Serneke Group

Annual Report • Feb 6, 2019

SERNEKE®

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI-DECEMBER 2018

TRANSAKTIONER STÄRKER RESULTATET

OKTOBER-DECEMBER 2018

• Intäkterna uppgick till 1991 Mkr (1732), en ökning med 15 procent
• Rörelseresultatet uppgick till 509 Mkr (210)
• Periodens resultat uppgick till 572 Mkr (152)
• Resultat per aktie efter utspädning uppgick till 25,14 kr (6,49)
• Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 264 Mkr (-138)
• Orderingången uppgick till 1000 Mkr (1898)
• Försäljning av Säve flygplats genererade ett rörelseresultat om 271 Mkr
• Förvärvet av återstående 50 procent av projekt Karlastaden genererade en omvärderingseffekt om 229 Mkr

JANUARI-DECEMBER 2018

• Intäkterna uppgick till 6 516 Mkr (5 605), en ökning med 16 procent
• Rörelseresultatet uppgick till 595 Mkr (419) och rörelsemarginalen uppgick till 9,1 procent (7,5)
• Periodens resultat uppgick till 604 Mkr (323)
• Resultat per aktie efter utspädning uppgick till 26,16 kr (13,81)
• Soliditeten uppgick till 40,9 procent (41,3)
• Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 265 Mkr (47)
• Orderingången uppgick till 4 692 Mkr (6 400)
• Orderstocken uppgick till 6 382 Mkr (7965)
• Styrelsen bekräftar bolagets utdelningspolicy men väljer att avvakta utfallet från aktuella transaktioner innan rekommendation om utdelning för 2018 meddelas i kallelsen till årsstämman

Mkr	Okt-dec 2018	Okt-dec 2017	Jan-Dec 2018	Jan-Dec 2017
Intäkter	1991	1732	6516	5605
Rörelseresultat	509	210	595	419
Rörelsemarginal, %	25,6	12,1	9,1	7,5
Periodens resultat	572	152	604	323
Resultat per aktie, kr före utspädning	25,34	6.54	26.37	13,94
Resultat per aktie, kr efter utspädning	25.14	6.49	26.16	13,81
Eget kapital per aktie, kr efter utspädning	100,47	77.73	100.47	77,73
Soliditet, %	40,9	41.3	40,9	41,3
Nettolåneskuld	552	254	552	254
Nettolåneskuld/EBITDA	0.9	0.6	0.9	0,6
Nettoskuldsättningsgrad, %	24,3	13,9	24,3	13,9
Orderingång	1000	1898	4692	6400
Orderstock	6382	7965	6382	7965

VD HAR ORDET

En summering av 2018 visar på en omsättning som uppgår till 6 516 miljoner kronor, motsvarande en ökning med 16 procent. Årets rörelseresultat landar på 595 miljoner kronor (419) motsvarande en marginal på 9,1 procent.

När vi sammanfattar vårt fjärde kvartal är det några händelser som utmärker sig. Två stora transaktioner samt en återhämtning i byggverksamheten. Vi kan också konstatera att trenden med minskad tillväxt fortsätter under det fjärde kvartalet. Vi upplever en ökad försiktighet i marknaden och vi ser att ledtider ökar fram till beslut hos våra kunder. När vi går ur 2018 har vi dock en orderstock som är i nivå med nuvarande årsomsättning och till detta flera spännande samverkansprojekt.

Intäkterna under fjärde kvartalet uppgår till 1991 miljoner kronor, motsvarande en ökning med 15 procent jämfört med fjärde kvartalet 2017. Koncernens rörelseresultat för det fjärde kvartalet är 509 miljoner kronor, inkluderande dels de positiva effekterna från Sävetransaktionen om 271 miljoner kronor, dels en orealiserad vinst till följd av omvärderingen av vår tidigare aktieandel i Karlastaden Holding AB (50 procent) till verkligt värde, motsvarande 229 miljoner kronor.

Affärsområdet Bygg når en omsättning om 1680 miljoner kronor (1 511) i kvartalet motsvarande en ökning på cirka 11 procent och vänder åter till ett positivt resultat om 54 miljoner kronor motsvarande en marginal om 3,2 procent. Det orderbokförda samverkansprojektet kring nytt hotell i Sundsvall för Diös samt ramavtalet med Specialfastigheter är två tydliga uttryck för vår fokusering på större samverkansprojekt och offentliga beställare.

Under fjärde kvartalet har vi säkerställt att de åtgärder som vidtogs efter nedskrivningarna av två byggprojekt i kvartal tre var erforderliga. Vi ser med tillförsikt fram emot en lönsamhetsstabilisering till följd av pågående åtgärdsprogram med fokus på lönsamhet och högre grad av kontroll.

Affärsområdet Anläggning har under året fortsatt att gradvis förbättra marginalen och har vuxit med nästan 40 procent. Under 2019 kommer fokus att öka på infrastruktur där en satsning på järnväg och spårteknik ingår.

I december såldes fastighetsbeståndet kring Säve flygplats i Göteborg till fastighetsbolaget Castellum. Affären visar att vår strategi att bedriva en aktiv, värdeskapande utveckling av fastigheter är framgångsrik.

Den andra större transaktionen i kvartalet avser vårt förvärv av utestående aktier i Karlastaden Holding AB. Genom förvärvet har vi skaffat full rådighet över den fortsatta utvecklingen av Göteborgs nya stadsdel Karlastaden. I syfte att optimera potentialen i samtliga kommande ytor ser vi nu över våra 240 000 kvadratmeter byggrätter vad avser såväl användning som kvartersindelning. För den del av projektet som ligger närmast färdigställande, Karlatornet, har såväl det inledande grundarbetet som försäljning av bostadsrätter utvecklats väl och 80 procent av samtliga lägenheter är idag sålda. Under den tid den nämnda översynen pågår kommer vi dock att sänka aktivitetsnivån i de pågående arbetena ute på Lindholmen. Trots att detta kan komma att leda till viss försening i projektet finns det ingenting som idag tyder på att inflyttningstiden för de boende skulle förskjutas.

Under året har 251 medarbetare börjat på Serneke och vår totala personalstyrka uppgick per 31 december 2018 till 1110 personer. Detta i en tid när konkurrensen om arbetskraften i branschen är stenhård. Det gläder mig självklart oerhört att vi lyckas vara en attraktiv arbetsgivare och att det finns en genuin vilja, både hos nuvarande och tillkommande kollegor, att sluta upp kring de kärnvärden som definierar bolaget. Vi fortsätter att jobba ännu hårdare för att bli marknadens mest attraktiva arbetsgivare. Det aktiesparprogram som sjösattes under 2018 var ett steg i den riktningen och glädjande nog har nästan 400 anställda anslutit sig till programmet.

Vi ser med tillförsikt fram emot 2019 och känner att våra kunder uppskattar vårt engagemang och erbjudande.

Ola Serneke, VD och koncernchef

KONCERNENS UTVECKLING

ORDERINGÅNG OCH ORDERSTOCK

Orderingången under fjärde kvartalet uppgick till 1000 Mkr (1898) vilket är en minskning med 47 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Orderingången för perioden är hänförlig till Bygg då Anläggning haft en negativ orderingång beroende på att Anläggnings orderstock inkluderade order från projekt Karlastaden om 155 Mkr. I samband med förvärvet har den orderstocken lyfts bort då det numera inte räknas som en extern order.

Den underliggande marknaden bedöms vara fortsatt stabil även om koncernen upplever en inbromsning inom vissa segment. Koncernen har ett fortsatt fokus på samverkansavtal vilket inkluderas först i orderingången när

projekteringsstadiet har passerats och projektet övergår till produktionsfas. Stockholm, Göteborg och Malmö med omnejd fortsätter att vara koncernens viktigaste marknader även om koncernens expanderar geografiskt och vinner betydelsefulla uppdrag i regionala tillväxtregioner. I kvartalet har ett samverkansavtal övergått till produktionsfas i Sundsvall vilket blir Sernekes första uppdrag i den regionen. Projektets storlek uppgår till 357 Mkr vilket inkluderats i orderingången i fjärde kvartalet.

Orderstocken för koncernen vid utgången av fjärde kvartalet uppgick till 6 382 Mkr (7965).

Orderingång	Okt-dec	Okt-dec	Jan-Dec	Jan-Dec
Mkr	2018	2017	2018	2017
Bygg	1053	1818	4071	5815
Anläggning	$-53$	80	621	585
Koncernen	1000	1898	4692	6400
Orderstock	31 dec	31 dec
Mkr	2018	2017
Bygg	6 1 9 0	7649
Anläggning	192	316
Koncernen	6382	7965

NYA UPPDRAG UNDER PERIODEN OKTOBER-DECEMBER 2018

Nedan listas koncernens nya uppdrag med ordervärde över 100 Mkr:

Uppdrag	Ort	Ordervärde (Mkr)	Förväntad byggstart
Bostadsrätter	Kungälv	150	Fiärde kvartalet 2018
Hotell	Sundsvall	357	Andra kvartalet 2019

INTÄKTER OCH RESULTAT

Verksamheten i koncernen är organiserad i fyra affärsområden: Bygg, Anläggning, Projektutveckling och Fastighet.

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-Dec	Jan-Dec
Mkr	2018	2017	2018	2017
Intäkter	1991	1732	6516	5605
Rörelseresultat	509	210	595	419
Finansnetto	$-8$	$-4$	$-37$	$-18$
Resultat efter finansiella poster	501	206	558	401
Skatt	71	-54	46	$-78$
Periodens resultat	572	152	604	323

OKTOBER-DECEMBER 2018

Koncernens intäkter uppgick till 1 991 Mkr (1 732) vilket är en ökning om 15 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Kvartalet har präglats av en hög produktion i befintliga projekt och samtliga affärsområden har ökat sin omsättning jämfört med fjärde kvartalet föregående år. Omsättningsökningen var främst driven av Bygg som står 84 procents av kvartalets intäkter.

Rörelseresultatet ökade kraftigt under kvartalet och uppgick till 509 Mkr (210). Det påverkades positivt av försäljningen av Säve flygplats som genererade ett rörelseresultat om 271 Mkr men även av en omvärderingseffekt som skedde i samband med förvärvet av de återstående 50 procenten av projekt Karlastaden om 229 Mkr då befintligt innehav värderas om till verkligt värde. Föregående års rörelseresultat påverkades av en orealiserad värdeförändring av förvaltningsfastigheter om 209 mkr.

Utöver dessa transaktioner har

entreprenadverksamheterna bidragit med 56 Mkr (60) varav Bygg 54 Mkr (56) och Anläggning 2 Mkr (4),

Finansnettot uppgick till -8 Mkr (-4).

Koncernen redovisade en beräknad skatt på 71 Mkr (-54) vilket främst beror på en skattefri försäljning av Säve flygplats samt en skattefri omvärderingseffekt hänförligt till projekt Karlastaden. Den positiva skatten förklaras vidare av vändning av uppskjuten skatteskuld hänförlig till fastigheterna i Säve.

