Stendörren Fastigheter

Quarterly Report • Nov 9, 2021

KVARTALET I KORTHET

JANUARI–SEPTEMBER 2021 (januari–september 2020 inom parentes)

• Hyresintäkterna ökade med 3% till 484 miljoner kronor (470) och driftnettot ökade till 361 miljoner kronor (360), ökningen av hyresintäkterna motverkas till stor del av högre kostnader för uppvärmning och snöröjning under början av perioden. Under samma period föregående år erhölls engångsersättningar om ca 11 miljoner kronor som redovisades som övriga intäkter.
• Förvaltningsresultatet ökade med 7% till 203 miljoner kronor (191).

• Nettouthyrningen uppgår under perioden till sammanlagt ca 24 miljoner kronor (exkluderas Exploria ABs konkurs uppgick periodens nettouthyrning till ca 41 miljoner kronor) och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om ca 59 miljoner kronor.

• De hyresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av hyresvärdena om 18% i viktat genomsnitt.

• Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 200 miljoner kronor (174) motsvarande 7,04 kronor per aktie (6,17).
• Värdeförändringen av förvaltningsfastigheter uppgick för perioden till 779 miljoner kronor (32).
• Periodens resultat ökade med 379% till 788 miljoner kronor (164) motsvarande 26,39 kronor per aktie (4,37).

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER TREDJE KVARTALET

• Den 1 juli etablerade sig Stendörren i den nya marknaden Viared belägen i Borås kommun genom förvärv av fastigheten Vattnet 7. Fastigheten omfattar ca 6 300 m2 lageryta och har ett fastighetsvärde om 84 miljoner kronor.

• Den 2 juli genomfördes bolagets andra förvärv i Viared i Borås kommun. Underliggande fastighetsvärde uppgick till 45 miljoner kronor och den totala uthyrningsbara ytan uppgick till ca 3 700 m2 .
• Stendörren beslutade den 19 juli om att justera utdelningspolicyn, se vidare på sidan 7. Vidare beslutades om ett nytt finansiellt mål. Det nya målet, som kompletterar de redan befintliga, adderar tillväxt i långsiktigt substansvärde som finansiellt mål, se vidare på sidan 7 och 9.
• Under kvartalet tecknades ett flertal nya hyreskontrakt, bland annat ett 6-årigt hyresavtal med Conjet avseende nya lager-, produktions och kontorslokaler i fastigheten Kalvsvik 16:17 om ca 2 600 m2 .
• Under tredje kvartalet erhöll Stendörren bygglov för en logistikbyggnad om ca 6 000 m2 i Brunna i Upplands-Bro, norr om Stockholm. Ytterligare tre ansökningar om bygglov

1) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med ca 0,9% Delårsrapport januari–september 2021 | 3

har inlämnats, varav två för lätt industriverksamhet och en för logistikändamål, totalt uppgående till ca 15 900 m2 .

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

• Den 1 oktober 2021 tillträddes fastigheten Västerås Skonerten 2 omfattande ca 4 700 m2 lokalyta och ett underliggande fastighetsvärde om 48 miljoner kronor.

VD:s kommentar5
Stendörren i korthet7
Nyckeltal .8
VERKSAMHETEN
Koncernens rapport över totalresultatet .10
Resultat, intäkter och kostnader 11
Koncernens rapport över finansiell ställning 12
Finansiell ställning 13
Förändringar i eget kapital 14
Koncernens rapport över kassaflöden15
Fastighetsbeståndet i sammandrag16
Projektportföljen19
Fastighetsvärdering21
Finansiering22
Hållbarhet 23
Moderbolaget i sammandrag 25
Aktiekapital och ägarförhållanden 27

Styrelsen 29
Revisors granskningsrapport30
Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga31
Definitioner32

VD:S KOMMENTAR

Under perioden januari till september 2021 ökade Stendörren hyresintäkterna med 3% till 484 miljoner kronor och driftnettot ökade med 1 miljon kronor till 361 miljoner kronor, jämfört med motsvarande tre kvartal 2020. Högre kostnader för uppvärmning och snöröjning under första kvartalet jämfört med motsvarande period 2020 och engångsersättningar under föregående år motverkar en underliggande ökning av driftnettot. Förvaltningsresultatet ökade med 7% till 203 miljoner kronor, främst på grund av minskade kostnader för central administration. Värdeökningen av fastighetsportföljen uppgick för perioden till 779 miljoner kronor, och var huvudsakligen hänförlig till förbättrade kassaflöden, ytterligare identifierade projektmöjligheter inom befintligt bestånd och i vissa fall justerade avkastningskrav. De positiva siffrorna påvisar en fortsatt stark utveckling för vår verksamhet.

UTHYRNINGEN HAR UTVECKLATS MYCKET STARKT

under året med en nettouthyrning på 24 miljoner kronor (exkluderas Exploria ABs konkurs uppgick periodens nettouthyrning till ca 41 miljoner kronor) och totalt har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om ca 59 miljoner kronor tecknats. Den positiva utvecklingen är ett resultat av att vi i slutet av föregående år implementerade ett förändrat arbetssätt samt genomförde vissa organisatoriska förstärkningar inom uthyrningsverksamheten, åtgärder som började bära frukt redan under det första kvartalet. Min uppfattning är att organisationen därmed, efter genomförda förändringar och förstärkningar, står rustad för en fortsatt förbättring av Stendörrens verksamhet och nyckeltal.

Vidare lämnar vi en händelserik period bakom oss där ett antal viktiga milstolpar passerats, både inom vår fastighetsutvecklingsverksamhet och inom förvärv.

Inom fastighetsutveckling beslutade vi i slutet på våren att i en första etapp utveckla ca 350 av totalt ca 800 bostäder inom fastigheten Tegelbruket 1 i Botkyrka i egen regi och ansökan om bygglov lämnades in före midsommar. Bolaget har sedan hösten 2016 arbetat med detaljplanen avseende Tegelbruket 1, vilken vann laga kraft sommaren 2019. Det är mycket glädjande att vi därmed nått så långt i vår målsättning att utveckla även bostäder inom Stendörrens befintliga bestånd.

