PERIODEN I KORTHET

JANUARI-SEPTEMBER 2019 (JANUARI-SEPTEMBER 2018 inom parentes)

Hyresintäkterna ökade med 14 % till 443 miljoner kronor (388) och driftnettot ökade med 15 % till 306 miljoner kronor (265).
Förvaltningsresultatet minskade något till 113 miljoner kronor (142) på grund av finansiella- och administrativa kostnader specifika för perioden.
Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 85 miljoner kronor (120) motsvarande 3,02 kronor per aktie (4,30).
Värdeförändring av förvaltningsfastigheter uppgick för perioden till 127 miljoner kronor (233), huvud-

sakligen hänförlig till förbättrade kassaflöden och justerade avkastningskrav.

• Periodens resultat minskade till 184 miljoner kronor (339) motsvarande 6,52 kronor per aktie (12,15).

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER TREDJE KVARTALET

• Stendörren emitterade under kvartalet hybridobligationer till ett nominellt värde om 800 miljoner kronor med evig löptid som redovisas som eget kapital. Samtidigt utnyttjas möjlighet till förtidslösen av utestående obligationslån om 710 miljoner

vars ordinarie slutförfall är i juli 2020 (varav 477 miljoner kronor löstes in i oktober 2019). Dessa åtgärder innebär en väsentlig förstärkning av bolagets soliditet och skapar utrymme för framtida tillväxt. I kombination med de under andra kvartalet erhållna kreditfaciliteterna om ca 600 miljoner kronor har bolaget därmed en bedömd omedelbar investeringskapacitet om cirka 1,2-1,5 miljarder kronor.

Den nya detaljplanen för kvarteret Tegelbruket i Botkyrka vann laga kraft. Den nya detaljplanen omfattar cirka 800 lägenheter och cirka 10 000 m2 kommersiella lokaler.
Stendörren uppvisar för kvartalet en positiv nettout-

hyrning om 14 miljoner kronor.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

• Två fastigheter omfattande cirka 8 300 kvadratmeter lokalyta för lätt industri- och lagerverksamhet i Enköping och Södertälje förvärvades i oktober. Det underliggande fastighetsvärdet i transaktionerna uppgick till knappt 87 miljoner kronor.

1) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,9%

VD:s kommentar 6
Stendörren Fastigheter i korthet 8
Nyckeltal 10

VERKSAMHETEN
Koncernens rapport över totalresultatet 12
Resultat, intäkter och kostnader 13
Koncernens rapport över finansiell ställning 14
Finansiell ställning 15
Förändringar i eget kapital 16
Koncernens rapport över kassaflöden17
Kassaflödesanalys18
Fastighetsbeståndet i sammandrag20
Fastighetsvärdering24
Finansiering26
Hållbarhet 28
Moderbolaget i sammandrag30
Aktiekapital och ägarförhållanden32

Övrig information34
Styrelsen 35
Revisors granskningsrapport36
Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga37
Definitioner38

VD:S KOMMENTAR

RESULTATET JANUARI TILL SEPTEMBER

Driftnetto fortsätter att utvecklas väl och en stärkt balansräkning och projektorganisation ger oss stora möjligheter inför framtiden.

PERIODENS DRIFTNETTO ÖKADE till 306 (265) miljoner kronor, en ökning med 15%, detta trots att vi under året har haft ökande underhållskostnader samt ökande projektkostnader. Arbetet med att särredovisa förvaltningsfastigheter och projektfastigheter fortgår, men kommer att presenteras först Q1 2020 så att alla jämförelsetal är intakta under verksamhetsåret 2019. Vi har fortsatt ett stort fokus på att tillvarata det värdeskapande som våra vakanta lokaler representerar. Nettouthyrningen under kvartalet var positiv med knappt 14 miljoner kronor vilket fortsatt bidrar till positiv utveckling av det viktiga resultatmåttet driftnetto.

Periodens resultat minskade till 184 (339) miljoner kronor. Det minskade resultatet jämfört med föregående år är främst hänförligt till lägre värdeökningar än föregående år samt för perioden specifika finansiella kostnader och centrala administrationskostnader.

FINANSIELL STABILITET

Under kvartalet har bolaget arbetat med såväl finansiering som med balansräkningen med målet att nå våra långsiktiga finansiella mål. Vi har stärkt vår balansräkning genom att emittera en hybridobligation om 800 miljoner kronor. I samband med detta kan vi även förtidslösa en obligation om 710 miljoner kronor med ordinarie förfall i juli 2020. Vår redovisade soliditet steg som en effekt av detta till 40% per rapportdatumet. Därtill har en betydande förlängning av den genomsnittliga bindningstiden av våra krediter genomförts och tillkommande kreditfaciliteter om cirka 600 miljoner tillförts från våra långivare. Sammantaget ger detta oss ett mycket gynnsamt läge för tillväxt.

