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JINUSHI Co.,Ltd.
Annual Report • Mar 27, 2025
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Download Source File 有価証券報告書（通常方式）_20250327101139
【表紙】
| 【提出書類】 | 有価証券報告書 |
| 【根拠条文】 | 金融商品取引法第24条第１項 |
| 【提出先】 | 関東財務局長 |
| 【提出日】 | 2025年３月27日 |
| 【事業年度】 | 第25期（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） |
| 【会社名】 | 地主株式会社 |
| 【英訳名】 | JINUSHI Co.,Ltd. |
| 【代表者の役職氏名】 | 代表取締役社長 西羅 弘文 |
| 【本店の所在の場所】 | 東京都千代田区丸の内一丁目５番１号 |
| 【電話番号】 | 03（6895）0070（代表） |
| 【事務連絡者氏名】 | 取締役 財務本部長兼経理本部長 北川 雄哉 |
| 【最寄りの連絡場所】 | 東京都千代田区丸の内一丁目５番１号 |
| 【電話番号】 | 03（6895）0070（代表） |
| 【事務連絡者氏名】 | 取締役 財務本部長兼経理本部長 北川 雄哉 |
| 【縦覧に供する場所】 | 株式会社東京証券取引所 （東京都中央区日本橋兜町２番１号) 大阪支店 （大阪府大阪市中央区今橋四丁目１番１号） 名古屋支店 （愛知県名古屋市中村区名駅四丁目７番１号） |
E05692 32520 地主株式会社 JINUSHI Co.,Ltd. 企業内容等の開示に関する内閣府令 第三号様式 Japan GAAP true CTE CTE 2024-01-01 2024-12-31 FY 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2023-12-31 1 false false false E05692-000 2023-12-31 jpcrp_cor:Row1Member E05692-000 2025-03-27 jpcrp_cor:Row1Member E05692-000 2025-03-27 jpcrp_cor:Row2Member E05692-000 2025-03-27 jpcrp_cor:Row3Member E05692-000 2023-12-31 jppfs_cor:NonControllingInterestsMember E05692-000 2022-12-31 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:CapitalStockMember E05692-000 2022-12-31 jppfs_cor:ForeignCurrencyTranslationAdjustmentMember E05692-000 2022-12-31 jppfs_cor:NonControllingInterestsMember E05692-000 2024-12-31 jpcrp_cor:No1MajorShareholdersMember E05692-000 2024-12-31 jpcrp_cor:No2MajorShareholdersMember E05692-000 2024-12-31 jpcrp_cor:No3MajorShareholdersMember E05692-000 2024-12-31 jpcrp_cor:No4MajorShareholdersMember E05692-000 2024-12-31 jpcrp_cor:No5MajorShareholdersMember E05692-000 2024-12-31 jpcrp_cor:No6MajorShareholdersMember E05692-000 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有価証券報告書（通常方式）_20250327101139
第一部【企業情報】
第１【企業の概況】
１【主要な経営指標等の推移】
(1）連結経営指標等
| 回次 | 第21期 | 第22期 | 第23期 | 第24期 | 第25期 | |
| 決算年月 | 2020年12月 | 2021年12月 | 2022年12月 | 2023年12月 | 2024年12月 | |
| 売上高 | (百万円) | 29,886 | 56,177 | 49,887 | 31,597 | 57,068 |
| 経常利益 | (百万円) | 2,157 | 5,002 | 5,943 | 5,718 | 8,265 |
| 親会社株主に帰属する当期純利益 | (百万円) | 1,644 | 3,124 | 3,641 | 4,709 | 6,087 |
| 包括利益 | (百万円) | 1,976 | 3,397 | 4,042 | 4,991 | 6,287 |
| 純資産額 | (百万円) | 24,841 | 27,781 | 30,960 | 31,501 | 44,800 |
| 総資産額 | (百万円) | 71,220 | 86,337 | 72,153 | 101,482 | 115,417 |
| １株当たり純資産額 | (円) | 1,358.52 | 1,519.30 | 1,690.17 | 1,915.86 | 2,181.23 |
| １株当たり当期純利益 | (円) | 89.94 | 170.90 | 199.16 | 267.76 | 334.89 |
| 潜在株式調整後１株当たり当期純利益 | (円) | － | － | － | － | － |
| 自己資本比率 | (％) | 34.9 | 32.2 | 42.8 | 30.9 | 38.6 |
| 自己資本利益率 | (％) | 6.8 | 11.9 | 12.4 | 15.1 | 16.0 |
| 株価収益率 | (倍) | 18.65 | 10.06 | 9.32 | 8.15 | 6.45 |
| 営業活動による キャッシュ・フロー |
(百万円) | 3,569 | 11,373 | 19,993 | △25,212 | △4,329 |
| 投資活動による キャッシュ・フロー |
(百万円) | △98 | △17,513 | △156 | 3,691 | △2,069 |
| 財務活動による キャッシュ・フロー |
(百万円) | △4,441 | 2,363 | △13,975 | 21,112 | 6,875 |
| 現金及び現金同等物の期末残高 | (百万円) | 20,897 | 17,178 | 23,140 | 22,747 | 23,492 |
| 従業員数 | (人) | 74 | 74 | 90 | 95 | 111 |
| (外、平均臨時雇用者数) | (1) | (1) | (1) | (－) | (－) |
(注) １．第21期、第22期、第23期、第24期及び第25期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。
２．当社は、2020年12月24日開催の臨時株主総会で、「定款一部変更の件」が承認されたことを受けて、決算期を３月31日から12月31日に変更いたしました。また、国内子会社の決算期も３月31日から12月31日に変更いたしました。これに伴い、決算期変更の経過期間となる第21期は、2020年４月１日から2020年12月31日までの９ヶ月間となります。なお、当社及び国内子会社は４月１日から12月31日までの９ヶ月間、12月決算の海外子会社は１月１日から12月31日までの12ヶ月間であります。
３．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第23期の期首から適用しており、第23期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標となっております。
(2）提出会社の経営指標等
| 回次 | 第21期 | 第22期 | 第23期 | 第24期 | 第25期 | |
| 決算年月 | 2020年12月 | 2021年12月 | 2022年12月 | 2023年12月 | 2024年12月 | |
| 売上高 | (百万円) | 29,427 | 45,446 | 43,326 | 28,525 | 46,810 |
| 経常利益 | (百万円) | 2,202 | 4,335 | 8,709 | 5,390 | 6,254 |
| 当期純利益 | (百万円) | 1,478 | 2,835 | 3,707 | 4,453 | 4,401 |
| 資本金 | (百万円) | 3,048 | 3,048 | 3,048 | 3,048 | 6,461 |
| 発行済株式総数 | (株) | 18,285,800 | 18,285,800 | 18,285,800 | 18,285,800 | 21,569,700 |
| 純資産額 | (百万円) | 20,178 | 22,550 | 25,360 | 25,337 | 36,652 |
| 総資産額 | (百万円) | 63,153 | 78,121 | 64,976 | 91,453 | 104,911 |
| １株当たり純資産額 | (円) | 1,103.53 | 1,233.25 | 1,386.92 | 1,540.94 | 1,784.55 |
| １株当たり配当額 | (円) | 25.00 | 50.00 | 55.00 | 55.00 | 85.00 |
| （うち１株当たり中間配当額） | (－) | (－) | (－) | (－) | (42.50) | |
| １株当たり当期純利益 | (円) | 80.87 | 155.04 | 202.77 | 253.17 | 242.14 |
| 潜在株式調整後１株当たり当期純利益 | (円) | － | － | － | － | － |
| 自己資本比率 | (％) | 32.0 | 28.9 | 39.0 | 27.7 | 34.9 |
| 自己資本利益率 | (％) | 7.4 | 13.3 | 15.5 | 17.6 | 14.2 |
| 株価収益率 | (倍) | 20.74 | 11.09 | 9.15 | 8.62 | 8.92 |
| 配当性向 | (％) | 30.9 | 32.2 | 27.1 | 21.7 | 35.1 |
| 従業員数 | (人) | 43 | 45 | 58 | 60 | 69 |
| （外、平均臨時雇用者数） | (－) | (－) | (－) | (－) | (－) | |
| 株主総利回り | (％) | 127.2 | 134.1 | 148.4 | 176.9 | 181.6 |
| （比較指標：配当込みTOPIX） | (％) | (130.1) | (146.7) | (143.1) | (183.5) | (221.0) |
| 最高株価 | (円) | 1,842 | 1,920 | 2,152 | 2,368 | 2,830 |
| 最低株価 | (円) | 1,093 | 1,610 | 1,645 | 1,776 | 1,620 |
(注) １．第21期、第22期、第23期、第24期及び第25期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。
２．第21期より決算期を３月31日から12月31日に変更いたしました。これに伴い、決算期変更の経過期間となる第21期は、2020年４月１日から2020年12月31日までの９ヶ月間となっております。
３．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第23期の期首から適用しており、第23期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標となっております。
４．最高株価及び最低株価は、2022年４月４日より東京証券取引所（プライム市場）におけるものであり、それ以前は東京証券取引所（市場第一部）におけるものであります。
２【沿革】
| 年月 | 事項 |
|---|---|
| 2000年４月 | 商業施設の企画、開発、運営及び管理事業を主な目的として、大阪市中央区西心斎橋に日本商業開発株式会社（現 地主株式会社）を設立 |
| 商業施設の企画・開発及び運営・管理業務開始 | |
| 2001年１月 | 東京事務所（現本社）を開設 |
| 2001年10月 | 宅地建物取引業免許取得（大阪府知事（1）第48728号） |
| 2003年11月 | 金融機関より不動産物件をバルクで購入し開発・再生業務開始 |
| 2004年９月 | アレンジャー、アセットマネジメントとして不動産流動化業務開始 |
| 駐車場施設に係るサブリース業務開始 | |
| 2005年５月 | 不動産投資業務開始 |
| 2006年11月 | 宅地建物取引業免許取得（国土交通大臣（1）第7373号） |
| 2007年１月 | 名古屋事務所（現名古屋支店）を開設 |
| 2007年２月 | 信託受益権販売業登録（近畿財務局長（売信）第104号） （現第二種金融商品取引業（近畿財務局長（金商）第184号）） |
| 2007年11月 | 名古屋証券取引所（以下、「名証」という。）セントレックスに株式を上場 |
| 2008年１月 2008年９月 2010年８月 2012年３月 2013年４月 2014年10月 2014年12月 2015年11月 2016年４月 2016年５月 2016年９月 2016年11月 2017年１月 2017年３月 2018年５月 2018年７月 2019年11月 2019年12月 2020年12月 2022年１月 2022年４月 2022年12月 2023年７月 2023年10月 2024年３月 |
株式会社長谷工コーポレーションと共同出資により新日本商業開発株式会社を設立 本社を大阪市中央区今橋四丁目１番１号に移転 一級建築士事務所登録（東京都知事 第56464号） JINUSHIファンド（注）に係る業務を開始 株式の上場市場を名証セントレックスから名証第二部に変更 当社とケネディクス株式会社、三井住友ファイナンス＆リース株式会社及び株式会社ピーアンドディコンサルティングの４社間で商業施設特化型の「REIT事業に係る基本協定書」を締結、2015年２月より本基本協定書に基づいてJINUSHIビジネス（注）によるケネディクス商業リート投資法人への不動産金融商品の売却を開始 東京証券取引所市場第一部（以下、「東証一部」という。）に上場、及び名古屋証券取引所市場第一部（以下、「名証一部」という。）に指定 ニューリアルプロパティ株式会社（現 連結子会社）の株式（議決権所有割合30.57％）を取得し、持分法適用関連会社化 地主アセットマネジメント株式会社（以下、「地主ＡＭ」という。）（現 連結子会社）を設立 ニューリアルプロパティ株式会社（現 連結子会社）の自己株式の取得に伴う同社の連結子会社化 地主ＡＭにおいて取引一任代理等の認可及び金融商品取引業（投資運用業）（関東財務局長（金商）第2951号）登録、底地特化型私募リート 地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」という。）を設立 当社と「地主リート」及び地主ＡＭの３社間で「スポンサーサポート契約」を締結、2017年１月より本契約に基づいて「地主リート」へ販売用不動産の売却を開始 地主ＡＭによる「地主リート」の運用開始 新日本商業開発株式会社を解散 JINUSHI USA INC.（現 連結子会社）を設立 地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社（現 連結子会社）を設立 当社と地主ＡＭ及び三井住友ファイナンス＆リース株式会社の連結子会社であるＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社の３社間で販売用不動産の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結 当社と地主ＡＭ及びみずほリース株式会社の連結子会社であるエムエル・エステート株式会社の３社間で販売用不動産の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結 決算期を３月31日から12月31日に変更 地主株式会社へ商号変更 東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東証一部からプライム市場（以下、「東証プライム市場」という。）に移行、及び名証の市場区分の見直しにより、名証一部からプレミア市場（以下、「名証プレミア市場」という。）に移行 九州支店を開設 本社を東京に移転 個人投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」開始 ポーター賞を受賞 名証プレミア市場における当社株式を上場廃止。東証プライム市場に一本化 |
(注)「JINUSHIファンド」とは、年金基金等の運用資金に対して、JINUSHIビジネスを通じ、長期にわたる安全で安定的な投資機会を提供することにより運用の安定性に貢献することを目的とした土地を投資対象とする不動産私募ファンドです。また、「JINUSHIビジネス」とは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地契約を締結することで、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。
３【事業の内容】
当社グループ（当社、子会社19社）は、次の３つの事業を主たる業務としております。
なお、次の３事業は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であり、当連結会計年度に報告セグメントの区分を変更しております。
| 不動産投資事業 | 土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産投資手法であるJINUSHIビジネスにより、当社グループが開発した不動産金融商品を地主リート等に売却する事業を行っております。 |
| 不動産賃貸事業 | 当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得る長期賃貸事業や当社グループが土地所有者から土地を借り受けてテナントに転貸するサブリース事業、不動産特定共同事業を活用し個人投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行う不動産特定共同事業を行っております。 |
| 資産運用事業 | 地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬を得る事業を行っております。 |
(1) 不動産投資事業
当社グループのビジネスモデルであるJINUSHIビジネスは、不動産投資におけるリスクを抑え、自然災害やマーケットボラティリティに強い、安定的な収益が長期にわたって見込める安全な不動産金融商品を提供しています。
当社グループが土地を取得すると同時にテナントを誘致し、20年から50年程度の定期借地契約をテナントと締結いたします。この開発した底地（借地権の付着した土地所有権）を不動産金融商品として、地主リートをはじめ事業会社、個人投資家、私募ファンドや不動産投資信託（J-REIT）等に売却し、売却収益を得ております。
(2) 不動産賃貸事業
① 長期賃貸事業
当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得ております。
② サブリース事業
当社グループが土地所有者から土地を借り受けて、商業施設、ホスピス、物流施設等、立地に適した使用用途を提案し、テナントに土地を転貸することにより賃貸収益を得ております。
③ 不動産特定共同事業
不動産特定共同事業を活用し、個人投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行っております。
(3) 資産運用事業
地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント収益やプロパティマネジメント収益を得ております。
４【関係会社の状況】
| 名称 | 住所 | 資本金 | 主要な事業の内容 | 議決権の所有割合 （％）(注)３ |
関係内容 |
|---|---|---|---|---|---|
| （連結子会社） | |||||
| 地主アセットマネジメント株式会社 | 東京都千代田区 | 百万円 150 |
資産運用事業 | 100 | |
| 地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社 | 東京都千代田区 | 百万円 100 |
不動産投資事業 不動産賃貸事業 |
100 | |
| JINUSHI USA INC. | アメリカ合衆国 デラウェア州 |
千US$ 5,500 |
不動産投資事業 不動産賃貸事業 |
100 | 役員の兼任 |
| ニューリアルプロパティ株式会社 | 福井県福井市 | 百万円 100 |
不動産投資事業 | (100) | |
| クマガイ オーストラリア ファイナンスPTY. リミテッド |
オーストラリア ニューサウス ウェールズ州 |
千A$ 5,352 |
その他 | (100) | |
| クマガイ オーストラリアPTY. リミテッド (注)２ |
オーストラリア ニューサウス ウェールズ州 |
千A$ 268,399 |
その他 | (100) | |
| その他13社 | |||||
| （持分法適用関連会社） | |||||
| CREI 5 WB – SEPULVEDA LLC | アメリカ合衆国 カリフォルニア州 |
千US＄ 8,608 |
不動産賃貸事業 | (50) |
(注) １．「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。
２．特定子会社に該当しております。
３．議決権の所有割合の（ ）内は、間接所有であります。
５【従業員の状況】
(1) 連結会社の状況
| 2024年12月31日現在 | ||
| セグメントの名称 | 従業員数（人） | |
| 全社共通 | 111 | （－） |
| 合計 | 111 | （－） |
(注) １．従業員数は就業人員であり、臨時従業員は（ ）内に年間の平均人員を外数で記載しております。
２．当社グループは事業セグメント別の従業員を置かず、プロジェクト毎にチームで運営しているため、全社共通で人数を記載しております。
(2) 提出会社の状況
| 2024年12月31日現在 | |||
| 従業員数（人） | 平均年齢（歳） | 平均勤続年数（年） | 平均年間給与（千円） |
| 69（－） | 38.4 | 3.7 | 19,157 |
| セグメントの名称 | 従業員数（人） |
| 全社共通 | 69（－） |
| 合計 | 69（－） |
(注) １．従業員数は就業人員（当社から社外への出向者は除いております。）であり、臨時従業員は（ ）内に年間の平均人員を外数で記載しております。
２．平均年間給与は、賞与、基準外賃金及び譲渡制限付株式による株式報酬費用を含んでおります。
３．当社は事業セグメント別の従業員を置かず、プロジェクト毎にチームで運営しているため、全社共通で人数を記載しております。
(3) 労働組合の状況
労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。
(4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異
提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び
「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に
よる公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。
有価証券報告書（通常方式）_20250327101139
第２【事業の状況】
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経営理念および経営方針
当社は「JINUSHIビジネス（※）を通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」を経営理念として掲げております。
土地のみに投資をし、建物を保有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。
当社独自の不動産金融商品の開発・提供により、長期かつ安定的な運用を目指す機関投資家の皆さまのニーズに応えることで社会に貢献し、その結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努めてまいります。
（※）JINUSHIビジネスとは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。
(2) 中長期的な会社の経営戦略
当社グループは、2022年２月に５年間（2022年12月期～2026年12月期）を計画期間とする中期経営計画（以下、「中計」という。）を発表しております。また、中計の達成ならびに持続可能な社会の実現と中長期的な企業価値向上を目指して、ESG方針を策定しております。
中計の概要およびサステナビリティ／ESGの取組みについては、以下を参照ください。
（ご参考）
・中計の概要：https://www.jinushi-jp.com/images/pdfFile.pdf
・サステナビリティ／ESGの取組み：https://www.jinushi-jp.com/sustainability/
・決算説明資料：https://www.jinushi-jp.com/ir/library.html
(3) 目標とする経営指標
当社グループは中計において、2026年12月期の計画数値を目標として掲げており、高い資本効率・安定した財務基盤の下、更なる成長を目指しております。
（2026年12月期の計画数値）
| 売上高 | 1,000億円 |
| 当期純利益 | 70億円 |
| 地主リート資産規模 | 3,000億円程度 |
| ＲＯＥ | 13％程度 |
| 自己資本比率 | 30％以上 |
(4) 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
①経営環境
・底地市場について
当社は、2000年の創業来、国内における底地マーケットの創出・拡大に注力してまいりました。その結果、長期にわたり安定的に収益を得ることができる底地商品への投資家の理解が深まり、底地商品の流動性が大きく向上いたしました。現在では、新たな投資対象として「底地」というアセットタイプを確立しております。
なお、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.86兆円の規模から、2023年現在6.48兆円と14年で7.5倍まで拡大しております。中計の最終年度である2026年には、約10兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。
・JINUSHIビジネスに対する投資家からの需要について
自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができる、当社の不動産金融商品は、引き続き投資家からの強い需要が継続しています。
不動産市場ならびに金融資本市場の変動等を注視する必要はありますが、インフレや金利上昇局面においても、JINUSHIビジネスの強みは一段と増し、他の不動産金融商品と比べた時に相対的な魅力が高まっていくものと考えております。
・資金調達環境について
当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解ならびに支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。
一方で、日本銀行によるマイナス金利政策の解除による金利上昇がみられるなど、引き続き金利動向については注視しております。
②対処すべき課題
上記①経営環境を踏まえた上で、中計の達成およびESG方針に沿った事業推進にむけ、優先的に対処すべき課題および取り組み内容は以下のとおりであります。
・中計の達成に向けた取り組みおよび進捗状況
2022年２月に発表した中計は、JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略となります。JINUSHIビジネスの更なる拡大に向けた取り組み内容として、「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「土地のオフバランス提案」を積極的に推進しております。本取り組みは、仕入れの更なる拡大につながるとともに、特定業種やエリアでの出店ニーズ増減に伴う影響の軽減等にもつながりリスク管理の観点からも有用なものと考えております。
また、地主リートにおいては、引き続き国内唯一の底地特化型私募リートといった先行者利益を活用しながら、中計の資産規模3,000億円を通過点に、早期に5,000億円の達成を目指して取り組んでおります。
当連結会計年度における、中計で定める経営指標の進捗状況は次の通りです。
| 当期 （2024年12月期） |
前期 （2023年12月期） |
中計目標値 （2026年12月期） |
||
| 売上高 | 570億円 | 315億円 | 1,000億円 | |
| 当期純利益 | 60億円 | 47億円 | 70億円 | |
| 地主リート資産規模（※） | 2,576億円 | 2,216億円 | 3,000億円程度 | |
| ＲＯＥ | 16.0％ | 15.1％ | 13％程度 | |
| 自己資本比率 | 38.6％ | 30.9％ | 30％以上 |
（※）前期については第８次募集（2024年1月に実施）、当期については第９次募集（2025年1月に実施）において取得した物件を考慮した数値（取得時の鑑定評価額ベース）を記載しております。
・財務戦略について