Därutöver har ansökan om bygglov inlämnats avseende ett flertal logistikanläggningar runt om i Mälardalen. I Brunna i Upplands-Bro, norr om Stockholm, har vi erhållit bygglov för en logistikbyggnad om ca 6 000 m2 . Projektet är beläget på fastigheten Viby 19:66 på Symmetrivägen 11 och avser första etappen i utvecklingen av den aktuella fastigheten och utgör samtidigt även startskottet på utvecklingen av bolagets byggrätter i området. Logistikbyggnaden kommer kunna

delas mellan två hyresgäster och innebär att Stendörren kan erbjuda lokaler från ca 2 700 m2 . Byggnaden har en tydlig hållbarhetsprofil och ska certifieras enligt BREEAM med mål att nå nivå Excellent. Bland annat planeras för både bergvärme och solenergi. Det är oerhört kul att vi därmed kan förstärka vårt kunderbjudande med modern och hållbar logistik i ett av Stockholmsregionens mest attraktiva logistikområden. Vi ser fram emot att genomföra projektet och möta efterfrågan på lokaler för stadsnära logistik. Stendörren vill erbjuda lokaler som gör skillnad och därför gör det mig extra stolt att vi har lagt stort fokus på att hitta flexibla och hållbara lösningar samt jobbat för en trivsam arbetsmiljö för våra kunders anställda. Vi äger totalt sex fastigheter i Brunna och flera av dem har outnyttjade byggrätter med potential för vidare utveckling.

Den ökade aktiviteten inom fastighetsutveckling är ett resultat av att vi sedan början på förra året metodiskt gått igenom vår fastighetsportfölj, fastighet för fastighet, för att hitta ytterligare värdeskapande projekt och andra investeringsmöjligheter inom den befintliga portföljen. Mot bakgrund av den ytterligare identifierade potentialen har bolaget beslutat att justera utdelningspolicyn, med innebörden att utdelningen kommer att vara låg eller utebli under de kommande åren, samt att addera tillväxt i långsiktigt substansvärde om minst 15% som finansiellt mål. De projekt som till dags datum är tillräckligt konkreta redovisas i den här kvartalsrapporten och vi arbetar nu vidare med att konkretisera övriga nya projekt i portföljen.

Även inom förvärv har vi passerat en milstolpe genom våra första förvärv utanför Mälardalen. Utöver förvärv under året om totalt 5 fastigheter så har Stendörren etablerat sig i Västsverige, genom förvärven av lagerfastigheterna Vattnet 6 och Vattnet 7 i Viared i Borås. Fastigheterna är moderna och >

fullt uthyrda med långa hyresavtal, strategiskt belägna utmed väg 40 i ett ypperligt skyltläge med god tillgänglighet i den s.k. "logistiktriangeln". Förvärven av dessa fastigheter ger Stendörren tid att lära känna området ytterligare och utvärdera vidare möjligheter i den nya regionen. Vi ser generellt goda tillväxtmöjligheter i Västsverige där vi som fastighetsägare kan bidra till samhället. Förvärven är ett resultat av att vi under hösten 2020 gjorde en analys av vilka marknader som kan vara attraktiva för en potentiell expansion utanför Mälardalen och Borås var en av dessa marknader. Vi utvärderar hela tiden nya marknader och med de idealiska förutsättningarna som finns i det här området kändes det som en naturlig marknad att göra förvärv på. >

Under 2017 utvecklade bolaget en omfattande hållbarhetsstrategi med syfte att integrera hållbarhet i bolagets affär. Strategin sträckte sig fram till år 2020 och jag kan nu med stolthet konstatera att hållbarhetsarbetet har varit framgångsrikt. Som exempel kan nämnas att Stendörrens klimatpåverkan (KgCO2e/M2) minskat hela 53%. Arbetet med framtagandet av en ny hållbarhetsstrategi har påbörjats och jag ser fram mot att få återkomma med än högre ambitioner inom ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet inför framtiden.

Under slutet av rapportperioden tog våra myndigheter beslutet att avveckla restriktionerna med anledning av covid-19 pandemin och såväl arbetsplatser som samhället i stort har äntligen börjat öppna upp. Men även om samhället öppnar upp så går vi tillbaka till en ny verklighet där många företag, inklusive Stendörren, erbjuder sina medarbetare möjligheten att jobba på distans. I någon mening är detta en kvittens på hur väl våra medarbetare hanterat det gångna årets utmaningar som följt i pandemins spår. Inte desto mindre ser jag nu fram mot fler personliga möten med kunder, kollegor och samarbetspartners.

Erik Ranje VD Stendörren Fastigheter AB

STENDÖRREN I KORTHET

BAKGRUND

Stendörren Fastigheter AB (publ) ("Stendörren", eller "bolaget") är ett fastighetsbolag med lokaler huvudsakligen för lager, logistik och lätt industri i främst Storstockholms- och Mälardalsregionen.

Bolaget noterades 2014 och den 10 april 2018 flyttades aktien till Nasdaq Stockholms lista för medelstora bolag, Mid Cap.

AFFÄRSIDÉ & MÅL

Stendörren skapar lönsam tillväxt i substansvärde genom att aktivt förvalta, utveckla och förvärva fastigheter. Vårt fokus ligger på logistik-, lager- och lättindustrifastigheter i tillväxtregioner, främst i tätorter. Därutöver utvecklar vi bostadsbyggrätter i befintliga fastigheter, i syfte att egenutveckla och förvalta. Ytterligare nya marknader utvärderas kontinuerligt.

FINANSIELLA MÅL

Stendörren har fyra uttalade finansiella mål:

• att uppvisa en långsiktig genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital om lägst 12%
• att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger
• att soliditeten långsiktigt skall uppgå till 35% (och aldrig understiga 20%)
• att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska överstiga 15%

FASTIGHETSBESTÅND

Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 september 2021 av 127 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett sammanlagt marknadsvärde om 10 803 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för ca 24% och bolagets största hyresavtal med Coop Sverige representerar ca 11% av den samlade årshyran.

Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt ca 768 000 m2 lokalyta och ytslagen lager, logistik och lätt industri svarade för ca 66% av den totala uthyrbara ytan.

Bolaget hade vid årsskiftet 27 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter som vid full exploatering kan tillskapa ca 621 000 m2 (BTA byggarea men kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart), huvudsakligen för lager, logistik och handelsändamål, men också för bostäder. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 609 miljoner kronor.

