Fabege

Quarterly Report • Apr 24, 2018

Q1 ²⁰¹⁸

Sammandrag, Mkr

	2018 jan-mar	2017 jan-mar	2017 jan-dec
Hyresintäkter	614	546	2 280
Driftsöverskott	439	379	1 680
Förvaltningsresultat	274	216	992
Resultat före skatt	3 097	1 135	7 351
Resultat efter skatt	2 539	882	5 632
Överskottsgrad, %	72	69	74
Belåningsgrad fastigheter, %	41	44	43
EPRA NAV, kr per aktie	220	165	201

Januari – mars 2018¹

• Hyresintäkterna ökade till 614 Mkr (546) främst till följd av att färdigställda projektfastigheter genererar intäkter. I identiskt bestånd ökade intäkterna med cirka 13 procent (8).
• Driftsöverskottet ökade till 439 Mkr (379). I identiskt bestånd ökade driftsöverskottet med cirka 17 procent (11). Överskottsgraden uppgick till 72 procent (69).
• Förvaltningsresultatet ökade till 274 Mkr (216).
• Realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 2 783 Mkr (833) och på räntederivat till 40 Mkr (89).
• Periodens resultat före skatt uppgick till 3 097 Mkr (1 135).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 2 539 Mkr (882), motsvarande 15:36 kr per aktie (5:33).
• Nettouthyrningen under året uppgick till 9 Mkr (21). Hyresnivåerna i omförhandlade avtal ökade i genomsnitt med 20 procent (20).
• Soliditeten uppgick till 49 procent (47) och belåningsgraden uppgick till 41 procent (43).

¹ Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–mars 2017 och för balansposter per 31 december 2017.

Christian Hermelin, VD

ÖVERSKOTTSGRAD

Mål 2018: 72% i Q1/74 % avseende helåret Långsiktigt mål 2020: 75 %

INVESTERINGSVOLYM

Mål: Minst 1 500 Mkr per år

AVKASTNING PROJEKT

Mål: Minst 25 %, Q1 2018 178%

NETTOUTHYRNING

Mål: Minst 80 Mkr per år.

Fabege växer vidare

Inledningen på det nya året visar på en fortsatt mycket stark fastighetsmarknad med ökade hyresnivåer och lägre avkastningskrav och därmed stigande fastighetsvärden.

Stabil och stark fastighetsmarknad i inledningen av året

Föregående års starka utveckling på fastighetsmarknaden håller i sig. Vi ser dagligen bevis på att hyresnivåerna inte toppat och att det finns ett stort intresse för att investera i välbelägna kontorsfastigheter i Stockholm. Värdena är ännu på uppgång, både genom högre hyresnivåer och genom allt lägre avkastningskrav. Under kvartalet har flera transaktioner på Stockholms kontorsmarknad bevisat att affärer kan göras på nya rekordnivåer. Med moderna fastigheter i attraktiva lägen kan Fabege redovisa fortsatt värdetillväxt inte bara i projektverksamheten utan också i förvaltningsportföljen.

Tillväxt i intäkter och förvaltningsresultat

Fabeges tillväxt i kassaflödet fortsätter genom färdigställande av projekt och hyresökningar som successivt ger växande intäkter. I kvartalet nådde vi en överskottsgrad om 72 procent, i linje med vårt mål. Detta trots den vintriga inledningen på året. Förvaltningsresultatet ökade med över 25 procent i jämförelse med föregående år.

Försäljningar i linje med affärsmodellen

I mars sålde vi Uarda 6 i Arenastaden till tyska Union Investment. Uarda 6 är den tredje fastigheten som Union har förvärvat av Fabege och affären gjordes upp på en ny rekordlåg yield. Fastigheten ligger kvar i Fabeges balansräkning fram till tillträdet i slutet av maj. Vi kommer därefter att fortsätta förvalta fastigheten på uppdrag av Union och därmed behålla kundrelationen med hyresgästerna. Det ger oss möjlighet att fortsätta verka som en stark och långsiktig ägare och förvaltare i Arenastaden. Genom att avyttra moderna fullt förädlade fastigheter frigörs kapital till värdeskapande projektinvesteringar, vilket är helt i linje med Fabeges affärsmodell.

Publik rating

Vi har tagit nästa steg i vår finansiella profilering och det är viktigt för Fabege att synliggöra vår höga kvalitet och långsiktighet gentemot våra investerare. Därför är vi glada att vi i februari erhöll en investment grade rating från Moody's med betyget Baa3, stable outlook. Vår ambition är att öka andelen kapitalmarknadsfinansiering främst genom vårt gröna obligationsprogram. Kreditratingen från Moody's ger oss bättre förutsättningar att söka finansiering till fördelaktiga villkor och vi har redan sett positiva effekter både på prissättningen och att vi nu når fler potentiella investerare.

Ny företagsbeskattning från 2019

Det känns bra att den osäkerhet som fanns på marknaden gällande företagsbeskattning nu är undanröjd. Det var även positivt att regeringen inte gick vidare med det ursprungliga tuffare förslaget utan valde att lägga ett förslag mer i linje med EU-direktivet. För Fabege innebär förslaget ett högre skattemässigt resultat och att avräkning mot förlustavdrag därmed kommer att ske i snabbare takt.

Marknadsutsikter

Året har börjat bra och marknadsförutsättningarna känns alltjämt goda. Så länge konjunkturen är god, vilket den bedöms vara under 2018, så ser jag framför mig ett fortsatt starkt år med hög nettouthyrning, stigande intäkter och sjunkande räntekostnader. Kvartalets stora affär bäddar för fortsatta investeringar i nya spännande projekt. Vi har höga ambitioner och strävar ständigt efter att utvecklas och bli bättre. Fabege är väl positionerat för att tillvarata kommande affärsmöjligheter.

Christian Hermelin, VD

Resultat jan – mars 2018¹

Årets första kvartal visade på stigande hyresintäkter, ökat driftsöverskott och ökat förvaltningsresultat. I kvartalet redovisades också fortsatta värdeförändringar hänförliga till såväl förvaltningsportföljen som projekt och transaktioner.

Intäkter och resultat

Periodens resultat efter skatt uppgick till 2 539 Mkr (882), motsvarande 15:36 kr per aktie (5:33). Periodens resultat före skatt uppgick till 3 097 Mkr (1 135). Det förbättrade förvaltningsresultatet och fortsatt stora positiva värdeförändringar i fastighetsportföljen innebar att resultatet före skatt ökade i jämförelse med föregående år.

Hyresintäkterna ökade till 614 Mkr (546) och driftsöverskottet ökade till 439 Mkr (379). I identiskt bestånd ökade hyresintäkterna med drygt 13 procent (8) varav knappt hälften avsåg tillväxt genom inflyttningar i färdigställda projektfastigheter. Resterande ökning avsåg främst tillväxt till följd av nyuthyrningar och omförhandlade hyresnivåer. Driftsöverskottet i identiskt bestånd ökade med cirka 17 procent (11). Överskottsgraden uppgick till 72 procent (69).

Realiserade värdeförändringar uppgick till 83 Mkr (0) och avsåg utbetalning av en tilläggsköpeskilling avseende en försäljning som gjordes 2010.

Under kvartalet avyttrades Uarda 6 med tillträde i maj 2018. I april tecknades avtal om försäljning av Resedan 3. De avtalade försäljningarna innebar en sammanlagd vinst i jämförelse med värderingen per årsskiftet om 132 Mkr vilket ingår i kvartalets redovisade orealiserade värdeförändring. Totalt uppgick orealiserade värdeförändringar till 2 700 Mkr (833). Den orealiserade värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 1 430 Mkr (495) var till ungefär lika delar hänförlig till ökade hyresnivåer vid nyuthyrningar och omförhandlingar och minskade avkastningskrav. Det genomsnittliga avkastningskravet minskade till 4,24 procent (4,36 vid årsskiftet). Vidare redovisades orealiserade värdeförändringar om 132 Mkr avseende de två fastigheterna som såldes i februari respektive april. Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring om 1 138 Mkr (338), främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.

