Earnings Release • Oct 22, 2021
Earnings Release
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Nyckeltal | 2021 jul-sep |
2020 jul-sep |
2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2020 jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|
| Utfall, mkr | |||||
| Hyresintäkter | 308 | 273 | 895 | 809 | 1 091 |
| Driftöverskott | 246 | 221 | 660 | 603 | 817 |
| Överskottsgrad, % | 80 | 81 | 74 | 75 | 75 |
| Förvaltningsresultat* | 185 | 154 | 479 | 408 | 558 |
| Värdeförändringar förvaltningfastigheter | 123 | 16 | 732 | 49 | 263 |
| Resultat efter skatt | 292 | 144 | 1 087 | 343 | 660 |
| Marknadsvärde fastighetsportfölj | 14 413 | 12 079 | 14 413 | 12 079 | 12 582 |
| Tillträdda fastigheter | 78 | 211 | 1 074 | 526 | 792 |
| Utfall kr/stamaktie | |||||
| Resultat efter skatt, kr/stamaktie | 5,02 | 2,39 | 19,05 | 5,56 | 11,12 |
| Förvaltningsresultat, kr/stamaktie* | 3,07 | 2,57 | 7,91 | 6,77 | 9,26 |
| Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie | 98,26 | 75,39 | 98,26 | 75,39 | 80,47 |
* Definitionen av förvaltningsresultat har uppdaterats från och med kvartal fyra 2020 och exkluderar nu värdeförändringar och skatt från resultatandelar i intresseföretag och joint venture. Förvaltningsresultat för tidigare perioder har räknats om enligt den nya definitionen.
Nedan redovisas bolagets finansiella mål och utfall rullande tolv månader, kvartal 3, senaste fem åren. Undantaget utdelningsmålen som visas per helår.
Tillväxten i förvaltningsresultat per stamaktie ska årligen uppgå till 12 procent.
% 56% 58% 59% 54% 52%
5 10 15 25 20 2016 2017 2018 2019 2020 Max 20 % - - 12% 11% 14% %
1) Definitionen av förvaltningsresultat har uppdaterats och exkluderar nu värdeförändringar och skatt från resultatandelar i intresseföretag och joint venture. Definitionen av belåningsgrad har uppdaterats och inkluderar nu investeringar i intresseföretag och joint venture. I beräkningen av räntetäckningsgrad har resultatandel i intresseföretag och joint venture exkluderats. Definitionerna har ändrats från och med kvartal fyra 2020. Nyckeltalen för tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
2) Avser tillkommande utdelning på nyemitterade aktier.
NP3s affärsidé är att med hyresgäster i fokus förvärva, äga och förvalta högavkastande kommersiella fastigheter främst i norra Sverige. NP3 äger och förvaltar fastigheter inom kategorierna handel, industri, logistik, kontor och övrigt. Fastighetsbeståndet är indelat i sju affärsområden: Sundsvall, Gävle, Dalarna, Östersund, Umeå, Luleå och Mellansverige. Bolaget har säte i Sundsvall.
o Under tredje kvartalet 2021 tillträddes fyra fastigheter till ett samanlagt fastighetsvärde om 78 mkr med en uthyrbar area om 5 700 kvadratmeter och ett årligt hyresvärde om 4,7 mkr. En fastighet till ett värde om 6 mkr avyttrades under perioden.
o Tecknade större förvärv under tredje kvartalet med tillträde under kvartal fyra 2021 avsåg en fastighetsportfölj om åtta fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 251 mkr från Bonnier-koncernen. Portföljen avser i huvudsak industri- och kontorsfastigheter belägna i Falun, Östersund, Jönköping, Sundsvall, Söderhamn och Bollnäs med ett årligt hyresvärde om 26,7 mkr. En del av köpeskillingen för de förvärvade fastigheterna betalades genom om emission av 3 miljoner preferensaktier till en teckningskurs om 34,02 kr per preferensaktie.
I tillägg till ovan tecknades förvärv under tredje kvartalet av en fastighet i Gävle och en i Karlstad till ett sammanlagt fastighetsvärde om 115 mkr och ett årligt hyresvärde om 8,1 mkr där samtliga tillträdes under kvartal fyra 2021.
o I september emitterades 400 mkr i gröna obligationer med en återstående löptid om drygt tre år under ett befintligt ramverk om 1 000 mkr. Obligationerna emitterade till en emissionskurs om 101,5 procent motsvarande en rörlig ränta om STIBOR (3 mån) med tillägg av 2,89 procentenheter.
o I slutet av september kommunicerades att NP3 hade för avsikt att lansera ett certifikatprogram med ett rambelopp om 2 000 mkr som ett komplement till NP3s nuvarande finansieringskällor. I ett första steg avser bolaget att ge ut certifikat om 900 mkr under programmet.
o Tecknade förvärv avsåg åtta fastigheter i Mora, två i Sollefteå och en i Hudiksvall till ett sammanlagt fastighetsvärde om 215 mkr. Hyresvärdet uppgår till 22 mkr och kommer att bidra till en ökning av förvaltningsresultatet i intjäningsförmågan med 11 mkr.
Avkastning på eget kapital före skatt, över en femårsperiod, ska uppgå till 15 procent.
*Genomsnittlig avkastning på eget kapital före skatt kvartal 3, 2017-2021 uppgick till 24 procent.
Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2 ggr.
Den långsiktiga belåningsgraden ska uppgå till 55-65 procent.
Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till stam- och preferensaktieägare.
Preferensaktieutdelningens storlek begränsas till max 20 procent av förvaltningsresultat efter aktuell skatt. 0
Avrundningar i rapporten kan medföra att kolumner och rader inte summerar.
Förvaltningsresultatet för det tredje kvartalet uppgick till 185 miljoner kronor (154) och för niomånadersperioden till 479 miljoner kronor (408) vilket är en ökning med 19 procent respektive 17 procent. Kvartalets resultat per stamaktie uppgick till 3,07 kronor, en ökning med 19 procent. Ökningen kan till största del hänföras till ett större fastighetsbestånd samt en större resultatandel från intresseföretag och joint venture.
Investeringsverksamheten har liksom tidigare under året varit intensiv. Under rapportperioden har tillträden skett om drygt 1 miljard kronor och signerade förvärv om nästan 2 miljarder kronor, där tillträden sker i början av sista kvartalet. Till dessa förvärv ska vi addera investeringar i projekt samt i våra intresseföretag. Det gör att vi redan nu kan konstatera att årets tillväxt blir den högsta sedan bolaget grundades och det är under fjärde kvartalet som tillväxten primärt sker. Det är en utmaning att finna förvärvsobjekt men min tro är att vi med lyhörda lokala organisationer i våra marknader ändå ska lyckas nå fortsatt tillväxt. Tillväxt med bibehållna nyckeltal är fortsatt prioriterat då det enligt mig är till gagn för våra aktieägare och övriga intressenter.
Värdeförändringen på våra fastigheter under tredje kvartalet uppgick till 123 miljoner kronor och till 732 miljoner kronor för rapportperioden. Givet den ökade värderingen och att vi endast haft några mindre tillträden under det senaste kvartalet uppgick vår belåningsgrad till under 55 procent att jämföra med vårt finansiella mål om 55-65 procent. Belåningsgraden förväntas öka i samband med upplåning för tillträdena under fjärde kvartalet.
Efter kvartalets utgång har vi för första gången emitterat certifikat. Certifikaten ger oss tillgång till kortare pengar vilket är en kompletterande och billigare finansiering. Certifikaten tillsammans med våra senast emitterade obligationer ger en lägre snittränta än historiskt, drivet av en positiv kapitalmarknad och av att NP3 blir en större och mer frekvent emittent.
Det är fortsatt en stark medvind i våra regioner där framförallt den industriella omställningen till fossilfri produktion är drivande. Oron ligger i den uppenbara brist på effekt som kommer uppstå. Ser jag det positivt kan det ha en avkylande effekt i vår marknad som kan medföra att investeringarna sprids ut över en längre period. Ur negativ synvinkel kan framhållas att omställningen till en grön industri inte kan vänta och därmed heller inte dessa nödvändiga investeringar. Att från politiskt håll å ena sidan premiera elektrifieringen men å andra sidan inte kunna möjliggöra den industriella omställningen på grund av brist på effekt är inte hållbart.
Fastighetsbolag har en stor uppgift när det handlar om att bidra till ett hållbart samhälle. Jag tycker det är viktigt att vi hela tiden väger våra investeringar utifrån flera aspekter: att bygga nytt eller bygga om, att genomföra hållbara energieffektiviseringar sett både ur ekonomisk synvinkel och baserat på total energiåtgång med mera. NP3 skall satsa och investera där vi kan göra störst skillnad. Resurser skall helt enkelt alltid användas på bästa sätt.
Jag tror på att NP3 ska vara en kravställande aktör och beställare i förhållande till våra leverantörer av energi, entreprenadarbeten, bilar med mera. Kort sagt där vi har vår kompetens ska vi ställa krav – och krav ska även ställas på oss. Vi måste göra mer, men mer av rätt saker, där vi som bransch kan göra störst skillnad. NP3 har en definierad portfölj med fastigheter som ingår i vårt gröna ramverk. Vi har satt ett mål om att den portföljen skall växa med minst 25 procent per år. Det krävs stora ansträngningar för att nå målet. Men eftersom vi då kan använda vår "gröna säkerhetsmassa" mot kapitalmarknad och finansiärer på ett affärsmässigt och hållbart sätt ser vi ett stort värde i det.
Avslutningsvis ser vi fortsatt en god efterfrågan på våra lokaler givet den medvind i våra marknader som jag nämnde ovan. Vi har en positiv nettouthyrning och vårt totala vakansvärde minskar något trots ett större fastighetsbestånd. Vi kommer se något högre vakanser framgent beroende på våra förvärv. Vakanser som vi ser som potential. Potential tack vare marknadsläget, våra fastigheters lägen i våra orter och framförallt vår organisation.
Andreas Wahlén
| 2021 3 mån jul-sep |
2020 3 mån jul-sep |
2021 9 mån jan-sep |
2020 9 mån jan-sep |
2020 12 mån jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade | |||||
| Antal förvaltningsfastigheter vid periodens utgång, st | 406 | 382 | 406 | 382 | 388 |
| Förvaltningsfastigheternas uthyrbara area vid periodens utgång, tusen kvm | 1 576 | 1 406 | 1 576 | 1 406 | 1 436 |
| Förvaltningsfastigheternas redovisade värde, mkr | 14 413 | 12 079 | 14 413 | 12 079 | 12 582 |
| Förvaltningsfastighetsvärde, kr/kvm | 9 145 | 8 591 | 9 145 | 8 591 | 8 762 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93 | 93 | 93 | 93 | 93 |
| Överskottsgrad1) , % |
80 | 81 | 74 | 75 | 75 |
| Direktavkastning1) , % |
6,6 | 6,9 | 6,6 | 6,9 | 6,9 |
| Finansiella | |||||
| Avkastning på eget kapital, stamaktie1) , % |
31,5 | 21,8 | 31,5 | 21,8 | 17,4 |
| Avkastning på eget kapital1) , % |
27,9 | 18,7 | 27,9 | 18,7 | 15,2 |
| Avkastning på eget kapital, före skatt1) , % |
34,4 | 22,5 | 34,4 | 22,5 | 19,0 |
| Avkastning på förvaltningsresultat1)2) , % | 12,5 | 12,9 | 12,5 | 13,1 | 12,9 |
| Skuldsättningsgrad1) , ggr |
1,4 | 1,6 | 1,4 | 1,6 | 1,6 |
| Skuldkvot1) , ggr |
9,5 | 9,3 | 9,5 | 9,3 | 9,6 |
| Räntetäckningsgrad1)2) , ggr |
3,4 | 3,5 | 3,3 | 3,3 | 3,4 |
| Belåningsgrad1)2) , % |
54,3 | 57,6 | 54,3 | 57,6 | 57,3 |
| Soliditet1) , % |
35,9 | 33,8 | 35,9 | 33,8 | 34,7 |
| Genomsnittlig ränta, % | 2,72 | 2,74 | 2,72 | 2,74 | 2,73 |
| Aktierelaterade, stamaktie | |||||
| Antal stamaktier vid periodens slut, tusental | 54 445 | 54 339 | 54 445 | 54 339 | 54 339 |
| Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental | 54 445 | 54 339 | 54 381 | 54 339 | 54 339 |
| Eget kapital, kr/stamaktie1) | 83,87 | 64,80 | 83,87 | 64,80 | 68,67 |
| Långsiktigt substansvärde kr/stamaktie1) | 98,26 | 75,39 | 98,26 | 75,39 | 80,47 |
| Förvaltningsresultat, kr/stamaktie1)2) | 3,07 | 2,57 | 7,91 | 6,77 | 9,26 |
| Resultat efter skatt, kr/stamaktie | 5,02 | 2,39 | 19,05 | 5,56 | 11,12 |
| Utdelning, kr/stamaktie | - | - | - | - | 3,60 |
| Aktiekurs vid periodens slut, kr/stamaktie | 228,00 | 122,80 | 228,00 | 122,80 | 121,20 |
| Aktierelaterade, preferensaktie | |||||
| Antal preferensaktier vid periodens utgång, tusental | 35 000 | 27 950 | 35 000 | 27 950 | 27 950 |
| Eget kapital, kr/preferensaktie | 31,50 | 31,50 | 31,50 | 31,50 | 32,00 |
| Resultat, kr/preferensaktie | 0,50 | 0,50 | 1,50 | 1,50 | 2,00 |
| Utdelning, kr/preferensaktie | - | - | - | - | 2,00 |
| Aktiekurs vid periodens utgång, kr/preferensaktie | 33,30 | 33,60 | 33,30 | 33,60 | 32,80 |
1) Finansiella mått som inte definieras enligt IFRS. För avstämning och definitioner se sidan 24-25.
