Quarterly Report • Apr 27, 2017
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| ZUTZ | 2010 | 2010 | |
|---|---|---|---|
| jan-mar | jan mar | jan-dec | |
| Hyresintäkter | 546 | 519 | 2015 |
| Driftsöverskott | 379 | 355 | 1507 |
| Förvaltningsresultat | 216 | 195 | 471 |
| Resultat före skatt | 1 1 3 5 | 756 | 8 6 8 0 |
| Resultat efter skatt | 882 | 665 | 7 1 0 7 |
| Överskottsgrad, % | 69 | 68 | 72 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 44 | 48 | 46 |
| EPRA NAV, kr per aktie | 165 | 126 | 163 |
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–mars 2016 och för
balansposter per 31 december 2016.
NÆ
NUZ
Christian Hermelin, VD
Mål 2017: 73 % Långsiktigt mål 2020: 75 %
Mål: Minst 1.500 Mkr per år
Mål: Minst 20 %
1) Avkastning för projekt 2016 uppgick till 87 %
Mål: Minst 10 %
2) Transaktionsvinsten för 2015 uppgick till 84 %
Kommentar av Christian Hermelin, VD
2016 års goda marknadsförutsättningar med hög efterfrågan på kontorslokaler, stigande hyresnivåer samt ökade fastighetsvärden och låga räntenivåer håller i sig i inledningen av 2017. Första kvartalets resultat och nyckeltal visar att Fabege tillvaratagit de goda marknadsförutsättningarna.
Ökade hyresnivåer och färdigställda projekt har haft en fortsatt positiv effekt på redovisade hyresintäkter och driftnetto. Vår målsättning är att nå en överskottsgrad på 73 procent 2017. Redan efter första kvartalet, som normalt sett är det tyngsta, ligger vi på 69 procent, en procentenhet högre än föregående år.
Under kvartalet fortsatte värdetillväxten både i förvaltningsportföljen och i projekten. Inklusive förvärven redovisar vi nu ett fastighetsvärde som överstiger 50 Mdkr. Värdetillväxten drevs främst av högre hyresnivåer men också av fortsatt sjunkande avkastningskrav. Projekten fortsatte att leverera på hög nivå avkastningen på investerat kapital under kvartalet uppgick till 48 procent, väl över vår kommunicerade målsättning om minst 20 procent. Samtliga projekt löper på bra. Vår storlek och erfarenhet möjliggör internationella upphandlingar som komplement till svenska leverantörer vilker gör att vi kunnat hålla kostnaderna i linje med budget. Projektkalkylerna har också successivt stärkts av högre hyresnivåer och lägre avkastningskrav.
Jag är mycket nöjd med de uthyrningar vi gjort under kvartalet, både genom nya projektuthyrningar och vakansuthyrningar i förvaltningsbeståndet. Projektfastigheten Pelaren 1 vid Globen är nu i stort sett fullt uthyrd. Stokab, en av de nya hyresgästerna, kommer att lämna en yta i Apotekaren 22 på Norrmalm, en yta som vi kommer att kunna hyra ut på betydligt högre nivå. Det är också glädjande att Naturvårdsverket valde Trikåfabriken i Hammarby Sjöstad för sitt nya kontor, vilket ger oss möjlighet att starta ytterligare ett projekt på Stockholms södra sida. Trikåfabriken representerar ett typiskt ombyggnadsprojekt i Fabeges portfölj där vi förädlar befintlig yta och samtidigt tillskapar mer yta. Ett bra exempel på hur vi kan bygga värde. Vi arbetar också intensivt med Stockholms stad och Solna stad kring planfrågor för att möjliggöra fler spännande projektstarter i framtiden.
På transaktionssidan har tidigare kommunicerade affärer nu tillträtts och frånträtts, som till exempel Hagahuset och Distansen i Solna. Båda är exempel på fastigheter där vi ser framtida utvecklingspotential. Det samma gäller byggrätterna i Råsta där vi tillsammans med Solna arbetar med planfrågan. Vi har också tagit ett större ansvar, både ekonomiskt och arbetsmässigt, för Friends arena med målet att skapa ett bättre ekonomiskt utfall.
Mot bakgrund av stort intresse och gynnsamma villkor på kapitalmarknaden har vi via SFF och vårt gröna MTN-program emitterat totalt 900 Mkr under kvartalet. Andelen kapitalmarknadsfinansiering inklusive företagscertifikat uppgår nu till 40 procent av totala utestående lån.
Paketeringsutredningens förslag om att likställa fastighetsförsäljningar via bolag med direktförsäljningar är negativt för fastighetssektorn. Förslaget upplevs som ologiskt, särskilt mot bakgrund av att utredningen inte anser att fastighetssektorn är underbeskattad enligt i förhållande till andra branscher. Nu tycks ett eventuellt lagförslag skjutas på framtiden, men fortfarande kvarstår osäkerheten om vilka effekter utredningens förslag kan få på fastighetsvärden och transaktionsvolymer.
Jag tror på fortsatt goda marknadsförutsättningar och en positiv utveckling av hyresnivåer och fastighetsvärden. Färdigställda projekt under 2017 och 2018 kommer väsentligt stärka det löpande kassaflödet. Vi har en stor potential i våra byggrätter och en engagerad organisation som jobbar hårt för att skapa värden. Vi är väl positionerade för att tillvarata kommande affärsmöjligheter.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 882 Mkr (1 665), motsvarande 5:33 kr per aktie (10:07). Periodens resultat före skatt uppgick till 1 135 Mkr (1 756). Minskningen beror helt på att orealiserade värdeförändringar i fastighetsportföljen minskat i jämförelse med föregående år.
Hyresintäkterna uppgick till 546 Mkr (519) och driftsöverskottet uppgick till 379 Mkr (355). I identiskt bestånd ökade hyresintäkterna med cirka 8 procent (4) och driftsöverskottet ökade med cirka 11 procent (2). Överskottsgraden uppgick till 69 procent (68).
Ökningen av kostnaderna för central administration berodde främst på framtunga kostnader och högre avsättning till Fabeges vinstandelsstiftelse.
Inga transaktioner genomfördes under perioden och realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick därmed till 0 Mkr (160). Orealiserade värdeförändringar uppgick till 833 Mkr (1 519). Den orealiserade värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 495 Mkr (974) var hänförlig till fastigheter med ökade hyresnivåer samt något lägre avkastningskrav på samtliga Fabeges delmarknader. Det genomsnittliga avkastningskravet minskade till 4,48 procent (4,53 vid årsskiftet). Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring om 338 Mkr (545), främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.
Resultatandelar i intressebolag uppgick till -11 Mkr (-13) och avsåg kapitaltillskott till Friends Arena under perioden.
Orealiserade värdeförändringar i derivatportföljen uppgick till 89 Mkr (-118) främst till följd av stigande långräntor. Räntenettot ökade till -133 Mkr (-131) främst till följd av ökad belåning vilket delvis uppvägdes av lägre snittränta.
Segmentet Förvaltning genererade ett driftsöverskott om 371 Mkr (335) motsvarande 72 procents överskottsgrad (69). Uthyrningsgraden uppgick till 94 procent (95). Förvaltningsresultatet uppgick till 240 Mkr (203). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 495 Mkr (974).
Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 8 Mkr (20) motsvarande 28 procents överskottsgrad (61). Förvaltningsresultatet uppgick till -24 Mkr (-8). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 338 Mkr (545) motsvarande 48 procents avkastning på invetserat kapital i projektportföljen.
Inga transaktioner genomfördes under perioden varför segmentet Transaktion redovisade realiserade värdeförändringar om 0 Mkr (160).
Omklassificeringar under perioden mellan segmenten Förvaltning och Förädling framgår av not Segmentsrapportering på sidan 16.
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari-mars 2016 och för balansposter per 31 december 2016.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Mkr | jan-mar | jan-mar |
| Förvaltningsresultat | 240 | 203 |
| Värdeförändringar | ||
| (förvaltningsbeståndet) | 495 | 974 |
| Bidrag Förvaltning | 735 | 177 |
| Förvaltningsresultat | $-24$ | -8 |
| Värdeförändringar | ||
| (förädlingsbeståndet) | 338 | 545 |
| Bidrag Förädling | 314 | 537 |
| Realiserade värdeförändringar | ∩ | 160 |
| Bidrag Transaktion | O | 160 |
| Totalt bidrag från | ||
| verksamheten | 049 | 874 |
48 %
Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor. Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna kompletterat av dem som via kapitalmarknaden investerar i bolagets företagscertifikat och obligationer. Kapitalmarknadsfinansieringen har successivt ökats och uppick vid kvartalsskiftet till 40 procent av utestående lån.
De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 22 548 Mkr (21 978), med en genomsnittlig ränta om 2,24 procent exklusive och 2,38 procent inklusive kostnader för outnyttjade kreditlöften. Outnyttjade kreditlöften uppgick till 2 421 Mkr.
Fabege har under det första kvartalet ökat andelen finansiering på kapitalmarknaden genom såväl det egna gröna MTN-programmet som genom det delägda Svensk Fastighetsfinansiering AB (SFF). Efterfrågan på kapitalmarknaden är fortsatt mycket god, särskilt på gröna obligationer, och räntan på obligationslån beräknas utan stiborgolv. Den negativa stiborräntan medför därför att finansieringskostnaden på kapitalmarknaden blir mycket fördelaktig jämfört med banklån, där låntagaren oftast inte får tillgodogöra sig den negativa stiborräntan. Det gröna MTN-programmet ger bolaget möjlighet att emittera icke säkerställda obligationer om totalt 2 000 Mkr, varav 1 200 Mkr var utnyttjade per kvartalsskiftet. Per den 31 mars hade Fabege dessutom utestående obligationer om totalt 2 848 Mkr via SFF, varav 2 166 Mkr var gröna obligationer.
Totalt uppgick den gröna finansieringen vid periodens slut till 23 procent. I takt med att bolagets fastigheter miljöcertifieras är målsättningen att även finansieringen ska vara hållbar och Fabege välkomnar och uppmuntrar de nya ansvarsfulla finansieringsmöjligheter som etableras på marknaden.
Fabege har även ett certifikatsprogram om 5 000 Mkr, vilket per kvartalsskiftet var fullt utnyttjat. Bolaget har tillgängliga kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifikat.
Per den 31 mars uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 3,9 år och belåningsgraden till 44 procent. Kapitalbindningen avseende certifikatslån beräknas utifrån underliggande lånelöften.
Den genomsnittliga räntebindningstiden i Fabeges skuldportfölj uppgick till 2,3 år, inklusive effekter av derivatinstrument. Under första kvartalet förföll stängningsbara ränteswapar om 1 500 Mkr, samtidigt som nya tioåriga ränteswapar om totalt 400 Mkr tecknats. Fabeges derivatportfölj bestod därefter per 31 mars av ränteswapar om totalt 9 200 Mkr, med förfall till och med 2027 och en fast årlig ränta mellan 0,26 och 2,73 procent före marginal samt av stängningsbara swapar om totalt 3 600 Mkr på nivåer mellan 2,92 och 3,98 procent före marginal och med förfall 2017 och 2018. För 57 procent av Fabeges låneportfölj var räntan bunden med hjälp av räntederivat. Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda undervärdet i portföljen uppgick per 31 mars till 470 Mkr (559). Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll.
I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 6 Mkr, vilka huvudsakligen avser periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal och obligationsprogram. I den totala lånevolymen per kvartalsskiftet ingick lånebelopp för projekt med 3 153 Mdkr (2 553), vars räntor om 19 Mkr (14) aktiverats.
| Belopp, Mkr | Snitt- ränta,% |
Andel,% | |
|---|---|---|---|
| ≺ 1 år | 11 148 | 2,24 | 49 |
| 1-2 år | 4700 | 3,44 | 21 |
| 2-3 år | 1 000 | 2,13 | 4 |
| 3-4 år | 0 | 0,00 | 0 |
| 4-5 år | 1 000 | 2,68 | 4 |
| 5-6 år | 1 100 | 0,97 | 5 |
| 6-7 år | 800 | 0,96 | 4 |
| 7-8 år | 900 | 0,99 | 4 |
| 8-9 år | 600 | 0,92 | 3 |
| 9-10 år | 1 300 | 1,05 | 6 |
| Totalt | 22 5 48 | 2,24 | 100 |
I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för hela skuldportföljen, på grund av att bolagets räntebindning görs med hjälp av ränteswapar, vilka handlas utan marginal
| Kreditavtal, Mkr |
Utnyttjat, Mkr |
|
|---|---|---|
| Certifikatprogram | 5 0 0 0 | 5 000 |
| < 1 år | 5923 | 2625 |
| 1-2 år | 8655 | 6040 |
| 2-3 år | 3745 | 3 037 |
| 3-4 år | 1 100 | 300 |
| 4-5 år | 300 | 300 |
| 5 -10 år | 3 9 9 3 | 3 9 9 3 |
| 10-15 år | 0 | 0 |
| 15-20 år | 0 | 0 |
| 20-25 år | 1 253 | 1 253 |
| Totalt | 29 969 | 22 5 48 |
Periodens skattekostnad uppgick till -253 Mkr (-91). Skatt beräknades med 22 procent på löpande beskattningsbart resultat.
Eget kapital inklusive under perioden förvärvad minoritet om 55 Mkr uppgick vid periodens slut till 23 277 (23 002) Mkr och soliditeten till 45 procent (46). Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 141 kr (139). Exklusive uppskjuten skatt på övervärde fastigheter var substansvärdet per aktie 169 kr (166). EPRA NAV uppgick till 165 kr per aktie (163). Beslutad ej ubetald utdelning om 662 Mkr har skuldförts och därmed minskat eget kapital i perioden. Utdelningen betalades ut den 5 april.
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 188 Mkr (211). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 1687 Mkr (67). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med -2 779 Mkr (1 522), samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten påverkats med 870 Mkr (- 1799). I investeringsverksamheten drevs kassaflödet av fastighetstransaktioner samt av projekten. Sammantaget förändrades likvida medel med -38 Mkr (1) under perioden.
