Earnings Release • Feb 8, 2018
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
Platzer är ett av Göteborgs största och ledande fastighetsbolag inom kommersiella fastigheter, främst kontor. Vi är med stolthet med och skapar, bevarar och lyfter Göteborgs bästa platser. Bäst på Göteborg, bäst för Göteborg. Helt enkelt Göteborgs bästa Platzer. Vi äger och utvecklar 69 fastigheter med en total yta om cirka 800 000 kvm till ett värde om cirka 16 mdkr.
Platzer skapar värde genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet.
Platzer ska vara det ledande fastighetsbolaget inom kommersiella lokaler i Göteborgsområdet.
Hållbarhet handlar om att ständigt fatta beslut som ger förutsättningar för en långsiktigt hållbar utveckling. Detta uppnås genom balans mellan en sund ekonomi, medarbetare som trivs, minimal miljöpåverkan och ett positivt bidrag till samhället. Platzers hållbarhetsarbete bedrivs integrerat i den löpande verksamheten och berör ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. Det dagliga miljöarbetet bedrivs systematiskt och Platzer är sedan 2009 certifierat enligt ISO 14001.
För att sänka den finansiella risken har styrelsen under hösten beslutat sänka målet om belåningsgrad till högst 60 % (tidigare 65 %).
För utfall, se nyckeltal sid 14 och nyckeltal per aktie sid 27.
Genom uthyrning och förvaltning, fastighetsprojekt och stadsutveckling samt förvärv och försäljningar av fastigheter skapar Platzer värde. Platzer prioriterar goda relationer med hyresgästerna och erbjuder service som präglas av närhet och engagemang.
Platzer äger och utvecklar fastigheter med ambition att erbjuda lokaler i Göteborgsområdets bästa områden eller på "Göteborgs bästa Platzer". Även under 2017 var detta en framgångsrik strategi. Såväl förvaltningsresultatet som substansvärde landade på rekordnivåer. Utöver det gjorde vi större uthyrningar i kommande projekt i Gårda samt sålde framtida byggrätter i Södra Änggården, vilket kommer att bidra till en fortsatt stark substanstillväxt.
Ett av våra finansiella mål är att årligen öka substansvärdet EPRA NAV per aktie med 10 %. Det överträffades med råge under 2017. Investeringsvinster från projekt som Gamlestads torg och nettouthyrningar i
förvaltningsbeståndet kombinerat med lägre direktavkastningskrav innebar högre fastighetsvärden och därmed en ökning av EPRA NAV med 28 %.
Stärkta finanser och lägre belåningsgrad Styrelsen beslutade under 2017 att sänka det finansiella målet för belåningsgrad från 65 % till 60 %. Belåningsgraden var vid årsskiftet 54 %. Under året utökade vi vår belåning med ytterligare en grön obligation i SFF och vi refinansierade flera banklån. Våra stärkta finanser möjliggör fortsatt tillväxt.
Förvaltningsresultatet förbättrades med 51 %
Vi ökade driftsöverskottet med 44 % till 727 mkr och förvaltningsresultatet med 51 % med en fortsatt hög överskottsgrad på 73 %. Ett allt större fastighetsbestånd innebar att vi kunde generera ett klart bättre kassaflöde. Nettouthyrningen i förvaltningsbeståndet nådde 17 mkr i årshyra och projektuthyrningen var 54 mkr i årshyra. Efterfrågan på framförallt nyproducerade lokaler i centrala Göteborg var stor med stigande hyresnivåer som resultat. Det förbättrade förvaltningsresultatet är även bas för utdelningen till våra aktieägare och innebär att styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 1,50 kr/aktie, en ökning med 36 %.
Riksintressen fördröjer nya detaljplaner Förutom Södra Änggården där vi tog flera steg för att komma vidare med detaljplanen antogs detaljplanerna för både Gårda Vesta och Kineum, men de överprövades senare av Länsstyrelsen. Att Länsstyrelsen och Trafikverket överprövar beslutade detaljplaner har blivit ett allt för vanligt faktum i Göteborg och är ett stort hinder för stadsutvecklingen. Jag räknar ändå med att planerna ska vinna laga kraft i början av 2018 och att detaljplanen i Södra Änggården blir klar under tredje kvartalet 2018.
Pågående projekt skapar investeringsvinster Målet är att en större del av vår tillväxt ska komma från egna utvecklingsprojekt. Samtidigt ska samtliga investeringar ge en investeringsvinst på över 20 %. Under 2017 ökade investeringarna till 526 mkr. Såväl hyresgästanpassningar som våra större projekt nådde det finansiella målet och bidrog till högre fastighetsvärden. Våra stora nybyggnadsprojekt Gårda Vesta och Kineum har inte påverkat vår fastighetsvärdering ännu då detaljplanerna ännu inte vunnit laga kraft.
Förbättrade nyckeltal inom miljö
Vid utgången av 2017 var 87 % av våra fastigheter klassificerade enligt Green Building, BREEAM, LEED eller Miljöbyggnad. Trots fastighetsförvärv där byggnaderna ofta inte är miljöcertifierade närmar vi oss målet att samtliga fastigheter ska miljöcertifieras. Energianvändningen i vårt bestånd minskade med 4,6 %. Samtidigt tar vi steget vidare med att teckna gröna avtalsbilagor för att arbeta med hyresgästernas miljöpåverkan. Målet är att över en 5-årsperiod nå 80 % gröna avtalsbilagor.
Efter flera års förberedelsearbete öppnade den första skrivarverkstaden inom Berättarministeriet i Göteborg under hösten. Som huvudsponsor känns det naturligtvis väldigt bra att den fantastiska verksamhet som tidigare enbart barn i Stockholm och Södertälje kunnat ta del av nu även erbjuds barn i vårt område.
När jag blickar framåt ser jag utmaningar att genomföra stora projekt och att få detaljplaner på plats. Utöver det finns inga stora orosmoln för den kommersiella fastighetsmarknaden i Göteborgsområdet och inte heller för Platzer. Vår intjäningsförmåga pekar på ett stabilt resultat för 2018 även om det inte är någon prognos, utan enbart en ögonblicksbild 12 månader framåt.
De stora arbetsgivarna med fordonsindustrin i spetsen satsar stort, tjänsteföretagen går bra, hotellen har hög beläggning och bostadsmarknaden är i bättre balans än på många andra orter. På fastighetsmarknaden är det fortfarande stort köptryck från institutionella fastighetsinvesterare, vilket talar för ytterligare sjunkande eller i varje fall bibehållna direktavkastningskrav, då jag bedömer att marknadsräntorna kommer att vara fortsatt låga.
P-G Persson VD
Gårda har utvecklats i skymundan av vad som händer i exempelvis Älvstaden eller Gamlestaden. Men utvecklingen i området är minst lika omfattande som i andra delar av staden. Platzer är ledande fastighetsägare i området med stark koncentration till norra Gårda och är därför engagerat i allt som berör Gårdas utveckling. Utöver befintliga fastigheter är Platzer också engagerat i flera andra utvecklingsprojekt i området.
Norra Gårda har vuxit ihop med Stampen. Tillsammans har de båda områdena utvecklats till en levande stadsdel med bostäder, skolor, butiker och kontor. Området är också lättillgängligt med cykel, kollektivtrafik och bil. I södra Gårda planeras flera höga byggnader som komplement till existerande höghusbebyggelse.
Under 2017 antogs detaljplanen för Platzers projekt Gårda Vesta. Med sina 25 respektive 14 våningar höga torn blir Gårda Vesta ett inslag i stadsbilden.
Gårda Vesta blir Göteborgs första Well Buildingmärkta kontorsbyggnad. Det innebär att huset byggs med en helhetssyn på hälsa, välbefinnande, drift och design. Platzer har redan tecknat ett grönt hyresavtal med Skatteverket om 15 000 kvadratmeter.
I södra Gårda antogs under 2017 detaljplanen för Kineum – ett kontorshus som uppförs i samarbete mellan NCC och Platzer. Planen har sedan överprövats av Länsstyrelsen.
Här skapas flexibla lokaler där hyresgäster kan välja att skräddarsy sin arbetsplats eller sitta i coworking-areor. Det planeras även för hotellverksamhet i huset.
Källhuset som planeras i Norra Gårda ska bli ett så kallat townhouse för en eller flera hyresgäster.
Under 2017 lämnade Platzer in en ansökan om detaljplaneändring av kvarteret Ceres i norra
Gårda. Här vill Platzer utveckla ett befintligt parkeringshus till kontors- och bostadshus.
Tillsammans med andra aktörer arbetar Platzer också aktivt med utvecklingen av arenaområdet i södra Gårda för att ytterligare knyta samman Gårda och centrum.
| PROJEKT | GÅRDA VESTA | KINEUM | KÄLLHUSET |
|---|---|---|---|
| Adress | Vestagatan 4-6 | Drakegatan | Källhuset 4 |
| Projektstart | 2017 | 2018, beräknad | 2018, beräknad |
| Möjlig inflyttning | 2020 | 2020 | 2019 |
| Yta, LOA | 27 000 kvm | 25 500 kvm | 1 650 kvm |
| Antal våningar | 14/25 | 27, total höjd 110 m | 5 |
| Certifieringar | Well Building/Breeam Excellent | Breeam Excellent | Ambitionen Breeam Very Good |
PLATZER BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JAN—DEC 2017 5
Jämförelsevärden för resultatposter avser motsvarande period föregående år och för balansposter 2016-12-31.
