Quarterly Report • Feb 7, 2022
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
¹ Jämförelsetalen för resultatposter avser värde för perioden januari–december 2020 och för balansposter per 31 december 2020.
| 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | |
|---|---|---|---|---|
| okt-dec okt-dec | jan-dec | jan-dec | ||
| Nettoomsättning | 808 | 703 | 2 951 | 2 806 |
| Bruttoresultat | 560 | 528 | 2 176 | 2 112 |
| Förvaltningsresultat | 418 | 370 | 1 537 | 1 474 |
| Resultat före skatt | 2 723 | 1 279 | 6 712 | 4 007 |
| Resultat efter skatt | 2 258 | 1 034 | 5 400 | 3 167 |
| Nettouthyrning | 32 | -49 | 162 | -45 |
| Överskottsgrad, % | 76 | 75 | 76 | 75 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | - | - | 36 | 35 |
| EPRA NRV, kr per aktie | - | - | 171 | 155 |
Årets resultat efter skatt uppgick till 5 400 Mkr (3 167) motsvarande 16:73 kr per aktie (9:65).
Nettouthyrningen under året uppgick till 162 Mkr (-45).
För definitioner av nyckeltal se sidan 24.
Mål: 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel
Mål: 75%
Pandemin till trots, så var 2021 ett bra år, både för oss på Fabege och för många av våra kunder. Vi har mött en aktiv hyresmarknad, fått många förfrågningar, haft en positiv nettouthyrning, ökade hyresintäkter, ett stärkt driftsnetto och, framför allt, en god värdetillväxt i vår fastighetsportfölj.
Året har även präglats av stigande aktiekurser, rekordlåga räntor och kapital som, nästan hysteriskt, letar avkastning. Det har bland annat lett till att många fastighetsbolag värderas kraftigt över substansvärdet av aktiemarknaden. För oss är det därför extra viktig att ha fullt fokus på vår affär och det vi kan påverka. Att fortsätta utveckla ett sunt bolag, med bra intjäning, stark finansiell ställning och många möjligheter. Vi får inte glömma bort att basen för vår verksamhet ligger i förvaltningen av våra fastigheter, sammanlagt värda ungefär 83 miljarder kronor. Varje dag måste vi vårda och vidareutveckla vårt bestånd. Det är ett dagligt gnet med många små och stora detaljer, men det är också det som ger långsiktigt resultat. Vi har därför kanske varit lite tråkiga och försiktiga. Men det betyder inte att vi varit några "fat cats" som Jan Stenbeck skulle ha uttryck sig. Men gjort ett antal viktiga affärer för att addera på våra tillväxtmöjligheter.
Under fjärde kvartalet tog vi ett naturligt steg i vår strategi som stadsutvecklare i Storstockholm genom förvärvet av SHH Bostad. Förvärvet gör oss mer kompletta inom stadsutveckling när vi också inkluderar bostäder och samhällsfastigheter. I och med förvärvet ökar byggrättsportföljen till motsvarande cirka 10 000 boenden och då primärt i region Stockholm.
Nettouthyrning i fjärde kvartalet landade på 32 Mkr. Aktiviteten på hyresmarknaden var hög under hösten med fler visningar och förhandlingar. Den största uthyrningen var till Convendum på cirka 4 400 kvm på Drottninggatan 29, mitt i regeringskvarteren. Avtalet är på tio år med tillträde i juni 2023. Totalt har vi tecknat avtal på ungefär 12 000 kvm i Stockholm innerstad för Convendums coworking koncept under året. Årets nettouthyrning landade på 162 Mkr, ett av de bästa noteringarna någonsin för oss.
Vi påbörjade också nästa etapp av stadsutvecklingen i Haga Norra genom uppförandet av det första kontorskvarteret, bostäder och garage. Kontorskvarteret planeras stå inflyttningsklart i början av 2024 och kommer ha en yta på cirka 31 500 kvm kommersiella lokaler fördelat på åtta våningar. Vi vill gärna ha en "ankarkund" som tagit en stor del av ytan innan vi startar nya projekt. Vi upplever dock att det finns en stor efterfrågan på bra kontor i och runt Arenastaden och nu skapar vi en kontorsprodukt av hög kvalitet i en mycket trevlig närmiljö som dessutom bara ligger ett stenkast från Solna station. Jag är därför inte orolig för vakanser vid färdigställandet.
Under fjärde kvartalet utnyttjade vi vår starka balansräkning till att återköpa ytterligare cirka 700 000 aktier. Totalt under året har vi återköpt cirka 4,9 miljoner aktier
NETTOUTHYRNING
Mål: 80 Mkr per år
till 122:05 kr per aktie. Jag ser återköp som ett naturligt verktyg att användas för att skapa aktieägarvärde.
Vi tilldelades flera fina internationella utmärkelser. Pep-parken "100 meter Pep" i Huvudsta, Solna har tilldelats IOC IAKS Award in Bronze och dessutom fått en extra utmärkelse för dess tillgänglighetsanpassning. Vårt hotell House of Choice som är Skandinaviens första nollenergihotell utsågs till årets BREEAM-byggnad 2021 av Sweden Green Building Council.
I Flemingsberg deltar vi tillsammans med Huddinge kommun och Södertörns högskola i forskningsprojektet "Social hållbarhet i den fysiska miljön". Målet är att skapa en inkluderande stadsmiljö för alla boende, studerande, arbetande och besökande i området. Under kvartalet fick projektet finansiering av Vinnova.
Transaktioner på vår marknad har under hösten gjorts på nya rekordnivåer vilket återspeglats i lägre avkastningskrav och positiva värdeförändringar. Jag har svårt att se kraftigt sänkta avkastningskrav framöver även om en viss eftersläpning fortfarande råder i värderingarna.
Jag ser med tillförsikt fram emot 2022. Vi upplever att Stockholmsmarknaden är stabil med god efterfrågan på kontorslokaler i samtliga våra områden. Nyuthyrningar och omförhandlingar görs på bra hyresnivåer. Våra bostadsprojekt som varit ute till försäljning har haft en strykande åtgång.
Denna positiva trend verkar hålla i sig även in i början av 2022.
Det finns naturligtvis utmaningar även för 2022. Arbetet för en sänkt vakansgrad och för ett stärkt kassaflöde, blir två viktiga fokusområden för oss under året. Vakansgraden på 10 procent i beståndet är för hög, även om en stor del av den utgörs av anpassningar av ytor där hyresgästerna ännu inte flyttat in. Vi vet också att vi får en vakans när Skatteverket flyttar från fastigheten Nöten 4 i Solna Strand i början av 2022. Förberedelser för att anpassa den till fler hyresgäster pågår. Jag är dock inte oroad för mer strukturella vakanser vare sig där, eller i vårt övriga bestånd. Vi erbjuder moderna lokaler i bra kommunikationsnära lägen och vi har även förstärkt vår uthyrningsfunktion för att säkerställa att vi är tillgängliga och kan svara på marknadens behov.
Vi har en stark finansiell ställning. Vi präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder, engagerade medarbetare samt en bra tillväxtmöjlighet genom våra byggrätter och projekt. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året.
Stefan Dahlbo, VD
Under 2021 tog aktiviteten på hyresmarknaden fart och Fabege tecknade och omförhandlade många avtal.
Några av de större nytecknade avtalen avsåg:
• Convendum, ca 4 400 kvm Totalt uppgick nettouthyrningen till 162 Mkr.
"Vi är oerhört glada över det förtroende Alfa Laval visar genom att de väljer Flemingsberg för sin framtida utveckling och verksamhet," kommenterade Stefan Dahlbo, VD.
Årets resultat efter skatt uppgick till 5 400 Mkr (3 167) motsvarande 16:73 kr per aktie (9:65). Periodens resultat före skatt uppgick till 6 712 Mkr (4 007). Högre förvaltningsresultatet och positiva värdeförändringar på både fastigheter och derivat innebar att resultatet före skatt ökade i jämförelse med föregående år.
Hyresintäkterna uppgick till 2 889 Mkr (2 806) och driftsöverskottet uppgick till 2 185 Mkr (2 112). Intäktsökningen var främst hänförlig till förvärv och inflyttningar i projektfastigheter. I identiskt bestånd ökade intäkterna med cirka 2 procent. Ökningen av fastighetskostnader avsåg främst vinterkostnader såsom värme och snöröjning. Driftsöverskottet i identiskt bestånd ökade med cirka 3 procent (6). Överskottsgraden uppgick till 76 procent (75).
SHH Bostad AB som förvärvades med tillträde i oktober ingår med resultatet för fjärde kvartalet i Fabegekoncernens resultat. Omsättning bostadsutveckling uppgick till 62 Mkr. Kostnader för bostadsutveckling uppgick till -71 Mkr, varav administrativa kostnader uppgick till -19 Mkr. Bruttoresultatet uppgick därmed till -9 Mkr och förklaras av att administrativa kostnader redovisas löpande medan omsättning och avräkning projekt redovisas i samband med projektens färdigställande. Vidare redovisas resultatavräkning i delägda projekt på raden för intressebolag.
Kostnader för central administration uppgick till- 110 Mkr (-93) varav drygt -11 Mkr var hänförligt till engångskostnader för Fabeges nya huvudkontor.
Räntenettot uppgick till -495 Mkr (-462). De ökade räntekostnaderna berodde främst på en större lånevolym. Tomträttsavgälder uppgick till -36 Mkr (-30).
Resultatandelar i intressebolag uppgick till 2 Mkr (-53) varav -35 Mkr avsåg tillskott till Arenabolaget, 25 Mkr avsåg avräkning av JV-projektet Selfoss, Kista, och 12 Mkr avsåg slutavräkning av SHHs delägda projekt i Huddinge.
Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Under fjärde kvartalet externvärderades cirka 27 procent av portföljen och resterande fastigheter internvärderades med utgångspunkt i senaste externa värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid periodens slut till 83,3 Mdkr (76,6). Orealiserade värdeförändringar uppgick till 4 585 Mkr (2 715). Det genomsnittliga avkastningskravet minskade under perioden med 0,12 procentenheter till 3,76 procent (3,88).
Realiserade värdeförändringar om 56 Mkr avsåg främst vinst vid försäljningen av Selfoss 1, Kista, till det JV-bolag som drivit bostadsutvecklingen på fastigheten.
Periodens skattekostnad uppgick till -1 312 Mkr (-840). Skatt beräknades med 20,6 procent (21,4) på löpande beskattningsbart resultat. Ränteavdragsbegränsningarna bedöms inte få någon väsentlig effekt på betald skatt under innevarande år.
