Hufvudstaden

Quarterly Report • Feb 17, 2022

Bokslutskommuniké 2021

• Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 1 783 mnkr (1 724), en ökning om 3 procent. Eliminering av koncerninterna hyresintäkter har skett med 153 mnkr (44), främst hänförligt till NK Retail.
• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 2 procent och uppgick till 1 221 mnkr (1 194), vilket främst förklaras av högre hyresintäkter. Eliminering av koncerninterna hyresintäkter har skett med 153 mnkr (44).
• Årets resultat efter skatt uppgick till 2 955 mnkr (-1 462), motsvarande 14,61 kronor per aktie (-7,13). Ökningen förklaras av positiva orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
• Styrelsen förslår en höjning av utdelningen till 2,60 kronor per aktie (2,50).
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 48,8 mdkr (45,6), vilket ger ett substansvärde (EPRA NTA) om 188 kronor per aktie (173). Årets orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet var 2 579 mnkr (-2 930).
• Soliditeten uppgick till 61 procent (60), nettobelåningsgraden till 18 procent (19) och räntetäckningsgraden var 9,3 gånger (9,1).
• Hyresvakansgraden vid periodens slut var 7,3 procent (8,2). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 5,9 procent (6,7).

Händelser i verksamheten under fjärde kvartalet

Bygglov har erhållits för projekt Johanna i Göteborg. Projektet startar i början av 2022 och kommer vid färdigställandet att inrymma cirka 32 000 kvm uthyrningsbar yta.

För andra året i rad kommer Hufvudstaden på förstaplats i GRESB:s internationella hållbarhetsranking inom kategorin "Kontor och handel" i Europa.

I Femman i Göteborg har konsultbolaget Sitowise tecknat hyresavtal för cirka 1 500 kvm kontor.

I det pågående projektet Vildmannen 7 i Bibliotekstan har Cirio Advokatbyrå tecknat hyresavtal om cirka 2 200 kvm kontor med inflyttning under 2023.

I fastigheten Skären 9 i Bibliotekstan har varumärket Samsøe Samsøe och mobilitetsvarumärket Lynk & Co tecknat hyresavtal om sammanlagt cirka 300 kvm butik.

MAX kommer att öppna en restaurang om cirka 550 kvm i fastigheten Kåkenhusen 40 på Kungsgatan i Stockholm.

Nyckeltal
	Jan-dec	Jan-dec
Mnkr	2021	2020
Nettoomsättning fastighetsförvaltning1)	1 783	1 724
Bruttoresultat fastighetsförvaltning1)	1 221	1 194
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	2 579	-2 930
Rörelseresultat	3 865	-1 702
Periodens resultat	2 955	-1 462
Verkligt värde fastigheter, mdkr	48,8	45,6
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	17,9	18,8
Räntetäckningsgrad, ggr	9,3	9,1
Hyresvakansgrad exkl. projekt (EPRA vakansgrad), %	5,9	6,7
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt
(EPRA EPS) per aktie, kr	5,10	4,80
Substansvärde (EPRA NTA) per aktie, kr	188	173

1) Efter eliminering av koncerninterna hyresintäkter om 153,0 mnkr för perioden jan-dec 2021 och 43,9 mnkr för perioden jan-dec 2020.

Under inledningen av årets fjärde kvartal var smittspridningen av covid-19 fortsatt låg i Sverige. Belastningen på sjukvården var hanterbar. Vaccinationsgraden med två vaccindoser var över 80 procent och den tredje dosen vaccin började ges till befolkningen. Myndigheterna har successivt tagit bort rekommendationer och restriktioner.

Mutationen omikron av coronaviruset gjorde att smittspridningen ökade i slutet av året. Den 23 december infördes rekommendation att de som kan arbeta hemifrån bör göra det. För butiker och restauranger återinfördes flera restriktioner vad gäller besöksantal och öppettider. Trots den höga smittspridningen steg inte antalet människor med allvarlig sjukdom till de nivåer som uppmättes under tidigare smittspridningsvågor.

Internationell turism har varit fortsatt svag under hösten och vintern, men den inhemska turismen har ökat något. Flödena av människor i Stockholms och Göteborgs centrala delar återhämtade sig under hösten och inledningen av vintern. Försäljningen i butiker och restauranger ökade och för några månader överträffades 2019 års nivåer.

För Hufvudstadens centralt belägna fastigheter och marknadsplatser i Sveriges två största städer märktes en vändning under det fjärde kvartalet. Betalningsförmågan för butiks- och restauranghyresgäster stärktes, även om flera fortsatt är ekonomiskt påverkade från de senaste årens restriktioner och rekommendationer. I årsbokslutet för 2021 belastas resultatet av hyresrabatter

hänförligt till covid-19 med cirka 107 mnkr (163) före redovisad ersättning från det statliga lokalhyresstödpaketet. Redovisad ersättning från staten uppgår till cirka 47 mnkr (40), vilket ger en nettoeffekt om cirka 60 mnkr (123).

Hufvudstaden har ofta långa relationer med sina hyresgäster, vilket är en viktig del i vår affärsmodell. Vi stödjer hyresgästerna i deras lokalfrågor, såväl i tider av framgång som i motgång. Bolaget följer myndigheternas rekommendationer och direktiv för hur smittspridningen ska hanteras. Höstens relativt snabba återhämtning avseende försäljning på våra marknadsplatser påvisar att fastigheter som erbjuder konsumenterna attraktiva mötes- och handelsplatser med unika köpupplevelser har goda möjligheter att även framöver möta de förändrade konsumentbeteendena.

Hufvudstadens finansiella ställning är stark med goda förutsättningar att fortsätta utveckla våra fastigheter och marknadsplatser.

Pandemin har sannolikt påskyndat samhällsförändringar men vår övertygelse är att människor även i framtiden kommer vilja och behöva mötas, både i arbets- och privatliv. Det personliga mötet skapar möjligheter till utbyte av idéer, innovation och affärer samt kultur och upplevelser. Kontor, butiker och restauranger i centralt belägna fastigheter i Sveriges två största städer bedöms därför fortsatt vara attraktiva och vi är övertygade om att vår affärsmodell över tid skapar förutsättningar för en god resultatutveckling.

