有価証券報告書（通常方式）_20240326140737

【表紙】


【提出書類】	有価証券報告書
【根拠条文】	金融商品取引法第24条第１項
【提出先】	関東財務局長
【提出日】	2024年３月27日
【事業年度】	第22期（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）
【会社名】	株式会社ＪＰＭＣ
【英訳名】	Japan Property Management Center Co.,Ltd.
【代表者の役職氏名】	グループCEO　代表取締役　社長執行役員　武藤　英明
【本店の所在の場所】	東京都千代田区丸の内三丁目４番２号
【電話番号】	03－6268－5225(代表)
【事務連絡者氏名】	グループCFO　取締役　上席執行役員　屋宮　貴之
【最寄りの連絡場所】	東京都千代田区丸の内三丁目４番２号
【電話番号】	03－6268－5225(代表)
【事務連絡者氏名】	グループCFO　取締役　上席執行役員　屋宮　貴之
【縦覧に供する場所】	株式会社東京証券取引所（東京都中央区日本橋兜町２番１号）

E25870 32760 株式会社ＪＰＭＣ Japan Property Management Center Co.,Ltd. 企業内容等の開示に関する内閣府令第三号様式 Japan GAAP true CTE CTE 2023-01-01 2023-12-31 FY 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2022-12-31 1 false false false E25870-000 2023-12-31 jpcrp_cor:SharesWithRestrictedVotingRightsTreasurySharesEtcMember E25870-000 2023-12-31 jpcrp_cor:SharesWithRestrictedVotingRightsOtherMember E25870-000 2023-12-31 jpcrp_cor:SharesWithFullVotingRightsTreasurySharesEtcMember E25870-000 2023-12-31 jpcrp_cor:OrdinarySharesTreasurySharesSharesWithFullVotingRightsTreasurySharesEtcMember E25870-000 2024-03-27 E25870-000 2023-12-31 E25870-000 2023-01-01 2023-12-31 E25870-000 2022-12-31 E25870-000 2022-01-01 2022-12-31 E25870-000 2021-12-31 E25870-000 2021-01-01 2021-12-31 E25870-000 2020-12-31 E25870-000 2020-01-01 2020-12-31 E25870-000 2019-12-31 E25870-000 2019-01-01 2019-12-31 E25870-000 2024-03-27 jpcrp030000-asr_E25870-000:SakuraiYukoMember E25870-000 2024-03-27 jpcrp030000-asr_E25870-000:HosodaTakashiMember E25870-000 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有価証券報告書（通常方式）_20240326140737

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

(1）連結経営指標等


回次		第18期	第19期	第20期	第21期	第22期
決算年月		2019年12月	2020年12月	2021年12月	2022年12月	2023年12月
売上高	（千円）	43,302,217	47,202,957	53,416,047	56,227,936	57,353,407
経常利益	（千円）	2,213,025	2,063,881	2,305,649	2,401,791	2,583,808
親会社株主に帰属する当期純利益	（千円）	1,506,247	1,080,885	1,161,398	1,590,053	1,817,134
包括利益	（千円）	1,506,292	1,080,832	1,161,398	1,590,053	1,817,134
純資産額	（千円）	5,966,792	6,411,083	6,762,025	7,603,065	8,643,366
総資産額	（千円）	11,856,166	13,402,747	17,406,536	17,975,648	18,152,094
１株当たり純資産額	（円）	338.78	363.16	384.28	430.80	487.45
１株当たり当期純利益	（円）	84.49	61.32	65.80	90.23	102.70
潜在株式調整後１株当たり当期純利益	（円）	－	－	－	－	－
自己資本比率	（％）	50.3	47.8	38.8	42.3	47.6
自己資本利益率	（％）	25.7	17.5	17.6	22.1	22.4
株価収益率	（倍）	15.2	19.3	15.2	11.1	10.9
営業活動によるキャッシュ・フロー	（千円）	1,038,414	2,059,620	2,448,854	2,365,504	2,004,630
投資活動によるキャッシュ・フロー	（千円）	△664,393	△741,676	△2,032,826	△467,774	△932,457
財務活動によるキャッシュ・フロー	（千円）	△1,489,883	△27,901	1,467,548	△1,752,208	△1,596,578
現金及び現金同等物の期末残高	（千円）	4,054,933	5,344,976	7,228,552	7,374,073	6,849,667
従業員数	（名）	172	195	268	316	374
〔外、平均臨時雇用人員〕	〔27〕	〔26〕	〔32〕	〔44〕	〔42〕

（注）１．第18期、第21期、第22期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

第19期、第20期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

２．１株当たり純資産額の算定上、株式会社日本カストディ銀行(信託E口)が所有する当社株式を期末発行済株式総数から控除する自己株式に含めております。

また、１株当たり当期純利益の算定上、期中平均株式数の計算において控除する自己株式に含めております。

３．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を第21期の期首から適用しており、第21期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

(2）提出会社の経営指標等


回次		第18期	第19期	第20期	第21期	第22期
決算年月		2019年12月	2020年12月	2021年12月	2022年12月	2023年12月
売上高	（千円）	41,506,547	45,149,433	49,804,637	50,769,907	51,202,709
経常利益	（千円）	1,779,650	1,501,970	1,668,525	1,550,286	1,205,909
当期純利益	（千円）	1,225,426	713,911	1,464,962	1,046,436	897,775
資本金	（千円）	465,803	465,803	465,803	465,803	465,803
発行済株式総数	（株）	19,025,600	19,025,600	19,025,600	19,025,600	19,025,600
純資産額	（千円）	4,653,990	4,731,307	5,385,814	5,683,236	5,804,178
総資産額	（千円）	9,276,989	10,161,875	13,233,315	13,221,135	12,350,889
１株当たり純資産額	（円）	264.24	267.95	306.02	322.02	327.33
１株当たり配当額	（円）	35.00	42.00	44.00	48.00	51.00
（１株当たり中間配当額）	（17.50）	（21.00）	（22.00）	（24.00）	（25.50）
１株当たり当期純利益	（円）	68.74	40.50	83.00	59.38	50.74
潜在株式調整後１株当たり当期純利益	（円）	－	－	－	－	－
自己資本比率	（％）	50.2	46.5	40.7	43.0	47.0
自己資本利益率	（％）	26.1	15.2	29.0	18.9	15.6
株価収益率	（倍）	18.7	29.2	12.1	16.8	22.1
配当性向	（％）	50.9	103.7	53.0	80.8	100.5
従業員数	（名）	143	166	202	235	282
〔外、平均臨時雇用人員〕	〔4〕	〔4〕	〔2〕	〔9〕	〔12〕
株主総利回り	（％）	154.7	147.9	131.8	137.0	157.2
（比較指標：配当込みTOPIX）	(118.1)	(126.8)	(143.0)	(139.5)	(178.9)
最高株価	（円）	1,543	1,464	1,360	1,067	1,173
最低株価	（円）	709	811	990	918	980

（注）１．第21期の１株当たり配当額には、創立20周年記念配当３円を含んでおります。

２．第18期、第21期、第22期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

第19期、第20期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

３．１株当たり純資産額の算定上、株式会社日本カストディ銀行(信託E口)が所有する当社株式を期末発行済株式総数から控除する自己株式に含めております。

また、１株当たり当期純利益の算定上、期中平均株式数の計算において控除する自己株式に含めております。

４．最高株価及び最低株価は、2022年４月４日より東京証券取引所（プライム市場）におけるものであり、それ以前は東京証券取引所（市場第一部）におけるものであります。