EPRA NAV 31 mars 2017
Fabege påbörjar nu projekt Trikåfabriken 9 med en beräknad investering på cirka 450 Mkr. Tillbyggnaden kommer utgöras av en trästomme, ett förnybart material med låg miljöpåverkan som dessutom binder koldioxid. Byggnaden projekteras för miljöcertifiering enligt BREEAM-SE Very good och får cirka 16 700 kvm uthyrningsbar yta när den är klar. Projektet kommer färdigställas under Q2 2019. Fabege har tecknat ett 6 årigt grönt avtal med Naturvårdsverket. Hyresavtalet gäller 7 700 kvm kontor samt biytor med en årshyra på cirka 27 Mkr vilket gör att projektet är föruthyrt till cirka 50 procent. För mer information om projektet besök www.trikafabriken9.se.
Under första kvartalet ökade hyresnivåerna fortsatt vid ny- och omförhandlingar. Nettouthyrningen var stark och innebar beslut om ytterligare en ny projektstart på södra sidan av Stockholm. Efter tillträden och värdeförändringar uppgick fastighetsvärdet per 31 mars 2017 till drygt 50 Mdkr.
Fabeges verksamhet med förvaltning och förädling av fastigheter är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Den 31 mars 2017 ägde Fabege 88 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 2,4 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,1 miljoner kvm och ett bokfört värde om 50,8 Mdkr, varav förädlings- och projektfastigheter 10,8 Mdkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet inklusive projektfastigheter uppgick till 93 procent (94). Uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet uppgick till 94 procent (95).
Under perioden tecknades 54 nya avtal till ett samlat hyresvärde om 68 Mkr (42) varav 86 procent avsåg Gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till 47 Mkr (30) medan nettouthyrningen var 21 Mkr (12). Hyreskontrakt om totalt 77 Mkr omförhandlades under perioden med en genomsnittlig ökning av hyresvärdet med 20 procent vilket speglar den fortsatt starka hyresmarknaden i inledningen av året. Återköpsgraden under perioden uppgick till 79 procent (81).
Inga nya affärer genomfördes under första kvartalet. Däremot tillträddes de sedan tidigare avtalade affärerna avseende fastigheterna Distansen 4,6 och 7 samt Fortet 2, alla i Solna. Uarda 7, Arenastaden, frånträddes. Vidare tillträddes Peabs andelar av Visio som äger byggrätter i Solna.
Då inga transaktioner genomfördes under perioden uppgick realiserade värdeförändringar till 0 Mkr (160).
Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Cirka 29 procent av fastigheterna externvärderades under första kvartalet och resterande internvärderades med utgångspunkt i senaste externa värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick till 50.8 Mdkr (47.8).
Orealiserade värdeförändringar uppgick till 833 Mkr (1 519). Det genomsnittliga avkastningskravet minskade något under perioden och uppgick till 4,48 procent (4,53 vid årsskiftet). Värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 495 Mkr (974) var främst hänförlig till högre hyresnivåer samt något lägre avkastningskrav. Projektportföljen bidrog med en värdeförändring om 338 Mkr (545) främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari-mars 2016 och för balansposter per 31 december 2016.
Fabeges projektinvesteringar ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värdetillväxt. Förädling av fastigheter är en viktig del i Fabeges affärsmodell och ska ge ett väsentligt bidrag till koncernens resultat. Målsättningen är en avkastning om minst 20 procent på investerat kapital. Vidare är målsättningen att certifiera all nybyggnation enligt BREEAM-SE.
Under perioden uppgick investeringarna till 843 Mkr (486) i befintliga fastigheter och projekt varav 697 Mkr (377) avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastigheter. Avkastningen på investerat kapital i projektportföljen uppgick till 48 procent. Investerat kapital i förvaltningsportföljen som uppgick till 145 Mkr (109), bland annat avseende energünvesteringar och hyresgästanpassningar, bidrog också till den totala värdetillväxten.
Inga projekt har färdigställts under perioden.
Projektet avseende fastigheten Uarda 6 är i sin slutfas med pågående hyresgästanpassningar. Första hyresgästen flyttar in i slutet av april därefter tas kontoren successivt i anspråk under hösten. Uthyrningsgraden uppgår till 95 procent.
I byggnationen av SEBs kontor i fastigheten Pyramiden 4, Arenastaden, är första etappen på väg att färdigställas. Arbete med slutbesiktningar och finjusteringar samt utvändiga markarbeten pågår inför inflyttningen i maj. Etapp 2 löper också på med installationsarbeten och färdigställande av kontorsytor. Denna etapp ska stå klar för inflyttning i maj 2018. Den totala investeringen beräknas uppgå till knappt 2,6 Mdkr. Den ökade investeringsvolymen avser främst utökad yta och dyrare grundläggningskostnader.
Projektet avseende kontorshuset på fastigheten Signalen 3, Arenastaden fortsätter med stomresning. Investeringen beräknas uppgå till 1 130 Mkr efter en utökning om 50 Mkr. Ökningen förklaras av större yta och att huset flyttats fram för att möjliggöra en eventuell byggrätt för bostäder på fastigheten. ICA har tecknat avtal motsvarande 78 procent av den uthyrningsbara ytan. Kontoret beräknas stå klart för inflyttning i oktober 2018.
Projektet avseende kvarteret Hörnan, Råsunda, löper också på. Fastighetsbildningen är under avslut och från och med andra kvartalet kommer Hörnan att avskiljas från Lagern 2. Investeringen beräknas uppgå till knappt 530 Mkr. Arbete med grundläggning är klart och stomresning pågår. Fastigheten är delvis uthyrd till Telenor Sverige med inflyttning under sommaren 2018. Uthyrningsgraden uppgår till 69 procent.
Nybyggnadsprojektet avseende Pelaren 1, Globen, löper på med montering av stommen. Investeringen uppgår till ca 750 Mkr. Efter att avtal tecknats med Stokab under kvartalet är fastigheten uthyrd till 81 procent. I april tecknades ytterligare ett avtal avseende drygt 2 200 kvm vilket innebär cirka 92 procents uthyrningsgrad.
Projektet avseende om- och tillbyggnad på fastigheten Orgeln 7, Sundbyberg, pågår. Stommen är i stort sett färdigställd och montage av fasad pågår. Investeringen beräknas uppgå till 944 Mkr och uthyrningsgraden uppgår till 49 procent. Kontoret beräknas stå klart för inflyttning i juni 2018.
