Interim / Quarterly Report • Nov 6, 2020
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
för perioden till 32 miljoner kronor (127), huvudsakligen hänförlig till förbättrade kassaflöden.
• Periodens resultat uppgick till 164 miljoner kronor (184) motsvarande 5,81 kronor per aktie (6,52).
da i form av teckningsoptioner, omfattande högst 57 deltagare. Beslutet innebär en emission av högst 1 125 000 teckningsoptioner. Varje teckningsoption berättigar till teckning av en stamaktie av serie B i bolaget.
1) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,9%.
| VD ordet6 | |
|---|---|
| Stendörren i korthet8 | |
| Nyckeltal10 | |
| VERKSAMHETEN | |
| Koncernens rapport över totalresultatet 12 | |
| Resultat, intäkter och kostnader 13 | |
| Koncernens rapport över finansiell ställning 14 | |
| Finansiell ställning 15 | |
| Förändringar i eget kapital 16 | |
| Koncernens rapport över kassaflöden17 | |
| Kassaflödesanalys 18 | |
| Fastighetsbeståndet i sammandrag 20 | |
| Fastighetsvärdering24 | |
| Finansiering26 | |
| Hållbarhet 28 | |
| Moderbolaget i sammandrag30 | |
| Aktiekapital och ägarförhållanden32 | |
| Övrig information34 | |
|---|---|
| Styrelsens försäkran 35 | |
| Revisors granskningsrapport36 | |
| Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga37 | |
| Definitioner38 |
Under perioden januari till september 2020 ökade Stendörren hyresintäkterna med 8% till 481 miljoner kronor och driftnettot ökade med 18% till 360 miljoner kronor, jämfört med motsvarande period 2019. Förvaltningsresultatet ökade under samma period med 68% till 191 miljoner kronor, främst på grund av lägre fastighetskostnader och räntekostnader. Värdeökningen av fastighetsportföljen uppgick för perioden till 32 miljoner kronor, och var huvudsakligen hänförlig till förbättrade kassaflöden och i vissa fall justerade avkastningskrav. De positiva siffrorna påvisar en fortsatt stark utveckling för vår kärnverksamhet.
RESULTATUTVECKLING under perioden trots det globala utbrottet av covid-19. Av bolagets hyresintäkter är en relativt liten andel hänförliga till hyresgäster inom de sektorer som är mer direkt drabbade. Inte desto mindre påverkar covid-19 indirekt många andra sektorer, varför även vissa andra hyresgäster utanför de direkt drabbade sektorerna påverkas negativt. Vi lägger ner stor möda på att möta varje kund och försöka stötta de som behöver hjälp att klara sig genom denna utmanande tid. Vi har givit lättnader till hyresgäster till exempel genom att bevilja månatlig hyresbetalning istället för kvartalsvis hyresbetalning, anstånd med hyresbetalning mot senare betalning under året samt beviljat hyresrabatter i enlighet med det statliga stödet. De finansiella effekterna för Stendörren som följd av dessa åtgärder har hittills varit ytterst begränsade. Betalningsinflödet för den tredje kvartalshyran är i linje med tidigare kvartal och vi ser att förfrågningar från våra kunder kring hyreslättnader har minskat under de senaste månaderna. Covid-19 har således så här långt haft en begränsad påverkan på Stendörren.
VÅR UTVECKLINGSVERKSAMHET, som domineras av förhållandevis stora och långsiktiga projekt, såsom våra projekt i Green Hub och Tegelbruket, har inte nämnvärt påverkats av pandemin och utvecklas därmed enligt plan. Investeringarna i övriga förvaltningsfastigheter sker i takt med uthyrningar på goda hyresnivåer. Vårt projekt- och byggrättsinnehav uppgår idag till cirka 14%. Innehavet är till största delen mark för nya logistik-, lager- och lätt industrifastigheter, men även bostadsfastigheter, i Stockholmsområdet. Inom Stockholm ser vi en fortsatt hög efterfrågan inom dessa områden. Detta är till stor del hänförligt till Stockholmsregionens befolkningsökning och ekonomiska tillväxt samt den fortsatt snabbt växande e-handeln. När dessa utvecklingsprojekt färdigställs kommer de att bidra starkt till Stendörrens tillväxt i hyra, driftnetto och fastighetsvärde.
Den osäkerhet som covid-19 gett upphov till har även haft en avmattande effekt på transaktionsmarknaden under sommaren och till tredje kvartalets slut, med relativt låga transaktionsvolymer som följd, även om det i början på hösten märkts en ökad aktivitet. Vi avser att fortsatt aktivt söka förvärv där vi bedömer att vi kan tillföra värden såväl ur ett geografiskt perspektiv som ur ett förvaltningsperspektiv. Fokusområden är befintliga industriområden i centrala lägen i Storstockholm och Mälardalen, i synnerhet sådana som präglas av stora infrastrukturförbättringar i vägnät och kollektivtrafik, pågående eller planerade. Likaså områden för logistik där till exempel järnväg och motorleder möts, allt för att möta hyresgästernas krav på långsiktig, effektiv och hållbar logistik. Det finns även stora fördelar att växa i de kluster där vi redan är starka för att kunna dra nytta av existerande förvaltningsstruktur samt för att uthyrningsavdelningen ska kunna bidra maximalt med sin kunskap om efterfrågan i området. Vidare har Stendörren under året analyserat nya geografiska marknader vilket är i linje med Bolagets fortsatta tillväxtmål.
För att stärka motståndskraften mot påverkan från covid-19 ökade vi tidigt den finansiella beredskapen, detta genom att öka likviditeten samt genom att refinansiera banklån, innebärande att inga obligationseller banklåneförfall inträffar före utgången av första kvartalet 2021. Vidare har vi vidtagit andra åtgärder för att mildra eventuella störningar i verksamheten och följer myndigheternas rekommendationer noggrant för att värna de anställdas, hyresgästernas och leverantörers hälsa och säkerhet. Att säkerställa en säker, trygg och fungerande arbetsmiljö för både medarbetare och hyresgäster har varit i fokus under perioden. Vi har anpassat rutiner och miljöer för att hantera konsekvenserna av covid 19 och jag är stolt över det ansvar de anställda i Stendörren tar under de rådande svåra omständigheterna.