2) Definitionen av förvaltningsresultat har uppdaterats och exkluderar nu värdeförändringar och skatt från resultatandelar i intresseföretag och joint venture. Definitionen av belåningsgrad har uppdaterats och inkluderar nu investeringar i intresseföretag och joint venture. I beräkningen av räntetäckningsgrad har resultatandel i intresseföretag och joint venture exkluderats. Definitionerna har ändrats från och med kvartal fyra 2020. Nyckeltalen för tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
| 2021 Kvartal 3 |
2021 Kvartal 2 |
2021 Kvartal 1 |
2020 Kvartal 4 |
2020 Kvartal 3 |
2020 Kvartal 2 |
2020 Kvartal 1 |
2019 Kvartal 4 |
2019 Kvartal 3 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultaträkning, mkr | jul-sep | apr-jun | jan-mar | okt-dec | jul-sep | apr-jun | jan-mar | okt-dec | jul-sep |
| Hyresintäkter | 308 | 295 | 291 | 283 | 273 | 271 | 266 | 266 | 246 |
| Fastighetskostnader | -52 | -62 | -92 | -59 | -43 | -59 | -76 | -65 | -48 |
| Fastighetsskatt | -11 | -9 | -10 | -10 | -10 | -10 | -9 | -13 | -7 |
| Driftöverskott | 246 | 224 | 190 | 214 | 221 | 202 | 181 | 188 | 191 |
| Central administration | -11 | -15 | -13 | -15 | -11 | -13 | -13 | -13 | -11 |
| Resultat från intresseföretag och joint venture | 50 | 38 | 16 | 48 | 4 | 4 | 4 | 11 | 3 |
| Finansnetto | -67 | -63 | -55 | -57 | -60 | -57 | -53 | -52 | -48 |
| Resultat efter finansiella poster | 218 | 184 | 138 | 190 | 154 | 136 | 120 | 134 | 135 |
| -varav Förvaltningsresultat | 185 | 160 | 135 | 150 | 154 | 136 | 118 | 127 | 135 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 123 | 307 | 301 | 214 | 16 | 15 | 18 | 325 | 24 |
| Värdeförändringar finansiella instrument | 13 | 7 | 24 | 14 | 2 | -16 | -38 | 70 | -21 |
| Resultat före skatt | 355 | 499 | 463 | 419 | 171 | 135 | 100 | 529 | 139 |
| Aktuell skatt | -16 | -16 | -11 | -26 | -3 | -11 | -9 | -11 | -10 |
| Uppskjuten skatt | -47 | -60 | -80 | -75 | -24 | -14 | -1 | -83 | -4 |
| Periodens resultat1) | 292 | 423 | 373 | 318 | 144 | 110 | 89 | 434 | 125 |
| Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 291 | 422 | 372 | 317 | 144 | 110 | 89 | 434 | 124 |
| Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande |
1,3 | 1,0 | 0,3 | 0,8 | 0,2 | 0,3 | 0,2 | 0,6 | 0,3 |
| 1) Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat. |
|||||||||
| 2021 | 2021 | 2021 | 2020 | 2020 | 2020 | 2020 | 2019 | 2019 | |
| Finansiell ställning, mkr | 30 sep | 30 jun | 31 mar | 31 dec | 30 sep | 30 jun | 31 mar | 31 dec | 30 sep |
| Förvaltningsfastigheter | 14 413 | 14 065 | 13 021 | 12 582 | 12 079 | 11 845 | 11 730 | 11 402 | 10 661 |
| Nyttjanderättstillgångar | 104 | 105 | 83 | 83 | 80 | 75 | 73 | 72 | 61 |
| Andelar i intresseföretag och joint venture | 674 | 583 | 489 | 456 | 161 | 159 | 154 | 149 | 129 |
| Övriga anläggningstillgångar | 91 | 58 | 32 | 34 | 36 | 23 | 21 | 23 | 23 |
| Övriga tillgångar | 98 | 135 | 94 | 92 | 123 | 121 | 107 | 99 | 137 |
| Likvida medel | 523 | 189 | 304 | 104 | 560 | 135 | 65 | 192 | 319 |
| Totala tillgångar | 15 903 | 15 136 | 14 024 | 13 352 | 13 039 | 12 358 | 12 150 | 11 937 | 11 330 |
| Eget kapital | 5 714 | 5 409 | 5 030 | 4 637 | 4 413 | 4 269 | 4 205 | 4 140 | 3 707 |
| Uppskjuten skatt | 756 | 708 | 648 | 568 | 491 | 467 | 452 | 450 | 369 |
| Räntebärande låneskulder | 8 569 | 8 349 | 7 807 | 7 585 | 7 623 | 7 104 | 7 013 | 6 911 | 6 706 |
| Skuld nyttjanderätter | 104 | 105 | 83 | 83 | 79 | 74 | 73 | 71 | 61 |
| Derivat | 28 | 42 | 49 | 73 | 84 | 85 | 69 | 36 | 102 |
| Ej räntebärande skulder | 733 | 523 | 407 | 406 | 348 | 359 | 338 | 329 | 385 |
| Totalt eget kapital och skulder | 15 903 | 15 136 | 14 024 | 13 352 | 13 039 | 12 358 | 12 150 | 11 937 | 11 330 |
Förvaltningsresultat per kvartal
| 2021 3 mån |
2020 3 mån |
2021 9 mån |
2020 9 mån |
2020 12 mån |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Rapport i sammandrag, mkr | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | helår |
| Hyresintäkter | 308 | 273 | 895 | 809 | 1 091 |
| Fastighetskostnader | -52 | -43 | -205 | -177 | -236 |
| Fastighetsskatt | -11 | -10 | -30 | -28 | -38 |
| Driftöverskott | 246 | 221 | 660 | 603 | 817 |
| Central administration | -11 | -11 | -39 | -38 | -53 |
| Resultat från intresseföretag och joint venture | 50 | 4 | 104 | 12 | 60 |
| - varav förvaltningsresultat | 16 | 4 | 43 | 11 | 19 |
| - varav värdeförändringar | 46 | 0 | 88 | 3 | 59 |
| - varav skatt | -12 | -1 | -27 | -2 | -17 |
| Finansiella intäkter | 3 | 0 | 8 | 1 | 1 |
| Finansiella kostnader | -70 | -60 | -193 | -169 | -226 |
| Resultat efter finansiella poster | 218 | 153 | 540 | 410 | 599 |
| - varav Förvaltningsresultat 1) | 185 | 154 | 479 | 408 | 558 |
| Värdeförändringar förvaltningsfastigheter | 123 | 16 | 732 | 49 | 263 |
| Värdeförändringar finansiella instrument | 13 | 2 | 44 | -52 | -38 |
| Resultat före skatt | 355 | 171 | 1 317 | 406 | 824 |
| Aktuell skatt | -16 | -3 | -43 | -23 | -49 |
| Uppskjuten skatt | -47 | -24 | -187 | -40 | -115 |
| Periodens resultat | 292 | 144 | 1 087 | 343 | 660 |
| Övrigt totalresultat | - | - | - | - | - |
| Summa periodens totalresultat | 292 | 144 | 1 087 | 343 | 660 |
| Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 291 | 144 | 1 085 | 342 | 659 |
| Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande | 1,3 | 0,2 | 2,5 | 0,7 | 1,5 |
| Resultat efter skatt per stamaktie, kr 2) | 5,02 | 2,39 | 19,05 | 5,56 | 11,12 |
| Antal stamaktier vid periodens utgång, tusental | 54 445 | 54 339 | 54 445 | 54 339 | 54 339 |
| Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental | 54 445 | 54 339 | 54 381 | 54 339 | 54 339 |
1) Definitionen av förvaltningsresultat har uppdaterats och exkluderar nu värdeförändringar och skatt från resultatandelar i intresseföretag och joint venture. Förvaltningsresultat för tidigare perioder har räknats om enligt den nya definitionen.
2) Reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden.
* Rullande 12 månader till periodslut
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år vid resultatposter och närmast föregående årsskifte för balansposter.
Förvaltningsresultatet ökade med 17 procent jämfört med samma period föregående år och uppgick till 479 mkr (408). Ökningen av förvaltningsresultatet berodde framförallt på ett större fastighetsbestånd men även till viss del på ett större bidrag från bolagets intresseföretag och joint ventures. Förvaltningsresultat per stamaktie reducerat med preferensaktieägarnas rätt till utdelning motsvarade 7,91 kr per stamaktie (6,77) och förvaltningsresultat i förhållande till intäkter uppgick till 54 procent (51). Driftöverskottet för perioden uppgick till 660 mkr (603) vilket motsvarade en överskottsgrad om 74 procent (75).
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 732 mkr (49), varav 677 mkr avsåg orealiserade värdeförändringar och 55 mkr avsåg realiserade värdeförändringar. Värdeförändringar i finansiella instrument uppgick till 44 mkr (-52) och avsåg orealiserade värdeförändringar i derivat och börsnoterade värdepapper.
Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 085 mkr (342) vilket motsvarade 19,05 kr per stamaktie (5,56). Resultat per stamaktie är minskat med 49 mkr (40) som avser preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning för perioden.
Hyresintäkterna ökade med 11 procent till 895 mkr (809). Intäkterna har ökat främst till följd av fastighetsförvärv och till viss del genom nyuthyrningar och investeringar som har resulterat i högre hyresnivåer. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 2 procent. Intäkterna utgjordes av hyresintäkter 820 mkr (742) och serviceintäkter 75 mkr (67). Serviceintäkterna bestod framförallt av vidaredebitering av kostnader för värme, el och vatten samt snöröjning.
Hyresvärdet för kontrakterad årshyra uppgick vid rapporttillfället till 1 250 mkr att jämföras med 1 144 mkr vid ingången av året. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick på balansdagen till 93 procent (93).
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -205 mkr (-177). Kostnaderna fördelades mellan fastighetsskötsel och drift -169 mkr (-145), reparationer och underhåll -32 mkr (-25) samt befarade och konstaterade kundförluster om -5 mkr (-8). Fastighetsskatt uppgick till -30 mkr (-28).
Centrala administrationskostnader uppgick till -39 mkr (-38) och bestod i huvudsak av koncerngemensamma kostnader som personalkostnader samt ekonomi-/finans- och marknadsförings-/ försäljningskostnader. Andelen kostnader för central administration i förhållande till intäkter uppgick till 4,3 procent (4,7).
NP3s investeringar i intresseföretag och joint ventures bidrog positivt till bolagets förvaltningsresultat med 43 mkr (11), den totala resultatandelen för perioden uppgick till 104 mkr (12).
Finansiella intäkter uppgick till 8 mkr (1) och avser till största del realiserad vinst vid försäljning av noterade aktier.
De finansiella kostnaderna ökade och uppgick till -193 mkr (-169), vilket framförallt är en följd av ökade räntebärande skulder på grund av större fastighetsbestånd. I de finansiella kostnaderna
ingick förutom räntekostnader även -17 mkr (-9) i periodiserade lånekostnader samt en engångseffekt om -2 mkr i form av nedskrivning av finansiell fordran.
Genomsnittlig ränta på låneportföljen var på balansdagen 2,72 procent (2,74). Räntetäckningsgraden uppgick till 3,3 ggr (3,3). För mer information om bolagets finansiering se sidorna 16 och 17.
Överskottsgraden varierar över året och beror på de säsongsvariationer som uppkommer i fastighetsbranschen på bolagets marknader. Under vintermånaderna påverkas resultatet av att kostnaderna avseende främst el, värme och snöröjning är höga. Kontraktsstrukturen är utformad så att hyresgästerna debiteras en jämnt fördelad preliminär avgift löpande under året medan utgiften för den faktiska förbrukningen kostnadsförs i takt med utfall vilket ger en lägre överskottsgrad under vintermånaderna och en högre nivå under sommarmånaderna.
Aktuell skatt uppgick till -43 mkr (-23) och beräknades på periodens skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga resultatet för fastighetsbolag är normalt sett lägre än förvaltningsresultatet då det skattepliktiga resultatet belastas med skattemässiga avskrivningar och övriga skattemässiga justeringar.
Uppskjuten skatt uppgick till -187 mkr (-40) och utgjordes främst av förändring i temporär skillnad mellan marknadsvärde och skattemässigt värde på förvaltningsfastigheter.
Tredje kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 185 mkr (154). Driftöverskottet uppgick till 246 mkr (221) vilket motsvarade en överskottsgrad om 80 procent (81).
Hyresintäkterna uppgick till 308 mkr (273). Fastighetskostnader uppgick till -52 mkr (-43), fastighetsskatt -11 mkr (-10), central administration -11 mkr (-11). NP3s andel av intresseföretagens förvaltningsresultat uppgick till 16 mkr (4) för kvartalet och den totala resultatandelen uppgick till 50 mkr (4). De finansiella kostnaderna uppgick till -70 mkr (-60), varav en engångseffekt om -2 mkr i form av nedskrivning av finansiell fordran.
