Quarterly Report • Apr 26, 2021
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| 2021 | 2020 | 2020 | |
|---|---|---|---|
| jan-mar jan-mar | jan-dec | ||
| Hyresintäkter | 707 | 711 | 2 806 |
| Driftsöverskott | 506 | 520 | 2 112 |
| Förvaltningsresultat | 346 | 369 | 1 474 |
| Resultat före skatt | 1 094 | 1 979 | 4 007 |
| Resultat efter skatt | 863 | 1 574 | 3 167 |
| Nettouthyrning | 36 | 15 | -45 |
| Överskottsgrad, % | 72 | 73 | 75 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 35 | 32 | 35 |
| EPRA NRV, kr per aktie | 154 | 152 | 155 |
¹ Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–mars 2020 och för balansposter per 31 december 2020.
² För definitioner av nyckeltal se sida 23.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 863 Mkr (1 574), motsvarande 2:64 kr per aktie (4:78).
Nettouthyrningen under första kvartalet uppgick till 36 Mkr (15).
INVESTERINGSVOLYM
Mål: 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel
ÖVERSKOTTSGRAD
Mål: 75%
Början på året har trots fortsatt hög smittspridning och fortsatta restriktioner börjat bättre än befarat och många företag rapporterar en bra start på året. Det finns självklart branscher, som till exempel hotell, restauranger och upplevelseindustrin, som har det oerhört svårt. Starten på utrullningen av vaccin samt fortsatt kraftfulla stimulanser har skapat förutsättningar för en snabb återhämtning när pandemin väl släpper greppet om ekonomin.
Ljuset har börjat synas i tunneln. Samtidigt lämnar den extrema stödpolitiken efter sig höga offentliga skuldbördor och många frågetecken kring inflationen och räntorna. Stigande långräntor i främst USA och tröga vaccinleveranser har under kvartalet även skapat oro. Den bästa bedömningen i denna turbulenta och smått overkliga situation är att vi under 2021 ser en fortsatt återhämtning av världsekonomin och stabil inflation.
Vi har, med anledning av pandemin, tagit 5 Mkr i reserveringar och rabatter. Detta tillsammans med fastigheter som tomställts för projekt är huvudförklaringen till att hyresintäkterna i identiskt bestånd minskar med 1 procent.
Den relativt kalla och snörika vintern har minskat driftöverskottet och överskottsgraden blev 72 procent.
Uthyrningsmarknaden var relativt avvaktande i början på året, men har blivit mer och mer aktiv under kvartalet, framför allt i takt med att vaccineringen startat. Antalet visningar för potentiella hyresgäster ökade avsevärt under mars. Vi hade i januari en stor uthyrning till Convendum på Kungsgatan i centrala Stockholm, vilket bidrog till en positiv nettouthyrning på 37 Mkr under kvartalet. Vi såg samtidigt i slutet på mars att en del företag, som omförhandlingar har inletts med, väljer att säga upp avtalet för fortsatt förhandling. De omförhandlingar som gjordes under kvartalet landade på en ökning av hyrorna med 12 procent. De nyuthyrningar som gjorts har varit på hyror som väl är i nivå med det vi såg innan pandemin. Vår vakansgrad i förvaltningsbeståndet ökade under 2020. Vi har förstärkt uthyrningsteamet och har hög aktivitet för att minska vakanserna. Samtidigt tar arbetet med större uthyrningar fortfarande längre tid än vi under många år varit vana vid. Dock fortsätter de flesta av de påbörjade diskussionerna i positiv anda.
Transaktionsmarknaden har fortsatt att vara stark under början av 2021. Det har dock varit relativt få transaktioner på kontor i våra områden, men de som görs, är på väldigt bra nivåer.
Vi har under kvartalet ingått två markanvisningsavtal med Solna Stad respektive Huddinge kommun. Båda avtalen förstärker och kompletterar vår, redan tidigare, stora och intressanta byggrättsportfölj i Stockholmsområdet om totalt över 1 miljon kvadratmeter, varav knappt hälften avser bostadsbyggrätter. I
NETTOUTHYRNING
Mål: 80 Mkr per år
dagsläget pågår produktion av knappt 500 bostäder i de JV-bolag vi driver i Solna. Under kvartalet har vi tillsatt en ny tjänst med ansvar för strategin för våra bostadsbyggrätter för att optimera vårt värdeskapande även för dessa. Det är viktigt för oss på Fabege att med vårt fokus på stadsutveckling i Stockholm, och på kontor i synnerhet, ha kunskap om och arbeta med de möjligheter vi skapar inom bostäder, vård och omsorg, utbildning mm.
En av de vanligaste frågorna under det senaste året är självklart hur framtidens kontor kommer att utformas. De drivkrafter som vi har som grund för arbetet tillsammans med kunderna är:
Allt detta och mycket därtill måste finnas för att skapa framtidens kontor och mötesplatser som möter nya beteenden och behov. Vår tro att vi kommer se mer distansarbete, mindre affärsresande och mer digitala möten har förstärkts och är inte unik. Vi måste hela tiden utveckla oss för att möta kundernas behov. Samtidigt som vi, med ödmjukhet, ska värna styrkorna i vår affärsmodell och våra värderingar som sträcker sig långt bortom pandemin. Hur vi
levererar; affärsmässigt, snabbfotat och kundnära är lika viktigt som vad vi levererar. Dialog och samarbeten med kunderna är viktigare än någonsin. Allt för att skapa de kontor som bidrar till att utveckla företagen, för att bygga kultur och gemenskap samt ha effektiva och inspirerande arbets- och mötesytor.
Vi arbetar långsiktigt, målstyrt och integrerat med att skapa mer hållbara fastigheter och städer. Vi höjer hela tiden målen för vad vi kan och måste göra. Vårt övergripande långsiktiga mål är nu att 2030 ha noll i nettoutsläpp från förvaltningen och halvera klimatavtrycket för nybyggnadsprojekt. Det är också viktigt att vi som stor fastighetsägare i våra huvudområden bidrar till att genom olika initiativ skapa större trygghet och trivsel. Detta sker bland annat genom att försöka bidra till förbättrad utbildning, fritidsaktiviteter och arbetsmöjligheter.
Fabege har en stark balansräkning, en stabil kundbas, ett bra fastighetsbestånd i bra lägen och många utvecklingsmöjligheter. Vi har under kvartalet även utnyttjat denna styrka till att återköpa knappt 3 miljoner aktier. Allt med ambitionen att skapa ytterligare aktieägarvärde.
Stefan Dahlbo, VD
Under första kvartalet tecknade Fabege och Huddinge kommun ett avtal om markanvisningar i Flemingsbergsdalen. Det aktuella området omfattar totalt ca 220 000 kvm varav 190 000 kvm avser kommersiella ytor och 30 000 kvm avser bostäder.
• 5 300 luncher till Stadsmissionen i Stockholm under januari till april.
Majoriteten av Fabeges kunder utgörs av stora och stabila företag. Vissa kunder i främst servicenäringen har med anledning av pandemin efterfrågat uppskov och rabatter. Alla bedömningar görs individuellt med fokus på övergång till månadsbetalning och uppskov med återbetalning. Rabatter och reserveringar med anledning av pandemin under årets första kvartal uppgick till 5 Mkr, vilket har minskat periodens hyresintäkter. Vi bedömer att en del av våra kunder kommer att behöva fortsatt stöd under andra kvartalet 2021.
Uthyrningsdiskussioner tar längre tid och vi ser ett fåtal kunder som efterfrågar mindre yta i samband med omförhandlingar. Nettouthyrningen har inte motsvarat våra förväntningar men vi känner tillit till att vi inte kommer se strukturella vakanser i våra moderna fastigheter i attraktiva lägen. Hyresnivåerna på Stockholmsmarknaden är stabila.
Tillgången till finansiering är god både på kapitalmarknaden och i bank. Refinansiering av bankskuld går enligt plan och vi har under det första kvartalet varit aktiva både på certifikats- och obligationsmarknaden. Fabege har god finansiell beredskap. Outnyttjade kreditlöften uppgick per 31 mars 2021 till 3,9 Mdkr.
Fabege är ett starkt varumärke, både hos bankerna och på kapitalmarknaden och vår strategi att sprida finansieringen på många olika källor, att sprida refinansieringarna över tid samt att uteslutande använda grön finansiering är en styrka.
Samtliga våra projekt löper på enligt plan.
Värderingen av fastighetsportföljen följer en väl etablerad process. Efter att en större andel fastigheter externvärderats flera gånger under 2020 har vi nu återgått till normala rutiner där ca 25–30 procent av beståndet externvärderas varje kvartal. Vi ser inga märkbara effekter på fastighetsvärderingarna till följd av pandemin.
