Stendörren Fastigheter

Quarterly Report • May 7, 2021

JANUARI–MARS 2021 (januari–mars 2020 inom parentes)

• Hyresintäkterna ökade med 2% till 161 miljoner kronor (158) och driftnettot minskade med 6% till 111 miljoner kronor (118), på grund av högre kostnader för uppvärmning och snöröjning samt hyresförluster.
• Förvaltningsresultatet minskade med 15% till 53 miljoner kronor (62), eftersom perioden belastats av engångsposter om 6 miljoner kronor hänförliga till förtida återlösen av ett obligationslån med förfall juni 2020.
• Nettouthyrningen uppgår under kvartalet till sammanlagt ca 14 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om ca 29 miljoner kronor.
• De hyresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av hyresvärdena om 9% i genomsnitt.
• Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till

56 miljoner kronor (52) motsvarande 1,96 kronor per aktie (1,83).

• Värdeförändringen av förvaltningsfastigheter uppgick för perioden till 169 miljoner kronor (49).
• Periodens resultat ökade med 112% till 186 miljoner kronor (88) motsvarande 6,12 kronor per aktie (2,66).

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER FÖRSTA KVARTALET

• Stendörren noterar fortsatt begränsade effekter av covid-19.
• I januari 2021 publicerade Ratinginstitutet Nordic Credit Rating (NCR) sin rating av Stendörren Fastigheter AB. NCR tilldelade Stendörren betyget BB-, stabila utsikter.
• Stendörren emitterade under januari 2021 obligationer till ett nominellt värde om 700 miljoner kronor med en löptid

om 3,25 år och en rörlig ränta om 3 månaders STIBOR plus 365 baspunkter vilket medför en positiv effekt om ca 4 miljoner kronor per år. Samtidigt utnyttjades möjlighet till förtidslösen av utestående obligationslån om 650 miljoner med ordinarie slutförfall i juni 2021.

• Vidare har bolagets ledningsgrupp kompletterats med Fredrik Holmström som bolagets Hållbarhetschef.

FÖRVALTNINGSRESULTAT: 53 MKR

• Stendörrens hyresgäst Exploria AB försattes i konkurs 2021-03-15. Exploria var redan innan covid-19 en svag hyresbetalare varför de finansiella effekterna är begränsade med tanke på tidigare gjorda reserveringar.
• Den 1 mars 2021 förvärvades fastigheten Västerås Hovmästaren 2 omfattande ca 8 600 m2 lokalyta till ett underliggande fastighetsvärde om 102 miljoner kronor.
• Under kvartalet tecknades bland annat ett 7-årigt hyresavtal med Ljud och Bildmedia BT AB avseende lager- och

kontorslokaler i fastigheten Magneten 33 om ca 3 900 m2 och ett 3-årigt hyresavtal med Yrkesakademin avseende utbildningslokaler i fastigheten Mörtö 7 om ca 2 700 m2 .

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

• Den 14 april offentliggjordes kallelse till årsstämma som kommer hållas den 20 maj 2021.
• Den 27 april offentliggjordes Års- och Hållbarhetsredovisning för 2020 på bolagets hemsida.
• Stendörren beslutade den 6 maj 2021 att i en första etapp utveckla ca 350 av totalt ca 800 bostäder inom fastigheten Tegelbruket 1 i Botkyrka i egen regi. Bolaget har för avsikt att lämna in ansökan för bygglov före midsommar 2021.

1) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med ca 0,9%

Stendörren i korthet .5
Nyckeltal .6
VERKSAMHETEN
Koncernens rapport över totalresultatet .8
Resultat, intäkter och kostnader .9
Koncernens rapport över finansiell ställning .10
Finansiell ställning 11
Förändringar i eget kapital 12
Koncernens rapport över kassaflöden13
Fastighetsbeståndet i sammandrag 14
Fastighetsvärdering17
Finansiering18
Hållbarhet 20
Moderbolaget i sammandrag 21
Aktiekapital och ägarförhållanden 23

Övrig information25
Styrelsen 26
Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga27
Definitioner28

STENDÖRREN I KORTHET

BAKGRUND

Stendörren Fastigheter AB (publ) ("Stendörren", eller "bolaget") är ett fastighetsbolag med lokaler huvudsakligen för lager, logistik och lätt industri i Storstockholms- och Mälardalsregionen.

Bolaget noterades 2014 och den 10 april 2018 flyttades aktien till Nasdaq Stockholms lista för medelstora bolag, Mid Cap.

AFFÄRSIDÉ & MÅL

Stendörren skapar långsiktig tillväxt och en hög riskjusterad avkastning genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter. Bolaget ska primärt verka i Storstockholm och Mälardalen med fokus på fastigheter för lager, logistik och lätt industri. Som tidigare annonserats utvärderar bolaget även nya marknader.

FINANSIELLA MÅL

Stendörren har tre uttalade finansiella mål:

• att långsiktigt uppvisa en genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital om lägst 12%
• att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger
• att soliditeten långsiktigt skall uppgå till 35% (och aldrig understiga 20%)

FASTIGHETSBESTÅND

Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 mars 2021 av 124 fastigheter. Samtliga fastigheter är belägna i Stocholmsregionen och Mälardalen och med ett sammanlagt marknadsvärde om 9 868 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för ca 27% och bolagets största hyresavtal med Coop Sverige representerar ca 11% av den samlade årshyran.

Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt ca 751 000 m2 lokalyta och ytslagen lager, logistik och lätt industri svarade för ca 67% av den totala uthyrbara ytan.

Bolaget hade vid årsskiftet 25 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter som vid full exploatering bedöms kunna tillskapa ca 606 000 m2 BTA (total byggarea), huvudsakligen för lager, logistik och handelsändamål, men också bostäder. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 410 miljoner kronor.

Inom befintligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med framtagande av nya detaljplaner för bostäder. De nya planerna, som är i olika stadier av planprocessen, beräknas vid färdigställande kunna ge byggrätter för upp till 1 500 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter har dessa pågående planarbeten beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör ca en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen.

FINANSIERING

Per 31 mars 2021 uppgick koncernens egna kapital till 4 226 miljoner kronor (3 907) och koncernens räntebärande skulder uppgick till 5 125 miljoner kronor (5 163) motsvarande en belåningsgrad om 49% (51).

Den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna uppgick till 2,8 år (3,4) och den genomsnittliga räntebindningen till 2,3 år (2,4). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån uppgick till 2,1% (2,4) och räntan på lån i kreditinstitut, per rapportdatumet, till 1,9% (2,1). Bolaget hade per rapportdatumet ett obligationslån om 700 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,65% med slutförfall i april 2024.

UTDELNING

Mot bakgrund av de betydande möjligheter till tilläggsinvesteringar i projektportföljen till avkastningsnivåer som överstiger bolagets långsiktiga avkastningskrav beslutades vid 2020 års årsstämma, i enlighet med styrelsens förslag, att aktieutdelningen slopas till förmån för återinvestering i projektportföljen. Av samma skäl har styrelsen beslutat att föreslå 2021 års årsstämma att ingen utdelning lämnas.

NYCKELTAL

	2021 JAN–MAR	2020 JAN–MAR	2020 JAN–DEC
FASTIGHETSRELATERADE
Uthyrningsbar area, tusental m2	751	737	742
Antal fastigheter	124	125	123
Marknadsvärde, Mkr	9 868	9 323	9 533
Areamässig uthyrningsgrad, %	89%	89%	87%
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	88%	89%	87%
Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, %	5,0%	4,6%	5,2%
Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, %	6,1%	5,5%	6,3%
Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, %	7,3%	7,8%	6,2%
Hyresduration, år	3,7	4,0	3,8
Snitthyra, kr/m2	971	905	910
FINANSIELLA
Totala intäkter, Mkr	161	158	651
Driftnetto, Mkr	111	118	481
Förvaltningsresultat, Mkr	53	62	254
Överskottsgrad rullande 12 månader, %	73%	69%	74%
Balansomslutning, Mkr	10 469	10 051	10 233
Genomsnittlig ränta totala skulder, %	2,1%	2,4%	2,2%
Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år	2,3	2,4	2,5
Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år	2,8	3,4	2,6
Genomsnittlig räntetäckningsgrad
rullande 12 månader, ggr	2,8	2,0	2,9
Belåningsgrad vid periodens utgång, %	49%	51%	50%
Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, %	45%	48%	47%
Soliditet vid periodens utgång, %	41%	40%	40%
Avkastning på genomsnittligt eget kapital rullande
12 månader, %	8,8%	10,0%	6,5%
AKTIERELATERADE
Börsvärde, Mkr	4 426	2 748	4 327
Aktiekurs vid periodens utgång, kr	156,00	97,60	152,50
Eget kapital per aktie, kr	121,27	110,85	115,16
Långsiktigt substansvärde, Mkr	4 088	3 646	3 875
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr	144,10	129,50	136,59
Aktuellt substansvärde, Mkr	3 715	3 322	3 533
Aktuellt substansvärde per aktie, kr	130,95	118,0	124,53
Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr	6,12 1,96	2,66 1,83	7,17 9,68
Antal aktier vid periodens utgång	28 371 441	28 155 641	28 371 441
Genomsnittligt antal aktier	28 371 441	28 155 641	28 281 230
ÖVRIGA
Antal anställda vid periodens utgång	54	55	54
Genomsnittligt antal anställda under perioden	54	54	54

För definitioner, se sidan 28. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se

BALANSERAD PORTFÖLJ

Bra balans mellan förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden och projektfastigheter med stor värdepotential ger en hög, trygg och långsiktig avkastning.

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL

Långsiktigt uppvisa en genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital om lägst 12%.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD Ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger.

Avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 månaders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till 9%. Utfallet under denna period är påverkat av poster kopplade till specifika projekt i tidigare kvartal vilket dämpat värdeförändringen under 12 månaders-perioden.

FINANSIELLA MÅL UTFALL Q1 2021 HISTORISKT UTFALL avkastning på eget kapital avkastning på eget kapital

%

Q1 2019

Q2

Q4

Q3 Q1

Q2

2020

Q3

Q4

Q1 2021

Q2

Q3

Q4

Q1

Q1

SOLIDITET

Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35% (och aldrig understiga 20%).

Räntetäckningsgraden ligger väl över målet om 2,0 gånger.

Soliditeten ligger väl över målet om 35%.

1) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med ca 0,9%.

