Quarterly Report • Oct 25, 2018
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
1 januari — 30 september 2018
Platzer är ett av Göteborgs största och ledande fastighetsbolag inom kommersiella fastigheter, främst kontor. Vi är med stolthet med och skapar, bevarar och lyfter Göteborgs bästa platser. Bäst på Göteborg, bäst för Göteborg. Helt enkelt Göteborgs bästa Platzer. Vi äger och utvecklar 70 fastigheter med en total yta om cirka 825 000 kvm till ett värde om cirka 18 mdkr.
Platzer skapar värde genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet.
Platzer ska vara det ledande fastighetsbolaget inom kommersiella lokaler i Göteborgsområdet.
• Uppnå lönsam tillväxt genom att koncentrera verksamheten till utvalda delområden och ta en ledande position i respektive delområde.
• Skapa långsiktiga relationer på affärsmässiga, hållbara och etiska grunder genom aktivt arbete med kunder och leverantörer.
• Genomföra ständiga förbättringar av fastighetsbeståndet genom värdeskapande fastighets-, projekt-och stadsutveckling.
• Finansiera verksamheten med lån utifrån fastigheternas värde och använda kassaöverskott till värdeskapande fastighetsinvesteringar.
Hållbarhet handlar om att ständigt fatta beslut som ger förutsättningar för en långsiktigt hållbar utveckling. Detta uppnås genom balans mellan en sund ekonomi, medarbetare som trivs, minimal miljöpåverkan och ett positivt bidrag till samhället. Platzers hållbarhetsarbete bedrivs integrerat i den löpande verksamheten och berör ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. Det dagliga miljöarbetet bedrivs systematiskt och Platzer är certifierat enligt ISO 14001.
För utfall, se nyckeltal sid 14-15 och nyckeltal per aktie sid 27.
Genom uthyrning och förvaltning, fastighetsprojekt och stadsutveckling samt förvärv och försäljningar av fastigheter skapar Platzer värde. Platzer prioriterar goda relationer med hyresgästerna och erbjuder service som präglas av närhet och engagemang.
Skyskrapan Kineum i södra Gårda är vårt hittills största projekt. I och med att Trafikverket i augusti valde att inte överklaga detaljplanen till mark- och miljööverdomstolen kunde vi och NCC tillsammans starta arbetet med projektet. I samband med det kunde vi också meddela att vi gjort vår största uthyrning under 2018 när ESS Group hotell hyr 15 000 kvm av den färdiga byggnaden. Inklusive den befintliga delen kommer Kineum att innehålla 42 000 kvm uthyrningsbar yta. I och med avtalet med ESS är redan 65 % uthyrt. Kineum beräknas vara färdigbyggt 2022.
Parallellt med att vi har fler och större projekt på gång håller vi även tempot uppe i den dagliga verksamheten, vilket visas av vårt ständigt ökande driftsöverskott. Inget enskilt kvartal tidigare har driftsöverskottet varit högre än detta kvartal. Det trots att vi fram till innevarande period minskat vårt bestånd under 2018 och ännu inte har någon kassaflödeseffekt i resultaträkningen från vårt avslutade projekt i Gamlestads torg eller av affären med Vasakronan i Gårda. Detta förklarar skillnaden på över 100 mkr mellan driftsöverskottet enligt intjäningsförmågan om 850 mkr och koncernens resultaträkning för rulllande 12 månader om 748 mkr. Med nämnda tillskott kommer redan starka nyckeltal på överskottsgrad och ekonomisk uthyrningsgrad att förbättras ytterligare. Den sammanlagda nettouthyrningen från både förvaltnings- och projektfastigheter för perioden är 51 mkr (17), vilket är klart högre än för samma period föregående år. Jag vill dock tillägga att det har varit väsentligt trögare att hyra ut i förvaltningsbeståndet under tredje kvartalet samt att sista kvartalet 2017 var vårt bästa uthyrningskvartal någonsin.
Med en färdig detaljplan för Kineum, ett påbörjat projekt av Gårda Vesta och värdering av Gamlestads torg som förvaltningsobjekt blev värdeökningarna i Platzer över 200 mkr under kvartalet, trots att marknadsyielderna i stort var oförändrade.
Värdeökningarna innebär även att vårt substansvärde EPRA NAV fortsätter att öka i snabbare takt än vårt finansiella mål som är 10 % per år. Under det senaste kvartalet ökade substansvärdet med över 4 %. Motsvarande siffra är 12 % sedan årsskiftet och 29 % jämfört med samma period föregående år. Tredje kvartalets värdeökningar visar att Platzer är kapabelt att skapa egen substansvärdestillväxt oberoende av extern draghjälp (till exempel sjunkande yielder) och därmed också är mindre utsatt för svängningar på marknaden.
Sedan årsskiftet har Platzers fastighetstillgångar ökat med cirka 2 mdkr. Ena delen av tillväxten hänger ihop med att vi, den 30 september, tillträdde två fastigheter i Gårda som förvärvades från Vasakronan. De båda fastigheterna kommer att göra vårt erbjudande i Gårda ännu starkare och vara ett bra komplement till Kineum. Den andra anledningen är ett allt större tillskott från våra pågående och avslutade projekt. Ambitionen att halva tillväxten ska komma från våra utvecklingsprojekt är på väg att uppnås.
I samband med att granskning genomfördes av detaljplanen för Södra Änggården har vi och Göteborgs Stad genom Stadsbyggnadskontoret konstaterat att det blir svårt att nå fram med nuvarande områdesindelning. Stadsbyggnadskontoret har därför tagit beslut om att göra om granskningen med en annan indelning. Det gör att detaljplanen sannolikt kommer att ha större förutsättningar att vinna laga kraft. Detta innebär att planen försenas men i övrigt får det ingen annan påverkan för Platzer.
Förutom att Gårda Vesta blir ett attraktivt hus i ett bra läge kommer det att ha ytterligare en unik egenskap. Det kommer att, som den första byggnaden i Göteborg, vara certifierat enligt den internationella standarden Well Building. En certifiering som fokuserar på välmående och hälsa för medarbetare och de som vistas i byggnaden.
Ett allt snabbare tempo i arbetslivet innebär att ohälsotalen bland medarbetare tenderar att öka då tid till ett hälsosamt liv och vardagsmotion blir en bristvara. Genom att certifiera enligt Well Building vill vi bidra till att dessa tas hänsyn till redan i samband med projektering av de framtida arbetsplatserna. Jag är övertygad om att Well Building kommer att bli en lika vanlig och utbredd certifiering av byggnader som miljöcertifiering är idag.
Hösten har hittills innehållit både börsuppgång med "all time high" för fastighetsbolag och sedan en rejäl sättning. I vår verksamhet ser vi inga tecken på en nedgång förutom en något trögare hyres- och transaktionsmarknad under 2018. Under ett antal år har vi stärkt våra nyckeltal och dragit ner både den finansiella och operativa risken i bolaget. Vi kommer inte att vara opåverkade vid stora förändringar av makroläget, men jag tycker att Platzer är väl förberett för framtida förändringar oavsett åt vilket håll konjunkturen går.
P-G Persson VD
Arendal och Torslanda är tätt förknippade med två av Göteborgs moderna basnäringar: logistik och fordonsindustri. I Arendal finns Sveriges bästa logistikläge – alldeles intill Skandinaviens största hamn. I Torslanda kan Platzers nya hyresgäster bli granne med Volvo Cars eller till och med sitta i tidigare AB Volvos ikoniska huvudkontor.
Göteborg är Sveriges nav för logistik – mycket tack vare Göteborgs hamns strategiska läge. Totalt passerar 30 procent av Sveriges export över kajerna vid Götaälvs mynning. Inom en radie av 50 mil nås 70 procent av Skandinaviens befolkning och industrikapacitet. Hamnen har också direkt tillgång till både järn- och landsvägsnätet.
Både Arendal och Torslanda är primelägen för logistik. Närheten till hamnen med kaj och järnväg inne i området och till Volvo gör det till strategiska lägen för bland andra partners- och underleverantörer.
Platzer förvärvade 2016 fastigheterna i Arendal och Torslanda från AB Volvo. Totalt omfattar beståndet 340 000 kvm fastigheter och cirka 700 000 kvm utvecklingsbar tomtmark. Bland hyresgästerna finns exempelvis DFDS, DHL, Plastal, SSAB och Volvo.
Att området är attraktivt visas av att nästan hela beståndet är uthyrt.
I Arendal lär logistik även fortsättningsvis vara ett viktigt inslag, men möjligheterna är bredare än så.
Arendal ligger mittemellan, å ena sidan, Volvo Cars anläggningar och, å andra sidan, fordons- och IT-klustret på Lindholmen som är ett nationellt nav för utvecklingen av framtidens fordon och mobilitetslösningar. Arendal är därför en bra plats för en testarena som kompletterar befintliga resurser och anläggningar i regionen.
Det finns stor potential till förtätning i Arendal. Att området är fullt uthyrt innebär dock att utvecklingen av befintliga fastigheter måste ske i samarbete med befintliga kunder. Platzer har redan investerat och byggt till för flera hyresgäster.
Vid sidan om befintliga fastigheter har Platzer en obebyggd tomt i Arendal där företaget planerar för en anläggning på cirka 10 000 kvm.
I innehavet finns även mark alldeles intill Volvo Torslandaverken. Här planerar Platzer för lageroch logistikanläggningar från 10 000 kvm upp till 90 000 kvm.
En exploatering kommer dock som vanligt ske i samråd med hyresgäster. Det ger hyresgästerna möjlighet att få en skräddarsydd lösning. Samtidigt minskar det risken för Platzer.
Det finns även ett stort utbud av kontorslokaler i Arendal och Torslanda. En av de förvärvade fastigheterna är AB Volvos ikoniska tidigare huvudkontor som ligger på en kulle med utsikt ända till Vinga fyr. Sedan Volvo lämnade kontoret förra året arbetar Platzer för att hitta nya hyresgäster till de 11 000 kvm som fastigheten omfattar. Fastigheten kan fungera för olika typer av verksamheter. Utöver kontor har Platzer tittat på allt från skola till hotell- och konferensanläggning.
Arendal och Torslanda är primelägen för logistik. Närheten till hamnen med både kaj och järnväg inne i området och till Volvo gör det till strategiska lägen för bland andra partners- och underleverantörer.
Jämförelsevärden för resultatposter avser motsvarande period föregående år och för balansposter 2017-12-31.