I och med förvärvet av SHH har segmentsrapporten arbetats om.
Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott om 2 111 Mkr (2 076) motsvarande 78 procents överskottsgrad (78). Uthyrningsgraden uppgick till 90 procent (92). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 530 Mkr (1 512). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 3 437 Mkr (1 918).
Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 60 Mkr (43) motsvarande en överskottsgrad på 43 procent (31). Förvaltningsresultatet uppgick till -1 Mkr (-10). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 265 Mkr (423).
I segmentet Projekt redovisades orealiserade värdeförändringar om 883 Mkr (374). Värdeförändringen i projektportföljen var främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna.
| Förändring av fastighetsvärde (Mkr) | 2021 |
|---|---|
| Ingående verkligt värde 2021-01-01 | 76 648 |
| Fastighetsförvärv | 752 |
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnad | 1 874 |
| Orealiserade värdeförändringar | 4 585 |
| Försäljning, utrangering och övrigt | -602 |
| Utgående verkligt värde 2021-12-31 | 83 257 |
| Område | Genomsnittligt avkastningskrav, % |
|---|---|
| Stockholms innerstad | 3,44% |
| Solna | 3,87% |
| Hammarby Sjöstad | 4,11% |
| Övriga marknader | 5,24% |
| Genomsnittlig avkastning | 3,76% |
Segmentet Bostad genererade ett bruttoresultat avseende
bostadsutveckling om -9 Mkr (-) och resultat från intressebolag om 12 Mkr (-). Förvaltningsresultatet uppgick till -2 Mkr (-).
Mer information om segmentsfördelningen framgår av segmentsrapporten och av segmentsnoten på sidorna 10 och 22.
Eget kapital vid periodens slut uppgick till 45 174 Mkr (41 542) och soliditeten till 51 procent (52). Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 141 kr (127). EPRA NRV uppgick till 171 kr per aktie (155).
Redovisad goodwill om 234 Mkr är helt hänförlig till förvärvet av SHH Bostad AB.
Redovisat fastighetsvärde avser Fabeges förvaltningsportfölj inklusive projekt- och markfastigheter. Per årsskiftet uppgick det totala fastighetsvärdet till 83,3 Mdkr (76,6).
Avser pågående projekt i egen regi samt exploateringsfastigheter för framtida produktion inom SHH. Värdet uppgick per årsskiftet till 821 Mkr (-) varav pågående produktion 451 Mkr och exploateringsfastigheter för kommande utveckling 370 Mkr.
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 558 Mkr (1 513). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med -41 Mkr (-164). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med -2 978 Mkr (-18), samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 1 572 Mkr (-1 335). I investeringsverksamheten drivs kassaflödet av fastighetstransaktioner samt av projekt. Sammantaget ökade likvida medel med 111 Mkr (-4) under året.
I oktober förvärvades bostadsutvecklingsbolaget SHH Bostad AB. I och med förvärvet kan Fabege vara med längre i värdeskapandet och driva flera olika typer av projekt i egen regi . SHHs portfölj omfattar ett antal pågående och kommande bostadsutvecklingsprojekt, huvudsakligen i Stockholmsområdet. Förvärvet stärker Fabeges position som stadsutvecklare i Storstockholm samt att kompetens tillförs inom bostäder och samhällsfastigheter.
Läs mer på: www.fabege.se.
Fabege arbetar med långfristiga kreditramar med fastställda villkor. Bolagets kreditgivare utgörs huvudsakligen av de större nordiska bankerna och investerare på kapitalmarknaden.
FÖRDELNING FINANSIERINGSKÄLLOR
Moody's Rating
stable outlook
Bolaget strävar efter en jämnvikt mellan olika finansieringsformer på såväl kapitalsom bankmarknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet. Fabeges bankfaciliteter kompletteras med ett MTN-program om 12 Mdkr, ett certifikatprogram om 5 Mdkr samt möjligheten att vi SFF:s säkerställda MTNprogram låna max 6 Mdkr.
Fabege har en stark tilltro till finansmarknadens möjlighet att bidra till ett mer hållbart samhälle och vill vara en aktiv part i dess omvandling mot ett större ansvarstagande. I slutet av föregående år nåddes målsättningen om 100 procent grön finansiering. I juni togs nästa steg för en breddning av den hållbara finansieringen i form av ett lån som kopplas till EUs nya taxonomi. Här ingår, förutom höga krav på energieffektivitet, även klimatanalyser som bedömer risker förknippade med klimatförändringar i form av till exempel översvämningar, starka vindar, stark värme med flera extrema väderfenomen. I december förlängdes två kreditfaciliteter om 2 000 Mkr vardera på tre respektive fem år.
| 2021-12-31 | 2020-12-31 | |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder, Mkr | 30 399 | 26 669 |
| varav utestående MTN, Mkr | 10 950 | 7 950 |
| varav utestående SFF, Mkr | 1 524 | 1 524 |
| varav utestående certifikat, Mkr | 2 250 | 2 025 |
| Outnyttjande kreditlöften, Mkr | 3 374 | 3 867 |
| Kapitalbindning, år | 4,9 | 5,2 |
| Räntebindning, år | 3,7 | 4,1 |
| Räntebindning, andel av portföljen, % | 76 | 74 |
| Derivat marknadsvärde, Mkr | -65 | -597 |
| Genomsnittlig räntekostnad inkl löften, % | 1,71 | 1,77 |
| Genomsnittlig räntekostnad exkl löften, % | 1,62 | 1,67 |
| Ej pantsatta tillgångar, % | 43,8 | 36,5 |
| Belåningsgrad, % | 36,5 | 34,8 |
Fabeges räntebindningstid uppgick per kvartalsskiftet till 3,7 år. Derivatportföljen bestod av ränteswapar om totalt 18 950 Mkr, med förfall till och med 2032 och en fast årlig ränta mellan -0,18 och 1,30 procent
På marknaden för företagscertifikat är efterfrågan på speciellt gröna certifikat mycket god. Utestående certifikat och obligationer uppgick per kvartalsskiftet till totalt 14,7 Mdkr.
I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 33 Mkr, vilka huvudsakligen avsåg periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Under perioden har räntor om totalt 16 Mkr (27) avseende projektfastigheter aktiverats.
Övriga skulder 15%
Ej pantsatta tillgångar 44%
Styrelsen i Fabege har beslutat om följande finansiella mål för verksamheten:
| Belopp, Mkr | Snittränta,% | Andel,% | |
|---|---|---|---|
| < 1 år | 8 636 | 3,25 | 28 |
| 1-2 år | 2 150 | 0,96 | 7 |
| 2-3 år | 3 188 | 0,78 | 10 |
| 3-4 år | 2 600 | 0,97 | 9 |
| 4-5 år | 3 100 | 0,93 | 10 |
| 5-6 år | 3 250 | 1,03 | 11 |
| 6-7 år | 3 276 | 1,57 | 11 |
| 7-8 år | 2 000 | 0,60 | 7 |
| 8-9 år | 800 | 0,39 | 3 |
| 9-10 år | 900 | 0,72 | 3 |
| 11 år | 500 | 0,81 | 1 |
| Totalt | 30 399 | 1,62 | 100 |
| Kreditavtal, Mkr | Utnyttjat, Mkr |
|
|---|---|---|
| Certifikatprogram | 2 250 | 2 250 |
| < 1 år | 2 958 | 2 798 |
| 1-2 år | 5 900 | 2 636 |
| 2-3 år | 9 088 | 6 888 |
| 3-4 år | 1 555 | 1 555 |
| 4-5 år | 5 050 | 5 050 |
| 5-10 år | 4 456 | 4 456 |
| 10-15 år | 3 530 | 3 529 |
| 15-20 år | 1 236 | 1 236 |
| Totalt | 36 023 | 30 399 |
| Kreditramar | Utestående lån och obligationer |
|
|---|---|---|
| Gröna MTN-obligationer, Mkr | 10 950 | 10 950 |
| Gröna obligationer via SFF, Mkr | 1 524 | 1 524 |
| Gröna företagscertifikat, Mkr | 2 250 | 2 250 |
| Gröna lån, övriga, Mkr | 21 087 | 15 463 |
| Total grön finansiering, Mkr | 35 811 | 30 187 |
| Andel grön finansiering, % | 100 | 99 |
| Totalt grönt låneutrymme, Mkr | 68 503 | |
| varav fritt grönt låneutrymme, Mkr | 28 440 |
Vårt gröna ramverk ger oss möjlighet att emittera gröna obligationer, gröna företagscertifikat och att knyta även andra lån till ramverket. Grön finansiering ger Fabege bättre villkor både i bank och kapitalmarknaden och tillgång till fler finansieringsalternativ. I och med det gröna ramverket utökades andelen gröna finansieringskällor. Samtliga Fabeges finansiärer kan nu erbjuda grön finansiering och målet om 100 procent grön finansiering uppnåddes strax före årsskiftet 2020/2021. Den gröna finansieringen kompletterades i juni 2021 med ett taxonomi-anpassat lån som uppfyller EU-taxonomins föreslagna kriterier för grön finansiering. Minskningen av andelen grön finansiering från 100 till 99 procent per årsskiftet berodde på förvärvet av SHH Bostad AB vars lån inte klassificerats som gröna. Målsättningen är att dessa omvandlas till gröna lån under 2022.
Läs gärna mer om Fabeges gröna finansiering på www.fabege.se/gronfinansiering, där även investerarrapporterna finns att tillgå.
Aktiviteten på hyresmarknaden ökade och nettouthyrningen under fjärde kvartalet uppgick till 32 Mkr. Ackumulerat under året uppgick nettouthyrningen till 162 Mkr. Omförhandlingar bidrog positivt till hyresvärdet i omförhandlade kontrakt med 11 procent. Projekten fortlöpte enligt plan.
Fabeges verksamhet med förvaltning och stads- och fastighetsutveckling är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm; Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemingsberg. Den 31 december 2021 ägde Fabege 94 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 3,4 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner kvm och ett bokfört värde om 83,3 Mdkr, varav förädlings- och projektfastigheter 13,9 Mdkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet inklusive projektfastigheter uppgick till 90 procent (91). Uthyrningsgraden i förvaltningsbeståndet uppgick till 90 procent (92).
Under året tecknades 149 (114) nya avtal till ett samlat hyresvärde om 329 Mkr (157) varav 96 procent av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till -167 Mkr (-202). Nettouthyrningen uppgick till 162 Mkr (-45). Hyreskontrakt om 239 Mkr (115) omförhandlades med en genomsnittlig ökning av hyresvärdet med 11 procent (20). Återköpsgraden under året uppgick till 72 procent (65).