Inom befintligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med framtagande av nya detaljplaner för bostäder. Utvecklings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till 1 500 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter har dessa pågående planarbeten beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör ca en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen.

FINANSIERING

Per 30 september 2021 uppgick koncernens egna kapital till 4 807 miljoner kronor (3 974) och koncernens räntebärande skulder uppgick till 5 170 miljoner kronor (5 115) motsvarande en belåningsgrad om 46% (51).

Den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna uppgick till 2,4 år (2,9) och den genomsnittliga räntebindningen till 2,5 år (2,2). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån uppgick till 2,1% (2,2) och räntan på lån i kreditinstitut, per rapportdatumet, till 1,9% (1,9). Bolaget hade per rapportdatumet ett obligationslån om 700 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,65% med slutförfall i april 2024.

UTDELNING

Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren.

NYCKELTAL

	2021 JAN–SEP	2020 JAN–SEP	2020 JAN–DEC
FASTIGHETSRELATERADE
Uthyrningsbar area, tusental m2	768	734	742
Antal fastigheter	127	124	123
Marknadsvärde, Mkr	10 803	9 358	9 533
Areamässig uthyrningsgrad, %	88%	88%	87%
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	88%	87%	87%
Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, %	4,8%	4,9%	5,2%
Direktavkastning exklusive projektfastigheter,
rullande 12 månader, %	5,8%	6,0%	6,3%
Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, %	13,3%	6,4%	6,2%
Hyresduration, år	3,6	3,8	3,8
Snitthyra, kr/m2	978	903	910
FINANSIELLA Totala intäkter, Mkr	484	481	651
Driftnetto, Mkr	361	360	481
Förvaltningsresultat, Mkr	203	191	254
Överskottsgrad rullande 12 månader, %	74%	72%	74%
Balansomslutning, Mkr	11 235	10 096	10 233
Genomsnittlig ränta totala skulder, %	2,1%	2,2%	2,2%
Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år	2,5	2,2	2,5
Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år	2,4	2,9	2,6
Genomsnittlig räntetäckningsgrad
rullande 12 månader, ggr	3,0	2,5	2,9
Belåningsgrad vid periodens utgång, %	46%	51%	50%
Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, %	41%	48%	47%
Soliditet vid periodens utgång, %	44%	40%	40%
Avkastning på genomsnittligt eget kapital rullande
12 månader, %	20%	9%	7%
AKTIERELATERADE
Börsvärde, Mkr	6 554	3 816	4 327
Aktiekurs vid periodens utgång, kr	231,00	134,50	152,50
Eget kapital per aktie, kr1)	141,76	112,41	115,16
Långsiktigt substansvärde, Mkr	4 829	3 750	3 875
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr	170,20	132,16	136,59
Aktuellt substansvärde, Mkr	4 419	3 417	3 533
Aktuellt substansvärde per aktie, kr	155,74	120,44	124,53
Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier, kr	26,39	4,37	7,17
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr	7,04	6,17	9,68
Antal aktier vid periodens utgång	28 371 441	28 371 441	28 371 441
Genomsnittligt antal aktier	28 371 441	28 250 940	28 281 230
ÖVRIGA
Antal anställda vid periodens utgång	54	54	54
Genomsnittligt antal anställda under perioden	54	54	54

1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie.

För definitioner, se sidan 32. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se

FINANSIELLA MÅL UTFALL Q3 2021 HISTORISKT UTFALL

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL

Uppvisa en långsiktig genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital om lägst 12%.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0

Avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 månaders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till 20%.

3,0 ggr

Räntetäckningsgraden uppgår till 3,0

gånger.

Räntetäckningsgrad

Räntetäckningsgrad

SOLIDITET

gånger.

Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35% (och aldrig understiga 20%).

44 %1)

Soliditeten uppgick vid periodens slut till 44%.

NAV TILLVÄXT

Tillväxt i långsiktigt substansvärde ska överstiga 15%.

1) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med ca 0,9%.

29 %

Vid periodens utgång uppgick tillväxt i långsiktigt substansvärde till 29%.

Delårsrapport januari–september 2021 | 9

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET

SAMMANDRAG

BELOPP I MILJONER KRONOR	2021 JAN-SEP	2020 JAN-SEP	2021 JUL-SEP	2020 JUL-SEP	2020 JAN-DEC
Hyresintäkter Övriga intäkter	484 1	470 11	158 1	152 11	631 20
Summa intäkter	484	481	159	163	651
Driftskostnader	-88	–78	-20	–25	–114
Underhållskostnader	-20	–26	-7	–5	–36
Fastighetsskatt	-14	–17	-4	–5	–21
Driftnetto	361	360	127	127	481
Central administration	-50	–63	-12	–26	–86
Finansiella intäkter	0	2	0	0	2
Finansiella kostnader	-102	–101	-32	–33	–134
Nyttjanderättskostnader, tomträtter	-7	–7	-2	–2	–9
Förvaltningsresultat	203	191	82	66	254
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	779	32	240	12	98
Värdeförändring finansiella instrument	8	–11	2	0	–10
Resultat före skatt	990	211	324	78	342
Uppskjuten skatt	-202	–47	-70	–24	–84
Aktuell skatt	0	0	0	0	–1
Periodens resultat	788	164	254	54	256
Övrigt totalresultat	–	–	–	–	–
SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN	788	164	254	54	256
Periodens totalresultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare	788	164	254	54	256
Resultat per aktie, före utspädning, kr	26,39	4,37	8,49	1,43	7,17
Resultat per aktie, efter utspädning, kr	26,36	4,37	8,46	1,43	7,17
Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner	28,37	28,25	28,37	28,37	28,28
Genomsnittligt antal aktier under perioden, efter utspädning, miljoner	28,41	28,25	28,48	28,38	28,31

RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER

RESULTAT

Jämfört med 2020 redovisar Stendörren för januari till september 2021 ca 3 miljoner kronor högre intäkter och driftnettot steg med ca 1 miljon kronor. Högre kostnader för uppvärmning och snöröjning under första kvartalet jämfört med motsvarande period 2020 och engångsersättningar om ca 11 miljoner kronor under föregående period, redovisade som övriga intäkter, motverkar ökning av driftnettot. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administrationskostnader summerar förvaltningsresultatet till 203 miljoner kronor (191) vilket är ca 7% högre än föregående år. Periodens resultat ökade vidare till följd av värdeökningar på fastigheterna och uppgår till 788 miljoner kronor (164) motsvarande 26,39 kronor per aktie (4,37).