Periodens resultat uppgick till 572 Mkr (152) och resultat per aktie efter utspädning för kvartalet var 25,14 kr $(6,49)$ .

JANUARI-DECEMBER 2018

Koncernens intäkter uppgick till 6 516 Mkr (5 605) vilket är en ökning med 16 procent. Rörelseresultatet uppgick till 595 Mkr (419) och påverkades positivt från försäljningen av Säve flygplats om 271 Mkr och omvärderingseffekt vid förvärv av återstående 50 procent av projekt Karlastaden om 229 Mkr. Föregående års rörelseresultat påverkades av en orealiserad värdeförändring av förvaltningsfastigheter om 238 Mkr.

Entreprenadverksamheterna genererade ett rörelseresultat om 100 Mkr (184). Bygg påverkades negativt av projektnedskrivningarna om -70 Mkr som redovisades i det tredje kvartalet.

Finansnettot uppgick till -37 Mkr (-18) vilket har påverkats av den utökade obligationen som emitterades i juni om 700 Mkr.

Koncernens beräknade skatt uppgick till 46 Mkr (-78) vilket främst beror på en skattefri försäljning av Säve flygplats samt en skattefri omvärderingseffekt hänförligt till projekt Karlastaden. Den positiva skatten förklaras vidare av vändning av uppskjuten skatteskuld hänförlig till fastigheterna i Säve.

Periodens resultat uppgick till 604 Mkr (323) och resultat per aktie efter utspädning 26,16 (13,81).

KONCERNENS TILLVÄXT- OCH LÖNSAMHETSMÅL

Sernekes långsiktiga tillväxtmål är att nå intäkter om 10 miljarder kronor år 2020 genom främst organisk tillväxt kompletterat med selektiva förvärv.

Omsättning

2015 2016 2017 2018

Omsättning

Det långsiktiga lönsamhetsmålet i koncernen är en rörelsemarginal som uppgår till 8 procent.

Rörelsemarginal rullande 12

INTÄKTER

7500

6000

4500

3000

1500

$\bigcirc$

2014

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-Dec	Jan-Dec
Mkr	2018	2017	2018	2017
Bygg	1680	1511	5530	4919
Anläggning	284	208	866	623
Projektutveckling	121	53	304	212
Fastighet	29	18	107	51
Eliminering och koncerngemensamt	$-123$	$-58$	$-291$	$-200$
Summa	1991	1732	6516	5605

RÖRELSERESULTAT

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-Dec	Jan-Dec
Mkr	2018	2017	2018	2017
Bygg	54	56	90	183
Anläggning	2	4	10
Projektutveckling	237	15	230	65
Fastighet	222	182	257	213
Koncerngemensamt	-6	$-47$	8	$-43$
Summa	509	210	595	419
Finansnetto	-8	$-4$	$-37$	$-18$
Resultat efter finansiella poster	501	206	558	401

* Koncerngemensamt: Övrig verksamhet redovisas under koncerngemensamt och består av centrala bolag, koncernfunktioner samt internvinstelimineringar. I första kvartalet 2018 gjordes en återföring om 20 Mkr avseende en reservering för en tvist som utföll till bolagets fördel.

SÄSONGSVARIATIONER

Sernekes verksamhet påverkas till viss del av säsongseffekter. Entreprenadverksamheterna (affärsområdena Bygg och Anläggning) upplever normalt lägre aktivitet under första kvartalet på grund av färre antal produktionsdagar samt påverkas i större

utsträckning än normalt av väder under vintermånaderna. Därutöver påverkas resultatet också av hur allmänna helgdagar infaller vilket påverkar antalet produktionsdagar.

FINANSIFLI STÄLLNING

	31 dec	$31$ dec
Mkr	2018	2017
Summa tillgångar	5555	4404
Summa eget kapital	2 2 7 2	1821
Nettolåneskuld	552	254
Nettolåneskuld/EBITDA	0.9	0,6
Likvida medel	389	431
Soliditet, %	40,9	41,3

Koncernens balansomslutning uppgick per den 31 december till 5 555 Mkr (4 404) och soliditeten uppgick till 40,9 procent (41,3). Koncernens disponibla likvida medel, inklusive ej utnyttjade kreditlöften, uppgick vid periodens slut till 789 Mkr (631).

Eget kapital uppgick per den 31 december till 2 272 Mkr (1821). Förändringar utgörs av årets resultat som bidragit med 604 Mkr samtidigt som utdelning och återköp av aktier belastat eget kapital med -93 Mkr respektive -65 Mkr. Vidare har minoritetsandel och aktiesparprogram bidragit med 4 Mkr respektive 1 Mkr.

Nettolåneskulden uppgick per den 31 december till 552 Mkr (254). Nettolåneskuld i relation till EBITDA ligger på 0,9 (0,6) och förändringen i nettolåneskuld är främst en ökning av räntebärande skulder hänförligt till en ökning av obligationslån om 400 Mkr. Outnyttjade bindande kreditlöften uppgick till 400 Mkr (200) vid periodens utgång.

KONCERNENS KAPITALSTRUKTUR

Ett av koncernens finansiella mål är att soliditeten ska överstiga 25 procent.

Likviditetsreserven ska uppgå till minst 5 procent av intäkterna under den senaste tolvmånadersperioden.

KASSAFLÖDE

OKTOBER-DECEMBER 2018

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 264 Mkr (-138). Förändringen är till största del hänförlig till en minskad kapitalbindning. Kassaflödet från investeringar uppgick till -293 Mkr (-168) vilket främst utgörs av förvärv av projekt Karlastaden och försäljning av fastigheterna på Säve flygplats. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -46 Mkr (86) och avser främst återköp av aktier hänförligt till Sernekes aktiesparprogram. Periodens kassaflöde uppgick till -75 Mkr (-220).

JANUARI-DECEMBER 2018

Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 265 Mkr (47). Förändringen är främst hänförlig till en minskad kapitalbindning. Kassaflödet från investeringar uppgick till -477 Mkr (-319) vilket främst utgörs av förvärv av projekt Karlastaden och försäljning av fastigheterna på Säve flygplats, investeringar i förvaltningsfastigheter samt investeringar i materiella anläggningstillgångar. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 170 Mkr (132) och avser i huvudsak nyupptagna lån i form av obligation, förtida lösen av tidigare obligation, utbetald utdelning samt återköp av aktier hänförligt till aktiesparprogram. Periodens kassaflöde uppgick till -42 Mkr (-140).

MEDARBETARE

Medelantalet anställda var 1 110 personer under perioden oktober - december 2018, att jämföra med 1001 under samma period föregående år.

AFFÄRSOMRÅDE BYGG

I affärsområde Bygg bedrivs all byggrelaterad verksamhet i koncernen. Affärsområdet utför entreprenader åt både externa kunder samt affärsområde Projektutveckling och affärsområde Fastighet.

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-Dec	Jan-Dec
Mkr	2018	2017	2018	2017
Intäkter	1680	1511	5530	4919
Rörelseresultat	54	56	90	183
Rörelsemarginal, %	3,2	3.7	1,6	3,7
Orderingång	1053	1818	4071	5815
Orderstock	6 1 9 0	7649	6 1 9 0	7649
Medelantal anställda	778	734	761	696

OKTOBER-DECEMBER 2018

Intäkterna uppgick till 1680 Mkr (1511), en ökning med 11 procent. Under kvartalet har det varit en god produktionstakt i befintliga projekt men tillväxten är något lägre än tidigare som en effekt av en lägre orderstock.

Rörelseresultatet uppgick till 54 Mkr (56) och rörelsemarginalen landade på 3,2 procent (3,7).

Orderingången uppgick till 1 053 Mkr (1 818) vilket är en minskning med 42 procent. Det är främst en inbromsning inom bostadsmarknaden där det sker fördröjningar från beställare som gör att orderingången går ner. Nya uppdrag under kvartalet återfinns i huvudsak inom bostäder och en hotellfastighet.

JANUARI - DECEMBER 2018

Intäkterna uppgick till 5 530 Mkr (4 919), en ökning med 12 procent. Rörelseresultatet uppgick till 90 Mkr (183) och rörelsemarginalen till 1,6 procent (3,7). Marginalen påverkades negativt av projektnedskrivningarna om -70 Mkr som redovisades i det tredje kvartalet.

Orderingången under perioden uppgick till 4 071 Mkr (5 815) och vid periodens utgång uppgick den totala orderstocken till 6 190 Mkr (7649).

FINANSIELLT MÅL

Det långsiktiga målet inom Bygg är en rörelsemarginal på 5 procent. Rörelsemarginalen för rullande 12 uppgick till 1,6 procent.

Serneke har tecknat avtal med Riksbyggen för byggnation av 46 lägenheter i Kungälv. Seniorbostäderna för Bonum Brf Blåregnet ska byggas i den nya stadsdelen Kongahälla där Serneke har ett flertal projekt sedan tidigare. Ordersumma är om cirka 150 Mkr.

AFFÄRSOMRÅDE ANLÄGGNING

I affärsområde Anläggning bedrivs all anläggnings- och infrastrukturrelaterad verksamhet i koncernen. Affärsområdet arbetar på lokala marknader med både nationella och regionala infrastrukturprojekt och underhållstjänster. Affärsområdet utför entreprenader åt både externa kunder och samtliga övriga affärsområden i koncernen.

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-Dec
Mkr	2018	2017	2018	2017
Intäkter	284	208	866	623
Rörelseresultat	2	4	10
Rörelsemarginal, %	0,7	1,9	1,2	0,2
Orderingång	$-53$	80	621	585
Orderstock	192	316	192	316
Medelantal anställda	182	151	172	141

OKTOBER-DECEMBER 2018

Intäkterna uppgick till 284 Mkr (208), vilket är en ökning med 37 procent drivet främst av Stockholmsområdet.

Rörelseresultatet uppgick till 2 Mkr (4) och rörelsemarginalen uppgick till 0,7 procent (1,9).

Orderingången uppgick till -53 Mkr (80) och är negativ för kvartalet beroende på förvärvet av projekt Karlastaden som skedde den 28 december. Orderstocken inkluderade order från projekt Karlastaden om 155 Mkr vilket har lyfts bort i samband med förvärvet då det numera inte räknas som en extern order. Marknadsutsikterna bedöms som fortsatt goda med en tillfredsställande efterfrågan på infrastrukturprojekt. Affärsområdet har satsat på nya rekryteringar med järnvägskompetens för att vara med och konkurrera om de stora satsningar staten ska göra på järnvägen. Nya uppdrag under årets andra kvartal återfinns i huvudsak inom mark och betong.

JANUARI - DECEMBER 2018

Intäkterna uppgick till 866 Mkr (623), en ökning med 39 procent. Rörelseresultatet uppgick till 10 Mkr (1) och rörelsemarginalen uppgick till 1,2 procent (0,2).

