Hufvudstaden

Quarterly Report • May 9, 2019

Delårsrapport januari-mars 2019

• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 5 procent och uppgick till 343 mnkr (325), vilket främst förklaras av högre hyresintäkter.
• Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 472 mnkr (445), en ökning med 6 procent.
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 500 mnkr (692), motsvarande 2,42 kronor per aktie (3,35). Minskningen förklaras av lägre orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 44,6 mdkr (44,1 vid årsskiftet), vilket ger ett substansvärde om 170 kronor per aktie (171 vid årsskiftet) efter betald utdelning om 3,70 kr per aktie. Periodens orealiserade värdeförändring i fastighetsbeståndet var 332 mnkr (593).
• Soliditeten uppgick till 62 procent (61), nettobelåningsgraden till 17 procent (16) och räntetäckningsgraden var 11,8 gånger (11,2).
• Hyresvakansgraden vid periodens slut var 6,2 procent (4,6). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 2,3 procent (3,3).

Viktiga händelser under perioden

Advokatfirman Vinge har tillfälligt evakuerats från fastigheten Skären 9 vid Norrmalmstorg, Stockholm. I fastigheten pågår ett omoch påbyggnadsprojekt fram till årsskiftet 2020/2021.

Nya NK Saluhall har öppnat i NK-varuhuset i Stockholm.

I Bibliotekstan har Chanel tecknat avtal om att utöka sin butik och Maje kommer att öppna en ny butik.

GANT har tecknat avtal om att öppna en flaggskeppsbutik i Fredstan, Göteborg.

Nyckeltal
	Jan-mar	Jan-mar	Jan-dec
Mnkr	2019	2018	2018
Nettoomsättning fastighetsförvaltning	472	445	971 797
Bruttoresultat fastighetsförvaltning	343	325	1 302
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	332	593	3 621
Rörelseresultat	674	926	4 940
Periodens resultat	500	692	4 320
Verkligt värde fastigheter, mdkr	44,6	40,4	44,1
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	17,5	16,1	14,2
Räntetäckningsgrad, ggr	11,8	11,2	10,5
Hyresvakansgrad exkl. projekt (EPRA vakansgrad), %	2,3	3,3	1,3
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt
(EPRA EPS) per aktie, kr	1,34	1,27	5,16
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) per aktie, kr	170,00	153,00	171,00

KONCERNEN

RESULTAT

Fastighetsförvaltning

Fastighetsförvaltningens nettoomsättning uppgick under perioden till 472,0 mnkr (445,1). Bruttoresultatet var 342,9 mnkr (325,3). Ökningen förklaras främst av högre bruttohyror vid nyuthyrningar, omförhandlingar samt indexuppräkning. Fastighetsskatten har ökat något till följd av reservering för ny fastighetstaxering och kostnaden har i huvudsak vidaredebiterats till hyresgästerna. Bruttoresultatet har påverkats positivt med 5,6 mnkr (0,0), hänförligt till att främst tomträttsavgälder redovisas som finansiell kostnad enligt IFRS 16.

Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4. Föregående år var omsättningshyrestillägget 12,1 mnkr. Utöver detta förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror.

Fastighetsförvaltningens resultat per affärsområde redovisas på sidan 8.

Parkeringsverksamhet

Verksamheten innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB i Stockholm. Nettoomsättningen var 20,8 mnkr (21,5), minskningen förklaras främst av lägre intäkter från korttidsparkering. Kostnaderna uppgick till -12,9 mnkr (-12,6) och bruttoresultatet blev 7,9 mnkr (8,9).

Övriga resultatposter

Central administration uppgick till -10,8 mnkr (-9,9). Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var 331,8 mnkr (593,0) och i räntederivat 2,2 mnkr (8,8). För mer information, se sidorna 4-5.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader var netto -28,6 mnkr (-28,4), varav förändring enligt IFRS 16 påverkat det finansiella nettot med -5,7 mnkr (0,0). Minskningen av finansiella kostnader för upplåning förklaras av en lägre upplåningsränta. För mer information, se sidan 5.

Skatt

Koncernens skatt uppgick under perioden till -145,9 mnkr (-206,1), varav -44,4 mnkr (-43,0) utgjorde aktuell skatt och -101,5 mnkr (-163,1) uppskjuten skatt.

Periodens resultat

Koncernens resultat efter skatt uppgick till 499,5 mnkr (691,6). Minskningen förklaras av lägre orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Tilllämpningen av IFRS 16 har endast en marginell påverkan på periodens resultat.

FASTIGHETSBESTÅNDET

Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd baseras på en intern värdering där klassificeringen sker i nivå 3 enligt IFRS 13. Värdet bedöms per den 31 mars 2019 uppgå till 44 582 mnkr (44 089 vid årsskiftet). Ökningen förklaras av orealiserade värdeförändringar och investeringar i fastighetsbeståndet. Den uthyrbara ytan var cirka 384 100 kvm (384 500 vid årsskiftet).

