Interim / Quarterly Report • Jul 20, 2021
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
129 miljoner kronor (70) motsvarande 4,53 kronor per aktie (2,47).
bruket 1 i Botkyrka i egen regi. Bygglovsansökan lämnades in den 15 juni 2021.
• Den 1 juli etablerade sig Stendörren i den nya marknaden
Viared belägen i Borås kommun genom förvärv av fastigheten Vattnet 7. Fastigheten omfattar ca 6 300 m2 lageryta och har ett fastighetsvärde om 84 miljoner kronor.
1) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med ca 0,9%
| Stendörren i korthet .5 | |
|---|---|
| Nyckeltal .6 | |
| VERKSAMHETEN | |
| Koncernens rapport över totalresultatet .8 | |
| Resultat, intäkter och kostnader .9 | |
| Koncernens rapport över finansiell ställning .10 | |
| Finansiell ställning 11 | |
| Förändringar i eget kapital 12 | |
| Koncernens rapport över kassaflöden13 | |
| Fastighetsbeståndet i sammandrag 14 | |
| Projektportföljen17 | |
| Fastighetsvärdering19 | |
| Finansiering20 | |
| Hållbarhet 21 | |
| Moderbolaget i sammandrag 23 | |
| Aktiekapital och ägarförhållanden 25 | |
| Övrig information26 | |
|---|---|
| Styrelsen 27 | |
| Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga28 | |
| Definitioner29 |
Stendörren Fastigheter AB (publ) ("Stendörren", eller "bolaget") är ett fastighetsbolag med lokaler huvudsakligen för lager, logistik och lätt industri i huvudsakligen Storstockholms- och Mälardalsregionen.
Bolaget noterades 2014 och den 10 april 2018 flyttades aktien till Nasdaq Stockholms lista för medelstora bolag, Mid Cap.
Stendörren skapar långsiktig tillväxt och en hög riskjusterad avkastning genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter. Bolaget verkar primärt i Storstockholm och Mälardalen med inom fastigheter för lager, logistik och lätt industri. Som tidigare annonserats utvärderar bolaget även nya marknader.
Stendörren har fyra uttalade finansiella mål:
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2021 av 125 fastigheter, samtliga belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett sammanlagt marknadsvärde om 10 356 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för ca 25% och bolagets största hyresavtal med Coop Sverige representerar ca 11% av den samlade årshyran.
Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt ca 757 000 m2 lokalyta och ytslagen lager, logistik och lätt industri svarade för ca 66% av den totala uthyrbara ytan.
Bolaget hade vid årsskiftet 25 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter som vid full exploatering bedöms kunna tillskapa ca 606 000 m2 BTA (total byggarea), huvudsakligen för lager, logistik och handelsändamål, men också bostäder. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 393 miljoner kronor.
Inom befintligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med framtagande av nya detaljplaner för bostäder. Utvecklings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till 1 500 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter har dessa pågående planarbeten beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör ca en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen.
Per 30 juni 2021 uppgick koncernens egna kapital till 4 561 miljoner kronor (3 933) och koncernens räntebärande skulder uppgick till 5 148 miljoner kronor (5 139) motsvarande en belåningsgrad om 47% (51).
Den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna uppgick till 2,5 år (2,8) och den genomsnittliga räntebindningen till 2,1 år (2,3). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån uppgick till 2,1% (2,5) och räntan på lån i kreditinstitut, per rapportdatumet, till 1,9% (2,2). Bolaget hade per rapportdatumet ett obligationslån om 700 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,65% med slutförfall i april 2024.
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren.
