DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2019

STENDÖRREN I KORTHET

JANUARI-JUNI 2019 (JANUARI-JUNI 2018 inom parentes)

Hyresintäkterna ökade med 19% till 297 miljoner kronor (249) och driftnettot ökade med 19% till 198 miljoner kronor (166).
Förvaltningsresultatet minskade något till 71 miljoner kronor (77).
Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 52 miljoner kronor (330) motsvarande 1,83 kronor per aktie (11,89).
Värdeförändring av förvaltningsfastigheter uppgick för perioden till 89 miljoner kronor (121), huvudsakligen hänförlig till förbättrade kassaflöden.
Periodens resultat minskade till 126 miljoner kronor (175) motsvarande 4,48 kronor per aktie (6,30).

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ANDRA KVARTALET

• Den 19 juni antog Botkyrka kommunfullmäktige en ny detaljplan som medger byggnation av cirka

800 lägenheter, kvarterscentrum samt lagerhotell på Stendörrens fastighet Tegelbruket 1 i Botkyrka. Den del av fastigheten som omfattas av den förändrade detaljplanen utgörs i dagsläget huvudsakligen av parkeringsytor. Om den nya planen inte överklagas kommer den att vinna laga kraft under tredje kvartalet 2019.

FÖRVALTNINGSRESULTAT: 71 MKR

• Bindande kreditlöfte erhölls från bolagets banker avseende förlängning av 978 miljoner kronor i befintliga krediter vilka förfaller under fjärde

kvartalet 2019. Bolagets genomsnittliga kapitalbindningstid beräknas efter förlängningen öka med cirka 0,7 år. I tillägg till förlängningen av befintliga krediter har även bindande kreditlöften mottagits om utökad av belåning av fastighetsportföljen om totalt drygt 600 miljoner kronor, medel som kan användas antingen som delfinansiering av tillkommande förvärv eller för omstrukturering av skuldportföljen.

1) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,8 procentenheter

VD:s kommentar 6
Stendörren Fastigheter i korthet 8
Nyckeltal 10

VERKSAMHETEN
Koncernens rapport över totalresultatet 12
Resultat, intäkter och kostnader 13
Koncernens rapport över finansiell ställning 14
Finansiell ställning 15
Förändringar i eget kapital 16
Koncernens rapport över kassaflöden17
Kassaflödesanalys18
Fastighetsbeståndet i sammandrag20
Fastighetsvärdering24
Finansiering25
Hållbarhet 26
Moderbolaget i sammandrag 28
Aktiekapital och ägarförhållanden30

Övrig information32
Styrelsen 33
Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga34
Definitioner35

VD:S KOMMENTAR

RESULTATET FÖRSTA HALVÅRET

Under kvartal två har vi haft fokus på förvaltning. Under första halvåret ökade intäkterna till 297 (249) miljoner kronor en ökning med 19%.

PERIODENS DRIFTNETTO ÖKADE till 198 (166) miljoner kronor, en ökning med 19%, detta trots att det under halvåret, efter en genomlysning av projektportföljen, skrivits av olönsamma projekt till ett värde av totalt 7 MSEK. Under kvartal tre kommer vi att redovisa förvaltningsfastigheter och projektfastigheter separat för att tydliggöra för våra ägare avkastning, resursallokering och andra betydelsefulla parametrar.

Periodens resultat minskade till 126 (175) miljoner kronor. Det minskade resultatet jämfört med föregående år om 49 miljoner kronor är främst hänförligt till lägre värdeökningar än föregående år. En stor del av vårt arbete framöver kommer läggas på att minska våra vakanser så att vi ytterligare kan förbättra vårt driftnetto. Ett starkt driftnetto är ett mycket viktigt mål för verksamheten. Under kvartal tre kommer förvaltningsorganisationen vara komplett med egen personal vilket underlättar vårt fortsatta fokus på driftnettoutvecklingen.

TILLVÄXT

Under kvartal två har bolaget identifierat och formulerat framtida målsättningar och tillväxtmöjligheter. Bolaget kommer, precis som tidigare kommunicerats, att växa genom förvärv och projektutveckling. Gemensamt för dessa tillväxtprocesser är att maximera aktieägarvärde över tid. Inför denna framtida tillväxt har bolaget även säkerställt en utökad kreditfacilitet från våra kreditgivare om totalt 609 miljoner kronor. Förvärven kommer att ske där vi bedömer att vi kan tillföra värden såväl ur ett geografiskt perspektiv som ett förvaltningsperspektiv. Att stärka våra positioner i av oss prioriterade områden blir ett tydligt fokus där vi även på sikt kan komma att lansera nya segment och nya geografiska marknader. Vår målsättning kommer också att vara att växa med kunden där vi genom våra befintliga relationer kan utvecklas tillsammans.