Förvaltningsresultat för årets nio första månader uppgick till 387 mkr (379) vilket är en ökning med 2 %. Förvaltningsresultatet per aktie uppgick till 3,23 kr (3,17). Värdeförändringar på fastigheter uppgick för perioden till 723 mkr (373) och värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till 42 mkr (53). Periodens resultat efter skatt uppgick till 963 mkr (633), en förbättring med 52 % som främst är hänförlig till värdeförändring på fastigheterna.
Hyresintäkterna för perioden ökade med 3 % och uppgick för perioden till 768 mkr (744). Ökningen hänför sig till omförhandlade hyror, genomförda fastighetsaffärer och årets indexhöjning. Hyresintäkterna i befintliga hyreskontrakt bedöms per 2018-09-30 uppgå till 1 117 mkr (1 033) på årsbasis. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick för perioden till 95 % (94).
Fastighetskostnaderna har under perioden uppgått till -193 mkr (-190). Ökningen beror främst på en snörikare och kallare vinter samt en varmare sommar än föregående år. Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Första och fjärde kvartalet är normalt dyrare än andra och tredje kvartalet, främst avseende förbrukningskostnader och snöbekämpning.
Driftsöverskottet uppgick till 575 mkr (554) vilket är en ökning med 4 %. Överskottsgraden uppgick till 75 % (74). Direktavkastningen för fastigheterna uppgick till 4,8 % (5,3).
Central administration har för årets nio första månader uppgått till -35 mkr (-29). Ökningen är dels hänförlig till fler antal anställda som vid periodens utgång uppgick till 74 stycken jämfört med 66 per 2017-09-30. Dessutom var förra årets kostnader påverkade av positiva engångseffekter om 4 mkr. Aktiesparprogrammet, som avslutades under andra kvartalet i år, belastar årets resultat med cirka -2,0 mkr (-1,1). Tredje kvartalet har som normalt en lägre kostnadsnivå än övriga kvartal, främst beroende på sommarsemestern medan fjärde kvartalet normalt har högre kostnader än övriga kvartal.
Platzer äger 20 % i SFF Holding AB och sedan 31 december 2017 50 % i Kommanditbolaget Biet. Andel i resultat från intresseföretag uppgick för perioden till 1 mkr (0).
Periodens finansnetto uppgick till -154 mkr (-146). Lånevolymen har ökat med 1,1 mdkr jämfört med föregående år. Detta för att finansiera pågående projekt och nettoförvärv vilket medför något högre räntekostnader. Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan, inklusive effekter av tecknade derivatinstrument förra året, till 2,31 % (2,25).
Skattekostnaden för perioden uppgick till -189 mkr (-172). Försäljning av fastigheter, som ger upphov till realiserade värdeförändringar, sker vanligtvis genom bolagsförsäljning. Dessa resultat är då skattefria. Riksdagen fattade den 14 juni beslut om den tidigare lämnade lagrådsremissen om "Nya skatteregler för företagssektorn" som innehåller förslag om ränteavdragsbegränsningar i enlighet med EU:s direktiv. Beslutet innebär att avdrag för räntekostnader begränsas till 30 % av skattepliktigt EBITDA och en sänkt bolagsskatt som införs i två etapper, 21,4 % från och med 2019 för att 2021 sänkas till 20,6 %. Ikraftträdande den 1 januari 2019. Förslaget förväntas få begränsad effekt på Platzers betalda skatt. Beslutet innebär att uppskjuten skatt som förväntas bli aktuell 2021 eller senare från och med andra kvartalet beräknas utifrån skattesatsen 20,6 % vilket innebär en positiv effekt på periodens skatt med cirka 64 mkr.
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden till 366 mkr (336). Av betald inkomstskatt om -45 mkr avser -17 mkr likvidmässig reglering av tidigare års skatter.
Investeringar i befintliga fastigheter har uppgått till 478 mkr (343), förvärv -1 031 (-376) och försäljningar till 214 mkr (266). I kassaflödet från försäljningar ingår erhållen handpenning från försäljningen av blivande bostadsbyggrätter i Södra Änggården med 6 mkr (-). Periodens kassaflöde uppgick till 5 mkr (-11). De likvida medlen uppgick per bokslutsdagen till 145 mkr (121). Utöver likvida medel fanns per 2018-09-30 outnyttjade kreditfaciliteter och checkkrediter om 944 mkr, varav 745 mkr avser byggnadskreditiv.
Fastigheterna redovisas till ett verkligt värde om 17 570 mkr (15 559) vilket baserar sig på en intern värdering per bokslutsdagen. Fastigheterna värderas kvartalsvis i samband med varje bokslut internt genom en tioårig kassaflödesmodell på samtliga fastigheter. Per varje årsskifte genomför Platzer därutöver en extern värdering av ett urval fastigheter som utgör ett tvärsnitt av fastighetsbeståndet, normalt motsvarande cirka 30 % av fastigheternas totala värde, i syfte att kvalitetssäkra den interna värderingen. Förvaltningsfastigheterna värderas i nivå 3 i IFRS 13s verkligt värde hierarki.
Den interna fastighetsvärderingen har för perioden januari till september inneburit en värdeförändring på förvaltningsfastigheterna om 723 mkr (373). Cirka 40 % av värdeförändring kan hänföras till projektutveckling. Lika mycket beror på ökade marknadshyror och nytecknade kontrakt och resterande cirka 20 % beror på marknadens sänkta avkastningskrav.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen per bokslutsdagen uppgick till 5,2 %, jämfört med 30 september föregående år då den uppgick till 5,5 % vilket hänger samman med lägre marknadsyielder och ett större innehav av projektfastigheter.
Under tredje kvartalet har tillträde skett avseende fastigheterna Gårda 18:23 och Gårda 18:24. Förvärvet gjordes från Vasakronan till ett underliggande fastighetsvärde om 1 068 mkr.
Under perioden har fastigheten Älvsborg 178:9 sålts genom bolagsförsäljning. Transaktionen innebar en vinst om 22 % som bokförts som orealiserade värdeökningar successivt från tredje kvartalet 2017. Effekten av realiserad värdeförändring i perioden uppgick till 10 mkr.
Under första kvartalet träffades ett avtal om att sälja en framtida fastighet i Södra Änggården, ett område där Platzer aktivt bedriver arbete med en ny detaljplan. Sedan tidigare har Platzer tecknat avtal om att sälja tio sådana framtida fastigheter i samma område. Totalt berörs 12 projektfastigheter i området Högsbo. Försäljningarna är villkorade av att detaljplanen vinner laga kraft, vilket nu beräknas ske under sommaren 2019. Affären sker i tre etapper, där första frånträde beräknas ske under tredje kvartalet 2019. Erhållen handpenning om totalt 103 mkr, varav 6 mkr under första kvartalet 2018, behandlas som en skuld tills försäljningsvillkoren är uppfyllda. Den totala intäkten från försäljningarna i projektet bedöms komma uppgå till cirka 1,8 mdkr varav 1,7 mdkr gäller hittills tecknade avtal. Fastigheterna är sålda som färdiga att påbörja byggnation vilket innebär att Platzer bär kostnader till exempel för rivning, sanering och exploateringskostnader för vägar och parker. Någon resultateffekt av försäljningen har ännu inte redovisats utan värdering av byggrätter beräknas ske när detaljplanen vunnit laga kraft (i enlighet med Platzers värderingsprinciper). Resultateffekten kommer då huvudsakligen redovisas som värdeförändring fastigheter och bedöms öka eget kapital med 6-7 kronor per aktie.
Investeringar i befintliga fastigheter uppgick under perioden till 493 mkr (343), där den största enskilda investeringen är nybyggnadsprojektet Gamlestads torg (Gamlestaden 740:132).
Koncernens eget kapital uppgick per bokslutsdagen, efter lämnad utdelning om 1,50 kr per aktie, till 6 744 mkr (5 962). Soliditeten uppgick per samma dag till 38 % (37). Eget kapital per aktie uppgick per bokslutsdagen till 55,81 kr (49,36) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NAV, till 65,71 kr (58,39).
Per bokslutsdagen uppgick de räntebärande skulderna till 9 516 mkr (8 392), vilket motsvarade en belåningsgrad om 54 % (54). Kortfristig del av räntebärande skulder avser lån som kommer att omförhandlas under de kommande tolv månaderna. Lånefinansiering sker huvudsakligen genom banklån som säkerställs genom pantbrev i fastighet. Härutöver lånar Platzer också 1 113 mkr i tre gröna obligationer genom Svensk Fastighetsfinansiering (SFF). Platzer har också ett certifikatprogram med ett rambelopp om 2 mdkr. Per bokslutsdagen finns 700 mkr i utestående certifikat. Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av ingångna derivatavtal, uppgick per 30 september till 2,5 år (3,4). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,0 år (1,6).
För att nå önskad räntebindningsstruktur används räntederivatinstrument, i form av ränteswapar, vilka redovisas till verkligt värde i balansräkningen och med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Platzer har sammantaget tecknat ränteswapar om 4 920 mkr. Marknadsvärdet per
30 september uppgick till -233 mkr vilket för perioden innebar en värdeförändring om 42 mkr. Värdeförändringarna påverkar inte kassaflödet. Under derivatens återstående löptid kommer undervärdet att lösas upp och reducera de finansiella kostnaderna i resultaträkningen med motsvarande belopp.
De finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde i koncernen utgörs av ovan beskrivna derivatinstrument och kapitalförsäkringar. Både derivatinstrumenten och kapitalförsäkringarna återfinns i nivå 2 enligt IFRS 13 i verkligt värdehierarkin. Verkligt värde på långfristiga räntebärande skulder motsvarar dess redovisade värde eftersom diskonteringseffekten inte är väsentlig då räntan på lånen är rörlig och marknadsmässig.
Vid rapportperiodens utgång uppgick antal anställda till 74 personer (69 per årsskiftet). Platzers fastighetsbestånd är organiserat i två marknadsområden med ansvar för den dagliga driften och förvaltningen samt utveckling av fastigheterna. Som stöd till marknadsområdena finns två operativa specialistenheter, Projektutveckling samt Uthyrning. Platzers koncern- och stabsfunktioner består av VD, finans, ekonomi, HR, kommunikation/marknad och hållbarhet/inköp.
Hyresintäkterna uppgick för tredje kvartalet till 255 mkr (247), en ökning med 3 %. Driftsöverskotten ökade för samma period till 196 mkr (187), en ökning med 5 %. Förvaltningsresultatet uppgick till 136 mkr (130), en förbättring med 5 %. Värdeförändringar fastigheter uppgick till 219 mkr (113) och värdeförändringar finansiella instrument uppgick till 46 mkr (10).