当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解ならびに支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。また、中計の目標とする経営指標の一つとして「自己資本比率30％以上」を掲げており、金融危機等の有事に備えた財務基盤の構築ならびにリスク管理を徹底しながら、JINUSHIビジネスの成長に資する財務施策を実行しております。
借入金については、メガバンクを中心とした強固なバンクフォーメーションを構築しつつ、かつ、従前より借入期間の長期化や財務制限条項を撤廃するなど、金融市場の変動に備えた調達を実施しております。また、取得への高い機動性を確保すべく、2024年12月末現在、金融機関５行とコミットメントライン契約12,500百万円、及び金融機関２行と借入枠設定契約40,250百万円をそれぞれ締結しております。
なお、不動産市況が悪化し、売却が難しい場合にも、当社は安定的かつ健全な財務基盤を構築しているため、自ら保有することで安定した賃貸収益を獲得しながら、市況の回復を待つ選択肢を取ることも可能です。
・ESGの取組みについて
当社は、事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しております。また、ESGに配慮し、そのリスクと機会を考慮した取り組みを継続することは、中長期的な株主価値の向上に不可欠であると認識しております。
2022年2月にESG方針の策定ならびにESGロードマップを発表し、各種施策を推し進めております。マテリアリティ（重点課題）を特定の上、人的資本の開示やカーボンニュートラル（自社排出分）の継続達成、テナントとの定期借地契約のESG条項組入率100％を目指し、着実に取り組みを進めております。
具体的な取り組み、対処すべき課題等については、後述する「２ サステナビリティに関する考え方及び取組」を参照ください。
２【サステナビリティに関する考え方及び取組】
(1) サステナビリティに関する考え方
当社は「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」を経営理念に掲げ、事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しております。また、環境・社会・ガバナンス（以下、「ESG」と言います。）に配慮し、そのリスクと機会を考慮した取り組みを継続することは、中長期的な株主価値の向上に不可欠であると認識しております。
2022年２月には、中計の策定とあわせ、以下のとおりESG方針の策定ならびにESGロードマップを発表しております。また、自社の取り組みだけではなく、テナントとの定期借地契約のひな型にESG条項を組入れることで環境配慮型設備の導入を働きかけるなど、各種施策を推し進めております。
2024年３月には、経営理念の実現および地主リートの成長とともに日本の大地主を目指すために、マテリアリティ（重点課題）を特定しております。
◇経営理念
JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。
◇行動規範
・「大人」であること。
・取り組む仕事に対して自らの頭で考えること。
・常識を疑うこと。そこに商品は生まれる。
・市場を知り、冷静に向き合うこと。市場は自らの手で作るものだと思うこと。
・利益を出さないことは悪徳であると思うこと。
・変化しない社会も会社もないと思うこと。
・社内で他の人間の仕事ぶりを見て見ぬふりをしないこと。
・社内で他の人間への批判は大きな声ですること。でも怒鳴らないこと。
・嘘をつかないこと。開き直らないこと。批判されたら、笑顔で真面目に対応すること。
・議論は大いにすること。反対意見は目上にも上司にも部下にも遠慮せず話すこと。
・ただし、その結論が出たら文句を言わずそれに従うこと。
・ビジネスチャンスのスペースを潰さないようにすること。
・苦しいときこそ笑顔でいること。
◇ESG方針
建物を持たずに、土地のみに投資を行う当社独自の不動産投資手法「JINUSHIビジネス」は、自然災害に強く、かつ、温室効果ガスや産業廃棄物等の排出が極めて少ない不動産投資モデルです。当社は、このJINUSHIビジネスを通じて、持続可能な社会の実現に貢献することを目指しています。
また、ESGに配慮し、そのリスクと機会を考慮した取り組みを継続することは、中長期的な株主価値の向上に不可欠であると認識しています。
以上に基づき、当社は以下の「ESG方針」を定め、当社及びグループ会社の事業活動を通じたESG推進を実践します。
・気候変動への対応
長期的で不確実性の高い気候変動に対する事業影響を評価し、脱炭素社会への移行ならびに気候変化や海面上昇などによる物理的な影響といった中長期的な変化に対しても適切に対応できるよう、社内体制の構築や対応の実施に努めます。
・温室効果ガス排出の削減
気候変動の緩和に向け、当社オフィスの使用や役職員の通勤・移動時など、当社の事業運営にあたって使用するエネルギーの利用効率化を推進し、温室効果ガス排出の低減を目指します。
・資源の有効活用
JINUSHIビジネスは、テナントが自社に最も適した建物を建設、保有したうえで使用するため、過剰な開発・建設を行わないことから、一般的な不動産デベロッパーの開発事業と比して、資源の有効活用に資する不動産投資モデルです。当社は、JINUSHIビジネスの推進を通じて、限りある資源の有効活用に寄与します。
・地域社会の活性化
JINUSHIビジネスの展開によるテナントの出店を通じて、地域社会の活性化に寄与します。
・外部ステークホルダーとの協働
テナント、地域社会、金融機関、投資家等のステークホルダーと良好な関係を構築・協働し、温室効果ガス排出の削減や地域社会活性化等、環境・社会リスクの低減を目指します。
・多様な人材の確保と育成
人材獲得戦略を通じて多様な人材を確保するとともに、公平に機会を与えることによって、競争力を高めます。
・役職員の健康及び安全の取り組み
役職員が心身ともに健康であることが、最大限のパフォーマンスを発揮する原動力となるため、健康で安全な職場づくりへの取り組みや社内体制・制度の整備を推進します。
・法令等の遵守
法令や倫理規範の遵守、公正な取引、情報管理、腐敗防止、利益相反防止などを徹底し、公正な事業活動を通してより一層社会から信頼される企業を目指します。
・ESG情報の開示とコミュニケーション
多様なステークホルダーに対し、ESGに関する情報を適時、適切に開示するとともに、ステークホルダーからの意見や要望に真摯に対応しESG課題への取組みを推進します。
◇ESGロードマップ
①ガバナンス
当社は、ESG推進委員会を設置の上、ESGの取り組みを推進しています。
◇ESG推進体制／役割
②戦略
当社は、経営理念の実現および地主リートの成長とともに日本の大地主を目指すために、2024年３月に、マテリアリティ（重点課題）を特定しております。各マテリアリティ（重点課題）において、機会とリスクを整理しており、これらへの取り組みおよび事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しています。
◇マテリアリティ（重点課題）
③リスク管理
ESGに関するリスク管理体制については、ESG推進委員会にてモニタリングおよび対応策等を検討するとともに、代表取締役社長を委員長とし、取締役や各本部長等で構成される「コンプライアンス・リスク管理委員会」と連携の上、必要な対応策を策定・実施することとしています。なお、両委員会での審議内容等は取締役会に６カ月に１回以上、報告されています。
④指標及び目標
当社はマテリアリティ（重点課題）に沿って、2026年12月期の目標を設定しています。具体的には以下のとおりです。
| 目標値 （2026年12月期） |
直近実績 （対象期） |
||
| 地主リート資産規模 | 3,000億円 | 2,576億円※1 | （2024年12月期） |
| テナントとの定期借地権設定契約へのESG条項組入率100%の継続達成※2 | 100% | 100% | （2024年12月期） |
| CO2排出量（自社排出分） | カーボンニュートラル 継続達成 |
カーボンニュートラル 達成 |
（2023年12月期） |
| 経営理念への共感度 | 4点以上（5点満点中） | 4.22点（5点満点中）※3 | （2024年12月期） |
※1. 2025年１月に実施した地主リートによる第９次増資後の数値
※2. 定期借地権設定契約の雛形にESG条項を組み入れた2022年６月９日以降の契約を対象(当社の新規開発案件かつ国内契約のみ対象）
※3. 当社グループ（一部子会社を除く）の従業員（回答率100％）を対象に2024年12月に実施したエンゲージメントサーベイによるスコア（他社平均3.54点）
(2）気候変動への対応
当社は、気候変動は当社事業に大きな影響を及ぼす重要な経営課題として認識するとともに、環境・社会課題の解決に向けて積極的に取り組み、リスク・機会に関する開示の充実にも努める方針です。また、気候関連財務情報開示の重要性を鑑み、当社は2022年８月にTCFD提言に賛同し、TCFDの取組みについて議論する国内組織である「TCFDコンソーシアム」にも参加しています。TCFDの提言を活用し、「ガバナンス」「リスク管理」「指標と目標」の枠組みで各施策を推進しています。
①ガバナンス
上記（１）サステナビリティに関する考え方①ガバナンスを参照ください。
②リスク管理
上記（１）サステナビリティに関する考え方③リスク管理を参照ください。
③戦略
当社は、気候変動が当社の事業にもたらす影響について、TCFDが提言する枠組みに基づき、シナリオ分析を行いました。当社の事業は、建物を持たずに、土地のみに投資を行う当社独自の不動産投資手法「JINUSHIビジネス」により構成されており、本ビジネスを分析対象とし、2030年および2050年時点での移行リスクと物理リスク・機会等を検討いたしました。
また、シナリオ分析では、パリ協定の達成及び脱炭素の実現を念頭に置いた「1.5℃シナリオ」、また気候変動対策が十分に進展せず自然災害が激甚化するケースである「４℃シナリオ」の双方を採用して、分析しています。
◇シナリオ分析の概要
◇リスクと機会
脱炭素社会への移行および気候変動により、JINUSHIビジネスにもたらされる移行リスク、物理リスクならびに機会について、発生可能性と財務影響の観点から検討し、2030年および2050年時点における各影響を下表のとおり特定、財務影響の定性分析を行いました。定量的な財務影響の試算は、今後検討いたします。本分析により、土地のみに投資するJINUSHIビジネスは、気候変動や自然災害に強く、1.5℃シナリオ、４℃シナリオいずれにおいても、一定の対応力を有していることが確認できております。
◇シナリオ分析を踏まえた対応策
自社排出分のカーボンニュートラル化や、テナントへの環境配慮型設備導入等の働きかけにより、2050年カーボンニュートラル社会実現への貢献を目指します。
④目標と指標
当社は、事業活動を通じて、環境・社会課題の解決に向けて積極的に取り組むにあたり、気候変動に関する目標と指標を掲げております。
◇目標
・カーボンニュートラル（自社排出分：Scope１,２※1）の継続
・テナントとの定期借地契約のESG条項組入率※2100%
◇指標
・GHG排出量
単位：CO2排出量（t-CO2）
| 分類 | 2022年12月期実績 | 2023年12月期実績 | 2030年目標 | 2050年目標 | |
| Scope１※１ | (＋) | 26 | 27 | カーボン ニュートラル |
カーボン ニュートラル |
| Scope２※１ | (＋) | 14 | 16 | ||
| 排出権購入 | (－) | ▲40 | ▲43 | ||
| Scope１,２※１ 計 | 0 (カーボンニュートラル) |
0 （カーボンニュートラル） |
|||
| Scope３※１ | (＋) | 4,619 | 2,694 | ― | ― |
・その他の指標
| 分類 | 2023年12月期実績 | 2024年12月期実績 | 2030年目標 | 2050年目標 |
| テナントとの定期借地契約のESG条項組入率※２ | 100% | 100% | 100% | 100% |
※１．Scope１：自社使用による温室効果ガスの直接排出（社用車でのガソリン使用等）
Scope２：自社使用の電気や熱等の使用に伴う間接排出（本支店の電力消費等）
Scope３：事業者の活動に関連する他社の排出（取引先の土壌改良工事、解体工事等）
※２．定期借地権設定契約の雛形にESG条項を組み入れた2022年６月９日以降の契約を対象(当社の新規開発案件かつ国内契約のみ対象）
(3）人的資本経営
当社は、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。その原動力となるのは、経営理念および行動規範に共感し、JINUSHIビジネスの更なる拡大を担う従業員一人ひとりであり、人材を重要な経営資源と認識しております。
年齢や性別に捉われない人材登用、オープンかつフラットな社風を醸成するには、行動規範の『「大人」であること』が必要不可欠と考えております。これをマテリアリティ（重点課題）として定め、人的資本経営に取り組んでおります。
①ガバナンス
上記（１）サステナビリティに関する考え方①ガバナンスを参照ください。
②リスク管理
上記（１）サステナビリティに関する考え方③リスク管理を参照ください。
③戦略
◇人材育成に関する方針
a.エンゲージメント強化
地主リートの成長とともに日本の大地主を目指すうえで、価値観の共有が重要であると考え、経営理念および行動規範の浸透活動を実施しています。また、その共感度を計る調査（エンゲージメントサーベイ）を実施し、目標を設定しております。
b.充実した人材投資
資格取得やセミナー参加費、図書費用等、従業員のスキルアップのための費用について、幅広く会社負担を認めております。
◇社内環境整備に関する方針
a.多様な働き方への体制整備
働きやすさの向上のため、リモートワーク、7時間勤務制、フレックスタイム制、短時間勤務制（中学校就学に満たない子を養育する従業員を育児短時間勤務の対象として設定）などを導入しております。
また、女性だけではなく男性の育児休業取得も推進しております。2024年度の当社の男性従業員の育児休業取得率は100％、その平均取得日数は20日となりました。
b.従業員の健康促進
従業員の健康維持・増進のため、ストレスチェックの実施、健康診断への充実投資（オプション追加奨励、45歳以上のPET検診・脳ドック検診等）などに積極的に取り組んでおります。
④指標及び目標
当社がマテリアリティ（重点課題）に沿って定める指標及び目標は以下のとおりです。
| 指標 | 2024年12月期実績 | 目標 |
| 経営理念への共感度 | 4.22点（5点満点中）※ | 2026年12月期 4.0点以上（5点満点中） |
※ 当社グループ（一部子会社を除く）の従業員（回答率100％）を対象に2024年12月に実施したエンゲージメントサーベイによるスコア（他社平均3.54点）
３【事業等のリスク】
以下において、当社グループの財政状態、経営成績等に関する事項のうち、リスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上重要と考えられる事項については、投資家に対する情報開示の観点から積極的に開示しております。当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対処に努める方針でありますが、当社の株式に関する投資判断は、以下の記載事項及び本項以外の記載事項を慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。
なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
① 事業環境
| リスク | 当社は、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地契約を締結することで、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産金融商品を開発し、地主リート等へ売却するJINUSHIビジネスをメインに事業展開を行っております。 当社グループが展開する事業は、景気あるいは不動産市況の変動、金利の上昇等の諸情勢の変化によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。 |
| 対応策 | JINUSHIビジネスは回転率の高いビジネスであり、この特性を活かし、迅速に事業環境変化を捉えた対応を行うべく事業を推進しております。また、個別の案件について取締役会において十分な議論を重ね、多面的なリスクを洗い出し、審議する体制を構築しております。 |
② 競合
| リスク | 当社グループは主に、東京圏及びその他の大都市圏の他、一定の人口集積があり、住宅地として価値の高い地方都市の物件を取扱い対象として注力しておりますが、特に東京圏・大都市近隣は大手不動産デベロッパー等との厳しい競合が考えられます。当社グループがこれらの競合との競争において優位に立てない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。 |
| 対応策 | 当社は2000年の創業以降、底地に特化したJINUSHIビジネスを展開してきたことにより、テナントとの信頼関係に競争優位性があります。2016年には国内唯一の底地特化型私募リートである地主リートを設立し、成長を推進してきたことにより、競合との差別化が図れており、先行者利益による物件取得が可能となっています。今後も、JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略により、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指します。 |
③ 資産の取得及び売却
| リスク | 当社グループは、JINUSHIビジネスをメインとする事業展開において、「安全な不動産金融商品の創出・提供」をマテリアリティ（重点課題）として定めております。 今後、テナントの出店意欲の減少や、土地価格の高騰等による仕入の減少、及び地主リートに対する投資家需要の低下等により売却先が確保できない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。 |
| 対応策 | 当社グループは、リスク削減を目的として、土地の取得前に、誘致するテナントとの間で定期借地権設定予約契約の締結を行うこと、及び地主リートをはじめとする、事業会社、不動産ファンド等の売却候補先にあらかじめ見解をヒアリングすることを原則としております。土地の取得に際しては、「テナント業種の多様化」、「事業エリアの拡大」、「土地のオフバランス提案」の３つの成長戦略を推進しております。また、地主リートへの売却により底地を長期に保有する「安定地主」としてのトラックレコードにより、テナントとの信頼関係を構築しております。 |
④ 災害等
| リスク | JINUSHIビジネスは経年劣化の無い土地のみを主に取扱い、定期借地契約により、変動のない長期安定収益が見込めるため、基本的には自然災害に強いという特徴があります。しかしながら、不測の事故・自然災害等により当社グループが保有する不動産の価値が毀損した場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 |
| 対応策 | 当社グループは、土地取得時にハザードマップの確認等を行い、自然災害の発生に一定の耐性を持つ資産の取得に努めることにより、かかるリスクの低減を図っております。 |
⑤ 土壌汚染及び地中埋設物
| リスク | 取得した土地に事前の調査においても認識されていなかった土壌汚染及び地中埋設物が発見された場合、当初の事業スケジュールの変更や追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 |
| 対応策 | 当社グループが土地を取得する際には、売主負担による土壌汚染及び地中埋設物の調査及び除去を行うこと、並びに土壌汚染及び地中埋設物が確認された場合は、当該土地の取得中止又は専門業者による土壌汚染及び地中埋設物の除去等を売主の負担で実施した後に取得することを原則としております。また、土地の取得前に、個別の案件の土壌汚染及び地中埋設物の対策並びに地歴調査内容等について取締役会に報告を行っております。 |
⑥ 海外事業
| リスク | 当社グループは、米国に連結子会社を有しており、米国の経済、政情や政府による規制、JVパートナーの財務状況の悪化等により、米国における事業の収益性の悪化やスケジュールの遅延が当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 |
| 対応策 | 当社グループでは、海外事業について、不動産市場が大きく人口動向等からも今後も安定的な経済成長が見込まれる米国に限定し、注力することを戦略としております。 米国における経済情勢の変化、JVパートナーの状況等を含め、海外事業における個別案件についても国内の個別案件と同様、定期的に取締役会において報告を受け、審議する体制を構築しており、業績への海外事業の影響等についてモニタリングを行っております。 なお、現状の当社グループの海外事業比率は限定的ですが、将来において海外事業の拡大が進み、資産が増加傾向となる場合には、適宜必要なリスクヘッジについて検討を行います。 |
⑦ 情報セキュリティ
| リスク | 当社グループは事業等において個人情報を取り扱っております。サイバー攻撃や当社グループ役職員による情報漏洩が発生した場合、およびシステム障害等により当社グループの利用するシステムが停止した場合には、当社グループの社会的信用力の低下等により、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。 |
| 対応策 | 当社グループでは、マニュアルを定め、情報セキュリティ対策の継続的な強化・拡充に努めております。 具体的には、ITシステムに最新のエンドポイントセキュリティソリューションやネットワークセキュリティサービスを導入し、24時間監視・管理体制を整備するとともに、万が一攻撃された場合に備え、外部専門会社との契約による支援体制を構築し、被害を最小限に抑えるべく情報セキュリティへの体制強化を図っております。 |
⑧ 有利子負債への依存
リスク
当社グループはJINUSHIビジネスをメインとする事業展開に注力しており、その不動産取得資金については、大半を金融機関からの借入により調達していることから、有利子負債残高及び総資産に有利子負債の占める割合（有利子負債依存度）は、他業種と比べて高くなっております。そのため、今後、金融市場や金融政策の動向等に変動が生じた場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの有利子負債残高及び有利子負債依存度
| 回次（連結） | 第21期 | 第22期 | 第23期 | 第24期 | 第25期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 決算年月 | 2020年12月 | 2021年12月 | 2022年12月 | 2023年12月 | 2024年12月 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 有利子負債残高（百万円）（注） | 43,300 | 49,812 | 37,165 | 62,774 | 62,896 |
| 総資産額（百万円） | 71,220 | 86,337 | 72,153 | 101,482 | 115,417 |
| 有利子負債依存度（％） | 60.80 | 57.7 | 51.5 | 61.86 | 54.50 |
(注)短期借入金、長期借入金（１年内返済予定額を含む。）及びリース債務の合計額です。
対応策
当社グループは資金調達（借入）先および資金調達手段の多様化に努めており、①コミットメントライン契約等による大口の借入枠の確保、②財務制限条項等のコベナンツ条項、期限の利益の喪失条項の撤廃、③借入期間の長期化、④取引金融機関の拡大を財務戦略として堅持することによりかかるリスクの低減を図っております。
⑨ 保有不動産の評価損等
| リスク | 当社グループが保有する土地に関して、テナントの信用力悪化等により多額の賃料不払等が発生した場合、収益性の著しい低下を原因とする減損損失の計上等、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。 |
| 対応策 | 当社グループでは、取得時に土地の転用性を重視するとともに、テナントの与信調査やシェアの分析を行う等、厳選した資産取得を行うとともに、主要なテナントのモニタリングを行うことで、かかるリスクの発生を最小限に抑えております。 また、上記リスクの発生兆候が見られた場合、取締役会をはじめとする各種会議体で組織横断的にモニタリングを行い、適正に対処する体制をとっております。 |
⑩ 法的規制・税制・会計制度等
| リスク | 当社グループの各事業に適用される各種法的規制・税制・会計制度等について、今後、改正等が行われた場合又は当社グループの事業を規制する法令・制度等が新たに制定された場合、新たな義務や事業内容の変更、追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループが取得している免許及び許認可等について、現時点において欠格事由及び取消事由に該当する事実は発生しておりませんが、将来、当該事実等の発生により、免許及び許認可取消等の事態が発生した場合、当社グループの社会的信用が毀損されること等により、事業及び業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。 |
| 対応策 | 当社グループでは、各事業に適用される各種法的規制等を遵守するためにコーポレート・ガバナンス及びコンプライアンス推進体制を強化しており、管理部門による個別案件に関する決裁文書の確認、及び内部監査部門による法的規制に対する監査を実施しております。 また、定期的に役職員に向けて法令・コンプライアンス研修を行うとともに、各種法規制、税制及び会計制度の動向について、業界団体や専門家等からの情報を収集・分析の上、対応の検討を行い、影響が予想されるものについては適宜取締役会に報告しております。 |
⑪ 人材確保
| リスク | 当社グループの持続的な成長の原動力となるのは、経営理念および行動規範に共感し、JINUSHIビジネスの更なる拡大を担う従業員一人ひとりであり、人材を重要な経営資源と認識し、行動規範の「「大人」であること」をマテリアリティ（重点課題）として定めております。 また、当社グループの JINUSHIビジネスにおいては、専門知識や経験が要求される場合があり、優秀な人材を確保することが重要と認識しています。しかしながら、これらの人材の育成・採用が予定通りに進まない場合や、在籍している人材が流出した場合には、当社グループの今後の事業展開に重大な影響を及ぼす可能性があります。 |
| 対応策 | 当社グループは組織的に蓄積したノウハウをもって従業員各人の能力を向上させるとともに、優秀な人材を採用することで、より効率的な事業運営の実現に努める方針です。価値観の共有のための経営理念および行動規範の浸透活動やエンゲージメントサーベイを実施するとともに、株式報酬を含む充実した報酬制度、人材投資や社内環境整備、従業員の健康促進に注力する等、人的資本経営に積極的に取り組むことにより、かかるリスクの低減に努めております。 |
⑫ 重要な訴訟事件等
| リスク | 当社グループは、現時点において重要な訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、当社グループが売却した物件における瑕疵の発生、当社グループが管理する物件における管理状況に対するクレーム又はこれらに起因する訴訟、その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。 |
| 対応策 | 当社グループは、土地の取得前に取引関係者の与信調査等を複合的に行うとともに、規定のひな型を用いた契約を原則としており、契約予定内容がひな型と相違する場合、取締役会で報告する運用としております。 また、有事兆候の早期把握のため、取締役会をはじめとする各種会議体で組織横断的にモニタリングを行い、専門家との緊密な連携体制をとるなど、訴訟及びトラブル等の発生回避に努めております。 |
⑬ 気候変動
| リスク | 当社グループは、気候変動は当社グループの事業に大きな影響を及ぼす重要な経営課題として認識し「テナントとの協業による環境課題への対応」をマテリアリティ（重点課題）として定めております。今後、気候変動に伴う政策・法規制の更なる強化等が生じた場合には、テナントへの影響を通じて当社グループの今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。 |
| 対応策 | 当社は2022年８月にTCFD提言に賛同し、TCFDの取組みについて議論する国内組織である「TCFDコンソーシアム」に参加しており、TCFDの提言を活用し、「ガバナンス」「リスク管理」「指標と目標」の枠組みで各施策を推進しています。また、テナントとの定期借地権設定契約へのESG条項の組入、カーボンニュートラル（自社排出分）の継続に取り組んでおります。 |
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。詳細につきましては、2025年２月13日に当社ウェブサイト（＊）に掲載しております「2024年12月期 決算説明資料」をご参照ください。 （＊）https://www.jinushi-jp.com/（IR情報、ニュースリリース）
（１）経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の経営成績、財政状態及びキャ ッシュ・フロー等（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
①経営成績の状況
当社は「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げており、土地のみに投資をし、建物を保有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。
また、当社は「底地に特化」「独自のネットワーク」「豊富な開発実績」「地主リート」の４つの特徴を活かしながら、JINUSHIビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、底地のマーケットを創出してまいりました。
