Annual Report • Feb 14, 2020
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Besqab | Bokslutskommuniké
"Tack vare våra eftertraktade bostadserbjudanden, ambitiöst försäljningsarbete och god planering kunde vi i fjärde kvartalet produktionsstarta 118 bostäder i tre olika projekt. Totalt uppgick antalet produktionsstartade bostäder under 2019 till 509. Den goda försäljningstakten höll i sig under kvartalet, även i december då efterfrågan säsongsmässigt brukar sjunka något. Antalet sålda bostäder under 2019 summerade till 566. När vi nu går in i ett nytt decennium med 30 års framgångsrik bostadsutveckling bakom oss finns goda förutsättningar att fortsätta tillväxtresan. Vi tror på en stabil marknadsutveckling med svagt stigande bostadspriser även under inledningen av 2020."
– Anette Frumerie, VD
I februari 2020 avtalade Besqab om förvärv av fastigheter i Aspudden i Stockholm genom en bolagsaffär. På fastigheterna planerar Besqab att uppföra cirka 60 lägenheter.
Omslag: Liljeholmsblick, bostadsrätter i Liljeholmen, Stockholm
1 Segmentsredovisningen ger enligt Besqab den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering, se not 2 sid 17.
Jämförelsetal inom parentes avser för resultatposter motsvarande period 2018 och för balansposter motsvarande balansdag 2018. Definitioner av nyckeltal finns på sidan 21.
2019 har varit ett utmanande och utvecklande år. Den avvaktande bostadsmarknaden vi upplevde ifjol bidrog till en kämpaglöd och strävan att ständigt förbättra vårt erbjudande och värdeskapandet för våra intressenter. Under 2019 har jag sett tydliga resultat av detta, bland annat genom nya idéer och koncept för bostadsprodukten, väl genomförda varumärkeskampanjer och inte minst en utökad affär med hyresfastigheter.
Tack vare våra eftertraktade bostadserbjudanden, ambitiöst försäljningsarbete och god planering kunde vi i fjärde kvartalet produktionsstarta 118 bostäder i tre olika projekt. Det är med stolthet jag konstaterar att vi därmed produktionsstartat fler än 500 bostäder under året. Totalt uppgick antalet produktionsstartade bostäder under 2019 till 509 (307), fördelade på fem nya projekt med olika bostadstyper och upplåtelseformer i Stockholm och Uppsala. Vid årets slut hade vi totalt 964 bostäder i pågående produktion. Av dessa var 642 bostadseller äganderätter varav 61 procent var sålda eller bokade.
På våra marknader finns goda positiva drivkrafter såsom urbanisering, hög sysselsättningsgrad och antagande om fortsatt låga räntor under en lång tid framöver. Köparna bromsas dock till viss del av försvårade möjligheter att finansiera sitt bostadsköp.
Från slutet av första kvartalet 2019 har bostadsmarknaden successivt stärkts. Marknaden blev mer balanserad när köpare och säljare hittade tillbaka till varandra, om än på lägre prisnivåer. I takt med att hushållen fick en mer optimistisk tro på bostadsprisutvecklingen började också bostadspriserna att stiga försiktigt och intresset för nyproduktion blev åter starkare. Prisutvecklingen har varit måttfull och stabil. På årsbasis har de genomsnittliga bostadsrättspriserna ökat med drygt fyra procent i både Stockholm och Uppsala.
Den goda försäljningstakten i våra projekt höll i sig under fjärde kvartalet, även i december då efterfrågan säsongsmässigt brukar sjunka något. Antalet sålda bostäder under 2019 summerade till 566, att jämföra med 186 sålda bostäder under 2018. Av de sålda bostäderna var 313 bostads- eller äganderätter (186) och 253 hyresbostäder (0).
Intäkterna enligt segmentsredovisningen uppgick under 2019 till 1 289,6 Mkr (1 271,3) och rörelseresultatet blev 109,4 Mkr (117,6). Rörelsemarginalen för helåret uppgick till 8,5 procent (9,3). Det lägre resultatet förklaras främst av att vi produktionsstartade ett relativt lågt antal bostads- och äganderätter under 2018 och att resultatet från årets produktionsstartade projekt
till större del kommer att resultatavräknas de kommande åren. Därtill belastas rörelsemarginalen av tidigare marknadsanpassning av bostadspriser i våra pågående projekt.
Soliditeten uppgick vid balansdagen till 68,1 procent (64,5) och likvida medel var 414,3 Mkr (461,7). Besqabs starka finansiella ställning ger oss handlingsfrihet och är en god grund i arbetet för ökad tillväxt.
Vi har sedan flera år projekterat och byggt bostäder utifrån kriterierna för Miljöbyggnad. I november erhöll vi certifieringen
Miljöbyggnad Silver för vårt vårdboende i Spånga som är den första fastighet vi valt att certifiera. Att miljöcertifiera projekten är en kvalitetssäkring ur miljösynpunkt och bidrar till byggnadernas attraktivitet och värde. För vårt vårdboende Juliahemmet som vi just nu uppför i Ultuna Trädgårdsstad har vi valt att projektera för Svanen, liksom för hyresrättsprojektet Lindallén som uppförs i samma område.
Att våra kunder och människorna som ska bo i våra bostäder erbjuds en miljösäkrad
byggnad med en hälsosam bostadsmiljö är ett av flera led för att främja en hållbar samhällsutveckling och bidra till ökat kundvärde. Att kunderna ska vara nöjda med oss och med våra bostäder är ett av våra främsta mål. I den årliga mätningen av kundnöjdhet för våra bostadsrätts- och äganderättsprojekt med inflyttning under 2019 uppgick NKI till 74 – en bra nivå två poäng över branschsnittet. Nu arbetar vi vidare med att få ännu nöjdare kunder!
När Besqab nu går in i ett nytt decennium med 30 års framgångsrik bostadsutveckling bakom oss finns goda förutsättningar att fortsätta tillväxtresan. Jag gläds åt att vi under 2019 breddat affären med hyresrätter och vi ser möjligheten att kunna genomföra fler liknande affärer under rätt förutsättningar. Det ökande utbudet av byggrätter till salu, i kombination med vår starka balansräkning, öppnar för fler byggrättsförvärv under 2020.
Vi tror på en stabil marknadsutveckling med svagt stigande bostadspriser även under inledningen av 2020. Våra engagerade och kompetenta medarbetare fortsätter arbeta för att kunna erbjuda fina bostadsprojekt och en trygg bostadsaffär för dem som söker ett nytt drömhem.
Danderyd i februari 2020
Anette Frumerie, VD
| Koncernen | jan–dec 2019 |
jan–dec 2018 |
okt–dec 2019 |
okt–dec 2018 |
|---|---|---|---|---|
| Intäkter enligt segmentsredovisning, Mkr 1 | 1 289,6 | 1 271,3 | 424,3 | 359,8 |
| Rörelseresultat enligt segmentsredovisning, Mkr 1 | 109,4 | 117,6 | 29,7 | 17,3 |
| Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, % 1 | 8,5 | 9,3 | 7,0 | 4,8 |
| Intäkter, Mkr | 1 296,6 | 1 311,8 | 393,3 | 328,8 |
| Rörelseresultat, Mkr | 117,6 | 146,5 | 26,7 | 8,9 |
| Resultat efter skatt, Mkr | 108,5 | 121,5 | 25,0 | 9,4 |
| Rörelsemarginal, % | 9,1 | 11,2 | 6,8 | 2,7 |
| Räntabilitet på eget kapital, % | 8,1 | 9,3 | – | – |
| Soliditet, % | 68,1 | 64,5 | – | – |
| Resultat per aktie före utspädning, kr | 7,06 | 7,91 | 1,62 | 0,62 |
| Eget kapital per aktie, kr | 89,94 | 85,37 | – | – |
| Antal produktionsstartade bostäder, st 2 | 509 | 307 | 118 | 160 |
| Antal bostäder i pågående produktion, st 2 | 964 | 850 | – | – |
| Antal sålda bostäder, st 3 | 566 | 186 | 79 | 73 |
| Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 4 | 61 | 56 | – | – |
| Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 4 | 5 | 1 | – | – |
| – varav upptagna i balansräkningen, st | 1 | 1 | – | – |
1 Segmentsredovisningen ger enligt Besqab den mest rättvisande bilden av bolagets verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering, se not 2 sid 17.
2 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder samt vårdbostäder.