Förvaltningsresultatet, exklusive värdeförändringar hänförligt till intresseföretag med 22 mkr, uppgick till 486 mkr (322), en ökning med 51 %. Resultatförbättringen jämfört med föregående år beror till övervägande delen på förvärvet från Volvo (Artosaportföljen) i december 2016. Därutöver finns färdigställda utvecklingsprojekt som nu är inflyttade samt uthyrning i befintliga fastigheter. Värdeförändringar på fastigheter uppgick för året till 1 214 mkr (450) och värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till 54 mkr (-137). Värdeförändringarna på fastigheter är främst hänförliga till sjunkande direktavkastningskrav och projektutveckling. Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 393 mkr (500).
Hyresintäkterna uppgick för året till 995 mkr (687), en ökning med 45 %. Artosaportföljen står för den största delen av intäktsökningen, 281 mkr. Resterande ökning kommer från färdigställda utvecklingsprojekt och nyuthyrningar. Hyresintäkterna i befintliga hyreskontrakt bedöms per 2017-12-31 uppgå till 1 044 mkr (990) på årsbasis. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick för perioden till 95 % (94).
Fastighetskostnaderna har under perioden uppgått till -268 mkr (-181). Ökningen beror huvudsakligen på det större fastighetsbeståndet. Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Första och fjärde kvartalet är normalt dyrare än andra och tredje kvartalet, främst avseende förbrukningskostnader och snöbekämpning. Under året har också en förskjutning av underhållskostnader skett då planerat underhåll i det förvärvade Artosabeståndet huvudsakligen skett under fjärde kvartalet.
Driftsöverskottet för 2017 ökade med 44 % och uppgick till 727 mkr (506). Överskottsgraden uppgick till 73 % (74), en liten nedgång jämfört med tidigare år vilket beror på förvärvet av Artosabeståndet vilket historiskt haft en lägre
överskottsgrad. Direktavkastningen för fastigheterna uppgick till 5,0 % (4,9). Denna har påverkats dels av förvärvet av Artosabeståndet som skedde till en genomsnittlig avkastning om 7,5 %, dels av den under året fortsatta yieldnedgången.
Central administration uppgick för helåret till -46 mkr (-39). Ökningen är främst hänförlig till det större fastighetsbeståndet som inneburit fler antal anställda som vid årets utgång uppgick till 69 jämfört med 64 per 2016-12-31. Härutöver har resultatet belastats med flyttkostnader om cirka -2 mkr. Det pågående aktiesparprogrammet har belastat periodens resultat med -2 mkr (-3).
Platzer äger 20 % i SFF Holding AB och per 31 december 2017 förvärvades 50 % i KB Biet. Andel i resultat från intresseföretag uppgick för året till 22 mkr (0), varav 22 mkr (0) avser orealiserade värdeförändringar.
Årets finansnetto uppgick till -195 mkr (-145). Även finansnettot har påverkats av en större fastighetsportfölj och därmed högre lånevolym som motsvarar i stort sett hela förändringen. Marknadsräntorna är på ungefär samma nivå som för ett år sedan. Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntan till 2,16 % (2,33).
Skattekostnaden för året uppgick till -383 mkr (-135), varav -327 mkr (-95) utgjordes av uppskjuten skatt och aktuell skatt uppgick till -56 mkr (-40). Försäljning av fastigheter, som ger upphov till realiserade värdeförändringar, sker vanligtvis genom bolagsförsäljning. Dessa resultat är då skattefria, vilket också påverkat skatt för året. Det har under året kommit två förslag om förändrad beskattning som båda varit på remiss där remisstiden gick ut under september. Då Platzers inriktning är utveckling av fastigheter med egen långsiktig förvaltning bedöms den i slutet av mars presenterade paketeringsutredningens (gällande beskattning av fastighetssektorn) effekter på lång sikt vara begränsade. Det är också oklart när lagförslaget kan komma
att behandlas. Företagsskatteutredningen presenterade i juni ett förslag om reformerad inkomstbeskattning innebärande bland annat en begränsning av avdragsrätten för räntekostnader. Regeringen har för avsikt att lägga fram en proposition under våren 2018. Platzers bedömning är att den, under förutsättning att förslaget realiseras, kommer att få begränsad effekt på aktuell skatt.
Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick för 2017 till 428 mkr (367). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick för året till -672 mkr (-3 364). I detta ingick investeringar i befintliga fastigheter om -526 mkr (-502). Av kassaflödet från försäljningar utgörs 97 mkr (-) av erhållen handpenning vid försäljningen av blivande bostadsbyggrätter i Södra Änggården. Förvärv av andelar i intresseföretag uppgick netto till -33 mkr (0).
Årets kassaflöde uppgick, efter det att utdelning till aktieägare skett med 132 mkr, till 9 mkr (-95). De likvida medlen uppgick per bokslutsdagen till 141 mkr (132). Utöver likvida medel fanns per 2017-12-31 beviljade kreditfaciliteter och outnyttjad checkkredit om 634 mkr (614).
Fastigheterna redovisas till ett verkligt värde om 15 559 mkr (13 615) vilket baserar sig på en intern värdering per bokslutsdagen. Fastigheterna värderas kvartalsvis i samband med varje bokslut internt genom en tioårig kassaflödesmodell på samtliga fastigheter. Per varje årsskifte genomför Platzer därutöver en extern värdering av ett urval fastigheter som utgör ett tvärsnitt av fastighetsbeståndet i syfte att kvalitetssäkra den interna värderingen. Den externa värderingen omfattade i år cirka 50 % av beståndet med värdetidpunkt per 2017-12-31 och visade ett värde som understeg den interna värderingen med 0,7 % eller 52 mkr. Förvaltningsfastigheterna värderas i nivå 3 i IFRS 13s verkligt värde hierarki.
Den interna fastighetsvärderingen har för 2017 inneburit en värdeförändring på förvaltningsfastigheterna om 1 214 mkr (450). Hälften av värdeförändringarna under perioden har uppstått genom sänkta avkastningskrav i marknaden, ungefär 25 % kommer från projektutveckling och resterande del kommer från
aktiv förvaltning. Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen per bokslutsdagen uppgick till 5,4 %, en nedgång jämfört med 31 december föregående år då den uppgick till 5,7 %.
Under september tillträddes Lindholmen 39:3, en fastighet som genom bolagsförvärv förvärvades från Skanska till ett fastighetsvärde om cirka 410 mkr. I december har tillträde skett avseende 50 % av KB Biet som är ägare av fastigheten Inom Vallgraven 49:1 från Bygg-Göta som kvarstår som hälftenägare. Fastighetsvärdet uppgick till 158 mkr. KB Biet redovisas som intressebolag.
Fastigheterna Balltorp 1:135, Fänkålen 2 och Åseby 7:2 har under året sålts genom bolagsförsäljning. Realiserad värdeförändring uppgick totalt till 22 mkr. Vidare har avtal träffats med NCC om att sälja 50 % av Gårda 16:17 för att under kommande år gemensamt utveckla en tillkommande byggrätt om cirka 25 500 kvm uthyrbar yta. När fastigheten är färdigställd har parterna avtalat att Platzer köper NCC:s andel. Transaktionerna genomförs som bolagsförvärv och är villkorade av detaljplan. Samtidigt har Platzer erhållit en option om att förvärva NCC:s blivande kontorsprojekt i Mölndals innerstad.
Under året har Platzer tecknat avtal om att sälja framtida bostadsbyggrätter i Södra Änggården, ett område där Platzer aktivt driver arbetet med en ny detaljplan. Totalt berörs 12 projektfastigheter i området Högsbo. Försäljningarna omfattade tio avtal och är villkorad av att detaljplanen vinner laga kraft, vilket beräknas ske under tredje kvartalet 2018. Affären sker i tre etapper, där första frånträde beräknas ske under slutet av 2018. Erhållen handpenning om 97 mkr behandlas som en skuld tills försäljningsvillkoren är uppfyllda. Den totala intäkten från försäljningarna i projektet bedöms komma uppgå till cirka 1,8 mdkr varav 1,7 mdkr gäller hittills tecknade avtal. Fastigheterna är sålda som färdiga att påbörja byggnation vilket innebär att Platzer bär kostnader för till exempel rivning, sanering och exploateringskostnader för vägar och parker. Någon resultateffekt av försäljningen har inte redovisats under perioden utan värdering av byggrätter beräknas ske när detaljplanen vunnit laga kraft (i enlighet med Platzers värderingsprinciper). Resultateffekten kommer då huvudsakligen redovisas som värdeförändring fastigheter och bedöms öka eget kapital med
6-7 kronor per aktie. Investeringar i befintliga fastigheter uppgick under perioden till 526 mkr (521), där den största enskilda investeringen är nybyggnadsprojektet Gamlestaden 740:132.
Koncernens eget kapital uppgick per bokslutsdagen till 5 962 mkr (4 703). Soliditeten uppgick per samma dag till 37 % (34). Eget kapital per aktie uppgick per bokslutsdagen till 49,36 kr (38,90) och det långsiktiga substansvärdet enligt EPRA NAV till 58,39 kr (45,72).
Per bokslutsdagen uppgick de räntebärande skulderna till 8 391 mkr (7 989), vilket motsvarade en belåningsgrad om 54 % (59). Kortfristig del av räntebärande skulder avser lån som kommer omförhandlas under kommande tolv månader. Lånefinansiering sker huvudsakligen genom banklån som säkerställs genom pantbrev i fastighet. Härutöver lånar Platzer också 1 113 mkr i tre gröna obligationer genom Svensk Fastighetsfinansiering (SFF). Under året har Platzer upprättat ett certifikatprogram med ett rambelopp om 2 mdkr. Per bokslutsdagen finns 600 mkr i utestående certifikat. Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av ingångna derivatavtal, uppgick per 31 december till 3,2 år (3,7). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 1,6 år (2,0).