Samtliga medarbetare arbetar fortsatt i möjligaste mån hemifrån. Teknisk drift har delats in i lag som arbetar i skift, allt för att minska risken för smittspridning. Möten och samverkan sker till stor del digitalt och vi ger på olika sätt stöd för att underlätta arbetet hemifrån. Vi genomför regelbundna temperaturmätningar bland medarbetarna. Den senaste visar oförändrat att våra medarbetare mår bra, att det fungerar bra att arbeta hemifrån men att vi saknar att träffas på kontoret.
Som för så många andra har pandemin en, om än för Fabege begränsad, negativ effekt på verksamheten. Vår stabila finansiella ställning ger oss styrka och trygghet.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 863 Mkr (1 574) motsvarande 2:64 kr per aktie (4:78). Periodens resultat före skatt uppgick till 1 094 Mkr (1 979). Ett något lägre förvaltningsresultat och lägre värdeförändringar innebar att resultatet före skatt minskade i jämförelse med samma period föregående år.
Hyresintäkterna uppgick till 707 Mkr (711) och driftsöverskottet uppgick till 506 Mkr (520). I identiskt bestånd minskade hyresintäkterna med cirka -1 procent (6) främst till följd av att Glädjen 12 tomställts för projektutveckling samt för reservering av osäkra fordringar med anledning av pandemin om 5 Mkr. Ökningen av fastighetskostnader avsåg främst vinterkostnader såsom värme och snöröjning. Driftsöverskottet i identiskt bestånd minskade med cirka 4 procent (+9). Överskottsgraden uppgick till 72 procent (73). Ökningen i central administration var hänförlig till engångskostnader för Fabeges nya huvudkontor.
Räntenettot uppgick till -118 Mkr (-111). Ökningen berodde främst på en större lånevolym. Tomträttsavgälder uppgick till -9 Mkr (-6). Resultatandelar i intressebolag uppgick till -1 Mkr (-11) och avsåg periodens kapitaltillskott till Arenabolaget.
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till 514 Mkr (1 829). Den orealiserade värdeförändringen i förvaltningsbeståndet om 402 Mkr (1 687) var främst hänförlig till förbättrade kassaflöden och lägre avkastningskrav. Det genomsnittliga avkastningskravet minskade med 0,02 procentenheter till 3,86 procent (3,88).
Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring om 112 Mkr (141) främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.
Orealiserade värdeförändringar i derivatportföljen uppgick till 234 Mkr (-243).
Segmentet förvaltning genererade ett driftöverskott om 496 Mkr (518) motsvarande 75 procents överskottsgrad (75). Uthyrningsgraden uppgick till 92 procent (94). Förvaltningsresultatet uppgick till 357 Mkr (384). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 402 Mkr (1 687).
Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 9 Mkr (2) motsvarande en överskottsgrad på 20 procent (12). Förvaltningsresultatet uppgick till -12 Mkr (-15). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 112 Mkr (142).
Transaktionsresultatet uppgick till 0 Mkr (25).
Peridens skattekostnad uppgick till -231 Mkr (-405). Skatt beräknades med 20,6 procent på löpande beskattningsbart resultat.
Ränteavdragsbegränsningarna bedöms inte få någon väsentlig effekt på betald skatt under innevarande år.
Eget kapital vid periodens slut uppgick till 40 882 (41 542) Mkr och soliditeten till 51 procent (52). Den av årsstämman beslutade utdelningen har minskat eget kapital. Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 126 kr (126). EPRA NRV uppgick till 154 kr per aktie (155).
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 335 Mkr (395). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 91 Mkr (3). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med -452 Mkr (3 014), samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 293 Mkr (-3 241). I investeringsverksamheten drivs kassaflödet av fastighetstransaktioner samt av projekt. Sammantaget ökade likvida medel med 267 Mkr (171) under perioden.
Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor. Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden.
FÖRDELNING FINANSIERINGSKÄLLOR
Bolaget strävar efter en jämvikt mellan olika finansieringsformer på såväl kapital- som bankmarknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet. Fabege har en stark tilltro till
finansmarknadens möjlighet att bidra till ett mer hållbart samhälle och vill vara en aktiv part i dess omvandling mot ett större ansvarstagande. I slutet av föregående år nåddes målsättningen om 100 procent grön finansiering och möjligheterna att ta nästa steg för en alltmer hållbar finansiering bevakas aktivt.
Fabeges räntebindningstid uppgick per kvartalsskiftet till 3,9 år. Derivatportföljen bestod av ränteswapar om totalt 17 150 Mkr, med förfall till och med 2030 och en fast årlig ränta mellan -0,18 och 1,35 procent före marginal.
På kapitalmarknaden fortsätter det aktuella pandemiläget att sätta sina spår. Det första kvartalet har i spåren av förhoppningar om kommande vaccinationer erbjudit ett flertal möjligheter till obligationsemissioner på attraktiva prisnivåer i linje med läget före pandemin samt en stor efterfrågan, särskilt på gröna obligationer. Detta bekräftades för Fabeges del vid en lyckad emission om 700 Mkr i slutet av januari samt ytterligare en emission om 500 Mkr i februari. I slutet av mars gjordes så en förlängning av en utestående obligation med förfall i början av juni.
I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 9 Mkr, vilka huvudsakligen avsåg periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Under perioden har räntor om totalt 6 Mkr (6) avseende projektfastigheter aktiverats.
| 2021-03-31 | 2020-12-31 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder, Mkr | 27 321 | 26 669 |
| varav utestående MTN, Mkr | 8 943 | 7 950 |
| varav utestående SFF, Mkr | 1 524 | 1 524 |
| varav utestående certifikat, Mkr | 1 925 | 2 025 |
| Outnyttjande kreditlöften, Mkr | 3 935 | 3 867 |
| Kapitalbindning, år | 5,0 | 5,2 |
| Räntebindning, år | 3,9 | 4,1 |
| Räntebindning, andel av portföljen, % | 73 | 74 |
| Derivat marknadsvärde, Mkr | -362 | -597 |
| Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % | 1,75 | 1,77 |
| Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % | 1,66 | 1,67 |
| Ej pantsatta tillgångar, % | 38,9 | 36,5 |
| Belåningsgrad, % | 35,0 | 34,8 |
Övriga skulder 15%
Ej pantsatta tillgångar 39%
| Belopp, Mkr | Snittränta,% | Andel,% | |
|---|---|---|---|
| < 1 år | 6 995 | 3,79 | 26 |
| 1-2 år | 1 800 | 0,57 | 7 |
| 2-3 år | 2 150 | 0,92 | 8 |
| 3-4 år | 2 850 | 0,69 | 10 |
| 4-5 år | 2 000 | 0,96 | 7 |
| 5-6 år | 3 650 | 0,89 | 13 |
| 6-7 år | 2 914 | 1,28 | 11 |
| 7-8 år | 2 962 | 1,37 | 11 |
| 8-9 år | 2 000 | 0,44 | 7 |
| 9-10 år | 0 | 0,00 | 0 |
| Totalt | 27 321 | 1,66 | 100 |
| Kreditavtal, Mkr | Utnyttjat, Mkr |
|
|---|---|---|
| Certifikatprogram | 5 000 | 1 925 |
| < 1 år | 965 | 805 |
| 1-2 år | 11 897 | 8 997 |
| 2-3 år | 5 200 | 2 400 |
| 3-4 år | 1 950 | 1 950 |
| 4-5 år | 2 405 | 2 405 |
| 5-10 år | 4 056 | 4 056 |
| 10-15 år | 3 529 | 3 529 |
| 15-20 år | 1 253 | 1 253 |
| Totalt | 36 256 | 27 321 |
| Kreditramar | Utestående lån och obligationer |
|
|---|---|---|
| Gröna MTN-obligationer, Mkr | 8 943 | 8 943 |
| Gröna obligationer via SFF, Mkr | 1 524 | 1 524 |
| Gröna företagscertifikat, Mkr | 5 000 | 1 925 |
| Gröna lån, övriga, Mkr | 20 789 | 14 929 |
| Total grön finansiering, Mkr | 36 256 | 27 321 |
| Andel grön finansiering, % | 100 | 100 |
| Totalt grönt låneutrymme, Mkr | 58 085 | |
| varav fritt grönt låneutrymme, Mkr | 21 146 |
om följande finansiella mål för verksamheten:
Projekten fortlöpte enligt plan. Förvärv och investeringar uppgick till 652 Mkr. Nettouthyrningen uppgick till 36 Mkr. Omförhandlingsvolymen var fortsatt låg men bidrog positivt till hyresvärdet i omförhandlade kontrakt med 12 procent.
Innerstaden Solna Hammarby Sjöstad Övriga marknader
Fabeges verksamhet med förvaltning och stads- och fastighetsutveckling är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm; Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemingsberg. Den 31 mars 2021 ägde Fabege 89 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 3,3 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner kvm och ett bokfört värde om 77,2 Mdkr, varav förädlings- och projektfastigheter 10,9 Mdkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet inklusive projektfastigheter uppgick till 91 procent (94).
Uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet uppgick till 92 procent (94).
Under perioden tecknades 34 (37) nya avtal till ett samlat hyresvärde om 101 Mkr (65) varav 98 procent av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till 65 Mkr (50). Nettouthyrningen uppgick till 36 Mkr (15). Hyreskontrakt om 46 (50) Mkr omförhandlades med en genomsnittlig ökning av hyresvärdet med 12 procent (11). Volymen omförhandlingar var fortsatt låg till följd av att flera förhandlingar skjutits upp med anledning av pandemin. Återköpsgraden under perioden uppgick till 71 procent (73).
Under första kvartalet frånträddes Sadelplatsen 1. Fyra fastigheter avseende bostadsbyggrätter i Haga Norra avyttrades till det JV-bolag som Fabege samäger med Brabo och som utvecklar bostadsrätter på fastigheterna. Vidare ingick Fabege två markanvisningsavtal med Solna Stad respektive Huddinge kommun. I samband med det erlades en tilläggsköpeskilling om 270 Mkr avseende tidigare förvärvade fastigheter i Flemingsberg.
Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Under första kvartalet externvärderades drygt 30 procent av portföljen och
resterande fastigheter internvärderades med utgångspunkt i senaste externa värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid periodens slut till 77,2 Mdkr (76,6). Orealiserade värdeförändringar uppgick till 514 Mkr (1 829). Det genomsnittliga avkastningskravet minskade under perioden med 0,02 procent till 3,86 procent (3,88). I förvaltningsbeståndet uppgick värdeförändringen till 402 Mkr (1 687). Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring om 112 Mkr (142). Värdeförändringen i projektportföljen var främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.
Fabeges projektinvesteringar i förvaltningsportföljen ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värden. Under perioden uppgick investeringarna till 382 Mkr (457) i befintliga fastigheter och projekt, varav 276 Mkr (344) avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastigheter.
Investerat kapital i förvaltningsportföljen som uppgick till 106 Mkr (113), bland annat avseende energiinvesteringar och hyresgästanpassningar, bidrog också till den totala värdetillväxten.
Under första kvartalet färdigställdes nybyggnationen av Bilias nya anläggning på fastigheten Hagalund 2:11, Solna, och hyresgästen har tillträtt lokalerna.
Projektet avseende uppförande av hotell, long stay och kontor på fastigheten Nationalarenan 3, Arenastaden, har färdigställts inför Choice tillträde under april. Den totala investeringen uppgår till 772 Mkr.
Projektet Poolen framskrider enligt plan. Stommen är klar och arbeten med fasad och tätskikt pågår. Förvärvet av byggrätten genomfördes som planerat i september 2020. Fastigheten omfattar ca 29 000 kvm uthyrbar kontorsyta och ska uppföras i en 3D-fastighetsbildning ovanpå det badhus som Solna kommun bygger. Investeringen
| Förändring av fastighetsvärde (Mkr) | 2021 |
|---|---|
| Ingående verkligt värde 2021-01-01 | 76 648 |
| Fastighetsförvärv¹ | 270 |
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnad | 382 |
| Orealiserade värdeförändringar | 514 |
| Försäljning, utrangering och övrigt | -604 |
| Utgående verkligt värde 2021-03-31 | 77 210 |
| ¹Avser tilläggsköpeskilling Flemingsberg. |
| Totala investeringar | 382 |
|---|---|
| Investeringar i förvaltningsportföljen | 106 |
| Investeringar i projekt- & förädlingsfastighete | 276 |
GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV, 2010-03-31
| Område | Genomsnittligt avkastningskrav, % |
|---|---|
| Stockholms innerstad | 3,58 |
| Solna | 3,99 |
| Hammarby Sjöstad | 4,22 |
| Övriga marknader | 5,15 |
| Genomsnittlig avkastning | 3,86 |
| Fastighetsnamn | Område | Kategori | Uthyr ningsbar yta, kvm |
|---|---|---|---|
| Kvartal 1 | |||
| Sadelplatsen 1 | Frösunda | Kontor | 6 368 |
| Totalt | 6 368 |
bedöms uppgå till 1 103 Mkr. Uthyrningsgraden uppgår till 79 procent avseende uthyrning till TietoEvry.
Ombyggnation av Stigbygeln 2, Arenastaden är i slutskedet och kommer bland annat inrymma Fabeges nya huvudkontor. Investeringen beräknas uppgå till 195 Mkr. De första hyresgästerna har flyttat in och projektet kommer att avslutas under andra kvartalet. Uthyrningsgraden uppgår till 83 procent.
I Glädjen 2, Stadshagen, pågår ombyggnationen sedan den tidigare hyresgästen LRF lämnat. Investeringen beräknas uppgå till 177 Mkr. Uthyrningsgraden uppgår till 12 procent efter att Electrolux tecknat avtal.
Projektet avseende utveckling av del av Bocken 39, Kungsgatan, för Convendum har inletts med projektering och rivningsarbeten. Investeringen beräknas uppgå till 194 Mkr och lokalerna färdigställs för Convendums tillträde i juli 2022.
Ytterligare ett projekt påbörjas under 2021 med projektering och upphandling. Det avser del av Regulatorn 2, Flemingsberg där Fabege ska bygga lokaler för Operan och Dramaten.
Via delägda Selfoss Invest AB driver Fabege tillsammans med Svenska Hyreshus AB ett bostadsutvecklingsprojekt i Kista. Den totala investeringen uppgår till 570 Mkr exklusive markköpet. Projektet omfattar totalt 276 lägenheter. Samtliga 69 lägenheter i etapp 1 har sålts och tillträde skedde 1 april. Etapp 2 färdigställdes under hösten och 60 av 77 lägenheter (78 procent) har sålts. Etapp 3 som omfattar 130 lägenheter avyttrades under första kvartalet 2021 till Patrizia som hyreshus.
Bostadsprojektet i samarbete med Brabo i Haga Norra löper på enligt plan. Projektet omfattar 418 lägenheter som produceras i en 3D fastighetsbildning ovanpå den anläggning som Fabege uppfört åt Bilia. Fastighetsbildningen blev klar under första kvartalet och Fabege avyttrade de fyra fastigheter som omfattas till det gemensamma JV-bolaget. Den beräknade investeringen uppgår till cirka 1,1 Mdkr. Stommen är färdigställd och arbete med stomkomplettering, installationer och inredning pågår. I den första säljetappen som omfattar 153 lägenheter har 150 lägenheter tecknats genom icke bindande bokningsavtal. Försäljningen av andra etappen om 115 lägenheter beräknas starta i maj. Projektet finansieras med ägarlån och externt byggnadskreditiv.
Utvecklingen av fastigheten Lagern 3, Råsunda till bostadsrätter löper på enligt plan med planerad första inflytt i november 2021. Projektet drivs tillsammans med TBgruppen i ett 50/50 procent JV-bolag. Investeringen beräknas uppgå till 288 Mkr exklusive markköpet. Av projektets 134 lägenheter har 111 (83 procent) sålts genom bindande förhandsavtal.
De aktuella JV-projekten redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Resultatavräkning kommer att ske först i samband med att projekten avslutas.
| Fastighetsbeteckning | Kategori | Område | Färdigställt | Uthyrningsbar yta kvm |
Uthyrningsgrad | % yta ¹ Hyresvärde² | Bokfört värde Mkr |
Beräknad invest ering Mkr |
Varav upp arbetat Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stigbygeln 2 | Kontor | Solna | Q2-2021 | 8 400 | 83% | 30 | 593 | 195 | 150 |
| Nationalarenan 3 | Hotell | Arenastaden | Q2-2021 | 19 100 | 100% | 55 | 961 | 772 | 720 |
| Poolen 1 | Kontor | Arenastaden | Q1-2022 | 29 000 | 100% | 96 | 850 | 1 103 | 381 |
| Glädjen 12 | Kontor | Stadshagen | Q4-2022 | 11 000 | 12% | 44 | 537 | 177 | 17 |
| Bocken 39 (delav) | Kontor | Norrmalm | Q3-2022 | 7 600 | 100% | 66 | 1 343 | 194 | 6 |
| Summa | 75 100 | 85% | 291 | 4 284 | 2 441 | 1 274 | |||
| Övriga Mark- och projektfastigheter | 2 597 | ||||||||
| Övriga Förädlingsfastigheter | 5 385 | ||||||||
| Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter | 12 266 |
¹ Operativ uhyrningsgrad per 31 Mars 2021.
² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 291 Mkr (fullt uthyrd) från 4 Mkr i löpande årshyra per 31 mars 2021.
| Kommersiella, kvm | Bostäder, kvm | ||
|---|---|---|---|
| Innerstaden | 32 500 | Innerstaden | 1 100 |
| Solna | 344 900 | Solna | 269 200 |
| Hammarby Sjöstad | 58 700 | Hammarby Sjöstad | - |
| Flemingsberg | 331 000 | Flemingsberg | 237 000 |
| Övriga | 80 500 | Övriga | - |
| Summa | 847 600 | Summa | 507 300 |
| Laga kraft, % | 15 | Laga kraft, % | 18 |
| Bokfört värde, kr/kvm | 5 400 | Bokfört värde, kr/kvm | 7 080 |
Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats.
| Ekonomisk | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsinnehav | Antal fastigheter | Uthyrbar yta tkvm | Marknadsvärde Mkr | Hyresvärde² Mkr | uthyrningsgrad, % |
| Förvaltningsfastigheter ¹ | 60 | 1 030 | 66 288 | 3 077 | 92 |
| Förädlingsfastigheter ¹ | 13 | 168 | 5 384 | 159 | 72 |
| Mark och projektfastigheter ¹ | 16 | 23 | 5 538 | 32 | 66 |
| Summa | 89 | 1 221 | 77 210 | 3 268 | 91 |
| Varav Innerstaden | 27 | 325 | 29 174 | 1 218 | 87 |
| Varav Solna | 46 | 691 | 38 577 | 1 607 | 94 |
| Varav Hammarby Sjöstad | 11 | 137 | 7 627 | 380 | 89 |
| Varav Flemingsberg | 4 | 68 | 1 802 | 63 | 90 |
| Varav Övriga | 1 | 0 | 30 | 0 | 0 |
| Summa | 89 | 1 221 | 77 210 | 3 268 | 91 |
¹ Se vidare under definitioner.
² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 101 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 Mar 2021) ej avräknad.
| 2021 | 2021 | 2021 | 2021 | 2020 | 2020 | 2020 | 2020 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| jan-mar | jan-mar | jan-mar | jan-mar | jan-mar | jan-mar | jan-mar | jan-mar | |
| Belopp i Mkr | Förvaltning | Förädling Transaktion | Totalt | Förvaltning | Förädling Transaktion | Totalt | ||
| Hyresintäkter | 661 | 46 | 707 | 694 | 17 | 711 | ||
| Fastighetskostnader | -164 | -37 | -201 | -176 | -15 | -191 | ||
| Driftsöverskott | 497 | 9 | 0 | 506 | 518 | 2 | 0 | 520 |
| Överskottsgrad, % | 75% | 20% | 72% | 75% | 12% | 73% | ||
| Central administration | -27 | -5 | -32 | -20 | -3 | -23 | ||
| Räntenetto | -101 | -17 | -118 | -97 | -14 | -111 | ||
| Tomträttsavgäld | -10 | 1 | -9 | -6 | 0 | -6 | ||
| Resultatandelar i intressebolag | -1 | 0 | -1 | -11 | 0 | -11 | ||
| Förvaltningsresultat | 358 | -12 | 0 | 346 | 384 | -15 | 0 | 369 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 25 | 25 | |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 402 | 112 | 514 | 1 687 | 142 | 0 | 1 829 | |
| Resultat före skatt per segment | 760 | 100 | 0 | 860 | 2 071 | 127 | 25 | 2 223 |
| Värdeförändringar räntederivat och aktier | 234 | -244 | ||||||
| Resultat före skatt | 1 094 | 1 979 | ||||||
| Fastigheter, marknadsvärde | 66 288 | 10 922 | 77 210 | 64 682 | 8 314 | 72 996 | ||
| Uthyrningsgrad, % | 92% | 71% | 91% | 94% | 92% | 94% |
1 Förklaring av klassificering samt omklassificeringar under perioden mellan segmenten Förvaltning och Förädling framgår av not Segmentsrapportering på sidan 18.
Vår ambition stannar inte vid att utveckla hållbara stadsdelar, fastigheter och lokaler. Vi ska bidra till ett hållbart Stockholm. Vår hållbarhetsstrategi är integrerad i vår affärsidé, affärsmodell och företagskultur.
Mål 2030
Arbetet med att hållbarhetssäkra Arenastaden med stöd av Citylab pågår i samarbete med Solna stad och Sweden Green Building Council. Citylab är Sveriges första certifieringssystem för hållbar stadsutveckling och innehåller även en utvärderande del som svarar på frågan: Hur hållbart blev det?
Fabeges målsättning är att hela fastighetsportföljen ska certifieras enligt BREEAM-SE / BREEAM-In-Use. Fabeges nyproduktion certifieras enligt BREEAM-SE, med ambition att nå nivå Excellent. Av Fabeges 89 fastigheter var 59 stycken certifierade vid periodens slut. Sammanlagt innebar det 83 procent (81) av den totala ytan av Fabeges befintliga bestånd. De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. Under 2021 fortsätter arbetet med att uppgradera flera certifieringar i det befintliga beståndet och under perioden har ytterligare 1 fastighet till nivån very good.
FABEGES ENERGIEFFEKTIVISERINGSMÅL
Fabeges nya energieffektiviseringsmål är uppdelat i etapper. Redan 2019 överträffade vi målet i den svenska energiöverenskommelsen om 50 procent effektivare energianvändning 2030 jämfört med 2005. 2020 låg Fabeges genomsnittliga energianvändning på 74 kWh/kvm (ackumulerat tolv månaders utfall). 2020 var ett speciellt år med en mild vinter och låg förbrukning till följd av att många kontor inte användes då hyresgäster under pandemin valt att arbeta hemifrån. Målsättningen för 2023 om en genomsnittlig energianvändning på 77 kWh/kvm står kvar. Beståndet delas i två delar; nyare fastigheter som fått bygglov efter 2012 som har en
målsättning på 50 kWh/kvm och äldre fastigheter som har en målsättning på 85 kWh/kvm. Under första kvartalet uppgick den genomsnittliga energianvändningen till 29 kWh/kvm vilket till följd av den mer normala vintern är något högre än samma period föregående år.
Under 2020 har vi inlett arbetet med att retroaktivt beräkna vårt klimatavtryck från scope 3 under basåret 2019, vilket är en stor utmaning. Vi har också satt upp en utmanande målsättning att halvera vårt klimatavtryck inom scope 3 till 2030. Det kommer att ställa krav på att vi i vår projektutveckling arbetar innovativt med bland annat återbruk, materialval, ny teknik och tuffa krav vid upphandlingar. Arbetet har påbörjats i projekteringen av det så kallade Parkhuset i Solna Business Park, som är ett pilotprojekt med målet att halvera klimatpåverkan under byggnationen.
Fabege arbetar långsiktigt, målstyrt och integrerat med att skapa mer hållbara fastigheter. Vårt övergripande långsiktiga mål är att 2030 ha noll i nettoutsläpp från förvaltningen. Med det menar vi att vi ska ha kontroll över alla de utsläpp som är kopplade till vår verksamhet och att vi ska minimera utsläppen i största möjliga utsträckning med de medel som finns tillgängliga. De utsläpp vi inte kan påverka ska vi uppväga i form av klimatkompensation som till exempel investeringar i kolsänkor som skog, eller vind- och solcellsparker.
Fabege är sedan 2019 ansluten till initiativet Science Based Targets och har därmed tagit första steget i arbetet med att ställa om verksamheten för att bidra till att 1,5-gradersmålet nås.
I 2020 hållbarhetsranking av GRESB nådde Fabege 93 poäng, vilket innebär att vi rankas som global ledare inom sektorn kontor bland börsnoterade fastighetsbolag.
Under hösten 2020 genomförde CICERO Shades of Green en utvärdering av Fabege. Resultatet visar att 95 procent av Fabeges intäkter och investeringar 2020 klassats som gröna. Vidare har Fabege av CICERO erhållit högsta betyg, Excellent, vid utvärdering av bolagets styrning inom hållbarhet.
| System | Antal | Kvm, LOA | Andel av certifierad yta, % |
|---|---|---|---|
| BREEAM-In-Use | 45 | 654 298 | 64% |
| BREEAM-SE | 9 | 250 699 | 24% |
| BREEAM Bespoke | 1 | 7 460 | 1% |
| Green building | 1 | 6 164 | 1% |
| Miljöbyggnad | 3 | 109 432 | 11% |
| Totalt miljöcertifierade fastigheter | 59 | 1 028 053 | 100% |
HÅLLBARHETSNYCKELTAL
| 2010, Q1 | 2020 | 2019 | Mål | |
|---|---|---|---|---|
| Energiprestanda, kWh/kvm Atemp | 29 | 74 | 81 | Max 77 kWh/kvm Atemp |
| Andel förnybar energi, % | 96 | 96 | 91 | 100 |
| Miljöcertifiering, antal fastigheter | 59 | 59 | 56 | |
| Miljöcertifiering, andel av total yta, % | 83 | 82 | 83 | 100 |
| Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % | 98 | 96 | 94 | 100 |
| Gröna hyresavtal, andel av total yta, % | 78 | 73 | 75 | 100 |
| Grön finansiering, % | 100 | 100 | 84 | 100 |
| Nöjda medarbetare, förtroendeindex,% | 79 | 79 | 74 | 2021 minst 85% |
| GRESB, poäng | 93 | 93 | 94 | >90 |
Vårt gröna ramverk ger oss möjlighet att emittera gröna obligationer, gröna företagscertifikat och att knyta även andra lån till ramverket. Grön finansiering ger Fabege bättre villkor både i bank och på kapitalmarknaden och tillgång till fler finansieringsalternativ. I och med det gröna ramverket utökades andelen gröna finansieringskällor. Samtliga Fabeges finansiärer kan nu erbjuda grön finansiering och målet om 100 procent grön finansiering uppnåddes strax före årsskiftet.