Härutöver färdigställdes också projektet Gamlestads torg i början av juli och första inflyttning skedde i augusti.
Den 30 september tillträdde vi två fastigheter i Gårda om totalt 22 400 kvm kontor som förvärvades från Vasakronan.
Under kvartalet har detaljplanen för Kineum Gårda vunnit lagakraft samt att hyresavtal har tecknats med hotellaktören ESS Group omfattande 15 000 kvm.
Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hanterar vissa koncerngemensamma funktioner
kring ledning, strategi och finansiering. Intäkterna i moderbolaget avser i sin helhet fakturering av tjänster till koncernbolag.
I fastighetsverksamhet finns som i all verksamhet alltid en exponering för risk. God intern kontroll och extern kontroll från revisorer, väl fungerande administrativa system och policys samt väl beprövade rutiner för fastighetsvärderingar är metoder som Platzer använder för att hantera och minska riskerna. De risker och osäkerhetsfaktorer som Platzer i första hand påverkas av har inte förändrats under året och beskrivs utförligt i årsredovisningen för 2017 på sidorna 56-59 samt 72-73.
De närståendetransaktioner av löpande karaktär som finns i bolaget beskrivs i årsredovisningen för 2017 på sidan 85. Utdelning har lämnats till aktieägarna med 180 mkr i enlighet med årsstämmans beslut. På årsstämman 26 april 2018 fattades också beslut om att under särskilda villkor överlåta 50 % av Gårda 2:12 till Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän när projektet Gårda Vesta färdigställts, vilket beräknas ske 2021. Utöver dessa avtal finns inga väsentliga transaktioner med närstående.
Platzer upprättar sin koncernredovisning i enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) sådana de antagits av EU. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i den senast avgivna årsredovisningen med undantag av införandet av IFRS 15 och IFRS 9. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR2. Från 1 januari 2018 tillämpar även moderbolaget IFRS 15 och IFRS 9 såsom anges i RFR2. Övergången har inte inneburit någon effekt på moderbolagets resultat och ställning.
Från och med den 1 januari 2018 tillämpar koncernen följande nya standarder:
IFRS 9 Finansiella instrument hanterar klassificering, värdering och redovisning av finansiella tillgångar och skulder och inför nya regler för säkringsredovisning. IFRS 9 ersätter de delar av IAS 39 som hanterar klassificering och värdering av finansiella instrument och introducerar en ny nedskrivningsmodell. I enlighet med standardens övergångsregler, räknas inte jämförelsetalen om
för 2017. Koncernen tillämpar inte säkringsredo visning, varför de nya reglerna i IFRS 9 avseende säkringsredovisning inte har påverkat koncernen. Vidare får inte heller den nya nedskrivningsmo dellen, som bygger på förväntade kreditförluster istället för inträffade kreditförluster, någon vä sentlig påverkan på koncernen då kundförlusterna historiskt varit låga och med tanke på fordringar nas riskkaraktär förväntas dessa vara låga även framåtriktat. Införandet av IFRS 9 har således inte fått någon påverkan på koncernens resultat och ställning.
IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder hanterar hur redovisningen av intäkter ska ske. De princi per som IFRS 15 bygger på ska ge användare av finansiella rapporter mer användbar information om företagets intäkter. Koncernens intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter vilka inte redo visas enligt denna standard, varför införandet av IFRS 15 inte har påverkat koncernens resultat och ställning.
IFRS 16 Leasingavtal ska tillämpas från 1 januari 2019. Standarden kommer att ersätta IAS 17. Den nya standarden innebär att leasingtagare ska redovisa tillgångar och skulder hänförliga till alla väsentliga leasingavtal. Bedömningen är att infö randet kommer att ha begränsad påverkan på de finansiella rapporterna.
Under tredje kvartalet vann detaljplanen laga kraft för Platzers projekt Kineum i Gårda. Under kom mande kvartal frånträder Platzer 50 % av det fast ighetsägande bolaget inför vår byggstart tillsam mans med NCC. När fastigheten är färdigställd har parterna avtalat att Platzer köper tillbaka NCC:s andel.
Göteborg 2018-10-25
Platzer Fastigheter Holding AB (publ)
P-G Persson Verkställande direktör
I SAMMANDRAG
| Mkr | 2018 jul-sep |
2017 jul-sep |
2018 jan-sep |
2017 jan-sep |
2017 jan-dec |
2017/2018 okt-sep |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 255 | 247 | 768 | 744 | 995 | 1 019 |
| Fastighetskostnader | - 59 | -60 | - 193 | - 190 | - 268 | - 271 |
| Driftsöverskott | 196 | 187 | 575 | 554 | 727 | 748 |
| Central administration | - 8 | -8 | - 35 | - 29 | - 46 | - 52 |
| Andel i resultat från intresseföretag | 1 | 0 | 1 | 0 | 22 | 23 |
| Finansnetto | - 52 | -49 | - 154 | - 146 | - 195 | - 203 |
| Förvaltningsresultat (inklusive intresseföretag) | 136 | 130 | 387 | 379 | 508 | 516 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 219 | 113 | 723 | 373 | 1 214 | 1 564 |
| Värdeförändring finansiella instrument | 46 | 10 | 42 | 53 | 54 | 43 |
| Resultat före skatt | 401 | 253 | 1 152 | 805 | 1 776 | 2 123 |
| Skatt på periodens resultat | - 87 | -52 | - 189 | - 172 | - 383 | - 400 |
| Periodens resultat 1) | 314 | 201 | 963 | 633 | 1 393 | 1 723 |
| Periodens resultat hänförligt till: | ||||||
| Moderföretagets aktieägare | 314 | 196 | 961 | 626 | 1 381 | 1 716 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 0 | 5 | 2 | 7 | 12 | 7 |
| Resultat per aktie 2) | 2,63 | 1,63 | 8,02 | 5,23 | 11,54 | 13,34 |
1) I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför periodens resultat för koncernen överensstämmer med periodens totalresultat.
2) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer.
I SA MMANDRAG
| Mkr | 2018-09-30 | 2017-09-30 | 2017-12-31 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 17 570 | 14 533 | 15 559 |
| Övriga anläggningstillgångar | 14 | 6 | 10 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 122 | 45 | 117 |
| Omsättningstillgångar | 102 | 109 | 109 |
| Likvida medel | 145 | 121 | 141 |
| Summa tillgångar | 17 953 | 14 814 | 15 936 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | 6 744 | 5 205 | 5 962 |
| Uppskjuten skatteskuld | 962 | 649 | 815 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 4 651 | 4 736 | 4 520 |
| Övriga långfristiga skulder | 318 | 362 | 354 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 4 865 | 3 492 | 3 871 |
| Övriga kortfristiga skulder | 413 | 370 | 414 |
| Summa eget kapital och skulder | 17 953 | 14 814 | 15 936 |
I SAMMANDRAG
| Mkr | 2018 jan-sep |
2017 jan-sep |
2017 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||
| Vid periodens början | 5 907 | 4 656 | 4 656 |
| Återläggning aktiesparprogram | 1 | 1 | 2 |
| Justering av emissionskostnader* | -2 | - | - |
| Periodens totalresultat | 961 | 626 | 1 381 |
| Utdelning | -180 | -132 | -132 |
| Vid periodens slut | 6 687 | 5 151 | 5 907 |
| Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande | |||
| Vid periodens början | 55 | 47 | 47 |
| Uttag | - | - | -4 |
| Periodens totalresultat | 2 | 7 | 12 |
| Vid periodens slut | 57 | 54 | 55 |
| Summa eget kapital | 6 744 | 5 205 | 5 962 |
*) Avser emissionskostnader från 2016.
| 2018 | 2017 | 2017 | |
|---|---|---|---|
| Mkr | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Fastigheternas värde IB | 15 559 | 13 615 | 13 615 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 493 | 343 | 526 |
| Fastighetsförvärv | 1 031 | 410 | 412 |
| Fastighetsförsäljningar | -236 | -208 | -208 |
| Värdeförändringar | 723 | 373 | 1 214 |
| Fastigheternas värde UB | 17 570 | 14 533 | 15 559 |
I SAMMANDRAG
| Mkr | 2018 jul-sep |
2017 jul-sep |
2018 jan-sep |
2017 jan-sep |
2017 jan-dec |
2017/2018 okt-sep |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||||||
| Driftsöverskott | 196 | 187 | 575 | 554 | 727 | 748 |
| Central administration | -6 | -6 | -31 | -25 | -42 | -48 |
| Finansnetto | -54 | -49 | -155 | -146 | -195 | -204 |
| Inkomstskatt | -8 | -1 | -45 | -17 | -26 | -54 |
| Kassaflöde från den löpande verksam | 128 | 131 | 344 | 366 | 464 | 442 |
| heten före förändring av rörelsekapital | ||||||
| Förändring av kortfristiga fordringar | 58 | -20 | 37 | -29 | -43 | 23 |
| Förändring av kortfristiga skulder | 35 | 32 | -15 | -1 | 7 | -7 |
| Kassaflöde från den löpande verksam | 221 | 143 | 366 | 336 | 428 | 458 |
| heten | ||||||
| Investeringsverksamheten | ||||||
| Investering i befintliga förvaltningsfas | ||||||
| tigheter | -201 | -138 | -478 | -343 | -526 | -661 |
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | -1 031 | -376 | -1 031 | -376 | -412 | -1 067 |
| Försäljning av förvaltningsfastigheter | 0 | 158 | 214 | 266 | 305 | 253 |
| Förvärv av andelar i intresseföretag | 0 | 0 | 0 | 0 | -33 | -33 |
| Investering i övrigt | -6 | -1 | -7 | -1 | -6 | -12 |
| Kassaflöde från investeringsverksam | -1 238 | -357 | -1 302 | -454 | -672 | -1 520 |
| heten | ||||||
| Finansieringsverksamheten | ||||||
| Förändring av räntebärande skulder | 1 042 | 216 | 1 125 | 239 | 402 | 1 288 |
| Förändring av långfristiga fordringar | -2 | 0 | -5 | 0 | -17 | -22 |
| Utdelning | 1 | 0 | -180 | -132 | -132 | -180 |
| Kassaflöde från finansieringsverksam | 1 040 | 216 | 940 | 107 | 253 | 1 086 |
| heten | ||||||
| Periodens kassaflöde | 23 | 2 | 4 | -11 | 9 | 24 |
| Likvida medel vid periodens början | 122 | 119 | 141 | 132 | 132 | 121 |
| Likvida medel vid periodens slut | 145 | 121 | 145 | 121 | 141 | 145 |
Outnyttjad checkkredit uppgår till 100 mkr (50) samt outnyttjade kreditfaciliteter uppgår till 844 mkr (584 ), varav 745 mkr är byggnadskreditiv..
