Fabege

Quarterly Report • Jul 9, 2021

Kv2 Kvartalsrapport 2021

Jan - jun 20211

• Hyresintäkterna uppgick till 1 422 Mkr (1 407). I identiskt bestånd var intäkterna oförändrade i jämförelse med föregående år.
• Driftsöverskottet uppgick till 1 047 Mkr (1 046). I identiskt bestånd minskade driftsöverskottet med cirka 1 procent (+6).
• Överskottsgraden uppgick till 74 procent (74).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 715 Mkr (728).

¹ Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–juni ²⁰²⁰ och för balans- poster per 31 december 2020.

² För definitioner av nyckeltal se sidan 23.

Sammandrag, Mkr

	2021	2020	2021	2020
	apr-jun	apr-jun	jan-jun	jan-jun
Hyresintäkter	715	696	1 422	1 407
Driftsöverskott	541	526	1 047	1 046
Förvaltningsresultat	369	359	715	728
Resultat före skatt	1 484	6	2 578	1 985
Resultat efter skatt	1 183	-15	2 046	1 559
Nettouthyrning	20	5	56	20
Överskottsgrad, %	76	76	74	74
Belåningsgrad fastigheter, %	-	-	36	34
EPRA NRV, kr per aktie	-	-	160	150

• Realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 595 Mkr (1 525) och på räntederivat till 268 Mkr (-292).
• Periodens resultat före skatt uppgick till 2 578 Mkr (1 985).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 2 046 Mkr (1 559), motsvarande 6:32 kr per aktie (4:73).
• Nettouthyrningen under första halvåret uppgick till 56 Mkr (20).
• Hyresnivåerna i omförhandlade avtal ökade i genomsnitt med 12 procent (16).
• Soliditeten uppgick till 51 procent (52) och belåningsgraden uppgick till 36 procent (35).

Vd-ord

INVESTERINGSVOLYM

Mål: 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel

ÖVERSKOTTSGRAD

Mål: 75%

Winstons Churchills kända citat "Det här är inte slutet. Det är inte ens början på slutet. Men det är, kanske, slutet på början." sammanfattar bra situationen sommaren 2021. Vi ser ett ljus i tunneln när snart 40 procent av den vuxna befolkningen i Sverige är fullt vaccinerade, myndigheterna lättar på restriktionerna och företagen börjar planera för tiden post-Covid. Men självklart måste vi ha respekt för att pandemin inte är över och vi kan inte ta ut någon seger i förskott. Vad kommer hända med kontorsmarknaden efter pandemin? Jag är övertygad om kontorets fortsatta betydelse för att skapa starka varumärken, gemenskap och lojalitet bland medarbetare, en plats för möten och kreativitet och dess positiva betydelse för företagens utveckling. Därmed inte sagt att allt kommer bli som tidigare. Vi kommer se mer distansarbete, mindre affärsresande och mer digitala möten. Kunderna kommer säkert att efterfråga fler mötesrum och fler öppna mötesytor. Det kommer inte finnas någon standardlösning, utan alla kunder kommer att hitta sina egna unika lösningar som passar deras organisation och företagskultur. Digitalisering, hybrid och flexibilitet är ord vi kommer använda i ännu större utsträckning. En nära dialog och ett tätt samarbete med kunderna är därför viktigare än någonsin. Vi måste vara lyhörda och ödmjuka inför denna utmaning, men jag är övertygad om att vi med vårt moderna bestånd i bra lägen, samt vår snabbfotade

och kundnära organisation, kommer att kunna ta till vara på de möjligheter som uppkommer.

I identiskt bestånd var hyresintäkterna oförändrade i jämförelse med föregående år. Tomställning för kommande projekt och rabatter möttes av inflyttningar i färdigställda projektfastigheter. Vi har, med anledning av pandemin, rabatterat och reserverat sammanlagt 13 Mkr under första halvåret.

De omförhandlingar som gjordes under perioden landade på en ökning av hyrorna med 12 procent, vilket är något högre än vad vi förväntade oss i början av året.

Under andra kvartalet hade vi en positiv nettouthyrning om 20 Mkr. Och för första halvåret landade nettouthyrningen på 56 Mkr. Nyuthyrningarna har gjorts på bra nivåer, väl i nivå med det vi såg innan pandemin. Det är goda tecken på att den marknad som varit lite ifrågasatt är fortsatt stark. Normalt brukar uthyrningsaktiviteten under tredje kvartalet med sommar och semester vara lägre jämfört med andra kvartalet. Jag är dock optimistisk om att tredje kvartalet i år kommer att bli bättre till följd av de samtal vi för med potentiella kunder.

Vår vakansgrad i förvaltningsbeståndet är fortsatt lite för hög. Vi har dock inga strukturella vakanser i beståndet utan det rör sig om många mindre lokaler. Vi har inför hösten förstärkt vårt uthyrningsteam med fokus på att minska dessa vakanser och marknadsföra våra projektmöjligheter.

VÄRDEFÖRÄNDRING PROJEKT

NETTOUTHYRNING

Mål: 80 Mkr per år

Transaktionsmarknaden har fortsatt att vara stark under 2021 med rekordmånga affärer, även om det främst är inom bostäder och logistik. Det har dock gjorts några transaktioner avseende kontor i våra områden på väldigt bra nivåer. Marknadsanalytiker tror, liksom jag, på en fortsatt stark marknad för kontorsfastigheter i attraktiva lägen.

I Hammarby Sjöstad har vi kommit överens med Stockholm stad om en markanvisning på tomträttsfastigheten Korphoppet 6 och intilliggande Korphoppet 7. Båda fastigheterna ingår i det pågående detaljplanearbetet för området Sjöstadshöjden, som syftar till att koppla ihop Hammarby sjöstad med Hammarbyhöjden. Den kommande byggrättens storlek ska fastslås under planarbetet, men bedöms vara cirka 22 000 kvm. Projektet kommer att kunna starta först 2026/2027.

I Flemingsberg har Huddinge kommun gett oss i uppdrag att påbörja detaljplanen för den nya stadskärnan i området. Planuppdraget omfattar cirka 200 000 kvm kontor och bostäder. Detaljplanen för bygget av Kungliga Operans och den Kungliga Dramatiska Teaterns nya ateljéer, verkstäder och repetitionssalar vann laga kraft den 15 juni och den offentliga upphandlingen är

avslutad. De första spadtagen tas i början av 2022.

I Haga Norra har rivningsarbetet av Bilias gamla anläggning påbörjats för att möjliggöra för de nästa etapperna av utveckling av såväl bostäder som kommersiella lokaler i området. I första etappen av bostadsbyggandet tecknades de senaste 115 lägenheterna rekordsnabbt. Intresset för området är stort och vi ser fram emot att hälsa de första bostadsrättsköparna välkomna till sina nya hem under augusti i år.

Som första bolag i Norden tecknade vi i juni ett taxonomi-anpassat lån med säkerhet i fastigheten Signalen 3 i Arenastaden. Det är ytterligare ett bevis på hur vi arbetar långsiktigt, målstyrt och integrerat med att skapa mer hållbara fastigheter och städer.

Vi har under första halvåret utnyttjat vår starka balansräkning till att fortsätta återköpa aktier. Allt med ambitionen att skapa ytterligare aktieägarvärde. Fabege har en stark balansräkning, en stabil kundbas, ett modernt fastighetsbestånd i bra lägen med många utvecklings- och projektmöjligheter och jag ser med tillförsikt fram emot andra halvåret 2021.

Stefan Dahlbo, VD

NYUTHYRNING

Fabege har tecknat avtal med Elgiganten på Franzéngatan 6 i kvarteret Glädjen. Avtalet omfattar ca 2 300 kvm och löper på sju år. Inflyttning planeras i september 2022.

Covid-19 påverkan på Fabege

ÅTGÄRDER PGA COVID-19

• Löpande avstämningar i Fabeges krisgrupp och koncernledning.
• Löpande information till samtliga medarbetare.
• Stöd till medarbetare för att underlätta arbete hemifrån.
• Dialog och åtgärder för kunder som har likviditetsproblem.
• Överenskommelser om månadsbetalningar och uppskov och ev. rabatter.

BIDRAG TILL SAMHÄLLET

• 5 300 luncher till Stadsmissionen i Stockholm under halvåret. Luncherna köptes av restauranger i vårt fastighetsbestånd.

STÖD TILL HYRESGÄSTER

• Regeringen har beslutat om ett nytt hyresstödspaket för första och andra kvartalet 2021 med ett liknande upplägg som föregående år där hyresvärden återfår 50 procent av beviljad rabatt.
• Vidare föreligger förslag om att förlänga hyresstödet under tredje kvartalet 2021.
• I första hand gäller dock att hyresgäster i behov av stöd söker omställningsstöd som omfattar fasta kostnader vilket inkluderar hyreskostnader.

FÖRVALTNING OCH HYRESINTÄKTER

Majoriteten av Fabeges kunder utgörs av stora och stabila företag. Vissa kunder i främst servicenäringen har med anledning av pandemin efterfrågat uppskov och rabatter. Alla bedömningar görs individuellt med fokus på övergång till månadsbetalning och uppskov med återbetalning. Rabatter och reserveringar med anledning av pandemin under första halvåret uppgick till 13 Mkr, vilket har minskat periodens hyresintäkter. Vi bedömer att en del av våra kunder kommer att behöva fortsatt stöd under andra halvåret 2021.

