Annual Report • Nov 22, 2021
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
1 SEPTEMBER 2020 - 31 AUGUSTI 2021 Nivika Fastigheter AB (publ)
MED SMÅLÄNDSK KLOKSKAP OCH KÄNSLA FÖR KVALITET UTVECKLAR OCH FÖRVALTAR VI HUS FÖR GENERATIONER
| INLEDNING 2 | |
|---|---|
| Perioden i sammandrag 3 | |
| VD har ordet 4 | |
| Detta är Nivika 5 | |
| Väsentliga händelser 6 | |
| Strategisk inriktning8 | |
| Våra kärnvärden11 | |
| FASTIGHETSPORTFÖLJ 12 | |
| Hyresgäster och avtalsportfölj 14 | |
| Fastighetsvärdering 15 | |
| Fastighetstransaktioner 16 | |
| Affärsområde Jönköping 18 | |
| Affärsområde Värnamo 20 | |
| Affärsområde Växjö 22 | |
| Affärsområde Västkusten24 | |
| Affärsområde Mitt Lager 26 | |
| PROJEKTVERKSAMHETEN28 | |
| Framtida projekt 29 | |
| Pågående och färdigställda projekt 30 | |
| HÅLLBARHETSRAPPORT 34 | |
| Hållbart företagande med närhet och engagemang36 | |
| Lokal närvaro för globala mål 42 | |
| Ekonomiskt ansvar - långsiktig värdeutveckling 44 | |
| Miljömässigt ansvar - miljö och resursanvändning45 | |
| Socialt ansvar - Hållbar stadsutveckling51 | |
| Socialt ansvar - Hållbara medarbetare52 | |
| Uppföljning grönt ramverk - investerarrapport55 | |
| AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA59 | |
| BOLAGSSTRYNINGSRAPPORT 60 | |
| INTERN STYRNING OCH KONTROLL64 | |
| RISKER OCH RISKHANTERING65 | |
| FINANSIELLA RAPPORTER 72 | |
Resultat för året 2020/21 ligger i linje med förväntningarna där hyresintäkterna ökade med 26 procent jämfört med föregående år. Årets intäktsökning beror på färdigställande av egenutvecklade projekt och intäktshöjande investeringar samt inte minst förvärv. Driftöverskottet som ökat med 33 procent är framför allt drivet av ett större fastighetsbestånd. Värdet på Nivikas fastighetsportfölj uppgick vid årets slut till 6,9 miljarder kronor (5,1).
Året har varit förvärvsaktivt med förvärv av totalt 38 fastigheter, varav en stor andel förvärv har skett på Västkusten som är det nyaste marknadsområdet för Nivika, en expansiv region med stark tillväxt.
Nivika har under året färdigställt nästan 400 hyresrätter i Jönköping, samtliga är uthyrda, och 80 hyresrätter i Växjö. Nivika har även startat upp två större byggnationer, Nivika Center i Växjö och Sadelmakaren i Värnamo. Båda dessa projekt innehåller hyresrätter och byggs enligt Miljöbyggnad Silver.
Nivika har i juni 2021 utökat antalet aktieägare via en riktad nyemission om ca 300 miljoner kronor och har även den 16 november 2021 tillkännagett att bolaget avser att notera sina B-aktier på Nasdaq Stockholm.
| Mkr | 2020–21 12 mån sep-aug |
2019–20 12 mån sep-aug |
|---|---|---|
| Nyckeltal | ||
| Hyresintäkter | 327 | 259 |
| Driftnetto | 236 | 178 |
| Rörelseresultat | 208 | 155 |
| Förvaltningsresultat | 91 | 83 |
| Periodens totalresultat | 363 | 237 |
| Fastighetsvärde | 6 910 | 5 063 |
| Uthyrbar area, m² | 428 850 | 310 040 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % | 98 | 100 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % | 94 | 96 |
| Antal fastigheter, st | 130 | 96 |
| Antal lägenheter, st | 1 127 | 768 |
| Eget kapital | 2 424 | 1 690 |
| Likvida medel | 211 | 95 |
| Soliditet, % | 33 | 32 |
| Nettobelåningsgrad*, % | 58 | 59 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,8x | 2,1x |
| Långsiktigt substansvärde per aktie** | 14,1 | 11,6 |
| Justerat resultat per aktie** | 2,0 | 1,5 |
*) Inkluderar obligationslån
**) Fondemission och split genomförd i mars 2021
Nivika levererar ett bra resultat för 2020/2021 där samtliga affärsområden presterat väl under perioden. Hyresintäkterna har hittills under bokslutsåret ökat med 26 procent jämfört med samma period föregående år och Nivika taktar nu en årshyra på över 400 miljoner kronor.
Driftnettot ökade med 33 procent, främst drivet av ett större fastighetsbestånd. Vi kan glädjande nog fortsatt konstatera att det inte finns någon större påverkan av pandemin i Nivikas resultat.
År 2020/2021 kan summeras som mycket förvärvsaktivt, både i termer av antal förvärv och storlek på förvärven. Fastighetsportföljen uppgår per sista augusti till 6,9 miljarder kronor. Under det gångna året har vi förvärvat 38 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 1,1 mdkr. Årets betydande förvärv kommer att påverka förvaltningsresultatet positivt och vi ser redan under årets tredje och fjärde kvartal ett ökat driftnetto.
Förvärvstakten har fortsatt i första kvartalet 2021/2022 med två större affärer som genomfördes under september och oktober i år, Riddarberget med en fastighetsportfölj om ca 500 miljoner kronor samt SantHem, med en bostadsportfölj om ca 585 miljoner kronor.
Affärerna har kombinationen bra nyckeltal, fina bostadsfastigheter och stabila kommersiella hyresgäster med långa hyresavtal vilket utgör en stadig grund för fortsatt tillväxt.
Förvärven är en del av Nivikas strategi i att expandera sin bostadsportfölj i Småland med omnejd. Affärerna är också exempel på de för Nivika typiska förvärv som sker genom direktkontakt med säljaren och innan de når ut på transaktionsmarknaden.
Nivikas mål är att fastighetsportföljens värde i slutet av år 2025 ska uppgå till SEK 12 miljarder, där 60 procent av portföljens värde ska bestå av bostäder och samhällsfastigheter. Tillväxten skall ske med bibehållen lönsamhet vilket vi har valt att utrycka i målet om att tillväxt i förvaltningsresultat per aktie över tid skall ligga på minst 15 procent.
Nivika har fortsatt fokus på förvaltning av det befintliga fastighetsbeståndet som ger kassaflöde vilket i kombination med projektutveckling av hyresbostäder och kommersiella fastigheter för egen långsiktig förvaltning skapar goda förutsättningar för fortsatt tillväxt.
Nybyggnation av bostäder skall med fördel ske i trä med industriellt byggande i egen regi, vilket är både hållbart och ekonomiskt fördelaktigt. Nivika bygger till högre avkastning jämfört med vad motsvarande fastighet går att förvärvas för.
Nivika har den 16 november tillkännagivit att bolaget avser att notera sina B-akter på Nasdaq Stockholm. Nivika har sedan starten år 2000 och fram till idag kontinuerligt arbetat med att förvärva och utveckla attraktiva fastigheter för långsiktig förvaltning inom tillväxtorter i Småland och på Västkusten. Vi har haft en väldigt spännande resa och jag är oerhört stolt över vad vi har åstadkommit. Bolaget har genom åren uppvisat goda resultat och haft en strategisk inriktning som inkluderar hållbarhet. Med en stark affärsmodell, projektportfölj och kompetenta medarbetare står Nivika väl positionerat för framtiden. En notering på Nasdaq Stockholm kommer att ge bolaget ytterligare styrka och finansiella resurser för att fortsatt leverera tillväxt och skapa aktieägarvärde.
Jag är stolt över alla medarbetares engagemang och det arbete som alla lägger ner för Nivika och det vi gemensamt presterar och ser med tillförsikt och nyfikenhet fram emot 2021/2022.
Niclas Bergman, VD
25
*) Beräkningsgrund uppdaterad jämfört med tidigare perioder. Tidigare klassades fastigheten utifrån majoritetstyp av yta. Nu uppdelat efter faktisk yta per objektstyp.
Hotell/restaurang 3 %
Mark 3 % Övrigt 1 %
Vid Varberg Nord har sex fastigheter med ett fastighetsvärde om 100 miljoner kronor förvärvats. Samtliga fastigheter är kommersiella, tillsammans har de en total yta på 6 200 m² med ett årligt hyresvärde på drygt 7 miljoner kronor. Två av fastigheterna består av byggklara tomter utmed E6:an på Varberg Nord. På en av tomterna finns hyreskontrakt och ett uppförande av en vägrestaurang är klart.
Nivika har den 1 juni förvärvat "Racketcentrum" i Jönköping, cirka 11 000 m², som är fullt uthyrt. Genom Racketcentrum och RC Hotel Sports & Business i Jönköping har Nivika och befintligt driftbolag stora planer på att utveckla området som ligger vid Elmia i Jönköping. Ambitionen är att bygga ett landmärke för idrott, skola och besöksnäringen.
Med småländsk klokskap och känsla för kvalitet utveckla och förvalta hus för generationer.
Styrelsens och bolagets mål är att nå 12 miljarder i fastighetsportfölj 2025 varav 60 procent skall bestå av bostäder och samhällsfastigheter. Expansion ska ske med bibehållen lönsamhet.
Nivikas fastighetsbestånd ska utvecklas vidare med ett långsiktigt perspektiv så att hyrespotentialen i de olika fastigheterna maximeras och drifts- och förvaltningskostnader effektiviseras, därmed skapas god värdetillväxt över tid.
Nivika ska växa vidare med geografiskt fokus på Småland med omnejd. Det betyder dels att förtäta fastighetsbeståndet i Jönköping, Växjö, Värnamo och på Västkusten, orter och områden med goda tillväxtmöjligheter och stabil hyresmarknad.
Vårt marknadsområde är stabilt och växande när det gäller efterfrågan på såväl bostäder som olika typer av kommersiella lokaler. Genom att hålla samman beståndet geografiskt uppnås förvaltningsfördelar, vilket är gynnsamt för byggandet av ett starkt lokalt varumärke. Detta leder till bra affärsmöjligheter.
Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i fastighetsportföljen. Detta gör vi via förädling av befintliga fastigheter, framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva lägen samt genom strategiska förvärv. Detta skapar förutsättningar för en egen och hållbar långsiktig förvaltning!
• Fastighetsutveckling:
bedrivs utifrån varje fastighets unika förutsättningar med mål att öka fastighetsvärde och avkastning
• Förvärv av fastigheter:
Nivika arbetar löpande med att identifiera nya och intressanta fastigheter att utöka beståndet med. Utgångspunkten är att tillkommande fastigheter ska bidra till ett högre fastighetsvärde
• Framtagning av byggrätter:
Nivika tar fram byggrätter på befintliga fastigheter och arbetar aktivt med kommunerna för att kunna utveckla kommersiell yta till bostäder eller möjliggöra fler bostäder på aktuell fastighet i nya detaljplaner. Befintliga fastigheter bidrar som regel med kassaflöde ända fram till byggstart.
• Projektering och nybyggnation för egen förvaltning:
Miljö och resursanvändning är centrala vid nybyggnation. Miljöcertifiering av bostäder, energieffektiva byggnader, långsiktig kvalitet enligt "nivika-standard" för att skapa attraktiva miljöer och hållbar förvaltning. Långsiktig förvaltning skapar stabila kassaflöden som i sin tur ger möjlighet till ytterligare investering och expansion.
Nivikas långsiktiga mål är att fastighetsportföljens värde i slutet av år 2025 skall uppgå tilll 12 miljarder kronor, där 60 procent av portföljens värde ska bestå av bostäder och samhällsfastigheter.
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på minst 90 procent och för bostäder minst 95 procent. Bolagets fastigheter ligger kvar på den relativt höga uthyrningsnivån som bolaget har haft under flera år.
Vår ambition är att fortsätta växa med bibehållet geografiskt fokus på Småland med omnejd.
MÅL
MÅL UPPNÅTT
MÅL UPPNÅTT
MÅL UPPNÅTT
MÅL UPPNÅTT
Uthyrningsgrad, lokaler skall uppgå till 90% Per bokslutsdag var uthyrningsgraden
94 procent (96) för lokaler.
Bolagets finansiering är en kombination av skulder till kreditinstitut och obligationslån, övriga skulder samt uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Bolagets kreditgivare utgörs i huvudsak av de stora nordiska bankerna genom fastighetslån och revolverande faciliteter. Obligationslån utgör en kompletterande finansieringskälla till bankfinansiering.
Bolaget har som mål att belåningsgraden inte skall överstiga 65 procent där finansieringskällorna är en balans av lån i bank och obligationslån. Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde ger en belåningsgrad om 58 procent (59).
För att säkerställa en god betalningsberedskap och skapa finansiellt handlingsutrymme, har bolaget ett mål för minimikassa.
* Data från 18/19 och framåt inkluderar samhällsfastigheter, tidigare perioder endast bostäder
**Beräkningsgrund uppdaterad jämfört med tidigare perioder. Tidigare klassificerades fastigheter utifrån majoritetstyp av yta. Nu uppdelat efter faktisk yta per objektstyp
Nivikas mål, som reviderades i augusti 2021, innebär att fastighetsportfölj år 2025 skall bestå av 60 procent bostäder och samhällsfastigheter.
Per 31 augusti 2021 uppgick värdet till 2 424 mkr (1 975) vilket utgör 35 procent (36) av fastighetsvärdet.
Nivikas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under de kommande åren görs detta primärt genom att återinvestera i verksamheten för att skapa tillväxt genom investeringar i nybyggnation, existerande fastigheter samt i förvärv av nya fastigheter. Utdelningen kan därför komma att bli låg eller obefintlig under kommande år. Långsiktigt har bolaget som målsättning att dela ut 20–40 procent av förvaltningsresultatet efter betald skatt.
MÅL UPPNÅTT
Vi arbetar mot verksamhetens gemensamma mål med ett genuint engagemang och tar tillvara på möjligheter som är av godo för Nivika.
Vi respekterar varandra och varandras olikheter och tror på goda relationer i och utanför företaget med en tydlig god ton.
Vi har kul på jobbet och gläds med varandras framgångar, när vi lyckas gynnar det både oss själva och företaget.
Vi har en inställning att hållbarhet är en grundläggande drivkraft som ska genomsyra företaget som en grundsten i beslut och i vår dagliga verksamhet.
GLÄDJE HÅLLBARHET
Strategisk inriktning
Fastighetsportfölj
| 1 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsportfölj | Totalt, tkr | 31 aug 2021 | 31 aug 2020 | 9 | Jönköping, 43 % | 3 3 9 |
Industri, 36 % Bostäder, 25% |
| Vid periodens utgång ägde Nivika 130 (96) förvaltningsfastigheter | Fastighetsvärde | 6 910 100 | 5 062 656 | 21 43 |
Värnamo, 26 % | 36 10 |
Kontor, 13 % |
| med en sammanlagd uthyrbar yta om cirka 429 000 m². Vårt | Hyresintäkter | 327 433 | 259 050 | Växjö, 21 % | Samhäll, 10 % Handel, 9 % |
||
| fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen i | Uthyrningsgrad**, % | 95 | 96 | Västkusten, 9 % | 13 | Hotell/rest., 3 % | |
| tillväxtorterna Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknadsområdet | Antal fastigheter | 130 | 96 | 26 | Övriga, 1 % | 25 | Mark, 3 % |
| Västkusten. Värdet på fastigheterna uppgick sammantaget till 6,9 | Area, m² | 428 850 | 310 040 | Övrigt, 1 % | |||
| miljarder kronor (5,1), vilket motsvarar en värdeökning på 36 procent | |||||||
| jämfört med samma period föregående år. Ökningen förklaras främst | Jönköping, tkr | 31 aug 2021 | 31 aug 2020 | Industri, 30 % | |||
| av förvärv men även av pågående byggprojekt och värdehöjande investeringar. |
Fastighetsvärde | 2 961 856 | 2 450 073 | Jönköping | Bostäder, 37 % | ||
| Hyresintäkter | 140 693 | 117 975 | Kontor, 12 % | ||||
| Nivikas fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri, | Uthyrningsgrad**, % | 96 | 94 | Samhäll, 3 % Handel, 11 % |
|||
| bostäder, kontor, handel, samhällsfastigheter, hotell/restaurang | Antal fastigheter | 32 | 31 | Hotell/rest., 3 % | |||
| samt övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat två sportarenor. | Area, m² | 154 866 | 116 443 | Mark, 4 % | |||
| Vårt huvudsakliga geografiska fokus ligger på Småland samt | |||||||
| Västkusten. Vi fortsätter växa genom att förtäta fastighetsbestån | Värnamo, tkr | 31 aug 2021 | 31 aug 2020 | Industri, 31 % | |||
| det. Fastighetsbeståndet utvecklas med ett långsiktigt perspektiv så | Fastighetsvärde | 1 797 012 | 1 497 355 | Värnamo | Bostäder, 25 % | ||
| att hyrespotentialen i de olika fastigheterna maximeras och drifts- och förvaltningskostnader effektiviseras. Därmed skapas god värdetillväxt |
Hyresintäkter | 100 303 | 93 322 | Kontor, 15 % Samhäll, 10 % |
|||
| över tid. Vi fortsätter även med renovering och uthyrning av vakanta | Uthyrningsgrad**, % | 95 | 96 | Handel, 11 % | |||
| ytor. | Antal fastigheter | 42 | 35 | Hotell/rest., 7 % | |||
| Area, m² | 110 566 | 103 793 | Mark, 1 % | ||||
| Växjö, tkr | 31 aug 2021 | 31 aug 2020 | |||||
| Fastighetsvärde | 1 436 132 | 1 057 828 | Växjö | Industri, 42 % Bostäder, 14 % |
|||
| Hyresintäkter | 70 587 | 40 936 | Kontor, 11 % | ||||
| Uthyrningsgrad**, % | 93 | 97 | Samhäll, 25 % Handel, 3 % |
||||
| Antal fastigheter | 32 | 26 | Hotell/rest., 1 % | ||||
| Area, m² | 97 723 | 79 666 | Mark, 4 % | ||||
| Strömstad | |||||||
| Motala Hunnebostrand |
Västkusten, tkr | 31 aug 2021 | 31 aug 2020 | Industri, 68 % | |||
| Lysekil | Fastighetsvärde | 636 500 | - | Västkusten | Kontor, 14 % Samhäll, 5 % |
||
| Hyresintäkter | 10 072 | - | Handel, 9 % | ||||
| JÖNKÖPING Göteborg |
Uthyrningsgrad**, % | 92 | - | Hotell/rest., 3 % | |||
| Gislaved VÄRNAMO Varberg |
Antal fastigheter | 19 | - | Mark, 1 % | |||
| Falkenberg VÄXJÖ |
Area, m² | 53 408 | - | ||||
| Laholm Halmstad | |||||||
| Helsingborg | Övriga*, tkr | 31 aug 2021 | 31 aug 2020 | ||||
| Fastighetsvärde | 78 600 | 84 732 | Övriga | Övrigt 100% | |||
| Befintliga marknader | Hyresintäkter | 5 779 | 10 714 | ||||
| Mitt Lager | Antal fastigheter | 5 | 4 | ||||
| Area, m² | 12 287 | 10 138 | |||||
*) Fastigheter tillhörande Mitt Lager utanför orterna ovan
**) Ekonomisk uthyrningsgrad
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med en spridd förfallostruktur. I kombination med spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster. Per den sista augusti 2021 uppgick den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 4,8 år (5,2).
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. Bolagets fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad vilket vi även haft historiskt sett. Det är fortsatt hög aktivitet på förfrågningar och uthyrningar på samtliga orter och per den 31 augusti 2021 var uthyrningsgraden för lokaler 94 procent (inklusive projektfastigheter) och för bostäder 98 procent.
I uthyrningsgrad för bostäder inkluderas nyproduktion efter sex månader. Vakansen på bostäder har under perioden juni till augusti minskat två procentenheter då efterfrågan på studentbostäder återigen har ökat. Intresset för vårt nybyggda kvarteret Snöflinga har även det ökat under sista kvartalet och sänkt vakansen i Växjö med tio procent.
| Ort | Antal lägenheter |
Bostäder yta, m² |
Lokaler yta, m² |
Total uthyrningsbar yta, m² |
|---|---|---|---|---|
| Jönköping | 803 | 32 941 | 121 925 | 154 866 |
| Värnamo | 244 | 18 700 | 91 866 | 110 566 |
| Växjö | 80 | 5 064 | 92 659 | 97 723 |
| Västkusten | 0 | 0 | 53 408 | 53 408 |
| Övrigt | 0 | 0 | 12 287 | 12 287 |
| Summa | 1 127 | 56 705 | 372 145 | 428 850 |
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som till stora multinationella företag. Intäktsbasen är väl diversifierad med över 430 kommersiella kontrakt. Per den sista 31 augusti 2021 stod de tio största hyreskontrakten för 20 procent av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 9,5 år (9,9).
| Hyreskontrakt kommersiella lokaler |
Andel av total årshyra |
||
|---|---|---|---|
| Holmgrens Bil AB, Jönköping | 6,7% | ||
| Brenderup AB | 2,2% | ||
| Holmgrens Bil AB, Värnamo | 1,7% | ||
| 1337 Logistics AB | 1,7% | ||
| Racketcentrum Sports Business AB | 1,6% | ||
| Rasta Sverige AB | 1,3% | ||
| Beneli AB | 1,3% | ||
| Polismyndigheten | 1,2% | ||
| Växjö Kommun | 1,2% | ||
| Mantum Holding AB | 1,2% | ||
| Övriga | 79,9% |
Per den 31 augusti 2021 har JLL värderat hela fastighetsportföljen och Nivika har per 1 september 2021 uppdaterat sina värderingsprinciper gällande intervall för externvärdering från 24 till 12 månader. 100 procent av fastighetsbeståndet värderas vid varje periodslut varav omkring en fjärdedel värderas externt. Det innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 12-månadersperiod.
Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser. Under perioden har även externvärderingar genomförts av Winna, Värderingsbyrån och Forum. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS.
Nivika redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Värdeförändringar i fastighetsportföljen rapporteras i rapport över resultat och totalresultat i koncernen under rubriken Värdeförändring fastigheter.
Värdeförändring fastigheter har historiskt haft en betydande påverkan på periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt och vice versa.
Förändringar i hyreskontrakt inkluderas i värderingar så snart de tillkännages.
Transaktionsmarknaden har även under tredje kvartalet, juli till september, 2021 varit mycket stark med en transaktionsvolym som är kvar på historiskt höga nivåer. Det mest populära segmentet är fortsatt bostäder, tätt följt av industri/logistik. Avkastningskraven på dessa segment är fortsatt nedåtriktade och avsluten i marknaden görs på klart lägre avkastningsnivåer än för ett år sedan.
| Värderingstidpunkt | 2021-08-31 |
|---|---|
| Inflationsantagande | 2% (2%) |
| Kalkylperiod, år | 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år) |
| Direktavkastning bostäder, % | 2,6-5,25, median 3,8 |
| Direktavkastning kommersiellt, % 5,0-8,0, median 6,0 | |
| Långsiktig vakans, % | 0-20% (0-20%) |
| Hyresantagande | Befintlig hyra och marknadshyra |
| Drift och underhållskostnader | Individuellt anpassat utifrån utfall för |
| respektive fastighet och erfarenhet av likartade | |
| objekt |
*) Siffror inom parentes avser föregående period.
Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som bolaget skulle kunna vidta.
| Ändring indata | Värdeförändring | |||
|---|---|---|---|---|
| Parameter | enhet antal | mkr | % | |
| Marknadshyra för lokal | ||||
| (ej bostäder) | % | +10 | +384 | +5,6% |
| Vakansgrad | %-enheter | +10 | -850 -12,3% | |
| Drift & underhåll | kr/m² | +10 | -107 | -1,5% |
| Inflation | %-enheter | +1 | +577 | +8,4% |
| Kalk.ränta & direktavk. + vid kalk.slut | %-enheter | +1 | -1 007 -14,6% | |
| Kalk.ränta & direktavk. + vid kalk.slut | %-enheter | -1 | +1 563 +22,6% |
Fastighetsvärdet på Nivikas fastighetsportfölj uppgår vid periodens slut till 6,9 miljarder kronor. Portföljen har under året vuxit med 1,1 miljarder kronor via förvärv, med 0,6 mikr i pågående byggprojekt och investeringar i befintliga fastighetshus och med 0,3 mkr i värdeförändring.
Nivika har under året tagit steget in i ett nytt marknadsområde, Västkusten, området sträcker sig från Helsingborg i söder till Göteborg i norr. Nivika har även etablerat egen förvaltning. Förvärven är kommersiella och ger en stabil kassaflödesgrund för marknadsområdet och lokal förankring för att möjliggöra framtida bostadsprojekt.
Nivika har även stärkt sin framtida pronektportfölj och g jort ett antal markförvärv under året, både industrimark och byggrätter för bostäder.
Ökningen via byggprojekt har huvudsakligen skett via byggnationer av hyresrätter i Jönköping, Värnamo och Växjö. Nivika har färdigställt 480 lägenheter där flertalet av dessa är byggda huvudsakligen i trä.
I Värnamo pågår byggnation av 130 hyresrätter på fastigheten Sadelmakaren 1 som är planerade att färdigställas i två etapper under 2023. I Arenastaden i Växjö pågår byggnation av ca 150 mindre hyresrätter på fastigheten Värendsvallen 12 som planeras att färdigställas i början av 2023.
Under året har även två fastigheter avyttrats, Operan 1 i Jönköping och Brf Ödlan i Värnamo.
| Sep-aug 2020/21 |
Sep-aug 2019/20 |
|
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd vid årets början |
5 063 | 3 512 |
| Förvärv av fastigheter | 1 131 | 807 |
| Försäljning av fastigheter | -190 | -97 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 565 | 646 |
| Värdeförändring i befintliga fastigheter | 341 | 195 |
| Fastighetsbestånd vid periodens slut |
6 910 | 5 063 |
| Fastighetsnamn | Ort | Hyresvärde, Mkr |
Yta, m² | Tillträde | Kommentarer |
|---|---|---|---|---|---|
| Vakten 8 | Jönköping | 0,6 | 450 | 2020-09-01 | Industrilokal som ligger i anslutning till två befintliga fastigheter i portföljen på A6-området |
| Mjälan 8 | Växjö | 4,7 | 5 200 | 2020-10-01 | Förvärv av "Storaway", ett bolag som bedriver selfstorageverksamhet i Växjö och Vetlanda |
| Hjortronet 7 | Motala | - | 3 400 | 2020-10-23 | Tomt för uppförande av fastighet till Mitt Lager, inflyttad september 2021 |
| Porfyren 2 | Värnamo | - | 5 000 | 2020-11-11 | Tomt för industribyggnation på Bredasten Industriområde i Värnamo, 30 655 m2 |
| Värendsvallen 12 | Växjö | 5,4 | 6 500 | 2020-12-01 | Fortnox Arena, innebandyarena med tillhörande byggrätt för Nivika Center |
| Gasellen 11 | Växjö | 1,2 | 300 | 2020-12-16 | Industrilokal på Norremark industriområde i Växjö, där Nivika redan innehar flera fastigheter |
| Tre Liljor 15 | Värnamo | 2,8 | 2 875 | 2021-03-01 | Bostadsfastighet med affärsloklaler och kontor på bottenvåning i centrala Värnamo |
| Bikupan 4 | Varberg | - | - | 2021-04-15 | Tomt om cirka 9 000 m² för byggnation utmed E6:an |
| Bikupan 5 | Varberg | 0,9 | 1 070 | 2021-04-15 | Industrilokal på Varberg Nord utmed E6:an, fullt uthyrd |
| Bikupan 19 | Varberg | 2,5 | 2 539 | 2021-04-15 | Utställnings- och kontorslokaler på Varberg Nord |
| Bikupan 20 | Varberg | 1,4 | 450 | 2021-04-15 | Burger King vägrestaurang på Varberg Nord |
| Bikupan 22 | Varberg | - | - | 2021-04-15 | Tomt för byggnation, hyreskontrakt på 20 år finns klart tillsammans med bygglov |
| Bälgen 15 | Varberg | 2,3 | 2 160 | 2021-04-15 | Kontorslokal, huvudkontor AD Bildelar, fullt uthyrd |
| Vinkelhaken 13 | Ljungby | - | - | 2021-04-25 | Byggklar tomt för hyresrätter i centrala Ljungby, 5000 m² BOA |
| Nybro Tor 3 | Nybro | - | - | 2021-05-05 | Byggklar tomt för hyresrätter i centrala Nybro, 5000 m² BOA |
| Porfyren 3 | Värnamo | - | - | 2021-05-14 | Tomt för industribyggnation på Bredasten Industriområde i Värnamo, 37 276 m2 |
| Hällstorp 1:20 | Jönköping | - | - | 2021-05-18 | Mark med byggrätt om ca 17 500 m2 avseende bostadsbebyggelse strax söder om Jönköping |
| Fyllinge 20:412 | Halmstad | 3,2 | 5 130 | 2021-05-28 | Kontors- och industrilokal i Halmstad, fullt uthyrd, med byggrätt om ca 1 000 m2 |
| Kruthornet 3 | Helsingborg | 2,6 | 3 056 | 2021-05-28 | Industrilokal, fullt uthyrd |
| Ametisten 2 | Helsingborg | 5,0 | 5 438 | 2021-05-28 | Industrilokal, fullt uthyrd |
| Briljanten 2 | Helsingborg | 4,0 | 4 555 | 2021-05-28 | Industrilokal, fullt uthyrd |
| Ametisten 7 | Helsinborg | 2,6 | 3 100 | 2021-05-28 | Industrilokal, fullt uthyrd |
| Opalen 2 | Helsingborg | 2,5 | 3 223 | 2021-05-28 | Industrilokal, fullt uthyrd |
| Sylen 3 | Halmstad | 2,1 | 2 106 | 2021-05-28 | Butikslokal, bland annat Statdium Outlet, fullt uthyrd |
| Stegen 1 | Halmstad | 3,0 | 2 981 | 2021-05-28 | Butikslokal, bland annat Arken Zoo |
| Tandborsten 7 | Laholm | 1,2 | 1 185 | 2021-05-28 | Butikslokal, Willys |
| Åkerfältet 3 & 5 | Jönköping | 6,5 | 11 000 | 2021-06-01 | Förvärv av tomträtt med tillhörande byggnader "Racketcentrum" beläget på Mässvägen i Jönköping. |
| Företagaren 2 | Falkenberg | 2,0 | 3 270 | 2021-06-10 | Kontor, industri- och lagerlokal, med vakans, pågående förhandling med tilltänkt hyresgäst |
| Töringe 7:40 | Vinberg | 3,7 | 2 816 | 2021-06-10 | Vinbygården, uthyrd till Falkenbergs Kommun |
| Skogskärret 1 | Växjö | - | - | 2021-06-30 | Markförvärv på Nylanda industriområde i Växjö, ca 60 000 m² |
| Lejonet 14 | Värnamo | 2,1 | 1 676 | 2021-07-01 | Fastighet i centrala Värnamo, med vårdcentral och telecomlokaler, fullt uthyrd |
| Lejonet 17 | Värnamo | 3,7 | 2 111 | 2021-07-01 | Bostads- och kontorsfastighet, med bank och vårdlokal, i centrala Värnamo, fullt uthyrd |
| Vagnen 7 och 10 | Varberg | 4,5 | 1 800 | 2021-08-16 | Industrilokal i Varberg, fullt uthyrd till åkeriverksamhet |
| Jerusalem 3 | Gislaved | 1,5 | 1 465 | 2021-08-31 | Bostadsfastighet i centrala Gislaved |
| Hjorten 23 | Gislaved | 2,2 | 2 358 | 2021-08-31 | Bostadsfastighet i centrala Gislaved |
| Kalkstenen 2 | Värnamo | 1,8 | 2 400 | 2021-08-31 | Kontor och industrilokal på Bredasten industriområde i Värnamo, fullt uthyrd |
| Totalt | 76,0 | 89 614 |
| Fastighetsnamn | Ort | Hyresvärde, | Yta, m² | Tillträde | Kommentarer |
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | |||||
| Hedenstorp 2:30 | Jönköping | 1,4 | 1 545 | 2021-09-01 | Industrilokal på Hedenstorps industriområde i Jönköping, fullt uthyrd |
| Tingstadsvassen 24:10 | Göteborg | 4,5 | 5 785 | 2021-09-15 | Selfstoragefastighet i centrala Göteborg |
| Faktorn 10 | Falkenberg | 2,0 | 1 456 | 2021-10-27 | Industrilokal i Falkenberg, fullt uthyrd till bl a Mekonomen |
| Häljaryd 1:294 | Tenhult | 1,8 | 4 835 | 2021-10-29 | Industrifastighet strax utanför Jönköping, fullt uthyrd, planerad tillbyggnad |
| Alvesta 15:13, 13:20 och 13:21 | Alvesta | 1,4 | 2 948 | 2021-10-29 | Industrifastighet i Alvesta med byggrätter, fullt uthyrd |
| Duvelund 4 | Värnamo | 1,4 | 6 785 | 2021-11-01 | Industrifastighet i Värnamo, fullt uthyrd, med potential till framtida bostadsmark |
| Hovslagaren 4 | Värnamo | 0,5 | 576 | 2021-11-01 | Mindre industrifastighet i Värnamo, fullt uthyrd |
| Refugen 1 | Värnamo | 1,7 | 1 936 | 2021-11-01 | Hotell- och restaurangbyggnad på Bredasten, angränsande till befintligt ägd tomt där nytt huvudkontor är planerat |
| Lejonet 14 | Vetlanda | 1,9 | 1 590 | 2021-11-15 | Centrumfastighet i Vetlanda med bostäder och lokal, uthyrd till Fitness 24 Seven |
| Norra Delfin 1 | Vetlanda | 2,1 | 2 155 | 2021-11-15 | Bostads- och butiksfastighet vid Resecentrum i Vetlanda, fullt uthyrd |
| Granliden 4 | Sävsjö | 0,4 | 370 | 2021-11-15 | Bostadsfastighet i Sävsjö |
| Kräftan 7 | Sävsjö | 2,2 | 2 324 | 2021-11-15 | Centrumfastighet i Sävjö med bostäder och lokaler, Swedbank och Postnord hyresgäster |
| Örnen 1 | Sävsjö | 2,8 | 2 630 | 2021-11-15 | Bostadsfastighet i Sävsjö |
| Banken 14 | Vetlanda | 4,5 | 4 077 | 2021-11-15 | Cemtrumfastighet i Vetlanda med bostäder och lokaler, flertal hyresgäster såsom Swedbank och Fastighetsbyrån |
| Bävern 1 & 2 | Vetlanda | 1,9 | 1 296 | 2021-11-15 | Bostadsfastigheter i Vetlanda |
| Hygiea 3 | Vetlanda | 5,6 | 4 805 | 2021-11-15 | Centrumfastighet med bostäder och lokaler, flertal hyresgäster med bl a SEB, parkeringsgarage i källaren |
| Ljuset 9 | Sävsjö | 3,9 | 3 667 | 2021-11-15 | Bostadsfastighet i Sävsjö |
| Svanen 8 | Vetlanda | 0,7 | 650 | 2021-11-15 | Bostadsfastighet i centrala Vetlanda |
| Vesslan 18-21 | Vetlanda | 1,3 | 1 418 | 2021-11-15 | Bostadsfastighet i centrala Vetlanda, lokaldel uthyrd till kommunen |
| Banken 18 | Vetlanda | 1,9 | 1 486 | 2021-11-15 | Bostadsfastighet med två mindre lokaler |
| Banken 16 | Vetlanda | - | - | 2021-11-15 | Obebyggd tomt i centrala Vetlanda, pågående detaljplaneprocess för bostäder |
| Banken 17 | Vetlanda | 1,4 | 1 108 | 2021-11-15 | Vårdfastighet i Vetlanda, fullt uthyrd |
| Apoteket 2 | Eksjö | 1,9 | 1 754 | 2021-11-15 | Centrumfastighet i Eksjö med bostäder och lokaler, fullt uthyrd till bl a Swdbank |
| Bokhandeln 2 | Eksjö | 1,4 | 1 492 | 2021-11-15 | Centrumfastighet i Eksjö med bostäder och lokaler, fullt uthyrd |
| Lingonet 1 & 2 | Kalmar | 4,5 | 2 604 | 2021-11-16 | Bostadsfastigheter byggda 2018-2019 i Kalmar, fullt uthyrda |
| Råstenen 1 N & V | Kalmar | 8,8 | 4 624 | 2021-11-16 | 5 bostadsfastigheter byggda 2018 och 2020 i Kalmar, fullt uthyrda |
| Eklövet 1 | Kalmar | 3,0 | 1 674 | 2021-11-16 | Bostadsfastigheter byggda 2018-2019 i Kalmar, fullt uthyrda |
| Bergbunken 1 | Höganäs | 3,0 | 1 728 | 2021-11-16 | Bostadsfastigheter byggda 2019 i Höganäs, fullt uthyrda |
| Schaktet 1 | Höganäs | 3,8 | 2 236 | 2021-11-16 | Bostadsfastigheter byggda 2020 i Höganäs, fullt uthyrda |
| Hemmeslöv 10:208 | Båstad | 5,4 | 3 428 | 2021-11-16 | Bostadsfastigheter i Båstad, färdigställd första etapp i oktober 2021 och andra etapp i april 2022 |
| Totalt | 75,4 | 72 982 |
Nivikas verksamhet är uppdelat i fyra affärsområden baserat på bolagets geografiska närvaro; Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten. Bolaget har sitt huvudsakliga geografiska fokus i Småland vilket framåt innebär att förtäta befintliga affärsområden samt överväga förvärv på nya orter, orter med goda tillväxtmöjligheter och stabil hyresmarknad.
Nivika har sedan 2010 varit verksamt i Jönköping och Jönköping är idag Nivikas största affärsområde. Per den 31 augusti 2021 står affärsområdet för 43 procent av bolagets totala fastighetsvärde, motsvarande 3,0 mdkr, och 43 procent av de totala hyresintäkterna.
Jönköping är ett attraktivt affärsområde tack vare befolkningstillväxten som förväntas öka med 0,6 procent per år mellan 2020–2040. Staden har också ett fördelaktigt geografiskt läge och anses vara ett logistiskt nav i södra Sverige. Vidare har Jönköpings historiska bostadsproduktion inte mött den växande befolkningsmängden och därmed har det skapats en uppdämd efterfrågan på bostäder inom alla prissegment. Boverkets bedömning för åren 2018–2027 är att byggbehovet uppgår till 1 650 nya bostäder per år.
Per den 31 augusti 2021 äger Nivika 32 fastigheter genom 23 bolag. Inom affärsområdet ryms även studentbostäder, vilka Nivika tillhandahåller en fastighet med 347 lägenheter. Per den 31 augusti 2021 finns även 194 hyreslägenheter under pågående nybyggnation i fastigheten Valplatsen 8 i Jönköping.
Fastighetsbeståndet i Jönköping består till cirka 37 procent av bostäder, 3 procent av samhällsfastigheter medan 60 procent är kommersiella lokaler och mark. Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen av fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Jönköping förklaras genom Jönköpings geografiska läge som ses som ett logistiskt nav i södra Sverige, där diverse typer av lagerlokaler fyller en viktig funktion. Utöver bostäder och industrilokaler är även andelen lokaler med hyresgäster inom handel något högre än i bolagets andra affärsområden. Detta då Jönköping är en större stad med ett större behov och en större efterfrågan av handel. Medeluthyrningsgraden uppgick till 96 procent sett till ekonomisk uthyrning under räkenskapsåret som avslutades den 31 augusti 2021.
