Annual Report • Mar 26, 2020
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
09:08, KvarterETT, Polhemsplatsen. Arkitekterna Semrén & Månsson har ritat flera välkända byggnader i Göteborg – från Östra sjukhuset till Posthotellet.
Platzer är ett ledande fastighetsbolag inom kommersiella fastigheter. Vi finns bara i Göteborg. Ingen annanstans. Helt enkelt därför att vi vill lägga all energi på det vi är bäst på – att skapa en stad som är bättre för våra hyresgäster, deras medarbetare och inte minst för göteborgarna. Och med vår vision siktar vi ännu högre: Vi ska göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i. 2 Innehåll
I årsredovisningen gör vi nedslag i olika delar av Göteborg och träffar några av dem som har sin arbetsplats i våra fastigheter. Vi är stolta över att husera en bredd av verksamheter, från kontor till lager och musikstudior. Tillsammans kompletterar vi varandra och skapar områden som blomstrar.
10:16, Gårda Vesta
| Året i sammandrag | 4 | Finansiering | 58 |
|---|---|---|---|
| Vd har ordet | 7 | Starka finanser ger möjligheter till expansion | 59 |
| Strategisk inriktning | 8 | Stark utveckling för Platzeraktien | 62 |
| Vår vision, affärsidé, strategi och kärnvärden | 10 | Flerårsöversikt | 65 |
| Så skapar vi värde | 12 | Nyckeltal | 66 |
| Vårt hållbarhetslöfte bidrar till Globala målen | 14 | Kvartalsdata | 67 |
| En siffra på hållbarhet | 16 | Formell årsredovisning | 68 |
| Fem skäl att investera i Platzer | 17 | Förvaltningsberättelse | 69 |
| Omvärld och marknad | 18 | Möjligheter och risker | 74 |
| En stad är ingen ö | 19 | Resultaträkning Koncernen | 78 |
| Göteborg trotsade konjunkturen under 2019 | 20 | Balansräkning Koncernen | 79 |
| Göteborgs hyres- och fastighetsmarknad | 22 | Förändringar i eget kapital Koncernen | 80 |
| fortsatt stark | Kassaflödesanalys Koncernen | 81 | |
| Verksamhet | 26 | Resultaträkning Moderbolaget | 82 |
| Som hemma ska kännas | 28 | Balansräkning Moderbolaget | 83 |
| Med historien in i framtiden | 30 | Förändringar i eget kapital Moderbolaget | 84 |
| Säg hej till våra varumärken | 34 | Kassaflödesanalys Moderbolaget | 85 |
| Transaktioner i det rätta läget | 36 | Noter | 86 |
| Möjligheter inom kontor och logistik | 37 | Revisionsberättelse | 111 |
| Hållbarhetsredovisning | 38 | Bolagsstyrning | 115 |
| Nu fortsätter vår hållbara resa | 40 | Ordförande har ordet | 115 |
| Så säger våra intressenter | 42 | Bolagsstyrningsrapport | 116 |
| Väsentlighetsanalysen visar vägen | 44 | Styrelsens rapport om intern kontroll | 121 |
| Att ta ansvar för planeten | 46 | Revisorns yttrande om | 123 |
| Vår miljöresa | 48 | bolagsstyrningsrapporten | |
| Fastigheter – en populär grön investering | 49 | Styrelse | 124 |
| Tillsammans är roligast | 51 | Ledningsgrupp | 125 |
| För ett hållbart samhälle | 54 | Fastighetsförteckning | 126 |
| Stadens vänner är våra vänner | 55 | Definitioner | 128 |
| Kompletterande hållbarhetsinformation | 56 | Beräkning av nyckeltal | 129 |
| Lagstadgad hållbarhetsrapport | 57 | Ordlista | 130 |
| Kalendarium | 131 |
20:22, Almedals Fabriker
38 68
De närmaste decennierna ska centrala Göteborg växa till dubbel storlek. Och vi ska växa med vår stad. I Gårda har vi redan bränt av startskottet och fler ska det bli: Under 2019 har vi laddat för nästa stora steg, främst i Gamlestaden, Södra Änggården och på Skeppsbron.
Göteborg hade under 2019 fortsatt den starkaste jobbtillväxten i landet. Samtidigt börjar de stora infrastruktur- och fastighetsprojekten bli allt mer synliga. Vart man än vänder sig syns lyftkranar eller hus som reser sig mot skyn. Tillsammans med en stark exportindustri tyder därför mycket på en fortsatt stabil utveckling för regionen. Detta lär dock komma att påverkas av effekterna av den pågående coronakrisen.
Vi fortsatte driva flera stora utvecklingsprojekt. I Gårda pågår byggandet av de två höghusen Gårda Vesta och Kineum som kommer att sätta sin prägel på stadsbilden och bidra till områdets utveckling. I Gamlestaden fick vi positivt planbesked och presenterade gestaltningsprogrammet för Gamlestadens Fabriker. Tillsammans med andra aktörer driver vi ett pilotprojekt för snabbare planprocess i Almedals Fabriker och på Skeppsbron är vi
tidigt ute i att forma det nya centrala Göteborg. I februari 2020 fick vi äntligen grönt ljus från Byggnadsnämnden för detaljplanen för Södra Änggården.
Vår vision att göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i syntes också i Almedalen, där vi hade ett seminarium om hur vi ska ta oss till arbetet i framtiden. På scenen fanns både politiker och experter, inklusive projektledaren för Rotterdams nya centralstation.
I oktober införde vi en ny organisation. Syftet är att kunna driva utvecklingen inom våra prioriterade segment kontor och industri/logistik med samma fokus och beslutsamhet. Framför allt ser vi stora möjligheter att utveckla vår affär inom industri/ logistik ytterligare.
För tredje året i rad nådde eller överträffade vi alla finansiella mål. I de flesta fall med mycket god marginal.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Hyresintäkter, mkr | 1 124 | 1 044 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 611 | 531 |
| Årets resultat, mkr | 1 476 | 1 511 |
| Investeringar, mkr | 937 | 1 031 |
| Fastighetsvärde, mkr | 20 479 | 18 388 |
| Kassaflöde från löpande verksamheten, mkr | 543 | 543 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, procent | 94 | 95 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,3 | 3,6 |
| Belåningsgrad, procent | 49 | 53 |
| Soliditet, procent | 41 | 38 |
| Avkastning på eget kapital, procent | 19 | 23 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie, kr | 84,00 | 69,54 |
| Resultat efter skatt per aktie, kr | 12,19 | 12,55 |
| Utdelning per aktie, kr | 2,00 | 1,70 |
Långsiktigt substansvärde per aktie
Göteborgs första hälsoprofilerade hus, Gårda Vesta, börjar resa sig mot skyn. Gårda Vesta kommer att bli ett av Sveriges första WELL-certifierade hus. Under kvartalet når vi 40 procent grön finansiering.
148 mkr i förvaltningsresultat
Vi sluter avtal med Internationella Engelska Skolan om att bygga skola i Södra Änggården. Tillsammans med Bygg-Göta utvecklar vi kontor på Skeppsbron. Almedals Fabriker väljs ut som pilotprojekt för snabbare planprocess. Vi säljer 50 procent av Gårda Vesta till Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän.
276 mkr i hyresintäkter
149 mkr i förvaltningsresultat
Vi säljer två handelsfastigheter på Backaplan för att möjliggöra bostadsutveckling i området. En ny organisation och koncernledning införs i syfte att driva tillväxt inom våra prioriterade segment kontor och industri/logistik.
i hyresintäkter
i förvaltningsresultat
Vår nya organisationsstruktur träder i kraft i oktober. ESS Group lanserar hotellkonceptet Jimmy'z som kommer att öppna i Kineum i Gårda. I Gamlestaden presenterar vi gestaltningsprogrammet för Gamlestadens Fabriker. Vid årets slut nådde vi 56 procent grön finansiering.
153 mkr i förvaltningsresultat
15:03, Gårda Vesta. Arbetsplatserna skiftar för PEAB:s medarbetare. Idag är det sextonde våningen som gäller.
12:31, Kämpegatan. Vd P-G Persson utanför Platzers kontor i Gullbergsvass. 7 Vd har ordet
Under 2019 fortsatte vi att skapa tillväxt och värde. Substansvärdet ökade med nästan 21 procent, främst tack vare värdeökningar i fastigheter. Vi nådde också vårt mål om att hälften av den årliga tillväxten ska komma från egna utvecklingsprojekt. Det är en bra bas att stå på i oroliga tider.
Vi fortsätter att leverera tillväxt och värde. Under 2019 ökade fastighetstillgångarna med 2,1 mdkr till 20,5 mdkr, trots att vi nettosålde fastigheter för -0,4 mdkr. Substansvärdet (EPRA NAV) ökade med nästan 21 procent till 84 kr/aktie, främst tack vare värdeökningar i fastigheter.
Värdeökningarna översteg, precis som under 2018, med god marginal åtta procent. Av värdeökningarna kommer 65 procent från aktivt arbete med utvecklingsprojekt samt förvaltning och uthyrning. Återigen visade vi att vi kan generera tillväxt och värde utan draghjälp av sänkta avkastningskrav.
Våra investeringar ökade med 30 procent till över 0,9 mdkr, vilket är det största beloppet hittills. Tillsammans med värdeökningarna innebar det att vi nådde vårt mål om att hälften av tillväxten ska komma från egna utvecklingsprojekt.
Utvecklingen 2019 beror framförallt på tre stora projekt, två i Gårda och ett i Gullbergsvass, där byggandet är i full gång. Under året nådde vi dessutom en uthyrningsgrad på minst 80 procent i samtliga dessa projekt. Samtidigt avslutade vi under året 21 hyresgästanpassningar med en genomsnittlig investeringsvinst på 105 procent.
Våra projektfastigheter är idag värda 1,7 mdkr och utgjorde vid årsslutet över åtta procent av våra fastighetstillgångar. Det är två procentenheter högre jämfört med året innan och innebär en utmaning när det gäller att bibehålla våra historiskt fina nyckeltal i förvaltningen.
Därför känns det extra kul att vi under året nådde en överskottsgrad på 74 procent och att förvaltningsresultatet ökade med över 15 procent. Nettouthyrningen var positiv i samtliga kvartal och landade på 24 mkr för året. Omförhandlad hyresvolym uppgår till 163 mkr och är den högsta hittills. Snitthyresökningen blev 12 procent. Som vd är jag nöjd och stolt över att vi inte tappar tempo i den dagliga verksamheten när våra utvecklingsprojekt får allt mer utrymme.
Hållbarhet var något av årets tema både inom den politiska och finansiella världen. Jag har aldrig tidigare varit med om ett enskilt år med större fokus på hållbarhet. Många av de initiativ som tas är bra och fastighetsbranschen ligger definitivt i framkant som bransch, men det finns också inslag av "greenwashing". Därför är det särskilt
roligt att kunna leverera något konkret för våra konkurrenter att ta rygg på. Under 2019 sänkte vi energianvändningen i beståndet med 10 procent till 98 kWh/kvm. Det är hållbarhet på riktigt.
Våra två stora, kommande detaljplaner för Gamlestadens Fabriker och Södra Änggården tog båda steg framåt under fjärde kvartalet, fast på lite olika sätt.
Göteborgs Stad fick grönt ljus från mark- och miljödomstolen att använda vattnet vid Gamlestadens Fabriker, det vill säga Säveån, enligt önskemål. Där fortsätter nu arbetet för att detaljplanen ska antas av Göteborgs Stad.
För detaljplanen i Södra Änggården blev det till slut politisk enighet i Byggnadsnämnden under första kvartalet 2020. Efter förväntat positivt beslut i kommunfullmäktige står vi, och de bostadsaktörer som tecknat avtal med oss om bostadsbyggrätterna, redo att sätta igång omvandlingen av området så snart planen vinner laga kraft.
Vårt värdeskapande sker i 1) förvaltning, 2) fastighets-, projekt- och stadsutveckling samt 3) fastighetstransaktioner. För att det ska kunna ske med framgång behövs två övergripande resurser: medarbetare och kapital.
Under hösten genomförde vi en övergripande förändring i vår organisation med syfte att fullt ut ta tillvara vår potential. Vi har nu utsett flera nyckelpersoner som ska leda och arbeta i verksamheten mot fortsatt värdeskapande. Samtidigt hade vi vid 2019 års slut starkare finansiella muskler än något tidigare år. Vår belåningsgrad är för första gången under 50 procent och relationerna till våra finansiärer är mycket goda.
När detta skrivs förändras förutsättningarna för varje minut beroende på coronaviruset och de åtgärder som vidtas. Vi har dock en marknadssituation som på längre sikt ser bra ut. Våra två fastighetstyper, kontor och industri/logistik, är attraktiva både som investeringsoch hyresobjekt. Som företag har vi dessutom visat att vi genomför det vi planerar. Det är bra att ha i minnet när vi under de kommande tre åren planerar en hel del intressant.
P-G Persson, vd
8 Strategisk inriktning Att veta vart man ska och hur man tar sig dit. Det är grunden i en bra strategi. Det gäller att vara lika intresserad av vägen som målet, men också att agera på data i realtid. Nästan som en sorts självkörande mjukvara.
14:21, Piren², Lindholmen. En testbil har återvänt till teamet i Zenuitys garage för att tankas på data.
[Kapitelintro]
Strategisk inriktning
- work in progress -
[Kapitelintro]
Strategisk inriktning
- work in progress -
10 Strategisk inriktning Alla delar av verksamheten ska hänga ihop. Visionen beskriver vad vi vill åstadkomma, affärsidén vad vi ska göra och strategierna hur vi ska jobba mot visionen. Vi har också kärnvärden som fungerar som ledstjärnor i vardagen samt ett hållbarhetslöfte som pekar ut en hållbar riktning över tid.
Vi ska göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i. Det är vår vision. Så här arbetar vi för att nå den, och det här menar vi med visionen:
Vi är det enda börsnoterade fastighetsbolag som bara finns i Göteborg. Det innebär att vi kan det vi gör. Men också att vi menar allvar med att vi ska vara en stor och betydelsefull aktör i regionen. Kort sagt: om du investerar i Platzer så investerar du i fastigheter i Göteborg. Det är vår strategi och det tänker vi fortsätta med.
När Göteborg växer vill vi vara med och utveckla staden åt rätt håll. Därför storsatsar vi bland annat på att göra Gårda till en trevligare stadsdel även efter arbetstid. Hela tanken med hotell- och kontorshybriden Kineum är att utveckla en levande destination som i sin tur attraherar fler människor och verksamheter. Vi är även ledande i omformningen av Gamlestaden till en ny knutpunkt för kultur, utveckling och kollektivtrafik.
Vi jobbar för att globala företag ska placera sina verksamheter i Göteborg. Kinesiska Geelys innovationscenter är
Zenuity hyr hela fastigheten Piren2 på Lindholmen.
bara ett exempel på stora investeringar i regionen. På expansiva Lindholmen är vår fastighet Piren2 fullt uthyrd till Zenuity som utvecklar teknik för självkörande bilar. Dessutom har e-handelssuccén NA-KD valt att placera sitt huvudkontor i våra lokaler i Gamlestadens Fabriker.
Göteborg ska växa med nära en tredjedel till 2035. Då ska staden bland annat rymma 80 000 nya bostäder och arbetsplatser. Och vi ska växa med Göteborg. På fyra år har vi fördubblat våra fastighetstillgångar och vårt substansvärde (EPRA NAV) har ökat från 38,62 till 84,00 kr per aktie. Hittills har vårt fokus främst varit kontor. Nu är vi redo att göra samma resa inom fastigheter för industri och logistik.
Vi fokuserar på kommersiella fastigheter. Det innebär att vi måste kunna följa och svara på kontorstrender. Just nu ser vi ett ökat fokus på mjuka värden. Människor vill helt enkelt leva ett hälsosamt, tryggt och utvecklande liv – och arbetsliv. Vårt projekt Gårda Vesta blir stadens första WELL-byggnad, en certifiering som helt och hållet är inriktad på trivsel och hälsa på arbetsplatsen. Det är något helt nytt och vi är bland de första i Sverige som
bygger enligt standarden.
Stadsutveckling blir bäst om man gör det ihop. Därför samverkar vi med andra som också ser till Göteborgs bästa – från kunder till kommuner och konkurrenter. Vi har bland annat valt att engagera oss i samverkansprojektet BID Gamlestaden som ska gynna trivseln, utvecklingen och näringslivet i området. Genom initiativet Plats för Göteborg vill vi tillsammans med elva fastighetsägare och arkitekter utveckla stadens evenemangsområde. Vi driver en planprocess i Södra Änggården i nära samarbete med bostadsutvecklarna Bonava, Hökerum Bygg, PEAB Bostad, Hem från Skanska och Månsson Fastigheter samt kommunen.
Genom att ta en ledande position i utvalda delmarknader tar vi ansvar för att utveckla områden där människan är i centrum, hållbar utveckling uppnås och Europas bästa arbetsplatser finns.
På Platzer möter vi kunden med egen personal för en lyhörd och erfarenhetsbaserad dialog som bidrar till att kontinuerligt utveckla och öka efterfrågan av våra produkter och tjänster.
Vi skapar branschens bästa arbetsplats genom att attrahera, utveckla och behålla medarbetare med olika bakgrund och erfarenhet, som arbetar tillsammans utifrån våra kärnvärden.
Platzers finansiering utgår från fastighetsvärde där tillväxt i första hand sker utan aktieägartillskott och belåningsgraden i bolaget speglar en rimlig risknivå vid varje givet marknadsläge.
Våra medarbetare är beslutsföra, tillgängliga och tar egna initiativ. Det innebär att kunden får snabba besked och svar på sina frågor.
Vi är en trygg och långsiktig ägare. Våra medarbetare lyssnar på kundernas behov eftersom vi vill bygga långa relationer.
Vi är informativa, tydliga och ger våra kunder relevant information i god tid. Genom att lyssna på feedback hittar vi nya lösningar och förbättringar.
Vi skapar värde för våra intressenter, samhället i stort och miljön genom att tillvarata och utveckla våra viktigaste resurser: medarbetare och kapital.
Vårt värdeskapande sker genom förvaltning, fastighets-, projekt- och stadsutveckling samt förvärv och försäljningar av fastigheter. Vi prioriterar goda relationer med hyresgästerna och erbjuder service som präglas av närhet och engagemang.
Våra medarbetare är vår allra viktigaste tillgång. Det är medarbetarna som möter våra kunder, som driver projekten framåt och som står för den kunskap som krävs för att kunna bidra till ett hållbart samhälle.
En stark finansiell ställning är en förutsättning för både utveckling och förvärv av fastigheter. Det går en rak linje från starka finanser till vår huvudverksamhet.
Vi förvaltar inte bara fastigheter utan också våra kunders förtroenden. Vi är både lyhörda för hyresgästernas behov och rådgivande i att ta fram anpassade kontorslösningar.
Vi utvecklar både befintliga byggnader och bygger nytt från grunden. Vi bygger smart, och bidrar till något som är bra för alla. Vi tar ansvar för de områden där vi verkar och är aktiva i utvecklingen av Göteborg.
Transaktioner är tredje benet i vårt värdeskapande. Vårt fokus är centrala lägen och knutpunkter med god tillgänglighet, områden med expansiva planer samt attraktiva lägen för logistik och industri.
3
Vi utvecklar och hyr ut lokaler som gör det möjligt för företag i olika branscher att utvecklas, växa och anställa fler människor. Under 2019 gav exempelvis Forsman & Bodenfors, Länsförsäkringar och PE Teknik & Arkitektur AB oss det förtroendet.
Förvaltad lokalyta: 825 000 kvm
Under 2010-talet ökade vi från 28 till 79 medarbetare. Längs vägen har vi alla utvecklats genom att få ta stort eget ansvar, ett långsiktigt förhållningssätt och en öppen attityd.
Löner och ersättningar: 68 mkr (exkl. styrelse och vd)
I allt vi gör är vi beroende av ett gott samarbete med leverantörer och andra partners. Det är ett utbyte som bidrar till vår egen, våra leverantörers och deras medarbetares utveckling.
Kostnad för inköpta varor och tjänster: 213 mkr
Som fastighetsbolag är vi en viktig aktör för finanssektorn, dess medarbetare och ägare. Våra räntor och avgifter bidrar till att systemet fungerar och möjliggör finansiering av andra verksamheter.
Betalda räntor och avgifter: 182 mkr
Genom att ge avkastning till våra aktieägare bidrar vi till deras utveckling och skapar möjligheter för investeringar i växande verksamheter. Bland våra aktieägare finns försäkringsbolag och pensionsfonder som förvaltar sina kunders och vårt gemensamma pensionskapital. En god värdetillväxt i Platzer bidrar till trygga pensioner.
Utdelning (baserat på 2018 års resultat): 204 mkr
Vi bidrar aktivt till samhällsutvecklingen i de områden där vi äger och utvecklar fastigheter. Dessutom betalar vi olika skatter och avgifter. Under 2019 motsvarade vårt bidrag kostnaden för cirka 1 200 grundskoleelever.
Skatter: 160 mkr
Fastigheter påverkar klimat och miljö. Vi har i mer än tio år målmedvetet arbetat för att minimera vår påverkan. Vi har kommit långt – bland annat inom miljöcertifiering. Vi är dessutom bäst i Göteborg på att minska vårt effektberoende när det gäller värme.
Antal miljöcertifierade fastigheter: 54 (totalt de senaste tio åren)
Vi utvecklar mjukvara till självkörande bilar och förarstödsystem, vilket kräver snabba och effektiva beslut. Huset hjälper oss att arbeta agilt och med fokus på teamen. Vi fick nys om Piren2 redan 2016, när huset var i byggfasen, och Platzer var tydliga med att vi kunde anpassa byggnaden efter vår verksamhet. Vi byggde ett direktuppkopplat garage, konferensytor efter behov, samt särskilda tekniska rum som kräver bättre el och ventilation.
huvudkontor på Lindholmen? Lindholmen är rätt ställe att vara på när man pratar om framtidens teknik. Ett "bold statement" är kanske att kalla det för Europas nav för innovation och mobilitet – en naturlig arena för oss med tanke på närheten till partners, leverantörer och startups.
Catarina Falkenström är kommunikationsansvarig på Zenuity
Vår verksamhet drivs av långsiktiga mål som omfattar ekonomiska, miljömässiga och sociala faktorer. Tillsammans utgör de vårt hållbarhetslöfte. Målen följs upp i samband med affärsplan och budget. Varje år bryter vi dessutom ner våra strategier till ettåriga mål och handlingsplaner för det kommande verksamhetsåret.
FNs modell Globala målen för hållbar utveckling utgör ryggraden i vårt hållbarhetslöfte, som består av tolv långsiktiga mål. Modellen säkerställer relevans i vårt eget arbete och erbjuder ett gemensamt språk och ramverk. Vi har valt att prioritera FNs hållbarhetsmål 5, 7, 8 och 11 (se s. 40). I valet av mål har vi utgått ifrån inom vilka områden vår verksamhet har störst påverkan på omvärld och miljö samt områden där vi bedömer att vi kan göra störst skillnad.
Under 2019 nådde eller överträffade vi nio av våra tolv mål. Vi nådde inte riktigt ända fram när det gäller miljöcertifiering av fastigheter, gröna hyresavtal och att bli en av branschens bästa arbetsplatser.
| Mål Måluppfyllelse |
Historisk måluppfyllelse | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Soliditet: >30 % |
41 % | Soliditet % 50 40 30 20 10 0 15 16 17 18 19 |
Att soliditeten överstiger målet innebär att det fortsatt finns utrymme för investeringar, utan tillskott av ägarkapital. |
|||
| Belåningsgrad: <60 % |
49 % | Belåningsgrad % 80 60 40 20 0 15 16 17 18 19 |
En belåningsgrad lägre än 60 procent innebär att vi har utrymme för ytterligare inves teringar. |
|||
| Ökning av substansvärde: >10 % per år (långsiktigt, EPRA NAV) |
21 % | EPRA NAV kr/aktie 100 50 % 80 40 60 30 40 20 20 10 0 0 15 16* 17 18 19 |
Vi har haft en positiv trend på EPRA NAV sedan 2014. De senaste tre åren har EPRA NAV ökat med mer än 83 procent. |
|||
| Räntetecknings grad: >2 ggr |
4,3 ggr | Ränteteckningsgrad ggr 5 4 3 2 1 0 15 16 17 18 19 |
Vi har nått eller överträffat målet för räntetäckningsgrad åtta år i rad. |
|||
| Investeringsvinst i projektinvesteringar: >20 % |
56 % | Investeringsvinst % 100 80 60 40 20 0 15 16 17** 18 19 |
En av anledningarna till det goda resultatet är att vi under 2019 avslutade 26 projekt i totalt 10 av våra fastigheter. |
* Ökningen är omräknad för företrädesemission 2016.
** Nytt mål 2017.
| Mål | Måluppfyllelse | Historisk måluppfyllelse | Kommentar |
|---|---|---|---|
| Miljöcertifierade fastigheter: 100 % |
92 % | Miljöcertifieringar % 100 80 60 40 20 0 15 16 17 18 19 |
Under året miljöcertifierade vi en fastighet. Totalt har vi certifierat 54 fastigheter sedan 2010. |
| Gröna hyreskontrakt: 80 % av hyres värdet |
49 % | Gröna hyresavtal % 100 80 60 40 20 0 15 16 17 18 19 |
Av alla avtal av betydande storlek vi tecknade eller omförhandlade under 2019 var 100 procent gröna. |
| Koldioxidutsläpp: <1,0 kg/kvm LOA |
1,0 kg/kvm | Koldioxidutsläpp kg/m2 4 3 2 1 0 15 16 17 18 19 |
Vi har uppnått målet 1,0 kg/kvm LOA i tre år. Därför skärper vi nu målet till 0,5 kg/kvm LOA från och med 2020. |
| Årlig minskad energianvändning: 2 % (jämförbart bestånd) |
9,7 % | Energisänkning 10 % 8 6 4 2 0 15 16 17 18 19 |
Vi minskade energianvändningen med nästan 10 procent. Dessutom visade Göteborg Energi att vi var bäst i branschen på att minska vår värmeeffekt. |
| Social hållbarhet | Mål | ||
| Mål | Måluppfyllelse | Historisk måluppfyllelse | Kommentar |
| Vi ska aktivt sam verka med andra aktörer inom utvalda delområden. |
6/10 | Ingen historisk data tillgänglig. |
Vi är aktiva i samverkansprojekt i 6 av våra 10 utvalda delområden, t.ex BID Gamlestaden, Purple Flag Lilla Bommen, Plats för Göteborg och Södra Änggården. |
| Fördelning av män och kvinnor: 40–60 % (samtliga nivåer i organisationen) |
Ledningsgrupp 40 % |
Ledningsgrupp % 100 80 60 40 20 0 15 16 17 18 19 Kvinnor Män |
Vi tror att en heterogen grupp medarbetare ger ett bättre resultat. I vår ledningsgrupp är 40 procent kvinnor. |
| Chefer 43 % |
% 100 80 60 40 20 0 15 16 17 18 19 Kvinnor Män Chefer |
Vi satsar på jämställdhet i hela organisationen. Bland samtliga chefer är andelen kvinnor 43 pro cent. |
|
| Medarbetare 43 % |
% 100 Män 80 Kvinnor 60 40 20 0 15 16 17 18 19 Kvinnor Män |
Bland samtliga medarbetare är 43 procent kvinnor. Det innebär att vi uppnår målsättningen avseende könsfördelning på alla nivåer i organisationen. |
|
| Vi ska vara en av branschens bästa arbetsplatser (förtroendeindex >90 % enligt Great Place to Work). |
78 % | Förtroendeindex Index 100 80 60 40 20 0 16 17 18 19 |
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Vi har ett långsiktigt utvecklings % 20 arbete för att skapa engagemang 15 hos våra medarbetare. I medarbe 10 tarmätningen Great Place To Work 5 0 fick vi ett förtroendeindex på 78 2012 2013 2014 2015 2016 – en ökning med 6 procentenheter från förra året. |
Mål
Hur hållbara är vi egentligen? Det är en fråga som tidigare inte haft ett tydligt och enkelt svar. Tack vare ett hållbarhetsindex kan vi koka ner större mängder data till en siffra som indikerar hur långt vi har kommit.
Vårt hållbarhetsindex bygger på vårt hållbarhetslöfte, det vill säga på våra tolv mål (se s. 14–15) inom ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. Det innebär att vi kan prioritera, planera och vara mer strategiska inom respektive delområde, men också tydligare visa utveckling i hållbarhetsarbetet för våra intressenter.
För att belysa att alla delar är lika viktiga utgör varje mål en tolftedel av indexet. För att få fram indexet bryter vi ner de ingående parametrarna till mindre och mätbara beståndsdelar. Målen kräver olika mätmetoder där vissa är mer etablerade och andra behöver utvecklas vidare. Under 2019 ökade index från 83,1 till 91,6.
Mål Utfall 2019 Index 2019 Basår 2018 Startindex
| Ekonomisk hållbarhet | ||||
|---|---|---|---|---|
| Vårt långsiktiga substansvärde (EPRA NAV) ska öka med minst 10 % per år (kr/aktie) |
21 % | 8,3 % | 69,5 | 8,3 % |
| Vi ska ha minst 30 % soliditet | 41 | 8,3 % | 38 | 8,3 % |
| Vår belåningsgrad ska inte överstiga 60 % på lång sikt | 49 | 8,3 % | 53 | 8,3 % |
| Vår räntetäckningsgrad ska vara minst 2,0 ggr | 4,3 | 8,3 % | 3,6 | 8,3 % |
| Vi ska ha minst 20 % i vinst på våra fastighets- och projektinvesteringar | 56 | 8,3 % | 92 | 8,3 % |
| Ekologisk hållbarhet | ||||
| Samtliga våra fastigheter ska vara miljöcertifierade (%) | 92 | 7,7 % | 91 | 7,6 % |
| Långsiktigt ska 80 % av vårt hyresvärde vara gröna hyresavtal | 49 | 5,1 % | 38 | 4,0 % |
| Långsiktigt ska våra koldioxidutsläpp inte överstiga 1,0 kg/kvm LOA | 1 | 8,3 % | 1,1 | 7,6 % |
| Vi ska varje år sänka energianvändningen med 2 % i jämförbart bestånd (kg/kvm LOA) |
9,7 % | 8,3 % | 2 | 8,3 % |
| Social hållbarhet | ||||
| Vi ska aktivt samverka med andra aktörer inom våra tio utvalda delområden (antal samverkansprojekt) |
6 | 5,0 % | 2 | 1,7 % |
| Fördelningen mellan antal kvinnor och män ska vara inom intervallet 40–60 % på samtliga tre nivåer i organisationen (medarbetare, chefer och koncernledning) |
3 | 8,3 % | 2 | 5,6 % |
| Vi ska vara en av branschens bästa arbetsplatser (förtroendeindex >90 enligt GPTW) |
78 | 7,2 % | 72 | 6,7 % |
| Index | 91,6 % | 83,1 % |
17 Strategisk inriktning Den som investerar i Platzer investerar i kommersiella fastigheter i Göteborg – en av Europas mest spännande tillväxtregioner. Vi har en tydlig och beprövad modell för värdeskapande, en intressant portfölj av utvecklingsprojekt och är stolta över att bidra till stadens utveckling.
Vi är helt fokuserade på kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet. Inriktningen är kontorsfastigheter i centrala lägen samt logistik och industri i nära anslutning till Nordens största och viktigaste hamn. Vi kan vår marknad och vi känner vår stad. För den som vill investera i kommersiella fastigheter i Göteborg är Platzer det enda renodlade alternativet på börsen.
industriellt nav för hela Skandinavien. 3 Vi har en tydlig modell för värdeskapande som bygger på fastighetsförvaltning, fastighets-, projekt- och stadsutveckling samt fastighetstransaktioner. Under senare år har vi flyttat fram positionerna inom projekt- och stadsutveckling, vilket breddar våra möjligheter när priserna på köpvärda objekt är fortsatt höga och direktavkastningskraven låga.
Göteborgsområdet är mitt i sin mest expansiva period på 50 år. Under de kommande åren kommer stora delar av staden att förändras i grunden. Centrala delar förtätas och tidigare fabriksområden blir till levande stadsmiljöer för både boende och arbete. Göteborg har samtidigt en stark ekonomi och regionen är ett logistiskt och
Utöver pågående projekt har vi en omfattande portfölj av möjliga utvecklingsprojekt. Samtliga finns i intressanta lägen i Göteborgsområdet med expansiva planer. Det gäller både kontorsfastigheter och logistik- eller industrianläggningar i Sveriges mest intressanta lägen. Totalt omfattar portföljen över 700 000 kvadratmeter.
Med vårt tydliga fokus på Göteborg och vår starka ställning i områden med utvecklingspotential följer både möjligheter och ansvar. Genom att aktivt bidra till utvecklingen av staden och de områden där vi äger fastigheter påverkar vi såväl hyresnivåer som värdet på fastigheterna. Samtidigt bygger vi viktiga relationer och fördjupar vår kunskap om marknaden.
4
1
5
[Kapitelintro] Just in time är en utmärkt filosofi, även när det gäller fastigheter. Det handlar om att tajma allt från efterfrågan till konjunkturer för att kunna erbjuda rätt lokal till rätt hyresgäst i rätt tid.
Omvärld och marknadw
Världen rör på våra städer. Eller om det möjligen är städerna som rör på världen. För att kunna välja rätt väg för både Platzer och Göteborg svarar vi på megatrender. Det vill säga stora globala förändringar som, ofta långsamt, förändrar samhället i grunden.
Vi är ett lokalt förankrat fastighetsbolag med hjärtat i Göteborg – Nordens femte största tätort och en ledande exportstad. Det innebär att vi är tätt sammanlänkade med omvärlden och att vi ständigt behöver identifiera och förstå globala megatrender.
I och med globaliseringen har det blivit enklare att resa mellan kontinenter och handla med andra länder. Dessutom har den digitala utvecklingen gjort det möjligt att skapa effektiva globala nätverk och gemenskaper. Det märks inte minst genom att fler i Göteborg arbetar i företag med utländska ägare.
Mer än hälften av jordens befolkning lever i urbana miljöer. Det gäller inte minst Sverige som har en av de högsta urbaniseringstakterna i världen. Våra tre storstadslän står för hela 70 procent av befolkningsökningen. Parallellt ökar också den totala befolkningen i storlek. Dels på grund av att människor lever längre, dels på grund av migration inom och till Europa.
Miljö- och klimatfrågorna är idag högt upp på den politiska agendan i Sverige och i världen. Våra produktions- och konsumtionsmönster har inneburit ökade utsläpp av växthusgaser och ett överutnyttjande av jordens resurser. Global uppvärmning och minskad biologisk mångfald är några av konsekvenserna. Miljöfrågorna är idag en av de starkaste motorerna för innovation och utveckling.
Tekniken kommer att förändra världen som vi känner den. Konsumtionen av digitala tjänster kommer att öka och revolutionera allt från hur vi transporterar oss till vår syn på vad som är verkligt. Idag har stora delar av tillverkningsindustrin redan automatiserats och tjänstesektorn står på tur. Det förändrar både hur vi lever och hur vi arbetar.
En ny global medelklass håller på att växa fram. Med ett ökat ekonomiskt oberoende, tekniska framgångar och fler valmöjligheter ställer individen större krav på anpassade informationsflöden, samhällstjänster och produkter. Konsumtion av kultur, service och ny teknik blir ett sätt att uttrycka sin personlighet, och i städerna finns både utbudet och de ekonomiska förutsättningarna. Sverige är enligt World Values Survey ett av de länder där värderingsförändringen gått längst.
När detta skrivs i mars 2020 är förutsättningarna för den globala ekonomin osäkra. coronaviruset och dess följdverkningar har redan fått stora kortsiktiga konsekvenser, men vi kan också förvänta oss långsiktiga effekter.
Under 2019 var svensk ekonomi inne i en avmattningsfas. År 2020 väntades konjunkturen bli balanserad, men på grund av coronavirusets utbredning är det i dagsläget svårt att sia om utfallet.
Det sista året på 2010-talet präglades av oro i omvärlden och en svagare svensk ekonomi. Handelskonflikter och osäkerheten kring Brexit tyngde den globala ekonomin, vilket påverkade svensk exportindustri negativt. Även den tyska ekonomin bromsade in rejält, vilket satte sina spår på hela EMU-områdets tillväxt. I december meddelade Riksbanken sin andra räntehöjning sedan 2011.
Totalt växte svensk ekonomi med måttfulla 1,2 procent under 2019. Arbetslösheten ökade marginellt till 7,4 procent (7,0) och sysselsättningen ökade till 68,2 procent (68,0). Inflationen var på årsbasis 1,7 procent (2,2).
Göteborgsregionens ekonomiska utveckling styrs traditionellt av hur det går för exportindustrin. De största exportmarknaderna är USA, Norge, Tyskland, Kina, Danmark, Storbritannien, Finland och Frankrike. Under 2019 tappade samtliga marknaderna fart, vilket framförallt påverkade den västsvenska fordonsindustrin som till viss del också drar med sig it-företagen.
Samtidigt går det bättre inom andra sektorer. Det gäller bland annat maskinindustri, kemiindustri och partihandel. Även byggsektorn går starkt och det byggs på
18:40, Arendal. Om man älskar sin arbetsplats, varför inte göra som Loan och skriva det på hjälmen?
bred front i både Göteborg och regionen som helhet. Det gäller allt från bostäder och kontor till infrastruktur i form av vägar, järnvägar, broar och tunnlar.
Även om konjunkturläget i regionen dämpades under året fortsatte jobbtillväxten att vara stark. Särskilt positiv var utvecklingen inom kunskapsintensiva sektorer såsom företagstjänster och finansiella tjänster, men även tillverkning och handel utvecklades väl. Sett till hela året var jobbtillväxten i Göteborgsregionen 2,4 procent, vilket var betydligt starkare än för Sverige i stort och klart bäst bland storstadsregionerna.
Jobbtillväxten bidrog till att dämpa den annars stigande arbetslösheten. Det gjorde i sin tur att kompetensbristen inte längre uppfattas som lika akut. I december 2019 var arbetslösheten 5,9 procent (5,5) jämfört med 7,4 procent för Sverige som helhet, enligt Business Region Göteborg (BRG). I snart tre år har Göteborgsregionen haft lägst arbetslöshet av de tre storstadsregionerna.
Fortsatt är den största utmaningen för Göteborg den långtgående segregationen som bland annat visar sig i skillnader i sysselsättning, inkomst, utbildningsnivå, brottsutsatthet och ohälsotal.
Även om konjunkturen mattades av under året visade hushållen tecken på optimism. Ett sådant var att bostadsrättspriserna steg stadigt. Under året ökade bostadsrättspriserna i Göteborg med 4,4 procent på årsbasis, medan prisstegringen på hus var 4,6 procent i Göteborgs kommun respektive 4,5 procent i Stor-Göteborg.
Göteborgsregionen ligger sedan flera år i topp när det gäller investeringar i forskning och utveckling, räknat i kronor per invånare. Investeringarna görs på bred front och inom många branscher. Lindholmen är till exempel ett internationellt centrum för fordonsindustrins omställning till elektrifiering, automatisering och olika uppkopplade tjänster.
Samtidigt fortsätter investeringarna i stadsutveckling, bygg och infrastruktur. Totalt bedöms investeringarna uppgå till 1 000 mdkr fram till 2035, enligt BRG. Inom ramen för Västsvenska paketet genomförs flera stora projekt för en större och mer hållbar arbetsmarknadsregion, en attraktiv kärna i centrala Göteborg, en konkurrenskraftig kollektivtrafik och bättre transporter för näringslivet.
Till detta kommer omfattande planer på nybyggnation av både kommersiella lokaler och bostäder. Framförallt är det Älvstaden (de centrala delarna på båda sidor om Göta älv), Gamlestaden, Frölunda/Högsbo samt Angered som berörs av planerna, liksom centrala Mölndal.
Stark exportindustri
| Nr | Företag | Antal anställda |
|---|---|---|
| 1 | Volvo Cars | 16 475 |
| 2 | Volvo Lastvagnar | 4 375 |
| 3 | Chalmers tekniska högskola | 3 275 |
| 4 | SKF | 2 450 |
| 5 | Postnord | 2 375 |
| 6 | AstraZeneca | 2 125 |
| 7 | Samhall | 1 875 |
| 8 | Ericsson | 1 725 |
| 9 | Skanska | 1 625 |
| 10 | Essity | 1 425 |
| Källa: BRG |
Göteborg är den mest dynamiska fastighetsmarknaden i Sverige just nu. Ingen annanstans byggs det så mycket. Samtidigt är vakansgraderna lägst i Norden.
Som fastighetsbolag agerar vi i praktiken på två marknader: lokalhyresmarknaden där fastighetsägare och hyresgäster kommer överens om hyresnivåer samt fastighetsmarknaden där olika fastighetsägare köper och säljer fastigheter. Både hyres- och fastighetsmarknaden är i sin tur indelade i segment. Vi är huvudsakligen verksamma inom segmenten kontors- respektive industrioch logistikfastigheter. Geografiskt består vår marknad av Göteborgsregionen.
Gemensamt för både hyres- och fastighetsmarknaden är att hyror och fastighetspriser styrs av utbud och efterfrågan. Under många år har efterfrågan på såväl moderna kontorslokaler i centrala lägen som attraktiva logistiklokaler varit större än utbudet. Detta har påverkat fastighetspriserna inom båda segmenten samt hyresnivåerna på kontor. Hyresnivåerna för industri- och logistiklokaler har inte haft samma utveckling.
Totalt består Göteborgs kontorsmarknad av cirka 3 466 miljoner kvadratmeter och delas in i sju områden varav CBD (Central Business District) och Övriga innerstaden är störst.
De främsta drivkrafterna för kontorshyresmarknaden är:
Vakansgraden för kontorslokaler i Göteborg är fortsatt låg, men ökade under 2019. Under fjärde kvartalet var den 5,8 procent (3,6), vilket är lägst bland alla nordiska storstäder.
Ökningen var tydligast i Göteborgs mer centrala delar med stora nytillskott genom nyproduktion. Detta visades också i att uthyrningsvolymen för kontor ökade. Den totala uthyrningsvolymen uppgick under 2019 till 111 200 kvadratmeter (80 400).
Hyresnivåerna i Göteborg har till stor del varit oförändrade sedan inledningen av 2018. De områden som visar på viss hyresnivåökning är CBD (Central Business District), Övriga innerstaden och Norra Älvstranden. Även områden med större volymer nyproduktion av
kontorslokaler bedöms ha en mer positiv hyresutveckling kommande år. Ett sådant exempel är östra Göteborg, dit Gamlestaden räknas, där nyproduktion lett till en dubblering av de genomsnittliga hyresnivåerna.
Kommande års nyproduktion kommer troligen leda till större omflyttning och bättre matchning av hyresgästernas behov av moderna och yteffektiva lokaler.
I kombination med fortsatt lågt utbud av moderna kontorslokaler i bra läge fanns det, enligt JLL, inför 2020 goda förutsättningar för en positiv uthyrningsmarknad.