I SAMMANDRAG
| Mkr | 2018 jan-sep |
2017 jan-sep |
2017 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 13 | 11 | 14 |
| Rörelsens kostnader | - 13 | - 13 | - 18 |
| Finansnetto | - 77 | - 70 | - 93 |
| Värdeförändring finansiella instrument | 42 | 53 | 54 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | - 35 | - 19 | - 43 |
| Bokslutsdispositioner | - | - | 350 |
| Skatt | 8 | 4 | - 68 |
| Periodens resultat 1) | - 27 | - 15 | 239 |
1) I moderbolaget förekommer inget övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens resultat.
I S A M M A N D R A G
| Mkr | 2018-09-30 | 2017-09-30 | 2017-12-31 |
|---|---|---|---|
| Tilllgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 1 844 | 1 809 | 1 844 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar (huvudsakligen finansiering koncernföretag) |
2 476 | 2 788 | 2 773 |
| Fordringar hos koncernföretag | 1 149 | 995 | 1 350 |
| Övriga omsättningstillgångar | 38 | 22 | 19 |
| Likvida medel | 12 | 1 | 35 |
| Summa tillgångar | 5 519 | 5 615 | 6 021 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | 2 443 | 2 398 | 2 652 |
| Obeskattade reserver | 50 | 50 | 50 |
| Långfristiga skulder | 1 459 | 1 548 | 1 265 |
| Kortfristiga skulder | 1 567 | 1 619 | 2 054 |
| Summa eget kapital och skulder | 5 519 | 5 615 | 6 021 |
| 2018 jan-sep |
2017 jan-sep |
2017 jan-dec |
2017/2018 okt-sep |
|
|---|---|---|---|---|
| Finansiella | ||||
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,4 | 1,6 | 1,4 | 1,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 3,6 | 3,5 | 3,4 |
| Belåningsgrad, % | 54 | 57 | 54 | 54 |
| Soliditet, % | 38 | 35 | 37 | 37 |
| Avkastning på eget kapital, % | 15,8 | 14,7 | 26,2 | 27,7 |
| Fastighetsrelaterade | ||||
| Direktavkastning, % | 4,8 | 5,3 | 5,0 | 4,8 |
| Överskottsgrad, % | 75 | 74 | 73 | 73 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 95 | 94 | 95 | 95 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 1 371 | 1 332 | 1 326 | 1 359 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 821 | 805 | 805 | 821 |
Avseende definitioner nyckeltal och beräkningar, se beskrivning sid 28-29.
| Centrala Göteborg |
Södra/Västra Göteborg |
Norra/Östra Göteborg |
Projekt fastigheter |
Totalt | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | 2017 |
| Hyresintäkter | 302 | 292 | 61 | 62 | 387 | 365 | 18 | 25 | 768 | 744 |
| Fastighetskostnader | -67 | -66 | -13 | -16 | -106 | -99 | -7 | -9 | -193 | -190 |
| Driftsöverskott | 235 | 226 | 48 | 46 | 281 | 266 | 11 | 16 | 575 | 554 |
| Verkligt värde för valtningsfastigheter |
8 623 | 6 890 | 946 | 1 026 | 7 028 | 5 679 | 973 | 938 | 17 570 | 14 533 |
| Varav investeringar/ förvärv/avyttringar/ värdeförändringar under året |
1 492 | 265 | -140 | -59 | 334 | 552 | 301 | 160 | 1 987 | 918 |
I koncernens interna rapportering delas verksamheten in i ovanstående segment. Totalt driftsöverskott enligt ovan överensstämmer med redovisat driftsöverskott i resultaträkningen.
Skillnaden mellan driftsöverskottet 575 mkr (554) och resultat före skatt 1 152 mkr (805) består av central administration -35 mkr (-29), finansnetto inklusive andel i resultat i intresseföretag -153 mkr (-146) samt värdeförändringar fastigheter och derivat 765 mkr (426).
| Låneförfall | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| År | Lånebelopp, Mkr |
Snittränta, % |
Kreditavtal, Mkr |
Utnyttjat, Mkr |
|
| 2018 | 3 860 | 1,73 | 1 935 | 1 835 | |
| 2019 | 1 035 | 1,15 | 3 369 | 3 368 | |
| 2020 | 800 | 2,76 | 1 519 | 1 519 | |
| 2021 | 670 | 3,23 | 2 140 | 2140 | |
| 2022 | 550 | 3,75 | 274 | 274 | |
| 2023 | 400 | 3,54 | 380 | 380 | |
| 2024 | 1 600 | 3,32 | |||
| 2025 | 300 | 2,76 | |||
| 2026 | 300 | 2,61 | |||
| Totalt | 9 516 | 2,31 | 9 615 | 9 516 |
I tabellen tas hänsyn till effekten av löpande derivatavtal.
Ställda säkerheter uppgick per 2018-09-30 till 7 343 mkr (6 445). Eventualförpliktelser uppgick per 2018-09-30 till 8 mkr (8).
| 2018 | 2017 | 2016 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 |
| Hyresintäkter | 255 | 254 | 259 | 251 | 247 | 246 | 251 | 195 |
| Fastighetskostnader | -59 | -62 | -72 | -78 | -60 | -65 | -65 | -53 |
| Driftsöverskott | 196 | 192 | 187 | 173 | 187 | 181 | 186 | 142 |
| Central administration | -8 | -13 | -14 | -17 | -8 | -9 | -12 | -14 |
| Andel i resultat från intresseföretag | 1 | 1 | 0 | 22 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Finansnetto | -52 | -52 | -50 | -49 | -49 | -49 | -48 | -38 |
| Förvaltningsresultat (inkl intresseföretag) | 137 | 128 | 123 | 129 | 130 | 123 | 126 | 90 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 219 | 155 | 349 | 841 | 113 | 122 | 138 | 199 |
| Värdeförändring finansiella instrument | 46 | -10 | 6 | 1 | 10 | 30 | 13 | 114 |
| Resultat före skatt | 402 | 273 | 478 | 971 | 253 | 275 | 277 | 403 |
| Skatt på periodens resultat | -87 | 3 | -105 | -211 | -52 | -61 | -59 | -86 |
| Periodens resultat | 315 | 276 | 373 | 760 | 201 | 214 | 218 | 317 |
| Förvaltningsfastigheter | 17 570 | 16 118 | 16 015 | 15 559 | 14 533 | 13 972 | 13 730 | 13 615 |
| Direktavkastning, % | 4,7 | 4,8 | 4,7 | 4,6 | 5,2 | 5,2 | 5,4 | 5,0 |
| Överskottsgrad, % | 77 | 76 | 72 | 69 | 76 | 74 | 74 | 73 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 95 | 95 | 97 | 94 | 94 | 96 | 95 |
| Avkastning på eget kapital, % | 9,8 | 8,1 | 10,8 | 18,8 | 9,8 | 10,2 | 10,6 | 12,7 |
| Eget kapital per aktie, kr | 55,81 | 53,21 | 52,47 | 49,36 | 43,04 | 41,41 | 40,72 | 38,90 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) | ||||||||
| per aktie, kr | 65,71 | 62,85 | 62,22 | 58,39 | 50,70 | 48,78 | 47,87 | 45,72 |
| Börskurs, kr | 62,30 | 58,50 | 52,40 | 52,00 | 50,75 | 51,25 | 43,70 | 46,20 |
| Resultat efter skatt per aktie, kr | 2,63 | 2,30 | 3,11 | 6,31 | 1,63 | 1,79 | 1,81 | 2,95 |
| Kassaflöde från den löpande | ||||||||
| verksamheten per aktie, kr | 1,85 | 0,61 | 0,60 | 0,77 | 1,19 | 0,54 | 1,08 | 1,35 |
| Antal fastig heter |
Uthyrbar yta, kvm |
Verkligt värde, Mkr |
Hyres värde, Mkr |
Ekono misk uthyr nings grad, % |
Hyres intäk ter, Mkr |
Drifts över skott, Mkr |
Över skotts grad, % |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Central Business District (CBD) | 7 | 67 167 | 3 008 | 164 | 98 | 161 | 124 | 77 |
| Övriga Innerstaden | 17 | 162 146 | 5 615 | 328 | 94 | 307 | 246 | 80 |
| Centrala Göteborg | 24 | 229 313 | 8 623 | 492 | 95 | 468 | 370 | 79 |
| Östra Göteborg | 5 | 121 241 | 2 285 | 175 | 90 | 158 | 121 | 77 |
| Norra Älvstranden/Backaplan | 6 | 46 633 | 1 608 | 101 | 100 | 101 | 78 | 77 |
| Övriga Hisingen | 4 | 333 856 | 3 135 | 307 | 95 | 293 | 209 | 71 |
| Norra/Östra Göteborg | 15 | 501 730 | 7 028 | 583 | 95 | 552 | 408 | 74 |
| Västra Göteborg | 3 | 17 549 | 225 | 21 | 95 | 20 | 15 | 73 |
| Mölndal | 4 | 28 975 | 721 | 54 | 100 | 54 | 44 | 82 |
| Södra/Västra Göteborg | 7 | 46 524 | 946 | 75 | 99 | 74 | 59 | 79 |
| Summa förvaltningsfastigheter | 46 | 777 567 | 16 597 | 1 150 | 95 | 1 094 | 837 | 76 |
| Projektfastigheter | 23 | 42 985 | 973 | 27 | 85 | 23 | 13 | |
| Summa Platzer | 69 | 820 552 | 17 570 | 1 177 | 95 | 1 117 | 850 | 76 |
Sammanställningen innefattar fastighetsbeståndet per 30 september 2018 och ger en ögonblicksbild av bolagets intjäningsförmåga, vilket inte är en prognos.
Under 2018 har vi valt att se över områdesindelningen i intjäningen och väljer nu att redovisa våra fastigheter i fler områden. Indelningen följer den allmänna branschområdesindelningen i Göteborg med undantag för att vi redovisar fastigheterna på Backaplan tillsammans med Norra Älvstranden. Vi väljer också fortsatt att särredovisa projektfastigheter, oavsett placering i Göteborg. I projektdelen ingår alla våra fastigheter som omfattas av projektet Södra Änggården där Platzer aktivt driver arbetet med en ny detaljplan, som beräknas vinna laga kraft under sommaren 2019.