Orderingången uppgick till 621 Mkr (585) en ökning med 6 procent och vid periodens utgång uppgick den totala orderstocken till 192 Mkr (316).

FINANSIELLT MÅL

Det långsiktiga målet inom Anläggning är en rörelsemarginal på 5 procent. Rörelsemarginal för rullande 12 uppgick till 1,2 procent.

AFFÄRSOMRÅDE PROJEKTUTVECKLING

Affärsområde Projektutveckling innefattar Sernekes utveckling av bostäder och kommersiella fastigheter. Projektutveckling bedrivs i helägda projekt eller i samarbete med tredje part via intresseföretag och joint ventures.

Mkr	Okt-dec 2018	Okt-dec 2017	Jan-dec 2018	Jan-dec 2017
Intäkter	121	53	304	212
Resultatandel i intresseföretag/joint ventures	-5		$-15$	38
Rörelseresultat	237	15	230	65
Rörelsemarginal, %	195,9	28.3	75.7	30,7
Medelantal anställda	54	41	50	34

OKTOBER-DECEMBER 2018

Intäkterna uppgick till 121 Mkr (53) vilket är en ökning med 128 procent. De ökade intäkterna förklaras av att det är fler bostadsrättsprojekt i produktion. Under kvartalet har ett bostadsrättsprojekt projektstartats och affärsområdet hade vid utgången av kvartalet sammanlagt fyra produktioner igång omfattandes totalt 150 bostäder av vilka 120 är sålda med i snitt ett drygt år kvar till inflyttning. I samband med förvärvet av 50 procent av aktierna i Karlastaden och slutuppgörelsen med NREP har 30 Mkr redovisats inom övriga intäkter.

Resultatandel i intresseföretag och joint ventures uppgick till -5 Mkr (1) och avser internvinstelimineringar om -3 Mkr och resultatandel om -2 Mkr.

Rörelseresultatet uppgick till 237 Mkr (15). I rörelseresultatet ingår en omvärderingseffekt som skedde i samband med förvärvet av de återstående 50 procenten av projekt Karlastaden om 229 Mkr då befintligt innehav värderas om till verkligt värde.

Projektutvecklingsportföljen

Per den 31 december 2018 uppgick det totala bokförda värdet på projektutvecklingsportföljen till 2 507 Mkr (283) vilket redovisas som projekt- och exploateringsfastigheter i balansräkningen. Av det utgör innehavet av projekt Karlastaden 2162 Mkr vilket till största del förklarar ökningen från föregående år.

JANUARI - DECEMBER 2018

Intäkterna uppgick till 304 Mkr (212) vilket är en ökning med 43 procent. Där ingår 30 Mkr som en övrig intäkt hänförligt till slutuppgörelsen med NREP.

Rörelseresultatet uppgick till 230 Mkr (65). I rörelseresultatet ingår en omvärderingseffekt om 229 Mkr.

Resultatandel i intresseföretag och joint ventures uppgick till - 15 Mkr (38) vilket avser internvinstelimineringar om -11 Mkr och resultatandel om -4 Mkr. Föregående år gjordes en realisationsvinst om 38 Mkr hänförligt till försäljning av projektet Mälardalens Högskola via ett joint venture bolag.

FINANSIELLT MÅL

Projektutveckling strävar efter en avkastning på sysselsatt kapital om 20 procent. Avkastning på sysselsatt kapital baserat på 12 månaders rullande resultat per den 31 december 2018 uppgick till 24,5 procent.

AFFÄRSOMRÅDE FASTIGHET

Affärsområde Fastighet förvaltar och utvecklar fastigheter för långsiktig värdestegring. Förvaltning sker av kommersiella fastigheter. Affärsområdet arbetar med att förvärva fastigheter med utvecklingspotential och skapa tillväxt genom att investera och utveckla samt att effektivisera och rationalisera fastighetsförvaltningen. Förvaltningsfastigheterna drivs i helägda bolag eller i samarbete med tredje part via intresseföretag.

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-dec	Jan-dec
Mkr	2018	2017	2018	2017
Intäkter	29	18	107	51
Förvaltningsresultat	$-18$	$-4$	$-33$	$-7$
Värdeförändringar fastigheter	240	209	281	228
Resultatandel i intresseföretag/joint ventures	0	$-23$	9	-8
Rörelseresultat	222	182	257	213
Medelantal anställda	20	14	18	14

OKTOBER - DECEMBER 2018

Intäkterna uppgick till 29 Mkr (18) vilket är en ökning med 61 procent genererat från det ökade fastighetsbeståndet samt hotellintäkter.

Förvaltningsresultatet uppgick till -18 Mkr (-4) vilket förklaras av en ökning av allokerad overhead.

Försäljningen av Säve flygplats har påverkat rörelseresultatet med 271 Mkr och inneburit att stora orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna nu har realiserats. Värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna uppgick till 240 Mkr (209) i kvartalet. Från försäljningen av Säve flygplats realiserades värdeförändringar om 260 Mkr samt internvinster om 11 Mkr. Övriga förvaltningsfastigheter genererade orealiserade värdeförändringar på -20 Mkr.

Resultatandel från intresseföretag uppgick till O Mkr (-23). Förvaltningsresultatet i intresseföretaget Änglagården Holding AB, uppgår till 3 Mkr men har samtidigt påverkats negativt av en omvärdering av fastigheten med -3 Mkr.

JANUARI - DECEMBER 2018

Intäkterna uppgick till 107 Mkr (51) vilket är en ökning med 110 procent.

Förvaltningsresultatet uppgick till -33 Mkr (-7) vilket förklaras av en ökning av allokerad overhead.

Värdeförändringar på förvaltningsfastigheterna uppgick till 281 Mkr (228). Av värdeförändringen är 302 Mkr realiserade (varav 42 Mkr redovisats som orealiserat från tidigare kvartal) och hänförligt till försäljningen av Säve flygplats. Orealiserade värdeförändring utgör -21 Mkr avseende koncernens övriga förvaltningsfastigheter och baseras på externa värderingar.

Resultatandel från intresseföretag uppgick till 9 Mkr (-8) vilket främst är hänförligt till förvaltningsresultatet i Änglagården Holding.

Per den 31 december uppgick det totala bokförda värdet på förvaltningsfastigheterna till 213 Mkr jämfört med 895 Mkr vid årets början. Förändringen förklaras främst av försäljningen av Säve flygplats.

FINANSIELLT MÅL

Fastighet strävar efter en avkastning på eget kapital om 20 procent. Avkastning på eget kapital baserat på 12 månaders rullande resultat per den 31 december 2018 uppgick till 56,2 procent.

Änglagården Holding

Affärsområde Fastighet äger 40 procent av Änglagården Holding AB som i sin tur äger Prioritet Serneke Arena. Övriga delägare är Prioritet Finans, som äger 50 procent, och Lommen Holding, som äger 10 procent.

Koncernens andel av Anglagården Holding AB Mkr	$31$ dec 2018	$31$ dec 2017
Ägarandel i procent	40	40
Intressebolagsandel *	92	83
Resultatandel	g	-8
Varav:
Förvaltningsresultat	12	20
Värdeförändring Fastighet	-3	-28

*) Koncernens intresseföretagsandel i Änglagården Holding beräknas utifrån det egna kapitalet reducerat med den preferensutdelningsrätt om 32 Mkr (55) som föreligger för de övriga delägarna, därefter reduceras utgående värde med en internvinst om 19 Mkr (19).

Resultaträkning Änglagården Holding AB Mkr	Okt- dec 2018	∩kt– dec 2017	Jan- dec 2018	Jan- dec 2017
Intäkter	17	22	64	81
Arets resultat	1	-56	23	-20

Balansräkning Anglagården Holding AB Mkr	31 dec 2018	.31 dec 2017
TILI GÅNGAR
Fastigheter	790	799
Ovriga tillgångar	164	207
Summa tillgångar	954	1006
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	309	310
Räntebärande skulder	447	478
Ovriga skulder	198	218
Summa eget kapital och skulder	954	1 006

Övriga förvaltningsfastigheter

Inom affärsområdet förvaltas några mindre fastigheter där uthyrning av lager, garage och industrilokaler sker till kommunal verksamhet och privat verksamhet via dotterbolag.

Serneke har undertecknat avtal med Diös om totalentreprenad för nytt hotell i Sundsvall. Ordervärdet på omkring 350 miljoner

MODERBOLAGET

Serneke Group AB (publ):s verksamhet omfattar i huvudsak koncernledning och koncerngemensamma tjänster.

Intäkterna för oktober - december uppgick till 30 Mkr (33) och bestod i huvudsak av koncerninterna tjänster. Rörelseresultatet för samma period uppgick till -14 Mkr $(-22)$ .

Intäkterna för januari - december uppgick till 143 Mkr (117) och rörelseresultatet uppgick till 30 Mkr (-19), vilket till största del är hänförlig till upplösning av avsättning hänförlig till tvist avseende förvärv av Värmdö Byggentreprenader AB.

Moderbolaget påverkas indirekt av de risker som beskrivs i avsnittet väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer.

NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER

Karaktären och omfattningen av transaktioner av närstående framgår av årsredovisningen 2017, not 34. Närståendetransaktioner har skett med fastighetsbolaget Adapta AB, Ola Serneke Invest AB, tidigare JV Karlastaden, JV Sersund AB, intresseföretaget Änglagården, Mjörnvallen Ekonomisk förening, och Michael Berglin. Transaktioner med närstående har skett på marknadsmässiga villkor.

Transaktioner med Adapta AB anses utgöra närståendetransaktioner då Adaptas huvudägare, Ludwig Mattsson, är styrelseledamot i Serneke Group AB. Transaktionerna utgörs främst av entreprenadintäkter och hyra av Sernekes huvudkontor och per den 31 december 2018 uppgick försäljningen till 540 Mkr och inköpen till 12 Mkr. Transaktioner med Ola Serneke Invest AB anses utgöra närståendetransaktioner då Ola Serneke är huvudägare, Vd och styrelseledamot i Serneke Group AB. Transaktionerna per den 31 december 2018 utgörs av förvärv av en förvaltningsfastighet till ett underliggande fastighetsvärde om 26 Mkr. Förvärvet skedde genom ett bolagsförvärv och innefattar även en tilläggsköpeskilling om 10 Mkr som är villkorad att en ny detaljplan för området vinner laga kraft. Serneke har bedömt det som sannolikt varför avsättning för tilläggsköpeskilling har redovisats. Intäkter från Ola Serneke Invest AB utgörs främst av hyror och per 31 december 2018 uppgick försäljningen till 1 Mkr. JV Karlastaden förvärvades den 28 december 2018 och transaktioner till och med det datumet inkluderas som närståendetransaktioner. Därefter finns ingen närståenderelation då Karlastaden är helägt av Serneke.