3 Bostads-/äganderätter samt hyresbostäder.
4 Bostads-/äganderätter.
2019 inleddes med en avvaktande bostadsmarknad och ett högt utbud av nyproducerade bostäder. Under våren ökade aktiviteten på marknaden när säljare och köpare började hitta varandra igen, om än på en lägre prisnivå än tidigare. Den höga aktiviteten på bostadsmarknaden höll i sig även under årets senare halva och antalet genomförda bostadsaffärer under 2019 uppnådde nya toppnoteringar. Även inom nyproduktion har den ökade aktiviteten märkts av. Det tidigare höga utbudet av nyproducerade bostäder har successivt minskat även om det fortsatt finns lokala överutbud på sina håll.
Den ökade volymen och stabila prisnivån bidrog till en mer positiv syn på den framtida prisutvecklingen och hushållens förväntningar på bostadspriserna har stigit under 2019 enligt SEB:s Boprisindikator. I takt med att hushållen fick en mer optimistisk tro på bostadsprisutvecklingen började också bostadspriserna att stiga försiktigt. På årsbasis har priserna utvecklats måttligt och stabilt med prisökningar på 3–5 procent på Besqabs marknader.
I december meddelande Riksbanken att reporäntan höjs från minus 0,25 procent till 0 procent, i enlighet med tidigare prognos. Ytterligare räntehöjningar väntas först om två till tre år. Riksbankens räntehöjning bidrar troligen till att en ökad andel hushåll nu tror på stillastående bostadspriser enligt SEB:s senaste Boprisindikator. Över häften av de tillfrågade hushållen i SEB:s undersökning förväntar sig dock att bostadspriserna kommer att stiga det kommande året. Underliggande drivkrafter på marknaden är alltjämt gynnsamma med hög sysselsättning, god befolkningstillväxt och låga boräntor. Bankerna är emellertid fortfarande restriktiva mot bostadsköparna och många köpare, framför allt unga, har svårt att säkerställa finansiering för att genomföra sina bostadsaffärer.
Antalet sålda bostäder i form av tecknade avtal uppgick under 2019 till 566 bostäder (186) 1 . Försäljningen under fjärde kvartalet uppgick till 79 bostäder (73).
Per den 31 december 2019 var 964 bostäder, inklusive vårdbostäder och hyresbostäder, i pågående produktion (850). Utöver marknadsefterfrågan är processer för detaljplaner fortfarande en viktig faktor att beakta för produktionsstarter. Under det fjärde kvartalet produktionsstartade Besqab totalt 118 bostäder: den andra och sista etappen med 67 bostadsrättslägenheter i Vélo i Årstaberg, 46 bostadsrättslägenheter i en första etapp i Nacka strand samt Parkvillorna, fem villor med äganderätt i Ultuna Trädgårdsstad i Uppsala.
Under fjärde kvartalet färdigställdes 59 lägenheter i Brf Hemskogshöjden i Stockholm samt 85 lägenheter i Brf Björkallén i Ultuna Trädgårdsstad i Uppsala.
Andelen bokade och sålda bostäder i pågående produktion uppgick vid årets utgång till 61 procent (56), varav fyra procentenheter avser bokade bostäder. Per den 31 december 2019 var fem bostäder i avslutad produktion osålda (1). De avser fyra lägenheter i Brf Björkallén samt ett visningshus i Ängsstråket i Ultuna Trädgårdsstad i Uppsala.
1 Varav 253 hyresbostäder (0).
Bostäder i pågående produktion vid kvartalets utgång
Antal sålda bostäder
* Hyresbostäder ingår i produktionsstartade och sålda bostäder. Vårdbostäder ingår i produktionsstartade bostäder men inte i sålda bostäder.
Bostadsmarknaden i Stockholm har varit stabil med en god aktivitet även under årets sista månader. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset för bostadsrätter i Stockholm steg under det fjärde kvartalet med cirka 1,5 procent, till drygt 58 000 respektive 73 000 kronor per kvadratmeter i länet respektive kommunen. På årsbasis har bostadsrättspriserna ökat med cirka 4,5 procent.
Intresset för nyproduktion har ökat vilket bland annat syns genom ett stort antal intresseanmälningar i Besqabs projekt. Försäljningen i Region Stockholm uppgick under 2019 till 254 bostäder (154) och under det fjärde kvartalet såldes 65 bostäder (55) i Besqabs projekt i regionen.
Per den 31 december 2019 hade Region Stockholm 604 bostäder i pågående produktion, varav 59 procent var bokade eller sålda. Pågående produktion innefattar Brf Vélo i Årstaberg (172 lägenheter), Brf ZickZack i Kärrtorp (93 lägenheter), Brf Myntan i Tyresö (47 rad- och parhus), Brf Tetris i Hökarängen (100 lägenheter), Brf Eds Ängar i Upplands Väsby (55 småhus), Brf Vackra Vägen i Sundbyberg (91 lägenheter) samt första etappen av Brf Verkstaden i Nacka (46 lägenheter). Under fjärde kvartalet färdigställdes Brf Hemskogshöjden i Enskede (59 lägenheter). Samtliga färdigställda projekt i regionen är slutsålda.
I Region Stockholm pågår även byggnationen av ett garage för ett kommande projekt i Hagastaden. Där planerar Besqab att uppföra cirka 200 lägenheter med preliminär försäljningsstart under sommaren 2020.
Vid årets slut hade Besqab ett pågående produktionsuppdrag inom Construction Management (CM) i Region Stockholm. Det avser 91 hyreslägenheter för Svenska Bostäder i Nybohovsbacken i Liljeholmen. Lägenheterna ligger i anslutning till Besqabs egna, nu avslutade, projekt Liljeholmsblick.
Intäkterna för Region Stockholm uppgick för perioden januari– december 2019 till 1 035,1 Mkr (1 011,7). Segmentets rörelseresultat uppgick till 95,1 Mkr (96,0) vilket ger en rörelsemarginal på 9,2 procent (9,5).
PRISUTVECKLING BOSTADSRÄTTER, 24 månader
Källa: Svensk Mäklarstatistik
| Region Stockholm (segmentsredovisning) | jan–dec 2019 |
jan–dec 2018 |
okt–dec 2019 |
okt–dec 2018 |
|---|---|---|---|---|
| Intäkter, Mkr | 1 035,1 | 1 011,7 | 361,4 | 286,0 |
| Rörelseresultat, Mkr | 95,1 | 96,0 | 24,4 | 8,3 |
| Rörelsemarginal, % | 9,2 | 9,5 | 6,8 | 2,9 |
| Bokfört värde exploateringsfastigheter, Mkr | , 257,2 |
405,7 | – | – |
| Antal produktionsstartade bostäder, st | 218 | 238 | 113 | 91 |
| Antal sålda bostäder, st | 254 | 154 | 65 | 55 |
| Antal bostäder i pågående produktion, st | 604 | 611 | – | – |
Bostadsmarknaden i Uppsala är fortsatt förhållandevis försiktig. Överutbudet av nyproduktion har successivt minskat under året men det finns fortsatt vissa lokala överutbud av nyproducerade smålägenheter. Under fjärde kvartalet uppgick genomsnittspriset för en bostadsrätt i Uppsala till cirka 37 500 kronor per kvadratmeter. På årsbasis har bostadsrättspriserna ökat med cirka 4 procent.
Försäljningen i Region Uppsala uppgick under 2019 till 59 bostäder (32), varav 14 såldes under fjärde kvartalet (18). Besqabs aktuella projekt i Uppsala, samtliga i Ultuna Trädgårdsstad, har haft en jämn försäljning hittills under året. 31 av 33 småhus i Ekparken, som sälj- och produktionsstartades under första kvartalet 2019, var sålda per den 31 december och i Parkvillorna som sälj- och produktionsstartades under fjärde kvartalet var samtliga fem villor bokade vid årsskiftet.
Per den 31 december 2019 hade Region Uppsala 38 bostäder i pågående produktion, varav 95 procent var bokade eller sålda. Samtlig pågående produktion ligger i Ultuna Trädgårdsstad och avser Ekparken (33 småhus med bostads- och äganderätt) samt Parkvillorna (fem villor med äganderätt). Under fjärde kvartalet färdigställdes Brf Björkallén (85 lägenheter). Fyra osålda lägenheter fanns i projektet vid periodens slut. Därtill har Besqab ett osålt visningshus i det färdigställda projektet Ängsstråket i Ultuna Trädgårdsstad.
Detaljplanearbetet för det planerade projektet Skeppskajen, på Lantmännens tidigare fastighet i centrala Uppsala, går framåt. Planförslaget kommer att ställas ut på granskning under första kvartalet 2020. Skeppskajen omfattar för Besqabs del cirka 500 bostäder.
Intäkterna för Region Uppsala uppgick för helåret 2019 till 184,1 Mkr (254,9). Segmentets rörelseresultat uppgick till 18,5 Mkr (24,3) och rörelsemarginalen ökade till 10,0 procent (9,5).