Uthyrningsdiskussioner tar längre tid och vi ser ett fåtal kunder som efterfrågar mindre yta i samband med omförhandlingar. Aktiviteten har dock varit hög under andra kvartalet vilket avspeglas i den positiva nettouthyrningen och i omförhandlingsnettot. Hyresnivåerna på Stockholmsmarknaden är fortsatt stabila.

FINANSIERING

Tillgången till finansiering är god både på kapitalmarknaden och i bank. Refinansiering av bankskuld går enligt plan och vi har under perioden varit aktiva både på certifikats- och obligationsmarknaden. Fabege har god finansiell beredskap. Outnyttjade kreditlöften uppgick per 30 juni 2021 till 3,8 Mdkr.

Fabege är ett starkt varumärke, både hos bankerna och på kapitalmarknaden och vår strategi att sprida finansieringen på många olika källor, att sprida refinansieringarna över tid samt att uteslutande använda grön finansiering är en styrka.

PROJEKT

Samtliga våra projekt löper på enligt plan.

FASTIGHETSVÄRDERING

Värderingen av fastighetsportföljen följer en väl etablerad process. Efter att en större andel fastigheter externvärderats flera gånger under 2020 har vi nu återgått till normala rutiner. Vi ser inga märkbara effekter på fastighetsvärderingarna till följd av pandemin.

MEDARBETARE

Samtliga medarbetare arbetar fortsatt i möjligaste mån hemifrån. Teknisk drift har delats in i lag som arbetar i skift, allt för att minska risken för smittspridning. Möten och samverkan sker till stor del digitalt och vi ger på olika sätt stöd för att underlätta arbetet hemifrån. Vi genomför regelbundna temperaturmätningar bland medarbetarna. Den senaste visar oförändrat att våra medarbetare mår bra, att det fungerar bra att arbeta hemifrån men att vi saknar att träffas på kontoret.

FABEGE STÅR STABILT

Som för så många andra har pandemin en, om än för Fabege begränsad, negativ effekt på verksamheten. Vår stabila finansiella ställning ger oss styrka och trygghet.

• Vi har en stark balansräkning med hög soliditet.
• Vi har en stabil kundbas.
• Vi har god tillgång till finansiering genom kapitalmarknad och våra banker.
• Vi har engagerade medarbetare som gör skillnad.
• Vi har ett modernt och attraktivt fastighetsbestånd i bra lägen.

Resultat jan-juni 2021 ¹

Periodens resultat efter skatt uppgick till 2 046 Mkr (1 559) motsvarande 6:32 kr per aktie (4:73). Periodens resultat före skatt uppgick till 2 578 Mkr (1 985). Förvaltningsresultatet var något lägre, men positiva värdeförändringar på både fastigheter och derivat innebar att resultatet före skatt ökade i jämförelse med samma period föregående år.

ANDRA KVARTALET I KORTHET

• Högre aktivitet på hyresmarknaden med fler visningar och förhandlingar.
• Effekten av covid-19 innebär fortfarande att processerna för omförhandling och avtalstecknande tar längre tid.
• Nyuthyrningen uppgick till 42 Mkr (28).
• Nettouthyrningen uppgick till 20 Mkr (5).
• Hyresintäkterna uppgick till 715 Mkr (696).
• Överskottsgraden uppgick till 76 procent (76).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 369 Mkr (359).
• Realiserade värdeförändringar uppgick till 56 Mkr (0).
• Fastighetsportföljen visade en orealiserad värdetillväxt om 1 025 Mkr (-304) varav projekt 130 Mkr (44).
• Orealiserade värdeförändringar i derivatportföljen uppgick till 34 Mkr (-49).
• Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 1 183 Mkr (-15).

VERKSAMHETSMÅL

• Investeringsvolym cirka 2 500 Mkr per år.
• Nettouthyrning minst 80 Mkr per år.
• Överskottsgrad 75 procent.

INTÄKTER OCH RESULTAT

Hyresintäkterna uppgick till 1 422 Mkr (1 407) och driftsöverskottet uppgick till 1 047 Mkr (1 046). Minskade intäkter till följd av tomställning inför projektutveckling och reservering av osäkra fordringar med anledning av pandemin möttes av ökade intäkter avseende inflyttningar i färdigställda projektfastigheter. Ökningen av fastighetskostnader avsåg främst vinterkostnader såsom värme och snöröjning. Driftsöverskottet i identiskt bestånd minskade med cirka 1 procent (+6). Överskottsgraden uppgick till 74 procent (74). Ökningen i central administration var hänförlig till engångskostnader för Fabeges nya huvudkontor.

Räntenettot uppgick till -240 Mkr (-227). De ökade räntekostnaderna berodde främst på en större lånevolym. Tomträttsavgälder uppgick till -18 Mkr (-14).

Resultatandelar i intressebolag uppgick till -12 Mkr (-29) och avsåg främst periodens kapitaltillskott till Arenabolaget.

Realiserade värdeförändringar uppgick till 56 Mkr (25) och avsåg främst vinst avseende införsäljningen av Selfoss 1 till det JV-bolag som utvecklat bostäder på fastigheten.

Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till 1 539 Mkr (1 525). Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsbeståndet om 1 297 Mkr (1 339) var främst hänförliga till förbättrade kassaflöden och lägre avkastningskrav. Det genomsnittliga avkastningskravet minskade med 0,02 procentenheter till 3,86 procent (3,88 vid årsskiftet).

Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring om 242 Mkr (186) främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.

Orealiserade värdeförändringar i derivatportföljen uppgick till 268 Mkr (-292).

SEGMENTSRAPPORTERING

Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott om 1 004 Mkr (1 038) motsvarande 78 procents överskottsgrad (77).

Uthyrningsgraden uppgick till 92 procent (92). Förvaltningsresultatet uppgick till 716 Mkr (754). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 297 Mkr (1 339).

Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 43 Mkr (8) motsvarande en överskottsgrad på 33 procent (14). Förvaltningsresultatet uppgick till -1 Mkr (-26). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 242 Mkr (186).

Transaktionsresultatet uppgick till 56 Mkr (25).

SKATT

Periodens skattekostnad uppgick till -532 Mkr (-426). Skatt beräknades med 20,6 procent (21,4 procent) på löpande beskattningsbart resultat. Ränteavdragsbegränsningarna bedöms inte få någon väsentlig effekt på betald skatt under innevarande år.

FINANSIELL STÄLLNING OCH SUBSTANSVÄRDE

Eget kapital vid periodens slut uppgick till 41 911 Mkr (41 542) och soliditeten till 51 procent (52). Beslutat ej utbetald utdelning har skuldförts och därmed minskat eget kapital. Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 130 kr (127). EPRA NRV uppgick till 160 kr per aktie (155).

KASSAFLÖDE

Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 707 Mkr (756). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 42 Mkr (-64). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med -1 011 Mkr (2 110), samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 501 Mkr (-2 544). I investeringsverksamheten drivs kassaflödet av fastighetstransaktioner samt av projekt. Sammantaget ökade likvida medel med 239 Mkr (258) under perioden.

Finansiering

Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor. Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden.

FÖRDELNING FINANSIERINGSKÄLLOR

100% Grön finansiering

30 juni 2021

Moody's Rating

BAA2

stable outlook

FINANSIERING

Bolaget strävar efter en jämvikt mellan olika finansieringsformer på såväl kapital- som bankmarknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet.

Fabege har en stark tilltro till finansmarknadens möjlighet att bidra till ett mer hållbart samhälle och vill vara en aktiv part i dess omvandling mot ett större ansvarstagande. I slutet av föregående år nåddes målsättningen om 100 procent grön finansiering. I juni togs nästa steg för en breddning av den hållbara finansieringen i form av ett lån som kopplas till EUs nya taxonomi. Här ingår, förutom höga krav på energieffektivitet, även klimatanalyser som bedömer risker förknippade med klimatförändringar i form av till exempel översvämningar, starka vindar, stark värme med flera extrema väderfenomen.

Fabeges räntebindningstid uppgick per kvartalsskiftet till 3,6 år. Derivatportföljen bestod av ränteswapar om totalt 17 150 Mkr, med förfall till och med 2030 och en fast årlig ränta mellan -0,18 och 1,35 procent före marginal.

Kapitalmarknaden är till stora delar tillbaka på pre-pandeminivåer. Efterfrågan är särskilt stor på gröna obligationer och vi har märkt ett stort intresse för Fabeges obligationer. Vi emitterade 500 Mkr på sex och sju år i början av juni, då även programmets ram ökades från 10 till 12 miljarder.

Även på marknaden för företagscertifikat är efterfrågan på speciellt gröna certifikat mycket god.

I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 16 Mkr, vilka huvudsakligen avsåg periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Under perioden har räntor om totalt 8 Mkr (12) avseende projektfastigheter aktiverats.