Under 2019 omsattes kontorsfastigheter för 52,2 mdkr (37,0) i Sverige. Mest aktiva var svenska börsbolag. Främst omsattes kontorsfastigheter i centrala lägen. I Göteborg omsattes kontorsfastigheter till ett värde av 4,6 mdkr (5,2). Här drevs marknaden av lokala aktörer. Volymerna hade med stor sannolikhet varit större om fler objekt hade nått marknaden. Intresset är fortfarande störst för centralt belägna kontorsfastigheter som är anpassade till moderna krav på arbetsplatser. De största transaktionerna under året var:
Även under 2019 var direktavkastningskraven låga för centralt belägna kontorsfastigheter med säkra kassaflöden, men minskningen tycks nu ha avstannat. Inför 2020 bedöms centralt belägna kontorsfastigheter med säkra kassaflöden vara fortsatt eftertraktade. Direktavkastningskraven spås därmed ligga kvar på dagens låga nivåer.
Göteborg är Sveriges industriella och logistiska nav med Nordens största och viktigaste hamn för import och export. Här finns också Landvetter flygplats och goda väg- och järnvägsförbindelser till viktiga industriorter i Sverige och Norge. Totalt består Göteborgsmarknaden för industri- och logistiklokaler av uppskattningsvis 1,5 miljoner kvadratmeter med de allra mest eftertraktade lägena i Arendal i direkt anslutning till hamnen.
| Exempel på större projekt i Göteborg | ||
|---|---|---|
| Projekt | Fastighets ägare |
Total yta, kvm |
Färdig ställande |
|---|---|---|---|
| Gårda Vesta | Platzer | 26 600 | 2021 |
| Kineum | Platzer och NCC |
26 000 | 2022 |
| Geely utvecklingscenter | Geely | 70 000 | 2021/2022 |
| Global Business Gate | Elof Hansson | 33 000 | 2022/2023 |
| Platinan | Vasakronan | 60 000 | 2022 |
| Citygate | Skanska | 42 000 | 2022 |
| MIMO | NCC | 30 000 | 2022 |
| Källa: Newsec |
Fakta om kontorsområden, fjärde kvartalet 2019 26 % 8 % 12 % 10 % 8 % 12 % 24 % CBD (Central Business District) Övriga innerstaden Norra Älvstranden Övriga Hisingen Västra Göteborg Mölndal Östra Göteborg Källa: JLL
Lägst vakansgrad i Norden
Den totala volymen är dock svår att bedöma då en stor andel aldrig når den öppna marknaden. Dessutom är gränsen mellan logistik och industri flytande.
De främsta drivkrafterna för efterfrågan på logistiklokaler är:
Sammantaget leder detta till att efterfrågan på logistiklokaler i Göteborg är fortsatt hög, vilket främst avspeglar sig i en ökad uthyrningsgrad. Under fjärde kvartalet 2019 var vakansgraden för logistiklokaler i A-läge
i Göteborg 2 procent. Vakanserna i Sverige är överlag låga, vilket beror på att färre logistiklokaler byggs på spekulation i Sverige än i övriga Europa.
Prispressen inom främst e-handeln har dock en fortsatt återhållande effekt på hyresnivåerna vilka under fjärde kvartalet var i genomsnitt 675 kronor per kvadratmeter (675). Marknadssituationen bedöms vara ungefär densamma under 2020.
Under 2019 omsattes fastigheter inom segmentet industri/ lager och logistik till ett värde av 38 Mdkr (20 Mdkr) i Sverige. Mest aktiva var utländska investerare. Internationellt ökar intresset för mindre logistiklokaler i centrala lägen, vilket innebär att framförallt näthandelskunder kan få sina varor snabbare. Mycket talar för en motsvarande utveckling i Sverige och Göteborg.
I Göteborg omsattes det, enligt JLL, fastigheter inom segmentet industri/lager/logistik till ett värde av
Efterfrågan är hög på logistiklokaler i Göteborg.
3,5 Mdkr (0,3). Främst omsattes fastigheter i Torslanda och Arendal. De största transaktionerna under året var:
Intresset för logistiklokaler avspeglar sig också i att direktavkastningskraven under de senaste åren sjunkit med cirka 2,0 procentenheter för att idag ligga på 4,5 procent för nybyggda fastigheter i primelägen som Torslanda och Arendal. Även här har ett begränsat utbud bidragit till utvecklingen.
Inför 2020 bedöms moderna logistikfastigheter med längre hyresavtal vara fortsatt eftertraktade. Direktavkastningskraven spås därmed ligga kvar på dagens låga nivåer.
| Hyreshus exklusive bostadshus | kvm | Industri- och logistikfastigheter | kvm |
|---|---|---|---|
| Platzer | 501 999 | Castellum | 373 038 |
| Vasakronan | 377 111 | Platzer | 328 474 |
| Balder | 350 596 | Wallenbergstiftelserna | 161 105 |
| Wallenstam | 313 019 | Autologistikk property | 123 315 |
| Castellum | 256 546 | Balder | 86 353 |
| Skandia | 182 500 | Corem | 83 431 |
| Lundbergföretagen | 175 299 | Bygg-Göta | 81 705 |
| Alecta | 153 763 | Prologis | 69 070 |
| Svenska Mässan | 122 185 | Gullringsbo Egendomar | 67 011 |
| Bygg-Göta | 116 280 | Stena | 62 968 |
| Källa: Datscha | Källa: Datscha |
Marknaden för kommersiella lokaler är uppdelad i ett antal delsegment där kontor, industri, logistik och handel är de största. Platzer är främst verksamma inom kontor och logistik. Vi är helt fokuserade på Göteborgsområdet.
Vår starka fokusering både vad gäller fastighetstyp och geografi särskiljer oss från de flesta andra börsnoterade fastighetsbolag. Det börsbolag som liknar oss mest är Fabege i Stockholm, som också fokuserar på kommersiella fastigheter på en definierad geografisk marknad.
Ingen annan aktör har ett lika starkt fokus på Göteborgsområdet som vi. Platzer, Vasakronan och Castellum är ledande aktörer med en marknadsandel om vardera cirka 11 procent av kontorsbeståndet i Göteborgsområdet. Inom logistiklokaler har vi ännu inte samma ledande position. Marknaden för industri- och logistiklokaler är fragmenterad med många aktörer som äger sina egna produktions- och logistikfastigheter. Definitionen av vad som är en industri- och en logistiklokal är också flytande. De största aktörerna är börsnoterade Castellum och Platzer samt Wallenbergstiftelserna och Autologistikk property.
Med stora markarealer i attraktiva lägen har vi goda möjligheter att förstärka vår position avsevärt.
I takt med sjunkande direktavkastningskrav har många fastighetsbolag på senare år valt att fokusera allt mer på projektutveckling. Bland de mest omtalade projekten kan bland annat nämnas Castellums utveckling av det tidigare flygplatsområdet i Säve, Vasakronans stora nybyggnadsprojekt Platinan intill nya Hisingsbron, Klöverns arbete kring Åby Arena samt Balders och andra aktörers utveckling av Masthuggskajen. Även byggbolagen är aktiva i detta segment. Vi var tidigt ute med att styra om vårt fokus och ligger också långt framme i många av våra projekt.
En annan tendens är att flera bolag förvärvar bolag eller på annat sätt ger sig in på marknaden för coworking. Exempel på detta är Castellums förvärv av United Spaces och Wallenstams ökade ägande i Convendum.
Flera av fastighetsbolagen har också varit aktiva på transaktionsmarknaden (se s. 23–24).
Källa: Nordanö
26 Verksamhet Från logistiklokaler till helt nya stadsdelar – låter det spretigt? Inte det minsta. Hela vår verksamhet kretsar kring en gemensam ambition: Att skapa hälsosamma, trygga och utvecklande arbetsplatser.
[Kapitelintro]
Verksamhet
- work in progress -
03:49, Arendal. Hos SSAB kan tåget köra in i ena änden. På andra sidan står lastbilarna redo att plocka upp de färdiga stålprodukterna.
28 Verksamhet En sak har vi lärt oss genom åren: Den som engagerar sig i andra har både roligare och får mer tillbaka. Därför ser vi till att lyssna noggrant, skräddarsy lokalerna och komma med de ärligaste råden. Allt för att Göteborgs främsta företag och verksamheter ska trivas hos oss.
Vi förvaltar inte bara fastigheter utan också våra kunders förtroenden. Därför är vi lyhörda för hyresgästernas behov, men också rådgivande i att ta fram anpassade lokallösningar. Under 2019 investerade vi 51 mkr i anpassning av lokaler i befintliga förvaltningsfastigheter.
I centrum av verksamheten står våra förvaltningsteam där varje medarbetare har ett tydligt ansvar för sina fastigheter. På plats i fastigheten träffar kunderna våra egna medarbetare. Det skapar trygghet och kontinuitet, vilket förenklar och effektiviserar kontakterna.
I våra fastigheter finns allt från kontor, butiker, lager, restauranger, grund- och gymnasieskolor, träningsanläggningar, parkeringsplatser och logistiklokaler. Hyresgästerna är såväl privata företag som offentliga aktörer av olika storlek. Vi ser gärna att verksamheterna kompletterar varandra. På så vis skapar vi hållbara områden och förbättrade affärsmöjligheter för våra hyresgäster.
Under 2019 hade vi ett fortsatt stort fokus på omförhandlingar. Då vi sett en kraftig ökning av marknadshyrorna samtidigt som hyresavtalens löptider ofta är på flera år gör vi en justering av hyran när möjlighet ges. Under 2019 omförhandlade vi 53 procent av de hyreskontrakt som var möjliga att säga upp. Totalt under 2019 gjordes omförhandlingar till en hyresvolym på 163 mkr (86). Den genomsnittliga hyresökningen uppgick till 12 procent (3).
Vi tecknade nya hyresavtal med bland andra NCC i Kineum, Projektengagemang och KVD i Gullbergsvass, Avinode och Jeeves i Gamlestaden. Andra viktiga uthyrningar var Länsförsäkringar, Aros Kapital och Länsförsäkringar Mäklarservice i Gårda Vesta som därmed är uthyrt till 85 procent. Vi har också skrivit ett stort avtal med reklambyrån Forsman & Bodenfors på Skeppsbron. Bland de största hyresgästerna kan nämnas DFDS, DHL, Försäkringskassan, Göteborgs Stad, HCL Technologies, Länsförsäkringar, Migrationsverket, Plastal, Ramböll, Schenker, Sveafjord och Zenuity.
Totalt har vi 734 lokalhyresavtal (789), varav 82 (30) omförhandlades under 2019. De tjugo största hyresavtalen stod för 34 procent (32) av hyresvärdet och den genomsnittliga återstående löptiden var vid årets slut 41 månader (42). Utöver lokalhyreskontrakten finns avtal för parkeringsplatser samt för reklamskyltar och mobilmaster med ett totalt hyresvärde om 47 mkr.
Nettouthyrningen för förvaltningsoch projektfastigheter uppgick under 2019 till 24 mkr (56). I förvaltningsfastigheter var uthyrningen 81 mkr (52) och uppsägningarna -90 mkr (-61). Förutom att den totala nettouthyrningen för året var positiv var även varje enskilt kvartal positivt.
Uthyrningen i projektfastigheter var 35 mkr (71), vilket främst avser uthyrningarna i våra projekt i Gamlestaden och Gårda. Uppsägningarna i projektfastigheter uppgick till -2 mkr (-6) och berodde på avsiktlig tomställning.
Marknadsvärde per fastighetskategori
Som fastighetsägare och samhällsaktör värnar vi om dialogen med allmänheten. I februari öppnade vi, tillsammans med fem bostadsaktörer, mötesplatsen Vulkano i Södra Änggården. Här kombinerar vi skapandet av konst till området med berättelsen om områdets utveckling. På plats kan besökarna ta del av visionen för stadsdelen, som kommer att profileras med offentlig konst. Via showroomet får göteborgarna veta mer om stadsutvecklingen i området och därmed bättre möjlighet att påverka.
Under 2019 valde vi för första gången att genomföra den årliga NKI-undersökningen med hjälp av CFI Group. Undersökningen är branschens vanligaste verktyg för att mäta nöjdheten hos kontorshyresgäster och består av kvantitativa telefonintervjuer. I resultatet framkom bland annat att kunderna är nöjda med vår hantering av felanmälningar, fastigheternas läge, information från Platzer samt lokalernas standard och ändamålsenlighet. Genom en noggrann genomlysning av resultatet har vi tagit fram handlingsplaner för respektive fastighet, som vi aktivt kommer att arbeta vidare med. Vi ser till exempel förbättringspotential när det gäller vår proaktivitet gentemot hyresgästerna.
Vi vill skapa attraktiva kontor som rustar våra hyresgäster för framtidens arbetsliv. Utvecklingen går mot aktivitetseller verksamhetsbaserade samt delade arbetsplatser där medarbetarna kan sitta i olika zoner beroende på vad de gör och vem de samarbetar med.
Som fastighetsägare ser vi till att skapa stimulerande kontor med rätt flöden. Vårt eget kontor är ett exempel
på verksamhetsbaserat kontor som anpassats efter våra behov och vi använder det även som showroom. Vi har testat kontoret för coworking, genom att låta en av våra hyresgäster flytta in hos oss medan vi byggde om deras befintliga lokaler. Vi ser även att allt fler av våra hyresgäster använder sitt kontor som mötesplats. Allra tydligast är det bland de kunder som har mötet som affärsidé, såsom Yesbox – Almis och Business Region Göteborgs mötesplats för entreprenörer – som är vår hyresgäst i Gamlestadens Fabriker.
Torslanda och Arendal är Nordens mest strategiska och mest byggintensiva logistikområde. Närheten till Volvo och hamnen gör området attraktivt för partners och underleverantörer till fordonsindustrin. Vi äger totalt 320 000 kvadratmeter uthyrningsbar yta i området som till två tredjedelar utgörs av logistik och en tredjedel av kontor. Vår största hyresgäst är bolag inom Volvokoncernen som tillsammans hyr knappt 40 procent av ytan. Bland hyresgästerna finns även DFDS, DHL, Plastal och SSAB.
Att området är attraktivt visas av att nästan hela beståndet är uthyrt. Det innebär att utvecklingen av befintliga fastigheter sker i samarbete med befintliga kunder. Under 2019 har vi investerat och byggt till för 32 mkr för våra hyresgäster i Torslanda och Arendal. Förbättringarna gäller främst logistik och kundanpassning av lokalerna.
Vi äger även 787 000 kvm utvecklingsbar mark i området, bland annat en obebyggd tomt intill Volvo Torslanda där vi planerar för lager- och logistikanläggningar. En exploatering sker i samråd med hyresgästerna som då erbjuds en skräddarsydd lösning.
| 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Antal fastigheter | 68 | 70 | 68 | 70 | 59 |
| varav projektfastigheter | 22 | 23 | 24 | 16 | 10 |
| Total uthyrningsbar yta, kvm | 825 000 | 825 000 | 805 000 | 801 000 | 465 000 |
| Totalt fastighetsvärde, mkr | 20 479 | 18 388 | 15 559 | 13 615 | 9 784 |
| varav de tio största, mkr | 10 990 | 9 300 | 8 250 | 7 400 | 5 100 |
Hyresvolym och hyresökning omförhandlingar, per kvartal
Visst kan man utveckla en fyrahundraåring. Särskilt om den är lika pigg som Göteborg. Men det vill till att man är både modig och varsam. Att man har stadens alla åldrar i sig. Och ett hjärta som klappar för allt från historiska fabriker till innovativ nyproduktion.
I Göteborg byggs det mer än på många decennier. Men vår ambition är inte att bygga mycket. Vi vill bygga smart, och bidra till en utveckling som är bra för alla. Vårt mål är att utveckla fastigheter som förhöjer människors vardag – kontor för framtida innovationer, välkända landmärken och resecentrum där nya möten äger rum. Vi tar ansvar för områdena där vi äger, förvaltar och utvecklar fastigheter. Det gör vi genom att påverka allt från enskilda byggnader till stadens utveckling i stort.
De senaste åren har vi varit drivande i att skapa ett Gårda som är tryggare och trevligare under dygnets alla timmar. Parallellt med egna stadsutvecklingsprojekt arbetar vi tillsammans med andra fastighetsägare för att knyta samman Gårda med arenaområdet och centrum, en ambition som även ligger i linje med stadens vision. Bland annat planerar vi att finansiera en busslinje i stadsdelen tillsammans med NCC med flera.
Det är också i Gårda som vi har valt att förlägga två av våra mest ambitiösa profilprojekt. Vi är nu inte bara i full gång med byggnationen av Gårda Vesta, ett av Göteborgs högsta kontorshus, utan också med skyskrapan Kineum – vår hittills största satsning som bland annat kommer att inrymma ett uppseendeväckande hotellkoncept signerat ESS Group. I och med satsningarna i Gårda är vi på god väg mot ambitionen att tillväxten ska vara cirka 2,5 mdkr årligen varav hälften ska komma från egna utvecklingsprojekt.
Men att utveckla en stad handlar även om att förvalta dess historia. På Skeppsbron, som kommunen har pekat ut som ett av stadens kanske mest attraktiva lägen, samäger vi och Bygg-Göta Merkur med en tillhörande byggrätt. Det karakteristiska rosa huset med hängtornen är det äldsta kvarvarande på Skeppsbron och en av Göteborgs mest kända byggnader. Under året har vi tecknat hyreskontrakt med reklambyrån Forsman & Bodenfors, vilket gör att vi kan påbörja byggnationen av den nya huskroppen som ska docka an till den befintliga.
Almedals Fabriker, en av Göteborgs mest unika historiska fabriksmiljöer och som numera huserar kreativa verksamheter, har valts ut av Göteborgs Stad som ett av fem pilotprojekt för ökad exploatörsmedverkan i detaljplaneprocessen. Under tredje kvartalet startades detaljplanearbetet upp igen.
Gårda har trots närheten till trafikleder, kollektivtrafiken vid Svingeln och evenemangsstråket länge varit lite bortglömt. Men de närmaste åren kommer stadsdelen att utvecklas till ett nytt spännande kluster.
Byggandet av Gårda Vesta är i full gång och beräknas vara färdigt hösten 2021. Redan nu syns det som ska bli ett av Göteborgs högsta kontorshus från stora delar av staden. Byggnaden kommer att utgöra ett nav i stadsdelen och ha en total yta om 27 000 kvm, varav 16 000 kvm
Fastighetsutveckling innebär att vi gör om eller utvecklar en befintlig byggnad. Antingen för att anpassa byggnaden efter en befintlig hyresgäst eller för att attrahera nya.
Exempel: Kämpegatan 3–7 går från att vara en byggnad med traditionella kontorslokaler till en flexibel arbetsplats för hyresgäster med olika önskemål och behov.
Med projektutveckling avses nyproduktion från mark utan befintlig byggnad, där vi arbetar från idé till färdig fastighet.
Exempel: Gårda Vesta utvecklas till Göteborgs första Well Buildingcertifierade kontor med flexibla kontorslokaler och fokus på medarbetarnas välmående.
Stadsutveckling innebär att vi tar ett långsiktigt ansvar för ett område, ofta tillsammans med andra. Vi bidrar till attraktiva stadsmiljöer och ökade fastighetsvärden. Ibland utvecklar vi bostadsbyggrätter som säljs till samarbetspartners.
Exempel: Södra Änggården håller på att utvecklas från kontors- och industriområde till modern blandstad.
som sedan tidigare är uthyrda till Skatteverket, 5 360 kvm till Länsförsäkringar samt 960 kvm till Aros Kapital. Under fjärde kvartalet tecknade vi även kontrakt med LF Mäklarservice om 464 kvm, vilket gör att projektet nu är uthyrt till 85 procent. Gårda Vesta blir även Göteborgs första Well Building-certifierade kontorsbyggnad. Det innebär att huset byggs och designas med en helhetssyn på hälsa, välbefinnande och arbetsmiljö, en satsning som gör att vi utmärker oss på kontorsmarknaden.
Några hundra meter söderut fortskrider markarbetena i höghusprojektet Kineum. Vi ska bygga en 27 våningar hög hybrid mellan kontor och hotellupplevelse som beräknas stå färdig 2022. Konceptet kommer även att rymma allt från butiker, pool club, restauranger och caféer till ytor för konferenser och event. Kontorshyresgästerna kommer att kunna ta ett möte i poolen eller planera kickoffen vid hotellfrukosten. Att Kineum utvecklas till en destination snarare än ett kontor är ett led i att utveckla Gårda och att göra området mer levande dygnet runt.
ESS Group svarar genom hotellupplevelsen Jimmy'z för 15 000 kvadratmeter och cirka 230 rum i Kineum. NCC och ESS Group hyr tillsammans 20 av totalt 27 våningar.
Kineum utvecklas tillsammans med NCC som äger 50 procent av fastigheten under byggtiden. När Kineum är färdigställt kommer vi att återköpa andelarna. NCC kommer också att flytta sitt Göteborgskontor till den nya byggnaden.
I Gamlestaden möter innerstaden de nordöstra stadsdelarna. Det är en spännande och kollektivtrafiktät plats där moderna bostäder och verksamheter möter äldre industribyggnader. De närmaste tio åren kommer stadsdelen att utvecklas och få än mer stadskaraktär. Vi äger tre större fastigheter och projekt i Gamlestaden. Nu byggs även bostäder i områdena kring våra fastigheter, och vi kan äntligen konstatera att Gamlestaden har blivit den destination som vi länge har pratat om.
Gamlestads torg, som stod klart 2018, har utvecklats till en central plats för Göteborgs utveckling och kulturliv. I den lägre huskroppen huserar bland annat Berättarministeriet och Världslitteraturhuset. Gamlestads torg är även Västtrafiks knutpunkt i stadsdelen och kommer inom några år att passeras av 40 000 personer varje dag. Under 2019 har vi träffat hyresavtal med Avinode, Jeeves och Hyako sushi samt invigt konferensavdelningen i 17-våningshuset.
Alldeles i närheten ligger Gamlestadens Fabriker, som är ett av våra stora utvecklingsområden. Det är också platsen där kullagret utvecklades och där den första Volvon byggdes. Idag är området ett bubblande entreprenörsstråk och inom de närmaste åren en tät och levande stadsdel. Den tidstypiska arkitekturen ska varvas med nya byggnader med sammanlagt 300 bostäder och 3 500 arbetsplatser. Dessutom planeras för nya restauranger, matbutik, café och service. Under året togs ett viktigt steg i och med att en vattendom gavs i mark- och miljödomstolen. Domen innebär att detaljplanen tar ett stort steg mot förmodad laga kraft under 2020. Vi har tidigare tecknat avtal om försäljning av kommande bostadsbyggrätter till JM som medverkar i utvecklingen av området. Dessutom planerar vi för 75 000 kvm nya kontor och p-hus i området.
Vår tredje fastighet i Gamlestaden är Bagaregården där vi har fått ett positivt planbesked gällande förtätning om totalt 60 000 kvm blandstad. Detaljplanearbetet kommer att starta under 2020.
I norra Högsbo, eller Södra Änggården som vi har valt att kalla området, utvecklar vi en stadsdel med bostäder, skolor och kommersiella lokaler. Platzer är största fastighetsägare i det 300 000 kvm stora området med attraktivt läge mitt emellan centrum och havet. Av totalt planerade 2 000 lägenheter ingår 600 i jubileumssatsningen BoStad2021.
Vi har sedan tidigare tecknat avtal om försäljning av bostadsbyggrätter med Bonava, Skanska Nya Hem, Peab, Hökerum Bygg och Magnus Månsson Fastigheter. Vi har dessutom tecknat avtal med Internationella Engelska Skolan om att upprätta en F–9-skolbyggnad för 900 elever. IES är en av de ledande fristående aktörerna inom utbildning i Sverige
Innan vi startar ett projekt säkerställer vi alltid en betryggande uthyrningsgrad. Även i projekt där det är många år kvar till inflyttning har vi en hög uthyrningsnivå. Det indikerar en fortsatt god efterfrågan på moderna kontorslokaler i Göteborg.
Vi trivs fantastiskt bra! Miljön är helt underbar med industribyggnaderna, det finns en bevarad själ som lockar kunder hit. Vi är ju en mötesplats för entreprenörer och innovatörer och nästan alla som kommer hit tycker att fabriksmiljön är häftig. Även kommunikationerna fungerar väldigt bra.
Det är en växande stadsdel i omdaning. I framtiden kommer man nog inte att tänka på Gamlestaden som långt från centrum. Det kommer att vara en del av stan, men med en egen identitet som attraherar spännande företag, restauranger och butiker med nya koncept.
Dejan Djurkovski är verksamhetsutvecklare på Yesbox/Business Region Göteborg
och har sedan tidigare två skolor i Göteborg. Hyresavtalet är på 20 år och omfattar cirka 9 000 kvm. Preliminärt tillträde sker i augusti 2022. Avtalet villkoras av att vi hittar långsiktiga ägare av skolan samt att detaljplanen vinner laga kraft.
Under 2019 har detaljplanen varit ute på en andra granskning. Planen tillstyrktes i byggnadsnämnden i februari 2020. Nästa steg är att ärendet tas upp för antagande i kommunfullmäktige under våren 2020.
Området mellan centralstationen och älven kommer helt att byta skepnad inom ett par decennier. Med en lägre Hisingsbro samt överdäckning av E45 kan innerstaden växa ner mot älven. Resultatet är ett attraktivt område med boende, kontor och service samt närhet till vatten, centralstationen och på sikt även Västlänken. Vårt största bestånd i området finns i Gullbergsvass och Lilla Bommen. Vi har även option på att köpa två byggrätter vid nuvarande Götaälvbron om totalt 43 000 kvm BTA. Möjlig byggstart är 2023/2024.
Under året har vi fortsatt utveckla fastigheten på Kämpegatan 3–7 där vi har vårt huvudkontor. Hela tegelbyggnaden får ett ansiktslyft samt ett nytt våningsplan med 1 600 kvm ny kontorsyta och panoramautsikt över älven. Genom om- och tillbyggnaden skapas förutsättningar för effektiva kontorsytor och ett bra underlag för service i bottenplan. Det bidrar till mer liv och ökad attraktivitet i området.
På Skeppsbron samäger vi Merkur med en tillhörande byggrätt om 5 400 kvm LOA kontor tillsammans med Bygg-Göta. Konceptet kommer att präglas av kontor och en levande bottenvåning. I juni tecknade vi hyreskontrakt med reklambyrån Forsman & Bodenfors om 3 350 kvm och byggnationen är i full gång.
Mölndalsåns dalgång är i snabb utveckling. Området sträcker sig från Korsvägen i norr till Mölndals innerstad i söder och kommer att förtätas och starkare integreras med centrala Göteborg. Västlänkens station vid Korsvägen kommer att spela en viktig roll. Målsättningen är
att omvandla Mölndalsvägen till en stadsgata. De flesta obebyggda ytor längs stråket är föremål för byggnation av kontor, hotell och bostäder.
Vi äger och förvaltar fem fastigheter i området. I samband med att vi sålde 50 procent av Kineum i Gårda till NCC fick vi även möjlighet att förvärva NCCs kommande projektfastighet MIMO i Mölndals innerstad när det färdigställs. Färdigställandet är beräknat att ske successivt under 2022 och 2023.
I Almedals Fabriker, ett före detta industriområde strax söder om Liseberg, arbetar vi med en ny detaljplan för nya bostäder, kontor och parkeringsgarage. Vi äger Almedals Fabriker med en möjlig byggrätt om cirka 20 000 kvm kontor. Göteborgs Stad har valt Almedals Fabriker som ett av fem pilotprojekt för ökad exploatörsmedverkan i detaljplaneprocessen. Syftet är att minska den totala projekttiden. Detaljplaneprocessen startades under tredje kvartalet 2019 och drivs tillsammans med Svenska Hus, Wallenstam och Göteborgs Stad.
Göteborg är utan tvekan Sveriges logistikhuvudstad – och Torslanda och Arendal är två av stadens bästa logistiklägen. Området ligger granne med Nordens största hamn och svensk fordonsindustri samt har direktaccess till huvudleder som E6 och E20, järnvägsnätet och Sveriges näst största flygplats. Här planerar vi de kommande åren att uppföra flera lager- och logistikbyggnader för innovatörer och starka tillväxtföretag.
Idag äger vi 787 000 kvm mark i Torslanda, inklusive detaljplanelagda byggrätter om 190 000 kvm BTA för logistik och industri. Bland annat äger vi en obebyggd tomt på Arendals kulle där vi har bygglov för en anläggning på cirka 14 000 kvm. Vi äger även mark intill Volvo Torslanda där vi planerar för lager- och logistikanläggningar från 10 000 kvm upp till 90 000 kvm. Sammantaget ger det oss goda möjligheter att driva tillväxt inom industri/logistik.
I Torslanda och Arendal pågår uthyrning av projekterade områden för fullt. Vid tecknat hyresavtal står vi redo att starta projektet och fortsatt förvalta områdets potential.
| Så går planprocessen till | |||
|---|---|---|---|
| 1 Planbesked |
2 Eventuellt program |
3 Samråd för detaljplan |
4 Granskning av detaljplan |
| Om en förändring på en fastighet kräver en ny detaljplan, eller justering av befintlig, måste en ansökan om planbesked göras. I planbeskedet avgör kommunen om planarbetet får påbörjas eller inte. |
Innan arbetet påbörjas avgör kommunen också om det behövs ett program för att beskriva exempelvis lämplig markanvändning, behov av infrastruktur och konsekvenser av en eventuell detaljplan. |
Ett första planförslag tillgäng liggörs på stadens webbplats, stadsbyggnadskontoret och ett bibliotek i området. Under samrådstiden har alla berörda möjlighet att lämna synpunkter, innan byggnadsnämnden beslutar om ett slutligt plan förslag. |
Slutligt planförslag tillgänglig görs under minst tre veckor. Även under denna tid har alla som berörs av bygget möjlig het att lämna synpunkter på planförslaget, samt se om deras tidigare synpunkter har tagits hänsyn till. |
| Fastighet | Typ1) | Ombyggd yta LOA, kvm |
Ny yta LOA, kvm |
Total investering inkl. mark, mkr2) |
Varav kvar att investera, mkr |
Verkligt värde, mkr |
Hyres värde, mkr3) |
Uthyr nings grad, % |
Färdig ställt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gullbergsvass 5:10 | FU | 11 900 | 1 600 | 554 | 54 | 833 | 45 | 93 | Q3 2020 |
| Gårda 2:12, Gårda Vesta | PU | 27 000 | 1 105 | 437 | 939 | 83 | 85 | Q4 2021 | |
| Gårda 16:17, Kineum | PU/FU | 16 000 | 26 000 | 1 875 | 950 | 1 135 | 136 | 80* | Q3 2022 |
| Totalt | 27 900 | 54 600 | 3 534 | 1 441 | 2 907 | 264 |
| Ny yta | Möjlig | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighet | Typ1) | Fastighetstyp | BTA, kvm | Projektfas | byggstart4) |
| Gårda 4:11, Källhuset | PU | kontor | 2 000 | detaljplan finns | 2020 |
| Sörred 7:21 | PU | logistik/industri | 30 000 | detaljplan finns | 2020 |
| Syrhåla 3:1 | PU | logistik/industri | 60 000 | detaljplan finns | 2020 |
| Sörred 8:12 | PU | logistik/industri | 90 000 | detaljplan finns | 2020 |
| Arendal 764:720, Arendals kulle | PU | logistik/industri | 14 000 | detaljplan finns | 2020 |
| Olskroken 18:7, Gamlestadens Fabriker | SU/PU/FU | blandstad | 100–120 000 | detaljplan pågår | 2020 |
| Södra Änggården (flera fastigheter och flera utbyggnadsetapper) |
SU/PU | blandstad | cirka 200 000 | detaljplan pågår | 2020 |
| Skår 57:14, Almedals Fabriker | PU | kontor | 20 000 | detaljplan pågår | 2021/2022 |
| Krokslätt 34:13 | FU/PU | blandstad | 10–15 000 | planbesked finns | 2022 |
| Backaplan | PU | blandstad | 20 000 | detaljplan pågår | 2022/2023 |
| Bagaregården 17:26 | PU | blandstad | 60 000 | planbesked finns | 2022 |
| Gullbergsvass** | PU | kontor/bostäder | 43 000 | detaljplan finns | 2023/2024 |
| Totalt | 646 000–674 000 |
| Fastighet | Typ1) | Om byggd yta LOA, kvm |
Ny yta LOA, kvm |
Total investering inkl. mark, mkr2) |
Varav kvar att invest., mkr |
Verkligt värde, mkr |
Hyres värde, mkr3) |
Uthyr nings grad, % |
Färdig ställt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Inom Vallgraven 49:1, Merkur*** |
PU | 5 400 | 244 | 179 | 65 | 18 | 62 | Q4 2021 |
* Uthyrningsgraden omfattar även befintlig byggnad.
**Platzer äger inte marken idag men har option på att förvärva mark med byggrätt till marknadsvärde
***Avser endast nybyggnad intill befintlig förvaltningsfastighet.
Sammanställningen omfattar möjliga projekt identifierade på ägda eller förvärvsavtalade fastigheter.
1) Se förklaring på s. 30.
2) I total investering inklusive markvärde ingår ingående värde samt investering i fastighetsutveckling.
3) Avser bedömt hyresvärde fullt uthyrt när fastigheten är färdigställd.
4) Med möjlig byggstart menas när projektet bedöms kunna starta förutsatt att planarbetet går som förväntat och att uthyrning nått en tillfredställande nivå.
34 Verksamhet
Här är den, hela familjen Platzer. En stark uppställning varumärken som jobbar för att lyfta laget och varandra. Några är nya fastigheter och stadsdelar, andra har besjälat staden i århundraden. Visst är de fina ihop?
Våra varumärken hjälper oss att forma våra hyresgästers, medarbetares och intressenters associationer kring företaget och namnet. Det övergripande varumärket är förstås Platzer, som också är namnet på bolaget. Förutom vårt övergripande varumärke arbetar vi med projekt- och platsvarumärken. Det innebär att enskilda fastigheter och områden kan ha egna profiler. Vi har valt en garantstrategi för vår varumärkeshierarki. Det betyder att våra platsvarumärken använder sig av en egen logotyp i kombination med Göteborgs bästa Platzer som garant. Genom våra undervarumärken kan vi anpassa enskilda fastigheter eller områden efter olika målgrupper. Dessutom bidrar våra projekt och varumärken till att öka kännedomen om varandra.
Platzer är ett av Göteborgs största och ledande fastighetsbolag inom kommersiella fastigheter, främst kontor. Vår vision är: Vi ska göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i. Precis som i vår verksamhet står kunden i centrum i logotypen.
Hörnfastigheten på Polhemsplatsen känner de flesta göteborgare till. Efter ombyggnationer är KvarterETT idag en mötesplats öppen för alla. Numera möts hyresgäster och besökare av en trevlig reception och en härlig ljusgård som sträcker sig genom husets samtliga plan.
Med stort serviceutbud och moderna kontor är Tennet en viktig pusselbit i utvecklingen av området kring den nya Hisingsbron. Byggnaden stoltserar med högsta miljöcertifiering och huserar både restaurang och konferensanläggning.
Befintlig fastighet
Ett nytt landmärke i Göteborg och stadens nya knutpunkt för kollektivtrafik, kultur, service och näringsliv invigdes 2018. Här erbjuder vi panoramavy och ett fantastiskt kontorsläge i 17 våningar.
Världshuset på Packhuskajen är en pampig byggnad med en historia som vittnar om handel med omvärlden. Det tidigare rederikontoret, beläget på platsen för ett franskt värdshus från 1700-talet, rymmer numera moderna kontor i ett av stadens bästa lägen.
I Gamlestadens Fabriker tar vi tillvara den historiska entreprenörsandan och innovationskulturen i området och skapar en ny mötesplats med bostäder, kontor och serviceentreprenörer. Lokalerna finns i 13 byggnader från olika tidsepoker
På Skeppsbron utvecklar vi en ny byggnad som ansluter till det befintliga huset från 1897. Tillsammans bildar de en kontrastrik helhet och bidrar till att knyta ihop staden.
Befintlig fastighet + Projekt
Lite större, lite färgstarkare, lite självsäkrare. Kineum i Gårda blir allt annat än vanligt. Här skapar vi en 27 våningar hög hybrid där kontor och hotell integreras till en destination som lever hela dygnet.
I Gårda bygger vi Göteborgs första WELL Building-certifierade kontor. Gårda Vesta blir 25 våningar helt fokuserat på trivsel och hälsa på arbetsplatsen.
Projekt
Idag är Södra Änggården en oslipad diamant i bästa läge. Här ska vi skapa en skön stadsmiljö med folkliv på gatorna vid foten av Änggårdsbergen – mitt emellan centrum och havet. Projektet bidrar dessutom med 2 000 nya bostäder till Göteborg.
Stadsdel
I Gamlestaden tar Platzer ett större grepp om en hel stadsdel. I nära samverkan med andra aktörer bevarar och lyfter vi områdets historiska fabriksbyggnader och kompletterar med resecentrum, bostäder och moderna kontor så att Gamlestaden blir en tryggare plats under dygnets alla timmar.
Mitt i Mölndalsåns dalgång ligger ett område rikt på själ och charm. I vackra tegelbyggnader från 1800-talet huserar numera kreativa verksamheter inom bland annat musik, filmproduktion och inredning. Här utvecklar vi nya byggnader som berikar och stärker det befintliga.
Transaktioner är det tredje benet i vårt värdeskapande. Vårt fokus är centrala lägen och knutpunkter med god tillgänglighet, områden med expansiva planer samt attraktiva lägen för logistik och industri. Samtidigt måste prisbilden vara attraktiv.
Under flera år stod transaktioner för en betydande del av vårt värdeskapande. Men när fastighetspriserna steg och direktavkastningskraven sjönk skiftade vi delvis fokus till fastighets-, projekt- och stadsutveckling. Under 2019 skedde generellt sett få transaktioner i Göteborgsområdet och vi förvärvade inga fastigheter. Transaktioner är dock en fortsatt viktig del i vår verksamhet och vi är ständigt beredda att agera när tillfälle ges.
I april ingick vi, enligt tidigare stämmobeslut, avtal med Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän om att de ska förvärva 50 procent av Gårda Vesta när projektet är färdigställt, vilket beräknas ske 2021.
Samtidigt tecknade Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän avtal om att hyra 5 360 kvm kontor i fastigheten.
Under tredje kvartalet sålde vi två handelsfastigheter på Backaplan i Göteborg till Fastighets AB Balder för omvandling till bostäder. Underliggande fastighetsvärde var 368 mkr och fastigheterna frånträddes den 1 oktober. På de sålda fastigheterna planeras omfattande inslag av bostäder. Backaplan är ett stadsutvecklingsprojekt där arbetet med en ny detaljplan innehållande bostäder, handel och kontor pågår och där vi gärna bidrar till utvecklingen när det gäller den kommersiella delen.
Under året skedde inga fastighetsförvärv.
Mkr 4 000
Investeringar och transaktioner
09:02, Tennet, Gullbergsvass. Ett morgonmöte på Nordea är ett morgonmöte i Göteborgs nya innerstad. Mitt emellan älven och centralstationen ska staden växa till dubbel storlek.
Vi är ledande inom kommersiella fastigheter i Göteborg. Vi har också en större andel miljöcertifierade fastigheter än något annat börsnoterat fastighetsbolag på vår marknad. För oss är certifieringarna ett sätt att minska vår miljöpåverkan här och nu samt att framtidssäkra våra fastigheter.
Vi äger, förvaltar och utvecklar 68 fastigheter om totalt 825 000 kvadratmeter. Under 2019 sålde vi två fastigheter på Backaplan samt 50 procent i vår projektfastighet Gårda Vesta (se s. 36).
Vid utgången av 2019 var 92 procent av våra förvaltningsfastigheter miljöcertifierade. Vid samma tidpunkt hade vi 22 projektfastigheter.
Vårt fastighetsbestånd är indelat i kontorsfastigheter samt logistikoch industrifastigheter. Fokus ligger på centrala Göteborg, i knutpunkter samt områden med expansiva detaljplaner. De flesta kontorsfastigheterna finns i centrala Göteborg. Här finns våra starkaste positioner i Älvstaden, Gamlestaden och Gårda.
Våra logistik- och industrifastigheter finns i övriga delar av Göteborgsområdet. Vår starkaste position inom logistik och industri har vi i Arendal och Torslanda i direkt närhet till Göteborgs hamn.
Fastigheterna redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Vi genomför löpande intern fastighetsvärdering av samtliga fastigheter baserad på en tioårig kassaflödesmodell. Varje fastighet värderas individuellt. Vid årets slut gör vi också en extern värdering av ett urval av våra fastigheter som utgör ett tvärsnitt av fastighetsbeståndet, vanligtvis cirka 30 procent av fastigheternas totala värde.
Fastighetsbeståndet fördelat på kontor och logistik, yta
Fastighetsbeståndet fördelat på kontor och logistik, värde
Läget och lokalerna gör att vi får till ett väldigt bra flöde. Alla våra inkommande leveranser kommer med järnvägen. Vi kan köra in tågset i ena änden och lassa ut våra produkter i andra änden. Många av de stora transportörerna har dessutom dagliga leveranser till Volvo, vilket gör det lätt att få tag på lastbilar tillbaka till Gnosjöregionen där våra kunder finns. Däremellan sker produktionen under tak, så att vi kan säkra en bra kvalitet på våra stålprodukter som är känsliga för fukt och kyla.
Fredrik Sundström är general manager på SSAB
Skruva lite här, dra på lite där. Som fastighetsägare har vi stora möjligheter att påverka allt från energianvändningen till CO2-utsläppen. Och inte minst skapa trygga stadsdelar med medryckande gung och härlig energi.
[Kapitelintro]
Hållbarhet
20:22, Almedals Fabriker. Göteborgsartisten Nathalie Cuti jobbar på sin nya skiva hos Svenska Grammofonstudion.
Göteborg är världens mest hållbara stad, i alla fall om man får tro Global Destination Sustainability Index som har rankat staden som etta sedan 2016. Som lokalt förankrat fastighetsbolag arbetar vi med hållbarhet på tre nivåer: ekonomisk, ekologisk och social.
FNs modell Globala målen är numera ett vedertaget verktyg för bolag som vill bidra till en hållbar utveckling. Globala målen utgör även ryggraden i Platzers hållbarhetsarbete. Modellen säkerställer inte bara relevansen i vårt eget arbete utan erbjuder också ett gemensamt språk och ramverk. Bland annat blir det enklare för oss att benchmarka mot andra aktörer, både i och utanför vår egen bransch.
Under 2019 har vi förankrat våra hållbarhetsmål i Globala målen och satt samman dem till ett hållbarhetsindex (se s. 16). Under det kommande året fortsätter vi att implementera Globala målen i vårt dagliga hållbarhetsarbete. Vi kommer även att följa upp och utvärdera de prioriterade målen under året.
Vi har valt att prioritera hållbarhetsmål 5, 7, 8 och 11. Urvalet motsvarar de områden som är mest relevanta för vår verksamhet, det vill säga var vi har störst möjlighet att bidra på ett meningsfullt sätt. Inom vissa områden är vårt perspektiv globalt och inom andra mer lokalt. Urvalet ska dock inte ses som en rangordning av målen ur ett globalt perspektiv.
beslutsfattande" (se s. 15).
Vi tror att jämställdhet mellan män och kvinnor är en förutsättning för att kunna tillvarata kompetens på bästa sätt. Därför arbetar vi med FNs femte mål: "Uppnå jämställdhet och
alla kvinnors och flickors egenmakt". I vår organisation ska alla ha likvärdiga förutsättningar och vi verkar för att öka antalet kvinnor i ledande positioner. Målet är att fördelningen mellan antal män och kvinnor ska vara i spannet 40–60 procent på samtliga nivåer i organisationen. Arbetet går i linje med FNs delmål
"Säkerställa fullt deltagande för kvinnor i ledarskap och
I ett hållbart samhälle bör vi inte använda mer energi och effekt än vi behöver. Både av kostnads- och miljöskäl. På Platzer vill vi ge våra hyresgäster tillgång till driftsäker energi till rätt pris och låg miljöpåverkan. Vi har anslutit våra hus till fjärrvärmenätet som till stor del är uppbyggt av återvunnen värme. Där det är möjligt har vi även anslutit våra fastigheter till fjärrkylanätet.
