Quarterly Report • Jul 6, 2020
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|
| apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | |
| Hyresintäkter | 696 | 731 | 1 407 | 1 449 |
| Driftsöverskott | 526 | 554 | 1 046 | 1 063 |
| Förvaltningsresultat | 359 | 375 | 728 | 741 |
| Resultat före skatt | 6 | 1 909 | 1 985 | 3 358 |
| Resultat efter skatt | -15 | 1 642 | 1 559 | 2 790 |
| Nettouthyrning | 5 | 20 | 20 | -87 |
| Överskottsgrad, % | 76 | 76 | 74 | 73 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | - | - | 34 | 38 |
| EPRA NRV, kr per aktie | - | - | 150 | 134 |
Realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 550 Mkr (3 122) och på räntederivat till -292 Mkr (-503).
Periodens resultat före skatt uppgick till 1 985 Mkr (3 358).
¹ Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–juni 2019 och för balansposter per 31 december 2019.
SKAPA RÄTT FÖRUTSÄTTNINGAR
Stefan Dahlbo, VD
Mål: 75 %
INVESTERINGSVOLYM
Mål: 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel
NETTOUTHYRNING
Mål: 80 Mkr per år
I VD-ordet i vår årsredovisning skrev jag om hur vi ska kunna fortsätta leverera mervärde i framtiden och detta ska ske bland annat genom " Att kunna förutse och förstå hur ny digital teknik och de nya arbetsprocesser som växer fram påverkar vårt sätt att vara och samverka med varandra – och vilka krav det ställer på moderna kontor. Det fysiska mötet kan inte ersättas av det digitala och kommer heller inte att ersättas, men de kan ta nya former. Flexibilitet i olika former tror vi blir ett ledord". Samtidigt konstaterade vi att "politiskt och ekonomiskt finns det många stora frågor som hänger över oss under 2020" och "listan kan göras mycket lång" på dessa risker. Vi hade dock inte med en pandemi högst upp på listan. En del hade talat om det, men få av oss hade diskuterat det på allvar.
Drygt ett kvartal senare har vi levt med den största krisen i mannaminne och ett ofattbart stort mänskligt lidande. Länder har stängt. Många verksamheter har tappat stora delar av sin försäljning. Arbetslösheten har ökat dramatiskt. Och framför allt har miljontals människor över hela världen drabbats av viruset och alltför många har avlidit. Men vi har även börjat se en viss återhämtning.
Under kvartalet har vi, med stor respekt för situationen, fokuserat på att finnas där för våra kunder och att underlätta för våra medarbetare att ställa om till distansarbete. Vi har lärt oss väldigt mycket under processen och jag känner mig stolt över allt det arbete som vi tillsammans har uträttat. Inte minst har förvaltningen arbetat intensivt med dialoger med våra hyresgäster för att på olika sätt försöka lindra effekterna av pandemin för företag som drabbats hårt, bland annat genom det statliga stödpaketet. Våra stora projekt har, till vår överraskning, rullat på nästan helt utan störningar. Vårt uthyrningsarbete har varit fortsatt intensivt med visningar genomförda med drönare och med digital avtalsskrivning. Vi tecknade bland annat ett avtal i innerstaden med det snabbväxande svenska techbolaget Mentimeter i fastigheten Apotekaren 22 på Tulegatan. Planprocesser och dialog med kommunerna har också fortsatt i högt tempo och vi genomförde förvärvet av Påsen 1 i Hammarby Sjöstad. En fastighet som passar väl in i vårt bestånd och vår fortsatta utveckling av Sjöstan.
Transaktionsmarkanden för kommersiella fastigheter var, av naturliga skäl, relativt lugn under kvartalet. Även finansieringsmarknaden var under kvartalet avvaktande. Under den första halvan till och med i princip helt inaktiv. Under den andra halvan vaknade den till liv igen och, då intresset för våra obligationer återigen blev stort, var vi tidigt ute med att emittera ett par tvååriga obligationer.
Vi har valt att under kvartalet externvärdera drygt 50 procent av vårt fastighetsbestånd. Värderarna har ökat avkastningskraven något och har en mer försiktig syn på hyresnivåerna på Stockholmsmarknaden. Detta ledde till nedskrivningarna om 800 Mkr, vilket till viss del balanserades upp av en positiv värdestegring i projektportföljen och ett par fastigheter där nyuthyrningar skett till nivåer över tidigare estimat, sammantaget ett netto på -304 Mkr. Under kvartalet har vi sett fortsatta hyresökningar i omförhandlingar och vi har en positiv nettouthyrning.
Om jag i början på året hade sagt till våra medarbetare att vi i huvudsak ska ha digitala möten under det andra kvartalet hade många skakat på huvudet och sagt att det inte går, bland annat för att kvaliteten är för dålig. Men det gick! Vi har under lång tid talat om utformningen av framtidens kontor och det ökade värdet av flexibilitet för våra kunder. Detta har aldrig varit mer sant än nu. Vi har lärt oss att arbeta på distans, men också att sakna kollegor och att ha en naturlig mötesplats i vardagen. Det finns många framtidsspaningar om arbetsplatsens roll framöver och vilken påverkan det kommer att ha på vårt erbjudande. Vi tror på kontorets fortsatta betydelse för att skapa starka varumärken, gemenskap och lojalitet bland medarbetare, en plats för möten och kreativitet och dess positiva betydelse för företagens utveckling även om vi förutspår en större utsträckning av distansarbete även efter pandemin. Inte minst kommer vårt resemönster troligen att ändras. Det gäller regionalt, nationellt såväl som internationellt. Vi är övertygade om att vi, tillsammans med våra kunder, kommer att utveckla vårt erbjudande för att möta morgondagens krav på en modern, flexibel och situationsanpassad arbetsplats.
Även om Sverige och övriga världen, med olika strategier, försöker återgå till vardagen kommer pandemin att prägla företagen och samhället under lång tid. Jag är glad och tacksam för att Fabege, som vi konstaterat, går igenom denna kris starka. Vi gör det dock med fortsatt stor respekt för situationen, individerna och samhället, samt med ödmjukhet.
Stefan Dahlbo, VD
Majoriteten av Fabeges kunder utgörs av stora och stabila företag. Vi har dock också kunder i bland annat servicenäringen som med anledning av pandemin efterfrågat uppskov och rabatter. Vi gör individuella överenskommelser med hyresgästerna med fokus på övergång till månadsbetalningar och uppskov med återbetalning. Vi har också beviljat rabatter i enlighet med det statliga hyresstödspaketet. Sammanlagt har vi avseende Q2 beviljat rabatter om 36,4 Mkr varav Fabege står för 50 procent. Nettobeloppet, dvs cirka 18,2 Mkr, har minskat hyresintäkterna i Q2. Utestående hyresfordringar avseende Q2 uppgår till 21 Mkr exklusive moms varav merparten avser beviljade uppskov som ska återbetalas. Vi har även beviljat vissa rabatter avseende andra halvåret 2020. Dessa uppgår sammanlagt till cirka 10 Mkr exklusive moms och kommer att minska hyresintäkterna under andra halvåret.
Efter att kapitalmarknaden i stort sett stängt ned under mars har både certifikatsmarknaden och obligationsmarknaden kommit igång igen och marginalerna har successivt förbättrats. Under andra kvartalet emitterade vi 1 875 Mkr på certifikatsmarknaden och 650 Mkr på obligationsmarknaden varav 150 Mkr via SFF. Vår goda tillgång till outnyttjade kreditfaciliteter är en trygghet. Vi har inga förfall av bankfaciliteter förrän under fjärde kvartalet 2021. Totalt sett förfaller obligationer om 860 Mkr via SFF under andra halvåret 2020. Vi avser att ersätta kommande certifikats- och obligationsförfall med nya emissioner om marknadsförsutsättningarna finns men kan refinansiera återstående förfall under året med befintliga kreditfaciliteter i bank om det skulle behövas.
Vi har under den här turbulenta tiden fått bevis för att Fabege är ett starkt varumärke, både hos bankerna och på kapitalmarknaden. Vår strategi att sprida finansieringen på många olika källor är en ännu större styrka i dagens läge.
Samtliga våra projekt löper på, i stort sett enligt plan. I de fall det finns risk för leveransförseningar av material undersöker vi alternativa möjligheter. Med planering och god framförhållning har vi än så länge kunnat bemanna projekten och följa tidplanerna.
Påverkan av covid-19 och dess konsekvenser på transaktionsmarknader är ännu svåra att överblicka. Få affärer har genomförts på Fabeges marknader under andra kvartalet. Värderingen av fastighetsportföljen följer en väl etablerad process. Inför kvartalsskiftet värderades drygt 50 procent av portföljen externt av Newsec och Cushman Wakefield. I värderingarna har avkastningskraven generellt sett höjts något och förväntningarna på hyresnivåerna skruvats ned. Samtidigt har detta till viss del mötts av en viss eftersläpning i hyresökningar och justerade avkastningskrav vilket fått positivt genomslag på enskilda fastigheters värden. Brutto nedskrivningar under andra kvartalet om cirka -800 Mkr möttes av uppskrivningar om knappt 500 Mkr vilket gav netto -304 Mkr. Sammantaget ökade det genomsnittiga avkastningskravet i portföljen till 3,90 procent och den sammanlagda orealiserade värdeförändringen för hela första halvåret uppgick till 1 525 Mkr.