JÖNKÖPING
Projektverksamheten i affärsområdet Jönköping är liksom för hela bolaget en central del för att skapa långsiktig och hållbar värdetillväxt. Inom affärsområdet arbetar därför bolaget med att förädla befintliga fastigheter, ta fram detaljplaner för att skapa byggrätter samt utveckla befintligt kommersiellt fastighetsbestånd. Av bolagets pågående projekt var per årsbokslutet 30 procent av den uthyrbara ytan koncentrerad till affärsområdet Jönköping.
Fastighetsportfölj
Befolkningsutveckling i Jönköping, antal tusen invånare
| Fastighet | Nr | Ort |
|---|---|---|
| Abborren 6 | 6 | Jönköping |
| Advokaten 14 | 6 | Jönköping |
| Advokaten 5 | 6 | Jönköping |
| Arkadien 2 | 6 | Jönköping |
| Barnarps Kråkebo 1:73 | 14 | Jönköping |
| Barnarps Kråkebo 1:58 | 14 | Jönköping |
| Brunstorp 1:55 | 1 | Jönköping |
| Budkaveln 21 | 2 | Huskvarna |
| Bäret 1 | 6 | Jönköping |
| Bäret 2 | 6 | Jönköping |
| Ekhagen 1:1, del av | 8 | Jönköping |
| Hällstorp 1:20 | 7 | Jönköping |
| Stigamo 1:47 | 15 | Jönköping |
| Stigamo 1:49 | 15 | Jönköping |
| Stigamo 1:51, 1:52 och 1:53 | 15 | Jönköping |
| Vakten 10 | 9 | Jönköping |
| Vakten 8 | 9 | Jönköping |
| Valplatsen 2 | 3 | Huskvarna |
| Valplatsen 3 | 3 | Huskvarna |
| Valplatsen 5 | 3 | Huskvarna |
| Valplatsen 8 | 3 | Huskvarna |
| Vigören 1 | 13 | Jönköping |
| Vinkeln 6 | 5 | Jönköping |
| Vombaten 2 & Vråken 2 | 4 | Jönköping |
| Vråken 1 | 4 | Jönköping |
| Västergöken 1 | 4 | Jönköping |
| Åkerfältet 3 & 5 | 16 | Jönköping |
| Ämbaret 8 | 12 | Jönköping |
| Ödlan 20 | 11 | Jönköping |
| Överkanten 1 | 10 | Jönköping |
| Överljudet 4 | 10 | Jönköping |
| Överljudet 5 | 10 | Jönköping |
Värnamo var Nivikas första affärsområde, och har sedan Bolaget grundades år 2000 vuxit till 12 bolag med 42 fastigheter. Sammantaget per den 31 augusti 2021 stod affärsområdet för 1,8 mdkr i fastighetsvärde vilket motsvarar 26 procent av Nivikas totala fastighetsvärde samt 31 procent av hyresintäkterna.
Värnamo ligger väl placerat vid knutpunkten det "Sydsvenska krysset" där E4:an och riksväg 27 korsas. Dagligen passerar här cirka 24 000 fordon. Staden har även utpekats som en av stationerna för den planerade höghastighetsjärnvägen mellan Stockholm och Malmö. Utöver goda kommunikationer har Värnamo ett gott företagsklimat, kommunen placerade sig på andra plats över Bästa Tillväxt i Jönköping län 2019. Vidare ligger arbetslösheten på 6,9 procent vilket kan jämföras med genomsnittet i Sverige där arbetslösheten är 8,5 procent. Boverket noterar att det i Värnamo råder bostadsbrist och årshyran har ökat med 8,4 procent sedan 2019.
Den vanligast förekommande fastighetstypen i Värnamo är industrilokaler och per den 31 augusti 2021 upptar industrilokaler 31 procent av fastighetsbeståndet. Resterande bestånd består av kommersiella fastigheter inklusive mark 34 procent, samhällsfastigheter 10 procent medan bostäder står för 25 procent av fastighetsbeståndet. Medeluthyrningsgraden var 95 procent sett till ekonomisk uthyrning under räkenskapsåret som avslutades den 31 augusti 2021.
VÄRNAMO
Under det första kvartalet av räkenskapsåret som avslutas den 31 augusti 2022 utökade Nivika sitt fastighetsbestånd i Värnamo med ett förvärv av Riddarberget AB, en portfölj bestående av 18 fastigheter på det småländska höglandet, primärt i Vetlanda. Portföljen innehåller 210 lägenheter vilka utgör cirka två tredjedelar av portföljen sett till uthyrbar yta, medan resterande tredjedel består av kommersiella fastigheter med stabila hyresgäster. Hyresvärdet i portföljen uppgår till 33 Mkr medan det överenskomna fastighetsvärdet uppgick till 500 Mkr.
Projektutvecklingen inom affärsområde Värnamo fokuserar på att förädla befintliga bostäder, bedriva projektutveckling i attraktiva lägen samt ta fram detaljplaner för att skapa fler byggrätter. Av bolagets pågående projekt är 42 procent av den uthyrbara ytan koncentrerade till affärsområdet Värnamo, bestående av både industrilokaler och bostäder.
Fastighetsportfölj
| Fastighet | Nr | Ort |
|---|---|---|
| Aftonfalken 1 | 3 | Värnamo |
| Almen 12 | 10 | Värnamo |
| Bautastenen 1 | 17 | Värnamo |
| Bautastenen 3 | 18 | Värnamo |
| Broarna 4 | 4 | Värnamo |
| Diabasen 4 | 11 | Värnamo |
| Duvelund 1 & 2 | 2 | Värnamo |
| Falken 25 | 20 | Värnamo |
| Flundran 6 | 1 | Värnamo |
| Folkets Hus 1 | 16 | Värnamo |
| Golvläggaren 1 | 8 | Värnamo |
| Graniten 2 | 11 | Värnamo |
| Hjorten 23 | - | Gislaved |
| Jerusalem 3 | - | Gislaved |
| Kalkstenen 2 | 22 | Värnamo |
| Kärleken 1 | 4 | Värnamo |
| Kärleken 2 | 4 | Värnamo |
| Kärleken 3 | 4 | Värnamo |
| Kärleken 4 | 4 | Värnamo |
| Lejonet 14 | 21 | Värnamo |
| Lejonet 17 | 21 | Värnamo |
| Lejonet 18 | 14 | Värnamo |
| Lejonet 5 | 13 | Värnamo |
| Porfyren 2 | 11 | Värnamo |
| Porfyren 3 | 11 | Värnamo |
| Refugen 6 | 11 | Värnamo |
| Rosen 1 | 7 | Värnamo |
| Rödspättan 2 | 1 | Värnamo |
| Sadelmakaren 1 | 6 | Värnamo |
| Sandstenen 1 | 11 | Värnamo |
| Sandstenen 2 | 11 | Värnamo |
| Sandstenen 5 | 11 | Värnamo |
| Fastighet | Nr | Ort |
|---|---|---|
| Smeden 3 | 9 | Värnamo |
| Smeden 5 | 9 | Värnamo |
| Snickaren 1-3 | 19 | Värnamo |
| Snipen 13 | 12 | Värnamo |
| Snipen 18 | 12 | Värnamo |
| Snipen 19 | 12 | Värnamo |
| Snipen 20 | 12 | Värnamo |
| Tre Liljor 15 | 15 | Värnamo |
| Tre Liljor 17 | 15 | Värnamo |
| Vinkelhaken 13 | - | Ljungby |
ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 21
2017 tog Nivika ett första steg in på fastighetsmarknaden i Växjö genom förvärvet av Nivika Sågaren. Affärsområdet har sedan dess vuxit till att per den 31 augusti 2021 bestå av 10 bolag med 32 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 1,4 mdkr. Vid samma datum motsvarade affärsområdet Växjö 21 procent av Nivikas totala fastighetsvärde och 22 procent av hyresintäkterna.
Växjö är en av Europas grönaste städer och kommunen arbetar hårt för en bättre miljö och för minskad klimatpåverkan. Detta ligger i linje med Nivikas eget arbete inom hållbarhet. Utöver detta har staden skapat möjligheter för företagsetableringar och idag finns cirka 7 000 företag inom olika branscher i Växjö. Det existerar ett bostadsunderskott i kommunen och befolkningsprognosen visar ett behov om cirka 1 000 nya bostäder per år. Men på grund av tidigare underskott av nybyggnation finns ett behov om ytterligare 800 bostäder årligen, vilket resulterar i ett totalt bostadsunderskott om 1 800 bostäder per år.
Genom förvärvet av Alhansa Fastigheter AB i april 2020 etablerade Nivika en lokal förvaltningsorganisation för fortsatt expansion i staden. Nivika har sedan dess expanderat med flera fastigheter i Växjö med omnejd, så som Nybro och senast Kalmar genom förvärvet av fastighetsportföljen SantHem. Förvärvet skedde under det första kvartalet av räkenskapsåret som avslutas den 31 augusti 2022. Portföljen består av fem nybyggda
fastigheter i Kalmar, samt en fastighet vardera i Båstad och Höganäs, där de sistnämnda kommer att tillfalla affärsområdet Västkusten. I sin helhet uppgår portföljen till 16 000 BOA distribuerade på 300 hyreslägenheter med ett hyresvärde på 28 Mkr. Det överenskomna fastighetsvärdet uppgick till 585 Mkr.
Fastighetsbeståndet i Växjö består till största del utav industrilokaler, motsvarande 42 procent av det totala fastighetsbeståndet. Den näst största kategorin av fastigheter är samhällsfastigheter, vilket innefattar en förskola samt lokaler som polisenmynigheten hyr. Utöver dessa bestod fastighetsbeståndet per årsbokslut i Växjö av 19 procent kommersiella fastigheter, inklusive mark, och 14 procent bostäder. Medeluthyrningsgraden sett till ekonomisk uthyrning var vid årsbokslutet 93 procent.
Projektutvecklingen inom affärsområdet Växjö sker genom förädling av befintliga fastigheter och nyskapande av byggrätter. Ytterligare en del i projektutvecklingen är att bygga hållbart i enlighet med kommunens målbild. I Växjö återfanns per den 31 augusti 2021 25 procent av den uthyrbara ytan av bolagets pågående projekt i form av Värendsvallen 12, pågående byggnation av Nivika Center.
| Fastighet | Nr | Ort |
|---|---|---|
| Drängen 2 | 15 | Växjö |
| Elefanten 1 | 4 | Växjö |
| Garvaren 5 | 11 | Växjö |
| Gasellen 11 | 5 | Växjö |
| Geologen 5 | 7 | Växjö |
| Gravören 18 | 17 | Växjö |
| Illern 3 | 4 | Växjö |
| Juveleraren 7 | 20 | Växjö |
| Kopparslagaren 2 | 18 | Växjö |
| Kopparslagaren 3 | 18 | Växjö |
| Krysspricken 1 | 21 | Växjö |
| Kvasten 7 | 9 | Växjö |
| Minken 3 | 1 | Växjö |
| Mjälan 8 | 23 | Växjö |
| Nyckelharpan 2 | 2 | Växjö |
| Repslagaren 1 | 18 | Växjö |
| Rättaren 4 | 12 | Växjö |
| Rättaren 5 | 12 | Växjö |
| Sadelmakaren 6 | 13 | Växjö |
| Sanden 2 | 3 | Växjö |
| Skogskärret 1 | 24 | Växjö |
| Skomakaren 1 | 11 | Växjö |
| Skräddaren 7 | 11 | Växjö |
| Snöflingan 16 | 6 | Växjö |
| Snörmakaren 4 | 16 | Växjö |
| Sotaren 3 | 10 | Växjö |
| Sågaren 3 | 19 | Växjö |
| Tor 3 | - | Nybro |
| Tunnbindaren 7 | 14 | Växjö |
| Värendsvallen 12 | 22 | Växjö |
| Växjö 12:15 | 8 | Växjö |
Under räkenskapsåret som avslutades den 31 augusti 2021 gick Nivika in i det nya affärsområdet Västkusten, vilket för bolaget omfattar Helsingborg i söder till Göteborg i norr. Per den 31 augusti 2021 äger Nivika fastigheter i Helsingborg, Falkenberg, Halmstad, Laholm och Varberg med ett sammanlagt fastighetsvärde om 0,6 mdkr.
Västkusten är ett affärsområde som passar väl in i Nivikas affärsmodell. Samtliga orter där Nivika etablerat sig har ett expansivt näringsliv samt en stadig befolkningsökning. Helsingborg är även välplacerat ur ett logistiskt perspektiv med anslutning till E4, E6 och E20 vilket lett till ett ökande antal logistiketableringar och lager. På alla orter inom affärsområdet bedöms det enligt Länsstyrelsen i Skåne och Halland råda bostadsbrist, och den historiska befolkningstillväxten för perioden 2010–2020 har för alla kommuner inom affärsområdet legat över genomsnittet för Sverige som helhet.
Sedan det första förvärvet av en portfölj bestående av sex kommersiella fastigheter i Varberg har beståndet vuxit till 19 fastigheter per den 31 augusti 2021, motsvarande ett fastighetsvärde om 637 Mkr. Beståndet består för närvarande enkom av kommersiella fastigheter, inklusive två tomträtter där bolaget har för avsikt att låta uppföra ytterligare två kommersiella fastigheter. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per den 31 augusti 2021 till 92 procent. Nivika utökade affärsområdet Västkusten genom förvärvet av fastighetsportföljen SantHem under det första kvartalet av räkenskapsåret som avslutas den 31 augusti 2022, vilket innefattar två bostadsfastigheter belägna i Båstad och Höganäs. Fastigheten i Båstad var tidpunkten för förvärvet under produktion, med inflyttning som sker etappvis från och med oktober till april 2022.
Helsingborg Laholm Halmstad Falkenberg Varberg
Likt övriga affärsområden är projektverksamheten på Västkusten en viktig del för att skapa långsiktig och hållbar värdetillväxt. Inom affärsområdet arbetar därför bolaget med att skapa nya byggrätter genom det befintliga kommersiella beståendet vilka i framtiden ska nyttjas till nybyggnation av bostäder. För närvarande har bolaget inga pågående projekt på Västkusten.
Fastighetsportfölj
| Fastighet | Ort |
|---|---|
| Ametisten 2 | Helsingborg |
| Ametisten 7 | Helsingborg |
| Bikupan 19 | Varberg |
| Bikupan 20 | Varberg |
| Bikupan 22 | Varberg |
| Bikupan 4 | Varberg |
| Bikupan 5 | Varberg |
| Briljanten 4 | Helsingborg |
| Bälgen 15 | Varberg |
| Fyllinge 20:412 | Halmstad |
| Företagaren 2 | Falkenberg |
| Kruthornet 3 | Helsingborg |
| Opalen 2 | Helsingborg |
| Stegen 1 | Halmstad |
| Sylen 3 | Halmstad |
| Tandborsten 7 | Laholm |
| Töringe 7:40 | Falkenberg |
| Vagnen 10 | Varberg |
| Vagnen 7 | Varberg |
Verksamheten har sedan dess start bedrivits med syftet att utnyttja vakanser i Nivikas fastighetsbestånd. Mitt Lager startades av Nivika i 2016 till följd av två lediga lokaler i Jönköping och Värnamo som lämpade sig för selfstorageverksamhet. Sedan dess har beståndet vuxit genom strategiska förvärv av liknande verksamheter på orter i västra Sverige, såsom Lysekil och Strömstad, men även genom uthyrning av lokaler i Nivikas geografiska kärnområden i Småland. Verksamhet inom externt förhyrda lokaler bedrivs i Borås och Vetlanda.
Per den 31 augusti 2021 har Mitt Lager 14 anläggningar på nio orter i södra Sverige, bland annat i Nivikas kärngeografier Jönköping, Värnamo och Växjö med omnejd men även på orter i Västsverige så som Strömstad, Hunnebostrand och Lysekil. Majoriteten av fastigheterna är placerade längs vältrafikerade vägar, vilket gör dem lättåtkomliga för hyresgäster. Mitt Lager innefattade per den 31 augusti 2021 1 817 förråd. Den genomsnittliga uthyrningsgraden under räkenskapsåret som avslutades den 31 augusti 2021 var 69 procent, med högst beläggning i Värnamo, Hunnebostrand och Lysekil.
15 september 2021 förvärvade Nivika en lagerfastighet i centrala Göteborg med 400 förråd, samt ett avtal om utbyggnad av den existerande verksamheten motsvarande ytterligare 800 förråd, vilket, efter utbyggnationen, kommer att innebära en fördubbling av Mitt Lagers verksamhet mätt till antalet förråd. I september 2021 öppnades även den nya anläggningen i Motala, innehållande 95 förråd med möjlighet till utbyggnad av 100 förråd till.
Under året som gått har Nivika genom Mitt Lager utvecklat ett digitalt system som möjliggör att verksamheten kräver låg bemanning, då bokning och betalning sker via det digitala systemet vilket även ger kunder tillgång till den lokal de bokat. Tjänsten marknadsförs i sociala medier.
Nivikas tillväxtstrategi för lagerhållningsverksamheten fokuserar både på att växa med två till tre anläggningar per år på flera orter, samt att utöka verksamheten på befintliga orter. Nivika ämnar att tillväxten ska ske både genom förvärv samt nybyggnation, med målet om att endast bedriva verksamhet inom egenägda fastigheter som ägs av Mitt Lager eller i fastigheter som ägs av Nivika.
| Bolag | Fastighet | Ort |
|---|---|---|
| Nivika Mitt Lager AB | Hedalen 1:6 | Hunnebostrand |
| Erlandseröd 1:23 | Strömstad | |
| Dalskogen 3:15 | Lysekil | |
| Släggan 1 | Gislaved | |
| Hjortronet 7 | Motala | |
| Mjälan 8 | Växjö |
*Jönköping innefattar tre lokaler och Växjö två lokaler med sammanlagd uthyrningsgrad baserad på area.
ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 28
Nivika har sex pågående detaljplaner med sammanlagt upp till 2 000 bostäder. Flera av planerna är långsiktiga och för att kunna nå våra långsiktiga mål är detta planarbete en viktig komponent i Nivikas tillväxt. Tabellen nedan visar befintlig projektportfölj.
| Fastighet | Ort | Projekttyp | Kategori | Status | Planeras färdigställt |
Uthyrbar yta, m² |
Antal lägenheter |
Bedömd investering, Mkr |
Miljö byggnad |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Refugen 6 | Värnamo | Nybyggnation | Kontor | 4 | 2021-2022 | 1 900 LOA | - | 60-70 | |
| Växjö 12:15, Stenladan | Växjö | Nybyggnation | Bostäder | 4 | 2021-2022 | 2 500 BOA | 90 | 60-70 | Silver |
| Stigamo 1:49 | Jönköping | Nybyggnation | Industri | 3 | 2021-2023 | 42 500 LOA | - | 250 | |
| Stigamo 1:51 | Jönköping | Nybyggnation | Industri | 3 | 2021-2023 | 6 250 LOA | - | 40 | |
| Stigamo 1:52 | Jönköping | Nybyggnation | Industri | 3 | 2021-2023 | 5 400 LOA | - | 35 | |
| Stigamo 1:53 | Jönköping | Nybyggnation | Industri | 3 | 2021-2023 | 7 600 LOA | - | 45 | |
| Stigamo 1:47 | Jönköping | Nybyggnation | Industri | 3 | 2021-2023 | 19 200 LOA | - | 115 | |
| Bikupan 22 | Varberg | Nybyggnation | Hotell/Rest. | 2 | 2022 | 357 LOA | - | 15 | |
| Tor 3 | Nybro | Nybyggnation | Bostäder | 3 | 2022-2023 | 3 540 BOA | 66 | 105 | Silver |
| Vinkelhaken | Ljungby | Nybyggnation | Bostäder | 3 | 2022-2023 | 5 000 BOA | 70 | 175 | Silver |
| Bikupan 4 | Varberg | Nybyggnation | Industri | 3 | 2022-2023 | 4 000 LOA | - | 30 | |
| Del av Nöbbele 7:2 (Porfyren) | Värnamo | Nybyggnation | Industri | 3 | 2022-2024 | 19 000 LOA | - | 150 | |
| Skogskärret 1 | Växjö | Nybyggnation | Industri | 3 | 2022-2024 | 30 000 LOA | - | 200 | |
| Hovslätts Ängar | Jönköping | Nybyggnation | Bostäder | 3 | 2022-2024 | 14 000 BOA | 130 | 460 | Silver |
| Tre Liljor 15, 17 | Värnamo | Nybyggnation | Bostäder | 2 | 2023-2024 | 4 000-5 000 BOA | 124 | 130-170 | Silver |
| Aftonfalken 1 | Värnamo | Nybyggnation | Bostäder | 2 | 2023-2025 | 5 000 BOA | 75 | 170 | Silver |
| Kärleken 1-4 | Värnamo | Nybyggnation | Bostäder | 2 | 2024-2025 | 30 000-35 000 BOA | 415 | 800-1 000 | Silver |
| Åkerfältet 3 & 5 | Jönköping | Nybyggnation | Samhällsfastighet | 2 | 2024-2026 | 40 000 LOA | - | 800-1000 | |
| Valplatsen 3, 5 och 8 | Jönköping | Nybyggnation | Bostäder | 2 | 2024-2026 | 50 000-70 000 BOA | 450 | 1 500-2 000 | Silver |
| Brunstorp 1:55 | Huskvarna | Nybyggnation | Bostäder | 2 | 2024-2026 | 6 000 BOA | 140 | 200-240 | Silver |
| Budkaveln 21 (Maden) | Huskvarna | Nybyggnation | Bostäder | 1 | 2025-2030 | 5 000 BOA | 100 | 150 | Silver |
De planerade framtida projekten fördelas per kategori på följande sätt avseende projektbudget.
Bostäder Kommersiella lokaler
Informationen om pågående projekt baserad på bedömningar om projektens storlek, inriktning och omfattning, så även det planerade färdigställandet av projektet. Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde, vilka innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av pågående projekt är en osäkerhetsfaktor.
Inom ramen för Nivikas projektverksamhet ryms nybyggnation på våra byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter. Detta för att optimera ytan till hyresgästens verksamhet. Dessutom utförs exempelvis miljöförbättrande åtgärder i befintligt bestånd.
Målet med projektverksamheten är att långsiktigt säkerställa vår expansion, öka avkastningen och skapa värdetillväxt genom minskad vakans och högre hyresnivåer. Nivika spekulerar inte i nybyggnation utan byggstart sker först när hyresavtal är tecknat eller för bostäder när efterfrågan föreligger.
MOTALA
JÖNKÖPING
VÄRNAMO VÄXJÖ
Hjortronet MOTALA Nybyggnation kommersiellt Investering 12 Mkr
ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 30
Vombaten 2 och Vråken 2 JÖNKÖPING Nybyggnation bostäder Investering 105 Mkr
Västergöken 1 JÖNKÖPING Nybyggnation bostäder Investering 219 Mkr
Valplatsen 8 JÖNKÖPING Nybyggnation bostäder Investering 205 Mkr
Sadelmakaren 1 VÄRNAMO Nybyggnation bostäder Investering 253 Mkr
Värendsvallen 12 Nivika Center VÄXJÖ Nybyggnation bostäder/kommersiellt Investering 274 Mkr
Porfyren 2 VÄRNAMO Nybyggnation kommersiellt Investering 30 Mkr
Golvläggaren 1 VÄRNAMO
Barnarps-Kråkebo 1:58, 1:57 JÖNKÖPING Tillbyggnation kommersiellt Investering 38 Mkr
Nybyggnation kommersiellt Investering 20 Mkr
| FÄRDIGSTÄLLT | ÄMBARET 8, Jönköping | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Plats | Färdigställd | Investering | Installerad effekt | Producerad energi | Besparad CO2/år |
| Jönköping | 2020 | 2 Mkr | 254 kWp* | 227 940 kWh | 105 100 kg |
| FÄRDIGSTÄLLT | VINKELN 6, "Österport" Jönköping | ||||
| Plats | Färdigställd | Investering | Installerad effekt | Producerad energi | Besparad CO2/år |
| Jönköping | 2021 | 0,6 Mkr | 65 kWp* | 64 991 kWh | 30 546 kg |
| VINKELN 6, HOLMGRENS BIL, Jönköping | |||||
| Plats | Färdigställs | Investering | Installerad effekt | Producerad energi | Besparad CO2/år |
| Jönköping | 2021 | 2 Mkr | 254 kWp* | 219 616 kWh | 103 192 kg |
| FÄRDIGSTÄLLT | ÖVERKANTEN 1, Jönköping | ||||
| Plats | Färdigställd | Investering | Installerad effekt | Producerad energi | Besparad CO2/år |
| Jönköping | 2021 | 2 Mkr | 254 kWp* | 212 020 kWh | 99 649 kg |
| Plats Värnamo |
FÄRDIGSTÄLLT Färdigställd 2021 |
Investering 0,6 Mkr |
RÖDSPETTAN 2, Värnamo Installerad effekt 75 kWp* |
Producerad energi 68 760 kWh |
Besparad CO2/år 32 317 kg |
*) kWp – kiloWattpeak
| FÄRDIGSTÄLLT | SMEDEN 3, Värnamo | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Plats | Färdigställd | Investering | Installerad effekt | Producerad energi | Besparad CO2/år |
| Värnamo | 2021 | 1 Mkr | 106 kWp* | 80 047 kWh | 41 382 kg |
| FÄRDIGSTÄLLT | FOLKETS HUS, Värnamo | ||||
| Plats | Färdigställd | Investering | Installerad effekt | Producerad energi | Besparad CO2/år |
| Värnamo | 2021 | 1 Mkr | 80 kWp* | 69 918 kWh | 29 393 kg |
| FÄRDIGSTÄLLT | RÄTTAREN 4, Växjö | ||||
| Plats | Färdigställd | Investering | Installerad effekt | Producerad energi | Besparad CO2/år |
| Växjö | 2021 | 2 Mkr | 254 kWp* | 220 574 kWh | 103 670 kg |
| FÄRDIGSTÄLLT | DRÄNGEN 2, Växjö | ||||
| Plats | Färdigställd | Investering | Installerad effekt | Producerad energi | Besparad CO2/år |
| Växjö | 2021 | 1 Mkr | 80 kWp* | 68 760 kWh | 32 861 kg |
| TOTALT | |||||
| Investering | Installerad effekt | Producerad energi | Besparad CO2/år | ||
| 12 Mkr | 1 422 kWp* | 1 856 400 kWh | 578 110 kg |
| Fastighet | Ort | Projekttyp | Kategori | Projektstart | Planeras vara färdigställt* investering, Mkr |
Bedömd ** |
Upparbetad investering |
Beräknat bofört värde |
Energi- prestanda** |
Bostäder Uthyrbar yta, m² |
Lokaler Uthyrbar yta, m² |
Hyres- Mkr |
Estimerat värde, fastighetsvärde, Mkr |
Antal lägenheter |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Västergöken 1 | Jönköping | Nybyggnation | Bostäder | Q1 2021 | 219 | 80% | 5 801 | 517 | 11,8 | 88 | ||||
| Vråken 1 | Jönköping | Nybyggnation | Bostäder | Q2 2021 | 138 | 80% | 3 681 | 174 | 7,2 | 66 | ||||
| Vombaten 2 och Vråken 2 | Jönköping | Nybyggnation | Bostäder | Q2 2021 | 105 | 56% | 2 525 | - | 5,8 | 48 | ||||
| Valplatsen 8 | Jönköping | Nybyggnation | Bostäder | Q2 2020 | Q1 2021/Q3 2021 | 205 | 204,6 | 285 | 56% | 6 402 | - | 11,8 | 285 | 194 |
| Hjortronet 7 | Motala | Nybyggnation | Industri/Lager | Q2 2021 | Q3 2021 | 12 | 10,7 | 17 | 80% | - | 1 125 | 3 | 20 | - |
| Solcellsanläggningar | Jkpg/Vmo | Energiåtgärd | Övrigt | Q1 2021 | Q3 2021 | 12 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Vinkeln 6, Österport | Jönköping | Ombyggnation | Handel | Q1 2020 | Q4 2021 | 11 | 1,1 | - | - | - | - | 0,75 | - | - |
| Barnarps-Kråkebo 1:58 | Jönköping | Tillbyggnad | Industri/Lager | Q2 2021 | Q4 2021 | 38 | 12,4 | 67 | 80% | - | 4 300 | 2,5 | 90 | - |
| Porfyren 2 | Värnamo | Nybyggnation | Industri/Lager | Q2 2021 | Q4 2021 | 30 | 9,3 | 3,2 | 80% | - | 5 000 | 2,2 | 30 | - |
| Golvläggaren 1 | Värnamo | Nybyggnation | Padelhall | Q2 2021 | Q4 2021 | 20 | 2,8 | 4,2 | 80% | - | 1 920 | 1,4 | 20 | - |
| Värendsvallen 12 | Växjö | Nybyggnation | Bostäder och Övrigt | Q1 2021 | Q1 2023 | 274 | 68 | 49 | 56% | 5 900 | 3 100 | 20 | 368 | 160 |
| Sadelmakaren 1 | Värnamo | Nybyggnation | Bostäder | Q1 2021 | Q1 2023/Q3 2023 | 253 | 41,2 | 56,4 | 56% | 8 111 | - | 13 | 335 | 130 |
| Totalt | 855 | 350 | 482 | 20 413 | 15 445 | 55 | 1 148 | 484 |
*) Planeras färdigställt, följer kvartal per kalenderår
**) Boverket.se gällande BBR-krav
Nivika omfattas ännu inte av lagkravet om obligatorisk hållbarhetsrapportering men styrelsen i Nivika har ändå beslutat att upprätta en hållbarhetsrapport. I arbetet med att identifiera Nivikas väsentliga hållbarhetsfrågor samt relevanta upplysningar för att rapportera hållbarhetsinformation har Nivika utgått ifrån Global Reporting Initiative (GRI) Standards.
Målsättningen är att redovisa i enlighet med standarden från och med nästa år. Hållbarhetsrapporten omfattar hela koncernens verksamhet; Nivika Fastigheter AB (publ) och samtliga helägda dotterbolag, om inget annat anges. Rapporten omfattar inte verksamheter som kontrolleras av enskilda hyresgäster eller leverantörer. Ingen extern granskning har g jorts av årets hållbarhetsrapport.
Nivika Fastigheter AB är ett småländskt fastighetsbolag. Med lokal förankring och med hyresgästen i fokus förvaltar, förädlar, bygger och förvärvar vi såväl bostäder som fastigheter för kommersiellt bruk. Nybyggnation av bostäder skall med fördel ske i trä med industriellt byggande i egen regi, vilket är hållbart och ekonomiskt fördelaktigt. Vår övergripande målsättning är att säkra en attraktiv fastighetsportfölj med ett långsiktigt uthålligt värde som inte har en negativ påverkan på människor eller miljön.
Nivika är del i hela byggnadens livscykel. Allt från att utveckla nya fastigheter, verka som byggherre, arbeta tillsammans med våra entreprenörer till att vi förvaltar fastigheterna där vi även verkar som uthyrare.
Idag ställs vi inför de stora utmaningarna med klimatförändringar, urbanisering och ökande bostadsbrist. Byggoch fastighetssektorn står för en betydande del av samhällets klimatpåverkan. Som företag blir vi alltmer medvetna om vilka val vi står inför och vad vi kan göra för att påverka. Förutom detta står branschen även inför utmaningar vad gäller säkerhet och hälsa, korruption och brott mot de mänskliga rättigheterna.
För att Nivika ska lyckas med sitt hållbarhetsarbete är det viktigt att vara en attraktiv arbetsgivare med engagerade medarbetare. Vi ska även ställa krav och involverar kommuner, leverantörer och hyresgäster i arbetet.
För Nivika utgår hållbarhetsarbetet från ett långsiktigt ansvar för ekonomisk, miljömässig och social utveckling. Långsiktigt hållbart värdeskapande är en central del av den övergripande bolagsstyrningen för vilken styrelsen och vd är ytterst ansvariga. Nivika ska vara ett fastighetsbolag som driver på utvecklingen och bidrar till ett hållbart samhälle. Det handlar om hållbar utveckling, att göra våra fastigheter bättre för miljön och hyresgästen och mer lönsamma på en och samma gång.
Långsiktigt och hållbart värdeskapande är en central del av den övergripande bolagsstyrningen för vilken styrelsen och vd är ytterst ansvariga. Styrelsen fattar beslut om inriktning, mål och strategi samt ansvarar för att årligen upprätta och ge ut den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Vd och koncernledning verkställer och driver igenom styrelsens beslut samt ansvarar för att den egna verksamheten hanterar hållbarhetsarbetet. Att det finns rutiner i enlighet med policyer och regelverk samt att de efterlevs och följs upp. Den operativ ledningsgruppen har ett gemensamt ansvar för det strategiska hållbarhetsarbetet och att detta genomsyrar verksamhetens olika delar.
Det löpande hållbarhetsarbetet genomförs i alla delar av verksamheten, där samtliga medarbetare tillsammans strävar mot ett bättre hållbarhetsarbete inom sitt respektive ansvarsområde. Under 2019/2020 påbörjades ett arbete med att ta fram en hållbarhetsstrategi och under året som gått har arbetet intensifierats och en utav våra befintliga medarbetare utsetts som hållbarhetsansvarig med uppgift att driva, utveckla och följa upp Nivikas hållbarhetsarbete.
Nivika har utifrån omvärldsanalys, intressentdialog och riskanalys genomfört en väsentlighetsanalys för att prioritera företagets väsentliga hållbarhetsfrågor. Mer information om våra väsentliga hållbarhetsfrågor finns längre fram i rapporten.
och avkastning.
högre fastighetsvärde.
Mål på lång och kort sikt har tagits fram för respektive väsentlig hållbarhetsfråga liksom relevanta nyckeltal. Hållbarhetsstrategin ger riktning för det långsiktiga arbetet. Som komplement finns styrdokument, rutiner och instruktioner. Bland annat finns företagets uppförandekod samt hållbarhetspolicy.
Utifrån strategin och beslutade hållbarhetsmål upprättas årligen en handlingsplan. Vi ser hållbarhetsarbetet som en ständigt pågående process som vi regelbundet följer upp, utvärderar och förbättrar. Kvartalsvis görs en uppföljning av hur arbetet går. Styrdokument och planer revideras årligen.
Nivika tar fram byggrätter på befintliga fastigheter och arbetar aktivt med kommunerna för att kunna utveckla kommersiell yta till bostäder eller möjliggöra fler bostäder på aktuell fastighet i nya detaljplaner. Befintliga fastigheter bidrar som regel med kassaflöde ända fram till byggstart.
Miljö och resursanvändning är centrala vid nybyggnation, Miljöcertifiering av bostäder, energieffektiva byggnader, långsiktig kvalitet enligt "nivika-standard" för att skapa attraktiva miljöer och hållbar förvaltning. Långsiktig förvaltning skapar stabila kassaflöden som i sin tur ger möjlighet till ytterligare investering och expansion.
Med småländsk klokskap och känsla för kvalitet, utveckling, hållbarhet och förvaltning av hus för kommande generationer.
Risker hanteras på flera nivåer inom koncernen. Styrelsen analyserar och säkerställer med underlag från vd och koncernledning risker som måste hanteras. Koncernledningen har ansvar för den löpande riskhanteringen inom respektive ansvarsområde. De ansvarar för att den egna verksamheten hanterar möjligheter och risker, att det finns rutiner i enlighet med policyer och regelverk samt att de efterlevs och följs upp.
Den interna kontrollmiljön inom Nivika Fastigheter följer det etablerade så kallade COSO*-ramverket *(COSO – Committee of Sponsoring Organization of the Treadway Commision), som påverkar alla funktioner i bolaget och omfattar såväl riskbedömning och rutiner som uppföljning av mål. Ramverket består av fem komponenter, kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Inkluderat finns även bolagets hållbarhetsrelaterade risker.
En samlad beskrivning över företagets risker återfinns under avsnitt Risker och riskhantering i årsredovisningen 2020/2021. Nedan summeras Nivikas hållbarhetsrelaterade risker och hur dessa hanteras.
| MILJÖ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Risk | Beskrivning | Hantering | Påverkan | Sannolikhet | Riskvärde |
| Klimatföränd ringar och dess konsekvenser |
Extremt väder leder till ökade kostnader, ex. översvämningar och storm m.m. |
Vid nybyggnation följer Nivika krav vad gäller t.ex. dagvattenhantering (både i detaljplaner och vid markanvisningar). Befintliga fastigheter gås igenom i samband med kraftigt regnoväder för att kontrollera vattennivåerna. |
Begränsad | Väldigt låg | Låg |
| Ökad negativ klimatpåverkan från verksamheten |
Ökad negativ klimatpåverkan från verksamheten på grund av bristande kontroll och uppföljning av klimatpåverkan i hela värdekedjan. |
Nivika arbetar för att minska negativ klimatpåverkan genom att uppmuntra till effektivare användning av lokalytor, minska energianvändningen, energieffektivis era fastigheter, köpa el från vattenkraft samt installera solceller på nya och befintliga fastigheter. Nya byggander för bostäder uppförs i enlighet med Miljöbyggnad Silver. Nivika samlar in energidata i ett system som heter Maestro. |
Viss | Låg | Låg |
| Miljö/klimatrisker vid förvärv |
Miljörisker vid förvärv av mark, fastigheter och/eller andra bolag. Kan finnas i verksamheten, bland leverantörerna eller hyresgästernas verksamhet och vara kopplat till ex materialval, radon eller föroreningar. |
Due Dilligence avseende miljö görs vid förvärv för att upptäcka miljöföroreningar etcetera. Resultatet tas med i bedömningen av ett eventuellt förvärv. |
Begränsad | Låg | Låg |
| Miljö/klimatrisker vid uthyrning |
Nivikas hyresgäster bedriver illegal verksamhet, vilket kan skada bolagets anseende och eventuellt ge rättsliga påföljder. |
Vid nya hyresavtal får Nivika kännedom om vilken verksamhet som ska bedrivas i fastigheten. Vid förändring av verksamhet i lokal görs bland annat riskanalyser, kontroll av brandskydd etc. |
Begränsad | Väldigt låg | Låg |
| Negativ påverkan på kunders hälsa och välbefinnande |
Nivikas byggnader är inte tillräckligt miljöanpassade för att klara av framtida krav från externa intressenter och kunder. |
Nivikas fastigheter ska vara utformade så att de skapar välbefinnande för människor som vistas där. Genom att arbeta med miljöcertifiering av byggnader (Miljöbyggnad Silver) och utgå från BASTA minskas risken för skadliga kemikalier och byggmaterial. Tack vare att Nivika har en stor andel nya fastigheter bedöms den här risken som liten. Radonuppföljning görs enligt myndighetskrav samt asbestkontroll vid renovering av befintliga fastigheter. |
Viss | Låg | Låg |
| SOCIALA FÖRHÅLLANDEN | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Risk | Beskrivning | Hantering | Påverkan | Sannolikhet | Riskvärde |
| Upplevd otrygghet | Trygghetsproblem och skadegörelse i områden där Nivika är verksamma gör att fastigheter tappar värde. |
Nivika arbetar för att skapa trygga miljöer i fastighetsbestånd och detaljplaner. Samverkan med cityföreningar, sponsring av ungdomsaktiviteter och sam hällsengagemang bidrar till minskad risk för upplevd otrygghet. Tät dialog med hyresgäster genom förvaltning, kundservice etc. Vid nybyggnation är det stort fokus på gemensamhetsytor och grönområden för att skapa trygghet och trivsel för de boende. |
Begränsad | Låg | Låg |
| Ökad segregation | Bostäder byggs i områden som ej är attraktiva nog för kunden vilket leder till lägre hyresavgifter och vakanser. |
I planering, byggande och förvaltning av fastigheter och stadsdelar samarbetar Nivika med kunder, leverantörer och kommuner för att skapa hållbara städer och samhällen. Med varsam blandning av byggnader, verksamheter, utformning av offentliga ytor och grönområden skapas trygghet och trivsel och risken för segregation minskar. |
Begränsad | Låg | Låg |
| PERSONAL | |||||
| Risk | Beskrivning | Hantering | |||
| Arbetsmiljö | Ökad psykosocial påfrestning (ex. stress/utbrändhet) när bolaget växer och arbetsbelastningen blir högre. Avsaknad av HR-funktion inom Nivika leder till bristande fokus på personalfrågor. |
Nivika arbetar med att främja en trygg och säker arbetsmiljö och goda arbetsvillkor. Ett strukturerat arbetsmiljöarbete är påbörjat. Friskvårdsstöd ges till medarbetarna i form av bidrag till träning eller andra hälsoaktiviteter. Nivika har en personalhandbok och arbetsmiljöpolicy. Medarbetarsamtal genomförs minst en gång per år. Statistik för tillbud och olyckor samlas in. |
Viss | Medel | Medel |
| Kompetens | Förlust av kompetens/nyckelpersoner, svårighet att rekrytera personal med rätt kompetens samt upprätthålla en hög kompetens i hela företaget (kompetensutveckling). |
För Nivika är det viktigt att behålla nyckelpersoner vilket gör genom att bl.a. skapa trivsel på arbetsplatsen. För att öka intresset för branschen och för Nivika som arbetsplats, tas praktikanter och unga i utbildning emot regelbundet. |
Viss | Medel | Medel |
| MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER | |||||
| Risk | Beskrivning | Hantering | |||
| Brister vad gäller mänskliga rättigheter i leverantörsled |
Brister vad gäller mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, svart arbetskraft etcetera bland leverantörer och entreprenörer, framför allt vid nybyggnation. |
Uppförandekod är framtagen och gäller för medarbetare, leverantörer samt samarbetspartners. Personalliggare på arbetsplatserna kontrolleras regelbundet för att minska risken för svart arbetskraft. |
Viss | Låg | Låg |
| Risk för diskriminering | Brister vad gäller mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, svart arbetskraft etcetera bland leverantörer och entreprenörer, framför allt vid nybyggnation. |
Nivika välkomnar medarbetare med olika bakgrund, egenskaper och kompetenser och uppmuntrar till olikhet och unicitet. Nivika strävar efter jämn könsfördelning i bolaget liksom lika lön för lika arbete. Diskriminering får inte förekomma. |
Viss | Låg | Låg |
| ANTI-KORRUPTION | |||||
| Risk | Beskrivning | Hantering | |||
| Risk för korruption | Förekomst av mutor, eller anställda som utför tjänster för egen vinning, som skadar Nivikas anseende samt kan ge ekonomiska konsekvenser. |
En uppförandekod för medarbetare och leverantörer tydliggör vad som gäller kopplat till korruption. Attestrutin finns, liksom inköpspolicy. |
Begränsad | Väldigt låg | Låg |
I samband med att Nivika arbetade fram sin hållbarhetsstrategi identifierades och prioriterades företagets intressenter. Prioriteringen av företagets intressenter har g jorts utifrån deras respektive påverkan på Nivikas verksamhet och den påverkan som Nivikas verksamhet har på intressenterna. Denna analys uppdaterades under våren 2021.
