DELÅRSRAPPORT

JANUARI–JUNI 2021

BESQAB | JANUARI–MARS 2020 1 (23)

DELÅRSRAPPORT

JANUARI–JUNI 2021

Stark försäljning och ökad produktionstakt

"Det första halvåret 2021 präglades av en stark bostadsmarknad med stor efterfrågan på bostäder, också inom nyproduktion. Vi har säljstartat flera nya bostadsprojekt och marknadsmottagandet har varit mycket gott med hög boknings- och försäljningstakt. Med en stark marknad som grund och med myndighetsbeslut på plats startade vi ytterligare två projekt under andra kvartalet och produktionsstarterna summerar därmed till 278 bostäder hittills i år. Vi fortsätter vårt målmedvetna arbete och tar successivt steg i riktning mot våra uppsatta mål, bland annat genom att emittera vårt första gröna obligationslån. Emissionslikviden adderar till vår redan starka kassa och stärker beredskapen i det löpande ackvisitionsarbetet."

– Carola Lavén, VD

Januari–juni 2021

Enligt segmentsredovisningen¹ ökade periodens intäkter till 1 174,0 Mkr (466,5) och rörelseresultatet till 76,5 Mkr (34,5)
Resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen ökade till 119,5 Mkr (32,5) och resultat per aktie uppgick till 7,76 kr (2,11)
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till 58,4 Mkr (–)
Eget kapital enligt segmentsredovisningen uppgick per balansdagen till 1 697,9 Mkr (1 385,1) och eget kapital per aktie uppgick till 109,72 kr (89,94)
Likvida medel enligt segmentsredovisningen uppgick per balansdagen till 556,1 Mkr (534,2)
Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 278 (129)
Antal sålda bostäder uppgick till 209 (167)
Enligt IFRS uppgick intäkterna till 405,8 Mkr (722,9) och rörelseresultatet till 21,5 Mkr (59,3). Periodens resultat efter skatt enligt IFRS uppgick till 70,1 Mkr (50,7) motsvarande 4,69 kr per aktie (3,30).

April–juni 2021

• Enligt segmentsredovisningen¹ ökade kvartalets intäkter till 668,7 Mkr (257,1) och rörelseresultatet till 47,1 Mkr (11,3)

Resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen ökade till 59,0 Mkr (10,4) och resultat per aktie uppgick till 3,82 kr (0,68)
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till 17,8 Mkr (–)
Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 161 (129)
Antal sålda bostäder uppgick till 121 (67)
Enligt IFRS uppgick intäkterna till 144,4 Mkr (445,8) och rörelseresultatet till 3,3 Mkr (32,6). Kvartalets resultat efter skatt enligt IFRS uppgick till 18,8 Mkr (32,7) motsvarande 1,31 kr per aktie (2,13).

Väsentliga händelser under andra kvartalet

I april erhöll Besqabs vårdboende Juliahemmet i Uppsala sin Svanenmärkning efter att samtliga krav avseende byggnaden godkänts.
I maj emitterade Besqab seniora icke-säkerställda gröna obligationer om 500 Mkr inom ett ramverk om 800 Mkr på den svenska obligationsmarknaden. Obligationen noterades den 14 juni på Nasdaq Stockholms reglerade lista för hållbara obligationer och första dag för handel var den 15 juni.
Under kvartalet har Besqab tillträtt flera större fastigheter såsom del av Legera i Hagastaden, Kv Vandenbergh i Mariehäll samt Norrberget i Vaxholm.

Händelser efter rapportperiodens utgång

Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens utgång.

Omslag: Häggviks Dunge, Sollentuna.

___________________________________

278

produktionsstartade bostäder

209 sålda bostäder

400

nya byggrätter

¹ Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 på sida 24. Jämförelsetal inom parentes avser för resultatposter motsvarande period 2020 och för balansposter motsvarande balansdag 2020. Definitioner av nyckeltal finns på sida 30.

VD-kommentar

Vi är nu halvvägs genom 2021 och vi fortsätter följa vår plan som vi fastställde för ett drygt halvår sedan. Vi arbetar målmedvetet enligt våra strategier och tar successivt steg i riktning mot våra uppsatta mål.

God efterfrågan på nyproduktion

Vi har fortsatt en mycket het bostadsmarknad med stor efterfrågan på bostäder, också inom nyproduktion. Pandemin medförde ett ökat fokus på den egna bostaden och drömmen om hur vi vill bo och den trenden kvarstår. Låga räntor och en stark börsutveckling har bidragit till att driva på den starka utvecklingen.

Med en stark marknad som grund har vi ett stort fokus på att öka tillväxten genom fler produktionsstarter. Under andra kvartalet startades den sista etappen om 49 brf-lägen-

heter i Nacka Strand samt 112 brf-lägenheter i Ella Allé i centrala Täby. Hittills i år summerar det till 278 produktionsstartade bostäder. Bostäderna har haft mycket bra marknadsmottagande vad gäller försäljningen men myndighetsprocesser är fortsatt en utmaning för produktionsstarterna där särskilt bygglov tenderar att dra ut på tiden.

I juni 2021 tillträdde och säljstartade vi projektet Nivå i Mariehäll i Bromma som vi förvärvade i slutet av 2020. Säljstarten möttes av mycket stort intresse och vi arbetar nu med siktet inställt på en första produktionsstart av projektet under andra halvåret 2021.

Fortsatt fokus på byggrättsförvärv

Vi fortsätter att utvärdera affärsmöjligheter och potentiella byggrättsförvärv för att fylla på projektportföljen med ytterligare attraktiva projekt. Det är hög aktivitet på byggrättsmarknaden med såväl stort utbud som hög efterfrågan men vi är fortsatt selektiva för att göra rätt förvärv. Under andra kvartalet förvärvade och tillträdde vi byggrätter för ca 40 småhus i det natursköna bostadsområdet Fullerö Hage strax norr om Uppsala. Här ser vi fram emot att utveckla ett prisvärt boende som passar våra målgruppers efterfrågan på småhus i pendlingsnära lägen och med en boendemiljö som underlättar en hållbar och hälsosam livsstil.