| 2021 JAN–JUN |
2020 JAN–JUN |
2020 JAN–DEC |
|
|---|---|---|---|
| FASTIGHETSRELATERADE | |||
| Uthyrningsbar area, tusental m2 | 757 | 733 | 742 |
| Antal fastigheter | 125 | 124 | 123 |
| Marknadsvärde, Mkr | 10 356 | 9 308 | 9 533 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 87% | 89% | 87% |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 87% | 89% | 87% |
| Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % | 5,0% | 4,7% | 5,2% |
| Direktavkastning exklusive projektfastigheter, | |||
| rullande 12 månader, % | 6,0% | 5,6% | 6,3% |
| Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % | 11,3% | 6,6% | 6,2% |
| Hyresduration, år | 3,8 | 3,8 | 3,8 |
| Snitthyra, kr/m2 | 976 | 903 | 910 |
| FINANSIELLA | |||
| Totala intäkter, Mkr | 326 | 318 | 651 |
| Driftnetto, Mkr | 234 | 233 | 481 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 122 | 124 | 254 |
| Överskottsgrad rullande 12 månader, % | 73% | 70% | 74% |
| Balansomslutning, Mkr | 10 912 | 10 002 | 10 233 |
| Genomsnittlig ränta totala skulder, % | 2,1% | 2,5% | 2,2% |
| Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år | 2,1 | 2,3 | 2,5 |
| Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år | 2,5 | 2,8 | 2,6 |
| Genomsnittlig räntetäckningsgrad | |||
| rullande 12 månader, ggr | 2,9 | 2,2 | 2,9 |
| Belåningsgrad vid periodens utgång, % | 47% | 51% | 50% |
| Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % | 43% | 48% | 47% |
| Soliditet vid periodens utgång, % | 43% | 40% | 40% |
| Avkastning på genomsnittligt eget kapital rullande | |||
| 12 månader, % | 16% | 8% | 7% |
| AKTIERELATERADE | |||
| Börsvärde, Mkr | 5 816 | 3 419 | 4 327 |
| Aktiekurs vid periodens utgång, kr | 205,00 | 120,50 | 152,50 |
| Eget kapital per aktie, kr1) | 133,09 | 110,95 | 115,16 |
| Långsiktigt substansvärde, Mkr | 4 514 | 3 685 | 3 875 |
| Långsiktigt substansvärde per aktie, kr | 159,09 | 129,90 | 136,59 |
| Aktuellt substansvärde, Mkr | 4 128 | 3 360 | 3 533 |
| Aktuellt substansvärde per aktie, kr | 145,50 | 118,41 | 124,53 |
| Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr |
17,94 4,53 |
2,92 2,47 |
7,17 9,68 |
| Antal aktier vid periodens utgång | 28 371 441 | 28 371 441 | 28 371 441 |
| Genomsnittligt antal aktier | 28 371 441 | 28 190 027 | 28 281 230 |
| ÖVRIGA | |||
| Antal anställda vid periodens utgång | 54 | 53 | 54 |
| Genomsnittligt antal anställda under perioden | 54 | 54 | 54 |
1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie.
För definitioner, se sidan 28. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se
1) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med ca 0,9%.
tillväxt i långsiktigt substansvärde till 22%.
Delårsrapport januari–juni 2021 | 7
Q2 Q3 Q4 Q1
2020 Q2 Q3 Q4 Q1
2021 Q2
Q1 2019
Q1 Q2 Q3 Q4 2018
| BELOPP I MILJONER KRONOR | 2021 JAN-JUN |
2020 JAN-JUN |
2021 APR-JUN |
2020 APR-JUN |
2020 JAN-DEC |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter Övriga intäkter |
326 0 |
318 0 |
165 0 |
160 0 |
631 20 |
| Summa intäkter | 326 | 318 | 165 | 160 | 651 |
| Driftskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt |
–68 –13 –10 |
–52 –21 –11 |
–28 –8 –5 |
–23 –16 –6 |
–114 –36 –21 |
| Driftnetto | 234 | 233 | 124 | 115 | 481 |
| Central administration Finansiella intäkter Finansiella kostnader Nyttjanderättskostnader, tomträtter |
–38 0 –70 –5 |
–38 1 –68 –5 |
–20 0 –32 –3 |
–17 1 –36 –2 |
–86 2 –134 –9 |
| Förvaltningsresultat | 122 | 124 | 70 | 62 | 254 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring finansiella instrument |
539 6 |
20 –11 |
370 1 |
–29 –4 |
98 –10 |
| Resultat före skatt | 667 | 133 | 441 | 29 | 342 |
| Uppskjuten skatt Aktuell skatt |
–132 0 |
–23 0 |
–91 0 |
–8 0 |
–84 –1 |
| Periodens resultat | 535 | 109 | 350 | 21 | 256 |
| Övrigt totalresultat | – | – | – | – | – |
| SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN | 535 | 109 | 350 | 21 | 256 |
| Periodens totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare |
535 | 109 | 349 | 21 | 256 |
| Resultat per aktie, före utspädning, kr | 17,94 | 2,92 | 11,86 | 0,25 | 7,17 |
| Resultat per aktie, efter utspädning, kr | 17,92 | 2,92 | 11,84 | 0,25 | 7,17 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner |
28,37 | 28,19 | 28,37 | 28,22 | 28,28 |
| Genomsnittligt antal aktier under perioden, efter utspädning, miljoner |
28,39 | 28,19 | 28,41 | 28,22 | 28,31 |
Jämfört med 2020 redovisar Stendörren för januari till juni 2021 ca 8 miljoner kronor högre intäkter och driftnettot steg med ca 1 miljoner kronor. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administrationskostnader summerar förvaltningsresultatet till 122 miljoner kronor (124) vilket är ca 1% lägre än föregående år. Periodens resultat ökade till följd av värdeökningar på fastigheterna och uppgår till 535 miljoner kronor (109) motsvarande 17,94 kronor per aktie (2,92).
Hyresintäkterna ökade under perioden med ca 2% till 326 miljoner kronor (318). De ökade intäkterna drivs av en ökning av hyrorna i beståndet (ca 1% ökning i jämförbart bestånd jämfört med samma period 2020) samt intäkter från de fastigheter som förvärvats och tillträtts under rapportperioden.
De redovisade fastighetskostnaderna ökade till 91 miljoner kronor (85). Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd ökade med ca 3 miljoner kronor vilket motsvarar ca 7%. Det är främst högre kostnader för uppvärmning och snöröjning (ökning med 2 miljoner kronor respektive 4 miljoner kronor) jämfört med motsvarande period 2020, som var en mild och snöfattig vinter.
Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till 38 miljoner kronor (38) och utgörs av kostnader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer.
Nettot mellan finansiella intäkter och finansiella kostnader ökade under perioden med ca 3% till –74 miljoner kronor (–71) , främst förklarat av engångsposter om ca 6 miljoner kronor hänförliga till förtida återlösen av ett obligationslån under första kvartalet 2021. Lägre räntenivå under perioden motverkar ökningen. För detaljer angående räntenivåer, se sidan 20.
Förvaltningsresultatet minskade under rapportperioden med ca 1% till 122 miljoner kronor (124), främst på grund av högre kostnader för uppvärmning, el och snöröjning. Perioden belastas även av kostnader för förtidslösen av obligationslån.
För perioden redovisar bolaget en värdeuppgång på förvaltningsfastigheterna om 539 miljoner kronor (20) vilket motsvarar 5,6% av fastighetsportföljens totala marknadsvärde vid årets ingång. Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drivs under perioden dels av förändrade kassaflöden genom omförhandlade hyresavtal och ändrade marknadshyresantaganden dels av justerade avkastningskrav (se vidare på sidan 19). Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om 6 miljoner kronor (–11).
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om 0 miljoner kronor (0) och uppskjuten skatt om –132 miljoner kronor (–23).
| BELOPP I MILJONER KRONOR | 30 JUN 2021 | 30 JUN 2020 | 31 DEC 2020 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar |
|||
| Immateriella anläggningstillgångar | 3 | 4 | 4 |
| Förvaltningsfastigheter | 10 356 | 9 308 | 9 533 |
| Nyttjanderättstillgång tomträtt | 225 | 225 | 225 |
| Inventarier | 5 | 7 | 6 |
| Långfristiga fordringar | 3 | 3 | 3 |
| Räntederivat | 11 | 4 | 6 |
| Summa anläggningstillgångar | 10 602 | 9 551 | 9 777 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar Likvida medel |
68 242 |
67 384 |
95 361 |
| Summa omsättningstillgångar | 310 | 451 | 456 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 10 912 | 10 002 | 10 233 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 4 561 | 3 933 | 4 053 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 4 682 | 4 380 | 4 081 |
| Övriga långfristiga skulder | 18 | 13 | 12 |
| Leasingskuld tomträtt | 225 | 225 | 225 |
| Uppskjuten skatteskuld | 745 | 542 | 613 |
| Övriga avsättningar | 4 | 4 | 4 |
| Summa långfristiga skulder | 5 674 | 5 164 | 4 935 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 467 | 759 | 1 018 |
| Övriga kortfristiga skulder | 210 | 146 | 227 |
| Summa kortfristiga skulder | 677 | 905 | 1 245 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 10 912 | 10 002 | 10 233 |
| Eget kapital hänförligt till | |||
| Moderbolagets ägare | 4 561 | 3 932 | 4 053 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | – | – | – |
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsakligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 juni 2021 uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till 10 356 miljoner kronor (9 308). För analys och kommentarer, se sidorna 14-18.
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 310 miljoner kronor (451) bestående av likvida medel om 242 miljoner kronor (384) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 68 miljoner kronor (67).
Per den 30 juni 2021 uppgick koncernens egna kapital till 4 561 miljoner kronor (3 933) och soliditeten till 43% (40).
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 5 148 miljoner kronor (5 139) motsvarande en belåningsgrad om 47% (51). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 4 461 miljoner kronor (4 500), ett obligationslån om totalt 700 miljoner kronor (650) samt säljarreverser om 10 miljoner kronor (10). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgår till –23 miljoner kronor (–21). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgår till 467 miljoner kronor (759) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna.
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapitalanskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbindning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sidan 20.
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 juni till 745 miljoner kronor (542) och avser huvudsakligen skatten på fastigheter, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag.
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 210 miljoner kronor (146).
Koncernens egna kapital uppgick per 30 juni 2021 till 4 561 miljoner kronor (3 933).