５．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を第21期の期首から適用しており、第21期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

２【沿革】

年月	概要
2002年６月	福岡市博多区に不動産賃貸管理業及び一括借上事業を事業内容として、日本管理センター株式会社（資本金39,000千円）を設立
2003年３月	コンストラクションパートナー（賃貸住宅の建築、リフォームを受注するパートナー）及びJ'sパートナー（SSL適用物件の仲介業務、賃貸管理業務を行うパートナー）制度発足収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース」を用いた一括借上事業を開始（SSL70（基準賃料の70％を保証）、SSL75（基準賃料の75％を保証）、SSL80（基準賃料の80％を保証）をリリース）
2003年７月	本社を福岡市博多区から東京都中央区日本橋に移転福岡市博多区に西日本支社（現九州支社）を開設
2005年１月	大阪市中央区に大阪支店（現関西支社）を開設
2005年11月	本社を東京都中央区八丁堀に移転
2006年１月	リフォームパートナー（賃貸住宅のリフォームのみを受注するパートナー）制度発足
2006年７月	賃貸住宅向けブロードバンドサービス「JPMCヒカリ」のサービス提供を開始
2006年10月	名古屋市中区に名古屋支店（現中部支社）を開設
2008年１月	札幌市東区に札幌営業所（現北海道支社）を開設
2008年11月	シルバーパートナー（高齢者住宅の建築を受注するパートナー）制度発足
2009年１月	広島市南区に広島支店を開設
2009年４月	仙台市宮城野区に仙台支店を開設
2011年10月	大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場
2012年12月	東京証券取引所市場第二部に上場
2013年８月	本社を東京都千代田区丸の内に移転
2014年９月	東京証券取引所市場第一部に上場
2014年10月	東京都千代田区に100％出資の子会社、株式会社JPMCアセットマネジメント設立
2015年１月	東京都千代田区に100％出資の子会社、株式会社JPMCファイナンス設立
2015年12月	大阪琺瑯株式会社を株式取得により完全子会社化
2018年４月	みらい少額短期保険株式会社を株式取得により完全子会社化
2020年８月	東京都千代田区に100％出資の子会社、株式会社JPMCワークス設立
2021年４月	東京都千代田区に100％出資の子会社、株式会社JPMCエージェンシー設立
2021年７月	株式会社シンエイ（現株式会社JPMCシンエイ）及び株式会社シンエイエステートを株式取得により完全子会社化
2021年９月	株式会社JPMCシンエイを存続会社として、株式会社JPMCシンエイと株式会社シンエイエステートが合併
2021年12月	仙台支店及び広島支店を本社及び関西支社に機能統合し閉鎖
2022年１月	株式会社JPMCワークスが株式会社JPMCワークス＆サプライに社名変更
2022年４月	東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所のプライム市場に移行
2022年６月	日本管理センター株式会社から株式会社ＪＰＭＣに社名変更
2022年７月	パートナー事業者の事業承継の支援を企図し「事業承継支援室」を開設
2022年12月	問合せ対応の一元化並びにオーナーや入居者への各種サービスの案内等による商談機会の創出を目的として「コンタクトセンター」を開設

３【事業の内容】

当社グループは、賃貸住宅オーナー（以下「オーナー」という。）から賃貸物件（マンション・アパート等の賃貸住宅）を１棟まるごとお預かりすることで、そのオーナーの賃貸経営の代行を行うビジネスを全国展開しております。すなわちオーナーから物件を一括して借上げ、これを一般入居者に転貸する、一括借上事業（注１）を主軸とし、それに伴い賃貸住宅運営に係る付加価値向上を企図した付帯事業を合わせて全国展開しております。

また、当社グループの事業は、プロパティマネジメント事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。

(1) 当社の主要な事業内容

当社は、主な事業としてオーナーから賃貸物件（マンション・アパート等の賃貸住宅）を一括して借上げ、これを一般入居者に転貸する、一括借上事業を中心にプロパティマネジメント事業を全国展開しております。

大手賃貸住宅メーカー系の事業者による、建築事業に付随して一括借上事業を行うビジネスモデルとは対極に位置しており、当社は一括借上事業を中心にオーナーに代わって賃貸経営を代行して行っております。建築工事、リフォーム工事、賃貸物件の管理・仲介及び高齢者住宅の運営は、提携している全国のパートナー企業（賃貸管理会社、建築会社、リフォーム会社及び介護事業者）が担当しております（注２）。

当社は一括借上事業適用物件の仲介業務及び賃貸管理業務については基本的にパートナー企業（注３）へ委託しております。また、新築ニーズのあるオーナーに対しては、建築系パートナー（注３）が物件オーナーと直接、工事請負契約を締結し、一括借上事業適用物件の建築工事やリニューアル・リフォーム・リノベーション工事を行っております。

地場の賃貸管理会社、建築会社、リフォーム会社及び介護事業者が、一括借上事業を利用して案件を受注する場合は、それぞれパートナー契約を締結する必要があり、その権利を利用する対価として当社が加入金及び月会費を受け取っております。

その他、滞納保証事業、保険事業、ブロードバンド事業（JPMCヒカリ）及び建築部材等の販売事業、また都市圏においてはリニューアル・リフォーム・リノベーション工事の請負を行っております。

（注）１．一括借上事業における主要な契約形態である、スーパーサブリース（以下「SSL」という。）は、約定賃料固定型サブリースと異なり、独自に開発した収益分配型のサブリースであります。このSSLにおきましては、まず、独自のシステムで査定・算定した基準家賃等総額（基準賃料）に約定率を乗じた最低約定賃料（以下「約定賃料」という。）を確定します。そして、入居者から支払われる家賃等総額（集金賃料）が約定賃料を上回った場合には、約定賃料を上回った金額に分配比率を乗じた金額（分配賃料）をオーナーに分配いたします。

またSSLのほか、多様化する顧客ニーズに対しフレキシブルに個別対応が可能であるサブリース（当社では「ハイパーサブリース」、「イージーオーダーサブリース」と呼んでおります。）も扱っております。

２．パートナー企業に委託することなく、当社グループが直接賃貸物件を管理する形態も併用しております。

３．パートナー企業の種別、略称及び役割

（2023年12月31日現在）

分類	種別	役割
建築系パートナー	提携建築会社 CP （コンストラクションパートナー）	オーナーから、当社の一括借上事業を利用する賃貸住宅の建築を受注することにより、当社の一括借上物件を獲得する役割を担っております。
提携リフォーム会社 RP （リフォームパートナー）	オーナーから、当社の一括借上事業を利用する賃貸住宅のリフォームを受注することにより、当社の一括借上物件を獲得する役割を担っております。
提携高齢者住宅建築会社 SLP （シルバーパートナー）	オーナーから「高齢者住宅一括借上システム（ふるさぽシステム）」を利用して建築を受注することにより、当社の一括借上物件を獲得する役割を担っております。
不動産系パートナー	提携賃貸管理会社 JP （J’sパートナー）	当社から仲介業務、賃貸管理業務を委託しております。また、当社が物件の査定を行うにあたり、近隣の家賃相場に関するデータ収集や現地調査などの役割を担っております。
提携売買仲介会社 EP （イーベストパートナー）	オーナーから依頼を受け、当社グループと協力して収益物件の売買を媒介する役割を担っております。
介護系パートナー	提携介護会社 FP （ふるさぽパートナー）	オーナーから「高齢者住宅」を転借し、運営する役割を担っております。※運営予定会社も含みます。