I vår omvärld finns en fortsatt finansiell nervositet även om marknadens förväntan om stigande räntor synes ha avtagit. Detta bekräftas både av Riksbanken, av större analysinstitut och banker. Prognoserna avviker dock något i hur snabbt, eller snarare hur långsamt, framtida räntehöjningar förväntas infalla. Det starka kassaflödet och den höga avkastningen som vårt fastighetsbestånd nu genererar ger oss

finansiell styrka som vi upplever stämmer väl överens med bankernas kriterier för fortsatt kreditgivning. Räntehöjningar, om än måttliga, kommer sannolikt i kombination med stigande inflation. En ökad inflation ger oss motsvarande tillväxt på hyresvärdet och därmed mildras den påverkan som högre finansiella kostnader kan medföra.

TILLVÄXT

Bolaget ska, som tidigare har kommunicerats, växa genom förvärv och projektutveckling. Gemensamt för dessa tillväxtprocesser är att maximera aktieägarvärde över tid. Förvärven kommer att ske där vi bedömer att vi kan tillföra värden såväl ur ett geografiskt perspektiv som ett förvaltningsperspektiv. Att stärka våra positioner i av oss prioriterade områden blir ett tydligt fokus där vi även på sikt kan komma att lansera nya segment och nya geografiska marknader. Vår målsättning kommer också att vara att växa med kunden där vi genom våra befintliga relationer kan utvecklas tillsammans.

En värdeskapande projektutveckling utgör en viktig del i vår affärs- och tillväxtstrategi. Av det skälet har vi stärk organisationen med en projektutvecklingschef. Projektorganisationen kommer att rapportera direkt till VD och den nya chefen kommer även att sitta i koncernens ledningsgrupp. Alla projektinitiativ kommer även fortsättningsvis utvärderas marknadsmässigt innan de påbörjas. Vårt projekt- och byggrättsinnehav uppgår till en betydande del av vår tillväxtpotential och som över tid kommer generera en hög avkastning på eget kapital.

Under kvartalet har Stendörren flyttat sitt huvudkontor till nya, moderna och effektiva lokaler på Linnégatan vilket ytterligare kommer underlätta personalens dagliga arbete

Sammanfattningsvis kan sägas att Stendörren även under detta kvartal fortsatt fokusera på tillväxtmöjligheter inför framtiden. Vi står väl rustade och känner oss redo för kommande expansion.

Mikael Nicander VD Stendörren Fastigheter AB

STENDÖRREN FASTIGHETER I KORTHET

BAKGRUND

Stendörren Fastigheter AB (publ) ("Stendörren", eller "bolaget") är ett fastighetsbolag med lokaler huvudsakligen för lager, logistik och lätt industri i Storstockholms- och Mälardalsregionen. Stendörren har sitt ursprung i ett av huvudsakligen två verksamhetsområden inom Kvalitena AB (publ) ("Kvalitena"), ett bolag som grundades vid mitten av 1990-talet och i november 2014 valde Kvalitena att börsnotera en portfölj av industrifastigheter under

namnet Stendörren Fastigheter AB. B-aktierna i Stendörren handlades från den 6 november 2014 på First North, Nasdaq Stockholm och på First North Premier, Nasdaq Stockholm från den 7 maj 2015. Den 10 april 2018 flyttades aktien till Nasdaq Stockholms lista för medelstora bolag, Mid Cap.

Den 27 november 2018 offentliggjorde EQT Real Estate att man förvärvat röstmajoriteten i Stendörren och offentliggjorde samtidigt ett publikt bud på alla utestående aktier i bolaget. Den 26 februari 2018 löpte den förlängda budfristen ut varvid EQT meddelade att man kontrollerade drygt 58% av rösterna och knappt 41% av kapitalet i Stendörren.

AFFÄRSIDÉ

Stendörren skapar långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter. Bolaget ska primärt verka i Storstockholm och Mälardalen med fokus på fastigheter för lager, logistik och lätt industri.

MÅL

Stendörren ska skapa en hög riskjusterad avkastning för sina aktieägare genom att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i Stockholms- och Mälardalsregionen.

FINANSIELLA MÅL

Stendörren har tre uttalade finansiella mål:
att långsiktigt uppvisa en genomsnittlig årlig
avkastning på eget kapital om lägst 12%
att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger
att soliditeten långsiktigt skall uppgå till 35% (och aldrig understiga 20%)

Måluppfyllelsen framgår av graferna på sid 11.