| BELOPP I MILJONER KRONOR | AKTIE KAPITAL |
ÖVRIGT TILLSKJUTET KAPITAL |
BALANSERADE VINSTMEDEL INKLUSIVE PERIODENS RESULTAT |
HYBRID OBLIGATION |
TOTALT EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL FÖRETAGETS ÄGARE |
|---|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital per 2019-01-01 | 17 | 1 167 | 1 596 | – | 2 780 |
| Utdelning justering | –1 | –1 | |||
| Återköp personaloptioner | –2 | –2 | |||
| Emission hybridobligation | 800 | 800 | |||
| Emissionskostnader hybridobligation | –14 | –14 | |||
| Utdelning hybridobligation | –13 | –13 | |||
| Totalresultat januari-december 2019 | 290 | 290 | |||
| Utgående eget kapital per 2019-12-31 | 17 | 1 165 | 1 872 | 786 | 3 840 |
| Återköp personaloptioner | –8 | –8 | |||
| Personaloptionsprogram | 18 | 18 | |||
| Ränta/utdelning hybridobligation | –54 | –54 | |||
| Totalresultat januari-december 2020 | 256 | 256 | |||
| Utgående eget kapital per 2020-12-31 | 17 | 1 175 | 2 075 | 786 | 4 053 |
| Ränta/utdelning hybridobligation | –26 | –26 | |||
| Totalresultat januari-juni, 2021 | 535 | 535 | |||
| Utgående eget kapital per 2021-06-30 | 17 | 1175 | 2 584 | 786 | 4 561 |
| BELOPP I MILJONER KRONOR | 2021 JAN–JUN |
2020 JAN–JUN |
2021 APR–JUN |
2020 APR–JUN |
2020 JAN-DEC |
|---|---|---|---|---|---|
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||||
| Förvaltningsresultat | 122 | 124 | 70 | 62 | 254 |
| Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet | 14 | 4 | 3 | –2 | 2 |
| Betald inkomstskatt | –5 | –2 | –3 | 0 | –2 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före | |||||
| förändringar av rörelsekapitalet | 132 | 125 | 70 | 59 | 254 |
| Förändringar i rörelsekapital | |||||
| Förändring av rörelsefordringar | 27 | 0 | 9 | 14 | –11 |
| Förändring av rörelseskulder | –30 | –55 | –6 | –55 | 30 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 129 | 70 | 73 | 18 | 274 |
| Investeringsverksamheten | |||||
| Investering i befintliga förvaltningsfastigheter | –107 | –80 | –44 | –36 | –200 |
| Övriga investeringar och avyttringar | 2 | 1 | 1 | 1 | –1 |
| Förvärv av fastigheter | –177 | –79 | –75 | 0 | –150 |
| Försäljning av fastigheter | 0 | 25 | 0 | 25 | 62 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | –282 | –133 | –118 | –10 | –288 |
| Finansieringsverksamheten | |||||
| Nyemission | 0 | 10 | 0 | 18 | 10 |
| Utdelning Hybridobligation | –26 | –27 | –13 | –14 | –54 |
| Upptagna räntebärande skulder | 805 | 1 703 | 45 | 0 | 1 793 |
| Amortering och lösen av räntebärande skulder | –750 | –1 376 | –23 | –26 | –1 509 |
| Depositioner | 6 | –1 | 1 | – | –2 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 34 | 309 | 9 | –22 | 238 |
| Periodens kassaflöde | –119 | 245 | –36 | –14 | 224 |
| Likvida medel vid periodens ingång | 361 | 138 | 278 | 398 | 138 |
| Periodens kassaflöde | –119 | 245 | –36 | –14 | 224 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 242 | 384 | 242 | 384 | 361 |
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2021 av 125 fastigheter, samtliga belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 10 356 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas minst en gång om året. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen kvartalsvis baserat uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav.
Vid rapportperiodens utgång omfattade totala fastighetsbeståndet ca 757 000 m2 uthyrbar lokalarea. Motsvarande yta för beståndet av förvaltningsfastigheter uppgår till 731 000 m2, där projektfastigheter exkluderas. Lager och logistik samt lokaler för lätt industri svarade tillsammans för ca 66% av den totala uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (22% av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i kombination med att 83% av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde
med totalt 823 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs av fastighetsförvärv uppgående till 177 miljoner kronor. Därtill investerades totalt 107 miljoner kronor i befintliga fastigheter medan orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt 539 miljoner kronor redovisats. (se tabell på sidan 19).
Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera intressanta industriområden med potential i Storstockholm och övriga Mälardalen. Fokus ligger sedan på att utveckla och förstärka närvaron i dessa områden. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs ca 75% av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde är Stendörren största fastighetsägaren vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora och effektiva fastigheter som också medför effektiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4 mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt.
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag. Per 30 juni svarade de tio största hyresavtalen för 25% av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Coop Sverige som hyresgäst, representerar ca 11% av den samlade årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick per bokslutsdatum till 3,8 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallostruktur. I kombination med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster. Under rapportperioden har konstaterade hyresförluster uppgående till 1,8 miljoner kronor redovisats. Under perioden har även reserveringar för några osäkra hyresfordringar bokförts, totalt uppgående till 8,1 miljoner kronor.
Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Uthyrningsgraden i Stockholmsområdet för lager- och lätt industrilokaler har den senaste 10-årsperioden varit stabil och uppgått till ca 90%.
Den ytmässiga uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheter i Stendörrens bestånd uppgick per 30 juni 2021 till 87% och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 87%. Stendörrens hyresgäst Exploria AB försattes i konkurs 2021- 03-15 och vid rapportperiodens utgång är lokalerna vakanta. Exploria var redan innan covid-19 en svag hyresbetalare varför de finansiella effekterna är begränsade. Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momentana uthyrningssituationen på rapportdatumet och kan variera enstaka procentenheter upp eller ned beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt god. Nettouthyrningen uppgår under kvartalet till sammanlagt ca –4 miljoner kronor (exkluderas Exploria ABs konkurs uppgick kvartalets nettouthyrning till ca 13 miljoner kronor). De hyresavtal som omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning av hyresvärdena om 25% i genomsnitt. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om ca 24 miljoner kronor undertecknats. Dessa består av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster som tecknats.
uppgått till 90%.
