Hufvudstaden

213800UEV5ZAFFVQ4J852021-01-012021-12-31213800UEV5ZAFFVQ4J852020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852020-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800UEV5ZAFFVQ4J852021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800UEV5ZAFFVQ4J852021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800UEV5ZAFFVQ4J852020-01-012020-12-31213800UEV5ZAFFVQ4J852021-12-31213800UEV5ZAFFVQ4J852020-12-31213800UEV5ZAFFVQ4J852019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852019-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800UEV5ZAFFVQ4J852019-12-31213800UEV5ZAFFVQ4J852020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:shares ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2 021 Innehåll Hänvisning till legal årsredovisning och hållbarhetsrapport. Den legala års redo- visningen omfattar sidorna 10–12, 40–52, 57–95, 100–105, 108, 110 samt 118–128. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp före- gående år. Denlagstadgade hållbarhetsrapporten enligt ÅRL återﬁnns på sidorna 10–12, 40–52, 59, 63–65 samt 118–128. TRENDLEDANDE, INSPIRERANDE OCH STILFULLT. Dessa tre ord bildar en gemensam kompass mot NKs mål. De ska genomsyra såväl NK-varumärket som upplevelsen i varuhusen. Det här är Hufvudstaden 2 Året i korthet 4 VD har ordet 6 Covid-19 8 Affärsidé, strategier och mål 10 Fastighetsmarknaden 14 Affärsområde Stockholm 22 Affärsområde NK 26 Affärsområde Göteborg 31 Utveckling av fastigheter 35 Medarbetare 40 Hållbarhet 46 Aktien och ägarna 54 Förvaltningsberättelse 57 Finansiering 60 Risker och riskhantering 62 Koncernens räkningar Resultat 66 Finansiell ställning 68 Förändringar i eget kapital 70 Kassaﬂöden 72 Moderbolagets räkningar Resultaträkning 74 Balansräkning 74 Förändringar i eget kapital 75 Kassaﬂödesanalys 75 Noter 76 Förslag till vinstdisposition 95 Revisionsberättelse  Bolagsstyrningsrapport  Styrelse och revisorer  Koncernledning  Flerårsöversikt  Alternativa nyckeltal  Affärsområden i siffror  Fastighetsförteckning  Fördjupad hållbarhetsinformation  Hållbarhetsindex  Granskningsrapport hållbarhet Deﬁnitioner och ordlista   Årsstämma och kalendarium  Adresser  Cecil Coworking är vårt mest flexibla koncept och erbjuder, utöver kontorsplatser, frukost och lunch, träning, förstklassig service och en unik design. Hufvudstaden utvecklar långsiktiga, miljöanpassade och klimatsmarta lösningar. Branschens mest nöjda kontorshyres- gäster nns hos Hufvudstaden. HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 1 Hufvudstaden erbjuder kontors- och butikslokaler i de allra mest attraktiva lägena i Sveriges två största städer, Stockholm och Göteborg. Koncernen äger 29 fastigheter som vid årsskiftet värderades till 48,8 mdkr. I koncernen ingår AB Nordiska Kompaniet, som äger varu märket NK med varuhus i Stockholm ochGöteborg. Ivaruhusen driver det helägda dotterbolaget NK Retail cirka40 avdelningar, motsvarande cirka 25 procent av antalet avdelningar. Vi är långsiktiga fastighetsägare med stort fokus på god service, långa kundrelationer och hög kvalitet i både förvaltning och utveckling av fastigheterna. Vårt mål är attbidra till att stärka våra kunders konkurrenskraft och varumärke genom att tillhandahålla bästa möjliga förut - sättningar för deras verksamhet. Vierbjuder framgångs- rika företag centrala lägen, hållbara lokaler och möjlighet att expandera i våra fastigheter. Hufvudstaden i korthet VÅR AFFÄRSMODELL Hufvudstadens affärsmodell är att vara en långsiktig fastighetsägare, med kundfokus och hög kvalitet i både förvaltning och utveckling av bolagets fastigheter. 48,8 mdkr MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER  Stockholm 40,7 mdkr, 83% Göteborg 8,1 mdkr, 17% VI SKAPAR LÅNGSIKTIGA VÄRDEN FÖR: Kunder Ha branschens nöjdaste kunder med fokus på långsiktiga relationer. Medarbetare Professionella medarbetare med stort engagemang. Samhället Bevarar och utvecklarattraktiva innerstadsmiljöer för alla. Aktieägare God avkastning till låg risk. I Stockholm äger och förvaltar Hufvudstaden 24 fastigheter, samtliga belägna i de mest attraktiva och centrala delarna av staden. VINNARE – NÖJD KUND INDEX 2021 Branschens mest nöjda kon- torshyresgäster ﬁnns hos Hufvudstaden. Vi har för fjärde året i rad placerat oss på första plats i Fastighets- barometern bland stor- bolagen. 2021 erhöll vi vårt bästa resultat hittills med index 86 av100. Placeringen är ett bevis på att vårt kund- fokus är ett vinnande koncept och ett kvitto på att vihåller en hög servicenivå gentemot våra kunder, oavsett konjunk- turläge. Fastig hetsbarometern startades 1997 och sedan dess har Hufvudstaden alltid placerat sig bland de tre främsta. Storbolag deﬁnieras som ett fastighetsbolag med ﬂer än 100hyresgäster. Hållbarhet är en grundpelare i allt vi gör. Vi tar ekono- miskt och socialt ansvar och utvecklar långsiktiga, miljö- anpassade och klimatsmarta lösningar. Tillsammans med våra hyresgäster och samarbetspartners arbetar vi för enhållbar stadsutveckling i Stockholm och Göteborg. Hufvudstaden grundades 1915 och A-aktien är sedan 1938 noterad på det som idag är Nasdaq Stockholm. Vihar varit verksamma i över 100 år i Stockholm och över 60 år i Göteborg. DET HÄR ÄR HUFVUDSTADEN HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 20212 3HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Attraktiva marknadsplatser och nansiell styrka SAMMANFATTNING Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var1783 mnkr (1 724), en ökning om 3 procent. Eliminering av koncerninterna hyresintäkter har skett med 153 mnkr (44), främst hänförligt till NK Retail. Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 2procent och uppgick till 1 221 mnkr (1 194), vilket främst förklaras av högre hyresintäkter. Eliminering avkoncerninterna hyresintäkter har skett med 153mnkr (44). Årets resultat efter skatt uppgick till 2 955 mnkr (-1462), motsvarande 14,61 kronor per aktie (-7,13). Förbättringen förklaras av positiva orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. I februari 2021 tillträdde dotterbolaget NK Retail AB NK-verksamheten inom Departments & Stores Europé AB. Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,60 kronor per aktie (2,50). Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 48,8 mdkr (45,6), vilket ger ett substansvärde (EPRA NTA) om 188 kronor per aktie (173). Årets orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet var 2 579 mnkr (-2 930). Soliditeten uppgick till 61 procent (60), nettobelåningsgraden till 18 procent (19) och räntetäckningsgraden var 9,3 gånger (9,1). Hyresvakansgraden vid periodens slut var 7,3 procent (8,2). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 5,9 procent (6,7). Hufvudstaden erbjuder tre koncept; Eget kontor, Redo och Cecil Coworking. De tre koncepten kompletterar varandra och ger en ökad flexibilitet för våra hyresgäster. ÅRET I KORTHET HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 20214 UTDELNING VAKANS Hyresvakans Hyresvakans exkl. projekt Utdelning per aktie Ytvakans 1) Styrelsens förslag BRUTTORESULTAT OCH NETTOOMSÄTTNING RÄNTETÄCKNINGSGRAD OCH NETTOBELÅNINGSGRAD EKONOMI I KORTHET Bruttoresultat 1) Nettoomsättning 1) Räntetäckningsgrad Nettobelåningsgrad fastigheter 1) Fastighetsförvaltning före eliminering av koncerninterna hyresintäkter Mnkr      Nettoomsättning fastighetsförvaltning           Hyresintäkter, koncerninternt - - - - - Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto           Bruttoresultat fastighetsförvaltning, netto           Värdeförändringar fastigheter   -        Rörelseresultat   -        Årets resultat   -        Nettovinst från löpande verksamhet      Verkligt värde fastigheter, mdkr , , , , , Hyresvakansgrad, % , , , , , Nettobelåningsgrad fastigheter, % , , , , , Räntetäckningsgrad, ggr , , , , , 0 2 4 6 8 10 20212020201920182017 % 0 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 2021 1) 2020201920182017 Kronor +6% +6% +5% -36% +4% 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 2 000 2 200 20212020201920182017 Mnkr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 20212020201920182017 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 ggr % HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 5 ÅRET I KORTHET Återhämtningen är påbörjad Världen har i mer än två år påverkats av coronapandemin. Återhämtningen i den globala ekonomin var trots det stark under 2021, mycket tack vare den ökande vaccinationsgraden. ISverige var BNP-tillväxten cirka 5 procent, främst drivet av industrin och tjänstesektorn. Inﬂationen steg, till stor del förkla- rat av ökade energipriser, men reporäntan var oförändrad på nollprocent. För att möta det högre inﬂationstrycket signalerade ﬂera centralbanker höjningar av styrräntor från nuvarande låganivåer. Hufvudstaden har en låg belåningsgrad och index- reglerade hyresavtal, något som medför att bolaget står väl positio nerat om inﬂationen ligger kvar på en högre nivå. Inrikespolitiken i Sverige präglades av hanteringen av pandemin och den ökande gängkriminaliteten samt regeringsbildningar och statsministeromröstningar. Inter- nationellt ökade spänningarna inom geopolitiken, både i Europaoch i Asien. Rekordstark fastighetsmarknad Den svenska fastighetsmarknaden var mycket stark under året. Tillgången på kapital var fortsatt god och intresset att förvärva fastigheter var mycket stort. Totalt genomfördes transaktioner för cirka 370 mdkr, vilket är den högsta omsättningen någonsin. Främst omsattes kontors-, logistik-, bostads- och samhälls- fastigheter. Ett par fastighetsaffärer i centrala Stockholm och Göteborg gjordes i slutet av året som påvisade sjunkande direktavkastningskrav. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderades vid årsskiftet till 48,8 mdkr (45,6), en ökning med 7 procent. Värdeökningen på 3,2 mdkr beror på effekten av lägre direktavkastningskrav, högre kontorshyror och investeringar. Substansvärdet uppgick vid årsskiftet till 188 kr per aktie (173) och aktiekursen var 135,20 kr per aktie. Utveckling av marknadsplatser Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla fastighetsbestån- det för att skapa attraktiva områden för människor och företag. Pågående och planerade utvecklingsprojekt i Hufvudstadens fastigheter uppgår i dagsläget till cirka 3 mdkr. I den brandhärjade fastigheten Vildmannen 7 i Bibliotekstan har grundläggningen färdigställts och uppförandet av den nya unika byggnaden påbörjats. Hittills har hyresavtal för cirka 2 200 kvm kontor tecknats och intresset för återstående ytor är stort. Inﬂyttning sker etappvis under 2023. Färdigställandet av Vildmannen 7 kommer att stärka Bibliotekstan ytterligare. I NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg har damplanen utvecklats för att möta förändrade behov inom detaljhandeln. En effektivare planlösning har skapats med mindre avdelningar och förbättrade kundstråk för att attrahera nya starka varumärken. I Göteborg har förberedande arbeten pågått inför start av det stora utvecklingsprojektet Johanna i kvarteret Inom Vallgraven 12. Sedan tidigare har vi erhållit en ny detaljplan som möjliggör cirka 15 000 kvm tillkommande bruttoarea och i slutet av året erhölls bygglov för hela projektet. Produktionen påbörjas under 2022 och när den är färdigställd kommer projektet Johanna bidra till att stärka området Fredstan. Ökad aktivitet på kontorsmarknaden Aktiviteten på kontorshyresmarknaden har successivt tilltagit under året i både Stockholm och Göteborg. Efterfrågan på moderna, ﬂexibla kontorslokaler i centrala lägen var god med något stigande hyresnivåer. Topphyror i Stockholm uppgick till cirka 9 000–9 500 kr per kvm och år. I Göteborg var motsva- rande nivåer cirka 4 000–4 500 kr per kvm. Uthyrningsproces- serna tog något längre tid vilket resulterat i en eftersläpnings- effekt med ökande vakanser. Distansarbete har tydliggjort att kontoren fyller en viktig funktion som mötesplats för att bygga företagskultur, skapa kreativa processer och göra affärer. Centrala kontorslägen med goda kommunikationer samt närhet till service, butiker, restauranger och kultur bedöms dra fördel av ett förändrat arbetssätt. Kontorshyresgäster efterfrågar i allt större utsträckning hyresavtal med hög ﬂexibilitet. För att möta det har Hufvudstaden Det är med ödmjukhet och stor tillförsikt inför fram- tiden som jag tar över som VD efter att Ivo Stopner valt att gå i pension i slutet av 2021. Jag har arbe- tat på Hufvudstaden i 15 år och har bland annat varit chef för Fastighetsutveckling och nu senast chef för Affärsområde Stockholm samt vice VD. Jag ser fram emot att tillsammans med våra medarbetare fortsätta utveckla Hufvudstaden för att möta de samhällsförändringar som sker och ytterligare stärka den unika position vi har på mark- naden. Målsättningen är att skapa långsiktiga mer- värden för staden, våra kunder och aktieägarna. VD HAR ORDET HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 20216 breddat sitt erbjudande med Cecil Coworking. Medlemmarna erbjuds en unik miljö med hög ﬂexibilitet vad gäller användning, avtalslängd och servicenivå. Intresset för Cecil har varit mycket stort och vid utgången av 2021 var anläggningen nästan fullt uthyrd. Hufvudstaden erbjuder även det nyckelfärdiga konceptet REDO med ﬂexibla avtalsvillkor. Årets omförhandlingar avseende kontor resulterade i en hyresökning om cirka 17 procent. Återhämtning för en detaljhandel i förändring Detaljhandeln i de centrala delarna av Stockholm och Göteborg påverkades av coronapandemin under stor del av 2021. Fort- satta rekommendationer om hemarbete samt restriktioner gällande fysisk distansering och öppettider medförde minskade ﬂöden av människor och lägre omsättning för butiker och res- tauranger i stadskärnorna. I takt med stigande vaccinationsgrad avslutades rekommendationerna och restriktionerna. Människor återkom till våra områden och omsättningen återhämtade sig snabbt för både butiker och restauranger. Under hösten förbätt- rades även butikshyresmarknaden i de centrala delarna. Intres- set för att etablera sig på våra marknadsplatser tilltog och ett ﬂertal nyuthyrningar gjordes. I slutet av året ökade smittsprid- ningen på nytt vilket påverkade detaljhandeln negativt. Pandemin har påskyndat förändrade konsumentbeteenden vilket accelererat e-handelns tillväxt. För att möta förändringen i detaljhandeln ställs allt högre krav på utveckling av både fysiska och digitala marknadsplatser. I NK-varuhusen har utvecklingen av NK e-handel hög priori- tet med fokus på ökat sortiment. Dotterbolaget NK Retail driver sedan början av 2021 cirka 25 procent av NK-avdelningarna. Det nära samarbetet mellan AB NK och NK Retail höjer vår samlade kompetens inom retail och främjar utvecklingen av såväl varuhusen som NK:s e-handel. Hufvudstadens centralt belägna fastigheter har mycket godaförutsättningar att även framöver kunna erbjuda konsu- menterna attraktiva mötes- och marknadsplatser med unika köpupplevelser. Hållbart företagande Inom världspolitiken har stort fokus varit på den globala upp- värmningen och hur människans klimatavtryck kan minskas. Hufvudstaden arbetar sedan länge aktivt för att leva upp till högt ställda mål avseende ekonomisk-, social- och miljömässig håll- barhet. Utifrån bolagets hållbarhetsplan har vi tagit fram åtgär- der och arbetat med hur klimatpåverkan kan minskas ytterligare. Målet fram till 2025 är att uppnå en klimatneutral förvaltning. Sedan 2019 har klimatpåverkande utsläpp från förvaltningen minskat med 39 procent. Dessutom ska energianvändningen minska med minst 16 procent mellan 2019 och 2025. Hittills harenergianvändningen minskat med 11 procent. Hufvudstaden lanserade under hösten ett grönt ramverk för ﬁnansiering av klimatsmarta lösningar i projekt och miljöcertiﬁe- rade fastigheter. Den första gröna obligationen har emitterats på 1 mdkr. Av bolagets fastigheter är mer än 70 procent miljö- certiﬁerade. I årets Nöjd Kundundersökning för kontor placerade sig Hufvudstaden på första plats bland storbolagen med det högsta resultatet sedan mätningarna påbörjades på 1990-talet. Det är ett tydligt bevis på att vårt systematiska kvalitetsarbete fungerar väl och att våra kunder uppfattar oss som en trygg samarbets- part även i utmanande tider. En nöjd kund är central för en långsiktig affärsrelation vilket är bra för både lönsamheten och miljön. Glädjande är också att vi även i år placerar oss på första plats bland fastighetsbolagen i Europa i den internationella hållbar- hetsundersökningen GRESB i kategorin kontor och handel. Det bekräftar att vi arbetar rätt utifrån ett brett hållbarhetsperspektiv. Förbättrat resultat Hufvudstaden redovisar en återhämtning i resultatet från den löpande verksamheten. Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 2 procent och uppgick till 1 221 mnkr (1 194). Det förklaras främst av högre hyresintäkter från både kontor och butiker. Eliminering av koncerninterna hyresintäkter har gjorts med 153 mnkr (44). Årets resultat efter skatt var 2 955 mnkr (-1 462). Den kraftiga förbättringen förklaras av positiva orealiserade värde- förändringar i fastighetsbeståndet, drivet av sjunkande direkt- avkastningskrav och högre kontorshyror. Framtiden Grunden för vår verksamhet är att optimera lönsamheten i den löpande förvaltningen av kommersiella fastigheter i de mest centrala och attraktiva lägena i Stockholm och Göteborg. För attlyckas med det måste våra erbjudanden vara relevanta och attraktiva över tid. Affärsidén ligger fast men verksamheten utvecklas kontinuerligt utifrån nya behov och beteenden. Arbe- tet inom affärs- och fastighetsutveckling skapar nya kunderbju- danden och bidrar till starkare marknadsplatser, vilket resulterar i högre fastighets värden. Under 2022 startar projektet Johanna, ett av Hufvudstadens största utvecklingsprojekt någonsin, som på sikt tillsammans med övriga projekt kommer tillföra nya kassaﬂöden. Vi kommer även fokusera på utvecklingen av våra nya verksamheter NK e-handel, NK Retail och Cecil Coworking. Slutligen vill jag tacka alla medarbetare för ett mycket stort engagemang och ett bra arbete under ett utmanande år. Jag vill också rikta ett särskilt tack till Ivo Stopner för ett hängivet arbete för Hufvudstaden i mer än 30 år och som VD i 22 år. Ivo har gjort ett mycket ﬁnt jobb och utvecklat bolaget till det välskötta före- tag det är idag. Jag tackar också för förtroendet att få ta vid och fortsätta att utveckla detta fantastiska bolag och bidra till att skapa morgondagens stad. Stockholm i februari 2022 Anders Nygren Verkställande direktör VD HAR ORDET HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 7 Samhället och Hufvudstaden påverkat av coronapandemin Under inledningen av 2021 uppkom en tredje smittspridnings- våg av covid-19. Den höga smittspridningen medförde att belastningen på sjukvården var ansträngd. Myndigheterna uppmanade till fortsatt social distansering. Vaccineringen mot covid-19 påbörjades i slutet av 2020 och framåt sommaren var cirka 50 procent av befolkningen vaccinerad med två doser. Smittspridningen sjönk och successivt avslutades restriktioner och rekommendationer. Den 29 september togs rekommenda- tionen om hemarbete bort tillsammans med de sista restriktio- nerna för restauranger, butiker och evenemang. Turismen har varit starkt begränsad under pandemin, med störst negativ påverkan i storstadsregionerna Stockholm och Göteborg. I början av hösten märktes en positiv vändning i besökstalen, främst för de svenska turisterna. Människor åter- vände till kontorsarbetsplatserna och ﬂödena i Stockholms och Göteborgs centrala delar började återhämta sig, även om det var från låga nivåer. Försäljningen i butiker och restauranger ökade och för några månader överträffades 2019 års nivåer. Mutationen omikron av coronaviruset gjorde att smittsprid- ningen steg i slutet av året. Den 23 december infördes rekom- mendationen att de som kan arbeta hemifrån bör göra det. För butiker och restauranger återinfördes restriktioner vad gäller besöksantal och öppettider. Trots den höga smittspridningen steg inte antalet människor med allvarlig sjukdom till de nivåer som uppmättes under tidigare smittspridningsvågor. Vaccina- tionsgraden för två doser var över 80 procent i slutet av 2021 och en allt större del av befolkningen hade fått den tredje dosen. Hufvudstadens centralt belägna fastigheter och marknads- platser var fortsatt påverkade av effekterna från covid-19- pandemin under 2021. Effekterna var emellertid mindre än under 2020, särskilt från sommaren och fram mot julen. Betal- ningsförmågan för butiks- och restauranghyresgäster stärktes, även om ﬂera fortsatt var ekonomiskt påverkade från de senaste årens restriktioner och rekommendationer. I årsbokslutet för 2021 belastas resultatet av hyresrabatter hänförligt till covid-19 med cirka 107 mnkr (163) före redovisad ersättning från det statliga lokalhyresstödet. Redovisad ersätt- ning från staten uppgår till cirka 47 mnkr (40), vilket ger en nettoeffekt om cirka 60 mnkr (123). Uthyrningsprocesserna för kontor tog något längre tid än normalt under större delen av 2021. Det medförde att vakans- graden steg i både Stockholm och Göteborg. Aktiviteten påmarknaden ökade dock under hösten och ﬂer hyresavtal tecknades. Hufvudstaden har ofta långa relationer med sina hyresgäster, vilket är en viktig del i vår affärsmodell. Vi stödjer hyresgästerna ideras lokalfrågor, såväl i tider av framgång som i motgång. Bolaget följer myndigheternas rekommendationer och direktiv för hur smittspridningen ska hanteras. Höstens relativt snabba återhämtning avseende försäljning på våra marknadsplatser påvisar att fastigheter som erbjuder konsumenterna attraktiva mötes- och handelsplatser med unika köpupplevelser har goda möjligheter att även framöver möta de förändrade konsument- beteendena. Hufvudstadens ﬁnansiella ställning är stark med goda förut- sättningar att fortsätta utveckla våra fastigheter och marknads- platser. Pandemin har sannolikt påskyndat samhällsförändringar men vår övertygelse är att människor även i framtiden kommer vilja och behöva mötas, både i arbets- och privatliv. Det person- liga mötet skapar möjligheter till utbyte av idéer, innovation och affärer samt kultur och upplevelser. Kontor, butiker och restau- ranger i centralt belägna fastigheter i Sveriges två största städer bedöms därför fortsatt vara attraktiva och vi är övertygade om att vår affärsmodell över tid skapar förutsättningar för en god resultatutveckling. Brunnsparken mellan Fredstan och Nordstan har i samverkan med kring liggande fastighetsägare och Göteborg stad rustats upp för att förbättra miljön och göra parken mer inbjudande. COVID-19 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 20218 9HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Hög kvalitet, god service och långsiktighet Hög kvalitet, god service och långsiktighet Hufvudstaden, som grunda- des 1915, blev snabbt ett av Sveriges ledande fastig- hetsbolag och är idag ett av landets starkaste varumär- ken i fastighetsbranschen. Varumärket är välkänt och står för hög kvalitet, god ser- vice och långsiktighet i för- valtning samt utveckling av egna kommersiella fastig- heter i Stockholms och Göteborgs mest attraktiva affärslägen. Vision Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag. Affärsidé Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda fram- gångsrika företag hög- kvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser. Kundfokus Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan med kunderna och kontinuerligt bidra till att förbättra deras affärsmöjligheter och konkurrenskraft. STRATEGIER FÖR ATT UPPNÅ MÅLEN Kvalitet Systematiskt kvalitetsarbete ska säkerställa högsta möjliga kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster. Kompetens- utveckling Medarbetarnas kompetens utveckling ska på ett systematiskt sätt säkerställas med fokus på yrkes- kunnande och värderingar. Affärs- utveckling Aktiv affärsutveckling och anpassning till den digitala utvecklingen iomvärlden ska skapa mervärden i fastighetsbeståndet. Hållbarhet Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet. Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915. Hufvudstadens marknads- platser utvecklas kontinuerligt med fokus på hållbarhet och långsiktighet. Syfte AFFÄRSIDÉ, STRATEGIER OCH MÅL HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202110 FINANSIELLA MÅL >50% Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av netto vinsten från den löpande verksamheten. Mål 58% Styrelsen föreslår en höjning av utdelning till 2,60 kr per aktie (2,50) motsvarande totalt 526 mnkr. Utdel - ningen motsvarar 58 procent av netto vinsten från den löpande v erk - samheten. Utfall Utdelning och utdelningsandel Utdelning per aktie Utdelning i % av nettovinst löpande verksamhet Miniminivå utdelningsandel 0 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 2021 1) 2020201920182017 Kronor % 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 >40% Soliditeten ska uppgå till minst 40procent över tiden. 61% Soliditeten uppgick vid utgången av 2021 till 61procent. Soliditet Soliditet Miniminivå 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 2021202020192018201 7 % + Hufvudstaden ska successivt öka resultatet från den löpande verk - samheten. +9% Nettovinsten från den löpande verk- samheten ökade med 9 procent. Nettovinst och utdelningsandel Nettovinst löpande verksamhet jämförbart bestånd Utdelning i % av nettovinst löpande verksamhet Miniminivå utdelningsandel 0 250 500 750 1 000 2021 1) 2020201920182017 Mnkr % 0 25 50 75 100 1) Enligt styrelsens förslag. 1) Enligt styrelsens förslag. AFFÄRSIDÉ, STRATEGIER OCH MÅL HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 11 0 300 600 900 1 200 1 500 202120202019 CO 2 e ton 0 20 40 60 80 10 0 120 202120202019 kWh/kvm  Certiﬁerade 72% Ännu ej certiﬁerade 28% Fråge- område Hufvud- staden Bransch- snitt Max Läge    Fastigheten    Lokalen    Miljöhänsyn    Källa: CFI Group VERKSAMHETS- OCH HÅLLBARHETSMÅL Mål Utfall Välutvecklat fastighetsbestånd Energianvändning Klimatneutral förvaltning Miljöcertifierade fastigheter Hufvudstaden ska ha branschens mest välutvecklade fastighets- bestånd . –16% Energianvändningen per kvadrat- meter ska minska med minst 16procent mellan 2019–2025. +/– 0 Förvaltningen av fastigheter ska vara klimatneutral senast 2025. 100% Samtliga fastigheter ska vara miljö- certiﬁerade senast 2025. Under 2021 har ﬂera stora utveck - lingsprojekt pågått och lokalanpass- ningar om cirka 26000 kvm lokalyta genomförts. I NKI-undersökningen ställs frågor om hur kontorshyres - gästerna uppfattar vårafastigheter. –11% Totalt har energianvändningen minskat med 11 procent sedan 2019. –39% För att uppnå målet ska klimatpåver- kande utsläpp minskas till 0. Sedan 2019 har utsläppen minskat med 39 procent. 72% Under året har våra fastigheter Skären 9, Pumpstocken 10 och Grönlandet Södra 11 certiﬁerats enligt BREEAM. Hufvudstaden Bästa betyget, samtliga kategorier Branschen, samtliga kategorier Källa: CFI Group Första plats Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder. Första plats Hufvudstaden deltar i Fastighets- barometerns årliga undersökning av kundnöjdhet bland kontorshyres - gäster. I årets NKI-undersökning placerade vi oss på förstaplats i kategorin Storbolag och andra plats av samtliga bolag. Nöjd Kund Index 65 72 79 86 93 10 0 20212020201920182017 Index AFFÄRSIDÉ, STRATEGIER OCH MÅL HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202112 Med en tvåhundraårig historia som nav i Göteborgs han- delsliv erbjuder Fredstan ett attraktivt utbud av lokala och internationella varumärken samt välbesökta restauranger. HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 13 Ekonomisk tillväxt och rekordstark fastighetsmarknad Ekonomisk omvärld Den ekonomiska återhämtningen var stark under 2021. Genomförda vaccinationer mot covid-19 bidrog till att hälso- riskerna blev hanterbara. Centralbankernas expansiva penning- politik fortsatte med låga styrräntor och stora tillgångsköp. I takt med avtagande smittspridning avslutades samhällsnedstäng- ningar och restriktioner togs successivt bort. Många sektorer har utvecklats väl trots covid-19-pandemin medan andra upplevt betydande negativa effekter, däribland nöjes-, kultur- och resebranscherna samt delar av detaljhandeln. När länder åter öppnade upp var efterfrågan inom tjänstesektorn stark och gav ytterligare stöd till den ekonomiska tillväxten. De ﬂesta av världens aktiebörser steg och merparten stängde året med tvåsiffriga uppgångar. Inﬂationen ökade i ﬂera länder, främst förklarat av hög efter- frågan, stigande energipriser samt uppkomna ﬂaskhalsar för både varor och arbetskraft. Till en början var bedömningen att den högre inﬂationen var av tillfällig karaktär men osäkerheten kring inﬂationen ökade något i slutet av året. Ett par centralban- ker signalerade att styrräntan kommer behöva höjas under 2022 medan andra menade att inﬂationen kommer falla tillbaka under kommande år. I slutet av året uppkom mutationen omikron av coronaviruset. Smittspridningen ökade i ﬂera länder men antalet människor med allvarlig sjukdom steg inte till de nivåer som uppmättes under tidigare smittspridningsvågor. I Europa återinfördes ﬂeranedstängningar och restriktioner, vilket främst påverkade tjänste sektorn. I Sverige var BNP-tillväxten cirka 5 procent. Inﬂationen var stigande och snittet under året uppgick till drygt 2 procent. Under första halvåret påverkades ﬂera branscher negativt av rådande restriktioner och rekommendationer. I takt med att dessa lyftes bort steg aktiviteten i tjänstesektorn, till stor del drivet av ett upp- dämt konsumtionsbehov. Arbetsmarknaden stärktes och ﬂera branscher rapporterade brist på arbetskraft, särskilt inom tillverk- ningsindustrin och den privata tjänstenäringen. Hufvudstadens delmarknader I Stockholm äger och förvaltar Hufvudstaden 24 fastigheter, samtliga belägna i de mest attraktiva och centrala delarna av staden. Befolkningen i Storstockholm uppgår till 2,4 miljoner och under de senaste tio åren har antalet invånare ökat med cirka 16 procent. Den ekonomiska tillväxten har över tid varit stark i regionen. I snitt har tillväxten varit 2,8 procent per år sedan början av 2000-talet enligt SCB. Motsvarande siffra för hela Sverige är 2,0 procent. Under lång tid har turismen ökat i Stockholm. Besöksantalet har dock sjunkit kraftigt under covid-19-pandemin. Från våren 2021 märktes en vändning avseende framförallt svenska turister. Nivåerna var emellertid fortsatt betydligt lägre jämfört med före pandemin. Stora infrastrukturprojekt pågår i Stockholm. Bland de största projekten ﬁnns Förbifart Stockholm och en utbyggnad av tunnel- banesystemet. Det centrala affärsdistriktet (CBD) i Stockholm omfattar cirka 1,9 miljoner kvm kontor belägna i ett område runt Centralstationen, Hötorget, Stureplan, Östermalmstorg, Norrmalmstorg, Kungs- trädgården och Sergels Torg. I Göteborg äger Hufvudstaden 5 fastigheter. Befolkningen i Storgöteborg uppgår till 1,1 miljoner invånare. Ökningstakten har varit cirka 13 procent under de senaste tio åren. Den ekono- miska tillväxten i Västra Götaland, ett område något större än det som normalt benämns Storgöteborg, har ökat med i snitt 2,1 pro- cent per år mellan 2001–2020. Flera infrastrukturprojekt har nyligen färdigställts eller är under produktion i Göteborg. Under året invigdes Hisingsbron som ersätter Götaälvbron. Det största pågående projektet är Västlänken, en dubbelspårig järnvägsförbindelse delvis under jord med tre nya stationer. TRANSAKTIONSVOLYM PER FASTIGHETSTYPTRANSAKTIONSVOLYM PER INVESTERARKATEGORI Noterade fastighetsbolag Privata fastighetsbolag Kontor Bostäder Institutionella investerare Fastighetsfonder Obligationsutgivare/ syndikerare Övriga investerare Handel Logistik/lager Hotell Övrigt Källa: NordanöKälla: Nordanö 0 40 80 120 160 200 240 280 320 360 400 2021202020192018201720162015201420132012 Mdkr 0 40 80 120 160 200 240 280 320 360 400 2021202020192018201720162015201420132012 Mdkr FASTIGHETSMARKNADEN HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202114 TRANSAKTIONSVOLYM I STORSTOCKHOLM OCH STORGÖTEBORG TRANSAKTIONSVOLYM I STOCKHOLM CBD OCH GÖTEBORG CBD Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stads- delarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamn- gatorna, samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Svenska Mässan, Lilla Bommen, Gårda och Gullbergsvass. I Göteborg CBD uppgår kontorsytan till ungefär 0,8 miljoner kvm. Investerarmarknaden Fastighetsmarknaden var mycket stark under 2021 med en transaktionsvolym som uppgick till cirka 370 mdkr. Det är den högsta årliga omsättningen någonsin. Omsättningen påverka- des av ﬂera konsolideringar och förvärv av fastighetsbolag. Möjligheten till ﬁnansiering var god, både på kapitalmarknaden och genom bankﬁnansiering. Internationella investerare stod förcirka 15 procent av omsättningen. De fastighetstyper somfrämst omsattes var bostäder, kontor, logistik/lager och samhällsfastigheter. Antalet transaktioner i centrala Stockholm och centrala Göteborg var begränsat under 2021. Det förklarades av ett utbuds underskott. Viljan att förvärva fastigheter var hög, vilket påvisades i slutet av året då ett par transaktioner genomfördes till lägre avkastningskrav än vad som tidigare noterats i motsva- rande lägen. Dessa affärer styrkte den allmänna bedömningen om sjunkande direktavkastningskrav. För kommersiella fastig- heter med kontor och butiker i Stockholm CBD bedömdes direkt avkastningskraven vara mellan 3,00 och 3,50 procent i slutet av2021. I Göteborg CBD bedömdes direktavkastnings- kraven uppgå till mellan 3,50 och 4,25 procent. Hyresmarknaden Kontor På Hufvudstadens båda delmarknader var kontorshyresmark- naden positiv under 2021. Under delar av året tog uthyrnings- processerna något längre tid, hänförligt till effekter från covid-19-pandemin. Det resulterade i en eftersläpningseffekt som medförde att vakansgraden ökade. I Göteborg påverkades vakansen även av färdigställandet av projektfastigheter. Människor har fram till i höstas i stor utsträckning arbetat hemi- från enligt rekommendationer och direktiv från myndigheter. Det har medfört en snabbare förändring av arbetssätt med utökad digital kommunikation. Samtidigt har betydelsen av den fysiska arbetsplatsen belysts. Dagliga och spontana samtal med kolle- gor, etablering av nya kontakter och byggandet av företagskul- tur är exempel på saker som har visat sig svårare att genomföra vid distansarbete. Kontoren kommer därför vara fortsatt viktiga även om den fysiska utformningen kan komma att förändras. Attraktiva citylägen bedöms ha bäst förutsättningar framöver med närhet till kunder, service, restauranger, butiker, kultur och nöjesliv. Det kommer vara en viktig faktor för att attrahera medar- betare med rätt kompetens. Efterfrågan på kortare och ﬂexiblare hyresavtal bedöms öka, vilket coworkinganläggningar och andra nyckelfärdiga hyreskoncept kan tillgodose. I Stockholm CBD uppgick vakansgraden till mellan 7–8 pro- cent vid utgången av 2021. Marknadshyrorna var inom intervallet 6 400–8 800 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. I Göteborg CBD var vakansen 7–8 procent och marknadshy- rorna mellan 3 000–3 900 kr per kvm och år exklusive fastig- hetsskattetillägg. Butiker Detaljhandeln var redan före covid-19-pandemin i förändring. Förändrade konsumentbeteenden med allt större grad av köp via e-handel har medfört lönsamhetsproblem och behov av omställning för fysiska butiker i de ﬂesta branscherna inom sällanköpsvaruhandeln. De delar av sällanköpsvaruhandeln somhar haft en positiv försäljningsutveckling i butiker under desenaste åren ﬁnns främst inom lågpris- och lyxsegmenten. Under senare tid har det dock blivit mer synligt att försäljning viae-handel gynnas om den kompletteras med etablering av fysiska butiker i utvalda lägen. Under inledningen av året fortsatte restriktioner och rekom- mendationer att påverka och tudela detaljhandeln. Vissa delar påverkades positivt, till exempel elektronik och heminredning. Storstockholm Storgöteborg Stockholm CBD Göteborg CBD Källa: Nordanö Källa: Nordanö 0 20 40 60 80 10 0 120 140 160 180 2021202020192018201720162015201420132012 Mdkr 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2021202020192018201720162015201420132012 Mdkr FASTIGHETSMARKNADEN HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 15 För andra delar var effekterna starkt negativa, däribland kläd- och skohandeln. Störst försäljningstapp ägde rum i citylägen i storstäderna. I takt med vaccinering, minskad smittspridning och återgång till arbete på kontoren stabiliserades försäljnings- och besöks- talen. Under hösten återhämtade sig försäljningen och för några månader överstegs 2019 års nivåer. Även restauranger och nöjes- liv återhämtade sig relativt snabbt från effekterna av covid-19. Det visar att fastigheter som erbjuder konsumenterna attraktiva mötes- och handelsplatser med unika köpupplevelser har godaförutsättningar att även framöver möta de förändrade konsumentbeteendena. Hyresmarknaden för butiker var under första delen av året svårbedömd och avvaktande. Marknadshyrorna bedöms, i alla fall temporärt, ha påverkats negativt. Efterfrågan på butikslokaler i centrala Stockholm och centrala Göteborg återhämtade sig något framåt hösten och ﬂer hyresavtal tecknades. Bedöm- ningen är att marknadshyrorna i bästa kommersiella läge i Stockholm var i intervallet 12 000–24 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. I centrala Göteborg bedöms bästa läge för butiker vara Östra Nordstan, Fredstan samt Kungsgatan mellan Östra- och Västra Hamngatan. Inom dessa lägen var marknadshyrorna för primär försäljningsyta mellan 4 000–13 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskatte- tillägg. Uthyrbar area, kvm Vasakronan   AMF Pension   Hufvudstaden   Pembroke Real Estate   Skandia Fastigheter   SEB Trygg Liv   Källa: Nordanö Uthyrbar area, kvm Vasakronan   Wallenstam   Balder   Hufvudstaden   Bygg-Göta Göteborg   Platzer   Källa: Nordanö STÖRSTA FASTIGHETSÄGARE I STOCKHOLM CBD STÖRSTA FASTIGHETSÄGARE I GÖTEBORG CBD DIREKTAVKASTNINGSKRAV STOCKHOLM CBD OCH GÖTEBORG CBD POSITIONERING BLAND STÖRRE FASTIGHETSBOLAG Stockholm CBD Göteborg CBD 5-årig swapränta HÖGLÅG LÅG HÖG Geograﬁsk koncentration Castellum SBB Wihlborgs Fastigheter Hufvudstaden Fabege Diös Atrium Ljungberg Wallenstam Storleken på cirklarna avser ett schablonberäknat fastighetsvärde per kvartal 2 2021. Källa: Nordanö Balder Sagax Renodling typ av fastighet Källa: Nordanö 0 1 2 3 4 5 6 2021202020192018201720162015201420132012 % FASTIGHETSMARKNADEN HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202116 NYBYGGNATION, EFTERFRÅGAN OCH VAKANSGRAD FÖR KONTOR I CENTRALA LÄGEN I STOCKHOLM VAKANSGRAD KONTOR OCH BUTIKER LOKALER I BÄSTA LÄGE MARKNADSHYRESUTVECKLING KONTOR I BÄSTA LÄGE, NOMINELLT (exklusive fastighetsskattetillägg) KONTORSHYROR I EUROPEISKA STORSTÄDER, DECEMBER 2021, LOKALER I BÄSTA LÄGE MARKNADSHYROR DECEMBER 2021 (exklusive fastighetsskattetillägg) MARKNADSHYRESUTVECKLING BUTIKER I BÄSTA LÄGE, NOMINELLT (exklusive fastighetsskattetillägg) Stockholm Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år Bibliotekstan/NK  –   –  Övriga CBD  –   –  Östermalm  –   –  Gamla Stan  –   –  Södermalm  –   –  Kungsholmen  –   –  Liljeholmen  –   –  Globen  –   –  Arenastaden  –   –  Kista  –   –  Göteborg Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år CBD  –   –  Stockholm kontor Göteborg kontor Källa: Newsec Källa: Newsec Nybyggnation kontor, kvm Förändring efterfrågan kontor, kvm Källa: Newsec Centrala Stockholm Centrala Göteborg Källa: Newsec Centrala Stockholm Centrala Göteborg Källa: Newsec Stockholm butiker Göteborg butiker Vakansgrad kontor, % Procentuell ökning Stockholm jämfört med 2012 Procentuell ökning Göteborg jämfört med 2012 Procentuell ökning Stockholm jämfört med 2012 Procentuell ökning Göteborg jämfört med 2012 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2021202020192018201720162015201420132012 % -30 000 -15 000 0 15 000 30 000 45 000 60 000 75 000 90 000 2021202020192018201720162015201420132012 Kvm % -3,0 -1,5 0,0 1,5 3,0 4,5 6,0 7, 5 9,0 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 2021202020192018201720162015201420132012 Kr/kvm % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 2021202020192018201720162015201420132012 Kr/kvm % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 10 0 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 Kr/kvm Wien Stockholm Paris Oslo Moskva Milano Madrid London Köpenhamn Lissabon Frankfurt Bryssel Amsterdam Aten FASTIGHETSMARKNADEN HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 17 V Ä S T R A T R Ä D G Å R D S G A T A N HAMNGATAN SAMUELSGATAN MÄSTER MÄSTER SAMUELSGATAN KLARABERGSGATAN SKEPPSBRON KUNGSGATAN JAKOBSBERGSGATAN Central- station Sergels torg Kungs- träd- gården Karl XII:s torg Stortorget Slussplan Tyghus- plan Norr- malms torg Norra Bantorget Hötorget Stureplan Humlegården Tegnér- lunden KUNGSGATAN OLOFS PALMES GATA WALLINGATAN RÅDMANSGATAN DROTTNINGGATAN SVEAVÄGEN VASAGATAN VASABRON CENTRALBRON STRÖMSBRON BRYGGARGATAN BRUNNSSGATAN BIRGER JARLSGATAN NORRLANDSGATAN KUNGSTRÄDGÅRDSGATAN REGERINSGATAN MALMSKILLNADSGATAN BIBLIOTEKSGATAN 1 2 4 5 6 3 9 7 11 12 15 16 13 14 17 10 18 19 8 Kartan visar Hufvudstadens fastighetsbestånd i Stockholm. För mer information se fastighetsförteckning, sidan 114–115. FASTIGHETSMARKNADEN HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202118 Fastighet/Byggår/Yta Grönlandet Södra 11 Byggår: 1911 Yta: 9 133 kvm Svärdﬁsken 2 Byggår: 1851 Yta: 7 465 kvm Orgelpipan 7 Byggår: 1964 Yta: 30 463 kvm Hästhuvudet 13 Byggår: 1919 Yta: 7 077 kvm Oxhuvudet 18 Byggår: 1931 Yta: 29 484 kvm Järnplåten 28 Byggår: 1958 Yta: 9 208 kvm Kåkenhusen 40 Byggår: 1926 Yta: 22 564 kvm Hästskon 10 Byggår: 1964 Yta: 35 757 kvm Fastighet/Byggår/Yta Hästen 19, 20 (NK) Byggår: 1915 Yta: 39 397kvm Kungliga Trädgården 5 Byggår: 1984 Yta: 2 764 kvm Vildmannen 7 Byggår: 1897 Yta: 0 kvm Kvasten 2 Byggår: 1987 Yta: 4 708 kvm Kvasten 6 Byggår: 1917 Yta: 7 070 kvm Kvasten 9 Byggår: 1978 Yta: 3 440 kvm Skären 9 Byggår: 1984/2020 Yta: 13 769 kvm Packarhuset 4 Byggår: 1932 Yta: 15 357 kvm Fastighet/Byggår/Yta Pumpstocken 10 Byggår: 1865 Yta: 12 467kvm Rännilen 8 Byggår: 1900 Yta: 2 775 kvm Rännilen 11 Byggår: 1902 Yta: 2 913 kvm Rännilen 18 Byggår: 1888 Yta: 6 952 kvm Rännilen 19 Byggår: 1902 Yta: 11 284 kvm Norrmalm 2:63 Byggår: 1993 Yta: 194 kvm Medusa 1 Byggår: 1878 Yta: 2 206 kvm Achilles 1 Byggår: 1600-talet Yta: 4 958kvm 4 12 15 13 1 6 17 5 16 16 7 8 18 11 19 12 12 16 16 3 9 102 14 FASTIGHETSMARKNADEN HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 19 VÄLKOMMEN TILL VÅRA KVARTER, MED NÄRA TILL ALLT. TÅG Göteborgs Centralstation VÅRA FASTIGHETER Skepps- broplatsen Packhus- platsen Lilla Torget S tenpiren Packhuskajen Operan Central- stationen Trädgårds- föreningen Stora Teatern Kungs- parken Grönsaks- torget Kungs- torget Domkyrkan Paddan Kungs- ports- platsen Gamla Ullevi Ullevi Drottning- torget NORRA HAMNGATAN DROTTNINGGATAN KUNGSGATAN SÖDRA HAMNGATAN KÖPMANSGATAN FREDSGATAN ÖSTRA HAMNGATAN POSTGATAN SPANNMÅLSGATAN RICSONSGATAN NILS E NORDSTAN AVENYN FREDSTAN Kartan visar Hufvudstadens fastighets bestånd i Göteborg. För mer information se fastighets förteckning, sidan 114–115. 5 2 1 4 3 Fastighet/Byggår/Yta Nordstaden 8:24 (Femman) Byggår: 1972/2011 Yta: 44 699 kvm Nordstaden 8:24 (Fyran) Byggår: 1972 Yta: 21 203 kvm Fastighet/Byggår/Yta Inom Vallgraven 10:9 (NK) Byggår: 1964 Yta: 16 443 kvm Inom Vallgraven 12:10 Byggår: 1975 Yta: 16 449 kvm Fastighet/Byggår/Yta Inom Vallgraven 12:11 Byggår: 1875/1929/30 Yta: 4 704 kvm Inom Vallgraven 3:2 Byggår: 1856 Yta: 1 564 kvm 2 3 4 4 1 5 FASTIGHETSMARKNADEN HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202120 NK-kvarteret ligger i Göteborgs historiska citykärna och är en del av stadens mest centrala handelsområde. 21HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Beståndets utveckling Under 2021 fortsatte utvecklingen av Bibliotekstan som Skandinaviens främsta destination för svenskt och internationellt mode inom premium- och lyxsegmenten. Årets tre första kvartal påverkades av Folkhälsomyndighetens rekommenda- tioner med direktiv om hemarbete, socialdistansering och begränsningar i öppettider. Följden blev minskade kund- ﬂöden och omsättning för butiker och restauranger. Trots konsekvenserna av pandemin och det faktum att detaljhan- deln beﬁnner sig i förändring, såg vi ett fortsatt intresse för området från både svenska och internationella varumärken. Nya starka varumärken som öppnade butiker i våra fastigheter var Asket, Diesel, Lynk & Co, Maria Nilsdotter och Samsoe Samsoe. I området etablerade sig även restaurangen Flippin’ Burgers som med sina högklassiga hamburgare är ett bra komplement till det beﬁntliga restaurangut budet. Pandemin orsakade fortsatta begränsningar i kundﬂöden och omsätt- ning även för butiker och restauranger inom affärsområdets andra delområden, Kungsgatan, Drottninggatan, Klara- bergsgatan och Gamla Stan. Trots det något avvaktande läget fanns visst intresse för nyetableringar. Hufvudstaden utökade under året kontorserbjudandet med Cecil Cowork- ing och erbjuder nu tre koncept; Eget kontor, Redo och Cecil Coworking. De tre koncepten kompletterar varandra och ger en ökad ﬂexibilitet för våra hyresgäs- ter. Den i särklass mest efterfrågade pro- dukten är Eget kontor och här skrivs ofta längre kontrakt där hyresgästen kan vara med och forma lokalen efter sina behov. Redo erbjuder en nyckelfärdig lokal med möjlighet till snabb inﬂyttning och ﬂexibla avtalstider. Under året färdigställdes två nya Redo-kontor, ett vid Drottninggatan och ett vid Mäster Samuelsgatan. Cecil Coworking är vårt mest ﬂexibla koncept och erbjuder, utöver kontorsplatser, för- täring i form av frukost och lunch, träning, förstklassig service och en unik design som har hämtat inspiration från fram- gångsrika boutiquehotell. Anläggningen, som ligger i Bibliotekstan, öppnade i februari och var vid årsskiftet 2021/22 uthyrd till 85 procent. Några större kon- torshyresgäster som ﬂyttade in i Eget kontor under året var Cavendo, Jefferies, Mindset och Stillfront. I Bibliotekstan pågick återuppbyggnad av den brandhärjade fastigheten Vild- mannen 7. Schakt- och grundläggnings- arbeten slutfördes och byggnationen av ny stomme påbörjades bakom den beva- rade fasaden i Roslagssandsten. Hyres- avtal tecknades för merparten av kon- torsytorna och intresset är mycket stort för återstående kontor och butiker. Hyresmarknaden Kontorshyresmarknaden inom affärsom- rådet var något avvaktande under första delen av året men aktiviteten ökade under hösten. Efterfrågan var störst på ﬂexibla kontor i attraktiva lägen. Omför- handlingar genomfördes med ﬂera kunder och hyresavtal tecknades med ett antal nya hyresgäster. Hyresvakans- graden för affärsområdet var vid årsskif- tet 4,6 procent exklusive pågående utvecklingsprojekt. Marknadshyrorna för kontor i Stockholms mest centrala delar uppgick i slutet av året till mellan 6 400 och 8 800 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Utveckling för ett levande Stockholm Affärsområde Stockholm är uppdelat i områdena Norrmalmstorg, Kungsgatan och Väst, bestående av 22 kontors- och butiksfastigheter. Norrmalmstorg omfattar fastigheter i Bibliotekstan. Kungsgatan omfattar fastigheter vid Kungsgatans östra del samt vid korsningen Kungsgatan/Sveavägen. Väst består av fastigheter belägna på Drottninggatan och Klarabergsgatan, i Gamla Stan samt vid Kungsträdgården. I början av året öppnade Cecil Coworking i Bibliotekstan. Anlägg- ningen är cirka 3000 kvm och har plats för cirka 300 medlemmar. Cecil erbjuder en stor andel egna kontor, men även stora möjligheter att nätverka i de gemensamma utrymmena – caféet, loungen, köken och den utsökta ljusgården som är hela lokalens hjärta. Cecil är skapat för dig som söker ﬂexibla, delade kontorslösningar – både för affärens och arbetsglädjens skull. Hos Cecil står service i fokus och för oss handlar service först och främst om att lära känna våra medlemmar och deras speciﬁka behov och önskemål. På så sätt kan vi skapa en unik lösning för varje företag. Förutom den person - liga servicen är det anläggningens oslagbara läge, vårt öga för design och inredning och framförallt våra medlemmar som formar atmosfären. Cecil är en plats där nya idéer föds och nätverk ﬂätas samman. Här bygger vi tillsammans en positiv kultur där människor och företag trivs, växer och når sin fulla potential. AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202122 FÖRFALLOSTRUKTUR UTHYRBAR YTA PER ANVÄNDNING ÅRSHYRA PER ANVÄNDNING Kontor 65% Butik och restaurang 20% Övrigt 15% Kontor 71% Butik och restaurang 25% Övrigt 4%  FASTIGHETSBESTÅNDET  december   december  Antal fastigheter   Uthyrbar yta, kvm     – varav kontor     – varav butik och restaurang     Årshyra, mnkr     Hyresvakansgrad, % , , Ytvakansgrad, % , , Antal uthyrbara garageplatser   FASTIGHETSFÖRVALTNINGENS RESULTAT 1) Mnkr   Nettoomsättning  ,  , Underhåll -, -, Drift och administration - , -, Övriga kostnader -, -, Summa kostnader -, -, Bruttoresultat , , 1) Anges före koncernintern hyreseliminering. NYUTHYRNING & OMFÖRHANDLING   Nyuthyrning, kvm     Nyuthyrning årshyra, mnkr   Omförhandlade avtal, kvm     Omförhandlad årshyra, mnkr   STÖRSTA HYRESGÄSTER Kontor Kvm Danske Bank   Advokatﬁrman Vinge   Finansinspektionen   KG   Knowit   Butik & Restaurang Kvm Zara   Eataly   Alewalds   Adidas   Ströms   0 50 100 150 200 250 300 350 2027–20262025202420232022 Årshyra, mnkr Löptid _AO_sthlm AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 23 Marknadshyresnivåerna för butiker var svårbedömda men antas, i alla fall temporärt, ha sjunkit något. I bästa kommersiella läge låg marknadshyrorna inom intervallet 12 000 till 24 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Kunder Våra kontorshyresgäster i Stockholm består av företag med behov av centrala kontorslokaler av hög kvalitet. De domine- rande verksamheterna är bank och ﬁnans, advokatbyråer samt konsulter inom rekrytering, IT, management och medier. Kon- torskunder som varit hyresgäster under lång tid är bland andra Brummer & Partners, Danske Bank, Erik Penser Bank, Export- kreditnämnden, Finansinspektionen, Öhman samt advokat- byråerna Alrutz, Vinge och White & Case. Totalt har affärsom- rådet 346 kunder. De tio största kunderna hyr cirka 50 000 kvm (49 000), med en total årshyra på 332 mnkr (318). Butikshyresgästerna är både svenska och internationella företag med höga krav på både butiksutformning och läge. Hyresgästerna representerar ofta mycket välkända varumärken som endast ﬁnns på ett fåtal väl utvalda platser. Butikshyresgäs- terna i Bibliotekstan består av skandinaviska varumärken med hög modegrad som Axel Arigato, By Marlene Birger, Byredo, Filippa K, Gant, Hope, Our Legacy, Rodebjer och Totême kombi- nerat med större internationella modeföretag som Cartier, Céline, Chanel, Maje, Michael Kors, Prada, Ralph Lauren, Sandro och Zara. De större butikshyresgästerna längs Kungsgatan består främst av kedjeföretag som Adidas, Alewalds, Cervera, Haglöfs, Naturkompaniet, Stadium, Ströms, Telenor och Telia. Inom affärsområdet ﬁnns även några av Stockholms främsta restauranger och caféer som Eataly, Flippin’ Burgers, Misshu- masshu, Pas D’Art, Prinsen, Sempre och Vau De Ville. Restau- rangerna skapar mötesplatser, bidrar till en levande stadsbild och ökar områdets attraktivitet. Varumärken inom affärsområdet Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med hög- klassiga varumärken samt restauranger och caféer. Birger Jarlspassagen. Den historiska passagen, som är belä- gen mellan Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan, är en välkänd mötesplats som erbjuder spännande restaurangkoncept. Cecil Coworking. Verksamheten omfattar cirka 3 000 kvm i Bibliotekstan och erbjuder medlemmar förstklassig service och ﬂexibla kontorsarbetsplatser för utveckling och nätverkande. Norrmalmstorg 1. Byggnaden är en unik proﬁlfastighet och en kommersiell knutpunkt i Stockholm city. Under 2021 fortsatte utvecklingen av Bibliotekstan som Skandinaviens främsta destination för svenskt och internationellt mode inom premium- och lyxsegmenten. AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202124 AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 25 Beståndets utveckling Ett förnyelseprojekt av damplanet i varu- huset i Stockholm har pågått under året. Syftet med projektet är att skapa en attraktivare destination med ﬂer, mindre avdelningar som riktar sig till den mode- medvetna kunden. Flera nya avdelningar öppnar successivt under första halvåret 2022. Träningsanläggningen NK Padel & Social öppnade under våren på NK Parkadens tak. Anläggningen består av fyra padelbanor, utomhusgym och en lounge där lättare förtäring serveras. På damplanet i Göteborg genomför- des ett motsvarande förnyelseprojekt. Nya gångstråk och ﬂera nya avdelningar skapades vilket gjort våningsplanet mer innehållsrikt och spännande. Merparten av projektet färdigställdes till julhandeln. Hyresmarknaden Året präglades fortsatt av coronapande- min vilket även påverkade omsättningen i NK-varuhusen. Flera NK-företagare upplevde fortsatta utmaningar. För att överbrygga den ansträngda situationen lämnades hyresrabatter kopplade till covid-19 om cirka 63 mnkr. Ersättningen från det statliga lokalhyresstödet var cirka 29 mnkr och netto var hyresrabat- terna 34 mnkr. Intresset för nyetable- ringar i varuhusen var svagt, dock med en viss återhämtning mot slutet av året. I samband med att restriktionerna lättade återhämtade sig omsättningen under hösten och för enskilda månader över- stegs 2019 års nivåer. Marknadshyrorna bedöms i NK Stockholm ligga på mellan 12 000 och24 000 kr per kvm och år exklusive omsättningshyrestillägg och fastighets- skattetillägg. För NK Göteborg var mot- svarande hyresnivåer mellan 4 000 och 13 000 kr per kvm. Marknadshyrorna för kontorslokaler i Stockholms centrala delar (CBD) var mellan 6 400 och 8 800 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Mot- svarande nivåer i Göteborg låg på mellan 3 000 och 3 900 kr per kvm. Kunder Affärsområdets tio största kunder hyr cirka 29 000 kvm (29 000) varav det egna dotterbolaget NK Retail hyr cirka 12 000 kvm. De tio största kunderna representerar en årshyra på 245 mnkr (236). Återhämtning under hösten för NK:s varuhus Affärsområde NK omfattar NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg samt fastigheten Hästskon 10 i Stockholm. Förutom varuhusen omfattar affärsområde NK även moderna och yteffektiva kontorslokaler i NK-fastigheterna. Dessutom ingår parkerings verksamheten i Parkaden AB samt, sedan februari 2021, även detaljhandelsverksamheten iNK Retail AB. För att ytterligare stärka kunderbjudandet och bredda NK:s målgrupp har NK-varuhusen kompletterats med försäljning via NK e-handel. AFFÄRSOMRÅDE NK HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202126 FASTIGHETSBESTÅNDET  december   december  Antal fastigheter   Uthyrbar yta, kvm      varav kontor     – varav butik och restaurang     Årshyra, mnkr   Hyresvakansgrad, % , , Ytvakansgrad, % , , Antal uthyrbara garageplatser   NYUTHYRNING OCH OMFÖRHANDLING   Nyuthyrning, kvm     Nyuthyrning årshyra, mnkr   Omförhandlade avtal, kvm     Omförhandlad årshyra, mnkr   STÖRSTA HYRESGÄSTER Kontor Kvm Starbreeze   AG Advokat   Foyen Advokatﬁrma   UBS  Arctic Securities  Butik & Restaurang Kvm NK Retail )   North Retail Sport   Cervera   Rizzo   Harjak & Månsson   1) Helägt dotterbolag NK-VARUHUSEN Stockholm   Uthyrbar varuhusyta, kvm     Uthyrbar lageryta, kvm     Totalt     Antal avdelningar   Antal restauranger   Försäljning inkl moms, mnkr     Göteborg   Uthyrbar varuhusyta, kvm     Uthyrbar lageryta, kvm    Totalt     Antal avdelningar   Antal restauranger   Försäljning inkl moms, mnkr   FASTIGHETSFÖRVALTNINGENS RESULTAT 1) Mnkr   Nettoomsättning , , Underhåll -, -, Drift och administration -, -, Övriga kostnader -, -, Summa kostnader -, -, Bruttoresultat , , 1) Anges före koncernintern hyreseliminering. ÅRSHYRA PER ANVÄNDNING UTHYRBAR YTA PER ANVÄNDNING Kontor 17% Butik och restaurang 41% Övrigt 18% Parkering 24% Kontor 18% Butik och restaurang 69% Övrigt 7% Parkering 6%  FÖRFALLOSTRUKTUR FÖRSÄLJNING NK-VARUHUSEN 0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 2021202020192018201720162015201420132012 Mdkr NK Göteborg NK Stockholm NK Totalt 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2027–20262025202420232022 Årshyra, mnkr Löptid _AO_NK AFFÄRSOMRÅDE NK HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 27 Sammanlagt har affärsområdet 111 kunder, främst svenska och internatio- nella butikshyresgäster med höga krav på såväl butiksutformning som mark- nadsplats. AB Nordiska Kompaniet NK-fastigheterna samt varumärket NKägs av det helägda dotterbolaget ABNordiska Kompaniet. Satsningen på NK:s e-handel och övrig digital utveckling var fortsatt stor. Lanseringar på NK.se sker successivt efter hand som avdelningar ansluter sig. Under året anslöt sig 27 avdelningar vilket motsvarar cirka 30 procent av totala antalet avdelningar. Syftet med NK:s e-handel är att möta förändrade konsumentbeteenden och erbjuda NK:s kunder ett digitalt komplement till varu- husen. Under hösten lanserade Nordiska museet utställningen ”Grand Old, Brand New” som presenterade höstens nyheter och samtidigt var en hyllning till utställ- ningen ”Nordens Paris” som berättar om det Franska Damskrädderiet som fanns på NK 1902–1966. NK Galan genomfördes för sjätte året i rad med syftet att stärka NK:s mode- position. Varumärket NK NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärken bland svenska och internationella konsumenter. Att arbeta långsiktigt med att vårda och bygga uppvarumärket är grunden tillNK:s för- måga att stödja handeln i varuhusen och därmed generera ökade hyres intäkter och högre fastighetsvärden. Fram- gången bygger bland annat på ett nära samarbete mellan fastighetsägare och företagare genom en företagar förening. Samarbetet vidareutvecklas genom rätt mix av företagare, vitala och attraktiva handelsplatser samt löpande marknads- föring mot NK:s målgrupper. NK Retail AB, Detaljhandelsverksamhet I januari träffade AB Nordiska Kompaniet en överenskommelse om att förvärva NK-verksamheten inom Departments & Stores Europé AB. Verksamheten för- värvades av NK Retail AB, etthelägt dotterbolag till AB Nordiska Kompaniet, och tillträddes den 3 februari 2021. NK Retail driver sammanlagt cirka 40avdelningar inom mode, kosmetik och juvel i NK Stockholm och NK Göteborg, vilket utgör cirka 25 procent av det totalaantalet avdelningar i varuhusen. Iverksamheten arbetar cirka 400 med- arbetare, motsvarande cirka 280 heltids- tjänster. Förvärvet ledde till synergier inom ﬂera områden. Det handlade bland annat om snabbare lansering av avdelningar på NK.se, IT-utvecklingsarbete, marknads- föringsaktiviteter samt varumärkesom- ﬂyttningar och aktiveringar av ytor under kortare perioder, så kallade pop-ups. Parkaden AB, Parkeringsverksamhet I det helägda dotterbolaget Parkaden AB bedrivs parkeringsverksamhet i två av Hufvudstadens fastigheter i Stockholm. NK Parkering i Hästskon 10 erbjuder 665 platser. I Continentalgaraget i fastig- heten Orgelpipan 7, som tillhör affärs- område Stockholm, erbjuds 435 platser. Antalet elbilar fortsätter att öka vilket leder till ett större behov av laddning i samband med parkering. För att möta efterfrågan utökades antalet laddplatser till 219 i NK Parkering och 46 i Conti- nentalgaraget . NK Parkering är det par- keringshus i Stockholm city som erbjuder ﬂest laddplatser. I en allt mer föränderlig värld skapar AB Nord- iska Kompaniet och NK Retail till sammans för- utsättningar för ett varuhus i världsklass. Likväl som i mötet mellan den kommersiella och kul - turella teatern som är NK, uppstår möjligheter imötet mellan retail och fastighet. Att arbeta tätt tillsammans samt dela kunskap och kom - petens inom retail bidrar till ett kundcentrerat fokus, snabbare beslutsvägar och ökad ﬂexibi - litet. Med passion, nyﬁkenhet och kunskap lyfter NK fram det lilla extra för kunder och besökare för att tillsammans skapa minnes - värda upplevelser. AFFÄRSOMRÅDE NK HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202128 Damplanen i NK-varuhusen i Göteborg och Stockholm har förädlats för att attrahera nya starka varumärken och möta förändrade kundbehov. HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 29 Våra kontorshyresgäster är företag som efterfrågar centrala lokaler av hög kvalitet. 30 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Projekt för att utveckla Nordstan och Fredstan Fastigheterna ﬁnns i Göteborgs mest centrala affärsdistrikt uppdelade på två områden, Fredstan och Nordstan. Fastighetsbeståndet i Fredstan omfattar utvecklingsfastigheter i kvarteret Inom Vallgraven 12 och Inom Vallgraven 3:2. Fastigheten i Nordstan består av två enheter, Fyran mot Östra Hamngatan och Femman mot Centralstationen. Beståndets utveckling Hufvudstaden är en av de största delägarna i Nordstans Sam- fällighetsförening som äger och förvaltar Nordstans parkerings- hus med tillhörande butiker samt torg och gågator. Nordstan är ett av Sveriges största och mest välbesökta köpcentrum med ett rikt utbud av butiker, restauranger och parkering samt moderna kontor i Göteborgs bästa läge. Handeln i Göteborgs city har påverkats kraftigt under pandemin. Under de första tre kvartalen 2021 var ﬂödena avmänniskor i city cirka 10 procent lägre än 2020 och cirka 40procent lägre än 2019. I samband med att restriktioner och rekommendationer kring hemarbete hävdes återhämtade sig ﬂödena under fjärde kvartalet. Gallerian Femman består av cirka 16 000 kvm detaljhandels- ytor fördelade på tre plan. Restaurangutbudet förstärktes under året med Hawaii Poké och Vietnamhaket och på nedre plan ut - ökade Lidl sin butik. Under 2021 hade Femman cirka 8 miljoner besökare, en nedgång med cirka 4 procent jämfört med 2020. Omsättningen för detaljhandeln i Nordstan var cirka 3 mdkr varav Femman omsatte över 600 mnkr och Fyran omsatte närmare 250 mnkr. Under året fortsatte samfällighetsföreningen tillsammans med fastighetsägarna planeringen för hur Nordstan och parke- ringshuset ska anpassas och utvecklas för att möta den plane- rade Västlänksuppgången vid station Centralen. Arbetet omfat- tar även en långsiktig plan för att förnya den beﬁntliga mark- nadsplatsen. Under 2021 färdigställdes arbetet med att byta stora delar av köpcentrumets golv till nordisk granitsten. Hufvudstaden har tillsammans med Göteborgs Stad och andra fastighetsägare etablerat namnet Fredstan för området kring butiksstråket på Fredsgatan. Samarbetet med andra fast- ighetsägare omfattar exempelvis marknadsföring och fysisk miljö. Under 2021 resulterade detta bland annat i ny belysning på Fredsgatan samt digitala och fysiska marknadsaktiviteter enligt gemensam marknadsplan. Planering och projektering för det stora utvecklingsprojektet Johanna i kvarteret Inom Vallgraven 12 i Fredstan fortlöpte. Den nya detaljplanen medger utökade byggrätter om cirka 15 000 kvm bruttoarea. I slutet av 2021 erhölls bygglov och projektet kommer starta under 2022. Färdigställandet planeras till års- skiftet 2025/2026. Under 2021 genomfördes lokalanpassningar för ﬂera kontorshyresgäster i samband med omförhandling och nyteck- nande av hyresavtal. I Fyran anpassades Grant Thorntons loka- ler i samband med att avtalet förlängdes och i Femman tillträdde Axactor och Engström & Hellman utökade lokaler. Nordstan är ett av Sveriges största köpcentrum sett till antal besökare. AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 31 FASTIGHETSBESTÅNDET  december   december  Antal fastigheter   Uthyrbar yta, kvm     – varav kontor     – varav butik och restaurang     Årshyra, mnkr   Hyresvakansgrad, % , , Ytvakansgrad, % , , Antal uthyrbara garageplatser   NYUTHYRNING OCH OMFÖRHANDLING   Nyuthyrning, kvm     Nyuthyrning årshyra, mnkr   Omförhandlade avtal, kvm      Omförhandlad årshyra, mnkr   STÖRSTA HYRESGÄSTER Kontor Kvm Alektum Group   Folksam   Advokatﬁrman Vinge   Grant Thornton   Previa   Butik & Restaurang Kvm H&M   Lidl   Lager    KappAhl   Stadium Outlet   FASTIGHETSFÖRVALTNINGENS RESULTAT 1) Mnkr   Nettoomsättning , , Underhåll -, -, Drift och administration -, -, Övriga kostnader -, -, Summa kostnader -, -, Bruttoresultat , , 1) Anges före koncernintern hyreseliminering. UTHYRBAR YTA PER ANVÄNDNING ÅRSHYRA PER ANVÄNDNING Kontor 57% Butik och restaurang 35% Övrigt 8% Kontor 46% Butik och restaurang 50% Övrigt 4%  FÖRFALLOSTRUKTUR 0 20 40 60 80 100 120 2027–20262025202420232022 Årshyra, mnkr Löptid _AO_Gbg AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202132 Efter sommaren välkomnades en ny hyresgäst, Trygghetsrådet, till nytt kontor i Femman. Hyresvakansgraden exklusive pågående utvecklingsprojekt var 10,3 procent för affärsområdet vid utgången av 2021. Hyresmarknaden Hyresmarknaden för kontorslokaler i Göteborgs centrala affärsdistrikt var under större delen av året något avvaktande. Vakanserna steg från tidigare låga nivåer. I slutet av året ökade efterfrågan på marknaden och ﬂer hyresavtal tecknades. Marknadshyrorna för moderna kontor i de bästa lägena var mellan 3 000 och 3 900 kr per kvm och år exklusive fastighets- skattetillägg. För butiker var marknadshyresnivåerna svårbe- dömda men beräknas ha sjunkit något under pandemin, i första hand för sämre lägen. Bedömningen var att marknadshyrorna i bästa kommersiella läge låg i intervallet 4 000 till 13000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Kunder Kunderna i Göteborg verkar både lokalt, nationellt och interna- tionellt. Affärsområdets kontorskunder uppskattar centralt belägna lokaler av hög kvalitet. De dominerande branscherna är advokat- och revisionsbyråer, ﬁnansföretag samt myndigheter och organisationer. Butikskunderna uppskattar attraktiva mark- nads- och handelsplatser i centrala lägen. Detaljhandeln är under förändring vilket ställer allt högre krav både på fastighets- ägare och butiksentreprenörer. Unika och starka marknadsplat- ser som Femman, Nordstan och Fredstan bedöms framöver vara fortsatt attraktiva. Totalt ﬁnns 130 kunder inom affärsområ- det. De tio största kunderna hyr cirka 25 000 kvm (28 000) med en total årshyra på 113 mnkr (111). Varumärken inom affärsområdet Femman. Gallerian Femman är en av Göteborgs främsta mark- nadsplatser för shopping, mat och möten, men erbjuder också centrala kontor av hög kvalitet. Fredstan. Fredstan består av kvarteren runt Fredsgatan, mellan Brunnsparken och Trädgårdsföreningen. Där har Hufvudstaden, Vasakronan och Balder tillsammans med Göteborgs Stad tagit fram en plan för att skapa ett levande ochattraktivt stadsområde. Nordstan. Nordstan är ett av Sveriges största köpcentrum sett till antal besökare. Hufvudstaden är en av de två största ägarna i Nordstans Samfällighetsförening med en andel om cirka 40 procent. Femman är en modern galleria i tre plan med både svenska och internationella butikshyresgäster kompletterat med ett brett utbud avrestauranger. AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 33 Träningsanläggningen NK Padel & Social öppnade under våren på NK Parkadens tak. Anläggningen består av fyra padelbanor, utomhusgym och en lounge där lättare förtäring serveras. 34 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Affärsutveckling Avdelningen för Affärsutveckling identi- ﬁerar, utvecklar och driver kommersiella och digitala projekt för kontor och butik. I takt med de snabba förändringar som sker i samhället och inte minst förändrade beteenden, behov och förväntningar under pandemin har Hufvudstadens transformationsarbete fortskridit. Syftet är att höja bolagets för- måga att löpande utveckla och anpassa arbetssätt, verksamheter och processer. Nya trender och beteenden identiﬁe- ras genom omvärldsbevakning och utvärderas i en förändringslednings- grupp där beslut fattas. Därefter genom- förs förändrings- och utvecklingsprojekt med fokus på att möta förändringar i samhället och våra hyresgästers behov. Under åren har projekt drivits för att bemöta den strukturomvandling som sker inom handeln, ändrade köpbeteen- den till följd av pandemin samt hållbar- hetens centrala värden. Ett exempel är utvecklingen av NK:s kunderbjudande i både varuhusens fysiska miljö och inom den digitala närvaron på NK.se. I februari öppnade Hufvudstadens coworking-anläggning Cecil i Bibliotek- stan. Verksamheten formades utifrån marknadens ökade fokus på service och ﬂexibilitet. Coworking är ett nytt koncept för Hufvudstaden som innebär ett bred- dat erbjudande till kontorshyresgäster. Stort fokus lades på utveckling av det kommersiella konceptet för kvarteret Johanna i Göteborg där ett stort ombygg- nadsprojekt inleddes. Fastighetsutveckling Hufvudstadens fastigheter utvecklas kontinuerligt i en process som utgår från hållbarhet och långsiktighet. Ombygg- nads- och utvecklingsprojekt drivs av avdelningen Fastighetsutveckling. Verk- samheten utgörs av underhållsprojekt och lokalanpassningar samt av större utvecklingsprojekt av beﬁntliga och nya byggrätter. Projekten drivs i samarbete med affärsutveckling och förvaltnings- organisationen samt med våra kunder och leverantörer. Bolagets hållbarhetsplan med ledorden minimera, framtidssäkra och samarbeta utgör en av grunderna i utvecklingsarbetet. Genom aktiva samarbeten mellan interna och externa parter minimerar vi energian- vändningen, rivning och materialanvänd- ning. Vi framtidssäkrar fastigheterna genom att bygga effektiva lösningar som kan användas över lång tid samt förbereda för klimatförändringar. Detta säkerställer långsiktig utveckling av våra högkvalitativa fastigheter som leder till att fastigheterna upplevs som attraktiva idag och för lång tid framöver. För att kunna efterleva de högt ställda kraven på kvalitet, ﬂexibilitet och långsik- tighet har Hufvudstaden egna projektle- dare genom alla led i genomförandet av projekten. Projektledarna hanterar dagli- gen frågor rörande projektstyrning, sam- ordning med hyresgäst och arbetsmiljö. Under de senaste fem åren har Hufvudstaden i genomsnitt investerat cirka 760 mnkr per år i projekt. För 2021 uppgick investeringarna till cirka 580 mnkr (950). Större utvecklingsprojekt stod för cirka 35 procent, lokalanpass- ningar för drygt 40 procent och under- hållsprojekt för närmare 25 procent. Pågående större projekt NK Stockholm Träningsanläggningen NK Padel & Social öppnade under våren på NK Par- kadens tak. Anläggningen består av fyra padelbanor, utomhusgym och en lounge där lättare förtäring serveras. I NK-varuhuset i Stockholm pågick ett utvecklingsprojekt på damplanet med syfte att skapa ett attraktivare plan som riktar sig till den modemedvetna kunden. Flera nya avdelningar öppnar successivt under första halvåret 2022. NK Parkering utökade antalet ladd- platser för elbilar och behöll sin position som det mest välutvecklade parkerings- huset för fossilfri biltraﬁk i Stockholms city. Totalt ﬁnns cirka 220 laddplatser vilket motsvarar 33 procent av parke- ringsplatserna. NK Göteborg I varuhuset genomfördes ett genom- gripande förnyelseprojekt av damplanet isyfte att förbättra kundstråk och skapa attraktivare avdelningsytor. I arbetet ingick uppgradering av installationer ochytskikt samt anpassning av avdel- ningsytor. Merparten av projektet färdig- ställdes till julhandeln och medförde att våningsplanet uppfattas som mer inne- hållsrikt och spännande. För att ta fram förslag till på- och ombyggnad av NK-huset genomfördes ett parallellt uppdrag med fyra arkitekt- kontor. Tillsammans med Göteborgs stad valdes ett arkitektkontor ut och arbetet med att ta fram underlag för en ny detaljplan inleds i början av 2022. Inom Vallgraven 12, Göteborg Projektering inför utvecklingen av kvarte- ret Inom Vallgraven 12 gick in i en ny fas och projektet gavs namnet Johanna. Riv- ningslov beviljades och bygglovsprocess för ny- och ombyggnation pågick under hela året. Inledande arbeten påbörjades med lättrivning och förberedande grund- förstärkningar. Under 2022 intensiﬁeras arbetena med tungrivning och stom- förstärkningar för kommande påbyggna- der. Den utökade byggrätten om cirka 15000 kvm bruttoarea skapar en ny helhet för kvarteret, där den nya sam- manlagda byggrätten kan bli uppemot 45000 kvm bruttoarea. Totalt beräknas projektet resultera i att den uthyrnings- bara ytan ökar med cirka 11 600 kvm. Stadsutveckling i centrala Stockholm och Göteborg Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla beﬁntliga fastigheter och öka den uthyrningsbara ytan. Även miljöerna omkring våra fastigheter utvecklas för att skapa levande och attraktiva handels- och mötesplatser, ofta i samarbete med andra fastighetsägare och kommuner. Utvecklingsarbetet lägger grunden för en god långsiktig värdetillväxt. Trots att året präglades av pandemin fortskred projektverksamheten utan större avbrott och störningar. Vi ser fortsatt en efterfrågan på främst moderna, ﬂexibla och högkvalitativa kontor samt butiker i attraktiva lägen. UTVECKLING AV FASTIGHETER HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 35 Stadsdelen Fredstan kommer att tillföras moderna och ﬂexibla butiks- och kontors- lokaler som stärker och utvecklar city- kärnan. Utvecklingen sker i nära samar- bete med Göteborgs Stad och hela pro- jektet bedöms vara klart i slutet av 2025. Inom Vallgraven 3:2, Göteborg Under året pågick ombyggnation för att konvertera fastighetens kontor till bostä- der. Förändringen genomförs för att ersätta beﬁntliga bostäder i kvarteret Inom Vallgraven 12. I samband med bostadsprojektet genomförs även större underhållsåtgärder för att fastigheten ska fortsätta uppfattas som attraktiv under lång tid framöver. Projektet bedöms färdigställas runt årsskiftet 2022/2023. Bibliotekstan, Stockholm Ett större om- och påbyggnadsprojekt i Skären 9 vid Norrmalmstorg färdigställ- des i början av året. Kontorsytorna är fullt uthyrda till Advokatﬁrman Vinge och Cecil Coworking. Under året fortsatte även förädling och anpassning av butiks- lokalerna för framtidens handel. Fastig- heten miljöcertiﬁerades enligt BREEAM In-Use med betyget Excellent. Vildmannen 7 brandhärjades i slutet av 2017 och stora delar totalförstördes. Sedan dess har förberedande arbete för återuppförandet pågått, och under 2021 färdigställdes schakt och grundläggning för den nya byggnaden. I grundlägg- ningsarbetet ingick även att sänka källar- golvet för att skapa uthyrningsbara ytor i källarplanet. I slutet av året påbörjades återuppbyggnaden med byggnation av den nya stommen. Den nya byggnaden, med ursprungliga gatufasader bevarade, bedöms stå klar 2023. Lokalanpassningar En stor del av fastigheternas utveckling sker i samband med anpassning av loka- ler åt beﬁntliga och nya hyresgäster. Nären lokal blir ledig görs en utvärdering för att bedöma vilka renoverings- och utvecklingsbehov som ﬁnns. Utvärde- ringen sker i nära samarbete med för- valtningsorganisationen. Öppna planlös- ningar för en effektivare ytanvändning efterfrågas av allt ﬂer hyresgäster, vilket ökar ventilations- och kylbehovet i loka- len. Äldre installationer behöver ofta bytas ut mot den senaste tekniken för attfå ett optimalt inomhusklimat. Hufvudstaden äger många fastigheter i anslutning till varandra vilket skapar stor ﬂexibilitet då det underlättar integrering av lokaler med angränsande ytor. Vid alla ombyggnationer som genomförs läggs stor vikt vid att bevara byggnadens särart och arkitektoniska värde. Hufvudstaden tar ansvar för att bygga och utveckla på ett hållbart, långsiktigt och miljöanpassat sätt för att möta dagens och morgon- dagens krav. Under året pågick ett 50-tal lokalan- passningar om totalt cirka 26 000 kvm. Anpassningarna gjordes för både beﬁnt- liga och nya hyresgäster. I Stockholm genomfördes större lokal- anpassningar i fastigheten Oxhuvudet 18 åt De Lage Landen, Stillfront och Vator Securities om cirka 2 300 kvm. Ifastigheten Achilles 1 gjordes en genom gripande lokalanpassning om cirka 800kvm kontor till hyresgästen Mindset. I NK-huset i Stockholm genom- fördes en lokalanpassning som omfat- tade 1 200 kvm åt Advokatﬁrman Foyen. I Skären 9 skapades nya butiker för varumärken som BLK DNM, Lynk & Co och Samsøe Samsøe. I Göteborg färdigställdes lokalanpass- ningar åt både nya och beﬁntliga hyres- gäster. I fastigheten Femman ﬂyttade den nya hyresgästen Trygghetsrådet in i nya kontors lokaler om cirka 1 100 kvm och hyresgästen Axactor ut ökade sina ytor med cirka 850 kvm. I NK Göteborg färdigställdes i slutet av året ett lokal- anpassningsprojekt omfattande cirka 1800 kvm till revisions byrån Deloitte. STÖRRE PÅGÅENDE OCH PLANERADE PROJEKT I SLUTET AV ÅRET Stad Fastighet Status Lokalslag Projektyta (kvm) Varav tillskapad yta (kvm) Bedömd investering ) (mnkr) Bedömt färdig- ställande (år) Stockholm Vildmannen  Pågående Kontor, butik & bostäder       Stockholm Orgelpipan  Detaljplanearbete Kontor – – – – Göteborg Inom Vallgraven : Pågående Bostäder   –  / Göteborg NK Göteborg Pågående Butik   –  / Göteborg Kv. Inom Vallgraven  Projektering Kontor, butik & restaurang         / Göteborg NK Göteborg Detaljplanearbete Kontor, butik & restaurang – – – – 1) Inkluderar bedömda kostnader för hyresförluster och ﬁnansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för evakuering. För Vildmannen 7 inkluderar investeringen extraordinära kostnader som följer av branden 2017. UTVECKLING AV FASTIGHETER HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202136 PILOTPROJEKT I FEMMAN Hufvudstaden har genomfört ett antal projekt där fokus varit att både bevara beﬁntligt mate - rial, möjliggöra för återanvändning av material i större omfattning samt ökad materialåtervin - ning. Ett av pilotprojekten är Tullverkets tidi- gare kontorslokaler i Femman. Projektet omfattar cirka 7 000 kvm ombyggnation av en interiör som var nästan 50 år gammal och välanvänd. Ur ett miljöperspektiv är det posi - tivt att produkter har använts under lång tid. Ur ett återanvändningsperspektiv fanns det utmaningar att hitta projekt som efterfrågade eller kunde återanvända dessa äldre produk - ter. Trots låg återanvändningspotential kunde ﬂertalet enheter återanvändas, fram förallt dörrar, undertak, köksutrustning, lås och beslag, WC-stolar, tvättställ och VVS-utrust - ning. Framgångsfaktorer för att möjliggöra återanvändning i projektet var att i ett tidigt skede genomföra en materialinventering. Enväl genomförd materialinventering gav rivningsentreprenören ett tydligt underlag som underlättade demontering och logistik. Material som inte kunde återanvändas sorterades noggrant ut och grundliga utred - ningar kring materialåtervinningsmöjlighe- terna genomfördes. Fokus låg främst på de material projektet hade stora mängder av, så som stenullsisolering och gips. Det visade sig att återvinningssystem ﬁnns som fungerar, men att stor förbättringspotential ﬁnns i andra delar av avfallsledet, framförallt i skedet mellan byggarbetsplats och slutdestination. Totalt sorterades cirka 188 ton gips och 6 ton stenullsisolering ut för materialåtervinning. I konventionella projekt sorteras stenull van - ligtvis ut som deponi. Projektets främsta lärdomar var att tidigt ställa krav och förtydliga ambitionerna för alla medverkande aktörer. Kunskapen om mate - rial och hur det hanteras efter sortering har ökat. Det har skapat en medvetenhet kring materialval som vi tar med till kommande projekt. UTVECKLING AV FASTIGHETER HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 37 ÅTERUPPBYGGNAD AV VILDMANNEN 7 I november 2017 utbröt en omfattande brand i Vildmannen 7, belägen i kors- ningen Biblioteksgatan och Jakobs- bergsgatan. Fastighetens innandöme totalförstördes, men glädjande nog stod stenfasaden kvar. Nu pågår arbetet med att bygga upp en ny byggnad innanför den unika, 120 år gamla fasaden i Roslagssandsten. För att skapa bättre takhöjd i källar- våningen sänktes källargolvet cirka 1,5meter. I och med sänkningen låg källar golvet under grundvattennivån vilket skapade en vattenbassäng påcirka 800 kvadratmeter inne i Vild- mannen. Här genomfördes en under- vattensgjutning av skickliga yrkesarbe- tande dykare som använde samma teknik som när bro fästen gjuts. Efter gjutningen var källarvåningen vatten - tät och allt grundvatten pumpades ut. Grundläggningsarbetet pågick fram till och med sommaren 2021. I nya Vildmannen 7 möter kultur- historia en modern arkitektur med hög kvalitet som syns i valen av material genom hela fastigheten. Byggnaden får en tidlös design och funktionalitet som gör att den kommer erbjuda kontor, buti- ker och bostäder under minst hundra år till.Under 2023 planeras den nya Vild- mannen 7 vara klar för inﬂyttning. Byggnaden får en tidlös design och funktionalitet som gör att den kommer erbjuda kontor, butiker och bostäder under minst hundra år till. UTVECKLING AV FASTIGHETER HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202138 UTVECKLING AV FASTIGHETER HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 39 Värderingsstyrd företagskultur Hufvudstadens företagskultur präglas av ett starkt medarbetarengagemang med en tydlig och väl förankrad värdegrund, som genomsyrar allt vi gör. Värderingarna är vårt viktigaste verktyg för att leda och styra verksamheten i riktning mot företagets syfte, vision och mål. De är också en förutsättning för att kunna driva verksamheten mot ett hållbart företagande. Våra värderingar är: kvalitet, ärlighet, lyhördhet och engagemang. Med dessa ord som ledstjärnor arbetar vi tillsammans för morgondagens stad. KVALITET ”Vi tänker långsiktigt” För oss är det viktigt med rätt kvalitet. Det innebär att till- handa hålla den kvalitet som kunden förväntar sig inom ramen för vår affärsidé. Det gäller både vårt fastighets- bestånd och serviceutbud, men också våra kundrelatio- ner och interna samarbeten. För att främja kvalitet värnar vi ett långsiktigt perspektiv. Viagerar istället för att rea- gera, i syfte att utveckla verk- samheten och förebygga problem. Vi verkar för att överträffa förväntningar genom hållbara lösningar ihela verksamheten. ÄRLIGHET ”Vi bygger förtroende genom att stå för vårt ord” Vi agerar alltid professionellt och är pålitliga. Det innebär att vi står för vårt ord och lever upp till våra överenskommel- ser. För oss är ett ärligt uppsåt grunden för framgångsrika affärer och långsiktiga relatio- ner. Vi är raka och ärliga kolle- gor emellan. Alla ska kunna framföra sina åsikter och stå för sina tankar och idéer. LYHÖRDHET ”Vi lyssnar och lär” Vi är lyhörda och öppna för intryck från vår omvärld och våra kollegor. Vi tar aktivt till oss och utvärderar nya idéer. Vi anstränger oss för att se våra kollegors behov av stöd och omtanke, ställer upp för varandra och arbetar tillsam- mans. Vi är lyhörda för våra kunders behov och strävar alltid efter att ligga steget före. Vår omvärld inspirerar oss till att bevara och utveckla våra affärsrelationer. ENGAGEMANG ”Vi brinner för affären” Vi är stolta över vår historia och våra framgångar och engagerar oss för verksam- heten som helhet. Vi ser oss som en viktig samarbetspart- ner till våra kunder och är aktivt intresserade av deras verksamhet och framgång. Vi intresserar oss för våra kolle- gor, gläds åt deras framsteg och hjälper varandra att utvecklas och lyckas. Stolt- het, vilja och intresse är grunden i vår organisation. MEDARBETARE HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202140 NK RETAIL I januari träffade Hufvudstaden en överenskommelse om att förvärva NK-verksamheten inom Departments & Stores Europé AB. Verksamheten förvärvades av NK Retail AB, ett helägt dotterbolag till NK, och tillträddes den 3 februari 2021. NK Retail driver cirka 40 avdelningar inom mode, konfektion, accessoarer, juveler och kosmetik på NK i Stockholm och Göteborg samt e-handel på NK.se. Avdelningarna utgör cirka 25 procent av det totala antalet avdelningar i varu- husen. Inom NK Retail arbetar cirka 400 medarbetare, motsvarande cirka 280 heltidstjänster. I hela koncernen är värderingarna grunden för kulturen och ett viktigt verktyg för att styra verksamheten. Verksamheternas karaktär skiljer sig endel mellan fastighets- och detalj- handelsverksamheten varför formu - lering av värderingarna varierar något. Gemensamt är att vi alla sätter kunden icentrum. Medarbetare – vi når framgång tillsammans Vårt mål är att ha branschens mest pro- fessionella och kompetenta medarbe- tare. Hufvudstaden strävar efter att skapa en arbetssituation där alla medar- betare utvecklas och trivs på jobbet samt får möjlighet att bidra med sin kompe- tens. För att nå dit arbetar vi aktivt med kompetensutveckling och frågor kring hälsa, välmående, ledarskap och kultur. Våra värderingar genomsyrar allt vi gör. Det gångna året Året har påverkats av den pågående coronapandemin. Merparten av våra medarbetare på kontoren arbetade stora delar av året hemifrån medan de med- arbetare som arbetar i varuhusen och fastigheterna har arbetat på plats. Denna situation skapade extra utmaningar och innebar att ledarskapet och självledar- skapet blev än viktigare. Internkommuni- kation har prioriterats och digitala verk- tyg blivit självklara inslag i vardagen. En positiv följd är att vi på bolagsnivå har blivit mer digitala i vårt arbete och i våra processer. Rekrytering och introduktion Långsiktighet är oerhört viktigt när vi rekryterar nya medarbetare. Även jäm- ställdhet och mångfald ingår alltid som en självklar del i rekryteringsprocesser. För att säkerställa att rekryteringar blir värderingsstyrda och kompetensbase- rade genomförs de ﬂesta rekrytering- arna i egen regi. Samtidigt bygger vi upp en kandidatbas av de som är intresse- rade av vår verksamhet. Nya roller inom bland annat e-handel och digitala kana- ler, i kombination med våra nystartade verksamheter Cecil Coworking och NKRetail har dessutom lett tillatt kandi- datbanken breddats ytterligare. För framtida rekryteringsbehov bygger vi även relationer via sociala medier där vi marknadsför oss genom attberätta vad som händer på Hufvud - staden och annonserar lediga tjänster. Engagerade och kompetenta medarbetare är nyckeln till Hufvudstadens starka företagskultur. Ambitionen är att attrahera, utveckla och behålla medarbetare som med hög kompetens, servicekänsla och kundfokus bidrar till företagets fortsatta utveckling. MEDARBETARE HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 41 Det är en av våra strategier för att hitta branschens mest professionella med- arbetare, samtidigt som vi bygger vårt varumärke. Alla nyanställda erbjuds ett introduk- tionsprogram anpassat för sin roll samt en digital introduktionsutbildning med övergripande bolagsinformation. Utöver det anordnas regelbundet introduktions- utbildningen Ny på Hufvudstaden där nyanställda medarbetare inom fastig- hetsverksamheten får träffa några av bolagets chefer för att ömsesidigt lära känna varandra och bolaget bättre. Alla nyanställda inom NK Retail genomgår en introduktionsutbildning inom NK Skolan som även erbjuder löpande kompetens- utveckling. Ledarskap Vi eftersträvar ett modigt, inspirerande, framåtriktat och föredömligt ledarskap. Dessa fyra ledarkriterier ligger till grund för vår syn på ledarskap och fungerar som ledord i vardagen för alla chefer. Detta är också utgångspunkten för bedömning av chefernas utveckling och resultat. Situationsanpassat ledarskap tilläm- pas i hela organisationen. Vi prioriterar att kontinuerligt identiﬁera och utveckla medarbetare med ledaregenskaper. Yngre medarbetare ges tidigt möjlighet att växa in i rollen som chef. Ledarskaps- utbildningar genomförs löpande och i år har en utbildning med fokus på personlig ÅLDER HELTIDSANSTÄLLDA 1) ANSTÄLLNINGSTID CHEFERANSTÄLLDA <30 år, 23% 30–39 år, 30% 40–49 år, 22% >50 år, 25% <1 år, 23% 1–3 år, 19% 4–6 år, 17% 7–10 år, 13% >10 år, 28% Kvinnor 57% Män 43% Kvinnor 76% Män 24% Fastighetsverk - sam heten 150 st Kvinnor 52% Män 48% NK Retail 282 st Kvinnor 85% Män 15% 1) Omräknat till heltidsanställda på årsbasis. 