FINANSIERING, 2021-06-30

	2021-06-30	2020-12-31
Räntebärande skulder, Mkr	28 268	26 669
varav utestående MTN, Mkr	9 443	7 950
varav utestående SFF, Mkr	1 524	1 524
varav utestående certifikat, Mkr	2 375	2 025
Outnyttjande kreditlöften, Mkr	3 785	3 867
Kapitalbindning, år	4,9	5,2
Räntebindning, år	3,6	4,1
Räntebindning, andel av portföljen, %	74	74
Derivat marknadsvärde, Mkr	-329	-597
Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, %	1,71	1,77
Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, %	1,62	1,67
Ej pantsatta tillgångar, %	38,8	36,5
Belåningsgrad, %	35,9	34,8

KAPITALFÖRSÖRJNING

Belopp, Mkr Snittränta,% Andel,% < 1 år 8 042 3,36 28 1-2 år 1 600 0,61 6 2-3 år 2 350 0,92 8 3-4 år 3 250 0,71 11 4-5 år 2 000 0,95 7 5-6 år 3 750 0,95 13 6-7 år 4 376 1,41 15 7-8 år 1 700 0,95 6 8-9 år 1 200 0,20 4 Totalt 28 268 1,62 100

LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2021-06-30

	Kreditavtal, Mkr	Utnyttjat, Mkr
Certifikatprogram	5 000	2 375
< 1 år	2 015	1 855
1-2 år	9 344	6 944
2-3 år	8 000	4 700
3-4 år	650	650
4-5 år	3 105	2 805
5-10 år	4 156	4 156
10-15 år	3 529	3 529
15-20 år	1 253	1 253
Totalt	37 053	28 268

GRÖN FINANSIERING, 2021-06-30

	Kreditramar	Utestående lån och obligationer
Gröna MTN-obligationer, Mkr	9 443	9 443
Gröna obligationer via SFF, Mkr	1 524	1 524
Gröna företagscertifikat, Mkr	5 000	2 375
Gröna lån, övriga, Mkr	21 086	14 926
Total grön finansiering, Mkr	37 053	28 268
Andel grön finansiering, %	100	100
Totalt grönt låneutrymme, Mkr	61 530
varav fritt grönt låneutrymme, Mkr	23 379

SÄKERHETSFÖRDELNING

FINANSIELLA MÅL Styrelsen i Fabege har beslutat om följande finansiella mål för verksamheten:

Pantsatta tillgångar 61% Ej pantsatta tillgångar 39%

• Belåningsgrad max 50 procent.
• Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger.
• Skuldkvoten max 13,0 gånger.
• Soliditet lägst 35 procent.

RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR, 2021-06-30

Verksamheten janjuni 2021 ¹

Aktiviteten på hyresmarknaden ökade och nettouthyrningen under andra kvartalet uppgick till 20 Mkr. Ackumulerat under första halvåret uppgick nettouthyrningen till 56 Mkr. Omförhandlingar bidrog positivt till hyresvärdet i omförhandlade kontrakt med 12 procent. Projekten fortlöpte enligt plan.

FÖRDELNING AV MARKNADSVÄRDE, 2021-06-30

FASTIGHETSBESTÅND OCH FÖRVALTNING

Fabeges verksamhet med förvaltning och stads- och fastighetsutveckling är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm; Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemingsberg. Den 30 juni 2021 ägde Fabege 89 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 3,4 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner kvm och ett bokfört värde om 78,8 Mdkr, varav förädlings- och projektfastigheter 9,7 Mdkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet inklusive projektfastigheter uppgick till 91 procent (92). Uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet uppgick till 92 procent (92).

Under perioden tecknades 69 (51) nya avtal till ett samlat hyresvärde om 143 Mkr (93) varav 97 procent av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till 87 Mkr (73). Nettouthyrningen uppgick till 56 Mkr (20). Hyreskontrakt om 139 (67) Mkr omförhandlades med en genomsnittlig ökning av hyresvärdet med 12 procent (16). Återköpsgraden under perioden uppgick till 73 procent (73).

FÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETSBESTÅNDET

Under första kvartalet frånträddes Sadelplatsen 1. Fyra fastigheter avseende bostadsbyggrätter i Haga Norra avyttrades till det JV-bolag som Fabege samäger med Brabo och som utvecklar bostadsrätter på fastigheterna. Vidare ingick Fabege ett markanvisningsavtal vardera med Solna Stad respektive Huddinge kommun. I samband med det erlades en tilläggsköpeskilling om 270 Mkr avseende tidigare förvärvade fastigheter i Flemingsberg.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR PÅ FASTIGHETER

Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Under andra kvartalet externvärderades cirka 43 procent av portföljen och resterande fastigheter internvärderades med utgångspunkt i senaste externa värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid

periodens slut till 78,8 Mdkr (76,6). Orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 595 Mkr (1 525). Det genomsnittliga avkastningskravet minskade under perioden med 0,02 procentenheter till 3,86 procent (3,88). I förvaltningsbeståndet uppgick värdeförändringen till 1 297 Mkr (1 339). Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring om 242 Mkr (186). Värdeförändringen i projektportföljen var främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.

Realiserade värdeförändringar om 56 Mkr avsåg främst vinst vid försäljningen av Selfoss 1, Kista, till det JV-bolag som drivit bostadsutvecklingen på fastigheten

PROJEKT OCH INVESTERINGAR

Fabeges projektinvesteringar i förvaltningsportföljen ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värden. Under perioden uppgick investeringarna till 989 Mkr (890) i befintliga fastigheter och projekt, varav 227 Mkr (620) avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastigheter.

Investerat kapital i förvaltningsportföljen som uppgick till 762 Mkr (270), bland annat avseende energiinvesteringar och hyresgästanpassningar, bidrog också till den totala värdetillväxten.

AVSLUTADE PROJEKT

Under första kvartalet färdigställdes nybyggnationen av Bilias nya anläggning på fastigheten Hagalund 2:11, Solna, och hyresgästen har tillträtt lokalerna. Under andra kvartalet färdigställdes projekten avseende Stigbygeln 2 och Nationalarenan 3, båda i Arenastaden. Fastigheterna har i samband med det överförts till förvaltningsportföljen.

STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT

Projektet i Poolen 1 framskrider enligt plan. För närvarande pågår arbeten med takläggning och platsmurning av tegelfasaden samt färdigställande av inre kontorsytor. Fastigheten omfattar drygt 28 000 kvm uthyrbar kontorsyta och ska uppföras i en 3D-fastighetsbildning ovanpå det badhus som Solna kommun bygger. Investeringen bedöms uppgå till 1 096 Mkr. Uthyrningsgraden uppgår till 82 procent.

10% 87% 2% 2% 1% ¹ Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–juni 2020 och för balansposter per 31 december 2020.

FÖRÄNDRING FASTIGHETSVÄRDE, JAN-JUN 2021

Förändring av fastighetsvärde (Mkr)	2021
Ingående verkligt värde 2021-01-01	76 648
Fastighetsförvärv¹	270
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad	989
Orealiserade värdeförändringar	1 539
Försäljning, utrangering och övrigt	-604
Utgående verkligt värde 2021-06-30	78 842

¹Avser tilläggsköpeskilling Flemingsberg.

TOTALA INVESTERINGAR, JAN-JUN 2021

Totala investeringar, Mkr

Totala investeringar	989
Investeringar i förvaltningsportföljen	762
Investeringar i projekt- & förädlingsfastigheter	227

GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV, 2021-06-30

Område	Genomsnittligt avkastningskrav, %
Stockholms innerstad	3,58
Solna	3,99
Hammarby Sjöstad	4,22
Övriga marknader	5,15
Genomsnittlig avkastning	3,86

FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR,

JAN-JUN 2021			Uthyr ningsbar
Fastighetsnamn	Område	Kategori	yta, kvm
Kvartal 1
Sadelplatsen 1	Frösunda	Kontor	6 368
Kvartal 2
Ingen försäljning
Totalt			6 368

I Glädjen 2, Stadshagen, pågår ombyggnationen sedan den tidigare hyresgästen LRF lämnat. Investeringen beräknas uppgå till 177 Mkr. Uthyrningsgraden uppgår till 33 procent. Första hyresgästen flyttade in i juni 2021. Projektet fortlöper nu med anpassning för nästa hyresgäst som tillträder i september 2022.

Projektet avseende utveckling av del av fastigheten Bocken 39, Kungsgatan, för Convendum har inletts med projektering och rivningsarbeten. Investeringen beräknas uppgå till 194 Mkr och lokalerna färdigställs för Convendums tillträde i juli 2022.

Projektet avseende byggnation av lokaler för Operan och Dramaten på del av fastigheten Regulatorn 1, Flemingsberg, har påbörjats med projektering och upphandling av vissa byggtjänster. Detaljplanen vann laga kraft i juni 2021. Byggstart beräknas ske i början av 2022 och fastigheten ska stå klar för inflyttning i juni 2024.

BOSTADSUTVECKLING I JOINT VENTURES

Via delägda Selfoss Invest AB driver Fabege tillsammans med Svenska Hyreshus AB ett bostadsutvecklingsprojekt i Kista. Av projektets 276 lägenheter återstår nu 13 lägenheter att sälja. Fabeges latenta vinst om 58 Mkr vid införsäljningen av Selfoss 1 till JV-bolaget återfördes och redovisades som en realiserad värdeförändring under andra kvartalet. Projektet kommer att slutavräknas i samband med att de sista kvarvarande lägenheterna tillträds.