För att nå önskad räntebindningsstruktur används räntederivatinstrument, i form av ränteswappar, vilka redovisas till verkligt värde i balansräkningen och med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Platzer har sammantaget tecknat ränteswappar om 4 920 mkr (4 420) varav 800 mkr (600) avser swappar med framtida start. Marknadsvärdet var per 31 december -276 mkr (-329) vilket för helåret innebar en värdeförändring om 54 mkr (-137). Värdeförändringarna påverkar inte kassaflödet. Under derivatens återstående löptid kommer undervärdet att lösas upp och reducera de finansiella kostnaderna i resultaträkningen med motsvarande belopp.
De finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde i koncernen utgörs av ovan beskrivna derivatinstrument och kapitalförsäkringar. Både derivatinstrumenten och kapitalförsäkringarna återfinns i nivå 2 enligt
IFRS 13 i verkligt värdehierarkin. Verkligt värde på långfristiga räntebärande skulder motsvarar dess redovisade värde eftersom diskonteringseffekten inte är väsentlig då räntan på lånen är rörlig och marknadsmässig.
Vid rapportperiodens utgång uppgick antal anställda till 69 personer (64).
Platzers fastighetsbestånd är organiserat i två marknadsområden med ansvar för den dagliga driften och förvaltningen samt utveckling av fastigheterna. Som stöd till marknadsområdena finns två specialistenheter, projektutveckling samt uthyrning. Platzers koncern- och stabsfunktioner består av VD, transaktioner, finans, ekonomi, HR, kommunikation/marknad och hållbarhet/inköp.
Hyresintäkterna ökade för det fjärde kvartalet med 29 % och uppgick till 251 mkr (195). Driftsöverskottet ökade under samma kvartal till 173 mkr (142). Fastighetskostnaderna under fjärde kvartalet inkluderar en oproportionerligt stor andel för året av det förvärvade Artosabeståndets kostnader för underhåll. Förvaltningsresultatet, exklusive värdeförändringar hänförligt till intresseföretag med 22 mkr, uppgick till 107 mkr (90), en förbättring med 19 %. Värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter uppgick för perioden till 841 mkr (199) och värdeförändringar avseende finansiella instrument påverkade resultatet med 1 mkr (114). Resultatet efter skatt uppgick till 760 mkr (317).
Viktiga händelser under kvartalet: - Uthyrning av 6 570 kvm till Göteborgs Stad utbildningsnämnden i projekt Gamlestads torg, en uthyrning som innebär att projektet har en uthyrningsgrad om 60 %. Beräknas vara färdigställt Q3 2018 och inflyttning påbörjas i augusti i år. - Tecknande av hyresavtal med Skatteverket i projekt Vesta, på fastigheten Gårda 2:12, om ca 15 000 kvm. Projektet beräknas byggstartas i början av året och inflyttning är planerad till hösten 2020.
Inga väsentliga händelser har inträffat efter årsskiftet.
Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hanterar vissa koncerngemensamma funktioner kring ledning, strategi och finansiering. Intäkterna i moderbolaget avser i sin helhet fakturering av tjänster till koncernbolag.
I fastighetsverksamhet finns som i all verksamhet alltid en exponering för risk. God intern kontroll och extern kontroll från revisorer, väl fungerande administrativa system och policys samt väl beprövade rutiner för fastighetsvärderingar är metoder som Platzer använder för att hantera och minska riskerna. De risker och osäkerhetsfaktorer som Platzer i första hand påverkas av har inte förändrats under året och beskrivs utförligt i årsredovisningen för 2016 på sidorna 42-43, 48-50 samt 64-65.
De närstående transaktioner av löpande karaktär som finns i bolaget beskrivs i årsredovisningen för 2016 på sidan 77. Utöver dessa löpande avtal finns inga väsentliga transaktioner med närstående och det har inte förändrats under perioden.
Platzer upprättar sin koncernredovisning i enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) sådana de antagits av EU. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i den senast avgivna årsredovisningen. Nya eller reviderade IFRS-standarder som trätt i kraft 2017 har inte haft någon väsentlig inverkan på koncernens finansiella rapporter. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR2.
Upplysning om kommande standarder: Ett antal nya standarder träder i kraft 2018 och 2019, IFRS 9 Finansiella instrument, IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder, IFRS 16 Leasing.
IFRS 9 kommer att börja tillämpas av koncernen det räkenskapsår som börjar den 1 januari 2018. Koncernen kommer inte att räkna om jämförelsetal för räkenskapsåret 2017, i enlighet med standardens övergångsregler. Under hösten 2017 har ett projekt genomförts med diskussioner avseende klassificering och värdering av koncernens finansiella instrument. Efter slutförd analys har konstaterats att de nya reglerna
för klassificering och värdering inte kommer att väsentligt påverka koncernens finansiella ställning vid övergångstidpunkten. Inte heller den nya nedskrivningsmodellen, som bygger på förväntade kreditförluster, kommer att få någon väsentlig påverkan på koncernen då kundförlusterna historiskt varit låga.
IFRS 15 kommer att börja tillämpas av koncernen för det räkenskapsår som börjar den 1 januari 2018. Koncernen kommer inte att räkna om jämförelsetal för räkenskapsåret 2017, i enlighet med standardens övergångsregler. Under hösten 2017 har ett projekt genomförts för att analysera effekter mellan nuvarande tillämpade redovisningsprinciper och IFRS 15. Koncernens intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter vilka inte redovisas enligt denna standard. Övriga intäkter, vilka inte uppgår till väsentliga belopp, bedöms efter slutförd analys endast påverka den finansiella rapporteringen genom utökade upplysningskrav och annan indelning av intäkterna i resultaträkningen. Vad gäller fastighetsförsäljningar redovisar Platzer idag, givet sedvanliga avtalsvillkor, dessa på tillträdesdagen och bedöms inte påverkas av IFRS 15.
IFRS 16 kommer att påverka koncernens redovisning av de leasingavtal där bolaget är leasetagare. Bedömningen är att införandet av standarden kommer att ha begränsad påverkan på de finansiella rapporterna då koncernen i allt väsentligt agerar som leasegivare och leasingavtal där koncernen är leasetagare är av begränsad omfattning relativt koncernens övriga verksamhet. Effekterna kommer att kvantifieras under 2018.
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om en utdelning om 1,50 kronor per aktie (1,10).
Göteborg 2018-02-08
Platzer Fastigheter Holding AB (publ)
P-G Persson Verkställande direktör
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
I SAMMANDRAG
| Mkr | 2017 okt-dec |
2016 okt-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 251 | 195 | 995 | 687 |
| Fastighetskostnader | - 78 | -53 | -268 | - 181 |
| Driftsöverskott | 173 | 142 | 727 | 506 |
| Central administration Andel i resultat från intresseföretag |
- 17 22 |
-14 - |
-46 22 |
- 39 - |
| Finansnetto | - 49 | -38 | -195 | - 145 |
| Förvaltningsresultat (inklusive intresseföretag) | 129 | 90 | 508 | 322 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 841 | 199 | 1 214 | 450 |
| Värdeförändring finansiella instrument | 1 | 114 | 54 | - 137 |
| Resultat före skatt | 971 | 403 | 1 776 | 635 |
| Skatt på periodens resultat | - 211 | -86 | -383 | - 135 |
| Periodens resultat 1) | 760 | 317 | 1 393 | 500 |
| Periodens resultat hänförligt till: | ||||
| Moderföretagets aktieägare | 755 | 318 | 1 381 | 494 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 5 | - 1 | 12 | 6 |
| Resultat per aktie 2) | 6,31 | 2,95 | 11,54 | 4,92 |
1) I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför periodens resultat för koncernen överensstämmer med periodens totalresultat.
2) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer. Däremot kommer antal utestående aktier öka med 250 000 när aktiesparprogrammet har avslutats.
I SA MMANDRAG
| Mkr | 2017-12-31 | 2016-12-31 |
|---|---|---|
| Tillgångar | ||
| Förvaltningsfastigheter | 15 559 | 13 615 |
| Övriga anläggningstillgångar | 10 | 6 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 117 | 45 |
| Omsättningstillgångar | 109 | 67 |
| Likvida medel | 141 | 132 |
| Summa tillgångar | 15 936 | 13 865 |
| Eget kapital och skulder | ||
| Eget kapital | 5 962 | 4 703 |
| Uppskjuten skatteskuld | 815 | 493 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 4 520 | 5 764 |
| Övriga långfristiga skulder | 354 | 358 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 3 871 | 2 225 |
| Övriga kortfristiga skulder | 414 | 322 |
| Summa eget kapital och skulder | 15 936 | 13 865 |
I SAMMANDRAG
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Mkr | jan-dec | jan-dec |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | ||
| Vid periodens början | 4 656 | 3 548 |
| Nyemission | - | 708 |
| Återläggning aktiesparprogram | 2 | 2 |
| Periodens totalresultat | 1 381 | 494 |
| Utdelning | -132 | -96 |
| Vid periodens slut | 5 907 | 4 656 |
| Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande | ||
| Vid periodens början | 47 | 44 |
| Konsolidering dotterbolag | - | 1 |
| Uttag | -4 | -4 |
| Periodens totalresultat | 12 | 6 |
| Vid periodens slut | 55 | 47 |
| Summa eget kapital | 5 962 | 4 703 |
| Mkr | 2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
|---|---|---|
| Fastigheternas värde IB | 13 615 | 9 784 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 526 | 521 |
| Fastighetsförvärv | 412 | 3 112 |
| Fastighetsförsäljningar | -208 | -252 |
| Värdeförändringar | 1 214 | 450 |
| Fastigheternas värde UB | 15 559 | 13 615 |
I SAMMANDRAG
| Mkr | 2017 okt-dec |
2016 okt-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
|---|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||||
| Driftsöverskott | 173 | 142 | 727 | 506 |
| Central administration | -17 | -13 | -42 | -35 |
| Finansnetto | -49 | -37 | -195 | -144 |
| Inkomstskatt | -9 | -2 | -26 | -20 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | ||||
| förändring av rörelsekapital | 98 | 90 | 464 | 307 |
| Förändring av kortfristiga fordringar | -14 | -13 | -43 | - |
| Förändring av kortfristiga skulder | 8 | 68 | 7 | 60 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 92 | 145 | 428 | 367 |
| Investeringsverksamheten | ||||
| Investering i befintliga förvaltningsfastigheter | -183 | -114 | -526 | -502 |
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | -36 | -2 675 | -412 | -3 112 |
| Försäljning av förvaltningsfastigheter | 39 | 210 | 305 | 252 |
| Förvärv av andelar i intresseföretag | -33 | - | -33 | - |
| Investering i övrigt | -5 | -1 | -6 | -2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -218 | -2 580 | -672 | -3 364 |
| Finansieringsverksamheten | ||||
| Förändring av räntebärande skulder | 163 | 1 739 | 402 | 2 299 |
| Förändring av långfristiga fordringar | -17 | -6 | -17 | -6 |
| Utdelning | - | - | -132 | -96 |
| Nyemission | - | 705 | - | 705 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 146 | 2 438 | 253 | 2 902 |
| Periodens kassaflöde | 20 | 3 | 9 | -95 |
| Likvida medel vid periodens början | 121 | 129 | 132 | 227 |
| Likvida medel vid periodens slut | 141 | 132 | 141 | 132 |
Outnyttjad checkkredit uppgår till 50 mkr (50) samt outnyttjade kreditfaciliteter uppgår till 584 mkr (564).