PRISUTVECKLING BOSTADSRÄTTER, 24 månader
Källa: Svensk Mäklarstatistik
| Region Uppsala (segmentsredovisning) | jan–dec 2019 |
jan–dec 2018 |
okt–dec 2019 |
okt–dec 2018 |
|---|---|---|---|---|
| Intäkter, Mkr | 184,1 | 254,9 | 48,6 | 71,5 |
| Rörelseresultat, Mkr | 18,5 | 24,3 | 5,6 | 8,2 |
| Rörelsemarginal, % | 10,0 | 9,5 | 11,5 | 11,5 |
| Bokfört värde exploateringsfastigheter, Mkr | 70,4 | 106,1 | – | – |
| Antal produktionsstartade bostäder, st | 38 | 0 | 5 | 0 |
| Antal sålda bostäder, st | 59 | 32 | 14 | 18 |
| Antal bostäder i pågående produktion, st | 38 | 113 | – | – |
Besqab hade per den 31 december 2019 ett vårdboende under produktion, Juliahemmet i Uppsala, vilket produktionsstartades under det fjärde kvartalet 2018. Vårdgivare är Ersta diakoni och boendet kommer att bestå av 69 bostäder med inflyttning vid årsskiftet 2020/2021.
Vid årets utgång hade Besqab två vårdboenden under förvaltning. Vårdboendet Mandelblomman (Villa Solhem) med 57 vårdplatser i Spånga färdigställdes under andra kvartalet 2019 och drivs av vårdoperatören Vardaga. I november 2019 miljöcertifierades fastigheten enligt Miljöbyggnad Silver. Det andra vårdboendet under förvaltning är Sarahemmet i Nacka med 54 vårdplatser. Där driver Ersta diakoni verksamheten sedan april 2018.
Intill Riddersviks Herrgård i Hässelby villastad pågår detaljplanearbete i samarbete med vårdoperatören Vardaga för att utveckla och uppföra ett vårdboende om totalt 54 lägenheter. Detaljplanen har varit på samråd och ska ställas ut för granskning under våren 2020.
I maj 2019 sålde Besqab hyresrättsprojektet Lindallén i Uppsala till NREP. Parterna kom även överens om att Besqab ska uppföra hyresrättsprojektet. Lindallén ligger Ultuna Trädgårdsstad och består av totalt 253 lägenheter vilka produktionsstartades i september 2019. Bostäderna kommer att överlämnas till NREP i olika etapper under 2021 och 2022. Fastighetsutveckling av hyresbostäder är en breddning av Besqabs tidigare affärserbjudande.
Enligt segmentsredovisningen redovisar Besqab intäkter och resultat från Lindallén successivt under projektets genomförande. Projektet finansieras till cirka 70 procent via bankfinansiering. Köparen står för uthyrningsrisken.
Segmentets intäkter uppgick för perioden januari–december 2019 till 70,4 Mkr (4,7) och bruttoresultatet till 14,9 Mkr (4,1). Intäkterna består av successiv vinstavräkning från hyresrättsprojektet Lindallén, hyresintäkter från vårdboenden under förvaltning samt från förvaltningstjänster. Rörelseresultatet för helåret uppgick till 7,2 Mkr (−0,4) och segmentets rörelsemarginal var 10,2 procent (neg).
| Fastighetsutveckling (segmentsredovisning) | jan–dec 2019 |
jan–dec 2018 |
okt–dec 2019 |
okt–dec 2018 |
|---|---|---|---|---|
| Intäkter, Mkr | 70,4 | 4,7 | 14,3 | 2,3 |
| Bruttoresultat, Mkr | 14,9 | 4,1 | 5,0 | 2,0 |
| Rörelseresultat, Mkr | 7,2 | −0,4 | 2,4 | 1,0 |
| Bokfört värde utvecklingsfastigheter, Mkr | 352,9 | 266,8 | – | – |
| Bokfört värde exploateringsfastigheter, Mkr | 56,0 | 0,0 | – | – |
| Antal produktionsstartade vårdbostäder, st | 0 | 69 | 0 | 69 |
| Antal produktionsstartade hyresbostäder, st | 253 | 0 | 0 | 0 |
| Antal sålda hyresbostäder, st | 253 | 0 | 0 | 0 |
| Antal bostäder i pågående produktion, st | 322 | 126 | – | – |
| Yta vid periodens slut, kvm 1 | 8 220 | 3 930 | – | – |
1 Avser vårdboenden under förvaltning.
Intäkterna enligt segmentsredovisningen, där intäktsredovisning över tid tillämpas för samtliga projekt i enlighet med Besqabs interna rapportering, uppgick under perioden januari− december 2019 till 1 289,6 Mkr (1 271,3). Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen uppgick för perioden till 109,4 Mkr (117,6) och rörelsemarginalen uppgick till 8,5 procent (9,3). Det minskade resultatet förklaras främst av ett lägre antal produktionsstartade bostads- och äganderätter de senaste åren och att resultatet från årets produktionsstartade projekt till större del kommer att resultatavräknas de kommande åren. Tidigare marknadsanpassning av bostadspriser i pågående projekt har haft en negativ påverkan på årets rörelseresultat och rörelsemarginal.
Årets resultat efter skatt uppgick enligt segmentsredovisningen till 102,4 Mkr (99,0). Redovisat enligt IFRS uppgick resultatet efter skatt till 108,5 Mkr (121,5). Justeringen mot segmentsredovisningen avser projekt med äganderätt och hyresrätt, i perioden äganderättsprojekten Ängsstråket och Ekparken samt hyresrättsprojektet Lindallén i Uppsala.
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden januari–december 2019 till 30,8 Mkr (−189,1). Betald skatt uppgick till −36,8 Mkr och hänförs till betald preliminärskatt och slutlig skatt för tidigare räkenskapsår. Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick under perioden till −9,0 Mkr (26,2) och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till −69,2 Mkr (140,7). Upptagna banklån har ökat med 170,5 Mkr under året och hänförs till finansiering av pågående investeringar i utvecklings- och exploateringsfastigheter. I samband med produktionsstarter har även 201,3 Mkr av upptagna banklån amorterats. Årets totala kassaflöde var −47,4 Mkr (−22,2) och likvida medel uppgick vid balansdagen till 414,3 Mkr (461,7).
Besqab har en stark balansräkning. Soliditeten uppgick per balansdagen till 68,1 (64,5) procent vilket är väl över det långsiktiga målet om 30 procent. Den starka soliditeten skapar utrymme för att växa ytterligare och tillvarata tillfällen för förvärv av byggrätter i eftertraktade lägen.
Besqab har goda förutsättningar för finansiering till bra räntenivåer. Den genomsnittliga räntan för extern finansiering av utvecklings- och exploateringsfastigheter har minskat och uppgick vid periodens slut till 1,4 procent (1,8). Belåningsgraden för utvecklingsfastigheter i förhållande till bokfört värde uppgick vid periodens slut till 70,4 procent (52,5). Finansiering är säkerställd för samtliga pågående projekt.
Vid årets slut uppgick räntebärande fordringar till 121,5 Mkr (110,5) och räntebärande skulder till 308,4 Mkr (339,2). Beaktat likvida medel om 414,3 Mkr (461,7) uppgick därmed räntebärande nettofordran till 227,4 Mkr (233,0).
*Enligt segmentsredovisningen.
Soliditet och räntabilitet på eget kapital
Kapitalbindningen i byggrätter har under 2019 minskat och bokfört värde på exploateringsfastigheter uppgick vid årets slut till 381,6 Mkr (511,8). Minskningen är främst relaterad till produktionsstart av samtliga byggrätter i Årstaberg som tillträddes i december 2018. Däremot har tillträde av byggrätter i Nacka Strand under fjärde kvartalet 2019 samt nedlagda kostnader i befintliga exploateringsfastigheter ökat det bokförda värdet på exploateringsfastigheterna.
Vid årsskiftet var cirka 20 procent av Besqabs byggrätter upptagna i balansräkningen, varav 52 procent byggrätter i Uppsala och 48 procent byggrätter i Stockholms län. De byggrätter som är upptagna i balansräkningen har värderats i samarbete med ett externt värderingsföretag och övervärdet bedöms vid årsskiftet till cirka 130 Mkr (110).
Bokfört värde för utvecklingsfastigheter uppgick per den 31 december 2019 till 352,9 Mkr (266,8), varav cirka 282 Mkr avser färdigställda vårdboenden och cirka 71 Mkr avser vårdboenden under uppförande. Övervärdet för Besqabs två färdigställda vårdboenden har av externt värderingsföretag bedömts till cirka 82 Mkr (46; ett vårdboende).
