Årsredovisning 2020

Carolina Falkholt är en av sju konstnärer vars verk pryder trapphuset i Gårda Vesta, som förmodligen är Sveriges högsta konstgalleri med sina 150 höjdmeter.

2 Innehåll Platzer är ett ledande fastighetsbolag inom kommersiella fastigheter. Vi finns bara i Göteborg. Ingen annanstans. Helt enkelt därför att vi vill lägga all energi på det vi är bäst på – att skapa en stad som är bättre för våra hyresgäster, deras medarbetare och inte minst göteborgarna. Och med vår vision siktar vi ännu högre: Vi ska göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i.

2020 har varit ett annorlunda år. Samtidigt ser vi att coronapandemin stärker trenden för kontoret som kreativ mötesplats och att e-handeln ökar efterfrågan på logistiklokaler. Känslan när vi summerar året är att vi sitter på en attraktiv kombination för framtiden. Det vill säga kontor och logistikfastigheter som bidrar med ett mervärde för våra hyresgäster. I en riktigt konkurrenskraftig region.

Strategisk inriktning

Omvärld och marknad

3 Innehåll

Året i sammandrag	4
Vd har ordet	8
Strategisk inriktning	10
Det är hit vi ska – och så ska vi ta oss dit	12
Vår vision, vår affärsidé, vår strategi, våra kärnvärden	13
Så skapar vi värde	14
Med hållbarhetslöftet höjer vi ribban för oss själva	16
Så bra är vi på hållbarhet	18
Fem skäl att investera i Platzer	19
Omvärld och marknad	20
En värld i förändring	21
Framtidstro i ett pandemityngt Göteborg	22
Göteborgs hyres- och fastighetsmarknad	24
Verksamhet	28
Att förvalta är synonymt med att satsa	30
En projektportfölj som växer med staden	32
Ett område för varje behov	36
Varumärken som går att ta på	38
Stärkta positioner i centrum	40
Ett bestånd i ständig utveckling	41
Hållbarhet	42
Stor påverkan på staden, liten påverkan på planeten	44
Så säger våra intressenter	46
Väsentliga hållbarhetsfrågor och hur vi viktar dem	49
Mindre avtryck på klimat och miljö	50
Vår miljöresa 2011–2020	52
Platzers aktie är grön	53
Ett arbetslag som håller ihop	55
Här skapar vi hållbara urbana miljöer	58
Några av våra samverkansprojekt	59
Kompletterande hållbarhetsinformation	60
Lagstadgad hållbarhetsrapport	61

Finansiering	62
Starka finanser ger möjligheter till expansion	63
Platzeraktien – en grön aktie	66
Flerårsöversikt	69
Nyckeltal	70
Kvartalsdata	71
Formell årsredovisning	72
Förvaltningsberättelse	73
Möjligheter och risker	78
Resultaträkning Koncernen	83
Balansräkning Koncernen	84
Förändringar i eget kapital Koncernen	85
Kassaflödesanalys Koncernen	86
Resultaträkning Moderbolaget	87
Balansräkning Moderbolaget	88
Förändringar i eget kapital Moderbolaget	89
Kassaflödesanalys Moderbolaget	90
Noter	91
Revisionsberättelse	116
Bolagsstyrning	120
Ordförande har ordet	120
Bolagsstyrningsrapport	121
Styrelsens rapport om intern kontroll	127
Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten	129
Styrelse	130
Ledningsgrupp	132
Fastighetsförteckning	134
Definitioner	136
Beräkning av nyckeltal	137
Ordlista	138

Kalendarium 139

4 Pagina Året i sammandrag Kapitelingress Året gav oss en fingervisning om att vi är rätt ute i våra antaganden om framtidens arbetsliv: För att locka medarbetare till kontoren gäller det att arbetsplatsen och området har kvaliteter som överträffar hemmets bekväma vrå. Resultatet ser vi nu i bland annat Gårda och Gamlestaden där vi utvecklar kontor med människan i fokus. Och i Torslanda/Arendal där första stegen togs mot en ny logistikpark.

Vi är en fastighetsägare för framtiden

När vi gick in i 2020 hade de första rapporterna om ett nytt virus kommit från Kina. Drygt två månader senare hade stora delar av världen stängt ner och osäkerheten om framtiden var i det närmaste total. Även om coronapandemin har påverkat, och kommer att fortsätta påverka, människor, samhällen och ekonomier har många av frågetecknen rätats ut och vi kunde under andra halvåret se en tydlig återhämtning.

Pandemin har påskyndat en redan pågående omställning till digitala arbetssätt. Vi är långtifrån överrumplade, utan har under flera år förberett oss för att vara just framtidens fastighetsägare. Med det syftar vi på att kunna erbjuda kontor och logistikfastigheter som stöttar framtidens tvärfunktionella och innovativa organisationer. Men också på att öka hela områdets attraktivitet och serviceutbud.

Satsningarna i Gårda är ett tydligt exempel på hur vi sätter ribban för vad ett modernt kontor ska vara, samtidigt som vi lyfter hela stadsdelen. I december flyttade de första hyresgästerna in i Gårda Vesta, Göteborgs första kontorshus som är byggt enligt standarden WELL Building. Det innebär bland annat att huset erbjuder behaglig ljus- och ljudkomfort samt inbjuder till rörelse och hälsosamma val. Även vårt nyskapande projekt

Kineum fortskrider enligt plan. Det blir ett kontor med "extra allt" inklusive integrerat hotell, butiker, pool club, restauranger och en stor sal för konferenser och event.

I december godkände Byggnadsnämnden detaljplanen för Gamlestadens Fabriker, där industribyggnader från flera sekel ska varvas med sammanlagt 3 500 nya arbetsplatser. Under året har vi också vuxit genom förvärv av 1800-talsfastigheten Inom Vallgraven 54:11 som inrymmer Elite Plaza hotell. Ett stenkast därifrån hittar vi anrika Merkur, där fasadarbetena på den nya byggnaden har påbörjats. I bottenplan planeras för restauranger som kommer ett bidra till ett härligt myller även när de anställda slutat för dagen.

Under året stärkte vi även våra positioner inom logistik i Torslanda och Arendal, ett område som är oöverträffat när det gäller logistik i Skandinavien. Ett led i utvecklingen är vårt joint venture med Bockasjö. Samarbetet inleddes i april i det gemensamma bolaget, Sörreds Logistikpark. I Arendal tecknade vi också en avsiktsförklaring (LOI) med Göteborgs Stad. Därmed ger vi hamnen möjlighet att utvecklas mot Ytterhamnarna, vilket stärker våra logistiksatsningar på Hisingen och hela Sveriges konkurrenskraft.

Konjunkturindikator från näringslivet i Göteborgsregionen

Göteborg ska växa med nära en tredjedel till 2035. Då ska staden bland annat rymma 80 000 nya bostäder och arbetsplatser. Och Platzer ska växa med Göteborg.

6 Pagina Kapitelingress Året i sammandrag

2020

Q1

Trots coronapandemin blir första kvartalet ett rekordkvartal för Platzer och driftsöverskottet är vårt största någonsin. Byggnadsnämnden ger grönt ljus för detaljplanen i Södra Änggården. Planen antas senare i kommunfullmäktige samt överklagas till Mark- och miljödomstolen.

Q3

Vi förvärvar fastigheten på Västra Hamngatan som inrymmer femstjärniga Elite Plaza hotell. Platzer utses till Årets börsbolag 2019 enligt Kanton och Aktiespararna. Vårt driftsöverskott 228 mkr är med råge ett nytt rekord för ett enskilt kvartal.

Q2

Vi tecknar en avsiktsförklaring med Göteborgs Stad för utveckling av hamnen i Arendal. Platzer och Bockasjö bildar ett gemensamt bolag för att utveckla Sörreds Logistikpark. Även om hyresmarknaden är avvaktande lyckas vi nå positiv nettouthyrning för 16:e kvartalet i rad.

Q4

Året slutar starkt trots underliggande pandemi. Nettouthyrningen är åter positiv. Efter en oberoende granskning blir Platzer ett av två börsnoterade bolag i världen med grön aktie. Tack vare ett ökat börsvärde kvalificerar vi oss för flytt från Mid Cap till Large Cap vilket sker i januari 2021.

285 mkr i hyresintäkter Q1 Q2 Q3 Q4

Bildtext 183 mkr i förvaltningsresultat

289 mkr i hyresintäkter

191 mkr i förvaltningsresultat

281 mkr i hyresintäkter

133 mkr i förvaltningsresultat

7 Pagina Året i sammandrag

Fastighetsvärde, mkr

Långsiktigt substansvärde per aktie, % Hyresintäkter och resultat

Hyresintäkter och resultat

	2020	2019	2018
Hyresintäkter, mkr	1 142	1 124	1 044
Förvaltningsresultat, mkr	680	611	531
Årets resultat, mkr	1 374	1 476	1 511
Investeringar, mkr	994	937	1 031
Fastighetsvärde, mkr	22 575	20 479	18 388
Kassaflöde från löpande verksamheten, mkr	490	543	543
Ekonomisk uthyrningsgrad, procent	93	94	95
Räntetäckningsgrad, ggr	4,1	4,3	3,6
Belåningsgrad, procent	48	49	53
Soliditet, procent	42	41	38
Avkastning på eget kapital, procent	15,1	18,6	23
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) per aktie, kr	96,35	84,00	69,54
Resultat efter skatt per aktie, kr	11,40	12,19	12,55
Utdelning per aktie, kr	2,10	2,00	1,70

8 Vd har ordet

Cononapandemin präglade givetvis 2020. Vi valde tidigt en strategi som innebar att vi balanserade olika intressenters behov på ett klokt sätt. Det bidrog till ett starkt resultat och att vi har ett bra utgångsläge när krisen är över.

Starkt resultat i speciella tider

Efter en bra start präglades 2020 av coronapandemin. I takt med fortsatta utbrott lärde vi oss att leva med och acceptera konsekvenserna i vår vardag. Efter en lugnare period i början av hösten tog pandemin fart igen och året avslutades med stränga restriktioner. Pandemin innebar inledningsvis stor osäkerhet. Varken vi eller hyresgästerna kunde bedöma hur och med vilken magnitud de skulle påverkas av pandemin. Vi behövde även säkerställa byggnadskritiska leveranser av el, fjärrvärme, vatten och avlopp samt att våra projekt

kunde fortgå. Pandemin skulle också kunna påverka vår möjlighet att finansiera verksamheten.

Vi valde tidigt att säkra alla leveranser och finansiering samt att ha en transparent och nära kommunikation med våra intressenter – särskilt medarbetare, hyresgäster och aktieägare. Vi beslutade oss också för att inte söka statliga stöd. Istället hjälpte vi de hyresgäster som verkligen behövde. Därmed anser jag att vi på ett bra sätt lyckades balansera olika intressen.

Starkt underliggande resultat trots pandemi

Mot bakgrund av den stora osäkerheten har vi har klarat året klart bättre än vad vi befarade. Medarbetarna har arbetat hemifrån i allt större utsträckning. Samtidigt har vi hela tiden hållit vårt kontor öppet för nödvändig närvaro.

I och med vårt beslut att inte söka statliga stöd, samtidigt som vi skulle leverera bra resultat till ägarna, blev det viktigt att möta de minskade hyresintäkterna med lika stora kostnadsbesparingar. När vi summerar

året ser vi att vi till och med lyckades sänka kostnaderna med mer än intäktstappet, vilket innebar att driftsöverskottet ökade med 4 procent från 837 mkr till 868 mkr. För jämförbart bestånd var ökningen hela 6 procent. Bakom detta ligger mycket arbete från våra medarbetare, samtidigt som våra hyresgäster har kavlat upp ärmarna och kämpat hårt för att klara krisen.

Kontinuerlig tillväxt har tagit oss till Large Cap

När vi noterades på Nasdaq Stockholm i november 2013 hade vi ett börsvärde om cirka 2,5 mdkr. Sju år senare hade vi femfaldigat detta till 12,5 mdkr. Det innebär att vi med god marginal kvalificerade oss för flytt från Mid till Large Cap som skedde januari 2021.

Vi har successivt, årligen skapat tillväxt i fastighetstillgångarna genom aktivt ägande, nettoförvärv och utvecklingsprojekt. Att substansvärdet sedan noteringen 2013 har vuxit i snabbare takt än fastighetstillgångarna visar att tillväxten har varit lönsam, vilket också gett utslag i börskursen. Under 2020 ökade värdet på våra tillgångar från 20,5 mdkr till 22,6 mdkr. Det innebär en ökning med cirka 10 procent. Samtidigt ökade substansvärdet, mätt enligt EPRA NRV, med 15 procent.

Mark- och miljödomstolen dömde till vår fördel

Efter periodens utgång avslog Markoch miljödomstolen samtliga överklaganden av detaljplanen för Södra Änggården som antogs i kommunfullmäktige i april 2020. Det innebär att planen vinner laga kraft om den inte överklagas vidare till Mark- och miljööverdomstolen som är högsta instans. Ett överklagande kan fördröja processen med ytterligare 6–9 månader.

Vårt andra stora pågående planärende – Gamlestadens Fabriker – tog ett stort kliv framåt när Byggnadsnämnden godkände den föreslagna detaljplanen, vilket innebär att den planen kan antas i kommunfullmäktige i början av 2021.

Hållbarhetsfokus ger grön aktie

Trots pandemin fortsatte vi vårt arbete mot en än mer hållbar verksamhet. Under hösten lät vi forskningsinstitutet Cicero gå igenom vårt hållbarhetsarbete och de kunde konstatera att vi med råge klarade kraven för att klassas som grön aktie. Med 92 procent miljöcertifierade fastigheter och hög ambitionsnivå för våra pågående investeringar var det inte helt oväntat att vi skulle nå dit.

Snabb vändning uppåt i nettouthyrningen

Efter ett första halvår med svagt positiv nettouthyrning kom konsekvenserna av pandemin ikapp oss under tredje kvartalet då vår kedja av 16 kvartal med positiv nettouthyrning bröts. Redan i fjärde kvartalet var vi dock tillbaka på positiva tal. För helåret innebar emellertid utvecklingen att vi för första gången sedan 2013 hade negativ nettouthyrning. Antalet uppsägningar var färre än föregående år, men uthyrningarna nästan halverades, vilket innebar en negativ nettouthyrning om cirka -20 mkr.

Ökade säkerhetsmarginaler inom finansiering

Pandemin innebar inledningsvis klart sämre likviditet på kapitalmarknaden och högre räntemarginaler i banksystemet. Kapitalet sökte sig till tryggare placeringar och bolag med Investment Grade-rating prioriterades. Till skillnad mot

finanskrisen upprätthöll banksystemet sin stabilitet. När läget delvis normaliserades under hösten och likviditet åter tillfördes till systemet påverkades fastighetsbranschen positivt och flera fastighetstransaktioner kunde genomföras.

För att ytterligare öka vår finansiella säkerhetsmarginal tog vi under året två strategiska beslut. Vi justerade vårt mål för belåningsgrad från "maximalt 60 procent" till att "över tid inte överstiga 50 procent". Dessutom ska vi under 2021 utreda möjligheten att uppnå en rating till Investment Grade.

Vårt arbete för att nå 100 procent grön finansiering fortsätter. Vid årets slut var vi uppe i 52 procent. Inför 2021 är målet 70 procent.

Fokus framåt på kunder och att skapa tillväxt

Ända sedan jag började som fastighetsförvaltare på 1990-talet har jag fått inpräntat i mig att kunden är viktigast. Det kommer bli än mer centralt i framtiden. För att skapa den tillväxt vi strävar efter är vi helt beroende av att vi har hyresgäster som vill hyra våra lokaler.

Det förutsätter i sin tur ett konkurrenskraftigt Göteborg med attraktiva områden och fastigheter. Det är därför vi vill bidra till stadens utveckling. Men framförallt kräver det att vi utvecklar vår förmåga att matcha vår produkt med kundens behov. Kundarbetet behöver gå ännu mer mot proaktiv påverkan. Därför har vi i flera år arbetat med att utveckla vårt kundmöte. Vi har kommit en bit på vägen, men ännu har vi bara börjat.

P-G Persson, vd

Strategisk inriktning

Gårda Vesta är en del av Göteborgs nya stadssiluett. I december flyttade Skatteverket in som första hyresgäst och övriga kontorsytor håller på att färdigställas.

12 Strategisk inriktning Visionen är vårt viktigaste fokus. Men för att förverkliga den och nå våra mål behöver vi strategier, kärnvärden och en tydlig affärsidé som beskriver hur vi ska jobba. Vi har också ett hållbarhetslöfte som pekar ut våra långsiktiga åtaganden inom ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet.

Det är hit vi ska – och så ska vi ta oss dit

Vår vision är: "Vi ska göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i". Det är vårt riktmärke och slutmål. Men för att det ska bli tydligare hur vi arbetar för att nå dit vill vi lyfta några konkreta exempel. För oss innebär visionen:

Att vi ska finnas och verka i Göteborg

Vi är det enda börsnoterade fastighetsbolag som bara finns i Göteborg. Det innebär att vi kan det vi gör. Men också att vi menar allvar med att vi ska vara en stor och betydelsefull aktör i regionen. Kort sagt: om du investerar i Platzer så investerar du i fastigheter i Göteborg. Det är vår strategi och det tänker vi fortsätta med.

Att vi tänker driva utvecklingen

Göteborg växer och då vill vi vara med. Bland annat storsatsar vi på att göra Gårda till en stadsdel som attraherar människor och verksamheter även efter arbetstid. Under året flyttade de första hyresgästerna in i Gårda Vesta och nu börjar även hotell- och kontorshybriden Kineum sträcka sig mot skyn. Vi är ledande i omformningen av Gamlestaden till en ny knutpunkt för innovation och kollektivtrafik. Och inte minst utvecklar vi Merkur som länkar ihop Skeppsbron med populära Esperantoplatsen.

Att vi ska bli bäst i Europa

Vi vill att globala företag ska placera sina verksamheter i Göteborg. Nya innovationscentret Uni3 by Geely, där CEVT flyttade in under året, är bara ett exempel på stora investeringar i regionen. På Lindholmen är vår fastighet Piren² fullt uthyrd till Zenseact som utvecklar teknik för självkörande Volvobilar. Vi är också ledande inom logistik i Arendal, ett

av Sveriges bästa logistiklägen med närhet till Nordens största hamn. Under året tecknade vi en avsiktsförklaring med Göteborgs Stad i syfte att utöka hamnen och genom det stärka hela Sveriges näringsliv.

Att vi ska växa

Göteborg ska växa med nära en tredjedel till 2035. Då ska staden bland annat rymma 80 000 nya bostäder och arbetsplatser. Och Platzer ska växa med Göteborg. På fem år har vi mer än fördubblat våra fastighetstillgångar och vårt substansvärde (EPRA NRV) har ökat från 38,62 till 96,35 kr per aktie. Vårt fokus har främst varit kontor och nu har vi påbörjat samma resa inom logistik. Under våren bildade vi ett joint venture med Bockasjö för att utveckla Sörreds Logistikpark.

Att vi jobbar med arbetsplatser

Vi fokuserar på kommersiella fastigheter. Det innebär att vi måste agera på arbetsplatstrender, inte minst i spåren av coronapandemin. Kontorets betydelse som mötesplats blir allt större och vi ser även att arbetsplatser behöver bidra med något extra jämfört med hemmet. Vårt projekt Gårda Vesta är ett exempel på hur vi arbetar med framtidens attraktiva kontor. Fastigheten är stadens första WELL Building-certifierade byggnad, en certifiering som är inriktad på trivsel och hälsa på arbetsplatsen. Platzer är bland de första i Sverige som bygger enligt standarden.

Att vi vill ha vänner

Stadsutveckling blir bäst om man gör det ihop. Därför samverkar vi med andra som vill skapa ett bättre Göteborg. Vi har bland annat valt att engagera oss i samverkansprojektet BID Gamlestaden som ska gynna trivseln, utvecklingen och näringslivet i området. I centrala Göteborg deltar vi i en satsning tillsammans med staden, polisen, fastighetsägarna och andra aktörer. Syftet är att öka tryggheten och i oktober Purple Flag-certifierades Västra Nordstan, Fredstan, Nordstan och Lilla Bommen. Vi är också med i ett pilotprojekt i Almedals Fabriker där tre exploatörer samverkar kring detaljplanen.

Apply Emtunga huserar i Arendal, Sveriges bästa logistikläge.

Vår vision

Vi ska göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i.

Vår affärsidé

Platzer skapar värde genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet.

Områdesutveckling

Genom att ta en ledande position i utvalda delmarknader tar vi ansvar för att utveckla områden där människan är i centrum, hållbar utveckling uppnås och Europas bästa arbetsplatser finns.

Tillväxt

Vi skapar lönsam tillväxt genom:
Värdeskapande förvaltning i egenägda fastigheter
Aktiv fastighets-, projekt- och stadsutveckling
Strategiska fastighetstransaktioner

Kund

Vi skapar långsiktiga kundrelationer genom att ta initiativ, förutse och möta kundens behov i varje skede av kundresan.

Vi gör det lätt för kunden att välja genom tydligt paketerade erbjudanden
Vi behåller våra kunder genom ett professionellt bemötande i vardagen

Medarbetare/organisation

Vi skapar en av branschens bästa arbetsplatser genom att attrahera, utveckla och behålla medarbetare med olika bakgrund och erfarenhet, som arbetar tillsammans utifrån våra kärnvärden.

Finans

Platzers finansiering utgår från fastighetsvärde där tillväxt i första hand sker utan aktieägartillskott och finansieringskostnaden ska vara en konkurrensfördel mot bolag med jämförbara nyckeltal.

Vår strategi Våra kärnvärden

Frihet under ansvar

Våra medarbetare är beslutsföra, tillgängliga och tar egna initiativ. Det innebär att kunden får snabba besked och svar på sina frågor.

Långsiktig utveckling

Vi är en trygg och långsiktig ägare. Våra medarbetare lyssnar på kundernas behov eftersom vi vill bygga goda relationer som håller över lång tid.

Öppenhet

Vi är informativa, tydliga och ger våra kunder relevant information i god tid. Genom att lyssna på feedback hittar vi nya lösningar och förbättringar.

Vi skapar värde för våra intressenter, samhället i stort och miljön genom att tillvarata och utveckla våra viktigaste resurser: medarbetare och kapital.

områden med expansiva planer samt attraktiva lägen för logistik och industri.

Så skapar vi värde

Vårt värdeskapande sker genom förvaltning, fastighets-, projekt- och stadsutveckling samt förvärv och försäljningar av fastigheter. Vi prioriterar goda relationer med våra kunder och erbjuder service som präglas av närhet och engagemang.

Kapital

En stark finansiell ställning är en förutsättning för både utveckling och förvärv av fastigheter. Det går en rak och dubbelriktad linje mellan starka finanser och en sund verksamhet.

för att kunna bidra till ett hållbart samhälle.

10:21, Arendal.

Weine och kollegorna på DHL skickar och tar emot över 1 200 bensintankar varje dag.

Fastighets-, projekt- och stadsutveckling

Vi utvecklar både befintliga byggnader och bygger nytt från grunden. Vi bygger smart, och bidrar till något som är bra för alla. Vi tar ansvar för de områden där vi verkar och är aktiva i utvecklingen av Göteborg.

15 Strategisk inriktning

Värde för våra intressenter

Kunder

Vi utvecklar och hyr ut lokaler som gör det möjligt för företag i olika branscher att utvecklas, växa och anställa fler medarbetare. Under 2020 ställdes särskilt stora krav på lyhördhet och flexibilitet när pandemin förändrade förutsättningarna för många hyresgäster.

Förvaltad lokalyta: 827 000 kvm

Leverantörer

I allt vi gör är vi beroende av ett gott samarbete med leverantörer och andra partners. Det är ett utbyte som bidrar till vår egen, våra leverantörers och deras medarbetares utveckling.

Kostnad för inköpta varor och tjänster: 244 mkr

Kreditgivare

Som fastighetsbolag är vi en viktig aktör för finanssektorn, dess medarbetare och ägare. Våra räntor och avgifter bidrar till att systemet fungerar och möjliggör finansiering av andra verksamheter.

Betalda räntor och avgifter: 199 mkr

Medarbetare

De senaste tio åren har vi i praktiken tredubblat antalet medarbetare. Längs vägen har vi alla utvecklats genom att få ta stort eget ansvar, ha ett långsiktigt förhållningssätt och en öppen attityd.

Löner och ersättningar: 77 mkr (exkl. styrelse och vd)

Samhälle

Vi bidrar aktivt till samhällsutvecklingen i flera av de områden som kommer att utgöra stommen i framtidens Göteborg. År 2020 genererade vår verksamhet skatter och avgifter till samhället motsvarande kostnaden för cirka 900 grundskoleelever. Skatter: 92 mkr

Miljö

Fastigheter påverkar klimat och miljö. Vi har i mer än tio år målmedvetet arbetat för att minimera vår påverkan. Vi har kommit långt – bland annat inom miljöcertifiering. Under 2020 gav vårt långsiktiga miljöarbete utdelning genom att vår aktie kunde gröncertifieras.

Minskad energianvändning per kvm: 53 procent (sedan 2008)

Aktieägare

Genom att ge avkastning till våra aktieägare bidrar vi till deras värdeutveckling och skapar möjligheter för investeringar i växande verksamheter. Bland våra aktieägare finns försäkringsbolag och pensionsfonder som förvaltar sina kunders och vårt gemensamma pensionskapital. En god värdetillväxt i Platzer bidrar därför till trygga pensioner.

Utdelning (baserat på 2019 års resultat): 240 mkr

Vårt hållbarhetslöfte är just ett löfte. Det innebär att hållbarhet ska vara en grundstomme i vår verksamhet, och att allt vi gör ska stärka våra tretton långsiktiga åtaganden inom ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet.

Med hållbarhetslöftet höjer vi ribban för oss själva

Platzers hållbarhetslöfte tar avstamp i FNs modell Globala målen. Det är ett vedertaget verktyg som säkerställer relevansen i vårt eget arbete och erbjuder ett gemensamt språk och ramverk. I valet av mål har vi utgått från inom vilka områden vår verksamhet har störst påverkan på omvärld och miljö samt områden där vi bedömer att vi kan göra störst skillnad. Därför har vi valt att prioritera FNs hållbarhetsmål 5, 7, 8 och 11 (se s. 44).

Hållbarhetslöftet utgörs av tretton långsiktiga mål. Åtagandena innebär att vi kan prioritera, planera och vara mer strategiska inom respektive delområde. Under 2020 skärpte vi målen ytterligare för att ständigt utmanas. När vi stänger året ser vi att vi uppnått eller tagit stora kliv framåt vad avser elva av våra tretton mål.

Mål

Ekonomisk hållbarhet

Mål	Måluppfyllelse	Historisk måluppfyllelse Soliditet	Kommentar
Soliditet: >30 %	42 %	% 50 40 30 20 10 0 16 17 18 19 20 Belåningsgrad	Att soliditeten överstiger målet innebär att det fortsatt finns utrymme för investeringar, utan tillskott av ägarkapital.
Belåningsgrad: över tid inte överstiga 50 %	48 %	% 80 60 40 20 0 16 17 18 19 20 EPRA NAV	En belåningsgrad lägre än 50 procent innebär att vi har utrymme för ytterligare inves teringar.
Ökning av substansvärde: >10 % per år (långsiktigt, EPRA NRV)	15 %	100 kr/aktie 50 % 80 40 60 30 40 20 20 10 0 0 16** 17 18 19 20 Ränteteckningsgrad	Vi har haft en positiv trend på EPRA NRV sedan 2014. De senaste fyra åren har EPRA NRV ökat mer än 130 procent.
Räntetäckningsgrad: >2 ggr	4,1 ggr	ggr 5 4 3 2 1 0 16 17 18 19 20 Investeringsvinst	Vi har nått eller överträffat målet för räntetäckningsgrad åtta år i rad.
Investeringsvinst i projektinvesteringar: >20 %	71 %	% 100 80 60 40 20 0 16 17** 18 19 20	En av anledningarna till det goda resultatet är att vi 2020 avslutade 36 projekt i totalt 18 av våra fastigheter.

10:21, Arendal. * Ökningen är omräknad för företrädesemission 2016.

Weine och kollegorna på DHL skickar och tar emot över 1 200 bensintankar varje dag. ** Nytt mål.

17 Strategisk inriktning

Ekologisk hållbarhet

90 % enligt Great Place to Work).

Mål	Måluppfyllelse	Historisk måluppfyllelse Miljöcertifieringar	Kommentar
Miljöcertifierade fastigheter: 100 %	90 %	% 100 80 60 40 20 0 16 17 18 19 20 Gröna hyresavtal	Under året har vi höjt certifierings nivån på fyra fastigheter. Vi har förvärvat en ej certifierad fastighet samt rivit några certifierade i Södra Änggården, vilket påverkar helheten negativt.
Gröna hyreskontrakt: 100 % av hyres värdet	58,3 %	% 100 80 60 40 20 0 16 17 18 19 20 Koldioxidutsläpp	Av alla avtal av betydande storlek vi tecknade eller omförhandlade under 2020 var 100 procent gröna.
Koldioxidutsläpp: <0,5 kg/kvm LOA	0,7 kg/kvm LOA	4 kg/m2 3 2 1 0 16 17 18 19 20 Energisänkning	Vi lyckades minska utsläppen med 40 procent i Scope 1 och 20 pro cent i Scope 2. Totalt lyckades vi förbättra oss från 1,0 kg/kvm till 0,7 kg/kvm vilket tar oss en god bit på väg mot målet.
Årlig minskad energianvändning: 2 % (jämförbart bestånd)	-6,6 %	10 % 8 6 4 2 0 16 17 18 19 20	Vi minskade energianvändningen med nästan 7 procent. Vi har nu en genomsnittlig energiprestanda på 82,5 kWh/kvm. Mål
Social hållbarhet
Mål	Måluppfyllelse	Historisk måluppfyllelse Samverkan	Kommentar
Vi ska aktivt sam verka med andra aktörer inom utvalda delområden.	7/10	Antal 10 8 6 4 2 0 16 17 18 19** 20 Ledningsgrupp	Vi är aktiva i samverkansprojekt i 7 av våra 10 utvalda delområden, t ex BID Gamlestaden, Purple Flag i centrala Göteborg samt nya detalj planer och gemensam utveckling av Gamlestadens Fabriker, Almedals Fabriker och Södra Änggården.
Fördelning av kvinnor och män: 40–60 % (samtliga nivåer i organisa tionen).	Ledningsgrupp: 38/62	% 100 80 60 40 20 0 16 17 18 19 20 Kvinnor Män	Under 2020 utökade vi koncernens ledningsgrupp med två personer, vi är idag tre kvinnor och fem män i ledningsgruppen.
	Chefer: 40/60	% 100 80 60 40 20 0 16 17 18 19 20 Kvinnor Män Chefer	Vi arbetar aktivt för att ha en jämn könsfördelning på alla nivåer. I vår chefsgrupp är det idag 40 % kvinnor och 60 % män.
	Medarbetare: 41/59	% 100 Män 80 Kvinnor 60 40 20 0 16 17 18 19 20 Kvinnor Män	Vi lever upp till en jämn könsför delning bland våra medarbetare men vi fortsätter sträva efter än mer blandade arbetsgrupper.
Vi ska bidra till kom petensförsörjning i branschen genom att erbjuda praktikplatser, examensarbeten och sommarjobb till minst 10 studerande per år.	10	15 Antal 10 5 0 16 17 18 19** 20 Förtroendeindex	Framtidens arbetskraft är viktig för oss, därför möjliggör vi för praktik, ex-jobb och sommarjobb varje år. Under 2020 fick vi tyvärr ställa in ett par praktikperioder p.g.a. covid-19 men vi lyckades ändå ta emot tio studenter under året. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
Vi ska vara en av branschens bästa arbetsplatser (förtroendeindex	80	Index 100 80 60 40 20 0	Vi har ett långsiktigt utvecklings % 20 arbete för att skapa engagemang 15 hos våra medarbetare. I medarbetar 10 mätningen Great Place to Work fick 5

16 17 18 19 20

Mål

²⁰¹² ²⁰¹³ ²⁰¹⁴ ²⁰¹⁵ ²⁰¹⁶ ⁵⁰

BELÅNINGSGRAD

²⁰¹² ²⁰¹³ ²⁰¹⁴ ²⁰¹⁵ ²⁰¹⁶ ⁰

SOLIDITET

2012 2013 2014 2015 2016

60 70 80

vi ett förtroendeindex på 80 – en ökning med 2 procentenheter från

förra året.

18 Strategisk inriktning

Med hjälp av vårt hållbarhetsindex kan vi koka ner större mängder data till en siffra som indikerar hur väl vi uppfyller vårt hållbarhetslöfte. Varje år sätter vi en delmålsnivå och tar fram handlingsplaner för innevarande verksamhetsår. Det innebär att målsättningen är att nå index 100 varje år.

Så bra är vi på hållbarhet

Vårt hållbarhetsindex bygger på vårt hållbarhetslöfte, det vill säga på våra tretton mål (se s. 16–17) inom ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. Det innebär att vi kan prioritera, planera och vara mer strategiska inom respektive delområde men också tydligare visa utveckling i hållbarhetsarbetet för våra intressenter. För att belysa att alla delar är lika viktiga utgör varje åtagande en trettondel av indexet. Under 2020 uppnådde vi 88,9 procent av vårt hållbarhetsindex.

Mål	Utfall 2020	Index 2020	Utfall 2019	Index 2019
Ekonomisk hållbarhet
Vårt långsiktiga substansvärde (EPRA NRV) ska öka med minst 10 % per år (kr/aktie)	15	7,7	21	7,7
Vi ska ha minst 30 % soliditet	42	7,7	41	7,7
Vår belåningsgrad ska över tid inte överstiga 50 %	48	7,7	49	7,7
Vår räntetäckningsgrad ska vara minst 2,0 ggr	4,1	7,7	4,3	7,7
Vi ska ha minst 20 % i vinst på våra fastighets- och projektinvesteringar	71	7,7	56	7,7
Ekologisk hållbarhet
Samtliga våra fastigheter ska vara miljöcertifierade (%)	90	6,9	92	7,7
Långsiktigt ska 100 % av vårt hyresvärde vara gröna hyresavtal	58	4,5	49	3,8
Långsiktigt ska våra koldioxidutsläpp inte överstiga 0,5 kg/kvm LOA	0,7	6,2	1	3,9
Vi ska varje år sänka energianvändningen med 2 % i jämförbart bestånd	6,6	7,7	9,7	7,7
Social hållbarhet
Vi ska aktivt samverka med andra aktörer inom våra tio utvalda delområden (antal samverkansprojekt)	7 av 10	5,4	6 av 10	4,6
Fördelningen mellan antal kvinnor och män ska vara inom intervallet 40–60 % på samtliga nivåer i organisationen (medarbetare, chefer och koncernledning)	2/3	5,1	3/3	7,7
Vi ska bidra till kompetensförsörjning i branschen genom att erbjuda praktikplatser, examensarbeten och sommarjobb till minst 10 studerande per år	10	7,7	14	7,7
Vi ska vara en av branschens bästa arbetsplatser (förtroendeindex >90 enligt GPTW)	80	6,9	78	6,7
	Index	88,9		88,3

19 Strategisk inriktning Den som investerar i Platzer investerar i kommersiella fastigheter i Göteborg – en av Europas mest dynamiska regioner. Ett bevisat värdeskapande, en intressant portfölj av utvecklingsprojekt och ett ansvarstagande för samhälle och miljö talar också för långsiktigt uthållig avkastning.

Fem skäl att investera i Platzer

Specialister på kommersiella fastigheter

Vi är helt fokuserade på kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet. Inriktningen är kontorsfastigheter i centrala lägen samt logistik och industri i nära anslutning till Nordens största hamn. Vi kan vår marknad och vi känner vår stad. För den som vill investera i kommersiella fastigheter i Göteborg är Platzer det enda renodlade alternativet på börsen.

Göteborg är en stad i tillväxt

Göteborgsområdet är mitt i sin mest expansiva period på 50 år – en utveckling som kommer förändra staden i grunden. Ekonomiska och demografiska tyngdpunkter kommer att flyttas, centrala delar förtätas och tidigare fabriksområden bli till levande stadsmiljöer för både boende och arbetande. Göteborgs näringsliv är världsledande på flera områden och regionen är ett logistiskt och industriellt nav i norra Europa.

Vår tydliga modell för värdeskapande

Vi har en tydlig modell för värdeskapande som bygger på fastighetsförvaltning, fastighets-, projekt- och stadsutveckling samt fastighetstransaktioner. Vi stärkte tidigt våra positioner inom projekt- och stadsutveckling, vilket breddar våra möjligheter när priserna på köpvärda objekt är fortsatt höga och direktavkastningskraven låga. Idag syns flera av våra pågående projekt från stora delar av Göteborg.

Vi är en långsiktig samhällsaktör

Med vårt tydliga fokus på Göteborg och vår starka ställning i områden med utvecklingspotential följer både möjligheter och ansvar vad gäller människor och miljö. Det lokala påverkar också det globala. Genom att aktivt bidra till utvecklingen av staden och de områden där vi äger fastigheter påverkar vi såväl hyresnivåer som värdet på fastigheterna. Samtidigt arbetar vi kontinuerligt för att minska vårt avtryck på miljö och klimat, vilket gjort det möjligt att gröncertifiera vår aktie.

Utöver pågående projekt har vi en omfattande portfölj av möjliga utvecklingsprojekt. Samtliga finns i intressanta lägen och är viktiga delar av Göteborgs pågående förändring. Det gäller både kontorsfastigheter och logistik-/industrianläggningar i Sveriges mest intressanta lägen. Totalt omfattar projektportföljen mer än 700 000 kvm.

En omfattande portfölj av utvecklingsprojekt

Omvärld och marknad

Lindholmspiren 9, huset med de blåa pelarna, ligger strategiskt mellan Göteborgs främsta innovationskluster och Älvsnabbens hållplats vid kajen.

21 Omvärld och marknad

Vår värld rör på sig snabbare än någonsin. Det gör Göteborg och Platzer också. Under året har det, inte minst accelererat av en global pandemi, skett stora förändringar som på kort och lång sikt förändrar vårt samhälle i grunden.

En värld i förändring

Vi är ett lokalt förankrat fastighetsbolag med hjärtat i Göteborg – Nordens femte största tätort och en ledande exportstad. Det innebär att vi är tätt sammanlänkade med omvärlden och att vi ständigt behöver identifiera och förstå globala megatrender.

Coronapandemin

Ingen enskild händelse under 2020 har haft större påverkan på världen och hur den kommer att se ut framöver än pandemin. Den första vågen med stigande sjuk- och dödstal samt börser som rasade övergick till en sommar där virusets spridning saktade in i stora delar av världen, för att sedan landa i en andra våg under hösten och vintern. Aggressiv penning- och stimulanspolitik har på många sätt hållit uppe världsekonomin. Pandemin har accelererat samhällsutvecklingen och digitaliseringen, vilket kommer att påverka oss som individer och samhälle för all framtid.

Politiska förändringar

I USA vann Joe Biden presidentvalet och med det avslutades Donald Trumps fyra år långa mandatperiod. Omvärldens förhoppningar är att skiftet ska innebära färre handelshinder och tullar samt en tydlig återgång till en mer klimatvänlig politisk inriktning. Vidare lämnade Storbritannien EU i början av året och sedan dess har det pågått förhandlingar om det framtida förhållandet mellan EU och Storbritannien. EU presenterade en långtidsbudget för åren 2021–2027 där miljö och klimat dominerar.

Globalisering

Globaliseringen har gjort det enklare att handla och arbeta över landsgränser. Den digitala utvecklingen, som accelererat under pandemin, har möjliggjort effektiva globala nätverk och gemenskaper. Detta har inte minst märkts under pandemin. Från att kinesiska myndigheter

den 2 januari meddelade att de har hittat viruset tog det två veckor innan tyska forskare hade tagit fram ett diagnostiskt test, och ytterligare lite drygt en månad innan ett amerikanskt läkemedelsbolag skickat ett nyutvecklat vaccin till myndigheter för kliniska tester.

Urbanisering och demografiska förändringar

Mer än hälften av jordens befolkning lever i urbana miljöer. Det gäller inte minst Sverige som har en av de högsta urbaniseringstakterna i världen. Våra tre storstadslän står för hela 70 procent av befolkningsökningen. Likt övriga länder i västvärlden har mäklare under pandemiåret sett tendenser till att allt fler väljer att söka sig till storstädernas ytterområden för att kunna bo större. Parallellt ökar också den totala befolkningen i storlek, dels på grund av att människor lever längre, dels på grund av migration inom och till Europa.

Miljö- och klimatförändringar

Miljö- och klimatfrågorna är idag högt upp på den politiska agendan i Sverige och i världen. Våra produktionsoch konsumtionsmönster har inneburit ökade utsläpp av växthusgaser och ett överutnyttjande av jordens resurser. Miljöfrågorna är idag en av de starkaste motorerna för innovation och utveckling, vilket inte minst går att se i EUs återhämtningspaket för att hantera ekonomiska konsekvenser av coronapandemin, där en stor del av pengarna är vigda åt klimatpositiva satsningar.

Teknikutveckling och digitalisering

Tekniken förändrar hela tiden världen som vi känner den. Konsumtionen av digitala tjänster har ökat under pandemin, vilket bland annat visar sig i fler och kraftigt växande e-handelsföretag och ett större utbud av digitala tjänster. Idag har stora delar av tillverkningsindustrin redan automatiserats och tjänstesektorn står på tur. Det förändrar både hur vi lever och hur vi arbetar.

22 Omvärld och marknad En exportberoende stad som Göteborg påverkas givetvis av en global pandemi. Under några vårmånader pekade de flesta kurvorna åt fel håll. Därefter följde dock en tydlig återhämtning – inte minst inom fordonsindustrin. Den positiva trenden väntas fortgå under 2021.

Framtidstro i ett pandemityngt Göteborg

Det första året på 2020-talet präglades av pandemin och den ekonomiska nedgången som följde. Förutom pandemin tyngdes den globala ekonomin av handelskonflikter och osäkerheten kring Brexit. Minskad global handel påverkade svensk exportindustri negativt. Stimulanspaket på viktiga exportmarknader har bromsat in nedgången när centralbanker världen över har agerat kraftfullt för att mildra de negativa ekonomiska konsekvenserna av pandemin.

Andra kvartalet innebar den största nedgången (8,2 procent) av BNP någonsin i Sverige. Under året återhämtade sig ekonomin och totalt bedömdes Sveriges BNP minska med 2,8 procent, vilket var ett mer positivt utfall än vad prognoserna som presenterades i början av pandemin visade. Arbetsmarknaden påverkades kraftigt av pandemin och arbetslösheten ökade till 8,8 procent (7,4) samtidigt som sysselsättningen sjönk till 67 procent (68,2). Inflationen var på årsbasis 0,5 procent (1,7).

Lägre arbetslöshet i Göteborg än i riket

År 2020 inleddes med en kraftig nedgång för handeln och tjänsteföretagen. En drastisk minskning av turismen under andra kvartalet och framåt innebar stora nedgångar för besöksnäringen. Cirka 62 procent av konkurserna i Göteborgsregionen var inom handel, företagstjänster, bygg samt hotell- och restaurangnäringen.

Göteborgsregionen har fortsatt lägre arbetslöshet än övriga landet. I utgången av 2020 var arbetslösheten 8,3 procent i regionen, jämfört med 8,8 procent i hela landet, 8,4 procent i Stockholmsregionen och 11,1 procent i Malmöregionen. Totalt var 138 428 personer i Västra Götaland korttidspermitterade, framförallt inom tillverkning samt handel och reparation av fordon.

Göteborgsregionens ekonomiska utveckling styrs av hur det går för exportindustrin. De största exportmarknaderna USA, Norge, Tyskland, Kina, Danmark, Storbritannien, Finland och Frankrike upplevde ett kraftigt fall i tillväxt under början av året följt av återhämtning.

Jobbtillväxten minskade

För första gången sedan finanskrisen minskade jobbtillväxten i Göteborgsregionen som vid utgången av året var 2,2 procent i regionen, vilket är högre än i Sverige i stort (2 procent).

Fortsatt är den långtgående segregationen en stor utmaning för Göteborg, vilket bland annat visar sig i skillnader i sysselsättning, inkomst, utbildningsnivå, brottsutsatthet och ohälsotal.

Antalet konkurser stabiliserade sig

Antalet konkurser i Västra Götalandsregionen ökade under helåret 2020 med 13 procent jämfört med 2019, men utfallet blev mer positivt än vad tidiga prognoser under pandemin indikerade. Ökningen skedde under början av året, men från maj var antalet konkurser lägre än motsvarande period 2019.

Hushållen optimistiska

Även om konjunkturen mattades av under 2020 var hushållen optimistiska. Ett tecken är att bostadspriserna i Göteborg steg på årsbasis. Bostadsrättspriserna i Göteborgs kommun gick upp med 3,6 procent och prisstegringen på villor var 7,7 procent respektive 9,7 procent i Storgöteborg. Även hushållens förväntningar på boprisutvecklingen slutade högre än vid ingången av året.

Konjunkturinstitutets konjunkturbarometer pekar också på en ökad optimism hos hushållen, där läget återhämtade sig från att ha varit nattsvart negativt under början av året.

Framtidstro hos företagen

Västsvenska Handelskammarens konjunkturindikator vände under 2020 från pessimism till optimism och slutade med en positiv syn på konjunkturutveckling på såväl tre som tolv månaders sikt. Även Konjunkturinstitutet visade på framtidstro, där framförallt tillverkningsindustrin, men även detaljhandeln samt bygg och anläggning, ser positivt på framtiden.

Stora FoU-investeringar

För första gången toppar Västra Götaland listan över var det investeras mest i forskning och utveckling. Totalt investerar företag i Västra Götaland 41 mdkr i FoU, att jämföra med 39 mdkr i Stockholmsregionen. Det innebär att Västra Götaland står för 33,4 procent av Sveriges totala investeringar i FoU. Investeringarna är ett tecken på ett skifte i regionens näringsliv, där ett stort kunskapsfokus leder utvecklingen, och att både nationella och internationella företag är intresserade av att satsa i Göteborgsregionen.

En växande region

Under de tio senaste åren har Göteborgsregionen haft ekonomisk tillväxt. Det har i sin tur bidragit till att arbetsmarknadsregionen vidgats geografiskt. Från och med 2020 räknas även Trollhättan och Uddevalla officiellt till Göteborgs arbetsmarknadsregion enligt SCB. Att fler har börjat pendla till Göteborg beror också på

förbättrad infrastruktur, såsom den nya motorvägs- och järnvägsförbindelsen mellan Trollhättan och Göteborg. Pendlingen till Göteborg från Trollhättan ökade med mer än 90 procent förra decenniet. I takt med att fler infrastrukturprojekt i och runt regionen blir klara kommer arbetsmarknadsregionen, där Göteborg utgör kärnan, att växa ytterligare.

Investeringarna i stadsutveckling, bygg och infrastruktur fortsätter framöver och bedöms uppgå till 1 000 mdkr fram till 2035, enligt Business Region Göteborg (BRG). Inom ramen för Västsvenska paketet genomförs stora projekt för en större och mer hållbar arbetsmarknadsregion, en attraktiv kärna i centrala Göteborg, en konkurrenskraftig kollektivtrafik och bättre transporter för näringslivet.

Till detta kommer omfattande planer på nybyggnation av både kommersiella lokaler och bostäder. Områdena som framförallt berörs är Älvstaden, Gamlestaden, Frölunda/Högsbo och Angered, liksom centrala Mölndal.