En värdeskapande projektutveckling utgör en viktig del i vår affärs- och tillväxtutveckling. Alla projektinitiativ skall utvärderas marknadsmässigt innan de påbörjas. Inom värdeskapande projektutveckling är planprocess och uthyrningsprocess i tidiga skeden centrala funktioner. Ett exempel på att vi nått framgång med detta är att vårt arbete med den nya detaljplanen för projektet Tegelbruket där detaljplanen antagits av Botkyrka kommun. Vi bedömer att detaljplanen bör vinna laga kraft under kvartal tre. Tegelbruket omfattar i huvudsak mark i anslutning till vår förvaltningsenhet. Den nya detaljplanen omfattar cirka 800 lägenheter och cirka 10 000 m2 kommersiella lokaler. Under det kommande kvartalet kommer en genomförandestudie för hela projektet göras och utifrån den fattas beslut om hur vi uppnår största möjliga aktieägarvärde.

Under projektens genomförandefas är projektkompetensen helt central för kostnadskontroll och leveranssäkerhet. Arbetet med att stärka vår organisation inom detta område kommer att intensifieras under sista halvåret 2019 för att säkerställa hög leveranssäkerhet gällande såväl kvalitet, tid och resultat. Vårt projekt- och byggrättsinnehav uppgår idag till cirka 17% av balansräkningen vilket redan nu står för en betydande del av vår tillväxtpotential och som över tid kommer generera en hög avkastning på eget kapital. Innehavet är till största delen mark för nya logistik-, lager- och lätt industrifastigheter i Stockholmsområdet. Inom Stockholm ser vi en fortsatt hög efterfrågan inom dessa områden. Detta är till stor del hänförligt till Stockholmsregionens befolkningsökning och ekonomiska tillväxt samt den fortsatt snabbt växande e-handeln. Högre krav på lokalernas funktionalitet avseende arbetsmiljö och automatisering bidrar också starkt till ökad efterfrågan. Vi ser med vår befintliga projektportfölj även stora möjligheter till tilläggsinvesteringar med betydande potential att generera avkastning i linje med eller

överstigande bolagets långsiktiga avkastningskrav. Årsstämman har därför beslutat att ingen utdelning ska lämnas till aktieägarna utan istället återinvesteras i projektportföljen. Detta för att maximera aktieägarnas kapital över tid.

FINANSIELL STABILITET

I vår omvärld finns en fortsatt finansiell nervositet även om marknadens förväntan om stigande räntor synes ha avtagit på senaste tiden. Detta bekräftas både av Riksbanken, av större analysinstitut och banker. Prognoserna avviker dock något i hur snabbt, eller snarare hur långsamt, framtida räntehöjningar förväntas infalla.

Det starka kassaflödet och den höga avkastningen som vårt fastighetsbestånd nu genererar ger oss finansiell styrka som vi upplever stämmer väl överens med bankernas kriterier för fortsatt kreditgivning. Räntehöjningar, om än måttliga, kommer sannolikt i kombination med stigande inflation. En ökad inflation ger oss motsvarande tillväxt på hyresvärdet och

därmed mildras den påverkan som högre finansiella kostnader kan medföra.

SAMMANFATTNINGSVIS

Sammanfattningsvis kan sägas att Stendörren inför framtiden nu står väl rustat, såväl vad gäller förvaltning, framtida tillväxt och finansiell position. Med en ny aktiv huvudägare ser jag fram emot att tillsammans med våra engagerade medarbetare bygga ett framgångsrikt Stendörren.

Mikael Nicander VD Stendörren Fastigheter AB

Delårsrapport januari–juni 2019 | 7

STENDÖRREN FASTIGHETER I KORTHET

BAKGRUND

Stendörren Fastigheter AB (publ) ("Stendörren", eller "bolaget") är ett fastighetsbolag med lokaler huvudsakligen för lager, logistik och lätt industri i Storstockholms- och Mälardalsregionen. Stendörren har sitt ursprung i ett av huvudsakligen två verksamhetsområden inom Kvalitena AB (publ) ("Kvalitena"), ett bolag som grundades vid mitten av 1990-talet och i november 2014 valde Kvalitena att börsnotera en portfölj av industrifastigheter under

namnet Stendörren Fastigheter AB. B-aktierna i Stendörren handlades från den 6 november 2014 på First North, Nasdaq Stockholm och på First North Premier, Nasdaq Stockholm från den 7 maj 2015. Den 10 april 2018 flyttades aktien till Nasdaq Stockholms lista för medelstora bolag, Mid Cap.