Hyresvärde avser hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i befintligt skick. Resultatrelaterade kolumner innefattar gällande hyreskontrakt, även med framtida inflyttning under kommande halvår, när inflyttning sker i befintliga fastigheter. Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter inklusive avtalade tillägg som ersättning för värme och fastighetsskatt och oaktat tidsbegränsade hyresrabatter om cirka 17 mkr.
Hyreskontrakt med senare inflyttning eller i fastigheter som nu är under byggnation inkluderas inte. Hyresvärde, intäkter och driftsöverskott i tabellen avseende projektfastigheter avser nuläge före projektstart. Avseende projektfastigheter med inflyttning inom 6 månader är dessa ej med i intjäningen.
Utöver tabellen finns tecknade hyreskontrakt i pågående nybyggnadsprojekt om 84 mkr i årshyra.
Driftsöverskottet visar fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis definierat som kontrakterade hyresintäkter per 1 oktober 2018 med avdrag för bedömda fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration rullande 12 månader.
Platzer äger och utvecklar kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet. Fastigheterna kan delas upp i tre geografiska områden: Centrala Göteborg (Centrum, Gårda, Almedal och Gullbergsvass), Södra/Västra Göteborg (Högsbo och Mölndal) och Norra/Östra Göteborg (Backaplan, Gamlestaden, Lindholmen, Mölnlycke, Arendal och Torslanda). Genom lönsam tillväxt strävar Platzer efter att vara den ledande aktören i samtliga prioriterade områden. Idag är företaget ledande aktör i Arendal, Gullbergsvass, Gårda, Gamlestaden och Högsbo.
Fastighetsbeståndet omfattade per 30 september 2018 totalt 69 fastigheter, varav 23 projektfastigheter, med ett verkligt värde om 17 570 mkr. Därutöver har vi en delägd fastighet som redovisas som intresseföretag. Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 820 552 kvm, vilka fördelade sig på kontor 54 %, butik 2 %, industri/lager 29 % och övrigt 15 %. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 95 % (94).
Platzer har 802 lokalhyreskontrakt med totala hyresintäkter om 1 072 mkr. Bland de största hyresgästerna kan nämnas Damco, DB Schenker, DFDS, DHL, Domstolsverket, Försäkringskassan, Migrationsverket, Nordea, Plastal, SSAB, Sveafjord och Zenuity. Utöver lokalhyreskontrakten finns parkeringsavtal för garage och p-platser, korttidsparkeringar, avtal för reklamskyltar och master med ett totalt hyresvärde om 45 mkr.
De tjugo största hyreskontrakten stod för 35 % av hyresvärdet. Genomsnittlig återstående löptid uppgick till 43 månader.
Härutöver har Platzer tecknade hyreskontrakt i ny- och ombyggnadsprojekt med inflyttning 2018– 2020.
Göteborgs hyres- och fastighetsmarknad var fortsatt stark under tredje kvartalet 2018. Utbudet av såväl kontor som logistikytor är lågt och efterfrågan är stor. För kontorslokaler är vakansnivåerna rekordlåga.
Marknaden drivs av en stark konjunktur som till stor del dras av goda förutsättningar för exportindustrin och dess underleverantörer. Exporten påverkar också logistikbranschen och Göteborgs hamn positivt.
Till detta kommer stora offentliga investeringar i infrastruktur och långsiktiga trender såsom urbaniseringen. Göteborg är just nu inne i sin mest expansiva period på 50 år. Utöver satsningarna inom ramen för det så kallade västsvenska paketet planeras det för att Göteborg ska kunna växa med 150 000 invånare fram till 2035, vilket innebär 80 000 nya bostäder och arbetsplatser.
På makroekonomisk nivå gynnas utvecklingen av låga räntor. Sedan 2016 har reporäntan varit oförändrad på historiskt låga nivåer. Riksbanken bedömer dock att reporäntan börjar stiga långsamt mot slutet av 2018, alternativt i början på 2019. Tillgången på kapital förväntas vara fortsatt god, liksom investeringsviljan hos framför allt utländska och institutionella investerare.
Vakansgraden i Göteborg ökade något under årets tredje kvartal, men är fortfarande en av de lägst uppmätta någonsin. Uthyrningsvolymen för kontor till och med september 2018 uppgick till 49 000 kvm, jämfört med 95 400 kvm samma period föregående år. I Göteborg är det den lägsta uthyrningsvolymen som uppmätts sedan 2010. En av orsakerna är det låga utbudet av kontorslokaler i attraktiva lägen vilket gör att hyresgäster i större utsträckning anpassar befintliga lokaler för ett ökat behov.
Hyresnivåerna i Göteborgs centrala områden bedöms fortsätta stiga, även om utvecklingen avmattats något det senaste året. De områden som fortfarande visar på hyresnivåökning är Central Business District (CBD) och Norra Älvstranden. Även områden med större volymer nyproduktion av moderna kontorslokaler kommer att se en mer positiv hyresutveckling kommande år. Ett sådant exempel är östra Göteborg dit Gamlestaden räknas där nyproduktion lett till en dubblering av hyresnivåerna.
Kommande års nyproduktion kommer troligen leda till större omflyttning och förhoppningsvis bättre matchning av hyresgästernas behov av moderna och yteffektiva lokaler. I kombination med en fortsatt stark konjunktur i Göteborgsområdet ger det goda förutsättningar för en stark uthyrningsmarknad även under 2019.
Under årets tre första kvartal uppgick den totala transaktionsvolymen i Göteborg till cirka 6,5 mdkr, vilket kan jämföras med föregående års transaktionsvolym under samma period som uppgick till cirka 10,5 mdkr. Viljan att investera i bra och centralt belägna fastigheter är stor, men objekten som når en öppen marknad är få. Med många nettoköpare blir konkurrensen om dessa objekt hög.
Direktavkastningskraven är fortsatt låga i Göteborg, där de lägsta nivåerna hittas i Central Business District (CBD) och på Norra Älvstranden. Under sommaren gjordes det transaktioner även i andra områden med direktavkastningskrav på under 4,5 %. Platzers bedömning är dock att direktavkastningskraven inte kommer att fortsätta sjunka i samma takt som tidigare år.
| Prime Rent, kr/kvm/år | Prime yield, % | |||
|---|---|---|---|---|
| Område | Q3 2018 | Q3 2017 | Q3 2018 | Q3 2017 |
| Central Business District (CBD) | 3 300 | 3 200 | 4,00 | 4,25 |
| Övriga innerstaden | 2 600 | 2 600 | 4,25 | 4,75 |
| Norra Älvstranden | 2 700 | 2 400 | 4,25 | 4,50 |
| Övriga Hisingen | 2 000 | 2 000 | 5,50 | 5,50 |
| Mölndal | 2 000 | 2 000 | 5,75 | 6,00 |
| Västra Göteborg | 1 200 | 1 200 | 6,50 | 6,75 |
| Östra Göteborg | 2 500 | 1 200 | 5,00 | 6,00 |
| Område | Förändring i | ||
|---|---|---|---|
| Vakansgrad | Vakansgrad | %-enheter | |
| Q3 2018, % | Q3 2017, % | 2017-2018 | |
| Central Business District (CBD) | 3,10 | 2,20 | 0,90 |
| Övriga innerstaden | 4,80 | 3,20 | 1,60 |
| Norra Älvstranden | 0,50 | 1,00 | -0,50 |
| Övriga Hisingen | 4,80 | 5,80 | -1,00 |
| Mölndal | 8,00 | 11,20 | -3,20 |
| Västra Göteborg | 8,90 | 19,90 | -11,00 |
| Östra Göteborg | 5,60 | 7,90 | -2,30 |
| Totalt | 4,50 | 5,30 | -0,80 |
Källa: JLL
Platzer träffade under tredje kvartalet avtal med Vasakronan om förvärv av två fastigheter i Gårda om totalt 22 400 kvm kontor. Fastigheterna förvärvades genom bolagsförvärv och har ett underliggande fastighetsvärde om 1 068 mkr. Tillträde skedde den 30 september.
Under första kvartalet tecknade Platzer avtal om försäljning av en blivande bostadsbyggrätt i Södra Änggården med Skanska Nya Hem. Södra Änggården är ett område där Platzer aktivt driver arbetet med en ny detaljplan. Avtalet villkoras av att detaljplanen vinner laga kraft.
Under 2017 tecknade Platzer avtal med Bonava, Peab Bostad, Magnus Månsson Fastigheter och Hökerum Bygg om merparten av de byggrätter som planeras i Södra Änggården. Även dessa avtal villkoras av att detaljplanen vinner laga kraft. Någon resultateffekt av försäljningen bokförs inte under perioden utan värdering (i enlighet med Platzers värderingsprinciper) av byggrätter utan avdrag för planrisk sker när detaljplan vunnit laga kraft.
Platzer sålde under andra kvartalet fastigheten Älvsborg 178:9 med adress Redegatan 1. Den omfattar cirka 13 800 kvm med ett fastighetsvärde om cirka 236 mkr. Köparen är Fastighets AB Regio och frånträde skedde den 27 april.
Under tredje kvartalet vann detaljplanen laga kraft för Platzers projekt Kineum i Gårda. Under kommande kvartal frånträder Platzer 50 % av det fastighetsägande bolaget inför vår byggstart tillsammans med NCC. När fastigheten är färdigställd har parterna avtalat att Platzer köper tillbaka NCC:s andel.
Vi utvecklar både enskilda fastigheter och hela blandstadsområden. Våra pågående större utvecklingsprojekt omfattar totalt 45 000 kvm lokalarea (LOA) och möjliga utvecklingsprojekt en bruttoarea (BTA) om 700 000 kvm. Den totala projektvolymen bedöms uppgå till 17 mdkr, varav 10 mdkr utgörs av kommersiella fastigheter och 7 mdkr av bostäder. Vi utvecklar detaljplaner för bostäder och säljer byggrätterna för fokusering på kommersiella fastigheter.
Utvecklingen av Gullbergsvass 5:10 där vi har vårt huvudkontor fortsätter. Projektet omfattar ombyggnad av hela huset och en påbyggnad med 2 000 kvm ny kontorsyta. Plusgymnasiet flyttade enligt plan ut under sommaren, vilket ger oss möjlighet att även ta oss an entréplanet. Uthyrning pågår.
