Interim / Quarterly Report • Jul 7, 2020
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
1 januari –30 juni
Fastighetsvärde 21 203 mkr
Total yta 820 000 kvm
• Hyresintäkterna ökade till 571 mkr (553)
• Förvaltningsresultatet ökade till 355 mkr (297)
• Fastighetsvärdet ökade till 21 203 mkr (20 479)
• Periodens resultat ökade till 595 mkr (560)
• Resultatet per aktie ökade till 4,93 kr (4,61)
Fastigheter 68 st
2016 2017 2018 2019 2020
| Nyckeltal | Q2 2020 | Q2 2019 | Helår 2019 |
|---|---|---|---|
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie | 88,34 | 75,73 | 84,00 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,0 | 4,3 | 4,3 |
| Belåningsgrad, % | 50 | 52 | 49 |
| Direktavkastning, % | 4,2 | 4,4 | 4,3 |
| Överskottsgrad, % | 76 | 75 | 74 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 |
Coronakrisen har inneburit ett stålbad för många branscher och för våra äldre medmänniskor där ett stort antal personer har avlidit till följd av viruset. Exportindustrin i Västsverige har drabbats hårt av den globala nedgången med vikande efterfrågan på grund av de extraordinära åtgärder som vidtagits av flera länder för att få bukt på pandemin. Den svenska besöks- och restaurangnäringen stängdes i princip helt under mars och april med stora konsekvenser för aktörerna i de sektorerna. Köpcentra har genomfört drastiska åtgärder, såsom reducerade öppettider, när antalet besökande gått ner och när konsumenterna styrt om sina köp till näthandel.
Samtidigt fanns det ett stort antal branscher utan nämnvärd resultatmässig påverkan av pandemin och de åtgärder som vidtagits för att förhindra smittspridning. Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med hyresgäster inom ett brett spektrum av näringsliv, region och kommuner i Göteborg, men med en relativ låg exponering gentemot hyresgäster inom de värst drabbade segmenten. Jämfört med finanskrisen 2008/2009 har dessutom bankmarknaden hittills fungerat väl, vilket varit en lugnande faktor för alla fastighetsbolag med belåning via bank.
Glädjande nog ser vi nu en ganska snabb återhämtning där allt färre dör i covid-19 och där samhället generellt både i Sverige och internationellt börjar återgå till normalläge. Sedan finns det lika många uppfattningar som experter på vad som blir det "nya normala". Att pandemin leder till en avmattning av konjunkturläget verkar många
vara eniga om, även om det råder delade uppfattningar om magnituden på konsekvenserna. Min bild är att coronakrisen i det korta perspektivet kommer att påverka konjunkturen i Göteborg negativt, men att den pågående samhällsutvecklingen, driven av det ökade välståndet i världen, inte kommer att stanna av med anledning av en pandemi, utan fortsätta över tid och att näringslivet i Göteborg kommer att vara konkurrenskraftigt i den förändringen.
Den här rapporten är en första avstämning efter en period med stort fokus på och påverkan från coronakrisen. Många har slitit hårt för att vi ska nå hit. Det har varit en del tuffa dialoger med våra hyresgäster. Våra entreprenörer och leverantörer har varit mer övervakade än normalt. Kommunikationen med aktieägare och finansiärer har intensifierats. Och ledarskapet har satts på prov när medarbetarna i huvudsak har jobbat från hemmet. Ändå kan vi ödmjukt konstatera att, mot bakgrund av ovan nämnda relativt begränsade exponering mot utsatta branscher samt en hög andel bankfinansiering och hyresgäster med starka balansräkningar, det mesta ser bättre ut än vi befarade.
En tydlig konsekvens av corona är att både fastighetsägare och potentiella hyresgäster har avvaktat med att ta beslut om att göra affärer, vilket inneburit att både fastighetsmarknaden och hyresmarknaden har varit klart trögare än normalt under andra kvartalet.
I det korta perspektivet innebär den minskade efterfrågan att vi inte kommer igång med våra planerade projekt kopplade till hyresgästanpassningar i den takt vi önskar och även att vi i detta kvartalet gör en försiktigare värdering av våra pågående projekt, vilket påverkar våra värdeökningar och även vår substansvärdestillväxt. På längre sikt påverkas vi som bolag av en sämre hyresmarknad med en minskad uthyrningstakt genom att våra fastigheter inte blir fyllda och att vi därmed inte får in hyresintäkter i den utsträckning vi har räknat med.
En avvaktande fastighetsmarknad innebär i det korta perspektivet också att det är svårare att nå våra tillväxtmål för 2020. Ambitionen är att hälften av vår tillväxt skall komma från nettoförvärv och andra hälften genom investeringar i egna projekt. Eftersom pågående projekt löper på enligt plan påverkar inte det vår tillväxt negativt. Om det fortsatt är en avvaktande fastighetsmarknad under hösten blir det däremot svårare att nå tillväxtmålen för året. Positivt i sammanhanget är att yielderna i Göteborg för kontorsfastigheter är oförändrade sedan samma period föregående år medan det fortfarande finns en nedåtgående yieldtrend inom logistikfastigheter. I våra fastighetsvärderingar har vi ändå valt en försiktig hållning mot bakgrund av den ökade osäkerheten i kvartalet. Den substansvärdesökning vi har haft i flera kvartal i rad har därmed uteblivit i detta. Jämfört med samma kvartal föregående år har dock EPRA NAV ökat med nästan 17 %, vilket är klart över vårt finansiella mål om 10 % årligen.
Trots att vi har lämnat ett onormalt kvartal med fler uppgörelser om hyresrabatter och hyresreduktioner än något annat kvartal under min tolvåriga tid som vd har vi lyckats att förbättra driftsöverskottet med 5 % jämfört med samma kvartal föregående år och 2 % mot Q1 2020. Naturligtvis hade det sett ännu bättre ut om det varit ett normalt kvartal utan coronaeffekt.
På en avvaktande hyresmarknad har vi lyckats hyra ut i så stor omfattning att vi nådde positiv nettouthyrning för 16:e kvartalet i rad. Det är en bedrift i dessa tider. Våra omförhandlingar fortsatte att ge bra utväxling även om vi inte kunde fullfölja vår plan till 100 % på grund av rådande läge.
Glädjen blev kortvarig när kommunfullmäktige den 16 april antog detaljplanen för Södra Änggården. Beslutet har därefter överklagats till mark- och miljödomstolen, vilket
innebär att planen inte kan vinna laga kraft förrän domstolsprocessen haft sin gång. Resultatmässigt för Platzer innebär det att vi avvaktar med boka upp det övervärde som finns i byggrätterna samt att vi får vänta ytterligare med att starta upp projektet.
Jag tycker att vi har lyckats med att få till bra en balans mellan våra olika intressenters önskemål, vilket i mina ögon är att driva Platzers verksamhet på ett hållbart sätt i tider av kriser. De hyresgäster som verkligen behövt har fått hjälp, mer hjälp än de statliga stöden. Hyresgäster med starka balansräkningar har fått likviditetshjälp med månadsbetalningar och uppskov, men inte reduktioner.
Vi har också följt vår plan att lämna utdelning till våra aktieägare. Sedan vi börsintroducerades 2013 har vi höjt utdelningen varje år och så även nu. Våra leverantörer och entreprenörer har kört på som vanligt under kvartalet och våra medarbetare har jobbat fullt utan permitteringar eller varsel. De företagscertifikat vi inte kunnat få ut på marknaden har vi antingen löst genom att utnyttja våra back up faciliteter eller genom nyupplåning i bank.
Med Hans Roslings kloka ord från boken "Factfulness" i bakhuvudet "jag hyser varken ogrundade förhoppningar eller ogrundade farhågor och avstår konsekvent från överdramatiska uppfattningar om världen" gör jag bedömningen att den långsiktigt positiva utveckling i samhället globalt och lokalt kommer att fortsätta även efter pandemin. Jag tror heller inte att förändringarna av corona blir så omfattande och radikala som det ibland rapporteras i media. Vi kommer fortfarande behöva transportera oss och våra varor i bilar, bussar och lastbilar. Och vi kommer behöva handla även om allt mer sker genom näthandel. Vi kommer också att äta på restauranger, bo på hotell och jobba på kontor. Omvärlden förändras konstant och vinnarna kommer vara de som över tid har förmåga att konkurrera i alla typer av konjunkturer och marknadssituationer.
Våra fastighetstyper kontor och industri/logistik har haft en mycket bra utveckling de senaste åren både med hjälp från marknaden och genom den kunskap vi byggt upp i bolaget. Jag ser över tid en fortsatt stark utveckling i Göteborg med en väl fungerande fastighetsmarknad. Ett tuffare marknadsläge kommer relativt sett att gynna oss som lokal aktör med stor kunskap om Göteborg.
P-G Persson, vd
Göteborg och Västsverige är centrum för svensk exportindustri. Det gör regionen och dess näringsliv känsligt för svängningar i den internationella konjunkturen. När det går bra i övriga världen går det väldigt bra för Göteborg. När det går sämre blir dock inbromsningen kraftigare här än på andra platser. Samtidigt finns det modererande faktorer som mildrar påverkan i form av ett alltmer diversifierat näringsliv och stora, offentliga infrastrukturprojekt.
Coronakrisen är både en pandemi och en ekonomisk utmaning. För Göteborg och Västsverige har kurvan över smittspridningen varit betydligt flackare än i exempelvis Stockholm. Den tidigare sportlovsveckan och en glesare befolkningsstruktur har nämnts som orsaker till den mer begränsade smittspridningen i Västsverige.
Den 30 juni fanns det, enligt Västra Götalandsregionen, totalt 185 inneliggande patienter med covid-19, varav 37 på intensivvårdsavdelning (IVA), på sjukhusen i Västra Götaland. I samband med toppen i början av maj var motsvarande siffror 375 respektive 97. Även antalet avlidna har sjunkit kraftigt – från 102 under första veckan av maj till 48 under vecka 24.
Västra Götalandsregionen är också en av få svenska regioner som nått regeringens nya mål om antalet genomförda tester. Under vecka 24 genomfördes drygt 20 000 tester i regionen, vilket är cirka 14 000 fler än i slutet av maj.
Tester och en begränsad smittspridning är förutsättningar för att livet och därmed ekonomin ska kunna återgå till det normala. För Göteborg och Västsverige gäller det både vad som händer här och på de exportmarknader som är så viktiga för regionens näringsliv.
I början av pandemin var den största utmaningen att få tag i insatsvaror, vilket ledde till att flera stora industrier var tvingade att stanna produktionen. Samtidigt drabbades resesektorn, besöksnäringen och upplevelseindustrin av ett i det närmaste totalt stopp i efterfrågan.
Västra Götaland är följaktligen det län som står för den största andelen av antalet permitterade i Sverige. Den 29 juni var 132 376 personer korttidspermitterade i Västsverige enligt Svenskt Näringsliv, vilket utgjorde 24 % av alla korttidspermitterade i Sverige.
Antalet konkurser, rekonstruktioner och varslade ökar snabbare i Västra Götaland än i övriga Sverige.
Däremot stiger inte arbetslösheten lika snabbt. Detta kan förklaras med de stora permitteringarna och att Västsverige ligger något efter Stockholm i pandemicykeln.
Samtidigt är skillnaderna mellan, å ena sidan, Göteborg och Västsverige och, å andra sidan, övriga landet betydligt mindre nu än den var under finanskrisen.