KONCERNEN

RESULTAT

Fastighetsförvaltning

Fastighetsförvaltningens nettoomsättning efter eliminering av koncerninterna hyror om 153,0 mnkr (43,9) uppgick under året till 1 783,5 mnkr (1 724,0). Bruttoresultatet var 1 221,1 mnkr (1 193,5) efter eliminering av koncerninterna hyror. Ökningen förklaras främst av minskade hyresrabatter och kundförluster för butiker och restauranger i samband med covid-19 samt högre bruttohyror vid omförhandlingar, nyuthyrningar samt indexuppräkning.

Omsättningshyrestillägg redovisas i kvartal 4 och uppgick till 8,8 mnkr (4,6) varav NK-fastigheterna stod för 6,3 mnkr (3,3). Utöver detta förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror.

Fastighetsförvaltningens resultat per affärsområde redovisas på sidan 9.

Övriga segment

Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet består av Cecil Coworking, NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden AB.

NK Retail tillträdde NK-verksamheten den 3 februari i år. Nettoomsättningen uppgick till 604,0 mnkr (-). Kostnaderna, efter eliminering av koncerninterna hyror om -98,6 mnkr (-), var -507,9 mnkr (-).

Resultatet för NK Retail exklusive koncerninterna hyreskostnader blev 96,1 mnkr (-).

Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 100,4 mnkr (71,7). Ökningen förklaras av de nystartade verksamheterna Cecil Coworking och NK e-handel samt ökade parkeringsintäkter. Kostnaderna, efter eliminering av koncerninterna hyror om -54,4 mnkr (-43,9), var -74,0 mnkr (-25,3). Ökningen är hänförlig till Cecil Coworking och NK e-handel. Resultatet exklusive koncerninterna hyreskostnader blev 26,4 mnkr (46,4). För mer information, se sidan 9.

Övriga resultatposter

Central administration uppgick till -57,9 mnkr (-47,4). I kvartal 4 ingår kostnad för bonus med -9,2 mnkr (-2,3). Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var 2 579,3 mnkr (-2 929,9). För mer information, se sidorna 4-6.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader var netto -138,9 mnkr (-131,7), varav -116,4 mnkr (-109,3) avser kostnader för upplåning och -22,5 mnkr (-22,4) leasingkostnad avseende främst tomträttsavgälder. Ökningen av finansiella kostnader för upplåning förklaras av ökad upplåning. För mer information, se sidan 6.

Skatt

Koncernens skatt uppgick under perioden till -770,8 mnkr (371,5), varav -110,2 mnkr (-99,3) utgjorde aktuell skatt och -660,6 mnkr (470,8) uppskjuten skatt. Ökningen av uppskjuten skatt förklaras främst av positiva orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.

Årets resultat

Koncernens resultat efter skatt uppgick till 2 955,3 mnkr (-1 461,7). Förbättringen förklaras av positiva orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.

FASTIGHETSBESTÅNDET

Verkligt värde på Hufvudstadens fastighetsbestånd baseras på en intern värdering där klassificeringen sker i nivå 3 enligt IFRS 13. Värdet bedöms per den 31 december 2021 uppgå till 48 790 mnkr (45 637). Ökningen förklaras av högre orealiserade värdeförändringar och investeringar. Den uthyrbara ytan var cirka 386 500 kvm (386 800).

Den totala hyresvakansgraden per den 31 december 2021 var 7,3 procent (8,2) och den totala ytvakansgraden var 10,2 procent (9,8). Hyresvakansgraden exklusive pågående utvecklingsprojekt (EPRA vakansgrad) uppgick till 5,9 procent (6,7).

Förvärv och investeringar

De totala investeringarna uppgick till 628,3 mnkr (948,9), varav investeringar i fastigheter och övriga anläggningstillgångar var 588,5 mnkr (948,9).

För närvarande uppgår pågående och planerade projekt till cirka 3 mdkr. Större projekt presenteras i tabellen nedan.

Beslutade och pågående utvecklingsprojekt fortskrider enligt plan trots pågående covid-19-pandemi.

I NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg pågår utveckling av damplanen. Projekten syftar till att skapa effektivare planlösning med ny utformning av avdelningar och förbättrade kundstråk. För att möta förändrade konsumentbeteenden lanserades NK ehandel i begränsad omfattning under hösten 2020. Processen med att ansluta fler avdelningar har fortsatt under årets sista kvartal.

I Vildmannen 7 i Bibliotekstan har grundläggningen färdigställts. Arbetet med stommen och fasaden pågår. Under kvartalet har även material leveranser

skett avseende installationer. Hyresavtal har tecknats med Cirio Advokatbyrå om cirka 2 200 kvm kontor. Intresset är stort för den återstående kontorsytan om cirka 700 kvm. Den nya byggnaden kommer erbjuda mycket moderna och effektiva kontor samt attraktiva butiker i en unik miljö. Inflyttning sker etappvis under 2023.

I Göteborg har projektering och förberedande arbeten pågått inför det omfattande om- och påbyggnadsprojektet Johanna i kvarteret Inom Vallgraven 12. Den nya detaljplanen möjliggör tillkommande byggrätter om cirka 15 000 kvm bruttoarea. I slutet av 2021 erhölls bygglov för projektet. Ett samarbetsavtal har sedan tidigare tecknats med NCC som totalentreprenör. Produktionen startade under kvartal 1 2022 och färdigställandet är beräknat till årsskiftet 2025/ 2026. Totalt beräknas projektet resultera i att den uthyrningsbara ytan ökar med cirka 11 600 kvm. I fastigheten Inom Vallgraven 3:2 pågår ombyggnad till bostäder samt större underhållsåtgärder, projektet beräknas vara färdigställt i slutet av 2022.

Fastighets- och substansvärde

Hufvudstaden gör vid varje kvartalsskifte en intern värdering av varje enskild fastighet. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde. För att kvalitetssäkra värderingarna, inhämtas minst en gång per år externa värderingar för en del av fastighetsbeståndet. Löpande under året görs uppdateringar av den interna värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Hufvudstaden bedömer även löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven.

Med beaktande av ovanstående bedöms den orealiserade värdeförändringen i fastighetsbeståndet under 2021 uppgå till 2 579,3 mnkr (-2 929,9). Det totala värdet på fastighetsbeståndet per den 31 december 2021 uppgick till 48,8 mdkr inklusive periodens investeringar. Den orealiserade värdeökningen beror framförallt på effekten av sjunkande direktavkastningskrav men också på högre hyror för kontor.

Det genomsnittliga direktavkastningskravet har i snitt minskat med 14 punkter jämfört med kvartal 3 och uppgick vid ovanstående värdering till 3,5 procent (3,7 vid föregående årsskifte).