Fabege samverkar med kommuner, myndigheter, andra fastighetsägare och föreningslivet för att skapa trygga och attraktiva områden. Fokus ligger på utbildning, fritid, hälsa och arbete.
Exempel på åtgärder:
Detta är en kvartalsvis uppföljning Fabeges arbete med hållbarhetsfrågor. Utgångspunkten är Fabeges årliga hållbarhetsredovisning. Kvartalsrapporten är inte upprättad enligt GRI:s riktlinjer och tar därför inte upp vissa frågor. En helhetsbild av hållbarhetsarbetet publiceras en gång om året i hållbarhetsrapporten, läs mer på www.fabege.se/hallbarhet.
| Resultat effekt efter skatt, |
Belånings | ||
|---|---|---|---|
| Värdeförändring % | Mkr | Soliditet % | grad, % |
| +1 | 607 | 51,0% | 35,2% |
| 0 | 0 | 50,7% | 35,4% |
| -1 | -607 | 50,4% | 25,5% |
Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt.
| Förändring Effekt, Mkr | ||
|---|---|---|
| Hyresintäkter, totalt | 1% | 28,3 |
| Hyresnivå, kommersiella intäkter | 1% | 27,2 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | 1%-enhet | 32,8 |
| Fastighetskostnader | 1% | 7,0 |
| Räntekostnader, rullande 12 månader ¹ | +/-1%-enhet | 33 / 8 |
| Räntekostnader längre perspektiv | 1%-enhet | 273,2 |
Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna.
I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in – och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Grafen utgör därför inte en prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per bokslutsdagen.
Vid periodens slut var 191 personer (191) anställda i koncernen.
Omsättningen uppgick under perioden till 74 Mkr (97) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 130 Mkr (328). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 2 Mkr (0).
| Antal | |||
|---|---|---|---|
| Förfall, år | hyresavtal | Årshyra, Mkr | Andel, % |
| 2021 | 387 | 377 | 13% |
| 2022 | 423 | 709 | 24% |
| 2023 | 244 | 367 | 12% |
| 2024 | 165 | 207 | 7% |
| 2025 | 79 | 271 | 9% |
| 2026+ | 112 | 908 | 31% |
| Kommersiellt | 1 410 | 2 839 | 95% |
| Bostadsavtal | 118 | 11 | 0% |
| Garage- och parkering | 679 | 124 | 4% |
| Totalt | 2 207 | 2 975 | 100% |
¹Varav drygt 223 Mkr är omförhandlade för år 2021.
| Andel¹, % | Löper till år | |
|---|---|---|
| SEB Banken | 7% | 2037 |
| Skatteverket | 5% | 2022 |
| Telia Company AB | 5% | 2031 |
| ICA Fastigheter Sverige AB | 4% | 2030 |
| Swedbank | 2% | 2029 |
| Carnegie Investment Bank AB | 2% | 2022 |
| Migrationsverket | 2% | 2028 |
| Bilia | 2% | 2041 |
| Statens Skolverk | 1% | 2024 |
| Telenor AB | 1% | 2028 |
| Summa | 30% |
¹Andel av kontrakterad hyra.
Inga väsentliga händelser efter balansdagen.
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringarnas effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter framgår av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2020 (sidorna 48–57).
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2020. Även den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2020 (sidorna 48–57).
Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. Skuldkvoten ska uppgå till max 13 gånger.
Utöver de effekter av covid-19 som beskrivs på sidan 3 har inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker gjorts efter publicering av årsredovisningen 2020.
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal ofta är högre.
Frågetecknen inför 2021 är många och osäkerheten stor. Vi vet inte hur snabbt vaccineringen kan genomföras och med vilken fart en återhämtning kommer, eller vad som blir det "nya normala" post-pandemin. Pandemins påverkan på Fabege redovisas på sidan 3.
Fabege har en stark finansiell ställning som gör att vi klarar oss bra, även i svåra tider, och även kan ta vara på de möjligheter som kan skapas. Flera av våra nyckeltal är starkare i ingång av 2021 den det var 2020. Våra fastigheter är moderna och välskötta och ligger i attraktiva områden. Vi har stabila kunder. Fabeges medarbetare är motiverade och kunniga. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året.
Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.
Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten.
Bolaget har erhållit statliga bidrag i form av hyresstödpaketet vilka redovisas som en reduktion av hyresintäkterna. Dessa redovisas i resultaträkningen i samma period som de intäktsbortfall som bidragen är avsedda att täcka till den del det bedöms föreligga rimlig säkerhet att villkoren uppfyllts och bidragen har erhållits/ kommer att erhållas. Det finns inga eventualförpliktelser som är knutna till de statliga bidragen. Koncernen har inte erhållit några andra former av statliga stöd.
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Övriga nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2021 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.
Stockholm 26 april 2021
Stefan Dahlbo Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Fabeges aktie är noterad på NASDAQ Stockholm och ingår i Large Capsegmentet.
Den 31 mars 2021 hade Fabege totalt 44 698 kända aktieägare varav 59,2 procent svenskt ägande. De 15 största ägarna kontrollerade 43,2 procent av antalet aktier och röster.
Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt.
Årsstämman 2021 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Under första kvartalet återköptes 2 999 953 aktier. Bolaget innehav av egna aktier uppgick per 31 mars 2021 till 7 577 355. Återköpen har gjorts till en snittkurs om 118:75 kr per aktie. Innehavet motsvarar 2,3 procent av antalet registrerade aktier.
| Antal aktier* | Andel av kapital, % |
Andel av röster,% |
|
|---|---|---|---|
| Erik Paulsson och bolag | 50 858 718 | 15,7 | 15,7 |
| BlackRock | 15 745 399 | 4,9 | 4,9 |
| Handelsbanken Fonder | 8 643 423 | 2,7 | 2,7 |
| Vanguard | 8 195 840 | 2,5 | 2,5 |
| Mats Qviberg med familj | 7 106 054 | 2,2 | 2,2 |
| Länsförsäkringar Fonder | 7 086 678 | 2,2 | 2,2 |
| E.N.A City Aktiebolag | 6 460 000 | 2,0 | 2,0 |
| Norges Bank | 5 848 899 | 1,8 | 1,8 |
| Fjärde AP-fonden | 5 584 743 | 1,7 | 1,7 |
| Schroders | 5 017 053 | 1,6 | 1,6 |
| Tredje AP-fonden | 4 170 185 | 1,3 | 1,3 |
| Folksam | 4 024 117 | 1,2 | 1,2 |
| AMF Försäkringar & Fonder | 3 934 063 | 1,2 | 1,2 |
| AFA Försäkring | 3 613 148 | 1,1 | 1,1 |
| BNP Paribas Asset Management | 3 297 478 | 1,0 | 1,0 |
| Totalt 15 största aktieägare | 139 585 798 | 43,2 | 43,2 |
| Totalt antal utestående aktier | 323 205 789 | 97,7 | 97,7 |
| Innehav av egna aktier | 7 577 355 | 2,3 | 2,3 |
| Totalt antal registerade aktier | 330 783 144 | 100,0 | 100,0 |
| Fabege | |
|---|---|
| Lägsta kurs, kr | 114,75 |
| Högsta kurs, kr | 134,85 |
| VWAP, kr | 122,04 |
| Daglig snittomsättning, kr | 101 968 673 |
| Antal omsatta aktier, st | 51 801 980 |
| Snitt antal avslut. st | 2 523 |
| Antal avslut, st | 156 429 |
| Snittvärde per avslut,kr | 40 415 |
| Dagomsättning rel. börsvärde, % | 0,25 |
| Kapital & | ||
|---|---|---|
| Antal aktier | röster, % | |
| Utländska institutionella ägare | 98 546 023 | 29,8 |
| Svenska institutionella ägare | 69 773 531 | 21,1 |
| Övriga ägare | 72 978 883 | 22,1 |
| Svenska privatpersoner | 46 937 104 | 14,2 |
| Anonymt ägande | 34 970 248 | 10,6 |
| Innehav egna aktier | 7 577 355 | 2,3 |
| Totalt | 330 783 144 | 100 |
* Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
| Hyresintäkter ¹ 707 711 2 806 2 802 Fastighetskostnader -201 -191 -694 -704 Driftsöverskott 506 520 2 112 2 098 Överskottsgrad, % 72% 73% 75% 75% Central administration -32 -23 -93 -102 Räntenetto -118 -111 -462 -469 Tomträttsavgäld -9 -6 -30 -33 Resultatandelar i intressebolag -1 -11 -53 -43 Förvaltningsresultat 346 369 1 474 1 451 Realiserade värdeförändringar fastigheter 0 25 49 24 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 514 1 829 2 715 1 400 Orealiserade värdeförändringar räntederivat 234 -243 -229 248 Värdeförändringar aktier 0 -1 -2 -1 Resultat före skatt 1 094 1 979 4 007 3 122 Aktuell skatt 0 25 24 -1 Uppskjuten skatt -231 -430 -864 -665 Periodens/Årets resultat 863 1 574 3 167 2 456 Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner - - -1 -1 Periodens/Årets totalresultat 863 1 574 3 166 2 455 Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 0 0 0 Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 863 1 574 3 166 2 455 Resultat per aktie, kr 2:64 4:78 9:65 21:70 Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental 323 206 328 283 328 283 330 783 Genomsnittligt antal aktier, tusental 327 110 329 533 329 211 330 783 |
Belopp i Mkr | 2021 jan-mar |
2020 jan-mar |
2020 jan-dec |
Rullande 12 m apr-mar |
|---|---|---|---|---|---|
¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 31 Mkr motsvarande 4 procent av totala hyresintäkter för perioden januari - mars 2021.
² Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt.
| 2021 | 2020 | 2020 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | 31 mar | 31 mar | 31 dec |
| Tillgångar | |||
| Fastigheter | 77,210 | 72,996 | 76,648 |
| Nyttjanderättstillgång tomträtt | 897 | 942 | 897 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 14 | 6 | 15 |
| Derivatinstrument | 60 | 31 | 20 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 1,536 | 911 | 1,108 |
| Omsättningstillgångar | 528 | 479 | 350 |
| Kortfristiga placeringar | 95 | 130 | 108 |
| Likvida medel | 287 | 195 | 20 |
| Summa tillgångar | 80,627 | 75,690 | 79,166 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | 40,882 | 41,343 | 41,542 |
| Uppskjuten skatt | 8,519 | 7,853 | 8,288 |
| Övriga avsättningar | 182 | 181 | 183 |
| Räntebärande skulder¹ | 27,321 | 23,472 | 26,669 |
| Leasingskuld | 897 | 942 | 897 |
| Derivatinstrument | 422 | 641 | 617 |
| Ej räntebärande skulder | 2,404 | 1,258 | 970 |
| Summa eget kapital och skulder | 80,627 | 75,690 | 79,166 |
¹ Varav kortfristiga 805 Mkr (2 925).
| Belopp i Mkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital |
Balanserade vinstmedel inkl årets resultat |
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare |
Innehav utan bestämmande inflytande |
Summa eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eget kapital 2020-01-01 enligt fastställd rapport över finansiell ställning | 5 097 | 3 017 | 31 880 | 39 993 | 74 | 40 068 |
| Periodens resultat | 3 167 | 3 167 | 0 | 3 167 | ||
| Övrigt totalresultat | -1 | -1 | -1 | |||
| Summa intäkter och kostnader för perioden | 3 166 | 3 166 | 0 | 3 166 | ||
| TRANSAKTIONER MED ÄGARE | ||||||
| Återköp av aktier | -541 | -541 | -541 | |||
| Kontantutdelning | -1 050 | -1 050 | -1 050 | |||
| Förvärv minoritetens andel | -26 | -26 | -74 | -100 | ||
| Summa transaktioner med ägare | -1 617 | -1 617 | -74 | -1 691 | ||
| Eget kapital 2020-12-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning | 5 097 | 3 017 | 33 428 | 41 542 | 0 | 41 542 |
| Periodens resultat | 863 | 863 | 0 | 863 | ||
| Övrigt totalresultat | ||||||
| Summa intäkter och kostnader för perioden | 863 | 863 | 0 | 863 | ||
| TRANSAKTIONER MED ÄGARE | ||||||
| Återköp av aktier | -359 | -359 | -359 | |||
| Beslutad ännu ej utbetald utdelning | -1 164 | -1 164 | -1 164 | |||
| Kontantutdelning | ||||||
| Summa transaktioner med ägare | -1 523 | -1 523 | 0 | -1 523 | ||
| Eget kapital 2021-03-31 | 5 097 | 3 017 | 32 768 | 40 882 | 0 | 40 882 |
| 2021 | 2020 | 2020 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | jan-mar | jan-mar | jan-dec |
| Löpande verksamhet | |||
| Driftsöverskott | 506 | 520 | 2 112 |
| Central administration | -32 | -23 | -93 |
| Återläggning avskrivningar | 1 | 0 | 4 |
| Erhållen ränta | 4 | 5 | 16 |
| Erlagd ränta | -144 | -132 | -550 |
| Betald inkomstskatt | 0 | 25 | 24 |
| Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital | 335 | 395 | 1 513 |
| Förändring av rörelsekapital | |||
| Förändring av kortfristiga fordringar | -179 | -164 | -34 |
| Förändring av kortfristiga skulder | 270 | 167 | -130 |
| Summa förändring av rörelsekapital | 91 | 3 | -164 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 426 | 398 | 1 349 |
| Investeringsverksamheten | |||
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer | -376 | -451 | -1 826 |
| Förvärv av fastigheter | -270 | 0 | -1 370 |
| Avyttring av fastigheter | 604 | 3 566 | 3 589 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | -410 | -101 | -411 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -452 | 3 014 | -18 |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Utdelning till aktieägarna | - | - | -1 050 |
| Återköp egna aktier | -359 | -299 | -541 |
| Upptagna lån | 4 312 | 800 | 10 117 |
| Amortering av skuld | -3 660 | -3 742 | -9 861 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 293 | -3 241 | -1 335 |
| Periodens kassaflöde | 267 | 171 | -4 |
| Likvida medel vid periodens början | 20 | 24 | 24 |
| Likvida medel vid periodens slut | 287 | 195 | 20 |
| 2021 | 2020 | 2020 | |
|---|---|---|---|
| Finansiella ¹ | jan-mar | jan-mar | jan-dec |
| Avkastning på eget kapital, % | 8,4 | 15,5 | 7,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,9 | 4,4 | 4,3 |
| Soliditet, % | 51 | 55 | 52 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 35 | 32 | 35 |
| Skuldkvot, ggr | 13,7 | 11,4 | 13,2 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,7 | 0,6 | 0,6 |
| Aktierelaterade ¹ | |||
| Resultat per aktie, kr ² | 2:64 | 4:78 | 9:65 |
| Eget kapital per aktie, kr | 126 | 126 | 127 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr | 1:30 | 1:21 | 4:11 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 323 206 | 329 533 | 328 317 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental | 327 110 | 328 283 | 326 206 |
| Fastighetsrelaterade | |||
| Antal fastigheter | 89 | 86 | 94 |
| Fastigheternas bokförda värde, Mkr | 77 210 | 72 996 | 76 648 |
| Uthyrbar yta, kvm | 1 221 000 | 1 189 000 | 1 245 000 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91 | 94 | 91 |
| Totalavkastning fastigheter, % | 1,3 | 3,3 | 6,6 |
| Överskottsgrad, % | 72 | 73 | 75 |
| ¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner. |
² Definitionen enligt IFRS.
| 2021 | 2020 | 2020 | |
|---|---|---|---|
| jan-mar | jan-mar | jan-dec | |
| EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr | 305 | 329 | 1 285 |
| EPRA Earnings (EPS), kr/aktie | 0:93 | 1:00 | 3:92 |
| EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr | 49 763 | 49 806 | 50 427 |
| EPRA NRV, kr/aktie | 154 | 152 | 155 |
| EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr | 47 348 | 47 865 | 48 217 |
| EPRA NTA, kr/aktie | 146 | 146 | 148 |
| EPRA NDV (substansvärde), Mkr | 40 882 | 41 343 | 41 542 |
| EPRA NDV, kr/aktie | 126 | 126 | 127 |
| EPRA Vakansgrad, % | 9 | 6 | 9 |
| 2021 | 2020 | 2020 | |
|---|---|---|---|
| Uppskjuten skatt hänförbar till: | 31 mar | 31 mar | 31 dec |
| - underskottsavdrag, Mkr | -600 | -759 | -693 |
| - skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter, Mkr | 9 200 | 8 677 | 9 166 |
| - derivatinstrument, Mkr | -77 | -52 | -128 |
| - övrigt, Mkr | -4 | -13 | -57 |
| Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr | 8 519 | 7 853 | 8 288 |
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med senaste årsredovisningen.
Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag uppgående till 358 Mkr (531) samt övrigt 0 (0).
Under första kvartalet färdigställdes projektet i Hagalund 2:11 (Biliaprojektet) och fastigheten klassificerades om från projekt- till förvaltningsfastighet.
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segmenten Förvaltning, Förädling och Transaktion. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid som fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen.
Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege följer löpande och för vilka det finns fastslagna finansiella mål. Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen:
| Soliditet 31 mar 31 mar 31 dec Eget kapital, Mkr 40 882 41 343 41 542 Balansomslutning, Mkr 80 627 75 690 79 166 Soliditet 51% 55% 52% 2021 2020 2020 Belåningsgrad fastigheter 31 mar 31 mar 31 dec Räntebärande skulder, Mkr 27 321 23 472 26 669 Bokfört värde fastigheter, Mkr 77 210 72 996 76 648 Belåningsgrad fastigheter 35% 32% 35% 2021 2020 2020 Skuldkvot 31 mar 31 mar 31 dec Driftsöverskott, Mkr 2 098 2 155 2 112 Central administration, Mkr -102 -87 -93 Summa, Mkr 1 996 2 068 2 019 Räntebärande skulder, Mkr 27 321 23 472 26 669 Skuldkvot, ggr 13,7 11,4 13,2 2021 2020 2020 Räntetäckningsgrad 31 mar 31 mar 31 dec Driftsöverskott, Mkr 506 540 2 112 Tomträttsavgäld, Mkr -9 -6 -30 Central administration, Mkr -32 -23 -93 Summa, Mkr 465 491 1 989 Räntenetto, Mkr -118 -111 -462 Räntetäckningsgrad, ggr 3,9 4,4 4,3 2021 2020 2020 Avkastning på eget kapital jan-mar jan-mar jan-dec Periodens resultat, Mkr 863 1 574 3 167 Genomsnittligt kapital, Mkr 41 212 40 706 40 805 Avkastning på eget kapital 8,4% 15,5% 7,8% 2021 2020 2020 Totalavkastning fastigheter jan-mar jan-mar jan-dec Driftöverskott, Mkr 505 520 2 112 Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr 514 1 869 2 764 Marknadsvärde inklusive periodens investeringar, Mkr 77 210 71 167 73 933 Totalavkastning fastigheter 1,3% 3,4% 6,6% |
2021 | 2020 | 2020 |
|---|---|---|---|
| 2021 | 2020 | 2020 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| jan-mar | jan-mar | jan-dec | |||||||
| EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV | NRV | NTA | NDV | NRV | NTA | NDV | NRV | NTA | NDV |
| Eget kapital, Mkr | 40 882 | 40 882 | 40 882 | 41 343 | 41 343 | 41 343 | 41 542 | 41 542 | 41 542 |
| Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr | 362 | 362 | 362 | 610 | 610 | 610 | 597 | 597 | 597 |
| Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr | 8 519 | 8 519 | 8 519 | 7 853 | 7 853 | 7 853 | 8 288 | 8 288 | 8 288 |
| Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr | - | -2 415 | -2 415 | - | -1 941 | -1 941 | - | -2 210 | -2 210 |
| Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr | - | - | -362 | - | - | -610 | - | - | -597 |
| Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering | |||||||||
| av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr | - | - | -6 104 | - | - | -5 912 | - | - | -6 078 |
| NAV | 49 763 | 47 348 | 40 882 | 49 806 | 47 865 | 41 343 | 50 427 | 48 217 | 41 542 |
| utestående antal aktier | 323,2 | 323,2 | 323,2 | 328,2 | 328,2 | 328,2 | 326,2 | 336,2 | 326,2 |
| NAV per aktie, kr | 154 | 146 | 126 | 152 | 146 | 126 | 155 | 148 | 127 |
| 2021 | 2020 | 2020 | |
|---|---|---|---|
| EPRA EPS | jan-mar | jan-mar | jan-dec |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 346 | 369 | 1 474 |
| Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr | -148 | -142 | -593 |
| Summa, Mkr | 198 | 227 | 881 |
| Nominell skatt (20,6%), Mkr | 41 | 40 | 189 |
| 293 | 329 | 1 474 | |
| EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr | |||
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 327,1 | 330,5 | 328,3 |
| EPRA EPS, kr per aktie | 0:93 | 1:00 | 3:92 |
| 2021 | 2020 | 2020 | |
|---|---|---|---|
| EPRA Vakansgrad | jan-mar | jan-mar | jan-dec |
| Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr | 298 | 202 | 289 |
| Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr | 3 268 | 3 116 | 3 242 |
| EPRA Vakansgrad, % | 9% | 6% | 9% |
| 2021 | 2020 | 2020 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | jan-mar | jan-mar | jan-dec |
| Intäkter | 74 | 97 | 320 |
| Kostnader | -174 | -170 | -351 |
| Finansnetto | -4 | 651 | 618 |
| Resultatandel intressebolag | 0 | -6 | 0 |
| Värdeförändringar räntederivat | 234 | -243 | -229 |
| Värdeförändringar aktier | 0 | -1 | -2 |
| Bokslutsdisposition | 0 | 0 | 0 |
| Resultat före skatt | 130 | 328 | 356 |
| Aktuell skatt | 0 | - | 0 |
| Uppskjuten skatt | -29 | -80 | 48 |
| Periodens resultat | 101 | 248 | 404 |
| 2021 | 2020 | 2020 | |
|---|---|---|---|
| Belopp i Mkr | 31 mar | 31 mar | 31 dec |
| Andelar i koncernföretag | 12 517 | 12 516 | 12 517 |
| Övriga anläggningstillgångar | 45 050 | 41 633 | 44 547 |
| varav fordringar hos koncernföretag | 44 771 | 41 463 | 44 188 |
| Omsättningstillgångar | 64 | 607 | 108 |
| Likvida medel | 265 | 181 | 1 |
| Summa tillgångar | 57 896 | 54 937 | 57 083 |
| Eget kapital | 12 095 | 14 666 | 13 517 |
| Avsättningar | 70 | 71 | 70 |
| Långfristiga skulder | 44 031 | 38 982 | 43 292 |
| varav skulder till koncernföretag | 17 696 | 17 087 | 17 533 |
| Kortfristiga skulder | 1 700 | 1 218 | 204 |
| Summa eget kapital och skulder | 57 896 | 54 937 | 57 083 |
| 2021 | 2020 | 2019 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SEKm | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | |||
| Hyresintäkter | 707 | 703 | 696 | 696 | 711 | 724 | 683 | 731 | |||
| Fastighetskostnader | -201 | -175 | -158 | -170 | -191 | -184 | -141 | -177 | |||
| Driftsöverskott | 506 | 528 | 538 | 526 | 520 | 539 | 542 | 554 | |||
| Överskottsgrad | 72% | 75% | 77% | 76% | 73% | 74% | 79% | 76% | |||
| Central administration | -32 | -24 | -21 | -25 | -23 | -21 | -21 | -22 | |||
| Räntenetto | -118 | -116 | -119 | -116 | -111 | -115 | -117 | -125 | |||
| Tomträttsavgäld | -9 | -8 | -8 | -8 | -6 | -7 | -7 | -7 | |||
| Resultatandelar i intressebolag | -1 | -10 | -14 | -18 | -11 | -2 | 0 | -25 | |||
| Förvaltningsresultat | 346 | 370 | -376 | 359 | 369 | 394 | 397 | 375 | |||
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 0 | 24 | 0 | 0 | 25 | 0 | 0 | 0 | |||
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 514 | 799 | 391 | -304 | 1,829 | 1,874 | 743 | 1,798 | |||
| Orealiserade värdeförändringar räntederivat | 234 | 87 | -24 | -49 | -243 | 483 | -215 | -265 | |||
| Värdeförändringar aktier | 0 | -1 | 0 | 0 | -1 | 0 | -4 | 1 | |||
| Resultat före skatt | 1,094 | 1,279 | 743 | 6 | 1,979 | 2,755 | 921 | 1,909 | |||
| Aktuell skatt | 0 | -1 | 0 | 0 | 25 | 21 | 0 | -3 | |||
| Uppskjuten skatt | -231 | -244 | -169 | -21 | -430 | -274 | -207 | -264 | |||
| Periodens resultat | 863 | 1,034 | 574 | -15 | 1,574 | 2,502 | 714 | 1,642 |
| 2021 | 2020 | 2019 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SEKm | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | |||
| Tillgångar | |||||||||||
| Fastigheter | 77 210 | 76 648 | 75 399 | 73 565 | 72 996 | 74 250 | 71 591 | 71 821 | |||
| Nyttjanderättstillgång tomträtt | 897 | 897 | 942 | 942 | 942 | 942 | 942 | 942 | |||
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 14 | 15 | 15 | 15 | 6 | 6 | 6 | 6 | |||
| Derivatinstrument | 60 | 20 | 11 | 19 | 31 | 58 | - | - | |||
| Finansiella anläggningstillgångar | 1 536 | 1 108 | 1 011 | 948 | 911 | 813 | 758 | 690 | |||
| Omsättningstillgångar | 528 | 350 | 396 | 457 | 479 | 342 | 559 | 652 | |||
| Kortfristiga placeringar | 95 | 108 | 108 | 107 | 130 | 134 | 126 | 126 | |||
| Likvida medel | 287 | 20 | 727 | 282 | 195 | 24 | 16 | 15 | |||
| Summa tillgångar | 80 627 | 79 166 | 78 609 | 76 335 | 75 690 | 76 569 | 73 998 | 74 252 | |||
| Eget kapital och skulder | |||||||||||
| Eget kapital | 40 882 | 41 542 | 40 844 | 40 278 | 41 343 | 40 068 | 37 582 | 36 868 | |||
| Uppskjuten skatt | 8 519 | 8 288 | 8 045 | 7 875 | 7 853 | 7 431 | 7 162 | 6 956 | |||