Resultatandelar i intressebolag uppgick till -21 Mkr (-11) och avsåg kapitaltillskott till Arenabolaget under perioden.

Orealiserade värdeförändringar i derivatportföljen uppgick till 40 Mkr (89) främst till följd av stigande långräntor. Räntenettot minskade till -126 Mkr (-133). Ökad belåning uppvägdes av lägre snittränta.

Segmentsrapportering

Segmentet Förvaltning genererade ett driftsöverskott om 424 Mkr (371) motsvarande 72 procents överskottsgrad (72). Uthyrningsgraden uppgick till 95 procent (94). Förvaltningsresultatet uppgick till 284 Mkr (240). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 430 Mkr (495).

Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 15 Mkr (8) motsvarande 58 procents överskottsgrad (28). Förvaltningsresultatet uppgick till-10 Mkr (-24). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 138 Mkr (338) motsvarande 178 procents avkastning på investerat kapital i projektportföljen. Den höga avkastningen beror till stor del på uppvärdering av Pyramiden 4 i samband med att projektet avslutades.

Transaktionsresultatet i perioden inkluderade både realiserade och orealiserade värdeförändringar och uppgick totalt till 215 Mkr (0). Realiserade värdeförändringar om 83 Mkr avsåg utbetalning av en tilläggsköpeskilling. Orealiserade värdeförändringar om 132 Mkr avsåg värdeförändringar i jämförelse med föregående kvartal avseende de två fastigheter som avyttrades i februari respektive april.

Fastigheten Pyramiden 4 omklassificerades till förvaltningsfastighet vid utgången av kvartalet. Samtliga omklassificeringar under perioden mellan segmenten Förvaltning och Förädling framgår av not Segmentsrapportering på sidan 15.

Kvartal 1 i korthet

• Fortsatt god efterfrågan på kontorslokaler i Stockholm och stigande hyresnivåer på alla våra delmarknader.
• Nyuthyrningen uppgick till 55 Mkr (68) och nettouthyrningen uppgick till 9 Mkr (21).
• Överskottsgraden uppgick till 72 procent (69).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 274 Mkr (216).
• Fastighetsportföljen visade en orealiserad värdetillväxt om 2 700 Mkr (833) varav projekt 1 138 Mkr (338).
• Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 83 Mkr (0).
• Undervärdet i derivatportföljen minskade med 40 Mkr (89) till följd av högre långräntor.
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 2 539 Mkr (882).

AFFÄRSMODELLENS BIDRAG TILL RESULTATET

	2018	2017
Mkr	jan-mar	jan-mar
Förvaltningsresultat	284	240
Värdeförändringar (förvaltningsbeståndet)	1 430	495
Bidrag Förvaltning	1 714	735
Förvaltningsresultat	-10	-24
Värdeförändringar
(förädlingsbeståndet)	1 138	338
Bidrag Förädling	1 128	314
Realiserade & orealiserade värdeförändringar	215	0
Bidrag Transaktion	215	0
Totalt bidrag från
verksamheten	3 057	1 049

178 %

Avkastning projekt

¹ Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–mars 2017 och för balansposter per 31 december 2017.

Finansiering

Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor. Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Bolaget ser kapitalmarknaden som ett utmärkt komplement till bankfinansiering och per kvartalsskiftet uppgick den till 42 procent av den totala skulden, inklusive företagscertifikat.

De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 25 194 Mkr (24 841), med en genomsnittlig ränta om 2,17 procent exklusive och 2,27 procent inklusive kostnader för outnyttjade kreditlöften. Outnyttjade kreditlöften uppgick till 3 102 Mkr.

I februari erhöll Fabege en extern kreditrating från Moody´s, som gav en investment grade rating, Baa3 med stabil outlook. Reaktionerna har varit mycket positiva och resulterade i en omedelbar priseffekt på kapitalmarknaden. Moody´s har även gjort en utvärdering av en av obligationerna inom det gröna MTN-programmet, vilken erhöll högsta betyg, GB1 (excellent).

Under årets första kvartal har Fabege emitterat gröna obligationer om 1 000 Mkr med en löptid om fem år. Bolaget har därefter, i början av april, emitterat ytterligare 900 Mkr på två respektive sex år. Per den sista mars uppgick utestående obligationer till 3 700 Mkr av den totala ramen om 5 000 Mkr. Det gröna MTN-programmet ger bolaget möjlighet att emittera icke säkerställda gröna obligationer. Räntan på obligationslån beräknas utan stiborgolv, vilket med nuvarande negativa stiborränta medför att finansieringskostnaden för närvarande blir mycket fördelaktig jämfört med banklån. Utöver de gröna obligationerna hade Fabege på kapitalmarknaden även utestående säkerställda obligationer om totalt 2 811 Mkr via delägda bolaget Svensk Fastighetsfinansiering (SFF), varav 2 386 Mkr var gröna obligationer.

Totalt uppgick andelen grön finansiering vid periodens slut till 50 procent av utestående lån. I takt med att bolagets fastigheter miljöcertifieras är målsättningen att även finansieringen ska vara hållbar och Fabege välkomnar och uppmuntrar de nya ansvarsfulla finansieringsmöjligheter som etableras på marknaden. Samtliga Fabeges svenska bankfinansiärer ger möjlighet till grön finansiering, liksom kapitalmarknaden och Europeiska Investeringsbanken.

Fabege har även ett certifikatsprogram om 5 000 Mkr. Per kvartalsskiftet var 4 175 Mkr av dessa utnyttjade. Bolaget har tillgängliga kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifikat.

Per den 31 mars uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 4,2 år och belåningsgraden till 41 procent (43). Kapitalbindningen avseende certifikatslån beräknas utifrån underliggande lånelöften.

Den genomsnittliga räntebindningstiden i Fabeges skuldportfölj uppgick till 2,6 år, inklusive effekter av derivatinstrument. Under första kvartalet tecknades nya ränteswapar om totalt 500 Mkr på löptider om sju och tio år. Fabeges derivatportfölj bestod därefter per 31 mars av ränteswapar om totalt 14 000 Mkr, med förfall till och med 2028 och en fast årlig ränta mellan 0,24 och 2,73 procent före marginal samt av stängningsbara swapar om totalt 3 000 Mkr på nivåer mellan 3,95 och 3,98 procent före marginal med förfall i juni 2018. För 56 procent av Fabeges låneportfölj var räntan bunden med hjälp av räntederivat. Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda undervärdet i portföljen uppgick per 31 mars till 251 Mkr (291). Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll.

I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 10 Mkr, vilka huvudsakligen avser periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Under första kvartalet har räntor om totalt 17 Mkr (19) avseende projektfastigheter aktiverats.

RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 MARS 2018

	Belopp, Mkr	Snitt ränta,%	Andel,%
< 1 år	14 924	2,77	59
1-2 år	1 270	1,76	5
2-3 år	0	0,00	0
3-4 år	1 000	2,68	4
4-5 år	1 800	1,07	7
5-6 år	1 000	0,90	4
6-7 år	1 300	0,97	5
7-8 år	700	0,94	3
8-9 år	1 300	1,05	5
9-10 år	1 900	1,22	8
Totalt	25 194	2,17	100

I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för hela skuldportföljen, på grund av att bolagets räntebindning görs med hjälp av ränteswapar, vilka handlas utan marginal.

LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 MARS 2018

	Kreditavtal, Mkr	Utnyttjat, Mkr
Certifikatprogram	5 000	4 175
< 1 år	4 570	2 101
1-2 år	4 171	3 463
2-3 år	5 794	3 194
3-4 år	2 300	800
4-5 år	5 700	5 700
5 -10 år	4 508	4 508
10-15 år	0	0
15-20 år	0	0
20-25 år	1 253	1 253
Totalt	33 296	25 194

FÖRDELNING AV FINANSIERINGSKÄLLOR

50 % grön finansiering

Skatt

Periodens skattekostnad uppgick till -558 Mkr (-253). I beloppet ingår upplösning av uppskjuten skatt i samband med fastighetsförsäljningar om 105 Mkr (0). Skatt beräknades med 22 procent på löpande beskattningsbart resultat.

De nya skatteförslagen

I mars kommunicerade Finansdepartementet ett förnyat förslag till förändrad företagsbeskattning. Förslaget innebär i korthet att ränteavdragen begränsas till 30 procent av skattemässigt Ebitda. Vidare sänks skattesatsen i två steg från dagens 22 procent till 21,4 procent från 2019 och till 20,6 procent från 2021. Vid beräkning av ränteavdraget ska eventuell avräkning mot förlustavdrag beaktas. Förslaget föreslås gälla från 1 januari 2019. För Fabege innebär förslaget att det skattemässiga resultatet ökar och att avräkning mot förlustavdrag kommer att ske i snabbare takt. Räknat på årets budgeterade utfall skulle förändringen ha inneburit en ökad uppskjuten skattekostnad om cirka 50 Mkr. Med stigande marknadsräntor ökar den negativa effekten (förutsatt i övrigt oförändrat kassaflöde). Vidare uppstår en positiv redovisningmässig engångseffekt då den uppskjutna skatteskulden värderas till den nya skattesatsen.

Ingen ny information har kommunicerats avseende det sedan tidigare aviserade förslaget om förändrad beskattning av fastighetstransaktioner, den så kallade paketeringsutredningen. Utredningens förslag och effekt på Fabege är helt avhängig framtida fastighetsförsäljningar. I balansräkningen finns en avsättning för uppskjuten skatt på fastigheter som vid årsskiftet uppgick till cirka 6,1 Mdkr. Full belastning skulle öka den uppskjutna skatteskulden med ytterligare 1,3 Mdkr baserat på dagens skattesats om 22 procent. Redovisningsmässigt aktualiseras dock denna skuld först i takt med att de fastigheter den avser avyttras. Förslaget om förändrat uttag av transaktionsskatt (stämpelskatt) innebär att den latenta stämpelskatten om 2 procent mest sannolikt får en direkt negativ effekt på fastighetsvärderingarna. För Fabege uppgår denna effekt till motsvarande 2 procent av aktuellt fastighetsvärde, drygt 1,2 Mdkr. Remisstiden för förslaget löpte ut i september 2017.

Finansiell ställning och substansvärde

Eget kapital vid periodens slut uppgick till 30 551 (28 012) Mkr och soliditeten till 49 procent (47). Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 185 kr (169). Exklusive uppskjuten skatt på övervärde fastigheter var substansvärdet per aktie 224 kr (169). EPRA NAV uppgick till 220 kr per aktie (201).

Kassaflöde

Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 295 Mkr (188). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med -382 Mkr (1 687). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med –615 Mkr (-2 779), samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten påverkats med 353 Mkr (870). I investeringsverksamheten drivs kassaflödet av fastighetstransaktioner samt av projekt. Sammantaget förändrades likvida medel med -349 Mkr (-38) under perioden.

220 kr/aktie

EPRA NAV 31 mars 2018

Finansiella mål

Styrelsen i Fabege har beslutat om följande finansiella mål för verksamheten.

• Belåningsgrad max 50 procent
• Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger.
• Skuldkvoten ska på sikt uppgå till max 13,0 gånger.
• Soliditet lägst 35 procent.

Moody´ s investment grade

Baa3, stable outlook

AVYTTRING AV UARDA 6

Fabege tecknade avtal om att sälja fastigheten Uarda 6 i Arenastaden till Union Investments öppna fastighetsfond Unilmmo: Europa som även tidigare har förvärvat två fastigheter av Fabege i Arenastaden. Fabege kommer på uppdrag av Union Investment att förvalta fastigheten, behålla kundrelationen och fortsatt driva utvecklingen i Arenastaden.

Affären ger ett resultat om 93 Mkr före skatt och 176 Mkr efter skatt. I enlighet med de nya redovisningsreglerna redovisades resultatet som en orealiserad värdeförändring i första kvartalet. Fastigheten frånträds den 31 maj 2018.

Verksamheten jan-mar 2018¹

Årets första kvartal visade på fortsatt stigande hyresnivåer vid omförhandling och nyuthyrning och en nettouthyrning om 9 Mkr. Försäljningen av Uarda 6 bekräftade fortsatt sjunkande avkastningskrav. Investeringstakten var fortsatt hög och bidrog till värdetillväxten.

Fastighetsbestånd och förvaltning

Fabeges verksamhet med förvaltning och förädling av fastigheter är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. Den 31 mars 2018 ägde Fabege 90 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 2,6 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,1 miljoner kvm och ett bokfört värde om 61,4 Mdkr, varav förädlings- och projektfastigheter 10,5 Mdkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet inklusive projektfastigheter uppgick till 94 procent (93). Uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet uppgick till 95 procent (94).

Under perioden tecknades 32 nya avtal till ett samlat hyresvärde om 55 Mkr (68) varav 98 procent avsåg Gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till 46 Mkr (47) medan nettouthyrningen var 9 Mkr (21). Hyreskontrakt om totalt 30 Mkr omförhandlades med en genomsnittlig ökning av hyresvärdet med 20 procent, vilket speglar den fortsatt starka hyresmarknaden under året. Återköpsgraden under perioden uppgick till 79 procent (79).

Förändringar i fastighetsbeståndet

2010 avyttrade Fabege ett fastighetsbestånd till Profi Fastigheter. Parterna avtalade om en tilläggsköpeskilling som fastställdes efter att detaljplanen för den aktuella fastigheten vunnit laga kraft. Tilläggsköpeskillingen om 211 Mkr betalades ut i början av året varav drygt 80 Mkr redovisades som en realiserad värdeförändring i perioden.

Under första kvartalet avyttrades fastigheten Uarda 6, Arenastaden. I jämförelse med värderingen per årsskiftet innebar försäljningen ett realiserat resultat om 93 Mkr. Till följd av ändrade IFRS-regler kvarstår fastigheten i Fabeges balansräkning fram tills tillträdet som sker under andra kvartalet. Resultatet redovisades dock som en orealiserad värdeförändring i första kvartalet. I början av april avyttrades Resedan 3. Priset översteg värderingen per årsskiftet med 39 Mkr och även denna vinst redovisades som en orealiserad värdeförändring i första kvartalet. Sammantaget innebar transaktionerna en realiserad värdeförändring om 83 Mkr (0) samt orealiserade värdeförändringar om 132 Mkr (0).

Värdeförändringar på fastigheter

Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Cirka 36 procent av fastigheterna externvärderades under första kvartalet och resterande internvärderades med utgångspunkt i senaste externa värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid periodens slut till 61,4 Mdkr (57,9).

Orealiserade värdeförändringar uppgick till 2 700 Mkr (833). Det genomsnittliga avkastningskravet minskade något och uppgick till 4,24 procent (4,36 vid årsskiftet). Värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 1 562 Mkr (495) var främst hänförlig till högre hyresnivåer samt något lägre avkastningskrav. Projektportföljen bidrog med en värdeförändring om 1 138 Mkr (338) främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.