I skrivande stund rapporteras dessvärre om en accelererande utveckling av antalet covid-19 fall i vår omvärld, vilket skapar osäkerhet och förväntas ha en negativ påverkan framgent på ekonomin i allmänhet och därmed på befintliga och potentiella hyresgäster samt på transaktionsmarknaden. Dock står Stendörren väl rustat inför framtiden och jag ser fortsatt fram mot att, tillsammans med Stendörrens medarbetare, få utveckla Stendörren till dess fulla potential.
Erik Ranje VD Stendörren Fastigheter AB
Stendörren Fastigheter AB (publ) ("Stendörren", eller "bolaget") är ett fastighetsbolag med lokaler huvudsakligen för lager, logistik och lätt industri i Storstockholms- och Mälardalsregionen. Stendörren har sitt ursprung i Kvalitena AB (publ) ("Kvalitena"). Bolaget noterades 2014 och den 10 april 2018 flyttades aktien till Nasdaq Stockholms lista för medelstora bolag, Mid Cap.
Stendörren skapar långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter. Bolaget ska primärt verka i Storstockholm och Mälardalen med fokus på fastigheter för lager, logistik och lätt industri. Som tidigare annonserats utvärderar bolaget även nya marknader.
Stendörren ska skapa en hög riskjusterad avkastning för sina aktieägare genom att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i Stockholms- och Mälardalsregionen.
Stendörren har tre uttalade finansiella mål: • att långsiktigt uppvisa en genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital om lägst 12%
• att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger
• att soliditeten långsiktigt skall uppgå till 35% (och aldrig understiga 20%)
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 september 2020 av 124 fastigheter. Samtliga fastigheter är belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett sammanlagt marknadsvärde om 9 358 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för 25% och bolagets största hyresavtal med Coop Sverige representerar cirka 9% av den samlade årshyran. Fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 734 000 m2 lokalyta och ytslagen lager, logistik och lätt industri svarade för cirka 68% av den totala uthyrbara ytan.
Bolaget hade vid kvartalsskiftet 24 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter som vid full exploatering bedöms kunna tillskapa cirka 601 000 m2 BTA (total byggarea), huvudsakligen för lager, logistik och handelsändamål, men också bostäder. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 343 miljoner kronor.
Inom befintligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med framtagande av nya detaljplaner för bostäder. De nya planerna, som är i olika stadier av planprocessen, beräknas vid färdigställande kunna ge byggrätter för upp till 1 500 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter har dessa pågående planprocesser beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör cirka en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen.
Per 30 september 2020 uppgick koncernens egna kapital till 3 974 miljoner kronor (3 746) och koncernens räntebärande skulder uppgick till 5 115 miljoner kronor (4 955) motsvarande en belåningsgrad om 51% (52). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna uppgick till 2,9 år (2,4) och den genomsnittliga räntebindningen till 2,2 år (1,8). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån uppgick till 2,2% (2,4) och räntan på lån i kreditinstitut, per rapportdatumet, till 1,9% (1,9). Bolaget hade per rapportdatumet ett obligationslån om 650 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 4,25% med slutförfall i juni 2021.
Mot bakgrund av de betydande möjligheter till tilläggsinvesteringar i projektportföljen till avkastningsnivåer som överstiger bolagets långsiktiga avkastningskrav beslutades vid 2020 års årsstämma, i enlighet med styrelsens förslag, att aktieutdelningen slopas till förmån för återinvestering i projektportföljen.
Måluppfyllelsen framgår av graferna på sid 11.
| FASTIGHETSRELATERADE Uthyrningsbar area, tusental m2 734 722 731 Antal fastigheter 124 122 124 Marknadsvärde, Mkr 9 358 8 892 9 147 Areamässig uthyrningsgrad, % 88% 88% 88% Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87% 88% 88% Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 4,9% 4,6% 4,5% Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 6,0% 5,5% 5,3% Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 6,4% 7,2% 7,2% Hyresduration, år 3,8 4,1 4,0 Snitthyra, kr/m2 903 890 904 FINANSIELLA Hyresintäkter, Mkr 481 443 592 Driftnetto, Mkr 360 306 397 Förvaltningsresultat, Mkr 191 113 135 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 72% 67% 67% Balansomslutning, Mkr 10 096 9 617 9 608 Genomsnittlig ränta totala skulder, % 2,2% 2,4% 2,2% Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 2,2 1,8 2,4 Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,9 2,4 2,3 Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,5 1,9 1,8 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 51% 52% 41% Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång, % 48% 43% 46% Soliditet vid periodens utgång, % 40% 40% 41% Avkastning på genomsnittligt eget kapital rullande 12 månader 9% 9% 9% AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr 3 816 3 885 4 758 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 134,50 138,00 169,00 Eget kapital per aktie, kr1) 112,41 105,16 108,48 Långsiktigt substansvärde, EPRA NAV, Mkr 3 750 3 436 3 568 |
|---|
| Långsiktigt substansvärde, EPRA NAV per aktie, kr 132,16 122,02 126,72 |
| Aktuellt substansvärde, EPRA NNNAV, Mkr 3 428 3 141 3 252 Aktuellt substansvärde EPRA NNNAV per aktie, kr 120,84 111,55 115,49 |
| Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier, kr 5,81 6,52 10,30 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 6,17 3,02 5,07 |
| Antal aktier vid periodens utgång 28 371 441 28 155 641 28 155 641 |
| Genomsnittligt antal aktier 28 250 940 28 155 641 28 155 641 |
| ÖVRIGA |
| Antal anställda vid periodens utgång 54 54 55 |
| Genomsnittligt antal anställda under perioden 54 54 54 |
1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie
För definitioner, se sidan 38. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se
Bra balans mellan avkastningsfastigheter med stabila kassaflöden och projektfastigheter med stor värdepotential ger en hög, trygg och långsiktig avkastning.
Avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppvisa en genomsnittlig årlig avkastning om lägst 12%.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0
9 %
Utfallet om 9% förklaras av att det egna kapitalet, jämfört med föregående år, ökat med 35% på grund av emittering av hybridobligationer under Q3 2019 och en begränsad värdeutveckling av bolagets fastigheter kopplad till engångskostnader för ett antal specifika projekt.
SOLIDITET
gånger.
Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35% (och aldrig understiga 20%).
Räntetäckningsgraden ligger väl över
målet om 2,0.
40 %1)
Soliditeten ligger väl över målet om 35% och är i nivå med föregående kvartal.
1) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,9%
| BELOPP I MILJONER KRONOR | 2020 JAN-SEP |
2019 JAN-SEP |
2020 JUL-SEP |
2019 JUL-SEP |
2019 JAN-DEC |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 481 | 443 | 163 | 146 | 592 |
| Summa intäkter | 481 | 443 | 163 | 146 | 592 |
| Driftskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt |
–78 –26 –17 |
–84 –36 –17 |
–25 –5 –5 |
–17 –14 –8 |
–122 –50 –23 |
| Driftnetto | 360 | 306 | 127 | 107 | 397 |
| Central administration Finansiella intäkter Finansiella kostnader Nyttjanderättskostnader, tomträtter |
–63 2 –101 –7 |
–64 1 –123 –7 |
–26 0 –33 –2 |
–18 1 –45 –3 |
–88 1 –166 –9 |
| Förvaltningsresultat | 191 | 113 | 66 | 42 | 135 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring finansiella instrument |
32 –11 |
127 –2 |
12 0 |
37 1 |
237 16 |
| Resultat före skatt | 211 | 238 | 78 | 80 | 388 |
| Uppskjuten skatt Aktuell skatt |
–47 0 |
–56 2 |
–24 0 |
–23 0 |
–100 2 |
| Periodens resultat | 164 | 184 | 54 | 57 | 290 |
| Övrigt totalresultat | – | – | – | – | - |
| SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN | 164 | 184 | 54 | 57 | 290 |
| Periodens totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare Resultat per aktie, före utspädning, kr Resultat per aktie, efter utspädning, kr |
164 5,81 5,81 |
184 6,52 6,50 |
54 1,91 1,91 |
57 2,04 2,03 |
290 10,30 10,26 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner Genomsnittligt antal aktier under perioden, efter utspädning, miljoner |
28,25 28,25 |
28,16 28,25 |
28,37 28,38 |
28,16 28,29 |
28,16 28,27 |
Jämfört med 2019 redovisar Stendörren för januari till september 2020 ca 8% högre hyresintäkter och driftnettot steg med cirka 18%. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administrationskostnader summerar förvaltningsresultatet till 191 miljoner kronor (113) vilket är 68% högre än föregående år. Periodens resultat uppgår till 164 miljoner kronor (184) motsvarande 5,81 kronor per aktie (6,52).
Intäkterna ökade under perioden med cirka 8% till 481 miljoner kronor (443). De ökade intäkterna drivs av en ökning av hyrorna i beståndet (ca 2% ökning i jämförbart bestånd jämfört med samma period 2019) samt intäkter från de fastigheter som förvärvats och tillträtts under rapportperioden. Beviljade hyresrabatter i enlighet med det statliga stödet uppgår Stendörrens andel till 0,4 miljoner kronor under perioden. Dessa hyresrabatter motsvarar knappt 0,1% av hyresintäkterna under perioden.
De redovisade fastighetskostnaderna minskade med 12% till 121 miljoner kronor (137). Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd minskade med 30 miljoner kronor vilket motsvarar cirka 23%. Det är främst mild och snöfattig vinter samt lägre elpriser och större fokus på energibesparing som har bidragit till minskningen, men även kostnadsökningar på grund av större underhålls- och reparationskostnader under föregående år.
Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till 63 miljoner kronor (64) och utgörs av kostnader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer.
Nettot mellan finansiella intäkter och finansiella kostnader minskade under perioden med 17% till –106 miljoner kronor (–129) medan den genomsnittliga räntebärande skulden under rapportperioden minskade med 3% jämfört med samma period 2019. För detaljer angående räntenivåer, se sidan 26-27.
Förvaltningsresultatet ökade under rapportperioden med 68% till 191 miljoner kronor (113), främst på grund av lägre fastighetskostnader och räntekostnader.
För perioden redovisar bolaget en värdeuppgång av förvaltningsfastigheterna om 32 miljoner kronor (127) vilket motsvarar 0,3% av fastighetsportföljens totala marknadsvärde vid årets ingång (värdeförändringen under motsvarande period 2019 uppgick till 1,5%). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drivs under perioden dels av förändrade kassaflöden genom omförhandlade hyresavtal eller ändrade marknadshyresantaganden samt även av justerade avkastningskrav (se vidare på sidan 24). Vidare har ökade anpassnings- och projektkostnader påverkat enskilda fastigheters värdering negativt. Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om –11 miljoner kronor (–2).
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om 0 miljon kronor (2) och uppskjuten skatt om –47 miljoner kronor (–56).