Nivika för en kontinuerlig dialog med viktiga intressenter kring väsentliga affärsfrågor via de kontaktytor som finns etablerade, det är en viktig del i hållbarhetsarbetet. Dialog med vissa intressentgrupper har fördjupats, ett naturligt steg i det fortsatta hållbarhetsarbetet att bygga kunskap, förankring och förståelse inom organisationen och externt. Ett antal intressentintervjuer genomfördes digitalt, se separat avsnitt nedan.
Nivikas webbplats, sociala medier samt digitalt och tryckt material, såsom årsredovisning och delårsrapporter, är också viktiga kommunikationskanaler.
Här anges även vilka frågor som är Nivikas prioriterade intressenter och forum för dialog. Också vilka frågor som är viktiga för intressenterna och hur Nivika hanterar dem.
Intervjuer har genomförts med ett antal representanter för Nivikas prioriterade intressentgrupper. Syftet var att ta reda på intressenternas förväntningar på Nivikas hållbarhetsarbete och vilka hållbarhetsfrågor som intressenterna tycker är viktigast att Nivika arbetar med.
Det var tydligt att intressenterna förväntade sig att Nivika arbetar för att minska sin klimatpåverkan och använder resurser, energi och material på ett effektivt sätt. Detta vid såväl nybyggnation som vid förvaltning av fastigheter. Intressenterna menar att hållbarhet är en överlevnadsfråga och att alla måste vara med och ta ett ansvar för vårt klimat. Även god arbetsmiljö och jämställdhet ses som självklara prioriteringsområden.
För boende är trygghet och trivsel den viktigaste hållbarhetsfrågan. Det inkluderar bland annat fräscha tvättstugor och avfallsrum, grönytor och odlingsmöjligheter, bra belysning, god grannsämja samt att det är rent och snyggt. Att underlätta för hyresgästerna, såväl boende som kommersiella aktörer, att agera hållbart lyftes också fram som viktigt, till exempel tillgång till laddplatser, solceller eller cykel- och bilpooler.
Under våren 2021 genomfördes även en väsentlighetsanalys med syftet att identifiera och prioritera viktiga frågor för Nivika ur ett miljömässigt, socialt och ekonomiskt perspektiv. Som grund för väsentlighetsanalysen låg resultatet av intressentdialogen, tidigare strategiarbete, en omvärldsanalys som även inkluderade viktiga branschspecifika frågor samt en analys över Nivikas hållbarhetsrelaterade risker.
Våra fastigheter utformas för att skapa välbefinnande hos våra hyresgäster. Genom att bygga bostäder enligt Miljöbyggnad Silver och välja närproducerade material bidrar vi till minskad användning av skadliga kemikalier och byggmaterial samt att undvika föroreningar i luft, mark och vatten.
Bra inomhusklimat i våra fastigheter är viktigt för våra hyresgästers hälsa och bidrar till att minska antalet sjukdomsfall i samhället. Vi arbetar också för att säkra en god hälsa bland våra medarbetare.
Nivika tror på styrkan i mångfald. Vi välkomnar medarbetare med olika bakgrund, läggning, egenskaper och kompetenser. Att vara öppen och nyfiken har varit en viktig del av Nivikas framgång, därför uppmuntrar vi olikheter och unicitet. Vi arbetar konsekvent för att öka jämställdhet och motverka diskriminering på arbetsplatsen. Generellt sett har Nivika en övervikt av män, speciellt inom vår förvaltningsverksamhet, här arbetar vi för att få en jämnare fördelning.
Hållbar utveckling definieras som utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov. I september 2015 antog FN:s medlemsländer Agenda 2030 samt 17 globala mål för en ekonomisk, social- och miljömässigt hållbar utveckling. Målen ska hjälpa till att minska fattigdom, orättvisor och ojämlikheter samt lösa klimatkrisen fram till år 2030.
Även om målen är satta på global nivå, behöver förändringar även ske lokalt och det är viktigt för oss som företag att analysera hur vi kan bidra till målen. Vi kopplar ihop våra väsentliga hållbarhetsfrågor och hållbarhetsmål med de globala målen och tydliggör därmed vilka mål som vi har störst möjlighet att påverka. Vi anser dock att alla målen är lika viktiga och att inget mål får nås på bekostnad av något annat. Nedan redogör vi för vårt bidrag till de globala mål som vi främst är med och bidrar till.
Genom att köpa el från vattenkraft och installera solceller på våra fastigheter bidrar vi till att öka andelen förnybar energi i den globala energimixen. Med hjälp av olika åtgärder minskar vi energianvändningen i våra byggnader, uppmuntrar till en effektivare användning av lokalytor och bidrar på så sätt till att öka energieffektiviteten. Vi installerar även solceller både vid nyproduktion och befintliga fastigheter.
för att åstadkomma bra resultat. Vi arbetar för att främja en trygg och säker arbetsmiljö och goda arbetsvillkor för såväl egna medarbetare som underentreprenörer för att säkra låg sjukfrånvaro samt noll arbetsplatsolyckor. Vi satsar också på kompetensutveckling för våra anställda. Med hållbara medarbetare läggs grunden till utveckling och lönsamhet.
Vår ambition är att bidra till en mer hållbar konsumtion och produktion. Detta gör vi genom att arbeta aktivt med vår egen, våra leverantörers och våra kunders resurseffektivitet. Vi strävar efter att minska energianvändningen, uppnå en miljövänlig hantering av kemikalier och avfall samt att minska utsläpp, genom miljöklassning av byggnader och ställa krav på leverantörerna.
Hållbarhetsinriktade bostadsområden med exempelvis växthus, bilpooler
Vad för Nivika:
expanderande näringsliv i och runt våra kommuner.
Mål 11, Hållbara städer och samhällen
Genom vårt arbete är vi en aktiv part i utvecklingen av städer. I planering, byggande- och förvaltning av fastigheter och stadsdelar samarbetar vi med kunder, leverantörer och kommuner och skapar tillsammans hållbara städer och samhällen. Med varsam blandning av byggnader, utformning av offentliga miljöer och gröna områden skapar vi stadsliv, gröna oaser, trygghet och trivsel som inkluderar alla. Vi är också med och utvecklar industriområden och skapar möjligheter för ett
Hållbar ekonomisk tillväxt säkrar och skapar nya arbetstillfällen samtidigt som engagerade, kompetenta och friska medarbetare är en förutsättning
Vad gör Nivika:
Lika lön för lika arbete
Motverkar korruption - Ser till de mänskliga rättigheterna
Goda anställningsförhållanden och villkor
Erbjuder praktikplatser för studerande
Vi arbetar ständigt med mest väsentliga hållbarhetsfrågor och dessa är kopplade till våra fyra fokusområden.
Nedan följer en redogörelse för våra mest väsentliga hållbarhetsfrågor, våra egna mål och hur vi kopplar dem till FN:s globala mål.
| Våra fokusområden | Väsentliga hållbarhetsfrågor | Våra egna uppsatta mål för år 2021/22 | Koppling till de globala målen |
|---|---|---|---|
| Långsiktig värdeutveckling Vi skapar långsiktig värdeutveckling genom ansvarsfulla affärer. |
Finansiell stabilitet Grön finansiering, se separat avsnitt Affärsetik och anti-korruption |
• För våra finansiella mål, se avsnitt Mål och utfall • Alla medarbetarna ska informeras om Nivikas uppförandekod • Utvalda medarbetare ska utbildas i anti-korruption • Noll fall av korruption och mutor |
|
| Miljö och resursanvändning Vi bygger, förvaltar och utvecklar fastigheter resurseffektivt och med klimatet i fokus. |
Klimatpåverkan och anpassning till ett förändrat klimat Resurseffektivitet (energi, material, avfall) Påverka hyresgästen att agera mer hållbart |
• Minska energianvändningen med 10% (jmfrt 20/21, mätt i kWh/m2 Atemp) • Andel "gröna" fastigheter i portföljen: 20% • All nyproduktion av bostäder ska certifieras enl. Miljöbyggnad Silver • Nyinstallerad produktionskapacitet (solenergi): 1 MWh • Antal nyinstallerade laddplatser: 25 st |
|
| Hållbar stadsutveckling Vi är en lokal samhällsbyggare som erbjuder attraktiva och trivsamma lokaler/ boenden för våra hyresgäster. |
Trygghet och trivsel | • Börja mäta kundnöjdhet bland hyresgäster • Ta fram arbetsmetoder för att säkerställa trygghet och trivsel |
|
| Hållbara medarbetare Vi är en inkluderande arbetsplats med friska och engagerade medarbetare. |
God arbetsmiljö Jämställdhet och mångfald Kompetensutveckling |
• <2 procent korttidssjukfrånvaro • Ökad jämställdhet • Noll olycksfall |
Hållbarhetsrapport 2020/2021
Nivika bygger och investerar för egen långsiktig förvaltning och till grund för vår hållbarhetssyn ligger en strävan efter att skapa långsiktiga värden. Både ekonomiska och mänskliga.
Att skapa värde över tid förutsätter ett hållbart synsätt, långsiktigt ansvarstagande, sund affärsmässighet och stabil finansiell ställning är centralt. Att vara en finansiellt stabil affärspartner främjar relationen med våra intressenter och är också en förutsättning för att driva hållbar utveckling.
Långsiktig värdeutveckling innebär också att all verksamhet genomsyras av ett långsiktigt arbete för en hållbar leverantörskedja samt transparent redovisning av hållbarhetsdata. Syftet är att äga, förvalta och utveckla fastigheterna under lång tid och det har sedan länge därför varit naturligt att redan från start lägga stor vikt vid hållbarhet. Att skapa attraktiva boendemiljöer i resurseffektiva fastigheter med beständiga material till en rimlig kostnad, lägger grunden för ett varaktigt värdeskapande.
Vi investerar inte för kortsiktig vinst eftersom vi sällan säljer de fastigheter vi bygger. Vi vill skapa en ekonomisk stabilitet som går över och bortanför konjunkturer.
Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av god avkastning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet.
Att vara en finansiellt stabil affärspartner främjar relationen med våra intressenter och är också en förutsättning för att driva en hållbar utveckling. Viktigt är också att all vår övriga verksamhet genomsyras av ett långsiktigt fokus. Därför lägger vi stor vikt vid att ha en öppen och transparent dialog med våra leverantörer och entreprenörer. Vi investerar inte för att nå en kortsiktig vinst eftersom vi tror på långsiktig förvaltning av våra fastigheter.
Ekonomiskt ansvar omfattar god finansiell förvaltning, effektiv resursanvändning och att leverera en uthållig, långsiktig ekonomisk lönsamhet till fördel för koncernens intressenter. Strategin stöds av en stabil bas av intäkter som ger ett stabilt operativt kassaflöde och ligger till grund för en sund ekonomisk ställning. Den långsiktiga finansiella hållbarheten styrs av de finansiella målen. Utfallet i förhållande till mål, se avsnitt Mål och utfall samt i koncernens Rapport över resultat och totalresultat i koncernen i sammandrag. Dessutom finns de finansiella nyckeltalen redovisade i slutet av rapporten.
Nivika gav ut sitt Gröna Ramverk i september 2020 och emitterade i samband med det sin första gröna obligation. Nivikas ramverk följer Green Bond Principles och är granskad av Cicero med betyget "Medium Green". För vidare läsning se avsnitt Uppföljning grönt ramverk – Investerarrapport 2021-08-31 i årsredovisningen.
På Nivika värdesätter vi vår position som ett respekterat företag vart än vi bedriver vår verksamhet. Vi stödjer och respekterar de internationellt erkända mänskliga rättigheterna överallt där vi verkar. Vi ser kontinuerligt över vår verksamhet och våra affärsrelationer så att de inte påverkar de mänskliga rättigheterna och vidtar åtgärder för att undvika kränkningar av sådana rättigheter. Mutor, bestickningar eller otillbörliga förmåner får inte förekomma och vi arbetar för att motverka alla former av korruption i vår verksamhet och i våra affärsrelationer.
Till vår hjälp i arbetet har vi under året tagit fram en ny Code of conduct (uppförandekod). Koden beskriver hur vi agerar som medarbetare på vår arbetsplats, hur vi gör affärer och hur vi agerar i samhället. Koden gäller för alla Nivikas medarbetare. Alla helägda dotterbolag till Nivika är bundna av koden och våra leverantörer och andra affärspartners förväntas följa liknande principer som ingår i vår kod. Att dessa principer efterlevs är en viktig faktor när vi väljer affärspartners.
Utöver vår uppförandekod finns styrdokument innehållande principer för bolagsstyrning och efterlevnadsprocedurer, som beslutats av styrelsen. Överträdelser av uppförandekoden ska rapporteras till närmsta chef eller via företagets visselblåsarfunktion, som sköts av Nivikas styrelseordförande. Anmälan sker på ett sätt som är tryggt för den som anmäler. Repressalier mot eller diskriminering av någon medarbetare som i god tro g jort en anmälan är inte tillåtet.
Under året har samtliga anställda utbildats i uppförandekoden och medarbetare har fått skriva under att de har tagit del av uppförandekoden och kommer att följa den. Nyanställda informeras löpande om koden som en del i introduktionsprogrammet.
Under året finns inga rapporterade fall av korruption, mutor eller brott mot uppförandekoden.
Målsättningen för kommande år är att medarbetare i utsatta positioner ska få ytterligare utbildning inom affärsetik och anti-korruption.
För mer information kring skapat ekonomiskt värde för Nivika se företagets resultaträkning.
Bygg- och fastighetsbranschen står för en betydande del av Sveriges totala energianvändning och en stor andel av koldioxidutsläppen, vilket har en negativ påverkan på vårt klimat. Nivika ska erbjuda hållbara fastigheter bolaget förvaltar och utvecklar därför fastigheter resurseffektivt och med klimatet i fokus. Vi arbetar ständigt för att minska vår egen och våra hyresgästers klimatavtryck samtidigt som vi jobbar med att effektivisera vår resursanvändning.
Inom vårt miljömässiga ansvar har vi prioriterat tre väsentliga hållbarhetsfrågor: klimatpåverkan/anpassning, resurseffektivitet samt att underlätta för hyresgästen att agera mer hållbart.
Det är viktigt att Nivika, liksom andra aktörer i branschen svarar upp och tar ansvar för och försöker minska sin klimatpåverkan. Bygg- och fastighetsbranschen står för en femtedel av Sveriges klimatpåverkan. Utsläppen kommer främst från tillverkning av byggmaterial i byggskedet, utsläpp relaterade till energianvändning i byggnaderna samt från rivningsprocessen. Som ett led i detta har Nivika tagit ett aktivt beslut och bygger därför med fördel många av sina nya bostäder i trä.
Ett företagets klimatpåverkan beräknas med hjälp av GHG-protokollet (Green House Gas Protocol), som delar in utsläppen från växthusgaser i tre olika delar, så kallade scope.
I dagsläget redovisar Nivika direkt klimatpåverkan från egna fordon (scope 1) och indirekt klimatpåverkan från inköpt energi (scope 2). Framöver kommer en klimatberäkning göras som även inkluderar stora poster av utsläpp inom scope 3.
| Bränsleförbrukning (kg CO2) | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Bensin | 252 | 877 |
| Diesel | 29 454 | 36 135 |
| Laddhybrid/bensin | 4 666 | 5 209 |
| El | 0 | 0 |
| Total bränsleförbrukning | 34 372 | 42 221 |
| Total utsläppsintensitet | 94,1 | 107,4 |
|---|---|---|
| Utsläppsintensitet (g CO2/km) | 2020/21 | 2019/20 |
| Klimatpåverkan energi (ton CO2ekv) | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| El | 2 091 | 1 839 |
| Fjärrvärme | 259 | 336 |
| Fjärrkyla | 168 | 169 |
| Total klimatpåverkan ernergi | 2 518 | 2 344 |
För att ta ytterligare ett steg vidare mot ett mer hållbart samhälle behöver vi gemensamt tänka ett steg längre gällande återbruk och långtidsbruk, därmed lämna slit- och slängtänket bakom oss och minska vår klimatpåverkan. Material och produkter behöver användas längre, av fler eller i nya sammanhang. Omställningen till en cirkulär ekonomi har stor potential i att minska resursanvändningen och är också ett verktyg för att påverka de globala hållbarhetsmålen i Agenda 2030. Sedan slutet på januari 2021 har vi i Sverige en första handlingsplan för omställningen till en cirkulär ekonomi. Visionen är ett samhälle där resurser används effektivt i giftfria cirkulära flöden och ersätter jungfruliga material. Det ger förhoppningsvis inte bara miljöfördelar utan även ekonomiska fördelar eller ett starkare varumärke.
Tre områden är framför allt viktiga för Nivika när det gäller resurseffektivitet – effektiv energianvändning, materialförbrukning och avfallshantering. Som tidigare kommunicerat har Nivika valt att bygga alla sina nya bostäder enligt miljöbyggnad silver.
Som ett led i utvecklingen ser vi även på möjligheterna att certifiera även befintliga fastigheter. Arbetet ligger nu i att kartlägga vilket system som passar vår verksamhet bäst.
Arbetet med att effektivisera vår resursanvändning pågår ständigt. Ett exempel på detta är att vi sätter solpaneler på våra tak, både nybyggnation och befintliga fastigheter. Solelen används till trapphusbelysning, tvättstugor, hissar, ventilation, värmepumpar etc. Nivikas tekniska förvaltning använder sig av olika system för att övervaka fastigheternas energianvändning med fokus på att följa upp, utveckla och optimera fastigheternas energianvändning.
Nivika har under 2021 skrivit avtal med ett avfalls- och återvinningsföretag i Värnamo. Tillsammans med dem ska vi nu arbeta fram ett system som ger oss möjlighet att minska vårt avfall, öka återvinningen och därigenom minska vårt klimatavtryck kopplat till vår verksamhet. Det kommer också hjälpa oss i arbetet med att få våra hyresgäster att i sin tur agera mer hållbart.
Miljöbyggnad är ett svenskt system för att miljöcertifiera byggnader. En certifiering innebär granskning från tredje part av miljöarbetet samt byggnadens miljöprestanda. Certifieringen delas in i tre olika kategorier brons, silver och guld. Det är organisationen Sweden Green Building Council som genomför certifieringarna.
Vi arbetar för ett mer cirkulärt tänkande där vi ständigt försöker se möjligheter i att återvinna och återbruka. Ett exempel på detta är vårt projekt Sadelmakaren i Värnamo.
Sadelmakaren är det första stora projekt för Nivika med riktigt hög andel återbruk i rivning där stora delar av den tidigare fastigheten återanvänds, dels av Nivika, dels av Hillerstorps Schakt AB.
Fastigheten har plockats ned i olika steg där väggarna i Siporex lättbetong, stålstommen, innertak, takisolering, takplåt, fönster, dörrar och portar kommer att användas till att bygga upp två nya byggnader externt. Ventilationsaggregat kommer att återanvändas i annan fastighet hos Nivika. Övrigt material som ej kunnat återbrukas har sorterats i fraktioner för återvinning.
| Energianvändning (kWh) | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| El | 10 896 223 | 9 991 012 |
| Fjärrvärme | 12 275 865 | 12 718 885 |
| Fjärrkyla | 21 298 | 14 142 |
| Total förbrukning | 23 193 386* | 22 724 039 |
*Anledningen till att energianvändningen ökat från föregående år beror på att antalet fastigheter i beståndet har ökat.
| Energiintensitet (kWh/m2 Atemp)* | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Total energiintensitet | 135 | 161 |
*För elförbrukning: dela på de antal kvm som elen gäller för, dvs inte alla kvm som Nivika äger.
Under 2020/2021 har vi dokumenterat och följt upp vår energiförbrukning, energiintensitet samt utsläpp av växthusgaser i vår verksamhet. Vår största energianvändning kommer ifrån vår och våra hyresgästers eloch fjärrvärmeanvändning. Därför ser vi till att vi köper el som är 100 procent förnybar. Större delen av våra fastigheter har fjärrvärme som uppvärmning och den fjärrkyla som finns kommer ifrån Vättern.
Vi vill möjliggöra för våra hyresgäster att skapa en mer hållbar livsstil och engagemang för att göra mer klimatsmarta val i vardagen kopplat till sitt boende. Det kan vara allt från att erbjuda odlingsmöjligheter intill fastigheterna, enkla system för avfallshantering till att erbjuda laddplatser för elbilar.
I våra fastigheter vill vi underlätta för att använda cykeln genom till exempel trygga och lättillgängliga cykelparkeringar. I projektering av byggnaderna övervägs möjligheter för cykelpooler. Vi har också etablerat ett samarbete med Green Motion, vilket ger hyresgästerna möjlighet att hyra elbilar och cyklar i närheten av fastigheterna. Under året har vi fortsatt att utrusta vi våra fastigheter ytterligare laddplatser för elbilar. Se tabell nedan.
| 2020/21 | 2019/20 | ||
|---|---|---|---|
| Ort | Antal | Ort | Antal |
| Värnamo | 14 | Värnamo | 11 |
| Jönköping | 33 | Jönköping | 16 |
| Växjö | 12 | Växjö | 2 |
| Totalt | 59 | Totalt | 29 |
Bostäder uppförs med "Nivika-standard". Sedan Nivika startades har långsiktig förvaltning varit en grundförutsättning för materialval och specifikationer oavsett om det gäller renovering eller nyproduktion. Nivika ska ha fastigheter av hög kvalitet för att attrahera hyresgäster, det är lika viktigt nu som när bolaget startade för drygt 20 år sedan. Vid nyproduktion av hyresrätter ingår alltid Nivika teknisk beskrivning standard en del av beställningsunderlaget.
När du kliver in i lägenheterna ligger det alltid granit eller keramik klinkers på hallgolvet, tåligt och underhållsfritt, på övriga golv ligger 3-stavs ekparkett ett vackert och tämligen tåligt golv som även ger en varm träkänsla och är skönt att gå på. Samtliga golvlister är i ek, nästan lika snygga efter ett par års dammsugning som när de är nya. Fönsterbänkar är i sten eller vit marmor som ger ett tidlöst och fräscht intryck. Köket är vitt med tåligt kompaktlaminat på bänkarna och vitvarorna är rostfria. Toalett och badrum har granit eller keramiskt klinkers på golvet och det är kakel på väggarna. Lägenheten har mekanisk till- och
frånluftsventilation med värmeåtervinning med FTX-aggregat i samtliga lägenheter. Våra fastigheter utformas så långt som möjligt för att vara flexibla och lätta att anpassa till förändrade behov, vilket minskar behovet av ombyggnation.
Som ett strategiskt steg för projektverksamheten och Nivikas mål om att växa fastighetsportföljen och samtidigt öka andelen bostäder genomförde bolaget i februari 2021 det strategiska förvärvet av Husgruppen. Det förvärvade bolaget är baserat i Torsviks industriområde i Jönköping och tillverkar på industriellt vis byggnadskomponenter i trä, med en portfölj som sträcker sig från utfackningsväggar till kompletta lägenheter, och var innan förvärvet en leverantör i nära samarbete med Nivika.
Förvärvet bidrar med en betydande utökning av den egna produktionskapaciteten hos Nivika. Vid förvärvet motsvarade produktionskapaciteten hos Husgruppen en lägenhetsmodul per dag. Nivika investerar för närvarande för att tredubbla produktionskapaciteten, vilket kommer motsvara en daglig produktion om tre till fyra moduler och en årlig produktion om 450–500 lägenheter. Integrationen av Husgruppen i Nivikas existerande verksamhet har möjligg jort för större kontroll över bolagets tillväxtmöjligheter genom nybyggnation och kostnader relaterade därtill. Husgruppen möjliggör att produktion sker inom koncernen, vilket säkrar tillgången till byggnadskomponenter och ökar projektvinstmöjligheten. Ytterligare en fördel med förvärvet är den kapacitet för volymbyggnation som Husgruppen innehar, vilken möjliggör kostnadseffektivt byggande genom skalfördelar utan att bolaget tvingas göra avkall på materialval och dess kvalité.
Utöver kostnadsfördelen och riskminimeringen är Husgruppen och dess produktion en viktig del i Nivikas hållbarhetsarbete. Husgruppens fokus ligger på industriellt byggande i trä, vilket är en miljömässig fördel i jämförelse med andra byggmaterial så som betong, då koldioxidutsläppen är väsentligt mindre i träkonstruktioner. Enligt Sveriges Byggindustrier kan användandet av en byggplattform i korslimmat trä jämfört med en platsg juten betongstomme och yttervägg med kvarsittande form innebära koldioxidbesparingar om 109 kg CO2-ekv./m2 Atemp över fastighetens livscykel. Trä är ett naturmaterial och innehåller därför inte tillsatser eller giftiga ämnen. Materialet kan även användas i industriellt byggande vilket förkortar byggtiden väsentligt och således bidrar till mer kostnadseffektivt byggande. Lägenhetsenheterna byggs i industriell miljö och kan sedan transporteras till och monteras på plats på grund av att de är relativt lätta. Husgruppen har sin produktion på Torsvik strax söder om Jönköping vilket är inom Nivikas huvudsakliga geografiska fokus och möjliggör för en bättre kontroll av värdekedjan. Genom närproducerade byggmaterial och färdiga moduler minskar även kostnader och utsläpp vid transport, och Nivika kan från Torsvik leverera moduler till alla orter inom vilka bolaget är verksamt.
Ett pågående projekt där Husgruppens volymbyggnation används är Valplatsen 8 på Österängen i Jönköping, där 194 moderna studentlägenheter byggs på industriellt vis. Lägenheterna färdigställs i produktionsanläggningen på Torsvik och fraktas sedan till platsen där endast media, dvs. vatten, värme, ventilation, el, m.m. dockas in. Samtliga fastigheter är byggda på ett hållbart sätt med statliga bidrag från Boverket för studentbostäder.
Nivika är en lokal samhällsbyggare som erbjuder attraktiva och trivsamma lokaler och boenden för våra hyresgäster. En prioriterad fråga för oss inom detta fokusområde är att skapa trygghet och trivsel för våra hyresgäster.
Vi skapar hållbara kvarter och området med fastigheter där människor ska leva och arbeta i många år framöver. Områdena ska klara klimatförändringar och samhällsomvandling. Vi tar långsiktigt ansvar när vi bygger, utvecklar och förvaltar.
I vårt detaljplanearbete ingår förutom att gestalta området även att bidra till en blandad stadsmiljö. En blandad stadsmiljö skapar förutsättningar för stor mångfald och variation mellan gammal och ny bebyggelse, både i gestaltning och funktion för boende, handel, service, rekreation, kultur och arbetsplatser. Blandstaden utgår ifrån social hållbarhet där människans välbefinnande står i centrum. Genom att tillgodose människors rättigheter ska goda, trygga och jämställda och jämlika mötesplatser och en hälsosam livsmiljö skapas.
Med hänsyn till naturens ekosystemtjänster och förutsättningar skapas en stad där våra liv och verksamheter kan ge en minimal negativ belastning och en ökad positiv påverkan på natur och människor. Mångfunktionella grönytor och vatten ska användas för att skapa sociala sammanhang, främja biologisk mångfald och skapa en robusthet i samhället inför kommande klimatförändringar.
I en modern stadsmiljö är funktioner och anläggningar nära och lättillgängliga för alla, det är enkelt att välja hållbara sätt att förflytta sig inom, till och från området. Gående och cyklister prioriteras tillsammans med en attraktiv kollektivtrafik för att skapa god tillgänglighet och levande gaturum.
Förutsättningar ska skapas för en fossilfri och giftfri livsmiljö samt i övrigt en minimal negativ belastning på människor och miljö. Detta uppnås genom hållbart byggande och framtidsinriktade lösningar som bidrar till att det ska vara lätt att göra rätt i vardagen. En robust och säker VA- och energiförsörjning samt kommunikation som klarar olika typer av potentiella kriser och hot ska även säkerställas. Genom samverkan, delaktighet och strategiska satsningar skapas nya förutsättningar för företagande och verksamheter som ökar hela stadens dragnings- och attraktionskraft.
Att bygga hållbart innebär att bygga på ett sätt som tar hänsyn till vår omgivning och våra utmaningar. Idag står byggbranschen för en stor del av våra gemensamma koldioxidutsläpp och därför har vi ett tydligt mål i vår bostadsproduktion - vi ska sänka vår klimatpåverkan så långt det bara går.
Det gör vi genom att bygga effektivt i fabriker som till stor del drivs av förnybar energi, transportera med fossilfritt bränsle och framför allt genom att välja trä som byggmaterial. Trä är en inhemsk, förnybar råvara som förbrukar mindre energi än andra byggmaterial och bidrar till lägre utsläpp av koldioxid
Nivika engagerar sig lokalt genom att stötta olika lokala idrottsföreningar och evenemang. Satsningarna hjälper oss att lära känna invånarna och vi förstår på så vis lättare deras behov och önskemål. Kunskapen tar vi sedan med oss in i bland annat detaljplanearbetet som vi driver tillsammans med olika kommuner.
Det hjälper oss även att skapa och utforma bostadsområden så att de attraherar en bred grupp av människor. Det bidrar också till utveckling av industriområden som i sin tur genererar möjligheter för ett expanderande näringsliv. Summan av detta stödjer oss i vårt arbete att skapa hållbara kvarter och områden där människor kan leva och arbeta över tid.
Nivika har även ett långsiktigt och omfattande utbyte med studenter på Campus i Värnamo och Högskolan i Jönköping, som strävar efter att ge studenter möjlighet till praktiska erfarenheter och utbildning kopplat till bygg- och fastighetsbranschen.
- Växjö DFF
- Värnamo Brottarklubb
Under året som gått g jordes en kartläggning över vilka frågor som våra intressenter tyckte var viktigast. En väsentlig fråga blev den som handlar om trygghet och trivsel, en betydande aspekt för att människor ska trivas i sina bostäder.
Arbete med att skapa säkrare miljöer för våra boende pågår kontinuerligt. Våra fastighetsskötare besöker/ ronderar dagligen fastigheterna och kan på så vis snabbt upptäcka om något behöver åtgärdas.
Vi ser också många förbättringsmöjligheter inom detta område. Till exempel skulle vi behöva ha med oss mer specifika frågor kring ämnet redan i projekteringsskedet. Bättre belysning av gångstråk och parkeringsplatser. Väl belysta gemensamhets ytor så som trapphus och tvättstugor. Anpassad växtlighet som minskar mörka hörn och platser på fastigheten.
För kommande år ser vi över nya arbetsmetoder tillsammans med vår förvaltning, som hur vi kan följa upp och förbättra tryggheten och trivseln på våra fastigheter. Resultatet förväntas bli en form utav checklista som kan användas i det dagliga arbetet.
Nivika är i en expansiv fas vilket gör att behovet utav nya medarbetare och kunskap ständigt ökar. Medarbetarna är avgörande för företagskulturen, affärerna och den pågående utvecklingen. Därför är det av största vikt att kontinuerligt arbeta för att vara en hållbar arbetsplats och en attraktiv arbetsgivare.
Nivika är en inkluderande arbetsplats med friska och engagerade medarbetare. Vi erbjuder våra medarbetare en trygg, säker och hälsosam arbetsmiljö. För att vara en hållbar arbetsplats har vi valt att prioritera tre områden: god arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling.
Nivika ska erbjuda våra medarbetare en trygg, säker och hälsosam arbetsmiljö. Nivika arbetar förebyggande med säkerhet genom bland annat interna rutiner och verktyg. Information och tillvägagångssätt hur vi ska agera beskrivs i företagets policys och uppförandekod. Arbetsmiljöfrågor är viktiga för att minimera tillbud och olyckor. Uppkomna tillbud dokumenteras och rapporteras till närmsta chef som i sin tur lyfter tillbudet upp till ledningen.
I fastighets- och byggbranschen förekommer allvarliga hälso- och säkerhetsrisker, framför allt relaterade till fysiska risker. I kontorsmiljö är hälso- och säkerhetsriskerna framför allt relaterade till risker som påverkar den psykiska hälsan. Koncernen har friskvårdsstöd till medarbetarna för att främja hälsa och välmående. Ett bidrag för olika typer utav träning samt andra hälsoaktiviteter som exempelvis massage. Samtliga anställda omfattas även av en vårdförsäkring.
Vi har en nollvision för arbetsplatsolyckor, den gäller alla som arbetar för eller utför uppdrag för Nivika. Detta innebär att ingen ska komma till skada på jobbet. För att uppnå vårt mål måste vi jobba förebyggande, minimera och åtgärda säkerhets- och hälsorelaterade risker samt främja våra medarbetares välmående.
Sjukfrånvaron i koncernen har genom åren varit låg. Under verksamhetsåret har vi dock haft en ökning av korttidsfrånvaro totalt 2,4 procent. Jämfört med 2019/20 då korttidsfrånvaron stod för 1,9 procent. Orsaken till ökningen ser vi beror på den rådande situation avseende covid-19.
Vårt grundläggande synsätt är att alla människor har lika värde och rätt till lika behandling. Medarbetarna skall ges samma möjligheter gällande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran, inom ramen för sin kompetens och vilja. Arbetsvillkoren styrs av kollektivavtal, vi är medlemmar i Almega. Lönesättningar tar hänsyn till branschstatistik och medarbetarnas individuella prestation. Historiskt sett är bygg- och fastighetsbranschen en mansdominerad bransch. Idag ser vi att fler och fler kvinnor söker sig in i branschen, vilket vi välkomnar.
I september 2020 hade Nivika 36 medarbetare och per årsslutet har vi ökat vårt team med ytterligare 10 medarbetare, totalt är vi nu 46 anställda. De områden som legat i fokus för rekrytering har varit projekt-, ekonomi- och förvaltningsavdelningen. Vi har även under året lyft upp en del medarbetare till nya utmanande roller.
Fördelningen av Nivikas medarbetarbetare per den sista augusti 2021 är 78 procent män och 22 procent kvinnor. Av de anställda är 33 personer (72) tjänstemän och 13 personer (28) kollektivanställda.
För oss handlar kompetensutveckling om att utveckla våra medarbetares kunskaper och färdigheter. Medarbetare ska ges samma möjligheter gällande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran inom ramen för sin kompetens och egna vilja. Utbildningsbehovet kartläggs och anpassas individuellt för varje medarbetare, rätt kompetens för respektive arbetsuppgifter.
Våra värderingar beskriver det som är allra viktigast i våra initiativ och handlingar. Värderingarna guidar oss i vårt dagliga arbete och i de relationer vi bygger med kollegor, kunder och partners.
Nivika arbetar aktivt med att minska klimatavtrycket och för att framtidssäkra fastigheter och kommande projekt utifrån förändrade klimatlaster med regn-, snö-, vind- och temperaturvariationer. Vi identifierar och hanterar kontinuerligt klimatrelaterade risker och möjligheter och dess påverkan för verksamheten, fastigheter och stadsdelar.
Nivika har under 2020/2021 påbörjat arbetet med TCFD:s rekommendationer och arbetet med att identifiera relevanta risker och möjligheter samt deras påverkan och bolagets exponering mot dessa för att säkerställa att bolaget står väl rustat att möta de klimatrelaterade risker som troligen kommer att påverka verksamheten i framtiden. Hanteringen av ett förändrat klimat och den pågående omställningen i linje med Parisavtalet skapar också stora möjligheter för aktörer som Nivika med hög ambitionsnivå i hållbarhetsarbetet. Möjligheter som vi hela tiden arbetar för att utveckla vidare.
I analysen kommer vi att utgå från de risker och möjligheter som vi identifierar som mest betydelsefulla för den framtida verksamheten. Identifierade risker kommer sannolikt att vara betydande i framtiden, men deras finansiella påverkan kommer troligtvis att variera.
Nivika ser redan idag att det finns en stor sannolikhet för att ökade lagkrav kommer att medföra att det också ställs allt högre krav på bolagen. Bland annat när det gäller att mäta och minska energianvändning och koldioxidutsläpp, både i den egna verksamheten och i produktionsfasen av nya fastigheter.