FASTIGHETSBESTÅND

Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 september 2019 av 122 fastigheter. Samtliga fastigheter är belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 8 892 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för cirka en fjärdedel av den samlade årshyran och bolagets största hyresavtal med Coop Sverige representerar ca 9% av den samlade årshyran. Fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka

722 000 m2 lokalyta och ytslagen lager, logistik och lätt industri svarade för cirka 66% av den totala uthyrbara ytan. Bolaget hade vid kvartalsskiftet 25 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter som vid full exploatering bedöms kunna tillskapa cirka 627 000 m2 BTA (total byggarea), huvudsakligen för lager, logistik och handelsändamål, men

också bostäder. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 050 miljoner kronor.

Inom befintligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med framtagande av nya detaljplaner för bostäder. De nya planerna, som är i olika stadier av planprocessen, beräknas vid färdigställande kunna ge byggrätter för upp till 1 500 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter har dessa pågående planprocesser beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör cirka en fjärdedel av värderingen av hela byggrättsportföljen.

FINANSIERING

Per 30 september 2019 uppgick koncernens egna kapital till 3 746 miljoner kronor (2 699), varav 785 miljoner utgörs av hybridkapital som emitterats under kvartalet. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 4 955 miljoner kronor (4 912) motsvarande en belåningsgrad om 52% (60).

Den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna uppgick till 2,4 år (2,7) och den genomsnittliga räntebindningen till 1,8 år (2,1). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån uppgick till 2,4% (2,3) och räntan på lån i kreditinstitut uppgick till 1,9% (1,8). Bolaget hade per rapportdatumet dels ett utestående obligationslån om 477 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 4,00% för vilket förtida återlösen påkallats med likviddag den 11 oktober 2019 samt obligationslån

SAMTLIGA VÅRA FASTIGHETER ÄR BELÄGNA INOM STOCKHOLMSREGIONEN OCH MÄLARDALEN.

om 650 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 4,25% med slutförfall i juni 2021.

UTDELNING

Bolagets utdelningspolicy har hittills varit att utdelningen långsiktigt ska uppgå till högst 50% av bolagets förvaltningsresultat efter avdrag för schablonskatt. Mot bakgrund av de betydande möjligheter till tilläggsinvesteringar i projektportföljen till avkastningsnivåer som överstiger bolaget långsiktiga avkastningskrav beslutades vid 2019 års årsstämma, i enlighet med styrelsens förslag, att aktieutdelningen slopas till förmån för återinvestering i projektportföljen.

NYCKELTAL

	2019 JAN–SEP	2018 JAN–SEP	2018 JAN–DEC
FASTIGHETSRELATERADE
Uthyrningsbar area, tusental m2	722	680	718
Antal fastigheter	122	111	121
Marknadsvärde, Mkr	8 892	8 027	8 476
Areamässig uthyrningsgrad, %	88%	90 %	90 %
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	88%	90 %	89 %
Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, %	4,6%	5,1 %	4,9 %
Direktavkastning exklusive projektfastigheter,
rullande 12 månader, %	5,5%	6,0 %	5,7 %
Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, %	7,2%	11,0 %	9,3 %
Hyresduration, år	4,1	4,4	4,0
Snitthyra, kr/m2	890	893	846

FINANSIELLA
Hyresintäkter, Mkr	443	388	537
Driftnetto, Mkr	306	265	355
Förvaltningsresultat, Mkr	113	142	174
Överskottsgrad rullande 12 månader, %	67%	69 %	66 %
Balansomslutning, Mkr	9 617	8 232	8 735
Genomsnittlig ränta totala skulder, %	2,4%	2,3 %	2,4 %
Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år	1,8	2,1	2,0
Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år	2,4	2,7	2,6
Genomsnittlig räntetäckningsgrad
rullande 12 månader, ggr	1,9	2,6	2,3
Belåningsgrad vid periodens utgång, %	52%	60 %	61 %
Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, %	43%	48 %	46 %
Soliditet vid periodens utgång, %	40%	33 %	32 %
Avkastning på genomsnittligt eget kapital
rullande 12 månader, %	9%	20 %	16 %

AKTIERELATERADE
Börsvärde, Mkr	3 885	2 585	2 816
Aktiekurs vid periodens utgång, kr	138,00	91,80	100,00
Eget kapital per aktie, kr1)	105,16	95,86	98,74
Långsiktigt substansvärde, EPRA NAV, Mkr	3 436	3 086	3 195
Långsiktigt substansvärde, EPRA NAV per aktie, kr	122,02	109,62	113,47
Aktuellt substansvärde, EPRA NNNAV, Mkr	3 141	2 815	2 920
Aktuellt substansvärde EPRA NNNAV per aktie, kr	111,55	99,99	103,71
Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier, kr	6,52	12,15	15,00
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr	3,02	4,30	5,18
Antal aktier vid periodens utgång	28 155 641	28 155 641	28 155 641
Genomsnittligt antal aktier	28 155 641	27 880 946	27 950 746
ÖVRIGA
Antal anställda vid periodens utgång	54	48	51
Genomsnittligt antal anställda under perioden	54	43	45

1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie.