2024年12月末時点のJINUSHIビジネスの開発実績は、累計428案件、約5,314億円に拡大しています。
なお、当社が創出・拡大を牽引してきた底地マーケットについては、一般財団法人日本不動産研究所の調査によ ると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.86兆円の規模から、2022年現在5.8兆円と13年で6.7倍 まで拡大しております。中計の最終年度である2026年には、約10兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。
底地市場規模（底地取引の累積値）の推移と予測
当連結会計年度におきましても、2022年２月に発表した中計の達成に向け、JINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。
このような結果、当連結会計年度の売上高は57,068百万円（前連結会計年度比80.6％増）、営業利益は8,677百万円（同41.0％増）、経常利益は8,265百万円（同44.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は6,087百万円（同29.3％増）となりました。
また、社名変更を契機に取り組み始めた３つの成長戦略「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「土地のオフバランス」により、仕入（契約ベース）については、66件・59,900百万円（前連結会計年度比17件減・1,100百万円増）となり、前連結会計年度を上回る水準となりました。
また、取引テナント数においては、2024年12月末時点で140社となるなど、大きく増加しています。
取引テナント数
地主リートにつきましては、国内唯一の底地特化型私募リートとして、年金や生損保といった機関投資家からご評価をいただいております。足元では、地主リートは運用開始後９年連続で増資を実現し、2025年１月時点における資産規模は2,576億円（取得時の鑑定評価額ベース）となっております。当社は地主アセットマネジメント株式会社及び地主リートとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品の売却を中心に、スポンサーとして地主リートのサポートを強化してまいります。
地主リート資産規模
引き続き、中計の達成、並びにESG方針に沿ったESGロードマップに記載の計画達成に向けて推進してまいります。
セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
なお、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (１)連結財務諸表 注記事項」に記載の通り、当連結会計年度に事業セグメントの区分を変更しております。また、前連結会計年度増減比の数値については、変更後の事業セグメント及び算定方法に基づいて作成しております。
a.不動産投資事業
不動産投資事業におきましては、売上高は54,907百万円（前年同期比83.3％増）、セグメント利益は11,281百万円（同23.8％増）となりました。
b.不動産賃貸事業
不動産賃貸事業におきましては、売上高は1,066百万円（前年同期比38.4％増）、セグメント利益は602百万円（同83.8％増）となりました。
c.資産運用事業
資産運用事業におきましては、売上高は1,086百万円（前年同期比25.2％増）、セグメント利益は489百万円（同23.3％増）となりました。
②財政状態の状況
当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ13,935百万円増加し、115,417百万円となりました。これは主に、販売用不動産が10,609百万円増加したこと等によります。
負債の部は、前連結会計年度末に比べ、636百万円増加し、70,617百万円となりました。これは主に、匿名組合出資預り金が267百万円増加したこと等によります。
純資産は、前連結会計年度末に比べ13,298百万円増加し、44,800百万円となりました。これは主に、2024年７月11日開催の取締役会決議に基づき、公募による新株式発行及び自己株式の処分並びに第三者割当による新株式発行を行ったこと等により、資本金が3,412百万円増加、資本剰余金が3,584百万円増加、自己株式が1,542百万円減少したこと等によります。なお、当連結会計年度末における自己資本比率は38.6％となりました。
③キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前年同期末比で744百万円増加し、23,492百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における営業活動の結果、税金等調整前当期純利益が8,217百万円となり、販売用不動産が10,444百万円増加したこと等により、減少した資金は4,329百万円（前年同期比20,883百万円の増加）となりました。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における投資活動の結果、減少した資金は2,069百万円（前年同期比5,761百万円の減少）となりました。尚、主な要因は、投資有価証券の取得による1,743百万円の支出等によるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における財務活動の結果、増加した資金は6,875百万円（前年同期比14,236百万円の減少）となりました。尚、主な要因は、新規販売用不動産の仕入等に伴う長期借入金による資金調達43,582百万円及び保有する販売用不動産の売却等に伴う長期借入金の返済による支出43,488百万円、並びに株式の発行による収入6,825百万円及び自己株式の処分による収入1,454百万円等によるものです。
④生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社グループは、不動産投資事業、不動産賃貸事業及び資産運用事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
b.受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
c.販売実績
当連結会計年度における各セグメントの売上高は、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） |
前期増減比（％） |
|---|---|---|
| 不動産投資事業（百万円） | 54,907 | 83.3 |
| 不動産賃貸事業（百万円） | 1,066 | 38.4 |
| 資産運用事業（百万円） | 1,086 | 25.2 |
| 報告セグメント計（百万円） | 57,061 | 80.6 |
| その他（百万円）（注） | 7 | △29.9 |
| 合計（百万円） | 57,068 | 80.6 |
（注）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。
(注) １． 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 （自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） |
当連結会計年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） |
||
|---|---|---|---|---|
| 金額（百万円） | 割合（％） | 金額（百万円） | 割合（％） | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 地主プライベートリート投資法人 | 8,465 | 26.8 | 17,370 | 30.4 |
| 株式会社近藤紡績所 | － | － | 8,800 | 15.4 |
| ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社 | － | － | 6,146 | 10.8 |
| エムエル・エステート株式会社 | 11,678 | 37.0 | － | － |
| 野村不動産株式会社 | 3,986 | 12.6 | － | － |
（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
また、当社グループが採用する会計方針は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。
特に、収益性の低下により、投資額の回収が見込めなくなった資産の帳簿価額については、正味売却価額まで減額する会計処理を適用しております。
② 当連結会計年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。
財政状態の分析
当連結会計年度の財政状態の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ② 財政状態の状況」に記載のとおりであります。
経営成績の分析
当連結会計年度の経営成績の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりであります。
キャッシュ・フローの分析
当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ③ キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 （４） 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」及び「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク ⑧ 有利子負債への依存について」に記載のとおりであります。
経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、次のとおりであります。
当連結会計年度の進捗状況は以下のとおりです。
| 2024年12月期 （計画） |
2024年12月期 （実績） |
2024年12月期 （計画比） |
|
|---|---|---|---|
| 売上高 | 56,000百万円 | 57,068百万円 | 1,068百万円 (1.9％） |
| 経常利益 | 7,400百万円 | 8,265百万円 | 865百万円 (11.7％） |
| 親会社株主に帰属する 当期純利益 |
5,600百万円 | 6,087百万円 | 487百万円 （8.7％） |
| 売上高総利益率 | － | 23.5％ | － |
| 売上高経常利益率 | 13.2％ | 14.5％ | 1.3％ |
| 自己資本利益率(ROE) | － | 16.0％ | － |
（注）2024年12月期（計画）には2024年11月12日付公開の修正予想数値を記載しております。
セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２ 事業の状況 ４
経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （１）経営成績等の状況の概要 ①
経営成績の状況」に記載のとおりであります。
５【経営上の重要な契約等】
（１）私募リートとのスポンサーサポート契約
当社は、2016年11月10日付で、地主リート及び当社100％子会社の地主ＡＭとの間でスポンサーサポート契約（その後の変更等を含む。）を下記のとおり締結しております。
当社が、地主リート及び地主ＡＭに対してスポンサーサポート業務を行うことで、地主リートの安定的かつ継続的な不動産等の取得の機会を提供し、また、地主リート及び地主ＡＭの不動産運営管理を向上させ、地主リートの持続的な成長及び安定運用を図ることを目的としております。
| 相手先 | 契約締結日 | 期間 | 内容 |
| 地主リート 地主ＡＭ |
2016年11月10日 | 2021年11月から 2026年11月まで （自動更新） |
・優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与 ・売却先候補者等に関する情報の提供 ・リーシングサポート業務の提供 ・プロパティ・マネジメント業務の提供 ・人材の派遣及びノウハウの提供 ・その他の情報の提供等 |
（２）KDX不動産投資法人とのサポート契約
当社は、2014年11月17日付で、KDX不動産投資法人（旧ケネディクス商業リート投資法人）及びその資産運用会社であるケネディクス不動産投資顧問株式会社との間で、サポート契約（その後の変更等を含む。）を下記のとおり締結しております。
当社の企業価値向上並びに、同投資法人やその資産運用会社の親会社であるケネディクス株式会社と当社との良好な関係性の維持向上を目的としております。
| 相手先 | 契約締結日 | 期間 | 内容 |
| KDX不動産投資法人 ケネディクス不動産投資顧問株式会社 |
2014年11月17日 | 2023年11月から 2026年10月まで （自動更新） |
JINUSHIビジネスに関する情報の提供及び順位2位の優先交渉権の付与（順位1位は地主リート） |
（３）包括売買取引に係る基本協定書
当社は、2019年11月18日付で、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社及び当社100％子会社の地主ＡＭとの間で販売用不動産（信託受益権を含む）の包括的な売買取引に係る枠を設定する基本協定書を下記のとおり締結しております。
また、2019年12月10日付で、エムエル・エステート株式会社及び当社100％子会社の地主ＡＭとの間で、販売用不動産（信託受益権を含む）の包括的な売買取引に係る枠を設定する基本協定書を下記のとおり締結しております。
これらの基本協定書２件の合計600億円の売買枠を活用することにより、総資産回転率（不動産の仕入から売却までの期間の短縮）及び自己資本比率等財務指標の改善や有利子負債削減による新規資金調達力の拡大、並びに早期の開発利益の獲得等を目的とした財務体質の更なる強化を図るとともに、地主リートの成長・資産規模の拡大を目的としております。
| 相手先 | 協定書締結日 | 期間 | 内容 |
| ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社 | 2019年11月18日 | 2019年11月から 2030年１月まで （売買枠設定期） |
・売買枠設定額300億円 ・ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が売買枠にて取得する不動産を売却する際は、地主ＡＭが指定する第三者（地主リートを想定するが、これに限らない。）が取得に係る優先交渉権を有する |
| エムエル・エステート株式会社 | 2019年12月10日 | 2019年12月から 2030年１月まで （売買枠設定期） |
・売買枠設定額300億円 ・エムエル・エステート株式会社が売買枠にて取得する不動産を売却する際は、地主ＡＭが指定する第三者（地主リートを想定するが、これに限らない。）が取得に係る優先交渉権を有する |
６【研究開発活動】
該当事項はありません。
有価証券報告書（通常方式）_20250327101139
第３【設備の状況】
１【設備投資等の概要】
当連結会計年度におきまして、実施した設備投資の総額は405百万円であります。
その主な内容は、個人投資家向け事業の土地取得等によるものであります。
２【主要な設備の状況】
(1) 提出会社
当社は、国内に本社、大阪支店、名古屋支店及び九州支店を設けております。
以上のうち、主要な設備は、以下のとおりであります。
2024年12月31日現在
| 事業所名 (所在地) |
セグメントの 名称 |
設備の 内容 |
帳簿価額（百万円） | 従業員数 （人） |
賃借料 (百万円) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 建物 | 土地 (面積㎡) |
リース 資産 |
敷金及び保証金 | その他 | 合計 | |||||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 本社 (東京都千代田区) |
全社共通 | 事務所 | 132 | － | 18 | 169 | 10 | 331 | 45 | 167 |
| 大阪支店 (大阪市中央区) |
全社共通 | 事務所 | 189 | － | 36 | 57 | 23 | 307 | 13 | 56 |
| 名古屋支店 (名古屋市中村区) |
全社共通 | 事務所 | 73 | － | 0 | 27 | 4 | 106 | 2 | 33 |
| 賃貸用土地 (埼玉県草加市） |
不動産賃貸 事業 |
土地 | － | 12,344 （42,290.10) |
－ | － | 3 | 12,347 | － | － |
(注) １．現在休止中の主要な設備はありません。
２．帳簿価額の「その他」は、構築物並びに工具、器具及び備品であります。
３．従業員数は就業人員であります（社外への出向者は除いております。）。
４．「敷金及び保証金」は、事務所賃貸借契約に基づく敷金であります。
５．賃借料は、当連結会計年度における発生額であります。
(2) 国内子会社
2024年12月31日現在
| 会社名 | 事業所名 (所在地) |
セグメントの名称 | 設備の内容 | 帳簿価額（百万円） | 従業員数 （人） |
賃借料 (百万円) |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 建物 | リース資産 | 敷金及び保証金 | その他 | 合計 | ||||||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 地主アセット マネジメント㈱ |
本社 (東京都千代田区) |
全社共通 | 事務所 | 46 | 2 | 71 | 8 | 129 | 24 | 73 |
(注) １．現在休止中の主要な設備はありません。
２．帳簿価額の「その他」は、工具、器具及び備品であります。
３．従業員数は就業人員であります。
４．「敷金及び保証金」は、事務所賃貸借契約に基づく敷金であります。
５．賃借料は、当連結会計年度における発生額であります。
(3) 在外子会社
主要な設備はありませんので記載しておりません。
３【設備の新設、除却等の計画】
（1）重要な設備の新設等
当社は2025年１月30日開催の取締役会において、九州支店の移転を決議しました。九州支店移転に伴い生じる設備の新設についての投資金額などとして125百万円を見込んでおります。
（2）重要な設備の除却等
当連結会計年度末現在における重要な設備の除却等の計画はありません。
有価証券報告書（通常方式）_20250327101139
第４【提出会社の状況】
１【株式等の状況】
(1)【株式の総数等】
①【株式の総数】
| 種類 | 発行可能株式総数（株） |
|---|---|
| 普通株式 | 48,000,000 |
| 計 | 48,000,000 |
②【発行済株式】
| 種類 | 事業年度末現在 発行数（株） （2024年12月31日） |
提出日現在 発行数（株） （2025年３月27日） |
上場金融商品取引所名又は登録認可金融商品取引業協会名 | 内容 |
| 普通株式 | 21,569,700 | 21,569,700 | 東京証券取引所 （プライム市場） |
単元株式数は100株であります。 |
| 計 | 21,569,700 | 21,569,700 | － | － |
(注) １．完全議決権株式であり、権利内容に何ら限定のない当社における標準となる株式であります。
２．名古屋証券取引所（プレミア市場）については、2024年2月5日付で上場廃止の申請を行い、2024年3月20日付で上場廃止しました。
(2)【新株予約権等の状況】
①【ストックオプション制度の内容】
該当事項はありません。
②【ライツプランの内容】
該当事項はありません。
③【その他の新株予約権等の状況】
該当事項はありません。
(3)【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】
該当事項はありません。
(4)【発行済株式総数、資本金等の推移】
| 年月日 | 発行済株式 総数増減数 （株) |
発行済株式 総数残高 （株） |
資本金増減額 （百万円） |
資本金残高 （百万円） |
資本準備金 増減額 （百万円） |
資本準備金 残高 （百万円） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024年７月29日 (注)１ |
2,865,300 | 21,151,100 | 2,977 | 6,026 | 2,977 | 6,004 |
| 2024年８月27日 (注)２ |
418,600 | 21,569,700 | 435 | 6,461 | 435 | 6,439 |
（注）１．公募による新株式発行（一般募集）
発行価格 2,168円
払込金額 2,078.56円
資本組入額 1,039.28円
（注）２．第三者割当による新株式発行（オーバーアロットメントによる売出しに関連した第三者割当増資）
払込金額 2,078.56円
資本組入額 1,039.28円
割当先 野村證券株式会社
(5)【所有者別状況】
| 2024年12月31日現在 | |||||||||
| 区分 | 株式の状況(1単元の株式数100株) | 単元未満株式の状況 （株） |
|||||||
| 政府及び地方公共団体 | 金融機関 | 金融商品取引業者 | その他の法人 | 外国法人等 | 個人その他 | 計 | |||
| 個人以外 | 個人 | ||||||||
| 株主数（人） | － | 15 | 28 | 170 | 70 | 47 | 16,921 | 17,251 | － |
| 所有株式数 （単元） |
－ | 50,976 | 4,279 | 14,685 | 12,962 | 148 | 132,468 | 215,518 | 17,900 |
| 所有株式数の 割合（％） |
－ | 23.65 | 1.99 | 6.81 | 6.01 | 0.07 | 61.46 | 100.00 | － |
(注) 自己株式1,030,723株は、「個人その他」に10,307単元、「単元未満株式の状況」に23株含めて記載しております。
(6)【大株主の状況】
| 2024年12月31日現在 | |||
| 氏名又は名称 | 住所 | 所有株式数 （株） |
発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％） |
| 松岡 哲也 | 大阪府池田市 | 2,887,300 | 14.05 |
| 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 （信託口） |
東京都港区赤坂１－８－１ | 2,733,300 | 13.30 |
| 株式会社日本カストディ銀行（信託口） | 東京都中央区晴海１－８－１２ | 1,867,000 | 9.09 |
| 合同会社松岡 | 大阪府池田市２－６－１４ | 915,000 | 4.45 |
| 西羅 弘文 | 東京都目黒区 | 377,912 | 1.83 |
| NOMURA PB NOMINEES LIMITED OMNIBUS-MARGIN（CASHPB） （常任代理人 野村證券株式会社） |
1 ANGEL LANE, LONDON, EC4R 3AB, UNITED KINGDOM (東京都中央区日本橋１－１３－１) |
241,600 | 1.17 |
| 入江 賢治 | 大阪府東大阪市 | 232,100 | 1.13 |
| 永岡 幸憲 | 東京都港区 | 200,000 | 0.97 |
| 株式会社日本カストディ銀行（信託口４） | 東京都中央区晴海１－８－１２ | 163,300 | 0.79 |
| 株式会社ニチレイ | 東京都中央区築地６－１９－２０ | 156,000 | 0.75 |
| 計 | － | 9,773,512 | 47.58 |
（注）１．当社は自己株式を1,030,723株保有しておりますが、上記大株主からは除外しております。
２．上記日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）の所有株式数のうち、信託業務に係る株式数は1,284,700株であります。
３．上記株式会社日本カストディ銀行（信託口）の所有株式数のうち、信託業務に係る株式数は1,234,000株であります。
(7)【議決権の状況】
①【発行済株式】
| 2024年12月31日現在 | ||||
| 区分 | 株式数（株） | 議決権の数（個） | 内容 | |
| 無議決権株式 | － | － | － | |
| 議決権制限株式（自己株式等） | － | － | － | |
| 議決権制限株式（その他） | － | － | － | |
| 完全議決権株式（自己株式等） | （自己保有株式） | － | － | |
| 普通株式 | 1,030,700 | |||
| 完全議決権株式（その他） | 普通株式 | 20,521,100 | 205,211 | － |
| 単元未満株式 | 普通株式 | 17,900 | － | 1単元（100株）未満の株式 |
| 発行済株式総数 | 21,569,700 | － | － | |
| 総株主の議決権 | － | 205,211 | － |
(注) 「単元未満株式」欄の普通株式には、自己株式23株が含まれております。
②【自己株式等】
| 2024年12月31日現在 | |||||
| 所有者の氏名又は名称 | 所有者の住所 | 自己名義所有株式数（株） | 他人名義所有株式数（株） | 所有株式数の合計（株） | 発行済株式総数に対する所有株式数の割合 （％） |
| （自己保有株式） 地主株式会社 |
東京都千代田区丸の内一丁目５番１号 | 1,030,700 | － | 1,030,700 | 4.77 |
| 計 | － | 1,030,700 | － | 1,030,700 | 4.77 |
２【自己株式の取得等の状況】
【株式の種類等】 会社法第155条第７号に該当する普通株式の取得
(1)【株主総会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
(2)【取締役会決議による取得の状況】
該当事項はありません。
(3)【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】
| 区分 | 株式数（株） | 価額の総額（円） |
|---|---|---|
| 当事業年度における取得自己株式 | 48 | 103,200 |
| 当期間における取得自己株式 | 2,169 | 0 |
（注）１．当期間における取得自己株式は譲渡制限付株式報酬制度退職者の無償取得による増加です。
２．当期間における取得自己株式には、2025年３月１日からこの有価証券報告書提出日までの単元未満株の買取りによる株式は含まれておりません。
(4)【取得自己株式の処理状況及び保有状況】
| 区分 | 当事業年度 | 当期間 | ||
|---|---|---|---|---|
| 株式数（株） | 処分価額の総額（円） | 株式数（株） | 処分価額の総額（円） | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 引き受ける者の募集を行った取得自己株式 | 700,000 | 1,517,600,000 | － | － |
| 消却の処分を行った取得自己株式 | － | － | － | － |
| 合併、株式交換、株式交付、会社分割に係る移転を行った取得自己株式 | － | － | － | － |
| その他 （譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分） |
112,466 | 259,234,130 | － | － |
| 保有自己株式数 | 1,030,723 | － | 1,032,892 | － |
（注）１．当事業年度における引き受ける者の募集を行った取得自己株式は、2024年７月29日を払込期日とする公募による自己株式の処分700,000株であります。
２．当事業年度におけるその他（譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分）は、2024年４月19日に実施した役員向け譲渡制限付株式報酬としての自己株式10,412株、及び2024年５月17日に実施した従業員向け譲渡制限付株式報酬としての自己株式102,054株の処分であります。
３．当期間における保有自己株式数には、2025年３月１日から本報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式は含まれておりません。
３【配当政策】
利益配分に関する基本方針
当社は、中長期的な視点で、企業価値の向上を目指しております。当事業年度の業績や財務状況、今後の事業展開ならびに成長投資を可能とする内部留保の充実等を総合的に勘案した上で、株主の皆様への利益還元を行っております。
利益還元においては、安定的な現金配当を前提としつつ、利益成長による増配（累進配当）を目指しております。
当事業年度における配当は年２回（中間配当、期末配当）としており、配当の決定機関は、中間配当は取締役会、期末配当は株主総会であります。
このような方針のもと、2024年12月期（第25期）の年間配当金につきましては１株当たり85円（中間配当金は42.5円、期末配当金は42.5円）といたしました。
なお、当社は、「毎年６月30日を基準日として、取締役会の決議をもって、中間配当金として剰余金の配当を行うことができる。」旨定款に定めております。
内部留保資金につきましては、今後の経営環境の変化に柔軟に対応すべく、さらなる将来の成長のための投資に充当する考えです。
第25期に係る剰余金の配当は、以下のとおりであります。
| 決議年月日 | 配当金の総額（百万円） | １株当たり配当額（円） |
| 2024年８月９日 | 703 | 42.5 |
| 取締役会決議 | ||
| 2025年３月26日 | 872 | 42.5 |