Göteborgsregionens största privata arbetsgivare 2019

Nr	Företag	Antal anställda
1	Volvo Cars	16 475
2	Samhall	3 775
3	Chalmers tekniska högskola	3 325
4	Volvo Lastvagnar	3 075
5	Volvo Technology	2 825
6	SKF	2 500
7	AstraZeneca	2 225
8	Postnord	2 025
9	Ericsson	1 775
10	Skanska	1 525
		Källa: BRG

Snabb befolkningstillväxt

Allt fler nationella och internationella företag är intresserade av att satsa i Göteborgsregionen.

Göteborg är den mest dynamiska fastighetsmarknaden i Sverige just nu. Ingen annanstans byggs det så mycket. Detta drivs bland annat av en ökad urbanisering och en arbetsmarknad i förändring.

Göteborgs hyres- och fastighetsmarknad

Som fastighetsbolag agerar vi i praktiken på två marknader: lokalhyresmarknaden – där fastighetsägare och hyresgäster kommer överens om hyresnivåer – samt fastighetsmarknaden – där olika fastighetsägare köper och säljer fastigheter. Både hyres- och fastighetsmarknaden är i sin tur indelade i segment. Vi är huvudsakligen verksamma inom segmenten kontors-, industri- och logistikfastigheter. Geografiskt består vår marknad av Göteborgsområdet.

Gemensamt för både hyres- och fastighetsmarknaden är att hyror och fastighetspriser styrs av utbud och efterfrågan. Under många år har efterfrågan på såväl moderna kontorslokaler i centrala lägen som attraktiva logistiklokaler varit större än utbudet. Detta har medfört en positiv påverkan på fastighetspriserna inom båda segmenten samt hyresnivåerna på kontor. Hyresnivåerna för industri- och logistiklokaler har inte haft samma utveckling.

Fortsatt efterfrågan på kontor

Kontorshyresmarknaden präglades i Göteborg, liksom på andra platser, av osäkerhet kring konjunkturen och hur framtidens arbetsliv kommer att se ut. Efter en stark start på året sjönk uthyrningsvolymerna kraftigt och blev cirka 30 procent lägre än de senaste fem årens genomsnitt. Trots detta fortsätter Platzer att få förfrågningar på kontorslokaler i sitt bestånd och avtal tecknas fortfarande på samma nivåer som innan pandemin.

Till följd av coronapandemin har vakansnivåerna för kontor i Göteborgsområdet ökat – från 5,8 procent till

8,9 procent. Den största ökningen har skett i CBD samt Övriga innerstaden som dock kommer från historiskt låga vakansnivåer.

Primehyran för kontorslokaler i Göteborgs CBD bedöms idag vara ca 3 700 kr/kvm, vilket är nästan en fördubbling på 10 år. Vi gör bedömningen att hyresutvecklingen kommer att vara avvaktande under kommande år, men att någon större sättning i hyresnivåerna inte är trolig.

Vi tror heller inte att distansarbetet kommer att minska företagens lokalbehov i någon större utsträckning. Man ska komma ihåg att vi de senaste tio åren gått från att nyttja drygt 35 kvm per anställd i äldre och mer omoderna kontorsfastigheter till mellan 10 och 15 kvm i moderna, nyproducerade kontorsfastigheter. Vi har med andra ord redan en trend mot minskat lokalbehov där standarden och placeringen av kontoret kommer att bli av större vikt. Där är Platzers fastigheter väl positionerade i bra lägen med närhet till gott serviceutbud och kollektivtrafik

Det finns fortfarande många viktiga faktorer som påverkar kontorshyrorna positivt, vilka på medel och lång sikt kommer gynna Göteborgs kontorshyresmarknad:

Trenden med urbanisering är fortsatt stark.
I Göteborg finns det fortfarande ett stort utrymme för omstrukturering på arbetsmarknaden, där fler bedöms arbeta på kontor i framtiden.
Stora infrastrukturella projekt, som både skapar jobb och vid färdigställande ökar arbetsmarknadens upptagningsområde.

Vakansgrad kontor Göteborg

25 Pagina Omvärld och marknad

E-handel driver intresset för logistiklokaler

Under hösten 2020 gjorde Amazon sitt intåg på den svenska marknaden, efter flera år av rykten om etablering. Med konceptet Amazon Prime kommer kravet på kortare leveranstider att skärpas, något som vi tror kommer att öka efterfrågan på mer centrala logistiklösningar i och runt storstadsregionerna. Förutom kortare leveranstider drivs efterfrågan till stor del av omställning från fysisk handel till e-handel.

E-handeln ökade med 40 procent under 2020 till 122 mdkr och stod för 14 procent av den totala handeln. Störst var ökningen inom dagligvaror, möbler och heminredning, apotek samt hemelektronik. Pandemin har påskyndat en utveckling som pågått under flera år. Tidigare erfarenhet visar på att när e-handeln närmar sig 15 procent i ett enskilt segment får den fysiska handeln stora lönsamhetsproblem. Idag står e-handeln för mer än 15 procent inom hemelektronik (43 procent), kläder och skor (30), sport och fritid (18) samt apotek (16).

Utbudet av moderna logistiklokaler är fortfarande litet i Göteborgsområdet och detaljplanelagd mark i attraktiva områden är fortsatt begränsat. Efterfrågan bedöms därmed vara fortsatt högre än utbudet på logistikfastigheter i bra lägen.

Kontorsfastigheter med säkra kassaflöden fortsatt attraktiva

Under 2020 omsattes kontorsfastigheter i Sverige till ett värde av 47,7 mdkr (41,2) och i Göteborgsområdet var motsvarande siffra 2,5 mdkr (4,6). Transaktionsåret 2020 har präglats av coronapandemin och dess effekter. Till följd av detta minskade även det internationella kapitalet något under innevarande år. Trots att året startade starkt med flertalet stora transaktioner avtog volymerna under

Exempel på större projekt i Göteborg

Projekt	Fastighets ägare	Total yta, kvm	Färdig ställande
Gårda Vesta	Platzer	26 600	2021
Kineum	Platzer och NCC	26 000	2022
Geely utvecklingscenter	Geely	70 000	2021/2022
Global Business Gate	Elof Hansson	33 000	2022/2023
Platinan	Vasakronan	60 000	2022
Citygate	Skanska	42 000	2022
MIMO	NCC	30 000	2022
			Källa: Newsec

Källa: JLL

sommaren och kom aldrig riktigt igång igen under hösten. Privata fastighetsbolag, institutioner och fonder har varit nettoköpare samtidigt som börsnoterade bolag varit nettosäljare.

Göteborgs transaktionsmarknad drivs däremot främst av lokala investerare och är inte beroende av internationellt kapital i lika stor utsträckning som andra storstadsregioner. En av årets största transaktioner var Regios köp av två kontors- och lagerfastigheter i Mölndal till ett värde om 1 037 mkr. Platzer förvärvade en anrik fastighet i Göteborgs innerstad av AFA Fastigheter till ett värde om 402 mkr.

Även om transaktionsmarknaden varit något avvaktande under 2020 har vi inte sett några större justeringar för direktavkastningskraven inom segmentet. Inför 2021

SSAB är en av våra största hyresgäster i Arendal, Nordens mest strategiska och byggintensiva logistikområde.

bedöms centralt belägna kontorsfastigheter med säkra kassaflöden vara fortsatt eftertraktade. Något som gör att vi tror att direktavkastningskraven för dessa fastigheter kommer ligga kvar på dagens låga nivåer.

Ökande efterfrågan på moderna logistiklokaler

Under 2020 omsattes fastigheter inom segmentet industri/ lager och logistik till ett värde av 32,3 mdkr (33,5 mdkr) i Sverige. Liksom tidigare år är andelen internationella investerare stor inom segmentet, trots pandemin. Till exempel gjorde Blackstone ett större förvärv om åtta lager- och logistikfastigheter runt om i Sverige till ett underliggande fastighetsvärde om 2,3 mdkr.

Ökande efterfrågan på moderna logistiklokaler tack vare e-handelns tillväxt – i kombination med digitali-

sering och en stabil hyresmarknad – gör logistikfastigheter till ett fortsatt attraktivt segment. Intresset för logistiklokaler avspeglar sig också i att direktavkastningskraven under de senaste åren sjunkit med cirka 2,0 procentenheter för att idag ligga på 4,5 procent för nybyggda fastigheter i primelägen som Torslanda och Arendal.

Coronapandemin hade en negativ påverkan på transaktionsvolymerna under året samtidigt som pandemin ökade farten på skiftet från fysisk handel till e-handel. Vi bedömer att transaktionsvolymerna kommer att öka till nya rekordnivåer ganska snart efter att pandemin ebbat ut. I Tyskland pratar man om direktavkastningskrav på en bit under 4 procent för centralt belägna logistikfastigheter. I storstadsområdena i Sverige är direktavkastningskravet idag cirka 4 procent på moderna logistikfastigheter i bra lägen

Största fastighetsägare av kommersiella lokaler i Göteborg 2020

Hyreshus exklusive bostadshus	kvm	Industri- och logistikfastigheter	kvm
Platzer	506 797	Castellum	390 480
Vasakronan	377 111	Platzer	328 474
Balder	366 927	Wallenbergstiftelserna	161 105
Wallenstam	319 575	Balder	125 248
Castellum	271 425	Autologistikk property	123 315
Skandia	182 500	Corem	83 431
Lundbergföretagen	175 299	Bygg-Göta	81 705
Alecta	153 763	Prologis	69 070
Svenska Mässan	122 185	Gullringsbo	67 011
Bygg-Göta	116 280	Stena	62 968
	Källa: Datscha		Källa: Datscha

Så särskiljer vi oss

Marknaden för kommersiella lokaler är uppdelad i ett antal delsegment där kontor, industri, logistik och handel är de största. På Platzer är vi främst verksamma inom kontor och logistik. Vi är helt fokuserade på Göteborgsområdet.

Vår starka fokusering, både vad gäller fastighetstyp och geografi, särskiljer oss från de flesta andra börsnoterade fastighetsbolag. Det börsbolag som liknar oss mest är Fabege i Stockholm, som också fokuserar på kommersiella fastigheter på en definierad geografisk marknad.

Även om det ibland är svårt att jämföra olika fastighetsbolags innehav går det att konstatera att ingen annan aktör har ett lika starkt fokus på Göteborgsområdet som vi. Inom konstorsfastigheter är Platzer, Vasakronan, Balder, Wallenstam och Castellum ledande aktörer med marknadsandelar på cirka tio procent och uppåt. Marknaden för industri- och logistiklokaler är fragmenterad med många aktörer som äger sina egna produktionsoch logistikfastigheter. Definitionen av vad som är en industri- och logistiklokal är också flytande. Här har vi utmanarpositionen efter Castellum som är störst i Göteborgsområdet. Övriga stora aktörer är Wallenbergstiftelserna, Balder och AutoLogistikk property. Med stora markarealer i attraktiva lägen har vi goda möjligheter att förstärka vår position avsevärt.

I takt med sjunkande direktavkastningskrav har många fastighetsbolag på senare år valt att fokusera allt mer på projektutveckling. Några av de mest omtalade projekten är Vasakronans stora nybyggnadsprojekt Platinan intill nya Hisingsbron, Klöverns arbete kring Åby Arena samt utvecklingen av Masthuggskajen som drivs av bland annat Stena Fastigheter och Balder. Även byggbolagen är aktiva i detta segment. Bland de stora projekten märks Skanskas bygge av Citygate i Gårda. Jämfört med många andra aktörer var vi tidigt ute med att styra om vårt fokus och ligger också långt framme i många av våra projekt.

Den tidigare trenden att flera bolag förvärvar bolag eller på annat sätt ger sig in på marknaden för coworking tycks ha stannat av under pandemin. Aktörerna inom coworking ha också haft det tuffare än mer traditionella fastighetsbolag, särskilt delarna av verksamheten som avser möten och konferenser. Flera aktörer tror dock att detta är en tillfällig svacka och bland annat satsar United Spaces, som ägs av Castellum, på expansion under 2021.

Verksamhet

I Torslanda industriområde är det nära till hamnen. I förgrunden ser vi en rendering av en framtida logistikbyggnad inom fastigheten Syrhåla 2:3.

Arendal och Torslanda är primelägen för logistik. Hur ser ni på DFDS Logistics Contracts AB på områdets utveckling?

Det finns en jättepotential! Från att nästan uteslutande arbeta med lossning och lassning för AB Volvo märker vi nu att andra branscher, exempelvis bygg och 3PL, är intresserade av att ha lager i området. Dels är Göteborg en industristad med bra anslutningar, men framförallt handlar det om läget nära roro- och containerhamnen. Våra kunder känner en trygghet i att transporterna blir korta till och från terminalen. Och ju mer logistik och infrastruktur som växer fram, desto mer attraktivt kommer området att bli. Hamnarna växer ju, och det är de som är navet i Göteborg.

Hur trivs ni i era lokaler?

Vi tog över en befintlig terminal med flera fastigheter, och jag tycker att Platzer är väldigt lyhörda och har gjort mycket för att förbättra terminalen. Samtidigt satsar de på att göra hela området trivsammare för oss som arbetar här med fler restauranger, träningsmöjligheter och bättre kollektivtrafik. Man känner att det är mycket på gång – bland annat byggs det nya hamnoch logistikområden i Halvorsäng och Sörred.

Martina Karlsson är general manager på DFDS Logistics Contracts AB

30 Verksamhet Det viktigaste är att kunderna trivs. Annars blir man knappast någon ledande aktör på den göteborgska kontorsmarknaden, eller lyckas expandera i Nordens bästa logistikläge. För oss handlar fastighetsförvaltning om att skapa långsiktiga kundrelationer genom att ta initiativ, förutse och möta kundens behov i varje skede av kundresan.

Att förvalta är synonymt med att satsa

Inom kontor är vi ledande aktör i Lilla Bommen/Gullbergsvass, Gårda, Gamlestaden och Högsbo. Vi är också ledande inom industri/logistik i Torslanda och Arendal. För att kunna växa med våra kunder tar vi fram anpassade lokallösningar och gör det enkelt att välja genom tydligt paketerade erbjudanden. Under 2020 investerade vi 107 mkr i anpassning av lokaler i befintliga förvaltningsfastigheter.

Kärnan i vår verksamhet utgörs av våra förvaltningsteam. Varje medarbetare i teamet har ett tydligt helhetsansvar för ett antal fastigheter, vilket skapar trygghet och kontinuitet för våra kunder. Som en del i vår organisationsmodell har vi även områdeschefer som ansvarar för utvecklingen och förvaltningen utifrån ett områdesperspektiv.

En bred mix av kunder

Vi strävar efter att skapa attraktiva områden med goda affärsmöjligheter för våra kunder och en bra mix av verksamheter. I våra fastigheter finns allt från kontor, hotell och restauranger till skolor, träningsanläggningar och logistiklokaler. Kunderna är såväl privata företag som offentliga aktörer.

Omförhandlingar och stöd till kunder under pandemin

Året präglades naturligtvis av pandemin. Uthyrningsarbetet påverkades och vi såg en mer avvaktande hyresmarknad under de tre första kvartalen. Samtidigt var uppsägningarna färre och effekterna tog i stort sett ut varandra. Mot slutet av året tecknade vi flera större hyresavtal och gjorde trots marknadsläget ett bra år.

Under första kvartalet hade vi ett fortsatt stort fokus på omförhandlingar. När pandemin slog till skiftade vårt fokus till att stötta befintliga

kunder och ställa om driften i våra fastigheter efter kundernas förändrade behov. Vi har hela tiden haft en tät dialog med kunderna och har i ett fåtal fall lämnat hyresrabatter. Det har framförallt gällt kunder inom restaurang- och eventnäringen med en bärkraftig affär i botten, och som behövde kortsiktig hjälp från oss för att överleva. Hyresrabatterna uppgår till 0,4 procent av årets hyresintäkter. Vi bedömer att kunderna som kan drabbas på kort sikt med anledning av pandemin utgör en mindre andel.

Total hyresvolym och nettouthyrning

Under året tecknade vi nya hyresavtal med bland andra Västra Götalandsregionen i Masthugget, Swedol i Almedal, SATS i Gamlestads torg och Mycorena i Gamlestadens Fabriker.

Bland de största hyresgästerna kan nämnas DFDS, Mölnlycke Health Care, Skatteverket och Zenseact. Totalt har vi 701 lokalhyresavtal (734), varav 51 (82) omförhandlades under 2020. De tjugo största hyresavtalen stod för 34 procent (34) av hyresvärdet och den genomsnittliga återstående löptiden var vid årets slut 37 månader (41). Utöver lokalhyreskontrakten finns avtal för parkeringsplatser samt för reklamskyltar och mobilmaster med ett totalt hyresvärde om 42 mkr. Nettouthyrningen för förvaltnings- och projektfastigheter uppgick under 2020 till -20 mkr (24). I förvaltningsfastigheter var uthyrningen 44 mkr (81) och uppsägningarna -74 mkr (-90).

Uthyrningen i projektfastigheter var 14 mkr (35), vilket främst avser uthyrningarna i våra projekt Kineum och Gårda Vesta. Uppsägningarna i projektfastigheter uppgick till -4 mkr (-2) och berodde på avsiktlig tomställning av Södra Änggården där vi avser riva inför nybyggnation.

Så tycker våra kunder om oss Varje år genomför vi kundundersökningen Fastighetsbarometern, CFI Groups och Fastighetsägarnas analys av svenska hyresgästers uppfattning om sin hyresvärd. Med utgångspunkt i förra årets resultat har vi fokuserat på att stärka våra relationer med kunderna genom att ökad lyhördhet och tillgänglighet, vilket har givit en positiv effekt. I år framkom bland annat att våra kunder är mycket nöjda med vår hantering av felanmälningar och att de upplever vårt lokalerbjudande som prisvärt. Samtidigt kan vi

Marknadsvärde per fastighetskategori

Löptid hyreskontrakt, andel av hyresvärde

bli bättre på att berätta om vårt miljöarbete och fortsätta stärka vår proaktivitet.

Kontoret som mötesplats – viktigare än någonsin

Coronapandemin har påverkat synen på kontoret som arbetsplats. De flesta bedömare tror att vi kommer att göra färre tjänsteresor och jobba mer hemifrån även efter pandemin. Samtidigt ser vi en fortsatt urbanisering och att andelen kontorsanställda på arbetsmarknaden fortsätter att öka.

Vi bedömer att pandemin snarare har stärkt trenden att se kontoret som en mötesplats. Sverige rankas löpande som ett av världens mest innovativa länder, och om det är något som gynnas av att vi träffas fysiskt så är det innovation och kreativitet. Utvecklingen ställer dock nya krav på hur kontoren är utformade och var de ligger. Kontoret måste bidra med ett mervärde för att det ska vara värt för anställda att resa dit. Vi tror att vinnaren är moderna kontor i attraktiva områden i våra större städer, och där det finns ett utbud av restauranger och annan service i området. Här är våra satsningar i Gårda i framkant: Kineum som blir en hybrid mellan kontor och hotellupplevelse, och Gårda Vesta som utvecklas till Göteborgs första WELL Building-certifierade kontor med fokus på medarbetarnas välmående.

Kundanpassat i Sveriges logistikhuvudstad

Fastigheten Arendal, som utgör merparten av vår förvaltningsportfölj inom industri/logistik, är belägen i Nordens mest strategiska och byggintensiva logistikområde. Närheten till Volvo och hamnen gör området attraktivt

för partners och underleverantörer till fordonsindustrin. Samtidigt är det allt fler branscher, varav flera inom den digitala handeln, som fått ett ökat behov av logistikytor i pandemins spår. Vi äger totalt 300 000 kvm uthyrningsbar yta i området. Största hyresgäster är bolag inom Volvokoncernen eller deras underleverantörer. Bland hyresgästerna finns även DFDS, DHL, Plasman (f.d. Plastal), SSAB och Emtunga.

Att området är attraktivt visas av att nästan hela beståndet är uthyrt. Den ekonomiska vakansen är cirka 5 procent, vilket innebär att utvecklingen av befintliga fastigheter sker i samarbete med befintliga kunder. Under 2020 investerade och byggde vi till för 34 mkr för våra hyresgäster i Arendal. Förbättringarna gällde främst kund anpassning av lokalerna samt olika energiprojekt. Vi har även 787 000 kvm utvecklingsbar mark i området varav 310 000 kvm omfattar JV-samarbetet med Bockasjö. En exploatering sker i samråd med hyresgästerna och byggstart sker efter signerat hyresavtal, på vår egenägda mark.

Under 2020 påbörjade vi värdeskapande fastighetsbildning i Arendal där varje byggnad ska styckas av och bli en egen fastighet. Syftet är att underlätta vår förvaltning vid bland annat investeringar och hyresgästanpassningar, samt underlätta vid värdering. Lantmäteriförrättning och genomförande beräknas ske under 2021.

När vi förvärvade Arendal sköttes den tekniska förvaltningen av externa parter. Efter tre år i egen förvaltning börjar vi nu se effekterna. Vi har bland annat genomfört ett flertal energiprojekt som medfört kraftigt sänkt energianvändning och därmed lägre mediakostnader. Vi bedömer dessutom att det finns fler besparingar att göra framgent.

Platzers fastighetsbestånd i korthet

	2020	2019	2018	2017	2016
Antal fastigheter*	69	68	70	68	70
varav projektfastigheter	22	22	23	24	16
Total uthyrningsbar yta, kvm*	827 000	825 000	825 000	805 000	801 000
Totalt fastighetsvärde, mkr**	22 575	20 479	18 388	15 559	13 615
varav de tio största, mkr	12 520	10 990	9 300	8 250	7 400

* Inklusive delägda fastigheter som redovisas som intresseföretag.

** Exklusive delägda fastigheter som redovisas som intresseföretag.

Hyresvolym och hyresökning omförhandlingar, per kvartal

32 Verksamhet

Det råder byggboom i Göteborg av sällan skådat slag. När stadskartan ritas om gäller det att bygga klokt och gjuta härliga energier i kvarteren. För oss innebär det att vi tar oss an allt från enskilda fastigheter till omvandling av hela stadsdelar och logistikområden.

En projektportfölj som växer med staden

Genom nyproduktion eller utveckling av befintliga fastigheter vill vi skapa miljöer som gör göteborgarna ännu lite stoltare och besökarna ännu mera nyfikna. När vi äger, förvaltar eller utvecklar en fastighet tar vi därför ansvar för att utveckla stadsrummet omkring. Ett tydligt exempel är Gårda. Här arbetar vi målmedvetet för att skapa en stadsdel som är tryggare och trevligare under dygnets alla timmar.

Parallellt samarbetar vi med andra fastighetsägare för att knyta samman Gårda med arenaområdet och centrum, vilket är helt i linje med stadens vision. Bland annat planerar vi att finansiera en busslinje tillsammans med NCC med flera.

Mobiliteten är en central fråga i alla våra projekt. De fastigheter som vi vill äga långsiktigt ligger alla i anslutning till bra kommunikationer och ska ha goda förutsättningar för hållbart resande. I Arendal och Torslanda är mobilitetet förstås en avgörande del av affären. Under våren bildade vi ett joint venture med Bockasjö för att utveckla Sörreds Logistikpark. Sammantaget kan man säga att vi ligger i mycket bra fas med planlagd industrimark i Sveriges bästa industriläge.

Under 2020 tuffade våra större projekt på som förväntat och en större del av värdetillväxten kom från våra utvecklingsprojekt. Därmed lever vi upp till ambitionen att tillväxten ska vara cirka 2,5 mdkr årligen varav hälften ska komma från egna utvecklingsprojekt. Med facit i

hand kan vi konstatera att det har varit rätt tider att projektutveckla, och att vi har legat rätt i cykeln och lyckats hyra ut och färdigställa projekten i en tid när efterfrågan varit god.

Gårda

I Gårda växer en ny stadssiluett fram i ett av stadens bästa lägen. Våra två nybyggnadsprojekt kommer att utgöra nav i stadsdelen och bidra till att göra Gårda till en ännu mer levande destination.

Gårda Vesta nådde under hösten skedet "tätt hus". Just nu pågår arbete med invändiga kontorsanpassningar och utemiljön. Byggnaden är ett av Göteborgs högsta kontorshus och har en total yta om 27 000 kvm. Projektet följer tidplan och i december flyttade Skatteverket in som första hyresgäst. Uthyrningsgraden är 93 procent och löpande under 2021 kommer även Länsförsäkringar, Länsförsäkringar Mäklarservice, Aros Kapital och Rejlers att flytta in.

Det är inte utan stolthet vi konstaterat att Gårda Vesta är det enda jubileumsprojektet som kommer att vara inflyttat och klart till Göteborgs 400-årsjubileum 2021. Färdigställandet av Gårda Vesta innebär också att norra Gårda får sitt första torg – en ny mötesplats med restauranger i gatunivå. Samtidigt kommer hyresgästmixen att komplettera klustret av offentliga aktörer i norra Gårda.

Även projektet Kineum fortskrider enligt plan. Just nu pågår stomarbeten i huvudbyggnaden samt i intilliggande

Bildtext

Rollin' Bistros har öppnat en 500 kvm stor restaurang i Gamlestadens Fabriker. Berätta! Precis, vi ville ha en lokal med själ och känsla där vi kunde servera god mat, cocktails till skön musik och göra vår grej. Då

frågade Platzer oss om vi ville ta över den k-märkta fabrikslokalen. Vår första reaktion var: "Det är det här vi har letat efter hela tiden!" Under hösten har vi bland annat samarbetat med Wine Mechanics och ölbryggeriet Spike som

ligger i området. Folk säger att Gamlestaden är det nya centrum, men jag tror att snarare att det kommer att vara ett urbant område med unika koncept som människor aktivt väljer att ta sig till.

Ni har sedan tidigare en restaurang på Lindholmen. Hur hamnade ni där?

Vi började som en foodtruck i Kalmar, men kände att vi ville ta konceptet vidare och flyttade till Göteborg. Efter ett tag

frågade Sigma, som är hyresgäst i fastigheten Lindholmspiren 9, om vi ville öppna en restaurang i deras lokaler. Samarbetet stärktes successivt och vi trivs fortfarande jättebra. Lindholmen är väldigt business och futuristiskt med mycket coolt som händer bakom fasaderna – ibland passerar till exempel en självkörande bil.

Giovanna Lögdahl är en av två delägare till Rollin' Bistros

parkeringshus. Kineum blir en 27 våningar hög hybrid mellan kontor och hotellupplevelse med allt från butiker, pool club, restauranger och en stor sal för konferenser och event. Under året tecknade vi hyresavtal med IFM och techbolaget Wint Group, vilket innebär att 82 procent av projektet är uthyrt. Under byggtiden delar vi och NCC ägandeskap med 50 procent vardera. NCC kommer också flytta sitt Göteborgskontor till den nya byggnaden. Största hyresgäst är ESS Group som kommer att utveckla hotellkonceptet Jimmy'z med cirka 230 rum och totalt 15 000 kvm i fastigheten. Denna strävan förändras inte av att hotellnäringen och dess aktörer nu är under stark press med anledning av coronapandemin, utan både vi och NCC gör bedömningen att läget kommer att ha hunnit förbättrats igen innan projektet står färdigt 2022.

Gamlestaden

Gamlestaden ligger endast en spårvagnshållplats från Göteborgs central och är minst sagt "up and coming". Det är en historisk stadsdel i förvandling som kommer att få än mer av stadskaraktär de närmaste tio åren.

Vi äger tre större fastigheter och projekt i Gamlestaden, bland annat Gamlestads torg som blivit en profilbyggnad för stadsdelen. Här finns bland annat Västtrafiks nya resecentrum som inom några år kommer att passeras av 40 000 personer varje dag. I september öppnade restaurangen Hyaku Sushi, inspirerat av Tokyos levande tunnelbanestationer, en trappa ner. Under året flyttade även de första personerna in i PEABs nya bostäder vid den nya bryggan och det planeras även för studentoch trygghetsboenden intill torget.

Alldeles i närheten ligger charmiga Gamlestadens Fabriker, ett av våra stora utvecklingsområden med industribyggnader från såväl 1700som 1950-tal. Det var här kullagret utvecklades och den första Volvon byggdes. Inom de närmaste åren ska den tidstypiska arkitekturen varvas med nya byggnader med sammanlagt 300 bostäder och 3 500 arbetsplatser. Det planeras även för nya restauranger, matbutik, café och service. Under hösten öppnade streetfoodrestaurangen Rollin' Bistros i pannrummet från 1903. Detaljplanen för Gamlestadens Fabriker har varit ute på granskning och är nu godkänd i Byggnadsnämnden. Planen väntas vinna laga kraft i början av 2021. Vi har tidigare tecknat avtal om försäljning av kommande bostadsbyggrätter till JM som medverkar i utvecklingen av området. Dessutom planerar vi för 75 000 kvm nya kontor.

Vår tredje fastighet i Gamlestaden är Bagaregården där vi tecknade planavtal för att under 2021 starta ett detaljplanearbete gällande förtätning om totalt 60 000 kvm blandstad.

Södra Änggården

Vi är största fastighetsägare i norra Högsbo, eller Södra Änggården som vi valt att kalla det 300 000 kvm stora området mellan centrum och havet. Här planeras bland annat 2 000 nya bostäder, skolor och kommersiella lokaler.

Vi har sedan tidigare tecknat avtal om försäljning av bostadsbyggrätter till Bonava, Skanska Nya Hem, Peab, Hökerum Bygg och Magnus Månsson Fastigheter. Vi har dessutom tecknat avtal med Internationella Engelska Skolan om att upprätta en F–9-skolbyggnad för 900 elever. Hyresavtalet är på 20 år och omfattar cirka 9 000 kvm. Affären är villkorad av att detaljplanen vinner laga kraft och preliminärt tillträde sker under senare delen av 2023.

Kommunfullmäktige tog i april beslut om detaljplanens antagande, vilken senare överklagades av Pågen. I januari meddelade mark- och miljödomstolen att överklagan avslogs. Sista instans; mark- och miljööverdomstolen, har i februari fått in en ny överklagan från Pågen. Besked om domstolen ger prövningstillstånd eller ej väntas komma under våren 2021.

Lilla Bommen/Gullbergsvass

Området mellan centralstationen och älven är under kraftig omdaning. Närheten till vattnet och centrum – och Göteborgssymboler som Läppstiftet, operan och nya Hisingsbron – gör området till framtidens kanske mest attraktiva kontorsläge. Vår ambition är att göra Lilla Bommen till ett riktigt spännande, centralt affärsdistrikt med levande bottenvåningar och gångavstånd till centrum och handel.

Vår option på att köpa två byggrätter om totalt 43 000 kvm BTA där

Vi arbetar med utveckling på tre nivåer

Fastighetsutveckling (FU)

Fastighetsutveckling innebär att vi gör om eller utvecklar en befintlig byggnad. Antingen för att anpassa byggnaden efter en befintlig hyresgäst eller för att attrahera nya.

Exempel: I Gullbergsvass har huset på Kämpegatan 3–7 gått från att vara en byggnad med traditionella kontorslokaler till en flexibel arbetsplats för hyresgäster med olika önskemål och behov.

Projektutveckling (PU)

Med projektutveckling avses nyproduktion från mark utan befintlig byggnad, där vi arbetar från idé till färdig fastighet.

Exempel: Gårda Vesta utvecklas till Göteborgs första WELL Building-certifierade kontor med flexibla kontorslokaler och fokus på medarbetarnas välmående.

Stadsutveckling (SU)

Stadsutveckling innebär att vi tar ett långsiktigt ansvar för ett område, ofta tillsammans med andra. Vi bidrar till attraktiva stadsmiljöer och ökade fastighetsvärden. Ibland utvecklar vi bostadsbyggrätter som säljs till samarbetspartners.

Exempel: Södra Änggården håller på att utvecklas från kontors- och industriområde till modern blandstad.

nuvarande Götaälvbron ligger placerar oss mitt i händelsernas centrum. Byggstarten för dessa byggrätter kan ske i anslutning till rivningen av bron som påbörjas under 2021. I hjärtat av Lilla Bommen planerar vi även att utveckla fastigheten Gullbergsvass 1:1 med såväl exklusiva kontor som restauranger och service.

Under året slutfördes arbetet i fastigheten Gullbergsvass 5:10, där vi har vårt huvudkontor. Projektet omfattade ombyggnad av hela huset och en påbyggnad med 1 600 kvm ny kontorsyta. I och med fastighetsutvecklingsprojektet har Gullbergsvass fått tillskott av flera nya restauranger och lokaler som ger liv och ökad attraktivitet i området. Samtliga kontorsytor var uthyrda innan projektet var färdigställt.

Centrum

På Skeppsbron samäger vi Merkur från 1897 tillsammans med Bygg-Göta. Här uppförs nu en ny, omsorgsfullt gestaltad byggnad om 5 400 kvm kontor som kommer att skapa en kontrastrik helhet. Under året nådde stommen sin slutgiltiga höjd och arbeten med fasader påbörjades. Sedan tidigare har reklambyrån Forsman & Bodenfors tecknat ett avtal om totalt 3 350 kvm. Restaurangytor i bottenplan kommer att bidra till en levande stadsdel även efter kontorstid.

Mölndal, Södra Centrum och Mölndalsåns dalgång

Mölndalsåns dalgång är ett expansivt område mellan Mölndals innerstad och Västlänkens framtida station vid Korsvägen. På sikt kommer området att förtätas och integreras med centrala Göteborg. Målsättningen är även att göra Mölndalsvägen till en stadsgata.

Vi äger och förvaltar fem fastigheter i området och kommer även att ha möjlighet att förvärva NCCs kommande projektfastighet MIMO i Mölndals innerstad när den färdigställs. Färdigställandet är beräknat att ske under 2022 och 2023.

Almedals Fabriker är ett före detta industriområde strax söder om Liseberg. Idag rymmer området ett stort antal mindre verksamheter, varav många har en kreativ inriktning. Vi äger Almedals Fabriker med en möjlig byggrätt om cirka 25 000 kvm kontor. Göteborgs Stad har valt Almedals Fabriker som ett av fem pilotprojekt

för ökad exploatörsmedverkan i detaljplaneprocessen. Syftet är att minska den totala projekttiden. Detaljplaneprocessen, som drivs gemensamt av Platzer, Svenska Hus, Wallenstam och Göteborgs

Innan vi startar ett projekt säkerställer vi alltid en betryggande uthyrningsgrad. Även i projekt med många år kvar till inflyttning har vi en hög uthyrningsnivå, vilket indikerar en fortsatt god efterfrågan på våra lokaler.

Stad, startade under 2019.

Torslanda/Arendal

Göteborg är Sveriges logistikhuvudstad och har utsetts till landets bästa logistikläge i tidningen Intelligent Logistiks ranking sedan 2005. Torslanda och Arendal ligger granne med Nordens största hamn och svensk fordonsindustri samt har direktaccess till huvudleder som E6 och E20, järnvägsnätet och närhet till Sveriges näst största flygplats.

Här har vi detaljplanelagda byggrätter med möjlighet att uppföra drygt 70 000 kvm BTA för logistik och industri. I Torslanda bildade vi under året det gemensamma bolaget Sörreds Logistikpark tillsammans med Bockasjö. Samarbetet, där Platzer blir långsiktig ägare, omfattar 130 000 kvm BTA. Totalt kan vi uppföra cirka 200 000 kvm skräddarsydda logistikbyggnader i första etappen. Markförberedande arbeten har inletts för att korta tiden från byggstart till inflyttning. Det pågår även planarbete för att skapa ytterligare byggrätter.

Hamnens utveckling är avgörande för våra egna logistiksatsningar, men också för hela Sveriges näringsliv. Under året tecknade vi en avsiktsförklaring med Göteborgs Stad i syfte att utöka hamnen i Arendal. Parterna är Platzer, Fastighetskontoret, Trafikkontoret, Stadsbyggnadskontoret och Göteborgs hamn.

Trots pandemin upplever vi ett stort intresse för moderna logistiklokaler och uthyrning av projekterade områden pågår för fullt. Vid tecknat hyresavtal står vi redo att starta projektet och fortsatt förvalta områdets potential.

Så går planprocessen till

35 Verksamhet

Pågående större projekt

Fastighet	Typ1)	Befintlig yta LOA, kvm	Ny yta LOA, kvm	Total investering inkl. mark, mkr2)	Varav kvar att investera, mkr	Verkligt värde, mkr	Hyres värde, mkr3)	Uthyr nings grad, %	Färdig ställt
Gullbergsvass 1:1	FU	16 000	-	1 003	183	849	53	46	Q4 2022
Gullbergsvass 5:10	FU	11 900	1 600	564	0	881	45	99	Q4 2020
Gårda 2:12, Gårda Vesta	PU	-	27 000	1 160	186	1 375	83	93	Q4 2021
Gårda 16:17, Kineum	PU/FU	16 000	26 000	1 942	648	1 653	136	82*	Q3 2022
Totalt		43 900	54 600	4 669	1 017	4 758	317

Delägda fastigheter redovisade som intresseföretag

Fastighet	Typ1)	Befintlig yta LOA, kvm	Ny yta LOA, kvm	Total investering inkl. mark, mkr2)	Varav kvar att investera, mkr	Verkligt värde, mkr	Hyres värde, mkr3)	Uthyr nings grad, %	Färdig ställt
Inom Vallgraven 49:1, Merkur**	PU	-	5 400	266	113	393	18	62	Q4 2021
Sörred 8:12***	PU	-	-	357	98	259			Q4 2021
Sörred 7:21***	PU	-	-	76	27	49			Q3 2022
Totalt		-	5 400	699	238	701	18	62

Möjliga utvecklingsprojekt

Fastighet	Typ1)	Fastighetstyp	Ny yta BTA, kvm	Projektfas	Möjlig byggstart4)
Syrhåla 2:3	PU	logistik/industri	14 600	detaljplan finns	2021
Syrhåla 3:1	PU	logistik/industri	60 000	detaljplan finns	2021
Arendal 764:720, Arendals kulle	PU	logistik/industri	14 000	detaljplan finns	2021
Olskroken 18:7, Gamlestadens Fabriker	SU/PU/FU	blandstad	100–120 000	detaljplan pågår	2021
Södra Änggården (flera fastigheter och flera utbyggnadsetapper)	SU/PU	blandstad	cirka 200 000	detaljplan pågår	2021
Krokslätt 34:13	FU/PU	kontor	10–15 000	planbesked finns	2021
Skår 57:14, Almedals Fabriker	FU/PU	kontor	25 000	detaljplan pågår	2022
Bagaregården 17:26	SU/PU/FU	blandstad	60 000	planbesked finns	2022
Gullbergsvass****	PU	kontor	43 000	detaljplan finns	2022/2023
Totalt			526 600–551 600

* Uthyrningsgraden omfattar även befintlig byggnad.

**Avser endast nybyggnad intill befintlig förvaltningsfastighet.

*** Markförberedande projekt i JV med Bockasjö, Sörreds Logistikpark om

130 000 kvm LOA. **** Platzer äger inte marken idag men har option på att förvärva mark med byggrätt till marknadsvärde.

Sammanställningen omfattar möjliga projekt identifierade på ägda eller förvärvsavtalade fastigheter.

1) Se förklaring på s. 33.

2) I total investering inklusive markvärde ingår ingående värde samt investering i fastighetsutveckling.
3) Avser bedömt hyresvärde fullt uthyrt när fastigheten är färdigställd.
4) Med möjlig byggstart menas när projektet bedöms kunna starta förutsatt att planarbetet går som förväntat och att uthyrning nått en tillfredställande nivå.

6 Överprövning	7 Överklagan	8 Planen vinner laga kraft	9 Byggstart	10 Färdigställt
Efter antagandet be slutar Länsstyrelsen om detaljplanen ska överprövas. Vid en överprövning utreder Länsstyrelsen om statliga och mellan kommunala intressen beaktats tillräckligt eller inte.	Kommunens beslut kan överklagas till Mark- och miljödom stolen, förutsatt att den som överklagar är berörd av förslaget och senast under granskningen lämnade in skriftliga synpunkter. Beslutet kan i sin tur överklagas till Mark- och miljö överdomstolen.	Om detaljplanen inte överklagas, eller om överklagandet avslås, vinner detaljplanen laga kraft och kan genomföras.	Efter att detaljplanen vunnit laga kraft och bygglov givits kan arbetet starta. Bygg start rapporteras in till staden.	Färdigställt betyder att byggandet är klart och fastigheten kan tas i bruk. Färdig ställande rapporteras in till staden.

36 Verksamhet Läget, läget och läget. Även om uttrycket ofta används skämtsamt är lägesfaktorn avgörande i fastighetssammanhang. Oavsett om det gäller bostäder, fritidshus, butiker eller kontor. Som ledande fastighetsägare har vi dock en möjlighet som andra inte har: Vi kan påverka läget.

Ett område för varje behov

Våra fastigheter finns i många delar av Göteborg. Områdenas profil varierar och lockar därför företag med olika typer av behov. Några områden har redan en tydlig inriktning, andra är under omvandling. För att underlätta för kunderna att hamna rätt har vi delat in våra områden i fyra kategorier som bygger på såväl hårda som mjuka parametrar. Under 2021 kommer vi att fortsätta arbeta med att utveckla vår områdesprofilering utifrån denna modell.

Att utveckla hela områden är också en viktig del i vår vision att göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i. Vi har därför utsett områdesansvariga medarbetare med uppgift att vara drivande i det arbetet. Målet är att kunna erbjuda varje hyresgäst inte bara en lokal, utan också en miljö som bidrar till kundens affärsnytta.

Resecentrumet på Gamlestads torg invigdes 2018. Fastigheten innehåller kontor, serviceytor, vänthallar, apotek, caféer samt Världslitteraturhuset – stadsdelens nya bibliotek och kulturhus.

38 Verksamhet

Våra varumärken är så långt ifrån fluff man kan komma. Vissa består av flerhundraårigt tegel, andra utgör nya dynamiska stadsdelar. Du ser dem på både makro- och mikronivå. Ibland som ett maffigt landmärke på håll, ibland som den lilla logotypen på en konferenspenna.

Varumärken som går att ta på

Det övergripande varumärket är förstås Platzer, som också är namnet på vårt bolag. Förutom Platzers varumärke arbetar vi med projekt- och platsvarumärken. Det innebär att enskilda fastigheter och områden kan ha egna profiler. Med hjälp av våra olika varumärken kan vi forma våra hyresgästers, medarbetares och intressenters associationer kring företaget och namnet. Samtidigt jobbar alla våra varumärken tillsammans för att stärka varandra.

Vi har valt en garantstrategi för vår varumärkeshierarki. Det betyder att våra platsvarumärken använder sig av en egen logotyp i kombination med Göteborgs bästa Platzer som garant. Genom våra undervarumärken kan vi anpassa enskilda fastigheter eller områden efter olika målgrupper.

Platzer är ett av Göteborgs största och ledande fastighetsbolag inom kommersiella fastigheter, främst kontor. Vår vision är: Vi ska göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i. Precis som i vår verksamhet står kunden i centrum i logotypen.

Efter ombyggnationer är den välkända hörnfastigheten på Polhemsplatsen idag en mötesplats öppen för alla. Hyresgäster och besökare möts av en härlig reception och ljusgård som sträcker sig genom huset.

Befintlig fastighet

Med moderna kontor, restaurang och konferensanläggning är Tennet en viktig pusselbit i utvecklingen av området kring den nya Hisingsbron. Byggnaden stoltserar även med högsta miljöcertifiering.

Befintlig fastighet

Ett nytt landmärke i Göteborg och stadens nya knutpunkt för kollektivtrafik, kultur, service och näringsliv invigdes 2018. Här erbjuder vi panoramavy och ett fantastiskt kontorsläge i 17 våningar.

Befintlig fastighet

Världshuset på Packhuskajen är ett tidigare rederikontor, beläget på platsen för ett franskt värdshus från 1700-talet. Den pampiga byggnaden rymmer numera moderna kontor i ett av stadens bästa lägen.

Befintlig fastighet

I Gamlestadens Fabriker tar vi tillvara den historiska innovationskulturen i området och skapar en mötesplats med bostäder, kontor och service. Lokalerna finns i 13 byggnader från olika tidsepoker.

Befintlig fastighet + Projekt

På Skeppsbron utvecklar vi en ny byggnad som ansluter till det befintliga huset från 1897. Tillsammans bildar de en kontrastrik helhet och bidrar till att knyta ihop staden.

Befintlig fastighet + Projekt

Lite större, lite färgstarkare, lite självsäkrare. Kineum i Gårda blir en 27 våningar hög hybrid där kontor och hotell integreras till en destination som lever hela dygnet.

Befintlig fastighet + Projekt

I Gårda bygger vi Göteborgs första WELL Building-certifierade kontor. Gårda Vesta blir 25 våningar helt fokuserat på trivsel och hälsa på arbetsplatsen.

Projekt

Idag är Södra Änggården en oslipad diamant vid foten av Änggårdsbergen. Här ska vi skapa en skön stadsmiljö med folkliv – mitt emellan centrum och havet. Projektet bidrar dessutom med 2 000 nya bostäder.

Stadsdel

I Gamlestaden tar Platzer ett större grepp om en hel stadsdel. I nära samverkan med andra aktörer utvecklar vi områdets historiska fabriksbyggnader och kompletterar med resecentrum, bostäder och kontor.

Stadsdel

I de vackra tegelbyggnaderna från 1800-talet huserar kreativa verksamheter inom bland annat musik, filmproduktion och inredning. Här utvecklar vi nya byggnader som berikar och stärker det befintliga.

Stadsdel

Två tomter, en logistikpark. Göteborg är oöverträffat när det gäller logistik i Skandinavien. Nära hamnen på Hisingen utvecklar vi Sörreds Logistikpark, ett hälftenägt JV-bolag mellan Platzer och Bockasjö.

Område

Arendals kulle är en sällan skådad chans att etablera sig i Göteborgs absoluta logistikcentrum. Här ska vi uppföra en lager- och logistikbyggnad med bilindustrin och Nordens största hamn som grannar.

Område

40 Verksamhet Transaktioner har historiskt bidragit stort till vårt värdeskapande. Vårt fokus är centrala lägen och knutpunkter med god tillgänglighet, områden där Göteborg växer samt attraktiva lägen för logistik och industri. Under 2020 stärkte vi våra positioner i centrala Göteborg.

Stärkta positioner i centrum

Transaktioner stod under många år för en mycket stor del av vårt värdeskapande. Men när fastighetspriserna steg och direktavkastningskraven sjönk skiftade vi delvis fokus till fastighets-, projekt- och stadsutveckling. Under coronapandemin minskade volymen genomförda transaktioner. Vi lyckades ändå stärka våra positioner i centrala Göteborg genom ett strategiskt förvärv. Transaktioner är en fortsatt viktig del i vår verksamhet och vi är ständigt beredda att agera när tillfälle ges.

Försäljningar av fastigheter

En av våra prioriterade åtgärder är att förstärka vårt erbjudande inom logistik och industri. I syfte att utveckla fastigheterna Sörred 7:21 och 8:12 bildade vi därför ett gemensamt bolag med Bockasjö AB, Sörreds Logistikpark Holding AB, som successivt tog över ägandet av fastigheterna. JV-bolaget startade sin verksamhet i juni med markförberedande arbeten på våra tidigare helägda fastigheter.