För definitioner, se sidan 38. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se

TILLFÄLLIG NEDGÅNG I MÅLUPPFYLLELSE

De finansiella målen är satta för att ge en diversifierad finansiell risk med goda förutsättningar för fortsatt tillväxt och motståndskraft vid eventuella ekonomiska nedgångar. Måluppfyllelsen ligger väsentligt över målet för ett av de tre målen medan de andra två belastas av poster av engångskaraktär (se sid 13).

BALANSERAD PORTFÖLJ

Bra balans mellan avkastningsfastigheter med stabila kassaflöden och projektfastigheter med stor värdepotential ger en hög, trygg och långsiktig avkastning.

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL

Långsiktigt uppvisa en genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital om lägst 12 %.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD

Ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger.

SOLIDITET

Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 % (och aldrig understiga 20 %).

Genom bidrag från alla verksamhetens delar, dvs. förvaltning, förädling och förvärv, uppgick avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 månaders släpande genomsnitt) till 9,3% vilket är under det långsiktiga målet, huvudsakligen drivet av fördyrade projekt vilket dämpat värdeförändringen under perioden.

1,9 ggr

Räntetäckningsgraden är tillfälligt precis under det långsiktiga målet om 2,0. Tabellen till höger visar dels det faktiska utfallet (beräknat som 12-månaders släpande genomsnitt) som var 1,9x, samt utfallet exklusive engångskostnader hänförliga till budprocessen under fjärde kvartalet 2018 (ljusblå del av stapeln) som var 2,0x.

Soliditeten stiger från föregående kvartal, huvudsakligen drivet av emissionen av hybridkapital och uppgår till 40 %.

1) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,9 %.

FINANSIELLA MÅL UTFALL Q3 2019 HISTORISKT UTFALL

ggr Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2017 2018 Q1 2019 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Q2 Q3 Räntetäckningsgrad ggr Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2017 2018 Q1 2019 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Q2 Q3 Räntetäckningsgrad ggr Q1 Q2 Q3Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2017 2018 Q1 2019 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Q2 Q3

Räntetäckningsgrad

soliditet

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET

SAMMANDRAG

BELOPP I MILJONER KRONOR	2019 JAN-SEP	2018 JAN-SEP	2019 JUL-SEP	2018 JUL-SEP	2018 JAN-DEC
Hyresintäkter	443	388	146	138	537
Summa intäkter	443	388	146	138	537
Driftskostnader	–84	–90	–17	–27	–127
Underhållskostnader	–36	–17	–14	–7	–33
Fastighetsskatt	–17	–11	–8	–3	–15
Tomträttsavgäld	–	–5	0	–2	–7
Driftnetto	306	265	107	98	355
Central administration	–64	–39	–18	–4	–51
Finansiella intäkter	1	1	1	0	1
Finansiella kostnader	–123	–85	–45	–30	–131
Nyttjanderättskostnader, tomträtter	–7	–	–3	0	–
Förvaltningsresultat	113	142	42	65	174
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	127	233	37	112	326
Värdeförändring finansiella instrument	–2	–2	1	0	–12
Resultat före skatt	238	373	80	175	488
Uppskjuten skatt	–56	–34	–23	–12	–68
Aktuell skatt	2	0	0	0	–1
Periodens resultat	184	339	57	163	419
Övrigt totalresultat	–	–	–	–	–
SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN	184	339	57	163	419
Periodens totalresultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare	184	339	57	163	419
Resultat per aktie, före utspädning, kr	6,52	12,15	2,04	5,83	15,00
Resultat per aktie, efter utspädning, kr Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner	6,50 28,16	12,10 27,89	2,03 28,16	5,82 28,16	14,92 27,95
Genomsnittligt antal aktier under perioden, efter utspädning, miljoner	28,25	28,01	28,29	28,19	28,09

RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER

RESULTAT

Jämfört med motsvarande period 2018 redovisar Stendörren för januari till september 2019 14% högre hyresintäkter och driftnettot steg med 15%. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administrationskostnader summerar förvaltningsresultatet till 113 miljoner kronor vilket är lägre än föregående år till följd av extra finansieringskostnader och centrala administrationskostnader.

HYRESINTÄKTER

Intäkterna ökade under perioden med 14 % till 443 miljoner kronor (388). I jämförbart bestånd ökade den redovisade hyresintäkten med 15 miljoner kronor (vilket motsvarar 5%). Resterande ökning av hyresintäkterna förklaras av nettoökningen av fastighetsbeståndet.