Samtliga medarbetare utom teknisk drift arbetar i möjligaste mån hemifrån. Teknisk drift har delats in i lag som arbetar i skift, allt för att i möjligaste mån minska risken för smittspridning. Möten och samverkan sker till stor del digitalt och vi ger på olika sätt stöd för att underlätta arbetet hemifrån. Vi har genomfört två temperaturmätningar under perioden som båda visar att våra medarbetare mår bra, att det fungerar bra att arbeta hemifrån men att vi saknar att träffas på kontoret.
Vi är stolta över våra engagerade medarbetare som bidrar till att hålla verksamheten igång.
Som för så många andra har coronasituationen en, om än för Fabege begränsad, negativ effekt på verksamheten. Vi har med vår starka finansiella ställning goda förutsättningar att klara oss bra också i sämre tider.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 559 Mkr (2 790), motsvarande 4:73 kr per aktie (8:44). Periodens resultat före skatt uppgick till 1 985 Mkr (3 358). Förvaltningsresultatet minskade något och lägre värdeförändringar innebar att resultatet före skatt minskade i jämförelse med föregående period.
Hyresintäkterna minskade till 1 407 Mkr (1 449) och driftsöverskottet minskade till 1 046 Mkr (1 063). Avyttringarna av Pelaren 1 och Trängkåren 7 innebar att hyresintäkterna i jämförbar period minskde med cirka 100 Mkr. I identiskt bestånd ökade hyresintäkterna med cirka 4 procent (19) varav drygt hälften avsåg tillväxt genom inflyttningar i färdigställda projektfastigheter. Resterande ökning avsåg främst tillväxt till följd av nyuthyrningar och omförhandlade hyresnivåer. Lämnade rabatter i enlighet med det statliga hyresstödspaketet minskade hyresintäkterna under andra kvartalet med 18 Mkr. De lägre driftskostnaderna berodde främst på den milda och snöfattiga vintern. Vidare var reserverad fastighetsskatt till följd av nya taxeringsvärden för hög i inledningen av 2019. Driftsöverskottet i identiskt bestånd ökade med cirka 6 procent (20). Sammantaget uppgick överskottsgraden till 74 procent (73).
Realiserade värdeförändringar om 25 Mkr (0) avsåg i huvudsak avyttring av en markfastighet i Vallentuna.
Totalt uppgick orealiserade värdeförändringar till 1 525 Mkr (3 122). Den orealiserade värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 1 339 Mkr (1 965) var främst hänförlig till ökade hyresnivåer vid nyuthyrningar och omförhandlingar och lägre avkastningskrav. Under andra kvartalet ökade det genomsnittliga avkastningskravet med 0,1 procent från 3,89 procent per 31 mars till 3,90 procent per 30 juni (3,97 vid årsskiftet).
Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring om 186 Mkr (1 019) främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.
Resultatandelar i intressebolag uppgick till -29 Mkr (-32) och avsåg huvudsakligen kapitaltillskott till Arenabolaget.
Orealiserade värdeförändringar i derivatportföljen uppgick till -292 Mkr (-503). Förlängningen av räntebindningen och lägre långräntor bidrog till att undervärdet ökade under perioden. Räntenettot uppgick till -227 Mkr (-233).
Segmentet Förvaltning genererade ett driftsöverskott om 1 038 Mkr (1 044) motsvarande 77 procents överskottsgrad (75). Uthyrningsgraden uppgick till 92 procent (94). Förvaltningsresultatet uppgick till 754 Mkr (755). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 339 Mkr (1 965).
Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 8 Mkr (19) motsvarande 14 procents överskottsgrad (36). Förvaltningsresultatet uppgick till –26 Mkr (-14). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 186 Mkr (1 019).
Transaktionsresultatet uppgick till 25 Mkr (138).
| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| Mkr | jan-jun | jan-jun |
| Förvaltningsresultat | 754 | 755 |
| Värdeförändringar (förvaltningsbeståndet) | 1 339 | 1 965 |
| Bidrag Förvaltning | 2 093 | 2 720 |
| Förvaltningsresultat | -26 | -14 |
| Värdeförändringar | ||
| (förädlingsbeståndet) | 186 | 1 019 |
| Bidrag Förädling | 160 | 1 005 |
| Realiserade & orealiserade värdeförändringar | 25 | 138 |
| Bidrag Transaktion | 25 | 138 |
| Totalt bidrag från | ||
| verksamheten | 2 278 | 3 863 |
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–juni 2019 och för balansposter per 31 december 2019.
Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor. Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Bolaget strävar efter en jämvikt mellan olika finansieringsformer på såväl kapital- som bankmarknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet.
Fabege vill vara en aktiv part i finansmarknadens omvandling mot ett större ansvarstagande och fortsätter sin strävan mot målsättningen att all finansiering ska vara hållbar. Totalt hade bolaget per kvartalsskiftet gröna obligationer om 6 350 Mkr samt gröna företagscertifikat om 1 875 Mkr utestående inom ramen för det gröna ramverket. Till detta kommer gröna lån om 12 647 Mkr samt gröna säkerställda obligationer via det delägda bolaget SFF om 1 510 Mkr. Totalt summerar detta till en andel om 91 procent av utestående finansiering.
Fabeges räntebindningstid uppgår till 4,6 år och derivatportföljen bestod per halvårsskiftet av ränteswapar om totalt 17 150 Mkr, med förfall till och med 2030 och en fast årlig ränta mellan -0,18 och 1,35 procent före marginal.
Efter ett antal veckors total stiltje i mars började kapitalmarknaden vakna till liv igen i april, med början på marknaden för företagscertifikat. De initiala räntenivåerna var väsentligt högre än före krisen, men har därefter kommit ner något. Fram till halvårsskiftet hade bolaget lånat 1 875 Mkr via sitt certifikatsprogram och i början av juni emitterade Fabege obligationer om totalt 650 Mkr på två års löptid. Intresset från investerarna var väldigt stort och räntenivåerna är nu relativt konkurrenskraftiga jämfört med bankfinansiering, om än höga jämfört med i början av året.
I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 16 Mkr, vilka huvudsakligen avser periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Under det första halvåret har räntor om totalt 12 Mkr (4) avseende projektfastigheter aktiverats.
För mer information om hur Fabeges finansieringssituation påverkas av Covid 19 krisen vänligen se sidan 3 rapporten.
| 2020-06-30 | 2019-12-31 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder, Mkr | 24 694 | 26 414 |
| varav utestående MTN, Mkr | 6 350 | 6 850 |
| varav utestående SFF, Mkr | 1 510 | 2 085 |
| varav utestående certifikat, Mkr | 1 875 | 1 980 |
| Outnyttjande kreditlöften, Mkr | 4 235 | 4 580 |
| Kapitalbindning, år | 5,7 | 5,8 |
| Räntebindning, år | 4,6 | 4,5 |
| Räntebindning, andel av portföljen, % | 79 | 73 |
| Derivat marknadsvärde, Mkr | -660 | -367 |
| Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % | 1,93 | 1,80 |
| Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % | 1,84 | 1,72 |
| Ej pantsatta tillgångar, % | 33 | 28 |
| Belåningsgrad, % | 34 | 36 |
| GRÖN FINANSIERING, 2020-06-30 | Kreditramar | Utestående lån och obligationer |
|---|---|---|
| Gröna MTN-obligationer, Mkr | 6 350 | 6 350 |
| Gröna obligationer via SFF, Mkr | 1 510 | 1 510 |
| Gröna företagscertifikat, Mkr | 5 000 | 1 875 |
| Gröna lån, övriga, Mkr | 16 817 | 12 647 |
| Total grön finansiering, Mkr | 29 677 | 22 382 |
| Andel grön finansiering, % | 87 | 91 |
| Totalt grönt låneutrymme, Mkr | 53 567 | |
| varav fritt grönt låneutrymme, Mkr | 21 436 |
| Belopp, Mkr | Snitt ränta,% |
Andel,% | |
|---|---|---|---|
| < 1 år | 5 768 | 4,90 | 23 |
| 1-2 år | 200 | 0,25 | 1 |
| 2-3 år | 1 600 | 0,61 | 6 |
| 3-4 år | 1 850 | 0,80 | 7 |
| 4-5 år | 3 100 | 0,70 | 13 |
| 5-6 år | 1 600 | 0,88 | 6 |
| 6-7 år | 3 300 | 0,90 | 13 |
| 7-8 år | 4 376 | 1,41 | 18 |
| 8-9 år | 1 700 | 0,95 | 7 |
| 9-10 år | 1 200 | 0,20 | 5 |
| Totalt | 24 694 | 1,84 | 100 |
I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen, på grund av att bolagets räntebindning görs med hjälp av ränteswapar, vilka handlas utan marginal.
| Kreditavtal, Mkr |
Utnyttjat, Mkr |
|
|---|---|---|
| Certifikatprogram | 5 000 | 1 875 |
| < 1 år | 1 670 | 1 260 |
| 1-2 år | 6 650 | 2 650 |
| 2-3 år | 6 894 | 6 494 |
| 3-4 år | 3 750 | 2 450 |
| 4-5 år | 500 | 500 |
| 5-10 år | 4 661 | 4 661 |
| 10-15 år | 3 550 | 3 550 |
| 15-20 år | 1 253 | 1 253 |
| Totalt | 33 929 | 24 694 |
* RCF= Revolverande kreditfaciliter
Periodens skattekostnad uppgick till -426 Mkr (-568). Aktuell skatt 25 Mkr avsåg huvudsakligen återföring av aktuell skatt efter omprövning av tidigare års taxeringar. Skatt beräknades med 21,4 procent på löpande beskattningsbart resultat. I enlighet med den nya företagsbeskattningen har den uppskjutna skatteskulden beräknats till den nya skattesatsen 20,6 procent. Värderingen av de förlustavdrag som beräknas utnyttjas under 2020 har beräknats enligt den för det året aktuella skattesatsen 21,4 procent.