Under första kvartalet frånträddes Sadelplatsen 1. Fyra fastigheter avseende bostadsbyggrätter i Haga Norra avyttrades till det JV-bolag som Fabege samäger med Brabo och som utvecklar bostadsrätter på fastigheterna. Vidare ingick Fabege ett markanvisningsavtal vardera med Solna Stad respektive Huddinge kommun. I samband med det erlades en tilläggsköpeskilling om 270 Mkr avseende tidigare förvärvade fastigheter i Flemingsberg. I tredje kvartalet erlades 176 Mkr till Solna Stad avseende förvärv av bostadsbyggrätter i Huvudsta. I oktober förvärvades SHH Bostad AB för en köpeskilling om 880 Mkr. Förvärvsvärdet av SHHs portfölj avseende pågående bostadsutvecklingsprojekt och exploateringsfastigheter uppgick till 505 Mkr. Den del av köpeskillingen som inte hänförts till eget kapital eller övervärde
fastigheter om 234 Mkr redovisas som goodwill. I december förvärvades ytterligare en markfastighet i Flemingsberg från Skanska för en köpeskilling om 56 Mkr. Vidare tillträddes via SHH en bostadsfastighet i Borås.
| Totala investeringar | 1 874 |
|---|---|
| Investeringar i projektfastigheter | 1 191 |
| Investeringar i förädlingsfastigheter | 48 |
| Investeringar i förvaltningsportföljen | 635 |
| Fastighetsnamn | Område | Kategori | Uthyr ningsbar yta, kvm |
|---|---|---|---|
| Kvartal 1 | |||
| Sadelplatsen 1 | Frösunda | Kontor | 6 368 |
| Hagalund 2:12-2:15 | Haga Norra | Mark | 0 |
| Kvartal 2 | |||
| Ingen försäljning | |||
| Kvartal 3 | |||
| Ingen försäljning | |||
| Kvartal 4 | |||
| Ingen försäljning | |||
| Totalt | 6 368 |
JAN-DEC 2021
| Fastighetsnamn | Område | Kate gori |
Uthyr ningsbar yta, kvm |
|---|---|---|---|
| Kvartal 1 | |||
| Inga fastighetsköp | |||
| Kvartal 2 | |||
| Inga fastighetsköp | |||
| Kvartal 3 | |||
| Huvudsta 3:1, del av Solna | Mark | 0 | |
| Kvartal 4 | |||
| Daggkåpan 2 | Borås | Bostad | 7 381 |
| Generatorn 11 | Flemingsberg Mark | 0 | |
| Totalt | 7 381 |
med inre arbeten inför Convendums tillträde i juli 2022. Investeringen beräknas uppgå till 205 Mkr.
Projektet avseende byggnation av lokaler för Operan och Dramaten på fastigheten Regulatorn 4, Flemingsberg, löper på med projektering och upphandling av byggtjänster. Detaljplanen vann laga kraft i juni 2021. Byggstart beräknas ske i början av 2022 och fastigheten ska stå klar för inflyttning i juni 2024. Investeringen beräknas uppgå till 430 Mkr.
I Flemingsberg pågår planering och projektering avseende uppförande av kontor och laboratorier för Alfa Laval. Fabege har ingått markanvisningsavtal med Huddinge kommun för den aktuella platsen och arbete med detaljplan pågår. Investeringen beräknas uppgå till 740 Mkr exklusive markförvärv sedan Alfa Laval beslutat att utöka den totala ytan till cirka 20 000 kvm. Byggnaden beräknas stå klar för inflyttning under andra kvartalet 2025.
Styrelsen har vidare fattat beslut om en investering om knappt 1,4 Mdkr avseende ett kontorshus på fastigheten Hagalund 2:10 i Haga Norra. Inga hyresavtal har ännu tecknats. För närvarande pågår arbete med planering och projektering. Ytterligare beslutade projektstarter avser byggnation av ett mobilitetshus (främst parkering) i Arenastaden, ombyggnation av fastigheten Påsen 1 i Hammarby Sjöstad samt hyresgästanpassning för Convendum i fastigheten Hägern 7, Drottninggatan. Vidare kommer ombyggnation av Nöten 4, Solna strand att påbörjas i samband med att Skatteverket lämnar i slutet av mars.
SHH fastighetsportfölj omfattar 25 projekt vara 8 drivs i pågående produktion med en bedömd investeringsvolym om 998 Mkr. Under fjärde kvartalet slutavräknades och frånträddes Brf-projektet Läroverksvallen, Borlänge. Ytterligare ett BRF-projekt, Kaptenen, Botkyrka, är under
färdigställande med tillträde av lägenheterna under december 2021 och i början av 2022. Vidare har ett med Balder delägt Brf-projekt i Huddinge färdigställts.
Via delägda Selfoss Invest AB har Fabege tillsammans med SHH Bostad AB drivit ett bostadsutvecklingsprojekt i Kista. Projektet avslutades under hösten och har inför årsskiftet resultatavräknats med en projektvinst om 25 Mkr som redovisats som resultat från intresseföretag. I tredje kvartalet redovisades reavinsten om 58 Mkr från försäljningen av fastigheten till JVbolaget som en realiserad värdeförändring.
Bostadsprojektet i samarbete med Brabo i Haga Norra löper på enligt plan. Projektet omfattar 418 lägenheter som produceras i en 3D-fastighetsbildning ovanpå den anläggning som Fabege uppfört åt Bilia. Den beräknade investeringen uppgår till cirka 1,1 Mdkr. Projektet finansieras med ägarlån. Fastighetsbildningen blev klar under första kvartalet och Fabege avyttrade de fyra fastigheter som omfattas till det gemensamma JV-bolaget. Pågående arbeten avser stomkomplettering, installationer och inredningsarbeten. Första inflyttningen påbörjades i augusti 2021 och projektet beräknas vara avslutat vid årsskiftet 2022/2023. Totalt har 405 lägenheter sålts varav 215 tecknats med upplåtelseavtal och 190 med icke bindande bokningsavtal. I takt med färdigställande konverteras bokningsavtal till upplåtelseavtal.
Utvecklingen av fastigheten Lagern 3, Råsunda, till bostadsrätter löper på enligt plan med planerad inflytt under perioden november 2021 till februari 2022. Projektet drivs tillsammans med TB-gruppen i ett 50/50 procent JV-bolag. Investeringen beräknas uppgå till 288 Mkr exklusive markköpet. Samtliga 134 lägenheter har sålts genom bindande förhandsavtal. 42 lägenheter har tillträtts och resterande lägenheter tillträds i februari och mars 2022.
De aktuella JV-projekten redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Resultatavräkning sker i samband med att projekten avslutas.
| Fastighetsbeteckning | Kategori | Område | Färdigställt | Uthyrningsbar yta kvm |
Uthyrningsgrad % yta ¹ |
Hyresvärde² | Bokfört värde Mkr |
Beräknad invest ering Mkr |
Varav upp arbetat Mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Poolen 1 | Kontor | Arenastaden | Q1-2022 | 28 100 | 82% | 94 | 1 678 | 1 075 | 862 |
| Glädjen 12 | Kontor | Marieberg | Q4-2022 | 11 000 | 33% | 44 | 571 | 177 | 49 |
| Bocken 39 (del av) | Kontor | Norrmalm | Q3-2022 | 7 700 | 100% | 68 | 1 490 | 205 | 63 |
| Regulatorn 4 | Verkstäder mm Flemingsberg | Q2-2024 | 11 900 | 100% | 24 | 60 | 430 | 24 | |
| Summa | 58 700 | 85% | 230 | 3 799 | 1 887 | 998 | |||
| Övriga Mark- och projektfastigheter | 3 330 | ||||||||
| Övriga Förädlingsfastigheter | 8 262 | ||||||||
| Totalt Projekt-, mark- och förädlingsfastigheter | 15 391 |
¹ Operativ uhyrningsgrad per 31 December 2021.
² Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 230 Mkr (fullt uthyrd) från 5 Mkr i löpande årshyra per 31 December 2021.
| Kommersiella byggrätter | Bostadsbyggrätter | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Område | Kvm BTA | Laga kraft, % | Bokfört värde, kr/kvm | Område | Kvm BTA | Laga kraft, % | Bokfört värde, kr/kvm | |
| Innerstaden | 29 900 | 3 | 8 700 | Innerstaden | 1 300 | 0 | 0 | |
| Solna | 382 800 | 23 | 7 100 | Solna | 281 700 | 48 | 10 000 | |
| Hammarby Sjöstad | 70 000 | 35 | 8 500 | Hammarby Sjöstad | - | - | - | |
| Flemingsberg | 268 300 | 6 | 4 500 | Flemingsberg | 272 000 | 0 | 5 500 | |
| SHH Bostad | 7 100 | 0 | 14 200 | SHH Bostad | 120 000 | 67 | 4 400 | |
| Övriga | 20 000 | 100 | 1 500 | Övriga | - | - | - | |
| Summa | 778 100 | 19 | 6 300 | Summa | 675 000 | 32 | 7 100 |
Ytor och bokfört värde avser tillkommande byggrättsyta. Utveckling kommer i vissa fall kräva rivning av befintliga ytor vilket kommer att belasta projektkalkylen. Volymerna är inte maximerade. Pågående planarbeten syftar till att öka volymen tillkommande byggrätt. Samtliga avtalade markanvisningar har inkluderats.
| Ekonomisk | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Fastighetsinnehav | Antal fastigheter | Uthyrbar yta tkvm | Marknadsvärde Mkr | Hyresvärde² Mkr | uthyrningsgrad, % |
| Förvaltningsfastigheter ¹ | 58 | 975 | 69 356 | 3 022 | 90 |
| Förädlingsfastigheter ¹ | 19 | 245 | 8 262 | 274 | 87 |
| Mark och projektfastigheter ¹ | 17 | 27 | 5 639 | 63 | 29 |
| Summa | 94 | 1 247 | 83 257 | 3 359 | 90 |
| Varav Innerstaden | 27 | 323 | 31 007 | 1 221 | 89 |
| Varav Solna | 48 | 712 | 41 991 | 1 687 | 90 |
| Varav Hammarby Sjöstad | 11 | 136 | 8 051 | 384 | 88 |
| Varav Flemingsberg | 6 | 69 | 1 927 | 65 | 90 |
| Varav Övriga | 2 | 7 | 281 | 2 | 0 |
| Summa | 94 | 1 247 | 83 257 | 3 359 | 90 |
¹ Se vidare under definitioner.