| 定時株主総会決議 |
４【コーポレート・ガバナンスの状況等】
（１）【コーポレート・ガバナンスの概要】
①コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方
当社におけるコーポレート・ガバナンスとは、会社の意思決定機関である取締役会の活性化、経営陣に対する監視・監督機能を発揮する仕組みであると考えています。
円滑な企業経営のために行うあらゆる手段はコーポレート・ガバナンスの対象であり、企業に関わるステークホルダー（株主、顧客、従業員、取引先、地域社会等）に対し、企業の透明性を高めることで、効率的な経営が実現できるシステムの確立を目指しています。
上記の基本的な考え方に基づいて、コーポレートガバナンス・コードを実践することに伴い、意思決定等の合理性を確保し、一層の企業価値向上を図ることにより、すべてのステークホルダーのご期待に応えることを基本方針としています。
- 経営及び業務執行体制
当社は、意思決定の透明性・公平性を確保し、実効的なコーポレート・ガバナンスを実現する観点から、監査等委員会を設置しています。
取締役会は、当社グループ経営に係る基本方針と重要案件の審議、決議を行う意思決定機関であると共に、重要事項の付議、定例報告などを通じて業務の執行状況の監督を行っています。
- 経営に対する監視・監督体制
当社では、当社経営に対し、客観的な立場からの外部視点による適切な助言・提言を受けること及び取締役会の監督機能の強化を図ることを目的として、複数の社外取締役を選任しています。
当社は、取締役の指名・報酬等に係る取締役会の機能の独立性・客観性と説明責任を強化するため、独立社外取締役を過半数の構成員とし、委員長は独立社外取締役が担う、指名・報酬委員会を設置しています。
経営陣幹部等の指名や報酬等の決定等、重要な事項に関する検討に際しては、本委員会において、多様な意見を出し合いながら十分に審議及び決議の後、取締役会に上程しています。
②企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由
- 企業統治の体制の概要
当社では、代表取締役社長として経営判断を行い業務執行する西羅弘文、取締役松岡哲也、取締役北川雄哉の３名並びに監査等委員である取締役として西村浩之、志和謙祐、小笹文、石渡朋徳の４名（全員が社外取締役）にて取締役会を構成しております。また、重大なリスク発生を未然に防止する代表取締役社長直轄の内部監査室並びに第三者としての公正な立場で財務諸表の内容及び会計処理の適正について監査を実施する会計監査人により企業統治の体制を整備しています。
- 当該体制を採用する理由
当社は、取締役会において、会社の持続的成長と中長期的な企業価値の向上を促し、収益力・資本効率等の改善を図るよう企業戦略等の大きな方針を策定し、決定しています。この方針に基づいて、個別の案件についても取締役会において十分な議論を重ね、リスクを洗い出し、審議しています。また、取締役会においては、取締役が互いの業務執行を監督する立場にあります。以上のほか、監査等委員である取締役全員を社外取締役とすることで、経営に対する実効性かつ独立性の高い監督体制を構築しています。
コーポレート・ガバナンス体制の概要
③企業統治に関するその他の事項（業務の適正を確保するための体制）
当社グループは、内部統制システムがコーポレート・ガバナンスの基幹であり、その整備・運用が、企業の競争力を高め、株主をはじめとするステークホルダーにとって企業価値を高めるものであると考えています。
１．当社及び子会社の取締役及び使用人の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保するための体制
ⅰ. 当社は、職務執行が法令及び定款に適合することを確保するため、コンプライアンス・リスク管理規程に基づき、委員長を代表取締役社長とするコンプライアンス・リスク管理委員会を設置しています。
ⅱ. コンプライアンス・リスク管理委員会は、コンプライアンス及びリスクマネジメントに係る基本方針、計画や体制等の策定に関する事項の検討や審議、当社におけるリスク要素を抽出し重要性に応じた適切な対応策を策定・実施しています。また、その結果を取締役会に報告しています。
ⅲ. 法令及び規程等に違反する行為又は違反するおそれのある行為を発見した場合に、内部通報先として内部窓口を設けるとともに、外部窓口を設けて匿名で通報できる体制を整えています。
ⅳ. 当社グループの取締役及び使用人を対象に、法令遵守、企業倫理、社会規範、内部統制への意識の啓発としてコンプライアンスに関する研修を実施しています。
２．当社の取締役の職務の執行に係る情報の保存及び管理に関する体制
当社は、文書管理規程その他関連規程に基づき、職務の執行に係る情報が記載された文書（電磁的記録を含む。）について、適切に保存及び管理を行っています。
３．当社及び子会社の損失の危険の管理に関する規程その他の体制
ⅰ. 当社は、関係会社運営規程において、各子会社の主管本部長を定めるとともに、業務分掌規程において、各本部が部門内のリスク管理に責任を有することを定めています。
ⅱ. コンプライアンス・リスク管理規程に基づき、コンプライアンス・リスク管理委員会は、コンプライアンス及びリスクマネジメントに係る基本方針、計画や体制等の策定に関する事項の検討や審議、当社におけるリスク要素を抽出し重要性に応じた適切な対応策を策定・実施しています。また、その結果を取締役会に報告しています。
ⅲ. 危機管理の対処要領に基づき、大規模な事故、災害、不祥事等の不測の事態が発生した場合に備えて、代表取締役社長を対策本部長とする危機対策本部を設置するなどの対応を定めています。
４．当社及び子会社の取締役の職務の執行が効率的に行われることを確保するための体制
ⅰ. 当社グループは、職務権限規程その他関連規程に基づく職務権限及び意思決定ルールにより、取締役の職務の執行が適正かつ効率的に行われる体制をとっており、当社及び子会社の代表取締役社長等への権限移譲により、意思決定の迅速化と業務の効率化を図っています。
ⅱ. 当社において、原則として月2回の取締役会を開催することにより、業務執行に係る迅速な意思決定を行っています。
ⅲ. 予算管理規程に基づき、予算委員会による審議を経て、取締役会において中期経営計画を定め、定期的に結果をレビューしています。
５．子会社の取締役等の職務の執行に係る事項の当社への報告に関する事項
関係会社運営規程その他関連規程を定め、各子会社は、自社の事業の経過、財産の状況及びその他の重要な事項について、定期的に当社への報告を行うことを義務付けています。
６．その他の当社及び子会社から成る企業集団における業務の適正を確保するための体制
ⅰ. 当社は、関係会社運営規程において、各子会社の主管本部長を定めており、子会社の事業活動に関する指導、支援を行う体制を整備しています。また、定例報告会等の子会社との情報共有による業務執行管理を実施しています。
ⅱ. 当社グループ全体での社内通報制度の導入やコンプライアンス研修を実施しています。
ⅲ. 内部監査室は、当社グループ各社に対して適宜、内部監査を実施しています。また、その結果を取締役会及び監査等委員会に報告しています。
７．監査等委員会の職務を補助すべき取締役及び使用人に関する事項
監査等委員会がその職務を補助すべき取締役又は使用人（以下、補助者、という。）を置くことを求めた場合は、必要な人選を行い、監査等委員会の同意を得るものとしています。
８．補助者の当社の他の取締役（監査等委員である取締役を除く。）からの独立性及び当社の監査等委員会の補助者に対する指示の実効性の確保に関する事項
ⅰ. 補助者は、監査に係る職務を行うにあたっては、監査等委員の指揮・命令のみに服し、他の取締役（監査等委員である取締役を除く。）及び使用人の指揮・命令は受けないものとしています。
ⅱ. 当該補助を行う使用人に対する人事考課、異動、懲戒処分等の人事権の行使については、事前に監査等委員会に諮問を行い、その意見を尊重してこれを行うものとしています。
ⅲ. 内部監査規程において、内部監査室は、監査等委員会から監査職務の遂行に必要な指示を受けた場合は、その指示に関して監査等委員以外の取締役からの指揮・命令を受けないものと定めています。
９．当社並びに子会社の取締役（監査等委員である取締役を除く。）及び使用人が監査等委員会に報告をするための体制、その他の監査等委員会への報告に関する体制、並びに報告をした者が当該報告をしたことを理由として不利な取扱いを受けないことを確保するための体制
ⅰ. 当社グループの取締役、監査役及び使用人は、監査等委員会に対して、法令及び定款その他規程に定められた事項のほか、監査等委員会に報告を求められた場合は、直ちに監査等委員会に報告しなければならないこととしています。
ⅱ. 内部監査規程において、内部監査報告書及び改善確認報告書は、取締役会及び監査等委員会に報告するものと定めています。
ⅲ. 内部通報規程において、内部通報の状況に関しては、取締役会及び監査等委員会に報告するものと定めています。また、内部通報をしたことを理由として、内部通報者に対して、解雇その他いかなる不利益な取扱いも行ってはならないものと定めています。
10．監査等委員の職務の執行について生ずる費用の前払い又は償還の手続その他の当該職務の執行について生ずる費用又は債務の処理に係る方針に関する事項
監査等委員がその職務の執行につき、費用の前払い等を請求した場合は、請求に係る費用又は債務が当該監査等委員の職務の執行に必要でないことを証明した場合を除き、これを拒むことはできないものとしています。
11．その他当社の監査等委員会の監査が実効的に行われることを確保するための体制
ⅰ. 監査等委員会は、会計監査人及び内部監査室と意見交換や情報交換を行うほか、三者連携ミーテイングにより組織的監査を行うなど緊密な連携を図るものとしています。
ⅱ. 監査等委員会は、代表取締役社長と定期的に意見交換や情報交換を行い、監査が実効的に行われる体制を確保することとしています。
ⅲ. 監査等委員会は、監査を行うため必要と認められる場合は、当社の費用において弁護士、公認会計士、専門機関等の外部の専門家に調査を委託し、又は意見を求めることができるものとしています。
ⅳ. 監査等委員は取締役会、その他重要な会議に出席し、必要に応じて意見を述べるものとしています。
ⅴ. 重要事項の決裁に係る文書等は、常勤監査等委員への回付を要するものとし、監査等委員から追加報告の要請があるときは、取締役及び使用人は直ちに監査等委員に報告するものとしています。
12．財務報告の信頼性を確保するための体制
財務報告の信頼性を確保するとともに、金融商品取引法に規定する有効かつ適切な内部統制報告書の提出のため、代表取締役社長の指示の下、財務報告に係る内部統制を整備し運用する体制を構築しています。また、取締役会は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用に対して監督責任を有し、その整備及び運用状況を監視しています。
13．反社会的勢力排除に向けた基本的な考え方及びその整備状況
ⅰ．基本的な考え方
市民社会の秩序や企業の健全な活動に脅威を与える反社会的勢力とは一切の関係を持たず毅然とした態度で臨むものとしています。
ⅱ．整備状況
ａ. 反社会的勢力及び団体への対処要領で反社会的勢力と対決姿勢を行動指針として示し、その周知徹底を図っています。
ｂ. 人事総務本部を統括部署として反社会的勢力による不当要求に対し断固として拒絶の意思を示しています。
ｃ. 警察や暴力追放推進センター、弁護士等の外部の専門機関と緊密な連携関係を構築し、反社会的勢力に関する情報の一元的な管理・蓄積を図っています。
④責任限定契約
当社においては社外取締役を独立役員として認定する独立性の基準又は方針を定めておりませんが、社外取締役が他の会社等の役員もしくは使用人である、又はあった場合における当該他の会社等と当社との利害関係に係る事項及び、株式会社東京証券取引が開示を求めている社外役員の独立性に関する事項を留意して、独立役員を認定しております。
なお、監査等委員である取締役（常勤）の西村浩之、監査等委員である取締役（非常勤）の志和謙祐、小笹文、石渡朋徳の各氏につきまして、株式会社東京証券取引所が定める独立役員として同取引所に届け出ております。
また、当社は、社外取締役である西村浩之、志和謙祐、小笹文、石渡朋徳の各氏との間で、会社法第423条第１項の責任について、法令が定める額を限度とする責任限定契約を締結しております。
⑤役員等賠償責任保険契約
当社は、保険会社との間で会社法第430条の３第１項に規定する役員等賠償責任保険契約を締結しており、これにより、取締役等が業務に起因して損害賠償責任を負った場合における損害（ただし、保険契約上で定められた免責事由に該当するものを除きます。）等を填補することとしています。当該保険の保険料は全額を当社が負担しています。また、当該保険契約期間は１年間であり、更新時においては同内容での更新をしています。
⑥取締役の定数
当社の取締役（監査等委員である取締役を除く。）は、10名以内とし、監査等委員である取締役は、５名以内とする旨定款に定めております。
⑦取締役の選解任の決議要件
取締役の選任決議は、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨及び累積投票によらないものとする旨定款に定めております。なお、解任は法令の定める要件に基づきます。
⑧株主総会の特別決議要件
当社は、会社法第309条第２項に定める決議については、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。
これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。
⑨剰余金の配当等の決定機関
当社は、会社法第454条第５項の規定により、中間配当を行うことについて、株主総会の決議によらず、取締役会決議による旨を定款に定めております。これは、株主への機動的な利益還元を行うことを可能とすることを目的とするものであります。
○ 取締役会の活動状況
当事業年度において当社は取締役会を全25回開催しており、個々の取締役の出席状況について次のとおりであります。
| 氏 名 | 開催回数 | 出席回数 |
| 西羅 弘文 | 25回 | 25回 |
| 松岡 哲也 | 25回 | 25回 |
| 西村 浩之 | 25回 | 25回 |
| 清水 章 | ６回 | ６回 |
| 谷口 嘉広 | ６回 | ６回 |
| 志和 謙祐 | 25回 | 24回 |
| 小笹 文 | 19回 | 19回 |
| 石渡 朋徳 | 19回 | 19回 |
（注）１．上記の取締役会回数のほか、会社法第370及び定款の規定に基づき、取締役会決議があったものとみなす書面決議が２回ありました。
２．清水章、谷口嘉広の両氏は2024年３月22日開催の第24期定時株主総会の終結の時をもって退任しておりますので、在任時に開催された取締役会の出席状況を記載しております。
３．小笹文、石渡朋徳の両氏は2024年３月22日開催の第24期定時株主総会において新たに取締役に就任したため、就任後に開催された取締役会の出席状況を記載しております。
取締役会における具体的な検討内容としては、次の通りであります。
①営業上の契約行為
②事業計画と年度予算の決定、変更
③規程管理規程の定めによる諸規程の制定、改廃
④その他取締役が必要と認めた事項
○ 任意の指名・報酬委員会（以下、「指名・報酬委員会」）の活動状況
当事業年度において当社は指名・報酬委員会を７回開催しており、個々の委員の出席状況については次のとおりであります。
| 氏 名 | 開催回数 | 出席回数 |
| 西羅 弘文 | ７回 | ７回 |
| 西村 浩之 | ７回 | ７回 |
| 清水 章 | ２回 | ２回 |
| 谷口 嘉広 | ２回 | ２回 |
| 志和 謙祐 | ７回 | ７回 |
| 小笹 文 | ５回 | ５回 |
| 石渡 朋徳 | ５回 | ５回 |
指名・報酬委員会における具体的な検討内容としては、次の通りであります。
①取締役の選任及び解任に関する株主総会議案の原案
②代表取締役の選定及び解職の原案
③取締役（監査等委員である取締役を除く）の個人別の報酬等の内容の原案
（２）【役員の状況】
① 役員一覧
男性6名 女性1名 （役員のうち女性の比率14.3％）
役職名
氏名
生年月日
略歴
任期
所有株式数
（株）
代表取締役社長
西羅 弘文
1974年８月17日生
| 1998年４月 | 兼松都市開発株式会社入社 |
| 2000年10月 | 当社入社 |
| 2005年６月 | 当社取締役開発営業部長 |
| 2005年10月 | 当社取締役開発営業本部長 |
| 2007年７月 | 当社常務取締役東京営業本部長 |
| 2012年１月 | 当社常務取締役投資運用本部長 |
| 2016年４月 | 地主アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長 |
| 2022年３月 | 当社代表取締役社長ＣＯＯ |
| 2023年３月 | 当社代表取締役社長（現任） JINUSHI USA INC.代表取締役社長 |
(注)２
377,912
取締役
松岡 哲也
1961年７月10日生
| 1986年４月 | 兼松都市開発株式会社入社 |
| 2000年４月 | 当社設立 代表取締役社長 |
| 2018年５月 | JINUSHI USA INC.代表取締役社長 |
| 2022年３月 | 代表取締役会長ＣＥＯ |
| 2023年３月 | 当社取締役（現任） |
(注)２
2,887,300
取締役
北川 雄哉
1978年４月17日生
| 2002年４月 | 株式会社三井住友銀行入行 |
| 2018年１月 | 野村證券株式会社入社 |
| 2019年１月 | 当社入社 地主アセットマネジメント株式会社 財務管理部副部長 |
| 2021年２月 | 当社財務本部長 |
| 2023年４月 | 当社財務本部長兼経理本部長（現任） 地主アセットマネジメント株式会社 監査役（非常勤） |
| 2025年３月 | 当社取締役（現任） |
(注)２
4,338
役職名
氏名
生年月日
略歴
任期
所有株式数
（株）
取締役（監査等委員）
（常勤）
西村 浩之
1958年８月11日生
| 1983年４月 | 株式会社富士銀行（現株式会社みずほ銀行）入行 |
| 2008年10月 | 韓国外換銀行（現ＫＥＢハナ銀行）入行 大阪支店コンプライアンス・オフィサー |
| 2013年４月 | 同行日本地域統括コンプライアンス・オフィサー |
| 2020年６月 | 当社取締役（常勤監査等委員）（現任） |
(注)
1、３
－
取締役（監査等委員）
志和 謙祐
1978年12月11日生
| 2006年10月 | 弁護士登録 北浜法律事務所・外国法共同事業入所 |
| 2014年１月 | 志和綜合法律事務所開業 所長 |
| 2018年６月 | 当社取締役 |
| 2018年７月 | 志和・髙橋綜合法律事務所 所長（現任） |
| 2020年６月 | 当社取締役（監査等委員）（現任） |
(注)１、３
－
取締役（監査等委員）
小笹 文
1977年１月28日生
| 1999年４月 | 株式会社リクルート入社 |
| 2006年６月 | グーグル株式会社入社（現グーグル合同会社） |
| 2009年６月 | 株式会社ナインスラッシュワン 代表取締役社長 |
| 2011年３月 | イベントレジスト株式会社 最高業務執行責任者（ＣＯＯ） |
| 2012年１月 | イベントレジスト株式会社 取締役最高業務執行責任者（ＣＯＯ） |
| 2018年７月 | 合同会社カラフル 代表社員（現任） |
| 2021年３月 | 株式会社メタップス 社外取締役（監査等委員） |
| 2023年７月 | 株式会社メタップス 社外取締役 |
| 2024年２月 | 一般社団法人コミュニティマーケティング推進協会 理事（現任） |
| 日本工業大学 非常勤講師（現任） | |
| 2024年３月 | 当社取締役（監査等委員）（現任） |
| 2024年６月 | 福井コンピュータホールディングス株式会社 社外取締役（現任） |
| 株式会社ヌーラボ 社外取締役（現任） | |
| 2024年11月 | 株式会社出前館 社外取締役（現任） |
(注)１、３
－
取締役（監査等委員）
石渡 朋徳
1975年２月８日生
| 1998年４月 | 株式会社河村不動産鑑定事務所入所 |
| 2000年４月 | 監査法人太田昭和センチュリー（現EY新日本有限責任監査法人）入所 |
| 2003年４月 | 公認会計士登録 |
| 2007年６月 | 不動産鑑定士登録 |
| 2014年７月 | ファーストブラザーズ株式会社入社 |
| 2017年６月 | 東京共同会計事務所入所（現任） |
| 2017年９月 | ザイマックス・リート投資法人 監督役員（現任） |
| 2021年６月 | 特定非営利活動法人日本不動産カウンセラー協会 監事（現任） |
| 2024年３月 | 当社取締役（監査等委員）（現任） |
(注)１、３
－
計
3,269,550
(注) １．取締役西村浩之、志和謙祐、小笹文、石渡朋徳の各氏は、社外取締役であります。
２．2025年３月26日から１年以内に終了する最終の事業年度に関する定時株主総会の終結の時までであります。
３．2024年３月22日から２年以内に終了する最終の事業年度に関する定時株主総会の終結の時までであります。
② 社外役員の状況
当社は、監査等委員である社外取締役が４名おります。
社外取締役である西村浩之は、当社取締役就任以前に当社において役員もしくは従業員として在籍したことはなく、また、略歴に記載の株式会社みずほ銀行と当社との間には借入金等の取引実績があるものの、人的関係、資本的関係、その他の利害関係はありません。
社外取締役である志和謙祐は、志和・髙橋綜合法律事務所を兼務していますが、当社グループとは人的関係、資本的関係、取引関係その他の利害関係はありません。
社外取締役である小笹文は合同会社カラフル代表社員、一般社団法人コミュニティマーケティング推進協会理事、日本工業大学非常勤講師、福井コンピュータホールディングス株式会社社外取締役、株式会社ヌーラボ社外取締役、株式会社出前館社外取締役ですが、当社グループとは人的関係、資本的関係、取引関係その他の利害関係はありません。
社外取締役である石渡朋徳は東京共同会計事務所に入所し、ザイマックス・リート投資法人監督役員並びに特定非営利活動法人日本不動産カウンセラー協会監事ですが、当社グループとは人的関係、資本的関係、取引関係その他の利害関係はありません。
これら社外取締役につきましては、当社及び当社取締役等と直接利害関係のない有識者等から選任するようにしております。また、取締役監査等委員（常勤）である西村浩之は金融機関においてコンプライアンス部門の責任者として培われた豊富な知識と経験等を有しており、取締役監査等委員（非常勤）である志和謙祐は弁護士としての企業法務に関する高い専門性や豊富な知識と経験等を有しており、取締役監査等委員（非常勤）である小笹文は、企業経営の豊富な経験や実績を有しており、取締役監査等委員（非常勤）である石渡朋徳は公認会計士としての豊富な経験と財務及び会計に関する専門的な知識を有しております。
（社外取締役の独立性に関する考え方）
当社は、株式会社東京証券取引所が定める独立役員として2018年６月27日に志和謙祐を、2020年６月25日に西村浩之を、2024年３月22日に小笹文、石渡朋徳を同取引所に届け出ています。
当社においては社外取締役を独立役員として認定する独立性の基準又は方針を定めていませんが、社外取締役が他の会社等の役員もしくは使用人である、又はあった場合における当該他の会社等と当社との利害関係に係る事項及び、株式会社東京証券取引所が開示を求めている社外役員の独立性に関する事項に留意して、独立役員を認定しています。
③ 監査等委員である取締役による監督又は監査と内部監査、会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係
当社では、監査等委員である取締役が内部監査、会計監査と、各々監査主体としての独立性を維持しつつも、相互に連携・協力し、監査の効率性、実効性を高めています。
また当社は代表取締役社長直轄組織として内部監査室を設置し、内部統制全般の整備及び運用を推進しています。
例えば、監査等委員である取締役は、会計監査人により監査計画策定時および四半期毎に報告を受け、内部監査人から内部監査の進捗状況の説明を受ける等、三者連携ミーティングにより組織的監査を行うとともに、内部監査室とも定期的に情報交換を行い、内部監査の進捗状況を確認しています。内部監査人は、内部監査の執行にあたり、監査等委員である取締役と連携を図るとともに会計監査人と意見交換を行って内部統制の整備及び運用に関し、必要に応じて指導を受ける等、適宜情報の交換・共有を図りながら内部監査の実効性を高めています。
（３）【監査の状況】
① 監査等委員による監査の状況
イ.監査等委員監査の組織、人員及び手続
当社は監査等委員会設置会社であり、監査等委員である社外取締役４名（常勤監査等委員である取締役１名及び非常勤監査等委員である取締役３名）で構成しています。
定時監査等委員会を原則月１回以上開催し、取締役の業務執行を監督する機関として監査機能や牽制機能等をより一層有効に発揮するよう努めています。
なお、社外取締役である監査等委員４名につきましては、その有する高度な専門知識や豊富な経験を当社の監査に活かし、当社の経営の適法性・妥当性の確保に重要な役割を果たしています。
ロ.監査等委員会の活動状況
当社は、定時監査等委員会を原則月１回開催しており、当事業年度においては計14回開催いたしました。個々の監査等委員の出席状況については次のとおりであります。
| 区分 | 氏名 | 監査等委員会出席状況 |
| 常勤監査等委員 | 西村 浩之 | 全14回中14回 |
| 監査等委員 | 清水 章 | 全４回中４回 |
| 監査等委員 | 谷口 嘉広 | 全４回中４回 |
| 監査等委員 | 志和 謙祐 | 全14回中13回 |
| 監査等委員 | 小笹 文 | 全10回中10回 |
| 監査等委員 | 石渡 朋徳 | 全10回中10回 |
（注）１．清水章、谷口嘉広の両氏は2024年３月22日開催の第24期定時株主総会の終結の時をもって退任しておりますので、在任時に開催された監査等委員会の出席状況を記載しております。
２．小笹文、石渡朋徳の両氏は2024年３月22日開催の第24期定時株主総会において新たに取締役に就任したため、就任後に開催された監査等委員会の出席状況を記載しております。
監査等委員会における検討内容としては、年度の監査方針及び監査計画の立案、取締役の職務執行の適法性及び妥当性、株主総会提出の議案及び書類に関する事項、会計監査人の監査の方法と結果についての評価等です。具体的には、代表取締役との意見交換を実施するとともに、内部監査室より内部監査計画、内部監査の結果及び改善状況、内部統制の整備・運用状況等の報告を受け、組織的監査を実施しています。また、会計監査人からも監査計画の説明及び監査結果の報告を受け、内部監査室とも連携して評価を実施しています。
監査等委員は、取締役会に出席し、具体的な意見の具申及び決議に参加するとともに、監査等委員全員が指名・報酬委員会の委員として取締役会から諮問を受けた取締役の指名及び報酬案や報酬算定方法に関する議案の策定に参画しています。また、必要に応じてその他社内会議に出席し、リスクマネジメント、コンプライアンス、その他適宜経営状況についての監査を行っています。
常勤監査等委員の活動としては、上記に加え、監査等委員会の運営全般を行い、取締役及び従業員等との意思疎通、コンプライアンス・リスク管理委員会等の重要な会議への出席、重要事項の決裁に係る文書の閲覧等を行っています。また、公益社団法人日本監査役協会の実施する研修等により情報収集に努めています。
② 内部監査の状況
イ.内部監査の体制
内部監査の体制については、「内部監査規程」に基づき、代表取締役社長直轄の内部監査室が設置され、取締役会の承認を得た事業年度毎の内部監査計画に従い、各部門及び重要な子会社を対象に、内部統制の有効性、業務遂行の適正性及び効率性、法令遵守状況等の内部監査を実施しています。内部監査の結果については、代表取締役社長へ報告後、取締役会及び監査等委員会にも報告しています（デュアル・レポートライン）。更に、監査結果で改善すべき指摘事項等がある場合は、被監査部門における改善対応の状況を確認し、代表取締役社長に報告するとともに、取締役会及び監査等委員会にも報告し、監査の実効性を確保しています。
ロ.会計監査人および監査等委員会との相互連携
監査等委員会とともに三者連携ミーティングに参加し、会計監査人より定期的に監査報告を受けるとともに、必要に応じて情報収集、意見交換を行い、会計監査人、監査等委員会との連携を図っています。また、内部監査の結果及び内部統制の整備・運用状況等について、会計監査人や監査等委員会にも定期的に直接報告することで、内部監査の進捗状況についての確認や内部統制の状況等に関する情報を共有し、連携を図っています。
監査等委員会による監査、内部監査及び会計監査を独立的かつ相互補完的に遂行することによって、客観性・効率性を維持した監査態勢を構築しています。
③ 会計監査の状況
イ.監査法人の名称 PwC Japan有限責任監査法人
ロ.継続監査期間
１年間
ハ.業務を執行した公認会計士
太田 英男
佐藤 孝
小川 雅嗣
ニ.監査業務に係る補助者の構成
会計監査業務に係る補助者の構成は公認会計士７名、その他12名であります。
ホ.監査法人の異動
当社の監査法人は次のとおり異動しております。
前連結会計年度及び前事業年度 ひびき監査法人
当連結会計年度及び当事業年度 PwC Japan有限責任監査法人
なお、臨時報告書に記載した事項は次のとおりであります。
異動に係る監査公認会計士等の名称
選任する監査公認会計士等の名称
PwCあらた有限責任監査法人（現PwC Japan有限責任監査法人）
退任する監査公認会計士等の名称
ひびき監査法人
異動の年月日 2024年３月22日
異動監査公認会計士等が監査公認会計士等となった年月日 2008年６月26日
異動監査公認会計士等が直近３年間に作成した監査報告書等における意見等に関する事項
該当事項はありません。
当該異動の決定又は当該異動に至った理由及び経緯
当社の会計監査人であったひびき監査法人は、2024年３月22日開催の第24期定時株主総会終結の時をもって任期満了となりました。
当社は、2023年１月20日に公認会計士・監査審査会より金融庁長官に対し、同監査法人に行政処分その他の措置を講ずるよう勧告があったこと及び同監査法人が2023年３月31日に金融庁より業務改善命令処分を受けたことも踏まえ、新たな会計監査人の選定も視野に入れ、複数の監査法人の比較検討を行ってまいりました。