| BELOPP I MILJONER KRONOR | 30 SEPT 2020 | 30 SEPT 2019 | 31 DEC 2019 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Immateriella anläggningstillgångar | 3 | 5 | 4 |
| Förvaltningsfastigheter | 9 358 | 8 892 | 9 147 |
| Nyttjanderättstillgång tomträtt | 225 | 225 | 225 |
| Inventarier | 6 | 2 | 7 |
| Långfristiga fordringar | 3 | 0 | 3 |
| Räntederivat | 3 | 0 | 17 |
| Summa anläggningstillgångar | 9 599 | 9 124 | 9 403 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | 89 | 118 | 67 |
| Likvida medel | 407 | 375 | 138 |
| Summa omsättningstillgångar | 497 | 493 | 205 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 10 096 | 9 617 | 9 608 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 3 974 | 3 746 | 3 840 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 4 356 | 3 676 | 3 535 |
| Övriga långfristiga skulder | 12 | 14 | 14 |
| Leasingskuld tomträtt | 225 | 225 | 225 |
| Uppskjuten skatteskuld | 564 | 475 | 519 |
| Övriga avsättningar | 4 | 4 | 4 |
| Summa långfristiga skulder | 5 161 | 4 394 | 4 297 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 759 | 1 279 | 1 281 |
| Övriga kortfristiga skulder | 202 | 198 | 190 |
| Summa kortfristiga skulder | 961 | 1 477 | 1 471 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 10 096 | 9 617 | 9 608 |
| Eget kapital hänförligt till | |||
| Moderbolagets ägare | 3 974 | 3 746 | 3 840 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | – | – | – |
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsakligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 september 2020 uppgick värdet på förvaltningsfastigheterna till 9 358 miljoner kronor (8 892). Samtliga fastigheter har förvärvats under perioden 5 november 2014 till 30 september 2020. För analys och kommentarer, se sidorna 20-24.
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 497 miljoner kronor (493) bestående av likvida medel om 407 miljoner kronor (375) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 89 miljoner kronor (118).
Per den 30 september 2020 uppgick koncernens egna kapital till 3 974 miljoner kronor (3 746) och soliditeten till 40% (40).
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 5 115 miljoner kronor (4 955) motsvarande en belåningsgrad om 51% (52). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 4 474 miljoner kronor (3 834), ett obligationslån om totalt 650 miljoner kronor (1 127) samt säljarreverser om 10 miljoner kronor (12). –19 miljoner kronor (–21) utgörs av låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper. Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgår till 759 miljoner kronor (1 279) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna.
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapitalanskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och
kapitalbindning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sidan 27.
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 september till 564 miljoner kronor (475) och avser huvudsakligen skatten på den temporära skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och deras skattemässiga restvärde samt uppskjuten skatt på obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag.
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 201 miljoner kronor (198).
Koncernens egna kapital uppgick per 30 september 2020 till 3 974 miljoner kronor (3 746).
| BELOPP I MILJONER KRONOR | AKTIE KAPITAL |
ÖVRIGT TILLSKJUTET KAPITAL |
BALANSERADE VINSTMEDEL INKLUSIVE PERIODENS RESULTAT |
HYBRID OBLIGATION |
TOTALT EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL FÖRETAGETS ÄGARE |
|---|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital per 2018-01-01 | 17 | 1 144 | 1 239 | – | 2 399 |
| Utdelning | –62 | –62 | |||
| Personaloptionsprogram | 1 | 1 | |||
| Nyemission | 0 | 22 | 22 | ||
| Totalresultat januari-december 2018 | 419 | 419 | |||
| Ingående eget kapital per 2019-01-01 | 17 | 1 167 | 1 596 | – | 2 780 |
| Utdelning justering | –1 | –1 | |||
| Återköp personaloptioner | –2 | –2 | |||
| Emission hybridobligation | 800 | 800 | |||
| Emissionskostnader hybridobligation | –14 | –14 | |||
| Utdelning hybridobligation | –13 | –13 | |||
| Totalresultat januari-december 2019 | 277 | 13 | 290 | ||
| Utgående eget kapital per 2019-12-31 | 17 | 1 165 | 1 872 | 786 | 3 840 |
| Återköp personaloptioner | –8 | –8 | |||
| Personaloptionsprogram | 18 | 18 | |||
| Utdelning hybridobligation | –40 | –40 | |||
| Totalresultat januari-september 2020 | 124 | 40 | 164 | ||
| Utgående eget kapital per 2020-09-30 | 17 | 1 175 | 1 996 | 786 | 3 974 |
| BELOPP I MILJONER KRONOR | 2020 JAN–SEP |
2019 JAN–SEP |
2020 JUL–SEP |
2019 JUL–SEP |
2019 JAN-DEC |
|---|---|---|---|---|---|
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||||
| Förvaltningsresultat | 191 | 113 | 67 | 42 | 135 |
| Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet | 2 | –4 | –2 | –13 | – 10 |
| Betald inkomstskatt | –15 | –2 | –13 | 0 | – 2 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | |||||
| förändringar av rörelsekapitalet | 178 | 107 | 53 | 29 | 123 |
| Förändringar i rörelsekapital | |||||
| Förändring av rörelsefordringar | –22 | –36 | –22 | –16 | 17 |
| Förändring av rörelseskulder | 19 | 14 | 74 | 19 | 3 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 174 | 85 | 105 | 32 | 143 |
| Investeringsverksamheten | |||||
| Investering i befintliga förvaltningsfastigheter | –115 | –214 | –35 | –99 | –267 |
| Övriga investeringar och avyttringar | 2 | –1 | 1 | 0 | – 4 |
| Förvärv av fastigheter | –86 | –71 | –7 | 0 | –156 |
| Försäljning av fastigheter | 25 | – | 0 | 0 | – |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –174 | –286 | –41 | –99 | –427 |
| Finansieringsverksamheten | |||||
| Nyemission | 10 | –2 | 0 | 0 | –2 |
| Emission Hybridobligation | – | 785 | - | 785 | 786 |
| Utdelning Hybridobligation | –40 | 0 | –13 | 0 | –13 |
| Upptagna räntebärande skulder | 1 703 | 331 | 0 | 102 | 632 |
| Amortering och lösen av räntebärande skulder | –1 402 | –672 | –26 | 543 | –1 114 |
| Räntederivat, netto | – | – | – | – | – |
| Depositioner | –2 | 3 | –1 | 2 | 2 |
| Utdelning | 0 | –32 | 0 | 0 | –32 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 269 | 413 | –40 | 346 | 259 |
| Periodens kassaflöde | 270 | 212 | 23 | 279 | –25 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 138 | 163 | 384 | 96 | 163 |
| Periodens kassaflöde | 270 | 212 | 23 | 279 | – 25 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 407 | 375 | 407 | 375 | 138 |
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick under perioden till 178 miljoner kronor (107). Efter en nettoförändring av rörelsekapitalet på –3 miljoner kronor (–22) uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till 174 miljoner kronor (85).