² I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 73 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 December 2021) ej avräknad.
| 2021 j | 2021 | 2021 | 2021 | 2021 | 2020 | 2020 | 2020 | 2020 | 2 020 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| dec | jan-dec | jan-dec jan-dec | jan-dec | jan-dec | jan-dec jan-dec | jan-dec jan-dec | ||||
| Förvalt | SHH | SHH | ||||||||
| Belopp i Mkr | ning Förädling | Projekt | Bostad | Totalt | Förvaltning | Förädling | Projekt | Bostad | Totalt | |
| Hyresintäkter | 2 722 | 138 | 29 | 0 | 2 889 | 2 655 | 140 | 11 | - | 2 806 |
| Projekt & entreprenadomsättning, bostad | - | - | - | 62 | 62 | - | - | - | - | - |
| Summa nettoomsättning | 2 722 | 138 | 29 | 62 | 2 951 | 2 655 | 140 | 11 | - | 2 806 |
| Fastighetskostnader | -611 | -78 | -15 | 0 | -704 | -579 | -97 | -18 | - | -694 |
| Projekt & entreprenadkostnader bostadsutveckling | - | - | - | -71 | -71 | - | - | - | - | - |
| Bruttoresultat | 2 111 | 60 | 14 | -9 | 2 176 | 2 076 | 43 | -7 | - | 2 112 |
| Varav driftöverskott fastighetsförvaltning | 2 111 | 60 | 14 | 0 | 2 185 | 2 076 | 43 | -7 | - | 2 112 |
| Överskottsgrad fastighetsförvaltning | 78% | 43% | 48% | 76% | 78% | 31% | -64% | 75% | ||
| Varav bruttoresultat bostadsutveckling | - | - | - | -9 | -9 | - | - | - | - | - |
| Central administration & marknadsföreing | -93 | -11 | -6 | - | -110 | -82 | -8 | -4 | - | -94 |
| Räntenetto | -417 | -50 | -23 | -5 | -495 | -400 | -44 | -18 | - | -462 |
| Tomträttsavgäld | -36 | - | - | - | -36 | -30 | - | - | - | -30 |
| Resultatandelar i intressebolag | -35 | - | 25 | 12 | 2 | -52 | -1 | - | - | -53 |
| Förvaltningsresultat | 1 530 | -1 | 10 | -2 | 1 537 | 1 512 | -10 | -29 | - | 1 473 |
| Realiserade värdeförändr. fastigheter | 0 | 0 | 56 | - | 56 | 24 | 25 | - | - | 49 |
| Orealiserade värdeförändr. fastigheter | 3 437 | 265 | 883 | - | 4 585 | 1 918 | 423 | 374 | - | 2 715 |
| Resultat före skatt per segment | 4 967 | 264 | 949 | -2 | 6 178 | 3 454 | 438 | 345 | - | 4 237 |
| Värdeförändr. räntedervat & aktier | 534 | -231 | ||||||||
| Resulat före skatt | 6 712 | 4 006 | ||||||||
| Marknadsvärde fastigheter | 69 105 | 8 262 | 5 639 | 251 | 83 257 | 65 314 | 7 630 | 3 704 - | 76 648 | |
| Projekt & exploateringsfastigheter | - | - | - | 821 | 821 | - | - | - | - | - |
| Uthyrningsgrad, % | 90 | 90 | 92 | 91 |
1 Förklaring av klassificering samt omklassificeringar under perioden mellan segmenten Förvaltning och Förädling framgår av not Segmentsrapportering på sidan 22.
Vår ambition stannar inte vid att utveckla hållbara stadsdelar, fastigheter och lokaler. Vi ska bidra till ett hållbart Stockholm. Vår hållbarhetsstrategi är integrerad i vår affärsidé, affärsmodell och företagskultur.
Genomsnittlig energianvändning 2021
Arbetet med att hållbarhetssäkra Arenastaden med stöd av Citylab i samarbete med Solna stad och Sweden Green Building Council Council har pausats i avvaktan på manualuppdatering. I Flemingsbergsdalen ska en helt ny stadsdel växa fram och vi implementerar nu målen i områdets hållbarhetsprogram i det dagliga stadsutvecklingsarbetet. Även detta program är framtaget i enlighet med Citylab. Citylab är Sveriges första certifieringssystem för hållbar stadsutveckling.
Ryggraden i Fabeges klimatarbete är de mål och den färdplan vi fastställt till stöd för Parisavtalet genom Sciences Based Targets initiative. År 2030 ska Fabege ha minskat sin klimatpåverkan i byggprojekt genom att livscykelanalysen påvisar på en halvering av kg CO2e/BTA jämfört med 2019. Det kommer att ställa krav på att vi i vår projektutveckling arbetar innovativt med bland annat återbruk, materialval, ny teknik och tuffa krav vid upphandlingar. Arbetet har påbörjats i projekteringen av det så kallade Parkhuset i Solna Business Park, som är ett utmaningsdrivet innovationsprojekt med målet att halvera klimatpåverkan under byggnationen genom att bygga hus av hus.
Fabege arbetar långsiktigt, målstyrt och integrerat med att skapa mer hållbara fastigheter. Vårt övergripande långsiktiga mål är att Fabeges förvaltning ska vara klimatneutral 2030 vilket mäts i kg CO2e/kvm. Med det menar vi att vi ska ha kontroll över alla de utsläpp som är kopplade till vår verksamhet och att vi ska minimera utsläppen i största möjliga utsträckning med de medel som finns tillgängliga.
De utsläpp vi inte kan påverka ska vi uppväga i form av klimatkompensation såsom att investera i additiv teknik som minskar koldioxidhalten i atmosfären.
Fabeges energieffektiviseringsmål är uppdelat i etapper. Redan 2019 överträffade vi målet i den svenska energiöverenskommelsen om 50 procent effektivare energianvändning 2030 jämfört med 2005. 2021 låg Fabeges genomsnittliga energianvändning på 76 kWh/kvm (ackumulerat tolv månaders utfall. Målsättningen är en genomsnittlig energianvändning på 77 kWh/kvm till 2023. Beståndet delas i två delar; nyare fastigheter som fått bygglov efter 2012 som har en målsättning på 50 kWh/kvm och äldre fastigheter som har en målsättning på 85 kWh/kvm. Ökningen berodde på att 2020 var ett speciellt år med en mild vinter och låg förbrukning till följd av att många kontor inte användes då hyresgäster under pandemin valt att arbeta hemifrån.
Fabeges målsättning är att hela fastighetsportföljen ska certifieras enligt BREEAM-SE / BREEAM-In-Use. Sedan 2019 är samtliga projekt- och förvaltningsfastigheter certifierade. Fabeges nyproduktion ska numera certifieras enligt BREEAM-SE, ambition nivå Excellent och förvaltningsfastigheterna enligt BREEAM In-Use, ambitionsnivå Very Good. Av Fabeges 94 fastigheter var 59 stycken certifierade vid periodens slut. Sammanlagt innebar det 81 procent av den totala ytan av Fabeges befintliga bestånd. De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling.
Under 2021 fortsatte arbetet med att uppgradera flera BREEAM In-Use certifieringar i det befintliga beståndet. Under perioden har ytterligare 2 fastigheter nått nivån Very Good.
Skandinaviens första nollenergi-hotell i Arenastaden - House of Choice, Nationalarenan 3 - utsågs till årets BREEAMbyggnad 2021.
Fem fastigheter har energideklarerats på EPC-nivå A vilket motsvarar knappt 20 procent av förvaltningsbeståndets yta.
Under hösten 2020 genomförde CICERO Shades of Green en utvärdering av Fabege. Resultatet visar att 95 procent av Fabeges intäkter och investeringar 2020 klassats som gröna. Vidare har Fabege av CICERO erhållit högsta betyg, Excellent, vid utvärdering av bolagets styrning inom hållbarhet. Läs mer på www.fabege.se.
Fabege omfattas av EUdirektivet om icke-finansiell rapportering.
I enlighet med den obligatoriska redovisningen för verksamhetsåret 2021 rapporterar Fabege i vilken utsträckning koncernens verksamhet omfattas av taxonomin.
Informationen publiceras som en del av Års- och hållbarhetsredovisningen för 2021.
| System | Antal | Kvm, LOA | Andel av certifierad yta, % |
|---|---|---|---|
| BREEAM-In-Use | 48 | 718 723 | 72% |
| BREEAM-SE | 9 | 251 025 | 25% |
| BREEAM Bespoke | 1 | 7 364 | 1% |
| Miljöbyggnad | 1 | 24 338 | 2% |
| Totalt miljöcertifierade fastigheter | 59 | 1 001 450 | 100% |
| 2021 | 2020 | 2019 | Mål | |
|---|---|---|---|---|
| Energiprestanda, kWh/kvm Atemp | 77 | 74 | 81 | Max 77 kWh/kvm Atemp |
| Andel förnybar energi, % | 95 | 96 | 91 | 100 |
| Miljöcertifiering, antal fastigheter | 59 | 59 | 56 | |
| Miljöcertifiering, andel av total yta, % | 81 | 82 | 83 | 100 |
| Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta, % | 96 | 96 | 94 | 100 |
| Gröna hyresavtal, andel av total yta, % | 80 | 73 | 75 | 100 |
| Grön finansiering, % | 99 | 100 | 84 | 100 |
| Nöjda medarbetare, förtroendeindex,% | 86 | 79 | 74 | 2021 minst 85% |
| GRESB, poäng | 93 | 93 | 94 | >90 |
Fabege samverkar med kommuner, myndigheter, andra fastighetsägare och föreningslivet för att skapa trygga och attraktiva områden. Vi fortsätter att fokusera på social hållbarhet i stadsplanering och projekt när vi utvecklar den fysiska miljön i våra stadsdelar. Fabeges engagemang inriktar sig på utbildning, fritid, hälsa och arbete.
Detta är en kvartalsvis uppföljning av Fabeges arbete med hållbarhetsfrågor. Utgångspunkten är Fabeges årliga hållbarhetsredovisning. Kvartalsrapporten är inte upprättad enligt GRI:s riktlinjer och tar därför inte upp vissa frågor. En helhetsbild av hållbarhetsarbetet publiceras en gång om året i hållbarhetsrapporten, läs mer på www.fabege.se/hallbarhet.