Vid årets utgång hade Besqab cirka 3 500 byggrätter (3 700) i byggrättsportföljen. Antalet byggrätter baseras på aktuella bedömningar av respektive projekt och exkluderar bostäder i pågående produktion. För projekt utan detaljplan eller i detaljplaneskede kan utformningen av planen, myndighetsbeslut och marknadsutveckling medföra att antalet byggrätter förändras.
Byggrättsportföljen, fördelning per 31 december 2019
| Stadsdel/område (Projektnamn) | Kommun | Cirka antal byggrätter |
Aktuell status detaljplan |
Uppskattning produktionsstart |
|---|---|---|---|---|
| Ekudden | Nacka | 35 | Startskede | 2021 |
| Nacka Strand | Nacka | 150 | Lagakraftvunnen | 2020–2021 |
| Saltängen | Nacka | 50 | Startskede | 2023 |
| Bergshamra | Solna | 50 | Inväntar planbesked | 2023 |
| Solna Centrum | Solna | 380 | Granskning | 2020/2021 |
| Bagartorp (Ulriksdals station) | Solna | 100 | Granskning | 2021 |
| Häggvik (Häggviks Dunge) | Sollentuna | 60 | Granskning | 2020/2021 |
| Midsommarkransen (Boston) | Stockholm | 50 | Lagakraftvunnen | 2021 |
| Gröndal | Stockholm | 40 | Planbesked | 2023 |
| Enskedefältet | Stockholm | 150 | Startskede | 2023 |
| Stureby | Stockholm | 80 | Startskede | 2022 |
| Hagastaden (Legera) | Stockholm | 196 | Lagakraftvunnen | 2020/2021 |
| Lövholmen 1 | Stockholm | 300 | Tidigt samråd | 2023 |
| Stortorp (Smultronstället) | Stockholm | 19 | Lagakraftvunnen | 2020 |
| Stadshagen | Stockholm | 40 | Lagakraftvunnen | 2023 |
| Årsta | Stockholm | 80 | Antagandeskede | 2021 |
| Hässelby Villastad | Stockholm | 60 | Samråd | 2022 |
| Bergvik | Södertälje | 35 | Antagandeskede | 2021 |
| Ella gård (Ella Allé) | Täby | 110 | Antagen (överklagad) | 2020/2021 |
| Roslags Näsby | Täby | 200 | Översiktsplan | 2023 |
| Eriksberg | Uppsala | 140 | Antagen (överklagad) | 2021 |
| Malma gård | Uppsala | 30 | Planbesked | 2022 |
| Kapellgärdet | Uppsala | 200 | Lagakraftvunnen | 2020 |
| Kungsängen (Skeppskajen) 2 | Uppsala | 500 | Granskning | 2022 |
| Bäcklösa (Ultuna Trädgårdsstad) | Uppsala | 170 | Lagakraftvunnen | 2020 (90 lgh), 2021 (80 lgh) |
| Ubby | Vallentuna | 50 | Granskning | 2020/2021 |
| Norrberget | Vaxholm | 240 | Antagen (överklagad) | 2020/2021 |
1 Joint venture (50/50) med Järntorget, totalt ca 600 byggrätter varav 300 för Besqab
2 Joint venture (50/50) med Ikano Bostad, totalt ca 1 000 byggrätter varav 500 för Besqab
Införandet av IFRS 16 har haft marginell påverkan på balansräkningen och nyckeltal. Balansomslutningen ökade med 40,9 Mkr som en övergångseffekt på ingående balans per 2019-01-01. Omräkning har inte gjorts av tidigare perioder och förändringen fick därmed inte heller någon påverkan på eget kapital.
Besqab har under perioden inte haft några väsentliga transaktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner mellan koncernbolag och joint ventures. Transaktionerna har skett på marknadsmässiga villkor.
Antalet anställda i Besqab var vid periodens utgång 100 (109), varav 40 kvinnor (42) och 60 män (67).
Moderbolagets intäkter för perioden januari–december 2019 uppgick till 10,2 Mkr (7,4) och avser koncerninterna tjänster. Rörelseresultatet uppgick till −3,9 Mkr (−3,2) och periodens resultat till 39,2 Mkr (100,4) varav 39,2 Mkr (100,3) i utdelning från dotterbolag. Moderbolagets omsättningstillgångar uppgick per den 31 december 2019 till 217,0 Mkr (210,5) och består i huvudsak av fordran på dotterbolag. Eget kapital uppgick till 772,5 Mkr (769,2).
Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongsvariationer. Däremot kan något enstaka större projekt få betydande intäkts- och resultateffekt på enskilda kvartal. Intäkts- och resultatutvecklingen bör därför bedömas över en längre cykel.
Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kontrolleras i varierande grad.
Målet med Besqabs riskhantering är att identifiera, mäta, kontrollera och begränsa riskerna i verksamheten. Väsentliga risker i Besqabs verksamhet utgörs av omvärldsrisker såsom försämrad makroekonomisk utveckling och minskad bostadsefterfrågan, operativa risker såsom pris- och projektrisker samt hållbarhetsrisker som ekonomisk brottslighet, leverantörsrisker och hälso-/säkerhetsrisker för kunder och medarbetare. Därtill exponeras Besqab mot ett antal finansiella risker som bland annat relaterar till bolagets likviditet och lånefinansiering av verksamheten.
Ytterligare information om bolagets riskbild presenterades i årsredovisningen för 2018 på sidorna 60–62 och i not 25.
Styrelsen i Besqab AB beslutade den 16 maj 2019 att utnyttja det bemyndigande att återköpa egna aktier som lämnats av årsstämman 2019. Syftet med återköpen är att säkerställa leverans av aktier till deltagarna i Besqabs aktiebaserade incitamentsprogram. Under 2019 har inga aktier återköpts.
Per den 31 december 2019 hade Besqab 146 688 aktier i eget förvar.
Besqabs aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Sista betalkurs den 30 december 2019 var 147,00 kronor per aktie, motsvarande ett börsvärde om 2 259,1 Mkr. Besqabs egna kapital uppgick per balansdagen till 1 382,3 Mkr.
Antalet aktieägare uppgick vid periodens slut till 3 178. Den största ägaren i Besqab var familjen Nordström som privat och genom bolag representerade cirka 36 procent av aktiekapital och röster. De tolv största aktieägarna i bolaget kontrollerade 81 procent av kapital och röster per den 31 december 2019.
| 5 529 833 35,6 % 1 342 850 8,7 % 1 077 932 6,9 % 824 917 5,3 % 796 690 5,1 % 602 588 3,9 % 574 220 3,7 % 511 315 3,3 % 426 000 2,7 % 342 306 2,2 % 334 326 2,2 % 146 688 0,9 % 12 509 665 80,6 % 3 005 164 19,4 % 15 514 829 100,0 % |
Ägare | Antal aktier |
Andel av kapital och röster |
|---|---|---|---|
| Familjen Nordström (inkl bolag) | |||
| Stiftelsen Olle Engkvist | |||
| Gustaf Douglas (inkl bolag och familj) | |||
| Sven Jemsten (inkl bolag och familj) | |||
| Fjärde AP-fonden | |||
| Prior & Nilsson Fond- och Kapitalförvaltning AB |
|||
| Carl Wale med familj | |||
| Morgan Stanley & Co Intl Plc, W8IMY | |||
| Lars Öberg (inkl bolag och närstående) | |||
| Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension | |||
| Kristian Wale med familj | |||
| Besqab AB (publ) | |||
| Summa 12 största aktieägarna | |||
| Övriga aktieägare | |||
| Totalt |
Källa: Euroclear per 2019-12-31
För 2019 föreslår styrelsen en utdelning om 2,50 kronor (2,50) per aktie, totalt 38,4 Mkr (38,4) motsvarande 35,4 procent (31,5) av årets resultat efter skatt. Som avstämningsdag för utdelning föreslås onsdagen den 29 april 2020.
Anette Frumerie har i december på egen begäran sagt upp sin anställning som VD på Besqab. Anette kvarstår i sin nuvarande tjänst fram till tillträdet av en ny VD, dock längst till slutet av uppsägningstiden om sex månader.