Stad	Fastighet	Status	Lokalslag	Uthyrningsbar yta (kvm)	Varav till skapad yta (kvm)	Bedömd investering1) (mnkr)	Bedömt färdigställande (år)
Stockholm	Vildmannen 7	Pågående	Kontor, butik & bostäder	4 800	4 800	800	2023
Stockholm	Orgelpipan 7	Detaljplanearbete	Kontor	-	-	-	-
Göteborg	Inom Vallgraven 3:2	Pågående	Bostäder	1 300	-	160	2022/2023
Göteborg	NK Göteborg	Pågående	Butik	2 900	-	85	2021/2022
Göteborg	Kv. Inom Vallgraven 12	Projektering	Kontor, butik & restaurang	31 600	11 600	2 200	2025/2026
Göteborg	NK Göteborg	Detaljplanearbete	Kontor, butik & restaurang	-	-	-	-

Större pågående och planerade projekt fjärde kvartalet 2021

1) Inkluderar bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för evakuering. För Vildmannen 7 inkluderar investeringen extraordinära kostnader som följer av branden 2017.

Värderingsmetod

Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har värderingen baserats på en färdigställd byggnad med avdrag för byggkostnader samt finansiella kostnader och hyresvakans under byggtiden.

Avkastningskravet baseras på inhämtad information om marknadens avkastningskrav på aktuella köp och försäljningar av jämförbara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande område. Även affärer som inte kommit till avslut ger vägledning om marknadens avkastningskrav.

Avkastningskravet kan variera mellan olika regioner och delområden inom regionerna. Hänsyn tas även till fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,20 procentenheter högre än för motsvarande fastigheter där mark innehas med äganderätt. Fastigheternas driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresintäkter, långsiktig hyresvakansgrad, samt normaliserade drifts- och underhållskostnader. Råder större osäkerhet än normalt kompenseras det av höjda direktavkastningskrav i värderingen.

Vid värderingen har följande direktavkastningskrav för kontors- och butiksfastigheter tillämpats:

Avkastningskrav, fastighetsvärdering1)

Stockholm	3,1-3,5 procent
Göteborg	4,0-4,8 procent
Fastighetsbeståndet, genomsnitt	3,5 procent

1) Värdetidpunkt 2021-12-31.

Känslighetsanalys

Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transaktion genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 48,8 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/- 2,4 mdkr. Nedan anges de väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och resultateffekten före skatt därav.

Känslighetsanalys, fastighetsvärdering1)

		Resultateffekt
	Förändring, +/-	före skatt, +/-
Hyresintäkter	100 kr/kvm	1 120 mnkr
Fastighetskostnader	50 kr/kvm	560 mnkr
Hyresvakansgrad	1,0 procentenhet	660 mnkr
Avkastningskrav	0,25 procentenhet	3 550 mnkr

1) Värdetidpunkt 2021-12-31.

Extern värdering

För att kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från tre oberoende värderingsföretag, Cushman & Wakefield, Forum Fastighetsekonomi och Newsec Advice. De externa värderingarna per 2021-12-31 omfattar 10 fastigheter och motsvarar 47 procent av det internt bedömda marknadsvär-

Bokslutskommuniké 2021 Hufvudstaden 5

De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 24,1 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastigheter uppgår till 23,1 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således väl med de externa värderingarna.

Substansvärde

Baserat på värderingen av fastighetsbeståndet uppgick långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) till 40,3 mdkr eller 199 kronor per aktie. Substansvärde (EPRA NTA) uppgick till 38,0 mdkr eller 188 kronor per aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatteskuld. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning och marknadspraxis, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bedömd verklig uppskjuten skatt har antagits till 5 procent.

Substansvärde, 31 december 2021

		Mnkr Kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkningen	31 066,0	154
Återläggning
Uppskjuten skatt1)	9 274,0	45
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV)	40 340,0	199
Avdrag
Immateriella tillgångar	-96,7	0
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5% -2 251,0		-11
Substansvärde (EPRA NTA)	37 992,3	188
Återläggning
Immateriella tillgångar enligt ovan	96,7	0
Uppskjuten skatt i sin helhet	-7 023,0	-34
Substansvärde (EPRA NDV)	31 066,0	154

1) Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.

HYRESMARKNADEN

I Stockholms city ökade aktiviteten på kontorsmarknaden med en stigande efterfrågan på moderna, flexibla kontorslokaler i bästa läge. Vakansnivåerna var något ökande och i Stockholms mest eftersökta lägen i Bibliotekstan, vid Norrmalmstorg/Hamngatan och runt Hötorgsområdet bedöms marknadshyrorna för moderna kontor vara inom intervallet 6 400 och 8 800 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Marknaden för butikslokaler återhämtade sig något under det fjärde kvartalet och fler hyresavtal tecknades. Marknadshyresnivåerna var svårbedömda men antas, i alla fall temporärt, ha sjunkit något jämfört med innan covid-19-pandemin. Bedömningen är att marknadshyrorna i bästa kommersiella läge för butiker är i intervallet 12 000 till 24 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

I Göteborgs centrala delmarknader steg efterfrågan något för moderna och flexibla kontorslokaler. Vakanserna var stigande och marknadshyrorna i de attraktivaste lägena bedöms vara mellan 3 000 och 3 900 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. För butikslokaler i bästa kommersiella läge är marknadshyrorna något sjunkande och uppgår till mellan 4 000 och 13 000 kronor per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg.

Utfallet av koncernens omförhandlingar har varit positivt för kontor och negativt för butikslokaler. Totalt har under året 42 600 kvm omförhandlats till ett hyresvärde av 231 mnkr. I genomsnitt resulterade omförhandlingarna i en hyresökning om cirka 5 procent.

FINANSIERING

Hufvudstadens finansieringsbehov tillgodoses via upplåning från de större nordiska bankerna samt kapitalmarknaden. Total upplåning uppgick per den 31 december 2021 till 9 200 mnkr (8 650). Räntebärande nettoskuld var 8 018 mnkr (7 866). Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 uppgående till 716 mnkr (720), total nettoskuld var 8 734 mnkr (8 586). Utöver utestående upplåning finns outnyttjade lånelöften uppgående till 3 500 mnkr.

Hufvudstaden har ett MTN-program om 12 000 mnkr samt ett certifikatsprogram om 3 000 mnkr. Totalt utestående belopp uppgår till 7 700 mnkr i obligationer respektive 500 mnkr i företagscertifikat. Hufvudstaden tillser att det vid varje givet tillfälle finns outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga utestående certifikat.