En risk som idag är uppenbar är att politiska relegeringar påverkar fastighetsägare att hålla ner mängden egenproducerad energi vilket kan bli en utmaning kring fortsatt reglering och politiska beslut inom energiområdet som kan leda till ökade energipriser. Vilket i sin tur skulle kunna innebära att utvecklingen mot en mer hållbar energianvändning kan komma att gå långsammare. Förändrade väderförhållanden påverkar redan Nivikas fastigheter och projekt. Det finns flera utmaningar som följer med ett varmare klimat, större temperaturvariationer och nederbördsmängder.
Nivikas affärsmodellen och verksamhet är anpassad för att ta vara på möjligheter som följer av omställningen mot ett hållbart samhälle. Vårt arbete med minskad energianvändning och klimatpåverkan från verksamheten är ett sätt att framtidssäkra fastigheterna, minska våra kostnader och möta framtida lagar. Nivika är ett fastighetsbolag som arbetar med lokala kontakter och har ett nära samarbete med kommuner gällande utvecklingsprojekt och föra fram hållbarhetsaspekter även där. Därigenom förblir vi ett attraktivt bolag för våra intressenter, inte minst framtida hyresgäster.
Nivika gav ut sitt Gröna Ramverk i september 2020 och emitterade i samband med det sin första gröna obligation. Nivikas ramverk följer Green Bond Principles och är granskat av Cicero med betyget "Medium Green".
Två gröna obligationer emitterades under bokslutsåret 2020/2021, den första i september 2020 och den andra i maj 2021. Totalt emitterades 1,1 mdkr och 100 procent enligt det gröna ramverket. Utestående gröna obligationer uppgick vid räkenskapsårets slut till 1,1 mdkr.
I juni 2021 fick Nivika de första gröna banklånen i samband med omläggning från byggnadskreditiv till fastighetslån för det nybyggda kvarteret Kungsängen i Jönköping med fastigheterna Västergöken 1, Vråken 1, Vråken 2 och Vombaten 2. Kvarteret innehåller hyresrätter, totalt 203 lägenheter som färdigställts under vår-försommar 2021. Husen är byggda i trä, ett flertal hus har även trästomme. Fastigheterna Vombaten 2 och Vråken 2 är dessutom byggda enligt Miljöbyggnad Silver och förväntas inom kort erhålla certifieringen.
Det gröna ramverket innebär att grön finansiering ska användas till projekt och tillgångar som är gröna, såsom gröna och energieffektiva byggnader, men kan också vara investeringar i energi effektiviseringsåtgärder och förnybar energi.
Nivikas Gröna Ramverk innehåller fyra investeringskategorier varav gröna och energieffektiva byggnader är den största;
De kriterier som skall vara uppfyllda för finansiering av nybyggnation av en fastighet är att byggnaden skall ha en energiprestanda som ligger minst 20 procent under Boverkets energikrav (BBR-krav) alternativt vara byggd i enlighet med Miljöbyggnad Silver eller bättre.
Träbyggnation skall byggas med svenskt trä, med märkning FSC/PEFC.
Byggnader med en energiprestanda som enligt energideklarationen erhållit energiklass A eller B.
Renoveringskostnader som leder till en energiprestanda i enlighet med befintlig fastighetsportfölj alternativt leder till en energiförbättring på minst 30 procent per kvadratmeter och år jämfört med före investeringen.
Direkta kostnader för installation av energieffektiviseringsteknik såsom smarta styrsystem, förbättrad isolering, värmeväxlare, gröna tak, energieffektiv belysning m.m., förutsatt att åtgärderna uppfyller nationella minimikrav och att investeringen är kopplat till åtgärder som syftar till en förbättrad energiprestanda och /eller minskade utsläpp av växthusgaser.
Hållbara transporter, eldrivna fordon och/eller infrastruktur för eldrivna fordon.
| Godkänt investeringsbelopp | Mkr | |
|---|---|---|
| Upparbetade investeringar i pågående projekt | 440 | |
| Befintliga fastigheter | 1 179 | |
| - Varav tidigare ny och ombyggnadsprojekt | 687 | |
| Totalt godkänt investeringsbelopp | 1 619 | |
| Utestående volym gröna obligationer | 1 100 | |
| Utestående volym gröna krediter | 310 | |
| Kvarvarande godkänt investeringsbelopp | 209 |
| Fastigheter | Ort | Projekt | Typ | Energi- prestanda, BBR |
Energi klass |
Nedlagda kostnader |
Mark/ Byggrätt |
Summa |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Valplatsen 8 | Jönköping | Nybyggnation | Bostäder | 50% av BBR krav | A | 204 665 | 9 500 | 214 165 |
| Sadelmakaren 1 | Värnamo | Nybyggnation | Bostäder | 54,8% av BBR krav | A | 41 236 | 18 000 | 59 236 |
| Värendsvallen 12, Nivika Center | Växjö | Nybyggnation | Bostäder | 53,6% av BBR krav | A | 49 500 | 18 500 | 68 000 |
| Hjortonet 7 | Motala | Nybyggnation | Kommersiellt | 69% av BBR | B | 17 000 | - | 17 000 |
| Tor 3 | Nybro | Nybyggnation | Bostäder | Planerad energiklass A | - | 10 332 | 10 332 | |
| Vinkelhaken 13 | Ljungby | Nybyggnation | Bostäder | Planerad energiklass A | - | 11 000 | 11 000 | |
| Hällstorp 1:20, Hovslätts ängar | Jönköping | Nybyggnation | Bostäder | Planerad energiklass A | - | 60 000 | 60 000 | |
| Summa | 312 401 | 127 332 | 439 733 |
| Fastigheter | Ort | Projekt | Typ | kostnader | Nedlagda Fastighets värde |
|---|---|---|---|---|---|
| Snöflingan 16 | Växjö | Nybyggnation | Bostäder | 137 466 | 207 000 |
| Västergöken 1 | Jönköping | Nybyggnation | Bostäder | 212 251 | 232 000 |
| Vråken 1 | Jönköping | Nybyggnation | Bostäder | 142 736 | 153 000 |
| Vombaten 2 & Vråken 2 | Jönköping | Nybyggnation | Bostäder | 91 895 | 95 000 |
| Summa | 584 347 | 687 000 |
| Bolag | Fastighet | Nybyggnadsår | Om- eller tillbyggnadsår |
Värdeår | Pantbrev Bank | Pantbrev tkr | Fastighets värde 21-08-31 |
kWh/m², år | Energiklass | Grön | Not |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nivika Bautastenen AB | Bautastenen 3 | 1929 | 2017 | 2017 | DB | 90 000 | 145 000 | 74% av BBR-krav | B | Ja | |
| Nivika Sandstenen AB | Diabasen 4 | 2020 | DB | 48 000 | 137 000 | 68,6% av BBR krav | B | Ja | |||
| Nivika Snöflingan AB | Snöflingan 16 | 2021 | SEB | 110 000 | 207 000 | 63% av BBR-krav | B | Ja | |||
| Nivika Lokal AB | Valplatsen 8 | 2001 | - | 153 700 | - | 50% av BBR krav | A | Ja | Under uppförande 194 lgh | ||
| Nivika Vombaten AB | Vombaten 2 & Vråken 2 | 2021 | DB | 60 000 | 95 000 | 49,5% av BBR krav | A | Ja | |||
| Nivika Kungsängen AB | Vråken 1 | 2021 | DB | 100 000 | 153 000 | 69% av BBR-krav | B | Ja | |||
| Nivika Kungsängen AB | Västergöken 1 | 2021 | DB | 150 000 | 232 000 | 69% av BBR-krav | B | Ja | |||
| Nivika Stigamo Öst AB | Stigamo 1;47 | 2018 | - | - | 173 000 | 63,7% av BBR krav | B | Ja | |||
| Nivika Växjöfastigheter AB | Nyckelharapan 2 | 2020 | - | - | 37 000 | 71% av BBR krav | B | Ja | |||
| Summa | 711 700 | 1 179 000 |
Övriga upplysningar
Den miljödata som redovisas är framtagen enligt samma principer och metoder som vår hållbarhetsrapport. Investeringar i ny- och ombyggnadsprojekt motsvarar det belopp som per balansdagen har investerats i den aktuella fastigheter. Befintliga fastigheter tas upp till marknadsvärde. Marknadsvärdet uppdateras varje kvartal då interna och externa värderingar genomförs. Redovisningen av marknadsvärden följer de redovisningsprinciper som framgår av årsredovisningen.
För att skapa samspel mellan det intillliggande naturreservatet och stadsdelen så har ett fågeltorn uppförts. Odlingslådor har placerats ut för att skapa sociala ytor för de boende
Beläget på Kungsängen i Jönköping
Även i detta kvarter erbjuds våra hyresgäster yta till egen odling
Beläget på Valplatsen i Jönköping
Utifrån det fastighetsbestånd bolaget ägde per den 31 augusti 2021, baseras intjäningsförmågan på en kommande tolvmånadersperiod. Intjäningsförmågan baseras på tecknade hyresavtal och visar vilken avkastning som bolaget kan generera med givna förutsättningar. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt.
Intjäningsförmågan innehåller inga estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
| Mkr | 2021-08-31 | |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 406 | |
| Fastighetskostnader | -122 | |
| Driftnetto | 284 | |
| Central förvaltning | -28 | |
| Finansiella kostnader | -108 | |
| Förvaltningsresultat | 149 |
Nivika Fastigheter AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Värnamo. Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och leda verksamheten i Nivika Fastigheter. Bolagsstyrningen syftar även till att säkerställa att bolaget lever upp till sina åtaganden gentemot aktieägare, kunder, medarbetare, leverantörer och omvärlden i övrigt.
Bolagsstyrningen i Nivika Fastigheter baseras bland annat på aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, bokföringslagen, bolagsordningen, regelverk för emittenter (räntebärande instrument) på de marknadsplatser där Nivika Fastigheter är noterat, policyer samt interna regler och riktlinjer.
Nivikas aktier är anslutna till Euroclear Sweden AB. Det innebär att inga aktiebrev ges ut och att Euroclear för aktieägarregister över ägare och förvaltare i bolaget.
Aktiekapitalet i Nivika består av A- och B-aktier. En A-aktie berättigar till tio röster och en B-aktie berättigar till en röst. Både A- och B-aktier är utdelningsberättigade.
Den 31 augusti 2021 uppgick antalet aktieägare i Nivika Fastigheter AB (publ) till 125 stycken.
| Ägare | A-aktier | B-aktier | Summa Aktier | Kapital-andel | Röst-andel |
|---|---|---|---|---|---|
| Värnanäs AB | 40 928 000 | 1 857 000 | 42 785 000 | 21,0% | 31,1% |
| Planch AB | 32 336 000 | 8 084 000 | 40 420 000 | 19,9% | 25,0% |
| Santhe Dahl Invest AB | 26 760 000 | 12 690 000 | 39 450 000 | 19,4% | 21,2% |
| Holmgren Group AB | 19 500 000 | 4 875 000 | 24 375 000 | 12,0% | 15,1% |
| Pollock Invest AB | 4 900 000 | 1 225 000 | 6 125 000 | 3,0% | 3,8% |
| GBJ Holding AB | 0 | 13 075 000 | 13 075 000 | 6,4% | 1,0% |
| Investment AB Öresund | 0 | 5 422 994 | 5 422 994 | 2,7% | 0,4% |
| E. Öhman J:or AB | 0 | 3 615 329 | 3 615 329 | 1,8% | 0,3% |
| DG1 Holding AB | 0 | 2 675 000 | 2 675 000 | 1,3% | 0,2% |
| Fastighetsutveckling Jönköping AB | 0 | 2 675 000 | 2 675 000 | 1,3% | 0,2% |
| Topp 10 aktieägare, summa | 124 424 000 | 56 194 323 | 180 618 323 | 88,7% | 98,3% |
| Övriga aktieägare, 115st | 0 | 22 946 856 | 22 946 856 | 11,3% | 1,7% |
| Total | 124 424 000 | 79 141 179 | 203 565 179 | 100% | 100% |
Data från Euroclear per 2021-08-31
Valberedningen representerar aktieägarna. Valberedningen har till uppgift att före bolagstämman lägga fram förslag till styrelse och revisorer inklusive ersättning.
Enligt svensk kod för Bolagsstyrning ska bolaget ha en valberedning som har till syfte att lämna förslag avseende ordförande på bolagsstämmor, kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden), arvoden och övrig ersättning till varje styrelseledamot samt ersättning för utskottsarbete, val av och ersättning till externa revisorer samt förslag till valberedning för den nästföljande årsstämman. Valberedningens förslag redovisas i kallelse till årsstämman.
Vid extra bolagsstämma den 30 juni 2021 antog aktieägarna följande principer för utseende av valberedningen.
Valberedningen ska utgöras av representanter för de till röstetalet fyra största aktieägarna i Nivika Fastigheter AB (publ) ("bolaget") baserat på den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken per den sista bankdagen i april varje år och övrig tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits bolaget vid denna tidpunkt. Om någon av de fyra till röstetalet största aktieägarna väljer att avstå från sin rätt att utse ledamot till valberedningen, eller annars får anses ha avstått från sådan rätt, ska nästa aktieägare i turordning beredas tillfälle att utse ledamot. Vid bedömningen av vilka som utgör de fyra till röstetalet största aktieägarna ska en grupp aktieägare anses utgöra en ägare om de (i) ägargrupperats i Euroclear-systemet eller (ii) offentligg jort och till bolaget meddelat att de träffat skriftlig överenskommelse att genom samordnat utövande av rösträtten inta en långsiktig gemensam hållning i fråga om bolagets förvaltning. Valberedningens ordförande ska vara den ledamot som utsetts av den till röstetalet största aktieägaren, såvida inte valberedningen beslutar annat. Ledamöterna i valberedningen erhåller ingen ersättning.
Aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter utövas vid bolagsstämman. En gång per år hålls årsstämman som bland annat beslutar om styrelsens sammansättning, ansvarsfrihet för verkställande direktör och styrelsens ledamöter, utdelning och val av styrelse och revisorer, samt ersättningsprinciper för ledande befattningshavare. Årsstämman 2021 kommer att hållas i Värnamo, datum är ännu ej beslutat.
Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. Styrelsens övergripande uppgift är att ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföring, medelförvaltning och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande.
Det åligger styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och att styrelsen erhåller erforderlig information om bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk rapportering. Styrelsen svarar också för att fatta beslut i strategiska frågor såsom fastställande av strategiska planer, affärs- och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. Detta skall göras på ett hållbart sätt med ett väl avvägt risktagande för att säkerställa en långsiktigt positiv utveckling för bolaget.
Styrelsen arbetar enligt en arbetsordning för styrelsen och utfärdar en VD-instruktion som bland annat anger rapporteringsskyldigheter mot styrelsen. Arbetsordningen anger bland annat styrelsens ansvar, arbetsfördelning samt vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen.
Enligt styrelsens arbetsordning ska ersättningsutskottets uppgifter fullgöras av hela styrelsen. Ersättningsutskottet är främst ett förberedande organ och tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att behandla frågor avseende ersättnings- och anställningsvillkor för verkställande direktör samt andra ledande befattningshavare baserat på de riktlinjer för ersättning och anställningsvillkor för verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare som beslutats av årsstämman.
Enligt styrelsens arbetsordning ska revisionsutskottets uppgifter fullgöras av hela styrelsen. Revisionsutskottet är främst ett förberedande organ som tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att övervaka processerna kring Nivikas finansiella rapportering och interna kontroll för att säkerställa kvaliteteten i den externa rapporteringen.
| Namn Elisabeth Norman Niclas Bergman1 |
Funktion Styrelseordförande Styrelseledamot |
Invald, år 2017 2000 |
Oberoende gentemot större ägare Ja Nej |
bolagets Oberoende ledning gentemot bolaget och Ja bolagets Nej ledning |
Närvaro, styrelsemöten 16/6 15/151 |
A-aktier (privat eller genombolag) 0 40 928 0003 |
B-akter (privat eller genombolag) 100 000 1 857 0003 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Elisabeth Norman | Styrelseordförande | 2017 | Ja | Ja | 16/6 | 0 | 100 000 |
| Viktoria Bergman | Styrelseledamot | 2018 | Nej | Nej | 16/16 | 40 928 0003 | 1 857 0003 |
| Niclas Bergman1 | Styrelseledamot | 2000 | Nej | Nej | 15/151 | 40 928 0003 | 1 857 0003 |
| Anna Carendi2 | Styrelseledamot | 2021 | Ja | Ja | 2/22 | 0 | 0 |
| Viktoria Bergman | Styrelseledamot | 2018 | Nej | Nej | 16/16 | 40 928 0003 | 1 857 0003 |
| Santhe Dahl | Styrelseledamot | 2020 | Nej | Ja | 16/16 | 26 760 000 | 12 690 000 |
| Anna Carendi2 | Styrelseledamot | 2021 | Ja | Ja | 2/22 | 0 | 0 |
| Håkan Eriksson | Styrelseledamot | 2007 | Nej | Ja | 16/16 | 32 336 000 | 8 084 000 |
| Santhe Dahl | Styrelseledamot | 2020 | Nej | Ja | 16/16 | 26 760 000 | 12 690 000 |
| Benny Holmgren | Styrelseledamot | 2016 | Nej | Nej | 16/16 | 19 500 000 | 4 875 000 |
| Håkan Eriksson | Styrelseledamot | 2007 | Nej | Ja | 16/16 | 32 336 000 | 8 084 000 |
| Thomas Lindster | Styrelseledamot | 2020 | Ja | Ja | 16/16 | 0 | 100 000 |
| Benny Holmgren | Styrelseledamot 1. Niclas Bergman, begärde entledigande från styrelsen i samband med extra bolagsstämma den 30 juni |
2016 | Nej | Nej | 16/16 | 19 500 000 | 4 875 000 |
| Thomas Lindster | 2. Anna Carendi har på extra bolagsstämma 30 juni valts till styrelseledamot intill nästa årsstämma Styrelseledamot 3. Avser Värnanäs AB i vilket Viktoria Bermans innehav uppgår till 50% och Niclas Bergmans innehav uppgår till 50% |
2020 | Ja | Ja | 16/16 | 0 | 100 000 |
Niclas Bergman, begärde entledigande från styrelsen i samband med extra bolagsstämma den 30 juni
Anna Carendi har på extra bolagsstämma 30 juni valts till styrelseledamot intill nästa årsstämma
Avser Värnanäs AB i vilket Viktoria Bermans innehav uppgår till 50% och Niclas Bergmans innehav uppgår till 50%
Bolagsstyrningsrapport
Styrelsen skall bestå av lägst tre och högst nio ledamöter med högst fem suppleanter. Om styrelsen består av tre ledamöter skall minst en suppleant utses. Ledamöterna väljs årligen för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsen har under året utg jorts av sju ledamöter. Niclas Bergman, även VD, och kvarstår som VD, har begärt entledigande från styrelsen i samband med extra bolagsstämma den 30 juni 2021 och samtidigt har Anna Carendi valts till styrelseledamot intill nästa årsstämma för att följa Koden.
Enligt Koden skall majoriteten av de bolagstämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Enligt koden skall vidare minst två av de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen också vara oberoende i förhållande till större aktieägare. Med större aktieägare avses aktieägare som direkt eller indirekt kontrollerar 10% eller mer av samtliga aktier eller röster i bolaget. Styrelsens bedömning är att majoriteten av styrelsen, fem av sju, ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning. Av dessa är tre även oberoende i förhållande till större aktieägare.
Styrelsens ordförande har till uppgift att leda styrelsens arbete samt att tillse att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Ordföranden ska genom kontakter med VD följa utvecklingen i bolaget samt tillse att styrelsens ledamöter genom VD:s försorg fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, ekonomiska planering och utveckling. Ordföranden ska vidare samråda med VD i strategiska frågor samt kontrollera att styrelsens beslut verkställs på ett effektivt sätt. Styrelseordföranden ansvarar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och för att förmedla synpunkter från ägarna till styrelsen. Ordföranden deltar inte i det operativa arbetet inom bolaget. Hon ingår inte heller i koncernledningen.
Styrelsen har under 2020/2021 haft sexton styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte. Styrelsen får genom månadsrapporter och vid styrelsemöten löpande information om såväl den affärsmässiga som den finansiella utvecklingen samt hållbarhetsarbete. Varje styrelsemöte har följt en godkänd agenda, som tillsammans med underlag, har tillhandahållits ledamöterna inför respektive styrelsemöte.
VD och CFO deltar vid styrelsemöten, VD som föredragande och CFO är styrelsens sekreterare.
Andra medarbetare i koncernen deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande i särskilda frågor när styrelsen så finner motiverat. Till de fasta punkterna som behandlas på styrelsemötena hör VD-rapport, Rapport om bolagets skatter och avgifter samt eventuella tvister, Likviditet och Potentiella förvärv och investeringar.
Därutöver behandlade styrelsen ett antal andra frågor vid sina möten där särskild uppmärksamhet ägnades åt Strategi och affärsplan, Covid -19 och dess effekt på verksamheten, Finansiering, Hållbarhet, Revisionsutskottsfrågor, Ersättningsutskottsfrågor, Bolagsstyrningsfrågor, Årsbokslut och delårsrapporter, IPO-frågor samt utdelningsförslag för räkenskapsåret.
Styrelsen genomför årligen en utvärdering av sitt utförda arbete. Samtliga styrelseledamöter tillställs en länk till ett utvärderingsformulär med frågor avseende arbetsformer och arbetsklimat, inriktning för styrelsens
arbete samt tillgång till och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Styrelseledamöternas svar sammanställs i en rapport som skickas till styrelseordföranden. I enlighet med arbetsordningen presenteras rapporten och resultatet av utvärderingen diskuteras på ett ordinarie styrelsemöte. Utvärderingen används som ett verktyg för att utveckla styrelsens arbete.
Arvodet till styrelsens ledamöter beslutas av årsstämman. På årsstämman den 30 juni 2021 beslutades att arvode till styrelsens ledamöter för tiden framtill nästa årsstämma skulle uppgå till 250 tkr på årsbasis för styrelseordföranden och 125 tkr på årsbasis för respektive styrelseledamot.
Den externa revisorn är en oberoende granskare av räkenskaperna för att säkerställa att den i allt väsentligt ger en korrekt, rättvisande och fullständig bild av bolagets ställning och resultat. Revisorn granskar också styrelsens- och verkställande direktörens förvaltning och redovisar sina iakttagelser för styrelsen utan ledningens närvaro.
Efter varje räkenskapsår lämnar revisorn en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Enligt bolagsordningen ska bolaget ha 1-2 revisorer, med eller utan suppleanter. Vid årsstämman 17 december 2020 valdes Ernst & Young Aktiebolag till bolagets revisor. Jonas Svensson huvudansvarig revisor.
Ersättning till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. Information om arvoden till revisorerna återfinns i årsredovisningen under rubriken "Ersättning till revisorer" i not 6.
VD och koncernchef är ansvarig för den löpande förvaltningen av koncernens verksamheter i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar. Vd förser styrelsen med erforderligt underlag för dess arbete både inför och mellan styrelsens sammanträdanden.
Vd utser i sin tur övriga medlemmar i den verkställande ledningen, som utgörs av VD, CFO och förvaltningschef. Den verkställande ledningen som har ett övergripande exekutivt ansvar sedan har en bredare operativ ledningsgrupp.
Den verkställande ledningen har ett övergripande ansvar för Nivika i frågor av långsiktig och strategisk karaktär såsom koncernens organisation, förvärv, varumärke, investeringar och finansiering. Avstämningsmöte hålls varje vecka. Utöver de schemalagda mötena stämmer koncernledningen löpande av frågor vid behov. Den operativa ledningsgruppen består utöver den verkställande ledningen även av uthyrningchef, projektchef, affärsutvecklingschef, kontors- och driftschef Jönköping, driftschef Värnamo, fastighetschef Växjö samt VD för Husgruppen.
Ledamöterna i den operativa ledningen har ansvar för genomförandet av strategin inom sina respektive områden. Den operativa ledningsgruppen sammanträder en gång per månad för att följa upp verksamheten och diskutera övergripande frågor.
Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsarbete identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas.
Riskhantering är en viktig aktivitet för Nivika. Det är av väsentlig vikt för långsiktig överlevnad, lönsamhet och stabilitet att Nivika har en fungerande riskhanteringsprocess inom koncernen. Riskarbete förekommer på koncernövergripande nivå vilket går under benämningen Enterprise Risk Management (ERM), samt dels på en processnivå vilket går under benämningen IKFR.
Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten. För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga processteg: identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihandboken och en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy.
Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i arbetet med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning enligt instruktionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i den finansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som redogör flöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller har identifierats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt proceduren att identifiera väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen.
Inom styrelsen ingår ansvaret i arbetet med frågor för revisionsutskottet att löpande utvärdera bolagets risksituation varefter styrelsen även gör en årlig genomgång av risksituationen.
Ekonomiavdelning och fastighetsavdelning arbetar sida vid sida för att säkerställa att riktlinjer följs. Ett begränsat antal personer har firmateckningsrätt och en attestordning finns upprättad.
Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, och styrelsen följer då upp aktuella frågor och bedömningar direkt med ledningspersoner.
Till varje identifierad risk på koncernövergripande nivå samt inom IKFR ska kontroller kopplas tills dess att risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Framtagna åtgärder respektive dokumenterade processkartor och risk/kontrollmatriser är exempel på hur kontrollaktiviteter hanteras inom koncernen. Bolaget ska säkerställa att nyckelkontroller finns implementerade och efterlevs. Varje kontroll ska utföras med spårbarhet, vilket innebär att kontrollbevis ska arkiveras och dokumenteras på lämpligt vis vid varje enskilt kontrollutförande.
Relevanta kontrollaktiviteter utförs för de risker som identifierats inom de väsentliga processerna. Syftet med dessa kontrollaktiviteter är att säkerställa att det inte uppstår väsentliga fel i den finansiella rapporteringen. Respektive nyckelkontroll ska tilldelas en ägare som ansvarar för att nyckelkontrollen utförs. Det är koncernledningens ansvar att säkerställa att de lägsta kraven avseende IKFR är känd genom organisationen och att tillräcklig ansvarsfördelning är på plats (Segregations of Duties, SoD). Koncernen har identifierat de minimikrav som ska gälla för ansvarsfördelning vilka framgår i processkartorna för respektive väsentlig process.
Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera betydelsefull information, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del av god intern kontroll. Koncernledningens möten ska användas som ett forum för kommunikation och informationsspridning kopplat till riskhantering i koncernen. Likaså åligger det koncernledningen att säkerställa att de processansvariga kopplat till den finansiella rapporteringen har tillräcklig kunskap om de väsentliga riskerna samt relaterade kontrollaktiviteter i den specifika processen.
IKFR-koordinator ansvarar för att varje medarbetare har tillräcklig kunskap om intern kontroll för att kunna utföra sina arbetsuppgifter på ett tillfredsställande sätt från ett internkontrollperspektiv, exempelvis kunskap om applicerbara lagar och regler eller hur kontroller skall utföras och dokumenteras.
Styrelsen i Nivika säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att tillse att bolaget har en ändamålsenlig organisation samt rutiner och instruktioner för sitt arbete med den finansiella rapporteringen. Rutinerna för den externa informationsgivningen syftar till att förse marknaden med relevant, tillförlitlig och korrekt information om Nivikas utveckling och finansiella ställning. Nivika har en informations- och kommunikationspolicy som uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. Finansiell rapportering och verksamhetsinformation lämnas regelbundet i form av:
Koncernledningen ska utvärdera att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de specifika kontrollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process kopplad till den finansiella rapporteringen är fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga riskerna Nivika står inför. Kontrollaktiviteter ska dokumenteras så att spårbarhet finns av utförandet.
Systemet för koncernövergripande riskhantering och IKFR ska följas upp kontinuerligt och syftar till att säkerställa att systemet upprätthålls, att förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbetssätt. Detta innefattar att styrelsen i arbetet med revisionsutskottets frågor åtminstone årligen ska granska den interna kontrollen och avrapportera till styrelsen.
Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen samt Koden, som innehåller krav på att information om de viktigaste inslagen i Nivikas system för intern kontroll och riskhantering i samband med den finansiella rapporteringen varje år ska ingå i bolagsstyrnings-rapporten. Styrelsen ska bland annat se till att Nivika har god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer att fastlagda principer för finansiell rapportering och intern kontroll efterlevs samt att det finns ändamålsenliga system för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker som bolaget och dess verksamhet är förknippad med. Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad säkerställa att bolagets operativa strategier och mål följs upp och att ägarnas investering skyddas.
Den interna kontrollen ska vidare säkerställa att den externa finansiella rapporteringen med rimlig säkerhet är tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed, att tillämpliga lagar och förordningar följs samt att krav på noterade bolag efterlevs.
Den interna kontrollmiljön inom Nivika Fastigheter följer det etablerade så kallade COSO*-ramverket *(COSO – Committee of Sponsoring Organization of the Treadway Commision), och påverkar alla funktioner i bolaget och omfattar såväl riskbedömning och rutiner som uppföljning av mål. Ramverket består av fem komponenter, kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö och kontrollåtgärder säkerställer effektiviteten i bolaget och utgör basen för den interna kontrollen. Den formella beslutsordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och VD och omfattar arbetsordning samt VD-instruktion. Övergripande policyer uppdateras löpande och fastställs av styrelsen en gång per år.
Nivikas kontrollmiljö innefattar de värderingar och den etik som styrelsen, vd och koncernledningen kommunicerar och verkar utifrån samt koncernens organisationsstruktur, ledarskap, ansvar och befogenheter samt den kompetens som medarbetarna har. Styrelsen arbetar löpande med bedömning och hantering av risker. Nivikas styrelse har valt att inte inrätta en internrevisionsfunktion för den interna kontrollen. Styrelsen bedömer att den existerande organisationen och befintliga kontrollstrukturer inom Nivika möjliggör en effektiv verksamhet, identifierar risker i den finansiella rapporteringen och säkerställer efterlevnaden av tillämpliga lagar och regler.
Ansvar och befogenheter definieras i instruktioner för attesträtt, manualer, policyer, rutiner och uppförandekod. Några exempel är bolagsordning, styrelsens arbetsordning, VD-instruktion, finanspolicy och ekonomihandbok. Dessa riktlinjer utgör tillsammans med lagar och externa regelverk den så kallade kontrollmiljön. Styrelsen prövar löpande dessa instruktioners relevans och aktualitet. Ansvaret för att kontinuerligt upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är delegerat till den verkställande direktören. Koncernledningen och övriga ledande befattningshavare har ansvaret för intern kontroll inom sina respektive ansvarsområden.
Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsarbete identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas.
Riskhantering är en viktig aktivitet för Nivika. Det är av väsentlig vikt för långsiktig överlevnad, lönsamhet och stabilitet att Nivika har en fungerande riskhanteringsprocess inom koncernen. Riskarbete förekommer på koncernövergripande nivå vilket går under benämningen Enterprise Risk Management (ERM), samt dels på en processnivå vilket går under benämningen IKFR.
Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten. För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga processteg: identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihandboken och en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy.
Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i arbetet med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning enligt instruktionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i den finansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som redogör flöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller har identifierats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt proceduren att identifiera väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen.
All affärsverksamhet innebär risktagande. En systematisk och strukturerad riskhantering i kombination med Nivikas strategi och affärsmodell ger god riskspridning. Risker hanteras på flera nivåer inom koncernen och styrelsen analyserar och säkerställer med underlag från vd och koncernledning vad som måste hanteras. Koncernledningen har ansvar för den löpande riskhanteringen inom respektive ansvarsområde och ansvarar för att den egna verksamheten hanterar möjligheter och risker, att det finns rutiner i enlighet med policyer och regelverk samt att de efterlevs och följs upp.
Enligt COSO-ramverket ska bolagsövergripande riskarbete bidra till att säkerställa att företagets affärsmål uppnås. Inom ramen för en organisations fastställda syfte eller vision fastställer ledningen strategiska mål, väljer strategi och preciserar en uppsättning mål för verksamhetens olika delar.
Detta ramverk för företagsövergripande riskhantering är anpassat för att nå organisationens mål inom fyra områden:
–mål på hög nivå, nära knutna till företagets vision och mission och som stödjer dess syfte
– mål kopplade till effektivt och produktivt utnyttjade av verksamhetens resurser
– mål som kopplas till företagets förmåga att leverera tillförlitlig finansiell rapportering
– mål som kopplas till företagets behov av att efterleva gällande lagar och regler
Utifrån målens fyra områden klassificeras riskerna i fyra olika riskområden;
| STRATEGISKA RISKER |
Innefattar risker som kan hindra bolaget från att uppnå sin vision och sina mål. Strategiska risker är ofta förknippad med att verka i en specifik bransch. |
|---|---|
| OPERATIONELLA RISKER |
Risker relaterade till effektivitet och effektiv hantering av resurser. Operatio nella risker är ofta risker kopplade till interna processer, resurser, system och anställda. |
| FINANSIELLA RISKER |
Risker relaterade till bolagets interna och externa rapportering, fastighetsvär dering samt bolagets exponering mot finansiella risker så som ränta, likviditet, krediter och valutor. |
| LEGALA RISKER |
Regelefterlevnadsrisker innebär risk för ekonomiska och juridiska påföljder till följd av bristande efterlevnad av lagar, förordningar och regelverk. |
Ett riskuniversum sammanställer riskområden och kategorier av risker som Nivika är exponerade mot. Riskuniversumet bygger på de fyra riskområden som definierats utifrån COSO-ramverket.
Riskuniversumet är framtaget för att stödja i arbetet att identifiera och kartlägga potentiella risker inom ramen för riskhantering. Modellen kan nyttjas som utgångspunkt samt inspiration vid diskussioner om risker. Det används även för att sortera och kategorisera identifierade risker.
Samtliga kategorier och underkategorier inom modellen är inte nödvändigtvis tillämpliga i bolagets nuvarande situation, men kan komma att aktualiseras i framtiden.
| Strategiskt | Operationellt | Legala | Finansiellt |
|---|---|---|---|
| Styrning Ägarstruktur Miljö Socialt ansvarstagande Planering & resursallokering Organisationsstruktur Relation till 3:e part Strategisk planering Kapital & överskottsplanering Budgetering Framtidsscenarion/trender Skatteplanering Betydande initiativ Vision & riktning Planering & utförande Mätning & uppföljning Teknisk support Affärsacceptans Identifiera möjligheter Sammanslagningar & förvärv Planering, exekvering & integration Marknadsdynamik Konkurrens Makroekonomiska faktorer Livsstilstrender Politiska faktorer Kommunikation & relationer Mediarelationer Ratingbolag Lagstiftare & standardsättare Kommunikation med intressenter Kommunikation med anställda |
Bygg, köp och försäljning av fastigheter Projektutveckling Hantera projektportfölj Förvärv eller försäljning av fastigheter Inköp och upphandling Leverantörer Fastighetsförvaltning Hyresadministration Underhållsskuld Drift och skötsel Underhåll Säkerhet Uthyrning Hyreskontrakt under uthyrning Identifiering av nya hyresgäster Hyresförhandling med existerande och potentiella kunder Vakans HR Kultur Rekrytering och uppsägningar Utveckling och performance Kompensation och ersättning IT Säkerhet och access Tillgänglighet och kontinuitet Infrastruktur Oförutsedda händelser Naturliga händelser Affärskontinuitetsplanering |
Bolagskod Etik Förskingring Legalt Kontrakt Tillgångar-äganderätt Detaljplaner Tvister Intellektuellt kapital Antikorruption Licensiering och arkivering Regelmässigt Arbetskraft Data- och personsäkerhet Börsregler Miljö Arbetsmiljö Hälsa och säkerhet Konkurrens och anti-trade Diskrimineringspraxis Skatt och revision Bokföring och rapportering Redovisning Säkerhet |
Värdering Fastighetsvärdering Restvärdesberäkning Marknad Ränta Utländsk valuta Derivat Likviditet Cash management Finansiering/Refinansiering Hedging Kredit Försäkring Elhandel Motpartsrisk Bokföring och rapportering Redovisning, rapportering och konsolidering Internkontroll Kapitalstruktur Skulder Eget kapital Pensionsfonder Aktier Skatt Inkomstskatt Fastighetsskatt Moms |
Strategiska risker är långsiktiga och övergripande och omfattar bland annat koncernens styrning, planering och resursallokering, marknadsförutsättningar, kommunikation och relation till omvärlden.
Koncernen är exponerad för allmänna makroekonomiska trender och därav betingade förändringar i sina kunders köpkraft och konsumtionsmönster. Makroekonomiska eller politiska beslut och händelser runt om i världen påverkar koncernens verksamhet, såväl lokalt som på en global skala. Politisk osäkerhet och svaga makroekonomiska förhållanden kan indirekt påverka efterfrågan på lokaler och bostäder.
Operationella risker omfattar bland annat risker i koncernens förvärvs-, förvaltnings- och projektverksamhet, inklusive uthyrning, HR och IT.
Finansiella risker omfattar bland annat risker i koncernens värdering av fastigheter, marknadsrisker, likviditetsrisker, bokföring och rapportering, kapitalstruktur och skattefrågor. Koncernen är exponerad för ett antal finansiella risker som hanteras inom ramen för den finanspolicy som godkänts av styrelsen. Det övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering inom koncernen. Koncernens främsta finansiella skulder utgörs av externa lån. Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av förändringar i till exempel räntenivåer. Bolaget utsätts framför allt för ränterisk, finansierings- och refinansieringsrisk, likviditetsrisk och kredit- och motpartsrisk.
Legala risker är kopplade till regelefterlevnad och omfattar bland annat koncernens efterlevnad av etiska och legala regler och krav på bokföring och rapportering.
Koncernen är exponerad för ett antal risker i samband med ändrad lagstiftning, överträdelser av lagar och regler i verksamheten eller eventuella fel i avtal som bolaget har undertecknat. Bristande hantering av relationer med intressenter skulle det kunna orsaka störningar i verksamheten och få en negativ påverkan på koncernens anseende. Dessa krav omfattar bland annat lagar gällande miljö, priskontroller, efterlevnad av konkurrenslagstiftning, dataskydd, mänskliga rättigheter samt arbetslagar. Hårdare miljökrav, återställning av miljön i samband med stängda anläggningar eller brott mot olika tillstånd. Det finns en ökad efterfrågan från investerare och regulatoriska organ för tydligare finansiella upplysningar från företagen när det gäller klimatrelaterade risker och möjligheter.
Koncernledningen har identifierat de väsentliga risker som bedöms föreligga. Riskerna har utvärderats, hanterats och rapporterats till styrelsen.