PwCあらた有限責任監査法人（現PwC Japan有限責任監査法人）は会計監査人としての専門性、独立性及び品質管理体制を有しており、当社の事業規模に適した効率的且つ効果的な監査業務の遂行が期待できるとともに、同監査法人の監査報酬等を総合的に勘案した結果、新たな会計監査人として選任することを決議いたしました。
上記の理由及び経緯に対する意見
（退任する監査公認会計士等の意見） 特段の意見はない旨の回答を得ております。
（監査等委員会の意見） 妥当であると判断しております。
ヘ.監査法人の選定方針と理由
当社は、会計監査人の選定及び評価に際しては、当社独自のビジネスモデルに対応して効率的な監査業務を実施することができる一定の規模と審査体制が整備されていること、監査日数、監査期間及び具体的な監査実施要領並びに監査費用が合理的かつ妥当であること、さらに監査実績などにより総合的に判断しております。また、日本公認会計士協会の定める「独立性に関する指針」に基づき独立性を有することを確認するとともに、必要な専門性を有することについて検証し、確認しております。
ト.監査等委員会による監査法人の評価
当社の監査等委員会は、監査法人に対して日本監査役協会が公表する「会計監査人の評価及び選定基準策定に関する監査役等の実務指針」を参考にして評価を行い、同法人による会計監査は、従前から適正に行われていることを確認します。
なお、監査等委員である取締役による監督又は監査と内部監査、監査等委員である取締役による監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係につきましては、「（２）役員の状況 ③監査等委員である取締役による監督又は監査と内部監査、会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係」に記載のとおりです。
④ 監査報酬の内容等
イ.監査公認会計士等に対する報酬
| 区分 | 前連結会計年度 | 当連結会計年度 | ||
| 監査証明業務に基づく報酬（百万円） | 非監査業務に基づく報酬（百万円） | 監査証明業務に基づく報酬（百万円） | 非監査業務に基づく報酬（百万円） （注）２． |
|
| 提出会社 | 26 | － | 37 | 3 |
| 連結子会社 | － | － | 3 | － |
| 計 | 26 | － | 41 | 3 |
（注）１．当社の子会社であるニューリアルプロパティ株式会社は、当社の会計監査人以外の監査法人の会計監査を受けております。
２．当連結会計年度における非監査業務の内容は、公募増資及び第三者割当増資に係るコンフォート・レター作成業務によるものであります。
ロ.監査公認会計士等と同一のネットワークに対する報酬(イ.を除く)
前連結会計年度
該当事項はありません。
当連結会計年度
該当事項はありません。
ハ.その他の重要な監査証明業務に基づく報酬の内容
前連結会計年度
該当事項はありません。
当連結会計年度
該当事項はありません。
ニ.監査報酬の決定方針
会計監査人に対する報酬の額の決定に関する方針は、代表取締役社長が監査等委員会の同意を得て定める旨を定款に定めております。
ホ.監査等委員会が会計監査人の報酬等に同意した理由
監査等委員会は、会計監査人の監査計画の内容、会計監査の職務執行状況及び報酬見積りの算定根拠などが適切かどうかについて検討した結果、2024年２月21日開催の監査等委員会において、会計監査人の報酬等の額について同意しております。
（４）【役員の報酬等】
① 役員の報酬等の額又はその算定方法の決定に関する方針に係る事項
役員の報酬等についての株主総会の決議に関する事項は次のとおりです。
2020年６月25日開催の第20期定時株主総会において、取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬限度額は、年額800,000千円以内、取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬額には使用人兼務取締役の使用人分給与は含まないものと決議いただいております。監査等委員である取締役の報酬限度額は、年額100,000千円以内と決議いただいております。
2024年３月22日開催の第24期定時株主総会において、上記の取締役の報酬等の額とは別枠で、当社の取締役（監査等委員である取締役及び社外取締役を除く。）に対して譲渡制限付株式の付与のために支給する報酬の金銭債権の総額を年額200,000千円以内（ただし、使用人兼務取締役の使用人分給与は含まない。）、これにより発行又は処分される当社の普通株式の総数を年80,000株以内と決議いただいております。
本報告書提出日現在における取締役の個人別の報酬等の内容にかかる決定方針は次のとおりです。
当社では、取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬の額については、委員の過半数が独立社外取締役となる指名・報酬委員会へ取締役会から諮問のうえ、その答申を十分に尊重・協議したうえで、株主総会で承認を受けた報酬総額の範囲内で、個別の報酬の額を取締役会で決定しています。
具体的には、会社の業績と個人の業績を考慮し、業務執行という役割を踏まえた職責に応じた一定水準の「確定報酬の年俸」（等分し、月例固定報酬で支給）及び企業価値の持続的な向上を目指すインセンティブを与えるとともに、株主との一層の価値共有を進める「譲渡制限付株式報酬」（毎年一定の時期に支給）で構成され、業績連動報酬並びに退職慰労金はありません。
「確定報酬の年俸」と「譲渡制限付株式報酬」の割合は、取締役（監査等委員である取締役を除く。）の個人別の「確定報酬の年俸」の額を勘案のうえ、指名・報酬委員会に諮問し、その答申を踏まえて取締役会にて決定します。
「確定報酬の年俸」及び「譲渡制限付株式報酬」のいずれについても、各取締役（監査等委員である取締役を除く。）が前事業年度の業務成績等を評価したうえで個別報酬案を作成し、代表取締役社長と個別面談を行います。
各取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬の額又はその算定方法の決定に関する方針の決定権限を有するのは取締役会であり、その取締役会の委任を受けた代表取締役社長が各取締役（監査等委員である取締役を除く。）の個別報酬案を指名・報酬委員会にて説明し、同委員会にて審議しています。その後、代表取締役社長から取締役会で個別報酬額の策定経緯を説明し、指名・報酬委員会からの答申についても報告したうえで各個別の報酬額を取締役会で決議しています。
なお、監査等委員である取締役の報酬につきましては、株主総会で承認を受けた報酬総額の範囲内で、監査等委員である取締役（監査等委員会）で協議したうえで決定しております。
具体的には、取締役（監査等委員である取締役を除く。）の職務の執行を監督するという役割を踏まえた一定水準の確定報酬の年俸のみで構成され、業界水準等を考慮し、監査等委員である取締役（監査等委員会）で協議したうえで各個別の報酬額を決定しています。
② 役員区分ごとの報酬等の総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数
| 役員区分 | 報酬等の総額 （百万円） |
報酬等の種類別の総額（百万円） | 対象となる 役員の員数 （人） |
|||
| 固定報酬 | 業績連動 報酬 |
退職 慰労金 |
非金銭報酬等 | |||
| 取締役 （監査等委員及び社外取締役を除く。） |
206 | 182 | － | － | 23 | 2 |
| 取締役（監査等委員） （社外取締役を除く。） |
－ | － | － | － | － | － |
| 社外役員 | 36 | 36 | － | － | － | 6 |
（注）１. 上記には、2024年３月22日開催の第24期定時株主総会終結の時をもって退任した監査等委員である取締役２名（うち社外取締役２名）の在任中の報酬等の額が含まれております。
-
非金銭報酬の内容は当社の株式であり、内容は譲渡制限付株式報酬であります。
-
2020年６月25日開催の第20期定時株主総会において、取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬限度額は、年額800,000千円以内、取締役（監査等委員である取締役を除く。）の報酬額には使用人兼務取締役の使用人分給与は含まないものと決議いただいております。監査等委員である取締役の報酬限度額は、年額100,000千円以内と決議いただいております。なお、当該株主総会終結時点の取締役（監査等委員である取締役を除く。）の員数は４名（うち社外取締役０名）、監査等委員である取締役の員数は４名（うち社外取締役４名）です。
また、2024年３月22日開催の第24期定時株主総会において、上記の取締役の報酬等の額とは別枠で、当社の取締役（監査等委員である取締役及び社外取締役を除く。）に対して譲渡制限付株式の付与のために支給する報酬の金銭債権の総額を年額200,000千円以内（ただし、使用人兼務取締役の使用人分給与は含まない。）、これにより発行又は処分される当社の普通株式の総数を年80,000株以内と決議いただいております。なお、当該株主総会終結時点の取締役（監査等委員である取締役及び社外取締役を除く。）の員数は２名です。
③ 提出会社の役員ごとの連結報酬等の総額等
| 氏名 | 連結報酬等 の総額 （百万円） |
役員区分 | 会社区分 | 報酬等の種類別の総額（百万円） | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 固定報酬 | 業績連動報酬 | 退職慰労金 | 非金銭報酬等 | ||||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 西羅 弘文 | 143 | 取締役 | 提出会社 | 120 | － | － | 23 |
（注）連結報酬等の総額が１億円以上である者に限定して記載しております。
（５）【株式の保有状況】
①投資株式の区分の基準及び考え方
当社は、投資株式について、もっぱら株式の価値の変動又は配当の受領によって利益を得ることを目的として保有する株式を純投資目的である投資株式、それ以外の株式を純投資目的以外の目的である投資株式(政策保有株式)に区分しております。
②保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式
イ.保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容
毎年、取締役会で、保有目的、取引状況及び資本コスト等を踏まえ経済合理性の検証を行っています。
当社は、取引先等との事業上の関係維持・強化を図ることにより、当社の中長期的な企業価値向上に資すると判断される場合に、当該取引先等の株式等を取得・保有することがあります。
ロ.銘柄数及び貸借対照表計上額
| 銘柄数 （銘柄） |
貸借対照表計上額の 合計額（百万円） |
|
| 非上場株式 | 3 | 30 |
| 非上場株式以外の株式 | 1 | 286 |
（当事業年度において株式数が増加した銘柄）
| 銘柄数 （銘柄） |
株式数の増加に係る取得 価額の合計額（百万円） |
株式数の増加の理由 | |
| 非上場株式 | 1 | 0 | 増加した銘柄は株式会社福岡県不動産会館であり、九州支店において宅建業を行う上で必要と判断したため |
| 非上場株式以外の株式 | － | － | － |
（当事業年度において株式数が減少した銘柄）
該当事項はありません。
ハ.特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報
特定投資株式
| 銘柄 | 当事業年度 | 前事業年度 | 保有目的、業務提携等の概要、 定量的な保有効果 及び株式数が増加した理由 |
当社の株式の 保有の有無 |
| 株式数（株） | 株式数（株） | |||
| 貸借対照表計上額 （百万円） |
貸借対照表計上額 （百万円） |
|||
| コーナン商事株式会社 | 79,700 | 79,700 | （保有目的)当社のJINUSHIビジネスの主要なテナントであるコーナン商事株式会社との関係性強化により安定的な取引拡大を図るため （定量的な保有効果)（注) |
無 |
| 286 | 312 |
(注)当社は、特定投資株式における定量的な保有効果の記載が困難であるため、保有の合理性を検証した方法につ
いて記載いたします。当社は、毎期、個別の政策保有株式について政策保有の意義を検証しており、当事業年度を基準とした検証の結果、現状保有する政策保有株式は保有方針に沿った目的で保有していることを確認しております。
有価証券報告書（通常方式）_20250327101139
第５【経理の状況】
１．連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について
(1) 当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号）に基づいて作成しております。
(2) 当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」という。）に基づいて作成しております。
また、当社は、特例財務諸表提出会社に該当し、財務諸表等規則第127条の規定により財務諸表を作成しております。
２．監査証明について
当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度（2024年１月１日から2024年12月31日まで）の連結財務諸表及び事業年度（2024年１月１日から2024年12月31日まで）の財務諸表についてPwC Japan有限責任監査法人による監査を受けております。
３．連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みについて
当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。具体的には会計基準等の内容を適切に把握できる体制を整備するため、公益財団法人財務会計基準機構へ加入し、連結財務諸表等作成に係る法令の最新の改正点等を入手し、適正な連結財務諸表等を作成するために細心の注意を払っております。
１【連結財務諸表等】
（１）【連結財務諸表】
①【連結貸借対照表】
| (単位：百万円) | ||
| 前連結会計年度 (2023年12月31日) |
当連結会計年度 (2024年12月31日) |
|
| 資産の部 | ||
| 流動資産 | ||
| 現金及び預金 | ※４ 23,092 | ※４ 23,701 |
| 営業未収入金 | ※１ 330 | ※１ 356 |
| 販売用不動産 | ※４ 60,060 | ※４ 70,670 |
| 前渡金 | 263 | 393 |
| 前払費用 | 202 | 266 |
| その他 | 69 | 43 |
| 流動資産合計 | 84,019 | 95,431 |
| 固定資産 | ||
| 有形固定資産 | ||
| 建物及び構築物（純額） | 713 | 662 |
| 車両運搬具及び工具器具備品（純額） | 76 | 65 |
| 土地 | ※４ 13,971 | ※４ 14,336 |
| リース資産（純額） | 97 | 68 |
| 有形固定資産合計 | ※５ 14,859 | ※５ 15,133 |
| 無形固定資産 | ||
| ソフトウエア | 38 | 30 |
| その他 | 11 | 10 |
| 無形固定資産合計 | 49 | 41 |
| 投資その他の資産 | ||
| 投資有価証券 | 343 | ※２ 3,199 |
| 出資金 | 1,084 | 5 |
| 敷金及び保証金 | 803 | 1,192 |
| 長期前払費用 | 100 | 145 |
| 繰延税金資産 | 154 | 211 |
| その他 | 151 | 57 |
| 貸倒引当金 | △84 | － |
| 投資その他の資産合計 | 2,553 | 4,811 |
| 固定資産合計 | 17,462 | 19,986 |
| 資産合計 | 101,482 | 115,417 |
| (単位：百万円) | ||
| 前連結会計年度 (2023年12月31日) |
当連結会計年度 (2024年12月31日) |
|
| 負債の部 | ||
| 流動負債 | ||
| 営業未払金 | 110 | 348 |
| 短期借入金 | ※４ 1,440 | 1,500 |
| １年内返済予定の長期借入金 | ※４ 886 | ※４ 1,084 |
| 未払金 | 415 | 325 |
| 未払費用 | 36 | 40 |
| リース債務 | 33 | 25 |
| 未払法人税等 | 2,202 | 1,498 |
| 未払消費税等 | 15 | 28 |
| 預り金 | 212 | 208 |
| 前受金 | 169 | 123 |
| 前受収益 | 210 | 255 |
| １年内返還予定の預り保証金 | 1,715 | 2,267 |
| その他 | ※３ 35 | ※３ 83 |
| 流動負債合計 | 7,483 | 7,790 |
| 固定負債 | ||
| 長期借入金 | ※４ 60,339 | ※４ 60,234 |
| 長期預り敷金保証金 | 883 | 975 |
| リース債務 | 75 | 52 |
| 匿名組合出資預り金 | 142 | 409 |
| 繰延税金負債 | 587 | 324 |
| 債務履行引受引当金 | 110 | 517 |
| 関係会社整理損失引当金 | 129 | 131 |
| 資産除去債務 | 179 | 180 |
| その他 | 50 | 0 |
| 固定負債合計 | 62,496 | 62,826 |
| 負債合計 | 69,980 | 70,617 |
| 純資産の部 | ||
| 株主資本 | ||
| 資本金 | 3,048 | 6,461 |
| 資本剰余金 | 4,657 | 8,242 |
| 利益剰余金 | 26,733 | 31,213 |
| 自己株式 | △3,499 | △1,957 |
| 株主資本合計 | 30,940 | 43,960 |
| その他の包括利益累計額 | ||
| その他有価証券評価差額金 | 6 | △11 |
| 為替換算調整勘定 | 417 | 617 |
| その他の包括利益累計額合計 | 424 | 606 |
| 非支配株主持分 | 136 | 233 |
| 純資産合計 | 31,501 | 44,800 |
| 負債純資産合計 | 101,482 | 115,417 |
②【連結損益計算書及び連結包括利益計算書】
【連結損益計算書】
| (単位：百万円) | ||
| 前連結会計年度 (自 2023年１月１日 至 2023年12月31日) |
当連結会計年度 (自 2024年１月１日 至 2024年12月31日) |
|
| 売上高 | ※１ 31,597 | ※１ 57,068 |
| 売上原価 | 21,098 | 43,673 |
| 売上総利益 | 10,499 | 13,394 |
| 販売費及び一般管理費 | ※２ 4,344 | ※２ 4,717 |
| 営業利益 | 6,154 | 8,677 |
| 営業外収益 | ||
| 受取利息 | 7 | 10 |
| 受取配当金 | 8 | 8 |
| 為替差益 | 84 | 350 |
| 投資事業組合運用益 | 36 | 116 |
| 持分法による投資利益 | 40 | 1 |
| その他 | 50 | 22 |
| 営業外収益合計 | 227 | 509 |
| 営業外費用 | ||
| 支払利息 | 445 | 655 |
| 資金調達費用 | 186 | 197 |
| その他 | 31 | 67 |
| 営業外費用合計 | 663 | 921 |
| 経常利益 | 5,718 | 8,265 |
| 特別利益 | ||
| 固定資産売却益 | ※３ 1,207 | － |
| 関係会社清算益 | 282 | － |
| 特別利益合計 | 1,489 | － |
| 特別損失 | ||
| 減損損失 | ※４ 40 | － |
| 子会社整理損 | － | ※５ 40 |
| 特別損失合計 | 40 | 40 |
| 匿名組合損益分配前税金等調整前当期純利益 | 7,168 | 8,225 |
| 匿名組合損益分配額 | － | 7 |
| 税金等調整前当期純利益 | 7,168 | 8,217 |
| 法人税、住民税及び事業税 | 2,268 | 2,438 |
| 法人税等調整額 | 162 | △315 |
| 法人税等合計 | 2,431 | 2,122 |
| 当期純利益 | 4,736 | 6,094 |
| 非支配株主に帰属する当期純利益 | 26 | 7 |
| 親会社株主に帰属する当期純利益 | 4,709 | 6,087 |
【連結包括利益計算書】
| （単位：百万円） | ||
| 前連結会計年度 (自 2023年１月１日 至 2023年12月31日) |
当連結会計年度 (自 2024年１月１日 至 2024年12月31日) |
|
| 当期純利益 | 4,736 | 6,094 |
| その他の包括利益 | ||
| その他有価証券評価差額金 | 28 | △17 |
| 為替換算調整勘定 | 226 | 210 |
| その他の包括利益合計 | ※ 255 | ※ 192 |
| 包括利益 | 4,991 | 6,287 |
| （内訳） | ||
| 親会社株主に係る包括利益 | 4,964 | 6,269 |
| 非支配株主に係る包括利益 | 26 | 17 |
③【連結株主資本等変動計算書】
前連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日）
| (単位：百万円) | |||||
| 株主資本 | |||||
| 資本金 | 資本剰余金 | 利益剰余金 | 自己株式 | 株主資本合計 | |
| 当期首残高 | 3,048 | 4,657 | 23,030 | △0 | 30,736 |
| 当期変動額 | |||||
| 剰余金の配当 | △1,005 | △1,005 | |||
| 親会社株主に帰属する当期純利益 | 4,709 | 4,709 | |||
| 自己株式の取得 | △3,499 | △3,499 | |||
| 株主資本以外の項目の当期変動額 （純額） |
|||||
| 当期変動額合計 | － | － | 3,703 | △3,499 | 204 |
| 当期末残高 | 3,048 | 4,657 | 26,733 | △3,499 | 30,940 |
| その他の包括利益累計額 | 非支配株主持分 | 純資産合計 | |||
| その他有価証券評価差額金 | 為替換算 調整勘定 |
その他の包括利益累計額合計 | |||
| 当期首残高 | △22 | 191 | 169 | 54 | 30,960 |
| 当期変動額 | |||||
| 剰余金の配当 | △1,005 | ||||
| 親会社株主に帰属する当期純利益 | 4,709 | ||||
| 自己株式の取得 | △3,499 | ||||
| 株主資本以外の項目の当期変動額 （純額） |
28 | 226 | 255 | 82 | 337 |
| 当期変動額合計 | 28 | 226 | 255 | 82 | 541 |
| 当期末残高 | 6 | 417 | 424 | 136 | 31,501 |
当連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）
| (単位：百万円) | |||||
| 株主資本 | |||||
| 資本金 | 資本剰余金 | 利益剰余金 | 自己株式 | 株主資本合計 | |
| 当期首残高 | 3,048 | 4,657 | 26,733 | △3,499 | 30,940 |
| 当期変動額 | |||||
| 新株の発行 | 3,412 | 3,412 | 6,825 | ||
| 剰余金の配当 | △1,607 | △1,607 | |||
| 親会社株主に帰属する当期純利益 | 6,087 | 6,087 | |||
| 自己株式の取得 | △0 | △0 | |||
| 自己株式の処分 | 171 | 1,542 | 1,714 | ||
| 株主資本以外の項目の当期変動額 （純額） |
|||||
| 当期変動額合計 | 3,412 | 3,584 | 4,479 | 1,542 | 13,019 |
| 当期末残高 | 6,461 | 8,242 | 31,213 | △1,957 | 43,960 |
| その他の包括利益累計額 | 非支配株主持分 | 純資産合計 | |||
| その他有価証券評価差額金 | 為替換算 調整勘定 |
その他の包括利益累計額合計 | |||
| 当期首残高 | 6 | 417 | 424 | 136 | 31,501 |
| 当期変動額 | |||||
| 新株の発行 | 6,825 | ||||
| 剰余金の配当 | △1,607 | ||||
| 親会社株主に帰属する当期純利益 | 6,087 | ||||
| 自己株式の取得 | △0 | ||||
| 自己株式の処分 | 1,714 | ||||
| 株主資本以外の項目の当期変動額 （純額） |
△17 | 199 | 181 | 96 | 278 |
| 当期変動額合計 | △17 | 199 | 181 | 96 | 13,298 |
| 当期末残高 | △11 | 617 | 606 | 233 | 44,800 |
④【連結キャッシュ・フロー計算書】
| (単位：百万円) | ||
| 前連結会計年度 (自 2023年１月１日 至 2023年12月31日) |
当連結会計年度 (自 2024年１月１日 至 2024年12月31日) |
|
| 営業活動によるキャッシュ・フロー | ||
| 税金等調整前当期純利益 | 7,168 | 8,217 |
| 減価償却費 | 206 | 211 |
| 減損損失 | 40 | － |
| 株式報酬費用 | － | 189 |
| 債務履行損失引当金の増減額（△は減少） | － | 407 |
| 子会社整理損 | － | 40 |
| 固定資産売却益 | △1,207 | － |
| 投資有価証券売却損益（△は益） | △17 | － |
| 持分法による投資損益（△は益） | △40 | △1 |
| 受取利息 | △7 | △10 |
| 受取配当金 | △8 | △8 |
| 支払利息 | 445 | 655 |
| 為替差損益（△は益） | △68 | △351 |
| 投資事業組合運用損益（△は益） | △36 | △116 |
| 控除対象外消費税等 | 8 | － |
| 売上債権の増減額（△は増加） | △57 | △26 |
| 棚卸資産の増減額（△は増加） | △32,176 | △10,444 |
| 仕入債務の増減額（△は減少） | 23 | 238 |
| 前渡金の増減額（△は増加） | 69 | △129 |
| 前払費用の増減額（△は増加） | △69 | 12 |
| 未払費用の増減額（△は減少） | △11 | 2 |
| 未払金の増減額（△は減少） | △301 | △81 |
| 未払消費税等の増減額（△は減少） | △42 | 12 |
| 預り金の増減額（△は減少） | 86 | △4 |
| 前受金の増減額（△は減少） | 169 | △45 |
| 前受収益の増減額（△は減少） | 28 | 44 |
| 預り敷金及び保証金の増減額（△は減少） | 643 | 644 |
| その他 | 1 | 56 |
| 小計 | △25,155 | △487 |
| 利息及び配当金の受取額 | 16 | 18 |
| 利息の支払額 | △447 | △660 |
| 法人税等の支払額又は還付額（△は支払） | 373 | △3,198 |
| 営業活動によるキャッシュ・フロー | △25,212 | △4,329 |
| 投資活動によるキャッシュ・フロー | ||
| 定期預金の増減額（△は増加） | △344 | 136 |
| 有形固定資産の取得による支出 | △663 | △396 |
| 有形固定資産の売却による収入 | 4,150 | － |
| 無形固定資産の取得による支出 | △1 | △12 |
| 敷金及び保証金の差入による支出 | △131 | △551 |
| 敷金及び保証金の回収による収入 | 83 | 163 |
| 出資金の払込による支出 | △47 | － |
| 投資有価証券の取得による支出 | － | △1,743 |
| 投資有価証券の償還による収入 | － | 82 |
| 投資有価証券の売却による収入 | 22 | － |
| 匿名組合員からの払込による収入 | 142 | 260 |
| その他 | 482 | △7 |
| 投資活動によるキャッシュ・フロー | 3,691 | △2,069 |
| (単位：百万円) | ||
| 前連結会計年度 (自 2023年１月１日 至 2023年12月31日) |
当連結会計年度 (自 2024年１月１日 至 2024年12月31日) |
|
| 財務活動によるキャッシュ・フロー | ||
| 短期借入金の純増減額（△は減少） | 1,440 | 60 |
| 長期借入れによる収入 | 45,874 | 43,582 |
| 長期借入金の返済による支出 | △21,714 | △43,488 |
| リース債務の返済による支出 | △30 | △31 |
| 株式の発行による収入 | － | 6,825 |
| 自己株式の取得による支出 | △3,499 | △0 |
| 自己株式の処分による収入 | － | 1,454 |
| 配当金の支払額 | △1,005 | △1,606 |
| その他 | 48 | 79 |
| 財務活動によるキャッシュ・フロー | 21,112 | 6,875 |
| 現金及び現金同等物に係る換算差額 | 16 | 267 |
| 現金及び現金同等物の増減額（△は減少） | △392 | 744 |
| 現金及び現金同等物の期首残高 | 23,140 | 22,747 |
| 現金及び現金同等物の期末残高 | ※ 22,747 | ※ 23,492 |
【注記事項】
（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）
１．連結の範囲に関する事項
(1) 連結子会社の数 19社
主要な連結子会社の名称 地主アセットマネジメント株式会社
JINUSHI USA INC.