Den totala hyresvakansgraden per den 31 mars 2019 var 6,2 procent (2,6 vid årsskiftet) och den totala ytvakansgraden var 8,3 procent (4,3 vid årsskiftet). Hyresvakansgraden exklusive pågående utvecklingsprojekt (EPRA vakansgrad) uppgick till 2,3 procent (1,3 vid årsskiftet). Ökningen av hyresvakansen exklusive pågående utvecklingsprojekt förklaras främst av ett par kontorsavflyttningar. För flera av dessa ytor har nya hyresavtal redan tecknats.

Förvärv och investeringar

Den totala investeringen i fastigheter och övriga anläggningstillgångar under perioden var 173,9 mnkr (124,0).

Under senare år har bolaget intensifierat satsningen på utvecklingsprojekt. För närvarande uppgår pågående och planerade projekt till 3-4 mdkr. Större projekt presenteras i tabellen nedan.

Arbetet med att utveckla NK-varuhuset i Stockholm och förstärka dess position som ett varuhus i världsklass har fortsatt under inledningen av 2019. Nya NK Saluhall har öppnat, vilket även inneburit att NK:s nya entré från NK Parkaden in i varuhuset nu fungerar fullt ut. Intresset från internationella lyxvarumärken är fortsatt stort och förhandlingar pågår, varav ett flertal hyresavtal redan är tecknade.

I NK Göteborg har ett grundförstärkningsprojekt avslutats och butiksprojektet på nedre plan, som avslutas under året, har resulterat i förbättrade kundstråk tillsammans med ett breddat restaurangutbud.

I fastigheten Skären 9 i Bibliotekstan pågår ett om- och påbyggnadsprojekt. Advokatfirman Vinge har tillfälligt evakuerats från fastigheten under produktionstiden. Projektet omfattar cirka 10 700 kvm kontor varav cirka 2 600 kvm är nybyggnad. Cirka 75 procent av ytorna är uthyrda till Vinge.

Detaljplaneprocesserna för fastigheterna Vildmannen 7 i Stockholm och Inom Vallgraven 12 i Göteborg fortskrider enligt plan.

Större pågående och planerade projekt

					Varav till	Bedömd
Stad	Fastighet	Status	Lokalslag	Projektyta (kvm)	skapad yta (kvm)	investering1) (mnkr)	Bedömt färdigställande
Stockholm	NK Stockholm, Hästskon 10	Pågående	Butik, restaurang & parkering	50 % av varuhusytan & 20 % utökning	-	700	2020/2021
Stockholm	Skären 9	Pågående	Kontor	10 700	2 600	750	2020/2021
Stockholm	Orgelpipan 7	Detaljplanearbete	Kontor	-	-	-	-
Stockholm	Vildmannen 7	Detaljplanearbete	Kontor & butik	-	-	-	-
Göteborg	NK Göteborg	Pågående	Butik & restaurang	2 100 & grundförstärkning	-	150	2018/2019
Göteborg	Kv. Inom Vallgraven 12	Detaljplanearbete	Kontor, butik & restaurang	-	-	-	-

1) Inkluderar bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för evakuering.

Fastighets- och substansvärde

Hufvudstaden gör vid varje kvartalsskifte en intern värdering av varje enskild fastighet. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde. För att säkerställa värderingarna, inhämtas minst en gång per år externa värderingar för en del av fastighetsbeståndet.

Löpande under året görs uppdateringar av den interna värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Hufvudstaden bedömer även löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven.

Med beaktande av ovanstående bedöms den orealiserade värdeförändringen i fastighetsbeståndet för perioden uppgå till 331,8 mnkr (593,0). Det totala värdet på fastighetsbeståndet per den 31 mars 2019 uppgick till 44,6 mdkr inklusive periodens investeringar. Den orealiserade värdeökningen beror på effekten av stigande hyror.

Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick vid ovanstående värdering till 3,8 procent (3,8 vid årsskiftet).

Värderingsmetod

Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftsnetto. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har värderingen baserats på en färdigställd byggnad med avdrag för byggkostnader samt finansiella kostnader och hyresvakans under byggtiden.

Avkastningskravet baseras på inhämtad information om marknadens avkastningskrav på aktuella köp och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande område. Även affärer som inte kommit till avslut ger vägledning om marknadens avkastningskrav. Avkastningskravet kan variera mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Hänsyn tas även till fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,20 procentenheter högre än för motsvarande fastigheter där mark innehas med äganderätt. Fastigheternas driftsnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresintäkter, långsiktig hyresvakansgrad, samt normaliserade drifts- och underhållskostnader.

Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för kontors- och butiksfastigheter tillämpats:

Avkastningskrav, fastighetsvärdering

Stockholm	3,3-3,8 procent
Göteborg	4,1-4,8 procent
Fastighetsbeståndet, genomsnitt	3,8 procent

Känslighetsanalys

Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transaktion genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring

uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 44,6 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/- 2,2 mdkr. Nedan anges de väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och resultateffekten före skatt därav.

Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1)

		Resultateffekt
	Förändring, +/-	före skatt, +/-
Hyresintäkter	100 kr/kvm	1 030 mnkr
Fastighetskostnader	50 kr/kvm	515 mnkr
Hyresvakansgrad	1,0 procentenhet	570 mnkr
Avkastningskrav	0,25 procentenhet	2 950 mnkr

1) Värdetidpunkt 2019-03-31.

Substansvärde

Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgick långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) till 37,1 mdkr eller 180 kronor per aktie. Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) uppgick till 35,0 mdkr eller 170 kronor per aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bedömd verklig uppskjuten skatt har antagits till 5 procent.

Substansvärde, 31 mars 2019

		Kr/
	Mnkr	aktie
Eget kapital enligt balansräkningen	28 735,8	140
Återläggning
Derivat enligt balansräkningen	1,5	0
Uppskjuten skatt förvaltningsfastigheter	8 314,1	40
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	37 051,4	180
Avdrag
Derivat enligt ovan	-1,5	0
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%	-2 018,0	-10
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	35 031,9	170

HYRESMARKNADEN

Efterfrågan på moderna, flexibla kontorslokaler i bästa läge i Stockholms city har varit fortsatt positiv under perioden med låga vakansnivåer. I Stockholms mest eftersökta lägen inom Bibliotekstan, vid Norrmalmstorg/Hamngatan och inom Hötorgsområdet har marknadshyrorna för kontor stigit något inom intervallet 6 000 och 8 700 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Intresset för välbelägna butikslokaler inom samma delmarknader har varit fortsatt gott. I bästa kommersiella läge för butikslokaler utgår hyror i intervallet 14 000 till 25 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

I Göteborgs centrala delmarknader har efterfrågan på moderna kontorslokaler varit fortsatt positiv med låga vakanser. Marknadshyrorna har varit något stigande och uppgår i de attraktivaste lägena till mellan 2 700 och 3 700 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För butikslokaler uppgår marknadshyrorna till mellan 6 000 och 15 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

Koncernens omförhandlingar av såväl butikssom kontorslokaler har utvecklats positivt.

FINANSIERING

Hufvudstadens finansieringsbehov tillgodoses via upplåning från några av de större nordiska bankerna samt kapitalmarknaden. Total upplåning uppgick per den 31 mars 2019 till 7 350 mnkr (7 350 vid årsskiftet). Räntebärande nettoskuld var 7 789 mnkr (6 279 vid årsskiftet). Ökningen avser tillkommande leasingskuld enligt IFRS 16 samt utbetald utdelning.

Hufvudstaden har ett MTN-program om 6 000 mnkr samt ett certifikatsprogram om 3 000 mnkr. Totalt utestående belopp uppgår till 4 700 mnkr i obligationer respektive 1 650 mnkr i företagscertifikat. Hufvudstaden tillser att det vid varje givet tillfälle finns outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga utestående certifikat. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,4 år (2,6 vid årsskiftet), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 3,7 år (3,9 vid årsskiftet) och den genomsnittliga effektiva räntan 1,2 procent (1,2 vid årsskiftet). För att uppnå önskad ränteförfallostruktur sker upplåning både med fast och rörlig ränta samt att räntederivat används. Av den totala upplåningen löper 4 700 mnkr med fast ränta. Utöver det har krediter på 250 mnkr (450 vid årsskiftet) säkrats via räntederivat.

Det verkliga värdet för samtliga räntederivat uppgick per den 31 mars 2019 till -1,5 mnkr (-3,7 vid årsskiftet). Det negativa värdet förklaras av en generell nedgång av marknadsräntorna sedan de tecknades. Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Samtliga derivat är klassificerade som nivå 2 enligt IFRS 13. Kvittning av finansiella tillgångar och skulder förekommer ej och inga avtal finns som möjliggör nettning. Övriga finansiella tillgångar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket i all väsentlighet överensstämmer med verkligt värde.

Räntebindningsstruktur, mnkr, 31 mars 2019

Förfallotid		Genomsnittlig	Andel,
punkt, år	Krediter	eff. ränta, %1)	%
< 1	2 650	0,7	36
1 - 2	500	1,8	7
2 - 3	900	1,3	12
3 - 4	1 800	1,4	24
4 - 5	1 000	1,3	14
5 - 6	500	1,5	7
Totalt	7 350	1,2	100

1) Kreditmarginalerna fördelas i tabellen i den period som krediten redovisas.

Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 mars 2019

		Utnyttjat
Förfallo	Kredit					Andel,
tidpunkt, år	avtal		Banklån Obligation	Certifikat1) Summa		%
< 1	-	-	-	-	-	-
1 - 2	2 000	500	500	-	1 000	14
2 - 3	1 900	-	900	650	1 550	21
3 - 4	2 300	500	1 800	-	2 300	31
4 - 5	1 000	-	1 000	-	1 000	14
5 - 6	1 500	-	500	1 000	1 500	20
Totalt	8 700	1 000	4 700	1 650	7 350	100

1) Kapitalbindning avseende certifikatslån har beräknats utifrån underliggande lånelöften.

AKTIEN OCH ÄGARNA

Hufvudstaden, vars aktier är noterade på NASDAQ Stockholm, hade vid periodens utgång 24 646 aktieägare. Andelen utländskt ägande uppgick per den 31 mars 2019 till 29,7 procent (28,1 vid årsskiftet) av antalet utestående aktier. Kursen på A-aktien den 31 mars 2019 var 161,30 kronor och börsvärdet uppgick till 38,5 mdkr.

Återköpta aktier

Totalt innehav av egna aktier per den 31 mars 2019 uppgick till 5 006 000 A-aktier, motsvarande 2,4 procent av samtliga emitterade aktier. Inga återköp har

skett under perioden eller efter rapporttidens utgång. Vid årsstämman 2019 fick styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier samt att överlåta egna aktier i bolaget.

Återköp av aktier per 31 mars 2019,

	Övriga
	ägare
	206,3
	-
	206,3
Totalt antal aktier 211,3 - 211,3	Eget innehav 5,0 - 5,0

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETS-FAKTORER

Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker samt för värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker och osäkerheter än de som beskrivs i årsredovisningen 2018.

VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄR-STÅENDE

Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS Standarderna. Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. Utöver tillämpningen av IFRS 16, se nedan, har redovisningsprinciper och beräkningsgrunder varit oförändrade från senast avgivna årsredovisning.

Nya standarder och tolkningar

Hufvudstaden tillämpar IFRS 16 Leasingavtal från och med den 1 januari 2019 och har valt den förenklade övergångsmetoden och tillämpar inte standarden retroaktivt. Redovisade nyttjanderättstillgångar har åsatts samma värde som den redovisade leasingskulden per 1 januari 2019. Hufvudstaden har i egenskap av leasetagare identifierat tomträttsavtal som de enskilt mest väsentliga. Leasingskulden per 1 januari uppgick till 788 mnkr, varav tomträttsavtalen uppgick till 676 mnkr.

Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet på nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Kostnaderna för tomträttsavgälder redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad, vilket är en skillnad jämfört med tidigare tilllämpning enligt IAS 17 Leasingavtal där dessa redovisats som rörelsekostnader som belastat bruttoresultatet.

Övriga leasingavtal som Hufvudstaden har identifierat, inom ramen för definitionen av leasingavtal enligt IFRS 16, avser främst avtal för externa lokaler, kontorsutrustning och liknande. Dessa leasingavtal har redovisats som nyttjanderättstillgångar och motsvarande leasingskulder per 1 januari 2019. Nyttjanderättstillgångarna skrivs av över leasingperioden medan leasingskulderna belöper med ränta och amorteras över leasingperioden. Hufvudstaden analyserar löpande värderingen av leasingskulden utifrån ändringar eller tillkommande leasingavtal. Vidare har Hufvudstaden, i egenskap av leasegivare, konstaterat att tillämpningen av IFRS 16 inte medfört några väsentliga effekter på koncernens finansiella rapportering.

Jämförelsetalen för 2018 har i enlighet med den förenklade övergångsmetoden inte räknats om. Detta medför att jämförbarheten av vissa resultat- respektive balansposter och nyckeltal har påverkats.

RESULTATRÄKNING

	Jan-mar 2019	Jan-mar 2019
KONCERNEN, Mnkr	(inkl. IFRS 16)	(exkl. IFRS 16)
Nettoomsättning	492,8	492,8
Verksamhetens kostnader	-142,0	-147,6
Bruttoresultat	350,8	345,2
Central administration	-10,8	-10,8
Rörelseresultat före
värdeförändringar	340,0	334,4
Värdeförändringar	334,0	334,0
Rörelseresultat	674,0	668,4
Finansiella intäkter/kostnader	-28,6	-22,9
Resultat före skatt	645,4	645,5
Skatt	-145,9	-145,9
Resultat efter skatt	499,5	499,6
Periodens totalresultat	499,5	499,6

I tabellerna nedan redovisas resultat- respektive balansposter och nyckeltal för 2019 exklusive effekterna av tillämpningen av IFRS 16.

I övrigt har nya och ändrade standarder som trätt i kraft 2019 inte medfört någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapportering.