Vi bidrar till utbyggnaden av den förnyelsebara elproduktionen, bland annat genom att installera solceller på våra tak. När vi trots allt måste köpa el väljer vi 100 procent ursprungsmärkt vindkraft i förhoppning om att driva på efterfrågan. Arbetet är i linje med delmålet "Öka andelen förnybar el i världen".
Ett område som länge försummats i fastighetssektorn är effektbristen. I flera städer har effektfrågan redan blivit så akut att det kan bli aktuellt att tillfälligt stänga ner delar av elnätet. I framtiden kommer allt fler företag att slåss om den tillgängliga effekten. Därför måste vi tillsammans med energibolagen hjälpas åt för att agera ansvarsfullt. I en studie av Göteborg Energi avseende värmeeffekt stack Platzer ut positivt genom att ha minskat effektbehovet när det är som kallast med 19 procent jämfört med genomsnittet på 4 procent. Genom att minska behovet av värmeeffekt minskar också belastningen på elnätet då de båda systemen delvis kompletterar varandra.
Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt
En trygg och säker arbetsmiljö är en hjärtefråga för oss. I enlighet med FNs delmål "Skydda arbetstagares rättigheter och främja trygg och säker arbetsmiljö för alla", arbetar vi ständigt för att minimera olyckor på arbetsplatserna och öka inkluderingen. Även leverantörer som har kontrakterats för byggnation eller reparation ska vara säkra hos oss. Därför strävar vi efter att samarbeta med återkommande ramavtalsentreprenörer, där vi inför avtalsskrivning säkrar att leverantören följer arbetsmiljöregler och kollektivavtal inom sitt verksamhetsområde. Ramavtalen utvärderas löpande av vår hållbarhets- och inköpschef via en ramavtalsbarometer (se s. 43).
För att lyckas med vår tillväxtstrategi krävs en stark finansiell ställning i linje med delmålet "Främja ekonomisk produktivitet genom diversifiering, teknisk innovation
och uppgradering". Platzer skapar ekonomiskt värde på huvudsakligen tre sätt: uthyrning och förvaltning, fastighets-, projekt och stadsutveckling samt fastighetstransaktioner. Vi strävar efter att all vår finansiering ska vara grön på sikt. Under 2019 ökade vår andel grön finansiering från 28 till 56 procent.
Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i. Det är i sig är ett ambitiöst hållbarhetsmål. Därför arbetar vi naturligt med flera av delmålen – såsom klimatanpassning, utsläpp samt inkluderande och trygga områden – i vår dagliga verksamhet. Delmålet "Minska städernas miljöpåverkan" visar på vikten av att skapa förutsättningar för en bättre luftkvalitet och hantering av avfall.
Vår ambition är att skapa trygga och välfungerande stadsdelar med god mobilitet, grönytor, service, avfallshantering och energiförsörjning. I linje med delmålet "Inkluderande och hållbar urbanisering" ser vi till att inkludera bostäder i utformningen av våra områden och byggnader. För att stadsdelarna ska bli föregångsområden ser vi till att samverka med andra kommersiella och offentliga aktörer i området, bland annat bostadsbolag (se s. 54).
Vår organisation bygger på tillit och principen frihet under ansvar. Vi har en hållbarhets- och inköpschef samt ledningsgrupp som ansvarar för styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet. I det dagliga arbetet och i relationen med olika intressenter har medarbetarna tillgång till ett antal policyer och andra styrdokument, varav de viktigaste är:
När våra policyer och riktlinjer uppdateras ser vi till att underrätta medarbetarna genom teammöten och intranät. Nya medarbetare genomgår ett introduktionsprogram som berör punkterna ovan (se s. 51). Vi arbetar även efter en gemensam treårig strategisk affärsplan, fastighetsplaner för samtliga fastigheter samt tioåriga områdesplaner för områden. Generellt är försiktighetsprincipen vägledande.
Vi ställer tydliga krav på våra leverantörer vad gäller kvalitet, miljö och uppförande. Vårt dagliga miljöarbete bedrivs systematiskt enligt ISO 14001:2015 och är integrerat i verksamheten.
Vi är ett bolag med ett stort samhällsengagemang och vill vara en aktiv aktör när Göteborg utvecklas. Därför är vi medlemmar i bland annat Sweden Green Building Counsil, Fastighetsägarna, Almega, Västsvenska Handelskammaren, Företagsföreningen Högsbo/Sisjön, Fabur, BID Gamlestaden, Värmemarknad Sverige och Purple Flag genom Samfälligheten Lilla Bommen. På Lindholmen ingår vi i en mobilitetsgrupp med flera fastighetsägare.
Sedan tre år är vi huvudsponsor till Stiftelsen Berättarministeriet som verkar för att barn och unga ska bli trygga i det skrivna ordet. Vi ger också ekonomiskt stöd och agerar mentorer för den ideella organisationen Öppet Hus som hjälper unga vuxna, företrädesvis med utländsk bakgrund, att närma sig arbetsmarknaden.
Vi har hämtat uppgifterna till hållbarhetsredovisningen från våra ekonomisystem, miljöledningssystem (ISO 14001:2015), arbetsmiljöledningssystem (i enlighet med OHSAS 18001), från entreprenörer och leverantörer samt från energiuppföljningssystemet Mestro.
Vi redovisar vårt hållbarhetsarbete enligt GRI Standards Core. Du hittar vårt GRI-index på platzer.se.
Som byggentreprenör, vilka trender ser du inom hållbarhet i fastighetsbranschen? Globala trenden är att det ställs och kommer att ställas mycket hårdare krav på nationell och lokal nivå, samtidigt som den kommande generationen hyresgäster och företagsledare kommer att ställa krav: Hur arbetar ni med hållbarhet, på riktigt? Vi tror att företag som arbetar med hållbarhet kommer att ha en konkurrensfördel som attraherar unga, både som hyresgäster och anställda. På längre sikt handlar utmaningen alltså om att skapa en mer hållbar fastighetsägare och en ny typ av affär.
Bland annat har vi ett gemensamt projekt där vi samarbetar med återbruket i Göteborg. De monterar ner partier och armaturer vi inte kan använda och ser till att de kommer till användning. Vi och Platzer har även samma fokus på arbetsmiljön och hjälper varandra att bli bättre. För vår del är arbetsmiljön högsta prioritet och inget vi tummar på för att det ska bli billigare. Alla våra medarbetare och underleverantörer ska komma hem varje dag och vara hela på både insidan och utsidan.
Marcus Bramer är affärsområdeschef på RO-Gruppen i Göteborg
Dialogen med våra många intressenter pågår under hela året och i flera former. Vi har identifierat de intressenter som mest påverkar eller påverkas av vår verksamhet i alla faser – från planering till förvaltning och försäljning. 42 Hållbarhet
Hyresgästerna är, liksom våra medarbetare, en intressent vi träffar dagligen. Det sker en ständig utveckling av fastigheten i nära samråd med hyresgästen och utifrån deras önskemål och prioriteringar. Våra kommersiella förvaltare och fastighetsansvariga träffar hyresgästerna löpande. De finns på plats i fastigheterna och är tillgängliga via telefon, mejl, hemsida, sociala medier och Platzers kontor. Vi genomför kundträffar, kundundersökningar och dialoger i samband med om- och tillbyggnader samt har ett nyhetsbrev med möjlighet till dialog. Även felanmälan är ett sätt för oss att bättre förstå våra hyresgästers behov.
Våra medarbetare är vår viktigaste tillgång som vi självklart vill värna om. Vi genomför kontinuerliga utvecklingsinsatser för alla våra medarbetare såväl som riktade ledarutbildningar. Vi erbjuder också utbildningar för våra ledare. Medarbetarnas drivkrafter visar sig genom de många förbättringsförslag som rör utvecklingen av verksamheten och våra fastigheter. Utöver den dagliga dialogen mellan chef och medarbetare finns intranätet, teammöten, utvecklingssamtalen, månadsmöten och medarbetarundersökningen.
Som börsnoterat bolag är aktieägaren en avgörande intressent. Det är viktigt för oss att förstå vad aktieägarna prioriterar och vad en god avkastning innebär. Bland annat ser vi nu ett ökat intresse för gröna investeringar. Ansvaret för styrning och ledning av oss som bolag är fördelat mellan styrelsen och utsedd vd. Dialogen med aktieägarna ger oss bra underlag för att skapa ekonomisk hållbar avkastning där även hållbarhetsfrågorna blir en än mer naturlig del. Våra viktigaste kommunikationskanaler är vår hemsida, ekonomiska rapporter, pressmeddelanden, årsstämman, styrelsemöten och vid behov extra bolagsstämmor.
Utvecklingen och finansiering av förvärv kräver en dialog med våra kreditgivare. Dialogen gör att vi kan fördjupa vår kunskap om hållbara långsiktiga investeringar. Till exempel märker vi tydligt av ett ökat intresse för gröna investeringar som vi verkligen vill möta. Vi strävar efter en diversifierad och flexibel låneportfölj med bank-, kapitalmarknads- och penningmarknadsfinansiering. Blandningen gör att vi kan sprida våra risker men kräver mer av oss i dialogen då det också innebär fler intressenter. Våra viktigaste kommunikationskanaler är personliga möten och information via hemsidan.
I år har vi gjort en fördjupad intressentdialog med våra leverantörer. Vi djupintervjuade tio av dem i syfte att lära oss mer om vad vi kan åstadkomma tillsammans. Resultatet var tydligt: Leverantörerna vill att vi ställer ännu mer krav. De vill utveckla affären och stärka arbetet med hållbar utveckling tillsammans med oss, bland annat genom att ta ett ännu större miljöansvar, fördjupa rutinerna kring arbetsmiljön och se över sina inköpsprocesser med tydligare krav på material. Korruptionsfrågan ansågs vara oviktig då den "inte finns längre". Våra viktigaste kommunikationskanaler är personliga möten, telefon och mejl i den dagliga verksamheten.
För att vi ska kunna göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i krävs en god samverkan med lokala politiker och offentliga tjänstemän. De är en förlängning av stadens invånare och deras viljor. Tack vare dialogen får vi en förståelse för Göteborgs Stads prioriteringar. Det gör att vi kan vara en del av samverkansprocessen och utvecklas i samklang med staden. Våra viktigaste kommunikationskanaler är personliga möten, lokala föreskrifter och information via vår hemsida.
| 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Direkt skapat värde | |||||
| Hyresintäkter | 1 124 | 1 044 | 995 | 687 | 589 |
| Fördelat ekonomiskt värde | |||||
| Leverantörer (fastighets- och administrationskostnader exkl. fastighetsskatt och personalkostnader) |
213 | 198 | 188 | 116 | 103 |
| Medarbetare (löner och ersättningar) | 68 | 61 | 59 | 53 | 42 |
| Styrelse och vd (arvoden och ersättningar) | 7 | 7 | 7 | 6 | 5 |
| Aktieägare (utdelning) | 204 | 180 | 132 | 96 | 72 |
| Kreditgivare (räntekostnader) | 182 | 205 | 195 | 144 | 136 |
| Samhället (skatter) | 160 | 66 | 115 | 82 | 55 |
Målet med väsentlighetsanalysen är att hitta kärnan i vårt hållbarhetsarbete. Under året gör vår hållbarhetsoch inköpschef analyser för att visa ledningen och andra i organisationen att vi är på rätt väg.
Väsentlighetsanalysen ger en god överblick och visar hur vi bör prioritera mellan olika hållbarhetsfrågor. Till grund för analysen ligger dialogen med våra intressenter. När vi gör analysen tar vi även hänsyn till verksamhetens ekonomiska, ekologiska och sociala påverkan, samt tittar på andra fastighetsbolags hållbarhetsarbete. I år har vi
även gjort en fördjupad intressentdialog med våra leverantörer. Varje område har prioriterats på en skala från ett till sex. Förutom att modellen ger oss riktning visar den att våra prioriteringar sammanfaller med intressenternas. Figuren nedan visar ett utsnitt eftersom samtliga områden ryms i den övre högra kvadranten.
5,2 5,6 6,0 10 8 13 17 att Platzer arbetar med…
Hur viktigt är det för intressenterna
Möjligheter för Platzer att påverka…
10:34, Gamlestads torg. På Berättarministeriet har volontärerna besök av Gärdsmosseskolan som sätter ihop ett magasin på tema hållbarhet.
46 Hållbarhet Klimatpåverkan är inte en Göteborgsfråga. Det är en global angelägenhet. Därför tar vi inte bara ansvar för fastigheternas lokala miljöpåverkan, utan också för det globala avtrycket. Resultatet? Minskade CO2-utsläpp och lägre energianvändning.
Våra fastigheter belastar miljön under hela sin livscykel – från att de byggs, under tiden de används tills de rivs. Miljöpåverkan uppstår dels i den dagliga fastighetsdriften, dels i samband med fastighets- och projektutveckling. Vårt miljöarbete fokuserar på de områden där fastighetsförvaltningen har störst påverkan, såsom energianvändning, avfallshantering och hållbara materialval vid om- och nybyggnationer. Vi sanerar även inbyggda farliga ämnen och föroreningar i fastighet eller mark.
Energieffektivisering är en självklar del av verksamheten. Vid nyproduktion eller renoveringar bygger vi in smarta energilösningar. Det ger inte bara en lägre kostnad för hyresgästen utan minskar också effektbelastningen lokalt i Göteborg – och därmed de globala utsläppen.
Varje år vidtar vi tekniska åtgärder för att minska effektuttagen och energianvändningen i våra fastigheter. Samtidigt försöker vi få hyresgästerna, som står för den största andelen av energianvändningen, att bli mer resursmedvetna. I så stor utsträckning som möjligt ingår vi därför avtal med kallhyra
Fastigheten Brämaregården har uppnått betyget Very Good enligt miljöcertifieringen BREEAM.
så att hyresgästerna endast betalar för energin som faktiskt används. Vi arbetar också med att tydliggöra energianvändningen och därigenom uppmuntra förändring. Totalt minskades energianvändningen 2019 i jämförbart bestånd med 9,7 procent (2,0).
Under året har vi sett ett fortsatt stort intresse och engagemang för gröna avtal bland våra hyresgäster. Alla nya hyresavtal av betydande storlek tecknades med grön bilaga. Det innebär att hyresgästen och Platzer kommer överens om en gemensam ambition att förbättra miljöarbetet i huset. Det kan handla om att minska energianvändningen, förbättra avfallshanteringen eller att välja resurssnåla alternativ vid inköp. Vid årsskiftet 2020 uppgick andelen gröna hyresavtal till 49 procent av vårt hyresvärde.
Platzer finns med som medlem och medfinansiär i Värmemarknad Sverige. Det tvärvetenskapliga forskningsprojektet leds av Profu (Projektinriktad Forskning och Utveckling i Göteborg AB) och finansieras samt genomförs av bland andra Energimyndigheten, SKL och flera energi- och fastighets-
bolag. Det övergripande målet är att visa hur värmemarknaden kan fortsätta sin positiva utveckling. Förra året var vi med och tog fram den nya färdplanen mot fossilfri uppvärmning. Nu fortsätter vi att delta i förverkligandet av planen.
Huvuddelen av avfallet i en fastighet genereras av hyresgästerna. Vi har därför en löpande dialog för att kunna anpassa antal och typ av avfallsfraktioner efter hyresgästernas behov. I enlighet med avfallstrappan ska vi i första hand skapa förutsättningar för att förebygga avfall. I andra hand ska avfallet återanvändas, men eftersom kontorsavfall till stor del består av förbrukningsmaterial strävar vi istället efter en så hög andel materialåtervinning som möjligt. I sista hand ska avfallet energiåtervinnas.
Under 2019 förbättrade vi återvinningsgraden ytterligare och nådde för första gången över 50 procent. Allt fler hyresgäster ansluter sig till konceptet Green Office som innebär att avfallet sorteras och hämtas direkt i lokalen, istället för i ett traditionellt soprum. Detta ger ett tydligare incitament för varje enskild hyresgäst att arbeta med sin avfallshantering och har totalt sett visat sig ge en högre utsorteringsgrad. 2019 nådde vi 53 procents (49) utsorteringsgrad, en förbättring med 4 procentenheter. Tack vare de gröna hyresavtalen har vi en bra plattform för dialog med hyresgästerna där vi kan samverka kring avfallshantering.
Miljöcertifieringar innebär en kvalitetssäkring och garanterar en bra miljöprestanda. De är också ett kvitto på hur väl vi har lyckats systematisera skötseln av våra fastigheter. Därför är vårt mål att samtliga fastigheter som går att miljöcertifiera ska certifieras enligt något av de aktuella miljöcertifieringssystemen. Under 2019 miljöcertifierades 1 fastighet (5), vilket innebär att 92 procent (91) av våra förvaltningsfastigheter var certifierade vid årsskiftet. Det gör oss också till ett av de börsbolag som har störst andel miljöcertifierade fastigheter.
| 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Scope 1 (direkta) | |||||
| Egna- samt poolbilar | 17 | 47 | 24 | 23 | 25 |
| Köldmedier | 382 | 372 | 420 | 212 | 392 |
| Summa Scope 1 | 399 | 419 | 444 | 235 | 417 |
| Scope 2 (indirekta) | |||||
| Fjärrvärme | 316 | 408 | 362 | 339 | 283 |
| Fjärrkyla | 0 | 4 | 3 | 3 | 88 |
| Fastighetsel | 80 | 135 | 144 | 0 | 9 |
| Summa Scope 2 | 396 | 547 | 509 | 342 | 380 |
| Summa Scope 1+2 | 795 | 966 | 953 | 577 | 797 |
| kg per kvm LOA | 1,0 | 1,1 | 1,0 | 1,2 | 1,7 |
* Vi beräknar från och med 2019 enligt GHG-protokollet som är den mest använda internationella redovisningsstandarden för att kvantifiera och hantera utsläpp av växthusgaser. Vi redovisar utsläppen i scope 1 (direkta) och 2 (indirekta).
| 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Energiåtervinning | 570 | 565 | 611 | 554 | 506 |
| Wellpapp | 138 | 164 | 183 | 198 | 173 |
| Kontorspapper | 225 | 178 | 132 | 116 | 47 |
| Övrigt utsorterat | 292 | 197 | 123 | 95 | 67 |
| Totalt | 1 226 | 1 104 | 1 049 | 963 | 794 |
| kg per kvm LOA* | 1,49 | 1,35 | 1,30 | 2,01 | 1,72 |
| Andel utsorterat, % | 53 | 49 | 42 | 42 | 36 |
* LOA = Uthyrningsbar yta
| 2019 | 2018 | 2017 | 2016** | 2015 | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fjärrvärme | 40 777 | 44 894 | 40 439 | 44 729 | 17 993 | 17 301 | 19 262 |
| El | 42 219 | 47 234 | 48 797 | 49 234 | 17 554 | 19 509 | 17 531 |
| Fjärrkyla | 3 245 | 3 735 | 2 538 | 3 448 | 2 519 | 3 048 | 2 575 |
| Summa | 86 241 | 95 862 | 91 774 | 97 474 | 38 066 | 39 858 | 39 368 |
| Summa kWh per kvm Atemp* | 98,3 | 105,2 | 104,4 | 110,8 | 100,4 | 109,7 | 113,6 |
* Atemp = uppvärmd area
** Förvärv av ett stort antal fastigheter för industri och logistik.
Hållbarhet Miljöfrågorna har länge stått i centrum för vår verksamhet. Vi har gått från att fokusera på tekniska lösningar för att minska utsläpp och energianvändning till att ta ett helhetsgrepp. Ofta i samverkan med andra aktörer.
Fastighetsbranschen är en av de branscher där omställningen till hållbarhet gått snabbast. På Platzer har vi ofta varit tidigt ute med insatser som sedan blivit standard. Så var det med miljöcertifiering av fastigheter. Och så ser det ut att bli med gröna hyresavtal.
Vi var tidigt ute med att miljöcertifiera våra fastigheter. Idag är över 90 procent av förvaltningsbeståndet certifierat. Utöver positiva effekter på miljön gör det oss mer attraktiva som investeringsobjekt.
I början av 2010-talet var gröna hyresavtal något nytt och för många okänt. Sedan dess har både utbud och efterfrågan vuxit. Idag står gröna hyresavtal för mer än 49 procent av vårt totala hyresvärde.
Fastigheter var tidigare en betydande källa till koldioxidutsläpp. Ett målmedvetet arbete har bidragit till att vi minskat våra utsläpp med nästan 90 procent per kvadratmeter.
Energianvändning och energieffektivisering är exempel på att ekonomi och miljö ibland går hand i hand. Det är också ett område där fastighetsbranschen arbetat länge och där resultaten är goda.
Idag vill kapitalmarknaden investera hållbart. Det innebär att investerare allt oftare efterfrågar miljöcertifiering av fastigheter. Platzer är ett av de börsbolag som har störst andel certifierade fastigheter.
Fastigheter är ett beständigt och trovärdigt mål för gröna investeringar. På senare tid märker vi att intresset för miljöcertifiering har exploderat. Ofta är frågor om hållbarhet de första som ställs i samband med kapitalmarknadsdagar och kontakter med investerare. Det beror delvis på uppkomsten av gröna obligationer och banklån som har gjort det möjligt att räkna hem finansieringsrabatter för certifierade fastigheter.
Förutom att vi som bolag tar ansvar för klimat och miljö innebär grön finansiering ofta bättre investeringsvillkor. Därför är vår ambition att i så hög utsträckning som möjligt även refinansiera våra fastigheter grönt.
Under 2019 har vi lånat 1 190 mkr via fyra gröna obligationer genom ramverket Svensk Fastighetsfinansiering AB (SFF). Syftet med SFF är att underlätta finansiering för
de delägande bolagen. Bland annat av klimatsmarta och ekologiskt hållbara fastigheter. Bolaget ägs till lika delar av Platzer Fastigheter Holding AB (publ) och fyra andra noterade fastighetsbolag (se s. 59).
Utöver obligationsmarknaden har bankerna satt upp egna ramverk för så kallade gröna lån, som på motsvarande vis ställer särskilda krav på fastigheternas miljöprestanda. Vi har i dagsläget finansierat 4 431 mkr med gröna banklån, samt beviljade outnyttjade gröna byggnadskreditiv om 1 330 mkr. Det innebär att 56 procent av våra räntebärande skulder har grön finansiering.
På sikt ska alla våra fastigheter vara miljöcertifierade. Vi har valt att arbeta med fyra miljöcertifieringssystem samt ett system som fokuserar på sociala aspekter.
LEED Green Building Rating System bedömer byggnadens miljöprestanda utifrån områdets närmiljö, vattenanvändning, energianvändning, material och inomhusklimat.
BRE Environmental Assessment Method (BREEAM) är ett av de äldsta och mest spridda miljöcertifieringssystemen i Europa. Byggnaderna klassificeras enligt en femgradig skala, där redan det lägsta betyget innebär att byggnaden är bättre än rådande myndighetskrav och normer.
Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för byggnader som baseras på svenska regler och svensk byggpraxis. Miljöbyggnad ger ett kvitto på viktiga kvaliteter vad gäller energi, inomhusmiljö och material.
GreenBuilding är till för att effektivisera energianvändningen i lokaler och bostäder. Kravet är att energianvändningen minskas med 25 procent jämfört med tidigare, eller med nybyggnadskraven i Boverkets byggregler (BBR).
Well Building är den första byggstandarden som enbart fokuserar på hälsa och välbefinnande för människor. Certifieringen utgår från de sju områdena luft, ljus, vatten, ljud, kost, motion och välbefinnande.
15:01, Kämpegatan. Våra medarbetare värderar det goda arbetsklimatet och kamratskapet. Hela 82 procent anser att Platzer är en mycket bra arbetsplats.
Inget slår känslan av gemenskap. Därför är vi glada att våra medarbetare lyfter fram det goda arbetsklimatet och kamratskapet hos oss. Och målet är högt ställt: Vi ska vara en av branschens bästa arbetsplatser.
Våra medarbetare är vår allra viktigaste tillgång. Det är medarbetarna som möter våra kunder och som driver projekten framåt. För att attrahera, behålla och utveckla de mest kompetenta medarbetarna har vi definierat tre kärnvärden som ska genomsyra verksamheten.
För oss innebär frihet under ansvar att leda sig själv och andra, att våga fatta beslut och vara med och påverka företagets framgång oavsett roll i organisationen. Samtidigt ger det våra medarbetare frihet att snabbt möta hyresgästernas behov. Vi jobbar också med långsiktig utveckling. Det innebär att bolaget och alla medarbetare jobbar för att utveckla Göteborg idag och för framtiden, och inte minst långsiktiga relationer. Öppenhet handlar för oss om en öppen och rak kommunikation, men även om att våga bjuda på sig själv i en prestigelös miljö. Vi värnar om varandra och om att nya medarbetare snabbt ska komma in i gemenskapen. Tillsammans ser vi till att fira allt från lyckade affärer till födelsedagar.
Under 2019 anställde vi 12 personer (19). Vi har främst anställt fastighetsansvariga. Den 31 december var vi totalt 79 medarbetare (79).
Vi tror på jämställdhet och mångfald i kompetens och på att dra nytta av medarbetarnas olikheter. I våra rekryteringsprocesser strävar vi efter att komplettera organisationen med personer med olika bakgrund, utbildning och erfarenhet. Att inte diskriminera är en självklarhet.
År 2019 kvalade vi återigen in på den gröna delen av Allbrightstiftelsens lista över jämställda bolag. I år är vi på plats 48 (53) av totalt 333 bolag. Allbright granskar jämställdhet hos börsbolagen i Sverige genom att titta på andel kvinnor i styrelse, ledningsgrupp och bolaget i stort. Överlag är fastighetsbranschen först i Sverige
Våra tre kärnvärden är Frihet under ansvar, Långsiktig utveckling och Öppenhet. Kärnvärdena fungerar som ledstjärnor i vår verksamhet.
att nå 40 procent kvinnor i ledningsgrupperna, och kan därmed stolt titulera sig som börsens första jämställda bransch.
I slutet av 2019 hade vi 79 medarbetare (79), varav 43 procent (41) var kvinnor och 57 procent (59) var män. I styrelsen var fördelningen 40 procent (33) kvinnor och 60 procent (67) män. I ledningsgruppen var 40 procent (38) kvinnor och 60 procent (62) män. Personalomsättningen var 14 procent (12). Medelåldern var 40 år (40) och medelantalet anställda under året var 80 (67).
För att locka rätt kompetens även i framtiden är det viktigt för oss att fortsätta vara en attraktiv arbetsgivare. I fjol anställde vi ytterligare en medarbetare inom hr för att bättre ta tillvara studentkontakterna och det löpande samtalet med utvalda skolor, en satsning som nu ger resultat. Bland annat har vi fått ett ökat antal studentsamarbeten och en mer strukturerad ansökningsprocess för exjobbare och praktikanter. Under 2019 tog vi emot fyra LIA-praktikanter (lärande i arbete) från fastighetsrelaterade utbildningar och sex sommarjobbare. Dessutom skrev fyra studenter sitt examensarbete hos oss.
Under året har vi anordnat öppet hus för studenter och genomfört lunchföreläsningar på Chalmers och Fastighetsakademin. Platzer är även huvudsponsor åt programmet för affärsutveckling och entreprenörskap inom byggsektorn på Chalmers och medverkar årligen på högskolans arbetsmarknadsdag VARM. Några av våra medarbetare föreläser även på Fastighetsakademin och andra yrkeshögskolor.
För att våra nyanställda ska komma igång med sitt arbete och lära känna sina nya kollegor arbetar vi med gemensamma introduktionsdagar. Tanken är att ge en tydlig och likvärdig introduktion av bolaget. Under våren hade vi även en temadag där vi tillsammans levandegjorde Platzers nya vision genom att lösa olika uppdrag och ta fram nya idéer runt omkring i Göteborg.
För oss är det en självklarhet att uppmuntra personligt engagemang och ge våra medarbetare möjlighet att utvecklas. Därför satsar vi kontinuerligt på kompetensutveckling. I de årliga individuella utvecklingssamtalen bryter vi tillsammans ner bolagets övergripande mål till individnivå som följs upp under året. Totalt investerade vi 1 mkr (1) i kompetensutveckling under 2019.
En av våra viktigaste tillgångar är tydliga och kommunikativa chefer som kan leda grupper genom förändring. Därför har vi även en ledarskapspolicy som fungerar som en gemensam utgångspunkt för samtliga chefers arbete.
Arbetsplatsens utformning spelar stor roll för välmåendet. Vårt eget kontor är en inspirerande miljö med fri utsikt över älven. Vi tillämpar ett verksamhetsbaserat arbetssätt där man väljer var och hur man jobbar utifrån vad man ska åstadkomma i arbetet. Bland annat har vi delat in kontoret i olika arbetszoner, från tysta och lugna till aktiva och kreativa miljöer.
Det finns ett stort engagemang för sammanhållningen på bolaget. Under året har flertalet medarbetare tagit initiativ till sociala aktiviteter såsom quizkvällar, tv-spel och bowling. Vi har även en aktiv festkommitté samt en hälsogrupp som planerar och genomför aktiviteter med hälsoinriktning. Under 2019 deltog flera medarbetare i Blodomloppet och gemensamma lunchträningar. Motion och en hälsosam livsstil stimuleras även genom friskvårdsbidrag för individuell träning. Alla medarbetare erbjuds även en hälsoprofil vartannat år.
Vi strävar efter att vara en öppen och familjevänlig arbetsplats. Våra medarbetares barn är välkomna till kontoret och vi har inrett ett lekrum som är populärt under exempelvis studiedagar eller skollov.
Under 2019 gick vi framåt i vår medarbetarmätning, vilket var glädjande. Den årliga undersökningen mäter våra medarbetares upplevelse av Platzer utifrån perspektiven tillit, stolthet och kamratskap. Vi använder oss av den globala modellen Great Place to Work. Medarbetarmätningen genomfördes i september 2019 och gav oss ett
genomsnittligt förtroendeindex på 78 procent (72). Dessutom anser 82 procent (77) av våra medarbetare att Platzer är en mycket bra arbetsplats. Något som värderades högt var det goda arbetsklimatet och kamratskapet. Inom ledarskapsområdet ser vi att medarbetarna önskar ökad tydlighet kring förväntningar och mål. Med utgångspunkt i resultatet arbetar vi tillsammans med samtliga medarbetare för att förbättra verksamheten utifrån ett arbetsplatsperspektiv.
Vi arbetar systematiskt med vår arbetsmiljö och följer arbetsmiljölag och tillämpliga föreskrifter. Under 2019 rapporterades 0 arbetsrelaterade skador (1).
Vi vill följa med och vara innovativa i samhällsförändringen. Samtidigt vill vi hitta nya områden att utveckla och göra våra befintliga områden ännu mer attraktiva än idag.
För att bättre stödja vår storlek och verksamhet genomförde vi under 2019 en organisationsförändring. Syftet är att driva tillväxt inom våra prioriterade segment kontor och industri/logistik. Sedan 15 oktober är verksamheten inte längre indelad i geografiska marknadsområden utan segmentsindelade affärsområden:
Varje affärsområde har ett helhetsansvar för fastighetsaffären inom respektive affärsområde. I det ingår att hantera marken, byggnaden och hyresgästerna i byggnaderna samt omförhandling, uthyrning och utveckling av varje fastighet och dess närområde. Medarbetarna inom varje affärsområde ansvarar för daglig förvaltning, drift- och underhåll, uthyrning samt projektledning av fastighetsdrivna projekt och hyresgästanpassningar.
Vi har också en ny koncernledning där ansvariga för följande funktioner ingår: verksamhetsutveckling, affärsutveckling, finans/ekonomi, kommunikation/marknad, affärsområde kontor, affärsområde industri/logistik och hr.
| Antal medarbetare |
Män | Kvinnor | Totalt |
|---|---|---|---|
| Ledning | 3 | 2 | 5 |
| Medarbetare | 42 | 32 | 74 |
| Totalt | 45 | 34 | 79 |
| Styrelsen | 4 | 2 | 6 |
| 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | |
|---|---|---|---|---|
| Antal medarbetare, 31 december |
79 | 79 | 69 | 64 |
| Personalomsättning, % | 14 | 12 | 12 | 10 |
| Medelålder, år | 40 | 40 | 39 | 39 |
| Genomsnittlig anställningstid, år |
4,8 | 4,7 | 4,5 | 4,6 |
| Sjukfrånvaro, % | 4,0 | 2,3 | 1,4 | 1,4 |
Åldersfördelning
Antal anställda
07:53, Stenpiren. Färjan stannar vid både Merkur och Världshuset vid Packhuskajen. Perfekt när man som Sofia jobbar på Platzer.
Platzer är idag en aktiv aktör när Göteborg utvecklas. Ofta äger vi flera fastigheter i ett område, vilket gör att vi kan ta ett helhetsgrepp och skapa attraktiva stadsmiljöer som fungerar över tid. För där människor trivs, där trivs också bolag. Fler företag ger ökade hyresintäkter och fler människor skapar trivsel och trygghet. Det gör i sin tur att ännu fler söker sig till området.
Arbetet med hållbara stadsdelar sker i nära samverkan med hyresgäster och andra aktörer i området. Genom att använda internationellt etablerade samverkansformer kommer vi att få fram data för fortsatt utveckling efter hand.
I slutändan skapas trygghet genom närvaron av människor. Som fastighetsägare kan vi påverka människors vilja att vara i ett område, till exempel genom att utforma stråk för olika former av flöden och planera hur byggnader, hållplatser och bilparkeringar ska förhålla sig till dessa stråk. Det gäller också att undvika att det uppstår mörka och undanskymda platser utan överblick.
Att öka tryggheten kräver en helhetssyn på den fysiska miljön, byggnader och människor. Det påverkar vi på följande sätt:
Ibland tar vi ett större grepp om ett område för att göra det attraktivt. Ett exempel är norra Högsbo – ett traditionellt kontors- och småindustriområde som främst lever
under arbetstid. Förändrade krav från hyresgäster och deras anställda gjorde att området hade relativt höga vakanser. Men vi såg områdets potential med närhet till både Linnéplatsen och Änggårdsbergen. Vi beslutade oss därför för att omvandla norra Högsbo till Södra Änggården – en integrerad stadsdel med stort inslag av bostäder och cykelavstånd till centrum. Under 2019 har detaljplanen varit ute på en andra granskning och ärendet kommer att tas upp för antagande på nästkommande kommunfullmäktige 2020.
Visionen för Södra Änggården är att skapa "ett skönare stadsliv" med tydliga gaturum, variation i bebyggelsen och intressanta stråk. Genom att få till tryggheten och tätheten av människor skapar vi en bas för service, som i sin tur lägger grunden för fler utåtriktade verksamheter i området. Vi står för övergripande planering och skapandet av goda förutsättningar. Bostadsbyggrätterna har vi sålt till specialiserade bostadsutvecklare.
Sedan fyra år tillbaka är vi huvudsponsor för Berättarministeriet i Göteborg. Stiftelsen verkar för att fler barn i områden med hög arbetslöshet ska vilja uttrycka sig och göra sig hörda genom det skrivna ordet. Programmen är förankrade i läroplanen och tjänar som ett ämnesövergripande stöd för lärare. Förutom att vi bidrar med ekonomiskt stöd har våra medarbetare möjlighet att engagera sig som volontärer i verksamheten under arbetstid.
En dålig arbetsmiljö är kostsam för både företag och medarbetare. Därför har vi beslutat att certifiera vårt profilprojekt Gårda Vesta enligt standarden Well Building. Det är ett internationellt ledningssystem som lägger extra vikt vid att hus byggs med en helhetssyn på hälsa, drift, design och trivsel för människor som vistas i byggnaden. Idag finns ett hundratal Well Buildingcertifierade byggnader i världen. Gårda Vesta blir den första i Göteborg.
Ska man driva stadsutveckling måste man göra det tillsammans. Därför samverkar vi med kunder, kommuner, leverantörer, arkitekter och göteborgare – ja, till och med våra konkurrenter.
Vi äger ett större antal fastigheter i Gamlestaden och känner ett stort ansvar för trygghetsfrågan i stadsdelen. Därför har vi valt att engagera oss i BID Gamlestaden, ett unikt samverkansprojekt mellan åtta förvaltningar, Gamlestadens fastighetsägarförening och bolag inom Göteborgs Stad. Målet är att skapa en levande stadsdel där människor trivs, samt att stärka stadsutvecklingen och det lokala näringslivet i Gamlestaden. BID står för Business Improvement Districts och är en internationellt framgångsrik metod för att få lokala aktörer att samverka.
Expansiva Lindholmen är idag en attraktiv adress för företag och boende. Ju fler som konkurrerar om stadsrummet, desto viktigare blir det att samverka kring mobiliteten. För att bidra till en välfungerande stadsdel ingår vi i en mobilitetsgrupp bestående av flera fastighetsägare på Lindholmen. Tillsammans för vi en dialog kring allt från hur mobiliteten påverkas av enskilda projekt som Karlastaden till hur vi kan främja färjetrafik och cykling. Det gör också att varje aktör får en bättre utväxling på sina insatser. Vi är även del av ett fastighetsägarnätverk där Lindholmen Science Park är sammankallande.
Platzer deltar i ett pilotprojekt för Purple Flag-certifiering av Lilla Bommen, Fredstan och Nordstan. Purple Flag finns idag i ett femtiotal städer runtom i världen. I Lilla Bommen har vi och andra fastighetsägare gått samman för att skapa en trygg och levande stad även under kvällar och nätter. Vi har arbetat aktivt med trygghet och inrättat en arbetsgrupp för att lösa de sociala problemen i området. Dessutom har vi arbetat med ett gemensamt gestaltningsprogram för att på sikt öka genomströmningen i området.
Varje år besöker omkring två miljoner människor olika evenemang på arenorna i Göteborg. Under 2016 beslutade kommunstyrelsen om att ersätta Scandinavium, samtidigt som staden vill behålla en tätposition som evenemangsstad. Genom initiativet Plats för Göteborg vill vi tillsammans med elva fastighetsägare, byggherrar och arkitekter utveckla stadens evenemangsområde och ta ett helhetsgrepp kring arenafrågan, bostäder, företag och platser för idrott och evenemang. Initiativet är fortfarande i en tidig fas.
I takt med att världen förändras strävar vi efter att utveckla vår hållbarhetsrapportering. Under 2019 genomförde vi bland annat en fördjupad intressentdialog med våra leverantörer, som är nyckelaktörer i frågor om mänskliga rättigheter och antikorruption.
I frågor som gäller miljöpåverkan, arbetsmiljö och sociala förhållanden har vi kommit långt i redovisningen av vårt hållbarhetsarbete. Här finns sedan länge etablerade principer och system för rapportering både internt och i branschen. I frågor som rör mänskliga rättigheter och antikorruption följer vi noggrant utvecklingen av relevanta indikatorer och principer. Detsamma gäller vårt arbete med hållbarhetsrisker.
Vår verksamhet bedrivs huvudsakligen i Göteborgsområdet. Eftersom vi i stort sett enbart arbetar med noga utvalda lokala eller nationella leverantörer fokuseras arbetet med mänskliga rättigheter på den interna verksamheten. Vår diskriminerings- och jämställdhetspolicy klargör våra högt ställda ambitioner gällande exempelvis likabehandling samt nolltolerans mot kränkande särbehandling och diskriminering. Rutiner för hur vi praktiskt arbetar med dessa frågor ingår i vårt arbetsmiljöledningssystem.
Om man utsätts för eller bevittnar kränkande särbehandling eller diskriminering ska man vända sig till hr. Målet är alltid att förebygga att fel begås. Under 2019 rapporterades inga fall av diskriminering eller kränkande särbehandling.
Platzer tar avstånd från alla former av korruption och arbetar i enlighet med FNs Global Compact. Vår inköpspolicy, tillsammans med attestordningen för projektanmälan, upphandling och fakturahantering, säkerställer god kontroll och affärsetiska köp samt motverkar korruption effektivt. Under 2019 genomförde vi en fördjupad intressentdialog med våra leverantörer. Under 2020 kommer vi att ytterligare utveckla våra principer för uppföljning av frågor som berör antikorruption.
Om man bevittnar korruption eller andra oegentligheter ska man vända sig till hållbarhets- och inköpschef. Målet är alltid att förebygga att fel begås. Under 2019 rapporterades inga fall av misstänkt korruption eller andra oegentligheter.
I nedanstående tabell visar vi våra främsta hållbarhetsrisker. Med hållbarhetsrisker avser vi risker där vår verksamhet riskerar att påverka människor, det omgivande samhället eller miljön. I riskavsnittet på sidorna 74–77 redogör vi för hur ett antal faktorer riskerar att påverka oss och vår verksamhet.
| Riskområde | Beskrivning | Potentiell påverkan | Riskhantering |
|---|---|---|---|
| Miljö | Utsläpp av koldioxid orsakade av användning av fjärrvärme, el, kyla, köldmedia och persontransporter. |
Bidrar till global uppvärmning. | Vi har under de senaste tio åren mål medvetet arbetat för att minska våra utsläpp med 90 procent (se s. 46–48). |
| Medarbetare och sociala förhållanden |
Dålig fysisk och psykosocial arbetsmiljö. |
Medarbetares hälsa påverkas negativt och sjukskrivningarna ökar. |
Ett långsiktigt arbete för att främja med arbetarnas trivsel och hälsa (se s. 51–52). |
| Mänskliga rättigheter | Kränkande behandling och diskriminering av medarbetare. |
Medarbetare behandlas illa, mår dåligt och sjukskrivs. |
Vår diskriminerings- och jämställdhets policy klargör våra högt ställda ambitioner gällande exempelvis likabehandling samt nolltolerans mot kränkande särbehandling och diskriminering (se s. 51–52). |
| Antikorruption | Mutor och korruption i samband med exempelvis upphandling. |
Vissa aktörer gynnas felaktigt och på andras bekostnad, människor utsätts för otillbör lig påverkan och samhället påverkas negativt. |
Vi arbetar i enlighet med FNs Global Compact. Vår inköpspolicy, tillsammans med attestordningar och fakturahantering, säker ställer god kontroll och affärsetiska köp samt motverkar korruption (se s. 51–52). |
I enlighet med årsredovisningslagen 6 kap 11§ har Platzer valt att upprätta hållbarhetsrapporten skild från den formella årsredovisningen.
| Område | Hänvisning | Sidan |
|---|---|---|
| Övergripande | Affärsmodell | 12–13 |
| Miljö | Policy och identifierade frågor Risker och riskhantering Mål, indikatorer och resultat |
40–41, 44, 46–49 56 14–16 |
| Medarbetare | Policy och identifierade frågor Risker och riskhantering Mål, indikatorer och resultat |
40–41, 44, 51–53 56 14–16 |
| Sociala aspekter | Policy och identifierade frågor Risker och riskhantering Mål, indikatorer och resultat |
40–41, 44, 54–55 56 14–16 |
| Mänskliga rättigheter | Policy och identifierade frågor Risker och riskhantering Mål, indikatorer och resultat |
40–41, 56 56 14–16 |
| Antikorruption | Policy och identifierade frågor Risker och riskhantering Mål, indikatorer och resultat |
40–41, 56 56 14–16 |
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2019 på sidorna 38–57 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att min (vår) granskning av
hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats.