2017 2018 2019 2020 2021 Delårsrapport januari–mars 2021 | 7

Q1

Q2

Q3Q4

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2Q3 Q4

Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2 Q3Q4 2017 2018

0

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET

SAMMANDRAG

BELOPP I MILJONER KRONOR	2021 JAN-MAR	2020 JAN-MAR	2020 JAN-DEC
Hyresintäkter	161	158	631
Övriga intäkter	0	0	20
Summa intäkter	161	158	651
Driftskostnader	–40	–29	–114
Underhållskostnader	–5	–5	–36
Fastighetsskatt	–5	–6	–21
Driftnetto	111	118	481
Central administration	–18	–21	–86
Finansiella intäkter	0	0	2
Finansiella kostnader	–38	–32	–134
Nyttjanderättskostnader, tomträtter	–2	–3	–9
Förvaltningsresultat	53	62	254
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	169	49	98
Värdeförändring finansiella instrument	5	–7	–10
Resultat före skatt	227	104	342
Uppskjuten skatt	–41	–16	–84
Aktuell skatt	0	0	–1
Periodens resultat	186	88	256
Övrigt totalresultat	–	–	–
SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN	186	88	256
Periodens totalresultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare	186	88	256
Resultat per aktie, före utspädning, kr	6,12	2,66	7,17
Resultat per aktie, efter utspädning, kr	6,11	2,65	7,17
Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner	28,37	28,16	28,28
Genomsnittligt antal aktier under perioden, efter utspädning, miljoner	28,39	28,23	28,31

RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER

RESULTAT

Jämfört med 2020 redovisar Stendörren för januari till mars 2021 ca 2% högre intäkter. Driftnettot minskade med ca 6%. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administrationskostnader summerar förvaltningsresultatet till 53 miljoner kronor (62) vilket är ca 15% lägre än föregående år. Periodens resultat ökade med 112% till följd av värdeökningar på fastigheterna och uppgår till 186 miljoner kronor (88) motsvarande 6,12 kronor per aktie (2,66).

HYRESINTÄKTER

Hyresintäkterna ökade under perioden med ca 2% till 161 miljoner kronor (158). Ökningen av intäkterna drivs av intäkter från fastigheter som förvärvats sedan jämförelseperioden (marginell minskning i jämförbart bestånd på grund av något ökad vakans i beståndet).

FASTIGHETSKOSTNADER

De redovisade fastighetskostnaderna ökade till 50 miljoner kronor (40). Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd ökade med ca 10 miljoner kronor vilket motsvarar ca 23%. Det är främst högre kostnader för uppvärmning och snöröjning (ökning med 2 miljoner kronor respektive 4 miljoner kronor) jämfört med motsvarande period 2020, som var en mild och snöfattig vinter, som har bidragit till ökningen. Vidare har kostnader hänförliga till hyresförluster ökat med ca 3 miljoner kronor jämfört med föregående år. Bolagets bedömning är att dessa ej är relaterade till covid-19.

CENTRAL ADMINISTRATION

Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till 18 miljoner kronor (21) och utgörs av kostnader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer.

FINANSNETTO

Nettot mellan finansiella intäkter och finansiella kostnader ökade under perioden med ca 20% till –38 miljoner kronor (–32) , främst förklarat av engångsposter om ca 6 miljoner kronor hänförliga till förtida återlösen av ett obligationslån

under kvartalet. För detaljer angående räntenivåer, se sidan 18.

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Förvaltningsresultatet minskade under rapportperioden med ca 15% till 53 miljoner kronor (62), främst på grund av högre kostnader för uppvärmning, el och snöröjning, men även hyresförluster. Perioden belastas även av kostnader för förtidslösen av obligationslån.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

För perioden redovisar bolaget en värdeuppgång på förvaltningsfastigheterna om 169 miljoner kronor (49) vilket motsvarar 1,8% av fastighetsportföljens totala marknadsvärde vid årets ingång. Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drivs under perioden dels av förändrade kassaflöden genom omförhandlade hyresavtal och ändrade marknadshyresantaganden dels av justerade avkastningskrav (se vidare på sidan 17). Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om 5 miljoner kronor (–7).

SKATT

Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om 0 miljoner kronor (0) och uppskjuten skatt om –41 miljoner kronor (–16).

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING

SAMMANDRAG

BELOPP I MILJONER KRONOR	31 MAR 2021	31 MAR 2020	31 DEC 2020
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	3	4	4
Förvaltningsfastigheter	9 868	9 323	9 533
Nyttjanderättstillgång tomträtt	225	225	225
Inventarier	6	7	6
Långfristiga fordringar	3	3	3
Räntederivat	11	10	6
Summa anläggningstillgångar	10 115	9 572	9 777
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar	77	81	95
Likvida medel	278	398	361
Summa omsättningstillgångar	355	479	456
SUMMA TILLGÅNGAR	10 469	10 051	10 233
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4 226	3 907	4 053
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	4 757	5 054	4 081
Övriga långfristiga skulder	17	13	12
Leasingskuld tomträtt	225	225	225
Uppskjuten skatteskuld	654	535	613
Övriga avsättningar	4	4	4
Summa långfristiga skulder	5 657	5 831	4 935
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	368	109	1 018
Övriga kortfristiga skulder	219	204	227
Summa kortfristiga skulder	586	313	1 245
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	10 469	10 051	10 233
Eget kapital hänförligt till
Moderbolagets ägare	4 226	3 907	4 053
Innehav utan bestämmande inflytande	–	–	–

FINANSIELL STÄLLNING

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsakligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 mars 2021 uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till 9 868 miljoner kronor (9 323). För analys och kommentarer, se sidorna 14-16.