HYRESINTÄKTER

Hyresintäkterna ökade under perioden med ca 3% till 484 miljoner kronor (470). De ökade intäkterna drivs av en ökning av hyrorna i beståndet (ca 1% ökning i jämförbart bestånd jämfört med samma period 2020) samt intäkter från de fastigheter som förvärvats och tillträtts under rapportperioden.

FASTIGHETSKOSTNADER

De redovisade fastighetskostnaderna ökade till 123 miljoner kronor (121). Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd ökade med ca 2 miljoner kronor vilket motsvarar ca 1%. Det är främst högre kostnader för uppvärmning och snöröjning jämfört med motsvarande period 2020, som var en mild och snöfattig vinter.

CENTRAL ADMINISTRATION

Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till 50 miljoner kronor (63) och utgörs av kostnader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer.

FINANSNETTO

Nettot mellan finansiella intäkter och finansiella kostnader ökade under perioden med ca 2% till –108 miljoner kronor (–106) , främst förklarat av engångsposter om ca 6 miljoner kronor hänförliga till förtida återlösen av ett obligationslån under första kvartalet 2021. Lägre räntenivå under perioden motverkar ökningen. För detaljer angående räntenivåer, se sidan 22.

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Förvaltningsresultatet ökade under rapportperioden med ca 7% till 203 miljoner kronor (191), främst tack vare lägre kostnader för central administration.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

För perioden redovisar bolaget en värdeuppgång på förvaltningsfastigheterna om 779 miljoner kronor (32) vilket motsvarar 8,2% av fastighetsportföljens totala marknadsvärde vid årets ingång. Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drivs under perioden främst av förändrade kassaflöden genom omförhandlade hyresavtal men även ändrade marknadshyresantaganden och av justerade avkastningskrav. Värdeförändringen på byggrättsportföljen förklaras bland annat av den identifierade ökningen av projektpotential i Almnäs, se vidare under avsnittet Projektportföljen på sid 19.

Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om 8 miljoner kronor (–11).

SKATT

Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om 0 miljoner kronor (0) och uppskjuten skatt om –202 miljoner kronor (–47).

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING

SAMMANDRAG

BELOPP I MILJONER KRONOR	30 SEP 2021	30 SEP 2020	31 DEC 2020
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	2	3	4
Förvaltningsfastigheter	10 803	9 358	9 533
Nyttjanderättstillgång tomträtt	225	225	225
Inventarier	7	6	6
Långfristiga fordringar	3	3	3
Räntederivat	14	3	6
Summa anläggningstillgångar	11 054	9 599	9 777
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar	65	89	95
Likvida medel	117	407	361
Summa omsättningstillgångar	182	497	456
SUMMA TILLGÅNGAR	11 235	10 096	10 233
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	4 807	3 974	4 053
Långfristiga skulder Räntebärande skulder	4 256	4 356	4 081
Övriga långfristiga skulder	20	12	12
Leasingskuld tomträtt	225	225	225
Uppskjuten skatteskuld	815	564	613
Övriga avsättningar	4	4	4
Summa långfristiga skulder	5 320	5 161	4 935
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder	913 195	759 202	1 018 227
Summa kortfristiga skulder	1 108	961	1 245
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	11 235	10 096	10 233
Eget kapital hänförligt till
Moderbolagets ägare	4 807	3 974	4 053
Innehav utan bestämmande inflytande	–	–	–

FINANSIELL STÄLLNING

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsakligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 september 2021 uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till 10 803 miljoner kronor (9 358). För analys och kommentarer, se sidorna 16-18.

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 182 miljoner kronor (497) bestående av likvida medel om 117 miljoner kronor (407) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 65 miljoner kronor (89).

EGET KAPITAL

Per den 30 september 2021 uppgick koncernens egna kapital till 4 807 miljoner kronor (3 974) och soliditeten till 44% (40).

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 5 170 miljoner kronor (5 115) motsvarande en belåningsgrad om 46% (51). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 4 480 miljoner kronor (4 474), ett obligationslån om totalt 700 miljoner kronor (650) samt säljarreverser om 10 miljoner kronor (10). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgår till –20 miljoner kronor (–19). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgår till 913 miljoner kronor (759) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna.

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING

Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapitalanskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbindning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sidan 22.

UPPSKJUTEN SKATTESKULD

Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 september till 815 miljoner kronor (564) och avser huvudsakligen skatten på fastigheter, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag.

ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER

Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 195 miljoner kronor (202).

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Koncernens egna kapital uppgick per 30 september 2021 till 4 807 miljoner kronor (3 974).

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG FÖR KONCERNEN

BELOPP I MILJONER KRONOR	AKTIE KAPITAL	ÖVRIGT TILLSKJUTET KAPITAL	BALANSERADE VINSTMEDEL INKLUSIVE PERIODENS RESULTAT	HYBRID OBLIGATION	TOTALT EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL FÖRETAGETS ÄGARE
Ingående eget kapital per 2019-01-01	17	1 167	1 596	–	2 780
Utdelning justering Återköp personaloptioner		–2	–1		–1 –2
Emission hybridobligation				800	800
Emissionskostnader hybridobligation Utdelning hybridobligation Totalresultat januari-december 2019			–13 290	–14	–14 –13 290
Utgående kapital per 2019-12-31	17	1 165	1 872	786	3 840
Återköp personaloptioner		-8			–8
Personaloptionsprogram Ränta/utdelning hybridobligation		18	–54		18 –54
Totalresultat januari-december 2020			256		256
Utgående eget kapital per 2020-12-31	17	1 175	2 075	786	4 053
Personaloptionsprogram		6			6
Ränta/utdelning hybridobligation			–40		–40
Totalresultat januari-september 2021			788		788
Utgående eget kapital per 2021-09-30	17	1 181	2 823	786	4 807