I SAMMANDRAG
| Mkr | 2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
|---|---|---|
| Nettoomsättning | 14 | 16 |
| Rörelsens kostnader | - 18 | - 16 |
| Finansnetto | - 93 | - 86 |
| Värdeförändring finansiella instrument | 54 | - 137 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | - 43 | - 223 |
| Bokslutsdispositioner | 350 | 242 |
| Skatt | - 68 | - 7 |
| Periodens resultat 1) | 239 | 12 |
1) I moderbolaget förekommer inget övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens resultat.
I S A M M A N D R A G
| Mkr | 2017-12-31 | 2016-12-31 |
|---|---|---|
| Tilllgångar | ||
| Andelar i koncernföretag | 1 844 | 1 809 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar (huvudsakligen finansiering koncernföretag) | 2 773 | 2 784 |
| Fordringar hos koncernföretag | 1 350 | 735 |
| Övriga omsättningstillgångar | 19 | 13 |
| Likvida medel | 35 | 0 |
| Summa tillgångar | 6 021 | 5 341 |
| Eget kapital och skulder | ||
| Eget kapital | 2 652 | 2 544 |
| Obeskattade reserver | 50 | 50 |
| Långfristiga skulder | 1 265 | 2 702 |
| Kortfristiga skulder | 2 054 | 45 |
| Summa eget kapital och skulder | 6 021 | 5 341 |
| 2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
|
|---|---|---|
| Finansiella | ||
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,4 | 1,7 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 3,2 |
| Belåningsgrad, % | 54 | 59 |
| Soliditet, % | 37 | 34 |
| Avkastning på eget kapital, % | 26,2 | 12,0 |
| Fastighetsrelaterade | ||
| Direktavkastning, % | 5,0 | 4,9 |
| Överskottsgrad, % | 73 | 74 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 95 | 94 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 1 326 | 1 538 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 805 | 801 |
Avseende definitioner nyckeltal och beräkningar, se beskrivning sid 28-29.
| Centrala Göteborg |
Södra/Västra Göteborg |
Norra/Östra Göteborg |
Projekt fastigheter |
Totalt | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Hyresintäkter | 386 | 389 | 89 | 115 | 493 | 182 | 27 | 1 | 995 | 687 |
| Fastighetskostnader | -90 | -93 | -21 | -36 | -144 | -51 | -13 | -1 | -268 | -181 |
| Driftsöverskott | 296 | 296 | 68 | 79 | 349 | 131 | 14 | 0 | 727 | 506 |
| Verkligt värde för valtningsfastigheter |
7 155 | 6 625 | 1 112 | 1 332 | 6 096 | 5 188 | 1 196 | 470 | 15 559 | 13 615 |
I koncernens interna rapportering delas verksamheten in i ovanstående segment. Vi har valt att ta bort segmentet Artosa och lägga in det i segmentet Norra/Östra Göteborg då vi inte ser någon grund för fortsatt särredovisning av beståndet förvärvat från Volvo. Totalt driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i resultaträkningen.
Skillnaden mellan driftsöverskottet 727 mkr (506) och resultat före skatt 1 776 mkr (635) består av central administration -46 mkr (-39), andel i resultat från intresseföretag 22 mkr (0), finansnetto -195 mkr (-145) samt värdeförändringar fastigheter och derivat 1 268 mkr (313).
| Låneförfall | ||||
|---|---|---|---|---|
| År | Lånebelopp, Mkr |
Snittränta, % |
Kreditavtal, Mkr |
Utnyttjat, Mkr |
| 2018 | 3 871 | 1,26 | 3 278 | 2 974 |
| 2019 | 700 | 1,32 | 3 045 | 2 995 |
| 2020 | 300 | 4,27 | 1 530 | 1 530 |
| 2021 | 670 | 3,10 | 619 | 619 |
| 2022 | 550 | 3,62 | 274 | 274 |
| 2023 | 100 | 3,62 | ||
| 2024 | 1 600 | 3,19 | ||
| 2025 | 300 | 2,63 | ||
| 2026 | 300 | 2,48 | ||
| Totalt | 8 391 | 2,16 | 8 745 | 8 391 |
I tabellen tas hänsyn till effekten av löpande derivatavtal. Utöver detta finns ränteswappar om 800 mkr med framtida start.
Utöver ovan finns outnyttjade byggnadskreditiv om 230 mkr.
Ställda säkerheter uppgick per 2017-12-31 till 6 445 mkr (6 682).
Eventualförpliktelser uppgick per 2017-12-31 till 8 mkr (8).
| Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 251 | 247 | 246 | 251 | 195 | 176 | 159 | 157 |
| -78 | -60 | -65 | -65 | -53 | -46 | -37 | -45 |
| 173 | 187 | 181 | 186 | 142 | 130 | 122 | 112 |
| -17 | -8 | -9 | -12 | -14 | -5 | -9 | -11 |
| 22 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| -49 | -49 | -49 | -48 | -38 | -39 | -34 | -34 |
| 129 | 130 | 123 | 126 | 90 | 86 | 79 | 67 |
| 841 | 113 | 122 | 138 | 199 | 79 | 95 | 77 |
| 1 | 10 | 30 | 13 | 114 | -38 | -85 | -128 |
| 971 | 253 | 275 | 277 | 403 | 127 | 89 | 16 |
| -211 | -52 | -61 | -59 | -86 | -28 | -20 | -1 |
| 760 | 201 | 214 | 218 | 317 | 99 | 69 | 15 |
| 15 559 | 14 533 | 13 972 | 13 730 | 13 615 | 10 813 | 10 588 | 9 924 |
| 4,6 | 5,2 | 5,2 | 5,4 | 5,0 | 4,9 | 4,8 | 4,6 |
| 69 | 76 | 74 | 74 | 73 | 74 | 77 | 71 |
| 97 | 94 | 94 | 96 | 95 | 94 | 94 | 93 |
| 18,8 | 9,8 | 10,2 | 10,6 | 12,7 | 8,2 | 7,1 | 4,7 |
| 49,36 | 43,04 | 41,41 | 40,72 | 38,90 | 37,91 | 36,92 | 37,20 |
| 58,39 | 50,70 | 48,78 | 47,87 | 45,72 | 46,96 | 45,33 | 44,57 |
| 52,00 | 50,75 | 51,25 | 43,70 | 46,20 | 56,75 | 44,60 | 44,50 |
| 6,31 | 1,63 | 1,79 | 1,81 | 2,95 | 0,99 | 0,71 | 0,14 |
| 0,77 | 1,19 | 0,54 | 1,08 | 1,35 | 1,41 | 0,37 | 0,55 |
| 2017 | 2016 |
| Antal fastig heter |
Uthyrbar yta, kvm |
Verkligt värde, Mkr |
Hyres värde, Mkr |
Ekono misk uthyr nings grad, % |
Hyres intäk ter, Mkr |
Drifts över skott, Mkr |
Över skotts grad, % |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Centrala Göteborg | 22 | 206 758 | 7 155 | 425 | 96 | 406 | 315 | 78 |
| Södra/Västra Göteborg | 8 | 60 407 | 1 112 | 95 | 97 | 92 | 71 | 77 |
| Norra/Östra Göteborg | 14 | 488 015 | 6 096 | 536 | 96 | 515 | 370 | 72 |
| Summa förvaltningsfastigheter | 44 | 755 180 | 14 363 | 1 056 | 96 | 1 013 | 756 | 75 |
| Projektfastigheter | 24 | 50 273 | 1 196 | 45 | 80 | 36 | 22 | |
| Summa Platzer | 68 | 805 453 | 15 559 | 1 101 | 95 | 1 049 | 778 | 74 |
Sammanställningen innefattar fastighetsbeståndet per 31 december 2017 och ger en ögonblicksbild av bolagets intjäningsförmåga, vilket inte är en prognos.
