Annual Report • Feb 21, 2020
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
för perioden till 237 miljoner kronor (326), huvudsakligen hänförlig till förbättrade kassaflöden och i vissa fall justerade avkastningskrav.
• Den 1 oktober tillträddes två fastigheter i Enköping och Södertälje omfattande cirka 8 300 m2 lokalyta till ett underliggande fastighetsvärde om
87 miljoner kronor.
1) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,9%
| Nyckeltal 10 | |
|---|---|
| VERKSAMHETEN | |
| Koncernens rapport över totalresultatet 12 | |
| Resultat, intäkter och kostnader 13 | |
| Koncernens rapport över finansiell ställning 14 | |
| Finansiell ställning 15 | |
| Förändringar i eget kapital 16 | |
| Koncernens rapport över kassaflöden17 | |
| Kassaflödesanalys 18 | |
| Fastighetsbeståndet i sammandrag 20 | |
| Fastighetsvärdering22 | |
| Finansiering24 | |
| Hållbarhet 26 | |
| Moderbolaget i sammandrag 28 | |
| Aktiekapital och ägarförhållanden30 | |
| ÖVRIGT | |
| Övrig information32 | |
| Styrelsen 33 | |
| Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga34 |
Stendörren Fastigheter AB (publ) ("Stendörren", eller "bolaget") är ett fastighetsbolag med lokaler huvudsakligen för lager, logistik och lätt industri i Storstockholms- och Mälardalsregionen.
Stendörren har sitt ursprung i ett av huvudsakligen två verksamhetsområden inom Kvalitena AB (publ) ("Kvalitena"), ett bolag som grundades vid mitten av 1990-talet och i november 2014 valde Kvalitena att börsnotera en portfölj av industrifastigheter under namnet Stendörren Fastigheter AB.
B-aktierna i Stendörren handlades från den 6 november 2014 på First North, Nasdaq Stockholm och på First North Premier, Nasdaq Stockholm från den 7 maj 2015.
Den 10 april 2018 flyttades aktien till Nasdaq Stockholms lista för medelstora bolag, Mid Cap. Den 27 november 2018 offentliggjorde EQT Real Estate att man förvärvat röstmajoriteten i Stendörren och offentliggjorde samtidigt ett publikt bud på alla utestående aktier i bolaget. Den 26 februari 2019 löpte den förlängda budfristen ut varvid EQT meddelade att man kontrollerade drygt 58% av rösterna och knappt 41% av kapitalet i Stendörren.
Stendörren skapar långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter. Bolaget ska primärt verka i Storstockholm och Mälardalen med fokus på fastigheter för lager, logistik och lätt industri. Som tidigare annonserats utvärderar bolaget även nya marknader.
Stendörren ska skapa en hög riskjusterad avkastning för sina aktieägare genom att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i Stockholms- och Mälardalsregionen.
Stendörren har tre uttalade finansiella mål:
Måluppfyllelsen framgår av graferna på sid 9.
• att soliditeten långsiktigt skall uppgå till 35% (och aldrig understiga 20%)
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 december 2019 av 124 fastigheter. Samtliga fastigheter är belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett sammanlagt marknadsvärde om 9 147 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för drygt en fjärdedel av den samlade årshyran och bolagets största hyresavtal med Coop Sverige representerar cirka 9% av den samlade årshyran.
Fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 731 000 m2 lokalyta och ytslagen lager, logistik och lätt industri svarade för cirka 66% av den totala uthyrbara ytan.
Bolaget hade vid årsskiftet 25 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter som vid full exploatering bedöms kunna tillskapa cirka 627 000 m2 BTA (total byggarea), huvudsakligen för lager, logistik och handelsändamål, men också bostäder. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 282 miljoner kronor.
Inom befintligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med framtagande av nya detaljplaner för bostäder. De nya planerna, som är i olika stadier av planprocessen, beräknas vid färdigställande kunna ge byggrätter för upp till 1 500 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter har dessa pågående planprocesser beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör cirka en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen.
Per 31 december 2019 uppgick koncernens egna kapital till 3 840 miljoner kronor (2 780) och koncernens räntebärande skulder uppgick till 4 816 miljoner kronor (5 288) motsvarande en belåningsgrad om 50% (61).
Den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna uppgick till 2,3 år (2,6) och den genomsnittliga räntebindningen till 2,4 år (2,3). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån uppgick till 2,2% (2,4) och räntan på lån i kreditinstitut, per rapportdatumet, till 1,9% (1,8). Bolaget hade per rapportdatumet ett obligationslån
om 650 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 4,25% med slutförfall i juni 2021.
Bolagets utdelningspolicy har hittills varit att utdelningen långsiktigt ska uppgå till högst 50% av bolagets förvaltningsresultat efter avdrag för schablonskatt. Mot bakgrund av de betydande möjligheter
till tilläggsinvesteringar i projektportföljen till avkastningsnivåer som överstiger bolagets långsiktiga avkastningskrav beslutades vid 2019 års årsstämma, i enlighet med styrelsens förslag, att aktieutdelningen slopas till förmån för återinvestering i projektportföljen. Av samma skäl har styrelsen beslutat att föreslå 2020 års årsstämma att ingen utdelning lämnas.