FASTIGHETSKOSTNADER

De redovisade fastighetskostnaderna ökade 12% till 138 miljoner kronor (123) jämfört med samma period året innan (om effekten av att tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad fr o m 2019 är ökningstakten av fastighetskostnaderna 17%). I jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 26 miljoner kronor vilket motsvarar 37%. Väsentliga poster som driver denna kostnadsökning utgörs av större underhålls- och reparationskostnader (exempelvis två större vattenskador) , avslutade och kostnadsförda projekt men också högre fastighetsskatt i beståndet.

CENTRAL ADMINISTRATION

Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till 64 miljoner kronor (39) och utgörs av kostnader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. Jämförelsen med föregående år påverkas bl. a. av att bolagets personalstyrka ökat med 26 % i genomsnitt samt att utdebiteringen av transaktionsoch uthyrningsarvoden har minskat med 10 miljoner kronor på grund av lägre transaktionsvolym. Under perioden har även kostnader om cirka 8 miljoner kronor tagits avseende VD byte och andra personalförändringar, rekrytering, flytt av huvudkontoret samt

andra kostnader hänförliga till ägar- och styrelseförändringar.

FINANSNETTO

Nettot mellan finansiella intäkter och finansiella kostnader ökade under perioden med 54 % till –129 miljoner kronor (–84) medan den genomsnittliga räntebärande skulden under rapportperioden ökade med 19 % jämfört med samma period 2018. Den högre ökningstakten av de finansiella kostnaderna förklaras bland annat av att cirka 7 miljoner kronor i tomträttsavgäld vilka från 1 januari 2019 redovisas som en finansiell kostnad (i enlighet med IFRS 16). Perioden belastas även av kostnader för förtidslösen av obligationslån om cirka 7 miljoner kronor. För detaljer angående räntenivåer, se sidan 25.

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Förvaltningsresultatet uppgår under perioden till 113 miljoner kronor (142) där minskningen i allt väsentligt är hänförlig till de förklaringsposter som nämns under fastighetskostnader, central administration samt finansnetto ovan.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

För perioden redovisar bolaget en värdeuppgång av förvaltningsfastigheterna om 127 miljoner kronor (233) vilket motsvarar 1,5% av fastighetsportföljens totala marknadsvärde vid årets ingång (värdeförändringen under motsvarande period 2018 uppgick till 3,8%).

Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drivs under perioden dels av förändrade kassaflöden genom omförhandlade hyresavtal, dels av något justerade avkastningskrav. Ökade anpassnings- och projektkostnader har påverkat enskilda fastigheters värdering negativt (se även sidan 24 för ytterligare information om fastighetsvärderingarna). Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om –2 miljoner kronor (–2).

SKATT

Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om 2 miljoner kronor (0) och uppskjuten skatt om –56 miljoner kronor (–34).

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING

SAMMANDRAG

BELOPP I MILJONER KRONOR	30 SEP 2019	30 SEP 2018	31 DEC 2018
TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	5	1	6
Förvaltningsfastigheter	8 892	8 027	8 476
Nyttjanderättstillgång tomträtt	225	–	–
Inventarier	2	2	3
Långfristiga fordringar	0	0	0
Räntederivat	0	13	4
Summa anläggningstillgångar	9 124	8 044	8 489
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar	118	83	83
Likvida medel	375	104	163
Summa omsättningstillgångar	493	187	246
SUMMA TILLGÅNGAR	9 617	8 232	8 735
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	3 746	2 699	2 780
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	3 676	4 367	4 251
Övriga långfristiga skulder	14	7	11
Leasingskuld tomträtt	225	–	–
Uppskjuten skatteskuld	475	389	419
Övriga avsättningar	4	4	4
Summa långfristiga skulder	4 394	4 767	4 685
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	1 279	545	1 037
Övriga kortfristiga skulder	198	220	233
Summa kortfristiga skulder	1 477	765	1 270
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	9 617	8 232	8 735
Eget kapital hänförligt till
Moderbolagets ägare	3 746	2 699	2 780
Innehav utan bestämmande inflytande	–	–	–

FINANSIELL STÄLLNING

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsakligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 september 2019 uppgick värdet på förvaltningsfastigheterna till 8 892 miljoner kronor (8 027). Samtliga fastigheter har förvärvats under perioden 5 november 2014 till 30 september 2019. Den 1 januari 2019 trädde redovisningsstandarden IFRS 16 i kraft. I enlighet med denna standard redovisar Stendörren värdet av den nyttjanderätt som bolagets fastigheter upplåtna med tomträtt ger (för en mer detaljerad beskrivning hänvisas till årsredovisningen för 2018, not 1). Detta värde har beräknats till 225 miljoner kronor. En motsvarande skuld tas upp under långfristiga skulder. För analys och kommentarer, se sidorna 20-23.