Förvärv av fastigheter

Under tredje kvartalet förstärkte vi vår position i centrala Göteborg genom förvärvet av fastigheten Inom Vallgraven 54:11, i Göteborg känd som Elite Plaza hotell. Fastigheten som är en välkänd Göteborgsbyggnad är på 7 100 kvm som uppfördes mellan åren 1887–1889 för Brand- och Livförsäkringsbolaget Svea. Efter omfattande renovering är huset sedan 1999 uthyrt till SSRS Hotel (Elite Plaza hotell).

Bildtext Andra Långgatan är idag en av Göteborgs mest populära mötesplatser för kultur, mat och uteliv. 41 Verksamhet Vi har en större andel miljöcertifierade fastigheter än något annat börsnoterat fastighetsbolag på vår marknad. Certifieringarna minskar vår miljöpåverkan och gör oss mer attraktiva för både hyresgäster och investerare.

Ett bestånd i ständig utveckling

Vi äger, förvaltar och utvecklar 69 fastigheter om totalt 827 000 kvm inklusive intresseföretag. Under 2020 förvärvade vi en fastighet i centrala Göteborg samt sålde två fastigheter i Torslanda till vårt JV-bolag med Bockasjö, där Sörreds Logistikpark ska utvecklas (se s. 34). Dessutom startades inflyttning i vår stora kontorsfastighet Gårda Vesta som också är vår första WELL Buildingcertifierade byggnad.

Vid utgången av 2020 var 90 procent av våra förvaltningsfastigheter miljöcertifierade. Vid samma tidpunkt hade vi 22 projektfastigheter.

Fakta om fastighetsbeståndet

Vårt fastighetsbestånd är indelat i kontorsfastigheter samt logistik- och industrifastigheter. Fokus ligger på centrala Göteborg, i knutpunkter samt i områden där staden växer. Kontorsfastigheterna är uppdelade i tre geografiska segment med tonvikt på centrala Göteborg. Här finns våra starkaste positioner i Älvstaden, Gamlestaden och Gårda.

Våra logistik- och industrifastigheter finns i mindre centrala delar av staden, nära viktiga transportleder. Vår starkaste position inom logistik och industri har vi i Arendal och Torslanda i direkt närhet till Göteborgs hamn.

Fastigheterna redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Vi genomför löpande intern fastighetsvärdering av samtliga fastigheter baserad på en tioårig kassaflödesmodell. Varje fastighet värderas individuellt. Vid årets slut gör vi också en extern värdering av ett urval av våra fastigheter som utgör ett tvärsnitt av fastighetsbeståndet, vanligtvis cirka 30 procent av fastigheternas totala värde. Under 2020 har 60 procent av fastigheternas totala värde värderats av extern värderare.

För ytterligare information om vårt fastighetsbestånd (se s. 75 "Intjäningsförmåga" samt s. 134–135 "Fastighetsförteckning").

Fastighetsbeståndet fördelat på

Fastighetsbeståndet fördelat på kontor och industri/logistik, värde

42 Hållbarhet

Bildtext En tidig morgon vid kajen och de flesta göteborgare är på väg till jobbet. Bakom byggplanket skymtas fastigheten på Packhuskajen 6 som är fullt uthyrd till Domstolsverket, Hovrätten för Västra Sverige.

Hållbarhet

44 Hållbarhet Att utveckla hållbara områden med ett så litet miljöavtryck som möjligt. Ungefär så brukar vi sammanfatta vår idé om hållbarhet. För att lyckas krävs en grund av sund lönsamhet och tillväxt, och inte minst ett stort gäng duktiga kolleger.

Stor påverkan på staden, liten påverkan på planeten

Vi arbetar med ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. Att tyngdpunkten ligger på att skapa hållbara stadsdelar speglas i vår vision: Vi ska göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i. Som en av stadens största fastighetsägare har vi naturligtvis goda möjligheter att påverka arbetsvardagen i staden. Även om vi inte riktigt är framme kan vi konstatera att vi fortsätter att närma oss visionen. Under 2020 hamnade Göteborg på sjätte plats när företaget Future Learn rankade världens bästa städer att jobba i. De senaste fyra åren har Göteborg dessutom utsetts till världens mest hållbara destination enligt Global Destination Sustainability Index.

Vi bidrar till Globala målen

För att säkerställa relevansen i våra satsningar har vi valt FNs modell Globala målen som utgångspunkt för vårt hållbarhetsarbete. Modellen är ett vedertaget verktyg för bolag som vill bidra till en hållbar utveckling. Det innebär att Globala målen även fungerar som ett gemensamt språk och ramverk, vilket gör det enklare för oss att jämföra oss med och inspireras av andra aktörer.

Även om vi stödjer samtliga FNs hållbarhetsmål har vi valt att prioritera att arbeta med mål 5, 7, 8 och 11. Urvalet motsvarar de områden som är mest relevanta för vår verksamhet, det vill säga var vi har störst möjlighet att bidra på ett meningsfullt sätt. Inom vissa områden är vårt perspektiv globalt och inom andra mer lokalt.

Bildtext

Jämställdhet

Vi tror att jämställdhet mellan män och kvinnor är en förutsättning för att kunna tillvarata kompetens på bästa sätt. Därför arbetar vi med FNs femte mål: "Uppnå jämställdhet och alla kvinnors och flickors egenmakt".

I vår organisation ska alla ha likvärdiga förutsättningar och vi verkar för att öka antalet kvinnor i ledande positioner. Målet är att fördelningen mellan antal män och kvinnor ska vara i spannet 40–60 procent på samtliga nivåer i organisationen (medarbetare, chefer, företagslednings, styrelse och valberedning). Arbetet går i linje med FNs delmål "Säkerställa fullt deltagande för kvinnor i ledarskap och beslutsfattande" (se s. 17).

Hållbar energi för alla

I ett hållbart samhälle bör vi inte använda mer energi och effekt än vi behöver. Både av kostnads- och miljöskäl. På Platzer vill vi ge våra hyresgäster tillgång till driftsäker energi till rätt pris och låg miljöpåverkan. Vi har anslutit våra hus till fjärrvärmenätet som till stor del är uppbyggt av återvunnen värme. Där det är möjligt har vi även anslutit våra fastigheter till fjärrkylanätet.

Vi bidrar till utbyggnaden av den förnyelsebara elproduktionen, bland annat genom att installera solceller på våra tak. När vi trots allt måste köpa el väljer vi 100 procent ursprungsmärkt vindkraft i förhoppning om att driva omställning i energisystemet. Arbetet är i linje med delmålet "Öka andelen förnybar el i världen".

2020 var 99,9 procent av all vår köpta energi från förnybara källor.

Ett område som länge försummats i fastighetssektorn är effektbristen. I flera städer har effektfrågan redan blivit så akut att det kan bli aktuellt att tillfälligt stänga ner delar av elnätet. I framtiden kommer allt fler företag att slåss om den tillgängliga effekten. Därför måste vi tillsammans med energibolagen hjälpas åt för att agera ansvarsfullt.

Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt

Eftersom människor har sin arbetsplats i våra fastigheter är trygga och säkra arbetsmiljöer extra viktigt för oss. I enlighet med FNs delmål

"Skydda arbetstagares rättigheter och främja trygg och säker arbetsmiljö för alla" arbetar vi ständigt för att minimera olyckor på arbetsplatserna och öka inkluderingen. Även leverantörer som har kontrakterats för byggnation eller reparation ska vara säkra hos oss. Därför strävar vi efter att samarbeta med återkommande ramavtalsentreprenörer, där vi inför avtalsskrivning säkrar att leverantören följer arbetsmiljöregler och kollektivavtal inom sitt verksamhetsområde. Ramavtalen utvärderas löpande av vår hållbarhets- och inköpschef via en ramavtalsbarometer (se s. 47).

För att lyckas med vår tillväxtstrategi krävs en stark finansiell ställning i linje med delmålet "Främja ekonomisk produktivitet genom diversifiering, teknisk innovation och uppgradering". Platzer skapar ekonomiskt värde på huvudsakligen tre sätt: uthyrning och förvaltning,

fastighets-, projekt och stadsutveckling samt fastighetstransaktioner. Vi strävar efter att all vår finansiering ska vara grön på sikt. Vid utgången av 2020 var vår andel grön finansiering 52 procent. Under året gröncertifierades också vår aktie. Den externa granskningen av Cicero visade att 91 procent av Platzers hyresintäkter, och 98 procent av våra investeringar, var gröna.

Hållbara städer och samhällen Eftersom vår vision är att göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i arbetar vi naturligt med flera av delmålen – såsom

klimatanpassning, utsläpp samt inkluderande och trygga områden – i vår dagliga verksamhet. Delmålet "Minska städernas miljöpåverkan" visar på vikten av att skapa förutsättningar för en bättre luftkvalitet och hantering av avfall.

Vår ambition är att skapa trygga välfungerande och lättillgängliga stadsdelar med grönytor, service och ett härligt myller, dag som kväll. I linje med delmålet "Inkluderande och hållbar urbanisering" ser vi till att inkludera bostäder i utformningen av våra områden och byggnader. För att stadsdelarna ska bli föregångsområden samverkar vi med andra kommersiella och offentliga aktörer i området, bland annat bostadsbolag (se s. 58–59).

Styrning av hållbarhetsarbetet

Vår hållbarhets- och inköpschef samt ledningsgrupp ansvarar för styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet. Vår organisation genomsyras även av kärnvärdena Frihet under ansvar, Långsiktig utveckling och Öppenhet. Det innebär bland annat att vi tror på rak kommunikation och på att våra medarbetare ska ha stor flexibilitet att fatta beslut. I det dagliga arbetet och i relationen med olika intressenter har medarbetarna tillgång till ett antal policyer och andra styrdokument, varav de viktigaste är:

Vision och kärnvärden
Affärsidé och hållbarhetslöfte
Operativa mål, affärsplan och budget
Styrelsens arbetsordning och vd-instruktion
Finanspolicy
Ledarskapspolicy
Miljöpolicy
Inköpspolicy
Arbetsmiljöpolicy
Processbeskrivningar av vårt arbetssätt

Skatteverket flyttade in i Gårda Vesta i december. På vilket sätt märker ni att huset är WELL-certifierat?

Det är ju en certifiering som ska främja medarbetarnas välmående, och i Gårda Vesta finns flera lösningar som verkligen känns annorlunda och spännande. Till exempel är trapphuset utformat som en upplevelse med musik, fågelkvitter och modern konst som ska uppmuntra till att välja bort hissen. De stora fönsterpartierna ger bra ljusförhållanden, och vi har också en uteplats mellan de två tornen som gör det möjligt att arbeta delvis utomhus.

försiktighetsprincipen vägledande. Vi ställer tydliga krav på våra leverantörer vad gäller kvalitet, miljö och uppförande. Vårt dagliga miljöarbete bedrivs systematiskt och är integrerat i verksamheten. Medlemskap och sponsorskap

När våra policyer och riktlinjer uppdateras ser vi till att underrätta medarbetarna genom informationsmöten och intranät. Nya medarbetare genomgår ett introduktionsprogram som berör punkterna ovan (se s. 55). Vi arbetar även efter en gemensam treårig strategisk affärsplan, treåriga fastighetsplaner för samtliga fastigheter samt långsiktiga områdesplaner för områden. Generellt är

Vi är ett bolag med ett stort samhällsengagemang och vill vara en aktiv aktör när Göteborg utvecklas. Därför är vi medlemmar i bland annat Sweden Green Building Council, Fastighetsägarna, Almega fastighetsarbetsgivarna, Västsvenska Handelskammaren, CMB, Fabur, BID Gamlestaden, Värmemarknad Sverige och Purple Flag genom Samfälligheten Lilla Bommen. Vi samverkar även med andra fastighetsägare på Lindholmen där vi ingår vi i en mobilitetsgrupp, samt i Gårda och Södra Änggården där vi ingår i samverkansorganisationer för att skapa livfulla och tillgängliga stadsdelar.

Vi är huvudsponsor till Stiftelsen Berättarministeriet som verkar för att barn och unga ska bli trygga i det skrivna ordet. Vi har även ett engagemang i den ideella organisationen Öppet Hus som hjälper unga vuxna, företrädesvis med utländsk bakgrund, att närma sig arbetsmarknaden.

Inhämtning av information

Vi har hämtat uppgifterna till hållbarhetsredovisningen från våra ekonomisystem, miljöledningssystem, genom vårt systematiska arbetsmiljöarbete, från entreprenörer och leverantörer samt från energiuppföljningssystemet Mestro.

Vi redovisar vårt hållbarhetsarbete enligt GRI Standards Core. Du hittar vårt GRI-index på platzer.se.

Aktivitetsbaserat och myndighet är kanske inte två ord man brukar förknippa med varandra. Eller?

Faktum är att vi jobbar mer och mer i agila team inom myndigheten, och med det följer ett allt större behov av att mötas digitalt och fysiskt. Därför ser vi väldigt positivt på att lokalerna är moderna och flexibla.

Rickard Fredriksson är lokalstrateg på Skatteverket

46 Hållbarhet

Som lokalt förankrat fastighetsbolag med egen personal ute i våra fastigheter och områden är vi i ständig dialog med våra intressenter. De spontana mötena och samtalen kompletteras med strukturerade undersökningar och enkäter samt formella diskussioner och analyser internt.

Så säger våra intressenter

Hyresgäster

Vi träffar våra hyresgäster varje dag. Våra kommersiella förvaltare och fastighetsansvariga finns på plats i fastigheterna och är tillgängliga via telefon, mejl, hemsida, sociala medier och Platzers kontor. Vi genomför kundträffar, kundundersökningar och dialoger i samband med om- och tillbyggnader samt har ett nyhetsbrev med möjlighet till dialog. Även felanmälan är ett sätt för oss att bättre förstå våra hyresgästers behov.

Med utgångspunkt i förra årets kundundersökning fokuserade vi under 2020 på ökad lyhördhet och tillgänglighet, vilket också gav effekt i årets mätning. Ett annat exempel på hur vår kunddialog utvecklat oss är den snabba utvecklingen av gröna avtalsbilagor i vilken kunderna varit drivande.

Restaurang Hyaku på Gamlestads torg.

Medarbetare

Utöver den dagliga dialogen mellan chef och medarbetare sker dialogen främst via vårt intranät, teammöten, utvecklingssamtal, månadsmöten och vår medarbetarundersökning. Vi genomför kontinuerliga utvecklingsinsatser för både medarbetare och ledare. Medarbetarnas drivkrafter visar sig genom de många förbättringsförslag som rör utvecklingen av verksamheten och våra fastigheter.

Genom den årliga medarbetarundersökningen Great Place to Work mäter vi medarbetarnas syn på Platzer utifrån perspektiven tillit, stolthet och kamratskap. I år fick vi över 70 procent på varje del och certifierades därmed som ett Great Place to Work. Mätningen visade dock att vi behöver bli tydligare kring mål och förväntningar, vilket vi också arbetar vidare med.

Aktieägare

Som börsnoterat bolag är aktieägaren en avgörande intressent. Det är viktigt för oss att förstå vad aktieägarna prioriterar och vad en god avkastning innebär. Dialogen med aktieägarna ger oss bra underlag för att skapa ekonomiskt hållbar avkastning där även hållbarhetsfrågorna

blir en än mer naturlig del. Våra viktigaste kommunikationskanaler är vår hemsida, ekonomiska rapporter, pressmeddelanden, årsstämman, styrelsemöten och vid behov extra bolagsstämmor.

Under senare år har vi noterat ett ökat intresse för gröna investeringar. Det gäller inte minst stora, internationella och institutionella investerare. Som ett resultat av detta intresse har vi valt att gröncertifiera vår aktie.

Kreditgivare

Utvecklingen och finansiering av förvärv kräver en dialog med våra kreditgivare. Vi strävar efter en diversifierad och flexibel låneportfölj med bank-, kapitalmarknads- och penningmarknadsfinansiering. Blandningen gör att vi kan sprida våra risker men kräver mer av oss i dialogen då det också innebär fler intressenter. Dialogen gör att vi kan fördjupa vår kunskap om hållbara långsiktiga investeringar. Våra viktigaste kommunikationskanaler är personliga möten och information via hemsidan.

Under senare år har vi märkt ett tydligt ökat intresse för gröna investeringar. Detta har bland annat lett till att vi gett ut flera gröna obligationer genom Svensk Fastighets-

Direkt skapat och fördelat värde, mkr

	2020	2019	2018	2017	2016
Direkt skapat värde
Hyresintäkter	1 142	1 124	1 044	995	687
Fördelat ekonomiskt värde
Leverantörer (fastighets- och administrationskostnader exkl. fastighetsskatt och personalkostnader)	244	213	198	188	116
Medarbetare (löner och ersättningar)	77	68	61	59	53
Styrelse och vd (arvoden och ersättningar)	7	7	7	7	6
Aktieägare (utdelning)	240	204	180	132	96
Kreditgivare (räntekostnader)	200	182	205	195	144
Samhället (skatter)	92	160	66	115	82

finansiering AB samt att vi kunnat öka andelen gröna lån markant.

Leverantörer

Vi träffar varje år alla våra större leverantörer, vilket ger oss kunskap om hur de kan bidra till att utveckla våra gemensamma affärer på ett hållbart sätt samt vad vi kan göra bättre i vår beställarroll. Dialogen handlar bland annat om hur vi kan ta ett ännu större miljöansvar, fördjupa rutinerna kring arbetsmiljön och se över sina inköpsprocesser med tydligare krav på material.

Resultatet av dialogen syns även i form av vårt arbete med att certifiera våra fastigheter. Det vi lär oss inom ramen för en certifiering tar vi ofta med oss till andra projekt. I samtalen med våra leverantörer får vi också kunskap om den tekniska utvecklingen och dess möjligheter, exempelvis möjligheterna med 3D-simulering, vilket kommer att medföra stora resursbesparingar.

Samhället

För att vi ska kunna göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i krävs en god samverkan med lokala politiker och offentliga tjänstemän. De är en förlängning av stadens invånare och deras viljor. Tack vare dialogen får vi en förståelse för Göteborgs Stads prioriteringar. Det gör att vi kan vara en del av samverkansprocessen och utvecklas i samklang med staden. Under 2020 deltog vi även aktivt i diskussionen kring EU-taxonomin, vilken till sin utformning missgynnar svenska fastighetsbolag i relation med aktörer i övriga Europa. Vårt engagemang har hittills resulterat i att vi allt oftare bjuds in till olika lokala forum. Bland annat var vår vd en av endast åtta inbjudna näringslivsföreträdare när Göteborgs Stad ville diskutera infrastruktur och tillgänglighet.

Varför valde TietoEVRY att flytta till just Kämpegatan?

Som Sveriges och Nordens största it-bolag hade vi behov av stora lokaler. Vi är ett antal företag som har gått ihop och målet med flytten var att samlokalisera oss. När vi tittade på nytt "boende" satte vi upp ett antal kriterier, bland annat ville vi skapa en attraktiv arbetsplats ur ett medarbetarperspektiv. Det skulle vara ett centralt läge, inspirerande lokaler och man skulle kunna åka dit kommunalt. Kämpegatan är modernt och välkomnande. Lokalerna stödjer även ett verksamhetsanpassat arbetssätt, något som gynnar samarbetet och ger ett effektivt lokalutnyttjande. Vi trivs jättebra, inte minst för att vi har fått sätta vår prägel invändigt, och är stolta över kontoret. Det har verkligen överträffat våra förväntningar!

Vad tror du om Gullbergsvass utveckling framöver?

Av alla områden vi kikade på tyckte vi att Gullbergsvass kändes roligast, lite mer up and coming. Dessutom är det trevligt med anknytningen till vattnet och gångavstånd till centralen. Jag ser fram emot att Gullbergsvass blir en aktiv del av stan med service och handel. Det kommer att bli fantastiskt här, även om det byggs mycket och är lite rörigt just nu.

Eva Gunnarsson är konsultchef på TietoEVRY

Kapitelingress

Bildtext I Gamlestadens Fabriker möts entreprenörer och kreatörer, och inte minst streetfood-sugna göteborgare. Under hösten öppnade Rollin' Bistros en 500 kvm stor restaurang i det gamla pannrummet från 1903. 49 Hållbarhet Hur viktig är en viss hållbarhetsfråga för våra intressenter? Och var har Platzer störst möjlighet att påverka? När vi behöver prioritera mellan olika hållbarhetsfrågor hjälper väsentlighetsanalysen oss att få en överblick.

Väsentliga hållbarhetsfrågor och hur vi viktar dem

Väsentlighetsanalysen bygger på dialogen med våra intressenter. Det innebär att modellen stakar ut en riktning för hållbarhetsarbetet samtidigt som den säkerställer att våra prioriteringar sammanfaller med intressenternas. När vi gör analysen tar vi även hänsyn till verksamhetens ekonomiska, ekologiska och sociala påverkan, samt tittar på andra fastighetsbolags hållbarhetsarbete. Under 2019 gjorde vi en fördjupad intressentdialog med våra leverantörer. Vår hållbarhets- och inköpschef gjorde även löpande analyser för att visa ledningen och övriga medarbetare att vi är på rätt väg.

Under 2020 följde vi kontinuerligt utvecklingen med anledning av coronapandemin. Så här mitt i pandemin

intressenterna att

visar bland annat Sverigestudiens mätningar att vi tenderar att värdesätta relationer högre än tidigare. Det gäller både hemma och på arbetet. Samtidigt visar samma studie att de grundläggande personliga värderingarna är förhållandevis stabila. Hur pandemin påverkar människors och därmed intressenters åsikter och värderingar är svårt att förutse. Vi har därför valt att inte göra någon större justering av vår väsentlighetsanalys i år.

I nedanstående figur har varje område prioriterats på en skala från ett till sex. Figuren nedan visar ett utsnitt eftersom samtliga områden ryms i den övre högra kvadranten.

Ekonomi

1. God finansiell status
1. Hållbar tillväxt
1. Nolltolerans mot mutor Hur viktigt är det för

Miljö

1. Minskad energianvändning (el, värme och kyla) Platzer arbetar med...
1. Medvetenhet vid materialval
1. Hållbar avfallshantering
1. Hållbara val av energislag
1. Minimera utsläpp av koldioxid och växthusgaser
1. Minimering/effektivisering av transporter av material och personal
1. Medverka till en grön stad
1. Klimatanpassning

Socialt

1. Jämställdhet, mångfald och icke-diskriminering
1. Utveckling och utbildning av anställda
1. Hälsosam och säker arbetsmiljö för Platzers anställda
1. Leverantörers arbetsförhållanden
1. Sociala projekt
1. Involvera olika intressenter i projekt
1. Utveckling av läget/området som lokalen ligger i

Möjligheter för Platzer att påverka...

Möjlighet för Platzer att påverka

Små insatser gör stor skillnad när man är en av stadens största fastighetsägare. Med nudging och tekniska åtgärder har vi lyckats minska allt från avfallsmängden till energianvändningen i våra fastigheter.

Mindre avtryck på klimat och miljö

Resursanvändningen lokalt påverkar klimatet och miljön globalt. Våra fastigheter belastar miljön under hela sin livscykel, dels i den dagliga fastighetsdriften, dels i samband med fastighets- och projektutveckling. Vårt miljöarbete fokuserar på de områden där fastighetsförvaltningen har störst påverkan, såsom energianvändning, avfallshantering och hållbara materialval vid om- och nybyggnationer. Vi sanerar även inbyggda farliga ämnen och föroreningar i fastighet eller mark.

Energieffektivisering är en självklar del av verksamheten. Det ger inte bara en lägre kostnad för hyresgästen utan minskar också effektbelastningen lokalt i Göteborg och därmed utsläppen globalt.

Vi arbetar även med att minska vår vattenanvändning, vilket dessutom påverkar vår indirekta energianvändning. Under 2020 var minskningen av kallvattenanvändningen drygt 10 procent per kvm.

Fler gröna hyresavtal

Hyresgästerna står för den största andelen av energianvändningen i våra fastigheter. I så stor utsträckning som möjligt ingår vi avtal med kallhyra så att hyresgästerna endast betalar för energin som faktiskt används. Vi arbetar också med att tydliggöra energianvändningen och därigenom uppmuntra resurssmarta val. Samtidigt vidtar vi tekniska åtgärder för att minska effektuttagen och energianvändningen. Totalt lyckades vi minska energianvändningen 2020 i jämförbart bestånd med 6,6 procent (9,7).

Under året har vi sett ett fortsatt stort intresse och engagemang för gröna avtal bland våra hyresgäster. Alla nya hyresavtal av betydande storlek tecknades med grön bilaga. Det innebär att hyresgästen och Platzer kommer överens om en gemensam ambition att förbättra miljöarbetet i huset. Det kan handla om att minska energianvändningen, förbättra avfallshanteringen eller att välja resurssnåla alternativ vid inköp. Vid årsskiftet 2020 uppgick andelen gröna hyresavtal till 58,3 procent av vårt hyresvärde.

Forskningsprojekt kring fossilfri uppvärmning

Vi tycker att det att viktigt att få till en fossilfri och resurseffektiv omställning av energisystemet. Därför finns vi med som medlem och medfinansiär i Värmemarknad Sverige.

Det tvärvetenskapliga forskningsprojektet leds av Profu (Projektinriktad Forskning och Utveckling i Göteborg AB) och finansieras samt genomförs av bland andra Energimyndigheten, SKL och flera energi- och fastighetsbolag. Inom ramarna för samarbetet tog vi fram en ny färdplan mot fossilfri uppvärmning 2018. Nu fortsätter vi att delta i förverkligandet av planen.

Ökad materialåtervinning

Huvuddelen av avfallet i en fastighet genereras av hyresgästerna. Vi har därför en löpande dialog för att kunna anpassa antal och typ av avfallsfraktioner efter hyresgästernas behov.

I enlighet med avfallstrappan ska vi i första hand skapa förutsättningar för att förebygga avfall. I andra hand ska avfallet återanvändas, men eftersom kontorsavfall till stor del består av förbrukningsmaterial strävar vi istället efter en så hög andel materialåtervinning som möjligt. I sista hand ska avfallet energiåtervinnas.

De senaste åren har vi stegvis förbättrat återvinningsgraden och nådde nyligen för första gången över 50 procent. Allt fler hyresgäster ansluter sig till konceptet Green Office som innebär att avfallet sorteras och hämtas direkt i lokalen, istället för i ett traditionellt soprum. Detta ger ett tydligare incitament för varje enskild hyresgäst att arbeta med sin avfallshantering och har totalt sett visat sig ge en högre utsorteringsgrad.

Tack vare de gröna hyresavtalen har vi en bra plattform för dialog med hyresgästerna där vi kan samverka kring avfallshantering.

Hög andel miljöcertifierade fastigheter

Miljöcertifieringar innebär en kvalitetssäkring och garanterar en bra miljöprestanda jämfört med andra fastigheter. Därför är vårt mål att certifiera samtliga fastigheter enligt något av de aktuella miljöcertifieringssystemen. 90 procent (92) av våra förvaltningsfastigheter var certifierade vid årsskiftet. Det gör oss till ett av de börsbolag som har störst andel miljöcertifierade fastigheter.

Bildtext Gårda Vesta är miljöcertifierad enligt Breeam.

51 Hållbarhet

Kallvattenanvändning, totalt, kubikmeter

	2020	2019
Kallvatten	248 458	279 443
Summa liter per kvm LOA	302	340

Koldioxidutsläpp, ton1)

	2020	2019	2018	2017	2016
Scope 1 (direkta)
Egna- samt poolbilar	11	17	47	24	23
Köldmedier	226	382	372	420	212
Summa Scope 1	238	399	419	444	235
Scope 2 (indirekta)
Fjärrvärme	286	316	408	362	339
Fjärrkyla	0	0	4	3	3
Fastighetsel	23	80	135	144	0
Summa Scope 2	309	396	547	509	342
Summa Scope 1+2	546	795	966	953	577
kg per kvm LOA2)	0,7	1,0	1,1	1,0	1,2

Avfall, ton

	2020	2019	2018	2017	2016
Energiåtervinning	*	570	565	611	554
Wellpapp	*	138	164	183	198
Kontorspapper	*	225	178	132	116
Övrigt utsorterat	*	292	197	123	95
Summa	*	1 226	1 104	1 049	963
kg per kvm LOA2)	*	1,49	1,35	1,30	2,01
Andel utsorterat, %	*	53	49	52	42

Energianvändning, MWh

	2020	2019	2018	2017	20164)	2015	2014	2013
Fjärrvärme	39 850	40 777	44 894	40 439	44 729	17 993	17 301	19 262
El	32 150	42 219	47 234	48 797	49 234	17 554	19 509	17 531
Fjärrkyla	2 900	3 245	3 735	2 538	3 448	2 519	3 048	2 575
Summa	74 900	86 241	95 862	91 774	97 411	38 066	39 858	39 368
kWh per kvm Atemp3)	82,5	98,3	105,2	104,4	110,8	100,4	109,7	113,6

1) Vi beräknar från och med 2019 enligt GHG-protokollet som är den mest använda internationella redovisningsstandarden för att kvantifiera och hantera utsläpp av växthusgaser. Vi redovisar utsläppen i scope 1 (direkta) och 2 (indirekta).

2) LOA = Uthyrningsbar yta

3) Atemp = Uppvärmd area

4) Förvärv av ett stort antal fastigheter för industri och logistik.

* Uppgift inte tillgänglig från leverantör vid upprättande av denna årsredovisning.

52 Hållbarhet

Platzer satsade på hållbarhet långt innan det blev trendigt. Ofta har vi varit tidigt ute med insatser som sedan blivit standard. Så var det med miljöcertifiering av fastigheter. Och så ser det ut att bli med gröna hyresavtal.

Vår miljöresa 2011–2020

Fastighetsbranschen är en av de branscher där omställningen till hållbarhet gått snabbast. Vi har gått från att fokusera på tekniska lösningar för att minska utsläpp och energianvändning till att ta ett helhetsgrepp om miljöfrågorna. Ofta i samverkan med andra aktörer.

Miljöcertifierade fastigheter

Vi har arbetet med miljöcertifiering i mer än tio år. Idag är 90 procent av våra förvaltningsfastigheter certifierade och vårt miljöavtryck mindre. Det gör oss dessutom mer attraktiva för investerare.

Efter stora insatser runt 2010 har vi under de senaste åren metodiskt arbetat för att ytterligare minska vår klimatpåverkan ytterligare. Det är ett långsiktigt arbete med bestående resultat.

Bildtext

Efterfrågan på gröna hyresavtal har vuxit stadigt under senare år. Idag står gröna hyresavtal för mer än 58 procent av vårt totala hyresvärde.

Gröna hyresavtal Energianvändning

När vi förvärvade vårt fastighetsbestånd i Torslanda och Arendal i slutet av 2016 ökade vår genomsnittliga energianvändning. Efter några år av målmedvetet arbete har användningen minskat med 20 procent.

53 Hållbarhet

Nu står det klart att vår aktie kan betraktas som en hållbar investering. Under 2020 har vi, som det andra bolaget i världen, genomgått Ciceros oberoende granskning av ramverk för grön aktie. Sedan tidigare ligger Platzer även i topp bland börsbolagen när det gäller andelen miljöcertifierade fastigheter.

Platzers aktie är grön

Idag vill kapitalmarknaden investera hållbart. För att underlätta för investerare och kreditgivare att fatta hållbara beslut har vi, med hjälp av Swedbank, tagit fram ett ramverk för grön aktie, det vill säga en genomlysning av våra intäktsströmmar, investeringar och vårt ledningssystem ur ett hållbarhetsperspektiv. Genomlysningen gäller såväl aktuella som framtida påverkan på miljö, klimat, människor och samhälle. Under hösten har ramverket granskats av forskningsinstitutet Cicero vars second opinions idag är branschstandard inom grön certifiering. Jämfört med ett ESG-index, som bygger på självrapporterande data, innebär Ciceros oberoende granskning alltså ett stort steg mot ökad transparens kring vår klimatpåverkan.

Metodiken bygger på en kvantitativ och kvalitativ analys av verksamheten där både intäktsströmmar och investeringar klassificeras från grönt till brunt beroende på hur de linjerar med en koldioxidneutral framtid. I utvärderingen bedöms även bolagets styrning och strategier kopplade till hållbarhet. Resultatet visade att 91 procent av Platzers intäktsströmmar och 98 procent av våra investeringar är gröna.

Fastigheter är en populär grön investering

Precis som tidigare år märker vi av ett stort intresse för fastigheter bland investerare. Delvis beror det på att fastigheter generellt betraktas som en beständig och trygg investering, men också på ett växande intresse för gröna obligationer. Gröna obligationer och gröna banklån innebär ofta bättre investeringsvillkor då det bland annat är möjligt att räkna hem finansieringsrabatter för miljöcertifierade fastigheter. Inom fastighetsbranschen finns flera etablerade miljöcertifieringar, vilket gör det relativt enkelt att hitta gröna projekt. Det har i sin tur lett till att fastigheter idag står för en betydande andel av den gröna obligationsmarknaden.

Miljöcertifiering garanterar även att vi som bolag tar ansvar för klimat och miljö. Vår ambition är att alla våra fastigheter ska vara miljöcertifierade och att all vår finansiering ska vara grön på sikt.

5 652 miljoner i grön finansiering

Under 2020 lånade vi 1 726 mkr via sex gröna obligationer genom ramverket för gröna obligationer hos Svensk Fastighetsfinansiering AB (SFF). Syftet med SFF är att underlätta finansiering för de delägande bolagen. Bland annat av klimatsmarta och ekologiskt hållbara fastigheter. Bolaget ägs till lika delar av Platzer Fastigheter Holding AB (publ) och fyra andra noterade fastighetsbolag (se s. 64).

Utöver obligationsmarknaden har bankerna satt upp egna ramverk för så kallade gröna lån, som på motsvarande vis ställer särskilda krav på fastigheternas miljöprestanda. Vi har i dagsläget finansierat 3 926 mkr med gröna banklån, samt beviljade outnyttjade gröna byggnadskreditiv om 1 130 mkr. Det innebär att 52 procent av våra räntebärande skulder har grön finansiering.

Vilka certifieringar jobbar vi med?

Vi har valt att arbeta med fyra miljöcertifieringssystem samt två system som fokuserar på sociala aspekter.

LEED Green Building Rating System bedömer byggnadens miljöprestanda utifrån områdets närmiljö, vattenanvändning, energianvändning, material och inomhusklimat.

är ett av de äldsta och mest spridda miljöcertifieringssystemen i Europa. Byggnaderna klassificeras enligt en femgradig skala, där redan det lägsta betyget innebär att byggnaden är bättre än rådande myndighetskrav och normer.

Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för byggnader som baseras på svenska regler och svensk byggpraxis. Miljöbyggnad ger ett kvitto på viktiga kvaliteter vad gäller energi, inomhusmiljö och material.

GreenBuilding är till för att effektivisera energianvändningen i lokaler och bostäder. Kravet är att energianvändningen minskas med 25 procent jämfört med tidigare, eller med nybyggnadskraven i Boverkets byggregler (BBR).

WELL Building är den första byggstandarden som enbart fokuserar på hälsa och välbefinnande för människor. Certifieringen utgår från de sju områdena luft, ljus, vatten, ljud, kost, motion och välbefinnande.

Fitwel är ett internationellt certifieringssystem som syftar till att öka välmående och hälsa för människor i byggnader. Certifieringen använder sig av olika strategier för att öka social hållbarhet och jämställdhet, välbefinnande, fysisk aktivitet och säkerhet samt reducera sjukdom och sjukfrånvaron.

Bildtext Våra medarbetare tar färjan över till Lilla Bommen, hamnområdet som utvecklas till Göteborgs mest självklara business district.

En sak visade 2020 tydligt: Vi saknar kontoret och varandra när vi inte ses. Trots distansarbete och en osäker omvärld vittnar våra medarbetare om god stämning och en känsla av gemenskap. Det är skönt att ha i ryggen när vi siktar mot att bli en av branschens bästa arbetsplatser.

Ett arbetslag som håller ihop

Arbetsvardagen hamnade i centrum för många under 2020. Så även för oss. Det har om möjligt blivit ännu tydligare att medarbetarna är vår allra viktigaste tillgång, och att det är medarbetarna som driver projekten framåt och finns där för våra kunder.

Kärnvärdena i praktiken

För att attrahera, behålla och utveckla de mest kompetenta medarbetarna har vi definierat tre kärnvärden som genomsyrar verksamheten.

För oss innebär kärnvärdet Frihet under ansvar att leda sig själv och andra, att våga fatta beslut och vara med och påverka företagets framgång oavsett roll i organisationen. Medarbetarna upplever att de har en stor flexibilitet och kan planera arbetslivet utan att bli detaljstyrda, en frihet som gör det möjligt att snabbt möta kundernas behov.

Vi jobbar också med kärnvärdet Långsiktig utveckling. Det innebär att bolaget och alla medarbetare jobbar för att utveckla Göteborg idag och för framtiden, och inte minst långsiktiga relationer.

Öppenhet handlar för oss om en öppen och rak kommunikation, men även om att våga bjuda på sig själv i en prestigelös miljö. Vi värnar om varandra och om att nya medarbetare snabbt ska komma in i gemenskapen. Tillsammans ser vi till att fira allt från lyckade affärer till födelsedagar.

Under 2020 anställde vi 13 personer (12). Den 31 december var vi totalt 86 medarbetare (79).

En inkluderande rekrytering

Vi tror på jämställdhet, mångfald i kompetens och på att dra nytta av våra medarbetares olikheter. Därför försöker vi alltid komplettera organisationen med personer med skiftande bakgrund, utbildning och erfarenhet. I våra rekryteringsprocesser strävar vi efter en inkluderande kravprofil med fokus på eftersökt kompetens snarare än snäva kvalifikationer. Vi har inte fullt ut sett de framsteg som vi önskar och vi har en bit kvar innan vi når mångfald inom alla områden.

På Allbrights gula lista

Varje år granskar Allbrightstiftelsen jämställdhet hos börsbolagen i Sverige genom att titta på andel kvinnor i styrelse, ledningsgrupp och bolaget i stort. I år hamnade Platzer på den gula listan som innefattar börsbolag som har minst en kvinna i ledningsgruppen, men som inte har nått jämställdhet. Vi återfinns på plats 67 (48) av totalt 330 bolag och är inte nöjda förrän vi åter hamnar på den gröna listan, där vi återfanns så sent som ifjol.

I slutet av 2020 hade vi 86 medarbetare (79), varav 41 procent (43) var kvinnor och 59 procent (57) var män. I styrelsen var fördelningen 43 procent (40) kvinnor och 57 procent (60) män. I ledningsgruppen var 38 procent (40) kvinnor och 62 procent (60) män. Personalomsättningen var 7 procent (14). Medelåldern var 41 år (40) och medelantalet anställda under året var 82 (80).

Så attraherar vi studenter

Kontakten med studenter är central för oss och ger fler talanger möjlighet att upptäcka oss och vår bransch. På så vis hoppas vi kunna positionera oss som en attraktiv arbetsgivare som lockar rätt kompetens även i framtiden. Vi tycker även att det är viktigt att olika aktörer hjälps åt för att säkra kompetensförsörjningen i fastighetsbranschen som helhet och därför deltar vi bland annat i Fastighetsbranschens utbildningsråd.

Under året tog vi emot två praktikanter och fyra sommarjobbare. Dessutom skrev fyra studenter sitt examensarbete hos oss. Antalet praktikplatser och jobb för studenter var färre än föregående år på grund av coronapandemin.

Vi anordnade också studentaktiviteter i mindre grupper utomhus samt digitalt, och genomförde lunchföreläsningar på Chalmers och Fastighetsakademin. Vi är huvudsponsor åt programmet för affärsutveckling och entreprenörskap inom byggsektorn på Chalmers samt medverkar årligen på högskolans arbetsmarknadsdag VARM. Några av våra medarbetare föreläser på Fastighetsakademin och andra yrkeshögskolor.

Välkomnandet av nya medarbetare

För att våra nyanställda snabbt ska känna sig hemmastadda i rollen och lära känna sina nya kolleger arbetar vi med gemensamma introduktionsdagar. Tanken är att ge en tydlig och likvärdig introduktion av bolaget. Under sensommaren anordnade vi även en social aktivitetsdag för alla våra medarbetare i Södra Änggården som är ett av våra projektområden.

Kompetensutveckling på alla nivåer

För oss är det självklart att uppmuntra personligt engagemang och upprätthålla rätt kompetens i hela organisationen. Därför satsar vi kontinuerligt på kompetensutveckling. I de årliga individuella utvecklingssamtalen bryter vi tillsammans ner bolagets övergripande mål till individnivå som följs upp under året. Totalt investerade vi 1 mkr (1) i kompetensutveckling under 2020.

Under året deltog tolv medarbetare i vårt utvecklingsprogram för kommersiella förvaltare som innehåller allt från förhandlingsteknik till hyresjuridik. Programmet fortsätter under 2021.

Tydliga och kommunikativa chefer är viktiga för både trivsel och resultat. Därför genomgår alla våra chefer en grundutbildning i ledarskap. Vi har även en ledarskapspolicy som fungerar som en gemensam utgångspunkt för samtliga chefers arbete. Med anledning av pandemin anordnade vi digitala chefsforum i syfte att samordna den interna och externa kommunikationen samt bland annat diskutera arbetsmiljöfrågor kopplade till distansarbete.

Arbetsmiljö och hälsa

Vi tillämpar ett verksamhetsbaserat arbetssätt där man väljer var och hur man jobbar utifrån vad man ska åstadkomma i arbetet. Vårt kontor är i sig en inspirerande miljö med fri utsikt över älven.

Under coronapandemin har vi följt Folkhälsomyndighetens rekommendationer och låtit alla medarbetare jobba hemifrån i största möjliga utsträckning. Vi satsade även på möjligheten att låna hem hårdvara och ergonomiska hjälpmedel vid hemarbete. Inför hösten följde vi upp den fysiska och psykosociala arbetsmiljön via en enkät. Många medarbetare uttryckte då hur viktigt det är att ha en mötesplats för organisationen i form av ett välkomnande kontor och att man saknar att ses.

Då ungefär hälften av medarbetarna upplevde en negativ hälsopåverkan av att distansarbetet beslutade vi att påbörja en försiktig återgång till kontoret under hösten. Samtidigt såg vi över våra hygienrutiner och alla arbetsgrupper fick göra en riskbedömning i syfte att minimera smittspridning. Även om vi därefter återgick till distansarbete i november har vi nu ännu bättre kunskap om vad som krävs.

Trots restriktionerna märker vi av ett stort engagemang för sammanhållningen på bolaget. Vi har bland annat en hälsogrupp som i år satsade på digitala hälsoaktiviteter och föreläsningar kring bland annat sömn och kost. Motion och en hälsosam livsstil stimuleras även genom friskvårdsbidrag för individuell träning. Alla medarbetare erbjuds därtill en hälsoprofil vartannat år.

Certifierade som ett Great Place To Work

Att bli en av branschens bästa arbetsplatser är det övergripande målet i vår medarbetarstrategi. För att följa upp hur väl vi lyckas, samt kunna benchmarka mot andra företag, deltar vi i den årliga medarbetarundersökningen Great Place to Work. Det är en global modell som mäter våra medarbetares upplevelse av Platzer utifrån perspektiven tillit, stolthet och kamratskap. Mätningen genomfördes i september och gav oss ett genomsnittligt förtroendeindex på 80 procent (78). Dessutom anser 92 procent (82) av våra medarbetare att Platzer är en mycket bra arbetsplats. Vi uppnådde GPTW:s certifiering, då vårt resultat var över 70 % på varje del av undersökningen. Med utgångspunkt i resultatet arbetar vi tillsammans vidare för att skapa tydligare processer kring bland annat målsättning och utvecklingsmöjligheter.

Vi arbetar systematiskt med vår arbetsmiljö och följer arbetsmiljölag och tillämpliga föreskrifter. Under 2020 rapporterades 0 arbetsrelaterade skador (0).

En organisation för tillväxt och utveckling

Vi är organiserade med syfte att driva tillväxt inom våra prioriterade segment (kontor och industri/logistik), hitta nya områden att utveckla samt göra våra befintliga områden ännu mer attraktiva än idag. Verksamheten består av två segmentsindelade affärsområden:

Affärsområde kontor ska utifrån dagens ledande position skapa fortsatt lönsam tillväxt inom kontor.
Affärsområde industri/logistik har som målsättning att göra Platzer till det ledande kommersiella fastighetsbolaget i Göteborg inom industri och logistik.

Varje affärsområde har ett helhetsansvar för fastighetsaffären inom respektive affärsområde. I det ingår att hantera marken, byggnaden och kunderna i byggnaderna samt omförhandling, uthyrning och utveckling av varje fastighet och dess närområde. Medarbetarna inom varje affärsområde ansvarar för daglig förvaltning, drift och underhåll, uthyrning samt projektledning av fastighetsdrivna projekt och kundanpassningar.

I vår koncernledning ingår ansvariga för följande funktioner: verksamhetsutveckling, affärsutveckling, finans/ekonomi, kommunikation/marknad, affärsområde kontor, affärsområde industri/logistik och hr. Under 2020 rekryterade vi en affärsområdeschef industri/logistik, en affärsutvecklingschef samt en verksamhetsutvecklingschef. Det innebär att koncernledningen nu är fulltalig och bemannad med ordinarie personer.

Könsfördelning 2020

Bildtext

Antal medarbetare	Män	Kvinnor	Totalt
Ledning	5	3	8
Medarbetare	46	32	78
Totalt	51	35	86
Styrelsen	4	3	7

Nyckeltal

	2020	2019	2018	2017	2016
Antal medarbetare, 31 december	86	79	79	69	64
Personalomsättning, %	7	14	12	12	10
Medelålder, år	41	40	40	39	39
Genomsnittlig anställningstid, år	4,3	4,8	4,7	4,5	4,6
Sjukfrånvaro, %	3,7	4,0	2,3	1,4	1,4

– 30 år

31– 40

41– 50

51–

som snart ska upp på Gårda Vestas fasad.

58 Hållbarhet Det som är en vinst för stadsdelen i stort är också är en vinst för oss. Genom att samverka med kunder, kommuner, arkitekter och göteborgare – ja, till och med våra konkurrenter – skapar vi trygga och härliga stadsmiljöer som får bolag och människor att spinna belåtet.

Här skapar vi hållbara urbana miljöer

Platzer äger ofta flera fastigheter i ett och samma område, vilket gör att vi kan ta ett helhetsgrepp och vara med och driva stadsutvecklingen. Det är ett samhällsansvar som inspirerar snarare än betungar: Vi tar inte en ledande position i utvalda områden för att vara störst, utan för att skapa levande och urbana miljöer som stärker våra hyresgäster och deras verksamheter. Arbetet med hållbara stadsdelar sker i nära samverkan med hyresgäster och andra aktörer i området.

Fysiska miljön påverkar tryggheten

Enligt Sverigestudien 2020, som kartlägger svenskarnas värderingar, är trygghet och upprätthållande av lag och ordning en av de viktigaste frågorna som präglar samhället. För att öka tryggheten krävs en helhetssyn på byggnaderna och den fysiska miljön, men också att man stärker närvaron av människor. Som fastighetsägare kan vi påverka människors vilja att vistas i våra områden.