De nya reglerna avseende ränteavdragsbegränsningarna gäller från 1 januari 2019. Fabeges bedömning är att det nya regelverket inte får någon väsentlig effekt på betald skatt. För 2020 medför de nya reglerna en ökad förbrukning av underskott om drygt 300 Mkr. Det innebar en ökad kostnad om 64 Mkr för helåret 2020 vilket är reflekterat i skatteberäkningen för perioden.
Eget kapital vid periodens slut uppgick till 40 278 (40 068) Mkr och soliditeten till 53 procent (52). Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 123 kr (121). EPRA NRV uppgick till 150 kr per aktie (145).
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 756 Mkr (751). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med -64 Mkr (176). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med 2 110 Mkr (- 1 328), samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten påverkats med -2 544 Mkr (401). I investeringsverksamheten drivs kassaflödet av fastighetstransaktioner samt av projekt. Sammantaget förändrades likvida medel med 258 Mkr (0) under perioden.
Styrelsen i Fabege har beslutat om följande finansiella mål för verksamheten.
Fastigheten ligger i direkt anslutning till Fabeges fastigheter längs Hammarby Fabriksväg och granne med fastigheten Trikåfabriken 9. Den omfattar en uthyrningsbar yta om cirka 10 000 kvm varav 8 270 kvm kontor och resterande lager, samt därutöver garageplatser.
Förvärvet sker i bolag med ett underliggande fastighetsvärde om 441 Mkr före avdrag för latent skatt. Fastigheten kommer att tillträdas under det andra kvartalet 2020.
"Tack vare förvärvet får vi ytterligare en pusselbit till förverkligandet av vår vision för området och befäster vår position som lokal stadsutvecklare i Hammarby Sjöstad," kommenterar Stefan Dahlbo, VD på Fabege.
Under andra kvartalet förvärvades två fastigheter. Projekten fortlöpte enligt plan utan några större störningar. Nettouthyrningen under första halvåret uppgick till 20 Mkr. Omförhandlingarna minskade i volym till följd av pandemin men bidrog positivt till hyresvärdet.
Fabeges verksamhet med förvaltning och stads- och fastighetsutveckling är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm; Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemingsberg. Den 30 juni 2020 ägde Fabege 88 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 3,2 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner kvm och ett bokfört värde om 73,6 Mdkr, varav förädlings- och projektfastigheter 8,6 Mdkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet inklusive projektfastigheter minskade till 92 procent (94). Minskningen förklaras av en sedan länge aviserad avflyttning från fastigheten Glädjen 13 på Västra Kungsholmen. Effekten av konkurser till följd av covid-19 var försumbar. Uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet uppgick till 92 procent (95).
Under perioden tecknades 51 nya avtal till ett samlat hyresvärde om 93 Mkr (82) varav 92 procent av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till 73 Mkr (169). Nettouthyrningen uppgick till 20 Mkr (-87). Hyreskontrakt om 67 Mkr omförhandlades med en genomsnittlig ökning av hyresvärdet med 16 procent. Volymen omförhandlingar har dock minskat till följd av att flera förhandlingar skjutits upp med anledning av pandemin. Återköpsgraden under perioden uppgick till 73 procent (66).
Under första kvartalet avyttrades en markfastighet i Vallentuna för en köpeskilling om 58 Mkr med en realiserad värdeförändring om 25 Mkr (0).
Tillsammans med Peab investerar Fabege i en delägd garagefastighet i Råsunda, Solna. Fastigheten klyvs in i Fabeges redovisning och ingick per halvårsskiftet med ett fastighetsvärde om 35 Mkr. Vidare förvärvades två fastigheter under andra kvartalet; Påsen 1 i Hammarby Sjöstad samt en markfastighet i Arenastaden för en köpeskilling om totalt 440 Mkr.
Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Under andra kvartalet externvärderades drygt 50 procent av portföljen och resterande fastigheter internvärderades med utgångspunkt i senaste externa värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid periodens slut till 73,6 Mdkr (74,3).
Orealiserade värdeförändringar uppgick totalt till 1 525 Mkr (3 122). Under andra kvartalet ökade det genomsnittliga avkastningskravet med 0,1 procent från 3,89 procent per 31 mars till 3,90 procent per 30 juni (3,97 vid årsskiftet). Värderingarna i andra kvartalet baserades på något ökade avkastningskrav samt en mer försiktig syn på hyresnivåerna på Stockholmsmarknaden. För andra kvartalet enskilt uppgick värdeförändringarna till -304 Mkr och det genomsnittliga avkastningskravet ökade med 0,1 procent. Nedskrivningar om cirka -800 Mkr motverkades av uppskrivningar om knappt 500 Mkr vilket gav ett netto om -304 Mkr.
I förvaltningsbeståndet uppgick värdeförändringen till 1 339 Mkr (1 965). Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring om 186 Mkr (1 019). Värdeförändringen i projektportföljen var främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–juni 2019 och för balansposter per 31 december 2019.
Fabeges målsättning är att hela fastighetsportföljen ska certifieras enligt BREEAM-SE / BREEAM-In-Use. Fabeges nyproduktion certifieras enligt BREEAM-SE, med ambition att nå nivå Excellent. Av Fabeges 88 fastigheter var 56 stycken certifierade vid periodens slut. Sammanlagt innebar det 81 procent (83) av den totala ytan av Fabeges befintliga bestånd. De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling.
Under innevarande år pågår ett arbete med att uppgradera flera certifieringar i det befintliga beståndet. Under andra kvartalet erhöll fastigheten Fortet 2 betyget excellent enligt certifiering BREEAM-In-Use.
Vårt gröna ramverk ger oss möjlighet att emittera gröna oligationer, gröna företagscertifikat och att knyta även andra lån till ramverket. Grön finansiering ger Fabege bättre villkor både i bank och på kapitalmarknaden och tillgång till fler finansieringsalternativ. I och med det nya gröna ramverket utökades andelen gröna finansieringskällor. Samtliga Fabeges finansiärer kan nu erbjuda grön finansiering. Målet är att 100 procent av bolagets finansiering ska vara grön. Totalt uppgick andelen grön finansiering vid periodens slut till 91 procent av utestående krediter.
Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/gronfinansiering, där även investerarrapporterna finns att tillgå.
Fabeges nya energieffektiviseringsmål är uppdelat i etapper. Redan 2019 överträffade vi målet i den svenska energiöverenskommelsen om 50 procent effektivare energianvändning 2030 jämfört med 2005. Arbetet fortsätter och vårt nästa mål är en genomsnittlig energianvändning på 77 kWh/kvm i hela förvaltningsportföljen 2023 vilket är över en 60 procentig minskning mot 2005. Beståndet delas i två delar; nyare fastigheter som fått bygglov efter 2012 som har en målsättning på 50 kWh/kvm och äldre fastigheter som har en målsättning på 85 kWh/kvm. För första halvåret låg Fabeges genomsnittliga energianvändning på 39 kWh/kvm (45).
Hållbarhetsprogrammet för Flemingsbergsdalen färdigställdes under första kvartalet och utgör ett underlag till planprogrammet och en bra grund för ett fortsatt processtöd i hållbarhetsarbetet vid utvecklingen av Flemingsberg. Under 2020 ska Arenastaden som en av tre befintliga stadsdelar hållbarhetssäkras och utvärderas med nya Citylab. Arbetet har inletts tillsammans med Solna stad och Sweden Green Building Council. Citylab är Sveriges första certifieringssystem för hållbar stadsutveckling, unikt framtaget för svenska förhållanden, lagar och regler. Nya Citylab är en vidareutveckling av det tidigare systemet och innehåller en utvärderande del som svarar på frågan: Hur hållbart blev det?
| 2020 | 2019 | 2018 | Mål | |
|---|---|---|---|---|
| jan-jun | jan-dec | jan-dec | ||
| Energiprestanda, kWh/kvm Atemp | 39 | 81 | 98 | Max 77 kWh/kvm Atemp |
| Andel förnybar energi, % | n/a | 91 | 91 | 100 |
| Miljöcertifiering, antal fastigheter | 56 | 56 | 56 | |
| Miljöcertifiering, andel av total yta, % | 81 | 83 | 82 | 100 |
| Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % | 92 | 94 | 90 | 100 |
| Gröna hyresavtal, andel av total yta, % | 79 | 75 | 71 | 100 |
| Grön finansiering, % | 91 | 84 | 60 | 100 |
| Nöjda medarbetare, förtroendeindex,% | n/a | 74 | 78 | 2021 minst 85% |
| GRESB, poäng | n/a | 94 | 86 | >90 |
Ett Grönt hyresavtal innebär att båda parter enas om en gemensam miljöagenda för lokalen. Materialval, förnybar el, flexibel utformning av lokalen och källsortering är exempel på åtaganden som kan omfattas av avtalet. Gröna hyresavtal är en viktig grund för grund för miljöcertifiering av byggnaden. Fabeges mål är att 100 procent av nytecknade och Gröna hyresavtal omförhandlade avtal ska vara gröna. På sikt ska Gröna hyresavtal utgöra 100 procent av total yta (exklusive förråd och parkering). Per den 30 juni 2020 uppgick andelen till 79 procent. Under perioden uppgick andelen nytecknade gröna avtal till 92 procent baserat på uthyrningsbar yta.