Finansieringsfaciliteter, mnkr, 31 december 2021

Lån-/facilitetstyp	Ram-/facilitetsvolym	Utnyttjat
MTN-program	12 000	7 700
Certifikatsprogram	3 000	500
Banklån inkl. lånelöften	4 500	1 000

Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,2 år (1,8), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,6 år (2,6) och den genomsnittliga effektiva räntan 1,3 procent (1,3) inklusive och 1,2 procent (1,1) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. I kapitalbindningstiden för certifikatslån har beräkning skett utifrån underliggande lånelöften. För att uppnå önskad ränteförfallostruktur sker upplåning både med fast och rörlig ränta. Av den långfristiga upplåningen löper 6 500 mnkr med fast ränta. Finansiella tillgångar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde vilket i all väsentlighet överensstämmer med verkligt värde.

Räntebindningsstruktur, 31 december 2021

Förfallotid	Krediter,	Genomsnittlig	Andel,
punkt, år	mnkr	eff. ränta, %1), 2)	%
< 1	2 700	1,4	29
1 - 2	2 000	1,3	22
2 - 3	1 000	1,4	11
3 - 4	1 000	1,0	11
4 - 5	2 500	1,2	27
Totalt	9 200	1,3	100

1) Kreditmarginalerna fördelas i tabellen i den period som krediten redovisas.

2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad ' för outnyttjade lånelöften uppgick till 1,2 procent.

Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 december 2021

Förfallo-		Utnyttjat:
tidpunkt, år	Kredit avtal	Bank lån	Obligationer/ Certifikat	Summa	Out nyttjat
< 1	2 200	500	1 700	2 200	-
1 - 2	3 000	500	2 000	2 500	500
2 - 3	3 000	-	1 000	1 000	2 000
3 - 4	2 000	-	1 000	1 000	1 000
4 - 5	2 500	-	2 500	2 500	-
Totalt	12 700	1 000	8 200	9 200	3 500

KVARTAL 4

Fastighetsförvaltningens bruttoresultat efter eliminering av koncerninterna hyror om 44,3 mnkr (11,0) uppgick till 289,0 mnkr (296,4), en minskning med 2 procent. Nettoomsättningen efter eliminering av koncerninterna hyror om 44,3 mnkr (11,0) var 444,1 mnkr (442,9).

Verksamhetens kostnader var -155,1 mnkr (-146,5). Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 224,9 mnkr (-). Kostnaderna, efter eliminering av koncerninterna hyror om -30,5 mnkr (-), var -182,3 mnkr (-). Resultatet för NK Retail exklusive koncerninterna hyreskostnader blev 42,6 mnkr (-).

Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 34,0 mnkr (19,6). Kostnaderna, efter eliminering av koncerninterna hyror om -13,8 mnkr (-11,0), var -23,2 mnkr (-17,2). Resultatet exklusive koncerninterna hyreskostnader blev 10,8 mnkr (2,4).

Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till 1 844,1 mnkr (-859,7). Finansiella intäkter och kostnader var netto -37,6 mnkr (-32,8).

AKTIEN OCH ÄGARNA

Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, bolagets C-aktie avnoterades från Nasdaq Stockholm i januari 2020. Bolaget hade vid årets utgång totalt 40 530 aktieägare. Andelen utländskt ägande uppgick per den 31 december 2021 till 24,9 procent (28,0) av antalet utestående aktier. Kursen på A-aktien den 31 december 2021 var 135,20 kronor och totala börsvärdet för samtliga aktier, baserat på kursen för A-aktien, uppgick till 27,4 mdkr.

Omvandling av Hufvudstadens C-aktier

Vid årsstämman 2001 infördes ett omvandlingsförbehåll i Hufvudstadens bolagsordning. Aktieägare har rätt att när som helst begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under kvartal 4 2021 har ingen sådan omvandling skett.

Aktiestruktur per 31 december 2021

			Kapital	Röster
Aktieslag	Antal aktier	Antal röster	%	%
A (1 röst)	203 000 080	203 000 080	96,1	19,7
C (100 röster)	8 271 853	827 185 300	3,9	80,3
Totalt		211 271 933 1 030 185 380	100,0	100,0

Största ägargrupperna per 31 december 2021

Ägargrupper	Antal aktier, %	Antal röster, %
LE Lundbergföretagen	44,8	87,8
State Street Bank and Trust	4,5	0,9
BNY Mellon Fonder	4,2	0,9
Citi Bank	3,5	0,7
JP Morgan Fonder	3,0	0,6
BNP Paribas	2,1	0,4
Spiltan Aktiefond	1,3	0,3
SEB Fonder	1,2	0,2
The Northern Trust Company	1,0	0,2
Övriga aktieägare	30,2	7,1
Utestående aktier	95,8	99,1
Eget innehav	4,2	0,9
Samtliga emitterade aktier	100,0	100,0

Återköpta aktier

Totalt innehav av egna aktier per den 31 december 2021 uppgick till 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 procent av samtliga emitterade aktier och 0,9 procent av det totala antalet röster. Inga återköp har skett under perioden eller efter rapportperiodens utgång. Vid årsstämman 2021 fick styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier samt att överlåta egna aktier i bolaget.

Återköp av aktier per 31 december 2021

	Totalt antal	Eget	Övriga
Miljoner aktier	aktier	innehav	ägare
Per 1 jan 2021	211,3	9,0	202,3
Återköp aktier	-	-	-
Per 31 december 2021	211,3	9,0	202,3

HÄNDELSER UNDER PERIODEN

Den 3 februari 2021 tillträdde koncernen NK-verksamheten inom Departments & Stores Europé AB. Verksamheten innefattar driften av cirka 40 avdelningar inom mode, kosmetik och juvel i NK Stockholm och NK Göteborg, vilket utgör cirka 25 procent av det totala antalet avdelningar i varuhusen. Omsättningen för verksamheten uppgick till cirka 770 mnkr för räkenskapsår 2019/2020. Köpeskillingen uppgick till 58 mnkr vilket motsvarade varulagervärdet. Förvärvet har finansierats med befintliga likvida medel.

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETS-FAKTORER

Koncernen är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker samt för värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Koncernen har inte identifierat några andra väsentliga risker och osäkerheter än de som beskrivs i årsredovisningen 2020.

VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄR-STÅENDE

Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden.