Miljöcertifiering av fastigheter

Fabeges målsättning är att hela fastighetsportföljen ska certifieras enligt Breeam-SE / Breeam-in-use. Sammanlagt var 61 procent av den totala ytan av Fabeges befintliga bestånd certifierat vid periodens slut.

¹ Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–mars 2017 och för balansposter per 31 december 2017.

Projekt och investeringar

Fabeges projektinvesteringar ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värdetillväxt. Förädling av fastigheter är en viktig del i Fabeges affärsmodell och ska ge ett väsentligt bidrag till koncernens resultat. Målsättningen är en avkastning om minst 20 procent på investerat kapital. Vidare är målsättningen att certifiera all nybyggnation enligt BREEAM-SE.

Under perioden uppgick investeringarna till 786 Mkr (843) i befintliga fastigheter och projekt, varav 638 Mkr (697) avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastigheter. Avkastningen på investerat kapital i projektportföljen uppgick till 178 procent. Den höga avkastningen beror till stor del på uppvärdering av Pyramiden 4 i samband med att projektet avslutades.

Investerat kapital i förvaltningsportföljen som uppgick till 148 Mkr (145), bland annat avseende energiinvesteringar och hyresgästanpassningar, bidrog också till den totala värdetillväxten.

Avslutade projekt

I mars avslutades nybyggnationen av Pyramiden 4, Arenastaden. SEB flyttar in i den sista etappen under april. Fastigheten överfördes i slutet av kvartalet till förvaltningsportföljen.

Större pågående projekt

Kontorsprojektet avseende Hörnan 1, Råsunda, löper på enligt plan med en investeringsvolym om 530 Mkr. Produktionen är i sitt slutskede inför Telenor Sveriges inflyttning sommaren 2018. Uthyrningsgraden uppgår till 85 procent.

Kontorsprojektet på fastigheten Signalen 3, Arenastaden fortlöper också enligt plan med invändiga arbeten. Investeringen beräknas uppgå till 1 130 Mkr och ICA har tecknat avtal motsvarande 81 procent av den uthyrningsbara ytan med inflyttning i december 2018.

Nybyggnadsprojektet avseende Pelaren 1, Globen, löper på med invändiga arbeten. Investeringen beräknas uppgå till 780 Mkr. Uthyrningsgraden uppgår till 99 procent. Kontoret färdigställs för inflyttning under sommaren och hösten 2018.

Om- och tillbyggnaden av fastigheten Orgeln 7, Sundbyberg, utvecklas också enligt plan. För närvarande pågår inre arbeten för färdigställande av kontorsytorna till juni respektive december 2018. Den beräknade investeringen uppgår till 1 070 Mkr. Uthyrningsgraden uppgår till 94 procent. Kvarvarande vakans avser endast lager- och butiksytor i bottenplan.

Projektet avseende om- och tillbyggnad av Trikåfabriken 9, Hammarby Sjöstad pågår med montage av trästomme och kompletterande stomarbeten. Investeringen beräknas uppgå till 450 Mkr. Uthyrningsgraden uppgår till 50 procent. Fastigheten beräknas stå klar för inflyttning under våren 2019.

Uppförandet av kontorsbyggnaden på Båtturen 2, Hammarby Sjöstad har påbörjats med projekteringsarbeten. Investeringen beräknas uppgå till 170 Mkr. Fastigheten är fullt uthyrd till Goodbye Kansas.

Projektet på Lagern 4 avseende uppförande av skola, förskola och LSS-boende löper på enligt plan. Fastigheten ska färdigställas inför skolstart hösten 2018 och är fullt uthyrd till Solna stad. Investeringen uppgår till 140 mkr.

Investeringen avseende Bilias nya anläggning på fastigheten Stora Frösunda 2, Solna har nyligen påbörjats. Investeringen beräknas uppgå till cirka 1,1 Mdkr och anläggningen ska stå klar till första kvartalet 2021.

Beslut fattades om en investering för ombyggnad och modernisering av Paradiset 23, Västra Kungsholmen. Investeringen beräkna uppgå till 200 Mkr. Fastigheten är för närvarande outhyrd.

Under fjärde kvartalet 2017 fattades beslut om investering avseende en kommande ombyggnation av Fräsaren 12 i Solna Business Park för hyresgästanpassning till Skolverket med inflyttning i fjärde kvartalet 2019. Investeringen beräknas uppgå till 170 Mkr. Projektet kommer att påbörjas i samband med att ICA lämnar lokalerna i december 2018.

Via delägda Selfoss Invest AB driver Fabege tillsammans med Svenska Hyreshus AB ett bostadsutvecklingsprojekt i Kista. Den totala investeringen beräknas uppgå till 450 Mkr exklusive markköpet. För närvarande pågår projektering. Selfoss Invest konsolideras inte utan redovisas som ett intressebolag.

FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDE 2018

Förändring av fastighetsvärde (Mkr)	2018
Ingående verkligt värde 2018-01-01	57 889
Fastighetsförvärv	0
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad	786
Orealiserade värdeförändringar	2 700
Försäljning, utrangering och övrigt	0
Utgående verkligt värde 2018-03-31	61 375

GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV PER OMRÅDE JAN-MAR 2018

	Genomsnittligt
Område	Avkastningskrav, %
Stockholms innerstad	3,97
Solna	4,41
Hammarby Sjöstad	4,73
Genomsnittlig avkastning	4,24

FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR JAN–MARS 2018

		Kat	Uthyr ningsbar
Fastighetsnamn	Område	egori	yta, kvm
Kvartal 1
Uarda 6	Arenastaden	Kontor	17 139
Kvartal 2
Resedan 3	Vasastan	Kontor	3 480
Kvartal 3
Kvartal 4
Totalt fastighetsförsäljningar			20 619

¹ Fastigheterna Uarda 6 och Resedan 3 frånträds under Q2-2018.

FASTIGHETSFÖRVÄRV JAN-MARS 2018

			Uthyr ningsbar
Fastighetsnamn	Område	Kategori	yta, kvm
Kvartal 1
Kvartal 2
Kvartal 3
Kvartal 4
Totalt fastighetsförvärv			0

PÅGÅENDE PROJEKT >50 MKR

31 mars 2018

				Uthyrningsbar	Uthyrningsgrad	Bedömt hyres	Bokfört värde	Beräknad invest	Varav upp
Fastighetsbeteckning	Kategori	Område	Färdigställt	yta kvm	% yta ¹	värde Mkr²	Mkr	ering Mkr	arbetat Mkr
Hörnan 1	Kontor	Solna	Q2-2018	16 300	85%	51	859	530	473
Lagern 4	Skola	Solna	Q3-2018	5 100	100%	14	162	140	65
Orgeln 7	Kontor/Butik	Sundbyberg	Q4-2018	38 500	94%	120	1 683	1 070	774
Pelaren 1	Kontor	Globen	Q4-2018	21 300	99%	69	854	780	559
Signalen 3	Kontor	Arenastaden	Q4-2018	31 100	81%	92	1 212	1 130	661
Trikåfabriken 9	Kontor	Hammarby Sjöstad	Q2-2019	16 700	50%	54	420	450	156
Båtturen 2 (del av)	Kontor	Hammarby Sjöstad	Q2-2019	5 200	100%	18	99	170	34
Paradiset 23 (del av)	Kontor	Stadshagen	Q4-2019	6 900	0%	24	167	200	12
Stora Frösunda 2 (del av) 3 Kontor		Arenastaden	Q1-2021	44 400	100%	60	22	1 100	15
Summa				185 500	86%	502	5 478	5 570	2 749
Övriga Mark- och projektfastigheter							932
Övriga Förädlingsfastigheter							4 060
Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter							10 470

¹ Operativ uhyrningsgrad per 31 mars 2018.

² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 502 Mkr (fullt uthyrd) från 0 Mkr i löpande årshyra per 31 mars 2018.