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 493 miljoner kronor (187) bestående av likvida medel om 375 miljoner kronor (104) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 118 miljoner kronor (83). Den väsentliga ökningen i kassabehållning påverkas bl a av den emission av hybridkapital som genomfördes i slutet av perioden (se även nedan under eget kapital).

EGET KAPITAL

Per den 30 september 2019 uppgick koncernens eget kapital till 3 746 miljoner kronor (2 699) och soliditeten till 40% (33). Ökningen inkluderar den emission av hybridkapital om 785 miljoner kronor (netto efter transaktionskostnader) som genomförts under perioden.

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 4 955 miljoner kronor (4 912) motsvarande en belåningsgrad om 52 % (60). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 3 834 miljoner kronor (3 837), två obligationslån om totalt 1 127 miljoner kronor (1 060) samt säljarreverser om 12 miljoner kronor (40). –21 miljoner kronor (–17) utgörs av låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper. Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgår till 1 279 miljoner kronor (545) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. Av de kortfristiga lånen har 830 miljoner kronor antingen återbetalats efter rapportperiodens utgång, eller omfattas av kreditlöfte om förlängning på nya 4- och 5-åriga löptider. Den genomsnittliga räntan på samtliga räntebärande lån uppgick vid rapportdatumet till 2,4 % (2,4).

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING

Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapitalanskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbindning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sidan 25.

UPPSKJUTEN SKATTESKULD

Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 september till 475 miljoner kronor (389) och avser huvudsakligen skatten på den temporära skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och deras skattemässiga restvärde samt uppskjuten skatt på obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag (förlustavdragen uppgår till 83 miljoner kronor).

ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER

Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 198 miljoner kronor (220).

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Koncernens egna kapital uppgick per 30 september 2019 till 3 746 miljoner kronor (2 699). Under kvartalet emitterades en hybridobligation som i enlighet med IFRS redovisas som eget kapital. Emissionen omfattade totalt 800 miljoner kronor. Efter avdrag för 15 miljoner kronor i emissionskostnader tillfördes således koncernens eget kapital 785 miljoner kronor.

BELOPP I MILJONER KRONOR	AKTIE KAPITAL	ÖVRIGT TILLSKJUTET KAPITAL	BALANSERADE VINSTMEDEL INKLUSIVE PERIODENS RESULTAT	HYBRID OBLIGATION	TOTALT EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL FÖRETAGETS ÄGARE
Ingående eget kapital per 2017-01-01	17	1 140	898	–	2 054
Utdelning			–55		–55
Personaloptionsprogram		4			4
Totalresultat januari-december 2017			396		396
Ingående eget kapital per 2018-01-01	17	1 144	1 239	–	2 399
Utdelning			–62		–62
Personaloptionsprogram		1			1
Nyemission	0	22			22
Totalresultat januari-december 2018			419		419
Utgående eget kapital per 2018-12-31	17	1 167	1 596	–	2 780
Personaloptionsprogram		–2	–1		–3
Emission hybridobligation				800	800
Emissionskostnader hybridobligation				–15	–15
Totalresultat januari-september 2019			184		184
Utgående eget kapital per 2019-09-30	17	1 165	1 779	785	3 746

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG FÖR KONCERNEN

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN

SAMMANDRAG

BELOPP I MILJONER KRONOR	2019 JAN–SEP	2018 JAN–SEP	2019 JUL–SEP	2018 JUL–SEP	2018 JAN-DEC
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat	113	142	42	65	174
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	–4	–2	–13	7	16
Betald inkomstskatt	–2	–33	0	–22	–15
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapitalet	107	107	29	50	175

Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar	–36	–5	–16	9	10
Förändring av rörelseskulder	14	18	19	–34	–42
Kassaflöde från den löpande verksamheten	85	120	32	25	143

Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter	–214	–216	–99	–60	–296
Övriga investeringar och avyttringar	–1	–1	0	–1	–2
Förvärv av fastigheter	–71	–1 029	0	–941	–1 626
Försäljning av fastigheter	–	–	0	0	349
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–286	–1 247	–99	–1 002	–1 575
Finansieringsverksamheten
Nyemission	–2	23	0	1	24
Emission Hybridobligation	785	–	785
Upptagna räntebärande skulder	331	2 045	102	749	2 690
Amortering och lösen av räntebärande skulder	–672	–831	543	75	–1 099
Räntederivat, netto	–	–4	–	–4	–6
Depositioner	3	3	2	3	7
Utdelning	–32	–43	0	–16	–59
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	413	1 193	346	809	1 557
Periodens kassaflöde	212	66	279	–169	125

Likvida medel vid periodens ingång	163	38	96	273	38
Periodens kassaflöde	212	66	279	–169	125
Likvida medel vid periodens utgång	375	104	375	104	163

KASSAFLÖDESANALYS

KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick under perioden till 107 miljoner kronor (190). Efter en nettoförändring av rörelsekapitalet på –22 miljoner kronor (–70) uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till 85 miljoner kronor (120).

KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGS-VERKSAMHETEN

Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –286 miljoner kronor (–1 247) och utgjordes av likviditetseffekten vid förvärv och försäljning av fastigheter, direkt och indirekt, uppgående till –71 miljoner kronor (–1 029), samt investeringar i befintliga fastigheter om –214 miljoner kronor (–216). Inga fastigheter såldes under perioden (0).

KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGS-VERKSAMHETEN

Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under perioden till 413 miljoner kronor (1 193) bestående av upptagande av fastighetslån om 331 miljoner kronor (2 109) samt amorteringar och lösen av befintliga krediter uppgående till –672 miljoner kronor (–895). Därtill har 785 miljoner kronor (efter avdrag för transaktionskostnader) tillförts bolaget genom emissionen av hybridobligationer som genomfördes under september. Aktieutdelning om –32 miljoner kronor har utbetalats och avser de två sista kvartalsvisa utbetalningarna som beslutades av årsstämman 2018. Vid årsstämman 2019 beslutades att ställa in utdelningen varför ingen ytterligare aktieutdelning kommer ske under 2019.

PERIODENS KASSAFLÖDE

Periodens nettokassaflöde uppgick till 212 miljoner kronor (66) och likvida medel uppgick vid periodens utgång till 375 miljoner kronor (104).

FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG

FASTIGHETSBESTÅNDET PER 30 SEPTEMBER

Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 september 2019 av 122 fastigheter. Samtliga fastigheter är belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 8 892 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter internvärderas kvartalsvis baserat på bland annat uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Alla fastigheter externvärderas minst en gång om året.

Vid rapportperiodens utgång omfattade fastighetsbeståndet cirka 722 000 m2 uthyrbar lokalarea. Lager och logistik samt lokaler för lätt industri svarade tillsammans för cirka 66 % av den totala uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (23 % av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något högre andel kontor då snitthyran för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i kombination med att 78% av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 415 miljoner kronor (1 533). Värdeförändringen utgörs av fastighetsförvärv uppgående till 74 miljoner kronor (1 085), investeringar i befintliga fastigheter om 214 miljoner kronor (216) medan orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt 127 miljoner kronor (233) redovisats. (se tabell på sidan 24).

GEOGRAFISK FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET

Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera intressanta industriområden med potential i Storstockholm och övriga Mälardalen. Fokus ligger sedan på att utveckla och förstärka närvaron i dessa områden. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs 67 % av hyresintäkter från fastigheter i Storstockholm. I Högdalens industriområde är Stendörren största fastighetsägaren vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora och effektiva fastigheter som också ger effektiv förvaltning. Vissa områden i Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4 mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är andra områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt (se diagram på över geografisk fördelning på sidan 21).

HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL

Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag. Hyresförlusterna i det fastighetsbestånd som ingår i Stendörren har varit små. Under rapportperioden har endast marginella hyresförluster redovisats. Under perioden har dock reserveringar för ett fåtal osäkra hyresfordringar bokförts, totalt uppgående till 6,6 miljoner kronor. Per 30 september svarade de tio största hyresavtalen för ca en fjärdedel av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Coop Sverige som hyresgäst, representerar ca 9 % av den samlade årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick per bolslutsdatum till 4,1 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallostruktur. I kombination med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster. Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. >

STÖRSTA HYRESGÄSTERNA

Bolaget har en relativt hög uthyrningsgrad och låga vakanser. Uthyrningsgraden i Stockholmsområdet för lager- och lätt industrilokaler har den senaste 10-årsperioden varit stabil och uppgått till cirka 90 %. Den ytmässiga uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 30 september 2019 till 88 % (90) och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88 % (90). Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momentana uthyrningssituationen på rapportdatumet och kan variera enstaka procentenheter upp eller ned beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Generellt är efterfrågan på lokaler fortsatt stark. Av den totala vakansen utgörs ca 2 675 m2 (motsvarande cirka 0,4 % av total uthyrbar area) av yta som är >

kontrakterad med nya hyresgäster men där de nya hyresgästerna ännu inte tillträtt lokalerna. De hyresavtal som omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning av hyresvärdena om 8% i genomsnitt. Motsvarande siffra för hela perioden uppgår till 30%. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om ca 40 miljoner kronor börjat löpa. Dessa består av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster som tecknats i tidigare perioder. De två största nytillträdda hyresavtalen utgörs av Nacka Vatten och Avfall AB och LeasePlan Sverige AB. Nettouthyrningen (inflyttning av nya hyresgäster minus avflyttningar och konkurser) uppgår under kvartalet till 13,6 miljoner kronor.