Den 27 november 2018 offentliggjorde EQT Real Estate att man förvärvat röstmajoriteten i Stendörren och offentliggjorde samtidigt ett publikt bud på alla utestående aktier i bolaget. Den 26 februari 2018 löpte den förlängda budfristen ut varvid EQT meddelade att man kontrollerade drygt 58% av rösterna och knappt 41% av kapitalet i Stendörren.

AFFÄRSIDÉ

Stendörren skapar långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter. Bolaget ska primärt verka i Storstockholm och Mälardalen med fokus på fastigheter för lager, logistik och lätt industri.

MÅL

Stendörren ska skapa en hög riskjusterad avkastning för sina aktieägare genom att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i Stockholms- och Mälardalsregionen.

FINANSIELLA MÅL

Stendörren har tre uttalade finansiella mål:
att långsiktigt uppvisa en genomsnittlig årlig
avkastning på eget kapital om lägst 12%
att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger
att soliditeten långsiktigt skall uppgå till 35% (och aldrig understiga 20%)

Måluppfyllelsen framgår av graferna på sid 11.

FASTIGHETSBESTÅND

Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2019 av 122 fastigheter. Samtliga fastigheter är belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 8 754 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för cirka en fjärdedel av den samlade årshyran och bolagets största hyresavtal med Coop Sverige representerar ca 10% av den samlade årshyran.

Fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka

721 000 m2 lokalyta och ytslagen lager, logistik och lätt industri svarade för cirka 66% av den totala uthyrbara ytan. Bolaget hade vid kvartalsskiftet 25 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter som vid full exploatering bedöms kunna tillskapa cirka 627 000 m2 BTA (total byggarea), huvudsakligen för lager, logistik och handelsändamål, men

också bostäder. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 050 miljoner kronor.

Inom befintligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med framtagande av nya detaljplaner för bostäder. De nya planerna, som är i olika stadier av planprocessen, beräknas vid färdigställande kunna ge byggrätter för upp till 1 500 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter har dessa pågående planprocesser beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör cirka en fjärdedel av värderingen av hela byggrättsportföljen.

FINANSIERING

Per 30 juni 2019 uppgick koncernens egna kapital till 2 903 miljoner kronor (2 534) och koncernens räntebärande skulder uppgick till 5 393 miljoner kronor (4 122) motsvarande en belåningsgrad om 59% (57). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna uppgick till 2,2 år (2,5) och den genomsnittliga räntebindningen till 1,7 år (1,7). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån uppgick till 2,4% (2,4) och räntan på lån i kreditinstitut uppgick till 1,9% (1,8). Bolaget hade per rapportdatumet dels ett utestående obligationslån om 710 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 4,00% vilket förfaller till återbetalning i juli 2020, samt ett obligationslån om 650 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 4,25% med slutförfall i juni 2021.

SAMTLIGA VÅRA FASTIGHETER ÄR BELÄGNA INOM STOCKHOLMSREGIONEN OCH MÄLARDALEN.

UTDELNING

Bolagets utdelningspolicy har hittills varit att utdelningen långsiktigt ska uppgå till högst 50% av bolagets förvaltningsresultat efter avdrag för schablonskatt. Mot bakgrund av de betydande möjligheter till tilläggsinvesteringar i projektportföljen till

avkastningsnivåer som överstiger bolaget långsiktiga avkastningskrav beslutades vid 2019 års årsstämma, i enlighet med styrelsens förslag, att aktieutdelningen slopas till förmån för återinvestering i projektportföljen.

"Fortsatt fokus på förvaltning, kassaflöde och lönsam tillväxt"

MIKAEL NICANDER, VD

NYCKELTAL

	2019 JAN–JUN	2018 JAN–JUN	2018 JAN–DEC
FASTIGHETSRELATERADE
Uthyrningsbar area, tusental m2	721	613	718
Antal fastigheter	122	102	121
Marknadsvärde, Mkr	8 754	6 868	8 476
Areamässig uthyrningsgrad, %	87%	89%	90%
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	87%	90%	89%
Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, %	4,7%	5,2%	4,9%
Direktavkastning exklusive projektfastigheter,
rullande 12 månader, %	5,6%	6,1%	5,7%
Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, %	8,4%	11,4%	9,3%
Hyresduration, år	4,1	4,8	4,0
Snitthyra, kr/m2	871	846	846