Göteborg den 25 mars 2020 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Huvudansvarig revisor Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Bengt Kron Konstantin Belogorcev
58 Finansiering Ljus och syre är bra om man vill växa. Det gäller såväl gräsmattor som människor. Lägg till en dos goda finanser och snart tar ditt företag upp flera luftiga våningsplan.
13:02, Tennet, Gullbergsvass. Desirée och kollegorna på Nordea jobbar med utsikt över ljusgården.
En god finansiell ställning är en förutsättning för både utveckling och förvärv av fastigheter. Det går en rak linje från starka finanser till vår huvudverksamhet. Kapital är tillsammans med kompetens den viktigaste resursen i vårt värdeskapande.
Det övergripande målet för vår finansverksamhet är att säkerställa att vi har finansiella resurser för att genomföra vår tillväxtstrategi i form av både projektutveckling och fastighetsförvärv. Finansverksamheten styrs av vår finanspolicy som beslutas av styrelsen. Policyn ger vägledning kring ränte- och kapitalbindning samt nyttjandet av räntederivat. Syftet är att hantera risker i finansieringen på ett strukturerat sätt. Finanspolicyn ger även vägledning gällande hur många och vilka finansieringskällor vi ska ha.
Vår finansieringsverksamhet präglas av att vi verkar på den svenska fastighetsmarknaden med de förutsättningar som gäller här. Något som särskiljer Sverige från andra länder är systemet med pantbrev och att vi har jämförelsevis korta lån.
Eget kapital svarar för 45 procent av vår finansiering. Vid årsskiftet uppgick det egna kapitalet till 8 556 mkr (7 288). Vi strävar efter en attraktiv fördelning mellan eget kapital och lånefinansiering för att balansera risken. Vårt mål är att soliditeten långsiktigt ska uppgå till lägst 30 procent. Den 31 december 2019 var soliditeten 41 procent (38), vilket innebär att det finns resurser för fortsatt tillväxt utan tillskott av ägarkapital.
Aktiekapitalet finns beskrivet på s. 62–64. Den senaste förändringen av aktiekapitalet genomfördes i december 2016 inför förvärvet av fastigheterna i Arendal, Torslanda och Säve från Volvo.
Bank och kapitalmarknad svarar för 55 procent av vår finansiering. Den största andelen av våra räntebärande skulder utgörs av banklån (46 procent), följt av obligationer (6 procent) och certifikatprogram (3 procent). Under året ökade vi andelen grön finansiering från 28 till 56 procent av vår lånefinansiering. Av den gröna finansieringen utgjordes 21 procent av gröna obligationer och 79 procent av gröna banklån.
Den 31 december uppgick de räntebärande skulderna till 10 033 mkr (9 818), vilket motsvarade en belåningsgrad om 49 procent (53). Kortfristig del av räntebärande skulder avser lån som kommer att omförhandlas under 2020. Sedan 2018 har vi lån i sex banker varav den största långivaren vid årsskiftet stod för 23 procent.
Vår obligationsfinansiering sker via Svensk Fastighetsfinansiering AB (SFF) och är till 100 procent grön. Det innebär att SFF emitterar säkerställda fastighetsobligationer där vi lånar beloppet till rörlig Stiborrelaterad ränta eller fast ränta. Obligationerna noteras på Nasdaq Sustainable Bonds List. SFF ägs till lika delar av de noterade bolagen Platzer Fastigheter Holding AB, Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB och Wihlborgs Fastigheter AB.
Totalt har vi fyra utestående gröna obligationer till ett sammanlagt värde om 1 190 mkr (1 437).
Vi har ett upprättat certifikatprogram med ett rambelopp om 2,0 mdkr. Per bokslutsdagen fanns 550 mkr (600) i utestående certifikat.
| Mål/mandat | Utfall 2019 | |
|---|---|---|
| Soliditet | >30 % | 41 % |
| Lånefinansiering, antal banker | 3–6 | 6 |
| Lånevolym hos en bank | < 50 % | 23 % |
| Obligationslån | Möjlighet ska finnas | 1 190 mkr |
| Andel låneförfall inom ett år | 35 % | 29 % |
| Genomsnittlig räntebindningstid | 1,5–5 år | 4,0 år |
| Andel räntebindning som förfaller inom ett år | 20–60 % | 49 % |
Under året refinansierade vi banklån samt upptog nya lån för finansiering av projekt. Sammantaget innebär detta att vi lånade 763 mkr (1 515). Vi amorterade även lån vid fastighetsförsäljning.
Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av ingångna derivatavtal, uppgick den 31 december till 4,0 år (4,1). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,4 år (2,2) och den genomsnittliga räntan var 1,95 procent (1,71).
Räntekostnaden är en stor kostnad för alla fastighetsbolag. För att minska svängningarna i räntekostnaden och nå önskad räntebindningsstruktur använder vi oss av lån till fast ränta samt räntederivatinstrument, ränteswappar, vilket är ett effektivt sätt att förlänga räntebindningen utan att behöva ändra villkoren för de underliggande lånen.
Derivaten redovisas till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning.
Den totala utestående volymen av derivat var vid årsskiftet 5 620 mkr (5 120), varav 250 mkr (350) avser swappar med framtida start. Marknadsvärdet var -152 mkr (-26), vilket för hela året innebar en värdeförändring om -126 mkr (12) netto efter effekten av realiserade undervärden. Senast vi realiserade en värdeförändring var 2018. Generellt är vår strategi att behålla derivaten under deras fulla löptid. När derivaten sedan förfaller är värdet alltid noll.
Ett av syftena med finansverksamheten är, förutom att säkerställa finansiering av tillväxt, att försäkra oss om att vi har tillräckligt rörelsekapital och tillgång till likvida medel för att klara de löpande betalningarna. Vi erhåller dessutom hyresintäkter i förskott samtidigt som utgifterna betalas i efterskott.
Vid utgången av 2019 uppgick likvida medel till 268 mkr (355). Därutöver fanns vid årsskiftet outnyttjade lånelöften om 1 661 mkr (1 705) samt en outnyttjad checkkredit om 100 mkr (100).
Vår upplåning är till viss del säkerställd med pantbrev i fastigheter. Av de räntebärande skulderna är 8 155 mkr (7 641) säkerställda med pantbrev. Andelen säkerställd finansiering var vid årsskiftet 81 procent (78).
Som komplement till pantbrev i fastigheter lämnar moderbolaget i vissa fall regelmässig pant i form av aktiebrev i de fastighetsägande koncernbolagen. Likaså lämnar moderbolaget borgensförbindelse för dotterbolags utfästelser i samband med garantiåtaganden eller upplåning. Moderbolagets borgensförbindelser för dotterbolag uppgick vid årsskiftet till 6 642 mkr (5 674).
Covenanter, det vill säga de villkor en långivare kräver för att tillhandahålla en kredit och som innebär att en kredit förfaller till betalning om villkoren inte uppfylls, är likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 1,5 ggr, belåningsgrad om maximalt 70 procent och en soliditet på minst 25 procent.
| 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital | 8 556 | 7 288 | 5 962 | 4 703 | 3 592 |
| Långfristiga räntebärande skulder | 7 094 | 5 762 | 4 520 | 5 764 | 4 296 |
| Långfristiga ej räntebärande skulder | 619 | 355 | 354 | 358 | 224 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 2 939 | 4 055 | 3 871 | 2 225 | 1 394 |
| Kortfristiga skulder | 458 | 434 | 414 | 322 | 1 628 |
| Ränteförfall | Låneförfall | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| År | Lånebelopp, mkr | Andel, % | Snittränta, % | Kreditavtal | Utnyttjat | Andel, % |
| 2020 | 4 873 | 49 | 1,59 | 3 270 | 2 939 | 29 |
| 2021 | 291 | 3 | 1,33 | 4 049 | 3 899 | 39 |
| 2022 | - | - | - | 1 223 | 1 223 | 12 |
| 2023 | 300 | 3 | 2,27 | 1 338 | 1 338 | 13 |
| 2024 | 300 | 3 | 2,23 | - | - | - |
| 2025 | 520 | 5 | 2,30 | - | - | - |
| 2026 | 850 | 8 | 2,41 | - | - | - |
| 2027 | 1 270 | 13 | 2,58 | - | - | - |
| 2028 | 1 380 | 14 | 2,67 | 633 | 633 | 6 |
| 2029 | 250 | 2 | 2,21 | - | - | 6 |
| Totalt | 10 033 | 100 | 1,95 | 10 514 | 10 033 | 100 |
Räntebärande skulder
62 Finansiering Platzeraktien är noterad på NASDAQ Stockholm, Mid Cap. Under 2019 ökade aktiekursen med 50,50 kr till 110 kr eller med 85 procent. Det motsvarar en total ökning av börsvärdet till 13 180 mkr (7 129).
Noteringen avser samtliga B-aktier i Platzer Fastigheter Holding AB (publ) som är moderbolag i Platzerkoncernen. Aktierna handlas i segmentet Mid Cap och tillhör sektorn Real Estate. Kortnamnet är PLAZ B och ISIN-koden är SE0004977692.
Under 2019 omsattes 24,9 miljoner aktier (18,4) till ett sammanlagt värde av 2 093 mkr (1 066). Den genomsnittliga omsättningen var 100 000 aktier (74 000) per handelsdag. Samtliga noterade aktier handlades på NASDAQ Stockholm.
Totalavkastningen, motsvarande summan av verkställd utdelning och kursutveckling, var 88 procent (17). Motsvarande avkastning för OMXS Real Estate GI (fastighetsindex) var 62,2 procent (12,9).
Bland våra tio största aktieägare skedde några förändringar under 2019. Länsförsäkringar Fondförvaltning ökade sitt ägande från 9,3 till 13,9 procent av antalet röster. Även SEB Investment Management ökade sitt innehav, liksom BNY Mellon SA/NV som tillkommit på listan över de tio största ägarna. Samtidigt minskade Carnegie Fonder och Svolder sitt ägande.
Aktiekapitalet i Platzer fördelade sig den 31 december 2019 på 20 miljoner A-aktier med ett röstvärde på tio röster per aktie samt 99 934 292 B-aktier med ett röstvärde på en (1) röst per aktie. Av B-aktierna äger Platzer 118 429 aktier som eget innehav. Varje aktie har ett kvotvärde på 0,10 kr.
Det långsiktiga substansvärdet, EPRA NAV, uppgick vid årsskiftet till 84,00 kronor (69,54) per aktie.
Vår utdelning ska långsiktigt uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet (exklusive värdeförändring i intressebolag) efter gällande (21,4 procent) schablonskatt. Utdelningens storlek är anpassad för att både ge aktieägarna marknadsmässig avkastning och möjliggöra investeringar för framtida värdetillväxt. Det åstadkommer vi genom att låta förvaltningsresultatet ligga till grund
för utdelningen, medan den fortsatta tillväxten finansieras genom värdeökningar som genereras genom utveckling och förvärv.
Inför årsstämman föreslår styrelsen en utdelning om 2,00 kronor (1,70) per aktie. Detta motsvarar en direktavkastning på 1,8 procent (2,9) beräknat på aktiekursen vid årets slut.
Årsstämman den 25 april 2019 bemyndigade styrelsen att fram till nästa årsstämma besluta om förvärv och överlåtelse av B-aktier i bolaget. Koncernens totala innehav av egna B-aktier får uppgå till högst 10 procent av samtliga registrerade aktier.
Stämman beslutade också att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen och med eller utan företrädesrätt för aktieägarna, besluta om nyemission av B-aktier om högst 10 procent av aktiekapitalet. Emissionen ska kunna genomföras som kontant-, apport- eller kvittningsemission och ske till marknadsmässigt pris. Styrelsen har inte erhållit något annat bemyndigande att besluta om nyemissioner av aktier, emittera konvertibler eller teckningsoptioner än vad som angivits ovan.
Antalet aktieägare uppgick den 31 december 2019 till 6 092 (5 124). Det utländska ägandet uppgick till 7 procent (6) av aktiekapitalet och 3 procent (2) av antalet röster.
Platzer Fastigheter Holding AB (publ) bildades 1 januari 2008 av Ernström & C:o, Brinova Fastigheter (med moderbolaget Backahill) samt Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Backahill sålde 2017 sina aktier då Länsförsäkringar Skaraborg gick in som ny A-aktieägare.
I bolagsordningen finns en hembudsklausul som innebär att en köpare av A-aktier, som inte äger A-aktier sedan tidigare, är skyldig att hembjuda de förvärvade aktierna till övriga ägare av A-aktier, om inte förvärvet skett genom koncernintern överlåtelse eller överlåtelse till juridisk person som innehåller firman Länsförsäkringar. Om ägare av A-aktier inte förvärvar de hembjudna aktierna omvandlas de överlåtna aktierna automatiskt till B-aktier innan förvärvaren införs i aktieboken.
| 2019 | 2018 | 2017 | 6 000 2016 |
2015 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 80 Eget kapital, kr |
70,84 | 60,34 | 49,36 | 38,90 5 000 |
37,05 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | 84,00 | 69,54 | 58,39 | 45,72 | 43,16 |
| 60 Börskurs vid årets slut, kr |
110,00 | 59,50 | 52,00 | 4 000 46,20 |
38,00 |
| Resultat efter skatt, kr 1) | 12,19 | 12,55 | 11,54 | 4,92 3 000 |
6,81 |
| Förvaltningsresultat, kr 2) 40 |
5,05 | 4,36 | 4,06 | 3,21 | 2,78 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr | 4,54 | 4,53 | 3,58 | 2 000 3,66 |
3,07 |
| Utdelning, kr 20 |
2,00 | 1,70 | 1,50 | 1,10 | 1,00 |
| Antal aktier per bokslutsdag, tusental | 119 816 | 119 816 | 119 684 | 1 000 119 684 |
95 747 |
| Genomsnittliga antal aktier, tusental 0 2013 2014 2015 |
119 816 2016 |
119 750 2017 |
119 684 2018 |
100 534 0 2019 |
95 747 |
Avseende definitioner nyckeltal och beräkningar, se beskrivning s. 128–129.
1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer.
2) Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar hänförligt till intresseföretag.
Hemsidan platzer.se är vår främsta informationskanal. Här offentliggörs alla pressmeddelanden och finansiella rapporter. På vår hemsida finns också presentationer från stämmor, generell information om aktien, rapport om bolagsstyrning samt finansiella data. Årsredovisningen finns tillgänglig på hemsidan och distribueras i tryckt form till de aktieägare som önskar.
Vi arrangerar också regelbundet träffar för analytiker, aktieägare och potentiella investerare och finansiärer.
ABG Sundal Collier Danske Bank, Equity Research Handelsbanken Capital Markets Kepler Chevreux Pareto Securities
Tobias Kaj Philip Hallberg David Flemmich Albin Sandberg Markus Henriksson
| Namn | Antal A-aktier |
Antal B-aktier |
Antal aktier |
Andel röster, % |
Andel kapital, % |
|---|---|---|---|---|---|
| Ernström & C:o | 11 000 000 | 1 573 164 | 12 573 164 | 37,2 | 10,5 |
| Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän | 5 000 000 | 15 203 112 | 20 203 112 | 21,7 | 16,9 |
| LF Skaraborg Förvaltning AB | 4 000 000 | 1 000 000 | 5 000 000 | 13,7 | 4,2 |
| Familjen Hielte/Hobohm | 22 558 994 | 22 558 994 | 7,5 | 18,8 | |
| Länsförsäkringar fondförvaltning AB | 16 702 754 | 16 702 754 | 5,6 | 13,9 | |
| Fjärde AP-fonden | 11 463 097 | 11 463 097 | 3,8 | 9,6 | |
| SEB Investment Management | 4 105 026 | 4 105 026 | 1,4 | 3,4 | |
| Lesley Invest (inklusive privata innehav) | 4 030 562 | 4 030 562 | 1,3 | 3,4 | |
| Svolder AB | 1 865 412 | 1 865 412 | 0,6 | 1,6 | |
| BNY Mellon SA/NV | 1 561 795 | 1 561 795 | 0,5 | 1,3 | |
| Övriga ägare | 19 751 947 | 19 751 947 | 6,6 | 16,5 | |
| Totalt utestående aktier | 20 000 000 | 99 815 863 | 119 815 863 | 100,0 | 100,0 |
| Återköpta egna aktier | 118 429 | 118 429 | |||
| Totalt registrerade aktier | 20 000 000 | 99 934 292 | 119 934 292 |
| Storleksklass | Antal aktieägare | Antal A-aktier | Antal B-aktier | Innehav, % | Röster, % | Marknadsvärde, tkr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 – 500 |
4 037 | 0 | 594 744 | 0,52 | 0,20 | 65 422 |
| 501 – 1 000 | 975 | 0 | 747 426 | 0,62 | 0,25 | 82 217 |
| 1 001 – 5 000 | 805 | 0 | 1 750 733 | 1,46 | 0,58 | 192 590 |
| 5 001 – 10 000 | 100 | 0 | 745 733 | 0,62 | 0,25 | 82 031 |
| 10 001 – 15 000 | 34 | 0 | 423 174 | 0,35 | 0,14 | 46 549 |
| 15 001 – 20 000 | 15 | 0 | 273 545 | 0,23 | 0,09 | 30 090 |
| 20 001 – | 126 | 20 000 000 | 95 417 154 | 96,23 | 98,49 | 10 495 887 |
| Summa | 6 094 | 20 000 000 | 99 934 292 | 100,00 | 100,00 | 10 992 887 |
| Antal aktieägare |
Aktie ägare, % |
Innehav | Innehav, % |
Röster | Röster, % |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sverigeboende | 5 931 | 97,33 | 111 507 487 | 92,98 | 291 507 487 | 97,19 |
| Övriga Norden | 55 | 0,90 | 2 993 289 | 2,50 | 2 993 289 | 1,00 |
| Övriga Europa (exkl. Sverige och Norden) |
75 | 1,23 | 4 137 751 | 3,45 | 4 137 751 | 1,36 |
| USA | 21 | 0,34 | 1 110 017 | 0,93 | 1 110 017 | 0,37 |
| Övriga världen | 12 | 0,20 | 185 748 | 0,15 | 185 748 | 0,06 |
| Summa | 6 094 | 100,00 | 119 934 292 | 100,00 | 299 934 292 | 100,00 |
| Mkr | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultaträkning | ||||||||||
| Hyresintäkter | 1 124 | 1 044 | 995 | 687 | 589 | 525 | 464 | 384 | 330 | 302 |
| Fastighetskostnader | -287 | -263 | -268 | -181 | -152 | -131 | -123 | -104 | -124 | -102 |
| Förvaltningsresultat (inklusive intresseföretag) |
611 | 531 | 508 | 322 | 266 | 211 | 166 | 130 | 87 | 99 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter |
1 522 | 1 311 | 1 214 | 450 | 510 | 401 | 117 | 108 | 63 | 51 |
| Resultat före skatt | 1 913 | 1 835 | 1 776 | 635 | 840 | 385 | 365 | 184 | 94 | 170 |
| Årets resultat | 1 476 | 1 511 | 1 393 | 500 | 664 | 298 | 294 | 157 | 73 | 125 |
| Balansräkning | ||||||||||
| Förvaltningsfastigheter | 20 479 | 18 388 | 15 559 | 13 615 | 9 784 | 8 343 | 6 913 | 6 091 | 4 504 | 3 880 |
| Övriga anläggningstillgångar | 228 | 158 | 127 | 50 | 65 | 42 | 28 | 7 | 9 | 13 |
| Omsättningstillgångar | 399 | 470 | 250 | 200 | 290 | 123 | 706 | 138 | 72 | 83 |
| Eget kapital | 8 556 | 7 288 | 5 962 | 4 703 | 3 592 | 2 966 | 2 726 | 1 816 | 1 359 | 1 156 |
| Långfristiga skulder | 9 153 | 7 239 | 5 689 | 6 615 | 4 919 | 5 391 | 4 739 | 4 283 | 3 104 | 2 685 |
| Kortfristiga skulder | 3 397 | 4 489 | 4 285 | 2 547 | 1 628 | 151 | 182 | 136 | 122 | 136 |
| Balansomslutning | 21 106 | 19 016 | 15 936 | 13 865 | 10 139 | 8 508 | 7 647 | 6 236 | 4 585 | 3 977 |
| Kassaflödesanalys | ||||||||||
| Kassaflöde från löpande verksamhet |
543 | 543 | 428 | 367 | 294 | 192 | 156 | 145 | 67 | 101 |
| Kassaflöde från investeringsverksamhet |
-609 | -1 308 | -672 | -3 364 | -932 | -1 011 | -708 | -1 479 | -560 | -339 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamhet |
-21 | 979 | 253 | 2 902 | 769 | 237 | 1 111 | 1 414 | 466 | 248 |
| Årets kassaflöde | -87 | 214 | 9 | -95 | 131 | -582 | 559 | 80 | -27 | 10 |
| Övrigt | ||||||||||
| Fastigheter, antal | 68 | 70 | 69 | 70 | 59 | 60 | 53 | 55 | 51 | 49 |
| Fastighetsinvesteringar, byggnationer |
937 | 723 | 526 | 521 | 360 | 166 | 114 | 151 | 197 | 53 |
| Medelantal anställda | 80 | 67 | 66 | 61 | 55 | 41 | 36 | 35 | 30 | 28 |
Under 2012 skedde två stora fastighetsförvärv om totalt nio fastigheter från Vasakronan och Wallenstam. Förvärven finansierades via två nyemissioner. Detta innebar att balansomslutningen ökade kraftigt samt ökade hyresintäkter, vilka gav fullt utslag under 2013.
Börsnoteringen 2013 skedde samtidigt med en nyemission som stärkte vår balansräkning ytterligare. Under året förvärvade vi ytterligare fastigheter och intensifierade vårt utvecklingsarbete, vilket bidrog till ökade fastighetsvärden.
Utvecklingsprojekten bidrog till 70 procent av vår värdetillväxt i fastigheter under 2014. Samma år förvärvade vi sju fastigheter i Gamlestaden, Backaplan, norra Högsbo och längs Mölndalsvägen.
Under efterföljande år tog vi ett allt större ansvar för stadsutvecklingen i våra prioriterade områden. Detsamma gällde vårt arbete inom projekt- och fastighetsutveckling. Det innebar att investeringarna ökade. Samtidigt ledde ökade fastighetsvärden till bättre resultat och ökad balansomslutning.
Vårt hittills största förvärv genomfördes i slutet av 2016 och omfattade AB Volvos fastigheter i Torslanda, Arendal och Säve. Förvärvet finansierades med en nyemission, vilken syns i vår balansomslutning. Effekten av förvärvet gav full effekt i vår resultaträkning under 2017.
Under 2017 sålde vi byggrätter i Södra Änggården för 1,7 miljarder kronor. Försäljningen påverkar dock resultatet först i och med att detaljplanen vunnit laga kraft. I övrigt präglades året av ett antal stora utvecklingsprojekt i Gamlestaden och Gårda.
Även 2018 präglades av stora utvecklingsprojekt. Bland annat togs de första spadtagen för Gårda Vesta och Kineum. Under hösten gick Gamlestads torg över i förvaltning och började därmed påverka resultaträkningen. Dessutom förvärvades två större fastigheter i Gårda.
| 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella | ||||||||||
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,2 | 1,3 | 1,4 | 1,7 | 1,6 | 1,6 | 1,7 | 2,2 | 2,2 | 2,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,3 | 3,6 | 3,5 | 3,2 | 3,0 | 2,4 | 2,1 | 2,0 | 1,8 | 2,2 |
| Belåningsgrad, % | 49 | 53 | 54 | 59 | 58 | 58 | 65 | 66 | 65 | 67 |
| Soliditet % | 41 | 38 | 37 | 34 | 35 | 35 | 36 | 29 | 30 | 29 |
| Avkastning på eget kapital, % | 19 | 23 | 26 | 12 | 20 | 10 | 13 | 10 | 6 | 11 |
| Fastighetsrelaterade | ||||||||||
| Direktavkastning, % | 4,3 | 4,7 | 5,0 | 4,9 | 4,8 | 5,2 | 5,3 | 5,4 | 5,0 | 5,6 |
| Överskottsgrad, % | 74 | 75 | 73 | 74 | 74 | 75 | 74 | 73 | 64 | 66 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 95 | 95 | 94 | 91 | 94 | 93 | 91 | 94 | 93 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 1 488 | 1 378 | 1 326 | 1 538 | 1 532 | 1 490 | 1 363 | 1 078 | 1 166 | 1 060 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 819 | 821 | 805 | 801 | 465 | 415 | 374 | 402 | 329 | 317 |
Avseende definitioner nyckeltal och beräkningar, se s. 128–129.
| Mkr | 2019-12-31 | 2019-09-30 | 2019-06-30 | 2019-03-31 | 2018-12-31 |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultaträkning | |||||
| Hyresintäkter | 282 | 289 | 276 | 277 | 276 |
| Fastighetskostnader | -70 | -78 | -66 | -73 | -70 |
| Driftsöverskott | 212 | 211 | 210 | 204 | 206 |
| Central administration | -15 | -9 | -14 | -14 | -15 |
| Andel i resultat från intresseföretag | 1 | 6 | 1 | 0 | 5 |
| Finansnetto | -45 | -47 | -48 | -42 | -51 |
| Förvaltningsresultat | 153 | 161 | 149 | 148 | 144 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 406 | 369 | 328 | 419 | 588 |
| Värdeförändringar finansiella instrument | 172 | -89 | -111 | -98 | -49 |
| Värdeförändringar finansieringsavtal | 0 | -1 | -2 | -91 | 0 |
| Resultat före skatt | 731 | 440 | 364 | 378 | 683 |
| Skatt på periodens resultat | -165 | -90 | -77 | -105 | -135 |
| Periodens resultat | 566 | 350 | 287 | 273 | 548 |
| 2019-12-31 | 2019-09-30 | 2019-06-30 | 2019-03-31 | 2018-12-31 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Balansräkning | |||||
| Tillgångar | |||||
| Förvaltningsfastigheter | 20 479 | 20 116 | 19 542 | 19 046 | 18 388 |
| Nyttjanderättstillgångar tomträtt | 30 | 29 | 30 | 30 | - |
| Övriga anläggningstillgångar | 12 | 13 | 14 | 14 | 14 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 186 | 155 | 148 | 144 | 144 |
| Omsättningstillgångar | 131 | 117 | 101 | 112 | 115 |
| Likvida medel | 268 | 51 | 256 | 406 | 355 |
| Summa tillgångar | 21 106 | 20 481 | 20 091 | 19 752 | 19 016 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||||
| Eget kapital | 8 556 | 7 994 | 7 645 | 7 561 | 7 288 |
| Uppskjuten skatteskuld | 1 440 | 1 351 | 1 272 | 1 209 | 1 122 |
| Långfristiga skulder | 7 382 | 9 738 | 9 804 | 8 342 | 6 117 |
| Kortfristiga skulder | 3 728 | 1 398 | 1 370 | 2 640 | 4 489 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 21 106 | 20 481 | 20 091 | 19 752 | 19 016 |
| 2019-12-31 | 2019-09-30 | 2019-06-30 | 2019-03-31 | 2018-12-31 |
| Nyckeltal | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Direktavkastning, % | 4,2 | 4,3 | 4,4 | 4,4 | 4,8 |
| Överskottsgrad, % | 75 | 73 | 76 | 74 | 75 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 95 | 94 | 94 | 94 | 95 |
| Avkastning på eget kapital, % | 11,5 | 9,2 | 8,3 | 8,7 | 12,9 |
| Eget kapital, kr | 70,84 | 66,14 | 63,26 | 62,65 | 60,34 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie, kr | 84,00 | 80,02 | 75,73 | 73,58 | 69,54 |
| Börskurs, kr | 110,00 | 96,20 | 86,00 | 76,50 | 59,50 |
| Resultat efter skatt, kr | 4,69 | 2,89 | 2,37 | 2,27 | 4,51 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr | 1,94 | 1,14 | 0,19 | 1,26 | 1,47 |
68 Formell årsredovisning Välkommen in via köksingången. Här lägger vi siffrorna på display – överskådligt och utan krusiduller. Så som man gör med riktigt fina råvaror.
21.57, KvarterETT, Polhemsplatsen. Med populära dim sum-restaurangen Dubbel Dubbel i huset lever området sent in på kvällen.
Styrelsen och verkställande direktören för Platzer Fastigheter Holding AB (publ) organisationsnummer 556746–6437, avger härmed följande årsredovisning och koncernredovisning för 2019. Uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår.
Platzer är ett av Göteborgs största och ledande fastighetsbolag inom kommersiella fastigheter, främst kontor samt industri och logistik. Bolaget är engagerat i att skapa, bevara och utveckla Göteborg. Platzer strävar efter att vara den ledande aktören i våra prioriterade områden – en position vi idag har i Arendal, Gullbergsvass, Gårda, Gamlestaden och Högsbo.
Totalt äger och utvecklar Platzer 68 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 824 337 kvm, inklusive en delägd fastighet som redovisas som intresseföretag. Det verkliga värdet uppgick till 20 479 mkr (18 388) exklusive intresseföretag och inklusive den del som redovisas som "Tillgångar som innehas för försäljning". Det totala hyresvärdet uppgick vid årsskiftet till 1 235 mkr (1 195), de kontrakterade hyresintäkterna till 1 167 mkr (1 128), vilket gav en ekonomisk uthyrningsgrad på 94 % (95) och för jämförbart bestånd 96 % (96).
Platzer Fastigheter Holding AB (publ) är moderbolag i Platzerkoncernen. Bolagets aktie är noterad på Nasdaq Stockholm.
Platzer skapar värde genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet.
Under året har Platzer tillsammans med Bygg-Göta dragit igång att utveckla kontor på Skeppsbron till bland annat Forsman & Bodenfors. Samtidigt har våra andra två stora projekt, Kineum och Gårda Vesta utvecklats bra under året. Samtliga tre projekt har vid årets slut uppnått en uthyrningsgrad om minst 80 %.
Vår medverkan i utvecklingen av stadsdelar i Göteborg har fortsatt under 2019. Vi har fått en positiv "vattendom" i mark- och miljödomstolen som gör att vi tar ett stort och viktigt steg framåt i detaljplanearbetet för utvecklingen av området Gamlestadens Fabriker.
För att fortsätta vara med att driva utvecklingen av stadsdelar i Göteborg såldes de två handelsfastigheterna Tingstadsvassen 3:8 och Tingstadsvassen 4:3, på Backaplan till Balder. Försäljningen skedde genom bolagsförsäljning och frånträdet skedde den 1 oktober 2019.
I den fortsatta utvecklingen av Södra Änggården tecknades under året avtal med Internationella Engelska Skolan, där vi får möjlighet att vara med att utveckla en skola till dem.
I enlighet med årsstämmans beslut tecknades i april 2019 avtal med Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän om att Platzer säljer 50 % av fastigheten Gårda Vesta. Tillträde kommer att ske när projektet är färdigställt. Samtidigt tecknades även ett hyresavtal med Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän.
Hyresintäkterna uppgick till 1 124 (1 044), en ökning med 7 %. Ökningen hänför sig främst till genomförda fastighetsaffärer 2018 och slutförda projekt men även omförhandling av hyresavtal.
Driftsöverskottet ökade med 7 % och uppgick till 837 mkr (781). Driftsöverskottet i jämförbart bestånd ökade med 4 % (4). Överskottsgraden uppgick till 74 % (75), en liten nedgång jämfört med tidigare år. Nedgången förklaras främst av ökade skötselkostnader och ökade fastighetsskattekostnader som en följd av ökade taxeringsvärden vid fastighetstaxering, där hela ökningen inte har kunnat vidaredebiteras till kunderna. Direktavkastningen för fastigheterna uppgick till 4,3 % (4,7).
Förvaltningsresultatet, exklusive värdeförändringar i intresseföretag med 6 mkr (9), ökade med 16 % till 605 mkr (522). Kostnader för central administration uppgick för helåret till 52 mkr (50). Ökningen beror bland annat på ökade systemkostnader.
Årets finansnetto uppgick till -182 mkr (-205). Finansnettot påverkades av större fastighetsprojekt och därmed högre lånevolym. Att ökningen inte är större beror på att lånen tillhörande de fastigheter som såldes under 2019 löstes i samband med frånträdet. Värdeförändringar på fastigheter var under året 1 522 mkr (1 311) och berodde främst på ökade marknadshyror, nytecknade kontrakt
och omförhandlingar samt även fastighets- och projektutveckling. Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till -220 mkr (-7). Skillnaden jämfört med året innan består främst av effekten av föregående års delavyttring av bolag som redovisas som ett finansieringsavtal samt att effekten på föregående års förtidsinlösen av derivat ger effekt.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 476 mkr (1 511).
Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under året till 543 mkr (543). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till -609 mkr (-1 308). I detta ingick investeringar i befintliga fastigheter om -937 mkr (-708). Årets kassaflöde uppgick, efter det att utdelning till aktieägare skett med -204 mkr, till -87 mkr (214).
Likvida medel uppgick på bokslutsdagen till 268 mkr (355). Utöver likvida medel fanns beviljade byggnadskreditiv, kreditfaciliteter och outnyttjad checkkredit om 1 761 mkr (1 805).
Koncernens eget kapital uppgick per bokslutsdagen till 8 556 mkr (7 288). Soliditeten uppgick per samma dag till 41 % (38). Eget kapital per aktie uppgick per bokslutsdagen till 70,84 kr (60,34) och det långsiktiga substansvärdet enligt EPRA NAV till 84,00 kr (69,54).
Per bokslutsdagen uppgick de räntebärande skulderna till 10 033 mkr (9 818), vilket motsvarade en belåningsgrad om 49 % (53). Kortfristig del av räntebärande skulder avser lån som kommer omförhandlas under de kommande tolv månaderna. Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av ingångna derivatavtal, uppgick den 31 december 2019 till 4,0 år (4,1). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,4 år (2,2).
Skattekostnaden för året uppgick till -437 mkr (-324), varav -352 mkr (-315) utgjordes av uppskjuten skatt. Aktuell skatt uppgick till -85 mkr (-9), varav -4 mkr avser aktuell skatt för året innan.
Aktuell skatt kan hållas på en låg nivå på grund av bolagsförsäljningar vars resultat är skattefria. Därtill finns skattemässiga avskrivningsmöjligheter. Skattemässiga underskottsavdrag uppgick per bokslutsdagen till 0,4 mkr (0,4) i koncernen. För mer detaljerad information, se not 11.
I juni 2018 antogs nya skatteregler för företag som bland annat kraftigt begränsar avdragsrätten för räntekostnader i bolagssektorn. Samtidigt som de generella begränsningarna avseende avdragsrätten för räntekostnader infördes, infördes även en sänkning av bolagsskattesatsen. Sänkningen av bolagsskatten införs i två etapper, 21,4 % från och med 1 januari 2019 för att 1 januari 2021 sänkas till 20,6 %. Ikraftträdandet den 1 januari 2019 medförde en sämre skatteposition för Platzers del. Detta innebär en högre skatt att betala för räkenskapsåret 2019, vilket främst beror på att koncernen inte får fullt avdrag för sina räntekostnader. Skattemässiga inlåsningar har skett i vissa enskilda dotterföretag. Denna skatteeffekt beräknas uppgå till 8 mkr. Den uppskjutna skatten som förväntas bli aktuell 2021 eller senare har beräknats utifrån skattesatsen 20,6 %.
Platzers fastighetsbestånd var fram till 15 oktober 2019 organiserat i två geografiskt indelade marknadsområden med ansvar för den dagliga driften och förvaltningen samt utveckling av fastigheterna.
För att bättre stödja vår storlek och verksamhet genomförde vi under året en organisationsförändring med syfte att driva tillväxt inom våra prioriterade segment. Sedan den 15 oktober är verksamheten därför indelad i två affärsområden:
Varje affärsområde har ett helhetsansvar för fastighetsaffären inom respektive affärsområde.
Till sitt stöd har affärsområdena koncerngemensamma funktioner samt en ny koncernledning. Idag består koncern- och stabsfunktionerna av finans/ekonomi, kommunikation/marknad, verksamhetsutveckling, affärsutveckling och hr.
Vid årsskiftet uppgick antalet anställda till 79 personer (79). Bolagets kontor finns i Gullbergsvass, Göteborg, i en egenägd fastighet.
Platzer ägde vid årsskiftet 2019/2020 totalt 68 fastigheter (70) med ett verkligt värde om 20 479 mkr (18 388). Av det totala antalet fastigheter är 22 projektfastigheter (23) samt 1 (1) delägd fastighet, som redovisas som intresseföretag. Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 824 337 kvm, vilka fördelade sig på kontor 55 % (54), butik 1 % (2), industri/lager 31 % (29) och övrigt 13 % (15).
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick för perioden till 94 % (95). Totalt hade Platzer 734 lokalhyresavtal (789) vid årsskiftet 2019/2020 och hyresintäkter på årsbasis utifrån gällande hyresavtal uppgick till 1 120 mkr (1 083). Utöver lokalhyreskontrakten finns avtal för parkeringsplatser samt för reklamskyltar och master med totala hyresintäkter om 47 mkr (45). De tjugo största hyresavtalen stod för 34 % (32) av det kontrakterade hyresvärdet. Genomsnittlig återstående löptid för hyresavtalen uppgick till 41 månader (42).
Platzers samtliga fastigheter klassificeras i redovisningen som förvaltningsfastigheter och värderas i enlighet med beskrivningen i not 12 på s. 98.
Fastigheterna redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Vid årsskiftet 2019/2020 uppgick det samlade fastighetsvärdet till 20 479 mkr (18 388) och det genomsnittliga direktavkastningskravet till 4,9 % (5,2).
Vi har upprättat en separat hållbarhetsredovisning i enlighet med årsredovisningslagen 6 kap 11§. Hållbarhetsredovisningen omfattar Platzer Fastigheter Holding AB (publ) med samtliga dotterbolag. Hållbarhetsredovisningen återfinns på s. 38–57 och ingår inte i den finansiella rapporteringen.
| Antal fastig heter |
Uthyrbar yta, kvm |
Verkligt värde, mkr |
Hyres värde, mkr |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Hyres intäkter, mkr |
Drifts över skott, mkr |
Över skotts grad, % |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | ||||||||
| Central Business District (CBD) | 7 | 67 812 | 3 772 | 204 | 98 | 200 | 161 | 80 |
| Övriga innerstaden | 17 | 162 356 | 6 508 | 344 | 94 | 324 | 244 | 75 |
| Centrala Göteborg | 24 | 230 168 | 10 280 | 549 | 95 | 524 | 404 | 77 |
| Östra Göteborg | 5 | 121 388 | 2 483 | 181 | 91 | 164 | 119 | 73 |
| Norra Älvstranden/Backaplan | 4 | 38 018 | 1 326 | 83 | 99 | 82 | 61 | 75 |
| Övriga Hisingen | 4 | 344 776 | 3 671 | 323 | 93 | 302 | 219 | 72 |
| Norra/östra Göteborg | 13 | 504 182 | 7 480 | 587 | 93 | 548 | 399 | 73 |
| Västra Göteborg | 4 | 21 918 | 283 | 26 | 97 | 25 | 17 | 69 |
| Mölndal | 4 | 28 975 | 765 | 56 | 100 | 56 | 46 | 82 |
| Södra/västra Göteborg | 8 | 50 893 | 1 048 | 82 | 99 | 81 | 63 | 78 |
| Summa förvaltningsfastigheter | 45 | 785 243 | 18 808 | 1 218 | 95 | 1 152 | 866 | 75 |
| Projektfastigheter | 22 | 33 725 | 1 671 | 17 | 84 | 14 | 7 | - |
| Summa Platzer | 67 | 818 968 | 20 479 | 1 235 | 94 | 1 167 | 873 | 75 |
Sammanställningen innefattar fastighetsbeståndet per 31 december 2019 och ger en ögonblicksbild av bolagets intjäningsförmåga, vilket inte är en prognos. I intjäningen ingår inte de fastigheter som hanteras som intresseföretag.
Under 2018 ändrade vi områdesindelningen i intjäningen och redovisar våra fastigheter i fler områden. Indelningen följer den allmänna branschområdesindelningen i Göteborg med undantag för fastigheten på Backaplan som vi redovisar som Norra Älvstranden. Vi fortsätter att särredovisa våra projektfastigheter, oavsett placering i Göteborg. Som projektfastigheter räknas exempelvis alla fastigheter i Södra Änggården där vi arbetar med en ny detaljplan som beräknas vinna laga kraft under 2020.
Hyresvärde avser hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i befintligt skick. Resultatrelaterade kolumner innefattar gällande hyresavtal, även med framtida inflyttning under kommande halvår, när inflyttning sker i befintliga fastigheter. Hyresavtal med senare inflyttning eller i fastigheter som är under byggnation inkluderas inte.
Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter inklusive avtalade tillägg som ersättning för värme och fastighetsskatt samt oaktat tidsbegränsade hyresrabatter om cirka 21 mkr. Hyresvärde, intäkter och driftsöverskott i tabellen avseende projektfastigheter avser nuläge före projektstart. Utöver tabellen finns tecknade hyresavtal i pågående och kommande nybyggnadsprojekt om 143 mkr i hyresintäkter, med successiv inflyttning under 2021–2023, och tecknade hyresavtal i förvaltningsfastigheter om 19 mkr i hyresintäkter med inflyttning 2020. Avtalet med Internationella Engelska Skolan i Södra Änggården ingår inte i ovan angivna hyresintäkter, då villkoren ej ännu är uppfyllda.
Driftsöverskottet visar fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis definierat som kontrakterade hyresintäkter per 1 januari 2020. Avdrag görs för bedömda fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration avseende ett normalår rullande 12 månader. Intjäningsförmågan visar en ögonblicksbild och innehåller ingen bedömning av förändringar i vakanserna eller hyresavtalen.
I samband med att denna årsredovisning upprättas förändras förutsättningarna för varje minut beroende på coronaviruset och de åtgärder som vidtas. Vi har dock en marknadssituation som på längre sikt ser bra ut. Våra två fastighetstyper, kontor och industri/logistik, bedöms vara attraktiva både som investerings- och hyresobjekt.
I övrigt har inga väsentliga händelser inträffat efter årsskiftet.
Platzer växer och tar ett allt större ansvar för att utveckla Göteborg. Vi kommer under 2020 att fortsätta medverka vid stadsutvecklingsprojekten i Gårda, Gamlestaden, Södra Änggården och Almedals Fabriker. Samtidigt kommer vi att fortsätta vår utveckling inom kontor samt expandera och utveckla vårt erbjudande inom industri- och logistik.
Platzers B-aktie är noterad på NASDAQ Stockholm, Mid Cap. Bolaget har ett aktiekapital om 11 993 429 kr och antalet registrerade aktier uppgick vid årets utgång till 119 934 292, varav 20 000 000 A-aktier med 10 röster per aktie och 99 934 292 B-aktier med 1 röst per aktie. Varje röstberättigad får vid bolagsstämman rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Samtliga aktier äger lika rätt till andel i Platzers vinst.
I Platzers bolagsordning finns en hembudsklausul som innebär att en köpare av A-aktier, vilken inte tidigare äger A-aktier, är skyldig att hembjuda de förvärvade aktierna till övriga ägare av A-aktier, om inte förvärvet skett genom koncernintern överlåtelse eller motsvarande inom respektive nuvarande ägargrupp. Om ägare av A-aktier inte förvärvar de hembjudna aktierna omvandlas de överlåtna aktierna automatiskt till B-aktier innan förvärvaren införs i aktieboken.
