Hufvudstaden

Quarterly Report • Nov 5, 2020

Delårsrapport januari-september 2020

• Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen minskade med 7 procent till 1 314 mnkr (1 408), vilket främst förklaras av tillfälliga hyresrabatter och ökade kundförluster för butiker och restauranger till följd av Covid-19.
• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat uppgick till 930 mnkr (1 029). Minskningen om 10 procent förklaras främst av lägre hyresintäkter för butiker och restauranger.
• Periodens resultat efter skatt uppgick till -1 003 mnkr (2 045), motsvarande -4,87 kronor per aktie (9,91). Minskningen förklaras främst av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet avseende fastigheter med en betydande andel butiker och restauranger.
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 46,3 mdkr (47,7 vid årsskiftet), vilket ger ett substansvärde (EPRA NTA) om 176 kronor per aktie (185 vid årsskiftet). Periodens orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet var -2 070 mnkr (1 700).
• Återköp av 3 959 000 egna A-aktier har skett för 500 mnkr till en genomsnittlig kurs på 126,29 kr per aktie.
• Soliditeten uppgick till 61 procent (62), nettobelåningsgraden till 19 procent (16) och räntetäckningsgraden var 9,2 gånger (11,4).
• Hyresvakansgraden vid periodens slut var 9,1 procent (7,1). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 4,7 procent (3,0).
• Hufvudstaden har branschens nöjdaste kontorshyresgäster enligt Fastighetsbarometerns Nöjd Kund Index i kategorin storbolag.

Händelser i verksamheten under tredje kvartalet

I september månad lanserades NK e-handel. Successivt kommer fler NK-avdelningar anslutas. Syftet är att stärka de fysiska NKvaruhusen med ytterligare en försäljningskanal och att synliggöra sortimentet i digitala plattformar.

Det franska modehuset Saint Laurent har öppnat i NK-varuhuset i Stockholm.

Lyxvarumärket Hermès har under hösten öppnat en flaggskeppsbutik i NK-varuhuset i Stockholm.

Det svenska skjortvarumärket La Chemise kommer att öppna en butik i Bibliotekstan i Stockholm.

Hyresavtal har tecknats med advokatfirman Foyen om cirka 1 200 kvm kontor i NK-huset i Stockholm.

Nyckeltal
	Jan-sep	Jan-sep	Jan-dec
Mnkr	2020	2019	2019
Nettoomsättning fastighetsförvaltning	1 314	1 408	1 896
Bruttoresultat fastighetsförvaltning	930	1 029	1 373
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	-2 070	1 700	2 727
Rörelseresultat	-1 129	2 721	4 087
Periodens resultat	-1 003	2 045	3 146
Verkligt värde fastigheter, mdkr	46,3	46,4	47,7
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	18,6	16,2	15,5
Räntetäckningsgrad, ggr	9,2	11,4	11,4
Hyresvakansgrad exkl. projekt (EPRA vakansgrad), %	4,7	3,0	1,7
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt
(EPRA EPS) per aktie, kr	3,59	4,11	5,49
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) per aktie, kr	176,00	179,00	185,00

Under det tredje kvartalet märktes en viss stabilisering av utbrottet av Covid-19. Belastningen på sjukvården minskade och den ekonomiska aktiviteten återhämtade sig något. Myndigheterna har fortsatt uppmana till social distansering med rekommendationen att arbeta hemifrån. Internationell turism har under sommaren i princip upphört och inhemsk turism har prioriterat destinationer utanför Stockholm och Göteborg, vilket delvis förklaras av att nöjes- och kulturutbudet varit starkt påverkat av restriktioner.

Hufvudstadens centralt belägna fastigheter och marknadsplatser i Sveriges två största städer har fortsatt påverkats av effekterna från utbrottet av Covid-19. Detta då citylägen inte har lika många boende i närområdet och flöden av folk som arbetar i city avsevärt minskat. En viss stabilisering och återhämtning av både kundflöden och försäljningssiffror har noterats under tredje kvartalet även om de fortfarande är klart lägre jämfört med före utbrottet av Covid-19. Ett resultat av detta har varit att betalningsförmågan under kvartal 2 och 3 varit försvagad för många av våra hyresgäster inom butik och restaurang. Hufvudstaden har därför haft en nära dialog för att på bästa affärsmässiga sätt stödja våra hyresgäster genom denna period. I delårsbokslutet för 2020 uppgår hyresrabatter i samband med Covid-19 till cirka 92 mnkr efter ersättning från staten enligt lokalhyresstödpaketet under kvartal 2. Av dessa avser cirka 42 mnkr rabatter för kvartal 3. Periodens resultat har även påverkats av ökade kostnader för kundförluster.

KONCERNEN

RESULTAT

Fastighetsförvaltning

Fastighetsförvaltningens nettoomsättning uppgick under perioden till 1 314,0 mnkr (1 407,6). Bruttoresultatet var 930,0 mnkr (1 028,9). Minskningen förklaras främst av tillfälliga hyresrabatter och ökade kundförluster för butiker och restauranger till följd av Covid-19. Det uppvägs något av högre bruttohyror vid nyuthyrningar, omförhandlingar samt indexuppräkning.

Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4. Föregående år var omsättningshyrestillägget 11,1 mnkr. Utöver detta förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror.

Fastighetsförvaltningens resultat per affärsområde redovisas på sidan 9.

Övrig verksamhet

Övrig verksamhet innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB, NK e-handel och Cecil Coworking. Nettoomsättningen för Parkaden AB uppgick till 52,1 mnkr (61,5), minskningen förklaras av lägre intäkter från korttidsparkering. Kostnaderna var -39,0 mnkr (-39,2) och bruttoresultatet blev 13,1 mnkr (22,3). NK e-handel och Cecil Coworking är verksamheter under uppstart med marginell påverkan på koncernens resultat.