När allt fler länder öppnar upp och restriktionerna lättar både här hemma och utomlands är det främst efterfrågan som kommer avgöra den ekonomiska utvecklingen. Som exempel kan nämnas att bilförsäljningen i Europa minskade med 76,3 % i april jämfört med samma period 2019 enligt branschorganisationen Acea. Det var det största fallet någonsin, där det kraftigaste fallet skedde i Italien och Spanien med fall på 97,6 respektive 95,6 %. I Sverige var nedgången 37,5 %.
Hur snabbt bilförsäljningen vänder uppåt är avgörande för hur snabbt ekonomin i Göteborg och Västsverige återhämtar sig. Volvo Cars meddelade i mitten av juni att företaget ser tecken på en snabb vändning uppåt och att försäljningskurvan mest liknar ett v och inte ett u som hade inneburit en mer utdragen svacka. Fallet i den europeiska bilförsäljningen bromsade också upp i maj jämfört med i april.
Ett annat tecken på vändning är Konjunkturinstitutets barometerindikator som steg från 64,4 i maj till 75,2 i juni. Framför allt steg konfidensindikatorn för tillverkningsindustrin, vilket är positivt gör Göteborg och Västsverige. Även Inköpschefsindex för tillverkningsindustrin visade på en tydlig vändning i juni och landade på 47,3, jämfört med 40,0 i maj.
Samtidigt är näringslivet i Göteborgsregionen idag mer differentierat än vad det varit historiskt. Det är en fördel i tider av ekonomisk oro. Dessutom pågår flera stora infrastrukturprojekt, vilka bidrar till att hålla de ekonomiska hjulen rullande.
| Västra Götaland 2020 | Västra Götaland 2019 | Sverige 2020 | Sverige 2019 | |
|---|---|---|---|---|
| Antal konkurser | 508 | 437 | 3 735 | 3 409 |
| Antal rekonstruktioner | 38 | 16 | 232 | 98 |
| Antal varslade | 17 056 | 3 721 | 94 892 | 27 993 |
| Antal inskrivna på arbetsförmedlingen | 74 803 | 51 010 | 465 051 | 337 128 |
Uppgifterna avser i samtliga fall perioden 1 januari till senast tillgängliga uppgifter den 30 juni, vilket var 28, 29 eller 30 juni.
"Näringslivet i Göteborgsregionen är idag mer differentierat, vilket är en fördel i tider av ekonomisk oro."
När medarbetarna mår bra, mår hela verksamheten bra. Därför bygger vi Gårda Vesta – Göteborgs första WELL-certifierade kontorshus. Ett tjugofem våningar högt kontorshus som knyter Gårda närmare centrum och bidrar till en levande stadsdel. Inflyttning 2021.
Jämförelsevärden för resultatposter avser motsvarande period föregående år.
| Mkr | 2020 apr-jun |
2019 apr-jun |
2020 jan-jun |
2019 jan-jun |
2019 jan-dec |
2019/2020 jul-jun |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 286 | 276 | 571 | 553 | 1 124 | 1 142 |
| Fastighetskostnader | -66 | -66 | -135 | -139 | -287 | -283 |
| Driftsöverskott | 220 | 210 | 436 | 414 | 837 | 859 |
| Central administration | -15 | -14 | -30 | -28 | -52 | -54 |
| Andelar i intresseföretags resultat | 16 | 1 | 47 | 1 | 8 | 54 |
| Finansnetto 1) | -49 | -48 | -98 | -90 | -182 | -190 |
| Förvaltningsresultat (inkl. intresse företag) |
172 | 149 | 355 | 297 | 611 | 669 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 11 | 328 | 460 | 747 | 1 522 | 1 235 |
| Värdeförändring finansiella instrument | -36 | -111 | -130 | -209 | -126 | -20 |
| Värdeförändring finansieringsavtal | - | -2 | - | -93 | -94 | -1 |
| Resultat före skatt | 147 | 364 | 685 | 742 | 1 913 | 1 883 |
| Skatt på periodens resultat | -2 | -77 | -111 | -182 | -437 | -372 |
| Periodens resultat 2) | 145 | 287 | 574 | 560 | 1 476 | 1 511 |
| Periodens resultat hänförligt till: | ||||||
| Moderföretagets aktieägare | 144 | 285 | 570 | 553 | 1 461 | 1 499 |
| Innehav utan bestämmande inflytande 3) | 1 | 3 | 4 | 8 | 15 | 11 |
| Resultat per aktie 4) | 1,20 | 2,37 | 4,76 | 4,61 | 12,19 | 12,51 |
1) I finansnetto ingår kostnader för tomträttsavgäld om totalt 0,2 Mkr för perioden (0,3).
2) I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför peridens resultat för koncernen överensstämmer med periodens totalresultat.
3) Avser minoritetens andel av resultatet i delägda bolag där Platzer har bestämmande inflytande.
4) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer.
Förvaltningsresultatet för första halvåret uppgick till 355 mkr (297) vilket är en ökning med 19,5 %. Förvaltningsresultatet per aktie redovisat exklusive värdeförändringar i intresseföretag, uppgick till 2,58 kr (2,48). Resultat efter skatt uppgick till 574 mkr (560), vilket är en ökning med 3 %. Förändringen beror på att vi lyckades öka våra hyresintäkter samtidigt som vi hade lägre fastighetskostnader. Dessutom ökade resultatet i intresseföretag till 47 mkr (1). Under motsvarande period föregående år hade vi också en värdeförändring på vårt finansieringsavtal med -93 mkr, vilket vi inte har i år.
Hyresintäkterna ökade under perioden till 571 mkr (553), en ökning med 3,3 %. Ökningen beror främst på nyuthyrningar, omförhandlingar och indexökningar i jämförbart bestånd. På årsbasis bedöms hyresintäkterna i befintliga hyreskontrakt (per 30 juni 2020) uppgå till 1 217 mkr (1 148) enligt intjäningsförmåga, se sid 11. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 94 % (94).
| Q1-Q2 2020 mkr |
Q1-Q2 2019 mkr |
Föränd ring, % |
|
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 564 | 533 | 5,8 |
| Projektfastigheter | 7 | 8 | |
| Fastighetstransaktioner | - | 12 | |
| Hyresintäkter | 571 | 553 | 3,3 |
Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -135 mkr (-139). I jämförbart bestånd minskade fastighetskostnaderna med 2,2 %, vilket dels beror på att det milda första kvartalet lett till lägre mediakostnader samt lägre snö- och halkbekämpningskostnader, dels på ansträngningar för att hålla nere kostnaderna under coronakrisen. Kostnaderna för drift och underhåll varierar något över året. Första och fjärde kvartalen är normalt dyrare än andra och tredje kvartalen, främst beroende på högre mediakostnader och kostnader för snö- och halkbekämpning.
| Q1-Q2 2020 mkr |
Q1-Q2 2019 mkr |
Föränd ring, % |
|
|---|---|---|---|
| Jämförbart bestånd | 130 | 133 | -2,2 |
| Projektfastigheter | 5 | 4 | |
| Fastighetstransaktioner | - | 2 | |
| Fastighetskostnader | 135 | 139 | -2,9 |
Driftsöverskottet ökade under perioden med 5,3 % till 436 mkr (414). Ökningen är hänförlig till såväl ökade intäkter som minskade kostnader och med hänsyn tagen till fastighetsförsäljningar genomförda 2019 och 2020 som minskar driftsöverskottet med 9 mkr. I jämförbart bestånd ökade driftsöverskottet med 8,5 %. Överskottsgraden uppgick till 76 % (75). Direktavkastningen för fastigheterna uppgick till 4,2 % (4,4).
Under perioden uppgick kostnaderna för central administration till -30 mkr (-28). Ökningen beror främst på att personalrelaterade kostnader ökat.
Antalet medarbetare var vid periodens utgång 85 (81).
Platzer äger 20 % i SFF Holding AB som emitterar obligationer och ägs till lika delar av Catena, Diös, Fabege, Platzer och Wihlborgs. Vi äger också 50 % i kommanditbolaget Biet tillsammans med Bygg-Göta, genom vilket vi samäger fastigheten Inom Vallgraven 49:1 (Merkurhuset).
Andel i resultat från intresseföretag uppgick för perioden till 47 mkr (1) där ökningen beror på värdeförändring fastighet.
Finansnetto uppgick under första halvåret till -98 mkr (-90). Förändringen beror främst på högre Stiborränta. Lånevolymen har ökat med 390 mkr jämfört med samma period föregående år. Ökningen är en effekt av finansiering av pågående projekt samt nettoförsäljningar under slutet av föregående år.
Den 30 juni 2020 uppgick den genomsnittliga räntan, inklusive effekter av tecknade derivatinstrument till 2,05 % (1,86).
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perioden till 460 mkr (747) och värdeförändringar på finansiella instrument till -130 mkr (-209) samt 0 mkr (-93) för de orealiserade värdeförändringarna för finansieringsavtal.
Skattekostnaden uppgick till -111 mkr (-182) under första halvåret, varav -37 mkr (-52) avser aktuell skatt och -74 mkr (-130) uppskjuten skatt. Förändringen av aktuell skatt beror främst på att motsvarande period föregående år belastades med justeringar av tidigare års skattemässiga resultat. Uppskjuten skatt påverkades av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat. Under andra kvartalet har även en uppskjuten skatteintäkt påverkat i samband med bolagsförsäljning.
För beskattningsåret 2020 är bolagsskattesatsen oförändrad och uppgår till 21,4 %. En sänkning av bolagsskattesatsen kommer att ske 2021 och den kommer då att uppgå till 20,6 %. Den uppskjutna skatten som förväntas bli aktuell 2021 eller senare beräknas utifrån skattesatsen 20,6 %. Försäljning av fastigheter, som ger upphov till realiserade värdeförändringar, sker vanligtvis genom bolagsförsäljning.
Från och med första kvartalet 2020 redovisar vi vår verksamhet inom affärsområde Industri/logistik separat. Verksamheten inom affärsområde Kontor redovisas liksom tidigare i tre geografiskt indelade segment.
Totalt driftsöverskott överensstämmer med redovisat driftsöverskott i resultaträkningen.
| Kontor | Industri/ Logistik |
Projekt fastigheter |
Totalt | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Centrala Göteborg |
Göteborg | Södra/västra | Norra/östra Göteborg |
|||||||||||||
| 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |||||
| Hyresintäkter | 255 | 232 | 38 | 37 | 127 | 133 | 144 | 141 | 7 | 10 | 571 | 553 | ||||
| Fastighetskostnader | -56 | -51 | -9 | -8 | -32 | -36 | -33 | -41 | -5 | -4 | -135 | -139 | ||||
| Driftsöverskott | 199 | 181 | 29 | 29 | 95 | 97 | 111 | 100 | 3 | 6 | 436 | 414 | ||||
| Verkligt värde fastigheter | 10 703 | 9 850 | 1 056 | 974 | 4 220 | 4 377 | 3 440 | 3 018 | 1 784 | 1 323 21 203 19 542 | ||||||
| Varav investeringar/förvärv/ avyttring/värdeförändring under perioden |
395 | 719 | 8 | 28 | 62 | 127 | 118 | 44 | 141 | 236 | 724 | 1 154 |
Vårt fastighetsbestånd bestod den 30 juni 2020 av 68 fastigheter. I beståndet ingår två delägda fastigheter som redovisas som intresseföretag. Fastigheternas verkliga värde var 21 203 mkr exklusive intresseföretag. I fastighetsbeståndet ingår 21 projektfastigheter. Den totala uthyrningsbara ytan inklusive intresseföretag är 819 343 kvm, varav 56 % är kontor, 31 % industri/logistik, 1 % butik samt 12 % övrigt. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 94 % (94).