一括借上事業における借上げ期間は、建物の構造によって異なりますが、新築物件につきましては、10年から35年まで、既築物件につきましては10年から20年までとなっております。一括借上事業を利用するオーナーは、例えば借入金の返済期間に合わせて、自由に借上げ期間を選択することが可能となります。

（当社グループのビジネスモデル概略図）

当社グループの収益構造は次のとおりとなっております。

（プロパティマネジメント収入）

プロパティマネジメント収入は、入居者からの賃料、CP及びSLPから当社一括借上事業を営業ツールとして、物件建築を受託した対価として受領する初期手数料及びオーナーから受領する事務手数料、パートナー加入契約締結時にパートナーより受領する加入金及び月会費等から構成されております。

（ＰＭ付帯事業収入）

滞納保証事業、保険事業、オーナーに対するブロードバンド事業（JPMCヒカリ）から構成されております。

（その他の収入）

賃貸用不動産リフォーム事業、オーナー等へ販売する建築部材等の販売事業、ローン事業、イーベスト事業（収益不動産売買仲介業）等から構成されております。

(2) 株式会社JPMCファイナンスの主要な事業内容

株式会社JPMCファイナンスは主な事業として、貸金業及び家賃の滞納保証を行っております。

(3) みらい少額短期保険株式会社の主要な事業内容

みらい少額短期保険株式会社は主な事業として、保険業を行っております。

(4) 株式会社JPMCエージェンシーの主要な事業内容

株式会社JPMCエージェンシーは主な事業として、法人需要向け賃貸住宅の賃貸を行っております。

(5) 株式会社JPMCシンエイの主要な事業内容

株式会社JPMCシンエイは主な事業として、賃貸管理業を行っております。

(6) 株式会社JPMCワークス＆サプライの主要な事業内容

株式会社JPMCワークス＆サプライは主な事業として、賃貸用不動産リフォームの工事請負を行っております。

(7) 株式会社JPMCアセットマネジメントの主要な事業内容

株式会社JPMCアセットマネジメントは主な事業として、収益不動産を中心とした売買の斡旋、仲介を行っております。

(8) 大阪琺瑯株式会社の主要な事業内容

大阪琺瑯株式会社は主な事業として、不動産の賃貸を行っております。

４【関係会社の状況】

名称	住所	資本金（千円）	主要な事業の内容	議決権の所有（又は被所有）割合（％）	関係内容
（連結子会社）
株式会社JPMCファイナンス	東京都千代田区	35,000	家賃債務保証及び賃貸経営に関わるファイナンス事業	100.0	当社運用物件の滞納保証を行っております。
みらい少額短期保険株式会社（注）１	東京都千代田区	299,600	保険業	100.0	当社運用物件の入居者に対する保険の販売を行っております。
株式会社JPMCエージェンシー（注）１	東京都千代田区	100,000	不動産賃貸業	100.0	法人需要向け賃貸住宅の賃貸業務を行っております。
株式会社JPMCシンエイ（注）１	東京都立川市	100,000	賃貸管理業	100.0	首都圏における賃貸物件の管理業務を行っております。
株式会社JPMCワークス＆サプライ（注）１	東京都千代田区	100,000	リフォーム業	100.0	首都圏を中心に当社運用物件のリフォームの請負を行っております。
株式会社JPMCアセットマネジメント	東京都千代田区	20,000	収益不動産売買仲介	100.0	当社運用物件の売買仲介を行っております。
大阪琺瑯株式会社	東京都千代田区	10,000	不動産賃貸業	100.0	大阪琺瑯株式会社の保有物件の管理業務を当社が請け負っております。
（その他の関係会社）
株式会社ムトウエンタープライズ２	神奈川県横浜市	1,000	持株会社	(24.0)	役員１名が兼任しております。

（注）１．特定子会社に該当しております。

２．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。

５【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況


	2023年12月31日現在
事業部門の名称	従業員数（名）
プロパティマネジメント事業及びその付随業務	374	〔42〕

（注）１．従業員数は、当社グループ外から当社グループへの出向者を含む就業人員数であります。

２．従業員数欄の〔外書〕は、臨時従業員の最近１年間の平均雇用人員（１日８時間換算）であります。

３．当社グループの事業は単一セグメントであるため、セグメント毎の記載はしておりません。

(2) 提出会社の状況


				2023年12月31日現在
従業員数（名）		平均年齢（歳）	平均勤続年数（年）	平均年間給与（千円）
282	〔12〕	32.2	3.9	5,022

（注）１．従業員数は、当社から他社への出向者を除き、他社から当社への出向者を含む就業人員数であります。

２．従業員数欄の〔外書〕は、臨時従業員の最近１年間の平均雇用人員（１日８時間換算）であります。

３．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

４．当社の事業は単一セグメントであるため、セグメント毎の記載はしておりません。

(3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

(4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金差異

①　提出会社


当事業年度
管理職に占める女性労働者の割合（％）（注）１	男性労働者の育児休業取得率（％）（注）２	労働者の男女の賃金の差異（％）（注）１
全労働者	うち正規雇用労働者	うちパート・有期労働者
2.44	－	63.6	63.4	104.3

（注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（2015年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。

２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（1991年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（1991年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。

②　連結子会社

連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（2015年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（1991年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。

有価証券報告書（通常方式）_20240326140737

第２【事業の状況】

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営方針

当社グループは、社会の課題と向き合い持続可能な賃貸経営を追求することを“住む論理”と定義し、「住む論理の追求」をパーパスとして掲げ、主要な事業である賃貸経営代行事業を行っております。今後も「オーナーの資産価値の最大化」を実現すべく、新たなサービス、商品、事業を開発し、事業規模の拡大、さらには、企業価値の向上を目指してまいります。

(2) 中長期的な経営戦略

当社グループは、創業以来「オーナー資産の最大化」を経営におけるミッションとして位置づけ、その実現へ向け一括借上事業を中心に、事業活動に取り組んでまいりました。その結果、オーナーから運用を委託されている運用戸数は当連結会計年度末時点において110,206戸と、賃貸住宅業界において一定のポジションを確立できたものと考えています。

そして、今後の持続的な企業価値向上に向けて、2030年末までに25万戸超を運用し賃貸住宅マーケットの一角に加わることをビジョンとし、その実現並びに2030年以降の更なる成長を＜短期～中期＞＜長期＞＜2030年以降＞の３つのフェーズに分けて考えています。

＜短期～中期　(2021年～2025年)＞

新型コロナウイルス感染拡大の影響は、ワクチン接種の普及やウイルス変異による重症化リスクの減少等により、社会経済活動の更なる正常化が見込まれるものの、建材・資材価格高騰などの影響を受け、景気の先行きに関しては予断を許さぬ状況となっています。