FINANSIELLA
Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr	297 198	249 166	537 355
Förvaltningsresultat, Mkr	71	77	174
Överskottsgrad rullande 12 månader, %	66%	69%	66%
Balansomslutning, Mkr	9 197	7 244	8 735
Genomsnittlig ränta totala skulder, %	2,4%	2,4%	2,4%
Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år	1,7	1,7	2,0
Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år	2,2	2,5	2,6
Genomsnittlig räntetäckningsgrad
rullande 12 månader, ggr	2,1	2,5	2,3
Soliditet vid periodens utgång, %	32%	35%	32%
Avkastning på genomsnittligt eget kapital
rullande 12 månader, %	13%	20%	16%
Belåningsgrad vid periodens utgång, %	59%	57%	61%
Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, %	46%	45%	46%

AKTIERELATERADE
Börsvärde, Mkr	3 322	2 421	2 816
Aktiekurs vid periodens utgång, kr	118,00	86,00	100,00
Eget kapital per aktie, kr	103,12	90,02	98,74
Långsiktigt substansvärde, EPRA NAV, Mkr	3 355	2 879	3 195
Långsiktigt substansvärde, EPRA NAV per aktie, kr	119,17	102,24	113,47
Aktuellt substansvärde, EPRA NNNAV, Mkr	3 068	2 654	2 920
Aktuellt substansvärde EPRA NNNAV per aktie, kr	108,97	94,27	103,71
Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier, kr	4,48	6,30	15,00
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr	1,83	11,89	5,18
Antal aktier vid periodens utgång	28 155 641	28 155 641	28 155 641
Genomsnittligt antal aktier	28 155 641	27 744 282	27 950 746
ÖVRIGA
Antal anställda vid periodens utgång	55	43	51
Genomsnittligt antal anställda under perioden	54	41	45

För definitioner, se sidan 35. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se

STARK FINANSIELL MÅLUPPFYLLELSE

De finansiella målen är satta för att ge en diversifierad finansiell risk med goda förutsättningar för fortsatt tillväxt och motståndskraft vid eventuella ekonomiska nedgångar.

BALANSERAD PORTFÖLJ

Bra balans mellan avkastningsfastigheter med stabila kassaflöden och projektfastigheter med stor värdepotential ger en hög, trygg och långsiktig avkastning.

FINANSIELLA MÅL UTFALL Q2 2019 HISTORISKT UTFALL

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL

Långsiktigt uppvisa en genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital om lägst 12%.

Genom bidrag från alla verksamhetens delar, dvs. förvaltning, förädling och förvärv, uppgick avkastningen på genomsnittligt eget kapital till 13,5%.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD

Ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger.

2,1 ggr

Räntetäckningsgraden ligger över målet om 2,0. Tabellen till höger visar dels det faktiska utfallet (beräknat som 12-månaders släpande genomsnitt) som var 2,1x, samt utfallet exklusive engångskostnader hänförliga till budprocessen under fjärde kvartalet 2018 (ljusblå del av stapeln) som var 2,3x.

Soliditeten stiger något från föregående kvartal och uppgår till 32%.

1) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,8%.

2016

Räntetäckningsgrad

2017 2018

2019

SOLIDITET

Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35% (och aldrig understiga 20%).

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET

SAMMANDRAG

BELOPP I MILJONER KRONOR	2019 JAN-JUN	2018 JAN-JUN	2019 APR-JUN	2018 APR-JUN	2018 JAN-DEC
Hyresintäkter	297	249	148	122	537
Summa intäkter	297	249	148	122	537
Driftskostnader	–67	–63	–28	–25	–127
Underhållskostnader	–23	–10	–17	–5	–33
Fastighetsskatt	–9	–7	–5	–3	–15
Tomträttsavgäld	0	–3	0	–1	–7
Driftnetto	198	166	98	88	355
Central administration	–46	–34	–25	–16	–51
Finansiella intäkter	0	0	0	0	1
Finansiella kostnader	–77	–55	–38	–29	–131
Nyttjanderättskostnader, tomträtter	–4	–	–2	–	–
Förvaltningsresultat	71	77	33	43	174
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	89	121	75	72	326
Värdeförändring finansiella instrument	–2	–2	0	–1	–12
Resultat före skatt	158	197	108	114	488

Uppskjuten skatt Aktuell skatt	–33 1	–22 0	–26 2	–5 0	–68 –1

Periodens resultat	126	175	84	110	419
Övrigt totalresultat	-	-			–
SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN	126	175	84	110	419
Periodens totalresultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare	126	175	85	110	419
Resultat per aktie, kr	4,5	6,3	3,0	4,0	15,00
Resultat per aktie, efter utspädning, kr Genomsnittligt antal utestående aktier	4,5	6,3	3,0	3,9	14,92
under perioden, miljoner Genomsnittligt antal aktier	28,16	27,74	28,16	27,89	27,95
under perioden, efter utspädning, miljoner	28,24	27,94	28,26	28,02	28,09

RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER

RESULTAT

Jämfört med första halvåret 2018 redovisar Stendörren för januari till juni 2019 19% högre hyresintäkter och driftnettot steg med cirka 19%. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administrationskostnader summerar förvaltningsresultatet till ca 71 miljoner kronor vilket motsvarar en minskning med ca 6 miljoner kronor jämfört med samma period 2018. Såsom kommenterades i bolagets delårsrapport för första kvartalet påverkas jämförelsen mot föregående år väsentligt av försäljningen av fastigheten Veddesta 2:43 (såldes under fjärde kvartalet 2018). Om den fastigheten räknas bort från jämförelseperioden 2018 är det bedömningen att redovisade hyresintäkter under innevarande period skulle visat en tillväxt om cirka 36%, driftnettot ökat med 26% och förvaltningsresultatet skulle ökat med 4%.

HYRESINTÄKTER

Intäkterna ökade under perioden med cirka 19% till 297 miljoner kronor (249). I jämförbart bestånd ökade den redovisade hyresintäkten med cirka 5% under det andra kvartalet (motsvarande siffra under första kvartalet var 6%). För delårsperioden motsvarar denna hyresökning i jämförbart bestånd cirka 11 miljoner kronor. Resterande ökning av hyresintäkterna förklaras av nettoökningen av fastighetsbeståndet.

FASTIGHETSKOSTNADER

De redovisade fastighetskostnaderna steg 19% till 99 miljoner kronor (83). Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd ökar med cirka 18 miljoner kronor under andra kvartalet jämfört med samma kvartal året innan. Under första kvartalet var motsvarande ökning cirka 3 miljoner kronor. Ökningen under andra kvartalet drivs i allt väsentligt av att dels cirka 7 miljoner kronor i avslutade projekt kostnadsförts som driftkostnad och cirka 13 miljoner kronor i planerade och löpande underhållsåtgärder kostnadsförts under andra kvartalet vilket är klart högre än föregående år och även högre än förväntat.

CENTRAL ADMINISTRATION

Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till 46 miljoner kronor (34) och utgörs av kostnader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och

revisorer. Jämförelsen med föregående år påverkas bl a av att bolagets personalstyrka ökat med cirka 32% i genomsnitt samt att utdebiteringen av transaktions- och uthyrningsarvoden har minskat med ca 1,5 miljoner kronor. Under perioden har även kostnader om cirka 2 miljoner kronor tagits avseende VD byte och andra personalförändringar.

FINANSNETTO

Nettot mellan finansiella intäkter och finansiella kostnader ökade under perioden med 48% till –81 miljoner kronor (–55) medan den genomsnittliga räntebärande skulden under rapportperioden ökade med 31% jämfört med samma period 2018. Den högre ökningstakten av de finansiella kostnaderna förklaras bland annat av att cirka 4 miljoner kronor i tomträttsavgäld vilka från 1 januari 2019 redovisas som en finansiell kostnad (i enlighet med IFRS 16). Perioden belastas även av en felperiodiserad räntekostnad om 3 miljoner kronor hänförlig till 2018. För detaljer angående räntenivåer, se sidan 25.

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Förvaltningsresultatet uppgår under perioden till 71 miljoner kronor (77) där minskningen i allt väsentligt är hänförlig till de ökade projekt- och underhållskostnader som kostnadsförts under perioden.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

För perioden redovisar bolaget en värdeuppgång av förvaltningsfastigheterna om 89 miljoner kronor (121) vilket motsvarar 1,1% av fastighetsportföljens totala marknadsvärde vid årets ingång (värdeförändringen under första halvåret 2018 uppgick till 1,9%). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drivs under perioden dels av förändrade kassaflöden genom omförhandlade hyresavtal eller ändrade marknadshyresantaganden samt även av justerade avkastningskrav (se vidare på sidan 24). I viss mån har ökade anpassnings- och projektkostnader påverkat enskilda fastigheters värdering negativt. Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om –2 miljoner kronor (–2).

SKATT

Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om 1 miljon kronor (0) och uppskjuten skatt om –33 miljoner kronor (–22).