Transaktioner utgörs främst av projektintäkter och per 28 december 2018 uppgick försäljningen till 351 Mkr. Transaktioner med JV Sersund AB utgörs av entreprenadintäkter om 2 mkr. Transaktioner med intresseföretaget Änglagården utgörs främst av uthyrd personal, lokalhyra samt hyra för arenanamn och per 31 december 2018 uppgick intäkten till 3 Mkr samt inköpen till 16 Mkr. Transaktioner med Mjörnvallen Ekonomisk förening anses utgöra närståendetransaktioner då Ola Serneke varit styrelsemedlem i föreningen. Transaktionerna utgörs av entreprenadintäkter om 8 Mkr. Tillgången har sedan köpts över av Serneke Fastighet AB. Transaktioner med Michael Berglin anses utgöra närståendetransaktioner då Michael Berglin ingår i koncernledningen för Serneke Group AB. Transaktionerna utgörs av entreprenadintäkter och per den 31 december 2018 uppgick försäljningen till 3 Mkr.

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

I Sernekes verksamhet finns flera olika typer av risker, såväl operationella som finansiella. De operationella riskerna är kopplade till den dagliga verksamheten och kan gälla anbud eller projektutveckling, bedömning av projektens vinstutveckling, risker kopplade till produktion eller prisutveckling. Operationella risker hanteras av den interna verksamhetsstyrning som har utvecklats inom koncernen. Identifiering och hantering av Sernekes risker är av fundamental betydelse för koncernens lönsamhet. Varje affärsområde hanterar sina risker utifrån verksamhetsstyrningen och av utvecklade rutiner och processer. Sernekes finansiella risker såsom ränte-, likviditet-, finansiering-, och kreditrisker hanteras centralt i syfte att minimera och kontrollera riskexponeringen.

För ytterligare information om risker samt kritiska uppskattningar och bedömningar, se årsredovisningen för 2017 och avsnittet förvaltningsberättelse samt not 3 och 4. Beskrivningarna i årsredovisningen är fortfarande relevant. Årsredovisningen är publicerad på www.serneke.group.

ÖVRIGA VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RAPPORTPERIODEN

Försäljning av Säve flygplats

Den 21 december ingick Serneke avtal med Castellum om försäljning av fastigheterna på Säve flygplats. Serneke erhåller en fast köpeskilling om 1,1 miljarder kronor varav 750 miljoner kronor erläggs i samband med tillträde och resterande del erläggs senast 2030. Skulle detaljplan och bygglov vinna laga kraft innan 2030 betalas köpeskilling ut proportionerligt för respektive aktuell markyta.

Därutöver tillkommer tilläggsköpeskillingar om ytterligare maximalt 910 miljoner kronor beroende på utfallet av nya detaljplaner och bygglov förutsatt att dessa har antagits senast 2030.

Transaktionen har genererat en rörelsevinst om 271 Mkr samt en positiv effekt på uppskjuten skatt om 76 Mkr och således 347 Mkr på årets resultat.

Förvärv av återstående 50 procent projekt Karlastaden

Den 28 december förvärvade Serneke samtliga NREP:s aktier i Karlastaden Holding AB, vilket utgjorde 50 procent av det totala antalet aktier. Köpeskillingen uppgick till 600 miljoner kronor och betalades i samband med tillträdet. Då Serneke äger 100 procent av aktierna har Karlastaden Holding AB med tillhörande dotterbolag konsoliderats från och med tillträdesdagen.

Förvärvet utgör ett stegvis rörelseförvärv vilket innebär att Serneke ska värdera det sedan tidigare 50 procentiga innehavet till verkligt värde. Det har inneburit en omvärderingseffekt om 229 Mkr som påverkar rörelseresultatet positivt med motsvarande belopp. Omvärderingen motsvarar skillnaden mellan erlagt förvärvspris om 600 Mkr och det tidigare bokförda andelsvärdet om 371 Mkr per tillträdet den 28 mars.

SERNEKE-AKTIEN (SRNKE)

Serneke Group AB (publ) har två aktieslag, A- respektive B-aktie. Serneke hade den 31 december 2018 cirka 6 200 aktieägare och stängningskursen den 31 december 2018 var 60,1 kronor.

Sernekes tio största aktieägare, 31 december 2018

Namn	Aktier av	Aktier av	Totalt	Andel	Andel röster, %
	serie A	serie B	antal aktier	aktier,%
Ola Serneke Invest AB	3710000	2 3 4 2 3 9 9	6052399	27,01%	56,91%
Lommen Holding AB	540000	3457803	3997803	17,84%	12,78%
Christer Larsson i Trollhättan AB	380000	497000	877000	3.91%	6,20%
Ledge Ing AB	330 000	459980	789980	3,52%	5,43%
Vision Group i väst AB	250000	536 000	786000	3.51%	4,38%
Svolder Aktiebolag		1203941	1203941	5,37%	1.74%
Cliens fonder		855000	855000	3,82%	1,23%
Handelsbanken fonder		670441	670441	2,99%	0,97%
BNY Mellon		345932	345932	1,54%	0,50%
Bert-Åke Eriksson		271684	271684	1,21%	0.39%
Madeleine Olsson Eriksson		271684	271684	1,21%	0,39%
Totalt, 10 största	5210000	10911864	16121864	71,94%	90,93%
Övriga aktieägare		6 288 944	6288944	28,06%	9,07%
Totalt utestående aktier	5210000	17200808	22410808	100,00%	100,00%
Aterköp egna aktier		814987	814987
Totalt registrerade aktier	5210000	18015795	23 225 795

Källa: Euroclear och Serneke

Aktieslag, antal aktier och röster, 31 december 2018

Aktieslag	Aktier	Röster
A-aktier	5210.000	5210000
B-aktier	17200808	1720080.8
Summa	22410808	6930080.80

FINANSIELL KALENDER

Delårsrapport januari-mars	17 april 2019
Årsstämma	8 maj 2019
Delårsrapport januari-juni	17 juli 2019
Delårsrapport januari-september	25 oktober 2019
Bokslutskommuniké 2019	5 februari 2020

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som Serneke står inför.

Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.

Göteborg den 6 februari 2019 Serneke Group AB (publ)

Styrelsen

Kent Sander Ordförande

Mari Broman Ledamot

Ludwig Mattsson Ledamot

Ola Serneke Verkställande direktör Anna-Karin Celsing Ledamot

För ytterligare information:

Michael Berglin, vVD E-post: michael.berglin@serneke.se tel: 031712 97 00

Anders Düring, CFO E-post: anders.during@serneke.se tel: 070 88 87 733

Informationen är sådan som Serneke Group AB (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 6 februari 2018, klockan 08.00.

KVARTALSDATA OCH FLERÅRSÖVERSIKT

	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar
Mkr	2018	2018	2018	2018	2017	2017	2017	2017
Intäkter
Bygg	1680	1153	1437	1260	1511	1113	1292	1003
Anläggning	284	213	190	179	208	140	152	123
Projektutveckling	121	32	89	62	53	56	53	50
Fastighet	29	30	27	21	18	12	9	12
Eliminering och
koncerngemensamt	$-123$	$-69$	$-62$	$-37$	$-58$	$-50$	$-42$	$-50$
Summa	1991	1359	1681	1485	1732	1271	1464	1138
Rörelseresultat
Bygg	54	$-41$	42	35	56	42	44	41
Anläggning	$\overline{c}$	5	$\mathbf{c}$	1	$\overline{4}$	3	$-2$	$-4$
Projektutveckling	237	$-10$	$-6$	9	15	3	47	$\mathbf 0$
Fastighet	222	3	42	$-10$	182	17	3	11
Koncerngemensamt	$-6$	3	$-6$	17	$-47$	$\mathfrak{S}$	3	$-1$
Summa	509	$-40$	74	52	210	67	95	47
Rörelsemarginal, %	25,6	$-2,9$	4,4	3,5	12,1	5,3	6,5	4,1
Resultat efter finansnetto	501	$-50$	58	49	206	62	93	40
Periodens resultat	572	$-55$	48	39	152	51	87	33
Balansräkning
Anläggningstillgångar	1094	1998	1944	1725	1682	1353	1274	1212
Omsättningstillgångar	4461	2725	2798	2627	2722	2615	2514	2 3 9 3
Summa tillgångar	5555	4723	4742	4352	4404	3968	3788	3605
Eget kapital	2 2 7 2	1721	1770	1860	1821	1669	1621	1530
Långfristiga skulder	1289	1317	1387	972	980	920	738	725
Kortfristiga skulder	1994	1685	1585	1520	1603	1379	1429	1350
Summa eget kapital och skulder	5555	4723	4742	4352	4404	3968	3788	3605
Order
Orderingång	1000	1236	1328	1128	1898	691	1742	2069
Orderstock	6382	7303	7398	7671	7965	7765	8 3 0 8	7995
Personal
Medelantalet anställda	1 1 1 0	1096	1051	1022	1001	970	919	878

NYCKELTAL

IFRS-baserade nyckeltal

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-Dec	Jan-Dec
Mkr	2018	2017	2018	2017
Intäkter	1991	1732	6 5 1 6	5605
Resultat per aktie, kr före utspädning	25.34	6.54	26.37	13,94
Resultat per aktie, krefter utspädning	25.14	6.49	26.16	13,81
Vägt genomsnittligt antal aktier föreutspädning	22 570 127	23 248 452	22 905 389	23 169 394
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning	22 750 130	23 428 455	23 085 392	23 396 120

Övriga nyckeltal

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-Dec	Jan-Dec
Mkr	2018	2017	2018	2017
Rörelseresultat	509	210	595	419
Tillväxt, %	15,0	36,8	16,3	40,9
Orderingång	1000	1898	4692	6400
Orderstock	6382	7965	6382	7965
Organisk tillväxt, %	14,9	34,8	16,2	39,1
Rörelsemarginal, %	25,6	12,1	9,1	7,5
Kassaflöde före finansiering	$-29$	$-306$	$-212$	$-272$
Kassaflöde från verksamheten per aktie, kr före utspädning	11,70	$-5,94$	11,57	2,03
Kassaflöde från verksamheten per aktie, kr efter utspädning	11,60	$-5,89$	11,48	2,01
Eget kapital per aktie, kr före utspädning	101,28	78,33	101,28	78,33
Eget kapital per aktie, kr efter utspädning	100,47	77,73	100,47	77,73
Rörelsekapital	2467	1 1 1 9	2467	1 1 1 9
Sysselsatt kapital	3 2 6 4	2516	3 2 6 4	2516
Avkastning på sysselsatt kapital, %	21,9	21,6	21,9	21,6
Avkastning på eget kapital efter skatt, %	29,5	19,6	29,5	19,6
Soliditet, %	40,9	41,3	40,9	41,3
Nettolåneskuld	552	254	552	254
Nettoskuldsättningsgrad, %	24,3	13,9	24,3	13,9
Nettolåneskuld/EBITDA	0,9	0,6	0,9	0,6