NYCKELTAL

	31 mars 2019	31 mars 2019
KONCERNEN	(inkl. IFRS 16)	(exkl. IFRS 16)
Överskottsgrad, %	71,2	70,1
Nettoskuld, mnkr	7 789	7 011
Belåningsgrad fastigheter, %	18,2	16,5
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	17,5	15,7
Soliditet, %	62	63
Räntetäckningsgrad, ggr	11,8	14,4
Skuldsättningsgrad, ggr	0,3	0,2

KOMMANDE INFORMATION

Informationen i denna delårsrapport är sådan som Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen

Halvårsrapport jan-jun 2019 21 augusti 2019 Delårsrapport jan-sep 2019 7 november 2019 Bokslutskommuniké för 2019 13 februari 2020 Årsredovisning 2019 februari 2020 Årsstämma 2020 i Stockholm 19 mars 2020

om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 9 maj 2019.

Informationen publiceras även på Hufvudstadens hemsida, www.hufvudstaden.se.

Frågor besvaras av Ivo Stopner, VD, och Åsa Roslund, chef Ekonomi och Finans, telefon 08-762 90 00.

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	Januari mars	Januari mars	Januari december
KONCERNEN, Mnkr	2019	2018	2018
Nettoomsättning1)
Fastighetsförvaltning	472,0	445,1	1 797,1
Parkeringsverksamhet	20,8	21,5	85,8
	492,8	466,6	1 882,9
Fastighetsförvaltningens kostnader
Underhåll	-5,3	-3,6	-24,5
Drift och administration	-72,3	-69,0	-283,1
Tomträttsavgälder	-	-5,6	-21,8
Fastighetsskatt	-50,3	-41,6	-165,9
Avskrivningar	-1,2	-	-
Fastighetsförvaltningens kostnader	-129,1	-119,8	-495,3
Parkeringsverksamhet, kostnader	-12,9	-12,6	-51,1
Verksamhetens kostnader	-142,0	-132,4	-546,4
Bruttoresultat	350,8	334,2	1 336,5
- varav Fastighetsförvaltning	342,9	325,3	1 301,8
- varav Parkeringsverksamhet	7,9	8,9	34,7
Central administration	-10,8	-9,9	-43,5
Rörelseresultat före värdeförändringar	340,0	324,3	1 293,0
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter	331,8	593,0	3 620,8
Värdeförändringar räntederivat	2,2	8,8	26,6
Rörelseresultat	674,0	926,1	4 940,4
Finansiella intäkter och kostnader2)	-28,6	-28,4	-120,5
Resultat före skatt	645,4	897,7	4 819,9
Skatt	-145,9	-206,1	-500,2
Resultat efter skatt	499,5	691,6	4 319,7
Övrigt totalresultat	-	-	-
Periodens totalresultat	499,5	691,6	4 319,7
Genomsnittligt antal utestående aktier efter återköp under
perioden	206 265 933	206 265 933	206 265 933
Periodens resultat efter skatt per aktie före och
efter utspädning, kronor	2,42	3,35	20,94

1) Serviceintäkter utgör 21,4 mnkr motsvarande 4 % av totala nettoomsättningen för jan-mar 2019, för jan-mar 2018 19,5 mnkr motsvarande 4 % och för jan-dec 2018 77,7 mnkr motsvarande 4 %.

2) För jan-mar 2019 ingår -5,7 mnkr hänförligt till främst tomträttsavgälder enligt IFRS 16.

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	31 mars	31 mars	31 december
KONCERNEN, Mnkr	2019	2018	2018
Förvaltningsfastigheter	44 582,0	40 445,8	44 088,5
Nyttjanderättstillgångar	778,3	-	-
Övriga anläggningstillgångar	49,7	20,9	37,1
Summa anläggningstillgångar	45 410,0	40 466,7	44 125,6
Omsättningstillgångar	627,8	885,4	1 249,6
Summa tillgångar	46 037,8	41 352,1	45 375,2
Eget kapital	28 735,8	25 371,4	28 999,5
Långfristiga räntebärande skulder	5 700,0	4 700,0	5 700,0
Uppskjutna skatteskulder	8 394,5	8 103,0	8 293,0
Långfristiga leasingskulder	739,2	-	-
Övriga långfristiga skulder	51,4	52,1	50,1
Avsättningar till pensioner	21,3	16,3	19,6
Summa långfristiga skulder	14 906,4	12 871,4	14 062,7
Kortfristiga räntebärande skulder	1 650,0	2 400,0	1 650,0
Kortfristiga leasingskulder	39,2	-	-
Övriga skulder	706,4	709,3	663,0
Summa kortfristiga skulder	2 395,6	3 109,3	2 313,0
Summa eget kapital och skulder	46 037,8	41 352,1	45 375,2