地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社
ニューリアルプロパティ株式会社
クマガイ オーストラリア ファイナンス PTY.リミテッド
(2) 連結の範囲に関する事項
当連結会計年度において１社を新規設立したため、連結の範囲に含めております。一方、当連結会計年度において清算が結了したため、１社を連結の範囲から除外しております。
２．持分法の適用に関する事項
持分法適用関連会社の数 1社
持分法適用関連会社の名称 CREI ５ WB - SEPULVEDA LLC
当連結会計年度において持分の取得に伴い、１社を持分法適用関連会社としております。
３．会計方針に関する事項
(1) 重要な資産の評価基準及び評価方法
① 有価証券
その他有価証券
（市場価格のない株式等以外のもの）
時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）を採用しております。
なお、時価のあるその他有価証券のうち、「取得原価」と「債券金額」との差額の性格が金利の調整と認められるものについては、償却原価法により原価を算定しております。
（市場価格のない株式等）
移動平均法による原価法を採用しております。
なお、投資事業有限責任組合及びそれに類する組合への出資（金融商品取引法第２条第２項により有価証券とみなされるもの）については、持分相当額を純額で取り込む方法を採用しております。
② 棚卸資産
（販売用不動産）
個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）を採用しております。
(2) 重要な減価償却資産の減価償却の方法
① 有形固定資産（リース資産を除く）
定率法（ただし、1998年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）並びに2016年４月１日
以降に取得した建物附属設備及び構築物については定額法）を採用しております。
なお、耐用年数は以下のとおりであります。
建物及び構築物 ８～39年
車両運搬具及び工具器具備品 ４～20年
② 無形固定資産（リース資産を除く）
定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づく定額法を採用しております。
③ リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
④ 長期前払費用
均等償却を採用しております。
(3) 重要な引当金の計上基準
① 貸倒引当金
営業未収入金及びその他金銭債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸
倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。
なお、当連結会計年度末において残高はありません。
② 関係会社整理損失引当金
関係会社の整理に伴う損失に備えるため、当該損失見積額を計上しております。
③ 債務履行引受引当金
債務履行の引受けに伴い発生する費用の見積額を計上しております。
(4) 重要な収益及び費用の計上基準
当社及び連結子会社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。
不動産販売に係る収益は、顧客との不動産売買契約に基づき、物件を顧客に引き渡すことを履行義務として識別しております。当該履行義務は物件が引き渡される時点で充足されるものであり、当該引渡し時点において収益を認識しております。
不動産賃貸に係る収益は、「リース取引に関する会計基準」に従って認識しております。
資産運用に係る収益のうち、不動産の管理・運用業務等については、顧客との契約に基づき履行する義務を負っており、サービスに対する支配を契約期間にわたり顧客に移転するものであるため、顧客との契約における履行義務の充足に従い、主に一定期間にわたり収益を認識しております。また、運用を行う不動産の取得・譲渡に関する業務については、顧客との契約に基づき、当該取引の引渡し・決済を行う義務を有しております。当該履行義務は引渡し・決済の一時点で充足されるものであることから、当該引渡し・決済時点において収益を認識しております。
なお、売上に関する契約に含まれる変動対価について、不確実性が事後的に解消される際にその時点までに計上された収益の著しい減額が発生する可能性が高い部分について金額を見積もり、取引価格に反映しております。
(5) 重要な外貨建の資産又は負債の本邦通貨への換算の基準
外貨建金銭債権債務は、連結決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理
しております。なお、在外子会社等の資産及び負債並びに収益及び費用は、連結決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は純資産の部における為替換算調整勘定及び非支配株主持分に含めて計上しております。
(6) 連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
手許現金、要求払預金及び取得日から３ヶ月以内に満期日の到来する流動性の高い、容易に換金可能
であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない短期的な投資からなっております。
(7) その他連結財務諸表作成のための重要な事項
① 消費税等の会計処理
控除対象外消費税等については、当連結会計年度の費用としております。
ただし、棚卸資産以外の資産に係る控除対象外消費税等については、長期前払消費税等として投資
その他の資産の「その他」に計上し、５年間で均等償却しております。
② 繰延資産の処理方法
株式交付費
支出時に全額費用処理しております。
③ 匿名組合損益分配額の会計処理
匿名組合出資者からの出資金受入れ時に「匿名組合出資預り金」を計上し、匿名組合が獲得した純損益の出資者持分相当額については、税金等調整前当期純利益の直前の「匿名組合損益分配額」に計上するとともに同額を「匿名組合出資預り金」に加減しております。
（重要な会計上の見積り）
販売用不動産の評価
(1) 当連結会計年度の連結貸借対照表に計上した金額
前連結会計年度
販売用不動産 60,060百万円
（地主株式会社 46,873百万円、地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社 10,510百万円 等）
当連結会計年度
販売用不動産 70,670百万円
（地主株式会社 58,641百万円、地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社 8,172百万円 等）
(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
当社及び一部の連結子会社は、販売用不動産について、取得原価をもって貸借対照表価額とし、期末における正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、収益性が低下していると判断し、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、取得原価と当該正味売却価額との差額は当連結会計年度の費用として処理しております。
正味売却価額の算定に当たっては、個別案件ごとの販売計画に基づき、販売見込額から見積り販売直接費等の見積追加コストを控除することにより見積りを行っており、販売見込額とそのNOI利回りを主要な仮定としております。仕入時点で不動産市況を踏まえて、これらの主要な仮定の見積りを行います。当社及び一部の連結子会社は販売用不動産として主に土地を取得し、比較的短期間で投資家向け不動産金融商品として売却しているため、取得後、主に販売計画の修正がある場合には、これらの主要な仮定の見直しを行います。また、販売見込額の評価に影響しうる事象や状況の変化が発生した場合には、不動産鑑定士による鑑定評価等を行います。実際の結果は、これらの見積りと異なる場合があります。これらの見積りの見直しによる影響は、当該見積りを見直した期間及び将来の期間において認識しております。
（未適用の会計基準等）
（リースに関する会計基準等）
・「リースに関する会計基準」（企業会計基準第34号 2024年９月13日）
・「リースに関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第33号 2024年９月13日） 等
（1）概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
（2）適用予定日
2028年12月期の期首から適用いたします。
（3）当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による連結財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
（表示方法の変更）
（連結貸借対照表）
前連結会計年度において、無形固定資産に区分掲記しておりました「商標権」（当連結会計年度は、10百万円）は金額的重要性が乏しくなったため、当連結会計年度から「その他」に含めて表示しております。
また、前連結会計年度において、固定資産の「その他」に含めていた「繰延税金資産」（前連結会計年度は、154百万円）及び固定負債の「その他」に含めていた「匿名組合出資預り金」（前連結会計年度は、142百万円）はそれぞれ金額的重要性が増したため、当連結会計年度から区分掲記しております。
（連結キャッシュ・フロー計算書）
前連結会計年度において、営業活動によるキャッシュ・フローの「その他」に含めていた「投資事業組合運用損益」（前連結会計年度は、△36百万円）及び投資活動によるキャッシュ・フローの「その他」に含めていた「匿名組合員からの払込による収入」（前連結会計年度は、142百万円）はそれぞれ金額的重要性が増したため、当連結会計年度から区分掲記しております。
（連結貸借対照表関係）
※１ 営業未収入金のうち、顧客との契約から生じた債権の金額は、次のとおりであります。
| 前連結会計年度 （2023年12月31日） |
当連結会計年度 （2024年12月31日） |
|
| 営業未収入金 | 330百万円 | 356百万円 |
| 前連結会計年度 （2023年12月31日） |
当連結会計年度 （2024年12月31日） |
|
|---|---|---|
| 投資有価証券 （うち共同支配企業に対する投資の金額） |
－百万円 － |
708百万円 708 |
| 前連結会計年度 （2023年12月31日） |
当連結会計年度 （2024年12月31日） |
|
| 契約負債 | 13百万円 | 13百万円 |
(1) 担保に供している資産は次のとおりであります。
| 前連結会計年度 （2023年12月31日） |
当連結会計年度 （2024年12月31日） |
|
|---|---|---|
| 販売用不動産 | 54,331百万円 | 50,278百万円 |
| 土地 | 12,737 | 12,828 |
| 現金及び預金 | 300 | 208 |
(2) 担保付債務は次のとおりであります。
| 前連結会計年度 （2023年12月31日） |
当連結会計年度 （2024年12月31日） |
|
|---|---|---|
| 短期借入金 | 1,000百万円 | －百万円 |
| １年内返済予定の長期借入金 | 873 | 1,049 |
| 長期借入金 | 59,264 | 58,449 |
※５ 有形固定資産の減価償却累計額
| 前連結会計年度 （2023年12月31日） |
当連結会計年度 （2024年12月31日） |
|
| 271百万円 | 335百万円 |
６ コミットメントライン等
前連結会計年度（2023年12月31日）
当社グループは、資金調達の機動的かつ安定的な調達を行うため、金融機関とコミットメントラインの契約及び借入枠設定契約を締結しております。
連結会計年度末における貸出コミットメント及び貸出枠に係る借入未実行残高は次のとおりであります。
（１）コミットメントライン契約
| 前連結会計年度 （2023年12月31日） |
|
|---|---|
| 貸出コミットメントの総額 | 12,000百万円 |
| 借入実行残高 | 7,716 |
| 差引額 | 4,284 |
（２）借入枠設定契約
| 前連結会計年度 （2023年12月31日） |
|
|---|---|
| 貸出枠の総額 | 39,000百万円 |
| 借入実行残高 | 26,497 |
| 差引額 | 12,503 |
当連結会計年度（2024年12月31日）
当社グループは、資金調達の機動的かつ安定的な調達を行うため、金融機関とコミットメントラインの契約及び借入枠設定契約を締結しております。
連結会計年度末における貸出コミットメント及び貸出枠に係る借入未実行残高は次のとおりであります。
（１）コミットメントライン契約
| 当連結会計年度 （2024年12月31日） |
|
|---|---|
| 貸出コミットメントの総額 | 12,500百万円 |
| 借入実行残高 | 3,699 |
| 差引額 | 8,801 |
（２）借入枠設定契約
| 当連結会計年度 （2024年12月31日） |
|
|---|---|
| 貸出枠の総額 | 30,250百万円 |
| 借入実行残高 | 14,125 |
| 差引額 | 16,125 |
※上記借入枠設定契約に加え、100億円の借入枠設定契約を2024年10月31日に締結
し、2025年１月20日に当該契約の効力が発生しております。
（連結損益計算書関係）
※１ 顧客との契約から生じる収益
売上高については、顧客との契約から生じる収益及びそれ以外の収益を区分して記載しておりません。顧客との契約から生じる収益の金額は、連結財務諸表「注記事項（収益認識関係）１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報」に記載しております。
※２ 販売費及び一般管理費のうち主要費目及び金額は次のとおりであります。
| 前連結会計年度 （自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） |
当連結会計年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） |
|
| 役員報酬 | 384百万円 | 370百万円 |
| 給与手当 | 1,182 | 1,299 |
| 減価償却費 | 115 | 117 |
| 地代家賃 | 379 | 369 |
※３ 固定資産売却益
固定資産売却益の内容は次のとおりであります。
| 前連結会計年度 （自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） |
当連結会計年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） |
|
| 土地 | 1,207百万円 | －百万円 |
| 計 | 1,207 | － |
前連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日）
当社グループは、当連結会計年度において以下の資産グループについて減損損失を計上しております。
| 場所 | 用途 | 種類 | 減損損失 |
| 東京都千代田区 | 自社利用 | ソフトウェア | 40百万円 |
| 合計 | 40百万円 |
当社グループは、独立したキャッシュ・フローを生み出す最小単位として、事務所を基本単位としてグルーピングしております。
当連結会計年度において、社内システムの入れ替えに伴い、資産グループの帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として特別損失に計上しております。
なお、当該資産の回収可能価額は使用価値により算定してます。使用価値については、将来キャッシュ・フローの見積期間が短期間であるため、割引計算は行っておりません。
当連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）
該当事項はありません。 ※５ 子会社整理損
当連結会計年度において、当社の非連結子会社である株式会社アスワリンクスを譲渡したことに伴い、子会社整理損を特別損失に計上しております。
| 前連結会計年度 （自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） |
当連結会計年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） |
| －百万円 | 40百万円 |
（連結包括利益計算書関係）
※その他の包括利益に係る組替調整額及び税効果額
| 前連結会計年度 （自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） |
当連結会計年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） |
|
|---|---|---|
| その他有価証券評価差額金 | ||
| 当期発生額 | 46百万円 | △25百万円 |
| 組替調整額 | △17 | － |
| 税効果調整前 | 28 | △25 |
| 税効果額 | 0 | 7 |
| その他有価証券評価差額金 | 28 | △17 |
| 為替換算調整勘定 | ||
| 当期発生額 | 209 | 210 |
| 組替調整額 | 16 | － |
| 為替換算調整勘定 | 226 | 210 |
| その他の包括利益合計 | 255 | 192 |
（連結株主資本等変動計算書関係）
前連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日）
１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項
| 当連結会計年度期首株式数（株） | 当連結会計年度増加株式数（株） | 当連結会計年度減少株式数（株） | 当連結会計年度末 株式数（株） |
|
|---|---|---|---|---|
| 発行済株式 | ||||
| 普通株式 | 18,285,800 | － | － | 18,285,800 |
| 合計 | 18,285,800 | － | － | 18,285,800 |
| 自己株式 | ||||
| 普通株式 （注） |
141 | 1,843,000 | － | 1,843,141 |
| 合計 | 141 | 1,843,000 | － | 1,843,141 |
| （注）普通株式の自己株式の株式数の増加1,843千株は、取締役会決議による自己株式の取得であります。 |
２．新株予約権及び自己新株予約権に関する事項
該当事項はありません。
３．配当に関する事項
(1）配当金支払額
| 決議 | 株式の種類 | 配当金の総額 （百万円） |
１株当たり 配当額 （円） |
基準日 | 効力発生日 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023年３月27日 定時株主総会 |
普通株式 | 1,005 | 55 | 2022年12月31日 | 2023年３月28日 |
(2）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
| 決議 | 株式の種類 | 配当金の総額 （百万円） |
配当の原資 | １株当たり 配当額 （円） |
基準日 | 効力発生日 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024年３月22日 定時株主総会 |
普通株式 | 904 | 利益剰余金 | 55 | 2023年12月31日 | 2024年３月25日 |
当連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）
１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項
| 当連結会計年度期首株式数（株） | 当連結会計年度増加株式数（株） | 当連結会計年度減少株式数（株） | 当連結会計年度末 株式数（株） |
|
|---|---|---|---|---|
| 発行済株式 | ||||
| 普通株式 （注１） |
18,285,800 | 3,283,900 | － | 21,569,700 |
| 合計 | 18,285,800 | 3,283,900 | － | 21,569,700 |
| 自己株式 | ||||
| 普通株式 （注２） |
1,843,141 | 48 | 812,466 | 1,030,723 |
| 合計 | 1,843,141 | 48 | 812,466 | 1,030,723 |
（注１）普通株式の増加3,283,900株は、公募増資による増加2,865,300株及び第三者割当増資による増加418,600株
に基づくものであります。
（注２）普通株式の自己株式の株式数の増加48株は、単元未満株式の買取によるものであります。
普通株式の自己株式の株式数の減少812,466株は、取締役会の決議による公募増資に係る自己株式の処分
及び当社役員及び従業員に対する特定譲渡制限付株式の交付によるものであります。
２．新株予約権及び自己新株予約権に関する事項
該当事項はありません。
３．配当に関する事項
(1）配当金支払額
| 決議 | 株式の種類 | 配当金の総額 （百万円） |
１株当たり 配当額 （円） |
基準日 | 効力発生日 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024年３月22日 定時株主総会 |
普通株式 | 904 | 55 | 2023年12月31日 | 2024年３月25日 |
| 2024年８月９日 取締役会 |
普通株式 | 703 | 42.5 | 2024年６月30日 | 2024年９月10日 |
(2）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの
| 決議 | 株式の種類 | 配当金の総額 （百万円） |
配当の原資 | １株当たり 配当額 （円） |
基準日 | 効力発生日 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025年３月26日 定時株主総会 |
普通株式 | 872 | 利益剰余金 | 42.5 | 2024年12月31日 | 2025年３月27日 |
（連結キャッシュ・フロー計算書関係）
※ 現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前連結会計年度 （自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） |
当連結会計年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） |
|||
|---|---|---|---|---|
| 現金及び預金勘定 | 23,092 | 百万円 | 23,701 | 百万円 |
| 預入期間が３か月を超える定期預金 | 344 | 208 | ||
| 現金及び現金同等物 | 22,747 | 23,492 |
（リース取引関係）
１．ファイナンス・リース取引（借主側）
所有権移転外ファイナンス・リース取引
①リース資産の内容
有形固定資産
事務用機器等（車両運搬具及び工具器具備品等）であります。
②リース資産の減価償却の方法
連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項「３．会計方針に関する事項（2）重要な減価償却資産の減価償却の方法」に記載のとおりであります。
２．オペレーティング・リース取引（借主側）
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに関する未経過リース料
（単位:百万円）
| 前連結会計年度 （2023年12月31日） |
当連結会計年度 （2024年12月31日） |
|
| １年内 | 361 | 448 |
| １年超 | 1,798 | 1,549 |
| 合計 | 2,159 | 1,998 |
３．オペレーティング・リース取引（貸主側）
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに関する未経過リース料
（単位:百万円）
| 前連結会計年度 （2023年12月31日） |
当連結会計年度 （2024年12月31日）（※） |
|
| １年内 | 231 | 3,264 |
| １年超 | 1,086 | 37,246 |
| 合計 | 1,318 | 40,511 |
（※）販売用不動産に係るオペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに関する未経過リース料を上記の表に含めております。
なお、販売用不動産に係るオペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに関する未経過リース料は、１年内：2,548百万円、１年超：30,525百万円であります。
（金融商品関係）
１．金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
当社グループは、資金運用については短期、長期ともに安全性の高い金融資産で運用し、また、資金調達については銀行借入によることを基本方針としております。
なお、デリバティブ取引は行っておりません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
営業債権である営業未収入金は、顧客の信用リスク（取引先の契約不履行等に係るリスク）に晒されて
います。当該リスクに関しては、取引相手ごとに期日及び残高を管理するとともに、主な取引先の信用状
況を随時把握する体制としております。また、外貨建ての営業債権は、為替の変動リスクに晒されており
ます。
賃借物件等において預託している敷金及び保証金は、取引先企業等の信用リスクに晒されていますが、各営業本部が主要な取引先の状況を定期的にモニタリングし、財務状況等の悪化による回収懸念の早期把握や軽減を図っております。
営業債務や借入金は流動性リスク（支払期日に支払を実行できなくなるリスク）に晒されていますが、
各部署からの報告に基づき担当部署が月次で資金繰計画を作成することにより流動性リスクを管理してお
ります。また、借入については変動金利によって行われており、金利の変動リスクに晒されています。
なお、外貨建ての営業債務は、為替の変動リスクに晒されております。
長期預り敷金保証金は、主に当社グループが、長期賃貸事業として賃貸借契約を締結したテナントから
収受する預り敷金であり、テナントが退去する際に返還義務を負うものです。当該流動性リスク（支払期
日に支払を実行できなくなるリスク）につきましても、各部署からの報告に基づき担当部署が月次で資金
繰計画を作成することにより、リスク管理しております。
投資有価証券は、主として業務上の関係を有する企業の株式及び匿名組合に対する出資並びに投資事業有限責任組合に対する出資であり、発行体の信用リスクに晒されていますが、定期的に発行企業の財務状況等を把握しております。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
連結貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。
前連結会計年度（2023年12月31日)
| 連結貸借対照表計上額 （百万円） |
時価 （百万円） |
差額 （百万円） |
|
|---|---|---|---|
| (1)投資有価証券（*１） | |||
| その他有価証券 | 313 | 313 | － |
| (2)敷金及び保証金 | 803 | 581 | △222 |
| 資産計 | 1,116 | 894 | △222 |
| (1)リース債務（*２） | 108 | 100 | △8 |
| (2)長期借入金（*３） | 61,226 | 61,226 | － |
| (3)長期預り敷金保証金 | 883 | 593 | △290 |
| 負債計 | 62,217 | 61,919 | △298 |
当連結会計年度（2024年12月31日)
| 連結貸借対照表計上額 （百万円） |
時価 （百万円） |
差額 （百万円） |
|
|---|---|---|---|
| (1)投資有価証券（*１） | |||
| その他有価証券 | 287 | 287 | － |
| (2)敷金及び保証金 | 1,192 | 546 | △646 |
| 資産計 | 1,479 | 833 | △646 |
| (1)リース債務（*２） | 77 | 71 | △5 |
| (2)長期借入金（*３） | 61,319 | 61,319 | － |
| (3)長期預り敷金保証金 | 975 | 501 | △473 |
| 負債計 | 62,372 | 61,892 | △479 |
(*１) 以下の金融商品は、市場価格のない株式等であり、「(1）投資有価証券」には含まれておりません。当該金融商品の連結貸借対照表計上額は以下のとおりであります。
（単位:百万円）
| 区分 | 前連結会計年度 | 当連結会計年度 |
|---|---|---|
| 非上場株式 | 30 | 738 |
(*２) リース債務は、リース債務（流動負債）とリース債務（固定負債）の合計金額であります。
(*３) １年内返済予定の長期借入金は、長期借入金に含めて表示しております。
(*４) 「現金及び預金」、「営業未収入金」、「営業未払金」、「短期借入金」、「未払金」、「未払費用」及び「１年内返還予定の預り保証金」は、短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しております。
(*５) 貸借対照表に持分相当額を純額で計上する組合等への出資は、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2021年６月17日）第24-16項に定める取扱いに基づき、時価開示の対象とはしておりません。また、当連結会計年度末に係る当該金融商品の連結貸借対照表計上額の合計額は2,173百万円であります。
（注）１．金銭債権及び満期のある有価証券の連結決算日後の償還予定額
前連結会計年度（2023年12月31日）
| １年以内 （百万円） |
１年超 ５年以内 （百万円） |
５年超 10年以内 （百万円） |
10年超 (百万円) |
|
|---|---|---|---|---|
| 現金及び現金 | 23,092 | － | － | － |
| 営業未収入金 | 330 | － | － | － |
| 敷金及び保証金 | － | 37 | 20 | 745 |
| 合計 | 23,442 | 37 | 20 | 745 |
当連結会計年度（2024年12月31日）
| １年以内 （百万円） |
１年超 ５年以内 （百万円） |
５年超 10年以内 （百万円） |
10年超 (百万円) |
|
|---|---|---|---|---|
| 現金及び現金 | 23,701 | － | － | － |
| 営業未収入金 | 356 | － | － | － |
| 敷金及び保証金 | 45 | 33 | 20 | 1,092 |
| 合計 | 24,102 | 33 | 20 | 1,092 |
（注）２. 短期借入金、リース債務及び長期借入金の連結決算日後の返済予定額
前連結会計年度（2023年12月31日）
| １年以内 （百万円） |
１年超 ２年以内 （百万円） |
２年超 ３年以内 （百万円） |
３年超 ４年以内 （百万円） |
４年超 ５年以内 （百万円） |
５年超 (百万円) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 短期借入金 | 1,440 | － | － | － | － | － |
| リース債務 | 33 | 24 | 20 | 16 | 10 | 3 |
| 長期借入金 | 886 | 6,390 | 1,564 | 1,564 | 1,564 | 49,255 |
| 合計 | 2,359 | 6,415 | 1,584 | 1,580 | 1,575 | 49,258 |
当連結会計年度（2024年12月31日）
| １年以内 （百万円） |
１年超 ２年以内 （百万円） |
２年超 ３年以内 （百万円） |
３年超 ４年以内 （百万円） |
４年超 ５年以内 （百万円） |
５年超 (百万円) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 短期借入金 | 1,500 | － | － | － | － | － |
| リース債務 | 25 | 21 | 16 | 10 | 2 | 1 |
| 長期借入金 | 1,084 | 1,597 | 1,742 | 1,743 | 4,875 | 50,274 |
| 合計 | 2,609 | 1,619 | 1,758 | 1,754 | 4,877 | 50,276 |
３．金融商品の時価のレベルごとの内訳等に関する事項
金融商品の時価を、時価の算定に係るインプットの観察可能性及び重要性に応じて、以下の３つのレベ
ルに分類しております。
レベル１の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、活発な市場において形成される当該
時価の算定の対象となる資産又は負債に関する相場価格により算定した時価
レベル２の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、レベル１のインプット以外の時価の
算定に係るインプットを用いて算定した時価
レベル３の時価：観察できない時価の算定に係るインプットを使用して算定した時価
時価の算定に重要な影響を与えるインプットを複数使用している場合には、それらのインプットがそれぞれ属するレベルのうち、時価の算定における優先順位が最も低いレベルに時価を分類しております。
(1）時価で連結貸借対照表に計上している金融商品
前連結会計年度（2023年12月31日）
| 区分 | 時価（百万円） | |||
|---|---|---|---|---|
| レベル１ | レベル２ | レベル３ | 合計 | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 投資有価証券 | ||||
| その他有価証券 | ||||
| 株式 | 313 | － | － | 313 |
| 資産計 | 313 | － | － | 313 |
当連結会計年度（2024年12月31日）
| 区分 | 時価（百万円） | |||
|---|---|---|---|---|
| レベル１ | レベル２ | レベル３ | 合計 | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 投資有価証券 | ||||
| その他有価証券 | ||||
| 株式 | 287 | － | － | 287 |
| 資産計 | 287 | － | － | 287 |
(2）時価で連結貸借対照表に計上している金融商品以外の金融商品
前連結会計年度（2023年12月31日）
| 区分 | 時価（百万円） | |||
|---|---|---|---|---|
| レベル１ | レベル２ | レベル３ | 合計 | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 敷金及び保証金 | － | 581 | － | 581 |
| 資産計 | － | 581 | － | 581 |
| リース債務 | － | 100 | － | 100 |
| 長期借入金 | － | 61,226 | － | 61,226 |
| 長期預り敷金保証金 | － | 593 | － | 593 |
| 負債計 | － | 61,919 | － | 61,919 |
当連結会計年度（2024年12月31日）
| 区分 | 時価（百万円） | |||
|---|---|---|---|---|
| レベル１ | レベル２ | レベル３ | 合計 | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 敷金及び保証金 | － | 546 | － | 546 |
| 資産計 | － | 546 | － | 546 |
| リース債務 | － | 71 | － | 71 |
| 長期借入金 | － | 61,319 | － | 61,319 |
| 長期預り敷金保証金 | － | 501 | － | 501 |
| 負債計 | － | 61,892 | － | 61,892 |
（注） 時価の算定に用いた評価技法及び時価の算定に係るインプットの説明
投資有価証券
上場株式は相場価格を用いて評価しております。上場株式は活発な市場で取引されているため、その
時価をレベル１の時価に分類しております。
敷金及び保証金
敷金及び保証金は、合理的に見積もった返還予定時期に基づき、その将来キャッシュ・フローを国債
の利回り等に信用リスクを加味した利率により割り引いて算定しており、その時価をレベル２の時価に
分類しております。
リース債務
リース債務の時価については、元利金の合計額を、同様の新規借入またはリース取引を行った場合に
想定される利率で割り引いた現在価値により算定しており、レベル２の時価に分類しております。
長期借入金
長期借入金の時価は、元利金の合計額と、当該債務の残存期間及び信用リスクを加味した利率を基に、
割引現在価値法により算定しております。ただし、当連結会計年度末における長期借入金は変動金利によ
るものだけであり、短期間で市場金利を反映しているため、時価は帳簿価額と近似していると考えられる
ため当該帳簿価額によっております。
なお、これらの時価は、レベル２の時価に分類しております。
長期預り敷金保証金
長期預り敷金保証金の時価は、合理的に見積もった返還予定時期に基づき、その将来キャッシュ・フ
ローを国債の利率で割り引いた現在価値により算定しており、レベル２の時価に分類しております。
（有価証券関係）
１．その他有価証券
前連結会計年度（2023年12月31日）
| 種類 | 前連結会計年度 （2023年12月31日） |
|||
|---|---|---|---|---|
| 連結貸借対照表 計上額（百万円） |
取得原価 （百万円） |
差額 （百万円） |
||
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの | (1) 株式 | 313 | 303 | 10 |
| (2) 債券 | － | － | － | |
| (3) その他 | － | － | － | |
| 小計 | 313 | 303 | 10 | |
| 連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの | (1) 株式 | － | － | － |
| (2) 債券 | － | － | － | |
| (3) その他 | － | － | － | |
| 小計 | － | － | － | |
| 合計 | 313 | 303 | 10 |
（注） 市場価格のない株式等(連結貸借対照表計上額 30百万円)については、上表の「その他有価証券」には含めておりません。
当連結会計年度（2024年12月31日）
| 種類 | 当連結会計年度 （2024年12月31日） |
|||
|---|---|---|---|---|
| 連結貸借対照表 計上額（百万円） |
取得原価 （百万円） |
差額 （百万円） |
||
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 連結貸借対照表計上額が取得原価を超えるもの | (1) 株式 | 0 | 0 | 0 |
| (2) 債券 | － | － | － | |
| (3) その他 | － | － | － | |
| 小計 | 0 | 0 | 0 | |
| 連結貸借対照表計上額が取得原価を超えないもの | (1) 株式 | 286 | 303 | △16 |
| (2) 債券 | － | － | － | |
| (3) その他 | － | － | － | |
| 小計 | 286 | 303 | △16 | |
| 合計 | 287 | 303 | △15 |
（注） 市場価格のない株式等(連結貸借対照表計上額 2,912百万円)については、上表の「その他有価証券」には含めておりません。
２．売却したその他有価証券
前連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日）
| 種類 | 売却額（百万円） | 売却益の合計額 （百万円） |
売却損の合計額 （百万円） |
| (1)株式 | 22 | 17 | － |
| (2)債券 | |||
| ① 国債・地方債等 | － | － | － |
| ② 社債 | － | － | － |
| ③ その他 | － | － | － |
| (3)その他 | － | － | － |
| 合計 | 22 | 17 | － |
当連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）
該当事項はありません。
３．減損処理を行った有価証券
前連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日）
該当事項はありません。
当連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）
該当事項はありません。
（デリバティブ取引関係）
該当事項はありません。
（ストック・オプション等関係）
（譲渡制限付株式報酬）
１．譲渡制限付株式報酬に係る費用計上額及び科目名
（単位：百万円）
| 前連結会計年度 （自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） |
当連結会計年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） |
|
| 販売費及び一般管理費 | － | 189 |
２．譲渡制限付株式報酬の内容、規模及びその変動状況
（１）譲渡制限付株式報酬の内容
| 2024年４月19日付与 譲渡制限付株式報酬 |
2024年５月17日付与 譲渡制限付株式報酬 |
|
| 付与対象者の区分及び人数 | 当社の取締役（監査等委員である取締役および社外取締役を除く。）１名 | 当社の従業員 85名 |
| 付与数 | 当社普通株式 10,412株 | 当社普通株式 102,054株 |
| 付与日 | 2024年４月19日 | 2024年５月17日 |
| 譲渡制限期間 | 2024年４月19日から当社又は当社子会社の取締役又は使用人その他これに準ずる地位のいずれの地位をも退任又は退職（退任又は退職と同時に取締役に再任し、又は就任する場合を除く。）した直後の時点又は2025年４月１日のいずれか遅い時点までの間 | 2024年５月17日から当社又は当社子会社の役職員のいずれの地位をも退任又は退職した直後の時点又は2025年４月１日のいずれか遅い時点までの間 |
| 譲渡制限解除条件 | 当社の取締役（監査等委員である取締役および社外取締役を除く。以下「対象取締役」といいます。）が職務執行開始日からその後最初に到来する定時株主総会の終結時点の直前時までの期間（以下「本役務提供期間」という。）中、継続して、当社又は当社子会社の取締役又は使用人その他これに準ずる地位のいずれかの地位にあったことを条件として、本割当株式の全部について、譲渡制限期間の満了時点で譲渡制限を解除する。 対象取締役が、当社又は当社子会社の取締役又は使用人その他これに準ずる地位のいずれの地位をも任期満了又は定年その他の正当な事由（対象取締役が要介護状態となった場合、重大な身体的傷病等により労務提供ができない場合および死亡の場合をいう。）により退任又は退職（死亡による退任又は退職を含む。）した場合には、対象取締役の退任又は退職の直後の時点をもって、譲渡制限を解除する。 |
当社の従業員（正社員を対象とし、一部の契約社員やアルバイト社員等は除く。以下「対象従業員」といいます。）が2024年５月17日から2025年３月31日までの期間（以下「本権利確定期間」という。）中、継続して、当社又は当社子会社の役職員のいずれかの地位にあったことを条件として、本割当株式の全部について、譲渡制限期間の満了時点で譲渡制限を解除する。 対象従業員が、当社又は当社子会社の役職員のいずれの地位をも定年、契約期間満了その他の正当な事由（対象従業員が要介護状態となった場合、重大な身体的傷病等により労務提供ができない場合および死亡した場合をいう。）により退任又は退職（死亡による退任又は退職を含む。）した場合には、本割当株式の全部について、対象従業員の退任又は退職の直後の時点をもって、譲渡制限を解除する。 |
| 付与日における公正な評価単価（円） | 2,305 | 2,305 |
（２）譲渡制限付株式報酬の規模及びその変動状況
| 2024年４月19日付与 譲渡制限付株式報酬 |
2024年５月17日付与 譲渡制限付株式報酬 |
|
| 前連結会計年度末（株） | － | － |
| 付与（株） | 10,412 | 102,054 |
| 失効（無償取得）（株） | － | － |
| 譲渡制限解除（株） | － | － |
| 当連結会計年度末未確定残（株） | 10,412 | 102,054 |
３．付与日における公正な評価単価の見積方法
恣意性を排除した価額とするため、譲渡制限付株式の付与に係る当社取締役会決議日の前営業日の東京証券取引所プライム市場における当社の普通株式の終値としております。
（税効果会計関係）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 前連結会計年度 （2023年12月31日） |
当連結会計年度 （2024年12月31日） |
||
|---|---|---|---|
| 繰延税金資産 | |||
| 借地権否認額 | 24百万円 | 25百万円 | |
| ゴルフ会員権評価損 | 6 | 6 | |
| 税務上の繰越欠損金 （注） | 2,484 | 2,479 | |
| 未払事業税 | 109 | 103 | |
| 販売用不動産評価減 | 71 | 63 | |
| 債務履行引受引当金 | 33 | 158 | |
| 貸倒引当金 | 162 | － | |
| 減損損失 | 318 | 318 | |
| 資産除去債務 | 54 | 55 | |
| 賞与引当金 | 4 | 21 | |
| 譲渡制限株式 | － | 57 | |
| その他 | 266 | 144 | |
| 繰延税金資産小計 | 3,475 | 3,433 | |
| 税務上の繰越欠損金に係る評価性引当額(注) | △2,408 | △2,308 | |
| 将来減算一時差異等の合計に係る評価性引当額 | △682 | △687 | |
| 評価性引当額小計 | △3,090 | △2,996 | |
| 繰延税金資産合計 | 384 | 437 | |
| 繰延税金負債 | |||
| 会社分割時一時差異 | △349 | － | |
| 為替差益 | △254 | △286 | |
| その他有価証券評価差額金 | △159 | △146 | |
| 資産除去債務に対応する除去費用 | △54 | △50 | |
| その他 | － | △66 | |
| 繰延税金負債合計 | △818 | △550 | |
| 繰延税金資産（負債）の純額 | △433 | △113 |
（注）税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額
前連結会計年度(2023年12月31日)
| １年以内 (百万円) |
１年超 ２年以内 (百万円) |
２年超 ３年以内 (百万円) |
３年超 ４年以内 (百万円) |
４年超 ５年以内 (百万円) |
５年超 (百万円) |
合計 (百万円) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 税務上の繰越欠損金(a) | 38 | 90 | 528 | － | 1,119 | 707 | 2,484 |
| 評価性引当額 | △38 | △90 | △528 | － | △1,119 | △631 | △2,408 |
| 繰延税金資産 | － | － | － | － | － | 76 | (b)76 |
(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
(b)税務上の繰越欠損金に係る重要な繰延税金資産を回収可能と判断した主な理由は、税務上の繰越欠損金に係る重要な繰延税金資産を計上している連結子会社において将来加算一時差異から将来減算一時差異を控除した金額が、税務上の繰越欠損金を十分上回ると見込まれるためであります。
当連結会計年度(2024年12月31日)
| １年以内 (百万円) |
１年超 ２年以内 (百万円) |
２年超 ３年以内 (百万円) |
３年超 ４年以内 (百万円) |
４年超 ５年以内 (百万円) |
５年超 (百万円) |
合計 (百万円) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 税務上の繰越欠損金(a) | 14 | 541 | － | 1,135 | 152 | 635 | 2,479 |
| 評価性引当額 | △14 | △541 | － | △1,135 | △152 | △464 | △2,308 |
| 繰延税金資産 | － | － | － | － | － | 170 | (b)170 |
(a)税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。
(b)税務上の繰越欠損金に係る重要な繰延税金資産を回収可能と判断した主な理由は、税務上の繰越欠損金に係る重要な繰延税金資産を計上している連結子会社において将来加算一時差異から将来減算一時差異を控除した金額が、税務上の繰越欠損金を十分上回ると見込まれるためであります。
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前連結会計年度 （2023年12月31日） |
当連結会計年度 （2024年12月31日） |
||
|---|---|---|---|
| 法定実効税率 | 30.6％ | 30.6％ | |
| （調整） | |||
| 交際費等永久に損金に算入されない項目 | 1.5 | 0.5 | |
| 受取配当金益金不算入 | △0.0 | 0.0 | |
| 整理予定関係会社の投資等 | － | △3.9 | |
| 持分法による投資損益 | △0.2 | － | |
| 親会社との税率差異 | － | △0.3 | |
| 住民税均等割 | 0.1 | 0.2 | |
| 評価性引当額の増減 | 0.7 | 0.0 | |
| その他 | 1.2 | △1.2 | |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 33.9 | 25.8 |
（企業結合等関係）
共同支配企業の形成
１．取引の概要
(1)対象となった事業の名称及び当該事業の内容
米国における不動産賃貸事業
(2)企業結合日
2024年10月30日
(3)企業結合の法的形式
持分比率を以下とする共同支配企業の形成
JINUSHI USA INC. 50.0%、Christina Real Estate Investors 5 Wealth Builder LLC 50.0%
(4)結合後企業の名称
CREI ５ WB - SEPULVEDA LLC.