I februari 2020 avtalade Besqab om förvärv av fastigheter i Aspudden i Stockholm genom en bolagsaffär. På fastigheterna planerar Besqab att uppföra cirka 60 lägenheter. Detaljplanearbetet befinner sig i ett startskede och produktionsstart beräknas ske tidigast 2023.
| Belopp i Mkr | jan–dec 2019 |
jan–dec 2018 |
okt–dec 2019 |
okt–dec 2018 |
|---|---|---|---|---|
| Intäkter | 1 296,6 | 1 311,8 | 393,3 | 328,8 |
| Kostnader för produktion och drift | −1 048,1 | −1 057,3 | −326,8 | −286,4 |
| Bruttoresultat | 248,5 | 254,5 | 66,5 | 42,4 |
| Försäljnings- och administrationskostnader | −128,0 | −118,5 | −38,1 | −31,6 |
| Resultat från koncernbolag | 0,7 | − | 0,7 | − |
| Resultat från andelar i joint ventures | −3,6 | 10,5 | −2,4 | −1,9 |
| Rörelseresultat | 117,6 | 146,5 | 26,7 | 8,9 |
| Finansiella intäkter | 1,1 | 1,0 | 0,3 | 0,2 |
| Finansiella kostnader | −3,7 | −1,3 | −0,9 | −0,8 |
| Resultat före skatt | 115,0 | 146,2 | 26,1 | 8,3 |
| Skatter | −6,5 | −24,7 | −1,1 | 1,1 |
| Periodens resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare |
108,5 | 121,5 | 25,0 | 9,4 |
| Periodens övriga totalresultat | ||||
| Poster som kan komma att återföras till resultatet | ||||
| Omräkningsdifferenser vid omräkning av utlandsverksamhet |
−0,7 | 0,2 | −0,7 | 0,0 |
| Övrigt totalresultat, efter skatt | −0,7 | 0,2 | −0,7 | 0,0 |
| Summa totalresultat för perioden hänförligt till moderföretagets aktieägare |
107,8 | 121,7 | 24,4 | 9,4 |
| Resultat per aktie | ||||
| Resultat per aktie före utspädning, kr | 7,06 | 7,91 | 1,62 | 0,62 |
| Resultat per aktie efter utspädning, kr | 7,04 | 7,89 | 1,62 | 0,62 |
| Antal utestående aktier vid periodens slut | 15 368 141 | 15 349 829 | 15 368 141 | 15 349 829 |
| Genomsnittligt antal aktier före utspädning | 15 364 075 | 15 368 489 | 15 368 141 | 15 349 829 |
| Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1 | 15 403 749 | 15 404 239 | 15 422 462 | 15 392 073 |
1 Utspädning härrör från Besqabs aktierelaterade incitamentsprogram LTI 2015, LTI 2016, LTI 2017, LTI 2018 och LTI 2019. Se not 3.
| Belopp i Mkr | 31 dec 2019 |
|
|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | ||
| Anläggningstillgångar | ||
| Materiella anläggningstillgångar | 21,6 | 9,2 |
| Andelar i joint ventures | 39,3 | 38,0 |
| Övriga långfristiga värdepappersinnehav | 0,0 | 0,0 |
| Uppskjutna skattefordringar | 0,2 | 4,0 |
| Summa anläggningstillgångar | 61,1 | 51,2 |
| Omsättningstillgångar | ||
| Utvecklingsfastigheter | 352,9 | 266,8 |
| Exploateringsfastigheter | 381,6 | 511,8 |
| Kundfordringar | 100,7 | 15,0 |
| Färdigställda bostäder | 4,4 | 5,4 |
| Upparbetad ej fakturerad intäkt | 431,9 | 396,9 |
| Pågående arbeten | 40,1 | 92,8 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 239,4 | 216,5 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 4,3 | 14,2 |
| Likvida medel | 414,3 | 461,7 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 969,6 | 1 981,1 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 2 030,7 | 2 032,3 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | ||
| Aktiekapital | 155,1 | 155,1 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 392,1 | 389,7 |
| Omräkningsreserver | − | 0,7 |
| Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat | 835,0 | 764,9 |
| Summa eget kapital | 1 382,2 | 1 310,4 |
| Långfristiga skulder | ||
| Övriga långfristiga avsättningar | 7,2 | 7,2 |
| Övriga långfristiga skulder | 33,3 | − |
| Summa långfristiga skulder | 40,5 | 7,2 |
| Kortfristiga skulder | ||
| Kortfristiga avsättningar | 4,1 | 4,3 |
| Leverantörsskulder | 125,4 | 121,9 |
| Fakturerad ej upparbetad intäkt | 13,8 | − |
| Skulder till kreditinstitut | 308,4 | 339,2 |
| Aktuella skatteskulder | − | 15,6 |
| Övriga kortfristiga skulder | 87,7 | 158,1 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 68,6 | 75,6 |
| Summa kortfristiga skulder | 608,0 | 714,7 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 2 030,7 | 2 032,3 |
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 5.
| Belopp i Mkr | jan–dec 2019 |
jan–dec 2018 |
|---|---|---|
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare | ||
| Ingående balans vid periodens början | 1 310,4 | 1 292,3 |
| Periodens resultat | 108,5 | 121,5 |
| Periodens övriga totalresultat | −0,7 | 0,2 |
| Summa totalresultat för perioden | 107,8 | 121,7 |
| Återköp egna aktier | − | −4,3 |
| Incitamentsprogram | 2,4 | 0,7 |
| Utdelning | −38,4 | −100,0 |
| Utgående balans vid periodens slut | 1 382,2 | 1 310,4 |
| Belopp i Mkr | jan–dec 2019 |
jan–dec 2018 |
okt–dec 2019 |
okt–dec 2018 |
|---|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||||
| Rörelseresultat | 117,6 | 146,5 | 26,6 | 8,9 |
| Justering för poster som ej ingår i kassaflödet | 14,4 | 4,9 | 4,6 | 3,8 |
| Erhållen ränta | 1,1 | 1,0 | 0,3 | 0,2 |
| Betald ränta | −3,7 | −1,3 | −0,9 | −0,8 |
| Betald skatt | −36,8 | −48,9 | 9,7 | −7,4 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital |
92,6 | 102,2 | 40,3 | 4,7 |
| Förändring exploateringsfastigheter | 130,2 | −289,1 | −8,0 | −256,2 |
| Förändring färdigställda bostäder | 1,0 | 5,1 | 0,0 | −5,4 |
| Förändring rörelsefordringar | −62,5 | 91,5 | 105,0 | 134,6 |
| Förändring rörelseskulder | −67,8 | −0,4 | −34,2 | −17,4 |
| Investering i utvecklingsfastigheter | −62,7 | −98,4 | −11,3 | −42,9 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 30,8 | −189,1 | −118,2 | −182,6 |
| Investeringsverksamheten | ||||
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | −4,0 | −9,1 | −0,5 | −0,4 |
| Förändring andelar i joint ventures | −5,0 | 35,3 | −5,0 | − |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | −9,0 | 26,2 | −5,5 | −0,4 |
| Finansieringsverksamheten | ||||
| Upptagna banklån | 170,5 | 295,0 | 99,4 | 154,0 |
| Amortering av skulder | −201,3 | −50,0 | −138,1 | − |
| Återköp egna aktier | − | −4,3 | − | − |
| Utbetald utdelning | −38,4 | −100,0 | − | − |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | −69,2 | 140,7 | −38,7 | 154,0 |
| Periodens kassaflöde | −47,4 | −22,2 | −162,4 | −29,0 |
| Likvida medel vid periodens början | 461,7 | 483,9 | 576,7 | 490,7 |
| Likvida medel vid periodens slut | 414,3 | 461,7 | 414,3 | 461,7 |
| Belopp i Mkr | jan–dec 2019 |
jan–dec 2018 |
okt–dec 2019 |
okt–dec 2018 |
|---|---|---|---|---|
| Intäkter | 10,2 | 7,4 | 2,7 | 2,1 |
| Administrationskostnader | −14,1 | −10,6 | −3,2 | −2,6 |
| Rörelseresultat | −3,9 | −3,2 | −0,5 | −0,5 |
| Utdelning och liknande resultatposter | 39,2 | 100,3 | − | − |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 0,0 | −0,1 | 0,0 | −0,0 |
| Resultat efter finansiella poster | 35,3 | 97,0 | −0,5 | −0,5 |
| Bokslutsdispositioner | 4,0 | 3,5 | 4,0 | 3,5 |
| Skatter | −0,1 | −0,1 | 0,0 | −0,1 |
| Periodens resultat | 39,2 | 100,4 | 3,5 | 2,9 |
| Belopp i Mkr | 31 dec 2019 |
31 dec 2018 |
|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | ||
| Anläggningstillgångar | ||
| Aktier i dotterbolag | 555,3 | 552,8 |
| Andelar i joint ventures | 10,1 | 10,0 |
| Summa anläggningstillgångar | 565,4 | 562,8 |
| Omsättningstillgångar | ||
| Övriga kortfristiga fordringar | 192,1 | 181,5 |
| Kassa och bank | 24,9 | 29,0 |
| Summa omsättningstillgångar | 217,0 | 210,5 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 782,4 | 773,3 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||
| Eget kapital | ||
| Bundet eget kapital | 155,1 | 155,1 |
| Fritt eget kapital | 617,4 | 614,1 |
| Summa eget kapital | 772,5 | 769,2 |
| Skulder | ||
| Långfristiga skulder | – | – |
| Kortfristiga skulder | 9,9 | 4,1 |
| Summa skulder | 9,9 | 4,1 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 782,4 | 773,3 |
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser se not 5.