Vi redovisar vårt fastighetsbestånd i tre geografiska kontorssegment samt industri/logistik och projektfastigheter:
Genom lönsam tillväxt strävar vi efter att vara den ledande aktören i samtliga prioriterade områden.
Totalt var periodens nettouthyrning i förvaltnings- och projektfastigheter 5 mkr (22). För andra kvartalet var nettouthyrningen i förvaltnings- och projektfastigheter 4,5 mkr (18).
| Q1-Q2 2020 mkr |
Q1-Q2 2019 mkr |
|
|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter, uthyrning | 28 | 43 |
| Förvaltningsfastigheter, uppsägningar |
-27 | -50 |
| Projektfastigheter, uthyrning | 4 | 30 |
| Projektfastigheter, uppsägningar | - | -1 |
| Summa nettouthyrning | 5 | 22 |
Under perioden gjordes omförhandlingar till en hyresvolym om 46 mkr (34). Den genomsnittliga hyresökningen var 16 % (10).
Fastighetsbeståndet fördelat på kontor/industri/logistik/projekt, värde
Inom kontor är vi ledande aktör i Gullbergsvass, Gårda, Gamlestaden och Högsbo. Bland de största hyresgästerna kan nämnas Försäkringskassan, Skatteverket, Göteborgs Stad, Academedia, Länsförsäkringar, Migrationsverket, Nordea, Plastal, Ramböll, Schenker och Zenuity.
Totalt har vi 655 lokalhyreskontrakt inom kontor med totala hyresintäkter på 887 mkr på årsbasis.
Nettouthyrningen i förvaltnings- och projektfastigheter var under perioden 4 mkr (27). Uthyrningen i förvaltningsfastigheter var 22 mkr (42) och uppsägningarna -22 mkr (-44). En stor del av uthyrningarna återfinns i övriga innerstaden. Uthyrningen i projektfastigheter var 4 mkr (30) och uppsägningarna uppgick till 0 mkr (-1).
Inom Industri/logistik är vi ledande aktör i Arendal. Bland de största hyresgästerna kan nämnas DFDS, DHL, Plastal, SSAB och Sveafjord.
Totalt har vi 80 lokalhyreskontrakt inom Industri/logistik med totala hyresintäkter på 281 mkr på årsbasis.
Nettouthyrningen i förvaltnings- och projektfastigheter var under perioden 1 mkr (-5).
Uthyrningen i förvaltningsfastigheter var 6 mkr (1) och uppsägningarna -5 mkr (-6). Uthyrningarna som gjorts återfinns i Arendal. Uthyrningar samt uppsägningar i projektfastigheter var under andra kvartalet 0 mkr (0).
Förhandling av hyresbetalning med hyresgäster har inneburit att andelen månadsbetalningar har ökat från 8 % till 13 % för kvartal tre jämfört med ursprungligt avtalat. Därutöver har hyresrabatter lämnats till ett fåtal hyresgäster med en bärkraftig affär i botten som verkligen behövt kortsiktig hjälp från oss att överleva. I periodens utfall uppgår dessa hyresrabatter till 0,3 % av periodens hyresintäkter.
Platzer har i sin kontraktsstock en bred bas av kunder och det kundsegment som kan drabbas negativt på kort sikt med anledning av åtgärderna mot spridningen av covid-19 utgör en mindre andel.
Bortsett från förändringen ovan är andelen betalade hyror som aviserats för kvartal tre och juli 2020 i nivå med motsvarande tidpunkt föregående år. Hyresintäkterna som har erhållits fyra arbetsdagar efter förfallodatum är helt i nivå med tidigare kvartal.
| Q2 2020 | Q2 2019 | |
|---|---|---|
| Antal lokalhyreskontrakt | 735 | 782 |
| Hyresintäkter lokalhyreskontrakt på årsbasis, mkr |
1168 | 1101 |
| De 20 största kontraktens andel av hyresvärdet, % |
35 | 32 |
| Den största hyresgästens andel av hyresvärdet, % |
10 | 11 |
| Det största hyreskontraktets andel av hyresvärdet, % |
3 | 3 |
| Genomsnittlig återstående löptid, månader |
38 | 39 |
| Antal fastig heter |
Uthyrbar yta, kvm |
Verkligt värde, mkr |
Hyres värde, mkr |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Hyres intäkter, mkr |
Drifts överskott, mkr |
Över skotts grad, % |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | ||||||||
| Central Business District (CBD) | 7 | 67 828 | 3 846 | 211 | 99 | 209 | 171 | 82 |
| Övriga innerstaden | 17 | 162 131 | 6 857 | 350 | 94 | 329 | 251 | 76 |
| Centrala Göteborg | 24 | 229 959 | 10 703 | 561 | 96 | 559 | 422 | 78 |
| Östra Göteborg | 5 | 120 878 | 2 529 | 183 | 91 | 166 | 123 | 74 |
| Norra Älvstranden/Backaplan | 4 | 38 018 | 1 335 | 84 | 99 | 83 | 63 | 76 |
| Övriga Hisingen | 2 | 25 854 | 356 | 27 | 60 | 16 | 11 | 65 |
| Norra/östra Göteborg | 11 | 184 750 | 4 220 | 294 | 90 | 265 | 197 | 74 |
| Västra Göteborg | 4 | 21 918 | 284 | 24 | 85 | 21 | 13 | 63 |
| Mölndal | 4 | 28 994 | 772 | 56 | 100 | 56 | 45 | 81 |
| Södra/västra Göteborg | 8 | 50 912 | 1 056 | 80 | 95 | 77 | 58 | 76 |
| Industri/logistik | 2 | 318 549 | 3 440 | 294 | 97 | 284 | 212 | 74 |
| Summa förvaltningsfastigheter | 45 | 784 170 | 19 418 | 1 229 | 95 | 1 164 | 889 | 76 |
| Projektfastigheter | 21 | 29 804 | 1 784 | 59 | 91 | 53 | 46 | - |
| Summa Platzer | 66 | 813 974 | 21 203 | 1 288 | 95 | 1 217 | 935 | 77 |
Sammanställningen bygger på fastighetsbeståndet den 30 juni 2020 och ger en ögonblicksbild av vår intjäningsförmåga och är inte en prognos. I sammanställningen görs ingen bedömning av eventuella förändringar i vakanser eller hyresavtal. Den inkluderar heller inte fastigheter som ägs genom intresseföretag.
Indelningen av kontorsfastigheter följer den allmänna branschområdesindelningen i Göteborg med undantag för fastigheten på Backaplan som vi redovisar som Norra Älvstranden. I och med första kvartalet i år särredovisar vi fastigheter inom industri/logistik oavsett läge i Göteborg. På samma sätt fortsätter vi att särredovisa våra projektfastigheter. Som projektfastigheter räknas exempelvis alla fastigheter i Södra Änggården.
Med hyresvärde menar vi hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i befintligt skick. Resultatrelaterade kolumner inkluderar gällande hyresavtal i befintliga fastigheter, inklusive inflyttning under kommande halvår. Hyresavtal med senare inflyttning eller i fastigheter som är under byggnation inkluderas däremot inte.
Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter, inklusive avtalade tillägg såsom ersättning för värme och fastighetsskatt samt oaktat tidsbegränsade hyresrabatter om cirka 28 mkr. När det gäller projektfastigheter avser uppgifterna om hyresvärde, intäkter och driftsöverskott nuläge före projektstart. Utöver tabellen finns tecknade hyresavtal i pågående och kommande nybyggnadsprojekt om 111 mkr i hyresintäkter, med successiv inflyttning under 2021–2023 samt tecknade hyresavtal i förvaltningsfastigheter om 21 mkr i hyresintäkter med inflyttning från den 1 januari 2021. Avtalet med Internationella Engelska Skolan i Södra Änggården ingår inte i ovan angivna hyresintäkter, då villkoren ej ännu är uppfyllda.
Driftsöverskottet visar fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis definierat som kontrakterade hyresintäkter per 1 juli 2020. Avdrag görs för bedömda fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration avseende ett normalår rullande 12 månader.
Jämförelsevärden för balansposter avser 2019-12-31.
| Mkr | 2020-06-30 | 2019-06-30 | 2019-12-31 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter 1) | 21 203 | 19 542 | 20 479 |
| Nyttjanderättstillgångar tomträtt | 30 | 30 | 30 |
| Övriga anläggningstillgångar | 13 | 14 | 12 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 275 | 148 | 186 |
| Omsättningstillgångar | 180 | 101 | 131 |
| Likvida medel | 557 | 256 | 268 |
| Summa tillgångar | 22 258 | 20 091 | 21 106 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | 8 890 | 7 645 | 8 556 |
| Uppskjuten skatteskuld | 1 502 | 1 272 | 1 440 |
| Långfristiga räntebärande skulder 2) | 4 907 | 9 121 | 7 094 |
| Leasingskuld | 30 | 29 | 30 |
| Övriga långfristiga skulder | 698 | 654 | 589 |
| Kortfristiga räntebärande skulder | 5 642 | 1 038 | 2 939 |
| Övriga kortfristiga skulder | 589 | 332 | 458 |
| Summa eget kapital och skulder | 22 258 | 20 091 | 21 106 |
1) Varav 577 mkr (470) avser tillgångar som innehas för försäljning.
2) Varav 188 mkr (188) avser skulder hänförliga till tillgångar som
Ställda säkerheter uppgick per 2020-06-30 till 9 042 mkr (8 187). Eventualförpliktelser uppgick per 2020-06-30 till 8 mkr (8).
innehas för försäljning.
Platzer har ett starkt kassaflöde och en god ekonomisk ställning. Vi fortsätter med våra projekt enligt plan med såväl trygg finansiering som hög uthyrningsgrad.
Fastigheterna redovisas till ett verkligt värde om 21 203 mkr (20 479) vilket baserar sig på en intern värdering per bokslutsdagen. Fastigheterna värderas kvartalsvis i samband med varje bokslut internt genom en tioårig kassaflödesmodell på samtliga fastigheter. Vid varje årsskifte genomför vi utöver detta en extern värdering av ett urval fastigheter som utgör ett tvärsnitt av fastighetsbeståndet. Den externa värderingen omfattar normalt cirka 30 % av fastighetsbeståndet och görs i syfte att kvalitetssäkra den interna värderingen. Historiskt sett har skillnaden mellan vår interna värdering och den externa varit liten. Förvaltningsfastigheterna värderas i nivå 3 i IFRS 13s verkligt värdehierarki.
Den interna fastighetsvärderingen under perioden har inneburit en värdeförändring på förvaltningsfastigheterna om 460 mkr (747). Av värdeförändringen beror ungefär 75 % på stads-, fastighets- och projektutveckling. Ungefär 15 % beror på ökade marknadshyror och nytecknade kontrakt samt omförhandlingar. De resterande 10 % av värdeförändringen beror på justering av avkastningskrav
i portföljen. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden. Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen per bokslutsdagen uppgick till 4,9 % och är oförändrat jämfört med 31 december 2019, vilket hänger samman med nästan oförändrade marknadsyielder.
Sedan tidigare har vi tecknat avtal om att sälja tio framtida fastigheter i Södra Änggården. Totalt berörs 14 projektfastigheter i området Högsbo. Försäljningarna är villkorade av att detaljplanen vinner laga kraft. Den 16 april 2020 antog kommunfullmäktige detaljplanen för Olof Asklunds Gata och i början av maj 2020 fick vi information om att kommunfullmäktiges beslut har överklagats. Nästa instans är mark- och miljödomstolen. Vid positivt beslut kommer byggnation av bostäder, skolor och parker att starta.