FINANSIELLA RAPPORTER I SAMMANDRAG

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-Dec	Jan-Dec
Mkr	2018	2017	2018	2017
Intäkter	1991	1732	6516	5605
Produktions- och förvaltningskostnader	$-1894$	$-1634$	$-6273$	$-5299$
Bruttoresultat	97	98	243	306
Försäljnings- och administrationskostnader	$-44$	$-71$	$-134$	$-151$
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	240	209	281	238
Omvärdering tidigare innehav i joint ventures	229		229
Resultatandel i intresseföretag och joint ventures	$-13$	$-26$	$-24$	26
Rörelseresultat	509	210	595	419
Finansnetto	$-8$	$-4$	$-37$	$-18$
Resultat efter finansiella poster	501	206	558	401
Skatt	71	$-54$	46	-78
Periodens resultat	572	152	604	323
Hänförligt till:
Moderföretagets aktieägare	575	152	607	323
Innehav utan bestämmande inflytande	$-3$	0	$-3$	$\mathbf 0$
Resultat per aktie före utspädning, kr	25,34	6,54	26,37	13,94
Resultat per aktie efter utspädning, kr	25,14	6,49	26,16	13,81
Snitt antal aktier före utspädning	22 570 127	23 248 452	22 905 389	23 169 394
Snitt antal aktier efter utspädning	22 750 130	23 428 455	23 085 392	23 396 120

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-Dec	Jan-Dec
Mkr	2018	2017	2018	2017
Periodens resultat	572	152	604	323
Övrigt totalresultat	0	0	0	0
Summa totalresultat	572	152	604	323

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	31 dec 2018	31 dec 2017
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	23	23
Förvaltningsfastigheter	213	895
Övriga materiella anläggningstillgångar	122	95
Andelar i intresseföretag / joint ventures	122	446
Långfristiga räntebärande fordringar	51	10
Övriga långfristiga fordringar	563	213
Summa anläggningstillgångar	1094	1682
Omsättningstillgångar
Projekt- och exploateringsfastigheter	2507	283
Varulager	$\mathbf{1}$	$\mathbf{1}$
Kundfordringar	972	845
Upparbetade men ej fakturerade intäkter	398	319
Övriga kortfristiga fordringar	194	843
Kassa och bank	389	431
Summa omsättningstillgångar	4461	2722
Summa tillgångar	5555	4404
Eget kapital och skulder
Eget kapital	2272	1821
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	826	641
Övriga långfristiga skulder	83	152
Uppskjuten skatteskuld	157	29
Övriga avsättningar	223	158
Summa långfristiga skulder	1289	980
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder	166	54
Aktuella skatteskulder	13	8
Leverantörsskulder	991	799
Fakturerade men ej upparbetade intäkter	532	297
Övriga kortfristiga skulder	292	445
Summa kortfristiga skulder	1994	1603
Summa eget kapital och skulder	5555	4404

FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

	$31$ dec	31 dec
Mkr	2018	2017
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Ingående balans vid periodens början	1821	1469
Konvertering konvertibelt lån		29
Utdelning	$-93$
Återköp av aktier	$-65$
Aktierelaterad ersättning
Periodens totalresultat	604	323
Innehav utan bestämmande inflytande
Förvärv innehav utan bestämmande inflytande	$\overline{4}$
Periodens totalresultat	$-3$
Utgående balans vid periodens slut	2 2 7 2	1821

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-Dec	Jan-Dec
Mkr	2018	2017	2018	2017
Löpande verksamheten
Kassaflöde innan förändring av rörelsekapital	72	36	$-7$	179
Förändring av rörelsekapital	192	$-174$	272	$-132$
Kassaflöde från den löpande verksamheten	264	$-138$	265	47
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter		$-150$	$-26$	$-248$
Förvärv av rörelse	$-587$		$-592$	-8
Sålda dotterbolag	222		222
Ökning/minskning av investeringsverksamheten	72	$-18$	$-81$	$-63$
Kassaflöde från investeringsverksamheten	$-293$	$-168$	$-477$	$-319$
Kassaflöde före finansiering	$-29$	$-306$	$-212$	$-272$
Finansieringsverksamheten
Konvertibelt lån	$\overline{\phantom{a}}$			8
Nyupptagna lån	$\overline{\phantom{a}}$	102	691	218
Nyemission	$\overline{\phantom{a}}$
Amortering av skuld	$-2$	$-5$	$-338$	$-79$
Återköp av aktier	$-20$		$-65$
Utdelning			$-93$
Ökning/minskning av finansieringsverksamheten	$-24$	$-11$	$-25$	$-15$
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	$-46$	86	170	132
Periodens kassaflöde	$-75$	$-220$	$-42$	$-140$
Likvida medel vid periodens början	464	651	431	571
Likvida medel vid periodens slut	389	431	389	431

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	Okt-dec	Okt-dec	Jan-Dec	Jan-Dec
Mkr	2018	2017	2018	2017
Intäkter	30	33	143	117
Försäljnings- och administrationskostnader	$-44$	$-55$	$-113$	$-136$
Rörelseresultat	$-14$	$-22$	30	$-19$
Finansnetto	$-15$	-6	$-50$	$-23$
Resultat efter finansiella poster	$-29$	$-28$	$-20$	$-42$
Bokslutsdispositioner	22	33	22	33
Resultat före skatt	$-7$	5	$\overline{2}$	$-9$
Skatt	$-17$	$-27$	$-19$	$-24$
Periodens resultat	$-24$	$-22$	$-17$	$-33$

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

Mkr	Okt-dec 2018	Okt-dec 2017	Jan-Dec 2018	Jan-Dec 2017
Periodens resultat	$-24$	$-22$	$-17$	$-33$
Övrigt totalresultat	0	0	0	0
Summa totalresultat	$-24$	$-22$	$-17$	$-33$

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	31 dec 2018	31 dec 2017
Tillgångar Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar	12	5
Andelar i koncernföretag	162	127
Andelar i intresseföretag och joint ventures	10
Uppskjuten skattefordran	10	29
Övriga långfristiga fordringar	$\overline{c}$	$\mathbf{2}^{\prime}$
Summa anläggningstillgångar	196	163
Omsättningstillgångar
Projekt- och exploateringsfastigheter	3	3
Övriga kortfristiga fordringar	1572	918
Kassa och bank	310	392
Summa omsättningstillgångar	1885	1313
Summa tillgångar	2081	1476
Eget kapital och skulder
Eget kapital	505	679
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	702	321
Övriga avsättningar		20
Summa långfristiga skulder	702	341
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder	16	$\mathbf{1}$
Leverantörsskulder	18	14
Övriga kortfristiga skulder	840	441
Summa kortfristiga skulder	874	456
Summa eget kapital och skulder	2081	1476

NOTER

NOT1-Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS), samt tolkningar av gällande standards International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) såsom de är antagna av EU. Moderbolagets rapporter har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Rådet för Finansiell Rapportering RFR 2, Redovisning för juridiska personer. I rapporten tillämpas ESMA:s riktlinjer avseende alternativa nyckeltal.

Koncernen har förvärvat och sålt tillgångar via bolag som inte bedömts vara förvärv/avyttring av rörelse. IFRS saknar specifik vägledning för sådana transaktioner. Koncernen har därför vid fastställande av en redovisningsprincip som ger en rättvisande bild och återspeglar innebörden i dessa transaktioner, i enlighet med IAS 8, sökt vägledning i andra standarder som hanterar liknande transaktioner. Koncernen har mot bakgrund av detta valt att tillämpa relevanta delar av standarden för rörelseförvärv, IFRS 3, vid redovisningen av förvärv och försäljningar av tillgångar via bolag.

Rörelseförvärv

Den 28 december förvärvade Serneke samtliga NREP:s aktier i Karlastaden Holding AB, vilket utgjorde 50 procent av det totala antalet aktier. Köpeskillingen uppgick till 600 miljoner kronor och betalades i samband med tillträdet. Då Serneke äger 100 procent av aktierna har Karlastaden Holding AB med tillhörande dotterbolag konsoliderats från och med tillträdesdagen.

Förvärvet utgör ett stegvis rörelseförvärv vilket innebär att Serneke behöver värdera det sedan tidigare 50 procentiga innehavet till verkligt värde. Det har inneburit en omvärderingseffekt om 229 Mkr som påverkar rörelseresultatet positivt med motsvarande belopp. Omvärderingen motsvarar skillnaden mellan erlagt förvärvspris om 600 Mkr och det tidigare bokförda andelsvärdet om 371 Mkr per tillträdet den 28 mars. Till följd av det stegvisa rörelseförvärvet uppstod en negativ goodwillpost om 2 Mkr, vilket har realiserats över resultaträkningen.

Karlastaden är ett projekt som ska inrymma cirka 2000 bostäder samt 70 000 kvadratmeter kommersiell yta. Området kommer även ge plats för Nordens högsta bostadshus, Karlatornet. Det uppskattade projektvärdet är cirka 13 miljarder kronor och löper över en femårsperiod.

Resultaträkning för Karlastaden

	28-31 Dec	Jan-Dec
Mkr	2018	2018
Intäkter	U	Ü
Produktions-och
förvaltningskostnader	0	-1
Bruttoresultat	0	-1
Försäljnings- och
administrationskostnader	0
Rörelseresultat	0	$\frac{-3}{-4}$
Skatt	0
Periodens resultat	0
Balansräkning för Karlastaden	28 dec	31 dec
Mkr	2018	2018
Tillgångar Omsättningstillgångar
Projekt- och	1314	1314
exploateringsfastigheter
Övriga kortfristiga fordringar	28	28
Kassa och bank Summa	13	13
omsättningstillgångar	1355	1355
Summa tillgångar	1355	1355
Eget kapital och skulder Eget kapital	529	529
Långfristiga skulder
Övriga långfristiga skulder	82	82
Summa långfristiga skulder	82	82
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande	590	590
skulder
Leverantörsskulder Ovriga kortfristiga skulder	8 146	8 146
Summa kortfristiga skulder	744	744
Summa eget kapital och skulder	1355	1355

IFRS 16 Leasingavtal

Serneke kommer att börja tillämpa IFRS 16 Leasingavtal från och med den 1 jan 2019 och kommer således inte att tillämpa standarden retroaktivt. Redovisade nyttjanderättstillgångar kommer att åsättas samma värde som den redovisade leasingskulden per den 1 jan 2019. Sernekes bedömning är att övergången till IFRS 16 inte kommer få någon väsentlig påverkan på koncernens resultat och ställning samt kassaflödesanalys. I egenskap av leasetagare har Serneke gjort en detaljerad genomgång och analys av koncernens leasingavtal, varvid hyresavtal identifierades som de enskilt mest väsentliga. Utöver hyresavtal har ett antal mindre leasingavtal identifierats, så som exempelvis fordon, maskiner och entreprenadredskap. Effekten avseende leasingskulden per den 1 januari 2019 uppgår till 103 Mkr där en motsvarande nyttjanderättstillgång redovisas.