³ I uthyrningsbar yta för fastigheten Stora Frösunda 2 (del av) avser ca 28 800 kvm gargeyta.

FASTIGHETSBESTÅNDET

31 mars 2018

				Ekonomisk
Antal fastigheter			Hyresvärde² Mkr	uthyrningsgrad, %
62	1 015	50 905	2 521	95
9	105	4 082	118	89
19	11	6 388	2	0
90	1 131	61 375	2 641	94
29	394	25 400	1 144	95
47	632	30 195	1 261	94
11	105	4 893	236	94
3	0	887	0	0
90	1 131	61 375	2 641	94
			Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr

¹ Se definitioner på sidan 17.

² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 66 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 mars 2018) ej avräknad.

SEGMENTSRAPPORTERING I SAMMANDRAG¹

	2018	2018	2018	2018	2017	2017	2017	2017
	jan-mar	jan-mar	jan-mar	jan-mar	jan-mar	jan-mar	jan-mar	jan-mar
Belopp i Mkr	Förvaltning	Förädling	Transaktion	Totalt	Förvaltning	Förädling	Transaktion	Totalt
Hyresintäkter	588	26		614	517	29		546
Fastighetskostnader	-164	-11		-175	-146	-21		-167
Driftsöverskott	424	15	0	439	371	8	0	379
Överskottsgrad, %	72%	58%		71%	72%	28%		69%
Central administration	-15	-3		-18	-15	-4		-19
Räntenetto	-105	-21		-126	-105	-28		-133
Resultatandelar i intressebolag	-20	-1		-21	-11	0		-11
Förvaltningsresultat	284	-10	0	274	240	-24	0	216
Realiserade värdeförändringar fastigheter	0	0	83	83	0	0	0	0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	1 430	1 138	132	2 700	495	338		833
Resultat före skatt per segment	1 714	1 128	215	3 057	735	314	0	1 049
Värdeförändringar räntederivat och aktier				40				86
Resultat före skatt				3 097				1 135
Fastigheter, marknadsvärde	50 905	10 470		61 375	40 001	10 831		50 832
Uthyrningsgrad, %	95%	89%		94%	94%	82%		93%

¹ Se definitioner på sid 17

Övrig finansiell information

KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE

Värdeförändring %	Resultat effekt efter skatt, Mkr	Soliditet %	Belånings grad, %
+1	479	49,0%	40,6%
0	0	48,8%	41,0%
-1	-479	48,5%	41,5%

Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt.

KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE OCH RESULTAT

	Förändring	Effekt, Mkr
Hyresintäkter, totalt	1%	24,6
Hyresnivå, kommersiella intäkter	1%	23,5
Ekonomisk uthyrningsgrad	1%-enhet	26,2
Fastighetskostnader	1%	6,3
Räntekostnader, rullande 12 månader ¹	+/-1%-enhet	75 / 44
Räntekostnader längre perspektiv	1%-enhet	251,9

Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna.

¹ På kort sikt ökar räntekostnaderna oavsett om den korta räntan stiger eller sjunker. På grund av räntegolv i kreditavtal har Fabege inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan.

HYRESINTÄKTER – TILLVÄXT KOMMANDE FYRA KVARTAL

I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in – och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Grafen utgör därför inte en prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per bokslutsdagen.

Personal

Vid periodens slut var 167 personer (162) anställda i Fabegekoncernen.

Moderbolaget

Omsättningen uppgick under perioden till 72 Mkr (61) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till -88 Mkr (59).

Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 0 Mkr (0).

Förvärv och överlåtelse av egna aktier

Årsstämman 2018 förnyade styrelsens mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Inga återköp har genomförts under perioden.

Händelser efter balansdagen

Årsstämman beslutade den 9 april, i enlighet med styrelsens förslag, om utdelning med 4:50 kr per aktie, totalt 744 Mkr. Utdelningen utbetalades den 16 april 2018. Vidare beslutade årsstämman att genomföra en split av bolagets aktie om 2:1.

I början av april avyttrades Resedan 3. Priset översteg senaste värdering med 39 Mkr och resultatet redovisades som en orealiserad värdeförändring i första kvartalet.

9 Mkr Nettouthyrning jan-mars 2018

Möjligheter och risker

Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringarnas effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter framgår av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2017 (sidorna 57-61).

Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2017. Även den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2017 (sidorna 57-61).

Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker har uppstått efter publiceringen av årsredovisningen 2017. Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. Skuldkvoten ska på sikt uppgå till max 13 gånger.

Säsongsvariationer

Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal ofta är högre.

Marknadsutsikter

Såväl fastighets- som hyresmarknad är fortsatt starka. Med de rådande marknadsförutsättningarna och Fabeges attraktiva fastighets- och projektportfölj finns goda förutsättningar för en fortsatt positiv utveckling under 2018 . Fler färdigställda projekt kommer att öka hyresvolymen, vilket tillsammans med fortsatt effektiv drift och låga räntekostnader bedöms ge ett förbättrat förvaltningsresultat samtidigt som projektverksamheten fortsätter att skapa värden. Fabege är väl positionerat för att tillvarata kommande affärsmöjligheter.

Redovisningsprinciper

Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.

Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten.

Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Nya eller reviderade IFRS standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2018 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.

Nya redovisningsprinciper fr.o.m. 1 januari 2018 IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder

Övergången till IFRS 15 tillämpas från 2018 och avser redovisning av intäkter från avtal med kunder med en uppdelning av intäkter på hyresintäkter (inklusive vidaredebitering av fastighetsskatt) och serviceintäkter såsom vidaredebitering av värme, el med mera. Fabeges intäkter består till övervägande del av hyresintäkter och förändringen bedöms inte få någon materiell påverkan på Fabeges finansiella rapportering.

Fastighetstransaktioner ska enligt IFRS 15 som huvudregel redovisas vid tillträde, vilket är en skillnad från tidigare redovisningsprinciper då de normalt sett redovisades på kontraktsdagen.

IFRS 9 Finansiella instrument

IFRS 9 ersätter IAS 39 den första januari 2018. Standarden inför nya principer för klassificeringen av finansiella tillgångar, för säkringsredovisning och för kreditreserveringar. Den enskilt största posten inom ramen för IFRS 9 avser derivat som fortsatt redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. IFRS 9 innebär också att principerna för reservering för kreditförluster ska bygga på en uppskattning av förväntade förluster. Då kreditförlusterna är mycket små har inte övergången fått någon väsentlig påverkan på Fabeges finansiella rapportering.

IFRS 16 Leasingavtal

Standarden ersätter IAS 17 med tillämpning från 2018 och innebär bland annat att leasetagare ska redovisa hyresavtal i balansräkningen. Som hyresvärd och leasegivare bedöms förändringen inte påverka Fabeges redovisning. Standarden omfattar även redovisning av tomträttsavtal och effekten på Fabeges redovisning är under utredning men bedöms inte få någon väsentlig effekt på den finansiella rapporteringen.

Stockholm 24 april 2018

CHRISTIAN HERMELIN Verkställande direktör.

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Fabegeaktien

Fabeges aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och ingår i Large Cap-segmentet.

ÄGARE

Den 31 mars 2018 hade Fabege totalt 38 469 kända aktieägare. De 15 största ägarna kontrollerade 45,9 procent av antalet aktier och röster.