Affären sker i tre etapper, första frånträde sker efter att detaljplanen vunnit laga kraft. Erhållen handpenning om totalt 103 mkr behandlas som en skuld tills försäljningsvillkoren är uppfyllda. Den totala intäkten från försäljningarna i projektet bedöms komma uppgå till cirka 1,8 mdkr varav 1,6 mdkr gäller hittills tecknade avtal. Fastigheterna är sålda som färdiga att påbörja byggnation vilket innebär att Platzer bär kostnader för till
exempel rivning, sanering och exploateringskostnader för vägar och parker. Någon resultateffekt av försäljningen har ännu inte redovisats utan värdering av byggrätter beräknas ske när detaljplanen vunnit laga kraft (i enlighet med våra värderingsprinciper). Resultateffekten kommer då huvudsakligen redovisas som värdeförändring fastigheter och bedöms öka eget kapital med 6-7 kronor per aktie.
Under andra kvartalet genomfördes inga fastighetsförvärv. Sedan den 30 juni 2020 äger vi tillsammans med Bockasjö AB 50% vardera av Sörreds Logistikpark Holding AB, som är det bolag där vi samäger och utvecklar fastigheten Sörred 8:12. Frånträdet av fastigheten Sörred 8:12 skedde den
30 juni till det nya samägda bolaget.
Investeringar i befintliga fastigheter uppgick under perioden till 514 (407), där de största investeringarna är nybyggnadsprojekten Gårda Vesta (Gårda 2:12) och Kineum (Gårda 16:17).
Den 30 juni 2020 uppgick koncernens egna kapital till 8 890 mkr (8 556). Soliditeten uppgick samma dag till 40 % (41), vilket är klart över finansiella målet på 30 %. Eget kapital per aktie uppgick 30 juni till 73,59 kr (70,84) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NAV, till 88,34 kr (84,00) per aktie.
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| jan-jun | jan-jun | jan-dec | |
| Fastigheternas värde ingående balans | 20 479 | 18 388 | 18 388 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 514 | 407 | 937 |
| Fastighetsförvärv | - | - | - |
| Fastighetsförsäljningar | -250 | - | -368 |
| Värdeförändringar | 460 | 747 | 1 522 |
| Fastigheternas värde utgående balans | 21 203 | 19 542 | 20 479 |
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| Mkr | jan-jun | jan-jun | jan-dec |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | |||
| Vid periodens början | 8 487 | 7 230 | 7 230 |
| Periodens totalresultat | 570 | 553 | 1 461 |
| Utdelning | -240 | -204 | -204 |
| Vid periodens slut | 8 817 | 7 579 | 8 487 |
| Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande | |||
| Vid periodens början | 69 | 58 | 58 |
| Uttag | - | - | -4 |
| Periodens totalresultat | 4 | 8 | 15 |
| Vid periodens slut | 73 | 66 | 69 |
| Summa eget kapital | 8 890 | 7 645 | 8 556 |
De räntebärande skulderna uppgick den 30 juni 2020 till 10 549 mkr (10 033). Det motsvarar en belåningsgrad om 50 % (49), vilket är under finansiella målet på max 60 %. Kortfristig del av räntebärande skulder avser lån som kommer att omförhandlas under de kommande tolv månaderna.
Lånefinansiering sker huvudsakligen genom banklån som säkerställs genom pantbrev i fastighet. Platzer lånar också 1 190 mkr (1 190) i säkerställda gröna obligationer genom Svensk FastighetsFinansiering (SFF). Totalt utgör 52 % av våra utestående skulder gröna obligationer och gröna lån. Platzer har också ett företagscertifikatprogram med ett rambelopp om 2 mdkr, utestående certifikat den 30 juni var 290 mkr (550).
Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av ingångna derivatavtal, uppgick den 30 juni till 3,6 år (4,0), exklusive avtal med framtida start 3,4 år (3,8). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,0 år (2,4).
För att nå önskad räntebindningsstruktur använder vi ränteswappar. Dessa redovisas till verkligt värde i balansräkningen och med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Vi har sammantaget tecknat derivatavtal om
| 5 870 mkr (5 620), varav 250 mkr (250) avser swappar med | |
|---|---|
| framtida start. |
Marknadsvärdet av derivatportföljen uppgick den 30 juni 2020 till -281 mkr (-152) vilket för perioden innebar en värdeförändring om -130 mkr. Enbart realiserade värdeförändringar påverkar kassaflödet. Under derivatens återstående löptid kommer undervärdet att lösas upp och reducera de finansiella kostnaderna i resultaträkningen med motsvarande belopp.
De finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde i koncernen utgörs av ovan beskrivna derivatinstrument. Dessa återfinns i nivå 2 enligt IFRS 13 i verkligt värdehierarkin. För marknadsvärdet på derivat används värdering erhållen från bank. Värdering av derivat sker generellt genom att framtida kassaflöde diskonteras till nuvärde baserad på marknadsräntor för respektive löptid så som de noteras vid värderingstidpunkten. Verkligt värde på långfristiga räntebärande skulder motsvarar dess redovisade värde eftersom diskonteringseffekten inte är väsentlig då räntan på lånen är rörlig och marknadsmässig.
| Ränteförfall | Låneförfall | |||
|---|---|---|---|---|
| År | Lånebelopp, mkr |
Snittränta, % |
Kredit avtal |
Utnyttjat |
| 2020 | 5 138 | 1,71% | 3 510 | 3 005 |
| 2021 | 291 | 1,33% | 4 397 | 3 857 |
| 2022 | - | - | 1 221 | 1 221 |
| 2023 | 300 | 2,23% | 1 338 | 1 338 |
| 2024 | 550 | 1,92% | - | - |
| 2025 | 520 | 2,26% | - | - |
| 2026 | 850 | 2,38% | - | - |
| 2027 | 1 270 | 2,54% | - | - |
| 2028 | 1 380 | 2,64% | 633 | 633 |
| 2029+ | 250 | 2,17% | 495 | 495 |
| Totalt | 10 549 | 2,04% | 11 594 | 10 549 |
Räntebärande skulder
| 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2019 | 2019/2020 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | apr-jun | apr-jun | jan-jun | jan-jun | jan-dec | jul-jun |
| Den löpande verksamheten | ||||||
| Driftsöverskott | 220 | 210 | 436 | 414 | 837 | 859 |
| Central administration | -15 | -15 | -29 | -28 | -49 | -50 |
| Finansnetto | -50 | -47 | -98 | -90 | -182 | -190 |
| Betald skatt | 5 | 16 | -35 | -69 | -88 | -54 |
| Kassaflöde från den löpande verksam | ||||||
| heten före förändring av rörelsekapital | 160 | 164 | 274 | 227 | 518 | 565 |
| Förändring av kortfristiga fordringar | -28 | -4 | -48 | 46 | -16 | -110 |
| Förändring av kortfristiga skulder | -13 | -137 | 0 | -99 | 41 | 140 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 119 | 23 | 226 | 174 | 543 | 595 |
| Investeringsverksamheten | ||||||
| Investering i befintliga förvaltningsfastigheter | -315 | -168 | -514 | -407 | -937 | -1 044 |
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | - | - | - | - | - | - |
| Försäljning av förvaltningsfastigheter | 225 | - | 225 | - | 328 | 553 |
| Försäljning/förvärv av andelar i intresseföretag | - | - | - | - | - | - |
| Investering i övrigt | - | - | -2 | - | - | -2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -90 | -168 | -291 | -407 | -609 | -493 |
| Finansieringsverksamheten | ||||||
| Förändring av långfristiga fordringar | -35 | 22 | -42 | 22 | -34 | -98 |
| Förändring av räntebärande skulder | 421 | 203 | 516 | 342 | 216 | 390 |
| Förändring av långfristiga skulder | 0 | -26 | 0 | -26 | 1 | 27 |
| Utdelning | -120 | -204 | -120 | -204 | -204 | -120 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 266 | -5 | 354 | 134 | -21 | 199 |
| Periodens kassaflöde | 295 | -150 | 289 | -99 | -87 | -301 |
| Likvida medel vid periodens början | 262 | 406 | 268 | 355 | 355 | 256 |
| Likvida medel vid periodens slut | 557 | 256 | 557 | 256 | 268 | 557 |
Outnyttjad checkkredit uppgår till 100 mkr (100) samt outnyttjade kreditfaciliteter uppgår till 2 275 mkr (1 661), varav 1 230 mkr (1 330) är byggnadskreditiv.
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för första halvåret till 226 mkr (174). Se sidan 7 för kommentarer till den löpande verksamheten.
Minskningen av betald skatt beror på att vi under perioden valt att justera inbetalningarna av preliminärskatten.
Investeringar i befintliga fastigheter har uppgått till 514 mkr (407). Inget förvärv men en försäljning av fastighet till nytt samägt bolag har skett per 30 juni.
Periodens kassaflöde uppgick till 289 mkr (-99). Den 30 juni 2020 var de likvida medlen 557 mkr (256). Utöver likvida medel fanns den 30 juni 2020 outnyttjade kreditfaciliteter och checkkrediter om 2 375 mkr, varav 1 230 mkr avser byggnadskreditiv.
Hittills har inte coronakrisen gett oss anledning att ompröva eller ändra inriktning i något av våra pågående stora projekt, eller i våra möjliga utvecklingsprojekt. Samtidigt är tidsförskjutningar inte ovanliga i långa processer med många steg från idé till färdiga hus. Vi arbetar aktivt och i samarbete med våra entreprenörer och leverantörer för att minimera de eventuella förseningar och den påverkan som den pågående pandemin och dess effekter kan ge upphov till. När denna rapport skrivs bedömer vi att den aktuella situationen endast kommer medföra marginella justeringar av tid- och projektplaner.
Vi utvecklar enskilda fastigheter och hela blandstadsområden. Våra pågående större projekt (projekt där byggnation pågår) omfattar totalt 60 000 kvm lokalarea (LOA). Därutöver har vi ett antal möjliga utvecklingsprojekt i olika skeden med en bedömd bruttoarea (BTA) om 560 000 kvm.
Utvecklingen av fastigheten Gullbergsvass 5:10, där vi har vårt huvudkontor, är i slutskedet. Nu återstår endast finplanering och hyresgästanpassningar i mindre skala och arbetet kommer att slutföras under tredje kvartalet 2020. Projektet omfattar ombyggnad av hela huset och en påbyggnad med 1 600 kvm ny kontorsyta. Här skapar vi effektiva kontorsytor som tillsammans med påbyggnationen ger ett bra underlag för service i bottenplan. I och med fastighetsutvecklingsprojektet får Gullbergsvass tillskott av flera nya restauranger och lokaler som ger mer liv och ökad attraktivitet i området. Samtliga kontorsytor är uthyrda redan innan projektet är färdigställt.
Våra två nya kontorshus i Gårda reser sig allt högre och ger redan avtryck i Göteborgs stadsbild. Byggandet av Gårda Vesta (Gårda 2:12) går in i ett nytt skede, då stomme och fasader färdigställs. Byggnaden kommer att ha en total yta om 27 000 kvm i två sammanhängande torn. Idag är 87 % av byggnaden uthyrd till Skatteverket, Länsförsäkringar, Aros Kapital och Länsförsäkringar Mäklarservice. Gårda Vesta kommer att komplettera det kluster av offentliga aktörer som redan finns i den nordligaste delen av norra Gårda där Migrationsverket, Försäkringskassan och Göteborgsregionen sedan tidigare är stora hyresgäster.