Vi har valt att ta bort segmentet Artosa och lägga in det i segmentet Norra/Östra Göteborg då vi inte ser någon grund för fortsatt särredovisning av beståndet förvärvat från Volvo. I sammanställningen ingår från och med 2017 i projektfastigheter även nio fastigheter i Högsbo. Dessa omfattas av projektet Södra Änggården där Platzer aktivt driver arbete med en ny detaljplan, som beräknas vinna lagakraft under tredje kvartalet 2018. Hyresvärde, intäkter och driftsöverskott i tabellen avseende projektfastigheter avser nuläge före projektstart.
Resultatrelaterade kolumner innefattar gällande hyreskontrakt, även med framtida inflyttning under kommande halvår, när inflyttning sker i befintliga fastigheter. Hyreskontrakt med senare inflyttning eller i fastigheter som nu är under byggnation inkluderas inte.
Hyresvärde avser hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i befintligt skick.
Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter inklusive avtalade tillägg som ersättning för värme och fastighetsskatt och oaktat tidsbegränsade hyresrabatter om cirka 17 mkr. Driftsöverskottet visar fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis definierat som kontrakterade hyresintäkter per 1 januari 2018 med avdrag för bedömda fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration rullande 12 månader.
Platzer äger och utvecklar kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet. Fastigheterna kan delas upp i tre geografiska områden: Centrala Göteborg (Centrum, Gårda, Krokslätt och Gullbergsvass), Södra/Västra Göteborg (Högsbo, Långedrag och Mölndal) och Norra/Östra Göteborg (Backaplan, Gamlestaden, Lindholmen, Mölnlycke, Arendal och Torslanda). Genom lönsam tillväxt strävar Platzer efter att vara den ledande aktören i samtliga prioriterade områden. Idag är företaget ledande aktör i Gullbergsvass, Gårda, Gamlestaden och Högsbo.
Fastighetsbeståndet omfattade per 31 december 2017 totalt 68 fastigheter, varav 24 projektfastigheter, med ett verkligt värde om 15 559 mkr. Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 805 453 kvm, vilka fördelade sig på kontor 52 %, butik 2 %, industri/lager 30 % och övrigt 16 %. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 95 % (94).
Platzer har 787 lokalhyreskontrakt med totala hyresintäkter om 1 044 mkr. Bland de största hyresgästerna kan nämnas Damco, DB Schenker, DFDS, DHL, Domstolsverket, Försäkringskassan, Migrationsverket, Nordea, Plastal, SSAB, Sveafjord och Zenuity.
De tjugo största hyreskontrakten stod för 36 % av hyresvärdet. Genomsnittlig återstående löptid uppgick till 41 månader.
Härutöver har Platzer tecknade hyreskontrakt i ny- och ombyggnadsprojekt med inflyttning 2018 - 2020. Utöver lokalhyreskontrakten fanns parkeringsavtal för garage och p-platser, korttidsparkeringar, avtal för reklamskyltar och master med ett totalt hyresvärde om 47 mkr.
Utveckling på fastighetsmarknaden i Göteborg präglas av fortsatt hög investeringsvilja och god tillgång på kapital. Även inför 2018 är utsikterna goda. Räntorna bedöms i det korta perspektivet ligga kvar på dagens nivåer. Arbetslösheten är fortsatt låg där fordonsindustrin är draglok i Göteborgs ekonomiska tillväxt.
Det fjärde kvartalet inleddes något trevande. Detta berodde sannolikt på smitta från osäkerheten på bostadsmarknaden i Stockholm. Som helhet var det dock ytterligare ett starkt kvartal, där institutionella investerare stod för en stor del av volymen.
Den totala transaktionsvolymen uppgick under året i Göteborg till 17 mdkr, en ökning jämfört med föregående års 13 mdkr (enligt Platzers beräkning).
Direktavkastningskraven fortsatte under året att röra sig nedåt i Göteborgs samtliga områden, dock i något lägre takt än tidigare. Värt att notera är de låga direktavkastningskraven på Norra Älvstranden där vakansnivåerna är mycket låga. Återigen är det till stor del fordonsindustrin som driver utvecklingen i området.
Vakansgraden i Göteborg är enligt JLL den lägsta på över tio år. Samtidigt var uthyrningsvolymen under 2017 fortsatt hög, men den hämmades något av det begränsade utbudet. Detta är speciellt påtagligt i Norra Älvstranden och CBD där volymerna med största sannolikhet varit högre om utbudet varit större. Platzer genomförde under året ett flertal stora uthyrningar i sina projekt i Gårda och Gamlestaden.
De kommande åren planeras färdigställandet av många nya kontorslokaler i centrala Göteborg och Mölndal. Detta kommer troligen leda till en större omflyttning och förhoppningsvis bättre matchning av hyresgästernas behov av moderna och yteffektiva lokaler.
Den fortsatt starka konjunkturen i Göteborgsområdet ger bra förutsättningar för en fortsatt god uthyrningsmarknad.
| Område | kr/kvm/år Prime Rent (Topphyra) |
Prime yield (direktav kastningskrav kvali tetsobjekt), % |
|---|---|---|
| Central Business District (CBD) | 3 200 | 4,00 |
| Övriga innerstaden | 2 600 | 4,75 |
| Norra Älvstranden | 2 600 | 4,50 |
| Övriga Hisingen | 2 000 | 5,50 |
| Mölndal | 2 000 | 6,00 |
| Västra Göteborg | 1 200 | 6,75 |
| Östra Göteborg | 2 500 | 6,00 |
| Område | Vakansgrad Q4 2017, % |
Vakansgrad Q4 2011, % |
Förändring i % -enheter 2011-2017 |
|---|---|---|---|
| Central Business District (CBD) | 2,1 | 4,5 | -2,4 |
| Övriga innerstaden | 3,2 | 6,0 | -2,8 |
| Norra Älvstranden | 0,8 | 13,0 | -12,2 |
| Övriga Hisingen | 5,9 | 8,0 | -2,1 |
| Mölndal | 11,2 | 10,1 | 1,1 |
| Västra Göteborg | 19,8 | 15,4 | 4,4 |
| Östra Göteborg | 7,1 | 9,2 | -2,1 |
| Totalt | 5,1 | 7,9 | -2,8 |
Källa: JLL:s fastighetsmarknadsdata
Platzer förvärvade den 14 september Lindholmen 39:3 (Piren²). Fastigheten som omfattar 9 000 kvm har i affären värderats till 410 mkr och är fullt uthyrd till Zenuity. Bolaget som samägs av Volvo Cars och Autoliv ska utveckla självkörande teknik och förlägger nu sitt huvudkontor till Lindholmen. Förvärvet skedde som bolagsförvärv. Säljare är Skanska Fastigheter.
Platzer tillträdde per 31 december, genom bolagsförvärv, 50 % av fastigheten Inom Vallgraven 49:1 (Merkurhuset) med adress Skeppsbron 5-6. Fastigheten som omfattar 5 300 kvm har i affären värderats till 158 mkr. Säljare och fortsatt delägare är Bygg-Göta. Bolaget, och därmed fastigheten, redovisas som intressebolag med en ägarandel om 50 %.
I juni ingick Platzer och NCC avtal om en option för Platzer att förvärva NCC:s kommande projekt i Mölndals innerstad om 25 000 kvm uthyrbar yta. Fastigheterna beräknas bli färdigställda i etapper under 2021-2023.
| Kv | Fastighets beteckning |
Område | Adress | Segment i Göteborg |
Förv/ Proj fastighet |
Uthyrbar yta, kvm |
Tillträde | Överens kommet fastighets värde, mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | Lindholmen 39:3 | Lindholmen | Lindholmspiren 2 | Norra/Östra | F | 8 922 | 2017-09-14 | 410 |
| Totalt | 8 922 | 410 | ||||||
| 4 | Inom Vallgraven 49:1* | Centrum | Skeppsbron 5-6 | konsolideras ej | F | 5 369 | 2017-12-31 |
*) Delägd fastighet som ägs till 50%, redovisas som intresseinnehav (uppgifterna avser hela fastigheten)
Under första kvartalet sålde Platzer två kontorsfastigheter i Mölndal/Åbro med ett överenskommet fastighetsvärde om 108 mkr. Fastigheterna, som såldes till L2 Fastigheter, är Balltorp 1:135 och Fänkålen 2. Försäljningen skedde genom bolagsförsäljning och värdet 108 mkr var något över bokfört värde. Frånträde var den 31 mars.
Den 1 september sålde Platzer fastigheten Åseby 7:2 (Säve Depå) med ett underliggande fastighetsvärde om 100 mkr till Serneke. Fastigheten såldes genom en bolagsförsäljning.
I juni ingick Platzer och NCC ett samarbete för att tillsammans utveckla fastigheten Gårda 16:17 som idag ägs av Platzer. Affären innebär att Platzer säljer 50 % av fastigheten till ett underliggande fastighetsvärde, för halva fastigheten, om 300 mkr plus en tilläggsköpeskilling om 45 mkr vid färdigställandet. Beräknat frånträde är 31 mars 2018. Platzer återköper
NCC:s andel när fastigheten är färdigutvecklad. Projektet som bedöms omfatta 25 500 kvm tillkommande uthyrbar yta beräknas färdigställas under slutet av 2020. Affären är villkorad av lagakraftvunnen detaljplan.