För risker som bedömts ha relativt hög sannolikhet för att inträffa kombinerat med relativt stor inverkan på koncernen har ansvarig inom koncernen utsetts och handlingsplan upprättats. Dessa handlingsplaner följs upp kontinuerligt av ledningsgruppen och rapporteras till styrelsen. Vidare har ett antal styrdokument och policyer upprättats av ledningsgruppen och styrelsen och ändamålsenliga interna kontrollfunktioner och system har etablerats för att reducera, exportera och i möjligaste mån eliminera potentiella risker i verksamheten.
| # | Risk | Kategori | Riskbeskrivning | Påverkan | Sannolikhet | Riskvärde |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 58 | Strategisk | Marknad | Många aktörer på fastighetsmarknaden vilket kan leder till att utbudet blir högre än efterfrågan på bostäder |
Väsentlig | Medel | Medel |
| 59 | Strategisk | Marknad | Överhettning i branschen leder till höjda kostnader och brist på kvalificerad arbetskraft eller konsulter |
Viss | Medel | Medel |
| 56 | Strategisk | Marknad | Monopol/oligopolliknande företag, kommuner, länsstyrelsen kräver tid och resurser och leder till ökade kostnader (och förseningar) |
Viss | Medel | Medel |
| 63 | Strategisk | Resurs | Brister i Nivikas budget och prognostiseringsprocess, vilket kan leda till att bolaget inte har tillräcklig likviditet för att möta sina åtaganden |
Väsentlig | Låg | Medel |
| 24 | Operationell | HR | Ökad psykosocial påfrestning (ex. stress/utbrändhet) när bolaget växer och arbetsbelastningen blir högre. |
Väsentlig | Medel | Medel |
| 26 | Operationell | HR | Förlust av kompetens/nyckelpersoner, svårighet att rekrytera personal med rätt kompetens samt upprätthålla en hög kompetens i hela företaget (kompetensutveckling) |
Väsentlig | Medel | Medel |
| 7 | Finansiell | Ränta | Förändringar i marknadsräntor påverkar upplåningskostnaden, vilket kan påverka Nivikas avkastning och finansiella situation negativt |
Väsentlig | Medel | Medel |
| Kategori | Riskbeskrivning | Hantering |
|---|---|---|
| Marknad | Vid ett läge där utbudet blir högre än efterfrågan finns det en risk att Nivika inte klarar av att leva upp till sitt mål om antalet byggda bostäder. Det finns också en risk att Nivika inte identifierar ett läge där utbudet är större än efterfrågan, vilket skulle öka risken för vakanser. |
Nivika ska: -Fortsätta fokusera på sina styrkor genom att "vara från bygden". Det är viktigt att fortsätta ha god kunskap om de marknader Nivika verkar i dvs rätt läge, rätt tomter och god fingertoppskänsla -Fortsätta göra gedigna analyser av de orter och lägen Nivika ska verka i och där projekt ska startas -Ny roll tillsätts från oktober 2021 , en operativ chef är anställd och kommer även vara ansvarig för affärsutveckling samtidigt som det frigör tid för VD att ägna åt affärsutveckling. Detta kommer stärka Nivikas strategiska arbete. |
| Marknad | Överhettning i branschen leder till höjda kostnader och brist på kvalificerad arbetskraft eller konsulter. |
Nivika ska: -Ha kontinuerlig översikt av avtalsstocken för att på så sätt säkerställa att Nivika binder upp rätt mängd /kontrakterar resurser och material, upphandla i tid -Nivika har från februari -21 en egen industriell tillverkning av moduler och byggnadselement via dotterbolag, det ger en bättre kostnadskontroll och säkerställd access vilket begränsar risken att priset, tillgången eller leveranstid på material påverkar bolaget negativt |
| Marknad | Risken bedömdes ha en hög påverkan om räntor skulle höjas signifikant, sannolikheten ses däremot som låg att det skulle ske oförutsedda signifikanta höjningar. Om risken skulle realiseras hade det även inneburit en hög påverkan på hela branschen. Största påverkan på Nivika är att expansionen skulle bli lidande. |
Nivika ska: -Fortsätta arbeta med bundna räntor utifrån finanspolicy och styrelsens instruktioner för att begränsa oförutsedda svängningar -Se över möjligheten och vid behov utnyttja fler finansier ingsalternativ ex. börsintroduktion med framtida möjlighet till nyemission |
| Resurs | Nivika har hög fokus på likviditeten och följer det kontinuerligt. Likviditetsbrist skulle dock ge allvarliga konsekvenser men ledningsgruppen ser sannolikheten som låg för att det skulle inträffa. |
Nivika ska: -Fortsätta att arbete med budget och prognoser, både likviditetsmässigt såväl som resultatmässigt -Genomföra processdokumentation av aktiviteter, risker och kontroller kopplat till pågående IPO-process. Budget och prognosprocessen är en väsentlig process i detta arbete. -Ny tjänst transaktionsansvarig inrättad från 1 juli 2021 med fokus på transaktioner och finansiering vilket ger en än större fokus och därmed framförhållning |
| HR - arbetsmiljö |
Detta är en viktig risk som ledningsgruppen tar allvarligt på. Om Nivika inte lyckas identifiera att medarbetare har för hög arbetsbelastning leder det till konsekvenser för både individen och bolaget. Det kan vara svårt att identifiera när anställda är på väg att få utmattningssyndrom ("gå in i väggen"). Det är därmed viktigt att ha en kultur där anställda vågar lyfta problem och att arbetsmiljön diskuteras vid medarbetarsamtal. |
Nivika ska: - Alla har ett gemensamt ansvar att hålla öppna dialoger med sina anställda och vara lyhörda för synpunkter från medarbetare, för att på så sätt identifiera varningsflaggor - Sträva efter balans mellan arbete och fritid för anställda - Arbetsmiljö och medarbetarhälsa är ett av ansvarsområdena för den nya tjänsten som operativ chef |
|---|---|---|
| HR - nyckelpersoner |
Den största risken anses vara att hitta rätt kompetens i samband med tillväxt. Det är en utmaning att identifiera rätt rekryteringar i samband med att bolaget växer och satsar i nya orter. Ledningsgruppen har även identifierat att det har blivit svårt att hitta rätt kompetenser i Nivikas befintliga orter. |
Nivika ska: - Arbeta för att behålla Nivikas goda rykte och image, som ett växande bolag, vilket gör Nivika till en attraktiv arbetsplats - Bibehålla den familjära känslan i bolaget och närheten i organisationen i takt med tillväxten - Fortsätta marknadsföra sig via högskolor i närområden och ta in trainees. Ledningsgruppen ska överväga om det är möjligt att ta in trainees till flera avdelningar än vad som görs idag. - När Nivika växer till nya orter är det viktigt att vara närvarande i orten samt att tidigt identifiera nyckelperson/-er som har god kunskap om orten |
| Kategori | Riskbeskrivning | Hantering |
|---|---|---|
| Marknad - ränta |
Risken bedömdes ha en hög påverkan om räntor skulle höjas signifikant, sannolikheten ses däremot som låg att det skulle ske oförutsedda signifikanta höjningar. Om risken skulle realiseras hade det även inneburit en hög påverkan på hela branschen. Största påverkan på Nivika är att expansionen skulle bli lidande. |
Nivika ska: - Fortsätta arbeta med beslutad andel bundna räntor /räntesäkringar utifrån finanspolicy och styrelsens instruktioner för att begränsa oförutsedda svängningar - Se över möjligheten och utnyttja andra finansieringsalternativ |
De främsta drivkrafterna för externa miljörisker är fysiska förändringar i klimat och naturtillgångar, förändringar av lagar och regler, skatter och priser på olika resurser. Vidare finns det risker hänförliga till brist på kontroll eller till exempel arbetsförhållanden hos underleverantörer, allvarliga miljöproblem eller arbetsplatsolyckor.
Nivika gör bedömningen att koncernen kan påverkas på flera sätt och det kan även uppstå ett ökat behov av investeringar för att möta faktiska, politiska, eller andra intressenters krav.
Utbrottet av covid-19 började i Kina i december 2019 och är enligt WHO definierat som en pandemi. Covid-19 har haft påverkan på samtliga marknader där Nivika verkar, främst i form av osäkerhet. Vid upprättandet av föreliggande årsredovisning är den faktiska påverkan av Covid -19 pandemin på Nivika begränsad och har inte orsakat några väsentliga effekter på verksamheten, resultat eller finansiell ställning.
En pandemi riskerar att ha en omfattande negativ effekt på de marknader där Nivika är verksamt. Nivika påverkas främst indirekt genom myndigheters rekommendationer och beslut som innebär olika grader av nedstängning av samhället och som specifikt begränsar vissa branschers verksamhet. Hyresgästers minskade omsättning kan ha en negativ effekt på Nivika genom krav på sänkta hyresnivåer och tillfälliga hyresrabatter samt ökad vakansgrad. Detta riskerar att påverka Nivikas omsättning, kassaflöde, värdering av fastighetsportföljen samt bolagets finansieringsvillkor. Nivika hanterar och reducerar de risker som en pandemi medför genom att bland annat ha en diversifierad kundmix i form av hyresgäster i brett spektrum av olika branscher. En kontinuerlig dialog förs med hyresgästerna vilket kombineras med en löpande riskanalys på både branschoch hyresgästnivå. Vad gäller finansiering arbetas kontinuerligt med att bygga förtroende för bolaget genom öppen och transparent informationsgivning samt en löpande dialog med kreditgivare och investera.
Engagerade medarbetare med rätt kompetens är avgörande för om bolaget ska kunna konkurrera på ett framgångsrikt sätt inom fastighetsbranschen. Det finns alltid en risk att kompetenta medarbetare lämnar bolaget och att bolaget inte lyckas attrahera och rekrytera ny kompetens. Det finns också en risk att medarbetares engagemang och prestation påverkas om bolaget inte på ett tydligt sätt kommunicerar vad strategin innefattar, inte ger möjligheter till intern utveckling eller inte säkerställer en sund och säker arbetsmiljö. Dessa risker hanteras bland annat genom etablerade processer som säkerställer långsiktig kompetensförsörjning, inklusive successionsplanering för nyckelpersoner, ett gott ledarskap och en öppenhet för internrekrytering när nya tjänster ska tillsättas. Bolaget arbetar även aktivt med att erbjuda relevanta utvecklingsmöjligheter och att vårda varumärket som attraktiv arbetsgivare. Detta innefattar bland annat att vara ett hållbart företag i alla dimensioner. Vad gäller förståelse för bolagets strategi och värderingar säkerställs det på ett tidigt stadium genom det så kallade onboardingprogram som alla nya medarbetare genomgår. Nivikas chefer och medarbetare har också en viktig roll i att säkerställa att en bra arbetsmiljö erbjuds.
Nivika är beroende av IT-system för driften av viktiga affärssystem, inklusive de som används av administrativa och finansiella funktioner inom bolaget. Förknippat med detta finns det ett antal underliggande risker i form av exempelvis driftstopp av servrar och virusattacker vilka skulle kunna ha en stor negativ påverkan på bolagets verksamhet. Det finns även en risk att obehöriga genom intrång i bolagets IT-system orsakar skada för bolaget eller bolagets hyresgäster. Digitalisering skapar nya affärsmöjligheter men kan också innebära nya riskmoment, bland annat vad gäller hantering av persondata. Nivika bedriver ett kontinuerligt proaktivt arbete med IT-säkerhet och bolagets IT-policy kombinerat med uppförandekod, som ska ge en tydlig vägledning för alla medarbetare.
Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB, org.nr 556735-3809
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagstyrningsrapporten för år 2020-09-01 - 2021-08-31 på sidorna 60-69 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en
väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 21 november 2021 Ernst & Young AB
Jonas Svensson Auktoriserad revisor
Styrelsen i Nivika Fastigheter AB (publ) består av sju ordinarie ledamöter Mer om bolagets finns på nivika.se/investor-relations/styrelsen
Styrelseordförande sedan 2017 Född: 1961
Kandidatexamen
Entreprenör inom fastighetsbranschen
Chef fastighet/ hållbarhet TV4
Styrelseledamot Cibus Nordic Real Estate AB
Styrelseordförande Enköpings Hyresbostäder
Vice Styrelseordförande Sveriges Allmännytta AB
Styrelseledamot i Byggpartner AB
Med flera
20 000 B-aktier (privat eller genom bolag)
Styrelseledamot sedan 2020 Född: 1958
Civilekonom
Direktör Danske Bank
Konsult och rådgivare inom finansiering
Övriga väsentliga styrelseuppdrag
Styrelseledamot Danske Bank Jönköping
Styrelseledamot Guldpegg Invest AB
Aktieinnehav i bolaget* 20 000 B-aktier
Grundare och huvudägare, styrelseledamot sedan 2000 Född: 1969
Utbildning och bakgrund
Civilekonom och grundare av Nivika
Övriga väsentliga styrelseuppdrag
Styrelseledamot Dinner Värnamo AB
Styrelseledamot Yälp Facility AB
Med flera
Aktieinnehav i bolaget*
8 185 600 A-aktier och 11 763 B-aktier (privat eller genom bolag)
Delägare och styrelseledamot sedan 2008 Född: 1962
Civilekonom
Investerare och rådgivare inom företagsöverlåtelse
Övriga väsentliga styrelseuppdrag
Styrelseledamot Skandinavkonsult AB
Styrelseledamot Ferronordic Machines AB
Med flera
3 233 600 A-aktier och 808 354 B-aktier (privat eller genom bolag)
Utbildning och bakgrund
Civilekonom från
Styrelseordförande i den ideella föreningen CSR Småland och Hållbarhetsteamet
Styrelseledamot och VD i Diya
Styrelseledamot i Circular Centre Ek. För, den ideella föreningen Friskis och Svettis i Jönköping och F&S Lokaler i Jönköping AB.
1 447 B-aktier (privat eller genom bolag)
BENNY HOLMGREN Delägare och styrelseledamot
Utbildning och bakgrund
Delägare och styrelseledamot sedan 2020 Född: 1954
SANTHE DAHL
Entreprenör
Styrelseordförande Vida AB
5 352 000 A-aktier och 3 644 303 B-aktier (privat eller genom bolag).
4 880 000 A-aktier och 1 220 000 B-aktier (privat eller genom bolag).
*) Aktieinnehav i Bolaget per 2021-11-15, efter genomförd omvänd split.
Linköpings Universitet.
i Sverige AB.
Consulting AB.
sedan 2016 Född: 1961
Styrelseledamot Kabe Group AB
Styrelseordförande Winmed Health AB
Med flera
Ledningsgruppen i Nivika bestod under verksamhetsåret av sex personer, vilka ansvarar för utveckling och ledning av bolaget enligt den beslutade strategin.
NICLAS BERGMAN
VD/CEO
Utbildning och bakgrund
Entreprenör och grundare av Nivika, verksam som CEO sedan start.
Styrelseledamot Poplanäs Invest AB, Styrelseledamot Yälp Facility AB
CFO sedan 2018 Utbildning och bakgrund M.Sc. inom Företagsekonomi CFO på Rosti GP (del av Nordstjernan)
Projekt- och Hållbarhetschef sedan 2019
JERRY JOHANSSON
Plats-, Projekt– och
Regionchef på Elajo
Uthyrningschef
HENRIK SWAHN (SEDAN OKT -21) Affärsutveckling
JANNE ABRAHAMSSON Kontors/Driftchef
MATS ANDERSSON Projektledare
STEFAN ANGESKOG Fastighetschef
PATRIK EKLUND CEO Husgruppen
KENT LILJEGREN
Driftchef
MARTIN SVENSSON
ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING
| FLERÅRSÖVERSIKT 77 | |
|---|---|
| Rapport över resultat och totalresultat i koncernen i sammandrag79 | |
|---|---|
| Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag 80 | |
| Koncernens Egna Kapital 81 | |
| Koncernens Kassaflödesanalys82 | |
| Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag 103 | |
|---|---|
| Moderbolagets Balansräkning i sammandrag 104 | |
| Moderbolagets Egna Kapital105 | |
| Moderbolagets Kassaflödesanalys106 | |
| Noter 107 | |
| UNDERTECKNANDE117 | |
| REVISIONSBERÄTTELSEN 118 | |
| NYCKELTAL 121 | |
| INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER 126 | |
Styrelsen och verkställande direktören för Nivika Fastigheter AB (publ), 556735-3809, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2020/2021.
Efterföljande resultat- och balansräkningar, förändring i eget kapital, kassaflödesanalyser och noter utgör en integrerad del av årsredovisningen och är granskad av bolagets revisor. Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr).
Resultatposter jämförs med motsvarande tidsperiod föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång augusti 2021 och jämförs med närmast föregående års och året september-augusti.
Nivika Fastigheter AB är koncernmoder i ett småländskt fastighetsbolag med både komersiella lokaler och bostäder, huvudsakligen belägna i Jönköping, Värnamo, Växjö samt på Västkusten. Koncernen fokuserar på långsiktigt ägande och förvaltning. Totala beståndet består för närvarande av cirka 429 000 m² uthyrningsbar yta. Med årets färdigställda byggprojekt uppgår hyresvärdet till 426 Mkr och fastighetsbeståndet värderades till 6 910 Mkr. Bolaget arbetar ständigt med förädling av befintliga fastigheter, förvärv av intressanta förädlingsprojekt samt nya projekt för nybyggnation av bostäder och lokaler. Bolaget har idag sex detaljplaner under utveckling som kommer att ge möjligheter till att bygga upp till 2 000 bostäder i Jönköping, Värnamo och Växjö.
Organisationen i bolaget har under året löpande förstärkts för att möta bolagets tillväxttakt. Ett antal nyckelrekryteringar har g jorts inom projekt- och ekonomifunktionen. Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 46 (39). Samtliga medarbetare är sedan den 1 juni 2021 anställda i moderbolaget.
Hyresintäkterna ökade till 327 Mkr (259) för året, vilket motsvarar en tillväxt med 26 procent. Intäkterna utgörs av hyresintäkter 313 Mkr (253) och serviceintäkter 14 Mkr (6). Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el och vatten.
Ökningen av hyresintäkterna är framförallt hänförlig till att Nivika under det gångna året har fortsatt sin expansion, g jort flera större förvärv samt färdigställande av nybyggnationer. Per sista augusti förvaltar Nivika 130 fastigheter i jämförelse med 96 stycken samma tidpunkt föregående år. Även hyreshöjningar under året påverkar hyresintäkterna positivt. Den uthyrbara ytan i Nivikas fastighetsbestånd uppgick till cirka 429 000 m² per 2021-08-31 jämfört med 310 000 m² 2020-08-31, vilket innebär en ökning med 38 procent. Det sammanlagda hyresvärdet för förvaltningsobjekten per 2021-08-31 uppgick, på årsbasis, till 426 Mkr (288), vilket motsvarar en tillväxt om 41 procent.
Förvaltningsresultatet, vilket är verksamhetens resultat efter finansnetto, ökade under året med 10 procent och uppgick till 91 Mkr (83). Förvaltningsresultatet påverkades positivt av fortsatt ökning i hyresintäkter. De ökade finansiella kostnderna i form av fler upptagna lån samt del av återstående obligation som utlöstes i slutet av maj 2021, påverkade förvaltningsresultatet negativt. Ökningen i försäljnings- och administrationskostnaderna beror på anpassning av organisation till en högre tillväxt och större förvaltningsvolym.
Under året september 2020 till augusti 2021, uppgick förvaltningsresultat i förhållande till intäkter till 36 procent (42). Resultatet påverkades framför allt av högre finansiella kostnader i takt med förvärv, investeringar och nybyggnationer. Driftöverskottet för hela året september 2020 till augusti 2021 uppgick till 236 Mkr (178) vilket ger en överskottsgrad om 72 procent (69).
Värdeförändringar på fastigheter för hela perioden uppgick till 378 Mkr (206), varav 37 Mkr (11) är realiserade värdeförändringar vid försäljningar och 342 Mkr (195) avser orealiserade värdeförändringar i perioden. Värdeförändring är i huvudsak förändring i avkastningskrav, nybyggnation samt hyreshöjningar från förädling och index.
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Förändring driftnetto | 69 | 64 |
| Pågående nybyggnation | 98 | 77 |
| Mark och outnyttjade byggrätter | 25 | 0 |
| Förändring avkastningskrav | 149 | 55 |
| Totalt | 341 | 195 |
Bolagets finansiering är en kombination av skulder till kreditinstitut och obligationslån, övriga skulder och eget kapital. Bolagets kreditgivare utgörs i huvudsak av Danske Bank, SEB, Nordea, lokala Sparbanker samt SBAB, genom fastighetslån och revolverande faciliteter. Obligationslån utgör en kompletterande finansieringskälla till bankfinansiering.
Bra finansieringsstruktur innebär att bolaget på kort och lång sikt har tillgång till kapital i tillräcklig mängd i relation till verksamheten och till ett pris som är avvägt mot risk. För att hantera risken för brist i tillgängligt kapital arbetar bolaget med framförhållning mot kreditgivare, diversifiering av finansieringskällor och kontinuerlig omförhandling av löptider och krediter. Vid periodslut uppgick bolagets kapitalbindningstid till 1,92 år.
Bolaget har som mål att nettobelåningsgraden inte skall överstiga 65 procent där finansieringskällorna är en balans av lån i bank och obligationslån. Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde ger en nettobelåningsgrad om 58 procent (59).
De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick vid rapportdagen till 4 107 Mkr (3 017) varav långsiktig bankfinansiering uppgick till 2 821 Mkr (2 305), obligationslån 1 100 Mkr (470) och övriga räntebärande skulder till 170 Mkr (242). Ökningen i räntebärande skulder förklaras dels av finansiering av investeringar i förvärv, ny- och ombyggnationer under året, dels av att utestående del av obligation enligt obligationsvillkorets call-struktur löstes i slutet av maj 2021.
Bolaget har sedan rapportdag refinansierat samtliga banklån med kapitalförfall 2021/2022 samt upptagit ytterligare ett obligationslån om 150 Mkr inom befintlig ram om 1 600 Mkr. Utstående obligationslån efter emission är 1 250 Mkr inom ramen 1 600 Mkr.
| Finansiering | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| Antal lån | 81 | 53 |
| Banklån, Mkr | 2 978 | 2 626 |
| Obligationslån, Mkr | 1 100 | 470 |
| Genomsnittlig ränta, låneskuld, % | 2,43 | 2,82 |
| Räntebindningstid, år | 0,5 | 1,6 |
| Likvida medel, Mkr | 111 | 95 |
| Belåningsgrad, % | 58,4 | 59,3 |
| Soliditet, % | 33,2 | 32,2 |
| Kapitalbindningstid, år | 1,92 | 1,56 |
Vid periodens utgång ägde Nivika 130 (96) förvaltningsfastigheter med en sammanlagd uthyrbar yta om cirka 429 000 m². Vårt fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen i tillväxtorterna Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknadsområdet Västkusten. Värdet på fastigheterna uppgick sammantaget till 6,9 miljarder kronor (5,1), vilket motsvarar en värdeökning på 36 procent jämfört med samma period föregående år. Ökningen förklaras främst av förvärv men även av pågående byggprojekt och värdehöjande investeringar.
Nivikas fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri, bostäder, kontor, handel, samhällsfastigheter, hotell/ restaurang samt övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat två sportarenor.
Vårt huvudsakliga geografiska fokus ligger på Småland samt Västkusten. Vi fortsätter växa genom att förtäta fastighetsbeståndet. Styrelsens och bolagets mål är att år 2025 nå en fastighetsportfölj om 12 miljarder kronor. För att bibehålla vår tillväxt och nå detta mål, överväger vi ytterligare förvärv på orter i och omkring våra regioner där utvecklingspotentialen bedöms vara gynnsam.
Fastighetsbeståndet utvecklas med ett långsiktigt perspektiv så att hyrespotentialen i de olika fastigheterna maximeras och drifts- och förvaltningskostnader effektiviseras. Därmed skapas god värdetillväxt över tid. Vi fortsätter även med renovering och uthyrning av vakanta ytor.
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med en spridd förfallostruktur. I kombination med spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster. Per den sista augusti 2021 uppgick den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 4,8 år (5,2).
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som till stora multinationella företag. Intäktsbasen är väl diversifierad med över 430 kommersiella kontrakt. Per den sista 31 augusti 2021 stod de tio största hyreskontrakten för 20 procent av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 9,5 år (9,9).
Hållbarhet är en integrerad del av Nivikas strategi. Vi arbetar kontinuerligt och intensivt för att vara en ledande aktör i Småland som driver övergången till ett hållbart samhälle och för att vara ett av de främsta fastighetsföretagen i vår region i kampen mot klimatförändringar. För vidare fördjupning se separat avsnitt i framvagnen av årsredovisningen.
Under året har tillträde av 38 fastigheter skett. Majoriteten av förvärven har skett på Västkusten under våren och sommaren och markerar etablering av affärsområde Västkusten. Fastigheterna som tillträtts där är Bikupan 4, 5, 19, 20, 22, Bälgen 15, Vagnen 7 och 10 i Varberg, Företagaren 2 och Töringe 7:40 i Falkenberg, Fyllinge 20:412, Sylen 3 och Stegen 1 i Halmstad, Tandborsten 7 i Laholm och Kruthornet 3, Ametisten 2 och 7, Briljanten 4, Opalen 2 i Helsingborg. I Jönköping har tillträde skett av Hällstorp 1:20, Vakten 8 samt Åkerfältet 3 och 5. Tillhörande affärsområde Värnamo har fastigheterna Tre Liljor 15, Lejonet 14, 17, Kalkstenen 2, Porfyren 2 och 3, i Värnamo tillträtts, samt Vinkelhaken 13 i Ljungby samt Jerusalem 3 och Hjorten 23 i Gislaved. Tillhörande affärsområde Växjö har Gasellen 11, Skogskärret 1 och Värendsvallen 12 tillträtts, samt Tor 3 i Nybro.
Fastigheter för self-storageverksamheten Mitt Lager Mjälan 8 i Växjö och Hjortronet 7 i Motala.
Under året har frånträde skett av Operan 1 i Jönköping samt Ödlan 1 i Värnamo.
Inom ramen för Nivikas projektverksamhet ryms nybyggnation på våra byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter för att optimera ytan till hyresgästens verksamhet. Dessutom utförs exempelvis miljöförbättrande åtgärder i befintligt bestånd. Målet med projektverksamheten är att långsiktigt säkerställa vår expansion, öka avkastningen och skapa värdetillväxt genom minskad vakans och högre hyresnivåer. Nivika spekulerar inte i nybyggnation utan byggstart sker alltid först när hyresavtal är tecknat eller för bostäder när efterfrågan föreligger.
Per den 31 augusti har Nivika tre stycken pågående byggnationer av bostäder och sex stycken pågående om- och tillbyggnationer av kommersiella lokaler.
Vi har sex pågående detaljplaner med sammanlagt upp till 2 000 bostäder. Flera av planerna är långsiktiga och för att nå våra långsiktiga mål är detta planarbete en stabil grund att stå på.
Kassaflödet från den löpande verksamheten för hela perioden uppgår till 102 Mkr (110). Kassaflödet från den löpande verksamheten har främst påverkats av ökade hyresintäkter med ett större fastighetsbestånd jämfört med föregående år. För hela perioden påverkades kassaflöde av förvärv av fastigheter, direkt eller via dotterbolag med -1 131 Mkr (-835). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till -565 Mkr (-645), vilka främst avser nybyggnation, anpassningar och ombyggnationer enligt befintliga eller nya hyresgästers behov.
Under året utgörs finansieringsverksamhetens bidrag av upplåning netto 1 542 Mkr (1 217), efter avdrag av utbetald utdelning 16,5 Mkr (13,5).
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med 116 Mkr (-96) vilket gav utgående likvida medel om 211 Mkr (95).
Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 2 424 Mkr (1 690). Soliditeten uppgick till 33 procent (31). Förändringen under perioden september-augusti 2020/2021 utgörs främst av en riktad nyemission, "Nivika Vänner", av aktier serie B, om 303 460 000 kronor. Detta genom 145 investerare, såväl bolag som privatpersoner och medarbetare på Nivika.
Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar har beräknats till den lägre skattesatsen 20,6 procent, som gäller från och med 2021.
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen.
Intäkterna består i huvudsak av vidarebefordrade kostnader till dotterbolagen. Del av återstående obligation utlöstes i slutet av maj 2021, detta tillsammans med ökade personalkostnader i samband med anpassning av organisation till en högre tillväxt och större förvaltningsvolym, har medfört ökade kostnader för moderbolaget. Moderbolagets balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital. Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen.
Nivika lämnar inte någon prognos avseende den finansiella utvecklingen. Bolaget kommer under 2021/2022 att fortsätta sin expansion och arbetet med att skapa värde genom att växa fastighetsbeståndet och att driva en hållbar verksamhet i linje med tillväxtstrategi och uppsatta mål.
| tkr | 2020/21 | 2019/20 | 2018/19 | 2017/18 |
|---|---|---|---|---|
| Resultaträkning | ||||
| Hyresintäkter | 327 433 | 259 050 | 190 897 | 135 095 |
| Fastigheternas driftnetto | 236 359 | 178 191 | 128 534 | 95 576 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 340 931 | 195 358 | 181 682 | 249 646 |
| Resultat före skatt | 475 556 | 300 709 | 227 126 | 307 036 |
| Balansräkning | ||||
| Balansomslutning | 7 311 587 | 5 245 789 | 3 750 269 | 2 845 898 |
| Verkligt värde fastigheter | 6 910 100 | 5 062 656 | 3 511 534 | 2 748 300 |
| Fastighetsrelaterade och finansiella nyckeltal Uthyrningsgrad lokaler, % |
94 | 96 | 96 | 96 |
| Uthyrningsgrad bostäder, % | 98 | 100 | 99 | * |
| Soliditet, % | 33 | 32 | 31 | 31 |
| Direktavkastning, % | 3 | 4 | 4 | 3 |
| Antal anställda | 46 | 0 | 0 | 0 |
| Kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten |
156 331 | 131 643 | 93 814 | 83 645 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -1 582 500 | -1 444 203 | -626 381 | -485 446 |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 542 082 1 216 949 657 661 389 977
* Uthyrningsgrad har ej följts upp per fastighetstyp före 2018/2019
| 883 964 387 | |
|---|---|
| Årets resultat | -25 493 741 |
| Utdelning beslutad på extra stämma 4 november 2021 | -24 251 890 |
| Balanserade vinstmedel | -40 657 660 |
| Överkursfond | 974 367 678 |
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att
| till aktieägare utdelas (0 kronor per aktie) | 0 |
|---|---|
| i ny räkning balanseras | 883 964 387 |
| 883 964 387 |
ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 78
| 2020/21 | 2019/20 | ||
|---|---|---|---|
| 12 mån | 12 mån | ||
| tkr | Not | sep-aug | sep-aug |
| Hyresintäkter | 3,4 | 327 433 | 259 050 |
| Fastighetskostnader | 4,5,8 | -91 074 | -80 859 |
| Driftnetto | 236 359 | 178 191 | |
| Försäljnings- och administrationskostnader | 5,6,8 | -27 932 | -23 477 |
| Övriga rörelseintäkter | 7 | 39 | 235 |
| Övriga rörelsekostnader | 7 | -85 | -327 |
| Rörelseresultat | 208 381 | 154 622 | |
| Finansiella intäkter | 9 | 3 309 | 4 372 |
| Finansiella kostnader | 9 | -120 411 | -76 255 |
| Förvaltningsresultat | 91 279 | 82 739 | |
| Värdeförändring fastigheter, realiserade | 10 | 37 219 | 11 050 |
| Värdeförändring fastigheter, orealiserade | 11 | 340 931 | 195 358 |
| Värdeförändring räntederivat | 15,16 | 6 127 | 11 562 |
| 384 277 | 217 970 | ||
| Resultat före skatt | 475 556 | 300 709 | |
| Aktuell skatt | 10 | -5 612 | -4 004 |
| Uppskjuten skatt | 10 | -106 883 | -60 085 |
| Periodens resultat | 363 061 | 236 620 | |
| Periodens totaltresultat | 363 061 | 236 620 | |
| Hämförligt till | |||
| Moderföretagets aktieägare | 363 061 | 236 620 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | - | - | - |
| Utestående antal aktier | 203 565 179 | 35 155 | |
| Justerat antal aktier* | 203 565 179 | 175 775 000 | |
| Genomsnittligt antal aktier under perioden | 179 489 911 | 163 513 750 | |
| Totalresultat per aktie, kr | 19 | 2,02 | 1,45 |
*) Fondemission 4:1 och split 1000:1 genomförd i mars 2021
Ingen utspädningseffekt föreligger
| tkr | Not | 31 aug 2021 | 31 aug 2020 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 11 | 6 910 100 | 5 062 656 |
| Inventarier | 12 | 56 015 | 41 148 |
| Nyttjanderättstillgångar | 13 | 17 514 | - |
| Andra långsiktiga värdepappersinnehav | 15 | 2 071 | 146 |
| Andra långfristiga fordringar | 14,15 | 64 749 | 11 730 |
| Summa anläggningstillgångar | 7 050 449 | 5 115 680 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Varulager | 3 789 | 171 | |
| Hyresfordringar | 15 | 7 946 | 11 038 |
| Övriga fordringar | 15 | 3 854 | 2 833 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 15 | 34 775 | 21 206 |
| Likvida medel | 15,17 | 210 774 | 94 861 |
| Summa omsättningstillgångar | 261 138 | 130 109 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 7 311 587 | 5 245 789 |
| tkr | Not | 31 aug 2021 | 31 aug 2020 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 19 | ||
| Aktiekapital | 20 358 | 3 515 | |
| Övrigt tillskjutet kapital | 974 368 | 588 939 | |
| Balanserat resultat inklusive periodens resultat | 1 429 738 | 1 097 239 | |
| Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare | 2 424 464 | 1 689 693 | |
| Summa eget kapital | 2 424 464 | 1 689 693 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 10 | 417 579 | 319 400 |
| Räntebärande finansiella skulder | 18,18 | 4 091 425 | 3 016 915 |
| Leasingskulder | 13,15,18 | 15 935 | - |
| Derivatinstrument | 15,16,18 | 18 526 | 24 653 |
| Summa långfristiga skulder | 4 543 465 | 3 360 968 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande finansiella skulder | 18,18 | 156 941 | 78 619 |
| Leasingskulder | 13,15,18 | 1 039 | - |
| Leverantörsskulder | 15 | 45 368 | 58 082 |
| Aktuella skatteskulder | 11 834 | 7 257 | |
| Övriga skulder | 15 | 55 851 | 10 947 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 15 | 72 625 | 40 223 |
| Summa kortfristiga skulder | 343 658 | 195 128 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 7 311 587 | 5 245 789 |
| tkr | Aktie kapital |
Övrigt tillskjutet kapital |
Balanserat resultat inkl. årets resultat resultat |
Innehav utan bestämmande- inflytande |
Totalt eget kapital |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingående balans 2019-09-01 | 2 650 | 191 265 | 897 160 | 83 805 | 1 174 880 | |
| Årets resultat | 236 620 | 236 620 | ||||
| Summa totalresultat | 236 620 | 0 | 236 620 | |||
| Transaktioner med ägare: | ||||||
| - Utdelning | -13 500 | -13 500 | ||||
| - Nyemission | 865 | 397 674 | -4 753 | -53 789 | 339 997 | |
| - Förvärv av innehav utan bestämmandeinflytande | -18 288 | -30 016 | -48 304 | |||
| Utgående balans 2020-08-31 | 3 515 | 588 939 | 1 097 239 | 0 | 1 689 693 | |
| Ingående balans 2020-09-01 | 3 515 | 588 939 | 1 097 239 | 0 | 1 689 693 | |
| Årets resultat | 363 061 | 363 061 | ||||
| Summa totalresultat | 363 061 | 363 061 | ||||
| Transaktioner med ägare: | ||||||
| - Utdelning | -16 500 | -16 500 | ||||
| - Nyemission | 2 781 | 385 429 | 388 210 | |||
| - Fondemission | 14 062 | -14 062 | 0 | |||
| Utgående balans 2021-08-31 | 20 358 | 974 368 | 1 429 738 | 0 | 2 424 464 |
Fastighetsvärde, Mkr
| tkr Not |
2020-09-01 - 2021-08-31 |
2019-09-01 - 2020-08-31 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Rörelseresultat | 208 381 | 154 622 |
| Erhållen ränta | 3 309 | 4 372 |
| Betald ränta | -111 752 | -55 421 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 22 |
7 950 | 10 256 |
| Betald skatt | -5 612 | -4 004 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital | 102 276 | 109 825 |
| Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet | ||
| Förändring rörelsefordringar | -15 116 | -18 956 |
| Förändring rörelseskulder | 69 170 | 40 774 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 156 331 | 131 643 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | -1 131 227 | -847 917 |
| Förvärv av rörelse 24 |
-578 | - |
| Avyttring av förvaltningsfastigheter | 202 001 | 77 742 |
| Förvaltningsfastigheter | -565 371 | -645 945 |
| Investering i materiella anläggningstillgångar | -32 381 | -23 454 |
| Investering i finansiella tillgångar | -54 944 | -4 629 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -1 582 500 | -1 444 203 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Utbetald utdelning Nyemission 19 |
-16 500 388 210 |
-13 500 - 339 997 |
| Upptagna lån 18 |
2 797 846 | 1 344 580 |
| Amortering/lösen lån | -1 626 435 | -454 128 |
| Amortering av leasingskuld | -1 039 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 542 082 | 1 216 949 |
| Periodens kassaflöde | 115 913 | -95 611 |
| Likvida medel vid periodens början | 94 861 | 190 472 |
| Likvida medel vid periodens slut | 210 774 | 94 861 |
Nivika Fastigheter AB är ett aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget är moderbolag i en koncern med en fastighetsportfölj som består av 130 fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs genom 63 dotterbolag och dotterdotterbolag. Det huvudsakliga syftet med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Jönköping, Värnamo, Västkusten och Växjö med omnejd.
Koncernens besöksadress är: Nivika Fastigheter AB Ringvägen 38, 331 32 VÄRNAMO
Företagets redovisningsvaluta: Svenska kronor (SEK). Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr).
De finansiella rapporterna avser Nivika Fastigheter AB och har godkänts av styrelsen för offentliggörande vid styrelsesammanträdet den 21 november 2021 och kommer att läggas fram för antagande vid 2021 års årsstämma.
Tillämpade regelverk
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av Europeiska unionen (EU). Vidare har årsredovisningslagen och RFR 1 "Kompletterande redovisningsregler för koncerner" tillämpats.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper". Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De avvikelser som förekommer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen samt gällande skatteregler.
Koncernredovisningen har upprättats utifrån antagandet om fortlevnad (going concern). Tillgångar och skulder är värderade till sina historiska anskaffningsvärden med undantag för derivatinstrument och förvaltningsfastigheter som är värderade till verkliga värden (se not 11 och 15). Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med förvärvsmetoden och samtliga dotterföretag, i vilka bestämmande inflytande innehas, konsolideras från och med det datum detta inflytande erhölls.
Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver att flera uppskattningar görs av ledningen för redovisningsändamål. De områden som innefattar en hög grad av bedömning, som är komplexa eller sådana områden där antaganden och uppskattningar är av väsentlig betydelse för koncernredovisningen, anges i not 2.3. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från g jorda bedömningar om g jorda bedömningar ändras eller andra förutsättningar föreligger. Bruttoredovisning tillämpas genomgående avseende redovisning av tillgångar och skulder, förutom i de fall där både en fordran och en skuld existerar gentemot samma motpart och dessa på legala grunder är kvittningsbara och avsikten är att göra detta. Bruttoredovisning tillämpas också avseende intäkter och kostnader om inget annat anges.
Anläggningstillgångar, långfristiga skulder och avsättningar förväntas återvinnas eller förfalla till betalning senare än tolv månader efter balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder förväntas återvinnas eller förfalla till betalning inom mindre än tolv månader efter balansdagen.
Dotterbolag är alla de bolag (inklusive bolag för särskilt ändamål) där koncernen har rätt till rörlig avkastning från innehavet och en möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande på ett sätt som vanligen följer av ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av rösträtterna. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande över ett annat företag. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen, och exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör.
Rörelseförvärv redovisas i enlighet med förvärvsmetoden. Köpeskillingen utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder och emitterade aktier. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av avtalad villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. Identifierbara förvärvade tillgångar och övertagna skulder värderas inledningsvis till verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör koncernen om alla innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget, redovisas till verkligt värde (så kallad full goodwill) eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. Det belopp varmed köpeskilling, eventuellt innehav utan bestämmande inflytande samt verkligt värde på tidigare aktieinnehav, överstiger verkligt värde på koncernens andel av identifierbara förvärvade nettotillgångar, redovisas som goodwill. Om beloppet understiger verkligt värde för det förvärvade dotterföretagets tillgångar, i händelse av ett s.k. "fördelaktigt förvärv" redovisas mellanskillnaden direkt i rapporten över totalresultat. Goodwill skrivs inte av utan testas minst årligen för nedskrivning.