Under första kvartalet fattades beslut avseende om- och tillbyggnad av Trikåfabriken 9, Hammarby Sjöstad. Investeringen uppgår till totalt 450 Mkr. Genom tillbyggnaden får fastigheten en uthyrningsbar yta på ca 16700 kvm. I kvartalet tecknades avtal med Naturvårdsverket avdeende totalt cirka 7 700 kvm kontor samt cirka 500 kvm övrig yta motsvarande en uthyrningsgrad om 50 procent. Fastigheten beräknas stå klar för inflyttning under våren 2019.
| Förändring av fastighetsvärde (Mkr) | 2017 |
|---|---|
| Ingående verkligt värde 2017-01-01 | 47842 |
| Fastighetsförvärv | 1314 |
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnad | 843 |
| Orealiserade värdeförändringar | 833 |
| Försäljning, utrangering och övrigt | |
| Utgående verkligt värde 2017-03-31 | 50 832 |
| Område | Avkasmingskrav, % |
|---|---|
| Stockholms innerstad | 4.14 |
| Solna | 4.73 |
| Hammarby Sjöstad | 4.95 |
| Genomsnittlig avkastning | 4.48 |
| Fastighetsnamn | Område | Kat- egori |
Uthyr- ningsbar yta, kvm |
|---|---|---|---|
| Kvartal 1 | |||
| Kvartal 2 | |||
| Kvartal 3 | |||
| Kvartal 4 | |||
| Totalt fastighetsförsäljningar | ο | ||
| Område | Uthyr- ningsbar |
||
|---|---|---|---|
| Fastighetsnamn Kvartal 1 |
Kategori | yta, kvm | |
| Distansen 4 | Solna | Mark | 0 |
| Distansen 6 | Solna | Kontor | 11052 |
| Distansen 7 | Solna | Garage | 9810 |
| Fortet 2 | Solna | Kontor | 6400 |
| Nationalarenan 3 | Solna | Mark | Ω |
| Järva 4:17 | Solna | Mark | Ω |
| Kvartal 2 | |||
| Kvartal 3 | |||
| Kvartal 4 | |||
| Totalt fastighetsförvärv | 27 262 |
| Fastiahetsbetecknina | Kategori | Område | Färdiaställt | Uthyrninasbar yta kvm |
Uthyrningsgrad % yta 1 |
Bedömt hyres värde Mkr 2 |
Bokfört värde Mkr |
Beräknad invest ering Mkr |
Varav upp- arbetat Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hörnan (del av Lagern 2) | Kontor | Solna | Q2-2018 | 16 300 | 69% | 50 | 488 | 530 | 256 |
| Pyramiden 4 | Kontor | Arenastaden | Q2-2018 | 72 200 | 100% | 182 | 2803 | 2 5 8 0 | 2 2 2 7 |
| Signalen 3 | Kontor | Arenastaden | Q3-2018 | 31 100 | 78% | 92 | 578 | l 131 | 294 |
| Uarda 6 | Kontor | Arenastaden | Q4-2017 | 17800 | 95% | 52 | 876 | 570 | 560 |
| Pelaren 1 | Kontor | Globen | Q3-2018 | 21 000 | 81% | 69 | 306 | 750 | 176 |
| Orgeln 7 | Kontor/Butik | Sundbyberg | Q2-2018 | 36 000 | 49% | 109 | 856 | 944 | 281 |
| Trikåfabriken 9 | Kontor | Hammarby Sjöstad | Q2-2019 | 16700 | 50% | 54 | 195 | 450 | 35 |
| Summa | 211 100 | 79% | 608 | 6 102 | 6955 | 3829 | |||
| Ovriga Mark- och projektfastigheter | 071 | ||||||||
| Övriga Förädlingsfastigheter | 3658 | ||||||||
| Totalt Projekt , mark och förädlingsfastigheter | 10831 |
1 Operativ uhyrningsgrad per 31 mars 2017.
2 Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 608 Mkr (fullt uthyrd) från 0 Mkr i löpande årshyra per 31 mars 2017.
| 31 mar 2017 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal fastigheter |
Uthyrbar yta tkvm |
Marknads- värde Mkr |
Hyresvärde 2 Mkr |
Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
Hyresintäkter Mkr |
Fastighets- kostnader Mkr |
Driftsöverskott Mkr |
|
| Fastighetsinnehav | ||||||||
| Förvaltningsfastigheter 1 | 62 | 941 | 40 001 | 2 2 2 8 | 94 | 514 | $-110$ | 404 |
| Förädlingsfastigheter 1 | 8 | 130 | 3658 | 143 | 82 | 28 | -9 | 19 |
| Mark och projektfastigheter 1 | 18 | 13 | 7 1 7 3 | 3 | 99 | $\mathfrak{p}$ | -8 | -6 |
| Summa | 88 | 084 | 50 832 | 2 3 7 4 | 93 | 544 | $-127$ | 417 |
| Varav Innerstaden | 29 | 401 | 21878 | l 109 | 94 | 256 | -59 | 197 |
| Varav Solna | 44 | 578 | 24 459 | 037 | 93 | 236 | $-58$ | 178 |
| Varav Hammarby Sjöstad | 105 | 4017 | 228 | 93 | 52 | $-10$ | 42 | |
| Varav Övriga | 4 | $\Omega$ | 478 | $\Omega$ | $\Omega$ | |||
| Summa | 88 | 084 | 50 832 | 2 3 7 4 | 93 | 544 | $-127$ | 417 |
| Kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration | $-39$ | |||||||
| Summa driftöverskott efter kostnader för uthyrning, projektutveckling och fastighetsadministration | 378 |
1 Se definitioner på sidan 17.
2l hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 66 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 mars) ej avräknade.
3Tabellen avser Fabeges fastighetsbestånd per 31 mars 2017 och intäkter och kostnader redovisas som om fastigheterna hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisat driftsöverskott 378 Mkr och
resultaträk
| 2017 jan-mar |
2017 jan-mar |
2017 jan-mar |
2017 jan-mar |
2016 jan-mar |
2016 jan-mar |
2016 jan-mar |
2016 jan-mar |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Förvaltning | Förädling | Transaktion | Totalt | Förvaltning | Förädling | Transaktion | Totalt |
| Hyresintäkter | 517 | 29 | 546 | 486 | 33 | 519 | ||
| Fastighetskostnader | $-146$ | $-21$ | $-167$ | $-151$ | $-13$ | $-164$ | ||
| Driftsöverskott | 371 | 8 | o | 379 | 335 | 20 | o | 355 |
| Overskottsgrad, % | 72% | 28% | 69% | 69% | 61% | 68% | ||
| Central administration | $-15$ | -4 | $-19$ | $-13$ | -3 | $-16$ | ||
| Räntenetto | $-105$ | $-28$ | $-133$ | $-106$ | $-25$ | $-131$ | ||
| Resultatandelar i intressebolag | $-11$ | $\Omega$ | $-11$ | -13 | $\Omega$ | $-13$ | ||
| Förvaltningsresultat | 240 | $-24$ | $\mathbf o$ | 216 | 203 | -8 | o | 195 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 0 | $\Omega$ | 160 | 160 | ||||
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 495 | 338 | 833 | 974 | 545 | 519 | ||
| Resultat före skatt per segment | 735 | 314 | $\mathbf{o}$ | 1049 | 1 177 | 537 | 160 | 1874 |
| Värdeförändringar räntederivat och aktier | 86 | $-118$ | ||||||
| Resultat före skatt | 1 135 | 1756 | ||||||
| Fastigheter, marknadsvärde | 40 001 | 10831 | 50 832 | 32 626 | 7831 | 40 457 | ||
| Uthyrningsgrad, % | 94% | 82% | 93% | 94% | 83% | 93% |
1 Se definitioner på sid 17
Vid perioden slut var 162 personer (149) anställda i Fabegekoncernen.