NYTECKNADE HYRESAVTAL, ÅRSHYRA

NYTECKNADE HYRESAVTAL, AREA NYTECKNADE HYRESAVTAL, ÅRSHYRA

FÖRFALLOSTRUKTUR, AREA 30 SEPTEMBER 2019

Tillgänglighet kollektivtrafik 30 min

FÖRFALLOSTRUKTUR, HYRA 30 SEPTEMBER 2019

BYGGRÄTTER OCH PROJEKTFASTIGHETER

Stendörren hade per 30 september 2019 25 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Vid full exploatering av dessa byggrätter är bedömningen att upp till 627 000 m2 byggnadsarea kan tillskapas, huvudsakligen för lätt industri, logistik och handelsändamål. I några av dessa fastigheter pågår även planarbete för att omvandla byggrätterna till annat användningsområde, såsom bostäder. Möjligheterna i byggrätterna bedöms som mycket goda då de är koncentrerade till flera av Storstockholms mest attraktiva områden såsom Stockholms kommun, Botkyrka, Södertälje (Stockholm-Syd), Upplands-Bro och Sollentuna. Utvecklingen inom byggrätter och projektfastigheter är primärt kunddriven. Fokus ligger på att hitta befintliga och nya hyresgäster som är i behov av större eller helt nya lokaler och möta detta behov genom att göra kundanpassade tilläggsinvesteringar alternativt genomföra nybyggnation. Förhandlingar pågår löpande med potentiella hyresgäster för bolagets projektfastigheter. Dialogerna förs i positiv anda med olika tänkbara intressenter och bolaget ser positivt på den framtida potentialen som dessa områden har. I syfte att minimera riskexponeringen tecknas vanligen långa hyresavtal med kunderna innan investeringarna initieras. Bolaget avser att löpande under de närmaste åren bebygga och utveckla stor del av dessa fastigheter.

FASTIGHETSVÄRDERING

STENDÖRREN FASTIGHETER värderar varje kvartal 100 % av fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt 20–30 % externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånaders period. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till årsredovisningen 2018. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden.

Av bolagets 122 fastigheter har samtliga externvärderats under perioden juli 2018 till september 2019. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet per 30 september 2019 uppgår till 8 892 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna framgår i tabellen nedan. De under året genomförda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen Nordier Property Advisors och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värderade till 1 049 miljoner kronor (1 028),

är värderade utifrån ortsprisanalyser och jämförelse med andra liknande objekt som försålts. Orealiserade värdeförändringar av fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 127 miljoner kronor (233) motsvarande 1,5 procent av marknadsvärdet vid periodens början. Rensat för värdeförändringar i projektportföljen (se nedan) motsvarar värdeförändringarna under rapportperioden cirka 3,0%. Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drivs under perioden dels av förändrade kassaflöden genom omförhandlade hyresavtal eller ändrade kostnader, dels av ändrade antaganden om marknadshyror samt även justerade avkastningskrav. Ökade anpassnings- och projektkostnader har påverkat enskilda fastigheters värdering negativt där de två projektfastigheterna Upplands Väsby Skälby 2:2 och Nacka Sicklaön 107:3 tillsammans svarar för cirka 112 miljoner kronor i värdedämpande projektfördyring under perioden. Förklaringen till dessa substantiella projektfördyringar hänförs i allt väsentligt till att det är gamla fastigheter med bristfällig dokumentation av tidigare installationer och grundförhållanden. Det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärderingarna har sänkts något jämfört med föregående kvartal och uppgår per 30 september 2019 till 6,2 % (se tabell med värderingsparametrar nedan).

VÄRDERINGSPARAMETRAR (FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES)	MIN	MAX	VIKTAT SNITT
Direktavkastningskrav	5,0 % (5,2 %)	13,8 % (10,0 %)	6,2 % (6,3 %)
Kalkylränta kassaflöde	5,0 % (5,0 %)	16,0 % (12,2 %)	8,2 % (8,2 %)
Kalkylränta restvärde	7,1 % (7,3 %)	16,0 % (12,2 %)	8,3 % (8,4 %)
Långsiktigt vakansantagande	3,0 % (3,0 %)	25,0 % (20,0 %)	6,1 % (6,2 %)

FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER	JAN-SEP 2019	JAN-DEC 2018
Fastighetsbestånd vid årets början	8 476	6 494
Förvärv av fastigheter	75	1 687
Försäljning av fastigheter	–	–367
Investeringar i befintliga fastigheter	214	296
Värdeförändringar i befintliga fastigheter	127	366
Fastighetsbestånd vid periodens slut	8 892	8 476