Bokslutskommuniké januari–december 2019 | 7
| 2019 JAN–DEC |
2018 JAN–DEC |
|
|---|---|---|
| FASTIGHETSRELATERADE | ||
| Uthyrningsbar area, tusental m2 | 731 | 718 |
| Antal fastigheter | 124 | 121 |
| Marknadsvärde, Mkr | 9 147 | 8 476 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 88% | 90% |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 88% | 89% |
| Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % | 4,5% | 4,9% |
| Direktavkastning exklusive projektfastigheter, | ||
| rullande 12 månader, % | 5,3% | 5,7% |
| Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % | 7,2% | 9,3% |
| Hyresduration, år | 4,0 | 4,0 |
| Snitthyra, kr/m2 | 904 | 846 |
| FINANSIELLA | ||
| Hyresintäkter, Mkr | 592 | 537 |
| Driftnetto, Mkr | 397 | 355 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 135 | 174 |
| Överskottsgrad rullande 12 månader, % | 67% | 66% |
| Balansomslutning, Mkr | 9 608 | 8 735 |
| Genomsnittlig ränta totala skulder, % | 2,2% | 2,4% |
| Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år | 2,4 | 2,0 |
| Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år | 2,3 | 2,6 |
| Genomsnittlig räntetäckningsgrad | ||
| rullande 12 månader, ggr | 1,8 | 2,3 |
| Belåningsgrad vid periodens utgång, % | 50% | 61% |
| Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % | 46% | 46% |
| Soliditet vid periodens utgång, % | 41% | 32% |
| Avkastning på genomsnittligt eget kapital | ||
| rullande 12 månader, % | 9,0% | 16% |
| AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr |
4 758 | 2 816 |
| Aktiekurs vid periodens utgång, kr | 169,00 | 100,00 |
| Eget kapital per aktie, kr | 108,91 | 98,74 |
| Långsiktigt substansvärde, EPRA NAV, Mkr | 3 568 | 3 195 |
| Långsiktigt substansvärde, EPRA NAV per aktie, kr | 126,72 | 113,47 |
| Aktuellt substansvärde, EPRA NNNAV, Mkr | 3 252 | 2 920 |
| Aktuellt substansvärde EPRA NNNAV per aktie, kr | 115,49 | 103,71 |
| Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier, kr | 10,30 | 15,00 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr | 5,07 | 5,11 |
| Antal aktier vid periodens utgång | 28 155 641 | 28 155 641 |
| Genomsnittligt antal aktier | 28 155 641 | 27 950 184 |
| ÖVRIGA Antal anställda vid periodens utgång |
55 | 51 |
| Genomsnittligt antal anställda under perioden | 54 | 45 |
För definitioner, se sidan 35. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se
Bra balans mellan avkastningsfastigheter med stabila kassaflöden och projektfastigheter med stor värdepotential ger en hög, trygg och långsiktig avkastning.
Långsiktigt uppvisa en genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital om lägst 12%.
Genom bidrag från alla verksamhetens delar, dvs. förvaltning, förädling och förvärv, uppgick avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 månaders släpande genomsnitt) till 9,0%, huvudsakligen påverkat av engångsposter kopplade till specifika projekt vilket dämpat värdeförändringen under perioden.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger.
Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35% (och aldrig understiga 20%).
Räntetäckningsgraden påverkades av en engångspost om 21 miljoner kronor i samband med förtida återlösen av ett obligationslån vilket ersattes med en hybridobligation. Om hybridobligationen varit utestående under hela året hade räntetäckningsgraden uppgått till 2,4.
Soliditeten stiger från föregående period huvudsakligen drivet av emissionen av hybridkapital och uppgår till 41%.
ggr Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2017 2018 Q1 2019 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Q2 Q3 Q4 ggr Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2017 2018 Q1 2019 0,5 1,5 2,0 2,5 3,0 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2017 2018 Q1 0,0 Q2 Q3
| BELOPP I MILJONER KRONOR | 2019 JAN-DEC |
2018 JAN-DEC |
2019 OKT-DEC |
2018 OKT-DEC |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 592 | 537 | 148 | 150 |
| Summa intäkter | 592 | 537 | 148 | 150 |
| Driftskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Tomträttsavgäld |
–122 –50 –23 – |
–127 –33 –15 –7 |
–38 –17 –6 0 |
–37 –16 –5 –2 |
| Driftnetto | 397 | 355 | 87 | 90 |
| Central administration Finansiella intäkter Finansiella kostnader Nyttjanderättskostnader, tomträtter |
–88 1 –166 –9 |
–51 1 –131 – |
–23 0 –44 –2 |
–12 0 –46 – |
| Förvaltningsresultat | 135 | 174 | 18 | 32 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring finansiella instrument |
237 16 |
326 –12 |
114 18 |
93 –10 |
| Resultat före skatt | 388 | 488 | 150 | 115 |
| Uppskjuten skatt Aktuell skatt |
–100 2 |
–68 –1 |
–44 0 |
–34 –1 |
| Periodens resultat | 290 | 419 | 106 | 80 |
| Övrigt totalresultat | – | – | – | – |
| SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN | 290 | 419 | 106 | 80 |
| Periodens totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare |
290 | 419 | 106 | 80 |
| Resultat per aktie, före utspädning, kr | 10,30 | 15,00 | 3,78 | 2,85 |
| Resultat per aktie, efter utspädning, kr | 10,26 | 14,92 | 3,76 | 2,84 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner |
28,16 | 27,95 | 28,16 | 28,16 |
| Genomsnittligt antal aktier under perioden, efter utspädning, miljoner |
28,27 | 28,09 | 28,32 | 28,22 |
Jämfört med 2018 redovisar Stendörren för januari till december 2019 10% högre hyresintäkter och driftnettot steg med cirka 12%.
Årets resultat uppgår till 290 miljoner kronor (419) motsvarande 10,30 kronor per aktie (15,00).
Intäkterna ökade under året med cirka 10% till 592 miljoner kronor (537). De ökade intäkterna drivs av en ökning av hyrorna i beståndet (ca 4% ökning i jämförbart bestånd jämfört med samma period 2018) samt intäkter från de fastigheter som förvärvats och tillträtts under rapportperioden.
De redovisade fastighetskostnaderna ökade 6% till 195 miljoner kronor (182) jämfört med samma period året innan (om effekten av att tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad fr o m 2019 beaktas är ökningstakten av fastighetskostnaderna 11%). I jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 18 miljoner kronor vilket motsvarar 16%. Väsentliga poster som driver denna kostnadsökning utgörs av större underhålls- och reparationskostnader (exempelvis två större vattenskador, en brand, takomläggningar och fasadrenoveringar), samt en större reservering för osäker hyresfordran. Rensat för dessa större poster motsvarar ökningstakten i fastighetskostnader i jämförbart bestånd ökningstakten av hyresintäkter.
Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till 88 miljoner kronor (51) och utgörs av kostnader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. Jämförelsen med föregående år påverkas bl. a. av att bolagets personalstyrka ökat med 21 % i genomsnitt samt att utdebiteringen av transaktionsoch uthyrningsarvoden har minskat med 16 miljoner kronor på grund av lägre transaktionsvolym. Under perioden har även kostnader om cirka 11 miljoner kronor tagits avseende VD byte och andra personalförändringar, rekrytering, flytt av huvudkontoret samt andra kostnader hänförliga till ägar- och styrelseförändringar.
Nettot mellan finansiella intäkter och finansiella kostnader (Finansnettot) ökade under perioden med 26% till –165 miljoner kronor (–130) medan den totala räntebärande skulden minskade med 9% per rapportdatumet jämfört med året innan (varav större delen av minskningen inträffade under årets tredje och fjärde kvartal). Därtill belastas finansnettot under andra halvan av 2019 av en engångspost om 21 miljoner kronor i och med förtida återlösen av ett obligationslån.
Förvaltningsresultatet sjönk under rapportperioden med drygt 22% till 135 miljoner kronor (174). Rensat för de extra kostnader som uppstod i samband med förtida lösen av obligationslån uppgår minskningen i förvaltningsresultatet till cirka 10%.
För året redovisar bolaget en värdeuppgång av förvaltningsfastigheterna om 237 miljoner kronor (326) vilket motsvarar 2,8% av fastighetsportföljens totala marknadsvärde vid årets ingång.
Värdeökningen under året härleds huvudsakligen till förändrade kassaflöden och något justerade avkastningskrav. Värdena har påverkats negativt av två projektfördyringar om 173 miljoner kronor, se sidan 22 för uppgifter om värderingsantaganden. Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om 16 (–12) miljoner kronor.
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om 2 miljoner kronor (–1) och uppskjuten skatt om –100 miljoner kronor (68). Den nya företagsbeskattningen som började gälla från och med 1 januari 2019 påverkade koncernen med ej avdragsgilla räntor uppgående till 98 mkr.
| BELOPP I MILJONER KRONOR | 31 DEC 2019 | 31 DEC 2018 |
|---|---|---|
| TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar |
||
| Immateriella anläggningstillgångar | 4 | 6 |
| Förvaltningsfastigheter | 9 147 | 8 476 |
| Nyttjanderättstillgång tomträtt | 225 | – |
| Inventarier | 7 | 3 |
| Långfristiga fordringar | 3 | – |
| Räntederivat | 17 | 4 |
| Summa anläggningstillgångar | 9 403 | 8 489 |
| Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar |
67 | 83 |
| Likvida medel | 138 | 163 |
| Summa omsättningstillgångar | 205 | 246 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 9 608 | 8 735 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital |
3 840 | 2 780 |
| Långfristiga skulder | ||
| Räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder |
3 535 14 |
4 251 11 |
| Leasingskuld tomträtt | 225 | – |
| Uppskjuten skatteskuld | 519 | 419 |
| Övriga avsättningar | 4 | 4 |
| Summa långfristiga skulder | 4 297 | 4 685 |
| Kortfristiga skulder | ||
| Räntebärande skulder | 1 281 | 1 037 |
| Övriga kortfristiga skulder | 190 | 233 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 473 | 1 270 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 9 608 | 8 735 |
| Eget kapital hänförligt till | ||
| Moderbolagets ägare | 3 840 | 2 780 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | – | – |
Stendörrens anläggningstillgångar består i allt väsentligt av förvaltningsfastigheter. Per 31 december 2019 uppgick värdet på förvaltningsfastigheterna till 9 147 miljoner kronor (8 476 miljoner kronor per 31 december 2018). Samtliga fastigheter har förvärvats under perioden 5 november 2014 till 31 december 2019. För analys och kommentarer, se sidorna 20-23.
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 205 miljoner kronor (246) bestående av likvida medel om 138 miljoner kronor (163) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 67 miljoner kronor (83).
Per den 31 december 2019 uppgick koncernens egna kapital till 3 840 miljoner kronor (2 780) och soliditeten till 40% (32). Ökningen inkluderar den emission av hybridkapital om 785 miljoner kronor (netto efter transaktionskostnader) som genomförts under perioden.
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 4 816 miljoner kronor (5 287) motsvarande en belåningsgrad om 50% (61). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 4 171 miljoner kronor (3 940), obligationslån om totalt 650 miljoner kronor (1 360)
samt säljarreverser om 11 miljoner kronor (15). Posten om –16 miljoner kronor (–27) utgörs av låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper. Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgår till 1 281 miljoner kronor (1 037) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna.
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapitalanskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbindning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sidan 25.
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december till 519 miljoner kronor (419) och avser huvudsakligen skatten på den temporära skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och deras skattemässiga restvärde samt uppskjuten skatt på obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag.
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 190 miljoner kronor (233).
Bokslutskommuniké januari–december 2019 | 13
Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2019 till 3 840 miljoner kronor (2 780). Under året emitterades en hybridobligation som i enlighet med IFRS redovisas som eget kapital. Emissionen omfattade totalt 800 miljoner kronor. Efter avdrag för 14 miljoner kronor i emissionskostnader tillfördes således koncernens eget kapital 786 miljoner kronor.