Platzers innehav av egna aktier uppgår till 118 429 Baktier motsvarande 0,1 % av registrerade aktier, vilka förvärvades av Platzer under 2015 i samband med en riktad nyemission som syftade till att säkerställa bolagets kapacitet att leverera aktier till bolagets aktiesparprogram. Bolagets ägarstruktur framgår av tabellen:
| Största ägare | Andel röster, % |
Andel kapital, % |
|---|---|---|
| Ernström & C:o | 37,2 | 10,5 |
| Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän |
21,7 | 16,9 |
| LF Skaraborg Förvaltning AB | 13,7 | 4,2 |
| Familjen Hielte/Hobohm | 7,5 | 18,8 |
| Länsförsäkringar fondförvaltning AB | 5,6 | 13,9 |
| Fjärde AP-fonden | 3,8 | 9,6 |
| SEB Investment Management | 1,4 | 3,4 |
| Lesley Invest (inklusive privata innehav) |
1,3 | 3,4 |
| Svolder AB | 0,6 | 1,6 |
| BNY Mellon SA/NV | 0,5 | 1,3 |
| Övriga ägare | 6,6 | 16,5 |
| Totalt utestående aktier | 100,0 | 100,0 |
Platzer är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Göteborg. Till grund för bolagsstyrning ligger bolagsordningen, aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och regelverk. Platzer tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning. Närmare beskrivning av bolagsstyrningen inom Platzer finns på s. 115–123.
Platzers styrelse består av sex ledamöter utan suppleanter. Styrelsen antar varje år en arbetsordning som anger vilka ärenden som behandlas under året, ansvarsfördelning mellan styrelse och vd samt vilken ekonomisk rapportering som ska ske till styrelsen. Styrelsens ledamöter har inte ansvar för olika arbetsområden, utan hela styrelsen är delaktig i samtliga frågor med undantag för ersättning till ledande befattningshavare där styrelsen har utsett ett ersättningsutskott.
Styrelsen har enligt arbetsordningen minst åtta möten per år där revisorn deltar på två möten. Under 2019 hölls nio möten. En utförligare beskrivning av bolagsstyrning och styrelsens arbete framgår av Bolagsstyrningsrapporten på s. 115–123.
Enligt Aktiebolagslagen ska årsstämman besluta om riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. Med ledande befattningshavare avses Platzers ledningsgrupp.
Styrelsen föreslår årsstämman 2020 att följande huvudsakliga riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare ska gälla fram till nästa årsstämma. Nuvarande riktlinjer och anställningsvillkor avviker inte från förslagets principer. I övrigt hänvisas till not 4.
Ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagets ledningsgrupp ska vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga samt vara baserade på den anställdes ansvar och prestation. Ersättning utgår med fast lön för samtliga i ledningsgruppen. Pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga och baserade på avgiftsbestämda pensionslösningar eller ITP-planer. Utöver fast lön ska också rörlig kontant ersättning kunna utgå som då ska belöna förutbestämda och mätbara prestationer. Sådan rörlig ersättning ska vara maximerad till motsvarande en månadslön. Långsiktiga rörliga incitamentsprogram ska vara aktierelaterade och prestationsbaserade samt vid utfästelsen vara maximerade till en årslön.
Utöver bolagets åtaganden har ägaren Ernström & C:o genom dotterbolag i december 2018 utfärdat köpoptioner till vd vilka ger rätt att förvärva 500 000 B-aktier i Platzer. Lösenperioden infaller 2023.
Vid uppsägning av anställning från bolagets sida ska gälla en uppsägningstid om högst 12 månader. Avgångsvederlag, inklusive lön under uppsägningstid, får inte överstiga 12 månadslöner. Styrelsen äger rätt att frångå riktlinjerna om det i enskilt fall finns särskilda skäl för det.
Moderbolaget Platzer Fastigheter Holding AB (publ) äger inga egna fastigheter. Verksamheten består i koncerngemensamma funktioner kring ledning, administration och finansiering.
Samtliga moderbolagets intäkter kommer från fakturering av tjänster till koncernföretag. Omsättningen uppgick under året till 14 mkr (16) och värdeförändringar avseende derivat uppgick till -126 mkr (12). Resultat efter skatt var 262 mkr (194).
| Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: | ||||
|---|---|---|---|---|
| Överkursfond | 2 399 944 876 | |||
| Balanserade vinstmedel | 49 337 123 | |||
| Årets resultat | 261 775 205 | |||
| Kronor | 2 711 057 204 |
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att:
| Till aktieägare utdelas 2,00 kr per aktie | 239 631 726 |
|---|---|
| I ny räkning överförs | 2 471 425 478 |
| Kronor | 2 711 057 204 |
Styrelsens förslag är att utdelningen utbetalas vid två tillfällen om vardera 1,00 kr. Den första avstämningsdagen föreslås vara den 20 april 2020 och den andra avstämningsdagen 19 oktober 2020.
Den föreslagna utdelningen motsvarar 51 % av förvaltningsresultatet efter schablonskatt. Det är i linje med den av styrelsen fastställda utdelningspolicyn som anger att utdelningen långsiktigt ska uppgå till 50 % av förvaltningsresultatet efter schablonskatt. Vid bedömning av utdelningens storlek har styrelsen tagit hänsyn till koncernens och moderbolagets investeringsplaner, konsolideringsbehov och ställning i övrigt samt att den framtida utvecklingen kan ske med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.
Den föreslagna vinstutdelningen till aktieägarna reducerar moderbolagets soliditet marginellt, vilken efter föreslagen utdelning uppgår till 47 %. Koncernens soliditet uppgår efter föreslagen utdelning till 39 %. Soliditeten är betryggande mot bakgrund av att bolagets och koncernens verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå.
Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen vare sig hindrar bolaget, och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, eller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3§ 2–3 st (försiktighetsregeln).
Vi arbetar aktivt med att identifiera, bedöma och möta de risker som anses ha störst påverkan på bolaget. God intern kontroll, kontroll från revisorer samt väl fungerande administrativa system och policyer är grundläggande för att hantera och minimera riskerna. Vi arbetar också kontinuerligt med att se över och följa upp den interna kontrollen.
Riskerna kan delas upp i omvärldsrisker, verksamhetsrisker och finansiella risker. Vi har graderat varje risk efter hur stor sannolikheten bedöms vara att den infaller samt hur stor påverkan den i så fall skulle ha på Platzer. Graderingen har nivåerna liten (L), medel (M) och stor (S). Urvalet av risker baseras på såväl historiska erfarenheter som bedömningar inför framtiden. Risker som vi tidigare inte exponerats för och som vi bedömer mindre sannolika har exkluderats ur uppställningen.
| Risk | Hantering/möjligheter |
|---|---|
| Fastigheternas värdeförändring | Påverkan Sannolikhet S M |
| Platzers förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträk ningen. Värdet på fastigheterna beror på och beräknas utifrån ett antal faktorer. Dels fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå och driftkostnader, dels marknadsspecifika såsom avkastningskrav och kalkylräntor som härleds ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. I värderingsprocessen finns risk för att gjorda antaganden är felaktiga, vilket också skulle påverka värderingen. |
Genom att koncentrera fastigheterna till attraktiva lägen med utvecklingspotential i Göteborgsregionen minskar risken för negativa värdeförändringar. Risken minskar också av att Platzer arbetar aktivt med underhåll och utveckling av fastigheterna. Fastighetsvärderingen görs kvartalsvis. Cirka 50 procent av beståndet externvärderas varje år. Våra interna värderingar kvalitetssäkras av oberoende värderingsmän. Se not 12 på s. 98. |
| Hyresintäkter och uthyrningsgrad | Påverkan Sannolikhet L L |
| Platzers intäkter påverkas av hyresnivåerna och fastigheternas uthyrningsgrad samt av hyresgästernas betalningsförmåga. Både uthyrningsgrad och hyresnivåer påverkas i sin tur av konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av motsvarande lokaler. |
Platzer koncentrerar sitt fastighetsbestånd till attraktiva områden i Göteborgsregionen som har en stabil ekonomisk utveckling med ökande efterfrågan på lokaler och låga vakansnivåer. Platzer arbetar långsiktigt med uthyrning och startar inga nya projekt utan en tillfredsställande uthyrningsgrad. Genom att arbeta nära hyresgästerna, med egen personal och med gemensamma värderingar säkerställer Platzer en hög kundnöjdhet. Dessutom arbetar Platzer för att utveckla de områden där bolaget är verk samt. Platzer minskar även risken genom en stor andel offentliga hyresgäster, långa hyresavtal, i så stor utsträckning som möjligt ha flerbrukarhus samt följa upp hyresgästernas betalningsför måga. Platzer har även god spridning på sina hyresavtal. Vid årsskiftet svarade de 20 största hyresavtalen för 34 procent (32) av hyresintäkterna på årsbasis, varav det största svarade för 3 procent (3). |
| Fastighetskostnader | Påverkan Sannolikhet L M |
| Driftskostnader utgörs till stor andel av av taxebundna kostnader såsom kostnader för el, sophämtning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket minskar möjligheten till påverkan. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel och administration. Oförut sedda och omfattande reparationer kan också påverka resultatet negativt. |
Platzer vidaredebiterar till mer än 90 procent de taxebundna kostnaderna till hyresgästerna. Dessutom arbetar Platzer konti nuerligt med att optimera och energieffektivisera driften av fas tigheterna. Ett strukturerat och förebyggande underhållsarbete minskar också risken för oförutsedda kostnader. Varje fastighet har en individuell underhållsplan. Se beskrivning i avsnitt om fastighetsförvaltning på s. 28–29. |
| Risk | Hantering/möjligheter |
|---|---|
| Investeringar och projekt | Påverkan Sannolikhet M M |
| Platzer utvecklar och uppför egna byggnader. Det medför risker i form av att projekten blir dyrare än beräknat på grund av exempelvis felkalkylering, ändrade förutsättningar eller högre inköpspriser. |
Projekten drivs i olika entreprenadformer, vilket ger en flexibel produktion samt en kostnadseffektivitet i produktionen. Vi har all tid direktkontakt med kunderna, korta beslutsvägar samt snabb och enkel överlämning till förvaltningen. För alla investeringar gäller bolagets försiktighetsprincip. Det innebär att inga investeringar påbörjas utan att en rimlig avkast ning kan tryggas genom tecknande av hyreskontrakt. |
| Fastighetstransaktioner | Påverkan Sannolikhet M L |
| Fastighetsförvärv är alltid förenade med osäkerhet, exempelvis i form av bortfall av hyresgäster, oförutsedda kostnader för hantering av tekniska problem eller miljösanering. |
Inför förvärv genomför Platzer en legal, finansiell, teknisk och miljömässig due diligence. Dessutom innehåller alla förvärvsavtal såväl sedvanliga som för den individuella affären erforderliga säljargarantier och andra åtaganden från säljarens sida. Vid avyttringar strävar Platzer efter balanserade avtalsvillkor med sedvanliga ansvarsbegränsningar samt öppenhet och tydlighet i informationsgivningen i syfte att undvika senare tvister. Se beskrivning i avsnitt om fastighetstransaktioner på s. 36. |
| Organisationsrisk och operationella risker | Påverkan Sannolikhet M L |
| Platzers fortsatta framgång är till stor del beroende av medarbe tarna, såväl ledande befattningshavare som övriga medarbetare samt att företagets entreprenörer har tillgång till kompetens. Idag råder stor konkurrens om medarbetare och kompetens, vilket höjer risken för ökad personalomsättning och därmed tempotapp i verksamheten. |
Platzer arbetar aktivt för att öka medarbetarnas engagemang på och lojalitet för bolaget. Medarbetarna har årliga utvecklings samtal och uppföljningssamtal. Det genomförs årliga medarbetar mätningar. Varje medarbetare har stora befogenheter och eget ansvar. Som stöd i det dagliga arbetet finns företagsgemensamma kärnvärden, vilka fungerar som riktlinjer vid beslutsfattande. Se beskrivning i avsnitt om medarbetare på s. 51–53. För att säkerställa tillgång till kompetens i utvecklingsprojekt samarbetar Platzer nära sina entreprenörer. I vissa fall samäger Platzer och entreprenören fastigheten under utvecklingsfasen. Det ökar incitamenten hos båda parter att slutföra projekten. |
| Tvisterisker | Påverkan Sannolikhet L M |
| Liksom i all affärsverksamhet finns risken att Platzer blir indraget i legala processer, vilket skulle kunna påverka bolagets verksam het, resultat och finansiella ställning negativt. |
Platzer möter denna risk bland annat genom ett strukturerat arbete i enlighet med policys och fastlagda riktlinjer |
| It-risk | Påverkan Sannolikhet L S |
| It-system är en vital och integrerad del i Platzers verksamhet. Dessa system kan attackeras, verksamheten manipuleras, infor mation kan komma i orätta händer och spridas till fel personer. Därtill finns en risk att Platzer inte lever upp till gällande lagkrav. |
Platzer arbetar kontinuerligt med säkerhetshöjande åtgärder kring it-säkerhet samt uppgraderar brandväggar, virusskydd och system löpande. Vi genomför också intrångstester samt ser kontinuerligt över våra rutiner för it-skydd. |
| Leverantörsrisk | Påverkan x Sannolikhet L M |
| Det råder stor konkurrens om entreprenörer, vilket ställer höga krav på att upphandlingar och avtal sker och tecknas på ett korrekt sätt. Annars finns risk för otydlighet kring ansvar och ökade kostnader. En annan risk kopplad till leverantörsrelationer är att leverantörer inte följer ingångna avtal eller vår uppförande kod. |
Genom god lokalkännedom och marknadskunskap har vi upp arbetat långa relationer och väletablerade samarbeten med entreprenörer och leverantörer. Vi har också upparbetade rutiner och processer för upphandling och inköp. Vi för en kontinuerlig dialog med entreprenörer om krav på efterlevande av våra regler. Våra kärnvärden ger också tydlig riktning och ansvar för projekt ansvariga och andra medarbetare. |
| Risk | Hantering/möjligheter |
|---|---|
| Ekonomisk konjunktur | Påverkan Sannolikhet M S |
| Tillväxten i ekonomin påverkar sysselsättningsgraden som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på hyresmarknaden och därmed påverkar vakansgrader och hyresnivåer – framförallt gällande kommersiella lokaler. Platzer koncentrerar sin verk samhet till Göteborg och är därför beroende av utvecklingen i regionen. Eftersom fordonsindustrin är större i Göteborg än i övriga Sverige har utvecklingen inom denna sektor stor betydelse för Göteborg och därmed Platzer. |
Platzer genomför ett noggrant förberedande arbete inför varje in vestering och koncentrerar beståndet till områden som bedöms vara attraktiva även vid svagare konjunktur. Dessutom har Platzer en diversifierad kontraktsportfölj som minimerar exponering en mot enskilda branscher och kunder. Platzer är heller inte exponerat mot bostäder och endast i liten grad mot detaljhandel (1 procent av hyresintäkterna) – de två segment där risken just nu bedöms som störst. Se beskrivning i avsnitt Omvärld och marknad på s. 18–25. |
| Inflation och ränta | Påverkan Sannolikhet S M |
| Förväntningar på inflationen påverkar räntan och därmed Platzers finansnetto. Räntekostnader är Platzers enskilt största kostnad. Större förändringar i räntenivåer medför påverkan på Platzers resultat och kassaflöde. Inflationen påverkar också Platzers fastighetskostnader. Utöver detta påverkar förändringar i ränta och inflation på lång sikt även avkastningskraven på fastig heter och därmed fastigheternas marknadsvärden. |
De flesta hyresavtal är inflationsjusterade då hyrorna är bundna till konsumentprisindex (KPI). Platzer arbetar systematiskt med rörliga räntor och räntederivat för att hantera ränterisker i enlig het med finanspolicyn, vilket beskrivs närmare i not 3 på s. 90. |
| Lagstiftning och skatter | Påverkan M Sannolikhet S M S |
| Fastighetsskatt är en stor kostnadspost för Platzer. Förändringar i regelverket för bolags-, mervärdes- och fastighetsskatt, liksom i övriga statliga och kommunala pålagor, kan påverka förutsätt ningarna för Platzers verksamhet. |
Platzer följer utvecklingen inom lagstiftning och skatter, både som bolag och som medlem i branschorganisationer. I de fall det är möjligt vidtar Platzer åtgärder för att minska effekten av even tuella förändringar. Platzer begränsar risken kring fastighetsskatt genom att vidaredebitera densamma till hyresgästerna. |
| Lokal politisk risk och planrisk | Påverkan Sannolikhet L S |
| Lokal politisk risk består främst i att stora infrastrukturprojekt försenas samt att program och planer skjuts upp, överklagas eller inte blir av. Risken kan uppstå inom det politiska systemet eller genom starka folkliga opinioner. |
Platzer följer den politiska utvecklingen noga för att snabbt få signaler om ändrade program och planer. Inför egna investeringar och utvecklingsprojekt för Platzer dialog med berörda intressenter för att bemöta och hantera eventuell kritik som annars skulle kunna leda till förseningar i projekten. |
| Utbud av lokaler | Påverkan Sannolikhet M M |
| Utbudet av lokaler påverkar både uthyrningsgrad och hyresnivåer. Göteborg har länge haft mycket låga vakansnivåer men i takt med att allt fler stora byggprojekt färdigställs kommer utbudet öka. |
Platzer koncentrerar sitt bestånd till attraktiva lägen där bolaget också aktivt kan bidra till områdets utveckling. Därmed skapas förutsättningar för fortsatt god efterfrågan som kan möta det ökade utbudet. |
| Råvaruprisrisk | Påverkan Sannolikhet M M |
| Råvaruprisrisken uppstår framförallt i samband med utvecklings projekt som pågår under lång tid och där stora mängder material köps in. |
Råvaruprisrisken säkras inte finansiellt och den är begränsad till respektive utvecklingsprojekt. |
| Miljörisk | Påverkan Sannolikhet M L |
| Miljöriskerna i Platzers verksamhet består främst av risken att föroreningar eller giftiga ämnen påträffas på fastigheter och i byggnader. |
Platzer undersöker och identifierar eventuella miljörisker löpande. I och med förvärvet av en kaj i Arendal bedriver Platzer tillstånds pliktig verksamhet enligt miljöbalken. Dessutom kan Platzers hyresgäster bedriva sådan verksamhet. Hyresavtalen klarlägger dock hyresgästens strikta ansvar för sin verksamhets eventuella miljötillstånd och påverkan. Det dagliga miljöarbetet bedrivs sys tematiskt enligt ISO 14001 och är integrerat i verksamheten. Se beskrivning i avsnittet om hållbarhet på s. 46–49 samt 56–57. |
| Sociala risker | Påverkan Sannolikhet L M |
| Sociala risker är risker kopplade till de områden där Platzer äger fastigheter. Det kan handla om allt från upplevd otrygghet till kriminalitet. I förlängningen leder sociala risker till att hyresgäster lämnar området, vilket i sin tur ger sjunkande hyresnivåer och fastighetsvärden. |
Platzer strävar efter att koncentrera sitt innehav till attraktiva lägen där man kan vara en ledande aktör och bidra till utvecklingen av områdena. Det handlar både om att ta hand om och utveckla de egna fastigheterna samt att i samverkan med andra aktörer bidra till en positiv utveckling. Exempel på det senare är Platzers medverkan i Purple Flag Lilla Bommen och BID Gamlestaden. |
| Klimat, väder och säsong | Påverkan Sannolikhet L S |
| Förändringar i klimatet och därav höjda havsnivåer ökar risken för översvämningar. Detta läggs till befintliga risker orsakade av väder och säsong där framförallt vinterhalvåret innebär högre fastighetskostnader för exempelvis uppvärmning och snöskott ning, vilket medför säsongsmässiga variationer. |
Platzer arbetar aktivt för att säkra upp fastigheter mot risken för översvämningar. Det gäller särskilt känsliga lokaler såsom serverhallar. Eftersom merparten av Platzers hyresavtal tecknas med kallhyra påverkas bolaget i ganska liten utsträckning av variationer i utomhustemperatur. Detta förstärks av Göteborgs relativt milda klimat och snöfattiga vintrar. Intäktsmässigt finns inga betydande säsongsvariationer. |
Med finansiella risker avses risken att inte kunna tillgodose verksamheten med kapital till en rimlig kostnad, vilket är en nödvändig resurs för fastighetsverksamhet. Platzers finanspolicy (se s. 59) anger riktlinjer och regler
för hur dessa risker ska hanteras. En utförligare beskrivning av den finansiella riskhanteringen framgår av not 3 på s. 90.
| Risk | Hantering/möjligheter |
|---|---|
| Ränterisk | Påverkan Sannolikhet S M |
| Koncernen har räntebärande finansiella tillgångar och skulder vars förändringar, kopplat till marknadsräntor, påverkar resultat och kassaflöde från den löpande verksamheten. Platzer tillämpar inte säkringsredovisning. Med ränterisk avses risken att föränd ringar i det allmänna ränteläget påverkar koncernens nettoresultat negativt. |
Platzer minimerar ränterisken med hjälp av varierande löptider för lånen och räntebindningen i syfte att skapa en optimal för fallostruktur. Ränterisken bevakas löpande för upplåning till rörlig ränta. En normportfölj, med tillhörande ränteriskram som koncernen ska hålla sig inom, används som styrinstrument. Under 2019 bestod koncernens upplåning av svenska kronor till rörlig och fast ränta. Hanteringen av ränterisker beskrivs utförligare i not 3 på s. 90. |
| Kreditrisk | Påverkan Sannolikhet L L |
| Kreditrisken uppstår främst i samband med företagets placeringar av likvida medel samt genom kundförluster. Det senare sker då kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. |
Platzers placeringspolicy är att välja motparter med hög kredit rating samt använda instrument med hög likviditet. Koncernens kreditkontroll innebär att en kreditkontroll genomförs innan kredit lämnas, varvid information om kundens finansiella ställning inhämtas från kreditupplysningsföretag. Hyran förskottsfaktu reras och betalas normalt i förskott. Hanteringen av kreditrisker beskrivs utförligare i not 3 på s. 90. |
| Likviditetsrisk | Påverkan Sannolikhet S L |
| Likviditetsrisk är risken för att koncernen saknar likvida medel för betalning av sina åtaganden avseende finansiella skulder. |
För att säkerställa en god betalningsberedskap för den operativa verksamheten ska Platzer sträva efter att enbart hålla sådan stor lek på de likvida finansiella tillgångarna att kraven på likviditets reserv tillgodoses. Platzer ska eftersträva effektiva betalnings rutiner och effektiv likviditetsplanering. För att identifiera betal ningsflöden görs löpande likviditetsprognoser. Hanteringen av likviditetsrisker beskrivs utförligare i not 3 på s. 90. |
| Refinansieringsrisk | Påverkan Sannolikhet S L |
| Med refinansieringsrisk menas risken att refinansiering av ett lån som förfaller ej är genomförbart, eller risken att refinansiering måste ske vid ogynnsamma marknadslägen till ofördelaktiga räntevillkor. |
Platzer strävar efter att begränsa refinansieringsrisken genom att förfallostrukturen i låneportföljen sprids över tid, samt att finan sieringen sprids på flera motparter så att likviditetsproblem inte uppstår. Platzers policy är att alltid ha god framförhållning vid refinansieringsförhandlingar och med ett långsiktigt mål om att högst 35 procent av lånestockens avtal ska förfalla för refinan siering under ett enskilt år. Hanteringen av refinansieringsrisker beskrivs utförligare i not 3 på s. 90. |
Förändringar i olika riskfaktorer får påverkan på resultatet. Hur stor effekten blir på resultatet efter skatt framgår av tabellen.
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/- 1 %-enhet | +/- 11 mkr |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/- 1 % | +/- 11 mkr |
| Fastighetskostnader | +/- 1 % | +/- 3 mkr |
| Fastighetsvärde | +/- 5 % | +/- 1 024 mkr |
| Marknadsränta | +/- 1 %-enhet | +/- 41 mkr |
| Mkr | Not | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| 5 | |||
| Hyresintäkter | 6 | 1 124 | 1 044 |
| Fastighetskostnader | 7 | -287 | -263 |
| Driftsöverskott | 837 | 781 | |
| Central administration | 4, 7, 8, 28 | -52 | -50 |
| Andelar i intresseföretags resultat | 35 | 8 | 5 |
| Ränteintäkter | 10 | 1 | 1 |
| Räntekostnader | 10 | -183 | -206 |
| Förvaltningsresultat (inkl. intresseföretag) | 611 | 531 | |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 9,12 | 1 522 | 1 311 |
| Värdeförändring finansiella instrument | 9 | -126 | 12 |
| Värdeförändring finansieringsavtal | 9 | -94 | -19 |
| Resultat före skatt | 1 913 | 1 835 | |
| Skatt på årets resultat | 11 | -437 | -324 |
| Årets resultat | 1 476 | 1 511 | |
| Periodens resultat hänförligt till: | |||
| Moderföretagets aktieägare | 1 461 | 1 503 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 15 | 8 |
I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför årets resultat för koncernen överensstämmer med årets totalresultat.
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
|---|---|---|
| Årets resultat | 1 476 | 1 511 |
| Resultat per aktie, kr | 12,19 | 12,55 |
| Antal aktier vid periodens utgång, tusental | 119 816 | 119 816 |
| Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental | 119 816 | 119 783 |
Utspädningseffekt finns ej då inga potentiella aktier förekommer.
| Mkr | Not | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 12 | 20 009 | 18 388 |
| Nyttjanderätter | 13 | 30 | - |
| Maskiner och inventarier | 14 | 12 | 14 |
| 20 051 | 18 402 | ||
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i intresseföretag | 35 | 147 | 138 |
| Andra långfristiga fordringar | 18 | 39 | 6 |
| Summa anläggningstillgångar | 20 237 | 18 546 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Hyresfordringar | 16, 18 | 6 | 6 |
| Övriga fordringar | 18 | 72 | 57 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 15 | 53 | 52 |
| Likvida medel | 17, 18, 19 | 268 | 355 |
| 399 | 470 | ||
| Tillgångar som innehas för försäljning | 12, 20, 21 | 470 | - |
| Summa omsättningstillgångar | 869 | 470 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 21 106 | 19 016 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 22 | 12 | 12 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 22 | 2 400 | 2 400 |
| Balanserat resultat | 4 599 | 3 314 | |
| Årets resultat | 1 476 | 1 504 | |
| Eget kapital hänförligt till moderföretagets ägare | 8 487 | 7 230 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 69 | 58 | |
| Summa eget kapital | 8 556 | 7 288 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 18, 23, 26 | 6 906 | 5 762 |
| Uppskjuten skatteskuld | 11 | 1 440 | 1 122 |
| Övriga långfristiga skulder | 18 | 431 | 323 |
| Långfristig skuld nyttjanderättstillgångar | 13 | 30 | - |
| Pensionsförpliktelse | 7 | 6 | |
| Derivatinstrument | 18, 24 | 151 | 26 |
| Summa långfristiga skulder | 8 965 | 7 239 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 18, 23, 26 | 2 939 | 4 055 |
| Leverantörsskulder | 18 | 99 | 76 |
| Skatteskulder | 47 | 17 | |
| Övriga kortfristiga skulder | 18 | 38 | 60 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 25 | 273 | 280 |
| Derivatinstrument | 18, 24 | 1 | - |
| 3 397 | 4 489 | ||
| Skulder som har direkt samband med tillgångar som innehas för försäljning |
18, 20, 21 | 188 | - |
| Summa kortfristiga skulder | 3 585 | 4 489 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 21 106 | 19 016 |
| Hänförligt till moderföretagets aktieägare | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Aktie kapital |
Övrigt tillskjutet kapital |
Balanserad vinst inklusive årets resultat |
Summa | Innehav utan bestämmande inflytande |
Totalt eget kapital |
| Ingående eget kapital 2018-01-01 | 12 | 2 400 | 3 495 | 5 907 | 55 | 5 962 |
| Årets resultat | 1 504 | 1 504 | 7 | 1 511 | ||
| Summa totalresultat | 0 | 0 | 1 504 | 1 504 | 7 | 1 511 |
| Transaktioner med aktieägare | ||||||
| Justering av emissionskostnader** | 0 | -2 | -2 | -2 | ||
| Utdelning* | -180 | -180 | -4 | -184 | ||
| Summa transaktioner med aktieägare | 0 | 0 | -181 | -181 | -4 | -185 |
| Utgående eget kapital 2018-12-31 | 12 | 2 400 | 4 818 | 7 230 | 58 | 7 288 |
| Utdelning per aktie kr (utbetald) | 1,50 | |||||
| Ingående eget kapital 2019-01-01 | 12 | 2 400 | 4 818 | 7 230 | 58 | 7 288 |
| Årets resultat | 1 461 | 1 461 | 15 | 1 476 | ||
| Summa totalresultat | 0 | 0 | 1 461 | 1 461 | 15 | 1 476 |
| Transaktioner med aktieägare | ||||||
| Utdelning* | 0 | -204 | -204 | -4 | -208 | |
| Summa transaktioner med aktieägare | 0 | 0 | -204 | -204 | -4 | -208 |
| Utgående eget kapital 2019-12-31 | 12 | 2 400 | 6 075 | 8 487 | 69 | 8 556 |
| Utdelning per aktie kr (utbetald) | 1,70 |
* Innehav utan bestämmande inflytande avser uttag handelsbolag.
** Avser emissionskostnader från 2016.
I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför årets resultat för koncernen överensstämmer med summa totalresultat. Styrelsen har föreslagit årsstämman en utdelning per aktie på 2,00 kr (1,70), totalt 240 mkr (204) 2020 avseende räkenskapsåret 2019.
| Mkr | Not | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Driftsöverskott | 837 | 781 | |
| Central administration | -49 | -48 | |
| Erhållen ränta | 0 | 0 | |
| Erlagd ränta | -182 | -205 | |
| Betald skatt | -88 | -55 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
518 | 473 | |
| Förändring av kortfristiga fordringar | -16 | -6 | |
| Förändring av kortfristiga skulder | 41 | 76 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 543 | 543 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Investering i befintliga förvaltningsfastigheter | -937 | -708 | |
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | - | -1 031 | |
| Försäljning av förvaltningsfastigheter | 328 | 214 | |
| Försäljning/förvärv av andelar i intresseföretag | 0 | 224 | |
| Investering i övrigt | 0 | -7 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -609 | -1 308 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Amortering av räntebärande skulder | 37 | -547 | -89 |
| Nyupplåning av räntebärande skulder | 37 | 763 | 1 515 |
| Förändring av långfristiga fordringar | -34 | -21 | |
| Förändring av långfristiga skulder | 1 | -246 | |
| Utdelning | -204 | -180 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -21 | 979 | |
| Årets kassaflöde | -87 | 214 | |
| Likvida medel vid årets början | 355 | 141 | |
| Likvida medel vid årets slut | 268 | 355 | |
| Outnyttjad checkkredit | 100 | 100 | |
| Outnyttjade byggkreditiv | 1 330 | 1 705 | |
| Outnyttjade kreditfaciliteter | 331 | 0 |
| Mkr | Not | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 29 | 14 | 16 |
| Rörelsens kostnader | 4 | -13 | -15 |
| Rörelseresultat | 1 | 1 | |
| Finansiella poster | |||
| Resultat från koncernföretag | 10 | 420 | 0 |
| Ränteintäkter | 10 | 93 | 37 |
| Räntekostnader | 10 | -160 | -138 |
| Förvaltningsresultat | 354 | -100 | |
| Värdeförändring derivatinstrument | 9 | -126 | 12 |
| Resultat före bokslutsdispositioner och skatt | 228 | -88 | |
| Bokslutsdispositioner | 31 | 10 | 337 |
| Skatt | 11 | 24 | -55 |
| Årets resultat | 262 | 194 |
I moderbolaget förekommer inget övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med årets resultat.
| Mkr | Not | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 34 | 1 886 | 1 877 |
| Uppskjuten skattefordran | 11 | 32 | 6 |
| Fordringar hos koncernföretag | 18 | 2 169 | 2 405 |
| Andra långfristiga fordringar | 18 | 4 | 2 |
| Summa anläggningstillgångar | 4 091 | 4 290 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar hos koncernföretag | 18 | 1 120 | 1 086 |
| Aktuella skattefordringar | 54 | 0 | |
| Övriga kortfristiga fordringar | 18 | 37 | 37 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 15 | 1 | 3 |
| Livida medel | 17, 18 | 7 | 6 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 219 | 1 132 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 5 310 | 5 422 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 22 | 12 12 |
12 12 |
| Fritt eget kapital | |||
| Överkursfond | 22 | 2 400 | 2 400 |
| Balanserat resultat | 49 | 59 | |
| Årets resultat | 262 | 194 | |
| Summa fritt eget kapital | 2 711 | 2 653 | |
| Summa eget kapital | 2 723 | 2 665 | |
| Obeskattade reserver | 32 | 41 | 50 |
| Långfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 18, 26 | 1 830 | 740 |
| Pensionsförpliktelse | 4 | 2 | |
| Derivatinstrument | 18 | 151 | 26 |
| Summa långfristiga skulder | 1 985 | 768 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 18, 26 | 550 | 1 926 |
| Leverantörsskulder | 18 | 0 | 3 |
| Aktuella skatteskulder | 0 | 4 | |
| Övriga kortfristiga skulder | 18 | 1 | 1 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 25 | 9 | 5 |
| Derivatinstrument | 18 | 1 | 0 |
| Summa kortfristiga skulder | 561 | 1 939 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 5 310 | 5 422 |
| Bundet eget | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| kapital | Fritt eget kapital | ||||
| Mkr | Aktiekapital | Överkursfond | Balanserat resultat |
Årets resultat |
Totalt eget kapital |
| Ingående eget kapital 2018-01-01 | 12 | 2 400 | 1 | 239 | 2 652 |
| Årets resultat | 194 | 194 | |||
| Transaktioner med aktieägare | |||||
| Vinstdisposition | 239 | -239 | 0 | ||
| Återläggning aktiesparprogram | 1 | 1 | |||
| Justering av emissionskostnader* | -2 | -2 | |||
| Utdelning | -180 | -180 | |||
| Summa transaktioner med aktieägare | 0 | 0 | 58 | -239 | -181 |
| Utgående eget kapital 2018-12-31 | 12 | 2 400 | 59 | 194 | 2 665 |
| Ingående eget kapital 2019-01-01 | 12 | 2 400 | 59 | 194 | 2 665 |
| Årets resultat | 262 | 262 | |||
| Transaktioner med aktieägare | |||||
| Vinstdisposition | 194 | -194 | 0 | ||
| Utdelning | 0 | -204 | -204 | ||
| Summa transaktioner med aktieägare | 0 | 0 | -10 | -194 | -204 |
| Utgående eget kapital 2019-12-31 | 12 | 2 400 | 49 | 262 | 2 723 |
* Avser emissionskostnader från 2016.
Styrelsen har föreslagit årsstämman en utdelning per aktie på 2,00 kr (1,70), totalt 240 mkr (204) 2020 avseende räkenskapsåret 2019.
| Mkr | 2019 | 2018 | |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Rörelseresultat före finansiella poster | 1 | 1 | |
| Erhållen ränta | 93 | 37 | |
| Erlagd ränta | -160 | -138 | |
| Betald skatt | -57 | -51 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
-123 | -151 | |
| Förändring av kortfristiga fordringar | 625 | 616 | |
| Förändring av kortfristiga skulder | -11 | -10 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 491 | 455 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Ökning av reversfordringar | - | - | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | - | - | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Amortering av räntebärande skulder | 37 | -387 | -304 |
| Nyupplåning av räntebärande skulder | 37 | 101 | 0 |
| Lämnad utdelning | -204 | -180 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -490 | -484 | |
| Årets kassaflöde | 1 | -29 | |
| Likvida medel vid årets början | 6 | 35 | |
| Likvida medel vid årets slut | 7 | 6 | |
| Outnyttjad checkkredit | 0 | 0 |
Platzer Fastigheter Holding AB (publ), organisationsnummer 556746-6437, har sitt säte i Göteborg i Västra Götalands län. Platzeraktien är noterad på NASDAQ Stockholm, Mid Cap. Bolaget utgör moderbolag för en koncern med dotterbolag. Huvudkontorets postadress är Box 211, 401 23 Göteborg och besöksadress är Kämpegatan 7 i Göteborg.
Platzer skapar värde genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborg.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen den 25 mars 2020 och föreläggs för fastställande vid årsstämma den 16 april 2020.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) och sådana de antagits av EU, RFR 1 "Kompletterande redovisningsregler för koncerner" samt Årsredovisningslagen. Den har upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden förutom vad beträffar värderingar av förvaltningsfastigheter, samt finansiella tillgångar och skulder (derivatinstrument) värderade till verkligt värde via resultaträkningen.
Moderbolagets årsredovisning har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens redovisningsprinciper föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är angivna i miljoner kronor.
De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper
har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag.
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör uppskattningar och bedömningar som påverkar tillämpningen av redovisningen och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och bedömningar är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållande anses rimliga och ses över regelbundet. Resultatet används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell och framtida perioder. Nedan beskrivs de bedömningar som är mest väsentliga vid upprättandet av bolagets finansiella rapporter.
Värdering av förvaltningsfastigheter är ett område där uppskattningar och bedömningar kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. För närmare beskrivning se not 12.
När ett bolag förvärvas utgör förvärvet antingen ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyresavtal, där förvärvet inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv om kriterierna för tillgångsförvärv är uppfyllda. 2019 har inte något förvärv skett.
Försäljningsavtal med tvingande återköpsåtagande hanteras i koncernen som ett finansieringsavtal. Finansieringsavtalet redovisas löpande till verkligt värde över resultaträkningen då återbetalningsbeloppet är baserat på det underliggande värdet i fastigheten.
Den uppskjutna skatten som redovisas motsvarar inte de förväntade skattebetalningarna i framtiden då Platzer Fastigheter Holding använder sig av möjligheten att sälja fastigheter i bolag då detta är en ej skattepliktig transaktion. Detta får dock beaktas i redovisningen.
Nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt ikraft från 1 januari 2019 har inte påverkat den finansiella rapporteringen förutom det som anges här.
Från och med den 1 januari 2019 ersätter IFRS 16 Leasingavtal IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar IFRIC 4, SIC15 och SIC27. Standarden får en påverkan för leasetagare då ingen åtskillnad längre görs mellan operationella och finansiella leasingavtal. Detta innebär att även operationella leasingavtal ska redovisas i balansräkningen med undantag för avtal som är kortare än tolv månader eller uppgår till ringa värden.
Redovisningen för leasegivare kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. IFRS 16 kommer att påverka koncernens redovisning av de leasingavtal där bolaget är leasetagare. Platzer har valt att tillämpa den förenklade övergångsmetoden, vilket innebär att IFRS 16 inte tillämpas retroaktivt och jämförelsetal har inte räknats om. Vid genomgång och analys av koncernens leasingavtal har tomträttsavtalen identifierats som enskilt mest väsentliga avtalen.
Utöver tomträttsavtalen har endast ett antal mindre leasingavtal identifierats. Se not 13 för mer information om övergången.
En översyn har även gjorts av koncernens tillämpade principer i egenskap av leasegivare i förhållande till IFRS 16. Slutsatsen av denna översyn är att det inte får någon väsentlig effekt av Platzers redovisning av koncernens hyresintäkter.
I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.
Nya standarder och tolkningar väntas påverka koncernens finansiella rapporter på följande sätt:
Ändringar i IFRS 3 Rörelseförvärv har antagits av IASB med tillämpning från och med 2020. Förändringarna i IFRS 3 rör främst en ändring av definitionen av ett rörelseförvärv, om huruvida ett förvärv ska klassificeras som antingen ett rörelseförvärv eller ett tillgångsförvärv. Detta innebär i praktiken att om köpeskillingen för aktierna i ett företagsförvärv i allt väsentligt går att hänföra till marknadsvärdet på förvärvade fastigheter ska förvärvet ses som ett tillgångsförvärv. Förenklat innebär det att övervärdet i sin helhet allokeras till fastigheter istället för att ses som goodwill. Denna ändring i IFRS 3 Rörelseförvärv bedöms få begränsad effekt på koncernens finansiella rapportering då merparten av förvärven redan idag hanteras som tillgångsförvärv.
Övriga nya och ändrade standarder från
IFRS med framtida tillämpning förväntas inte komma att ha någon väsentlig effekt på företagets finansiella rapporter.
Förändringar i de svenska regelverken under 2019 har inte haft någon väsentlig påverkan på Platzers redovisning utan har främst medfört ett utökat upplysningskrav.
Platzers verksamhet är fokuserad på värdetillväxt av eget kapital där en viktig komponent är kassaflöde från den löpande förvaltningen. Kassaflödet från den löpande förvaltningen utgörs av det resultatmått som benämns förvaltningsresultat. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen för vad som ska delas ut till aktieägarna. För att ge en rättvisande bild av Platzers syn på sin verksamhet har koncernens resultaträkning utformats med hänsyn till detta så tillvida att en resultatrad, "Förvaltningsresultat", har infogats som speglar hur verksamheten styrs.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.
Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företaget. Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens förvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterbolag utgörs av verkligt värde för överlåtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats av koncernen. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör.
Koncerninterna fordringar och skulder samt internvinster elimineras i sin helhet.
Intresseföretag är företag där koncernen långsiktigt utövar ett betydande inflytande utan att det delägda företaget är ett
dotterföretag. Normalt innebär detta att koncernen innehar mellan 20 % och 50 % av rösterna i dessa företag eller så har koncernen på annat sätt ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Redovisning av intresseföretag sker enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen bokförda värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt koncernmässig goodwill och andra eventuella kvarvarande värden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträkning redovisas som "Andelar i resultat från intresseföretag" koncernens andel i intresseföretagens resultat efter skatt. I koncernens balansräkning redovisas andelarna i intresseföretagen bland koncernens finansiella anläggningstillgångar. Det redovisade värdet på innehaven förändras normalt med ägarföretagets andel av respektive företags resultat efter skatt minskat med erhållna utdelningar.
Hyresintäkter avser intäkter från operationella leasingavtal. I hyresintäkter ingår hyra, tillägg för investeringar och fastighetsskatt samt övriga tilläggsdebiteringar såsom utfakturerad fastighetsskatt samt utfakturerade mediakostnader då dessa inte bedömts väsentliga för att särredovisas. Både hyresintäkter och tilläggsdebiteringar redovisas linjärt i koncernens resultaträkning baserat på villkoren i leasingavtalet. Den sammanlagda kostnaden för större lämnade rabatter redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresintäkter och tilläggsdebiteringar som betalas i förskott redovisas som förutbetalda hyresintäkter i balansräkningen.
Ingen fördelning görs mellan hyresintäkter och intäkter från kontrakt med kunder då dessa intäkter inte är väsentliga.
Intäkter från försäljning av fastigheter redovisas när kontrollen över fastigheten har överförts till köparen. En verkställbar rätt till betalning uppkommer dock inte förrän äganderätten övergått till köparen. Intäkten redovisas därför vid den tidpunkt då äganderätten övergår till köparen. Äganderätten till fastigheten (oavsett om fastigheten säljs separat eller via bolag) övergår normalt på tillträdesdagen. Intäkten värderas till det avtalsenliga transaktionspriset då ersättningen vanligen förfaller till betalning när äganderätten har övergått.
Segmentsinformation lämnas i enlighet med IFRS 8 Rörelsesegment. Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högsta verkställande beslutsfattaren vilket är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentets resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som vd.