ÄGAR FÖRDELNING 2018-03-31

		Andel av	Andel av
2018-03-31	Antal aktier*	kapital, %	röster,%
Erik Paulsson med familj,
privat och via bolag	25 310 825	15,3	15,3
Fjärde AP-fonden	7 258 949	4,4	4,4
BlackRock	6 397 201	3,9	3,9
Investment AB Öresund	5 760 196	3,5	3,5
Länsförsäkringar Fonder	4 669 710	2,8	2,8
Vanguard	4 164 806	2,5	2,5
Mats Qviberg med familj	3 747 868	2,3	2,3
E.N.A City AB	3 050 000	1,8	1,8
Handelsbanken fonder	2 674 981	1,6	1,6
Principal Global Investors	2 509 852	1,5	1,5
Swedbank Robur Fonder	2 403 537	1,5	1,5
TR Property Investment Trust	2 133 221	1,3	1,3
AFA Försäkringar	2 014 822	1,2	1,2
Pensionskassan SHB Försäkringsförening	1 920 000	1,2	1,2
Stichting Pensioenfonds ABP	1 825 699	1,1	1,1
Totalt 15 största aktieägare	75 841 667	45,9	45,9
Övriga	89 549 905	54,1	54,1
Totalt antal utestående aktier	165 391 572	100,0	100,0
Innehav av egna aktier	0	0	0
Totalt antal registerade aktier	165 391 572	100,0	100,0

* Verifieringsdatum kan variera för utländska ägare

FÖRDELNING AV ÄGANDET, 2018-03-31

FÖRDELNING AV UTLÄNDSKT ÄGANDE, 2018-03-31

OMSÄTTNING OCH HANDEL, JAN-MAR 2018

Handel & omsättning, jan-mars		Large Cap Nasdaq Stockholm
2018	Fabege	(genomsnitt)
Lägsta kurs, kr	158	-
Högsta kurs, kr	184,70	-
VWAP, kr	174,84	-
Daglig snittomsättning, kr	77 147 321	97 055 206
Antal omsatta aktier, st	27 795 049	-
Snitt antal omsatta aktier, st	441 191	-
Snitt antal avslut/dag, st	1 931	2 614
Snittvärde per avslut,kr	39 952	37 129
Dagomsättning rel. börsvärde, %	0,27	0,27

Källa aktiestatistik: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET I SAMMANDRAG

	2018	2017		2017 Rullande 12
Belopp i Mkr	jan-mar	jan-mar	jan-dec	apr -mars
Hyresintäkter ¹	614	546	2 280	2 348
Fastighetskostnader	-175	-167	-600	-608
Driftsöverskott	439	379	1 680	1 740
Överskottsgrad, %	72%	69%	74%	74%
Central administration	-18	-19	-74	-73
Räntenetto	-126	-133	-509	-502
Resultatandelar i intressebolag	-21	-11	-105	-115
Förvaltningsresultat	274	216	992	1 050
Realiserade värdeförändringar fastigheter	83	0	0	83
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	2 700	833	6 095	7 962
Orealiserade värdeförändringar räntederivat	40	89	268	219
Värdeförändringar aktier	0	-3	-4	-1
Resultat före skatt	3 097	1 135	7 351	9 319
Aktuell skatt	-	-	-1	-1
Uppskjuten skatt	-558	-253	-1 718	-2 023
Periodens/Årets resultat	2 539	882	5 632	7 289
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	-	-	-15	-15
Periodens/Årets totalresultat	2 539	882	5 617	7 274
Periodens totalresultat hänförligt till:
moderbolagets aktieägare	2 539	882	5 617	7 274
innehav utan bestämmande inflytande	-	0	-	-
Resultat per aktie, kr	15:36	5:33	34:05	44:08
Totalresultat per aktie, kr	15:36	5:33	33:96	43:99
Antal aktier vid periodens utgång, tusental	165 392	165 392	165 392	165 392
Genomsnittligt antal aktier, tusental	165 392	165 392	165 392	165 392

¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 33Mkr, motsvarande 5% av totala hyresintäkter.

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG

	2018	2017	2017
Belopp i Mkr	31 mar	31 mar	31 dec
Tillgångar
Fastigheter	61 375	50 832	57 889
Övriga materiella anläggningstillgångar	3	2	4
Finansiella anläggningstillgångar	400	360	342
Omsättningstillgångar	728	647	647
Kortfristiga placeringar	153	142	153
Likvida medel	0	24	349
Summa tillgångar	62 659	52 007	59 384
Eget kapital och skulder
Eget kapital	30 551	23 277	28 012
Uppskjuten skatt	5 546	3 521	4 988
Övriga avsättningar	235	218	233
Räntebärande skulder¹	25 194	22 548	24 841
Derivatinstrument	251	470	291
Ej räntebärande skulder	882	1 973	1 019
Summa eget kapital och skulder	62 659	52 007	59 384

¹ Varav kortfristiga 6 276 Mkr (7 817)

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

			Varav hänförligt till
		Varav hänförligt till	innehav utan
		moderbolagets	bestämmande
Belopp i Mkr	Eget kapital	aktieägare	inflytande
Eget kapital 2017-01-01 enligt fastställd rapport över finansiell ställning	23 002	23 002	-
Kontantutdelning	-662	-662	-
Förvärvad minoritetsandel	55		55
Periodens resultat	5 632	5 632	-
Övrigt totalresultat	-15	-15	-
Eget kapital 2017-12-31	28 012	27 957	55
Kontantutdelning	-	-	-
Förvärvad minoritetsandel		-
Periodens resultat	2 539	2 539	-
Övrigt totalresultat	-	-	-
Eget kapital 2018-03-31	30 551	30 496	55

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDESANALYSER

	2018	2017	2017
Belopp i Mkr	jan-mar	jan-mar	jan-dec
Löpande verksamhet
Driftsöverskott	439	379	1 680
Central administration	-18	-19	-74
Återläggning avskrivningar	0	0	1
Erhållen ränta	3	2	9
Erlagd ränta	-129	-145	-624
Betald inkomstskatt	0	-29	0
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital	295	188	992
Förändring av rörelsekapital
Förändring av kortfristiga fordringar	-210	898	40
Förändring av kortfristiga skulder	-172	789	-249
Summa förändring av rörelsekapital	-382	1 687	-209
Kassaflöde från den löpande verksamheten	-87	1 874	783
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	-769	-2 131	-2 676
Förvärv av fastigheter	0	-345	-1 314
Avyttring av fastigheter	211	-	1 439
Övriga finansiella anläggningstillgångar	-57	-306	-146
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-615	2 782	-2 697
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna	-	-	-622
Förändring räntebärande skulder	353	870	2 863
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	353	870	2 201
Periodens kassaflöde	-349	-38	287
Likvida medel vid periodens början	349	62	62
Likvida medel vid periodens slut	0	24	349

KONCERNENS NYCKELTAL

	2018	2017	2017
Finansiella ²	jan-mar	jan-mar	jan-dec
Avkastning på sysselsatt kapital, %	23,6	11,7	21,1
Avkastning på eget kapital, %	34,7	15,2	22,1
Räntetäckningsgrad, ggr	3,3	2,7	3,2
Soliditet, %	49	45	47
Belåningsgrad fastigheter, %	41	44	43
Skuldkvot, ggr	15,1	15,5	15,5
Skuldsättningsgrad, ggr	0,8	1,0	0,9
Aktierelaterade ¹ ²
Resultat per aktie, kr ³	15:36	5:33	34:05
Totalresultat per aktie, kr	15:36	5:33	33:96
Eget kapital per aktie, kr	185	141	169
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr	0:53	11:33	4:73
EPRA NAV - Långsiktigt substansvärde per aktie, kr	220	165	201
EPRA EPS	1:47	1:22	5:45
Genomsnittligt antal aktier, tusental	165 392	165 392	165 392
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental	165 392	165 392	165 392
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter	90	88	90
Fastigheternas bokförda värde, Mkr	61 375	50 832	57 889
Uthyrbar yta, kvm	1 131 000	1 084 000	1 136 000
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	94	93	94
Totalavkastning fastigheter, %	5,5	2,5	15,0
Överskottsgrad, %	72	69	74

¹ Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.

² Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, för definitioner se sid 17

³ Definitionen enligt IFRS

DERIVATINSTRUMENT

Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, med undantag av de stängningsbara swaparna som värderas enligt nivå 3.

Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Inga förändringar har skett i värderingsmodellen.

		Koncernen		Moderbolaget
IFRS, nivå 3, Mkr	2018 31 mar	2017 31 dec	2018 31 mar	2017 31 dec
Ingående värde	-66	-218	-66	-218
Förvärv/Investeringar	0	0	0	0
Värdeförändringar¹	34	117	34	117
Förfall	0	35	0	35
Utgående värde	-32	-66	-32	-66
Bokfört värde	-32	-66	-32	-66

¹ Avser derivatinstrument som bolaget innehar vid kvartalets utgång, och framgår av rapport över totalresultat.

UPPSKJUTEN SKATT

	2018	2017	2017
Uppskjuten skatt hänförbar till:	31 mar	31 mar	31 dec
- underskottsavdrag, Mkr	-978	-1 079	-1 066
- skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter, Mkr	6 602	4 699	6 124
- derivatinstrument, Mkr	-73	-103	-64
- övrigt, Mkr	-5	4	-6
Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr	5 546	3 521	4 988

HÄRLEDNING AV NYCKELTAL

Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege följer löpande och för vilka de finns fastslagna finansiella mål. Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen:

• Belåningsgraden ska inte överstiga 50 procent
• Soliditeten ska vara lägst 35 procent
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger
• Skuldkvoten ska på sikt uppgå till max 13 gånger

	2018	2017	2017
Soliditet	31 mar	31 mar	31 dec
Eget kapital, Mkr	30 551	23 277	28 012
Balansomslutning, Mkr	62 659	52 007	59 384
Soliditet	49%	45%	47%
	2018	2017	2017
Belåningsgrad fastigheter	31 mar	31 mar	31 dec
Räntebärande skulder, Mkr	25 194	22 548	24 841
Bokfört värde fastigheter, Mkr	61 375	50 832	57 889
Belåningsgrad fastigheter	41%	44%	43%
	2018	2017	2017

Skuldkvot	31 mar	31 mar	31 dec
Driftsöverskott, Mkr	1 740	1 531	1 680
Central administration, Mkr	-73	-73	-74
Summa, Mkr	1 667	1 458	1 606
Räntebärande skulder, Mkr	25 194	22 548	24 841
Skuldkvot, ggr	15,1	15,5	15,5

	2018	2017	2017
Räntetäckningsgrad	31 mar	31 mar	31 dec
Driftsöverskott, Mkr	439	379	1 680
Central administration, Mkr	-18	-19	-74
Summa, Mkr	421	360	1 606
Räntenetto, Mkr	-126	-133	-509
Räntetäckningsgrad, ggr	3,3	2,7	3,2

EPRA EPS	2018 jan-mar	2017 jan-mar	2017 Jan-Dec
Förvaltningsresultat, Mkr	274	216	992
Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr	-137	-148	-580
Summa, Mkr	137	69	412
Nominell skatt (22%), Mkr	-31	-15	-91
EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr	243	201	901
Antal aktier, miljoner	165,4	165,4	165,4
EPRA EPS, kr per aktie	1:47	1:22	5:45

	2018	2017	2017
EPRA NAV	jan-mar	jan-mar	jan-dec
Eget kapital, Mkr	30 551	23 222	28 012
Återläggning räntederivat, Mkr	251	470	291
Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr	5 546	3 521	4 988
Summa, Mkr	36 348	27 213	33 291
Antal aktier, miljoner	165,4	165,4	165,4
EPRA NAV, kr per aktie	220	165	201

	2018	2017	2017
Avkastning på eget kapital	jan-mar	jan-mar	Jan-Dec
Periodens resultat, Mkr	2 539	882	5 632
Genomsnittligt kapital, Mkr	29 281	23 140	25 507
Avkastning på eget kapital	34,7%	15,2%	22,1%
	2018	2017	2017
Totalavkastning fastigheter	jan-mar	jan-mar	Jan-Dec
Driftöverskott, Mkr	439	379	1 680
Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr	2 783	833	6 095
Marknadsvärde inklusive periodens investeringar, Mkr	58 675	48 684	51 794
Totalavkastning fastigheter, %	5,5%	2,5%	15,0%

EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Eventualförpliktelser består per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag uppgående till 337 Mkr (340) samt övrigt 0 (0).

SEGMENTSRAPPORTERING – KLASSIFICERINGAR OCH OMKLASSIFICERINGAR UNDER PERIODEN

Fastigheten Pyramiden 4 omklassificerades till förvaltningsfastighet vid utgången av första kvartalet.

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	2018	2017
Belopp i Mkr	jan-mar	jan-mar
Intäkter	72	61
Kostnader	-163	-70
Finansnetto	-37	-18
Värdeförändringar räntederivat	40	89
Värdeförändringar aktier	0	-3
Bokslutsdisposition	-	-
Resultat före skatt	-88	59
Aktuell skatt	-	-
Uppskjuten skatt	-9	-20
Periodens resultat	-97	39

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

	2018	2017
Belopp i Mkr	31 mar	31 mar
Andelar i koncernföretag	12 516	12 516
Övriga anläggningstillgångar	41 495	42 888
varav fordringar hos koncernföretag	41 120	42 541
Omsättningstillgångar	357	86
Likvida medel	0	24
Summa tillgångar	54 368	55 514
Eget kapital	10 032	10 059
Avsättningar	69	-35
Långfristiga skulder	38 937	36 558
varav skulder till koncernföretag	21 337	24 510
Kortfristiga skulder	5 330	8 932
Summa eget kapital och skulder	54 368	55 514

Kvartalsöversikt

RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, BELOPP I MKR

	2018	2017					2016
SEKm	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2
Hyresintäkter	614	592	580	562	546	532	534	520
Fastighetskostnader	-175	-142	-145	-146	-167	-150	-133	-151
Driftsöverskott	439	450	435	416	379	382	401	369
Överskottsgrad	72%	76%	75%	74%	69%	72%	75%	71%
Central administration	-18	-21	-17	-17	-19	-17	-17	-20
Räntenetto	-126	-126	-127	-123	-133	-129	-139	-142
Resultatandelar i intressebolag	-21	-24	-27	-43	-11	-402	-16	6
Förvaltningsresultat	274	279	264	233	216	-166	229	213
Realiserade värdeförändringar fastigheter	83	0	0	0	0	309	20	2
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	2 700	1 643	2 463	1 156	833	3 136	1 760	1 199
Orealiserade värdeförändringar räntederivat	40	41	71	67	89	230	42	-55
Värdeförändringar aktier	0	-1	0	0	-3	5	0	0
Resultat före skatt	3 097	1 962	2 798	1 456	1 135	3 514	2 051	1 359
Aktuell skatt	-	0	-1	0	-	-89	2	0
Uppskjuten skatt	-558	-532	-596	-337	-253	-664	-437	-294
Periodens resultat	2 539	1 430	2 201	1 119	882	2 761	1 616	1 065

FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG, BELOPP I MKR

	2018	2017				2016
SEKm	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2
Tillgångar
Fastigheter	61 375	57 889	55 509	52 464	50 832	47 842	44 659	42 418
Övriga materiella anläggningstillgångar	3	4	3	2	2	2	2	2
Finansiella anläggningstillgångar	400	342	495	497	360	516	916	886
Omsättningstillgångar	728	647	586	636	647	1 687	500	529
Kortfristiga placeringar	153	153	152	142	142	114	89	64
Likvida medel	0	349	161	19	24	62	36	195
Summa tillgångar	62 659	59 384	56 906	53 760	52 007	50 223	46 202	44 094
Eget kapital och skulder
Eget kapital	30 551	28 012	26 597	24 396	23 277	23 002	20 246	18 630
Uppskjuten skatt	5 546	4 988	4 455	3 859	3 521	3 271	2 648	2 211
Övriga avsättningar	235	233	216	216	218	215	142	154
Räntebärande skulder	25 194	24 841	24 436	23 886	22 548	21 978	20 818	20 574
Övriga långfristiga skulder	-	-	-	-	-	-	625	623
Derivatinstrument	251	291	332	402	470	559	789	831
Ej räntebärande skulder	882	1 019	870	1 001	1 973	1 198	934	1 071
Summa eget kapital och skulder	62 659	59 384	56 906	53 760	52 007	50 223	46 202	44 094

NYCKELTAL

	2018 2017			2016
	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2
Finansiella²
Avkastning på sysselsatt kapital, %	23,6	16,1	23,4	13,4	11,7	33,2	21,2	15,2
Avkastning på eget kapital, %	8,7	5,2	8,5	4,7	3,7	12,8	8,3	5,6
Räntetäckningsgrad, ggr²	3,3	3,4	3,3	3,2	2,7	2,8	2,8	2,5
Soliditet, %	49	47	47	45	45	46	44	42
Belåningsgrad fastigheter, %	41	43	44	46	44	46	47	49
Skuldkvot, ggr	15,1	15,5	14,6	16,1	15,5	15,3	14,8	15,0
Skuldsättningsgrad, ggr	0,8	0,9	0,9	1,0	1,0	1,0	1,0	1,1
Aktierelaterade¹ ²
Periodens resultat per aktie, kr³	15:36	9:18	13:30	6:77	5:33	16:70	9:77	6:44
Eget kapital per aktie, kr	185	169	161	147	141	139	122	113
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr	0:53	0:91	-7:76	0:25	11:33	1:75	0:52	0:52
EPRA NAV - Långsiktigt substansvärde	220	201	190	173	165	163	144	131
EPRA EPS	1:47	1:50	1:44	1:29	1:22	-0:52	1:26	1:18
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392
Genomsnittligt antal aktier, tusental	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392	165 392
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	94	94	94	94	93	94	94	93
Totalavkastning fastigheter, %	5,5	3,7	5,5	3,1	2,5	8,6	5,1	3,8
Överskottsgrad, %	72	76	75	74	69	72	75	71

¹ Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibel) föreligger.

² Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. För definitioner se sid 17

³ Definition enligt IFRS.

Definitioner

Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL

Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

AVKASTNING PÅ SYSSELSATT KAPITAL

Resultat före skatt plus räntekostnader dividerat med genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

BELÅNINGSGRAD, FASTIGHETER

Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.

DIREKTAVKASTNING, AKTIEN

Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut.

EGET KAPITAL PER AKTIE

Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal aktier vid periodens slut.

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD*

Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.

EPRA EPS

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.

EPRA NAV

– LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE

Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER*

Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.

FÖRÄDLINGSFASTIGHETER*

Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling

HYRESVÄRDE*

Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats.

KASSAFLÖDE FRÅN LÖPANDE VERK-SAMHET PER AKTIE

Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

KONTRAKTSVÄRDE*

Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg.

MARK OCH PROJEKTFASTIGHETER*

Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.

NETTOUTHYRNING*

Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.

RESULTAT/VINST PER AKTIE

Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD

Driftsöverskott minus central administration i förhållande till räntenettot (räntekostnader minus ränteintäkter).

SEGMENTSRAPPORTERING

I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segmenten Förvaltning, Förädling och Transaktion. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen.

SKULDKVOT

Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders driftsöverskott minus central administration.

SKULDSÄTTNINGSGRAD

Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.

SOLIDITET

Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande dividerat med balansomslutning.

SYSSELSATT KAPITAL

Balansomslutning minus ej räntebärande skulder, avsättningar och uppskjuten skatt.

TOTALAVKASTNING FASTIGHETER

Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar.

ÅTERKÖPSGRAD*

Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt.

ÖVERSKOTTSGRAD*

Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.

*Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.

Detta är Fabege

Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning mot uthyrning och förvaltning av kontorslokaler samt stadsdelsutveckling. Bolaget erbjuder moderna lokaler i attraktiva lägen på delmarknader med hög tillväxt i Stockholmsområdet; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.

Fabege erbjuder attraktiva och effektiva lokaler, främst för kontor, men även för butiker och andra verksamheter. Genom samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en omfattande marknadskännedom ger detta goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad.

Per den 31 mars 2018 ägde Fabege 90 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 61,4 Mdkr. Hyresvärdet uppgick till 2,6 Mdkr.

Affärsidé

Fabege ska arbeta med hållbar stadsdelsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal väl belägna delmarknader i Stockholmsområdet.

Fabege ska skapa värde genom förvaltning och förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som förvärv.

Affärsmodell

Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion.

Strategi för tillväxt

Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta och förädla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad.

Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltningsbeståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal närvaro blir investeringar som höjer attraktionen för området till nytta för många av Fabeges kunder.

Värdedrivande faktorer

Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, som tillsammans med transaktionsvolymen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm bildar förutsättningar för bolagets framgång.

Stockholm växer

Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län 2030 ha en halv miljon fler invånare än idag. Den största tillväxten sker dessutom bland människor i yrkesverksam ålder, vilket medför en större efterfrågan på kontorslokaler.

Förändrad efterfrågan

Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Utmärkt kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal.

Ekonomisk utveckling

Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fastighetsmarknaden. Lägre vakansgrad i Stockholms innerstad och stärkt ekonomiskt klimat har historiskt medfört stigande hyror.

Hållbar stadsutveckling

Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energisparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang.

FÖRVALTNING

Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet.

FÖRÄDLING

Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov.

TRANSAKTION

Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, både genom förvärv och avyttringar.

KALENDER

Delårsrapport jan-sep 2018 Bokslutskommuniké 2018

Delårsrapport jan-mar 2018 24 april 2018, klockan 08:00 Delårsrapport jan-juni 2018 6 juli 2018, klockan 08:00 18 oktober 2018, klockan 08:00 5 februari 2019, klockan 12:00

PRESSMEDDELANDEN UNDER FÖRSTA KVARTALET 2018*

2018-01-31	Moody´s ger högsta betyg till Fabeges gröna obligation
2018-02-05	Bokslutskommuniké 2017
2018-02-09	Valberedningens förslag till styrelse och ordförande i
	Fabege AB (publ)
2018-02-16	Fabege erhåller investment grade från Moody´s
	(Baa3, stable outlook)
2018-03-07	Kallelse till årsstämma i Fabege AB (publ)
2018-03-08	Fabege hyr ut 3 800 kvm till North Alliance i city
2018-03-09	Fabege avyttrar Uarda 6, Arenastaden

FÖLJ OSS PÅ NÄTET, WWW.FABEGE.SE

På koncernens webbplats finns mer information om Fabege och dess verksamhet. Där finns även en webbsänd presentation där Christian Hermelin samt Åsa Bergström presenterar rapporten den 24 april 2018.

*Inklusive regulatoriska och icke-rekulatoriska pressmeddelanden under perioden.

CHRISTIAN HERMELIN Verkställande direktör Tel: +46 (0) 8 555 148 25, +46 (0) 733–87 18 25

ÅSA BERGSTRÖM vVD, ekonomi- och finanschef Tel: +46 (0)8 555 148 29, +46 (0)706 66 13 80

Denna information är sådan information som Fabege AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 24 april 2018 kl. 08:00 CET.

Fabege AB (publ) Box 730, 169 27 Solna Besök: Pyramidvägen 7, 169 56 Solna Telefon: 08–555 148 00 E-post: info@fabege.se www.fabege.se Organisationsnummer: 556049–1523 Styrelsens säte: Stockholm