当社グループが安定的に運用戸数を増やし、持続的な成長を実現するために、リフォーム事業や法人需要の取込など賃貸経営に関するサービスを拡充することで、管理業務委託先であるパートナーや金融機関との連携強化に取り組んでまいります。また、販管費率を下げ、オーナーへ良い条件でのサブリースを提案できることは競争力強化に繋がることから、既存データベースをはじめとした基幹システムの全面刷新へ大きく舵を切りました。

短期～中期は2021年～2025年を想定しており、この期間の取組みや数値目標に関しては中期経営計画「JPMC2025」において公表しております。数値目標に関しては「(3)目標とする経営指標」に記載のとおりです。

＜長期　(2026年～2030年)＞

長期：収益構造の多様化に注力　2030年までに運用戸数25万戸

運用戸数の拡大により16万戸超の巨大な経済圏の確立による収益構造の多様化を目指してまいります。具体的には下記のような取組みを目指していきたいと考えています。

・入居者向けサービスをサブスクリプション型のビジネスモデルにより提供

16万戸超の巨大な家賃収納プラットフォームを活かし付帯商品をワンビリングで提供可能となる強みを活かし、様々な付帯サービスをサブスクリプションで提供することを考えております。付帯サービスとは入居者に対して快適な住生活サービスの提供、例えばコンシェルジュサービスを入口とし、家事代行サービス、配送サービスといったサービス提供が考えられます。

・賃貸住宅オーナーや業界へワンストップサービスを展開

賃貸住宅オーナー、入居者、業界など巨大な経済圏を形成しており、さまざまなサービスの展開が考えられます。賃貸住宅オーナーに対しては賃貸住宅経営からのより一層の手離れを実現するサービス、例えば税務相談や法律相談、会計アウトソーシングといったサービスなどが考えられます。また、業界に対しては労働力不足の解消やその補完サービス、例えば契約書自動出力やコールセンターサービスなどの展開が考えられます。

また、2030年までに運用戸数25万戸を実現し、賃貸住宅業界の主要プレイヤーの一角に加わることを当社のビジョンとしております。

＜2030年以降＞

次なる成長時期と位置づけ、25万戸超の巨大な家賃収納プラットフォームやPropTech(※)によるビッグデータを活用した新たな事業領域への展開を目指していきたいと考えています。

※PropTech:Property Management Technologyの略。当社グループではAIとICTの融合により賃貸住宅業界の課題を解決する技術と定義しています。

(3) 目標とする経営指標

当社グループでは運用戸数の増加による事業基盤の拡大、資本効率を重視しています。そのため「運用戸数」「新規申込戸数」「売上高」「ROE」「配当性向」の5つの指標を重要な経営指標としています。

「運用戸数」　　：事業規模を示す指標。2025年までに16万戸、2030年までに25万戸を目標としています。

「新規申込戸数」：新たに運用を受託した戸数。運用戸数拡大へ向けての成長見通しを示す指標。

運用戸数の目標の達成に向け、2025年までの5カ年累計110,000戸、2030年までの5カ年累計154,000戸を目標としています。

「売上高」　　　：運用戸数拡大による安定収入の拡大を目指しております。2025年に770億円、2030年に1,110億円を目標としています。

「ＲＯＥ」　　　：20％以上を目標水準としています。持続的に資本コストを上回ることが重要であると考えています。

「配当性向」　　：40％以上を目標水準としています。

(4) 経営環境

賃貸住宅業界においては、新設住宅着工戸数(貸家)が３年ぶりに減少となりました(※)。賃貸マンションの供給過多に起因する空室率の高さが社会問題化する中で、これまでマーケットの成長を牽引してきた賃貸住宅メーカーによる建築に依拠したビジネスモデルの成長ポテンシャルは限定的であり、今後は既存の物件の収益性をいかに高めていくかという点が社会的なテーマになると考えております。

また、労働人口の減少という社会問題が顕在化する中、新型コロナウイルス感染症拡大が収束した後には外国人労働者の受入れが加速していくことが予想されます。今後増加する外国人労働者へ住まいを提供することは、当社グループの収益性を高めるだけでなく、社会問題の解決へも寄与するものと考えており、当社グループはこのような社会情勢の変化を的確に捉え、新たな社会的価値を創出することで持続的な成長を実現していきたいと考えております。

※国土交通省が発表した建築着工統計調査報告によると、2023年の新設住宅着工戸数(貸家)は343,894戸と３年ぶりの減少となっている。

(5) 優先的に対応すべき事業上及び財務上の課題

中期経営計画「ＪＰＭＣ２０２５」の４年目となる2024年12月期は、不安定な国際情勢を背景とした資源価格や原材料価格の高騰、円安基調の継続、物価上昇による個人消費の停滞など、景気の先行きについては依然として予断を許さない状況となっております。

このような事業環境下において、当社グループは以下の事項を重要課題として捉え、その対応に引き続き取り組んでまいります。

①持続的な成長のための事業基盤の強化

持続的な成長を継続していくためには、運用物件数の増加と幅広い借上ニーズへの対応により、ストックビジネスを極めていくことが最優先課題であります。これに対応するため、当社は2024年1月1日付で全社的な組織改編を行い、営業・マーケティング機能と、プロパティマネジメント機能にそれぞれ特化した社内カンパニー制を構築いたしました。これにより、従来分散していた戦力やノウハウを集中化し、シナジーを創出することにより、より機動的な営業スタイルに変革するとともに、きめの細かいプロパティマネジメントを展開することにより、物件オーナー様はもとより、入居者様そしてパートナー企業様の満足度を高め、各ステークホルダーに対してより多くの利益をもたらすことができるよう努めてまいります。

②効率性の追求

当社は、業界の中でも一定の収益性の高さを実現できていると考えておりますが、さらに持続的な成長を遂げていくためには、効率性をさらに追求し、利益体質を強化していく必要があります。

その実現のために準備しております基幹システムの一新については、本年度は本格的な開発フェーズを迎え、全社的な業務改革・効率化を目指して、2025年度からの稼働に向けて鋭意取り組んでまいります。また、本年度の組織改編によるグループ会社を含めたカンパニー制の導入により、主力事業である賃貸経営代行事業と、リフォーム、滞納保証、保険事業などの関連事業とのシナジーを最大化し、要員の効率化も図りながら、競争力のさらなる向上を目指してまいります。

③ＥＳＧ経営の推進

当社は、ＥＳＧのマテリアリティを特定し、それぞれを実現することで達成させるＳＤＧｓや気候変動への対応目標を設定し、その達成に向けて取り組みを進めております。その結果、2024年２月に国際的なNGO団体であるCDPによって公表された「気候変動レポート2023」において、平均を大きく上回る「B」評価を獲得することができました。今後も、既存物件をリフォーム・リニューアル・リノベーションした上で当社が借上げを行う「スーパーリユース」や「ふるさぽルネサンス」の各事業などについて積極的に事業展開を行ってまいります。

また、過半数の社外取締役で構成される取締役会や、任意に設置している指名・報酬委員会の実効性をさらに高めるなど、コーポレートガバナンスの強化を実現するとともに、女性や外国人のマネージャ―職への積極的登用など、ダイバーシティ経営を推進し、企業価値向上に繋がるよう取り組みを進めてまいります。