EU TAXONOMIN

För att kunna nå EU:s klimatmål och målsättningar inom EU:s gröna tillväxtstrategi, den gröna given, har EU beslutat om en taxonomi vars syfte är att definiera vilka ekonomiska aktiviteter som är hållbara. I enlighet med den obligatoriska redovisningen för 2021 rapporterar Hufvudstaden i vilken utsträckning koncernens verksamhet omfattas av taxonomin. Informationen publiceras som en del av Års- och hållbarhetsredovisningen för 2021.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Hufvudstaden följer de av EU antagna IFRS Standarderna. Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A framkommer i de finansiella rapporterna och i övriga delar av delårsrapporten. Förutom de redovisningsprinciper och beräkningsgrunder som framgår av årsredovisningen för 2020 har nedan redovisningsprinciper tillämpats för första gången i denna delårsrapport.

Intäkter NK Retail

Intäkter genereras i huvudsak av försäljning av kläder, accessoarer, skönhet och juvel till konsumenter. Koncernens prestationsåtagande är därmed att till kund tillhandahålla varor, antingen till konsument i koncernens egna butiker eller till e-handelskonsumenter när varor lämnas till självständig fraktförare. Samtliga intäkter redovisas enligt IFRS 15-kategorin "vid en tidpunkt", det vill säga vid leverans. Intäkter från försäljningen av varor till ett fastställt pris redovisas när bolaget har överfört kontrollen av varan till kund vilket normalt sker vid försäljningstillfället när kunden tar med sig varan ut ur butiken eller vid leverans till e-handelskonsument i enlighet med försäljningsvillkoren. Den huvudsakliga butiksförsäljningen sker med 30 dagars öppet köp (full returrätt), vilket innebär att intäkter från försäljningen i butik redovisas med avdrag för beräknade returer. Den beräknade återbetalningen för returnerade varor redovisas som en återbetalningsskuld (det bolaget förväntas vara skyldig kunden). Rätten att återfå den vara som returneras redovisas som varulager. Intäkterna minskas även med rörliga ersättningar i form av rabatter och kundlojalitetsprogram. NK Retail har inga rabatter eller bonusprogram som skulle kunna utgöra separata prestationsåtaganden varför koncernen, vilket beskrivs ovan, endast har identifierat ett prestationsåtagande. Försäljningsintäkterna redovisas med avdrag för mervärdesskatt, returer och rabatter som nettoomsättning i resultaträkningen, under övriga segment.

Varulager

Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämpning av först in, först ut-metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som uppkommit vid förvärvet av lagertillgångarna och transport av dem till deras nuvarande plats och skick.

Nya standarder och tolkningar

Utöver vad som anges ovan har nya och ändrade standarder som trätt i kraft 2021 inte medfört några väsentliga effekter på koncernens finansiella rapportering.

HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

Den 31 december 2021 gick vd Ivo Stopner i pension efter att ha arbetat mer än 30 år i bolaget. Den 1 januari 2022 tillträdde Anders Nygren som ny VD för bolaget, med Åsa Roslund och Bo Wikare som vice VD.

FÖRSLAG TILL VAL AV STYRELSE OCH REVISOR

Bolagets huvudägare L E Lundbergföretagen AB har meddelat bolaget att man avser föreslå årsstämman omval av nuvarande styrelseledamöter Claes Boustedt, Peter Egardt, Liv Forhaug, Louise Lindh, Fredrik Lundberg, Fredrik Persson och Sten Peterson samt att Fredrik Lundberg omväljs som styrelsens ordförande. Vidare föreslås nyval av Katarina Ljungqvist och Anders Nygren. Anna-Greta Sjöberg och Ivo Stopner har undanbett sig omval. Revisionsbolaget PricewaterhouseCoopers AB föreslås som revisor med Magnus Svensson Henryson som huvudansvarig revisor.

FÖRSLAG TILL UTDELNING

Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,60 kronor per aktie (2,50).

ÅRSSTÄMMA

Årsstämma genomförs genom postomröstning torsdagen den 24 mars 2022. Årsredovisning för 2021 kommer att finnas tillgänglig vecka 9 på bolagets kontor samt på bolagets hemsida. Den kommer samtidigt att distribueras till de aktieägare som begärt detta.

KOMMANDE INFORMATION

Årsredovisning 2021	mars 2022
Årsstämma 2022	24 mars 2022
Delårsrapport jan-mar 2022	5 maj 2022
Halvårsrapport jan-jun 2022	24 augusti 2022
Delårsrapport jan-sep 2022	10 november 2022

Informationen i denna delårsrapport är sådan som Hufvudstaden AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 17 februari 2022.

Informationen publiceras även på Hufvudstadens hemsida, www.hufvudstaden.se.

Frågor besvaras av Anders Nygren, VD, och Åsa Roslund, vVD samt chef Ekonomi och Finans, telefon 08-762 90 00.

RAPPORT ÖVER RESULTAT

	Oktober	Oktober	Januari	Januari
	december	december	december	december
KONCERNEN, Mnkr	2021	2020	2021	2020
Nettoomsättning1)
Fastighetsförvaltning, brutto	488,4	453,9	1 936,5	1 767,9
Hyresintäkter, koncerninternt	-44,3	-11,0	-153,0	-43,9
Fastighetsförvaltning, netto	444,1	442,9	1 783,5	1 724,0
Övriga segment	258,9	19,6	704,4	71,7
	703,0	462,5	2 487,9	1 795,7
Fastighetsförvaltningens kostnader
Underhåll	-9,7	-7,6	-26,3	-27,0
Drift och administration	-92,9	-87,7	-326,1	-298,1
Fastighetsskatt	-51,1	-49,8	-204,2	-200,3
Avskrivningar	-1,4	-1,4	-5,8	-5,1
Fastighetsförvaltningens kostnader	-155,1	-146,5	-562,4	-530,5
Övriga segment, kostnader brutto	-249,8	-28,2	-734,9	-69,2
Hyreskostnader, koncerninternt	44,3	11,0	153,0	43,9
Övriga segment, kostnader netto	-205,5	-17,2	-581,9	-25,3
Verksamhetens kostnader	-360,6	-163,7	-1 144,3	-555,8
Bruttoresultat	342,4	298,8	1 343,6	1 239,9
- varav Fastighetsförvaltning	289,0	296,4	1 221,1	1 193,5
- varav Övriga segment	53,4	2,4	122,5	46,4
Central administration	-21,2	-12,9	-57,9	-47,4
Rörelseresultat före jämförelsestörande
poster och värdeförändringar	321,2	285,9	1 285,7	1 192,5
Jämförelsestörande poster2)	-	1,2	-	35,9
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter	1 844,1	-859,7	2 579,3	-2 929,9
Rörelseresultat	2 165,3	-572,6	3 865,0	-1 701,5
Finansiella intäkter och kostnader	-37,6	-32,8	-138,9	-131,7
Resultat före skatt	2 127,7	-605,4	3 726,1	-1 833,2
Skatt	-443,5	146,5	-770,8	371,5
Resultat efter skatt	1 684,2	-458,9	2 955,3	-1 461,7
Övrigt totalresultat	-	-	-	-
Periodens totalresultat	1 684,2	-458,9	2 955,3	-1 461,7
Genomsnittligt antal utestående aktier	202 306 933	202 306 933	202 306 933	205 130 742
Periodens resultat efter skatt per aktie före och
efter utspädning, kronor	8,33	-2,27	14,61	-7,13