Bostadsprojektet i samarbete med Brabo i Haga Norra löper på enligt plan. Projektet omfattar 418 lägenheter som produceras i en 3D-fastighetsbildning ovanpå den anläggning som Fabege uppfört åt Bilia. Fastighetsbildningen blev klar under första kvartalet och Fabege avyttrade de fyra fastigheter som omfattas till det gemensamma JV-bolaget. Den beräknade investeringen uppgår till cirka 1,1 Mdkr. Stommen är färdigställd och arbete med stomkomplettering, installationer och inredning pågår. Första inflyttningen startar i augusti 2021 och projektet beräknas vara avslutat vid årsskiftet 2022/2023. I de två första säljetapperna, som omfattar 268 lägenheter, har 265 lägenheter tecknats genom icke bindande bokningsavtal. Nästa säljetapp planeras att starta till hösten. Projektet finansieras med ägarlån och externt byggnadskreditiv.

Utvecklingen av fastigheten Lagern 3, Råsunda, till bostadsrätter löper på enligt plan med planerad första inflytt i november 2021. Projektet drivs tillsammans med TBgruppen i ett 50/50 procent JV-bolag. Investeringen beräknas uppgå till 288 Mkr exklusive markköpet. Av projektets 134 lägenheter har 120 (90 procent) sålts genom bindande förhandsavtal.

De aktuella JV-projekten redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Resultatavräkning kommer att ske först i samband med att projekten avslutas.

PÅGÅENDE PROJEKT >50 MKR

Fastighetsbeteckning	Kategori	Område	Färdigställt	Uthyrningsbar yta kvm	Uthyrningsgrad % yta ¹	Hyresvärde²	Bokfört värde Mkr	Beräknad invest ering Mkr	Varav upp arbetat Mkr
Poolen 1	Kontor	Arenastaden	Q1-2022	28 100	82%	94	1 069	1 096	521
Glädjen 12	Kontor	Marieberg	Q4-2022	11 000	33%	44	555	177	36
Bocken 39 (del av)	Kontor	Norrmalm	Q3-2022	7 600	100%	66	1 373	194	28
Regulatorn 1 (del av)	Verkstäder mm Flemingsberg		Q2-2024	11 900	100%	24	45	430	23
Summa				58 600	85%	228	3 042	1 897	608
Övriga Mark- och projektfastigheter							2 740
Övriga Förädlingsfastigheter							5 262
Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter							11 044

¹ Operativ uhyrningsgrad per 30 Juni 2021.

² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 228 Mkr (fullt uthyrd) från 5 Mkr i löpande årshyra per 30 juni 2021.

BYGGRÄTTER

Kommersiella, kvm		Bostäder, kvm
Innerstaden	30 900	Innerstaden	1 100
Solna	346 400	Solna	266 600
Hammarby Sjöstad	62 100	Hammarby Sjöstad	-
Flemingsberg	279 300	Flemingsberg	261 000
Övriga	80 500	Övriga	-
Summa	799 200	Summa	528 700
Laga kraft, %	17	Laga kraft, %	25
Bokfört värde, kr/kvm	5 800	Bokfört värde, kr/kvm	7 000

Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats.

FASTIGHETSBESTÅNDET

Fastighetsinnehav	Antal fastigheter	Uthyrbar yta tkvm	Marknadsvärde Mkr	Hyresvärde² Mkr	Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Förvaltningsfastigheter ¹	62	1 058	69 171	3 217	92
Förädlingsfastigheter ¹	13	169	5 262	130	89
Mark och projektfastigheter ¹	14	11	4 409	13	29
Summa	89	1 238	78 842	3 360	91
Varav Innerstaden	27	321	29 533	1 215	88
Varav Solna	46	711	39 740	1 699	93
Varav Hammarby Sjöstad	11	137	7 740	383	87
Varav Flemingsberg	4	69	1 799	63	91
Varav Övriga	1	0	30	0	0
Summa	89	1 238	78 842	3 360	91

¹ Se vidare under definitioner.

² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 96 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 30 Juni 2021) ej avräknad.

SEGMENTSRAPPORTERING I SAMMANDRAG

	2021	2021	2021	2021	2020	2020	2020	2020
	jan-jun	jan-jun	jan-jun	jan-jun	jan-jun	jan-jun	jan-jun	jan-jun
Belopp i Mkr	Förvaltning		Förädling Transaktion	Totalt	Förvaltning		Förädling Transaktion	Totalt
Hyresintäkter	1 290	132		1 422	1 351	56		1 407
Fastighetskostnader	-286	-89		-375	-313	-48		-361
Driftsöverskott	1 004	43	0	1 047	1 038	8	0	1 046
Överskottsgrad, %	78%	0%		74%	77%	14%		74%
Central administration	-52	-10		-62	-42	-6		-48
Räntenetto	-206	-34		-240	-199	-28		-227
Tomträttsavgäld	-19	1		-18	-14	0		-14
Resultatandelar i intressebolag	-11	-1		-12	-29	0		-29
Förvaltningsresultat	716	-1	0	715	754	-26	0	728
Realiserade värdeförändringar fastigheter	0	0	56	56	0	0	25	25
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	1 297	242		1 539	1 339	186		1 525
Resultat före skatt per segment	2 013	241	56	2 310	2 093	160	25	2 278
Värdeförändringar räntederivat och aktier				268				-293
Resultat före skatt				2 578				1 985
Fastigheter, marknadsvärde	69 171	9 671		78 842	64 977	8 588		73 565
Uthyrningsgrad, %	92%	89%		91%	92%	90%		92%

1 Förklaring av klassificering samt omklassificeringar under perioden mellan segmenten Förvaltning och Förädling framgår av not Segmentsrapportering på sidan 18.

Fabeges hållbarhetsarbete

Vår ambition stannar inte vid att utveckla hållbara stadsdelar, fastigheter och lokaler. Vi ska bidra till ett hållbart Stockholm. Vår hållbarhetsstrategi är integrerad i vår affärsidé, affärsmodell och företagskultur.

Mål 2030

• Klimatneutral förvaltning.
• Halverad klimatpåverkan i projektutveckling.

43 kWh/kvm

Genomsnittlig energianvändning under första halvåret.

GLOBAL LEDARE ENLIGT GRESB I 2020 hållbarhetsranking av GRESB nådde Fabege 93 poäng, vilket innebär att vi rankas som global ledare inom sektorn kontor bland börsnoterade fastighetsbolag.

HÅLLBAR STADSUTVECKLING

Arbetet med att hållbarhetssäkra Arenastaden med stöd av Citylab pågår i samarbete med Solna stad och Sweden Green Building Council. I Flemingsbergsdalen ska en helt ny stadsdel växa fram och vi implementerar nu målen i områdets hållbarhetsprogram i det dagliga stadsutvecklingsarbetet. Även detta program är framtaget i enlighet med Citylab. Citylab är Sveriges första certifieringssystem för hållbar stadsutveckling.

MILJÖCERTIFIERING AV FASTIGHETER

Fabeges målsättning är att hela fastighetsportföljen ska certifieras enligt BREEAM-SE / BREEAM-In-Use. Fabeges nyproduktion certifieras enligt BREEAM-SE, med ambition att nå nivå Excellent. Av Fabeges 89 fastigheter var 59 stycken certifierade vid periodens slut. Sammanlagt innebar det 81 procent (81) av den totala ytan av Fabeges befintliga bestånd. De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling.

Under 2021 fortsätter arbetet med att uppgradera flera certifieringar i det befintliga beståndet och under perioden har två fastigheter nått nivån very good.

Fem fastigheter har energideklarerats på EPC-nivå A vilket motsvarar knappt 20 procent av förvaltningsbeståndets yta.

FABEGES ENERGIEFFEKTIVISERINGSMÅL

Fabeges nya energieffektiviseringsmål är uppdelat i etapper. Redan 2019 överträffade vi målet i den svenska energiöverenskommelsen om 50 procent effektivare energianvändning 2030 jämfört med 2005. 2020 låg Fabeges genomsnittliga energianvändning på 74 kWh/kvm (ackumulerat tolv månaders utfall). 2020 var ett speciellt år med en mild vinter och låg förbrukning till följd av att många kontor inte användes då hyresgäster under pandemin valt att arbeta hemifrån. Målsättningen för 2023 om en genomsnittlig energianvändning på 77

kWh/kvm står kvar. Beståndet delas i två delar; nyare fastigheter som fått bygglov efter 2012 som har en målsättning på 50 kWh/kvm och äldre fastigheter som har en målsättning på 85 kWh/kvm. Under första halvåret uppgick den genomsnittliga energianvändningen till 43 kWh/kvm vilket var något högre än samma period föregående år. Ökningen berodde på en kallare vinter och ett större kylbehov i inledningen av sommaren i jämförelse med föregående år.