Resultat före skatt uppgick till 355 mkr (171) och påverkades av orealiserad värdeförändring av fastigheter om 124 mkr (12), realiserad värdeförändring av fastigheter om -1 mkr (4) samt orealiserade värdeförändringar i finansiella instrument som uppgick till 13 mkr (2). Aktuell skatt påverkade kvartalets resultat med -16 mkr (-3) och uppskjuten skatt med -47 mkr (-24).
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Vid periodens utgång ägde NP3 406 (388) förvaltningsfastigheter med en total uthyrbar area om 1 576 000 kvadratmeter (1 436 000) fördelat på sju geografiska affärsområden. Som en del av bolagets fortsatta expansion har ett nytt affärsområde, Mellansverige, etablerats under slutet av år 2020. Det nya områdets fastighetsportfölj omfattar främst områdena kring huvudorterna Karlstad, Örebro och Västerås. Av de sju affärsområdena ligger tyngdpunkten av beståndet i affärsområde Sundsvall dit 22 procent (24) av marknadsvärdet och 22 procent (23) av hyresvärdet är koncentrerat.
Marknadsvärdet på fastighetsportföljen uppgick på balansdagen till 14 413 mkr (12 582). NP3s fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri, handel, kontor, logistik och övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat hotell och samhällsfastigheter som exempelvis skolor. Vid periodens utgång var industri den största fastighetskategorin och stod för 45 procent (41) av hyresvärdet. Handel var den näst största fastighetskategorin med 27 procent (28) av hyresvärdet. Inom handelskategorin stod konsumenthandel för 59 procent (60), business-to-business-handel för 27 procent (28), bilhallar och besiktningsanläggningar för 8 procent (6), och dagligvaruhandel för 6 procent (6). Konsumenthandeln inkluderar till exempel lågpriskedjor som DollarStore, ÖoB och Rusta. Andelen konfektionshandel uppgick till 3 procent av hyresvärdet av handelskategorin. Inom B2B återfinns större hyresgäster som Mekonomen, Ahlsell och Swedol. Handelsfastigheterna har en lägre vakansgrad än genomsnittet för hela fastighetsbeståndet. Den genomsnittliga återstående löptiden för hyresavtalen inom handelskategorin var 4,3 år vilket var längre än genomsnittet för hela beståndet.
Bolaget arbetar kontinuerligt med riskdiversifiering av fastighetsbeståndet. Primärt sker detta via två dimensioner, hyresvärde per fastighetskategori och hyresvärdets exponering mot bransch. Det samlade beståndet visar en väl diversifierad portfölj avseende både fastighetskategorier och exponering mot bransch.
Hyresvärdet per fastighetskategori visar vilken beskaffenhet en fastighet har medan branschexponeringen visar vilken bransch våra hyresintäkter är allokerade till. Skillnaden är att hyresgäster i en viss bransch kan hyra lokaler inom ett flertal olika kategorier.
Detta blir mest tydligt avseende stat och kommun som sammantaget stod för 10 procent (10) av hyresintäkterna, lokalerna för stat och kommun hyrs inom kategorierna kontor, övrigt och industri. En stor skillnad finns även i dagligvaruhandeln som i kategoriseringen uppgick till 1,5 procent (2) av det totala hyresvärdet och till 6 procent (6) avseende branschexponering av den totala hyresintäkten. Skillnaden förklaras i att dagligvaruaktörer även förhyr inom kategorin logistik och industri. Exponeringen av hyresintäkterna är fördelad mellan många branscher där industri- och bygghandel var den största.
På balansdagen hade NP3 drygt 1 900 (1 800) hyresavtal. Den genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 4,0 år (4,2). De tio största hyresgästerna i förhållande till hyresvärde fördelade sig över 80 avtal med en återstående löptid om 4,6 år (4,9) och de stod för 12 procent (13) av det totala hyresvärdet. Antalet avtal och durationen på dessa medför att NP3s exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad.
Det sammanlagda hyresvärdet uppgick till 1 341 mkr (1 236) och den kontrakterade årshyran till 1 250 mkr (1 144) vid periodens utgång. Detta motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 93 procent (93).
Tillverkning och lätt industri 16 (13) Industri- och bygghandel 13 (15) Sällanköpshandel 10 (11) Stat och kommun 10 (10) Bygg och produktion 9 (9) Fastighet och finans 8 (8) Fordon och verkstad 8 (8) Mat och fritid 7 (7) Dagligvaruhandel 6 (6) Övrigt 13 (13)
Per 30 sep 2021
| Antal hyresavtal | |
|---|---|
| Dagab Inköp & Logistik (Axfood) AB | 6 |
| PostNord Sverige AB | 11 |
| Plantagen Sverige AB | 5 |
| Assemblin El AB | 10 |
| Granngården AB | 14 |
| LEAX Falun AB | 4 |
| Mekonomen AB | 8 |
| Svensk Cater AB | 5 |
| Swedol AB | 6 |
| Sollefteå kommun | 11 |
| Totalt | 80 |
| Sammanlagt hyresvärde för de tio största hyresgästerna | 159 mkr |
| Hyresduration för de tio största hyresgästerna | 4,6 år |
| Hyresduration för totala kontraktsportföljen | 4,0 år |
Värdet av tecknade avtal under perioden uppgick till 82 mkr och omfattade samtliga nytecknade hyresavtal och befintliga avtal som omförhandlats. Värdet av uppsagda hyresavtal inklusive konkurser uppgick för perioden till -57 mkr. Beloppet omfattar alla avtal som var uppsagda för avflytt under perioden, de avtal som fallit bort till följd av konkurser samt de hyresavtal som omförhandlats under pågående avtalsperiod där de nya avtalen redovisas under "tecknade hyresavtal". Nettouthyrningen uppgick för perioden uppgick till 25 mkr (8).
| Nettouthyrning, mkr | 2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2020 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Tecknade hyresavtal | 82 | 138 | 178 |
| Uppsagda hyresavtal inkl. konkurser |
-57 | -130 | -160 |
| Netto | 25 | 8 | 18 |
Vid tredje kvartalets utgång var vakansvärdet något lägre än vid årsskiftet. Skillnaden i periodens till- och frånträden uppgick till -12 mkr medan förvärvad vakans uppgick till 11 mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93 procent (93).
Per den 30 september fanns tecknade avtal, ännu ej tillträdda, som uppgick till 41 mkr. Hyresvärdet för uppsagda men ej frånträdda avtal uppgick till 53 mkr, varav 24 mkr sker under 2021.
| Vakansvärdets förändring, mkr | 2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2020 helår |
|---|---|---|---|
| Ingående vakansvärde 1 jan | 92 | 79 | 79 |
| Nettoförändring av från-/tillträden | -12 | 11 | 12 |
| Vakansvärde, förvärvade fastigheter | 11 | 1 | 4 |
| Vakansvärde, avyttrade fastigheter | -1 | -3 | -3 |
| Utgående vakansvärde | 90 | 89 | 92 |
| Uthyrningsgrad, % | 93 | 93 | 93 |
| Uppsagda avtal ej frånträdda | 53 | 36 | 38 |
| -varav förvärvade | 2 | 0 | - |
| Nyuthyrning, ej tillträdda | -41 | -31 | -29 |
| Frånträdesår uppsagda hyresavtal | Antal | Hyresvärde, mkr |
|---|---|---|
| 2021 | 46 | 24 |
| 2022 | 54 | 23 |
| 2023 | 14 | 6 |
| 2024 | 2 | 0 |
| Totalt | 116 | 53 |
Per 30 sep 2021
| Affärsområde | Hyresvärde, mkr |
Vakansvärde, mkr |
Ekonomisk vakansgrad, % |
|---|---|---|---|
| Sundsvall | 292 | 24 | 8 |
| Umeå | 240 | 11 | 5 |
| Luleå | 205 | 12 | 6 |
| Dalarna | 186 | 17 | 9 |
| Gävle | 185 | 9 | 5 |
| Östersund | 147 | 8 | 5 |
| Mellansverige | 85 | 9 | 11 |
| Totalt | 1 341 | 90 | 7 |
Bolagets fastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde varje kvartal. Värderingspolicyn innebär att minst 90 procent av det totala fastighetsbeståndet externvärderas under kvartal två och fyra samt att övriga fastigheter kompletteras med internvärderingar. Under kvartal ett och tre justeras fastighetsvärdena genom framförallt internvärderingar. Under det senaste året har bolaget noterat en tydlig nedåtgående trend för värderingsyielderna i NP3s geografier vilket stöds av ökade värdenivåer på genomförda transaktioner och en ökad likviditet i NP3s marknader. Som en del av ovan justerades värderingsyielderna ner med 0,25 procentenheter under första halvåret 2021. Bolagets externvärderare har under kvartal tre noterat en fortsatt allmän press nedåt på avkastningskraven i NP3s fastighets- och geografiska segment. Värderingsyielderna har dock lämnats oförändrade mellan kvartal två och tre 2021 på grund av det begränsade antalet transaktioner under kvartal tre.
Under tredje kvartalet 2021 har 15 procent av hela fastighetsbeståndet externvärderats där större kontraktsförändringar skett. För resterande bestånd har värderingarna uppdaterats framförallt baserat på ökade kassaflöden och hyresnivåer genererade av indexreglering och inflation.
Bedömning av verkligt värde görs med tillämpning av en kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod i form av diskontering av prognostiserade framtida kassaflöden. År 1 baseras på faktiska hyror och normaliserade drift- och underhållskostnader. Från år 2 sker marknadsanpassning av de hyror som avviker från bedömd marknadshyra vid respektive kontraktstids utgång. För driftkostnader görs en marknadsmässig bedömning. Driftöverskottet nuvärdesberäknas tillsammans med restvärdet för att beräkna fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet, som ska spegla ett förväntat pris vid försäljning på den öppna fastighetsmarknaden, jämförs med priser vid kända likvärdiga transaktioner. Kalkylräntor och avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av kassaflödet samt beräkning av fastighetens restvärde, ska återspegla fastighetens läge och marknadsutveckling.
| Resultateffekt | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Förändring +/- | före skatt, mkr | |||||
| Marknadsvärde fastighet | 5 % | +/-721 | Förvärvade ej tillträdda | |||
| Direktavkastningskrav | 0,25 % | -550/+595 | ||||
| Hyresintäkter | 80 kr/kvm | +/-126 | *Se även sidan 2 för förvärv efter periodens utgång. | |||
| Fastighetskostnader | 20 kr/kvm | -/+32 | ||||
| Vakansgrad | 1 % | -/+13 | Fastighetsbeståndets fördelning per 30 sep 2021 |
Det samlade värdet på bolagets fastighetsbestånd uppgick på balansdagen till 14 413 mkr. Värdeförändringen under perioden uppgick till 732 mkr, varav 55 mkr avsåg realiserade värdeförändringar. Av orealiserade värdeförändringar om totalt 677 mkr avsåg 233 mkr kassaflödesrelaterade förändringar medan antaganden om lägre avkastningsnivåer påverkade värderingarna positivt med 444 mkr. Den orealiserade värdeförändringen för kvartal tre 2021 uppgick till 123 mkr och avsåg till fullo förändringar i kassaflöden. Avkastningsnivåerna som användes vid värdering under perioden varierade
från 5,05 till 9,50 procent. Den genomsnittliga avkastningsnivån för värderingen av fastighetsbeståndet per den 30 september 2021 uppgick till 6,66 procent (6,94).
NP3 har under perioden tillträtt 25 fastigheter till ett värde av 1 074 mkr. Dessutom har 83 mkr investerats i nybyggnationsprojekt och 245 mkr investerats i befintliga fastigheter i form av hyresgästanpassningar. Under perioden har fastigheter avyttrats och frånträtts till ett värde om 303 mkr. Tillträdda förvärv under året tillsammans med tecknade förvärv per 30 september 2021 att tillträdas före årsskiftet uppgick till 2 742 mkr vilket är det högsta i bolagets historia. Omfattningen i NP3s projektverksamhet har gradvis ökat under de senaste kvartalen i syfte att minska vakanser och öka löptiden på bolagets hyreskontrakt. Bolaget lägger stor vikt vid att genomföra sina pågående projekt då dessa är kopplade till redan tecknade hyresavtal. Prioriteringen av befintliga hyresgäster och fastighetsbestånd har medfört att åtgärder som syftar till att utvärdera och starta projekt som bidrar att minska vakanser prioriterats. Bolaget noterar en god efterfrågan på lokaler och ett stort intresse för förvärv av fastigheter i NP3s geografier vilket även ökat likviditeten i marknaden. Förvaltningsfastigheternas marknadsvärde per kvadratmeter har från årets början ökat från 8 762 kr till 9 145 kr vid periodens slut vilket framförallt förklaras av det ökade intresset för förvärv av fastigheter i bolagets geografier.
| Mkr | 2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2020 helår |
|---|---|---|---|
| Ingående värde | 12 582 | 11 402 | 11 402 |
| Förvärv av fastigheter | 1 074 | 526 | 792 |
| Investeringar i bef. fastigheter | 245 | 121 | 193 |
| Investeringar i nybyggnation | 83 | 62 | 78 |
| Försäljningar | -303 | -81 | -146 |
| Realiserade värdeförändringar | 55 | 13 | 49 |
| Orealiserade värdeförändringar | 677 | 36 | 214 |
| Utgående värde | 14 413 | 12 079 | 12 582 |
| Förvärvade ej tillträdda fastigheter * |
1 668 | - | 382 |
| Affärsområde | Antal fastigheter |
Area tkvm |
Hyresvärde mkr |
Fastighetsvärde mkr |
|---|---|---|---|---|
| Sundsvall | 102 | 349 | 292 | 3 175 |
| Umeå | 72 | 276 | 240 | 2 486 |
| Luleå | 45 | 207 | 205 | 2 123 |
| Dalarna | 51 | 269 | 186 | 1 925 |
| Gävle | 64 | 239 | 185 | 2 103 |
| Östersund | 40 | 130 | 147 | 1 671 |
| Mellansverige | 32 | 107 | 85 | 931 |
| Totalt | 406 | 1 576 | 1 341 | 14 413 |
Under tredje kvartalet 2021 har NP3 tillträtt tre fastigheter till ett fastighetsvärde om 78 mkr. Fastigheternas årliga hyresvärde uppgår till 5 mkr och har en uthyrbar area om 5 700 kvadratmeter. Därutöver har bolaget, som en del av att renodla sin fastighetsportfölj, avyttrat och frånträtt en mindre fastighet i Hallstahammar.