1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 10.

2) Avser försäkringsersättning för hyresförluster och räddningskostnader efter branden 2017 i fastigheten Vildmannen 7.

RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING

	31 december	31 december
KONCERNEN, Mnkr	2021	2020
Förvaltningsfastigheter	48 789,6	45 636,5
Nyttjanderättstillgångar	715,4	716,6
Övriga anläggningstillgångar	147,5	156,9
Summa anläggningstillgångar	49 652,5	46 510,0
Omsättningstillgångar	1 446,3	887,1
Summa tillgångar	51 098,8	47 397,1
Eget kapital	31 066,0	28 616,5
Långfristiga räntebärande skulder	7 000,0	6 200,0
Uppskjutna skatteskulder	9 162,1	8 501,5
Långfristiga leasingskulder	706,9	709,6
Övriga långfristiga skulder	87,7	84,3
Övriga avsättningar	31,9	26,2
Summa långfristiga skulder	16 988,6	15 521,6
Kortfristiga räntebärande skulder	2 200,0	2 450,0
Kortfristiga leasingskulder	9,4	10,2
Övriga skulder	834,8	798,8
Summa kortfristiga skulder	3 044,2	3 259,0
Summa eget kapital och skulder	51 098,8	47 397,1

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

KONCERNEN, Mnkr	Januari december 2021	Januari december 2020
Ingående eget kapital	28 616,5	31 382,7
Periodens totalresultat	2 955,3	-1 461,7
Utdelning	-505,8	-804,4
Återköp av egna aktier	-	-500,0
Utgående eget kapital	31 066,0	28 616,5

RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN

KONCERNEN, Mnkr	Januari december 2021	Januari december 2020
Resultat före skatt	3 726,1	-1 833,2
Avskrivningar/nedskrivningar	38,9	78,6
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	-2 579,3	2 929,9
Övriga förändringar	5,3	0,5
Betald inkomstskatt	-110,3	-99,3
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar i rörelsekapital	1 080,7	1 076,5
Ökning/minskning varulager	-93,5	-
Ökning/minskning rörelsefordringar	-4,5	-36,8
Ökning/minskning rörelseskulder	11,6	32,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten	994,3	1 072,2
Förvärv av verksamhet	-39,8	-
Investeringar i förvaltningsfastigheter	-573,8	-885,9
Investeringar i övriga anläggningstillgångar	-14,7	-63,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-628,3	-948,9
Upptagna lån	4 250,0	3 450,0
Amortering av låneskuld	-3 700,0	-3 150,0
Amortering av leasingskuld	-11,8	-41,4
Utbetald utdelning	-505,8	-804,4
Återköp av egna aktier	-	-500,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	32,4	-1 045,8
Periodens kassaflöde	398,4	-922,5
Likvida medel vid periodens början	783,6	1 706,1
Likvida medel vid periodens slut	1 182,0	783,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr	4,91	5,23
Periodens kassaflöde per aktie, kr	1,97	-4,50

SEGMENTSREDOVISNING I SAMMANDRAG

Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet avser Cecil Coworking (Affärsområde Stockholm) samt NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden AB (Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten.

		AO Stockholm		AO NK	AO Göteborg		Koncerneliminering		Totalt
	Jan-dec	Jan-dec	Jan-dec	Jan-dec	Jan-dec	Jan-dec	Jan-dec	Jan-dec	Jan-dec	Jan-dec
KONCERNEN, Mnkr	2021	2020	2021	2020	2021	2020	2021	2020	2021	2020
Fastighetsförvaltning
Nettoomsättning	1 167,5	1 052,6	446,1	376,0	322,9	339,3	-153,0	-43,9	1 783,5	1 724,0
Fastighetskostnader	-252,5	-240,5	-208,5	-188,6	-101,4	-101,4			-562,4	-530,5
Bruttoresultat fastighets
förvaltning	915,0	812,1	237,6	187,4	221,5	237,9	-153,0	-43,9	1 221,1	1 193,5
NK Retail1)
Nettoomsättning			604,0						604,0
Kostnader			-606,5				98,6		-507,9
Bruttoresultat NK Retail			-2,5				98,6		96,1
Övrig verksamhet2)
Nettoomsättning	18,2	-	82,2	71,7					100,4	71,7
Kostnader	-25,7	-3,9	-102,7	-65,3			54,4	43,9	-74,0	-25,3
Bruttoresultat övrig
verksamhet	-7,5	-3,9	-20,5	6,4			54,4	43,9	26,4	46,4
Central administration									-57,9	-47,4
Jämförelsestörande poster3)									-	35,9
Värdeförändringar
förvaltningsfastigheter									2 579,3	-2 929,9
Rörelseresultat									3 865,0	-1 701,5
Finansiella intäkter och kostnader									-138,9	-131,7
Resultat före skatt									3 726,1	-1 833,2

1) NK Retail tillträdde NK-verksamheten den 3 februari 2021.

2) Cecil Coworking öppnade den 1 februari 2021. NK e-handel startade i begränsad omfattning under hösten 2020.

3) Avser försäkringsersättning för hyresförluster och räddningskostnader efter brand 2017 i fastigheten Vildmannen 7.