Koncerninterna transaktioner, balansposter samt orealiserade vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföretag elimineras. Redovisningsprinciperna för dotterföretag har i förekommande fall ändrats för att garantera en konsekvent tillämpning av koncernens principer.
När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse, fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda tillgångarna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. För klassificering av förvärv se not 2.3.3.
De finansiella rapporterna i de enskilda enheterna i koncernen är värderade till den valuta som i huvudsak används i det ekonomiska område som enheten är verksam (funktionell valuta). Utländsk valuta är en annan valuta än den funktionella valutan för den aktuella enheten. Koncernredovisningen är upprättad i SEK, som både är den funktionella valutan och presentationsvalutan i moderbolaget.
Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa.
Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförbara transaktionskostnader. Därefter redovisas förvaltningsfastigheter till sina respektive verkliga värden och redovisas i rapport över finansiell ställning som anläggningstillgång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultatet.
Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet 2.2.9 Intäkter. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att tillfalla företaget. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som fastighetskostnader i den period de uppkommer.
Reparationer och underhållsåtgärder redovisas som fastighetskostnader i den period utgiften uppkommer.
Fastigheter under uppförande värderas till anskaffningskostnaden med tillägg eller avdrag för förväntad orealiserad värdeförändring, beräknat som bedömt verkligt värde enligt avkastningsmetoden reducerat med bedömda anskaffningskostnader. Värdeförändringen tas upp successivt under uppförandet i förhållande till nedlagda anskaffningskostnader. Fastigheter under uppförande värderas till anskaffningskostnad i de fall de ej kan värderas externt på ett tillförlitligt sätt.
Materiella anläggningstillgångar utöver förvaltningsfastigheter är fysiska tillgångar som används i koncernens verksamhet och har en förväntad nyttjandeperiod överstigande ett år. Materiella anläggningstillgångar värderas till sina respektive anskaffningsvärden och skrivs av linjärt under sin uppskattade nyttjandeperiod. När materiella anläggningstillgångar redovisas tas hänsyn till tillgångens eventuella restvärden när det avskrivningsbara beloppet fastställs.
Materiella anläggningstillgångar tas bort från balansräkningen när den avyttras eller om den inte kan förväntas tillföra några ekonomiska fördelar i framtiden antingen genom att den nyttjas eller att den säljs. Vinst och förlust beräknas som skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde. Vinst eller förlust redovisas i resultatet den redovisningsperiod då tillgången avyttrats, såsom övrig kostnad eller övrig intäkt.
Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskrivningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Sedvanliga utgifter för underhåll och reparation kostnadsförs när de uppstår, men utgifterna för betydande förnyelser och förbättringar redovisas i balansräkningen och skrivs av under den återstående nyttjandeperioden för den underliggande tillgången. Se not 11 och 12.
| Avskrivning beräknas enligt följande: | Antal år |
|---|---|
| Inventarier, verktyg och installationer | 5-10 år |
Tillgångar som löpande skrivs av skall nedskrivningstestas närhelst händelser eller förändringar i förhållanden indikerar att det redovisade värdet kanske inte är återvinningsbart.
En nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovisade värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högre av tillgångens verkliga värde minskat med försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar, andra än finansiella tillgångar och goodwill, som tidigare har skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras.
Varulager i koncernen avser lagerartiklar som finns hos dotterbolaget Nivika Mittlager AB. Detta varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde med beaktande av först in, först ut-metoden (FIFU).
Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan; andra långfristiga värdepappersinnehav, hyresfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter (avtalstillgångar), likvida medel och derivatinstrument. Bland skulderna ingår; räntebärande skulder, leverantörsskulder, övriga kortfristiga skulder, upplupna kostnader och derivatinstrument vilket redovisas under not 15. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats.
Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir en part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Transaktioner med finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som är den dag då koncernen förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgångarna. Hyresfordringarna tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och koncernens rätt till ersättning är ovillkorlig. Skulder redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte har mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura har mottagits.
En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när rättigheterna i kontraktet har realiserats eller förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modifiering redovisas i resultatet. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget tillämpad nedskrivningsmodell avseende förväntade kreditförluster för en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar, samt eventuell övrig förekommande kreditexponering.
Koncernens finansiella tillgångar delas in i följande kategorier:
Koncernen använder derivatinstrument för att skydda sig mot finansiella risker. Ingångna derivatkontrakt består främst av räntederivat. För närvarande tillämpar inte koncernen säkringsredovisning vilket föranleder att samtliga värdeförändringar redovisas till sina verkliga värden via årets resultat. Värdeförändringar redovisas i resultatet på raden "Värdeförändring derivatinstrument" och specificeras i not 15.
Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. De värderas inledningsvis till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Frånsett derivatinstrument som värderas till verkligt värde via årets resultat, värderas koncernens finansiella tillgångar till upplupet anskaffningsvärde.
Likvida medel omfattar kassa och banktillgodohavanden.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället för en tillgång eller fordran. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället.
Den förenklade modellen tillämpas för hyresfordringar och avtalstillgångar (upplupna intäkter). En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid.
För övriga tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga andra långfristiga värdepappersinnehav, övriga fordringar och likvida medel tillämpas den generella modellen. Koncernen tillämpar en en nedskrivningsmodell med tre stadier. Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod beroende på återstående löptid (stadie 1). Om det har skett en väsentlig ökning av kreditrisk sedan första redovisningstillfället, medförande en rating understigande investment grade, redovisas en förlustreserv för tillgångens återstående löptid (stadie 2). För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade reserveras fortsatt för förväntade kreditförluster för den återstående löptiden (stadie 3). För kreditförsämrade tillgångar och fordringar baseras beräkningen av ränteintäkterna på tillgångens redovisade värde, netto av förlustreservering, till skillnad mot på bruttobeloppet som i föregående stadier. Koncernens tillgångar har bedömts vara i stadie 1, det vill säga, det har inte skett någon väsentlig ökning av kreditrisk.
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultatet.
Finansiella skulder, med undantag för derivatinstrument med negativt värde, klassificeras till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transaktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.
Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone 12 månader efter balansdagen. Lånekostnader redovisas i resultatet i den period till vilken de hänför sig. Upplupen ränta redovisas som en del av kortfristig upplåning från kreditinstitut, i det fall räntan förväntas regleras inom 12 månader från balansdagen.
Koncernens finansiella skulder delas in i följande kategorier
Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde. I efterföljande perioder värderas dessa skulder till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupet anskaffningsvärde beräknas med beaktande av eventuella rabatter, avgifter och transaktionskostnader som är en del av effektivräntan. Eventuell vinst eller förlust, vid lösen redovisas som finansiell kostnad eller intäkt i resultatet.
Avgifter som betalas för lånelöften redovisas som transaktionskostnader för upplåningen i den utsträckning det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas. I sådana fall redovisas avgiften när kreditutrymmet utnyttjas. När det inte föreligger några bevis för att det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas, redovisas avgiften som en förskottsbetalning för finansiella tjänster och fördelas över det aktuella lånelöftets löptid som en del av effektivräntan.
Koncernen använder derivatinstrument för att skydda sig mot finansiella risker. Ingångna derivatkontrakt består främst av räntederivat. För närvarande tillämpar inte koncernen säkringsredovisning vilket föranleder att samtliga värdeförändringar redovisas till sina verkliga värden över årets resultat. Värdeförändringar redovisas i resultatet på raden "Värdeförändring derivatinstrument" och specificeras i not 14 och 15.
Låneutgifter utgörs av ränta och liknande kostnader som uppstår när ett företag lånar pengar. Låneutgifter som är hänförliga till finansiering av en tillgång, som tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsett användning eller försäljning, aktiveras som en del av tillgångens anskaffningsvärde. Övriga låneutgifter redovisas som en kostnad i den period de uppkommer.
Vid ingåendet av ett avtal fastställer koncernen om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning.
Leasingavtal där leasegivaren i huvudsak behåller alla risker och fördelar med äganderätten klassificeras som operationella. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisningsprincipen för dessa avtal framgår av nedan not 2.2.10 Intäkter.
Leasingavtal där Nivika är leasetagare avser tillgångsslagen tomträtter, inventarier (kontorsinventarier och maskiner) samt fordon. Utifrån de allmänna väsentlighetsprinciperna har koncernen inte redovisat några leasingavtal i balansräkningen för tidigare räkenskapsår, utan kostnadsfört leasingavgifterna linjärt över leasingperioden. Från och med räkenskapsåret 2020/2021 redovisar Nivika leasingavtal där koncernen är leasetagare i balansräkningen enligt följande redovisningsprinciper.
På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perioden tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säkra på att nyttja de optionerna. Leasingbetalningarna inkluderar fasta betalningar (efter avdrag för eventuella förmåner i samband med tecknandet av leasingavtalet som ska erhållas), variabla leasingavgifter som beror på ett index eller ett pris (t.ex. en referensränta) och belopp som förväntas betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetalningarna inkluderar dessutom lösenpriset för en option att köpa den underliggande tillgången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning i enlighet med en uppsägningsoption, om sådana optioner är rimligt säkra att utnyttjas av Nivika. Variabla leasingavgifter som inte beror på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den period som de är hänförliga till.
För beräkning av nuvärdet av leasingbetalningarna använder koncernen den implicita räntan i avtalet om den kan fastställas och i övriga fall används den marginella upplåningsräntan per inledningsdatumet för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet av ett leasingavtalet ökar leasingskulden för att återspegla räntan på leasingskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dessutom omvärderas värdet på leasingskulden till följd av modifieringar, förändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången.
Koncernen redovisar nyttjanderättstillgångar i rapporten över finansiell ställning på inledningsdatumet för leasingavtalet (d.v.s. det datum då den underliggande tillgången blir tillgänglig för användande). Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar, samt justerat för omvärderingar av leasingskulden. Anskaffningsvärdet för nyttjanderättstillgångar inkluderar det initiala värdet som redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala direkta utgifter, samt eventuella förskottsbetalningar som görs på eller innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventuella erhållna incitament. Förutsatt att Nivika inte är rimligt säkra på att äganderätten till den underliggande tillgången kommer att övertas vid utgången av leasingavtalet skrivs nyttjanderättstillgången av linjärt under det kortare av leasingperioden och nyttjandeperioden.
Nivika tillämpar det praktiska undantaget avseende icke-leasingkomponenter. För dessa leasingavtal redovisar Nivika både leasingkomponenter och icke-leasingkomponenter som en enda leasingkomponent, vilket innebär att avgifterna för icke-leasingkomponenter inkluderas i leasingbetalningen vid beräkning av leasingskulden.
Nivika har tomträttsavtal som anses utgöra s.k. eviga leasingavtal. Leasingskulden och nyttjanderättstillgången för dessa leasingavtal värderas till verkliga värden, där diskonteringsräntan som använts har fastställts genom att använda Nivikas genomsnittliga marginalränta för liknande tillgångar. Då tomträttsavtalen anses eviga sker ingen avskrivning av nyttjanderätten och ingen amortering av leasingskulden. Leasingbetalningen anses därmed i sin helhet avse betalning av ränta. Leasingskulden för de eviga tomträttsavtalen redovisas som långfristig skuld i rapporten över finansiell ställning.
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter intäktsredovisas i resultatet linjärt över hyresperioden som en operationell leasingintäkt. Eventuella hyresrabatter periodiseras linjärt över hyresperioden även om betalning inte sker på samma sätt.
I hyresavtalen ingår servicetjänster för vilka Nivika genererar intäkter. Hyresgästen får kontroll över servicetjänsterna i takt med att Nivika presterar enligt hyresavtalet och därmed uppfyller Nivika sitt prestationsåtagande över tid. Intäktsredovisning sker månatligen i den månad hyran avser.
Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas i samband med att kontrollen övergått till köparen från säljaren, vilket motsvarar tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet vid försäljning av fastighet utgör en realiserad värdeförändring, vilket motsvarar skillnaden mellan avtalad köpeskilling och fastighetens verkliga värde såsom det beräknats/bedömts i den senaste finansiella rapporten.
Finansiella intäkter resultatförs i den period de avser med tillämpning av effektivräntemetoden.
2.2.11 Inkomstskatt Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt.
Kortfristiga skattefordringar och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder, fastställs till det belopp som sannolikt kommer att återfås från eller betalas till Skatteverket. De skattesatser och skattelagar som tillämpas för att beräkna beloppet är de som är antagna eller aviserade på balansdagen.
Uppskjuten skatt redovisas på balansdagen för temporära skillnader mellan tillgångars och skulders skattemässiga och redovisningsmässiga värden. Om den uppskjutna skatten uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld, som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkat redovisat eller skattemässigt resultat, redovisas den däremot inte. I de fall förvärv av tillgång (fastighet) genomförs, redovisas den uppskjutna skatten som ett avdrag från verkligt värde på tillgången.
Uppskjutna skatteskulder i koncernen avser i huvudsak differenser mellan bedömt marknadsvärde och skattemässigt värde gällande fastigheter.
Uppskjutna skattefordringar redovisas för alla avdragsgilla temporära differenser, däribland underskottsavdrag, i den mån det är sannolikt att en beskattningsbar vinst kommer att vara tillgänglig mot vilken de avdragsgilla temporära differenserna kan används.
Värderingen av uppskjutna skattefordringar skall bedömas på varje balansdag och justeras i den mån det inte längre är troligt att tillräcklig med vinst kommer att genereras, så att hela eller en del av den uppskjutna skattefordran kan utnyttjas. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder fastställs till de skattesatser som gäller för den period då tillgången realiseras eller skulden betalas, utifrån skattesatser (och lagstiftning) som är antagna eller aviserade på balansdagen.
Vid förvärv av ett bolag görs en bedömning huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång (fastighet). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag med fastigheter inklusive övertagande av personal och processer. Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet med personal eller processer redovisas uppskjuten skatt till nominellt belopp på temporära skillnader. I de fall förvärv av tillgång (fastighet) genomförs, redovisas den uppskjutna skatten som ett avdrag från verkligt värde på tillgången. Detta beskrivs under stycke 2.3.3 Klassificering av förvärv.
Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder kvittas om det finns en legal rätt att kvitta kortfristiga skattefordringar mot kortfristiga skatteskulder och den uppskjutna skatten är hänförlig till samma enhet i koncernen och samma skattemyndighet.
Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission av nya stamaktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden.
Utdelningar till bolagets aktieägare klassificeras som skuld från och med den tidpunkt utdelningen är fastställd på bolagsstämman.
Likvida medel utgörs av tillgänglig kassa och banktillgodohavanden till förfogande hos banken. Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden.
Inga nya eller ändrade standarder som trädde i kraft för räkenskapsår som börjar efter 1 januari 2020 har haft någon effekt på koncernens eller moderbolagets finansiella rapporter.
Ett antal nya och ändrade standarder och tolkningar träder ikraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2021 eller senare och har inte tillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. Nedan följer en preliminär bedömning av effekter från de standarder som bedöms vara relevanta för koncernen. Övriga nya eller ändrade standarder eller tolkningar som IASB har publicerat förväntas inte ha någon påverkan på koncernens eller moderbolagets finansiella rapporter.
IAS 1 kräver att bolag upplyser om "signifikanta" redovisningsprinciper. IASB föreslår att referensen signifikant ersätts med krav på att upplysa om "väsentliga" redovisningsprinciper i syfte att förtydliga var gränser går för vilka upplysningar som skall lämnas. IASB föreslår även att IAS 1 ska kompletteras med en vägledning som skall hjälpa företag att förstå vad som gör en redovisningsprincip väsentlig. Vid en första genomgång av Nivikas redovisningsprinciper bedöms dessa som väsentliga så kommer ändringarna inte att påverka redovisningsprinciperna. Ändringen skall tillämpas för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2023 eller senare.
I januari 2020 publicerade IASB även ändringar av IAS 1 avseende klassificering av skulder som kort- eller långfristiga.
Syftet med ändringarna är att förtydliga:
Ändringarna träder i kraft för räkenskapsår som börjar 1 januari 2023 eller senare och ska tillämpas retroaktivt. Koncernen kommer att genomföra en kartläggning av ändringarna utifrån koncernens förutsättningar och nuvarande rutiner vid klassificering av skulder som kort- eller långfristiga, för att kunna bedöma huruvida ändringarna kan komma att få någon effekt på koncernens eller moderbolagets finansiella rapporter och om befintliga lån kan komma att behöva omförhandlas.
Under augusti 2020 publicerade IASB ändringar i standarderna IFRS 4, IFRS 7, IFRS 9, IFRS 16 och IAS 39 avseende redovisningen av den övergång till nya referensräntor som initierades 2014 av Financial Stability Board och därefter bl.a. föranletts av EU:s s.k. Benchmarkförordning. Ändringarna tydliggör hur övergången till ny referensränta för finansiella tillgångar och skulder samt säkringsförhållanden ska redovisas, tillsammans med tillkommande upplysningskrav. Ändringarna gäller för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2021 eller senare. Koncernen har för avsikt att tillämpa lättnadsreglerna i det fall det föreligger transaktioner som omfattas av ändringarna. Därmed bedöms ändringarna inte få någon väsentlig effekt på koncernens eller moderbolagets finansiella rapporter.
När styrelsen och verkställande direktören upprättar finansiella rapporter i enlighet med tillämpade redovisningsprinciper måste vissa uppskattningar och antaganden göras som påverkar redovisade värdet av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. De områden där uppskattningar och antaganden är av stor betydelse för koncernen och som kan komma att påverka resultat- och balansräkning om de ändras, beskrivs nedan.
En bedömning görs gällande klassificering av fastigheter som förvaltningsfastigheter, rörelsefastigheter eller omsättningsfastigheter. En bedömning görs gällande klassificering av fastigheter som förvaltningsfastigheter, rörelsefastigheter eller omsättningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter utgörs av byggnader och mark som i huvudsak inte nyttjas av koncernen eller används i dess verksamhet, eller är till försäljning som en del av den löpande verksamheten, utan innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Dessa fastigheter är i huvudsak uthyrda utan avsikt att säljas inom ramen för den löpande verksamheten. Fastigheter som till betydlig del används av koncernen i den löpande verksamheten klassificeras som rörelsefastighet. Omsättningsfastigheter utgörs av fastigheter som innehas i syfte att säljas som en del av den löpande verksamheten. Samtliga koncernens fastigheter utgörs av förvaltningsfastigheter.
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden påverka koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i g jorda antaganden och bedömningar anges vid fastighetsvärdering vanligtvis en känslighetsanalys. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har g jorts framgår av not 11.
Ovanstående värderingsmodell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin, vilket innebär att modellen baseras till stora delar på icke observerbar indata.
En bedömning måste göras huruvida det rör sig om ett rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. En rörelse består av resurser och processer som kan resultera i produktion. Vid förvärv av bolag görs en bedömning av hur redovisning av förvärvet ska ske baserat på bland annat följande kriterier: förekomsten av anställda, bolagets tillgångar och komplexiteten i interna processer. Vidare beaktas antalet verksamheter och förekomsten av avtal med olika grader av komplexitet. Hög förekomst av dessa kriterier innebär att förvärvet klassificeras som ett rörelseförvärv och låg förekomst som ett tillgångsförvärv.
När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse, fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Om istället bedömningen skulle ha resulterat i klassificering som rörelseförvärv, skulle detta ha medfört att det initialt redovisade fastighetsvärdet skulle varit högre liksom uppskjuten skatteskuld, sannolikt också goodwill.
Finansiella instrument värderade till verkligt värde kategoriseras i enlighet med hierarkin för verkligt värde, vilken anges nedan, och tar utgångspunkt i den lägsta nivå av datainput som är väsentlig vid värderingen av instrumentet i sin helhet:
Verkligt värde antas vara detsamma som bokfört värde.
Koncernen redovisar räntebärande skulder till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde av räntebärande skulder anses vara ungefärlig med bokfört värde då alla räntebärande skulder löper på rörlig ränta och koncernen inte ser några indikationer på att marginalen har förändrats sedan upplåning.
Initialt bokförs dessa poster till verkligt värde och i nästkommande perioder till upplupet anskaffningsvärde. Vanligtvis anses diskontering inte ha någon signifikant effekt på denna typ av tillgångar och skulder.
Bolaget har derivat i form av ränteswappar som värderas till verkligt värde via resultatet (nivå 2).
| tkr | 2020/21 | 2019/18 |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 313 483 | 253 121 |
| Serviceintäkter | 13 950 | 5 929 |
| Summa | 327 433 | 259 050 |
Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella hyresavtal.
| tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Mindre än 1 år | 308 123 | 242 355 |
| Mellan 1 och 2 år | 227 309 | 195 668 |
| Mellan 2 och 3 år | 181 074 | 146 144 |
| Mellan 3 och 4 år | 130 448 | 113 740 |
| Mellan 4 och 5 år | 111 921 | 93 593 |
| Mer än 5 år | 528 320 | 607 700 |
| Summa | 1 487 196 | 1 399 200 |
Nivikakoncernen rapporterar en segmentsredovisning där segmenten är uppdelade geografiskt i Jönköping, Värnamo, Västkusten och Växjö. Västkusten kom in som ett segment 2020/2021. Segmenten är identifierade utifrån den uppföljning som görs av den högste verkställande befattningshavaren, det vill säga koncernens ledningsgrupp under ledning av koncernens VD. De identiferade rörelsesegmenten utgör den lägsta nivån av rörelsesegment i den interna rapporteringen och således tillämpas inte någon aggregering av identifierade segment baserad på likartade ekonomiska egenskaper. Segmenten följs primärt upp på omsättnings- och driftöverskottsnivå. Alla intäkter är från externa kunder.
Resterande orter där koncernen är verksam, omfattar fastigheter i Gislaved, Hunnebostrand, Lysekil, Motala och Strömstad. Dessa orter anses inte uppfylla kriteriet för att utgöra ett rörelsesegment, varför de ingår i en avstämningspost som benämns som Övrigt nedan.
| Jönköping | Värnamo | Växjö | Västkusten | Övrigt | Totalt | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020/21 | 2019/20 | 2020/21 | 2019/20 | 2020/21 | 2019/20 | 2020/21 | 2019/20 | 2020/21 | 2019/20 | 2020/21 | 2019/20 | |
| sep-aug | sep-aug | sep-aug | sep-aug | sep-aug | sep-aug | sep-aug | sep-aug | sep-aug | sep-aug | sep-aug | sep-aug | |
| Hyresintäkter | 140 693 | 117 976 | 100 303 | 93 322 | 70 587 | 40 936 | 10 072 | 0 | 5 779 | 6 816 | 327 433 | 259 050 |
| Fastighetskostnader | -35 519 | -33 621 | -29 144 | -29 221 | -18 449 | -12 340 | -1 588 | 0 | -6 375 | -5 677 | -91 074 | -80 859 |
| Driftnetto | 105 174 | 84 355 | 71 159 | 64 101 | 52 138 | 28 596 | 8 484 | 0 | -597 | 1 139 | 236 359 | 178 191 |
| Värdeförändring, förvaltningsfastigheter | 204 124 | 113 925 | 44 009 | 66 758 | 98 467 | 25 938 | 18 177 | 0 | 13 373 | -213 | 378 150 | 206 408 |
| Resultat inkl. värdeförändringar | 309 298 | 198 280 | 115 168 | 130 859 | 150 605 | 54 534 | 26 662 | 0 | 12 776 | 927 | 614 509 | 384 599 |
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Förvaltnings- och administrationskostnader | -27 932 | -23 477 | ||||||||||
| Övriga rörelseintäkter | 39 | 235 | ||||||||||
| Övriga rörelsekostnader | -85 | -327 | ||||||||||
| Rörelseresultat | 586 531 | 361 030 | ||||||||||
| Finansnetto | -117 207 | -71 883 | ||||||||||
| Värdeförändring derivat | 6 127 | 11 562 | ||||||||||
| Resultat före skatt | 475 556 | 300 709 |
*) Beräkningsgrund uppdaterad jämfört med tidigare perioder. Tidigare klassades fastigheten utifrån majoritetstyp av yta. Nu uppdelat efter faktisk yta per objektstyp.
| tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Fastighetskostnader | -91 074 | -80 859 |
| Central administration | -27 932 | -23 477 |
| Summa | -119 006 | -104 336 |
| Fastighetskostnader, tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Mediakostnader* | 34 864 | 25 723 |
| Underhållskostnader | 5 438 | 5 395 |
| Försäkring och avgälder | 1 851 | 1 185 |
| Fastighetsskatt | 12 967 | 10 122 |
| Inhyrd personal** | 18 215 | 13 963 |
| Övriga fastighetskostnader | 17 739 | 24 471 |
| Summa | 91 074 | 80 859 |
| Central administration, tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Inhyrd personal | 14 605 | 11 196 |
| Konsultkostnader | 1 922 | 812 |
| Avskrivningar | 1 068 | 855 |
| Finansieringskostnader | 0 | 2 452 |
| Fastighetsskatt | 7 533 | 6590 |
| Inhyrd personal** | 1 070 | 623 |
| Övriga centrala kostnader | 1 735 | 949 |
| Summa | 27 932 | 23 477 |
* I mediakostnader ingår uppvärmning, el, vatten och renhållning.
** Se även not 22 Upplysningar om transaktioner med närstående
| tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Ernst & Young AB | ||
| Revisionsuppdraget | 2 200 | 1 366 |
| Övriga tjänster | 1 442 | 20 |
| Summa | 3 642 | 1 386 |
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.
| Övriga rörelseintäkter , tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Försäkringsersättningar, återvunna kundförluster, övrig försäljning | 39 | 235 |
| Summa | 39 | 235 |
| Övriga rörelsekostnader , tkr | 2020/21 | 2019/20 |
| Kostnader vid övrig försäljning | -85 | -327 |
| Summa | -85 | -327 |
Från och med 2021-06-01 är all personal anställd i Nivika Fastigheter. Före detta datum var all personal, inklusive VD, anställd i ägarbolaget Värnanäs AB och hyrdes sedan ut till Nivika Fastigheter.
| Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare, tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Löner och andra ersättningar | 1 246 | 200 |
| Sociala avgifter | 391 | 0 |
| Pensionskostnader | 182 | 0 |
| Summa | 1 819 | 200 |
| Övriga anställda, tkr | 2020/21 | 2019/20 |
| Löner och andra ersättningar | 6 584 | 0 |
| Sociala avgifter | 2 222 | 0 |
| Pensionskostnader | 304 | 0 |
| Summa | 9 110 | 0 |
| Grundlön/ styrelsearvode |
Rörlig ersättning |
Pension | Övriga förmåner | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020/21 | 2019/20 | 2020/21 | 2019/20 | 2020/21 2019/20 | 2020/21 2019/20 | |||
| Ersättning till ledande befattningshavare |
||||||||
| Elisabeth Norman, | ||||||||
| styrelseordförande | 200 | 200 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Thomas Lindster, | ||||||||
| styrelseledamot | 100 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Niclas Bergman, VD | 450 | 0 | 0 | 0 | 105 | 0 | 31 | 0 |
| Andra ledande | ||||||||
| befattningshavare (2 pers) | 495 | 0 | 0 | 0 | 77 | 0 | 32 | 0 |
| Summa | 1 245 | 200 | 0 | 0 | 182 | 0 | 63 | 0 |
| Könsfördelning bland ledande befattningshavare | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Andel kvinnor i styrelsen | 43% | 29% |
| Andel män i styrelsen | 57% | 71% |
| Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare | 25% | 17% |
| Andel män bland övriga ledande befattningshavare | 75% | 83% |
Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.
| Finansiella intäkter, tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Ränteintäkter | 3 309 | 4 372 |
| Övriga finansiella intäkter | 0 | 0 |
| Summa | 3 309 | 4 372 |
| Finansiella kostnader, tkr | 2020/21 | 2019/20 |
| Räntekostnader till kreditinstitut | -57 778 | -36 135 |
| Övriga räntekostnader | -62 633 | -40 120 |
| Summa | -120 411 | -76 255 |
| Betalda och erhållna räntor | 2020/21 | 2019/20 |
| Under året erhållna ränteintäkter | 3 309 | 4 372 |
| Under året betalda räntekostnader | -111 752 | -55 421 |
| Summa | -108 443 | -51 049 |
| tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Aktuell skatt | -5 612 | -4 004 |
| Uppskjuten skatt | -106 883 | -60 085 |
| Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen | -112 495 | -64 089 |
| Avstämning av effektiv skattesats | 2020/21 | 2019/20 |
| Redovisat resultat före skatt | 475 556 | 300 709 |
| Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 21,4% (21,4): | -101 769 | -64 352 |
| Skatteeffekt av: | ||
| Ej avdragsgilla kostnader | -1 870 | -121 |
| Ej skattepliktiga intäkter | 2 211 | 4 218 |
| Värdeförändring derivat | 1 262 | -2 474 |
| Värdeförändring på under året förvärvade fastigheter | -22 620 | -10 152 |
| Effekt av ändrad skattesats | 73 | -242 |
| Skattemässigt avdrag för poster ej redovisade i resultaträkningen | 14 443 | 15 382 |
| Övrigt | 1 694 | -1 151 |
| Utnyttjat förlustavdrag | 3 661 | 0 |
| Skatteeffekt återföring av ränteavdrag | -16 315 | -10 146 |
| Total skattekostnad | -112 495 | -64 089 |
| Effektiv skattesats | 23,7% | 21,3% |
Uppskjuten skatt enligt gällande skattesats har beräknats utifrån 20,6 procent. Uppskjutna skatter omvärderas utifrån sänkt bolagsskatt i takt med att dessa träder i kraft.Den genomsnittliga effektiva skattesatsen är 23,7procent (21,3).
Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat varför det inte förekommer någon skatt redovisad mot övrigt totalresultat.
Under året har ingen inkomstskatt redovisats i eget kapital.
| Uppskjuten Inkomstskatt är hänförligt till, tkr |
Uppskjuten skattefordran 2021-08-31 |
Uppskjuten skatteskuld 2021-08-31 |
Uppskjuten skattefordran 2020-08-31 |
Uppskjuten skatteskuld 2020-08-31 |
|---|---|---|---|---|
| Differenser avseende: Omvärdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde |
0 | -426 841 | 0 | -334 687 |
| Övriga temporära skillnader: | ||||
| Omvärdering av ränteswap till verkligt värde Aktiverade underskottsavdrag |
3 817 5 445 |
0 0 |
5 079 10 208 |
0 0 |
| Summa | 9 262 | -426 841 | 15 287 | -334 687 |
| Redovisas enligt följande i Rapport | ||
|---|---|---|
| över finansiell ställning, tkr | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
| Uppskjutna skattefordringar | 9 262 | 15 287 |
| Uppskjutna skatteskulder | -426 841 | -334 687 |
| Summa | -417 579 | -319 400 |
| Avstämning av uppskjutna skatter, tkr | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
| Ingående balans | ||
| -319 400 | -258 357 | |
| Skattekostnader/intäkter redovisade i resultaträkningen | -106 883 | -60 085 |
| Justering övriga poster | 0 | -958 |
| Effekter försäljning av dotterbolag | 8 704 | 0 |
| Utgående balans | -417 579 | -319 400 |
I balansräkningen nettoredovisas uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden.
Fastigheter, derivatinstrument och underskottsavdrag är de huvudsakliga posterna som utgör uppskjuten skatt. Vid värderingen av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikhet att underskotten kan utnyttjas i framtiden.
| Förändring av | ||
|---|---|---|
| förvaltningsfastigheter, tkr | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
| Fastighetsbestånd vid årets början | 5 062 656 | 3 511 534 |
| Förvärv av fastigheter | 1 131 227 | 806 519 |
| Försäljning av fastigheter | -190 085 | -96 700 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 565 371 | 645 945 |
| Värdeförändring i befintliga fastigheter | 340 931 | 195 358 |
| Fastighetsbestånd vid periodens slut | 6 910 100 | 5 062 656 |
| 2020/21 | 2020/21 | 2020/21 | 2020/21 | 2020/21 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Orealiserade värdeförändringar, Mkr | Sep-Nov | Dec-Feb | Mar-Maj | Jun-Aug | YTD |
| Förändring driftnetto | 10 | 45 | 29 | 5 | 89 |
| Pågående nybyggnation | 28 | 20 | 5 | 25 | 78 |
| Mark och outnyttjade byggrätter | 0 | 25 | 0 | 0 | 25 |
| Förändring avkastningskrav | - | 120 | 29 | 149 | |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 38 | 210 | 34 | 59 | 341 |
| Årets förändring per kategori | Bostäder | Handel/ Kontor |
Industri/ Lager |
Samhälls- fastigheter |
Övrigt/Mark |
|---|---|---|---|---|---|
| Verkligt värde vid årets början | |||||
| 2019-09-01 | 933 401 | 992 641 | 1 353 997 | 202 828 | 28 684 |
| Förvärv | 0 | 80 408 | 545 297 | 149 665 | 31 149 |
| Förbättringsinvesteringar | 489 261 | 10 758 | 107 037 | 31 103 | 7 778 |
| Avyttringar | -82 200 | -14 500 | 0 | 0 | 0 |
| Omklassificeringar | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Orealiserade värdeförändringar | 26 322 | 21 907 | 131 140 | 17 015 | - 1 027 |
| Verkligt värde vid årets slut | |||||
| 2020-08-31 | 1 366 784 | 1 091 214 | 2 137 471 | 400 611 | 66 570 |
| Förvärv | 0 | 235 700 | 622 324 | 191 871 | 81 332 |
| Förbättringsinvesteringar | 324 189 | 14 246 | 124 067 | 58 645 | 44 225 |
| Avyttringar | -190 085 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Omklassificeringar | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Orealiserade värdeförändringar | 67 498 | 31 709 | 223 954 | 33 105 | -15 335 |
| Verkligt värde vid årets slut | |||||
| 2021-08-31 | 1 568 386 | 1 372 869 | 3 107 816 | 684 232 | 176 792 |
Förvaltningsfastigheter redovisas i Rapporten över finansiell ställning till verkligt värde i enlighet med redovisningsstandarden IAS 40 och värdeförändringarna redovisas i resultatet. Värdering av fastigheter sker enligt koncernens principer vid varje kvartalslut då samtliga fastigheter värderas varav 10-40 procent värderas externt och resterande del internt. Det innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 12-månadersperiod.
Av beståndets 130 fastigheter (96) har 130 (68) värderats externt, vilket motsvarar 100 procent (60) av det samlade fastighetsbeståndet. Det värderingsinstitut som har anlitats är per den sista augusti JLL. Tidigare har främst Forum fastighetsekonomi AB använts.
Koncernen har till värderare lämnat information om bland annat gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande drifts- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda framtida vakanser.
Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. I normalfallet har en 25 årig kalkylperiod använts. Antagandet avseende de framtida kassaflödena har g jorts utifrån en analys av:
forts. Not 11 Prognostiserade driftnetton under kalkylperioden, och ett prognostiserat restvärde vid kalkylperiodens slut, har diskonterats baserat på bedömd kalkylränta. Kalkylräntan är anpassad individuellt för varje fastighet och långsiktig kalkylränta ligger i intervallet 4,9-10,7 procent (4,9-10,7). Restvärdet framräknas såsom fastighetens/tomträttens verkliga värde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det prognostiserade driftnettot evighetskapitaliseras med ett för fastigheten/tomträtten individuellt direktavkastningskrav, för att beräkna restvärdet.
De parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Grund för dessa bedömningar fås i ortsprisanalyser samt analyser av transaktioner av i övrigt jämförbara fastigheter. Värderingsförfarandet för fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och bearbetning, följer god värderarsed, upprättad av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna.
Ovanstående värderingsmodell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin vilket innebär att modellen baseras till stora delar på icke observerbar indata.
Per den 31 augusti 2021 uppgick det samlade verkliga värdet på koncernens fastighetsportfölj till 6 910,0 Mkr (5 063,0). Den orealiserade värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheter, uppgick totalt till 341,0 Mkr (195,0). Förändringen av fastigheternas värde motsvarar en värdeuppgång på ca 5 procent (ca 4). Värdeuppgången förklaras främst av framgångsrikt genomförda projekt både nybyggnation och ombyggnation, förvärv och en god fastighetsmarknad.
| Värdetidpunkt | 2021-08-31 |
|---|---|
| Inflationsantagande, % | 2% |
| Kalkylperiod, år | 5-25 år, median 10 år |
| Direktavkastning, % | 2,7% - 8,5%, median 6% |
| Kalkylränta, % | 4,9% - 10,7%, median 8,6% |
| Långsiktig vakans, % | 0-20% |
| Hyresantagande | Befintlig hyra och marknadshyra |
| Drifts- och underhållskostnader | Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet |
| och värderingsinstitutets erfarenhet av likartade objekt |
Om de i värderingsmodellen ingående data modifieras skulle fastigheternas värde påverkas på nedanstående sätt:
| Ändring indata | Värdeförändring | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Känslighetsanalys | Enhet | Antal | Mkr | % | |
| Marknadshyra för lokal | %-enhet | 10 | 384 | 5,6 | |
| Vakansgrad | %-enhet | 10 | -850 | -12,3 | |
| Drift- och underhållskostnader | Kr/kvm | 10 | -107 | -1,5 | |
| Inflationsantagande | %-enhet | 1 | 577 | 8,4 | |
| Kalkylränta och direktavkastning | %-enhet | 1 | -1 007 | -14,6 | |
| Kalkylränta och direktavkastning | %-enhet | -1 | 1 563 | 22,6 |
| tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärden | 60 667 | 33 000 |
| Årets anskaffningar | 9 828 | 23 454 |
| Försäljningar/utrangeringar | -142 | -97 |
| Förvärv/avyttring av dotterbolag | 18 279 | 4 310 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 88 631 | 60 667 |
| Ingående avskrivningar | -19 519 | -8 276 |
| Försäljningar/utrangeringar | 11 | 97 |
| Förvärv/avyttring av dotterbolag | -8 005 | -3 798 |
| Årets avskrivningar | -5 102 | -7 542 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | -32 615 | -19 519 |
| Utgående redovisat värde | 56 016 | 41 148 |
Nivika har 3 st tomträttsavtal som anses utgöra s.k. eviga leasingavtal. Leasingskulden och nyttjanderättstillgången för dessa leasingavtal värderas till verkliga värden. Då tomträttsavtalen anses eviga sker ingen avskrivning av nyttjanderätten och ingen amortering av leasingskulden. Leasingbetalningen anses därmed i sin helhet avse betalning av ränta. Leasingskulden för de eviga tomträttsavtalen redovisas som långfristig skuld i rapporten över finansiell ställning.