560 st 40 år 9 år 432 st 56 st Samtliga diagram avser 31 december 2021. MEDARBETARE HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202142 utveckling genomförts för alla chefer inom NK Retail. Syftet är att öka själv- ledarskapet och framåtandan på både chefs- och medarbetarnivå. Det skapar rätt förutsättningar för att lyckas i en värld som snabbt förändras. Varje år anordnas en konferens för chefer inom fastighetsverksamheten för erfarenhetsutbyte och diskussion kring ledarskapsfrågor. Årets chefskonferens hölls digitalt med temat hur vi ska leda morgondagens arbetsplats. Alla chefer har tillgång till en digital chefshandbok. Kompetens och lärande Internrekrytering är en viktig del av vår företagskultur och ett sätt att tydliggöra olika karriärvägar. Vi eftersträvar att lediga tjänster tillsätts internt, såväl på chefs- som på medarbetarnivå. För att lyckas med det arbetet ses kompetens- behovet över kontinuerligt. Nya utma- ningar är ett sätt för medarbetare attutvecklas samtidigt som de får en bredare kunskap kring olika verksam- hetsområden. Medarbetarsamtalen utgår från situa- tionsanpassat ledar- och medarbetar- skap. I samtalen diskuteras värderingar, mål, måluppfyllelse och framtida utma- ningar. Därefter upprättas en handlings- plan där varje medarbetare ges möjlighet att påverka sin egen utveckling. Målet är att samtliga anställda ska ha årliga med- arbetarsamtal. En arbetsmiljö att trivas i Medarbetarnas kompetens, engage- mang och medverkan bidrar till att driva verksamheten långsiktigt och med hög kvalitet. För att skapa en god arbetsmiljö där medarbetarna trivs och mår bra prio- riteras friskvård, hälsa och trivsel. Hanteringen av coronapandemins konsekvenser har haft stort fokus även i år. Personalmöten anordnades mesta- dels digitalt och vikten av god internkom- munikation har tydliggjorts. Pulsmätning och medarbetarundersökning genom- fördes med frågor kring välmående, engagemang, samarbete och ledarskap. Under hösten påbörjades en successiv återgång till kontoren, men med fortsatt möjlighet att arbeta delvis på distans. Vi arbetar förebyggande med hälsa genom att erbjuda alla medarbetare hälsokontroller samt ett årligt friskvårds- bidrag. Vi strävar mot låg sjukfrånvaro genom att uppmuntra till fysisk aktivitet och anordna gemensamma aktiviteter för ökad hälsa och trivsel. Vi strävar efter att skapa en arbetsmiljö där alla medarbetare utvecklas och trivs på jobbet. Engagerade och kompetenta med- arbetare är nyckeln till Hufvudstadens starka företagskultur. MEDARBETARE HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 43 Under året har två digitala personalkon- ferenser arrangerats för medarbetare inom fastighetsverksamheten. Temat var hållbarhet respektive Hufvudstadens måloch syfte. Hufvudstadens syfte har formulerats utifrån samtal, enkätfrågor, före läsningar och workshops. Arbetsmiljöarbetet följs upp i grupper som består av representanter från olika delar av organisationen. Arbetsmiljö- grupperna identiﬁerar risker och kommer med förslag till åtgärder samt arbetar med kontinuerlig utveckling. Under året utbildade vi bland annat chefer i arbets- miljöfrågor med särskild inriktning på distansarbete. Attraktiv arbetsgivare Hufvudstaden ska vara en attraktiv arbetsgivare och medarbetarna ska vara stolta över att jobba hos oss. Medarbe- tarna ska trivas, må bra och känna sig motiverade. Vi utvärderar hur vi upplevs som arbetsgivare genom medarbetar- undersökningar och pulsmätningar. Årets undersökning inom fastighetsverk- samheten hade en svarsfrekvens på 87 procent och resultatet visade att 86 pro- cent var nöjda med sin arbetssituation och att 92 procent var motiverade i sitt dagliga arbete. Andelen medarbetare som skulle rekommendera Hufvudstaden som arbetsgivare har ökat för varje år sedan 2016. NK Retail har genomfört en puls- mätning med fokus på välmående, enga- gemang, samarbete och ledarskap. Jämställdhet och mångfald är viktiga perspektiv i allt från rekrytering till det dagliga arbetet. Till stöd har vi en jäm- ställdhets- och likabehandlingspolicy som hjälper oss att skapa en jämställd arbetsplats med förståelse för olikheter samt motverkar diskriminering och krän- kande särbehandling. Utifrån detta har en likabehandlingsplan upprättats med mål inom arbetsmiljö, föräldraskap, trakasserier, rekrytering, kompetens- utveckling, befordran och jämställda löner. Jämställdhetsmålet är att uppnå en jämn könsfördelning med minst en 40/60-procentig fördelning mellan kvinnor och män på såväl bolagsnivå som bland chefer och inom samtliga arbetsgrupper. Inom fastighetsverk- samheten är fördelningen cirka 50/50 mellan kvinnor och män även om vissa grupper inte är lika jämställda. Inom NKRetail är merparten av medarbetarna kvinnor. Ambitionen att uppnå jämställd- hetsmålen ﬁnns även för denna del av verksamheten. Fördelningen mellan kvinnor och män inom chefsgruppen har blivit jämnare under året. Vår kultur präglas av starkt medarbe- tarengagemang och tydliga värderingar. Att arbeta i en värderingsstyrd kultur med stimulerande arbetsuppgifter och chans till goda utvecklingsmöjligheter är något våra medarbetare uppskattar. Inspirerande och kreativa miljöer bidrar till hög trivsel och stort engage- mang bland medarbetarna. Citylägen med trivsamma omgivningar och stort utbud av kultur, restauranger och service uppskattas av medarbetarna. MEDARBETARE HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202144 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 45 Med siktet inställt på framtidens städer Hufvudstaden har utvecklat citykärnor för människor och handel i över 100 år, och det ska vi göra i minst 100 år till. Vi förvaltar och utvecklar fastigheter med ett långsiktigt perspektiv. Det är positivt för planeten, städer samt våra affärer och hyresgäster. Hufvudstaden och hållbarhet Hufvudstaden äger och förvaltar fastig- heter och utvecklar citykärnor med fokus på en levande stad. Våra städer föränd- ras med tiden och vi bidrar aktivt i utveck- lingen. För oss är ett ansvarsfullt och ambitiöst hållbarhetsarbete en fram- gångsfaktor och en förutsättning för vår fortsatta affär. Vårt hållbarhetsarbete genererar lönsamhet och långsiktigt värde för oss, våra ägare och samhället istort. Den rådande klimatkrisen är en av vår tids största utmaningar och den kräver gemensamma lösningar. Att utveckla och förvalta byggnader har stor klimatpåver- kan som främst härrör från material- och energianvändning. Totalt står bygg- och fastighetsbranschen för en dryg femte- del av Sveriges utsläpp av växthusgaser. Dessutom står svenska byggnader för ungefär 40 procent av Sveriges energi- användning. Detta är en enorm utma- ning, men innebär också att bygg- och fastighetsbranschen kan bidra med lösningar. Staden och dess miljöer blir viktiga för att klara omställningen till en hållbar utveckling. Hufvudstaden förvaltar och utvecklar fastigheter med ambition att de ska vara fortsatt attraktiva i nästa sekel. Vi siktar på att utsläppen från våra bygg- nationer och renoveringar samt energi- användning reduceras i linje med Paris- avtalet. Det förutsätter att vi arbetar tillsammans med verksamheter och människor i och kring våra fastigheter. I Hufvudstadens hållbarhetsarbete ingår samtliga dotterbolag. För AB Nordiska Kompaniet ﬁnns en kompletterande håll- barhetsstrategi för varuhusverksamhet med fokus på sortiment, varuhus och upplevelser. Under året har NK fortsatt arbetet med att implementera hållbar- hetsstrategin och integrera NK Retail iNK:s hållbarhetsarbete. Hufvudstaden tilldelades fem stjärnor i GRESB:s årliga rankning av fastighetsbolagens hållbarhetsarbete 2021. Dessutom placerade sig Hufvudstaden på första plats inom ”Kontor och handel” i Europa, och utsågs till övergri- pande regional sektorledare – ett erkännande för ett branschledande hållbarhetsarbete. Ängstak och två innergårdar till fastigheten Skären 9. Gröna ytor i anslutning till arbets- platsen ökar människors välbefinnande. HÅLLBARHET HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202146 HUFVUDSTADENS HÅLLBARHETSPLAN Vår hållbarhetsplan sätter riktningen för hållbarhetsarbetet och hur vi ska bidra till att skapa de bästa förutsättningarna för en hållbar utveckling. Hållbarhetsplanen bidrar till att vi agerar ansvarsfullt och utvecklar verksamheten långsiktigt ur såväl ekono- miskt, miljömässigt och socialt perspektiv. Vår plan är indelad i tre fokusområden: minimera, framtidssäkra och samarbeta. Under året har arbetet med att imple- mentera hållbarhetsplanen fortsatt. Alla Hufvudstadens medarbetare har fått en introduktion till Hufvudstadens hållbar- hetsplan och de övergripande hållbarhets- målen. Utifrån de övergripande hållbarhets- målen har medarbetarna tillsammans i respektive avdelning sedan tagit fram hållbarhetsmål för sin avdelning. MINIMERA ”Vi ska minimera vårt avtryck för att nå en klimatneutral förvaltning senast 2025.” FRAMTIDSSÄKRA ”Vi ska framtidssäkra vårafastigheter och verksamheter för ett 100-årigt perspektiv.” SAMARBETA ”Genom samarbeten skapar vi levande och hållbara miljöer som bidrar till hållbar stadsutveckling.” Som fastighetsbolag har vi ett stort ansvar att minska våra kli- matpåverkande utsläpp. Vi har antagit ambitiösa mål som följs upp regelbundet. Senast 2025 ska vår förvaltning vara klimat- neutral och under perioden 2019 – 2030 ska klimatpåverkande utsläpp från projektutveckling halveras. Energianvändning från vår förvaltning är en av våra största påverkansfaktorer och därför har vi satt målet att energianvändningen per kvm ska minska med minst 16 procent mellan 2019 – 2025. Det är en stor utmaning att ställa om branschen och den kommer kräva såväl teknikutveckling som beteende förändringar och regleringar. Löpande mål • 0 allvarliga arbetsplatsolyckor • Framtidssäkrade fastigheter för klimatförändringar • 100 % hållbarhetsbedömda huvudleverantörer • 40–60 % jämställd organisation allayrkeskategorier Utfall 2021 • 2 allvarliga arbetsplatsolyckor • Påbörjad djupanalys av fastigheternas klimatrisker • 77 % hållbarhetsbedömda leverantörer • 76 % kvinnor och 24 % män 1) Klimatpåverkande utsläpp från förvaltningen ska minskas till 0. Sedan 2019 har utsläppen minskat med 39%. FN:s globala mål för hållbar utveckling Hufvudstadens hållbarhetsplan har utvecklats för att ligga i linje med FN:s globala mål för hållbar utveckling. Av de totalt 17 målen har vi identiﬁerat mål 3, 5, 7, 8, 11, 12 och 13 som de mål där Hufvudstaden har sina starkaste beröringspunkter med och därmed valt att fokusera extra på. HÅLLBARHETSMÅL Mål 2030 • Halverade utsläpp inom projektutveckling jämfört med 2019 Utfall 2021 • Beräkning pågår Mål 2025 • Minst 16 % energibesparing jämfört med 2019 • Klimatneutral förvaltning • 100 % miljöcertiﬁerade fastigheter • All ny ﬁnansiering ska vara grön Utfall 2021 • 11 % minskad energianvändning • 39 % minskade utsläpp 1) • 72 % miljöcertiﬁerat • Ramverk lanserat, första gröna obligationen emitterad HÅLLBARHET HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 47 Minimerad klimatpåverkan Hufvudstaden står bakom Sveriges klimat- mål om nettonollutsläpp 2045. Vi arbetar för att nå en klimatneutral förvaltning senast 2025. Under 2021 var 98 procent av vår totala energianvändning fossilfri. Enförutsättning för att vi ska nå målet är att lokala energiproducenter blir fossilfria ochklimatneutrala. För Hufvudstadens deﬁnition av klimatneutral förvaltning, sesidan 121. Fram till 2030 ska utsläppen från vår projektutveckling halveras. Verksamheten utgörs av underhållsprojekt och lokal- anpassningar samt av större utvecklings- projekt av beﬁntliga och nya byggrätter. Lokalanpassningar står för majoriteten avvåra projekt under ett år och därmed också för stora delar av våra indirekta utsläpp. Därför har vi under året arbetat med att beräkna utsläppen från dessa. När vi vet hur stor klimatpåverkan ett projekt genererar kan vi ta fram mål och åtgärder för att minimera den. Beräkning- arna visar att en representativ lokalan- passning i Hufvudstadens bestånd mot- svarar cirka 80 kilo koldioxidekvivalenter per kvm. Eftersom beräkningarna är base- rade på ett stort antal generiska värden och utförda i grova drag, ska de inte betraktas som en sanning, men ger oss ettriktmärke. Läs mer om hur vi beräknat våra indirekta utsläpp på sidan 122. Energianvändning Att minska energianvändningen i våra fastigheter är ett ständigt pågående arbete som sker genom både optimering av drift och investeringar i energieffektiv teknik. Sedan 2010 har Hufvudstadens energianvändning minskat med 34 pro- cent. Målet är att minska utsläppen med16 procent under perioden 2019 till 2025. Sedan 2019 har energianvänd- ningen minskat med 11 procent. Vår el an- vändning kommer från 100 procent för- nybar, ursprungsmärkt vattenkraft. Vi har gjort ﬂera energieffektiviserande åtgär- der under de senaste åren, exempelvis investerat i energieffektiv teknik med smartare styrning samt installerat geo- energi- och solcellsanläggningar. Sortering av avfall Vi arbetar för att öka sorteringsgraden och minska mängden avfall som går till deponi. I samtliga fastigheter ﬁnns avfallsrum med sorteringsmöjligheter av ﬂera fraktioner. Samordnad avfallshante- ring ger våra hyresgäster möjlighet att tillsammans effektivisera sorteringen, och minska antalet transporter till och från våra fastigheter. Stora avfallsmängder uppstår vid våra lokalanpassningar och större projekt som på- och ombyggnationer. Hufvudstaden ställer krav på leverantörer och samar- betspartners gällande sortering och avfallshantering. I våra byggprojekt följer vi kontinuerligt upp utsorteringen av bygg- och rivningsavfall. Under året har fokus varit att arbeta med att förbättra MINIMERA Vi står bakom Parisavtalet och är fast beslutna att göra allt vi kan för att minimera våra utsläpp. Vårtfokus är att göra mer med mindre för att bidra till en hållbar utveckling. Det innebär effektivare energi- och materialanvändning, smartare avfallsﬂöden och väl valda investeringar. Vi siktar på en klimatneutral förvaltning 2025 och halverade utsläppsnivåer från vår projektutveckling till 2030. sammanställda data från bygg- och rivningsavfall och samarbeta med både avfallsbolag och entreprenörer i syfte att ge ökade förutsättningar för ﬂer cirkulära ﬂöden av material. Hufvudstaden har genomfört ett par pilotprojekt med fokus att minimera mängden bygg- och riv- ningsavfall ytterligare. För exempel, sesidan 37 om projekt Femman. Ramverk för gröna obligationer I oktober lanserade Hufvudstaden ett grönt ramverk för ﬁnansiering av investe- ringar och projekt inom gröna fastigheter och klimatomställning. Ramverket gör det möjligt för Hufvudstaden att emittera gröna obligationer samt att identiﬁera, välja, hantera och rapportera om berätti- gade projekt och tillgångar i linje med Green Bond Principles. Upplånade medel öronmärks till projekt inom gröna bygg- nader, energieffektiv teknik, grön mobili- tet och gröna stadsmiljöer. Under 2021 emitterades den första gröna obligatio- nen om 1 mdkr. Målet är all ny ﬁnansie- ring ska vara grön senast 2025. Pre-loved hos NK Retail Genom att välja kvalitet, vårda samt laga saker som går sönder kan vi förlänga livslängden på redan beﬁntliga produkter och minska belastningen på miljön. Det skapar också goda förutsättningar för att produkter kan få leva vidare och säljas second hand. Med målet om att ﬂer ska upptäcka begagnade produkter, minska avfallet och förlänga livslängden på beﬁntliga produkter har NK Retail under året dedikerat en del av sin avdelningsyta i NK-varuhuset i Stockholm för second hand-produkter, eller så kallat pre-loved. 80 kg CO 2 e per kvm i indirekta utsläpp från lokalanpassningar. 34% minskad energi- användning sedan 2010. 39% minskat klimat- påverkande utsläpp från fastighetsförvaltningen sedan 2019. 98% av vår energianvändning var fossilfri. HÅLLBARHET HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202148 MED NY TEKNIK LÖSER HUFVUDSTADEN EFFEKT BEGRÄNSNINGEN Under de senaste åren har bristen på effekt och elförsörj- ning blivit alltmer påtaglig. Hufvudstaden vill inte belasta elnätet mer än vad som är nödvändigt. Genom att använda ny teknik har vi kunnat lösa beﬁntlig effektutmaning utan att öka belastningen på elnätet. I på- och ombyggnadsprojektet Skären 9 blev effektbristen en utmaning. Nätägaren kunde inte erbjuda en ökad effekt till fastigheten och Hufvudstaden behövde förhålla sig till det. Lösningen i projektet blev att använda ny teknologi från Ferroamp som gör att vi på ett bättre sätt kan hushålla och optimera el- och effektanvändningen. Teknologin hanterar el- och effekttoppar inom fastigheten. Det är ett system medintelligent styrning som använder energi lagrade i storabatterier för att kunna hantera tillfälliga effekttoppar. Batterierna laddas via fastighetens solceller på taket. HÅLLBARHET HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 49 Utveckling för framtiden Hufvudstaden utvecklar fastigheter för ett långsiktigt ägande – med minst 100 års perspektiv. Våra fastigheter ska vara kon- kurrenskraftiga och relevanta även för framtida behov. Det säkerställs genom fokus på att skapa ﬂexibla lösningar. För att uppnå klimatmålen och vara förberedda för framtida förändringar behöver vi utveckla rätt från början. Genom att välja material med tidlös design, funktionalitet och kvalitet är chansen större att produkten håller över tid. Med ﬂexibla och anpassningsbara lösningar kan fastigheterna förändras utan större påverkan eller resursanvänd- ning. Det är ett sätt att säkerställa ﬂer nyttjandemöjligheter i fastigheterna och använda beﬁntliga resurser. Att anpassa fastigheterna till framti- dens klimat blir också av stor vikt för att vara konkurrenskraftiga över tid. Senaste åren har övergripande skyfalls- och över- svämningsanalyser genomförts på samt- liga fastigheter. Resultatet utifrån den är att vi i våra större projekt har säkrat upp fastigheterna med till exempel breddav- lopp från innergårdar och backventiler på avlopp. Under året påbörjades en mer djupgående analys av respektive fastig- het med fortsatta utvecklings- och hand- lingsplaner och proaktiva åtgärder som behöver genomföras på respektive f astig- het. Syftet är att minimera riskerna kopp- lat till klimatförändringarna och kunna hantera översvämningar på grundav kraf- tig nederbörd eller stigande vattennivåer. För mer information om klimatrelaterade risker och möjligheter se sidorna 64–65. Nyttjandegrad i fastigheter En av de största resurseffektiviseringarna som kan ske i bygg- och fastighets- branschen är att använda beﬁntliga lokaler och fastigheter mer effektivt. Hufvudstaden ser stor potential i att både resurseffektivisera och höja nyttjandegra- den i fastigheterna, vilket ger möjlighet att spara på planetens resurser men också hitta nya intäktsmöjligheter. I februari öppnade Cecil Coworking, Hufvudstadens första coworking- anläggning. Cecil Coworking erbjuder ﬂexibla, delade kontorslösningar med plats för cirka 300 medlemmar. Förutom att det är ﬂexibelt och kan skräddarsys efter kundens behov är det även ett bra exempel på hur resurser kan sparas. På Cecil Coworking samnyttjar hyresgäster ytor. De delar allt från mötesrum och kontorsplatser till kaffemaskin och skri- vare. När medlemmar ﬂyttar in, växer och behöver större yta eller ﬂyttar ut, ﬁnns möjlighet till det utan onödiga resurs- byten. Ett annat exempel på höjd nyttjande- grad av yta är taket på NK Parkering. Taket stod oanvänt under stora delar av året, därför valde Hufvudstaden att använda ytan som en plats för aktivitet och rörelse i Stockholm city. Under våren 2021 slogs dörrarna upp för satsningen och här ﬁnns nu fyra padelbanor, aktivitetsplatser i form av gym och en löparbana. FRAMTIDSSÄKRA Vi ska säkra våra fastigheter och verksamheter för ett 100-årigt perspektiv. När morgondagens behov förändras ska Hufvudstaden stå rustat för att möta dessa. Därför ska kärnan i våra beslut vara det långa perspektivet. Genom att skapa goda förutsättningar för en hållbar utveckling ser vi till att vår organisation och fastigheter framtidssäkras. Miljöcertifierade fastigheter Hufvudstadens mål är att alla fastigheter ska vara miljöcertiﬁerade senast 2025. Under 2021 har ytterligare tre fastigheter certiﬁerats, vilket innebär att totalt 72 pro- cent av beståndet är miljöcertiﬁerat. Hufvudstaden lägger stor vikt vid att erbjuda levande och trygga miljöer för människor. Med hjälp av miljöcertiﬁeringar av byggnader får vi en oberoende bedöm- ning av fastigheterna ur ett hållbarhets- perspektiv och en bekräftelse på att bygg- naden uppfyller krav inom till exempel energi, inomhusmiljö och byggmaterial. Att analysera och prioritera klimatrelate - rade risker och möjlig- heter är högt prioriterat inom Hufvudstaden. 72% av beståndet är miljöcertierat. Träningsanläggningen NK Padel & Social är en spännande hälso- och träningsdestination. Ett exempel på ny användning av yta. HÅLLBARHET HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202150 Allt fler laddbara bilar parkerar i våra parkeringshus. Efterfrågan på kommersiella laddplatser är hög. Ivåra egna publika parkeringhus erbjuder vi fler än 260 laddplatser och under 2022 kommer ytterligare cirka 150 laddplatser att tillskapas. Med 219 laddstolpar är NK Parkering ett av depublika parkeringshus i Sverige som erbjuder estladdplatser. HÅLLBARHET HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 51 Hållbarhetsbedömning för att säkra våra krav Säkerhet är högt prioriterat i allt vi gör. Vihar en vision om noll allvarliga olyckor iHufvudstadens verksamhet. Vi ställer höga krav på att våra leveran- törer är väl insatta i och efterlever våra krav och arbetssätt. Under året har vi utvecklat vår uppföljning av leverantörer inom bland annat arbetsmiljö, arbetsvillkor, skatt, myndighetskrav, hälsa och säkerhet, mänskliga rättigheter samt vidareför- med ling av kraven till underleverantörer. Utöver platsrevisioner och ekonomiska analyser, genomgår våra leverantörer också en digital hållbarhetsbedömning, som sedan används för riskbedömning av leverantörer. Målet är att våra huvud- leverantörer inom förvaltning och projek- tutveckling ska hållbarhetsbedömas årligen. Under året hållbarhetsbedömdes 77 procent av våra huvudleverantörer. Mer om vårt arbete med leverantörer ﬁnns att läsa på sidan 123. Attraktiva stadsmiljöer Hufvudstaden samarbetar med både andra fastighetsägare och organisatio- ner samt med Stockholm stad och Göte- borgs stad i ﬂera olika projekt för att skapa säkrare och attraktivare stads- miljöer. I Göteborgs innerstad deltar Hufvudstaden i ett samverkansprojekt utifrån Purple Flag-modellen, med syfte att skapa en bättre och tryggare stads- kärna kvällstid. I Stockholm har vi i många år samarbetat kring att skapa attraktivare miljöer i staden, genom bland annat ny belysning, förbättrade gator och cykelbanor, plantering av växtligheter samt klimatanpassning av staden. Under året har Hufvudstaden tillsammans med Stockholms stad, Ellevio och Fastighets- ägarna erhållit statligt bidrag för att ta fram enförstudie för att gemensamt hitta en strategi för att minska översväm- ningsriskerna vid Norrmalmstorg. Hyresgäster Intresset hos våra hyresgäster att samar- beta kring frågor som avfallshantering, inomhusklimat, minskad energianvänd- ning och minskade utsläpp ökar. Hufvudstaden erbjuder hyresgäster att teckna gröna hyresavtal, vilket innebär att vi och hyresgästen tillsammans kommer överens om en handlingsplan med åtgärder som ska bidra till exempel- vis minskad eller mer effektiv energian- vändning och ökad avfallssortering. Vid årets slut uppgick gröna hyresavtal till 37procent av total uthyrbar kontorsyta. SAMARBETA Att ställa om branschen för att möta både dagens och framtida utmaningar är ett arbete som kräver gemensamma insatser. Tillsammans med partners, kunder, leverantörer och andra intressenter kan vi skapa goda förutsättningar för en hållbar utveckling. Hufvudstaden har fortsatt att erbjuda den uppskattade cykelservicen till hyres- gäster i både Stockholm och Göteborg under året, med förhoppningen om att ﬂer ska välja cykeln i städer. Fullbokade tillfällen visade på hög efterfrågan hos våra hyresgäster varav vi utökade med ﬂer extrainsatta tillfällen. Sedan ﬂera år tillbaka erbjuder vi cykelparkering och omklädningsrum i ﬂera av våra fastighe- ter. Under 2021 har vi utökat med ytterli- gare cykelplatser för att främja mer håll- bart resande. NK:s sortimentstandard och NKRetails leverantörskrav Under året har vi utvecklat och uppdate- rat vår uppföljning av NK:s sortiments- standard. NK:s sortimentstandard innehåller de krav vi ställer på det sorti- ment som säljs på NK. NK:s sortiment- standard innefattar bland annat krav gällande mänskliga rättigheter, arbets- förhållanden vid produktion, djurskydd, kemikalier samt en del produktspeciﬁka krav. I samband med förvärvet av NKRetail har vi även utvecklat och uppdaterat bolagets leverantörskrav med syfte att främja och säkerställa mer hållbara leverantörskedjor. Under 2021 har 81procent av NK Retails leverantö- rer signerat leverantörskraven. Möjlighet till cykelparkering, omklädning och cykelservice efterfrågas av allt fler hyresgäster då många cykelpendlar. Den uppskattade cykelservicen fortsätter. HÅLLBARHET HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202152 Människor kommer även i framtiden att vilja och behöva mötas, både i arbets- och privatliv. Det personliga mötet skapar möjligheter till utbyte av idéer, innovation och affärer samt kultur och upplevelser. HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 53 Antal aktier Antal aktieägare Andel aktieägare, % Antal emitterade aktier Andel aktier, % –   ,    ,  –    ,    ,  –   ,    ,  –  ,    , Utestående aktier   ,    , Hufvudstaden    , Samtliga emitterade aktier    , Källa: Euroclear Sweden Lundbergs, 47% Svenska aktie ägare, 28% Utländska aktie ägare, 25% Aktiekapital Hufvudstaden AB bildades 1915 med ettaktiekapital på 0,6 mnkr, 6 000 aktier på nominellt 100 kronor. Aktiekapitalet uppgick vid utgången av 2021 till 1056,4 mnkr med ett kvotvärde om 5kronor per aktie. Aktiestruktur Hufvudstaden har två aktieslag, serie A och serie C. Serie A har en röst per aktie och serie C har 100 röster per aktie. Det ﬁnns inga begränsningar om hur många röster varje aktieägare kan avge vid en bolagsstämma. Aktierna av serie A noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 och är idag noterade på listan för Large Cap på Nasdaq Stockholm. Aktierna av serie C noterades 1998 och avnoterades i januari 2020 efter begäran från Nasdaq Stockholm. I bolagsordningen ﬁnns ett så kallat omvandlingsförbehåll. Det innebär att C-aktieägare, som så önskar, har rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Sedan avnoteringen har totalt 3211 C-aktier omvandlats till A-aktier, varav 33 st under året. Vid utgången av året uppgick totalt antal utestående aktier till 202 306 933, varav 194 035 080 utgjorde A-aktier och 8 271 853 utgjorde C-aktier. Därut- över ägde Hufvudstaden 8 965 000 A-aktier. Ägarstruktur Antalet aktieägare uppgick vid årets sluttill 40 530. Den största ägaren varL E Lundbergföretagen AB med 46,8procent av totalt antal utestående aktier och 88,5 procent av rösterna. Näst störst var State Street Bank and Trust med 4,7 procent av antalet utestående aktier och0,9 procent av rösterna. Per den 31 december 2021 ägde institutioner och företag med ett innehav om 100 000 aktier eller ﬂer tillsammans 172 270 781 aktier motsvarande 85,2 procent av totalt antal utestående aktier och 96,2 procent av antalet röster. Av dessa var 62 svenska institutioner och företag, som tillsammans hade ett inne- hav på 125 338 556 aktier motsvarande 62,0 procent av antalet utestående aktier och 91,6 procent av rösterna. Antalet utländska institutioner och före- tag med ett innehav om 100 000 aktier eller ﬂer uppgick till 51. Deras innehav uppgick till 46 932 225 aktier motsva- rande 23,2 procent av antalet utestå- ende aktier och 4,6 procent av antalet röster. Därutöver fanns det elva privat- personer som vardera ägde 100 000 aktier eller ﬂer. Antalet aktieägare mins- kade under året med 4 641. Andelen utländskt ägande minskade under året från 28,0 till 24,9 procent av totalt antal utestående aktier. Återköp av aktier Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans mandat att återköpa aktier av serie A, dock högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Mandatet förnyades vid årsstämman 2021. Hufvudstaden ägde vid utgången av året8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 procent av samtliga emitterade aktier. Under 2021 har inga återköp av aktier skett. Börsvärde och omsättning Vid utgången av 2021 uppgick det totala börsvärdet för Hufvudstaden till 28 564 mnkr baserat på kursen för A-aktien. Direktavkastningen uppgick till 1,9pro- cent baserat på börskursen för A-aktien per 31 december 2021. Under året omsattes sammanlagt 231 miljoner aktier, vilket motsvarar 114 procent (149) av det totala antalet utestående aktier. Beräknas omsättningshastigheten i förhållande till aktier som ﬁnns tillgäng- liga för handel, så kallad free ﬂoat, uppgick den till 215 procent (276). Varjehandelsdag omsattes i genom- snitt 930000 aktier i Hufvudstaden (1210000). Handeln i svenska aktier sker i allt större utsträckning på andra marknadsplatser än Nasdaq Stockholm. Under 2021 skedde 53 procent (47) av handeln i Hufvudstadens aktie på andra handelsplatser än Stockholmsbörsen, tillexempel Cboe 41 procent, LSE 6procent och Turquoise 1 procent. Utdelning Om inte investeringar eller bolagets ﬁnansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse ska Hufvudstadsaktien ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksam- heten. För 2021 föreslår styrelsen en utdelning om 2,60 kronor per aktie (2,50) motsvarande 58 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. Långsiktigt ägande ÄGARSTRUKTUR PER 31 DECEMBER 2021 ÄGARFÖRDELNING  HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202154 AKTIEN OCH ÄGARNA Utestående aktier, % Emitterade aktier, % Serie A, antal aktier Serie C, antal aktier Totalt antal aktier Kapital Röster Kapital Röster L E Lundbergföretagen          , , , , State Street Bank and Trust        , , , , BNY Mellon Fonder        , , , , Citi Bank        , , , , JP Morgan Fonder        , , , , BNP Paribas        , , , , Spiltan Aktiefond        , , , , SEB Fonder        , , , , The Northern Trust Company        , , , , Övriga aktieägare         , , , , Utestående aktier          , , , , Hufvudstaden       , , Samtliga emitterade aktier          , , Röstetal (exkl eget innehav)           Röstetal (inkl eget innehav)           Källa: Euroclear Sweden AKTIENS UTVECKLING OCH OMSÄTTNING Inklusive utdelning i jämförelse med index DE STÖRSTA BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAGEN Per  december  AKTIENS UTVECKLING OCH OMSÄTTNING 2021 Inklusive utdelning i jämförelse med index UTDELNING OCH DIREKTAVKASTNING DE STÖRSTA ÄGARGRUPPERNA PER 31 DECEMBER 2021 Utdelning Direktavkastning, % Antal omsatta aktier i miljoner Antal omsatta aktier i miljoner Hufvudstaden A TSR OMX Stockholm Benchmark GI OMX Stockholm Real Estate GI 1) Enligt styrelsens förslag Källa: Nasdaq Stockholm, Fragulator 1) Baserat på kursen för A-aktien. Källa: Nasdaq Stockholm Källa: Nasdaq Stockholm, Fragulator Hufvudstaden A TSR OMX Stockholm Benchmark GI OMX Stockholm Real Estate GI 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 Börsvärde, mnkr Hufvudstaden 1) Nyfosa Corem Wihlborgs Fastpartner Atrium Ljungberg Wallenstam Fabege Castellum SBB Sagax Balder 0 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 2021 1) 202020192018201720162015201420132012 0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Utdelning, kr Direktavkastning, % 0 10 20 30 40 50 DecNovOktSepAugJulJunMajAprMarFebJan Kronor Volym 0 50 100 150 200 250 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 20212020201920182017 Kronor Volym 0 60 120 180 240 300 360 420 480 540 600 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 55 AKTIEN OCH ÄGARNA HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202156 Styrelsen och verkställande direk tören avger härmed årsredo- visning och kon cern redovisning för Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240, NK 100, 111 77 Stock- holm, be söks adress Regeringsgatan 38, Stockholm. Hufvudstaden är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap. L E Lundberg företagen AB, organisationsnummer 556056-8817, Stockholm, har ett bestämmande in ﬂytande iHufvud staden, varför bolaget kon solideras i Lundberg- koncernen. Årsredovisningens resultat- och balansräkningar föreslås fastställas på årsstämman den 24 mars 2022. Bolagsstyrningsrapporten är en del av förvaltningsberättel- sen och framgår av sidorna 100–105. Affärsidé Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångs rika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknads platser. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Återhämtningen i ekonomin var stark under 2021. Vaccine- ringen mot covid-19 hjälpte till att minska hälsoriskerna. Sam- hället påverkades fortsatt av restriktioner och rekommendatio- ner, vilka successivt lyftes bort. Stadskärnorna i Stockholm och Göteborg upplevde stora negativa effekter av åtgärderna. Inﬂationen var stigande och centralbankerna fortsatte att stimu- lera ekonomin med stora tillgångsköp och låga styrräntor. I slutet av året uppkom mutationen omikron av coronaviruset. Smittspridningen ökade men antalet människor med allvarlig sjukdom steg inte som vid tidigare smittspridningsvågor. Myn- digheterna återinförde rekommendationer och restriktioner, däribland hemarbete och begränsade öppettider. Kontorshyresmarknaden var sammantaget positiv. Uthyrnings- processerna tog något längre tid hänförligt till effekter från covid-19. I slutet av året ökade aktiviteten med ﬂer avslut på marknaden. Vakansgraden steg under året i både Stockholm och Göteborg. Marknadshyrorna var något stigande och i Stockholm CBD var de mellan 6 400–8 800 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Motsvarande nivåer i Göteborg CBD var 3 000–3 900 kr per kvm. Hemarbetet har medfört ett förändrat arbetssätt, samtidigt har det belyst betydelsen av den fysiska kontorsarbetsplatsen. Detaljhandeln är i förändring sedan ett par år tillbaka och pandemin har påskyndat den digitala omställningen. Restriktio- ner och rekommendationer har haft en tudelad effekt på mark- naden. Störst negativ påverkan har kläd- och skohandeln upp- levt. I takt med borttagna restriktioner och rekommendationer återhämtade sig försäljningen i citylägena. Även restauranger och nöjesliv återhämtade sig relativt snabbt från effekterna av covid-19. Hyresmarknaden för butiker var under första delen av året svårbedömd och avvaktande. Marknadshyrorna bedömdes, i alla fall temporärt, ha påverkats negativt. Efterfrågan på lokaler ökade något framåt hösten och ﬂer hyresavtal tecknades. Den 3 februari tillträdde NK Retail NK-verksamheten inom Departments & Stores Europé AB. NK Retail driver cirka 40 avdelningar i NK-varuhusen, vilket utgör cirka 25 procent av det totala antalet avdelningar. I NK Retail arbetar cirka 400 medar- betare motsvarande cirka 280 heltidstjänster. Cecil Coworking öppnade verksamheten i Bibliotekstan i februari. Vid årets slut var uthyrningsgraden cirka 85 procent. I Vild mannen 7 färdig- ställdes grundläggningen och uppbyggnaden av stommen påbörjades bakom de bevarade stenfasaderna. Ett första hyres- avtal om cirka 2 200 kvm tecknades. Den nya byggnaden kom- mer färdigställas under 2023. I Göteborg pågick projektering och förberedande arbeten inför det omfattande om- och Förvaltningsberättelse SUBSTANSVÄRDE 31 DECEMBER 2021 Mnkr Kr/aktie Eget kapital enligt balansräkningen  ,  Återläggning Uppskjuten skatt )  ,  Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV)  ,  Avdrag Immateriella tillgångar -,  Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt % - , - Substansvärde (EPRA NTA)  ,  Återläggning Immateriella tillgångar enligt ovan ,  Uppskjuten skatt i sin helhet - , - Substansvärde (EPRA NDV)  ,  BÖRSVÄRDE OCH SUBSTANSVÄRDE 31 DECEMBER 0 25 50 75 100 125 150 175 200 20212020201920182017 Kr per aktie Börskurs serie A Substansvärde (EPRA NTA) 1) Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderätts- tillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 57 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 57 påbyggnadsprojektet Johanna i kvarteret Inom Vallgraven 12. Utvecklingsarbetet i NK-varuhusen fortsatte under året medfokus på att förädla damplanen och utöka utbudet inom NKe-handel. Ivo Stopner valde att gå i pension vid årsskiftet 2021/2022 efter mer än 30 år i Hufvudstadens tjänst och som VD i 22 år. Ny VD är Anders Nygren, tidigare vice VD och chef för affärs- område Stockholm. Betalningsförmågan för butiker och restauranger var försvagad under större delen av 2021. Rabatter i samband med covid-19 var cirka 107 mnkr före redovisad ersättning från det statliga lokalhyresstödet. Efter redovisad ersättning från staten uppgick rabatterna till cirka 60 mnkr. Effekterna från covid-19 minskade jämfört med 2020 vilket tillsammans med högre bruttohyror bidrog till att resultatet från den löpande verksamheten förbätt- rades under året. Hufvudstadens ﬁnansiella ställning är fortsatt solid. Nettobelåningsgraden var 18 procent, soliditeten 61 pro- cent och räntetäckningsgraden 9,3 gånger. Fastighetsbeståndet Hufvudstaden ägde vid årets slut 29 fastigheter (29). Den uthyrbara ytan upp gick till 281 400kvm i Stockholm och 105 100kvm i Göteborg, totalt 386500kvm (386 800). Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 december 2021 var 7,3procent (8,2) och ytvakansgraden var 10,2procent (9,8). Exklusive pågående utvecklingsprojekt varhyresvakansgraden 5,9procent (6,7). I Stockholm var hyres- vakansgraden 5,4procent och i Göteborg 14,4procent, exklu- sive pågående projekt 5,1procent respektive 9,1procent. Under året har 42 600kvm (38 400) omförhandlats till ett årligt hyresvärde om totalt 231mnkr och 22 100kvm (26 700) nykontrakterats. Fastighets- och substansvärde Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samtliga fastig heter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbeståndets verkliga värde per den 31 december 2021. För att kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från tre obe roende värderingsföretag. De externa värderingar som gjorts vid årsskiftet motsvarar 47procent av det internt bedömda marknadsvärdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 50procent respektive 29 procent vid årets första kvartal. Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 decem- ber 2021 bedömts till 48,8mdkr (45,6). Den oreali serade vär de- förändringen uppgick till 2 579,3mnkr (-2 929,9), ökningen beror på effekten av sjunkande direktavkastningskrav och högre hyror för kontor. Värderingsmetod Värdering av fastighetsbeståndethar skett genom att varje enskild fastig hets verkliga värde har bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortspris metoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden inne bär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som påverkar värderingen och resultateffekten före skatt därav. Beskrivning av värderingsmetod ochantaganden ﬁnns inot17. Substansvärde Baserat på värderingen av fastighets beståndet uppgick långsik- tigt substans värde (EPRA NRV) till 40,3mdkr eller 199kronor per aktie. Substansvärde (EPRA NTA) var 38,0mdkr eller 188kronor per aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skat- teskuld. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktiebolag utan skattekonsekvenser. Bedömd verklig upp- skjuten skatt har antagits till5procent. Känslighetsanalys resultat I nedanstående tabell redovisas effekterna på resultat före skatt, exklusive värdeförändringar, på helårsbasis vid föränd- ringar av ett antal faktorer. Hyresnivå, vakansgrad, underhålls- och driftkostnader, avskrivningar, fastighetsskatt samt räntenivå avser de effekter som hade uppstått beräknat på aktuell infor- mation vid räkenskaps årets utgång. KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING 1 Förändring +/– Resultateffekt före skatt, mnkr Hyresintäkter  kr per kvm +/–   Fastighetskostnader  kr per kvm –/+  Hyresvakansgrad , procentenhet –/+  Avkastningskrav , procentenhet –/+   1) Värdetidpunkt 2021-12-31 KÄNSLIGHETSANALYS, RESULTAT Förändring +/– Resultateffekt exkl värdeförändringar före skatt, mnkr Hyresnivå  kr per kvm +/–  Vakansgrad )  procentenhet –/+  Underhålls-, driftkostnader och avskrivningar  procent –/+  Fastighetsskatt )  procentenhet –/+  Räntenivå  procentenhet – + 1) Beräknad ytvakans med 5 800 kr per kvm. 2) Med beaktande av att stor del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna inom ramen för tecknade hyreskontrakt. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202158 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202158 Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åt gärder led- ningen skulle kunna vidta. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Vid årsstämman 2020 fastställdes riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare att gälla från och med års stämman 2020. Fullständiga riktlinjer ﬁnns i not 8. Hållbarhetsrapport Ett ansvarsfullt företagande såväl interntsom externt är en förutsättning förverk samheten. Hufvudstaden bidrar till sam- hällsutvecklingen genom att ta ansvar för sina fastigheter och den omgivande miljön. Bolaget försäkrar sigom att gällande lagar och avtal följs genom att ställa krav på entreprenörer och under- leverantörer. Hufvud stadens värdegrund präglar medarbetarnas agerande och är ett värdefullt redskap idet dagliga arbetet. Bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport utgörs av hållbarhets- redovisningen och ﬁnns intagen i denna årsredovisning på sidorna 10–12, 40–52, 59, 63–65 samt 118–128. EU:s Taxonomi Syftet med taxonomin är att klassiﬁcera vilka investeringar som är miljömässigt hållbara. Taxonomin är ett viktigt verktyg för att nå EU:s klimatmål. Vid genomlysning av verksamheten har Hufvudstaden identiﬁerat att äga, förvalta och utveckla fastig- heter omfattas av EU:s taxonomi då de ingående ekonomiska aktiviteterna kunnat hänföras till någon av de aktiviteter som taxonomin tagit fram för fastighetsbranschen. Aktiviteterna ﬁnns i punkt 7.7 Förvärv och ägande av byggnader, 7.2 Renove- ring av beﬁntliga byggnader och 7.1 Uppförande av nya byggna- der. Nedan presenteras hur stor del av totala verksamheten som bedöms hänföras till de olika ekonomiska aktiviteterna. Total, mnkr Andel taxonomi eligble, % Andel taxonomi icke-eligble, % Nettoomsättning     Investeringar (CapEx)    Driftutgifter (OpEx)    Nettoomsättning, 1 792 mnkr (72 procent), avser hyresintäkter från fastighetsförvaltningen. Interna hyresintäkter har exklude- rats i beräkningen. Hyresintäkter från externa parter till övriga verksamheter i dotterbolagen Parkaden AB och Cecil Cowor- king AB har inkluderats. Beloppen återﬁnns i not 4. Nettoom- sättning som inte omfattas av taxonomin avser främst intäkter från varuförsäljning i NK Retail AB samt serviceintäkter. Investeringar, 574 mnkr (91 procent), omfattar värdehöjande åtgärder och återﬁnns i not 17 vid raden Investeringar i fastighe- ter. Andelen investeringar som inte omfattas av taxonomin avser förvärv av verksamheten inom NK Retail samt investeringar i inventarier och immateriella tillgångar som återﬁnns i not 16, 18 och 19. Driftutgifter, 56 mnkr, inkluderar service, reparation, underhåll och fastighetsskötsel som krävs för att upprätthålla fastigheter- nas grundstandard och funktionalitet. Driftkostnader avseende el, värme, vatten och avfall med mera är exkluderade. Aktiemarknadsinformation All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy. Årsredovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och engelska och distribueras till de aktieägare och andra som anmält sitt intresse. Rapporter och pressmeddelanden ﬁnns tillgängliga på bola- gets hemsida där även anmälan om prenumeration och beställ- ning av information kan göras. Framtiden Hufvudstaden ska fortsatt optimera lönsamheten i den löpande förvaltningen. Våra kunderbjudanden ska även framöver vara relevanta och attraktiva. Bolagets väl inarbetade affärsidé ligger fast men vi kommer vara lyhörda och utveckla verksamheten efter nya beteenden och behov, både för kontor och butiker. På kontorsmarknaden ökar intresset för hög ﬂexibilitet och servicegrad. För att möta den förändrade efterfrågan har vårt kontorsutbud breddats med Cecil Coworking. Vi erbjuder nu tre koncept; Eget kontor, Redo och Cecil Coworking. Våra marknadsplatser kommer fortsätta utvecklas för att även i framtiden erbjuda unika miljöer och köpupplevelser. NK Retails förvärv av NK-verksamheten från Departments & Stores ska bidra till att ytterligare vässa NK:s kunderbjudanden, både i våra NK-varuhus och inom NK e-handel. Bibliotekstan är idag en mycket stark marknadsplats inom premium- och lyxsegmen- ten. Arbetet med att etablera nya svenska och internationella varumärken ska fortsätta för att ytterligare stärka området. Pågående och planerade utvecklingsprojekt uppgår i dagslä- get till cirka 3 mdkr. Vildmannen 7 kommer färdigställas 2023, vil- ket kommer stärka både Bibliotekstan och Hufvudstadens kas- saﬂöde. Under 2022 startar projekt Johanna i Göteborg, ett av våra största utvecklingsprojekt någonsin. Hufvudstaden ska bidra till att minska människans klimatavtryck och vårt hållbarhets- arbete har ambitiösa mål, vilket genomsyrar hela vår verksamhet. Pandemin har sannolikt påskyndat samhällsförändringar men vår övertygelse är att människor även i framtiden kommer vilja och behöva mötas, både i arbets- och privatliv. Kontor, butiker och restauranger i centralt belägna fastigheter i Sveriges två största städer bedöms därför fortsatt vara attraktiva och vi är övertygade om att vår affärsmodell över tid skapar förutsätt- ningar för en god resultatutveckling. Utdelning och vinstdisposition Styrelsen föreslår en höjning av utdelning till 2,60 kr per aktie (2,50) motsvarande totalt 526,0 mnkr. Utdelningen motsvarar 58procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. Styrelsens förslag till vinst disposition redovisas i sin helhet i not26 samt på sidan95. Motiverat yttrande gällande vinst utdelningsförslaget ﬁnns på bolagets hemsida samt kommer att bifogas årsstämmohand- lingarna. Det kan även erhållas från bolaget på begäran. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 59 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 59 Hufvudstaden är en långsiktig fastighetsägare med en solid ﬁnansiell ställning och begränsad ﬁnansiell risk. Bolagets ﬁnansiering utgörs i huvudsak av eget kapital, kassaﬂöde från löpande verksamhet samt upplåning. Upplåningsbehovet tillgo- doses via lån och faciliteter från ﬂera av de större nordiska ban- kerna samt investerare på kapitalmarknaden. Bolaget arbetar aktivt med att förvalta de långsiktiga relationerna med ﬁnansiä- rerna. Ambitionen är att ha en låneportfölj bestående av olika ﬁnansieringsformer med spridda kreditförfall för att optimera verksamhetens tillväxt och uppfylla aktieägarnas förväntningar om en god resultatutveckling och utdelningstillväxt över tid. Finanspolicy Hufvudstadens ﬁnansiering styrs utifrån en av styrelsen beslu- tad ﬁnanspolicy. Syftet med policyn är att säkerställa koncer- nens ﬁnansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Policyn innehåller även tydliga riktlinjer vad gäller befogenheter och behörigheter inom ramen för arbetet med ﬁnansieringen. All ﬁnansiering hanteras av moderbolaget. Inom ﬁnansfunk- tionen ﬁnns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksamheten. Större ﬁnansieringslösningar ska godkännas av styrelsens ord- förande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om den ﬁnansiella utvecklingen och planeringen. Kapitalstruktur Koncernens verksamhet ﬁnansieras med eget kapital, ränte- bärande skulder, uppskjuten skatteskuld och övriga skulder. Eget kapital, 61% Räntebärande skulder, 18% Uppskjuten skatteskuld, 18% Övriga skulder, 3% Räntebärande skulder Koncernens totala upplåning uppgick per den 31 december 2021 till 9 200 mnkr (8 650). Av den totala upplåningen upp- gick ﬁnansiering via kapitalmarknaden genom obligationer till 7700 mnkr (6 200) och företagscertiﬁkat till 500 mnkr (1 450). Säkerställda banklån inom ramen för bolagets lånelöften var 1000 mnkr (1 000) och outnyttjade lånelöften uppgick till 3500 mnkr (3 500). Hufvudstaden tillser att det vid varje givet tillfälle ﬁnns outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga ute- stående företagscertiﬁkat. Finansieringsfaciliteter, mnkr, 31 december 2021 Lån-/facilitetstyp Ram-/ facilitetsvolym Utnyttjat MTN-program     Certiﬁkatsprogram    Banklån inkl. lånelöften     Grön ﬁnansiering Hufvudstaden lanserade under året ett ramverk för gröna obli- gationer. Syftet är att ﬁnansiera gröna fastigheter samt investe- ringar i projekt inom klimatomställning och hållbarhet. Ramverket har genomgått en oberoende granskning av Cicero som utfärdat en second opinion med betyget ”Medium Green” avseende degröna villkoren samt ”Excellent” för styrningen. Ramverket bygger på Green Bond Principles. Inom ramverket emitterades ioktober bolagets första gröna obligation om 1 mdkr. Finansiella nyckeltal Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,2 år (1,8) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,6 år (2,6). Den genom- snittliga effektiva räntan uppgick till 1,3 procent (1,3) inklusive och 1,2 procent (1,1) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöf- ten. För att uppnå önskad ränteförfallostruktur sker upplåning både med fast och rörlig ränta. Av den långfristiga upplåningen löper 6 500 mnkr med fast ränta. Räntebindningsstruktur, 31 december 2021 Förfallotidpunkt, år Krediter, mnkr Genomsnittlig eff. ränta, % ), ) Andel, %    ,     ,     ,     ,     ,  Totalt   ,  1) Kreditmarginalerna fördelas i tabellen i den period som krediten redovisas. 2) Den genomsnittliga effektiva räntan exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften uppgick till 1,2 procent. Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 december 2021 Utnyttjat: Förfallotid- punkt, år Kreditavtal Banklån Obliga tioner/ Certiﬁkat Summa Outnyttjat         -             -          -          -     - Totalt           Den räntebärande nettoskulden uppgick till 8 018 mnkr (7 866). Därtill tillkommer leasingskuld enligt IFRS 16 om 716 mnkr (720) och total nettoskuld uppgick till 8 734 mnkr (8 586). Nettobelå- ningsgraden var 17,9 procent (18,8), soliditeten som över tid ska uppgå till minst 40 procent uppgick till 61 procent (60) och ränte- täckningsgraden var 9,3 gånger (9,1). Finansiella risker Hufvudstaden är främst exponerad för ﬁnansierings-, ränte- och kreditrisker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridda kreditförfall, som möjliggör eventuella amorteringar. Ingen upplåning sker i utländsk valuta varför koncernen har en begränsad Finansiering FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202160 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202160 exponering för valutakursrisk. Upplåning sker både med kort och lång räntebindning. Hufvudstaden har som målsättning att använda likviditetsöverskott till att amor- tera beﬁntliga lån. Överskottslikviditet, som inte används till amortering, får endast placeras i instrument med hög likviditet och låg risk. Finansieringsrisk Finansieringsrisk utgörs av att svårighe- ter kan föreligga att erhålla ﬁnansiering för verksamheten vid en given tidpunkt. För att minimera risken arbetar bolaget aktivt med en kapitalstruktur med spridda förfall och differentierad fördel- ning gentemot kapital- och bankmarkna- den. Utöver det har bolaget lånelöften som säkerställer ﬁnansieringsbehovet vid omsättning av lån och löpande inves- teringar. Målet är att ha ﬁnansiering från minst tre av de större bankerna och betryggande marginaler till kreditgivar- nas covenanter avseende låneavtalen. Hufvudstadens åtaganden gällande covenanter består av börsnotering, ränte- täckningsgrad över 2 och belåningsgrad under 65 procent. Ränterisk Den räntebärande upplåningen medför att koncernen exponeras för ränterisk. Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncer- nens ﬁnansnetto. För att begränsa risken struktureras räntebindning utifrån utveck- lingen på den ﬁnansiella marknaden. Dif- ferentiering av räntebindningstiden med kort, normalt 3–6 månader, och lång, nor- malt 5–7 år, löptid sker med utgångs- punkt i omvärldsanalys och kriterierna i ﬁnanspolicyn. Bolaget arbetar aktivt med att begränsa exponeringen av ränterisken genom att majoriteten av upplåningen sker med fast ränta. Av långfristig upplå- ning löper 6500 mnkr med fast ränta. Kreditrisk Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina avtals enliga förpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens ford- ringar. För att minimera kreditrisken sker i huvudsak förskottsfakturering av hyror och kreditaffärer genomförs endast med större ﬁnansieringsinstitut. Kontorshyresgäster efterfrågar i allt större utsträckning hyresavtal med hög flexibilitet. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 61 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 61 Risker och riskhantering Riskområde Beskrivning av risk Beskrivning av möjlighet Hantering Marknads- och affärsrisker Värdeförändringar på fastigheter Höjda direktavkastningskrav, lägre marknadshyror, ökade vakanser och högre fastighetskostnader leder till minskade fastighetsvärden. Lägre fastighetsvärden på marknaden leder till gynnsam- mare förvärvsmöjligheter. Hufvudstaden har inriktat sitt fastighetsbestånd till de mest attraktiva kommersiella lägena i Sveriges största städer, Stockholm och Göteborg, något som över tid bedöms begränsa risken. Politiska beslut Beslut om en höjning av fastig- hetsskatt utgör en risk. Andra poli- tiska beslut som påverkar är till exempel energi och bolagsskatt. Sänkt fastighets- och bolags- skatt eller gynnsammare förutsättningar för Hufvud- stadens energiförsörjning. Kostnaden för fastighetsskatt vidaredebiteras i huvud- sak till Hufvudstadens hyresgäster. Även del av kostna- der för energi vidaredebiteras. Hufvudstaden arbetar målmedvetet och långsiktigt med att minska energi- förbrukningen. Konjunkturförändring kan påverka konsumen- ternas köpkraft Hufvudstadens kommersiella fastig- heter inrymmer främst kontor och butiker. Butiker påverkas av hur kon- sumenternas köpkraft utvecklas, därmed påverkas även Hufvud- stadens lönsamhet både beträffande hyresinbetalningar och omsättning för NK Retail. Ökad köpkraft för konsumenter resulterar i högre omsättning för butiker vilket möjliggör hyreshöjningar för butiks- lokaler och högre omsättning för NKRetail. Hufvudstaden strävar efter att ha långa hyresavtal för butiker med en hög garanterad minimihyra, som begränsar risken för hyrestapp, kompletterat med en intäktspotential från omsättningshyrestillägg. E-handel E-handeln skapar förändrade konsumentbeteenden vilket kan påverka efterfrågan och betal- ningsförmågan för butikslokaler. E-handelsaktörer ser fördelar med att komplettera sin försäljning i fysiska butiker, sär- skilt på starka marknadsplatser. NK Retail bedriver e-handel på nk.se. Kontinuerlig utveckling för att kunna erbjuda konsu- menterna attraktiva mötes- och marknadsplatser med unika köpupplevelser. Förstärka närvaron i digitala kanaler och fortsätta utveckla NK e-handel. Hälsa och samhälle Ett snabbföränderligt samhälle i en integrerad värld där händelser kan få lokala, nationella och globala effek- ter. Exempelvis sjukdomar, geopoli- tisk oro, IT, ekonomi och energi. Solid ekonomisk grund ger möjlighet att anpassa bolagets verksamhet till förändringar på både kort och lång sikt. Avsatta resurser för omvärldsbevakning, god företags- kultur, geograﬁsk koncentration och långsiktighet ska- par förutsättningar för att snabbt hantera och ställa om i syfte att bemöta uppkomna händelser. Operativa risker Utveckling av fastigheter Felaktiga bedömningar i kalkyler. Ökad komplexitet leder till höjda kostnader. Ansträngda tidplaner. Högre avkastning i fastighets- beståndet. Hufvudstaden driver ombyggnads- och utvecklingspro- jekt i egen regi. Egna projektledare upphandlar och styr genomförandet tillsammans med samarbetspartners. Hyresutveckling Minskade hyresintäkter till följd av sjunkande marknadshyror leder till försämrat resultat och kassaﬂöde vilket även påverkar fastighetsvär- dena negativt. Positiv utveckling av hyresin- täkterna till följd av stigande marknadshyror leder till ökat resultat och kassaﬂöde vilket även påverkar fastighetsvär- dena positivt. Hufvudstadens koncentration till fastigheter med loka- ler i de mest intressanta kommersiella lägena begränsar hyresrisken. Hyran för uthyrda lokaler med avtalstider på tre år eller mer är bundna till konsumentprisindex och många avtal har även minimi indexering. Hyresföränd- ringar sker när avtalen omförhandlas eller nytecknas. Hyresförluster för vakanta lokaler En ökad vakansgrad till följd av minskad efterfrågan leder till försämrat resultat och kassaﬂöde vilket även påverkar fastighets- värdena negativt. En minskad vakansgrad till följd av högre efterfrågan leder till ökat resultat och kassaﬂöde vilket även påverkar fastighets- värdena positivt. En viss vakans för kontorslokaler bör alltid ﬁnnas för atterbjuda kunder expansionsmöjligheter, möjlig göra ombyggnationer och pröva marknadens villighet att acceptera högre hyresnivåer. Hufvudstaden arbetar kontinuerligt i nära dialog med hyresgästerna för att kunna möta deras behov. Fastighetskostnader Stigande fastighetskostnader till följd av högre priser och skatter samt effekter från klimatföränd- ringar med mera. Effektivisering och bra upp- handling möjliggör oförändrade eller lägre fastighetskostnader. Hufvudstaden arbetar aktivt med att optimera driften av fastigheterna. Upphandling av elkraft görs på termin för att minska känsligheten för svängningar i energi- priserna. Fastighetsbeståndet är väl underhållet vilket minskar risken för oförutsedda kostnadsökningar. Personal Att inte uppfattas som, eller inte varaen attraktiv och modern arbetsgivare och därigenom inte kunna behålla och rekrytera rätt kompetens. Ta tillvara på den stolthet och engagemang som medarbe- tarna har för fastigheterna, Hufvudstaden som bolag och varumärket NK. Hufvudstaden är ett värderingsstyrt bolag som bland annat arbetar med kompetensutveckling och jämställd- het. Vi erbjuder en arbetsmiljö att trivas i med satsning på friskvård och hälsa i centralt belägna arbetsplatser. Vår värderingsstyrda företagskultur medför att vi identiﬁerar både möjligheter och riskområden i verksamheten samt att vikontinuerligt bedömer bolagets ﬁnansiella risker. Hufvudstadens möjligheter att på kort sikt påverka resultatet från fastighetsförvaltningen är begränsad. Intäkterna är reglerade i förhållan de vis långa hyresavtal, vanligen tre till fem år, och rörelsekostnaderna är svåra att förändra i ett kort perspektiv med bibehållen service och kvalitet. För att framgångsrikt hanteramöjligheter och risker i ett fastighetsbolag krävs därför långsiktighet och tydliga strategier. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202162 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202162 Riskområde Beskrivning av risk Beskrivning av möjlighet Hantering Skatter Hufvudstadens verksamhet påver- kas främst av inkomst-, fastighets- och mervärdesskatt. Förändringar av skattelagstiftningar kan få effekter på verksamhet och påverka resultatet. Brister i efter- levnaden av skattelagstiftningen kan innebära påföljder. Korrekt och ansvarsfullt hante- rat ger en positiv effekt på varu- märket. Tydliga processer och en god kontrollmiljö tillsammans med kompetenta medarbetare med erfarenhet inom skattelagstiftning minimerar risken för brister i efterlev- naden. Hufvudstaden följer löpande utvecklingen inom skatteområdet och agerar proaktivt för att vidta åtgärder och genomföra förändringar när detta krävs. IT-risk Externt angrepp som gör IT tjäns- ter otillgängliga eller på något sätt skadar informationen. Skapar möjligheter att utmana vår infrastruktur och kompe- tens genom tester. Hufvudstaden har installerade brandväggar, antivirus- tjänster, spam och webﬁlter samt molnbaserade säker- hetstjänster, vilket försvårar attacker. Vidare genomförs sårbarhetstester, kontinuerligt förbättringsarbete samt förbättrat säkerhetsmedvetande i organisationen för att öka säkerheten. Vi har implementerat riskbaserad spridning av tjänster mellan molntjänster och lokalt driftade tjänster med omfattande backuprutiner. Finansiella risker och regelefterlevnad Valutarisk Risken att intäkterna blir lägre eller kostnaderna högre om exponering sker i annan valuta än svenska kronor. Möjlighet till högre intäkter och lägre kostnader om valutakur- ser säkras i gynnsamt mark- nadsläge. I den nystartade verksamheten inom NK Retail sker stora delar av varuinköpen i utländsk valuta, främst euro (EUR). Under året har ingen valutasäkring skett men huvudinriktningen framåt är att större delen av detförväntade nettoﬂödet av utländsk valuta ska kurs- säkras med valutaterminer. Finansiell rapportering Hufvudstadens ﬁnansiella rappor- tering ligger till grund för många beslut både internt och externt varför dess korrekthet är central. Transparens i rapportering inger förtroende och förutsätt- ning för goda affärsrelationer. Strukturerade processer och god intern kontroll säker- ställer korrekthet i den ﬁnansiella rapporteringen. Informationsläckage Extern part kommer åt känslig information i syfte att skada bolaget Skapar höjd medvetenhet hos personalen i dessa frågor och nya processer tas fram för att arbeta mer medvetet med infor- mation. Hufvudstaden har tekniskt skydd av känsliga informa- tionstillgångar i ﬂera lager. Implementerade access- kontroller kontrollerar både kontobehörigheter och IT-utrustning kombinerat med multifaktorautentisering. Vi jobbar också med utbildning om informationssäker- het och hantering av personuppgifter. Hufvudstaden är även exponerade mot ﬁnansierings-, ränte- och kreditrisk. För information om dessa, se ﬁnansieringsavsnittet på sidorna –. Hållbarhetsrisker Byggnation och förvaltning avfastigheter Risk för arbetsplatsolyckor både internt och hos externa leverantö- rer i våra fastigheter. Ökad risk för skador på byggnad under pågå- ende projekt. En arbetsplats utan person- skador ger positiv effekt på varumärket. Hufvudstaden arbetar systematiskt utefter vår arbetsmiljöplan och gör kontinuerligt arbetsmiljö- ochmiljörevisioner. Egna projektledare upphandlar och styr genomförandet tillsammans med våra sam- arbetspartners. Vi har processer för arbets- och ansvarsfördelning genom hela projekten. Socialt ansvar I bygg- och fastighetsbranschen förekommer risk för korruption, osund konkurrens, skattebrott (arbetslivskriminalitet), och brott mot mänskliga rättigheter (arbets- kraftsexploatering) i leverantörs- ledet. Att vara en ansvarsfull och att- raktiv samarbetspartner och samhällsaktör ger en positiv effekt på vårt varumärke. Det skapar också bättre förutsätt- ningar för god arbetsmiljö och kvalitet i utförande på våra byggarbetsplatser. Hufvudstaden arbetar efter en uppförandekod. Vi är tydliga med vilka förväntningar och krav vi ställer på entreprenörer. Upphandling sker enligt tydliga proces- ser. Vi genomför bakgrundskontroller av entreprenörer samt interna och externa kontroller på byggarbetsplat- ser genom bland annat oannonserade platsbesök. Missförhållanden kan rapporteras anonymt via vår vissel- blåsartjänst. Oegentligheter som berör Hufvudstaden uppmärksammas och utreds så tidigt som möjligt. Negativ miljöpåverkan Bygg- och fastighetsbranschen står för en stor andel av samhällets energianvändning och klimatpå- verkande utsläpp, samt genererar mycket avfall. Fastigheter utan negativt klimatavtryck och hög miljö- prestanda. Hufvudstaden har strategier och mål för att minimera energianvändning och klimatpåverkande utsläpp. Ett miljöprogram beskriver våra mål och krav för att säker- ställa att miljöpåverkan minimeras i våra byggprojekt. Även entreprenörer och leverantörer som arbetar åt Hufvudstaden följer miljöprogrammet. Samtliga fastig- heter ska miljöcertiﬁeras. Klimatförändringar Risk för förändrade nederbörds- och temperaturmönster med exempelvis skyfall och torka. Långsiktigt fastighetsägande och kunskap om våra byggna- der ger möjlighet att planera och förebygga. Hufvudstaden utför riskanalyser i fastighetsbeståndet kopplat till klimatförändringar, såsom extrema neder- bördsmängder och ändrade vattennivåer. Det för att förstå, bedöma och möjliggöra hantering av framtida risker. Läs mer på sidorna –. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 63 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 63 Hufvudstaden stödjer rekommendationerna från Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Se även sidan 127 för ett index över var TCFD-relaterad information ﬁnns. Klimatriskanalys Hufvudstaden gör kontinuerligt bedömningar av fastighets- beståndet kopplat till klimatförändringar. Under 2021 har vi genomfört en scenarioanalys utifrån TCFD:s rekommendationer. Analysen baseras på två olika klimatscenarion – ett scenario där utsläppen i det närmaste fortsätter i dagens nivåer (RCP 8.5) och ett scenario där vi klarar att uppfylla Parisavtalet (RCP 2.6). De klimatrelaterade riskerna innefattar både omställningsrisker och fysiska risker. Omställningsrisker är teknikrelaterade risker, regleringar och legala risker, marknadsrisker och anseenderis- ker. Fysiska risker kan vara av akuta slag som extremväder och kroniska fysiska risker som hänger ihop med förändrat åter- kommande väder eller höjda vatten- och temperaturnivåer. Klimatrelaterade risker och möjligheter Hufvudstadens arbete med att identiﬁera och analysera klimatrelaterade risker och möjligheter har fortsatt under året. Arbetet hjälper oss att förstå, bedöma och möjliggöra hantering av framtida risker och minimera eventuell negativ ﬁnansiell påverkan samt framtids - säkra vår verksamhet. Att identiﬁera och vidareutveckla möjligheter är även ett sätt för Hufvudstaden att genom vårt hållbarhetsarbete uppnå konkurrensfördelar. Hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter Det vi kan säga om framtiden är att vi inte vet exakt hur den kommer bli. Sannolikt kommer ﬂera inslag från båda scenarierna att inträffa, och även händelser som vi idag inte kan förutspå. För att säkerställa att vi har en affärs- modell som på lång sikt är lönsam och attraktiv, oberoende av vad vi möter i framtiden, följer vi utvecklingen nog- grant och arbetar löpande med att utvärdera om behovet förändras. Som ett komplement till scenario- analysen har vi genomfört en större skyfalls- och översvämningsanalys av samtliga våra fastigheter, med tillhö- rande handlingsplaner. Analyserna utgår ifrån scenario ”Utsläppen fortsät- ter i dagens nivåer” (RCP 8.5). Läs mer på sidan 50. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202164 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 202164 SCENARIO: I LINJE MED PARISAVTALET Medeltemperaturen i Sverige har stigit med cirka 2 grader fram till 2100. Detta är resultatet av ett fungerande globalt samarbete mellan politiker, företag, branscher och sam- hällen som driver fram kraftiga regleringar och snabb tek- nikutveckling. Efterfrågan och krav på klimatanpassade produkter och tjänster från kunder och investerare är hög. Koldioxidutsläppen halveras fram till 2050 och koldioxid- skatt utökas. Väderhändelserna blir ﬂer och kraftfullare. Energiintensiteten är låg och storskalig nyförnybar energi- teknik införs. Regleringar med hållbarhetskrav påverkar byggnation och ställer ökade krav på rapportering. Källa: smhi.se/klimat/framtidens-klimat RISKER: • Höjda skatter och avgifter samt ökade regleringar för koldioxid- utsläpp och byggnation. • Äldre och/eller kulturskyddade fastigheter är svåra att få energieffektiva, vilket gör dem mindre attraktiva. • Krav på att minimera utsläpp i värdekedjan ställer höga krav påförändringar i affären och företaget. • Högre priser på energi, material och transporter på grund av hårdare krav. • Ökat behov av investering för att energieffektivisera och klimatanpassa fastigheter. MÖJLIGHETER: • Ökad urbanisering och förtätning i stadskärnorna samt närhet till redan uppbyggd service och infrastruktur gör Hufvudstadens bestånd attraktivt. • Ökad efterfrågan på innovation och ny teknik som Hufvudstaden erbjuder. • Ökad efterfrågan på hög nyttjandegrad av fastigheter. • Minskat behov av energi på grund av effektivare användning avresurser ger lägre energikostnader. • Kunder och investerares ökade hållbarhetskrav gör Hufvudstaden till en mer attraktiv fastighetsägare och investering. MÖJLIG FINANSIELL PÅVERKAN: • Fler investeringar i omställningen. • Ökade kostnader för klimatanpassningar. • Möjlighet till högre hyror för väl klimatanpassade fastigheter. • Högre värdering på klimatanpassade fastigheter. • Ökad nyttjandegrad av fastigheter ger nya intäkts möjligheter. • Ökade driftkostnader. • Grön ﬁnansiering ger lägre ﬁnansieringskostnader. SCENARIO: UTSLÄPPEN FORTSÄTTER I DAGENS NIVÅER Klimat- och omställningspolitiken har misslyckats och kli- matkrav från investerare och kunder uteblir. Medeltempera- turen i Sverige ökar med cirka 5 grader fram till 2100. Nederbördsnivåerna ökar kraftigt med cirka 20–40 pro- cent och både havsnivåerna och havstemperaturerna fort- sätter att stiga. Extremväder kommer allt oftare vilket gör att verksamheter kommer styras mer utifrån plötsliga händelser. Energiintensiteten är hög och fossila bränslen används fortsatt frekvent. Klimatförändringarna leder till ﬂer obeboeliga platser i världen, människor tvingas att ﬂy, vilket leder till ökad befolkningsmängd i Sverige. Källa: smhi.se/klimat/framtidens-klimat RISKER: • Skador på fastigheter från extremväder, exempelvis stormar och värmeböljor. • Vattenskador på fastigheter som blivit översvämmade pågrund av ökad kraftig nederbörd och/eller vatten nivåhöjningar. • Ökad el- och energibrist på grund av att behovet av el (elektri- ﬁeringen) och energi i samhället ökar. • Misslyckad klimatanpassning av fastigheter gör att byggnader periodvis kan behöva stängas och blir oanvändbara. • Misslyckad eller låg nivå av klimatanpassning gör fastigheter mindre attraktiva. • Stort behov av ökat underhåll och reparationer på grund av varmare och fuktigare klimat som påverkar teknik och bygg- material negativt. • Ökade kostnader som inte betalas av försäkringar. MÖJLIGHETER: • Ökat behov av klimatanpassning i stora städer ökar viljan hos staden och andra aktörer för gemensamma insatser och sam- arbeten till exempel att bygga vallar för att styra vattenﬂöden. • Ökad betalningsvilja för klimatanpassning i städer då många aktörer och personer drabbas. • Klimatanpassade fastigheter gör Hufvudstaden till en mer attraktiv fastighetsägare. MÖJLIG FINANSIELL PÅVERKAN: • Ökade investeringar i hantering av klimatförändringar. • Ökade kostnader för klimatanpassningar. • Ökade energikostnader. • Ökade drift- och underhållskostnader. • Höjda försäkringspremier/kostnader. • Minskat värde på fastigheter som inte är klimatanpassade. • Ökat värde på fastigheter som är klimatanpassade. • Minskade hyresintäkter till exempel källarplan som inte går atthyra ut. HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 65 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Mnkr Not 2021 2020 Nettoomsättning 3-5 Fastighetsförvaltning, brutto 1 936,5 1 767,9 Hyresintäkter, koncerninternt -153,0 -43,9 Fastighetsförvaltning, netto 1 783,5 1 724,0 Övriga segment 704,4 71,7 2 487,9 1 795,7 Fastighetsförvaltningens kostnader – Underhåll -26,3 -27,0 – Drift och administration -326,1 -298,1 – Fastighetsskatt -204,2 -200,3 – Avskrivningar 6 -5,8 -5,1 Fastighetsförvaltningens kostnader -562,4 -530,5 Övriga segment, kostnader brutto -734,9 -69,2 Hyreskostnader, koncerninternt 153,0 43,9 Övriga segment, kostnader netto -581,9 -25,3 Verksamhetens kostnader 6-10 -1 144,3 -555,8 Bruttoresultat 1 343,6 1 239,9 – varav Fastighetsförvaltning 1 221,1 1 193,5 – varav Övriga segment 122,5 46,4 Central administration 6-10 -57,9 -47,4 Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar 1 285,7 1 192,5 Jämförelsestörande poster 11 – 35,9 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 17 2 579,3 -2 929,9 Rörelseresultat 3 865,0 -1 701,5 Finansiella intäkter och kostnader Ränte- och finansiella intäkter 12 0,0 0,0 Ränte- och finansiella kostnader 13 -138,9 -131,7 -138,9 -131,7 Resultat före skatt 3 726,1 -1 833,2 Skatt 15 -770,8 371,5 ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT 2 955,3 -1 461,7 Övrigt totalresultat – – ÅRETS TOTALRESULTAT 2 955,3 -1 461,7 Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kronor 26 14,61 -7,13 Utdelning per aktie, kronor 2,60 1) 2,50 1) Enligt styrelsens förslag. Rapport över resultat – koncernen Koncernens räKningar 66 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltningens nettoomsättning efter eliminering av koncerninterna hyror uppgick under året till 1 783,5mnkr (1 724,0), en ökning om 3procent. Ökningen förklaras främst av minskade hyresrabatter och kundför - luster för butiker och restauranger i samband med covid-19 samt högre bruttohyror vid omförhandlingar, nyuthyrningar samt indexupp - räkning. Resultatet belastades av hyresrabatter hänförligt till covid-19 med cirka 107 mnkr (163). Redovisad ersättning från det statliga lokalhyresstödet uppgick till cirka 47 mnkr (40), vilket gav en nettoeffekt om cirka 60 mnkr (123). Under året omförhandlade Hufvudstaden hyresavtal motsvarande cirka 231mnkr i årliga hyresintäkter. För butikslokaler var utfallet av omförhandlingarna negativt och för kontor positivt. I genomsnitt resulterade omförhand - lingarna i en hyresökning om cirka 5 procent. Hyresvakansgraden uppgick till 7,3procent (8,2). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick den till 5,9 procent (6,7). Omsättningshyrestillägget var 8,8mnkr (4,6) varav NK-varuhusen stod för 6,3mnkr (3,3). Omsättningen i NK-varuhusen uppgick till totalt 2 267mnkr (1 908). Utöver omsätt - ningshyrestillägg förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror. Underhållskostnaderna uppgick till -26,3mnkr (-27,0). Driftkostnaderna var -219,8mnkr (-196,8). Administrationskostna - derna uppgick till -106,3mnkr (-101,3). Fastighetsskatten uppgick till -204,2mnkr (-200,3) och har i huvudsak vidaredebiterats tillhyresgästerna. Avskrivningar, vilket främst avser avskrivningar av nyttjanderättstillgångar, uppgick till -5,8 mnkr (-5,1). Fastighets- förvaltningens totala kostnader uppgick till-562,4mnkr (-530,5). Bruttoresultatet för året uppgick till 1 221,1 mnkr (1 193,5) efter eliminering av koncern- interna hyror om 153,0 mnkr (43,9). Övriga segment Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet består av Cecil Coworking, NK e-handel och parkeringsrörel - sen i Parkaden AB. NK Retail tillträdde NK-verksamheten den 3 februari 2021. Nettoomsättningen uppgick till 604,0 mnkr (-). Intäkterna inom NK Retail uppvisar säsongsvariationer. Under räken - skapsåret är vanligen första kvartalet det sva- gaste och sista kvartalet det starkaste. Kostna- derna, efter eliminering av koncerninterna hyror om -98,6 mnkr (-), var -507,9 mnkr (-). Resul - tatet för NK Retail exklusive koncerninterna hyreskostnader blev 96,1 mnkr (-). Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 100,4 mnkr (71,7). Ökningen för - klaras av de nystartade verksamheterna Cecil Coworking och NK e-handel samt ökade par - keringsintäkter. Kostnaderna, efter eliminering av koncerninterna hyror om -54,4 mnkr (-43,9), var -74,0 mnkr (-25,3). Ökningen är hänförlig till Cecil Coworking och NK e-handel. Resulta - tet exklusive koncerninterna hyreskostnader blev 26,4 mnkr (46,4). Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar i förvalt- ningsfastigheter uppgick till 2 579,3mnkr (-2 929,9). Den orealiserade värdeökningen beror på effekten av sjunkande direktavkast - ningskrav och högre hyror för kontor. Det genomsnittliga avkastningskravet har minskat med i snitt 19 punkter och uppgick vid ovan- stående värdering till 3,5procent (3,7). Finansiella poster Finansiella intäkter uppgick till 0,0mnkr (0,0). Finansiella kostnader uppgick till -138,9mnkr (-131,7), varav -116,4mnkr (-109,3) avser kostnader för upplåning och -22,5mnkr (-22,4) leasingkostnader avseende främst tomträttsav - gälder. Ökningen av finansiella kostnader för upplåning förklaras av ökad upplåning. Skatt Koncernens skatt uppgick till -770,8mnkr (371,5), varav -110,2mnkr (-99,3) utgjorde aktuell skatt och -660,6mnkr (470,8) uppskjuten skatt. Årets resultat Årets resultat efter skatt uppgick till 2955,3mnkr (-1 461,7). För bättringen förklaras av positiva orealiserade värde- förändringar i fastighetsbeståndet avseende fastigheter. KOMMENTARER 67 Koncernens räKningar HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Mnkr Not 2021-12-31 2020-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 16 96,7 110,0 Förvaltningsfastigheter 17 48 789,6 45 636,5 Inventarier 18 25,9 25,9 Nyttjanderättstillgångar 20 715,4 716,6 Långfristiga fordringar 21 24,9 21,0 Summa anläggningstillgångar 49 652,5 46 510,0 Omsättningstillgångar Varulager 22 154,7 – Kortfristiga fordringar Kundfordringar 23 26,9 36,6 Skattefordran 0,3 0,3 Övriga fordringar 6,0 15,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 76,4 51,1 Likvida medel 25 1 182,0 783,6 Summa omsättningstillgångar 1 446,3 887,1 SUMMA TILLGÅNGAR 51 098,8 47 397,1 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 26 Aktiekapital 1 056,4 1 056,4 Övrigt tillskjutet kapital 628,1 628,1 Balanserat resultat inklusive årets resultat 29 381,5 26 932,0 Summa eget kapital 31 066,0 28 616,5 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 27 7 000,0 6 200,0 Uppskjutna skatteskulder 28 9 162,1 8 501,5 Långfristiga leasingskulder 27 706,9 709,6 Övriga långfristiga skulder 87,7 84,3 Övriga avsättningar 29 31,9 26,2 Summa långfristiga skulder 16 988,6 15 521,6 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 27 2 200,0 2 450,0 Kortfristiga leasingskulder 27 9,4 10,2 Leverantörsskulder 236,7 165,0 Övriga skulder 30 140,0 92,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 458,1 541,4 Summa kortfristiga skulder 3 044,2 3 259,0 Summa skulder 20 032,8 18 780,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 51 098,8 47 397,1 Rapport över finansiell ställning – koncernen Koncernens räKningar 68 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Mnkr Not 2021-12-31 2020-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 16 96,7 110,0 Förvaltningsfastigheter 17 48 789,6 45 636,5 Inventarier 18 25,9 25,9 Nyttjanderättstillgångar 20 715,4 716,6 Långfristiga fordringar 21 24,9 21,0 Summa anläggningstillgångar 49 652,5 46 510,0 Omsättningstillgångar Varulager 22 154,7 – Kortfristiga fordringar Kundfordringar 23 26,9 36,6 Skattefordran 0,3 0,3 Övriga fordringar 6,0 15,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 76,4 51,1 Likvida medel 25 1 182,0 783,6 Summa omsättningstillgångar 1 446,3 887,1 SUMMA TILLGÅNGAR 51 098,8 47 397,1 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 26 Aktiekapital 1 056,4 1 056,4 Övrigt tillskjutet kapital 628,1 628,1 Balanserat resultat inklusive årets resultat 29 381,5 26 932,0 Summa eget kapital 31 066,0 28 616,5 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 27 7 000,0 6 200,0 Uppskjutna skatteskulder 28 9 162,1 8 501,5 Långfristiga leasingskulder 27 706,9 709,6 Övriga långfristiga skulder 87,7 84,3 Övriga avsättningar 29 31,9 26,2 Summa långfristiga skulder 16 988,6 15 521,6 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 27 2 200,0 2 450,0 Kortfristiga leasingskulder 27 9,4 10,2 Leverantörsskulder 236,7 165,0 Övriga skulder 30 140,0 92,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 458,1 541,4 Summa kortfristiga skulder 3 044,2 3 259,0 Summa skulder 20 032,8 18 780,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 51 098,8 47 397,1 Förvaltningsfastigheter Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till 48 789,6mnkr (45 636,5). Ökningen av fastigheternas verkliga värde förklaras av positiva orealiserade värdeföränd - ringar om 2 579,3mnkr (-2 929,9). Under året uppgick investeringar i projekt i fastighetsbe - ståndet till 573,8mnkr (885,9). Förvaltnings- fastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40, vilket medför att avskriv - ningar inte görs. Värderingsmetoden beskrivs inot 17. Fastig heternas skattemässiga rest - värde uppgick till 3,4mdkr (3,2). Nyttjanderättstillgångar Nyttjanderättstillgångar uppgick till 715,4 mnkr (716,6) och består främst av tomträttsavtal värderade till verkligt värde med motsvarande leasingskuld. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal varvid ingen avskrivning sker. Varulager I februari 2021tillträdde NK Retail AB NK- verksamheten inom Departments & Stores Europé AB. I och med tillträdet hanterar kon - cernen varulager bestående av handelsvaror. Varulagret uppgick till 0,3 procent (-) av kon - cernens balansom slutningen och 6,2 procent (-) av koncernens nettoomsättning. Likvida medel Summan av likvida medel uppgick till 1182,0mnkr (783,6). Hyres in be tal ningar skerhuvudsakligen vid kvartalsskiften, varvid temporära över skott kan uppstå. Överskotts- likviditeten används normalt till amortering av lån eller placeras i kortfristiga instrument med hög likviditet och låg risk. Inga begränsningar finns avseende nyttjan de rätten av likvida medel. Leasingskulder Leasingskulder var 716,3 mnkr (719,8) bestå- ende främst av tomträttsavtal som värderats till verkligt värde. Räntebärande skulder Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till1 000,0mnkr (1 000,0). Hufvudstadens certifikatslån uppgick vid årsskiftet till 500,0mnkr (1450,0) och obligationslån till 7 700,0mnkr (6 200,0). Total upplåning upp - gick till 9 200mnkr (8650,0). Den genomsnitt- liga räntebindningstiden var 2,2år (1,8), kapi- talbindningstiden var 2,6år (2,6) och den genomsnittliga effektiva räntan vid årsskiftet uppgick till 1,3procent (1,3) inklusive kostna - der för outnyttjade lånelöften. Leasingskulder betraktas som räntebärande skulder men sär - redovisas i balansräkningen. Räntebärande nettoskuld uppgick till 8 018,0 mnkr (7 866,4) och nettoskulden, vilket inkluderar leasing- skulden, uppgick till 8 734,3 mnkr (8 586,2). Uppskjutna skatteskulder Uppskjutna skatteskulder uppgick till 9162,1mnkr (8501,5). Ökningen förklaras avpositiva orealiserade värdeförändringar ifastighetsbeståndet. KOMMENTARER 69 Koncernens räKningar HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Rapport över förändringar i eget kapital – koncernen Vid årsstämman den 25 mars 2021 fick styrel- sen förnyat bemyndigande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier. Syftet är att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen för att där igenom skapa ökat värde för bolagets aktie ägare och/eller att möjliggöra att egna aktier används som likvid vid eller för att finansiera förvärv av företag eller fastighet. Hufvudstadens totala egna innehav av aktier uppgår därefter till 8 965 000 A-aktier, vilket motsvarar 4,2 procent av samtliga emitterade aktier och 0,9 procent av det totala antalet röster. Inga återköp har skett under året eller efter rapportperiodens utgång. Under 2021 lämnades en utdelning om 2,50kronor per aktie till bolagets aktieägare, totalt 505 767 333 kronor. Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 526,0 mnkr. Mnkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Totalt Ingående eget kapital 2020-01-01 1 056,4 628,1 29 698,2 31 382,7 Årets resultat -1 461,7 -1 461,7 Årets övrigt totalresultat – – Årets totalresultat -1 461,7 -1 461,7 Återköp av egna aktier -500,0 -500,0 Utdelning -804,4 -804,4 Utgående eget kapital 2020-12-31 1 056,4 628,1 26 932,0 28 616,5 Ingående eget kapital 2021-01-01 1 056,4 628,1 26 932,0 28 616,5 Årets resultat 2 955,3 2 955,3 Årets övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 2 955,3 2 955,3 Utdelning -505,8 -505,8 Utgående eget kapital 2021-12-31 1 056,4 628,1 29 381,5 31 066,0 Koncernens räKningar 70 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Takterass på Vinges nya kontor vid Norrmalmstorg. 71 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Rapport över kassaflöden – koncernen Mnkr Not 2021 2020 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 3 726,1 -1 833,2 Av- och nedskrivningar av tillgångar 38,9 78,6 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter -2 579,3 2 929,9 Övriga förändringar 5,3 0,5 Betald inkomstskatt -110,3 -99,3 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 080,7 1 076,5 Kassaﬂöde från förändringar i rörelsekapital: Minskning (+) / Ökning (–) av varulager -93,5 – Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar -4,5 -36,8 Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder 11,6 32,5 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 994,3 1 072,2 Investeringsverksamheten Förvärv av verksamhet 19 -39,8 – Investering i immateriella tillgångar -8,9 -43,2 Investering i förvaltningsfastigheter -573,8 -885,9 Investering i inventarier -6,6 -19,8 Avyttring av inventarier 0,8 – Kassaﬂöde från investeringsverksamheten -628,3 -948,9 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 27 4 250,0 3 450,0 Amortering av låneskuld 27 -3 700,0 -3 150,0 Amortering av leasingskuld 27 -11,8 -41,4 Återköp av egna aktier 26 – -500,0 Utbetald utdelning 26 -505,8 -804,4 Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten 32,4 -1 045,8 Årets kassaﬂöde 398,4 -922,5 Likvida medel vid årets början 783,6 1 706,1 Likvida medel vid årets slut 25 1 182,0 783,6 TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDESANALYSER Erhållen ränta 0,3 0,7 Erlagd ränta -131,8 -125,2 Koncernens räKningar 72 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten Kassaﬂödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade med 4,2mnkr till 1 080,7mnkr (1 076,5). Föränd - ringar i rörelsekapital minskade kassaﬂödet med -86,4mnkr (-4,3). Kassaﬂödet från den löpande verksamheten uppgick därmed till 994,3mnkr (1 072,2). Kassaﬂöde från investerings verksamheten Kassaﬂödet från investeringsverk sam heten uppgick till -628,3mnkr (- 948,9) och avser främst investeringar i be fint ligt fastig hets- bestånd, immateriella tillgångar och inventarier samt förvärv av verksamheten inom NK Retail. För ytterligare information om förvärvet, se not19. Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten Kassaﬂödet från finansierings verk sam heten uppgick till 32,4mnkr (-1 045,8). Upplåningen ökade netto med 550mnkr jämfört med 300,0mnkr föregående år. Årets kassaﬂöde uppgick till 398,4mnkr (-922,5). Likvida medel Koncernens likvida medel uppgick till 1182,0mnkr (783,6) och bestod av kassa ochbankmedel. Hufvudstaden har per 31 december 2021 lånelöften om 4 500,0mnkr. Vid årsskiftet var 3 500,0mnkr outnyttjat varav 500,0mnkr var reserverade för att täcka ute - stående certifikatslån. Certifikatprogrammet uppgick till 3 000,0mnkr varav 500,0mnkr var utestående vid årsskiftet. Outnyttjat belopp uppgick till 2 500,0mnkr. Hufvudstadens MTN-program utökades från 8000,0 mnkr till12 000,0 mnkr varav 7700,0mnkr var emitterade. Outnyttjad ramuppgick till 4 300,0 mnkr. Inga begränsningar finns i nytt jan de rätten av likvida medel. KOMMENTARER 73 Koncernens räKningar HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Moderbolagets räkningar RESULTATRÄKNING Mnkr Not 2021 2020 Nettoomsättning 5 1 366,3 1 267,9 Verksamhetens kostnader 6-10 -692,3 -857,7 Bruttoresultat 674,0 410,2 Central administration 6-10 -57,8 -47,4 Jämförelsestörande poster 11 – 35,9 Rörelseresultat 616,2 398,7 Resultat från ﬁnansiella poster Nedskrivning andelar i koncernföretag -51,3 -10,8 Ränte- och finansiella intäkter 12 128,7 2 453,7 Ränte- och finansiella kostnader 13 -116,3 -109,2 -38,9 2 333,7 Resultat efter ﬁnansiella poster 577,3 2 732,4 Bokslutsdispositioner 14 -110,3 69,3 Resultat före skatt 467,0 2 801,7 Skatt 15 -105,8 -102,2 ÅRETS RESULTAT 361,2 2 699,5 RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Mnkr Not 2021 2020 Årets resultat 361,2 2 699,5 Övrigt totalresultat – – ÅRETS TOTALRESULTAT 361,2 2 699,5 BALANSRÄKNING Mnkr Not 2021-12-31 2020-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggnings tillgångar 16 3,2 4,1 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 17 8 262,2 8 263,8 Inventarier 18 15,4 21,4 Summa materiella anläggningstillgångar 8 277,6 8 285,2 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 19 2 598,4 2 649,7 Fordringar hos koncernföretag 3 448,0 – Långfristiga fordringar 21 24,7 20,9 Summa ﬁnansiella anläggningstillgångar 6 071,1 2 670,6 Summa anläggningstillgångar 14 351,9 10 959,9 Mnkr Not 2021-12-31 2020-12-31 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 23 5,5 9,2 Fordringar hos koncernföretag 206,7 3 233,4 Skattefordran 6,5 16,6 Övriga fordringar 2,1 3,7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 28,5 24,8 Summa kortfristiga fordringar 249,3 3 287,7 Kassa och bank 25 1 137,0 749,6 Summa omsättningstillgångar 1 386,3 4 037,3 SUMMA TILLGÅNGAR 15 738,2 14 997,2 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 26 Bundet eget kapital Aktiekapital 1 056,4 1 056,4 Uppskrivningsfond 124,2 124,2 Reservfond 798,1 798,1 Summa bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7 Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel 2 249,2 55,5 Årets resultat 361,2 2 699,5 Summa fritt eget kapital 2 610,4 2 755,0 Summa eget kapital 4 589,1 4 733,7 Obeskattade reserver 31 52,8 38,7 Avsättningar Avsättningar till pensioner 29 31,7 26,0 Avsättningar för skatter 28 876,1 874,2 Summa avsättningar 907,8 900,2 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 27 7 000,0 6 200,0 Skulder till koncernföretag 5,0 0,7 Övriga skulder 77,0 76,5 Summa långfristiga skulder 7 082,0 6 277,2 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 27 2 200,0 2 450,0 Leverantörsskulder 107,2 109,0 Skulder till koncernföretag 427,4 15,5 Övriga skulder 30 33,6 17,2 Upplupna kostnader och förut betalda intäkter 32 338,3 455,7 Summa kortfristiga skulder 3 106,5 3 047,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 15 738,2 14 997,2 Moderbolagets räKningar 74 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 KASSAFLÖDESANALYS Mnkr Not 2021 2020 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 577,3 2 732,4 Anteciperad utdelning från dotterföretag – -2 350,0 Av- och nedskrivningar av tillgångar 241,3 182,7 Koncernbidrag -128,4 -103,7 Övriga förändringar 5,7 0,5 Betald inkomstskatt -104,0 -99,1 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten före förändringar avrörelsekapital 591,9 362,8 Kassaﬂöde från förändringar i rörelsekapital: Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar -284,8 -168,8 Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder 219,7 31,3 Kassaﬂöde från den löpande verksamheten 526,8 225,3 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag – -0,1 Lämnade aktieägartillskott – -5,0 Försäljning av dotterföretag – 231,5 Investering i immateriella tillgångar – -1,6 Investering i förvaltningsfastigheter -185,1 -358,2 Investering i inventarier – -19,1 Avyttring av inventarier 1,5 – Kassaﬂöde från investeringsverksamheten -183,6 -152,5 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 27 4 250,0 3 450,0 Amortering av låneskuld 27 -3 700,0 -3 150,0 Återköp av egna aktier 26 – -500,0 Utbetald utdelning 26 -505,8 -804,4 Kassaﬂöde från ﬁnansieringsverksamheten 44,2 -1 004,4 Årets kassaﬂöde 387,4 -931,6 Likvida medel vid årets början 749,6 1 681,2 Likvida medel vid periodens slut 25 1 137,0 749,6 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Mnkr Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond Balanserade- vinstmedel inkl årets resultat Totalt Ingående eget kapital 2020-01-01 1 056,4 124,2 798,1 1 359,9 3 338,6 Årets resultat 2 699,5 2 699,5 Årets övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 2 699,5 2 699,5 Utdelning -804,4 -804,4 Återköp av egna aktier -500,0 -500,0 Utgående eget kapital 2020-12-31 1 056,4 124,2 798,1 2 755,0 4 733,7 Ingående eget kapital 2021-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 755,0 4 733,7 Årets resultat 361,2 361,2 Årets övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 361,2 361,2 Utdelning -505,8 -505,8 Utgående eget kapital 2021-12-31 1 056,4 124,2 798,1 2 610,4 4 589,1 TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDESANALYS Mnkr 2021 2020 Erhållen ränta 0,2 0,2 Erlagd ränta -109,2 -102,7 Kommentarer Nettoomsättningen uppgick till 1 366,3mnkr (1 267,9). Ökningen förkla- ras främst av högre bruttohyror vid omförhandlingar, nyuthyrningar och indexuppräkning samt minskade hyresrabatter och kundförluster för butiker och restauranger i samband med covid-19. Hyresintäkter utgjorde 1322,6 mnkr (1 224,1) och serviceintäkter uppgick till 43,7 mnkr (43,8). Kostnaden för underhåll var -162,1mnkr (-365,5). Minskningen förklaras av lägre kostnader till följd av minskad omfattning i större pågående utvecklings projekt. Verksamhetens kostnader uppgick till -692,3mnkr (-857,7). Bruttoresultatet blev 674,0mnkr (410,2). Resultatet från finansiella poster uppgick till -38,9mnkr (2 333,7). Ifinansiella poster inkluderas erhållna koncernbidrag från dotterbolag med 128,4 mnkr (103,7) samt anteciperad utdelning från dotterbolag om0,0mnkr(2 350,0). Investeringar i befintligt fastighetsbestånd, immateriella tillgångar, inventarier och andelar i dotterbolag uppgick till 185,1mnkr (384,0). Likvida medel vid periodens utgång var 1 137,0mnkr (749,6). 75 Moderbolagets räKningar HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Noter NOT 1. REDOVISNINGSPRINCIPER Allmän information Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012–8240, är ett aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Hufvudstaden är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap. Koncernens huvudsakliga verksamhet är ägande, utveckling och förvaltning av kommersiella fastigheter koncen - trerat till centrala Stockholm och Göteborg. Adressen till bolagets huvud- kontor är Hufvudstaden AB, NK 100, 111 77 Stockholm. Besöksadress: Regeringsgatan 38. L E Lundbergföretagen AB, org.nr 556056–8817, Stockholm, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsolideras i Lundbergkoncernen. Årsredovisning och koncernredovis - ning för Hufvudstaden AB (publ) avseende år 2021 har godkänts för publicering enligt styrelsebeslut från den 17 februari 2022. Årsredovis - ning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 24mars 2022. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) och tolkningar som utfärdats av IFRS Interpreta - tions Committee (IFRS IC) såsom de har antagits av Europeiska Unionen (EU). Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Hufvudstadens resultaträkningar är funktionsindelade och anpassade tillverksamheten. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovis - ningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt ivissa fall sambandet mellan redovisning och beskattning. Förutsättningar vid upprättande av de finansiella rapporterna Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvaluta för koncernen. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder samt förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter är den redovisnings - princip som har störst påverkan på koncernens finansiella rapporter. De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har till - lämpats på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag. I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar. Bedömningar och uppskattningar Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att koncernledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Bedömningar gjorda av koncernledningen vid tillämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i det påföljande årets finansiella rapporter beskrivs närmare nedan. Förvaltningsfastigheter Värdet på en fastighet kan endast med säkerhet fastställas när likviden har erhållits efter en försäljning. Vid bokslutet görs en uppskattning av marknadsvärdet som i redovisningstermer kallas för verkligt värde. Det verkliga värdet bestäms utifrån en värdering enligt en variant av ortspris - metoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. I denna värdering görs en bedömning av varje enskild fastighets avkast - ningskrav. Fastigheternas driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresintäkter, långsiktig hyresvakansgrad samt normaliserade drift- och underhållskostnader. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har en bedömning av värdet gjorts enligt en sammanvägning av ortspris - metoden och en exploateringskalkyl där nettokapitaliseringsmetoden används för en färdigbyggd fastighet med avdrag för byggkostnader, marknadsmässig vinst för exploatören samt finansiella kostnader och hyresvakans under byggtiden. Koncernens interna fastighetsvärdering avstäms med oberoende externa värderingsföretag där ett osäkerhetsin - tervall på fastighetsnivå om cirka +/– 5 procent anges kring det bedömda marknadsvärdet. Om koncernens värdering ligger utanför osäkerhetsintervallet ges en förklaring till orsaken till avvikelsen. Förändringar i omvärlden kan medföra att antagande som gjorts av koncernledningen måste omprövas. Detta kan innebära stor variation av värdet på fastighetsbeståndet vilket åskådliggörs i känslighetsanalysen i not 17. Nya redovisningsprinciper Nya eller ändrade, av EU godkända, standarder och tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka Hufvudstadens resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år. Nya standarder som träder i kraft 2022 och framåt Nya och ändrade IFRS standarder med framtida tillämpning förväntas inte komma att ha någon väsentlig effekt på företagets finansiella rapporter. Klassificering mm Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Koncernredovisning Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag. Som dotterbolag konsolideras de företag över vilka moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt upprättad förvärvsanalys. Om förvärvet inte avser rörelse, vilket är vanligt vid förvärv av fastigheter, fördelas förvärvskostnaden på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna efter deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten utan redovisning av goodwill och uppskjuten skattefordran/skuld vid förvärvet. Obeskattade NOTer 76 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 reserver har uppdelats på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Interna fordringar, skulder samt vinster eller förluster som uppkommer vid koncerninterna transaktioner elimineras vid upprättandet av koncern - redovisningen. Konsolidering vid förvärv sker från och med den dag då ett bestämmande inflytande erhålls och vid avyttringar till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Redovisning av intäkter och kostnader Hyres- och serviceintäkter Nettoomsättningen innefattar hyres- samt serviceintäkter. Hyresintäkter avser utdebiterad hyra inklusive index, tilläggsdebitering för fastighets - skatt samt investeringar. Serviceintäkter består av all övrig tilläggs- debitering såsom värme, kyla, sopor, vatten med mera. Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Serviceintäkter redovisas i den period som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och serviceintäkter betalas i förskott och redovisas därmed som förutbetalda intäkter. Intäkter NK Retail Intäkter genereras i huvudsak av försäljning av kläder, accessoarer, skönhet och juveler till konsumenter. Koncernens prestationsåtagande är därmed att till kund tillhandahålla varor, antingen till konsument i kon - cernens egna butiker eller till e-handelskonsumenter när varor lämnas till självständig fraktförare. Samtliga intäkter redovisas enligt IFRS 15-kate - gorin ”vid en tidpunkt”, det vill säga vid leverans. Intäkter från försäljningen av varor till ett fastställt pris redovisas när bolaget har överfört kontrollen av varan till kund vilket normalt sker vid försäljningstillfället när kunden tar med sig varan ut ur butiken eller vid leverans till e-handelskonsument i enlighet med försäljningsvillkoren. Den huvudsakliga butiksförsäljningen sker med 30 dagars öppet köp (fullreturrätt), vilket innebär att intäkter från försäljningen i butik redovisas med avdrag för beräknade returer. Den beräknade återbetalningen för returnerade varor redovisas som en återbetalningsskuld (det bolaget förväntas vara skyldig kunden). Rätten att återfå den vara som returneras redovisas som varulager. Intäkterna minskas även med rörliga ersätt - ningar i form av rabatter och kundlojalitetsprogram. Försäljningsintäkterna redovisas med avdrag för mervärdesskatt, returer och rabatter, som netto- omsättning i resultaträkningen, under övriga segment. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas normalt på tillträdesdagen om inte kontrollen övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Statliga stöd Statliga bidrag redovisas i rapport över finansiell ställning som upplupen intäkt när det föreligger rimlig säkerhet att bidraget kommer att erhållas och att koncernen kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med bidraget. Bidrag periodiseras systematiskt i årets resultat på samma sätt och över samma perioder som de kostnader bidragen är avsedda att kom - pensera för, såvida inte villkoren för att erhålla bidraget uppfylls efter att de relaterade kostnaderna har redovisats. I dessa fall redovisas bidraget i den period under vilken företaget erhåller en fordran på staten. Administrationskostnader Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter och räntekost- nader, utdelningar från dotterbolag samt orealiserade och realiserade vinster på finansiella placeringar. Ränteintäkter och räntekostnader redovisas i resultaträkningen i den period till vilken de är hänförliga förutom för låneutgifter som är direkt hänförliga till investeringar och där finansieringskostnaden är av materiell betydelse. Ränteintäkter hänförliga till kundfordringar ingår i bruttoresultatet. Ränteintäkter och -kostnader beräknas enligt effektivräntemetoden. Leasing När ett avtal ingås bedömer koncernen om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Vid leasingavtalets början eller vid omprövning av ett leasingavtal som innehåller flera komponenter – leasing- och icke-leasingkomponenter – fördelar koncernen ersättningen enligt avtalet till varje komponent baserat på det fristående priset. Leasingavtal där koncernen är leasegivare Koncernens samtliga hyresavtal för uthyrning av lokaler är klassificerade som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa framgår ovan i avsnitt Hyres- och serviceintäkter. Leasingavtal där koncernen är leasetagare Koncernen redovisar en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld vid leasingavtalets inledningsdatum. Nyttjanderättstillgången värderas initialt till anskaffningsvärde, vilket består av leasingskuldens initiala värde med tillägg för leasingavgifter som betalats vid eller före inledningsdatumet plus eventuella initiala direkta utgifter. Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt från inledningsdatumet till det tidigare av slutet av tillgångens nyttjandeperiod och leasingperiodens slut, vilket i normalfallet för koncer - nen är leasingperiodens slut. Leasingskulden, som delas upp i lång- och kortfristig del, värderas initialt till nuvärdet av återstående leasingavgifter under den bedömda leasingperioden. Leasingperioden utgörs av den ej uppsägbara perioden med tillägg för ytterligare perioder i avtalet om det vid inledningsdatumet bedöms som rimligt säkert att dessa kommer att nyttjas. Leasingavgifterna diskonteras i normalfallet med koncernens genom - snittliga marginella upplåningsränta. I de fall leasingavtalets implicita ränta lätt kan fastställas används dock den räntan. Koncernens genomsnittliga marginella upplåningsränta uppgår per 2021-12-31 till 1,50 procent vilket den även gjort under hela räkenskapsåret. Leasingskulden omfattar nuvärdet av följande avgifter under bedömd leasingperiod: • fasta avgifter, inklusive till sin substans fasta avgifter, • variabla leasingavgifter kopplade till index eller pris, initialt värderade med hjälp av det index eller pris som gällde vid inledningsdatumet. 77 NOTer HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Skuldens värde ökas med räntekostnaden för respektive period och reduceras med leasingbetalningarna. Räntekostnaden beräknas som skuldens värde gånger diskonteringsräntan. Leasingskulden för koncernens lokaler med hyra som indexupp - räknas beräknas på den hyra som gäller vid respektive rapportperiods slut. Vid denna tidpunkt justeras skulden med motsvarande justering av nyttjanderättstillgångens redovisade värde. På motsvarande sätt justeras skuldens och tillgångens värde i samband med att ombedömning sker utav leasingperioden. Vissa leasingavtal innehåller förlängningsoptioner respektive uppsäg - ningsoptioner som koncernen kan utnyttja respektive inte utnyttja upp till ett år innan utgången av den icke-uppsägningsbara leasingperioden. Huruvida det är rimligt säkert att en förlängningsoption kommer att utnytt - jas fastställs på leasingavtalets inledningsdatum. Koncernen omprövar huruvida det är rimligt säkert att en förlängningsoption kommer att utnyttjas om det sker betydande förändringar i omständigheter som ligger inom koncernens kontroll. Koncernens avtal för lokaler och mark, ej tomträtter, består i huvudsak av ej uppsägningsbara perioder om ett flertal år, som förlängs med ytterligare år om koncernen eller leasegivaren inte säger upp avtalet med 9–24 månaders uppsägningstid. För majoriteten av dessa avtal bedömer koncernen att det inte är rimligt säkert att avtalen kommer att förlängas bortom den första perioden, det vill säga leasingperioden bedöms vanli - gen till en period. Koncernen har i egenskap av leasetagare identifierat tomträttsavtal som de enskilt mest väsentliga. Leasingskulden per 31 december 2021 uppgick till 716 mnkr, varav tomträttsavtalen uppgick till 676 mnkr. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet på nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Kostnaderna för tomträttsavgälder redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad. Koncernen presenterar nyttjanderättstillgångar och leasingskulder som egna poster i rapporten över finansiell ställning. För leasingavtal som har en leasingperiod på 12 månader eller mindre eller med en underliggande tillgång av lågt värde, understigande 50000 kr, redovisas inte någon nyttjanderättstillgång och leasingskuld. Leasingavgifter för dessa leasingavtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och sociala kost- nader med mera redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt bonusprogram redovisas vid årets slut, se riktlinjer för rörlig ersättning i not 8. Beträffande koncernens åtaganden för pensioner omfattas huvud - delen av de anställda tjänstemännen av den så kallade ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta samt de kollektivanställda av avtalspension SAF-LO. För räkenskapsåret 2021 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som förmånsbestämda. Pensionsplanen redovisas därför som en avgifts - bestämd plan. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Skatt Skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redo- visas i övrigt totalresultat eller i eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemäs - siga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämp - ning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Finansiella instrument Finansiella tillgångar klassificeras och värderas med utgångspunkt i kon- cernens affärsmodell för finansiella instrument. Koncernen klassificerar de finansiella tillgångarna som värderade till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde via resultatet. De finansiella skulderna klassificeras som värderade till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde via resultatet. Finansiella instrument värderas initialt till verkligt värde med tillägg för eventuella transaktionskostnader förutom tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde via resultatet som initialt värderas utan tillägg för transaktionskostnader. Finansiella tillgångar och skulder redovisas med tillämpning av affärsdagsprincipen. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part i ett avtal. Kundfordran tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Hyresfordran tas dock upp då respektive hyresperiod påbörjats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. En finansiell tillgång (eller del därav) tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget överför i allt väsentligt de risker och fördelar som är förknippade med ägande. En finansiell skuld (eller del därav) tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet Denna kategori består av finansiella tillgångar och skulder som utgör innehav för handelsändamål, det vill säga med huvudsyfte att säljas eller återköpas på kort sikt. Derivat klassificeras som att de innehas för handelsändamål om de inte är identifierade som säkringar. Finansiella tillgångar i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värde - förändringar redovisade i resultatet. I denna kategori ingår räntederivat. Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar som innehas i syfte att erhålla de avtalsenliga kassa- flödena och de avtalsenliga kassaflödena endast avser betalningar av kapitalbelopp och ränta på utestående kapitalbelopp redovisas till upp - lupet anskaffningsvärde. Fordringar värderas till upplupet anskaffnings- värde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Kund- och lånefordringar redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar. Kassa och banktillgodohavanden redovisas till nominellt värde. Check - räkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga skulder. Fordringar med kvarvarande löptid på mer än tolv månader redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella tillgångar som ingår i denna kategori är hyres- och kund - fordringar, kassa och bank, lånefordringar samt övriga fordringar. Samtliga lån redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket innebär att värdet justeras genom att eventuella rabatter eller premier i samband med att lånet tas upp eller löses samt kostnader i samband med upplå - ning periodiseras över lånets löptid. Periodiseringen beräknas på basis av NOTer 78 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 lånets effektiva ränta. Vinst och förlust som uppkommer när lånet löses redovisas i resultaträkningen. Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upp - lupet anskaffningsvärde. Finansiella skulder som ingår i denna kategori är lån samt övriga finansiella skulder, till exempel leverantörsskulder. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernen redovisar som princip förväntade kreditförluster för samtliga finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde. När det gäller fordringar på banker där koncernen lånat in likviditetsöverskott, redovisas dock inte några sådana belopp eftersom inlåningen är återbe - talningsbar på anfordran och att inlåning endast sker på banker med god kreditvärdighet. För hyres- och kundfordringar värderas de förväntade kreditförlus - terna utifrån fordringarnas hela återstående avtalsenliga löptid. Koncer- nen använder en matris för beräkning av dessa förväntade kreditförluster med olika förväntade förlustgrader utifrån hur länge fordringarna är sena i sina betalningar. Förlustgraderna har beräknats utifrån historiska erfarenheter som sedan kompletterats med justeringar för de specifika förhållanden som råder per balansdagen samt förväntade förändringar i kundernas betalningskapacitet. För långfristiga fordringar redovisas en förlustreserv vid den initiala redovisningen med ett belopp som motsvarar den statistiskt förväntade kreditförlusten under de kommande 12 månaderna. Om en betydande ökning av kreditrisk har ägt rum, övergår värderingen av de förväntade kreditförlusterna till att beräknas för hela den återstående löptiden. Koncernen betraktar en 90 dagars försening av avtalsenliga betal - ningar som en betydande ökning av kreditrisk och vid detta tillfälle så anses fordran vara kreditförsämrad och förlustreserven beräknas såsom nuvärdet av de förväntade kassaflödena diskonterade med fordrans ursprungliga effektivränta. Förlustreserverna redovisas i balansräkningen som en reduktion av fordringarnas nettoredovisade värde och förändringarna i förlustreserven redovisas på samma rad i resultaträkningen som motsvarande intäkt. Immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar som förvärvats av koncernen utgörs av e-handelsplattform samt övriga IT-system och redovisas till anskaffnings - värde minus ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter för aktiverade immateriella tillgångar redovisas som en tillgång i rapport över finansiell ställning endast då de ökar de framtida ekonomiska fördelarna för den specifika tillgången till vilka de hänför sig. Alla andra utgifter kostnadsförs när de uppkommer. Avskrivningsprinciper Avskrivningar redovisas i årets resultat linjärt över immateriella tillgångars beräknade nyttjandeperioder. Nyttjandeperioderna omprövas minst årligen. Immateriella tillgångar med bestämbara nyttjandeperioder skrivs av från den tidpunkt då de är tillgängliga för användning. Den beräknade nyttjandeperioden är 5 år för de immateriella anläggningstillgångarna. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del. Materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffnings - värde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella ned- skrivningar. Vid investeringar aktiveras även direkt hänförliga låneutgifter ide fall finansieringskostnaden är av materiell betydelse. Avskrivningar fastighetsförvaltning Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar som används i adminis- trationen ingår i administration fastighetsförvaltning. Avskrivningar övriga verksamheter Avskrivningar avseende materiella anläggningstillgångar ingår i kostnader för övriga verksamheter. Avskrivningsprinciper Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för inventarier är 3–5 år. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter och/eller värdestegring. Initialt redovisas förvaltningsfastig - heter till anskaffningsutgift, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter i balansräkningen till verkligt värde. Verkliga värdet baseras på interna värderingar för varje enskild fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvartalsskifte. För att kvalitetssäkra värderingen inhämtas, minst en gång per år, oberoende externa värderingar från värderingsföretag. De externa värderingarna omfattar normalt 30–40 procent av det internt bedömda marknadsvärdet för fastighetsbeståndet och urvalet av fastigheter repre - senterar olika fastighetskategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. Löpande under året görs en uppdatering av den interna värde - ringen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Koncernen undersöker även löpande om det finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar redovisas netto. Tillkommande utgifter aktiveras endast när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet, samt att åtgärden avser utbyte av en befintlig eller införande av en ny identifierad komponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter resultatförs löpande i den period de uppstår. Låneutgifter som är hänförbara till uppförandet av så kallade kvalifi - cerade tillgångar aktiveras som en del av den kvalificerade tillgångens anskaffningsvärde. I koncernen är det främst aktuellt vid uppförande eller större ombyggnadsprojekt av förvaltningsfastigheter. Beräkning av låneutgiften görs utifrån projektets finansieringsbehov och koncernens upplåningskostnad. Nedskrivningar De redovisade värdena för koncernens tillgångar – med undantag för förvaltningsfastigheter och anläggningstillgångar som innehas för försälj - ning, finansiella tillgångar samt uppskjutna skattefordringar – prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på att det redovisade värdet inte kan återvinnas. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. Tillgången skrivs ner till återvin - ningsvärdet om det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet. Åter- vinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. För nedskrivning av finansiella tillgångar, se separat avsnitt ovan. Varulager Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsälj- ningsvärdet. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämp- ning av först in, först ut-metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som upp- kommit vid förvärvet av lagertillgångarna och transport av dem till deras nuvarande plats och skick. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningspriset i den löpande verksamheten, minskat med beräknade försäljningskostnader. 79 NOTer HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Aktiekapital Förvärv av egna aktier redovisas som en minskning av eget kapital. Likvid från avyttring av egna aktier redovisas som en ökning av eget kapital. Resultat per aktie Beräkningen av resultatet per aktie baseras på årets resultat efter skatt i koncernen och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året. Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare och inga utspädningseffekter föreligger. Avsättningar Avsättningar redovisas i balansräkningen när det finns en legal eller infor- mell förpliktelse på grund av en inträffad händelse och då det är sannolikt att förpliktelsen kommer att uppfyllas och beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Om effekten av när i tiden betalningen sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom att det förväntade framtida kassaflödet nuvärdeberäknas med en diskonteringsfaktor (före skatt), som avspeglar marknadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs till förpliktelsen. Avsättning för uppskjuten skatteskuld är inte föremål för diskontering. Eventualförpliktelser Med eventualförpliktelse avses ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. Kassaflödesanalyser Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod. Segmentsredovisning Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen vilken tillhandahåller tjänster som är utsatta för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, Fastighetsförvaltning, NK Retail och Övriga verksamheter. Övriga verksamheter består av parkeringsrörelsen i Parkaden AB, NK e-handel och Cecil Coworking. Denna uppdelning överensstämmer med hur verksamheten följs upp internt. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridisk person. Även de uttalanden som Rådet för finansiell rapportering gett ut för noterade bolag har tillämpats. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekom - mendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprin - ciper framgår nedan. Erhållna koncernbidrag redovisas inom kategorin finansiella poster och lämnade koncernbidrag som bokslutsdispositioner. Moderbolaget gör avsättningar till obeskattade reserver inom ramen för gällande skatteregler. Ändrade redovisningsprinciper Moderbolagets redovisningsprinciper har inte förändrats jämfört med årsredovisningen för föregående år. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde metoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. I koncern - redovisningen redovisas transaktionsutgifter hänförliga till dotterföretag direkt i resultatet när dessa uppkommer förutom vid tillgångsförvärv då transaktionsutgifter redovisas i den förvärvade tillgången. Anteciperad utdelning Anteciperad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moderföre- taget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moder- företaget har fattat sådant beslut innan moderföretaget publicerat sina finansiella rapporter. Obeskattade reserver I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. Förvaltningsfastigheter Moderbolagets förvaltningsfastigheter redovisas enligt koncernens prin- ciper för materiella anläggningstillgångar, men utan möjlighet att tillämpa verkligt värdemetoden. Istället tillämpas anskaffningsvärde metoden med avskrivningar över bedömd nyttjandeperiod för byggnaderna. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värde - höjande förbättringsåtgärder. Endast utgifter som genererar bestående värdehöjning av fastigheterna aktiveras. Ombyggnadskostnader av under - hållskaraktär belastar resultatet. Låneutgifter aktiveras ej i moderbolaget. I enlighet med undantagsreglerna i RFR2 för förvaltningsfastigheter, redovisas byggnader som en enda avskrivningsenhet utan uppdelning på komponenter. Värdering av förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstillgångar Redovisat värde för förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstill- gångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsvärdet, skrivs tillgångarna ner till återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet mot- svarar det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsäljningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kassaflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar marknadens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången. För tillgångar som inte till övervägande del genererar oberoende kassa inflöden fastställs återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultat - räkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs om återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare redovisat värde. Redovisade uppskrivningar av förvaltningsfastigheter har gjorts till verkliga värden med avdrag för uppskjuten skatteskuld. Information om fastigheternas verkliga värden per balansdagen lämnas i not 17. Avskrivningar förvaltningsfastigheter Moderbolagets avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaff- ningsvärden, i förekommande fall justerade för upp- och nedskrivningar och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för byggnader är 50–100 år och för byggnadsinventarier 5–20 år. Uppskrivningar skrivs av på den underliggande tillgångens kvarvarande avskrivningstid. Procentsatser för avskrivningar redovisas i not 17. Leasade tillgångar Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget som finns i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte nyttjanderätter och NOTer 80 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 leasingskulder i balansräkningen. På samma sätt som i koncernredovis- ningen skiljs inte leasing- och icke-leasingkomponenter åt för byggnader och mark. I stället redovisas leasing- och icke leasingkomponenter som en enda leasingkomponent för dessa typer av underliggande tillgångar. NOT 2. FINANSIELLA INSTRUMENT OCH FINANSIELL RISKHANTERING Hufvudstaden är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridda kreditförfall, som möjliggör eventuella amorteringar. Ingen upplåning sker i utländsk valuta varför koncernen har en begränsad exponering för valuta kursrisk. Upplåning sker både med kort och lång räntebindning. Hufvudstadens finansfunktion är en koncernfunktion med centralt ansvar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs utifrån en av styrelsen beslutad finanspolicy, som syftar till att säkerställa koncernens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Inom finans - funktionen finns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksamheten. Större finansie - ringslösningar ska godkännas av styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om finansiell utveckling och planering. Hufvudstaden har som målsättning att använda likviditetsöverskott till att amortera befintliga lån. Överskottslikviditet, som inte används till amortering, får endast placeras i instrument med hög likviditet och låg risk.Information om upplåning, låneramar och villkor finns i not 27. Finansieringsrisk Finansieringsrisk utgörs av att svårigheter kan föreligga att erhålla finan- siering för verksamheten vid en given tidpunkt. Målet är att ha finansiering från minst tre av de större bankerna och en låneportfölj med spridda förfall och lång löptid. För att minimera kostnaden för koncernens upplåning och säkerställa att finansiering kan erhållas har bolaget lånelöften som täcker behovet för omsättning av lån och investeringar. Därutöver har bolaget ett certifikatprogram och ett MTN-program. Styrelsen fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen. Rullande prognoser upprättas för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Hufvudstadens upplåning uppgick vid årsskiftet till 9 200 mnkr (8 650 mnkr). Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,2 år (1,8), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,6 år (2,6) och den genomsnittliga effektiva räntan inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften 1,3 procent (1,3). Räntebärande nettoskuld var 8 018 mnkr (7 866). Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 uppgående till 716 mnkr (720), total netto- skuld var 8 734 mnkr jämfört med 8 586 mnkr vid utgången av 2020. Koncernen hade per 2021-12-31 långfristiga lånelöften om 4,0 mdkr, varav 3,5 mdkr var outnyttjat. Därutöver fanns certifikatprogram om 3mdkr, varav 2,5 mdkr var outnyttjat samt MTN-program om 12 mdkr, varav 4,3 mdkr var outnyttjat. Bolaget har betryggande marginaler till kreditgivarnas covenanter avseende låneavtalen. FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTOR OCH KAPITAL, 2021-12-31 Förfalloår Ränte- betalningar, mnkr Nominellt belopp, mnkr 1) Andel, % 2022, kv 1 37,8 400 4 2022, kv 2 28,7 500 6 2022, kv 3 33,9 300 3 2022, kv 4 7,5 500 6 2023 87,6 2 500 27 2024 56,6 1 000 11 2025 42,7 1 500 16 2026 31,1 2 500 27 Totalt 325,9 9 200 100 1) Kapitalbindning avseende certifikatslån har beräknats utifrån underliggande lånelöfte. Utöver ovanstående finns övriga skulder som även innefattar leverantörs- skulder, vilka normalt har en förfallotid på 30 dagar. Ränterisk Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansnetto. Hufvudstadens finansieringskällor utgörs i huvudsak av eget kapital, kassaflöde från löpande verksamhet samt upplåning. Upplåningen, som är räntebärande, medför att koncernen exponeras för ränterisk. Hufvudstadens finanspolicy anger ramarna för hur arbetet med hantering av ränterisker ska bedrivas. Ett övergripande mål är att förfallostrukturen på hyresavtalen ska beaktas vid bestämmande av räntebindningstid samt att det finns en avvägning mellan bedömd löpande kostnad för upplåningen och risken att få en signifikant negativ påverkan på resultatet vid en plötslig större ränteförändring. Detta innebär att koncernens räntebindning för nettoskulden i normalfallet ska vara 1–4 år. Upplåning sker både med kort räntebindning, normalt 3–6 månader, och lång räntebindning, normalt 5–7 år. Per 2021-12-31 är koncernens räntebindningstid 2,2 år. Av långfristig upplåning löper 6 500 mnkr med fast ränta. En förändring av marknadsräntan med +1 procentenhet samt antagande om oförändrad lånevolym och räntebindningstid skulle öka Hufvudstadens räntekostnad 2021 med17mnkr (23), och vid en förändring av marknadsräntan på -1 procentenhet skulle Hufvudstadens räntekostnad minska med 10 mnkr (16). Skillnaden mellan räntekostna - den beror på att vissa avtal löper med räntegolv. Kreditrisk Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens fordringar. Målet är att minimera kreditrisken genom förskottshyror och att endast göra kreditaffärer med större finansieringsinstitut. Kreditrisk kan i huvudsak hänföras till utestående kund-/hyresfordringar och likvida medel vilka per årsskiftet hade ett bokfört värde om cirka 27 mnkr respektive cirka 1 182 mnkr vilket innebär att koncernen är begränsat exponerad för kreditrisker. Förluster på kund-/hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Hufvudstaden begränsar kreditriskexponeringen från kund- och hyresfordringar genom att medvetet väljer kunder med dokumenterad affärskompetens och konkurrenskraftig verksamhet. För att begränsa riskerna ytterligare kreditkontrolleras koncernens kunders finansiella ställning genom inhämtande av information från olika kreditupplysnings - företag. I enlighet med Hufvudstadens kreditpolicy krävs normalt säkerhet i form av deposition, bankgaranti eller borgensförbindelse vid nyuthyrning. Hyresfordringar förskottsaviseras. KONCENTRATION AV KREDITRISK, 2021-12-31 1) 2) Årshyra, tkr Antal kunder Summa årshyra, tkr Andel, % 0–99 71 2 281 0,1 100–499 57 17 154 1,0 500–999 63 48 068 2,9 1 000–2 499 169 283 762 14,9 2 500–4 999 85 310 325 16,5 5 000–9 999 57 400 603 22,3 10 000– 34 800 558 42,3 Totalt 536 1 862 751 100,0 1) Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras av Hufvudstaden för eget bruk. 2) Årshyra per 2021-12-31. Koncernens tio största hyresgäster representerar 25 procent av den totala kontrakterade hyran och den enskilt största kunden utgör 7 procent, vilket innebär att Hufvudstadens exponering mot enskilda kunders kreditrisk är relativt begränsad. 81 NOTer HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Verkligt värde Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker. Verkliga värden fastställs här genom diskontering av framtida betalningsflöden till aktuell marknadsränta för likvärdiga instrument. För finansiella instrument som kundfordringar, leverantörsskulder och liknande, vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, bedöms det verkliga värdet överensstämma med redovisat värde då dessa instrument har en kort löptid. Det verkliga värdet bedöms iallt väsentligt överensstämma med redovisat värde. UPPLYSNINGAR OM VERKLIGA VÄRDEN, FINANSIELLA INSTRUMENT Redovisat till upplupet anskaffningsvärde Upplysning om verkligt värde Mnkr 2021 2020 2021 2020 KONCERNEN Långfristiga fordringar 24,9 21,0 24,9 21,0 Kortfristiga fordringar 41,9 61,1 41,9 61,1 Likvida medel 1 182,0 783,6 1 182,0 783,6 Långfristiga skulder 7 031,9 6 226,2 7 031,9 6 164,0 Kortfristiga skulder 2 493,6 2 664,8 2 493,6 2 663,5 MODERBOLAGET Långfristiga fordringar 24,7 20,9 24,7 20,9 Kortfristiga fordringar 16,6 21,9 16,6 21,9 Likvida medel 1 137,0 749,6 1 137,0 749,6 Långfristiga skulder 7 031,7 6 226,0 7 031,7 6 163,8 Kortfristiga skulder 2 364,1 2 608,8 2 364,1 2 607,5 För obligationslån med fast ränta uppgår övervärdet till 13,0 mnkr (-63,5). Dessa har beräknats utifrån nivå 2 i IFRS 13 vilket betyder att värdet har beräknats baserat på officiella marknadsnoteringar. NOTer 82 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Koncerneliminering Totalt Mnkr 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 KONCERNEN Fastighetsförvaltning Intäkter och kostnader 1) Hyresintäkter 1 141,8 1 028,1 402,2 338,1 304,1 319,2 -153,0 -43,9 1 695,1 1 641,5 (varav omsättningshyrestillägg) (1,4) (1,2) (6,3) (3,3) (1,1) (0,1) (8,8) (4,6) Serviceintäkter 25,7 24,5 43,9 37,9 18,8 20,1 88,4 82,5 Underhåll -14,7 -14,4 -6,4 -6,7 -5,2 -5,9 -26,3 -27,0 Drift och administration -116,7 -109,0 -150,4 -130,7 -59,0 -58,4 -326,1 -298,1 Fastighetsskatt -120,3 -116,8 -47,1 -46,7 -36,8 -36,8 -204,2 -200,3 Avskrivningar -0,8 -0,3 -4,6 -4,5 -0,4 -0,3 -5,8 -5,1 Bruttoresultat Fastighetsförvaltning 915,0 812,1 237,6 187,4 221,5 237,9 -153,0 -43,9 1 221,1 1 193,5 NK Retail Nettoomsättning 604,0 604,0 Kostnader -606,5 98,6 -507,9 Bruttoresultat NK Retail -2,5 98,6 96,1 Övrig verksamhet Nettoomsättning 18,2 – 82,2 71,7 100,4 71,7 Kostnader -25,7 -3,9 -102,7 -65,3 54,4 43,9 -74,0 -25,3 Bruttoresultat övrig verksamhet -7,5 -3,9 -20,5 6,4 54,4 43,9 26,4 46,4 Central administration -57,9 -47,4 Jämförelsestörande poster 0,0 35,9 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 2 579,3 -2 929,9 Rörelseresultat 3 865,0 -1 701,5 Finansiella intäkter och kostnader -138,9 -131,7 Resultat före skatt 3 726,1 -1 833,2 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 32 904,2 30 204,5 9 215,9 9 008,0 6 669,5 6 424,0 48 789,6 45 636,5 Investeringar Förvaltningsfastigheter och inventarier 220,3 640,1 163,6 120,8 196,4 144,8 580,3 905,7 1) För jämförbart bestånd se Affärsområden i siffror sidan 112. NOT 3. SEGMENTINFORMATION Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet avser Cecil Coworking (Affärsområde Stockholm), NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden AB (Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärs- områden som följer den operativa styrningen av verksamheten. Denna följer huvudsak ligen hyresmarknadens geografiska uppdelning i delmarknader. I moderbolaget finns endast en rörelsegren, fastighetsförvaltning. Föl - jande sammanställning visar intäkter och kostnader, tillgångar samt investe- ringar för de olika affärsområdena året 2021 och jämförelseåret 2020. 83 NOTer HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 NOT 4. RESULTATUTVECKLING I SAMMANDRAG Jan – mar Apr – jun Jul – sep Okt – dec Jan – dec Mnkr 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 KONCERNEN Fastighetsförvaltning Hyresintäkter 437,9 458,5 467,2 380,6 475,0 406,1 468,0 440,2 1 848,1 1 685,4 Serviceintäkter 21,1 23,7 27,5 23,2 19,4 21,9 20,4 13,7 88,4 82,5 Fastighetsförvaltningens intäkter, brutto 459,0 482,2 494,7 403,8 494,4 428,0 488,4 453,9 1 936,5 1 767,9 Hyresintäkter, koncerninterna -33,7 -11,0 -29,3 -11,0 -45,7 -10,9 -44,3 -11,0 -153,0 -43,9 Fastighetsförvaltningens intäkter, netto 425,3 471,2 465,4 392,8 448,7 417,1 444,1 442,9 1 783,5 1 724,0 Övriga segment Hyresintäkter 17,4 19,2 20,6 15,7 26,8 17,2 32,0 19,3 96,8 71,4 Serviceintäkter 0,5 – 0,5 – 0,5 0,0 2,1 0,3 3,6 0,3 Försäljning av varor 74,4 – 148,4 – 156,4 – 224,8 – 604,0 – Intäkter övriga segment 92,3 19,2 169,5 15,7 183,7 17,2 258,9 19,6 704,4 71,7 Nettoomsättning 517,6 490,4 634,9 408,5 632,4 434,3 703,0 462,5 2 487,9 1 795,7 Fastighetsförvaltning Underhåll -5,7 -6,4 -4,7 -6,2 -6,2 -6,8 -9,7 -7,6 -26,3 -27,0 Drift och administration -83,4 -74,3 -77,8 -70,2 -72,0 -65,9 -92,9 -87,7 -326,1 -298,1 Övriga kostnader -52,4 -51,4 -52,1 -51,4 -53,0 -51,4 -52,5 -51,2 -210,0 -205,4 Fastighetsförvaltningens kostnader -141,5 -132,1 -134,6 -127,8 -131,2 -124,1 -155,1 -146,5 -562,4 -530,5 Övriga segment Kostnader övriga segment, brutto -110,1 -13,0 -175,8 -13,2 -199,2 -14,8 -249,8 -28,2 -734,9 -69,2 Hyreskostnader, koncerninterna 33,7 11,0 29,3 11,0 45,7 10,9 44,3 11,0 153,0 43,9 Kostnader övriga segment, netto -76,4 -2,0 -146,5 -2,2 -153,5 -3,9 -205,5 -17,2 -581,9 -25,3 Verksamhetens kostnader -217,9 -134,1 -281,1 -130,0 -284,7 -128,0 -360,6 -163,7 -1 144,3 -555,8 Bruttoresultat 299,7 356,3 353,8 278,5 347,7 306,3 342,4 298,8 1 343,6 1 239,9 – varav Fastighetsförvaltningen 283,8 339,1 330,8 265,0 317,5 293,0 289,0 296,4 1 221,1 1 193,5 – varav Övriga segment 15,9 17,2 23,0 13,5 30,2 13,3 53,4 2,4 122,5 46,4 Central administration -12,2 -11,5 -12,3 -11,9 -12,2 -11,1 -21,2 -12,9 -57,9 -47,4 Jämförelsestörande poster – – – 34,7 – – – 1,2 – 35,9 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -235,6 -929,4 642,4 -985,3 328,4 -155,5 1 844,1 -859,7 2 579,3 -2 929,9 Finansiella intäkter och kostnader -33,6 -32,0 -33,2 -34,0 -34,5 -32,9 -37,6 -32,8 -138,9 -131,7 Skatt -4,6 118,1 -195,0 135,0 -127,7 -28,1 -443,5 146,5 -770,8 371,5 Periodens resultat efter skatt 13,7 -498,5 755,7 -583,0 501,7 78,7 1 684,2 -458,9 2 955,3 -1 461,7 NOT 5. LEASINGAVTAL – KONCERNEN SOM LEASEGIVARE Koncernen hyr ut lokaler i förvaltningsfastigheter. Koncernen klassificerar dessa leasingavtal som operationella eftersom leasingavtalen inte överför de betydande risker och förmåner som är förknippade med ägandet av den underliggande tillgången. För löptidsanalys av leasingavgifter se tabell nedan där återstående löptid är mellan 1 och 15 år. FÖRFALLOSTRUKTUR 1) 2) 3) 2022 2023 2024 2025 2026 2027- Totalt Antal avtal Kontor 57 60 55 38 25 26 261 Butiker 73 61 70 40 23 12 279 Övrigt 456 208 141 81 36 43 965 Totalt koncernen 586 329 266 159 84 81 1 505 Andel, % 38,9 21,9 17,7 10,6 5,6 5,3 100,0 Totalt moderbolaget 477 259 186 124 68 71 1 185 Årshyra, mnkr Kontor 126,0 192,7 265,2 121,8 124,7 249,8 1 080,2 Butiker 105,6 123,9 143,7 97,2 82,1 54,4 606,9 Övrigt 28,2 21,8 22,4 13,5 11,4 28,7 126,0 Totalt koncernen 259,8 338,4 431,3 232,5 218,2 332,9 1 813,1 Andel, % 14,3 18,7 23,8 12,8 12,0 18,4 100,0 Totalt moderbolaget 204,4 270,3 275,9 193,5 149,7 290,8 1 384,6 1) Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande, varvid motsvarande nu gällande yta exkluderats. 2) Exklusive vakanta ytor samt ytor (lager och kontor) som disponeras av Hufvudstaden för eget bruk. 3) Exklusive bostadskontrakt. NOTer 84 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 NOT 7. MEDELANTAL ANSTÄLLDA 2021 1) 2020 Medelantal anställda Varav män, % Varav män, % Moderbolaget 141 50 136 54 varav ledande befattningshavare 8 75 8 75 Helägda dotterbolag Parkaden AB 3 67 3 67 Cecil Coworking AB 3 33 1 0 NK Retail AB 269 15 – – Totalt koncernen 416 28 140 54 varav ledande befattningshavare 8 75 8 75 Av koncernens 56 chefer (33) är 32 kvinnor (11) eller 57 procent (33). Imoderbolagets styrelse ingick 6 män (6) och 3 kvinnor (3). Inom koncer - nen finns ytterligare en manlig styrelseledamot (1 man). Koncernen har endast anställda i Sverige. 1) Beräkningen baseras på Full Time Equivalent (FTE). NOT 8. LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR Koncernen Moderbolaget Tkr 2021 Varav bonus 2020 Varav bonus 2021 Varav bonus 2020 Varav bonus Löner och andra ersättningar Arvode till styrelsens ordförande 500 498 500 498 Arvode till övriga styrelseledamöter 1 780 1 771 1 750 1 741 Ersättning och förmåner till; – VD 1) 6 458 1 194 4 375 172 6 458 1 194 4 375 172 – Vice VD, AO NK 2) 3 537 668 4 111 252 3 537 668 4 111 252 – Vice VD, AO Stockholm 3) 3 163 584 563 35 3 163 584 563 35 – Övriga ledande befattningshavare 10 482 1 940 10 663 726 10 482 1 940 10 663 726 – Övriga anställda 4) 192 251 7 960 78 633 1 839 89 631 7 779 77 690 1 820 Totalt 218 171 12 346 100 614 3 024 115 521 5) 12 165 99 641 5) 3 005 Sociala kostnader inklusive löneskatt Styrelsens ordförande 51 51 51 51 Övriga styrelseledamöter 500 497 497 494 VD 1) 2 958 2 006 2 958 2 006 Vice VD, AO NK 2) 1 342 1 487 1 342 1 487 Vice VD, AO Stockholm 3) 1 241 213 1 241 213 Övriga ledande befattningshavare 4 002 4 140 4 002 4 140 Övriga anställda 4) 64 332 26 768 31 419 26 502 Totalt 74 426 35 162 41 510 34 893 Pensionskostnader VD 1) 4 132 2 336 4 132 2 336 Vice VD, AO NK 2) 950 805 950 805 Vice VD, AO Stockholm 3) 746 150 746 150 Övriga ledande befattningshavare 3 934 3 341 3 934 3 341 Övriga anställda 4) 19 600 11 504 12 495 11 433 Totalt 29 362 18 136 22 257 18 065 1) VD har varit sjukskriven mellan 2019-10-01 - 2020-06-30. 2) Bo Wikare har varit tf VD mellan 2019-10-01 - 2020-06-30. Löner, ersättningar och övriga kostnader redovisas i sin helhet i posten Vice VD, AO NK. 3) Anders Nygren utsågs till vice VD 2020-10-01. Löner, ersättningar och övriga kostnader redovisas fram till 2020-09-30 i posten Övriga ledande befattningshavare. 4) Inkluderar NK Retail från 2021-02-03. 5) Löner och andra ersättningar inkluderar även icke monetära förmåner. NOT 6. AVSKRIVNINGAR Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Avskrivningar per tillgångsslag Balanserade utgifter för program 22,2 3,7 0,9 0,1 Förvaltningsfastigheter – 1) – 1) 186,7 161,2 Inventarier 6,4 3,9 4,6 2,3 Nyttjanderättstillgångar 7,2 5,4 – – Totalt 35,7 13,0 192,2 163,6 Avskrivningar per funktion Fastighetsförvaltningen Drift och administration 5,9 3,3 4,9 2,3 Avskrivningar 5,8 5,1 187,3 161,3 Övriga segment Övriga segment, kostnader 23,4 4,2 – – Central administration 0,6 0,4 – – Totalt 35,7 13,0 192,2 163,6 1) Förvaltningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde, varför inga avskrivningar görs. 85 NOTer HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 I februari 2021 förvärvade det helägda dotterbolaget NK Retail AB NK-verksamheten inom Departments & Stores Europé AB. I verksamheten arbetar cirka 400 medarbetare motsvarande cirka 280 heltidstjänster. Löner och ersättningar ingår i koncernen från och med februari 2021. Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till ledande befattnings - havare beslutas av årsstämman. Bolaget har följt de riktlinjer som antagits av årsstämman 2020, se separat avsnitt nedan, och styrelsen har utnyttjat möjligheten att frångå riktlinjerna vad gäller pensionsåldern för verkstäl - lande direktören. Styrelsen beslutade att bevilja verkställande direktören Ivo Stopner att gå i pension vid utgången av 2021 vid en ålder av 59 år och åtta månader, vilket innebär ett mindre avsteg från riktlinjerna avseende pensionsåldern om 60 år för verkställande direktören. Samtliga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen, inklusive koncernledningen, omfattades under året av ett bonusprogram, med undantag av medarbetare i Hufvudstadens dotterbolag, NK Retail vilka inte omfattades av bonusprogrammet. Bonus utfaller enligt kriterierna verk - samhetsresultat och kundnöjdhet, samt personlig bedömning för chefer. Bonus för koncernledningen följer det som presenteras under riktlinjer nedan. För övriga chefer utgår bonus med maximalt två månadslöner. För övriga medarbetare utgår bonus med maximalt en månadslön. För bonus - programmet gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar och andra jämförelsestörande poster. I bokslutet 2021 har bonus reserverats för resultatmål, kundnöjdhet och personliga mål. Pensioner för koncernens anställda regleras av respektive kollektivavtal, ITP-plan för tjänstemän och avtalspension SAF-LO för kollektivanställda. ITP-planen innebär både förmånsbestämd och avgiftsbestämd pension. Knappt 100 anställda omfattas av förmånsbestämd pension. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december har vid årsredovisningens undertecknande ännu ej fastställts definitivt. Alectas preliminära konsolideringsnivå uppgick per 2021-12-31 till 172 procent (148). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstäm - mer med IAS 19. Styrelsearvoden Kostnadsförda styrelsearvoden avseende 2021 uppgår för styrelsens ord- förande, Fredrik Lundberg, till 500 000 kronor och för styrelseledamöterna Claes Boustedt, Peter Egardt, Liv Forhaug, Louise Lindh, Fredrik Persson, Sten Peterson och Anna-Greta Sjöberg till 250 000 kronor vardera. Verkställande direktören Ivo Stopner uppbär ingen ersättning för sitt styrel - searbete. Inom koncernen ingår även Arne Lundin som styrelseledamot i Parkaden AB. Arne Lundin erhöll ett styrelsearvode om 30 000 kronor. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Vid årsstämman 2020 fastställdes nedanstående riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare att gälla från och med årsstämman 2020. Hufvudstadens vision är att alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag. Ett av bolagets verksamhetsmål för att uppfylla visionen är att ha branschens mest professionella medarbetare med stort engagemang för kunden, affärsmannaskapet och yrkeskunnandet. För ytterligare information om bolagets affärsidé och strategier hänvisas till bolagets hemsida. En framgångsrik implementering av bolagets affärsidé och tillvarata - gandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera, utveckla och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkur - renskraftig totalersättning. Dessa riktlinjer omfattar verkställande direktör och andra personer i koncernledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att rikt - linjerna antagits av årsstämman 2020. Riktlinjerna omfattar inte ersättning som beslutas av bolagsstämman. Ersättning till ledande befattningshavare ska bestå av en fast grundlön, pensionsförmåner, möjlighet till rörlig ersättning i form av en bonus samt andra förmåner. Ersättningen ska utformas efter marknadsmässiga grunder jämte ett inslag av incitament i form av bonus som utgår endast om bolaget uppvisar positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värde - förändringar i fastighetsbeståndet. Sådan bonus ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier vars uppfyllelse ska mätas årligen. Bonus får för verkställande direktören maximalt utgå med tre fasta månadslöner per år och för övriga ledande befattningshavare med maximalt det högre av tre fasta månadslöner och 250 000 kronor per person och år. Bonusdelen syftar till att ge koncern - ledningen ett särskilt incitament att verka för bolagets positiva resultat och därmed stödja aktieägarintresset. Kriterierna för bonus ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsidé och långsiktiga intressen, inklusive håll - barhet. Kriterierna ska till 70 procent bestå av finansiella mål relaterade till verksamhetsresultat, till 15 procent av operationella mål relaterade till kund - nöjdhet och till 15 procent av individuella mål. Verksamhetsresultat defi- nieras som rörelseresultat exklusive särskilda projekt, lokalanpassningar, övriga segment förutom parkeringsrörelsen i Parkaden, värdeförändringar i fastighetsbeståndet samt andra jämförelsestörande poster. När mätpe - rioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska bedömas/fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till verkställande direktören. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktören för bedömningen. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda årsredovisningen. Pensionsåldern för verkställande direktören ska vara 65 år, dock med rätt för verkställande direktören eller bolaget att besluta om avgång med full pension från 60 års ålder. Pensionsåldern för övriga personer i koncernledningen ska följa av lag eller kollektivavtal. Koncernledningens pensioner, inklusive verkställande direktörens, ska omfattas av ITP-planen. I de fall ITP-planen innebär att en ledande befattningshavares pension är premiebestämd ska pensionspremierna uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga lönen. Rörlig ersättning (bonus) ska vara pensionsgrundande. Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande direk - tören och vice verkställande direktörerna för den del av lönen som ej omfattas av ITP-planen. Sådana pensionspremier ska uppgå till högst 20procent av den fasta årliga lönen. Till verkställande direktören kan vidare, inom ramen för en mark - nadsmässig ersättning, direktpension (ålders- och efterlevandepension) säkerställd via en kapitalförsäkring komma att utgå, varvid premier till kapitalförsäkringen ska investeras i aktier i Hufvudstaden. Premierna för sådan direktpension ska uppgå till högst 25 procent av den fasta årliga kontantlönen. Andra förmåner får innefatta bland annat förmåner enligt kollektivavtal, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Premier och andra kostnader i anledning av sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast lön under uppsägningstiden och avgångsvederlag ska sam - mantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta lönen för två år för verkställande direktören och vice verkställande direktören respektive ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från verkställande direktörens respektive övriga ledande befattningshavares sida ska uppsäg - ningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. I samtliga fall ska avräkning för eventuell ersättning från ny arbetsgivare ske. Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrel - sens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattningshavarnas ersättning och övriga anställdas ersättning kommer att redovisas i ersättningsrapporten. NOTer 86 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Styrelsen ska ha rätt att tillfälligt frångå riktlinjerna, helt eller delvis, om det i enskilt fall finns särskilda skäl för detta och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott men valt att inte inrätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär att hela styrelsen, förutom verkstäl - lande direktören, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättnings- utskott, inklusive att följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för koncernledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättnings - nivåer i bolaget. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrela- terade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i koncernledningen, i den mån de berörs av frågorna. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och ska lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla fram till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. NOT 9. ARVODEN OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 PWC Revisionsuppdrag 1,7 – 1,2 – Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,4 – 0,4 – Andra uppdrag 0,9 – 0,9 – Totalt 3,0 – 2,5 – KPMG Revisionsuppdrag – 1,5 – 1,5 Andra uppdrag – 0,0 – 0,0 Totalt – 1,5 – 1,5 NOT 10. RÖRELSENS KOSTNADER PER KOSTNADSSLAG Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Råvaror och förnödenheter 313,0 – – – Underhåll 25,8 26,7 162,1 365,5 Drift och administration 306,4 202,8 53,2 63,9 Tomträttsavgälder 0,0 – 13,0 13,0 Fastighetsskatt 204,2 200,3 143,9 140,3 Av- och nedskrivningar 35,7 13,0 191,9 163,6 Personalkostnader 317,1 160,4 186,0 158,8 Totalt 1 202,2 603,2 750,1 905,1 NOT 11. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Försäkringsersättning – 35,9 – 35,9 Totalt – 35,9 – 35,9 Avser försäkringsersättning för hyresförluster och räddningskostnader efter branden 2017 i fastigheten Vildmannen 7. NOT 12. RÄNTE- OCH FINANSIELLA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Ränteintäkter, koncernföretag 0,3 – Ränteintäkter på kortfristiga placeringar 0,0 0,0 0,0 0,0 Erhållna koncernbidrag, dotterbolag 128,4 103,7 Anteciperad utdelning, dotterbolag – 2 350,0 Totalt 0,0 0,0 128,7 2 453,7 Samtliga finansiella intäkterna avser finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde. NOT 13. RÄNTE- OCH FINANSIELLA KOSTNADER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Räntekostnader – kreditinstitut 101,7 97,3 101,7 97,3 – leasingskulder 22,5 22,4 – – – övriga 0,1 0,1 0,0 0,0 Övriga finansiella kostnader 14,6 11,9 14,6 11,9 Totalt 138,9 131,7 116,3 109,2 Av de finansiella kostnaderna avser 116,5 mnkr (109,3) finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde. NOT 14. BOKSLUTSDISPOSITIONER Moderbolaget Mnkr 2021 2020 Förändring av ackumulerade avskrivningar utöver plan -14,1 6,9 Förändring av periodiseringsfond – 116,0 Lämnade koncernbidrag -96,2 -53,6 Totalt -110,3 69,3 87 NOTer HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 NOT 15. SKATT Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Aktuell skattekostnad Årets skattekostnad -110,1 -98,2 -104,0 -98,1 Skatt hänförlig till tidigare år -0,1 -1,1 0,0 -1,0 Uppskjuten skatte kostnad/ skatteintäkt Skillnad mellan skattemässig och bokförings mässig avskrivning på fastigheter -3,1 -2,8 -3,5 -3,2 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter -665,1 457,6 – – Effekt avsättning obeskattade reserver -4,1 15,3 – – Effekt avsättning pensioner 1,2 0,1 1,2 0,1 Nyttjanderättstillgångar 0,2 9,3 – – Leasingskuld -0,7 -8,7 – – Övrigt 1,0 – 0,5 – Total skatt -770,8 371,5 -105,8 -102,2 Redovisat resultat föreskatt 3 726,1 -1 833,2 467,0 2 801,8 Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (21,4%) -767,6 392,3 -96,2 -599,6 Effekt av ändrade skattesatser – -18,0 – – Skatt hänförlig till tidigare år -0,1 -1,1 0,0 -1,0 Ej skattepliktiga intäkter 0,1 0,1 0,1 503,0 Ej avdragsgilla kostnader -5,5 -1,8 -11,4 -4,8 Schablonintäkt periodiseringsfond – -0,1 – -0,1 Övrigt 2,3 0,1 1,7 0,3 Total skatt -770,8 371,5 -105,8 -102,2 I koncernen finns inga underskottsavdrag. NOT 16. IMMATERIELLA ANLÄGGNINGS TILLGÅNGAR Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Ingående anskaffningsvärde 113,7 70,5 4,2 2,6 Årets investeringar 8,9 43,2 – 1,6 Utgående anskaffningsvärde 122,6 113,7 4,2 4,2 Ingående avskrivningar -3,7 – -0,1 – Årets avskrivningar -22,2 -3,7 -0,9 -0,1 Utgående ackumulerade avskrivningar -25,9 -3,7 -1,0 -0,1 Utgående planenligt restvärde 96,7 110,0 3,2 4,1 Avser förvärvade immateriella tillgångar för e-handelsplattform och andra IT-system. NOTer 88 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 NOT 17. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER KONCERNEN Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde. Koncernen Mnkr 2021 2020 Förvaltningsfastigheter, koncernen 48 789,6 45 636,5 Information om förändringar i redovisade värden på förvaltningsfastigheter. Mnkr 2021 2020 Ingående verkligt värde 45 636,5 47 680,6 Investering i fastigheter 573,8 885,9 Orealiserad värdeförändring 2 579,3 -2 929,9 Utgående verkligt värde 48 789,6 45 636,5 För intäkter och kostnader hänförliga till förvaltningsfastigheter hänvisas till not 3. Samtliga fastigheter ägs av koncernen och är klassificerade som förvalt - ningsfastigheter och omfattar posterna byggnader, byggnadsinventarier, mark och pågående ombyggnader. Förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin i IFRS 13. Fastighetsbeståndet innefattar enbart kommersiella fastigheter med kontor och butiker vilka behandlats som en klass av tillgångar. Verkligt värde baseras på en intern värdering. Värderingsmetod Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets verkliga värde bedömts. Bedömning har gjorts genom till - lämpning av värdering enligt en variant av ortprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har en bedömning av värdet gjorts enligt en sammanvägning av ortprismetoden och en exploateringskalkyl där nettokapitaliseringsmetoden används för en färdigbyggd fastighet med avdrag för byggkostnader, marknadsmässig vinst för exploatören samt finansiella kostnader och hyresvakans under byggtiden. Bedömningen av avkastningskraven är baserad på inhämtad informa - tion om marknadens förräntningskrav på köp och försäljningar av jämför- bara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande område. Även affärer som inte kommit till avslut ger vägledning om marknadens avkastningskrav. Hänsyn har även tagits till olika fastighetstyper, teknisk standard och byggnadskonstruktion. Avkastningskraven som används vidvärderingen varierar mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Informationen avstäms med värderings- och rådgivnings- företag. Hufvudstadens genomsnittliga avkastningskrav har sedan 2016-12-31 varierat från 3,5 procent till 3,9 procent och uppgick 2021-12-31 till 3,5 procent. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,20 procentenheter högre. Driftnettot baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Hyres - intäkterna marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med nytecknade och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyresutveckling. Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakansgrad. Vakansgraden baseras på fastighetsbeståndets verkliga utfall över en konjunkturcykel samt förväntad uthyrningssituation för den enskilda fastigheten. I värderingen har genomsnittlig vakansgrad bedömts till 4procent. Verklig genomsnittlig vakansgrad exklusive utvecklingsprojekt har under perioden 2012–2021 varierat mellan 1 och 7 procent och uppgick per 2021-12-31 till 5,9 procent. Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och underhåll exklusive vidaredebiterbara kostnader samt del av fastighetsad - ministration. Dessa baseras på verkligt utfall och justeras för ej bestående avvikelser. Genomsnittlig kostnad per kvm den senaste femårsperioden har legat inom intervallet 450–550 kronor och bedömd kostnad i värde - ringen per 2021-12-31 låg på motsvarande nivå. Byggkostnaden baseras på schablonuppgifter samt uppgifter redovisade i aktuella tomträttsmål uppräknade med antagen kostnadsut - veckling. Därtill görs även ett avdrag för ett marknadsmässigt vinstkrav för exploatören, finansieringskostnader och hyresvakans under byggtiden. Extern värdering För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats fråntreoberoende värderingsföretag, Cushman & Wakefield, Forum Fastighetsekonomi och Newsec Advice. De externa värderingarna omfattar 10fastigheter och motsvarar 47 procent av det internt bedömda marknadsvärdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 50 procent respektive 29 procent vid årets första kvartal. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika fastighetskategorier, ort, läge, teknisk och byggnadsmässig stan - dard. Defastigheter som har värderats externt är Grönlandet Södra 11, Hästen19 och 20 (NK Stockholm), Järnplåten 28, Kvasten 2, Orgelpipan 7, Packarhuset 4, Pumpstocken 10 (del av) och Rännilen 19 (del av) i Stockholm samt Inom Vallgraven 10:9 (NK Göteborg) och Nordstaden 8:24 (del av) i Göteborg. De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 24,1 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fast - igheter uppgår till 23,1 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således väl med de externa värderingarna. Känslighetsanalys Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på markna- den vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transak- tion genomförts. Vid fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeinterval - let brukar uppgå till +/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 48,8 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent så innebär det att det bedömda verk - liga värdet varierar med +/- 2,4 mdkr. Nedan anges de väsentliga faktorer som påverkar värderingen och resultateffekten därav. VID VÄRDERINGEN HAR FÖLJANDE UPPGIFTER ANVÄNTS: Intervall (vägt snitt) Kontor och butik 2021-12-31 2020-12-31 Driftnetto (kr/kvm) 1 430–7 570 (4 600) 1 430–7 180 (4 540) Vakans (%) 2–5 (4) 2–5 (4) Direktavkastningskrav, Stockholm (%) 3,1–3,5 (3,3) 3,3–3,7 (3,4) Direktavkastningskrav, Göteborg (%) 4,0–4,8 (4,3) 4,2–4,8 (4,5) Direktavkastningskrav, totalt (%) 3,5 3,7 89 NOTer HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING 1) Förändring, +/– Resultateffekt före skatt, +/– Hyresintäkter 100 kr per kvm 1 120 mnkr Fastighetskostnader 50 kr per kvm 560 mnkr Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 660 mnkr Avkastningskrav 0,25 procentenhet 3 550 mnkr 1) Värdetidpunkt 2021-12-31. TAXERINGSVÄRDEN FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, KONCERNEN Mnkr 2021 2020 Taxeringsvärden byggnader 9 596,0 9 392,0 Taxeringsvärden mark 11 275,6 11 107,6 20 871,6 20 499,6 MODERBOLAGET Förvaltningsfastigheter redovisas enligt principerna för materiella anlägg- ningstillgångar, men utan möjlighet att tillämpa verkligt värdemetoden. Mnkr 2021 2020 Förvaltningsfastigheter 8 262,2 8 263,8 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER EXKLUSIVE MARK Mnkr 2021 2020 Ingående anskaffningsvärden 4 890,5 4 532,3 Årets investeringar 185,1 358,2 Utgående anskaffningsvärden 5 075,6 4 890,5 Ingående avskrivningar -1 860,5 -1 713,0 Årets avskrivningar -173,0 -147,5 Utgående avskrivningar -2 033,5 -1 860,5 Ingående uppskrivningar enligt fast- ställd balansräkning för föregående år 985,0 998,6 Årets avskrivningar -13,7 -13,6 Utgående uppskrivningar 971,3 985,0 Utgående planenligt restvärde 4 013,4 4 015,0 MARK Mnkr 2021 2020 Ingående anskaffningsvärde 1 207,4 1 207,4 Utgående anskaffningsvärde 1 207,4 1 207,4 Ingående värde uppskrivningar 3 041,4 3 041,4 Utgående värde uppskrivningar 3 041,4 3 041,4 Utgående planenligt restvärde 4 248,8 4 248,8 Förvaltningsfastigheter delas in i olika kategorier som skrivs av enligtnedan: – Byggnader: Kontor 1 procent – Byggnader: Varuhus, parkeringshus, hotell, restaurang 2 procent – Byggnadsinventarier: 5–20 procent – Markanläggningar: 3,75–5 procent INFORMATION OM VERKLIGT VÄRDE PÅ FÖRVALTNINGS FASTIGHETER Mnkr 2021 2020 Förvaltningsfastigheter 35 888,5 33 191,9 För värdering av moderbolagets fastigheter till verkligt värde har samma värderingsmetod använts som för koncernen. TAXERINGSVÄRDEN FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, MODERBOLAGET Mnkr 2021 2020 Taxeringsvärden byggnader 6 589,0 6 385,0 Taxeringsvärden mark 7 958,5 7 790,5 14 547,5 14 175,5 NOT 18. INVENTARIER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Ingående anskaffningsvärde 57,1 40,0 33,3 17,0 Årets investeringar 6,6 19,8 – 19,1 Försäljning och utrangeringar -2,9 -2,7 -3,5 -2,8 Utgående anskaffningsvärde 60,8 57,1 29,8 33,3 Ingående avskrivningar -31,2 -30,0 -11,9 -12,3 Årets avskrivningar -6,4 -3,9 -4,6 -2,3 Försäljning och utrangeringar 2,7 2,7 2,1 2,7 Utgående ackumulerade avskrivningar -34,9 -31,2 -14,4 -11,9 Utgående planenligt restvärde 25,9 25,9 15,4 21,4 NOTer 90 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 NOT 19. ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Organisations- nummer Säte Kapital (röster), % Antal Nominellt värde, tusental Redovisat värde 2021, mnkr MODERBOLAGET Aktier i dotterbolag AB Citypalatset 556034-7246 Stockholm 100 1 200 120 1 111,1 Fastighetsaktiebolaget Medusa 556018-7238 Stockholm 100 300 300 32,3 AB Nordiska Kompaniet 556008-6281 Stockholm 100 19 460 666 97 303 1 449,3 Parkaden AB 556085-3599 Stockholm 100 5 000 500 0,3 Gbg Inom Vallgraven 3–2 AB 556724-2531 Stockholm 100 1 000 100 0,0 Cecil Coworking AB 559242-1506 Stockholm 100 1 000 100 5,1 2 598,1 Aktier i vilande bolag Aktiebolaget Cityparkering 556020-7440 Stockholm 100 200 100 – Fastighets AB Hufvudstaden 556014-4411 Stockholm 100 500 250 0,2 Förvaltnings AB Birger Jarl 556209-4614 Stockholm 100 200 100 – Förvaltnings AB Norrmalmstorg nr 1 556019-5405 Stockholm 100 150 150 – Huvudstaden Fastighetsförvaltning AB 556556-7038 Stockholm 100 200 100 0,1 0,3 Moderbolaget totalt 2 598,4 ÖVRIGA KONCERNFÖRETAG Ägda av AB Citypalatset Aktiebolaget Hamngatsgaraget 556068-6601 Stockholm 100 3 000 300 231,5 Ägda av Förvaltnings AB Norrmalmstorg Nr 1 Fastighetsaktiebolaget Stockholms City 556019-4358 Stockholm 100 7 776 7 776 2 800,0 Ägda av Fastighetsaktiebolaget Stockholms City Hotel Stockholm AB 556031-4303 Stockholm 100 10 000 1 000 3,4 Ägda av AB Nordiska Kompaniet NK Cityfastigheter AB 556023-1267 Stockholm 100 1 680 168 0,4 NK Concession Aktiebolag 556313-8733 Stockholm 100 1 000 100 0,1 NK Retail AB 559268-4103 Stockholm 100 10 000 000 10 000 10,0 10,5 Övriga koncernföretag totalt 3 045,4 NOT 20. NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR Koncernen Mnkr Tomträtter Lokaler Övrigt Totalt Ingående balans 2021 675,8 35,5 5,3 716,6 Tillkommande nyttjanderättstillgångar – 5,4 – 5,4 Avskrivningar under året – -6,6 -2,9 -9,5 Omvärdering – 2,8 0,1 2,9 Utgående balans 2021 675,8 37,1 2,5 715,4 Ingående balans 2020 675,8 76,0 8,2 760,0 Tillkommande nyttjande rättstillgångar – – – – Avskrivningar under året – -41,3 -2,9 -44,2 Omvärdering – 0,8 – 0,8 Utgående balans 2020 675,8 35,5 5,3 716,6 Tillkommande nyttjanderättstillgångar under 2021 uppgick till 5,4 mnkr. Idetta belopp ingår anskaffningsvärdet för under året nyanskaffade nytt - janderätter samt tillkommande belopp vid omvärdering av leasingskulder. För löptidsanalys av leasingskulderna och effekterna av IFRS 16 på kassautflödet, se not 27 Räntebärande skulder. FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS INNEHAV AV KONCERNFÖRETAG Moderbolaget Mnkr 2021 2020 Ingående redovisat värde 2 649,7 2 886,9 Inköp dotterbolag – 0,1 Lämnat aktieägartillskott – 5,0 Försäljning dotterbolag – -231,5 Nedskrivning av dotterbolag -51,3 -10,8 Utgående redovisat värde 2 598,4 2 649,7 Den 27 januari 2021 träffade AB Nordiska Kompaniet en överenskom- melse med RNB Retail and Brands om att förvärva NK-verksamheten inom deras dotterbolag Departments & Stores Europe AB. Verksamheten förvärvades av ett till NK helägt dotterbolag NK Retail AB. Tillträde ägde rum den 3 februari 2021. NK Retail driver cirka 40 avdelningar inom mode, kosmetik och juvel i NK Stockholm och NK Göteborg, vilket utgör cirka 25 procent av det totala antalet avdelningar i varuhusen. Alla anställda inom verksamheten, cirka 400 medarbetare, erbjöds anställning inom koncernen och den absoluta merparten tackade ja till erbjudandet. Omsättningen för verk - samheten uppgick till cirka 770 mnkr för räkenskapsår 2019/2020. Köpeskillingen uppgick till 58 mnkr vilket motsvarande varulagervärdet. Förvärvet har finansierats med befintliga likvida medel. I koncernen finns inga utländska dotterbolag. Koncernintern omsättning avser hyror och uppgick under året till 205,7 mnkr (74,4), ökningen förklaras av förvärvet av NK Retail AB. 91 NOTer HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 NOT 21. LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Ingående bokfört värde 21,0 20,6 20,9 20,5 Årets förändring 3,9 0,4 3,8 0,4 Utgående bokfört värde 24,9 21,0 24,7 20,9 NOT 22. VARULAGER Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoför- säljningsvärdet. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämpning av först in, först ut-metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som uppkommit vid förvärvet av lagertillgångarna inklusive tull och frakt. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningspriset i den löpande verksamheten, minskat med beräknade försäljningskostnader. Verkligt utfall av framtida försäljningspriser kan komma att avvika från gjorda bedömningar. Den valda metoden innebär att eventuell inkurans ivarulagret har beaktats. Varulagret utgjorde 0,3 procent (-) av koncernens balansomslutning och 6,2 procent (-) av koncernens nettoomsättning. Varulagrets värde i redovisningen avser enbart egenägda varor. Koncernen tillhandahåller även lagerhållning till partnerleverantörer där koncernen inte äger varorna och betraktas inte som en tillgång. Inkurans Lagret genomgår en inkuransbedömning två gånger årligen i samband med halvårs- och helårsbokslut. Varulagret värderas utifrån ålder och nedskrivning görs för varor tillhörande äldre säsonger eller där netto- försäljningsvärdet understiger anskaffningsvärdet. Per bokslutsdagen bedöms varulagret inneha god sammansättning. NOT 23. KUNDFORDRINGAR Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Kundfordringar 21,9 4,6 1,3 0,4 Hyresfordringar 5,0 32,0 4,2 8,8 Totalt 26,9 36,6 5,5 9,2 Kund- och hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket normalt innebär nominellt värde. Hyresfordringar aviseras i förskott varav merparten kvartalsvis. Kund - fordringar faktureras med 30 dagars betalningsvillkor. Årets kundförluster uppgick till 0,2 mnkr (40,4). Nedskrivning görs enligt bedömning av förväntade kreditförluster. Förfallna men ej nedskrivna kund- och hyres - fordringar uppgick till 12,0 mnkr (35,0). NOT 24. FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Upplupna hyresintäkter 19,6 15,5 18,7 15,2 Upplupna intäkter 15,0 7,2 0,6 0,5 Förutbetalda kostnader 41,6 27,0 9,0 7,7 Förutbetalda ränte kostnader 0,2 1,4 0,2 1,4 Totalt 76,4 51,1 28,5 24,8 NOT 25. LIKVIDA MEDEL Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Likvida medel 1 182,0 783,6 1 137,0 749,6 Totalt 1 182,0 783,6 1 137,0 749,6 På likvida medel beräknas ränta enligt en rörlig räntesats, som baseras på aktuell placeringsränta. NOT 26. EGET KAPITAL KONCERNEN AKTIEKAPITAL Mnkr 2021-12-31 Fördelning på aktieserier A 203 000 080 aktier à nominellt 5 kr 1 015,0 C 8 271 853 aktier à nominellt 5 kr 41,4 Totalt 1 056,4 Mnkr 2020-12-31 Fördelning på aktieserier A 203 000 047 aktier à nominellt 5 kr 1 015,0 C 8 271 886 aktier à nominellt 5 kr 41,4 Totalt 1 056,4 Hufvudstaden AB (publ) har två aktieslag, serie A och serie C. Serie A har en röst per aktie. Serie C har 100 röster per aktie. Alla aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och skulder. Aktierna av serie A noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 och är idag note - rade på listan för Large Cap på Nasdaq Stockholm. Aktierna av serie C noterades 1998 och avnoterades i slutet av januari 2020 efter begäran från Nasdaq Stockholm. Aktieägare har rätt att begära omvandling av C-aktier till A-aktier. Under året har 33 st C-aktier omvandlats till A-aktier. Hufvudstadens eget innehav uppgår till 8 965 000 A-aktier. Återköp genomfördes 2003 och 2020. Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår till 202 306 933 (205 130 742). Inga instrument finns som inne - bär att utspädning av antalet aktier kan ske. Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner. Effekter av IFRS 16 Koncernen 2021 2020 Mnkr Resultat Balans Totalt Resultat Balans Totalt Av- och nedskrivningar nyttjanderättstillgångar -7,2 -2,3 -9,5 -5,4 -38,8 -44,2 Ränta på leasingskulder -22,5 -0,1 -22,6 -22,4 -0,7 -23,1 Variabla avgifter som inte ingår i värdering av leasingskulden -1,1 – -1,1 -0,7 -5,0 -5,7 Intäkter från nyttjanderättstillgångar 5,5 – 5,5 4,5 28,6 33,1 Korttidsleasing/leasar av lågt värde -2,9 – -2,9 -3,1 – -3,1 Nettoeffekt -28,2 -2,4 -30,6 -27,1 -15,9 -43,0 NOTer 92 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotterbolag. Tidigare avsättningar till reservfond, exklusive överförda överkursfonder, ingår i denna eget kapitalpost. Utdelning Under 2021 lämnades en utdelning om 2,50 kronor per aktie eller totalt 505767333 kronor. För 2021 föreslår styrelsen en utdelning om 2,60 kronor per aktie eller totalt 525 998 026 kronor. Kapitalhantering Bolagets kapital definieras som koncernens redovisade egna kapital. Hufvudstadens mål är att öka resultatet från den löpande verksam - heten och ha en välkonsoliderad balansräkning med en soliditet som minst ska uppgå till 40 procent över tiden. Aktieägarna ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Resultat per aktie Vid beräkning av resultat per aktie har årets resultat och genomsnittligt antal aktier använts. Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare och inga utspädningseffekter föreligger. 2021 2020 Årets resultat, mnkr 2 955,3 -1 461,7 Genomsnittligt antal utestående aktier 202 306 933 205 130 742 Resultat per aktie, kr 14,61 -7,13 MODERBOLAGET Bundna fonder Bundna fonder får inte minskas genom vinstutdelning. Reservfond – Syftet med reservfonden har varit att spara en del av netto vinsten, som inte går åt för täckning av balanserad förlust. Uppskrivningsfond – Vid en uppskrivning av en materiell eller finansiell anläggningstillgång avsätts uppskrivningsbeloppet till en uppskrivningsfond. Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel – Utgörs av tidigare års fria egna kapital efter lämnad vinstutdelning. Balanserade vinstmedel utgör tillsammans med årets resultat det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna. NOT 27. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Långfristiga skulder Banklån 500 1 000 500 1 000 Obligationslån 6 500 5 200 6 500 5 200 Leasingskuld 707 710 – – Totalt 7 707 6 910 7 000 6 200 Kortfristiga skulder Banklån 500 – 500 – Obligationslån 1 200 1 000 1 200 1 000 Certifikatslån 500 1 450 500 1 450 Leasingskuld 9 10 – – Totalt 2 209 2 460 2 200 2 450 Lånelöften 4 500 4 500 4 500 4 500 Upptagna banklån säkerställs normalt med pantbrev i fastigheter samt kompletteras i ett flertal fall med garanti om soliditet och räntetäcknings - grad. Upptagna obligations- och certifikatslån säkerställs ej. KAPITALBINDNING, LÅNEVILLKOR OCH EFFEKTIV RÄNTA 2021-12-31 KONCERNEN OCH MODERBOLAGET Förfalloår Genom snittlig effektiv ränta, % 1) 2) Nominellt belopp, mnkr Banklån 3) Obligationer 4) Certifikat 5) 2022 1,3 500 1 200 500 2023 1,3 500 2 000 – 2024 1,4 – 1 000 – 2025 0,8 – 1 000 – 2026 1,2 – 2 500 – Totalt 1 000 7 700 500 1) Samtliga lån är denominerade i SEK. 2) Exklusive kostnader för outnyttjade lånelöften. 3) Räntevillkor är 3 mån Stibor med tillägg för räntemarginal. Räntebetalning sker kvartalsvis. 4) Fast ränta med årsvis kupong. 5) Räntevillkor är 3–12 mån Stibor med tillägg för räntemarginal. Räntebetalning sker vid emissionstillfället. AVSTÄMNING AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN KONCERNEN OCH MODERBOLAGET Mnkr UB 2020 Upptagna lån Amortering UB 2021 Banklån 1 000 – – 1 000 Obligationslån 6 200 2 500 -1 000 7 700 Certifikatslån 1 450 1 750 -2 700 500 Totalt 8 650 4 250 -3 700 9 200 Leasetagare Koncernen leasar flera typer av tillgångar, främst tomträtter, lokaler, maskiner och IT-utrustning. Inga leasingavtal innehåller kovenanter eller andra begränsningar utöver säkerheten i den leasade tillgången. Leasingskulder Koncernen Mnkr 2021-12-31 2020-12-31 Kortfristiga 9,4 10,2 Långfristiga 706,9 709,6 Leasingskulder som ingår i rapporten över finansiell ställning 716,3 719,8 Belopp redovisade i rapporten över kassaflöden Koncernen Mnkr 2021-12-31 2020-12-31 Summa kassautflöden hänförliga till leasingavtal 37,3 67,6 Ovanstående kassautflöde inkluderar såväl belopp för leasingavtal som redovisas som leasingskuld, belopp som betalas för variabla leasingav- gifter, korttidsleasing och leasar av lågt värde. Löptidsanalys leasingavgifter Koncernen Mnkr 2021-12-31 2020-12-31 < 1 år 9,4 10,2 1 år–2 år 7,2 6,7 2 år–3 år 5,0 4,4 3 år–4 år 1,4 4,2 4 år–5 år 0,9 1,4 > 5 år 1) 692,4 692,9 Summa diskonterade leasingavgifter 716,3 719,8 1) Utav diskonterade leasingavgifter som förfaller efter 5 år ingår diskonterade tomträttsav- gälder om 675,8 mnkr. Totalt innehar koncernen 4 stycken tomträttsavtal vars årliga tomträtts- avgälder summerar till 21,9 mnkr odiskonterat. Dessa leasingavtal ses som eviga ur koncernens perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga tomträttsavtal kommer att omförhandlas inom tidsperioden 0–4 år vilket kommer att få en effekt på tomt- rättsavgäldernas storlek. 93 NOTer HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Moderbolaget Mnkr 2021-12-31 2020-12-31 < 1 år 15,8 19,0 1 år–5 år 24,6 40,3 > 5 år – – Summa odiskontrade leasingavgifter 40,4 59,3 NOT 28. UPPSKJUTNA SKATTESKULDER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Förvaltningsfastigheter 9 134,8 8 476,6 883,2 879,6 Obeskattade reserver 35,1 31,0 – – Pensionsavsättning -6,6 -5,4 -6,6 -5,4 Nyttjanderättstillgångar 147,4 147,6 – – Leasingskuld -147,5 -148,3 – – Inventarier -1,1 – -0,5 – Totalt 9 162,1 8 501,5 876,1 874,2 I koncernen finns inga underskottsavdrag per balansdagen. FÖRÄNDRING AV UPPSKJUTEN SKATT Mnkr Balans per 1januari Redovisat över resultat- räkningen Balans per 31december KONCERNEN 2021 Förvaltningsfastigheter 8 476,6 658,2 9 134,8 Obeskattade reserver 31,0 4,1 35,1 Pensionsavsättning -5,4 -1,2 -6,6 Nyttjanderättstillgångar 147,6 -0,2 147,4 Leasingskuld -148,3 0,8 -147,5 Inventarier – -1,1 -1,1 8 501,5 660,6 9 162,1 2020 Förvaltningsfastigheter 8 931,4 -454,8 8 476,6 Obeskattade reserver 46,2 -15,2 31,0 Pensionsavsättning -5,2 -0,2 -5,4 Nyttjanderättstillgångar 156,9 -9,3 147,6 Leasingskuld -157,0 8,7 -148,3 8 972,3 -470,8 8 501,5 Mnkr Balans per 1januari Redovisat över resultat- räkningen Balans per 31december MODERBOLAGET 2021 Förvaltningsfastigheter 879,6 3,6 883,2 Pensionsavsättning -5,4 -1,2 -6,6 Inventarier – -0,5 -0,5 874,2 1,9 876,1 2020 Förvaltningsfastigheter 876,3 3,3 879,6 Pensionsavsättning -5,2 -0,2 -5,4 871,1 3,1 874,2 NOT 29. ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR I balansräkningen har avsättning gjorts för pensionsskuld motsvarande kapi- talförsäkring för vice verkställande direktör och tidigare verkställande direktör. NOT 30. ÖVRIGA SKULDER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Mervärdesskatt 21,2 – 20,4 – Övrigt 118,8 92,4 13,2 17,2 Totalt 140,0 92,4 33,6 17,2 NOT 31. OBESKATTADE RESERVER Moderbolaget Mnkr 2021 2020 Ackumulerade avskrivningar utöver plan Ingående balans 38,7 45,6 Årets avskrivningar 14,1 -6,9 Utgående balans 52,8 38,7 Totalt 52,8 38,7 NOT 32. UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUT BETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Förutbetalda hyresintäkter 281,4 227,7 206,7 174,1 Upplupna räntekostnader 56,9 49,8 56,9 49,8 Övriga upplupna kostnader 119,8 263,9 74,7 231,8 Totalt 458,1 541,4 338,3 455,7 NOT 33. STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2021 2020 2021 2020 Fastighetsinteckningar för skulder i kreditinstitut 2 252,1 1 251,6 2 252,1 1 251,6 (varav inteckningar i dotterföretags fastigheter) (863,5) (–) Andra långfristiga fordringar 24,9 20,9 24,7 20,9 Totalt 2 277,0 1 272,5 2 276,8 1 272,5 Som ställda säkerheter för egna skulder upptas pantbrev som Hufvud- staden lämnat som säkerhet för lån i egna fastigheter. Obelånade pant - brev finns i eget förvar. Inga eventualförpliktelser finns. NOT 34. NÄRSTÅENDE Hufvudstaden AB står under ett bestämmande inflytande från L E Lundbergföretagen och Fredrik Lundberg. Inga väsentliga transaktioner har skett med L E Lundbergföretagen. Fredrik Lundbergs styrelsearvode avseende 2021 uppgick till 500 000 kronor. Uppgifter om ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare finns i not 8. Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderföretaget närståenderelationer, som innefattar ett bestämmande inflytande över sina dotterföretag, se not 19. NOT 35. HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets utgång. NOTer 94 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Styrelsen och verkställande direktören försäkrar, såvitt de känner till, att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 17 februari 2022 Fredrik Lundberg Anders Nygren Styrelseordförande Verkställande direktör Claes Boustedt Peter Egardt Liv Forhaug Louise Lindh Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Fredrik Persson Sten Peterson Anna-Greta Sjöberg Ivo Stopner Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den 21 februari 2022 PricewaterhouseCoopers AB Magnus Svensson Henryson Auktoriserad revisor Styrelsen föreslår att de medel, som enligt moderbolagets balans- räkning står till bolags stämmans förfogande, disponeras enligt följande. Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget ﬁnns på bolagets hemsida, www.hufvudstaden.se och kan även erhållas kostnads fritt från bolaget på begäran. Balanserad vinst 2 249 174 050 kr Årets resultat 361 181 752 kr 2 610 355 802 kr Till aktieägarna utdelas 2,60 kronor per aktie 525 998 026 kr 1) Balanseras i ny räkning 2 084 357 776 kr 2 610 355 802 kr 1) Se Deﬁnitioner, sidan 131 Utdelningsbelopp. Förslag till vinstdisposition 95 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Den omkringliggande miljön är av stor betydelse för kontorshyresgästerna. 96 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovis - ningen och koncernredovisningen för Hufvudstaden AB (publ) för år 2021 med undantag för bolagsstyrningsrapporten och hållbarhetsrapporten på sidorna 100–105 respektive 10–12, 40–52, 59, 63-65 samt 118–128. Bolagets årsredo - visning och koncernredovisning ingår på sidorna 10–12, 40–52, 57–95, 100–105, 108, 110 samt 118–128 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovis - ningen upprättats i enlighet med årsredo- visningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbola - gets ﬁnansiella ställning per den 31 decem- ber 2021 och av dess ﬁnansiella resultat och kassaﬂöde för året enligt årsredovis - ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningsla - gen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens ﬁnansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess ﬁnansiella resultat och kassaﬂöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten och hållbarhetsrapporten på sidorna 100–105 respektive 10–12, 40–52, 59, 63-65 samt 118–128. Förvaltningsberättelsen är fören - lig med årsredovisningens och koncernre- dovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balans- räkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om års - redovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet - terande rapport som har överlämnats till moderbolagets och koncernens styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero - ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det gran - skade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrol - lerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Övrig upplysning Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för räkenskapsåret 2020 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad 19februari 2021 med omodiﬁerade uttalanden i Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen. Vår revisionsansats Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga fel i de ﬁnansiella rapporterna. Vi beaktade de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort betydelsefulla redovisningsmässiga uppskattningar om framtida händelser eller utfall vilka till sin natur är osäkra. I revisionen beaktade vi också risken för att styrelsen och verkställande direktören kan ha åsidosatt intern kontroll bland annat genom att överväga om det ﬁnns belägg för systematiska avvikelser som kan tyda på oegentlighet. Vi utformade vår revision för att kunna uttala oss om de ﬁnansiella rapporterna som helhet med hänsyn tagen till hur verk - samheten organiserats, processer för ﬁnansiell rapportering och den bransch som verksamheten är en del av. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsent - lighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de ﬁnansiella rapporterna innehåller några väsentliga fel. Fel kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om de, enskilt eller tillsam - mans, rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i de ﬁnansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fast - ställde vi kvantitativa väsentlighetstal för den ﬁnansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning samt karaktären och tidpunkten för våra granskningsåtgärder. Väsentlighets - tal används också att bedöma effekten av eventuella fel, enskilt och sammantaget, i de ﬁnansiella rapporterna som helhet. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revi - sionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredo - visningen och koncern redovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo - visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan - den om dessa områden. Särskilt betydelsefullt område Intäktsredovisning Nettoomsättningen uppgår till 2 488 MSEK och är en väsentlig post i resultat - räkningen. Koncernen har olika intäktsslag som består av hyresintäkter och närliggande intäkts ﬂöden samt från detta år även intäkter från butiksverksamheten från Nordiska Kompaniet. De olika intäktsströmmarna har olika karaktär vilket leder till olika processer för intäktsredovisning. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Våra revisionsåtgärder har omfattat, meninte uteslutande utgjorts av nedan aktiviteter. Vi har: – Utvärderat koncernens processer för intäktsredovisning. – Stickprovsvis testat ett urval kontroller i processen för hyresintäkter. – Utfört dataanalyser för att säkerställa att alla hyresavtal har aviserats. – Testat att ett urval av hyresaviseringar stämmer mot hyresavtal. – Testat att ett urval av kassatransaktioner mot köpebevis och huvudbok. – Utvärderat rutiner och processer för kassahantering i butiksverksamheten. – Granskat informationen som presente - ras i årsredovisningen och bedömt att det ger entillräcklig information enligt regelverkens krav. Särskilt betydelsefullt område Värdering av förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas i kon - cernredovisningen till verkligt värde och uppgår till48 790 MSEK per 31 decem - ber 2021. Värdet av fastigheterna fast- ställs på basis av interna värderingar. Viktiga antaganden i värderingarna är bland annat marknadens avkastningskrav, långsiktig vakansgrad och hyresnivåer. Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Hufvudstaden AB (publ), org. nr 556012-8240 97 REVISIONSBERÄTTELSE HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Föratt säkerställa att värderingen inte skiljer sig från marknadens bedömningar har företagsledningen även inhämtat oberoende externa värderingar för en delmängd av fastighetsbeståndet. I alla värderingar som baseras på upp - skattningar om framtida utfall ﬁnns en inne boende osäkerhet i värdebedöm - ningen. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Våra revisionsåtgärder har omfattat, meninte uteslutande utgjorts av nedan aktiviteter. Vi har: – Utvärderat den interna värderings- processen. – Stickprovsvis testat indata i ett urval interna värderingar. – Kontrollberäknat ett urval fastighets- värderingar. – Utvärderat väsentliga antaganden inklusive direktavkastningskrav, hyres- nivåer och långsiktig vakansgrad. – Stämt av de interna värderingarna mot de externa värderingar som bolaget inhämtat. Därutöver har avstämning gjorts av de interna värderingarna mot vår egen uppfattning av marknadens prissättning av liknande tillgångar. – Granskat informationen som presente - ras i årsredovisningen och bedömt att det ger en tillräcklig information enligt regelverkens krav. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och kon - cernredovisningen och återﬁnns på sidorna 1–9, 13–39, 53–56, 106–107, 109, 111–117 samt 130–133. Ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revi - sionsberättelse utgör också annan informa- tion. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för annan information. Vårt uttalande avseende årsredovis - ningen och koncernredovisningen omfat- tar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredo - visningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identiﬁeras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och kon - cernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktö - ren som har ansvaret för att årsredovis- ningen och koncernredovisningen upprät- tas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovis - ningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och kon - cernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar sty - relsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncer - nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om för - hållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om sty - relsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verk - samheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisions - berättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säker - het, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisions - sed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam - mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och kon - cernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och kon - cernredovisningen ﬁnns på Revisorsinspek- tionens webbplats: www.revisorsinspektio- nen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk - ställande direktörens förvaltning för Hufvudstaden AB (publ) för år 2021 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman dispo - nerar vinsten enligt förslaget i förvalt- ningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revi - sionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revi - sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moder - bolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställ - ning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organi - sation och förvaltningen av bolagets ange- lägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och kon - cernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nöd - vändiga för att bolagets bokföring ska full- göras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvalt - ningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis REVISIONSBERÄTTELSE 98 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bola - get på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av för - slaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revi - sion som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgär - der eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen ﬁnns på Revisorsinspektionens webbplats: www. revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisions - berättelsen. Revisorns uttalande om Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis - ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) omvärdepappersmarknaden för Hufvud- staden AB (publ) för år 2021. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rappor - ten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Hufvudstaden AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat ärtillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktö - ren som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark - naden, och för att det ﬁnns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkstäl - lande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsent - liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsent - ligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rappor - ten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef- rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av ﬁnansiella rapporter samt andra bestyr - kandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar doku - menterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standar - der för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef- rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapporte - ring av årsredovisningen och koncernre- dovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktighe - ter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direk - tören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omstän - digheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk validering av Esef-rapporten, det vill säga om ﬁlen som innehåller Esef-rapporten uppfyller den tekniska speciﬁkation som anges i kom - missionens delegerade förordning (EU) 2019/815 och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med dengranskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisande och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar samt kassa- ﬂödesanalysen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 100-105 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta inne - bär att vår granskning av bolagsstyrnings- rapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revi - sion enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprät - tats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredo - visningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsre - dovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. PricewaterhouseCoopers AB, Torsgatan 21, 113 97 Stockholm, utsågs till Hufvud- staden ABs (publ) revisor av bolags- stämman den 25 mars 2021 och har varit bolagets revisor sedan 25 mars 2021. Stockholm den 21 februari 2022 PricewaterhouseCoopers AB Magnus Svensson Henryson Auktoriserad revisor 99 REVISIONSBERÄTTELSE HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Regelverk och bolagsordning Hufvudstaden är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för styrningen av koncernen ligger bland annat bolagsordningen, den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms Nordic Main Market Rule- book for Issuers of Shares, Svensk kod för bolagsstyrning, Kollegiets Regler om ersättningar till ledande befattningsha- vare och om incitamentsprogram samt andra tillämpliga lagar och regler. Koden syftar bland annat till att skapa goda förutsättningar för en aktiv och ansvars- kännande ägarroll och utgör ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet, se www.bolagsstyrning.se. Den bygger på principen följ eller för- klara, vilket innebär att bolag kan avvika från en eller ﬂera regler i Koden om motiv ﬁnns och förklaras samt att vald lösning beskrivs. Hufvudstaden följer Koden med avvi- kelse för bestämmelser om valbered- ning. Avvikelsen från Koden förklaras mer detaljerat nedan. Aktien och ägarna Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Bolagets C-aktie avnoterades, efter begäran av Nasdaq Stockholm, i januari 2020. Aktiekapita- let i bolaget uppgick vid årets slut till 1056359665 kronor fördelat på totalt 211 271 933 aktier, vilket ger ett kvot- värde om 5 kronor per aktie. Av aktierna är 203000080 A-aktier med ett röstvärde om en röst per aktie och 8271853 C-aktier med ett röstvärde om 100 röster per aktie. Samtliga aktierhar lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Största ägare är LE Lundbergföretagen AB med totalt 46,8 procent av utestående aktier och88,5 procent av rösterna. Utöver LELundbergföretagen AB ﬁnns ingen ägare i bolaget som direkt eller indirekt innehar aktier vars röstetal representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. Enligt ett omvandlingsförbehåll i bolagsordningen har C-aktieägare rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under året har omvandling skett av 33 C-aktier till A-aktier. Inga begränsningar ﬁnns i bolagsordningen avseende möjligheten att överlåta aktier eller rösträtt på stämman. Inga kända avtal ﬁnns som skulle påverkas till följd av ett offentligt uppköpserbjudande och inga överträdelser av tillämpliga börsreg- ler har förekommit. Återköp av egna aktier Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans bemyndigande att åter- köpa aktier av serie A, dock högst 10pro- cent av samtliga aktier i bolaget. Mandatet förnyades vid årsstämman 2021. Syftet med bemyndigandet är att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen och därigenom skapa ökat värde för aktie- ägarna och/eller möjliggöra att egna aktieranvänds som likvid vid eller för att ﬁnansiera förvärv av företag eller fastighet. Totalt eget innehav per den 31 december 2021 uppgick till 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 procent av samtliga aktier. Inga återköp av aktier har skett under 2021 eller efter rapporttidens utgång (till och med den 17 februari 2022). Årsstämma Aktieägares rätt att besluta i Hufvud- stadens angelägenheter utövas vid års- stämman. Aktieägare, som är registre- rade i aktieboken per avstämningsdagen och har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid årsstämman personligen eller genom ombud. Aktieägare vars aktier är förvaltar- registrerade måste, för att kunna utöva rösträtt på årsstämman, tillfälligt omre- gistrera sina aktier i eget namn, enligt vad som följer av kallelsen till årsstäm- man. Vidare framgår av bolagets bolags- ordning att styrelsen inför en bolags- stämma får besluta att aktieägarna ska kunna utöva sin rösträtt på förhand (poströstning) enligt det förfarande som anges i aktiebolagslagen. Beslut vid stämman fattas normalt med enkel majo- ritet. I vissa frågor föreskriver dock aktie- bolagslagen att ett förslag ska godkän- nas av en högre andel av de på stämman företrädda och avgivna rösterna. Enskilda aktieägare, som önskar få ettärende behandlat på stämman, kan begära det hos Hufvudstadens styrelse under särskild adress, som publiceras på bolagets hemsida i god tid före kallelse- tiden för stämman. Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Vid årsstämman beslutas i frågor avse- ende bland annat fastställande av resul- tat- och balansräkningar, utdelning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD, val av styrelseledamöter, styrelse- ordförande och revisorer samt ersättning till styrelse och revisorer, principer för ersättning till ledande befattningshavare, godkännande av ersättningsrapport och andra viktiga frågor. Kallelse till års- stämma sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets hemsida. Att kallelse skett ska annonseras i Dagens Nyheter. Årsstämman 2021 hölls den 25 mars 2021 och genomfördes utan fysisk när- varo av aktieägare, ombud eller utomstå- ende till följd av covid-19-pandemin. Aktieägarna hade möjlighet att utöva sin rösträtt endast på förhand genom så kallad poströstning i enlighet med 22 § lagen (2020:198) om tillfälliga undan- tag för att underlätta genomförandet avbolags- och föreningsstämmor. Totalt212 aktieägare som företrädde 119969687 A-aktier och 8 263 131 C-aktier var företrädda och de represen- terade totalt 946 282 787 röster, mot- svarande 93 procent av det totala antalet utestående röster. Till stämmans ordfö- rande valdes Fredrik Lundberg. Vid års- stämman beslutades att fastställa den framlagda resultat- och balansräkningen samt koncernresultat- och koncernba- lansräkningen och att lämna utdelning om 2,50 kronor per aktie till aktieägarna. Stämman beviljade styrelseledamöterna och VD ansvarsfrihet samt beslutade om arvode till styrelseledamöter och reviso- rer. Vidare valdes ny revisor och samtliga styrelseledamöter omvaldes för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Stäm- man beslutade även om vissa ändringar av bolagsordningen i syfte att styrelsen ska kunna möjliggöra för aktieägarna att utöva sin rösträtt på förhand (poströst- ning) inför kommande bolagsstämmor. Slutligen beslutade stämman om god- kännande av ersättningsrapporten för 2020 samt bemyndigade styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier av serie A. Årsstämma 2022 genomförs genom poströstning den 24 mars 2022. Bolagsstyrningsrapport BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 100 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Nominering och val av styrelse ochrevisorer Enligt bolagsordningen ska styrelsen bestå av lägst fem och högst tio ledamö- ter. Ledamöterna väljs på årsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamo- ten utsågs. Med hänsyn till den koncen- trerade ägarbilden ﬁnns ingen valbered- ning utsedd i Hufvudstaden. Valbered- ningens uppgift, att bereda stämmans beslut i val- och arvodesfrågor, fullgörs dock av Hufvudstadens huvudägare, L E Lundbergföretagen AB. Hufvudstadens förfarande avseende valberedning är en avvikelse från Koden. Huvudägaren lämnar förslag på ordförande vid års- stämma, styrelse, styrelseordförande, och styrelsearvoden. Förslag på revisor samt revisionsarvode framläggs av styrelsen. Övriga aktieägare har möjlig- het att lämna nomineringsförslag under adress som framgår på hemsidan. För- slagen offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Huvudägaren har tillämpat punkt 4.1 iKoden som mångfaldspolicy innebä- rande att styrelsen ska ha en med hän- syn till bolagets verksamhet, utvecklings- skede och förhållanden i övrigt ända- målsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamöternas kom- petens, erfarenhet och bakgrund, samt att en jämn könsfördelning ska eftersträ- vas. Årsstämman 2021 beslutade i enlig- het med huvudägarens förslag, innebä- rande att nio ledamöter valdes, varav tre kvinnor och sex män. Som underlag för sitt förslag inför års- stämman 2022 har huvudägaren gjort en bedömning av huruvida den nuva- rande styrelsen är ändamålsenligt sam- mansatt, bland annat med ledning av tillämpliga delar av den utvärdering av styrelsens arbete som görs årligen. Styrelsens sammansättning Hufvudstadens styrelse består av nio ledamöter, som valts av årsstämman för en period om ett år. Hufvudstadens styrelse har en ändamålsenlig samman- sättning utifrån bolagets verksamhet. Samtliga styrelseledamöter har bedömts utifrån kompetens, erfarenhet och bak- grund. Från företagsledningen har endast VD ingått i styrelsen och han är den enda som är att betrakta som bero- ende av bolaget. Styrelsens ordförande sedan 1998 är Fredrik Lundberg. Fyra avledamöterna har beroendeställning gentemot den största aktieägaren LELundbergföretagen AB (Fredrik Lundberg, Claes Boustedt, Louise Lindh och Sten Peterson). För ytterligare information om enskilda styrelseleda- möter, sesidorna 104–105. En utom- stående advokat anlitas som styrelsens sekreterare. Styrelsens ansvar Styrelsen har enligt aktiebolagslagen ett övergripande ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medelsförvalt- ningen och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Styrelsen fattar beslut i frågor avseende koncernens övergripande mål, strategiska inriktning och policyer liksom viktigare frågor som rör ﬁnansiering, förvärv, avyttringar och investeringar. Till styrelsens övriga upp- gifter hör bland annat att: • Fortlöpande följa och bedöma bola- gets ekonomiska situation och affärs- mässiga utveckling. • Fortlöpande utvärdera bolagets operativa ledning och VD:s arbete. • Ansvara för att det ﬁnns en tillfreds- ställande kontroll av bolagets efter- levnad av lagar och andra regler samt löpande utvärdera bolagets system för intern kontroll och riskhantering. • Fastställa riktlinjer för bolagets upp- trädande i samhället ur ett hållbar- hetsperspektiv. Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning, vilken ger ramen för beslut avseende investeringar, ﬁnansiering, ekonomiska rapporter samt övriga frågor av strategisk karaktär. Arbetsordningen reglerar även styrel- sens respektive VD:s åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD. Arbetsordningens relevans och aktualitet ses över varje år. Styrelsens ordförande leder styrelse- arbetet och har kontinuerlig kontakt med VD för att löpande kunna följa koncer- nens verksamhet och utveckling. Ordfö- randen samråder med VD i strategiska frågor och företräder bolaget i ägarfrå- gor samt förmedlar eventuella synpunk- ter från aktieägare till styrelsen. Styrelsens ordförande tillser att styrel- sens arbete utvärderas en gång per år och att nya styrelseledamöter erhåller lämplig utbildning. Utvärderingen görs genom att varje styrelseledamot fyller i en enkät. Svaren sammanställs av ord- föranden som redovisar resultatet för styrelsen. Styrelsen upptar därefter en diskussion. Revisorer Aktieägare Bolagsstämma Styrelse VD/Koncernledning HUFVUDSTADENS STYRNINGSSTRUKTUR Namn Funktion Närvaro ) Oberoende i förhållande till bolaget Oberoende i förhållande till ägare Fredrik Lundberg Ordförande  Ja Nej Claes Boustedt  Ja Nej Peter Egardt  Ja Ja Liv Forhaug  Ja Ja Louise Lindh  Ja Nej Fredrik Persson  Ja Ja Sten Peterson  Ja Nej Anna-Greta Sjöberg  Ja Ja Ivo Stopner VD  Nej (anställd) Ja 1) Under året har nio styrelsemöten hållits, varav sex efter årsstämman. 101 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Styrelsen utvärderar också VD:s arbete, utan att denne närvarar, samt godkänner de väsentliga uppdrag VD har utanför bolaget. Styrelsens arbete Under 2021 hade styrelsen nio sam- manträden, varav ett var konstituerande. Ekonomisk och ﬁnansiell rapportering samt redovisning av affärsområdenas verksamhet framläggs vid varje styrelse- möte. Dessutom tas väsentliga frågor av principiell eller stor ekonomisk betydelse upp vid varje ordinarie sammanträde. Styrelsearbetet har under året särskilt inriktats på strategidiskussioner, kon- junktur- och ﬁnansieringsfrågor, fastig- hetsvärdering samt förvärv och investe- ringar. Diskussion har även förts kring VDs begäran om att gå i pension, utnäm- nande av ny VD samt ny vice VD. Några övriga ärenden som behandlats under året är större pågående projekt, bland annat återuppbyggnaden av Vildmannen 7, det stora utvecklingsprojektet Johanna och hantering av coronapandemin. Tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande. Bolagets tidigare revisor deltog vid sty- relsemötet i februari, då årsredovisningen för 2020 godkändes, och bolagets nyvalda revisor deltog vid styrelsemötet i augusti i samband med styrelsens behandling av bolagets halvårsrapport. Styrelseutskott Styrelsen har prövat frågan om inrät- tande av revisionsutskott och ersätt- ningsutskott men har valt att inte inrätta några utskott och hanterar i stället uppgifter som ankommer på sådana utskott inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Styrelsens fulla kompe- tens kan därmed tillvaratas samtidigt som sammanträdena effektiviseras. Detta innebär att hela styrelsen fullgör de uppgifter som ankommer på ett revisionsutskott samt att hela styrelsen, förutom VD, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättningsutskott, inklusive att följa och utvärdera pågå- ende och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernled- ningen. Styrelsen följer och utvärderar också tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningsha- vare som årsstämman fattar beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget för ledande befattningshavare. Koncernledning VD leder verksamheten i enlighet med den antagna arbetsordningen för sty- relse och VD, vilken innefattar styrelsens instruktioner för VD. VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett så sakligt, utförligt och relevant informations- och besluts- underlag som erfordras för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut. Koncernledningen består av VD, tre affärsområdeschefer, samt cheferna förEkonomi/Finans, Affärsutveckling, Fastighetsutveckling och Personal. Under året har Ivo Stopner varit VD, med Bo Wikare och Anders Nygren som vice VD. Den 31 december 2021 gick Ivo Stopner i pension efter att ha arbetat mer än 30 år i bolaget och den 1 januari 2022 tillträdde Anders Nygren som ny VD för bolaget, med Bo Wikare och Åsa Roslund som vice VD. För information om enskilda medlemmar, se sidorna 106–107. Koncernledningen har möten cirka en gång i månaden för att diskutera aktuella frågor samt strategikonferens två gånger per år. Revision Enligt bolagsordningen ska bolaget ha en eller två revisorer och motsvarande antal suppleanter, alternativt kan ett eller två registrerade revisionsbolag utses. Vid årsstämman 2021 nyvaldes Pricewater- houseCoopers AB som revisionsbolag för en mandatperiod om ett år. Magnus Svensson Henryson är huvudansvarig revisor. Bland Magnus Svensson Henry- sons större uppdrag kan nämnas Bure Equity, Holmen, L E Lundbergföretagen och Sandvik Materials Technology. Styrelsen träffar bolagets revisor två gånger per år, varav minst en gång utan närvaro av VD. Vid dessa tillfällen lämnar revisorn en redogörelse och en diskussion förs om revisionens inriktning och iaktta- gelser. Interna rutiner och kontrollsystem granskas löpande under året. Slutlig granskning av årsbokslut och årsredovis- ning görs i januari–februari. Halvårsbok- slutet granskas översiktligt. Redovisning av arvode till revisorerna inklusive arvode för rådgivningstjänster lämnas i not 9. Ersättningar Styrelsen Ersättning till styrelsen beslutas av årsstämman. Vid årsstämman 2021 beslutades om en ersättning för perioden fram till nästa årsstämma om 2 250 000 kronor att fördelas på ledamöterna med undantag för VD Ivo Stopner, som inte uppbär någon ersättning för sitt styrelse- arbete. Ersättningen fördelas mellan ordföranden med 500 000 kronor och de övriga sju, ej anställda ledamöterna med 250 000 kronor vardera. Koncernledningen Riktlinjer för lön, bonus och annan ersätt- ning till bolagets ledande befattningsha- vare beslutas av årsstämman. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer för ersättning när det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år. Årsstämman 2020 fastställde riktlinjer innebärande att bolagets ersättningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat resultatrelaterat bonuspro- gram, som beskrivs nedan. Inga aktie- kursrelaterade incitamentssystem ﬁnns i bolaget. Dessa riktlinjer har följts under 2021 och styrelsen har utnyttjat möjlig- heten att frångå riktlinjerna. Styrelsen beslutade att bevilja VD Ivo Stopner att gå i pension vid utgången av 2021 vid en ålder av 59 år och åtta månader, vilket innebär ett mindre avsteg från riktlinjerna avseende pensionsåldern om 60 år för VD. Riktlinjerna kommer fortsätta gälla även 2022 då styrelsen inte kommer föreslå årsstämman 2022 några änd- ringar av riktlinjerna. Styrelsen har upprättat en ersättnings- rapport avseende räkenskapsåret 2021 för godkännande av årsstämman 2022. Revisorns yttrande om huruvida riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- havare, som antogs av årsstämman 2020, har följts, ﬁnns på bolagets hemsida senast tre veckor före års- stämman samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 102 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 VD:s ersättning föreslås av styrelsens ordförande och fastställs av styrelsen. VD deltar ej i detta beslut. VD beslutar om ersättning till övriga ledande befatt- ningshavare efter samråd med styrel- sens ordförande. För ytterligare information om löner och ersättningar, samt riktlinjer för ersätt- ning till ledande befattningshavare antagna av årsstämman 2020, se not 8. Bonus Samtliga tillsvidareanställda medarbe- tare i koncernen, inklusive koncernled- ningen, omfattades under året av ett bonusprogram, med undantag av medar- betare i Hufvudstadens dotterbolag, NK Retail vilka inte omfattades av bonuspro- grammet. Kriterierna för bonus för kon- cernledningen ska enligt riktlinjerna till 70 procent bestå av ﬁnansiella mål relaterade till verksamhetsresultat, till 15 procent av operationella mål relaterade till kundnöjdhet och till 15 procent av individuella mål. För såväl koncernledningens som övriga anställdas bonusprogram gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonu- sen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. Under 2021 uppgick redovisad bonus för samtliga anställda till 12,3 mnkr (3,0) eller med i genomsnitt 548 000 kronor per person för koncernledningen inklusive VD och med i genomsnitt 62 000 kronor för övriga medarbetare. Intern kontroll och riskhantering Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Hufvudstaden har en tillfredsstäl- lande intern kontroll. VD ansvarar för att det ﬁnns ett betryggande system för intern kontroll, som täcker alla väsentliga risker för fel i den ﬁnansiella rapporte- ringen. Hufvudstadens system för intern kontroll omfattar kontrollmiljön, riskbe- dömning, kontrollåtgärder, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Kontrollmiljön är grunden för den interna kontrollen avseende den ﬁnansiella rapporteringen. Hufvudstadens interna kontrollstruktur bygger bland annat på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Policyer och riktlinjer, som till exempel bolagets värderingsgrunder, informationspolicy och redovisningshandbok, dokumente- ras och utvärderas kontinuerligt av koncernledning och styrelse. För att kontinuerligt följa upp verksamheten ﬁnns rutiner för ﬁnansiell rapportering och analys. Rutinerna innefattar månads och kvartalsrapport, budgetuppföljning och prognos. Uppgifterna genomförs av redovisnings- och controllerfunktionen på affärsområdes- och koncernnivå. Riskbedömning Baserat på löpande diskussioner och möten i organisationen identiﬁerar, analyserar och beslutar Hufvudstadens koncernledning om bolagets väsentliga riskområden varefter styrelsen fastställer dessa. Koncernledningen ansvarar för hantering av risker för fel i den ﬁnansiella rapporteringen. Styrelsen analyserar utfallet av bolagets process för riskbe- dömning och riskhantering, för att säker- ställa att den omfattar alla väsentliga områden. Hufvudstadens största risker kopplas till fastighetsvärdering, ﬁnansiella transaktioner, fastighets- projekt och skattehantering. Kontrollåtgärder Hufvudstaden har, baserat på gjorda riskbedömningar, fastställt ett antal kontrollåtgärder. Dessa är både av före- byggande natur, det vill säga åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i rapporteringen, och av upptäckande natur. Kontrollerna ska även säkerställa att felaktigheter blir rättade. Exempel på områden som har väsentlig påverkan på bolagets resultat och har väl genomarbetade kontrollåt- gärder är fastighetsvärdering, underhåll, ombyggnad, räntebetalningar samt uthyrning. Kontroller genomförs bland annat med avvikelseanalyser och vid kvartalsvisa möten mellan affärsområde, koncernledning och controllerfunktionen. Information och kommunikation Den interna informationen och externa kommunikationen regleras på övergri- pande nivå bland annat av en informa- tionspolicy. Den interna kommunikatio- nen till och från styrelse och ledning sker bland annat genom att ledningen håller regelbundna informationsmöten, både för hela företaget och för enskilda enhe- ter. En annan viktig kommunikationska- nal är Hufvudstadens intranät. Genom detta har samtliga medarbetare tillgång till aktuell information. På intranätet publiceras interna poli- cyer, riktlinjer, instruktioner och motsva- rande dokument som styr och stödjer verksamheten. Återrapporteringen kring arbetet med intern kontroll görs vid kvar- tals-, ledningsgrupps- och styrelsemöten. Uppföljning Hufvudstadens koncernledning utvärde- rar löpande den interna kontrollen avse- ende den ﬁnansiella rapporteringen och att rapporteringen till styrelsen fungerar, framför allt genom egna analyser, att ställa frågor och ta del av controller- funktionens arbete. För att följa upp identiﬁerade risker och säkerställa att det interna kontrollarbetet sker på bästa sätt jobbar controllerfunktionen löpande med denna uppföljning. Utöver kvartals- rapporter med ekonomiskt utfall inklu- sive koncernledningens kommentarer kring verksamheten erhåller styrelsen ledningens kommentarer kring hur arbetet med intern kontroll har fungerat samt om identiﬁerade risker bör föränd- ras. Bolagets revisor medverkar på styrelsemöten vid två tillfällen per år och informerar om sina iakttagelser kring bolagets interna rutiner och kontrollsys- tem. Styrelsens ledamöter har då tillfälle att ställa frågor. Årligen görs en genom- gång av väsentliga riskområden och styrelsen tar ställning till risker i den ﬁnansiella rapporteringen samt utvärde- rar den interna kontrollen. Uttalande om internrevision Hufvudstadens ledning har systematiskt gått igenom och strukturerat den interna dokumentationen av det interna kontroll- systemet. Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsystemet inte skulle fungera på avsett sätt. Styrelsen har därför beslutat att inte inrätta en internrevisionsfunktion. Beslutet omprö- vas årligen. 103 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Styrelse och revisorer Styrelsen består av nio ledamöter utan suppleanter, samtliga valda av årsstämman. Bland leda- möterna ﬁnns personer med anknytning till Hufvudstadens största aktieägare L E Lundberg - företagen AB. Andra tjänstemän ibolaget deltar i styrelsens sam - manträden såsom föredragande. Under 2021 hade styrelsen nio sammanträden, varav ett konstitu - erande. Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsord - ning avseende styrelsens respek- tive verkställande direktörens ålig- ganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Fredrik Lundberg f 1951. Civilingenjör, civilekonom, ekon dr h c, tekn dr h c. Ordförande, ledamot sedan 1998. Verkställande direktör och koncernchef iL E Lundbergföretagen AB. Styrelseordförande i Holmen AB och AB Industrivärden. Vice styrelseordförande i Svenska Handelsbanken AB. Styrelseledamot i L E Lundbergföretagen AB och Skanska AB. Innehav i Hufvudstaden: 2 350 412 aktier (eget och via närstående). 1) Fredrik Persson f 1968. Civilekonom. Ledamot sedan 2016. Styrelseordförande i Ellevio AB, JM AB och Svenskt Näringsliv. Styrelseledamot i AB Electrolux, Ahlström Capital Oy, ICA Gruppen AB och Interogo Holding AG. Tidigare erfarenhet bland annat som verkställande direktör och koncernchef på AxelJohnson AB. Innehav i Hufvudstaden: 5 000 aktier. Claes Boustedt f 1962. Civilekonom. Ledamot sedan 1998. Vice verkställande direktör i L E Lundbergföretagen AB. Verkställande direktör i L E Lundberg Kapitalförvaltning AB. Styrelseledamot i Förvaltnings AB Lunden, Sandvik AB och Sandvik Materials Technology Holding AB. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier. Sten Peterson f 1956. Civilingenjör. Ledamot sedan 2006. Styrelseledamot i Fastighets AB L E Lundberg, Förvaltnings AB Lunden, J2L Holding AB och L E Lundbergföretagen AB. Tidigare erfarenhet bland annat som verkställande direktör i Förvaltnings AB Lunden. Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier. 1) L E Lundbergföretagen AB innehar vidare 94 591 680 aktier i Hufvudstaden. Fredrik Lundberg med närstående innehar cirka 71 procent av rösterna och Louise Lindh med närstående innehar cirka 11 procent av rösterna i L E Lundbergföretagen AB. 104 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Peter Egardt f 1949. Fil kand. Ledamot sedan 2003. Ledamot i Riksdagens arvodesnämnd. Tidigare erfarenhet bland annat som landshövding i Uppsala Län, verkställande direktör i Stockholms Handelskammare och Svenska Handels- kammarförbundet. Innehav i Hufvudstaden: 20 000 aktier. Anna-Greta Sjöberg f 1967. Civilekonom, MBA. Ledamot sedan 2006. CFO Blueﬁsh Pharmaceuticals AB och verkställande direktör i Olivetta AB. Styrelseordförande i Marginalen Bank Bankaktiebolag. Tidigare erfarenhet bland annat som Managing Director i Royal Bank ofScotland, Nordic Branch. Innehav i Hufvudstaden: 5 500 aktier samt15000 aktier inom ramen för en kapitalför säkring som avser säkerställd direktpension. Liv Forhaug f 1970. Civilekonom. Ledamot sedan 2016. Verkställande direktör i Martin & Servera AB. Styrelseordförande i Martin & Serveras dotterbolag. Styrelseledamot i Loomis AB och Svensk Handel. Tidigare erfarenhet bland annat som strategichef på ICA Gruppen AB och som partner på McKinsey & Company. Innehav i Hufvudstaden: 1 800 aktier. Ivo Stopner f 1962. Civilingenjör. Ledamot sedan 1999. Tidigare erfarenhet som verkställande direktör i Hufvudstaden AB fram till 31 december 2021. Innehav i Hufvudstaden: 8 000 aktier (eget och via närstående), samt 67 729 aktier inom ramen för en kapitalförsäkring som avser säkerställd direktpension. Louise Lindh f 1979. Civilekonom. Ledamot sedan 2007. Verkställande direktör i Fastighets AB L E Lundberg. Styrelseordförande i J2L Holding AB. Styrelseledamot i Fastighets AB L E Lundberg, Holmen AB och L E Lundbergföretagen AB. Innehav i Hufvudstaden: 29 166 aktier. 1) REVISORER PricewaterhouseCoopers AB med Magnus Svensson Henryson f 1969, auktoriserad revisor, som huvud ansvarig revisor. SEKRETERARE Mattias Karlsson f 1965. Advokat vid Mannheimer Swartling Advokatbyrå AB. Styrelsens sekreterare sedan 2008. 105 STYRELSE OCH REVISORER HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Koncernledning Ivo Stopner f 1962. Civilingenjör. Verkställande direktör till och med 31 december 2021, anställd 1990. Innehav i Hufvudstaden: 8 000 aktier (eget och vianärstående), samt 67 729 aktier inom ramen fören kapitalförsäkring som avser säkerställd direkt - pension. Ivo Stopner inklusive familj har inga väsent- liga aktieinnehav eller delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med. Anders Nygren f 1970. Civilingenjör. Verkställande direktör från och med 1 januari 2022, dessförinnan Vice verkställande direktör och Chef Affärsområde Stockholm, anställd 2006. Innehav i Hufvudstaden: 4 000 aktier. John Lethenström f 1972. Civilingenjör. Chef Fastighetsutveckling, anställd 2017. Innehav i Hufvudstaden: –. Christine Lindgren f 1969. Fil kand. Chef Personal, anställd 2017. Innehav i Hufvudstaden: –. Fredrik Ottosson f 1972. Civilingenjör. Chef Affärsområde Göteborg, anställd 2016. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier. Åsa Roslund f 1966. Civilekonom. Vice verkställande direktör från och med 1 januari 2022, Chef Ekonomi och Finans, anställd 2005. Innehav i Hufvudstaden: 3 000 aktier. Bo Wikare f 1963. Civilingenjör. Vice verkställande direktör, ChefAffärsområde NK, anställd 1994. Innehav i Hufvudstaden: 3 062 aktier. Ingår i koncernledningen från 1 januari 2022 Karl Palm f 1984. Högskoleingenjör. Chef Affärsutveckling, anställd 2014. Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier. Frida Wijkström f 1976. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm, anställd 2018, tidigare anställd 2008–2015. Innehav i Hufvudstaden: –. Från vänster: John Lethenström, Åsa Roslund, Christine Lindgren, Anders Nygren, Bo Wikare, IvoStopner, Fredrik Ottosson. 106 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Koncernledning 107 KONCERNLEDNING HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021      Resultaträkningar, mnkr Nettoomsättning Fastighetsförvaltning, brutto           Hyresintäkter, koncerninternt - - - - - Fastighetsförvaltning, netto           Övriga segment                Verksamhetens kostnader Underhåll, drift och administration - - - - - Tomträttsavgälder – – – - - Fastighetsskatt - - - - - Avskrivningar - - - – – Fastighetsförvaltningens kostnader - - - - - Övriga segment, brutto - - - - - Hyreskostnader, koncerninternt      Övriga segment, netto - - - - - -  - - - - Bruttoresultat           – varav Fastighetsförvaltning           – varav Övriga segment      Central administration - - - - - Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar           Jämförelsestörande poster –  – – - Värdeförändringar förvaltningsfastigheter   -        Värdeförändringar räntederivat – –    Rörelseresultat   -        Finansiella intäkter och kostnader - - - - - Resultat före skatt   -        Skatt -  - - - Årets resultat   -        Balansräkningar, mnkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter           Övriga anläggningstillgångar      Omsättningstillgångar         Summa tillgångar           Eget kapital och skulder Eget kapital           Räntebärande skulder           Övriga skulder och avsättningar           Summa eget kapital och skulder           Fastighetsbeståndet Verkligt värde, mdkr , , , , , Taxeringsvärde, mdkr , , , , , Uthyrbar yta,   kvm , , , , , Hyresvakansgrad, % , , , , , Ytvakansgrad, % , , , , , Investeringar i fastigheter, mnkr      Överskottsgrad, %      Driftnetto, kr per kvm )           1) Beräkningen har baserats på antal kvadratmeter vid årets utgång. Anskaffade fastigheter justeras upp till årsvärde. Före intern hyreseliminering. Flerårsöversikt – koncernen 108 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021      Finansiella nyckeltal ) Avkastning på eget kapital, % , -, , , , Avkastning på sysselsatt kapital, % , -, , , , Soliditet, %      Räntetäckningsgrad, ggr , , ,  , , Skuldsättningsgrad, ggr , , , , , Nettobelåningsgrad fastigheter, % , , , , , Bruttomarginal, % , , , , , Kassaﬂöde från den löpande verksamheten, mnkr         Årets kassaﬂöde, mnkr  -   - Medelantal anställda i koncernen      Data per aktie (ingen utspädningseffekt ﬁnns) ) Årets resultat, kr , -, , , , Utdelning, kr , ) , , , , Utdelningsandel, %  )     Eget kapital, kr , , , , , Fastigheternas verkliga värde, kr , , , , , Kassaﬂöde från den löpande verksamheten, kr , , , , , Årets kassaﬂöde, kr , -, , , -, Börskurs serie A vid årets utgång, kr , , , , , P/E-tal, ggr , -, , , , Börskurs serie A/eget kapital, % , , , , , Direktavkastning, % , ) , , , , Antal utestående aktier vid årets slut                Genomsnittligt antal utestående aktier under året                Samtliga emitterade aktier vid årets slut                EPRA nyckeltal ) Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings), mnkr         Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA EPS) per aktie, kr , , , , , Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mnkr  ,  ,  ,  ,  , Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) per aktie, kr      Substansvärde (EPRA NTA), mnkr  ,  ,  ,  ,  , Substansvärde (EPRA NTA) per aktie, kr      Substansvärde (EPRA NDV), mnkr  ,  ,  ,  ,  , Substansvärde (EPRA NDV) per aktie, kr      EPRA vakansgrad (EPRA Vacancy rate), % , , , , , 1) Beräkningen har baserats på antal kvadratmeter vid årets utgång. Anskaffade fastigheter justeras upp till årsvärde. 2) Enligt styrelsens förslag. 3) Hufvudstaden presenterar vissa ﬁnansiella mått som inte deﬁnieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal. Syftet med dessa är att beskriva verksamhetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder. De nyckeltal som klassiﬁcerats som alternativa nyckeltal har deﬁnierats på sidan 131 och härledning återﬁnns på sidan 110–111. 109 FLERÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Alternativa nyckeltal Hufvudstaden tillämpar European Secu- rities and Market Authority’s (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Vissa av nyckeltalen som presenteras ovan är alternativa nyckeltal, det vill säga ett ﬁnansiellt mått som inte deﬁnieras enligt IFRS eller årsredovisningslagen och som används för att beskriva verksamhetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder. Deﬁnitioner till nyckeltal återﬁnns i Deﬁnitioner och ordlista, se sida 131. Nedan presenteras härledning av alternativa nyckeltal. Mnkr      Nettoskuld Långfristiga räntebärande skulder           Långfristiga leasingskulder    – – Kortfristiga räntebärande skulder           Kortfristiga leasingskulder    – – Likvida medel -  - -  -  - Nettoskuld           Soliditet Eget kapital           Balansomslutning           Soliditet, %      Nettobelåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder           Leasingskulder    – – Räntebärande tillgångar -  - -  -  - Summa           Redovisat värde fastigheter           Nettobelåningsgrad fastigheter, % , , , , , Räntetäckningsgrad Resultat före skatt   -        Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar -    -  -  -  Räntekostnader      Summa           Räntekostnader      Räntetäckningsgrad, ggr , , , , , 110 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Mnkr      Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings) Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar           Finansiella intäkter och kostnader - - - - - Förvaltningsresultat           Aktuell skatt förvaltningsresultat - - - - - Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt (EPRA Earnings)         Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner , , , , , Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt per aktie (EPRA EPS), kr , , , , , Substansvärde (EPRA NRV/NTA/NDV) Eget kapital enligt balansräkning           Återläggning Derivat enligt balansräkningen – – –   Uppskjuten skatt )           Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV)           Antal utestående aktier, miljoner , , , , , Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) per aktie, kr      Avdrag Immateriella tillgångar - - - - – Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt % -  -  -  -  -  Substansvärde (EPRA NTA)           Antal utestående aktier, miljoner , , , , , Substansvärde (EPRA NTA) per aktie, kr      Återläggning Derivat enligt ovan – – – - - Immateriella tillgångar enligt ovan     – Uppskjuten skatt i sin helhet -  -  -  -  -  Substansvärde (EPRA NDV)           Antal utestående aktier, miljoner , , , , , Substansvärde (EPRA NDV) per aktie, kr      Hyresvakansgrad exkl. projekt (EPRA vakansgrad) Hyresvärde vakant yta, totalt      Hyresvärde vakant yta, projekt      Hyresvärde totalt           Hyresvakansgrad totalt, % , , , , , Hyresvakansgrad projekt, % , , , , , Hyresvakansgrad exkl. projekt (EPRA vakansgrad), % , , , , , 1) Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. EPRA-nyckeltal 111 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Affärsområden i siffror Fastighetsdata Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt  december         Antal fastigheter         Uthyrbar yta, kvm                 – varav kontor                 – varav butik och restaurang                 Årshyra, mnkr             Hyresvakansgrad, % , , , , , , , , Ytvakansgrad, % , , , , , , , , Antal uthyrbara garageplatser           Uthyrbar yta och årshyra Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt  december  Yta, kvm Årshyra, mnkr Yta, kvm Årshyra, mnkr Yta, kvm Årshyra, mnkr Yta, kvm Årshyra, mnkr Kontor              Butik och restaurang             Lager och övrigt             Garage             Bostäder          Totalt               Yt- och hyresvakans Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt  december  Ytvakans, kvm Hyres- vakans, mnkr Ytvakans, kvm Hyres- vakans, mnkr Ytvakans, kvm Hyres- vakans, mnkr Ytvakans, kvm Hyres- vakans, mnkr Kontor   ,  ,   ,   , Butik och restaurang   ,   ,   ,   , Lager och övrigt   ,   ,   ,   , Garage  ,  ,  ,  , Bostäder  ,  ,  ,  , Totalt   ,   ,   ,   , Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt         Fastighetsbeståndet ) Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Bruttohyror inkl debiterade förbruk- ningsavgifter  ,    ,   ,   ,   ,   ,    ,    ,   (varav fastighets- skattetillägg) ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  ,  Hyresförluster vakanta lokaler -, - -, - -, - -, - -, - -, - -, - -, - Kundförluster ,  -, - -, - -, - -, - -, - ,  -, - Nettoomsättning  ,    ,   ,   ,   ,   ,    ,    ,   Underhåll -, - -, - -, - -, - -, - -, - -, - -, - Drift -, - -, - -, -  -, -  -, - -, - -, - -, - Administration -, - -, - -, - -, - -, - -, - -, - -, - Fastighetsskatt -, - -, - -, - -, - -, - -, - -, - -, - Avskrivningar -, - -, - -, - -, - -, - -, - -, - -, - Summa fastig- hetskostnader -, -  -, -  -, -  -, -  -, -  -, -  -, -  -, -  Bruttoresultat ,   ,   ,   ,   ,   ,    ,    ,   1) Anges före koncernintern hyreseliminering och avser jämförbart bestånd. 112 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Löptidsanalys ) ) )  december  Antal kontrakt      – Totalt Affärsområde Stockholm Kontor        Butiker        Övrigt        Summa         Andel, % , , , ,  , , , Affärsområde NK Kontor        Butiker        Övrigt        Summa        Andel, % , , , , , , , Affärsområde Göteborg Kontor        Butiker        Övrigt        Summa        Andel, % , , , , , , , Hufvudstaden totalt Kontor        Butiker        Övrigt        Summa         Andel, % , , , , , , , Årshyra, mnkr      – Totalt Affärsområde Stockholm Kontor ,  , , , , , , Butiker , , , , , , , Övrigt , , , , , , , Summa , , , , , ,  , Andel, % , , , , , , , Affärsområde NK Kontor , , , , , , , Butiker , , , , , , , Övrigt , , , , , , , Summa , , , , , , , Andel, % , , , , , , , Affärsområde Göteborg Kontor , , , , , ,  ,  Butiker , , , , , , , Övrigt , , , , , , , Summa , , , , , , , Andel, % , , , , , , , Hufvudstaden totalt Kontor , , , , , ,  , Butiker , , , , , , , Övrigt , , , , , , , Summa , , , , , ,  , Andel, % , , , , , , , 1) Inklusive kontrakt tecknade för framtida inﬂyttning/ikraftträdande varvid motsvarande nu gällande hyra exkluderats. 2) Exklusive vakanta ytor och ytor som disponeras av bolag inom koncernen. 3) Exklusive bostadskontrakt. 113 AFFÄRSOMRÅDEN I SIFFROR HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Fastighetsförteckning Uthyrbar yta, kvm Fastighets- beteckning Adress Tomt- areal, kvm Inköpsår Bygg-/om- byggn.-år Taxerings- värde , mnkr Kontor Butik Restau- rang Biograf Lager Garage Bostäder Övrigt Totalt AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM Förvaltningsområde Kungsgatan Hästhuvudet  Sveavägen –, Kungsgatan –, Apelbergsgatan –, Olofsgatan –   / // / ,        Järnplåten  Sveavägen –, Oxtorgsgatan –, Kungsgatan    / / ,        Kåkenhusen  Brunnsgatan –, Norrlandsgatan –, Kungsgatan –   /  /// / // /  ,          Oxhuvudet  ) Kungsgatan –, Sveavägen –, Apelbergsgatan –, Malmskillnadsgatan     // /  ,            Summa     ,       –     –    Förvaltningsområde Norrmalmstorg Kvasten  Norrlandsgatan , Jakobsbergsgatan     ,         Kvasten  ) Biblioteksgatan , Mäster Samuelsgatan –    / ,          Kvasten  Biblioteksgatan , Jakobsbergsgatan –   / ,        Norrmalm : ) Norrmalmstorg   ,   Packarhuset  ) , ) Norrmalmstorg , Hamngatan , Norrlandsgatan , Smålandsgatan     /  ,         Pumpstocken  ) Birger Jarlsgatan –, Mäster Samuelsgatan –, Biblioteksgatan –, Jakobsbergsgatan –   // /  // // // / ,           Rännilen  Birger Jarlsgatan , Mäster Samuelsgatan    / ,       Rännilen  Biblioteksgatan , Mäster Samuelsgatan    / ,        Rännilen  ) Birger Jarlsgatan –, Smålandsgatan –    //  ,         Rännilen  Norrmalmstorg –, Biblioteksgatan –, Mäster Samuelsgatan    //  /// / ,         Skären  Smålandsgatan –, Norrlandsgatan –    / /  ,         Vildmannen  ) , ) Biblioteksgatan , Jakobsbergsgatan     / , – Summa    ,       –         Förvaltningsområde Väst Achilles  ) Slussplan –, Skeppsbron , Södra Dryckesgränd , Järntorgsgatan     -talet/  ,       Grönlandet Södra  Drottninggatan –, Wallingatan , Adolf Fredriks Kyrkog.     / ,        Kungliga Trädgården  Västra Trädgårdsgatan    / ,      Medusa  ), ) Kornhamnstorg , Slussplan –, Järntorgsgatan    / ,         Orgelpipan  ) Klarabergsgatan –, Vasagatan –, Mäster Samuelsg. –, Klara Norra Kyrkogata –    /  ,              Svärdﬁsken  ) Drottninggatan , Apelbergsgatan –, Olof Palmes gata     / ,           Summa    ,                 Totalt Affärsområde Stockholm    ,                 114 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Uthyrbar yta, kvm Fastighets- beteckning Adress Tomt- areal, kvm Inköpsår Bygg-/om- byggn.-år Taxerings- värde , mnkr Kontor Butik Restau- rang Biograf Lager Garage Bostäder Övrigt Totalt AFFÄRSOMRÅDE NK Förvaltningsområde NK Stockholm Hästen  ), ) och  ), ) , Spektern  ), ) Hamngatan –, Regeringsgatan –    /  ,            Förvaltningsområde NK Göteborg Inom Vallgraven : ) Östra Hamngatan , Kyrkogatan –, Fredsgatan –, Drottninggatan –    / ,          Förvaltningsområde Parkaden Hästskon  ), ) Regeringsgatan –, Mäster Samuelsg. –    / ,           Totalt Affärsområde NK    ,       –     –    AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG Förvaltningsområde Göteborg Inom Vallgraven : ) Stora Nygatan , Lilla Drottninggatan     ,       Inom Vallgraven : Södra Hamngatan –, Östra Larmgatan , Drottninggatan –     ,           Inom Vallgraven : Drottninggatan –, Södra Hamngatan –, Fredsgatan –   / / / / ,         Nordstaden : Postgatan – och –, Nordstadstorget –, Spannmålsgatan , Nils Ericsonsgatan , Götgatan –, Köpmansgatan –, Östra Hamngatan –   / /  /  ,            Nordstaden GA: ) Nordstadstorget med ﬂera , – Totalt Affärsområde Göteborg    ,       –         TOTALT    ,                  1) Fastigheten är kulturhistoriskt klassiﬁcerad. 2) Fastigheten innehas genom arrende. 3) Ägs av dotterbolaget Fastighetsaktiebolaget Stockholms City. 4) Fastigheten brandhärjades 7november 2017, varvid stora delar totalförstördes. 5) Fastigheten är byggnadsminnesmärkt. 6) Ägs av dotterbolaget Fastighetsaktiebolaget Medusa. 7) Orgelpipan 7 innehas med tomträtt. Avgälden uppgår till 12,8 mnkr och är bunden till 31oktober 2024. Taxeringsvärde för mark ingår med 573,0 mnkr. 8) Hästen 20 och Spektern 14 innehas med tomträtter. Avgälden för Hästen 20 uppgår till 3,3 mnkr och är bunden till den 30 april 2022. Avgälden för Spektern 14 uppgår till 1,4mnkr och är bunden till 30 september 2025. Taxeringsvärde för mark ingår med 77,0 mnkr. 9) Ägs av dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet. 10) Ägs av dotterbolaget AB Hamngatsgaraget. Hästskon 10 innehas med tomträtt. Avgälden uppgår till 4,4 mnkr och är bunden till 31augusti 2024. Taxeringsvärde för mark ingår med 814,5 mnkr. Omprövning har begärts av fastighetstaxering 2016 och 2019. Del av uthyrbar yta ingår i NK-varuhuset i Stockholm. 11 ) Ägs av dotterbolaget Gbg Inom Vallgraven 3–2 AB. 12) Objektet är gemensamhetsanläggningar som bland annat avser parkeringsverksamhet, viss lokaluthyrning samt drift och skötsel av gågator, lastgator, kyla och reservkraft. Taxeringsvärdet avser Hufvudstadens andel om 39,4 procent, motsvarande cirka 31 000 kvm. För kartor och bilder se sidorna 18–20. 115 FASTIGHETSFÖRTECKNING HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Miljöerna omkring våra fastig heter utvecklas för att skapalevande och attraktiva handels- och mötesplatser, ofta i sam arbete med andra fastighetsägare och kommuner. Efterfrågan är stor på moderna, ﬂexibla och högkvalitativa kontor iattraktiva lägen. Hållbarhet är engrundpelare iallt vi gör. 116 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 117 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Fördjupad hållbarhetsinformation Om Hufvudstadens hållbarhetsredovisning Hufvudstadens hållbarhetsredovisning är inkluderad i Hufvud- stadens årsredovisning. Den fördjupande hållbarhetsinforma- tionen ger kompletterande information om hållbarhetsarbetet och nyckeltal. Hållbarhetsredovisningen utgår från genomförd intressentdialog och väsentlighetsanalys. Hållbarhetsredo- visningen har upprättats i enlighet med GRI Standards, nivå Core. Detta är Hufvudstadens elfte hållbarhetsredovisning enligt GRI:s riktlinjer för redovisning av hållbarhetsinforma- tion. Hufvudstaden rapporterar hållbarhetsnyckeltal utifrån EPRA:s (European Public Real Estate Association) sBPR (Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting, third version). Hufvudstadens hållbarhetsredovisning omfattar sidorna 10–12, 40–52, 59, 63–65 samt 118–128 och är även Hufvudstadens lagstadgade hållbarhetsrapport. Hufvudstadens hållbarhetsredovisning följer Hufvudstadens ﬁnansiella räkenskapsår. Hållbarhetsredovisningen publiceras årligen. Den föregående hållbarhetsredovisningen publicerades i mars 2021. Hållbarhetsredovisningen för 2021 är översiktligt granskad av tredje part. Omfattning och avgränsning Hållbarhetsredovisningen omfattar alla bolag inom Hufvudstaden. Redovisningen omfattar främst den verksamhet som har en betydande och direkt påverkan ur ett hållbarhetsperspektiv, det vill säga Hufvudstadens egen verksamhet. Under 2021 förv- ärvades NK Retail vilket påverkar Hufvudstadens hållbarhets- redovisning. NK Retail verkar inom områdena mode, kosmetik och juvel. Uppgifter om dessa presenteras när de är väsentliga för helhetsbilden av Hufvudstadens hållbarhetsarbete till exempel när det gäller. – Utsläpp – Leverantörsgranskning – Medarbetare Verksamheter som står utanför Hufvudstadens direkta kontroll, som leverantörer eller kunder, ingår inte i redovisningen. Uppgifter om hantering och kravställande av Hufvudstadens leverantörer ingår i förekommande fall i redovisningen. Hufvudstadens hållbarhetsstyrning Hållbarhet är en av Hufvudstadens övergripande strategiska prioriteringar. Ett ambitiöst och genomtänkt hållbarhetsarbete är en del av Hufvudstadens strategi för att nå såväl ﬁnansiella som verksamhetsmässiga mål. Hållbarhetsarbetet är integrerat i processerna för styrning och uppföljning av bolagets affärs- verksamhet. Hufvudstadens ledning beslutar om strategier, policys och mål för hållbarhetsarbetet. Vår VD är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetets resultat. Hufvudstadens hållbarhetschef bereder hållbarhetsmålen och styr vårt hållbarhetsarbete mot de uppsatta målen tillsammans med Hufvudstadens hållbarhetsråd. Hufvudstadens hållbarhetsråd inrättades 2018 och leds av hållbarhetschefen. Hållbarhetsrådets uppgifter är att utveckla, samordna och bevaka hållbarhetsarbetet, vilket inkluderar klimatrelaterade risker och möjligheter. Hållbar- hetsrådet består för närvarande av fem medlemmar varav tre sitter i Hufvud stadens koncernledning. Hållbarhetschef rapporterar löpande till chef Fastighetsutveckling som sitter i bolagets koncern ledning. Vidare informerar hållbarhetschef hela koncernledningen om hållbarhetsarbetet fIera gånger om året. Den löpande verksamheten följer mål och rutiner och driver tillsammans vårt hållbarhetsarbete framåt. Hufvudstadens styrelse bevakar bolagets hållbarhetsarbete och uppdateras löpande om hållbarhetsarbetets utveckling. Hållbarhetsrisker, inklusive klimatrelaterade risker och möjlig- heter, ses över årligen och rapporteras till styrelsen. Anställda, vid årets utgång 102-7, 102-8 Totalt koncern Fastig- hetsv. NK Retail Totalt koncern Anställda, head count )     Totalt antal anställda     Kvinnor Antal tillsvidareanställda     varav heltid     varav deltid     Antal visstidsanställda     Män Antal tillsvidareanställda     varav heltid     varav deltid     Antal visstidsanställda     1) Totalt antal anställda. Totalt koncern Fastighetsv. NK Retail Anställda, FTE )    Totalt antal anställda    varav kvinnor    varav män    2) Omräknat till heltidsanställda på årsbasis. Ramar och verktyg för hållbarhetsarbetet Externa initiativ som organisationen följer 102-12 Hufvudstadens hållbarhetsarbete utgår från UN Global Com- pacts tio principer och FN:s globala mål för hållbar utveckling. Principerna och målen genomsyrar såväl våra värderingar som våra styrdokument, såsom vår hållbarhetsplan, vår upp- förandekod och våra policydokument. Hufvudstaden tillämpar initiativen Global Reporting Initiative (GRI) och European Public Real Estate Association (EPRA). Andra initiativ Hufvudstaden följer: Fossilfritt Sverige – Färd- planen för fossilfri uppvärmning 2045, Byggvarubedömningen och Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD). 