I vårt andra höghusprojekt, Kineum (Gårda 16:17), i Gårda fortskrider arbetet som beräknat. Glidformsgjutningen av hisschakt och trapphus är färdigställt och arbetet med stommen pågår nu för fullt. Kineum kommer att innehålla hotell, kontor och andra verksamheter. Under byggtiden delar vi och NCC ägandeskap med 50 % vardera. NCC
kommer också att flytta sitt Göteborgskontor till den nya byggnaden. Största hyresgäst är ESS Group, som kommer att utveckla ett nytt hotell med cirka 230 rum och totalt 15 000 kvm i fastigheten.
Hotellet är ett led i vår strävan att bidra till områdets utveckling och göra södra Gårda till en destination och levande under dygnets alla timmar. Denna strävan förändras inte av att hotellnäringen och dess aktörer nu är under stark press med anledning av covid-19, utan både vi och NCC gör bedömningen att den tid som återstår till projektets färdigställande 2022 innebär att läget kommer att förändras till det bättre igen.
På Skeppsbron äger vi och Bygg-Göta Merkurhuset (Inom Vallgraven 49:1), med en tillhörande byggrätt som möjliggör en byggnation om 5 400 kvm LOA kontor. I maj 2020 godkändes det slutliga bygglovet och projektet kan nu gå in i nästa fas. Sedan ett år tillbaka finns ett tecknat hyreskontrakt med reklambyrån Forsman & Bodenfors om 3 350 kvm. Restaurangytor i bottenplan kommer att bidra till en levande stadsdel, även efter kontorstid.
Platzer är en stor aktör i området och vi har under våren startat ett visionsarbete för att i tidigt skede ta till vara på och förädla stadsdelens styrkor och karaktär. Området mellan centralstationen och älven förändras i snabb takt. I området runt Nya Hisingsbron finns möjligheter att skapa ett attraktivt område med närhet till vatten, gångavstånd till centralstationen och en blandad bebyggelse med boende, kontor och service. Vår option på att köpa två byggrätter om totalt 43 000 kvm BTA där nuvarande Götaälvbron ligger, placerar oss mitt i händelsernas centrum. Byggstarten för våra byggrätter kan ske i anslutning till rivningsarbetet av Götaälvbron och beräknas ske 2022/2023.
Torslanda och Arendal är Sveriges bästa logistiklägen. Här har vi detaljplanelagda byggrätter med möjlighet att uppföra ca 200 000 kvm BTA för logistik och industri. I Arendal äger vi en byggklar tomt på Arendals kulle för en logistik/terminalbyggnad med en byggrätt om ca 15 000 kvm. I Torslanda har vi ca 190 000 kvm BTA byggrätt på fastigheterna Sörred 2:3, Sörred 3:1, Sörred 7:21 och Sörred 8:12.
Ett led i områdets utveckling är vårt JV med Bockasjö. Samarbetet inleddes i april under ett gemensamt bolag, Sörreds Logistikpark Holding AB och omfattar fastigheten Sörred 8:12 och 7:21. Markförberedande arbeten har inletts, för att korta ledtid från byggstart till inflyttningsbar byggnad.
Fastighetsutveckling innebär att vi gör om eller utvecklar en befintlig byggnad. Antingen för att anpassa fastigheten efter en befintlig hyresgäst eller för att attrahera nya.
Exempel: Gullbergsvass 5:10 går från att vara en byggnad med traditionella kontorslokaler till en flexibel arbetsplats för hyresgäster med olika önskemål och behov.
Med projektutveckling avses nyproduktion från mark utan befintlig byggnad, där vi arbetar från idé till färdig fastighet.
Exempel: Gårda Vesta utvecklas till Göteborgs första Well Buildingcertifierade kontor med flexibla kontorslokaler och fokus på medarbetarnas välmående.
Stadsutveckling innebär att vi tar ett långsiktigt ansvar för ett område, ofta tillsammans med andra. Vi bidrar till attraktiva stadsmiljöer och ökade fastighetsvärden. Ibland utvecklar vi bostadsbyggrätter som säljs till samarbetspartners.
Exempel: Södra Änggården håller på att utvecklas från kontors- och industriområde till modern blandstad.
Gamlestaden är ett av Göteborgs mest intressanta och kollektivtrafiktäta områden. De närmaste tio åren kommer stadsdelen att utvecklas och få än mer av stadskaraktär med en blandning av bostäder och verksamheter.
Vi äger tre större fastigheter och projekt i Gamlestaden. Hösten 2018 stod fastigheten Gamlestads torg (Gamlestaden 740:132) klar. Detaljplanen för intilliggande Gamlestadens Fabriker (Olskroken 18:7) har varit ute på granskning och bearbetning av synpunkter pågår. I december 2019 meddelade mark- och miljödomstolen den vattendom som var en förutsättning för detaljplanen.
Detaljplanen väntas vinna laga kraft under 2020. Vi har tidigare tecknat avtal om försäljning av kommande bostadsbyggrätter till JM som medverkar i utvecklingen av området.
På grannfastigheten (Bagaregården 17:26) har vi fått ett positivt planbesked gällande förtätning om totalt 60 000 kvm och vi arbetar nu aktivt med bland annat fastighetsbildningar, för att få till bra förutsättningar för områdets framtida utveckling.
Vi utvecklar norra Högsbo till Södra Änggården – en levande stadsdel med bostäder, skolor och kommersiella lokaler. Av totalt planerade 2 000 lägenheter ingår 600 i BoStad2021, vilket bland annat innebär en snabbare planprocess. Kommunfullmäktige tog i april beslut om detaljplanens antagande och nu inväntar Mark- och miljödomstolens prövning av ärendet innan detaljplanen kan vinna laga kraft.
Vi har sedan tidigare tecknat hyresavtal med Internationella Engelska Skolan (IES) avseende en ny skola i området. Hyresavtalet är på 20 år och omfattar cirka 9 000 kvm. Affären är villkorad av att detaljplanen vinner laga kraft och preliminärt tillträde sker i augusti 2023.
Almedals Fabriker (Skår 57:14) är ett före detta industriområde längs Mölndalsån, strax söder om Liseberg. Idag rymmer området ett stort antal mindre verksamheter, varav många har en kreativ inriktning. Platzer äger Almedals Fabriker med en möjlig byggrätt om cirka 25 000 kvm kontor. Göteborgs Stad har valt Almedals Fabriker som ett av fem pilotprojekt för ökad exploatörsmedverkan i detaljplaneprocessen. Syftet är att minska den totala projekttiden. Detaljplaneprocessen, som drivs gemensamt av Platzer, Svenska Hus, Wallenstam och Göteborgs Stad, startades under tredje kvartalet 2019.
I Södra Änggården har vi tecknat ett hyresavtal med Internationella Engelska Skolan (IES) avseende en ny skola i området. Affären är villkorad av att detaljplanen vinner laga kraft och preliminärt tillträde sker i augusti 2023.
| Ombyggd yta |
Ny yta | Total investering inkl. mark, |
Varav kvar att investera, |
Verkligt värde, |
Hyres värde, |
Uthyrnings | Färdig | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighet | Typ1) | LOA, kvm | LOA, kvm | mkr2) | mkr | mkr | mkr3) | grad, % | ställt |
| Gullbergsvass 5:10 | FU | 11 900 | 1 600 | 558 | 26 | 861 | 45 | 99 | Q3 2020 |
| Gårda 2:12, Gårda Vesta | PU | - | 27 000 | 1 131 | 248 | 1153 | 83 | 87 | Q4 2021 |
| Gårda 16:17, Kineum | PU/FU | 16 000 | 26 000 | 1 837 | 757 | 1435 | 136 | 77* | Q3 2022 |
| Totalt | 27 900 | 54 600 | 3 526 | 1 031 | 3 449 | 264 |
| Fastighet | Typ1) | Ombyggd yta LOA, kvm |
Ny yta LOA, kvm |
Total inves tering inkl. mark, mkr2) |
Varav kvar att invest., mkr |
Verkligt värde, mkr |
Hyres - värde, mkr3) |
Uthyrnings grad, % |
Färdig ställt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Inom Vallgraven 49:1, Merkurhuset** |
PU | - | 5 400 | 259 | 158 | 134 | 18 | 62 | Q4 2021 |
| Sörred 8:12*** | PU | - | - | 357 | 119 | 250 | - | - | Q3 2021 |
| Totalt | 5 400 | 616 | 277 | 384 | 18 | 62 |
| Fastighet | Typ1) | Fastighetstyp | Ny yta BTA, kvm |
Projektfas | Möjlig byggstart4) |
|---|---|---|---|---|---|
| Sörred 7:21 | PU | logistik/industri | 30 000 | detaljplan finns | 2020 |
| Sörred 2:3 | PU | logistik/industri | 14 600 | detaljplan finns | 2020 |
| Syrhåla 3:1 | PU | logistik/industri | 60 000 | detaljplan finns | 2020 |
| Arendal 764:720, Arendals kulle | PU | logistik/industri | 14 000 | detaljplan finns | 2020 |
| Olskroken 18:7, Gamlestadens Fabriker | SU/PU/FU | blandstad | 100 000 | detaljplan pågår | 2020 |
| Södra Änggården (flera fastigheter och flera utbyggnadsetapper) |
SU/PU | blandstad | cirka 200 000 | detaljplan pågår | 2020 |
| Krokslätt 34:13 | FU/PU | kontor | 10-15 000 | planbesked finns | 2021 |
| Skår 57:14, Almedals Fabriker | FU/PU | kontor | 25 000 | detaljplan pågår | 2022 |
| Bagaregården 17:26 | SU/PU/FU | blandstad | 60 000 | planbesked finns | 2022 |
| Gullbergsvass **** | PU | kontor | 43 000 | detaljplan finns | 2023/2024 |
| Totalt | 556 600–561 600 |
* Uthyrningsgraden omfattar även befintlig byggnad.