Exempel på initiativ:
| Resultat effekt | |||
|---|---|---|---|
| efter skatt, | Belånings | ||
| Värdeförändring % | Mkr | Soliditet % | grad, % |
| +1 | 651 | 51,6% | 36,4% |
| 0 | 0 | 51,3% | 36,5% |
| -1 | -651 | 51,1% | 36,7% |
Resultat och nyckeltal påverkas av realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter. I tabellen visas effekten av 1 procents värdeförändring efter avdrag för uppskjuten skatt.
| Förändring Effekt, Mkr | ||||
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter, totalt | 1% | 28,8 | ||
| Hyresnivå, kommersiella intäkter | 1% | 28,0 | ||
| Ekonomisk uthyrningsgrad | 1%-enhet | 33,6 | ||
| Fastighetskostnader | 1% | -7,0 | ||
| Räntekostnader, rullande 12 månader ¹ | +/-1%-enhet | 65 / 17 | ||
| Räntekostnader längre perspektiv | 1%-enhet | 304,0 | ||
| Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens kassaflöde och |
resultat på helårsbasis efter fullt genomslag av var och en av parametrarna.
I grafen ovan visas utvecklingen av kontrakterade hyresintäkter inklusive kända in– och avflyttningar och omförhandlingar men exklusive uthyrningsmål. Grafen utgör därför inte en prognos utan syftar till att visa hyresutvecklingen i befintlig kontraktsportfölj per bokslutsdagen.
Vid periodens slut var 218 personer (191) anställda i koncernen.
Omsättningen uppgick under perioden till 324 Mkr (320) och resultatet före bokslutsdispositioner och skatt till 149 Mkr (356). Nettoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 9 Mkr (1).
Inga väsentliga händelser efter balansdagen.
| Antal | |||
|---|---|---|---|
| Förfall, år | hyresavtal | Årshyra, Mkr | Andel, % |
| 2022 | 596 | 679 | 23% |
| 2023 | 299 | 375 | 12% |
| 2024 | 213 | 274 | 9% |
| 2025 | 132 | 326 | 11% |
| 2026 | 99 | 353 | 12% |
| 2027+ | 73 | 862 | 29% |
| Kommersiellt | 1 412 | 2 868 | 95% |
| Bostadsavtal | 119 | 12 | 0% |
| Garage- och parkering | 730 | 127 | 4% |
| Totalt | 2 261 | 3 007 | 100% |
¹Varav drygt 133 Mkr är omförhandlade för år 2022.
| Andel¹, % | Löper till år | |
|---|---|---|
| SEB | 6% | 2037 |
| Skatteverket | 5% | 2022 |
| ICA Fastigheter Sverige AB | 4% | 2030 |
| Telia Company | 4% | 2031 |
| Swedebank | 2% | 2029 |
| Carnegie Investment Bank AB | 2% | 2022 |
| Migrationsverket | 2% | 2028 |
| Statens Skolverk | 1% | 2024 |
| Telenor AB | 1% | 2028 |
| Svea Ekonomi AB | 1% | 2023 |
| Summa | 30% | |
| ¹Andel av kontrakterad hyra. |
Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringarnas effekt på koncernens resultat inklusive en känslighetsanalys samt en mer utförlig beskrivning av risker och möjligheter framgår av avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2020 (sidorna 48–57).
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Effekter av värdeförändringar på koncernens resultat, soliditet och belåningsgrad framgår också av avsnittet Risker och möjligheter och känslighetsanalysen i årsredovisningen för 2020. Även den finansiella risken, det vill säga risken för bristande tillgång till långsiktig finansiering genom lån, och Fabeges hantering av denna beskrivs i avsnittet Risker och möjligheter i årsredovisningen för 2020 (sidorna 48–57).
Fabeges mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger. Belåningsgraden ska uppgå till maximalt 50 procent. Skuldkvoten ska uppgå till max 13 gånger.
Sedan pandemins inledning har vi särskilt kommenterat risker och effekter med anledning av pandemin. Då vi inte längre ser specifika risker kopplade till pandemin har detta avsnitt utgått. Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker har därmed gjorts efter publiceringen av årsredovisningen 2020.
Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyrningen under dessa kvartal ofta är högre.
Aktiviteten på hyresmarknaden har successivt ökat under hösten med fler visningar och förhandlingar. Vi upplever att Stockholmsmarknaden är stabil med god efterfrågan på kontorslokaler, i samtliga våra områden. Nyuthyrningar och omförhandlingar görs på bra hyresnivåer. Transaktioner på vår marknad har under hösten gjorts på nya rekordnivåer vilket återspeglats i lägre avkastningskrav och positiva värdeförändringar. Vi förväntar oss inte krafitigt sjunkande avkastningskrav på marknaden även om en viss eftersläpning fortfarande råder i värderingarna.
Fabege har en stark finansiell ställning. Vi har skapat nya möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts under året. Genom förvärvet av SHH tar vi nästa steg till en mer komplett stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året.
Fabege upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.
Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten.
Bolaget har erhållit statliga bidrag i form av hyresstödpaketet vilka redovisas som en reduktion av hyresintäkterna. Dessa redovisas i resultaträkningen i samma period som de intäktsbortfall som bidragen är avsedda att täcka till den del det bedöms föreligga rimlig säkerhet att villkoren uppfyllts och bidragen har erhållits/ kommer att erhållas. Det finns inga eventualförpliktelser som är knutna till de statliga bidragen. Koncernen har inte erhållit några andra former av statliga stöd.
Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen med tillägg för följande princip som tillkommit i och med förvärvet av SHH som utvecklar och säljer bostadsrättslägenheter beställda av bostadsrättsföreningar. Under byggtiden redovisas upparbetade kostnader i tillgångsslaget projekt- och exploateringsfastigheter. Fabege bedömer sitt inflytande i bostadsrättsföreningar som bestämmande varför dessa enheter konsolideras. Detta innebär att det inte föreligger något kontrakt i enlighet med IFRS 15 förrän slutkunden har tecknat ett avtal. Slutkunden köper en nyttjanderätt i bostadsrättsföreningen motsvarande en specifik lägenhet. Fabeges affärsmodell innebär att kontrollen övergår till kunden som förvärvar bostaden när kunden tillträder bostaden. Intäkter redovisas därmed när bostäderna är färdigställda och kunden har tillträtt. Intäkten baseras på den faktiska intäkten för sålt bostadsprojekt. Redovisad intäkt per bostad möts av bostadens bedömda kostnad vid projektets färdigställande
Övriga nya eller reviderade IFRS-standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2021 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.
Stockholm den 7 februari 2022
Stefan Dahlbo VD
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Fabeges aktie är noterad på NASDAQ Stockholm och ingår i Large Cap-segmentet.
Den 31 december 2021 hade Fabege totalt 46 538 kända aktieägare varav 61,1 procent svenskt ägande. De 15 största ägarna kontrollerar 47,3 procent av antalet aktier och röster.
Fabege ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt.
Styrelsen föreslår en utdelning om 4:00 kr/aktie (3:60) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 1:00 kr per aktie.
Årsstämman 2021 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Under året återköptes 4,9 miljoner aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 31 december till 9 450 984. Återköpen har gjorts till en snittkurs om 122:05 kr per aktie. Innehavet motsvarar 2,86 procent av antalet registrerade aktier.
| Antal aktier* | Andel av kapital, % |
Andel av röster,% |
|
|---|---|---|---|
| Erik Paulsson & bolag | 52 108 718 | 16,2 | 16,2 |
| BlackRock | 15 745 399 | 4,9 | 4,9 |
| Länsförsäkringar Fonder | 11 078 935 | 3,4 | 3,4 |
| Handelsbanken Fonder | 10 183 585 | 3,2 | 3,2 |
| Vanguard | 9 748 719 | 3,0 | 3,0 |
| Mats Qviberg med familj | 7 106 054 | 2,2 | 2,2 |
| APG Asset Management | 6 874 676 | 2,1 | 2,1 |
| E.N.A City Aktiebolag | 6 530 000 | 2,0 | 2,0 |
| Norges Bank | 5 959 751 | 1,9 | 1,9 |
| Fjärde AP-fonden | 5 287 965 | 1,6 | 1,6 |
| Folksam | 5 057 913 | 1,6 | 1,6 |
| Tredje AP-fonden | 4 756 373 | 1,5 | 1,5 |
| AFA Försäkring | 4 064 798 | 1,3 | 1,3 |
| BNP Paribas Asset Management | 3 925 536 | 1,2 | 1,2 |
| AMF Pension & Fonder | 3 657 852 | 1,1 | 1,1 |
| Totalt 15 största aktieägare | 152 086 274 | 47,3 | 47,3 |
| Totalt antal utestående aktier | 321 332 160 | 97,1 | 97,1 |
| Innehav av egna aktier | 9 450 984 | 2,9 | 2,9 |
| Totalt antal registerade aktier | 330 783 144 | 100 | 100 |
| Fabege | |
|---|---|
| Lägsta kurs, kr | 129,60 |
| Högsta kurs, kr | 160,50 |
| VWAP, kr | 146,60 |
| Daglig snittomsättning, kr | 72 106 249 |
| Antal omsatta aktier, st | 31 469 851 |
| Snitt antal avslut. st | 2 001 |
| Antal avslut, st | 128 036 |
| Snittvärde per avslut,kr | 36 043 |
| Dagomsättning rel. börsvärde, % | 0,15 |
| Kapital & | ||
|---|---|---|
| Antal aktier | röster, % | |
| Utländska institutionella ägare | 104 280 670 | 31,5 |
| Svenska institutionella ägare | 74 671 560 | 22,6 |
| Övriga ägare | 73 803 998 | 22,3 |
| Svenska privatpersoner | 45 519 054 | 13,8 |
| Anonymt ägande | 23 056 878 | 7,0 |
| Innehav egna aktier | 9 450 984 | 2,9 |
| Totalt | 330 783 144 | 100 |
* Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland andra Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
| Belopp i Mkr | 2021 okt-dec |
2020 okt-dec |
2021 jan-dec |
2020 jan-dec |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter ¹ | 746 | 703 | 2 889 | 2 806 |
| Omsättning bostadsutveckling | 62 | - | 62 | - |
| Nettoomsättning | 808 | 703 | 2 951 | 2 806 |
| Fastighetskostnader | -177 | -175 | -704 | -694 |
| Kostnader bostadsutveckling | -71 | - | -71 | - |
| Bruttoresultat | 560 | 528 | 2 176 | 2 112 |
| varav bruttoreslutat fastighetsförvaltning -Driftöverskott | 569 | 528 | 2 185 | 2 112 |
| Överskottsgrad, % | 76% | 75% | 76% | 75% |
| varav bruttoresultat bostadsutveckling | -9 | - | -9 | - |
| Central administration | -25 | -24 | -110 | -93 |
| Räntenetto | -130 | -116 | -495 | -462 |
| Tomträttsavgäld | -9 | -8 | -36 | -30 |
| Resultatandelar i intressebolag | 22 | -10 | 2 | -53 |
| Förvaltningsresultat | 418 | 370 | 1 537 | 1 474 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 0 | 24 | 56 | 49 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 2 165 | 799 | 4 585 | 2 715 |
| Orealiserade värdeförändringar räntederivat | 140 | 87 | 532 | -229 |
| Värdeförändringar aktier | 0 | -1 | 2 | -2 |
| Resultat före skatt | 2 723 | 1 279 | 6 712 | 4 007 |
| Aktuell skatt | 0 | -1 | 0 | 24 |
| Uppskjuten skatt | -465 | -244 | -1 312 | -864 |
| Periodens/Årets resultat | 2 258 | 1 034 | 5 400 | 3 167 |
| Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet | ||||
| Omvärdering av förmånsbestämda pensioner | 6 | -1 | 6 | -1 |
| Periodens/Årets totalresultat | 2 264 | 1 033 | 5 406 | 3 166 |
| Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 2 264 | 1 033 | 5 406 | 3 166 |
| Resultat per aktie, kr | 7:02 | 7:65 | 16:73 | 9:65 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental | 321 332 | 326 206 | 321 332 | 328 283 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 321 665 | 328 317 | 322 743 | 329 211 |
¹ Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 123 Mkr för perioden januari - december 2021.