I slutet av andra kvartalet tecknade NP3 ett förvärv om 17 fastigheter i Skellefteå till ett fastighetsvärde om 1 293 mkr med en uthyrbar area om 135 000 kvadratmeter och ett årligt hyresvärde om 101 mkr. Förvärvet var villkorat av ett godkännande från Skellefteås kommunfullmäktige och förvärvet har nu godkänts på fullmäktigemöte den 28 september 2021. Under förutsättning att överklagandetiden löper ut utan något överklagande beräknas förvärvet tillträdas under början av fjärde kvartalet 2021. Utöver ovan nämnda förvärv i Skellefteå har NP3 förvärvat tio fastigheter som kommer att tillträdas under fjärde kvartalet. Fastigheterna har ett fastighetsvärde om 375 mkr med en uthyrbar area om 35 500 kvadratmeter och ett årligt hyresvärde om 35 mkr. Totalt har bolaget förvärvat fastigheter som kommer att tillträdas under fjärde kvartalet till ett fastighetsvärde om 1 668 mkr.
Under fjärde kvartalet tecknades avtal om förvärv av fastigheter till ett fastighetsvärde om 216 mkr med en uthyrbar area om 36 200 kvadratmeter och ett årligt hyresvärde om 22 mkr. Fastigheterna är belägna i Mora, Hudiksvall och Sollefteå.
Sammanfattningsvis uppgick kommande tillträden under kvartal fyra på rapportdagen till ett värde om 1 884 mkr varav 1 668 mkr avsåg förvärv tecknade per 30 september och 216 mkr tecknade under kvartal fyra.
| Fastighet | Ort | Kategori | Yta, kvm |
Hyres värde, mkr |
Uthyr nings |
|---|---|---|---|---|---|
| Förvärvade fastigheter tillträdda Q3 | |||||
| Andersberg 14:42 | Gävle | Kontor | 4 707 | 3,8 | 100 |
| Gräsmattan | Karlstad | Industri | 1 000 | 0,9 | 0 |
| Ingarvsmon 4 | Falun | Mark | 0 | 0 | 0 |
| Tuna 3:1 | Sandviken | Mark | 0 | 0 | 0 |
| Totala förvärv Q3 | 5 707 | 4,7 | |||
| Totala förvärv Q2 | 154 307 | 115,8 | |||
| Totala förvärv Q1 | 11 890 | 8,2 | |||
| Totala förvärv 2021 | 171 904 | 128,7 | |||
| Förvärvade fastigheter med tillträde Q4 | |||||
| Profilen 1 | Skellefteå | Industri | 20 927 | 8,5 | 93 |
| Morö Backe 1:3 | Skellefteå | Industri | 20 536 | 14,0 | 85 |
| Sömmerskan 3 | Skellefteå | Övrigt | 16 772 | 15,7 | 87 |
| Industrien 9 | Skellefteå | Övrigt | 15 019 | 10,9 | 88 |
| Hallen 6 | Skellefteå | Industri | 13 047 | 9,7 | 100 |
| Sörböle 2:81 | Skellefteå | Industri | 12 262 | 8,5 | 100 |
| Ingarvsmyren 3 & 4 | Falun | Industri | 8 540 | 9,6 | 100 |
| Lagret 8 | Skellefteå | Kontor | 7 874 | 6,1 | 87 |
| Förrådet 12 | Skellefteå | Industri | 7 240 | 7,4 | 100 |
| Del av Hedensbyn 25:47 |
Skellefteå | Industri | 5 862 | 4,0 | 100 |
| Länspumpen 1 | Skellefteå | Övrigt | 5 584 | 8,3 | 97 |
| Vinkelhaken 5 | Jönköping | Industri | 5 231 | 3,3 | 100 |
| Andersberg 14:43 | Gävle | Industri | 5 103 | 6.5 | 100 |
| Klökan 1:17 | Sundsvall | Industri | 3 974 | 3,0 | 100 |
| Häradshövdingen 7 | Östersund | Kontor | 3 149 | 4,1 | 68 |
| Broåker 8 | Bollnäs | Kontor | 2 999 | 2,5 | 72 |
| Uthyr nings grad* % |
Fastighet | Ort | Kategori | Yta, kvm |
Hyres värde, mkr |
Uthyr nings grad* % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Transistorn 3 | Skellefteå | Industri | 2 981 | 2,3 | 100 | |
| Charkuteriet 5 | Skellefteå | Industri | 2 947 | 2,4 | 86 | |
| Motorsågen 3 | Östersund | Industri | 2 856 | 1,8 | 100 | |
| Gräsmattan 7 | Karlstad | Industri | 2 008 | 1,7 | 100 | |
| Vråken 8 | Söderhamn | Kontor | 1 950 | 2,2 | 92 | |
| Lagret 6 | Skellefteå | Industri | 1 487 | 0,9 | 100 | |
| Ringen 4 | Skellefteå | Övrigt | 1 112 | 0,8 | 100 | |
| Jordbrukaren 1 | Skellefteå | Kontor | 712 | 0,9 | 92 | |
| Tullaren 8 | Skellefteå | Övrigt | 537 | 0,6 | 100 | |
| Sågverket 4 | Skellefteå | Industri | 165 | 0,1 | 100 | |
| Transistorn 6 | Skellefteå | Mark | 0 | 0 | 0 | |
| Totalt | 170 874 | 135,5 |
| Avyttrade och frånträdda fastigheter Q3 | ||||
|---|---|---|---|---|
| -- | -- | -- | ----------------------------------------- | -- |
| Eriksberg 2:9 & 2:11 | Hallstahammar | 950 | 0,6 | 100 |
|---|---|---|---|---|
| Totalt avyttrat Q3 | 950 | 0,6 | ||
| Totalt avyttrat Q2 | 20 145 | 24,3 | ||
| Totalt avyttrat Q1 | 2 077 | 1,7 | ||
| Totalt avyttrat 2021 | 23 172 | 26,6 |
*vid transaktionsdag
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Inom ramen för NP3s projektverksamhet ryms nybyggnationer på våra byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter för att optimera ytan till hyresgästernas verksamheter. Dessutom utförs exempelvis miljöförbättrande åtgärder. Målet med projektverksamheten är att öka avkastningen och skapa tillväxt genom minskad vakans och högre hyresnivåer. Risken avseende nybyggnationer balanseras genom att byggstart sker först när hyresavtal är undertecknat. NP3 hade vid utgången av perioden 119 (70) aktiva projekt med en total projektbudget om 498 mkr (196). I tabellen nedan redovisas projekt om minst 10 mkr i projektbudget.
Sörby Urfjäll 36:5, avser nybyggnation av en padelhall som innefattar åtta banor.
Öjebyn 3:496, nybyggnation främst byggd för padelverksamhet.
| Fastighet | Ort | Kategori | Hyresgäst | Färdigställandetid | Projektbudget, mkr |
Uthyrbar yta, kvm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Björnjägaren 3 | Umeå | Handel | Dollarstore | Q4 -21 | 26 | 3 050 |
| Svarven 6 | Östersund | Övrigt | Region Jämtland Härjedalen | Q4 -21 | 11 | 1 980 |
| Näringen 8:5 | Gävle | Industri | Ahlsell | Q1 -22 | 10 | 5 945 |
| Sörby Urfjäll 36:5 | Gävle | Övrigt | PDL | Q1 -22 | 39 | 2 500 |
| Öjebyn 3:496 | Piteå | Övrigt/Industri | PDL, Besikta, Carglass | Q1 -22 | 37 | 3 200 |
| Sörby Urfjäll 8:12 | Gävle | Kontor | Fastighetssnabben | Q1 -22 | 17 | 2 294 |
| Stadsön 8:5 | Piteå | Handel | Company Line | Q1 -22 | 11 | 2 000 |
| Näringen 15:5 | Gävle | Övrigt | Top Padel | Q2 -22 | 28 | 5 000 |
| Stadsön 8:9 | Piteå | Handel | Jysk | Q2 -22 | 20 | 1 534 |
| Grepen 1 | Borlänge | Logistik | PostNord | Q3 -22 | 83 | 4 000 |
| Buskåker 4:13 | Borlänge | Industri | Krämfabriken | Q3 -22 | 35 | 11 900 |
| Sörby Urfjäll 27:2 | Gävle | Industri | Gävle Pallreparationer, Alderholmen svets |
Q3 -22 | 22 | 1 800 |
| Gällivare 12:573 | Gällivare | Handel/Övrigt | Company Line, Gymmet i Sverige | Q1 -23 | 43 | 3 400 |
| Hågesta 3:115 | Sollefteå | Övrigt | WAP | Q1 -23 | 25 | 2 200 |
| Totalt | 407 | 50 803 |
Totalt hyresvärde för ovan nämnda projekt uppgår till 43 mkr.
Intjäningsförmågan baseras på kommande tolvmånadersperiod utifrån det fastighetsbestånd bolaget ägde per den 30 september 2021. Intjäningsförmågan baseras på tecknade hyresavtal och visar vilken avkastning som bolaget kan generera med givna förutsättningar. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast att betrakta som en ögonblicksbild, vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt.
Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Följande information ligger till grund för den bedömda intjäningsförmågan.
| Aktuell intjäningsförmåga, mkr | 1 okt 2021 | 1 jan 2021 | Förändring 9 mån |
|---|---|---|---|
| Justerat hyresvärde | 1 335 | 1 236 | |
| Vakans | -90 | -92 | |
| Hyresintäkter | 1 245 | 1 144 | |
| Fastighetskostnader | -295 | -273 | |
| Fastighetsskatt | -42 | -40 | |
| Driftöverskott | 909 | 831 | 9 % |
| Central administration | -49 | -49 | |
| Finansnetto | -236 | -211 | |
| Förvaltningsresultat från intresseföretag och joint venture |
69 | 46 | |
| Förvaltningsresultat | 693 | 616 | 12 % |
| Förvaltningsresultat efter preferensaktieutdelning |
623 | 561 | 11 % |
| Förvaltningsresultat kr/stamaktie* | 11,44 | 10,32 | 11 % |
* Förvaltningsresultat/stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferens aktieinnehavare.
Genomsnittlig årlig tillväxt för perioden 2016-2021 uppgick till 19,4 procent.
Jämfört med aktuellt hyresvärde om 1 341 mkr uppgick det framåtriktade justerade hyresvärdet till 1 335 mkr. De stora justeringsposterna var främst rabatter om -10 mkr som möts något av kommande in- och utflyttningar om 2 mkr.
Från ingången av året har bolagets driftöverskott i intjäningsförmågan ökat med 9 procent till 909 mkr. Direktavkastningen i intjäningsförmågan uppgick till 6,3 procent (6,6) på fastighetsvärdet 14 413 mkr. Förvaltningsresultatet i intjäningsförmågan ökade med 12 procent jämfört med ingången av året.
Sundsvall 22 (24) Umeå 17 (15) Luleå 15 (15) Gävle 15 (14) Dalarna 13 (13) Östersund 12 (12) Mellansverige 6 (7)
Tecknade, ej tillträdda förvärv per 30 september 2021 avser 27 fastigheter varav 18 i Skellefteå. Hyresvärdet uppgår till 135 mkr som kommer att öka förvaltningsresultatet i intjäningsförmågan med 69 mkr. Därtill har bolaget emitterat 3 miljoner preferensaktier. Se även sidan 2 för förvärv tecknade efter periodens utgång om 215 mkr som inte är inkluderade ovan. Inga tecknade ej frånträdda försäljningar fanns per 30 september 2021.
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Som en del av bolagets fortsatta expansion etablerades i slutet av år 2020 ett nytt affärsområde, Mellansverige. Fastigheterna som ingår i Mellansverige har tidigare ingått i affärsområde Gävle och Dalarna. Jämförelseperioden i tabellen nedan har med anledning av det nya affärsområdet omräknats.