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

KONCERNEN, Mnkr	Januari mars 2019	Januari mars 2018	Januari december 2018
Ingående eget kapital	28 999,5	25 401,7	25 401,7
Periodens totalresultat	499,5	691,6	4 319,7
Utdelning	-763,2	-721,9	-721,9
Utgående eget kapital	28 735,8	25 371,4	28 999,5

KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG

	Januari	Januari	Januari
	mars	mars	december
KONCERNEN, Mnkr	2019	2018	2018
Resultat före skatt	645,4	897,7	4 819,9
Avskrivningar/nedskrivningar	12,7	2,7	8,6
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	-331,8	-593,0	-3 620,8
Värdeförändring räntederivat	-2,2	-8,8	-26,6
Övriga förändringar	1,7	0,1	3,4
Betald inkomstskatt	-38,9	-35,9	-162,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar i rörelsekapital	286,9	262,8	1 022,3
Ökning/minskning rörelsefordringar	-113,2	-146,9	-37,4
Ökning/minskning rörelseskulder	41,4	26,2	18,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten	215,1	142,1	1 002,9
Investeringar i förvaltningsfastigheter	-161,7	-122,8	-737,7
Investeringar i övriga anläggningstillgångar	-12,2	-1,2	-17,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-173,9	-124,0	-755,2
Upptagna lån	1 450,0	2 800,0	7 100,0
Amortering av låneskuld	-1 450,0	-1 900,0	-5 950,0
Amortering av leasingskuld	-9,7	-	-
Utbetald utdelning	-763,2	-721,9	-721,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-772,9	178,1	428,1
Periodens kassaflöde	-731,7	196,2	675,8
Likvida medel vid periodens början	1 070,7	394,9	394,9
Likvida medel vid periodens slut	339,0	591,1	1 070,7
Periodens kassaflöde per aktie, kronor	-3,55	0,95	3,28

SEGMENTSREDOVISNING I SAMMANDRAG

Koncernens verksamhet är uppdelad i två segment, fastighetsförvaltning och parkeringsverksamhet. Segmentet fastighetsförvalt ning är indelat i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten.
	AO Stockholm		AO NK		AO Göteborg		Totalt
KONCERNEN, Mnkr	Jan-mar 2019	Jan-mar 2018	Jan-mar 2019	Jan-mar 2018	Jan-mar 2019	Jan-mar 2018	Jan-mar 2019	Jan-mar 2018
Fastighetsförvaltning:
Nettoomsättning	264,1	243,3	117,9	120,8	90,0	81,0	472,0	445,1
Fastighetskostnader	-60,8	-55,5	-42,8	-42,5	-25,5	-21,8	-129,1	-119,8
Bruttoresultat fastighetsförvaltning	203,3	187,8	75,1	78,3	64,5	59,2	342,9	325,3
Bruttoresultat parkeringsverksamhet Central administration			7,9	8,9			7,9 -10,8	8,9 -9,9
Värdeförändringar:
Förvaltningsfastigheter							331,8	593,0
Räntederivat							2,2	8,8
Rörelseresultat							674,0	926,1
Finansiella intäkter och kostnader							-28,6	-28,4
Resultat före skatt							645,4	897,7

NYCKELTAL1)

	31 mars	31 mars	Helår
KONCERNEN	2019	2018	2018
Fastighetsrelaterade
Uthyrbar yta, tusental kvm	384,1	384,7	384,5
Hyresvakansgrad, %	6,2	4,6	2,6
Ytvakansgrad, %	8,3	5,9	4,3
Verkligt värde, mdkr	44,6	40,4	44,1
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %	4,1	5,3	14,1
Avkastning på sysselsatt kapital, %	4,6	5,9	14,7
Soliditet, %	62	61	64
Räntetäckningsgrad, ggr	11,8	11,2	10,5
Skuldsättningsgrad, ggr	0,3	0,3	0,2
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	17,5	16,1	14,2
Överskottsgrad, %	71,2	71,6	71,0
Data per aktie
Periodens resultat, kr	2,42	3,35	20,94
Eget kapital, kr	139,31	123,00	140,59
Fastigheternas verkliga värde, kr	216,14	196,09	213,75
Antal utestående aktier, tusental	206 266	206 266	206 266
Antal emitterade aktier, tusental	211 272	211 272	211 272
EPRA
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt
(EPRA Earnings), mnkr	276	261	1 064
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt
(EPRA EPS) per aktie, kr	1,34	1,27	5,16
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), mnkr	37 051,4	33 377,4	37 215,9
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie, kr	180,00	162,00	181,00
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), mnkr	35 031,9	31 541,3	35 218,8
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) per aktie, kr	170,00	153,00	171,00
EPRA Vakansgrad (EPRA Vacancy rate), %	2,3	3,3	1,3

1) Tillämpningen av IFRS 16 har påverkat jämförbarheten för vissa resultat- respektive balansposter och nyckeltal mellan perioderna. För jämförbara mått se tabellerna på sidan 6.