FÖRFALLOSTRUKTUR, ÅRSHYRA 30 JUNI 2021
NYTECKNADE HYRESAVTAL, ÅRSHYRA
Stendörren hade per hade per 30 juni 25 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter om totalt 606 000 m2, huvudsakligen för logistik, lätt industri och bostäder. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som mycket goda eftersom byggrätterna är koncentrerade till expansiva kommuner och områden i Storstockholm eller tillväxtorter i Mälardalen. För några fastigheter pågår även arbete med att skapa nya byggrätter i den existerande fastighetsportföljen eller omvandla fastigheternas användningsområden tex för bostadsändamål.
Utveckling av byggrätter och projektfastigheter är primärt kunddriven. Fokus är att identifiera befintliga och nya hyresgäster med förändrat lokalbehov och möta det genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte att minimera riskexponeringen avser Stendörren att teckna långa hyresavtal med kunderna innan byggstart. Bolagets avsikt är att tillvarata potentialen i fastighetsbeståndet under de kommande åren och ser positivt på förutsättningarna på marknaden. Bolaget kommer kunna erbjuda marknaden hållbara, moderna och verksamhetsanpassade lokaler samt tillföra hållbara bostäder i attraktiva miljöer.
| KOMMUN | HUVUDSAKLIG FRAMTIDA AN VÄNDNING |
ESTIMERAD BYGGRÄTT* (BTA M2) |
STATUS DETALJPLAN | ESTIMERAD MÖJLIG BYGGSTART** |
|---|---|---|---|---|
| Södertälje | Logistik | 66 000 | Inom detaljplan | 2021-2026 |
| Botkyrka | Bostäder | 59 000 | Inom detaljplan | 2021-2022 |
| Upplands-Bro | Logistik | 7 400 | Inom detaljplan | 2021-2022 |
| Upplands-Bro | Lättindustri | 2 500 | Inom detaljplan | 2021-2022 |
| Uppsala | Lättindustri | 1 500 | Inom detaljplan | 2021-2024 |
| Upplands-Bro | Logistik | 400 000 | Inom detaljplan | 2022-2023 |
| Eskilstuna | Logistik | 10 000 | Inom detaljplan | 2022-2024 |
| Stockholm | Lättindustri | 8 000 | Inom detaljplan | 2022-2023 |
| Enköping | Logistik | 8 000 | Inom detaljplan | 2022-2023 |
| Enköping | Lättindustri | 4 500 | Inom detaljplan | 2022-2023 |
| Upplands-Bro | Lättindustri | 1 500 | Inom detaljplan | 2022-2023 |
| Sollentuna | Bostäder | 7 000 | Ändring krävs | 2023-2024 |
* Kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart
** Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktiskt byggstart beror på tidpunkt för uthyrning
Bolaget har flera projekt större än 25 miljoner kronor där planering och projektering startat. Samtliga projekt är nyproduktion. Under gångna kvartalet har en bygglovsansökning för bostadsändamål inlämnats. Efter rapportperiodens utgång har fyra ansökningar om bygglov inlämnats, varav två för lättindustri verksamhet och två för logistikändamål. Samtliga projekt är belägna i väletablerade och expansiva områden där det finns en uttalad efterfrågan. Avsikten och bedömningen är att projekten avseende logistik och lättindustri kan byggstarta under 2021 för att färdigställas under
Under perioden har två projekt, vardera större än 25 miljoner kronor färdigställts. Det är två ombyggnationer för kunder varav en i Stockholm, Bromma och en i Eskilstuna.
| FASTIGHET | TYP AV PROJEKT | ESTIMERAT SLUT DATUM |
STORLEK, M2 | ESTIMERAD INVESTERING*, SEKM |
NUVARANDE FAS |
|---|---|---|---|---|---|
| Almnäs 5:20 | Ny logistik | Q3 2022 | 11 200 | 138 | Projektering** |
| Hjulsmeden 1 | Ny lätt industri | Q4 2022 | 2 600 | 42 | Projektering** |
| Librobäck 21:3 | Ny lätt industri | Q4 2022 | 2 100 | 36 | Projektering** |
| Viby 19:66 | Ny logistik | Q4 2022 | 5 900 | 93 | Projektering** |
| Tegelbruket 1 | Nya bostäder | Q4 2023 | 16 000 | - | Projektering** |
| Totalt pågåen de projekt |
37 800 | >309 |
* Inkluderar bokfört värde mark. Estimerad investering för Tegelbruket visas ej på grund av planerad upphandlingsprocess
** Ansökan om bygglov inlämnad
| FASTIGHET | BESKRIVNING | FÄRDIGSTÄLLANDE | STORLEK, M2 | INVESTERING, SEKM |
|---|---|---|---|---|
| Båglampan 35 | Hyresgästanpassning | Q1 2021 | 5 300 | 35 |
| Kälby 1:55 | Hyresgästanpassning | Q1 2021 | 19 607 | 36 |
| Total | 24 907 | 71 |
STENDÖRREN FASTIGHETER värderar varje kvartal 100% av fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt 20–30% externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånaders period. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren, är en avkastningsbaserad kassaflödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till årsredovisningen 2020. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden.