Platzer som leasegivare
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Platzers förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. 100 % av Platzers fastigheter består av lokaler. Av lokalkontrakten har merparten en kontraktstid på 3 år, endast en mindre andel av lokalkontrakten har en längre kontraktstid. Läs mer om hyresintäkter i not 6.
Leasade materiella anläggningstillgångar klassificerades som antingen finansiella eller operationella leasingavtal till och med slutet av räkenskapsåret 2018. Från och med 1 januari 2019 redovisas leasingavtalen som en finansiell skuld och en nyttjanderättstillgång.
Platzer har två tomträtter vilka redovisas som en nyttjanderättstillgång respektive finansiell skuld. Tomträtterna bedöms ha eviga kontrakt och redovisas till verkliga värden. Vid beräkningen har en diskonteringsränta om 3 % använts. Räntesatsen har beräknats utifrån vad koncernen skulle ha betalt för en finansiering genom lån under motsvarande period och med motsvarande säkerhet.
Nyttjanderätterna klassificeras som långfristiga då tomrättsavtalen är eviga. Den årliga tomträttsavgälden redovisas som en räntekostnad. Någon avskrivning redovisas ej då tillgången värderas till verkligt värde. Övriga leasingavtal såsom bilar, lokaler och kontorsutrustning är antingen korttidsavtal eller tillgångar av lågt värde.
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar samt räntekostnader på lån och derivat. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder och derivat beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden.
Finansiella intäkter och kostnader redovisas i den period vilken de hänför sig till.
Platzer fördelar sina finansiella instrument i följande kategorier i enlighet med IFRS 9; upplupet anskaffningsvärde och verkligt värde via resultaträkningen. Klassificeringen baseras på karaktären av tillgångens kassaflöden och på den affärsmodell tillgången omfattas av.
Räntebärande tillgångar (skuldinstrument) som innehas med syftet att inkassera avtalsenliga kassaflöden och där dessa kassaflöden endast består av kapitalbelopp och ränta värderas till upplupet anskaffningsvärde. Det redovisade värdet av dessa tillgångar justeras med eventuella förväntade kreditförluster som redovisats (se stycke nedskrivning nedan). Ränteintäkter från dessa finansiella tillgångar redovisas med effektivräntemetoden och redovisas som finansiella intäkter. Koncernens finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde utgörs av hyresfordringar, övriga fordringar och likvida medel.
Investeringar i skuldinstrument som inte kvalificerar att redovisas varken till upplupet anskaffningsvärde eller till verkligt värde via övrigt totalresultat värderas till verkligt värde via resultaträkningen. Även egetkapitalinstrument där koncernen valt att inte redovisa verkligt värdeförändringar via övrigt totalresultat och derivat som inte kvalificerar för så kallad säkringsredovisning ingår i denna kategori. En vinst eller förlust på en finansiell tillgång (skuldinstrument) som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen och som inte ingår i ett säkringsförhållande redovisas netto i resultaträkningen i den period vinsten eller förlusten uppkommer. I denna kategori ingår koncernens derivat med positivt verkligt värde samt andra långfristiga fordringar.
Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen utgörs av derivat med negativa verkliga värden som inte ingår i så kallad säkringsredovisning. Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen redovisas även i efterföljande perioder till verkligt värde och
värdeförändringen redovisas i årets resultat. Skulder i denna kategori klassificeras som kortfristiga skulder om de förfaller inom 12 månader från balansdagen. Om de för- faller senare än 12 månader från balansdagen klassificeras de som långfristiga skulder.
Koncernens övriga finansiella skulder klassificeras som värderade till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Finansiella skulder till upplupet anskaffningsvärde består av räntebärande skulder (lång och kortfristiga), övriga lång och kortfristiga skulder och leverantörsskulder. Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i rapporten över totalresultat fördelat över låneperioden, med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplåning klassificeras som kortfristig i balansräkningen om företaget inte har en ovillkorad rättighet att senarelägga skuldens reglering i minst tolv månader efter rapportperioden.
Lämnade utdelningar redovisas som skuld efter det att bolagsstämman godkänt utdelningen. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominella belopp. För att diversifiera låneportföljen har Platzer sedan 2014 ett innehav i SFF Holding AB vilket möjliggör att genom obligationslån utgivna av detta bolag låna direkt på kapitalmarknaden.
Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen, endast när det finns en legal rätt att kvitta de redovisade beloppen och en avsikt att reglera dem med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.
Koncernen bedömer vid varje rapporttillfälle de framtida förväntade kreditförluster som är kopplade till tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde baserat på framåtriktad information. Koncernens finansiella tillgångar för vilka förväntade kreditförluster bedöms utgörs i allt väsentligt av hyresfordringar. Koncernens reserveringsmetod baseras på om det skett en väsentlig förändring i kreditrisk eller inte.
Koncernen redovisar en kreditreserv för sådana förväntade kreditförluster vid varje rapporteringsdatum. För koncernens finansiella tillgångar, i allt väsentligt hyresfordringar, tillämpar koncernen den förenklade ansatsen för kreditreservering, det vill säga, reserven kommer att motsvara den förväntade förlusten över hela kundfordringens livslängd. För att mäta de förväntade kreditförlusterna har hyresfordringar grupperats baserat på fördelade kreditriskegenskaper och förfallna dagar. Koncernen använder sig utav framåtblickande variabler för förväntade kreditförluster
Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande omvärderingar. Den vinst eller förlust som uppkommer vid omvärdering redovisas i resultaträkningen då kraven för säkringsredovisning inte uppfylls.
Hela det verkliga värdet på ett derivatinstrument klassificeras som anläggningstillgång eller långfristig skuld när den säkrade postens återstående löptid är längre än 12 månader och som omsättningstillgång eller kortfristig skuld när den säkrade postens återstående löptid understiger 12 månader.
Platzer har derivatinstrument för att ekonomiskt säkra räntebetalningar genom ränteswappar där rörliga räntebetalningar byts ut mot fasta räntebetalningar. Koncernen uppfyller inte kraven för säkringsredovisning varför förändringarna i verkligt värde redovisas på raden Värdeförändring finansiella instrument i resultaträkningen.
Inventarier tas upp till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar på inventarier kostnadsförs så att tillgångens värde skrivs av linjärt över dess beräknade nyttjandeperiod.
Följande avskrivningsperioder tillämpas: Maskiner och inventarier 5–10 år
Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras i redovisningen som förvaltningsfastigheter, då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. Inga fastigheter i koncernen klassificeras som rörelsefastigheter.
I redovisningsbegreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark, markanläggningar, pågående ny-, till- eller ombyggnation samt byggnadsinventarier. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter till verkligt värde. Om värderingar av verkligt värde under löpande år sker genom en intern värderingsmodell som närmare beskrivs i not 12. Den internt utförda värderingen kvalitetskontrolleras normalt genom att ett urval fastigheter externvärderas årligen varefter en avstämning sker mellan internt och externt utförd värdering. Vinster och förluster hänförliga till värdeförändringar av förvaltningsfastigheters verkliga värde redovisas för den period de uppkommer på raden Värdeförändring förvaltningsfastigheter i resultaträkningen.
Vinst eller förlust som uppstår vid avyttring av förvaltningsfastigheter utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och verkligt värde baserat på senaste upprättad värdering till verkligt värde. Resultatet av avyttring redovisas i resultaträkningen på raden Värdeförändring förvaltningsfastigheter.
Projekt för ny-, till- eller ombyggnation, underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande och medför ekonomiska fördelar för koncernen i förhållande till senaste värderingen samt kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Vid större ny, till eller ombyggnationer aktiveras låneutgifterna under produktionstiden. I normalfallet används den genomsnittliga låneräntan.
Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer.
Redovisat värde, efter eventuella nedskrivningar, för hyresfordringar, leverantörsskulder och övriga kortfristiga fordringar och skulder förutsätts motsvara deras verkliga värden, eftersom dessa poster är kortfristiga till sin natur.
De finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde i koncernen utgörs av finansieringsavtal, derivatinstrument och kapitalförsäkringar. Både derivat instrumenten och kapitalförsäkringarna återfinns i nivå 2 i verkligt värdehierarkin, det vill säga det finns observerbara data för tillgången eller skulden antingen direkt genom till exempel prisnoteringar eller indirekt genom till exempel härledda prisnoteringar men det finns inte noterade priser på aktiva marknader för identiska tillgångar och skulder. Se även not 24.
Ersättning till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och kostnader för pensioner med mera redovisas i takt med intjänandet.
Platzer har förmåns- och avgiftsbestämda pensionsplaner enligt den så kallade ITPplanen. För tjänstemän i Sverige tryggas ITP 2-planens förmånsbestämda pensionsåtaganden för ålders- och familjepension genom en försäkring i Alecta. Enligt uttalande från Rådet för finansiell rapportering UFR 10 Klassificering av ITP-planer som finansieras genom försäkring i Alecta, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2019 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader, vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan.
Premien för den förmånsbestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 3 mkr (3).
Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 125 och 155 %. Om Alectas kollektiva konsolideringsnivå understiger 125 % eller överstiger 155 % ska åtgärder vidtas i syfte att skapa förutsättningar för att konsolideringsnivån återgår till normalintervallet. Vid låg konsolidering kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och utökning av befintliga förmåner. Vid hög konsolidering kan en åtgärd vara att införa premiereduktioner.
Vid utgången av 2019 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 148 % (142).
Koncernen redovisar en skuld och en kostnad för bonus baserat på förväntat bonusutfall. En avsättning redovisas när det finns en legal förpliktelse eller en informell förpliktelse på grund av tidigare praxis.
Under 2019 fanns det inget aktiesparprogram på Platzer. Det finns inte
heller beslutat om något framtida aktiesparprogram. Det fanns ett som avslutades under 2018 och redovisades i enlighet med IFRS 2, som en personalkostnad med en motsvarande ökning i eget kapital. För 2018 belastades resultatet med totalt 1 mkr.
Återköp av egna aktier redovisas som en avdragspost från eget kapital. Vid avytting av dessa aktier redovisas erhållet belopp som en tilläggspost i eget kapital.
Inkomstskatt utgörs av aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år med de skattesatser som är beslutade per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade per balans dagen, se även not 11.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att utnyttjas.
Uppskjuten skatt redovisas emellertid inte om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen
Koncernen utsätts genom sin verksamhet för en mängd olika finansiella risker: marknadsrisk (omfattande främst ränterisk), kreditrisk, likviditetsrisk och refinansierings risk. Samtliga dessa risker hanteras i enlighet med Platzers finanspolicy. Koncernens övergripande strategi fokuserar på att minska potentiella ogynnsamma effekter på koncernens finansiella resultat och minimera bolagets ränte- och upplåningsrisker. Koncernen använder derivatinstrument (ränteswappar) för att minska viss ränteriskexponering.
Styrelsen för Platzer Fastigheter Holding AB (publ) fastställer varje år finanspolicyn. Den anger riktlinjer och regler för hur
av en tillgång eller skuld som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Samtliga av Platzer genomförda förvärv klassificeras som förvärv av tillgång varför ingen uppskjuten skatt initialt redovisas på fastigheter avseende dessa förvärv.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapportering RFR 2 "Redovisning för juridiska personer". Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS.
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning presenteras i enlighet med Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, "Utformning av finansiella rapporter", som tillämpas vid utformning av koncernens finansiella rapporter är främst rapport över totalresultatet, redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.
Aktier och andelar i dotterföretag och intresseföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet inkluderas förvärvsrelaterade kostnader och eventuella
tilläggsköpeskillingar. Erhållen utdelning redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts. Om det anses säkert att det senare kommer att beslutas om utdelning på kommande årsstämma i det givande dotterföretaget bokar moderföretaget upp intäkten tidigare, som så kallad anteciperad utdelning.
Belopp som avsatts till obeskattade reserver utgör skattepliktiga temporära skillnader. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning redovisas emellertid i en juridisk person den uppskjutna skatteskulden på obeskattade reserver som en del av de obeskattade reserverna. Även bokslutsdispositionerna i resultaträkningen redovisas inklusive uppskjuten skatt.
För redovisning av koncernbidrag tillämpar Platzer alternativregeln vilken innebär att bolaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncernbidrag som bokslutsdisposition.
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument. För dessa avtal tillämpar moderföretaget lättnadsregeln i RFR 2 (IFRS 9 p.2) och redovisar därmed borgensförbindelsen som en eventualförpliktelse. När företaget bedömer att det sannolikt kommer att krävas en betalning för att reglera ett åtagande görs en avsättning.
finansverksamheten inom koncernen ska bedrivas. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och anger hur risker i finansverksamheten ska begränsas och vilka finansiella risker Platzer får ta. Finanspolicyn fastställer hur kontroll- och resultatutvärdering ska ske av finansverksamheten. Finanspolicyn ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Avsteg från policyn kräver godkännande av styrelsen. Styrelsen erhåller kvartalsvis en finansrapport vid ordinarie styrelsemöte. Förutom att utvärdera portföljens utveckling innehåller finansrapporten basfakta om lånevolym, derivatinstrument, förfallostruktur och likviditetsprognos.
Koncernen har räntebärande finansiella tillgångar och skulder vars förändringar kopplat till marknadsräntor påverkar resultat och kassaflöde från den löpande verksamheten. Platzer tillämpar inte säkringsredovisning. Med ränterisk avses risken att förändringar i det allmänna ränteläget påverkar koncernens nettoresultat negativt. Under 2019 bestod koncernens upplåning av svenska kronor till rörlig och fast ränta.
Platzer minimerar ränterisken med hjälp av varierande löptider avseende förfallotidpunkten för lånen och räntebindningen i syfte att skapa en optimal förfallostruktur. Ränterisken bevakas löpande för upplåning till rörlig ränta. Som styrinstrument används en normportfölj med tillhörande ränteriskram som koncernen ska hålla sig inom.
Koncernen hanterar ränterisken avseende kassaflödet genom att använda derivatinstrument (ränteswappar).
Ränteswappar används med den ekonomiska innebörden att konvertera upplåning från rörliga till fasta räntor för viss del av upplåningen. Koncernen tar vanligtvis upp långfristiga lån till rörlig ränta och omvandlar dem genom ränteswappar till fast ränta som ger större flexibilitet än om upplåning skett direkt till fast ränta. Ränteswapparna innebär att koncernen kommer överens med andra parter att, med angivna intervaller, för närvarande kvartalsvis, utväxla skillnaden mellan räntebelopp enligt fast kontraktsränta och det rörliga räntebeloppet, beräknade på kontrakterade nominella belopp.
Räntan på räntebärande skulder säkras ekonomiskt till viss del med ränteswappar (rörlig till fast ränta), 5 370 mkr (4 770) av den räntebärande skulden på 10 033 mkr (9 817). Härutöver finns en ränteswap med framtida start om 250 mkr (350). Koncernen är därmed exponerad för viss ränterisk.
Den genomsnittliga räntan uppgår till 1,95 % (1,71). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden på låneavtalen uppgick vid årsskiftet till 2,4 år (2,2). Majoriteten av banklånen förfaller till betalning inom 4 år (5). Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av ingångna derivatavtal, uppgick vid årsskiftet till 4,0 år (4,1). Andelen lån, inklusive effekter av tecknade räntederivat, med ränteförfall under de kommande 12 månaderna uppgick till 49 % (41).
Koncernen har analyserat dess känslighet mot ränteförändringar. Genomförd analys visar att effekten på resultat efter skatt och eget kapital av en ändring av räntenivån på 1,0 % skulle vara en maximal ökning med 41 mkr (47) respektive minskning med 41 mkr (47).
För ytterligare information avseende koncernens låneskulder se not 23 Räntebärande skulder.
Platzer har ingen valutarisk då det inte förekommer transaktioner i utländsk valuta (transaktionsrisk) och inte heller dotterbolag i utlandet (omräkningsrisk).
Platzer har inga investeringar i aktieinstrument varför ingen prisrisk finns på finansiella tillgångar.
Kreditrisk eller motpartsrisk är risken för att motparten i en finansiell transaktion inte fullgör sina förpliktelser på förfallodagen. Platzers kreditrisk innefattar främst likvida medel samt hyresfordringar.
Platzers placeringspolicy är att minimera kreditrisk genom att placera endast i godkända likvida instrument, välja motparter med hög kreditrating samt använda instrument med hög likviditet. Platzers placeringar kan göras genom inlåning i bank eller genom köp av räntebärande värdepapper. Enligt policyn så ska motparten inneha en rating om minst K1 (S&P Nordisk Rating AB). Kreditkvaliteten för finansiella tillgångar som varken har förfallit till betalning eller är i behov av nedskrivning har bedömts genom hänvisning till extern kreditrating (där sådan finns tillgänglig) eller till motpartens betalningshistorik.
Under 2019 har inga placeringar i likvida instrument gjorts utan likvida medel har placerats på inlåningskonto i bank. Platzer strävar efter att balansera likviditeten utifrån rörelsens behov bland annat genom att öka andelen revolverande krediter och därmed öka flexibiliteten i räntebärande skulder.
Samtliga likvida medel 268 mkr (355) har en kreditrating enligt AAA.
Samtliga derivatinstrument 152 mkr (26) har en kreditrating enligt AAA.
Förluster på hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Koncernens kreditkontroll innebär att innan kredit lämnas genomförs en kreditkontroll varvid information om kundens finansiella ställning inhämtas från kreditupplysningsföretag. Hyran förskottsfaktureras och betalas normalt i förskott.
Per den 31 december 2019 uppgick fullgoda hyresfordringar till 6 mkr (6). Koncernens kreditförluster uppgick under 2019 till 1 mkr (1). Avsättningar respektive återföringar av reserver för osäkra hyresfordringar ingår i posten fastighetskostnader i resultaträkningen.
Likviditetsrisk är risken för att koncernen saknar likvida medel för betalning av sina åtaganden avseende finansiella skulder.
För att säkerställa en god betalningsberedskap för den operativa verksamheten ska Platzer sträva efter att enbart hålla sådan storlek på de likvida finansiella tillgångarna att kraven på likviditetsreserv tillgodoses. Platzer ska eftersträva effektiva betalningsrutiner och effektiv likviditetsplanering.
För att identifiera betalningsflöden görs löpande likviditetsprognoser med ett års framförhållning. Platzers strategi avseende likviditetsreservens storlek fastställs av styrelsen genom finanspolicyn.
Per den 31 december 2019 hade koncernen likvida medel om 268 mkr (355). Därutöver fanns en ej utnyttjad checkräkningskredit på 100 mkr (100) samt beviljade och outnyttjade kreditfaciliteter om 1 661 mkr (1 705), varav 1 330 mkr (1 705) är byggnadskreditiv. Villkoren i låneavtalen är förenliga med Platzers finansiella mål och innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. Platzers låneavtal innehåller sedvanliga kreditvillkor avseende räntetäckningsgrad eller soliditet, i båda fallen överstiger utfall och Platzers egna mål dessa kreditvillkor.
För upplysning om de finansiella skuldernas förfallotidpunkter se not 23 Räntebärande skulder.
Med refinansieringsrisk menas risken att refinansiering av ett lån som förfaller ej är genomförbart, eller risken att refinansiering måste ske vid ogynnsamma marknadslägen till ofördelaktiga räntevillkor. Platzer strävar efter att begränsa refinansieringsrisken genom att förfallostrukturen i låneportföljen sprids över tiden samt att finansieringen sprids på flera motparter så att likviditetsproblem inte uppstår. Platzers policy är att alltid ha god framförhållning vid refinansieringsförhandlingar och att högst 35 % av lånestockens avtal ska förfalla för refinansiering under ett enskilt år.
Platzer för kontinuerliga diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att dels trygga den långsiktiga finansieringen genom ett nära samarbete med ett mindre antal långivare, dels optimera finansieringsstrukturen och där igenom frigöra ytterligare kapital som en del i finansiering av framtida förvärv. För att ytterligare diversifiera låneportföljen förvärvade Platzer under 2014 20 % av aktierna i SFF Holding AB, vilket möjliggör att genom obligationslån utgivna av detta bolag låna direkt från kapitalmarknaden. Per 31 december 2019 har Platzer lånat 1 190 mkr genom så kallade gröna obligationer, en minskning med 247 mkr sedan föregående årsskifte. Totalt är 56 %
av våra utestående skulder i gröna obligationer och lån. Platzer har ett upprättat certifikatprogram med ett rambelopp om 2 mdkr per årsskiftet. På bokslutsdagen finns 550 mkr i utestående certifikat
Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 30 %. Detta för att uppfylla kravet på finansiell styrka och på så sätt möjliggöra en fortsatt expansion.
Soliditeten anger hur stor del av tillgångarna som är finansierat med eget kapital. Soliditeten uppgick per senaste årsskiftet till 41 % (38).
| NOT 4 Anställda och personalkostnader | 2019 | varav kvinnor | 2018 | varav kvinnor |
|---|---|---|---|---|
| Medelantal anställda | ||||
| Moderbolaget | 1 | 0 | 2 | 0 |
| Dotterföretag | 79 | 34 | 65 | 29 |
| Koncernen totalt | 80 | 34 | 67 | 29 |
| Könsfördelning i koncernen för styrelseledamöter och övriga ledande befattningshavare |
2019 | 2018 | ||
| Antal på balansdagen |
varav kvinnor | Antal på balansdagen |
varav kvinnor | |
| Styrelseledamöter | 6 | 2 | 6 | 2 |
| Verkställande direktör och övrig ledande befattningshavare | 5 | 2 | 8 | 3 |
Totalt 11 4 14 5
Koncernen hade per årsskiftet 79 anställda (79), varav 34 kvinnor (32). I moderbolaget var antalet anställda per årsskiftet 1 (1), varav 0 kvinnor (0). Vid årsskiftet hade
Platzer 6 styrelseledamöter (6) inklusive ordförande, varav 2 kvinnor (2). Koncernen hade 5 ledande befattningshavare (8) inklusive vd, varav 2 kvinnor
(3) per årskiftet. Samtliga anställda finns i Sverige.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
| Löner | 50,3 | 45,5 | 5,8 | 6,7 |
| Sociala avgifter | 17,7 | 15,8 | 2,3 | 2,2 |
| Aktierelaterade ersättningar till styrelseledamöter och anställda | 0,0 | 1,0 | 0,0 | 0,0 |
| Pensionskostnader | 7,2 | 6,9 | 1,1 | 1,4 |
| Totalkostnad för ersättningar till anställda | 75,2 | 69,2 | 9,2 | 10,3 |
| Koncernen | Moderbolaget | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |||||
| Löner och andra ersätt ningar |
Pen sions kost nader |
Löner och andra ersätt ningar |
Pen sions kost nader |
Löner och andra ersätt ningar |
Pen sions kost nader |
Löner och andra ersätt ningar |
Pen sions kost nader |
|
| Styrelseordförande | 0,4 | 0 | 0,3 | 0 | 0,4 | 0 | 0,3 | 0,0 |
| Övriga styrelseledamöter (samma arvode till alla ledamöter) |
0,9 | 0 | 0,9 | 0 | 0,9 | 0 | 0,9 | 0,0 |
| Verkställande direktör | 4,5 | 1,1 | 4,4 | 1,0 | 4,5 | 1,1 | 4,4 | 1,0 |
| Andra ledande befattningshavare |
6,9 | 1,7 | 7,8 | 2,3 | 0,0 | 0,0 | 1,1 | 0,4 |
| Övriga anställda | 37,6 | 4,4 | 32,1 | 3,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Totalt | 50,3 | 7,2 | 45,5 | 6,9 | 5,8 | 1,1 | 6,7 | 1,4 |
Med övriga ledande befattningshavare avses de 5 (8) personer som tillsammans med verkställande direktören ingår i bolagets ledningsgrupp. Vid årsskiftet ingick vd, cfo, affärsområdeschef för kontor, kommunikations- och marknadschef, hr-chef samt tf verksamhetsutvecklingschef i Platzers koncernledning. Då tf utvecklingschef är inhyrd konsult ingår rollen ej i ersättning till ledande befattningshavare.
Rörlig ersättning för verksamhetsåret 2019 (2018) avser kostnadsförd bonus, vilken utbetalas efterföljande år.
Bolaget har för närvarande ett bonusprogram som omfattar samtliga anställda och som vid maximalt utfall kan ge en
månadslön. För ledningsgruppen kan bonusen uppgå till maximalt tre månadslöner och för vd kan den maximalt uppgå till sex månadslöner.
Bonusbeloppet för 2019 motsvarade 60 % av maximalt utfall. Inga tantiem har utgått under 2018 eller 2019.
Förmåner avser huvudsakligen bilförmån.
Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pensionsålder för verkställande direktör är 65 år. Pensionspremien utgår under anställningstiden med 35 % av den pensionsgrundande lönen. För övriga ledande befattningshavare gäller ITP-planerna eller 30 % av den pensionsgrundande lönen och pensionsåldern är för 2019 67 år och från 2020 68 år.
Vd har en uppsägningstid om 6 månader vid egen uppsägning och vid uppsägning från bolagets sida 12 månader och då rätt till 12 månadslöner.
För övriga ledande befattningshavare gäller en uppsägningstid på 3 månader vid egen uppsägning och vid uppsägning från bolagets sida 3-12 månader.
Ersättningar till verkställande direktör beslutas av styrelsen. Övriga ledande befattningshavares ersättningar har beslutats utifrån de riktlinjer som styrelsen lade fram och fastslogs på årsstämman 2019.
På bolagstämman i april 2015 beslutades om ett aktiesparprogram riktat till ledningsgruppen. Aktiesparprogrammet löpte ut den 15 maj 2018.
Ingen kostnad för aktiesparprogrammet under 2019. För 2018 belastades resultatet med totalt 1 mkr. Ersättningen under 2018 fördelade sig på vd 0,4 mkr och övriga ledande befattningshavare 0,6 mkr.
På årsstämman 2019 beslutades att styrelsens ersättning ska utgå med 1 295 tkr, varav 370 tkr till styrelsens ordförande och 185 tkr till vardera övriga styrelseledamöter.
Beloppet avser tiden fram till nästa årsstämma som äger rum den 16 april 2020.
| Grundlön/ Styrelse arvode |
Rörlig ersättning |
Övriga förmåner |
Pensions kostnad |
Summa | |
|---|---|---|---|---|---|
| Styrelsens ordförande, Fabian Hielte | 0,4 | 0 | 0 | 0 | 0,4 |
| Styrelseledamot Charlotte Hybinette | 0,2 | 0 | 0 | 0 | 0,2 |
| Styrelseledamot Anders Jarl | 0,2 | 0 | 0 | 0 | 0,2 |
| Styrelseledamot Eric Grimlund | 0,2 | 0 | 0 | 0 | 0,2 |
| Styrelseledamot Ricard Robbstål | 0,2 | 0 | 0 | 0 | 0,2 |
| Styrelseledamot Caroline Krensler | 0,2 | 0 | 0 | 0 | 0,2 |
| Vd P-G Persson | 3 | 0,9 | 0,2 | 1,1 | 5,2 |
| Andra ledande befattningshavare (7 personer) | 5,8 | 0,7 | 0,4 | 1,7 | 8,6 |
| Summa | 10,2 | 1,6 | 0,6 | 2,8 | 15,2 |
Styrelseledamoten Charlotte Hybinette har utöver styrelsearvode erhållit 40 tkr (2018: 0 tkr) för konsultuppdrag avseende arbete inför och under årsstämman. Styrelsens ordförande har inte erhållit någon ersättning utöver styrelsearvode.
| Grundlön/ Styrelse arvode |
Rörlig ersättning |
Övriga förmåner |
Pensions kostnad |
Aktie relaterade ersätt ningar |
Summa | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Styrelsens ordförande, Fabian Hielte | 0,3 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,3 |
| Styrelseledamot Charlotte Hybinette | 0,2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,2 |
| Styrelseledamot Anders Jarl | 0,2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,2 |
| Styrelseledamot Cecilia Marlow | 0,2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,2 |
| Styrelseledamot Ricard Robbstål | 0,2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,2 |
| Styrelseledamot Caroline Krensler | 0,2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,2 |
| Styrelseledamot Eric Grimlund | 0,2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,2 |
| Vd P-G Persson | 3,5 | 0,9 | 0,2 | 1 | 0,4 | 6,0 |
| Andra ledande befattningshavare (8 personer) | 6,6 | 0,7 | 0,5 | 2,3 | 0,6 | 10,7 |
| Summa | 11,6 | 1,6 | 0,7 | 3,3 | 1 | 18,2 |
I koncernens interna rapportering delas verksamheten in efter geografiska områden vilka också bedöms utgöra koncernens segment, vilka presenteras nedan.
Fördelning av resultat per segment sker till och med driftsöverskott. Därefter sker ingen uppdelning då merparten av dessa intäkter och kostnader är koncerngemensamma.
Av posterna i balansräkningen fördelas endast förvaltningsfastigheter på segment. Övriga tillgångar samt skulder och eget kapital bedöms till största delen vara koncerngemensamma. Inga rörelsesegment har slagits samman till ett rapporterbart segment när upplysningar om segment presenteras utan samtliga segment presenteras utifrån den interna rapportering som vd erhåller.
Under året har fastigheterna Tingstadsvassen 3:8 och Tingstadsvassen 4:3 sålts som tillhörde segmentet Norra/Östra Göteborg.
Fastigheten Inom Vallgraven 49:1 ingår i raden Andelar i intresseföretags resultat.
| Förvaltningsfastigheter | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Göteborg | Centrala | Göteborg | Södra/västra | Norra/östra Göteborg |
Projekt fastigheter |
Koncern gemensamt |
Totalt | |||||
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | |
| Hyresintäkter | 475 | 419 | 75 | 80 | 555 | 523 | 19 | 22 | 0 | 0 | 1 124 | 1 044 |
| Fastighetskostnader | -109 | -93 | -18 | -18 | -153 | -142 | -8 | -10 | 0 | 0 | -288 | -263 |
| Driftsöverskott | 366 | 326 | 57 | 62 | 403 | 381 | 11 | 12 | 0 | 0 | 837 | 781 |
| Central administration | -52 | -50 | -52 | -50 | ||||||||
| Andelar i intresseföretags resultat |
8 | 5 | 8 | 5 | ||||||||
| Finansnetto | -182 | -205 | -182 | -205 | ||||||||
| Förvaltningsresultat | -226 | -250 | 611 | 531 | ||||||||
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter |
1 522 | 1 311 | 1 522 | 1 311 | ||||||||
| Värdeförändring finansiella instrument |
-126 | 12 | -126 | 12 | ||||||||
| Värdeförändring finansieringsavtal |
-94 | -19 | -94 | -19 | ||||||||
| Resultat före skatt | 1 302 | 1 304 | 1 913 | 1 835 | ||||||||
| Skatt på årets resultat | -437 | -324 | -437 | -324 | ||||||||
| Årets resultat | 865 | 980 | 1 476 | 1 511 | ||||||||
| Verkligt värde förvaltningsfastigheter |
10 280 | 9 131 | 1 008 | 946 | 7 480 | 7 224 | 1 711 | 1 087 | - | - | 20 479 | 18 388 |
| Varav investeringar/förvärv/ avytttring/värdeförändring under året |
1 149 | 1 977 | 62 | -166 | 256 | 530 | 624 | 488 | - | - | 2 091 | 2 829 |
Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingavtal och kontrakten består i sin helhet av kommersiella lokaler. Med hyresintäkter avses avtalade hyror och hyrestillägg.
Framtida hyresintäkter redovisade per
förfalloår som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella leasingavtal fördelas enligt följande:
| 2019 | 2018 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkt | Antal | Andel, % | Hyresintäkt | Antal | Andel, % | ||
| 2019 | 0 | 0 | 0 | 178 | 238 | 16 | |
| 2020 | 195 | 221 | 17 | 219 | 217 | 21 | |
| 2021 | 308 | 211 | 27 | 285 | 180 | 26 | |
| 2022 | 171 | 133 | 15 | 109 | 90 | 10 | |
| 2023 | 137 | 99 | 12 | 103 | 30 | 10 | |
| 2024 | 115 | 33 | 10 | 24 | 10 | 2 | |
| 2025 | 28 | 13 | 3 | 165 | 24 | 15 | |
| 2026 | 165 | 24 | 15 | ||||
| Total | 1 120 | 734 | 100 | 1 083 | 789 | 100 | |
| P-hus/övrigt | 47 | 45 | |||||
| Total | 1 167 | 1 128 |
Vidaredebitering, service- och övriga intäkter uppgår till 153 mkr, vilket motsvarar 14 procent av de totala hyresintäkterna för 2019.
| NOT 7 Rörelsens kostnader fördelade på funktion och kostnadsslag | Koncernen | |
|---|---|---|
| 2019 | 2018 | |
| Rörelsens kostnader fördelade på funktion och kostnadsslag | ||
| Fastighetskostnader | -287 | -263 |
| Central administration | -52 | -50 |
| Summa | -339 | -313 |
| Personalkostnader (inklusive aktivering projektkostnader) | -62 | -55 |
| Driftskostnader/administration (exklusive personalkostnader) | -149 | -144 |
| Underhåll | -45 | -48 |
| Fastighetsskatt | -79 | -60 |
| Övrigt | -6 | -6 |
| Summa | -340 | -313 |
| Specifikation av fastighetskostnader | ||
| Driftskostnader | -157 | -150 |
| Underhåll | -45 | -48 |
| Fastighetsskatt | -79 | -60 |
| Kundförluster | -2 | -1 |
| Övrigt | -4 | -4 |
| Summa | -287 | -263 |
Upplysning avseende avtalsenliga förpliktelser samt upplysning avseende direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererat intäkter under året, se not 12.
Centrala administrationskostnader uppgick till -52 mkr (-50). Däri ingår koncernens administrativa kostnader såsom personal-, kontors-, lokal- och marknadsföringskostnader samt avskrivningar på inventarier. Fastighets- och förvaltningsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna.
| NOT 9 Värdeförändringar | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | ||
| Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter | 3 | 10 | - | - | |
| Förtidsinlöst värdeförändring derivat | 0 | -238 | - | -238 | |
| Summa realiserade värdeförändringar | 3 | -228 | 0 | -238 | |
| Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter | 1 519 | 1 301 | - | - | |
| Orealiserad värdeförändring derivat/kapitalförsäkring | -126 | 250 | -126 | 250 | |
| Orealiserade värdeförändringar finansieringsavtal | -94 | -19 | - | - | |
| Summa orealiserade värdeförändringar | 1 299 | 1 532 | -126 | 250 |
| NOT 10 Finansiella intäkter och kostnader | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | ||
| Anteciperad utdelning | 0 | 0 | 420 | 0 | |
| Ränteintäkter | 1 | 1 | 93 | 37 | |
| Summa finansiella intäkter | 1 | 1 | 513 | 37 | |
| Varav avseende koncernbolag | - | - | 513 | 37 | |
| Räntekostnader | -183 | -206 | -160 | -138 | |
| Summa finansiella kostnader | -183 | -206 | -160 | -138 |
Värdeförändring derivat framgår av not 9.
| NOT 11 Skatt | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | ||
| Aktuell skatt för året | -81 | -6 | -2 | 0 | |
| Aktuell skatt hänförlig till tidigare år | -4 | -3 | 0 | - | |
| Uppskjuten skatt | -352 | -315 | 26 | -55 | |
| Summa | -437 | -324 | 24 | -55 |
Inkomstskatten skiljer sig från det teoretiska belopp som skulle ha framkommit vid användning av vägd genomsnittlig skattesats för resultaten i de konsoliderade företagen enligt följande:
| Koncernen | Moderbolaget | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | ||
| Resultat före skatt | 1 913 | 1 835 | 238 | 249 | |
| Skatt på resultatet enligt gällande skattesats 21,4 % (22 %) | -409 | -404 | -51 | -55 | |
| Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter | -1 | 0 | 75 | 0 | |
| Skatteeffekt av ej skattepliktig försäljning dotterbolag | -14 | 22 | - | - | |
| Temporära skillnader för vilka ingen uppskjuten skatt redovisas | -2 | 2 | - | - | |
| Justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare år | -4 | -3 | 0 | - | |
| Justering pga ny skattsats | - | 60 | - | - | |
| Övrig justering | -7 | -3 | - | - | |
| Skattekostnad | -437 | -324 | 24 | -55 |
Uppskjuten skatt på fastigheter, derivat och övrigt avser skillnaden mellan skattemässiga restvärden och redovisade restvärden.
Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskottsavdrag i den utsträckning det är sannolikt att de kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Underskottsavdragen uppgick
till 0,4 mkr (0,4), uppskjuten skattefordran har beräknats på hela beloppet.
Samtliga uppskjutna skatteskulder bedöms förfalla längre fram än 12 månader. Den gällande skattesatsen är 20,6 % (20,6 %).
| Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | ||
| Obeskattade reserver | 3 | - | - | - | |
| Derivat | 26 | -55 | 26 | -55 | |
| Förvaltningsfastigheter | -363 | -251 | - | - | |
| Övriga temporära skillnader | -18 | -9 | - | - | |
| Summa uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen | -352 | -315 | 26 | -55 |
| Uppskjuten skatt redovisad i balansräkningen | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Uppskjuten skattefordran | ||||
| Derivat | 32 | 5 | 31 | 5 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 2 | 2 | 1 | 1 |
| Uppskjuten skatteskuld | ||||
| Fastigheter | -1 462 | -1 119 | - | - |
| Övriga temporära skillnader | -2 | 1 | - | - |
| Obeskattade reserver | -9 | -12 | - | - |
| Derivat | 0 | 0 | 0 | - |
| Summa uppskjuten skatt redovisad i balansräkningen | -1 440 | -1 122 | 32 | 6 |
Förändringar i uppskjutna skattefordringar och skulder under året, som har redovisats i resultaträkningen, utan hänsyn tagen till kvittningar som gjorts inom samma skatterättsliga jurisdiktion, framgår nedan:
| Koncernen | Temporär skillnad fastighet |
Derivat instrument |
Kapitalför säkring/Övrigt |
Obeskattade reserver |
Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| Uppskjutna skatteskulder | |||||
| Per 1 januari 2018 | -859 | 0 | -7 | -12 | -879 |
| Redovisat i resultaträkningen | -259 | - | - | 0 | -259 |
| Övriga temporära skillnader | - | - | 6 | - | 6 |
| Konsolidering/avyttring dotterbolag | - | - | - | 0 | |
| Per 31 december 2018 | -1 119 | 0 | -1 | -12 | -1 132 |
| Uppskjutna skattefordringar | |||||
| Per 1 januari 2018 | 0 | 61 | 2 | 0 | 63 |
| Redovisat i resultaträkningen | - | -55 | 1 | - | -54 |
| Per 31 december 2018 | 0 | 6 | 4 | 0 | 9 |
| Netto per 31 december 2018 | -1 119 | 5 | 3 | -12 | -1 122 |
| Moderbolaget | Temporär skillnad fastighet |
Derivat instrument |
Kapitalför säkring/Övrigt |
Obeskattade reserver |
Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| Uppskjutna skatteskulder | |||||
| Per 1 januari 2018 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Redovisat i resultaträkningen | - | - | - | - | 0 |
| Per 31 december 2018 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Uppskjutna skattefordringar | |||||
| Per 1 januari 2018 | 0 | 61 | 0 | 0 | 61 |
| Redovisat i resultaträkningen | - | -55 | 0 | - | -55 |
| Per 31 december 2018 | 0 | 6 | 0 | 0 | 6 |
| Netto per 31 december 2018 | 0 | 5 | 0 | 0 | 6 |
Not 11 forts.
| Koncernen | Temporär skillnad fastighet |
Derivat instrument |
Kapitalför säkring/Övrigt |
Obeskattade reserver |
Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| Uppskjutna skatteskulder | |||||
| Per 1 januari 2019 | -1 119 | 0 | -1 | -12 | -1 132 |
| Redovisat i resultaträkningen | -342 | -1 | -1 | 3 | -342 |
| Per 31 december 2019 | -1 462 | -1 | -2 | -9 | -1 474 |
| Uppskjutna skattefordringar | |||||
| Per 1 januari 2019 | 0 | 6 | 4 | 0 | 10 |
| Redovisat i resultaträkningen | - | 27 | -2 | - | 25 |
| Per 31 december 2019 | 0 | 33 | 2 | 0 | 35 |
| Netto per 31 december 2019 | -1 462 | 32 | 0 | -9 | -1 439 |
| Moderbolaget | Temporär skillnad fastighet |
Derivat instrument |
Kapitalför säkring/Övrigt |
Obeskattade reserver |
Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| Uppskjutna skatteskulder | |||||
| Per 1 januari 2019 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Redovisat i resultaträkningen | - | -1 | - | - | -1 |
| Per 31 december 2019 | 0 | -1 | 0 | 0 | -1 |
| Uppskjutna skattefordringar | |||||
| Per 1 januari 2019 | 0 | 6 | 0 | 0 | 6 |
| Redovisat i resultaträkningen | - | 33 | 1 | - | 34 |
| Per 31 december 2019 | 0 | 39 | 1 | 0 | 40 |
| Netto per 31 december 2019 | 0 | 38 | 1 | 0 | 39 |
Platzers samtliga fastigheter klassificeras i redovisningen som förvaltningsfastigheter. Fastigheterna redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Med verkligt värde menas den gängse använda definitionen av marknadsvärde i Sverige, "Det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer".
I den operativa verksamheten delas fastighetsinnehavet upp i undergrupperna förvaltningsfastigheter och projektfastigheter. Förvaltningsfastigheter är fastigheter där byggnaden förväntas vara kvar i nuvarande form, med eller utan ombyggnad. Projektfastigheter är sådana fastigheter där en större om- eller nybyggnation planeras. Fastigheten kan vara både bebyggd eller obebyggd.
Platzer genomför varje kvartal en intern fastighetsvärdering baserad på en tioårig kassaflödesmodell på samtliga ägda fastigheter. Varje förvaltningsfastighet värderas
individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden under tio år samt restvärdet år 10.
Bedömda hyresbetalningar samt drift- och underhållskostnader härleds från befintliga och budgeterade intäkter och kostnader. Hänsyn tas till eventuella framtida förändringar i uthyrningsgrad, hyresnivåer, investeringsbehov samt driftoch underhållskostnader.
Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen med hänsyn tagen till gällande indexklausuler i befintliga kontrakt. Vid kontraktens slut görs en bedömning om då rådande marknadshyra. Vakanser bedöms med utgångspunkt i gällande vakanssituation och utifrån läge och skick.
Till grund för kassaflödeskalkylerna har antagits en inflation om 2 % (2). Marknadens direktavkastningskrav och kalkylräntor baseras på analys av jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Projektfastigheter värderas individuellt utifrån bedömt byggrättsvärde.Detta innebär att tomtmark uppvärderas när detaljplan vinner laga kraft och det därmed finns en byggrätt på fastigheten.
Blivande byggrätter värderas till anskaffningsvärde utifrån ortsprismetoden och marknadsvärderas när detaljplanen vunnit laga kraft. Pågående större projekt värderas initialt till nedlagda kostnader.
När fastigheten blivit uthyrd till mer än 50 % och återstående produktionskostnad bedöms vara vara tillräckligt säkerställd börjar fastigheten värderas utifrån bedömt avkastningskrav med avdrag för återstående kostnader inklusive riskavdrag och uthyrningsrisk.