Besqab tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt årsredovisningslagen. De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som beskrivs i Besqabs årsredovisning för 2018.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Tillämpningen av RFR 2 innebär att moderbolaget i delårsrapporten för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.
IFRS 16 har ersatt IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar från 1 januari 2019. Den nya standarden innebär att leasetagare ska redovisa alla kontrakt som uppfyller definitionen i standarden på ett leasingkontrakt (utom kontrakt om maximalt tolv månader och kontrakt av individuellt lågt värde) som tillgång och skuld i balansräkningen, med redovisning av avskrivningar och räntekostnad i resultaträkningen. Avtal som idag utgör operationella leasingavtal har således aktiverats i den ingående balansräkningen den 1 januari 2019.
Den nya standarden har främst påverkat redovisningen av kostnad för hyrda lokaler, hyrda etableringar i form av bodar i byggprojekten samt tomträtter. Effekten på ingående balans per den 1 januari 2019 var 40,9 Mkr för tillgångar respektive 40,9 Mkr för skulder. Besqab har valt att tillämpa den förenklade övergångsmetoden där beräkningen av skuld och tillgång baseras på leasingavtalets kvarvarande betalningar per 1 januari 2019 och där ingen omräkning av tidigare perioder görs.
Övergången innebär en påverkan på vissa nyckeltal men förändringen är inte materiell. Även rörelseresultatet påverkas när en del av leasingkostnaden klassificeras som räntekostnad. Denna effekt är dock inte materiell. Den vägda genomsnittliga marginella låneräntan som har använts vid beräkningen enligt IFRS 16 uppgick till 2,5 procent per 1 januari 2019. Vid beräkning av nyttjanderätten för tomträtt har antagande om evigt nyttjande gjorts.
Effekten av övergången per 1 januari 2019 redovisas i not 6.
Inga övriga förändrade IFRS-standarder som tillämpas från 2019 har haft påverkan på Besqabs finansiella rapportering.
Under 2018 förde Besqab och några andra svenska börsnoterade bolag i samma bransch en dialog med Nasdaq Stockholm AB ("Börsen") avseende intäktsredovisning med hänsyn till övergången till IFRS 15. Börsen önskade därtill även redogörelse för grunderna för bedömningen av huruvida bolagets kunder bostadsrättsföreningarna är självständiga eller inte och därmed aktualiserades även frågan huruvida konsolidering av Besqabs kunder bostadsrättsföreningarna ska ske eller ej. Besqab överlämnade svar till Börsen i olika omgångar under 2018 och hade även en muntlig dialog.
I december 2018 återkom Börsen, dels i form av en slutlig bedömning och dels i form av en PM. Börsen konstaterar i den slutliga bedömningen att Besqab inte konsoliderat bostadsrättsföreningarna och att det i upplysningarna i de finansiella rapporterna inte har framgått med tillräcklig tydlighet på vilka grunder bolaget har bedömt att bestämmande inflytande inte föreligger. I Börsens PM framgår det även att bolagen som verkar i branschen gör olika och att det finns utrymme för bolag att komma fram till olika slutsatser. Ärendet har avslutats från Börsens sida. Börsen har dock en skyldighet att underrätta Finansinspektionen om ärendet.
I årsredovisningen för 2018, sidorna 98–100, har Besqab tydliggjort de betydande fakta och omständigheter som ligger till grund för den bedömning Besqab har gjort av att bestämmande inflytande inte anses föreligga och därmed att ingen konsolidering görs av bostadsrättsföreningarna.
I juni 2019 kontaktade Finansinspektionen Besqab beträffande granskningen av bolaget. Finansinspektionens preliminära bedömning är att bostadsrättsföreningarna ska konsolideras under produktionsfasen. Besqab gavs möjlighet att yttra sig över Finansinspektionens preliminära bedömning och överlämnade ett svar till Finansinspektionen där Besqab bemöter det preliminära ställningstagandet. Besqab instämmer inte i den preliminära bedömning som Finansinspektionen har gjort. Besqab anser att den tolkning bolaget gjort av IFRS 10 Koncernredovisning och IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder är korrekt. Detta innebär att bostadsrättsföreningarna anses vara självständiga och att ingen konsolidering görs samt att intäkterna därmed ska redovisas över tid (successivt).
Under hösten 2019 har Besqab haft både möten och skriftlig dialog med Finansinspektionen. I november 2019 meddelade Finansinspektionen att de, som ett led i sin sedvanliga undersökningsprocess, överlämnat ärendet för sanktionsprövning.
Den 30 januari 2020 återkom Finansinspektionen till Besqab. De vidhåller sina tidigare preliminära bedömningar och begär samtidigt ett yttrande från Besqab avseende Finansinspektionens iakttagelser och preliminära bedömningar. Besqab kommer att besvara Finansinspektionens skrivelse. Besqab anser oförändrat att bostadsrättsföreningarna är självständiga och inte ska konsolideras.
Finansinspektionens preliminära bedömningar om en förändrad redovisning berör endast regelverket IFRS och påverkar inte Besqabs segmentsredovisning. Det påverkar inte heller hur Besqab styr affärs- och projektverksamheten. Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten.
Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten. Vid segmentsrapporteringen av verksamhet avseende projektutveckling av bostäder tillämpas intäktsredovisning över tid för samtliga projekt samt klyvningsmetoden för joint ventures. Skillnaden mot IFRS visas i kolumnen "Avstämning mot IFRS" och hänför sig främst till att vissa projekt, vanligen småhus med äganderätt, inte intäktsredovisas över tid utan först vid färdigställande. Vidare innehåller kolumnen justering till kapitalandelsmetod för joint ventures.
| Belopp i Mkr | Koncern | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| jan–dec 2019 | Region Stockholm |
Region Uppsala |
Fastighets utveckling |
gemensamma poster och elimineringar |
Summa | Avstämning mot IFRS |
Totalt |
| Intäktskategorier | |||||||
| Projektutveckling Bostad – äganderätt | 1,2 | 71,1 | 72,3 | 63,0 | 135,3 | ||
| Projektutveckling Bostad – bostadsrätt | 1 002,5 | 113,0 | 1 115,5 | 1 115,5 | |||
| Fastighetsutveckling – hyresrätt | 56,0 | 56,0 | −56,0 | ||||
| Construction Management | 31,4 | 31,4 | 31,4 | ||||
| Hyresintäkter | 13,7 | 13,7 | 13,7 | ||||
| Övrigt | 0,7 | 0,7 | 0,7 | ||||
| Summa externa intäkter | 1 035,1 | 184,1 | 70,4 | 1 289,6 | 7,0 | 1 296,6 | |
| Kostnader för produktion och drift | −846,0 | −149,9 | −55,5 | −1 051,4 | 3,3 | −1 048 1 | |
| Bruttoresultat | 189,1 | 34,2 | 14,9 | 238,2 | 10,3 | 248,5 | |
| Försäljnings- och administrationskostnader |
−90,3 | −15,7 | −7,7 | −11,4 | −125,1 | −2,9 | −128,0 |
| Resultat från avyttring koncernbolag | 0,7 | 0,7 | |||||
| Resultat andelar joint ventures | −3,7 | −3,7 | 0,1 | −3,6 | |||
| Rörelseresultat | 95,1 | 18,5 | 7,2 | −11,4 | 109,4 | 8,2 | 117,6 |
| Rörelsemarginal, % | 9,2 | 10,0 | 10,1 | 8,5 | |||
| Finansnetto | −1,9 | −0,7 | −2,6 | −2,6 | |||
| Resultat efter finansiella poster | 95,1 | 18,5 | 5,3 | −12,1 | 106,8 | 8,2 | 115,0 |
| Skatt | −4,4 | −4,4 | −2,1 | −6,5 | |||
| Periodens resultat | 95,1 | 18,5 | 5,3 | −16,5 | 102,4 | 6,1 | 108,5 |
| Tillgångar | |||||||
| Exploateringsfastigheter | 257,2 | 70,4 | 56,0 | 383,6 | -2,0 | 381,6 | |
| Utvecklingsfastigheter | 352,9 | 352,9 | 352,9 |
| Koncern | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Region | Region | Fastighets | poster och | Avstämning | Totalt | |
| 199,1 | ||||||
| 917,2 | 167,4 | 1 084,6 | −23,3 | 1 061,3 | ||
| 46,7 | 46,7 | 46,7 | ||||
| 4,0 | 4,0 | 4,0 | ||||
| 0,7 | 0,7 | 0,7 | ||||
| 1 011,7 | 254,9 | 4,7 | 1 271,3 | 40,5 | 1 311,8 | |
| −1 057,3 | ||||||
| 188,3 | 44,7 | 4,1 | 237,1 | 17,4 | 254,5 | |
| −89,6 | −20,4 | −4,5 | −2,3 | −116,8 | −1,7 | −118,5 |
| −2,7 | −2,7 | 13,2 | 10,5 | |||
| 96,0 | 24,3 | −0,4 | −2,3 | 117,6 | 28,9 | 146,5 |
| 9,5 | 9,5 | 9,3 | 11,2 | |||
| −0,7 | 0,4 | −0,3 | 0,0 | −0,3 | ||
| 96,0 | 24,3 | −1,1 | −1,9 | 117,3 | 28,9 | 146,2 |
| −24,7 | ||||||
| 96,0 | 24,3 | −1,1 | −20,2 | 99,0 | 22,5 | 121,5 |
| 511,8 | ||||||
| 266,8 | 266,8 | 266,8 | ||||
| Stockholm 47,8 −823,4 405,7 |
Uppsala 87,5 −210,2 106,1 |
utveckling −0,6 |
gemensamma elimineringar −18,3 |
Summa 135,3 −1 034,2 −18,3 511,8 |
mot IFRS 63,8 −23,1 −6,4 |
Besqab hade per den 31 december 2019 fyra utestående långsiktiga aktierelaterade incitamentsprogram (LTI-program) vilka godkänts av årsstämmorna 2016, 2017, 2018 respektive 2019. Programmen riktar sig till samtliga anställda och syftar till att attrahera och behålla kompetent personal i koncernen.