** Avser endast nybyggnad intill befintlig förvaltningsfastighet.
Sammanställningen omfattar möjliga projekt identifierade på ägda eller förvärvsavtalade fastigheter.
| 2020 jan-jun |
2019 jan-jun |
2019 jan-dec |
2019/2020 jul-jun |
|
|---|---|---|---|---|
| Finansiella | ||||
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,2 | 1,3 | 1,2 | 1,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,0 | 4,3 | 4,3 | 4,1 |
| Belåningsgrad, % | 50 | 52 | 49 | 52 |
| Soliditet, % | 40 | 38 | 41 | 40 |
| Avkastning på eget kapital, % | 9,4 | 11,0 | 19,0 | 18,3 |
| Fastighetsrelaterade | ||||
| Direktavkastning, % | 4,2 | 4,4 | 4,3 | 4,2 |
| Överskottsgrad, % | 76 | 75 | 74 | 75 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 94 | 94 |
| Hyresvärde, kr/kvm | 1 530 | 1 449 | 1 488 | 1 525 |
| Uthyrningsbar yta, tkvm | 814 | 828 | 819 | 814 |
Avseende definitioner nyckeltal och beräkningar, se beskrivning sid 28-29.
| Kvartalsöversikt | 2020 | 2019 | 2018 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 |
| Hyresintäkter | 286 | 285 | 282 | 289 | 276 | 277 | 276 | 255 |
| Fastighetskostnader | -66 | -69 | -70 | -78 | -66 | -73 | -70 | -59 |
| Driftsöverskott | 220 | 216 | 212 | 211 | 210 | 204 | 206 | 196 |
| Central administration | -15 | -15 | -15 | -9 | -14 | -14 | -15 | -8 |
| Andel i resultat från intresseföretag | 16 | 31 | 1 | 6 | 1 | 0 | 5 | 1 |
| Finansnetto | -49 | -49 | -45 | -47 | -48 | -42 | -51 | -52 |
| Förvaltningsresultat (inkl intresseföre | ||||||||
| tag) | 172 | 183 | 153 | 161 | 149 | 148 | 144 | 137 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 11 | 449 | 406 | 369 | 328 | 419 | 588 | 219 |
| Värdeförändring finansiella instrument | -36 | -94 | 172 | -89 | -111 | -98 | -30 | 46 |
| Orealiserad värdeförändring finansieringsavtal | - | - | - | -1 | -2 | -91 | -19 | - |
| Resultat före skatt | 147 | 538 | 731 | 440 | 364 | 378 | 683 | 402 |
| Skatt på periodens resultat | -2 | -109 | -165 | -90 | -77 | -105 | -135 | -87 |
| Periodens resultat | 145 | 429 | 566 | 350 | 287 | 273 | 548 | 315 |
| Förvaltningsfastigheter | 21 203 | 21 127 | 20 479 | 20 116 | 19 542 | 19 046 | 18 388 | 17 570 |
| Direktavkastning, % | 4,2 | 4,2 | 4,2 | 4,3 | 4,4 | 4,4 | 4,8 | 4,7 |
| Överskottsgrad, % | 77 | 76 | 75 | 73 | 76 | 74 | 75 | 77 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 94 | 95 | 94 | 94 | 94 | 95 | 94 |
| Avkastning på eget kapital, % | 5,7 | 9,8 | 11,5 | 9,2 | 8,3 | 8,7 | 12,9 | 9,8 |
| Eget kapital per aktie, kr | 73,59 | 74,39 | 70,84 | 66,14 | 63,26 | 62,65 | 60,34 | 55,81 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) | ||||||||
| per aktie, kr | 88,34 | 89,02 | 84,00 | 80,02 | 75,73 | 73,58 | 69,54 | 65,71 |
| Börskurs, kr | 79,50 | 70,70 | 110,00 | 96,20 | 86,00 | 76,50 | 59,50 | 62,30 |
| Resultat efter skatt per aktie, kr | 1,20 | 3,56 | 4,69 | 2,87 | 2,37 | 2,27 | 4,51 | 2,63 |
| Kassaflöde från den löpande verksam heten per aktie, kr |
0,99 | 0,89 | 1,94 | 1,14 | 0,19 | 1,26 | 1,47 | 1,85 |
Moderbolaget innehar inga egna fastigheter utan hanterar vissa koncerngemensamma funktioner kring ledning, strategi och finansiering. Intäkterna i moderbolaget avser i sin helhet fakturering av tjänster till koncernbolag.
| Mkr | 2020 jan-jun |
2019 jan-jun |
2019 jul-jun |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 8 | 8 | 14 |
| Rörelsens kostnader | -9 | -7 | -13 |
| Finansnetto | -24 | -21 | 353 |
| Värdeförändring finansiella instrument | -130 | -209 | -126 |
| Resultat före skatt och bokslutsdispositioner | -155 | -229 | 228 |
| Bokslutsdispositioner | - | - | 10 |
| Skatt | 26 | 49 | 24 |
| Periodens resultat 1) | -129 | -180 | 262 |
1) I moderbolaget förekommer inget övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens resultat.
| Mkr | 2020-06-30 | 2019-06-30 | 2019-12-31 |
|---|---|---|---|
| Tilllgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 1 886 | 1 886 | 1 886 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar (huvudsakligen finansiering koncernföretag) | 2 229 | 2 227 | 2 205 |
| Fordringar hos koncernföretag | 947 | 676 | 1 120 |
| Övriga omsättningstillgångar | 3 | 63 | 92 |
| Likvida medel | 19 | 5 | 7 |
| Summa tillgångar | 5 084 | 4 857 | 5 310 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | 2 345 | 2 281 | 2 723 |
| Obeskattade reserver | 41 | 50 | 41 |
| Långfristiga skulder | 1 255 | 2 068 | 1 985 |
| Kortfristiga skulder | 1 443 | 458 | 561 |
| Summa eget kapital och skulder | 5 084 | 4 857 | 5 310 |
Den 30 juni var antalet medarbetare 85 (79 avser 2019-12-31).
• Affärsområde kontor – ska utifrån dagens ledande position skapa fortsatt lönsam tillväxt inom kontor.
• Affärsområde industri/logistik – har som målsättning att göra Platzer till det ledande kommersiella fastighetsbolaget i Göteborg inom industri och logistik.
Varje affärsområde har ett helhetsansvar för fastighetsaffären inom respektive affärsområde. I det ingår att hantera marken, byggnaden och hyresgästerna i byggnaderna samt omförhandling, uthyrning och utveckling av varje fastighet och dess närområde. Medarbetarna inom varje affärsområde ansvarar för daglig förvaltning, drift- och underhåll, uthyrning samt projektledning av fastighetsdrivna projekt och hyresgästanpassningar.
Vi har också en ny koncernledning där ansvariga för följande funktioner ingår: verksamhetsutveckling, affärsutveckling, ekonomi/finans/fastighetsanalys, kommunikation/marknad, hr, affärsområde kontor och affärsområde industri/logistik.
Med anledning av covid-19 pandemin följer vi utvecklingen noga och har löpande dialog med våra intressenter. Bedömningen är att verksamheten har en ökad risk för kundförluster främst när det gäller hyresgäster i utsatta branscher. För att förebygga kundförluster hjälper Platzer utsatta hyresgäster med likviditet genom överenskommelse om månadsbetalningar istället för kvartalsvisa betalningar.
Vid händelse av en mer utdragen pandemi skulle hyresnivåer och fastighetsvärden kunna sjunka och i sin tur få inverkan på framtida finansieringsmöjligheter och finansieringskostnader. Under kvartalet som gått har de företagscertifikat vi inte har kunnat få ut på marknaden antingen lösts genom att utnyttja våra back up faciliteter eller genom nyupplåning i bank. Skulle efterfrågan på lokaler minska drastiskt framöver är bedömningen att det även skulle påverka våra pågående utvecklingsprojekt. Hittills har coronakrisen inte gett oss anledning att ompröva eller ändra inriktning i våra pågående stora projekt, eller i våra möjliga utvecklingsprojekt.
I fastighetsverksamhet finns som i all verksamhet alltid en exponering för risk. Vi hanterar och minskar riskerna genom god intern kontroll och extern kontroll från revisorer, väl fungerande administrativa system och policys samt väl beprövade rutiner för fastighetsvärderingar. Den största finansiella risken är tillgång till finansiering och är en förutsättning för att bedriva fastighetsverksamhet. Genom goda relationer med banker begränsas risken
samt genom att ha tillgång till kapitalmarknaden och underliggande starka finanser och nyckeltal. De risker och osäkerhetsfaktorer som vi i första hand påverkas av har inte förändrats under perioden och beskrivs utförligt i årsredovisningen för 2019 på sidorna 74-77 samt 90-92.
De närståendetransaktioner av löpande karaktär som finns i bolaget beskrivs i årsredovisningen för 2019 på sidan 105. Utöver dessa avtal finns inga väsentliga transaktioner med närstående.
Platzer upprättar sin koncernredovisning i enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) sådana de antagits av EU. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i den senast avgivna årsredovisningen. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR2 Redovisning för juridiska personer.
Från 1 januari 2020 tillämpar koncernen de ändringar som skett i IFRS 3 Rörelseförvärv. Förändringarna i IFRS 3 rör främst ändringen av definitionen av ett rörelseförvärv, om huruvida ett förvärv ska klassificeras som antingen ett rörelseförvärv eller ett tillgångsförvärv. Detta innebär i praktiken att om köpeskillingen för aktierna i ett företagsförvärv i allt väsentligt går att hänföra till marknadsvärdet på förvärvade fastigheter ska förvärvet ses som ett tillgångsförvärv. Förenklat innebär det att övervärdet i sin helhet allokeras till fastigheter istället för att ses som goodwill. Denna ändring i IFRS 3 Rörelseförvärv bedöms få begränsad effekt på koncernens finansiella rapportering då merparten av förvärven redan idag hanteras som tillgångsförvärv.
Övriga nya och ändrade standarder från IFRS med framtida tillämpning förväntas inte komma ha någon väsentlig effekt på företagets finansiella rapporter.
Enskilda belopp och summeringar avrundas till närmast heltal mkr. Avrundningsdifferenser kan göra att noter och tabeller inte summerar.
Inga väsentliga händelser finns efter periodens utgång.
Göteborg 2020-07-07 Platzer Fastigheter Holding AB (publ)
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Under våren har världsekonomin helt präglats av coronakrisen. I Kina avstannade produktionen i stort sett helt i början på året, vilket ledde till att många tillverkande bolag i Europa och USA saknade nödvändiga komponenter. När Kina sedan återupptog sin produktion stängde stora delar av Europa och USA ner, vilket innebar att utbudskrisen avlöstes av sjunkande efterfrågan.
Innan coronakrisen förutspådde Konjunkturinstitutet (KI) en fortsatt avmattning av den svenska ekonomin med en BNP-tillväxt på runt 1,0 %. Det antogs också att arbetslösheten skulle öka något under 2020 och nå toppen under 2021 på ungefär 7,4 %. De stora osäkerhetsfaktorerna som pekades ut var Brexit och handelskrig mellan framförallt Kina och USA.
Efter coronakrisens start har siffrorna i KI:s rapport reviderats kraftigt. I sin senaste rapport antar institutet att den globala BNP:n kommer minska med 6,0 % och den svenska med 5,6 %. Samtidigt spår man att arbetslösheten i Sverige kommer öka till 8,5 % under 2020 och till 9,6 % under 2021. Exportindustrin drabbades under våren först av brist på insatsvaror från länder som stängt ner. Därefter följde en minskad orderingång orsakad av minskande efterfrågan.
Hur väl dessa prognoser stämmer återstår att se och är beroende av hur väl världens länder kan kontrollera smittspridningen, hur man på kort sikt hanterar den ekonomiska krisen samt hur man på lite längre sikt kan stötta företag och samhälle att ta sig ur kommande lågkonjunktur. De stödpaket som presenterats av regeringar runtom i världen och i Sverige kommer att ha en positiv effekt på både arbetslösheten och företagens förmåga att hantera den minskade efterfrågan. Frågan är dock hur långt de räcker och hur stora kostnaderna blir.
Coronakrisen skiljer sig på viktiga punkter mot finanskrisen 2008 då kapitalmarknaden mer eller mindre frös tillgången på likvida medel. Idag är likviditeten betydligt bättre. Regeringen har dessutom gjort mycket för att öka likviditeten ytterligare genom tillskott på 500 miljarder kronor från Riksbanken samt lättnader i bankers krav på buffertar för att stimulera utlåningen till företag.
Vi tror att det fortsatt kommer finnas en hög likviditet för sunda fastighetsbolag, dock till en högre kostnad än innan coronakrisen. Bedömningen är att Riksbanken låter styrräntan ligga kvar på dagens låga nivåer, alternativt att den sänks ytterligare.
I Göteborg, liksom i övriga världen, var företag kopplade till besöksnäringen först att drabbas av den avmattade tillväxten. Strax därefter valde fordonsindustrin att pausa sin produktion i regionen, något som även påverkade underleverantörer och konsultbolag kopplade till industrin.