(5)その他取引の概要に関する事項
JINUSHI USA INC.とChristina Real Estate Investors 5 Wealth Builder LLCは、米国カリフォルニア州に存在する不動産に対し新規の共同出資を行うこととなりました。
(6)共同支配企業の形成と判断した理由
この共同支配企業の形成にあたっては、当社の米国連結子会社であるJINUSHI USA INC.とChristina Real Estate Investors 5 Wealth Builder LLCとの間で、両社がCREI ５ WB - SEPULVEDA LLC.の共同支配企業となる出資者間契約を締結しており、また、その他支配関係を示す一定の事実は存在しておりません。従いまして、この企業結合は共同支配企業の形成であると判定しました。
２．実施した会計処理の概要
「企業結合に関する会計基準」（企業会計基準第21号 2019年１月16日公表分）及び「企業結合会計基準及び事業分離等会計基準に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第10号 2019年１月16日公表分）に基づき、共同支配企業の形成として処理しております。なお、この企業結合の結果、CREI ５ WB - SEPULVEDA LLC.は当社の持分法適用関連会社となりました。
（資産除去債務関係）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
イ 当該資産除去債務の概要
当社グループが使用しているオフィス等の賃貸借契約に伴う原状回復義務であります。
ロ 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用している資産の残存耐用年数を使用見込期間と見積り、割引率はその期間に対応する国債利回りを使用して、資産除去債務の金額を計算しております。
ハ 当該資産除去債務の総額の増減
| 前連結会計年度 （自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） |
当連結会計年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） |
|
| 期首残高 | －百万円 | 179百万円 |
| 時の経過による調整額 | － | 1 |
| 見積りの変更による増加額 | 179 | － |
| 期末残高 | 179 | 180 |
ニ 当該資産除去債務の金額の見積りの変更
前連結会計年度において、当社の不動産賃貸借契約に伴う原状回復義務である資産除去債務について、直近の原状回復実績等新たな情報の入手に伴い合理的な見積りが可能となったため、原状回復費用及び使用見込期間に関して見積りの変更を行いました。
この見積りの変更による増加額179百万円を資産除去債務残高に加算しております。
なお、当該見積りの変更は、前連結会計年度末に行われたため、前連結会計年度の営業利益、経常利益及び税金等調整前当期純利益に与える影響はありません。
（賃貸等不動産関係）
当社グループでは、東京圏その他の地域において、賃貸用不動産（土地）を有しております。前連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は273百万円（賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上）、減損損失は発生しておりません。当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は549百万円（賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上）、減損損失は発生しておりません。
また、当該賃貸等不動産の連結対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。
（単位：百万円）
| 前連結会計年度 （自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） |
当連結会計年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） |
||
|---|---|---|---|
| 連結貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 16,053 | 13,959 | |
| 期中増減額 | △2,094 | 364 | |
| 期末残高 | 13,959 | 14,323 | |
| 期末時価 | 17,041 | 17,869 |
（注）１.連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。
２.期中増減額のうち、前連結会計年度の主な減少額は売却（2,945百万円）であり、当連結会計年度の主な
増加額は取得（364百万円）によるものであります。
３.期末時価は、主として、「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額（指標等を用いた調整を
行ったものを含む。）であります。
（収益認識関係）
１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日）
当社グループの収益認識の時期別の収益の分解と主たる製品及びサービスとの関連は次のとおりでありま
す。
（単位:百万円）
| 報告セグメント | その他 （注）４． |
合計 | |||
| 不動産 投資事業 |
不動産 賃貸事業 |
資産運用 事業 |
|||
| ストック収益 （注）１． |
1,571 | 770 | 868 | － | 3,210 |
| フロー収益 （注）２． |
28,376 | － | － | － | 28,376 |
| その他収益 | － | － | － | 10 | 10 |
| 外部顧客への売上高 | 29,948 | 770 | 868 | 10 | 31,597 |
| うち顧客との契約から生じる収益 | 28,376 | 13 | 868 | 10 | 29,268 |
| うち、一時点で移転される財及びサービス | 28,376 | － | 251 | 9 | 28,637 |
| うち、一定期間にわたり移転される財及びサービス | － | 13 | 617 | 0 | 631 |
| うちその他の収益 （注）３． |
1,571 | 756 | － | － | 2,328 |
（注）１．アセットマネジメント収益＋不動産賃貸収益＋ その他収益（プロパティマネジメント収益＋サブリース収益＋運営管理収益）
２．不動産売却収益
３．「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引が含まれております。
４．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。
当連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）
当社グループの収益認識の時期別の収益の分解と主たる製品及びサービスとの関連は次のとおりでありま
す。
（単位:百万円）
| 報告セグメント | その他 （注）４． |
合計 | |||
| 不動産 投資事業 |
不動産 賃貸事業 |
資産運用 事業 |
|||
| ストック収益 （注）１． |
1,742 | 1,066 | 1,086 | － | 3,895 |
| フロー収益 （注）２． |
53,165 | － | － | － | 53,165 |
| その他収益 | － | － | － | 7 | 7 |
| 外部顧客への売上高 | 54,907 | 1,066 | 1,086 | 7 | 57,068 |
| うち顧客との契約から生じる収益 | 53,165 | 10 | 1,086 | 7 | 54,270 |
| うち、一時点で移転される財及びサービス | 53,165 | 0 | 338 | 6 | 53,510 |
| うち、一定期間にわたり移転される財及びサービス | － | 10 | 748 | 0 | 759 |
| うちその他の収益 （注）３． |
1,742 | 1,055 | － | － | 2,797 |
（注）１．アセットマネジメント収益＋不動産賃貸収益＋ その他収益（プロパティマネジメント収益＋サブリース収益＋運営管理収益）
２．不動産売却収益
３．「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引が含まれております。
４．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。
２．収益を理解するための基礎となる情報
「注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項） ３． 会計方針に関する事項(5) 重要な収益及び費用の計上基準」に記載のとおりであります。
３．当連結会計年度及び翌連結会計年度以降の収益の金額を理解するための情報
（1）契約資産及び契約負債の残高等
当社グループにおける顧客との契約から生じた契約資産及び契約負債の残高は、重要性が乏しいため、記載を省略しております。
（2）残存履行義務に配分した取引価格
当社グループにおいては、個別の予想契約期間が１年を超える重要な取引がないため、実務上の便法を適用し、記載を省略しています。また、顧客との契約から生じる対価の中に、取引価額に含まれていない重要な金額はありません。
（セグメント情報等）
【セグメント情報】
１．報告セグメントの概要
当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社グループは、３つの事業を主たる事業としており、「不動産投資事業」、「不動産賃貸事業」及び「資
産運用事業」を報告セグメントとしております。
「不動産投資事業」は、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産投資手法であるJINUSHIビジネスにより、当社グループが開発した不動産金融商品を地主リート等に売却する事業を行っております。
「不動産賃貸事業」は、当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得る長期賃貸事業や当社グループが土地所有者から土地を借り受けてテナントに転貸するサブリース事業、不動産特定共同事業を活用し個人投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行う不動産特定共同事業を行っております。
「資産運用事業」は、地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬を得る事業を行っております。
（報告セグメントの変更等に関する事項）
当社は、当連結会計年度に、以下表に記載のとおり、報告セグメントを変更しております。
| 変更前 | 変更後 | 変更の理由 |
| 不動産投資事業 | 不動産投資事業 | － |
| サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業 | 不動産賃貸事業 | 当社グループが運用する地主リートは、2024年１月に資産規模が2,200億円を超過しております。当社におけるファンドフィー事業の重要性が増したことから「資産運用事業」として独立した報告セグメントに変更いたします。併せて、ファンドフィー事業以外を「不動産賃貸事業」とする報告セグメントに変更いたしました。 |
| 資産運用事業 | ||
| 企画・仲介事業 | （報告セグメント廃止） | 当事業の重要性の低下を踏まえ、報告セグメントを廃止し、「その他」に含めて記載する方法に変更いたしました。 |
なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の報告セグメントの区分及び算定方法に基づき作成したものを開示しております。
２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表を作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。
報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。
セグメント間の内部売上高及び振替高は市場実勢価格に基づいております。
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報
前連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日）
| （単位：百万円） | |||||||
| 報告セグメント | その他 (注１) |
調整額 (注２) |
合計 (注３) |
||||
| 不動産 投資事業 |
不動産 賃貸事業 |
資産運用 事業 |
計 | ||||
| 売上高 | |||||||
| ストック | 1,571 | 770 | 868 | 3,210 | － | － | 3,210 |
| フロー | 28,376 | － | － | 28,376 | － | － | 28,376 |
| その他 | － | － | － | － | 10 | － | 10 |
| 顧客との契約から生じる収益 | 28,376 | 13 | 868 | 29,258 | 10 | － | 29,268 |
| 内、一時点で移転される財及びサービス | 28,376 | － | 251 | 28,628 | 9 | － | 28,637 |
| 内、一定期間にわたり移転される財及びサービス | － | 13 | 617 | 630 | 0 | － | 631 |
| その他の収益 （注４） | 1,571 | 756 | － | 2,328 | － | － | 2,328 |
| 外部顧客への売上高 | 29,948 | 770 | 868 | 31,587 | 10 | － | 31,597 |
| セグメント間の内部売上高又は振替高 | － | － | － | － | － | － | － |
| 計 | 29,948 | 770 | 868 | 31,587 | 10 | － | 31,597 |
| セグメント利益又は損失(△) | 9,116 | 327 | 397 | 9,841 | 10 | △3,696 | 6,154 |
| セグメント資産 | 60,621 | 14,264 | 289 | 75,176 | 4 | 26,301 | 101,482 |
| その他の項目 | |||||||
| 減価償却費 | 91 | － | － | 91 | － | 115 | 206 |
| 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 | － | 643 | － | 643 | － | 79 | 723 |
（注１）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。
（注２）調整額の内容は以下のとおりであります。
| セグメント利益 | （単位：百万円） |
| 全社費用（＊） | △3,696 |
| 合計 | △3,696 |
（＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。
| セグメント資産 | （単位：百万円） |
| 全社資産（＊） | 26,301 |
| 合計 | 26,301 |
（＊）全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。
| 減価償却費 | （単位：百万円） |
| 全社費用（＊） | 115 |
| 合計 | 115 |
（＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。
（注３）セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
（注４）「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引が含まれております。
当連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）
| （単位：百万円） | |||||||
| 報告セグメント | その他 (注１) |
調整額 (注２) |
合計 (注３) |
||||
| 不動産 投資事業 |
不動産 賃貸事業 |
資産運用 事業 |
計 | ||||
| 売上高 | |||||||
| ストック | 1,742 | 1,066 | 1,086 | 3,895 | － | － | 3,895 |
| フロー | 53,165 | － | － | 53,165 | － | － | 53,165 |
| その他 | － | － | － | － | 7 | － | 7 |
| 顧客との契約から生じる収益 | 53,165 | 10 | 1,086 | 54,263 | 7 | － | 54,270 |
| 内、一時点で移転される財及びサービス | 53,165 | 0 | 338 | 53,504 | 6 | － | 53,510 |
| 内、一定期間にわたり移転される財及びサービス | － | 10 | 748 | 759 | 0 | － | 759 |
| その他の収益 （注４） | 1,742 | 1,055 | － | 2,797 | － | － | 2,797 |
| 外部顧客への売上高 | 54,907 | 1,066 | 1,086 | 57,061 | 7 | － | 57,068 |
| セグメント間の内部売上高又は振替高 | － | － | － | － | － | － | － |
| 計 | 54,907 | 1,066 | 1,086 | 57,061 | 7 | － | 57,068 |
| セグメント利益又は損失(△) | 11,281 | 602 | 489 | 12,374 | 7 | △3,703 | 8,677 |
| セグメント資産 | 71,674 | 15,346 | 356 | 87,377 | － | 28,040 | 115,417 |
| その他の項目 | |||||||
| 減価償却費 | 92 | － | － | 92 | － | 119 | 212 |
| 持分法適用会社への投資額 | － | 711 | － | 711 | － | － | 711 |
| 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 | － | 364 | － | 364 | － | 46 | 410 |
（注１）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。
（注２）調整額の内容は以下のとおりであります。
| セグメント利益 | （単位：百万円） |
| 全社費用（＊） | △3,703 |
| 合計 | △3,703 |
（＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。
| セグメント資産 | （単位：百万円） |
| 全社資産（＊） | 28,040 |
| 合計 | 28,040 |
（＊）全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。
| 減価償却費 | （単位：百万円） |
| 全社費用（＊） | 119 |
| 合計 | 119 |
（＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。
（注３）セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。
（注４）「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引等が含まれております。
【関連情報】
前連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日）
１．製品及びサービスごとの情報
製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報
(1）売上高
本邦の外部顧客の売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
(単位:百万円)
| 顧客の名称又は氏名 | 売上高 | 関連するセグメント名 |
|---|---|---|
| エムエル・エステート株式会社 | 11,678 | 不動産投資事業 資産運用事業 |
| 地主プライベートリート投資法人 | 8,465 | 不動産投資事業 資産運用事業 |
| 野村不動産株式会社 | 3,986 | 不動産投資事業 |
当連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）
１．製品及びサービスごとの情報
製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。
２．地域ごとの情報
(1）売上高
本邦の外部顧客の売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
(単位:百万円)
| 顧客の名称又は氏名 | 売上高 | 関連するセグメント名 |
|---|---|---|
| 地主プライベートリート投資法人 | 17,370 | 不動産投資事業 資産運用事業 |
| 株式会社近藤紡績所 | 8,800 | 不動産投資事業 |
| ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社 | 6,146 | 不動産投資事業 |
【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】
前連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日）
各報告セグメントに配分していない全社資産において、減損損失を40百万円計上しております。
当連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）
該当事項はありません。
【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】
前連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日）
該当事項はありません。
当連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）
該当事項はありません。
【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】
前連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日）
該当事項はありません。
当連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）
該当事項はありません。
（関連当事者情報）
前連結会計年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日）
１．関連当事者との取引
該当事項はありません。
２．親会社又は重要な関連会社に関する注記
(1)親会社情報
該当事項はありません。
(2）重要な関連会社の要約財務情報
該当事項はありません。
当連結会計年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）
１．関連当事者との取引
(1)連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。）等
| 種類 | 氏名 | 議決権等の所有（被所有）割合 | 関連当事者との関係 | 取引の内容 | 取引金額（百万円） | 科目 | 期末残高（百万円） |
| 役員 | 西羅 弘文 | （被所有） 直接1.83% |
当社 代表取締役 |
金銭報酬債権の現物出資に伴う自己株式の処分（注） | 23 | － | － |
（注）譲渡制限付株式報酬制度に伴う、金銭報酬債権の現物出資によるものです。
２．親会社又は重要な関連会社に関する注記
(1)親会社情報
該当事項はありません。
(2）重要な関連会社の要約財務情報
該当事項はありません。
（１株当たり情報）
| 前連結会計年度 （自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） |
当連結会計年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） |
|
|---|---|---|
| １株当たり純資産額 | 1,915.86円 | 2,181.23円 |
| １株当たり当期純利益 | 267.76円 | 334.89円 |
(注１)潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。
(注２)１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
| 前連結会計年度 （自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） |
当連結会計年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） |
|
|---|---|---|
| １株当たり当期純利益 | ||
| 親会社株主に帰属する当期純利益（百万円） | 4,709 | 6,087 |
| 普通株主に帰属しない金額（百万円） | － | － |
| 普通株式に係る親会社株主に帰属する当期純利益（百万円） | 4,709 | 6,087 |
| 普通株式の期中平均株式数（株） | 17,588,854 | 18,178,701 |
（重要な後発事象）
（譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分）
当社は2025年３月26日開催の取締役会において、下記の通り、譲渡制限付株式報酬として自己株式を処分することを決議いたしました。
（１）処分の目的及び理由
当社は、2024年２月13日開催の取締役会において、当社の取締役（監査等委員である取締役および社外取締役を除く。）に対する譲渡制限付株式報酬制度（以下「本制度①」といいます。）および当社の従業員に対する譲渡制限付株式報酬制度（以下「本制度②」といいます。）の導入を決議いたしました。これに伴い、本制度①に関する議案を2024年３月22日開催の当社第24期定時株主総会に付議し、承認決議されました。
本制度①は、当社の取締役（監査等委員である取締役および社外取締役を除く。）を対象にし、本制度②は当社の全従業員（正社員を対象とし、一部の契約社員やアルバイト社員等は除く。）を対象に、当社の持続的な企業価値の向上を図るインセンティブを与えるとともに、株主の皆様との一層の価値共有を進め、更なる利益成長を目指すことを目的としております。
（２）処分の概要
| ①払込期日 | 2025年４月18日 |
| ②処分する株式の種類および数 | 当社普通株式145,920株 |
| ③処分価額 | １株につき2,115円 |
| ④処分総額 | 308百万円 |
| ⑤処分方法 | 譲渡制限付株式を割り当てる方法 |
| ⑥処分予定先 | 当社の取締役（監査等委員である取締役および社外取締役を除く）２名24,585株および従業員97名121,335株 |
⑤【連結附属明細表】
【社債明細表】
該当事項はありません。
【借入金等明細表】
| 区分 | 当期首残高 （百万円） |
当期末残高 （百万円） |
平均利率 （％） |
返済期限 |
|---|---|---|---|---|
| 短期借入金 | 1,440 | 1,500 | 1.38 | － |
| １年以内に返済予定の長期借入金 | 886 | 1,084 | 1.24 | － |
| １年以内に返済予定のリース債務 | 33 | 25 | 3.11 | － |
| 長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。） | 60,339 | 60,234 | 1.24 | 2026年～2070年 |
| リース債務（１年以内に返済予定のものを除く。） | 75 | 52 | 3.47 | 2026年～2030年 |
| 計 | 62,774 | 62,896 | － | － |
（注）１．平均利率については、当期末現在の残高に対する加重平均利率を記載しております。
２．長期借入金及びリース債務（１年以内に返済予定のものを除く。）の連結貸借対照表日後５年間の返済予定額は以下のとおりであります。
| １年超２年以内 （百万円） |
２年超３年以内 （百万円） |
３年超４年以内 （百万円） |
４年超５年以内 （百万円） |
|
|---|---|---|---|---|
| 長期借入金 | 1,597 | 1,742 | 1,743 | 4,875 |
| リース債務 | 21 | 16 | 10 | 2 |
【資産除去債務明細表】
当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における資産除去債務の金額が、当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における負債及び純資産の合計額の100分の１以下であるため、連結財務諸表規則第92条の２の規定により記載を省略しております。
（２）【その他】
当連結会計年度における四半期情報等
| （累計期間） | 第１四半期 | 中間連結会計期間 | 第３四半期 | 当連結会計年度 |
|---|---|---|---|---|
| 売上高（百万円） | 29,729 | 44,929 | 47,894 | 57,068 |
| 税金等調整前中間（当期） （四半期）純利益（百万円） |
4,292 | 7,099 | 6,605 | 8,217 |
| 親会社株主に帰属する中間（当期） （四半期）純利益（百万円） |
2,758 | 5,242 | 4,860 | 6,087 |
| １株当たり中間（当期） （四半期）純利益（円） |
167.77 | 318.24 | 279.57 | 334.89 |
| （会計期間） | 第１四半期 | 第２四半期 | 第３四半期 | 第４四半期 |
|---|---|---|---|---|
| １株当たり四半期純利益（円）又は １株当たり四半期純損失（円） |
167.77 | 150.50 | △19.87 | 59.75 |
（注）１．第１四半期については、旧金融商品取引法第24条の４の７第１項の規定による四半期報告書を提出しており
ます。
２．第３四半期については、金融商品取引所の定める規則により四半期に係る財務情報を作成しておりますが、
当該四半期に係る財務情報に対する期中レビューは受けておりません。
有価証券報告書（通常方式）_20250327101139
２【財務諸表等】
（１）【財務諸表】
①【貸借対照表】
| (単位：百万円) | ||
| 前事業年度 (2023年12月31日) |
当事業年度 (2024年12月31日) |
|
| 資産の部 | ||
| 流動資産 | ||
| 現金及び預金 | ※１ 18,533 | ※１ 20,588 |
| 営業未収入金 | 27 | 1 |
| 販売用不動産 | ※１ 46,873 | ※１ 58,641 |
| 前渡金 | 109 | 273 |
| 前払費用 | 182 | 250 |
| 関係会社短期貸付金 | 1,359 | 3,505 |