Antalet anmälda sparaktier per den 31 december 2019 uppgick sammanlagt till 41 407 vilket motsvarar en maximal tilldelning om 128 395 matchnings- och prestationsaktier.
| LTI 2016, LTI 2017, LTI 2018 och LTI 2019 | Antal sparaktier |
|---|---|
| Utestående 1 januari 2019 | 57 973 |
| Anmälda | 8 818 |
| Förverkade | −7 072 |
| Inlösta | −18 312 |
| Förfallna | 0 |
| Utestående 31 december 2019 | 41 407 |
LTI 2015 avslutades i mars 2019. Endast förutsättningarna för matchningsaktier uppfylldes. Antalet matchningsaktier som tilldelades deltagarna inom LTI 2015 uppgick till 17 922.
Kostnaderna för programmen inklusive sociala avgifter har påverkat koncernens rapport över totalresultat enligt följande:
| Belopp i Mkr | jan–dec 2019 |
jan–dec 2018 |
|---|---|---|
| Försäljnings- och administrations kostnader |
3,6 | 0,8 |
| Totalt | 3,6 | 0,8 |
Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebindningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överensstämma med dess redovisade värde. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig uppskattning av verkligt värde.
| Koncernen | Moderbolaget | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | 31 dec 2019 |
31 dec 2018 |
31 dec 2019 |
31 dec 2018 |
||
| Ställda säkerheter | ||||||
| För egna skulder | ||||||
| Fastighetsinteckningar | 508,3 | 198,0 | – | – | ||
| Företagsinteckningar | 3,0 | 3,0 | – | – | ||
| Summa | 511,3 | 201,0 | – | – | ||
| Eventualförpliktelser | ||||||
| Borgen till förmån för bostadsrättsföreningar1 |
999,2 | 1 531,6 | 999,2 | 1 531,6 | ||
| Borgen till förmån för koncernföretag |
– | – | 1 154,9 | 1 105,8 | ||
| Borgen till förmån för joint ventures2 |
836,0 | 845,0 | 836,0 | 836,0 | ||
| Övriga borgensåtaganden3 | 660,0 | 660,0 | – | – | ||
| Fullgörandegarantier utfärdade av tredje man |
13,8 | 16,9 | – | – | ||
| Ansvar för skulder i handelsbolag |
2,3 | 1,3 | – | – | ||
| Summa | 2 511,3 | 3 054,7 | 2 990,1 | 3 473,4 |
1Borgen till förmån för bostadsrättsföreningar avser i sin helhet borgen för kundernas (bostadsrättsföreningarnas) kortfristiga finansiering (byggnadskreditiv) under produktionstiden. Borgen upphör när byggnaden är färdigställd och kunden (bostadsrättsföreningen) tar upp sin långfristiga finansiering. Utnyttjad kredit hos kunder (bostadsrättsföreningar) vilka borgen ställts för uppgick per den 31 december 2019 till 690 Mkr (1 198). Som lämnad säkerhet för upptagen kredit finns utöver borgen även uttagna pantbrev i kunders (bostadsrättsföreningars) fastigheter.
2Borgen till förmån för joint ventures avser borgen för förpliktelser i ingångna avtal som sker i joint ventures-samverkan. Värdet av dessa borgensåtaganden har tagits upp till sina fulla belopp. Emellertid delas dessa åtaganden, genom solidariskt ansvar eller underborgen, med övriga parter i relevanta joint ventures.
3Övriga borgensåtaganden gäller borgen för förpliktelser i tecknade förvärvsavtal.
Påverkan på koncernens ingående balansräkning per 1 januari 2019 uppgår till följande:
| Belopp i Mkr | Balans per 2018-12-31 |
Övergångs effekt IFRS 16 |
Balans per 2019-01-01 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Anläggningstillgångar | 51,2 | 17,6 | 68,8 |
| Omsättningstillgångar | 1 981,1 | 23,3 | 2 004,4 |
| Summa tillgångar | 2 032,3 | 40,9 | 2 073,2 |
| Eget kapital och skulder |
|||
| Eget kapital | 1 310,4 | 0 | 1 310,4 |
| Skulder | 721,9 | 40,9 | 762,8 |
| Summa eget kapital och skulder |
2 032,3 | 40,9 | 2 073,2 |
Vid övergången till IFRS 16 har balansomslutningen påverkats med ovanstående övergångseffekt. Övergångseffekten på anläggningstillgångar är främst relaterad till de verksamhetslokaler som hyrs och övergångseffekten på omsättningstillgångar är relaterad till tomträtt för utvecklingsfastighet.
Danderyd den 14 februari 2020 Besqab AB (publ)
Anette Frumerie Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisor.