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –174 miljoner kronor (–286) och utgjordes av likviditetseffekten vid förvärv av fastigheter, direkt och indirekt, uppgående till –61 miljoner kronor (–71), samt investeringar i befintliga fastigheter om –115 miljoner kronor (–214). Kassaflödespåverkan från försäljning av fastigheter uppgick under perioden till 25 miljoner kronor (0).
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under perioden till 269 miljoner kronor (413) bestående av upptagande av fastighetslån om 1 703 miljoner kronor (331) samt amorteringar och lösen av befintliga krediter uppgående till –1 402 miljoner kronor (–672).
Periodens nettokassaflöde uppgick till 270 miljoner kronor (212) och likvida medel uppgick vid periodens utgång till 407 miljoner kronor (375).
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 september 2020 av 124 fastigheter. Samtliga fastigheter är belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 9 358 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas minst en gång om året. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen kvartalsvis baserat på bland annat uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Vid rapportperiodens utgång omfattade fastighetsbeståndet cirka 734 000 m2 uthyrbar lokalarea. Lager och logistik samt lokaler för lätt industri svarade tillsammans för cirka 68% av den totala uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (20% av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något högre andel kontor då snitthyran för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i kombination med att 79% av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 212 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs av fastighetsförvärv uppgående till 85 miljoner kronor och fastighetsförsäljningar uppgående till –21 miljoner kronor. Därtill investerades totalt 115 miljoner kronor i befintliga fastigheter medan orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt 32 miljoner kronor redovisats. (se tabell på sidan 24).
Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera intressanta industriområden med potential i Storstockholm och övriga Mälardalen. Fokus ligger sedan på att utveckla och förstärka närvaron i dessa områden. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs 68% av hyresintäkter från fastigheter i Storstockholm. I Högdalens industriområde är Stendörren största fastighetsägaren vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora och effektiva fastigheter som också medför effektiv förvaltning. Vissa områden i Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4 mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är andra områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt (se diagram på över geografisk fördelning på sidan 21).
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag. Hyresförlusterna i det fastighetsbestånd som ingår i Stendörren har varit små de senaste åren. Per 30 september svarade de tio största hyresavtalen för 25% av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Coop Sverige som hyresgäst, representerar ca 9% av den samlade årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick per bokslutsdatum till 3,8 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallostruktur. I kombination med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster.
Under rapportperioden har konstaterade hyresförluster uppgående till 0,8 miljoner kronor redovisats. Under perioden har dock reserveringar för ett fåtal osäkra hyresfordringar bokförts, totalt uppgående till 9,6 miljoner kronor.
Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Bolaget har en relativt hög uthyrningsgrad och låga vakanser. Uthyrningsgraden i Stockholmsområdet för lager- och lätt industrilokaler har den senaste 10-årsperioden varit stabil och uppgått till cirka 90%. Den ytmässiga uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 30 september 2020 till 88% (88) och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 87% (88). Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momentana uthyrningssituationen på rapportdatumet och kan variera enstaka procentenheter upp eller ned beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Generellt är efterfrågan fortsatt god. >
Delårsrapport januari–september 2020 | 21
Under året är nettouthyrningen 9,4 miljoner. Nettouthyrningen uppgår under kvartalet till sammanlagt ca 4,2 miljoner kronor. De hyresavtal som omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning av hyresvärdena om 21% i genomsnitt. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om ca 6,8 miljoner kronor börjat löpa. Dessa består av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster som tecknats i tidigare perioder.
Stendörren hade per 30 september 2020 24 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Vid full exploatering av dessa byggrätter är bedömningen att 601 000 m2 byggnadsarea kan tillskapas, huvudsakligen för lätt industri, logistik och handelsändamål. I några av dessa fastigheter pågår även planarbete för att omvandla byggrätterna till annat användningsområde, såsom bostäder.
NYTECKNADE HYRESAVTAL, ÅRSHYRA
Möjligheterna i byggrätterna bedöms som mycket goda eftersom de är koncentrerade till flera av Storstockholms mest attraktiva områden såsom Stockholms kommun, Botkyrka, Södertälje (Stockholm-Syd), Västerhaninge, Upplands-Bro och Sollentuna. Utvecklingen inom byggrätter och projektfastigheter är primärt kunddriven. Fokus ligger på att hitta befintliga och nya hyresgäster som är i behov av större eller helt nya lokaler och möta detta behov genom att göra kundanpassade tilläggsinvesteringar
alternativt genomföra nybyggnation. Förhandlingar pågår löpande med potentiella hyresgäster för bolagets projektfastigheter. Dialogerna förs i positiv anda med olika tänkbara intressenter och bolaget ser positivt på den framtida potentialen som dessa områden har. I syfte att minimera riskexponeringen tecknas vanligen långa hyresavtal med kunderna innan investeringarna initieras. Bolaget avser att löpande under de närmaste åren bebygga och utveckla stor del av dessa fastigheter.
STENDÖRREN FASTIGHETER värderar varje kvartal 100% av fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt 20–30% externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånaders period. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till årsredovisningen 2019. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden.
Av bolagets 124 fastigheter har samtliga externvärderats under perioden juli 2019 till september 2020. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet per 30 september 2020 uppgår till 9 358 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna framgår i tabellen nedan. De under året genomförda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen Nordier Property Advisors och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värderade till 1 343 miljoner kronor (1 049), är värderade utifrån ortsprisanalyser och jämförelse med andra liknande objekt som försålts. Orealiserade värdeförändringar av fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 32 miljoner kronor (127) motsvarande 0,3% av marknadsvärdet vid periodens början.
Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drivs under perioden dels av förändrade kassaflöden genom omförhandlade hyresavtal eller ändrade kostnader, dels av ändrade antaganden om marknadshyror samt även justerade avkastningskrav. I viss mån har ökade anpassnings- och projektkostnader påverkat enskilda fastigheters värdering negativt. Genomsnittligt avkastningskrav har sänkts något jämfört med föregående kvartal och det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärderingarna uppgår per 30 september 2020 till 6,1% (se tabell med värderingsparametrar nedan).
| VÄRDERINGSPARAMETRAR (FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES) |
MIN | MAX | VIKTAT SNITT |
|---|---|---|---|
| Direktavkastningskrav | 5,0% (5,0%) | 13,5% (13,8%) | 6,1% (6,2%) |
| Kalkylränta kassaflöde | 4,8% (5,0%) | 15,8% (16,0%) | 8,1% (8,2%) |
| Kalkylränta restvärde | 7,1% (7,1%) | 15,8% (16,0%) | 8,2% (8,3%) |
| Långsiktigt vakansantagande | 4,0% (3,0%) | 30,0% (25,0%) | 6,2% (6,1%) |
| FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER | JAN-SEP 2020 | JAN-DEC 2019 |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd vid årets början | 9 147 | 8 476 |
| Förvärv av fastigheter | 85 | 160 |
| Försäljning av fastigheter | –21 | – |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 115 | 267 |
| Värdeförändringar i befintliga fastigheter | 32 | 243 |
| Fastighetsbestånd vid periodens slut | 9 358 | 9 147 |
Per 30 september 2020 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till kreditinstitut till 3,2 år (2,8). Inkluderas även obligationslånet uppgår den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,9 år (2,4). Stendörren räntesäkrar sig mot en skarp uppgång i referensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med en genomsnittlig taknivå för Stibor om 2,25% och ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 2 734 miljoner kronor. Stendörren har även ett 5-årigt ränteswapavtal varvid 800 miljoner kronor i nominellt belopp räntesäkrats till räntesatsen –0,1%. Inklusive effekten av räntetaken och ränteswapen uppgick den genomsnittliga räntebindningen på räntebärande skulder till 2,2 år (1,8) år. Den genomsnittliga räntan på bolagets lån i kreditinstitut uppgick per 30 september 2020 till 1,9% (1,9) och genomsnittlig ränta på total räntebärande skuld uppgick till 2,2% (2,4). Stendörrens obligationslån (2018-2021) uppgår till 650 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 4,25%. Under 2019 emitterade bolaget hybridobligationer om totalt 800 miljoner kronor i nominellt värde vilka under IFRS redovisas som eget kapital (se vidare under eget kapital på sidan 16). Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansieringsavgifter).
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell.
| RÄNTEBINDNING/ÅR1) | KAPITALBINDNING | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| FÖRFALLOÅR | MKR | RÄNTA | ANDEL | MKR | ANDEL |
| 2020 | 1 590 | 31% | 5 | 0% | |
| 2021 | 605 | 12% | 927 | 18% | |
| 2022 | 855 | 17% | 775 | 15% | |
| 2023 | 1 034 | 20% | 1 492 | 29% | |
| 2024 | 1 050 | 20% | 699 | 14% | |
| >2024 | 0 | 0% | 1 237 | 24% | |
| Summa/genomsnitt | 5 134 | 2,23% | 100% | 5 134 | 100% |
1) Räntebindningen för 2020 inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat.
| MOTPART | TYP | NOMINELLT, Mkr | MARKNADS VÄRDE, Mkr |
TAKNIVÅ | ÅTERSTÅENDE LÖPTID, År |
|---|---|---|---|---|---|
| Danske Bank | Räntetak | 300 | - | 2,00% | 0,38 |
| Danske Bank | Räntetak | 300 | - | 2,50% | 1,38 |
| Danske Bank | Räntetak | 300 | - | 2,00% | 0,38 |
| Swedbank | Räntetak | 300 | 0,0 | 2,50% | 1,38 |
| Swedbank | Räntetak | 300 | 0,0 | 2,50% | 2,38 |
| Swedbank | Räntetak | 300 | 0,0 | 2,50% | 2,38 |
| Swedbank | Räntetak | 250 | 0,0 | 2,25% | 2,99 |
| Swedbank | Räntetak | 250 | 0,0 | 2,25% | 4,00 |
| Swedbank | Räntetak | 250 | 0,0 | 2,25% | 1,99 |
| Nordea | Räntetak | 184 | 0,0 | 1,50% | 3,22 |
| Summa | 2 734 | 0,1 | 2,25% | 1,95 |
| MOTPART | TYP | NOMINELLT, Mkr | MARKNADS VÄRDE, Mkr |
RÄNTA | ÅTERSTÅENDE LÖPTID, År |
|---|---|---|---|---|---|
| Swedbank | Ränteswap | 800 | 3,4 | – 0,0875% | 3,97 |
| Summa | 800 | 3,4 | –0,0875% | 3,97 |
Stendörrens hållbarhetsstrategi genomsyrar två kompletterande perspektiv. Det ena perspektivet handlar om att säkerställa att bolaget agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningarna och krav. Det andra kompletterande perspektivet handlar om att bidra till hållbar utveckling på ett sätt som engagerar internt som externt och samtidigt stärker Stendörrens långsiktiga affär.
SOM I ETT LED I ARBETET MED att systematisera och formulera Stendörrens hållbarhetsarbete utvecklades under 2017 en hållbarhetsstrategi. Under processen genomlystes verksamheten ur flera perspektiv. Dels utifrån-och-in för att förstå samhällsutmaningarna ur ett makro-perspektiv, samt hur dessa och möjligheter på samma nivå omsätts i betydelse för bolaget och dess marknad. Ett annat steg var att titta på hur fastighetsbranschen svarade på dessa frågor, samt hur bolagets konkurrenter arbetade. Utifrån-och-in perspektivet tillsammans med intressentdialogen och väsentlighetsanalysen låg sedan till grund för Stendörrens hållbarhetsstrategi, som integreras i hela
verksamheten.