² Resultat per aktie är samma före och efter utspädningseffekt.
| 2021 | 2020 | |
|---|---|---|
| Belopp i Mkr | 31 dec | 31 dec |
| Tillgångar | ||
| Goodwill | 234 | - |
| Fastigheter | 83 257 | 76 648 |
| Nyttjanderättstillgång tomträtt | 1 092 | 897 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 22 | 15 |
| Derivatinstrument | 121 | 20 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 832 | 1 108 |
| Projekt- och exploateringsfastigheter | 821 | - |
| Övriga omsättningstillgångar | 1 382 | 350 |
| Kortfristiga placeringar | 96 | 108 |
| Likvida medel | 131 | 20 |
| Summa tillgångar | 87 988 | 79 166 |
| Eget kapital och skulder | ||
| Eget kapital | 45 174 | 41 542 |
| Uppskjuten skatt | 9 603 | 8 288 |
| Övriga avsättningar | 197 | 183 |
| Räntebärande skulder¹ | 30 399 | 26 669 |
| Leasingskuld | 1 093 | 897 |
| Derivatinstrument | 186 | 617 |
| Ej räntebärande skulder | 1 336 | 970 |
| Summa eget kapital och skulder | 87 988 | 79 166 |
¹ Varav kortfristiga 2 798 Mkr (2 925).
| Övrigt | Balanserade | Summa eget kapital hänförligt till |
Innehav utan | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| tillskjutet | vinstmedel inkl | moderbolagets | bestämmande | Summa eget | ||
| Belopp i Mkr | Aktiekapital | kapital | årets resultat | aktieägare | inflytande | kapital |
| Eget kapital 2020-01-01 enligt fastställd rapport över finansiell ställning | 5 097 | 3 017 | 31 880 | 39 993 | 74 | 40 068 |
| Periodens resultat | 3 167 | 3 167 | 0 | 3 167 | ||
| Övrigt totalresultat | -1 | -1 | -1 | |||
| Summa intäkter och kostnader för perioden | 3 166 | 3 166 | 0 | 3 166 | ||
| TRANSAKTIONER MED ÄGARE | ||||||
| Återköp av aktier | -541 | -541 | -541 | |||
| Kontantutdelning | -1 050 | -1 050 | -1 050 | |||
| Förvärv minoritetens andel | -26 | -26 | -74 | -100 | ||
| Summa transaktioner med ägare | -1 617 | -1 617 | -74 | -1 691 | ||
| Eget kapital 2020-12-31 enligt fastställd rapport över finansiell ställning | 5 097 | 3 017 | 33 428 | 41 542 | 0 | 41 542 |
| Periodens resultat | 5 400 | 5 400 | 5 400 | |||
| Övrigt totalresultat | 6 | 6 | 6 | |||
| Summa intäkter och kostnader för perioden | 5 406 | 5 406 | 0 | 5 406 | ||
| TRANSAKTIONER MED ÄGARE | ||||||
| Återköp av aktier | -613 | -613 | -613 | |||
| Beslutad ännu ej utbetald utdelning | 0 | |||||
| Kontantutdelning | -1 161 | -1 161 | -1 161 | |||
| Summa transaktioner med ägare | -1 774 | -1 774 | 0 | -1 774 | ||
| Eget kapital 2021-12-31 | 5 097 | 3 017 | 37 060 | 45 174 | 0 | 45 174 |
| 2021 | 2020 | |
|---|---|---|
| Belopp i Mkr | jan-dec | jan-dec |
| Löpande verksamhet | ||
| Bruttoresultat | 2 176 | 2 112 |
| Central administration | -110 | -93 |
| Återläggning avskrivningar | 7 | 4 |
| Erhållen ränta | 20 | 16 |
| Erlagd ränta | -535 | -550 |
| Betald inkomstskatt | 0 | 24 |
| Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital | 1 558 | 1 513 |
| Förändring av rörelsekapital | ||
| Förändring projekt- och exploateringsfastigheter | -94 | |
| Förändring av kortfristiga fordringar | -59 | -34 |
| Förändring av kortfristiga skulder | 112 | -130 |
| Summa förändring av rörelsekapital | -41 | -164 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 1 517 | 1 349 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Förvärv av rörelse nettolikvidpåverkan | -734 | |
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer | -1 890 | -1 826 |
| Förvärv av fastigheter | -735 | -1 370 |
| Avyttring av fastigheter | 309 | 3 589 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | 72 | -411 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -2 978 | -18 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Utdelning till aktieägarna | -1 161 | -1 050 |
| Återköp egna aktier | -613 | -541 |
| Upptagna lån | 14 958 | 10 117 |
| Amortering av skuld | -11 612 | -9 861 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 1 572 | -1 335 |
| Periodens kassaflöde | 111 | -4 |
| Likvida medel vid periodens början | 20 | 24 |
| Likvida medel vid periodens slut | 131 | 20 |
| 2021 | 2020 | |
|---|---|---|
| Finansiella ¹ |
jan-dec | jan-dec |
| Avkastning på eget kapital, % | 12,5 | 7,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,1 | 4,3 |
| Soliditet, % | 51 | 52 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 36 | 35 |
| Skuldkvot, ggr | 14,7 | 13,2 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,7 | 0,6 |
| Aktierelaterade ¹ | ||
| Resultat per aktie, kr ² |
16:73 | 9:65 |
| Eget kapital per aktie, kr | 141 | 127 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr | 4:70 | 4:11 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 322 743 | 328 317 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental | 321 332 | 326 206 |
| Fastighetsrelaterade | ||
| Antal fastigheter | 94 | 94 |
| Fastigheternas bokförda värde, Mkr | 83 257 | 76 648 |
| Uthyrbar yta, kvm | 1 247 000 | 1 254 000 |
| Projekt & exploateringsfastigheter | 821 | 0 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 90 | 91 |
| Totalavkastning fastigheter, % | 8,7 | 6,6 |
| Överskottsgrad, % | 76 | 75 |
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS, se vidare under definitioner
² Definitionen enligt IFRS .