Av bolagets 125 fastigheter har samtliga externvärderats under perioden juli 2020 till juni 2021. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet per 30 juni 2021 uppgår till 10 356 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna framgår i tabellen nedan. De under året genomförda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen Nordier Property Advisors, CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värderade till 1 393 miljoner kronor (1 261), är värderade utifrån ortsprisanalyser och jämförelse med andra liknande objekt som försålts. Orealiserade värdeförändringar av fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 539 miljoner kronor (20). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drivs under perioden dels av förändrade kassaflöden genom omförhandlade hyresavtal eller ändrade kostnader, dels av ändrade antaganden om marknadshyror samt även justerade avkastningskrav. Genomsnittligt avkastningskrav har sänkts något jämfört med föregående kvartal och det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärderingarna uppgår per 30 juni 2021 till 5,8% (se tabell med värderingsparametrar nedan).
| VÄRDERINGSPARAMETRAR (FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES) |
MIN | MAX | VIKTAT SNITT |
|---|---|---|---|
| Direktavkastningskrav | 4,9% (5,0%) | 13,6% (13,5%) | 5,8% (6,1%) |
| Kalkylränta kassaflöde | 6,3% (5,0%) | 15,6% (15,8%) | 7,8% (8,1%) |
| Kalkylränta restvärde | 6,8% (7,1%) | 15,6% (15,8%) | 7,9% (8,2%) |
| Långsiktigt vakansantagande | 3,0% (4,0%) | 30,0% (30,0%) | 6,2% (6,2%) |
| FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER | JAN-JUN 2021 | JAN-DEC 2020 |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd vid årets början | 9 533 | 9 147 |
| Förvärv av fastigheter | 177 | 150 |
| Försäljning av fastigheter | - | –62 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 107 | 200 |
| Värdeförändringar i befintliga fastigheter | 539 | 98 |
| Fastighetsbestånd vid periodens slut | 10 356 | 9 533 |
Per 30 juni 2021 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till kreditinstitut till 2,5 år (3,1). Inkluderas även obligationslånet uppgår den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,5 år (2,8). Stendörren räntesäkrar sig mot en skarp uppgång i referensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med en genomsnittlig taknivå för Stibor om 1,93% och ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 3 034 miljoner kronor. Stendörren har även ett 5-årigt ränteswapavtal varvid 800 miljoner kronor i nominellt belopp räntesäkrats till räntesatsen – 0,1%. Inklusive effekten av räntetaken och ränteswapen uppgick den genomsnittliga
räntebindningen på räntebärande skulder till 2,1 år (2,3) år. Den genomsnittliga räntan på bolagets lån i kreditinstitut uppgick per 30 juni 2021 till 1,9% (2,2) och genomsnittlig ränta på total räntebärande skuld uppgick till 2,1% (2,5). Stendörrens obligationslån (2021-2024) uppgår till 700 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,65%. Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansieringsavgifter).
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell.
| RÄNTEBINDNING/ÅR1) | KAPITALBINDNING | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| FÖRFALLOÅR | MKR | RÄNTA | ANDEL | MKR | ANDEL | |
| 2021 | 1 332 | 26% | 266 | 5% | ||
| 2022 | 855 | 17% | 848 | 16% | ||
| 2023 | 1 034 | 20% | 1 546 | 30% | ||
| 2024 | 1 050 | 20% | 1 383 | 27% | ||
| 2025 | 900 | 17% | 1 118 | 22% | ||
| >2025 | 0 | 0% | 10 | 0% | ||
| Summa/genomsnitt | 5 171 | 2,11% | 100% | 5 171 | 100% |
1) Räntebindningen för 2021 inkluderar alla lånebelopp som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat.
| MOTPART | TYP | NOMINELLT, Mkr | MARKNADS VÄRDE, Mkr |
TAKNIVÅ | ÅTERSTÅENDE LÖPTID, År |
|---|---|---|---|---|---|
| Danske Bank | Räntetak | 300 | 0,0 | 2,50% | 0,63 |
| Danske Bank | Räntetak | 600 | 2,2 | 1,00% | 4,27 |
| Danske Bank | Räntetak | 300 | 1,1 | 1,00% | 4,27 |
| Swedbank | Räntetak | 300 | 0,0 | 2,50% | 0,63 |
| Swedbank | Räntetak | 300 | 0,0 | 2,50% | 1,63 |
| Swedbank | Räntetak | 300 | 0,0 | 2,50% | 1,63 |
| Swedbank | Räntetak | 250 | 0,0 | 2,25% | 2,25 |
| Swedbank | Räntetak | 250 | 0,0 | 2,25% | 3,25 |
| Swedbank | Räntetak | 250 | 0,0 | 2,25% | 1,25 |
| Nordea | Räntetak | 184 | 0,0 | 1,50% | 2,47 |
| Summa | 3 034 | 3,4 | 1,93% | 2,42 |
| MOTPART | TYP | NOMINELLT, Mkr | MARKNADS VÄRDE, Mkr |
RÄNTA | ÅTERSTÅENDE LÖPTID, År |
|---|---|---|---|---|---|
| Swedbank | Ränteswap | 800 | 3,4 | –0,0875% | 3,22 |
| Summa | 800 | 3,4 | –0,0875% | 3,22 |
Stendörrens hållbarhetsstrategi genomsyras av två kompletterande perspektiv. Det ena perspektivet handlar om att säkerställa att bolaget agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar och krav. Det andra kompletterande perspektivet handlar om att bidra till hållbar utveckling på ett sätt som engagerar såväl internt som externt och samtidigt stärker Stendörrens verksamhet.