NYCKELTAL PER KVARTAL

	Jan-mar	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun
KONCERNEN	2019	2018	2018	2018	2018	2017	2017	2017
Nettoomsättning, mnkr	493	487	465	464	467	480	456	453
Avkastning eget kapital, %	4,1	14,7	10,7	9,4	5,3	12,9	9,9	8,6
Avkastning eget kapital, justerad %	3,2	4,1	3,4	3,3	3,5	4,0	3,6	3,5
Soliditet, %	62	64	63	63	61	63	62	62
Periodens resultat per aktie, kr	2,42	5,73	2,73	9,13	3,35	4,38	2,46	5,59
Eget kapital per aktie, kr	139,31	140,59	134,86	132,13	123,00	123,15	118,77	116,31
Förvaltningsresultat e. avdrag för
nom. skatt (EPRA EPS) per aktie, kr	1,34	1,36	1,26	1,28	1,27	1,22	1,24	1,20
Substansvärde (EPRA NNNAV)
per aktie, kr	170,00	171,00	164,00	161,00	153,00	152,00	147,00	144,00
Kassaflöde löpande verksamhet
per aktie, kr	1,04	1,69	1,08	1,40	0,69	1,25	0,77	1,41

ALTERNATIVA NYCKELTAL

Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority's (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Vissa av nyckeltalen som presenteras ovan är alternativa nyckeltal, det vill säga ett finansiellt mått som inte definieras enligt IFRS eller årsredovisningslagen och som används för att beskriva verksamhetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder. Definitioner till nyckeltal återfinns i ordlistan. Nedan presenteras härledning av alternativa nyckeltal.

	31 mars	31 mars	Helår
Mnkr	2019	2018	2018
Substansvärde (EPRA NNNAV) se sidan 4.
Nettoskuld
Långfristiga räntebärande skulder	6 439	4 700	5 700
Kortfristiga räntebärande skulder	1 689	2 400	1 650
Kassa och bank	-339	-591	-1 071
Nettoskuld	7 789	6 509	6 279
Soliditet
Eget kapital	28 736	25 371	29 000
Balansomslutning	46 038	41 352	45 375
Soliditet, %	62	61	64
Nettobelåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder	8 128	7 100	7 350
Räntebärande tillgångar	-339	-591	-1 071
Summa	7 789	6 509	6 279
Redovisat värde fastigheter	44 582	40 446	44 089
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	17,5	16,1	14,2
Räntetäckningsgrad
Resultat före skatt	1 580	1 786 1) 1)	4 820
Återläggning värdeförändringar	-334	-602	-3 647
Räntekostnader	115	1) 1) 116	123
Summa	1 361	1 300	1 296
Räntekostnader	115	116 1) 1)	123
Räntetäckningsgrad, ggr	11,8	11,2	10,5
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings)
Rörelseresultat före värdeförändringar	340	324	1 293
Finansiella intäkter och kostnader	-29	-28	-120
Förvaltningsresultat	311	296	1 173
Aktuell skatt förvaltningsresultat	-35	-35	-109
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings)	276	261	1 064
Antal utestående aktier, miljoner	206,3	206,3	206,3
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS) per aktie, kr	1,34	1,27	5,16

1) Omräknat 12 månader.

MODERBOLAGET

RESULTAT OCH STÄLLNING

Nettoomsättningen uppgick till 322,9 mnkr (294,2). Kostnaderna var -176,4 mnkr (-160,5). Bruttoresultatet blev 146,5 mnkr (133,7). Ökningen förklaras främst av högre bruttohyror vid nyuthyrningar, omförhandlingar samt indexuppräkning. Fastighetsskatten har ökat något till följd av reservering för ny fastighetstaxering och kostnaden har i huvudsak vidaredebiterats till hyresgästerna. Resultat från finansiella poster uppgick till -22,9 mnkr (-28,3). Minskningen av finansiella kostnader förklaras av en lägre upplåningsränta.

Likvida medel vid periodens utgång var 337,5 mnkr (590,7). Investeringar i fastigheter och övriga anläggningstillgångar uppgick till 44,5 mnkr (20,8).

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETS-FAKTORER

Bolaget är främst exponerat för finansierings-, ränteoch kreditrisker. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker och osäkerheter än de som beskrivs i årsredovisningen 2018.

VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄR-STÅENDE

Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciper och beräkningsgrunder har varit oförändrade från senast avgivna årsredovisning.