MINSKAD KLIMATPÅVERKAN I PROJEKT

Under 2020 har vi inlett arbetet med att retroaktivt beräkna vårt klimatavtryck från scope 3 under basåret 2019, vilket är en stor utmaning. Vi har också satt upp en utmanande målsättning att halvera vårt klimatavtryck inom scope 3 till 2030. Det kommer att ställa krav på att vi i vår projektutveckling arbetar innovativt med bland annat återbruk, materialval, ny teknik och tuffa krav vid upphandlingar. Arbetet har påbörjats i projekteringen av det så kallade Parkhuset i Solna Business Park, som är ett pilotprojekt med målet att halvera klimatpåverkan under byggnationen.

KLIMATNEUTRAL FÖRVALTNING 2030

Fabege arbetar långsiktigt, målstyrt och integrerat med att skapa mer hållbara fastigheter. Vårt övergripande långsiktiga mål är att 2030 ha noll i nettoutsläpp från förvaltningen. Med det menar vi att vi ska ha kontroll över alla de utsläpp som är kopplade till vår verksamhet och att vi ska minimera utsläppen i största möjliga utsträckning med de medel som finns tillgängliga. De utsläpp vi inte kan påverka ska vi uppväga i form av klimatkompensation som till exempel investeringar i kolsänkor som skog, eller additiva vind- och solcellsparker.

Fabege är sedan 2019 ansluten till initiativet Science Based Targets och har därmed tagit första steget i arbetet med att ställa om verksamheten för att bidra till att 1,5 gradersmålet nås.

GRÖNT FABEGE ENLIGT CICERO Under hösten 2020 genomförde CICERO Shades of Green en utvärdering av Fabege. Resultatet visar att 95 procent av Fabeges intäkter och investeringar 2020 klassats som gröna. Vidare har Fabege av CICERO erhållit högsta betyg, Excellent, vid utvärdering av bolagets styrning inom hållbarhet.

NORDENS FÖRSTA TAXONOMILÅN

Fabege har tillsammans med Handelsbanken tecknat ett taxonomi-anpassat lån för fastigheten Signalen 3 i Solna. Fabege har genomfört en omfattande analys kring eventuella risker för fastigheten utifrån pågående klimat-förändringar, det vill säga materiella klimatresiliensrisker såsom översvämningar, markerosion, värmelaster och kraftiga väderfenomen som stormar. Därutöver har fastigheten utrustats med ett system för fastighetsautomation och fastighetsstyrning samt erhållit en energideklaration på nivå A, vilket endast 1,2 procent av kontorslokaler i Sverige hade uppnått vid utgången av 2020.

SAMMANSTÄLLNING ÖVER CERTIFIERADE FASTIGHETER

System	Antal	Kvm, LOA	Andel av certifierad yta, %
BREEAM-In-Use	46	654 298	65
BREEAM-SE	9	250 699	25
BREEAM Bespoke	1	7 460	1
Green building	1	6 164	1
Miljöbyggnad	2	85 352	8
Totalt miljöcertifierade fastigheter	59	1 003 973	100

HÅLLBARHETSNYCKELTAL

	2021, Q2	2020	2019	Mål
Energiprestanda, kWh/kvm Atemp	43	74	81	Max 77 kWh/kvm Atemp
Andel förnybar energi, %	96	96	91	100
Miljöcertifiering, antal fastigheter	59	59	56
Miljöcertifiering, andel av total yta, %	81	82	83	100
Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, %	97	96	94	100
Gröna hyresavtal, andel av total yta, %	79	73	75	100
Grön finansiering, %	100	100	84	100
Nöjda medarbetare, förtroendeindex,%		79	74	2021 minst 85%
GRESB, poäng		93	94	>90

GRÖN FINANSIERING

Vårt gröna ramverk ger oss möjlighet att emittera gröna obligationer, gröna företagscertifikat och att knyta även andra lån till ramverket. Grön finansiering ger Fabege bättre villkor både i bank och kapitalmarknaden och tillgång till fler finansieringsalternativ. I och med det gröna ramverket utökades andelen gröna finansieringskällor. Samtliga Fabeges finansiärer kan nu erbjuda grön finansiering och målet om 100 procent grön finansiering uppnåddes strax före årsskiftet.

Den gröna finansieringen kompletterades i juni 2021 med ett taxonomianpassat lån som uppfyller EU-taxonomins föreslagna kriterier för grön finansiering.

Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/gronfinansiering, där även investerarrapporterna finns att tillgå.

INITIATIV INOM SOCIAL HÅLLBARHET

Fabege samverkar med kommuner, myndigheter, andra fastighetsägare och föreningslivet för att skapa trygga och attraktiva områden. Fokus ligger på utbildning, fritid, hälsa och arbete.

Exempel på åtgärder:

• Läxhjälp i Flemingsberg
• Changers Hub i Huddinge
• TalangAkademin i Huddinge
• Stöd till Stadsmissionen
• Street Gallery, Solna Business Park
• Stöd till lokala idrottsföreningar
• Pep Parker i Solna
• Aktiva inom Samverkan Huddinge

OM HÅLLBARHETSRAPPORTEN

Detta är en kvartalsvis uppföljning av Fabeges arbete med hållbarhetsfrågor. Utgångspunkten är Fabeges årliga hållbarhetsredovisning. Kvartalsrapporten är inte upprättad enligt GRI:s riktlinjer och tar därför inte upp vissa frågor. En helhetsbild av hållbarhetsarbetet publiceras en gång om året i hållbarhetsrapporten, läs mer på www.fabege.se/hallbarhet.

17 GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL I 1 PARK Solna Business Park får nu ett färgglatt tillskott i form av en ny park. Syftet är att lyfta Agenda 2030 och FN:s 17 globala hållbarhetsmål och tillgängliggöra dem för alla. Dessutom kommer parken att bidra till mer liv mellan husen och ge Solna Business Park en ny destination att besöka.

Övrig finansiell information

KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE

	Resultat effekt		Belånings
Värdeförändring %	efter skatt, Mkr	Soliditet %	grad, %
+1	607	51,0%	35,2%
0	0	50,7%	35,4%
-1	-607	50,4%	25,5%

Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt.

KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE OCH RESULTAT

	Förändring Effekt, Mkr
Hyresintäkter, totalt	1%	28,6
Hyresnivå, kommersiella intäkter	1%	27,2
Ekonomisk uthyrningsgrad	1%-enhet	33,6
Fastighetskostnader	1%	7,0
Räntekostnader, rullande 12 månader ¹	+/-1%-enhet	62 / 9
Räntekostnader längre perspektiv	1%-enhet	282,7

Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna.

HYRESINTÄKTER – UTVECKLING KOMMANDE FYRA KVARTAL

I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in– och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Grafen utgör därför inte en prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per bokslutsdagen.

PERSONAL

Vid periodens slut var 191 personer (192) anställda i koncernen.

MODERBOLAGET

Omsättningen uppgick under perioden till 177 Mkr (180) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 149 Mkr (279). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 0 Mkr (0).

HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN

Inga väsentliga händelser efter balansdagen.

FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL

	Antal
Förfall, år	hyresavtal	Årshyra, Mkr	Andel, %
2021	344	204	7%
2022	412	682	23%
2023	248	365	12%
2024	178	222	8%
2025	96	285	10%
2026+	135	1 057	36%
Kommersiellt	1 413	2 815	95%
Bostadsavtal	118	12	0%
Garage- och parkering	679	128	4%
Totalt	2 210	2 955	100%

¹Varav drygt 221 Mkr är omförhandlade för år 2021.

STÖRSTA KUNDERNA

	Andel¹, %	Löper till år
SEB Banken	7%	2037
Skatteverket	5%	2022
Telia Company AB	5%	2031
ICA Fastigheter Sverige AB	4%	2030
Swedbank	2%	2029
Carnegie Investment Bank AB	2%	2022
Migrationsverket	2%	2028
Bilia	2%	2041
Statens Skolverk	1%	2024
Telenor AB	1%	2028
Summa	30%

¹Andel av kontrakterad hyra.

HYRESVÄRDE PER KATEGORI

MÖJLIGHETER OCH RISKER

Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringarnas effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter framgår av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2020 (sidorna 48–57).

Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2020. Även den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2020 (sidorna 48–57).

Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. Skuldkvoten ska uppgå till max 13 gånger.

Utöver de effekter av covid-19 som beskrivs på sidan 3 har inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker gjorts efter publicering av årsredovisningen 2020.

SÄSONGSVARIATIONER

Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal ofta är högre.

MARKNADSUTSIKTER

Osäkerheten kring det "nya normala" post-pandemin är fortfarande stor. Närvaron i våra fastigheter är fortfarande låg men aktiviteten på hyresmarknaden har successivt ökat med fler visningar, förhandlingar och tecknade hyreskontrakt. Pandemins påverkan på Fabege redovisas på sidan 3.

Fabege har en stark finansiell ställning som gör att vi kan ta vara på de möjligheter som kan skapas. Flera av våra nyckeltal är starkare nu än vid utgången av 2020. Våra fastigheter är moderna och välskötta och ligger i attraktiva områden. Vi har stabila kunder. Fabeges medarbetare är motiverade och kunniga. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.

Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten.