| その他 | ※２ 135 | ※２ 136 |
| 流動資産合計 | 67,220 | 83,396 |
| 固定資産 | ||
| 有形固定資産 | ||
| 建物 | 621 | 579 |
| 構築物 | 3 | 3 |
| 工具、器具及び備品 | 55 | 46 |
| 土地 | ※１ 13,110 | ※１ 13,110 |
| リース資産 | 93 | 66 |
| 有形固定資産合計 | 13,884 | 13,805 |
| 無形固定資産 | ||
| ソフトウエア | 37 | 29 |
| その他 | 11 | 10 |
| 無形固定資産合計 | 49 | 40 |
| 投資その他の資産 | ||
| 投資有価証券 | 342 | 1,783 |
| 関係会社株式 | 1,008 | 1,008 |
| 関係会社出資金 | 228 | 228 |
| 出資金 | 505 | 5 |
| 関係会社長期貸付金 | 7,266 | 3,235 |
| 敷金及び保証金 | 654 | 1,058 |
| 長期前払費用 | 86 | 129 |
| 繰延税金資産 | 141 | 161 |
| その他 | 64 | 58 |
| 投資その他の資産合計 | 10,299 | 7,669 |
| 固定資産合計 | 24,233 | 21,514 |
| 資産合計 | 91,453 | 104,911 |
| (単位：百万円) | ||
| 前事業年度 (2023年12月31日) |
当事業年度 (2024年12月31日) |
|
| 負債の部 | ||
| 流動負債 | ||
| 営業未払金 | 93 | 348 |
| 短期借入金 | ※１ 1,440 | 1,500 |
| １年内返済予定の長期借入金 | ※１,※２ 5,183 | ※１,※２ 6,787 |
| 未払金 | 198 | ※２ 100 |
| 未払費用 | 31 | 39 |
| リース債務 | 32 | 22 |
| 未払法人税等 | 2,181 | 980 |
| 未払消費税等 | 6 | － |
| 預り金 | 179 | 190 |
| 前受金 | 96 | 123 |
| 前受収益 | ※２ 133 | ※２ 233 |
| １年内返還予定の預り保証金 | 1,373 | 2,013 |
| 賞与引当金 | 15 | 61 |
| その他 | 1 | 13 |
| 流動負債合計 | 10,966 | 12,414 |
| 固定負債 | ||
| 長期借入金 | ※１ 53,981 | ※１ 54,255 |
| 長期預り敷金保証金 | 824 | 861 |
| リース債務 | 72 | 52 |
| 資産除去債務 | 149 | 151 |
| 債務履行引受引当金 | 110 | 517 |
| その他 | ※２ 11 | ※２ 5 |
| 固定負債合計 | 55,149 | 55,843 |
| 負債合計 | 66,116 | 68,258 |
| 純資産の部 | ||
| 株主資本 | ||
| 資本金 | 3,048 | 6,461 |
| 資本剰余金 | ||
| 資本準備金 | 3,026 | 6,439 |
| その他資本剰余金 | － | 171 |
| 資本剰余金合計 | 3,026 | 6,611 |
| 利益剰余金 | ||
| その他利益剰余金 | ||
| 繰越利益剰余金 | 22,754 | 25,548 |
| 利益剰余金合計 | 22,754 | 25,548 |
| 自己株式 | △3,499 | △1,957 |
| 株主資本合計 | 25,330 | 36,664 |
| 評価・換算差額等 | ||
| その他有価証券評価差額金 | 6 | △11 |
| 評価・換算差額等合計 | 6 | △11 |
| 純資産合計 | 25,337 | 36,652 |
| 負債純資産合計 | 91,453 | 104,911 |
②【損益計算書】
| (単位：百万円) | ||
| 前事業年度 (自 2023年１月１日 至 2023年12月31日) |
当事業年度 (自 2024年１月１日 至 2024年12月31日) |
|
| 売上高 | 28,525 | 46,810 |
| 売上原価 | 19,416 | 36,954 |
| 売上総利益 | 9,109 | 9,855 |
| 販売費及び一般管理費 | ※１ 3,247 | ※１ 3,437 |
| 営業利益 | 5,862 | 6,418 |
| 営業外収益 | ||
| 受取利息 | ※２ 66 | ※２ 76 |
| 受取配当金 | 8 | 507 |
| 投資事業組合運用益 | 17 | 16 |
| 受取手数料 | ※２ 36 | ※２ 36 |
| 為替差益 | 15 | 28 |
| その他 | 36 | 15 |
| 営業外収益合計 | 181 | 681 |
| 営業外費用 | ||
| 支払利息 | ※２ 442 | ※２ 634 |
| 資金調達費用 | 184 | 193 |
| その他 | 26 | 16 |
| 営業外費用合計 | 653 | 844 |
| 経常利益 | 5,390 | 6,254 |
| 特別利益 | ||
| 固定資産売却益 | 1,207 | － |
| 特別利益合計 | 1,207 | － |
| 特別損失 | ||
| 減損損失 | 40 | － |
| 特別損失合計 | 40 | － |
| 税引前当期純利益 | 6,557 | 6,254 |
| 法人税、住民税及び事業税 | 2,131 | 1,865 |
| 法人税等調整額 | △26 | △12 |
| 法人税等合計 | 2,104 | 1,852 |
| 当期純利益 | 4,453 | 4,401 |
【売上原価明細書】
| 前事業年度 （自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） |
当事業年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| 区分 | 注記 番号 |
金額（百万円） | 構成比 （％） |
金額（百万円） | 構成比 （％） |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Ⅰ 仕入原価 | 18,979 | 97.8 | 36,507 | 98.8 | |
| Ⅱ 賃借料 | 374 | 1.9 | 393 | 1.1 | |
| Ⅲ 業務委託料 | 8 | 0.0 | 8 | 0.0 | |
| Ⅳ その他 | 53 | 0.3 | 45 | 0.1 | |
| 合 計 | 19,416 | 100.0 | 36,954 | 100.0 |
③【株主資本等変動計算書】
前事業年度（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日）
| (単位：百万円) | |||||||
| 株主資本 | |||||||
| 資本金 | 資本剰余金 | 利益剰余金 | 自己株式 | 株主資本合計 | |||
| 資本準備金 | 資本剰余金 合計 |
その他利益剰余金 | 利益剰余金 合計 |
||||
| 繰越利益剰余金 | |||||||
| 当期首残高 | 3,048 | 3,026 | 3,026 | 19,307 | 19,307 | △0 | 25,382 |
| 当期変動額 | |||||||
| 剰余金の配当 | △1,005 | △1,005 | △1,005 | ||||
| 当期純利益 | 4,453 | 4,453 | 4,453 | ||||
| 自己株式の取得 | △3,499 | △3,499 | |||||
| 株主資本以外の項目の 当期変動額（純額） |
|||||||
| 当期変動額合計 | － | － | － | 3,447 | 3,447 | △3,499 | △52 |
| 当期末残高 | 3,048 | 3,026 | 3,026 | 22,754 | 22,754 | △3,499 | 25,330 |
| 評価・換算差額等 | 純資産合計 | ||
| その他有価証券評価差額金 | 評価・換算差額等合計 | ||
| 当期首残高 | △22 | △22 | 25,360 |
| 当期変動額 | |||
| 剰余金の配当 | △1,005 | ||
| 当期純利益 | 4,453 | ||
| 自己株式の取得 | △3,499 | ||
| 株主資本以外の項目の 当期変動額（純額） |
28 | 28 | 28 |
| 当期変動額合計 | 28 | 28 | △23 |
| 当期末残高 | 6 | 6 | 25,337 |
当事業年度（自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）
| (単位：百万円) | ||||||||
| 株主資本 | ||||||||
| 資本金 | 資本剰余金 | 利益剰余金 | 自己株式 | 株主資本合計 | ||||
| 資本準備金 | その他資本 剰余金 |
資本剰余金 合計 |
その他利益剰余金 | 利益剰余金 合計 |
||||
| 繰越利益剰余金 | ||||||||
| 当期首残高 | 3,048 | 3,026 | － | 3,026 | 22,754 | 22,754 | △3,499 | 25,330 |
| 当期変動額 | ||||||||
| 新株の発行 | 3,412 | 3,412 | 3,412 | 6,825 | ||||
| 剰余金の配当 | △1,607 | △1,607 | △1,607 | |||||
| 当期純利益 | 4,401 | 4,401 | 4,401 | |||||
| 自己株式の取得 | △0 | △0 | ||||||
| 自己株式の処分 | 171 | 171 | 1,542 | 1,714 | ||||
| 株主資本以外の項目の 当期変動額（純額） |
||||||||
| 当期変動額合計 | 3,412 | 3,412 | 171 | 3,584 | 2,793 | 2,793 | 1,542 | 11,333 |
| 当期末残高 | 6,461 | 6,439 | 171 | 6,611 | 25,548 | 25,548 | △1,957 | 36,664 |
| 評価・換算差額等 | 純資産合計 | ||
| その他有価証券評価差額金 | 評価・換算差額等合計 | ||
| 当期首残高 | 6 | 6 | 25,337 |
| 当期変動額 | |||
| 新株の発行 | 6,825 | ||
| 剰余金の配当 | △1,607 | ||
| 当期純利益 | 4,401 | ||
| 自己株式の取得 | △0 | ||
| 自己株式の処分 | 1,714 | ||
| 株主資本以外の項目の 当期変動額（純額） |
△17 | △17 | △17 |
| 当期変動額合計 | △17 | △17 | 11,315 |
| 当期末残高 | △11 | △11 | 36,652 |
【注記事項】
（重要な会計方針）
(1)資産の評価基準及び評価方法
① 子会社株式及び関連会社株式
移動平均法による原価法を採用しております。
② その他有価証券
（市場価格のない株式等以外のもの）
時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）を採用しております。
なお、時価のあるその他有価証券のうち、「取得原価」と「債券金額」との差額の性格が金利の調整と認められるものについては、償却原価法により原価を算定しております。
（市場価格のない株式等）
移動平均法による原価法を採用しております。
なお、投資事業有限責任組合及びそれに類する組合への出資（金融商品取引法第２条第２項により有価証券とみなされるもの）については、持分相当額を純額で取り込む方法を採用しております。
③ 棚卸資産
（販売用不動産）
個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）を採用しております。
(2) 固定資産の減価償却の方法
① 有形固定資産（リース資産を除く）
定率法（ただし、1998年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備を除く）並びに2016年４月１日以
降に取得した建物附属設備及び構築物については定額法）を採用しております。
なお、耐用年数は以下のとおりであります。
建物 ８～39年
構築物 20年
工具、器具及び備品 ４～20年
② 無形固定資産（リース資産を除く）
定額法を採用しております。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づく定額法を採用
しております。
③ リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
④ 長期前払費用
均等償却を採用しております。
(3) 引当金の計上基準
① 貸倒引当金
営業未収入金及びその他金銭債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については、貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。なお、当事業年度末において残高はありません。
② 賞与引当金
当社の従業員に対する賞与の支出に備えるため、支給見込額の当事業年度負担額を計上しております。
③ 債務履行引受引当金
債務履行の引受けに伴い発生する費用の見積額を計上しております。
(4) 重要な収益及び費用の計上基準
収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益
を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。
不動産販売に係る収益は、顧客との不動産売買契約に基づき、物件を顧客に引き渡すことを履行義務
として識別しております。当該履行義務は物件が引き渡される時点で充足されるものであり、当該引渡
し時点において収益を認識しております。
不動産賃貸に係る収益は、「リース取引に関する会計基準」に従って認識しております。
資産運用に係る収益のうち、不動産の管理・運用業務等については、顧客との契約に基づき履行する義務を負っており、サービスに対する支配を契約期間にわたり顧客に移転するため、顧客との契約における履行義務の充足に従い、主に一定期間にわたり収益を認識しております。
なお、売上に関する契約に含まれる変動対価について、不確実性が事後的に解消される際にその時点
までに計上された収益の著しい減額が発生する可能性が高い部分について金額を見積もり、取引価格に
反映しております。
(5) その他財務諸表作成のための重要な事項
① 消費税等の会計処理
控除対象外消費税等については、当事業年度の費用としております。
ただし、棚卸資産以外の資産に係る控除対象外消費税等は、長期前払消費税等として投資その他の
資産の「その他」に計上し、５年間で均等償却しております。
② 繰延資産の処理方法
株式交付費
支出時に全額費用処理しております。
（重要な会計上の見積り）
販売用不動産の評価
(1) 当事業年度の貸借対照表に計上した金額
（単位:百万円）
| 前事業年度 | 当事業年度 | |
| 販売用不動産 | 46,873 | 58,641 |
(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
当社は、販売用不動産について、取得原価をもって貸借対照表価額とし、期末における正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、収益性が低下していると判断し、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、取得原価と当該正味売却価額との差額は当期の費用として処理しております。
正味売却価額の算定に当たっては、個別案件ごとの販売計画に基づき、販売見込額から見積り販売直接費等の見積追加コストを控除することにより見積りを行っており、販売見込額とそのNOI利回りを主要な仮定としております。仕入時点で不動産市況を踏まえて、これらの主要な仮定の見積りを行います。当社は販売用不動産として主に土地を取得し、比較的短期間で投資家向け不動産金融商品として売却しているため、取得後、主に販売計画の修正がある場合には、これらの主要な仮定の見直しを行います。また、販売見込額の評価に影響しうる事象や状況の変化が発生した場合には、不動産鑑定士による鑑定評価等を行います。実際の結果は、これらの見積りと異なる場合があります。これらの見積りの見直しによる影響は、当該見積りを見直した期間及び将来の期間において認識しております。
（表示方法の変更）
（貸借対照表）
前事業年度において流動資産の「その他」に含めていた「関係会社短期貸付金」（前事業年度は、1,359百万円）は金額的重要性が増したため当事業年度から区分掲記しております。
また、前事業年度において、無形固定資産に区分掲記しておりました「商標権」（当事業年度は、10百万円）は金額的重要性が乏しくなったため当事業年度から「その他」に含めて表示しております。
（貸借対照表関係）
※１ 担保資産及び担保付債務
(1) 担保に供している資産は次のとおりであります。
| 前事業年度 （2023年12月31日） |
当事業年度 （2024年12月31日） |
|
|---|---|---|
| 販売用不動産 | 43,824百万円 | 42,693百万円 |
| 土地 | 12,094 | 12,094 |
| 現金及び預金 | 300 | 208 |
(2) 担保付債務は次のとおりであります。
| 前事業年度 （2023年12月31日） |
当事業年度 （2024年12月31日） |
|
|---|---|---|
| 短期借入金 | 1,000百万円 | -百万円 |
| １年内返済予定の長期借入金 | 757 | 940 |
| 長期借入金 | 52,906 | 52,470 |
※なお、当事業年度において上記の借入金のうち2,007百万円については、子会社の保有する販売用不動産を担保に提供しております。
※２ 関係会社に対する金銭債権及び金銭債務
区分表示されたもの以外で当該関係会社に対する金銭債権及び金銭債務は次のとおりであります。
| 前事業年度 （2023年12月31日） |
当事業年度 （2024年12月31日） |
|
|---|---|---|
| 短期金銭債権 | 94百万円 | 100百万円 |
| 短期金銭債務 | 4,414 | 5,815 |
| 長期金銭債務 | 11 | 5 |
３ 保証債務
以下の関係会社による金融機関からの借入につき、当社が債務保証を行っております。
| 前事業年度 （2023年12月31日） |
当事業年度 （2024年12月31日） |
|
| 地主フィナンシャルアドバイザーズ 株式会社 |
6,473百万円 | 6,088百万円 |
４ コミットメントライン
前事業年度（2023年12月31日）
当社は、資金調達の機動的かつ安定的な調達を行うため、金融機関とコミットメントラインの契約及び借入枠設定契約を締結しております。
事業年度末における貸出コミットメント及び貸出枠に係る借入未実行残高は次のとおりであります。
（１）コミットメントライン契約
| 前事業年度 （2023年12月31日） |
|
|---|---|
| 貸出コミットメントの総額 | 11,000百万円 |
| 借入実行残高 | 7,286 |
| 差引額 | 3,714 |
（２）借入枠設定契約
| 前事業年度 （2023年12月31日） |
|
|---|---|
| 貸出枠の総額 | 39,000百万円 |
| 借入実行残高 | 26,497 |
| 差引額 | 12,503 |
当事業年度（2024年12月31日）
当社は、資金調達の機動的かつ安定的な調達を行うため、金融機関とコミットメントラインの契約及び借入枠設定契約を締結しております。
事業年度末における貸出コミットメント及び貸出枠に係る借入未実行残高は次のとおりであります。
（１）コミットメントライン契約
| 当事業年度 （2024年12月31日） |
|
|---|---|
| 貸出コミットメントの総額 | 11,500百万円 |
| 借入実行残高 | 2,947 |
| 差引額 | 8,553 |
（２）借入枠設定契約
| 当事業年度 （2024年12月31日） |
|
|---|---|
| 貸出枠の総額 | 30,250百万円 |
| 借入実行残高 | 14,125 |
| 差引額 | 16,125 |
※上記借入枠設定に加え、100億円の借入枠設定契約を2024年10月31日に締結し、2025年１月20日に当該契約の効力が発生しております。
（損益計算書関係）
※１ 販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度６％、当事業年度10％、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度94％、当事業年度90％であります。
販売費及び一般管理費のうち主要費目及び金額は次のとおりであります。
| 前事業年度 (自 2023年１月１日 至 2023年12月31日) |
当事業年度 (自 2024年１月１日 至 2024年12月31日) |
|
| 役員報酬 | 266百万円 | 219百万円 |
| 給料及び手当 | 830 | 783 |
| 賞与 | 177 | 304 |
| 賞与引当金繰入額 | 15 | 45 |
| 減価償却費 | 101 | 99 |
| 控除対象外消費税等 | 308 | 351 |
※２ 関係会社との取引高
| 前事業年度 （自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） |
当事業年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） |
|
|---|---|---|
| 営業取引以外の取引による取引高(収入分) 営業取引以外の取引による取引高(支出分) |
103百万円 37 |
123百万円 48 |
（有価証券関係）
関係会社株式
市場価格のない株式等の貸借対照表計上額
| 区分 | 前事業年度 （百万円） |
当事業年度 （百万円） |
| 関係会社株式 | 1,008 | 1,008 |
（税効果会計関係）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
| 前事業年度 （2023年12月31日） |
当事業年度 （2024年12月31日） |
||
|---|---|---|---|
| 繰延税金資産 | |||
| 借地権否認額 | 24百万円 | 25百万円 | |
| ゴルフ会員権評価損 | 6 | 6 | |
| 減損損失 | 318 | 318 | |
| 販売用不動産評価減 | 63 | 63 | |
| 債務履行引受引当金 | 33 | 158 | |
| 未払事業税 | 107 | 60 | |
| 資産除去債務 | 45 | 46 | |
| 賞与引当金 | 4 | 18 | |
| 譲渡制限付株式報酬 | - | 57 | |
| その他有価証券評価差額金 | - | 4 | |
| その他 | 57 | 36 | |
| 繰延税金資産小計 | 657 | 795 | |
| 評価性引当額 | 467 | 591 | |
| 繰延税金資産合計 | 189 | 204 | |
| 繰延税金負債 | |||
| その他有価証券評価差額金 | 2 | - | |
| 資産除去債務に対応する除去費用 | 45 | 42 | |
| 繰延税金負債合計 | 48 | 42 | |
| 繰延税金資産（負債）の純額 | 141 | 161 |
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因と
なった主要な項目別の内訳
前事業年度（2023年12月31日）
法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率の100分の５以下であるため、記載を省略しております。
当事業年度（2024年12月31日）
法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率の100分の５以下であるため、記載を省略しております。
（収益認識関係）
顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報は、連結財務諸表「注記事項（収益認識関係）」に同一の内容を記載しているため、注記を省略しております。
（重要な後発事象）
（譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分）
連結財務諸表「注記事項（重要な後発事象）」に同一の内容を記載しております。
④【附属明細表】
【有形固定資産等明細表】
(単位:百万円）
| 区分 | 資産の種類 | 当期首残高 | 当期増加額 | 当期減少額 | 当期償却額 | 当期末残高 | 減価償却累計額 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 有形固定資産 | 建物 | 621 | 12 | 12 | 42 | 579 | 140 |
| 構築物 | 3 | - | - | 0 | 3 | 0 | |
| 工具、器具及び備品 | 55 | 4 | 0 | 12 | 46 | 68 | |
| 土地 | 13,110 | 0 | - | - | 13,110 | - | |
| リース資産 | 93 | 5 | 8 | 24 | 66 | 47 | |
| 計 | 13,884 | 22 | 21 | 80 | 13,805 | 256 | |
| 無形固定資産 | ソフトウエア | 37 | 10 | - | 19 | 29 | |
| その他 | 11 | 1 | - | 1 | 10 | ||
| 計 | 49 | 11 | - | 20 | 40 |
(注) 「当期減少額」のうち主な内訳は、次のとおりであります。
建物 除却 12百万円
【引当金明細表】
(単位:百万円)
| 科目 | 当期首残高 | 当期増加額 | 当期減少額 | 当期末残高 |
|---|---|---|---|---|
| 賞与引当金 | 15 | 61 | 15 | 61 |
| 債務履行引受引当金 | 110 | 407 | - | 517 |
（２）【主な資産及び負債の内容】
連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。
（３）【その他】
該当事項はありません。
有価証券報告書（通常方式）_20250327101139
第６【提出会社の株式事務の概要】
| 事業年度 | １月１日から12月31日まで |
| 定時株主総会 | 毎年３月 |
| 基準日 | 12月31日 |
| 剰余金の配当の基準日 | ６月30日、12月31日 |
| １単元の株式数 | 100株 |
| 単元未満株式の買取り | |
| 取扱場所 | 東京都千代田区丸の内一丁目４番１号 三井住友信託銀行株式会社 証券代行部 |
| 株主名簿管理人 | 東京都千代田区丸の内一丁目４番１号 三井住友信託銀行株式会社 |
| 取次所 | － |
| 買取・売渡手数料 | 無料 |
| 公告掲載方法 | 当会社の公告は、電子公告により行う。ただし、やむを得ない事由により、電子公告によることができない場合は、日本経済新聞に掲載する方法により行う。 なお、電子公告は、当社のホームページに掲載しており、そのアドレスは次のとおりであります。 https://www.jinushi-jp.com/ |
| 株主に対する特典 | 該当事項はありません。 |
(注) 当社の株主は、その有する単元未満株式について、次に掲げる権利以外の権利を行使することができません。
会社法第189条第２項各号に掲げる権利
会社法第166条第１項の規定による請求をする権利
株主の有する株式数に応じて募集株式の割当て及び募集新株予約権の割当てを受ける権利
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第７【提出会社の参考情報】
１【提出会社の親会社等の情報】
親会社等はありません。
２【その他の参考情報】
当事業年度の開始日から本書提出日までの間に、次の書類を提出しております。
(1) 有価証券報告書及びその添付書類並びに確認書
事業年度（第24期）（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日）2024年３月25日関東財務局長に提出。
(2) 内部統制報告書及びその添付書類
2024年３月25日関東財務局長に提出。
(3) 四半期報告書及び確認書
（第25期第１四半期）（自 2024年１月１日 至 2024年３月31日）2024年５月13日関東財務局長に提出。
(4) 半期報告書及び確認書
（第25期中）（自 2024年１月１日 至 2024年６月30日）2024年８月13日関東財務局長に提出。
(5) 有価証券報告書の訂正報告書及び確認書
事業年度（第20期）（自 2019年４月１日 至 2020年３月31日）2025年３月27日関東財務局長に提出。
事業年度（第21期）（自 2020年４月１日 至 2020年12月31日）2025年３月27日関東財務局長に提出。
事業年度（第22期）（自 2021年１月１日 至 2021年12月31日）2025年３月27日関東財務局長に提出。
事業年度（第23期）（自 2022年１月１日 至 2022年12月31日）2025年３月27日関東財務局長に提出。
事業年度（第24期）（自 2023年１月１日 至 2023年12月31日）2025年３月27日関東財務局長に提出。
(6) 四半期報告書の訂正報告書及び確認書
第24期第２四半期（自 2023年４月１日 至 2023年６月30日）2024年２月13日関東財務局長に提出。
(7) 有価証券届出書（一般募集による増資）及びその添付書類
2024年７月11日関東財務局長に提出。
(8) 有価証券届出書（第三者割当による増資）及びその添付書類
2024年７月11日関東財務局長に提出。
(9) 有価証券届出書の訂正届出書（一般募集による増資）
2024年７月23日関東財務局長に提出
2024年７月11日提出の有価証券届出書（一般募集による増資）に係る訂正届出書
(10) 有価証券届出書の訂正届出書（第三者割当による増資）
2024年７月23日関東財務局長に提出
2024年８月９日関東財務局長に提出
2024年８月13日関東財務局長に提出
2024年７月11日提出の有価証券届出書（第三者割当による増資）に係る訂正届出書
(11) 臨時報告書
2024年３月22日関東財務局長に提出
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２（譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分）の規定に基づく臨時報告書
2024年３月26日関東財務局長に提出
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２（株主総会における議決権の結果）の規定に基づく臨時報告書
2024年５月10日関東財務局長に提出
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第３号（特定子会社の異動に係る決定）の規定に基づく臨時報告書
2025年３月26日関東財務局長に提出
企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第２号の２（譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分）の規定に基づく臨時報告書
有価証券報告書（通常方式）_20250327101139
第二部【提出会社の保証会社等の情報】
該当事項はありません。