I affärsområde Sundsvall är uthyrningstrenden positiv och den ekonomiska vakansgraden har minskat jämfört med föregående år.
Uthyrningstrenden har varit positiv i både affärsområde Gävle och Dalarna. I Dalarna har förvärv under perioden ökat vakansgraden.
Östersund har en stark hyresmarknad. Efterfrågan märks tydligast inom kategorin kontor och handel. Efter periodens utgång har kontrakt tecknats på den största vakansen i Östersund på 3 mkr avseende handelslokaler.
Umeå är en stabil marknad med god efterfrågan. I Umeå ingår Skellefteå där NP3 haft en stark tillväxt med tillträden efter kvartalet. Skellefteå har en stark hyresmarknad gällande primärt industrilokaler.
Affärsområde Luleå har haft en god efterfrågan på lokaler vilket medfört en högre överskottsgrad. Fastigheterna i affärsområde Luleå har generellt sett högre vinterkostnader, vilket gör att överskottsgraden normalt är något lägre i området i jämförelse med övriga affärsområden.
Det nya affärsområdet Mellansverige omfattar fastigheter främst kring Karlstad, Örebro och Västerås. Fastigheterna i Karlstad, Örebro och Västerås står för 69 procent av hyresvärdet och 70 procent av fastighetsvärdet i affärsområdet. Ökningen i vakans sedan föregående år förklaras av förvärvad vakans samt några avflyttar.
| 9 mån, mkr | Sundsvall | Gävle2) | Dalarna2) | Östersund | Umeå | Luleå | Mellan sverige2) |
Ej fördelade kostnader |
Totalt koncernen |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
|
| Hyresintäkter o övriga intäkter |
214 | 210 | 132 | 122 | 129 | 118 | 109 | 108 | 155 | 135 | 156 | 138 | 61 | 39 | 1 | - | 958 | 870 |
| Vakans | -18 | -21 | -8 | -9 | -9 | -10 | -7 | -5 | -8 | -5 | -8 | -10 | -5 | -1 | - | - | -63 | -61 |
| Rep. och underhåll |
-8 | -7 | -6 | -4 | -4 | -3 | -3 | -4 | -7 | -3 | -3 | -3 | -1 | 0 | - | - | -32 | -25 |
| Fastighetskostn. | -41 | -38 | -21 | -18 | -21 | -18 | -21 | -19 | -30 | -22 | -27 | -27 | -7 | -3 | -1 | 1 | -169 | -145 |
| Fastighetsskatt | -5 | -5 | -3 | -4 | -3 | -4 | -3 | -4 | -6 | -6 | -5 | -5 | -1 | -2 | -3 | - | -30 | -28 |
| Kundförluster | -1 | -2 | 0 | 0 | 0 | -2 | 0 | 0 | 0 | -1 | 0 | 0 | -2 | -1 | -2 | -1 | -5 | -8 |
| Driftöverskott | 142 | 136 | 94 | 87 | 92 | 81 | 76 | 75 | 104 | 97 | 113 | 94 | 45 | 32 | -6 | -1 | 660 | 603 |
| Överskotts grad, % |
72 | 72 | 76 | 77 | 77 | 75 | 74 | 74 | 70 | 75 | 76 | 73 | 80 | 86 | 74 | 75 | ||
| Antal fastigheter | 102 | 103 | 64 | 57 | 51 | 53 | 40 | 37 | 72 | 64 | 45 | 40 | 32 | 28 | 406 | 382 | ||
| Uthyrbar yta, tusen kvm |
349 | 354 | 239 | 224 | 269 | 212 | 130 | 130 | 276 | 203 | 207 | 189 | 107 | 94 | 1 576 | 1 406 | ||
| Hyresvärde | 292 | 285 | 185 | 166 | 186 | 157 | 147 | 145 | 240 | 179 | 205 | 189 | 85 | 77 | 1 341 | 1 198 | ||
| Ekonomisk vakans,1) % |
8 | 10 | 5 | 8 | 9 | 8 | 5 | 5 | 5 | 7 | 6 | 6 | 11 | 5 | 7 | 7 | ||
| Fastighetsvärde | 3 175 | 2 909 | 2 103 | 1 633 | 1 925 | 1 502 | 1 671 | 1 558 | 2 486 | 1 866 | 2 123 | 1 821 | 931 | 789 | 14 413 | 12 079 |
1) Beräknat på aktuellt hyresvärde på balansdagen.
2) Jämförelseperioden har räknats om med anledning av det nya affärsområdet, Mellansverige.
Skillnaden mellan driftöverskott 660 mkr (603) och resultat före skatt 1 317 mkr (406) består i central administration, resultat från intresseföretag och joint venture, finansnetto samt värdeförändringar förvaltningsfastigheter och finansiella instrument som inte fördelas per segment.
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period föregående år.
Resultatet från intresseföretag och joint venture (JV) uppgick till 104 mkr (12) per den 30 september 2021 varav 43 mkr (11) utgör förvaltningsresultat.
I juni 2019 investerade NP3 i Emilshus som förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter i Småland. Under första kvartalet 2021 har NP3 i samband med en nyemission förvärvat ytterligare stamaktier i Emilshus men med en oförändrad ägarandel. Under andra kvartalet 2021 har NP3 förvärvat preferensaktier i Emilshus för 50 mkr som emitterats i början av tredje kvartalet. Förvärvet av preferensaktier har resulterat i att NP3s ägarandel i Emilshus per den 30 september uppgick till 21,3 procent. NP3s ägarandel i bolaget redovisas som andelar i intresseföretag.
Vid periodens slut hade Emilshus 91 fastigheter med en uthyrbar area om 490 000 kvadratmeter. Per den 30 september bidrog Emilshus med 20 mkr (11) till NP3s förvaltningsresultat och den totala resultatandelen för perioden uppgick till 63 mkr (12). För mer information, se bolagets hemsida emilshus.com.
I december 2020 förvärvade NP3 50 procent av aktierna i Ess-Sierra vars verksamhet består i att äga och förvalta 33 fastigheter som är uthyrda till Beijer Byggmaterial AB. Fastigheternas uthyrbara area uppgår till 266 000 kvadratmeter varav merparten utgörs av lagerlokaler och byggvaruhandel. Det årliga hyresvärdet uppgick till 86 mkr och fastighetsvärdet per den 30 september uppgick till 1 406 mkr. Syftet med joint venture-strukturen är bland annat att kunna erbjuda hyresgästen lokal service.
Drygt 40 procent av fastighetsvärdet hör till orter där NP3 redan är etablerade idag. Per den 30 september bidrog Ess-Sierra med 22 mkr till NP3s förvaltningsresultat och den totala resultatandelen för perioden uppgick till 39 mkr.
I februari 2021 ingick NP3 och Jämtkraft AB ett samarbete för uppförande av ett huvudkontor och driftcentral för Jämtkraft. Projektet kommer att genomföras i det gemensamt ägda bolaget Fastighets AB Jämtjägaren. Parterna äger bolaget till 50 procent vardera men då NP3 har det bestämmande inflytandet i bolaget redovisas inte Jämtjägaren som ett joint venture utan bolaget konsolideras i NP3 koncernen och Jämtkrafts resultatandel redovisas under totalresultat hänfört till innehav utan bestämmande inflytande.
Under juni 2021 avyttrade NP3 en hotellfastighet i Tällberg. Som en del i affären har NP3 investerat i en minoritetsandel i hotellfastighetsbolaget Cibola Holding AB. I och med förvärvet, uppgick NP3s ägarandel per den 30 september till 31,6 procent och kapitalandelen uppgick till 65 mkr.
Under andra kvartalet 2021 har NP3 ingått ett joint venture i Västerås där NP3 äger 50 procent av Malabo Holding AB tillsammans med två delägare som äger 25 procent vardera av bolaget. Syftet med samarbetet skall vara att bygga upp en fastighetsportfölj genom att förvärva, hyra ut och utveckla fastigheter i Västerås. Kapitalandelen uppgick till 11 mkr per den 30 september.
Per den 30 september bidrog Malabo med 1 mkr till NP3s förvaltningsresultat och den totala resultatandelen för perioden uppgick till 2 mkr.
| Större innehav i intresseföretag och joint venture | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Totalt intresseföretag och JV | Fastighetsbolaget Emilshus AB | Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra | |||||||
| NP3s andel av resultat från intresseföretag och JV, mkr |
2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2020 jan-dec |
2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2020 jan-dec |
2021 jan-sep |
20201) jan-sep |
20201) jan-dec |
| NP3s ägarandel, % | 21,3 | 20,2 | 20,2 | 50 | - | 50 | |||
| Kapitalandel | 674 | 161 | 456 | 314 | 161 | 185 | 282 | - | 271 |
| Förvaltningsresultat | 43 | 11 | 19 | 20 | 11 | 17 | 22 | - | 2 |
| Värdeförändringar | 88 | 3 | 59 | 60 | 3 | 28 | 27 | - | 31 |
| Skatt | -27 | -2 | -17 | -17 | -2 | -9 | -10 | - | -8 |
| Summa resultatandel | 104 | 12 | 60 | 63 | 12 | 36 | 39 | - | 24 |
| Intresseföretag och JV (totalt), mkr | 2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2020 jan-dec |
2021 jan-sep |
20202) jan-sep |
20202) jan-dec |
|||
| Hyresintäkter | 199 | 129 | 182 | 68 | - | 85 | |||
| Förvaltningsresultat | 96 | 56 | 86 | 44 | - | - | |||
| Periodens resultat | 309 | 59 | 177 | 79 | - | - |
| Intresseföretag och JV (totalt) | 2021-09-30 2020-09-30 | 2020-12-31 | 2021-09-30 2020-09-30 | 2020-12-31 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal fastigheter | 91 | 56 | 69 | 33 | - | 37 |
| Uthyrbar area, tusen kvm | 490 | 266 | 360 | 181 | - | 203 |
| Fastigheternas redovisade värde, mkr | 4 013 | 2 114 | 2 715 | 1 406 | - | 1 440 |
1) Ägarandelen och resultatandelen i Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra omfattar perioden 11-31 december 2020.
2) Redovisade hyresintäkter avser bedömt hyresvärde för helår. Då koncernen bildades under slutet av 2020 redovisas inget förvaltningsresultat och periodens resultat för 2020.
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
Bolagets finansiering är en kombination av skulder till kreditinstitut, övriga skulder och uppskjuten skatteskuld samt eget kapital. NP3s kreditgivare utgörs huvudsakligen av de stora nordiska bankerna genom fastighetslån och revolverande faciliteter. Obligationslån utgör ytterligare en finansieringskälla och är ett komplement till bankfinansiering.
Under början av oktober 2021 lanserade bolaget ett företagscertifikatprogram med ett rambelopp om 2 000 mkr som ett komplement till befintliga finansieringskällor. I ett första steg avser bolaget att ge ut certifikat om 900 mkr under programmet med en löptid om högst ett år.
En bra finansieringsstruktur innebär att bolaget på kort och lång sikt har tillgång till kapital som är tillräckligt stort i relation till verksamheten och till ett pris avvägt mot risk. För att hantera risken för brist på tillgängligt kapital arbetar NP3 med god framförhållning mot kreditgivare, diversifiering av finansieringskällor och kontinuerlig omförhandling av löptider och krediter.
Vid periodens utgång uppgick kapitalbindningstiden till 2,6 år (1,9) med förfall fördelade enligt tabell nedan. Ökningen i kapitalbindningstiden är framförallt hänförlig till låneomläggningar som genomfördes i slutet av första kvartalet och under början av andra kvartalet 2021. NP3 arbetar löpande med omläggning av sina lån i syfte att optimera låneportföljens kapitalbindningstid utifrån behov och bedömning av marknadsförhållanden.
NP3 arbetar aktivt för att effektivisera sin skuldförvaltning. En del i detta arbete är att reducera antalet låneavtal i förhållande till total kreditvolym i samband med låneförlängningar. Vid årets början fanns 50 avtal att jämföras med 44 vid periodens slut. Bolaget har som mål att ha en belåningsgrad mellan 55 och 65 procent där
finansieringskällorna är en balans av bank-, certifikats- och obligationslån. Belåningsgraden beräknad som nettoskuld (räntebärande låneskulder minus likvida medel och kortfristiga placeringar), 8 198 mkr, i förhållande till fastighetsvärdet om 14 413 mkr och investeringar i intresseföretag om 674 mkr totalt 15 087 mkr, uppgick till 54,3 procent (57,3) per 30 september 2021. Skuldkvoten, nettoskuld i förhållande till framåtriktat justerat driftöverskott, uppgick till 9,5 ggr (9,6).
I slutet av 2020 erhöll NP3 ett långsiktigt kreditbetyg om "BB" med stabila utsikter från Nordic Credit Rating. Ratingen är en viktig del i NP3s fortlöpande arbete att förstärka sina finansieringsförutsättningar på kapitalmarknaden till mer fördelaktiga villkor. Ratingen bidrar till att öka transparensen och förståelsen om NP3s verksamhet och kreditvärdighet och därigenom även lägre finansieringskostnader.