Implementering av nya redovisningsstandarder;

Nya standarder och tolkningar har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning

IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder

Den nya standarden IFRS 15 utfärdades den 28 maj 2014 och trädde i kraft den 1 januari 2018 och har ersatt IAS 11 Entreprenadavtal, IAS 18 Intäkter och IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. IFRS 15 innebär en modell för intäktsredovisning för alla intäkter som uppkommer genom avtal med kunder, med undantag för leasingavtal, finansiella instrument och försäkringsavtal. Grundprincipen för intäktsredovisning enligt IFRS 15 är att ett företag ska redovisa en intäkt på det sätt som återspeglar överföringen av den utlovade varan eller tjänsten till kunden, till det belopp som företaget förväntar sig rätt att erhålla i utbyte mot varan eller tjänsten. En intäkt redovisas då kunden erhåller kontroll över varan eller tjänsten.

Intäkter redovisas enligt IFRS 15 enligt en femstegsmodell;

I steg ett identifieras kundavtal. Om två eller flera avtal har ingåtts samtidigt med en kund och prissättningen av ett avtal är beroende av ett annat avtal kombineras dessa avtal. En avtalsändring innebär en förändring av ett avtal som har godkänts av avtalsparterna och föreligger när avtalsparterna godkänner en ändring som antingen skapar nya eller ändrar befintliga rättigheter och skyldigheter för parterna i avtalet. En avtalsändring ska redovisas som ett separat avtal när avtalets omfattning ökar på grund av tillägg av utlovade varor eller tjänster som är distinkta och när priset på avtalet stiger med ett ersättningsbelopp som återspeglar företagets fristående försäljningspriser för de ytterligare varor eller tjänster som

utlovats. Om parterna inte har godkänt en avtalsändring ska företaget fortsätta att tillämpa standarden på det befintliga avtalet till dess att avtalsändringen godkänts.

I steg två identifieras vilket eller vilka prestationsåtaganden som det avtalas om i kontraktet. Ett prestationsåtagande är ett löfte om att till kunden överföra en vara eller tjänst som är distinkt, eller en serie distinkta varor och tjänster som i allt väsentligt är desamma och följer samma mönster för överföring till kund. En vara eller tjänst är distinkt om kunden kan dra nytta av varan eller tjänsten separat eller tillsammans med andra resurser som finns tillgängliga för kunden och om företagets löfte att överföra varan eller tjänsten till kunden kan särskiljas från andra löften i avtalet.

I steg tre fastställs transaktionspriset. Hänsyn tas till fast avtalat pris, rörlig ersättning, eventuell tilläggsköpeskilling, avdrag, vinstpåslag, rabatter och viten. Det rörliga ersättningsbeloppet uppskattas genom det mest sannolika beloppet vilket är det mest sannolika beloppet i ett intervall av möjliga ersättningsbelopp eller det förväntade värdet vilket är summan av sannolikhetsbedömda belopp i ett intervall av möjliga ersättningsbelopp. Om avtalet innehåller en betydande finansieringskomponent ska transaktionspriset justeras för effekten av pengars tidsvärde.

I steg fyra fördelas transaktionspriset på de olika prestationsåtagandena i avtalet om fler än ett åtagande finns. Det allokerade transaktionspriset för varje enskilt åtagande ska återspegla det ersättningsbelopp som företaget förväntar sig ha rätt till i utbyte mot överföringen av de utlovade varorna eller tjänsterna till kunden, baserat på ett fristående försäljningspris.

Intäkt redovisas, i steg fem, när prestationsåtagandet är utfört, antingen över tid eller vid en specifik tidpunkt, och när kunden får kontroll över tillgången. Intäkten redovisas över tid när kunden samtidigt erhåller och förbrukar de fördelar som tillhandahålls genom företagets prestation, när företagets prestation skapar eller förbättrar en tillgång som kunden kontrollerar eller när företagets prestation inte skapar en tillgång med alternativ användning för företaget och företaget dessutom har rätt till betalning för hittills utförd prestation vilket innefattar nedlagda utgifter inklusive vinstmarginal. Serneke tillämpar inputmetoden konsekvent på liknande prestationsåtaganden och metoden redovisar intäkter på basis av företagets insatser eller input för att uppfylla ett prestationsåtagande i förhållande till total förväntad input för uppfyllandet av prestationsåtagandet. Undantag från denna kostnadsbaserade inputmetod kan vara kostnader som är hänförliga till betydande ineffektivitet i företagets

prestation eller när kostnader som uppstått inte står i proportion till förloppet när det gäller att uppfylla åtagandet. Om ett prestationsåtagande inte uppfylls över tid enligt ovan så uppfyller företaget åtagandet vid en viss tidpunkt. Det sker vid den tidpunkt som kunden får kontroll över den utlovade tillgången. Indikatorer för kontroll kan vara att företaget har rätt till betalning för tillgången, kunden har den legala äganderätten till tillgången, företaget har överfört det fysiska innehavet av tillgången, kunden har de betydande risker och fördelar som är förknippade med ägandet av tillgången eller att kunden har godkänt tillgången. Utgifter för att erhålla ett avtal, det vill säga utgifter som företaget inte skulle haft om det inte erhållit avtalet, redovisas som en tillgång endast om företaget förväntar sig att få täckning för de utgifterna. Förlustkontrakt kostnadsförs direkt och avsättning för förlust görs för återstående arbeten och redovisas enligt IAS 37 Avsättningar.

Serneke har valt att implementera standarden med framåtriktad retroaktiv övergångsmetod. En analys av effekterna har utförts av Serneke vilket visar att de nya reglerna inte ger några väsentliga omräkningseffekter eller omklassificeringar i intäktsredovisningen. Det innebär att tillämpningen av IFRS 15 inte påverkar ingående balans av eget kapital 2018 utan är lika med utgående balans av eget kapital, vilket per 31 december 2017 uppgick till 1821 Mkr.

Uppdelning av intäkter redovisas i not 4.

IFRS 9 Finansiella instrument

Den nya standarden IFRS 9 Finansiella instrument utfärdades den 24 juli 2014 och trädde i kraft den 1 januari 2018 och har ersatt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Standarden är mer principbaserad än regelbaserad och innehåller nya krav för klassificering och värdering av finansiella instrument, en framåtblickad nedskrivningsmodell och generella regler för säkringsredovisning. De nya reglerna för säkringsredovisning påverkar inte Serneke då säkringsredovisning inte tillämpas. De nya reglerna för klassificering och värdering innebär, på samma sätt som i IAS 39, att finansiella tillgångar klassificeras i olika kategorier, varav vissa värderas till upplupet anskaffningsvärde och andra till verkligt värde. Undantag från tillämpning enligt IFRS 9 är bland annat andelar i dotterbolag, intressebolag och joint ventures, leasingavtal, rättigheter i anställningsavtal, egna aktier, finansiella instrument som lyder under IFRS 2 och skyldigheter inom IFRS 15 förutom för sådana rättigheter i IFRS 15 där krav på nedskrivning enligt IFRS 9 gäller.

Serneke har genomfört en analys av effekterna av IFRS 9 och denna visar att de nya reglerna inte ger några väsentliga omräkningseffekter. Detta innebär att tillämpningen av IFRS 9 inte påverkar ingående balans av eget kapital 2018 utan är lika med utgående balans av eget kapital 2017, 1821 Mkr. Serneke tillämpar IFRS 9 retroaktivt med hjälp av de praktiska lättnadsreglerna som anges i standarden, viket innebär att jämförelsetal inte räknas om samt att Serneke har valt att tillämpa den förenklade metoden vid beräkning av förväntade kreditförluster.

Alla finansiella instrument redovisas som en finansiell tillgång eller en finansiell skuld i rapport över finansiell ställning när företaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.

Klassificering av finansiella tillgångar och finansiella skulder

Finansiella tillgångar

Klassificering av finansiella tillgångar görs i följande värderingskategorier:

• De som ska värderas till verkligt värde (antingen via övrigt totalresultat eller över resultaträkningen), och
• De som ska värderas till upplupet anskaffningsvärde.

Klassificeringen beror på bolagets affärsmodell för hantering av finansiella tillgångar och avtalsvillkor för kassaflödena. En finansiell tillgång värderas till upplupet anskaffningsvärde om tillgången innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inneha finansiella tillgångar i syfte att inkassera avtalsenliga kassaflöden och kassaflödet vid bestämda tidpunkter endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. En finansiell tillgång värderas till verkligt värde via övrigt totalresultat om tillgången innehas enligt en affärsmodell vars mål kan uppnås både genom att samla in avtalsenliga kassaflöden och sälja finansiella tillgångar samt att kassaflödena endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. En finansiell tillgång värderas till verkligt värde via resultatet om den inte värderas till upplupet anskaffningsvärde eller till verkligt värde via övrigt totalresultat.

Investeringar i egetkapitalinstrument värderas till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning och värdeförändringar redovisas direkt i resultatet. Undantag kan tillämpas i form av ett oåterkalleligt alternativ att istället redovisa värderingar i övrigt totalresultat. Det innebär att alla värdeförändringar därefter redovisas i

övrigt totalresultat, förutom utdelningsintäkter som redovisas i resultaträkningen.

Finansiella skulder

Alla finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde, med undantag av:

• finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet (sådana skulder, inklusive derivat som är skulder, ska därefter värderas till verkligt värde)
• finansiella skulder som uppkommer när en $\bullet$ överföring av en finansiell tillgång inte uppfyller villkoren för att tas bort från rapporten över finansiell ställning eller när fortsatt engagemang är tillämpligt
• finansiella garantiavtal
• ett åtagande om ett lån till en ränta som ligger under marknadsränta
• villkorad tilläggsköpeskilling som erkänns av en $\bullet$ förvärvare i samband med ett rörelseförvärv som omfattas av IFRS 3 (sådan villkorad tilläggsköpeskilling värderas därefter till verkligt värde med förändringar som redovisas i resultatet)

Endast när ett företag byter affärsmodell för förvaltning av finansiella tillgångar ska företaget omklassificera alla berörda finansiella tillgångar. Finansiella skulder får inte omklassificeras. Finansiella tillgångar och skulder ska vid första redovisningstillfället värderas till verkligt värde plus eller minus transaktionskostnader vid förvärv av en finansiell tillgång eller finansiell skuld, när det gäller en finansiell tillgång eller finansiell skuld som inte värderas till verkligt värde via resultat. Kundfordringar, som inte har en betydande finansieringskomponent, värderas vid första redovisningstillfället till transaktionspris. Efter det första redovisningstillfället ska finansiella tillgångar och skulder värderas enligt ovan nämnda värderingskategorierna.