På balansdagen innehöll vår byggrättsportfölj cirka 3 900 bostadsbyggrätter i attraktiva lägen i Stockholms län, Uppsala och delar av Mellansverige. Hittills i år har portföljen fyllts på med omkring 400 nya byggrätter, exkluderat vårt förvärv av 50 procent av bostadsutvecklaren Byggnadsfirman Erik Wallin AB.

Vår första gröna obligation för hållbar bostadsutveckling

Ett viktigt medel för fortsatta förvärv och investeringar är den obligationsemission om 500 Mkr vi gick ut med i maj. Emissionen möttes av ett stort intresse och blev övertecknad vilket är särskilt roligt då det är Besqabs första obligationslån. Vi är också stolta över att obligationerna ges ut inom ett grönt ramverk vilket vi ser som en viktig kvalitetsstämpel på vårt hållbarhetsarbete och ett betydande steg i riktning mot vårt mål om

att all finansiering ska vara grön. För oss är det viktigt att vi satsar på att utveckla och bygga hållbara bostäder med effektiv resursanvändning och hög energieffektivitet. Därför fortsät-

ter vi också arbetet med att Svanenmärka våra bostäder, vårdboenden och annan samhällsservice. Vårdboendet Juliahemmet i Uppsala, som stod klart i början av året, fick sin Svanenmärkning i april. Svanenmärkningen är en betydande kvalitetsstämpel både för oss som fastighetsutvecklare och fastighetsägare och för dem som ska bo och arbeta på Juliahemmet.

Ökade intäkter och stärkt resultat

Vi har flera stora projekt i produktion och en hög produktionstakt som bidrar till våra ökade intäkter. Intäkterna för perioden januari–juni 2021 ökade till 1 174,0 Mkr jämfört med 466,5 Mkr samma period 2020. Starten

av bostadsrätterna i Legera i slutet av mars gav en väsentlig intäktseffekt under andra kvartalet. Rörelseresultat ökade till 76,5 Mkr (34,5) och inkluderar också ett bra resultat om cirka 10 Mkr från vår investering i Wallin. Rörelsemarginalen för perioden januari–juni 2021 uppgick därmed till 6,5 procent (7,4). Vi har fortsatt en bra bit kvar till vårt marginalmål om minst 10 procent men ser en positiv trend i utvecklingen av rörelsemarginalen de senaste kvartalen och vi fortsätter följa vår plan.

Den finansiella ställningen är fortsatt stark och soliditeten uppgick vid balansdagen till 45,9 procent (64,0).

Väl rustade för tillväxt på fortsatt stark marknad

Förutsättningarna att följa vår plan framåt är goda men vi är ödmjuka inför hur bostadsefterfrågan kan utvecklas under hösten när majoriteten av den vuxna befolkningen vaccinerats och hushållen i större utsträckning ägnar sig åt andra intressen utöver bostaden tillsammans med att amorteringskravet återinförs i september 2021. Det underliggande behovet av bostäder på Besqabs marknader är dock alltjämt stort och räntorna väntas ligga kvar på låga nivåer de närmaste åren. Sammantaget kan vi sannolikt förvänta oss en fortsatt stark marknad men med en måttligare prisutveckling.

Som en konsekvens av att ekonomin börjat ta fart igen ser vi den närmaste tiden fortsatta kostnadsökningar på framförallt råvarupriser och frakt. Vi har god styrning över projektinköp och arbetar aktivt för att säkerställa hög kostnadseffektivitet.

Med kompetenta och engagerande medarbetare, en stark finansiell ställning och attraktiv byggrättsportfölj har vi goda förutsättningar att växa enligt vår utstakade plan och vi tar fortlöpande steg i riktning mot våra mål om tillväxt och ökad lönsamhet.

Danderyd i juli 2021

Carola Lavén, VD

Nyckeltal koncernen

Finansiell utveckling – segmentsredovisning 1	jan–jun 2021	jan–jun 2020	apr–jun 2021	apr–jun 2020	jul 2020– jun 2021	jan–dec 2020
Intäkter, Mkr	1 174,0	466,5	668,7	257,1	1 657,1	949,6
Rörelseresultat, Mkr	76,5	34,5	47,1	11,3	102,8	60,8
Resultat efter skatt, Mkr	119,5	32,5	59,0	10,4	343,8	256,8
Rörelsemarginal, %	6,5	7,4	7,0	4,4	6,2	6,4
Avkastning på eget kapital, % 2	14,4	4,7	14,4	4,7	22,3	17,1
Soliditet, %	45,9	64,0	45,9	64,0	45,9	66,2
Resultat per aktie före utspädning, kr	7,76	2,11	3,82	0,68	22,35	16,63
Eget kapital per aktie, kr	109,72	89,94	109,72	89,94	109,72	104,49

Finansiell utveckling – IFRS	jan–jun 2021	jan–jun 2020	apr–jun 2021	apr–jun 2020	jul 2020– jun 2021	jan–dec 2020
Intäkter, Mkr	405,8	722,9	144,4	445,8	1 035,6	1 352,7
Rörelseresultat, Mkr	21,5	59,3	3,3	32,6	56,6	94,4
Resultat efter skatt, Mkr	70,1	50,7	18,8	32,7	294,7	275,3
Rörelsemarginal, %	5,3	8,2	2,3	7,3	5,5	7,0
Avkastning på eget kapital, % 2	9,4	8,2	9,4	8,2	21,4	20,4
Soliditet, %	32,3	36,8	32,3	36,8	32,3	45,7
Resultat per aktie före utspädning, kr	4,69	3,30	1,31	2,13	19,36	17,98
Eget kapital per aktie, kr	97,74	80,85	97,74	80,85	97,74	95,57

Försäljning och produktion	jan–jun 2021	jan–jun 2020	apr–jun 2021	apr–jun 2020	jul 2020– jun 2021	jan–dec 2020
Antal produktionsstartade bostäder, st 3	278	129	161	129	712	563
Antal bostäder i pågående produktion, st 3	1 312	945	1 312	945	1 312	1 194
Antal sålda bostäder, st 4	209	167	121	67	383	341
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 5	62	65	62	65	62	65
Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 5	2	7	2	7	2	1
– varav upptagna i balansräkningen, st	1	1	1	1	1	1

¹ Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2.