118 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Värderingar, principer, standarder och normer föruppträdande 102-16 Hufvudstadens värderingar och interna riktlinjer utgör grunden i vårt hållbarhetsarbete. Exempel på dessa är våra värderingar, vår uppförandekod och policys som vägleder oss hur vi ska agera och verka i samhället. Läs mer om Hufvudstadens värderingar på sidan 40. Listade dokument är godkända av koncernledningen: Hufvudstadens policydokument Arbetsmiljöpolicy Brandskyddspolicy Finanspolicy Hälsopolicy Integritetspolicy (GDPR) IT-policy Jämställdhet- och mångfaldspolicy Lönepolicy Miljöpolicy Policy om mutor och otillåtna förmåner Rehabiliteringspolicy Rekryteringspolicy Resepolicy Säkerhet- och trygghetspolicy Uppförandekod Visselblåsarpolicy Hufvudstadens policyer och uppförandekod Hufvudstaden har ﬂera interna dokument som sätter ramarna för vår verksamhet och våra medarbetare. Samtliga medarbe- tare förväntas känna till dessa dokument och agera i enlighet med dess riktlinjer. Ovan listas de dokument som är godkända av koncernledningen. Vår uppförandekod tydliggör vårt ansvarstagande och agerande gentemot interna och externa intressenter. Uppförandekoden bygger på våra värderingar och beskriver hur vi, våra leverantörer och affärspartners ska agera som representanter för Hufvudstaden. Genom vår upp- förandekod tar vi ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation. Hufvud- stadens anställda och leverantörer ska följa gällande lagar och regelverk samt vår uppförandekod. Vår uppförandekod är publik och bifogas i större avtal. Alla medarbetare genomgår utbildning kring vår uppförande- kod. Det är prioriterat att löpande föra diskussioner kring dilemman och etiska frågor kopplat till uppförandekoden vid introduktions- dagar, personalkonferenser och avdelningsmöten. NK Retail har ett eget introduktionsprogram för medarbetare som inkluderar utvalda policyer. Intressentdialog 102-40, 102-42, 102-43, 102-44 Hufvudstaden för kontinuerligt dialoger med utvalda intressenter för att utveckla vårt hållbarhetsarbete och säkerställa att vi arbetar med de frågor som är mest väsentliga för bolaget. Den senaste omfattande intressentdialogen genomfördes 2018 med speciﬁka intressentdialoger där ett antal representanter från respektive intressentgrupp valdes ut och kontaktades för ett samtal. I den dagliga kontakten med hyresgäster, medarbetare och leveran- törer har vi en löpande dialog om hållbarhetsrelaterade frågor. Vi planerar att se över intressentanalysen under 2022 för att även inkludera NK Retail. Intressenter Nyckelfrågor Dialogform Hyresgäster • Hög servicenivå • Energianvändning • Klimatpåverkan • Avfallshantering • Socialt och etiskt ansvar inom leverantörskedjan • Stadsutveckling • Kundnöjdhetsmätning • Regelbundna hyresgäst- möten • Nyhetsbrev • Gröna hyresavtal Medarbetare • Jämställdhet och mångfald • Samhällsengagemang • Kompetensutveckling • Arbetsmiljö • Ledarskap • Medarbetarsamtal • Medarbetarunder- sökningar • Personalmöten • Konferenser Ägare • Kommunikation kring hållbarhets frågor • Socialt och etiskt ansvar inom leverantörskedjan • Affärsetik • Årsstämma • Analytikermöten • Årsredovisning • Kvartalsrapporter • Investerarträffar Leverantörer • Krav inom affärsetik ochmiljö • Kommunikation kring hållbarhets frågor • Upphandlingar • Avtal • Uppförandekod Samhället • Klimatpåverkan • Kommunikation kring hållbarhets frågor • Socialt och etiskt ansvar inom leverantörskedjan • Årsredovisning • Hemsida • Media 119 FÖRDJUPAD HÅLLBARHETSINFO HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Väsentlighetsanalys 102-46, 102-47 Hufvudstaden genomförde 2018 en grundläggande väsentlig- hetsanalys. En större komplettering av väsentlighetsanalysen genomfördes 2020 i samband med att Hufvudstadens håll- barhetsplan togs fram. Att stämma av väsentlighetsanalysens relevans är ett kontinuerligt arbete och en del av att kontrollera att Hufvudstadens faktiska påverkan, strategiska mål och våra intressenters förväntningar stämmer överens. I de dialoger vi har haft med våra huvudintressenter under året har det framgått att deras förväntningar som rör frågor om klimatpåverkan, klimatrelaterade risker och möjligheter samt risker i leverantörsleden ökar. De hållbarhetsområden som bedöms vara de mest väsentliga framgår ovan i väsentlighets- analysen. Hufvudstadens faktiska påverkan på omvärlden har inte förändrats märkbart under året. Förvärvet av NKRetail påverkar däremot väsentlighetsanalysen. Vi planerar att se över väsentlighetsanalysen under 2022 för att även inkludera NKRetail. Utifrån resultatet av genomförda intressentdialoger och Hufvudstadens väsentlighetsanalys har Hufvudstaden identi- ﬁerat tre fokusområden för hållbarhetsarbetet; minimera, fram- tidssäkra och samarbeta. Dessa ﬁnns samlade i Hufvudstadens plan för hållbarhetsarbetet. Skapat och fördelat ekonomiskt värde 201-1 Som företag påverkar vi samhällsekonomin genom bland annat skatter och utbetalningar till affärspartners samt lön, pension ochsociala avgifter för våra anställda. I tabellen nedan redovisas hur Hufvudstadens intäkter under 2021 har fördelats på olika intressentgrupper. Mnkr Intressenter   Skapat värde     Intäkter Kunder     Fördelat värde     Anställda ) Medarbetare, staten (samhälle)   Räntor Finansiärer   Skatter Staten (samhälle)   Utdelning Ägare   Övriga rörelsekostnader Leverantörer   Behållet ekonomiskt värde   1) Inkluderar alla personalkostnader (löner, arbetsgivaravgifter, löneskatt, pensionskostnader, utbildning etc.). Antikorruption 205-3 Vi är måna om att affärer ska gå rätt till. Att vara en ärlig och pålitlig affärspartner främjar goda intressentrelationer. Hufvud- staden arbetar med ett kontrollsystem för att motverka riskerna för korruption, mutor och andra överträdelser. Kontrollsystemet VÄSENTLIGHETSANALYS HUFVUDSTADEN Betydelse för Hufvudstadens intressenter Uppfylla • Lokalt samhällsengagemang Fokusera • Effektiv energianvändning • Klimatpåverkan (t.ex. utsläpp från förvaltning och byggnation) • Kundrelationer och samarbete med kunder för hållbarhet • Kompetensutveckling • Jämställdhet och likabehandling • Samarbete för hållbar stadsutveckling • Medarbetare och hyresgästers hälsa och välbeﬁnnande • Hållbara och långsiktiga lösningar • Miljö- och klimatanpassade produkter Förvalta • Socialt ansvar och kvalitetssäkring i leverantörskedjan • Grön ﬁnansiering Vårda • Anpassade och motståndskraftiga fastigheter mot klimatförändringar • God affärsetik och antikorruption • Avfallshantering • God arbetsmiljö Betydelse för Hufvudstaden och vår möjlighet att påverka hållbar utveckling Hög Mycket hög Hög Mycket hög FÖRDJUPAD HÅLLBARHETSINFO 120 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Energianvändning 302-1, 302-3 Elec-Abs, Elec-Lﬂ, DH&C-Abs, DH&C-Lﬂ, Fuels-Abs, Fuels-Lﬂ, Energy-Int Direkt energianvändning Hufvudstaden har ingen direkt energianvändning. Vi använder inga eldningsoljor eller gas för uppvärmning i våra fastigheter. Indirekt energianvändning All data är exklusive verksamhetsel. Energianvändning Andel icke-fossil energianvändning, % Energislag EPRA-kod     Fjärrvärme, normalårskorrigerad, MWh       Fjärrkyla, MWh       Totalt fjärrvärme och fjärrkyla, normalårskorrigerad, MWh DH&C-Abs, DH&C-Lﬂ       Fastighetsel, MWh Elec-Abs, Elec-Lﬂ       Total energianvändning, normalårskorrigerad, MWh       Energiintensitet, normalårskorrigerad, kWh/kvm Energy-int   )   Total energianvändning, icke normalårskorrigerad, MWh       1) Värdet för 2020 är justerat till följd av ny beräkningsmetod av a-tempyta. MILJÖ Klimatneutral förvaltning 2025 Hufvudstaden har som mål att ha en klimatneutral förvaltning senast 2025. Målet innebär att nettoutsläppen av växthusgaser ska vara noll och inbegriper de utsläpp som genereras inom ramen för Hufvudstadens egen verksamhet. Till dessa räknas utsläpp från egna fordon och köldmedia (scope 1) och inköpt energi (scope 2). Vi har även valt att inkludera tjänsteresor (scope 3) inom ramen för klimatneutral förvaltning. I första hand ska de faktiska utsläppen minskas. För de utsläpp som inte kan elimineras helt tillåts klimatkompensation för att neutralisera utsläppen. har en ansvarsfördelning och strukturerade processer som säkerställer att affärer sker på ett korrekt sätt. Det är viktigt att oegentligheter som berör företaget, och som allvarligt kan skada verksamheten eller våra anställda, uppmärksammas och utreds så tidigt som möjligt. Hufvudstaden har en visselblåsar- tjänst som nås via vår hemsida och intranät. NK Retail har en egen visselblåsartjänst som medarbetare kan nå internt. På båda tjänsterna ﬁnns möjlighet att via en extern part rapportera misstankar om korruption, mutor eller andra överträdelser. Under året rapporterades inga fall till visselblåsartjänsterna. Nätverk 102-13 Hufvudstaden deltar aktivt i följande branschanknutna nätverk och föreningar kring hållbar utveckling: • Byggvarubedömningen • Sweden Green Building Council • Fastighetsägarna Sverige • Energimyndighetens beställargrupp för lokaler (BELOK) Hållbarhetsundersökningar och utmärkelser Hufvudstaden deltar i ett ﬂertal hållbarhetsundersökningar. Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) gör årligen en global genomgång av hållbarhetsarbetet i fastighets- bolag och fonder utifrån vad investerare och branschen anser vara de mest väsentliga hållbarhetsfrågorna. I år deltog drygt 1 500 bolag i GRESB och Hufvudstaden pla- cerade sig på första plats bland bolagen i Europa som går under samma kategori som Hufvudstaden. Vilka företag som Hufvud- staden jämförts med är inte ofﬁciellt. Vi tilldelades fem stjärnor i GRESB:s årliga rankning av fastighetsbolagens hållbarhetsar- bete och utsågs till övergripande regional sektorsledare, vilket är ett erkännande om att vara en branschledare inom hållbarhet. Hufvudstaden är silvermedaljör i EPRA sBPR (European Public Real Estate Association), ett internationellt pris som mäter hur väl företag står sig i EPRAs rekommendationer för hållbarhetsrapportering i fastighetsbranschen. Syftet med priset är bland annat att förbättra standarden och öka transparensen inom hållbarhetsrapportering. 121 FÖRDJUPAD HÅLLBARHETSINFO HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Klimatpåverkande utsläpp 305-1 – 305-4 GHG-Dir-Abs, GHG-Indir-Abs, GHG-Int Beräkningen av utsläppen av växthusgaser följer de internatio- nella riktlinjerna i Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Hufvudstadens metod för beräkning av utsläpp av växthusgaser har veriﬁerats av tredje part. Beräkning av klimatpåverkande utsläpp Då utsläppen av växthusgaser kommer från ett ﬂertal olika källor sammanfattas dessa med begreppet klimatpåverkande utsläpp. För att kunna jämföra olika växthusgaser har de beräk- nats om till koldioxidekvivalenter (CO 2 e). Beräkningarna av Hufvudstadens klimatpåverkande utsläpp (CO 2 e) utvecklas kontinuerlig för att få till mer tillförlitliga nyck- eltal och inkludera ﬂer utsläppsposter. 2021 är första året som Hufvudstaden publikt redovisar scope 3-utsläpp. Årets beräk- ning avser de mest väsentliga utsläppen som ingår i våra över- gripande mål. De utsläpp i scope 3 som är inkluderade i årets beräkning och har tillkommit till årets utsläppsberäkning är; lokal anpassningar, särskilda projekt (ny- och påbyggnadspro- jekt) inom projektutveckling, avfallshantering, indirekta utsläpp hos energileverantörer och utsläpp som rör NK Retail:s verk- samhet. För scope 3 är en del av redovisningen baserad på fak- tiska data och en del på schabloner. Framförallt för beräkning av utsläpp kopplade till byggverksamheten ﬁnns det låg tillgång på tillförlitliga data och Hufvudstaden har på grund av detta nyttjat generiska värden och schabloner. De ﬂesta scope 3-utsläpp har avrundats till närmaste tiotal eller hundratal. Huvuddelen av NK Retails klimatpåverkande utsläpp är inklu- derade i Hufvudstadens utsläpp, eftersom NK Retail hyr butiks- ytor i båda NK-varuhusen och kontorsyta i en av Hufvudstadens fastigheter. Särskilda klimatpåverkande utsläpp som redovisas för NK Retail 2021 är indirekta utsläpp (scope 3) för energi- användning i ett hyrt lager samt transporter mellan lager och varuhus. En väsentlig del av NK Retails klimatpåverkan bedöms komma från produktionen av de produkter NK Retail saluför. NKRetail har ingen egen produktion utan köper dessa produkter från leverantörer över hela världen. Dessa utsläpp har på grund av sin komplexitet inte beräknats än. Transport av produkterna från leverantörer till NK Retails lager ingår inte heller i dagsläget. Förklaring till beräkningar: Lokalanpassningar: Avser indirekta utsläpp från lokalanpassningar avslutade under året. För att beräkna utsläppen från lokalanpassningar har vi utgått från en typisk lokalanpassning för Hufvudstaden med alla ingående komponenter och sedan beräknat utsläpp från dessa. Flertalet av de byggnadsmaterial eller produkter som används saknar tillförlitlig utsläppsdata. I dessa fall har vi använt oss av generiska data. Baserat på beräkningen är klimatpåverkan från en typisk lokalanpassning 80 kg CO 2 e per kvm och en mindre lokalanpassning 22 kg CO 2 e per kvm. Årets avslutande projekt har delats upp på mindre respektive större projekt. Utsläppen avser endast klimatpåverkan för ingående byggmaterial. Särskilda projekt: Avser indirekta utsläpp från ingående byggmaterial till större projekt som ny- eller ombyggnation. För året redovisas endast utsläpp för Vildmannen 7. Avfall från hyresgäster: Indirekta utsläpp från hyresgästavfall. Beräknas med schabloner utifrån redovisade mängder. Avfall från byggprojekt: Indirekta utsläpp från bygg- och rivningsavfall. Beräknas med schabloner utifrån redovisade mängder. Biogena utsläpp: Ingen hänsyn har tagits till biogena utsläpp. Fastighetsenergi: Avser indirekta energi- och bränslerelaterade utsläpp. NK Retail: Avser indirekta utsläpp från hyrt lager samt transporter mellan lager och NK-varuhusen. Tjänsteresor: Avser indirekta utsläpp från ﬂyg- och tågresor. Samtliga resor är beräknade på sträckan Stockholm-Göteborg. Klimatpåverkande utsläpp, ton CO  e EPRA-kod   Direkta utsläpp Scope  GHG-Dir-Abs   Köldmedier   Bilar i tjänsten   Indirekt utsläpp för produktion avinköpt energi Scope  GHG-Indir-Abs   El   Fjärrvärme   Fjärrkyla   Övriga indirekta utsläpp Scope  GHG-Indir-Abs   Fastighetsverksamhet Scope  Fastighetsverksamhet   Lokalanpassningar Scope  Fastighetsverksamhet   Särskilda projekt Scope  Fastighetsverksamhet  Avfall från hyresgäster Scope  Fastighetsverksamhet  Avfall från byggprojekt Scope  Fastighetsverksamhet  Fastighetsenergi ) Scope  Fastighetsverksamhet  Tjänsteresor Scope  Fastighetsverksamhet  NK Retail ) Scope  NK Retail  Totalt Scope ++   Nyckeltal   Koldioxidintensitet, kg/kvm Scope + GHG-Int , , ) Klimatneutral förvaltning, ton CO  e Scope  +  + tjänsteresor   Scope  enligt valbara metoder   Marknadsbaserad värdering ) (Market based)   Geograﬁsk värdering ) (Location based)     1) Indirekta energi- och bränslereleterade utsläpp 2) Särskilda utsläpp från NK Retails verksamhet som inte ingår i övrig data för Hufvudstaden 3) Värdet för 2020 är justerat till följd av ny beräkningsmetod av a-tempyta 4) Scope 2-utsläpp där inköpt els klimatpåverkan beräknas utifrån ursprungsgarantier 5) Scope 2-utsläpp där inköpt els klimatpåverkan beräknas utifrån den genomsnittliga nordiska mixen FÖRDJUPAD HÅLLBARHETSINFO 122 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Scope Omvandlingsfaktor Scope  Bilar i tjänsten:  g/km Scope  Köldmedia: IPCC AR Scope  Ursprungsmärkt förnybar el:  ton CO  e/MWh) Scope  Underlag för fjärrvärme och fjärrkyla från Stockholm Exergi och Göteborg Energi. Scope  Lokalanpassningar: Större projekt  kg CO  e/kvm. Mindre projekt  kg CO  e/kvm. Scope  Särskilda projekt: Underlag från materialleverantör. Scope  Avfall från hyresgäster och byggprojekt: Baserad på statistik från leverantörer. Emissionfaktorer från DEFRA. Scope  Fastighetsenergi: Underlag från respektive energileverantör. Scope  Tjänsteresor: Tåg , g CO  e/km. Emissionfaktor ﬂ ygresa (Stockholm-Götenborg) från ICAO . kg CO  e. Hänsyn är tagen till höghöjdseffekt för ﬂygresor, med RFI-faktorn ,. Scope  NK Retail: Underlag för fjärrvärme från Södertörns Fjärr- värme. Emissionfaktorer för transporter hämtade från NTM. Vatten Water-Abs, Water-Lﬂ, Water-Int Hufvudstaden rapporterar vattendata utifrån EPRA:s riktlinjer. Vi står som avtalspart för ﬂertalet vattenabonnemang som används av hyresgästerna. Redovisningen av vattenförbruk- ningen inkluderar därmed både förbrukning för drift av fastig- heterna och det som hyresgästerna förbrukar i verksamheterna. Vattenförbrukning EPRA-kod   Kommunalt vatten, m Water-Abs, Water-Lﬂ     Vattenintensitet, m/kvm Water-Int , , ) 1) Värdet för 2020 är justerat till följd av ny beräkningsmetod av a-tempyta. Avfall 306-1 – 306-5 Waste-Abs, Waste-Lﬂ Hufvudstaden rapporterar avfallsdata utifrån EPRA:s riktlinjer. Vi redovisar data för de avfallsmängder från hyresgäster som Hufvudstaden ombesörjer och har abonnemang för, se tabell nedan. Sorterat avfall hanteras till stor del av hyresgästerna själva vilket gör att vi inte får en heltäckande statistik av fast- igheternas avfallshantering. För ﬂera fastigheter ﬁnns ingen fullständig statistik gällande brännbart avfall från våra leverantö- rer. För dessa fastigheter utgår vi från uppskattade värden. För de fastigheter där vi har kontroll över huvuddelen av avfallet ser vi att sorteringsgraden ligger på cirka 36 procent. För de projekt som vi har tillförlitlig statistik över bygg- och rivningsavfall upp- går sorteringsgraden för cirka 90 procent. Avfallstyp, ton   Icke farligt avfall Brännbart avfall     Wellpapp   Organiskt avfall   Plast   Glas   Övrigt materialåtervinning   Farligt avfall Elektronik   Övrigt farligt avfall   Totalt avfall     Granskning av leverantörer 308-1, 414-1 Hufvudstadens huvudleverantörer ﬁnns huvudsakligen inom byggentreprenad och underhåll av fastigheter. Vid alla byggpro- jekt samt ramavtal upphandlas entreprenörer vad gäller sociala- och miljömässiga hållbarhetskrav. Vid inköp av varor och tjänster ställer vi också höga hållbarhetskrav. Grunden för kraven är vår uppförandekod som kompletteras med krav inom arbetsmiljö, anställningsförhållande och miljö, där försiktighetsprincipen ingår. Arbetsmiljöfrågor är särskilt prioriterade då bygg- och underhållsarbeten kan vara riskfyllda. Alla människor som arbetar för Hufvudstadens räkning ska oavsett arbetsgivare, ha arbetsvillkor och en arbetsmiljö som minst följer gällande lagstift- ning. Hufvudstaden har egna projektledare och förvaltare som upphandlar, styr och kontrollerar entreprenader så att våra ställda krav på projektverksamheten och den dagliga driften efterlevs. Vi genomför årligen ﬂera egna revisioner samt revisioner med externa parter för att ytterligare granska och säkerställa att våra leverantörer och entreprenörer efterlever våra krav. På våra stora utvecklingsprojekt genomför vi kontinuerliga revisioner för att säkerställa miljö- och arbetsmiljökrav. Under året har utvecklings- arbete kring Hufvudstadens uppföljning av leverantörer fortsatt. Målet är att alla Hufvudstadens huvudleverantörer ska genomgå en hållbarhetsbedömning årligen. Under året har 77 procent av Hufvudstadens huvudleverantörer hållbarhetsbedömts. I Hufvudstadens miljöprogram listas miljömål och miljökrav vid ombyggnation, nyproduktion, hyresgästanpassning och underhåll. Syftet är att säkerställa att Hufvudstadens miljökrav uppfylls samt att miljöpåverkan minimeras. Entreprenörer och leverantörer som arbetar åt Hufvudstaden är ansvariga för att uppfylla de miljömål och krav som är angivna i miljöprogram- met, och ska även ta del av och efterleva Hufvudstadens upp- förandekod. Miljöarbetet ska utföras i samarbete mellan bestäl- larens projektledning, projektörer och entreprenörer, och miljö- frågor ska vara en stående punkt på dagordningen vid projekte- ringsmöten och byggmöten. NK Retails huvudleverantörer återﬁnns främst inom mode, skönhet och juvel. NK Retail har ingen egen produktion, utan verkar som återförsäljare. Det gör att NK Retail har låg styrbar- het på de enskilda varumärkenas produktion. För att säkerställa och främja en mer hållbar leverantörskedja har NK Retail revide- rat sina leverantörskrav, NK Retails hållbarhetsbilaga, under året. Samtliga leverantörer ska signera hållbarhetsbilaga, som är en bilaga till huvudavtalet. Grunden till hållbarhetsbilagan är NK:s sortimentsstandard och innehåller krav gällande bland annat mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden vid produktion, djur- skydd, kemikalier samt produktspeciﬁka krav. I de fall NKRetail ställer krav på speciﬁka certiﬁkat eller annat styrkande av tredje part kontrolleras dessa vid inköp. 2021 hade 81procent av NK Retails leverantörer signerat hållbarhetsbilagan. 123 FÖRDJUPAD HÅLLBARHETSINFO HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Personalomsättning 401-1 Emp-Turnover Totalt koncernen Fastighets - verk samheten NK Retail Totalt koncernen     Personalomsättning Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Nyanställda, st < år         – år         > år         Totalt         Andel nyanställda, %         Personer som slutat, st < år         – år         > år         Totalt         Andel personer som slutat, %         Personalomsättning, %         Mångfald och jämställdhet 405-1 Diversity-Emp Totalt koncernen Fastighets - verk samheten NK Retail Totalt koncernen     Mångfald och jämställdhet, % Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Styrelse < år       – år       > år       Koncernledning < år       – år       > år       Övriga anställda < år         – år         > år         Hufvudstaden följer inte upp mångfaldsindikatorer som religionstillhörighet eller etnicitet bland anställda. PERSONAL Miljöcertiﬁerade fastigheter Cert-Tot Vid årets utgång var 72 procent av Hufvudstadens bestånd miljöcertiﬁerat varav 15 procent är Miljöbyggnad, 53 procent BREEAM och 4 procent GreenBuilding. Totalt har vi 330 427 kvm certiﬁerad yta. Under året certiﬁerades fastigheterna Skä- ren 9, Pumpstocken 10 och Grönlandet Södra 11 i Stockholm enligt BREEAM In-Use. Med certiﬁering får vi en oberoende granskning av att byggna- den uppfyller krav inom energi, inomhusmiljö och material. Målet är att samtliga fastigheter ska vara certiﬁerade senast 2025. Kommande större på- och ombyggnadsprojekt kommer att certiﬁeras enligt något av de vedertagna certiﬁeringssystemen. Respekt för miljölagar och regler 307-1 Hufvudstaden har inte ålagts några signiﬁkanta böter eller icke-monetära sanktioner under 2021. ”BREEAM is a registered trademark of BRE (the Building Research Establishment Ltd. Community Trade Mark E5778551). The BREEAM marks, logos and symbols are the Copyright of BRE and are reproduced by permission”. Hästhuvudet 13 Orgelpipan 7 Oxhuvudet 18 Grönlandet Södra 11 Kåkenhusen 40 NK Göteborg NK Stockholm Nordstaden 8:24 Pumpstocken 10 Skären 9 Packarhuset 4 FÖRDJUPAD HÅLLBARHETSINFO 124 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Icke-diskriminering 406-1 Under året har ett fall av misstänkt diskriminering kommit till Hufvudstadens kännedom. Efter en utredning med hjälp av extern part bedömdes det inte handla om diskriminering och fallet avskrevs. Hälsa och säkerhet 403-1 – 403-7 H&S-Emp Hufvudstaden följer arbetsmiljölagen och har därmed en arbetsmiljögrupp, arbetsmiljöpolicy och arbetsmiljöombud i enlighet med denna. Ansvar och uppgifter delegeras enligt en delegationsordning och vid eventuella incidenter eller tillbud ska anställda i första hand vända sig till närmaste chef. Arbets- milijöombuden verkar som säkerhetsåtgärd för att skydda anställda. Vidare sker ett systematiskt arbetsmiljöarbete för att kontinuerligt se över risker, komma med förslag till åtgärder och främja utveckling inom den fysiska och psykosociala arbetsmil- jön. Under arbetsmiljögruppens möten utvärderas och följs det systematiska arbetsmiljöarbetet kontinuerligt upp. Arbetsmiljö- gruppen tillser även att arbetsmiljöronder sker kontinuerligt och utvärderas samt att incidenter och potentiella faror tas upp och utreds. Arbetsmiljögruppen, arbetsmiljöombud och chefer utbildas i systematiskt arbetsmiljöarbete. I det systematiska arbetsmiljöarbetet ingår bland annat utbildning i hjärt- och lungräddning och första hjälpen bland anställda. Hufvudstaden erbjuder även individanpassad kompetens- utveckling, friskvårdsbidrag, hälsokontroller, företagshälso- vård, sjukvårdsförsäkring, rådgivning av ergonom och massage. NK Retail har ett separat upplägg för medarbetarhälsa, där alla anställda inom NK Retail erbjuds individuell kompetensutbild- ning, friskvårdsbidrag och företagshälsovård. För mer information om hur vi arbetar med hälsa och säkerhet bland anställda och i affärsrelationer se sidorna 43–44, 52 och 123 samt nedan om arbetsrelaterade skador. Total sjukfrånvaro 2021 uppgick till 4,6 procent och är en ökning jämfört med tidigare års 2,5 procent. Stor förändring i total sjukfrånvaro jämfört med tidigare år förklaras delvis av att majoriteten av NK Retails medarbetare arbetar som säljare på NKs avdelningar där arbetets karaktär inte gör det möjligt att arbeta hemifrån under covid-19-pandemin. Total sjukfrånvaron från kvinnor och män under året var 5,3 procent respektive 2,9procent. Arbetsrelaterade skador 403-9 Inga arbetsrelaterade dödsfall har inträffat under 2021. Hufvud- staden har haft två rapporterade fall av arbetsplatsolyckor av allvarlig karaktär inom verksamheten, det vill säga inkluderat kontrakterade entreprenörer. Fyra fall av arbetsrelaterade skador har rapporterats bland Hufvudstadens anställda. Arbetsrelaterade skador och sjukdomar samt olycksfall hanteras enligt fastställda rutiner och ska alltid anmälas till Försäkringskassan för prövning. Allvarliga olycksfall ska anmä- las direkt till Arbetsmiljöverket. Vid arbetsrelaterade skador kontaktas även extern part för företagshälsovård. Antal tillbud och incidenter redovisas inte. Detta på grund av att det saknas kvalitetssäkrad data. Medarbetarsamtal 404-3 Emp-Dev, Emp-Training Hufvudstadens mål är att samtliga anställda årligen ska ha med- arbetarsamtal. Samtliga av Hufvudstadens medarbetare inom fastighetsverksamheten har haft medarbetarsamtal under året varför vi inte redovisar eller för statistik gällande könsfördelning och anställningsform. NK Retail ingår inte i årets redovisning. Under 2022 kommer NK Retail tillämpa samma system som övriga koncernen, för att följa upp andelen med arbetare som har genomfört medarbetarsamtal. Under medarbetarsamtalen har chef och medarbetare en dialog om utbildning samt tar fram en handlingsplan för utveckling. Utbildningstimmar redovisas inte. Detta på grund av att det saknas kvalitetssäkrad data. Kollektivavtal 102-41 Samtliga anställda omfattas av kollektivavtal. Kunders hälsa och säkerhet 416-1, 416-2 H&S-Asset, H&S-Comp Hufvudstaden granskar samtliga fastigheter, det vill säga 100 procent, enligt svenska myndighetskrav för hälsa och säkerhet. Det gäller bland annat systematiskt brandskyddsarbete och sprinklerbesiktning, obligatorisk ventilationskontroll, besikt- ning av hissar och eldrivna portar samt energideklaration och elrevision. NK Retail ställer kvalitets- och säkerhetskrav på alla leveran- törer som de tar in produkter från. Vissa produktkategorier har extra hårda krav. Inga väsentliga avvikelser avseende lagar, reg- ler eller rutiner gällande kunders hälsa och säkerhet har rappor- terats under 2021. Respekt för lagar och regler 419-1 Hufvudstaden har inte dömts eller ålagts några böter under året på grund av några brott mot social eller ekonomisk lagstiftning. 125 FÖRDJUPAD HÅLLBARHETSINFO HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Hållbarhetsindex GRI Content- och EPRA index GRI Standards Beskrivning EPRA Sida Generella standardindikatorer Organisationsproﬁl,  - Organisationens namn  - Aktiviteter, varumärken, produkter och tjänster , ,  - Organisationens huvudkontor ,  - Verksamhetsländer ,  - Ägarstruktur och bolagsform – - Marknader – - Organisationens storlek , –, ,  - Personalstyrka , ,  - Leverantörskedja  - Betydande förändringar i organisa- tionen och dess leverantörskedja , –, ,  - Tillämpning av försiktighetsprincipen –,  - Externa initiativ  - Medlemskap  Strategi och analys,  - Uttalande från högsta beslutsfattare – Etik och integritet,  - - Värderingar, principer, standarder ochnormer för uppträdande Mekanismer för råd och kommunikation avseende etik –, –‚  – – Styrning,  - Styrningsstruktur –,  - Sammansättning av styrelse Gov-Board – - Nominering och tillsättning av styrelse Gov-Selec – - Hantering av intressekonﬂikter Gov-Col – Intressentrelationer,  - Intressentgrupper  - Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal  - Identiﬁering och urval av intressent- grupper  - Tillvägagångssätt vid kommunikation med intressenter  - Frågor som lyfts av intressenter  Redovisningsproﬁl,  - Enheter som ingår i rapporteringen  (not ) - Process för att deﬁniera redovisningens innehåll  – - Väsentliga områden  - Reviderad information – - Väsentliga förändringar  ,   - Redovisningsperiod  (not ),  - Datum för senaste redovisning Februari  - Redovisningscykel  - Kontaktuppgifter för frågor om redovisningen och dess innehåll  - Uttalande om att redovisningen följer GRI Standarder  GRI Content- och EPRA index GRI Standards Beskrivning EPRA Sida - GRI-index – - Externt bestyrkande ,  Speciﬁka standardindikatorer Ekonomisk utveckling,  - - - Hållbarhetsstyrning –, –,  – - Skapat och fördelat ekonomiskt värde  - Finansiell påverkan och klimatrelate- rade risker och möjligheter – Antikorruption,  - - - Hållbarhetsstyrning –, ,  – - Antal fall av korruption och vidtagna åtgärder – Energi,  - - - Hållbarhetsstyrning  –  ,  - Organisationens energianvändning Elec-Abs Elec-Lﬂ DH&C-Abs DH&C-Lﬂ Fuels-Abs Fuels-Lﬂ ,  - Energiintensitet Energy-Int  Utsläpp,  - - - Hållbarhetsstyrning  –  ,  - Direkta växthus gas- utsläpp (Scope ) GHG- Dir-Abs , –,  - Indirekta växthusgas- utsläpp (Scope ) GHG- Indir-Abs , –,  - Indirekta växthusgas- utsläpp (Scope ) GHG- Indir-Abs , , –,  - Intensitet av växthus- gasutsläpp GHG-Int  Vatten Total vattenförbrukning Vattenintensitet Water-Abs Water-Lﬂ Water-Int  Avfall,  - - Avfallsgenerering och hantering , , ,  - - - Genererat avfall Waste-Abs Waste Lﬂ  Miljöcertiﬁering Typ och antal miljö certiﬁeringar Cert-Tot  Respekt för miljölagar och regler,  - - - Hållbarhetsstyrning  – ,  - Brott mot miljölagstiftning  126 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 GRI Content- och EPRA index GRI Standards Beskrivning EPRA Sida Granskning av leverantörer,  - - - Hållbarhetsstyrning –,  ,  - Nya leverantörer som utvärderats medmiljökriterier ,  Anställning och arbetsvillkor,  - - - Hållbarhetsstyrning – - Personal- omsättning Emp-Turnover  Hälsa och säkerhet,  - - - Hållbarhetsstyrning –, ,  - - - - - - - Styrning för hälsa och säkerhet H&S-Emp , , –, ,  - Arbetsrelaterade skador  Utbildning,  - - - Hållbarhetsstyrning – - Medarbetarsamtal Emp-Dev, Emp-Training ,  Mångfald och lika möjligheter,  - - - Hållbarhetsstyrning – - Sammansättning av företaget Diversity-Emp  GRI Content- och EPRA index GRI Standards Beskrivning EPRA Sida Icke-diskriminering,  - - - Hållbarhetsstyrning –  - Incidenter av diskriminering och vidtagna åtgärder  Granskning av leverantörer,  - - - Hållbarhetsstyrning , ,  - Nya leverantörer som utvärderats medsociala kriterier  Kunders hälsa och säkerhet,  - - - Hållbarhetsstyrning –,  - Utvärdering av hälso- och säker- hetseffekter av produkter H&S-Asset  - Efterlevnad gäl- lande produkter och tjänsters påverkan på hälsa och säkerhet H&S-Comp  Respekt för lagar och regler,  - - - Hållbarhetsstyrning  – ,  - Brott mot social och ekonomisk lagstiftning  * Indikatorn redovisas ej fullt ut. TCFD-index Hufvudstaden stödjer rekommendationerna i TCFD:s ramverk avseende klimatrelaterade risker och möjligheter. Se nedan index för TCFD-relaterad information. Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål a) Styrelsens övervakning av klimat- relaterade risker och möjligheter. s .  a) Klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen har identiﬁerat. s. – a) Organisationens processer för att identiﬁera klimatrelaterade risker. s. , –,  a) Organisationens indikatorer för att utvärdera klimatrelaterade risker och möjligheter. s. ,  b) Ledningens roll avseende bedömning och hantering av klimat- relaterade risker och möjligheter. s .  b) Påverkan från risker och möjlig- heter på organisationens affär, strategi och ﬁnansiella planering. s. , – b) Organisationens processer för hantering av klimatrelaterade risker. s. , –,  b) Utsläpp av Scope ,  och  enligt GHG-protokollet s. – c) Beredskapen av organisationens strategi med hänsyn till olika klimat- relaterade scenarier. s. , – c) Integration av ovanstående i organisationens generella risk- hantering s. – c) Mål för att hantera klimatrelate- rade risker och möjligheter. s. , , – 127 HÅLLBARHETSINDEX HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 EPRA Performance Measures Hufvudstaden rapporterar hållbarhetsnyckeltal för 26 EPRA indikatorer; sBPR Performance Measures. Nyckeltal redovisas för energi, klimatutsläpp, vatten, avfall, andel miljöcertiﬁerade byggnader samt bolagsstyrning och sociala aspekter enligt de senaste riktlinjerna från EPRA; sBPR tredje versionen septem- ber 2017. Hufvudstaden rapporterar inte på EPRA indikatorn Comty-Eng på grund av att det saknas kvalitetssäkrad data. Hufvudstaden gör årligen en lönekartläggning utifrån kön inom bolaget med hjälp av extern part och enligt beﬁntliga lagkrav. EPRA indikatorn Diversity-Pay har på grund av beﬁntliga rap- porteringsprocesser inte inkluderats för året. Processerna ses över för att inkludera detta till kommande år. Energianvändningen redovisas i MWh, klimatutsläppen i ton CO 2 e, vattenanvändningen i m 3 , avfallsmängden i ton, energi- intensiteten i kWh/kvm, utsläppsintensiteten i kg CO 2 e/kvm, vattenintensiteten i m 3 /kvm. EPRA Overarching Recommendations Organisational Boundary Hufvudstaden avgränsar redovisningen till fastigheter där vi har kontroll (operational control) enligt principerna i Greenhouse Gas Protocol. Hufvudstadens redovisar således statistik för hela fastighetsbeståndet, men med avgränsning för verksamhetsel hos hyresgäster samt för NK-varuhusen, Hästskon 10 och Nordstaden 8:24. Vi har inte köpt eller sålt någon fastighet senaste tre åren och därmed är absoluta och lika-för-lika värdena desamma. Den senaste fastigheten som köptes var Inom Vallgraven 3:2 år2016. Coverage Hufvudstaden rapporterar mätdata för samtliga 29 fastigheter med en total uthyrbar yta om 386 467 kvm, det vill säga 100 procent av våra fastigheter. Estimation of landlord-obtained utility consumption All mätdata som redovisas är uppmätt och säkerställd. Dock har uppskattningar gjorts med schablonvärden för brännbart avfall i de fastigheter där våra leverantörer inte kunnat redovisa fullständig data. Third party assurance Hufvudstadens hållbarhetsredovisning har översiktligt gran- skats av tredje part enligt ISAE 3000. Hufvudstadens indika- torer för energi och utsläpp som rapporteras enligt EPRA har veriﬁerats av tredje part enligt de internationella riktlinjerna för Greenhouse Gas Protocol (GHG-Protokollet). Boundaries – reporting on landlord and tenant consumption Hufvudstadens rapporterar för den energi som köps av hyresvärden, det vill säga Hufvudstaden. Hufvudstaden har inte tillgång till statistik gällande hyresgästernas elförbrukning och redovisar därmed inte detta. Då Hufvudstaden inte har direkt påverkan på hyresgästen elförbrukning blir denna statistik till viss del mindre relevant. Gällande vatten rapporterar vi den totala vattenförbrukningen i samtliga fastigheter, det vill säga även för hyresgästernas vattenförbrukning. Normalisation Hufvudstaden rapporterar intensiteter genom att dividera absolut värde med byggnadernas totala Atemp-yta. För normali- sering av fjärrvärme använder Hufvudstaden SMHI:s graddagar. Segmental analysis (by property type, geography) Hufvudstaden redovisar hållbarhetsdata i enlighet med bygg- nadstyperna kontor- och butikslokaler. Disclosure on own ofﬁces Hufvudstadens egna kontor i Stockholm och Göteborg inkluderas i statistiken, men särredovisas inte. Hufvudstadens egna kontor utgör 0,7 procent av den totala uthyrbara ytan i fastighetsbeståndet. Narrative on performance Hufvudstaden redovisar enligt EPRA, för mer information om utvecklingen inom respektive hållbarhetsområde, se sidorna 10–12 och 40–53. Reporting period Respektive år som redovisas i EPRA-tabellerna avser kalen- derår, 1 januari till 31 december. Materiality Hufvudstadens väsentlighetsanalys som genomfördes under 2018 utifrån riktlinjerna i GRI Standarder redovisas på sidan 120. www.hufvudstaden.se/klimatver EPRA HÅLLBARHETSINDEX 128 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Hufvud staden AB (publ) att översiktligt granska hållbarhetsredovisning för år 2021. Hufvudstaden AB (publ) har deﬁnierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidan 10-12, 40-52, 59, 63-65 samt 118-128 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhetsrap- porten deﬁnieras på sidan 10-12, 40-52, 59, 63-65 samt 118-128. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbar- hetsredovisningen inklusive den lag- stadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive års- redovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 118 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga gransk- ning i enlighet med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk ﬁnansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfråg- ningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbar- hetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översikt- liga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revi- sorns yttrande om den lagstadgade håll- barhetsrapporten. En översiktlig gransk- ning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betyd- ligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Audit- ing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt sys- tem för kvalitetskontroll vilket innefat- tar dokumenterade riktlinjer och ruti- ner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författ- ningar. Vi är oberoende i förhållande till Hufvudstaden AB (publ) enligt god revi- sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och gransk- ning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säker- het att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identiﬁerade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säker- het som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredo- visningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som deﬁnieras ovan. Vi anser att dessa krite- rier är lämpliga för upprättande av håll- barhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omstän- digheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 21 februari 2022 PricewaterhouseCoopers AB Magnus Svensson Henryson Auktoriserad revisor Daniel Johansson Stattin Specialistmedlem i FAR Revisorns rapport över översiktlig granskning av hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Hufvudstaden AB (publ), org. nr 556012-8240 129 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärken bland både svenska och internationella konsumenter. 130 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Denitioner och ordlista Finans Avkastning på eget kapital. Årets resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital, justerad. Årets resultat efter skatt exklusive värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus räntekostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning. Central administration. Kostnader för koncern - ledning och koncernstaber, kostnader för upp- rätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader. EPRA. European Public Real Estate Associa - tion. Intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag i Europa. EPRA Earnings – Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeför - ändringar med avdrag för ﬁnansiella intäkter och kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar. EPRA NRV – Net Reinstatement Value. Redovi - sat eget kapital med återläggning av räntede- rivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning exklusive uppskjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. EPRA NTA – Net Tangible Assets. Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat för verklig bedömd uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. EPRA NDV – Net Disposal Value. Redovisat eget kapital. Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jäm - förelsestörande poster och värdeförändringar minus ﬁnansiella intäkter och kostnader. Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder. Räntekostnader i förhållande till genomsnittliga räntebärande skulder. MTN-program. Medium Term Note. Ett obliga - tionsprogram med en löptid på 1–15 år. Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värden. Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel. Nettovinst från löpande verksamhet. Resultat före skatt, exklusive värdeförändringar samt jämförelsestörande poster, belastat med årets bolagsskatt som schablon. Räntetäckningsgrad. Resultat efter ﬁnansiella poster exklusive jämförelsestörande poster och värdeförändringar plus räntekostnader i förhål - lande till räntekostnader. Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets utgång. Soliditet. Eget kapital vid årets utgång i förhål - lande till balansomslutning. Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder. Överskottsgrad. Driftnetto i procent av nettoomsättning fastighetsförvaltning före eliminering av koncerninterna hyror. Aktie Direktavkastning. Utdelning per aktie i förhål- lande till börskurs vid årets utgång. Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut. EPRA EPS. EPRA Earnings i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. Free Float. Aktier tillgängliga för handel exklusive aktier som innehas av kontrollerande ägare. Kassaﬂöde från den löpande verksamheten per aktie. Kassaﬂöde från den löpande verk - samheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. P/E-tal. Börskurs vid årets utgång i förhållande till årets resultat per aktie. Resultat per aktie. Årets resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. Utdelningsandel. Utdelning i förhållande till nettovinst från den löpande verksamheten. Utdelningsbelopp. Totalt utdelningsbelopp är beräknat på totalt antal utestående aktier på dagen för årsbokslutets offentliggörande. Beloppet kan komma att ändras beroende på eventuella återköp av egna aktier under perioden fram till avstämningsdagen. Utestående aktier. Samtliga aktier minskat med av bolaget återköpta aktier. Årets kassaﬂöde per aktie. Årets kassaﬂöde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. Fastighet Bibliotekstan. Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarlsgatan, Stureplan och Norrlands - gatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken samt restauranger och caféer. Bruttohyra. Deﬁnieras som kontrakterad hyra exklusive tillägg för förbrukningsavgifter samt inklusive bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. CBD. Central Business District. En stads mest centrala del för kommersiella kontors- och butiksfastigheter. Direktavkastning fastigheter. Driftnetto i förhål - lande till verkligt värde på fastigheter. Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvalt - ning före eliminering av koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader. EPRA Vakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är exkluderade. Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyres - gäster för fastighetsskatt. Fredstan. Området runt Fredsgatan mellan Brunnsparken och Trädgårdsföreningen, med visionen att erbjuda ett unikt butiks-, kultur- och restaurangutbud. Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanta lokaler. Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Jämförbart bestånd. Under året avyttrade fastigheter exkluderas. Under året förvärvade fastigheter medtages och föregående år juste - ras för motsvarande period. Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovis - ningstermer kallas detta för verkligt värde. Nyuthyrning. Under året tecknat hyresavtal med ny hyresgäst, annan än den hyresgäst som hyrde lokalen dessförinnan, eller för lokal som tidigare varit vakant. Omförhandlade hyresavtal. Nytt eller förlängt hyresavtal med beﬁntlig hyresgäst, vars tidigare avtal löpt ut. Omsättningshyrestillägg. Hyra utöver garante - rad minimihyra, som baseras på en butiks eller restaurangs omsättning. Uthyrbar yta. Total yta som är tillgänglig för uthyrning. Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde. Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta. Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid årets utgång uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra. I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt. Hufvudstaden tillämpar ESMAs riktlinjer för Alternativa Nyckeltal. Vissa av nyckeltalen som deﬁnieras nedan är alternativa nyckeltal, det vill säga ett ﬁnansiellt mått som inte deﬁnieras enligt IFRS och som används för att beskriva verksamhetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder. Eftersom inte alla företag beräknar ﬁnansiella mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Härledning av alternativa nyckeltal återﬁnns på sidorna 110 –111. 131 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Årsstämma Kalendarium Delårsrapport jan – mar 2022 5 maj 2022 Halvårsrapport jan – jun 2022 24 augusti 2022 Delårsrapport jan – sep 2022 10 november 2022 Bokslutskommuniké för 2022 16 februari 2023 Årsredovisning för 2022 mars 2023 Kontaktpersoner Anders Nygren, verkställande direktör Telefon 08-762 90 00, [email protected] Åsa Roslund, vice verkställande direktör, chef Ekonomi och Finans Telefon 08-762 90 00, [email protected] Informationen publiceras även på www.hufvudstaden.se. Årsredovisningen distribueras till samtliga aktieägare som begärt det. Med anledning av coronaviruset har styrelsen beslutat att årsstämman ska genomföras utan fysisk närvaro av aktieägare, ombud eller utom - stående och att aktieägarna ska ha möjlighet att utöva sin rösträtt endast på förhand genom så kallad poströstning före stämman. Årsstämma 2022 genomförs genom poströstning torsdagen den 24 mars 2022. Kallelse till årsstämman sker genom annonse - ring påPost- och Inrikes Tidningars webbplats www.bolagsverket.se/poit samt på bolagets webbplats www.hufvudstaden.se. Information om att kallelse skett annonseras i Dagens Nyheter. Anmälan Aktieägare, som önskar delta i stämman genom poströstning, ska: • dels vara upptagen som aktieägare i den avEuroclear Sweden AB framställda aktie- boken avseende förhållandena onsdagen den 16 mars 2022, varvid aktieägare som låtitförvaltarregistrera sina aktier måste låta registrera aktierna i eget namn så att aktie - ägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per onsdagen den 16 mars 2022 för att äga rätt att deltaga i stämman. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsre - gistrering) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistre - ringar som gjorts av förvaltaren senast den 16mars 2022 kommer att beaktas vid fram - ställningen av aktieboken. • dels anmäla sig till årsstämman genom att avge sin poströst enligt instruktionerna under rubriken Poströstning nedan så att poströsten är Hufvudstaden tillhanda senast onsdagen den 23 mars 2022. Poströstning Aktieägarna får utöva sin rösträtt vid årsstäm- man endast genom att rösta på förhand, så kallad poströstning enligt 22 § lagen om tillfäl - liga undantag för att underlätta genomförandet av bolags- och föreningsstämmor. För poströstning ska ett särskilt formulär användas. Formuläret ﬁnns, liksom fullmakts - formulär, tillgängligt på bolagets hemsida, www.hufvudstaden.se och skickas till de aktie- ägare som begär det. Poströstningsformuläret gäller som anmälan till årsstämman. Ifyllt och undertecknat poströstningsformulär måste vara Hufvudstaden tillhanda senast onsdagen den 23 mars 2022. Formuläret kan skickas via e-post till [email protected] eller via post till Hufvudstaden AB, ”Årsstämma”, c/o Computershare AB, Box 5267, 102 46 Stockholm. Aktieägare som är fysiska personer kan även avge förhandsröst elektroniskt genom veriﬁering med BankID via Huvudstadens webb - plats www.huvudstaden.se. Sådan förhandsröst måste avges senast den 23 mars 2022. Om aktieägaren förhandsröstar genom ombud ska skriftlig, daterad fullmakt biläggas formuläret. Om aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller annan behörighetshandling biläggas formuläret. Fullmakt gäller ett år från utfärdandet eller den längre giltighetstid som framgår av fullmakten, dock högst fem år. Registreringsbeviset ska utvisa de förhållanden som gäller på dagen för årsstämman och bör i vart fall inte vara äldre än ett år vid tidpunkten för årsstämman. Aktieägaren får inte förse förhandsrösten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är rösten (dvs. förhandsröstningen i sin helhet) ogiltig. Ytterligare anvisningar och villkor framgår av poströstningsformuläret. För att få poströstningsformulär eller full- maktsformulär skickat per post, vänligen kon- takta Hufvudstaden på telefon 08-762 90 00, måndag–fredag kl. 08:00–16:00. Utdelning Styrelsen föreslår att en utdelning om 2,60 kronor per aktie, totalt 526,0 mnkr, lämnas för år 2021 med avstämningsdag den 28 mars 2022 och beräknad utbetalningsdag den 31mars 2022. Adressändring Aktieägare, som är juridisk person eller ej är folkbokförd i Sverige, och som har ändrat namn, adress eller kontonummer, bör snarast anmäla ändringen via kontoförande institut till Euroclear Sweden AB. 132 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Adresser STOCKHOLM (HUVUDKONTOR) NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Regeringsgatan 38 Telefon: 08-762 90 00 NK Stockholm NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Hamngatan 18–20 Telefon: 08-762 80 00 Hemsida: www.nk.se NK Göteborg NK 331 Drottninggatan 39 411 09 GÖTEBORG Besöksadress: Östra Hamngatan 42 Telefon: 08-762 80 00 Hemsida: www.nk.se NK-VARUHUSEN VARUMÄRKEN INOM KONCERNEN Produktion: Hallvarsson & Halvarsson i samarbete med Hufvudstaden. Fotograf: Maria Cruseman, Pao Duell, Chiffer, OTW, Erik Svensson, Lena Koller, Jäger Márky Arén och Hampus Meyer. Tryckeri: Göteborgstryckeriet februari, 2022. GÖTEBORG Kyrkogatan 54 411 08 GÖTEBORG Besöksadress: Kyrkogatan 54 Telefon: 031-710 21 00 PARKADEN AB NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Regeringsgatan 47– 55 Telefon: 08-762 92 00 E-post: [email protected] Hemsida: www.parkaden.se Organisationsnummer: 556085-3599 CECIL COWORKING AB NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Norrlandsgatan 10 Telefon: 08-762 94 00 E-post: [email protected] Hemsida: www.cecilcoworking.se Organisationsnummer: 559242-1506 NK RETAIL AB Box 7152 103 88 STOCKHOLM Besöksadress: Västra Trädgårdsgatan 8 Telefon: 08-629 20 00 E-post: [email protected] Hemsida: www.nk.se Organisationsnummer: 559268-4103 HUFVUDSTADEN AB (PUBL) E-post: [email protected] Hemsida: www.hufvudstaden.se Organisationsnummer: 556012-8240 Styrelsens säte: Stockholm 133 HUFVUDSTADEN ÅRS OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 www.hufvudstaden.se

AI Terminal

More from Hufvudstaden

Talk to a Data Expert