Bland annat arbetar vi med:

Innehållet i byggnaderna, till exempel genom att planera så att restauranger, service och andra verksamheter placeras i gatuplan vilket ger aktiva fasader
Utformningen av byggnaden, till exempel med entréer mot gatan i viktiga stråk
Förvaltning och skötsel av fastigheter, till exempel genom regelbundet underhåll, städning, klottersanering och byte av trasiga lampor
Samarbete och samverkan med andra i området såsom grannar, samarbetspartners och myndigheter

Vårt recept på hållbar stadsutveckling

Något som visat sig effektivt för att skapa attraktiva områden är att samarbeta med staden, bostadsutvecklare och andra fastighetsägare. Ett exempel är Gårda som länge varit folktomt och otryggt efter kontorstid. Det ville vi och fem andra fastighetsägare i området råda bot på. Tillsammans med Higab, Wallenstam, Folksam, Kungsleden och Poseidon samlades vi kring en gemensam vision: Att skapa en livfull och tillgänglig stadsdel. Med det menar vi att skapa en blandstad med tydliga målpunkter, trevliga stråk och bra kommunikationer. Tack vare samverkansorganisationen kan vi gemensamt adressera staden och pusha Gårda i en riktning som är bra för alla. Dessutom kommer våra egna projekt, Kineum och Gårda Vesta, bland annat att bidra med kvällsöppna restauranger och folkliv.

Några minuter från Gårda ligger stadens evenemangsområde där vi engagerar oss i initiativet Plats för Göteborg. Tillsammans med elva fastighetsägare, byggherrar

Bildtext

och arkitekter vill vi ta ett helhetsgrepp kring arenafrågan, bostäder, företag samt idrott och evenemang längs stråket. Initiativet är fortfarande i en tidig fas.

Vi ser också stor potential i norra Högsbo, ett traditionellt kontors- och småindustriområde med cykelavstånd till centrum. Vi beslutade oss därför för att omvandla området till Södra Änggården och skapa en tät och levande stadsmiljö där det är lika nära till gatuliv som till naturen. Platzer står för övergripande planering och kommer bland annat skapa en bas för service som lägger grunden för fler utåtriktade verksamheter. Bostadsbyggrätterna har vi sålt till bostadsutvecklarna Bonava, Hem från Skanska, Hökerum Bygg, Månsson Fastigheter och PEAB Bostad.

Slutligen; vi kan inte prata hållbar stadsutveckling utan att nämna vårt engagemang i Gamlestaden, där Platzer är en stor fastighetsägare. Tack vare invånarnas, stadens och fastighetsägarnas engagemang har området gjort en häpnadsväckande resa från otryggt till trendigt. Vårt projekt Gamlestads torg blev den första riktigt stora nyproduktionen i stadsdelen i modern tid och nu planerar vi för nya byggnationer i historiska Gamlestadens Fabriker och Bagaregården.

Huvudsponsor för Berättarministeriet

Enligt stiftelsen Berättarministeriet slår coronapandemin extra hårt mot skolan i socioekonomiskt utsatta områden. Stiftelsen driver utbildningscenter i områden där arbetslösheten är hög och många elever saknar gymnasiebehörighet, bland annat i Gamlestaden. Pedagogiken syftar till att få fler unga att vilja erövra det skrivna ordet och programmen är förankrade i läroplanen. Förutom att vi bidrar med ekonomiskt stöd har våra medarbetare möjlighet att engagera sig som volontärer på Berättarministeriet under arbetstid.

Först med WELL Building i Göteborg

Framtidens kontor behöver locka med en bättre arbetsmiljö än hemmet. Så löd spaningen när vi beslutade att certifiera vårt profilprojekt Gårda Vesta enligt standarden WELL Building. Det är en internationell byggstandard som lägger extra vikt vid att hus byggs med en helhetssyn på komponenter som påverkar hälsan: luft, vatten, ljus, komfort, kost, motion och välbefinnande. Ett exempel är att vi i trapphusen låter sju framstående konstnärer skapa en inspirerande resa för både kropp och sinne. Totalt blir det över 150 höjdmeter konst. Idag finns ett hundratal WELL Building-certifierade byggnader i världen. Gårda Vesta är andra byggnaden i Sverige att få certifieringen efter fastigheten Eminent i skånska Hyllie.

Några av våra samverkansprojekt

BID Gamlestaden

Vi äger ett större antal fastigheter i Gamlestaden och känner ett stort ansvar för trygghetsfrågan i stadsdelen. Därför har vi valt att engagera oss i BID Gamlestaden, ett unikt samverkansprojekt mellan åtta kommunala förvaltningar, Gamlestadens fastighetsägarförening och bolag inom Göteborgs Stad. BID står för "business improvement districts" och är en internationellt framgångsrik metod för att få lokala aktörer att samverka. Vårt gemensamma mål är att skapa en levande stadsdel där människor trivs, samt att stärka stadsutvecklingen och det lokala näringslivet.

Purple Flag i Göteborg

Vi deltar i ett pilotprojekt för Purple Flag-certifiering av delar av centrala Göteborg. Purple Flag är en arbetsmodell för att skapa bättre och tryggare stadskärnor, och finns idag i ett femtiotal städer i världen. Under året certifierades Lilla Bommen, Fredstan, Västra Nordstan och Nordstan. Några exempel på satsningar är bättre belysning, kvällsevenemang och ombyggnationen av Brunnsparken. I Lilla Bommen har vi och andra fastighetsägare gått samman för att skapa en trivsam stadsdel även under kvällar och nätter. Vi har en arbetsgrupp som arbetar med att lösa de sociala problemen i området. Dessutom har vi ett gemensamt gestaltningsprogram som ska att öka genomströmningen på sikt.

Mobilitetsgrupp på Lindholmen

Expansiva Lindholmen är idag en attraktiv adress för företag och boende. Ju fler som konkurrerar om stadsrummet, desto viktigare blir det att samverka kring mobiliteten. För att bidra till en välfungerande stadsdel ingår vi i en mobilitetsgrupp bestående av flera fastighetsägare på Lindholmen. Tillsammans för vi en dialog kring allt från hur mobiliteten påverkas av enskilda projekt som Karlastaden, till hur vi kan främja färjetrafik och cykling. Det gör också att varje aktör får en bättre utväxling på sina insatser. Vi är även del av ett fastighetsägarnätverk där Lindholmen Science Park är sammankallande.

Detaljplanen i Almedals Fabriker

Almedals Fabriker är lite speciellt. Stadsbyggnadskontoret har nämligen utsett Almedals Fabriker till ett av fem pilotprojekt för ökad exploatörsmedverkan i detaljplaneprocessen. Det innebär att man testar ett nytt arbetssätt där exploatören gör delar av planarbetet som i vanliga fall görs av staden. Staden ansvarar för själva myndighetsutövningen av planarbetet, såsom att ta fram planbeskrivning och plankarta. Dessutom är vi inte bara en utan tre exploatörer i området: Platzer, Wallenstam och Svenska Hus. Tillsammans samverkar vi för att Almedals Fabriker ska bli så bra som möjligt, oavsett om man är verksam i och kring Svenska Hus och Platzers fastigheter eller bor i Wallenstams hus. Detaljplanen har varit på samråd och den nya detaljplanen beräknas vara klar i början av 2022.

60 Hållbarhet I takt med att världen förändras strävar vi efter att utveckla vår hållbarhetsrapportering. Under 2020 kom mycket av både verksamhet och dialog att kretsa kring coronapandemin och dess effekter på människor och arbetsplatser.

Kompletterande hållbarhetsinformation

I frågor som gäller miljöpåverkan, arbetsmiljö och sociala förhållanden har vi kommit långt i redovisningen av vårt hållbarhetsarbete. Här finns sedan länge etablerade principer och system för rapportering både internt och i branschen. I frågor som rör mänskliga rättigheter och antikorruption följer vi noggrant utvecklingen av relevanta indikatorer och principer. Detsamma gäller vårt arbete med hållbarhetsrisker.

Mänskliga rättigheter

Vår verksamhet bedrivs huvudsakligen i Göteborgsområdet. Eftersom vi i stort sett enbart arbetar med noga utvalda lokala eller nationella leverantörer fokuseras arbetet med mänskliga rättigheter på den interna verksamheten. Vår åtgärdsplan mot diskriminering, repressalier, trakasserier och kränkande särbehandling klargör en tydlig nolltolerans mot sagda handlingar. Rutiner för hur vi praktiskt arbetar med dessa frågor ingår i vårt systematiska arbetsmiljöarbete där målet alltid är att förebygga att fel begås. Under 2020 rapporterades inga fall av diskriminering, trakasserier, repressalier eller kränkande särbehandling.

Antikorruption

Platzer tar avstånd från alla former av korruption och arbetar i enlighet med FNs Global Compact. Vår inköpspolicy, tillsammans med attestordningen för projektanmälan, upphandling och fakturahantering, säkerställer god kontroll och affärsetiska köp samt motverkar korruption effektivt. Under 2019 genomförde vi en fördjupad intressentdialog med våra leverantörer. Under 2020 inledde vi arbetet med att ytterligare utveckla våra principer för uppföljning av frågor som berör antikorruption.

Om man bevittnar korruption eller andra oegentligheter ska man vända sig till hållbarhets- och inköpschef. Målet är alltid att förebygga att fel begås. Under 2020 rapporterades inga fall av misstänkt korruption eller andra oegentligheter.

Hållbarhetsrisker

I nedanstående tabell visar vi våra främsta hållbarhetsrisker. Med hållbarhetsrisker avser vi risker där vår verksamhet riskerar att påverka människor, det omgivande samhället eller miljön. I riskavsnittet på s. 78–82 redogör vi för hur ett antal faktorer riskerar att påverka oss och vår verksamhet.

Hållbarhetsrisker

Bildtext

Riskområde	Beskrivning	Potentiell påverkan	Riskhantering
Miljö	Utsläpp av koldioxid orsakade av användning av fjärrvärme, el, kyla, köldmedia och persontransporter.	Bidrar till global uppvärmning.	Vi har under de senaste tio åren mål medvetet arbetat för att minska våra utsläpp med 90 procent (se s. 50–53).
Medarbetare och sociala förhållanden	Dålig fysisk och psykosocial arbetsmiljö.	Medarbetares hälsa påverkas negativt och sjukskrivningarna ökar.	Ett långsiktigt arbete för att främja med arbetarnas trivsel och hälsa (se s. 55–57).
Mänskliga rättigheter	Kränkande behandling och diskriminering av medarbetare.	Medarbetare behandlas illa, mår dåligt och sjukskrivs.	Vår diskriminerings- och jämställdhets policy klargör våra högt ställda ambitioner gällande exempelvis likabehandling samt nolltolerans mot kränkande särbehandling och diskriminering (se s. 55–57, 60).
Antikorruption	Mutor och korruption i samband med exempelvis upphandling.	Vissa aktörer gynnas felaktigt och på andras bekostnad, människor utsätts för otillbör lig påverkan och samhället påverkas negativt.	Vi arbetar i enlighet med FNs Global Compact. Vår inköpspolicy, tillsammans med attestordningar och fakturahantering, säker ställer god kontroll och affärsetiska köp samt motverkar korruption (se s. 55–57, 60).

Lagstadgad hållbarhetsrapport

Område	Hänvisning	Sidan
Övergripande	Affärsmodell	14–15
Miljö	Policy och identifierade frågor Risker och riskhantering Mål, indikatorer och resultat	44–45, 49, 50–53 60, 81 16–18
Medarbetare	Policy och identifierade frågor Risker och riskhantering Mål, indikatorer och resultat	44–45, 49, 55–57 60 16–18
Sociala aspekter	Policy och identifierade frågor Risker och riskhantering Mål, indikatorer och resultat	44–45, 49, 58–59 60, 81 16–18
Mänskliga rättigheter	Policy och identifierade frågor Risker och riskhantering Mål, indikatorer och resultat	44–45, 60 60 16–18
Antikorruption	Policy och identifierade frågor Risker och riskhantering Mål, indikatorer och resultat	44–45, 60 60 16–18

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Platzer Fastigheter Holding AB (publ), org. nr. 556746–6437

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2020 på sidorna 42–61 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att min (vår) granskning

av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.

Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats.

Göteborg den 24 februari 2021 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor

Johan Rippe Ulrika Ramsvik

Finansiering

Bildtext Platzers senaste förvärv är den anrika 1800-talsfastigheten i centrala Göteborg som inhyser femstjärniga Elite Plaza hotell.

63 Finansiering

Tack vare ett långsiktigt och tidigt initierat miljöarbete har vi ökat vår andel grön finansiering. Arbetet inom förvaltning och utvecklingsprojekt möjliggör fortsatt utveckling och förvärv av fastigheter. Det skapar trygghet även i oroliga tider.

Starka finanser ger möjligheter till expansion

Vår finansverksamhet säkerställer att vi har resurser för vår tillväxtstrategi i form av projektutveckling och fastighetsförvärv. Vår växande fastighetsportfölj, en stark värdeutveckling och en effektiv finansiell hantering skapar möjligheter för tillväxt med begränsad risk. Detta har gett oss ett högt förtroende på marknaden. Under 2020 kunde vi därför sänka målet för vår belåningsgrad till att över tid inte överstiga 50 procent med bibehållna tillväxtambitioner.

Under våren sattes våra rutiner och vår beredskap på prov när coronapandemin slog till som hårdast. Allra svårast var förutsättningarna på certifikatmarknaden. Vi visade dock stabilitet och gjorde affärer tillsammans med våra investerare även under de tuffaste veckorna. Sedan dess har marknaden återhämtat sig, även om den inte är tillbaka på samma nivåer som tidigare.

Finansverksamheten styrs av vår finanspolicy som beslutas av vår styrelse. Policyn ger vägledning kring ränte- och kapitalbindning samt nyttjandet av räntederivat, liksom hur många och vilka finansieringskällor vi ska ha. Syftet är att hantera risker i finansieringen på ett strukturerat sätt (se s. 78–82).

Jämfört med anglosaxisk och kontinentaleuropeisk tradition präglas vår finansieringsverksamhet av att vi verkar på den svenska fastighetsmarknaden med de förutsättningar som råder här. Det gäller bland annat systemet med pantbrev och att vi har jämförelsevis korta löptider för våra lån.

Eget kapital

Vi strävar efter en attraktiv fördelning mellan eget kapital och lånefinansiering för att balansera risken. Vid utgången av 2020 svarade eget kapital för 45 procent (45) av vår finansiering. Det egna kapitalet uppgick till 9 687 mkr (8 556). Vårt mål är att soliditeten långsiktigt ska uppgå till lägst 30 procent. Den 31 december 2020 var soliditeten 42 procent (41), vilket innebär att det finns resurser för fortsatt tillväxt utan tillskott av ägarkapital.

Aktiekapitalet finns beskrivet på s. 66–68. Där berättar vi också om hur vi har gröncertifierat vår aktie. Den senaste förändringen av aktiekapitalet genomfördes i december 2016 inför förvärvet av fastigheterna i Arendal, Torslanda och Säve från Volvo.

Lånefinansiering

Lån hos bank och kapitalmarknadsfinansiering svarar för 50 procent (55) av vår finansiering. Av detta utgjordes den 31 december 78 procentenheter av banklån, 16 procentenheter av obligationer samt 6 procentenheter av certifikatprogram.

Under senare år har andelen grön finansiering ökat kraftigt. Tack vare det arbete som sker i vår förvaltning och att vi kontinuerligt tillför nya fastigheter till vårt bestånd blir vi alltmer attraktiva för investerare som ställer höga krav på miljöprestanda. Vår andel grön finansiering uppgick vid utgången av 2020 till 52 %. Av den gröna finansieringen utgjordes 31 procent av gröna obligationer och 69 procent av gröna banklån. Målet är att fortsätta öka vår gröna finansiering och till att på kort sikt nå 70 procent. I ett längre perspektiv är målet att all finansiering ska vara grön.

Räntebärande skulder uppgick den 31 december 2020 till 10 850 mkr (10 033), vilket motsvarade en belåningsgrad om 48 procent (49), vilket är under vårt nya mål. De senaste tio åren har belåningsgraden varit som lägst 48 procent och som högst 66 procent.

Kortfristig del av räntebärande skulder avser lån som kommer att omförhandlas under 2021. Sedan 2018 har vi lån i sex banker varav den största långivaren vid årsskiftet stod för 22 procent.

Vår obligationsfinansiering sker via Svensk Fastighetsfinansiering AB (SFF) och är 100 procent grön. Det

Finanspolicy

	Mål/mandat	Utfall 2020
Soliditet	>30 %	42 %
Lånefinansiering, antal banker	3–6	6
Lånevolym hos en bank	<35 %	22 %
Obligationslån	Möjlighet ska finnas	1 726 mkr
Andel låneförfall inom ett år	35 %	35 %
Genomsnittlig räntebindningstid	1,5–5 år	3,2 år
Andel räntebindning som förfaller inom ett år	20–60 %	49 %

innebär att SFF emitterar säkerställda fastighetsobligationer där vi lånar beloppet till rörlig Stiborrelaterad ränta eller fast ränta. Obligationerna noteras på Nasdaq Sustainable Bonds List. SFF ägs till lika delar av Platzer Fastigheter Holding AB, Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB och Wihlborgs Fastigheter AB. Totalt har vi sex utestående gröna obligationer till ett sammanlagt värde om 1 726 mkr (1 190).

Vi har ett upprättat certifikatprogram med ett rambelopp om 2,0 mdkr. Per bokslutsdagen fanns 640 mkr (550) i utestående certifikat.

Under året refinansierade vi banklån samt upptog nya lån för finansiering av projekt. Sammantaget innebär detta att vi lånade 3 472 mkr (763). Vi amorterade även lån vid fastighetsförsäljning.

Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av ingångna derivatavtal, uppgick den 31 december 2020 till 3,2 år (4,0). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,3 år (2,4) och den genomsnittliga räntan inklusive effekter av tecknade derivatinstrument 1,83 procent exklusive outnyttjade kreditlöften och 1,97 procent (1,95) inklusive outnyttjade kreditlöften.

Värdeförändringar i derivat

Räntekostnaden är en stor kostnad för alla fastighetsbolag. För att minska svängningarna i räntekostnaden och nå önskad räntebindningsstruktur använder vi oss av lån till fast ränta samt räntederivatinstrument, ränteswappar, vilket är ett effektivt sätt att förlänga räntebindningen utan att behöva ändra villkoren för underliggande lån.

Derivaten redovisas till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning.

Den totala utestående volymen av derivat var vid årsskiftet 5 370 mkr (5 620), varav 0 mkr (250) avser swappar med framtida start. Marknadsvärdet var -240 mkr (-152), vilket för hela året innebar en värdeförändring om -89 mkr (-126) netto efter effekten av realiserade undervärden. Generellt är vår strategi att behålla derivaten under deras fulla löptid. När derivaten sedan förfaller är värdet alltid noll.

Rörelsekapital

Ett av syftena med finansverksamheten är, förutom att säkerställa finansiering av tillväxt, att försäkra oss om att vi har tillräckligt rörelsekapital och tillgång till likvida medel för att klara de löpande betalningarna. Vi erhåller dessutom hyresintäkter i förskott samtidigt som utgifterna betalas i efterskott.

Vid utgången av 2020 uppgick likvida medel till 148 mkr (268). Därutöver fanns vid årsskiftet outnyttjade lånelöften om 2 840 mkr (1 661) samt en outnyttjad checkkredit om 100 mkr (100).

Säkerheter

Av de räntebärande skulderna om 10 850 mkr var vid årsskiftet 10 210 mkr (9 483) säkerställda, vilket motsvarar 94 procent (95) av all finansiering.

Säkerheten utgörs främst av pantbrev i fastigheter. Som komplement till pantbrev i fastigheter lämnar moderbolaget i vissa fall regelmässig pant i form av aktiebrev i de fastighetsägande koncernbolagen. Likaså lämnar moderbolaget borgensförbindelse för dotterbolags utfästelser i samband med garantiåtaganden eller upplåning. Moderbolagets borgensförbindelser för dotterbolag uppgick vid årsskiftet till 6 282 mkr (6 642).

Covenanter

Covenanter, det vill säga de villkor en långivare kräver för att tillhandahålla en kredit och som innebär att en kredit förfaller till betalning om villkoren inte uppfylls, är likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om minst 1,5 ggr, belåningsgrad om maximalt 70 procent och en soliditet på minst 25 procent.

Bildtext

Genomsnittlig räntebindningstid

Räntebärande skulder

65 Finansiering

Finansiering

	2020	2019	2018	2017	2016
Eget kapital	9 687	8 556	7 288	5 962	4 703
Långfristiga räntebärande skulder	7 216	7 094	5 762	4 520	5 764
Långfristiga ej räntebärande skulder	615	619	355	354	358
Kortfristiga räntebärande skulder	3 634	2 939	4 055	3 871	2 225
Kortfristiga skulder	427	458	434	414	322

		Ränteförfall			Låneförfall
År	Lånebelopp, mkr	Andel, %	Snittränta, %	Kreditavtal	Utnyttjat	Andel, %*
0–1 år	5 280	49	2,81	4 784	4 274	35
1–2 år	-	-	-	2 820	1 620	24
2–3 år	300	3	0,73	3 328	3 328	28
3–4 år	550	5	0,41	-	-	-
4–5 år	720	6	0,93	500	500	4
5–6 år	850	8	0,87	-	-	-
6–7 år	1 270	12	1,04	-	-	-
7–8 år	1 380	13	1,13	633	633	5
8–9 år	500	4	0,53	-	-	-
9–10 år	-	-	-	495	495	4
10+ år	-	-	-	-	-	-
Totalt	10 850	100	1,83	12 560	10 850	100

* Exklusive företagscertifikat om 640 mkr.

Platzer lät under 2020 forskningsinstitutet Cicero Shades of Green granska det egna ramverket för gröna aktier. Resultatet visar att hela 91 procent av Platzers intäkter och 98 procent av bolagets investeringar är gröna. Det ökar Platzeraktiens attraktivitet bland de hållbarhetsmedvetna investerarna.

Platzeraktien – en grön aktie

Intresset för gröna investeringar och obligationer ökar kontinuerligt. Ledande, institutionella placerare ställer allt högre krav på företag vad gäller miljö, arbetsförhållanden och affärsetik. I detta arbete har miljöcertifiering av fastigheter länge varit en central måttstock. Bland annat därför var vi på Platzer tidigt ute med att certifiera våra fastigheter. I dag är 90 procent av vårt bestånd miljöcertifierat. Vi haft också sedan länge stort fokus på att sänka energiförbrukning och koldioxidutsläpp.

Nu har vi, som det andra bolaget i världen, låtit forskningsinstitutet Cicero Shades of Green göra en oberoende granskning av vårt ramverk för gröna aktier. Det är ett sätt för oss att öka transparensen kring vår klimatpåverkan.

Ramverket är en genomlysning av våra intäktsströmmar, investeringar och vårt ledningssystem ur ett hållbarhetsperspektiv, vilka klassificerats på en skala från grönt till brunt. Resultatet visar att hela 91 procent av våra intäktsströmmar och 98 procent av våra investeringar är gröna. Utöver att bedöma fastigheternas hållbarhetsprestanda har Cicero även granskat vår organisation och styrning samt vår överensstämmelse med EUs taxonomi, vilket är ett verktyg som klassificerar vilka investeringar som är miljömässigt hållbara eller inte.

Noteringsplats och kursutveckling

Platzeraktien är noterad på Nasdaq Stockholm, och sedan januari 2021 på Large Cap. Den 31 december 2020 var aktiekursen 107,40 kr, vilket innebär en nedgång med 2 procent jämfört med föregående år. Det motsvarar en minskning av börsvärdet till 12 868 mkr (13 180).

Noteringen avser samtliga B-aktier i Platzer Fastigheter Holding AB (publ) som är moderbolag i Platzerkoncernen. Aktierna handlas sedan januari 2021 i segmentet Large Cap och tillhör sektorn Real Estate. Kortnamnet är PLAZ B och ISIN-koden är SE0004977692.

Omsättning och kursutveckling

Under 2020 omsattes 30 miljoner aktier (25) till ett sammanlagt värde av 2 641 mkr (2 093). Den genomsnittliga omsättningen var 119 000 aktier (100 000) per handelsdag. Samtliga noterade aktier handlades på Nasdaq Stockholm.

Totalavkastningen, motsvarande summan av verkställd utdelning och kursutveckling, var +/- 0 procent (89). Motsvarande avkastning för OMXS Real Estate GI (fastighetsindex) var negativ med -6 procent (62).

Bland våra tio största aktieägare skedde några förändringar under 2020. Länsförsäkringar Fondförvaltning

160

Platzer (tot. avk) OMX Stockholm Real Estate PI

OMX Stockholm PI Platzer volym/1 000

Platzer Fastigheter Holding AB (publ)

Platzer

minskade sitt ägande från 14 till 12 procent av kapitalet medan SEB Investment Management ökade sitt innehav till 4 procent och Handelsbanken Fonder till 1,8 procent. Tredje AP-fonden blev en av våra tio största ägare med ett innehav om 1,6 procent av kapitalet. I övrigt minskade familjen Hielte/Hobohm och Fjärde AP-fonden sina innehav något. Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän och Länsförsäkringar Skaraborg avsatte en dela av sina innehav för att upprätta ett långsiktigt incitamentsprogram för koncernledningen.

Aktiekapital

Aktiekapitalet i Platzer fördelade sig den 31 december 2020 på 20 miljoner A-aktier med ett röstvärde på tio röster per aktie samt 99 934 292 B-aktier med ett röstvärde på en (1) röst per aktie. Av B-aktierna äger Platzer 118 429 aktier (118 429) som eget innehav. Varje aktie har ett kvotvärde på 0,10 kr.

Substansvärde

Det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick vid årsskiftet till 96,35 kronor (84,00) per aktie.

Utdelningspolicy och utdelning

Vår utdelning ska långsiktigt uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet (exklusive värdeförändring i intressebolag) efter schablonskatt, baserad på gällande inkomstskatt (21,4 procent 2020). Utdelningens storlek är anpassad för att både ge aktieägarna marknadsmässig avkastning och möjliggöra investeringar för framtida värdetillväxt. Det åstadkommer vi genom att låta förvaltningsresultatet ligga till grund för utdelningen, medan den fortsatta tillväxten finansieras genom värdeökningar som genereras genom utveckling och förvärv.

Platzer har inte mottagit något villkorat statligt stöd i samband med coronapandemin och kunde därför lämna utdelning under 2020 avseende 2019 års resultat.

Inför årsstämman 2021 föreslår styrelsen en utdelning om 2,10 kronor (2,00) per aktie samt att utdelningen delas upp på två utbetalningstillfällen. Detta motsvarar en direktavkastning på 1,9 procent (1,8) beräknat på aktiekursen vid årets slut.

Bemyndiganden

Årsstämman den 16 april 2020 bemyndigade styrelsen att fram till nästa årsstämma besluta om förvärv och överlåtelse av B-aktier i bolaget. Koncernens totala innehav av egna B-aktier får uppgå till högst 10 procent av samtliga registrerade aktier.

Stämman beslutade också att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen och med eller utan företrädesrätt för aktieägarna, besluta om nyemission av B-aktier om högst 10 procent av aktiekapitalet. Emissionen ska kunna genomföras som kontant-, apport- eller kvittningsemission och ske till marknadsmässigt pris. Styrelsen har inte erhållit något annat bemyndigande att besluta om nyemissioner av aktier, emittera konvertibler eller teckningsoptioner än vad som angivits ovan.

Ägarförhållanden

Antalet aktieägare uppgick den 31 december 2020 till 6 680 (6 092). Det utländska ägandet uppgick till 7 procent (7) av aktiekapitalet och 3 procent (3) av antalet röster.

Platzer Fastigheter Holding AB (publ) bildades 1 januari 2008 av Ernström & C:o, Brinova Fastigheter (med moderbolaget Backahill) samt Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Backahill sålde 2017 sina aktier då Länsförsäkringar Skaraborg gick in som ny A-aktieägare.

I bolagsordningen finns en hembudsklausul som innebär att en köpare av A-aktier, som inte äger A-aktier sedan tidigare, är skyldig att hembjuda de förvärvade aktierna till övriga ägare av A-aktier, om inte förvärvet skett genom koncernintern överlåtelse eller överlåtelse till juridisk person som innehåller firman Länsförsäkringar. Om ägare av A-aktier inte förvärvar de hembjudna aktierna omvandlas de överlåtna aktierna automatiskt till B-aktier innan förvärvaren införs i aktieboken.

	2020	2019	2018	2017	2016
Eget kapital, kr per aktie	80,23	70,84	60,34	49,36	38,90
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr	96,35	84,00	69,54	58,39	45,72
Börskurs, kr	107,40	110,00	59,50	52,00	46,20
Resultat efter skatt, kr1)	11,40	12,19	12,55	11,54	4,92
Förvaltningsresultat, kr per aktie2)	5,35	5,05	4,36	4,06	3,21
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr	4,09	4,54	4,53	3,58	3,66
Utdelning, kr per aktie	2,10	2,00	1,70	1,50	1,10
Antal aktier per bokslutsdagen, tusental	119 816	119 816	119 816	119 684	119 684
Genomsnittliga antal aktier, tusental	119 816	119 816	119 750	119 684	100 534

Data per aktie

Avseende definitioner, nyckeltal och beräkningar, se beskrivning s. 136–137.

1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier förekommer.

2) Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar hänförligt till intresseföretag.

Information till aktieägarna

Hemsidan platzer.se är vår främsta informationskanal. Här offentliggörs alla pressmeddelanden och finansiella rapporter. På vår hemsida finns också presentationer från stämmor, generell information om aktien, rapport om bolagsstyrning samt finansiella data. Årsredovisningen finns tillgänglig på hemsidan och distribueras i tryckt form till de aktieägare som önskar.

Vi arrangerar också regelbundet träffar för analytiker, aktieägare och potentiella investerare och finansiärer.

Analytiker som följer Platzer

ABG Sundal Collier Danske Bank, Equity Research Handelsbanken Capital Markets Kepler Chevreux Pareto Securities

Tobias Kaj Philip Hallberg Johan Edberg Albin Sandberg Markus Henriksson

Största aktieägare i Platzer Fastigheter Holding AB (publ) per 31 december 2020

Namn	Antal A-aktier	Antal B-aktier	Antal aktier	Andel röster, %	Andel kapital, %
Ernström & C:o	11 000 000	1 573 164	12 573 164	37,2	10,5
Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän	5 000 000	15 075 112	20 075 112	21,7	16,8
LF Skaraborg Förvaltning AB	4 000 000	968 000	4 968 000	13,7	4,1
Familjen Hielte / Hobohm		22 565 744	22 565 744	7,5	18,8
Länsförsäkringar fondförvaltning AB		14 392 528	14 392 528	4,8	12,0
Fjärde AP-fonden		11 388 653	11 388 653	3,8	9,5
SEB Investment Management		5 065 079	5 065 079	1,7	4,2
Lesley Invest (inkl. privata innehav)		4 030 562	4 030 562	1,3	3,4
Handelsbanken fonder		2 169 382	2 169 382	0,7	1,8
Tredje AP-fonden		1 947 805	1 947 805	0,6	1,6
Övriga ägare		20 639 834	20 939 834	6,9	17,2
Totalt utestående aktier	20 000 000	99 815 863	119 815 863	100,0	100,0
Återköpta egna aktier		118 429	118 429
Totalt registrerade aktier	20 000 000	99 934 292	119 934 292

Aktieägare i storleksklasser 2020-12-30

Storleksklass	Antal aktieägare	Antal A-aktier	Antal B-aktier	Innehav, %	Röster, %	Marknads värde, tkr*
1 – 500	4 730	0	646 959	0,54	0,22	69 483
501 – 1 000	934	0	719 739	0,60	0,24	77 300
1 001 – 5 000	727	0	1 574 621	1,31	0,52	169 114
5 001 – 10 000	111	0	828 171	0,69	0,28	88 946
10 001 – 15 000	26	0	321 206	0,27	0,11	34 498
15 001 – 20 000	21	0	371 334	0,31	0,12	39 881
20 001 –	131	20 000 000	95 472 262	96,28	98,51	10 253 721
Summa	6 680	20 000 000	99 934 292	100	100	10 732 943

Antal aktieägare 2020-12-30 per geografiskt område

	Antal aktieägare	Aktie ägare, %	Innehav	Innehav, %	Röster	Röster, %	Marknads värde, tkr*
Sverigeboende	6 509	97,44	111 862 404	93,27	291 862 404	97,31	9 866 022
Övriga Norden	52	0,78	2 383 437	1,99	2 383 437	0,79	255 981
Övriga Europa (exkl. Sverige och Norden)	87	1,30	3 561 497	2,97	3 561 497	1,19	382 505
USA	18	0,27	2 104 422	1,75	2 104 422	0,70	226 015
Övriga världen	14	0,21	22 532	0,02	22 532	0,01	2 420
Bildtext Summa	6 680	100,00	119 934 292	100,00	299 934 292	100,00	10 732 943

* Marknadsvärde avser noterade B-aktier, exklusive A-aktier.

Flerårsöversikt

mkr	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013	2012	2011
Resultaträkning
Hyresintäkter	1 142	1 124	1 044	995	687	589	525	464	384	330
Fastighetskostnader	-274	-287	-263	-268	-181	-152	-131	-123	-104	-124
Förvaltningsresultat (inklusive intresseföretag)	680	611	531	508	322	266	211	166	130	87
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	1 006	1 522	1 311	1 214	450	510	401	117	108	63
Resultat före skatt	1 671	1 913	1 835	1 776	635	840	385	365	184	94
Årets resultat	1 374	1 476	1 511	1 393	500	664	298	294	157	73
Balansräkning
Förvaltningsfastigheter	22 575	20 479	18 388	15 559	13 615	9 784	8 343	6 913	6 091	4 504
Övriga anläggningstillgångar	388	228	158	127	50	65	42	28	7	9
Omsättningstillgångar	323	399	470	250	200	290	123	706	138	72
Eget kapital	9 687	8 556	7 288	5 962	4 703	3 592	2 966	2 726	1 816	1 359
Långfristiga skulder	9 539	9 153	7 239	5 689	6 615	4 919	5 391	4 739	4 283	3 104
Kortfristiga skulder	4 062	3 397	4 489	4 285	2 547	1 628	151	182	136	122
Balansomslutning	23 286	21 106	19 016	15 936	13 865	10 139	8 508	7 647	6 236	4 585
Kassaflödesanalys
Kassaflöde från löpande verksamhet	490	543	543	428	367	294	192	156	145	67
Kassaflöde från investeringsverksamhet	-1 127	-609	-1 308	-672	-3 364	-932	-1 011	-708	-1 479	-560
Kassaflöde från finansieringsverksamhet	517	-21	979	253	2 902	769	237	1 111	1 414	466
Årets kassaflöde	-120	-87	214	9	-95	131	-582	559	80	-27
Övrigt
Fastigheter, antal	69	68	70	69	70	59	60	53	55	51
Fastighetsinvesteringar, byggnationer	995	937	723	526	521	360	166	114	151	197
Medelantal anställda	82	80	67	66	61	55	41	36	35	30

Kommentar till flerårsöversikten

Under 2012 förvärvades totalt nio fastigheter från Vasakronan och Wallenstam. Förvärven finansierades via två nyemissioner. Detta innebar en större balansomslutning samt ökade hyresintäkter.

Börsnoteringen 2013 skedde samtidigt med en nyemission som stärkte vår balansräkning ytterligare. Under året förvärvade vi fastigheter och intensifierade vårt utvecklingsarbete, vilket bidrog till ökade fastighetsvärden.

Utvecklingsprojekt bidrog till 70 procent av vår värdetillväxt i fastigheter under 2014. Samma år förvärvade vi sju fastigheter i Gamlestaden, Backaplan, norra Högsbo och längs Mölndalsvägen.

Under följande år tog vi ett allt större ansvar för stadsutvecklingen i våra områden. Vi fortsatte också att investera i projekt- och fastighetsutveckling. Samtidigt ledde ökade fastighetsvärden till bättre resultat och ökad balansomslutning.

Vårt hittills största förvärv genomfördes i slutet av 2016 och omfattade AB Volvos fastigheter i Torslanda, Arendal och Säve. Förvärvet finansierades med en nyemission, vilket påverkade vår balansomslutning samt kommande års resultaträkning.

Under 2017 sålde vi byggrätter i Södra Änggården för 1,7 mdkr, vilket dock påverkar resultatet först i och med att detaljplanen vinner laga kraft. I övrigt präglades året av ett antal stora utvecklingsprojekt i Gamlestaden och Gårda.

De första spadtagen för Gårda Vesta och Kineum togs 2018. Under hösten gick Gamlestads torg över i förvaltning och började därmed påverka resultaträkningen. Dessutom förvärvades två större fastigheter i Gårda.

De stora utvecklingsprojekten präglade även 2019 då vi dessutom inledde ett nybygge intill Merkur på Skeppsbron samt påbörjade planarbetet för Almedals Fabriker. Under hösten frånträdde vi två handelsfastigheter på Backaplan.

70 Finansiering

Nyckeltal

	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013	2012	2011
Finansiella
Skuldsättningsgrad, ggr	1,1	1,2	1,3	1,4	1,7	1,6	1,6	1,7	2,2	2,2
Räntetäckningsgrad, ggr	4,1	4,3	3,6	3,5	3,2	3,0	2,4	2,1	2,0	1,8
Belåningsgrad, %	48	49	53	54	59	58	58	65	66	65
Soliditet %	42	41	38	37	34	35	35	36	29	30
Avkastning på eget kapital, %	15	19	23	26	12	20	10	13	10	6
Fastighetsrelaterade
Direktavkastning, %	4,0	4,3	4,7	5,0	4,9	4,8	5,2	5,3	5,4	5,0
Överskottsgrad, %	76	74	75	73	74	74	75	74	73	64
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	93	94	95	95	94	91	94	93	91	94
Hyresvärde, kr/kvm	1 500	1 488	1 378	1 326	1 538	1 532	1 490	1 363	1 078	1 166
Uthyrningsbar yta, tkvm*	821	819	821	805	801	465	415	374	402	329

Avseende definitioner, nyckeltal och beräkningar, se s. 136–137. *

Uthyrningsbar yta inklusive intresseföretag 827 tkvm.

Bildtext Kloss an den palatsliknande fastigheten Merkur från 1897 uppför vi en ny kontrastrik byggnad som står klar 2021. Här har reklambyrån Forsman & Bodenfors tecknat ett avtal om totalt 3 350 kvm.

Kvartalsdata

mkr	2020-12-31	2020-09-30		2020-03-31	2019-12-31
Resultaträkning
Hyresintäkter	281	289	286	285	282
Fastighetskostnader	-78	-61	-66	-69	-70
Driftsöverskott	203	228	220	216	212
Central administration	-14	-10	-15	15	-15
Andel i resultat från intresseföretag	-5	24	16	31	1
Finansnetto	-51	-51	-49	-49	-45
Förvaltningsresultat	133	191	172	183	153
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter	253	293	11	449	406
Värdeförändringar finansiella instrument	34	7	-36	-94	172
Värdeförändringar finansieringsavtal	74	-	0	0	0
Resultat före skatt	494	491	147	538	731
Skatt på periodens resultat	-83	-103	-2	-109	-165
Periodens resultat	411	388	145	429	566

	2020-12-31	2020-09-30	2020-06-30	2020-03-31	2019-12-31
Balansräkning
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter	22 575	22 150	21 203	21 127	20 479
Nyttjanderättstillgångar tomträtt	30	30	30	30	30
Övriga anläggningstillgångar	11	12	13	13	12
Finansiella anläggningstillgångar	347	344	275	223	186
Omsättningstillgångar	176	177	180	151	131
Likvida medel	148	140	557	263	268
Summa tillgångar	23 286	22 853	22 258	21 807	21 106
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	9 687	9 279	8 890	8 985	8 556
Uppskjuten skatteskuld	1 707	1 582	1 502	1 521	1 440
Långfristiga skulder	7 642	5 972	5 635	7 212	7 382
Kortfristiga skulder	4 250	6 020	6 231	4 089	3 728
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	23 286	22 853	22 258	21 807	21 106
	2020-12-31	2020-09-30	2020-06-30	2020-03-31	2019-12-31
Nyckeltal
Direktavkastning, %	3,6	4,3	4,2	4,2	4,2

72	79	77	76	75
92	92	94	94	95
7,4	9,1	5,7	9,8	11,5
80,23	76,83	73,59	74,39	70,84
96,35	92,21	88,34	89,02	84,00
107,40	93,00	79,50	70,70	110,00
3,40	3,24	1,20	3,56	4,69
0,34	1,86	0,99	0,89	1,94

Fastigheten Merkur, som skymtas i bakgrunden, kommer att länka ihop Skeppsbron med populära Esperantoplatsen.

72 Formell årsredovisning

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Platzer Fastigheter Holding AB (publ) organisationsnummer 556746–6437, avger härmed följande årsredovisning och koncernredovisning för 2020. Uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår.

Allmänt om verksamheten

Platzer är ett av Göteborgs största och ledande fastighetsbolag inom kommersiella fastigheter, främst kontor samt industri och logistik. Bolaget är engagerat i att skapa, bevara och utveckla Göteborg. Platzer strävar efter att vara den ledande aktören i våra prioriterade områden – en position vi idag har i Arendal, Gullbergsvass, Gårda, Gamlestaden och Högsbo.

Platzer Fastigheter Holding AB (publ.) är moderbolag i Platzerkoncernen. Bolagets aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large cap.

Affärsidé

Platzer skapar värde genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet.

Finansiella mål

Soliditeten: >30 %
Belåningsgraden: över tid inte överstiga 50 %
Ökning av substansvärde: 10 %/år (långsiktigt, EPRA NRV)
Räntetäckningsgrad: >2 ggr
Investeringsvinst i projektinvesteringar: >20 %

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Räkenskapsåret 2020 präglades av åtgärder påverkade av pandemin. Stort fokus låg på att begränsa negativa effekter i form av kundförluster samt att nyttja våra interna resurser för effektivisering av våra fastigheter. Bedömningen var att verksamheten hade en ökad risk för kundförluster främst när det gällde hyresgäster i utsatta branscher. För att förebygga kundförluster hade vi en tät dialog och hjälpte utsatta hyresgäster, som har en bärkraftig affär i botten, genom framförallt överenskommelser om månadsbetalning istället för kvartalsvis betalning. Ett fåtal hyresgäster fick tillfälliga rabatter under året och dessa uppgick till 0,4 % av årets hyresintäkter. Samtliga åtgärder föll väl ut och andelen betalade hyror som aviserats för första kvartalet och januari 2021 är helt i nivå med motsvarande period föregående år.

Vi har under coronapandemin haft god beredskap i alla delar av vår verksamhet. Påverkan på våra stora projekt har därför varit begränsad och vi ser fortsatt bara mindre avvikelser, vilka ryms inom uppställda tids- och kostnadsramar. Vi följer aktivt utvecklingen i samhället och har handlingsplaner för att hantera eventuella kommande effekter av pandemin.

Under året fortsatte Platzer de stora utvecklingsprojekt som startats tidigare år. I ett av våra största utvecklingsprojekt, Gårda Vesta flyttade vår första hyresgäst in i december. Uthyrningsgraden var vid räkenskapsårets slut 93 % i fastigheten.

Platzer bildade under året tillsammans med Bockasjö ett gemensamt bolag för att utveckla Sörreds Logistikpark i Torslanda. Införsäljning av två fastigheter i det gemensamma bolaget skedde under juni respektive oktober.

Den 30 september förvärvade Platzer fastigheten Vallgraven 54:11 med Elite Plaza hotell som hyresgäst.

I december godkände Byggnadsnämnden detaljplanen för Gamlestadens Fabriker, där såväl bostäder som nya kontorslokaler planeras.

Vår medverkan i utvecklingen av stadsdelar i Göteborg fortsatte under 2020. Vi fick en positiv "vattendom" i mark- och miljödomstolen som gör att vi kan ta ett stort och viktigt steg framåt i detaljplanearbetet för utvecklingen av området Gamlestadens Fabriker.

Resultat

Hyresintäkterna uppgick till 1 142 (1 124), en ökning med 1,6 %. Ökningen beror främst på nyuthyrningar, omförhandlingar och indexökningar i jämförbart bestånd. I årets hyresintäkter finns engångsersättningar för förtida avflyttningar om 17 mkr (0).

Driftsöverskottet ökade med 3,7 % och uppgick till 868 mkr (837). Driftsöverskottet i jämförbart bestånd ökade med 5,7 %. Överskottsgraden uppgick till 76 % (74). Direktavkastningen för fastigheterna uppgick till 4,0 % (4,3).

Förvaltningsresultatet, exklusive värdeförändringar i intresseföretag med 39 mkr (6), ökade med 6 % till 641 mkr (605). Kostnader för central administration uppgick för helåret till 54 mkr (52). Ökningen beror främst på att personalrelaterade kostnader ökat.

Årets finansnetto uppgick till -200 mkr (-182). Finansnettot påverkades främst av högre stiborränta men även av högre lånevolym. Viss påverkan kom även från ökade marginaler relaterade till effekter från pandemin. Värdeförändringar på fastigheter var under året 1 006 mkr (1 522) och berodde främst på fastighets- och projektutveckling samt även ökade marknadshyror, nytecknade kontrakt och omförhandlingar. Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till -15 mkr (-220). Skillnaden jämfört med året innan består främst av omvärdering av tidigare års delavyttring av bolag som redovisas som finansieringsavtal.

Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 374 mkr (1 476).

Investeringar och kassaflöde

Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under året till 490 mkr (543). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till -1 127 mkr (-609). I detta ingick investeringar i befintliga fastigheter om -995 mkr (-937). Årets kassaflöde uppgick, efter det att utdelning till aktieägare skett med -240 mkr, till -120 mkr (-87).

Likvida medel uppgick på bokslutsdagen till 148 mkr (268). Utöver likvida medel fanns per beviljade byggnadskreditiv, kreditfaciliteter och outnyttjad checkkredit om 2 940 mkr (1 761).

Finansiell ställning

Koncernens eget kapital uppgick per bokslutsdagen till 9 687 mkr (8 556). Soliditeten uppgick per samma dag till 42 % (41). Eget kapital per aktie uppgick per bokslutsdagen till 80,23 kr (70,84) och det långsiktiga substansvärdet enligt EPRA NRV till 96,35 kr (84,00).

Per bokslutsdagen uppgick de räntebärande skulderna till 10 850 mkr (10 033), vilket motsvarade en belåningsgrad om 48 % (49). Kortfristig del av räntebärande skulder avser lån som kommer omförhandlas under kommande tolv månaderna. Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av ingångna derivatavtal, uppgick den 31 december 2020 till 3,2 år (4,0). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,3 år (2,4).

Skatt

Skattekostnaden för året uppgick till -297 mkr (-437), varav -282 mkr (-352) utgjordes av uppskjuten skatt och aktuell skatt uppgick till -14 mkr (-85), varav 3 mkr avser aktuell skatt för året innan. Skattemässiga underskottsavdrag uppgick per bokslutsdagen till 0,4 mkr (0,4) i koncernen. För mer detaljerad information se not 11.

Organisation

Platzers organisationsstruktur avser att på bästa sätt stödja vår verksamhet och att driva tillväxt inom våra prioriterade segment. Verksamheten är därför indelad i två affärsområden:

Affärsområde kontor
Affärsområde industri/logistik

Varje affärsområde har ett helhetsansvar för fastighetsaffären inom respektive affärsområde.

Till sitt stöd har affärsområdena koncerngemensamma funktioner samt en ny koncernledning. Idag består

koncern- och stabsfunktionerna av finans/ekonomi, kommunikation/marknad, verksamhetsutveckling, affärsutveckling och hr.

Vid årsskiftet uppgick antal anställda till 86 personer (79). Bolagets kontor finns i Gullbergsvass, Göteborg, i en av Platzer ägd fastighet.