Bolaget har erhållit statliga bidrag i form av hyresstödpaketet vilka redovisas som en reduktion av hyresintäkterna. Dessa redovisas i resultaträkningen i samma period som de intäktsbortfall som bidragen är avsedda att täcka till den del det bedöms föreligga rimlig säkerhet att villkoren uppfyllts och bidragen har erhållits/ kommer att erhållas. Det finns inga eventualförpliktelser som är knutna till de statliga bidragen. Koncernen har inte erhållit några andra former av statliga stöd.

Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Övriga nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2021 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.

Stockholm 9 juli 2021

Stefan Dahlbo VD

RAPPORTENS UNDERTECKNANDE

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 9 juli 2021

Jan Litborn Styrelseordförande

Stina Lindh Hök Styrelseledamot

Anette Asklin Styrelseledamot

Märtha Josefsson Styrelseledamot

Mats Qviberg Styrelseledamot Emma Henriksson Styrelseledamot

Lennart Mauritzson Styrelseldamot

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer

Fabegeaktien

Fabeges aktie är noterad på NASDAQ Stockholm och ingår i Large Capsegmentet.

ÄGARE*

Den 31 maj 2021 hade Fabege totalt 46 060 kända aktieägare varav 60,6 procent svenskt ägande. De 15 största äger knappt 45 procent av antalet aktier och röster.

UTDELNINGSPOLICY

Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt.

FÖRVÄRV OCH ÖVERLÅTELSE AV EGNA AKTIER*

Årsstämman 2021 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Under första halvåret återköptes 4,2 miljoner aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 30 juni till 8 784 877. Återköpen har gjorts till en snittkurs om 120:26 kr per aktie. Innehavet motsvarar 2,7 procent av antalet registrerade aktier.

STÖRSTA ÄGARE, 2021-05-31*

	Antal aktier*	Andel av kapital, %	Andel av röster,%
Erik Paulsson och bolag	52 108 718	16,2	16,2
BlackRock	15 745 399	4,9	4,9
Handelsbanken Fonder	9 413 756	2,9	2,9
Vanguard	9 383 118	2,9	2,5
Länsförsäkringar Fonder	8 163 642	2,5	2,5
Mats Qviberg med familj	7 106 054	2,2	2,2
E.N.A City Aktiebolag	6 480 000	2,0	2,0
Norges Bank	6 001 352	1,9	1,9
Fjärde AP-fonden	5 809 743	1,8	1,8
Tredje AP-fonden	5 064 339	1,6	1,6
Schroders	4 218 761	1,3	1,3
Folksam	4 182 076	1,3	1,3
AFA Försäkring	4 156 823	1,3	1,3
AMF Pension & Fonder	3 260 000	1,0	1,0
APG Asset Management	3 234 698	1,0	1,0
Totalt 15 största aktieägare	144 328 479	44,8	44,4
Totalt antal utestående aktier	321 998 267	97,3	97,3
Innehav av egna aktier	8 784 877	2,7	2,7
Totalt antal registerade aktier	330 783 144	100,0	100,0

OMSÄTTNING OCH HANDEL JAN-MAJ 2021*

	Fabege
Lägsta kurs, kr	114,75
Högsta kurs, kr	136,75
VWAP, kr	124,86
Daglig snittomsättning, kr	97 284 394
Antal omsatta aktier, st	79 471 993
Snitt antal avslut. st	2 540
Antal avslut, st	259 058
Snittvärde per avslut,kr	38 304
Dagomsättning rel. börsvärde, %	0,23

ÄGARFÖRDELNING, 2021-05-31*

		Kapital &
	Antal aktier	röster, %
Utländska institutionella ägare	98 433 685	29,8
Svenska institutionella ägare	72 016 768	21,8
Övriga ägare	74 157 058	22,4
Svenska privatpersoner	46 679 810	14,1
Anonymt ägande	30 710 946	9,3
Innehav egna aktier	8 784 877	2,7
Totalt	330 783 144	100

Övriga länder

Anonymt ägande

* Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. Uppgifter för 2021- 06-30 fanns inte tillgängligt vid rapportens publicering.

2,7%

2,7% 3,4%

7,4%

Finansiella data

Koncernen

Rapport över totalresultatet i sammandrag

	2021	2020	2021	2020	2020	Rullande 12 m
Belopp i Mkr	apr-jun	apr-jun	jan-jun	jan-jun	jan-dec	jul-jun
Hyresintäkter ¹	715	696	1 422	1 407	2 806	2 821
Fastighetskostnader	-174	-170	-375	-361	-694	-708
Driftsöverskott	541	526	1 047	1 046	2 112	2 113
Överskottsgrad, %	76%	76%	74%	74%	75%	75%
Central administration	-30	-25	-62	-48	-93	-107
Räntenetto	-122	-116	-240	-227	-462	-475
Tomträttsavgäld	-9	-8	-18	-14	-30	-34
Resultatandelar i intressebolag	-11	-18	-12	-29	-53	-36
Förvaltningsresultat	369	359	715	728	1 474	1 461
Realiserade värdeförändringar fastigheter	56	0	56	25	49	80
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	1 025	-304	1 539	1 525	2 715	2 729
Orealiserade värdeförändringar räntederivat	34	-49	268	-292	-229	331
Värdeförändringar aktier	0	0	0	-1	-2	-1
Resultat före skatt	1 484	6	2 578	1 985	4 007	4 600
Aktuell skatt	0	0	0	25	24	-1
Uppskjuten skatt	-301	-21	-532	-451	-864	-945
Periodens/Årets resultat	1 183	-15	2 046	1 559	3 167	3 654
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner	-	-	-	-	-1	-1
Periodens/Årets totalresultat	1 183	-15	2 046	1 559	3 166	3 653
Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande	0	0	0	0	0	0
Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	1 183	-15	2 046	1 559	3 166	3 653
Resultat per aktie, kr	3:67	-0:05	6:32	4:73	9:65	13:40
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental	321 998	328 283	321 998	328 283	328 283	321 998
Genomsnittligt antal aktier, tusental	322 602	329 846	323 654	329 846	329 211	325 689

¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 60 Mkr motsvarande 4 procent av totala hyresintäkter för perioden januari - juni 2021.

² Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt.

Rapport över finansiell ställning i sammandrag

	2021	2020	2020
Belopp i Mkr	30 jun	30 jun	31 dec
Tillgångar
Fastigheter	78 842	73 565	76 648
Nyttjanderättstillgång tomträtt	897	942	897
Övriga materiella anläggningstillgångar	21	15	15
Derivatinstrument	57	19	20
Finansiella anläggningstillgångar	1 529	948	1 108
Omsättningstillgångar	535	457	350
Kortfristiga placeringar	95	107	108
Likvida medel	259	282	20
Summa tillgångar	82 235	76 335	79 166
Eget kapital och skulder
Eget kapital	41 911	40 278	41 542
Uppskjuten skatt	8 821	7 875	8 288
Övriga avsättningar	182	180	183
Räntebärande skulder¹	28 268	24 694	26 669
Leasingskuld	897	942	897
Derivatinstrument	386	679	617
Ej räntebärande skulder	1 770	1 687	970
Summa eget kapital och skulder	82 235	76 335	79 166

¹ Varav kortfristiga 1 855 Mkr (2 925).

Koncernen Rapport över förändring eget kapital i sammandrag

Belopp i Mkr	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserade vinstmedel inkl årets resultat	Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	Innehav utan bestämmande inflytande	Summa eget kapital
Eget kapital 2020-01-01 enligt fastställd rapport över finansiell ställning	5 097	3 017	31 880	39 993	74	40 068
Periodens resultat			3 167	3 167	0	3 167
Övrigt totalresultat			-1	-1		-1
Summa intäkter och kostnader för perioden			3 166	3 166	0	3 166
TRANSAKTIONER MED ÄGARE
Återköp av aktier			-541	-541		-541
Kontantutdelning			-1 050	-1 050		-1 050
Förvärv minoritetens andel			-26	-26	-74	-100
Summa transaktioner med ägare			-1 617	-1 617	-74	-1 691
Eget kapital 2020-12-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning	5 097	3 017	33 428	41 542	0	41 542
Periodens resultat			2 046	2 046	0	2 046
Övrigt totalresultat
Summa intäkter och kostnader för perioden			2 046	2 046	0	2 046
TRANSAKTIONER MED ÄGARE
Återköp av aktier			-516	-516		-516
Beslutad ännu ej utbetald utdelning			-580	-580		-580
Kontantutdelning			-581	-581		-581
Summa transaktioner med ägare			-1 677	-1 677	0	-1 677
Eget kapital 2021-06-30	5 097	3 017	33 797	41 911	0	41 911

Rapport över kassaflödesanalyser

	2021	2020	2020
Belopp i Mkr	jan-jun	jan-jun	jan-dec
Löpande verksamhet
Driftsöverskott	1 047	1 046	2 112
Central administration	-62	-48	-93
Återläggning avskrivningar	3	3	4
Erhållen ränta	9	8	16
Erlagd ränta	-290	-278	-550
Betald inkomstskatt	0	25	24
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital	707	756	1 513
Förändring av rörelsekapital
Förändring av kortfristiga fordringar	-185	-141	-34
Förändring av kortfristiga skulder	227	77	-130
Summa förändring av rörelsekapital	42	-64	-164
Kassaflöde från den löpande verksamheten	749	692	1 349
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	-980	-878	-1 826
Förvärv av fastigheter	-270	-440	-1 370
Avyttring av fastigheter	309	3 566	3 589
Övriga finansiella anläggningstillgångar	-70	-138	-411
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-1 011	2 110	-18
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna	-582	-525	-1 050
Återköp egna aktier	-516	-299	-541
Upptagna lån	6 487	4 250	10 117
Amortering av skuld	-4 888	-5 970	-9 861
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	501	-2 544	-1 335
Periodens kassaflöde	239	258	-4
Likvida medel vid periodens början	20	24	24
Likvida medel vid periodens slut	259	282	20