Tillverkningsindustrin i regionen har nu återupptagit sin produktion, om än i något lägre takt än tidigare. Folkhälsomyndighetens och regeringens beslut att lätta på reserestriktionerna inför sommaren kommer även att innebära lättnader för den hårt ansatta besöksnäringen. Även om vi kan räkna med betydligt mindre turism från utlandet kommer den inhemska turismen med största sannolikhet öka och till viss del kompensera besöksnäringens bortfall av internationella kunder.
Ur ett långsiktigt perspektiv bedöms Göteborgsregionen ha en fortsatt stark utveckling, främst tack vare stora offentliga investeringar i infrastruktur samt fortsatt urbanisering. Detta bidrar i sin tur till en i grunden god hyres- och fastighetsmarknad när marknaden förr eller senare vänder uppåt igen.
Vakansgraden för kontor i Göteborg fortsatte att öka under våren 2020. Sedan första kvartalet 2018 har den gått från 3,4 % till 7,0 % första kvartalet i år. Den största ökningen ser vi utanför de centrala delarna av Göteborg som exempelvis Östra Göteborg samt i Mölndal. Samtidigt har de centrala områdena fortfarande en vakans kring 4,0 %.
Hyresnivåerna i Göteborg har till stor del varit oförändrade sedan inledningen av 2018. De områden som visar på viss hyresnivåökning är centrala Göteborg och Norra Älvstranden. I områden som har haft en större nyproduktion har marknadshyrorna ökat mer än i övriga områden. Som exempel kan Östra Göteborg nämnas där hyrorna har fördubblats sedan 2017.
Uthyrningsläget i Göteborg är för närvarande avvaktande och kommer med största sannolikhet vara det under kommande kvartal. Inbromsningen gäller främst nyuthyrningar, även om sådana fortfarande sker. Till exempel tecknade Bygg-Göta ett hyresavtal om 3 200 kvm med IT-konsultbolaget Alten i Gullbergsvass. Omförhandlingarna påverkas mindre av konjunkturnedgången. Än så länge har vi inte heller sett någon omfattande ökning av uppsägningar på grund av exempelvis nedläggningar och konkurser.
Generellt är efterfrågan beroende av bransch och kund där vissa avvaktar med sina flytt- och expansionsplaner medan andra väljer att arbeta vidare som förut. För fastighetsägare gäller det att i än större utsträckning möta varje ny och befintlig kunds specifika behov och matcha det med rätt erbjudande och lösning för att ha möjlighet att skapa affärer i rådande marknadssläge.
| Prime Rent (kr/kvm) | Q1 2020 | Q1 2019 |
|---|---|---|
| CBD | 3 700 | 3 500 |
| Övriga Innerstaden | 2 800 | 2 600 |
| Norra Älvstranden | 2 800 | 2 000 |
| Övriga Hisingen | 2 000 | 2 000 |
| Mölndal | 2 000 | 2 000 |
| Västra Göteborg | 1 200 | 1 200 |
| Östra Göteborg | 2 500 | 2 500 |
Torslanda och Arendal är Sveriges bästa logistikläge med tillgång till vägar, järnvägar och Nordens största hamn. Inräknat den totala hanteringskostnaden innebär det att marknadsaktörerna är beredda att betala högre hyror här än på andra orter.
Genomsnittshyran för en logistiklokal i A-läge i Göteborg är idag ungefär 675 kr/kvm. Vakansnivåerna för logistiklokaler i A-läge i Göteborg slutade på 2,0 % under 2019 och beräknas ligga kvar på 2,0 % även under 2020.
Vakansgraderna i Sverige på logistikfastigheter är överlag låga, vilket beror på att färre logistiklokaler byggs på spekulation i Sverige än i övriga Europa. Tillgången på planlagd mark inom vissa geografiska områden är begränsad, vilket ger förutsättning för en ökad hyresnivå. Det ger även goda möjligheter att realisera nyproduktion på våra befintliga exploateringsmarker.
Även inom segmentet logistik är uthyrningsläget avvaktande och kommer förmodligen vara så kommande kvartal. Återigen finns det branscher och företag som i mindre utsträckning påverkats av nuvarande kris. Dessa är till exempel vård och omsorg, spelutveckling, spel (betting), matbutiker (både på nätet och i fysiska butiker) samt apotek.
| Prime Rent (kr/kvm) | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|
| Stockholm A-läge | 850 | 850 | 850 |
| Stockholm B-läge | 670 | 670 | 670 |
| Göteborg A-läge | 675 | 675 | 710 |
| Göteborg B-läge | 600 | 600 | 610 |
| Malmö A-läge | 650 | 650 | 680 |
| Malmö B-läge | 455 | 455 | 455 |
Den senaste tidens oro på världsmarknaderna gör att transaktionsmarknaden under 2020 med största sannolikhet kommer att vara avvaktande. Under 2019 uppgick andelen utländska investerare till cirka 30 %, något som kan förklaras av en svag krona i kombination med stor likviditet på den globala kapitalmarknaden.
De åtgärdspaket som regeringen lanserat kommer att bidra med en god likviditet. Däremot har osäkerheten på marknaden ökat kostnaden för lånat kapital, vilket gör att företag med redan ansträngda balansräkningar är mer utsatta än de med en lägre belåningsgrad och sundare finanser.
Under årets fem första månader omsattes kontorsfastigheter till ett värde av 52,4 mdkr i Sverige, vilket kan jämföras med 62,6 mdkr under samma period 2019. Andelen utländska investerare är något högre än under 2019, vilket visar på fortsatt attraktiviteten i att investera i den svenska fastighetsmarknaden.
Fastigheter med säkra kassaflöden där motpartsrisken är relativt låg kommer på kort sikt vara attraktiva för investerare. Det finns fortfarande stora volymer kapital från bland annat pensionsfonder som letar objekt att investera i.
Skillnaden mellan den långa låneräntan och kontorsfastigheters direktavkastning i centrala Göteborg var rekordhög i slutet på 2019, över 4,0 %. Sedan 2008 har den genomsnittliga skillnaden varit strax över 3,0 %. Huruvida den senaste tidens ökade kostnad på kapital redan prisats in i direktavkastningskraven återstår att se och det är i dagsläget för tidigt att säga om de kommer stiga eller ligga kvar på dagens nivåer.
| Prime Yield (%) | Q1 2020 | Q1 2019 | |
|---|---|---|---|
| CBD | 4,00 | 4,00 | |
| Övriga Innerstaden | 4,25 | 4,25 | |
| Norra Älvstranden | 4,25 | 4,25 | |
| Övriga Hisingen | 5,50 | 5,50 | |
| Mölndal | 5,75 | 5,75 | |
| Västra Göteborg | 6,50 | 6,50 | |
| Östra Göteborg | 5,00 | 5,00 |
Transaktionsvolymen av industrifastigheter i Sverige bedöms preliminärt till 4,3 mdkr, vilket kan jämföras med 11,2 mdkr under samma period 2019.
Intresset för logistikfastigheter har under de senaste åren drivit ner direktavkastningskraven med över en
procentenhet till runt 4,5 % för nyproducerade logistikfastigheter i Torslanda och Arendal. Efterfrågan på moderna logistikfastigheter i bra läge är stort och utbudet är i dagsläget litet. Det är dock för tidigt att säga hur direktavkastningen på dessa fastighetstyper kommer påverkas de kommande månaderna.
På lång sikt anses efterfrågan på moderna logistikfastigheter i bra lägen vara god och drivs främst av ökande volymer inom e-handeln och att konsumenterna kräver kortare leveranstider. Denna tendens har förstärkts under coronakrisen då e-handeln tagit marknadsandelar av den fysiska handeln. Krisen har också belyst det faktum att vi, i väldigt stor utsträckning, är beroende av kontinuerliga varuflöden. Detta kommer säkerligen öka kravet på större säkerhetslager hos producerande företag och underleverantörer i Sverige vilket ökar behovet av lagerutrymmen på den svenska marknaden. Dessa krav förutsätter fler och effektivare lokaler närmare slutkunden. I USA och Storbritannien erbjuds kunderna idag leveranser inom några timmar. Mycket talar för att Sverige kommer att gå samma väg.
| Yield (%) | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|
| Stockholm A-läge | 4,65 | 5,00 | 5,50 |
| Stockholm B-läge | 6,00 | 6,25 | 6,25 |
| Göteborg A-läge | 4,65 | 5,00 | 5,50 |
| Göteborg B-läge | 6,00 | 6,25 | 6,25 |
| Malmö A-läge | 5,40 | 5,75 | 6,00 |
| Malmö B-läge | 6,75 | 7,00 | 7,00 |
Även i Göteborg kommer den inhemska turismen med största sannolikhet öka och till viss del kompensera besöksnäringens bortfall av internationella kunder.
Platzers B-aktie är sedan 29 november 2013 noterad på NASDAQ Stockholm, Mid Cap. Bolagets börskurs uppgick den 30 juni 2020 till 79,5 kronor per aktie, vilket motsvarar ett börsvärde på 9 525 mkr beräknat på antal utestående aktier. Under årets första halvår omsattes totalt 16,3 (11,3) miljoner aktier till ett sammanlagt värde om 1 375 mkr (822). Den genomsnittliga omsättningen var cirka 132 000 (93 000) aktier per dag.
Aktiekapitalet i Platzer uppgick på bokslutsdagen till 11 993 429 kronor, fördelat på 20 000 000 A-aktier med ett röstvärde om 10 röster per aktie och 99 934 292 B-aktier med ett röstvärde om en röst per aktie. Varje aktie har ett kvotvärde på 0,10 kr. Platzers innehav av egna aktier uppgår till 118 429 B-aktier efter att under andra kvartalet 2018 avslutat ett aktiesparprogram som omfattat ledande befattningshavare och som tilldelats aktier från det egna innehavet.
I samband med noteringen i november 2013 genomfördes en nyemission till kursen 26,50 kronor per aktie som tillförde bolaget 651 mkr efter avdrag för emissionskostnader.
Senaste förändringen av aktiekapitalet skedde under fjärde kvartalet 2016 då Platzer genomförde en företrädesemission om totalt 718 mkr.
Utdelningen ska långsiktigt uppgå till 50 % av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt.
Årsstämman beslutade den 16 april om en utdelning om 2,00 kr per aktie (1,70) avseende 2019 års resultat. Utdelningen beslutades ske vid två tillfällen, april och oktober, om 1,00 kr per aktie vid vardera utbetalningstillfälle.
Antalet aktieägare uppgick den 31 maj till 6 923 (6 092). Det utländska ägandet uppgick till 7 % av aktiekapitalet. I Platzers bolagsordning finns en hembudsklausul som innebär att en köpare av A-aktier, vilken inte tidigare äger A-aktier, är skyldig att hembjuda de förvärvade aktierna till övriga ägare av A-aktier, om inte förvärvet skett genom koncernintern överlåtelse eller motsvarande inom respektive nuvarande ägargrupp. Om ägarna av A-aktier inte förvärvar de hembjudna aktierna omvandlas de överlåtna aktierna automatiskt till B-aktier innan förvärvaren införs i aktieboken.