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN

SAMMANDRAG

BELOPP I MILJONER KRONOR	2021 JAN–SEP	2020 JAN–SEP	2021 JUL–SEP	2020 JUL–SEP	2020 JAN-DEC
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat	203	191	82	67	254
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	11	2	–4	–2	2
Betald inkomstskatt	–13	–15	–8	–13	–2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapitalet	201	178	70	53	254
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar	30	–22	3	–22	–11
Förändring av rörelseskulder	–31	19	–1	74	30
Kassaflöde från den löpande verksamheten	200	174	72	105	274
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter	–188	–115	–81	–35	–200
Övriga investeringar och avyttringar	–2	2	–4	1	–1
Förvärv av fastigheter	–303	–86	–126	–7	–150
Försäljning av fastigheter	–	25	–	–	62
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–493	–174	–211	–41	–288
Finansieringsverksamheten
Nyemission	6	10	6	–	10
Utdelning Hybridobligation	–40	–40	–14	–13	–54
Upptagna räntebärande skulder	855	1 703	50	–	1 793
Amortering och lösen av räntebärande skulder	–780	–1 402	–30	–26	–1 509
Depositioner	7	–2	2	–1	–2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	48	269	13	–40	238
Periodens kassaflöde	–245	270	–125	23	224
Likvida medel vid periodens ingång	361	138	242	384	138
Periodens kassaflöde	–245	270	–125	23	224
Likvida medel vid periodens utgång	117	407	117	407	361

FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG

FASTIGHETSBESTÅNDET PER 30 SEPTEMBER

Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 september 2021 av 127 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 10 803 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas minst en gång om året. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav.

Vid rapportperiodens utgång omfattade totala fastighetsbeståndet ca 768 000 m2 uthyrbar lokalarea. Motsvarande yta för beståndet av förvaltningsfastigheter uppgår till 735 000 m2, där projektfastigheter exkluderas. Lager och logistik samt lokaler för lätt industri svarade tillsammans för ca 66% av den totala uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (22% av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i kombination med att 83% av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 1 270 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs

av fastighetsförvärv uppgående till 303 miljoner kronor. Därtill investerades totalt 188 miljoner kronor i befintliga fastigheter medan orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt 779 miljoner kronor redovisats. (se tabell på sidan 21).

GEOGRAFISK FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET

Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera intressanta industriområden med potential i Storstockholm och övriga Mälardalen. Fokus ligger sedan på att utveckla och förstärka närvaron i dessa områden. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs ca 75% av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora och effektiva fastigheter som också medför effektiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4 mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt. FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING

HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL

Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag. Per 30 september svarade de tio största hyresavtalen för 24% av den samlade årliga hyresintäkten från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Coop Sverige som hyresgäst, representerar ca 11% av den samlade årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick per bokslutsdatum till 3,6 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallostruktur. I kombination med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster. Under rapportperioden har konstaterade hyresförluster uppgående till 1,9 miljoner kronor redovisats. Under perioden har även reserveringar för några osäkra hyresfordringar bokförts, totalt uppgående till 4,7 miljoner kronor.

Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den ytmässiga uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheter i Stendörrens bestånd uppgick per 30 september 2021 till 88% och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88%. Stendörrens hyresgäst Exploria AB försattes i konkurs 2021-03-15 och vid rapportperiodens utgång är lokalerna vakanta. Exploria var redan innan covid-19 en svag hyresbetalare varför de finansiella effekterna är begränsade. Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momentana uthyrningssituationen på rapportdatumet och kan variera enstaka procentenheter upp eller ned beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt god. Nettouthyrningen uppgår under kvartalet till sammanlagt ca 14 miljoner kronor. De hyresavtal som omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning av hyresvärdena om 21% i viktat genomsnitt. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om ca 38 miljoner kronor undertecknats. Dessa består av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster som tecknats.

PROJEKTPORTFÖLJEN

INLEDNING

Stendörren hade per 30 september 27 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter om totalt 621 000 m2, huvudsakligen för logistik, lätt industri och bostäder. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är koncentrerade till expansiva kommuner och områden i Storstockholm eller tillväxtorter i Mälardalen. För några fastigheter pågår även arbete med att skapa nya byggrätter i den existerande fastighetsportföljen eller omvandla fastigheternas användningsområden till exempel för bostadsändamål.

KOMMANDE PROJEKT

Utveckling av byggrätter och projektfastigheter är primärt kunddriven. Fokuset är att identifiera befintliga och nya hyresgäster med förändrat lokalbehov och möta det genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte att minimera riskexponeringen avser Stendörren att teckna långa hyresavtal med kunderna innan byggstart. Bolaget kommer kunna erbjuda marknaden hållbara, moderna och verksamhetsanpassade lokaler samt tillföra hållbara bostäder i attraktiva miljöer. Under det gångna kvartalet har bolaget tecknat förlängning av planavtal med Sollentuna kommun avseende utveckling av bostadsbyggrätter inom fastigheterna Traversen 14 och 15.

KOMMANDE PROJEKT

KOMMUN	HUVUDSAKLIGA FRAMTIDA ANVÄNDNING	ESTIMERAD BYGGRÄTT* (BTA M2)"	STATUS DETALJPLAN	ESTIMERAD MÖJLIG BYGGSTART**
Södertälje	Logistik	63 900	Inom detaljplan	2022-2026
Botkyrka	Bostäder	59 000	Inom detaljplan	2023-2024
Upplands-Bro	Logistik	7 400	Inom detaljplan	2022-2023
Upplands-Bro	Lättindustri	2 500	Inom detaljplan	2022-2023
Uppsala	Lättindustri	1 500	Inom detaljplan	2022-2024
Upplands-Bro	Logistik	400 000	Inom detaljplan	2022-2023
Eskilstuna	Logistik	10 000	Inom detaljplan	2022-2024
Stockholm	Lätt industri	8 000	Inom detaljplan	2022-2023
Enköping	Logistik	8 000	Inom detaljplan	2022-2023
Enköping	Lätt industri	4 500	Inom detaljplan	2022-2023
Enköping	Lätt industri	2 000	Inom detaljplan	2022-2024
Upplands-Bro	Lätt industri	1 500	Inom detaljplan	2022-2023
Sollentuna	Bostäder	7 000	Ändring krävs	2023-2024

* Kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart

** Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktiskt byggstart beror på tidpunkt för uthyrning

PÅGÅENDE PROJEKT

Bolaget har flera projekt större än 25 miljoner kronor där planering och projektering startat. Samtliga projekt är nyproduktion. Under kvartal två och tre har fem bygglovsansökningar inlämnats varav ett för bostadsändamål, två för lätt industriverksamhet och två för logistikändamål. Bolaget har under det senaste kvartalet erhållit mark- och rivningslov inför ett logistikprojekt i Almnäs i Södertälje och bygglov har erhållits avseende en logistikbyggnad inom fastigheten Viby 19:66 i Brunna i Upplands-Bro. I båda fallen har förberedande arbeten inför byggnation startat. Samtliga projekt är belägna i väletablerade och expansiva områden där det

finns en tydlig efterfrågan. Avsikten och bedömningen är att projekten avseende logistik och lättindustri kan byggstarta i närtid för att färdigställas under 2022. Byggstart kan komma att påverkas beroende av takten i uthyrningsarbetet eftersom Stendörren avser att starta byggnation först efter tecknande av hyresavtal.