Fastighetsbeståndet

Platzer ägde vid årsskiftet 2020/2021 totalt 69 fastigheter (68) inkluderat tre (1) delägda fastigheter som redovisas som intresseföretag. I fastighetsbeståndet ingår 22 projektfastigheter (22), varav två (0) är delägda. Fastigheterna har ett verkligt värde om 22 575 mkr (20 479) exklusive intresseföretag. Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 826 868 kvm, vilka fördelade sig på kontor 55 % (55), butik 1 % (1), industri/lager 31 % (31) och övrigt 13 % (13).

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick för året till 93 % (94). Totalt hade Platzer 701 lokalhyresavtal (734) vid årsskiftet 2020/2021 och hyresintäkter på årsbasis utifrån gällande hyresavtal uppgick till 1 164 mkr (1 120). Utöver lokalhyreskontrakten finns avtal för parkeringsplatser samt för reklamskyltar och master med totala hyresintäkter om 42 mkr. De tjugo största hyresavtalen stod för 34 % (34) av det kontrakterade hyresvärdet. Genomsnittlig återstående löptid för hyresavtalen uppgick till 37 månader (41).

Fastigheternas värde

Platzers samtliga fastigheter klassificeras i redovisningen som förvaltningsfastigheter och värderas i enlighet med beskrivningen i not 12 på s. 103.

Fastigheterna redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Vid årsskiftet 2020/2021 uppgick det samlade fastighetsvärdet till 22 575 mkr (20 479) och det genomsnittliga direktavkastningskravet till 4,8 % (4,9).

Hållbarhet

Vi har upprättat en separat hållbarhetsredovisning i enlighet med årsredovisningslagen. Hållbarhetsredovisningen omfattar Platzer Fastigheter Holding AB (publ) med samtliga dotterbolag. Hållbarhetsredovisningen återfinns på s. 16–18 samt 44–61 och ingår inte i den finansiella rapporteringen.

Efter rapportperiodens utgång

Den 12 januari 2021 meddelade mark- och miljödomstolen att de avslår överklaganden av detaljplanen för Södra Änggården. Om domen inte överklagas vinner detaljplanen laga kraft och vi kan starta byggnation av bostäder, skolor och parker.

Utsikter för 2021

Platzer fortsätter under 2021 att utveckla Göteborg och våra prioriterade områden Gårda, Gamlestaden, Södra Änggården, Almedals Fabriker och Arendal. Vårt stora kontorsprojekt Gårda Vesta planeras att färdigställas under sommaren 2021 och vi fortsätter utvecklingsprojekten Kineum, Merkur och Gamlestadens Fabriker. Inom vår finansieringsverksamhet ska vi skapa förutsättningar för att uppnå en rating i nivå med Investment Grade för att säkerställa framtida tillgång till likviditet.

Intjäningsförmåga 2020–12–31

	Antal fastig heter	Uthyrbar yta, kvm	Verkligt värde, mkr	Hyres värde, mkr	Ekonomisk uthyrnings grad, %	Hyres intäkter, mkr	Drifts över skott, mkr	Över skotts grad, %
Förvaltningsfastigheter
Central Business District (CBD)	8	75 116	4 307	216	87	189	147	78
Övriga innerstaden	17	162 339	7 199	349	92	321	241	75
Centrala Göteborg	25	237 455	11 506	566	90	509	388	76
Östra Göteborg	5	120 828	2 637	186	91	168	124	74
Norra Älvstranden/Backaplan	4	38 309	1 344	84	96	81	61	75
Övriga Hisingen	2	25 854	368	28	61	17	12	69
Norra/östra Göteborg	11	184 991	4 349	298	89	266	197	74
Västra Göteborg	4	22 033	250	25	79	20	12	59
Mölndal	4	28 994	774	57	100	56	46	81
Södra/västra Göteborg	8	51 027	1 024	81	93	76	57	75
Industri/logistik	2	318 222	3 725	291	95	276	209	76
Summa förvaltningsfastigheter	46	791 695	20 604	1 236	91	1 127	850	75
Projektfastigheter	20	29 804	1 971	83	94	79	64
Summa Platzer	66	821 499	22 575	1 319	91	1 206	914	76

Utöver ovanstående finns tecknade hyresavtal med inflyttning från den 1 april 2021 och framåt:

Pågående och kommande nybyggnadsprojekt 91 Förvaltningsfastigheter 11

Sammanställningen bygger på fastighetsbeståndet den 31 december 2020 och ger en ögonblicksbild av vår intjäningsförmåga och är inte en prognos. I sammanställningen görs ingen bedömning av eventuella förändringar i vakanser eller hyresavtal. Den inkluderar inte heller fastigheter som ägs genom intresseföretag.

Indelningen av kontorsfastigheter följer den allmänna branschområdesindelningen i Göteborg med undantag för fastigheten på Backaplan som vi redovisar som Norra Älvstranden. Vi särredovisar våra industri/logistik- och projektfastigheter. Som projektfastigheter räknas exempelvis alla fastigheter i Södra Änggården.

Med hyresvärde menar vi hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i befintligt skick. Resultatrelaterade kolumner inkluderar gällande hyresavtal i befintliga fastigheter, inklusive inflyttning under kommande halvår. Hyresavtal med senare inflyttning eller i fastigheter som är under byggnation inkluderas däremot inte.

Med hyresintäkter avses ovan kontrakterade hyresintäkter, inklusive avtalade tillägg såsom ersättning för värme och fastighetsskatt samt oaktat tidsbegränsade hyresrabatter om cirka 24 mkr. När det gäller projektfastigheter där projektstart ej skett än eller där projekt pågår avser hyresvärde, hyresintäkter och driftsöverskott befintliga hyresavtal och kostnader i fastigheten. För projektfastigheter där inflytt sker under kommande halvår inkluderas hyresvärde, hyresintäkter och driftsöverskott hänförligt till dessa hyresavtal. Avtalet med Internationella Engelska Skolan i Södra Änggården ingår inte i ovan angivna hyresintäkter, då villkoren för ikraftträdande ej ännu är uppfyllda.

Hyresintäkter, mkr

Driftsöverskottet visar fastigheternas intjäningsförmåga på årsbasis definierat som kontrakterade hyresintäkter per 1 januari 2021. Avdrag görs för bedömda fastighetskostnader inklusive fastighetsadministration avseende ett normalår rullande 12 månader.

Aktien och ägarna

Platzers B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolaget har ett aktiekapital om 11 993 429 kr och antalet registrerade aktier uppgick vid årets utgång till 119 934 292, varav 20 000 000 A-aktier med tio röster per aktie och 99 934 292 B-aktier med en röst per aktie. Varje röstberättigad aktieägare får vid bolagsstämman rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. Samtliga aktier äger lika rätt till andel i Platzers vinst.

I Platzers bolagsordning finns en hembudsklausul som innebär att en köpare av A-aktier, vilken inte tidigare äger A-aktier, är skyldig att hembjuda de förvärvade aktierna till övriga ägare av A-aktier, om inte förvärvet skett genom koncernintern överlåtelse eller motsvarande inom respektive nuvarande ägargrupp. Om ägare av A-aktier inte förvärvar de hembjudna aktierna omvandlas de överlåtna aktierna automatiskt till B-aktier innan förvärvaren införs i aktieboken.

Platzers innehav av egna aktier uppgår till 118 429 Baktier motsvarande 0,1 % av registrerade aktier, vilka förvärvades av Platzer under 2015 i samband med en riktad nyemission som syftade till att säkerställa bolagets kapacitet att leverera aktier till bolagets aktiesparprogram. Bolagets ägarstruktur framgår av tabellen:

Största ägare	Andel röster, %	Andel kapital, %
Ernström & C:o	37,2	10,5
Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän	21,7	16,8
LF Skaraborg Förvaltning AB	13,7	4,1
Familjen Hielte/Hobohm	7,4	18,6
Länsförsäkringar fondförvaltning AB	4,8	12,0
Fjärde AP-fonden	3,8	9,5
SEB Investment Management	1,7	4,2
Lesley Invest (inklusive privata innehav)	1,3	3,4
Handelsbanken fonder	0,7	1,8
Tredje AP-fonden	0,6	1,6
Övriga ägare	7,1	17,5
Totalt utestående aktier	100,0	100,0

Bolagsstyrning

Platzer är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Göteborg. Till grund för bolagsstyrning ligger bolagsordningen, aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och regelverk. Platzer tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning. Närmare beskrivning av bolagsstyrningen inom Platzer finns på s. 121–128.

Styrelsens arbete

Platzers styrelse består av sju ledamöter utan suppleanter. Styrelsen antar varje år en arbetsordning som anger vilka ärenden som behandlas under året, ansvarsfördelning mellan styrelse och vd samt vilken ekonomisk rapportering som ska ske till styrelsen. Styrelsens ledamöter har inte ansvar för olika arbetsområden, utan hela styrelsen är delaktig i samtliga ansvarsområden. Styrelsen har dock utsett ett ersättningsutskott och från och med styrelseåret 2020 har ett risk- och revisionsutskott inrättats.

Styrelsen har enligt arbetsordningen minst åtta möten per år där revisorn deltar på två möten. Under 2020 hölls nio möten. En utförligare beskrivning av bolagsstyrning och styrelsens arbete framgår av Bolagsstyrningsrapporten på s. 121–128.

Ersättning till vd och ledande befattningshavare

Enligt Aktiebolagslagen ska årsstämman besluta om riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. Med ledande befattningshavare avses Platzers ledningsgrupp.

Styrelsen föreslår årsstämman 2021 att följande riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare ska gälla fram till nästa årsstämma. Nuvarande riktlinjer och anställningsvillkor avviker inte från förslagets principer. I övrigt hänvisas till not 4.

Ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagets ledningsgrupp ska vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga samt vara baserade på den anställdes ansvar och prestation. Ersättning utgår med fast lön för samtliga i ledningsgruppen. Pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga och baserade på avgiftsbestämda pensionslösningar eller ITP-planen. Utöver fast lön ska också rörlig kontant ersättning kunna utgå som då ska belöna förutbestämda och mätbara prestationer. Sådan ersättning får inte överstiga ett belopp motsvarande fyrtio (40) procent av den fasta årliga kontantlönen och inte utges mer än en gång per år och individ. Beslut om ytterligare kontant ersättning ska beslutas av styrelsen. Långsiktiga rörliga incitamentsprogram ska vara aktierelaterade och prestationsbaserade samt vid utfästelsen vara maximerade till en årslön.

Utöver bolagets åtaganden har ägaren Ernström & C:o genom dotterbolag i december 2018 utfärdat köpoptioner till vd vilka ger rätt att förvärva 500 000 B-aktier i Platzer. Lösenperioden infaller 2023.

Vid uppsägning av anställning från bolagets sida ska gälla en uppsägningstid om högst 12 månader. Avgångsvederlag, inklusive lön under uppsägningstid, får inte överstiga 12 månadslöner. Styrelsen äger rätt att frångå riktlinjerna om det i enskilt fall finns särskilda skäl för det.

Moderbolag och förslag till vinstdisposition

Moderbolaget Platzer Fastigheter AB (publ) äger inga egna fastigheter. Verksamheten består i koncerngemensamma funktioner kring ledning, administration och finansiering.

Samtliga moderbolagets intäkter kommer från fakturering av tjänster till koncernföretag. Omsättningen uppgick under året till 15 mkr (14) och värdeförändringar avseende derivat uppgick till -89 mkr (-126). Resultat efter skatt var 634 mkr (262).

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Överkursfond	2 399 944 876
Balanserade vinstmedel	62 508 626
Årets resultat	634 180 737
Kronor	3 096 634 239

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att:

Kronor	3 096 634 239
I ny räkning överförs	2 845 020 927
Till aktieägare utdelas 2,10 kr per aktie	251 613 312

Styrelsens förslag är att utdelningen utbetalas vid två tillfällen om vardera 1,05 kr. Den första avstämningsdagen föreslås vara den 6 april 2021 och för den andra utbetalningen 5 oktober 2021.

Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen

Den föreslagna utdelningen motsvarar 53 % av utdelningsbart förvaltningsresultat efter schablonskatt. Det är i linje med den av styrelsen fastställda utdelningspolicyn som anger att utdelningen långsiktigt ska uppgå till 50 % förvaltningsresultatet efter schablonskatt. Vid bedömning av utdelningens storlek har styrelsen tagit hänsyn till koncernens och moderbolagets investeringsplaner, konsolideringsbehov och ställning i övrigt samt att den framtida utvecklingen kan ske med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.

Den föreslagna vinstutdelningen till aktieägarna reducerar moderbolagets soliditet marginellt, vilken efter föreslagen utdelning uppgår till 29 %. Koncernens soliditet uppgår efter föreslagen utdelning till 42 %. Soliditeten är betryggande mot bakgrund av att bolagets och koncernens verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå.

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen vare sig hindrar bolaget, och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, eller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3§ 2–3 st (försiktighetsregeln).

Vi arbetar aktivt med att identifiera, bedöma och möta de risker som anses ha störst påverkan på Platzer. God intern kontroll, kontroll från revisorer samt väl fungerande administrativa system och policyer är grundläggande för att hantera och minimera riskerna. Vi arbetar också kontinuerligt med att se över och följa upp den interna kontrollen.

Möjligheter och risker

Riskerna kan delas upp i omvärldsrisker, verksamhetsrisker, hållbarhetsrisker och finansiella risker. Med omvärldsrisker avses risker som vi inte själva kan påverka, men som vi måste förhålla oss till. Verksamhetsrisker är risker som uppstår på grund av bristande interna processer och rutiner, mänskliga fel eller felaktiga system. Hållbarhetsrisker är kopplade till miljöpåverkan, klimatförändringar eller arbetsmiljö. Med finansiella risker avses risken att inte kunna tillgodose verksamheten med kapital till en rimlig kostnad, vilket är en nödvändig resurs för fastighetsverksamhet. Platzers finanspolicy (se s. 63) anger riktlinjer och regler för hur dessa risker ska hanteras. En utförligare beskrivning av den finansiella riskhanteringen framgår av not 3 på s. 95–96.

Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta ändamålsenliga och effektiva system för riskhantering och internkontroll (se s. 127–128). I den löpande verksamheten är det vd som är ansvarig.

Vi har graderat varje risk efter hur stor sannolikheten bedöms vara att den infaller samt hur stor påverkan den i så fall skulle ha på Platzer. Graderingen har nivåerna låg (L), medel (M) och hög (H).

Urvalet av risker baseras på såväl historiska erfarenheter som bedömningar inför framtiden. Risker som vi tidigare inte exponerats för och som vi bedömer mindre sannolika har exkluderats ur uppställningen.

Verksamhetsrisker

Risk	Hantering/möjligheter
Fastigheternas värdeförändring	Påverkan H Sannolikhet M
Förändringar av fastigheternas värde påverkar både vårt resultat och vår finansiella ställning. Våra förvaltningsfastigheter redo visas till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Värdet på fastigheterna beräknas utifrån ett antal faktorer. Dels fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå och driftkostnader, dels marknadsspecifika såsom avkastningskrav och kalkylräntor som härleds ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. I värderingsprocessen finns risk för att gjorda antaganden är felaktiga, vilket också skulle påverka värderingen.	Genom att koncentrera fastigheterna till attraktiva lägen med utvecklingspotential i Göteborgsregionen minskar risken för negativa värdeförändringar. Risken minskas också av att Platzer arbetar aktivt med underhåll och utveckling av fastigheterna. Fastighetsvärderingen görs kvartalsvis. Cirka 50 procent av beståndet externvärderas varje år. Våra interna värderingar kvalitetssäkras av oberoende värderingsmän. Se not 12 på s. 103–104.
Hyresintäkter och uthyrningsgrad	Påverkan L Sannolikhet L
Platzers intäkter påverkas av hyresnivåerna och fastigheternas uthyrningsgrad samt av hyresgästernas betalningsförmåga. Både uthyrningsgrad och hyresnivåer påverkas i sin tur av konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av motsvarande lokaler.	Platzer koncentrerar sitt fastighetsbestånd till attraktiva områden i Göteborgsregionen som har en stabil ekonomisk utveckling med ökande efterfrågan på lokaler och låga vakansnivåer. Platzer arbetar långsiktigt med uthyrning och startar inga nya projekt utan en tillfredsställande uthyrningsgrad. Hyresavtalens längd varierar från ett till 20 år, där merparten av hyresavtalen är längre än tre år. Genom att arbeta nära hyresgästerna, med egen personal och med gemensamma värderingar säkerställer Platzer en hög kund nöjdhet. Dessutom arbetar Platzer för att utveckla de områden där bolaget är verksamt. Platzer minskar även risken genom en stor andel offentliga hyresgäster, långa hyresavtal, i så stor ut sträckning som möjligt ha flerbrukarhus samt följa upp hyresgäs ternas betalningsförmåga. Platzer har vidare god spridning på sina hyresavtal. Vid årsskiftet svarade de 20 största hyresavtalen för 34 procent (34) av hyresintäkterna på årsbasis, varav det

största svarade för 3 procent (3).

L Liten M Medel H Hög

Risk	Hantering/möjligheter
Fastighetskostnader	Påverkan L Sannolikhet M
Driftskostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader (t ex kostnader för el, sophämtning, vatten och värme). Flera av dessa tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket minskar möjligheten till påverkan. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel och administration. Oförut sedda och omfattande reparationer kan också påverka resultatet negativt.	Platzer vidaredebiterar mer än 90 procent av de taxebundna kostnaderna till hyresgästerna. Dessutom arbetar Platzer kontinuerligt med att optimera och energieffektivisera driften av fastigheterna. Ett strukturerat och förebyggande underhållsarbete minskar också risken för oförutsedda kostnader. Varje fastighet har en individuell underhållsplan. Se beskrivning i avsnitt om fastighetsförvaltning på s. 30–31.
Investeringar och projekt	Påverkan M Sannolikhet M
Platzer utvecklar och uppför egna byggnader. Det medför risker i form av att projekten blir dyrare än beräknat på grund av exempelvis felkalkylering, ändrade förutsättningar eller högre inköpspriser. Förseningar kan också innebära att intäkterna kommer senare än beräknat.	Projekten drivs i olika entreprenadformer, vilket ger en flexibel samt kostnadseffektiv produktion. Platzer har alltid direktkontakt med kunderna, korta beslutsvägar samt snabb och enkel över lämning till förvaltningen. För alla investeringar gäller bolagets försiktighetsprincip. Det innebär att inga investeringar påbörjas utan att en rimlig avkastning kan tryggas genom tecknande av hyreskontrakt.
Fastighetstransaktioner	Påverkan M Sannolikhet L
Fastighetsförvärv är alltid förenade med osäkerhet, exempelvis i form av bortfall av hyresgäster, oförutsedda kostnader för hantering av tekniska problem eller miljösanering.	Inför förvärv genomför Platzer en legal, finansiell, teknisk och miljömässig due diligence. Dessutom innehåller alla förvärvsavtal såväl sedvanliga som för den individuella affären erforderliga garantier och andra åtaganden från säljarens sida. Vid avyttringar strävar Platzer efter balanserade avtalsvillkor med sedvanliga ansvarsbegränsningar samt öppenhet och tydlighet i informa tionsgivningen. Se beskrivning i avsnitt om fastighetstransaktioner på s. 40.
Organisationsrisk och Operationella risker	Påverkan M Sannolikhet L
Platzers fortsatta framgång är till stor del beroende av medarbe tarna, såväl ledande befattningshavare som övriga medarbetare, samt att företagets entreprenörer har tillgång till kompetens. Idag råder stor konkurrens om medarbetare och kompetens, vilket höjer risken för ökad personalomsättning och därmed tappat tempo i verksamheten.	Platzer arbetar aktivt för att öka medarbetarnas engagemang och lojalitet för bolaget. Medarbetarna har årliga utvecklings samtal och uppföljningssamtal. Det genomförs årliga med arbetarmätningar. Varje medarbetare har stora befogenheter och eget ansvar. Som stöd i det dagliga arbetet finns företags gemensamma kärnvärden, vilka fungerar som riktlinjer vid beslutsfattande. Se beskrivning i avsnitt om medarbetare på s. 55–57. För att säkerställa tillgång till kompetens i utvecklingsprojekt samarbetar Platzer nära sina entreprenörer. I vissa fall samäger
	Platzer och entreprenören fastigheten under utvecklingsfasen. Det ökar incitamenten hos båda parter att slutföra projekten.
Tvisterisker	Påverkan L Sannolikhet M
Liksom i all affärsverksamhet finns risken att Platzer blir indraget i legala processer, vilket skulle kunna påverka bolagets verksam het, resultat och finansiella ställning negativt.	Platzer möter denna risk bland annat genom ett strukturerat arbete i enlighet med policys och fastlagda riktlinjer.
IT-risk	Påverkan L Sannolikhet H
IT-system är en vital och integrerad del i Platzers verksamhet. Dessa system kan attackeras, verksamheten manipuleras och in formation kan komma i orätta händer samt spridas till fel personer. Därtill finns en risk att Platzer inte lever upp till gällande lagkrav.	Platzer arbetar kontinuerligt med säkerhetshöjande åtgärder kring IT-säkerhet samt uppgraderar brandväggar, virusskydd och system löpande. Bolaget genomför också intrångstester samt ser kontinuerligt över sina rutiner för IT-skydd.
Leverantörsrisk	Påverkan L Sannolikhet M
Det råder stor konkurrens om entreprenörer, vilket ställer höga krav på att upphandlingar och avtal sker och tecknas på ett korrekt sätt. Annars finns risk för otydlighet kring ansvar och ökade kostnader. En annan risk kopplad till leverantörsrelationer är att leverantörer inte följer ingångna avtal eller vår uppförande kod.	Genom god lokalkännedom och marknadskunskap har Platzer upparbetat långa relationer och väletablerade samarbeten med entreprenörer och leverantörer. Bolaget har också upparbetade rutiner och processer för upphandling och inköp. Platzer för en kontinuerlig dialog med entreprenörer om krav på efterlevande av bolagets regler. Platzers kärnvärden ger också tydlig riktning och ansvar för projektansvariga och andra medarbetare.

L Liten M Medel H Hög

Omvärldsrisker

Risk	Hantering/möjligheter
Ekonomisk konjunktur	Påverkan M Sannolikhet H
Tillväxten i ekonomin påverkar sysselsättningsgraden som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på hyresmarknaden och därmed påverkar vakansgrader och hyresnivåer – framförallt gällande kommersiella lokaler. Platzer koncentrerar sin verksam het till Göteborg och är därför beroende av utvecklingen i regionen. Eftersom fordonsindustrin är större i Göteborg än i övriga Sverige har utvecklingen inom denna sektor stor betydelse för Göteborg och därmed Platzer.	Platzer genomför ett noggrant förberedande arbete inför varje investering och koncentrerar beståndet till områden som be döms vara attraktiva även vid svagare konjunktur. Dessutom har Platzer en diversifierad kontraktsportfölj som minimerar expo neringen mot enskilda branscher och kunder. Platzer är endast i liten grad exponerat mot detaljhandel (1 procent av hyresintäk terna) – det segment där risken just nu bedöms som störst. Se beskrivning i avsnitt Omvärld och marknad på s. 21–27. Ytterligare en faktor är fastighetsbranschens trögrörlighet, med långa kontrakt och förskottshyror, vilket gör det möjligt att skära i kostnader innan intäkterna eventuellt minskar. Detta visade sig tydligt under inledningen av coronapandemin.
Inflation och ränta	Påverkan H Sannolikhet M
Förväntningar på inflationen påverkar räntan och därmed Platzers finansnetto. Räntekostnader är Platzers enskilt största kostnad. Större förändringar i räntenivåer medför påverkan på Platzers resultat och kassaflöde. Inflationen påverkar också Platzers fastighetskostnader. Utöver detta påverkar förändringar i ränta och inflation på lång sikt även avkastningskraven på fastig heter och därmed fastigheternas marknadsvärden.	De flesta hyresavtal är inflationsjusterade då hyrorna är bundna till konsumentprisindex (KPI). Platzer arbetar systematiskt med rörliga räntor och räntederivat för att hantera ränterisker i enlighet med finanspolicyn, vilket beskrivs närmare i not 3 på s. 95–96.
Lagstiftning och skatter	Påverkan M Sannolikhet H
Fastighetsskatt är en stor kostnadspost för Platzer. Förändringar i regelverket för bolags-, mervärdes- och fastighetsskatt, liksom i övriga statliga och kommunala pålagor, kan påverka förutsätt ningarna för Platzers verksamhet.	Platzer följer utvecklingen inom lagstiftning och skatter, både som bolag och som medlem i branschorganisationer. I de fall det är möjligt vidtar Platzer åtgärder för att minska effekten av even tuella förändringar. Platzer begränsar risken kring fastighetsskatt genom att vidaredebitera densamma till hyresgästerna.
Lokal politisk risk och planrisk	Påverkan L Sannolikhet H
Lokal politisk risk består främst i att stora infrastrukturprojekt försenas samt att program och planer skjuts upp, överklagas eller inte blir av. Risken kan uppstå inom det politiska systemet eller genom starka folkliga opinioner.	Platzer följer den politiska utvecklingen noga för att snabbt få signaler om ändrade program och planer. Inför egna investeringar och utvecklingsprojekt för Platzer dialog med berörda intressenter för att bemöta och hantera eventuell kritik som annars skulle kunna leda till förseningar i projekten. Bolaget tar också höjd för eventuella förseningar i exempelvis planprocesser.
Utbud av lokaler	Påverkan M Sannolikhet M
Utbudet av lokaler påverkar både uthyrningsgrad och hyresnivåer. Göteborg har länge haft mycket låga vakansnivåer men i takt med att allt fler stora byggprojekt färdigställs kommer utbudet öka.	Platzer koncentrerar sitt bestånd till attraktiva lägen där bolaget också aktivt kan bidra till områdets utveckling. Därmed skapas förutsättningar för fortsatt god efterfrågan som kan möta det ökade utbudet. Platzers bedömning är att attraktiva lägen kommer att bli alltmer avgörande, även som en effekt av att efterfrågan förändras och exempelvis kontorets roll som mötesplats stärks.
Råvaruprisrisk	Påverkan M Sannolikhet M
Råvaruprisrisken uppstår framförallt i samband med utvecklings projekt som pågår under lång tid och där stora mängder material köps in.	Råvaruprisrisken säkras inte finansiellt och den är begränsad till respektive utvecklingsprojekt.

L Liten M Medel H Hög

Hållbarhetsrisker

Risk	Hantering/möjligheter
Miljörisk	Påverkan M Sannolikhet L
Miljöriskerna i Platzers verksamhet består främst av risken att föroreningar eller giftiga ämnen påträffas på fastigheter och i byggnader.	Platzer undersöker och identifierar eventuella miljörisker löpande. I och med förvärvet av en kaj i Arendal bedriver Platzer tillstånds pliktig verksamhet enligt miljöbalken. Dessutom kan Platzers hyresgäster bedriva sådan verksamhet. Hyresavtalen klarlägger dock hyresgästens strikta ansvar för sin verksamhets eventuella miljötillstånd och påverkan. Det dagliga miljöarbetet bedrivs systematiskt och är integrerat i verksamheten. Se beskrivning i avsnittet om hållbarhet på s. 16–18 samt 44–61.
Klimat och extremväder	Påverkan L Sannolikhet H
Förändringar i klimatet och därav höjda havsnivåer ökar risken för översvämningar och extremväder. Detta läggs till befintliga risker orsakade av väder och säsong.	Platzer arbetar aktivt för att säkra upp fastigheter mot risken för översvämningar och extremväder. Det gäller särskilt känsliga lokaler såsom serverhallar.
Säsong	Sannolikhet L Påverkan L
Som fastighetsägare innebär framförallt vinterhalvåret högre fastighetskostnader för exempelvis uppvärmning och snöskott ning, vilket medför säsongsmässiga variationer.	Eftersom merparten av Platzers hyresavtal tecknas med kallhyra påverkas bolaget i ganska liten utsträckning av variationer i utomhustemperatur. Detta förstärks av Göteborgs relativt milda klimat och snöfattiga vintrar. Intäktsmässigt finns inga betydande säsongsvariationer.
Sociala risker	Påverkan L Sannolikhet M
Sociala risker är risker kopplade till de områden där Platzer äger fastigheter. Det kan handla om allt från upplevd otrygghet till kriminalitet. I förlängningen leder sociala risker till att hyresgäster lämnar området, vilket i sin tur ger sjunkande hyresnivåer och fastighetsvärden.	Platzer strävar efter att koncentrera sitt innehav till attraktiva lägen där man kan vara en ledande aktör och bidra till utvecklingen av områdena. Det handlar både om att ta hand om och utveckla de egna fastigheterna samt att i samverkan med andra aktörer bidra till en positiv utveckling. Exempel på det senare är Platzers medverkan i Purple Flag Lilla Bommen och BID Gamlestaden.
Ökat tryck från politik och kapitalmarknad	Påverkan L Sannolikhet H
Frågor om klimat och hållbarhet står i centrum för både lagstif tare och ledande aktörer på kapitalmarknaden, vilket medför ständigt nya krav på ett noterat fastighetsbolag som Platzer. De aktörer som inte lever upp till kraven riskerar både att gå miste om affärsmöjligheter och finansiering.	Platzer var tidigt ute med att miljöcertifiera sina fastigheter och bolaget har också ett starkt track record när det gäller energi användning och energieffektivisering. Andra områden där Platzer legat och ligger långt framme är gröna hyresavtal och effektan vändning. Sammantaget har Platzers insatser lett till att bolaget idag har stor andel grön finansiering. Under 2020 lät Platzer forskningsinstitutet granska det egna ramverket för gröna aktier. Resultatet visar att 91 procent av Platzers intäkter och 98 procent av bolagets investeringar är gröna.
Liten M Medel H Hög L

Finansiella risker

Risk	Hantering/möjligheter
Ränterisk	Påverkan H Sannolikhet M
Med ränterisk avses risken att förändringar i det allmänna ränte läget påverkar koncernens nettoresultat negativt. Koncernen har räntebärande finansiella tillgångar och skulder vars förändringar, kopplat till marknadsräntor, påverkar resultat och kassaflöde från den löpande verksamheten. Platzer tillämpar inte säkringsredo visning.	Platzer minimerar ränterisken med hjälp av varierande löptider för lånen och räntebindningen i syfte att skapa en optimal förfallo struktur. Ränterisken bevakas löpande för upplåning till rörlig ränta. En normportfölj, med tillhörande ränteriskram som koncer nen ska hålla sig inom, används som styrinstrument. Under 2020 bestod koncernens upplåning av svenska kronor till rörlig och fast ränta. Hanteringen av ränterisker beskrivs utförligare i not 3 på s. 95–96.
Kreditrisk	Påverkan L Sannolikhet L
Kreditrisken uppstår främst i samband med företagets placeringar av likvida medel samt genom kundförluster. Det senare sker då kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden.	Platzers placeringspolicy är att välja motparter med hög kredit rating samt använda instrument med hög likviditet. Koncernens kreditkontroll innebär att en kreditkontroll genomförs innan kredit lämnas, varvid information om kundens finansiella ställning inhämtas från kreditupplysningsföretag. Hyran förskottsfaktu reras och betalas normalt i förskott. Hanteringen av kreditrisker beskrivs utförligare i not 3 på s. 95–96.
Likviditetsrisk	Påverkan H Sannolikhet L
Likviditetsrisk är risken för att koncernen saknar likvida medel för betalning av sina åtaganden avseende finansiella skulder.	För att säkerställa en god betalningsberedskap för den operativa verksamheten ska Platzer sträva efter att enbart hålla sådan storlek på de likvida finansiella tillgångarna att kraven på likvidi tetsreserv tillgodoses. Platzer ska eftersträva effektiva betal ningsrutiner och effektiv likviditetsplanering. För att identifiera betalningsflöden görs löpande likviditetsprognoser. Hanteringen av likviditetsrisker beskrivs utförligare i not 3 på s. 95–96.
Refinansieringsrisk	Påverkan H Sannolikhet L
Med refinansieringsrisk menas risken att refinansiering av ett lån som förfaller ej är genomförbart, eller risken att refinansiering måste ske vid ogynnsamma marknadslägen till ofördelaktiga räntevillkor.	Platzer strävar efter att begränsa refinansieringsrisken genom att förfallostrukturen i låneportföljen sprids över tid, samt att finan sieringen sprids på flera motparter så att likviditetsproblem inte uppstår. Platzers policy är att alltid ha god framförhållning vid refinansieringsförhandlingar och med ett långsiktigt mål om att högst 35 procent av lånestockens avtal ska förfalla för refinan siering under ett enskilt år. Hanteringen av refinansieringsrisker beskrivs utförligare i not 3 på s. 95–96.
Liten M Medel H Hög L

Känslighetsanalys

Förändringar i olika riskfaktorer får påverkan på resultatet. Hur stor effekten blir på resultatet efter skatt framgår av tabellen.

Ekonomisk uthyrningsgrad	+/- 1 %-enhet	+/- 11 mkr
Hyresintäkter	+/- 1 %	+/- 11 mkr
Fastighetskostnader	+/- 1 %	+/- 3 mkr
Fastighetsvärde	+/- 5 %	+/- 1 129 mkr
Marknadsränta	+/- 1 %-enhet	-48/0 mkr

Koncernen Resultaträkning

mkr	Not	2020	2019
	5
Hyresintäkter	6	1 142	1 124
Fastighetskostnader	7	-274	-287
Driftsöverskott		868	837
Central administration	4, 7, 8, 28	-54	-52
Andelar i intresseföretags resultat	35	66	8
Ränteintäkter	10	7	1
Räntekostnader	10	-207	-183
Förvaltningsresultat (inklusive intresseföretag)		680	611
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	9, 12	1 006	1 522
Värdeförändring finansiella instrument	9	-89	-126
Värdeförändring finansieringsavtal	9	74	-94
Resultat före skatt		1 671	1 913
Skatt på årets resultat	11	-297	-437
Årets resultat		1 374	1 476
Periodens resultat hänförligt till:
Moderföretagets aktieägare		1 365	1 461
Innehav utan bestämmande inflytande		9	15

I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför årets resultat för koncernen överensstämmer med årets totalresultat.

Resultat per aktie

	2020-12-31	2019-12-31
Årets resultat	1 374	1 476
Resultat per aktie, kr	11,40	12,19
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner	119 816	119 816
Vägt genomsnittligt antal aktier, miljoner	119 816	119 816

Utspädningseffekt finns ej då inga potentiella aktier förekommer.

Koncernen Balansräkning

mkr	Not	2020-12-31	2019-12-31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	12	21 887	20 009
Nyttjanderätter	13	30	30
Maskiner och inventarier	14	11	12
		21 928	20 051
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag	33	289	147
Andra långfristiga fordringar	18	58	39
Summa anläggningstillgångar		22 275	20 237
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar	16, 18	39	6
Övriga fordringar	18	87	72
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	15	49	53
Likvida medel	17, 18, 19	148	268
		323	399
Tillgångar som innehas för försäljning	20	688	470
Summa omsättningstillgångar		1 011	869
SUMMA TILLGÅNGAR		23 286	21 106

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital	22	12	12
Övrigt tillskjutet kapital	22	2 400	2 400
Balanserat resultat		5 827	4 599
Årets resultat		1 374	1 476
Eget kapital hänförligt till moderföretagets ägare		9 613	8 487
Innehav utan bestämmande inflytande		74	69
Summa eget kapital		9 687	8 556
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	18, 23, 26	7 028	6 906
Uppskjuten skatteskuld	11	1 707	1 440
Övriga långfristiga skulder	18	336	431
Långfristig skuld nyttjandrättstillgångar	13	30	30
Pensionsförpliktelse		8	7
Derivatinstrument	18, 24	240	151
Summa långfristiga skulder		9 349	8 965
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	18, 23, 26	3 634	2 939
Leverantörsskulder	18	28	99
Skatteskulder		42	47
Övriga kortfristiga skulder	18	69	38
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	25	289	273
Derivatinstrument	18, 24	-	1
		4 062	3 397
Skulder som har direkt samband med tillgångar som innehas för försäljning	21, 23	188	188
Summa kortfristiga skulder		4 250	3 585
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		23 286	21 106

Koncernen Förändringar i eget kapital

Hänförligt till moderföretagets aktieägare
mkr	Aktie kapital	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserad vinst inklusive årets resultat	Summa	Innehav utan bestämmande inflytande	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2019–01–01	12	2 400	4 818	7 230	58	7 288
Årets resultat			1 461	1 461	15	1 476
Summa totalresultat			1 461	1 461	15	1 476
Transaktioner med aktieägare
Utdelning*			-204	-204	-4	-208
Summa transaktioner med aktieägare			-204	-204	-4	-208
Utgående eget kapital 2019–12–31	12	2 400	6 075	8 487	69	8 556
Utdelning per aktie kr (utbetald)			1,70
Ingående eget kapital 2020–01–01	12	2 400	6 075	8 487	69	8 556
Årets resultat			1 365	1 365	9	1 374
Summa totalresultat			1 365	1 365	9	1 374
Transaktioner med aktieägare
Utdelning*			-240	-240	-4	-243
Summa transaktioner med aktieägare			-240	-240	-4	-243
Utgående eget kapital 2020–12–31	12	2 400	7 201	9 613	74	9 687
Utdelning per aktie kr (utbetald)			2,00

* Innehav utan bestämmande inflytande avser uttag handelsbolag.

I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför årets resultat för koncernen överensstämmer med summa totalresultat. Styrelsen har föreslagit årsstämman en utdelning per aktie på 2,10 kr (2,00), totalt 252 mkr (240) 2021 avseende räkenskapsåret 2020.

Koncernen Kassaflödesanalys

mkr	Not	2020	2019
Den löpande verksamheten
Driftsöverskott		868	837
Central administration		-53	-49
Erhållen ränta		7	0
Erlagd ränta		-207	-182
Betald skatt		-30	-88
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital		585	518
Förändring av kortfristiga fordringar		-44	-16
Förändring av kortfristiga skulder		-51	41
Kassaflöde från den löpande verksamheten		490	543
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter		-995	-937
Förvärv av förvaltningsfastigheter		-395	0
Försäljning av förvaltningsfastigheter		299	328
Försäljning/förvärv av andelar i intresseföretag		-35	0
Investering i övrigt		-1	0
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-1 127	-609
Finansieringsverksamheten
Amortering av räntebärande skulder	37	-2 655	-547
Nyupplåning av räntebärande skulder	37	3 472	763
Förändring av långfristiga fordringar		-62	-34
Förändring av långfristiga skulder		2	1
Utdelning		-240	-204
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		517	-21
Årets kassaflöde		-120	-87
Likvida medel vid årets början		268	355
Likvida medel vid årets slut		148	268
Outnyttjad checkkredit		100	100
Outnyttjade byggkreditiv		1 130	1 330
Outnyttjade kreditfaciliteter		1 710	331

Moderbolaget Resultaträkning

mkr	Not	2020	2019
Nettoomsättning	29	15	14
Rörelsens kostnader	4	-15	-13
Rörelseresultat		0	1
Finansiella poster
Resultat från koncernföretag	10	724	420
Ränteintäkter	10	120	93
Räntekostnader	10	-148	-160
Förvaltningsresultat		696	353
Värdeförändring derivatinstrument	9	-89	-126
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt		607	228
Bokslutsdispositioner	31	9	10
Skatt	11	18	24
Årets resultat		634	262

I moderbolaget förekommer inget övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med årets resultat.

Moderbolaget Balansräkning

mkr	Not	2020-12-31	2019-12-31
TILLGÅNGAR

Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	34	1 886	1 886
Uppskjuten skattefordran	11	51	32
Fordringar hos koncernföretag	18	2 658	2 169
Andra långfristiga fordringar	18	5	4
Summa anläggningstillgångar		4 600	4 091

Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag	18	5 250	3 631
Aktuella skattefordringar		10	54
Övriga kortfristiga fordringar	18	-	37
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	15	5	1
Likvida medel	17, 18	9	7
Summa omsättningstillgångar		5 274	3 730

SUMMA TILLGÅNGAR		9 874	7 821

EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital	22	12	12

		12	12
Fritt eget kapital
Överkursfond	22	2 400	2 400
Balanserat resultat		63	49
Årets resultat		634	262
Summa fritt eget kapital		3 097	2 711
Summa eget kapital		3 109	2 723

Obeskattade reserver	32	20	41
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	18, 26	2 070	1 830
Pensionsförpliktelse		5	4
Derivatinstrument	18	240	151
Summa långfristiga skulder		2 315	1 985

Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	18, 26	640	550
Leverantörsskulder	18	0	0
Aktuella skatteskulder		-	0
Skulder till koncernföretag		3 778	2 511
Övriga kortfristiga skulder	18	1	1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	25	11	9
Derivatinstrument	18	-	1
Summa kortfristiga skulder		4 430	3 072

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		9 874	7 821

Moderbolaget Förändringar i eget kapital

	Bundet eget
	kapital		Fritt eget kapital
			Balanserat	Årets	Totalt eget
mkr	Aktiekapital	Överkursfond	resultat	resultat	kapital
Ingående eget kapital 2019–01–01	12	2 400	59	194	2 665
Årets resultat				262	262
Transaktioner med aktieägare
Vinstdisposition			194	-194
Utdelning			-204		-204
Summa transaktioner med aktieägare			-10	-194	-204
Utgående eget kapital 2019–12–31	12	2 400	49	262	2 723
Ingående eget kapital 2020–01–01	12	2 400	49	262	2 723
Årets resultat				634	634
Transaktioner med aktieägare
Vinstdisposition			262	-262
Justering koncernbidrag			-9		-9
Utdelning			-240		-240
Summa transaktioner med aktieägare			13	-262	-249
Utgående eget kapital 2020–12–31	12	2 400	63	634	3 109

Styrelsen har föreslagit årsstämman en utdelning per aktie på 2,10 kr (2,00), totalt 252 mkr (240) 2021 avseende räkenskapsåret 2020.

Moderbolaget Kassaflödesanalys

mkr	Not	2020	2019
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat före finansiella poster		0	1
Erhållen ränta		120	93
Erlagd ränta		-148	-160
Betald skatt		-17	-57
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital		-45	-123
Förändring av kortfristiga fordringar		444	625
Förändring av kortfristiga skulder		1	-11
Kassaflöde från den löpande verksamheten		400	490
Investeringsverksamheten
Ökning av reversfordringar		-	-
Kassaflöde från investeringsverksamheten		0	0
Finansieringsverksamheten
Amortering av räntebärande skulder	37	-160	-387
Nyupplåning av räntebärande skulder	37	490	101
Förändring av långfristiga fordringar		-489	0
Lämnad utdelning		-240	-204
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		-399	-490
Årets kassaflöde		2	1
Likvida medel vid årets början		7	6
Likvida medel vid årets slut		9	7

Noter

NOT 1 Allmän information

Platzer Fastigheter Holding AB (publ), organisationsnummer 556746–6437, har sitt säte i Göteborg i Västra Götalands län. Platzers B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolaget utgör moderbolag för en koncern med dotterbolag. Huvudkontorets postadress är Box 211, 401 23 Göteborg och besöksadress är Kämpegatan 7 i Göteborg. Platzer skapar värde genom att äga

och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborg.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen den 24 februari 2021 och föreläggs för fastställande vid årsstämma den 31 mars 2021.

NOT 2 Redovisnings- och värderingsprinciper

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) och sådana de antagits av EU, RFR 1 "Kompletterande redovisningsregler för koncerner" samt Årsredovisningslagen. Den har upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden förutom vad beträffar värderingar av förvaltningsfastigheter, samt finansiella tillgångar och skulder (derivatinstrument) värderade till verkligt värde via resultaträkningen.

Moderbolagets årsredovisning har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens redovisningsprinciper föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är angivna i miljoner kronor.

De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag. I enlighet med Finansdepartementets lagrådsremiss publicerar Platzer Fastigheter Holding AB inte årsredovisning för 2020 enligt ESEF format.

Bedömningar och uppskattningar

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör uppskattningar och bedömningar som påverkar tillämpningen av redovisningen och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och bedömningar är

baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållande anses rimliga och ses över regelbundet. Resultatet används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell och framtida perioder. Nedan beskrivs de bedömningar som är mest väsentliga vid upprättandet av bolagets finansiella rapporter.

Verkligt värde på förvaltningsfastigheter

Värdering av förvaltningsfastigheter är ett område där uppskattningar och bedömningar kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. För närmare beskrivning se not 12.

Rörelseförvärv kontra tillgångsförvärv

När ett bolag förvärvas utgör förvärvet antingen ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyresavtal, där förvärvet inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv om kriterierna för tillgångsförvärv är uppfyllda.

Finansieringsavtal

Försäljningsavtal med tvingande återköpsåtagande hanteras i koncernen som ett finansieringsavtal. Intäkten från försäljningen redovisas initialt som en skuld. Skulden redovisas löpande till verkligt värde över resultaträkningen då återbetalningsbeloppet är baserat på det underliggande värdet i fastigheten. När fastighetens värde stiger ökar även skulden. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen på raden för värdeförändring finansieringsavtal. Skulden redovisas som övrig långfristig skuld i koncernens balansräkning. Värdering av

finansieringsavtalet sker enligt samma principer som värdering av fastigheter, enligt nivå 3 inom verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13.

Uppskjuten skatteskuld

Den uppskjutna skatten som redovisas motsvarar inte de förväntade skattebetalningarna i framtiden då Platzer Fastigheter Holding använder sig av möjligheten att sälja fastigheter i bolag då detta är en ej skattepliktig transaktion. Detta får dock beaktas i redovisningen.

Nya redovisningsprinciper

Nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt ikraft från 1 januari 2020 har inte påverkat den finansiella rapporteringen förutom det som anges här.

Ändringar i IFRS 3 Rörelseförvärv

Ändringar i IFRS 3 Rörelseförvärv har antagits av IASB med tillämpning från och med 2020. Förändringarna i IFRS 3 rör främst en ändring av definitionen av ett rörelseförvärv, om huruvida ett förvärv ska klassificeras som antingen ett rörelseförvärv eller ett tillgångsförvärv. Detta innebär i praktiken att om köpeskillingen för aktierna i ett företagsförvärv i allt väsentligt går att hänföra till marknadsvärdet på förvärvade fastigheter ska förvärvet ses som ett tillgångsförvärv. Förenklat innebär det att övervärdet i sin helhet allokeras till fastigheter istället för att ses som goodwill. Denna ändring i IFRS 3 Rörelseförvärv bedöms få begränsad effekt på koncernens finansiella rapportering då merparten av förvärven redan idag hanteras som tillgångsförvärv.

Nya standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av koncernen Nya standarder för tillämpning från och

med 1 januari 2021 har ännu inte godkänts.

Övriga nya och ändrade standarder från IFRS med framtida tillämpning förväntas inte komma att ha någon väsentlig effekt på företagets finansiella rapporter.

Förändringar i svenska regelverk

Förändringar i de svenska regelverken under 2020 har inte haft någon väsentlig påverkan på Platzers redovisning.

Förvaltningsresultat

Platzers verksamhet är fokuserad på värdetillväxt av eget kapital där en viktig komponent är kassaflöde från den löpande förvaltningen. Kassaflödet från den löpande förvaltningen utgörs av det resultatmått som benämns förvaltningsresultat. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen för vad som ska delas ut till aktieägarna. För att ge en rättvisande bild av Platzers syn på sin verksamhet har koncernens resultaträkning utformats med hänsyn till detta så tillvida att en resultatrad, "Förvaltningsresultat", har infogats som speglar hur verksamheten styrs.

Klassificering

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.

Koncernredovisning

Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företaget. Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens förvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterbolag utgörs av verkligt värde för överlåtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats av koncernen. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör.