Omsättningen uppgick under perioden till 61 Mkr (36) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 59 Mkr (-521).
Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick $till0$ Mkr $(0)$ .
Vid Fabeges årstämma den 29 mars 2017 fastställdes styrelsens förslag till utdelning för år 2016 med 4:00 kr per aktie. För övriga beslut se pressmeddelande samt stämmohandlingar på Fabeges webbplats.
Årsstämman 2017 förnyade styrelsens mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Inga återköp har genomförts under perioden.
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringarnas effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter framgår av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2016 (sidorna 56-59).
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2016. Även den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2016 (sidorna 56-59).
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker har uppstått efter publiceringen av årsredovisningen 2016. Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 55 procent.
| Effekt. | ||
|---|---|---|
| Förändring | Mkr | |
| Hyresintäkter, totalt | 1% | 21,8 |
| Hyresnivå, kommersiella intäkter | 1% | 20,8 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | 1%-enhet | 23,7 |
| Fastighetskostnader | 1% | 6,0 |
| Räntekostnader, rullande 12 månader 1 | $+/-1%$ -enhet | 39/67 |
| Räntekostnader länare perspektiv | 1%-enhet | 225.5 |
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna.
1 På kort sikt ökar räntekostnaderna oavsett om den korta räntan stiger eller sjunker. På grund av räntegolv i kreditavtal har Fabege inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan.
| Värdeförändring % | Resultat- effekt efter skatt, Mkr |
Soliditet % | Belånings- grad, % |
|---|---|---|---|
| $+1$ | 396 | 45,1% | 43,9% |
| $\circ$ | Ω | 44,8% | 44,4% |
| - 1 | $-396$ | 44.4% | 44,8% |
Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt.
Fabege och SHH har tecknat avtal om att gemensamt utveckla cirka 225 bostadsrätter vid Kista Gårdsväg i Kista. I höstas tillträdde Fabege den sedan tidigare erhållna markanvisningen avseende fastigheten Selfoss 1 från Stockholms stad. SHH har nu förvärvat 50 procent av det fastighetsägande bolaget och parterna har avtalat om att driva ett joint venture. Försäljningen till SHH kommer inte att innebära någon redovisningseffekt initialt.
21 Mkr
Nettouthyrning
jan-mars 2017
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärsslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal ofta är högre.
Såväl fastighets- som hyresmarknad är fortsatt mycket starka. Med de rådande marknadsförutsättningarna och Fabeges attraktiva fastighetsoch projektportfölj finns goda förutsättningar för ett starkt resultat 2017. Fler färdigställda projekt kommer att öka hyresvolymen, vilket tillsammans med fortsatt effektiv drift och låga räntekostnader bedöms ge ett förbättrat förvaltningsresultat. Fabege är väl positionerat för att tillvarata kommande affärsmöjligheter.
Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten.
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Nya eller reviderade IFRS standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2017 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.
Stockholm 27 april 2017
contin
CHRISTIAN HERMELIN Verkställande direktör.
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Fabeges aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och ingår i Large Cap-segmentet.
| Antal aktier* | Andel av kapital, % |
Andel av röster,% |
|
|---|---|---|---|
| Erik Paulsson med familj, | |||
| privat och via bolag | 25 456 763 | 15,4 | 15,4 |
| BlackRock Inc. | 6 295 015 | 3,8 | 3,8 |
| Fjärde AP-fonden | 5710559 | 3,5 | 3,5 |
| Investment AB Öresund | 5 500 000 | 3,3 | 3,3 |
| Länsförsäkringar Fonder | 4 273 594 | 2,6 | 2,6 |
| Mats Qviberg med familj | 3747868 | 2,3 | 2,3 |
| Vanguard | 3 423 483 | 2,1 | 2,1 |
| BNP Paribas Investment Partners | 2895115 | 1,8 | 1,8 |
| E.N.A City AB | 2890000 | 1,7 | 1,7 |
| Norges Bank | 2802572 | 1,7 | 1,7 |
| Handelsbanken fonder | 2 249 981 | 1,4 | 1,4 |
| Standard Life | 1985 406 | 1,2 | 1,2 |
| Principal Global Investors | 1975630 | 1,2 | 1,2 |
| Stichting Pensioenfonds ABP | 1972195 | 1,2 | 1,2 |
| Pensionskassan SHB Försäkringsförening | 1920000 | 1,2 | 1,2 |
| Totalt 15 största aktieägare | 73 098 181 | 44,2 | 44,2 |
| Ovriga | 92 293 391 | 55,8 | 55,8 |
| Totalt antal utestående aktier | 165 391 572 | 100,0 | 100.0 |
| Innehav av egna aktier | 0 | 0 | 0 |
| Totalt antal registerade aktier | 165 391 572 | 100,0 | 100,0 |
* Verifieringsdatum kan variera för utländska ägare
Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Fabegeaktien handlas på Nasdaq Stockholm, BOAT, BATS Chi-X och London Stock Exchange. Fabege hade 2017-03-31 totalt 40 449 aktieägare. Aktiekursen var 142,50 kr vid periodens slut.
Fabege har tecknat avtal med Snow Software AB som flyttar sitt svenska huvudkontor till Solna Business Park. Parterna har tecknat ett grönt sjuårigt hyresavtal om cirka 4 100 kvm med en årshyra på drygt 11 Mkr. Inflyttningen sker i februari 2018.
" Snow Software fortsätter att expandera och lockar ständigt nya medarbetare. I takt med att vi växer måste vi också förbättra, förändra och förnya vår arbetsplats, och på så sätt skapa de bästa förutsättningarna för att kunna fortsätta leverera på den höga nivå som krävs inom mjukvaruindustrin. Nu kommer vi tillsammans med Fabege att bygga ett kontor som andas samma känsla, energi och kultur som företaget", säger Peter Björkman, Chief Technology Officer.