| BELOPP I MILJONER KRONOR | AKTIE KAPITAL |
ÖVRIGT TILLSKJUTET KAPITAL |
BALANSERADE VINSTMEDEL INKLUSIVE PERIODENS RESULTAT |
HYBRID OBLIGATION |
TOTALT EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL FÖRETAGETS ÄGARE |
|---|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital per 2017-01-01 Utdelning Personaloptionsprogram |
17 | 1 140 4 |
898 –55 |
– | 2 054 –55 4 |
| Totalresultat januari-december 2017 | 396 | 396 | |||
| Ingående eget kapital per 2018-01-01 Utdelning Personaloptionsprogram Nyemission Totalresultat januari-december 2018 |
17 0 |
1 144 1 22 |
1 239 –62 419 |
– | 2 399 –62 1 22 419 |
| Utgående eget kapital per 2018-12-31 Utdelning justering |
17 | 1 167 | 1 596 –1 |
– | 2 780 –1 |
| Personaloptionsprogram Emission hybridobligation Emissionskostnader hybridobligation Utdelning hybridobligation Totalresultat januari-december 2019 |
–2 | 277 | 800 –14 –13 13 |
–2 800 –14 –13 290 |
|
| Utgående eget kapital per 2019-12-31 | 17 | 1 165 | 1 872 | 786 | 3 840 |
| BELOPP I MILJONER KRONOR | 2019 JAN–DEC |
2018 JAN–DEC |
2019 OKT-DEC |
2018 OKT-DEC |
|---|---|---|---|---|
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | ||||
| Förvaltningsresultat | 135 | 174 | 22 | 32 |
| Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet | –10 | 16 | –6 | 18 |
| Betald inkomstskatt | –2 | –15 | 0 | 17 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | ||||
| förändringar av rörelsekapitalet | 123 | 175 | 16 | 67 |
| Förändringar i rörelsekapital | ||||
| Förändring av rörelsefordringar | 17 | 10 | 53 | 14 |
| Förändring av rörelseskulder | 3 | –42 | –11 | –59 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 143 | 143 | 58 | 22 |
| Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter |
–267 | –296 | –53 | –80 |
| Övriga investeringar och avyttringar | –4 | –2 | –3 | – |
| Förvärv av fastigheter | –156 | –1 626 | –85 | –596 |
| Försäljning av fastigheter | – | 349 | – | 349 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –427 | –1 575 | –141 | –327 |
| Finansieringsverksamheten | ||||
| Nyemission | –2 | 24 | 0 | 1 |
| Emission Hybridobligation | 786 | – | 1 | – |
| Utdelning Hybridobligation | –13 | – | –13 | – |
| Upptagna räntebärande skulder | 632 | 2 690 | 301 | 645 |
| Amortering och lösen av räntebärande skulder | –1 114 | –1 099 | –442 | –268 |
| Räntederivat, netto | – | –6 | – | –2 |
| Depositioner | 2 | 7 | –1 | 4 |
| Utdelning | –32 | –59 | 0 | –16 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 259 | 1 557 | –154 | 364 |
| Periodens kassaflöde | –25 | 125 | –237 | 59 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 163 | 38 | 375 | 104 |
| Periodens kassaflöde | –25 | 125 | –237 | 59 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 138 | 163 | 138 | 163 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick under perioden till 123 miljoner kronor (175). Efter en nettoförändring av rörelsekapitalet på 20 miljoner kronor (–32) uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till 143 miljoner kronor (143).
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –427 miljoner kronor (–1 575) och utgjordes av likviditetseffekten vid förvärv och försäljning av fastigheter, direkt och indirekt, uppgående till –156 miljoner kronor (–1 626), samt investeringar i befintliga fastigheter om –267 miljoner kronor (–296). Inga fastigheter såldes under perioden (349).
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under perioden till 259 miljoner kronor (1 557) bestående av upptagande av fastighetslån om 632 miljoner kronor (2 690) samt amorteringar och lösen av befintliga krediter uppgående till –1 114 miljoner kronor (–1 099). Därtill har 786 miljoner kronor (efter avdrag för transaktionskostnader) tillförts bolaget genom emissionen av hybridobligationer som genomfördes under september. Aktieutdelning om –32 miljoner kronor har utbetalats och avser de två sista kvartalsvisa utbetalningarna som beslutades av årsstämman 2018.
Periodens nettokassaflöde uppgick till –25 miljoner kronor (125) och likvida medel uppgick vid periodens utgång till 138 miljoner kronor (163).
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 december 2019 av 124 fastigheter. Samtliga fastigheter är belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 9 147 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter internvärderas kvartalsvis baserat på bland annat uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Alla fastigheter externvärderas minst en gång om året.
Vid rapportperiodens utgång omfattade fastighetsbeståndet cirka 731 000 m2 uthyrbar lokalarea. Lager och logistik samt lokaler för lätt industri svarade tillsammans för cirka 66% av den totala uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (23% av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något högre andel kontor då snitthyran för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i kombination med att 76% av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 670 miljoner kronor (1 982). Värdeförändringen utgörs av fastighetsförvärv uppgående till 160 miljoner kronor (1 687), investeringar i befintliga fastigheter om 267 miljoner kronor (296) medan orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt 243 miljoner kronor (366) redovisats. (se tabell på sidan 22).
Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera intressanta industriområden med potential i Storstockholm och övriga Mälardalen. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs 66 % av hyresintäkter från fastigheter i Storstockholm. I Högdalens industriområde är Stendörren största fastighetsägaren vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora och effektiva fastigheter som också ger effektiv förvaltning. Vissa områden i Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4 mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är andra områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt (se diagram på över geografisk fördelning på sidan 21)
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag. Hyresförlusterna i det fastighetsbestånd som ingår i Stendörren har varit små. Under perioden har reserveringar för ett fåtal osäkra hyresfordringar bokförts, totalt uppgående till 9,3 miljoner kronor. Per 31 december svarade de tio största hyresavtalen för ca en fjärdedel av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Coop Sverige som hyresgäst, representerar ca 9% av den samlade årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick per bolslutsdatum till 4,0 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallostruktur. I kombination med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster. Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. >
Bolaget har en relativt hög uthyrningsgrad och låga vakanser. Uthyrningsgraden i Stockholmsområdet för lager- och lätt industrilokaler har den senaste 10-årsperioden varit stabil och uppgått till cirka 90%. Den ytmässiga uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 31 december 2019 till 88% (90) och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88% (89). Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momentana uthyrningssituationen på rapportdatumet och kan variera enstaka procentenheter upp eller ned beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Generellt är efterfrågan på lokaler fortsatt stark. Av den totala vakansen utgörs ca 2 140 m2 (motsvarande cirka 0,3% av total uthyrbar area) av yta som är kontrakterad med nya hyresgäster men där de nya hyresgästerna ännu inte tillträtt lokalerna. De hyresavtal som omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning av hyresvärdena om 29% i genomsnitt. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om ca 10 miljoner kronor börjat löpa. Dessa består av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster som tecknats i tidigare perioder. Nettouthyrningen (inflyttning av nya hyresgäster minus avflyttningar och konkurser) uppgår under året till 0,6 miljoner kronor.