Övriga resultatposter

Central administration uppgick till -34,5 mnkr (-33,6). Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigHufvudstaden har ofta långa relationer med sina hyresgäster, vilket är en viktig del i vår affärsmodell. Vi stödjer hyresgästerna i deras lokalfrågor, såväl i tider av framgång som i motgång. Dialoger fortgår även under kvartal 4 för att på bästa affärsmässiga sätt hjälpa hyresgästerna att överbrygga den här utmanande perioden. Resultatet från vår löpande verksamhet bedöms därför bli påverkat även under kommande kvartal.

Hufvudstaden följer myndigheternas rekommendationer och direktiv för hur smittspridningen ska hanteras. Verksamheten har anpassats, både vad gäller butiker, restauranger och kontorslokaler. Arbetet med utvecklingsprojekt fortskrider där pågående och beslutade projekt genomförs enligt plan. Hufvudstadens finansiella ställning är fortsatt stark med goda förutsättningar att fortsätta utveckla våra fastigheter och marknadsplatser.

Pandemin har sannolikt påskyndat samhällsförändringar men vår tro är dock att människor även i framtiden kommer vilja mötas, både i arbets- och privatliv. Det personliga mötet skapar möjligheter till utbyte av idéer, innovation och affärer samt kultur och upplevelser. Kontor, butiker och restauranger är en förutsättning för detta. Centralt belägna fastigheter i Sveriges två största städer bedöms därför fortsatt vara attraktiva och vi är övertygade om att vår affärsmodell även efter Covid-19 skapar förutsättningar för en god resultatutveckling.

heter var -2 070,2 mnkr (1 699,9) och i räntederivat 0,0 mnkr (3,7). För mer information, se sidorna 4-6. Jämförelsestörande poster var 34,7 mnkr (-) och avser försäkringsersättning för hyresförluster och räddningskostnader efter branden år 2017 i Vildmannen 7.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader var netto -98,9 mnkr (-88,8), varav -82,1 mnkr (-72,4) avser kostnader för upplåning och -16,8 mnkr (-16,8) leasingkostnad avseende främst tomträttsavgälder. Ökningen av finansiella kostnader för upplåning förklaras av en högre genomsnittlig upplåningsränta samt en ökad upplåning. För mer information, se sidan 6.

Skatt

Koncernens skatt uppgick under perioden till 225,0 mnkr (-587,7), varav -92,8 mnkr (-106,0) utgjorde aktuell skatt och 317,8 mnkr (-481,7) uppskjuten skatt.

Periodens resultat

Koncernens resultat efter skatt uppgick till -1 002,8 mnkr (2 044,7). Minskningen förklaras främst av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet avseende fastigheter med en betydande andel butiker och restauranger.

FASTIGHETSBESTÅNDET

Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd baseras på en intern värdering där klassificeringen sker i nivå 3 enligt IFRS 13. Värdet bedöms per den 30 september 2020 uppgå till 46 266 mnkr (47 681 vid årsskiftet). Minskningen förklaras av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Den uthyrbara ytan var cirka 384 000 kvm (384 200 vid årsskiftet).

Den totala hyresvakansgraden per den 30 september 2020 var 9,1 procent (5,0 vid årsskiftet) och den totala ytvakansgraden var 9,7 procent (6,7 vid årsskiftet). Hyresvakansgraden exklusive pågående utvecklingsprojekt (EPRA vakansgrad) uppgick till 4,7 procent (1,7 vid årsskiftet). Ökningen av hyresvakansen exklusive pågående utvecklingsprojekt förklaras främst av ett par kontorsavflyttningar. För flera av dessa ytor har nya hyresavtal redan tecknats. Därtill påverkas vakansen av att några butikshyresgäster försatts i konkurs eller avflyttat.

Förvärv och investeringar

De totala investeringarna i fastigheter och övriga anläggningstillgångar under perioden var 698,8 mnkr (652,2).

Under senare år har bolaget intensifierat satsningen på utvecklingsprojekt. För närvarande uppgår pågående och planerade projekt till cirka 4 mdkr. Större projekt presenteras i tabellen nedan.

Beslutade och pågående utvecklingsprojekt fortskrider enligt plan trots pågående utbrott av Covid-19.

Under senare år har ett omfattande arbete ägt rum i Stockholm med att utveckla och förstärka NKvaruhusets position som ett varuhus i världsklass. Merparten av projektet färdigställs under hösten och under kvartalet har arbetet fortsatt med att färdigställa återstående avdelningar. NK-varuhuset kommer fortsätta utvecklas för att möta förändrade konsumentbeteenden och i september lanserades NK ehandel, dit allt fler NK-avdelningar kommer anslutas framöver.

I fastigheten Skären 9 i Bibliotekstan är stora delar av om- och påbyggnadsprojektet färdigställt. Advokatfirman Vinge, som hyr drygt 70 procent av kontorsytorna, kommer flytta tillbaka till fastigheten under det fjärde kvartalet. På resterande kontorsytor pågår färdigställandet av Hufvudstadens egna coworkingkoncept Cecil som planeras öppna i början av 2021.

I Vildmannen 7 pågår rivningsarbetet enligt plan bakom ursprungliga gatufasader som säkrats inför nybyggnationen.

I slutet av 2019 erhölls en ny detaljplan för kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg. Ett utredningsarbete har inletts för ett omfattande om- och påbyggnadsprojekt. Den nya detaljplanen möjliggör tillkommande byggrätter om cirka 15 000 kvm bruttoarea.

Befintliga bostäder i kvarteret kommer ersättas med nya i fastigheten Inom Vallgraven 3:2. Konverteringen är påbörjad under kvartalet med beräknat färdigställande vid årsskiftet 2021/2022.

Fastighets- och substansvärde

Hufvudstaden gör vid varje kvartalsskifte en intern värdering av varje enskild fastighet. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde. För att kvalitetssäkra värderingarna, inhämtas minst en gång per år externa värderingar för en del av fastighetsbeståndet. Löpande under året görs uppdateringar av den interna värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Hufvudstaden bedömer även löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven.