| Q4 2019 |
Q3 2019 |
Q2 2019 |
Q1 2019 |
Q4 2018 |
Q3 2018 |
Q2 2018 |
Q1 2018 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SEGMENTSREDOVISNING 1 | ||||||||
| Intäkter enligt segmentsredovisning, Mkr | 424,3 | 271,5 | 361,3 | 232,4 | 359,8 | 247,7 | 381,5 | 282,3 |
| Rörelseresultat enligt segmentsredovisning, Mkr | 29,7 | 45,0 | 24,0 | 10,7 | 17,3 | 33,9 | 30,2 | 36,1 |
| Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, % | 7,0 | 16,6 | 6,7 | 4,6 | 4,8 | 13,7 | 7,9 | 12,8 |
| Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning exklusive fastighetsförsäljningar, % |
7,0 | 16,6 | 6,7 | 4,6 | 4,8 | 13,7 | 7,9 | 12,8 |
| RESULTATPOSTER | ||||||||
| Intäkter, Mkr | 393,3 | 218,6 | 392,5 | 292,2 | 328,8 | 213,0 | 445,6 | 324,4 |
| Rörelseresultat, Mkr | 26,7 | 42,7 | 30,3 | 17,9 | 8,9 | 27,7 | 59,4 | 50,5 |
| Resultat före skatt, Mkr | 26,1 | 41,7 | 29,6 | 17,6 | 8,3 | 28,5 | 59,1 | 50,4 |
| Resultat efter skatt, Mkr | 25,0 | 39,4 | 28,3 | 15,8 | 9,4 | 23,0 | 47,7 | 41,4 |
| BALANSPOSTER | ||||||||
| Utvecklingsfastigheter, Mkr | 352,9 | 341,6 | 314,5 | 305,9 | 266,8 | 223,9 | 203,1 | 183,6 |
| Exploateringsfastigheter, Mkr | 381,6 | 373,6 | 362,3 | 505,5 | 511,8 | 255,5 | 356,8 | 282,2 |
| Likvida medel, Mkr | 414,3 | 576,7 | 479,5 | 457,7 | 461,7 | 490,7 | 473,3 | 493,8 |
| Eget kapital, Mkr | 1 382,2 | 1 357,3 | 1 317,4 | 1 327,0 | 1 310,4 | 1 300,6 | 1 278,2 | 1 334,6 |
| Räntebärande kortfristiga fordringar, Mkr | 121,5 | 120,5 | 120,5 | 120,5 | 110,5 | 110,5 | 110,5 | 110,5 |
| Räntebärande kortfristiga skulder, Mkr | 308,4 | 347,3 | 379,5 | 379,5 | 339,2 | 185,2 | 130,1 | 94,5 |
| KASSAFLÖDE | ||||||||
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr | −118,2 | 129,9 | 61,1 | −42,2 | −182,6 | −34,3 | 12,4 | 15,5 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten, Mkr | −5,5 | −0,6 | −0,9 | −2,0 | −0,4 | −2,4 | 34,8 | −5,8 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten, Mkr | −38,7 | −32,1 | −38,4 | 40,2 | 154,0 | 54,1 | −67,7 | 0,2 |
| Periodens kassaflöde, Mkr | −162,4 | 97,2 | 21,8 | −4,0 | −29,0 | 17,4 | −20,5 | 9,9 |
| AKTIEDATA | ||||||||
| Resultat per aktie före utspädning, kr | 1,62 | 2,57 | 1,84 | 1,03 | 0,62 | 1,50 | 3,10 | 2,69 |
| Eget kapital per aktie, kr | 89,94 | 88,32 | 85,72 | 86,35 | 85,37 | 84,73 | 83,22 | 86,72 |
| Aktiekurs vid periodens slut, kr | 147,00 | 144,00 | 122,00 | 87,50 | 98,30 | 131,60 | 102,00 | 108,80 |
| NYCKELTAL | ||||||||
| Rörelsemarginal, % | 6,8 | 19,6 | 7,7 | 6,1 | 2,7 | 13,0 | 13,3 | 15,6 |
| Räntabilitet på eget kapital, % 2 | 8,1 | 8,4 | 6,7 | 4,8 | 9,3 | 11,5 | 13,9 | 12,6 |
| Soliditet, % | 68,1 | 65,3 | 61,3 | 63,4 | 64,5 | 68,8 | 70,7 | 73,5 |
| Antal produktionsstartade bostäder, st 3 | 118 | 253 | 105 | 33 | 160 | 0 | 147 | 0 |
| Antal bostäder i pågående produktion, st 3 | 964 | 990 | 856 | 832 | 850 | 690 | 857 | 843 |
| Antal sålda bostäder, st 4 | 79 | 95 | 356 | 36 | 73 | 38 | 55 | 20 |
| Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 5 |
61 | 65 | 59 | 55 | 56 | 53 | 59 | 66 |
| Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 5 | 5 | 5 | 1 | 0 | 1 | 5 | 0 | 2 |
| – varav upptagna i balansräkningen, st | 1 | 1 | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 2 |
1 Segmentsredovisningen ger enligt Besqab den mest rättvisande bilden av Besqabs verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering, se not 2 sid 17.
2 Räntabilitet på eget kapital avser ackumulerad period från och med räkenskapsårets början och har omräknats till helårstal.
3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder samt vårdbostäder.
4 Bostads-/äganderätter samt hyresbostäder.
5 Bostads-/äganderätter.
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras av IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltalen nedan är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden före och efter utspädning. Definition enligt IFRS.
Totalt eget kapital vid periodens slut dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut.
Intäkter enligt segmentsredovisningen varvid intäktsredovisning över tid tillämpas för samtliga projekt samt klyvningsmetoden tillämpas för joint ventures. Segmentsredovisningen ger enligt Besqab den mest rättvisande bilden av Besqabs verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering.
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen varvid redovisning över tid tillämpas för samtliga projekt. Segmentsredovisningen ger enligt Besqab den mest rättvisande bilden av Besqabs verksamhet och överensstämmer med bolagets interna rapportering.
Rörelseresultatet i procent av intäkter.
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter enligt segmentsredovisningen.
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal.
Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut.
Räntebärande skulder med avdrag för räntebärande fordringar och likvida medel.
Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde. För bostäder motsvarar en byggrätt antingen en lägenhet, ett radhus eller ett fristående småhus. För att förfoga över en byggrätt krävs antingen ägande av marken eller någon form av avtal eller överenskommelse, såsom köpeavtal, markanvisningsavtal eller samarbetsavtal.
Kommunal plan som ger vägledning för beslut om användningen av mark och vattenområden samt om hur den byggda miljön ska utvecklas och bevaras. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande.
Kommunal plan med regler för markanvändning och utformning av byggnader och anläggningar inom ett visst område, vilken är juridiskt bindande och kan ligga till grund för bygglov.
Exploaterbar fastighet, med eller utan byggnad. Avser främst utvecklingsbar mark med tillhörande byggrätter för framtida projekt.
Klassificeras som omsättningstillgångar och avser färdigställda vårdbostäder samt vårdfastigheter under utveckling.
Bostadsrättsföreningarna står för försäljning av bostäder och fastighetsmäklare fristående från Besqab har avtal med bostadsrättsföreningarna om att förmedla bostäderna.
Vi utvecklar nya hem med kunskap och förståelse för hur människor vill leva sina liv.
För att vara en framgångsrik samhällsbyggare arbetar Besqab mot följande uppsatta mål:
Vi ska ha god insikt om vad som skapar värden för våra målgrupper och samtidigt proaktivt arbeta med hållbarhetsfrågor för att skapa mervärden och stärka varumärket.
Genom att förvärva byggrätter i eftertraktade lägen, vara kostnadsmedvetna och fokusera på kassaflödet kan vi uppnå god lönsamhet och värdetillväxt. Tillväxten ska ske genom en utökad byggrättsportfölj med fler byggstarter av egna bostadsprojekt, samt en större portfölj av vårdprojekt.
Besqabs finansiella mål syftar till att behålla en långsiktigt stabil lönsamhet och värdetillväxt för att ge aktieägare god avkastning. En stabil lönsamhet skapar också goda utvecklingsmöjligheter för bolagets medarbetare samt ger finansiella förutsättningar för att öka investeringar i byggrätter för bostäder och fastigheter för utveckling av vårdbostäder.
Besqab utvecklar välplanerade hem, utformade efter våra kunders önskemål och behov. Vår verksamhet sträcker sig från idé och förvärv av mark till försäljning och produktion av färdiga bostäder till människor i alla åldrar.
Hög kompetensnivå, god företagskultur, personligt engagemang och starka finanser har gjort oss till en av de mest lönsamma bostadsutvecklarna på Stockholms- och Uppsalamarknaden.
Denna information är sådan som Besqab är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoner, för offentliggörande den 14 februari 2020 klockan 07:30 (CEST).
| Årsredovisningen 2019 | vecka 13, 2020 |
|---|---|
| Delårsrapport januari–mars 2020 | 27 april 2020 |
| Delårsrapport januari–juni 2020 | 9 juli 2020 |
Anette Frumerie, VD E-post: [email protected] Tel: 08-409 416 20
Magnus Ekström, CFO E-post: [email protected] Tel: 08-409 415 52
Anette Frumerie, VD, och Magnus Ekström, CFO, presenterar delårsrapporten och presentationen avslutas med en frågestund. Presentationen hålls på svenska.
Tid: fredag den 14 februari 2020 klockan 10.00–11.00.
För att delta i telefonkonferensen och frågestunden, ring in på följande telefonnummer:
Sverige: +46 (0)8 506 921 80 Storbritannien: +44 (0)84 4571 8892 Övriga destinationer: +44 (0) 2071 928000
Ange konferens-ID: 1967906#
Vänligen ring in för registrering minst fem minuter innan telefonkonferensen startar.
För att följa konferensen online gå till https://digital.vevent.com/rt/fronto2~besqab-q4-2019
Presentationen finns tillgänglig i samband med telefonkonferensen och senare samma dag kommer även en inspelning av telefonkonferensen att finnas tillgänglig på hemsidan.
Mer information finns på investors.besqab.se.
Text: Besqab. Foto: Jessica Welander (omslag, sid 8), Rosie Alm (sid 3), Daniel Larsson (sid 3), Fredrik Björkstrand (sid 4).
BESQAB | Box 5 | 182 11 Danderyd | Besöksadress: Golfvägen 2 | 08 409 416 00 [email protected] | besqab.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.