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	Januari mars	Januari mars	Januari december
MODERBOLAGET, Mnkr	2019	2018	2018
Nettoomsättning1)	322,9	294,2	1 210,8
Verksamhetens kostnader	-176,4	-160,5	-656,5
Bruttoresultat	146,5	133,7	554,3
Central administration	-10,8	-9,9	-43,5
Värdeförändringar räntederivat	2,2	8,8	26,6
Rörelseresultat	137,9	132,6	537,4
Erhållna koncernbidrag	-	-	158,2
Övriga finansiella intäkter och kostnader	-22,9	-28,3	-120,4
Resultat efter finansiella poster	115,0	104,3	575,2
Bokslutsdispositioner	-	-	136,4
Resultat före skatt	115,0	104,3	711,6
Skatt	-33,7	-31,5	-96,5
Periodens resultat	81,3	72,8	615,1
Rapport över totalresultat, Mnkr
Periodens resultat	81,3	72,8	615,1
Övrigt totalresultat	-	-	-
Periodens totalresultat	81,3	72,8	615,1

1) Serviceintäkter utgör 10,7 mnkr motsvarande 3 % av totala nettoomsättningen för jan-mar 2019, för jan-mar 2018 9,3 mnkr motsvarande 3 % och för jan-dec 2018 38,7 mnkr motsvarande 3 %.

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	31 mars	31 mars	31 december
MODERBOLAGET, Mnkr	2019	2018	2018
Förvaltningsfastigheter	7 978,5	7 999,3	7 980,7
Övriga anläggningstillgångar	2 910,0	2 905,0	2 908,4
Summa anläggningstillgångar	10 888,5	10 904,3	10 889,1
Omsättningstillgångar	1 058,4	1 149,8	1 711,0
Summa tillgångar	11 946,9	12 054,1	12 600,1
Bundet eget kapital	1 978,7	1 978,7	1 978,7
Fritt eget kapital	910,6	1 050,2	1 592,5
Summa eget kapital	2 889,3	3 028,9	3 571,2
Obeskattade reserver	340,5	516,2	340,5
Avsättningar	890,5	937,8	887,8
Långfristiga skulder	5 746,3	4 747,7	5 745,1
Kortfristiga skulder	2 080,3	2 823,5	2 055,5
Summa eget kapital och skulder	11 946,9	12 054,1	12 600,1

Stockholm den 9 maj 2019

Ivo Stopner Verkställande direktör

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.

DEFINITIONER OCH ORDLISTA

Finans

Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för värdeförändringar.

Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt exklusive värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus räntekostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för värdeförändringar.

Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, kostnader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.

EPRA. European Public Real Estate Association. Intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag i Europa.

EPRA Earnings - Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar med avdrag för finansiella intäkter och kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.

EPRA NAV - Långsiktigt substansvärde. Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt på förvaltningsfastigheter.

EPRA NNNAV - Aktuellt substansvärde. Redovisat eget kapital justerat med bedömd verklig, istället för nominell, uppskjuten skatt på förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar minus finansiella intäkter och kostnader.

MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram med en löptid på 1-15 år.

Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värden.

Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt kassa och bank.

Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus räntekostnader i förhållande till räntekostnader. Vid delårsbokslut har resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och värdeförändringar samt räntekostnader omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets utgång.

Soliditet. Eget kapital vid periodens slut i förhållande till balansomslutning.

Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.

Överskottsgrad. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.

Aktie

Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut.

EPRA EPS. EPRA Earnings i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.

Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.

Utestående aktier. Samtliga aktier minskat med av bolaget återköpta aktier.

Fastighet

Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken samt restauranger och caféer.

EPRA Vakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är exkluderade.

Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.

Fredstan. Området runt Fredsgatan mellan Brunnsparken och Trädgårdsföreningen, med visionen att erbjuda ett unikt butiks-, kultur- och restaurangutbud.

Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra.

Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde.

Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.

Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.

Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid periodens utgång uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.

I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt.

Om Hufvudstaden Verksamhetsmål

Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen. Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god service och långsiktighet i förvaltning och utveckling av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärslägen.

Vision

Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag.

Affärsidé

Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.

Finansiella mål

• Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten.

• Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över tiden.

• Hufvudstaden ska:

• Successivt öka resultatet från den löpande verksamheten.
• Ha branschens nöjdaste kunder.
• Ha branschens mest välutvecklade fastighetsbestånd.
• Ha branschens mest professionella medarbetare med stort engagemang för kunden, affärsmannaskapet och yrkeskunnandet.

Strategier för att uppnå målen

Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.

Kvalitet. Kvalitets- och miljösystem ska säkerställa högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster.

Kompetensutveckling. Medarbetarnas kompetensutveckling ska på ett systematiskt sätt säkerställas med fokus på både yrkeskunnande och värderingar.

Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling och anpassning till den digitala utvecklingen i omvärlden ska skapa mervärden i fastighetsbeståndet.

HUFVUDSTADEN AB (PUBL) NK 100, 111 77 Stockholm Besöksadress: Regeringsgatan 38 Telefon: 08-762 90 00 Telefax 08-762 90 01 E-post: info@hufvudstaden.se Hemsida: www.hufvudstaden.se Organisationsnummer 556012-8240 Styrelsens säte: Stockholm