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 355 miljoner kronor (479) bestående av likvida medel om 278 miljoner kronor (398) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 77 miljoner kronor (81).

EGET KAPITAL

Per den 31 mars 2021 uppgick koncernens egna kapital till 4 226 miljoner kronor (3 907) och soliditeten till 41% (40).

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 5 125 miljoner kronor (5 163) motsvarande en belåningsgrad om 49% (51). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 4 439 miljoner kronor (4 526), ett obligationslån om totalt 700 miljoner kronor (650) samt säljarreverser om 10 miljoner kronor (10). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgår till –24 miljoner kronor (–23). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgår till 368 miljoner kronor (109) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna.

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING

Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapitalanskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbindning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sidan 18.

UPPSKJUTEN SKATTESKULD

Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 mars till 654 miljoner kronor (535) och avser huvudsakligen skatten på fastigheter, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag.

ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER

Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 219 miljoner kronor (204).

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Koncernens egna kapital uppgick per 31 mars 2021 till 4 226 miljoner kronor (3 907).

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG FÖR KONCERNEN

BELOPP I MILJONER KRONOR	AKTIE KAPITAL	ÖVRIGT TILLSKJUTET KAPITAL	BALANSERADE VINSTMEDEL INKLUSIVE PERIODENS RESULTAT	HYBRID OBLIGATION	TOTALT EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL FÖRETAGETS ÄGARE
Ingående eget kapital per 2019-01-01	17	1 167	1 596	–	2 780
Utdelning justering			–1		–1
Återköp personaloptioner		–2			–2
Emission hybridobligation				800	800
Emissionskostnader hybridobligation				–14	–14
Utdelning hybridobligation			–13		–13
Totalresultat januari-december 2019			290		290
Utgående eget kapital per 2020-01-01	17	1 165	1 872	786	3 840
Återköp personaloptioner		–8			–8
Personaloptionsprogram		18			18
Ränta/utdelning hybridobligation			–54		–54
Totalresultat januari-december 2020			256		256
Utgående eget kapital per 2020-12-31	17	1 175	2 075	786	4 053
Ränta/utdelning hybridobligation			–13		–13
Totalresultat januari-mars, 2020			186		186
Utgående eget kapital per 2021-03-31	17	1 175	2 248	786	4 226

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN

SAMMANDRAG

BELOPP I MILJONER KRONOR	2021 JAN–MAR	2020 JAN–MAR	2020 JAN-DEC
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat	53	62	254
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	12	6	2
Betald inkomstskatt	–2	–2	–2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapitalet	62	66	254
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar	18	–14	–11
Förändring av rörelseskulder	–24	0	30
Kassaflöde från den löpande verksamheten	56	52	274
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter	–63	–44	–200
Övriga investeringar och avyttringar	1	0	–1
Förvärv av fastigheter	–102	–79	–150
Försäljning av fastigheter	0	–	62
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–164	–123	–288
Finansieringsverksamheten
Nyemission	0	–8	10
Emission Hybridobligation	–	–	–
Utdelning Hybridobligation	–13	–13	–54
Upptagna räntebärande skulder	760	1 703	1 793
Amortering och lösen av räntebärande skulder	–726	–1 350	–1 509
Räntederivat, netto Depositioner	– 4	– –1	– –2
Utdelning	–	–	0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	25	331	238
Periodens kassaflöde	–84	260	224
Likvida medel vid periodens ingång	361	138	138
Periodens kassaflöde	–84	260	224
Likvida medel vid periodens utgång	278	398	361

FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG

FASTIGHETSBESTÅNDET PER 31 MARS

Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 mars 2021 av 124 fastigheter. Samtliga fastigheter är belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 9 868 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas minst en gång om året. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen kvartalsvis baserat uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav.

Vid rapportperiodens utgång omfattade totala fastighetsbeståndet ca 751 000 m2 uthyrbar lokalarea. Motsvarande yta för beståndet av förvaltningsfastigheter uppgår till 725 000 m2, där projektfastigheter exkluderas. Lager och logistik samt lokaler för lätt industri svarade tillsammans för ca 67% av den totala uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (22% av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i kombination med att 82% av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 335 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs

STÖRSTA HYRESGÄSTERNA

av fastighetsförvärv uppgående till 102 miljoner kronor och fastighetsförsäljningar uppgående till 0 miljoner kronor. Därtill investerades totalt 64 miljoner kronor i befintliga fastigheter medan orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt 169 miljoner kronor redovisats. (se tabell på sidan 17).