² Avkastning på eget kapital har omräknats till helårstal.

³ Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder. ⁴ Bostads-/äganderätter och hyresbostäder sålda till externa investerare.

⁵ Bostads-/äganderätter.

Marknadsutveckling

Nyproduktionsmarknaden

Bostadsmarknaden har under första halvåret 2021 varit mycket stark med stigande bostadspriser tack vare ökad efterfrågan på större boende till följd av hemarbete, låga räntor och minskad annan konsumtion. Antalet sålda bostäder under andra kvartalet uppnådde nya rekordnivåer och bostadspriserna på villor fortsatte att öka medan bostadsrättsprisökningen planade ut på höga nivåer. På årsbasis har bostadsrättspriserna ökat med 13 procent i Stockholm och 9 procent i Uppsala. Årstakten för villaprisutvecklingen ligger på rekordhöga 24 procent i Stockholms län och 15 procent i Uppsala.

Hushållens förväntningar på den framtida prisutvecklingen, enligt SEB:s Boprisindikator, är fortsatt mycket positiva även om indikatorn minskade med en enhet i juni. Enligt den senast publicerade Boprisindikatorn tror sju av tio tillfrågade hushåll på fortsatt stigande priser det kommande året. Den starka framtidstron gynnar nyproduktionsmarknaden där intressenter nu vågar köpa bostäder med längre tid till tillträde. Den starka efterfrågan på successionsmarknaden, med hetsiga budgivningar och en stor andel bostäder som säljs före allmän visning, bidrar också till att fler söker sig till fasta priser på nyproducerade bostäder.

Flera faktorer talar för en fortsatt positiv utveckling på nyproduktionsmarknaden i Stockholm och Uppsala. Det finns ett stort underskott av bostäder, särskilt efter en lägre nyproduktionstakt de senaste åren samtidigt som räntorna är låga och bedöms förbli låga en lång tid framöver. En annan faktor som väntas gynna rörligheten och prisutvecklingen på Besqabs marknader är att räntan på reavinstuppskov vid bostadsförsäljning togs bort från årsskiftet 2020/2021.

Coronapandemin är emellertid fortfarande en riskfaktor att beakta och utvecklingen av mer vaccinresistenta mutationer kan innebära nya restriktioner och förbud som riskerar att ge ytterligare negativa effekter på ekonomin och arbetsmarknaden och därmed även bostadsmarknaden. Den påbörjade massvaccineringen ger emellertid förhoppningar om en mer normal tillvaro framöver. En viss avmattning på bostadsmarknaden kan dock väntas när regeringens stödåtgärder successivt dras tillbaka, såsom amorteringskravet som preliminärt återinförs från september 2021, samt när hushållen börjar återgå till mer normala konsumtionsmönster.

Prisutveckling bostadsrätter, 24 månader

Källa: Svensk Mäklarstatistik

Fastighetsmarknaden

Låg tillväxt och inflation i kombination med låga räntor gör fortsatt fastigheter till intressanta investeringar där hyres- och samhällsfastigheter är särskilt attraktiva med sina stabila kassaflöden. Marknaden präglas av hög aktivitet och den ökade konkurrensen har bidragit till stigande priser och fortsatt låga eller sjunkande avkastningskrav som följd.

Trots den relativt låga avkastningen bedöms bostäder, vårdfastigheter och annan samhällsservice vara en trygg investering tack vare det stora underliggande behovet och de stabila kassaflödena. Tillväxten och efterfrågan bedöms fortsatt vara god på fastighetsmarknaden då det finns stor tillgång på både eget och lånat kapital. Förväntad ekonomisk återhämtning i kombination med låga räntor ger förutsättningar för en fortsatt stark fastighetsmarknad under det andra halvåret 2021.

Bostadsproduktion och försäljning

Produktionsstarter och pågående produktion

Under det första halvåret 2021 har totalt 278 bostäder produktionsstartats. Produktionsstarterna avser småhusprojektet Smultronstället, 19 rad- och parhus i Stortorp i Stockholm och Brf Legera med 98 lägenheter i Hagastaden, vilka båda produktionsstartades under det första kvartalet. Under andra kvartalet har produktionsstart skett av 49 lägenheter i Brf Fabriken i Nacka, den sista etappen av totalt 195 lägenheter i Nacka Strand. Därtill har 112 bostadsrättslägenheter i projektet Ella Allé produktionsstartats i centrala Täby. Utöver marknadsefterfrågan är myndighetsbeslut för detaljplaner och bygglov viktiga förutsättningar för produktionsstarter.

Brf Vackra Vägen, 91 lägenheter vid Golfängarna i Sundbyberg, färdigställdes under andra kvartalet. Endast en lägenhet i projektet var osåld vid periodens utgång.

Per den 30 juni 2021 var 1 312 bostäder, inklusive vårdbostäder och hyresbostäder, i pågående produktion (945).

Utveckling av försäljning

Vid periodens utgång var 833 bostads-/äganderätter i pågående produktion och av dem uppgick andelen bokade och sålda bostäder till 62 procent (65), varav 59 procentenheter avsåg sålda bostäder.

Antalet sålda bostäder uppgick under det första halvåret 2021 till 209 bostäder (167). Konvertering av bokningsavtal till bindande förhandsavtal pågår fortsatt i det under året produktionsstartade projektet Brf Legera. Projektens vinstavräkning inleds vid tecknande av bindande förhandsavtal.