Med beaktande av ovanstående bedöms den orealiserade värdeförändringen i fastighetsbeståndet för perioden uppgå till -2 070,2 mnkr (1 699,9). Det totala värdet på fastighetsbeståndet per den 30 september 2020 uppgick till 46,3 mdkr inklusive periodens investeringar. Den orealiserade värdeminskningen beror på effekten av sjunkande marknadshyror för främst butiker samt något stigande direktavkastningskrav, främst för fastigheter med betydande andel butiker och restauranger.

Det genomsnittliga direktavkastningskravet är oförändrat jämfört med kvartal 2 och uppgick vid ovanstående värdering till 3,7 procent (3,6 vid årsskiftet).

Större pågående och planerade projekt tredje kvartalet 2020
Stad	Fastighet	Status	Lokalslag	Projektyta (kvm)	Varav till skapad yta (kvm)	Bedömd investering1) (mnkr)	Bedömt färdigställande
Stockholm	NK Stockholm, Hästskon 10	Pågående	Butik, restaurang & parkering	50 % av varuhusytan & 20 % utökning	-	700	2020/2021
Stockholm	Skären 9	Pågående	Kontor	11 000	3 100	750	2020/2021
Stockholm	Vildmannen 7	Rivningsarbete, projektering	Kontor & butik	-	-	-	-
Stockholm	Orgelpipan 7	Detaljplanearbete	Kontor	-	-	-	-
Göteborg	Inom Vallgraven 3:2	Pågående	Bostäder	1 300	-	85	2021/2022
Göteborg	Kv. Inom Vallgraven 12	Projektering	Kontor, butik & restaurang	-	-	-	-

1) Inkluderar bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för evakuering.

Värderingsmetod

Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har värderingen baserats på en färdigställd byggnad med avdrag för byggkostnader samt finansiella kostnader och hyresvakans under byggtiden.

Avkastningskravet baseras på inhämtad information om marknadens avkastningskrav på aktuella köp och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande område. Även affärer som inte kommit till avslut ger vägledning om marknadens avkastningskrav.

Avkastningskravet kan variera mellan olika regioner och delområden inom regionerna. Hänsyn tas även till fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,20 procentenheter högre än för motsvarande fastigheter där mark innehas med äganderätt. Fastigheternas driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresintäkter, långsiktig hyresvakansgrad, samt normaliserade drifts- och underhållskostnader. Råder större osäkerhet än normalt kompenseras det av höjda direktavkastningskrav i värderingen.

Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för kontors- och butiksfastigheter tillämpats:

Avkastningskrav, fastighetsvärdering1)

Stockholm	3,3-3,7 procent
Göteborg	4,2-4,8 procent
Fastighetsbeståndet, genomsnitt	3,7 procent

1) Värdetidpunkt 2020-09-30.

Känslighetsanalys

Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transaktion genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 46,3 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/- 2,3 mdkr. Nedan anges de väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och resultateffekten före skatt därav.

Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1)

		Resultateffekt
	Förändring, +/-	före skatt, +/-
Hyresintäkter	100 kr/kvm	1 050 mnkr
Fastighetskostnader	50 kr/kvm	525 mnkr
Hyresvakansgrad	1,0 procentenhet	590 mnkr
Avkastningskrav	0,25 procentenhet	3 100 mnkr

1) Värdetidpunkt 2020-09-30.

Substansvärde

Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgick långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) till 37,8 mdkr eller 187 kronor per aktie. Substansvärde (EPRA NTA) uppgick till 35,6 mdkr eller 176 kronor per aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bedömd verklig uppskjuten skatt har antagits till 5 procent.

Substansvärde, 30 september 2020

	Mnkr	Kr/ aktie
Eget kapital enligt balansräkningen Återläggning	29 075,4	144
Uppskjuten skatt1)	8 752,7	43
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV)	37 828,1	187
Avdrag
Immateriella tillgångar	-111,6	0
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%	-2 124,4	-11
Substansvärde (EPRA NTA)	35 592,1	176
Återläggning
Immateriella tillgångar enligt ovan	111,6	0
Uppskjuten skatt i sin helhet	-6 628,3	-32
Substansvärde (EPRA NDV)	29 075,4	144

1) Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.

HUFVUDSTADEN HAR BRANSCHENS NÖJDASTE KONTORSHYRESGÄSTER

Fastighetsbarometern1) är branschens Nöjd Kundundersökning. Med ett resultat om 83 på en 100-gradig skala placerade sig Hufvudstaden återigen på en klar första plats bland storbolagen. Genomsnittet för hela branschen var 75. Hufvudstaden har högst värde på läge, kontaktperson, felanmälan och information.

HYRESMARKNADEN

Efterfrågan på moderna, flexibla kontorslokaler i bästa läge i Stockholms city återhämtade sig något under kvartalet även om det fortsatt råder en avvaktan på marknaden. Intressenter finns och visningar av lokaler genomförs men det tar generellt längre tid innan avtal tecknas. Vakansnivåerna är fortsatt låga och i Stockholms mest eftersökta lägen inom Bibliotekstan, vid Norrmalmstorg/Hamngatan och inom Hötorgsområdet bedöms marknadshyrorna för moderna kontor vara inom intervallet 6 300 och 8 700 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För butikslokaler är effekterna svårbedömda men marknadshyresnivåerna bedöms, i alla fall temporärt, ha påverkats negativt. Bedömningen är att marknadshyrorna för butiker i bästa kommersiella läge är i intervallet 13 000 till 25 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

I Göteborgs centrala delmarknader har efterfrågan på moderna och flexibla kontorslokaler varit fortsatt något avvaktande. Vakanserna är fortsatt låga och marknadshyrorna i de attraktivaste lägena är mellan 2 900 och 3 800 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För butikslokaler i bästa kommersiella läge är marknadshyrorna något sjunkande och uppgår till mellan 5 000 och 14 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

Utfallet av koncernens omförhandlingar har varit något negativt för butikslokaler och positivt för kontor. Totalt har under perioden 29 300 kvm omförhandlats till ett hyresvärde av 169 mnkr. I genomsnitt resulterar omförhandlingarna i en hyresökning om cirka 6 procent.