Koncerninterna fordringar och skulder samt internvinster elimineras i sin helhet.

Intresseföretag

Intresseföretag är företag där koncernen långsiktigt utövar ett betydande inflytande utan att det delägda företaget är ett dotterföretag. Normalt innebär detta att koncernen innehar mellan 20 % och 50 % av rösterna i dessa företag eller så har koncernen på annat sätt ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Redovisning av intresseföretag sker enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen bokförda värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt koncernmässig goodwill och andra eventuella kvarvarande värden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträkning redovisas som "Andelar i resultat från intresseföretag" koncernens andel i intresseföretagens resultat efter skatt. I koncernens balansräkning redovisas andelarna i intresseföretagen bland koncernens finansiella anläggningstillgångar. Det redovisade värdet på innehaven förändras normalt med ägarföretagets andel av respektive företags resultat efter skatt minskat med erhållna utdelningar.

Joint venture

Ett innehav i ett samarbetsarrangemang klassificeras antingen som ett joint venture eller en gemensam verksamhet. Inom koncernen finns joint venture. Joint venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket parterna, som har gemensamt bestämmande inflytande över arrangemanget, har rätt till nettotillgångarna från arrangemanget. Gemensamt bestämmande inflytande föreligger antingen genom lika andel ägande i bolaget eller när det i avtal är reglerat ett gemensamt bestämmande inflytande över en verksamhet. Joint ventures redovisas precis som intressebolag enligt kapitalandelsmetoden (se beskrivning av kapitalandelsmetoden i avsnittet ovan).

Hyresintäkter och serviceintäkter

Hyresintäkter avser intäkter från operationella leasingavtal. I hyresintäkter ingår hyra, tillägg för investeringar och fastighetsskatt samt övriga tilläggsdebiteringar såsom utfakturerad fastighetsskatt samt utfakturerade mediakostnader då dessa inte bedömts väsentliga för att särredovisas. Både hyresintäkter och tilläggsdebiteringar redovisas linjärt i koncernens resultaträkning baserat på villkoren i leasingavtalet. Den sammanlagda kostnaden för större lämnade rabatter redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresintäkter och tilläggsdebiteringar som betalas i förskott redovisas som förutbetalda hyresintäkter i balansräkningen.

Ingen fördelning görs mellan hyresintäkter och intäkter från kontrakt med kunder då dessa intäkter inte är väsentliga.

Intäkter från fastighetsförsäljningar

Intäkter från försäljning av fastigheter redovisas när kontrollen över fastigheten har överförts till köparen. En verkställbar rätt till betalning uppkommer dock inte förrän äganderätten övergått till köparen. Intäkten redovisas därför vid den tidpunkt då äganderätten övergår till köparen. Äganderätten till fastigheten (oavsett om fastigheten säljs separat eller via bolag) övergår normalt på tillträdesdagen. Intäkten värderas till det avtalsenliga transaktionspriset då ersättningen vanligen förfaller till betalning när äganderätten har övergått. I det fall en försäljning är förbunden med ett återköpsåtagande redovisas försäljningen som ett finansieringsavtal i enlighet med IFRS 15. Därmed redovisas ingen intäkt i samband med försäljningen.

Rörelsesegment

Segmentsinformation lämnas i enlighet med IFRS 8 Rörelsesegment. Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högsta verkställande beslutsfattaren vilket är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentets resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som vd.

Leasingavtal

Platzer som leasegivare

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Platzers förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. 100 % av Platzers fastigheter består av lokaler. Av lokalkontrakten har merparten en kontraktstid på 3 år, endast en mindre andel av lokalkontrakten har en längre kontraktstid. Läs mer om hyresintäkter i not 6.

Platzer som leasetagare

Leasade materiella anläggningstillgångar klassificerades som antingen finansiella eller operationella leasingavtal till och med slutet av räkenskapsåret 2018. Från och med 1 januari 2019 redovisas leasingavtalen som en finansiell skuld och en nyttjanderättstillgång.

Platzer har två tomträtter vilka redovisas som en nyttjanderättstillgång respektive finansiell skuld. Tomträtterna bedöms ha eviga kontrakt och redovisas till verkliga värden. Vid beräkningen har en diskonteringsränta om 3 % använts. Räntesatsen har beräknats utifrån vad koncernen skulle ha betalt för en finansiering genom lån under motsvarande period och med motsvarande säkerhet.

Nyttjanderätterna klassificeras som långfristiga då tomrättsavtalen är eviga. Den årliga tomträttsavgälden redovisas som en räntekostnad. Någon avskrivning redovisas ej då tillgången värderas till verkligt värde. Övriga leasingavtal såsom bilar, lokaler och kontorsutrustning är antingen korttidsavtal eller tillgångar av lågt värde.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar samt räntekostnader på lån. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Finansiella intäkter och kostnader redovisas i den period vilken de hänför sig till.

Finansiella instrument

Platzer fördelar sina finansiella instrument i följande kategorier i enlighet med IFRS 9; upplupet anskaffningsvärde och verkligt värde via resultaträkningen. Klassificeringen baseras på karaktären av tillgångens kassaflöden och på den affärsmodell tillgången omfattas av.

Finansiella tillgångar till upplupet anskaffningsvärde

Räntebärande tillgångar (skuldinstrument) som innehas med syftet att inkassera avtalsenliga kassaflöden och där dessa kassaflöden endast består av kapitalbelopp och ränta värderas till upplupet anskaffningsvärde. Det redovisade värdet av dessa tillgångar justeras med eventuella förväntade kreditförluster som redovisats (se stycke nedskrivning nedan). Ränteintäkter från dessa finansiella tillgångar redovisas med effektivräntemetoden och redovisas som finansiella intäkter. Koncernens finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde utgörs av hyresfordringar, övriga fordringar och likvida medel.

Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Investeringar i skuldinstrument som inte kvalificerar att redovisas varken till upplupet anskaffningsvärde eller till verkligt värde via övrigt totalresultat värderas till verkligt värde via resultaträkningen. Även egetkapitalinstrument där koncernen valt att inte redovisa verkligt värdeförändringar via övrigt totalresultat och derivat som inte kvalificerar för så kallad säkringsredovisning ingår i denna kategori. En vinst eller förlust på en finansiell tillgång (skuldinstrument) som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen och som inte ingår i ett säkringsförhållande redovisas netto i resultaträkningen i den period vinsten eller förlusten uppkommer. I denna kategori ingår koncernens derivat med positivt verkligt värde samt andra långfristiga fordringar.

Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen utgörs dels av derivat med negativa verkliga värden som inte ingår i så kallad säkringsredovisning och dels av finansieringsavtal med tvingande återköpsåtagande. Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen redovisas även i efterföljande perioder till verkligt värde och värdeförändringen redovisas i årets resultat. Skulder i denna kategori klassificeras som kortfristiga skulder om de förfaller inom 12 månader från balansdagen. Om de för- faller senare än 12 månader från balansdagen klassificeras de som långfristiga skulder.

Finansiella skulder till upplupet anskaffningsvärde

Koncernens övriga finansiella skulder klassificeras som värderade till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Finansiella skulder till upplupet anskaffningsvärde består av räntebärande skulder (lång och kortfristiga), övriga lång och kortfristiga skulder och leverantörsskulder. Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i rapporten över totalresultat fördelat över låneperioden, med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplåning klassificeras som kortfristig i balansräkningen om företaget inte har en ovillkorad rättighet att senarelägga skuldens reglering i minst tolv månader efter rapportperioden.

Lämnade utdelningar redovisas som skuld efter det att bolagsstämman godkänt utdelningen. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominella belopp. För att diversifiera låneportföljen har Platzer sedan 2014 ett innehav i SFF Holding AB vilket möjliggör att genom obligationslån utgivna av detta bolag låna direkt på kapitalmarknaden.

Kvittning av finansiella instrument

Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen, endast när det finns en legal rätt att kvitta de redovisade beloppen och en avsikt att reglera dem med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

Nedskrivningsprövning av finansiella tillgångar

Koncernen bedömer vid varje rapporttillfälle de framtida förväntade kreditförluster som är kopplade till tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde baserat på framåtriktad information. Koncernens finansiella tillgångar för vilka förväntade kreditförluster bedöms utgörs i allt väsentligt av hyresfordringar. Koncernens reserveringsmetod baseras på om det skett en väsentlig förändring i kreditrisk eller inte. Koncernen redovisar en kreditreserv för sådana förväntade kreditförluster vid varje rapporteringsdatum. För koncernens finansiella tillgångar, i allt väsentligt hyresfordringar, tillämpar koncernen den förenklade ansatsen för kreditreservering, det vill säga, reserven kommer att motsvara den förväntade förlusten över hela kundfordringens livslängd. För att mäta de förväntade kreditförlusterna har hyresfordringar grupperats baserat på fördelade kreditriskegenskaper och förfallna dagar. Koncernen använder sig utav framåtblickande variabler för förväntade kreditförluster.

Derivatinstrument

Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande omvärderingar. Den vinst eller förlust som uppkommer vid omvärdering redovisas i resultaträkningen då kraven för säkringsredovisning inte uppfylls.

Hela det verkliga värdet på ett derivatinstrument klassificeras som anläggningstillgång eller långfristig skuld när den säkrade postens återstående löptid är längre än 12 månader och som omsättningstillgång eller kortfristig skuld när den säkrade postens återstående löptid understiger 12 månader.

Platzer har derivatinstrument för att ekonomiskt säkra räntebetalningar genom ränteswappar där rörliga räntebetalningar byts ut mot fasta räntebetalningar. Koncernen uppfyller inte kraven för säkringsredovisning varför förändringarna i verkligt värde redovisas på raden Värdeförändring finansiella instrument i resultaträkningen.

Materiella anläggningstillgångar

Inventarier tas upp till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar på inventarier kostnadsförs så att tillgångens värde skrivs av linjärt över dess beräknade nyttjandeperiod.

Följande avskrivningsperioder tillämpas: Maskiner och inventarier 5–10 år

Förvaltningsfastigheter

Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras i redovisningen som förvaltningsfastigheter, då de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. Inga fastigheter i koncernen klassificeras som rörelsefastigheter.

I redovisningsbegreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark, markanläggningar, pågående ny-, till- eller ombyggnation samt byggnadsinventarier. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter till verkligt värde. Om värderingar av verkligt värde under löpande år sker genom en intern värderingsmodell som närmare beskrivs i not 12. Den internt utförda värderingen kvalitetskontrolleras normalt genom att ett urval fastigheter externvärderas årligen varefter en avstämning sker mellan internt och externt utförd värdering. Vinster och förluster hänförliga till värdeförändringar av förvaltningsfastigheters verkliga värde redovisas för den period de uppkommer på raden Värdeförändring förvaltningsfastigheter i resultaträkningen.

Vinst eller förlust som uppstår vid avyttring av förvaltningsfastigheter utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och verkligt värde baserat på senaste upprättad värdering till verkligt värde. Resultatet

Not 2 forts.

av avyttring redovisas i resultaträkningen på raden Värdeförändring förvaltningsfastigheter.

Projekt för ny-, till- eller ombyggnation, underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande och medför ekonomiska fördelar för koncernen i förhållande till senaste värderingen samt kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Vid större ny, till eller ombyggnationer aktiveras låneutgifterna under produktionstiden. I normalfallet används den genomsnittliga låneräntan.

Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer.

Beräkning av verkligt värde

Redovisat värde, efter eventuella nedskrivningar, för hyresfordringar, leverantörsskulder och övriga kortfristiga fordringar och skulder förutsätts motsvara deras verkliga värden, eftersom dessa poster är kortfristiga till sin natur.

De finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde i koncernen utgörs av finansieringsavtal, derivatinstrument och kapitalförsäkringar. Både derivat instrumenten och kapitalförsäkringarna återfinns i nivå 2 i verkligt värdehierarkin, det vill säga det finns observerbara data för tillgången eller skulden antingen direkt genom till exempel prisnoteringar eller indirekt genom till exempel härledda prisnoteringar men det finns inte noterade priser på aktiva marknader för identiska tillgångar och skulder. Se även not 24. Finansieringsavtal återfinns i nivå 3 i verkligt värdehierarkin och värderas enligt samma principer som förvaltningsfastigheter.

Ersättningar till anställda

Ersättning till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och kostnader för pensioner med mera redovisas i takt med intjänandet.

Platzer har förmåns- och avgiftsbestämda pensionsplaner enligt den så kallade ITPplanen. För tjänstemän i Sverige tryggas ITP 2-planens förmånsbestämda pensionsåtaganden för ålders- och familjepension genom en försäkring i Alecta. Enligt uttalande från Rådet för finansiell rapportering UFR 10 Klassificering av ITP-planer som finansieras genom försäkring i Alecta, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2020 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader, vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan.

Premien för den förmånsbestämda åldersoch familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 5 mkr (3).

Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 125 och 155 %. Om Alectas kollektiva konsolideringsnivå understiger 125 % eller överstiger 155 % ska åtgärder vidtas i syfte att skapa förutsättningar för att konsolideringsnivån återgår till normalintervallet. Vid låg konsolidering kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och utökning av befintliga förmåner. Vid hög konsolidering kan en åtgärd vara att införa premiereduktioner.

Vid utgången av 2020 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 148 % (148).

Koncernen redovisar en skuld och en kostnad för bonus baserat på förväntat bonusutfall. En avsättning redovisas när det finns en legal förpliktelse eller en informell förpliktelse på grund av tidigare praxis.

Egna aktier

Återköp av egna aktier redovisas som en avdragspost från eget kapital. Vid avytting av dessa aktier redovisas erhållet belopp som en tilläggspost i eget kapital.

Skatter

Inkomstskatt utgörs av aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år med de skattesatser som är beslutade per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade per balansdagen, se även not 11.

Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att utnyttjas. Uppskjuten skatt redovisas emellertid inte om den uppstår till följd av en transaktion

som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som inte är ett rörelse förvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Samtliga av Platzer genomförda förvärv klassificeras som förvärv av tillgång varför ingen uppskjuten skatt initialt redovisas på fastigheter avseende dessa förvärv.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapportering RFR 2 "Redovisning för juridiska personer". Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS.

Klassificering och uppställningsformer

Moderbolagets resultaträkning och balansräkning presenteras i enlighet med Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, "Utformning av finansiella rapporter", som tillämpas vid utformning av koncernens finansiella rapporter är främst rapport över totalresultatet, redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital.

Dotterbolag

Aktier och andelar i dotterföretag och intresseföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet inkluderas förvärvsrelaterade kostnader och eventuella tilläggsköpeskillingar. Erhållen utdelning redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts. Om det anses säkert att det senare kommer att beslutas om utdelning på kommande årsstämma i det givande dotterföretaget bokar moderföretaget upp intäkten tidigare, som så kallad anteciperad utdelning.

Skattedel i bokslutsdispositioner

Belopp som avsatts till obeskattade reserver utgör skattepliktiga temporära skillnader. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning redovisas emellertid i en juridisk person den uppskjutna skatteskulden på obeskattade reserver som en del av de obeskattade reserverna. Även bokslutsdispositionerna i resultaträkningen redovisas inklusive uppskjuten skatt.

Koncernbidrag

För redovisning av koncernbidrag tillämpar Platzer alternativregeln vilken innebär att bolaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncernbidrag som bokslutsdisposition.

NOT 3 Finansiell riskhantering

Finansiella riskfaktorer

Koncernen utsätts genom sin verksamhet för en mängd olika finansiella risker: marknadsrisk (omfattande främst ränterisk), kreditrisk, likviditetsrisk och refinansierings risk. Samtliga dessa risker hanteras i enlighet med Platzers finanspolicy. Koncernens övergripande strategi fokuserar på att minska potentiella ogynnsamma effekter på koncernens finansiella resultat och begränsa bolagets ränte- och upplåningsrisker. Koncernen använder derivatinstrument (ränteswappar) för att minska viss ränteriskexponering.

Styrelsen för Platzer Fastigheter Holding AB (publ) fastställer varje år finanspolicyn. Den anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten inom koncernen ska bedrivas. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och anger hur risker i finansverksamheten ska begränsas och vilka finansiella risker Platzer får ta. Finanspolicyn fastställer hur kontroll- och resultatutvärdering ska ske av finansverksamheten. Finanspolicyn ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Avsteg från policyn kräver godkännande av styrelsen. Styrelsen erhåller kvartalsvis en finansrapport vid ordinarie styrelsemöte. Förutom att utvärdera portföljens utveckling innehåller finansrapporten basfakta om lånevolym, derivatinstrument, förfallostruktur och likviditetsprognos.

Marknadsrisk

Ränterisk

Koncernen har räntebärande finansiella tillgångar och skulder vars förändringar kopplat till marknadsräntor påverkar resultat och kassaflöde från den löpande verksamheten. Platzer tillämpar inte säkringsredovisning. Med ränterisk avses risken att förändringar i det allmänna ränteläget påverkar koncernens nettoresultat negativt. Under 2020 bestod koncernens upplåning av svenska kronor till rörlig och fast ränta.

Platzer begränsar ränterisken med hjälp av varierande löptider avseende förfallotidpunkten för lånen och räntebindningen i syfte att skapa en väl avvägd förfallostruktur. Ränterisken bevakas löpande för upplåning till rörlig ränta. Som styrinstrument används en normportfölj med tillhörande ränteriskram som koncernen ska hålla sig inom.

Finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument. För dessa avtal tillämpar

Koncernen hanterar ränterisken avseende kassaflödet genom att använda derivatinstrument (ränteswappar).

Ränteswappar används med den ekonomiska innebörden att konvertera upplåning från rörliga till fasta räntor för viss del av upplåningen. Koncernen tar vanligtvis upp långfristiga lån till rörlig ränta och omvandlar dem genom ränteswappar till fast ränta som ger större flexibilitet än om upplåning skett direkt till fast ränta. Ränteswapparna innebär att koncernen kommer överens med andra parter att, med angivna intervaller, för närvarande kvartalsvis, utväxla skillnaden mellan räntebelopp enligt fast kontraktsränta och det rörliga räntebeloppet, beräknade på kontrakterade nominella belopp.

Räntan på räntebärande skulder säkras ekonomiskt till viss del med ränteswappar (rörlig till fast ränta), 5 370 mkr (5 370) av den räntebärande skulden på 10 850 mkr (10 033). Koncernen är därmed exponerad för viss ränterisk.

Den genomsnittliga räntan inklusive löften för outnyttjade krediter uppgick vid årsskiftet till 1,97 % (1,95). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden på låneavtalen uppgick vid årsskiftet till 3,2 år (2,4). Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effekter av ingångna derivatavtal, uppgick vid årsskiftet till 3,2 år (4,0). Andelen lån, inklusive effekter av tecknade räntederivat, med ränteförfall under de kommande 12 månaderna uppgick till 49 % (49).

Koncernen har analyserat dess känslighet mot ränteförändringar. Genomförd analys visar att effekten på räntekostnaderna av en ändring av räntenivån med +/-1,0 %-enhet från räntan på bokslutsdagen skulle vara en maximal ökning med 48 mkr (41) respektive minskning med 0 mkr (41). Det asymmetriska utfallet beror på begränsade möjligheter att tillgodogöra sig negativ ränta vid en räntesäkring till följd av bland annat räntegolv i kreditavtal. För ytterligare information avseende koncernens låneskulder se not 23 Räntebärande skulder.

Valutarisk

Platzer har ingen valutarisk då det inte förekommer transaktioner i utländsk valuta (transaktionsrisk) och inte heller dotterbolag i utlandet (omräkningsrisk).

moderföretaget lättnadsregeln i RFR 2 (IFRS 9 p.2) och redovisar därmed borgensförbindelsen som en eventualförpliktelse. När företaget bedömer att det sannolikt kommer att krävas en betalning för att reglera ett åtagande görs en avsättning.

Prisrisk

Platzer har inga investeringar i aktieinstrument varför ingen prisrisk finns på finansiella tillgångar.

Kreditrisk

Kreditrisk eller motpartsrisk är risken för att motparten i en finansiell transaktion inte fullgör sina förpliktelser på förfallodagen. Platzers kreditrisk innefattar främst likvida medel samt hyresfordringar.

Kreditkvalitet

Platzers placeringspolicy är att minimera kreditrisk genom att placera endast i godkända likvida instrument, välja motparter med hög kreditrating samt använda instrument med hög likviditet. Platzers placeringar kan göras genom inlåning i bank eller genom köp av räntebärande värdepapper. Enligt policyn så ska motparten inneha en rating om minst K1 (S&P Nordisk Rating AB). Kreditkvaliteten för finansiella tillgångar som varken har förfallit till betalning eller är i behov av nedskrivning har bedömts genom hänvisning till extern kreditrating (där sådan finns tillgänglig) eller till motpartens betalningshistorik.

Under 2020 har inga placeringar i likvida instrument gjorts utan likvida medel har placerats på inlåningskonto i bank. Platzer strävar efter att balansera likviditeten utifrån rörelsens behov bland annat genom att öka andelen revolverande krediter och därmed öka flexibiliteten i räntebärande skulder.

Likvida medel

Samtliga likvida medel 148 mkr (268) är placerade hos bank med lägst kreditrating A-1 (Short-term).

Derivatinstrument

Samtliga derivatinstrument 240 mkr (152) är med en motpart med lägst kreditrating A (Long-term).

Kreditrisk i hyresfordringar

Förluster på hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Koncernens kreditkontroll innebär att innan kredit lämnas genomförs en kreditkontroll varvid information om kundens finansiella ställning inhämtas från kreditupplysningsföretag. Hyran förskottsfaktureras och betalas normalt i förskott.

Not 3 forts.

Per den 31 december 2020 uppgick fullgoda hyresfordringar till 39 mkr (6). Koncernens kreditförluster uppgick under 2020 till 0,2 mkr (1). Avsättningar respektive återföringar av reserver för osäkra hyresfordringar ingår i posten fastighetskostnader i resultaträkningen.

Likviditetsrisk

Likviditetsrisk är risken för att koncernen saknar likvida medel för betalning av sina åtaganden avseende finansiella skulder. För att säkerställa en god betalningsberedskap för den operativa verksamheten ska Platzer sträva efter att enbart hålla sådan storlek på de likvida finansiella tillgångarna att kraven på likviditetsreserv tillgodoses. Platzer ska eftersträva effektiva betalningsrutiner och effektiv likviditetsplanering.

För att identifiera kommande betalningsflöden görs löpande likviditetsprognoser med en månad respektive ett års framförhållning. Platzers strategi avseende likviditetsreservens storlek fastställs av styrelsen genom finanspolicyn. Genom god likviditetsberedskap och bra relationer med kreditgivare har Platzer hanterat de potentiella likviditetsproblem som kunde ha uppkommit med anledning av Corona.

Per den 31 december 2020 hade koncernen likvida medel om 148 mkr (268). Därutöver fanns en ej utnyttjad checkräkningskredit på 100 mkr (100) samt beviljade och outnyttjade kreditfaciliteter om 2 840 mkr (1 661), varav 1 130 mkr (1 330) är byggnadskreditiv. Villkoren i låneavtalen är förenliga med Platzers finansiella mål och innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. Platzers låneavtal innehåller normalt sedvanliga covenanter avseende exempelvis räntetäckningsgrad och/eller soliditet, i båda fallen överstiger utfall och Platzers egna mål dessa kreditvillkor.

För upplysning om de finansiella skuldernas förfallotidpunkter se not 23 Räntebärande skulder.

Refinansieringsrisk

Med refinansieringsrisk menas risken att refinansiering av ett lån som förfaller ej är genomförbart, eller risken att refinansiering måste ske vid ogynnsamma marknadslägen till ofördelaktiga räntevillkor. Platzer strävar efter att begränsa refinansieringsrisken genom att förfallostrukturen i låneportföljen sprids över tiden samt att finansieringen sprids på flera motparter så att likviditetsproblem inte uppstår. Platzers policy är att alltid ha god framförhållning vid refinansieringsförhandlingar och att högst 35 % av lånestockens avtal exkl. certifikat ska förfalla för refinansiering under en period om rullande 12 månader.

Platzer för kontinuerliga diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att

dels trygga den långsiktiga finansieringen genom ett nära samarbete med ett mindre antal långivare, dels optimera finansieringsstrukturen och där igenom frigöra ytterligare kapital som en del i finansiering av framtida förvärv. För att ytterligare diversifiera låneportföljen äger Platzer sedan 2014 20 % av aktierna i SFF Holding AB, vilket på uppdrag av ägarbolagen emitterar obligationslån för vidareutlåning direkt från kapitalmarknaden. Per 31 december 2020 har Platzer lånat 1 726 mkr genom så kallade gröna obligationer, en ökning med 536 mkr sedan föregående årsskifte. Totalt är 52 % av våra utestående skulder i gröna obligationer och lån. Platzer har ett upprättat certifikatprogram med ett rambelopp om 2 mdkr. På bokslutsdagen finns 640 mkr i utestående certifikat.

Hantering av kapitalrisk

Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 30 %. Detta för att uppfylla kravet på finansiell styrka och på så sätt möjliggöra en fortsatt expansion.

Soliditeten anger hur stor del av tillgångarna som är finansierat med eget kapital. Soliditeten uppgick per senaste årsskiftet till 42 % (41). Platzer har under året reviderat målet för belåningsgrad att inte över tid överstiga 50 %.

NOT 4 Löner och andra ersättningar samt sociala kostnader 2020 varav män 2019 varav män

1	1	1	1
81	50	79	45
82	51	80	46

Könsfördelning i koncernen för styrelseledamöter

och övriga ledande befattningshavare	2020		2019
	Antal på balansdagen	varav män	Antal på balansdagen	varav män
Styrelseledamöter	7	4	6	4
Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare	8	5	5	3
Totalt	15	9	11	7

Koncernen hade per årsskiftet 86 anställda (79), varav 35 kvinnor (34). I moderbolaget var antalet anställda per årsskiftet 1 (1), varav 0 kvinnor (0). Vid årsskiftet hade

Platzer 7 styrelseledamöter (6) inklusive ordförande, varav 3 kvinnor (2). Koncernen hade 8 ledande befattnings-

havare (5) inklusive vd, varav 3 kvinnor

(2) per årskiftet. Samtliga anställda finns i Sverige.

	Koncernen			Moderbolaget
	2020	2019	2020	2019
Löner	55,7	50,3	6,2	5,8
Sociala avgifter	19,1	17,7	2,4	2,3
Pensionskostnader - avgiftsbestämda planer	8,9	7,2	1,2	1,1
Totalkostnad för ersättningar till anställda	83,7	75,2	9,8	9,2

	Koncernen				Moderbolaget
	2020		2019		2020		2019
	Löner och andra ersättningar (varav tantiem)	Pen sions kost nader	Löner och andra ersättning ar (varav tantiem)	Pen sions kost nader	Löner och andra ersättningar (varav tantiem)	Pen sions kost nader	Löner och andra ersättning ar (varav tantiem)	Pen sions kost nader
Styrelseordförande	0,4	-	0,4	-	0,4	-	0,4	-
Övriga styrelseledamöter (samma arvode till alla ledamöter)	1,1	-	0,9	-	1,1	-	0,9	-
Verkställande direktör	4,7	1,2	4,5	1,1	4,7	1,2	4,5	1,1
Övriga ledande befattningshavare	6,6	1,9	6,9	1,7	-	-	-	-
Övriga anställda	42,9	5,8	37,6	4,4	-	-	-	-
Totalt	55,7	8,9	50,3	7,2	6,2	1,2	5,8	1,1

Ersättning till ledande befattningshavare

Med övriga ledande befattningshavare avses de 7 personer som tillsammans med verkställande direktören ingår i bolagets ledningsgrupp.

Bolaget har för närvarande ett bonusprogram som omfattar samtliga anställda och som vid maximalt utfall kan ge en månadslön.

Förmåner

Förmåner avser huvudsakligen tjänstebilar.

Pension

Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pensionsålder för verkställande direktör är 65 år. Pensionspremien utgår under anställningstiden med 30 % av den pensionsgrundande lönen. För övriga ledande befattningshavare gäller ITP-planen och pensionsåldern är 65 år.

Avgångsvederlag

Vd har en uppsägningstid om 6 månader vid egen uppsägning och vid uppsägning från bolagets sida 12 månader och då rätt till 12 månadslöner.

För övriga ledande befattningshavare gäller en uppsägningstid på 3 månader vid egen uppsägning och vid uppsägning från bolagets sida 3–12 månader.

Beredningsunderlag

Ersättningar till verkställande direktör beslutas av styrelsen. Övriga ledande befattningshavares ersättningar har beslutats utifrån de riktlinjer som styrelsen lade fram och fastslogs på årsstämman 2020.

Ersättning till styrelse

På årsstämman 2020 beslutades att styrelsens ersättning ska utgå med 1 650 tkr, varav 400 tkr till styrelsens ordförande och 200 tkr till vardera övriga styrelseledamöter, samt att det till ordföranden i riskoch revisionsutskottet ska utgå arvode om 50 tkr.

Beloppet avser tiden fram till nästa årsstämma som äger rum den 31 mars 2021.

Not 4 forts.

Ersättningar och övriga förmåner 2020

	Grundlön/ Styrelse arvode	Rörlig ersättning	Övriga förmåner	Pensions kostnad	Summa
Styrelsens ordförande, Fabian Hielte	0,4	-	-	-	0,4
Styrelseledamot Charlotte Hybinette	0,2	-	-	-	0,2
Styrelseledamot Anders Jarl	0,2	-	-	-	0,2
Styrelseledamot Eric Grimlund	0,2	-	-	-	0,2
Styrelseledamot Ricard Robbstål	0,2	-	-	-	0,2
Styrelseledamot Caroline Krensler	0,2	-	-	-	0,2
Styrelseledamot Anneli Jansson	0,1	-	-	-	0,1
Vd P-G Persson	4,3	1,2	0,1	1,2	6,8
Andra ledande befattningshavare (7 antal)	6,6	0,4	0,1	1,9	9,0
Summa	12,4	1,6	0,2	3,1	17,3

Styrelseledamoten Charlotte Hybinette har utöver styrelsearvode erhållit 65 tkr (40 tkr) för konsultuppdrag avseende arbete inför och under årsstämman. Styrelsens ordförande har inte erhållit någon ersättning utöver styrelsearvode.

Ersättningar och övriga förmåner 2019

	Grundlön/ Styrelse arvode	Rörlig ersättning	Övriga förmåner	Pensions kostnad	Summa
Styrelsens ordförande, Fabian Hielte	0,4	-	-	-	0,4
Styrelseledamot Charlotte Hybinette	0,2	-	-	-	0,2
Styrelseledamot Anders Jarl	0,2	-	-	-	0,2
Styrelseledamot Eric Grimlund	0,2	-	-	-	0,2
Styrelseledamot Ricard Robbstål	0,2	-	-	-	0,2
Styrelseledamot Caroline Krensler	0,2	-	-	-	0,2
Vd P-G Persson	3	0,9	0,2	1,1	5,2
Andra ledande befattningshavare (7 antal)	5,8	0,7	0,4	1,7	8,6
Summa	10,2	1,6	0,6	2,8	15,2

NOT 5 Segmentsredovisning

I koncernens interna rapportering delas verksamheten in efter geografiska områden vilka också bedöms utgöra koncernens segment, vilka presenteras nedan.

Fördelning av resultat per segment sker till och med driftsöverskott. Därefter sker ingen uppdelning då merparten av dessa intäkter och kostnader är koncerngemensamma. Av posterna i balansräkningen fördelas endast förvaltningsfastigheter på segment. Övriga tillgångar samt skulder

och eget kapital bedöms till största delen vara koncerngemensamma. Inga rörelsesegment har slagits samman till ett rapporterbart segment när upplysningar om segment presenteras utan samtliga segment presenteras utifrån den interna rapportering som vd erhåller.

Från och med första kvartalet 2020 redovisar vi vår verksamhet inom affärsområde Industri/logistik separat och jämförelsesiffror har därför räknats om. Verksamheten inom affärsområde kontor redovisas liksom tidigare i tre geografiskt indelade segment. Totalt driftsöverskott överensstämmer med redovisat driftsöverskott i resultaträkningen.

Under året har projektfastigheterna Sörred 8:12 och Sörred 7:21 sålts till det samägda bolaget Sörreds Logistikpark Holding AB. Dessa fastigheter ingår, precis som fastigheten Inom Vallgraven 49:1, i raden Andelar i intresseföretags resultat.

Redovisning av segment

	Kontor						Industri/ Logistik		Projekt fastigheter		Koncern gemensamt		Totalt
	Centrala Göteborg		Södra/ västra Göteborg		Norra/ östra Göteborg
	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Hyresintäkter	512	475	74	78	256	263	286	292	14	16		0	1 142	1 124
Fastighetskostnader	-115	-109	-18	-18	-68	-73	-65	-79	-8	-6		0	-274	-287
Driftsöverskott	397	366	56	60	188	190	221	213	6	10	0	0	868	837
Central administration											-54	-52	-54	-52
Andelar i intresse företags resultat											66	8	66	8
Finansnetto											-199	-182	-200	-182
Förvaltningsresultat											-187	-226	680	611
Värdeförändring förvaltningsfastigheter											1 007	1 522	1 006	1 522
Värdeförändring finansiella instrument											-89	-126	-89	-126
Värdeförändring finansieringsavtal											74	-94	74	-94
Resultat före skatt											805	1 076	1 671	1 913
Skatt på årets resultat											-297	-437	-297	-437
Årets resultat											508	639	1 374	1 476

Verkligt värde förvaltningsfastigheter		11 506 10 280	1 024	1 008	4 349	4 158	3 725	3 322	1 971	1 711	0		0 22 575 20 479
Varav investeringar/ förvärv/avytttring/ värdeförändring under året	1 226	1 149	16	62	191	143	403	113	260	624	0	0	2 096	2 091

NOT 6 Hyresintäkter

Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasingavtal och kontrakten består i sin helhet av kommersiella lokaler. Med hyresintäkter avses avtalade hyror och hyrestillägg.

Framtida hyresintäkter redovisade per

förfalloår som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella leasingavtal fördelas enligt följande:

		2020		2019
	Hyresintäkt	Antal	Andel, %	Hyresintäkt	Antal	Andel, %
2020	0	0	0	195	221	17
2021	246	244	21	308	211	27
2022	191	161	16	171	133	15
2023	200	145	17	137	99	12
2024	166	83	14	115	33	10
2025	76	29	7	28	13	3
2026-	285	39	24	165	24	15
Total	1 164	701	100	1 120	734	100
P-hus/övrigt	42			47
Total	1 206			1 167

Vidaredebitering, service- och övriga intäkter uppgår till 160 mkr, vilket motsvarar 14 procent av de totala hyresintäkterna för 2020.

NOT 7 Rörelsens kostnader fördelade på funktion och kostnadsslag	Koncernen
	2020	2019
Rörelsens kostnader fördelade på funktion och kostnadsslag
Fastighetskostnader	-274	-287
Central administration	-54	-52
Summa	-328	-339
Personalkostnader (inkl. aktivering projektkostnader)	-73	-62
Driftskostnader/administration (exkl. personalkostnader)	-130	-149
Underhåll	-44	-45
Fastighetsskatt	-74	-79
Övrigt	-7	-6
Summa	-328	-340
Specifikation av fastighetskostnader
Driftskostnader	-148	-157
Underhåll	-44	-45
Fastighetsskatt	-74	-79
Kundförluster	-3	-1
Övrigt	-5	-5
Summa	-274	-287

Upplysning avseende avtalsenliga förpliktelser samt upplysning avseende direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererat intäkter under året, se not 13.

NOT 8 Central administration

Centrala administrationskostnader uppgick till -54 mkr (-52). Däri ingår koncernens administrativa kostnader såsom personal-, kontors-, lokal- och marknadsföringskostnader samt avskrivningar på inventarier. Fastighets- och förvaltningsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna.

NOT 9 Värdeförändringar		Koncernen		Moderbolaget
	2020	2019	2020	2019
Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter	115	3	-	-
Förtidsinlöst värdeförändring derivat	0	0	-	-
Summa realiserade värdeförändringar	115	3	0	0
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter	891	1 519	-	-
Orealiserad värdeförändring derivat/kapitalförsäkring	-89	-126	-89	-126
Orealiserade värdeförändringar finansieringsavtal	74	-94	-	-
Summa orealiserade värdeförändringar	877	1 299	-89	-126

NOT 10 Finansiella intäkter och kostnader		Koncernen		Moderbolaget
	2020	2019	2020	2019
Anteciperad utdelning	-	-	400	420
Ränteintäkter	7	1	120	93
Utdelning		-	324
Summa finansiella intäkter	7	1	843	513
Varav avseende koncernbolag	-	-	119	93
Räntekostnader nyttjanderätter	-1	-1	-	-
Räntekostnader upplåning	-206	-182	-148	-160
Summa finansiella kostnader	-207	-183	-148	-160

Värdeförändring derivat framgår av not 9.

NOT 11 Skatt	Koncernen	Moderbolaget
	2020	2019	2020	2019
Aktuell skatt för året	-17	-81	-2	-2
Aktuell skatt hänförlig till tidigare år	3	-4	2	0
Uppskjuten skatt	-282	-352	19	26
Summa	-297	-437	18	24

Inkomstskatten skiljer sig från det teoretiska belopp som skulle ha framkommit vid användning av vägd genomsnittlig skattesats för resultaten i de konsoliderade företagen enligt följande:

	Koncernen			Moderbolaget
	2020	2019	2020	2019
Resultat före skatt	1 671	1 913	616	238

Skatt på resultatet enligt gällande skattesats 21,4 %	-358	-409	-132	-51
Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter	0	-1	148	75
Skatteeffekt av ej skattepliktig försäljning dotterbolag	40	-14	-	-
Temporära skillnader för vilka ingen uppskjuten skatt redovisas	-1	-2	-	-
Justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare år	3	-4	2	0
Skatteffekt resultat från intressebolag	14	1	-	-
Övrig justering	5	-9	-	-
Skattekostnad	-297	-437	18	24

Uppskjuten skatt på fastigheter, derivat och övrigt avser skillnaden mellan skattemässiga restvärden och redovisade restvärden.

Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskottsavdrag i den utsträckning det är sannolikt att de kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Underskottsavdragen uppgick till 0,4 mkr (0,4), uppskjuten skattefordran har beräknats på hela beloppet.

Samtliga uppskjutna skatteskulder bedöms förfalla längre fram än 12 månader. Den gällande skattesatsen är 20,6 % (20,6).

Not 11 forts.

Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen		Koncernen		Moderbolaget
	2020	2019	2020	2019
Obeskattade reserver	-65	3	-	-
Derivat	18	26	19	26
Förvaltningsfastigheter	-271	-363	-	-
Övriga temporära skillnader	35	-18	-	-
Summa uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen	-282	-352	19	26

Uppskjuten skatt redovisad i balansräkningen	Koncernen		Moderbolaget
	2020-12-31	2019-12-31	2020-12-31	2019-12-31
Uppskjuten skattefordran
Derivat	50	33	49	33
Övriga finansiella anläggningstillgångar	2	2	1	1
Uppskjuten skatteskuld
Fastigheter	-1 678	-1 462	-	-
Övriga temporära skillnader	-7	-2	-	-
Obeskattade reserver	-74	-9	-	-
Derivat	0	-1	-	-1
Summa uppskjuten skatt redovisad i balansräkningen	-1 707	-1 440	51	32

Förändringar i uppskjutna skattefordringar- och skulder under året, som har redovisats i resultaträkningen, utan hänsyn tagen till kvittningar som gjorts inom samma skatterättsliga jurisdiktion, framgår nedan:

Koncernen	Temporär skillnad fastighet	Derivat instrument	Kapitalför säkring/Övrigt	Obeskattade reserver	Summa
Uppskjutna skatteskulder
Per 1 januari 2020	-1 462	-1	-2	-9	-1 474
Redovisat i resultaträkningen	-216	1	-5	-65	-285
Per 31 december 2020	-1 678	0	-7	-74	-1 759
Uppskjutna skattefordringar
Per 1 januari 2020	0	33	2	0	35
Redovisat i resultaträkningen	-	17	0	-	17
Per 31 december 2020	0	50	2	0	52
Netto per 31 december 2020	-1 678	50	-5	-74	-1 707

Moderbolaget	Temporär skillnad fastighet	Derivat instrument	Kapitalför säkring/Övrigt	Obeskattade reserver	Summa
Uppskjutna skatteskulder
Per 1 januari 2020	0	-1	0	0	-1
Redovisat i resultaträkningen	-	1	-	-	1
Per 31 december 2020	0	0	0	0	0
Uppskjutna skattefordringar
Per 1 januari 2020	0	32	1	0	33
Redovisat i resultaträkningen	-	18	0	-	18
Per 31 december 2020	0	50	1	0	51
Netto per 31 december 2020	0	50	1	0	51

Koncernen	Temporär skillnad fastighet	Derivat instrument	Kapitalför säkring/Övrigt	Obeskattade reserver	Summa
Uppskjutna skatteskulder
Per 1 januari 2019	-1 119	0	-1	-12	-1 132
Redovisat i resultaträkningen	-342	-1	-1	3	-342
Per 31 december 2019	-1 462	-1	-2	-9	-1 474
Uppskjutna skattefordringar
Per 1 januari 2019	0	6	4	0	9
Redovisat i resultaträkningen	-	27	-2	-	25
Per 31 december 2019	0	33	2	0	35
Netto per 31 december 2019	-1 462	32	0	-9	-1 440

Moderbolaget	Temporär skillnad fastighet	Derivat instrument	Kapitalför säkring/Övrigt	Obeskattade reserver	Summa
Uppskjutna skatteskulder
Per 1 januari 2019	0	0	0	0	0
Redovisat i resultaträkningen	-	-1	-	-	-1
Per 31 december 2019	0	-1	0	0	-1
Uppskjutna skattefordringar
Per 1 januari 2019	0	6	0	0	6
Redovisat i resultaträkningen	-	26	1	-	27
Per 31 december 2019	0	32	1	0	33
Netto per 31 december 2019	0	32	1	0	32

Not 12 Förvaltningsfastigheter

Platzers samtliga fastigheter klassificeras i redovisningen som förvaltningsfastigheter. Fastigheterna redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Med verkligt värde menas den gängse använda definitionen av marknadsvärde i Sverige, "Det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer".

I den operativa verksamheten delas fastighetsinnehavet upp i undergrupperna förvaltningsfastigheter och projektfastigheter.

Förvaltningsfastigheter är fastigheter där byggnaden förväntas vara kvar i nuvarande form, med eller utan ombyggnad.

Projektfastigheter är sådana fastigheter där en större om- eller nybyggnation planeras. Fastigheten kan vara både bebyggd eller obebyggd.

Platzer genomför varje kvartal en intern fastighetsvärdering baserad på en tioårig kassaflödesmodell på samtliga ägda fastigheter.

Varje förvaltningsfastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden under tio år samt restvärdet år 10.

Bedömda hyresbetalningar samt drift- och underhållskostnader härleds från befintliga och budgeterade intäkter och kostnader. Hänsyn tas till eventuella framtida förändringar i uthyrningsgrad, hyresnivåer, investeringsbehov samt driftoch underhållskostnader.

Hyresutvecklingen bedöms följa inflationen med hänsyn tagen till gällande indexklausuler i befintliga kontrakt. Vid kontraktens slut görs en bedömning om då rådande marknadshyra. Vakanser bedöms med utgångspunkt i gällande vakanssituation och utifrån läge och skick.

Till grund för kassaflödeskalkylerna har antagits en inflation om 2 % (2). Marknadens direktavkastningskrav och kalkylräntor baseras på analys av jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Projektfastigheter värderas individuellt utifrån bedömt byggrättsvärde. Detta innebär att tomtmark uppvärderas när detaljplan vinner laga kraft och det därmed finns en byggrätt på fastigheten.

Blivande byggrätter värderas till anskaffningsvärde utifrån ortsprismetoden och marknadsvärderas när detaljplanen vunnit laga kraft. Pågående större projekt värderas initialt till nedlagda kostnader.

När fastigheten blivit uthyrd till mer än 50 % och återstående produktionskostnad bedöms vara vara tillräckligt säkerställd börjar fastigheten värderas utifrån bedömt direktavkastningskrav med avdrag för återstående kostnader inklusive riskavdrag och uthyrningsrisk.

En gång per år låter Platzer genomföra en extern värdering av ett urval av fastighetsbeståndet i syfte att kvalitetssäkra den interna värderingen. Den externa värderingen omfattade i år cirka 40 % av beståndet med värdetidpunkt per 2020–12–31 och visade ett värde som översteg den interna värderingen med 2,25 % eller 194 mkr. Föregående års externa värdering understeg den interna värderingen med 2,5 % eller 239 mkr.

Not 12 forts.

Sammanfattning av den interna värderingen

Värdetidpunkt	2020-12-31
Kalkylperiod		I normalfallet 10 år (10). I vissa fall kan användas en kalkylperiod på 15 år (15) eller längre om så erfordras.
Inflationsantagande		2 % (2) under hela kalkylperioden
Direktavkastning vid kalkylperiodens slut		Varierar mellan 4,0 % (4,0) och 7,5 % (7,5)
Kalkylränta	Mellan 6,0 % (6,0) och 9,5 % (9,5)
Långsiktig vakansgrad		Individuell bedömning, vanligtvis mellan 3 % (3) och 7 % (7)
Det genomsnittliga direktavkastningskravet	eller direktavkastningskrav har inte gjorts	heter, både vad gäller direktavkastning och

uppgick till 4,8 % (4,9). Någon generell förändring av kalkylränta i den interna värderingen. Däremot har förändringar skett på individuella fastigförväntade kassaflöden.

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

	2020	2019
Ingående verkligt värde	20 009	18 388
Fastighetsförvärv	395	0
Investeringar i ny-, till- eller ombyggnad	995	937
Värdeförändring fastigheter	1 006	1 522
Klassificeras som innehav för försäljning	-218	-470
Försäljningar	-299	-368
Utgående verkligt värde	21 887	20 009

	2020			2019
	Förvaltnings fastigheter	Projekt fastigheter	Totalt	Förvaltnings fastigheter	Projekt fastigheter	Totalt
Ingående verkligt värde	18 871	1 138	20 009	17 301	1 087	18 388
Fastighetsförvärv	395	-	395	-	-	-
Investeringar i ny-, till- eller ombyggnad	627	368	995	553	384	937
Värdeförändring fastigheter	769	237	1 006	1 385	137	1 522
Klassificeras som innehav för försäljning	-	-218	-218	-	-470	-470
Försäljningar	-	-299	-299	-368	-	-368
Utgående verkligt värde	20 662	1 226	21 887	18 871	1 138	20 009

Aktiverad ränta under året uppgår till 23 mkr (10) vilken ingår i investeringar i ny-, till- och ombyggnad.

Platzer hade per årsskiftet 3 (3) större projekt under byggnation. Den totala investeringen i dessa bedöms uppgå till 4 105 mkr (3 534) att investera. Under 2020 är det totalt 16 stycken (22) projektfastigheter som har haft låga eller nära nollintäkter, direkta kostnader hänförliga till dessa fastigheter uppgår till 2 mkr (1).

Samtliga projektfastigheter och för-

valtningsfastigheter värderas enligt nivå 3 inom verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13 "Värdering till verkligt värde".

Verkligt värde är en bedömning av det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Det verkliga värdet kan endast med säkerhet fastställas då en fastighet faktiskt säljs. Vid fastighetsvärderingar anges ofta ett osäkerhetsintervall om +/- 5–10 % för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av fastighetsvärden. Avvikelserna i enskilda fastigheter antas normalt till viss del ta ut varandra i ett samlat fastighetsbestånd varför ett rimligt osäkerhetsintervall för Platzers fastighetsbestånd uppskattas till +/- 5 %.