| 2017 | 2016 | 2016 | Rullande 12 | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | ian-mar | ian-mar | jan-dec | apr-mar |
| Hyresintäkter | 546 | 519 | 2 1 0 5 | 2 1 3 2 |
| Fastighetskostnader | $-167$ | $-164$ | $-598$ | $-601$ |
| Driftsöverskott | 379 | 355 | 1 507 | 1 531 |
| Overskottsgrad, % | 69% | 68% | 72% | 73% |
| Central administration | $-19$ | $-16$ | $-70$ | $-73$ |
| Räntenetto | $-133$ | $-131$ | $-541$ | $-543$ |
| Resultatandelar i intressebolaa | $-11$ | $-13$ | $-425$ | $-423$ |
| Förvaltninasresultat | 216 | 195 | 471 | 492 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | $\Omega$ | 160 | 491 | 331 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 833 | 1.519 | 7614 | 6928 |
| Orealiserade värdeförändringar räntederivat | 89 | $-118$ | 99 | 306 |
| Värdeförändringar aktier | $-3$ | $\Omega$ | 5 | $\overline{2}$ |
| Resultat före skatt | 1 1 3 5 | 1756 | 8680 | 8 0 5 9 |
| Aktuell skatt | -1 | -88 | $-87$ | |
| Uppskjuten skatt | $-253$ | $-90$ | $-1485$ | $-1648$ |
| Periodens/Årets resultat | 882 | 1 665 | 7 107 | 6 3 2 4 |
| Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet | 0 | |||
| Omvärdering av förmånsbestämda pensioner | $-5$ | $-5$ | ||
| Periodens/Årets totalresultat | 882 | 1665 | 7 102 | 6319 |
| Periodens totalresultat hänförligt till: | ∩ | |||
| moderbolagets aktieägare | 882 | 1 665 | 7 107 | 6 3 2 4 |
| innehav utan bestämmande inflytande | $\Omega$ | |||
| Resultat per aktie, kr | 5:33 | 10:07 | 42:97 | 38:20 |
| Totalresultat per aktie, kr | 5:33 | 10:07 | 42:94 | 38:23 |
| Antal aktier vid periodens utgång, miljoner | 165,4 | 165,4 | 165,4 | 165,4 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 165,4 | 165,4 | 165,4 | 165,4 |
| 2017 | 2016 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | 31 mar | 31 mar | 31 dec |
| Tillgångar | |||
| Fastigheter | 50 832 | 40 467 | 47 842 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | $\overline{2}$ | 2 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | 360 | 906 | 516 |
| Omsättningstillgångar | 647 | 533 | 687 |
| Kortfristiga placeringar | 142 | 66 | 114 |
| Likvida medel | 24 | 33 | 62 |
| Summa tillgångar | 52 007 | 42 006 | 50 223 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | 23 277 | 18 144 | 23 002 |
| Uppskjuten skatt | 3 5 2 1 | 876 | 3 2 7 1 |
| Övriga avsättningar | 218 | 148 | 215 |
| Räntebärande skulder 1 | 22 5 48 | 19 269 | 21978 |
| Övriga långfristiga skulder | $\mathbf 0$ | 621 | $\mathbf 0$ |
| Derivatinstrument | 470 | 777 | 559 |
| Ej räntebärande skulder | 973 | 1 171 | 1 1 9 8 |
| Summa eget kapital och skulder | 52 007 | 42 006 | 50 223 |
1 Varav kortfristiga 7 625 Mkr (7 458)
| Varav hänförligt till moderbolagets |
Varav hänförligt till innehav utan bestämmande |
||
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Eget kapital | aktieägare | inflytande |
| Eget kapital 2016-01-01 enligt fastställd rapport över finansiell ställning | 16479 | 16479 | |
| Kontantutdelning | $-579$ | $-579$ | |
| Periodens resultat | 7 107 | 7 107 | |
| Ovrigt totalresultat | $-5$ | -5 | |
| Eget kapital 2016-12-31 | 23 002 | 23 002 | |
| Kontantutdelning | $-662$ | $-662$ | |
| Förvärvad minoritetsandel | 55 | 55 | |
| Periodens resultat | 882 | 882 | |
| Ovrigt totalresultat | |||
| Eget kapital 2017-03-31 | 23 277 | 23 222 | 55 |
| 2017 | 2016 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | jan-mar | ian-mar | jan-dec |
| Löpande verksamhet | |||
| Driftsöverskott | 379 | 355 | 1 507 |
| Central administration | $-19$ | $-16$ | $-70$ |
| Återläggning avskrivningar | $\mathbf 0$ | 0 | $\mathbf 0$ |
| Erhållen ränta | $\overline{2}$ | $\overline{2}$ | 11 |
| Erlagd ränta | $-145$ | $-130$ | $-647$ |
| Betald inkomstskatt | $-29$ | $\Omega$ | 4 |
| Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital | 188 | 211 | 805 |
| Förändring av rörelsekapital | |||
| Förändring av kortfristiga fordringar | 898 | 35 | 84 |
| Förändring av kortfristiga skulder | 789 | 32 | $-112$ |
| Summa förändring av rörelsekapital | 1687 | 67 | $-28$ |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1875 | 278 | 777 |
| Investeringsverksamheten | |||
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer | $-2131$ | $-472$ | $-2600$ |
| Förvärv av fastigheter | $-345$ | $-152$ | $-460$ |
| Avyttring av fastigheter | 2 1 4 3 | 2 3 1 5 | |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | $-306$ | 3 | $-332$ |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | $-2779$ | 1522 | $-1076$ |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Utdelning till aktieägarna | $-579$ | ||
| Förändring räntebärande skulder | 870 | $-1799$ | 908 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 870 | $-1799$ | 329 |
| Periodens kassaflöde | $-38$ | 30 | |
| Likvida medel vid periodens början | 62 | 32 | 32 |
| Likvida medel vid periodens slut | 24 | 33 | 62 |
| ⁴ | ||
|---|---|---|
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, med undantag av de stängningsbara swaparna som värderas enligt nivå 3. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Sedan 2006 tillämpas IAS 39 även i moderbolaget. Inga förändringar har skett i värderingsmodellen.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| IFRS, nivå 3, Mkr | 2017 31 mar |
2016 31 dec |
2017 31 mar |
2016 31 dec |
| Ingående värde | $-218$ | $-396$ | $-218$ | $-396$ |
| Förvärv/Investeringar | ||||
| Värdeförändringar 1 | 39 | 178 | 39 | 178 |
| Förfall | ||||
| Utgående värde | $-166$ | $-218$ | $-166$ | $-218$ |
| Bokfört värde | $-166$ | $-218$ | $-166$ | $-218$ |
1 Avser derivatinstrument som bolaget innehar vid kvartalets utgång, och framgår av rapport över totalresultat.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Uppskjuten skatt hänförbar till: | 31 mar | 31 dec |
| - underskottsavdrag, Mkr | $-1079$ | $-1129$ |
| - skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter, Mkr | 4699 | 4516 |
| - derivatinstrument, Mkr | $-103$ | $-123$ |
| - övrigt, Mkr | ||
| Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr | 3 5 2 1 | 3 2 7 1 |
Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege följer löpande och för vilka de finns fastslagna finansiella mål. Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen:
| 31 mar 31 mar 31 dec Soliditet Eget kapital, Mkr 23 277 23 002 18 144 Balansomslutning, Mkr 52 007 42 006 50 223 Soliditet 45% 43% 46% 2017 2016 2016 31 mar 31 mar 31 dec Belåningsgrad fastigheter 22 5 48 19 269 21 978 Räntebärande skulder, Mkr Bokfört värde fastigheter, Mkr 50 832 40 467 47842 Belåningsgrad fastigheter 44% 48% 46% 2017 2016 2016 31 mar 31 mar 31 dec Skuldkvot Driftsöverskott, Mkr 1 5 3 1 1 4 3 4 1 507 $-73$ $-65$ $-70$ Central administration, Mkr 1458 1 369 1 437 Summa, Mkr Räntebärande skulder, Mkr 22 5 48 19 269 21 978 15,3 Skuldkvot, ggr 15,5 14,1 2017 2016 2016 31 mar 31 mar 31 dec Räntetäckningsgrad 379 Driftsöverskott, Mkr 355 507 $-19$ $-70$ Central administration, Mkr $-16$ 1437 Summa, Mkr 360 339 Räntenetto, Mkr $-133$ $-131$ $-541$ 2,7 2.7 2,6 Räntetäckningsgrad, ggr 2016 2017 2016 jan-mar jan-dec jan-mar EPRA EPS Förvaltningsresultat, Mkr 216 195 471 Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr $-148$ $-131$ $-590$ Summa, Mkr 69 $-119$ 64 15 $-26$ Nominell skatt (22%), Mkr 14 EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr 201 497 181 165 Antal aktier, milioner 165 165 1:22 EPRA EPS, kr per aktie 1:09 3:01 |
2017 | 2016 | 2016 |
|---|---|---|---|
| ian-mar EPRA NAV 23 222 Eget kapital, Mkr Återläggning räntederivat, Mkr 470 Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 3 5 2 1 27 213 Summa, Mkr Antal aktier, miljoner 165 EPRA NAV, kr per aktie 165 |
jan-dec ian-mar 23 003 18 144 559 777 3 2 7 1 876 26832 20797 |
|---|---|
| 165 165 |
|
| 163 126 |
|
| 2016 2017 2016 |
|
| jan-mar Avkastning på eget kapital |
jan-dec jan-mar |
| 882 Periodens resultat, Mkr |
7 107 665 |
| 23 140 Genomsnittligt kapital, Mkr |
19741 17312 |
| Avkastning på eget kapital 15,2% |
36,0% 38,5% |
Eventualförpliktelser består per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag uppgående till 202 Mkr (202) samt övrigt 0 (0).