Platzers främsta informationskanal är hemsidan platzer. se. Här offentliggörs alla pressmeddelanden och finansiella rapporter. Pressmeddelanden och rapporter kan erhållas via e-post i samband med offentliggörandet. På webbplatsen finns också presentationer, generell information om aktien, rapport om bolagsstyrning och finansiella data. Platzer Fastigheter Holding AB (publ)
| Namn | Antal A-aktier |
Antal B-aktier |
Antal aktier |
Andel röster, % |
Andel kapital, % |
|---|---|---|---|---|---|
| Ernström & C:o | 11 000 000 | 1 573 164 | 12 573 164 | 37,2% | 10,5% |
| Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän | 5 000 000 | 15 203 112 | 20 203 112 | 21,7% | 16,9% |
| LF Skaraborg Förvaltning AB | 4 000 000 | 1 000 000 | 5 000 000 | 13,7% | 4,2% |
| Familjen Hielte / Hobohm | 22 558 994 | 22 558 994 | 7,5% | 18,8% | |
| Länsförsäkringar fondförvaltning AB | 15 423 671 | 15 423 671 | 5,1% | 12,9% | |
| Fjärde AP-fonden | 11 717 129 | 11 717 129 | 3,9% | 9,8% | |
| SEB Investment Management | 4 221 437 | 4 221 437 | 1,4% | 3,5% | |
| Lesley Invest (inkl privata innehav) | 4 030 562 | 4 030 562 | 1,3% | 3,4% | |
| VERDIPAPIRFOND ODIN EJENDOM | 1 986 237 | 1 986 237 | 0,7% | 1,7% | |
| Handelsbanken fonder | 1 703 624 | 1 703 624 | 0,6% | 1,4% | |
| Övriga ägare | 20 397 933 | 20 397 933 | 6,8% | 17,0% | |
| Totalt utestående aktier | 20 000 000 | 99 815 863 | 119 815 863 | 100,0% | 100,0% |
| Återköpta egna aktier | 118 429 | 118 429 | |||
| Totalt registrerade aktier | 20 000 000 | 99 934 292 | 119 934 292 |
| 2020 jan-jun |
2019 jan-jun |
2019 jan-dec |
2019/2020 jul-jun |
|
|---|---|---|---|---|
| Eget kapital, kr | 73,59 | 63,26 | 70,84 | 73,59 |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | 88,34 | 75,73 | 84,00 | 88,34 |
| Börskurs vid periodens slut, kr | 79,50 | 86,00 | 110,00 | 79,50 |
| Resultat efter skatt, kr 1) | 4,75 | 4,61 | 12,19 | 12,33 |
| Förvaltningsresultat, kr 2) | 2,58 | 2,48 | 5,05 | 5,16 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr | 1,89 | 1,45 | 4,54 | 4,97 |
| Utdelning, kr | - | - | 2,00 | - |
| Antal aktier per bokslutsdag, tusental | 119 816 | 119 816 | 119 816 | 119 816 |
| Genomsnittliga antal aktier, tusental | 119 816 | 119 816 | 119 816 | 119 816 |
Avseende definitioner nyckeltal och beräkningar, se beskrivning s. 28-29.
1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer. Avser resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare. 2) Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar hänförligt till intresseföretag.
Platzer tillämpar ESMAs riktlinjer för alternativa nyckeltal. Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras de alternativa nyckeltal som bedömts relevanta. Platzer använder sig av de alternativa nyckeltalen skuldsättningsgrad, räntetäckningsgrad, belåningsgrad, soliditet och avkastning på eget kapital då dessa
anses vara relevanta för läsarna av rapporten som ett komplement för att bedöma möjlighet till utdelning, att genomföra strategiska investeringar samt att bedöma bolagets möjligheter att leva upp till finansiella åtaganden. Vidare använder bolaget nyckeltalen direktavkastning och överskottsgrad, vilka är mått som bedöms relevanta för investerare som vill förstå resultatgenereringen. Som börsnoterat bolag väljer Platzer också att använda för branschen relevanta nyckeltal per aktie, såsom långsiktigt substansvärde.
Nyckeltalen är baserade på rapporter över resultat, finansiell ställning, förändring i eget kapital och kassaflöde. I de fall nyckeltalen inte direkt kan härledas från ovanstående rapporter framgår härledning och beräkning av dessa nedan.
| Alternativa nyckeltal | Definition och beräkning | |||
|---|---|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital, omräknas till helårsvärde för delårs period. Hänförligt till moderföretagets aktieägare. Se beräkning nästa sida. |
|||
| Belåningsgrad | Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas värde (inklusive värde för fastigheter som rubriceras som tillgångar som innehas för försäljning). |
|||
| Direktavkastning | Driftsöverskott i procent av fastigheternas, såväl förvaltnings- som projektfastigheter och de som rubriceras som tillgångar som innehas för försäljning, genomsnittliga värde, omräknas till helårsvärde för delårsperiod. Se beräkning nästa sida. |
|||
| Ekonomisk uthyrningsgrad* | Hyresintäkter i procent av hyresvärde där hyresintäkter definieras som debiterade hyror jämte tillägg som ersättning för värme och fastighetsskatt och hyresvärde definieras som hyresintäk ter plus bedömd marknadshyra (kallhyra) för outhyrda ytor (i befintligt skick). |
|||
| Hyresvärde, kr/kvm* | Hyresvärde dividerat med genomsnittlig uthyrningsbar yta där hyresvärde definieras som hyres intäkter plus bedömd marknadshyra (kallhyra) för outhyrda ytor (i befintligt skick). Omräknas till helårsvärde för delårsperiod. |
|||
| Hyresökning omförhandlingar | Hyresökningen beräknas genom att jämföra föregående hyra med ny hyra enligt nytt avtal. Hyran definieras enligt samma modell som för nytecknade- och uppsagda avtal, se definition nettouthyrning. |
|||
| Investeringsvinst | (Marknadsvärde vid färdigställt – Investering inklusive eventuellt ingående värde) / Investeringen | |||
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) |
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. Hänförligt till moderföretagets aktieägare. Se beräkning nästa sida. |
|||
| Nettouthyrning | Årsintäkter och tillägg för under perioden tecknade hyresavtal, inklusive avdrag för rabatter, reducerat med årsintäkter och tillägg för under perioden uppsagda avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nytecknade avtal och räknas om till ett årsvärde utifrån avtalets längd. |
|||
| Vi har under 2018 ändrat definitioner gällande bland annat hyran, se under definition Hyres ökning omförhandlingar. Samtliga siffror och jämförelsesiffror som redovisas är omräknade enligt de nya definitionerna. |
||||
| Nyckeltal per aktie: Eget kapital, Långsiktigt substansvärde, Resultat efter skatt, Förvaltningsresultat, Kassaflöde från den löpande verksam heten |
Eget kapital och långsiktigt substansvärde beräknas på antal utestående aktier per boksluts dagen. Övriga nyckeltal per aktie beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat efter skatt avser resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare (definition enligt IFRS). Förvaltningsresultatet beräknas exklusive värdeförändringar hänförligt till intresseföretag. |
|||
| Räntetäckningsgrad | Resultat efter finansiella intäkter dividerat med räntekostnader. Exklusive realiserade värdeför ändringar derivat samt värdeförändringar hänförligt till intresseföretag. Se beräkning nästa sida. |
|||
| Skuldsättningsgrad | Räntebärande skulder dividerat med eget kapital | |||
| Soliditet | Eget kapital dividerat med balansomslutningen. | |||
| Överskottsgrad | Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna. |
* Nyckeltalen är operationella och anses inte vara alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.
| 2020 jan-jun |
2019 jan-jun |
2019 jan-dec |
2019/2020 jul-jun |
|
|---|---|---|---|---|
| Räntetäckningsgrad, ggr | ||||
| Driftsöverskott | 436 | 414 | 837 | 859 |
| Central administration | -30 | -28 | -52 | -54 |
| Ränteintäkter | 5 | 0 | 0 | 0 |
| Summa | 411 | 386 | 785 | 810 |
| Räntekostnader | -103 | -89 | -182 | -196 |
| 4,0 | 4,3 | 4,3 | 4,1 | |
| Avkastning på eget kapital, % | ||||
| Hänförligt till moderföretagets aktieägare: | ||||
| Resultat efter skatt | 1461 | 1 478 | ||
| Förvaltningsresultat (vid delår omräknat till helår) | 706 | 594 | ||
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 458 | 747 | ||
| Värdeförändring finansiella instrument | -130 | -302 | ||
| Summa efter skatt | 813 | 817 | 1 461 | 1 478 |
| Genomsnittligt eget kapital | 8 652 | 7 405 | 7 859 | 8 198 |
| 9 | 11 | 19 | 18 | |
| Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr | ||||
| Hänförligt till moderföretagets aktieägare: | ||||
| Eget kapital | 8 817 | 7 579 | 8 487 | 8 817 |
| Återläggning av uppskjuten skatt | 1 487 | 1 260 | 1 426 | 1 487 |
| Återläggning av räntederivat | 280 | 235 | 152 | 280 |
| Summa | 10 584 | 9 074 | 10 065 | 10 584 |
| Antal aktier, tusental | 119 816 | 119 816 | 119 816 | 119 816 |
| 88,34 | 75,73 | 84,00 | 88,34 | |
| Direktavkastning, % | ||||
| Driftsöverskott (vid delår omräknat till helår) | 873 | 828 | 837 | 859 |
| Fastigheternas genomsnittliga värde | 20 841 | 18 717 | 19 433 | 20 373 |
| 4,2 | 4,4 | 4,3 | 4,2 |
Avseende fastigheternas värde som används vid beräkning av direktavkastning har genomsnitt för helår 2019 justerats med värde på de sålda fastigheterna Tingstadsvassen 3:8 och Tingstadsvassen 4:3 som frånträddes i sista kvartalet. I beräkningen ingår även fastigheter som rubriceras som "Tillgångar som innehas för försäljning"
Delårsrapport januari–september 23 oktober kl. 8.00 Bokslutskommuniké 2020 29 januari 2021 kl 8.00 Årsstämma 31 mars kl. 15.00 Delårsrapport januari–mars 21 april kl. 8.00
För mer information, besök platzer.se eller kontakta P-G Persson, vd, tfn 0734-11 12 22 Fredrik Sjudin, cfo, tfn 0721-27 77 78 Kristina Arelis, kommunikationschef, tfn 0705-77 51 54
Platzer är ett av Göteborgs största och ledande fastighetsbolag inom kommersiella fastigheter, främst kontor. Vi är med stolthet med och skapar, bevarar och lyfter Göteborgs bästa platser. Bäst på Göteborg, bäst för Göteborg. Helt enkelt Göteborgs bästa Platzer. Vi äger och utvecklar 68 fastigheter med en total yta om cirka 820 000 kvm till ett värde om 21 mdkr.
Vi ska göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i.
Platzer skapar värde genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborg.
Vi skapar branschens bästa arbetsplats genom att attrahera, utveckla och behålla medarbetare med olika bakgrund och erfarenhet, som arbetar tillsammans utifrån våra kärnvärden.
• Finans
Platzers finansiering utgår från fastighetsvärde där tillväxt i första hand sker utan aktieägartillskott och belåningsgraden i bolaget speglar en rimlig risknivå vid varje givet marknadsläge.
• Kund
På Platzer möter vi kunden med egen personal för en lyhörd och erfarenhetsbaserad dialog som bidrar till att kontinuerligt utveckla och öka efterfrågan på våra produkter och tjänster.
Hållbarhet uppnås genom balans mellan en sund ekonomi, medarbetare som trivs, minimal miljöpåverkan och ett positivt bidrag till samhället. Platzers hållbarhetsarbete bedrivs integrerat i den löpande verksamheten och berör ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. Det dagliga miljöarbetet bedrivs systematiskt och Platzer är certifierat enligt ISO 14001.
Genom uthyrning och förvaltning, fastighetsprojekt och stadsutveckling samt förvärv och försäljningar av fastigheter skapar Platzer värde. Platzer prioriterar goda relationer med hyresgästerna och erbjuder service som präglas av närhet och engagemang.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.