AVSLUTADE PROJEKT

Under perioden har två projekt, vardera större än 25 miljoner kronor färdigställts. Det är två ombyggnationer för kunder varav en i Stockholm, Bromma och en i Eskilstuna.

FASTIGHET	TYP AV PROJEKT	ESTIMERAT SLUTDATUM	STORLEK M2	ESTIMERAD INVESTERING*, SEKM	NUVARANDE FAS
Almnäs 5:23	Ny logistik	Q4 2022	11 200	166	Förberedande byggnadsarbeten***
Hjulsmeden 1	Ny lättindustri	Q4 2022	2 600	42	Projektering**
Librobäck 21:3	Ny lättindustri	Q4 2022	2 100	36	Projektering**
Viby 19:66	Ny logistik	Q4 2022	5 900	100	Förberedande byggnadsarbeten***
Almnäs 5:24	Ny lättindustri	Q1 2023	2 100	39	Projektering
Tegelbruket 1	Nya bostäder	Q2 2024	16 000	-	Projektering**
Totalt pågåen de projekt			39 900	>383

PÅGÅENDE PROJEKT

* Inkluderar bokfört värde mark. Estimerad investering för Tegelbruket visas ej på grund av planerad upphandlingsprocess

** Ansökan om bygglov inlämnad

*** Mark- eller bygglov har erhållits

AVSLUTADE PROJEKT

FASTIGHET	BESKRIVNING	FÄRDIGSTÄLLANDE	STORLEK, M2	INVESTERING, SEKM
Båglampan 35	Hyresgästanpassning	Q1 2021	5 300	35
Kälby 1:55	Hyresgästanpassning	Q1 2021	19 607	36
Total			24 907	71

FASTIGHETSVÄRDERING

STENDÖRREN FASTIGHETER värderar varje kvartal 100% av fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt ca 20–30% externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånaders period. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren, är en avkastningsbaserad kassaflödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till årsredovisningen 2020. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden.

Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet per 30 september 2021 uppgår till 10 803 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna framgår i tabellen nedan. De under året genomförda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen Nordier Property Advisors, CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värderade till 1 609 miljoner kronor (1 343), är värderade utifrån ortsprisanalyser och jämförelse med andra liknande objekt som försålts. Värdeförändringen på byggrättsportföljen förklaras bland annat av den identifierade ökningen av projektpotential i Almnäs, se vidare under avsnittet Projektportföljen på sid 19. Orealiserade värdeförändringar av fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 779 miljoner kronor (32). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drivs under perioden dels av förändrade kassaflöden genom omförhandlade hyresavtal eller ändrade kostnader, dels av ändrade antaganden om marknadshyror samt även justerade avkastningskrav. Genomsnittligt avkastningskrav har sänkts något jämfört med föregående kvartal och det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärderingarna uppgår per 30 september 2021 till 5,7% (se tabell med värderingsparametrar nedan).

VÄRDERINGSPARAMETRAR (FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES)	MIN	MAX	VIKTAT SNITT
Direktavkastningskrav	4,9% (5,0%)	10,0% (13,5%)	5,7% (6,1%)
Kalkylränta kassaflöde	6,0% (6,7%)	12,0% (15,8%)	7,7% (8,1%)
Kalkylränta restvärde	6,8% (7,1%)	12,2% (15,8%)	8,0% (8,2%)
Långsiktigt vakansantagande	3,0% (4,0%)	30,0% (30,0%)	6,0% (6,2%)

FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER	JAN-SEP 2021	JAN-DEC 2020
Fastighetsbestånd vid årets början	9 533	9 147
Förvärv av fastigheter	303	150
Försäljning av fastigheter	–	–62
Investeringar i befintliga fastigheter	188	200
Värdeförändringar i befintliga fastigheter	779	98
Fastighetsbestånd vid periodens slut	10 803	9 533

FINANSIERING

Per 30 september 2021 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till kreditinstitut till 2,4 år (3,2). Inkluderas även obligationslånet uppgår den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,4 år (2,9). Stendörren räntesäkrar sig mot en skarp uppgång i referensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med en genomsnittlig taknivå för Stibor om 1,81% och ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 3 034 miljoner kronor. Stendörren har även ett 5-årigt ränteswapavtal varvid 800 miljoner kronor i nominellt belopp räntesäkrats till räntesatsen – 0,1%. Inklusive effekten av räntetaken och ränteswapen uppgick den genomsnittliga

räntebindningen på räntebärande skulder till 2,5 år (2,2) år. Den genomsnittliga räntan på bolagets lån i kreditinstitut uppgick per 30 september 2021 till 1,9% (1,9) och genomsnittlig ränta på total räntebärande skuld uppgick till 2,1% (2,2). Stendörrens obligationslån (2021-2024) uppgår till 700 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,65%. Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansieringsavgifter).

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING

Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell.

	RÄNTEBINDNING/ÅR1)			KAPITALBINDNING
FÖRFALLOÅR	MKR	RÄNTA	ANDEL	MKR	ANDEL
2021	1 356		26%	264	5%
2022	0		0%	755	15%
2023	1 034		20%	1 431	28%
2024	1 050		20%	1 378	27%
2025	900		17%	1 161	22%
>2025	850		16%	202	4%
Summa/genomsnitt	5 190	2,11%	100%	5 190	100%

1) Räntebindningen för 2021 inkluderar alla lånebelopp som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat.