Fabege arbetar långsiktigt, målstyrt och integrerat med att skapa mer hållbara fastigheter. Vårt övergripande långsiktiga mål är att 2030 ha noll i nettoutsläpp från förvaltningen. Med det menar vi att vi ska ha kontroll över alla de utsläpp som är kopplade till vår verksamhet och att vi ska minimera utsläppen i största möjliga utsträckning med de medel som finns tillgängliga. De utsläpp vi inte kan påverka ska vi uppväga i form av klimatkompensation som till exempel investeringar i kolsänkor som skog, eller vind- och solcellsparker.
Fabege har under 2019 anslutit sig till initiativet Science Based Targets och har därmed tagit första steget i arbetet med att ställa om verksamheten för att bidra till att 1,5-gradersmålet nås. Under innevarande period har vi inlett arbetet med att retroaktivt beräkna vårt klimatavtryck från scope 3 under basåret 2019, vilket är en stor utmaning.
Fabeges projektinvesteringar i förvaltningsportföljen ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värdet. Under perioden uppgick investeringarna till 890 Mkr (1 213) i befintliga fastigheter och projekt, varav 620 Mkr (772) avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastigheter.
Investerat kapital i förvaltningsportföljen som uppgick till 270 Mkr (441), bland annat avseende energiinvesteringar och hyresgästanpassningar, bidrog också till den totala värdetillväxten. Beloppet inkluderar investeringar i flera större hyresgästanpassningar under året.
Under första kvartalet färdigställdes ombyggnation av Fortet 2, Solna, för hotell, longstay, coworking och restaurang. Hyresgästen KOM Hotel tillträdde lokalerna i början av april. Ombyggnadsprojektet avseende del av Paradiset 23, Västra Kungsholmen, avslutades också under perioden. Hyresgästerna har tillträtt och de mindre vakanser som kvartstår kommer att färdigställas i förvaltningsskedet.
Utvecklingen av området Haga Norra på fastigheten Hagalund 2:2 (f.d. Stora Frösunda 2) i Solna fortgår med byggnation av Bilias nya anläggning. Parallellt pågår arbetet med fastighetsbildning där fastigheten ska delas upp på ett antal olika enheter. Investeringen beräknas uppgå till cirka 1 129 Mkr och anläggningen ska stå klar till första kvartalet 2021. Stomarbetena är klara och nu pågår montage av glasfasad och installationsarbeten. Projektet följer lagda tidplaner.
Projektet avseende uppförande av hotell, long stay och kontor på fastigheten Nationalarenan 3, Arenastaden, fortlöper enligt plan. Byggnaden projekteras för nollenergi och kommer att certifieras enligt BREEAM-SE Excellent. Den totala investeringen har ökat något och beräknas uppgå till 772 Mkr. Fastigheten är fullt uthyrd till Nordic Choice Hotels och beräknas stå klar för inflyttning under första kvartalet 2021. I nuläget pågår inre arbeten med ytskikt och installationer.
Genomförande av mark och grundläggningsentreprenaden i projetet Poolen framskrider enligt plan. För närvarande pågår markarbeten samt projektering. Under sommaren kommer arbetet med att montera stommen att påbörjas. Fabege har avtalat om att förvärva byggrätten då fastighetsbildningen är klar vilket skjutits till tredje kvartalet 2020. Fastigheten omfattar ca 28 000 kvm uthyrbar kontorsyta och ska uppföras i en 3Dfastighetsbildning ovanpå det badhus som Solna kommun bygger. Uthyrningsgraden uppgår till 78 procent efter att TietoEvry tecknat avtal om att hyra ca 22 tkvm. TietoEvry har också option på att hyra resterande kontorsyta i fastigheten. Nedlagd investering redovisas inom fastighetsvärdet trots att fastigheten formellt sett ännu inte övergått i Fabeges ägo.
I december 2019 fattades beslut om ytterligare ett projekt i Fräsaren 12, Solna Business Park, avseende en hyresgästanpassning för Arbetsmiljöverket med inflyttning i november 2020. Investeringen beräknas uppgå till 96 Mkr och omfattar ca 7 100 kvm varav 83 procent är uthyrt till Arbetsmiljöverket. Inre rivning är klar och ombyggnation för hyresgästen pågår.
I februari beslutades om ombyggnation och utveckling av Stigbygeln 2, Arenastaden. Efter att Peab lämnat fastigheten utvecklas den nu för flera kunder. Investeringen har ökat med ca 6 Mkr till 185 Mkr. Ökningen avser tillskapande mer uthyrningsbar yta. Fastigheten färdigställs för inflyttning under första kvartalet 2021. Sedan årsskiftet pågår arbeten med inre rivning och projektering. Uthyrningsgraden uppgår till 59 procent. Fastigheten kommer att inrymma Fabeges nya huvudkontor.
| Förändring av fastighetsvärde (Mkr) | 2020 |
|---|---|
| Ingående verkligt värde 2020-01-01 | 74 250 |
| Fastighetsförvärv | 440 |
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnad | 890 |
| Orealiserade värdeförändringar | 1 525 |
| Försäljning, utrangering och övrigt¹ | -3 540 |
| Utgående verkligt värde 2020-06-30 | 73 565 |
¹ Avser frånträde av Trängkåren 7
| Genomsnittligt | |
|---|---|
| Område | avkastningskrav, % |
| Stockholms innerstad | 3,61 |
| Solna | 4,05 |
| Hammarby Sjöstad | 4,22 |
| Övriga marknader | 5,50 |
| Genomsnittlig avkastning | 3,90 |
| Fastighetsnamn | Område | Kategori | Uthyr ningsbar yta, kvm |
|---|---|---|---|
| Kvartal 2 | |||
| Järva 3:7 | Arenastaden | Mark | 0 |
| Påsen 1 | Hammrby Sjöstad Kontor | 9 884 | |
| Totalt fastighetsförvärv | 9 884 |
| Fastighetsnamn Område |
Kategori | Uthyr ningsbar yta, kvm |
|
|---|---|---|---|
| Kvartal 1 | |||
| Vallentuna Rickeby 1:327 | Mark | 0 | |
| Totalt fastighetsförsäljningar | 0 |
Via delägda Selfoss Invest AB driver Fabege tillsammans med Svenska Hyreshus AB ett bostadsutvecklingsprojekt i Kista. Den totala investeringen beräknas uppgå till 570 Mkr exklusive markköpet. Projektet omfattar totalt 276 lägenheter. Samtliga 69 lägenheter i etapp 1 har sålts och tillträde skedde 1 april. Etapp 2 beräknas vara klar för inflyttning under hösten 2020. 42 av 77 lägenheter sålts motsvarande en försäljningsgrad om 55 procent. Etapp 3 som omfattar 130 lägenheter byggs med flexibilitet att ändra upplåtelseform från Brf till hyreslägenheter eller företagslägenheter. Planerat färdigställande är under första kvartalet 2021. Projektet externfinansieras med byggnadskreditiv.
Utveckling av fastigheten Lagern 3, Råsunda till bostadsrätter löper på enligt tidplan. Projektet drivs tillsammans med TB-gruppen i ett 50/50 procent delägt bolag. Investeringen har ökat och beräknas totalt uppgå till 288 Mkr exklusive markköpet. Samtidigt har intäktskalkylen baserat på faktiskt pris på tecknade lägenheter förbättrat totalkalkylen. Av projektets 134 lägenheter har 52 procent tecknats genom bokningsavtal. Konvertering till bindande förhandsavtal kommer att ske efter sommaren. Yttre arbeten med fasader, balkonger, fönster och dörrar pågår.
Arbetet med utvecklingen av bostadsprojekt i samband med Brabo på fastigheten Hagalund 2:2 (f.d Stora Frösunda2), Haga Norra löper på. Projektet omfattar 418 bostäder som ska produceras i en 3D fastighethetsbildning ovanpå den anläggning som Fabege uppför åt Bilia på fastigheten. Den beräknade investeringen uppgår till cirka 1,1 Mdkr. Arbetet med stommontage och installationer på tak är i stort sett klart. Parallellt pågår arbete med fastighetsbildning. Projektet finansieras med ägarlån och externt byggnadskreditiv.
De aktuella JV-projekten konsolideras inte utan redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Resultatavräkning kommer att ske först mot slutet av projekten.
| Uthyrningsbar | Uthyrningsgrad | Bokfört värde | Beräknad invest | Varav upp | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Kategori | Område | Färdigställt | yta kvm | % yta ¹ | Hyresvärde² | Mkr | ering Mkr | arbetat Mkr |
| Fräsaren 12 (del av ) | Kontor | Solna | Q4-2020 | 7 100 | 83% | 23 | 338 | 96 | 42 |
| Stigbygeln 2 | Kontor | Solna | Q1-2021 | 8 400 | 59% | 30 | 401 | 185 | 28 |
| Hagalund 2:2 (del av)³ | Butik/Kontor | Arenastaden | Q1-2021 | 40 300 | 100% | 51 | 454 | 1 129 | 630 |
| Nationalarenan 3 | Hotell | Arenastaden | Q1-2021 | 19 100 | 100% | 55 | 768 | 772 | 514 |
| Poolen 1 | Kontor | Arenastaden | Q1-2022 | 28 000 | 78% | 97 | 165 | 1 103 | 154 |
| Summa | 102 900 | 89% | 256 | 2 126 | 3 285 | 1 368 | |||
| Övriga Mark- och projektfastigheter | 840 | ||||||||
| Övriga Förädlingsfastigheter | 5 960 | ||||||||
| Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter | 8 926 |
¹ Operativ uhyrningsgrad per 30 juni 2020.
² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 256 Mkr (fullt uthyrd) från 0 Mkr i löpande årshyra per 30 juni 2020.
³ I uthyrningsbar yta för fastigheten Hagalund 2:2 (fd Stora Frösunda 2) avser ca 25 400 kvm garageyta.
| Kommersiella, kvm | Bostäder, kvm | ||
|---|---|---|---|
| Innerstaden | 29 300 | Innerstaden | - |
| Solna | 266 100 | Solna | 238 500 |
| Hammarby Sjöstad | 56 200 | Hammarby Sjöstad | - |
| Övriga | 81 800 | Övriga | - |
| Summa | 433 400 | Summa | 238 500 |
| Laga kraft, % | 28 | Laga kraft, % | 32 |
| Bokfört värde, kr/kvm | 4 700 | Bokfört värde, kr/kvm | 7 300 |
Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Flemingsberg är inte inkluderat då arbete med vision och övergripande plan pågår. Bedömningen är att Flemingsberg kommer att tillföra en stor volym byggrätter till låga ingångsvärden.
2020-06-30
| Ekonomisk | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsinnehav | Antal fastigheter | Uthyrbar yta tkvm Marknadsvärde Mkr | Hyresvärde² Mkr | uthyrningsgrad, % | |
| Förvaltningsfastigheter ¹ | 62 | 1 038 | 64 977 | 3 032 | 92 |
| Förädlingsfastigheter ¹ | 13 | 154 | 6 411 | 122 | 90 |
| Mark och projektfastigheter ¹ | 13 | 9 | 2 177 | 3 | 0 |
| Summa | 88 | 1 201 | 73 565 | 3 157 | 92 |
| Varav Innerstaden | 27 | 320 | 28 849 | 1 216 | 91 |
| Varav Solna | 46 | 722 | 36 591 | 1 558 | 92 |
| Varav Hammarby Sjöstad | 11 | 134 | 7 365 | 361 | 91 |
| Varav Övriga | 4 | 25 | 760 | 22 | 72 |
| Summa | 88 | 1 201 | 73 565 | 3 157 | 92 |
¹ Se definitioner på sidan 20.
² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 92 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 30 Juni 2020) ej avräknad.
| 2020 | 2020 | 2020 | 2020 | 2019 | 2019 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | jan-jun | |
| Belopp i Mkr | Förvaltning | Förädling | Transaktion | Totalt | Förvaltning | Förädling | Transaktion | Totalt |
| Hyresintäkter | 1 351 | 56 | 1 407 | 1 396 | 53 | 1 449 | ||
| Fastighetskostnader | -313 | -48 | -361 | -352 | -34 | -386 | ||
| Driftsöverskott | 1 038 | 8 | 0 | 1 046 | 1 044 | 19 | 0 | 1 063 |
| Överskottsgrad, % | 77% | 14% | 74% | 75% | 36% | 73% | ||
| Central administration | -42 | -6 | -48 | -38 | -5 | -43 | ||
| Räntenetto | -199 | -28 | -227 | -208 | -25 | -233 | ||
| Tomträttsavgäld | -14 | 0 | -14 | -14 | 0 | -14 | ||
| Resultatandelar i intressebolag | -29 | 0 | -29 | -29 | -3 | -32 | ||
| Förvaltningsresultat | 754 | -26 | 0 | 728 | 755 | -14 | 0 | 741 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 0 | 0 | 25 | 25 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 1 339 | 186 | 1 525 | 1 965 | 1 019 | 138 | 3 122 | |
| Resultat före skatt per segment | 2 093 | 160 | 25 | 2 278 | 2 720 | 1 005 | 138 | 3 863 |
| Värdeförändringar räntederivat och aktier | -293 | -505 | ||||||
| Resultat före skatt | 1 985 | 3 358 | ||||||
| Fastigheter, marknadsvärde | 64 977 | 8 588 | 73 565 | 64 174 | 7 647 | 71 821 | ||
| Uthyrningsgrad, % | 92% | 90% | 92% | 94% | 81% | 94% |
¹ Se definitioner på sid 19.
Omklassificeringar under perioden mellan segmenten Förvaltning och Förädling framgår av not Segmentsrapportering på sidan 18.
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segmenten Förvaltning, Förädling och Transaktion. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen.
| Värdeförändring % | Resultat effekt efter skatt, Mkr |
Soliditet % | Belånings grad, % |
|---|---|---|---|
| +1 | 578 | 53,0% | 33,4% |
| 0 | 0 | 52,8% | 33,6% |
| -1 | -578 | 52,5% | 33,7% |
Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt.
| Förändring Effekt, Mkr | ||
|---|---|---|
| Hyresintäkter, totalt | 1% | 27,8 |
| Hyresnivå, kommersiella intäkter | 1% | 27,4 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | 1%-enhet | 32,0 |
| Fastighetskostnader | 1% | 7,1 |
| Räntekostnader, rullande 12 månader ¹ | +/-1%-enhet | 34 / 8 |
| Räntekostnader längre perspektiv | 1%-enhet | 246,9 |
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna.
¹ På kort sikt ökar räntekostnaderna oavsett om den korta räntan stiger eller sjunker. På grund av räntegolv i kreditavtal har Fabege inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan.
I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in –och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Grafen utgör därför inte en prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per bokslutsdagen.
Förändringen mellan fjärde kvartalet 2019 och första kvartalet 2020 beror till största delen på försäljningen av Trängkåren 7.
Vid periodens slut var 192 personer (185) anställda i koncernen.
Omsättningen uppgick under perioden till 180 Mkr (165) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 279 Mkr (3 029). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 0 Mkr (0).
| Antal | |||
|---|---|---|---|
| Förfall, år | hyresavtal Årshyra, Mkr | Andel, % | |
| 2020¹ | 314 | 351 | 12% |
| 2021 | 392 | 372 | 13% |
| 2022 | 230 | 487 | 17% |
| 2023 | 202 | 313 | 11% |
| 2024 | 68 | 165 | 6% |
| 2025+ | 111 | 1 054 | 37% |
| Kommersiellt | 1 317 | 2 742 | 96% |
| Bostadsavtal | 123 | 12 | 0% |
| Garage- och parkering | 760 | 110 | 4% |
| Totalt | 2 200 | 2 864 | 100% |
¹Varav drygt 235 Mkr redan är omförhandlade
| Andel¹, % | Löper till år | |
|---|---|---|
| SEB | 6% | 2037 |
| Telia Company | 5% | 2031 |
| ICA Fastigheter Sverige AB | 4% | 2030 |
| Skatteverket | 4% | 2022 |
| Swedbank | 2% | 2029 |
| Migrationsverket | 2% | 2028 |
| Carnegie Investment Bank AB | 2% | 2022 |
| Statens Skolverk | 2% | 2024 |
| Telenor | 1% | 2028 |
| Svea Ekonomi | 1% | 2023 |
| Summa | 29% | |
¹Andel av kontrakterad hyra
Inga väsentliga händelser efter balansdagen.
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringarnas effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter framgår av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2019 (sidorna 34–40).
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2019. Även den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2019 (sidorna 34–40).
Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. Skuldkvoten ska uppgå till max 13 gånger.
Utöver de effekter av covid-19 som beskrivs på sidan 3 har inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker gjorts efter publiceringav årsredovisningen 2019.
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal ofta är högre.
Året inleddes starkt med stigande hyresnivåer och sjunkande avkastningskrav på fastighetsmarknaden. Efter att samhället till stora delar stängts ned till följd av spridningen av covid-19 är osäkerheten stor. Även om samhällen har börjat öppna upp igen består osäkerheten. Exakt vilka konsekvenser detta kommer att få på arbetslöshet, konsumtion och samhället i allmänhet är för tidigt att säga.
Fabege påverkas av covid-19 som redovisats på sidan 3. Vår starka finansiella ställning ger oss goda förutsättningar att klara oss bra också i sämre tider.
Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.
Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten.
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Övriga nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC-tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2020 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.
Stockholm 6 juli 2020
STEFAN DAHLBO Verkställande direktör
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 6 juli 2020
Jan Litborn Styrelseordförande
Märtha Josefsson Styrelseledamot
Anette Asklin Styrelseledamot
Per-Ingemar Persson Styrelseledamot
Emma Henriksson Styrelseledamot
Mats Qviberg Styrelseledamot
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Den 31 maj 2020 hade Fabege totalt 41 417 kända aktieägare varav 58,9 procent svenskt ägande. De 15 största ägarna kontrollerade 40,5 procent av antalet aktier och röster.
Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt.
Vid Fabeges AB:s årsstämma den 2 april 2020 fastställde årsstämman utdelning för år 2019 till 3:20 kronor per aktie att utbetalas vid två tillfällen om vardera 1:60 kr per aktie, totalt utdelningsbelopp uppgår till 1 050 Mkr. Avstämningsdag för erhållande av utdelning beslutades vara den 6 april 2020 respektive den 6 oktober 2020.
Årsstämman 2019 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Under mars 2020 återköptes 2 500 000 aktier till en snittkurs om 119:49 kr. Bolaget innehav av egna aktier uppgick per 30 juni 2020 till 2 500 000 aktier motsvarande 0,76 procent av antalet registrerade aktier.