NYTECKNADE HYRESAVTAL, ÅRSHYRA
* * Stendörren hade per 31 december 2019 25 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Vid full exploatering av dessa byggrätter är bedömningen att upp till 622 000 m2 byggnadsarea kan tillskapas, huvudsakligen för lätt industri, logistik och handelsändamål. I några av dessa fastigheter pågår även planarbete för att omvandla byggrätterna till annat användningsområde, såsom bostäder. Möjligheterna i byggrätterna bedöms som mycket goda då de är koncentrerade till flera av Storstockholms mest attraktiva områden såsom Stockholms kommun, Botkyrka, Södertälje (Stockholm-Syd), Upplands-Bro och Sollentuna. Utvecklingen inom byggrätter och projekt-
fastigheter är primärt kunddriven. Fokus ligger på att hitta befintliga och nya hyresgäster som är i behov av större eller helt nya lokaler och möta detta behov genom att göra kundanpassade tilläggsinvesteringar alternativt genomföra nybyggnation. Förhandlingar pågår löpande med potentiella hyresgäster för bolagets projektfastigheter. Dialogerna förs i positiv anda med olika tänkbara intressenter och bolaget ser positivt på den framtida potentialen som dessa områden har. I syfte att minimera riskexponeringen tecknas vanligen långa hyresavtal med kunderna innan investeringarna initieras. Bolaget avser att löpande under de närmaste åren bebygga och utveckla stor del av dessa fastigheter.
STENDÖRREN FASTIGHETER värderar varje kvartal 100 % av fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt 20–30 % externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånaders period. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till årsredovisningen 2018. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden.
Av bolagets 124 fastigheter har samtliga externvärderats under perioden december 2018 till december 2019. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet per 31 december 2019 uppgår till 9 147 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna framgår i tabellen nedan. De under året genomförda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen Nordier Property Advisors och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värderade till 1 282 miljoner kronor (1 054), är värderade utifrån ortsprisanalyser och jämförelse med andra liknande objekt som försålts. Orealiserade värdeförändringar av fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 237 miljoner kronor (366) motsvarande 2,8% av marknadsvärdet vid periodens början. Rensat för värdeförändringar i projektportföljen motsvarar värdeförändringarna under rapportperioden cirka 5,2%.
Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drivs under perioden dels av förändrade kassaflöden genom omförhandlade hyresavtal eller ändrade kostnader, dels av ändrade antaganden om marknadshyror samt även justerade avkastningskrav.
Ökade anpassnings- och projektkostnader har påverkat enskilda fastigheters värdering negativt där de två projektfastigheterna Upplands Väsby Skälby 2:2 och Nacka Sicklaön 107:3 tillsammans svarar för cirka 173 miljoner kronor i värdedämpande projektfördyring under perioden. Genomsnittligt avkastningskrav i fastighetsvärderingarna per 31 december 2019 var 6,2% (6,3) (se tabell med värderingsparametrar nedan).
| VÄRDERINGSPARAMETRAR (FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES) |
MIN | MAX | VIKTAT SNITT |
|---|---|---|---|
| Direktavkastningskrav Kalkylränta kassaflöde Kalkylränta restvärde Långsiktigt vakansantagande |
5,0% (5,2%) 5,0% (5,0%) 7,1% (7,3%) 4,0% (3,0%) |
13,5% (13,8%) 15,8% (16,0%) 15,8% (16,0%) 30,0% (25,0%) |
6,2% (6,3%) 8,1% (8,2%) 8,3% (8,4%) 6,2% (6,1%) |
| FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER | JAN-DEC 2019 | JAN-DEC 2018 |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd vid årets början | 8 476 | 6 494 |
| Förvärv av fastigheter | 160 | 1 687 |
| Försäljning av fastigheter | - | –367 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 267 | 296 |
| Värdeförändringar i befintliga fastigheter | 243 | 366 |
| Fastighetsbestånd vid periodens slut | 9 147 | 8 476 |
Per 31 december 2019 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till kreditinstitut till 2,3 år (2,6). Inkluderas även obligationslånen uppgår den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,2 år (2,5). Stendörren räntesäkrar sig mot en skarp uppgång i referensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med en genomsnittlig taknivå för Stibor om 2,25% och ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 2 734 miljoner kronor. Under perioden har bolaget även ingått ett 5-årigt ränteswapavtal varvid 800 miljoner kronor i nominellt belopp räntesäkrats till räntesatsen –0,1%. Inklusive effekten av räntetaken och ränteswapen uppgick den genomsnittliga räntebindningen på räntebärande skulder till 2,4 år (2,3) år. Den genomsnittliga räntan på bolagets lån i kreditinstitut uppgick per 31 december 2019 till 1,9% (1,8) och genomsnittlig ränta på total räntebärande skuld uppgick till 2,2% (2,4). Stendörren hade vid periodens ingång två utestående obligationslån. Det första obligationslånet (2017–2020) uppgick till
totalt 477 miljoner kronor och löpte med en ränta om Stibor 90 plus 4,00 % för vilket förtida återlösen påkallades med likviddag den 11 oktober 2019. Det andra obligationslånet (2018-2021) uppgår till 650 miljoner kronor och det löper med en ränta om Stibor 90 plus 4,25 %. Under tredje kvartalet emitterade bolaget hybridobligationer om totalt 800 miljoner kronor i nominellt värde vilka under IFRS redovisas som eget kapital (se vidare under eget kapital på sidan 16). Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansieringsavgifter). Av de kortfristiga räntebärande skulderna om 1 281 miljoner kronor vid rapportperiodens utgång har efter rapportperiodens utgång kortfristiga räntebärande skulder om 603 miljoner kronor återbetalats i samband med fastighetsförsäljningar samt refinansieringar.