Under 2020 har fokus fortsatt legat på att medvetandegöra och initiera implementeringen av hållbarhetsstrategin internt i organisationen. Läs mer i Hållbarhetsredovisning 2019 på www.stendorren.se
En riskanalys relaterat till Stendörrens mest väsentliga hållbarhetsfrågor gjordes 2017 och utvärderas årligen inom den ordinarie riskutvärderingen i bolaget. Identifierade risker och hantering av dessa återfinns i Årsredovisningen 2019 sid 88-89. Utvärdering av hållbarhetsarbetet görs på kontinuerlig basis.
Världens nationer skrev 2015 under Agenda 2030, vilket inkluderar FN: s 17 mål för hållbar utveckling (SDG). För att uppnå dessa mål krävs en gemensam insats på internationell, nationell och lokal nivå. Därför uppmanas alla företag att inkludera de globala målen i både strategi och rapportering. Stendörren stödjer Agenda 2030-målen och har identifierat sju globala mål som direkt och indirekt har koppling till vår hållbarhetsstrategi och uppdrag, och där vår verksamhet kommer att ha en grundläggande inverkan:
UTVECKLINGEN I SAMHÄLLET går allt snabbare och digitalisering och ny teknik innebär spännande möjligheter. Men framtiden ställer också ökade krav på miljövänliga, effektiva och säkra leveranser. Logistikbranschens behov av hållbara transporter ökar, och strategisk placering av lager och logistiklokaler nära stadskärnor, gärna med anslutning till både järnväg och väg, blir allt viktigare. Ett av Stendörrens strategiska fokusområden handlar om att vara aktiv partner för hållbart samhällsbyggande. Genom att aktivt driva hållbarhet i branschen tillsammans med strategiska partners kan vi skapa moderna och hållbara förutsättningar för våra hyresgäster och deras kunder och vara med och utveckla framtidens hållbara produktion, distribution och logistik.
Vår slogan "Lokaler som gör skillnad" är baserad på Stendörrens uppdrag att tillsammans med hyresgästerna och andra samarbetspartners utveckla framtidens industrilokaler med avseende på effektiv resursanvändning, energieffektiva lokaler och "smarta" logistiklösningar. Stendörrens största hållbarhetspåverkan ligger i att äga och förvalta sina fastigheter. Det är av största vikt för Stendörren att fokusera på resurseffektivitet genom hela värdekedjan avseende förvaltning, renovering, materialval, nyproduktion och val av energislag för att minska sin klimatpåverkan.
Hälsa och välbefinnande är ett prioriterat område för Stendörren. Det handlar inte bara om att skapa förutsättningar för en säker, hälsosam och sund arbetsmiljö internt för våra medarbetare. Det handlar även om att skapa detta värde för våra hyresgäster och leverantörer. Läs mer under avsnitt Attraktiv arbetsgivare.
ENGAGERA SIG I LOKALSAMHÄLLET
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. Dessa funktioner inkluderar bland annat fastighetsförvaltning, projektledning och finansiering. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 73 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 30 september 2020 till 153 miljoner kronor (209) och det egna kapitalet uppgick till 1 699 miljoner kronor (1 738).
| BELOPP I MILJONER KRONOR | 2020 JAN-SEP |
2019 JAN-SEP |
2020 JUL-SEP |
2019 JUL-SEP |
2019 JAN-DEC |
|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning Rörelsens kostnader |
73 –73 |
75 –75 |
23 –25 |
22 –22 |
102 –102 |
| Resultat före finansiella poster | 0 | – | –2 | – | 0 |
| Finansiella poster Finansnetto |
15 | –9 | 6 | –8 | –16 |
| Resultat efter finansiella poster | 15 | –9 | 4 | –8 | –16 |
| Bokslutsdispositioner | 0 | – | 0 | – | –5 |
| Resultat före skatt | 15 | –9 | –4 | –8 | –21 |
| Uppskjuten skatt Aktuell skatt |
– – |
– 0 |
– – |
– 0 |
1 0 |
| Periodens resultat | 15 | –9 | 4 | –8 | –20 |
| BELOPP I MILJONER KRONOR | 30 SEP 2020 | 30 SEP 2019 | 31 DEC 2019 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Immateriella anläggningstillgångar | 3 | 5 | 4 |
| Inventarier | 4 | 2 | 5 |
| Andelar i koncernföretag | 925 | 875 | 875 |
| Fordringar hos koncernföretag | 2 073 | 1 442 | 2 039 |
| Långsiktiga fordringar och värdepapper | 0 | 0 | 0 |
| Uppskjuten skattefordran | 16 | 15 | 16 |
| Summa anläggningstillgångar | 3 023 | 2 339 | 2 939 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar hos koncernföretag | 176 | 940 | 173 |
| Kortfristiga fordringar | 2 | 4 | 4 |
| Likvida medel | 153 | 209 | 39 |
| Summa omsättningstillgångar | 330 | 1 153 | 216 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 3 352 | 3 492 | 3 155 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 1 699 | 1 738 | 1 714 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 648 | 642 | 645 |
| Skulder till koncernföretag | 717 | 461 | 717 |
| Summa långfristiga skulder | 1 365 | 1 103 | 1 362 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | – | 477 | – |
| Skulder till koncernföretag | 270 | 145 | 54 |
| Övriga kortfristiga skulder | 18 | 29 | 25 |
| Summa kortfristiga skulder | 288 | 651 | 79 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 3 352 | 3 492 | 3 155 |
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 022 864,60 kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 871 441 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A-aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B-aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B-aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsordningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier.
Årsstämman beslutade den 20 maj 2020 om att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för årsstämman 2020. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor.
Årsstämman 2020 beslutade även att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om förvärv av så många egna aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Vidare beslutade årsstämman att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om överlåtelse av egna aktier. Förvärv av egna aktier ska ske på Nasdaq Stockholm och får endast ske till ett pris per aktie inom det gällande kursintervallet, varmed avses intervallet mellan högsta köpkurs och lägsta säljkurs. Överlåtelse av egna aktier
får ske både på Nasdaq Stockholm och på annat sätt (vilket beskrivs närmare i kallelsen till årsstämman). Bemyndigandet att förvärva egna aktier syftar till att ge styrelsen ökat handlingsutrymme i arbetet med bolagets kapitalstruktur och skapa flexibilitet beträffande bolagets möjligheter att distribuera kapital till aktieägarna. Bemyndigandet att överlåta egna aktier syftar till att möjliggöra företags- och fastighetsförvärv, anskaffning av rörelsekapital eller breddning av ägarkretsen.