Platzers fastighetsbestånd värderas till 22 575 mkr (20 479) och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 % kan det verkliga värdet variera med +/- 1 129 mkr (1 024). Av tabellen nedan framgår väsentliga faktorer som påverkar värderingen och bedömda resultateffekter av förändringar av dessa.

Känslighetsanalys, fastighetsvärden

	Förändring, +/-	Värdepåverkan, cirka
Hyresintäkter	50 kr per kvm	800 mkr
Driftkostnader	25 kr per kvm	350 mkr
Direktavkastningskrav	0,25 %-enheter	750–850 mkr

Leasingavtal

Förvaltningsfastigheterna leasas till hyresgäster under operationella leasingavtal med månatliga hyresbetalningar. Leasingbetalningar för vissa kontrakt inkluderar KPI-höjningar, men det finns inga andra rörliga leasingbetalningar som beror på

ett index eller ränta. Om det kan anses nödvändigt för att minska kreditrisken kan koncernen få bankgarantier under leasingperioden.

Även om koncernen exponeras för förändringar i restvärdet i slutet av de nuvarande leasingavtalen, ingår koncernen vanligtvis nya operationella leasingavtal och kommer därför inte omedelbart att realisera någon minskning av restvärdet i slutet av dessa leasingavtal. Förväntningarna för framtida restvärden återspeglas i fastigheternas verkliga värde.

Minimileasingavgifterna som ska erhållas avseende förvaltningsfastigheterna är enligt följande:

	2020	2019
Inom 1 år	1 152	1 206
Mellan 1 och 2 år	916	1 020
Mellan 2 och 3 år	817	754
Mellan 3 och 4 år	606	607
Mellan 4 och 5 år	479	449
Mer än 5 år	2 696	2 287
	6 666	6 323

Not 13 Leasing

I balansräkningen redovisas följande belopp relaterade till leasingavtal där koncernen är leasetagare:

Tillgångar med nyttjanderätt

	2020	2019
Tomträttsavgäld	30	30
Summa leasingtillgångar	30	30
Leasingskulder
Långfristiga	-30	-30
Summa leasingskulder	-30	-30

Det finns ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Platzer är leasetagare. Dessa avser främst tomträttsavtal.

Betalningar som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden och ses som ränta. Kostnaden uppgick under året till -1. Tomträttsavtalet har värderats till nuvärdet av framtida minimileasingavgifter. Alla nyttjanderätter värderas vid övergången till ett belopp som motsvara leasingskulden exkluderat de leasingavtal för vilka den underliggande tillgången har understigit -1 mkr.

Vid beräkningen har en diskonteringsränta om 3 % använts. Räntesatsen har beräknats utifrån vad koncernen skulle ha betalt för en finansiering genom lån under motsvarande period och med motsvarande säkerhet.

NOT 14 Maskiner och inventarier		Koncernen
	2020	2019
Ingående anskaffningsvärden	19	18
Inköp	3	1
Försäljningar och utrangeringar	-	-
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	22	19
Ingående avskrivningar	-7	-4
Försäljningar och utrangeringar	-	-
Årets avskrivningar	-3	-3
Utgående ackumulerade avskrivningar	-10	-7
Utgående restvärde enligt plan	11	12

NOT 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	Koncernen	Moderbolaget
	2020-12-31	2019-12-31	2020-12-31	2019-12-31
Förutbetalda driftskostnader	3	1	-	-
Förutbetalda bankkostnader	10	12	3	0
Upplupna driftsintäkter	36	38	-	-
Övriga poster	-	1	2	1
Summa	49	53	5	1

NOT 16 Hyresfordringar	Koncernen		Moderbolaget
	2020-12-31	2019-12-31	2020-12-31	2019-12-31
Hyresfordringar	44	8	-	-
Avgår reservering för osäkra fordringar	-5	-1	-	-
Hyresfordringar netto	39	6	0	0

Det verkliga värdet på hyresfordringar överensstämmer med det redovisade värdet, eftersom de är kortfristiga till sin natur. Per balansdagen uppgick fullgoda hyresfordringar till 39 mkr (6), varav 32 mkr avser en ÄTA-faktura till en hyresgäst som betalats i sin helhet i januari 2021. Andelen betalade hyror som aviserats för första kvartalet 2021 är helt i nivå med motsvarande period föregående år.

Reserv osäkra hyresfordringar		Koncernen		Moderbolaget
	2020-12-31	2019-12-31	2020-12-31	2019-12-31
Ingående värde 1 januari	-1	-3	-	-
Reservering för osäkra fordringar	-6	-2	-	-
Fordringar som skrivits bort under året som ej indrivningsbara	3	3	-	-
Utgående värde 31 december	-5	-1	0	0

Avsättning till respektive återföring av reserv för osäkra hyresfordringar ingår i posten fastighetskostnader i resultaträkningen.

Åldersfördelning hyresfordringar Koncernen 2020 2019 Ej förfallna hyresfordringar 1 3 1–30 dagar 36 3 31–60 dagar 0 0 >60 dagar 6 2 varav reserverat -5 -3 Summa 39 6

NOT 17 Likvida medel	Koncernen		Moderbolaget
	2020-12-31	2019-12-31	2020-12-31	2019-12-31
Kassa och bank	148	268	9	7

NOT 18 Finansiella instrument

Av tabellen nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning.

Koncernen	2020-12-31			2019-12-31
	Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffnings värde	Tillgångar till verkligt värde via resultat räkningen	Summa	Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffnings värde	Tillgångar till verkligt värde via resultat räkningen	Summa
Tillgångar i balansräkningen
Hyresfordringar	39	-	39	6	-	6
Övriga fordringar	87	8	95	60	7	67
Likvida medel	148	-	148	268	-	268
Summa	274	8	282	334	7	341

	Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffnings värde	Skulder till verkligt värde via resultat räkningen	Summa	Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffnings värde	Skulder till verkligt värde via resultat räkningen	Summa
Skulder i balansräkningen
Upplåning	10 850	-	10 850	10 033	-	10 033
Övriga skulder*	145	260	405	169	334	503
Derivatinstrument	-	240	240	-	152	152
Summa	10 995	240	11 495	10 202	486	10 688

* Avser i balansräkningen posterna övriga långfristiga skulder, leverantörsskulder samt övriga kortfristiga skulder med avdrag för moms/ källskatt om -28 mkr (-34). Post som värderas till verkligt värde via resultaträkningen avser det finansieringsavtal som beskrivs i not 2.

Moderbolaget	2020-12-31			2019-12-31
	Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffnings värde	Tillgångar till verkligt värde via resultat räkningen	Summa	Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffnings värde	Tillgångar till verkligt värde via resultat räkningen	Summa
Tillgångar i balansräkningen
Övriga fordringar*	7 908	5	7 913	5 837	4	5 841
Likvida medel	9	-	9	7	-	7
Summa	7 917	5	7 922	5 844	4	5 848

* Avser i balansräkningen posterna fordringar hos koncernföretag (finansiella- och omsättningstillgång), andra långfristiga fordringar samt övriga kortfristiga fordringar.

	Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffnings värde	Skulder till verkligt värde via resultat räkningen	Summa	Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffnings värde	Skulder till verkligt värde via resultat räkningen	Summa
Skulder i balansräkningen
Upplåning	2 710	-	2 710	2 380	-	2 380
Övriga skulder*	3 778	-	3 778	2 511	-	2 511
Derivatinstrument	-	240	240	-	152	152
Summa	6 488	240	6 728	4 891	152	5 043

* Avser i balansräkningen posterna leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder med avdrag för moms/källskatt om -0,3 mkr (-1).

NOT 19 Checkräkningskredit		Koncernen
Checkräkningskredit	2020-12-31	2019-12-31
Beviljad kreditlimit	100	100
Outnyttjad del	100	100
Utnyttjad del	0	0

Härutöver finns beviljade och outnyttjade kreditfaciliteter om 2 840 mkr (1 661) varav byggkreditiv om 1 130 mkr (1 330).

NOT 20 Tillgångar som innehas för försäljning	Koncernen
-----------------------------------------------	-----------

Anläggningstillgångar som innehas för försäljning	2020	2019
Fastigheter	688	470
	688	470

I april 2019 ingicks avtal med Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän om att de ska förvärva 50 % av Gårda Vesta (Gårda 2:12) när projektet är färdigställt, vilket beräknas ske år 2021. Platzer

kvarstår som 50 % ägare och redovisning av fastigheten sker fortsättningsvis enligt kapitalandelsmedoden. Tillgången är en del av totala förvaltningsfastigheter i segmentet Projektfastigheter.

NOT 21 Skulder som har direkt samband med tillgångar som innehas för försäljning

		Koncernen
Skulder direkt hänförbara till tillgångar som innehas för försäljning		2019
Skulder till kreditinstitut	188	188
	188	188

2020-12-31 Totalt utestående aktier 119 816

redovisning av fastigheten sker fortsättningsvis enligt kapitalandelsmedoden. Per bokslutsdagen 2020-12-31 har ännu ej någon köpeskilling erhållits och ej heller något försäljningspris avtalats annat än att marknadsvärdet vid tillträdesdatumet ska gälla.

NOT 22 Aktiekapital

		Antal aktier (tusental)	Aktie kapital	Övrigt tillskjutet kapital	Summa
2019-01-01		119 934	12	2 400	2 412
2019-12-31	Totalt registrerade aktier	119 934	12	2 400	2 412
	Återköpta aktier	-118
2019-12-31	Totalt utestående aktier	119 816
2020-01-01		119 934	12	2 400	2 412
2020-12-31	Totalt registrerade aktier	119 934	12	2 400	2 412
	Återköpta aktier	-118

Platzer har ett aktiekapital om 11 993 469 kr och antalet registrerade aktier uppgick vid årets utgång till 119 934 292, varav 20 000 000 A-aktier med 10 röster per aktie och 99 934 292 B-aktier med 1 röst per aktie. Alla aktier är till fullo betalda. En akties kvotvärde uppgår till 0,10 kr.

NOT 23 Räntebärande skulder	Koncernen 2020-12-31			Koncernen 2019-12-31

Odiskonterade kassaflöden	Skulder	Räntor	Totalt	Skulder	Räntor	Totalt
Förfallotidpunkt, inom ett år från balansdagen	-4 274	-114	-4 388	-3 489	-143	-3 632
Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen	-5 448	-174	-5 622	-5 911	-142	-6 053
Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen	-1 128	-64	-1 192	-633	-42	-675
Summa	-10 850	-352	-11 202	-10 033	-327	-10 360

Upptagna lån säkerställs normalt med pantbrev i fastighet och kompletteras i flertalet fall med moderbolagsborgen. I vissa fall förekommer också garantier om belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad. Platzers nyckeltal uppvisar god marginal till dessa villkor.

I låneskulden ingår obligationslån utgivna av SFF om 1 726 mkr (1 190), s.k. "gröna obligationer", vilka vid upptagande av nytt lån ställer krav på att fastigheten håller viss miljöklass.

I balansräkningen redovisas skulder till kreditinstitut med förfallotidpunkt inom ett år som kortfristiga, utestående företagscertifikat om 640 mkr (550) som redovisas som långfristiga då de måste täckas av outnyttjat långfristigt kreditutrymme. Kortfristig del avser lån som kommer att omförhandlas under 2021.

I löptidsanalysen ovan görs beräkning beserat på respektive låns aktuella ränta vid bokslutstillfället samt att utestående låneskuld löses vid kreditens förfall.

Utöver ovanstående finns övriga skulder och leverantörsskulder, i normalfallet med en förfallotid på 30–60 dagar. Verkliga värden baseras på diskonterade kassaflöden med en ränta som baseras på låneräntan och är i nivå 2 i verkligt värdehierarkin.

Verkligt värde överensstämmer med redovisat värde eftersom lånen till all väsentlig del löper med rörlig ränta.

Av följande tabell framgår räntebindning, inklusive effekter av tecknade räntederivat, och kapitalbindning. Lånens genomsnittliga räntebindningstid, inklusive tecknade räntederivat, uppgick per årsskiftet till 3,2 år (4,0) samtidigt som den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,3 år (2,4). I Icke räntebärande långfristig skuld ingår finansieringsavtal som värderas till verkligt värde. Denna skuld är per balansdagen värderad till 260 mkr och beräknas förfalla till betalning när återköp av 50 % fastigheten verkställs under Q3 2022.

	Ränteförfall			Låneförfall
År	Lånebelopp, mkr	Andel, %	Snittränta, %	Kreditavtal	Utnyttjat	Andel, %
0–1 år	5 280	49	2,81	4 784	4 274	35
1–2 år	-	-	-	2 820	1 620	24
2–3 år	300	3	0,73	3 328	3 328	28
3–4 år	550	5	0,41	-	-	-
4–5 år	720	6	0,93	500,0	500	4
5–6 år	850	8	0,87	-	-	-
6–7 år	1 270	12	1,04	-	-	-
7–8 år	1 380	13	1,13	633,0	633	5
8–9 år	500	4	0,53	-	-	-
9–10 år	-	-	-	495	495	4
10+ år	0	-	0,00	0,0	0,0
Totalt	10 850	100	1,83	12 560	10 850	100

* Exklusive företagscertifikat om 640 mkr.

NOT 24 Derivatinstrument Koncernen

	2020-12-31	2019-12-31
Förfallotidpunkt, inom ett år från balansdagen	0	-1
Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen	-35	-15
Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen	-205	-136
Summa	-240	-152

Platzer använder räntederivat för att uppnå önskad räntebindningsstruktur vilket innebär att det över tiden uppstår värdeförändringar i räntederivatportföljen. Värdeförändringarna uppkommer främst till följd av förändrade marknadsräntor.

I balansräkningen redovisas verkligt värde som kortfristiga eller långfristiga tillgångar eller skulder baserat på löptiden för derivatet.

Verkligt värde för derivatinstrumenten har fastställts enligt nivå 2 i verkligt värdehierarkin enligt IFRS 13. För marknadsvärdet på derivat används värdering erhållen från bank. Värdering av derivat sker generellt genom att framtida kassaflöde diskonteras till nuvärde baserat på på marknadsräntor för respektive löptid så som de noteras vid värderingstidpunkten.

I tabellen nedan redovisas räntederivatens nominella belopp, framtida odiskonterat kassaflöde, genomsnittliga ränta och verkliga värde.

För att beräkna det rörliga benets ränta i räntederivaten har Stiborräntan såsom den noterades på bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid.

		Odiskonterat
År	Nominellt belopp	kassaflöde	Verkligt värde	ränta, %
Inom 1 år	-	-50	-	-
1-2 år	-	-50	-	-
2-3 år	300	-48	-12	0,73
3-4 år	550	-47	-8	0,41
4-5 år	520	-43	-15	0,75
5-6 år	850	-36	-34	0,87
6-7 år	1 270	-27	-69	1,04
7-8 år	1 380	-15	-93	1,13
8-9 år	500	-1	-9	0,53
9-10 år	-	0	-	-
10+ år	-	-	-	-
Totalt	5 370	-317	-240	0,96*

* I Totalt genomsnittlig ränta ingår rörlig ränta om -0,08 % i det rörliga benet av derivaten.

NOT 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	Koncernen		Moderbolaget
	2020-12-31	2019-12-31	2020-12-31	2019-12-31
Upplupna räntekostnader	16	8	7	5
Upplupna fastighets- och projektkostnader	42	43	-	-
Upplupna personalrelaterade kostnader	16	15	4	4
Förskottsbetalda hyror	208	200	-	-
Övriga poster	6	7	-	-
Summa	289	273	11	9

NOT 26 Ställda säkerheter	Koncernen		Moderbolaget
	2020-12-31	2019-12-31	2020-12-31	2019-12-31
För egna avsättningar och skulder
Avseende skulder till kreditinstitut
Fastighetsinteckningar	10 631	8 155	-	-
Koncerninterna reversfordringar	-	-	2 658	1 830
Avseende checkräkningskredit
Företagsinteckningar	25	25	-	-
Fastighetsinteckningar	-	-	-	-
Avseende pensionsförpliktelse
Kapitalförsäkring	8	7	-	-
Summa	10 664	8 187	2 658	1 830

NOT 27 Eventualförpliktelser		Koncernen	Moderbolaget
	2020-12-31	2019-12-31	2020-12-31	2019-12-31
Bankgarantier	8	8	-	-
Borgensförbindelse till förmån för övriga koncernföretag	252	90	6 282	6 642
Ansvar för skulder i egenskap av bolagsman	-	-	-	-
Summa	260	98	6 282	6 642

NOT 28 Transaktioner med närstående

Inget bolag har bestämmandeinflytande över Platzer Fastigheter Holding AB (publ). De bolag som har betydande inflytande över bolaget är Ernström & C:o, Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän samt Länsförsäkringar Skaraborg. Det finns således inte en part som har slutligt bestämmandeinflytande över koncernen utan Platzer Fastigheter Holding AB är moderföretag i koncernen.

Det föreligger inga väsentliga avtalsrelationer eller transaktioner mellan bolaget och dess närstående, med undantag för nedan beskrivna avtal med Länsförsäkringar och bolag inom Ernströmkoncernen. Samtliga avtalsförbindelser med närstående är ingångna på marknadsmässiga villkor. På årsstämman den 26 april 2018 fattades också beslut om att under särskilda villkor överlåta 50 % av Gårda 2:12 till Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän när projektet Gårda Vesta färdigställts. I april 2019 ingicks avtalet om försäljningen av 50 % av Gårda 2:12 vilket kommer att ske när projektet är färdigställt, vilket beräknas

ske år 2021 och då till gällande marknadsvärde. Samtidigt tecknades även avtal där Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän förhyr lokaler i fastigheten. Det finns således inte en part som har slutligt bestämmande inflytande över Platzer Fastigheter Holding AB koncernen.

Styrelse och ledningsgrupp är närstående till Platzer. Utöver de närstående relationer som anges ovan har moderbolaget ett bestämmande inflytande över sina dotterbolag. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och projektledningstjänster.

Sammanställning över närståendetransaktioner

Platzer har såsom hyresvärd ingått hyresavtal med bolag inom Ernströmkoncernen och Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Platzer har också försäkringsavtal med Länsförsäkringar. Sammanlagt belopp under året uppgår till icke väsentligt belopp. Härutöver lånar Platzer genom Svensk Fastighetsfinansiering (SFF) 1 726 mkr (1 190) i form av gröna obligationer, vilka löper till marknadsränta. Ränta för 2020 till SFF uppgick till 14 mkr (13) för obligationerna.

I april 2020 inleddes ett joint venture med Bockasjö. Till det gemensamma bolaget Sörreds Logistikpark Holding AB har under årets sålts två fastigheter, Sörred 8:12 och Sörred 7:21. I JVt ska dessa fastigheter utvecklas varefter Platzer blir 100 % ägare till de färdigutvecklade fastigheterna på marknadsmässiga villkor. Sörred Logistikpark Holding AB är inte närstående enligt Aktiebolagslagens lydelse men enligt IFRS.

Ledande befattningshavare

Vad gäller styrelsens, vd:s och andra ledande befattningshavares löner och ersättningar, kostnader och förpliktelser som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal avseende avgångsvederlag, se not 4.

NOT 29 Nettoomsättning (moderbolaget)

Moderbolaget har under året fakturerat sina dotterföretag med 15 mkr (14) avseende adminstrativa tjänster och har inte köpt några varor/tjänster av koncernbolag.

NOT 30 Arvode och ersättningar till revisorer	Koncernen			Moderbolaget
	2020	2019	2020	2019
PWC
Revisionsuppdraget	1	1	-	-
Skatterådgivning	0	1	-	-
Övriga tjänster	-	-	-	-
Summa	1	2	0	0

Revisionsarvode för Platzer Fastigheter Holding AB har debiterats dotterbolaget Platzer Fastigheter AB.

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter och det som ankommer på

bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.

NOT 31 Bokslutsdispositioner Moderbolaget

	2020-12-31	2019-12-31
Förändring av periodiseringsfond	20	9
Koncernbidrag	-12	1
Summa	9	10

NOT 32 Obeskattade reserver Moderbolaget

	2020-12-31	2019-12-31
Periodiseringsfond inkomstår 2014	-	21
Periodiseringsfond inkomstår 2015	20	20
Summa	20	41

NOT 33 Händelser efter räkenskapsårets utgång

Den 12 januari 2021 meddelade mark- och miljödomstolen att de avslår överklaganden av detaljplanen för Södra Änggården. Om

domen inte överklagas vinner detaljplanen laga kraft och vi kan starta byggnation av bostäder, skolor och parker.

NOT 34 Andelar i koncernföretag

Koncernen	Organisationsnummer	Säte	Kapitalandel, %
AB Platzer Alpha	556652-2701	Göteborg	100
AB Platzer Gamma	556824-2381	Göteborg	100
Platzer Fastigheter AB	556102-5692	Göteborg	100
AB Platzer Väst	556710-4558	Göteborg	100
KB Platzer Gårda 18:23	556061-4603	Göteborg	100
AB Platzer Kommanditen	556691-2878	Göteborg
AB Platzer Bosgården 1:71	556870-6351	Göteborg	100
AB Platzer Brämaregården 35:4	556870-6377	Göteborg	100
AB Platzer Gullbergsvass 1:1	556688-6627	Göteborg	100
AB Platzer Gårda 3:14	556793-4335 Göteborg 556859-5309 Göteborg		100
AB Platzer Gårdafastigheten 16:17			50
AB Platzer Inom Vallgraven 54:11	556963-0352	Göteborg	100
AB Platzer Nordstaden 13:12	556865-3249	Göteborg	100
AB Platzer Nordstaden 14:1	556668-6001	Göteborg	100

Not 34 forts.

Koncernen	Organisationsnummer	Säte	Kapitalandel, %
AB Platzer Nordstaden 20:5	556875-3551	Göteborg	100
AB Platzer Stampen 4:42	556695-4342	Göteborg	100
AB Platzer Stampen 4:44	556751-0234	Göteborg	100
KB Platzer Bagaregården 17:26	916852-6987	Göteborg	100
KB Platzer Forsåker 1:196	969651-3382	Göteborg	100
KB Platzer Gårda 2:12	916444-2213	Göteborg	100
KB Platzer Gårda 3:12	916837-9866	Göteborg	100
KB Platzer Gårda 4:11	969634-3459	Göteborg	100
KB Platzer Högsbo 2:1	916445-1016	Göteborg	100
KB Platzer Högsbo 3:5	916852-5682	Göteborg	100
KB Platzer Epsilon	969672-3676	Göteborg	100
KB Platzer Delta	969670-3983	Göteborg	100
KB Platzer Livered 1:329	969673-6371	Göteborg	100
KB Platzer Solsten 1:110	969695-4263	Göteborg	100
KB Platzer Solsten 1:132	969695-4321	Göteborg	100
KB Platzer Stampen 4:42	969673-0895	Göteborg	100
KB Platzer Högsbo 2:2	916852-7100	Göteborg	100
KB Platzer Krokslätt 148:13	916565-2729	Göteborg	100
KB Platzer Krokslätt 149:10	916442-8949	Göteborg	100
KB Platzer Skår 57:14	969666-8046	Göteborg	100
AB Platzer Öst	556743-8055	Göteborg	100
AB Platzer Gårda 18:24	556611-6850	Göteborg	100
AB Platzer Backaplan	556709-6945	Göteborg	100
AB Platzer Centrumhuset	556709-6929	Göteborg	100
AB Platzer Gullbergsvass 1:17	556746-0562	Göteborg	100
AB Platzer Gullbergsvass 5:10	556004-0130	Göteborg	100
AB Platzer Gullbergsvass 5:26	556632-7556	Göteborg	100
AB Platzer Gårda 13:7	556766-4130	Göteborg	100
AB Platzer Kappa	556549-9356	Göteborg	100
AB Platzer Lambda	556278-8231	Göteborg	100
AB Platzer Lindholmen 30:2	556589-8920	Göteborg	100
AB Platzer Lindholmen 39:3	556837-3335	Göteborg	100
AB Platzer My	556449-7716	Göteborg	100
AB Platzer Stigberget 34:13	556113-9543	Göteborg	100
Fastighetsbolaget Hoberg 13 HB	916561-4026	Göteborg	50,3
HB Oktanten 2	916619-4242	Göteborg	100
KB Platzer Förvaltning	969637-3597	Göteborg	100
Platzer Förvaltning AB	556539-0266	Göteborg	100
AB Platzer Backa 173:2	556756-8091	Göteborg	100
AB Platzer Krokslätt 34:13	556934-2040	Göteborg	100
AB Platzer Gamlestaden 740:132	556978-5925	Göteborg	100
AB Platzer Olskroken 18:7	556724-5005	Göteborg	100
AB Platzer Olskroken A	559256-2176	Göteborg	100
AB Platzer Olskroken B	559256-2184	Göteborg	100
AB Platzer Olskroken C	559256-2192	Göteborg	100
AB Platzer Olskroken D	559256-2200	Göteborg	100
AB Platzer Olskroken E	559256-2382	Göteborg	100

Koncernen	Organisationsnummer	Säte	Kapitalandel, %
Platzer Nord AB	556717-0195	Göteborg	100
AB Platzer Gullbergsvass 703:53	556738-9530	Göteborg	100
AB Platzer Högsbo 1:4	556711-3245	Göteborg	100
AB Platzer Högsbo 3:6	556711-7568	Göteborg	100
AB Platzer Högsbo 3:9	556711-1736	Göteborg	100
AB Platzer Högsbo 32:3	556711-3112	Göteborg	100
AB Platzer Högsbo 34:13	556690-0899	Göteborg	100
AB Platzer Högsbo 39:1	556693-4401	Göteborg	100
AB Platzer Högsbo 4:1	556845-7880	Göteborg	100
AB Platzer Högsbo 4:4	556697-4993	Göteborg	100
AB Platzer Högsbo 4:6	556694-1216	Göteborg	100
AB Platzer Högsbo 3:5	556738-2477	Göteborg	100
AB Platzer Omikron	556717-5194	Göteborg	100
AB Platzer Högsbo 33:1	556813-4760	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Kvarter 6	559218-1118	Göteborg	100
Platzer Syd AB	556717-2993	Göteborg	100
AB Platzer Lorensberg 62:1	556695-3963	Göteborg	100
AB Platzer Hårddisken 1	556695-3955	Göteborg	100
AB Platzer Teta	556717-0898	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Ett	559115-3829	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Kvarter 3	559115-9032	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Kvarter 5	559115-9016	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Kvarter 8	559115-9024	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Kvarter 2B	559224-4759	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Kvarter 18	559224-8024	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Kvarter 13	559224-4767	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Två	559115-3837	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Kvarter 2	559115-9040	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Kvarter 9	559115-9065	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Kvarter 14	559115-9057	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Holding Kvarter 10	559132-6458	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Kvarter 10	559132-6466	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Tre	559115-3761	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Kvarter 1	559115-9073	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Kvarter 7	559115-9081	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Kvarter 11	559116-2572	Göteborg	100
AB Platzer Södra Änggården Kvarter 16	559115-8943	Göteborg	100
Platzer Finans Holding AB	556961-1030	Göteborg	100
Platzer Finans AB	556974-0243	Göteborg	100
AB Platzer Artosa	556717-0211	Göteborg	100
AB Platzer Syrhåla 2:3	559064-3473	Göteborg	100
AB Platzer Sörred 7:25	559077-8956	Göteborg	100
AB Platzer Syrhåla 3:1	559064-3440	Göteborg	100
AB Platzer Sörred 7:24	559064-3457	Göteborg	100
AB Platzer Syrhåla 4:2	559077-8949	Göteborg	100
AB Platzer Sörred 8:11	556994-2351	Göteborg	100
AB Platzer Arendal 764:720	559057-0379	Göteborg	100

Not 34 forts.

Moderbolaget	Kapital andel, %	Rösträtts andel, %	Antal aktier	Bokfört värde 2020-12-31	Bokfört värde 2019-12-31
AB Platzer Alpha	100	100	1 000	0	0
Platzer Nord AB	100	100	16 500	38	38
AB Platzer Öst	100	100	1 000	515	515
Platzer Syd AB	100	100	13 500	43	43
AB Platzer Väst	100	100	1 000	424	424
Platzer Finans Holding AB	100	100	500	166	166
AB Platzer Artosa	100	100	1 000	700	700
				1 886	1 886

	2020	2019
Ingående anskaffningsvärden	1 886	1 877
Förvärv	-	-
Kapitaltillskott	-	9
Utgående ackumulerat anskaffningsvärde	1 886	1 886

Utgående redovisat värde	1 886	1 886

NOT 35 Andelar i intresseföretag

Bolag	Organisations nummer	Säte	Kapital andel, %	Antal preferensaktier	Kapitalandel koncern, mkr
SFF Holding AB	556958-5606	Stockholm	20	166	74
KB Biet	946444-6859	Göteborg	50		175
Sörred Logistikpark Holding AB	559240-4874	Göteborg	50		40

289

Ägarandel i Sörreds Logistikpark Holding AB utgörs av joint venture med Bockasjö AB.

Koncernen	2020	2019
Ingående anskaffningsvärden	147	138
Resultatandel	66	9
Förvärv	41	0
Aktieägartillskott	35	-
Utgående ackumulerat anskaffningsvärde	289	147
Utgående redovisat värde	289	147

Från och med 2016 sker kvittning av nyemitterade preferensaktier 166 mkr (166) och upptagna primärlån 92 mkr (92).

NOT 36 Förslag till vinstdisposition

	2020-12-31	2019-12-31
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Överkursfond	2 399 944 876	2 399 944 876
Balanserade vinstmedel	62 508 626	49 337 123
Årets resultat	634 180 737	261 775 205
Kronor	3 096 634 239	2 711 057 204

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att:
Till aktieägare utdelas 2,10 kr per aktie (2,00)	251 613 312	239 631 726
I ny räkning överförs	2 845 020 927	2 471 425 478
Kronor	3 096 634 239	2 711 057 204

NOT 37 Rapport över kassaflöden

Koncernen	2020-01-01	Kassa flöde	Om klassi ficering	2020-12-31	2019-01-01	Kassa flöde	Om klassi	ficering 2019-12-31
Finansieringsverksamheten
Kortfristiga skulder till kreditinstitut	2 939	-2 655	3 349	3 633	4 055	-547	-569	2 939
Långfristiga skulder till kreditinstitut	6 906	3 472	-3 349	7 029	5 762	763	381	6 906
Skulder som har direkt samband med tillgångar som innehas för försäljning	188	-	-	188	-	-	188	188
	10 033	817	-	10 850	9 817	216	-	10 033

Moderbolaget	2020-01-01	Kassa flöde	Om klassi ficering	2020-12-31	2019-01-01	Kassa flöde	Om klassi	ficering 2019-12-31
Finansieringsverksamheten
Kortfristiga skulder till kreditinstitut	550	-160	310	700	1 926	-387	-989	550
Långfristiga skulder till kreditinstitut	1 830	490	-310	2 010	740	101	989	1 830
	2 380	330	-	2 710	2 666	-286	-	2 380

Resultat- och balansräkningarna kommer att föreläggas årsstämman för fastställelse 2021-03-31.

Göteborg 2021-02-24

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av moderbolagets

ställning och resultat.

Förvaltningsberättelsen för koncernen och moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Årsredovisningen ingår i den tryckta versionen av detta dokument på s. 72–115.

Per-Gunnar Persson Fabian Hielte Verkställande direktör Ordförande

Charlotte Hybinette Ricard Robbstål Anneli Jansson

Anders Jarl Caroline Krensler Eric Grimlund

Vår revisionsberättelse har lämnats 2021-02-24

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Huvudansvarig revisor Johan Rippe Ulrika Ramsvik Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Platzer Fastigheter Holding AB (publ), org. nr. 556746–6437 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Platzer Fastigheter Holding AB (publ) för år 2020. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 72–115 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2020 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2020 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och rapport över totalresultat och finansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets och koncernens revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Vår revisionsansats

Revisionens inriktning och omfattning

Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.

Vi anpassade inriktningen och omfattningen av vår revision, under det att vi beaktat Platzer Fastigheter Holding AB (publ) koncernstruktur och interna kontrollmiljö, så att vi utför tillräckliga revisionsinsatser för att kunna avge en revisionsberättelse på årsredovisningen och koncernredovisningen som en helhet.

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.

Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet.

Vi valde tillgångar som riktmärke för vår övergripande bedömning av väsentlighet för räkenskaperna som helhet mot bakgrund av värdet på förvaltningsfastigheterna har en väsentlig påverkan och betydelse för koncernens finansiella ställning samt utgör ett särskilt betydelsefullt område för revisionen. Vi definierade även en specifik väsentlighet för revisionen av resultat från fastighetsförvaltningen inklusive de rörelsekapitalrelaterade balansposterna.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlas inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

Särskilt betydelsefullt område

Värdering av förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheternas redovisade värde uppgick per 2020-12-31 till 21 887 Mkr utgörande 94,0 % av koncernens tillgångar.

Värdeförändringen uppgick till 1 006 Mkr för räkenskapsåret 2020, genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen uppgick till 4,8%. En beskrivning av koncernens redovisningsprinciper, värderingsprinciper samt detaljerade upplysningar avseende förvaltningsfastigheter framgår av not 12.

Förvaltningsfastigheterna har värderats enligt en i marknaden etablerad kassaflödesmodell, vilket innebär att framtida kassaflöden och restvärde prognostiseras och diskonteras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Värderingen är baserad på en rad antaganden, såsom bedömning av framtida driftnetto och avkastningskrav.

För projektfastigheter är bedömningar kring färdigställande, framtida projektkostnader och godkänd detaljplan väsentligt för projektens värdering.

Värderingarna av Platzerkoncernens samtliga förvaltningsfastigheter utförs kvartalsvis internt. I syfte att kvalitetssäkra den interna värderingen och valda direktavkastningsnivåer genomförs extern värdering för ett urval av koncernens fastigheter. Avvikelser mellan den interna och externa värderingen är obetydliga.

Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det faktum att endast en liten procentuell skillnad i de enskilda fastigheters parametrar tillsammans kan leda till väsentliga effekter på värdet, gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen.

Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området

Vår revision har fokuserats på bedömning av den interna modell som ligger till grund för värdering och den interna kontrollprocess som stöder värderingarna. Platzer värderar förvaltningsfastigheter internt, extern värdering och avstämning av direktavkastningskravet görs för ett urval av fastigheter i syfte att kvalitetssäkra den interna värderingen.

I vår revision har vi granskat värderingen av samtliga fastigheter. Bland annat har vi via stickprov testat att indata, såsom att hyresintäkter stämmer mot hyressystemet. Detta för att säkerställa att indata för fastighetsvärderingarna som tillhandahålls är korrekt och riktig. Vi har också stämt av de externa värderingarna och jämfört mot de interna beräkningarna. Vi har vidare tagit del av den avstämning av direktavkastning som görs på utvalda fastigheter av extern part.

Vi har haft möten med ledningen där viktiga antaganden och bedömningar diskuterats. Vi har bedömt de använda avkastningskraven och om vakansantaganden är rimliga utifrån tillgänglig marknadsdata, bedömt modellen och den matematiska riktigheten i den.

Koncernens investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter uppgick till 995 Mkr. Vi har granskat projektrutinen för investeringar genom att relevanta kontrollaktiveter bedömts, stickprovsvis uppföljning av attestförfarande och aktiverade projektutgifter, samt genomgång och bedömning av processen för kalkylering och resultatbedömning.

Vi har slutligen kontrollerat att modellen som använts, att de antaganden och de känslighetsanalyser som Platzer beräknat beskrivs på ett riktigt sätt i not 12.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–71 samt 120–139. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsin spektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Platzer Fastigheter Holding AB (publ) för år 2020 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande

förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget
på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisorns ansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB utsågs till Platzer Fastigheter Holding AB (publ):s revisor av bolagsstämman den 16 april 2020 och har varit bolagets revisor sedan februari 2008.

Göteborg den 24 februari 2021 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor

Johan Rippe Ulrika Ramsvik

Ordförande har ordet

I vår är det 20 år sedan Ernström & C:o lade det bud som senare innebar att vi köpte ut Platzer från börsen. Vi hade då varit huvudägare i bolaget sedan mitten av 1990-talet. Efter avnoteringen inleddes mitt engagemang i styrelsen för det av Ernström då helägda Platzer. Med det perspektivet och efter bolagets skickliga hantering av utmaningarna under 2020 så känns det nu naturligt att lämna över ansvaret för att leda styrelsearbetet.

Under de år som gått har Platzer utvecklats utifrån en tydlig strategi där det första steget var att fokusera på Göteborgsområdet från att tidigare ha haft ett bredare västsvenskt perspektiv. Därefter uppnåddes en kritisk storlek genom att dåvarande Platzer, Länsförsäkringar i Göteborg och Bohuslän samt Brinova, 2008 slog ihop sina fastighetsinnehav i Göteborg. Detta skedde ungefär samtidigt som finanskrisen slog till mot världen och kapital var en bristvara.

Redan tidigt etablerade vi också den strategi som bygger på att vi skapar värde i tre processer – förvaltning, projekt- och fastighetsutveckling samt transaktioner. Börsnoteringen 2013 och nyemissionen 2016 var två viktiga steg mot att kunna förverkliga den strategin.

Utifrån vårt geografiska fokus på Göteborg har vi med åren vidgat verksamheten till att omfatta andra fastighetsslag. Vårt förvärv 2016 av Volvos bestånd av industri- och logistikfastigheter i Torslanda och Arendal var djärvt, men också framsynt då utvecklingen inom logistik accelererat sedan dess och förväntas fortsätta växa tack vare e-handeln. Under senare år har vi flyttat fram positionerna inom hotellfastigheter – ett segment som drabbats hårt av pandemin, men där potentialen på sikt är stor. Vi har dock medvetet avstått ifrån att satsa på retail och handelsplatser trots flera affärsmöjligheter under åren.

Just pandemin präglade givetvis 2020 och kommer fortsatt påverka både oss och vår omvärld. För andra gången har vi dock visat att vi kan ta oss igenom en global kris. Vi har stöttat hyresgäster som drabbats särskilt hårt samtidigt som har vi försvarat vår affär och hanterat de interna utmaningar som pandemin ställt på vår egen organisation.

Mitt i detta har vi också kunnat följa hur våra två stora projekt i Gårda fortlöpt som planerat. Det är inte utan stolthet jag åker på E6:an och inom loppet av någon minut kan se hur Kineum, Gårda Vesta och Gamlestads torg sätter sin prägel på stadsbilden. Nu ser vi fram emot att komma vidare med våra stora stadsutvecklingsprojekt i Södra Änggården, Gamlestaden och Gullbergsvass. Det faktum att vi kan driva dessa komplexa processer samtidigt visar hur väl organisationen lyckats genomföra vår strategi – vi konkurrerar idag med de bästa aktörerna om stora kommersiella utvecklingsprojekt.

Att jag nu lämnar posten som styrelseordförande innebär inte att jag lämnar mitt engagemang i Platzer. Ernström & C:o är ett familjeföretag i fjärde generationen och fortsätter som huvudägare att stötta Platzers utveckling. Med det följer både ansvar och långsiktighet. Det manifesteras inte minst av att Maximilian Hobohm och Henrik Forsberg Schoultz, som båda företräder företaget, föreslås bli nya ledamöter av styrelsen.

Samtidigt är jag väldigt trygg i att Charlotte Hybinette kommer att axla rollen som styrelseordförande på ett utmärkt sätt. Efter fem år i styrelsen känner hon bolaget väl och hon har bidragit stort till dess framgångar. Tillsammans med en ledning som skickligt lett bolaget i en utmanande tid finns det all anledning att fortsätta se positivt på framtiden för Platzer.

Göteborg 2021–02–22

Fabian Hielte, ordförande

Bolagsstyrningsrapport

Platzer Fastigheter Holding AB (publ) (Platzer) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Göteborg som sedan 29 november 2013 är noterat på Nasdaq Stockholm. Sedan 4 januari 2021 återfinns aktien inom segmentet Large Cap.

Platzer tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Det är styrelsens uppfattning att Platzer under 2020 i alla avseenden har följt Koden och därför inte har några avvikelser att rapportera eller förklara. Denna bolagsstyrningsrapport ingår inte i den formella årsredovisningen, utan utgör en egen rapport.

Styrningsstruktur

För att uppnå en effektiv och ändamålsenlig styrning av Platzer och därigenom skapa en förtroendefull relation till aktieägare och andra intressenter är ett tydligt ramverk för bolagsstyrning avgörande. Aktieägarna utövar sitt inflytande genom att delta och rösta på bolagsstämmor. Ledning och ansvar är fördelat mellan styrelsen och verkställande direktören (vd) enligt svensk lagstiftning (främst Aktiebolagslagen), Koden, Nasdaq Stockholms noteringskrav samt interna instruktioner och policydokument såsom styrelsens arbetsordning, instruktion för vd, ersättningsutskott, risk- och revisionsutskott samt finanspolicy. Andra centrala regelverk för styrningen av Platzer är bland andra Årsredovisningslagen, IFRS-regelverket och EUs Marknadsmissbruksförordning (MAR).

Aktieägare

Platzer hade vid årets utgång ett aktiekapital om 11 993 429 kr och antalet registrerade aktier uppgick till 119 934 292, varav 20 000 000 A-aktier med 10 röster per aktie och 99 934 292 B-aktier med 1 röst per aktie. Varje röstberättigad aktieägare får vid bolagsstämman rösta för de av aktieägaren fulla antalet ägda, direktregistrerade och företrädda aktier, förutsatt att anmälan om deltagande har gjorts i föreskriven ordning. Samtliga aktier äger lika rätt till andel i Platzers vinst.

Platzers största ägare var vid årsskiftet Ernström & C:o AB (genom dotterbolag) med 37,2 procent av rösterna, Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän Fastigheter AB med 21,7 procent av rösterna och Länsförsäkringar Skaraborg med 13,7 procent av rösterna. Platzers innehav av egna aktier uppgick vid årsskiftet till 118 429 B-aktier. Antalet aktieägare uppgick den 31 december 2020 till 6 680 (6 092). Ägarfördelningen framgår av s. 68.

Bolagsstämma

Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Det är vid årsstämman och vid extra bolagsstämma som aktieägarna utövar sin rätt att besluta i bolagets angelägenheter såsom val av styrelseledamöter och revisor.

Extra bolagsstämma kan hållas om styrelsen anser att det finns skäl till det, eller om en revisor i bolaget eller ägare till minst en tiondel av samtliga aktier i bolaget skriftligen begär att en extra bolagsstämma ska sammankallas.

Årsstämman beslutar bland annat om:

Fastställande av antal styrelseledamöter och revisorer
Val av styrelsens ledamöter och ordförande
Val av revisor
Fastställande av moderbolagets och koncernens resultat- och balansräkningar
Ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och vd
Dispositioner beträffande bolagets resultat

Årsstämman ska hållas under första halvåret efter räkenskapsårets slut och äger vanligen rum i mars eller april i Göteborg.

Kallelse till årsstämma ska ske genom annonsering i Post och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Samtidigt med kallelsen ska annonsering i Svenska Dagbladet ske om att kallelse har skett. Kallelse ska utfärdas tidigast sex och senast fyra veckor innan årsstämman. Aktieägares rätt att delta vid årsstämman regleras av aktiebolagslagen och bolagsordningen.

Om aktieägare vill få en särskild fråga behandlad vid bolagsstämma kan detta normalt begäras i god tid hos bolagets styrelse. Styrelsen kontaktas genom länk på bolagets webbplats där information om bolagsstämma publiceras. Beslut vid bolagstämma fattas normalt med enkel majoritet, det vill säga med stöd av mer än hälften av de avgivna rösterna. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att beslut fattas med stöd av en större andel av de avgivna rösterna. Bolagsordningen innehåller inte några bestämmelser om ändring av bolagsordningen eller entledigande av styrelseledamöter. Det finns inte heller någon begränsning i bolagsordningen ifråga om hur många röster varje aktieägare eller ombud för aktieägare kan avge vid bolagsstämman.

Årsstämma 2020

Platzers senaste årsstämma ägde rum den 16 april 2020. På stämman deltog eller företräddes sammanlagt 46 aktieägare, motsvarande cirka 92 procent av det totala antalet röster i bolaget. Årsstämman fattade bland annat följande beslut:

beslut om utdelning om 2,00 kronor per aktie, det vill säga totalt 239 631 726 kronor.
att arvode till styrelsen ska utgå med 1 650 tkr, varav 400 tkr till styrelsens ordförande och 200 tkr till envar av övriga styrelseledamöter samt 50 tkr till ordförande i risk- och revisionsutskottet.
omval enligt förslag från valberedningen av Fabian Hielte som styrelseordförande och Anders Jarl, Charlotte Hybinette, Ricard Robbstål, Caroline Krensler och Eric Grimlund som styrelseledamöter. Anneli Jansson valdes till ny ledamot.
omval i enlighet med valberedningens förslag av PwC till bolagets revisor för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Auktoriserade revisorn Johan Rippe utsågs av PwC till ny huvudansvarig revisor.
beslut om principer för utseende av valberedning (se nedan).
godkännande av styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
beslut i enlighet med styrelsens förslag att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma besluta om förvärv eller överlåtelse av bolagets egna aktier. Förvärv får ske av högst så många egna B-aktier att koncernens innehav av egna B-aktier efter förvärv uppgår till högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget.
beslut i enlighet med styrelsens förslag om bemyndigande av styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen och med eller utan företrädesrätt för aktieägarna, besluta om nyemission av B-aktier om högst 10 procent av aktiekapitalet.

Protokoll från årsstämman och bolagsordning finns på Platzers hemsida, platzer.se.

Valberedning

I enlighet med Koden och årsstämmans beslut ska valberedningen offentliggöras senast sex månader före årsstämman och ska bestå av styrelsens ordförande samt representanter för de tre röstmässigt största aktieägarna vid utgången av andra kvartalet året innan årsstämman. Om någon av aktieägarna som är representerad i valberedningen inte längre tillhör de tre största aktieägarna ska denne, om valberedningen så beslutar, ställa sin plats till förfogande till förmån för aktieägare som tillkommit bland de största aktieägarna. Valberedningen utser inom sig ordförande.

Valberedningen har till uppgift att inför kommande årsstämma lämna förslag på antal styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande, revisor, styrelse och revisorsarvode, ordförande på stämman, förslag till principer för hur nästkommande års valberedning ska utses samt instruktioner för dess arbete.

Som mångfaldspolicy i fråga om styrelsen tillämpar bolaget regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning. Målet för policyn är att styrelsen ska ha en ändamålsenlig sammansättning med hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden. Sammansättningen ska präglas av mångsidighet och bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. Regeln föreskriver också att en jämn könsfördelning ska eftersträvas. Denna policy är även vägledande för valberedningen i dess arbete.

I förslaget till styrelse har valberedningen strävat efter att täcka in ett antal kompetenser och egenskaper som bedöms bidra till Platzers fortsatta utveckling. Utöver kunskaper om fastighetsbranschen och de branscher som Platzer är exponerade emot, så finns i styrelsen även kompetens inom bland annat bolagsledning, juridik och finansiering. Dessutom besitter styrelsens ledamöter ett brett kontaktnät lokalt såväl som nationellt.

Valberedningen har också tagit del av och beaktat revisionsutskottets rekommendation till val av revisor.