Per balansdagen var två bostäder i avslutad produktion osålda (7). Bostäderna avser en visningslägenhet i Brf Björkallén i Uppsala samt en lägenhet i det under kvartalet färdigställda projektet Brf Vackra Vägen i Sundbyberg.

Produktionsstartade bostäder per kvartal

Sålda bostäder per kvartal (bostads-/äganderätter)

Bostads-/äganderätter i pågående produktion

Andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter i pågående produktion

Målnivå andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter i pågående produktion

Projektutveckling Bostad

Från och med 1 januari 2021 följs verksamheten för projektutveckling av bostäder med bostadsrätt och äganderätt upp i rörelsesegmentet Projektutveckling Bostad. Det innebär att de tidigare geografiska segmenten Region Stockholm och Region Uppsala slagits samman till ett rörelsesegment.

Försäljning

Intresset för Besqabs bostadsprojekt har varit stort under det första halvåret 2021 med god bokningstakt i säljstartade projekt. Under andra kvartalet säljstartades Häggviks Dunge i Sollentuna, Boston i Midsommarkransen och Nivå i Mariehäll i Bromma. RAW Property säljstartade också ett nytt bostadsprojekt i Vallastaden i Linköping.

Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt summerade under första halvåret 2021 till 209 bostäder (167). Under andra kvartalet har en stor andel bindande kontrakt tecknats i nyligen produktionsstartade projekt, såsom ägarlägenheterna och bostadsrätterna i Legera liksom lägenheterna i Brf Magasinet i Nacka.

Bostäder i produktion

Med god försäljning och erforderliga myndighetsbeslut på plats kunde den sista etappen i Besqabs projekt i Nacka Strand produktionsstartas under andra kvartalet. Brf Fabriken i Nacka består av 49 lägenheter och hela projektet Nacka Strand utgörs av totalt 195 lägenheter. Under kvartalet produktionsstartades även 112 bostadsrättslägenheter i Ella Allé i Täby.

Per den 30 juni 2021 hade segmentet 833 bostäder (623) i pågående produktion, varav 62 procent (65) var bokade eller sålda. Pågående produktion innefattar Brf Vélo i Årstaberg (172 lägenheter), Brf Verkstaden i Nacka (90 lägenheter), Legera i Hagastaden (97 ägarlägenheter och 98 brf-lägenheter), Brf Magasinet i Nacka (56 lägenheter), Brf Fabriken i Nacka (49 lägenheter), Brf Ella Allé i Täby (112 lägenheter), Brf Arboristen i Ultuna Trädgårdsstad (90 lägenheter) och Brf RAW Rosendal (50 lägenheter). Inga inflyttningar pågår i pågående projekt vid utgången av rapportperioden.

Färdigställda bostäder

Under andra kvartalet har ett bostadsrättsprojekt färdigställts, Brf Vackra Vägen med 91 lägenheter i Sundbyberg. Per balansdagen fanns två osålda bostäder i färdigställda projekt, dels en visningslägenhet i Brf Björkallén som färdigställdes under fjärde kvartalet 2019, dels en lägenhet i Brf Vackra Vägen.

Intäkter och resultat

Intäkterna för Projektutveckling Bostad uppgick för perioden januari–juni 2021 till 1 101,5 Mkr, jämfört med 413,4 Mkr under motsvarande period 2020. Intäkter från nyligen produktionsstartade projekt som påbörjat vinstavräkning under rapportperioden uppgår till cirka 780 Mkr med en upparbetad kostnad inklusive mark uppgående till cirka 720 Mkr. Segmentets rörelseresultat uppgick till 74,1 Mkr (33,4), vilket gav en rörelsemarginal på 6,7 procent (8,1). Marginalminskningen förklaras i huvudsak av den väsentliga andelen intäkter i nyligen produktionsstartade projekt där vinstavräkningen initialt är lägre.

Projektutveckling Bostad (segmentsredovisning)	jan–jun 2021	jan–jun 2020	jul 2020– jun 2021	jan–dec 2020
Intäkter, Mkr	1 101,5	413,4	1 490,8	802,7
Bruttomarginal, %	10,0	21,9	12,5	20,8
Rörelseresultat, Mkr	74,1	33,4	103,4	62,7
Rörelsemarginal, %	6,7	8,1	6,9	7,8
Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr	927,5	415,0	927,5	410,0
Antal produktionsstartade bostäder, st	278	129	486	337
Antal sålda bostäder, st	209	167	383	341
Antal bostäder i pågående produktion, st	833	623	–	646
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %	62	65	–	65

Fastighetsutveckling och Fastigheter

Fastigheter i produktion

Besqab hade per den 30 juni 2021 ett projekt i produktion som uppförs för eget ägande och förvaltning, Kapellgärdet i Uppsala. Kapellgärdet produktionsstartades under fjärde kvartalet 2020 och består av 146 hyresbostäder, ett vårdboende med 80 vårdbostäder samt en förskola. Projektet kommer att färdigställas i etapper med inflyttningar under 2023–2024. 15-åriga hyresavtal har ingåtts för såväl vårdboendet som förskolan.

Produktion pågår även i Lindallén i Ultuna Trädgårdsstad i Uppsala. Projektet som omfattar 253 hyreslägenheter såldes till NREP i maj 2019 och produktionsstartades i september 2019. Färdigställande med etappvis överlämning till köparen beräknas ske under 2022 och 2023. NREP står för uthyrningsrisken.

Fastigheter under förvaltning

Vid periodens slut hade Besqab tre vårdboenden under förvaltning. Vårdboendet Villa Solhem i Spånga drivs av vårdoperatören Vardaga och Ersta Diakoni driver verksamheten i Sarahemmet i Nacka. Juliahemmet i Uppsala, med 69 vårdbostäder, färdigställdes i januari 2021. Hyresavtal är tecknat med Ersta diakoni för hela fastigheten. Juliahemmet har projekterats och uppförts enligt villkoren för Svanen och i april 2021 erhöll Juliahemmet sin Svanenmärkning efter att byggnaden, byggprocessen och samtlig dokumentation kontrollerats och godkänts i enlighet med gällande krav.