På Gamlestads torg har nu hyresgäster börjat flytta in och Västtrafik höll en välbesökt invigning i augusti. Projektet är redan ett etablerat landmärke och blir stadsdelens hjärta. I och med att hyresgästerna successivt flyttar in har fastigheten övergått i förvaltning.
Byggandet av Gårda Vesta löper på som planerat och snart börjar det som ska bli Göteborgs högsta kontorshus att synas för de som passerar i området och på E6/E20. Byggnaden kommer att ha en total yta om 26 600 kvm, varav 15 000 kvm är uthyrda till Skatteverket.
Vad gäller Platzers andra höghusprojekt Kineum i Gårda, har Trafikverket dragit tillbaka sitt överklagande och detaljplanen vunnit laga kraft under tredje kvartalet. NCC tillträder bolaget i oktober och kommer tillsammans med Platzer att äga 50 % av fastigheten. Kineum kommer att innehålla hotell, kontor och andra verksamheter. Under kvartalet tecknade vi hyresavtal med ESS Group, som kommer att utveckla ett nytt hotell med cirka 230 rum och totalt 15 000 kvm i fastigheten. Hotellet är ett led i Platzers strävan att bidra till områdets utveckling och göra södra Gårda mer levande dygnet runt.
Fastighetsutveckling innebär en utveckling av befintliga förvaltningsfastigheter. Antingen för att anpassa en fastighet för en enskild hyresgäst eller för att ändra fastighetens användningsområde och på så sätt attrahera nya hyresgäster.
Ett exempel är Gullbergsvass 5:10 som går från att vara en byggnad med traditionella kontorslokaler till en flexibel arbetsplats för hyresgäster med olika behov.
Projektutveckling karaktäriseras av nyproduktion. Detta innebär att vi arbetar från idé till färdig fastighet. Den här typen av utvecklingsprojekt pågår vanligtvis mellan två till fem år.
Ett exempel på projektutveckling är Gamlestads torg, där Platzer har varit med och skapat en 17 våningar hög profilbyggnad mitt i Gamlestaden. Byggnaden bidrar till att markera en ny fas i områdets utveckling.
Stadsutveckling innebär att vi tar ett större ansvar och bidrar till utvecklingen av ett helt område.
Ibland gör vi det själva, men lika ofta tillsammans med andra fastighetsägare eller aktörer i området. På sikt bidrar det till ökat värde på våra fastigheter. Stadsutvecklingsprojekt är långsiktiga och pågår vanligen mellan fem och tio år.
Om det finns möjlighet att bygga bostäder för att skapa attraktiva stadsmiljöer utvecklar vi byggrätter som säljs till samarbetspartners. Utöver att skapa mer levande områden bidrar det till att finansiera kommande projekt. Exempel på stadsutveckling är Södra Änggården som håller på att utvecklas från kontors- och industriområde till modern blandstad.
Gullbergsvass ligger i hjärtat av Göteborg nära Centralstationen, den nya Hisingsbron samt på sikt även Västlänken. Vi har option på att köpa två byggrätter där nuvarande Götaälvbron ligger om totalt 43 000 kvm BTA. Möjlig byggstart är 2023/2024.
Vi utvecklar norra Högsbo till Södra Änggården – en levande stadsdel med bostäder, skolor och kommersiella lokaler. Av totalt planerade 2 000 lägenheter ingår 600 i BoStad2021, vilket bland annat innebär en snabbare planprocess.
Detaljplanen var ute på granskning under andra kvartalet och synpunkterna har sammanställts. Det har lett till att Stadsbyggnadskontoret tagit beslut om att dela upp detaljplanen för att minimera stopp i utvecklingen. Det innebär att planen behöver gå ut på ytterligare en granskning, vilket medför en försening på cirka ett halvår. Detaljplanen beräknas antas under sommaren 2019. Rivning och markförberedande arbeten fortgår som planerat.
Gamlestaden är ett av Göteborgs mest intressanta och kollektivtrafiktäta områden. De närmaste tio åren kommer stadsdelen att utvecklas och få än mer av stadskaraktär med en blandning av bostäder och verksamheter.
Vi äger tre större fastigheter och projekt i Gamlestaden. Den 18 augusti i år invigdes Gamlestaden resecentrum i fastigheten Gamlestads torg (Gamlestaden 740:132). I anslutning till Gamlestads torg ligger Gamlestadens Fabriker (Olskroken 18:7) där detaljplanearbete pågår. Vi har tidigare tecknat avtal om försäljning av kommande bostadsbyggrätter till JM som nu medverkar i utvecklingen av området. På grannfastigheten (Bagaregården 17:26) har vi fått ett positivt planbesked gällande förtätning om totalt 60 000 kvm. Tidpunkt för uppstart av detaljplanen är ej fastställd.
Backaplan ska förvandlas från en handelsplats med stora asfaltsytor till en tätbebyggd stadsmiljö med bostäder, service, kontor och handel. I planerna ingår bland annat 7 000 nya bostäder och en pendeltågstation.
Det övergripande planprogrammet för Backaplan är ute på samråd och beslutas i byggnadsnämnden under våren 2019. Samtidigt pågår detaljplanearbete där Göteborgs Stad samarbetar med fastighetsägarna i området. Platzer äger fastigheter som beräknas omfatta byggrätter om 60 000 – 90 000 kvm BTA på Backaplan.
Torslanda/Arendal är ett av Sveriges bästa logistiklägen. Idag äger Platzer 787 000 kvm mark i Torslanda, inklusive detaljplanelagda byggrätter om 180 000 kvm BTA för logistik och industri.
och Platzer och NCC byggstartar.
| Fastighet | Typ 1) |
Ombyggd yta LOA, kvm |
Ny yta LOA, kvm |
Total inv inkl mark, Mkr |
Varav kvar att inves tera, Mkr |
Bokfört värde, Mkr |
Hyres värde, Mkr 2) |
Uthyr nings grad, % |
Färdig ställt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gamlestaden 740:132, | PU | 16 800 | 560 | 53 | 707 | 46 | 67 | Q3 2018 | |
| Gamlestads torg | |||||||||
| Gullbergsvass 5:10 | FU | 11 400 | 1 600 | * 533 |
159 | 374 | 39 | ** 40 |
Q3 2019 |
| Gårda 2:12, Gårda Vesta | PU | 26 600 | 1 050 | 906 | 330 | 74 | 56 | Q2 2021 | |
| Totalt | 11 400 | 45 000 | 2 143 | 1 118 | 1 411 | 159 |
| Ny yta BTA | Möjlig byggstart |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighet | Typ 1) | Fastighetstyp | kvm | Projektfas | 3) |
| Gårda 4:11, Källhuset | PU | kontor | 2 000 | detaljplan finns | 2018 |
| Gårda 16:17 ***, Kineum | PU | kontor | 30 000 | detaljplan antagen | 2018 |
| Sörred 7:21 | PU | logistik/industri | 30 000 | detaljplan finns | 2018 |
| Syrhåla 3:1 | PU | logistik/industri | 60 000 | detaljplan finns | 2018 |
| Sörred 8:12 | PU | logistik/industri | 90 000 | detaljplan finns | 2018 |
| Olskroken 18:7, Gamlestadens Fabriker |
SU/PU /FU |
blandstad | 100 -120 000 | detaljplan pågår | 2019 |
| Södra Änggården (flera fastigheter och flera utbyggnadsetapper) |
SU/PU | blandstad | cirka 200 000 | detaljplan pågår | 2019 |
| Krokslätt 34:13 | FU/PU | blandstad | 10-15 000 | detaljplan påbörjas 2018 | 2019/2020 |
| Skår 57:14, Almedals fabriker | PU | kontor | 20 000 | detaljplan pågår | 2019/2020 |
| Backaplan (flera fastigheter) | PU | blandstad | 60-90 000 | detaljplan pågår | 2022 |
| Bagaregården 17:26 | PU | blandstad | 60 000 | planbesked finns | 2021/2022 |
| Gullbergsvass **** | PU | kontor/bostäder | 43 000 | detaljplan finns | 2023/2024 |
| Totalt | 705 000 - 760 000 |
| Ny yta BTA | Möjlig | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighet | Typ 1) | Fastighetstyp | kvm | Projektfas | byggstart 3) |
| Inom Vallgraven 49:1 | PU | kontor | 7 000 | detaljplan finns | 2019 |
*) I total investering inklusive markvärde ingår ingående värde samt investering i fastighetsutveckling.
**) Idag är uthyrningsgraden 71 %, angivna 40 % avser kontrakt med långsiktiga hyresgäster.
***) Detaljplanen har under Q3 vunnit laga kraft.
****) Platzer äger inte marken idag men har option på att förvärva mark med byggrätt till marknadsvärde.
Sammanställningen omfattar möjliga projekt identifierade på ägda eller förvärvsavtalade fastigheter.