２【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。

以下の文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

(1) サステナビリティ経営について

当社グループのパーパスである「住む論理の追求」とは、社会課題と向き合い、持続可能な賃貸経営を追求することを意味しております。スクラップ＆ビルドを繰り返すのではなく、オーナーの所有する既存の物件をリユースすることがサステナビリティの実現に寄与するものと考えております。また、その前提として気候変動が引き起こす自然災害を最小限の被害にとどまらせることもサステナビリティの実現に向けて重要となってきます。

当社グループは、2020年12月に「気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）」の最終報告書（TCFD提言）に賛同しました。また、2022年10月、代表取締役社長執行役員を委員長とする「サステナビリティ委員会」を設置し、優先して取り組む重要課題（以下「マテリアリティ」という。）を特定しております。

当社グループのマテリアリティ


マテリアリティ	概要	主要な取り組み	関連するSDGs
リユースエコノミーの推進	持続可能な賃貸経営を実現することでリユースエコノミーを推進する	既存物件の借上げにより、不要な新築抑制。それによって、サステナビリティ実現、CO2排出の抑制に貢献リニューアル、リフォーム、リノベーションにより入居者ニーズに合った住居を提供
人口動態	中高年齢層の人口・世帯増による、賃貸住宅におけるニーズの変化に合わせた住居の提供を行う	高齢者向け住宅のサブリースの事業を強化し、高齢化社会へ対応ミドルエイジの単身世帯向けニーズに適した住環境の提供外国人労働者への住まい提供、家具家電のレンタルサービスなど AIを活用した借上賃料の査定などにより、人口動態や地価を適時に把握し反映させる体制を整備し対応
気候変動	リユースエコノミーの推進により脱炭素社会を目指すことに寄与する	既存物件の再生や、その後の持続可能な運用を行う「スーパーリユース」の促進 TCFDに対応した情報開示保険事業では再保険を活用したリスクの分散や異常危険準備金の積み立てなど大規模損害に対し保険金の支払に備えた運用
地方創生	地方における課題を住環境の整備により解決を目指す	適正賃料でありながら、クリーンかつ快適な住居を提供することでテナントリテンションを高める社会課題である労働人口の減少に対して、外国人就労者へ快適な住環境を提供
多様な人材の活躍	労働人口の減少によって引き起こされる社会課題を多様な個性をもった人財がその能力を発揮できる環境を提供し続けることで持続的な成長を目指す	女性人材が活躍できる体制の整備人事制度の充実各種資格取得支援、資格手当
安心・安全・快適な住宅の提供	既存の躯体を活かしながら、安心・安全・快適な住宅を提供する	借上げ時及び、定期的な建物診断を無償で実施欠陥が見つかった場合は、オーナーに共有した上で必要に合わせた修復工事（防水工事、外壁工事、雨漏り工事等）を行う
ガバナンス	取締役会の実効性の向上や、株主や機関投資家や株主との積極的な対話の頻度を上げ、企業価値の向上を図ることで、すべてのステークホルダーの利益を循環的に拡大する	ガバナンス体制の強化

① ガバナンス

当社グループではサステナビリティ経営を推進するにあたり、グループCEOである代表取締役社長執行役員が委員長として中心となり「サステナビリティ委員会」において環境課題について協議し対応方針を明確にしたうえで全社グループへ共有を図っております。協議された内容等については適宜取締役会にて報告を行っております。 ② 戦略

当社グループでは気候変動に伴う様々なリスクと機会について、その重要性に応じて短期・中期・長期に分類して特定しております。（表Ａ）リスクと機会の特定においてはIPCC（気候変動に関する政府間パネル）やIEA（国際エネルギー機関）などが発表している2100年までの世界平均気温の上昇を1.5℃未満に抑えるための温室効果ガス排出量の削減目標とするシナリオと、現状の石油・石炭（資源）に依存した経済活動を継続し、気候変動に対して必要な施策や追加の対策が何も講じられない場合の4℃以上気温が上昇するシナリオをもとに、2050年度にネットゼロを目標としてScope1・２について温室効果ガス排出量ゼロを目指します。

気候変動リスク・機会の特定と発現時期


気候関連リスク・機会の種類			リスクの発現時期	JPMCグループの気候関連リスク・機会の概要	評価		リスク・機会への対応策
4℃ シナリオ	1.5℃(2度未満) シナリオ
リスク	移行リスク	政策規制	中・長期	気候変動規制への対応による事業コストの増加カーボンプライシング、炭素税等の導入によるコストの増加	―	中	事業所や、当社関連物件における再生可能エネルギーの導入や創エネルギー設備の設置
技術・市場	短～長期	再生可能エネルギーや脱炭素エネルギー等への対応による機器・設備の導入コストの増加再生可能エネルギー（自然由来、バイオマス等）や省エネルギー、脱炭素エネルギー（水素等）の活用によるコストの増加燃料代の高騰による営業活動に係る費用高騰	―	中	自社関連物件への設備の投資等、創エネルギーシステムの導入による再生可能エネルギーの自家消費・送電元の電力会社と、プランの見直し情勢に合わせたハイブリッド車両から電気自動車への切り替え
評判	短・中期	環境課題に対する対応の遅れによるレピュテーションの低下投資家からの環境情報開示要求への対応不備によるレピュテーションの低下ステークホルダーからのレピュテーション低下による新規獲得件数の低下や、新規採用および従業員エンゲージメントへの悪影響	大	小	積極的な気候変動対策に対する進捗や目標の開示
物理リスク	急性	短・中期	気候変動に起因する自然災害による収益の減少自然災害による被害に対する支払保険料の増加	大	中	当社所有物件への保険加入
慢性	中・長期	平均気温上昇に起因する熱中症等による死亡リスクの増加	中	中	高齢者向け住宅におけるZEH推進断熱効果の高い断熱材や窓ガラスの採用創エネルギーシステム・設備の導入


気候関連リスク・機会の種類		リスクの発現時期	JPMCグループの気候関連リスク・機会の概要	評価		リスク・機会への対応策
4℃ シナリオ	1.5℃(2度未満) シナリオ
機会	資源効率	短～長期	既存物件の借上げ促進による無駄な新築賃貸物件の建築抑制	―	中	間接的な温室効果ガス排出抑制
エネルギー源	短～長期	再生可能エネルギーの供給増によるコスト低下創エネルギー機器の供給増によるコストの低下によるコスト低下省エネ・熱効率の高いシステムの供給増	―	中	自社関連物件（特に高齢者向け住宅）において創エネルギーシステム・設備を用いることで、不慮の停電等に対応熱効率の高い換気システムの導入
製品およびサービス、市場	中・長期	不要な新築を建てないことで既存物件のリユースを促進し、促進することで温室効果ガスの排出抑制に寄与既存物件の再生需要の高まりによる、当社スーパーリユースのニーズの増加（※スーパーリユースとは、リニューアル・リフォーム・リノベーションにより既存物件の躯体を活かして再生し、快適な住居をリユースすること）新築に拘らない世代の増加高い空室率	―	大	リユース事業の需要が増加リニューアル・リフォーム・リノベーション物件の入居率が上がる	③ リスク管理

当社グループではリスクを全社的に管理することの重要性を認識しており、経営戦略と連動した、重大なリスクへ対応するための必要な措置を講じております。戦略的なリスクマネジメントを推進することで、結果としてリスク管理の強化につながり、グループの価値を高めることに寄与しているものと考えております。