Den genomsnittliga återstående löptiden för tecknade hyresavtal för fastigheter under förvaltning var vid periodens utgång cirka 14,5 år.

Planerade fastigheter för eget ägande

Nya affärsmöjligheter samt utveckling av befintlig byggrättsportfölj utvärderas löpande. För närvarande arbetar Besqab med utveckling av ett vårdboende i Norrtälje stad. Planarbetet inleddes 2020 och produktionsstart bedöms kunna ske tidigast 2022. Arbete pågår också med en detaljplan i samarbete med vårdoperatören Vardaga för att utveckla och uppföra ett vårdboende om totalt 54 lägenheter intill Riddersviks Herrgård i Hässelby villastad. Produktionsstart beräknas kunna ske tidigast 2024.

I byggrättsportföljen finns också ett projekt med färdig detaljplan i Ultuna Trädgårdsstad i Uppsala som Besqab planerar att uppföra med hyresrätt. Projektet omfattar cirka 120 hyreslägenheter och arbete pågår med ambitionen att starta projektet under senare delen av 2021.

Intäkter och resultat

Intäkterna för perioden januari–juni 2021 ökade till 72,5 Mkr (53,1). Intäkterna består i huvudsak av successiv vinstavräkning i hyresrättsprojektet Lindallén och hyresintäkter från vårdboenden under förvaltning. Driftnettot från Besqabs fastigheter under förvaltning uppgick till 10,5 Mkr (8,5). Segmentets rörelseresultat för perioden januari–juni 2021 ökade till 10,0 Mkr (6,6). Ökningen är hänförlig till hyresrättsprojektet Lindallén och driftnetto från Juliahemmet. Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter uppgick till 58,4 Mkr (–) och är främst hänförliga till lägre avkastningskrav samt färdigställandet av förvaltningsfastigheten Juliahemmet.

Fastighetsutveckling och Fastigheter (segmentsredovisning)	jan–jun 2021	jan–jun 2020	jul 2020– jun 2021	jan–dec 2020
Intäkter, Mkr	72,5	53,1	166,3	146,9
Rörelseresultat, Mkr	10,0	6,6	19,7	16,3
Rörelsemarginal, %	13,8	12,4	11,8	11,1
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr	58,4	–	294,5	236,1
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr	830,5	–	830,5	758,8
Redovisat värde utvecklingsfastigheter, Mkr	–	394,1	–	–
Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr	243,9	99,3	243,9	184,8

Antal produktionsstartade vårdbostäder, st	0	0	80	80
Antal produktionsstartade hyresbostäder, st	0	0	146	146
Antal bostäder i pågående produktion, st	479	322	479	548

Förvaltningsfastigheter

Besqabs fastighetsportfölj bestod per den 30 juni 2021 av tre färdigställda förvaltningsfastigheter om totalt 180 vårdlägenheter med en uthyrbar yta om cirka 13 000 kvadratmeter. Fastigheternas förväntade årliga driftnetto, exklusive hyresrabatter, uppgår till cirka 27 Mkr.

Vidare hade Besqab per balansdagen förvaltningsfastigheter i produktion innefattande ett vårdboende med 80 vårdlägenheter, 146 hyreslägenheter och en förskola. Förvaltningsfastigheter i produktion hade en uthyrbar yta om totalt 12 720 kvadratmeter och en uthyrningsgrad om 100 procent exklusive hyreslägenheterna, för vilka uthyrningen inleds närmare färdigställandet.

Värdering

Det redovisade verkliga värdet för samtliga förvaltningsfastigheter baseras på värderingar gjorda av ett externt värderingsföretag. Förvaltningsfastigheter i produktion värderas enligt samma princip som färdigställda förvaltningsfastigheter minskat med bedömd återstående entreprenadutgift samt projektrisk.

Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts- och underhållskostnader. De använda direktavkastningskraven i värderingen ligger i intervallet 3,7–3,9 procent. Inflationsantagande om 1,5 procent har tillämpats för 2021 och därefter 2 procent per år.

Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 juni 2021 till 830,5 Mkr, varav 724,3 Mkr avser färdigställda förvaltningsfastigheter i egen förvaltning och 106,2 Mkr avser förvaltningsfastigheter under uppförande. Förändringen i verkligt värde har påverkat posten orealiserade värdeförändringar i kvartalet med totalt 58,4 Mkr.

En uppskattning har gjorts av det totala underliggande fastighetsvärdet och driftnettot för Besqabs fastighetsportfölj, där förvaltningsfastigheter under uppförande bedömts som om de vore färdigställda. Det underliggande fastighetsvärdet bedöms uppgå till cirka 1 321 Mkr och det underliggande driftnettot uppskattas till cirka 49 Mkr.