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell.
| RÄNTEBINDNING/ÅR1) | KAPITALBINDNING | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| FÖRFALLOÅR | MKR | RÄNTA | ANDEL | MKR | ANDEL |
| 2020 | 1 293 | 27% | 1 206 | 25% | |
| 2021 | 600 | 12% | 1 056 | 22% | |
| 2022 | 855 | 18% | 790 | 16% | |
| 2023 | 1 034 | 21% | 1 522 | 32% | |
| 2024 | 1 050 | 22% | 111 | 2% | |
| >2024 | 0 | 0% | 146 | 3% | |
| Summa/genomsnitt | 4 832 | 2,20% | 100% | 4 832 | 100% |
1) Räntebindningen för 2018 inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat.
| MOTPART | TYP | NOMINELLT, Mkr | MARKNADS VÄRDE, Mkr |
TAKNIVÅ | ÅTERSTÅENDE LÖPTID, År |
|---|---|---|---|---|---|
| Danske Bank | Räntetak | 300 | - | 2,00% | 1,13 |
| Danske Bank | Räntetak | 300 | 0,0 | 2,50% | 2,13 |
| Danske Bank | Räntetak | 300 | - | 2,00% | 1,13 |
| Swedbank | Räntetak | 300 | 0,0 | 2,50% | 2,13 |
| Swedbank | Räntetak | 300 | 0,0 | 2,50% | 3,13 |
| Swedbank | Räntetak | 300 | 0,0 | 2,50% | 3,13 |
| Swedbank | Räntetak | 250 | 0,0 | 2,25% | 3,75 |
| Swedbank | Räntetak | 250 | 0,1 | 2,25% | 4,75 |
| Swedbank | Räntetak | 250 | 0,0 | 2,25% | 2,75 |
| Nordea | Räntetak | 184 | 0,1 | 1,50% | 3,97 |
| Summa | 2 734 | 0,3 | 2,25% | 2,70 |
| MOTPART | TYP | NOMINELLT, Mkr | MARKNADS VÄRDE, Mkr |
RÄNTA | ÅTERSTÅENDE LÖPTID, År |
|---|---|---|---|---|---|
| Swedbank | Ränteswap | 800 | 17,1 | –0,0875% | 4,72 |
| Summa | 800 | 17,1 | –0,0875% | 4,72 |
Sedan starten 2014 har Stendörren haft en ambition att driva ett aktivt hållbarhetsarbete i verksamheten. Bolagets affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter på ett ansvarstagande sätt. För att göra det behöver bolaget möta framtidens krav från intressenter på ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet. Under 2017 utvecklades en omfattande hållbarhetsstrategi i syfte att integrera hållbarhet i bolagets affär. Arbetet mynnade ut i fyra strategiska fokusområden, se nedan.
Stendörrens mål med hållbarhetsarbetet är inte bara att möta förväntningar från olika grupper av intressenter. Bolaget vill även ligga i framkant när det gäller att skapa hållbara lösningar för de verksamheter som bedrivs i våra fastigheter och därigenom bidra till att lösa de utmaningar samhället står inför.
Därför har bolaget utvecklat en strategi för proaktivitet och positivt värdeskapande som utgår från vårt fokusområde Aktiv partner för hållbart samhällsbyggande:
Under 2018 togs en implementeringsplan fram som sträcker sig över 3 faser mellan 2018–2020. Stendörren bildade ett hållbarhetsråd under 2018 med
representanter från olika delar i organisationen. Rå det träffas kontinuerligt för att koordinera implementeringsarbetet.
Världens nationer skrev 2015 under Agenda 2030, vilket inkluderar FN: s 17 mål för hållbar utveckling (SDG). För att uppnå dessa mål krävs en gemensam insats på internationell, nationell och lokal nivå. Därför uppmanas alla företag att inkludera de globala målen i både strategi och rapportering. Stendörren stödjer Agenda 2030-målen och har identifierat sju globala mål som direkt och indirekt har koppling till vår hållbarhetsstrategi och uppdrag, och där vår verksamhet kommer att ha en grundläggande inverkan:
UTVECKLINGEN I SAMHÄLLET går allt snabbare och digitalisering och ny teknik innebär spännande möjligheter. Men framtiden ställer också ökade krav på miljövänliga, effektiva och säkra leveranser. Logistikbranschens behov av hållbara transporter ökar, och strategisk placering av lager och logistiklokaler nära stadskärnor, gärna med anslutning till både järnväg och väg, blir allt viktigare. Ett av Stendörrens strategiska fokusområden handlar om att vara Aktiv partner för hållbart samhällsbyggande. Genom att aktivt driva hållbarhet i branschen tillsammans med strategiska partners kan vi skapa moderna och hållbara förutsättningar för våra hyresgäster och deras kunder och vara med och utveckla framtidens hållbara produktion, distribution och logistik.
Vår slogan "Lokaler som gör skillnad" är baserad på Stendörrens uppdrag att tillsammans med hyresgästerna och andra samarbetspartners utveckla framtidens industrilokaler med avseende på effektiv resursanvändning, energieffektiva lokaler och "smarta" logistiklösningar. Stendörrens största hållbarhetspåverkan ligger i att äga och förvalta sina fastigheter. Det är av största vikt för Stendörren att fokusera på resurseffektivitet genom hela värdekedjan avseende förvaltning, renovering, materialval, nyproduktion och val av energislag för att minska sin klimatpåverkan.
Hälsa och välbefinnande är ett prioriterat område för Stendörren. Det handlar inte bara om att skapa förutsättningar för en säker, hälsosam och sund arbetsmiljö internt för våra medarbetare. Det handlar även om att skapa detta värde för våra hyresgäster och leverantörer. Läs mer under avsnitt Attraktiv arbetsgivare.
Andra globala mål som har indirekt koppling till Stendörrens hållbarhetsstrategi och verksamhet.