Inför årsstämman 2021 har valberedningen bestått av Fabian Hielte, såsom styrelsens ordförande, Henrik Forsberg Schoultz, utsedd av Ernström & C:o AB, Hans Ljungqvist, utsedd av Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän och Jonas Rosman, utsedd av Länsförsäkringar Skaraborg. I valberedningen har Henrik Forsberg Schoultz utsetts till ordförande. Valberedningens ledamöter har var och en inför åtagande av uppdrag som ledamot av valberedning i Platzer noga övervägt om det föreligger någon intressekonflikt. De aktieägare som har utsett representanter till valberedningen representerar tillsammans 73 procent av rösterna i Platzer. Valberedningen uppfyller bolagsstyrningskodens krav på sammansättning och oberoende.

Valberedningens instruktion samt förslag till beslut inför årsstämman 2021 finns tillgängliga på Platzers webbplats.

Valberedningens ledamöter, oberoende, antal sammanträden och närvaro

Ledamot	Utsedd av	bolagsledningen Oberoende av bolaget och	Deltagande/ antal möten
Henrik Forsberg Schoultz, valbered ningens ordförande	Ernström & C:o	Ja	4/4
Fabian Hielte, styrelseordförande	I egenskap av styrelsens ordförande	Ja	4/4
Hans Ljungqvist	Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän	Ja	4/4
Jonas Rosman	Länsförsäkringar Skaraborg	Ja	4/4

Styrelse

Styrelsen i ett aktiebolag ska kontinuerligt bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och se till att vd ger styrelsens ledamöter underlag, så att de kan följa upp planer och prognoser och att de blir informerade om bolagets organisation, affärsmässiga situation, finansiering, likviditet samt om andra för bolaget väsentliga angelägenheter.

Platzers styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av fyra till nio ledamöter utan suppleanter. Styrelseledamöterna utses för högst ett år i taget. Styrelsen, som valdes på årsstämman 16 april 2020, utökades då med en ledamot och består av sju ledamöter. Bolagets vd är inte ledamot av styrelsen. Bolagets cfo, Fredrik Sjudin, har fungerat som styrelsens sekreterare.

Styrelsens arbete följer den arbetsordning som antas av styrelsen och ses över årligen. Styrelsen har det yttersta ansvaret för förvaltningen av bolaget och ansvarar för att bolagets organisation är ändamålsenlig och att verksamheten bedrivs i enlighet med bolagsordningen, aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar och författningar samt styrelsens arbetsordning. Styrelsen ska utföra styrelsearbetet gemensamt under ordförandens ledning. Av arbetsordningen framgår vilka ärenden som

ska behandlas på respektive styrelsemöte samt vilken ekonomisk rapportering som ska ske till styrelsen.

Styrelsen ska tillse att vd fullgör sina åligganden i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar, vilka återfinns i den av styrelsen upprättade vd-instruktionen. Styrelsens ledamöter ska inte ha ansvar för olika arbetsområden eller uppgifter utan finner det mot bakgrund av styrelsens storlek mer ändamålsenligt att hela styrelsen är delaktig i samtliga av styrelsens ansvarsområden. Styrelsen har dock utsett ett ersättningsutskott och från och med styrelseåret 2020 har ett risk- och revisionsutskott inrättats.

Ersättningsutskottet har under året bestått av styrelseledamöterna Ricard Robbstål (ordförande i ersättningsutskottet) och Fabian Hielte.

Risk- och revisionsutskottet har under året bestått av styrelseledamöterna Charlotte Hybinette (ordförande i riskoch revisionsutskottet), Fabian Hielte och Eric Grimlund.

Styrelsens uppgifter innefattar särskilt, utan att vara begränsad till detta, att:

fastställa affärsplan, strategier, väsentliga policyer och mål för bolaget och den koncern som bolaget är moderbolag för,
bereda affärsbeslut och utgöra ett aktivt stöd till bolagsledningen,
fastställa bolagets och koncernens övergripande organisation, utse, utvärdera och entlediga vd,
tillse att det finns ett fungerande rapporteringssystem,
tillse att det finns erforderliga system för kontroll och uppföljning av bolagets risker inkluderande hållbarhetsrisker och möjligheter,
tillse att det finns en tillfredsställande kontroll av bolagets och koncernens efterlevnad av lagar och andra regler som gäller för verksamheten,
godkänna ekonomisk rapportering i form av kvartalsrapporter, bokslutskommuniké och årsredovisning som bolaget ska offentliggöra,
årligen fastställa bolagets finanspolicy och övriga policyer som styrelsen beslutar om,
tillse att bolaget har en fungerande attestinstruktion och attestplan,
säkerställa att bolagets informationsgivning präglas av öppenhet samt är korrekt, relevant och tillförlitlig.

Det åligger styrelsens ordförande att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åtaganden. Det åligger särskilt ordföranden att bland annat:

organisera och leda styrelsens arbete och skapa bästa möjliga förutsättningar för styrelsens arbete,
tillse att styrelsens arbete sker i enlighet med bestämmelserna i bolagsordningen, Aktiebolagslagen och arbetsordningen,
kontrollera att styrelsens beslut verkställts effektivt, genom kontakter med vd löpande följa bolagets utveckling och fungera som en diskussionspartner,
se till att styrelsen erhåller tillfredsställande information och beslutsunderlag för sitt arbete,
se till att varje ny styrelseledamot vid sitt tillträde ges en lämplig introduktion samt den utbildning i övrigt som styrelseordföranden och ledamoten gemensamt finner lämplig,
tillse att styrelsens arbete årligen utvärderas.

Därutöver ligger det inom ordförandens uppdrag att fullgöra det uppdrag som lämnats av årsstämman avseende formandet av valberedning och delta i dess arbete.

Styrelsen har i enlighet med arbetsordningen genomfört en utvärdering av sitt arbete genom externt institut. Utvärderingen har sammantaget visat på ett väl fungerande styrelsearbete och en sammanfattning av utvärderingen har redovisats för valberedningen.

Enligt arbetsordningen ska styrelsen, utöver konstituerande möte, sammanträda minst åtta gånger per år. Under 2020 hölls det nio protokollförda styrelsemöten, inklusive konstituerande och per capsulam-möten. Vid ordinarie styrelsemöte behandlas beslutsärenden som förvärv och försäljningar av fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter. Vidare rapporterar vd eller cfo avseende uthyrning, investeringar och finansiell situation. Dessutom föredras, när så är aktuellt, kvartalsbokslut, årsbokslut, budget och affärsplan.

Styrelsens ledamöter, oberoende, antal sammanträden och närvaro

	Invald år	bolagsledningen Oberoende av bolaget och	större aktieägare Oberoende av	Deltagande/ antal möten
Fabian Hielte, ordförande	2008	Ja	Nej	9/9
Charlotte Hybinette	2016	Ja	Ja	9/9
Anders Jarl	2014	Ja	Ja	9/9
Ricard Robbstål	2015	Ja	Nej	8/9
Caroline Krensler	2017	Ja	Ja	9/9
Eric Grimlund	2018	Ja	Nej	8/9
Anneli Jansson	2020	Ja	Ja	6/6

En utförligare presentation av styrelsens ledamöter finns på s. 130 i årsredovisningen och på platzer.se.

Ersättningsutskott

Det av styrelsen inrättade ersättningsutskottet utvärderar löpande vd:s och övriga ledande befattningshavares ersättningsvillkor för bedömning om dessa är konkurrenskraftiga och marknadsmässiga. Ersättningsutskottets slutsatser presenteras därefter för styrelsen för beslut. Utskottet utses årligen av styrelsen och består av två ledamöter inklusive styrelsens ordförande. Utskottets arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning och av den framgår att utskottets uppgifter innefattar bland annat att:

bereda ärenden och föreslå styrelsen riktlinjer för ersättningsprinciper, ersättningar och anställningsvillkor för vd och andra ledande befattningshavare, vilka riktlinjer sedan läggs fram av styrelsen som förslag till årsstämman att fatta beslut om,
följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen,
bistå i rekryteringar till koncernledningen och bereda successionsfrågor och talangförsörjning inom koncernen.

Ersättningsutskottet har under året sammanträtt vid två tillfällen och har vid dessa tillfällen behandlat de uppgifter som ankommer på ett ersättningsutskott enligt Koden, styrelsens arbetsordning och instruktionen för ersättningsutskottet.

Risk- och revisionsutskott

Det av styrelsen inrättade risk- och revisionsutskottet har till uppgift att, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter, bereda och fördjupa, analysera, initiera och följa upp frågor inom ekonomi- och finansområdet. Risk- och revisionsutskottets slutsatser presenteras därefter för styrelsen för beslut. Utskottet utses årligen av styrelsen och består av minst två ledamöter. Utskottets arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning och av den framgår att utskottets uppgifter innefattar bland annat att:

övervaka bolagets finansiella rapportering och lämna rekommendationer och förslag för att säkerställa rapporteringens tillförlitlighet.
tillsammans med bolagets revisor granska väsentliga redovisningsprinciper som tillämpas av bolaget i samband med framtagandet av årsredovisningar, bokslut och delårsrapporter.
årligen eller vid behov bereda Instruktion för risk- och revisionsutskottet och Finanspolicy för beslut i styrelsen:.

Risk- och revisionsutskottet har under året sammanträtt vid två tillfällen och har vid dessa tillfällen behandlat de uppgifter som ankommer på ett risk- och revisionsutskott enligt Koden, styrelsens arbetsordning och instruktionen för risk- och revisionsutskottet.

Vd och ledningsgrupp

Vd är ansvarig inför styrelsen och handhar den löpande förvaltningen av bolaget. Inom ramen för den vdinstruktion, budget och affärsplan som styrelsen har fastställt samt aktiebolagslagens regler ska vd driva rörelsens utveckling framåt och fatta de beslut som krävs för det. Vd ska vidare löpande och minst en gång per kvartal informera styrelsen om verksamhetens utveckling, bolagets ställning, resultat, finansiering och viktiga affärshändelser. Informationen ska vara utformad så att styrelsen erhåller underlag för en välgrundad bedömning av bolagets situation. Styrelsen utvärderar årligen vd:s arbete genom en skriftlig process och går igenom resultatet vid styrelsemöte där vd inte deltar.

Ledningsgruppen utses av vd och utgörs av vd, cfo, hr-chef, kommunikations- och marknadschef, affärsområdeschef kontor, affärsområdeschef logistik/industri, affärsutvecklingschef samt verksamhetsutvecklingschef. Ledningsgruppen sammanträder en gång per månad.

Ledningsgruppen utgörs av en operativ organisation baserad på fastighetstyper organiserad i två affärsområden – affärsområde kontor och affärsområde industri/ logistik. Affärsområdena har ett helhetsansvar för fastighetsaffären, vilket bland annat innefattar att hantera mark, byggnader och hyresgäster samt uthyrning och utveckling av varje fastighet och område.

Ersättning till vd och ledande befattningshavare

Enligt aktiebolagslagen ska styrelsen på årsstämman presentera förslag till riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledningsgruppen. Årsstämman 2020 beslutade om sådana principer, vilka bland annat anger att ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagets ledningsgrupp ska vara marknadsmässiga och konkurrenskraftiga samt vara baserade på den anställdes ansvar och prestation.

Ersättning utgår med fast lön för samtliga i ledningsgruppen. Pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga och baserade på avgiftsbestämda pensionslösningar eller ITP-planen.

Utöver fast lön ska också rörlig kontant ersättning kunna utgå som då ska belöna förutbestämda och mätbara prestationer. Sådan ersättning får inte överstiga ett belopp motsvarande fyrtio (40) procent av den fasta årliga kontantlönen och inte utges mer än en gång per år och individ. Beslut om ytterligare kontant ersättning ska beslutas av styrelsen. Långsiktiga rörliga incitamentsprogram ska vara aktierelaterade och prestationsbaserade samt vid utfästelsen vara maximerade till en årslön.

Bolaget har för närvarande ett bonusprogram som omfattar samtliga anställda och som vid maximalt utfall kan ge en (1) månadslön. För 2020 uppnåddes ett 70-procentigt utfall av bonusprogrammet.

Vid uppsägning av ledande befattningshavares anställning från bolagets sida ska gälla en uppsägningstid om

högst 12 månader. Avgångsvederlag, inklusive lön under uppsägningstid, får inte överstiga 12 månadslöner. Det förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som kommer läggas fram på årsstämman 31 mars 2021 stämmer i allt väsentligt överens med det förslag som beslutades på årsstämman 2020.

Den totala utbetalda bruttoersättningen till vd och övriga ledande befattningshavare inklusive grundlön, pensionsavsättning samt övriga förmåner uppgick 2020 till 14,4 mkr. Av den totala ersättningen utgjorde 5,9 mkr ersättning till vd och 8,5 mkr ersättning till övriga ledande befattningshavare.

Revision

Bolagets årsredovisning och styrelsens samt vd:s förvaltning granskas i enlighet med aktiebolagslagen av bolagets revisor. Granskningen utmynnar dels i en rapportering inför styrelsen, där revisorn närvarar vid minst två styrelsemöten per år, dels i en revisionsberättelse som avges efter räkenskapsårets slut till årsstämman.

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med Johan Rippe som huvudansvarig revisor, valdes på årsstämman den 16 april 2020 till revisor för en period om ett år intill slutet av årsstämman 2021. Förutom sitt uppdrag som revisor i Platzer har PwC bistått Platzer i uppdrag gällande skatt och redovisningsfrågor. Vid årsstämman 2020 beslutades att ersättning till revisorn skulle utgå enligt godkänd räkning. För specifikation av ersättning till revisorn se not 30 på s. 111.

127 Bolagsstyrning

Styrelsens rapport om intern kontroll

Styrelsen ansvarar enligt den svenska Aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport är upprättad i enlighet med dessa föreskrifter och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Syftet med den interna kontrollen är att säkerställa att beslutade mål och strategier ger önskat resultat, att lagar och regelverk följs samt att risken för fel i rapportering minimeras. Platzers interna kontroll är uppbyggd som följer.

Kontrollmiljö

Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens inbördes ansvarsfördelning. Tidigare år har hela styrelsen, i enlighet med tidigare beslut, utgjort revisionsutskott. Under 2020 har ett risk- och revisionsutskott inrättats enligt beslut 2019, styrelsen har därutöver ett ersättningsutskott. Styrelsen utövar sin kontroll genom att årligen fastställa vd-instruktion, policyer, strategi och finansiella mål samt affärsplan och budget. Styrelsen har i vd-instruktionen klarlagt delegeringen för den finansiella rapporteringen till vd och ledningsgrupp. Utöver de av styrelsen fastställda riktlinjerna finns attestordning, interna policyer, manualer och riktlinjer samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. För flertalet roller i bolaget finns också beslutade uppdrags- och befattningsbeskrivningar. Dessutom har Platzer etablerade kärnvärden för att underlätta och säkerställa att alla medarbetare utgår från en gemensam värdegrund i sitt arbete. Platzers organisation och geografiska placering möjliggör en effektiv intern kontroll. Platzer är organiserat i två affärsområden; affärsområde kontor och affärsområde industri/logistik. Varje affärsområde har områdeschefer som ansvarar för områdesutveckling med kommersiella förvaltare med ansvar för ett antal fastigheter. Ansvaret framgår bland annat av attestregler, rutiner för tecknande av hyresavtal och projektanmälningar. Resultatrapporteringen för Platzers fastigheter, som alla utgör en egen redovisningsenhet, är standardiserad. Internredovisningen stäms av mot den externa redovisningen vid varje rapporttillfälle.

Riskbedömning

Platzer genomför kontinuerligt en riskbedömning kring den finansiella rapporteringen. Fokus läggs på att identifiera de risker som bedöms som mest väsentliga i den finansiella rapporteringen och vilka åtgärder som kan minska dessa risker. Medarbetare utbildas även löpande för att säkerställa att erforderlig kompetens finns. De mest väsentliga riskerna som identifierats är:

Fastighetsvärdering
Förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag
Projektverksamheten
Hyresdebitering och avräkning av förbrukningskostnader till hyresgästerna
Skatter och moms
Systemrisker
Finansiering, räntor och derivat

Kontrollaktiviteter

Avsikten är att kontrollaktiviteterna ska förebygga, upptäcka och rätta till de fel som kan uppkomma. Aktiviteterna ska säkerställa de finansiella rapporterna men även säkerställa att de interna regelverken följs. Verksamhetens ekonomiska utfall följs löpande upp av organisationen. Det sker dels genom ett decentraliserat resultatansvar med tydliga riktlinjer och mandat och dels genom ekonomifunktionens kontroll och uppföljningsarbete. Utöver den löpande uppföljningen sker kvartalsvis en strukturerad process kring uppföljning av det ekonomiska utfallet jämfört med budget och interna prognoser, i vilket alla resultatansvariga deltar. Detta sammanställs för de operativa enheterna och även för koncernen som helhet av ekonomiavdelningen. Projektavdelningen följer upp pågående projekt på månadsbasis och rapporterar resultatet av uppföljningen till kommersiella förvaltare. Även nyuthyrning och uppsägningar följs upp genom en månatlig rapportering till lednings gruppen för affärsområdet. Denna uppföljning ligger också till grund för en mer detaljerad kvartalsuppföljning.

Information och kommunikation

Årsredovisning, bokslutskommuniké, delårsrapporter och löpande information utformas enligt lag och praxis. Informationsgivningen ska vara tillförlitlig och präglas av öppenhet. För att säkerställa att den finansiella rapporteringen sker korrekt finns en av styrelsen beslutad kommunikationspolicy. Ledningsgruppen ansvarar för att berörda medarbetare är informerade om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Detta sker genom muntlig och skriftlig information samt genom Platzers intranät. Platzers hemsida uppdateras löpande för att uppfylla omvärldens krav på informationsgivning.

Uppföljning

Samtliga processbeskrivningar, policyer och styrdokument uppdateras vid behov. Dessutom sker en översyn av alla policyer en gång per år. Löpande uppföljning sker per affärsområde och på koncernnivå till ledningsgruppen och eventuella brister som upptäcks genom den interna kontrollen åtgärdas. Bolaget har inte någon avdelning för internrevision. Bolagets revisorer granskar den finansiella rapporteringen avseende helårsbokslut, genomför löpande förvaltningsrevision och gör en översiktlig granskning av kvartalsrapporten för tredje kvartalet.

Styrelsen får information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering dels genom vd:s respektive risk- och revisionsutskottets rapportering till styrelsen, dels genom rapporter från bolagets revisor. Revisorn lämnar sin bedömning och deltar på styrelsemöten två gånger per år och styrelsen har riskhantering och intern kontroll som särskilt tema vid två tillfällen under året.

Styrelsen gör bedömningen att en separat funktion för internrevision inte är motiverad då den interna uppföljningen i kombination med externrevisionen bedöms vara tillfyllest, organisationen är enkel och verksamheten geografiskt koncentrerad. Under räkenskapsåret har inga överträdelser skett gällande regelverket vid den börs Platzers aktier är upptagna till handel eller av god sed på aktiemarknaden.

Göteborg den 24 februari 2021

Fabian Hielte Ordförande

Charlotte Hybinette Anders Jarl

Eric Grimlund Ricard Robbstål

Caroline Krensler Anneli Jansson

Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten

Till bolagstämman i Platzer Fastigheter Holding AB (publ), org.nr 556746-6437

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2020 på sidorna 121–128 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on

Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

Uttalande

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Göteborg den 24 februari 2021 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Johan Rippe Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor

Ulrika Ramsvik Auktoriserad revisor

Styrelse

Eric Grimlund f. 1967 Styrelseledamot sedan 2018. Advokat, Polaris Advokatbyrå HB Utbildning: Byggnadsingenjör samt juristexamen från Stockholms universitet. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Länsförsäkringar Skaraborg ömsesidigt. Styrelseledamot i Länsförsäkringar Liv Försäkringsaktiebolag (publ).

Antal aktier: 0

Anders Jarl f. 1956 Styrelseledamot sedan 2014.

Utbildning: Civilingenjör väg och vatten, Lunds tekniska högskola. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Wihlborgs Fastigheter AB. Styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB. Antal aktier: Aktie B 2 500

Sverige AB. Antal aktier: Aktie B 1 500

Fastigheter.

Anneli Jansson f. 1974 Styrelseledamot sedan 2020. Vd Humlegården

Utbildning: Civilingenjörsexamen från KTH. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB och Centrum för AMP. Styrelsesuppleant i Fastighetsägarna

Ricard Robbstål f. 1970 Styrelseledamot sedan 2015. Vd Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Utbildning: Universitetsstudier inom Psykologi och Beteendevetenskap MBA (bolagsintern) från Harvard och Stanford samt Insead, Marknadsekonom DIHM.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Länsförsäkringar (LF) Fastighetsförmedling AB, LF Göteborg och Bohuslän Fastigheter AB, LFant AB och Kv. New York Ekonomisk Förening. Styrelseledamot i LF Göteborg och Bohuslän, LF Fondliv Försäkringsaktiebolag, LF Grupplivförsäkringsaktiebolag, Skadedjursbekämpning i Väst AB, Delsjö Golf AB och LF Forskningsfond och stiftelse. Antal aktier: 0

Fabian Hielte f. 1975 Styrelseordförande sedan 2013, styrelseledamot sedan 2008.

Utbildning: Filosofie magister, Stockholms universitet samt Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Ernström & C:o AB och Ernströmgruppen AB. Antal aktier: Totalt Aktie A 11 000 000, Aktie B 3 603 664 (eget och närståendes innehav, varav Aktie A 11 000 000 och Aktie B 1 573 164 genom

Ernström & C:o).

Charlotte Hybinette f. 1973

Styrelseledamot sedan 2016. Tf chefsjurist NatWest Nordisk Renting Utbildning: Juris kandidatexamen, Stockholms universitet.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Juristföreningen i Stockholm, Europarättsföreningen, Collector AB (publ), Collector Bank AB, Bellman Group AB (publ) och Hybinette & Partners AB. Antal aktier: Aktie B 1 550

Caroline Krensler f. 1967

Styrelseledamot sedan 2017. Vd och grundare av Vinngroup. Utbildning: Studier i internationell ekonomi på Handelshögskolan vid

Göteborgs universitet, London, Montreal och Lyon.

Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i dotterbolagen Provinn AB, Qing AB, Goovinn AB, Invinn AB och Pollen AB. Styrelseledamot i dotterbolagen Eclipse optics AB, Eyevinn technology AB, Humblebee AB och Ecovinn AB samt ledamot i Västsvenska Handelskammaren och Chalmers Ventures AB. Antal aktier: Aktie B 1 000

Ledningsgrupp

Johan Franzén f. 1978 Affärsområdeschef industri/logistik Anställd: 2020 Utbildning: Ekonomistudier, Handelshögskolan i Göteborg. Antal aktier: Aktie B 11 541

(via bolag).

Karoliina Callavik f. 1969 Verksamhetsutvecklingschef Anställd: 2020 Utbildning: Civilingenjörs-

examen från Kungliga Tekniska Högskolan (KTH) och Civilekonomexamen från Stockholms universitet. Antal aktier: Aktie B 23 083 (via bolag).

Fredrik Sjudin f. 1974 Cfo Anställd: 2018 Utbildning: Civilekonom Finans, Handelshögskolan vid Örebro universitet. Antal aktier: Aktie B 23 083 (via bolag).

Karin Pull f. 1979 Hr-chef Anställd: 2016 Utbildning: Magister Human Resources, Göteborgs universitet. Antal aktier: Aktie B 11 541 (via bolag).

P-G Persson f. 1965 Vd

Anställd: 2008 Utbildning: Civilingenjör Väg och vatten, Chalmers Tekniska Högskola i Göteborg.

Antal aktier: Aktie B 14 551 samt 306 583 (via bolag) och 500 000 köpoptioner.

Kristina Arelis f. 1977 Kommunikations- och marknadschef Anställd: 2015 Utbildning: Marknadsekonom, Frans Schartaus Handelsinstitut. Studier i bl a företagsekonomi och lingvistik vid Stockholms universitet. Antal aktier: Aktie B 23 083

(via bolag).

Mikael Dotevall f. 1989 Affärsområdeschef kontor Anställd: 2014 Utbildning: Civilingenjör inom lantmäteri vid Lunds tekniska högskola. Antal aktier: Aktie B 23 083 (via bolag).

Henrik Axelsson f. 1974 Affärsutvecklingschef Anställd: 2020 Utbildning: Civilingenjör Väg och Vatten, Chalmers Tekniska Högskola i Göteborg.

Antal aktier: Aktie B 23 083 (via bolag).

Fastighetsförteckning per 2020–12–31

					Uthyrningsbar yta, kvm
Förvaltningsfastighet	Område	Adress	Byggår	Kontor	Butik	Industri/ lager	Övrigt	Totalt
• Krokslätt 148:13	Almedal	Mölndalsvägen 40–42	1952	2 581		616	20	3 217
• Krokslätt 149:10	Almedal	Mölndalsvägen 36–38	1952/98	7 120				7 120
• Skår 57:14	Almedal	Gamla Almedalsvägen 1–51	1929	8 480		119		8 599
• Krokslätt 34:13	Almedal	Mölndalsvägen 91–93 / Varbergsgatan 2 A-C	1950/88	10 978	725	1 308	375	13 386
Arendal 764:720	Arendal	Arendal	1960/2009	77 635	68	208 297	4 200	290 200
• Backa 173:2	Backaplan	Deltavägen 4	1979	151	5 380	420		5 951
• Brämaregården 35:4	Backaplan	Vågmästaregatan 1	1984/1991	12 370		513	855	13 738
• Lorensberg 62:1	Centrum	Götabergsgatan 17	1932/1965	4 541				4 541
• Nordstaden 13:12	Centrum	Packhusplatsen 6 / N Hamngatan 2	1929/1993	5 070				5 070
• Nordstaden 14:1	Centrum	Postgatan 5 / Smedjegatan 2	1993/1995	8 721				8 721
• Nordstaden 20:5	Centrum	Packhusplatsen 3 / Kronhus gatan 1A / Postgatan 2 A	1943	2 537		53		2 590
• Stampen 4:42	Centrum	Odinsgatan 8–10 / Barnhusgatan 1	2009	5 769			2 847	8 616
• Stampen 4:44	Centrum	Polhemsplatsen 5–7 / Odinsgatan 2–4 / Burggrevegatan 9–11	1930	13 595				13 595
• Bagaregården 17:26	Gamlestaden	Gamlestadsvägen 3 / Byfogdegatan 1–3, 11	1941/2010	24 959	365	7 010	2 555	34 889
• Gamlestaden 740:132	Gamlestaden	Gamlestads torg	2018	13 531	1 776	642	262	16 211
• Olskroken 18:7	Gamlestaden	Gamlestadsvägen 2–4	1729/1960	41 419	102	6 842	13 289	61 652
• Gullbergsvass 1:1	Gullbergsvass/ Lilla Bommen	Lilla Bommen 3	1988	16 003				16 003
• Gullbergsvass 1:17	Gullbergsvass/ Lilla Bommen	Lilla Bommen 8	1993	5 400				5 400
• Gullbergsvass 5:10	Gullbergsvass/ Lilla Bommen	Kämpegatan 3–7	1988	12 753		293	476	13 522
• Gullbergsvass 5:26	Gullbergsvass/ Lilla Bommen	Kilsgatan 4	2010	15 244	0	0	1 447	16 691
• Gårda 1:15	Gårda	Vestagatan 2	1971/1992	11 847				11 847
Gårda 13:7	Gårda	Johan Willins gata 5	2003				14 925	14 925
• Gårda 16:17	Gårda	Drakegatan 6–10	1986	15 331		272	604	16 207
• Gårda 18:23	Gårda	Vädursgatan 6	1989	12 860		368	304	13 532
• Gårda 18:24	Gårda	Gårdatorget 1–2	1991	8 001		235	469	8 705
• Gårda 3:12	Gårda	Anders Personsgatan 2–6	1956/2015	3 503		242	165	3 910
• Gårda 3:14	Gårda	Anders Personsgatan 8–10	2015	8 649				8 649
• Gårda 4:11	Gårda	Anders Personsgatan 14–16	1965/2002	7 513			481	7 994
• Högsbo 1:4	Högsbo	Olof Asklunds gata 11–19	1980	1 638		1 444		3 082
• Högsbo 2:1	Högsbo	Olof Asklunds gata 6–10	1991	6 325				6 325
• Högsbo 3:9	Högsbo	Olof Asklunds gata 14	1971	4 362				4 362
• Högsbo 32:3	Högsbo	J A Wettergrens gata 5	1974	6 381		1 053	830	8 264
Inom Vallgraven 54:11	Centrum	Västra Hamngatan 3	1929				7119	7 119
• Lindholmen 30:2	Lindholmen	Lindholmspiren 9	2003	8 702			996	9 698
• Lindholmen 39:3	Lindholmen	Lindholmspiren 2	2016	8 922				8 922
• Stigberget 34:12	Masthugget	Masthuggstorget 3	1967/1999	4 457	2 801	264	229	7 751
• Stigberget 34:13	Masthugget	Fjärde Långgatan 46–48	1969	7 243	120		2 382	9 745
• Bosgården 1:71	Mölndal	Södra Ågatan 4	1988	4 711	56		50	4 817
• Forsåker 1:196	Mölndal	Kvarnbygatan 10–14	1955/2002	5 336			150	5 486
• Hårddisken 1	Mölndal	Betagatan 1	2016	2 146		2 608		4 754
• Livered 1:329	Mölndal	Streteredsvägen 100	1962				13 937	13 937
• Solsten 1:110	Mölnlycke	Företagsvägen 2	1991	1 678		1 089	356	3 123
• Solsten 1:132	Mölnlycke	Konstruktionsvägen 14	2002	4 953				4 953
Syrhåla 3:1	Torslanda	Bulyckevägen 25		2 758		21 984	3 280	28 022
Sörred 7:24	Torslanda	Gunnar Engellaus väg		11 035			4 006	15 041
Sörred 8:11	Torslanda	Amazonvägen 8–10, Assar Gabrielssons väg		10 813				10 813

Summa förvaltningsfastigheter 448 021 11 393 255 672 76 609 791 695

• Miljöcertifierade fastigheter

135 Fastighetsförteckning

Projektfastighet	Område	Adress	Byggår	Markareal	Uthyrningsbar yta, kvm
Gårda 2:12	Gårda	Venusgatan 2–6		3 600	0
Högsbo 2:2*	Högsbo	Gruvgatan 1		4 400	0
Högsbo 3:5*	Högsbo	Fältspatsgatan 14		11 300	0
• Högsbo 3:11*	Högsbo	Fältspatsgatan 6	1964	6 000	8 269
• Högsbo 3:12*	Högsbo	Fältspatsgatan 2–4	1964	8 400	10 324
Högsbo 3:13*	Högsbo	Fältspatsgatan 2		3 100	0
• Högsbo 3:6*	Högsbo	Fältspatsgatan 8–12	1964	8 200	6 612
Högsbo 33:1	Högsbo	Gruvgatan		5 500	0
Högsbo 34:13*	Högsbo	Gruvgatan 2	1981	3 200	1 860
Högsbo 39:1*	Högsbo	Ingela Gathenhielms gata 4	1972	8 200	0
Högsbo 4:1*	Högsbo	Fältspatsgatan 1 / A Odhners gata 8 /Olof Asklunds gata 24	1965/1972	10 400	0
• Högsbo 4:4*	Högsbo	Fältspatsgatan 3	1962	10 300	2 039
Högsbo 4:6*	Högsbo	A Odhners gata 14	1974	6 500	0
Högsbo 757:118*	Högsbo	Fältspatsgatan		2 800	0
Högsbo 757:121*	Högsbo	Fältspatsgatan		1 000	0
Högsbo 757:122*	Högsbo	Fältspatsgatan		1 000	0
Backen 2:18	Mölndal	Streteredsvägen 100		6 900	0
Syrhåla 2:3	Torslanda	Hamneviksvägen		60 000	0
Syrhåla 4:2	Torslanda	Bulyckevägen 7		172 000	700
Sörred 7:25	Torslanda	Sörredsrondellen		110 000	0
Summa projektfastigheter					29 804
TOTALT					821 499

• Miljöcertifierade fastigheter

* Omfattas av projekt Södra Änggården

Delägda fastigheter redovisade som intresseföretag			Uthyrningsbar yta, kvm
Förvaltningsfastighet	Område	Adress	Byggår	Kontor	Butik	Industri/ lager	Mark areal	Totalt
Inom Vallgraven 49:1	Centrum	Skeppsbron	1929/2012	4 702	371	296		5 369
Sörred 8:12	Torslanda	Sörred Norra					254 000	0
Sörred 7:21	Torslanda	Hisingsleden					58 500	0

Summa intressebolag 5 369

Definitioner

Platzer tillämpar ESMAs riktlinjer för alternativa nyckeltal. Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras de alternativa nyckeltal som bedömts relevanta. Platzer använder sig av de alternativa nyckeltalen skuldsättningsgrad, räntetäckningsgrad, belåningsgrad, soliditet och avkastning på eget kapital då dessa

anses vara relevanta för läsarna av rapporten som ett komplement för att bedöma möjlighet till utdelning, att genomföra strategiska investeringar samt att bedöma bolagets möjligheter att leva upp till finansiella åtaganden. Vidare använder bolaget nyckeltalen direktavkastning och överskottsgrad, vilka är mått som bedöms relevanta för investerare som vill förstå resultatgenereringen. Som börsnoterat bolag väljer Platzer också att använda för branschen relevanta nyckeltal per aktie, såsom långsiktigt substansvärde.

Nyckeltalen är baserade på rapporter över resultat, finansiell ställning, förändring i eget kapital och kassaflöde. I de fall nyckeltalen inte direkt kan härledas från ovanstående rapporter framgår härledning och beräkning av dessa nedan.

Alternativa nyckeltal	Definition och beräkning
Avkastning på eget kapital	Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital, omräknas till helårsvärde för delårs period. Hänförligt till moderföretagets aktieägare. Se beräkning nästa sida.
Belåningsgrad	Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas värde (inklusive värde för fastigheter som rubriceras som tillgångar som innehas för försäljning).
Direktavkastning	Driftsöverskott i procent av fastigheternas, såväl förvaltnings- som projektfastigheter och de som rubriceras som tillgångar som innehas för försäljning, genomsnittliga värde, omräknas till helårsvärde för delårsperiod. Se beräkning nästa sida.
Ekonomisk uthyrningsgrad*	Hyresintäkter i procent av hyresvärde.
Fastighetskostnader	Direkta fastighetskostnader så som kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt samt indirekta fastighetskostnader så som uthyrning och fastighetsadministration.
Hyresintäkter	Debiterade hyror inklusive rabatter och tillägg, så som ersättning för mediakostnader och fastighetsskatt.
Hyresvärde	Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i befintligt skick.
Hyresvärde, kr/kvm*	Hyresvärde dividerat med uthyrningsbar yta vid periodens slut. Hyresvärdet omräknas till helårsvärde för delårsperiod.
Hyresökning omförhandlingar	Hyresökningen beräknas genom att jämföra föregående hyra med ny hyra enligt nytt avtal. Hyran definieras enligt samma modell som för nytecknade- och uppsagda avtal, se definition nettouthyrning.
Investeringsvinst	(Marknadsvärde vid färdigställt – Investering inklusive eventuellt ingående värde) / Investeringen
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV)	Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Hänförligt till moderföretagets aktieägare. Se beräkning nästa sida.
Nettouthyrning	Hyresintäkter för under perioden tecknade hyresavtal, reducerat med hyresintäkter för under perioden uppsagda avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nytecknade avtal och räknas om till ett årsvärde utifrån avtalets längd.
Nyckeltal per aktie: Eget kapital, Långsiktigt substansvärde, Resultat efter skatt, Förvaltningsresultat, Kassaflöde från den löpande verksam heten	Eget kapital och långsiktigt substansvärde beräknas på antal utestående aktier per boksluts dagen. Övriga nyckeltal per aktie beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat efter skatt avser resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare (definition enligt IFRS). Förvaltningsresultatet beräknas exklusive värdeförändringar hänförligt till intresseföretag.
Räntetäckningsgrad	Resultat efter finansiella intäkter dividerat med räntekostnader. Exklusive realiserade värdeför ändringar derivat samt värdeförändringar hänförligt till intresseföretag. Se beräkning nästa sida.
Skuldsättningsgrad	Räntebärande skulder dividerat med eget kapital
Soliditet	Eget kapital dividerat med balansomslutningen.
Överskottsgrad	Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna.

* Nyckeltalen är operationella och anses inte vara alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.

Beräkning av nyckeltal

	2020 jan-dec	2019 jan-dec
Räntetäckningsgrad, ggr
Driftsöverskott	868	837
Central administration	-54	-52
Ränteintäkter	0	0
Summa	814	785
Räntekostnader	-200	-182
	4,1	4,3
Avkastning på eget kapital, %
Hänförligt till moderföretagets aktieägare:
Resultat efter skatt	1 365	1 461
Summa	1 365	1 461
Genomsnittligt eget kapital	9 050	7 859
	15,1	18,6
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr
Hänförligt till moderföretagets aktieägare:
Eget kapital	9 612	8 487
Återläggning av uppskjuten skatt	1 692	1 426
Återläggning av räntederivat	240	152
Summa	11 544	10 065
Antal aktier, tusental	119 816	119 816
	96,35	84,00
Direktavkastning, %
Driftsöverskott (vid delår omräknat till helår)	868	837
Fastigheternas genomsnittliga värde	21 527	19 433
	4,0	4,3

Avseende fastigheternas värde som används vid beräkning av direktavkastning har genomsnitt för helår 2019 justerats med värde på de sålda fastigheterna Tingstadsvassen 3:8 och Tingstadsvassen 4:3 som frånträddes i sista kvartalet. I beräkningen ingår även fastigheter som rubriceras som "Tillgångar som innehas för försäljning".

Ordlista

Avfallstrappan

Avfallstrappan är ett EU-direktiv som är antaget i den svenska miljöbalken och styr hur avfall ska tas om hand. Från att minimera till återanvända, återvinna, energiutvinna och slutligen deponera.

Breeam

Breeam är ett frivilligt miljöcertifieringssystem med ursprung i Storbritannien. Byggnaderna klassificeras enligt en femgradig betygsskala; Passed, Good, Very Good, Excellent och Outstanding. Redan betyget "Passed" innebär att byggnaden är bättre än rådande myndighetskrav och normer.

BID

BID (Business Improvement Districts) är en form av samlat utvecklingsarbete där kommunen, fastighetsägare, bostadsföretag och byggare samarbetar långsiktigt och systematiskt för att utveckla ett område. I ett antal länder finns lagstiftning som ger ramar och förutsättningar för BID-samarbeten.

BTA

Byggnadens bruttoarea enligt Svensk Standard.

CBD

Central Business District är en stads mest centrala och attraktiva delar för kommersiella lokaler.

Derivatinstrument

Derivatinstrument är en form av värdepapper, till exempel swapavtal, vars värde är relaterat till underliggande egendom. Det används som skydd för oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen.

EPRA NRV

EPRA NRV är långsiktigt substansvärde och definieras som redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt.

ESMA

ESMA är en oberoende EU-myndighet som ska stärka investerarskyddet och främja stabila och korrekt fungerande finansmarknader.

Fitwel

FNs Global Compact

Syftet med FNs Global Compact är att få företag att uppmärksamma och ta ett aktivt ansvar för tio internationellt erkända principer inom fyra områden: Mänskliga

rättigheter, Arbetsrätt, Miljö, Bekämpning av korruption. Global Compact bildades på initiativ av FNs dåvarande generalsekreterare Kofi Anan vid "World Economic Forum i Davos".

GHG-protokollet

GHG-protokollet är en global standard för mätning, hantering och rapportering av växthusgasutsläpp. Protokollet är utvecklat av World Resources Institute (WRI) och World Business Council on Sustainable Development (WBCSD). Enligt GHG-protokollet redovisar man genom att dela in utsläppen i olika scope (områden). Detta ger en tydlig bild av vilka utsläpp som är direkta (scope 1) eller indirekta (scope 2 och 3). I stora drag innehåller scopen följande: Scope 1: Förbränning av fossila bränslen (bensin, olja och kol) för t.ex. tillverkning i egenägda fabriker eller utsläpp från egenägda eller leasade fordon/maskiner. Scope 2: Förbrukning av el, fjärrvärme och

fjärrkyla.

Scope 3: Utsläpp från inköp av varor och tjänster t.ex. logistik, flygresor, taxi, hotellnätter och materialförbrukning.

Great Place to Work (GPTW)

Great Place to Work är en internationellt erkänd metod för att utvärdera och utveckla sin arbetsplatskultur. I undersökningen är det medarbetarna själva som bedömer verksamheten.

Green Building

Green Building är ett EU-initiativ som lanserades 2004 för att snabba på energieffektiviseringen i bygg- och fastighetssektorn. För att Green Building-certifiera en byggnad krävs att energianvändningen reduceras och att det finns ett energiledningssystem.

GRI

GRI står för Global Reporting Initiative och är en organisation som tillhandahåller ett ramverk för redovisning av företags resultat gällande socialt ansvarstagande och miljöansvar. GRI ger riktlinjer för vad en hållbarhetsredovisning ska innehålla och hur olika indikatorer ska rapporteras. Från och med i år använder Platzer ramverket GRI Standards.

IAS

IAS står för International Accounting Standrards som ges ut av International Accounting Standards Board (IASB).

IFRS

International Financial Reporting Standards (IFRS) är en internationell standard för redovisning av företags och organisationers ekonomi. IFRS regleras av International Accounting Standards Board.

Leed

Leed är ett amerikanskt miljöcertifieringssystem som är utvecklat och administrerat av den icke vinstdrivande föreningen U.S. Green Building Council. Leed kan användas för olika sorters byggnader i såväl projekterings- som driftstadierna samt för befintlig byggnad. Leed bedömer byggnadens miljöprestanda utifrån områdena: närmiljö, vattenanvändning, energianvändning, material samt inomhusklimat.

LOA

Uthyrningsbar lokalarea, kvm.

Miljöbyggnad

Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som baseras på svenska bygg- och myndighetsregler samt svensk bygg- praxis. Det är förhållandevis enkelt och kostnadseffektivt men ändå verkningsfullt för att skapa miljömässigt hållbara byggnader. Miljöbyggnad omfattar faktorer såsom energi, inomhusmiljö och material. Byggnaderna ges betygen Brons, Silver eller Guld.

Prime rent

Den högsta kvadratmeterhyran för ytor av bästa kvalitet och läge i ett område, undantaget mindre lokaler.

Purple Flag

Purple Flag är en utmärkelse, en kvalitetscertifiering, med syfte att lyfta fram och synliggöra städer som på ett framgångsrikt sätt arbetar med utveckling av kvällsekonomin. Den lila flaggan är symbolen för en säker stad som håller en hög kvalitet under kvällar och nätter.

RFR

Rådet för finansiell rapportering är ett sakorgan som lyder under Föreningen för god sed på värdepappersmarknaden. RFR anpassar och utvecklar rekommendationer kring god redovisningssed samt regelbunden finansiell rapportering för företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad i Sverige.

Ränteswap

Ett swapavtal är ett derivatinstrument som innebär byte av kassaflöden mellan två parter. En ränteswap är ett swapavtal där en part som lånar till fast ränta kan vilja byta ränteflöde med en annan part som lånar till rörlig ränta.

WELL Building

Kalendarium 2021
Årsstämma	31 mars kl. 15.00
Delårsrapport	januari–mars 21 april kl. 8.00
Delårsrapport	januari–juni 6 juli kl. 8.00
Delårsrapport	januari–september 19 oktober kl. 8.00

För mer information, besök platzer.se eller kontakta P-G Persson, vd, tel 0734-11 12 22 Fredrik Sjudin, cfo, tel 0721-27 77 78 Kristina Arelis, kommunikations- och marknadschef, tel 0705-77 51 54

Text och produktion: Gullers Grupp Originalproduktion: Natvik Information

Foto: Marie Ullnert (omslag samt s. 2, 3, 8, 18, 20, 23, 37, 40, 42–43, 47–48, 50, 54, 57, 59, 62, 72, 132–133), Markus Esselmark (s. 2, 10–11), Comotion (s. 3, 28–29), Anders Wester Göteborgs bildbyrå (s. 5), Platzer (s. 12, 46, 59, 139), Faramarz Gosheh_Noorstudios (s. 26, 47), Joakim Kröger NCC (s. 38), Linda Eliasson (s. 120, 130–131)

Repro/tryck: Billes Tryckeri

Årsredovisningen är tryckt på Munken Polar, som är Svanenmärkt. Trycksaken är klimatneutral, vilket innebär att både papper och distribution är klimatkompenserat via FN-registrerade projekt (CDM).

Hotell- och kontorshybriden Kineum i Gårda börjar sträcka sig mot skyn.

140 Pagina

Platzer Fastigheter Holding AB (publ) Box 211, 401 23 Göteborg | Besöksadress: Kämpegatan 7 031–63 12 00 | [email protected] | platzer.se Styrelsens säte: Göteborg | Org. nr: 556746–6437

AI Terminal

Platzer Fastigheter Holding

2955_10-k_2021-02-25_d62ff3f7-f698-47d5-a1cd-862e2802ff6e.pdf

Årsredovisning 2020

3 Innehåll

Vi är en fastighetsägare för framtiden

Konjunkturindikator från näringslivet i Göteborgsregionen

6 Pagina Kapitelingress Året i sammandrag

2020

Q1

Q3

Q2

Q4

7 Pagina Året i sammandrag

Långsiktigt substansvärde per aktie, % Hyresintäkter och resultat

Starkt resultat i speciella tider

Starkt underliggande resultat trots pandemi

Kontinuerlig tillväxt har tagit oss till Large Cap

Mark- och miljödomstolen dömde till vår fördel

Hållbarhetsfokus ger grön aktie

Snabb vändning uppåt i nettouthyrningen

Ökade säkerhetsmarginaler inom finansiering

Fokus framåt på kunder och att skapa tillväxt

Strategisk inriktning

Det är hit vi ska – och så ska vi ta oss dit

Att vi ska finnas och verka i Göteborg

Att vi tänker driva utvecklingen

Att vi ska bli bäst i Europa

Att vi ska växa

Att vi jobbar med arbetsplatser

Att vi vill ha vänner

Vår vision

Vi ska göra Göteborg till Europas bästa stad att arbeta i.

Platzer skapar värde genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet.

Områdesutveckling

Tillväxt

Kund

Medarbetare/organisation

Finans

Vår strategi Våra kärnvärden

Frihet under ansvar

Långsiktig utveckling

Öppenhet

Så skapar vi värde

Kapital

Fastighets-, projekt- och stadsutveckling

15 Strategisk inriktning

Värde för våra intressenter

Kunder

Leverantörer

Kreditgivare

Medarbetare

Samhälle

Miljö

Aktieägare

Med hållbarhetslöftet höjer vi ribban för oss själva

Ekonomisk hållbarhet

17 Strategisk inriktning

Ekologisk hållbarhet

18 Strategisk inriktning

Så bra är vi på hållbarhet

Fem skäl att investera i Platzer

Specialister på kommersiella fastigheter

Göteborg är en stad i tillväxt

Vår tydliga modell för värdeskapande

Vi är en långsiktig samhällsaktör

Omvärld och marknad

21 Omvärld och marknad

En värld i förändring

Coronapandemin

Politiska förändringar

Globalisering

Urbanisering och demografiska förändringar

Miljö- och klimatförändringar

Teknikutveckling och digitalisering

Framtidstro i ett pandemityngt Göteborg

Lägre arbetslöshet i Göteborg än i riket

Jobbtillväxten minskade

Antalet konkurser stabiliserade sig

Hushållen optimistiska