Återköpsmandatet förnyades vid årsstämman den 2 april 2020.
| Andel av | Andel av | ||
|---|---|---|---|
| Antal aktier* | kapital, % | röster,% | |
| Erik Paulsson och bolag | 50 186 718 | 15,2 | 15,2 |
| Vangurad | 16 303 191 | 2,9 | 2,9 |
| Länsförsäkringar Fonder | 9 684 546 | 2,7 | 2,7 |
| AMF Försäkringar & Fonder | 9 290 665 | 2,6 | 2,6 |
| Mats Qviberg med familj | 7 481 736 | 2,3 | 2,3 |
| Fjärde AP-fonden | 6 508 298 | 2,1 | 2,1 |
| E.N.A City AB | 6 410 000 | 1,9 | 1,9 |
| Handelsbanken Fonder | 5 366 305 | 1,7 | 1,7 |
| BlackRock | 5 096 378 | 1,7 | 1,7 |
| BMO Global Asset Management | 4 945 855 | 1,6 | 1,6 |
| Norges Bank | 4 569 962 | 1,5 | 1,5 |
| Folksam | 4 166 516 | 1,1 | 1,1 |
| Investment AB Öresund | 3 688 272 | 1,1 | 1,1 |
| SEB Fonder | 3 598 551 | 1,1 | 1,1 |
| Swedbank Robur Fonder | 3 302 338 | 1,0 | 1,0 |
| Totalt 15 största aktieägare | 140 599 331 | 40,5 | 40,5 |
| Övriga | 190 183 813 | 59,5 | 59,5 |
| Totalt antal utestående aktier | 328 283 144 | 99,2 | 99,2 |
| Innehav av egna aktier | 2 500 000 | 0,8 | 0,8 |
| Totalt antal registerade aktier | 330 783 144 | 100,0 | 100,0 |
* Verifieringsdatum kan variera för utländska ägare.
| Fabege | |
|---|---|
| Lägsta kurs, kr | 100,05 |
| Högsta kurs, kr | 185,00 |
| VWAP, kr | 133,83 |
| Daglig snittomsättning, kr | 146 435 686 |
| Antal omsatta aktier, st | 111 608 749 |
| Snitt antal avslut. st | 3 955 |
| Antal avslut, st | 403 366 |
| Snittvärde per avslut,kr | 37 029 |
| Dagomsättning rel. börsvärde, % | 0,32 |
| Antal aktier | Kapital & röster, % |
|
|---|---|---|
| Utländska institutionella ägare | 75 872 961 | 22,9 |
| Svenska institutionella ägare | 87 277 133 | 26,4 |
| Övriga ägare | 71 677 163 | 22,3 |
| Svenska privatpersoner | 46 004 562 | 13,9 |
| Anonymt ägande | 47 451 325 | 14,4 |
| Innehav egena aktier | 2 500 000 | 0,1 |
| Totalt | 330 783 144 | 100,00 |
*Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Uppgifter för 2020-06-30 fanns inte tillgängligt vid rapportens publicering.
| 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2019 | Rullande 12 m | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec | jul-jun |
| Hyresintäkter ¹ | 696 | 731 | 1 407 | 1 449 | 2 856 | 2 814 |
| Fastighetskostnader | -170 | -177 | -361 | -386 | -712 | -687 |
| Driftsöverskott | 526 | 554 | 1 046 | 1 063 | 2 144 | 2 127 |
| Överskottsgrad, % | 76% | 76% | 74% | 73% | 75% | 76% |
| Central administration | -25 | -22 | -48 | -43 | -85 | -90 |
| Räntenetto | -116 | -125 | -227 | -233 | -465 | -459 |
| Tomträttsavgäld | -8 | -7 | -14 | -14 | -28 | -28 |
| Resultatandelar i intressebolag | -18 | -25 | -29 | -32 | -34 | -31 |
| Förvaltningsresultat | 359 | 375 | 728 | 741 | 1 532 | 1 519 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 0 | 0 | 25 | 0 | 0 | 25 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | -304 | 1 798 | 1 525 | 3 122 | 5 743 | 4 146 |
| Orealiserade värdeförändringar räntederivat | -49 | -265 | -292 | -503 | -235 | -24 |
| Värdeförändringar aktier | 0 | 1 | -1 | -2 | -6 | -5 |
| Resultat före skatt | 6 | 1 909 | 1 985 | 3 358 | 7 034 | 5 661 |
| Aktuell skatt | 0 | -3 | 25 | 6 | 27 | 46 |
| Uppskjuten skatt | -21 | -264 | -451 | -574 | -1 055 | -932 |
| Periodens/Årets resultat | -15 | 1 642 | 1 559 | 2 790 | 6 006 | 4 775 |
| Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet | ||||||
| Omvärdering av förmånsbestämda pensioner | - | - | - | - | -16 | -16 |
| Periodens/Årets totalresultat | -15 | 1 642 | 1 559 | 2 790 | 5 990 | 4 759 |
| Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande | 0 | 0 | 0 | 0 | -33 | -33 |
| Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | -15 | 1 642 | 1 559 | 2 790 | 5 957 | 4 726 |
| Resultat per aktie, kr | -0:05 | 4:97 | 4:73 | 8:44 | 18:16 | 21:70 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental | 328 283 | 330 783 | 328 283 | 330 783 | 330 783 | 330 783 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 329 846 | 330 783 | 329 846 | 330 783 | 330 783 | 330 783 |
¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 28 Mkr motsvarande 4 % av totala hyresintäkter för perioden januari - mars 2020.
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | 30 jun | 30 jun | 31 dec |
| Tillgångar | |||
| Fastigheter | 73 565 | 71 821 | 74 250 |
| Nyttjanderättstillgång tomträtt | 942 | 942 | 942 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 15 | 6 | 6 |
| Derivatinstrument | 19 | - | 58 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 948 | 690 | 810 |
| Omsättningstillgångar | 457 | 652 | 318 |
| Kortfristiga placeringar | 107 | 126 | 134 |
| Likvida medel | 282 | 15 | 24 |
| Summa tillgångar | 76 335 | 74 252 | 76 542 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | 40 278 | 36 868 | 40 068 |
| Uppskjuten skatt | 7 875 | 6 956 | 7 431 |
| Övriga avsättningar | 180 | 167 | 182 |
| Räntebärande skulder¹ | 24 694 | 27 544 | 26 414 |
| Leasingskuld | 942 | 942 | 942 |
| Derivatinstrument | 679 | 636 | 426 |
| Ej räntebärande skulder | 1 687 | 1 139 | 1 079 |
| Summa eget kapital och skulder | 76 335 | 74 252 | 76 542 |
¹ Varav kortfristiga 3 135 Mkr (4 565).
| Övrigt tillskjutet |
Balanserade vinstmedel inkl |
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets |
Innehav utan bestämmande |
Summa eget | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Aktiekapital | kapital | årets resultat | aktieägare | inflytande | kapital |
| Eget kapital 2019-01-01 enligt fastställd rapport över finansiell ställning | 5 097 | 3 017 | 26 799 | 34 912 | 51 | 34 964 |
| P eriodens resultat | 5 973 | 5 973 | 33 | 6 006 | ||
| Summa intäkter och kostnader för perioden | 5 973 | 5 973 | 33 | 6 006 | ||
| TR ANSAKTIONER MED ÄGAR E | ||||||
| Kontantutdelning | -876 | -876 | -10 | -886 | ||
| Summa transaktioner med ägare | -876 | -876 | -10 | -886 | ||
| Övrigt totalresultat | -16 | -16 | -16 | |||
| Eget kapital 2019-12-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning | 5 097 | 3 017 | 31 880 | 39 993 | 74 | 40 068 |
| P eriodens resultat | 1 559 | 1 559 | 0 | 1 559 | ||
| Summa intäkter och kostnader för perioden | 1 559 | 1 559 | 0 | 1 559 | ||
| TR ANSAKTIONER MED ÄGAR E | ||||||
| Återköp av aktier | -299 | -299 | -299 | |||
| Kontantutdelning | -525 | -525 | -525 | |||
| Beslutad, ej ännu utbetald utdelning | -525 | -525 | -525 | |||
| Summa transaktioner med ägare | -299 | -299 | -1 349 | |||
| Övrigt totalresultat | ||||||
| Eget kapital 2020-06-30 | 5 097 | 3 017 | 33 140 | 41 253 | 74 | 40 278 |
| Belopp i Mkr jan-jun jan-jun Löpande verksamhet Driftsöverskott 1 046 1 063 Central administration -48 -43 Återläggning avskrivningar 3 1 Erhållen ränta 8 4 Erlagd ränta -278 -280 Betald inkomstskatt 25 6 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 756 751 Förändring av rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -141 -31 304 Förändring av kortfristiga skulder 77 207 174 Summa förändring av rörelsekapital -64 176 478 Kassaflöde från den löpande verksamheten 692 927 2 017 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -878 -1 184 Förvärv av fastigheter -440 0 Avyttring av fastigheter 3 566 151 Övriga finansiella anläggningstillgångar -138 -295 Kassaflöde från investeringsverksamheten 2 110 -1 328 Finansieringsverksamheten Utdelning till aktieägarna -525 -877 -877 Överlåtelse egna aktier -299 - Upptagna lån 4 250 -13 023 23 376 Amortering av skuld -5 970 14 301 -23 237 Realiserad värdeförändring derivat 0 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -2 544 401 -738 Periodens kassaflöde 258 0 Likvida medel vid periodens början 24 15 |
2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|
| jan-dec | ||||
| 2 143 | ||||
| -85 | ||||
| 1 | ||||
| 9 | ||||
| -556 | ||||
| 27 | ||||
| 1 539 | ||||
| -2 518 | ||||
| 0 | ||||
| 1 685 | ||||
| -437 | ||||
| -1 270 | ||||
| - | ||||
| 0 | ||||
| 9 | ||||
| 15 | ||||
| Likvida medel vid periodens slut | 282 | 15 | 24 |
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| F inansiella ¹ | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | 6,7 | 11,0 | 11,4 |
| Avkastning på eget kapital, % | 7,8 | 15,5 | 16,0 |
| R äntetäckningsgrad, ggr | 4,3 | 4,3 | 4,4 |
| Soliditet, % | 53 | 50 | 52 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 34 | 38 | 36 |
| Skuldkvot, ggr | 12,1 | 14,2 | 12,8 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,6 | 0,7 | 0,7 |
| Aktierelaterade ¹ | |||
| R esultat per aktie, kr ² | 4:73 | 8:44 | 18:16 |
| Eget kapital per aktie, kr | 123 | 111 | 121 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr | 2:10 | 2:40 | 6:10 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 329 533 | 330 783 | 330 783 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental | 328 283 | 330 783 | 330 783 |
| Fastighetsrelaterade | |||
| Antal fastigheter | 88 | 88 | 87 |
| Fastigheternas bokförda värde, Mkr | 73 565 | 71 821 | 74 250 |
| Uthyrbar yta, kvm | 1 201 000 | 1 277 000 | 1 255 000 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 92 | 94 | 94 |
| Totalavkastning fastigheter, % | 3,6 | 6,3 | 11,5 |
| Överskottsgrad, % | 74 | 73 | 75 |
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFR S, för definitioner se sid 20.