UPPDELNING AV NETTOOMSÄTTNING

		Koncernen
	Jan-dec	Jan-dec	Jan-dec	Jan-dec
Mnkr	2021	2020	2021	2020
Hyresintäkter	1 791,9	1 712,9	1 322,6	1 224,1
Serviceintäkter	92,0	82,8	43,7	43,8
Försäljning av varor	604,0	-	-	-
Total nettoomsättning	2 487,9	1 795,7	1 366,3	1 267,9

NYCKELTAL

KONCERNEN	Helår 2021	Helår 2020
Fastighetsrelaterade
Uthyrbar yta, tusental kvm	386,5	386,8
Hyresvakansgrad, %	7,3	8,2
Ytvakansgrad, %	10,2	9,8
Verkligt värde, mdkr	48,8	45,6
Överskottsgrad, %	71,0	70,0
Driftnetto, mnkr	1 374,1	1 237,4
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %	9,9	-4,9
Avkastning på sysselsatt kapital, %	9,8	-4,3
Soliditet, %	61	60
Räntetäckningsgrad, ggr	9,3	9,1
Skuldsättningsgrad, ggr	0,3	0,3
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	17,9	18,8
Bruttomarginal, %	54,0	69,0
Data per aktie
Periodens resultat, kr	14,61	-7,13
Eget kapital, kr	153,56	141,45
Fastigheternas verkliga värde, kr	241,17	225,58
Antal utestående aktier, tusental	202 307	202 307
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental	202 307	205 131
Antal emitterade aktier, tusental	211 272	211 272
EPRA Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt
(EPRA Earnings), mnkr	1 032	984
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt
(EPRA EPS) per aktie, kr	5,10	4,80
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mnkr	40 340,0	37 232,3
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) per aktie, kr	199	184
Substansvärde (EPRA NTA), mnkr	37 992,3	35 014,4
Substansvärde (EPRA NTA) per aktie, kr	188	173
Substansvärde (EPRA NDV), mnkr	31 066,0	28 616,5
Substansvärde (EPRA NDV) per aktie, kr	154	141
EPRA vakansgrad (EPRA Vacancy rate), %	5,9	6,7

NYCKELTAL PER KVARTAL

	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar	Okt-dec	Jul-sep	Apr-jun	Jan-mar
KONCERNEN	2021	2021	2021	2021	2020	2020	2020	2020
Börskurs A-aktie, kr	135,20	131,10	145,50	127,00	136,20	124,90	115,80	135,70
Nettoomsättning, mnkr	703	632	635	518	463	434	409	490
Avkastning eget kapital, %	9,8	5,3	4,5	2,1	-4,8	-2,8	-2,6	0,7
Avkastning eget kapital, justerad %	3,0	3,3	3,4	2,8	3,0	2,7	2,6	3,1
Soliditet, %	61	60	60	59	60	61	62	62
Bruttomarginal, %	48,7	55,0	55,7	57,9	64,6	70,5	68,2	71,1
Överskottsgrad, %	68,2	73,5	72,8	69,2	67,7	71,0	68,4	72,6
Driftnetto, mnkr	333,3	363,2	360,1	317,5	307,4	303,9	276,0	350,1
Periodens resultat per aktie, kr	8,33	2,48	3,73	0,07	-2,27	0,38	-2,83	-2,42
Eget kapital per aktie, kr	153,56	145,23	142,75	139,02	141,45	143,72	143,00	145,83
Förvaltningsresultat e. avdrag för
nom. skatt (EPRA EPS) per aktie, kr Substansvärde (EPRA NTA)	1,28	1,36	1,31	1,15	1,21	1,16	1,07	1,36
per aktie, kr	188	178	175	171	173	176	175	178
Kassaflöde löpande verksamhet
per aktie, kr	1,47	1,37	1,15	0,93	1,37	1,46	1,42	0,98

ALTERNATIVA NYCKELTAL

Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority's (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Vissa av nyckeltalen som presenteras ovan är alternativa nyckeltal, det vill säga ett finansiellt mått som inte definieras enligt IFRS eller årsredovisningslagen och som används för att beskriva verksamhetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder. Definitioner till nyckeltal återfinns i ordlistan. Nedan presenteras härledning av alternativa nyckeltal.

Mnkr	Helår 2021	Helår 2020
Substansvärde se sidan 5.
Nettoskuld	7 000	6 200
Långfristiga räntebärande skulder Långfristiga leasingskulder	707	710
Kortfristiga räntebärande skulder	2 200	2 450
Kortfristiga leasingskulder	9	10
Likvida medel	-1 182	-784
Nettoskuld	8 734	8 586
Soliditet
Eget kapital	31 066	28 617
Balansomslutning	51 099	47 397
Soliditet, %	61	60
Nettobelåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder	9 200	8 650
Leasingskulder	716	720
Räntebärande tillgångar	-1 182	-784
Summa	8 734	8 586
Redovisat värde fastigheter	48 790	45 637
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	17,9	18,8
Räntetäckningsgrad
Resultat före skatt	3 726	-1 833
Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar	-2 579	2 894
Räntekostnader	139	132
Summa	1 286	1 193
Räntekostnader	139	132
Räntetäckningsgrad, ggr	9,3	9,1
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings)
Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar	1 286	1 193
Finansiella intäkter och kostnader	-139	-132
Förvaltningsresultat	1 147	1 061
Aktuell skatt förvaltningsresultat	-115	-77
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt
(EPRA Earnings)	1 032	984
Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt	202,3	205,1
(EPRA EPS) per aktie, kr	5,10	4,80
Hyresvakansgrad exkl. projekt (EPRA vakansgrad)
Hyresvärde vakant yta, totalt	154	167
Hyresvärde vakant yta, projekt	29	29
Hyresvärde totalt	2 095	2 020
Hyresvakansgrad totalt, %	7,3	8,2
Hyresvakansgrad projekt, %	1,4	1,5
Hyresvakansgrad exkl. projekt (EPRA vakansgrad), %	5,9	6,7

MODERBOLAGET

RESULTAT OCH STÄLLNING

Nettoomsättningen uppgick till 1 366,3 mnkr (1 267,9). Ökningen förklaras främst av högre bruttohyror vid omförhandlingar, nyuthyrningar och indexuppräkning samt minskade hyresrabatter och kundförluster för butiker och restauranger i samband med covid-19.

Verksamhetens kostnader var -692,3 mnkr (-857,7). Minskningen förklaras av lägre kostnader för underhåll, främst till följd av en mindre omfattning i större pågående utvecklingsprojekt. Bruttoresultatet blev 674,0 mnkr (410,2). Resultat från finansiella poster uppgick till -38,9 mnkr (2 333,7).