Inga omklassificeringar har skett under första kvartalet. De under perioden tilltädda fastigheterna Distansen 6 och 7, Solna, klassificerades som förvaltningsfastigheter. Fortet 2 klassificerades som en förädlingsfastighet. Distansen 4 (mark) och de markfastigheter och byggrätter (ej fastighetsbildade) som förvärvades via Råsta klassificerades som mark- och projektfastigheter.
| 2017 | 2016 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | ian-mar | ian-mar | jan-dec |
| Intäkter | 61 | 36 | 221 |
| Kostnader | $-70$ | $-65$ | $-263$ |
| Finansnetto | $-18$ | $-374$ | $-932$ |
| Värdeförändringar räntederivat | 89 | $-118$ | 99 |
| Värdeförändringar aktier | $-3$ | 0 | 6 |
| Bokslutsdisposition | $\mathbf 0$ | 0 | $-204$ |
| Resultat före skatt | 59 | $-521$ | $-1073$ |
| Aktuell skatt | $-19$ | ||
| Uppskjuten skatt | $-20$ | 114 | 50 |
| Periodens/Årets resultat | 39 | -407 | $-1042$ |
| 2017 | 2016 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | 31 mar | 31 mar | 31 dec |
| Andelar i koncernföretag | 12 5 16 | 12 5 16 | 12516 |
| Övriga anläggningstillgångar | 42 888 | 41 957 | 43 105 |
| varav fordringar hos koncernföretag | 42 541 | 41 195 | 42 671 |
| Omsättningstillgångar | 86 | 98 | 184 |
| Likvida medel | 24 | 32 | 53 |
| Summa tillgångar | 55 514 | 54 603 | 55 858 |
| Eget kapital | 10059 | 11894 | 10681 |
| Avsättningar | $-35$ | $-103$ | $-55$ |
| Långfristiga skulder | 36 558 | 36869 | 38 279 |
| varav skulder till koncernföretag | 24 5 10 | 23 589 | 24783 |
| Kortfristiga skulder | 8932 | 5943 | 6953 |
| Summa eget kapital och skulder | 55 514 | 54 603 | 55 858 |
| 2017 | 2016 | 2015 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SEKm | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | ||
| Hyresintäkter | 546 | 532 | 534 | 520 | 519 | 505 | 495 | 496 | ||
| Fastighetskostnader | $-167$ | $-150$ | $-133$ | $-151$ | $-164$ | $-156$ | $-130$ | $-131$ | ||
| Driftsöverskott | 379 | 382 | 401 | 369 | 355 | 349 | 365 | 365 | ||
| Overskottsgrad | 69% | 72% | 75% | 71% | 68% | 69% | 74% | 74% | ||
| Central administration | $-19$ | $-17$ | $-17$ | $-20$ | -16 | $-17$ | -16 | $-16$ | ||
| Räntenetto | $-133$ | $-129$ | $-139$ | $-142$ | $-131$ | $-146$ | $-143$ | $-140$ | ||
| Resultatandelar i intressebolag | -11 | $-402$ | -16 | 6 | -13 | -14 | $-59$ | $-8$ | ||
| Förvaltningsresultat | 216 | -166 | 229 | 213 | 195 | 172 | 147 | 201 | ||
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 0 | 309 | 20 | $\overline{c}$ | 160 | 17 | 3 | 0 | ||
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 833 | 3 1 3 6 | 760 | 199 | 519 | 282 | 590 | 673 | ||
| Orealiserade värdeförändringar räntederivat | 89 | 230 | 42 | $-55$ | $-118$ | 151 | $-26$ | 194 | ||
| Värdeförändringar aktier | -3 | 5 | $\Omega$ | $\Omega$ | $\Omega$ | $-26$ | $-28$ | -3 | ||
| Resultat före skatt | 1 135 | 3514 | 2051 | 1359 | 1756 | 596 | 686 | 065 | ||
| Aktuell skatt | -89 | $\overline{c}$ | 0 | $\sim$ 1 | -2 | $\Omega$ | $\Omega$ | |||
| Uppskjuten skatt | $-253$ | -664 | $-437$ | $-294$ | -90 | $-416$ | $-167$ | $-235$ | ||
| Periodens/Årets resultat | 882 | 2761 | 616 | 065 | 665 | 178 | 519 | 830 |
| 2017 | 2016 | 2015 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SEKm | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | ||
| Tillgångar | ||||||||||
| Fastigheter | 50 832 | 47842 | 44 659 | 42 418 | 40 467 | 40 279 | 37 630 | 36 361 | ||
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 2 | $\overline{c}$ | $\overline{2}$ | 2 | ||||||
| Finansiella anläggningstillgångar | 360 | 516 | 916 | 886 | 906 | 923 | 562 | 644 | ||
| Omsättningstillgångar | 647 | 687 | 500 | 529 | 533 | 446 | 438 | 506 | ||
| Kortfristiga placeringar | 142 | 114 | 89 | 64 | 66 | 70 | 50 | 48 | ||
| Likvida medel | 24 | 62 | 36 | 195 | 33 | 32 | 37 | 411 | ||
| Summa tillgångar | 52 007 | 50 223 | 46 202 | 44 094 | 42 006 | 41751 | 39718 | 38 971 | ||
| Eget kapital och skulder | ||||||||||
| Eget kapital | 23 277 | 23 002 | 20 246 | 18 630 | 18 144 | 16 479 | 15 299 | 14780 | ||
| Uppskjuten skatt | 3 5 2 1 | 3 2 7 1 | 2 6 4 8 | 2 2 1 1 | 876 | 786 | 502 | 335 | ||
| Ovriga avsättningar | 218 | 215 | 142 | 154 | 148 | 150 | 159 | 159 | ||
| Räntebärande skulder | 22 5 48 | 21978 | 20818 | 20 574 | 19 269 | 21 068 | 20 513 | 20 436 | ||
| Övriga långfristiga skulder | $\circ$ | $\Omega$ | 625 | 623 | 621 | 619 | 617 | 615 | ||
| Derivatinstrument | 470 | 559 | 789 | 831 | 777 | 658 | 809 | 783 | ||
| Ej räntebärande skulder | 973 | 1 198 | 934 | 1071 | 171 | 991 | 819 | 863 | ||
| Summa eget kapital och skulder | 52 007 | 50 223 | 46 202 | 44 094 | 42 006 | 41751 | 39718 | 38 971 |
| 2017 2016 |
2015 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | |
| Finansiella 3 | ||||||||
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | 11,7 | 33,2 | 21,2 | 15,2 | 19,6 | 18,4 | 9,2 | 13,7 |
| Avkastning på eget kapital, % | 15,2 | 51,1 | 33,3 | 23,2 | 38,5 | 29,7 | 13,8 | 23,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr 2 | 2,7 | 2,8 | 2,8 | 2,5 | 2,6 | 2,0 | 1,9 | 2,3 |
| Soliditet, % | 45 | 46 | 44 | 42 | 43 | 39 | 39 | 38 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 44 | 46 | 47 | 49 | 48 | 52 | 55 | 56 |
| Skuldkvot, ggr | 15,5 | 15,3 | 14,8 | 15,0 | 14,1 | 14,7 | 14,9 | 14,7 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,1 | 1,1 | 1,3 | 1,3 | 1,4 |
| Aktierelaterade 13 | ||||||||
| Periodens resultat per aktie, kr 4 | 5:33 | 16:7 | 9:77 | 6:44 | 10:07 | 7:12 | 3:14 | 5:02 |
| Eget kapital per aktie, kr | 141 | 139 | 122 | 113 | 110 | 100 | 93 | 89 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr | 11:33 | 1:75 | 0:52 | 0:52 | 1:75 | 4:82 | 1:10 | 6:99 |
| EPRA NAV - Långsiktigt substansvärde | 165 | 163 | 144 | 131 | 126 | 115 | 107 | 102 |
| EPRA EPS | 1:22 | $-0:52$ | 1:26 | 1:18 | 1:09 | 0:99 | 0:91 | 1:17 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental | 165 392 | 165 392 | 165 392 | 165 392 | 165 392 | 165 392 | 165 392 | 165 392 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 165 392 | 165 392 | 165 392 | 165 392 | 165 392 | 165 392 | 165 392 | 165 392 |