Finansiella instrument som redovisas i Sernekes finansiella rapporter är likvida medel, lånefordringar, kundfordringar, leverantörsskulder samt låneskulder. Samtliga finansiella instrument inom Serneke är klassificerade och värderade till upplupet anskaffningsvärde, med undantag av andra långfristiga fordringar som kan säljas och övriga korta och långa skulder, tilläggsköpeskillingar, som klassificeras och värderas till verkligt värde via resultaträkningen. De nya reglerna avseende klassificering och värdering får ingen påverkan på Serneke.

En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställning när de avtalsenliga rättigheterna till kassaflödena från den finansiella tillgången upphör eller när företaget överför de avtalsenliga rättigheterna att erhålla

kassaflöden från den finansiella tillgången eller behåller de avtalsenliga rättigheterna att erhålla kassaflöden men påtar sig en avtalsenlig förpliktelse att betala kassaflöden till en eller flera mottagare. En finansiell skuld tas bort från rapport över finansiell ställning endast när förpliktelsen i avtalet fullgörs, annulleras eller upphör.

Nedskrivningar

Bedömning görs av förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar och en reserv redovisas som ett avdrag på tillgången. Vid varje balansdag ska förlustreserven värderas till ett belopp som motsvarar de förväntade kreditförlusterna för återstående löptid, om kreditrisken har ökat betydligt sedan det första redovisningstillfället. Om kreditrisken inte har ökat betydligt sedan det första redovisningstillfället ska förlustreserven värderas till ett belopp som motsvarar 12 månaders förväntade kreditförluster. För kundfordringar gäller att förlustreserven alltid ska värderas till ett belopp som motsvarar återstående löptid. Värderingen av förväntade kreditförluster ska återspegla ett objektivt och sannolikhetsvägt belopp, pengars tidsvärde, rimliga och verifierbara uppgifter för tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. Serneke har valt att tillämpa den förenklade metoden vid beräkning av förväntade kreditförluster under hela livstiden. Som grund för att prognosticera förväntade kreditförluster används historisk information och erfarenhet av tidigare kreditförluster. De nya reglerna för nedskrivningar har inte påverkar Sernekes kreditförluster väsentligt vilket innebär att ingående nedskrivningar 2018 är lika med utgående nedskrivningar 2017.

I övrigt har delårsrapporten upprättats enligt samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder som i årsredovisningen för 2017. För detaljerad information beträffande redovisningsprinciperna hänvisas till Sernekes årsredovisning för 2017, se www.serneke.group.

NOT 2 - Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde

Finansiella tillgångar och finansiella skulder som värderas till verkligt värde i balansräkningen klassificeras i någon av tre nivåer baserat på den information som används för att fastställa det verkliga värdet. Koncernen har bara finansiella tillgångar och skulder som värderas i nivå 3, varpå nivå 1 och 2 har utelämnats i tabellen nedan. Under perioderna har det inte skett några överföringar mellan nivåerna. En mer utförlig beskrivning av nivåerna återfinns i årsredovisningen för 2017, not 4.

Nivå 1 - Värdering sker enligt priser på en aktiv marknad för samma instrument.

Nivå 2 - Finansiella instrument där verkligt värde fastställs utifrån värderingsmodeller som baseras på tredje observerbara data för tillgången eller skulden än noterade

priser inkluderade i nivå 1.

Nivå 3 - Finansiella instrument där verkligt värde fastställs utifrån värderingsmodeller där väsentliga indata baseras på icke observerbara data.

	$31$ dec	.31 dec
Koncernen Mkr	2018	2017
Finansiella tillgångar
Finansiella tillgångar som kan säljas*	78	2
Summa finansiella tillgångar	78	$\mathcal{P}$
Finansiella skulder
Övriga korta och långa skulder	58	84
Varav tilläggsköpeskillingar**	58	84
Summa finansiella skulder	58	RΔ

* Vid beräkning av verkligt värde av finansiella tillgångar som kan säljas i nivå 3 har ortsprismetoden och avkastningsvärdeansatsen använts.

** Vid beräkning av verkligt värde av tilläggsköpeskillingar i nivå 3 har projektkalkyler, budgetar och prognoser använts.

För koncernens övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder bedöms de redovisade värdena i allt väsentligt överensstämma med de verkliga värdena. Inga väsentliga förändringar i värderingsmodeller eller av antaganden eller indata har skett under perioden.

Not 3 - Ställda säkerheter och Eventualförpliktelser

Koncernen ställer säkerheter för externa krediter. Koncernens eventualförpliktelser uppkommer primärt vid olika fastighetsförsäljningar och förvärv där bland annat olika driftsgarantier kan uppkomma samt fullgörandegarantier för kommande entreprenader och bostadsrättsprojekt. Serneke Group AB (publ) har också ingått ett garantiåtagande som innebär att delägarna i Prioritet Serneke Arena är solidariskt ansvariga för det rätta fullgörandet av ränta samt amortering av intresseföretagets skulder gentemot kreditinstitutet i det fall intresseföretaget inte kan betala.

I koncernbalansräkningen ställda säkerheter respektive eventualförpliktelser:

	$31$ dec	$31$ dec
Koncernen	2018	2017
Ställda säkerheter	1941	724
Eventualförpliktelser	570	547
Moderbolaget
Ställda säkerheter	500	320
Eventualförpliktelser	1 205	1192

Not 4 - Uppdelning av intäkter

					Eliminering och
Okt-dec 2018, Mkr	Bygg	Anläggning	Projektutveckling	Fastighet	Koncerngemensamt	Total
Entreprenadintäkter	1676	284	91		$-123$	1928
Försäljning av fastigheter och byggrätter	$\overline{\phantom{a}}$	$\equiv$	÷,	$\overline{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{a}}$	$\mathbb O$
Hyresintäkter	0	$\overline{\phantom{a}}$	$\bar{\phantom{a}}$	16		16
Övriga intäkter	$\overline{4}$	$\Omega$	30	13		47
Totala intäkter	1680	284	121	29	$-123$	1991
Tidpunkt för intäktsredovisning:
Vid en tidpunkt	4	0	30	13	$\overline{\phantom{a}}$	47
Över tid	1676	284	91	16	$-123$	1944
Totala intäkter	1680	284	121	29	$-123$	1991
Okt-dec 2017 Mkr		Anläggning	Projektutveckling	Fastighet	Eliminering och Koncerngemensamt	Total
Entreprenadintäkter	Bygg 1510	208	53		$-58$	1713
			0	$\qquad \qquad -$	$\overline{0}$
Försäljning av fastigheter och byggrätter	$\qquad \qquad \blacksquare$	$\overline{\phantom{a}}$		$\overline{\phantom{a}}$		$\mathsf 0$
Hyresintäkter	0	$\overline{\phantom{a}}$	$\overline{\phantom{a}}$	7	$\overline{\phantom{a}}$	7
Övriga intäkter	$\mathbf{1}$	0	$\overline{\phantom{a}}$	11	$\qquad \qquad -$	12
Totala intäkter	1511	208	53	18	$-58$	1732
Tidpunkt för intäktsredovisning:
Vid en tidpunkt	$\mathbf{1}$	0	$\overline{\phantom{a}}$	11	$\overline{\phantom{a}}$	12
Över tid	1510	208	53	$\overline{7}$	$-58$	1720
Totala intäkter	1511	208	53	18	$-58$	1732
					Eliminering och Koncerngemensam
Jan-dec 2018, Mkr	Bygg	Anläggning	Projektutveckling	Fastighet	t	Total
Entreprenadintäkter	5519	866	274	$\qquad \qquad -$	$-291$	6368
Försäljning av fastigheter och byggrätter	$\bar{a}$	$\bar{\phantom{a}}$	L,	$\bar{a}$	÷,	0
Hyresintäkter	0	$\overline{\phantom{a}}$		56	÷,	56
Övriga intäkter	11	0	30	51	$\overline{a}$	92
Totala intäkter	5530	866	304	107	$-291$	6516
Tidpunkt för intäktsredovisning:
Vid en tidpunkt	11	0	30	51		92
Över tid	5519	866	274	56	$-291$	6424
Totala intäkter	5530	866	304	107	-291	6516
					Eliminering och
					Koncerngemensam t
Jan-dec 2017 Mkr	Bygg	Anläggning	Projektutveckling 192	Fastighet $\overline{\phantom{a}}$		Total
Entreprenadintäkter	4914 ÷,	622 $\frac{1}{2}$		÷,	$-180$ $-20$	5548
Försäljning av fastigheter och byggrätter Hyresintäkter	0	$\overline{a}$	20 $\overline{a}$	38	$\overline{a}$	0 38
	5	$\mathbf 1$		13	÷,	19
Övriga intäkter Totala intäkter	4919	623	212	51	$-200$	5605
Tidpunkt för intäktsredovisning:
Vid en tidpunkt	5	$\mathbf{1}$	20	13	$-20$	19
Över tid Totala intäkter	4914 4919	622 623	192 212	38 51	$-180$ $-200$	5586 5605

Entreprenadintäkter

Intäkter från entreprenadavtal redovisas enligt IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder antingen genom att prestationsåtagandet uppfylls över tid (d.v.s. successivt) eller vid en tidpunkt. Entreprenadavtalen innebär att entreprenaden utförs på kundens mark där en tillgång skapas som kunden kontrollerar i takt med att tillgången färdigställs. Detta innebär att redovisning av intäkten görs med tillämpning av successiv vinstavräkning (över tid). Vid tillämpning av successiv vinstavräkning tillämpas inputmetoden där intäkten redovisas på basis av färdigställandegraden som beräknas som förhållandet mellan nedlagda uppdragsutgifter för utfört arbete vid rapportperiodens slut och beräknade totala uppdragsutgifter. Omvärderingar av projektens slutprognoser medför korrigeringar av tidigare upparbetat resultat. Då det är sannolikt att de totala uppdragsutgifterna kommer att överstiga den totala uppdragsinkomsten, ska den befarade förlusten omgående redovisas som en kostnad i sin helhet. Ändrings- och tilläggsbeställningar ingår i uppdragsinkomsten i den utsträckning de är godkända av kund.

Vid produktionsstart av bostadsrättsprojekt, med en bostadsrättsförening som beställare, i de fall där fastigheten redan ägs av Serneke, överförs fastigheten till bokfört värde till entreprenadprojektet och inräknas i projektets övriga produktionskostnader. Projektavtalen mot bostadsrättsföreningen möter de krav som ställs av IFRS 15 avseende att redovisas över tid där projektet skapas av Serneke men kontrolleras av bostadsrättsföreningen. Intäkten baseras på upparbetningsgrad och resultat och beräknas utifrån samma principer som ovan. Risker förknippade med åtaganden till bostadsrättsföreningen vad gäller osålda lägenheter är beaktade i det upparbetade resultatet.