サステナビリティ委員会は、グループ全体のリスクとして認識されたマテリアリティについて、グループ全体の対応策を策定するとともに、リスクへの対応状況を適宜モニタリングしております。

当社グループの気候関連のリスクと機会は、シナリオ分析により評価しています。気候変動に関するリスクは重大なリスクの一つと位置付けており、物理的リスク、法規制・市場等の移行リスクについて、公表されている報告書等をもとに影響度の評価を行っております。サステナビリティ委員会の検討・対応内容は、年に1回以上取締役会に報告しております。 ④ 指標及び目標

2022年度を基準年としグループ全体で2030年度に50％削減、2050年度にカーボンゼロを目指します。


	2022年度実績（基準年）	2023年度実績	2030年度目標	2050年度目標
排出量（tCO2）	排出量（tCO2）	2022年度比
Scope1	116.13	128.21	△50％(※)	ゼロ
Scope2	335.59	197.99
Scope3	4,826.35	6,503.34	－	－

※Scope1・2合わせた排出量の削減

(2) 人的資本に対する取り組み

① ガバナンス

大きな有形の資産・設備を保有しない業態である当社にとって、最も重要な経営資源である人的資本を有効に活用し、かつ人材が長く安心して活躍できるようにすることは、経営にとって非常に重要な課題となります。当社は業務執行の審議・決定機関である執行役員会と、CxOをコアメンバーとして定期的に開催するプレジデント会議において、この課題を共有するとともに、施策の検討と決定を行っております。

② 戦略

当社は「持続可能な賃貸経営を。」をスローガンとして、企業のパーパス（目的）である「住む論理の追求」、ミッションである「オーナー資産の最大化」を実現するべく経営努力を続けておりますが、その原動力は人材であることはいうまでもありません。人的資源が最大限のパフォーマンスを発揮していくためには、女性活用、外国人採用、キャリア採用といった狭義のダイバーシティに留まらず、多様な発想、能力をもった人材が集い、自社とステークホルダーの共生にむけて、活発な議論を交わす企業風土が必要不可欠となります。また、お互いを尊重し助け合うことで、活き活きと働ける組織を育むことが重要です。

こうした考えをもとに、人材の育成及び社内環境整備に関する方針として、当社ではダイバーシティの推進、健康経営の推進、エンゲージメントの向上、マインドとスキルの向上をキーワードとして掲げ、人事戦略を遂行しています。

ダイバーシティについては、労働人口の減少が続くと見込まれるなか、女性の活躍は企業の存続にとって不可欠であるという認識のもと、採用場面においても女性の採用を積極的に進めており、現在の当社の女性比率は47.4%となっております。施策としては、育児休業を挟んだ子育て世代の女性社員も多く活躍して頂けるよう、フレックスタイムやテレワークの活用、残業減少を狙いとしたIT環境の整備に取り組んでおります。加えて2024年度からは、女性社員が多く働く営業事務の職場においては、総合職への転換によるスーパーバイザーを任命していくことにより、女性管理職候補の育成を開始することも進めており、その延長線として女性管理職、女性役員の比率の向上に繋げていきたいと考えております。また、障害者雇用率は法定を上回る2.4%を達成しているほか、国内市場のみの事業展開でありながら、外国籍の社員も在籍しており、多様性に富んだ人材ポートフォリオを実現しています。

健康経営に関しては、一定年齢以上の従業員に対しては、法の要請を超えた検診項目を提供する人間ドックの受診を可能にしているほか、カウンセラーの定期的な訪問によるカウンセリング機会の提供を行っており、心身の健康の維持・向上に向けた体制を整えております。加えて、広域営業体制をとっている当社にとって不可欠な自動車の運転については、安全性を確保するため、新入社員教育の中に運転講習を組み込むなどして、労働災害の防止にも配慮しております。こうした取り組みを通じて、2023年度においては、経済産業省による健康経営優良法人認定制度にて、「健康経営優良法人2023」に認定されております。

エンゲージメント向上の面については、2023年度より、全社員に対して半年ごとにモチベーションサーベイを実施し、経営・事業・職場・上司という多角的な側面から現状のエンゲージメントスコアの把握を行うとともに、各側面に対する従業員の期待度と満足度のギャップ分析を綿密に行い、離職率減少に向けた経営課題の抽出と、対策案の検討を継続的に行っております。加えて、当社では「全社員の経営参加」を経営の三大基本方針のひとつとして掲げ、全員を対象として年俸の一部を株式報酬として支給することや、従業員持株会参加者に対しては、世間水準を大きく上回る50%の奨励金の拠出を行っており、自社の業績の向上に対する貢献と、従業員自身の資産価値との連動性を強調し、経営への参加意識の向上と、やり甲斐・働き甲斐の向上に繋げています。また、2024年度からは、間接部門の社員に対する目標管理制度の再構築により、評価の納得性の向上を図るとともに、目標へのチャレンジによる能力開発・人材育成や職場貢献意識を高める機会作りとしております。さらに、新入社員のエンゲージメント維持に向けてのメンター制度を導入することや、キャリア採用入社者のフォローの強化を図る取り組みを強化しております。このような多角的な取り組みを通じて、エンゲージメントスコアの向上に繋げていく所存です。

マインドとスキルの向上に関しては、すでに制定されている「JPMCクレド」のさらなる定着に向けて、毎朝Web経由でクレドの一節を配信する「Today’s クレド」の取り組みを行うなど、継続した浸透策の展開を行っております。教育面については、新入社員研修、入社２年目研修、年４回の中途採用者研修を、人事部門とアカデミー事業室とでカリキュラムを分担し、さらに外部研修機関も活用するなどして、推進しております。Web会議を活用して全国の従業員の参加によるセミナーや説明会、社内Web掲示板を活用した情報発信により、世間トップクラスの賃貸経営ソリューション企業の従業員に相応しい専門知識やスキルの浸透を図る取り組みも行っています。加えて、当社として必要な資格の取得プロセスを通じて専門知識を知得してもらうことを狙いとして、各種の資格取得の補助や、祝い金、資格手当の充実にも努めております。その結果、当社グループにおける主な資格の保有者は、宅地建物取引士95名、賃貸不動産経営管理士資格101名となっております。

③ リスク管理

職場の安全衛生及び従業員の健康に関しては、人事部門による状況把握と個別対応、安全衛生委員会における課題の共有化に加え、定例の執行役員会において、私傷病による休職者、長時間労働者等のデータを月例で報告しており、過重労働の防止や健康維持施策が有効に機能しているかについて経営として把握を行っております。

④ 指標及び目標

当社グループは、人的資本経営の強化に向けて、以下の目標を掲げ取り組んでまいります。


指　標	実　績（2023年度）	目　標
女性役員比率（執行役員含む）	15.4%	2030年度　　　30%
ストレスチェック受診率	90.0%	2024年度　　 100%
労働災害件数	0 件	2024年度　　 0 件維持
エンゲージメントスコア	50.2	2025年度　　 60 以上
宅地建物取引士有資格者	95名	2025年度　　110名以上
賃貸不動産経営管理士有資格者	101名	2025年度　　130名以上