Bedömt underliggande fastighetsvärde och driftnetto, fördelning per 2021-06-30

Förvaltningsfastigheter	jan–jun 2021	jan–jun 2020	jul 2020– jun 2021	jan–dec 2020
Hyresintäkter, Mkr	11,4	9,3	20,8	18,7
Driftnetto, Mkr	10,5	8,8	19,0	17,3
Värdeförändring, Mkr	58,4	–	294,5	236,1
Fastighetsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr	830,5	394,1	–	758,8
varav färdigställda förvaltningsfastigheter, Mkr	724,3	282,2	–	448,3
varav förvaltningsfastigheter i produktion, Mkr	106,2	111,9	–	310,5
Genomsnittlig ränta, %	1,30	1,41	–	1,43

Färdigställda förvaltningsfastigheter per 2021-06-30

Projekt	Kommun	Kategori	Antal bostäder	Uthyrbar yta, kvm	Årligt drift netto, Mkr	Uthyrnings grad, %	Färdigställt
Sarahemmet	Nacka	Vårdboende	54	3 930		100 %	Q2 2018
Villa Solhem	Stockholm	Vårdboende	57	4 194		100 %	Q2 2019
Juliahemmet	Uppsala	Vårdboende	69	4 800		100 %	Q1 2021
Summa färdigställda förvaltningsfastigheter			180	12 924	27	100 %

Förvaltningsfastigheter i produktion per 2021-06-30

Projekt	Kommun	Kategori	Antal bostäder	Uthyrbar yta, kvm	Förväntat årligt drift netto, Mkr	Uthyrnings grad, %	Påbörjad produktion	Planerat färdig ställande
Kapellgärdet	Uppsala	Hyresbostäder	146	7 270		–	Q4 2020	2023
Kapellgärdet	Uppsala	Vårdboende	80	4 900		100 %	Q4 2020	2024
Kapellgärdet	Uppsala	Förskola	–	550		100 %	Q4 2020	2024
	Summa förvaltningsfastigheter i produktion		226	12 720	22

Delägare i bostadsutvecklaren Byggnadsfirman Erik Wallin AB

I mars 2021 förvärvade Besqab 50 procent av aktierna i bostadsutvecklaren Byggnadsfirman Erik Wallin AB (Wallin). Investeringen uppgick till cirka 110 Mkr. Besqabs andel av Wallins resultat för perioden uppgick till 10,1 Mkr och redovisas i koncernens resultaträkning som resultat från andelar i joint ventures.

Verksamheten i Wallin bedrivs som joint venture tillsammans med Byggnadsfirman Erik Wallin Invest som äger resterande 50 procent av aktierna.

Verksamhetens utveckling

Vid utgången av andra kvartalet 2021 hade Wallin 135 bostäder i pågående produktion vilka i sin helhet avser projektet Kvartetten 2 i Hagastaden som produktionsstartades under andra kvartalet. Kvartetten 1, 128 lägenheter i Hagastaden, och Bergsvåg, 54 lägenheter i Norra Djurgårdsstaden, färdigställdes under kvartalet. Båda projekten är slutsålda med undantag en visningslägenhet i Kvartetten 1. Utöver färdigställda och pågående projekt pågår försäljning även i det kommande projektet Triolen i Hammarbyhöjden. Under perioden januari–juni 2021 såldes totalt 55 bostäder.

Nyckeltal Wallin1	jan–jun 2021
Antal produktionsstartade bostäder, st	135
Antal bostäder i pågående produktion, st	135
Antal sålda bostäder, st	55
Andel bokade/sålda bostäder i pågående produktion, %	70
Antal byggrätter, st	750

¹I antal redovisade bostäder och byggrätter ingår 100 procent av projekt som utvecklas i joint ventures. Nyckeltal för Wallin ingår ej i Besqabs redovisade produktions- och försäljningsrelaterade nyckeltal eller byggrätter.

Besqabs byggrättsportfölj

Per den 30 juni 2021 hade Besqab cirka 3 900 byggrätter (3 800) i byggrättsportföljen varav cirka 20 procent var upptagna i balansräkningen. Därutöver hade Besqabs hälftenägda joint venture Wallin cirka 750 byggrätter, vilka ej är medräknade i Besqabs byggrättsportfölj.

Antalet byggrätter i Besqabs byggrättsportfölj baseras på aktuella bedömningar av respektive projekt och exkluderar bostäder i pågående produktion. För projekt utan detaljplan eller i detaljplaneskede kan utformning av planen, myndighetsbeslut och marknadsutveckling medföra att antalet byggrätter förändras.

Besqab har under andra kvartalet förvärvat och tillträtt byggrätter med färdig detaljplan för 40 småhus i Fullerö Hage strax norr om Uppsala. Produktionsstarten beräknas preliminärt till 2022. Under kvartalet tillträddes också fastigheterna för projekten Nivå i Stockholm samt del av Norrberget i Vaxholm.

Byggrättsportföljen, fördelning antal byggrätter per 30 juni 2021

Byggrättsportfölj per 2021-06-30

Stadsdel/område (Projektnamn)	Kommun	Antal bygg rätter, cirka	Planerad upplåtelse	Aktuell status	Bedömd produktionsstart1
Solna Centrum	Solna	380	Brf	Lagakraftvunnen	2021
Häggvik (Häggviks Dunge)	Sollentuna	85	Brf	Lagakraftvunnen	2021
Mariehäll (Nivå)	Stockholm	270	Brf	Lagakraftvunnen	2021
Midsommarkransen (Boston)	Stockholm	47	Brf	Lagakraftvunnen	2021
Årsta	Stockholm	72	Brf	Lagakraftvunnen	2021
Vallastaden (RAW)	Linköping	69	Brf	Lagakraftvunnen	2021
Bäcklösa (Ultuna Trädgårdsstad)	Uppsala	120	Hyresrätt	Lagakraftvunnen	2021
Norrberget	Vaxholm	240	Brf	Lagakraftvunnen	2021

Bagartorp (Ulriksdals station)	Solna	100	Brf	Lagakraftvunnen	2022
Fullerö Hage	Uppsala	40	Brf	Lagakraftvunnen	2022
Bergvik	Södertälje	35	Brf	Antagen Q2 2020	2022
Kungsängen (Skeppskajen)2	Uppsala	450	Brf	Antagen Q2 2021	2022
Ubby	Vallentuna	7	Äganderätt	Lagakraftvunnen	2022
Kvisthamra	Norrtälje	50	Vårdbostäder	Startskede	2022