² Definitionen enligt IFR S.
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| jan-jun | jan-jun | jan-dec | |
| EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr | 626 | 639 | 1 325 |
| EPRA Earnings (EPS), kr/aktie | 1:90 | 1:93 | 4:01 |
| EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr | 49 338 | 44 460 | 47 867 |
| EPRA NRV, kr/aktie | 150 | 134 | 145 |
| EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr | 47 208 | 43 084 | 46 067 |
| EPRA NTA, kr/aktie | 144 | 130 | 139 |
| EPRA NDV (substansvärde), Mkr | 40 803 | 36 868 | 40 068 |
| EPRA NDV, kr/aktie | 124 | 112 | 122 |
| EPRA Vakansgrad, % | 8 | 6 | 6 |
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll.
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| Uppskjuten skatt hänförbar till: | 30 jun | 30 jun | 31 dec |
| - underskottsavdrag, Mkr | -617 | -767 | -690 |
| - skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter, Mkr | 8 633 | 7 891 | 8 322 |
| - derivatinstrument, Mkr | -136 | -168 | -201 |
| - övrigt, Mkr | -5 | 0 | 0 |
| Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr | 7 875 | 6 956 | 7 431 |
Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege följer löpande och för vilka det finns fastslagna finansiella mål. Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen:
| 2020 | 2019 | 2019 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Soliditet | 30 jun | 30 jun | 31 dec | ||
| Eget kapital, Mkr | 40 278 | 36 868 | 40 068 | ||
| Balansomslutning, Mkr | 76 335 | 74 252 | 76 542 | ||
| Soliditet | 53% | 50% | 52% | ||
| 2020 | 2019 | 2019 | |||
| Belåningsgrad fastigheter | 30 jun | 30 jun | 31 dec | ||
| Räntebärande skulder, Mkr | 24 694 | 27 544 | 26 414 | ||
| Bokfört värde fastigheter, Mkr | 73 565 | 71 821 | 74 250 | ||
| Belåningsgrad fastigheter | 34% | 38% | 36% | ||
| 2020 | 2019 | 2019 | |||
| Skuldkvot | 30 jun | 30 jun | 31 dec | ||
| Driftsöverskott, Mkr | 2 127 | 2 030 | 2 144 | ||
| Central administration, Mkr | -90 | -84 | -85 | ||
| Summa, Mkr | 2 037 | 1 946 | 2 059 | ||
| Räntebärande skulder, Mkr | 24 694 | 27 544 | 26 414 | ||
| Skuldkvot, ggr | 12,1 | 14,2 | 12,8 | ||
| 2020 | 2019 | 2019 | |||
| Räntetäckningsgrad | 30 jun | 30 jun | 31 dec | ||
| Driftsöverskott, Mkr | 1 046 | 1 063 | 2 144 | ||
| Tomträttsavgäld, Mkr | -14 | -14 | -28 | ||
| Central administration, Mkr | -48 | -43 | -85 | ||
| Summa, Mkr | 984 | 1 006 | 2 031 | ||
| Räntenetto, Mkr | -227 | -233 | -465 | ||
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,3 | 4,3 | 4,4 | ||
| 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2019 | |
| Avkastning på eget kapital | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Periodens resultat, Mkr | -15 | 1 643 | 1 559 | 2 790 | 6 006 |
| Genomsnittligt kapital, Mkr | 40 811 | 36 485 | 40 182 | 35 916 | 37 516 |
| Avkastning på eget kapital | -0,1% | 18,0% | 7,8% | 15,5% | 16,0% |
| 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2019 | |
| Totalavkastning fastigheter | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Driftöverskott, Mkr | 526 | 554 | 1 046 | 1 063 | 2 144 |
| Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr | -304 | 1 936 | 1 550 | 3 260 | 5 743 |
| Marknadsvärde inklusive periodens investeringar, Mkr | 73 565 | 70 164 | 72 040 | 68 699 | 68 678 |
| Totalavkastning fastigheter | 0,3% | 3,5% | 3,6% | 6,3% | 11,5% |
| 2020 jan-jun |
2019 jan-jun |
2019 jan-dec |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV | NRV | NTA | NDV | NRV | NTA | NDV | NRV | NTA | NDV |
| Eget kapital, Mkr | 40 278 | 40 278 | 40 278 | 36 868 | 36 868 | 36 868 | 40 068 | 40 068 | 40 068 |
| Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr | 525 | 525 | 525 | - | - | - | - | - | - |
| Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr | 660 | 660 | 660 | 636 | 636 | 636 | 368 | 368 | 368 |
| Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr | 7 875 | 7 875 | 7 875 | 6 956 | 6 956 | 6 956 | 7 431 | 7 431 | 7 431 |
| Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr | -2 130 | -2 130 | -1 376 | -1 376 | -1 800 | -1 800 | |||
| Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr | -660 | -636 | -368 | ||||||
| Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig | |||||||||
| uppskjuten skatt, Mkr | -5 745 | -5 580 | -5 631 | ||||||
| NAV | 49 338 | 47 208 | 40 803 | 44 460 | 43 084 | 36 868 | 47 867 | 46 067 | 40 068 |
| utestående antal aktier | 328,3 | 328,3 | 328,3 | 330,8 | 330,8 | 330,8 | 330,8 | 330,8 | 330,8 |
| NAV per aktie, kr | 150 | 144 | 124 | 134 | 130 | 111 | 145 | 139 | 121 |
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| EPRA EPS | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 728 | 741 | 1 532 |
| Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr | -284 | -265 | -567 |
| Summa, Mkr | 444 | 476 | 965 |
| Nominell skatt (21,4%), Mkr | 102 | 102 | 207 |
| EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr | 626 | 639 | 1 325 |
| Antal aktier, miljoner | 329,8 | 330,8 | 330,8 |
| EPRA EPS, kr per aktie | 1:90 | 1:93 | 4:01 |
| 2020 | 2019 | 2020 | |
|---|---|---|---|
| EPRA Vakansgrad | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr | 265 | 201 | 202 |
| Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr | 3 157 | 3 104 | 3 195 |
| EPRA Vakansgrad, % | 8% | 6% | 6% |
Eventualförpliktelser består per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag uppgående till 556 Mkr (531) samt övrigt 0 (0).
Under första kvartalet färdigställdes projektet i Fortet 2, Solna och fastigheten omklassificerades från projekt- till förvaltningsfastigheter. Inga ytterligare omklassificeringar har skett.