| Uthyrningsbar yta, kvm | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Industri/ | ||||||||
| Förvaltningsfastighet | Område | Adress | Byggår | Kontor | Butik | lager | Övrigt | Totalt |
| Krokslätt 148:13 | Almedal | Mölndalsvägen 40-42 | 1952 | 2 581 | 616 | 20 | 3 217 | |
| Krokslätt 149:10 | Almedal | Mölndalsvägen 36-38 | 1952/98 | 7 008 | 7 008 | |||
| Skår 57:14 | Almedal | Gamla Almedalsvägen 1-51 | 1929 | 8 286 | 119 | 8 405 | ||
| Krokslätt 34:13 | Almedal | Mölndalsv 91-93 / Varbergsg 2 A-C | 1950/88 | 10 905 | 725 | 1 308 | 375 | 13 313 |
| Arendal 764:720 | Arendal | Arendal | 1960/2009 | 77 003 | 68 | 192 956 | 9 953 | 279 980 |
| Backa 173:2 | Backaplan | Deltavägen 4 | 1979 | 151 | 5 380 | 420 | 5 951 | |
| Brämaregården 35:4 | Backaplan | Vågmästaregatan 1 | 1984/1991 | 12 370 | 222 | 855 | 13 447 | |
| Tingstadsvassen 3:8 | Backaplan | Krokegårdsgatan 5 | 1991 | 29 | 3 966 | 11 | 859 | 4 865 |
| Tingstadsvassen 4:3 | Backaplan | Motorgatan 2 | 1943/1986 | 517 | 3 268 | 3 785 | ||
| Lorensberg 62:1 | Centrum | Götabergsgatan 17 | 1932/1965 | 4 541 | 4 541 | |||
| Nordstaden 13:12 | Centrum | Packhusplatsen 6 / N Hamngatan 2 | 1929/1993 | 5 070 | 5 070 | |||
| Nordstaden 14:1 | Centrum | Postgatan 5 / Smedjegatan 2 | 1993/1995 | 8 607 | 8 607 | |||
| Nordstaden 20:5 | Centrum | Packhusplatsen 3 / Kronhusg 1A | 1943 | 2 537 | 53 | 2 590 | ||
| Stampen 4:42 | Centrum | Odinsgatan 8-10 / Barnhusgatan 1 | 2009 | 5 769 | 2 847 | 8 616 | ||
| Stampen 4:44 | Centrum | Polhemsplatsen 5-7 / Odinsg 2-4 | 1930 | 13 595 | 13 595 | |||
| Bagaregården 17:26 | Gamlestaden | Gamlestadsv 3 / Byfogdeg 1-3, 11 | 1941/2010 | 24 977 | 365 | 7 010 | 2 555 | 34 907 |
| Gamlestaden 740:132 | Gamlestaden | Gamlestads torg 1-11 | 2018 | 13 513 | 1 776 | 642 | 262 | 16 193 |
| Olskroken 18:7 | Gamlestaden | Gamlestadsvägen 2-4 | 1729/1960 | 41 832 | 102 | 6 842 | 13 289 | 62 065 |
| Gullbergsvass 1:1 | Gullbergsvass | Lilla Bommen 3 | 1988 | 16 003 | 16 003 | |||
| Gullbergsvass 1:17 | Gullbergsvass | Lilla Bommen 8 | 1993 | 5 400 | 5 400 | |||
| Gullbergsvass 5:10 | Gullbergsvass | Kämpegatan 3-7 | 1988 | 11 925 | 364 | 463 | 12 752 | |
| Gullbergsvass 5:26 | Gullbergsvass | Kilsgatan 4 | 2010 | 15 298 | 1 447 | 16 745 | ||
| Gårda 1:15 | Gårda | Vestagatan 2 | 1971/1992 | 11 888 | 11 888 | |||
| Gårda 13:7 | Gårda | Johan Willins gata 5 | 2003 | 14 925 | 14 925 | |||
| Gårda 16:17 | Gårda | Drakegatan 6-10 | 1986 | 15 234 | 278 | 604 | 16 116 | |
| Gårda 18:23 | Gårda | Vädursgatan 6 | 1989/2018 | 12 874 | 424 | 384 | 13 682 | |
| Gårda 18:24 | Gårda | Gårdatorget 1-2 | 1991 | 8 020 | 235 | 469 | 8 724 | |
| Gårda 3:12 | Gårda | Anders Personsgatan 2-6 | 1956/2015 | 3 503 | 242 | 165 | 3 910 | |
| Gårda 3:14 | Gårda | Anders Personsgatan 8-10 | 2015 | 8 758 | 8 758 | |||
| Gårda 4:11 | Gårda | Anders Personsgatan 14-16 | 1965/2002 | 7 468 | 481 | 7 949 | ||
| Högsbo 1:4 | Högsbo | Olof Asklunds gata 11-19 | 1980 | 1 638 | 1 444 | 3 082 | ||
| Högsbo 2:1 | Högsbo | Olof Asklunds gata 6-10 | 1991 | 6 318 | 6 318 | |||
| Högsbo 32:3 | Högsbo | J A Wettergrens gata 5 | 1974 | 6 381 | 1 053 | 715 | 8 149 | |
| Lindholmen 30:2 | Lindholmen | Lindholmspiren 9 | 2003 | 8 667 | 996 | 9 663 | ||
| Lindholmen 39:3 | Lindholmen | Lindholmspiren 2 | 2016 | 8 922 | 8 922 | |||
| Stigberget 34:12 | Masthugget | Masthuggstorget 3 | 1967/1999 | 4 457 | 2 801 | 264 | 229 | 7 751 |
| Stigberget 34:13 | Masthugget | Fjärde Långgatan 46-48 | 1969 | 7 246 | 120 | 2 382 | 9 748 | |
| Bosgården 1:71 | Mölndal | Södra Ågatan 4 | 1988 | 4 711 | 56 | 50 | 4 817 | |
| Forsåker 1:196 | Mölndal | Kvarnbygatan 10-14 | 1955/2002 | 5 317 | 150 | 5 467 | ||
| Hårddisken 1 | Mölndal | Betagatan 1 | 2016 | 2 146 | 2 608 | 4 754 | ||
| Livered 1:329 | Mölndal | Streteredsvägen 100 | 1962 | 13 937 | 13 937 | |||
| Solsten 1:110 | Mölnlycke | Företagsvägen 2 | 1991 | 1 678 | 1 089 | 356 | 3 123 | |
| Solsten 1:132 | Mölnlycke | Konstruktionsvägen 14 | 2002 | 4 953 | 4 953 | |||
| Syrhåla 3:1 | Torslanda | Bulyckevägen 25 | 1975 | 2 758 | 21 984 | 3 280 | 28 022 | |
| Sörred 7:24 | Torslanda | Gunnar Engellaus väg | 1972 | 11 035 | 4 006 | 15 041 | ||
| Sörred 8:11 | Torslanda | Amazonvägen 8-10 | 1984 | 10 813 | 10 813 | |||
| Summa förvaltningsfastigheter | 442 702 | 18 627 | 240 184 | 76 054 | 777 567 |
| Uthyrningsbar | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Projektfastighet | Område | Adress | Byggår | Markareal | yta, kvm |
| Gårda 2:12 | Gårda | Venusgatan 2-6 | 3 600 | - | |
| Högsbo 2:2*) | Högsbo | Gruvgatan 1 | 4 400 | - | |
| Högsbo 3:5*) | Högsbo | Fältspatsgatan 14 | 11 300 | - | |
| Högsbo 3:11*) | Högsbo | Fältspatsgatan 6 | 1964 | 6 000 | 8 243 |
| Högsbo 3:12*) | Högsbo | Fältspatsgatan 2-4 | 1964 | 8 400 | 10 363 |
| Högsbo 3:13*) | Högs bo | Fältspatsgatan 2 | 3 100 | - | |
| Högsbo 3:6*) | Högsbo | Fältspatsgatan 8-12 | 1964 | 8 200 | 6 535 |
| Högsbo 3:9*) | Högsbo | Olof Asklunds gata 14 | 1971 | 4 700 | 4 333 |
| Högsbo 33:1 | Högsbo | Gruvgatan | 5 500 | - | |
| Högsbo 34:13*) | Högsbo | Gruvgatan 2 | 1981 | 3 200 | 1 780 |
| Högsbo 39:1*) | Högsbo | Ingela Gathenhielms gata 4 | 8 200 | - | |
| Högsbo 4:1*) | Högsbo | Fältspatsgatan 1 / A Odhners gata 8 1965/1972 | 10 400 | 4 643 | |
| Högsbo 4:4*) | Högsbo | Fältspatsgatan 3 | 1962 | 10 300 | 6 388 |
| Högsbo 4:6*) | Högsbo | A Odhners gata 14 | 6 500 | - | |
| Högsbo 757:118*) | Högsbo | Fältspatsgatan | 2 800 | - | |
| Högsbo 757:121*) | Högsbo | Fältspatsgatan | 1 000 | - | |
| Högsbo 757:122*) | Högsbo | Fältspatsgatan | 1 000 | - | |
| Backen 2:18 | Mölndal | Streteredsvägen 100 | 6 900 | - | |
| Syrhåla 2:3 | Torslanda | Hamneviksvägen | 60 000 | - | |
| Syrhåla 4:2 | Torslanda | Bulyckevägen 7 | 172 000 | 700 | |
| Sörred 7:21 | Torslanda | Hisingsleden | 65 000 | - | |
| Sörred 8:12 | Torslanda | Sörred Norra | 254 000 | - | |
| Sörred 7:25 | Torslanda | Sörredsrondellen | 110 000 | - | |
| Summa projektfastigheter | 766 500 | 42 985 | |||
| TOTALT förvaltningsfastigheter och projektfastigheter | 820 552 |
*) Omfattas av projekt Södra Änggården
| Delägda fastigheter redovisade som intresseföretag | Industri/ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastighet | Område | Adress | E45 Byggår |
Kontor | Butik | lager | Övrigt | Totalt |
| Inom Vallgraven 49:1 | Centrum | Skeppsbron 5 | 1929/2012 | 4 702 | 371 | 296 | 5 369 |
Platzers B-aktie är sedan 29 november 2013 noterad på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Bolagets börskurs uppgick den 30 september 2018 till 62,30 kronor per aktie, vilket motsvarar ett börsvärde på 7 465 mkr beräknat på antal utestående aktier. Under årets första nio månader omsattes totalt 13,5 (9,7) miljoner aktier till ett sammanlagt värde om 773 mkr (468). Den genomsnittliga omsättningen var cirka 72 000 (52 000) aktier per dag.
Aktiekapitalet i Platzer uppgick på bokslutsdagen till 11 993 429,20 kronor, fördelat på 20 000 000 A-aktier med ett röstvärde om 10 röster per aktie och 99 934 292 B-aktier med ett röstvärde om en röst per aktie. Varje aktie har ett kvotvärde på 0,10 kr. Platzers innehav av egna aktier uppgår till 118 429 B-aktier efter att under andra kvartalet avslutat ett aktiesparprogram som omfattat ledande befattningshavare och som tilldelats aktier från det egna innehavet.
I samband med noteringen i november 2013 genomfördes en nyemission till kursen 26,50 kronor per aktie som tillförde bolaget 651 mkr efter avdrag för emissionskostnader.
Senaste förändringen av aktiekapitalet skedde under fjärde kvartalet 2016 då Platzer genomförde en företrädesemission om totalt 718 mkr.
Utdelningen ska långsiktigt uppgå till 50 % av förvaltningsresultatet efter skatt (med skatt avses 22 % schablonskatt). Årsstämman beslutade den 26 april 2018 om en utdelning för 2017 om 1,50 kronor per aktie (1,10).