３【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において当社グループが判断したものであります。

(1) マテリアリティ


マテリアリティ項目	①関連する機会とリスク（〇機会　●リスク）	②主要な取り組み
人口動態	〇●人口の減少や少子高齢化の進行などの人口動態の変化による空室リスク〇労働人口の減少 ●都市人口流入・地方過疎化	・高齢者向け住宅のサブリースの事業を強化し、高齢化社会へ対応・ミドルエイジのニーズに適した住環境の提供・家具家電のレンタルサービスなど外国人労働者への住まい提供・AIを活用した借上賃料の査定などにより、人口動態や地価を適時に把握し反映させる体制を整備し対応
競合	●異業種などからの新規参入	・競合他社との差別化、サービスの向上
経済状況	〇●金融機関の融資姿勢の変化 ●金利変動等による収益性見通し悪化に伴うオーナーの投資意欲の低下	・金融機関との提携強化・オーナーの保有物件における利回りの向上、それを実現するためのリーシング力の強化
気候変動	〇既存物件の再生需要の高まりによる、当社スーパーリユースのニーズの増加 ●気候変動規制への対応による事業コストの増加 ●環境課題に対する対応の遅れによるレピュテーションの低下 ●気候変動に起因する自然災害による収益の減少	・既存物件の再生からその後の持続可能な運用を行うスーパーリユースの促進・TCFDに対応した情報開示・保険事業では再保険を活用したリスクの分散や異常危険準備金の積み立てなど大規模損害に対し保険金の支払に備えた運用
税制改正	〇●不動産に関連する税制改正によるオーナーの投資意欲の変化	・税制改正に関する情報を適時に把握・税制改正に対応した商品開発が可能な体制整備
パンデミック	●本部機能や営業活動の停止〇●人の移動の制限に起因する空室リスク	・BCPの整備・訓練・運用・物件ごとに人の移動の制限などの特殊な環境変化を勘案し、借上賃料の査定に反映
多様な人材の活躍	〇従業員の採用・育成による会社の成長 ●人材確保競争の激化によるコスト増加	・女性人材が活躍できる体制の整備・人事制度の充実・各種資格取得支援、資格手当
運用物件の受託営業手法の多様化	〇●パートナーの営業方針の変更などによる一括借上への取組姿勢の変化 ●パートナー企業の営業力及び競争力の低下	・パートナー企業に対するサポート並びに研修・金融機関との連携強化により金融機関からの紹介による営業チャネルを強化・WEBマーケティングを基盤とする新たな営業手法の開拓
適切な賃料査定	〇オーナーの満足度向上 ●想定どおり入居が進まないことによる収益性悪化	・競合物件に勝る募集条件の設定・運用開始後の定期的なモニタリング及び施策立案実行
システムトラブル	●災害や事故などによる通信ネットワークの遮断など	・BCPの整備・訓練・運用・データをクラウド上に保存
品質管理	●建築基準法に適合しない物件の運用	・賃料査定時に建築基準法に適合している物件であることを確認の上、不適合であると判断した場合、運用を行わない


マテリアリティ項目	③対応するSDGsのゴール	④中計で掲げる戦略への影響	⑤影響の大きさ	⑥発現の蓋然性、時期	⑦評価	⑧前年比較
人口動態		地方過疎化が進むことによる地方都市の物件の収益化へのスピードの鈍化	中	高	極めて重要	→
競合		競合の台頭による受託(新規申込)ペースの鈍化	中	中	重要	→
経済状況		オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化	小	中	注視	→
気候変動		気候変動に起因する自然災害による収益の減少	大	中	注視	→
税制改正		オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化	小	中	注視	→
パンデミック		営業活動の停止による受託(新規申込)ペースの鈍化人の移動の制限に起因した入居スピード低下による収益化スピードの鈍化並びにROEの低下	中	中	注視	↓
多様な人材の活躍		人材が活躍できないことによる計画実行力の低下	大	高	極めて重要	→
運用物件の受託営業手法の多様化		営業力の低下に伴う受託(新規申込)ペースの鈍化	中	中	重要	→
適切な賃料査定		想定どおりの入居が進まないことによる収益性の低下によりROEが低下	大	中	極めて重要	→
システムトラブル	－	事業活動の停滞による計画実行力の低下	中	低	注視	→
品質管理		問題が顕在化することによるブランドイメージの毀損。それに伴う営業力の低下による受託(新規申込)ペースの鈍化	中	低	注視	→

(2) 財務リスク


財務リスク	①関連する機会とリスク（〇機会　●リスク）	②主要な取り組み
減損	●保有不動産の時価の低下	・取締役会で取得価額の適切性を十分に審議・取得後の事業状況やマクロ経済環境の定期的なモニタリング
資金調達	●金融機関の融資姿勢の変化等による借入の難化 ●金利の上昇	・健全な収益及び財務状況の維持・資金調達コストや手法の最適化の検討及び実施・適時かつ適切な情報提供等による取引銀行との協力関係の維持
リース会計	●会計方針の変更により従来オペレーティングリースとして処理していた対象資産をオンバランスすることによる自己資本比率低下、リース資産減損など	・会計方針の適時の把握
信用リスク	●入居者の滞納増加 ●パートナー企業の資金繰り悪化や倒産	・情報収集、与信、債権保全・滞納保証事業においては二次保証の活用によりリスクを低減


財務リスク	③対応するSDGsのゴール	④中計で掲げる戦略への影響	⑤影響の大きさ	⑥発現の蓋然性、時期	⑦評価	⑧前年比較
減損	－	ROE目標の未達	中	中	重要	→
資金調達	－	－	中	中	重要	→
リース会計	－	－	小	低	注視	→
信用リスク	－	－	小	低	注視	→

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

① 財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症による行動制限が緩和され、社会活動の正常化が進んだものの、不安定な国際情勢を背景とした資源価格や原材料価格の高騰、大幅な円安の進行、物価上昇による個人消費の停滞など、依然として先行きは不透明な状況が続いております。

このような状況のもと当社グループは、2021年からの５ヵ年を対象とする中期経営計画として策定した「ＪＰＭＣ２０２５」のもと、「コロナ禍における運用戸数の拡大」と「Back to normal における収益性改善」を基本戦略として事業を推進してまいりました。

当社グループのコア事業であるプロパティマネジメント事業の収益向上に向けては、運用戸数の増加が不可欠となりますが、滞納保証事業や保険事業、リフォーム事業等を併せ持つ当社グループの強みが、１戸当たりの収益性をさらに高め、付加価値向上と成長の加速を実現させていくための原動力となります。

そのための基盤作りとして、物件により得られるストック収益を拡大すべく、運用戸数の増加に重点をおいて事業を推進するとともに、オーナーへのサービスラインナップの拡充を目的として、2020年８月に設立した株式会社ＪＰＭＣワークス＆サプライによるリフォーム・リニューアル・リノベーション事業を強化しました。賃貸マンション・アパートの経営代行とリフォームを組み合わせた「スーパーリユース」は、既存物件の躯体を活かし物件を再生することで、オーナーの経済的な負担を少なく、かつ、スクラップ＆ビルドに比べCO2排出を削減できるという持続可能な賃貸経営の提供を企図したサステナブルなビジネスモデルであり、ストック＆フローの事業として今後も成長を見込んでおります。また、経営基盤強化のため、採用の強化など、人的資本への投資を引き続き行いました。運用戸数増加へ向けた体制を整備することは、当社の経営課題である持続的な成長のための事業基盤の強化の実現に寄与するものと考えております。