Koncernen Nyckeltal

	2021	2020	2020
Finansiella ¹	jan-jun	jan-jun	jan-dec
Avkastning på eget kapital, %	9,8	7,8	7,8
Räntetäckningsgrad, ggr	4,0	4,3	4,3
Soliditet, %	51	53	52
Belåningsgrad fastigheter, %	36	34	35
Skuldkvot, ggr	14,1	12,1	13,2
Skuldsättningsgrad, ggr	0,7	0,6	0,6
Aktierelaterade ¹
Resultat per aktie, kr ²	6:32	4:73	9:65
Eget kapital per aktie, kr	130	123	127
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr	2:31	2:10	4:11
Genomsnittligt antal aktier, tusental	323 654	329 533	328 317
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental	321 998	328 283	326 206
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter	89	88	94
Fastigheternas bokförda värde, Mkr	78 842	73 565	76 648
Uthyrbar yta, kvm	1 238 000	1 201 000	1 245 000
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	91	92	91
Totalavkastning fastigheter, %	3,4	3,6	6,6
Överskottsgrad, %	74	74	75
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner.

² Definitionen enligt IFRS.

EPRA nyckeltal

	2021	2020	2020
	jan-jun	jan-jun	jan-dec
EPRA Earnings (förv.res. efter betald skatt), Mkr	629	626	1 285
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie	1:94	1:90	3:92
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr	51 641	49 338	50 427
EPRA NRV, kr/aktie	160	150	155
EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr	49 077	47 208	48 217
EPRA NTA, kr/aktie	152	144	148
EPRA NDV (substansvärde), Mkr	42 491	40 803	41 542
EPRA NDV, kr/aktie	132	124	127
EPRA Vakansgrad, %	9	8	9

Uppskjuten skatt

	2021	2020	2020
Uppskjuten skatt hänförbar till:	30 jun	30 jun	31 dec
- underskottsavdrag, Mkr	-514	-617	-693
- skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter, Mkr	9 411	8 633	9 166
- derivatinstrument, Mkr	-68	-136	-128
- övrigt, Mkr	-8	-5	-57
Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr	8 821	7 875	8 288

DERIVATINSTRUMENT

Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med senaste årsredovisningen.

EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag uppgående till 358 Mkr (556) samt övrigt 0 (0).

SEGMENTSRAPPORTERING – KLASSIFICERINGAR OCH OMKLASSIFICERINGAR UNDER PERIODEN

Under första kvartalet färdigställdes projektet i Hagalund 2:11 (Biliaprojektet) och fastigheten klassificerades om från projekt- till förvaltningsfastighet. Under andra kvartalet färdigställdes projekten i Stigbygeln 2 och Nationalarenan 3, båda i Arenastaden och fastigheterna klassificerades om från projekt- till förvaltningsfastigheter.

I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segmenten Förvaltning, Förädling och Transaktion. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid som fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen.

Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr

EPRA Vakansgrad, %

Koncernen Härledning av nyckeltal

Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege följer löpande.

					2021		2020		2020
Soliditet					30 jun		30 jun		31 dec
Eget kapital, Mkr					41 911		40 278		41 542
Balansomslutning, Mkr					82 235		76 335		79 166
Soliditet					51%		53%		52%
					2021		2020		2020
Belåningsgrad fastigheter					30 jun		30 jun		31 dec
Räntebärande skulder, Mkr					28 268		24 694		26 669
Bokfört värde fastigheter, Mkr					78 842		73 565		76 648
Belåningsgrad fastigheter					36%		34%		35%
					2021		2020		2020
Skuldkvot					30 jun		30 jun		31 dec
Driftsöverskott, Mkr					2 113		2 127		2 112
Central administration, Mkr					-107		-90		-93
Summa, Mkr					2 006		2 037		2 019
Räntebärande skulder, Mkr					28 268		24 694		26 669
Skuldkvot, ggr					14,1		12,1		13,2
					2021		2020		2020
Räntetäckningsgrad
					30 jun		30 jun		31 dec
Driftsöverskott, Mkr					1 047		1 046		2 112
Tomträttsavgäld, Mkr					-18		-14		-30
Central administration, Mkr					-62		-48		-93
Summa, Mkr					967		984		1 989
Räntenetto, Mkr					-240		-227		-462
Räntetäckningsgrad, ggr					4,0		4,3		4,3
				2021		2020	2021	2020	2020
Avkastning på eget kapital				apr-jun		apr-jun	jan-jun	jan-jun	jan-dec
Periodens resultat, Mkr				1 183		-15	2 046	1 559	3 167
Genomsnittligt kapital, Mkr				41 397		40 811	41 727	40 182	40 805
Avkastning på eget kapital				11,4%		-0,1%	9,8%	7,8%	7,8%
				2021		2020	2020	2020	2020
Totalavkastning fastigheter				apr-jun		apr-jun	jan-jun	jan-jun	jan-dec
Driftöverskott, Mkr				541		526	1 047	1 046	2 112
Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr				1 081		-304	1 595	1 550	2 764
Marknadsvärde inklusive periodens investeringar, Mkr				77 303		73 565	77 303	72 040	73 933
Totalavkastning fastigheter				2,1%		0,3%	3,4%	3,6%	6,6%
		2021			2020			2020
		jan-jun			jan-jun			jan-dec
EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV	NRV	NTA	NDV	NRV	NTA	NDV	NRV	NTA	NDV
Eget kapital, Mkr	41 911	41 911	41 911	40 278	40 278	40 278	41 542	41 542	41 542
Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr	580	580	580	525	525	525	-	-	-
Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr	329	329	329	660	660	660	597	597	597
Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr	8 821	8 821	8 821	7 875	7 875	7 875	8 288	8 288	8 288
Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr	-	-2 564	-2 564	-	-2 130	-2 130	-	-2 210	-2 210
Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr	-	-	-329	-	-	-660	-	-	-597
Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering
av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr	-	-	-6 257	-	-	-5 745	-	-	-6 078
NAV	51 641	49 077	42 491	49 338	47 208	40 803	50 427	48 217	41 542
utestående antal aktier	322,0	322,0	322,0	328,3	328,3	328,3	326,2	326,2	326,2
NAV per aktie, kr	160	152	132	150	144	124	155	148	127
			2021			2020			2020
EPRA EPS			jan-jun			jan-jun			jan-dec
Förvaltningsresultat, Mkr			715			728			1 474
Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr			-297			-284			-593
Summa, Mkr			418			444			881
Nominell skatt (20,6%), Mkr			86			102			189
			629			626			1 474
EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr
Genomsnittligt antal aktier, miljoner			323,7			329,8			328,3
EPRA EPS, kr per aktie			1:94			1:90			3:92
			2021			2020			2020
EPRA Vakansgrad			jan-jun			jan-jun			jan-dec
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr			319			265			289

3 361 9% 3 157 3 242 8% 9%

Moderbolaget Resultaträkning i sammandrag

	2021	2020	2020
Belopp i Mkr	jan-jun	jan-jun	jan-dec
Intäkter	177	180	320
Kostnader	-290	-256	-351
Finansnetto	-7	654	618
Resultatandel intressebolag	0	-6	0
Värdeförändringar räntederivat	268	-292	-229
Värdeförändringar aktier	1	-1	-2
Bokslutsdisposition	0	0	0
Resultat före skatt	149	279	356
Aktuell skatt	0	-	0
Uppskjuten skatt	-34	-62	48
Periodens resultat	115	217	404

Balansräkning i sammandrag

	2021	2020	2020
Belopp i Mkr	30 jun	30 jun	31 dec
Andelar i koncernföretag	12 517	12 516	12 517
Övriga anläggningstillgångar	45 465	42 288	44 457
varav fordringar hos koncernföretag	45 186	42 111	44 188
Omsättningstillgångar	58	611	108
Likvida medel	258	263	1
Summa tillgångar	58 298	55 678	57 083
Eget kapital	11 954	13 584	13 517
Avsättningar	70	70	70
Långfristiga skulder	44 658	39 001	43 292
varav skulder till koncernföretag	17 858	17 030	17 533
Kortfristiga skulder	1 616	3 023	204
Summa eget kapital och skulder	58 298	55 678	57 083