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING

SAMMANDRAG

BELOPP I MILJONER KRONOR	30 JUN 2019	30 JUN 2018	31 DEC 2018
TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Nyttjanderättstillgång tomträtt Inventarier Räntederivat	5 8 754 225 3 1	1 6 868 - 2 10	6 8 476 – 3 4
Summa anläggningstillgångar	8 988	6 882	8 489
Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Likvida medel	113 96	90 273	83 163
Summa omsättningstillgångar	209	363	246
SUMMA TILLGÅNGAR	9 197	7 244	8 735
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital	2 903	2 534	2 780
Långfristiga skulder Räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Leasingskuld tomträtt Uppskjuten skatteskuld Övriga avsättningar	4 033 13 225 452 4	3 756 5 - 345 4	4 251 11 – 419 4
Summa långfristiga skulder	4 727	4 110	4 685
Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder	1 360 207	366 234	1 037 233
Summa kortfristiga skulder	1 567	600	1 270
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	9 197	7 244	8 735
Eget kapital hänförligt till Moderbolagets ägare Innehav utan bestämmande inflytande	2 903 -	2 534 –	2 780 –

FINANSIELL STÄLLNING

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsakligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 juni 2019 uppgick värdet på förvaltningsfastigheterna till 8 754 miljoner kronor (6 868). Samtliga fastigheter har förvärvats under perioden 5 november 2014 till 30 juni 2019. Den 1 januari 2019 trädde redovisningsstandarden IFRS 16 i kraft. I enlighet med denna standard redovisar Stendörren värdet av den nyttjanderätt som bolagets fastigheter upplåtna med tomträtt ger (för en mer detaljerad beskrivning hänvisas till årsredovisningen för 2018, not 1). Detta värde har beräknats till 225 miljoner kronor. En motsvarande skuld tas upp under långfristiga skulder. För analys och kommentarer, se sidorna 20-23.

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 209 miljoner kronor (363) bestående av likvida medel om 96 miljoner kronor (273) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 113 miljoner kronor (90).

EGET KAPITAL

Per den 30 juni 2019 uppgick koncernens egna kapital till 2 903 miljoner kronor (2 534) och soliditeten till 31,6% (35). Exklusive den leasingskuld om 225 miljoner kronor som tillämpningen av IFRS 16 medför uppgår soliditeten per 30 juni 2019 till 32,4%.

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 5 393 miljoner kronor (4 122) motsvarande en belåningsgrad om 59% (57). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 4 043 miljoner kronor (3 066), två

obligationslån om totalt 1 360 miljoner kronor (710) samt säljarreverser om 12 miljoner kronor (43). –22 miljoner kronor (–19) utgörs av låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper. Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgår till 1 360 miljoner kronor (366) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. Av de kortfristiga lånen finns bindande kreditlöften om förlängning av 978 miljoner på i genomsnitt 4,4 års förlängd löptid. Den genomsnittliga räntan på samtliga räntebärande lån uppgick vid rapportdatumet till 2,4% (2,4).

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING

Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapitalanskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbindning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sidan 25.

UPPSKJUTEN SKATTESKULD

Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 juni till 452 miljoner kronor (345) och avser huvudsakligen skatten på den temporära skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och deras skattemässiga restvärde samt uppskjuten skatt på obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag.

ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER

Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 207 miljoner kronor (234).

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Koncernens egna kapital uppgick per 30 juni 2019 till 2 903 miljoner kronor (2 534).

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG FÖR KONCERNEN

BELOPP I MILJONER KRONOR	AKTIE KAPITAL	ÖVRIGT TILLSKJUTET KAPITAL	BALANSERADE VINSTMEDEL INKLUSIVE PERIODENS RESULTAT	TOTALT EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL FÖRETAGETS ÄGARE
Ingående eget kapital per 2017-01-01 Utdelning Personaloptionsprogram Totalresultat januari-december 2017	17	1 140 4	898 –55 396	2 054 –55 4 396
Ingående eget kapital per 2018-01-01 Utdelning Personaloptionsprogram Nyemission Totalresultat januari-december 2018	17 0	1 144 1 22	1 239 –62 419	2 399 –62 1 22 419
Utgående eget kapital per 2018-12-31 Personaloptionsprogram Totalresultat januari-juni 2019	17	1 167 –2	1 596 –1 126	2 780 –3 126
Utgående eget kapital per 2019-06-30	17	1 165	1 722	2 903

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN

SAMMANDRAG

BELOPP I MILJONER KRONOR	2019 JAN–JUN	2018 JAN–JUN	2019 APR–JUN	2018 APR–JUN	2018 JAN-DEC
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	71 9	77 –9	35 –1	43 -	174 16
Betald inkomstskatt	–2	22	0	0	–15
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapitalet	78	90	34	43	175
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder	–20 –6	–14 254	–14 –2	–13 231	10 –42
Kassaflöde från den löpande verksamheten	52	330	18	261	143

Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter Övriga investeringar och avyttringar	–115 0	–156 0	–61 0	–99 0	–296 –2
Förvärv av fastigheter	–71	–89	0	–31	–1 626
Försäljning av fastigheter	–	–	0	0	349
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–186	–245	–61	–130	–1 575
Finansieringsverksamheten
Nyemission	–2	23	–1	23	24
Upptagna räntebärande skulder	229	1 762	119	899	2 690
Amortering och lösen av räntebärande skulder Räntederivat, netto	–129 –	–1 607 –	–25 0	–836 -	–1 099 –6
Depositioner	1	0	0	0	7
Utdelning	–32	–28	–16	–14	–59
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–67	150	77	72	1 557
Periodens kassaflöde	–67	235	34	204	125
Likvida medel vid periodens ingång Periodens kassaflöde	163 –67	38 235	62 34	69 204	38 125
Likvida medel vid periodens utgång	96	273	96	273	163

KASSAFLÖDESANALYS

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick under perioden till 78 miljoner kronor (90). Efter en nettoförändring av rörelsekapitalet på –26 miljoner kronor (240) uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till 52 miljoner kronor (330).

KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGS-VERKSAMHETEN

Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –186 miljoner kronor (–245) och utgjordes av likviditetseffekten vid förvärv och försäljning av fastigheter, direkt och indirekt, uppgående till –71 miljoner kronor (–89), samt investeringar i befintliga fastigheter om –115 miljoner kronor (–156). Inga fastigheter såldes under perioden (0).

KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGS-VERKSAMHETEN

Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under perioden till 67 miljoner kronor (150) bestående av upptagande av fastighetslån om 229 miljoner kronor (1 762) samt amorteringar och lösen av befintliga krediter uppgående till –129 miljoner kronor (–1 607). Aktieutdelning utbetalas kvartalsvis och under rapportperioden har aktieutdelning om totalt 32 miljoner kronor utbetalats. De utbetalade aktieutdelningarna avser de två sista kvartalsvisa utbetalningarna som beslutades av årsstämman 2018. Vid årstämman 2019 beslutades att ställa in utdelningen varför ingen yterligare aktieutdelning kommer ske under 2019.

PERIODENS KASSAFLÖDE

Periodens nettokassaflöde uppgick till –67 miljoner kronor (235) och likvida medel uppgick vid periodens utgång till 96 miljoner kronor (273).

FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG

FASTIGHETSBESTÅNDET PER 30 JUNI

Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2019 av 122 fastigheter. Samtliga fastigheter är belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 8 754 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter internvärderas kvartalsvis baserat på bland annat uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Alla fastigheter externvärderas minst en gång om året.

Vid rapportperiodens utgång omfattade fastighetsbeståndet cirka 721 000 m2 uthyrbar lokalarea. Lager och logistik samt lokaler för lätt industri svarade tillsammans för cirka 66% av den totala uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (23% av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något högre andel kontor då snitthyran för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i kombination med att 80% av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 278 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs av fastighetsförvärv uppgående till 74 miljoner kronor. Därtill investerades totalt 115 miljoner kronor i befintliga fastigheter medan orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt 89 miljoner kronor redovisats. (se tabell på sidan 24).

GEOGRAFISK FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET

Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera intressanta industriområden med potential i Storstockholm och övriga Mälardalen. Fokus ligger sedan på att utveckla och förstärka närvaron i dessa områden. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs 66% av hyresintäkter från fastigheter i Storstockholm. I Högdalens industriområde är Stendörren största fastighetsägaren vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora och effektiva fastigheter som också medför effektiv förvaltning. Vissa områden i Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4 mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är andra områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt (se diagram på över geografisk fördelning på sidan 21).

HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL

Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag. Hyresförlusterna i det fastighetsbestånd som ingår i Stendörren har varit små de senaste åren. Under rapportperioden har inga konstaterade hyresförluster redovisats. Under perioden har dock reserveringar för ett fåtal osäkra hyresfordringar bokförts, totalt uppgående till 3,5 miljoner kronor. Per 30 juni svarade de tio största hyresavtalen för drygt en femtedel av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Coop Sverige som hyresgäst, representerar ca 10% av den samlade årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick per bolslutsdatum till 4,1 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallostruktur. I kombination med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster. >

STÖRSTA HYRESGÄSTERNA

Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Bolaget har en relativt hög uthyrningsgrad och låga vakanser. Uthyrningsgraden i Stockholmsområdet för lager- och lätt industrilokaler har den senaste 10-årsperioden varit stabil och uppgått till cirka 90%. Den ytmässiga uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 30 juni 2019 till 87% (89) och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 87% (90). Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momentana uthyrningssituationen på rapportdatumet och kan variera enstaka procentenheter upp eller ned beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Uthyrningsgraden

22 | Delårsrapport januari–juni 2019

sjunker något under det andra kvartalet, till stor del till följd av en större avflyttning i fastigheten Almnäs 5:2 i Södertälje. Generellt är efterfrågan på lokaler fortsatt stark. Av den totala vakansen utgörs ca 9 235 m2 (motsvarande cirka 1,3% av total uthyrbar area) av yta som är kontrakterad med nya hyresgäster men där de nya hyresgästerna ännu inte tillträtt lokalerna. De hyresavtal som omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning av hyresvärdena om 17% i genomsnitt. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om ca 12 miljoner kronor börjat löpa. Dessa består av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster som tecknats i tidigare perioder. Nettouthyrningen uppgår under kvartalet till sammanlagt ca 2,4 miljoner kronor.