Bokslutskommuniké januari–december 2019 | 27
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. Dessa funktioner inkluderar bland annat fastighetsförvaltning, projektledning och finansiering. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 102 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto av debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Under kvartalet emitterades en hybridobligation som i enlighet med IFRS redovisas som eget kapital. Emissionen omfattade totalt 800 miljoner kronor. Efter avdrag för 14 miljoner kronor i emissionskostnader tillfördes således moderbolagets eget kapital 786 miljoner kronor. Likvida medel uppgick per 31 december 2019 till 209 miljoner kronor (21) och det egna kapitalet uppgick till 1 714 miljoner kronor (964).
| BELOPP I MILJONER KRONOR | 2019 JAN-DEC |
2018 JAN-DEC |
2019 OKT-DEC |
2018 OKT-DEC |
|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning Rörelsens kostnader |
102 –102 |
91 –93 |
28 –27 |
32 –33 |
| Resultat före finansiella poster | 0 | –2 | 0 | –1 |
| Finansiella poster Finansnetto |
–16 | 12 | –6 | 17 |
| Resultat efter finansiella poster | –16 | 10 | –6 | 16 |
| Bokslutsdispositioner | –5 | –83 | –5 | –83 |
| Resultat före skatt | –21 | –73 | –11 | –67 |
| Uppskjuten skatt Aktuell skatt |
1 0 |
12 0 |
1 0 |
12 0 |
| Periodens resultat | –20 | –61 | –10 | –55 |
| BELOPP I MILJONER KRONOR | 31 DEC 2019 | 31 DEC 2018 |
|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | ||
| Anläggningstillgångar | ||
| Immateriella anläggningstillgångar | 4 | 6 |
| Inventarier | 5 | 2 |
| Andelar i koncernföretag | 875 | 870 |
| Fordringar hos koncernföretag | 2 039 | 1 594 |
| Långsiktiga fordringar och värdepapper | 0 | 0 |
| Uppskjuten skattefordran | 16 | 15 |
| Summa anläggningstillgångar | 2 939 | 2 487 |
| Omsättningstillgångar | ||
| Fordringar hos koncernföretag | 173 | 517 |
| Kortfristiga fordringar | 4 | 5 |
| Likvida medel | 39 | 42 |
| Summa omsättningstillgångar | 216 | 564 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 3 155 | 3 051 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||
| Eget kapital | 1 714 | 964 |
| Långfristiga skulder | ||
| Räntebärande skulder | 645 | 1 344 |
| Skulder till koncernföretag | 717 | 518 |
| Summa långfristiga skulder | 1 362 | 1 862 |
| Kortfristiga skulder | ||
| Skulder till koncernföretag | 54 | 147 |
| Övriga kortfristiga skulder | 25 | 78 |
| Summa kortfristiga skulder | 79 | 225 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 3 155 | 3 051 |
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 16 893 384,60 kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 655 641 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A-aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B-aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B-aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsordningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier.
Årsstämman beslutade den 22 maj 2019 om att bemyndiga styrelsen att, för tiden intill slutet av nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, utan avvikelse från befintliga aktieägares företrädesrätt fatta beslut om nyemission av stam- och/eller preferensaktier, teckningsoptioner eller konvertibler. Nyemission ska kunna ske med kontant betalning eller med bestämmelse om apport eller kvittning.
Antalet stam- och/eller preferensaktier, teckningsoptioner eller konvertibler som ska kunna ges ut med stöd av bemyndigandet ska inte vara begränsat på annat sätt än vad som följer av vid var tid gällande bolagsordnings gränser för aktiekapital och antal aktier.
Årsstämman 2019 beslutade även att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om förvärv av så många egna aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10% av samtliga aktier i bolaget. Vidare beslutade årsstämman att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om överlåtelse av egna aktier. Förvärv av egna aktier ska ske på Nasdaq Stockholm och får endast ske till ett pris per aktie inom det gällande kursintervallet, varmed avses intervallet mellan högsta köpkurs och lägsta säljkurs. Överlåtelse av egna aktier får ske både på Nasdaq Stockholm och på annat sätt (vilket beskrivs närmare i kallelsen till årsstämman).
Bemyndigandet att förvärva egna aktier syftar till
att ge styrelsen ökat handlingsutrymme i arbetet med bolagets kapitalstruktur och skapa flexibilitet beträffande bolagets möjligheter att distribuera kapital till aktieägarna. Bemyndigandet att överlåta egna aktier syftar till att möjliggöra företags- och fastighetsförvärv, anskaffning av rörelsekapital eller breddning av ägarkretsen.
Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid årsstämmorna 2017 och 2018. Båda programmen är riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare. I det första av de två programmen finns 345 800 teckningsoptioner som innehavarna, under perioden 1-31 maj 2020 äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 83,87 kronor per aktie, vilket motsvarar 125% av den handelsviktade genomsnittskursen under mätperioden 9-22 maj 2017. I det andra programmet finns 87 608 teckningsoptioner som innehavarna, under perioden 15-30 september 2021, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 111,60 kronor per aktie, vilket motsvarar 125% av den handelsviktade genomsnittskursen under mätperioden 15-22 augusti 2018.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i båda dessa program kommer aktiekapitalet öka med 260 045 kronor genom utgivande av 433 408 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 1,5% av kapitalet och 0,9% av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet.