| Fastighetsrelaterade | ||||||||
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93 | 94 | 94 | 93 | 93 | 93 | 92 | 92 |
| Överskottsgrad, % | 69 | 72 | 75 | 71 | 68 | 69 | 74 | 74 |
1 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibel) föreligger.
2För räntetäckningsgraden har definitionen ändrats från och med 1 januari 2016. Jämförelsetalen har räknats om enligt den nya definitionen.
3 Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. För definitioner se sid 17
4 Definition enligt IFRS.
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.
Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
Resultat före skatt plus räntekostnader dividerat med genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.
Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut.
Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal aktier vid periodens slut.
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.
Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.
Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats.
Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg.
Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.
Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS.
Driftsöverskott minus central administration i förhållande till räntenettot (räntekostnader minus ränteintäkter).
enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segmenten Förvaltning, Förädling och Transaktion. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen.
Räntebärande skulder dividerat med rullande toly månaders driftsöverskott minus central administration.
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande dividerat med balansomslutning.
Balansomslutning minus ej räntebärande skulder, avsättningar och uppskjuten skatt.
Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång.
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt.
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.
*Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning mot uthyrning och förvaltning av kontorslokaler samt stadsdelsutveckling. Bolaget erbjuder moderna lokaler i attraktiva lägen på delmarknader med hög tillväxt i Stockholmsområdet; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.
Fabege erbjuder attraktiva och effektiva lokaler, främst för kontor, men även för butiker och andra verksamheter. Genom samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en omfattande marknadskännedom ger detta goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad.
Per den 31 mars 2017 ägde Fabege 88 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 50,8 Mdkr. Hyresvärdet uppgick till 2,4 Mdkr.
Fabege ska arbeta med hållbar stadsdelsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal väl belägna delmarknader i Stockholmsområdet.
Fabege ska skapa värde genom förvaltning och förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som förvärv.
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion.
Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta och förädla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad.
Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltningsbeståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal närvaro blir investeringar som höjer attraktionen för området till nytta för många av Fabeges kunder.
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, som tillsammans med transaktionsvolymen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm bildar förutsättningar för bolagets framgång.
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län 2030 ha en halv miljon fler invånare än idag. Den största tillväxten sker dessutom bland människor i yrkesverksam ålder, vilket medför en större efterfrågan på kontorslokaler.
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Utmärkt kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal.
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fastighetsmarknaden. Lägre vakansgrad i Stockholms innerstad och stärkt ekonomiskt klimat har historiskt medfört stigande hyror.
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energisparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang.
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet.
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, både genom förvärv och avyttringar.
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov.
Delårsrapport jan-jun 2017 Delårsrapport jansep 2017 Bokslutskommuniké 2017
7 juli 2017, klockan 08:00 19 oktober 2017, klockan 08:00 5 februari 2018, klockan 12:00
| 2017-01-09 | Snow Software flyttar till Solna Business Park |
|---|---|
| 2017-01-25 | Fabege finansierar sig mera grönt via SFF |
| 2017-02-02 | Bokslutskommuniké jan-dec 2016 |
| 2017-02-02 | Fabege fördubblar reultatet |
| 2017-02-07 | Fabege emitterar grön femårig via SFF |
| 2017-02-09 | Fortsatt stor efterfrågan på Fabeges gröna |
| obligationer | |
| 2017-02-20 | Kallelse till årsstämma i Fabege AB (publ) |
| 2017-03-01 | Fabege publicerar årsredovisningen för 2016 |
| 2017-03-21 | Naturvårdsverket blir hyresgäst i nystartat |
| projekt i Hammarby Sjöstad | |
| 2017-03-29 | Beslut fattade på Fabeges årstämma 2017 |
På koncernens webbplats finns mer information om Fabege och dess verk- samhet. Där finns även en webbsänd presentation där Christian Hermelin samt Åsa Bergström presenterar delårsrapporten den 27 april 2017.
CHRISTIAN HERMELIN Verkställande direktör Tel: 08-555 148 25, 0733-87 18 25
ÅSA BERGSTRÖM vVD, ekonomi- och finanschef Tel: 08-555 148 29, 0706-66 13 80
Denna information är sådan information som Fabege AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 27 april 2017 kl. 08:00 CET.
Fabege AB (publ) Box 730, 169 27 Solna Besök: Pyramidvägen 7, 169 56 Soln
Telefon: 08–555 148 00 E-post: [email protected] www.fabege.se Organisationsnummer: 556049-1523 Styrelsens säte: Stockholm
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.