1) Bakom Fastighetsbarometern står Fastighetsägarna Sverige och konsultföretaget CFI Group.

______________________________________

FINANSIERING

Hufvudstadens finansieringsbehov tillgodoses via upplåning från de större nordiska bankerna samt kapitalmarknaden. Total upplåning uppgick per den 30 september 2020 till 8 250 mnkr (8 350 vid årsskiftet). Räntebärande nettoskuld var 7 884 mnkr (6 644 vid årsskiftet). Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 uppgående till 729 mnkr (760 vid årsskiftet), total nettoskuld var 8 613 mnkr (7 404 vid årsskiftet). Under kvartal 4 förfaller 500 mnkr i banklån. Utöver utestående upplåning finns outnyttjade lånelöften uppgående till 3 000 mnkr varav 1 050 mnkr reserverats som backup för utestående företagscertifikat.

Hufvudstaden har ett MTN-program om 8 000 mnkr samt ett certifikatsprogram om 3 000 mnkr. Totalt utestående belopp uppgår till 6 200 mnkr i obligationer respektive 1 050 mnkr i företagscertifikat. Hufvudstaden tillser att det vid varje givet tillfälle finns outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga utestående certifikat. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,0 år (2,6 vid årsskiftet), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,6 år (3,3 vid årsskiftet) och den genomsnittliga effektiva räntan 1,3 procent (1,2 vid årsskiftet). För att uppnå önskad ränteförfallostruktur sker upplåning både med fast och rörlig ränta varav 6 200 mnkr av den totala upplåningen löper med fast ränta. Finansiella tillgångar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Kvittning av finansiella tillgångar och skulder förekommer ej och inga avtal finns som möjliggör nettning.

Räntebindningsstruktur, mnkr, 30 september 2020

Förfallotid		Genomsnittlig	Andel,
punkt, år	Krediter	eff. ränta, %1)	%
< 1	2 550	1,2	31
1 - 2	1 200	1,5	15
2 - 3	2 500	1,3	30
3 - 4	500	1,5	6
4 - 5	1 500	1,1	18
Totalt	8 250	1,3	100

1) Kreditmarginalerna fördelas i tabellen i den period som krediten redovisas.

Förfallo-		Utnyttjat:
tidpunkt,	Kredit					Andel,
år	avtal	Banklån	Obligation Certifikat1)		Summa	%
< 1	1 000	500	500	-	1 000	12
1 - 2	2 700	500	1 200	-	1 700	21
2 - 3	2 500	-	2 500	-	2 500	30
3 - 4	1 5002)	-	500	50	550	7
4 - 5	2 5002)	-	1 500	1 000	2 500	30
Totalt	10 200	1 000	6 200	1 050	8 250	100

1) Kapitalbindning avseende certifikatslån har beräknats utifrån underliggande lånelöften.

2) Varav 1 050 mnkr reserverats som backup för utestående certifikat.

KVARTAL 3

Fastighetsförvaltningens bruttoresultat uppgick till 303,9 mnkr (347,0), en minskning med 12 procent. Nettoomsättningen var 428,0 mnkr (469,5), en minskning med 9 procent. Minskningen förklaras främst av tillfälliga hyresrabatter och ökade kundförluster för butiker och restauranger till följd av Covid-19. Det uppvägs något av högre bruttohyror vid nyuthyrningar, omförhandlingar samt indexuppräkning. Verksamhetens kostnader var -124,1 mnkr (-122,5).

Övrig verksamhet innefattar parkeringsrörelsen i Parkaden AB, NK e-handel och Cecil Coworking. Nettoomsättningen för Parkaden AB uppgick till 17,2 mnkr (19,9), minskningen förklaras av lägre intäkter från korttidsparkering. Kostnaderna var -12,8 mnkr (-13,3), och bruttoresultatet blev 4,4 mnkr (6,6).

NK e-handel och Cecil Coworking är verksamheter under uppstart med marginell påverkan på koncernens resultat.

Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till -155,5 mnkr (408,0) och i räntederivat till 0,0 mnkr (0,4). Finansiella intäkter och kostnader var netto -32,9 mnkr (-29,5).

AKTIEN OCH ÄGARNA

Hufvudstadens A-aktie är noterad på NASDAQ Stockholm, bolagets C-aktie avnoterades från NASDAQ Stockholm i januari 2020. Bolaget hade vid periodens utgång totalt 47 025 aktieägare. Andelen utländskt ägande uppgick per den 30 september 2020 till 27,0 procent (28,4 vid årsskiftet) av antalet utestående aktier. Kursen på A-aktien den 30 september 2020 var 124,90 kronor och totala börsvärdet för samtliga aktier, baserat på kursen för A-aktien, uppgick till 26,4 mdkr.

Omvandling av Hufvudstadens C-aktier

Vid årsstämman 2001 infördes ett omvandlingsförbehåll i Hufvudstadens bolagsordning. Aktieägare har rätt att när som helst begära omvandling av sina Caktier till A-aktier. Under kvartal 3 2020 har omvandling skett av 49 C-aktier till A-aktier.