I juli tecknade Platzer avtal om att sälja framtida fastigheter i Södra Änggården, ett område där Platzer aktivt driver arbetet med en ny detaljplan. Totalt berörs 12 projektfastigheter i området Högsbo. Försäljningen är villkorad av att detaljplanen vinner laga kraft, vilket beräknas ske under tredje kvartalet 2018. Affären sker i tre etapper, där första frånträde beräknas ske under slutet av 2018. Projektet beskrivs närmare i delårsrapporten jan-sept 2017. Någon resultateffekt av försäljningen har inte bokförts under perioden utan värdering (i enlighet med Platzers värderingsprinciper) av byggrätter utan avdrag för planrisk bedöms ske när detaljplanen vunnit laga kraft och då öka eget kapital med 6-7 kr/aktie.
| Kv | Fastighets beteckning |
Område | Adress | Segment i Göteborg |
Förv/ Proj fastighet |
Uthyrbar yta, kvm |
Frånträde | Överenskom met fastighets värde, mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Balltorp 1:135 | Mölndal | Taljegårdsgatan 11 | Södra/Västra | F | 6 407 | 2017-03-31 | 72 |
| 1 | Fänkålen 2 | Mölndal | Johannefredsg 4 | Södra/Västra | F | 4 494 | 2017-03-31 | 36 |
| 3 | Åseby 7:2 | Säve | Säve Depå | Norra/Östra | F | 5 337 | 2017-09-01 | 100 |
| Totalt | 16 238 | 208 |
Platzers utvecklingsprojekt omfattar både enskilda fastigheter med serviceinslag och hela blandstadsområden. De pågående projekten omfattar 70 000 kvm lokalarea (LOA) och möjliga utvecklingsprojekt en bruttoarea (BTA) på 700 000 kvm.
Den totala projektvolymen bedöms uppgå till 17 mdkr, varav 10 mdkr utgörs av kommersiella fastigheter och 7 mdkr av bostäder. Platzer utvecklar detaljplaner för bostäder och säljer därefter dessa byggrätter för att fokusera på att utveckla de kommersiella fastigheterna.
Under året har Platzer startat ytterligare ett fastighetsutvecklingsprojekt (Gullbergsvass 5:10). Här skapas 2 000 kvm ny kontorsyta. Uthyrning pågår och bland annat flyttade Platzer sitt huvudkontor hit under fjärde kvartalet.
På Gamlestads torg (Gamlestaden 740:132) pågår byggnation med beräknad inflyttning sommaren 2018. Projektet omfattar 17 000 kvm. Utöver tidigare uthyrning till Västtrafik och ett världslitteraturbibliotek, tecknade Platzer under fjärde kvartalet ett tioårigt hyresavtal om 6 570 kvm med Utbildningsförvaltningen, Göteborgs Stad.
Norra Högsbo utvecklas till Södra Änggården – en levande stadsdel med både bostäder och kommersiella lokaler. Av totalt planerade 2 000 lägenheter ingår 600 i BoStad2021, vilket bland annat innebär en snabbare planprocess. Detaljplanen beräknas vara beslutad under tredje kvartalet 2018. Byggstart är beräknad till 2019. Platzer ingick under året avtal om försäljning av stora delar av de kommande byggrätterna till Bonava, Peab Bostad, Magnus Månsson Fastigheter och Hökerum Bygg.
Gamlestaden är ett av Göteborgs mest intressanta och kollektivtrafiktäta områden. De närmaste tio åren kommer det att ske stora förändringar i stadsdelen där Platzer äger tre större fastigheter och projekt.
I anslutning till Gamlestads torg ligger Gamlestadens Fabriker (Olskroken 18:7) där detaljplanearbete pågår. Platzer har tidigare tecknat avtal om försäljning av kommande bostadsbyggrätter till JM som nu medverkar i utvecklingen av området.
På grannfastigheten (Bagaregården 17:26) har Platzer lämnat in en ansökan om ändring av detaljplanen gällande förtätning om totalt 60 000 kvm.
Platzer har två detaljplaner (varav en, Kineum, överprövats) med byggrätter om totalt 50 000 kvm med möjlig byggstart 2018. Här planerar Platzer för två höghusprojekt – Gårda Vesta och Kineum. Dessutom finns detaljplan för ytterligare en kontorsbyggnad om 2 000 kvm. Under fjärde kvartalet tecknade Platzer hyresavtal med Skatteverket om 15 000 kvm i Gårda Vesta. När det gäller Kineum kommer NCC att äga 50 % av fastigheten under projektgenomförandet, där tillträde för NCC beräknas ske under första halvåret 2018.
Backaplan ska utvecklas till en levande stadsdel med bostäder, kontor och handel. Just nu pågår detaljplanearbete tillsammans med kommunen och fler fastighetsägare. Platzer äger fastigheter som beräknas omfatta 80 000 kvm BTA i området.
Torslanda/Arendal är ett av Sveriges bästa logistiklägen. Här har Platzer påbörjat ett arbete med att identifiera projektmöjligheter. Idag äger Platzer 787 000 kvm mark i Torslanda, inklusive detaljplanelagda byggrätter om 180 000 kvm BTA för logistik/industriändamål.
| Fastighet | Typ 1) |
Ombyggd yta LOA, kvm |
Ny yta LOA, kvm |
Total inv inkl mark, mkr |
Varav kvar att inves tera, mkr |
Uthyr nings grad, % |
Färdig ställt |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Livered 1:329 | FU | 14 000 | 110 | 3 | 100 | Q1 2018 | ||
| Gamlestaden 740:132 | PU | 16 800 | 550 | 175 | 60 | Q2 2018 | ||
| Gullbergsvass 5:10 | FU | 12 000 | 2 000 | 250 | 187 | 50 | *) | Q3 2019 |
| Gårda 2:12**), Gårda Vesta | PU | 27 000 | 1 020 | 965 | 56 | Q2 2021 | ||
| Totalt | 26 000 | 45 800 | 1 930 | 1 330 |
*) Idag är uthyrningsgraden 97 %, angivna 50 % avser kontrakt med långsiktiga hyresgäster
**) Detaljplanen har inte vunnit laga kraft då den överklagats
| Fastighet | Typ 1) | Fastighetstyp | Ny yta BTA kvm |
Projektfas | Möjlig byggstart 2) |
|---|---|---|---|---|---|
| Gårda 4:11, Källhuset | PU | kontor | 2 000 | detaljplan finns | 2018 |
| Gårda 16:17**), Kineum | PU | kontor | 30 000 | detaljplan antagen | 2018 |
| Södra Änggården (flera fastigheter) flera utbyggnadsetapper |
PU/FU | blandstad | ca 200 000 | detaljplan pågår | 2018 |
| Sörred 7:21 | PU | Logistik/industri | 30 000 | detaljplan finns | 2018 |
| Sörred 3:1 | PU | Logistik/industri | 60 000 | detaljplan finns | 2018 |
| Sörred 8:12 | PU | Logistik/industri | 90 000 | detaljplan finns | 2018 |
| Olskroken 18:7 | PU/FU | Blandstad | 100 -120 000 | detaljplan pågår | 2019 |
| Krokslätt 34:13 | FU/PU | blandstad | 10-15 000 | detaljplan påbörjas 2018 | 2019/2020 |
| Skår 57:14 | PU | kontor | 20 000 | detaljplan pågår | 2019/2020 |
| Älvsborg 178:9 | FU | bostäder | 10-12 000 | detaljplan påbörjas 2018 | 2021 |
| Backaplan (flera fastigheter) | PU | blandstad | 60-90 000 | detaljplan pågår | 2021/2022 |
| Bagaregården 17:26 | PU | blandstad | 60 000 | planbesked sökt nov 2016 | 2021/2022 |
| Totalt | 672 000 - 729 000 |
**) Detaljplanen har inte vunnit laga kraft då den överklagats
Sammanställningen omfattar möjliga projekt identifierade på ägda eller förvärvsavtalade fastigheter.
1) Typ avser fastighetsutveckling (FU), då befintlig byggnad används som bas eller projektutveckling (PU), nybyggnation från mark.
2) Med möjlig byggstart menas när projektet bedöms kunna starta förutsatt att planarbetet går som förväntat och att uthyrning nått en tillfredställande nivå.