Mälaräng (RAW)	Stockholm	80	Brf	Lagakraftvunnen	2023
Malma gård	Uppsala	40	Brf	Startskede	2023
Saltängen	Nacka	40	Brf	Samråd	2023
Huvudsta	Solna	30	Brf	Samråd	2023
Aspudden	Stockholm	60	Brf	Samråd	2023
Västerås (RAW)	Västerås	80	Brf	Lagakraftvunnen	2023
Gröndal	Stockholm	45	Brf	Samråd	2023

Rönninge	Salem	50	Brf	Planförslag	2024
Hässelby Villastad	Stockholm	60	Vårdbostäder	Samråd	2024
Kapellgärdet	Uppsala	16	Brf	Lagakraftvunnen	2024
Ubby	Vallentuna	50	Brf	Planbesked	2024
Stureby	Stockholm	50	Brf	Startskede	2024

Viksjö	Järfälla	50	Brf/äganderätt	Startskede	2025
Bergshamra	Solna	60	Brf	Inväntar planbesked	2025
Ekudden	Nacka	35	Brf	Startskede	2025

Barkarby Centrum	Järfälla	110	Brf	Startskede	2026
Lövholmen3	Stockholm	300	Brf	Tidigt samråd	2026
Trollbäcken	Tyresö	40	Brf	Planprogram	2026
Enskedefältet	Stockholm	150	Brf	Startskede	2026
Huvudsta	Solna	250	Brf	Samråd	2026
Eriksberg	Uppsala	70	Brf, hyresrätt	Planbesked	2026
Stadshagen	Stockholm	40	Brf	Lagakraftvunnen	2026

Roslags Näsby	Täby	200	Brf	Planbesked	2027

¹ Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut

för bygglov, utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten. 2

Joint venture (50/50) med Ikano Bostad, totalt ca 900 byggrätter varav 450 för Besqab 3 Joint venture (50/50) med Järntorget, totalt ca 600 byggrätter varav 300 för Besqab

Övrig information

Transaktioner med närstående

Besqab har under perioden inte haft några väsentliga transaktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner mellan koncernbolag och joint ventures. Transaktionerna har skett på marknadsmässiga villkor.

Personal

Antalet tillsvidareanställda, inklusive provanställningar, i koncernen var vid periodens utgång 117 (111), varav 43 kvinnor (43) och 74 män (68).

Hållbarhet

För att säkerställa en affär som är uthållig och lönsam över tid har Besqab ett hållbarhetsperspektiv i samtliga delar av verksamheten. Ett systematiskt hållbarhetsarbete sker inom prioriterade områden baserat på de frågor som bolagets intressenter sätter högt på sin agenda och med fokus på var Besqab kan göra mest skillnad.

Det ska vara enkelt att leva hållbart i Besqabs bostäder. De välplanerade bostäderna har bland annat närhet till hållbara transporter och tillgång till smarta system för att effektivisera bostädernas resursförbrukning. Gårdar och närmiljö utformas för att uppmuntra till rekreation och rörelse. Både bostaden och boendemiljön ska främja en hållbar och hälsosam livsstil.

Besqab tar ansvar för att bidra till bostädernas minskade miljöoch klimatpåverkan och har valt att använda miljömärkningen Svanen. Svanen är en tydlig kvalitetsstämpel och innebär att våra kunder kan känna en trygghet i att bostaden är externt granskad och kvalitetssäkrad sett till både människors hälsa och miljön. Svanens krav tillämpas från projektens tidiga skeden och målsättningen är att alla framtida projekt ska Svanenmärkas. Av samtliga 1 312 bostäder i pågående produktion vid utgången av rapportperioden genomgår 68 procent processen för Svanenmärkning. Juliahemmet, som färdigställdes under första kvartalet 2021, erhöll i april sitt Svanenmärke och blev därmed Besqabs första Svanenmärkta projekt.

Ett led i arbetet mot fler energieffektiva bostäder är också att öka andelen grön finansiering med målsättning att all finansiering framöver ska vara grön. Under andra kvartalet 2021 emitterade Besqab ett grönt obligationslån om 500 Mkr inom ett ramverk om 800 Mkr på den svenska obligationsmarknaden. Emissionslikviden kommer användas för att finansiera investeringar och förvärv, i enlighet med Besqabs upprättade ramverk för grön finansiering. Per den 30 juni 2021 var 31 procent av koncernens upptagna lån gröna, vilket inkluderar byggnadskreditiv, fastighetslån och obligationslån.

Hållbarhetsnyckeltal	30 jun 2021	31 dec 2020
Andel bostäder i pågående produktion som ska Svanenmärkas, %	68	40
Andel grön finansiering, %	31	0

Genom att certifiera alla bostadsrättsföreningar med kvalitetsmärkningen Trygg BRF vill Besqab bidra till en sund bostadsrättsmarknad och en trygg bostadsaffär för kunderna. Sedan arbetet påbörjades har elva av Besqabs bostadsrättsföreningar ansökt om certifiering varav en förening genomgått hela processen och erhållit certifiering. Ingen ytterligare förening har certifierats under andra kvartalet 2021.

Moderbolaget

Moderbolagets intäkter för perioden januari–juni 2021 uppgick till 7,1 Mkr (5,5) och avser koncerninterna tjänster. Rörelseresultatet uppgick till −3,0 Mkr (−2,5) och periodens resultat till 35,4 Mkr (35,9). Moderbolagets omsättningstillgångar uppgick per balansdagen till 711,7 Mkr (213,6) och består i huvudsak av fordran på dotterbolag. Eget kapital uppgick till 768,0 Mkr (771,3).

Säsongsvariationer

Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongsvariationer. Däremot kan något enstaka större projekt få betydande intäkts- och resultateffekt på enskilda kvartal. Intäkts- och resultatutvecklingen bör därför bedömas över en längre cykel.

Risker och osäkerhetsfaktorer

Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kontrolleras i varierande grad. Målet med Besqabs riskhantering är att identifiera, mäta, kontrollera och begränsa riskerna i verksamheten.