RÄNTEDERIVAT

MOTPART	TYP	NOMINELLT, Mkr	MARKNADS VÄRDE, Mkr	TAKNIVÅ	ÅTERSTÅENDE LÖPTID, År
Danske Bank	Räntetak	300	0,9	2,00%	4,93
Danske Bank	Räntetak	600	2,3	1,00%	4,02
Danske Bank	Räntetak	300	1,2	1,00%	4,02
Swedbank	Räntetak	300	0,0	2,50%	1,38
Swedbank	Räntetak	300	0,0	2,50%	1,38
Swedbank	Räntetak	250	0,0	2,25%	1,99
Swedbank	Räntetak	250	0,1	2,25%	3,00
Swedbank	Räntetak	550	1,8	2,00%	4,93
Nordea	Räntetak	184	0,0	1,50%	2,22
Summa		3 034	6,3	1,81%	3,39

RÄNTEDERIVAT

MOTPART	TYP	NOMINELLT, Mkr	MARKNADS VÄRDE, Mkr	RÄNTA	ÅTERSTÅENDE LÖPTID, År
Swedbank	Ränteswap	800	7,8	–0,0875%	2,97
Summa		800	7,8	–0,0875%	2,97

HÅLLBARHET

Stendörrens hållbarhetsstrategi genomsyras av två kompletterande perspektiv. Det ena perspektivet handlar om att säkerställa att bolaget agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar och krav. Det andra kompletterande perspektivet handlar om att bidra till hållbar utveckling på ett sätt som engagerar såväl internt som externt och samtidigt stärker Stendörrens verksamhet.

SOM ETT LED I ARBETET MED Stendörrens hållbarhetsarbete utvecklades under 2017 en hållbarhetsstrategi för perioden 2018-2020. Under processen genomlystes verksamheten ur flera perspektiv. Dels utifrån-och-in för att förstå hur samhällsutmaningarna ur ett makro-perspektiv påverkar bolaget och dess marknad, dels att titta på hur fastighetsbranschen svarade på dessa frågor, samt hur bolagets konkurrenter arbetade. Utifrån-och-in perspektivet tillsammans med intressentdialogen och väsentlighetsanalysen låg sedan

till grund för Stendörrens hållbarhetsstrategi, som integrerades i verksamheten. Läs mer i Hållbarhetsredovisning 2020 på www.stendorren.se

En riskanalys relaterat till Stendörrens mest väsentliga hållbarhetsfrågor gjordes även 2017 och utvärderas årligen inom den ordinarie riskutvärderingen i bolaget. Identifierade risker och hantering av dessa återfinns i Årsredovisningen 2020 sid 65-67. Utvärdering av hållbarhetsarbete görs på kontinuerlig basis.

STENDÖRREN OCH FN:S GLOBALA MÅL

Världens nationer skrev 2015 under Agenda 2030, vilket inkluderar FN: s 17 mål för hållbar utveckling (SDG). För att uppnå dessa mål krävs en gemensam insats på internationell, nationell och lokal nivå. Därför uppmanas alla företag att inkludera de globala målen i både strategi och rapportering. Stendörren stödjer Agenda 2030-målen och har identifierat sju globala mål som direkt och indirekt har koppling till vår hållbarhetsstrategi, och där vår verksamhet kommer att ha en grundläggande inverkan:

HÅLLBARHETSSTRATEGI

• BOLAGSSTYRNING
• TRANSPARENS & KOMMUNIKATION
• ANTIKORRUPTION
• KRAV OCH UPPFÖLJNING AV LEVERANTÖRER, HYRESGÄSTER OCH SAMARBETSPARTNERS
• FINANSIERING
• MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER

INNOVATION

• EFFEKTIVA OCH FLEXIBLA LOKALER
• DRIVA HÅLLBARHET I BRANSCHEN
• ATTRAKTIV PARTNER

ENGAGERA SIG I LOKALSAMHÄLLET

• ENERGIEFFEKTIVTET
• MILJÖMÄSSIGA MA-TERIALVAL
• AVFALLSHANTERING
• MILJÖCERTIFIERADE-BYGGNADER
• FÖREBYGGA FÖRO-RENING HOS HYRES-GÄSTER
• REDUCERA KLIMAT-PÅVERKAN

ARBETSMILJÖ FÖR ANSTÄLLDA, HYRESGÄSTER OCH LEVERANTÖRER

• MÅNGFALD & JÄMSTÄLLDHET
• FÖRETAGSKULTUR & LEDARSKAP
• NÖJDA MEDARBETARE

MODERBOLAGET I SAMMANDRAG

Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. Dessa funktioner inkluderar bland annat fastighetsförvaltning, projektledning och finansiering. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 71 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 30 september 2021 till 76 miljoner kronor (153) och det egna kapitalet uppgick till 1 712 miljoner kronor (1 699).

BELOPP I MILJONER KRONOR	2021 JAN-SEP	2020 JAN-SEP	2021 JUL-SEP	2020 JUL-SEP	2020 JAN-DEC
Nettoomsättning	71	73	19	23	106
Rörelsens kostnader	–74	–73	–21	–25	–106
Resultat före finansiella poster	–3	0	–2	–2	0
Finansiella poster
Finansnetto	13	15	6	6	0
Resultat efter finansiella poster	10	15	4	4	0
Bokslutsdispositioner	–	–	–	–	75
Resultat före skatt	10	15	4	4	75
Uppskjuten skatt	–	–	–	–	–15
Periodens resultat	10	15	4	4	60

RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET

BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET

BELOPP I MILJONER KRONOR	30 SEP 2021	30 SEP 2020	31 DEC 2020
TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	2	3	4
Inventarier	4	4	4
Andelar i koncernföretag	1 104	925	978
Fordringar hos koncernföretag Uppskjuten skattefordran	2 071 1	2 073 16	2 171 1
Summa anläggningstillgångar	3 183	3 023	3 159
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag	163	176	33
Kortfristiga fordringar	3	2	5
Likvida medel	76	153	101
Summa omsättningstillgångar	241	330	139
SUMMA TILLGÅNGAR	3 424	3 352	3 298
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	1 712	1 699	1 736
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	691	648	649
Skulder till koncernföretag	735	717	720
Summa långfristiga skulder	1 427	1 365	1 369
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag	261	270	169
Övriga kortfristiga skulder	24	18	23
Summa kortfristiga skulder	285	288	192
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	3 424	3 352	3 298

AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN

AKTIEKAPITAL

Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 022 864,60 kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 871 441 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A-aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B-aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B-aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsordningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier.