Aktiestruktur per 30 september 2020

			Kapital	Röster
Aktieslag	Antal aktier	Antal röster	%	%
A (1 röst)	202 999 876	202 999 876	96,1	19,7
C (100 röster)	8 272 057	827 205 700	3,9	80,3
Totalt	211 271 933	1 030 205 576	100,0	100,0

Återköpta aktier

Vid årsstämman 2020 fick styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier samt att överlåta egna aktier i bolaget. Den 10 september 2020 beslutade styrelsen om att utnyttja bemyndigandet. Hufvudstaden har under september köpt tillbaka 3 959 000 A-aktier för 500,0 mnkr vilket motsvarar en genomsnittlig kurs på 126,29 kr/aktie. Hufvudstadens totala egna innehav av aktier uppgår därefter till 8 965 000 A-aktier, vilket motsvarar 4,2 procent av det totala antalet utestående aktier och 0,9 procent av det totala antalet röster.

Återköp av aktier per 30 september 2020, miljoner aktier

	Totalt antal	Eget	Övriga
	aktier	innehav	ägare
Per 1 jan 2020	211,3	5,0	206,3
Återköp aktier, september	-	4,0	-4,0
Per 30 sep 2020	211,3	9,0	202,3

HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

Från den 1 oktober 2020 har förändringar skett i Hufvudstadens koncernledning. Bo Wikare, vice verkställande direktör är ny Chef Affärsområde NK, tillika vd för AB Nordiska Kompaniet. Mattias Nygårds är ny Chef Affärsutveckling och ingår därmed i koncernledningen. Vidare utsåg styrelsen Anders Nygren, Chef Affärsområde Stockholm, till vice verkställande direktör i Hufvudstaden. I samband med förändringarna lämnade Henrik Andreasson, tidigare Chef Affärsområde NK och vd för AB Nordiska Kompaniet, Hufvudstaden och bolagets koncernledning.

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETS-FAKTORER

Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker samt för värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Utöver de väsentliga risker och osäkerheter som beskrivs i årsredovisningen 2019 har även en ökad osäkerhet utifrån rådande Covid-19 pandemi identifierats. För ytterligare beskrivning, se sidan 3.

VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄR-STÅENDE

Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS Standarderna. Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer i de finansiella rapporterna och i övriga delar av delårsrapporten. Förutom de redovisningsprinciper och beräkningsgrunder som framgår av årsredovisningen för 2019 har IAS 20 Redovisning av statliga bidrag och upplysningar om statliga stöd tillämpats. Det är framförallt statligt stöd i form av ersättning för nedsatta hyror som erhållits eller förväntas erhållas. Statligt stöd redovisas när det föreligger rimlig säkerhet att företaget kommet att uppfylla de villkor som är förknippade med bidragen och bidragen med rimlig säkerhet kommer att erhållas. Stöden redovisas inom nettoomsättning fastighetsförvaltning i resultaträkningen i samma period som den minskade hyresintäkten.

KOMMANDE INFORMATION

18 februari 2021
mars 2021
25 mars 2021

Informationen i denna delårsrapport är sådan som Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 5 november 2020.

Informationen publiceras även på Hufvudstadens hemsida, www.hufvudstaden.se.

Frågor besvaras av Ivo Stopner, VD, och Åsa Roslund, chef Ekonomi och Finans, telefon 08-762 90 00.

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	Juli september	Juli september	Januari september	Januari september	Januari december
KONCERNEN, Mnkr	2020	2019	2020	2019	2019
Nettoomsättning1)
Fastighetsförvaltning	428,0	469,5	1 314,0	1 407,6	1 896,4
Övrig verksamhet	17,2	19,9	52,1	61,5	84,8
	445,2	489,4	1 366,1	1 469,1	1 981,2
Fastighetsförvaltningens kostnader
Underhåll	-6,8	-7,7	-19,4	-20,3	-28,9
Drift och administration	-65,9	-63,8	-210,4	-204,2	-287,0
Fastighetsskatt	-50,2	-49,8	-150,5	-150,5	-200,7
Avskrivningar nyttjanderättstillgångar	-1,2	-1,2	-3,7	-3,7	-6,8
Fastighetsförvaltningens kostnader	-124,1	-122,5	-384,0	-378,7	-523,4
Övrig verksamhet, kostnader	-14,8	-13,3	-41,0	-39,2	-52,5
Verksamhetens kostnader	-138,9	-135,8	-425,0	-417,9	-575,9
Bruttoresultat	306,3	353,6	941,1	1 051,2	1 405,3
- varav Fastighetsförvaltning	303,9	347,0	930,0	1 028,9	1 373,0
- varav Övrig verksamhet	2,4	6,6	11,1	22,3	32,3
Central administration	-11,1	-11,4	-34,5	-33,6	-49,2
Rörelseresultat före jämförelsestörande
poster och värdeförändringar	295,2	342,2	906,6	1 017,6	1 356,1
Jämförelsestörande poster2)	-	-	34,7	-	-
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter	-155,5	408,0	-2 070,2	1 699,9	2 726,9
Värdeförändringar räntederivat	-	0,4	-	3,7	3,7
Rörelseresultat	139,7 -32,9	750,6 -29,5	-1 128,9 -98,9	2 721,2 -88,8	4 086,7 -118,7
Finansiella intäkter och kostnader
Resultat före skatt	106,8 -28,1	721,1 -157,6	-1 227,8 225,0	2 632,4 -587,7	3 968,0 -821,6
Skatt	78,7	563,5	-1 002,8	2 044,7	3 146,4
Resultat efter skatt
Övrigt totalresultat	-	-	-	-	-
Periodens totalresultat	78,7	563,5	-1 002,8	2 044,7	3 146,4
Genomsnittligt antal utestående aktier efter åter
köp under perioden	205 708 848	206 265 933	206 078 883	206 265 933	206 265 933
Periodens resultat efter skatt per aktie före och
efter utspädning, kronor	0,38	2,73	-4,87	9,91	15,25

1) Serviceintäkter utgör 68,8 mnkr motsvarande 5 % av totala nettoomsättningen för jan-sep 2020, för jan-sep 2019 66,6 mnkr motsvarande 5 % och för jan-dec 2019 86,8 mnkr motsvarande 4 %.

2) Avser försäkringsersättning för hyresförluster och räddningskostnader efter branden 2017 i fastigheten Vildmannen 7 om 34,7 mnkr.