GEOGRAFISK FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET

Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera intressanta industriområden med potential i Storstockholm och övriga Mälardalen. Fokus ligger sedan på att utveckla och förstärka närvaron i dessa områden. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs 67% av hyresintäkter från fastigheter i Storstockholm. I Högdalens industriområde är Stendörren största fastighetsägaren vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora och effektiva fastigheter som också medför effektiv förvaltning. Vissa områden i Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4 mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är andra områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt. FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING

FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING

STÖRSTA HYRESGÄSTERNA

STÖRSTA HYRESGÄSTERNA

STÖRSTA HYRESGÄSTERNA

HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL

Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag. Per 31 mars svarade de tio största hyresavtalen för 27% av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Coop Sverige som hyresgäst, representerar ca 11% av den samlade årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick per bokslutsdatum till 3,7 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallostruktur. I kombination med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster. Under rapportperioden har konstaterade hyresförluster uppgående till 1,8 miljoner kronor redovisats. Under perioden har även reserveringar för några osäkra hyresfordringar bokförts, totalt uppgående till 2,4 miljoner kronor.

Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i

COOP Logistics AB, 11%

, 3% Åtta.45 Tryckeri AB, 2% Unilever Europe BV, 2% Alfa Laval Tumba AB, 2% Stockholm Vatten AB, 2% Bactiguard AB, 1%

Fuchs Lubricants Sweden AB, 1%

InfoCare Service AB, 1% Nacka vatten och avfall AB, 1%

Exploria AB*

Övrigt, 73%

linje med rådande marknadshyror. Uthyrningsgraden i Stockholmsområdet för lager- och lätt industrilokaler har den senaste 10-årsperioden varit stabil och uppgått till ca 90%. Den ytmässiga uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheter i Stendörrens bestånd uppgick per 31 mars 2021 till 89% och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88%. Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momentana uthyrningssituationen på rapportdatumet och kan variera enstaka procentenheter upp eller ned beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt god. Nettouthyrningen uppgår under kvartalet till sammanlagt ca 14* miljoner kronor. De hyresavtal som omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning av hyresvärdena om 9% i genomsnitt. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om ca 29 miljoner kronor undertecknats. Dessa består av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster som tecknats.

* Exploria i konkurs, ej medräknat.

FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING

0 5 000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 0 100 200 300 400 500 600 700 Antal avtal 2021 2022 2023 >2025 Årshyra, mkr 2024 2025 ÅRSHYRA, MKR ANTAL AVTAL AREAMÄSSIG UTHYRNINGS-GRAD

10 000 FÖRFALLOSTRUKTUR, ÅRSHYRA 31 MAR 2021

15 000

Tillgänglighet kollektivtrafik 30 min

20 000

25 000

30 000

NYTECKNADE HYRESAVTAL, ÅRSHYRA

NYTECKNADE HYRESAVTAL, AREA NYTECKNADE HYRESAVTAL, ÅRSHYRA

EKONOMISK UTHYRNINGS-GRAD

> BYGGRÄTTER OCH PROJEKTFASTIGHETER

Stendörren hade per 31 mars 2021 25 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Vid full exploatering av dessa byggrätter är bedömningen att 606 000 m2 byggnadsarea kan tillskapas, huvudsakligen för lätt industri, logistik och handelsändamål. I några av dessa fastigheter pågår även planarbete för att omvandla byggrätterna till annat användningsområde, såsom bostäder. Möjligheterna i byggrätterna bedöms som mycket goda eftersom de är koncentrerade till flera av Storstockholms attraktiva områden såsom Stockholms kommun, Botkyrka, Södertälje (Stockholm-Syd), Västerhaninge, Upplands-Bro och Sollentuna. Utvecklingen inom byggrätter och projektfastigheter är primärt kunddriven. Fokus ligger på att hitta befintliga och nya hyresgäster som är i behov av större eller helt nya lokaler och möta detta behov genom att göra kundanpassade tilläggsinvesteringar alternativt genomföra nybyggnation. Förhandlingar pågår löpande med potentiella hyresgäster för bolagets projektfastigheter. Dialogerna förs i positiv anda med olika tänkbara intressenter och bolaget ser positivt på den framtida potentialen som dessa områden har. I syfte att minimera riskexponeringen tecknas vanligen långa hyresavtal med kunderna innan investeringarna initieras. Bolaget avser att löpande under de närmaste åren bebygga och utveckla stor del av dessa fastigheter.

FASTIGHETSVÄRDERING

STENDÖRREN FASTIGHETER värderar varje kvartal 100% av fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt 20–30% externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånaders period. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren, är en avkastningsbaserad kassaflödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till årsredovisningen 2020. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden.

Av bolagets 124 fastigheter har samtliga externvärderats under perioden april 2020 till mars 2021. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet per 31 mars 2021 uppgår till 9 868 miljoner kronor. En sammanställning av

värderingsparametrarna framgår i tabellen nedan. De under året genomförda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen Nordier Property Advisors och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värderade till 1 410 miljoner kronor (1 282), är värderade utifrån ortsprisanalyser och jämförelse med andra liknande objekt som försålts. Orealiserade värdeförändringar av fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 169 miljoner kronor (49). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drivs under perioden dels av förändrade kassaflöden genom omförhandlade hyresavtal eller ändrade kostnader, dels av ändrade antaganden om marknadshyror samt även justerade avkastningskrav. Genomsnittligt avkastningskrav har sänkts något jämfört med föregående kvartal och det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärderingarna uppgår per 31 mars 2021 till 5,9% (se tabell med värderingsparametrar nedan).

VÄRDERINGSPARAMETRAR (FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES)	MIN	MAX	VIKTAT SNITT
Direktavkastningskrav	4,8% (5,0%)	13,5% (13,5%)	5,9% (6,2%)
Kalkylränta kassaflöde	4,8% (5,0%)	15,2% (15,8%)	7,8% (8,1%)
Kalkylränta restvärde	6,8% (7,1%)	15,8% (15,8%)	8,0% (8,3%)
Långsiktigt vakansantagande	4,0% (4,0%)	30,0% (30,0%)	6,3% (6,2%)

FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER	JAN-MAR 2021	JAN-DEC 2020
Fastighetsbestånd vid årets början	9 533	9 147
Förvärv av fastigheter	102	150
Försäljning av fastigheter	–	–62
Investeringar i befintliga fastigheter	64	200
Värdeförändringar i befintliga fastigheter	169	98
Fastighetsbestånd vid periodens slut	9 868	9 533

FINANSIERING

Per 31 mars 2021 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till kreditinstitut till 2,7 år (3,7). Inkluderas även obligationslånet uppgår den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,8 år (3,4). Stendörren räntesäkrar sig mot en skarp uppgång i referensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med en genomsnittlig taknivå för Stibor om 1,93% och ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 3 034 miljoner kronor. Stendörren har även ett 5-årigt ränteswapavtal varvid 800 miljoner kronor i nominellt belopp räntesäkrats till räntesatsen – 0,1%. Inklusive effekten av räntetaken och ränteswapen uppgick den genomsnittliga

räntebindningen på räntebärande skulder till 2,3 år (2,4) år. Den genomsnittliga räntan på bolagets lån i kreditinstitut uppgick per 31 mars 2021 till 1,9% (2,1) och genomsnittlig ränta på total räntebärande skuld uppgick till 2,1% (2,4). Stendörrens obligationslån (2021-2024) uppgår till 700 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,65%. Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansieringsavgifter).

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING

Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell.

		RÄNTEBINDNING/ÅR1)		KAPITALBINDNING
FÖRFALLOÅR	MKR	RÄNTA	ANDEL	MKR	ANDEL
2021	1 310		25%	267	5%
2022	855		17%	854	17%
2023	1 034		20%	1 511	29%
2024	1 050		20%	1 388	27%
2025	900		17%	1 118	22%
>2025	0		0%	10	0%
Summa/genomsnitt	5 149	2,11%	100%	5 149	100%

1) Räntebindningen för 2021 inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat.

RÄNTEDERIVAT

MOTPART	TYP	NOMINELLT, Mkr	MARKNADS VÄRDE, Mkr	TAKNIVÅ	ÅTERSTÅENDE LÖPTID, År
Danske Bank	Räntetak	300	–	2,50%	0,88
Danske Bank	Räntetak	600	2,7	1,00%	4,52
Danske Bank	Räntetak	300	1,3	1,00%	4,52
Swedbank	Räntetak	300	–	2,50%	0,88
Swedbank	Räntetak	300	0,0	2,50%	1,88
Swedbank	Räntetak	300	0,0	2,50%	1,88
Swedbank	Räntetak	250	0,0	2,25%	2,50
Swedbank	Räntetak	250	0,1	2,25%	3,50
Swedbank	Räntetak	250	0,0	2,25%	1,50
Nordea	Räntetak	184	0,0	1,50%	2,72
Summa		3 034	4,1	1,93%	2,67

RÄNTEDERIVAT

MOTPART	TYP	NOMINELLT, Mkr	MARKNADS VÄRDE, Mkr	RÄNTA	ÅTERSTÅENDE LÖPTID, År
Swedbank	Ränteswap	800	6,5	–0,0875%	3,47
Summa		800	6,5	–0,0875%	3,47

HÅLLBARHET

Stendörrens hållbarhetsstrategi genomsyras av två kompletterande perspektiv. Det ena perspektivet handlar om att säkerställa att bolaget agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar och krav. Det andra kompletterande perspektivet handlar om att bidra till hållbar utveckling på ett sätt som engagerar såväl internt som externt och samtidigt stärker Stendörrens verksamhet.

SOM ETT LED I ARBETET MED Stendörrens hållbarhetsarbete utvecklades under 2017 en hållbarhetsstrategi för perioden 2018-2020. Under processen genomlystes verksamheten ur flera perspektiv. Dels utifrån-och-in för att förstå hur samhällsutmaningarna ur ett makro-perspektiv påverkar bolaget och dess marknad. Ett annat steg var att titta på hur fastighetsbranschen svarade på dessa frågor, samt hur bolagets konkurrenter arbetade. Utifrån-och-in perspektivet tillsammans med intressentdialogen och väsentlighetsanalysen låg sedan till grund för Stendörrens hållbarhetsstrategi, som integrerades i verksamheten. Läs mer i Hållbarhetsredovisning 2020 på www.stendorren.se

En riskanalys relaterat till Stendörrens mest väsentliga hållbarhetsfrågor gjordes även 2017 och utvärderas årligen inom den ordinarie riskutvärderingen i bolaget. Identifierade risker och hantering av dessa återfinns i Årsredovisningen 2020 sid 65-67. Utvärdering av hållbarhetsarbete görs på kontinuerlig basis.