En gång per år låter Platzer genomföra en extern värdering av ett urval av fastighetsbeståndet i syfte att kvalitetssäkra den interna värderingen. Den externa värderingen omfattade i år cirka 50 % av beståndet med värdetidpunkt per 2019-12-31 och visade ett värde som understeg den interna värderingen med 2,5 % eller 239 mkr. Föregående års externa värdering översteg den interna värderingen med 0,5 % eller 42 mkr.
| Värdetidpunkt | 2019-12-31 |
|---|---|
| Kalkylperiod | I normalfallet 10 år (10). I vissa fall kan användas en kalkylperiod på 15 år (15) eller längre om så erfordras. |
| Inflationsantagande | 2 % (2) under hela kalkylperioden |
| Direktavkastning vid kalkylperiodens slut | Varierar mellan 4,0 % (4,0) och 7,5 % (7,5) |
| Kalkylränta | Mellan 6,0 % (6,0) och 9,5 % (9,5) |
| Långsiktig vakansgrad | Individuell bedömning, vanligtvis mellan 3 % (3) och 7 % (7) |
Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 4,9 % (5,2). Någon generell förändring av kalkylränta eller direktavkastningskrav har inte gjorts i den interna värderingen. Däremot har
förändringar skett på individuella fastigheter, både vad gäller direktavkastning och förväntade kassaflöden. Under året har handelsfastigheterna
Tingstadsvassen 3:8 och Tingstads-
vassen 4:3 sålts genom bolagsförsäljning. Realiserad värdeförändring uppgick till totalt 3 mkr.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Ingående verkligt värde | 18 388 | 15 559 |
| Fastighetsförvärv | 0 | 1 031 |
| Investeringar i ny-, till- eller ombyggnad | 937 | 723 |
| Värdeförändring fastigheter | 1 522 | 1 311 |
| Klassificeras som innehav för försäljning | -470 | - |
| Försäljningar | -368 | -236 |
| Utgående verkligt värde | 20 009 | 18 388 |
| 2019 | 2018 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltnings fastigheter |
Projekt fastigheter |
Totalt | Förvaltnings fastigheter |
Projekt fastigheter |
Totalt | |
| Ingående verkligt värde | 17 301 | 1 087 | 18 388 | 14 363 | 1 196 | 15 559 |
| Omföring färdigställda projekt | - | - | - | 519 | -519 | - |
| Fastighetsförvärv | - | - | - | 1 031 | - | 1 031 |
| Investeringar i ny-, till- eller ombyggnad | 553 | 384 | 937 | 440 | 283 | 723 |
| Värdeförändring fastigheter | 1 385 | 137 | 1 522 | 1 184 | 127 | 1 311 |
| Klassificeras som innehav för försäljning | - | -470 | -470 | - | - | - |
| Försäljningar | -368 | - | -368 | -236 | - | -236 |
| Utgående verkligt värde | 18 871 | 1 138 | 20 009 | 17 301 | 1 087 | 18 388 |
Aktiverad ränta under året uppgår till 10 mkr (10) vilken ingår i investeringar i ny-, till- och ombyggnad.
Platzer hade per årsskiftet 3 (3) större projekt under byggnation. Den totala investeringen i dessa bedöms uppgå till 3 534 mkr (3 469) och per 31 december återstår 1 441 mkr (2 032) att investera. Under 2019 är det totalt 22 stycken (11) projektfastigheter som har haft låga eller nära nollintäkter, direkta kostnader hänförliga till dessa fastigheter uppgår till 1 mkr (2).
Samtliga projektfastigheter och förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3 inom verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13 "Värdering till verkligt värde". Verkligt värde är en bedömning av det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Det verkliga värdet kan endast med säkerhet fastställas då en fastighet faktiskt säljs. Vid fastighetsvärderingar anges ofta ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10 % för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av fastighetsvärden. Avvikelserna i enskilda fastigheter antas
normalt till viss del ta ut varandra i ett samlat fastighetsbestånd varför ett rimligt osäkerhetsintervall för Platzers fastighetsbestånd uppskattas till +/- 5 %. Platzers fastighetsbestånd värderas till 20 479 mkr (18 388) inklusive klassificerat innehav för försäljning om 470 mkr (0). Med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 % kan det verkliga värdet variera med +/- 1 024 mkr (920). Av tabellen nedan framgår väsentliga faktorer som påverkar värderingen och bedömda resultateffekter av förändringar av dessa.
Känslighetsanalys, fastighetsvärden
| Förändring, +/- | Värdepåverkan, cirka | |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 50 kr per kvm | 820 mkr |
| Driftskostnader | 25 kr per kvm | 410 mkr |
| Avkastningskrav | 0,25 %-enheter | 900–1 000 mkr |
Not 12 forts.
Förvaltningsfastigheterna leasas till hyresgäster under operationella leasingavtal med månatliga hyresbetalningar. Leasingbetalningar för vissa kontrakt inkluderar KPI-höjningar, men det finns inga andra rörliga leasingbetalningar som beror på
ett index eller ränta. Om det kan anses nödvändigt för att minska kreditrisken kan koncernen få bankgarantier under leasingperioden.
Även om koncernen exponeras för förändringar i restvärdet i slutet av de nuvarande leasingavtalen, ingår koncernen vanligtvis nya operationella leasingavtal och kommer därför inte omedelbart att realisera någon minskning av restvärdet i slutet av dessa leasingavtal. Förväntningarna för framtida restvärden återspeglas i fastigheternas verkliga värde.
Minimileasingavgifterna som ska erhållas avseende förvaltningsfastigheterna är enligt följande:
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Inom 1 år | 195 | 178 |
| Mellan 1 och 2 år | 308 | 219 |
| Mellan 2 och 3 år | 171 | 285 |
| Mellan 3 och 4 år | 137 | 109 |
| Mellan 4 och 5 år | 115 | 103 |
| Mer än 5 år | 194 | 183 |
| 1 120 | 1 083 |
I balansräkningen redovisas följande belopp relaterade till leasingavtal 2019:
| 2019-12-31 | 2019-01-01 | |
|---|---|---|
| Tomträttsavgäld | 30 | 30 |
| Summa leasingtillgångar | 30 | 30 |
| Leasingskulder | ||
| Långfristiga | -30 | -30 |
| Summa leasingskulder | -30 | -30 |
Det finns ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning där Platzer är leasetagare. Dessa avser främst tomträttsavtal vilka ej är uppsägningsbara, dock omförhandlingsbara. Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden och ses som ränta. Kostnaden uppgick under 2019 till -1 mkr. För 2018 redovisades motsvarande kostnader under rörelsekostnader och ej under finansnetto.
Tomträttsavtalet har värderats till nuvärdet av framtida minimileasingavgifter. Alla nyttjanderätter värderas vid övergången 2019-01-01 till ett belopp som motsvara leasingskulden. Korttidsavtal och tillgångar av lågt värde är exluderade. Vid beräkningen har en diskonteringsränta om 3 %
använts, vilket motsvarar 30 mkr. Räntesatsen har beräknats utifrån vad koncernen skulle ha betalt för en finansiering genom lån under motsvarande period och med motsvarande säkerhet. Tomträtterna ingår i förvaltningsfastigheterna och motsvarar verkligt värde, därav ingen avskrivning.
I resultaträkningen redovisas följande belopp relaterade till leasingavtal 2019:
| 2019 | |
|---|---|
| Räntekostnader (ingår i finansiella kostnader) | -1 |
| Kostnader hänförliga till korttidsavtal och avtal av ringa värde (ingår i rörelsekostnader) | -4 |
| Summa leasingkostnader | -5 |
Inga väsentliga variabla leasingbetalningar som inte ingår i leasingskulden har identifierats. Det totala kassaflödet gällande leasingavtal under 2019 var 5 mkr.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärden | 18 | 11 |
| Inköp | 1 | 7 |
| Försäljningar och utrangeringar | - | - |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 19 | 18 |
| Ingående avskrivningar | -4 | -1 |
| Försäljningar och utrangeringar | - | - |
| Årets avskrivningar | -3 | -3 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | -7 | -4 |
| Utgående restvärde enligt plan | 12 | 14 |
| NOT 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Förutbetalda driftskostnader | 1 | 7 | - | - |
| Förutbetalda bankkostnader | 12 | 12 | - | - |
| Upplupna driftsintäkter | 38 | 29 | - | - |
| Övriga poster | 1 | 4 | 1 | 3 |
| Summa | 53 | 52 | 1 | 3 |
| NOT 16 Hyresfordringar | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Hyresfordringar | 8 | 9 | - | - |
| Avgår reservering för osäkra fordringar | -2 | -3 | - | - |
| Hyresfordringar netto | 6 | 6 | 0 | 0 |
Det verkliga värdet på hyresfordringar överensstämmer med det redovisade värdet, eftersom de är kortfristiga till sin natur. Per balansdagen uppgick fullgoda hyresfordringar till 6 mkr (6).
| Reserv osäkra hyresfordringar | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Ingående värde 1 januari | -2 | -1 | - | - |
| Reservering för osäkra fordringar | -2 | -9 | - | - |
| Fordringar som skrivits bort under året som ej indrivningsbara | 3 | 8 | - | - |
| Utgående värde 31 december | -1 | -2 | 0 | 0 |
Avsättning till respektive återföring av reserv för osäkra hyresfordringar ingår i posten fastighetskostnader i resultaträkningen.
| Åldersfördelning hyresfordringar | Koncernen | |
|---|---|---|
| 2018 | ||
| Ej förfallna hyresfordringar | 6 | 4 |
| 1–30 dagar | 3 | 3 |
| 31–60 dagar | - | - |
| > 60 dagar | -2 | 2 |
| varav reserverat | -1 | -3 |
| Summa | 6 | 6 |
| NOT 17 Likvida medel | Koncernen Moderbolaget |
|||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Kassa och bank | 268 | 355 | 7 | 6 |
Av tabellen nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning.
| Koncernen | Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffnings värde |
2019-12-31 Tillgångar till verkligt värde via resultat räkningen |
Summa | Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffnings värde |
2018-12-31 Tillgångar till verkligt värde via resultat räkningen |
Summa |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tillgångar i balansräkningen | ||||||
| Hyresfordringar | 6 | - | 6 | 6 | - | 6 |
| Övriga fordringar | 60 | 7 | 67 | 57 | 6 | 63 |
| Likvida medel | 268 | 268 | 355 | 355 | ||
| Summa | 334 | 7 | 341 | 418 | 6 | 424 |
| Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffnings värde |
Skulder till verkligt värde via resultat räkningen |
Summa | Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffnings värde |
Skulder till verkligt värde via resultat räkningen |
Summa | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Skulder i balansräkningen | ||||||
| Upplåning | 10 033 | - | 10 033 | 9 818 | - | 9 818 |
| Övriga skulder* | 503 | - | 503 | 415 | - | 415 |
| Derivatinstrument | - | 152 | 152 | - | 26 | 26 |
| Summa | 10 536 | 152 | 10 688 | 10 233 | 26 | 10 259 |
* Avser i balansräkningen posterna övriga långfristiga skulder, leverantörsskulder samt övriga kortfristiga skulder med avdrag för moms/ källskatt om -34 mkr (-29).
| Moderbolaget | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffnings värde |
Tillgångar till verkligt värde via resultat räkningen |
Summa | Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffnings värde |
Tillgångar till verkligt värde via resultat räkningen |
Summa | ||
| Tillgångar i balansräkningen | |||||||
| Övriga fordringar* | 3 325 | 4 | 3 329 | 3 528 | 2 | 3 530 | |
| Likvida medel | 7 | - | 7 | 6 | - | 6 | |
| Summa | 3 332 | 4 | 3 336 | 3 534 | 2 | 3 536 |
* Avser i balansräkningen posterna fordringar hos koncernföretag (finansiella- och omsättningstillgång), andra långfristiga fordringar samt övriga kortfristiga fordringar.
| Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffnings värde |
Skulder till verkligt värde via resultat räkningen |
Summa | Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffnings värde |
Skulder till verkligt värde via resultat räkningen |
Summa | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Skulder i balansräkningen | ||||||
| Upplåning | 2 380 | - | 2 380 | 2 666 | - | 2 666 |
| Övriga skulder* | 0 | - | 0 | 3 | - | 3 |
| Derivatinstrument | - | 152 | 152 | - | 26 | 26 |
| Summa | 2 380 | 152 | 2 532 | 2 669 | 26 | 2 695 |
* Avser i balansräkningen posterna leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder med avdrag för moms/källskatt om -1 mkr (-1).
| NOT 19 Checkräkningskredit | Koncernen | |||
|---|---|---|---|---|
| Checkräkningskredit | 2019-12-31 | 2018-12-31 | ||
| Beviljad kreditlimit | 100 | 100 | ||
| Outnyttjad del | 100 | 100 | ||
| Utnyttjad del | 0 | 0 |
Härutöver finns beviljade och outnyttjade kreditfaciliteter om 1 661 mkr (1 705), varav byggkreditiv om 1 330 mkr (1 705).
| NOT 20 Tillgångar som innehas för försäljning | Koncernen | |
|---|---|---|
| Anläggningstillgångar som innehas för försäljning | 2019 | 2018 |
| Fastigheter | 470 | - |
| 470 | 0 |
I april 2019 ingicks avtal med Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän om att de ska förvärva 50 % av Gårda Vesta (Gårda 2:12) när projektet är färdigställt, vilket beräknas ske år 2021. Tillgången är en del av totala förvaltningsfastigheter i segmentet Projektfastigheter.
| Koncernen | |
|---|---|
| 2019 | 2018 |
| 188 | - |
| 188 | 0 |
I april 2019 ingicks avtal med Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän om att de ska förvärva 50 % av Gårda Vesta (Gårda 2:12) när projektet är färdigställt, vilket beräknas ske år 2021 till då gällande marknadsvärde. Per bokslutsdagen 2019-12-31 har
ännu ej någon köpeskilling erhållits och ej heller något försäljnings pris avtalats annat än att marknadsvärdet vid tillträdesdatumet ska gälla.
| Antal aktier (tusental) |
Aktie kapital |
Övrigt tillskjutet kapital |
Summa | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 2018-01-01 | 119 934 | 12 | 2 400 | 2 412 | |
| 2018-12-31 | 119 934 | 12 | 2 400 | 2 412 | |
| Återköpta aktier | -118 | ||||
| 2018-12-31 | Totalt utestående aktier | 119 816 | |||
| 2019-01-01 | 119 934 | 12 | 2 400 | 2 412 | |
| 2019-12-31 | Totalt registrerade aktier | 119 934 | 12 | 2 400 | 2 412 |
| Återköpta aktier | -118 | ||||
| 2019-12-31 | Totalt utestående aktier | 119 816 |
Platzer har ett aktiekapital om 11 993 429 kr och antalet registrerade aktier uppgick vid årets utgång till 119 934 292, varav 20 000 000 A-aktier med 10 röster per aktie och 99 934 292 B-aktier med 1 röst per aktie.
| NOT 23 Räntebärande skulder | Koncernen | Koncernen | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | ||||||
| Odiskonterade kassaflöden | Skulder | Räntor | Totalt | Skulder | Räntor | Totalt | |
| Förfallotidpunkt, inom 1 år från balansdagen | -2 939 | -196 | -3 135 | -4 055 | -168 | -4 223 | |
| Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen | -6 461 | -251 | -6 713 | -5 129 | -188 | -5 317 | |
| Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen | -633 | -37 | -670 | -634 | -43 | -677 | |
| Summa | -10 033 | -484 | -10 517 | -9 818 | -399 | -10 217 |
Upptagna lån säkerställs normalt med pantbrev i fastighet och kompletteras i flertalet fall med moderbolagsborgen. I vissa fall förekommer också garantier om belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad. Platzers nyckeltal uppvisar god marginal till dessa villkor. I låneskulden ingår obligationslån utgivna av SFF om 1 190 mkr (1 437), så kallade "gröna obligationer", vilka vid upptagande av nytt lån ställer krav på att fastigheten håller viss miljöklass.
I balansräkningen redovisas skulder till kreditinstitut med förfallotidpunkt inom ett år som kortfristiga. Kortfristig del avser lån som kommer att omförhandlas under 2019.
I löptidsanalysen ovan görs antagandet att räntekostnader beräknas utifrån snittränta vid bokslutsdagen för samtliga perioder samt att utestående låneskuld har antagits slutamorterats vid kreditens förfall. Utöver ovanstående finns övriga skulder och leverantörsskulder, i normalfallet med en förfallotid på 30-60 dagar.
Verkliga värden baseras på diskonterade kassaflöden med en ränta som baseras på låneräntan och är i nivå 2 i verkligt värdehierarkin. Verkligt värde överensstämmer med redovisat värde eftersom lånen till all väsentlig del löper med rörlig ränta.
Av tabellen nedan framgår räntebindning, inklusive effekter av tecknade räntederivat, och kapitalbindning. Lånens genomsnittliga räntebindningstid, inklusive tecknade räntederivat, uppgick per årsskiftet till 4,0 år (4,1) samtidigt som den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,4 år (2,2).
| Ränteförfall | Låneförfall | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| År | Lånebelopp, mkr | Andel, % | Snittränta, % | Kreditavtal | Utnyttjat | Andel, % |
| 2020 | 4 873 | 49 | 1,59 | 3 270 | 2 939 | 29 |
| 2021 | 291 | 3 | 1,33 | 4 049 | 3 899 | 39 |
| 2022 | - | - | - | 1 223 | 1 223 | 13 |
| 2023 | 300 | 3 | 2,27 | 1 338 | 1 338 | 13 |
| 2024 | 300 | 3 | 2,23 | - | - | - |
| 2025 | 520 | 5 | 2,30 | - | - | - |
| 2026 | 850 | 8 | 2,41 | - | - | - |
| 2027 | 1 270 | 13 | 2,58 | - | - | - |
| 2028 | 1 380 | 14 | 2,67 | 633 | 633 | 6 |
| 2029 | 250 | 2 | 2,21 | - | - | - |
| Totalt | 10 033 | 100 | 1,95 | 10 514 | 10 033 | 100 |
2019-12-31 2018-12-31 Förfallotidpunkt, inom 1 år från balansdagen -1 0 Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen -15 -11 Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen -136 -15 Summa -152 -26
Platzer använder räntederivat för att uppnå önskad räntebindningsstruktur vilket innebär att det över tiden uppstår värdeförändringar i räntederivatportföljen. Värdeförändringarna uppkommer främst till följd av förändrade marknadsräntor. I balansräkningen redovisas verkligt värde som kortfristiga eller långfristiga tillgångar eller skulder baserat på löptiden för derivatet.
Under 2018 valde Platzer att omstrukturera derivatportföljen samt se över förfallostrukturen och räntebindningstiderna. Verkligt värde för derivatinstrumenten har fastställts enligt nivå 2 i verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13 och beräknas genom att framtida kassaflöde diskonteras till nuvärde.
I tabellen nedan redovisas räntederivatens nominella belopp, genomsnittliga ränta (exklusive marginal) och verkliga värde. Av räntederivaten med förfalloår 2029 har 250 mkr en framtida start per 2020-08-05.
| År | Nominellt belopp | Verkligt värde | Genomsnittlig ränta, % |
|---|---|---|---|
| 2020 | 500 | -1 | -0,02 |
| 2021 | 0 | 0 | - |
| 2022 | 0 | 0 | - |
| 2023 | 300 | -10 | 0,73 |
| 2024 | 300 | -5 | 0,69 |
| 2025 | 520 | -10 | 0,75 |
| 2026 | 850 | -22 | 0,87 |
| 2027 | 1 270 | -48 | 1,04 |
| 2028 | 1 380 | -63 | 1,13 |
| 2029 | 500 | 6 | 0,53 |
| Totalt | 5 620 | -152 |
| NOT 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | Koncernen | Moderbolaget | ||
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Upplupna räntekostnader | 8 | 12 | 5 | 1 |
| Upplupna fastighets- och projektkostnader | 43 | 66 | - | - |
| Upplupna personalrelaterade kostnader | 15 | 13 | 4 | 4 |
| Förskottsbetalda hyror | 200 | 182 | - | - |
| Övriga poster | 7 | 8 | - | - |
| Summa | 273 | 280 | 9 | 5 |
| NOT 26 Ställda säkerheter | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | ||
| För egna avsättningar och skulder | |||||
| Avseende skulder till kreditinstitut | |||||
| Fastighetsinteckningar | 8 155 | 7 641 | - | - | |
| Koncerninterna reversfordringar | - | - | 1 830 | 2 066 | |
| Avseende checkräkningskredit | |||||
| Företagsinteckningar | 25 | 25 | - | - | |
| Fastighetsinteckningar | - | - | - | - | |
| Avseende pensionsförpliktelse | |||||
| Kapitalförsäkring | 7 | 6 | - | - | |
| Summa | 8 187 | 7 672 | 1 830 | 2 066 |
| NOT 27 Eventualförpliktelser | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | ||
| Bankgarantier | 8 | 8 | - | - | |
| Borgensförbindelse till förmån för övriga koncernföretag | - | - | 6 642 | 5 674 | |
| Ansvar för skulder i egenskap av bolagsman | - | - | - | - | |
| Summa | 8 | 8 | 6 642 | 5 674 |
Inget bolag har bestämmandeinflytande över Platzer Fastigheter Holding AB (publ). De bolag som har betydande inflytande över bolaget är Ernström & C:o, Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän samt Länsförsäkringar Skaraborg. Det finns således inte en part som har slutligt bestämmandeinflytande över koncernen utan Platzer Fastigheter Holding AB är moderföretag i koncernen.
Det föreligger inga väsentliga avtalsrelationer eller transaktioner mellan bolaget och dess närstående, med undantag för nedan beskrivna avtal med Länsförsäkringar och bolag inom Ernströmkoncernen. Samtliga avtalsförbindelser med närstående är ingångna på marknadsmässiga villkor. På årsstämman den 26 april 2018 fattades också beslut om att under särskilda villkor överlåta 50 % av Gårda 2:12 till Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän när projektet Gårda Vesta färdigställts. I april
2019 ingicks avtalet om försäljningen av 50 % av Gårda 2:12 vilket kommer att ske när projektet är färdigställt, vilket beräknas ske år 2021 och då till gällande marknadsvärde. Samtidigt tecknades även avtal om förhyrning av lokaler.
Styrelse och ledningsgrupp är närstående till Platzer. Utöver de närstående relationer som anges ovan har moderbolaget ett bestämmande inflytande över sina dotterbolag. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och projektledningstjänster.
Platzer har såsom hyresvärd ingått hyresavtal med bolag inom Ernströmkoncernen och Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän.
Platzer har också försäkringsavtal med Länsförsäkringar. Sammanlagt belopp under året uppgår till icke väsentligt belopp. Härutöver lånar Platzer genom Svensk Fastighetsfinansiering (SFF) 1 190 mkr (1 437) i form av gröna obligationer, vilka löper till marknadsränta. Ränta för 2019 till SFF uppgick till 12 mkr för obligationerna.
Vad gäller styrelsens, vd:s och andra ledande befattningshavares löner och ersättningar, kostnader och förpliktelser som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal avseende avgångsvederlag, se not 4.
Moderbolaget har under året fakturerat sina dotterföretag med 14 mkr (16) avseende adminstrativa tjänster och har inte köpt några varor/ tjänster av koncernbolag.
| NOT 30 Arvode och ersättningar till revisorer | Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | ||
| PWC | |||||
| Revisionsuppdraget | 1 | 1 | - | - | |
| Skatterådgivning | 1 | 0 | - | - | |
| Övriga tjänster | 0 | 0 | - | - | |
| Summa | 2 | 1 | 0 | 0 |
Revisionsarvode för Platzer Fastigheter Holding AB har debiterats dotterbolaget Platzer Fastigheter AB. Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga
arbetsuppgifter och det som ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
|---|---|---|
| Förändring av periodiseringsfond | 9 | - |
| Koncernbidrag | 1 | 337 |
| Summa | 10 | 337 |
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
|---|---|---|
| Periodiseringsfond inkomstår 2013 | 0 | 9 |
| Periodiseringsfond inkomstår 2014 | 21 | 21 |
| Periodiseringsfond inkomstår 2015 | 20 | 20 |
| Summa | 41 | 50 |
I samband med att denna årsredovisning upprättas förändras förutsättningarna för varje minut beroende på coronaviruset och de åtgärder som vidtas. Vi har dock en marknadssituation som på längre sikt ser bra ut. Våra två fastighetstyper, kontor och industri/ logistik, bedöms vara attraktiva både som investerings- och hyresobjekt.
I övrigt har inga väsentliga händelser inträffat efter årsskiftet.
| Koncernen | Organisationsnummer | Säte | Kapitalandel, % |
|---|---|---|---|
| AB Platzer Alpha | 556652-2701 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gamma | 556824-2381 | Göteborg | 100 |
| Platzer Fastigheter AB | 556102-5692 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Väst | 556710-4558 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Gårda 18:23 | 556061-4603 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Kommanditen | 556691-2878 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Bosgården 1:71 | 556870-6351 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Brämaregården 35:4 | 556870-6377 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gullbergsvass 1:1 | 556688-6627 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gårda 3:14 | 556793-4335 | Göteborg | 100 |
| AB Gårdafastigheten 16:17 | 556859-5309 | Göteborg | 50 |
| AB Platzer Nordstaden 13:12 | 556865-3249 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Nordstaden 14:1 | 556668-6001 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Nordstaden 20:5 | 556875-3551 | Göteborg | 100 |
| Koncernen | Organisationsnummer | Säte | Kapitalandel, % |
|---|---|---|---|
| AB Platzer Stampen 4:42 | 556695-4342 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Stampen 4:44 | 556751-0234 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Bagaregården 17:26 | 916852-6987 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Forsåker 1:196 | 969651-3382 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Gårda 2:12 | 916444-2213 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Gårda 3:12 | 916837-9866 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Gårda 4:11 | 969634-3459 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Högsbo 2:1 | 916445-1016 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Högsbo 3:5 | 916852-5682 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Epsilon | 969672-3676 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Delta | 969670-3983 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Livered 1:329 | 969673-6371 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Solsten 1:110 | 969695-4263 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Solsten 1:132 | 969695-4321 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Stampen 4:42 | 969673-0895 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Högsbo 2:2 | 916852-7100 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Krokslätt 148:13 | 916565-2729 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Krokslätt 149:10 | 916442-8949 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Skår 57:14 | 969666-8046 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Öst | 556743-8055 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gårda 18:24 | 556611-6850 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Backaplan | 556709-6945 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Centrumhuset | 556709-6929 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gullbergsvass 1:17 | 556746-0562 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gullbergsvass 5:10 | 556004-0130 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gullbergsvass 5:26 | 556632-7556 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gårda 13:7 | 556766-4130 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Kappa | 556549-9356 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Lambda | 556278-8231 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Lindholmen 30:2 | 556589-8920 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Lindholmen 39:3 | 556837-3335 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer My | 556449-7716 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Stigberget 34:13 | 556113-9543 | Göteborg | 100 |
| Fastighetsbolaget Hoberg 13 HB | 916561-4026 | Göteborg | 50,3 |
| HB Oktanten 2 | 916619-4242 | Göteborg | 100 |
| KB Platzer Förvaltning | 969637-3597 | Göteborg | 100 |
| Platzer Förvaltning AB | 556539-0266 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Backa 173:2 | 556756-8091 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Krokslätt 34:13 | 556934-2040 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gamlestaden 740:132 | 556978-5925 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Olskroken 18:7 | 556724-5005 | Göteborg | 100 |
| Platzer Nord AB | 556717-0195 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Gullbergsvass 703:53 | 556738-9530 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Högsbo 1:4 | 556711-3245 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Högsbo 3:6 | 556711-7568 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Högsbo 3:9 | 556711-1736 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Högsbo 32:3 | 556711-3112 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Högsbo 34:13 | 556690-0899 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Högsbo 39:1 | 556693-4401 | Göteborg | 100 |
Not 34 forts.
| Koncernen | Organisationsnummer | Säte | Kapitalandel, % |
|---|---|---|---|
| AB Platzer Högsbo 4:1 | 556845-7880 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Högsbo 4:4 | 556697-4993 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Högsbo 4:6 | 556694-1216 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Ksi | 556738-2477 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Omikron | 556717-5194 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Högsbo 33:1 | 556813-4760 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Kvarter 6 | 559218-1118 | Göteborg | 100 |
| Platzer Syd AB | 556717-2993 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Lorensberg 62:1 | 556695-3963 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Hårddisken 1 | 556695-3955 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Teta | 556717-0898 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Ett | 559115-3829 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Kvarter 3 | 559115-9032 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Kvarter 5 | 559115-9016 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Kvarter 8 | 559115-9024 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Kvarter 2B | 559224-4759 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Kvarter 18 | 559224-8024 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Kvarter 13 | 559224-4767 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Två | 559115-3837 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Kvarter 2 | 559115-9040 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Kvarter 9 | 559115-9065 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Kvarter 14 | 559115-9057 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Holding Kvarter 10 | 559132-6458 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Kvarter 10 | 559132-6466 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Tre | 559115-3761 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Kvarter 1 | 559115-9073 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Kvarter 7 | 559115-9081 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Kvarter 11 | 559116-2572 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Södra Änggården Kvarter 16 | 559115-8943 | Göteborg | 100 |
| Platzer Finans Holding AB | 556961-1030 | Göteborg | 100 |
| Platzer Finans AB | 556974-0243 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Artosa | 556717-0211 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Syrhåla 2:3 | 559064-3473 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Sörred 7:21 | 559064-3465 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Sörred 7:25 | 559077-8956 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Syrhåla 3:1 | 559064-3440 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Sörred 7:24 | 559064-3457 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Syrhåla 4:2 | 559077-8949 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Sörred 8:11 | 556994-2351 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Sörred 8:12 | 559064-3481 | Göteborg | 100 |
| AB Platzer Arendal 764:720 | 559057-0379 | Göteborg | 100 |
| Moderbolaget | Kapital andel, % |
Rösträtts andel, % |
Antal aktier |
Bokfört värde 2019-12-31 |
Bokfört värde 2018-12-31 |
|---|---|---|---|---|---|
| AB Platzer Alpha | 100 | 100 | 1 000 | 0 | 0 |
| Platzer Nord AB | 100 | 100 | 16 500 | 38 | 38 |
| AB Platzer Öst | 100 | 100 | 1 000 | 515 | 515 |
| Platzer Syd AB | 100 | 100 | 13 500 | 43 | 43 |
| AB Platzer Väst | 100 | 100 | 1 000 | 424 | 424 |
| Platzer Finans Holding AB | 100 | 100 | 500 | 166 | 157 |
| AB Platzer Artosa | 100 | 100 | 1 000 | 700 | 700 |
| 1 886 | 1 877 |
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärden | 1 877 | 1 844 |
| Förvärv | - | - |
| Kapitaltillskott | 9 | 33 |
| Utgående ackumulerat anskaffningsvärde | 1 886 | 1 877 |
| Utgående redovisat värde | 1 886 | 1 877 |
| Bolag | Organisationsnummer | Säte | Kapital andel, % |
Antal stamaktier |
Antal preferensaktier |
Kapitalandel koncern, mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SFF Holding AB | 556958-5606 | Stockholm | 20 | 166 | 74 | |
| KB Biet | 946444-6859 | Göteborg | 50 | 73 | ||
| 147 |
| Koncernen | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärden | 138 | 112 |
| Resultatandel | 8 | 5 |
| Förvärv | - | 3 |
| Nyemission preferensaktier/primärlån | - | 18 |
| Aktieägartillskott | - | - |
| Utgående ackumulerat anskaffningsvärde | 147 | 138 |
| Utgående redovisat värde | 147 | 138 |
Från och med 2016 sker kvittning av nyemitterade preferensaktier 166 mkr (157) och upptagna primärlån 92 mkr (83).
| Förslag till vinstdisposition | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
|---|---|---|
| Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: | ||
| Överkursfond | 2 399 944 876 | 2 399 944 876 |
| Balanserade vinstmedel | 49 337 123 | 58 999 349 |
| Årets resultat | 261 775 205 | 194 024 740 |
| Kronor | 2 711 057 204 | 2 652 968 965 |
| Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: | ||
| Till aktieägare utdelas 2,00 kr per aktie (1,70) | 239 631 726 | 203 686 967 |
| I ny räkning överförs | 2 471 425 478 | 2 449 281 998 |
| Kronor | 2 711 057 204 | 2 652 968 965 |
| Koncernen | 2019-01-01 | Kassaflöde | Omklassificering | 2019-12-31 |
|---|---|---|---|---|
| Finansieringsverksamheten | ||||
| Kortfristiga skulder till kreditinstitut | 4 055 | -547 | -569 | 2 939 |
| Långfristiga skulder till kreditinstitut | 5 762 | 763 | 381 | 6 906 |
| Skulder som har direkt samband med tillgångar som innehas för försäljning |
0 | 0 | 188 | 188 |
| 9 817 | 216 | 0 | 10 033 |
| Moderbolaget | 2019-01-01 | Kassaflöde | Omklassificering | 2019-12-31 |
|---|---|---|---|---|
| Finansieringsverksamheten | ||||
| Kortfristiga skulder till kreditinstitut | 1 926 | -387 | -989 | 550 |
| Långfristiga skulder till kreditinstitut | 740 | 101 | 989 | 1 830 |
| 2 666 | -286 | 0 | 2 380 |
Resultat- och balansräkningarna kommer att föreläggas årsstämman för fastställelse 2020-04-16.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av moderbolagets ställning och resultat.
Förvaltningsberättelsen för koncernen och moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Årsredovisningen ingår i den tryckta versionen av detta dokument på s. 69–114.
Ordförande
Fabian Hielte Charlotte Hybinette Anders Jarl
Ricard Robbstål Eric Grimlund Caroline Krensler
Per-Gunnar Persson Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats 2020-03-25
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Huvudansvarig revisor Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Bengt Kron Konstantin Belogorcev
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Platzer Fastigheter Holding AB (publ) för år 2019. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 69–114 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2019 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2019 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och rapport över totalresultat och finansiell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets och koncernens revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i Platzer Fastigheter Holding AB (publ) finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och
prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.
Vi anpassade inriktningen och omfattningen av vår revision, under det att vi beaktat Platzer Fastigheter Holding AB (publ) koncernstruktur och interna kontrollmiljö, så att vi utför tillräckliga revisionsinsatser för att kunna avge en revisionsberättelse på årsredovisningen och koncernredovisningen som en helhet.
Samtliga bolag har reviderats som underlag för koncernrevisionen. Koncernens ekonomifunktion finns lokaliserad i Göteborg, vår granskning har utförts av ett revisionsteam i Göteborg.
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller fel. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet.
Vi valde tillgångar som riktmärke för vår övergripande bedömning av väsentlighet för räkenskaperna som helhet mot bakgrund av värdet på förvaltningsfastigheterna har en väsentlig påverkan och betydelse för koncernens finansiella ställning samt utgör ett särskilt betydelsefullt område för revisionen. Vi definierade även en specifik väsentlighet för revisionen av resultat från fastighetsförvaltningen inklusive de rörelsekapitalrelaterade balansposterna.
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheters redovisade värde uppgick per 2019-12-31 till 20 009 MSEK utgörande 94,8 % av koncernens tillgångar.
Värdeförändringen uppgick till 1 522 MSEK, genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen uppgick till 4,9%. En beskrivning av koncernens redovisningsprinciper, värderingsprinciper samt detaljerade upplysningar avseende förvaltningsfastigheter framgår av not 2 och 12.
Förvaltningsfastigheterna har värderats enligt en i marknaden etablerad kassaflödesmodell, vilket innebär att framtida kassaflöden och restvärde prognostiseras och diskonteras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Värderingen är baserad på en rad antaganden, såsom bedömning av framtida driftnetto och avkastningskrav.
För projektfastigheter är bedömningar kring färdigställande, framtida projektkostnader och godkänd detaljplan väsentligt för projektens värdering.
Värderingarna av Platzerkoncernens samtliga förvaltningsfastigheter utförs kvartalsvis internt. I syfte att kvalitetssäkra den interna värderingen genomförs en extern värdering, denna omfattade cirka 50% av beståndet. Avvikelser mellan den interna och externa värderingen är begränsade.
Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det faktum att endast en liten skillnad i de enskilda fastigheters parametrar tillsammans kan leda till väsentliga effekter på värdet, gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen.
Vår revision har fokuserats på bedömning av den interna modell som ligger till grund för värdering och den interna kontrollprocess som stöder värderingen. Platzer värderar förvaltningsfastigheter internt, extern värdering görs för ett urval av fastigheter i syfte att kvalitetssäkra den interna värderingen.
I vår revision har vi granskat värderingen av samtliga fastigheter. Bland annat har vi via stickprov testat att indata, såsom att hyresintäkter stämmer mot hyressystemet. Detta för att säkerställa att indata för fastighetsvärderingarna som tillhandahålls är korrekt och riktig. Vi har också stämt av de externa värderingarna och jämfört mot de interna beräkningarna. Vidare har vi bedömt att antagande om framtida driftnetton är rimliga.
Vi har haft möten med ledningen där viktiga antaganden och bedömningar diskuterats. Vi har bedömt de använda avkastningskraven och om vakansantaganden är rimliga utifrån tillgänglig marknadsdata. Vi har också bedömt modellen och den matematiska riktigheten i den.
Koncernens investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter uppgick till 937 MSEK. Vi har granskat projektrutinen för investeringar genom att relevanta kontrollaktiveter bedömts, stickprovsvis uppföljning av attestförfarande och aktiverade projektutgifter, samt genomgång och bedömning av processen för kalkylering och resultatbedömning.
Vi har slutligen kontrollerat att modellen som använts, att de antaganden och de känslighetsanalyser som Platzer beräknat beskrivs på ett riktigt sätt i not 12.
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–68 samt 115–130. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Platzer Fastigheter Holding AB (publ) för år 2019 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhets art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, [adress], utsågs till Platzer Fastigheter Holding AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 25 april 2019 och har varit bolagets revisor sedan februari 2008.
Göteborg den 25 mars 2020 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Huvudansvarig revisor Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Bengt Kron Konstantin Belogorcev
Under 2019 präglades Platzers verksamhet mycket av de pågående nybyggnadsprojekten. Vi är nu mitt inne i tre stora projekt, varav två höga kontorshus i Gårda. Samtidigt kunde vi upprätthålla en positiv nettouthyrning hela året ut. Sammantaget var året en stor framgång där vi överträffade de flesta av våra egna och marknadens förväntningar och fortsatte generera aktieägarvärde.
Det som präglar Platzer i stort sätter naturligtvis agendan för styrelsearbetet. Mycket av vårt arbete har under året handlat om projekten. Med så stora investeringar ökar kraven på kontroll och uppföljning. Delvis kopplat till detta har vi skärpt vårt arbete med riskfrågor. Ett sätt att systematisera dessa frågor är inrättandet av ett nytt risk- och revisionsutskott.
Att styrelsearbetet fungerar bra och att vi är en grupp som hela tiden strävar efter att utveckla Platzer och vårt eget arbete framgår av den utvärdering som vi varje år genomför med hjälp av extern part. I år har vi intensifierat arbetet i valberedningen och genomfört djupintervjuer med nuvarande och tänkbara ledamöter, samt med andra intressenter. Utifrån detta kommer vi under kommande år att arbeta med att fördjupa vår kompetens och söka nya insikter om den strategiska utvecklingen inom fastighetsbranschen i allmänhet och Platzer i synnerhet.
Vi kommer också att följa upp den organisatoriska förändring vi genomförde under fjärde kvartalet 2019 som bland annat innebär att vi nu har två affärsområden – kontor samt industri/logistik. Syftet med denna förändring är framförallt att få samma momentum inom industri/logistik som vi sedan länge har inom kontor. Förhoppningsvis leder det fram till både intressanta projekt och fastighetstransaktioner.
Att vi nu har den nya organisationen på plats är säkert också välkommet för många av de medarbetare som under året slitit hårt när vi stått med en del vakanser. Det är många som arbetat mer än en ordinarie tjänst. Att i det läget nå de resultat vi gjort är en enastående prestation och det är många som förtjänar ett stort tack.
Samtidigt inger det förhoppningar inför framtiden. Om vi lyckats så bra hittills – vad kan vi då förvänta oss när vi nu är fullt bemannade och bättre organiserade? Det återstår att se vilka effekter coronaviruset har på världsekonomin och svensk konjunktur, och vi är ödmjuka inför dessa utmaningar. Vår tro är dock att marknadsförutsättningarna i grunden fortsatt är goda och det i kombination med att vi verkar i en stad där det händer så mycket positivt gör att vi väljer att se positivt på framtiden för Platzer och Göteborg – den stad som vi ska göra till Europas bästa stad att arbeta i.
Göteborg 2020–03–20
Fabian Hielte, ordförande
Platzer Fastigheter Holding AB (publ) (Platzer) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Göteborg som sedan 29 november 2013 är noterat på NASDAQ Stockholm, Mid Cap. Denna bolagsstyrningsrapport ingår inte i den formella årsredovisningen, utan utgör en egen rapport.
Platzer tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Det är styrelsens uppfattning att Platzer under 2019 i alla avseenden har följt Koden och därför inte har några avvikelser att rapportera eller förklara.
Aktieägarna utövar sitt inflytande genom att delta och rösta på bolagsstämmor. Ledning och ansvar är fördelat mellan styrelsen och verkställande direktören (vd) enligt svensk lagstiftning (främst Aktiebolagslagen), Koden, NASDAQ Stockholms noteringskrav samt interna instruktioner och policydokument såsom styrelsens arbetsordning, instruktion för vd och finanspolicy.
Platzer hade vid årets utgång ett aktiekapital om 11 993 429 kr och antalet registrerade aktier uppgick till 119 934 292, varav 20 000 000 A-aktier med 10 röster per aktie och 99 934 292 B-aktier med 1 röst per aktie. Varje röstberättigad aktieägare får vid bolagsstämman rösta för de av aktieägaren fulla antalet ägda, direktregistrerade och företrädda aktier, förutsatt att anmälan om deltagande har gjorts i föreskriven ordning. Samtliga aktier äger lika rätt till andel i Platzers vinst.
Platzers största ägare var vid årsskiftet Ernström & C:o AB (genom dotterbolag) med 37,2 procent av rösterna, Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän Fastigheter AB med 21,7 procent av rösterna och Länsförsäkringar Skaraborg med 13,7 procent av rösterna. Platzers innehav av egna aktier uppgick vid årsskiftet till 118 429 B-aktier. Antalet aktieägare uppgick den 31 december 2019 till 6 092 (5 124).
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Det är vid årsstämman och vid extra bolagsstämma som aktieägarna utövar sin rätt att besluta i bolagets angelägenheter. Årsstämman beslutar bland annat om:
Årsstämman ska hållas under första halvåret efter räkenskapsårets slut och äger vanligen rum i april eller maj i Göteborg.
Kallelse till årsstämma ska ske genom annonsering i Post och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Samtidigt med kallelsen ska annonsering i Svenska Dagbladet ske om att kallelse har skett. Kallelse ska utfärdas tidigast sex och senast fyra veckor innan stämman.
Om aktieägare vill få en särskild fråga behandlad vid bolagsstämma kan detta normalt begäras i god tid hos bolagets styrelse. Styrelsen kontaktas genom länk på bolagets webbplats där information om bolagsstämma publiceras.
Platzers senaste årsstämma ägde rum den 25 april 2019. På stämman deltog eller företräddes sammanlagt 69 aktieägare motsvarande cirka 91 procent av det totala antalet röster i bolaget. De viktigaste besluten vid stämman var:
Protokoll från årsstämman och bolagsordning finns på Platzers hemsida, platzer.se.