De räntebärande skulderna uppgick på rapportdagen till 8 827 mkr inklusive räntebärande skulder relaterade till nyttjanderättstillgångar enligt IFRS 16, som uppgick till 104 mkr. De räntebärande låneskulderna exklusive ovan skulder om 104 mkr uppgick till 8 723 mkr (7 585) varav bankfinansiering 6 427 mkr (6 130), obligationslån 2 300 mkr (1 475), övriga räntebärande skulder 44 mkr (12) samt periodiserade upplåningskostnader som minskat de räntebärande skulderna om 48 mkr (32). Säkerställda lån i bank samt reverslån mot borgen utgjorde 74 procent (78) och icke-säkerställda obligations- och reverslån 26 procent (22) av totala räntebärande låneskulder. Banklån som förfaller inom tolv månader uppgick till 1 509 mkr (1 629). Den övervägande delen av lån med förfall inom tolv månader utgörs av lån som förfaller i slutet av april 2022 eller senare.
| Banklån | Obligationslån | Totalt kapital | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 sep 2021 | Mkr | Genomsnittlig ränta, % |
Mkr | Genomsnittlig ränta, % |
Mkr | Andel, % | ||
| -12 mån | 1 509 | 2,25 | - | - | 1 509 | 17 | ||
| 1-2 år | 361 | 2,04 | 600 | 3,99 | 961 | 11 | ||
| 2-3 år | 2 475 | 1,95 | 700 | 3,81 | 3 175 | 36 | ||
| 3-4 år | 762 | 1,95 | 1 000 | 3,23 | 1 762 | 20 | ||
| 4-5 år | 1 264 | 1,95 | - | - | 1 264 | 14 | ||
| 5-10 år | 55 | 2,14 | - | - | 55 | 1 | ||
| Summa/genomsnitt | 6 427 | 2,03 | 2 300 | 3,60 | 8 727 | 100 |
| 30 sep 2021 | Derivat, mkr | Kapital, mkr | Genomsnittlig ränta, % | Andel, % |
|---|---|---|---|---|
| -12 mån | -2 925 | 5 711 | 3,75 | 65 |
| 1-2 år | 200 | 290 | 0,87 | 3 |
| 2-3 år | 0 | 0 | 0,00 | 0 |
| 3-4 år | 700 | 700 | 0,57 | 8 |
| 4-5 år | 1 025 | 1 025 | 1,23 | 12 |
| 5-10 år | 1 000 | 1 000 | 0,43 | 11 |
| Summa/genomsnitt | 0 | 8 727 | 2,72 | 100 |
Jämförelser inom parentes avser ingången av året.
I februari 2021 emitterade NP3 ytterligare 200 mkr inom ramen gör bolagets första gröna obligation och befintliga gröna ramverk. Obligationen förfaller till betalning i januari 2024.
I maj 2021 emitterade NP3 sin andra gröna seniora icke säkerställda obligation om 600 mkr inom ett rambelopp om totalt 1 000 mkr. Obligationen förfaller i oktober 2024 och löper med en rörlig ränta om STIBOR (3 mån) med tillägg av 3,50 procentenheter per år. Av emissionslikviden användes 375 mkr för återköp och förtidsinlösen för att i sin helhet refinansiera bolagets obligationslån 2018/2022.
I september 2021 emitterade bolaget ytterligare 400 mkr inom ramen för bolagets andra gröna obligation. De ytterligare gröna obligationerna emitterades till en kurs om 101,50 procent av nominellt belopp, vilket motsvarar en rörlig ränta om STIBOR (3 mån) med tillägg av 2,89 procentenheter till första möjliga inlösendag. Bolaget har således emitterat nominellt 1 000 mkr inom rambeloppet 1 000 mkr för obligationslånet.
Genomsnittlig ränta för bolagets räntebärande låneskulder uppgick vid periodens utgång till 2,72 procent (2,73). För banklån är den genomsnittliga räntan 2,03 procent (2,07) och för obligationslån 3,60 procent (4,14). Genomsnittlig räntebindningstid uppgick till 1,7 år (1,7) och 33 procent (32) av låneportföljen var räntesäkrad med en förfallostruktur mellan ett och tio år enligt tabell på sidan 16. Under juli 2021 har bolaget tecknat ytterligare ränteswapsavtal om 400 mkr på löptider mellan fyra till åtta år. Den genomsnittliga räntan har minskat från 2,73 procent vid årets ingång till 2,72 procent vid periodens utgång. För ytterligare information se tabell nedan.
Den genomsnittliga räntan för bolagets räntesäkringsportfölj var 0,66 procent (0,62). Räntesäkring används i syfte att begränsa ränterisken över tid och öka förutsägbarheten i förvaltningsresultatet. Bolaget använder sig av lån till fastränta eller räntesäkringsinstrument i form av ränteswappar. Swapavtalen (derivaten) värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Verkligt värde fastställs genom att använda marknadsräntor för respektive löptid och baseras på en diskontering av framtida kassaflöden. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid förfall har ett derivats marknadsvärde upplösts och värdeförändringar över tid påverkar inte eget kapital. NP3s räntederivatportfölj uppgick till netto 3 625 mkr. Det sammanlagda marknadsvärdet för derivaten uppgick till -28 mkr (-73) på rapportdagen. Variationer i derivatens värdeförändring mellan kvartalen avspeglas huvudsakligen av förändringar i skillnader mellan förväntningar om framtida räntenivåer och derivatens räntebindning vid kvartalens slut med därtill hörande avtalslängd. Nettoeffekten av värdeförändringarna för perioden uppgick till 44 mkr.
Kapitalstruktur, %
30 sep 2021
| Löptid | Rambelopp, mkr | Utestående belopp, mkr |
Ränta, % | Räntevillkor, % | Räntegolv | Förfallodag | Grönt obligationslån |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2019/2023 | 800 | 600 | 3,99 | Stibor 3M + 4,00 | Nej | 2023-03-13 | Nej |
| 2020/2024 | 800 | 700 | 3,811) | Stibor 3M + 3,90 | Nej | 2024-01-05 | Ja |
| 2021/2024 | 1 000 | 1 000 | 3,232) | Stibor 3M + 3,50 | Nej | 2024-10-03 | Ja |
1) Avser ränta om 3,84 % på 500 msek för initialt upptagande av lån under av grönt ramverk i september 2020 samt ränta om 3,68 % på tap om 200 msek i februari 2021. 2) Avser ränta om 3,46 % på 600 msek för initialt upptagande av lån under av grönt ramverk i juni 2021 samt ränta om 2,89 % på tap om 400 msek i september 2021.
Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år. För stycket Eget kapital och substansvärde visar jämförelser inom parentes ingången av året.
NP3 Fastigheter är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap och hade vid periodens slut 10 225 aktieägare (7 899). Aktiekursen för stamaktien uppgick till 228,00 kr (122,80) på balansdagen vilket motsvarade ett börsvärde om 12 414 mkr (6 673). Därutöver tillkommer preferensaktierna med ett börsvärde om 1 166 mkr (939) vid periodens slut. Periodens högsta betalkurs för stamaktien var 246,50 kr och noterades den 14 september. Periodens lägsta kurs noterades den 4 januari och var 104,60 kr. Den volymviktade genomsnittskursen för stamaktien under perioden var 176,96 kr (82,39).
Aktien har under de senaste tolv månaderna stigit 86 procent (24) att jämföras med Nasdaqs fastighetsindex (OMXS Real Estate PI) som steg med 24 procent (2) och Carnegies fastighetsindex (CREX) som steg med 28 procent (0). Aktiens totalavkastning som definieras som aktiekursutveckling inklusive återinvesterad utdelning har gett en avkastning på 89 procent (26) under tolv månader att jämföras med Nasdaqs totalavkastningsindex för fastighetsbolag (OMXS Real Estate GI) som gett en avkastning på 30 procent (3). Nasdaqs totalavkastningsindex (OMXS GI), som visar den genomsnittliga utvecklingen på hela Stockholmsbörsen inklusive utdelningar, hade under samma period en avkastning på 30 procent (21).
| Mkr | 2020 jan-dec |
2019 jan-dec |
2018 jan-dec |
2017 jan-dec |
2016 jan-dec |
|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsresultat | 558 | 487 | 382 | 315 | 253 |
| Aktuell skatt | -49 | -38 | -25 | -16 | -21 |
| Förvaltningsresultat efter aktuell skatt |
509 | 449 | 357 | 299 | 232 |
| Utdelning | 2661) | 241 | 211 | 174 | 130 |
| Utdelning i procent av förvalt ningsresultat efter aktuell skatt |
52 % | 54 % | 59 % | 58 % | 56 % |
Bolaget har som mål att dela ut cirka 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt till stamoch preferensaktieägare.
1) Av redovisat belopp avser 14 mkr tillkommande utdelning på nyemitterade aktier.
Eget kapital uppgick till 5 714 mkr (4 637) varav preferenskapital 1 103 mkr (894) och innehav utan bestämmande inflytande 45 mkr (11). Som en följd av ett beslut på bolagets årsstämma den 2 maj 2018 om införandet av ett treårigt incitamentsprogram har teckningsoptioner nyttjats. I juni 2021 emitterades 106 473 stamaktier vilket resulterade i att det fanns totalt 54 445 419 stamaktier vid periodens slut. I maj 2021 genomförde bolaget en riktad nyemission av om totalt 7 050 000 preferensaktier. Efter emissionen uppgick totalt antal preferensaktier till 35 000 000 per den 30 september. I början av oktober har NP3 i en riktad nyemission emitterat ytterligare 3 000 000 preferensaktier och det totala antalet preferensaktier uppgår därefter till 38 000 000 aktier efter rapportperiodens utgång. Efter avdrag för preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande motsvarade eget kapital 83,87 kr per stamaktie (68,67). Soliditeten i bolaget uppgick till 36 procent (35).
Långsiktigt substansvärde anger långsiktigt nettotillgångsvärde minskat med preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande och uppgick till 5 350 mkr (4 373) vilket motsvarar 98,26 kr per stamaktie (80,47). Aktiekursen vid periodens slut var 272 procent (176) av det egna kapitalet per stamaktie och 232 procent (151) av det långsiktiga substansvärdet per stamaktie.
| Stängningskurs | Transaktioner per handelsdag | Omsättningshastighet | Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30 sep 2021 | 30 sep 2020 | jan-sep 2021 | jan-sep 2020 | jan-sep 2021 | jan-sep 2020 | jan-sep 2021 | jan-sep 2020 | |
| Stamaktie | 228,00 kr | 122,80 kr | 291 | 287 | 17 % | 21 % | 6,3 mkr | 4,5 mkr |
| Preferensaktie | 33,30 kr | 33,60 kr | 113 | 97 | 37 % | 49 % | 1,5 mkr | 1,6 mkr |
| De största aktieägarna per 30 sep 2021 | Antal stamaktier |
Antal preferensaktier |
Ägarandel | Röstvärde |
|---|---|---|---|---|
| Lars Göran Bäckvall (Poularde AB) | 13 763 389 | 2 974 207 | 18,7 % (19,0) | 24,3 % (24,1) |
| AB Sagax (Satrap Kapitalförvaltning AB) | 12 354 574 | 1 543 672 | 15,5 % (14,1) | 21,6 % (20,2) |
| Fjärde AP-fonden | 3 700 840 | 3 584 712 | 8,2 % (8,1) | 7,0 % (7,2) |
| Länsförsäkringar Fondförvaltning AB | 3 378 074 | - | 3,8 % (5,0) | 5,8 % (7,2) |
| Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension | 394 211 | 2 608 575 | 3,4 % (3,6) | 1,1 % (1,5) |
| RBC Investor Services Bank S.A. | 1 272 468 | 1 468 000 | 3,1 % (2,3) | 2,5 % (1,0) |
| SEB Investment Management | 2 443 661 | - | 2,7 % (2,9) | 4,2 % (4,2) |
| Erik Selin Fastigheter AB | 1 550 000 | 640 000 | 2,5 % (2,7) | 2,8 % (2,9) |
| Patrik Brummer (PPB Holding AB) | - | 1 666 666 | 1,9 % (2,0) | 0,3 % (0,3) |
| J.A. Göthes AB | 1 041 600 | 416 640 | 1,6 % (1,8) | 1,9 % (1,9) |
| Handelsbanken Liv | 821 303 | 583 960 | 1,6 % (1,7) | 1,5 % (1,5) |
| Verdipapirfond Odin Ejendom | 1 055 535 | - | 1,2 % (1,2) | 1,8 % (1,7) |
| Ulf Greger Jönsson | - | 1 000 000 | 1,1 % (1,2) | 0,2 % (0,2) |
| Didner & Gerge Fonder Aktiebolag | 887 170 | - | 1,0 % (1,3) | 1,5 % (1,9) |
| Swedbank Försäkring | 19 607 | 795 158 | 0,9 % (0,7) | 0,2 % (0,1) |
| Peg Capital Partners AB | - | 756 189 | 0,9 % (0,7) | 0,1 % (0,1) |
| SEB AB, Luxembourg Branch | 117 360 | 625 014 | 0,8 % (0,8) | 0,3 % (0,3) |
| Odin Small Cap | 700 000 | - | 0,8 % (0,7) | 1,2 % (1,0) |
| Nordea Livförsäkring Sverige AB | 234 058 | 335 498 | 0,6 % (-) | 0,5 % (-) |
| Förvaltnings AB Färgax | - | 550 000 | 0,6 % (-) | 0,1 % (-) |
| Summa 20 största ägare | 43 733 850 | 19 548 291 | 70,8 % (70,4) | 78,8 % (77,6) |
| Övriga aktieägare | 10 711 569 | 15 451 709 | 29,2 % (29,6) | 21,2 % (22,4) |
| Totalt antal aktier | 54 445 419 | 35 000 000 | 100 % | 100 % |
Siffran inom parentes avser innehav och röster per 2020-12-31.