STENDÖRREN OCH FN:S GLOBALA MÅL

Världens nationer skrev 2015 under Agenda 2030, vilket inkluderar FN: s 17 mål för hållbar utveckling (SDG). För att uppnå dessa mål krävs en gemensam insats på internationell, nationell och lokal nivå. Därför uppmanas alla företag att inkludera de globala målen i både strategi och rapportering. Stendörren stödjer Agenda 2030-målen och har identifierat sju globala mål som direkt och indirekt har koppling till vår hållbarhetsstrategi, och där vår verksamhet kommer att ha en grundläggande inverkan:

HÅLLBARHETSSTRATEGI

• BOLAGSSTYRNING
• TRANSPARENS & KOMMUNIKATION
• ANTIKORRUPTION
• KRAV OCH UPPFÖLJNING AV LEVERANTÖRER, HYRESGÄSTER OCH SAMARBETSPARTNERS
• FINANSIERING
• MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER

INNOVATION

• EFFEKTIVA OCH FLEXIBLA LOKALER
• DRIVA HÅLLBARHET I BRANSCHEN
• ATTRAKTIV PARTNER

ENGAGERA SIG I LOKALSAMHÄLLET

• ENERGIEFFEKTIVTET
• MILJÖMÄSSIGA MA-TERIALVAL
• AVFALLSHANTERING
• MILJÖCERTIFIERADE-BYGGNADER
• FÖREBYGGA FÖRO-RENING HOS HYRES-GÄSTER
• REDUCERA KLIMAT-PÅVERKAN

ARBETSMILJÖ FÖR ANSTÄLLDA, HYRESGÄSTER OCH LEVERANTÖRER

• MÅNGFALD & JÄMSTÄLLDHET
• FÖRETAGSKULTUR & LEDARSKAP
• NÖJDA MEDARBETARE

MODERBOLAGET I SAMMANDRAG

Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. Dessa funktioner inkluderar bland annat fastighetsförvaltning, projektledning och finansiering. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 25 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 31 mars 2021 till 59 miljoner kronor (85) och det egna kapitalet uppgick till 1 722 miljoner kronor (1 698).

BELOPP I MILJONER KRONOR	2021 JAN-MAR	2020 JAN-MAR	2020 JAN-DEC
Nettoomsättning	25	25	106
Rörelsens kostnader	–25	–26	–106
Resultat före finansiella poster	0	–1	0
Finansiella poster
Finansnetto	0	5	0
Resultat efter finansiella poster	0	4	0
Bokslutsdispositioner	0	–	75
Resultat före skatt	0	4	75
Uppskjuten skatt	0	–	–15
Aktuell skatt	0	–	-
Periodens resultat	0	4	60

RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET

BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET

BELOPP I MILJONER KRONOR	31 MAR 2021	31 MAR 2020	31 DEC 2020
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	3	4	4
Inventarier	4	6	4
Andelar i koncernföretag	1 015	922	978
Fordringar hos koncernföretag	2 071	2 073	2 171
Långsiktiga fordringar och värdepapper	0	0	0
Uppskjuten skattefordran	1	16	1
Summa anläggningstillgångar	3 094	3 021	3 159
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag	46	172	33
Kortfristiga fordringar	3	5	5
Likvida medel	59	85	101
Summa omsättningstillgångar	109	262	139
SUMMA TILLGÅNGAR	3 203	3 283	3 298
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	1 722	1 698	1 736
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	690	646	649
Skulder till koncernföretag	735	717	720
Summa långfristiga skulder	1 426	1 363	1 369
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag	26	196	169
Övriga kortfristiga skulder	29	26	23
Summa kortfristiga skulder	55	222	192
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	3 203	3 283	3 298

AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN

AKTIEKAPITAL

Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 022 864,60 kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 871 441 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A-aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B-aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B-aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsordningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier.

BEMYNDIGANDEN

Årsstämman beslutade den 20 maj 2020 om att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för årsstämman 2020. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor.

Årsstämman 2020 beslutade även att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om förvärv av så många egna aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Vidare beslutade årsstämman att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om överlåtelse av egna aktier. Förvärv av egna aktier ska ske på Nasdaq Stockholm och får endast ske till ett pris per aktie inom det gällande kursintervallet, varmed avses intervallet mellan högsta köpkurs och lägsta säljkurs. Överlåtelse av egna aktier får ske både på Nasdaq

Stockholm och på annat sätt (vilket beskrivs närmare i kallelsen till årsstämman 2020). Bemyndigandet att förvärva egna aktier syftar till att ge styrelsen ökat handlingsutrymme i arbetet med bolagets kapitalstruktur och skapa flexibilitet beträffande bolagets möjligheter att distribuera kapital till aktieägarna. Bemyndigandet att överlåta egna aktier syftar till att möjliggöra företags- och fastighetsförvärv, anskaffning av rörelsekapital eller breddning av ägarkretsen.

INCITAMENTSPROGRAM

Stendörren hade vid rapportperiodens början två incitamentsprogram vilka beslutades om vid årsstämman 2018 respektive extra bolagsstämma i september 2020. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare.

I incitamentsprogram 2018 – 2021 fanns vid periodens utgång 60 798 teckningsoptioner som innehavarna, under perioden 15–30 september 2021, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 111,60 kronor per aktie.I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns vid periodens utgång 254 000 teckningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 188 879 kronor genom utgivande av 314 798 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar ca 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet.