Nedan presenteras de belopp som har redovisats i koncernens rapport över resultatet under året hänförligt till leasingverksamheter:
| Summa | -1 119 |
|---|---|
| Räntekostnader fordringar | -52 |
| Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar | -1 067 |
| 2020/21 |
För räkenskapsåren 2019/2020 har koncernen inte redovisat några leasingavtal i balansräkningen utifrån de allmänna väsentlighetsprinciperna utan istället redovisat leasingavgifterna i resultatet. Beloppen uppgår till 0,8 Mkr för 2019/2020.
| tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärden | 11 730 | 7 101 |
| Tillkommande fordringar | 54 382 | 5 220 |
| Amorteringar, avgående fordringar | -1 363 | -591 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 64 749 | 11 730 |
| Utgående redovisat värde | 64 749 | 11 730 |
Nivikas väsentliga leasingavtal utgörs av tomträtter, fordon och övriga inventarier, varför Nivika presenterar tre klasser av underliggande tillgångar: tomträtter, fordon och övriga inventarier. I nedan tabell presenteras koncernens utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder samt rörelserna under året. Utifrån de allmänna väsentlighetsprinciperna har koncernen inte redovisat några leasingavtal i balansräkningen för tidigare räkenskapsår, utan kostnadsfört leasingavgifterna linjärt över leasingperioden. Från och med räkenskapsåret 2020/2021 redovisar Nivika leasingavtal där koncernen är leasetagare i balansräkningen.
| Nyttjanderättstillgångar | Tomträtter | Fordon | Övriga inventarier | Totalt |
|---|---|---|---|---|
| Ingående balans 2020-09-01 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Tillkommande avtal | 10 596 | 6 078 | 1 907 | 18 581 |
| Avskrivningar | - | -105 | -962 | -1 067 |
| Utgående balans 2021-08-31 | 10 596 | 5 973 | 945 | 17 514 |
| Leasingskulder | ||||
| Ingående balans 2020-09-01 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Tillkommande avtal | 10 596 | 6 078 | 1 907 | 18 581 |
| Räntekostnader | 22 | 7 | 22 | 52 |
| Betalda leasingavgifter | -632 | -108 | -919 | -1 658 |
| Utgående balans 2021-08-31 | 9 987 | 5 977 | 1 010 | 16 974 |
Koncernen är exponerad för ett antal finansiella risker som hanteras inom ramen för den finanspolicy som godkänts av styrelsen. Det övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering inom koncernen. Koncernens främsta finansiella skulder utgörs av externa lån.
Tabellerna nedan visar koncernens finansiella tillgångar och skulder som är föremål för finansiell riskhantering:
| Finansiella tillgångar | 2021-08-31 | 2020-08-31 | ||
|---|---|---|---|---|
| Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde | Redovisat värde | Verkligt värde | Redovisat värde | Verkligt värde |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 2 071 | 2 071 | 146 | 146 |
| Hyresfordringar | 7 946 | 7 946 | 11 038 | 11 038 |
| Övriga fordringar | 3 854 | 3 854 | 2 833 | 2 833 |
| Upplupna intäkter | 34 775 | 34 775 | 21 206 | 21 206 |
| Likvida medel | 210 774 | 210 774 | 94 861 | 94 861 |
| Summa | 259 420 | 259 420 | 130 084 | 130 084 |
| Räntebärande finansiella skulder | 4 265 340 | 4265 340 | 3 095 534 | 3 095 534 |
|---|---|---|---|---|
| Leverantörsskulder | 45 368 | 45 368 | 58 082 | 58 082 |
| Övriga skulder | 67 685 | 67 685 | 18 204 | 18 204 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 72 625 | 72 625 | 40 223 | 40 223 |
| Summa | 4 451 018 | 4 451 018 | 3 212 043 | 3 212 043 |
| Derivatinstrument | 18 526 | 18 526 | 24 653 | 24 653 |
|---|---|---|---|---|
Koncernen har derivatinstrument i form av ränteswappar som utgör finansiella instrument värderade till verkligt värde (nivå 2). Nivå 2 innebär att jämfört med nivå 1 baseras värderingen på annan indata än noterade priser som antingen direkt eller indirekt är observerbar för tillgången eller skulden.
Exponering av finansiell marknadsrisk uppstår till följd av exponering mot ränteförändringar. Exponeringen hanteras i huvudsak genom användning av finansiella derivat.
Koncernens verksamhet bedrivs i Sverige, samtliga avtal och transaktioner görs med SEK som valuta, bolaget är därmed inte exponerat för någon valutarisk.
Ränterisk är risken för fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. Koncernens upplåning sker huvudsakligen med rörliga räntor. Eftersom verksamhetens intäkter inte samvarierar med räntenivån begränsas effekterna av ränteförändringar genom räntebindningsåtgärder. Som säkringsinstrument används ränteswappar vilket innebär att koncernen erhåller rörlig ränta men betalar fast ränta.
Per augusti månad 2021 påverkar en samtidig förändring av räntan, upp eller ned med en procentenhet, de årliga nettoräntekostnaderna med 41,0 Mkr (30,0), förutsatt att koncernens löptid och finansieringsstruktur förblir konstant under året.
Den räntebärande nettoskuldpositionen som löper med rörlig ränta för koncernen som helhet, inbegripet kassa- och banktillgodohavanden, uppgick till 4 037,0 Mkr (3 001,0). Den genomsnittliga räntebindningsperioden för koncernens räntebärande nettoskulder, inbegripet samtliga räntederivat, men exklusive kassa- och banktillgodohavanden, uppgick till 0,5 år (1,6).
Med kreditrisk avses risken att våra hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningsförpliktelser. Utvärdering sker löpande på nya och befintliga hyresgästers förmåga att betala avtalad hyra. Vid behov kompletteras avtalet med ställda säkerheter i form av deposition eller garantier. Risken är totalt sett liten då hyror faktureras i förskott, vilket ger små hyresfordringar. Genom ett stort antal hyresgäster i flera olika branscher och ett medvetet urval, begränsas deras kreditrisk.
Avseende banktillgodohavanden är dessa endast placerade på bankkonto i stabila banker med god kreditrating. Totalt sett uppgår möjliga förväntade kreditförluster till oväsentliga belopp för koncernen.
Med likviditetsrisk avses risken för att det inte finns tillräcklig likviditet för att möta kommande betalningsåtaganden. I samband med kvartalsvisa styrelsemöten upprättas interna likviditetsprognoser för kommande 36 månader. Syftet med likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital med god framförhållning. Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte kan erhållas eller endast erhållas till kraftigt ökade kostnader vid omförhandling av befintliga krediter och finansiering av kommande investeringar.
Koncernen finansieras delvis med ägarlån, dessa bedöms inte exponeras för refinansieringsrisker. Den externa låneportföljen skall enligt koncernens finansieringspolicy ha en löptidsstruktur som innebär att koncernens exponering för refinansieringsrisker minskar.Bolaget ska vara en attraktiv låntagare och ha en god framförhållning som innebär att bolaget kan erbjudas finansiering till goda villkor. Bolaget har en god och löpande kontakt med bankerna och ett väl fungerande samarbete.
Tabellen nedan visar avtalade återstående löptider (odiskonterade värden) på de finansiella skulderna.
| Finansiella skulder | År 1 | År 2 | År 3 | År 4 < | Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| Räntebärande finansiella skulder1 | 1 066 369 | 1 040 228 | 736 247 | 264 508 | 3 107 352 |
| Leasingskulder | 1 154 | 1 531 | 2 810 | 11 481 | 16 976 |
| Derivatinstrument (ränteswappar) | 5 845 | 5829 | 5 829 | 7 155 | 24 658 |
| Övriga långfristiga skulder | 167 425 | 85 400 | 1 123 760 | 17 250 | 1 393 835 |
| Leverantörsskulder | 45 368 | 0 | 0 | 0 | 45 368 |
| Övriga kortfristiga skulder | 128 476 | 0 | 0 | 0 | 128 476 |
| Summa | 1 414 637 | 1 132 988 | 1 868 646 | 300 394 | 4 176 665 |
Förväntat kassaflöde 2020/21
| Finansiella skulder | År 1 | År 2 | År 3 | År 4 < | Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| Räntebärande finansiella skulder1 | 1 083 170 | 819 505 | 302 358 | 277 284 | 2 482 317 |
| Derivatinstrument (ränteswappar) | 5 754 | 5 374 | 5 358 | 11 906 | 28 392 |
| Övriga långfristiga skulder | 45 940 | 510 245 | 41 280 | 195 497 | 792 962 |
| Leverantörsskulder | 58 082 | 0 | 0 | 0 | 58 082 |
| Övriga kortfristiga skulder | 51 170 | 0 | 0 | 0 | 51 170 |
| Summa | 1 244 116 | 1 335 124 | 348 996 | 484 687 | 3 412 92 |
1) Lånen är revolverande och omtecknas vid förfallodag, ses därför som en del av långfristig finansiering
Räntebärande skuld inkluderar både kortfristiga skulder och långfristiga skulder. Förväntat kassaflöde inkluderar ränta och amorteringar. Kassaflöde från ränteswappar avser det tillkommande nettoutflödet från swappen.
Koncernens kapitalstruktur ska hållas på en nivå som säkerställer att enheterna i koncernen efterlever fortlevnadsprincipen, samtidigt som avkastningen optimeras. Styrelsen analyserar löpande förhållande mellan skuldsättning och eget kapital och förhållandet mellan skuldsättning och eget kapital inklusive lån från aktieägarna. I nettoskulden ingår räntebärande skulder och likvida medel.
För att upprätthålla eller anpassa kapitalstrukturen kan koncernen, efter aktieägarnas godkännande när så är lämpligt, variera utdelningen till aktieägarna, sätta ned aktiekapitalet för betalning till aktieägarna, emittera nya aktier eller sälja tillgångar för att minska skuldsättningsgraden. Koncernen analyserar löpande förhållande mellan skuldsättning och eget kapital och förhållandet mellan skuldsättning och eget kapital inklusive lån från aktieägarna utifrån uppsatta mål. I nettoskulden ingår långfristiga och kortfristiga lån. Utfallen i nedanstående tabell ligger inom de mål som satts upp.
| 2021-08-31 | 2020-08-31 | |
|---|---|---|
| Räntebärande nettoskuld | 4 265 340 | 3 095 533 |
| Summa eget kapital | 2 424 464 | 1 689 693 |
| Förhållande mellan skuld och eget kapital | 57% | 55% |
Nivikas finansiella ställning och risktagande kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. I kreditavtal med banker och kreditinstitut samt i obligationsvillkoren finns det oftast fastlagda gränsvärden, så kallade covenants, för just dessa tre nyckeltal. Nivikas egna mål stämmer väl överens med bankernas krav.
Vår målsättning är att långsiktigt ha en soliditet om minst 25 procent. Bankerna och obligationsvillkoren har i regel en soliditet på 25 procent som nedre gräns.
Bolagets mål är att ränteteckningsgraden skall uppgå till minst 1,75 (minst 1,75), medan banker och obligationsvillkorens krav vanligen är 1,5.
Nivikas mål är att belåningsgraden inte skall överstiga 65 procent (65-70) och banker och obligationsvillkorens krav i regel ligger på ca 70 procent som gräns för fastighetsportföljen.
Nivika uppfyller samtliga krav under räkenskapsåret. Per 2021-08-31 uppfyller Nivika samtliga krav med marginal, soliditeten uppgick till 33 procent (32), ränteteckningsgraden var 1,8x (2,2), och belåningsgraden uppgick till 58 procent (59).
SEB har även en ägarförändringscovenant utifrån fast procentandel på de fyra huvudägarna.
Uppskattat verkligt värde för koncernens finansiella instrument baseras på marknadspriser och värderingsmetoder som beskrivs nedan.
Tabellen nedan visar bolagets värdering till verkligt värde, redovisat som skuld i balansräkningen:
| Värdering 2021-08-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | Summa | |
|---|---|---|---|---|---|
| Derivatinstrument (ränteswappar) | 0 | 18 526 | 0 | 18 526 | |
| Summa | 0 | 18 526 | 0 | 18 526 | |
| Värdering 2020-08-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | ||
| Derivatinstrument (ränteswappar) | 0 | 24 653 | 0 | 24 653 | |
| Summa | 0 | 24 653 | 0 | 24 653 |
| tkr | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| Ingående balans | 24 653 | 36 215 |
| Värdeförändring | -6 127 | -11 562 |
| Utgående balans | 18 526 | 24 653 |
Specifikation över förändringar av skulder som uppkommer från finansieringsverksamheten
| Räntebärande finansiella skulder, långfristiga |
Derivatinstrument, långfristiga |
Räntebärande finansiella skulder, kortfristiga |
Derivatinstrument, kortfristiga |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| tkr | 21-08-31 | 20-08-31 | 21-08-31 | 20-08-31 | 21-08-31 | 20-08-31 | 21-08-31 | 20-08-31 |
| Ingående balans 2019-09-01 | 3 016 915 | 2 126 015 | 24 653 | 36 215 | 78 619 | 79 068 | 0 | 0 |
| Kassaflöde - Upptagna lån | 2 699 945 | 1 345 028 | 0 | 0 | 156 941 | 78 619 | 0 | 0 |
| Kassaflöde - Amortering av lån | -1 625 435 | -454 128 | 0 | 0 | -78 619 | -79 068 | 0 | 0 |
| Nya leasingavtal | 17 542 | 0 | 0 | 0 | -1 039 | 0 | 0 | 0 |
| Kassaflöde - Amortering av leasingskuld | -1 606 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Förändring av verkligt värde | 0 | 0 | -6 127 | -11 562 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Utgående balans 2020-08-31 | 4 107 361 | 3 016 915 | 18 526 | 24 653 | 157 980 | 78 619 | 0 | 0 |
| tkr | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| Kassa och banktillgodohavanden | 210 774 | 94 861 |
| 210 774 | 94 861 |
Tabellen nedan visar koncernens olika räntebärande krediter och lån.
| tkr | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| Långfristiga | ||
| Banklån (rörlig ränta) | 2 858 310 | 2 304 915 |
| Övriga lån (främst rörlig ränta) | 1 249 050 | 712 000 |
| Derivatinstrument | 18 526 | 24 653 |
| Summa långfristiga skulder | 4 125 886 | 3 041 568 |
| Kortfristiga: | ||
| Banklån (rörlig ränta) | 137 030 | 78 616 |
| Övriga lån (fast ränta) | 20 950 | 0 |
| Summa kortfristiga skulder | 157 980 | 78 619 |
| Räntebärande skuld | 4 283 866 | 3 120 187 |
Koncernens exponering, avseende lån, för ränteförändringar och kontraktsenliga datum när det gäller omförhandlingar av räntor är följande:
| Externa kreditgivare | Total portfölj | |||
|---|---|---|---|---|
| Ränteförfallostruktur 2021-08-31 | Volym1 | Ränta, % | Volym | Ränta, % |
| Inom 1 år | 1 083 769 | 1,8% | 1 083 769 | 1,8% |
| 1-2 år | 1 038 513 | 1,6% | 1 038 513 | 1,6% |
| 2-3 år | 1 863 663 | 3,5% | 1 863 663 | 3,5% |
| 3-4 år | 203 108 | 1,5% | 203 108 | 1,5% |
| 4-5 år | 32 272 | 3,7% | 32 272 | 3,7% |
| > 5 år | 44 007 | 2,9% | 44 007 | 2,9% |
| Summa | 4 265 332 | 4 265 332 |
| Externa kreditgivare | Total portfölj | |||
|---|---|---|---|---|
| Ränteförfallostruktur 2020-08-31 | Volym1 | Ränta, % | Volym | Ränta, % |
| Inom 1 år | 1 005 045 | 1,88% | 1 005 045 | 1,88% |
| 1-2 år | 1 324 311 | 1,87% | 1 324 311 | 1,87% |
| 2-3 år | 298 538 | 1,44% | 298 538 | 1,44% |
| 3-4 år | 467 639 | 3,27% | 467 639 | 3,27% |
| 4-5 år | 0 | 0,00% | 0 | 0,00% |
| > 5 år | 0 | 0,00% | 0 | 0,00% |
| Summa | 3 095 533 | 3 095 533 |
1) Lånen är revolverande och omtecknas vid förfallodag, ses därför som en del av långfristig finansiering
Den viktade genomsnittliga räntesatsen på externa krediter och lån, inbegripet marginaler och derivateffekter, uppgick till 2,4 procent (2,8) per den 31 augusti 2021. Räntebärande skuld består av 81 (56) lån.
I summan upplåning ingår banklån och annan upplåning mot säkerhet uppgående till 3 034,0 Mkr (2 635,5). De säkerheter som ställts för lånen är koncernens förvaltningsfastigheter. Den räntebärande skulden är räntesäkrad med totalt 7 (7) räntederivat.
Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 40 000 tkr (34 344) Outnyttjad kredit (byggnadskreditiv) uppgår till 8 775 tkr (84 360)
I tabellen nedan sammanfattas återbetalningsplanen för koncernens krediter och lån.
| Förfallostruktur lån per räkenskapsår, tkr | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| 2021/2022 (2020/2021) | 1 083 769 | 1 005 045 |
| 2022/2023 (2021/2022) | 1 038 513 | 1 324 311 |
| 2023/2024 (2022/2023) | 1 863 663 | 298 538 |
| 2024/2025 eller senare (2023/2024 eller senare) | 279 387 | 467 639 |
| Summa räntebärande skulder | 4 265 332 | 3 095 533 |
| Antal aktier | 2021-08-31 | 2019-08-31 |
|---|---|---|
| Ingående balans | 35 155 | 26 500 |
| Nyemission | 27 790 179 | 8 655 |
| Fondemission | 140 620 | 0 |
| Aktiespilt | 175 599 225 | 0 |
| Utgående balans | 203 565 179 | 35 155 |
| Resultat per aktier | 2020/21 | 2019/20 |
| Årets resultat, tkr | 363 061 | 236 620 |
| Genomsnilligt antal aktier under perioden | 179 489 911 | 165 513 750 |
| Resultat per aktie före och efter utspädning, kr | 2,02 | 1,45 |
Beräkningen av resultat per aktie före utspädning har baserats på årets resultat i koncernen, hänförligt till moderbolagets aktieägare, och på ett vägt genomsnittligt antal aktier utestående under året. Antalet utestående stamaktier har ökat till följd av ovan angiven fondemission 4:1 och aktiesplit 1000:1, som genomfördes i mars 2021.
Då koncernen inte har några utestående potentiella stamaktier är resultat per aktie före och efter utspädning detsamma.
För egna avsättningar och skulder
| Skulder till kreditinstitut | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| Företagsinteckningar | 94 500 | 90 100 |
| Fastighetsinteckningar | 3 212 982 | 2 606 648 |
| Summa | 3 306 849 | 2 694 748 |
| 2021-08-31 | 2020-08-31 | |
|---|---|---|
| Garantiförpliktelse | 3 300 | 3 300 |
| 3 300 | 3 300 |
Följande affärsförbindelser sköts på normala marknadsvillkor och krav ("på armlängds avstånd"), i tabellen nedan förtecknas de företag som bolaget har affärstransaktioner med:
| Namn | Relation | % av andelar |
|---|---|---|
| Enheter med betydande inflytande över företaget: | ||
| Värnanäs AB (556735-3783) | Ägare | 31% |
| Santhe Dahl Invest AB (559185-7122) | Ägare | 19% |
| Holmgren Group AB (556371-2610) | Ägare | 15% |
De finansiella rapporterna omfattar Nivika Fastigheter AB och de dotterbolag som förtecknas i tabellen i moderbolagets Not 15.
Hyresavtal mellan Nivika Handelsfastigheter AB och Holmgrens Bil AB, där styrelseledamot och aktieägare Benny Holmgren är delägare, avseende hyra av lokal i Vinkeln 6, Jönköping, Sandstenen 5, Värnamo, Diabasen 4, Värnamo samt Gasellen 11, Växjö.
Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Värnanäs AB, aktieägare i Nivika, avseende inköp av administrativa tjänster, lön med tillhörande löneadministration. Sedan ersatt med motsvarande avtal med Poplanäs Invest, se nedan.
Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Poplanäs Invest AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av administrativa tjänster, lön med tillhörande löneadministration. Bolaget har förvärvat Husgruppen Modulsystem Jönköping AB av Poplanäs Invest AB.
Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Yälp Facility AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av lokalvård
Avtal mellan Husgruppen Modulsystem Jönköping AB och Tigbro AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av badrumsmoduler till projekt Valplatsen
I följande tabell visas omfattningen av de transaktioner som har ingåtts med närstående parter under det relevanta räkenskapsåret. Samtliga transaktioner har skett på marknadsmässiga villkor.
| Försäljning till och förvärv | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| från närstående parter | Värnanäs AB | Holmgren Group AB | |||
| 2020/21 | 2019/20 | 2019/20 | 2018/19 | ||
| Försäljning till närstående parter | 1 654 | 0 | 31 928 | 34 587 | |
| Inköp av administrativa förvaltningstjänster | |||||
| från närstående partner | 24 590 | 34 244 | 0 | 0 | |
| Fordran på balansdagen | 3 768 | 0 | 0 | 0 | |
| Skuld på balansdagen | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Antal aktier | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Avskrivning och nedskrivning av materiella | ||
| anläggningstillgångar | 6 076 | 7 542 |
| Nedskrivning av omsättningstillgångar | 0 | 2 714 |
| Övrigt | 1 874 | 0 |
| Summa | 7 950 | 10 256 |
2021-02-28 förvärvade koncernen 100 procent av aktierna och rösträtten i Husgruppen Modulsystem Jönköping AB, ett bolag med verksamhet inom industriell tillverkning av träbyggnadskomponenter. Rörelsen förvärvades av Poplanäs Invest AB, som är en närstående part till Nivika. Se även Not 22 för transaktioner med närstående parter.
Det verkliga värdet på identifierbara tillgångar och skulder i Husgruppen Modulsystem Jönköping AB per förvärvstidspunkten utgörs av följande:
| Verkligt värde | ||
|---|---|---|
| 2 343 | ||
| 11 625 | ||
| 12 599 | ||
| 9 422 | ||
| 35 989 | ||
| 13 947 | ||
| 11 271 | ||
| 25 218 | ||
| 10 771 | ||
| -771 | ||
| 10 000 | ||
| 9 422 | ||
| -10 000 | ||
| -578 | ||
Den framförhandlade köpeskillingen gav upphov till en vinst om 0,7 Mkr som redovisats i resultatet i posten nettoomsättning. Från förvärvsdagen har Husgruppen AB bidragit med intäkter om 7,1 Mkr och med 0,0 Mkr till resultat före skatt. Om förvärvet hade skett i början av året skulle koncernens intäkter varit oförändrade då Husgruppens försäljning enbart utg jordes av inköp från Koncernen fram till förvärvsdatum.
Nivika har den 1 september förvärvat Hedenstorp 2:30, en industrilokal på Hedenstorps Industriområde i Jönköping. Fastigheten är fullt uthyrd
Nivika har den 15 september förvärvat Tingstadsvassen 24:10 i Göteborg, en selfstorageanläggning i centrala Göteborg. Det är en strategisk investering för dotterbolaget Mitt Lager, som tidigare har anläggningar längs kusten norr om Göteborg och i och med denna affär tar klivet in i Göteborg.
Nivika har i slutet av september tecknat avtal om förvärv av Riddarberget, ett fastighetsbestånd med främst bostadsfastigheter på småländska höglandet med tyngdpunkt på centrala Vetlanda. Beståndet utgörs av 18 fastigheter om cirka 31 000 m2 uthyrningsbar yta bestående av centrala bostadsfastigheter med en andel kommersiella lokaler. Hyresvärdet är cirka 33 miljoner kronor. Överenskommet fastighetsvärde är cirka 500 miljoner kronor och tillträde genomfördes i början av november.
Nivika har tecknat aktieöverlåtelseavtal om förvärv av Faktorn 10 i Falkenberg, en fullt uthyrd industrilokal med Mekonomen som hyresgäst. Tillträdet genomfördes den 27 oktober.
Nivika har tecknat aktieöverlåtelseavtal om förvärv av Duvelund 4 i Värnamo, en fullt uthyrd industrilokal med framtida potential till bostadsbyggnation. Tillträdet genomfördes 1 november.
Nivika har tecknat aktieöverlåtelseavtal om förvärv av Hygiea 1, en tomt för bostadsbyggnation i centrala Vetlanda. Det finns idag en byggnad på fastigheten med hyresgäster. Tillträdet genomfördes 1 november.
Nivika har tecknat aktieöverlåtelseavtal om förvärv av Hovslagaren 4 i Värnamo, en fullt uthyrd industrilokal. Planerat tillträde är i mitten av december.
Nivika har tecknat avtal om förvärv av fastigheten Refugen 1 i Värnamo. Fastigheten gränsar till befintlig fastighet Refugen 6 där byggnation av nytt huvudkontor är planerat. På fastigheten finns en hotell- och restaurangbyggnad där det pågår diskussioner med tilltänkta hyresgäster. Tillträdet genomfördes 29 oktober.
Nivika har tecknat aktieöverlåtelseavtal om förvärv av Kärleksudden i Mullsjö och tillträde förväntas ske i början av 2022. Området ger möjlighet att bygga 250–300 bostäder.
Närståendetransaktion. Nivika har tecknat aktieöverlåtelseavtal om förvärv av Häljaryd 1:294 i Tenhult och Alvesta 15:13, 13:20 och 13:21 i Alvesta, industrifastigheter som är fullt uthyrda. Tillträdet genomfördes 29 oktober.
Nivika har tecknat avtal om förvärv av ytterligare byggrätter för framtida bostadsutveckling i Jönköpingsområdet. Tillträde är planerat senhösten 2022 och förväntas ge möjlighet att bygga 300-400 bostäder.
Närståendetransaktion. I oktober 2021 tecknade Nivika avtal om förvärv av bolagen SantHem Fastigheter AB och SantHem Heden AB som äger bostadsfastigheter om totalt cirka 16 000 m2 uthyrningsbar yta i Kalmar, Höganäs och Båstad. Förvärven tillträddes av Nivika 15 november. Fastighetsportföljen innehåller sju nybyggda fastigheter med byggår 2018 till 2022 och består av cirka 300 hyreslägenheter.
Extra bolagstämma den 2021-11-04 beslutade om att genomföra en sammanläggning av aktier, en s.k. omvänd split, varigenom fem (5) befintliga aktier av vardera Bolagets aktieslag läggs samman till en (1) aktie av vardera Bolagets aktieslag. Avstämningsdag för sammanläggningen var den 10 november 2021.
Årsstämman i Nivika avseende räkenskapsåret som avslutades den 31 augusti 2020 beslutade den 17 december 2020 om utdelning 16,5 miljoner kronor, motsvarande 469,30 kronor per aktie baserat på det aktieantal som då fanns i Nivika, innan extra bolagsstämma den 3 mars 2021 bland annat beslutade om aktiesplit. Styrelsen har utvärderat Bolagets utveckling under räkenskapsåret som avslutades den 31 augusti 2021, inklusive bolagets finansiella resultat och de allmänna marknadsutsikterna. Styrelsens slutsats var att Nivikas förvaltningsresultat och hyresinbetalningar är fortsatt starka. Nivika bedömdes också ha en fortsatt god likviditet. Vid en sammanvägd bedömning föreslog därför styrelsen att bolagsstämman skulle besluta om en extra vinstutdelning avseende räkenskapsåret som slutade den 31 augusti 2020. Den extra bolagsstämman den 4 november beslutade om en extra vinstutdelning med ett belopp om 0,59 kronor per aktie, totalt 24 251 889,82 kronor. Avstämningsdag för den extra vinstutdelningen var den 12 november 2021.
Förvaltningsberättelse
Moderbolaget
| 2020/21 12 mån |
2019/20 12 mån |
||
|---|---|---|---|
| tkr Not |
sep-aug | sep-aug | |
| Nettoomsättning 4 |
36 633 | 35 997 | |
| Bruttoresultat | 36 633 | 35 997 | |
| Administrationskostnader 5,6,7 |
-45 331 | -42 965 | |
| Övriga rörelseintäkter | 45 | 0 | |
| Rörelseresultat | -8 653 | -6 968 | |
| Resultat från finansiella poster | |||
| Resultat från andelar i koncernföretag 8 |
35 958 | 20 476 | |
| Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9 |
9 673 | 13 014 | |
| Räntekostnader och liknande resultatposter 10 |
-80 657 | -40 783 | |
| Finansnetto | -35 026 | -7 293 | |
| Resultat efter finansiella poster | -43 679 | -14 261 | |
| Bokslutsdispositioner 11 |
14 525 | 2 896 | |
| Resultat före skatt | -29 154 | -11 365 | |
| Skatt på periodens resultat 12 |
3 661 | 787 | |
| Periodens resultat | -25 493 | -10 578 | |
| Periodens totalresultat | -25 493 | -10 578 |
| tkr | Not | 31 aug 2021 | 31 aug 2020 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Immateriella anläggningstillgångar | |||
| Programvara | 13 | 2 433 | 2 869 |
| 2 433 | 2 869 | ||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Byggnader och mark | 14 | 48 842 | - |
| Inventarier, verktyg och installationer | 15 | 304 | 166 |
| Pågående nyanläggningar och förskott avseende | |||
| materiella anläggningstillgångar | 16 | 901 | 1 980 |
| 52 480 | 5 015 | ||
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 17 | 1 464 434 | 955 026 |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 20,21 | - | 75 |
| Uppskjuten skattefordran | 18 | 5 337 | 1 676 |
| 1 469 771 | 956 777 | ||
| Summa anläggningstillgångar | 1 522 251 | 961 792 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Kundfordringar | 20 | 177 | 115 |
| Fordringar hos koncernföretag | 20 | 744 610 | 85 855 |
| Aktuell skattefordran | 20 | 1 403 | 1 403 |
| Övriga fordringar | 20 | 313 | 150 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 20 | 33 483 | 17 118 |
| 779 986 | 104 641 | ||
| Kassa och bank | 19,20 | 187 796 | 346 556 |
| Summa omsättningstillgångar | 967 782 | 451 197 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 2 490 033 | 1 412 989 |
| tkr | 31 aug 2021 | 31 aug 2020 | |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 22 | 20 358 | 3 515 |
| 20 358 | 3 515 | ||
| Fritt eget kapital | |||
| Överkursfond | 974 368 | 588 938 | |
| Balanserat resultat | -40 658 | 483 | |
| Periodens resultat | -25 493 | -10 578 | |
| 908 217 | 578 843 | ||
| Summa eget kapital | 928 575 | 582 358 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Obligationslån | 23 | 1 100 000 | 470 000 |
| Räntebärande finansiella skulder | 20,23 | 144 200 | 2796 017 |
| 1 244 200 | 749 017 | ||
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande finansiella skulder | 20,23 | 53 320 | 1 216 |
| Leverantörsskulder | 20 | 3 193 | 2 160 |
| Skulder till koncernföretag | 20 | 228 921 | 70 942 |
| Övriga skulder | 20 | 4 331 | 277 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 20 | 27 493 | 7 019 |
| 317 258 | 81 614 | ||
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 2 490 033 | 1 412 989 |
| tkr | Aktie kapital |
Överkursfond | Balanserat resultat |
Årets resultat | Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|
| Ingående balans 2019-09-01 | 2 650 | 191 265 | -2 030 | 16 013 | 207 898 |
| Omföring resultat föregående år | 16 013 | -16013 | 0 | ||
| Årets resultat Summa totalresultat |
-10 578 -10 578 |
-10 578 -10 578 |
|||
| Transaktioner med ägare: | |||||
| - Utdelning | -13 500 | -13 500 | |||
| - Nyemission | 865 | 397 674 | 0 | 339 997 | |
| Utgående balans 2020-08-31 | 3 515 | 588 939 | 483 | -10 578 | 582 359 |
| Ingående balans 2020-09-01 | 3 515 | 588 939 | 483 | -10 578 | 582 359 |
| Omföring resultat föregående år | -10 578 | 10 578 | 0 | ||
| Årets resultat | -25 494 | -25 494 | |||
| Summa totalresultat | -25 494 | -25 494 | |||
| Transaktioner med ägare: | |||||
| - Utdelning | -16 500 | -16 500 | |||
| - Nyemission | 2 781 | 385 429 | 388 210 | ||
| -Fonndemission | 14 062 | -14 062 | 0 | ||
| Utgående balans 2021-08-31 | 20 358 | 974 368 | -40 658 | -25 494 | 928 575 |
| 2020-09-01 | 2019-09-01 | |
|---|---|---|
| tkr Not |
- 2021-08-31 | - 2020-08-31 |
| Den löpande verksamheten | ||
| Resultat före finansiella intäkter och kostnadr | -8 653 | -6 968 |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | 3 878 | 3 762 |
| Erhållen ränta | 9 673 | 13 014 |
| Erlagd ränta | -80 657 | -34 265 |
| Betald inkomstskatt | -1 296 | -1 403 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital | -77 055 | -25 860 |
| Förändringar av rörelsekapitalet | ||
| Förändring rörelsefordringar | -675 345 | -5 688 |
| Förändring rörelseskulder | 183 540 | -23 622 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | -568 860 | -55 170 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Förvärv av andelar i koncernföretag 17 |
-514 465 | -467 517 |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | -53 222 | -2 119 |
| Avyttring av dotterbolag | 58 791 | 77 742 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -508 896 | -391 894 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Nyemission | 388 210 | 398 539 |
| Upptagna lån | 1 157 520 | 229 321 |
| Amortering/lösen lån | -610 233 | -12 296 |
| Utbetald utdelning | -16 500 | -13 500 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 918 997 | 602 064 |
| Årets kassaflöde | 106 634 | 155 000 |
| Likvida medel vid årets början | 346 556 | 191 556 |
| Likvida medel vid årets slut | 187 796 | 346 556 |
Nivika Fastigheter AB är ett aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget är moderbolag i en koncern med en fastighetsportfölj som består av 130 fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs genom 63 dotterbolag och dotterdotterbolag. Det huvudsakliga syftet med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Jönköping, Värnamo och Växjö med omnejd. Per 31 aaugusti 2021 hade Nivika 125 aktieägare. Största aktieägarna är Värnanäs AB (org nr 556735-3783) med 21 procent av kapitalet och 31,3 procent av rösterna, Planch AB (556722-7375) med 19,9 procent av kapitalet och 25 procent av rösterna, Santhe Dahl Invest AB (559185-7122) med 19,4 procent av kapitalet och 21,2 procent av rösterna, Holmgren Group AB (556371-2610) med 12,0 procent av kapitalet och 15,1 procent av rösterna samt GBJ Holding AB (556738-8102) med 6,4 procent av kapitalet och 1 procent av rösterna.
Nivika Fastigheter AB Ringvägen 38 331 32 VÄRNAMO
De finansiella rapporterna avser Nivika Fastigheter AB och har godkänts av styrelsen för offentliggörande vid styrelse sammanträdet den 21 november 2021 och kommer att läggas fram för antagande vid 2021 års årsstämma 21 november.
Moderbolagets årsredovisning har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer som utarbetats av Rådet för finansiell rapportering. Detta innebär att samma principer som i koncernen tillämpas, med de undantag och tillägg som framgår nedan.
Tillgångar och skulder är värderade till sina historiska anskaffningsvärden.
Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver att flera uppskattningar görs av ledningen för redovisningsändamål. De områden som innefattar en hög grad av bedömning, som är komplexa eller sådana områden där antaganden och uppskattningar är av väsentlig betydelse för redovisningen anges i not 3.
Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från g jorda bedömningar om g jorda bedömningar ändras eller andra förutsättningar föreligger.
Andelar i koncernföretag redovisas i moderbolaget till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Om det redovisade värdet på andelarna överstiger dess verkliga värde sker en nedskrivning av värdet till det verkliga värdet. Nedskrivningen redovisas i resultaträkningen. I de fall nedskrivningen inte längre är erforderlig återförs nedskrivningen i resultaträkningen.
Lämnade respektive erhållna koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Lämnade aktieägartillskott redovisas som en ökning av andelens bokförda värde.
Moderbolaget klassificerar sina leasingavtal som operationella leasingavtal. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal kostnadsförs linjärt över leasingperioden, såvida inte ett annat systematiskt sätt bättre återspeglar användarens ekonomiska nytta över tiden.
Vid upprättandet av finansiella rapporter i enlighet med IFRS måste vissa uppskattningar och antaganden göras som påverkar redovisade värden av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. De områden där uppskattningar och antaganden är av stor betydelse för moderbolaget och som kan komma att påverka resultat- och balansräkning om de ändras är följande (se även not 10, 11 och 15 i koncerndelen): Inkomstskatt, Förvaltningsfastigheter och Finansiella instrument och finansiell riskhantering.
Verkligt värde antas vara detsamma som bokfört värde.
Initialt bokförs dessa poster till historiskt anskaffningsvärde och i nästkommande perioder till upplupet anskaffningsvärde.
För att beräkna verkligt värde på aktier i dotterbolag har Nivika Fastigheter AB använts sig av historiskt anskaffningsvärde i det enskilda dotterbolag. Vid beräkningen av substansvärdet har det antagits att det verkliga värdet av förvaltningsfastigheterna och att det bokförda värdet av övriga poster i dotterbolag är jämförligt med verkligt värde. Bolaget anser att detta är ett rimligt antagande vid beräkning av verkligt värde på aktierna i dotterbolag.
| tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Fakturerade koncerngemensamma tjänster utförda | ||
| åt samtliga dotterbolag enligt not 14. | 36 633 | 35 997 |
| Summa | 36 633 | 35 997 |
| tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Personalkostnader | -8 039 | 0 |
| Inhyrd personal | -28 568 | -32 335 |
| Avskrivningar | -932 | -866 |
| Övriga centrala kostnader | -7 792 | -9 764 |
| Summa | -45 331 | -42 965 |
Från och med 2021-06-01 är all personal anställd i Nivika Fastigheter. Före detta datum var all personal, inklusive VD, anställd i ägarbolaget Värnanäs AB och hyrdes sedan ut till Nivika Fastigheter.
| Löner och andra ersättningar, tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Styrlse och VD | 750 | 200 |
| Övriga anställda | 7 080 | 0 |
| Summa | 7 830 | 200 |
| Sociala kostnader, tkr | 2020/21 | 2019/20 |
| Pensionskostnader för styrelse och VD | 105 | 0 |
| Pensionskostnader övriga anställda | 381 | 0 |
| Övriga sociala kostnader | 2 613 | 0 |
| Summa | 3 099 | 0 |
| Könsfördelning bland ledande befattningshavare | 2020/21 | 2019/20 |
| Andel kvinnor i styrelsen, % | 43 | 29 |
| Andel män i styrelsen, % | 57 | 71 |
| Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare, % | 25 | 17 |
| Andel män bland övriga ledande befattningshavare, % | 75 | 83 |
Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.
| tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Ernst & Young AB | ||
| Revisionsuppdraget | 1 050 | 1 019 |
| Övriga tjänster | 858 | 143 |
| Summa | 1 908 | 1 162 |
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.
Resultat från andelar i koncernföretag avser avyttring av dotterbolag med 35 958 tkr (20 476).
| tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Avyttring dotterbolag | 35 958 | 20 476 |
| Summa | 35 958 | 20 476 |
| tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Ränteintäkter från koncernföretag | 6 417 | 13 014 |
| Övriga ränteintäkter | 3 256 | 0 |
| Summa | 9 673 | 13 014 |
| tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Räntekostnader till koncernföretag | -1 045 | 0 |
| Övriga räntekostnader | -69 286 | -40 783 |
| Övriga finansiella kostnader | -10 326 | 0 |
| Summa | -80 657 | -40 783 |
| tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Lämnat koncernbidrag | 0 | 0 |
| Erhållet koncernbidrag | 14 525 | 2 896 |
| Summa | 14 525 | 2 896 |
| Nivika Advokaten AB | 1 700 | 1 746 |
| Nivika Arkadien AB | 0 | 50 |
| Nivika Budkaveln AB | 1 000 | 0 |
| Nivika Compact Living AB | 2 750 | 0 |
| Nivika Geologen AB | 400 | 0 |
| Nivika Kungsängen AB | 4 000 | 0 |
| Nivika Skåpvägen AB | 0 | 1 100 |
| Nivika Stigamo Öst AB | 800 | 0 |
| Nivika Tre Liljor AB | 600 | 0 |
| Nivika Vakten AB | 775 | 0 |
| Nivika Växjöfastigheter AB | 2 500 | 0 |
| tkr | 2020/21 | 2019/20 |
|---|---|---|
| Aktuell skatt | 0 | 0 |
| Uppskjuten skatt | 3 661 | 787 |
| Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen | 3 661 | 787 |
| Redovisat resultat före skatt | -29 154 | 11 365 |
| Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats | ||
| 21,4% (21,4) | 6 239 | 2 432 |
| Skatteeffekt av: | ||
| Ej avdragsgilla kostnader | -105 | -54 |
| Ej skattepliktigt resultat vid avyttring av andelar | 7 407 | 4 382 |
| Skattemässigt avdrag för ej bokförda kostnader | 3 429 | 0 |
| Fusion | 0 | -30 |
| Förändrad skattesats | -232 | 0 |
| Skatteeffekt återföring av ränteavdrag | -13 077 | -5 943 |
| Total skattekostnad | 3 661 | 787 |
| Effektiv skattesats | -12,6% | -6,9% |
Den genomsnittliga effektiva skattesatsen är -12,6 procent (-6,9).