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, listan för medelstora bolag. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie.
| AKTIEÄGARE1) | INNEHAV | ANTAL AK A | ANTAL AK B | INNEHAV | RÖSTER |
|---|---|---|---|---|---|
| Stendörren Real Estate AB | 11 451 606 | 2 000 000 | 9 451 606 | 40,67% | 58,14% |
| Länsförsäkringar fondförvaltning AB | 4 453 941 | – | 4 453 941 | 15,82% | 8,79% |
| Altira AB | 2 901 720 | 500 000 | 2 401 720 | 10,31% | 14,61% |
| SEB Investment Management | 1 558 286 | – | 1 558 286 | 5,53% | 3,08% |
| Verdipapirfond Odin Ejendom | 999 036 | – | 999 036 | 3,55% | 1,97% |
| Humle Kapitalförvaltning AB | 636 379 | – | 636 379 | 2,26% | 1,26% |
| Jp Morgan Bank Luxembourg S.a. | 613 551 | – | 613 551 | 2,18% | 1,21% |
| Anders Ivarsson Aktiebolag | 463 349 | – | 463 349 | 1,65% | 0,91% |
| Alfred Berg | 367 213 | – | 367 213 | 1,3% | 0,72% |
| Skagen M2 Verdipapirfondet | 353 194 | – | 353 194 | 1,25% | 0,7% |
| Övriga ägare | 4 305 766 | – | 4 305 766 | 15,29% | 8,50% |
| SUMMA | 28 155 641 | 2 500 000 25 655 641 | 100,00 % | 100,00 % |
1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 509.
Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med Kvalitena AB varvid en rättighet till ett framtida kompletteringsförvärv av en fastighet förvärvades. Förvärvspriset avseende denna rättighet bestämdes efter extern värdering till 2,5 miljoner kronor. Utöver detta har bolaget hyrt lokaler för sitt huvudkontor av ett dotterbolag till Kvalitena. Den 21 oktober flyttade Stendörren kontoret till nya ändamålsenliga lokaler i Garnisonen. Bolaget har ingått ett konsultavtal avseende projektrådgivning med TamGroup AB. TamGroup AB är ett till styrelseledamoten Andreas Philipson närstående bolag. Den konsult som utför arbetet för TamGroup AB:s räkning är gift med Andreas Philipson. Samtliga transaktioner med närstående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgensförbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa.
Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sidorna 97-99 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2018. Utöver detta samt de risker som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har inga andra väsentliga risker identifierats under rapportperioden.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i den
senast avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsredovisning 2018. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Bolaget tillämpar IFRS 16 Leasing från och med den 1 jan 2019 och använder den förenklade metoden (inte retroaktiv). Redovisade nyttjanderättstillgångar åsätts samma värde som den redovisade leasingskulden per den 31 december 2019. En detaljerad genomgång och analys av koncernens leasingavtal (där Stendörren är leasetagare) har gjorts, varvid tomträttsavtal identifierades som de enskilt mest väsentliga. Leasingskulden per 31 december 2019 avseende tomträttsavtal uppgår till 225 miljoner kronor där en motsvarande nyttjanderättstillgång redovisas. Bolaget redovisar nyttjanderättstillgången avseende tomträttsavtalen till verkligt värde då den anses utgöra en förvaltningsfastighet. Som följd av övergången till IFRS 16 redovisas kostnaden för tomträttsavgälder i sin helhet som en finansiell kostnad, vilket är en skillnad jämfört med tidigare princip där denna redovisas som en rörelsekostnad som belastar driftöverskottet. Förvaltningsresultatet är dock oförändrat. Vidare har en översyn av hur koncernens tillämpade principer i egenskap av hur leasegivare påverkas av IFRS 16, varvid bolaget konstaterat att IFRS 16 inte medför någon väsentlig effekt på koncernens redovisade hyresintäkter.
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Den 22 januari 2020 avhölls en extra bolagstämma i Stendörren Fastigheter AB varvid Nisha Raghavan utsågs till ny styrelseledamot och Anders Tägt utsågs till ny styrelseordförande, medan tidigare styrelseordföranden Seth Lieberman tog positionen som styrelseledamot. Vidare beslutade stämman om ett högre styrelsearvode.
Den 5 februari 2020 utsåg styrelsen Erik Ranje till ny VD i Stendörren. Erik Ranje ersätter Mikael Nicander som varit bolagets VD sedan början av 2019.
Styrelsens förslag till årsstämman är att aktieutdelningen inte lämnas till förmån för återinvestering i verksamheten.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Anders Tägt Styrelseordförande
Carl Mörk Styrelseledamot
Henrik Orrbeck Styrelseledamot
Erik Ranje Verkställande Direktör Andreas Philipson Styrelseledamot
Seth Lieberman Styrelseledamot
Helena Levander Styrelseledamot
Nisha Raghavan Styrelseledamot
Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 21 februari 2020 kl. 07.00 CET.
BILAGA 1
PER 31 DECEMBER 2019 omfattade bolagets fastighetsportfölj 124 helägda fastigheter med cirka 731 000 m2 uthyrbar yta. Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade hyresintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) på rullande 12-månadersbasis till ca 635 miljoner kronor. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till cirka –170 miljoner kronor(1) på årsbasis, således förväntas koncernen i årstakt producera ett driftnetto om ca 460 miljoner kronor. Dessa uppgifter är endast
bolagets egen bedömning om den förevarande intjäningsförmågan per 31 december 2019 utan hänsyn tagen till pågående nyuthyrningar, befarade vakanser eller indexrelaterade hyresförändringar, eller andra, ännu ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på driftnettot. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos av kommande resultatutveckling för Stendörren.
* Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 31 december 2019.
(1) Bedömda fastighetskostnader på årsbasis inklusive justering om 9 miljoner kronor avseende tomträttsavgälder i enlighet med IFRS 16.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under "Investor Relations", närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används.
Redovisat eget kapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9% skattesats.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde.
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period.
Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader.
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.
Eget kapital justerat med verklig uppskjuten skatt i relation till totala tillgångar.
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier.
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med återläggning av derivatskuld (+/–) samt uppskjuten skatt.
Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning.
Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal.
Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under den senaste rullande 12-månadersperioden.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värdeförändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period.
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas debiterade hyresintäkt i genomsnitt under samma period.
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett fastighetsbolag aktivt inom segmentet lager- och lätta industrifastigheter. Stendörren är noterat på Nasdaq Stockholm (Ticker: STEF B).
ERIK RANJE, VD [email protected] 08-518 331 00
PER-HENRIK KARLSSON, EKONOMIDIREKTÖR [email protected] 08-518 331 21
Stendörren Fastigheter AB Linnégatan 87B 115 23 Stockholm Tel 08-518 331 00 stendorren.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.