Quarterly Report • Oct 20, 2020
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|
| jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | |
| Hyresintäkter | 696 | 683 | 2 103 | 2 132 |
| Driftsöverskott | 538 | 542 | 1 584 | 1 605 |
| Förvaltningsresultat | 376 | 397 | 1 104 | 1 138 |
| Resultat före skatt | 743 | 921 | 2 728 | 4 279 |
| Resultat efter skatt | 574 | 714 | 2 133 | 3 504 |
| Nettouthyrning | -16 | -5 | 4 | -92 |
| Överskottsgrad, % | 77 | 79 | 75 | 75 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | - | - | 35 | 36 |
| EPRA NRV, kr per aktie | - | - | 153 | 138 |
Q3 2020
Realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 941 Mkr (3 865) och på räntederivat till -316 Mkr (-718).
Periodens resultat före skatt uppgick till 2 728 Mkr (4 279).
¹ Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–september 2019 och för balansposter per 31 december 2019. ² För definitioner av nyckeltal se sida 21.
Stefan Dahlbo, VD
Mål: 75 %
Mål: 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR PROJEKT
Mål: 80 Mkr per år
Det tredje kvartalet fortsatte att färgas av Covid-19. Det är nu över ett halvår som mycket av våra liv har präglats av pandemin. Även efter sommaren fortsätter många att arbeta på distans och en hel del företag inom främst resor, restaurang och hotell har stora utmaningar. Den ekonomiska utvecklingen har dock inte blivit så illa som befarades i de mörkaste stunderna i våras, men pandemin är långt ifrån över.
Även under det tredje kvartalet har vi fokuserat på att finnas där för våra kunder och bland annat intensivt arbetat med dialoger med hyresgästerna. Vi har genomfört en temperatumätning bland kunderna och kan konstatera att för de allra flesta rullar verksamheterna på bra även om närvaron på kontoren fortfarande är låg.
Under det tredje kvartalet var nettouthyrningen -16 Mkr. Det kan till stor del förklaras av aktiva uppsägningar i blivande utvecklingsfastigheter, men även att ett antal kunder av olika skäl valt att säga upp eller minska sina ytor. Arbetet med större uthyrningar tar längre tid och under de senaste två kvartalen har det varit svårt att få klart avtal på stora objekt. Diskussioner fortsätter dock i konstruktiv anda. Normalt sett är tredje kvartalet lugnt med få avslut. I september märks åter en ökande förfrågan på lokaler i våra områden. I de omförhandlingar som genomförts under året har hyresvärdet ökat med i genomsnitt 19 procent. En del omförhandlingar har dock, med hänsyn till pandemin, skjutits upp.
Projekten har fortsatt utvecklas enligt plan och under det första kvartalet 2021 kommer Bilia att flytta in i de nya lokalerna i Haga Norra och Choice får tillträde till kontor, hotell och long-stay på Nationalarenan 3. Även planprocesser och dialoger med kommunerna fortsätter i bra tempo.
Värderingarna under det tredje kvartalet visade på en något mer positiv syn än i början av sommaren. Avkastningskraven är generellt sett något lägre, samtidigt som hyresnivåerna ligger i linje med tecknade nivåer. Värdeförändringarna under det tredje kvartalet uppgick totalt till 391 Mkr.
Vi har, efter förvärvet av Påsen 1 i Hammarby, fortsatt att göra en del affärer. I Flemingsberg förvärvade vi Regulatorn 2 och vi har tecknat avtal om markanvisningar både vid Sveaplan och i Hammarby Sjöstad. Samtliga förvärv bidrar till att öka potentialen inför framtiden. Efter förvärven har vi en fortsatt stark balansräkning, med en belåningsgrad om 35 procent.
Efter sommaren har finansieringsmarknaden återhämtat sig markant och tillgången på finansiering har varit god. Vi emitterade under kvartalet nya obligationer för drygt 2 Mdkr och omsatte knappt 2 Mdkr på certifikatmarknaden, på över tiden allt bättre villkor. I princip är marknaderna tillbaka på nivåerna från början av året, innan pandemin utbröt. Riksbankerna har under ledning av ECB och FED försett marknaden med likviditet och finanspolitiska åtgärder har förstärkt effekterna. Mycket tyder på att vi kan förvänta oss att leva med låga räntenivåer under lång tid framöver.
Pandemin och dess effekter är, som sagt, långt ifrån över. Exakt vilka följderna kommer att bli är för tidigt att säga. Detta gäller såväl svensk som internationell ekonomi och det gäller t ex förändrade arbets- och resvanor. Vi kommer troligen att se mer arbete på distans, färre arbetsresor för rena avstämningsmöten och fler digitala möten. Vi arbetar hela tiden med att utveckla vårt erbjudande för att alltid vara i framkant. Vår övertygelse är att kontor kommer att behövas mer än någonsin för att utveckla bolag, bygga kultur och gemenskap, men hela tiden förändras hur de skall vara disponerade, hur flexibilitet uppnås, hur tekniska lösningar integreras med mera. Fabeges mål är att alltid vara en bra partner för våra kunder, att lyssna och att utvecklas tillsammans. Detta är nu viktigare än någonsin.
Jag är glad och tacksam för att Fabege, som vi konstaterat, går igenom denna kris starka. Vi gör det med fortsatt stor respekt för situationen, individerna och samhället, samt med ödmjukhet. Det skall dock inte hindra oss från att, tillsammans med kunderna, utvecklas och göra affärer.
Stefan Dahlbo, VD
Majoriteten av Fabeges kunder utgörs av stora och stabila företag. Vi har dock också kunder i bland annat servicenäringen som med anledning av pandemin efterfrågat uppskov och rabatter. Vi gör individuella överenskommelser med hyresgästerna med fokus på övergång till månadsbetalningar och uppskov med återbetalning. Sammantaget har för andra och tredje kvartalet beviljat rabatter om totalt 44 Mkr varav 18 Mkr återbetalas via det statliga hyresstödspaketet. Nettobeloppet har minskat hyresintäkterna i andra och tredje kvartalet. Utestående förfallna hyresfordringar avseende Q2 och Q3 uppgår till 11 Mkr exklusive moms. Vi har även beviljat rabatter om 4 Mkr avseende fjärde kvartalet 2020 vilka kommer att minska hyresintäkterna i fjärde kvartalet.
Efter sommaren har tillgången till finansiering och villkoren förbättrats avsevärt. Under tredje kvartalet omsatte vi 1 775 Mkr på certifikatsmarknaden och emitterade 2 074 Mkr på obligationsmarknaden varav 474 Mkr via SFF. Vår goda tillgång till outnyttjade kreditfaciliteter är en trygghet. Vi har inga förfall av bankfaciliteter förrän under fjärde kvartalet 2021. Totalt sett förfaller obligationer om 400 Mkr via SFF under fjärde kvartalet 2020. Vi avser att ersätta kommande certifikats- och obligationsförfall med nya emissioner om marknadsförsutsättningarna finns men kan refinansiera återstående förfall med befintliga kreditfaciliteter i bank om det skulle behövas.
Fabege är ett starkt varumärke, både hos bankerna och på kapitalmarknaden och vår strategi att sprida finansieringen på många olika källor är en styrka i dagens läge.
Samtliga våra projekt löper på enligt plan. Med planering och god framförhållning har vi kunnat bemanna projekten och följa tidplanerna.
Transaktionsvolymen har åter ökat, dock inte på kontorsmarknaden i Stockholm. Värderingen av fastighetsportföljen följer en väl etablerad process. Inför kvartalsskiftet värderades återigen drygt 50 procent av portföljen externt av Newsec och Cushman Wakefield. Värderingarna visade på en mer positiv syn än inför andra kvartalet vilket resulterade i att tidigare nedskrivning delvis reverserades. Avkastningskraven var återigen något lägre och förväntningarna på hyresnivåerna ligger i linje med tecknade nivåer. Sammantaget minskade det genomsnittiga avkastningskravet i portföljen till 3,88 procent och den sammanlagda orealiserade värdeförändringen för perioden januari-september uppgick till 1 916 Mkr.
Samtliga medarbetare utom teknisk drift arbetar fortsatt i möjligaste mån hemifrån. Teknisk drift har delats in i lag som arbetar i skift, allt för att minska risken för smittspridning. Möten och samverkan sker till stor del digitalt och vi ger på olika sätt stöd för att underlätta arbetet hemifrån. Vi har genomfört tre temperaturmätningar under perioden som samtliga visar att våra medarbetare mår bra, att det fungerar bra att arbeta hemifrån men att vi saknar att träffas på kontoret.
Som för så många andra har coronapandemin en, om än för Fabege begränsad, negativ effekt på verksamheten. Vi har med vår starka finansiella ställning goda förutsättningar att klara oss bra också i sämre tider.
Dritfsöverskottet och förvaltningsresultatet minskade något vilket huvudsakligen berodde på avyttring av fastigheter. Under tredje kvartalet reverserades delvis tidigare gjorda nedkskrivningar vilket tillsammans med projektvinster medförde en positiv värdeutveckling i portföljen.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 2 133 Mkr (3 504), motsvarande 6:50 kr per aktie (10:60). Periodens resultat före skatt uppgick till 2 728 Mkr (4 279). Ett något lägre förvaltningsresultat och lägre värdeförändringar innebar att resultatet före skatt minskade i jämförelse med samma period föregående år.