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Intäkter | 180 | 165 | 315 |
| Kostnader | -256 | -245 | -356 |
| Finansnetto | 654 | 3 611 | 3 630 |
| Resultatandel intressebolag | -6 | 0 | 0 |
| Värdeförändringar räntederivat | -292 | -503 | -235 |
| Värdeförändringar aktier | -1 | 1 | -2 |
| Bokslutsdisposition | 0 | 0 | 0 |
| Resultat före skatt | 279 | 3 029 | 3 352 |
| Aktuell skatt | 0 | 0 | |
| Uppskjuten skatt | -62 | 757 | 60 |
| Periodens resultat | 217 | 3 786 | 3 412 |
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | 30 jun | 30 jun | 31 dec |
| Andelar i koncernföretag | 12 516 | 12 516 | 12 516 |
| Övriga anläggningstillgångar | 42 288 | 45 198 | 44 139 |
| varav fordringar hos koncernföretag | 42 111 | 44 289 | 43 865 |
| Omsättningstillgångar | 611 | 606 | 642 |
| Likvida medel | 263 | 2 352 | 11 |
| Summa tillgångar | 55 678 | 60 672 | 57 308 |
| Eget kapital | 13 584 | 15 091 | 14 717 |
| Avsättningar | 70 | 70 | 70 |
| Långfristiga skulder | 39 001 | 42 772 | 39 326 |
| varav skulder till koncernföretag | 17 030 | 16 977 | 17 552 |
| Kortfristiga skulder | 3 023 | 2 739 | 3 195 |
| Summa eget kapital och skulder | 55 678 | 60 672 | 57 308 |
| 2020 | 2019 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SEKm | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 |
| Hyresintäkter | 696 | 711 | 724 | 683 | 731 | 718 | 653 | 627 |
| Fastighetskostnader | -170 | -191 | -185 | -141 | -177 | -209 | -167 | -146 |
| Driftsöverskott | 526 | 520 | 539 | 542 | 554 | 509 | 486 | 481 |
| Överskottsgrad | 76% | 73% | 74% | 79% | 76% | 71% | 74% | 77% |
| Central administration | -25 | -23 | -21 | -21 | -22 | -21 | -20 | -21 |
| Räntenetto | -116 | -111 | -115 | -117 | -125 | -108 | -114 | -114 |
| Tomträttsavgäld | -8 | -6 | -7 | -7 | -7 | -7 | - | - |
| Resultatandelar i intressebolag | -18 | -11 | -2 | 0 | -25 | -7 | -1 | -23 |
| Förvaltningsresultat | 359 | 369 | 394 | 397 | 375 | 366 | 351 | 323 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 0 | 25 | 0 | 0 | 0 | 0 | 65 | 0 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | -304 | 1829 | 1 874 | 743 | 1 798 | 1 324 | 1 560 | 847 |
| Orealiserade värdeförändringar räntederivat | -49 | -243 | 483 | -215 | -265 | -238 | -125 | 103 |
| Värdeförändringar aktier | 0 | -1 | 0 | 4 | 1 | -3 | -1 | 4 |
| Resultat före skatt | 6 | 1 979 | 2 755 | 921 | 1 909 | 1 449 | 1 850 | 1 277 |
| Aktuell skatt | 0 | 25 | 21 | 0 | -3 | 9 | -6 | -1 |
| Uppskjuten skatt | -21 | -430 | -274 | -207 | -264 | -310 | -412 | -186 |
| Periodens resultat | -15 | 1 574 | 2 502 | 714 | 1 642 | 1 148 | 1 432 | 1 090 |
| 2020 | 2019 | 2018 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SEKm | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | |
| T illgångar | |||||||||
| Fastigheter | 73 565 | 72 996 | 74 250 71 591 | 71 821 | 69 616 | 67 634 | 65 024 | ||
| Nyttjanderättstillgång tomträtt | 942 | 942 | 942 | 942 | 942 | 942 | - | - | |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 15 | 6 | 6 | 6 | 6 | 3 | 3 | 3 | |
| Derivatinstrument | 19 | 31 | 58 | - | - | - | - | - | |
| Finansiella anläggningstillgångar | 948 | 911 | 813 | 758 | 690 | 424 | 429 | 409 | |
| Omsättningstillgångar | 457 | 479 | 342 | 559 | 652 | 735 | 622 | 549 | |
| Kortfristiga placeringar | 107 | 130 | 134 | 126 | 126 | 128 | 127 | 154 | |
| L ikvida medel | 282 | 195 | 24 | 16 | 15 | 66 | 15 | 61 | |
| Summa tillgångar | 76 335 | 75 690 | 76 569 | 73 998 | 74 252 | 71 914 | 68 830 | 66 200 | |
| Eget kapital och skulder | |||||||||
| Eget kapital | 40 278 | 41 343 | 40 068 | 37 582 | 36 868 | 36 102 | 34 964 | 33 532 | |
| Uppskjuten skatt | 7 875 | 7 853 | 7 431 | 7 162 | 6 956 | 6 691 | 6 381 | 5 991 | |
| Övriga avsättningar | 180 | 181 | 182 | 167 | 167 | 167 | 166 | 229 | |
| R äntebärande skulder | 24 694 | 23 472 | 26 414 | 26 001 | 27 544 | 26 518 | 26 275 | 25 435 | |
| L easingskuld | 942 | 942 | 942 | 942 | 942 | 942 | - | - | |
| Derivatinstrument | 679 | 641 | 426 | 851 | 636 | 371 | 132 | 39 | |
| Ej räntebärande skulder | 1 687 | 1 258 | 1 106 | 1 293 | 1 139 | 1 123 | 912 | 974 | |
| Summa eget kapital och skulder | 76 335 | 75 690 | 76 569 | 73 998 | 74 252 | 71 914 | 68 830 | 66 200 |
| 2020 | 2019 | 2018 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | |
| F inansiella¹ | ||||||||
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | 0,7 | 12,5 | 17,2 | 6,3 | 12,5 | 9,9 | 13,0 | 9,5 |
| Avkastning på eget kapital, % | -0,1 | 15,5 | 25,8 | 7,7 | 18,0 | 12,9 | 16,7 | 13,2 |
| R äntetäckningsgrad, ggr² | 4,3 | 4,4 | 4,4 | 4,4 | 4,2 | 4,5 | 4,1 | 4,0 |
| Soliditet, % | 53 | 55 | 52 | 51 | 50 | 50 | 51 | 51 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 34 | 32 | 36 | 36 | 38 | 38 | 39 | 39 |
| Skuldkvot, ggr | 12,1 | 11,4 | 12,8 | 13,0 | 14,2 | 14,2 | 14,6 | 14,5 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,6 | 0,6 | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,8 | 0,8 |
| Aktierelaterade¹ | ||||||||
| P eriodens resultat per aktie, kr² | -0:05 | 4:78 | 7:56 | 2:16 | 4:97 | 3:47 | 4:33 | 3:29 |
| Eget kapital per aktie, kr | 123 | 126 | 121 | 114 | 111 | 109 | 106 | 101 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr | 0:89 | 1:21 | 1:34 | 0:56 | 1:40 | 1:40 | 0:36 | 1:23 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental | 328 283 | 328 283 | 330 783 | 330 783 | 330 783 | 330 783 | 330 783 | 330 783 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 329 533 | 329 533 | 330 783 | 330 783 | 330 783 | 330 783 | 330 783 | 330 783 |
| Fastighetsrelaterade | ||||||||
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 92 | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 | 95 |
| Totalavkastning fastigheter, % | 0,3 | 3,4 | 3,3 | 1,8 | 3,5 | 2,7 | 3,2 | 2,1 |
| Överskottsgrad, % | 76 | 73 | 74 | 79 | 76 | 71 | 74 | 77 |
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFR S. För definitioner se sid 20.
² Definition enligt IFR S.
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.
Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden.
Resultat före skatt plus räntekostnader dividerat med genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.
Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut.
Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal utestående aktier vid periodens slut.
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.
Eget kapital enligt balansräkningen.
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen.
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.
Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats.
Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg.
Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.
Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS.
Driftsöverskott inklusive tomträttsavgäld minus central administration i förhållande till räntenettot (räntekostnader minus ränteintäkter).
Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders driftsöverskott minus central administration.
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande dividerat med balansomslutning.
Balansomslutning minus ej räntebärande skulder, avsättningar och uppskjuten skatt.
Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar.
Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras under fyra år med en nominell skatt om 21,4 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4 procent.
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt.
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.
*Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning mot uthyrning och förvaltning av kontorslokaler samt stadsdelsutveckling. Bolaget erbjuder moderna lokaler i attraktiva lägen på delmarknader med hög tillväxt i Stockholmsområdet; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.
Fabege erbjuder attraktiva och effektiva lokaler, främst för kontor, men även för butiker och andra verksamheter. Genom samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en omfattande marknadskännedom ger detta goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad.
Per den 30 juni 2020 ägde Fabege 88 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 73,6 Mdkr. Hyresvärdet uppgick till 3,2 Mdkr.
Fabege ska arbeta med hållbar stadsdelsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal väl belägna delmarknader i Stockholmsområdet.
Fabege ska skapa värde genom förvaltning och förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som förvärv.
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion.
Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta och förädla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad. Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltningsbiståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal närvaro blir investeringar som höjer attraktionen för området till nytta för många av Fabeges kunder.
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, som tillsammans med transaktionsvolymen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm bildar förutsättningar för bolagets framgång.
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län 2030 ha en halv miljon fler invånare än idag. Den största tillväxten sker dessutom bland människor i yrkesverksam ålder, vilket medför en större efterfrågan på kontorslokaler.
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Utmärkt kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal.
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fastighetsmarknaden. Lägre vakansgrad i Stockholms innerstad och stärkt ekonomiskt klimat har historiskt medfört stigande hyror.
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energisparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang.
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet.
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov.
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar.
Delårsrapport jan-mar 2020 Delårsrapport jan-jun 2020 Delårsrapport jan-sep 2020 Bokslutskommuniké 2020
21 april 2020, klockan 07:30 6 juli 2020, klockan 07:30 20 oktober 2020, klockan 07:30 4 februari 2021, klockan 12:00
| 2020-04-02 | Beslut fattade vid Fabeges årsstämma den 2 april 2020 |
|---|---|
| 2020-04-21 | Delårsrapport januari – mars 2020 |
| 2020-05-08 | Fabege förvärvar i Hammarby Sjöstad |
| 2020-05-11 | Snabbväxande teknikbolag tecknar avtal med Fabege |
FÖLJ OSS PÅ NÄTET, WWW.FABEGE.SE
¹ Inklusive regulatoriska samt icke-regulatoriska pressmeddelanden.
STEFAN DAHLBO, VD och Koncernchef ÅSA BERGSTRÖM vVD ekonomi- och finanschef
Kontakt: +46 (0 )8 555 148 10, [email protected] Kontakt: +46 (0) 8 555 148 29, [email protected]
Fabege AB (publ) Box 730, 169 27 Solna Besök: Pyramidvägen 7, 169 56 Solna Telefon: 08–555 148 00 E-post: [email protected] www.fabege.se Organisationsnummer: 556049–1523 Styrelsens säte: Stockholm
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.