NYTECKNADE HYRESAVTAL, ÅRSHYRA

NYTECKNADE HYRESAVTAL, AREA NYTECKNADE HYRESAVTAL, ÅRSHYRA

FÖRFALLOSTRUKTUR, AREA 30 JUNI 2019 FÖRFALLOSTRUKTUR, HYRA 30 JUNI 2019

Tillgänglighet kollektivtrafik 30 min

BYGGRÄTTER OCH PROJEKTFASTIGHETER

Stendörren hade per 30 juni 2019 25 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Vid full exploatering av dessa byggrätter är bedömningen att upp till 627 000 m2 byggnadsarea kan tillskapas, huvudsakligen för lätt industri, logistik och handelsändamål. I några av dessa fastigheter pågår även planarbete för att omvandla byggrätterna till annat användningsområde, såsom bostäder. Möjligheterna i byggrätterna bedöms som mycket goda då de är koncentrerade till flera av Storstockholms mest attraktiva områden såsom Stockholms kommun, Botkyrka, Södertälje (Stockholm-Syd), Västerhaninge, Upplands-Bro och Sollentuna. Utvecklingen inom byggrätter och projektfastigheter är primärt kunddriven. Fokus ligger på att hitta befintliga och nya hyresgäster som är i behov av större eller helt nya lokaler och möta detta behov genom att göra kundanpassade tilläggsinvesteringar alternativt genomföra nybyggnation. Förhandlingar pågår löpande med potentiella hyresgäster för bolagets projektfastigheter. Dialogerna förs i positiv anda med olika tänkbara intressenter och bolaget ser positivt på den framtida potentialen som dessa områden har. I syfte att minimera riskexponeringen tecknas vanligen långa hyresavtal med kunderna innan investeringarna initieras. Bolaget avser att löpande under de närmaste åren bebygga och utveckla stor del av dessa fastigheter.

FASTIGHETSVÄRDERING

STENDÖRREN FASTIGHETER värderar varje kvartal 100% av fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt 20–30% externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånaders period. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till årsredovisningen 2018. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden.

Av bolagets 122 fastigheter har samtliga externvärderats under perioden juli 2018 till juni 2019. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet per 30 juni 2019 uppgår till 8 754 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna framgår i tabellen nedan. De under året genomförda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen Nordier Property Advisors och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värderade till 1 049 miljoner kronor (890), är värderade utifrån ortsprisanalyser och jämförelse med andra liknande objekt som försålts. Orealiserade värdeförändringar av fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 89 miljoner kronor (121) motsvarande 1,1 procent av marknadsvärdet vid periodens början. Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drivs under perioden dels av förändrade kassaflöden genom omförhandlade hyresavtal eller ändrade kostnader, dels av ändrade antaganden om marknadshyror samt även justerade avkastningskrav. I viss mån har även ökade anpassnings- och projektkostnader påverkat enskilda fastigheters värdering negativt. Genomsnittligt avkastningskrav har sänkts något jämfört med föregående kvartal och det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärderingarna uppgår per 30 juni 2019 till 6,2 % (se tabell med värderingsparametrar nedan).

VÄRDERINGSPARAMETRAR (FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES)	MIN	MAX	VIKTAT SNITT
Direktavkastningskrav Kalkylränta kassaflöde Kalkylränta restvärde Långsiktigt vakansantagande	5,2% (5,3%) 5,0% (5,0%) 7,3% (7,4%) 3,0% (3,0%)	13,8% (10,0%) 16,0% (12,2%) 16,0% (12,2%) 25,0% (20,0%)	6,2% (6,4%) 8,2% (8,2%) 8,4% (8,5%) 6,1% (6,2%)

FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER	JAN-JUN 2019	JAN-DEC 2018
Fastighetsbestånd vid årets början	8 476	6 494
Förvärv av fastigheter	74	1 687
Försäljning av fastigheter	–	–367
Investeringar i befintliga fastigheter	115	296
Värdeförändringar i befintliga fastigheter	89	366
Fastighetsbestånd vid periodens slut	8 754	8 476