| Antal | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Innehav per 30 sep 2021 | Antal aktieägare | Antal stamaktier | prefrensaktier | Innehav | Röster |
| 1 – 500 | 7 335 | 467 535 | 363 591 | 0,9 % | 0,9 % |
| 501 – 1 000 | 935 | 298 670 | 415 802 | 0,8 % | 0,6 % |
| 1 001 – 2 000 | 690 | 412 034 | 617 336 | 1,2 % | 0,8 % |
| 2 001 – 5 000 | 610 | 549 816 | 1 465 381 | 2,3 % | 1,2 % |
| 5 001 – 10 000 | 281 | 478 870 | 1 573 838 | 2,3 % | 1,1 % |
| 10 001 – 50 000 | 273 | 2 021 373 | 4 225 579 | 7,0 % | 4,2 % |
| 50 001 – | 101 | 50 217 121 | 26 338 473 | 85,6 % | 91,2 % |
| Totalt | 10 225 | 54 445 419 | 35 000 000 | 100 % | 100 % |
| Rapport i sammandrag, mkr | 2021-09-30 | 2020-09-30 | 2020-12-31 |
|---|---|---|---|
| Tillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 14 413 | 12 079 | 12 582 |
| Nyttjanderättstillgångar | 104 | 80 | 83 |
| Andelar i intresseföretag och joint venture | 674 | 161 | 456 |
| Övriga anläggningstillgångar | 91 | 36 | 34 |
| Summa anläggningstillgångar | 15 283 | 12 356 | 13 156 |
| Övriga omsättningstillgångar exklusive likvida medel | 98 | 123 | 92 |
| Likvida medel | 523 | 560 | 104 |
| Summa omsättningstillgångar | 621 | 683 | 197 |
| Totala tillgångar | 15 903 | 13 039 | 13 352 |
| Eget kapital och skulder | |||
| Eget kapital | 5 714 | 4 413 | 4 637 |
| Uppskjuten skatt | 756 | 491 | 568 |
| Långfristiga räntebärande låneskulder | 8 569 | 7 301 | 7 404 |
| Långfristig räntebärande skuld nyttjanderätter | 104 | 79 | 83 |
| Derivat | 28 | 84 | 73 |
| Summa långfristiga skulder och avsättningar | 9 457 | 7 956 | 8 128 |
| Kortfristiga räntebärande låneskulder | 154 | 322 | 181 |
| Rörelseskulder | 579 | 348 | 406 |
| Summa kortfristiga skulder | 733 | 671 | 587 |
| Totalt eget kapital och skulder | 15 903 | 13 039 | 13 352 |
| Aktie | Övrigt tillskjutet | Balanserad | Eget kapital hänförligt till moderbolagets |
Innehav utan bestämmande |
Totalt eget | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rapport i sammandrag, mkr | kapital | kapital | vinst | aktieägare | inflytande | kapital |
| Eget kapital 2020-01-01 | 277 | 1 968 | 1 888 | 4 132 | 8 | 4 140 |
| Nyemission av preferensaktier | 11 | 79 | 90 | - | 90 | |
| Emissionskostnader | -3 | -3 | - | -3 | ||
| Utdelning | -161 | -161 | - | -161 | ||
| Incitamentsprogram | 1 | 1 | - | 1 | ||
| Förändring innehav utan bestämmande inflytande | - | 2 | 2 | |||
| Periodens totalresultat jan-sep 2020 | 342 | 342 | 1 | 343 | ||
| Eget kapital 2020-09-30 | 288 | 2 045 | 2 069 | 4 402 | 10 | 4 413 |
| Utdelning | -92 | -92 | - | -92 | ||
| Periodens totalresultat okt-dec 2020 | 317 | 317 | 1 | 318 | ||
| Eget kapital 2020-12-31 | 288 | 2 045 | 2 294 | 4 627 | 11 | 4 637 |
| Förändring innehav utan bestämmande inflytande | 33 | 33 | ||||
| Nyemission av preferensaktier | 25 | 197 | 222 | - | 222 | |
| Emissionskostnader | -6 | -6 | - | -6 | ||
| Emission av stamaktier för incitamentsprogram | 0 | 5 | 5 | - | 5 | |
| Incitamentsprogram | 2 | 2 | - | 2 | ||
| Utdelning | -266 | -266 | -2 | -267 | ||
| Periodens totalresultat jan-sep 2021 | 1 085 | 1 085 | 3 | 1 087 | ||
| Eget kapital 2021-09-30 | 313 | 2 243 | 3 113 | 5 670 | 45 | 5 714 |
NP3s aktiekapital består av 54 445 419 stamaktier samt 35 000 000 preferensaktier.
| 2021 3 mån |
2020 3 mån |
2021 9 mån |
2020 9 mån |
2020 12 mån |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Rapport i sammandrag, mkr | jul-sep | jul-sep | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Den löpande verksamheten | |||||
| Förvaltningsresultat1) | 185 | 154 | 479 | 408 | 558 |
| Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet | -8 | -3 | -16 | -13 | -23 |
| Betald skatt | 0 | -6 | -31 | -27 | -37 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
177 | 144 | 432 | 369 | 498 |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | |||||
| Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar | 36 | 50 | -8 | 28 | 33 |
| Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder | 59 | -12 | 2 | -33 | 14 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 271 | 182 | 425 | 364 | 545 |
| Investeringsverksamheten | |||||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter, direkt eller via bolag | -80 | -201 | -1 047 | -496 | -751 |
| Avyttrade förvaltningsfastigheter | 19 | 0 | 171 | 29 | 116 |
| Investeringar i befintliga fastigheter och övriga anläggningstillgångar | -123 | -50 | -245 | -122 | -195 |
| Investeringar i nybyggnation | -30 | -10 | -83 | -62 | -78 |
| Investeringar i finansiella tillgångar | -79 | 0 | -134 | -5 | -251 |
| Avyttring av finansiella tillgångar | - | - | 13 | - | - |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -292 | -261 | -1 324 | -656 | -1 159 |
| Finansieringsverksamheten | |||||
| Nyemission | - | - | 221 | 90 | 88 |
| Upptagna lån | 978 | 833 | 5 258 | 3 016 | 3 176 |
| Amortering av låneskulder | -606 | -314 | -4 018 | -2 315 | -2 513 |
| Utbetald utdelning | -17 | -14 | -143 | -131 | -225 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 355 | 505 | 1 319 | 660 | 526 |
| Periodens kassaflöde | 333 | 426 | 419 | 368 | -88 |
| Likvida medel vid periodens början | 189 | 134 | 104 | 192 | 192 |
| Likvida medel vid periodens slut | 523 | 560 | 523 | 560 | 104 |
1) NP3 Fastigheter har uppdaterat definitionen av förvaltningsresultat som nu exkluderar värdeförändringar och skatt från resultatandelar i intresseföretag. Förvaltningsresultat för tidigare perioder har räknats om enligt den nya definitionen.
Jämförelser inom parentes avser för balansposter ingången av året. För kassaflödets poster avser jämförelsesiffrorna motsvarande period föregående år.
Förvaltningsfastigheternas värde uppgick vid periodens slut till 14 413 mkr (12 582) vilket motsvarar en ökning med 15 procent sedan ingången av året som förklaras av förvärv, projekt och värdeförändringar.
Utgående likvida medel var 523 mkr (104). Eget kapital har framför allt påverkats av periodens resultat, nyemissioner samt utdelningar och uppgick till 5 714 mkr (4 637).
Periodiserade upplåningskostnader har minskat räntebärande skulder i balansräkningen med 48 mkr. Långfristiga räntebärande skulder uppgick efter justering för periodiserade lånekostnader till 8 569 mkr (7 404). Räntebärande kortfristiga skulder uppgick till 154 mkr (181) varav 145 mkr avsåg löpande amorteringar kommande tolv månader och 9 mkr återbetalning av reversskuld. Vid rapporttillfället hade bolagets räntederivat ett negativt värde om 28 mkr (73).
För mer information om bolagets räntebärande skulder se sidorna 16 och 17. Belåningsgraden uppgick till 54 procent (57) och soliditeten till 36 procent (35). Bolagets skuldkvot var på balansdagen 9,5 ggr (9,6).
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 425 mkr (364). Förvärv av fastigheter direkt eller via dotterbolag påverkade kassaflödet med -1 047 mkr (-496), försäljningar av fastigheter bidrog med 171 mkr (29). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till -245 mkr (-122) vilket huvudsakligen avsåg anpassningar och ombyggnader enligt befintliga och nya hyresgästers behov. Investeringar i nybyggnationer uppgick under perioden till -83 mkr (-62). Investeringar relaterade till finansiella tillgångar uppgick till -134 mkr (-5) och avyttring av finansiella tillgångar uppgick till 13 mkr (-).
Finansieringsverksamhetens kassaflöde uppgick till 1 319 mkr (660) och förklaras till största delen av nettoupplåning som uppgick till 1 240 mkr (701). Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med 419 mkr (368) vilket gav utgående likvida medel om 523 mkr (560).
| 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | 2020 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Rapport i sammandrag, mkr | 3 mån jul-sep |
3 mån jul-sep |
9 mån jan-sep |
9 mån jan-sep |
12 mån jan-jun |
| Nettoomsättning | 0 | 0 | 1 | 0 | 47 |
| Rörelsekostnader | -18 | -17 | -58 | -53 | -74 |
| Rörelseresultat | -18 | -17 | -57 | -53 | -27 |
| Finansnetto | -24 | -3 | -20 | 1 | -16 |
| Resultat efter finansiella poster | -42 | -20 | -77 | -52 | -43 |
| Bokslutsdispositioner | - | - | - | - | 46 |
| Resultat före skatt | -42 | -20 | -77 | -52 | 3 |
| Skatt på periodens resultat | -1 | -1 | -4 | -7 | -3 |
| Periodens resultat | -43 | -21 | -81 | -59 | 0 |
| Rapport i sammandrag, mkr | 2021-09-30 | 2020-09-30 | 2020-12-31 |
|---|---|---|---|
| Immateriella tillgångar | 4 | 4 | 4 |
| Andelar i koncernbolag | 658 | 658 | 658 |
| Långfristiga fordringar koncernbolag | 3 359 | 3 322 | 3 299 |
| Andelar i intresseföretag och joint venture | 202 | 135 | 135 |
| Andra finansiella anläggningstillgångar | 4 | 1 | 3 |
| Summa anläggningstillgångar | 4 228 | 4 120 | 4 100 |
| Kortfristiga fordringar koncernbolag | 2 883 | 2 189 | 2 477 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 4 | 61 | 31 |
| Likvida medel | 406 | 512 | 67 |
| Summa omsättningstillgångar | 3 293 | 2 762 | 2 575 |
| Totala tillgångar | 7 521 | 6 882 | 6 674 |
| Bundet eget kapital | 313 | 288 | 288 |
| Fritt eget kapital | 1 351 | 1 526 | 1 493 |
| Summa eget kapital | 1 664 | 1 814 | 1 781 |
| Obeskattade reserver | 1 | - | 1 |
| Långfristiga räntebärande låneskulder | 5 617 | 4 765 | 4 738 |
| Summa långfristiga skulder och avsättningar | 5 618 | 4 765 | 4 739 |
| Kortfristiga räntebärande låneskulder | 79 | 248 | 104 |
| Övriga skulder | 161 | 55 | 50 |
| Summa kortfristiga skulder | 239 | 303 | 154 |
| Totalt eget kapital och skulder | 7 521 | 6 882 | 6 674 |
Moderbolagets intäkter består i huvudsak av vidarefakturerade kostnader till dotterbolagen och finansiella intäkter i form av utdelning och koncernbidrag från dotterbolag. Moderbolagets balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital.
Sammanfattningen nedan visar bolagets nuvarande syn på hur covid-19-pandemin kan komma att påverka NP3s verksamhet inom olika områden.
Den mest omedelbara risken för NP3s verksamhet är osäkerheten avseende hyresgästernas förmåga att på kort och lång sikt kunna betala sin avtalsenliga hyra. En av styrkorna i NP3s verksamhet är diversifiering mellan olika branscher i bolagets hyresportfölj. Bolaget har konstaterat att hyresgäster i vissa särskilda segment såsom restauranger, hotell, lekland och sällanköpshandel hittills har varit mest påverkade av krisen genom minskade intäkter och besökare. För vissa andra branscher som till exempel konsumtionshandel och industri har påverkan varit mindre. I spåren av pandemin har bolaget gjort individuella överenskommelser med hyresgäster om tillfällig övergång från kvartalsvis till månadsvis inbetalning av hyran men även avtal om tillfälliga hyresrabatter. Per rapportdatum hade bolaget erhållit inbetalningar för mer än 99 procent av det justerade hyresvärdet för tredje kvartalet 2021, resterande del har reserverats som kundförlust. Under kvartalet påverkades bolaget av rabatter och affärsuppgörelser som hade en negativ påverkan på hyresbetalningarna med 5 mkr varav statligt stöd beräknas erhållas med 2,5 mkr. Vid rapporttillfället uppskattas värdet av hyresrabatter för kvartal fyra till 0 mkr. Totalt har 98 procent av aviserade förfallna hyror för fjärde kvartalet inbetalats vid rapporttillfället.