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

KONCERNEN, Mnkr	30 september 2020	30 september 2019	31 december 2019
Förvaltningsfastigheter	46 266,1	46 395,4	47 680,6
Nyttjanderättstillgångar	728,7	760,6	760,0
Övriga anläggningstillgångar	140,6	83,5	101,1
Summa anläggningstillgångar	47 135,4	47 239,5	48 541,7
Omsättningstillgångar	491,8	1 232,0	1 799,9
Summa tillgångar	47 627,2	48 471,5	50 341,6
Eget kapital	29 075,4	30 281,0	31 382,7
Långfristiga räntebärande skulder	6 200,0	6 200,0	6 700,0
Uppskjutna skatteskulder	8 654,5	8 774,7	8 972,3
Långfristiga leasingskulder	710,5	720,3	719,0
Övriga långfristiga skulder	78,0	59,1	61,0
Övriga avsättningar	25,0	24,7	25,7
Summa långfristiga skulder	15 668,0	15 778,8	16 478,0
Kortfristiga räntebärande skulder	2 050,0	1 650,0	1 650,0
Kortfristiga leasingskulder	18,6	40,6	41,4
Övriga skulder	815,2	721,1	789,5
Summa kortfristiga skulder	2 883,8	2 411,7	2 480,9
Summa eget kapital och skulder	47 627,2	48 471,5	50 341,6

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

KONCERNEN, Mnkr	Januari september 2020	Januari september 2019	Januari december 2019
Ingående eget kapital	31 382,7	28 999,5	28 999,5
Periodens totalresultat	-1 002,8	2 044,7	3 146,4
Utdelning	-804,4	-763,2	-763,2
Återköp av egna aktier	-500,0	-	-
Utgående eget kapital	29 075,4	30 281,0	31 382,7

KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG

KONCERNEN, Mnkr	Januari september 2020	Januari september 2019	Januari december 2019
Resultat före skatt	-1 227,8	2 632,4	3 968,0
Avskrivningar/nedskrivningar	70,7	36,1	52,8
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	2 070,2	-1 699,9	-2 726,9
Värdeförändring räntederivat	-	-3,7	-3,7
Övriga förändringar	-0,7	5,1	6,0
Betald inkomstskatt	-118,3	-116,0	-138,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar i rörelsekapital	794,1	854,0	1 158,2
Ökning/minskning rörelsefordringar	-56,3	23,3	72,1
Ökning/minskning rörelseskulder	56,6	80,4	136,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten	794,4	957,7	1 367,1
Investeringar i förvaltningsfastigheter	-655,7	-606,9	-865,2
Investeringar i övriga anläggningstillgångar	-43,1	-45,3	-63,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-698,8	-652,2	-928,2
Upptagna lån	2 650,0	3 950,0	5 350,0
Amortering av låneskuld	-2 750,0	-3 450,0	-4 350,0
Amortering av leasingskuld	-31,1	-29,6	-40,3
Utbetald utdelning	-804,4	-763,2	-763,2
Återköp av egna aktier	-500,0	-	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-1 435,5	-292,8	196,5
Periodens kassaflöde	-1 339,9	12,7	635,4
Likvida medel vid periodens början	1 706,1	1 070,7	1 070,7
Likvida medel vid periodens slut	366,2	1 083,4	1 706,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr	3,85	4,64	6,63
Periodens kassaflöde per aktie, kr	-6,50	0,06	3,08

SEGMENTSREDOVISNING I SAMMANDRAG

Koncernens verksamhet är uppdelad i två segment, fastighetsförvaltning och övrig verksamhet. Segmenten är indelade i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten.

	AO Stockholm		AO NK		AO Göteborg		Totalt
KONCERNEN, Mnkr	Jan-sep 2020	Jan-sep 2019	Jan-sep 2020	Jan-sep 2019	Jan-sep 2020	Jan-sep 2019	Jan-sep 2020	Jan-sep 2019
Fastighetsförvaltning:
Nettoomsättning	778,4	785,2	275,9	359,3	259,7	263,1	1 314,0	1 407,6
Fastighetskostnader	-175,1	-177,9	-136,0	-128,0	-72,9	-72,8	-384,0	-378,7
Bruttoresultat fastighetsförvaltning	603,3	607,3	139,9	231,3	186,8	190,3	930,0	1 028,9
Bruttoresultat övrig verksamhet1) Central administration Jämförelsestörande poster2)	-1,3	-	12,4	22,3	-	-	11,1 -34,5 34,7	22,3 -33,6 -
Värdeförändringar: Förvaltningsfastigheter Räntederivat							-2 070,2 -	1 699,9 3,7
Rörelseresultat							-1 128,9	2 721,2
Finansiella intäkter och kostnader							-98,9	-88,8
Resultat före skatt							-1 227,8	2 632,4

1) Övrig verksamhet avser Cecil Coworking, NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden AB. Cecil Coworking ingår i affärsområde Stockholm och planeras öppna i början av 2021. Verksamheten belastas med uppstartskostnader.

2) Avser försäkringsersättning för hyresförluster och räddningskostnader efter branden 2017 i fastigheten Vildmannen 7 om 34,7 mnkr.