BEMYNDIGANDEN

Årsstämman beslutade den 20 maj 2021 om att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för årsstämman 2021. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor.

INCITAMENTSPROGRAM

Stendörren hade vid rapportperiodens början två incitamentsprogram vilka beslutades om vid årsstämman 2018 respektive extra bolagsstämma i september 2020. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare.

I incitamentsprogram 2018 – 2021 fanns vid periodens utgång 56 824 teckningsoptioner som innehavarna, under perioden 15–30 september 2021, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 111,60 kronor per aktie.I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns vid periodens utgång 254 000 teckningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 30 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 186 494 kronor genom utgivande av 310 824 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar ca 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet.

HANDELSPLATS

Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, listan för medelstora bolag. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie.

STÖRSTA AKTIEÄGARE BASERAT PÅ UPPGIFTER FRÅN EUROCLEAR SWEDEN AB PER 30 SEPTEMBER 2021

AKTIEÄGARE1)	INNEHAV	ANTAL AK A	ANTAL AK B	INNEHAV(%)	RÖSTER(%)
STENDÖRREN REAL ESTATE AB	11 532 606	2 000 000	9 532 606	40,7	58,1
ALTIRA AB	3 051 720	500 000	2 551 720	10,8	14,8
LÄNSFÖRSÄKRINGAR FASTIGHETSFOND	4 935 992	0	4 935 992	17,4	9,7
SEB INVESTMENT MANAGEMENT	2 616 003	0	2 616 003	9,2	5,1
VERDIPAPIRFONDET ODIN EIENDOM	995 129	0	995 129	3,5	2,0
TREDJE AP-FONDEN	750 000	0	750 000	2,6	1,5
CARNEGIE SMÅBOLAGSFOND	453 684	0	453 684	1,6	0,9
ALFRED BERG	327 213	0	327 213	1,2	0,6
WARMLAND, BODIL	249 975	0	249 975	0,9	0,5
SEB NANOCAP	242 000	0	242 000	0,9	0,5
Övriga ägare	3 217 119	0	3 217 119	11,2	6,3
	28 371 441	2 500 000	25 871 441	100,0	100,0

1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 623.

ÖVRIG INFORMATION

KALENDARIUM

• Bokslutskommuniké 2021, 23 februari 2022

TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

Samtliga transaktioner med närstående parter sker på marknadsmässiga villkor. Under 2021 har bolaget inte varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgensförbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa.

RISKER

Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i driftseller underhållskostnader som man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sidorna 65-67 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2020. Avseende covid-19 har Stendörren hittills sett endast begränsade konsekvenser men följer utvecklingen noggrant. Utöver detta samt de risker som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har inga andra

väsentliga risker identifierats under rapportperioden.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsredovisning 2020. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Bolaget tillämpar IFRS 16 Leasing från och med den 1 jan 2019 och använder den förenklade metoden (inte retroaktiv). Redovisade nyttjanderättstillgångar åsätts samma värde som den redovisade leasingskulden per den 30 september 2021.

REVISORS GRANSKNING

Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets revisorer (se granskningsrapport på sidan 30).

STYRELSEN

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför.

STOCKHOLM 8 NOVEMBER 2021

Anders Tägt Styrelseordförande

Carl Mörk Styrelseledamot

Henrik Orrbeck Styrelseledamot

Erik Ranje Verkställande Direktör Andreas Philipson Styrelseledamot

Seth Lieberman Styrelseledamot

Helena Levander Styrelseledamot

Nisha Raghavan Styrelseledamot

Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 9 november 2021 kl. 07.00 CET.

REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT

STENDÖRREN FASTIGHETER AB (PUBL), ORG.NR 556825-4741

INLEDNING

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Stendörren Fastigheter AB (publ) per 30 september 2021 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

SLUTSATS

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

STOCKHOLM 8 NOVEMBER 2021

Ernst & Young AB Oskar Wall Auktoriserad revisor

BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA*

PER 30 SEPTEMBER 2021 omfattade bolagets fastighetsportfölj 127 helägda fastigheter med ca 768 000 m2 uthyrbar yta. Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade hyresintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) på rullande 12-månadersbasis till ca 667 miljoner kronor. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till ca –153 miljoner kronor på årsbasis, således förväntas koncernen i årstakt producera ett driftnetto om ca 514 miljoner kronor. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning om den

* Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 30 september 2021.

förevarande intjäningsförmågan per 30 september 2021 utan hänsyn tagen till pågående nyuthyrningar, befarade vakanser eller indexrelaterade hyresförändringar, eller andra, ännu ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på driftnettot. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos av kommande resultatutveckling för Stendörren.

DEFINITIONER

Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under "Investor Relations", närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används.

AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE

Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9% skattesats och återläggning av räntederivat.

AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD

Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.

AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL

Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period.

BELÅNINGSGRAD

Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.

BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER

Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde.

DIREKTAVKASTNING

Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period.

DRIFTNETTO

Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader.

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD

Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt.

FINANSNETTO

Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och räntekostnader samt leasingkostnader.

GENOMSNITTLIG RÄNTA

Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.

HYRESDURATION

Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.

KAPITALBINDNING

Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder.

KASSAFLÖDE PER AKTIE

Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier.

LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE

Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med återläggning av derivatskuld (+/–) samt uppskjuten skatt.

NETTOUTHYRNING

Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs.

RESULTAT PER AKTIE

Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning.

RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT

Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD

Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto under den senaste rullande 12-månadersperioden.

SOLIDITET

Eget kapital exklusive leasingskuld enligt IFRS 16 i relation till totala tillgångar.

TOTALAVKASTNING

Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värdeförändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period.

ÖVERSKOTTSGRAD

Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas debiterade hyresintäkt i genomsnitt under samma period.

Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, (Ticker STEF-B) som äger, utvecklar och förvaltar lokaler som gör skillnad. Det betyder att vi arbetar tillsammans med våra hyresgäster för att tillhandahålla ändamålsenliga lokaler med konkurrenskraftiga hyror, främst i Storstockholm och Mälardalen.

FÖR MER INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA:

ERIK RANJE, VD erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00

08-518 331 00

PER-HENRIK KARLSSON, EKONOMIDIREKTÖR per-henrik.karlsson@stendorren.se

Stendörren Fastigheter AB Linnégatan 87B 115 23 Stockholm Tel 08-518 331 00 stendorren.se