NP3 kan per rapporttillfället konstatera att bolaget har en stark likviditet och finansiella ställning och att årets första nio månader präglats av en hög förvärvstakt. Bolaget noterar en god efterfrågan på lokaler och ett stort intresse för förvärv av fastigheter i NP3s geografier vilket även har ökat likviditeten i marknaden. Detta har fått till följd att fastighetsvärdena har stigit i takt med gradvis sjunkande värderingsyielder och en utveckling mot stigande hyresnivåer.
Under slutet av andra kvartalet tecknade bolaget sitt hittills största förvärv till ett värde om 1 293 mkr från Skellefteå kommun som var villkorat av beslut från kommunfullmäktige under hösten 2021. Kommunfullmäktigebeslutet är nu fattat och NP3 räknar med att tillträda förvärvet under början av fjärde kvartalet så snart överklagandetiden löpt ut.
Utöver ovan har bolaget tillträtt fastigheter under tredje kvartalet till ett fastighetsvärde om 78 mkr och har därutöver förvärvat fastigheter för 590 mkr som kommer att tillträdas under fjärde kvartalet.
NP3s medarbetare har under pandemin till stor del arbetat hemifrån för att minska risken för smittspridning. Nu när samhället öppnar upp igen återgår medarbetarna successivt till det mer normala med närvaro på våra kontor.
Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering. Moderbolaget upprättas enligt Årsredovisningslagen och RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Upplysningar enligt IAS34 16A lämnas på annan plats än i not i delårsrapporten. Koncernen och moderbolaget tilllämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i årsredovisningen för 2020. Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter.
Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 48 personer. NP3 har egna medarbetare i alla bolagets sju affärsområden.
NP3 tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, d.v.s IFRS. De alternativa nyckeltal som NP3 presenterar används av företagsledningen för att bedöma bolagets finansiella utveckling. Därmed bedöms de även ge övriga intressenter, som analytiker och investerare, värdefull information. Alla företag beräknar dock inte finansiella mått på samma sätt, och dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan följer en avstämning av finansiella nyckeltal som presenteras i denna rapport. Definitioner av nyckeltalen återfinns på sidan 25.
| Mkr | 2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2020 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Räntebärande låneskulder | 8 723 | 7 623 | 7 585 |
| Kortfristiga placeringar | -2 | -18 | -15 |
| Likvida medel | -523 | -560 | -104 |
| Nettoskuld | 8 198 | 7 045 | 7 466 |
| Resultat efter skatt, hänförligt till aktieägare i moderbolaget |
1 085 | 342 | 659 |
| Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning |
-49 | -40 | -54 |
| Resultat efter skatt reducerat med preferensaktieägarnas rätt till utdelning |
1 036 | 301 | 604 |
| Genomsnittligt antal stamaktier, tusental | 54 381 | 54 339 | 54 339 |
| Resultat efter skatt, kr/stamaktie | 19,05 | 5,56 | 11,12 |
| Hyresintäkter | 895 | 808 | 1 091 |
| Driftöverskott | 660 | 603 | 817 |
| Överskottsgrad, % | 74 | 75 | 75 |
| Driftöverskott, rullande 12 mån | 874 | 791 | 817 |
| Genomsnittligt marknadsvärde fastighetsportfölj |
13 232 | 11 543 | 11 927 |
| Direktavkastning, % | 6,6 | 6,9 | 6,9 |
| Resultat efter skatt, rullande 12 mån | 1 405 | 777 | 660 |
| Genomsnittligt totalt eget kapital | 5 040 | 4 146 | 4 332 |
| Avkastning på eget kapital, % | 27,9 | 18,7 | 15,2 |
| Resultat efter skatt, hänförligt till aktie ägare i moderbolaget, rullande 12 mån |
1 402 | 775 | 659 |
| Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning |
-63 | -53 | -54 |
| Genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital o innehav utan bestämmande inflytande |
4 251 | 3 311 | 3 474 |
| Avkastning på eget kapital, stamaktie, % | 31,5 | 21,8 | 17,4 |
| Resultat före skatt, rullande 12 mån | 1 736 | 934 | 824 |
| Genomsnittligt totalt eget kapital | 5 040 | 4 146 | 4 332 |
| Avkastning på eget kapital, före skatt, % | 34,4 | 22,5 | 19,0 |
| Förvaltningsresultat, rullande 12 mån | 629 | 542 | 558 |
| Genomsnittligt totalt eget kapital | 5 040 | 4 146 | 4 332 |
| Avkastning på förvaltningsresultat, % 1) | 12,5 | 13,1 | 12,9 |
| Nettoskuld | 8 198 | 7 045 | 7 466 |
| Eget kapital enligt finansiell ställning | 5 714 | 4 412 | 4 637 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,4 | 1,6 | 1,6 |
| Mkr | 2021 jan-sep |
2020 jan-sep |
2020 jan-dec |
|---|---|---|---|
| Nettoskuld | 8 198 | 7 045 | 7 466 |
| Driftöverskott, framåtriktat 12 mån enligt intjäningsförmåga |
909 | 802 | 831 |
| Centrala administrationskostnader, framåtriktat 12 mån |
-49 | -47 | -49 |
| Justerat driftöverskott | 860 | 755 | 782 |
| Skuldkvot, ggr | 9,5 | 9,3 | 9,6 |
| Periodens resultat före skatt | 1 317 | 405 | 824 |
| Återläggning värdeförändringar | -776 | 3 | -225 |
| Återläggning finansiella kostnader | 193 | 169 | 226 |
| Återläggning resultat från intresseföretag och joint venture exkl. utdelning |
-104 | -12 | -60 |
| Justerat resultat före skatt | 630 | 565 | 765 |
| Räntetäckningsgrad, ggr1) | 3,3 | 3,3 | 3,4 |
| Nettoskuld | 8 198 | 7 045 | 7 466 |
| Marknadsvärde fastighetsportfölj | 14 413 | 12 079 | 12 582 |
| Andelar i intresseföretag och joint venture | 674 | 161 | 456 |
| Belåningsgrad, % 1) | 54,3 | 57,6 | 57,3 |
| Eget kapital enligt finansiell ställning | 5 714 | 4 412 | 4 637 |
| Balansomslutning | 15 903 | 13 039 | 13 352 |
| Soliditet, % | 35,9 | 33,8 | 34,7 |
| Eget kapital enligt finansiell ställning | 5 714 | 4 412 | 4 637 |
| Avdrag preferenskapital | -1 103 | -880 | -894 |
| Avdrag innehav utan bestämmande inflytande |
-45 | -10 | -11 |
| Antal aktier vid periodens utgång, tusental |
54 445 | 54 339 | 54 339 |
| Eget kapital, kr/stamaktie | 83,87 | 64,80 | 68,67 |
| Eget kapital enligt finansiell ställning | 5 714 | 4 412 | 4 637 |
| Avdrag preferenskapital | -1 103 | -880 | -894 |
| Avdrag innehav utan bestämmande inflytande |
-45 | -10 | -11 |
| Återläggning derivat | 28 | 84 | 73 |
| Återläggning uppskjuten skatt | 756 | 491 | 568 |
| Antal aktier vid periodens utgång, tusental |
54 445 | 54 339 | 54 339 |
| Långsiktigt substansvärde, kr/stamaktie | 98,26 | 75,39 | 80,47 |
| Förvaltningsresultat | 479 | 408 | 558 |
| Avdrag preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning |
-49 | -40 | -54 |
| Genomsnittligt antal stamaktier, tusental | 54 381 | 54 339 | 54 339 |
| Förvaltningsresultat, kr/stamaktie 1) | 7,91 | 6,77 | 9,26 |
1) Definitionen av förvaltningsresultat har uppdaterats och exkluderar nu värdeförändringar och skatt från resultatandelar i intresseföretag och joint venture. Definitionen av belåningsgrad har uppdaterats och inkluderar nu investeringar i intresseföretag och joint venture. I beräkningen av räntetäckningsgrad har resultatandel i intresseföretag och joint venture exkluderats. Definitionerna har ändrats från och med kvartal fyra 2020. Nyckeltalen för tidigare perioder har räknats om enligt de nya definitionerna.
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod, i procent av genomsnittligt eget kapital.
Resultat före skatt, för en rullande tolvmånadersperiod, i procent av genomsnittligt eget kapital.
Resultat efter skatt för en rullande tolvmånadersperiod, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden och resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande.
Förvaltningsresultat för en rullande tolvmånadersperiod i procent av genomsnittligt eget kapital.
Nettoskuld i procent av fastigheternas redovisade värde och investeringar i intresseföretag och joint venture.
Driftöverskott för en rullande tolvmånadersperiod i procent av fastighetsportföljens genomsnittliga marknadsvärde. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.
Periodens hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen.
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång.
Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvidation jämte upplupen utdelning.
Hyresintäkter i procent av hyresvärde.
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar i såväl koncernsom intresseföretag och joint venture.
Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning, i förhållande till vägt genomsnittligt antal stamaktier.
Vägd ränta på räntebärande låneskulder (exklusive skuld nyttjanderätter) med beaktande av räntederivat på balansdagen.
Debiterade hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter.
Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt vid rapporttillfället.
Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Tillgångar och skulder som inte bedöms utfalla, såsom verkligt värde på derivat och uppskjutna skatter exkluderas därför.
Summan av förvärvade fastigheter, direkt och via bolag, samt investeringar i projekt och intresseföretag och joint venture med avdrag för försäljningspris på fastigheter som avyttrats, direkt och via bolag, samt med avdrag för avyttrade andelar i intresseföretag och joint venture.
Räntebärande låneskulder, exklusive skuld nyttjanderätter, med avdrag för likvida medel och kortfristiga placeringar.
Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferensaktie.
Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden, i förhållande till vägt genomsnittligt antal stamaktier.
Periodens resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar, finansiella kostnader och resultat från andelar i intresseföretag och joint venture (exkl. utdelning), dividerat med finansiella kostnader. Räntetäckningsgrad är ett mått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Nettoskuld på balansdagen i förhållande till tolv månaders framåtriktat driftöverskott minus centrala administrationskostnader.
Skuldsättningsgrad Nettoskuld i förhållande till eget kapital på balansdagen.
Eget kapital i procent av balansomslutningen.
Överenskommet fastighetsvärde minskat med skatterabatt för under perioden tillträdda fastigheter.
Uthyrd yta i procent av uthyrbar yta.
Periodens driftöverskott i procent av periodens hyresintäkter. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.
Genom gott affärsmannaskap och med nöjda hyresgäster, investerare och intressenter, skapa Sveriges långsiktigt mest lönsamma fastighetsbolag.
Styrelse Ordförande Nils Styf
Tfn +46 73 350 60 39 Styrelseledamöter Anders Nilsson Lars Göran Bäckvall Mia Bäckvall Juhlin Åsa Bergström
Med hyresgäster i fokus, förvärva, äga och förvalta högavkastande kommersiella fastigheter främst i norra Sverige.
NP3s mål är en tillväxt i förvaltningsresultat per stamaktie på 12 procent per år och att avkastning på eget kapital, före skatt, uppgår till 15 procent över en femårsperiod. Räntetäckningsgraden ska vara lägst två gånger och den långsiktiga belåningsgraden ska uppgå till 55–65 procent.
Andreas Wahlén, VD Tfn +46 60 777 03 01 [email protected]
Håkan Wallin, CFO Tfn +46 60 777 03 07 [email protected]
Marie Selin, COO Tfn +46 60 777 03 18 [email protected]
Mattias Lyxell, Förvaltningschef Tfn +46 60 777 03 17 [email protected]
Bokslutskommuniké 2021: 11 februari Q1 januari-mars: 4 maj Q2 januari-juni: 8 juli Q3 januari-september: 21 oktober
Årsredovisning 2021: 12 april 2022
Avstämningsdagar för utdelning på stamaktier 29 oktober 2021
Avstämningsdagar för utdelning på preferensaktier 29 oktober 2021
31 januari 2022
29 april 2022
4 maj 2022
| 9/7 | Delårsrapport januari – juni 2021 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| -- | ----- | ----------------------------------- | -- | -- | -- |
Samtliga pressmeddelanden finns på bolagets hemsida: www.np3fastigheter.se
Org. nr 556749-1963
Till styrelsen i NP3 Fastigheter AB (publ)
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för NP3 Fastigheter AB (publ) per den 30 september 2021 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 22 oktober 2021
KPMG AB
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
Org.nr 556749-1963, [email protected]
Besöksadress huvudkontor Gärdevägen 5A, Sundsvall
Postadress Box 12, 851 02 Sundsvall
Borlänge Sveagatan 1 Gävle Strömsbrovägen 18 Karlstad Tullhusgatan 1B Luleå Ödlegatan 1B Piteå Kunskapsallén 14 Skellefteå Lagergatan 1A
Västerås Klockartorpsgatan 16 Örnsköldsvik Björnavägen 41 Östersund Armégränd 4
www.np3fastigheter.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.