| Uthyrningsbar yta, kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Industri/ | |||||||||
| Förvaltningsfastighet | Område | Adress | Byggår | Kontor | Butik | lager | Övrigt | Totalt | |
| Krokslätt 148:13 | Almedal | Mölndalsvägen 40-42 | 1952 | 2 581 | 616 | 20 | 3 217 | ||
| Krokslätt 149:10 | Almedal | Mölndalsvägen 36-38 | 1952/98 | 7 008 | 7 008 | ||||
| Skår 57:14 | Almedal | Gamla Almedalsvägen 1-51 | 1929 | 8 286 | 119 | 8 405 | |||
| Krokslätt 34:13 | Almedal | Mölndalsv 91-93 / Varbergsg 2 A-C | 1950/88 | 10 905 | 725 | 1 308 | 375 | 13 313 | |
| Arendal 764:720 | Arendal | Arendal | 1960/2009 | 77 003 | 68 | 193 470 | 11 953 | 282 494 | |
| Backa 173:2 | Backaplan | Deltavägen 4 | 1979 | 151 | 5 380 | 420 | 5 951 | ||
| Brämaregården 35:4 | Backaplan | Vågmästaregatan 1 | 1984/1991 | 12 370 | 222 | 855 | 13 447 | ||
| Tingstadsvassen 3:8 | Backaplan | Krokegårdsgatan 5 | 1991 | 29 | 3 966 | 11 | 859 | 4 865 | |
| Tingstadsvassen 4:3 | Backaplan | Motorgatan 2 | 1943/1986 | 517 | 3 268 | 3 785 | |||
| Lorensberg 62:1 | Centrum | Götabergsgatan 17 | 1932/1965 | 4 541 | 4 541 | ||||
| Nordstaden 13:12 | Centrum | Packhusplatsen 6 / N Hamngatan 2 | 1929/1993 | 5 070 | 5 070 | ||||
| Nordstaden 14:1 | Centrum | Postgatan 5 / Smedjegatan 2 | 1993/1995 | 8 607 | 8 607 | ||||
| Nordstaden 20:5 | Centrum | Packhusplatsen 3 / Kronhusg 1A | 1943 | 2 537 | 53 | 2 590 | |||
| Stampen 4:42 | Centrum | Odinsgatan 8-10 / Barnhusgatan 1 | 2009 | 5 769 | 2 847 | 8 616 | |||
| Stampen 4:44 | Centrum | Polhemsplatsen 5-7 / Odinsg 2-4 | 1930 | 13 538 | 13 538 | ||||
| Bagaregården 17:26 | Gamlestaden | Gamlestadsv 3 / Byfogdeg 1-3, 11 | 1941/2010 | 24 977 | 365 | 7 010 | 2 555 | 34 907 | |
| Olskroken 18:7 | Gamlestaden | Gamlestadsvägen 2-4 | 1729/1960 | 41 796 | 102 | 6 842 | 13 289 | 62 029 | |
| Gullbergsvass 1:1 | Gullbergsvass | Lilla Bommen 3 | 1988 | 16 003 | 16 003 | ||||
| Gullbergsvass 1:17 | Gullbergsvass | Lilla Bommen 8 | 1993 | 5 400 | 5 400 | ||||
| Gullbergsvass 5:10 | Gullbergsvass | Kämpegatan 3-7 | 1988 | 11 925 | 336 | 463 | 12 724 | ||
| Gullbergsvass 5:26 | Gullbergsvass | Kilsgatan 4 | 2010 | 15 298 | 1 383 | 16 681 | |||
| Gårda 1:15 | Gårda | Vestagatan 2 | 1971/1992 | 11 888 | 11 888 | ||||
| Gårda 13:7 | Gårda | Johan Willins gata 5 | 2003 | 14 925 | 14 925 | ||||
| Gårda 16:17 | Gårda | Drakegatan 6-10 | 1986 | 15 234 | 278 | 604 | 16 116 | ||
| Gårda 3:12 | Gårda | Anders Personsgatan 2-6 | 1956/2015 | 3 503 | 242 | 165 | 3 910 | ||
| Gårda 3:14 | Gårda | Anders Personsgatan 8-10 | 2015 | 8 758 | 8 758 | ||||
| Gårda 4:11 | Gårda | Anders Personsgatan 14-16 | 1965/2002 | 7 468 | 481 | 7 949 | |||
| Högsbo 1:4 | Högsbo | Olof Asklunds gata 11-19 | 1980 | 1 638 | 1 444 | 3 082 | |||
| Högsbo 2:1 | Högsbo | Olof Asklunds gata 6-10 | 1991 | 6 325 | 6 325 | ||||
| Högsbo 32:3 | Högsbo | J A Wettergrens gata 5 | 1974 | 6 381 | 1 053 | 715 | 8 149 | ||
| Lindholmen 30:2 | Lindholmen | Lindholmspiren 9 | 2003 | 8 667 | 996 | 9 663 | |||
| Lindholmen 39:3 | Lindholmen | Lindholmspiren 2 | 2016 | 8922 | 8922 | ||||
| Älvsborg 178:9 | Långedrag | Redegatan 1 | 1993 | 9 718 | 296 | 3 862 | 13 876 | ||
| Stigberget 34:12 | Masthugget | Masthuggstorget 3 | 1967/1999 | 4 457 | 2 801 | 264 | 229 | 7 751 | |
| Stigberget 34:13 | Masthugget | Fjärde Långgatan 46-48 | 1969 | 7 246 | 120 | 2 382 | 9 748 | ||
| Bosgården 1:71 | Mölndal | Södra Ågatan 4 | 1988 | 4 711 | 56 | 50 | 4 817 | ||
| Forsåker 1:196 | Mölndal | Kvarnbygatan 10-14 | 1955/2002 | 5 317 | 150 | 5 467 | |||
| Hårddisken 1 | Mölndal | Betagatan 1 | 2016 | 2 146 | 2 608 | 4 754 | |||
| Livered 1:329 | Mölndal | Streteredsvägen 100 | 1962 | 13 937 | 13 937 | ||||
| Solsten 1:110 | Mölnlycke | Företagsvägen 2 | 1991 | 1 678 | 1 089 | 356 | 3 123 | ||
| Solsten 1:132 | Mölnlycke | Konstruktionsvägen 14 | 2002 | 4 953 | 4 953 | ||||
| Syrhåla 3:1 | Torslanda | Bulyckevägen 25 | 1975 | 2 758 | 21 984 | 3 280 | 28 022 | ||
| Sörred 7:24 | Torslanda | Gunnar Engellaus väg | 1972 | 11 035 | 4 006 | 15 041 | |||
| Sörred 8:11 | Torslanda | Amazonvägen 8-10 | 1984 | 10 813 | 10 813 | ||||
| Summa förvaltningsfastigheter | 417 927 | 16 851 | 239 665 | 80 737 | 755 180 |
| Projektfastighet | Område | Adress | Markareal | Uthyrningsbar yta, kvm |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Gamlestaden 740:132 | Gamlestaden | Gamlestadens torg | 1 600 | - | |
| Gårda 2:12 | Gårda | Venusgatan 2-6 | 3 600 | - | |
| Högsbo 2:2*) | Högsbo | Gruvgatan 1 | 4 400 | - | |
| Högsbo 3:5*) | Högsbo | Fältspatsgatan 14 | 11 300 | - | |
| Högsbo 3:11*) | Högsbo | Fältspatsgatan 6 | 1964 | 6 000 | 8 243 |
| Högsbo 3:12*) | Högsbo | Fältspatsgatan 2-4 | 1964 | 8 400 | 10 363 |
| Högsbo 3:13*) | Högsbo | Fältspatsgatan 2 | 3 100 | - | |
| Högsbo 3:6*) | Högsbo | Fältspatsgatan 8-12 | 1964 | 8 200 | 6 535 |
| Högsbo 3:9*) | Högsbo | Olof Asklunds gata 14 | 1971 | 4 700 | 4 333 |
| Högsbo 33:1 | Högsbo | Gruvgatan | 5 500 | - | |
| Högsbo 34:13*) | Högsbo | Gruvgatan 2 | 1981 | 3 200 | 1 780 |
| Högsbo 39:1*) | Högsbo | Ingela Gathenhielms gata 4 | 1972 | 8 200 | 3 390 |
| Högsbo 4:1*) | Högsbo | Fältspatsgatan 1 / A Odhners gata 8 1965/1972 | 10 400 | 4 643 | |
| Högsbo 4:4*) | Högsbo | Fältspatsgatan 3 | 1962 | 10 300 | 6 388 |
| Högsbo 4:6*) | Högsbo | A Odhners gata 14 | 1974 | 6 500 | 3 898 |
| Högsbo 757:118*) | Högsbo | Fältspatsgatan | 2 800 | - | |
| Högsbo 757:121*) | Högsbo | Fältspatsgatan | 1 000 | - | |
| Högsbo 757:122*) | Högsbo | Fältspatsgatan | 1 000 | - | |
| Backen 2:18 | Mölndal | Streteredsvägen 100 | 6 900 | - | |
| Syrhåla 2:3 | Torslanda | Hamneviksvägen | 60 000 | - | |
| Syrhåla 4:2 | Torslanda | Bulyckevägen 7 | 172 000 | 700 | |
| Sörred 7:21 | Torslanda | Hisingsleden | 65 000 | - | |
| Sörred 8:12 | Torslanda | Sörred Norra | 254 000 | - | |
| Sörred 7:25 | Torslanda | Sörredsrondellen | 110 000 | - | |
| Summa projektfastigheter | 768 100 | 50 273 | |||
| TOTALT förvaltningsfastigheter och projektfastigheter | 805 453 |
*) Omfattas av projekt Södra Änggården
| Industri/ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastighet | Område | Adress | Byggår | Kontor | Butik | lager | Övrigt | Totalt |
| Inom Vallgraven 49:1 | Centrum | Skeppsbron 5 | 1929/2012 | 4 702 | 371 | 296 | 5 369 |
Platzers B-aktie är sedan 29 november 2013 noterad på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. I samband med noteringen genomfördes en nyemission till kursen 26,50 kronor per aktie som tillförde bolaget 651 mkr efter avdrag för emissionskostnader. Bolagets börskurs uppgick den 31 december 2017 till 52,00 kronor per aktie, vilket motsvarar ett börsvärde på 6 224 mkr beräknat på antal utestående aktier. Under året omsattes totalt 15,2 (17,9) miljoner aktier till ett sammanlagt värde om 735 (792) mkr. Den genomsnittliga omsättningen var cirka 60 000 (71 000) aktier per dag.
Aktiekapitalet i Platzer uppgick på bokslutsdagen till 11 993 429,20 kronor, fördelat på 20 000 000 A-aktier med ett röstvärde om 10 röster per aktie och 99 934 292 B-aktier med ett röstvärde om en röst per aktie. Varje aktie har ett kvotvärde på 0,10 kr. Platzers innehav av egna aktier uppgår fortsatt till 250 000 B-aktier.
Senaste förändringen av aktiekapitalet skedde under fjärde kvartalet 2016 då Platzer genomförde en företrädesemission om totalt 718 mkr.
Utdelningen ska långsiktigt uppgå till 50 % av förvaltningsresultatet efter skatt (med skatt avses 22 % schablonskatt).
Styrelsen föreslår årsstämman en utdelning om 1,50 kronor per aktie (1,10).
Antalet aktieägare uppgick den 31 december till 3 809 (4 354). Det utländska ägandet uppgick till fem procent av aktiekapitalet. Under fjärde kvartalet sålde tidigare A-aktieägaren Backahill samtliga sina aktier i Platzer till Länsförsäkringar Skaraborg som efter förvärvet innehar 4 000 000 A-aktier och 1 000 000 B-aktier. Övriga A-aktier ägs som tidigare av Ernström & C:o samt Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän.