SOM ETT LED I ARBETET MED Stendörrens hållbarhetsarbete utvecklades under 2017 en hållbarhetsstrategi för perioden 2018-2020. Under processen genomlystes verksamheten ur flera perspektiv. Dels utifrån-och-in för att förstå hur samhällsutmaningarna ur ett makro-perspektiv påverkar bolaget och dess marknad, dels att titta på hur fastighetsbranschen svarade på dessa frågor, samt hur bolagets konkurrenter arbetade. Utifrån-och-in perspektivet tillsammans med intressentdialogen och väsentlighetsanalysen låg sedan
till grund för Stendörrens hållbarhetsstrategi, som integrerades i verksamheten. Läs mer i Hållbarhetsredovisning 2020 på www.stendorren.se
En riskanalys relaterat till Stendörrens mest väsentliga hållbarhetsfrågor gjordes även 2017 och utvärderas årligen inom den ordinarie riskutvärderingen i bolaget. Identifierade risker och hantering av dessa återfinns i Årsredovisningen 2020 sid 65-67. Utvärdering av hållbarhetsarbete görs på kontinuerlig basis.
Världens nationer skrev 2015 under Agenda 2030, vilket inkluderar FN: s 17 mål för hållbar utveckling (SDG). För att uppnå dessa mål krävs en gemensam insats på internationell, nationell och lokal nivå. Därför uppmanas alla företag att inkludera de globala målen i både strategi och rapportering. Stendörren stödjer Agenda 2030-målen och har identifierat sju globala mål som direkt och indirekt har koppling till vår hållbarhetsstrategi, och där vår verksamhet kommer att ha en grundläggande inverkan:
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. Dessa funktioner inkluderar bland annat fastighetsförvaltning, projektledning och finansiering. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 52 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 30 juni 2021 till 39 miljoner kronor (140) och det egna kapitalet uppgick till 1 716 miljoner kronor (1 708).
| BELOPP I MILJONER KRONOR | 2021 JAN-JUN |
2020 JAN-JUN |
2021 APR-JUN |
2020 APR-JUN |
2020 JAN-DEC |
|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning Rörelsens kostnader |
52 –53 |
50 –48 |
27 –28 |
26 –23 |
106 –106 |
| Resultat före finansiella poster | –1 | 2 | –1 | 3 | 0 |
| Finansiella poster Finansnetto |
7 | 9 | 7 | 4 | 0 |
| Resultat efter finansiella poster | 6 | 11 | 6 | 7 | 0 |
| Bokslutsdispositioner | 0 | – | 0 | – | 75 |
| Resultat före skatt | 6 | 11 | 6 | 7 | 75 |
| Uppskjuten skatt Aktuell skatt |
0 0 |
– – |
0 0 |
– – |
–15 – |
| Periodens resultat | 6 | 11 | 6 | 7 | 60 |
| BELOPP I MILJONER KRONOR | 30 JUN 2021 | 30 JUN 2020 | 31 DEC 2020 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Immateriella anläggningstillgångar | 4 | 4 | 4 |
| Inventarier | 3 | 5 | 4 |
| Andelar i koncernföretag | 1 053 | 923 | 978 |
| Fordringar hos koncernföretag | 2 071 | 2 073 | 2 171 |
| Långsiktiga fordringar och värdepapper | 0 | 0 | 0 |
| Uppskjuten skattefordran | 1 | 16 | 1 |
| Summa anläggningstillgångar | 3 132 | 3 021 | 3 159 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar hos koncernföretag | 172 | 171 | 33 |
| Kortfristiga fordringar | 4 | 3 | 5 |
| Likvida medel | 39 | 140 | 101 |
| Summa omsättningstillgångar | 215 | 314 | 139 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 3 347 | 3 335 | 3 298 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 1 716 | 1 708 | 1 736 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 690 | 647 | 649 |
| Skulder till koncernföretag | 735 | 717 | 720 |
| Summa långfristiga skulder | 1 426 | 1 364 | 1 369 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till koncernföretag | 177 | 245 | 169 |
| Övriga kortfristiga skulder | 29 | 18 | 23 |
| Summa kortfristiga skulder | 206 | 263 | 192 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 3 347 | 3 335 | 3 298 |
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 022 864,60 kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 871 441 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A-aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B-aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B-aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsordningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier.