Stendörren hade vid rapportperiodens början två incitamentsprogram vilka beslutades om vid årsstämmorna 2017 och 2018. Båda programmen är riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare. I det första av de två programmen fanns 215 800 teckningsoptioner som samtliga innehavare, under perioden 1-31 maj 2020 valde att inlösa mot samma antal nyemitterade aktier av serie B vilka därefter anslutits till Euroclear. I det andra programmet finns 68 746 teckningsoptioner som innehavarna, under perioden 15-30 september 2021, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 111,60 kronor per aktie, vilket motsvarar 125% av den handelsviktade genomsnittskursen under mätperioden 15-22 augusti 2018.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i detta program kommer aktiekapitalet öka med 41 248 kronor genom utgivande av 68 746 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 0,2% av kapitalet och 0,1% av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet.
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, listan för medelstora bolag. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie.
| AKTIEÄGARE1) | INNEHAV | ANTAL AK A | ANTAL AK B | INNEHAV(%) | RÖSTER(%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Stendörren Real Estate Ab | 11 532 606 | 2 000 000 | 9 532 606 | 40,65 | 58,05 |
| Altira Ab | 3 050 000 | 500 000 | 2 550 000 | 10,75 | 14,84 |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | 4 813 941 | 0 | 4 813 941 | 16,97 | 9,46 |
| Verdipapirfond Odin Ejendom | 1 336 136 | 0 | 1 336 136 | 4,71 | 2,63 |
| Seb Sverigefond Småbolag | 902 151 | 0 | 902 151 | 3,18 | 1,77 |
| Humle Småbolagsfond | 634 807 | 0 | 634 807 | 2,24 | 1,25 |
| Seb Sv Småbol Chans/Risk | 590 340 | 0 | 590 340 | 2,08 | 1,16 |
| Carnegie Fastighetsfond Norden | 467 213 | 0 | 467 213 | 1,65 | 0,92 |
| Rbc Investor Services Bank S.a | 336 067 | 0 | 336 067 | 1,18 | 0,66 |
| Anders Ivarsson Aktiebolag | 313 349 | 0 | 313 349 | 1,1 | 0,62 |
| Övriga ägare | 4 394 831 | 0 | 4 394 831 | 15,49 | 8,64 |
| SUMMA | 28 371 441 | 2 500 000 | 25 871 441 | 100 | 100 |
1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 396.
Delårsrapport januari–september 2020 | 33
• Bokslutskommuniké 2020, 23 februari 2021
Bolaget har varit part i ett konsultavtal avseende projektrådgivning med TamGroup AB, som är ett till styrelseledamoten Andreas Philipson närstående bolag. Den konsult som utför arbetet för Tam-Group AB:s räkning är även närstående till Andreas Philipson. Avtalet sades upp under Q2 2020. Samtliga transaktioner med närstående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgensförbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa.
Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sidorna 97-99 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2019. Avseende covid-19 har Stendörren hittills sett endast begränsdade konsekvenser men följer utvecklingen noggrant. Utöver detta samt de risker som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har inga andra väsentliga risker identifierats under rapportperioden.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsredovisning 2019. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Bolaget tillämpar IFRS 16 Leasing från och med den 1 jan 2019 och använder den förenklade metoden (inte retroaktiv). Redovisade nyttjanderättstillgångar åsätts samma värde som den redovisade leasingskulden per den 30 september 2020.
Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets revisorer (se granskningsrapport på sidan 36).
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför.
STOCKHOLM 5 NOVEMBER 2020
Anders Tägt Styrelseordförande
Carl Mörk Styrelseledamot
Henrik Orrbeck Styrelseledamot
Erik Ranje Verkställande Direktör Andreas Philipson Styrelseledamot
Seth Lieberman Styrelseledamot
Helena Levander Styrelseledamot
Nisha Raghavan Styrelseledamot
Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 6 november 2020 kl. 07.00 CET.
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Stendörren Fastigheter AB (publ) per 30 september 2020 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Ernst & Young AB
Oskar Wall Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor BILAGA 1
PER 30 SEPTEMBER 2020 omfattade bolagets fastighetsportfölj 124 helägda fastigheter med cirka 734 000 m2 uthyrbar yta. Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade hyresintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) på rullande 12-månadersbasis till ca 644 miljoner kronor. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till cirka –165 miljoner kronor på årsbasis, således förväntas koncernen i årstakt producera ett driftnetto om ca 479 miljoner kronor. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning om den förevarande intjäningsförmågan per 30 september 2020 utan hänsyn tagen till pågående nyuthyrningar, befarade vakanser eller indexrelaterade hyresförändringar, eller andra, ännu ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på driftnettot. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos av kommande resultatutveckling för Stendörren.
* Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 30 september 2020.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under "Investor Relations", närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används.
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9% skattesats.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde.
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period.
Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader.
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.
Eget kapital justerat med verklig uppskjuten skatt i relation till totala tillgångar.
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier.
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med återläggning av derivatskuld (+/–) samt uppskjuten skatt.
Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning.
Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal.
Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto under den senaste rullande 12-månadersperioden.
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värdeförändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period.
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas debiterade hyresintäkt i genomsnitt under samma period.
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett fastighetsbolag aktivt inom segmentet lager- och lätta industrifastigheter. Stendörren är noterat på Nasdaq Stockholm (Ticker: STEF B).
ERIK RANJE, VD [email protected] 08-518 331 00
EKONOMIDIREKTÖR [email protected] 08-518 331 21
Stendörren Fastigheter AB Linnégatan 87B 115 23 Stockholm Tel 08-518 331 00 stendorren.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.