Skatt enligt gällande skattesats har beräknats utifrån 21,4 procent (21,4).
Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat varför det inte förekommer någon skatt redovisad mot övrigt totalresultat.
Under året har ingen inkomstskatt redovisats i eget kapital.
| tkr | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärden | 4 010 | 3 132 |
| Årets anskaffningar | 415 | 878 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 4 425 | 4 010 |
| Ingående avskrivningar | -1 141 | -319 |
| Årets avskrivningar | -851 | -822 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | -1 992 | -1 141 |
| Utgående redovisat värde | 2 433 | 2 869 |
| tkr | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärden | 0 | 0 |
| Årets anskaffningar | 48 842 | 0 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 48 842 | 0 |
| Ingående avskrivningar | 0 | 0 |
| Årets avskrivningar | 0 | 0 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | 0 | 0 |
| Utgående redovisat värde | 48 842 | 0 |
| tkr | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärden | 294 | 109 |
| Årets anskaffningar | 218 | 185 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 512 | 294 |
| Ingående avskrivningar | -128 | -84 |
| Årets avskrivningar | -81 | -44 |
| Utgående ackumulerade avskrivningar | -209 | -128 |
| Utgående redovisat värde | 304 | 166 |
| tkr | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärden | 1 980 | 914 |
| Årets anskaffningar | 3 731 | 1 066 |
| Årets aktiveringar | -4 810 | 0 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 901 | 1 980 |
| tkr | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| Ingående anskaffningsvärden | 955 025 | 545 385 |
| Årets anskaffningar | 514 465 | 467 517 |
| Årets försäljningar | -5 057 | -57 876 |
| Utgående ackumulerade anskaffningsvärden | 1 464 434 | 955 026 |
| Utgående redovisat värde | 1 464 434 | 955 026 |
| Kapital- | Rösträtts- | Antal | Bokfört | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Namn | Org.nr. | Säte | andel | andel | andelar | värde | |
| Nivika Tre Liljor AB | 556797-3994 | Värnamo | 100% | 100% | 1 000 | 1 867 | |
| Nivika Almen AB | 556870-3150 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 778 | |
| Nivika Sågaren 3 AB | 559102-2958 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 11 668 | |
| Nivika Ödlan AB | 559087-3096 | Värnamo | 100% | 100% | 1 000 | 8 205 | |
| Nivika Stigamo Öst AB | 559097-7673 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 12 957 | |
| Nivika Holding 2 AB | 559054-1776 | Värnamo | 100% | 100% | 10 000 | 107 542 | |
| Nivika Handelsfastigheter AB | 556923-1474 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 82 328 | |
| Nivika Sandstenen AB | 556953-3838 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 50 | |
| Nivika Industrifastigheter AB | 556975-3931 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 50 | |
| Nivika Lokal AB | 556746-9613 | Värnamo | 100% | 100% | 1 000 | 862 | |
| Nivika Skåpvägen 6 AB | 556986-7764 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 13 269 | |
| Nivika LP Fastigheter AB | 556982-1555 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 27 176 | |
| Nivika Arkadien AB | 556756-8570 | Värnamo | 100% | 100% | 100 | 34 785 | |
| Nivika Överljudet AB | 556410-2696 | Värnamo | 100% | 100% | 10 000 | 9 300 | |
| Nivika Mittlager AB | 559054-1792 | Värnamo | 100% | 100% | 5 000 | 3 300 | |
| Nivika Stigamo Syd AB | 559097-7681 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 1 068 | |
| Nivika Stigamo E4 AB | 559097-7657 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 65 | |
| Nivika Aborren AB | 556773-2028 | Värnamo | 100% | 100% | 1 000 | 8 832 | |
| Nivika Advokaten AB | 556842-7362 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 50 | |
| Nivika Bautastenen AB | 556698-7664 | Värnamo | 100% | 100% | 1 000 | 276 | |
| Nivika Cityfastigheter AB | 556306-4459 | Värnamo | 100% | 100% | 3 000 | 84 080 | |
| Nivika Vakten 10 AB | 556698-7664 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 6 931 | |
| Nivika Stenladan AB | 556804-2773 | Värnamo | 100% | 100% | 1 000 | 6 236 |
| Kapital- | Rösträtts- | Antal | Bokfört | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Namn | Org.nr. | Säte | andel | andel | andelar | värde |
| Nivika Compact Living AB | 559054-1776 | Värnamo | 100% | 100% | 10 000 | 107 506 |
| Nivika Kungsängen AB | 559188-8895 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 50 |
| Nivika Skogskärret AB | 559154-5966 | Värnamo | 100% | 100% | 10 000 | 1 000 |
| Nivika Överljudet 5 AB | 556686-8211 | Värnamo | 100% | 100% | 1 000 | 23 601 |
| Nivika Snöflingan AB | 559146-1677 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 28 562 |
| Nivika Budkaveln AB | 556928-1651 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 15 541 |
| Nivika Växjöfastigheter AB | 556672-1683 | Värnamo | 100% | 100% | 10 000 | 352 035 |
| Nivika Center AB | 556827-2891 | Värnamo | 100% | 100% | 1 000 | 33 592 |
| Nivika Gasellen AB | 559141-8247 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 10 834 |
| Husgruppen Modulsystem Jkpg AB | 559180-9487 | Värnamo | 100% | 100% | 11 765 | 10 000 |
| Nivika Bälgen 15 AB | 559015-0792 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 7 033 |
| Nivika Bikupan 4 AB | 556865-9295 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 58 |
| Nivika Bikupan 5 AB | 556825-0202 | Värnamo | 100% | 100% | 50 | 9 356 |
| Nivika Bikupan 19 AB | 556923-6010 | Värnamo | 100% | 100% | 1 000 | 1 553 |
| Nivika Bikupan 20 AB | 556756-3662 | Värnamo | 100% | 100% | 1 000 | 3 625 |
| Nivika Bikupan 22 AB | 556912-6010 | Värnamo | 100% | 100% | 1 000 | 376 |
| Nivika Vinkelhaken AB | 556728-7304 | Värnamo | 100% | 100% | 100 | 8 983 |
| Nivika Tor AB | 559310-8623 | Värnamo | 100% | 100% | 1 000 | 7 150 |
| Nivika Hovslätt AB | 559160-3484 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 33 793 |
| Nivika Fylling KB | 969632-8427 | Värnamo | 100% | 100% | - | 21 840 |
| Nivika Tandborsten AB | 556677-7354 | Värnamo | 100% | 100% | 1 000 | 2 358 |
| Nivika Briljanten AB | 556845-6064 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 39 917 |
| Nivika Opalen AB | 556491-7176 | Värnamo | 100% | 100% | 1000 | 21 787 |
| Nivika Ametisten 2 AB | 556894-8607 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 50 849 |
| Nivika Ametisten 7 AB | 556907-8230 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 28 34 |
| Nivika Kruthornet AB | 556247-8817 | Värnamo | 100% | 100% | 10 000 | 32 257 |
| Nivika Halmstadsfastigheter AB | 559067-3264 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 57 524 |
| Nivika Äkerfältet AB | 559289-5246 | Värnamo | 100% | 100% | 250 | 17 631 |
| Nivika MC Sport Fastigheter AB | 556869-3617 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 25 000 |
| NIvika Företagaren 2 AB | 556632-0940 | Värnamo | 100% | 100% | 4 000 | 11 500 |
| Nivka Töringe AB | 556917-4708 | Värnamo | 100% | 100% | 500 | 13 231 |
| Nivika Vagnen 7 och 10 AB | 556976-3195 | Värnamo | 100% | 100% | 50 000 | 47 192 |
| Nivika Brunnstorp AB | 559305-1245 | Värnamo | 100% | 100% | 250 | 25 |
| Nivika Kalkstenen AB | 556780-4595 | Värnamo | 100% | 100% | 4 000 | 13 300 |
| Nivika Västbofastigheter AB | 559239-3457 | Värnamo | 100% | 100% 2 000 000 | 5 355 |
1 464 434
| tkr | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| Belopp vid årets ingång | 1 676 | 889 |
| Årets avsättning | 3 661 | 787 |
| Belopp vid årets utgång | 5 337 | 1 676 |
| tkr | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| Kassa och banktillgodohavanden | 187 796 | 346 556 |
| Belopp vid årets utgång | 187 796 | 346 556 |
| Finansiella tillgångar/skulder värderade till Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen upplupet anskaffningsvärde |
Totalt | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tillgångar | 2021-08-31 | 2020-08-31 | 2021-08-31 | 2020-08-31 | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 0 | 0 | 0 | 75 | 0 | 75 |
| Kundfordringar | 0 | 0 | 177 | 115 | 177 | 115 |
| Fordringar hos koncernföretag | 0 | 0 | 744 610 | 88 855 | 744 610 | 88 855 |
| Övriga fordringar | 0 | 0 | 1 716 | 1 553 | 1 716 | 1 553 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 0 | 0 | 33 483 | 17 118 | 33 483 | 17 118 |
| Kassa och bank | 0 | 0 | 187 796 | 346 556 | 187 796 | 346 556 |
| Summa | 0 | 0 | 967 782 | 451 272 | 967 675 | 451 272 |
| Skulder | ||||||
| Räntebärnade finansiella skulder | 0 | 0 | 197 520 | 40 233 | 197 520 | 40 233 |
| Obligationslån | 0 | 0 | 1 100 000 | 470 000 | 1 100 000 | 470 000 |
| Leverantörsskulder | 0 | 0 | 3 193 | 2 160 | 3 193 | 2 160 |
| Skulder till koncernföretag | 0 | 0 | 228 921 | 70 942 | 228 921 | 70 942 |
| Övriga skulder | 0 | 0 | 4 224 | 240 277 | 4 224 | 240 277 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 0 | 0 | 27 492 | 7 019 | 27 492 | 7 019 |
| Summa | 0 | 0 | 1 561 351 | 830 631 | 1 561 351 | 830 631 |
* Bolaget bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat värde och verklig värde.
Uppskattat verkligt värde för koncernens finansiella instrument baseras på marknadspriser och värderingsmetoder som beskrivs nedan. Tabellen nedan visar bolagets värdering till verkligt värde:
Specifikation över förändringar av skulder som uppkommer från finansierings- verksamheten
| Värdering 2021-08-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | Summa | |
|---|---|---|---|---|---|
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Värdering 2020-08-31 | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | Summa | |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 0 | 0 | 75 | 75 | |
| 0 | 0 | 75 | 75 |
Nedanstående tabell presenterar förändringar i finansiella instrument enligt nivå 3:
| tkr | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| Ingående balans | 75 | 75 |
| Avgående | -75 | |
| Utgående balans | 0 | 75 |
| Räntebärande finansiella skulder, långfristiga |
Räntebärande finansiella skulder, kortfristiga |
|
|---|---|---|
| tkr | ||
| Ingående balans 2020-09-01 | 749 017 | 12 16 |
| Kassaflöde - Upptagna lån | 1 157 520 | 152 520 |
| Kassaflöde - Amortering av lån | -792 137 | -1 216 |
| Utgående balans 2021-08-31 | 1 145 000 | 152 520 |
| Räntebärande finansiella skulder, långfristiga |
Räntebärande finansiella skulder, kortfristiga |
|
|---|---|---|
| tkr | ||
| Ingående balans 2019-09-01 | 532 592 | 13 900 |
| Kassaflöde - Upptagna lån | 229 321 | 1 216 |
| Kassaflöde - Amortering av lån | -12 296 | -13 900 |
| Utgående balans 2020-08-31 | 749 617 | 1 216 |
| 2021-08-31 | 2020-08-31 | 2021-08-31 | 2020-08-31 | |
|---|---|---|---|---|
| Kvotvärde | Kvotvärde | Antal | Antal | |
| Aktier | 0,03 | 100 | 203 565 179 | 35 155 |
| 0,03 | 100 | 203 565 179 | 35 155 |
Tabellen nedan visar moderbolagets olika räntebärande krediter och lån.
| Långfristiga | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| Övriga lån (fast ränta) | 45 000 | 240 000 |
| Banklån (rörlig ränta) | 0 | 39 017 |
| Obligationslån | 1 100 000 | 470 000 |
| Summa långfristiga skulder | 1 145 000 | 749 017 |
| Kortfristiga | ||
| Räntebärande finansiella skulder | 152 520 | 1 216 |
| Summa kortfristiga skulder | 152 520 | 1 216 |
| Räntebärande skuld | 1 297 520 | 750 233 |
Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 40 000 tkr (30 000).
Tabellen nedan visar avtalade återstående löptider (odiskonterade värden) på de finansiella skulderna.
| Finansiella skulder | År 1 | År 2 | År 3-5 | Efter år 5 | Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| Skulder till kreditinstitut | 32 688 | 0 | 0 | 0 | 32 688 |
| Övriga långfristiga skulder | 177 105 | 85 080 | 1 121 532 | 14 750 | 1 398 467 |
| Leverantörsskulder | 3 193 | 0 | 0 | 0 | 3 193 |
| Övriga kortfristiga skulder | 31 717 | 0 | 0 | 0 | 31 717 |
| Summa | 244 703 | 85 080 | 1 121 532 | 14 750 | 1 466 065 |
| Finansiella skulder | År 1 | År 2 | År 3-5 | Efter år 5 | Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| kulder till kreditinstitut | 14 083 | 20 375 | 0 | 0 | 34 458 |
| Övriga långfristiga skulder | 12 100 | 11 350 | 234 683 | 0 | 258 133 |
| Leverantörsskulder | 2 160 | 0 | 0 | 0 | 2 160 |
| Övriga kortfristiga skulder | 7 019 | 0 | 0 | 0 | 7 019 |
| Summa | 35 362 | 31 725 | 234 683 | 0 | 301 770 |
Tabellen nedan visar moderbolagets olika räntebärande krediter och lån.
| Långfristiga | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| 2020/2021 (2019/2020) | 152 520 | 40 233 |
| 2021/2022 (2020/2021) | 30 000 | 490 000 |
| 2022/2023 (2021/2022) | 1 100 000 | 30 000 |
| 2023/2024 (2022/2023) eller senare | 15 000 | 190 000 |
| Summa räntebärande skulder | 1 297 520 | 750 233 |
Räntebärande skuld inkluderar både kortfristiga skulder och långfristiga skulder. Förväntat kassaflöde inkluderar ränta och amorteringar.
För egna avsättningar och skulder
| Skulder till kreditinstitut | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
|---|---|---|
| Ställda säkerheter, aktier i dotterbolag | 691 065 | 542 108 |
| Summa | 691 065 | 542 108 |
| Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag | 2 945 306 | 2 348 957 | |
|---|---|---|---|
| 2 945 306 | 2 348 957 | ||
| Nivika Aborren AB | 23 930 | 24 970 | |
| Nivika Advokaten AB | 187 790 | 196 230 | |
| Nivika Almen AB | 7 120 | 7 280 | |
| Nivika Ametisten 2 AB | 41 635 | 0 | |
| Nivika Ametisten 7 AB | 22 800 | 0 | |
| Nivika Arkadien AB | 30 575 | 31 575 | |
| Nivika Bautastenen AB | 82 800 | 84 600 | |
| Nivika Bikupan 4 AB | 1 586 | 0 | |
| Nivika Bikupan 5 AB | 6 562 | 0 | |
| Nivika Bikupan 19 AB | 19 651 | 0 | |
| Nivika Bikupan 20 AB | 11 302 | 0 | |
| Nivika Bikupan 22 AB | 946 | 0 | |
| Nivika Briljanten AB | 31 720 | 0 | |
| Nivika Budkaveln AB | 13 160 | 13 720 | |
| Nivika Bälgen 15 AB | 21 252 | 0 | |
| Nivika Center AB | 44 325 | 0 | |
| Nivika Cityfastigheter AB | 74 750 | 76 454 | |
| Nivika Compact Living AB | 69 175 | 75 175 | |
| Nivika Fyllinge KB | 19 825 | 0 | |
| Nivika Företagaren 2 AB | 9 900 | 0 | |
| Nivika Geologen AB | 19 791 | 20 439 | |
| Nivika Västbofastigheter AB | 10 913 | 0 | |
| Nivika Halmstadsfastigheter AB | 35 190 | 0 | |
| Nivika Handelsfastigheter AB | 186 640 | 194 860 | |
| Husgruppen Modulsystem Jkpg AB | 1 680 | 0 | |
| Nivika Industrifastigheter AB | 17 570 | 18 550 | |
| Nivika Värnamo Centrum AB | 108 293 | 113 641 | |
| Nivika Kalkstenen AB | 12 110 | 0 | |
| Nivika Kungsängen AB | 309 700 | 192 145 |
|---|---|---|
| Nivika Lokal AB | 166 390 | 68 225 |
| Nivika LP Fastigheter AB | 39 875 | 41 575 |
| Nivika Mittlager AB | 46 421 | 22 857 |
| Nivika Opalen AB | 16 852 | 0 |
| Nivika Operan 1 AB | 0 | 103 000 |
| Nivika Rosen AB | 63 394 | 64 740 |
| Nivika Rättaren 4 KB | 5 831 | 6 012 |
| Nivika Sadelmakaren 1 AB | 4 243 | 4 445 |
| Nivika Sandstenen AB | 219 990 | 230 240 |
| Nivika Skåpvägen 6 AB | 12 395 | 13 095 |
| SKR Lager KB | 4 095 | 4 275 |
| Nivika Snöflingan AB | 147 000 | 83 493 |
| Nivika Stenladan AB | 12 800 | 13 280 |
| Nivika Stigamo Öst AB | 71 200 | 74 400 |
| Nivika Sågaren 3 AB | 15 799 | 16 475 |
| Nivika Tandborsten AB | 9 695 | 0 |
| Nivika Tre Liljor AB | 75 643 | 56 325 |
| NIvika Töringe AB | 12 375 | 0 |
| Nivika Vagnen 7 och 10 AB | 7 225 | 0 |
| Nivika Vakten AB | 4 168 | 4 404 |
| Nivika Vigören AB | 18 540 | 19 340 |
| Nivika Växjöfastigheter AB | 456 569 | 430 154 |
| Nivika Åkerfältet AB | 52 592 | 0 |
| Nivika Ödlan AB | 3 570 | 3 738 |
| Nivika Överljudet AB | 18 640 | 19 480 |
| Nivika Överljudet 5 AB | 14 515 | 15 135 |
| Nivika Holding 2 AB | - | 5 656 |
| 2 945 306 | 2 348 957 |
Nivika har den 1 september förvärvat Hedenstorp 2:30, en industrilokal på Hedenstorps Industriområde i Jönköping. Fastigheten är fullt uthyrd.
Nivika har den 15 september förvärvat Tingstadsvassen 24:10 i Göteborg, en selfstorageanläggning i centrala Göteborg. Det är en strategisk investering för dotterbolaget Mitt Lager, som tidigare har anläggningar längs kusten norr om Göteborg och i och med denna affär tar klivet in i Göteborg.
Nivika har i slutet av september tecknat avtal om förvärv av Riddarberget, ett fastighetsbestånd med främst bostadsfastigheter på småländska höglandet med tyngdpunkt på centrala Vetlanda. Beståndet utgörs av 18 fastigheter om cirka 31 000 m2 uthyrningsbar yta bestående av centrala bostadsfastigheter med en andel kommersiella lokaler. Hyresvärdet är cirka 33 miljoner kronor. Överenskommet fastighetsvärde är cirka 500 miljoner kronor och tillträde genomfördes i början av november.
Nivika har tecknat aktieöverlåtelseavtal om förvärv av Faktorn 10 i Falkenberg, en fullt uthyrd industrilokal med Mekonomen som hyresgäst. Tillträdet genomfördes den 27 oktober.
Nivika har tecknat aktieöverlåtelseavtal om förvärv av Duvelund 4 i Värnamo, en fullt uthyrd industrilokal med framtida potential till bostadsbyggnation. Tillträdet genomfördes 1 november.
Nivika har tecknat aktieöverlåtelseavtal om förvärv av Hygiea 1, en tomt för bostadsbyggnation i centrala Vetlanda. Det finns idag en byggnad på fastigheten med hyresgäster. Tillträdet genomfördes 1 november.
Nivika har tecknat aktieöverlåtelseavtal om förvärv av Hovslagaren 4 i Värnamo, en fullt uthyrd industrilokal. Planerat tillträde är i mitten av december.
Nivika har tecknat avtal om förvärv av fastigheten Refugen 1 i Värnamo. Fastigheten gränsar till befintlig fastighet Refugen 6 där byggnation av nytt huvudkontor är planerat. På fastigheten finns en hotell- och restaurangbyggnad där det pågår diskussioner med tilltänkta hyresgäster. Tillträdet genomfördes 29 oktober.
Nivika har tecknat aktieöverlåtelseavtal om förvärv av Kärleksudden i Mullsjö och tillträde förväntas ske i början av 2022. Området ger möjlighet att bygga 250–300 bostäder.
Närståendetransaktion. Nivika har tecknat aktieöverlåtelseavtal om förvärv av Häljaryd 1:294 i Tenhult och Alvesta 15:13, 13:20 och 13:21 i Alvesta, industrifastigheter som är fullt uthyrda. Tillträdet genomfördes 29 oktober.
Nivika har tecknat avtal om förvärv av ytterligare byggrätter för framtida bostadsutveckling i Jönköpingsområdet. Tillträde är planerat senhösten 2022 och förväntas ge möjlighet att bygga 300-400 bostäder.
Närståendetransaktion. I oktober 2021 tecknade Nivika avtal om förvärv av bolagen SantHem Fastigheter AB och SantHem Heden AB som äger bostadsfastigheter om totalt cirka 16 000 m2 uthyrningsbar yta i Kalmar, Höganäs och Båstad. Förvärven tillträddes av Nivika 15 november. Fastighetsportföljen innehåller sju nybyggda fastigheter med byggår 2018 till 2022 och består av cirka 300 hyreslägenheter.
Extra bolagstämma den 2021-11-04 beslutade om att genomföra en sammanläggning av aktier, en s.k. omvänd split, varigenom fem (5) befintliga aktier av vardera Bolagets aktieslag läggs samman till en (1) aktie av vardera Bolagets aktieslag. Avstämningsdag för sammanläggningen var den 10 november 2021.
Årsstämman i Nivika avseende räkenskapsåret som avslutades den 31 augusti 2020 beslutade den 17 december 2020 om utdelning 16,5 miljoner kronor, motsvarande 469,30 kronor per aktie baserat på det aktieantal som då fanns i Nivika, innan extra bolagsstämma den 3 mars 2021 bland annat beslutade om aktiesplit. Styrelsen har utvärderat Bolagets utveckling under räkenskapsåret som avslutades den 31 augusti 2021, inklusive bolagets finansiella resultat och de allmänna marknadsutsikterna. Styrelsens slutsats var att Nivikas förvaltningsresultat och hyresinbetalningar är fortsatt starka. Nivika bedömdes också ha en fortsatt god likviditet. Vid en sammanvägd bedömning föreslog därför styrelsen att bolagsstämman skulle besluta om en extra vinstutdelning avseende räkenskapsåret som slutade den 31 augusti 2020. Den extra bolagsstämman den 4 november beslutade om en extra vinstutdelning med ett belopp om 0,59 kronor per aktie, totalt 24 251 889,82 kronor. Avstämningsdag för den extra vinstutdelningen var den 12 november 2021.
| Förslag till resultatdisposition, kr | ||
|---|---|---|
| Styrelsen föreslår att till förfogande stående medel | 2021-08-31 | 2020-08-31 |
| Överkursfond | 974 367 678 kr | 588 938 526 kr |
| Balanserat resultat | -40 657 660 kr | 483 228 kr |
| Utdelning beslutad på extra stämma 4 november 2021 | -24 251 890 kr | 0 kr |
| Årets resultat | -25 493 741 kr | -10 578 867 kr |
| 883 964 387 kr | 578 842 887 kr | |
| Disponeras så att | ||
| till aktieägare utdelas | ||
| (0 kronor per aktie /469,30 kronor per aktie) | 0 kr | 16 500 000 kr |
| i ny räkning överföres | 883 964 387 kr | 562 342 887 kr |
| 883 964 387 kr | 578 842 887 kr |
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Värnamo 2021-11-21
Elisabeth Norman Styrelseordförande
Håkan Eriksson Styrelseledamot
Anna Carendi Styrelseledamot
Thomas Lindster Styrelseledamot
Viktoria Bergman Styrelseledamot
Benny Holmgren Styrelseledamot
Santhe Dahl Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats den 21 november 2021
Ernst & Young AB
Jonas Svensson Auktoriserad revisor
Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB (publ), org nr 556735-3809
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Nivika Fastigheter AB (publ) för år 2020-09-01 – 2021-08-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 72–117 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 augusti 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 augusti 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang.
Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse.
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter redovisade i Rapport över finansiell ställning uppgick den 31 augusti 2021 till 6 910 mkr vilket utgör 95% av koncernens totala tillgångar per 31 augusti 2021.
Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde på balansdagen och värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras.
Värderingen är beroende av en rad olika antaganden och bedömningar. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär.
Värdering av fastigheter sker enligt koncernens principer varje kvartal och viss andel värderas av externt värderingsbolag och viss andel internt och innebär att varje fastighet i beståndet värderas externt minst en gång under en rullande 24-månadersperiod.
Med anledning av det väsentliga värdet och de antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.
Beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av stycke 2.2.3 Förvaltningsfastigheter på sid 83 och 2.3.2 Värdering Förvaltningsfastigheter på sid 87 samt i not 11 Förvaltningsfastigheter på sid 92-93.
I vår revision har vi utvärderat och granskat ledningens process för fastighetsvärdering.
Vidare har vi granskat fastighetsvärderingen, bland annat genom att utvärdera bolagets värderingsmetod och fört en dialog med ledningen avseende principer och antaganden på vilka deras bedömningar baseras.
Med stöd av våra interna fastighetsvärderingsspecialister har vi granskat ett urval av de externa och interna fastighetsvärderingarna och bedömt rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakansgrad, hyresintäkter och driftkostnader.
Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation och ortanalys.
Vi har granskat indata och beräkningar i de externa värderingarna på fastighetsnivå för ett urval av förvaltningsfastigheterna. Vi har utvärderat det externa värderingsbolagets kompetens och objektivitet.
Vi har granskat lämnade tilläggsupplysningar i årsredovisningen.
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-59. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering.
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:
-skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
-utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
-drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten.
-utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
-inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Nivika Fastigheter AB (publ) för år 2020-09-01 – 2021-08-31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medels-förvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
-företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Nivika Fastigheters ABs revisor av bolagsstämman den 17 december 2020 och har varit bolagets revisor sedan 26 oktober 2007.
Stockholm den 21 november 2021 Ernst & Young AB
Jonas Svensson Auktoriserad revisor
| Belopp i Mkr | 31 aug 2021 | 31 aug 2020 |
|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | ||
| Förvaltningsfastigheter, Mkr | 6 910,1 | 5 062,7 |
| Hyresintäkter, Mkr | 327,4 | 259,1 |
| Driftnetto, Mkr | 236,4 | 178,2 |
| Överskottsgrad, % | 72,2 | 68,8 |
| Antal färdigställda lägenheter | 311 | 66 |
| Antal lägenheter i pågående byggnation | 376 | 513 |
| Antal lägenheter under projektutveckling | 1 660 | 1 650 |
| Uthyrbar yta samhällsfastigheter och bostäder, m2 | 99 193 | 58 216 |
| Total uthyrbar yta, m2 | 428 850 | 310 040 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % | 97,9 | 99,9 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % | 94,4 | 95,8 |
| Finansiella nyckeltal | ||
| Förvaltningsresultat, Mkr | 91,3 | 82,7 |
| Periodens totalresultat, Mkr | 363,1 | 236,6 |
| Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare, Mkr | 2 424,5 | 1 689,7 |
| Långsiktigt substansvärde, Mkr | 2 860,6 | 2 033,8 |
| Avkastning på eget kapital, % | 17,7 | 16,5 |
| Soliditet, % | 33,2 | 32,2 |
| Nettobelåningsgrad, % | 58,4 | 59,3 |
| Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång, % | 1,5 | 1,9 |
| Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång, % | 4,9 | 6,4 |
| Räntebindningstid, år | 0,5 | 1,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,8 | 2,1 |
| Kapitalbindningstid, år | 1,9 | 1,6 |
| Aktierelaterade nyckeltal | ||
| Justerat antal utestående aktier vid periodens slut* | 203 565 179 | 175 775 000 |
| Förvaltningsresultat per aktie*, kr | 0,51 | 0,51 |
| Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % | 0,0 | 0,0 |
| Totalresultat per aktie*, kr | 2,02 | 1,45 |
| Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie*, kr | 11,9 | 9,6 |
| Långsiktigt substansvärde per aktie*, kr | 14,1 | 11,6 |
*) Fondemission 4:1 och split 1000:1 genomförd i mars 2021
Ingen utspädningseffekt föreligger
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Driftnetto | Hyresintäkter för fastigheter reducerat med fastigheternas driftskostnader. |
Nyckeltalet visar förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats. |
| Överskottsgrad | Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. | Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Nivika får behålla och är ett effektivitetsmått som är jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag. |
| Antal färdigställda lägenheter | Antal färdigställda lägenheter under perioden. | Nyckeltalet visar antalet lägenheter som färdigställts. |
| Antal lägenheter i pågående byggnation | Antal färdigställda lägenheter vid periodens slut som är under byggnation. |
Nyckeltalet visar antalet lägenheter under byggnation. |
| Antal lägenheter under projektutveckling | Antal färdigställda lägenheter vid periodens slut som är under projektutveckling. |
Nyckeltalet visar antalet lägenheter som är i ett projektstadium. |
| Uthyrbar yta samhällsfastigheter och bostäder | Totalyta för samhällsfastigheter och bostäder som är tillgänglig för uthyrning. |
Nyckeltalet visar på den yta från samhällsfastigheter och bostäder som är möjlig att hyra ut. |
| Total uthyrbar yta | Totalyta (m²) som är tillgänglig för uthyrning. | Nyckeltalet visar på den totala area i Nivikas fastighetsbestånd som är möjlig att hyra ut. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder | Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i koncernens bostadsfastigheter samt ett effektivitetsmått för uthyrningen. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler | Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i koncernens lokalfastigheter samt ett effektivitetsmått för uthyrningen. |
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Förvaltningsresultat | Periodens totalresultat före värdeförändringar och skatt. | Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej värdeförändringar. |
| Långsiktigt substansvärde | Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. |
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv. |
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. |
Nyckeltalet belyser koncernens förmåga att generera avkastning på ägarnas kapital. |
| Soliditet | Eget kapital i procent av totala tillgångar. | Nyckeltalet visar hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget kapital. |
| Nettobelåningsgrad | Räntebärande nettoskuld i procent av förvaltningsfastigheternas verkliga värde av periodens slut. |
Nyckeltalet belyser koncernens finansiella risk. |
| Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång |
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen med säkerställd finansiering uppräknat till årstakt vid utgången av perioden. |
Nyckeltalet visar koncernens räntenivå relaterad till säkerställda räntebärande skulder. |
| Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering | Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen med icke säkerställd finansiering uppräknat till årstakt vid utgången av perioden. |
Nyckeltalet visar koncernens räntenivå relaterad till icke säkerställda räntebärande skulder. |
| Räntebindningstid | Viktad återstående räntebindningstid för räntebärande skulder och derivat. |
Nyckeltalet visar ränterisken för Nivikas räntebärande skulder. |
| Räntetäckningsgrad | Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk samt visar hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. |
| Kapitalbindningstid | Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. |
Nyckeltalet belyser långsiktigheten i finansieringen och behovet av refinansiering. |
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Totalt antal utestående aktier vid periodens slut | Antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. |
Nyckeltalet visar hur antalet utestående aktier utvecklas. |
| Genomsnittligt antal utestående aktier | Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. | Nyckeltalet visar hur det genomsnittliga antalet utestående aktier utvecklas. |
| Förvaltningsresultat per aktie | Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt per aktie under perioden. |
Nyckeltalet ger en ökad förståelse för Nivikas resultatgenerering med hänsyn till utestående aktier |
| Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie | Procentuell förändring i förvaltningsresultat per aktie under perioden. |
Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av förvaltningsresultat per aktie. |
| Totalresultat per aktie | Årets totalresultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående aktier under perioden. |
Nyckeltalet visar utvecklingen av årets totalresultat relativt antalet utestående aktier. |
| Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie |
Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till antal utestående aktier vid periodens slut. |
Nyckeltalet visar Nivikas egna kapital per aktie. |
| Långsiktigt substansvärde per aktie | Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat samt uppskjuten skatt i relation till antal aktier vid periodens utgång. |
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv per aktie. |
| Nyckeltal | 31 aug 2021 | 31 aug 2020 |
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder | ||
| A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr | 96,1 | 61,9 |
| B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr | 98,1 | 62,0 |
| A / (A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % | 97,9 | 99,9 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler | ||
| A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr | 309,9 | 226,7 |
| B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr | 328,0 | 236,6 |
| A / (A+B) Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % | 94,4 | 95,8 |
| Hyresvärde, bostäder | ||
| A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr | 96,1 | 61,9 |
| B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr | 2,0 | 0,1 |
| (A+B) Hyresvärde bostäder, Mkr | 98,1 | 62,0 |
| Hyresvärde, lokaler | ||
| A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr | 309,9 | 226,7 |
| B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr | 18,1 | 9,9 |
| (A+B) Hyresvärde lokaler, Mkr | 328,0 | 236,6 |
| Överskottsgrad | ||
| A Periodens driftnetto, Mkr | 236,4 | 178,2 |
| B Periodens hyresintäkter, Mkr | 327,4 | 259,1 |
| A / B Överskottsgrad, % | 72,2 | 68,8 |
| Nyckeltal | 31 aug 2021 | 31 aug 2020 |
|---|---|---|
| Långsiktigt substansvärde, Mkr | ||
| A Eget kapital vid periodens slut, Mkr | ||
| B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr | 2 424,5 | 1 689,7 |
| C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr | 18,5 417,6 |
24,7 319,4 |
| A+B+C Långsiktigt substansvärde, Mkr | 2 860,6 | 2 033,8 |
| Avkastning på eget kapital | ||
| A Periodens totalresultat, Mkr | 363,1 | 236,6 |
| B Eget kapital vid periodens början, Mkr | 1 689,7 | 1 174,9 |
| C Eget kapital vid periodens slut, Mkr | 2 424,5 | 1 689,7 |
| A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, Mkr | 17,7 | 16,5 |
| Soliditet | ||
| A Eget kapital vid periodens slut,Mkr | 2 424,5 | 1 689,7 |
| B Balansomslutning vid periodens slut, Mkr | 7 311,6 | 5 245,8 |
| A / B Soliditet, % | 33,2 | 32,2 |
| Nettobelåningsgrad | ||
| A (A.1+A.2) Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr | 4 248,4 | 3 095,5 |
| A.1 Långfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr | 4 091,5 | 3 016,9 |
| A.2 Kortfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr | 156,9 | 78,6 |
| B Likvida medel vid periodens slut, Mkr | 210,8 | 94,9 |
| C Förvaltningsfastighetsvärde vid periodens slut, Mkr | 6 910,1 | 5 062,7 |
| (A-B) / C Nettobelåningsgrad, % | 58,4 | 59,3 |
| Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång | ||
| A Räntekostnader uppräknat till årstakt vid utgången av perioden | ||
| säkerställd finansiering, Mkr | 45,2 | 45,9 |
| B Räntebärande skulder säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr | 2 978,4 | 2 383,5 |
| A/B Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång, % | 1,5 | 1,9 |
| Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång | ||
| A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden | ||
| för icke säkerställd finansiering, Mkr | 62,4 | 38,7 |
| B Räntebärande skulder icke säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr | 1 270,0 | 712,0 |
| A/B Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång, % | 4,9 | 5,4 |
| Räntetäckningsgrad | ||
| A Periodens förvaltningsresultat, Mkr | 91,3 | 82,7 |
| B Periodens finansiella kostnader, Mkr | -120,4 | -76,3 |
| (A-B) / (-B) Räntetäckningsgrad, ggr | 1,8 | 2,1 |
| Nyckeltal | 31 aug 2021 | 31 aug 2020 |
|---|---|---|
| Förvaltningsresultat per aktie | ||
| A Periodens förvaltningsresultat, Mkr | 91,3 | 82,7 |
| B Genomsnittligt antal aktier under perioden | 179 489 711 | 163 513 750 |
| A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr | 0,51 | 0,51 |
| Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie | ||
| A Förvaltningsresultat per aktie under perioden, kr | 0,51 | 0,51 |
| B Förvaltningsresultat per aktie under motsvarande period, kr | 0,51 | 0,49 |
| (A / B) -1 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % | 0,00 | 0,04 |
| Totalresultat per aktie, kr | ||
| A Periodens totalresultat, Mkr | 363,1 | 236,6 |
| B Genomsnittligt antal aktier under perioden | 179 489 911 | 163 513 750 |
| A / B Totalresultat per aktie, kr | 2,02 | 1,45 |
| Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie, kr | ||
| A Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare vid periodens slut, Mkr | 2 424,5 | 1 689,7 |
| B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut | 203 565 179 | 175 775 000 |
| A / B Eget kapital per aktie, kr | 11,9 | 9,6 |
| Långsiktigt substansvärde per aktie | ||
| A (A.1+A.2+A.3) Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr | 2 860,6 | 2 033,7 |
| A.1 Eget kapital vid periodens slut, Mkr | 2 424,5 | 1 689,7 |
| A.2 Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr | 18,5 | 24,7 |
| A.3 Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr | 417,6 | 319,4 |
| B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut | 203 565 179 | 175 775 000 |
| A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr | 14,1 | 11,6 |
Den information vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt, och syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
Som publikt bolag lyder Nivika under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelande och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.nivika.se
Vi informerar löpande om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa såväl analytiker, investerare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
Årsredovisning och delårsrapporter finns tillgängliga på vår webbplats.
På www.nivika.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där lämnar vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter, våra projekt och mycket annat.
| Delårsrapport Q1 2021-22 | 2022-01-27 |
|---|---|
| Delårsrapport Q2 2021-222022-04-28 | |
| Delårsrapport Q3 2021-222022-07-07 | |
| Bokslutskommuniké 2021-222022-10-27 | |
| Årsredovisning 2021/2022 | December 2022 |
Nivika Fastigheter AB (publ) Ringvägen 38 331 32 Värnamo
Nivika Fastigheter AB (publ) Österängsvägen 2A Kontorsgemenskap Österport 554 63 Jönköping
Nivika Fastigheter AB (publ) Hjalmar Petris väg 40 352 46 Växjö
Tfn. +46 (0)770-22 01 50 www.nivika.se [email protected]
ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 128
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.