Koncernen kvartalsöversikt

Resultaträkning i sammandrag

	2021			2020				2019
SEKm	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3
Hyresintäkter	715	707	703	696	696	711	724	683
Fastighetskostnader	-174	-201	-175	-158	-170	-191	-184	-141
Driftsöverskott	541	506	528	538	526	520	539	542
Överskottsgrad	76%	72%	75%	77%	76%	73%	74%	79%
Central administration	-30	-32	-24	-21	-25	-23	-21	-21
Räntenetto	-122	-118	-116	-119	-116	-111	-115	-117
Tomträttsavgäld	-9	-9	-8	-8	-8	-6	-7	-7
Resultatandelar i intressebolag	-11	-1	-10	-14	-18	-11	-2	0
Förvaltningsresultat	369	346	370	-376	359	369	394	397
Realiserade värdeförändringar fastigheter	56	0	24	0	0	25	0	0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	1 025	514	799	391	-304	1 829	1 874	743
Orealiserade värdeförändringar räntederivat	34	234	87	-24	-49	-243	483	-215
Värdeförändringar aktier	0	0	-1	0	0	-1	0	-4
Resultat före skatt	1 484	1 094	1279	743	6	1 979	2 755	921
Aktuell skatt	0	0	-1	0	0	25	21	0
Uppskjuten skatt	-301	-231	-244	-169	-21	-430	-274	-207
Periodens resultat	1 183	863	1 034	574	-15	1 574	2 502	714

Finansiell ställning i sammandrag

	2021			2020			2019
SEKm	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3
Tillgångar
Fastigheter	78 842	77 210	76 648	75 399	73 565	72 996	74 250	71 591
Nyttjanderättstillgång tomträtt	897	897	897	942	942	942	942	942
Övriga materiella anläggningstillgångar	21	14	15	15	15	6	6	6
Derivatinstrument	57	60	20	11	19	31	58	-
Finansiella anläggningstillgångar	1 529	1536	1 108	1 011	948	911	813	758
Omsättningstillgångar	535	528	350	396	457	479	342	559
Kortfristiga placeringar	95	95	108	108	107	130	134	126
Likvida medel	259	287 80 627	20 79 166	727 78 609	282 76 335	195 75 690	24 76 569	16 73 998
Summa tillgångar	82 235
Eget kapital och skulder
Eget kapital	41 911	40 882	41 542	40 844	40 278	41 343	40 068	37 582
Uppskjuten skatt	8 821	8 519	8 288	8 045	7 875	7 853	7 431	7 162
Övriga avsättningar	182	182	183	179	180	181	182	167
Räntebärande skulder	28 268	27 321	26 669	26 205	24 694	23 472	26 414	26 001
Leasingskuld	897	897	897	942	942	942	942	942
Derivatinstrument	386	422	617	695	679	641	426	851
Ej räntebärande skulder	1 770	2 404	970	1 699	1 687	1 258	1 106	1 293
Summa eget kapital och skulder	82 235	80 627	79 166	78 609	76 335	75 690	76 569	73 998

Nyckeltal

		2021		2020	2019
	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3	Kvartal 2	Kvartal 1	Kvartal 4	Kvartal 3
Finansiella¹
Avkastning på eget kapital, %	11,4	8,4	10	5,7	-0,1	15,5	25,8	7,7
Räntetäckningsgrad, ggr²	4,1	3,9	4,3	4,3	4,3	4,4	4,4	4,4
Soliditet, %	51	51	52	52	53	55	52	51
Belåningsgrad fastigheter, %	36	35	35	35	34	32	36	36
Skuldkvot, ggr	14,1	13,7	13,2	12,9	12,1	11,4	12,8	13,0
Skuldsättningsgrad, ggr	0,7	0,7	0,6	0,6	0,6	0,6	0,7	0,7
Aktierelaterade¹
Periodens resultat per aktie, kr²	3:67	2:64	7:65	1:75	-0:05	4:78	7:56	2:16
Eget kapital per aktie, kr	130	126	127	124	123	126	121	114
Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr	1:01	1:30	0:61	1:40	0:89	1:21	1:34	0:56
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental	321 998	323 206	326 206	328 206	328 283	328 283	330 783	330 783
Genomsnittligt antal aktier, tusental	322 602	327 110	328 317	329 211	329 533	329 533	330 783	330 783
Fastighetsrelaterade
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	91	91	91	91	92	94	94	94
Totalavkastning fastigheter, %	2,1	1,3	1,8	1,3	0,3	3,4	3,3	1,8
Överskottsgrad, %	76	72	77	77	76	73	74	79

¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner.

² Definition enligt IFRS.

Detta är Fabege

Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning mot uthyrning och förvaltning av kontorslokaler samt stadsdelsutveckling. Bolaget erbjuder moderna lokaler i attraktiva lägen på delmarknader med hög tillväxt i Stockholmsområdet; Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.

Fabege erbjuder attraktiva och effektiva lokaler, främst för kontor, men även för butiker och andra verksamheter. Genom samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en omfattande marknadskännedom ger detta goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Per den 30 juni 2021 ägde Fabege 89 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 78,8 Mdkr. Hyresvärdet uppgick till 3,4 Mdkr.

AFFÄRSIDÉ

Fabege ska arbeta med hållbar stadsdelsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal väl belägna delmarknader i Stockholmsområdet.

Fabege ska skapa värde genom förvaltning och förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som förvärv.

AFFÄRSMODELL

Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion.

STRATEGI FÖR TILLVÄXT

Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta och förädla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad. Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltningsbeståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal närvaro blir investeringar som höjer attraktionen för området till nytta för många av Fabeges kunder.

VÄRDEDRIVANDE FAKTORER

Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, som tillsammans med transaktionsvolymen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm bildar förutsättningar för bolagets framgång.

Stockholm växer

Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kommande 20 åren. Den största tillväxten sker dessutom bland människor i yrkesverksam ålder, vilket medför en större efterfrågan på kontorslokaler.

Förändrad efterfrågan

Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal.

Ekonomisk utveckling

Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fastighetsmarknaden. Lägre vakansgrad i Stockholms innerstad och stärkt ekonomiskt klimat har historiskt medfört stigande hyror under ett antal år. Långtidseffekterna av pandemin är ännu osäkra.

Hållbar stadsutveckling

Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energisparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang.

Affärsmodell

FÖRVALTNING

Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet.

FÖRÄDLING

Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov.

TRANSAKTION

Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar.

Definitioner

Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL

Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.

AVKASTNING PÅ INVESTERAT KAPITAL I PROJEKTPORTFÖLJEN*

Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden.

BELÅNINGSGRAD, FASTIGHETER

Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.

DIREKTAVKASTNING, AKTIEN

Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut.

EGET KAPITAL PER AKTIE

Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal utestående aktier vid periodens slut.

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD*

Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.

EPRA EPS

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.

EPRA NRV – NET REINVESTMENT VALUE

Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.

EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS

Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Justerat för

verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.

EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE

Eget kapital enligt balansräkningen.

EPRA VAKANSGRAD

Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER* Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.

FÖRÄDLINGSFASTIGHETER*

Fastigheter med pågående eller planerad omeller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.

HYRESVÄRDE*

Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats.

KASSAFLÖDE FRÅN LÖPANDE VERKSAMHET PER AKTIE

Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

KONTRAKTSVÄRDE*

Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg.

MARK OCH PROJEKTFASTIGHETER*

Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.

NETTOUTHYRNING*

Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.

RESULTAT PER AKTIE

Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD

Driftsöverskott inklusive tomträttsavgäld minus central administration i förhållande till räntenettot (räntekostnader minus ränteintäkter).

SKULDKVOT

Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders driftsöverskott minus central administration.

SKULDSÄTTNINGSGRAD

Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.

SOLIDITET

Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande dividerat med balansomslutning.

TOTALAVKASTNING FASTIGHETER

Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar.

VERKLIG UPPSKJUTEN SKATT

Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras under fyra år med en nominell skatt om 21,4 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4 procent.

ÅTERKÖPSGRAD*

Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt.

ÖVERSKOTTSGRAD*

Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.

KALENDER

Delårsrapport jan-sep 2021 20 oktober 2021, klockan 07:30 Bokslutskommuniké 2021 7 februari 2022, klockan 12:00

PRESSMEDDELANDEN UNDER ANDRA KVARTALET 2021

2021-04-19	Inbjudan till webbsändning och telefonkonferens den 26 april där Fabege
	delårsrapport jan–mar 2021 presenteras
2021-04-26	Delårsrapport januari-mars 2021
2021-05-03	Fabege inleder återköp av egna aktier
2021-06-02	17 globala hållbarhetsmål i 1 park
2021-06-17	Elgiganten väljer Glädjen vid Hornbregs strand
2021-06-30	Fabege och Handelsbanken tecknar ett taxonomilån

FÖLJ OSS PÅ NÄTET, WWW.FABEGE.SE På koncernens webbplats finns även en webbsänd presentation där Stefan Dahlbo och Åsa Bergström presenterar rapporten den 9 juli 2021.

Fabege AB (publ) Box 730, 169 27 Solna Besök: Gårdsvägen 6, 7tr 169 70 Solna

Telefon: +46 (0) 8 555 148 00 E-post: info@fabege.se

Organisationsnummer: 556049–1523 Styrelsens säte: www.fabege.se

STEFAN DAHLBO VD och Koncernchef

+46 (0) 8 555 148 10 stefan.dahlbo@fabege.se

ÅSA BERGSTRÖM Vvd, Ekonomi- och finanschef

+46 (0) 8 555 148 29 asa.bergstrom@fabege.se