HANDELSPLATS

Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, listan för medelstora bolag. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie.

STÖRSTA AKTIEÄGARE BASERAT PÅ UPPGIFTER FRÅN EUROCLEAR SWEDEN AB PER 31 MARS 2021

AKTIEÄGARE1)	INNEHAV	ANTAL AK A	ANTAL AK B	INNEHAV(%)	RÖSTER(%)
Stendörren Real Estate AB	11 532 606	2 000 000	9 532 606	40,65	58,05
Altira AB	3 050 000	500 000	2 550 000	10,75	14,84
Länsförsäkringar Fastighetsfond	4 513 991	0	4 513 991	15,91	8,87
SEB Sverigefond Småbolag	1 002 151	0	1 002 151	3,53	1,97
Verdipapirfondet Odin Eiendom	920 129	0	920 129	3,24	1,81
SEB SV Småbol Chans/Risk	827 340	0	827 340	2,92	1,63
Tredje AP-fonden	750 000	0	750 000	2,64	1,47
Carnegie Fastighetsfond Norden	427 213	0	427 213	1,51	0,84
Carnegie Småbolagsfond	361 091	0	361 091	1,27	0,71
Malmer, Staffan	339 517	0	339 517	1,2	0,67
Övriga ägare	4 647 403	0	4 647 403	16,38	9,14
SUMMA	28 371 441	2 500 000	25 871 441	100	100

1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 309.

ÖVRIG INFORMATION

KALENDARIUM

• Årsstämma 2021, 20 maj 2021
• Delårsrapport jan-jun 2021, 20 juli 2021
• Delårsrapport jan-sep 2021, 9 november 2021
• Bokslutskommuniké 2021, 23 februari 2022

TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

Samtliga transaktioner med närstående parter sker på marknadsmässiga villkor. Under 2021 har bolaget inte varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgensförbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa.

RISKER

Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i driftseller underhållskostnader som man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sidorna 65-67 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2020. Avseende covid-19 har Stendörren

hittills sett endast begränsade konsekvenser men följer utvecklingen noggrant. Utöver detta samt de risker som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har inga andra väsentliga risker identifierats under rapportperioden.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsredovisning 2020. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Bolaget tillämpar IFRS 16 Leasing från och med den 1 jan 2019 och använder den förenklade metoden (inte retroaktiv). Redovisade nyttjanderättstillgångar åsätts samma värde som den redovisade leasingskulden per den 31 mars 2021.

REVISORS GRANSKNING

Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

STYRELSEN

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför.

STOCKHOLM 6 MAJ 2021

Anders Tägt Styrelseordförande Andreas Philipson Styrelseledamot

Carl Mörk Styrelseledamot Seth Lieberman Styrelseledamot

Henrik Orrbeck Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot

Erik Ranje Verkställande Direktör Nisha Raghavan Styrelseledamot

Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 7 maj 2021 kl. 07.00 CET.

BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA*

PER 31 MARS 2021 omfattade bolagets fastighetsportfölj 124 helägda fastigheter med ca 751 000 m2 uthyrbar yta. Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade hyresintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) på rullande 12-månadersbasis till ca 630 miljoner kronor. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till ca –151 miljoner kronor på årsbasis, således förväntas koncernen i årstakt producera ett driftnetto om ca 479 miljoner kronor. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning om den

förevarande intjäningsförmågan per 31 mars 2021 utan hänsyn tagen till pågående nyuthyrningar, befarade vakanser eller indexrelaterade hyresförändringar, eller andra, ännu ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på driftnettot. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos av kommande resultatutveckling för Stendörren.

* Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 31 mars 2021.

DEFINITIONER

Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under "Investor Relations", närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används.

AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE

Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9% skattesats och återläggning av räntederivat.

AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD

Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.

AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL

Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period.

BELÅNINGSGRAD

Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.

BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER

Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde.

DIREKTAVKASTNING

Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period.

DRIFTNETTO

Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader.

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD

Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt.

GENOMSNITTLIG RÄNTA

Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.

HYRESDURATION

Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.

KAPITALBINDNING

Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder.

KASSAFLÖDE PER AKTIE

Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier.

LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE

Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med återläggning av derivatskuld (+/–) samt uppskjuten skatt.

NETTOUTHYRNING

Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs.

RESULTAT PER AKTIE

Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning.

RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT

Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD

Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto under den senaste rullande 12-månadersperioden.

SOLIDITET

Eget kapital exklusive leasingskuld enligt IFRS 16 i relation till totala tillgångar.

TOTALAVKASTNING

Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värdeförändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period.

ÖVERSKOTTSGRAD

Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas debiterade hyresintäkt i genomsnitt under samma period.

Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, (Ticker STEF-B) som äger, utvecklar och förvaltar lokaler som gör skillnad. Det betyder att vi arbetar tillsammans med våra hyresgäster för att tillhandahålla ändamålsenliga lokaler med konkurrenskraftiga hyror, främst i Storstockholm och Mälardalen.

FÖR MER INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA:

ERIK RANJE, VD erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00

PER-HENRIK KARLSSON, EKONOMIDIREKTÖR per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 21

Stendörren Fastigheter AB Linnégatan 87B 115 23 Stockholm Tel 08-518 331 00 stendorren.se