Platzers främsta informationskanal är platzer.se. Här offentliggörs alla pressmeddelanden och finansiella rapporter. Pressmeddelandena och rapporterna kan erhållas via e-post i samband med offentliggörandet. På webbplatsen finns också presentationer, generell information om aktien, rapport om bolagsstyrning och finansiella data.
| Ägare | Antal A-aktier Antal B-aktier | Antal aktier | Andel röster,% |
Andel kapital,% |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Ernström & C:o | 11 000 000 | 2 973 164 | 13 973 164 | 37,7% | 11,7% |
| Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän | 5 000 000 | 15 203 112 | 20 203 112 | 21,8% | 16,9% |
| Länsförsäkringar Skaraborg | 4 000 000 | 1 000 000 | 5 000 000 | 13,7% | 4,2% |
| Familjen Hielte / Hobohm | 22 644 016 | 22 644 016 | 7,6% | 18,9% | |
| Fjärde AP-fonden | 11 849 808 | 11 849 808 | 4,0% | 9,9% | |
| Länsförsäkringar fondförvaltning AB | 10 635 999 | 10 635 999 | 3,5% | 8,9% | |
| Carnegie Fonder | 7 692 826 | 7 692 826 | 2,6% | 6,4% | |
| Lesley Invest (inkl privata innehav) | 3 464 362 | 3 464 362 | 1,2% | 2,9% | |
| Svolder AB | 3 570 163 | 3 570 163 | 1,2% | 3,0% | |
| RBC Investor Services Bank SA | 2 804 091 | 2 804 091 | 0,9% | 2,3% | |
| Övriga ägare | 17 846 751 | 17 846 751 | 6,0% | 14,9% | |
| Totalt utestående aktier | 20 000 000 | 99 684 292 | 119 684 292 | 100,0% | 100,0% |
| Återköpta egna aktier | 250 000 | 250 000 | |||
| Totalt registrerade aktier | 20 000 000 | 99 934 292 | 119 934 292 |
| 2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
|
|---|---|---|
| Eget kapital, kr 3) | 49,36 | 38,90 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr 3) | 58,39 | 45,72 |
| Börskurs, kr 3) | 52,00 | 46,20 |
| Resultat efter skatt, kr 1) | 11,54 | 4,92 |
| Förvaltningsresultat, kr 4) | 4,06 | 3,21 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr | 3,58 | 3,66 |
| Utdelning, kr 2) | 1,50 | 1,10 |
| Antal aktier per bokslutsdagen, tusental | 119 684 | 119 684 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 119 684 | 100 534 |
Avseende definitioner nyckeltal och beräkningar, se beskrivning sid 28-29.
1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer. Däremot kommer antal utestående aktier öka med 250 000 när aktiesparprogrammet har avslutats.
2) För 2017 föreslagen utdelning.
3) De substansrelaterade nyckeltalen och börskursen har påverkats av den under 2016 genomförda företrädesemissionen med villkoren 1 ny aktie på 4 gamla till kursen 30 kronor.
4) Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar hänförligt till intresseföretag.
Platzer tillämpar ESMAs riktlinjer för alternativa nyckeltal. Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras de alternativa nyckeltal som bedömts relevanta. Platzer använder sig av de alternativa nyckeltalen skuldsättningsgrad, räntetäckningsgrad, belåningsgrad, soliditet och avkastning på eget kapital då dessa anses vara relevanta för
läsarna av rapporten som ett komplement för att bedöma möjlighet till utdelning, att genomföra strategiska investeringar samt att bedöma bolagets möjligheter att leva upp till finansiella åtaganden. Vidare använder bolaget nyckeltalen direktavkastning och överskottsgrad vilka är mått som bedöms relevanta för investerare som vill förstå resultatgenereringen. Som börsnoterat bolag väljer Platzer också att använda för branschen relevanta nyckeltal per aktie, såsom långsiktigt substansvärde.
Nyckeltalen är baserade på rapporter över resultat, finansiell ställning, förändring i eget kapital och kassaflöde. I de fall nyckeltalen inte direkt kan härledas från ovanstående rapporter framgår härledning och beräkning av dessa nedan.
| ALTERNATIVA NYCKELTAL | DEFINITION OCH BERÄKNING |
|---|---|
| Skuldsättningsgrad | Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. |
| Räntetäckningsgrad | Resultat efter finansiella intäkter dividerat med räntekostnader. |
| Exklusive värdeförändringar hänförligt till intresseföretag. Se | |
| beräkning nästa sida. | |
| Belåningsgrad | Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas värde. |
| Soliditet | Eget kapital dividerat med balansomslutningen. |
| Avkastning på eget kapital | Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital, omräk |
| nas till helårsvärde för delårsperiod. Hänförligt till moderföretagets | |
| aktieägare. Se beräkning nästa sida. | |
| Nyckeltal per aktie: | Eget kapital och långsiktigt substansvärde beräknas på antal |
| Eget kapital, Långsiktigt substansvärde, | utestående aktier per bokslutsdagen. Övriga beräknas på genom |
| Resultat efter skatt, Förvaltningsresultat, | snittligt antal utestående aktier. Resultat efter skatt avser resultat |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | hänförligt till moderföretagets aktieägare (definition enligt IFRS). |
| Förvaltningsresultatet exklusive värdeförändringar hänförligt till | |
| intresseföretag. | |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) | Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederi |
| vat och uppskjuten skatt. Hänförligt till moderföretagets aktieägare. | |
| Se beräkning nästa sida. | |
| Direktavkastning | Driftsöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga värde, |
| omräknas till helårsvärde för delårsperiod. Se beräkning nästa sida. | |
| Överskottsgrad | Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad* | Hyresintäkter i procent av hyresvärde där hyresintäkter definieras |
| som debiterade hyror jämte tillägg som ersättning för värme och | |
| fastighetsskatt och hyresvärde definieras som hyresintäkter plus | |
| bedömd marknadshyra (kallhyra) för outhyrda ytor (i befintligt | |
| skick). | |
| Hyresvärde, kr/kvm* | Hyresvärde dividerat med genomsnittlig uthyrningsbar yta där |
| hyresvärde definieras som hyresintäkter plus bedömd marknads | |
| hyra (kallhyra) för outhyrda ytor (i befintligt skick). Omräknas till | |
| helårsvärde för delårsperiod. |
*) Nyckeltalen är operationella och anses inte vara alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.
| 2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
|
|---|---|---|
| Räntetäckningsgrad, ggr | ||
| Driftsöverskott | 727 | 506 |
| Central administration | -46 | -39 |
| Ränteintäkter | 0 | 0 |
| Summa | 681 | 467 |
| Räntekostnader | -195 | -145 |
| 3,5 | 3,2 | |
| Avkastning på eget kapital, % | ||
| Hänförligt till moderföretagets aktieägare: | ||
| Resultat efter skatt | 1 381 | 494 |
| Summa | 1 381 | 494 |
| Genomsnittligt eget kapital | 5 282 | 4 102 |
| 26,2 | 12,0 | |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | ||
| Hänförligt till moderföretagets aktieägare: | ||
| Eget kapital | 5 907 | 4 656 |
| Återläggning av uppskjuten skatt | 805 | 486 |
| Återläggning av räntederivat | 276 | 330 |
| Summa | 6 988 | 5 472 |
| Antal aktier | 119 684 | 119 684 |
| 58,39 | 45,72 | |
| Direktavkastning, % | ||
| Driftsöverskott (vid delår omräknat till helår) | 727 | 506 |
| Fastigheternas genomsnittliga värde | 14 587 | 10 432 |
| 5,0 | 4,9 |
Avseende uthyrningsbar yta som används vid beräkning av hyresvärde har genomsnitt för helår 2016 viktats genom att ta genomsnittlig yta 470 tkvm för 11,5 månad och 801 tkvm för 0,5 månad (efter förvärvet från Volvo per 15 december 2016), vilket ger ett genomsnitt för helåret på 484 tkvm. På motsvarande sätt har beräkning av genomsnittlig yta gjorts för nyckeltal avseende 2017.
Avseende fastigheternas värde som används vid beräkning av direktavkastning har genomsnitt för helår 2016 viktats genom att ta genomsnitt av ingående värde 9 784 mkr och utgående värde exklusive förvärv 10 850 mkr med ett tillägg av värde för Volvo-portföljen för ägd period 15 dgr, vilket ger ett genomsnitt för helåret på 10 432 mkr (se nyckeltal ovan).
Avseende antal aktier som används vid beräkning av resultatrelaterade nyckeltal har genomsnitt för helår 2016 viktats genom att ta genomsnitt av 95 747 antal aktier för 4 kvartal (2015-12-31 till 2016-09-30) och 119 684 antal aktier för 1 kvartal, vilket ger ett genomsnitt för helåret på 100 534 aktier. På motsvarande sätt har beräkning av genomsnittligt värde gjorts för nyckeltal avseende 2017.
Delårsrapport januari-mars 2018 26 april 2018 kl 8:00 Årsstämma 2018 26 april 2018 kl 15:00 Delårsrapport januari-juni 2018 9 juli 2018 kl 8:00 Delårsrapport januari-september 2018 25 oktober 2018 kl 8:00
För ytterligare information, vänligen gå in på platzer.se eller kontakta P-G Persson, VD, 0734-11 12 22 / Lennart Ekelund, CFO, 0703-98 47 87
P l a t z e r F a s t i g h e t e r H o l d i n g A B ( p u b l ) , B o x 2 11 , 4 0 1 2 3 G Ö T E B O R G Besöksadress: Kämpegatan 7 Tel 031-63 12 00, Fax 031-63 12 01 [email protected] platzer.se Styrelsens säte: Göteborg Org nr: 556746-6437
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.