| 2021 | 2020 | |
|---|---|---|
| jan-dec | jan-dec | |
| EPRA Earnings (förv .res. efter betald skatt ), Mkr |
1 356 | 1 285 |
| EPRA Earnings (EPS), kr/aktie | 4:20 | 3:92 |
| EPRA NRV (långsiktigt substansvärde ), Mkr |
54 842 | 50 427 |
| EPRA NRV, kr/aktie | 171 | 155 |
| EPRA NTA (långsiktigt substansvärde ), Mkr |
52 037 | 48 217 |
| EPRA NTA, kr/aktie | 162 | 148 |
| EPRA NDV (substansvärde ), Mkr |
45 174 | 41 542 |
| EPRA NDV, kr/aktie | 141 | 127 |
| EPRA Vakansgrad, % | 10 | 9 |
| 2021 | 2020 | |
|---|---|---|
| Uppskjuten skatt hänförbar till : |
31 dec | 31 dec |
| - underskottsavdrag, Mkr | -532 | -693 |
| - skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter, Mkr | 10 174 | 9 166 |
| - derivatinstrument, Mkr | -13 | -128 |
| - övrigt, Mkr | -26 | -57 |
| Nettoskuld uppskjuten skatt, Mkr | 9 603 | 8 288 |
| 2021 | 2020 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SEKm | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 |
| Hyresintäkter | 746 | 721 | 715 | 707 | 703 | 696 | 696 | 711 |
| Omsättning bostadsutveckling | 62 | - | - | - | - | - | - | - |
| Nettoomsättning | 808 | 721 | 715 | 707 | 703 | 696 | 696 | 711 |
| Fastighetskostnader | -177 | -152 | -174 | -201 | -175 | -158 | -170 | -191 |
| Kostnader bostadsutveckling | -71 | - | - | - | - | - | - | - |
| Bruttoresultat | 560 | 569 | 541 | 506 | 528 | 538 | 526 | 520 |
| varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - Driftöverskott | 569 | 569 | 541 | 506 | 528 | 538 | 526 | 520 |
| Överskottsgrad | 76 | 79% | 76% | 72% | 75% | 77% | 76% | 73% |
| varav bruttoresultat bostadsutveckling | -9 | - | - | - | - | - | - | - |
| Central administration | -25 | -24 | -30 | -32 | -24 | -21 | -25 | -23 |
| Räntenetto | -130 | -124 | -122 | -118 | -116 | -119 | -116 | -111 |
| Tomträttsavgäld | -9 | -9 | -9 | -9 | -8 | -8 | -8 | -6 |
| Resultatandelar i intressebolag | 22 | -9 | -11 | -1 | -10 | -14 | -18 | -11 |
| Förvaltningsresultat | 418 | 404 | 369 | 346 | 370 | -376 | 359 | 369 |
| Realiserade värdeförändringar fastigheter | 0 | 0 | 56 | 0 | 24 | 0 | 0 | 25 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 2165 | 881 | 1025 | 514 | 799 | 391 | -304 | 1 829 |
| Orealiserade värdeförändringar räntederivat | 140 | 124 | 34 | 234 | 87 | -24 | -49 | -243 |
| Värdeförändringar aktier | 0 | 1 | 0 | 0 | -1 | 0 | 0 | -1 |
| Resultat före skatt | 2723 | 1 411 | 1 484 | 1 094 | 1279 | 743 | 6 | 1 979 |
| Aktuell skatt | 0 | 0 | 0 | 0 | -1 | 0 | 0 | 25 |
| Uppskjuten skatt | -465 | -315 | -301 | -231 | -244 | -169 | -21 | -430 |
| Periodens resultat | 2258 | 1 096 | 1 183 | 863 | 1 034 | 574 | -15 | 1 574 |
| 2021 | 2020 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SEKm | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 |
| Tillgångar | ||||||||
| Goodwill | 234 | - | - | - | - | - | - | - |
| Fastigheter | 83 257 | 80 369 | 78 842 | 77 210 | 76 648 | 75 399 | 73 565 | 72 996 |
| Nyttjanderättstillgång tomträtt | 1 092 | 897 | 897 | 897 | 897 | 942 | 942 | 942 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 22 | 21 | 21 | 14 | 15 | 15 | 15 | 6 |
| Derivatinstrument | 121 | 94 | 57 | 60 | 20 | 11 | 19 | 31 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 832 | 1 595 | 1 529 | 1 536 | 1 108 | 1 011 | 948 | 911 |
| Projekt- och exploateringsfastigheter | 821 | - | - | - | - | - | - | - |
| Övriga omsättningstillgångar | 1 382 | 449 | 535 | 528 | 350 | 396 | 457 | 479 |
| Kortfristiga placeringar | 96 | 96 | 95 | 95 | 108 | 108 | 107 | 130 |
| Likvida medel | 131 | 85 | 259 | 287 | 20 | 727 | 282 | 195 |
| Summa tillgångar | 87 988 | 83 605 | 82 235 | 80 627 | 79 166 | 78 609 | 76 335 | 75 690 |
| Eget kapital och skulder | ||||||||
| Eget kapital | 45 174 | 43 007 | 41 911 | 40 882 | 41 542 | 40 844 | 40 278 | 41 343 |
| Uppskjuten skatt | 9 603 | 9 135 | 8 821 | 8 519 | 8 288 | 8 045 | 7 875 | 7 853 |
| Övriga avsättningar | 197 | 181 | 182 | 182 | 183 | 179 | 180 | 181 |
| Räntebärande skulder | 30 399 | 28 393 28 268 | 27 321 | 26 669 | 26 205 | 24 694 | 23 472 | |
| Leasingskuld | 1 093 | 897 | 897 | 897 | 897 | 942 | 942 | 942 |
| Derivatinstrument | 186 | 299 | 386 | 422 | 617 | 695 | 679 | 641 |
| Ej räntebärande skulder | 1 336 | 1 693 | 1 770 | 2 404 | 970 | 1 699 | 1 687 | 1 258 |
| Summa eget kapital och skulder | 87 988 | 83 605 | 82 235 | 80 627 | 79 166 | 78 609 | 76 335 | 75 690 |
| 2021 | 2020 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | Kvartal 4 | Kvartal 3 | Kvartal 2 | Kvartal 1 | |
| Finansiella¹ | ||||||||
| Avkastning på eget kapital, % | 12,5 | 10,3 | 11,4 | 8,4 | 10 | 5,7 | -0,1 | 15,5 |
| Räntetäckningsgrad, ggr² | 4,1 | 4,3 | 4,1 | 3,9 | 4,3 | 4,3 | 4,3 | 4,4 |
| Soliditet, % | 51 | 51 | 51 | 51 | 52 | 52 | 53 | 55 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 36 | 35 | 36 | 35 | 35 | 35 | 34 | 32 |
| Skuldkvot, ggr | 14,7 | 14 | 14,1 | 13,7 | 13,2 | 12,9 | 12,1 | 11,4 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,6 | 0,6 | 0,6 | 0,6 |
| Aktierelaterade¹ | ||||||||
| Periodens resultat per aktie, kr² | 7:02 | 3:40 | 3:67 | 2:64 | 7:65 | 1:75 | -0:05 | 4:78 |
| Eget kapital per aktie, kr | 141 | 134 | 130 | 126 | 127 | 124 | 123 | 126 |
| Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie, kr | 1:03 | 1:36 | 1:01 | 1:30 | 0:61 | 1:40 | 0:89 | 1:21 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusental | 321 332 | 321 998 | 321 998 | 323 206 | 326 206 | 328 206 | 328 283 | 328 283 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 321 665 | 321 998 | 322 602 | 327 110 | 328 317 | 329 211 | 329 533 | 329 533 |
| Fastighetsrelaterade | ||||||||
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 90 | 91 | 91 | 91 | 91 | 91 | 92 | 94 |
| Totalavkastning fastigheter, % | 8,7 | 1,9 | 2,1 | 1,3 | 1,8 | 1,3 | 0,3 | 3,4 |
| Överskottsgrad, % | 76 | 79 | 76 | 72 | 77 | 77 | 76 | 73 |
¹ Om inte annat anges är nyckeltalet ej definierat enligt IFRS. Se vidare under definitioner.
² Definition enligt IFRS.
Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltal som Fabege redovisar.
| 2021 | 2020 | |||
|---|---|---|---|---|
| Soliditet | 31 dec | 31 dec | ||
| Eget kapital, Mkr | 45 174 | 41 542 | ||
| Balansomslutning, Mkr | 87 988 | 79 166 | ||
| Soliditet | 51% | 52% | ||
| 2021 | 2020 | |||
| Belåningsgrad fastigheter | 31 dec | 31 dec | ||
| Räntebärande skulder, Mkr | 30 399 | 26 667 | ||
| Bokfört värde förvaltningsfastigheter, Mkr | 83 257 | 76 648 | ||
| Bokfört värde projekt- och exploateringsfastigheter | 821 | |||
| Belåningsgrad fastigheter | 36% | 35% | ||
| 2021 | 2020 | |||
| Skuldkvot | 31 dec | 31 dec | ||
| Driftsöverskott, Mkr | 2 185 | 2 112 | ||
| Central administration, Mkr | -110 | -93 | ||
| Summa, Mkr | 2 075 | 2 019 | ||
| Räntebärande skulder, Mkr | 30 399 | 26 669 | ||
| Skuldkvot, ggr | 14,7 | 13,2 | ||
| 2021 | 2020 | |||
| Räntetäckningsgrad | 31 dec | 31 dec | ||
| Driftsöverskott, Mkr | 2 185 | 2 112 | ||
| Tomträttsavgäld, Mkr | -36 | -30 | ||
| Central administration, Mkr | -110 | -93 | ||
| Summa, Mkr | 2 039 | 1 989 | ||
| Räntenetto, Mkr | -495 | -462 | ||
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,1 | 4,3 | ||
| 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | |
| Avkastning på eget kapital | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Periodens resultat, Mkr | 2 258 | 1 034 | 5 400 | 3 167 |
| Genomsnittligt kapital, Mkr | 44 091 | 41 193 | 43 358 | 40 805 |
| Avkastning på eget kapital | 20,5% | 10,0% | 12,5% | 7,8% |
| 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | |
| Totalavkastning fastigheter | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Driftöverskott, Mkr | 569 | 528 | 2 185 | 2 112 |
| Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr | 2 165 | 823 | 4 641 | 2 764 |
| Marknadsvärde inklusive periodens investeringar, Mkr | 81 092 | 73 933 | 78 672 | 73 933 |
| Totalavkastning fastigheter | 3,4% | 1,8% | 8,7% | 6,6% |
| 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | |
| Skuldsätttningsgrad | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Räntebärande skulder, Mkr | 30 399 | 26 669 | 30 399 | 26 669 |
| Eget kapital, Mkr | 45 174 | 41 542 | 45 174 | 41 542 |
| Skuldsättningsgrad | 0,7 | 0,6 | 0,7 | 0,6 |
| 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | |
| Eget kapital per aktie | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Eget kapital, Mkr | 45 174 | 41 542 | 45 174 | 41 542 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, miljontal | 321 | 326 | 321 | 326 |
| Eget kapital per aktie | 141 | 127 | 141 | 127 |
| 2021 | 2020 | 2021 | 2020 | |
| Kassaflöde per aktie | okt-dec | okt-dec | jan-dec | jan-dec |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr | 330 | 198 | 1 517 | 1349 |
| Genomsnittligt antal aktier, miljontal | 323 | 328 | 323 | 328 |
| Kassaflöde per aktier | 1,02 | 0,60 | 4,70 | 4,11 |
| 2021 | 2020 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| jan-dec | jan-dec | |||||
| EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV | NRV | NTA | NDV | NRV | NTA | NDV |
| Eget kapital, Mkr | 45 174 | 45 174 | 45 174 | 41 542 | 41 542 | 41 542 |
| Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr | - | - | - | - | - | - |
| Återläggning av derivat enligt balansräkningen, Mkr | 65 | 65 | 65 | 597 | 597 | 597 |
| Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr | 9 603 | 9 603 | 9 603 | 8 288 | 8 288 | 8 288 |
| Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr | - | -2 805 | -2 805 | - | -2 210 | -2 210 |
| Avdrag av derivat enligt balansräkningen, Mkr | - | - | -65 | - | - | -597 |
| Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering | ||||||
| av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr | - | - | -6 798 | - | - | -6 078 |
| NAV | 54 842 | 52 037 | 45 174 | 50 427 | 48 217 | 41 542 |
| utestående antal aktier, miljoner | 321,3 | 321,3 | 321,3 | 326,2 | 326,2 | 326,2 |
| NAV per aktie, kr | 171 | 162 | 141 | 155 | 148 | 127 |
| EPRA EPS | 2021 jan-dec |
2020 jan-dec |
||||
| Förvaltningsresultat, Mkr | 1 537 | 1 474 | ||||
| Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr | -660 | -593 | ||||
| Summa, Mkr | 877 | 881 | ||||
| Nominell skatt (20,6%), Mkr | 181 | 189 |
| EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr | 1 356 | 1 474 |
|---|---|---|
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 322,7 | 328,3 |
| EPRA EPS, kr per aktie | 4:20 | 3:92 |
| 2021 | 2020 | |
| EPRA Vakansgrad | jan-dec | jan-dec |
| Bedömd marknadshyra för vakanta hyror, Mkr | 349 | 289 |
3 359 10%
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen, Mkr EPRA Vakansgrad, % 9%
| 2021 | 2020 | |
|---|---|---|
| Belopp i Mkr | jan-dec | jan-dec |
| Intäkter | 324 | 320 |
| Kostnader | -385 | -351 |
| Finansnetto | -324 | 618 |
| Resultatandel intressebolag | 0 | 0 |
| Värdeförändringar räntederivat | 532 | -229 |
| Värdeförändringar aktier | 2 | -2 |
| Bokslutsdisposition | 0 | 0 |
| Resultat före skatt | 149 | 356 |
| Aktuell skatt | - | 0 |
| Uppskjuten skatt | -109 | 48 |
| Periodens resultat | 40 | 404 |
| 2021 | 2020 | |
|---|---|---|
| Belopp i Mkr | 31 dec | 31 dec |
| Andelar i koncernföretag | 13 400 | 12 517 |
| Övriga anläggningstillgångar | 45 434 | 44 457 |
| varav fordringar hos koncernföretag | 45 164 | 44 188 |
| Omsättningstillgångar | 115 | 108 |
| Likvida medel | 2 | 1 |
| Summa tillgångar | 58 951 | 57 083 |
| Eget kapital | 11 782 | 13 517 |
| Avsättningar | 69 | 70 |
| Långfristiga skulder | 45 687 | 43 292 |
| varav skulder till koncernföretag | 18 038 | 17 533 |
| Kortfristiga skulder | 1 413 | 204 |
| Summa eget kapital och skulder | 58 951 | 57 083 |
3 242
Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2. Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Värderingsantagandena har inte förändrats i väsentlig mån jämfört med senaste årsredovisningen.