Antalet aktieägare uppgick den 30 september till 4 971 (4 006). Det utländska ägandet uppgick till sju procent av aktiekapitalet. I Platzers bolagsordning finns en hembudsklausul som innebär att en köpare av A-aktier, vilken inte tidigare äger A-aktier, är skyldig att hembjuda de förvärvade aktierna till övriga ägare av A-aktier, om inte förvärvet skett genom koncernintern överlåtelse eller motsvarande inom respektive nuvarande ägargrupp. Om ägarna av A-aktier inte förvärvar de hembjudna aktierna omvandlas de överlåtna aktierna automatiskt till B-aktier innan förvärvaren införs i aktieboken.
Platzers främsta informationskanal är hemsidan platzer.se. Här offentliggörs alla pressmeddelanden och finansiella rapporter. Pressmeddelanden och rapporter kan erhållas via e-post i samband med offentliggörandet. På webbplatsen finns också presentationer, generell information om aktien, rapport om bolagsstyrning och finansiella data.
| Ägare | Antal A-aktier Antal B-aktier | Antal aktier | Andel röster,% |
Andel kapital,% |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Ernström & C:o | 11 000 000 | 2 973 164 | 13 973 164 | 37,7 | 11,7 |
| Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän | 5 000 000 | 15 203 112 | 20 203 112 | 21,7 | 16,9 |
| Länsförsäkringar Skaraborg | 4 000 000 | 1 000 000 | 5 000 000 | 13,7 | 4,2 |
| Familjen Hielte / Hobohm | 22 644 016 | 22 644 016 | 7,6 | 18,9 | |
| Fjärde AP-fonden | 11 768 922 | 11 768 922 | 3,9 | 9,8 | |
| Länsförsäkringar fondförvaltning AB | 9 125 237 | 9 125 237 | 3,0 | 7,6 | |
| Carnegie Fonder | 6 892 826 | 6 892 826 | 2,3 | 5,8 | |
| Lesley Invest (inkl privata innehav) | 4 064 362 | 4 064 362 | 1,4 | 3,4 | |
| Svolder AB | 4 028 811 | 4 028 811 | 1,3 | 3,4 | |
| RBC Investor Services Bank SA | 1 858 845 | 1 858 845 | 0,6 | 1,6 | |
| Övriga ägare | 20 256 568 | 20 256 568 | 6,8 | 16,9 | |
| Totalt utestående aktier | 20 000 000 | 99 815 863 | 119 815 863 | 100,0 | 100,0 |
| Återköpta egna aktier | 118 429 | 118 429 | |||
| Totalt registrerade aktier | 20 000 000 | 99 934 292 | 119 934 292 |
| 2018 jan-sep |
2017 jan-sep |
2017 jan-dec |
2017/2018 okt-sep |
|
|---|---|---|---|---|
| Eget kapital, kr | 55,81 | 43,04 | 49,36 | 55,17 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | 65,71 | 50,70 | 58,39 | 65,58 |
| Börskurs, kr | 62,30 | 50,75 | 52,00 | 62,30 |
| Resultat efter skatt, kr 1) | 8,02 | 5,23 | 11,54 | 13,69 |
| Förvaltningsresultat, kr 2) | 3,23 | 3,17 | 4,06 | 4,12 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr | 3,06 | 2,81 | 3,58 | 3,68 |
| Utdelning, kr | - | - | 1,50 | - |
| Antal aktier per bokslutsdagen, tusental | 119 816 | 119 684 | 119 684 | 119 816 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 119 750 | 119 684 | 119 684 | 119 750 |
Avseende definitioner nyckeltal och beräkningar, se beskrivning sid 28-29.
Platzer tillämpar ESMAs riktlinjer för alternativa nyckeltal. Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras de alternativa nyckeltal som bedömts relevanta. Platzer använder sig av de alternativa nyckeltalen skuldsättningsgrad, räntetäckningsgrad, belåningsgrad, soliditet och avkastning på eget kapital då dessa anses vara relevanta för läsarna av rapporten
som ett komplement för att bedöma möjlighet till utdelning, att genomföra strategiska investeringar samt att bedöma bolagets möjligheter att leva upp till finansiella åtaganden. Vidare använder bolaget nyckeltalen direktavkastning och överskottsgrad vilka är mått som bedöms relevanta för investerare som vill förstå resultatgenereringen. Som börsnoterat bolag väljer Platzer också att använda för branschen relevanta nyckeltal per aktie, såsom långsiktigt substansvärde.
Nyckeltalen är baserade på rapporter över resultat, finansiell ställning, förändring i eget kapital och kassaflöde. I de fall nyckeltalen inte direkt kan härledas från ovanstående rapporter framgår härledning och beräkning av dessa nedan.
| ALTERNATIVA NYCKELTAL | DEFINITION OCH BERÄKNING |
|---|---|
| Skuldsättningsgrad | Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. |
| Räntetäckningsgrad | Resultat efter finansiella intäkter dividerat med räntekostnader. |
| Exklusive värdeförändringar hänförligt till intresseföretag. Se | |
| beräkning nästa sida. | |
| Belåningsgrad | Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas värde. |
| Soliditet | Eget kapital dividerat med balansomslutningen. |
| Avkastning på eget kapital | Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital, omräk |
| nas till helårsvärde för delårsperiod. Hänförligt till moderföretagets | |
| aktieägare. Se beräkning nästa sida. | |
| Nyckeltal per aktie: | Eget kapital och långsiktigt substansvärde beräknas på antal |
| Eget kapital, Långsiktigt substansvärde, | utestående aktier per bokslutsdagen. Övriga beräknas på genom |
| Resultat efter skatt, Förvaltningsresultat, | snittligt antal utestående aktier. Resultat efter skatt avser resultat |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | hänförligt till moderföretagets aktieägare (definition enligt IFRS). |
| Förvaltningsresultatet exklusive värdeförändringar hänförligt till | |
| intresseföretag. | |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) | Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederi |
| vat och uppskjuten skatt. Hänförligt till moderföretagets aktieägare. | |
| Se beräkning nästa sida. | |
| Direktavkastning | Driftsöverskott i procent av fastigheternas, såväl förvaltnings- som |
| som projektfastigheter, genomsnittliga värde, omräknas till | |
| helårsvärde för delårsperiod. Se beräkning nästa sida. | |
| Överskottsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad* |
Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna. Hyresintäkter i procent av hyresvärde där hyresintäkter definieras |
| som debiterade hyror jämte tillägg som ersättning för värme och | |
| fastighetsskatt och hyresvärde definieras som hyresintäkter plus | |
| bedömd marknadshyra (kallhyra) för outhyrda ytor (i befintligt | |
| skick). | |
| Hyresvärde, kr/kvm* | Hyresvärde dividerat med genomsnittlig uthyrningsbar yta där |
| hyresvärde definieras som hyresintäkter plus bedömd marknads | |
| hyra (kallhyra) för outhyrda ytor (i befintligt skick). Omräknas till | |
| helårsvärde för delårsperiod. | |
*) Nyckeltalen är operationella och anses inte vara alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.
| 2018 jan-sep |
2017 jan-sep |
2017 | 2017/2018 okt-sep |
|
|---|---|---|---|---|
| Räntetäckningsgrad, ggr | ||||
| Driftsöverskott | 575 | 554 | 739 | |
| Central administration | -35 | -29 | -52 | |
| Ränteintäkter | 0 | 0 | 0 | |
| Summa | 540 | 525 | 687 | |
| Räntekostnader | -154 | -146 | -200 | |
| 3,5 | 3,6 | jan-dec 727 -46 0 681 -195 3,5 1 381 1 381 5 282 26,2 5 907 805 276 6 988 119 684 58,39 727 14 587 |
3,4 | |
| Avkastning på eget kapital, % | ||||
| Hänförligt till moderföretagets aktieägare: | ||||
| Resultat efter skatt | 1 598 | |||
| Förvaltningsresultat (vid delår omräknat till helår) | 516 | 502 | ||
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 723 | 368 | ||
| Värdeförändring finansiella instrument | 42 | 53 | ||
| Summa (efter skatt) | 999 | 720 | 1 598 | |
| Genomsnittligt eget kapital | 6 297 | 4 904 | 5 665 | |
| 15,9 | 14,7 | 5,0 | 28,2 | |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | ||||
| Hänförligt till moderföretagets aktieägare: | ||||
| Eget kapital | 6 687 | 5 151 | 6 375 | |
| Återläggning av uppskjuten skatt | 952 | 640 | 875 | |
| Återläggning av räntederivat | 234 | 277 | 280 | |
| Summa | 7 873 | 6 068 | 7 530 | |
| Antal aktier | 119 816 | 119 684 | 119 816 | |
| 65,71 | 50,70 | 62,85 | ||
| Direktavkastning, % | ||||
| Driftsöverskott (vid delår omräknat till helår) | 767 | 739 | 739 | |
| Fastigheternas genomsnittliga värde | 16 041 | 14 074 | 15 045 | |
| 4,8 | 5,3 | 4,9 |
Avseende fastigheternas värde som används vid beräkning av direktavkastning har genomsnitt för helår 2018 justerats med värde på förvärvade fastigheter i Gårda, om 1 068 mkr, då det för perioden inte finns något driftsöverskott för dessa fastigheter.
Avseende antal aktier som används vid beräkning av resultatrelaterade nyckeltal har genomsnitt för 2018 viktats genom att ta genomsnitt av 119 684 antal aktier för 4 kvartal (2017-12-31 till 2018-09-30) och 119 816 antal aktier för 1 kvartal, vilket ger ett genomsnitt för helåret på 119 750 aktier. På motsvarande sätt har beräkning av genomsnittligt värde gjorts för nyckeltal avseende 2018.
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Platzer Fastigheter Holding AB (publ) per 30 september 2018 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medveten om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Göteborg den 25 oktober 2018
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Bengt Kron Auktoriserad revisor
Bokslutskommuniké 2018 8 februari 2019 kl 8:00 Delårsrapport januari—mars 2019 25 april 2019 kl 8:00 Årsstämma 2018 25 april 2019 kl 15:00 Delårsrapport januari—juni 2019 9 juli 2019 kl 8:00 Delårsrapport januari—september 2019 25 oktober 2019 kl 8:00
För ytterligare information, vänligen gå in på platzer.se eller kontakta P-G Persson, VD, 0734-11 12 22 / Fredrik Sjudin, CFO, 0721-27 77 78
P l a t z e r F a s t i g h e t e r H o l d i n g A B ( p u b l ) , B o x 2 11 , 4 0 1 2 3 G Ö T E B O R G Besöksadress: Kämpegatan 7 Tel 031-63 12 00, Fax 031-63 12 01 [email protected] platzer.se Styrelsens säte: Göteborg Org nr: 556746-6437
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.