Likvida medel vid årets utgång var 1 137,0 mnkr (749,6). Investeringar i fastigheter, immateriella tillgångar, inventarier och andelar i dotterbolag uppgick till 183,6 mnkr (384,0).

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Bolaget är främst exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker och osäkerheter än de som beskrivs i årsredovisningen 2020.

VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciper och beräkningsgrunder är oförändrade från årsredovisningen 2020.

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	Oktober	Oktober	Januari	Januari
	december	december	december	december
MODERBOLAGET, Mnkr	2021	2020	2021	2020
Nettoomsättning1)	344,3	323,8	1 366,3	1 267,9
Verksamhetens kostnader	-206,8	-223,1	-692,3	-857,7
Bruttoresultat	137,5	100,7	674,0	410,2
Central administration	-21,1	-12,9	-57,8	-47,4
Jämförelsestörande poster2)	-	1,2	-	35,9
Rörelseresultat	116,4	89,0	616,2	398,7
Nedskrivning andelar i koncernföretag	-	-10,8	-51,3	-10,8
Övriga finansiella intäkter och kostnader	96,8	2 426,5	12,4	2 344,5
Resultat efter finansiella poster	213,2	2 504,7	577,3	2 732,4
Bokslutsdispositioner	-110,3	69,3	-110,3	69,3
Resultat före skatt	102,9	2 574,0	467,0	2 801,7
Skatt	-21,3	-32,4	-105,8	-102,2
Periodens resultat	81,6	2 541,6	361,2	2 699,5
Rapport över totalresultat
Periodens resultat	81,6	2 541,6	361,2	2 699,5
Övrigt totalresultat	-	-	-	-
Periodens totalresultat	81,6	2 541,6	361,2	2 699,5

1) För uppdelning av nettoomsättningen se tabell på sidan 10.

2) Avser försäkringsersättning för hyresförluster och räddningskostnader efter branden 2017 i fastigheten Vildmannen 7.

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

	31 december	31 december
MODERBOLAGET, Mnkr	2021	2020
Förvaltningsfastigheter	8 262,2	8 263,8
Övriga anläggningstillgångar	6 089,7	2 696,1
Summa anläggningstillgångar	14 351,9	10 959,9
Omsättningstillgångar	1 386,3	4 037,3
Summa tillgångar	15 738,2	14 997,2
Bundet eget kapital	1 978,7	1 978,7
Fritt eget kapital	2 610,4	2 755,0
Summa eget kapital	4 589,1	4 733,7
Obeskattade reserver	52,8	38,7
Avsättningar	907,8	900,2
Långfristiga skulder	7 082,0	6 277,2
Kortfristiga skulder	3 106,5	3 047,4
Summa eget kapital och skulder	15 738,2	14 997,2

Stockholm den 17 februari 2022

Fredrik Lundberg Anders Nygren

Styrelseordförande Verkställande direktör

Claes Boustedt Peter Egardt Liv Forhaug Louise Lindh

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Fredrik Persson Sten Peterson Anna-Greta Sjöberg Ivo Stopner

Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot

Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisor.

DEFINITIONER OCH ORDLISTA

Finans

Avkastning på eget kapital. Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar.

Avkastning på eget kapital, justerad. Resultat efter skatt exklusive värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus räntekostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten samt med undantag för jämförelsestörande poster och värdeförändringar.

Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning.

Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader.

EPRA. European Public Real Estate Association. Intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag i Europa.

EPRA Earnings - Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar med avdrag för finansiella intäkter och kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar.

EPRA NRV - Net Reinstatement Value. Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning exklusive uppskjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder.

EPRA NTA - Net Tangible Assets. Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat för verklig bedömd uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt.

EPRA NDV - Net Disposal Value. Redovisat eget kapital.

Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar minus finansiella intäkter och kostnader.

Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och som försvårar jämförbarheten mellan två givna perioder.

MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram med en löptid på 1-15 år.

Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värden.

Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel.

Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus räntekostnader i förhållande till räntekostnader. Vid delårsbokslut har resultat efter finansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och värdeförändringar samt räntekostnader omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.

Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets utgång.

Soliditet. Eget kapital vid periodens slut i förhållande till balansomslutning.

Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder.

Aktie

Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid periodens slut.

EPRA EPS. EPRA Earnings i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.

Resultat per aktie. Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.

Genomsnittligt antal utestående aktier. Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under en viss period.

Fastighet

Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken samt restauranger och caféer.

Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning före eliminering av koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader.

EPRA Vakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är exkluderade.

Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt.

Fredstan. Området runt Fredsgatan mellan Brunnsparken och Trädgårdsföreningen, med visionen att erbjuda ett unikt butiks-, kultur- och restaurangutbud.

Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra.

Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde.

Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde.

Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta.

Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid periodens utgång uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra.

Överskottsgrad. Driftnetto i procent av nettoomsättning fastighetsförvaltning före eliminering av koncerninterna hyror.

I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt.

Om Hufvudstaden Verksamhetsmål

Hufvudstaden, som grundades 1915, blev snabbt ett av Sveriges ledande fastighetsbolag och är idag ett av landets starkaste varumärken i fastighetsbranschen. Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god service och långsiktighet i förvaltning och utveckling av egna kommersiella fastigheter i Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärslägen.

Syfte

Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915.

Vision

Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag.

Affärsidé

Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser.

Finansiella mål

• Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten.
• Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över tiden.

Hufvudstaden ska:

• Successivt öka resultatet från den löpande verksamheten.
• Ha branschens nöjdaste kunder.
• Ha branschens mest välutvecklade fastighets bestånd.
• Ha branschens mest professionella medarbetare med stort engagemang för kunden, affärsmannaskapet och yrkeskunnandet.

Strategier för att uppnå målen

Kundfokus. Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft.

Kvalitet. Systematiskt kvalitetsarbete ska säkerställa högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster.

Kompetensutveckling. Medarbetarnas kompetensutveckling ska på ett systematiskt sätt säkerställas med fokus på både yrkeskunnande och värderingar.

Affärsutveckling. Aktiv affärsutveckling och anpassning till den digitala utvecklingen i omvärlden ska skapa mervärden i fastighetsbeståndet.

Hållbarhet. Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet.

HUFVUDSTADEN AB (PUBL)

NK 100, 111 77 Stockholm Besöksadress: Regeringsgatan 38 Telefon: 08-762 90 00 E-post: info@hufvudstaden.se Hemsida: www.hufvudstaden.se Organisationsnummer 556012-8240 Styrelsens säte: Stockholm