I enlighet med Koden och årsstämmans beslut ska valberedningen offentliggöras senast sex månader före årsstämman och ska bestå av styrelsens ordförande samt representanter för de tre röstmässigt största aktieägarna vid utgången av tredje kvartalet året innan årsstämman. Om någon av aktieägarna som är representerad i valberedningen inte längre tillhör de tre största aktieägarna ska denne, om valberedningen så beslutar, ställa sin plats till förfogande till förmån för aktieägare som tillkommit bland de största aktieägarna. Valberedningen utser inom sig ordförande.
Valberedningen har till uppgift att inför kommande årsstämma lämna förslag på antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande, revisor, styrelse- och revisorsarvode, ordförande på stämman samt förslag till principer för hur nästkommande års valberedning ska utses.
Som mångfaldspolicy i fråga om styrelsen tillämpar bolaget regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning. Målet för policyn är att styrelsen ska ha en ändamålsenlig sammansättning med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden. Sammansättningen ska präglas av mångsidighet och bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. Regeln föreskriver också att en jämn könsfördelning ska eftersträvas. Denna policy är även vägledande för valberedningen i dess arbete.
I förslaget till styrelse har valberedningen strävat efter att täcka in ett antal kompetenser och egenskaper som bedöms bidra till Platzers fortsatta utveckling. Utöver kunskaper om fastighetsbranschen och de branscher som Platzer är exponerade emot, så finns i styrelsen även kompetens inom bland annat bolagsledning, juridik och finansiering. Dessutom besitter styrelsens ledamöter ett brett kontaktnät lokalt såväl som nationellt.
Valberedningen har också tagit del av och beaktat sty-
relsens rekommendation till val av revisor, vilken rekommendation baseras på en upphandling av revisionstjänster genomförd december 2019 till februari 2020.
Inför årsstämman 2020 har valberedningen bestått av Fabian Hielte, såsom styrelsens ordförande, Henrik Forsberg Schoultz, utsedd av Ernström & C:o AB, Hans Ljungqvist, utsedd av Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän och Jonas Rosman, utsedd av Länsförsäkringar Skaraborg. I valberedningen har Henrik Forsberg Schoultz utsetts till ordförande. Valberedningens ledamöter har var och en inför åtagande av uppdrag som ledamot av valberedning i Platzer noga övervägt om det föreligger någon intressekonflikt. De aktieägare som har utsett representanter till valberedningen representerar tillsammans 73 procent av rösterna i Platzer.
Styrelsen i ett aktiebolag ska kontinuerligt bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och se till att vd ger styrelsens ledamöter underlag, så att de kan följa upp planer och prognoser och att de blir informerade om bolagets organisation, affärsmässiga situation, finansiering, likviditet samt om andra för bolaget väsentliga angelägenheter.
Platzers styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av fyra till nio ledamöter utan suppleanter. Styrelseledamöterna utses för högst ett år i taget. Styrelsen, som valdes på årsstämman 25 april 2019, består av sex ledamöter. Bolagets vd är inte ledamot av styrelsen. Bolagets cfo, Fredrik Sjudin, har fungerat som styrelsens sekreterare.
Styrelsens arbete följer den arbetsordning som antas av styrelsen och ses över årligen. Styrelsen ansvarar för att bolagets organisation är ändamålsenlig och att verksamheten bedrivs i enlighet med bolagsordningen, aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar och författningar samt styrelsens arbetsordning. Styrelsen ska utföra styrelsearbetet gemensamt under ordförandens ledning.
Av arbetsordningen framgår vilka ärenden som ska behandlas på respektive styrelsemöte samt vilken ekonomisk rapportering som ska ske till styrelsen.
Styrelsen ska tillse att vd fullgör sina åligganden i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar, vilka återfinns i den av styrelsen upprättade vd-instruktionen. Styrelsens ledamöter ska inte ha ansvar för olika arbetsområden eller uppgifter utan finner det mot bakgrund av styrelsens storlek mer ändamålsenligt att hela styrelsen är delaktig i samtliga av styrelsens ansvarsområden. Styrelsen har dock utsett ett ersättningsutskott och från och med styrelseåret 2020 kommer ett risk- och revisionsutskott att inrättas.
Ersättningsutskottet består av styrelseledamöterna Ricard Robbstål (ordförande i ersättningutskottet) och Fabian Hielte.
Styrelsens uppgift innefattar särskilt, utan att vara begränsad till detta, att:
Det åligger styrelsens ordförande att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åtaganden. Det åligger särskilt ordföranden att bland annat:
Därutöver ligger det inom ordförandens uppdrag att fullgöra det uppdrag som lämnats av årsstämman avseende formandet av valberedning och delta i dess arbete.
Styrelsen har i enlighet med arbetsordningen genomfört en utvärdering av sitt arbete genom externt institut. Utvärderingen har sammantaget visat på ett väl fungerande styrelsearbete och en sammanfattning av utvärderingen har redovisats för valberedningen.
Enligt arbetsordningen ska styrelsen, utöver konstituerande möte, sammanträda minst åtta gånger per år. Under 2019 hölls det nio protokollförda styrelsemöten, inklusive konstituerande och per capsulammöten. Vid ordinarie styrelsemöte behandlas beslutsärenden som förvärv och försäljningar av fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter. Vidare rapporterar vd eller cfo avseende uthyrning, investeringar och finansiell situation. Dessutom föredras, när så är aktuellt, kvartalsbokslut, årsbokslut, budget och affärsplan.
| Invald år |
Obe roende av bolaget |
Obe roende av ägare |
Del tagande/ antal möten |
|
|---|---|---|---|---|
| Fabian Hielte, ordförande |
2008 | Ja | Nej | 9/9 |
| Charlotte Hybinette 2016 | Ja | Nej | 9/9 | |
| Anders Jarl | 2014 | Ja | Ja | 9/9 |
| Ricard Robbstål | 2015 | Ja | Nej | 8/9 |
| Caroline Krensler | 2017 | Ja | Ja | 8/9 |
| Eric Grimlund | 2018 | Ja | Nej | 9/9 |
En utförligare presentation av styrelsens ledamöter finns på s. 124 i årsredovisningen och på bolagets hemsida, platzer.se.
Vd är ansvarig inför styrelsen och handhar den löpande förvaltningen av bolaget. Inom ramen för den vd-instruktion, budget och affärsplan som styrelsen har fastställt samt aktiebolagslagens regler ska vd driva rörelsens utveckling framåt och fatta de beslut som krävs för det. Vd ska vidare löpande och minst en gång per kvartal informera styrelsen om verksamhetens utveckling, bolagets ställning, resultat, finansiering och viktiga affärshändelser. Informationen ska vara utformad så att styrelsen erhåller underlag för en välgrundad bedömning av bolagets situation.
Fram till den 15 oktober 2019 utgjordes ledningsgruppen av vd, cfo, två marknadsområdeschefer, projektutvecklingschef, uthyrningschef, kommunikations- och marknadschef samt hr-chef. Från och med den 15 oktober utgörs ledningsgruppen av vd, cfo, hr-chef, kommunikations- och marknadschef, affärsområdeschef kontor, affärsområdeschef logistik/industri (vakant t o m 1 april 2020), affärsutvecklingschef (vakant t o m juni 2020) samt verksamhetsutvecklingschef (tillförordnad från oktober 2019).
Ledningsgruppen sammanträdde två gånger per månad under 2019, där det ena tillfället var ett dialogmöte och det andra ett beslutsmöte. Under 2020 sammanträder ledningsgruppen en gång per månad.
Den nya ledningsgruppen speglar förändringar i bolagets organisation, vilken i sin tur svarar upp mot utvecklingen på den marknad Platzer verkar i. Från och med den 15 oktober har en operativ organisation inrättats som baseras på fastighetstyper och som därför organiseras i två nya affärsområden – Affärsområde kontor och Affärsområde industri/logistik. Affärsområdena får ett helhetsansvar för fastighetsaffären, vilket bland annat innefattar att hantera mark, byggnader och hyresgäster samt uthyrning och utveckling av varje fastighet och område.
Enligt aktiebolagslagen ska styrelsen på årsstämman presentera förslag till riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledningsgruppen. Årsstämman 2019 beslutade om sådana principer, vilka bland annat anger att ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagets ledningsgrupp ska vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga samt vara baserade på den anställdes ansvar och prestation.
Ersättning utgår med fast lön för samtliga i ledningsgruppen. Pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga och baserade på avgiftsbestämda pensionslösningar eller ITP-planen.
Utöver fast lön ska också rörlig ersättning kunna utgå som då ska belöna förutbestämda och mätbara prestationer. Sådan rörlig ersättning ska vara maximerad till motsvarande en, alternativt tre månadslöner och för vd sex månadslöner. Långsiktiga rörliga incitamentsprogram ska vara aktierelaterade och prestationsbaserade samt vid utfästelsen vara maximerade till en (1) årslön.
Bolaget har för närvarande ett bonusprogram som omfattar samtliga anställda och som vid maximalt utfall kan ge en (1) månadslön. För ledningsgruppen kan bonusen uppgå till maximalt tre månadslöner och för vd maximalt sex månadslöner. För 2019 uppnåddes ett 80-procentigt utfall av bonusprogrammet.
Utöver bolagets åtaganden har ägaren Ernström & C:o genom dotterbolag i december 2018 utfärdat köpoptioner till vd vilka ger rätt att förvärva 500 000 B-aktier i Platzer. Lösenperioden infaller 2023.
Vid uppsägning av ledande befattningshavares anställning från bolagets sida ska gälla en uppsägningstid om högst 12 månader. Avgångsvederlag, inklusive lön under uppsägningstid, får inte överstiga 12 månadslöner.
Det förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som kommer läggas fram på årsstämman 16 april 2020 stämmer i allt väsentligt överens med det förslag som beslutades på årsstämman 2019.
Det av styrelsen inrättade ersättningsutskottet utvärderar löpande vd:s och övriga ledande befattningshavares ersättningsvillkor för bedömning om dessa är konkurrenskraftiga och marknadsmässiga. Ersättningsutskottets slutsatser presenteras därefter för styrelsen för beslut. Utskottet utses årligen av styrelsen och består av två ledamöter inklusive styrelsens ordförande. Utskottets arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning och av den framgår att utskottets uppgifter innefattar bland annat att:
Ersättningsutskottet har under året sammanträtt vid tre tillfällen och har vid dessa tillfällen behandlat de uppgifter som ankommer på ett ersättningsutskott enligt Koden och styrelsens arbetsordning.
Bolagets årsredovisning och styrelsens samt vd:s förvaltning granskas i enlighet med aktiebolagslagen av bolagets revisor. Granskningen utmynnar dels i en rapportering inför styrelsen, där revisorn närvarar vid minst två styrelsemöten per år, dels i en revisionsberättelse som avges efter räkenskapsårets slut till årsstämman.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med Bengt Kron som huvudansvarig revisor, valdes på årsstämman den 25 april 2019 till revisor för en period om ett år intill slutet av årsstämman 2020. Förutom sitt uppdrag som revisor i Platzer har PwC bistått Platzer i uppdrag gällande skatt och redovisningsfrågor.
Styrelsen ansvarar enligt den svenska Aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport är upprättad i enlighet med dessa föreskrifter och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Syftet med den interna kontrollen är att säkerställa att beslutade mål och strategier ger önskat resultat, att lagar och regelverk följs samt att risken för fel i rapportering minimeras. Platzers interna kontroll är uppbyggd som följer.
Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens inbördes ansvarsfördelning. Under 2019 har hela styrelsen, i enlighet med tidigare beslut, utgjort revisionsutskott. Inför 2020 har styrelsen har beslutat att inrätta ett risk- och revisionsutskott, styrelsen har därutöver ett ersättningsutskott. Styrelsen utövar sin kontroll genom att årligen fastställa vd-instruktion, policyer, strategi och finansiella mål samt affärsplan och budget. Styrelsen har i vdinstruktionen klarlagt delegeringen för den finansiella rapporteringen till vd och ledningsgrupp. Utöver de av styrelsen fastställda riktlinjerna finns attestordning, interna policyer, manualer och riktlinjer samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. För flertalet roller i bolaget finns också beslutade roll- och ansvarsbeskrivningar. Dessutom har Platzer etablerade kärnvärden för att underlätta och säkerställa att alla medarbetare utgår från en gemensam värdegrund i sitt arbete. Platzers organisation och geografiska placering möjliggör en effektiv intern kontroll. Bolaget har fram till oktober 2019 varit organiserat i geografiska marknadsområden med en marknadsområdeschef för varje marknadsområde. Varje marknadsområde har haft fastighetschefer som ansvarar för områdesutveckling samt kommersiella förvaltare som varit ansvariga för ett antal fastigheter vardera. Från och med oktober är Platzer organiserat i två affärsområden; affärsområde kontor och affärsområde industri/logistik. Varje affärsområde har områdeschefer som ansvarar för områdesutveckling med kommersiella förvaltare med ansvar för ett antal fastigheter som tidigare. Ansvaret framgår bland annat av attestregler, rutiner för tecknande av hyresavtal och projektanmälningar. Resultatrapporteringen för Platzers fastigheter, som alla utgör en egen redovisningsenhet, är standardiserad. Internredovisningen stäms av mot den externa redovisningen vid varje rapporttillfälle.
Platzer genomför kontinuerligt en riskbedömning kring den finansiella rapporteringen. Fokus läggs på att identifiera de risker som bedöms som mest väsentliga i den finansiella rapporteringen och vilka åtgärder som kan minska dessa risker. Medarbetare utbildas även löpande för att säkerställa att erforderlig kompetens finns. De mest väsentliga riskerna som identifierats är:
Avsikten är att kontrollaktiviteterna ska förebygga, upptäcka och rätta till de fel som kan uppkomma. Aktiviteterna ska säkerställa de finansiella rapporterna men även säkerställa att de interna regelverken följs. Verksamhetens ekonomiska utfall följs löpande upp av organisationen. Det sker dels genom ett decentraliserat resultatansvar med tydliga riktlinjer och mandat och dels genom ekonomifunktionens kontroll- och uppföljningsarbete. Utöver den löpande uppföljningen sker kvartalsvis en strukturerad process kring uppföljning av det ekonomiska utfallet jämfört med budget och interna prognoser, i vilket alla resultatansvariga deltar. Detta sammanställs för de operativa enheterna och även för koncernen som helhet av ekonomiavdelningen. Projektavdelningen följer upp pågående projekt på månadsbasis och rapporterar resultatet av uppföljningen till kommersiella förvaltare. Även nyuthyrning och uppsägningar följs upp genom en månatlig rapportering till ledningsgruppen för affärsområdet. Denna uppföljning ligger också till grund för en mer detaljerad kvartalsuppföljning.
Årsredovisning, bokslutskommuniké, delårsrapporter och löpande information utformas enligt lag och praxis. Informationsgivningen ska vara tillförlitlig och präglas av öppenhet. För att säkerställa att den finansiella rapporteringen sker korrekt finns en av styrelsen beslutad kommunikationspolicy. Ledningsgruppen ansvarar för att berörda medarbetare är informerade om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Detta sker genom muntlig och skriftlig information samt genom Platzers intranät. Platzers hemsida uppdateras löpande för att uppfylla omvärldens krav på informationsgivning.
Samtliga processbeskrivningar, policyer och styrdokument uppdateras vid behov. Dessutom sker en översyn av alla policyer en gång per år. Löpande uppföljning sker per affärsområde och på koncernnivå till ledningsgruppen och eventuella brister som upptäcks genom den interna kontrollen åtgärdas. Bolaget har inte någon avdelning för internrevision. Bolagets revisorer granskar den finansiella rapporteringen avseende helårsbokslut, genomför löpande förvaltningsrevision och gör en översiktlig granskning av kvartalsrapporten för tredje kvartalet.
Styrelsen får information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering dels genom vd:s rapportering till styrelsen och dels genom rapporter från bolagets revisorer. Revisor lämnar sin bedömning och deltar på styrelsemöten två gånger per år och styrelsen har riskhantering och intern kontroll som särskilt tema vid två tillfällen under året. Styrelsen gör bedömningen att en separat funktion för internrevision inte är motiverad då den interna uppföljningen i kombination med externrevisionen bedöms vara tillfyllest, organisationen är enkel och verksamheten geografiskt koncentrerad. Under räkenskapsåret har inga överträdelser skett gällande regelverket vid den börs Platzers aktier är upptagna till handel eller av god sed på aktiemarknaden.
Göteborg den 25 mars 2020
Fabian Hielte Charlotte Hybinette Ordförande
Anders Jarl Eric Grimlund
Ricard Robbstål Caroline Krensler
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2019 på sidorna 116–122 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Göteborg den 25 mars 2020 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Huvudansvarig revisor Bengt Kron Auktoriserad revisor
Konstantin Belogorcev Auktoriserad revisor
Från vänster: Eric Grimlund, Charlotte Hybinette, Ricard Robbstål, Caroline Krensler, Anders Jarl och Fabian Hielte.
Styrelseordförande sedan 2013, styrelseledamot sedan 2008. Utbildning: Filosofie magister, Stockholms universitet samt Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Ernström & C:o och Ernströmgruppen.
Antal aktier: Totalt Aktie A 11 000 000, Aktie B 3 603 664 (eget och närståendes innehav, varav Aktie A 11 000 000 och Aktie B 1 573 164 genom Ernström & C:o).
Styrelseledamot sedan 2014. Utbildning: Civilingenjör väg och vatten, Lunds tekniska högskola. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Wihlborgs Fastigheter och styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB.
Antal aktier: Aktie B 2 500
Styrelseledamot sedan 2015. vd Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän.
Utbildning: Corporate MBA Harvard och Stanford, universitetsstudier inom beteendevetenskap och psykologi, DIHM.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Länsförsäkringar Fastighetsförmedling, Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän Fastigheter och Skadedjursbekämpning i Väst. Styrelseledamot i Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän, Länsförsäkringar Fondliv, LFant, Länsförsäkringar Gruppliv och Delsjö Golf. Antal aktier: 0
Styrelseledamot sedan 2016. Senior Investment Manager, Ernström & C:o. Utbildning: Juris kandidatexamen, Stockholms universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Juristföreningen i Stockholm, Europarättsföreningen, Collector AB (publ), Collector Bank AB, Bellman Group AB (publ) och Hybinette & Partners AB.
Styrelseledamot sedan 2017. Vice vd och grundare av Vinngroup. Utbildning: Studier i ekonomi på Handelshögskolan vid Göteborgs universitet samt marknadsföring i London, Montreal och Lyon. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i dotterbolagen Provinn, Qing, Goovinn och Pollen. Styrelseledamot i dotterbolagen Eclipse optics, Eyevinn Technology, Yovinn, Invinn och moderbolaget Vinngroup samt ledamot i Västsvenska Handelskammaren och Chalmers Ventures.
Antal aktier: Aktie B 500
Styrelseledamot sedan 2018. Advokat, Polaris Advokatbyrå Utbildning: Byggnadsingenjör samt juristexamen från Stockholms universitet.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Länsförsäkringar Skaraborg ömsesidigt. Styrelseledamot i Länsförsäkringar Liv Försäkringsaktiebolag (publ). Antal aktier: 0
Antal aktier: 0
Från vänster: Karin Pull, Henrik Axelsson, Mikael Dotevall, Kristina Arelis, Johan Franzén, P-G Persson, Karoliina Callavik och Fredrik Sjudin.
Antal aktier: Aktie B 24 551 samt 202 500 (via bolag).
Kommunikations- och marknadschef
Utbildning: Marknadsekonom, Frans Schartaus Handelsinstitut. Studier i bl a företagsekonomi och lingvistik vid Stockholms universitet. Antal aktier: Aktie B 200
Anställd: 2018 Utbildning: Civilekonom Finans, Handelshögskolan vid Örebro universitet. Antal aktier: 0
tf. Verksamhetsutvecklingschef Anlitad: 2019 Utbildning: Civilingenjörsexamen från Kungliga Tekniska Högskolan (KTH) och Civilekonomexamen från Stockholms universitet. Antal aktier: 0
Tillträder 2020
Affärsutvecklingschef Anställd: 2020 Utbildning: Civilingenjör Väg och Vatten, Chalmers Tekniska Högskola i Göteborg. Antal aktier: 0 Tillträder i juni 2020
| Uthyrningsbar yta, kvm | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastighet | Område | Adress | Byggår | Kontor | Butik | Industri/ lager |
Övrigt | Totalt |
| • Krokslätt 148:13 | Almedal | Mölndalsvägen 40–42 | 1952 | 2 581 | 616 | 20 | 3 217 | |
| • Krokslätt 149:10 | Almedal | Mölndalsvägen 36–38 | 1952/1998 | 7 008 | 7 008 | |||
| • Skår 57:14 | Almedal | Gamla Almedalsvägen 1–51 | 1929 | 8 286 | 119 | 8 405 | ||
| • Krokslätt 34:13 | Almedal | Mölndalsvägen 91–93 / Varbergsgatan 2 A-C |
1950/1988 | 11 005 | 725 | 1 308 | 375 | 13 413 |
| Arendal 764:720 | Arendal | Arendal | 1960/2009 | 78 235 | 68 | 208 397 | 4 200 | 290 900 |
| • Backa 173:2 | Backaplan | Deltavägen 4 | 1979 | 151 | 5 380 | 420 | 5 951 | |
| • Brämaregården 35:4 | Backaplan | Vågmästaregatan 1 | 1984/1991 | 12 370 | 222 | 855 | 13 447 | |
| • Lorensberg 62:1 | Centrum | Götabergsgatan 17 | 1932/1965 | 4 541 | 4 541 | |||
| • Nordstaden 13:12 | Centrum | Packhusplatsen 6 / N Hamngatan 2 |
1929/1993 | 5 070 | 5 070 | |||
| • Nordstaden 14:1 | Centrum | Postgatan 5 / Smedjegatan 2 | 1993/1995 | 8 705 | 8 705 | |||
| • Nordstaden 20:5 | Centrum | Packhusplatsen 3 / Kronhus gatan 1 A / Postgatan 2 A |
1943/2017 | 2 537 | 53 | 2 590 | ||
| • Stampen 4:42 | Centrum | Odinsgatan 8–10 / Barnhusgatan 1 |
2009 | 5 769 | 2 847 | 8 616 | ||
| • Stampen 4:44 | Centrum | Polhemsplatsen 5–7 / Odinsgatan 2–4 / Burggrevegatan 9–11 |
1930/2015 | 13 595 | 13 595 | |||
| • Bagaregården 17:26 | Gamlestaden | Gamlestadsvägen 3 / Byfogdegatan 1–3, 11 |
1941/2010 | 24 959 | 365 | 7 010 | 2 555 | 34 889 |
| • Gamlestaden 740:132 | Gamlestaden | Gamlestads torg | 2018 | 13 523 | 1 776 | 642 | 262 | 16 203 |
| Olskroken 18:7 | Gamlestaden | Gamlestadsvägen 2–4 | 1729/1960 | 41 987 | 102 | 6 842 | 13 289 | 62 220 |
| • Gullbergsvass 1:1 | Gullbergsvass/ Lilla Bommen |
Lilla Bommen 3 | 1988 | 16 003 | 16 003 | |||
| • Gullbergsvass 1:17 | Gullbergsvass/ Lilla Bommen |
Lilla Bommen 8 | 1993 | 5 400 | 5 400 | |||
| • Gullbergsvass 5:10 | Gullbergsvass/ Lilla Bommen |
Kämpegatan 3–7 | 1988 | 12 526 | 364 | 463 | 13 353 | |
| • Gullbergsvass 5:26 | Gullbergsvass/ Lilla Bommen |
Kilsgatan 4 | 2010 | 15 244 | 1 447 | 16 691 | ||
| • Gårda 1:15 | Gårda | Vestagatan 2 | 1971/2015 | 11 894 | 11 894 | |||
| • Gårda 13:7 | Gårda | Johan Willins gata 5 | 2003 | 14 925 | 14 925 | |||
| • Gårda 16:17 | Gårda | Drakegatan 6–10 | 1986 | 15 405 | 278 | 604 | 16 287 | |
| • Gårda 18:23 | Gårda | Vädursgatan 6 | 1989/2018 | 12 860 | 368 | 304 | 13 532 | |
| • Gårda 18:24 | Gårda | Gårdatorget 1–2 | 1991 | 8 027 | 235 | 469 | 8 731 | |
| • Gårda 3:12 | Gårda | Anders Personsgatan 2–6 | 1956/2015 | 3 503 | 242 | 165 | 3 910 | |
| • Gårda 3:14 | Gårda | Anders Personsgatan 8–10 | 2015 | 8 649 | 8 649 | |||
| • Gårda 4:11 | Gårda | Anders Personsgatan 14–16 | 1965/2002 | 7 656 | 481 | 8 137 | ||
| • Högsbo 1:4 | Högsbo | Olof Asklunds gata 11–19 | 1980 | 1 638 | 1 444 | 3 082 | ||
| • Högsbo 2:1 | Högsbo | Olof Asklunds gata 6–10 | 1991 | 6 325 | 6 325 | |||
| • Högsbo 3:9 | Högsbo | Olof Asklunds gata 14 | 1971 | 4 362 | 4 362 | |||
| • Högsbo 32:3 | Högsbo | J A Wettergrens gata 5 | 1974 | 6 381 | 1 053 | 715 | 8 149 | |
| • Lindholmen 30:2 | Lindholmen | Lindholmspiren 9 | 2003 | 8 702 | 996 | 9 698 | ||
| • Lindholmen 39:3 | Lindholmen | Lindholmspiren 2 | 2016 | 8 922 | 8 922 | |||
| • Stigberget 34:12 | Masthugget | Masthuggstorget 3 | 1967/1999 | 4 457 | 2 801 | 264 | 229 | 7 751 |
| • Stigberget 34:13 | Masthugget | Fjärde Långgatan 46–48 | 1969 | 7 243 | 120 | 2 382 | 9 745 | |
| • Bosgården 1:71 | Mölndal | Södra Ågatan 4 | 1988 | 4 711 | 56 | 50 | 4 817 | |
| • Forsåker 1:196 | Mölndal | Kvarnbygatan 10–14 | 1955/2002 | 5 317 | 150 | 5 467 | ||
| • Hårddisken 1 | Mölndal | Betagatan 1 | 2016 | 2 146 | 2 608 | 4 754 | ||
| • Livered 1:329 | Mölndal | Streteredsvägen 100 | 1962/2017 | 13 937 | 13 937 | |||
| • Solsten 1:110 | Mölnlycke | Företagsvägen 2 | 1991 | 1 678 | 1 089 | 356 | 3 123 | |
| • Solsten 1:132 | Mölnlycke | Konstruktionsvägen 14 | 2002 | 4 953 | 4 953 | |||
| Syrhåla 3:1 | Torslanda | Bulyckevägen 25 | 1975 | 2 758 | 21 984 | 3 280 | 28 022 | |
| Sörred 7:24 | Torslanda | Gunnar Engellaus väg | 1972 | 11 035 | 4 006 | 15 041 | ||
| Sörred 8:11 | Torslanda | Amazonvägen 8–10, Assar Gabrielssons väg |
1984 | 10 813 | 10 813 | |||
| Summa förvaltningsfastigheter | 448 930 | 11 393 | 255 558 | 69 362 | 785 243 |
• Miljöcertifierade fastigheter
| Projektfastighet | Område | Adress | Byggår | Markareal | Uthyrningsbar yta, kvm |
|---|---|---|---|---|---|
| Gårda 2:12 | Gårda | Venusgatan 2–6 | 3 600 | 0 | |
| Högsbo 2:2* | Högsbo | Gruvgatan 1 | 4 400 | 0 | |
| Högsbo 3:5* | Högsbo | Fältspatsgatan 14 | 11 300 | 0 | |
| • Högsbo 3:11* | Högsbo | Fältspatsgatan 6 | 1964 | 6 000 | 8 269 |
| • Högsbo 3:12* | Högsbo | Fältspatsgatan 2–4 | 1964 | 8 400 | 10 324 |
| Högsbo 3:13* | Högsbo | Fältspatsgatan 2 | 3 100 | 0 | |
| • Högsbo 3:6* | Högsbo | Fältspatsgatan 8–12 | 1964 | 8 200 | 6 612 |
| Högsbo 33:1 | Högsbo | Gruvgatan | 5 500 | 0 | |
| Högsbo 34:13* | Högsbo | Gruvgatan 2 | 1981 | 3 200 | 1 860 |
| Högsbo 39:1* | Högsbo | Ingela Gathenhielms gata 4 | 1972 | 8 200 | 0 |
| Högsbo 4:1* | Högsbo | Fältspatsgatan 1 / A Odhners gata 8 / Olof Asklunds gata 24 |
1965/1972 | 10 400 | 0 |
| • Högsbo 4:4* | Högsbo | Fältspatsgatan 3 | 1962 | 10 300 | 5 960 |
| Högsbo 4:6* | Högsbo | A Odhners gata 14 | 1974 | 6 500 | 0 |
| Högsbo 757:118* | Högsbo | Fältspatsgatan | 2 800 | 0 | |
| Högsbo 757:121* | Högsbo | Fältspatsgatan | 1 000 | 0 | |
| Högsbo 757:122* | Högsbo | Fältspatsgatan | 1 000 | 0 | |
| Backen 2:18 | Mölndal | Streteredsvägen 100 | 6 900 | 0 | |
| Syrhåla 2:3 | Torslanda | Hamneviksvägen | 60 000 | 0 | |
| Syrhåla 4:2 | Torslanda | Bulyckevägen 7 | 172 000 | 700 | |
| Sörred 7:21 | Torslanda | Hisingsleden | 65 000 | 0 | |
| Sörred 8:12 | Torslanda | Sörred Norra | 254 000 | 0 | |
| Sörred 7:25 | Torslanda | Sörredsrondellen | 110 000 | 0 | |
| Summa projektfastigheter | 761 800 | 33 725 | |||
| TOTALT | 818 968 |
• Miljöcertifierade fastigheter
* Omfattas av projekt Södra Änggården
| Adress | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Industri/ | ||||||||
| Förvaltningsfastighet | Område | Byggår | Kontor | Butik | lager | Övrigt | Totalt | |
| Inom Vallgraven 49:1 | Centrum | Skeppsbron | 1929/2012 | 4 702 | 371 | 296 | 5 369 |
Platzer tillämpar ESMAs riktlinjer för alternativa nyckeltal. Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras de alternativa nyckeltal som bedömts relevanta. Platzer använder sig av de alternativa nyckeltalen skuldsättningsgrad, räntetäckningsgrad, belåningsgrad, soliditet och avkastning på eget kapital då dessa
anses vara relevanta för läsarna av rapporten som ett komplement för att bedöma möjlighet till utdelning, att genomföra strategiska investeringar samt att bedöma bolagets möjligheter att leva upp till finansiella åtaganden. Vidare använder bolaget nyckeltalen direktavkastning och överskottsgrad, vilka är mått som bedöms relevanta för investerare som vill förstå resultatgenereringen. Som börsnoterat bolag väljer Platzer också att använda för branschen relevanta nyckeltal per aktie, såsom långsiktigt substansvärde.
Nyckeltalen är baserade på rapporter över resultat, finansiell ställning, förändring i eget kapital och kassaflöde. I de fall nyckeltalen inte direkt kan härledas från ovanstående rapporter framgår härledning och beräkning av dessa nedan.
| Alternativa nyckeltal | Definition och beräkning | |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital, omräknas till helårsvärde för delårs period. Hänförligt till moderföretagets aktieägare. Se beräkning nästa sida. |
|
| Belåningsgrad | Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas värde (inklusive värde för fastigheter som rubriceras som tillgångar som innehas för försäljning). |
|
| Direktavkastning | Driftsöverskott i procent av fastigheternas, såväl förvaltnings- som projektfastigheter och de som rubriceras som tillgångar som innehas för försäljning, genomsnittliga värde, omräknas till helårsvärde för delårsperiod. Se beräkning nästa sida. |
|
| Ekonomisk uthyrningsgrad* | Hyresintäkter i procent av hyresvärde där hyresintäkter definieras som debiterade hyror jämte tillägg som ersättning för värme och fastighetsskatt och hyresvärde definieras som hyresintäkter plus bedömd marknadshyra (kallhyra) för outhyrda ytor (i befintligt skick). |
|
| Hyresvärde, kr/kvm* | Hyresvärde dividerat med genomsnittlig uthyrningsbar yta där hyresvärde definieras som hyres intäkter plus bedömd marknadshyra (kallhyra) för outhyrda ytor (i befintligt skick). Omräknas till helårsvärde för delårsperiod. |
|
| Hyresökning omförhandlingar | Hyresökningen beräknas genom att jämföra föregående hyra med ny hyra enligt nytt avtal. Hyran definieras enligt samma modell som för nytecknade- och uppsagda avtal, se definition nettouthyrning. |
|
| Investeringsvinst | (Marknadsvärde vid färdigställt – Investering inklusive eventuellt ingående värde) / Investeringen | |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) |
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. Hänförligt till moderföretagets aktieägare. Se beräkning nästa sida. |
|
| Nettouthyrning | Årsintäkter och tillägg för under perioden tecknade hyresavtal, inklusive avdrag för rabatter, reducerat med årsintäkter och tillägg för under perioden uppsagda avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nytecknade avtal och räknas om till ett årsvärde utifrån avtalets längd. |
|
| Vi har under 2018 ändrat definitioner gällande bland annat hyran, se under definition Hyres ökning omförhandlingar. Samtliga siffror och jämförelsesiffror som redovisas är omräknade enligt de nya definitionerna. |
||
| Nyckeltal per aktie: Eget kapital, Långsiktigt substansvärde, Resultat efter skatt, Förvaltningsresultat, Kassaflöde från den löpande verksam heten |
Eget kapital och långsiktigt substansvärde beräknas på antal utestående aktier per boksluts dagen. Övriga nyckeltal per aktie beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat efter skatt avser resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare (definition enligt IFRS). Förvaltningsresultatet beräknas exklusive värdeförändringar hänförligt till intresseföretag. |
|
| Räntetäckningsgrad | Resultat efter finansiella intäkter dividerat med räntekostnader. Exklusive realiserade värdeför ändringar derivat samt värdeförändringar hänförligt till intresseföretag. Se beräkning nästa sida. |
|
| Skuldsättningsgrad | Räntebärande skulder dividerat med eget kapital | |
| Soliditet | Eget kapital dividerat med balansomslutningen. | |
| Överskottsgrad | Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna. |
* Nyckeltalen är operationella och anses inte vara alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.
| 2019 | 2018 | |
|---|---|---|
| jan-dec | jan-dec | |
| Räntetäckningsgrad, ggr | ||
| Driftsöverskott | 837 | 781 |
| Central administration | -52 | -50 |
| Ränteintäkter | 0 | 0 |
| Summa | 785 | 731 |
| Räntekostnader | -182 | -205 |
| 4,3 | 3,6 | |
| Avkastning på eget kapital, % | ||
| Hänförligt till moderföretagets aktieägare: | ||
| Resultat efter skatt | 1 461 | 1 503 |
| Summa | 1 461 | 1 503 |
| Genomsnittligt eget kapital | 7 859 | 6 568 |
| 19 | 23 | |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | ||
| Hänförligt till moderföretagets aktieägare: | ||
| Eget kapital | 8 487 | 7 230 |
| Återläggning av uppskjuten skatt | 1 426 | 1 076 |
| Återläggning av räntederivat | 152 | 26 |
| Summa | 10 065 | 8 332 |
| Antal aktier, tusental | 119 816 | 119 816 |
| 84,00 | 69,54 | |
| Direktavkastning, % | ||
| Driftsöverskott | 837 | 781 |
| Fastigheternas genomsnittliga värde | 19 433 | 16 573 |
| 4,3 | 4,7 |
Avseende fastigheternas värde som används vid beräkning av direktavkastning har genomsnitt för helår 2019 justerats med värde på de sålda fastigheterna Tingstadsvassen 3:8 och Tingstadsvassen 4:3 som frånträddes i sista kvartalet. I beräkningen ingår även fastigheter som rubriceras som "Tillgångar som innehas för försäljning"
Avfallstrappan är ett EU-direktiv som är antaget i den svenska miljöbalken och styr hur avfall ska tas om hand. Från att minimera till återanvända, återvinna, energiutvinna och slutligen deponera.
Breeam är ett frivilligt miljöcertifieringssystem med ursprung i Storbritannien. Byggnaderna klassificeras enligt en femgradig betygsskala; Passed, Good, Very Good, Excellent och Outstanding. Redan betyget "Passed" innebär att byggnaden är bättre än rådande myndighetskrav och normer.
BID (Business Improvement Districts) är en form av samlat utvecklingsarbete där kommunen, fastighetsägare, bostadsföretag och byggare samarbetar långsiktigt och systematiskt för att utveckla ett område. I ett antal länder finns lagstiftning som ger ramar och förutsättningar för BID-samarbeten.
Byggnadens bruttoarea enligt Svensk Standard.
Central Business District är en stads mest centrala och attraktiva delar för kommersiella lokaler.
Derivatinstrument är en form av värdepapper, till exempel swapavtal, vars värde är relaterat till underliggande egendom. Det används som skydd för oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen.
EPRA NAV är långsiktigt substansvärde och definieras som redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt.
ESMA är en oberoende EU-myndighet som ska stärka investerarskyddet och främja stabila och korrekt fungerande finansmarknader.
Syftet med FNs Global Compact är att få företag att uppmärksamma och ta ett aktivt ansvar för tio internationellt erkända principer inom fyra områden: Mänskliga rättigheter, Arbetsrätt, Miljö, Bekämpning av korruption. Global Compact bildades på initiativ av FNs dåvarande generalsekreterare Kofi Anan vid "World Economic Forum i Davos".
GHG-protokollet är en global standard för mätning, hantering och rapportering av växthusgasutsläpp. Protokollet är utvecklat av World Resources Institute (WRI) och World Business Council on Sustainable Development (WBCSD). Protokollet Enligt GHG-protokollet redovisar man genom att dela in utsläppen i olika scope (områden). Detta ger en tydlig bild av vilka utsläpp som är direkta (scope 1) eller indirekta (scope 2 och 3). I stora drag innehåller scopen följande:
Scope 1: Förbränning av fossila bränslen (bensin, olja och kol) för t.ex. tillverkning i egenägda fabriker eller utsläpp från egenägda eller leasade fordon/maskiner. Scope 2: Förbrukning av el, fjärrvärme och fjärrkyla.
Scope 3: Utsläpp från inköp av varor och tjänster t.ex. logistik, flygresor, taxi, hotellnätter och materialförbrukning.
Great Place to Work är en internationellt erkänd metod för att utvärdera och utveckla sin arbetsplatskultur. I undersökningen är det medarbetarna själva som bedömer verksamheten.
Green Building är ett EU-initiativ som lanserades 2004 för att snabba på energieffektiviseringen i bygg- och fastighetssektorn. För att Green Building-certifiera en byggnad krävs att energianvändningen reduceras och att det finns ett energiledningssystem.
GRI står för Global Reporting Initiative och är en organisation som tillhandahåller ett ramverk för redovisning av företags resultat gällande socialt ansvarstagande och miljöansvar. GRI ger riktlinjer för vad en hållbarhetsredovisning ska innehålla och hur olika indikatorer ska rapporteras. Från och med i år använder Platzer ramverket GRI Standards.
IAS står för International Accounting Standrards som ges ut av International Accounting Standards Board (IASB).
International Financial Reporting Standards (IFRS) är en internationell standard för redovisning av företags och organisationers ekonomi. IFRS regleras av International Accounting Standards Board.
ISO står för Internationella standardiseringsorganisationen. ISO 14001 är en internationellt accepterad standard för miljöledning och kan användas i alla typer av organisationer inom alla slags industrier.
Leed är ett amerikanskt miljöcertifieringssystem som är utvecklat och administrerat av den icke vinstdrivande föreningen U.S. Green Building Council. Leed kan användas för olika sorters byggnader i såväl projekterings- som driftstadierna samt för befintlig byggnad. Leed bedömer byggnadens miljöprestanda utifrån områdena: närmiljö, vattenanvändning, energianvändning, material samt inomhusklimat.
Uthyrningsbar lokalarea, kvadratmeter.
Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som baseras på svenska bygg- och myndighetsregler samt svensk bygg- praxis. Det är förhållandevis enkelt och kostnadseffektivt men ändå verkningsfullt för att skapa miljömässigt hållbara byggnader. Miljöbyggnad omfattar faktorer såsom energi, inomhusmiljö och material. Byggnaderna ges betygen Brons, Silver eller Guld.
OHSAS 18001 är en kravstandard för arbetsmiljöledningssystem. Det omfattar uppföljning, utvärdering och redovisning av arbetsmiljöarbetet.
Den högsta kvadratmeterhyran för ytor av bästa kvalitet och läge i ett område, undantaget mindre lokaler.
Purple Flag är en utmärkelse, en kvalitetscertifiering, med syfte att lyfta fram och synliggöra städer som på ett framgångsrikt sätt arbetar med utveckling av kvällsekonomin. Den lila flaggan är symbolen för en säker stad som håller en hög kvalitet under kvällar och nätter.
Rådet för finansiell rapportering är ett sakorgan som lyder under Föreningen för god sed på värdepappersmarknaden. RFR anpassar och utvecklar rekommendationer kring god redovisningssed samt regelbunden finansiell rapportering för företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad i Sverige.
Ett swapavtal är ett derivatinstrument som innebär byte av kassaflöden mellan två parter. En ränteswap är ett swapavtal där en part som lånar till fast ränta kan vilja byta ränteflöde med en annan part som lånar till rörlig ränta.
Well Building är den första byggstandarden som enbart fokuserar på hälsa och välbefinnande för människor. Certifieringen utgår från de sju områdena luft, ljus, vatten, ljud, kost, motion och välbefinnande.
| Kalendarium 2020 | |
|---|---|
| Delårsrapport | januari–mars 16 april kl. 8.00 |
| Årsstämma | 16 april kl. 15.00 |
| Delårsrapport | januari–juni 7 juli kl. 8.00 |
| Delårsrapport | januari–september 23 oktober kl. 8.00 |
För mer information, besök platzer.se eller kontakta P-G Persson, vd, tel 0734-11 12 22 Fredrik Sjudin, cfo, tel 0721-27 77 78 Kristina Arelis, kommunikations- och marknadschef, tel 0705-77 51 54
Text och produktion: Gullers Grupp Originalproduktion: Natvik Information
Foto: Faramarz Gosheh, Noor Studios (omslag samt s. 2, 3, 5, 8, 10, 18, 20, 24, 26, 36, 38, 43, 45, 50, 53, 58, 68, 131), Marie Ullnert (s. 6, 34, 42, 43, 55, 124, 125), Fabian Tellermark (s. 13), Barry Li (s. 31), Henrik Hansson (s. 37), Carolin Freiholtz (s. 41), Catharina Fyrberg (s. 42), Peter Svensson (s. 42), Platzer (s. 46), Felix Gerlach, SWECO Architects (s. 55), Platzer (s. 55), Petra Björstad (s. 115)
Repro/tryck: Billes Tryckeri
Årsredovisningen är tryckt på Munken Polar, som är Svanenmärkt. Trycksaken är klimatneutral, vilket innebär att både papper och distribution är klimatkompenserat via FN-registrerade projekt (CDM).
17:21, Gamlestadens Fabriker. Skymningen har fallit över Studio Flow och yogainstruktören Lois förbereder sig inför kvällens första klass.
Platzer Fastigheter Holding AB (publ) Box 211, 401 23 Göteborg | Besöksadress: Kämpegatan 7 031-63 12 00 | [email protected] | platzer.se Styrelsens säte: Göteborg | Org. nr: 556746-6437
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.