Årsstämman beslutade den 20 maj 2021 om att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för årsstämman 2021. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor.
Stendörren hade vid rapportperiodens början två incitamentsprogram vilka beslutades om vid årsstämman 2018 respektive extra bolagsstämma i september 2020. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare.
I incitamentsprogram 2018 – 2021 fanns vid periodens utgång 60 798 teckningsoptioner som innehavarna, under perioden 15–30 september 2021, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 111,60 kronor per aktie.I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns vid periodens utgång 254 000 teckningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 188 879 kronor genom utgivande av 314 798 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar ca 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet.
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, listan för medelstora bolag. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie.
| AKTIEÄGARE1) | INNEHAV | ANTAL AK A | ANTAL AK B | INNEHAV(%) | RÖSTER(%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Stendörren Real Estate AB | 11 532 606 | 2 000 000 | 9 532 606 | 40,65 | 58,05 |
| Altira AB | 3 050 000 | 500 000 | 2 550 000 | 10,75 | 14,84 |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | 4 875 992 | 0 | 4 875 992 | 17,19 | 9,58 |
| Verdipapirfondet Odin Eiendom | 1 035 129 | 0 | 1 035 129 | 3,65 | 2,03 |
| Seb Sverigefond Småbolag | 1 020 938 | 0 | 1 020 938 | 3,6 | 2,01 |
| Seb Sv Småbol Chans/Risk | 908 340 | 0 | 908 340 | 3,2 | 1,79 |
| Tredje Ap-Fonden | 750 000 | 0 | 750 000 | 2,64 | 1,47 |
| Carnegie Småbolagsfond | 506 091 | 0 | 506 091 | 1,78 | 0,99 |
| Carnegie Fastighetsfond Norden | 427 213 | 0 | 427 213 | 1,51 | 0,84 |
| Warmland, Bodil | 249 975 | 0 | 249 975 | 0,88 | 0,49 |
| Övriga ägare | 4 015 157 | 0 | 4 015 157 | 14,15 | 7,91 |
| SUMMA | 28 371 441 | 2 500 000 | 25 871 441 | 100 | 100 |
1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 458.
Samtliga transaktioner med närstående parter sker på marknadsmässiga villkor. Under 2021 har bolaget inte varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgensförbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa.
Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i driftseller underhållskostnader som man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sidorna 65-67 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2020. Avseende covid-19 har Stendörren hittills sett endast begränsade konsekvenser men följer utvecklingen noggrant. Utöver detta samt de risker som
översiktligt redogörs för i årsredovisningen har inga andra väsentliga risker identifierats under rapportperioden.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsredovisning 2020. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Bolaget tillämpar IFRS 16 Leasing från och med den 1 jan 2019 och använder den förenklade metoden (inte retroaktiv). Redovisade nyttjanderättstillgångar åsätts samma värde som den redovisade leasingskulden per den 30 juni 2021.
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Anders Tägt Styrelseordförande
Carl Mörk Styrelseledamot
Henrik Orrbeck Styrelseledamot
Erik Ranje Verkställande Direktör Andreas Philipson Styrelseledamot
Seth Lieberman Styrelseledamot
Helena Levander Styrelseledamot
Nisha Raghavan Styrelseledamot
Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 20 juli 2021 kl. 07.00 CET.
PER 30 JUNI 2021 omfattade bolagets fastighetsportfölj 125 helägda fastigheter med ca 757 000 m2 uthyrbar yta. Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade hyresintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) på rullande 12-månadersbasis till ca 648 miljoner kronor. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till ca –152 miljoner kronor på årsbasis, således förväntas koncernen i årstakt producera ett driftnetto om ca 496 miljoner kronor. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning om
* Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 30 juni 2021.
den förevarande intjäningsförmågan per 30 juni 2021 utan hänsyn tagen till pågående nyuthyrningar, befarade vakanser eller indexrelaterade hyresförändringar, eller andra, ännu ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på driftnettot. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos av kommande resultatutveckling för Stendörren.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under "Investor Relations", närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används.
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9% skattesats och återläggning av räntederivat.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde.
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period.
Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader.
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier.
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med återläggning av derivatskuld (+/–) samt uppskjuten skatt.
Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs.
Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning.
Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal.
Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto under den senaste rullande 12-månadersperioden.
Eget kapital exklusive leasingskuld enligt IFRS 16 i relation till totala tillgångar.
Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värdeförändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period.
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas debiterade hyresintäkt i genomsnitt under samma period.
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, (Ticker STEF-B) som äger, utvecklar och förvaltar lokaler som gör skillnad. Det betyder att vi arbetar tillsammans med våra hyresgäster för att tillhandahålla ändamålsenliga lokaler med konkurrenskraftiga hyror, främst i Storstockholm och Mälardalen.
ERIK RANJE, VD [email protected] 08-518 331 00
PER-HENRIK KARLSSON, EKONOMIDIREKTÖR [email protected] 08-518 331 21
Stendörren Fastigheter AB Linnégatan 87B 115 23 Stockholm Tel 08-518 331 00 stendorren.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.