| Övriga avsättningar | 182 | 183 | 179 | 180 | 181 | 182 | 167 | 167 | |||
| Räntebärande skulder | 27 321 | 26 669 | 26 205 | 24 694 | 23 472 | 26 414 | 26 001 | 27 544 | |||
| Leasingskuld | 897 | 897 | 942 | 942 | 942 | 942 | 942 | 942 | |||
| Derivatinstrument | 422 | 617 | 695 | 679 | 641 | 426 | 851 | 636 | |||
| Ej räntebärande skulder | 2 404 | 970 | 1 699 | 1 687 | 1 258 | 1 106 | 1 293 | 1 139 | |||
| Summa eget kapital och skulder | 80 627 | 79 166 | 78 609 | 76 335 | 75 690 | 76 569 | 73 998 | 74 252 |
| 2021 | 2020 | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | |||||
| Finansiella¹ | ||||||||||||
| Avkastning på eget kapital, % | 8,4 | 10 | 5,7 | -0,1 | 15,5 | 25,8 | 7,7 | 18,0 | ||||
| Räntetäckningsgrad, ggr² | 3,9 | 4,3 | 4,3 | 4,3 | 4,4 | 4,4 | 4,4 | 4,2 | ||||
| Soliditet, % | 51 | 52 | 52 | 53 | 55 | 52 | 51 | 50 | ||||
| Belåningsgrad fastigheter, % | 35 | 35 | 35 | 34 | 32 | 36 | 36 | 38 | ||||
| Skuldkvot, ggr | 13,7 | 13,2 | 12,9 | 12,1 | 11,4 | 12,8 | 13,0 | 14,2 | ||||
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,7 | 0,6 | 0,6 | 0,6 | 0,6 | 0,7 | 0,7 | 0,7 | ||||
| Aktierelaterade¹ | ||||||||||||
| Periodens resultat per aktie, kr² | 2:64 | 7:65 | 1:75 | -0:05 | 4:78 | 7:56 | 2:16 | 4:97 | ||||
| Eget kapital per aktie, kr | 126 | 127 | 124 | 123 | 126 | 121 | 114 | 111 | ||||
| Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr | 1:30 | 0:61 | 1:40 | 0:89 | 1:21 | 1:34 | 0:56 | 1:40 | ||||
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental | 323 206 | 326 206 | 328 206 | 328 283 | 328 283 | 330 783 | 330 783 | 330 783 | ||||
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 327 110 | 328 317 | 329 211 | 329 533 | 329 533 | 330 783 | 330 783 | 330 783 | ||||
| Fastighetsrelaterade | ||||||||||||
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91 | 91 | 91 | 92 | 94 | 94 | 94 | 94 | ||||
| Totalavkastning fastigheter, % | 1,3 | 1,8 | 1,3 | 0,3 | 3,4 | 3,3 | 1,8 | 3,5 | ||||
| Överskottsgrad, % | 72 | 77 | 77 | 76 | 73 | 74 | 79 | 76 |
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner.
² Definition enligt IFRS.
Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning mot uthyrning och förvaltning av kontorslokaler samt stadsdelsutveckling. Bolaget erbjuder moderna lokaler i attraktiva lägen på delmarknader med hög tillväxt i Stockholmsområdet; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.
Fabege erbjuder attraktiva och effektiva lokaler, främst för kontor, men även för butiker och andra verksamheter. Genom samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en omfattande marknadskännedom ger detta goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Per den 31 mars 2021 ägde Fabege 89 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 77,2 Mdkr. Hyresvärdet uppgick till 3,3 Mdkr.
Fabege ska arbeta med hållbar stadsdelsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal väl belägna delmarknader i Stockholmsområdet.
Fabege ska skapa värde genom förvaltning och förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som förvärv.
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion.
Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta och förädla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad. Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltningsbeståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal närvaro blir investeringar som höjer attraktionen för området till nytta för många av Fabeges kunder.
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, som tillsammans med transaktionsvolymen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm bildar förutsättningar för bolagets framgång.
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kommande 20 åren. Den största tillväxten sker dessutom bland människor i yrkesverksam ålder, vilket medför en större efterfrågan på kontorslokaler.
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal.
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fastighetsmarknaden. Lägre vakansgrad i Stockholms innerstad och stärkt ekonomiskt klimat har historiskt medfört stigande hyror under ett antal år. Långtidseffekterna av pandemin är ännu osäkra.
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energisparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang.
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet.
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov.
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar.
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.
Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden.
Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.
Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut.
Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal utestående aktier vid periodens slut.
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Justerat för
verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.
Eget kapital enligt balansräkningen.
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen.
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.
Fastigheter med pågående eller planerad omeller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats.
Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg.
Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.
Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS.
Driftsöverskott inklusive tomträttsavgäld minus central administration i förhållande till räntenettot (räntekostnader minus ränteintäkter).
Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders driftsöverskott minus central administration.
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande dividerat med balansomslutning.
Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar.
Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras under fyra år med en nominell skatt om 21,4 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4 procent.
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt.
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.
*Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer.
Delårsrapport jan-jun 2021 9 juli 2021, klockan 07:30 Delårsrapport jan-sep 2021 20 oktober 2021, klockan 07:30 Bokslutskommuniké 2021 7 februari 2022, klockan 12:00
2021-01-12 Valberedningens förslag till styrelse och ordförande i Fabege AB (publ) 2021-01-14 Grönt Fabege enligt CICERO 2021-01-15 Convendum tecknar avtal med Fabege om eget hus vid Stureplan 2021-01-26 Klaus Hansen Vikström lämnar sin konsultroll hos Fabege 2021-01-27 Nationalarenan 3 – Skandinaviens första plushushotell 2021-02-04 Bokslutskommuniké 2020 2021-02-05 Fabege inleder återköp av egna aktier 2021-02-15 Fabege utser Fred Grönwall till ny chef för teknisk drift 2021-02-23 Kallelse till årsstämma i Fabege AB (publ) 2021-03-01 Fabege publicerar års- och hållbarhetsredovisning för 2020 2021-03-10 Monika Mundt-Petersen ska utveckla strategin för Fabeges stora av bostadsbyggrätter 2021-03-12 Fabege skriver markanvisningsavtal i Flemingsberg 2021-03-18 Parkhuset – innovationsprojektet med halverad klimatpåverkan 2021-03-19 Fabege förvärvar mark för fortsatt långsiktig stadsutveckling i Solna 2021-03-24 Fabege utser Johan Zachrisson till ny affärsutvecklingschef och medlem av koncernledningen 2021-03-25 Beslut fattade vid Fabeges årsstämma den 25 mars 2021 2021-03-31 Fabege och SHH avyttrar hyresrätter i Kista
På koncernens webbplats finns även en webbsänd presentation där Stefan Dahlbo och Åsa Bergström presenterar rapporten den 26 april 2021.
Box 730, 169 27 Solna Besök: Gårdsvägen 6, 7tr, 169 70 Solna
Telefon: 08–555 148 00 E-post: [email protected]
Organisationsnummer: 556049–1523 Styrelsens säte: www.fabege.se
STEFAN DAHLBO VD och Koncernchef
+46 (0) 8 555 148 10 [email protected]
ÅSA BERGSTRÖM Vvd, Ekonomi- och finanschef
+46 (0) 8 555 148 29 [email protected]
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.