Eventualförpliktelser bestod per balansdagen av borgensförbindelser och åtaganden till förmån för intresseföretag uppgående till 704 Mkr (612) samt övrigt 0 (0).
I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten med företagsledningens synsätt uppdelat på segment. I samband med förvärvet av SHH Bostad har segmentsrapporteringen arbetats om för att bättre belysa de olika verksamhetsgrenarna. Fabeges fastighetsportfölj klassificeras enligt följande:
Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid som fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnetto har schablonmässigt fördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Samtliga intäkter och kostnader hänförliga till SHHs verksamhet redovisas inom segmentet Bostad.
Förändringen i segmentsrapporteringen med uppdelning på förädlingsfastigheter och pågående projekt och markfastigheter innebär att vissa av Fabeges fastigheter klassificerats om. Även jämförelsetalen har justerats i enlighet med den nya fördelningen.
Under första kvartalet färdigställdes projektet i Hagalund 2:11 (Biliaprojektet) och fastigheten klassificerades om från projekt- till förvaltningsfastighet. Under andra kvartalet färdigställdes projekten i Stigbygeln 2 och Nationalarenan 3, båda i Arenastaden och fastigheterna klassificerades om från projekt- till förvaltningsfastigheter.
Den 18 oktober 2021 förvärvade koncernen samtliga aktier i SHH Bostad AB till en köpeskilling om 880 Mkr. Koncernen förväntas genom förvärvet förstärka bostadsbyggrättsportföljen genom förvärv av såväl kompetens som fler byggrätter på sin hemmamarknad Stockholm.
Den goodwill som redovisas för förvärvet representerar de värden som förvärvet tillför Fabegekoncernen i form av förstärkt kompetens och marknadsposition inom bostadsutveckling och samt synergieffekter med den befintliga verksamheten.
Förvärvsrelaterade utgifter uppgår till 2 Mkr och avser arvoden till konsulter i samband med due dilligence. Dessa utgifter har redovisats som övriga rörelsekostnader i rapport över resultat och övrigt totalresultat.
Under perioden från oktober 18 till 31 december 2021 bidrog SHH med 62 Mkr till koncernens intäkter och -1 Mkr till koncernens resultat efter skatt. Om förvärvet hade inträffat per den 1 januari 2021 hade skulle SHH bidragit med 253 MSEK till koncernens intäkter och 65 MSEK till koncernens resultat. Förvärvets nettolikvidpåverkan uppgår tilll -754 Mkr.
Det förvärvade företagets nettotillgångar vid förvärvstidpunkten:
| Materiella anläggningstillgångar | 5 |
|---|---|
| Andelar i intresseföretag | 53 |
| Förvaltningsfastigheter | 50 |
| Projekt och exploaterings fastigheter | 692 |
| Korfristiga fordringar | 377 |
| Likvida medel | 126 |
| Avsättningar | -24 |
| Räntebärande skulder | -394 |
| Ej räntebärande skulder | -239 |
| Summa identifierade nettotillgångar | 646 |
| Koncerngoodwill | 234 |
| Överförd ersättning | 880 |
Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och har en tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i kluster. Inom koncernen ingår SHH Bostad, ett fastighetsutvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastigheter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans stora möjligheter att skapa en blandad bebygelse i våra stadsdelar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknadskännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Per den 31 december 2021 ägde Fabege 94 fastigheter till ett samlat marknadsvärde om 83,3 Mdkr. Hyresvärdet uppgick till 3,4 Mdkr. Till det adderades ett exploateringsbestånd inom SHH Bostad omfattande pågående och kommande bostadsutvecklingsprojekt till ett värde av 821 Mkr.
Fabege ska arbeta med hållbar stadsdelsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal väl belägna delmarknader i Stockholmsområdet.
Fabege ska skapa värde genom förvaltning och förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som förvärv.
Fabeges operativa verksamhet bedrivs inom tre affärsområden: Förvaltning, Förädling samt Transaktion.
Fabeges strategi är att skapa värden genom att förvalta och förädla fastighetsbeståndet samt att genom transaktioner förvärva och avyttra fastigheter i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Fabeges fastigheter finns på Sveriges mest likvida marknad. Attraktiva lägen ger låg vakans i förvaltningsbeståndet. Moderna fastigheter möjliggör flexibla lösningar och attraherar kunder. Med samlade bestånd och en stark lokal närvaro blir investeringar som höjer attraktionen för området till nytta för många av Fabeges kunder.
Fabeges verksamhet påverkas av ett antal yttre faktorer, såsom prissättning och efterfrågan på lokaler, transaktionsmarknadens avkastningskrav och förändringar i marknadsräntor vilka ger förutsättningar för bolagets framgång.
Stockholmsregionen är en av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningen ökar mest. Enligt prognoser kommer Stockholms län ha fortsatt befolkningstillväxt under de kommande 20 åren. Den största tillväxten sker dessutom bland människor i yrkesverksam ålder, vilket medför en större efterfrågan på kontorslokaler.
Ny teknik och nya arbetssätt bidrar till en ökad efterfrågan på flexibla och yteffektiva lokaler i bra lägen. Kringservice och goda kommunikationer i form av kollektivtrafik efterfrågas i allt högre grad, liksom miljöklassade kontor och gröna hyresavtal.
Utvecklingen av såväl svensk som global ekonomi påverkar fastighetsmarknaden. Efterfrågan på lokaler än nära kopplad till BNP-tillväxt och företagens behov av lokaler. Förändringar i marknadsräntor påverkar avkastningskraven.
Hållbarhetsfrågor får allt större betydelse, både när det gäller enskilda fastigheter och hela områden. Det finns ett ökat intresse för miljöhänsyn avseende såväl materialval som energisparande åtgärder. Efterfrågan ökar på lokaler i områden med en bra mix av kontor, handel, service och bostäder, samt goda kommunikationer och miljöengagemang.
Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen är kärnan i Fabeges verksamhet. Det sker genom ett långsiktigt arbete, baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet.
Kvalificerad fastighetsförädling är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Fabege har lång erfarenhet av att driva omfattande förädlingsprojekt och strävar efter att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som kan förädlas utifrån kundens specifika behov.
Fastighetsaffärer är en naturlig del av Fabeges affärsmodell och lämnar ett väsentligt bidrag till bolagets resultat. Bolaget analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom förvärv och avyttringar.
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av bolagets presentation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.
Periodens/årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer.
Värdeförändring på projekt- och förädlingsfastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden.
Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut.
Årets utdelning dividerat med börskursen vid årets slut.
Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal utestående aktier vid periodens slut.
Kontraktsvärde dividerat med hyresvärde vid periodens slut.
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl. a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.
Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen.
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.
Fastigheter med pågående eller planerad omeller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling.
Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats.
Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelsekapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Anges som årsvärde. Grundhyra enligt hyreskontrakt plus indexuppräkning och hyrestillägg.
Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.
Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med
genomsnittligt antal utestående aktier i perioden. Definition enligt IFRS.
Driftsöverskott inklusive tomträttsavgäld minus central administration i förhållande till räntenettot (räntekostnader minus ränteintäkter).
Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders driftsöverskott minus central administration.
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.
Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande dividerat med balansomslutning.
Periodens driftsöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar.
Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras under fyra år med en nominell skatt om 20,6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras även på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4 procent.
Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt.
Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter.
Delårsrapport jan-jun 2022 8 juli 2022, klockan 07:30
Årsstämma 2022 29 mars 2022, klockan 15:00 Delårsrapport jan-mars 2022 26 april 2022, klockan 07:30 Delårsrapport jan-sep 2022 20 oktober 2022, klockan 07:30
| 2021-12-20 | Convendum och Fabege tecknar avtal om nu co-working på Drottninggatan |
|---|---|
| 2021-12-16 | Fabege inleder återköp av egna aktier |
| 2021-12-01 | House of Choice årets BREEAM-byggnad 2021 |
| 2021-11-19 | Kontor med stark karaktär och tidlös arkitektur växer fram i Haga Norra |
| 2021-10-28 | Internationellt arkitekturpris till Pep Park i Solna |
| 2021-10-20 | Delårsårsrapport jan-sep 2021 |
| 2021-10-06 | Fabege förvärvar SHH Bostad AB |
| 2021-10-04 | Fabege bjuder in till presentation av delårsrapporten jan-sep 2021 |
På koncernens webbplats finns även en webbsänd presentation där Stefan Dahlbo och Åsa Bergström presenterar rapporten den 7 februari 2022.
Fabege AB (publ) Box 730, SE-169 27 Solna Besök: Gårdsvägen 6, 7tr 169 70 Solna
Telefon: +46 (0) 8 555 148 00 E-post: [email protected]
Organisationsnummer: 556049–1523 Styrelsens säte: www.fabege.se
STEFAN DAHLBO VD och Koncernchef
+46 (0) 8 555 148 10 [email protected]
ÅSA BERGSTRÖM Vvd, Ekonomi- och finanschef
+46 (0) 8 555 148 29 [email protected]
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.