Väsentliga risker i Besqabs verksamhet utgörs av omvärldsrisker såsom försämrad makroekonomisk utveckling och minskad bostadsefterfrågan, operativa risker såsom pris- och projektrisker samt hållbarhetsrisker som ekonomisk brottslighet, leverantörsrisker, klimat- och miljörisker samt hälso-/ säkerhetsrisker för kunder och medarbetare. Därtill exponeras Besqab mot ett antal finansiella risker som bland annat relaterar till bolagets likviditet och lånefinansiering av verksamheten.

Ytterligare information om bolagets riskbild presenterades i årsredovisningen för 2020 på sidorna 69–71 och i not 25.

Osäkerhet orsakad av spridningen av covid-19

Under 2020 påverkades den globala och den svenska ekonomin väsentligt genom spridningen av covid-19. De svenska offentliga finanserna har klarat krisen bättre än väntat och hotet om arbetslöshet har inte påverkat dem som köper nyproduktion i någon större utsträckning. I början av 2021 påbörjades vaccinering av befolkningen runtom i världen vilket indikerade början på en återhämtning. De ekonomiska aktiviteterna har därefter successivt ökat. Den ökade aktiviteten på global nivå har under våren 2021 dock medfört ett högt tryck på råvaror och transporter vilket orsakat materialbrist och ökade transport- och materialkostnader.

Besqab arbetar aktivt med riskhantering utifrån olika scenarier för att hela tiden ha beredskap inför hur situationen utvecklas. Av största prioritet är att hålla projektens tidplaner så att kunderna kan tillträda sina nya bostäder på avtalade datum. Produktionen har hittills under pandemin i stort sett löpt på som vanligt och för närvarande pågår arbete på samtliga byggarbetsplatser.

Risken för förseningar i planprocesser bedöms ha ökat i några kommuner. Pandemin har försämrat kommunernas redan pressade ekonomi vilket riskerar att minska investeringarna i bostadsbyggande. Detaljplaneprocesser påverkas av en mängd faktorer och Besqab har en nära dialog med kommuner och andra inblandade parter för att följa utvecklingen av varje enskilt projekt.

Besqab har inför upprättandet av denna delårsrapport särskilt värderat behovet av ändrade uppskattningar och bedömningar som en konsekvens av covid-19. Detta har inte resulterat i någon särskild justering. Bedömningen är att förväntade kundkreditförluster är i nivå med tidigare och har historiskt varit på en mycket låg nivå. Det har inte framkommit någon indikation på att betalningsförmågan hos Besqabs kunder, avseende de hyreskontrakt som löper på vårdboenden under förvaltning, är påverkade av covid-19. Inte heller beträffande andra fordringar har något särskilt funnits att beakta vid bedömningen av förväntade kreditförluster. Bolaget har inte heller identifierat något nedskrivningsbehov eller justeringar av omsättningstillgångarna innefattande exploateringsfastigheter samt bostäder under produktion.

Årsstämma 2021

Vid Besqabs årsstämma den 27 april 2021 beslutades att styrelsen ska bestå av fem ledamöter. Till ledamöter omvaldes Olle Nordström, Carola Lavén, Zdravko Markovski, Sara Mindus och Andreas Philipson. Olle Nordström omvaldes till styrelsens ordförande.

Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att till aktieägarna dela ut 2,50 kronor per aktie. Årsstämman godkände även styrelsens förslag beträffande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt godkände styrelsens ersättningsrapport 2020.

Vidare antog stämman styrelsens förslag om att inrätta ett långsiktigt aktierelaterat incitamentsprogram i form av ett konvertibelprogram för samtliga anställda ("Konvertibelprogram 2021/2025"), innefattande emission av konvertibler.

Konvertibelprogram 2021/2025

Under andra kvartalet 2021 gav Besqab AB ut konvertibler till anställda inom Besqabkoncernen inom Konvertibelprogram 2021/2025 beslutat av årsstämman 2021. Konvertibellånet tecknades till ett nominellt belopp om 7,4 Mkr och löper med en årlig ränta om 2,75 procent. Konverteringskursen fastställdes till 183,00 kronor och konvertering kan ske under tre perioder om två veckor efter offentliggörandet av bolagets delårsrapporter för perioderna januari–mars 2024, januari–september 2024 och januari–mars 2025. Om samtliga konvertibler konverteras till aktier blir utspädningen 0,26 procent baserat på det totala antalet aktier och röster i bolaget per balansdagen.

Konvertibellånet förfaller till betalning den 7 juli 2025. Programmet medför inte några löpande personalkostnader.

Aktien och ägarna

Besqabs aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Sista betalkurs den 30 juni 2021 var 171,50 kronor per aktie, motsvarande ett börsvärde om 2 640,0 Mkr. Besqabs egna kapital enligt IFRS uppgick per balansdagen till 1 509,1 Mkr.

Antalet aktieägare uppgick vid periodens slut till 3 210. Den största ägaren i Besqab var familjen Nordström som privat och genom bolag representerade cirka 36 procent av aktiekapital och röster. De tolv största aktieägarna i bolaget kontrollerade 82 procent av kapital och röster per den 30 juni 2021.

Ägarfördelning 30 juni 2021

Antal aktier	Andel av kapital och röster
5 544 833	35,7 %
1 342 850	8,7 %
1 077 932	6,9 %
1 004 467	6,5 %
815 277	5,3 %
608 437	3,9 %
590 730	3,8 %
576 742	3,7 %
410 000	2,6 %
320 664	2,1 %
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 291 299	1,9 %
144 000	0,9 %
12 727 231	82,0 %
2 787 598	18,0 %
15 514 829	100,0 %

Källa: Euroclear per 2021-06-30

Återköp och överlåtelse av egna aktier

I mars 2021 överläts 14 996 aktier till deltagare i det nu avslutade aktierelaterade incitamentsprogrammet LTI 2017. Per den 30 juni 2021 hade Besqab 121 500 aktier i eget förvar.