物件運用により得られるストック収益を拡大し、持続的かつ安定した成長を実現させるため、当社グループのパーパスである「住む論理の追求」のもとに全社一丸となって事業を推進しました。

この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。

ａ．財政状態

当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ176百万円増加し18,152百万円となりました。

当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ863百万円減少し9,508百万円となりました。

当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,040百万円増加し8,643百万円となりました。

ｂ．経営成績

当連結会計年度の経営成績は、売上高57,353百万円（前期比2.0％増）、営業利益2,576百万円（同7.9％増）、経常利益2,583百万円（同7.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,817百万円（同14.3％増）となりました。

売上区分別の経営成績は、次のとおりであります。

（プロパティマネジメント収入）

プロパティマネジメント収入につきましては、新型コロナウイルス感染症からの社会経済活動の正常化が進みつつある中で、受注・受託の獲得に注力いたしました。また、プロパティマネジメント事業の収益性の改善に取り組んでまいりました。

この結果、当連結会計年度におきまして、運用戸数は110,206戸（前期末比3,502戸増）となり、プロパティマネジメント収入は53,031百万円（前期比1.1％増）となりました。

（ＰＭ付帯事業収入）

ＰＭ付帯事業収入につきましては、当社の運用物件への新規入居者に対する滞納保証及び保険商品の付帯が進んだことから、滞納保証事業及び保険事業が順調に推移しました。

この結果、ＰＭ付帯事業収入は2,541百万円（前期比4.7％増）となりました。

（その他の収入）

その他の収入につきましては、株式会社ＪＰＭＣワークス＆サプライによるリフォーム事業が順調に推移しました。既存物件の躯体を活かしたリフォームと賃貸マンション・アパートの経営代行を組み合わせた「スーパーリユース」は当社が目指す持続可能な賃貸経営の提供を企図するサステナブルなビジネスモデルであります。

この結果、その他の収入は1,780百万円（前期比30.8％増）となりました。

② キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ524百万円減少し、当連結会計年度末には6,849百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動によるキャッシュ・フローは、2,004百万円の収入（前連結会計年度は2,365百万円の収入）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が2,579百万円、営業貸付金の減少額が182百万円、減価償却費が134百万円、法人税等の支払額が985百万円あったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動によるキャッシュ・フローは、932百万円の支出（前連結会計年度は467百万円の支出）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出が857百万円、無形固定資産の取得による支出が66百万円あったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動によるキャッシュ・フローは、1,596百万円の支出（前連結会計年度は1,752百万円の支出）となりました。これは主に、配当金の支払額が878百万円、長期借入金の返済による支出が670百万円あったことによるものであります。

③ 生産、受注及び販売の実績

当社グループの事業は、プロパティマネジメント事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、売上区分別に記載しております。

ａ．生産実績

該当事項はありません。

ｂ．仕入実績

当連結会計年度における仕入実績を売上原価区分別に示すと、次のとおりであります。

売上原価区分	当連結会計年度（自　2023年１月１日至　2023年12月31日）
仕入高（百万円）	前期比（％）
---	---	---
プロパティマネジメント収入原価	47,634	0.7
ＰＭ付帯事業収入原価	1,627	4.9
その他の原価	1,025	24.2
合計	50,287	1.2

ｃ．販売実績

当連結会計年度における販売実績を売上区分別に示すと、次のとおりであります。

売上区分	当連結会計年度（自　2023年１月１日至　2023年12月31日）
販売高（百万円）	前期比（％）
---	---	---
プロパティマネジメント収入	53,031	1.1
ＰＭ付帯事業収入	2,541	4.7
その他の収入	1,780	30.8
合計	57,353	2.0

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。

連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積に用いた仮定のうち、重要なものについては「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．財政状態及び経営成績の分析

当連結会計年度における財政状態及び経営成績の分析につきましては、「４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりです。

ｂ．資本の財源及び資金の流動性

(1) キャッシュ・フロー

当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況については「４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

なお、当社グループのキャッシュ・フロー関連指標の推移は、下記のとおりであります。

	2019年 12月期	2020年 12月期	2021年 12月期	2022年 12月期	2023年 12月期
自己資本比率（％）	50.3	47.8	38.8	42.3	47.6
時価ベースの自己資本比率（％）	190.6	155.7	101.2	98.0	109.3
キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）	0.9	0.7	1.6	1.3	1.2
インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）	467.8	662.7	290.2	263.0	289.7

自己資本比率：自己資本／総資産

時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い

※　各指標はいずれも連結ベースの財務数値により算出しております。

※　株式時価総額は期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。

※　キャッシュ・フローは営業キャッシュ・フローを使用しております。

※　有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。

(2) 資金の需要

さらなる企業価値の向上を図るための事業投資、運転資金及び債務の返済、並びに株主還元策の実施の資金需要に備え、資金調達及び流動性の確保に努めています。

(3) 資金の財源及び資金の流動性

運転資金及び債務の返済、株主還元策の実施に関しては基本的に営業活動によるキャッシュ・フローや自己資金を充当することにより対応する方針であります。

また、企業価値の向上を図るための事業投資につきましては自己資金や借入金だけでなく、多額の資金が必要となる場合には、財務健全性に配慮しつつ、長期的に安定した資金を得るため証券市場から資金調達を行うことも選択肢としております。

なお、当連結会計年度末における有利子負債残高は2,324百万円となっており、また、現金及び現金同等物の残高は6,849百万円となっております。

③ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社グループでは2021年12月期から５年間を対象とする中期経営計画「ＪＰＭＣ２０２５」を策定し、「コロナ禍における運用戸数の拡大」と「Back to normal における収益性改善」を基本戦略として事業を推進してまいりました。

中期経営計画「ＪＰＭＣ２０２５」では、最終年度である2025年12月期において、KPIとして「運用戸数16万戸」「新規申込戸数5ヵ年累計110,000戸」「売上高770億円」「ROE(自己資本利益率)目標水準20％以上維持」「配当性向目標水準40％維持」を目標としております。

当連結会計年度におきましては、運用戸数110,206戸、新規申込戸数8,744戸、売上高573億円、ROE(自己資本利益率)22.4％、配当性向49.7％となりました。

◇経営指標


	2023年12月期	2024年12月期予想	2025年12月期目標	2030年12月期目標(参考)
運用戸数	110,206戸	114,000戸	160,000戸	250,000戸
新規申込戸数	8,744戸	10,500戸	5ヵ年累計 110,000戸	5ヵ年累計 154,000戸
売上高	573億円	604億円	770億円	1,110億円
ＲＯＥ（自己資本利益率）	22.4％	20％以上	20％以上	20％以上
配当性向	49.7％	40％以上	40％以上	40％以上

５【経営上の重要な契約等】

当社は、収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース」の利用を希望する賃貸管理会社、建築会社及びリフォーム会社に対して、パートナー加入契約を締結することで、当システムの利用を許諾しております。なお、契約の要旨は次のとおりであります。

① Ｊ'ｓパートナー加入契約


契約対象先	賃貸管理会社
契約期間	５年（それ以後は５年毎の自動更新）
加入会社の権利	「スーパーサブリース」名称使用並びに契約テリトリー内の「スーパーサブリース」契約物件の管理受託の権利
契約期間内解約	契約残存期間（契約更新期間を含む。）の月会費を期間内解約違約金として支払うことにより解約できるものとしております。