Hyresintäkterna minskade till 2 103 Mkr (2 132) och driftsöverskottet minskade till 1 584 Mkr (1 605). Avyttringarna av Pelaren 1 och Trängkåren 7 innebar att hyresintäkterna i jämförbar period minskade med drygt 144 Mkr. I identiskt bestånd ökade hyresintäkterna med cirka 5 procent (14) varav drygt hälften avsåg tillväxt genom inflyttningar i färdigställda projektfastigheter. Resterande ökning avsåg främst tillväxt till följd av nyuthyrningar och omförhandlade hyresnivåer. Lämnade rabatter till följd av covid-19 uppgick totat under perioden till 44 Mkr varav 18 Mkr återbetalas till Fabege via det statliga hyresstödspaketet. De lägre driftskostnaderna berodde främst på den milda och snöfattiga vintern. Vidare var reserverad fastighetsskatt till följd av nya taxeringsvärden för hög i inledningen av 2019. Driftsöverskottet i identiskt bestånd ökade med cirka 7 procent (17). Sammantaget uppgick överskottsgraden till 75 procent (75).
Realiserade värdeförändringar om 25 Mkr (0) avsåg i huvudsak avyttring av en markfastighet i Vallentuna.
Totalt uppgick orealiserade värdeförändringar till 1 916 Mkr (3 865). Den orealiserade värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 1 581 Mkr (2 662) var främst hänförlig till ökade hyresnivåer vid nyuthyrningar och omförhandlingar och lägre avkastningskrav. Under tredje kvartalet minskade det genomsnittliga avkastningskravet återigen med 0,02 procent från 3,90 procent per 30 juni till 3,88 procent per 30 september (3,97 vid årsskiftet).
Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring om 335 Mkr (1 065) främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.
Resultatandelar i intressebolag uppgick till -43 Mkr (-32) och avsåg huvudsakligen kapitaltillskott till Arenabolaget. Verksamheten på Friends har påverkats negativt till följd av pandemin och att evenemang ställts in.
Orealiserade värdeförändringar i derivatportföljen uppgick till –316 Mkr (-718). Förlängningen av räntebindningen och lägre långräntor bidrog till att undervärdet ökade under perioden. Räntenettot uppgick till -346 Mkr (-350).
Segmentet Förvaltning genererade ett driftsöverskott om 1 565 Mkr (1 573) motsvarande 79 procents överskottsgrad (77). Uthyrningsgraden uppgick till 93 procent (94). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 137 Mkr (1 154). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 581 Mkr ( 2 662).
Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 19 Mkr (31) motsvarande en överskottsgrad på 17 procent (41). Förvaltningsresultatet uppgick till -33 Mkr (-16). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 335 Mkr (1 065).
Transaktionsresultatet uppgick till 25 Mkr (138).
| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| Mkr | jan-sep | jan-sep |
| Förvaltningsresultat | 1 137 | 1 154 |
| Värdeförändringar | ||
| (förvaltningsbeståndet) | 1 581 | 2 662 |
| Bidrag Förvaltning | 2 718 | 3 816 |
| Förvaltningsresultat | -33 | -16 |
| Värdeförändringar | ||
| (förädlingsbeståndet) | 335 | 1 065 |
| Bidrag Förädling | 302 | 1 049 |
| Realiserade & orealiserade värdeförändrin | 25 | 138 |
| Bidrag Transaktion | 25 | 138 |
| Totalt bidrag från | ||
| verksamheten | 3 045 | 5 003 |
2,5 % värdetillväxt i fastighetsportföljen
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–september 2019 och för balansposter per 31 december 2019.
Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor. Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden. Bolaget strävar efter en jämvikt mellan olika finansieringsformer på såväl kapital- som bankmarknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet.
Fabege vill vara en aktiv part i finansmarknadens omvandling mot ett större ansvarstagande och fortsätter sin strävan mot målsättningen att all finansiering ska vara hållbar. Totalt hade bolaget per kvartalsskiftet gröna obligationer om 7 950 Mkr samt gröna företagscertifikat om 1 775 Mkr utestående inom ramen för det gröna ramverket. Till detta kommer gröna lån om 13 898 Mkr samt gröna säkerställda obligationer via det delägda bolaget SFF om 1 524 Mkr. Totalt summerar detta till en andel om 95 procent av utestående finansiering.
Fabeges räntebindningstid uppgår till 4,3 år och derivatportföljen bestod per halvårsskiftet av ränteswapar om totalt 17 150 Mkr, med förfall till och med 2030 och en fast årlig ränta mellan -0,18 och 1,35 procent före marginal.
Kapitalmarknaden har i snabb takt återhämtat sig efter den så gott som totala stiltjen i våras. Efter sommaren har Fabege emitterat obligationer om ytterligare 474 Mkr via SFF och 1 600 Mkr på löptider om 3,5 respektive 5 år, inom ramen för Fabeges gröna MTN-program. Prisnivåerna är nu nästan tillbaka på de nivåer som förekom före krisen och intresset från investerarna är stort, särskilt för gröna obligationer.
I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 22 Mkr, vilka huvudsakligen avser periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Under perioden har räntor om total 19 Mkr (13) avseende projektfastigheter aktiverats.
För mer information om hur Fabeges finansieringssituation påverkas av covid 19 krisen vänligen se sidan 3 rapporten.
| 2020-09-30 | 2019-12-31 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder, Mkr | 26 205 | 26 414 |
| varav utestående MTN, Mkr | 7 950 | 6 850 |
| varav utestående SFF, Mkr | 1 524 | 2 085 |
| varav utestående certifikat, Mkr | 1 775 | 1 980 |
| Outnyttjande kreditlöften, Mkr | 4 335 | 4 580 |
| Kapitalbindning, år | 5,5 | 5,8 |
| Räntebindning, år | 4,3 | 4,5 |
| Räntebindning, andel av portföljen, % | 76 | 73 |
| Derivat marknadsvärde, Mkr | -684 | -368 |
| Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % | 1,82 | 1,80 |
| Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % | 1,72 | 1,72 |
| Ej pantsatta tillgångar, % | 36 | 28 |
| Belåningsgrad, % | 35 | 36 |
| GRÖN FINANSIERING, 2020-09-30 | Utestående lån och |
|
|---|---|---|
| Kreditramar | obligationer | |
| Gröna MTN-obligationer, Mkr | 7 950 | 7 950 |
| Gröna obligationer via SFF, Mkr | 1 524 | 1 524 |
| Gröna företagscertifikat, Mkr | 5 000 | 1 775 |
| Gröna lån, övriga, Mkr | 18 096 | 13 746 |
| Total grön finansiering, Mkr | 32 570 | 24 995 |
| Andel grön finansiering, % | 92 | 95 |
| Totalt grönt låneutrymme, Mkr | 55 510 | |
| varav fritt grönt låneutrymme, Mkr | 21 570 |
| Belopp, Mkr |
Snitt ränta,% |
Andel,% | |
|---|---|---|---|
| < 1 år | 6 379 | 4,20 | 24 |
| 1-2 år | 1 000 | 0,02 | 4 |
| 2-3 år | 1 400 | 1,15 | 5 |
| 3-4 år | 3 200 | 0,71 | 12 |
| 4-5 år | 2 250 | 0,94 | 9 |
| 5-6 år | 3 400 | 0,87 | 13 |
| 6-7 år | 2 400 | 0,95 | 9 |
| 7-8 år | 3 676 | 1,53 | 14 |
| 8-9 år | 2 100 | 0,63 | 8 |
| 9-10 år | 400 | 0,19 | 2 |
| Totalt | 26 205 | 1,72 | 100 |
I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen, på grund av att bolagets räntebindning görs med hjälp av ränteswapar, vilka handlas utan marginal.
| Kreditavtal, Mkr |
Utnyttjat, Mkr |
|
|---|---|---|
| Certifikatprogram | 5 000 | 1 775 |
| < 1 år | 2 184 | 1 774 |
| 1-2 år | 8 041 | 3 641 |
| 2-3 år | 6 000 | 6 000 |
| 3-4 år | 4 250 | 2 950 |
| 4-5 år | 900 | 900 |
| 5-10 år | 4 361 | 4 361 |
| 10-15 år | 3 550 | 3 550 |
| 15-20 år | 1 253 | 1 253 |
| Totalt | 35 540 | 26 205 |
Periodens skattekostnad uppgick till -595 Mkr (-775). Aktuell skatt 25 Mkr avsåg huvudsakligen återföring av aktuell skatt efter omprövning av tidigare års taxeringar. Skatt beräknades med 21,4 procent på löpande beskattningsbart resultat. I enlighet med den nya företagsbeskattningen har den uppskjutna skatteskulden beräknats till den nya skattesatsen 20,6 procent. Värderingen av de förlustavdrag som beräknas utnyttjas under 2020 har beräknats enligt den för det året aktuella skattesatsen 21,4 procent.
De nya reglerna avseende ränteavdragsbegränsningarna gäller från 1 januari 2019. Fabeges bedömning är att det nya regelverket inte får någon väsentlig effekt på betald skatt. För 2020 medför de nya reglerna en ökad förbrukning av underskott om drygt 280 Mkr. Det innebar en ökad kostnad om 60 Mkr för helåret 2020 vilket är reflekterat i skatteberäkningen för perioden.
Eget kapital vid periodens slut uppgick till 40 844 (40 068) Mkr och soliditeten till 52 procent (52). Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 124 kr (121). EPRA NRV uppgick till 153 kr per aktie (145).
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 140 Mkr (1 125). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 11 Mkr (449). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med 593 Mkr (- 422), samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -1 041 Mkr (-1 151). I investeringsverksamheten drivs kassaflödet av fastighetstransaktioner samt av projekt. Sammantaget ökade likvida medel med 703 Mkr (1) under perioden.
Styrelsen i Fabege har beslutat om följande finansiella mål för verksamheten.
Regulatorn 2, som ligger centralt i området, och utgör en viktig pusselbit i framväxandet av det framtida Flemingsbergsdalen. I samband med förvärvet har även en överenskommelse träffats med WA Fastigheter om att Fabege blir ensam ägare av konsortiet SBD.
Köpeskillingen uppgick till 760 Mkr och tillträde till Regulatorn 2 skedde den 31 augusti 2020.
"Flemingsbergsdalen är ett stort stadsutvecklingsprojekt som kommer att pågå under många år och vi ser, precis som i Arenastaden, fördelar att ha stor rådighet över området där vi verkar, " kommenterar Stefan Dahlbo, VD på Fabege.
Fabeges verksamhet med förvaltning och stads- och fastighetsutveckling är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm; Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemingsberg. Den 30 september 2020 ägde Fabege 89 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 3,2 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner kvm och ett bokfört värde om 75,4 Mdkr, varav förädlings- och projektfastigheter 10,5 Mdkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet inklusive projektfastigheter minskade till 91 procent (94). Minskningen förklaras av en sedan länge aviserad avflyttning från fastigheten Glädjen 13 på Västra Kungsholmen och förvärvad vakans. Uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet uppgick till 93 procent (94).
Under perioden tecknades 73 nya avtal till ett samlat hyresvärde om 115 Mkr (117) varav 92 procent av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till 111 Mkr (209). Nettouthyrningen uppgick till 4 Mkr (-92). Hyreskontrakt om 82 Mkr omförhandlades med en genomsnittlig ökning av hyresvärdet med 19 procent (18). Volymen omförhandlingar har dock minskat till följd av att flera förhandlingar skjutits upp med anledning av pandemin. Återköpsgraden under perioden uppgick till 73 procent (68).
Under första kvartalet avyttrades en markfastighet i Vallentuna för en köpeskilling om 58 Mkr med en realiserad värdeförändring om 25 Mkr (0).
Tillsammans med Peab investerar Fabege i en delägd garagefastighet i Råsunda, Solna. Fastigheten klyvs in i Fabeges redovisning och ingick per halvårsskiftet med ett fastighetsvärde om 35 Mkr. Under andra kvartalet förvärvades två fastigheter; Påsen 1 i Hammarby Sjöstad samt en markfastighet i Arenastaden för en köpeskilling om totalt 440 Mkr. Under tredje kvartalet förvärvades Regulatorn 2, Flemingsberg för en köpeskilling om 760 Mkr. I september skedde också det formella tillträdet av byggrätten Poolen 1, Arenastaden, där Fabege utvecklar en kontorsfastighet för TietoEvry.
Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Under tredje kvartalet externvärderades drygt 50 procent av portföljen och resterande fastigheter internvärderades med utgångspunkt i senaste externa värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid periodens slut till 75,4 Mdkr (74,3).
Orealiserade värdeförändringar uppgick totalt till 1 916 Mkr (3 865). Värderingarna visade på en mer positiv syn än inför andra kvartalet vilket resulterade i att tidiare nedskrivningar delvis reverserades. Avkastningskraven var återigen något lägre och förväntningarna på hyresnivåerna ligger i linje med tecknade nivåer. Under tredje kvartalet minskade det genomsnittliga avkastningskravet med 0,02 procent från 3,90 procent per 30 juni till 3,88 procent per 30 september (3,97 vid årsskiftet). För tredje kvartalet enskilt uppgick värdeförändringarna till 391 Mkr.
I förvaltningsbeståndet uppgick värdeförändringen till 1 581 Mkr (2 662). Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring om 335 Mkr (1 065). Värdeförändringen i projektportföljen var främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.
1 Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–september 2019 och för balansposter per 31 december 2019.
Fabeges målsättning är att hela fastighetsportföljen ska certifieras enligt BREEAM-SE / BREEAM-In-Use. Fabeges nyproduktion certifieras enligt BREEAM-SE, med ambition att nå nivå Excellent. Av Fabeges 89 fastigheter var 56 stycken certifierade vid periodens slut. Sammanlagt innebar det 83 procent (83) av den totala ytan av Fabeges befintliga bestånd. De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling.
Under innevarande år pågår ett arbete med att uppgradera flera certifieringar i det befintliga beståndet och under perioden har ytterligare åtta fastigheter uppgraderats, varav två till nivån excellent och sex till very good.
Vårt gröna ramverk ger oss möjlighet att emittera gröna oligationer, gröna företagscertifikat och att knyta även andra lån till ramverket. Grön finansiering ger Fabege bättre villkor både i bank och på kapitalmarknaden och tillgång till fler finansieringsalternativ. I och med det nya gröna ramverket utökades andelen gröna finansieringskällor. Samtliga Fabeges finansiärer kan nu erbjuda grön finansiering. Målet är att 100 procent av bolagets finansiering ska vara grön. Totalt uppgick andelen grön finansiering vid periodens slut till 95 procent av utestående krediter.
Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/gronfinansiering, där även investerarrapporterna finns att tillgå.
Fabeges nya energieffektiviseringsmål är uppdelat i etapper. Redan 2019 överträffade vi målet i den svenska energiöverenskommelsen om 50 procent effektivare energianvändning 2030 jämfört med 2005. Arbetet fortsätter och vårt nästa mål är en genomsnittlig energianvändning på 77 kWh/kvm i hela förvaltningsportföljen 2023 vilket är över en 60 procentig minskning mot 2005. Beståndet delas i två delar; nyare fastigheter som fått bygglov efter 2012 som har en målsättning på 50 kWh/kvm och äldre fastigheter som har en målsättning på 85 kWh/kvm. För perioden låg Fabeges genomsnittliga energianvändning på 52 kWh/kvm (ackumulerat nio månaders utfall).
Hållbarhetsprogrammet för Flemingsbergsdalen färdigställdes under första kvartalet och utgör ett underlag till planprogrammet och en bra grund för ett fortsatt processtöd i hållbarhetsarbetet vid utvecklingen av Flemingsberg. Under 2020 ska Arenastaden som en av tre befintliga stadsdelar hållbarhetssäkras och utvärderas med nya Citylab. Arbetet har inletts tillsammans med Solna stad och Sweden Green Building Council. Citylab är Sveriges första certifieringssystem för hållbar stadsutveckling, unikt framtaget för svenska förhållanden, lagar och regler. Nya Citylab är en vidareutveckling av det tidigare systemet och innehåller en utvärderande del som svarar på frågan: Hur hållbart blev det?
| 2020 | 2019 | 2018 | Mål | |
|---|---|---|---|---|
| jan-sep | jan-dec | jan-dec | ||
| Energiprestanda, kWh/kvm Atemp | 52 | 81 | 98 | Max 77 kWh/kvm Atemp |
| Andel förnybar energi, % | n/a | 91 | 91 | 100 |
| Miljöcertifiering, antal fastigheter | 56 | 56 | 56 | |
| Miljöcertifiering, andel av total yta, % | 83 | 83 | 82 | 100 |
| Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % | 92 | 94 | 90 | 100 |
| Gröna hyresavtal, andel av total yta, % | 77 | 75 | 71 | 100 |
| Grön finansiering, % | 95 | 84 | 60 | 100 |
| Nöjda medarbetare, förtroendeindex,% | n/a | 74 | 78 | 2021 minst 85% |
| GRESB, poäng | n/a | 94 | 86 | >90 |
Ett Grönt hyresavtal innebär att båda parter enas om en gemensam miljöagenda för lokalen. Materialval, förnybar el, flexibel utformning av lokalen och källsortering är exempel på åtaganden som kan omfattas av avtalet. Gröna hyresavtal är en viktig grund för grund för miljöcertifiering av byggnaden. Fabeges mål är att 100 procent av nytecknade och Gröna hyresavtal omförhandlade avtal ska vara gröna. På sikt ska Gröna hyresavtal utgöra 100 procent av total yta (exklusive förråd och parkering). Per den 31 september 2020 uppgick andelen till 77 procent. Under perioden uppgick andelen nytecknade gröna avtal till 92 procent baserat på uthyrningsbar yta.
Fabege arbetar långsiktigt, målstyrt och integrerat med att skapa mer hållbara fastigheter. Vårt övergripande långsiktiga mål är att 2030 ha noll i nettoutsläpp från förvaltningen. Med det menar vi att vi ska ha kontroll över alla de utsläpp som är kopplade till vår verksamhet och att vi ska minimera utsläppen i största möjliga utsträckning med de medel som finns tillgängliga. De utsläpp vi inte kan påverka ska vi uppväga i form av klimatkompensation som till exempel investeringar i kolsänkor som skog, eller vind- och solcellsparker.
Fabege har under 2019 anslutit sig till initiativet Science Based Targets och har därmed tagit första steget i arbetet med att ställa om verksamheten för att bidra till att 1,5-gradersmålet nås. Under innevarande period har vi inlett arbetet med att retroaktivt beräkna vårt klimatavtryck från scope 3 under basåret 2019, vilket är en stor utmaning.
Fabeges projektinvesteringar i förvaltningsportföljen ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värdet. Under perioden uppgick investeringarna till 1 404 Mkr (1 775) i befintliga fastigheter och projekt, varav 999 Mkr (1 023) avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastigheter.
Investerat kapital i förvaltningsportföljen som uppgick till 405 Mkr (752), bland annat avseende energiinvesteringar och hyresgästanpassningar, bidrog också till den totala värdetillväxten. Beloppet inkluderar investeringar i flera större hyresgästanpassningar under året.
Under första kvartalet färdigställdes ombyggnation av Fortet 2, Solna, för hotell, longstay, coworking och restaurang. Hyresgästen KOM Hotel tillträdde lokalerna i början av april. Ombyggnadsprojektet avseende del av Paradiset 23, Västra Kungsholmen, avslutades också under perioden. Hyresgästerna har tillträtt och de mindre vakanser som kvartstår kommer att färdigställas i förvaltningsskedet.
Utvecklingen av området Haga Norra på fastigheten Hagalund 2:2 i Solna fortgår med byggnation av Bilias nya anläggning. Parallellt pågår arbetet med fastighetsbildning där fastigheten ska delas upp på ett antal olika enheter. Investeringen beräknas uppgå till cirka 1 152 Mkr och anläggningen ska stå klar till första kvartalet 2021. Arbete med inredning pågår och projektet följer lagda tidplaner.
Projektet avseende uppförande av hotell, long stay och kontor på fastigheten Nationalarenan 3, Arenastaden, fortlöper enligt plan. Byggnaden projekteras för nollenergi och kommer att certifieras enligt BREEAM-SE Excellent. Den totala investeringen har ökat något och beräknas uppgå till 772 Mkr. Fastigheten är fullt uthyrd till Nordic Choice Hotels och beräknas stå klar för inflyttning under första kvartalet 2021. I nuläget pågår inre arbeten inför färdigställande och slutbesiktning strax innan årsskiftet.
Projektet Poolen framskrider enligt plan och arbeten med stomresning har påbörjats. Förvärvet av byggrätten genomfördes som planerat i september. Fastigheten omfattar ca 29 000 kvm uthyrbar kontorsyta och ska uppföras i en 3D-fastighetsbildning ovanpå det badhus som Solna kommun bygger. Uthyrningsgraden uppgår till 75 procent efter att TietoEvry tecknat avtal om att hyra ca 22 tkvm.
I december 2019 fattades beslut om ytterligare ett projekt i Fräsaren 12, Solna Business Park, avseende en hyresgästanpassning för Arbetsmiljöverket med inflyttning i november 2020. Investeringen har ökat och beräknas uppgå till 123 Mkr och omfattar ca 7 200 kvm varav 82 procent är uthyrt till Arbetsmiljöverket. Inre arbeten pågår inför inflyttning i november.
I februari beslutades om ombyggnation och utveckling av Stigbygeln 2, Arenastaden. Efter att Peab lämnat fastigheten utvecklas den nu för flera kunder. Investeringen har ökat ytterligare något till 189 Mkr. Fastigheten färdigställs för inflyttning under första kvartalet 2021. Sedan årsskiftet pågår arbeten med inre rivning och projektering. Uthyrningsgraden uppgår till 59 procent. Fastigheten kommer att inrymma Fabeges nya huvudkontor.
| Förändring av fastighetsvärde (Mkr) | 2020 |
|---|---|
| Ingående verkligt värde 2020-01-01 | 74 250 |
| Fastighetsförvärv | 1 370 |
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnad | 1 404 |
| Orealiserade värdeförändringar | 1 916 |
| Försäljning, utrangering och övrigt¹ | -3 541 |
| Utgående verkligt värde 2020-09-30 | 75 399 |
¹ Avser frånträde av Trängkåren 7
| Totala investeringar, Mkr | |
|---|---|
| Investeringar i projekt- & förädlingsfastigheter | 999 |
| Investeringar i förvaltningsportföljen | 405 |
| Totala investeringar | 1 404 |
| Genomsnittligt | |
|---|---|
| Område | avkastningskrav, % |
| Stockholms innerstad | 3,61 |
| Solna | 4,01 |
| Hammarby Sjöstad | 4,22 |
| Övriga marknader | 5,49 |
| Genomsnittlig avkastning | 3,88 |
| Fastighetsnamn | Område | Kategori | Uthyr ningsbar yta, kvm |
|---|---|---|---|
| Kvartal 2 | |||
| Järva 3:7 | Arenastaden | Mark | 0 |
| Påsen 1 | Hammrby Sjöstad Kontor | 9 884 | |
| Kvartal 3 | |||
| Regulatorn 2 | Flemingsberg | Kontor | 43 157 |
| Poolen 1 | Arenastaden | Mark | 0 |
| Totalt fastighetsförvärv | 53 041 | ||
| Fastighetsnamn Område |
Kategori | Uthyr ningsbar yta, kvm |
|---|---|---|
| Kvartal 1 | ||
| Vallentuna Rickeby 1:327 | Mark | 0 |
| Totalt fastighetsförsäljningar | 0 |
Via delägda Selfoss Invest AB driver Fabege tillsammans med Svenska Hyreshus AB ett bostadsutvecklingsprojekt i Kista. Den totala investeringen beräknas uppgå till 570 Mkr exklusive markköpet. Projektet omfattar totalt 276 lägenheter. Samtliga 69 lägenheter i etapp 1 har sålts och tillträde skedde 1 april. Etapp 2 färdigställs för inflyttning under sommaren och hösten 2020. 50 av 77 lägenheter har sålts motsvarande en försäljningsgrad om 65 procent. Etapp 3 som omfattar 130 lägenheter byggs med flexibilitet att ändra upplåtelseform från Brf till hyreslägenheter eller företagslägenheter. Planerat färdigställande är under första kvartalet 2021. Projektet externfinansieras med byggnadskreditiv.
Utveckling av fastigheten Lagern 3, Råsunda till bostadsrätter löper på enligt tidplan. Projektet drivs tillsammans med TB-gruppen i ett 50/50 procent delägt bolag. Investeringen beräknas totalt uppgå till 288 Mkr exklusive markköpet. Av projektets 134 lägenheter har 67 procent tecknats genom bokningsavtal. Konvertering till bindande förhandsavtal har påbörjats. Yttre arbeten med fasader, balkonger, fönster och dörrar pågår.
Arbetet med utvecklingen av bostadsprojekt i samband med Brabo på fastigheten Hagalund 2:2 (f.d Stora Frösunda2), Haga Norra löper på. Projektet omfattar 418 lägenheter som produceras i en 3D fastighetsbildning ovanpå den anläggning som Fabege uppför åt Bilia på fastigheten. Den beräknade investeringen uppgår till cirka 1,1 Mdkr. Arbetet med stommontage och installationer på tak är i stort sett klart. Parallellt pågår arbete med fastighetsbildning. Projektet finansieras med ägarlån och externt byggnadskreditiv, säljstart planeras till sen höst 2020.
De aktuella JV-projekten konsolideras inte utan redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Resultatavräkning kommer att ske först mot slutet av projekten.
| PÅGÅENDE PROJEKT >50 MKR |
|---|
| -------------------------- |
| Fastighetsbeteckning | Kategori | Område | Färdigställt | Uthyrningsbar yta kvm |
Uthyrningsgrad % yta ¹ |
Hyresvärde² | Bokfört värde Mkr |
Beräknad invest ering Mkr |
Varav upp arbetat Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fräsaren 12 (del av ) | Kontor | Solna | Q4-2020 | 7 200 | 82% | 23 | 396 | 123 | 79 |
| Stigbygeln 2 | Kontor | Solna | Q1-2021 | 8 400 | 59% | 30 | 442 | 189 | 54 |
| Hagalund 2:2 (del av)³ | Butik/Kontor | Arenastaden | Q1-2021 | 40 300 | 100% | 51 | 569 | 1 152 | 767 |
| Nationalarenan 3 | Hotell | Arenastaden | Q1-2021 | 19 100 | 100% | 55 | 858 | 772 | 619 |
| Poolen 1 | Kontor | Arenastaden | Q1-2022 | 29 000 | 75% | 95 | 512 | 1 103 | 248 |
| Summa | 104 000 | 89% | 254 | 2 777 | 3 339 | 1 767 | |||
| Övriga Mark- och projektfastigheter | 863 | ||||||||
| Övriga Förädlingsfastigheter | 5 827 | ||||||||
| Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter | 9 467 |
¹ Operativ uhyrningsgrad per 30 sept 2020.
² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 254 Mkr (fullt uthyrd) från 0 Mkr i löpande årshyra per 30 sept 2020.
³ I uthyrningsbar yta för fastigheten Hagalund 2:2 (fd Stora Frösunda 2) avser ca 25 400 kvm garageyta.
| Kommersiella, kvm | Bostäder, kvm |
|---|---|
| Innerstaden | Innerstaden |
| 38 300 | - |
| Solna | Solna |
| 296 600 | 248 000 |
| Hammarby Sjöstad | Hammarby Sjöstad |
| 56 200 | - |
| Flemingsberg | Flemingsberg |
| 79 000 | 262 000 |
| Övriga | Övriga |
| 81 800 | - |
| Summa | Summa |
| 551 900 | 510 000 |
| Laga kraft, % | Laga kraft, % |
| 21 | 16 |
| Bokfört värde, kr/kvm | Bokfört värde, kr/kvm |
| 5 300 | 5 850 |
Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Avtalade markanvisningar i innerstaden och Solna Business Park har inkluderats. Vidare har byggrätter kopplade till helägda fastigheter i Flemingsberg inluderats. Kommande markanvisningar i Fleminsgberg som ännu inte avtalats är exkluderade. Bedömningen är att dessa kommer att tillföra en stor volym byggrätter till låga ingångsvärden.
| Fastighetsinnehav | Antal fastigheter Uthyrbar yta tkvm | Marknadsvärde Mkr |
Hyresvärde² Mkr | Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter ¹ | 61 | 1 066 | 64 888 | 3 031 | 93 |
| Förädlingsfastigheter ¹ | 15 | 171 | 7 836 | 175 | 68 |
| Mark och projektfastigheter ¹ | 13 | 9 | 2 675 | 3 | 0 |
| Summa | 89 | 1 246 | 75 399 | 3 209 | 92 |
| Varav Innerstaden | 27 | 320 | 28 946 | 1 220 | 90 |
| Varav Solna | 46 | 723 | 37 523 | 1 562 | 92 |
| Varav Hammarby Sjöstad | 11 | 134 | 7 403 | 362 | 92 |
| Varav Övriga | 5 | 69 | 1 527 | 65 | 88 |
| Summa | 89 | 1 246 | 75 399 | 3 209 | 91 |
¹ Se definitioner på sidan 21.
² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 113 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 30 Sep 2020) ej avräknad.
| 2020 jan-sep |
2020 jan-sep |
2020 jan-sep |
2020 jan-sep |
2019 jan-sep |
2019 jan-sep |
2019 jan-sep |
2019 jan-sep |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | Förvaltning | Förädling | Transaktion | Totalt | Förvaltning | Förädling | Transaktion | Totalt |
| Hyresintäkter | 1 990 | 113 | 2 103 | 2 055 | 76 | 2 131 | ||
| Fastighetskostnader | -425 | -94 | -519 | -482 | -45 | -527 | ||
| Driftsöverskott | 1 565 | 19 | 0 | 1 584 | 1 573 | 31 | 0 | 1 604 |
| Överskottsgrad, % | 79% | 17% | 75% | 77% | 41% | 75% | ||
| Central administration | -61 | -8 | -69 | -57 | -7 | -64 | ||
| Räntenetto | -302 | -44 | -346 | -312 | -37 | -349 | ||
| Tomträttsavgäld | -22 | 0 | -22 | -20 | -1 | -21 | ||
| Resultatandelar i intressebolag | -43 | 0 | -43 | -30 | -2 | -32 | ||
| Förvaltningsresultat | 1 137 | -33 | 0 | 1 104 | 1 154 | -16 | 0 | 1 138 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 0 | 0 | 25 | 25 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 1 581 | 335 | 1 916 | 2 662 | 1 065 | 138 | 3 865 | |
| Resultat före skatt per segment | 2 718 | 302 | 25 | 3 045 | 3 816 | 1 049 | 138 | 5 003 |
| Värdeförändringar räntederivat och aktier | -317 | -724 | ||||||
| Resultat före skatt | 2 728 | 4 279 | ||||||
| Fastigheter, marknadsvärde | 64 888 | 10 511 | 75 399 | 64 719 | 6 872 | 71 591 | ||
| Uthyrningsgrad, % | 93% | 68% | 91% | 94% | 74% | 94% |
¹ Se definitioner på sid 21.
Omklassificeringar under perioden mellan segmenten Förvaltning och Förädling framgår av not Segmentsrapportering på sidan 18.
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segmenten Förvaltning, Förädling och Transaktion. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen.
| Värdeförändring % | Resultat effekt efter skatt, Mkr |
Soliditet % | Belånings grad, % |
|---|---|---|---|
| +1 | 593 | 52,2% | 34,6% |
| 0 | 0 | 52,0% | 34,8% |
| -1 | -593 | 51,7% | 34,9% |
Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt.
| Förändring Effekt, Mkr | ||
|---|---|---|
| Hyresintäkter, totalt | 1% | 27,8 |
| Hyresnivå, kommersiella intäkter | 1% | 27,7 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | 1%-enhet | 32,0 |
| Fastighetskostnader | 1% | 7,1 |
| Räntekostnader, rullande 12 månader ¹ | +/-1%-enhet | 37 / 8 |
| Räntekostnader längre perspektiv | 1%-enhet | 262,0 |
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna.
¹ På kort sikt ökar räntekostnaderna oavsett om den korta räntan stiger eller sjunker. På grund av räntegolv i kreditavtal har Fabege inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan.
I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in –och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Grafen utgör därför inte en prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per bokslutsdagen.
Förändringen mellan fjärde kvartalet 2019 och första kvartalet 2020 beror till största delen på försäljningen av Trängkåren 7.
Vid periodens slut var 190 personer (187) anställda i koncernen.
Omsättningen uppgick under perioden till 246 Mkr (261) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 255 Mkr (2 814). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 0 Mkr (0).
| Förfall, år | Antal hyresavtal |
Årshyra, Mkr |
Andel, % |
|---|---|---|---|
| 2020¹ | 269 | 120 | 4% |
| 2021¹ | 415 | 361 | 12% |
| 2022 | 270 | 620 | 21% |
| 2023 | 242 | 337 | 12% |
| 2024 | 93 | 245 | 8% |
| 2025+ | 144 | 1 086 | 38% |
| Kommersiellt | 1 433 | 2 769 | 96% |
| Bostadsavtal | 128 | 13 | 0% |
| Garage- och parkering | 778 | 110 | 4% |
| Totalt | 2 339 | 2 892 | 100% |
¹Varav drygt 28 Mkr är omförhandlade för 2020 och 16 mkr för 2021.
| Andel¹, % Löper till år | ||
|---|---|---|
| SE Banken | 7% | 2037 |
| Telia Company | 5% | 2031 |
| ICA Fastigheter Sverige AB | 4% | 2030 |
| Skatteverket | 4% | 2022 |
| Swedbank | 2% | 2029 |
| Migrationsverket | 2% | 2028 |
| Carnegie Investment Bank AB | 2% | 2022 |
| Statens Skolverk | 2% | 2024 |
| Telenor AB | 1% | 2028 |
| Svea Ekonomi AB | 1% | 2023 |
| Summa | 29% |
¹Andel av kontrakterad hyra
Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens slut som inte tagits upp i rapporten.
vilka konsekvenser detta kommer att få på arbetslöshet, konsumtion och samhället i allmänhet är för tidigt att säga.
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringarnas effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter framgår av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2019 (sidorna 34–40).
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2019. Även den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2019 (sidorna 34–40).
Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. Skuldkvoten ska uppgå till max 13 gånger.
Utöver de effekter av covid-19 som beskrivs på sidan 3 har inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker gjorts efter publiceringav årsredovisningen 2019.
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal ofta är högre.
Året inleddes starkt med stigande hyresnivåer och sjunkande avkastningskrav på fastighetsmarknaden. Efter att samhället till stora delar
stängts ned till följd av spridningen av covid-19 är osäkerheten stor. Även om samhällen har börjat öppna upp igen består osäkerheten. Exakt Fabege påverkas av covid-19 som redovisats på sidan 3. Vår starka finansiella ställning ger oss goda förutsättningar att klara oss bra också i sämre tider.
Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten.
Bolaget har erhållit statliga bidrag i form av hyresstödpaketet vilka redovisas som en reduktion av hyresintäkterna. Dessa redovisas i resultaträkningen i samma period som de intäktsbortfall som bidragen är avsedda att täcka till den del det bedöms föreligga rimlig säkerhet att villkoren uppfyllts och bidragen har erhållits/ kommer att erhållas. Det finns inga eventualförpliktelser som är knutna till de statliga bidragen. Koncernen har inte erhållit några andra former av statliga stöd.
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Övriga nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC-tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2020 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.
Stockholm 20 oktober 2020
STEFAN DAHLBO Verkställande direktör
Vi har utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för Fabege AB (publ) för perioden 1 januari 2020 till 30 september 2020. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 20 oktober 2020 Deloitte AB
Peter Ekberg Auktoriserad revisor
Den 30 september 2020 hade Fabege totalt 43 987 kända aktieägare varav 60,1 procent svenskt ägande. De 15 största ägarna kontrollerade 45,1 procent av antalet aktier och röster.
Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt.
Vid Fabeges AB:s årsstämma den 2 april 2020 fastställde årsstämman utdelning för år 2019 till 3:20 kronor per aktie att utbetalas vid två tillfällen om vardera 1:60 kr per aktie, totalt utdelningsbelopp uppgår till 1 050 Mkr. Avstämningsdag för erhållande av utdelning beslutades vara den 6 april 2020 respektive den 6 oktober 2020.
Årsstämman 2020 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Under perioden har 2 577 402 aktier återköps till en snittkurs om 119:21 kr. Bolaget innehav av egna aktier uppgick per 30 september 2020 till 2 577 402 aktier motsvarande 0,78 procent av antalet registrerade aktier.
| Antal aktier* | Andel av kapital, % |
Andel av röster,% |
|
|---|---|---|---|
| Erik Paulsson och bolag | 50 858 718 | 15,5 | 15,5 |
| BlackRock | 15 745 399 | 4,8 | 4,8 |
| Länsförsäkringar Fonder | 9 763 552 | 3,0 | 3,0 |
| AMF Försäkringar & Fonder | 9 629 098 | 2,9 | 2,9 |
| Vanguard | 9 206 831 | 2,8 | 2,8 |
| Mats Qviberg med familj | 7 481 736 | 2,3 | 2,3 |
| Handelsbanken Fonder | 7 069 018 | 2,2 | 2,2 |
| E.N.A City Aktiebolag | 6 460 000 | 2,0 | 2,0 |
| Fjärde AP-fonden | 6 328 298 | 1,9 | 1,9 |
| Norges Bank | 5 481 200 | 1,7 | 1,7 |
| BMO Global Asset Management | 4 518 103 | 1,4 | 1,4 |
| Folksam | 4 049 105 | 1,2 | 1,2 |
| Tredje AP-fonden | 3 948 493 | 1,2 | 1,2 |
| AFA Försäkring | 3 782 648 | 1,1 | 1,1 |
| Swedbank Robur Fonder | 3 547 162 | 1,1 | 1,1 |
| Totalt 15 största aktieägare | 147 869 361 | 45,1 | 45,1 |
| Övriga | 182 913 783 | 54,9 | 54,9 |
| Totalt antal utestående aktier | 328 205 742 | 99,2 | 99,2 |
| Innehav av egna aktier | 2 577 402 | 0,8 | 0,8 |
| Totalt antal registerade aktier | 330 783 144 | 100,0 | 100,0 |
* Verifieringsdatum kan variera för utländska ägare.
| Fabege |
|---|
| 104,05 |
| 135,35 |
| 115,28 |
| 121 149 690 |
| 69 360 759 |
| 3 226 |
| 212 897 |
| 37 558 |
| 0,32 |
| Antal aktier | Kapital & röster, % |
|
|---|---|---|
| Utländska institutionella ägare | 77 207 208 | 23,3 |
| Svenska institutionella ägare | 96 040 158 | 29,0 |
| Övriga ägare | 73 310 699 | 22,2 |
| Svenska privatpersoner | 47 284 190 | 14,3 |
| Anonymt ägande | 34 363 487 | 10,4 |
| Innehav egna aktier | 2 577 402 | 0,8 |
| Totalt | 330 783 144 | 100,00 |
*Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
| 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2019 | Rullande 12 m | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | jan-dec | okt-sep |
| Hyresintäkter ¹ | 696 | 683 | 2 103 | 2 132 | 2 856 | 2 827 |
| Fastighetskostnader | -158 | -141 | -519 | -527 | -712 | -704 |
| Driftsöverskott | 538 | 542 | 1 584 | 1 605 | 2 144 | 2 123 |
| Överskottsgrad, % | 77% | 79% | 75% | 75% | 75% | 75% |
| Central administration | -21 | -21 | -69 | -64 | -85 | -90 |
| Räntenetto | -119 | -117 | -346 | -350 | -465 | -461 |
| Tomträttsavgäld | -8 | -7 | -22 | -21 | -28 | -29 |
| Resultatandelar i intressebolag | -14 | 0 | -43 | -32 | -34 | -45 |
| Förvaltningsresultat | 376 | 397 | 1 104 | 1 138 | 1 532 | 1 498 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 0 | 0 | 25 | 0 | 0 | 25 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 391 | 743 | 1 916 | 3 865 | 5 743 | 3 794 |
| Orealiserade värdeförändringar räntederivat | -24 | -215 | -316 | -718 | -235 | 167 |
| Värdeförändringar aktier | 0 | -4 | -1 | -6 | -6 | -1 |
| Resultat före skatt | 743 | 921 | 2 728 | 4 279 | 7 034 | 5 483 |
| Aktuell skatt | 0 | 0 | 25 | 6 | 27 | 46 |
| Uppskjuten skatt | -169 | -207 | -620 | -781 | -1 055 | -894 |
| Periodens/Årets resultat | 574 | 714 | 2 133 | 3 504 | 6 006 | 4 635 |
| Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet | ||||||
| Omvärdering av förmånsbestämda pensioner | - | - | - | - | -16 | -16 |
| Periodens/Årets totalresultat | 574 | 714 | 2 133 | 3 504 | 5 990 | 4 619 |
| Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande | 0 | 0 | 0 | 0 | -33 | -33 |
| Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 574 | 714 | 2 133 | 3 504 | 5 957 | 4 586 |
| Resultat per aktie, kr | 1:75 | 2:16 | 6:50 | 10:60 | 18:16 | 21:70 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental | 328 283 | 330 783 | 328 283 | 330 783 | 330 783 | 330 783 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 329 211 | 330 783 | 329 211 | 330 783 | 330 783 | 330 783 |
¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 88 Mkr motsvarande 4 procent av totala hyresintäkter för perioden januari - september 2020.
² Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | 30 sep | 30 sep | 31 dec |
| Tillgångar | |||
| Fastigheter | 75 399 | 71 591 | 74 250 |
| Nyttjanderättstillgång tomträtt | 942 | 942 | 942 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 15 | 6 | 6 |
| Derivatinstrument | 11 | - | 58 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 1 011 | 758 | 810 |
| Omsättningstillgångar | 396 | 559 | 318 |
| Kortfristiga placeringar | 108 | 126 | 134 |
| Likvida medel | 727 | 16 | 24 |
| Summa tillgångar | 78 609 | 73 998 | 76 542 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | 40 844 | 37 582 | 40 068 |
| Uppskjuten skatt | 8 045 | 7 162 | 7 431 |
| Övriga avsättningar | 179 | 167 | 182 |
| Räntebärande skulder¹ | 26 205 | 26 001 | 26 414 |
| Leasingskuld | 942 | 942 | 942 |
| Derivatinstrument | 695 | 851 | 426 |
| Ej räntebärande skulder | 1 699 | 1 293 | 1 079 |
| Summa eget kapital och skulder | 78 609 | 73 998 | 76 542 |
¹ Varav kortfristiga 3 075 Mkr (4 565).
| Övrigt | Balanserade | Summa eget kapital hänförligt |
Innehav utan | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| tillskjutet | vinstmedel inkl | till moderbolagets | bestämmande | Summa eget | ||
| Belopp i Mkr | Aktiekapital | kapital | årets resultat | aktieägare | inflytande | kapital |
| Eget kapital 2019-01-01 enligt fastställd rapport över finansiell ställning | 5 097 | 3 017 | 26 799 | 34 912 | 51 | 34 964 |
| Periodens resultat | 5 973 | 5 973 | 33 | 6 006 | ||
| Övrigt totalresultat | -16 | -16 | -16 | |||
| Summa intäkter och kostnader för perioden | 5 957 | 5 957 | 33 | 5 990 | ||
| TRANSAKTIONER MED ÄGARE | ||||||
| Kontantutdelning | -876 | -876 | -10 | -886 | ||
| Summa transaktioner med ägare | -876 | -876 | -10 | -886 | ||
| Eget kapital 2019-12-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning | 5 097 | 3 017 | 31 880 | 39 993 | 74 | 40 068 |
| Periodens resultat | 2 133 | 2 133 | 0 | 2 133 | ||
| Övrigt totalresultat | ||||||
| Summa intäkter och kostnader för perioden | 2 133 | 2 133 | 0 | 2 133 | ||
| TRANSAKTIONER MED ÄGARE | ||||||
| Återköp av aktier | -307 | -307 | -307 | |||
| Kontantutdelning | -525 | -525 | -525 | |||
| Beslutad, ej ännu utbetald utdelning | -525 | -525 | -525 | |||
| Summa transaktioner med ägare | -1 357 | -1 357 | -1 357 | |||
| Eget kapital 2020-09-30 | 5 097 | 3 017 | 32 656 | 40 769 | 74 | 40 844 |
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Löpande verksamhet | |||
| Driftsöverskott | 1 584 | 1 605 | 2 143 |
| Central administration | -69 | -64 | -85 |
| Återläggning avskrivningar | 3 | 1 | 1 |
| Erhållen ränta | 12 | 7 | 9 |
| Erlagd ränta | -415 | -430 | -556 |
| Betald inkomstskatt | 25 | 6 | 27 |
| Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital | 1 140 | 1 125 | 1 539 |
| Förändring av rörelsekapital | |||
| Förändring av kortfristiga fordringar | -70 | 64 | 304 |
| Förändring av kortfristiga skulder | 81 | 385 | 174 |
| Summa förändring av rörelsekapital | 11 | 449 | 478 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 151 | 1 574 | 2 017 |
| Investeringsverksamheten | |||
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer | -1 385 | -1 742 | -2 518 |
| Förvärv av fastigheter | -1 370 | 0 | 0 |
| Avyttring av fastigheter | 3 531 | 1 682 | 1 685 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | -183 | -362 | -437 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 593 | -422 | -1 270 |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Utdelning till aktieägarna | -525 | -877 | -877 |
| Överlåtelse egna aktier | -307 | - | - |
| Upptagna lån | 9 200 | 16 436 | 23 376 |
| Amortering av skuld | -9 409 | -16 710 | -23 237 |
| Realiserad värdeförändring derivat | 0 | 0 | 0 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -1 041 | -1 151 | -738 |
| Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början |
703 24 |
1 15 |
9 15 |
| 727 | 16 | 24 | |
| Likvida medel vid periodens slut |
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| Finansiella ¹ | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Avkastning på eget kapital, % | 7,0 | 12,9 | 16,0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,3 | 4,3 | 4,4 |
| Soliditet, % | 52 | 51 | 52 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 35 | 36 | 36 |
| Skuldkvot, ggr | 12,9 | 13,0 | 12,8 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,6 | 0,7 | 0,7 |
| Aktierelaterade ¹ | |||
| Resultat per aktie, kr ² | 6:50 | 10:60 | 18:16 |
| Eget kapital per aktie, kr | 124 | 114 | 121 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr | 3:50 | 4:76 | 6:10 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 329 211 | 330 783 | 330 783 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental | 328 206 | 330 783 | 330 783 |
| Fastighetsrelaterade | |||
| Antal fastigheter | 89 | 87 | 87 |
| Fastigheternas bokförda värde, Mkr | 75 399 | 71 591 | 74 250 |
| Uthyrbar yta, kvm | 1 246 000 | 1 253 000 | 1 255 000 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91 | 94 | 94 |
| Totalavkastning fastigheter, % | 4,8 | 8,1 | 11,5 |
| Överskottsgrad, % | 75 | 75 | 75 |
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, för definitioner se sid 21.
² Definitionen enligt IFRS.
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| jan-sep | jan-sep | jan-dec | |
| EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr | 928 | 980 | 1 325 |
| EPRA Earnings (EPS), kr/aktie | 2:82 | 2:96 | 4:01 |
| EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr | 50 098 | 45 595 | 47 867 |
| EPRA NRV, kr/aktie | 153 | 138 | 145 |
| EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr | 47 777 | 44 140 | 46 067 |
| EPRA NTA, kr/aktie | 146 | 133 | 139 |
| EPRA NDV (substansvärde), Mkr | 41 348 | 37 582 | 40 068 |
| EPRA NDV, kr/aktie | 126 | 114 | 121 |
| EPRA Vakansgrad, % | 9 | 6 | 6 |
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll.
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| Uppskjuten skatt hänförbar till: | 30 sep | 30 sep | 31 dec |
| - underskottsavdrag, Mkr | -538 | -690 | -690 |
| - skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter, Mkr | 8 742 | 8 071 | 8 322 |
| - derivatinstrument, Mkr | -146 | -219 | -201 |
| - övrigt, Mkr | -13 | 0 | 0 |
| Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr | 8 045 | 7 162 | 7 431 |
Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege följer löpande och för vilka det finns fastslagna finansiella mål. Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen:
| 2020 | 2019 | 2019 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Soliditet | 30 sep | 30 sep | 31 dec | ||
| Eget kapital, Mkr | 40 844 | 37 582 | 40 068 | ||
| Balansomslutning, Mkr | 78 609 | 73 998 | 76 542 | ||
| Soliditet | 52% | 51% | 52% | ||
| 2020 | 2019 | 2019 | |||
| Belåningsgrad fastigheter | 30 sep | 30 sep | 31 dec | ||
| Räntebärande skulder, Mkr | 26 205 | 26 001 | 26 414 | ||
| Bokfört värde fastigheter, Mkr | 75 399 | 71 591 | 74 250 | ||
| Belåningsgrad fastigheter | 35% | 36% | 36% | ||
| Skuldkvot | 2020 30 sep |
2019 30 sep |
2019 31 dec |
||
| Driftsöverskott, Mkr | 2 123 | 2 091 | 2 144 | ||
| Central administration, Mkr | -90 | -84 | -85 | ||
| Summa, Mkr | 2 033 | 2 007 | 2 059 | ||
| Räntebärande skulder, Mkr | 26 205 | 26 001 | 26 414 | ||
| Skuldkvot, ggr | 12,9 | 13,0 | 12,8 | ||
| 2020 | 2019 | 2019 | |||
| Räntetäckningsgrad | 30 sep | 30 sep | 31 dec | ||
| Driftsöverskott, Mkr | 1 584 | 1 605 | 2 144 | ||
| Tomträttsavgäld, Mkr | -22 | -21 | -28 | ||
| Central administration, Mkr | -69 | -64 | -85 | ||
| Summa, Mkr | 1 493 | 1 520 | 2 031 | ||
| Räntenetto, Mkr | -346 | -350 | -465 | ||
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,3 | 4,3 | 4,4 | ||
| 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2019 | |
| Avkastning på eget kapital | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Periodens resultat, Mkr | 574 | 714 | 2 125 | 3 504 | 6 006 |
| Genomsnittligt kapital, Mkr | 40 561 | 37 225 | 40 452 | 36 273 | 37 516 |
| Avkastning på eget kapital | 5,7% | 7,7% | 7,0% | 12,9% | 16,0% |
| 2020 | 2019 | 2020 | 2019 | 2019 | |
| Totalavkastning fastigheter | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Driftöverskott, Mkr | 538 | 542 | 1 584 | 1 605 | 2 144 |
| Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr | 391 | 743 | 1 941 | 3 865 | 5 743 |
Marknadsvärde inklusive periodens investeringar, Mkr 72 419 72 382 73 483 67 727 68 678 Totalavkastning fastigheter 1,3% 1,8% 4,8% 8,1% 11,5%
| 2020 jan-sep |
2019 jan-sep |
2019 jan-dec |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV | NRV | NTA | NDV | NRV | NTA | NDV | NRV | NTA | NDV |
| Eget kapital, Mkr | 40 844 | 40 844 | 40 844 | 37 582 | 37 582 | 37 582 | 40 068 | 40 068 | 40 068 |
| Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr | 525 | 525 | 525 | - | - | - | - | - | - |
| Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr | 684 | 684 | 684 | 851 | 851 | 851 | 368 | 368 | 368 |
| Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr | 8 045 | 8 045 | 8 045 | 7 162 | 7 162 | 7 162 | 7 431 | 7 431 | 7 431 |
| Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr | - | -2 321 | -2 321 | - | -1 455 | -1 455 | - | -1 800 | -1 800 |
| Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr | - | - | -684 | - | - | -851 | - | - | -368 |
| Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten skatt, | |||||||||
| Mkr | - | - | -5 745 | - | - | -5 707 | - | - | -5 631 |
| NAV | 50 098 | 47 777 | 41 348 | 45 595 | 44 140 | 37 582 | 47 867 | 46 067 40 068 | |
| utestående antal aktier | 328,3 | 328,3 | 328,3 | 330,8 | 330,8 | 330,8 | 330,8 | 330,8 | 330,8 |
| NAV per aktie, kr | 153 | 146 | 126 | 138 | 133 | 114 | 145 | 139 | 121 |
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| EPRA EPS | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 1 104 | 1 138 | 1 532 |
| Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr | -284 | -398 | -567 |
| Summa, Mkr | 820 | 740 | 965 |
| Nominell skatt (21,4%), Mkr | 176 | 158 | 207 |
| EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr | 928 | 980 | 1 325 |
| Antal aktier, miljoner | 329,2 | 330,8 | 330,8 |
| EPRA EPS, kr per aktie | 2:82 | 2:96 | 4:01 |
| 2020 | 2019 | 2020 | |
|---|---|---|---|
| EPRA Vakansgrad | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr | 285 | 200 | 202 |
| Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr | 3 209 | 3 103 | 3 195 |
| EPRA Vakansgrad, % | 9% | 6% | 6% |
Eventualförpliktelser består per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag uppgående till 476 Mkr (465) samt övrigt 0 (0).
Under första kvartalet färdigställdes projektet i Fortet 2, Solna och fastigheten omklassificerades från projekt- till förvaltningsfastigheter. Under tredje kvartalet överfördes fastigheten Glädjen 12 från förvaltning till förädling. Regulatorn 2 som förvärvades i tredje kvartalet klassificeras som en förädlingsfastighet.
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Intäkter | 246 | 261 | 315 |
| Kostnader | -325 | -334 | -356 |
| Finansnetto | 651 | 3 607 | 3 630 |
| Resultatandel intressebolag | 0 | 0 | 0 |
| Värdeförändringar räntederivat | -316 | -718 | -235 |
| Värdeförändringar aktier | -1 | -2 | -2 |
| Bokslutsdisposition | 0 | 0 | 0 |
| Resultat före skatt | 255 | 2 814 | 3 352 |
| Aktuell skatt | 0 | 0 | 0 |
| Uppskjuten skatt | -58 | 176 | 60 |
| Periodens resultat | 197 | 2 990 | 3 412 |
| 2020 | 2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | 30 sep | 30 sep | 31 dec |
| Andelar i koncernföretag | 12 517 | 12 516 | 12 516 |
| Övriga anläggningstillgångar | 43 857 | 44 019 | 44 139 |
| varav fordringar hos koncernföretag | 43 696 | 43 675 | 43 865 |
| Omsättningstillgångar | 81 | 586 | 642 |
| Likvida medel | 713 | 3 | 11 |
| Summa tillgångar | 57 168 | 57 124 | 57 308 |
| Eget kapital | 13 550 | 14 295 | 14 717 |
| Avsättningar | 70 | 70 | 70 |
| Långfristiga skulder | 40 101 | 41 403 | 39 326 |
| varav skulder till koncernföretag | 17 131 | 17 730 | 17 552 |
| Kortfristiga skulder | 3 447 | 1 356 | 3 195 |
| Summa eget kapital och skulder | 57 168 | 57 124 | 57 308 |
| 2020 | 2019 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SEKm | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 | ||||||
| Hyresintäkter | 696 | 696 | 711 | 724 | 683 | 731 | 718 | 653 | ||
| Fastighetskostnader | -158 | -170 | -191 | -184 | -141 | -177 | -209 | -167 | ||
| Driftsöverskott | 538 | 526 | 520 | 539 | 542 | 554 | 509 | 486 | ||
| Överskottsgrad | 77% | 76% | 73% | 74% | 79% | 76% | 71% | 74% | ||
| Central administration | -21 | -25 | -23 | -21 | -21 | -22 | -21 | -20 | ||
| Räntenetto | -119 | -116 | -111 | -115 | -117 | -125 | -108 | -114 | ||
| Tomträttsavgäld | -8 | -8 | -6 | -7 | -7 | -7 | -7 | - | ||
| Resultatandelar i intressebolag | -14 | -18 | -11 | -2 | 0 | -25 | -7 | -1 | ||
| Förvaltningsresultat | 376 | 359 | 369 | 394 | 397 | 375 | 366 | 351 | ||
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 0 | 0 | 25 | 0 | 0 | 0 | 0 | 65 | ||
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 391 | -304 | 1 829 | 1 874 | 743 | 1 798 | 1 324 | 1 560 | ||
| Orealiserade värdeförändringar räntederivat | -24 | -49 | -243 | 483 | -215 | -265 | -238 | -125 | ||
| Värdeförändringar aktier | 0 | 0 | -1 | 0 | -4 | 1 | -3 | -1 | ||
| Resultat före skatt | 743 | 6 | 1 979 | 2 755 | 921 | 1 909 | 1 449 | 1 850 | ||
| Aktuell skatt | 0 | 0 | 25 | 21 | 0 | -3 | 9 | -6 | ||
| Uppskjuten skatt | -169 | -21 | -430 | -274 | -207 | -264 | -310 | -412 | ||
| Periodens resultat | 574 | -15 | 1 574 | 2 502 | 714 | 1 642 | 1 148 | 1 432 |
| 2020 2019 |
2018 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SEKm | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 Kvartal 4 | ||
| Tillgångar | ||||||||
| Fastigheter | 75 399 | 73 565 | 72 996 | 74 250 | 71 591 | 71 821 | 69 616 | 67 634 |
| Nyttjanderättstillgång tomträtt | 942 | 942 | 942 | 942 | 942 | 942 | 942 | - |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 15 | 15 | 6 | 6 | 6 | 6 | 3 | 3 |
| Derivatinstrument | 11 | 19 | 31 | 58 | - | - | - | - |
| Finansiella anläggningstillgångar | 1 011 | 948 | 911 | 813 | 758 | 690 | 424 | 429 |
| Omsättningstillgångar | 396 | 457 | 479 | 342 | 559 | 652 | 735 | 622 |
| Kortfristiga placeringar | 108 | 107 | 130 | 134 | 126 | 126 | 128 | 127 |
| Likvida medel | 727 | 282 | 195 | 24 | 16 | 15 | 66 | 15 |
| Summa tillgångar | 78 609 76 335 | 75 690 | 76 569 | 73 998 | 74 252 | 71 914 | 68 830 | |
| Eget kapital och skulder | ||||||||
| Eget kapital | 40 844 | 40 278 | 41 343 | 40 068 | 37 582 | 36 868 | 36 102 | 34 964 |
| Uppskjuten skatt | 8 045 | 7 875 | 7 853 | 7 431 | 7 162 | 6 956 | 6 691 | 6 381 |
| Övriga avsättningar | 179 | 180 | 181 | 182 | 167 | 167 | 167 | 166 |
| Räntebärande skulder | 26 205 | 24 694 | 23 472 | 26 414 | 26 001 | 27 544 | 26 518 | 26 275 |
| Leasingskuld | 942 | 942 | 942 | 942 | 942 | 942 | 942 | - |
| Derivatinstrument | 695 | 679 | 641 | 426 | 851 | 636 | 371 | 132 |
| Ej räntebärande skulder | 1 699 | 1 687 | 1 258 | 1 106 | 1 293 | 1 139 | 1 123 | 912 |
| Summa eget kapital och skulder | 78 609 76 335 | 75 690 | 76 569 | 73 998 | 74 252 | 71 914 | 68 830 |
| 2020 | 2019 | 2018 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 Kvartal 4 | |||||||||||
| Finansiella¹ | |||||||||||
| Avkastning på eget kapital, % | 5,7 | -0,1 | 15,5 | 25,8 | 7,7 | 18,0 | 12,9 | 16,7 | |||
| Räntetäckningsgrad, ggr² | 4,3 | 4,3 | 4,4 | 4,4 | 4,4 | 4,2 | 4,5 | 4,1 | |||
| Soliditet, % | 52 | 53 | 55 | 52 | 51 | 50 | 50 | 51 | |||
| Belåningsgrad fastigheter, % | 35 | 34 | 32 | 36 | 36 | 38 | 38 | 39 | |||
| Skuldkvot, ggr | 12,9 | 12,1 | 11,4 | 12,8 | 13,0 | 14,2 | 14,2 | 14,6 | |||
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,6 | 0,6 | 0,6 | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,8 | |||
| Aktierelaterade¹ | |||||||||||
| Periodens resultat per aktie, kr² | 1:75 | -0:05 | 4:78 | 7:56 | 2:16 | 4:97 | 3:47 | 4:33 | |||
| Eget kapital per aktie, kr | 124 | 123 | 126 | 121 | 114 | 111 | 109 | 106 | |||
| Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr | 1:40 | 0:89 | 1:21 | 1:34 | 0:56 | 1:40 | 1:40 | 0:36 | |||
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental | 328 206 | 328 283 | 328 283 | 330 783 | 330 783 | 330 783 | 330 783 | 330 783 | |||
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 329 211 | 329 533 | 329 533 | 330 783 | 330 783 | 330 783 | 330 783 | 330 783 | |||
| Fastighetsrelaterade | |||||||||||
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91 | 92 | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 | 94 | |||
| Totalavkastning fastigheter, % | 1,3 | 0,3 | 3,4 | 3,3 | 1,8 | 3,5 | 2,7 | 3,2 | |||
| Överskottsgrad, % | 77 | 76 | 73 | 74 | 79 | 76 | 71 | 74 |
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. För definitioner se sid 21.
² Definition enligt IFRS.
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.
Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden.
Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.
Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut.
Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal utestående aktier vid periodens slut.
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.
Eget kapital enligt balansräkningen.
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen.
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.
Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats.
Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg.
Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.
Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS.
Driftsöverskott inklusive tomträttsavgäld minus central administration i förhållande till räntenettot (räntekostnader minus ränteintäkter).
Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders driftsöverskott minus central administration.
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande dividerat med balansomslutning.
Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar.
Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras under fyra år med en nominell skatt om 21,4 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4 procent.
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt.
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.
*Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning mot uthyrning och förvaltning av kontorslokaler samt stadsdelsutveckling. Bolaget erbjuder moderna lokaler i attraktiva lägen på delmarknader med hög tillväxt i Stockholmsområdet; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.
Fabege erbjuder attraktiva och effektiva lokaler, främst för kontor, men även för butiker och andra verksamheter. Genom samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en omfattande marknadskännedom ger detta goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad.
Per den 30 september 2020 ägde Fabege 89 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 75,4 Mdkr. Hyresvärdet uppgick till 3,2 Mdkr.
Fabege ska arbeta med hållbar stadsdelsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal väl belägna delmarknader i Stockholmsområdet.
Fabege ska skapa värde genom förvaltning och förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som förvärv.
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion.
Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta och förädla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad. Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltningsbiståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal närvaro blir investeringar som höjer attraktionen för området till nytta för många av Fabeges kunder.
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, som tillsammans med transaktionsvolymen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm bildar förutsättningar för bolagets framgång.
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län 2030 ha en halv miljon fler invånare än idag. Den största tillväxten sker dessutom bland människor i yrkesverksam ålder, vilket medför en större efterfrågan på kontorslokaler.
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Utmärkt kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal.
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fastighetsmarknaden. Lägre vakansgrad i Stockholms innerstad och stärkt ekonomiskt klimat har historiskt medfört stigande hyror.
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energisparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang.
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet.
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov.
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar.
Delårsrapport jan-sep 2020 Bokslutskommuniké 2020 Årsstämma 2021 Delårsrapport jan-mars 2021 Delårsrapport jan-jun 2021 Delårsrapport jan-sep 2021
20 oktober 2020, klockan 07:30 4 februari 2021, klockan 12:00 25 mars 2021, klockan 15:00 26 april 2021, klockan 07:30 9 juli 2021, klockan 07:30 20 oktober 2021, klockan 07:30
På koncernens webbplats finns även en webbsänd presentation där Stefan Dahlbo och Åsa Bergström presenterar rapporten den 20 oktober 2020.
FÖLJ OSS PÅ SOCIAL MEDIA
| 2020-07-06 | Delårsrapport januari – juli 2020 |
|---|---|
| 2020-07-16 | Fabege förvärvar fastighet samt ägarandel i konsortiet SBD |
| från WA Fastigheter | |
| 2020-08-28 | Fabege tilldelad markanvisning vid Sveaplan från |
| Stockholms stad | |
| 2020-08-31 | Hela torget och gatustråket blir ett konstverk i Råsundas nya |
| stadsdel | |
| 2020-09-02 | Fabege inleder återköp av egna aktier |
| 2020-09-04 | Fabege inkluderas i hållbarhetsindexet Global Challenges |
| (GCX) | |
| 2020-09-21 | Fabeges valberedning inför årsstämman 2021 |
| 2020-09-25 | Fabege tilldelad markanvisning i Hammarby Sjöstad från |
| Stockholms stad |
¹ Inklusive regulatoriska samt icke-regulatoriska pressmeddelanden.
STEFAN DAHLBO, VD och Koncernchef ÅSA BERGSTRÖM vVD ekonomi- och finanschef
Kontakt: +46 (0 )8 555 148 10, [email protected] Kontakt: +46 (0) 8 555 148 29, [email protected]
Fabege AB (publ) Box 730, 169 27 Solna Besök: Pyramidvägen 7, 169 56 Solna Telefon: 08–555 148 00 E-post: [email protected] www.fabege.se Organisationsnummer: 556049–1523 Styrelsens säte: Stockholm
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.