NYCKELTAL

KONCERNEN	30 september 2020	30 september 2019	Helår 2019
Fastighetsrelaterade
Uthyrbar yta, tusental kvm	384,0	384,4	384,2
Hyresvakansgrad, %	9,1	7,1	5,0
Ytvakansgrad, %	9,7	8,7	6,7
Verkligt värde, mdkr	46,3	46,4	47,7
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %	-2,6	7,6	10,4
Avkastning på sysselsatt kapital, %	-2,1	8,2	10,7
Soliditet, %	61	62	62
Räntetäckningsgrad, ggr	9,2	11,4	11,4
Skuldsättningsgrad, ggr	0,3	0,2	0,2
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	18,6	16,2	15,5
Överskottsgrad, %	68,9	71,6	70,9
Data per aktie
Periodens resultat, kr	-4,87	9,91	15,25
Eget kapital, kr	143,72	146,81	152,15
Fastigheternas verkliga värde, kr	228,69	224,93	231,16
Antal utestående aktier, tusental	202 307	206 266	206 266
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental	206 079	206 266	206 266
Antal emitterade aktier, tusental	211 272	211 272	211 272
EPRA
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt
(EPRA Earnings), mnkr	741	847	1 132
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt
(EPRA EPS) per aktie, kr	3,59	4,11	5,49
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mnkr	37 828,1	39 114,9	40 453,3
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) per aktie, kr	187,00	190,00	196,00
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mnkr	35 592,1	36 917,7	38 181,2
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) per aktie, kr	176,00	179,00	185,00
Substansvärde (EPRA NDV), mnkr	29 075,4	30 281,0	31 382,7
Substansvärde (EPRA NDV) per aktie, kr	144,00	147,00	152,00
EPRA Vakansgrad (EPRA Vacancy rate), %	4,7	3,0	1,7

NYCKELTAL PER KVARTAL

	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar	Okt-dec
KONCERNEN	2020	2020	2020	2019	2019	2019	2019	2018
Börskurs A-aktie, kr	124,90	115,80	135,70	185,10	178,20	157,90	161,30	136,90
Nettoomsättning, mnkr	445	420	501	512	489	487	493	487
Avkastning eget kapital, %	-2,8	-2,6	0,7	10,9	7,8	6,4	4,1	14,7
Avkastning eget kapital, justerad %	2,7	2,6	3,1	3,8	3,2	3,0	3,2	4,1
Soliditet, %	61	62	62	62	62	62	62	64
Överskottsgrad, %	68,8	66,4	71,1	69,1	72,3	71,2	71,2	69,9
Periodens resultat per aktie, kr	0,38	-2,83	-2,42	5,34	2,73	4,76	2,42	5,73
Eget kapital per aktie, kr	143,72	143,00	145,83	152,15	146,81	144,07	139,31	140,59
Förvaltningsresultat e. avdrag för
nom. skatt (EPRA EPS) per aktie, kr	1,16	1,07	1,36	1,38	1,38	1,39	1,34	1,36
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA)
per aktie, kr	176,00	175,00	178,00	185,00	179,00	176,00	170,00	171,00
Kassaflöde löpande verksamhet
per aktie, kr	1,46	1,42	0,98	1,98	2,23	1,37	1,04	1,69

ALTERNATIVA NYCKELTAL

Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority's (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Vissa av nyckeltalen som presenteras ovan är alternativa nyckeltal, det vill säga ett finansiellt mått som inte definieras enligt IFRS eller årsredovisningslagen och som används för att beskriva verksamhetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder. Definitioner till nyckeltal återfinns i ordlistan. Nedan presenteras härledning av alternativa nyckeltal.

	30 september	30 september	Helår
Mnkr	2020	2019	2019
Substansvärde se sidan 5.
Nettoskuld
Långfristiga räntebärande skulder	6 200	6 200	6 700
Långfristiga leasingskulder	710	720	719
Kortfristiga räntebärande skulder	2 050	1 650	1 650
Kortfristiga leasingskulder	19	41	41
Kassa och bank	-366	-1 083	-1 706
Nettoskuld	8 613	7 528	7 404
Soliditet
Eget kapital	29 075	30 281	31 383
Balansomslutning	47 627	48 472	50 342
Soliditet, %	61	62	62
Nettobelåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder	8 250	7 850	8 350
Leasingskulder	729	761	760
Räntebärande tillgångar	-366	-1 083	-1 706
Summa	8 613	7 528	7 404
Redovisat värde fastigheter	46 266	46 395	47 681
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	18,6	16,2	15,5
Räntetäckningsgrad
Resultat före skatt	1) -959	2 942 1)	3 968
Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar	2 036	-1 704	-2 731
Räntekostnader	132 1)	1) 119	119
Summa	1 209	1 357	1 356
Räntekostnader	132 1)	119 1)	119
Räntetäckningsgrad, ggr	9,2	11,4	11,4
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings)
Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar	907	1 018	1 356
Finansiella intäkter och kostnader	-99	-89	-119
Förvaltningsresultat	808	929	1 237
Aktuell skatt förvaltningsresultat	-67	-82	-105
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings)	741	847	1 132
Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner	206,1	206,3	206,3
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt
(EPRA EPS) per aktie, kr	3,59	4,11	5,49

1) Omräknat 12 månader.

MODERBOLAGET

RESULTAT OCH STÄLLNING

Nettoomsättningen uppgick till 944,1 mnkr (954,1). Minskningen förklaras främst av tillfälliga hyresrabatter och ökade kundförluster för främst butiker och restauranger till följd av Covid-19. Det uppvägs något av högre bruttohyror vid nyuthyrningar, omförhandlingar samt indexuppräkning. Verksamhetens kostnader var -634,6 mnkr (-577,9). Ökningen förklaras av ökade kostnader för underhåll främst till följd av större pågående utvecklingsprojekt. Bruttoresultatet blev 309,5 mnkr (376,2). Resultat från finansiella poster uppgick till -82,0 mnkr (-71,9).

Likvida medel vid periodens utgång var 345,9 mnkr (1 080,4). Investeringar i fastigheter, immateriella tillgångar och inventarier uppgick till 287,2 mnkr (174,9).

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETS-FAKTORER

Bolaget är främst exponerad för finansierings-, ränteoch kreditrisker. Utöver de väsentliga risker och osäkerheter som beskrivs i årsredovisningen 2019 har

även en ökad osäkerhet utifrån rådande Covid-19 pandemi identifierats. För ytterligare beskrivning se sidan 3.

VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄR-STÅENDE

Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Utöver det som anges i Redovisningsprinciper för koncernen på sidan 7 gällande tillämpningen av IAS 20 så är redovisningsprinciper och beräkningsgrunder i övrigt oförändrade från årsredovisningen 2019.

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	Juli	Juli	Januari	Januari	Januari
MODERBOLAGET, Mnkr	september 2020	september 2019	september 2020	september 2019	december 2019
Nettoomsättning1)	310,0	317,8	944,1	954,1	1 282,7
Verksamhetens kostnader	-198,4	-170,5	-634,6	-577,9	-802,7
Bruttoresultat	111,6	147,3	309,5	376,2	480,0
Central administration	-11,1	-11,4	-34,5	-33,6	-49,2
Jämförelsestörande poster2)	-	-	34,7	-	-
Värdeförändringar räntederivat	-	0,4	-	3,7	3,7
Rörelseresultat	100,5	136,3	309,7	346,3	434,5
Erhållna koncernbidrag	-	-	-	-	162,9
Övriga finansiella intäkter och kostnader	-27,2	-23,9	-82,0	-71,9	-96,3
Resultat efter finansiella poster	73,3	112,4	227,7	274,4	501,1
Bokslutsdispositioner	-	-	-	-	174,5
Resultat före skatt	73,3	112,4	227,7	274,4	675,6
Skatt	-21,7	-32,0	-69,8	-83,2	-145,0
Periodens resultat	51,6	80,4	157,9	191,2	530,6
Rapport över totalresultat, Mnkr
Periodens resultat	51,6	80,4	157,9	191,2	530,6
Övrigt totalresultat	-	-	-	-	-
Periodens totalresultat	51,6	80,4	157,9	191,2	530,6

1) Serviceintäkter utgör 33,4 mnkr motsvarande 4 % av totala nettoomsättningen för jan-sep 2020, för jan-sep 2019 32,5 mnkr motsvarande 3 % och för jan-dec 2019 43,7 mnkr motsvarande 3 %.

2) Avser försäkringsersättning för hyresförluster och räddningskostnader efter branden 2017 i fastigheten Vildmannen 7 om 34,7 mnkr.

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	30 september	30 september	31 december
MODERBOLAGET, Mnkr	2020	2019	2019
Förvaltningsfastigheter	8 223,9	8 014,8	8 066,7
Övriga anläggningstillgångar	2 920,9	2 913,1	2 914,7
Summa anläggningstillgångar	11 144,8	10 927,9	10 981,4
Omsättningstillgångar	1 121,7	1 781,9	2 353,3
Summa tillgångar	12 266,5	12 709,8	13 334,7
Bundet eget kapital	1 978,7	1 978,7	1 978,7
Fritt eget kapital	213,3	1 020,5	1 359,9
Summa eget kapital	2 192,0	2 999,2	3 338,6
Obeskattade reserver	161,6	340,5	161,6
Avsättningar	898,6	895,1	896,7
Långfristiga skulder	6 270,5	6 253,0	6 754,4
Kortfristiga skulder	2 743,8	2 222,0	2 183,4
Summa eget kapital och skulder	12 266,5	12 709,8	13 334,7

Stockholm den 5 november 2020

Ivo Stopner Verkställande direktör

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.

DEFINITIONER OCH ORDLISTA

Finans

Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar.

Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt exklusive värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus räntekostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar.

Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, kostnader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.

EPRA. European Public Real Estate Association. Intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag i Europa.

EPRA Earnings - Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar med avdrag för finansiella intäkter och kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.

EPRA NRV - Net Reinstatement Value. Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning exklusive uppskjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.

EPRA NTA - Net Tangible Assets. Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat för verklig bedömd uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.

EPRA NDV - Net Disposal Value. Redovisat eget kapital.

Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar minus finansiella intäkter och kostnader.

MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram med en löptid på 1-15 år.

Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värden.

Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt kassa och bank.

Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus räntekostnader i förhållande till räntekostnader. Vid delårsbokslut har resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och värdeförändringar samt räntekostnader omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets utgång.

Soliditet. Eget kapital vid periodens slut i förhållande till balansomslutning.

Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.

Överskottsgrad. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.

Aktie

Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut.

EPRA EPS. EPRA Earnings i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.

Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.

Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under en viss period.

Fastighet

Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken samt restauranger och caféer.

EPRA Vakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är exkluderade.

Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.

Fredstan. Området runt Fredsgatan mellan Brunnsparken och Trädgårdsföreningen, med visionen att erbjuda ett unikt butiks-, kultur- och restaurangutbud.

Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra.

Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde.

Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.

Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.

Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid periodens utgång uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.

I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt.

Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen. Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god service och långsiktighet i förvaltning och utveckling av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärslägen.

Vision

Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag.

Affärsidé

Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.

Finansiella mål

• Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten.
• Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över tiden.

Om Hufvudstaden Verksamhetsmål

Hufvudstaden ska:

• Successivt öka resultatet från den löpande verksamheten.
• Ha branschens nöjdaste kunder.
• Ha branschens mest välutvecklade fastighetsbestånd.
• Ha branschens mest professionella medarbetare med stort engagemang för kunden, affärsmannaskapet och yrkeskunnandet.

Strategier för att uppnå målen

Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.

Kvalitet. Systematiskt kvalitetsarbete ska säkerställa högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster.

Kompetensutveckling. Medarbetarnas kompetensutveckling ska på ett systematiskt sätt säkerställas med fokus på både yrkeskunnande och värderingar.

Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling och anpassning till den digitala utvecklingen i omvärlden ska skapa mervärden i fastighetsbeståndet.

Hållbarhet. Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet.

HUFVUDSTADEN AB (PUBL)

NK 100, 111 77 Stockholm Besöksadress: Regeringsgatan 38 Telefon: 08-762 90 00 E-post: info@hufvudstaden.se Hemsida: www.hufvudstaden.se Organisationsnummer 556012-8240 Styrelsens säte: Stockholm