Försäljning av fastigheter och byggrätter

Vid avyttring av fastigheter eller byggrätter direkt eller indirekt genom en aktieförsäljning, redovisas i koncernen som intäkt, den underliggande fastighetens eller byggrättens värde. Försäljningsintäkten av fastighetsförsäljningar redovisas vid tillträdet. När avtal inkluderar både försäljningar av fastigheter och byggrätter samt entreprenadavtal för planerad byggnad åt köparen, sker en bedömning om fastighets- och/eller byggrättstransaktionerna respektive entreprenadavtalet är separata prestationsåtaganden. Beroende på avtalets utformning och villkor kan försäljningen ses som ett eller fler prestationsåtaganden. Försäljningar redovisas per den tidpunkt då kontroll överförts till köparen. Kontroll överförs över tid om säljaren inte har någon alternativ användning av den sålda fastigheten och säljaren har rätt till betalning från kunden för utfört arbete. I sådana fall redovisas intäkten med tillämpning av successiv vinstavräkning. Om något av ovanstående kriterium inte är uppfyllda redovisas intäkten vid en tidpunkt, vid färdigställande och överlämnade till kund.

Försäljningar av byggrätter kan vara beroende av beslut om framtida detaljplaner. En bedömning sker då av sannolikheten för respektive detaljplan. Försäljningsintäkt och resultat redovisas när sannolikheten bedöms vara mycket hög. När försäljningsintäkt redovisas, beaktas även samtliga kvarstående åtaganden i försäljningsresultatet. Det förekommer också att fastighetsprojekt säljs med garantier om viss uthyrning och vid försäljningstidpunkten redovisas eventuella hyresgarantier som en reserv i projektet som sedan påverkar den successiva vinstavräkningen positivt i takt med att uthyrning sker.

Hyresintäkter

Bland intäkter redovisas även hyresintäkter, vilket är att beakta som operationella leasingavtal enligt IAS 17. Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontraktet under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets löptid.

Övriga intäkter

Övriga intäkter avser intäkter som inte klassas som entreprenadintäkter, försäljning av fastigheter och byggrätter eller hyresintäkter så som bland annat hotellintäkter eller intäkter från centrala bolag.

FINANSIELLA DEFINITIONER

Nyckeltal	Definition			Syfte
Intäkter	Inom entreprenadrörelsen och projektutveckling redovisas	Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för
	intäkter enligt successiv vinstavräkning då entreprenaden	investerare som vill bedöma bolagets
	utförs på kundens mark där en tillgång skapas som kunden			intjäningsförmåga.
	kontrollerar i takt med att tillgången färdigställs. Dessa
	intäkter redovisas i takt med att entreprenadprojekten
	inom bolaget successivt färdigställts. I moderbolaget
	motsvaras intäkter av fakturerad omsättning av
	koncerngemensamma tjänster och hyresintäkter.
Tillväxt	Periodens intäkter minus föregående periods intäkter		Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för
	dividerat med föregående periods intäkter.		investerare som vill bedöma bolagets
			förmåga att öka sina intäkter.
Organisk tillväxt	Periodens intäkter justerad för förvärvad tillväxt minus		Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för investerare som vill bedöma bolagets
	föregående periods intäkter justerad för förvärvad tillväxt dividerat med föregående periods intäkter justerad för		förmåga att öka sina intäkter utan att
	förvärvad tillväxt.
				genomföra förvärv av rörelsedrivande bolag.
		Okt-dec		Jan-Dec	Jan-Dec
	Beräkning av organisk tillväxt		Okt-dec
Intäkter innevarande period		2018 1991	2017 1732	2018 6516	2017 5605
	Intäkter motsvarande föregående period	1732	1266	5605	3978
		259	466	911	1627
Intäkter förändring Justering struktureffekt		$-1$	$-26$	$-1$	$-70$
Total organisk tillväxt		258	440	910	1557
Total organisk tillväxt (%)		14,9%	34,8%	16,2%
					39,1%
Order-	Värdet på nya projekt och förändringar i befintliga projekt
ingång	under perioden.		Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för investerare som vill bedöma bolagets
			försäljning i affärsområde Bygg och
			affärsområde Anläggning under aktuell
			period.
Orderstock	Värdet på bolagets olevererade beställningar i slutet av		Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för
	perioden exklusive samverkansavtal.		investerare som vill bedöma bolagets intäkter
			i affärsområde Bygg och affärsområde
			Anläggning under kommande perioder.
Rörelse-	Rörelseresultat dividerat med intäkter.		Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för
marginal			investerare som vill bedöma bolagets
			lönsamhet.
Rörelse- kapital	Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder.		Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för
			investerare som vill bedöma bolagets kapitalbindning i förehållande till dess
			konkurrenter.

Nyckeltal	Definition		Syfte
Sysselsatt	Koncernens balansomslutning reducerat med uppskjutna			Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för
kapital	skattefordringar minus icke räntebärande skulder inklusive			investerare som vill bedöma det totala kapital
	uppskjutna skatteskulder. För affärsområden reduceras	som ställts till bolagets förfogande från
	även nettot av koncerninterna fordringar och skulder.			aktieägare och långivare.
				31 dec	31 dec
	Beräkning av sysselsatt kapital			2018	2017
	Summa tillgångar			5555	4404
	Uppskjutna skattefordringar
	Avdrag för icke räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder			$-2291$	$-1888$
	Sysselsatt kapital			3264	2516
Avkastning	Resultat efter finansnetto med tillägg för finansiella				Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för
på	kostnader dividerat med genomsnittligt sysselsatt kapital				investerare som vill bedöma bolagets
sysselsatt	för perioden. Delårsperioder baseras på rullande 12				förmåga att skapa avkastning på det totala
kapital	månaders resultat.				kapital som ställts till bolagets förfogande
				från aktieägare och långivare.
			31 dec	31 dec
	Beräkning av genomsnittligt sysselsatt kapital		2018	2017
	31 dec 2018 (3 264) + 31 dec 2017 (2 516) / 2		2890
	31 dec 2017 (2 516) + 31 dec 2016 (1 985) / 2			2 2 5 1
			31 dec	31 dec
	Beräkning av avkastning på sysselsatt kapital		2018	2017
	Resultat efter finansnetto		558		401
	Tillägg för finansiella kostnader		75		85
	Genomsnittligt sysselsatt kapital		2890	2251
	Avkastning på sysselsatt kapital		21,9%	21,6%
Eget	Totalt eget kapital enligt balansräkning dividerat				Bolaget anser att nyckeltalet ger investerare en
kapital per	med antal utestående aktier per bokslutsdagen.				bättre förståelse för historisk avkastning per aktie
aktie,	Skillnaden mellan före och efter utspädning är koncernens utställda konvertibler.	vid bokslutsdagen.
före/efter
utspädning
Kassaflöde	Kassaflöde från löpande verksamheten dividerat				Bolaget anser att nyckeltalet ger investerare en
från	med genomsnittligt antal aktier under perioden.				bättre förståelse för verksamhetens kassaflöde
verksamhe	Skillnaden mellan före och efter utspädning är koncernens utställda konvertibler.	ställt i relation till antalet aktier justerat för
ten per					förändringar i antalet aktier under perioden.
aktie,
före/efter
utspädning
Resultat	Periodens resultat dividerat med genomsnittligt				Bolaget anser att nyckeltalet ger investerare en
per aktie,	antal aktier under perioden. Skillnaden mellan före		bättre förståelse för resultatet per aktie.
före/efter	och efter utspädning är koncernens utställda
utspädning	konvertibler.

Nyckeltal	Definition	Syfte
Avkastning på eget	Periodens resultat i procent av	Bolaget anser att nyckeltalet underlättar för investerare
kapital	genomsnittligt eget kapital.	som vill bedöma bolagets förmåga att skapa avkastning
	Delårsperioder baseras på rullande 12	på det kapital som aktieägarna ställt till bolagets
	månaders resultat.	förfogande.
		31 dec 31 dec
	Beräkning av genomsnittligt eget kapital		2018	2017
	31 dec 2018 (2 272) + 31 dec 2017 (1 821) / 2		2047
	31 dec 2017 (1 821) + 31 dec 2016 (1 469) / 2			1645
			31 dec	31 dec
	Beräkning av avkastning på eget kapital		2018	2017
	Periodens resultat		604	323
	Genomsnittligt eget kapital		2047	1645
	Avkastning på eget kapital		29,5%	19,6%
Soliditet	Eget kapital inklusive minoritet i		Soliditet visar hur stor andel av balansomslutningen som
	procent av balansomslutningen.	utgörs av eget kapital och har inkluderats för att
		investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur.
Nettolåneskuld	Räntebärande skulder minus likvida		Nettolåneskuld är ett mått som bedöms vara relevant för
	tillgångar minus räntebärande	kreditgivare och kreditvärderingsinstitut.
	fordringar.
Nettoskuldsättnings-	Räntebärande nettolåneskuld	Nettoskuldsättningsgrad är ett mått som bedöms vara
grad	dividerat med eget kapital.	relevant för kreditgivare och kreditvärderingsinstitut.
EBITDA	Rörelseresultat exklusive	EBITDA är ett mått som bedöms ge investerare bättre förståelse för bolagets resultat.
	avskrivningar.
			31 dec	31 dec
	Beräkning av EBITDA		2018	2017
	Rörelseresultat		595	419
	Avskrivningar		24	20
	EBITDA		619	439
Nettolåneskuld/EBITDA	Räntebärande skulder minus likvida		Nettolåneskuld/EBITDA är ett mått som bedöms vara
	tillgångar minus räntebärande	relevant för kreditgivare och kreditvärderingsinstitut.
	fordringar dividerat med EBITDA.

KORT OM SERNEKE

Serneke är en snabbt växande koncern verksam inom bygg, anläggning, projektutveckling och fastighetsförvaltning med över 1100 anställda. Genom att tänka nytt driver vi utvecklingen och skapar effektivare och mer innovativa lösningar för ett ansvarsfullt byggande. Verksamheten har en god fördelning mellan

Serneke Group AB (publ) Huvudkontor: Kvarnbergsgatan 2 41105 Göteborg Telefon 031-712 97 00 | info@serneke.se offentliga och kommersiella uppdrag, vilket är en styrka över konjunkturcykler.

Sernekes årsredovisningar och övrig finansiell information finns tillgängliga under fliken Investerare på www.serneke.se.

Presentation av bokslutskommuniké januari-december 2018

Den 6 februari 2018, kl. 09:00 (CET), kommenterar Serneke Group denna delårsrapport i en telefonkonferens med webbpresentation för investerare, analytiker och medier. Presentationen sker på svenska och kan följas i direktsändning via en webbsändning på https://tv.streamfabriken.com/serneke-q4-2018. Presentationsmaterial inför presentationen kommer att finnas tillgängligt på webbplatsen omkring en timme före webbsändningen startar.

För att delta, vänligen ring: +46 85664 2707 Från Sverige: