Fabege

549300JNPI46XNH0PM972021-01-012021-12-31549300JNPI46XNH0PM972019-12-31549300JNPI46XNH0PM972020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972020-01-012020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JNPI46XNH0PM972020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972020-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JNPI46XNH0PM972021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972020-01-012020-12-31549300JNPI46XNH0PM972021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JNPI46XNH0PM972021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JNPI46XNH0PM972021-12-31549300JNPI46XNH0PM972020-12-31549300JNPI46XNH0PM972019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972019-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972019-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares Vi gör verklighet av visioner – med människan i centrum Års- och hållbarhetsredovisning 2021 BREEAM-SE är e internationellt system där certiﬁeringen görs av extern part. Läs mer i CFO-ordet på sidan 66. Stor ägare med tydlig strategi Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm med en fastighetsportfölj samlat i kluster. Genom våra fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknadskännedom ger det goda förutsäningar för eektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Vårt huvudfokus är främst kommersiella fastigheter, men inom koncernen ingår även SHH Bostad, e fastighetsutvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastigheter. Fokuserat och hållbart För oss är en blandad bebyggelse en förutsäning för a skapa trygga, hållbara och araktiva stadsdelar. Vi investerar i livet mellan husen och tar ansvar för a det ﬁnns tillgång till grönområden, restauranger och service. Vi arbetar aktivt med sociala hållbarhets- frågor och bidrar till Stockholm som en klimat smart och trygg stad. Alla våra fastigheter och projekt miljöcertiﬁeras enligt BREEAM-SE och vår ﬁnansiering är 99 procent grön. Lyhörda inför kundens perspektiv E samhälle som förändras i allt snabbare takt kräver lyhörda aärspartners som har styrkan och kraen a ständigt hia nya lösningar som möter kundernas behov. För oss är det viktigt a ständigt utveckla vårt kunderbjudande. Vårt engagemang sträcker sig bortom förvärv, detaljplaner och avtal. Vi skapar förutsäningar för människor och företag a utvecklas och prestera. Vi ser till hela människan. Hela företaget. Hela området. Hela tiden. Vi är Fabege Vi utvecklar araktiva och hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på e antal välbelägna delmarknader i Stockholms- regionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, projektutveckling och transaktioner. För oss är det viktigt a vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad a utvecklas. Tydlig geograﬁsk koncentration och starkt fokus Vi driver stadsutveckling på e begränsat antal delmarknader i Stockholmsområdet, alla med hög tillväxt. Därmed har vi en god marknadskännedom och en eektiv för- valtning. Vårt främsta fokus är kommer siella fastigheter kompleerat med bostäder och samhällsfastigheter som tillför värde och araktivitet i våra områden. Tre skäl a investera iFabege Stor potential Vi har en stor byggräsportfölj bestående av både kontor och bostäder och den har växt yerligare genom förvärvet av SHH. Tack vare bland annat en eektiv byggprocess ser vi a det ﬁnns en stor potential för a våra investeringar i stadsdelarna kommer a generera substantiella värden. Stabilt och grönt Vi har en stabil balansräkning och starka nyckeltal. Vi ligger i framkant inom hållbarhet och klimatfrågan är viktig för oss. Vi vill bidra till ökad hälsa, trivsel och trygghet i våra stadsdelar. Samtliga projektfastigheter och förvaltningsfastigheter är hållbarhets- certiﬁerade och i princip hela vår låneportfölj är klassad som grön. ”Vi arbetar aktivt med social hållbarhet och vill bidra till en klimatsmart och trygg stad.” 2 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Vi är Fabege Om Fabege Vi är Fabege 2 Fabege 2021 4 Vd-ord 6 Strategi för tillväxt 12 Mål som styr verksamheten 14 Framtidsspaning 16 Stockholms fastighetsmarknad 20 Stockholms kontorsmarknad fortsa stark 22 Stadsutveckling 24 Våra områden 26 Stockholms innerstad 28 Hammarby Sjöstad 30 Arenastaden 32 Haga Norra 34 Solna Business Park 36 Flemingsberg 38 Bostadsmarknaden 40 Hållbarhet Hållbarhetsrapport 42 Hållbarhetsramverk 44 Vägen till den hållbara staden 46 Stadsdelar 48 Fastigheter 50 Medarbetare 54 Leverantörskedja 58 Finansiering 60 Kunder 62 Aärsetik 63 Hållbarhetsmål 64 Ekonomisk redovisning CFO-ord 66 Förvaltningsberäelse 69 Koncernen 86 Moderbolaget 90 Noter 92 Bolagsstyrningsrapport 108 Årsredovisningens undertecknande 122 Revisionsberäelse 123 Hållbarhetsnoter 127 GRI-index 134 Översiktlig granskning av hållbarhetsredovisning 137 Övrig information Fastighetsbestånd 138 Projekt 141 Fastighetsförteckning 144 Fabegeaktien 151 Femårsöversikt 152 Härledning av nyckeltal 153 Deﬁnitioner 154 Årsstämma och anmälan 155 Innehåll 94 st fastigheter 218 st medarbetare 100 % miljöcertiﬁerade fastigheter 1 247 Tkvm uthyrningsbar yta 778 Tkvm i total byggrä kontor 675 Tkvm i total byggrä bostäder 3,4 Mdkr i hyresvärde 83,3 Mdkr i fastighetsvärde * Avser förvaltnings- och projektportfölj exklusive framtida utvecklingsfastigheter 3Innehåll • Årets största kontorsuthyrning gordes i Flemingsberg där vi ska bygga cirka 20 000 kvadratmeter kontor och labbytor åt Alfa Laval. • I Flemingsberg tecknade vi avtal med Huddinge kommun om markanvisningsområden på totalt cirka 225000 kvadratmeter varav 195000 kvadratmeter avser kommersiella ytor och 30000 kvadratmeter bostäder. • Vi gorde e strategiskt förvärv av SHH Bostad för 880 Mkr. • Under året ﬁck vi markanvisningar i Solna, Hammarby Sjöstad samt Flemingsberg om total 264 000 kvm kontor och 40 000 kvm bostäder. • Två stora uthyrningar gordes till coworkingaktören Convendum i Stockholms innerstad 7600 kvadratmeter på Kungsgatan och 4400 kvadratmeter på Droninggatan. • Vi ﬁck 93 poäng av 100 i GRESB:s (Global Real Estate Sustainability Benchmark) hållbarhetsutvärdering 2021. • Hela 94 procent av våra medarbetare skulle rekommendera Fabege som arbetsgivare enligt GPTW (Great Place To Work). 2021 2020 Mål Eget kapital kr per aktie 141 127 EPRA NRV – kr per aktie 171 155 Totalavkastning fastigheter, % 8,7 6,6 Överskosgrad, % 76 75 75 Soliditet, % 51 52 >35 Belåningsgrad, % 36 35 <50 Skuldkvot, ggr 14,7 13,2 <13 Räntetäckningsgrad, ggr 4,1 4,3 >2,2 Investeringsvolym Värdeförändring projekt Viktiga händelser Nyckeltal Resultat Fabege 2021 Vi kan se tillbaka på e starkt år som även kantats av en del utmaningar. Pandemin har påverkat oss precis som övriga samhället, men vi har hanterat den på e bra sä. Under året gorde vi den största kontors uthyrningen i Sverige och e strategiskt förvärv av SHH Bostad. 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 2017 2018 2019 2020 202 1 Mkr Xxx X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX 2017 2018 2019 2020 2021 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 2017 2018 2019 2020 2021 Mkr Xxx X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX 2017 2018 2019 2020 2021 Substansvärde per aktie 0 50 100 150 200 2017 2018 2019 2020 202 1 EPRA NRV - kr per aktie Xxx X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX 2017 2018 2019 2020 2021 Neouthyrning -50 0 50 100 150 200 250 2017 2018 2019 2020 2021 Xxx X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX 2017 2018 2019 2020 2021 Mkr 4 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Fabege 2021 Alfa Laval valde oss och Flemingsberg Under sensommaren gordes årets största kontorsuthyrning i Sverige då Alfa Laval valde a flya sin verksamhet i Tumba till Flemingsberg. Cirka 20 000 kvadratmeter mi i stadskärnan av nya Flemingsberg blir den nya hemvisten för Alfa Lavals 700 medarbetare och för e ny högteknologiskt innovationscenter. Uthyrningen innebär en årlig hyra på cirka 54 miljoner kronor och avtalet sträcker sig över 22 år med beräknat tillträde under andra kvartalet 2025. – Vi är otroligt glada över aären som utgör ännu en stor och viktig milstolpe i vår resa i Flemingsberg. Den första stora kontors aären är svårast och nu är den pusselbiten på plats, säger Stefan Dahlbo. Vår investeringskostnad är cirka 740 miljoner kronor exklusive markförvärv. 5Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Fabege 2021 Så sent som i vår kvartalsrapport för tredje kvartalet 2021 skrev jag a Sverige, eer nära 600 dagar av restriktioner, förhoppningsvis var på väg a lämna pandemin bakom sig och återgå till e mer normalt liv. Det blev e bakslag med skärpta restriktioner, men nu äntligen har Sverige öppnat upp. Restriktionerna har tagits bort och våra stadsdelar börjar leva igen. Frågan om covid kommer bli e permanent återkommande fenomen mer likt den årliga influensan eller om det kommer fler bakslag återstår a se. Och vilka de långsiktiga eekterna av pandemin blir för svensk och global ekonomi blir spännande a följa. Vad vi emellertid kan se är a, pandemin till trots, så var 2021 e bra år, både för oss på Fabege och för många av våra kunder. Vi har mö en aktiv hyresmark- nad, få många förfrågningar, ha en positiv neo- uthyrning, ökade hyresintäkter, e stärkt drisneo och framför allt, en god värdetillväxt i vår fastighetsportfölj. Samtidigt har våra medarbetare gort fantastiska insatser och tagit e stort ansvar och jag tror a vi i det avseendet faktiskt är starkare som organisation nu än innan pandemin. ”Det svåraste med a göra bra aärer, det är a avstå från de dåliga.” Simon Spies Året har även präglats av skenande aktiekurser, rekord- låga räntor och kapital som, nästan hysteriskt, letar avkastning. Det har bland annat le till a många fastighetsbolag värderas kraigt över substansvärdet av aktiemarknaden. Det vill säga fastigheterna är mer värda på börsen än var för sig. För oss är det därför extra viktigt a ha fullt fokus på vår aär och det vi kan påverka. A fortsäa utveckla e sunt bolag, med bra intjäning, stark ﬁnansiell ställning och många möjligheter. E bra år – pandemin till trots Från fastighetsbolag till stadsutvecklare 6 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021VD-ord Jag får oa frågor om möjliga förvärv och om kontorens framtid. Om jag börjar med våra förvärv så har markna- den varit stark och transaktionerna många, i första hand inom bostäder och logistikbyggnader, medan lågavkas- tande kontorsfastigheter i Stockholm inte har omsas i någon större utsträckning. Framför allt har det varit och är ont om säljare av centralt belägna fastigheter i Stockholm och Solna och som bekant behövs det både säljare och köpare för a det ska bli aärer. De aärer som gorts i våra områden har gorts till väldigt höga nivåer och bygger mer än väl under de värderingar som vi har. Vi har under året varit med och bjudit på e antal fastigheter och projekt, men inte varit beredda a gå till de nivåer som avslut gorts på. Vi har därför ha fokus på a fortsäa jobba med våra projekt. Vi ser stora värden i våra framtida projekt och våra aktieägare har, med all rä, höga förväntningar på långsiktig avkast- ning. Det utesluter inte a vi är nyﬁkna på lämpliga objekt. Vi har ha en bra värdestegring under året, där marknadshyrorna har gå upp, våra byggräer har uppvärderats och vi har arbetat aktivt med våra ränteswappar liksom med återköp av aktier. Vi har resurserna på plats om och när tillfället är det räa. Jag delar analytikernas tro på en fortsa stark marknad för kontorsfastigheter i rä lägen och vi ska ﬁnnas med i det spelet. Det ﬁnns naturligtvis utmaningar även för 2022. Arbetet för en sänkt vakansgrad och för e stärkt kassaflöde blir två viktiga fokusområden för oss under året. Vakansgraden på 10 procent i beståndet är för hög, även om en stor del av den utgörs av anpassningar av ytor där hyresgästerna ännu inte flyat in. Vi vet också a vi får en vakans när Skaeverket flyar ut ur fastigheten Nöten i Solna Strand i början av 2022. Arbetet med a anpassa den till fler hyresgäster pågår. Jag är dock inte oroad för mer strukturella vakanser vare sig där eller i vårt övriga bestånd. Vi har lokaler i bra kommu- nikationsnära lägen och vi har även förstärkt vår uthyrningsfunktion för a säkerställa a vi arbetar långsiktigt och konsekvent. ”Tomorrow belongs to those who can hear it coming.” David Bowie Återigen, när det gäller kontorens vara eller icke vara så är jag som alltid övertygad om a de har en framtid, om än i en annan form. De nya kontoren är inte längre bara en plats man går till för a arbeta, utan en plats för möten och gemenskap, en plats som skapar och håller ihop själen i e företag. Dagens kontor är långt ifrån de kontor för ämbetsmän som fanns för e par hundra år sedan och de kontor som kallades ”trälhav” på nionhundratalet. Dagens kontor handlar om flexibla arbetsplatser, smarta och inspirerande samlingsplatser. Därutöver kan det handla om gemensamma mötesytor som kan nyjas av alla hyresgäster. Coworking- koncept skapar yerligare flexibilitet precis som vi också ser coliving växa fram som e alternativ för boende. Utvecklingen har varit på gång länge och är egentligen inget ny, men den har drivits på yerligare av pandemin och av det intresse för delningsekonomin som vi ser växa fram. Vår WAW-lösning, där våra hyres- gäster vid behov kan arbeta från alternativa kontor för a förenkla livspusslet, är e exempel på hur vi aktivt kan bidra till e mer hållbart yrkesliv. ”Vi har ha en bra värdestegring under året, marknadshyrorna har gå upp, våra byggräer har uppvärderats och vi har arbetat aktivt med våra ränteswappar.” 7Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 VD-ord ”Det är ganska kul a göra det omöjliga.” Walt Disney I slutet av året har vårt förvärv av SHH Bostad AB i oktober väckt uppmärksamhet. För mig innebär förvärvet e naturligt steg i vår utveckling från fastighetsbolag till en viktig stadsutvecklare. Det är en resa som vi började för ungefär fem år sedan och nu tar vi nästa steg. Vi har under många år ha bostäder i vårt bestånd, men vi har inte fullt ut se oss själva som stadsutvecklare. Vi har ha bra och framgångsrika samarbeten och joint ventures för a utveckla den delen av beståndet, men har valt a inte gå i främsta ledet. SHH kompleerar vårt kunnande med sin kompetens inom bostäder och samhällsfastigheter och deras projektportfölj passar väl ihop med vår. Det ger oss en genväg in som gör a vi tillsammans kan driva olika projekt, bygga levande och spännande stadsdelar, vara med längre i värdeskapandet och därmed nå en bäre intjäning. Det är sund logik. ”Stockholm, Stockholm stad i världen, Stockholm, Stockholm, världens stad.” Pugh Rogefeldt Det ﬁnns också de som eer förvärvet av SHH undrat om vi nu ändrar strategi och börjar investera i andra delar av Sverige. Men vi fortsäer a leva för Stockholm. Stockholm är huvudstad, eventstad och en naturlig etableringsplats och knutpunkt för aärslivet, men också en plats där vi bor. Huvuddelen av SHH:s framtida projekt ﬁnns, liksom våra egna, i Stockholm och våra drygt 90 fastigheter ligger inom en radie av två mil från Stockholms innerstad. Tillsammans har vi byggräer för 10 000 bostäder, främst i Solna och Flemingsberg. Det är unikt och utöver det passar SHH:s projekt tidsmässigt mycket bra in med våra beﬁntliga. Vi får inte glömma bort a basen för vår nuvarande verksamhet ligger i förvaltningen av våra fastigheter med e sammanlagt värde på ungefär 83 miljarder kronor. Varje dag måste vi vårda och vidareutveckla vårt bestånd. Det är e dagligt jobb med många små och stora detaljer, men det är också det som ger resultat. Vi vill vara en bra partner som kan växa och utvecklas med kunderna, som förstår deras aär och som kan stöa dem när det behövs. Som nu under pandemin till exempel. Det handlar oa om a skapa flexibilitet för våra kunder, både när det gäller lokalstorlek, hur lokalerna kan användas och inte minst kontraktstiderna. Helt enkelt a underläa kundernas vardag varje dag. Mycket av vårt hållbarhetsarbete sker också på plats ute hos kunderna och hållbarhet är närmast en hygienfaktor idag. Vi måste kunna erbjuda funktionella lokaler i bra fastigheter och i intressanta områden för a vara långsiktigt araktiva för våra kunder. Och jag är stolt över a säga a vi är bland de bästa i branschen. I slutet av året nådde vi 93 poäng av 100 i GRESB:s (Global Real Estate Sustainability Benchmark) ranking av över 1 200 fastighetsbolag och deras hållbarhetsarbete. I somras invigdes Skandinaviens första nollenergihotell i Arenastaden och i december utsågs det av Sweden Green Building Council till årets BREEAM-byggnad 2021, också något som vi är stolta över. För övrigt har vi, sedan förra årsskiet, i princip en helt grön ﬁnansiering. I juni tecknade vi Nordens första taxonomianpassade lån som uppfyller EU:s föreslagna kriterier för grön ﬁnansiering. Arbetet med våra projekt fortsäer. Det ﬁnns en ”SHH kompleerar vårt kunnande med sin kompetens inom bostäder och samhällsfastigheter.” 8 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021VD-ord 9Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 VD-ord fortsa stark eerfrågan i Arenastaden, där vi bara är halvvägs i vår utveckling och vi fortsäer med färdig- ställandet av Haga Norra. Där har vi inle etapp två genom uppförandet av kvarter 1, vilket är det första kontorskvarteret i området och som ska vara klart för inflyning 2024. Kvarteret innehåller även yerligare bostadskvarter. I början av 2021 flyade Bilia in i sina nya lokaler och de lägenheter som vi producerar i området har under året mös av e stort intresse. I Solna Business Park, som har e fantastiskt kommuni- kationsläge, fortsäer vi transformationen av knutpunk- ten till en modern stadsdel med plats för boende och arbete. En liten bit bort, vid Solna Strand, får e helt kvarter ny liv på samma sä. Om jag tiar på innersta- den så tecknade vi i december e avtal med Conven- dum, som planerar för en helt ny coworkingarena på Droninggatan 29. Till sommaren 2022 flyar Conven- dum dessutom in i sina nya lokaler på Kungsgatan 9. Uthyrningen i innerstaden har tagit fart igen, vilket är skönt a se. Vårt riktigt stora projekt, som ligger lite längre fram i tiden, är naturligtvis omvandlingen av Flemingsberg. Sedan tidigare har vi Kungliga Dramatiska Teatern och Kungliga Operan som hyresgäster med inflyning 2024 och i september tecknade vi e 22-årigt avtal med Alfa Laval, som blir vår första kontorshyresgäst i området. Fastigheten på 20 000 kvadratmeter blir hjärtat i det vi ser som e blivande centrum i Flemingsberg – e centrum som håller ihop området och bidrar till a skapa trygghet och trivsel i hela stadsdelen. Detaljplanearbetet för det hela pågår just nu. Avtalet med Alfa Laval är det största nytecknade hyresavtalet i Sverige 2021 och vi hade under året tre av de 13 största uthyrningarna i landet. För a yerligare stödja den positiva utvecklingen i Flemingsberg har vi under året inle samarbete med Läxhjälpen, som arbetar för a fler unga ska uppnå gymnasiebehörighet, och med TalangAkademin för a vi och våra samarbetspartners aktivt ska kunna hjälpas åt a skapa praktikplatser och jobb. Jag ser gymnasiebehörighet och praktik som avgörande för många ungas möjlighet att etablera sig i dagens samhälle och är glad över a vi kan bidra till det. Därtill ska läggas satsningar på en meningsfull fritid. ”Om man inte vet vart man ska är alla vägar rä.” Lewis Carrol, ur Alice i Underlandet Sammanfaningsvis känner jag mig förväntansfull inför 2022. Vi står väl rustade och har en stark balansräkning och en stabil kundbas. Vi har välsköa och moderna fastigheter i bra områden och en rad spännande nya projekt på gång. Våra medarbetare är motiverade och kunniga och vår värdegrund SPEAK ger oss en fast punkt a utgå från i det dagliga mötet med våra kunder. Vi fortsäer a bidra till en hållbar och sund samhällsut- veckling och till trygga och stimulerande stadsdelar. Allt för a fortsäa skapa aktieägarvärden. Vad som dock kan läggas i den negativa vågskålen är bland annat stigande räntor, fortsa pandemi och a vi länge ha stora stimulanser på många nivåer samt inte minst politisk oro. Jag vill rikta e stort tack till alla medarbetare, kunder, samarbetspartners och inte minst ägare för era insatser och ser fram emot e lika go samarbete under 2022! Stefan Dahlbo Vd och koncernchef ”Vårt riktigt stora projekt, är naturligtvis omvandlingen av Flemingsberg.” 10 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021VD-ord 11Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 VD-ord Aärsidé: Vi utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på e antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, projektutveckling och transaktioner och vi vill vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad a utvecklas. Vår vision Framgångsfaktorn för en ny tid. Vi ska vara en närvarande partner med människan i centrum. Genom nytänkande, ansvar och flexibilitet skapar vi förutsä- ningar för företag, platser och vår stad a utvecklas. Vår mission Vi gör verklighet av visioner. Vi hjälper människor och företag a trivas och nå sina mål. Vi hjälper platser a få liv. Ingen dröm är för stor eller för liten för oss. Vårt löe Genom lösningar för ständigt skiande behov, tar vi hand om helheten. Hela människan, hela företaget, hela platsen. Hela tiden. Vi har en stark värdegrundsbaserad företagskultur med högt engagemang och stor stolthet. Strategi för tillväxt Samhälle, företag och människor måste mer än någonsin vara beredda på a ställa om och ändra på invanda beteenden. Vi är en långsiktig partner och stadsutvecklare som känner vår stad väl. Vi kan snabbt och flexibelt anpassa oss och driva utvecklingen eer nya, unika behov vare sig det gäller enskilda kontor, nya tjänster eller a anpassa hela stads delar eer nya möjligheter och utmaningar. Genom nyﬁkenhet, lyhördhet och handlingskra tar vi sikte på framtiden. 12 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Strategi Strategi Vi satsar på utvalda del- marknader i Storstockholm med hög tillgänglighet och goda tillväxtmöjligheter. Vi fokuserar främst på kommersiella fastig heter, men tar ansvar för helheten – boende, service samt livet mellan husen. Vi arbetar aktivt med förädling av fastig- hetsbeståndet och transaktioner för a ständigt öka potentialen i fastighets - port följen. Vägen framåt När marknader utvecklas och förändras ser vi nya aärsmöjligheter. Digitalisering, förändrade behov och arbetssä kommer gynna våra moderna kontor i araktiva lägen och den flexibili tet vi erbjuder. I stort och små fortsäer vi utveckla Stockholmsregionen till en än mer hållbar och klimatsmart plats. Större fokus på trygghet och social hållbarhet när vi tar ansvar även för bostadsutvecklingen i våra områden. 13Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Strategi Mål som styr verksamheten Våra övergripande mål är a i kra av vår välbelägna portfölj, vår aärsmodell och vår kompetens, skapa och realisera värden för a ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighetsbolagen på börsen samt bidra till Stockholms hållbara utveckling och FN:s globala mål. Vår styrelse har beslutat om följande ﬁnansiella mål för verksamheten: • Avkastning på eget kapital. A uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighetsbolagen • Belåningsgrad max 50 procent • Soliditet lägst 35 procent • Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger • Skuldkvot max 13,0 gånger Avkastning på eget kapital Belåningsgrad Soliditet Räntetäckningsgrad Skuldkvot Finansiella mål 0 5 10 15 20 25 30 2017 2018 2019 2020 2021 % Xxx X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX 2017 2018 2019 2020 2021 0 4 8 12 16 20 2017 2018 2019 2020 2021 ggr Xxx X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX 2017 2018 2019 2020 2021 0 1 2 3 4 5 2017 2018 2019 2020 2021 ggr Xxx X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX 2017 2018 2019 2020 2021 0 20 40 60 80 100 2017 2018 2019 2020 202 1 % Xxx X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX 2017 2018 2019 2020 2021 0 10 20 30 40 50 2017 2018 2019 2020 2021 % Xxx X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX 2017 2018 2019 2020 2021 14 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Mål Hållbarhetsmålen är en grundläggande del av vårt strategiska arbete. De syar till a säkerställa a vi är e resilient och framtidssäkrat fastig- hetsbolag, a våra kunder är nöjda och a vi är en av de bästa arbets- givarna. Våra viktigaste mål är följande: • Vi ska uppnå en klimatneutral förvaltning (Scope 1 & 2) och halvera våra indirekta utsläpp i Scope 3 till 2030 jämfört med 2019 • Samtliga förvaltningsfastigheter ska miljöcertiﬁeras enligt BREEAM-In-Use nivå Very good • Alla projektfastigheter certiﬁeras enlig BREEAM-SE nivå excellent • Energieektivisering med mål om sni 77 kWh/kvm Atemp år 2023 • Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser, GPTW 85< Klimatneutral förvaltning (Scope 1 & 2) år 2030 Miljöcertiﬁering beﬁntligt bestånd, andel av total yta, % Energianvändning/kvm Atemp i våra fastigheter Nöjda medarbetare (GPTW) Hållbarhetsmål 0 1 000 2 000 3 000 4 000 2017 2018 2019 2020 2021 ton 0 20 40 60 80 100 2017 2018 2019 2020 202 1 % 0 20 40 60 80 100 2018 2019 2020 2021 kWh/kvm 0 25 50 75 100 2019 2020 2021 % Atemp är uppvärmd yta enligt Boverkets deﬁnition. 15Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Mål Vår respons Rä använd leder ny teknik till ökad produktivitet och lönsamhet, både för oss och för våra kunder. Vi samlar in och analyserar information om våra fastigheter i realtid via e digitalt ﬁbernätverk och kan på så sä optimera förbrukningen av el, vaen, kyla och värme. Digitalise- ringen hjälper oss a anpassa lokalerna eer behov och a höja säkerheten. Redan nu kan våra kunder snabbt och enkelt ta del av information, göra en felanmälan eller boka plats på något av våra WAW-kontor (Work Away from Work) - e kontorshubbskoncept tillgängligt för våra kunder. Kundnyan maximeras och förvaltningen eektiviseras. Vi är övertygade om a kontoren fyller en viktig funktion även framöver. Tillsammans med e go ledarskap, fokus på medarbetarnas välmående samt företagets behov av kulturstärkande och lojalitets- byggande arbete spelar lokalerna en nyckelroll. Vi på Fabege lever som vi lär. Vi är mer produktiva tack vare digitaliseringen och det stärker vårt arbetssä. På så sä kan vi inspirera våra kunder a göra detsamma. Nya behov ger aärsmöjligheter Det post-pandemiska arbetslivet ser annorlunda ut. Den digitala transformationen har förändrat förutsäningarna i grunden för många organisationer. Kontoren förblir viktiga, men i en ny roll som mötesplats – en plats för kreativitet, teamkänsla och innovation. Hälsa, välbeﬁnnande och hållbarhet står i fokus och det ställs allt större krav på flexibilitet och service. Trend 1: En digital transformation som påverkar allt Trend Den digitala transformationen förändrar vardagen i grunden och påverkar varje individ, företag och tjänst. Det ställer också helt nya krav på oss som fastighets- ägare och stadsutvecklare. Med digitala tjänster kan mycket skötas smidigare i allt från bilpool till beställning av kringtjänster och avtalssignering. Digital teknik öppnar för nya sä a leva och beteenden förändras. Vi kan arbeta nästan varsomhelst - på resande fot, i hemmet, i en kontorshubb eller på kontor. Vissa arbetsuppgier sköts mer eektivt på distans och nya kommunikationsvägar skapas. Resandet till och från jobbet minskar samtidigt som vi ser nya utmaningar för både företag och individer. Några saknar samvaron med kollegor. Andra upplever en ökad stress och har svårt med gränssäning mellan arbete och fritid. Lagandan, innovationskraen och företagskulturen kan bli lidande. Klart är dock a modern teknik kommer påverka hur fastigheter byggs och hur lokaler används i framtiden. WAW Work Away from Work är vårt kontorshubbskon- cept endast tillgängligt för våra kunder. Det är enkelt a via vår app boka en arbetsplats på något av våra WAW-kontor som idag ﬁnns i Arenastaden, Stockholms innerstad och Hammarby Sjöstad. 16 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Framtidsspaning Vår respons Vi arbetar strukturerat med trygghets- och säkerhets- frågor för a möta och stävja oro och sårbarhet hos individer, företag och fastigheter. Vi utvecklar levande stadsmiljöer med aktiviteter både dag- och kvällstid för a bidra till trygga och upplevelsebaserade mötes- platser. Vårt hållbarhetsarbete bedrivs på bred front med målet a ur alla perspektiv förstå vad som gör en stadsdel hållbar. Alla fastigheter är hållbarhetscertiﬁerade, men vår ambition stannar inte där. Vi arbetar systematiskt och målinriktat för a bidra till en hållbar stad. Vi borgar för en bra arbetsmiljö, både på våra kontor och på annan plats och underläar för våra egna medarbetare a ta hand om sin fysiska och psykiska hälsa. En inställning vi delar med många av våra kunder. Vi hoppas kunna uppmuntra fler a tillsammans med oss sträva eer samma höga mål och är stolta över a Europas mest hälsosamma arbetsplats ﬁnns i vårt bestånd. Nya behov ger aärsmöjligheter Trend 2: Värderingar, välmående och hållbarhet Trend De senaste åren har psykosocial hälsa och välbeﬁnnande få alltmer uppmärksamhet. Hos den yngre generationen är goda förutsäningar för e hälsosamt och balanserat liv oa avgörande vid val av arbetsplats. En tilltänkt arbetsgivares värderingar och hållbarhetsarbete är också viktiga faktorer. FN:s klimatmål och Agenda 2030 har bidragit till högre hållbarhetskrav där ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara arbetsplatser är mer eller mindre en självklarhet. Dessutom blir miljöerna utanför kontoren allt viktigare. Omvärlden har inte bara påverkats av pandemin utan också av klimatförändringar, politiska spänningar och ökad polarisering som leder till ökad oro. 17Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Framtidsspaning Vår respons Våra kunder anser a vi på Fabege är lyhörda och lösningsorienterade enligt den feedback vi få. Det är en viktig del i vårt arbetsä när vi hjälper våra kunder a vid behov kunna öka eller minska ytan i sina lokaler. För a möta eerfrågan på olika former av kontors- lösningar erbjuder vi både våra kontorshubbar, så kallade WAW-kontor, och mindre kontor där flera hyresgäster delar faciliteter. Vi arbetar aktivt för a förbära servicen för våra hyresgäster genom olika kringtjänster. E exempel är våra projekt för a bidra till hållbara transport- och logistiklösningar i stadsdelarna. Vi utforskar kontinuerligt nya möjligheter kopplat till delningsekonomin och kan med kunden i fokus öka flexibiliteten i såväl avtal som erbjudanden och arbetssä. Trend 3: Behov av flexibilitet, enkelhet och service Trend Det ställs allt större krav på en eektiv resursanvändning och delningsekonomin leder till nya tankesä och tjänster. Kontorsmarknaden ser en ökad eerfrågan på flexibla kontor och paketerade tjänster. Kontorshubbar och coworking är koncept som tagits fram för a ge företag möjlighet a låta medarbetare checka in på arbets- platsen vid behov eller dela faciliteter med andra företag. Flexibilitet i avtal och lokalstorlek eerfrågas allt oare. Det kan handla om kortare avtalstider eller tidsbestämda optioner som gör det möjligt a öka eller minska kontorsytan. För vissa företag är det både araktivt, ibland till och med avgörande, med omedelbar inflyning i fullt utrustade lokaler. Önskemål om kring- tjänster som smidiga och läillgängliga logistik- och transportlösningar blir allt vanligare. Urban Services Bolaget är e samarbete mellan oss, Catena och Ragn-Sells för a skapa e lokalt hållbart logis- tiknät där leveranser, returhantering och återvin- ning hanteras i e gemensamt flöde till och från Arenastaden. Målet är a kunna minska antalet transporter för en renare och tryggare stadsdel. 18 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Framtidsspaning Vår respons Inför och under återgången till kontoren har dialogen med våra kunder intensiﬁerats. Här ser vi en stor variation både vad gäller process och förändrade behov. Vissa företag behöver tid a hia nya förhållningssä i spåren av pandemin, andra är tillbaka med i princip full styrka. Oavse så har många medarbetare saknat den kreativitet, utveckling och gemenskap som kontoren står för. Kontoret är fortsa en viktig plats, om än i en ny roll. Vi vill vara med och driva den utvecklingen framåt och arbetar nära våra kunder med målet a erbjuda lösningar som tillför värde till aärsverksamheten. Med vår långa erfarenhet av kontorsutveckling ser vi till helheten och kan stöa våra kunder genom hela processen, från a optimera lokaler och implementera ny teknik till e förändrat arbetssä. Vi inser a behoven skiljer sig åt mellan olika kunder och a det inte ﬁnns någon standardlösning som passar alla. Men en sak har de flesta organisationer gemensamt: a medarbetarna ska kunna utvecklas och trivas i en hälsosam, kreativ och social arbetsmiljö. Det ska vara enkelt a ta sig till och från arbetsplatsen och vardagspusslet måste fungera. Trend 4: Framtidens kontor ser annorlunda ut Trend Det post-pandemiska arbetslivet kommer sannolikt se annorlunda ut. Mycket talar för a verksamhetens art och typ av aktivitet kommer bli alltmer styrande för var arbetsuppgier genomförs. Tillsammans med högre kostnadskrav kan dea leda till en växande eerfrågan på mindre kontor. Men det kan samtidigt innebära motsatsen med e större behov av ytor a mötas på där kontoren blir samlingsplatser för kulturbyggande och avstämningar. Det är enklare a samarbeta och bygga teamkänsla i fysiska möten liksom a vara innovativ och driva kreativa processer. Framtidens arbetsplats måste erbjuda miljöer och sociala aktiviteter tillsammans med organisatoriska fördelar som stärker företagskulturen, leder till mer interaktion och flexibilitet samt inte minst en bäre lönsamhet. 19Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Framtidsspaning Med sina traditionellt långa bindningstider har kontors- marknaden hiills varit relativt trögrörlig. I Stockholm har utbudet under lång tid varit lågt och hyrorna har stadigt klärat uppåt år eer år, en svit som dock bröts av pandemin. Hacket i kurvan var tillfällig och i spåren av många månaders hemarbete och något lägre eer- frågan har hyresnivåerna återigen börjat stiga. Högre hyresnivåer och ökat fokus på kvalitet För vår del har de omförhandlingar som genomförts under 2021 landat på en ökning av hyrorna med 11 procent. I e identiskt bestånd har hyresnivåerna, eer a ha legat oförändrade jämfört mot året innan, börjat stiga igen. Arbetet med större uthyrningar tar nu något längre tid än tidigare samtidigt som vi ser en ökad kvalitetsmedvetenhet hos intressenterna. En trend som gynnar oss som kan erbjuda en portfölj med moderna miljöcertiﬁerade fastigheter i araktiva områden. Flexibilitet och tjänster eerfrågas Eer en mindre nedgång under 2020 går antalet sysselsaa inom kontorsbundna yrken i Stockholm upp igen för a under 2021 landa på en nivå som tangerar 2019 eller strax däröver. Enligt prognos kommer vi se en fortsa ökning de kommande åren. Även om det post-pandemiska arbetslivet lär se annorlunda ut, inte minst i Stockholm, kommer kontoret fortsa ha en viktig roll. En del arbetsgivare ser ökat distansarbete som en möjlighet a minska sin förhyrda yta, samtidigt som andra signalerar a behovet av mer yta ökar i takt med a kontoren mer fungerar som samlingsplatser. Gemensamt för många arbetsgivare är a de är måna om a tillhandahålla en araktiv arbetsmiljö för a locka medarbetarna till kontoren. A skapa en campuskänsla och miljö som stimulerar till möten och kreativitet. Trenden går mot a lägga mer kra på innehåll och kvalitet snarare än a fokusera på kvadratmeter per anställd. Generellt ser kontorsmarknaden också en ökad eerfrågan på flexibla kontor och paketerade tjänster. Nya typer av konverteringar En av orsakerna till a hyresnivåerna i Stockholm stigit under en längre tid är a utbudet varit lågt. Förvisso har det kontinuerligt byggts fler kontor, men vi har också se e flertal större konverteringar till hotell och bostäder. En trend som nu maats av, först för bostäder men också för hotell se till a marknaden är mer mäad. Här är påverkan från pandemin mer varaktig med e kraigt minskat resande, inte minst i tjänsten. En dynamisk fastighetsmarknad Stockholms kontorsmarknad har under många år varit hetast i Europa med e lågt neoutbud och hyresnivåer som konstant pekat uppåt. Under pandemin avstannade den positiva utvecklingen till viss del, men i takt med återgången till kontoren har eerfrågan återigen tagit fart. 20 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stockholms fastighetsmarknad Färre butiker och mer upplevelser Svensk Handel spår a e-handeln kommer a fortsäa växa och a inom tio år kommer mellan 30 och 40 procent av all detaljhandel ske på nätet. Det skulle innebära a mellan 6 000 och 10 000 butiker kan komma a försvinna till år 2030. Lokaler i boenvåningar kommer då a behöva fyllas med andra publika verksamheter. Framöver kommer vi sannolikt därför få se några av Stockholms handelsplatser och köpcentrum konverteras till andra verksamheter inom till exempel nöje och kultur eller oentlig service. Alla fastighetsägare påverkas av den här utvecklingen och vi har en tydlig strategi för de stadsdelar där vi är stora ägare. Vi tar ansvar för helheten och där är Haga Norra e av de tydligaste exemplen. Här bygger vi en helt ny stadsdel där vi lägger stor vikt vid husens boenvåningar och ger plats för aktiviteter som är araktiva både för boenden, arbetande och besökare. I samtliga av våra områden arbetar vi målmedvetet med a stärka livet mellan husen genom a skapa mötesplatser och bra service. 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 20212020201920182017201620152014201320122011 CBD Innerstaden Arenastaden Hammarby Sjöstad Solna/Sundbyberg 9 500 000 10 000 000 10 500 000 11 000 000 11 500 000 12 000 000 12 500 000 2006 2007 2008 2009 2010 201 1 2012 2013 2014 2015 2016 201 7 2018 2019 2020 2021 Kvm 2 4 6 8 10 12 14 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022p 2023p 200 250 300 350 400 450 500 550 600 Källa: Cushman & Wakeﬁeld Källa: Cushman & Wakeﬁeld Källa: SCG och Catella * Prognos för året Kontorssysselsäning HyresutvecklingKontorsstock och vakans Antal kontorsanställda i Stockholm Kr/kvmKvm % 21Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stockholms fastighetsmarknad Under de senaste åren har det varit en relativt sund kontorsmarknad i Stockholm då det inte byggts så mycket på spekulation. Hur ser ni på det framöver? Anders Hansén: Jag har hyresgästperspektivet och som hyresgäst tycker jag inte marknaden har varit så sund. Den hyresuppgång vi se jämfört med andra städer i Europa har varit exceptionell i Stockholm och i CBD (central business district) framför allt. Vakanser i CBD var innan pandemin 1,5-2 procent vilket gör a det blir en svår marknad som hyresgäst. Men även svårt för fastighetsägare a kunna möta kundernas förändrade behov. Det blir svårt a flya om och följa en hyresgäst. Tycker fortfarande a det är säljarens marknad för bra produkter och jag ser a det kommer fortsäa vara så framåt eersom det inte kommer byggas så mycket. En skillnad nu från för e par år sedan är a då gick nästan allt a hyra ut och nu är det en större dierentiering i hyra och vakans mellan bra och dåliga produkter. Anders Elvinsson: Det kommer vara stor skillnad mellan bra och dåliga kontorsbyggnader, men också mellan bra och dåliga delmarknader. Delmarknader som sticker ut med e go serviceutbud, moderna kontorsbyggnader, bra kommunikationer – områden som gör a jag som anställd hellre åker in till jobbet än jobbar hemifrån – kommer fortsa vara heta. Som arbetsgivare vill vi i mångt och mycket a personalen ska vara på plats för det bygger kultur och lag på e helt annat sä än när personalen jobbar hemifrån. Så i de mer perifera lägena där det är svårt a ta sig från exempelvis söder till norr eller där du inte kan gå ut och ta en trevlig lunch, AW, träna eller handla tror jag det kommer bli tuare. De flesta delmarknader där det uppförts nya kontorsbygg- nader de senaste åren och där det planeras a förtätas yerligare uppfyller redan dessa krav. E exempel är Arenastaden, men det ﬁnns yerligare exempel på delmarknader som araherar hyresgäster så som Hammarby Sjöstad och Marievik. I och med a de uppfyller kraven för en araktiv stadsdel så bedömer jag a de kommer gå fortsa väldigt starkt, precis som Stockholm CBD. Ser ni en trend i a retaillokaler kommer konver teras till kontor i CBD för a öka kontorsutbudet? Anders Hansén: Det ser jag inte som en så stor risk eller möjlighet. Som arbetsgivare vill du, precis som Anders var inne på, a personalen ska vilja komma in till kontoret och då krävs det a kontoret är araktivt och oa kanske inte retailytor lämpar sig så bra som kontor. Retaillägen en trappa upp kan kanske i större utsträck- ning bli kontor. Anders Elvinsson: I och med a det tillkommande utbudet av kontor i Stockholm CBD under de närmaste åren är försvinnande litet och eerfrågan fortsa är god så bedömer jag a vi kommer få yerligare retaillokaler som konverteras till kontor. Kommer vi se en konvertering av kontor till bostäder i sämre förortslägen? Anders Elvinsson: Jag tror a det är viktigt a blanda upp kontorsmarknader som ligger lite o och i princip är döda kvällstid. A rädda dem genom a skapa bostäder i området eller flya bort kontoren helt och hållet från dessa områden genom a både riva och konvertera för a skapa bostäder. ”Skillnaden mellan bra och dåliga produkter och delmark- nader kommer bli tydligare.” Stockholms kontors- marknad fortsa stark Pandemin till trots tror Anders Hansén, Head of Occupier på CBRE, och Anders Elvinsson, Head of Valuation & Strategic Advisory på Cushman & Wakeﬁeld, a Stockholm de närmsta åren kommer ha en positiv utveckling på kontorsmarknaden. Skillnaden mellan bra och dåliga produkter och delmarknader kommer dock bli tydligare. 22 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stockholms fastighetsmarknad Anders Elvinsson Head of Valuation & Strategic Advisory Cushman & Wakeﬁeld Anders Hansén Head of Advisory & Transaction Services Occupier CBRE Anders Hansén: Ja det ﬁnns områden som till exempel Kista som skulle må bra av en uppblandning, men det krävs relativt mycket för a konvertera. Kostnaden blir väldigt hög. Hur ser ni på yta och hyresnivåer post corona? Anders Hansén: Det har blivit mer dierentierade hyror. Kvaliteten på lokalen och delmarknadens araktivitet är avgörande. I USA talas det om half the portfolio – twice the experience. Upplevelsen var på tapeten även innan pandemin, det vill säga a det ska ﬁnnas bra incitament för a åka in till kontoret, men det har blivit än viktigare nu. En del företag kommer dra ner antalet arbetsplatser men oa behövs ändå samma storlek på lokalen. Anders Elvinsson: Vikten av a ha en plats a samlas på och utgå ifrån kommer fortsa a vara väldigt viktigt för företag och deras framgång. Det kommer visa sig dumsnålt a försöka spara pengar genom a få medarbetare a arbeta ännu mer hemifrån. Lokalkost- naderna är generellt se knappt en tiondel av lönekost- naderna så bolagen borde behålla ytan och snarare utforma kontoren så a de verkligen blir en araktiv plats a vara på. Skapa möjligheter för flera olika typer av möten och flexibla arbetsytor. Företag kommer troligtvis a kommunicera a det är tillåtet a arbeta hemifrån en till två dagar i veckan. Odla e tålamod redan nu om du tänkt ta bilen till kontoret tisdag, onsdag och torsdag när pandemin är över för du kommer inte vara ensam på vägen. Dessa veckodagar kommer kontoret vara i princip lika fullt av liv som innan pande- min och kapaciteten a husera medarbetarna måste bibehållas. Anders Hansén: Tidigare var i sni runt 70 procent av personalen på kontoret varje dag, men nu eer pande- min är det snarare runt 50 procent. Problemet är a företagen fortfarande har en topp mi i veckan och det blir eer den kontoret behöver dimensioneras om det är valfri för medarbetarna när de får vara på kontoret. Hur ser ni på hyresnivåerna framåt i Stockholm? Vilka områden kommer ha bäst utveckling? Anders Elvinsson: Indexhöjningen i oktober på 2,8 procent tror jag kommer ge viss eekt på marknads- hyrorna då företagen vänjer sig vid a betala en högre hyra från 2022. Det kommer dock vara stora skillnader mellan bra och dåliga lokaler och bra och dåliga delmarknader. Bra lokaler i bra lägen kommer fortsa vara eertraktat. Majoriteten av de kontorsbundna företagen i Stockholm går fortsa starkt och lokal- kostnaden är knappast deras största problem. Anders Hansén: CBRE Researchs prognos för de kommande fem åren är en sniökning på cirka fem procent per år. I Europa förväntas endast London växa mer när det kommer till hyresutveckling. Det som kan krympas och besparas som en pandemieekt kommer ätas upp av a den kontorsbaserade arbetskraen ökar. Vi är helt enkelt fler och fler som behöver e kontor a gå till och det är små möjligheter a kunna tillskapa nya ytor i centrala Stockholm. Kommer någon sektor a vara extra stark och ta upp mycket yta? Anders Hansén: IT, Tech, start ups och gaming. Vi är extremt starka inom de områdena i Stockholm. Det är delvis det som gort a hyrorna har dragit i väg i Stockholm då vi har många sådana bolag som växer extremt mycket. Dessa bolag är beroende av a rekrytera de bästa och då behöver de sia i bra lägen och är villiga a betala det som krävs för a ha kontor där. Kommer Stockholm fortsa vara he? Anders Hansén: Ja absolut. Anders Elvinsson: Stockholm är idag Nordens huvudstad och jag tror a Stockholm fortsa kommer vara en stark marknad över tid. Men det ﬁnns orosmoln och det är till exempel a det är svårt a hia bostad och infrastruktu- ren norr till söder är inte optimal och då kan det ﬁnnas andra städer som kan lämpa sig bäre för utländska aktörer a etablera kontor i. Så det bygger på a Sverige fortsäer a producera talanger och a det fortsa är araktivt för talanger a stanna kvar eller flya hit. ”Odla e tålamod redan nu om du tänkt ta bilen till kontoret tisdag, onsdag och torsdag när pandemin är över för du kommer inte vara ensam på vägen.” 23Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stockholms fastighetsmarknad Charloe Liliegren, Chef Stads- och Fastighetsutveckling ”Genom förvärvet av SHH kan vi nu ta e helhetsansvar över våra stadsdelar och skapa än mer araktiva områden.” Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholms innerstad och nummer e på kontorsmarknaden i våra övriga sex områden. Vi står stadigt i vårt ursprung med fokus på kommersiella fastigheter och vi har i år tagit ännu e steg i vår stadsutvecklingsstrategi via vårt förvärv av SHH Bostad, e fastighetsutvecklingsbolag inriktat på bostäder och samhällsfastigheter. Vi ska skapa levande stadsdelar Med förvärvet, i kombination med vår övriga portfölj, får vi större möjlighet a gå längre i utvecklingskedjan vad gäller bostäder. Vi kan ta e störra ansvar för utvecklingen och uppförande även av bostäderna i våra stadsdelar. Det leder till fler människor i rörelse under fler av dygnets timmar. En stadsdel med liv och rörelse under större delen av dygnet ger ökat underlag för service, ökad trygghet och en araktivare miljö. Vi investerar också i livet mellan husen och tar ansvar för a detﬁnns tillgång till både grönområden, restauranger och service. Vi arbetar Stadsutveckling Genom vår stadsutveckling är vi på Fabege med och påverkar samhälls- utvecklingen i de stadsdelar där vi har vårt fokus och ägande. Här har vi möjlighet a ta ansvar för helheten och genom a arbeta långsiktigt och hållbart kan vi skapa bra förutsäningar för såväl boende, arbetande som besökare. Vårt engagemang sträcker sig bortom de enskilda huset. Det omfaar platsen, innehållet, miljön och framför allt människan. 24 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling Vi investerar också i livet mellan husen och tar ansvar för a det ﬁnns tillgång till både grönområden, restauranger och service. Vi arbetar aktivt med sociala hållbarhetsfrågor. E exempel är Pep Parkerna som vi byggt i Solna i samarbete med Generation Pep i sye a inspirera till lek och rörelse i vardagen. Vi är också engagerade i såväl Läxhjälpen som TalangAkademin i Flemingsberg liksom e flertal andra värdeskapande samarbeten. Vi har en tydlig strategi för vår fastighetsportfölj med e bestånd samlat i kluster som via våra araktiva lägen knyter ihop Stockholm från Arenastaden i norr till Flemingsberg i söder. Alla våra områden är och kommer a bli allt viktigare knutpunkter för framförallt spårbunden traﬁk. Det möjliggör för våra kunder a vara en del av hela den regionala arbetsmarknaden. Vi arbetar långsiktigt och är delaktiga i hela utvecklingsprocessen – från planering via projekt till förvaltning – vilket Haga Norra är e tydligt exempel på. Här utvecklar vi en hel stadsdel från grunden, en grön oas med det pulserande citylivet inpå knuten. Vi kan ställa tua energi- och klimatmål redan från start som exempelvis a våra byggnader i Haga Norra delvis kommer byggas av återvunnet material. Vi ska minska vårt klimatavtryck i varje led A den globala uppvärmningen är en av vår tids största utmaningar blev ännu tydligare via den senaste IPCC-rapporten som kom i augusti 2021. Som stor fastighetsägare har vi både en skyldighet och en möjlighet a minska vårt klimatavtryck i alla led, inklusive indirekta koldioxidutsläpp i projektutvecklingen. Vi arbetar aktivt med a eektivisera energianvändningen och öka användningen av förnybar energi. För a kvalitetssäkra en hållbar utveckling använder vi oa metodiken Citylab vid stadsutveckling och certiﬁerar alltid våra fastigheter enligt BREEAM. Systemen stödjer oss i arbetet med FN:s 17 globala hållbarhetsmål. Med lång- siktighet och kunden i fokus bygger vi Stockholm 25Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling Våra områden Vi ﬁnns på e begränsat antal delmarknader i Stockholm och är största fastighetsägare i samtliga områden, förutom i innerstaden. Det gör a vi kan ta e helhets ansvar för områdena  inte bara för husen utan även för livet mellan husen och satsa stort på social hållbarhet. Fortsa stor eerfrågan på dynamisk marknad Det är en självklarhet för oss a vara en del av Stockholms he eerfrågade fastighetsmarknad med möjlighet a erbjuda lokaler båda innanför och strax utanför tullarna. I innerstaden är eerfrågan på kontorslokaler konstant och intresset sprider sig till närliggande stadsdelar som till exempel Hammarby Sjöstad. Om några år, med den blå tunnelbanelinjen fullt utbyggd, tar resan från city till Sjöstaden fyra minuter. Här expanderar vi och våra markanvisningar är betydande. I innerstaden kan vi genom a förädla våra äldre fastigheter möta våra kunders behov av större flexibilitet samt via en omfaande nybyggnation erbjuda en växande portfölj. Solna Stockholm Tre stadsdelar under utveckling Med nationalarenan i fotboll, universitetssjukhus med världsledande forskning och Skandinaviens största galleria är Solna en av Stockholms mest dynamiska kommuner. Vi ﬁnns främst i stadsdelarna Arenastaden, Solna Business Park och Haga Norra - tre starka varumärken med sin egen särprägel. Arenastaden är redan idag e framgångsrikt stadsutveck- lingsprojekt, men det betyder inte a vi har slagit av på takten. Här kommer vi a bygga bostäder, men också utveckla fler kontor. I Solna Business Park ska kontorsytorna fördubblas inom en tioårsperiod och e stort antal lägenheter byggas. I Haga Norra har vi kommit en bra bit på väg a utveckla en hel stadsdel från grunden. Innerstaden Arenastaden, Haga Norra, Solna Business Park Hammarby Sjöstad Avkastningskrav Avkastningskrav Avkastningskrav Största fastighetsägarna (kvm) Största fastighetsägarna (kvm) 3 1 1 Vår position på kontorsmarknaden Vår position på kontorsmarknaden Vår position på kontorsmarknaden Fabege Övriga Skanska Balder Atrium Ljungberg Vasakronan 0 20 000 40 000 80 00060 000 Vasakronan AMF Fabege AFA Skandia Fastigheter Specialfastigheter SEB Statens Fastighetsverk Hufvudstaden Humlegården 0 200 000 400 000 600 000 Största fastighetsägarna Solna/Sundbyberg (kvm) 0 50 000 100 000 200 000 250 000150 000 Övriga Klövern Skandia Fastigheter Fastpartner Humlegården Vasakronan Fabege Källa: Cushman & Wakeﬁeld 2017 2018 2019 2020 2021 % 3,0 3,4 3,8 4,2 4,6 5,0 3,0 3,4 3,8 4,2 4,6 5,0 2017 2018 2019 2020 2021 % 3,0 3,4 3,8 4,2 4,6 5,0 2017 2018 2019 2020 2021 % Vasakronan AMF Fabege AFA Skandia Fastigheter Specialfastigheter SEB Statens Fastighetsverk Hufvudstaden Humlegården Fabege Övriga Skanska Balder Atrium Ljungberg Vasakronan Fabege Humlegården Vasakronan Övriga Fastpartner Skandia Fastigheter Klövern 26 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling Solna Business Park Arenastaden Stockholms Innerstad Hammarby Sjöstad Flemingsberg Haga Norra Flemingsberg E område i stark tillväxt I Flemingsberg är e ny näringslivskluster på väg a växa fram. Förutom a vi har tecknat avtal med Kungliga Dramatiska Teatern, Kungliga Operan och Alfa Laval har vi också Huddinge kommuns uppdrag a påbörja detaljplanen för en ny stadskärna. Den regionala obalansen mellan Stockholms norra och södra delar är på väg a jämnas ut och vi är stolta över a vara en del av Sveriges kanske viktigaste stadsutvecklingsprojekt. Flemingsberg är redan idag, med bland annat Karolinska Institutet och Södertörns högskola i spetsen, en viktig mötesplats för innovationer, samverkan och hållbarhet. Under de närmaste åren kommer vi a utveckla e större antal nya kontor samt bostäder i området. 540 Tkvm Våra totala byggräer i Flemingsberg, fördelat på 268 000 kvm kontor och 272 000 kvm bostäder 27StadsutvecklingFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stockholm Innerstaden Kontorsmarknaden i Stockholms innerstad lyckas år eer år behålla sin araktionskra och den är fortfarande störst i Norden. Vi är stolta över a vara en av de största fastighetsägarna på marknaden som vi känner väl och ständigt förnyar och utvecklar tillsammans med staden. 28 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling Viktigt a ﬁnnas i händelsernas centrum Med e utpräglat Stockholmsfokus är det en självklarhet för oss a äga araktiva fastigheter i Stockholms innerstad. Det är här nya trender föds, hyresnivåerna är höga, vakanserna få och kassaflödet stabilt. Det är även en fördel a kunna erbjuda lokaler både innanför och utanför tullarna till potentiella kunder. Vårt bestånd i innerstaden svarar för 37 procent av vårt fastig- hetsvärde. Det är sällan objekt kommer ut på marknaden och det ﬁnns en konstant eerfrågan på väl belägna objekt. Men även en robust marknad kräver anpassningar och lyhördhet inför nya tiders arbetssä och kundernas förändrade behov. Värdehöjande investeringar I vår portfölj ingår flera äldre byggnader på Norrmalm, Östermalm och Kungsholmen, men vårt bestånd präglas främst av moderna kontor och butiker runt Kungsgatan och Droninggatan. Under året har vi påbörjat projektering och rivningsarbeten i Bocken 39 på Kungsgatan 9. E förädlingsprojekt som kommer tillföra värde, både för hyresgästen Convendum och för oss. I juli 2022 flyar de in i en fastighet präglad av nordisk klassicism. De 7400 kvadratmetrarna kommer hysa coworking-ytor, hybridkontor och premiumkontor samt e café. Gym ﬁnns redan i huset. Dea är Convendums största etablering hiills och vår investering beräknas till 200 miljoner kronor. Utöver dea flaggskepp tecknade Convendum avtal om a öppna yerligare en arena för coworking hos oss i Regeringskvarteren, nämligen på Droninggatan 29. Tillträde sker i juni 2023. I beståndet ﬁnns också kvarteret Glädjen 12 vid Stadshagen som byggs om till e ny modernt kontor. I juni flyade Electrolux Professionals in med huvudkontor, showroom och demonstra- tionskök och under sommaren tecknades e sjuårigt avtal med Elgiganten om 2300 kvadratmeter. Inflyning är i september 2022 och vi räknar med a investera totalt 177 miljoner kronor. Ovanlig möjlighet till nyproduktion Tack vare vår markanvisning vid Sveaplan får vi framöver en enastående möjlighet till nyproduktion i innerstaden. Totalt handlar det om 9000 kvadratmeter kontor. Vi äger sedan tidigare välkända Wenner-Gren Center samt tre andra fastigheter på Sveavägen. Det betyder a vi på sikt kan vara med och skapa en förlängning av innerstaden mot Solna. En araktiv stadsmiljö skapas av de människor som vistas i och befolkar den och det behövs goda förutsäningar för möten i det oentliga rummet. I innerstaden är vi involverade i flera spännande utvecklingsprojekt tillsammans med e flertal andra aktörer. E exempel är den framtida förvandlingen av Gamla Brogatan, inspirerad av Carnaby Street i London. Oskar Sköld, marknadsområdeschef ”Transaktionsmarknaden och hyresmarknaden visar a Stockholms innerstad behåller sin starka araktionskra och ställning som Nordens ledande fastighetsmarknad.” 31 Mdkr Fastighetsvärde 323 Tkvm Uthyrningsbar yta 27 st Antal fastigheter Potentiella byggstarter kontor 2024 0 kvm 2022 0 kvm 2024 0 kvm 2023 0 kvm 2023 0 kvm 2025 48 000 kvm 2025 6 000 kvm 2022 0 kvm Potentiella byggstarter bostäder 29Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling Stockholm Hammarby Sjöstad Det har hunnit gå 30 år sedan Stockholms stad på allvar började planera för bostäder och kontor i det gamla industriområdet vid Hammarby sjö. Någon OS-by blev det aldrig, men väl en plats som sjuder av entreprenörs- anda och kreativitet och där hållbarhet säs i främsta rummet. 30 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling Under de närmaste åren kommer vi expandera i och yerligare utveckla Hammarby Sjöstad. Och vi är inte ensamma. Det ﬁnns en stor potential för fortsa exploatering i området. Eerfrågan är stor på såväl nya kontor som på fler bostäder. Hammarby Sjöstad är en levande stadsdel där närheten till vanet, den dynamiska miljön och bra förbindelser lockar allt fler företag. E araktivt område och läge Det är många företag och människor som slagit sig ner och trivs i området. Moderna byggnader som samsas med äldre förädlade industrifastigheter där gatubredd och hushöjder inspirerats av den klassiska innerstadens mönster ger området en alldeles egen atmosfär. Det ﬁnns go om restauranger, flera skolor och servicen är väl utbyggd. Tack vare närheten till Nackareservatet, Hammarby- backen och Eriksdalsbadet ﬁnns rekreation, motion och naturupp- levelser inpå knuten. Redan idag går det snabbt och enkelt a ta sig till och från Hammarby Sjöstad via buss, tvärbana eller med pendelbåten som går till Nybrokajen och Södermalm. När arbetet med a förlänga tunnelbanans blå linje till Nacka är klart, kommer området bli än mer araktivt då det blir möjligt a ta sig till Hammarby Sjöstad från T-centralen på fyra minuter samtidigt som det blir smidigare a ta sig mellan Hammarby Sjöstad och Stockholms södra och östra delar. Fastigheter med det lilla extra Flera av Hammarby Sjöstads landmärken ingår i vårt bestånd så som Luma som är en av funktionalismens viktigaste byggnader i Stockholm där bland annat Carnegiebryggeriet är inhyst och Trikåfabriken 9 där påbyggnaden i trä rymmer toppmoderna kontor. Med förra årets förvärv av fastigheten Påsen 1 kan vi dessutom fortsäa möta eerfrågan på kontor med en alldeles egen prägel, här i form av en industribyggnad med höga grundkvalitéer. Under åren har områdets arkitektur prisats och Hammarby Sjöstad blev tidigt e internationellt riktmärke när det kommer till hållbara städer. Stockholms stad har genom åren ställt hårda miljökrav på byggnader, tekniska installationer och traﬁkmiljön. Stadsdelen ﬁck redan från start både e eget miljöprogram och e eget kretslopp. Stärkt position med nya markanvisningar Tack vare en växande portfölj och betydande markanvisningar kommer vi tillsammans med Stockholms stad och andra aktörer, vara med och påverka stadsutvecklingen i Hammarby Sjöstad under lång tid framöver. Hösten 2020 kom vi överens med Stockholms stad om markanvisningar på Korphoppet 5 och i augusti 2021 för Korphoppet 6 och Korphoppet 7. Alla tre fastigheter ingår i det pågående detaljplanearbetet för området Sjöstadshöjden som ska knyta ihop Hammarby Sjöstad med Hammarbyhöjden. Här ska e ny stadsrum växa fram med bostäder, kontor, hotell och torg. Byggräernas storlek slås fast under planarbetet, men bedöms bli cirka 55 000 kvadratmeter. 8,1 Mdkr Fastighetsvärde 136 Tkvm Uthyrningsbar yta 11 st Antal fastigheter Potentiella byggstarter kontor 2024 27 000 kvm 2022 13 000 kvm 2024 0 kvm 2023 21 500 kvm 2023 0 kvm 2025 0 kvm 2025 0 kvm 2022 0 kvm Potentiella byggstarter bostäder Per Tyrén, marknadsområdeschef ”Genom förvärv kan vi fortsäa utveckla Hammarby Sjöstad, vilket gör a det på sikt kommer bli en naturlig förlängning av innerstaden.” Eertraktad stadsdel fortsäer a växa 31Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling Solna Arenastaden Arenastaden är inte bara en av Stockholms mest araktiva stadsdelar, utan också e framgångsrikt stadsutvecklingsprojekt. Bostadsbyggandet börjar ta form, fler kontor ska färdigställas, ännu e hotell har välkomnat sina första gäster och de 14 miljoner besökarna årligen ska bli fler. 32 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling På mindre än tio år har e slitet industriområde förvandlats till en hub för aärer, nöjen och shopping. Tempot är fortsa högt och det redan väletablerade varumärket Arenastaden kommer a fyllas med ännu fler värden. Under året invigdes House of Choice, Skandinaviens första nollenergi-hotell som även utnämndes till årets BREEAM-byggnad av Sweden Green Building Council. Med sina 2400 kvadratmeter solceller på fasad och tak är hotellet världens mest solcellstäta. Dessutom försörjs byggnaden med kyla och värme från värmepumpar som laddar och hämtar energi från borrhålslager. På god väg mot blandstaden Fler bostäder är planlagda med målet a skapa en blandstad med mycket aktivitet även eer arbetstid. Detaljplanearbetet pågår för fullt för kvarteren Kairo och Farao vid Solna stations södra entré och den framtida tunnelbanestationen. Med målsäningen om en förbärad stationsmiljö kommer helt nya omgivningar ta form. Gatukorsningar kommer breddas, husens höjd liksom deras fasader och kulörer varieras. Totalt handlar det om 15000 kvadratmeter bostäder och 76000 kvadratmeter kontor. Sedan tidigare ﬁnns även planlagda byggräer för bostäder och kontor utmed Dalvägen. Arenastaden lockar allt fler mindre företag Genom a tillföra fler bostäder blir området mer robust och diversiﬁerat. Fler och fler mindre och medelstora kunder söker sig hit i takt med a marknaden blir mer mogen och utbudet av kontors- lösningar mer varierat. Det är få stadsdelar som kan erbjuda e liknande serviceutbud med Nordens största shoppingcentrum och en nationalarena nästgårds. Med sin närhet till Råstasjön och Hagaparken är det nära till naturupplevelser och enkelt a ge sig ut på en joggingrunda eller lunchpromenad. I Arenastaden och Huvudsta ﬁnns också de uppskaade Pep Parkerna vars sye är a inspirera till lek och rörelse i vardagen. Under första kvartalet 2022 kommer fastigheten Poolen 1 färdigställas. Av totalt 28000 kvadratmeter är merparten redan uthyrt till Tietoevry. I huset ﬁnns, utöver kontor, restaurang och yogastudio även Solna stads nya simhall. Vår investering bedöms sluta på drygt 1miljard kronor. Taxonomi-anpassat lån och hållbarhet i fokus Som första bolag i Norden tecknade vi i juni e taxonomi anpassat lån med säkerhet i fastigheten Signalen 3, ICA:s huvudkontor. För a uppnå kraven för e taxonomilån har vi genomfört en omfaande analys kring eventuella risker för fastigheten utifrån pågående klimatförändringar. Det innebär materiella klimatresiliens- risker såsom översvämningar, markerosion, värmelaster och kraiga väderfenomen som stormar. Därutöver har fastigheten utrustats med e system för fastighetsautomation och fastighetsstyrning samt erhållit en energideklaration på nivå A, vilket endast 1,2 procent av kontorslokalerna i Sverige hade uppnå vid utgången av 2021. Potentiella byggstarter kontor 2024 11 000 kvm 2024 11 000 kvm 2023 43 000 kvm 2023 15 000 kvm 2025 45 000 kvm 2025 17 000 kvm 2022 15 000 kvm 2022 27 000 kvm Potentiella byggstarter bostäder Sanel Hasic, marknadsområdeschef ”Vi står inför en spännande tid i Arenastaden och är bara halvvägs. Vi planerar a starta flera bostadsprojekt som kommer göra området ännu mer araktivt och levande.” 21,6 Mdkr Fastighetsvärde 335 Tkvm Uthyrningsbar yta 26 st Antal fastigheter E stadsutvecklingsprojekt som inte slår av på takten 33Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling Solna Haga Norra I Haga Norra växer en unik stadsdel fram. Inte bara för a den knyter ihop Stockholms innerstad med Arenastaden utan också för dess atmosfär. Området kommer kantas av tidlös arkitektur som flirtar med den industriella känslan med stora spröjsade fönster, tidlöst material och återbrukat tegel med patina. Här får gatu livet ta plats, gärna dygnet runt. 34 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling Vi bygger stadsdelen Haga Norra från grunden. E stadsutvecklings- projekt med stark miljöproﬁl där arkitekturen fångar det bästa från sekelskiet, men i modern tappning. Där flexibiliten är bärande i samtliga projekt. Under början av 2021 tog projektet form på allvar när vårt allra första hus blev inflyningsklart. Bilia först på plats Första hyresgäst i området var Bilia med si kontor och toppmoderna showroom. E drygt halvår senare flyade bostadsräsinnehavarna in i de 115 lägenheter som utgör första etappen av tre i det lägenhets- projekt vi har utvecklat i e Joint Venture med Brabo. Totalt blir det 418 lägenheter i denna etapp. Större delen av lägenheterna är redan sålda. I november påbörjades nästa skede med uppförandet av vårt första kontorskvarter som omfaar 26700 kvadratmeter kommersi- ella lokaler fördelat på åa våningar. Här kan vi erbjuda hela huset till en enda hyresgäst. Alternativt låta så många som åa företag dela på e våningsplan. Huset står klart i början av 2024. Nästa steg omfaar cirka 20000 kvadratmeter kontor med möjlig inflyning 2025. Den totala investeringen för första kontorskvarteret beräknas till 1,4 miljarder kronor inklusive förberedande markarbeten för bland annat framtida anläggning av parker och torg. Satsar på boenvåningarna Vi lägger stor vikt vid utformningen av husens boenvåningar i området. Här möter det bästa från sekelskiets tidlösa arkitektur dagens arkitektur för a skapa en levande och araktiv miljö. Den nya omsorgsfullt utformade huvudgatan kommer ge plats åt gatu handel, aktivitetsytor och uteserveringar. Det första kontors- kvarterets entréplan blir på 2000 kvadratmeter med plats för såväl restauranger som gym och cykelgarage. Energi- och klimatmålen är högt ställda för Haga Norra. Våra fastigheter kommer delvis byggas av återvunnet material, ha en klimatsmart uppvärmning och taken förses med både solceller och sedum. Med sin närhet till Wijnbladsparken och med alla grönskande gator och torg kommer Haga Norra när det är färdig- byggt vara en plats som Stockholm tidigare saknat. En grön oas med det pulserande citylivet alldeles runt knuten. Potentiella byggstarter kontor 2024 0 kvm 2024 20 000 kvm 2023 22 000 kvm 2023 32 000 kvm 2025 0 kvm 2025 5 000 kvm 2022 32 000 kvm 2022 0 kvm Potentiella byggstarter bostäder Ali Ranji, chef produktion stadsdel ”Energi- och klimatmålen är högt ställda för stadsdelen. Våra fastigheter kommer delvis byggas av återvunnet material och stadsdelen har en klimatsmart uppvärmning.” 3,1 Mdkr Fastighetsvärde 23 Tkvm Uthyrningsbar yta 3 st Antal fastigheter En araktiv stadsdel med egen prägel börjar ta form 35Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling Solna Solna Business Park Redan på 1950-talet ansågs området vara araktivt tack vare sin närhet till järnvägen. Idag huserar några av Sveriges största varumärken i Solna Business Park och omvandlingen från e bra kontorsområde till en modern stadsmiljö är i full gång. 36 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling Solna Business Park ligger i Stockholms bästa kommunikationsläge näst eer Stockholms central. Vi är den största fastighetsägaren och är nu redo a ta nästa steg och göra verklighet av vår vision för området. Inom loppet av en dryg tioårsperiod ska kontorsytorna fördubblas, e stort antal lägenheter byggas, parker rustas upp och cykelbanor och promenadstråk anläggas. I mars tecknade vi tillsammans med Skanska e markanvisnings- avtal omfaande cirka 150 000 kvadratmeter mark som sträcker sig från Solna Business Park och in i Huvudsta. Här planeras för en omfaande stadsutveckling i samband med a Mälarbanan byggs ut och delar av järnvägen läggs i en tunnel. För vår del handlar det om 52 000 kvadratmeter kontorslokaler och 10 000 kvadratmeter bostäder. Köpeskillingen uppgår till cirka 900 miljoner kronor som kommer a erläggas till Solna stad i takt med a de nya stads- kvarteren uppförs. Flyad pendeltågsstation möjliggör expansion Vi har dessutom sedan tidigare en principöverenskommelse med Solna stad både om kommande förvärv och projektutveckling av e flertal fastigheter. När pendeltågsstationen i Sundbyberg grävs ner och flyar söderut hamnar en av uppgångarna i Solna Business Park. Här, i anslutning till den nya stationsuppgången, kommer e flertal byggprojekt a initieras. Först ut är Sliparen 1, e 25 000 kvadratmeter stort kontorshus med möjlig projektstart under 2022. Dessutom är e flertal andra ombyggnadsprojekt i gång och detaljplaner börjar vinna laga kra, bland annat för en första etapp med bostäder omfaande cirka 300 lägenheter. Det ﬁnns flera skäl till a Solna Business Park har goda förutsä- ningar a utvecklas till en urban stadsdel. T-centralen är bara sju minuter bort med pendeltåget, området har en arkitektur med bibehållen industrikaraktär som kommer blandas upp med ny spännande internationell arkitektur samt kontrasten mellan bolag, myndigheter, kultur och bostäder kommer skapa en dynamisk atmosfär. Dessutom ﬁnns flera restauranger, två hotell, utmärkta möjligheter a motionera och bra shopping inom räckhåll. Med tanke på alla stora förändringar kommer vi se till a området förblir araktivt under hela processen så a nuvarande hyresgäster fortsäer a trivas. Ny park invigd Under året invigdes en helt ny aktivitetspark baserad på FNs agenda 2030 och de globala hållbarhetsmålen. Under sommaren visade ännu en konstnär upp sina verk på Street Gallery – en konstutställ- ning i gatumiljö som bjuder på överraskande innehåll. Potentiella byggstarter kontor 2024 14 000 kvm 2024 0 kvm 2023 28 000 kvm 2023 30 000 kvm 2025 0 kvm 2025 45 000 kvm 2022 65 000 kvm 2022 0 kvm Potentiella byggstarter bostäder Susanna Elvsén, marknadsområdeschef ”Målet är a förvandla Solna Business Park till en mer levande stadsdel med en större mix av bostäder, kontor och service.” 9,7 Mdkr Fastighetsvärde 218 Tkvm Uthyrningsbar yta 10 st Antal fastigheter Från kontorsområde till modern stadsmiljö 37Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling Huddinge Flemingsberg Med hela människan i centrum växer den nya tidens Flemingsberg fram. Här skapas inte bara en araktiv stadsdel med internationell prägel utan också förutsäningar för integration och hållbarhet. 38 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Stadsutveckling Väletablerade institutioner som Karolinska Institutet och Södertörns högskola tillsammans med goda kommunikationer och politisk vilja har lagt grunden för a utveckla området. Redan idag är avtal tecknat med tre starka varumärken som kommer a flya till Flemingsberg i form av Kungliga Operan, Kungliga Dramatiska Teatern samt Alfa Laval. E av Sveriges viktigaste stadsutvecklingsprojekt I början av året tecknades e markanvisningsavtal med Huddinge kommun om a möjliggöra cirka 225 000 kvadratmeter byggräer varav 195 000 kvadratmeter blir kommersiella ytor och resterande 30 000 kvadratmeter blir bostäder. Vi har i samband med dea få kommunens uppdrag a påbörja detaljplanen för den nya stads- kärnan, vilket innebär ännu en milstolpe i Sveriges största och kanske viktigaste stadsutvecklingsprojekt. Som följd av en successiv etablering av e näringslivskluster växer behovet av handel, utökad service och fler bostäder. Vilket i sin tur påskyndar den sociala utvecklingen. På sikt kommer Flemingsberg bidra till a jämna ut den regionala obalansen mellan Stockholms norra och södra delar. Välrenommerade och långsiktiga hyresgäster Under 2020 förvärvade vi den centralt belägna fastigheten Regulatorn 2 och vi tecknade vårt första stora hyresavtal med Kungliga Operan och Kungliga Dramatiska Teatern för deras ateljéer, verkstäder och repetitionssalar. I juni vann detaljplanen laga kra. Första spadtaget togs i februari 2022 och beräknad inflyning är i juni 2024. Nästa stora hyresgäst som valt Flemingsberg och oss är Alfa Laval. Med sina drygt 20 000 kvadratmeter är det 2021 års största kontorsuthyrning i Sverige. Avtalet löper på 22 år och när de cirka 700 medarbetarna flyar in 2025 är det 60 år sedan denna verksamhet bye adress senast. Vår investering beräknas uppgå till 740 miljoner kronor exklusive markförvärv. E större ansvar för stadsutveckling Flemingsberg är redan på god väg a bli nästa stora mötesplats för innovationer, samverkan och hållbar utveckling. Vårt engage- mang sträcker sig bortom förvärv, detaljplaner och avtal. Vi arbetar aktivt med sociala hållbarhetsfrågor och har bland annat inle samarbeten med både stielsen Läxhjälpen i Flemingsberg och med TalangAkademin i sye a fler elever ska uppnå gymnasie- kompetens samt a det skapas fler praktikplatser och jobb. Vi har startat BID Flemingsberg (Business Improvement District) för a utveckla området med fokus på platsutveckling, utemiljö och social hållbarhet. Boende i området idag kommer a involveras i den framtida stadsutvecklingen. Som en naturlig del av utvecklingen i Flemingsberg ingår a minska barriärer mellan Flemingsbergs olika områden och stärka kopplingarna mellan och inom de olika delarna. Stadscentrum ska utgöra navet i Flemingsberg och där planeras det bland annat för mötesplatser och e ny resecentrum. Dessa är viktiga delar för a kunna förverkliga visionen om e stort antal boende, arbetande och besökare i området. Vi deltar tillsammans med Huddinge kommun och Södertörns högskola i e forskningsprojekt för området ﬁnansierat av Vinnova, vars målsäning är a skapa en inkluderande stadsmiljö. Potentiella byggstarter kontor 2024 30 000 kvm 2024 0 kvm 2023 0 kvm 2023 0 kvm 2025 20 000 kvm 2025 15 000 kvm 2022 22 000 kvm 2022 15 000 kvm Potentiella byggstarter bostäder Therese Friedman, Marknadsområdeschef ”Under året har vi tagit stora steg framåt i det som är e av Sveriges största utvecklingsprojekt genom nya markanvisningsavtal och kundkontrakt.” 1,9 Mdkr Fastighetsvärde 69 Tkvm Uthyrningsbar yta 6 st Antal fastigheter Här växer den nya tidens samhälle fram 39Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling Vi expan derar på bostads- marknaden I oktober förvärvade vi SHH Bostad. E viktigt led i strategin a optimera och förädla värdet på vår portfölj med bostadsbyggräer. Med förvärvet följer e flertal väl placerade byggräer tillsammans med värdefull kompetens genom en organisation med genom- förandekra inom bostäder och samhällsfastigheter. E förvärv för framtiden SHH Bostad är e fastighetsutvecklingsbolag som sedan 2010 färdigställt över 40 fastighetsprojekt, både hyresräer och bostads- räer, men även vård- och omsorgsboenden och skolor. Med SHH Bostad som helägt doerbolag tar vi e mer långtgående ansvar som stadsutvecklare i Storstockholm. Dessutom får vi tillgång till en större pale av projekt som vi kan driva i egen regi. Vi förstärker därmed våra möjligheter a skapa bra förutsäningar för en levande och araktiv stadsdel för såväl arbetande, boende som besökare. Bra komplement till byggräsportföljen Av SHH Bostads 200 000 kvadratmeter bostadsbyggräer ﬁnns cirka två tredjedelar i Storstockholm. Det ger e bra komplement till vår redan beﬁntliga portfölj med över 500 000 kvadratmeter i framför allt Solna och Flemingsberg. Med dedikerad kompetens och erfarenhet inom bostadsutveckling kan vi fortsäa a skapa en blandad bebyggelse i våra stadsdelar. Det leder i sin tur till fler människor i rörelse och ökad trygghet. SHH Bostads övriga projekt är belägna i starkt växande regionstäder i Sverige. På så sä kompleerar portföljerna varandra väl, så väl geograﬁskt som se till genomförandetid. Produktionsstarten för SHH Bostads bygg räer ligger något närmare i tiden än Fabeges bostadsprojekt. E flertal av bolagets bostads- och skolprojekt planeras byggstarta under 2022/2023. SHH Bostads målsäning framåt är a utveckla och förädla Fabeges portfölj av bostadsbyggräer i Stockholm, samtidigt som man avser a växa genom förvärv och genom- förandet av fler lönsamma bostadsprojekt. SHH Bostad har koll på kundernas behov och vanor och kan vara följsamma inför en samtid under ständig förändring. De värden som vi skapar i våra stadsdelar har idag lika stor araktionskra på bostadsköpare som på företag och deras medarbetare. Fredrik Alvarsson, VD SHH Bostad AB ”SHH Bostad har en väl dokumenterad och stark historik av a framgångsrikt genomföra e stort urval fastighetsutvecklings- projekt. Med Fabege som ägare ser vi fram emot a bidra med kompetens och kapacitet för ansvarsfull och kundnära utveckling av bostadsprojekt, äldreboenden och skolor.” 40 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Bostadsmarknaden 289 st Produktionsstartade boenden 2021 712 st Färdigställda bostäder 2021 98 % Försäljningsgrad boenden i produktion 8 st Projekt i produktion vid året slut 821 Mkr Fastighetsvärde 200 Tkvm BTA exploateringsfastigheter 41SidtitelFabege Års- och hållbarhetsredovisning 2021 41Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Bostadsmarknaden Hållbarhet Vi ligger i framkant med vårt ambitiösa hållbarhetsarbete. Genom dea arbete bidrar vi till e hållbart Stockholm där vi utvecklar och förvaltar stadsdelar, fastigheter och lokaler. Vi arbetar utifrån e helhetsperspektiv för a stärka våra stadsdelar som upplevelsebaserade mötesplatser där hälsa, bekvämlighet, trygghet och trivsel får e stort utrymme. Vi behöver också hia nya sä a öka araktionskraen och väl - beﬁnnandet i och kring våra fastigheter med e så litet klimatavtryck som möjligt. Mia Häggström, hållbarhetschef ”Vi vill göra skillnad i de stadsdelar där vi är verksamma, bland annat genom a bidra till a barn och unga får en bra skolgång, en meningsfull fritid och i förlängningen en väg in på arbetsmarknaden.” Vi arbetar för a främja livskvaliteten i våra stadsdelar. Upplevelser, servicetjänster, lärande, kultur, jämlikhet och god hälsa är viktiga beståndsdelar i vårt arbete. Vi strävar också eer a hantera de utmaningar som är av särskild betydelse för vår bransch: trygga stadsrum för alla människor, jämlika byggarbetsplatser, uppfyllda klimatmål samt a minska korruption och öka eerlevnad av mänskliga räigheter. Under året har vi lagt extra fokus på den sociala hållbarheten och arbetat och planerat för a minska ojämlikheten i de områden där vi är verksamma. Vårt ekonomiska, miljömässiga och sociala ansvar tar avstamp i Parisavtalets 1,5-gradersmål och FN:s globala hållbarhetsmål. Vårt hållbarhetsarbete är väl integrerat i hela verksamheten och varje dag ska vår organisation, i stort som små, bidra till a Stockholms- regionen blir en än mer hållbar plats. 42 Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 FN:s Agenda Agenda 2030 och vår roll i det större sammanhanget FN:s Agenda 2030 är vägledande i arbetet för a den globala utvecklingen ska vara långsiktigt hållbar. Genom en krasamling kring de 17 globala målen ska världens länder till år 2030 bland annat ha förverkligat mänskliga räig heter för alla, jämställdhet och e varaktigt skydd för vår planet. Här har näringslivet en viktig roll a spela, inte minst bygg- och fastighetssektorn. Vi ser a det ﬁnns starka synergier mellan målen och därför säer vi e större fokus på de områden där de väsentligaste utmaningarna för vår verksamhet ﬁnns, nämligen mål 3, 7, 9, 10, 11 och 12. Vi har under året lagt e större fokus på FN:s mål nummer 10, ”Minskad ojämlikhet”. Vi har på e mer strukturerat sä arbetat med och planerat för a minska de sociala ojämlik heterna i våra stadsdelar. Vårt ambitiösa hållbarhetsarbete har le fram till a aktiviteter kopplade till flera globala mål numera är integrerade i våra verksamhetsprocesser. Det gäller exempelvis vårt arbete för ”God hälsa och välbeﬁnnande”, mål 3. E målområde som sedan länge är en självklar och naturlig del av vår vardag. Mål 13, ”Bekämpa klimatförändringarna”, ser vi som en direkt konsekvens av vårt arbete med mål 9, 11 och 12. Därför är de senare målen prioriterade för a eektivt hantera alla dessa utmaningar. Vi vet a vårt arbete har inverkan på samtliga 17 hållbarhetsmål och a det ﬁnns synergimöjligheter mellan miljö, sociala värden och ekonomi. Vi är dock ödmjuka inför det stora omställnings- arbete som kvarstår exempelvis gentemot mål 13. Livskraiga städer och samhällen 43HållbarhetsrapportFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Vårt hållbarhetsramverk Vi är ledande på kontorsmarknaden i Stockholm och har goda möjligheter a bidra till en hållbar utveckling i de stadsdelar där vi har e stort ägande. Vi tar e betydande ansvar för helheten och arbetar bre med klimatfrågan och medverkar till ökad hälsa, trivsel och trygghet i våra stadsdelar. Dea gör vi genom a tillföra intressanta och oväntade inslag i vardagen som skapar liv mellan husen. Vi kopplar grön ﬁnansiering till hållbarhetscertiﬁerade byggnader och investeringar samt arbetar för en långsiktigt hälsosam och god stad för dem som vistas där. Vi tar en aktiv roll och ser till hela området. Hela tiden. • 100 % av ramavtalade leverantörer är hållbarhets- granskade • Skapa e bransch- gemensamt system för löpande uppföljning av uppförandekoden Leverantörskedja • Hållbarhetsprogram för varje stadsdels projekt • Underläa aktiviteter för hälsosam livsstil • Skapa en lockande stadsmiljö som knyter samman och skapar gemenskap • 100 % köpt förnybar energi • Klimatneutral förvaltning (Scope 1 & 2) samt halv- ering av indirekta utsläpp (Scope 3) till 2030 • 100 % miljöcertiﬁerat fastighetsbestånd • Energiprestanda 35 kWh/ kvm Atemp vid nyproduk- tion och 77 kWh/kvm Atemp i genomsni för hela förvaltningsbeståndet • Låg sjukfrånvaro • Nöjda medarbetare med e långsiktigt mål a nå förtroendeindex >90 %. Stadsdelar Exempel på våra mål Fastigheter Medarbetare • Implementation av e digitalt verktyg för granskning av fastighets- branschens leverantörs- kategorier • 100 % av våra strategiska leverantörer är hållbarhets- granskade, 44 stycken • Hållbarhetsgranskning av entreprenörer för projekt över 50 Mkr innan produktionsfas inleds Läs mer på sidan 58–59 • Startade BID Flemingsberg (Business Improvement District) för a utveckla området med fokus platsutveckling, utemiljö och social hållbarhet • Invigning av aktivitetspark i Solna Business Park – 17 globala hållbarhetsmål i en park • Utredde energisystem- lösningar med noll- eller minusutsläpp på stads- delsnivå Läs mer på sidan 48–49 • Alla projekt över 20 Mkr klimatdeklarerades • Skandinaviens första noll energi-hotell utnämndes till årets BREEAM-byggnad • Genomförde klimatresi- liensanalys av samtliga förvaltningsfastigheter i Arenastaden, Solna Business Park och innerstaden Läs mer på sidan 50–52 • Individuell utvecklingsplan • Utrustning för hemma- kontor • Digitala träningsaktiviteter • Aktiv kommunikationsplan, externt och internt, med anledning av pandemin • Digitala konferenser och utbildningar Läs mer på sidan 54–57 Aktiviteter 2021 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Hållbarhetsrapport44 • 100 % grön ﬁnansiering • Genomlysa och samman- ställa andelen ekonomiska aktiviteter som omfaas av nya EU-taxonomin • 100 % av hyresavtalen ska vara gröna • NKI på minst 80 • Över 150 stycken fördjupade kunddialoger • Årlig utbildning i vår uppförandekod • Samtliga ramavtalade leverantörer och entre- prenörer under tecknar vår uppförande kod för leverantörer Finansiering Kunder Aärsetik • Analysföretaget Cicero genomförde en second opinion. 95 % av våra intäkter och investeringar klassades som gröna • Under 2021 tecknade vi vårt första taxonomian- passade lån för fastigheten Signalen 3 i Solna • Sammanställde andelen ekonomiska aktiviteter som omfaas av EU-taxonomin Läs mer på sidan 60–61 • Kundmöten om gröna hyresavtal • Följde upp och utvär derade kundenkäter Läs mer på sidan 62 • Löpande information och utbildning till medarbetare Läs mer på sidan 63 45HållbarhetsrapportFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Vår väg framåt för den hållbara staden Vi tog tidigt strategiskt modiga beslut vilket gort a vi idag ligger i framkant i branschen. Vi var först av alla svenska fastighetsbolag a nå 100 procent grön ﬁnansiering 2020 och 2021 tecknade vi Nordens första taxonomianpassade lån. Vi har högt ställda mål för år 2030 och genom a fortsäa ta modiga beslut är vi övertygade om a vi kommer uppnå dem. 100 % eldriven servicebilsfloa 100 % av nyproduktion och större ombyggnationer certiﬁeras enligt BREEAM-SE 800 000 m 3 geoenergilager värmer med- arbetarna i Tidningshuset Topplacering i GRESB, då vi rankas högst i kategorin kontor norra Europa ICA:s kontor i Arenastaden utses till årets BREEAM-byggnad 100 % av förvaltnings- fastigheterna miljöcertiﬁerade enligt BREEAM In-Use Tre nya aktivitets- parker byggs i Solna tillsammans med Generation Pep Minskat klimat påverkan (Scope 1 & 2) med 96 % sedan 2002 2017 2018 2019 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Hållbarhetsrapport46 Projekt inom social hållbarhet i Flemingsberg; Läxhjälpen, TalangAkademin och BID Flemingsberg Nordens första taxonomi- anpassade lån Skandinaviens första nollenergi-hotell ”House of Choice” utses till årets BREEAM-byggnad Klimatresiliens- analyser genomförda på samtliga fastigheter och åtgärder implementerade Klimatavtryck Scope 3 20 % reduktion/kvm BTA mot 2019 SEB:s kontor i Arenastaden utses till Europas hälsosammaste fastighet Anslutna till Science Based Target Initiative Först ut bland svenska fastighets- bolag a nå 100 % grön ﬁnansiering Klimatneutral förvaltning Klimatavtryck (Scope 3) 50 % reduktion/kvm BTA i byggprojekt mot 2019 Egen solcells- produktion motsvarande 2,5 kWh/kvm Atemp 2021 Mål 2025 2020 Vår hållbarhetsstrategi som är antagen av styrelsen sträcker sig till 2030 och syar till a styra företaget mot en hållbar utveckling. Hållbarhetsmålen i korthet: • Vår förvaltning ska vara klimatneutral 2030 vilket mäts kg CO 2 e/kvm • År 2030 ska vi ha minskat vår klimatpåverkan i bygg projekt genom a livscykelanalysen påvisar på en halvering av kg CO 2 e/BTA jämfört med 2019 • Vår ﬁnansiering ska fortsa vara 100 % hållbar och grön • 100 % av våra ramavtalade leverantörer ska granskas utifrån bolagets Uppförandekod för leverantörer, policys och internationella konventioner • Vi ska fortsa fokusera på social hållbarhet när vi utvecklar den fysiska miljön för livet i våra stadsdelar • Vi vill göra skillnad i de stadsdelar där vi är verksamma och vårt fokus ska vila på barn och unga, en bra skolgång, en meningsfull fritid, kulturella inslag och en väg in på arbetsmarknaden • Vi ska placera oss på listan över Sveriges bästa arbetsplatser och nå e index om minst 85 % GPTW (Great Place To Work) Mål 2030 47HållbarhetsrapportFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Vi både vill, kan och ska vara drivande i utvecklingen av en hållbar stad. Tack vare en tydlig strategi för vår fastighetsportfölj med e bestånd samlat i kluster, kan vi vara med och påverka hela stadsdelar. Genom långsiktig planering och goda relationer med kunder, kommuner och entreprenörer är vi aktivt med och utvecklar Stockholm. Hållbara transporter För a underläa för våra kunders medarbetare a resa mer hållbart installerar vi kontinuerligt laddplatser för elbilar i både fastigheter och gatumiljöer. Dessutom består hela vår servicefloa av elbilar. I Arenastaden deltar vi, genom vårt delägda bolag Urban Services, i projektet Last Mile Logistics tillsammans med Ragn-Sells och Catena. Projektets sye är a fossilfri och tyst samtransportera varor och avfall in i och ut ur stadsdelen. Centralt för initiativet är a skapa en samlastningscentral där alla leverantörer lämnar och hämtar paket. Paket som ska till butiker och kontor i området körs sedan ut med miljöfordon på e samlat och strukturerat sä. Bilarna som används för transporter inom området ska i så stor utsträck- ning som möjligt vara elbilar. Framtidsäkrad elförsörjning Under senare år har elbehovet ökat kraigt, inte minst i Stockholms- regionen. Stark tillväxt och stora exploateringar har tillsammans med en ökad elektriﬁering i spåren av omställningen till e fossilfri samhälle le till en allt större belastning på elnäten. Nya ledningen som säkerställer större inmatning till stamnäten dröjer och det ﬁnns e behov av a säkerställa elproduktionskapaciteten för a undvika eektbrist. Även om vi idag inte påverkas av en eektbrist kan vi vara med och bidra till a minska belastningen och på så sä framtids säkra näten. Därför är vi bland annat anslutna till Stockholmflex, e forsknings- projekt där Svenska kranät och nätägarna Ellevio och Vaenfall gå samman för a testa en flexibilitetsmarknad i Stockholm. Enkelt uryckt innebär det a elanvändare, elproducenter, företag och hushåll genom en mer flexibel användning hjälper till a minimera risken för flaskhalsar i elnäten under perioder av stor eerfrågan. A optimera vårt eektuag är sedan flera år e prioriterat område för oss, dels utifrån e kostnadsperspektiv men framförallt se till vårt mål om minskad koldioxidpåverkan. Ju högre eektuag desto större behov av el vid e och samma tillfälle, vilket i sin tur leder till ökad risk för ökade koldioxidutsläpp givet behovet av fler samtida energikällor. Utöver vårt arbete med eleekt har vi under lång tid arbetat med eektuagen för våra övriga energikällor. E område där vi kommit långt i vårt arbete är a begränsa kyleekten i alla våra fastigheter för a jämna ut kylbehovet och på så sä få e lägre eektuag. Även på värmesidan balanserar vi behoven. När det krävs e stort varmvaenuag kan vi tillfälligt dra ner värmen i radiatorerna. Åtgärder som på sikt kan minska belastningen på klimatet utan a påverka kvaliteten för våra kunder. Trygghetsskapande åtgärder Den fysiska miljöns utformning har stor påverkan på hur vi lever våra liv och på vårt välbeﬁnnande. Genom a sociala värden tillsammans med ekologiska och ekonomiska värden prioriteras kan vi skapa e hållbart samhälle. När vi stärker och prioriterar sociala värden i den fysiska miljön kan vi skapa bäre förutsänngar för integration, tillgång till bra bostäder, arbetsplatser, nöje, kultur, folkhälsa och en känsla av trygghet. Även den digitala transformationen påverkar varje individ, företag och tjänst och innebär a det ställs helt nya krav på oss som fastig- hetsägare och stadsutvecklare. Med digital teknik kan mycket skötas smidigare och leda till ökad produktivitet och lönsamhet och ger oss dessutom möjlighet a öka säkerheten för våra kunder. Via e digitalt ﬁbernätverk samlar vi in och analyserar information om våra fastigheter i realtid. Det innebär a vi via vår bemannade dricentral kan ta emot och agera på felanmälningar och larm dygnet runt. Dea är en service som successivt byggs ut genom a fler och fler fastigheter är direktuppkopplade med skalskyddslarm och brandlarm samt så småningom med kameror. Vi arbetar strukturerat med trygghets- och säkerhetsfrågor för a möta oro och sårbarhet hos individer, företag och fastigheter. Vi ligger långt framme vad gäller trygghetsskapande åtgärder via digital teknik och vi utvecklar levande stadsmiljöer med aktiviteter både dag- och kvällstid för a bidra till trygga och upplevelsebase- rade mötesplatser. Under 2021 har vi tillsammans med Huddinge kommun och Södertörns högskola få medel från Vinnova för projektet Flemingsberg; inkluderande och sammanhållen stadsmiljö. Målet är a få ökad förståelse för vad platsen behöver utveckla i samklang med den redan beﬁntliga miljön för a kunna öka invånarens känsla av tillhörighet, gemenskap och intresse för platsen. Vi har höga ambitioner för områdets utveckling och vill tillsammans med Flemingsbergsborna bidra till ökad trygghet, jämställdhet, stolthet och lokalt företagande. Hållbar stadsutveckling Vår syn på hållbar stadsutveckling: Hela människan, hela företaget, hela platsen. Hela tiden. Vi har goda möjligheter a bidra till en hållbar utveckling i de stadsdelar där vi har e stort ägande. Vi tar ansvar för helheten, från förvärv och detaljplaner via trygghets skapande åtgärder i den fysiska miljön till sociala initiativ. Projekt CERO Vi arbetar med processverktyget CERO där syet är a minska klimat avtrycket vid resor till och från våra fastigheter. Enligt en omfaande resvaneundersökning bland medarbeta- re i Arenastaden är det 52 procent som reser med kollektiv- traﬁk och 20 procent som cyklar eller promenerar till och från arbetsplatsen. Det är det högsta uppmäa värdet av hållbart resande i de tio stadsdelar som hiills analyserats av CERO. Tillsammans med företagen i Arenastaden, kommunen, SL och MTR, har vi tagit fram en handlingsplan för a öka andelen hållbart resande yerligare genom förbärade cykelvägar, fler kollektivtraﬁkförbindelser, flexibla arbetsformer, fortsa utbyggnad av laddplatser för elfordon samt e breddat utbud av delningstjänster för bilar, elmopeder och elcyklar. Stadsdelar 48 Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Tllsammans med föreningen Samverkan i Huddinge har vi under året startat en BID (Business Improvement District) med det långsiktiga målet a utveckla de centrala delarna av Flemingsberg. Under 2021 har vi deltagit i arbetsgruppen för platsutveckling, utemiljö och social hållbarhet. En inkluderande hälsosam stad Genom a arbeta långsiktigt och hållbart kan vi skapa förutsäningar för alla människors plats i staden, för såväl boende och arbetande som besökare, och därmed skapa förutsäningar för levande stads- delar som växer och utvecklas. Vårt engagemang sträcker sig bortom förvärv, detaljplaner och avtal och vi samarbetar gärna om allt från serviceutbud till kollektivtraﬁk och oentlig utsmyckning. Det ska också vara enkelt a välja hållbara resealternativ. Som stadsutvecklare tar vi dessutom ansvar för a det ska kännas tryggt a vistas i våra områden. Vi arbetar aktivt för a skapa levande platser med mänsklig närvaro under en stor del av dygnet. Ambitionen är a våra stadsdelar ska präglas och utformas eer tre viktiga principer: • Araktiva gatumiljöer med trygghet, trivsel och grönska • En levande stadsdel även på kvällar och helger • E kvalitativt och varierat serviceutbud Vi vill bidra till a skapa de bästa förutsäningarna för alla som vistas i våra stadsdelar a leva hälsosamma liv. Vi utformar våra stadsdelar så a de uppmuntrar till aktivitet. Förutom sådant som a anlägga cykelbanor och planera för gångvägar, tar vi ansvar för helheten. Vi möjliggör för gym och träningsanläggningar a etablera sig, skapar grönområden och andra mötesplatser som kan bidra till en förbä- rad folkhälsa och e mer araktivt stadsrum med mindre biltraﬁk. Vi arbetar aktivt för a främja mångfalden i våra områden och vill bidra till a utveckla inkluderande gatumiljöer. E exempel är konceptet Pep Parker som uppmuntrar till spontan fysisk rörelse i vardagen. Aktivitetsparkerna är anpassade för alla åldrar och utvecklas i samarbete mellan oss, Generation Pep och Solna stad. Under året tilldelades Pep Parken ”100 meter Pep” i Huvudsta det internationella arkitekturpriset IOC IAKS Award in Bronze och ﬁck dessutom utmärkelse för dess tillgänglighetsanpassning. Sociala hållbarhetsfrågor står högt på agendan och i Flemingsberg har vi inle e samarbete med stielsen Läxhjälpen i Flemingsberg och med TalangAkademin, med sye a fler elever uppnår gymnasiekompetens samt a det skapas fler praktik platser och jobb. Under sommaren var vi också med och arrangerade lilla Visära- loppet. Kulturlivet mellan husen Vår satsning ”Livet mellan husen” är e sä a tillföra nya kvaliteter till gatulivet genom oentlig konst och kultur där såväl etablerade konstnärer som skolbarn är med och skapar. E exempel är konstutställningen Street Gallery i Solna Business Park där lovande konstnärer får möjlighet a visa upp sina verk i gatumiljön. I Arenastaden syns en muralmålning av konstnären Elina Metso och verk av högstadieelever från Ulriksdalskolan som ligger i närheten. Värdeskapande samarbeten Genom framgångsrik samverkan kan vi skapa helt nya möjligheter för oss själva och för våra kunder. Samverkan mellan näringsliv, kommuner, utbildningsväsende, föreningsliv, kulturliv och medborg- are är av största vikt. Vi vill göra skillnad i våra stadsdelar och bidrar till en positiv samhällsutveckling genom e antal samarbeten med till exempel Generation Pep där vi är med och bygger aktivitets- parker, Childhood Foundation som arbetar för barns rä till sin barndom, Arne Ljungqvist Anti-Doping Foundation som främjar hälsa och ren sport samt idrosföreningarna AIK och Djurgården med inriktning framförallt mot ungdomar. Vi satsar på skolbarnen i Flemingsberg Gymnasiebehörighet är en av de absolut viktigaste ingredien- serna för a säkra en bra framtid i det moderna kunskaps- samhället. För a stöa fler barns skolgång har vi tecknat e avtal om huvudsponsorskap med stielsen Läxhjälpen. Målet är a bidra till a fler elever i Flemingsberg uppnår gymnasie- behörighet samt knyter personliga kontakter med universi- tetsstudenter. Läxhjälpen kan nu, tack vare vårt bidrag, driva si Läxhjälpsprogram på Annerstaskolan under tre års tid, med start under höserminen 2021. Samverkan för a skapa trygga och araktiva områden med fokus på utbildning, fritid, hälsa och arbete . Exempel på initiativ: • Läxhjälp i Flemingsberg • Samarbete med Changer’s Hub i Huddinge • TalangAkademin i Huddinge • BID (Business Improvement District) i Huddinge • Stöd till Stadsmissionen • Street Gallery • Stöd till lokala idrosföreningar • Pep Parker • Aktiva inom Samverkan Huddinge 49HållbarhetsrapportFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Framtidssäkrade fastigheter Det är de långsiktiga satsningarna som leder till minskad klimatpåverkan och lägre energiförbrukning. Därför arbetar vi aktivt med våra fastigheter i allt från resurs optimering, klimatsmartare materialval och hållbarhetscertiﬁering av byggnader till digitalisering och hälsa. Minskad klimatbelastning och lägre energianvändning är två av våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Mot bakgrund av Paris avtalet och 1,5-gradersmålet har vi sa ambitiösa mål för minskad klimat påverkan. Enligt Naturvårdsverket står bostäder och lokaler för cirka en tredjedel av Sveriges totala energianvändning. Det kommer a krävas en stor omställning för a nå våra mål och vi är ödmjuka inför det arbete som ligger framför oss. Men vi ser också stora möjlighe- ter a i nära samarbete med branschen, partners och kunder hia de mest eektiva lösningarna och driva innovation inom allt från materialval till återbruk och energieektivisering. Minska klimatavtrycket med målsäningen klimatneutralitet Med sikte på klimatneutral förvaltning Vårt högt saa klimatmål är godkänt av Science Based Targets initiative (SBTi) men vi har även valt a gå längre och säa mer ambitiösa klimatmål än vad SBTi kräver. Vårt övergripande mål är en klimatneutral förvaltning 2030. För a vi ska nå dea krävs a vi har kontroll över alla utsläpp som är kopplade till vår verksamhet. Dessutom måste vår negativa klimat- och miljöpåverkan minimeras. E delmål är a varje år investera i solceller om minst 320 MWh i nya och beﬁntliga fastigheter. Solceller ingår numera alltid i planer- ingen av nya fastigheter. År 2030 ska våra solceller producera 2,5 kWh/kvadratmeter Atemp per år. För nyproduktion är målet det dubbla, 5,0 kWh/kvadratmeter. Våra koldioxidutsläpp (Scope 1 och 2) har sedan 2002 minskat med cirka 96 procent, från cirka 40000 till cirka 1 656 ton exklusive klimatkompensation från fjärrvärme leverantören. Vi har uppnå vårt goda resultat genom systematisk energiopti- mering. Vi har dessutom eektiviserat våra energilösningar genom utveckling av fastighetsautomation och digitalisering, återvinning av kyla, förbärad värmeåtervinning och klimatskals åtgärder. E förändrat fastighetsbestånd har också bidragit till framstegen. Vår servicebilsfloa genererar noll utsläpp tack vare a vi by ut samtliga servicebilar till elbilar. Dessutom tillåter vår förmånsbils- policy endast miljöbilar. Minskat energibehov Energieektivisering i verksamheten Vår energistrategi innebär a vi tar e helhetsgrepp om energifrågan i våra fastigheter, stadsdelar och projekt. Energistrategin är en viktig del i arbetet mot a uppnå en klimatneutral förvaltning. Högt ställda miljökrav vid inköp av energi och behovsstyrning med hjälp av digitalisering spelar en viktig roll i arbetet för en minskad energiförbrukning. Vi bevakar och analyserar energi användningen på timnivå för a tidigt identiﬁera avvikelser i energiprestandan och eektuaget. På byggnads- och bolagsnivå sker dessutom en omfaande kontroll via vårt energiuppföljningssystem som läser in och bearbetar alla uppmäa förbrukningsvärden. Det läggs också stor vikt vid a vi i vårt dagliga arbete kontinuerligt ska driva energie ektiviseringen framåt. Till fastigheterna i Solna och Sundbyberg används enbart fjärrvärme märkt ”Bra miljöval” och till Stockholms innerstad och Flemingsberg köper vi klimatneutral värme. Vi har e nära samarbete med våra hyresgäster för a stöa dem i arbetet med a minska sin energi användning, bland annat genom samarbeten via gröna hyresavtal. Vårt mål är a gröna hyresavtal ska omfaa 100 procent av den totala uthyrningsytan ovan mark. Fastigheter 50 Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Våra energieektiviseringsmål Vårt energieektiviseringsmål är uppdelat i etapper. Redan 2019 nådde vi det första genom a halvera vår energianvändning jämfört med 2005. Nästa mål ska nås 2023 med en genomsnilig energianvändning på 77 kWh/kvm Atemp där 50 kWh/kvm Atemp gäller för nyare fastigheter med e bygglov eer 2012 och för äldre 85 kWh/kvm Atemp. 2021 låg vår genomsniliga speciﬁka energianvändning på 77 kWh/kvm Atemp, dea motsvarar i primärenergi 76 kWh/kvm. Dea är något högre än 2020 som var e speciellt år med en mild vinter och med låg förbrukning på grund av hemarbete under pandemin. Ökningen beror framför allt på en kallare vinter och e större kylbehov i början av sommaren. Redovisning av utsläpp Vi redovisar primärt utsläpp av växthusgaser i enlighet med GHG-protokollet, market-based method, eersom vi då har statistik från 2002. Utsläpp från köldmedia (Scope 1) hämtas från respektive fastighets enligt lag obligatoriska köldmediarapport. Tjänstebilarnas utsläpp (Scope 1) baseras på körd sträcka och medelförbrukning blandad körning för respektive bil. Idag 100 % eldri. Vi rapporterar primärt Scope 2 enligt marked-based method där vår ursprungsmärkta förnybar el har omvandlings faktorn 0 g CO 2 e/ MWh. Vi redovisar emellertid även de påslag som location-based method ger genom nordisk elmix 1) . Från energiuppföljningssyste- met hämtas förbrukning av el i fastigheter (Scope 2) där hyresgäs- ten inte har separat mätning eller fakturering av verklig förbrukning. Statistik för fjärrvärme och fjärrkyla (Scope 2) hämtas också från energiuppföljningssystemet. CO 2 - beräkningen justeras inte utifrån SMHI:s graddagar. Omvandlingsfaktor från respektive fjärrvärme- fjärrkylaleverantör används för CO 2 - beräkningen. Våra Scope 3 innefaar avfallshantering fullt ut per typ och hanteringsmetod från leverantörerna, intern uppföljning av personalens körda kilometer i tjänst, tjänsteresor flyg från resebolaget, intern uppföljning av fastighetsutveckling 2) , fastighetsenergi från leverantörerna, anställdas pendling i km utifrån resvaneundersökning 2019 (CERO) och hyresgästers energianvändning antas utifrån schablon. Den stora ökningen av Scope 3 beror på två färdigställda nyproduktioner till skillnad mot 2020 då vi inte hade någon. Växthusgasutsläpp, (ton CO 2 e) Utsläpp Utsläppskälla 2021 2020 Method for calculation Scope 1 Totalt 98 22 Fuel-based Köldmedieläckage 98 22 Fuel-based Servicebilar 0 0 Fuel-based Scope 2 Totalt (Market-based) 1 512 1) 1 416 Fuel-based Värme 1 512 1 398 Fuel-based Kyla 0 18 Fuel-based Elektricitet 0 0 Fuel-based Scope 3 Totalt 26 997 4 108 Avfallshantering 58 65 Spend-based Leasingbilar och personalens bilar i tjänst 2 4 Distance-based Flygresor 1 11 Distance-based Fastighetsutveckling 2) 25 130 2 503 Average-based Fastighetsenergi 618 639 Fuel-based Pendlingsresor 145 145 Average-based Elförbrukning hyresgäster 1 043 741 Average-based Summa 28 607 5 546 3) Klimatkompen- sation av fjärr- värmeleverantör -1 560 -1 254 Neoutsläpp eer klimat- kompensation 27 047 4 292 1) Med location-based method blir Scope 2, 2 167 ton högre och Scope 3, 81 ton högre på grund av nordisk elmix 2) Innefaar nyproduktion, hyresgästanpassningar samt köpta och sålda fastigheter. 2020 års sira innefaar endast hyresgästanpassningar 3) Summan justerad på grund av felsummering 51HållbarhetsrapportFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Våra utsläpp (Scope 1 & 2) har minskat med 96 procent sedan 2002. Koldioxidutsläpp, ton 0 1 000 2 000 3 000 4 000 2017 2018 2019 2020 2021 Klimatanpassning – för a framtidssäkra fastigheterna Framtida risker Parallellt med vårt arbete för en minskad klimatpåverkan behöver vi också hantera de fysiska risker som e förändrat klimat innebär. Det gör vi genom a kontinuerligt säkerställa a aärsmodellen är robust och a vi är rä positionerade för a möta samhällsomställ- ningens utmaningar och möjligheter. Här spelar innovationer och digitala lösningar en viktig roll. De hjälper oss a anpassa verksam- heten inför ökade klimatlaster, men också a se mänskliga behov som hälsa och välbeﬁnnande i våra fastigheter och stadsdelar. Under 2021 har vi genomfört klimatriskanalyser på totalt 47 fastigheter i stadsdelarna Arenastaden, Solna Business Park och City. Analysen identiﬁerade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs a nödvändiga åtgärder vidtas för a hantera identiﬁerade klimatrisker. Cirkularitet och resurs eektivitet Medvetna materialval Vår målsäning är a 100 procent av våra byggmaterial ska vara miljösäkra i enlighet med Byggvarubedömningen. För a minska miljöpåverkan både på kort och lång sikt vinnlägger vi oss om a redan i e tidigt skede i våra projekt välja rä material och använda rä metoder. Klimatpåverkan från produktion av byggmaterial är hög. Därför arbetar vi för a i allt större utsträckning tillvarata det material som kan återanvändas. Vi deltar även i Centrum för cirkulärt byggande, oa kallat CCBuild, som är en arena där branschens aktörer möts och samverkar kring återbruk och cirkulära materialflöden vid byggande, rivning och förvaltning. Stora mängder byggprodukter och inredningsmaterial slängs helt i onödan. Därför är det viktigt för oss a skapa förutsäningar för cirkulära materialflöden. A det ﬁnns möjlighet till demonterbarhet, återbruk och återvinning. Vi försöker a välja rä material och använda rä monteringsmetoder liksom a ta tillvara material från våra ombyggnationer. Vi återbruksinventerar merparten av våra tomställda fastigheter liksom byggnader som ska utrymmas. I utvecklingsplanerna för Haga Norra ingår flera storskaliga projekt för a arbeta med återbrukat tegel. Tillsammans med byggbolag bedriver vi också forskningsprojekt med målsäning a bli bäre på a återbruka stommar och bjälklag. Vårt mål är a öka återbruket genom a alltid genomföra återbruks inventeringar inför hyresgäst- anpassning och i samband med projektutveckling. Avfallshantering – beräkningsmetoder och resultat För vår del uppkommer avfall dels i samband med bygg projekt och hyresgästanpassningar, dels genom det avfall som hyresgäster och vi genererar i drien. Det senare beräknas med hjälp av uppgier från våra huvudentreprenörer för avfall och utifrån mängd, typ och vikt. Det är idag 70 av våra fastigheter som genererar statistik. Våra kunder har möjlighet a välja en annan avfallsentreprenör än den vi rekommenderar och därmed hamnar en mindre del utanför vår statistik. Vi strävar eer god resurshållning och uppmuntrar alla kunder a källsortera si avfall i minst fem fraktioner. Byggnads- avfall från våra projekt hanteras av respektive entreprenör och under 2020 skärpte vi våra avtal yerligare gällande inrapportering av avfallsstatistik. För fastigheter som är BREEAM- certiﬁerade gäller dessutom särskilda regler för hur återvinning och avfallshantering ska skötas. Vårt vaenförbrukningsmål Vårt mål är a vi varje år ska minska vår vaenförbrukning och under 2021 har vi påbörjat arbetet med e kvantiﬁerat mål så a vi kan eektivisera uppföljningen. Utöver a minska användningen av naturens resurser innebär också en minskad vaenförbrukning a vi förbereder verksamheten på en framtid där grundvaenytan kan sjunka och tillgången på färskvaen minska även i Sverige. Hälsa – certiﬁerade fastigheter och hyres gästernas välmående Smarta fastigheter Digital teknik möjliggör nya beteenden och funktioner automatise- ras, innovativa tjänster skapas och våra beteenden förändras. Genom digitala lösningar får vi tillgång till data i realtid som gör det enklare a till exempel optimera energianvändningen. Med uppkopplade byggnader får vi också möjlighet a utveckla behovsanpassade fastigheter och lokaler där människan står i centrum. Tack vare digitala lösningar och appar kan vi visualisera inomhusklimatet och utveckla lokaler utifrån hälsa och välbeﬁnnan- de. Vi kan enklare få en bild av hur våra fastigheter används, snabbt få information om felanmälningar, förstärka säkerheten i husen och på så sä sköta förvaltningen mer proaktivt. Alla våra fastigheter är uppkopplade till e digitalt ﬁbernätverk som möjliggör integrering i den smarta staden, vilket bidrar till e mer hållbart och eektivt resursanvändande. Hälsa i husen I spåren av pandemin har vi se e ökat fokus på både fysisk och psykosocial hälsa. En hälsosam och hållbar arbetsmiljö handlar om mer än den fysiska omgivningen med belysning, ljudnivåer, ventilation och inredning. De psykosociala faktorerna är minst lika viktiga för medarbetarnas välmående och för a de ska prestera väl. Vårt bidrag handlar främst om a underläa för våra kunder a göra rä. A placera araktiva trapphus centralt för a på så sä upp- muntra till a ta trapporna istället för hissen är e exempel. Vi guidar våra kunder om hur de kan få sina med arbetare a röra på sig mer, till exempel genom a använda höj- och sänkbara skrivbord eller a placera kaemaskiner så a de bidrar till en större fysisk aktivitet. E annat exempel är vårt arbete för a tillsammans med kunder- na utveckla hälsocertiﬁerade arbetsplatser. E strategiskt initiativ med avsikt a förbereda fastigheterna inför kunders önskemål om hälsocertiﬁering. Vi använder oss av Fitwel som är en certiﬁe- ringsstandard som skiljer sig från andra genom a den i första hand fokuserar på arbetsmiljön, arbetsplatsen och människan i själva byggnaden. Exempel på fokusområden är friskvård, kost och vilrum. SEB:s huvudkontor i Solna liksom vårt eget kontor, också i Solna, är två exempel på fastigheter som är Fitwel-certiﬁerade. Certiﬁeringar System Antal Kvm, LOA Andel av ceriﬁerad yta, % BREEAM-In-Use 48 718 723 72 BREEAM-SE 9 251 025 25 Breeam Bespoke 1 7 364 1 Miljöbyggnad 1 24 338 2 Totalt miljöcertiﬁerade fastigheter 59 1 011 450 100 * De fastigheter som ännu ej påbörjat certiﬁering avser mark och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. 52 Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Våra miljöcertiﬁeringar för kvalitetssäkring Andel återbruk i Hållbarhetshuset 70 % Hållbarhetshuset Nu tar vi hållbarhet till en ny nivå och bygger hus av hus i Haga Norra. I februari 2021 flyade Bilia in i deras nya lokaler i Haga Norra och när den gamla Biliafastigheten intill skulle rivas föddes idén om a återbruka delar av byggnaden. En utredningsgrupp genom förde tester och beräkningar och kom fram till a det var möjligt a återbruka HDF-bjälklagen från den gamla 70-talsfastigheten. Resultatet blev en byggetablering i Haga Norra som kommer tillverkas av material som annars skulle klassas som avfall. Utöver bjälklagen kommer vi även a återbruka fasadpartier, fönster och invändiga material. Vi har nu få bygglov för projektet och vi ser fram emot a genomföra dea pilotprojekt med förhoppning om a i framtiden kunna återbruka byggmaterial från äldre fastigheter till nyproduktion i större skala. Eta bleringen planerar stå klar till sommaren 2022 och placeras på e sä som möjliggör nyjande under hela Haga Norras framväxt. BREEAM Det briiska miljöcertiﬁerings systemet BREEAM är det mest spridda av de internationella systemen i Europa. Systemet omfaar projektledning, byggnadens energianvändning, inomhusklimat, vaenhushållning, avfallshan tering samt markanvändning och påverkan på närmiljön. BREEAM-SE har tagits fram för a kunna certiﬁera byggnader enligt svenska regler och BREEAM-In-Use används för beﬁntliga byggnader. CITYLAB ACTION Citylab Action är e vägledande forum för delad kunskap inom hållbar stadsutveckling organiserat av Sweden Green Building Council (SGBC). Åtaganden och eektmål är fastställda av SGBC, medan projektmål och åtgärder är speciﬁka för de enskilda projekten. För e certiﬁerat hållbarhetsarbete ska även e antal certiﬁeringskrav uppfyllas. 53HållbarhetsrapportFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 En araktiv arbetsgivare med stark värdegrund Vår värdegrund SPEAK genomsyrar hela vår verksamhet och står för nyckelorden Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenörskap, Aärsmässighet och Kundnärhet. Kärnvärdena handlar mer om inspiration än om kontroll, mer om människan än om systemet. Vi arbetar kontinuerligt med vår värdegrund, som är under ständig utveckling, sedan 15 år tillbaka. Tillsammans med vår uppförande- kod är värdegrunden basen för våra medarbetares agerande. Vi ska vara det självklara valet för duktiga, drivna och engagerade personer inom fastighetsbranschen. Vi arbetar därför hela tiden för a stärka vårt varumärke som arbetsgivare med målsäning a vara en av Sveriges mest uppskaade arbetsplatser. Vi samarbetar med företaget Great Place To Work och genomför årligen deras med- arbetarundersökning för a mäta hur vi uppfaas som arbetsgivare. Vår långsiktiga målsäning är a nå e så kallat Trust Index på 90. Under 2021 ökade vi från index 79 till index 86. Utöver denna markanta höjning anser hela 95 procent av alla medarbetare a Fabege allt sammantaget är en mycket bra arbetsplats, även det en ökning från förra året. Vägen till framgång går via motiverade medarbetare Genom a se och värna om varje enskild medarbetare och dess unika förmågor kan vi tillsammans skapa en stark helhet. Med en gemensam värdegrund och en kultur baserad på laganda och engagemang vill vi fortsäa a utvecklas och göra goda aärer. Medarbetare Hållbara och motiverade medarbetare skapar en god företagskultur Goda prestationer Engagerade medarbetare som har balans i livet bidrar till långsiktiga och goda prestationer. Hälsa och välbeﬁnnande Vi vill öka våra medarbetares kunskap inom e bre spektrum av hälsofrågor – för långsiktigt välbeﬁnnande och motivation, vilket skapar drivkra och engagemang. Engagerade och motiverade medarbetare Företagskultur Hos oss är varje medarbetares bidrag viktigt för helheten. Vi är e lag med gemensamma spelregler och tydliga ramar för framgång. Vi kallar det SPEAK och vi investerar gemensam tid och kra i a utveckla oss och vår värdegrund. Vår värdegrund: SPEAK Snabbhet Prestigelöshet Entreprenörskap Aärsmässighet Kundnärhet Arbetsmiljö Kost Relationer Fysisk aktivitet Vila & åter- hämtning 54 Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Vi är sedan tidigare certiﬁerade av Great Place to Work och under 2021 har vi förutom deras medarbetarundersökning för första gången genomfört en Culture Audit. Det innebär a vår företags- kultur analyseras och granskas av Great Place to Work. Utifrån de genomlysningar som gorts under året är det tydligt a det ﬁnns en stabil plaform för det fortsaa arbetet a nå de övergripande målen. A vi tillsammans är vår arbetsmiljö och a alla inom Fabege kan bidra till såväl kundnöjdhet som till hållbarhet och en god ekonomi. Great Place To Work Varje år genomför vi Great Place To Work för a få veta vad våra medarbetare tycker om Fabege som arbetsgivare. Vårt mål var a nå Trust Index 85, vilket överträades med årets resultat på 86. 86 % 95 % av alla medarbetare tycker a Fabege är en mycket bra arbetsplats 55HållbarhetsrapportFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Pandemin har påverkat oss Pandemin följde med in i 2021 och fortsäer påverka såväl samhället som företag och individer. Vi har varit måna om a hålla alla medarbetare uppdaterade, bland annat genom regelbundna informationsmejl som i början av pandemin kom ut på daglig basis och nu kommer en gång i veckan. Under året har vi också genom- fört digitala konferenser och möten för samtliga medarbetare samt erbjudit e stort antal utbildningar i sye a underläa distans- arbetet. Det har också varit möjligt a delta i diverse digitala träningsaktiviteter för a på så sä möjliggöra umgänge utanför den egna arbetsgruppen. Vi har också erbjudit extra stöd till de som önskat, bland annat via Falck Health Care dit medarbetare kan ringa och vara helt anonyma om de så önskar. Individuell utveckling Som grund till den professionella utvecklingen har alla medarbetare en individuell utvecklingsplan. Planen följs regelbundet upp via medarbetarsamtal liksom genom a säa upp nya mål med utgångspunkt från verksamhetens mål och medarbetarens roll. Under 2021 genomfördes medarbetarsamtal med 98 procent av medarbetarna. Alla nya chefer genomgår en introduktionskurs för a säkerställa kvaliteten på samtalen. Hållbara medarbetare och hälsa i vardagen Vi har en bred ansats kring den hållbara medarbetaren. Genom utbildningar och föreläsningar vill vi uppmuntra till långsiktigt hälsosamma individer. Under 2021 har alla medarbetare ha möjlighet a genomgå en hälsoundersökning med fokus på fysisk och psykosocial hälsa liksom arbetsmiljön i stort. Vi utformar våra lokaler med utgångspunkt utifrån fysisk aktivitet, hälsa och återhämtning. Såväl fysiska som psykosociala och organisatoriska aspekter har varit vägledande för hur vi designat vårt nya huvudkontor i Solna som var inflyningsklart under våren. Här har vi bland annat skapat ytor som underläar kommunikation och gör det enklare a arbeta tillsammans. Vi har samtidigt ha e stort fokus på flexibilitet. Det ska vara lika självklart och enkelt a arbeta ostört som i grupp. Bra ergonomi, go om dagsljus och säkerhet på arbetsplatsen är grundläggande för alla våra kontor liksom a det ﬁnns tillgång till såväl omklädningsrum som regelbun- den massage. Det ska vara smidigt a ta cykeln till arbetet. Vi arbetar medvetet med a minska arbetsrelaterad stress där samtliga chefer för en löpande dialog med sina medarbetare för a säkerställa a arbetsbelastningen möjliggör en aktiv fritid. Säker arbetsmiljö i ständig utveckling Arbetsmiljön hos oss ska vara säker och utan risk för a våra medarbetare, eller de som arbetar hos oss, skadas eller blir sjuka på arbetet. Mest utsaa är tekniker eersom de ibland utför riskfyllda arbets moment. Men stress, dålig arbetsställning och liknande kan även leda till skador hos dem som arbetar på kontor. Genom a kontinuerligt identiﬁera risker, följa upp incidenter och genomföra åtgärder så förbäras säkerheten och hälsan för våra medarbetare. Utgångspunkten för en säker arbetsplats är arbetsmiljöhandboken som innefaar riskbedömningar utifrån utförda skydds ronder, avvikelser och medarbetarsamtal. Bedömningarna värderas och prioriteras och handlingsplaner säs upp för hur riskerna ska hanteras. Våra anställda kan alltid kontakta närmaste chef eller HR för a uppmärksamma farliga arbetsmoment. Det ﬁnns rutiner och utbildningar om säkerhet vid riskfyllda moment som höghöjdsarbeten och andra arbetsuppgier med fallrisk där rekommenderad skyddsutrustning ska användas. Inhyrd personal går under samma premisser som våra tekniker. Vi har e ärendehanteringssystem där alla medarbetare kan rapportera faktiska och potentiella incidenter. Dessa gås igenom av arbetsmiljöansvarig och följs upp av arbetsmiljökommién. Det genomförs alltid en analys för a undersöka orsaken till incidenten och hur den kan undvikas i framtiden. E omfaande utvärderings- arbete sker kontinuerligt för a förbära hälso- och säkerhets- arbetet. Arbetsmiljöskador rapporteras till Arbetsmiljöverket. En arbetsmiljökommié, med medarbetare från samtliga avdelningar och lokalkontor, ansvarar tillsammans med arbets- miljöombuden för kontinuerlig utveckling av arbetsmiljön hos oss. Under hösten 2021 ansökte vi om en hälsocertiﬁering för vårt nya huvudkontor. Certiﬁeringen som uppnås via e poängsystem utfärdas av Fitwel, e amerikanskt certiﬁeringssystem. Hälsosam mat, tillgång till träning, närhet till lokaltraﬁk och grönområden liksom bra lu och bra belysning är några av kriterierna för a uppnå poäng. Vår syn på lika värde Vi har en grundsyn om alla människors lika värde och a alla med- arbetare ska ha samma möjligheter, räigheter och skyldigheter. Hos oss ska ingen diskrimineras på grund av kön, könsöverskrid- ande identitet eller uryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfaning, funktionsnedsäning, sexuell läggning eller ålder. 56 Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Jämlikhet Fastighetsbranschen har de senaste åren hamnat högt i stielsen Albrights rapporter och så även under 2021. E flertal bolag har kvinnliga VD:ar och kan även uppvisa en jämn fördelning mellan könen i både styrelse och ledningsgrupp. Detsamma gäller oss med fyra kvinnor och tre män i styrelsen respektive fem kvinnor och fyra män i ledningsgruppen. Dessutom arbetar vi sedan många år systematiskt med a få in fler kvinnliga chefer för våra byggprojekt. En strävan som ge resultat och vi har därför påbörjat e motsva- rande arbete för a öka andelen kvinnor inom vår drisorganisation. Vår vinstandelsstielse Vi har relativt få anställda i förhållande till vårt börs- och marknads- värde. Därför är varje enskild medarbetare av stor betydelse för verksamheten. E sä a visa vår uppskaning för varje persons bidrag till vår gemensamma framgång är via vår vinstandelsstielse. Alla som arbetar hos oss omfaas av stielsen och summan som avsäs är lika för alla, oavse om medarbetaren arbetar med drien av fastigheterna, på kontoret eller är medlem i koncernledningen. Avsäningen sker i form av Fabegeaktier och är kopplad till e antal uppsaa mål, däribland lönsamhet och avkastning på eget kapital. Aktierna är bundna i fem år eer avsäningen som uppgår till max två prisbasbelopp per anställd och år. För 2021 beslutade styrelsen a avsäningen skulle uppgå till 1,83 prisbasbelopp per heltidsan- ställd vilket motsvarar e värde av 87 108 kr. Styrelse  Kvinnor 57 %  Män 43 % Koncernledning  Kvinnor 56 %  Män 44 % Fabege totalt  Kvinnor 37 %  Män 63 % Könsfördelning 57HållbarhetsrapportFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Hållbarhetsgranskad leverantörskedja Våra leverantörer är våra samarbetspartners. De arbetar nära våra kunder och bidrar till a vi når de uppsaa hållbarhetsmålen. Därför ser vi en hållbar leverantörskedja som e viktigt verktyg för a skapa långsiktig lönsamhet, minska våra risker och stärka varumärket. Leverantörskedja Vi strävar eer a bedriva e ansvarfullt företagande och minska vårt klimatavtryck i alla led. Vi arbetar därför inom flera prioriterade områden inom ramen för vår leverantörskedja: • A begränsa utsläpp som innefaar material, transporter, byggenergi och avfall, så kallade Scope 3 utsläpp är en stor utmaning för fastighetsbranschen. Dessa utsläpp uppstår framförallt hos våra leverantörer eller deras underleverantörer • A säkerställa FN Global Compacts tio principer för mänskliga räigheter, arbetsrä, miljö och antikorruption Löpande granskningar Vår uppförandekod tillsammans med vår inköpspolicy klargör våra ståndpunkter och nya leverantörer måste leva upp till våra kriterier. Beﬁntliga leverantörer granskas löpande vad gäller hållbarhet, ekonomi, kvalitet, avtal och liknande. Uppföljningen är en viktig del i vårt inköps arbete för a säkerställa hög etik, respekt för mänskliga räigheter, aärsmässighet, konkurrens, objektivitet och likabe- handling. Hållbarhetsgranskning Vi genomför en systematisk hållbarhetsgranskning i samband med varje upphandling. Granskningen baseras på en enkät som leverantörerna ska besvara och kompleera med speciﬁka krav utformade utifrån vilken kategori leverantören tillhör. Mot bakgrund av riskbedömning av kategori och hur enkäten besvarats kan sedan en utökad revision genomföras. Enkätsvaren sparas i en gemensam databas och kan enkelt beskrivas för övrig verksamhet. Kvalitetsgranskning För a säkerställa kvaliteten i leveransen genomför vi även löpande granskningar inom leverantörsområden som anses vara särskilt betydelsefulla för våra kunders upplevelse i vardagen. Det kan handla om städning, hisservice eller snöröjning. Utvärderingen sker via en intern enkät som skickas ut tre gånger per år till ansvariga inom våra olika marknadsområden. Representanter för varje område gör däreer en gradering hur väl de anser a varje leverantör lever upp till förväntningarna. Alla betyg som är lägre än sju på den tiogradiga skalan initierar en omedelbar åtgärd. Därigenom kan vi snabbt fånga upp eventuella avvikelser mot avtalen och kontinuer- ligt förbära kvaliteten. Vårt mål är 100 procent Vår målsäning är a alla våra cirka 200 ramavtalade leverantörer ska vara hållbarhetsgranskade. Mot bakgrund av a vi har implementerat e ny verktyg är ambitionen a målet ska uppnås under 2022. Sedan 2013 har utvalda strategiska samarbetspartners granskats av en extern part och totalt har 44 leverantörer blivit godkända enligt den tidigare processen de snaste tre åren. Under 2021 har yerligare nio genomgå granskning med hjälp av det nya verktyget och få e godkännande enligt den nya metodiken. Entreprenörer för större projekt, över 50 miljoner kronor, ska alltid genomgå en hållbarhetsgranskning innan produktionsfasen inleds. Vi genomför utökade bakgrundskontroller av leverantörer för de kategorier där det eer riskbedömning anses vara nödvändigt. Kontrollerna genomförs innan avtalet signeras. Vi för en positiv dialog med våra leverantörer och stöar dem i deras arbete med a förbära sina rutiner. De brister som eventuellt uppdagas via våra granskningar ska leda till a de aktuella bolagen uppräar en åtgärdsplan som sedan ska genomföras. Om ingen förbäring sker kan vi avbryta samarbetet. Underleverantörer Vi ställer höga krav på våra leverantörers uppföljning av sina underleverantörernas eerlevnad av våra krav. Under de senaste åren har vi skärpt vår ”Uppförandekod för leverantörer” inom följande områden; miljö, aärsetik, arbetsmiljö och säkerhet, arbetsvillkor, integritet, mänskliga räigheter samt eerlevnad och uppföljning. Trygga arbetsplatser En trygg och säker arbetsplats fri från korruption, ojämlikhet och där risker minimeras och förebyggs är en mänsklig räighet och en utmaning för hela byggbranschen. Personalliggare gör det möjligt a få statistik gällande villkor för alla som arbetar i större projekt. Det genomförs riskanalyser och inventeringar i varje skede av byggpro- cessen och dessa ska också följas upp. Dea är entreprenörens huvudansvar. På arbetsplatserna ﬁnns bygg arbetsmiljösamordnare, BasP och BasU, som ansvarar för säkerheten genom hela projektet. Det är entreprenörerna som har arbetsgivaransvaret samt det yersta ansvaret för arbetsmiljön under byggprojekt. Dea regleras i våra avtal. Vi har en god samverkan med entreprenörerna där vi spelar en aktiv roll i a förebygga tillbud och kontrollera a alla säkerhetsrutiner följs samt a riskerna på arbetsplatsen minimeras. Dea säkerställs genom systematiskt arbetsmiljöarbete med digitala och fysiska skyddsronder där fel och brister måste åtgärdas och dokumenteras i vår databas. E exempel är a foton måste laddas upp som bevis på a åtgärderna genomförts. För a alla på en byggarbetsplats ska förstå och uppmärksammas på risker säs det upp bilder på farliga moment med informations- texter på olika språk. Entreprenörens skyddsombud säkerställer a projektet genomförs på e säkert sä och för dessutom bygg- arbetarnas talan så a alla risker uppmärksammas och arbetsför- 58 Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 hållandena är goda. Vi följer alltid upp avvikelser gentemot både entreprenörer och de som drabbats. Vi uppmuntrar leverantörerna och dess anställda a rapportera identiﬁerade risker och informerar även om vår visselblåsarfunktion som kan användas av alla externa parter. Vid en incident eller e tillbud på byggarbetsplatser genomförs alltid en analys av orsaken och hur dea kan undvikas i framtiden. Analysen skickas till Arbetsmiljöverket för uppföljning och doku- mentation. Leverantörer 2021 Olycksfallsfrekvens, entreprenör (ELTAR) (1 1,89 1) Rapporteringen avseende olyckor hos entreprenörer är inte fullständig då samtliga projekt ännu inte rapporterar entreprenörernas olyckor i IA-systemet. Olyckor och tillbud Rapporteringen avseende olyckor hos entreprenörer är inte full- ständig då samtliga projekt ännu inte rapporterar entreprenörernas olyckor i IA-systemet. Olycksfallsfrekvensen deﬁnieras som antal arbetsplatsolyckor som leder till frånvaro i en eller flera avtalade arbetsdagar per 200000 arbetade timmar genom arbetade timmar. Vanligaste olyckorna på byggarbetsplatser är skärskador, fall från låga höjder och snubbelolyckor. När allvarligare olyckor inträar så är det oast fallolyckor eller snubbelolyckor. Kategoriansvarig säkerställer processen, men genomförs av kategoriteam som består av representanter från verksamheten. Branschöverskridande samarbete för en hållbar byggbransch Fastighetsbranschen är enig om a en hållbar byggbransch inte är en konkurrensfråga utan något som gynnar alla aktörer. Under året har vi, tillsammans med kollegor inom branschen, arbetat fram e digitalt verktyg för granskning av fastighets- branschens leverantörskategorier. Syet är a undvika dubbel arbete för leverantörer genom a de slipper svara på liknande frågor i samband med upphandling från olika fastighetsbolag samt a möjliggöra a fler leverantörer granskas. Därmed kan branschen säa en ny standard. Vi är initiativtagare till projektet där sex fastighetsbolag med stora kontorsfastighetsbestånd i Stockholmsregionen har enats om a ta fram gemensamma leverantörskrav inom hållbarhet. Projektet beräknas vara fullt genomfört under 2022. Process för styrning och kontroll av leverantörer Upphandling/förfrågan Samtliga leverantörer som lämnar anbud för avtals- tecknande hållbarhetsgran- skas. En frågeenkät måste besvaras baserad på vår Uppförandekod Leveran- törer vilken innefaar miljö, aärsetik, arbetsvillkor, mänskliga räigheter, arbetsmiljö och säkerhet. Kraven gäller även för anlitade underleverantörer Resultat av hållbarhets- granskning/revision: Utan anmärkning Samarbetet fortsäer Vid mindre anmärkningar Gemensam åtgärdsplan tas fram Vid allvarliga anmärkningar Samarbetet avslutas och ny upphandling påbörjas, om inte acceptabla förklaringar kan presenteras Vid kontrakts- tecknande Uppförande- koden är en bilaga till avtalen som signeras av samtliga samarbets- partners Avvikelse- hantering Det går a kontakta avtalsansvarig och rapportera avvikelser. Det ﬁnns även en visselblåsar- tjänst för såväl externa som interna parter Löpande under avtals tiden Samtliga avtals- leverantörer ska hållbarhets- granskas. Granskningen får inte vara äldre än fyra år. Granskningarna kan genomföras både internt eller via externa revisorer 54321 59HållbarhetsrapportFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 99 % grön ﬁnansiering Grön ﬁnansiering ger oss bäre villkor både hos banker och på kapitalmarknaden samt tillgång till fler ﬁnansieringsalternativ. Den gröna ﬁnansieringen kompleerades i juni 2021 med e taxonomianpassat lån som uppfyller EU-taxonomins föreslagna kriterier för grön ﬁnansiering. Målet om 100 procent grön ﬁnansiering uppnåddes strax före årsskiet 2020/2021. Minskningen av andelen grön ﬁnansiering till 99 procent per årsskiet beror på förvärvet av SHH Bostad vars lån inte klassiﬁcerats som gröna. Målsäningen är a dessa omvand- las till gröna lån under 2022. Med avstamp i EU:s taxonomi Som fastighetsbolag omfaas vi av krav på upplysning om i vilken utsträckning verksamheten är miljömässigt hållbar enligt EU- taxonomin. Vi har under året gort en genomlysning av ekonomiska aktiviteter som faller under taxonomin vilka innefaar nybyggnads- projekt, större renoveringar och fastigheterna i vår förvaltning. Under 2021 tecknade vi vårt första taxonomianpassade lån för fastigheten Signalen 3 i Solna. Grönt ramverk Vårt ramverk för grön ﬁnansiering säer en standard som kan användas för alla våra ﬁnansieringskällor. Till ramverket har vi kopplat det gröna MTN-program (Medium Term Notes) som etablerades 2016 och som innehåller särskilda villkor för hållbarhet och miljö. Till ramverket hör dessutom vårt gröna certiﬁkat program, under vilket vi emierar gröna certiﬁkat avsedda a användas för a ﬁnansiera tillgångar som är godkända enligt ramverket. Även backup-faciliteten för certiﬁkatprogrammet är knuten till ram verket och därmed grön. Vi har en allokeringspolicy som innebär a investerare med hållbara strategier prioriteras vid obligations- emissioner. Det oberoende analysinstitutet Cicero har granskat det gröna ramverket för a säkerställa a det uppfyller de högt ställda hållbarhetskraven. De har utfärdat en second opinion med betyget medium green för de gröna villkoren och excellent gällande styrning. Höjer värdet i alla led E medvetet och strukturerat arbete med miljö- och hållbarhets- frågor höjer värdet på vårt fastighetsbestånd. Vi är ständigt på tårna för a bibehålla en hög certiﬁeringsnivå för våra fastigheter. Det gynnar både oss, våra långivare och övriga intressenter. Dessutom har det långsiktiga hållbarhetsarbetet positiva eekter på platsen, staden och hanteringen av de globala klimat utmaningarna. Grön finansiering – vägen mot en hållbar framtid Grön ﬁnansiering får allt större genomslagskra, inte minst mot bakgrund av EU:s nya taxonomi. För oss är det en självklar del av vårt hållbarhets arbete. Det ger oss inte bara en mer ansvarsfull ﬁnansiering. Det stärker också vikten av genom gående hållbarhetssäkra verksamhetsprocesser och påverkar och motiverar därför våra med arbetare på lokal nivå. Finansiering 60 Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Vårt arbete med a uppfylla taxonomins krav Kraven i EU-taxonomin ligger väl i linje med vårt hållbarhets- arbete som redovisas i denna rapport. Därför bedömer vi a vi möter en stor del av taxonomins krav. Som exempel så har vi under 2021 gort klimatresiliens- analyser i flera av våra stadsdelar där vi bedömer de framtida fysiska klimatriskerna och vilka klimatanpassningar vi bör göra för a minska dessa långsiktiga risker. Dea arbete fortsäer under 2022. E annat viktigt mål i taxonomin är energieektiva fastig - heter och det är e område där vi ligger långt fram och löpande arbetar med. Så mycket som 72 procent av ytan i vårt förvalt- ningsbestånd ligger inom topp 15 procent energiprestanda (dea enligt deﬁnitionen i Fastighetsägarnas utredning som visar a topp 15 procent inom kontorsbyggander i Sverige motsvarar byggnader med e primärenergital under 89 kWh/kvm Atemp). Vår rapportering enligt EU-taxonomin Fabege AB (publ) omfaas av EU-direktivet om icke-ﬁnansiell rapportering och ska upplysa om i hur stor utsträckning verksam- heten klassas som hållbar enligt taxonomin. I enlighet med den obligatoriska redovisningen för verksamhets- året 2021 rapporterar vi i vilken utsträckning koncernens verksamhet omfaas av taxonomin. Taxonomi ekonomiska aktiviteter Vi äger och förvaltar fastigheter med inriktning främst på kommersi- ella fastigheter i Stockholmsområdet. Huvuddelen av fastighets- beståndet faller inom ramen för taxonomin och delas in i följande kategorier: • 7.1 Uppförande av nya byggnader; avser fastigheter som är under produktion och projektfastigheter som har färdigställts under 2021. Dessa inkluderar färdigställda projekten Hagalund 2:11 och National arenan 3, pågående projektet Poolen 1 samt doerbolaget SHH Bostads pågående bostadsproduktion. • 7.2 Renovering av beﬁntliga byggnader; avser förädlingsfastighe- ter under ombyggnation där en väsentlig andel av fastigheten påverkas av projektet. Dessa inkluderar tomträen Glädjen 12. • 7.7 Förvärv och ägande av byggnader; avser merparten av koncernens fastigheter. Samtliga förvaltningsfastigheter med e löpande kassaflöde inkluderas. Fastigheter som faller utanför ramen för taxonomin avser rena markfastigheter inklusive SHH Bostads exploateringsportfölj, det vill säga de markförvärv som ännu inte är i produktion. Redovisning av omsäning Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter ovan redovisas. Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identiﬁerats. Omsäning 2 951 Mkr motsvarar total neoomsäning enligt resultaträkningen 2021. Redovisning av drisutgier Drisutgier inkluderar följande drisutgier; kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnads- förd hyresgästanpassning. Vidare ingår SHH Bostads produktions- kostnader för bostadsutveckling. Redovisning av kapitalutgier Avser kapitalutgier för förvärv samt aktiverade investeringskostna- der som kopplas till de fastigheter som ingår i ekonomiska aktivite- ter ovan redovisas. Kapitalutgier 3 447 Mkr motsvarar samtliga utgier för förvärv och investeringar i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter 2021. För mer information se not 17 och 23. KPI Total, Mkr Andel ekonomiska aktiviteter som omfaas av taxonomin (%) Andel ekonomiska aktiviteter som inte omfaas av taxonomin (%) Omsäning 2 951 100 - Drisutgier 181 100 - Kapitalutgier 3 447 100 - 61HållbarhetsrapportFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Gemensam agenda för långsiktig hållbarhet A ha en bra och nära relation till våra kunder är viktigt. Vi vill vara delaktiga i a stärka deras konkurrenskra som arbetsgivare genom a skapa hållbara arbets- och stadsmiljöer för deras företag och organisationer. Hållbarhetsnätverket i Arenastaden är e exempel på e sådant tillsammansarbete. Här har vi och åa större företag arbetat fram en handlingsplan kopplad till resvanor för a på så sä bidra till klimatmålen om halverade utsläpp av växthusgaser till 2030. Arbetet genomförs i nära samarbete med Solna stad, Keolis, SL och MTR för bästa möjliga eekt. Yerligare Arenastads- exempel är SEB-huset som har vunnit pris som Europas hälso- sammaste fastighet samt utvecklingen av Skandinaviens första nollenergi- hotell i samarbete med Nordic Choice Hotels. A teckna gröna hyresavtal är numera standard. Det innebär a båda avtalsparter enas om en gemensam miljöagenda för en lokal genom eektiv resursanvändning och hållbar fastighetsförvalt- ning. Avtalen kan till exempel omfaa åtgärder för a bibehålla eller förbära en BREEAM-klassiﬁcering av byggnaden, åtgärder för energioptimering och inomhusmiljö samt materialval och käll sortering av avfall. Under 2021 var 96 procent av total nytecknad yta gröna avtal. Flexibla lösningar med kunden i centrum Vi är idag hyresvärd åt cirka 660 företag, myndigheter och organi- sationer och fler än 100000 personer vistas dagligen i våra lokaler. Tack vare vår erfarenhet kan vi möta e allt större behov av flexibilitet. Det kan handla om a anpassa hyresperioden genom optioner i avtalet eller a underläa för våra kunders medarbetare a få ihop livspusslet. E exempel är våra kontorshubbar, så kallade WAW-kontor. Den digitala transformationen och nya flexibla arbetssä har påskyndats av pandemin och ställer ännu högre krav a erbjuda produkter som möter de nya behoven. Dialogen med våra kunder har intensiﬁerats liksom arbetet med a ta fram nya produkter som möter helt nya krav. Vi kommer under 2022 lansera e ny koncept som e alternativ till coworking. Det innebär a vi utökar vår pale och kan bli än mer flexibla gentemot våra kunder i en tid som fortfarande präglas av en viss osäkerhet även om vi är övertygade om a det post-pandemiska arbetslivet kommer a se annorlunda ut jämfört med idag. Nära relationer tack vare egen personal Kontinuitet är grundläggande för en nära relation till våra kunder och för a skapa gemensamma värden. Vi har egen personal i alla led, såväl i förvaltning som i drien av fastigheterna. Det gör det enklare a ha en nära dialog med våra kunder vilket är en nyckel i värdeskapandet. Vår förvaltning är organisatoriskt indelad i geograﬁska områden, där varje område har stort eget ansvar och goda möjligheter a faa snabba beslut. Det ﬁnns lokalkontor i alla områden. Vi är aldrig längre bort än e telefonsamtal och genom a vi är närvarande i våra kunders vardag kan vi fånga upp mer subtila önskemål. Alla frågor som uppstår hanteras oavse om det handlar om a kunden vuxit ur sina lokaler, letar eer mer flexibla kontors miljöer eller har behov av omedelbar hjälp på grund av en oförutsedd händelse. Vi är alltid tillgängliga för felanmälningar och för a snabbt kunna åtgärda eventuella risker för människor och säkerhet. Pandemin har även under 2021 påverkat oss och våra nära kundrelationer har varit en fördel i denna utmanande situation. Det återspeglar inte minst den NKI-mätning (Nöjd Kund Index) som vi genomfört under året. Vårt mål är e index på 80 för den övergri- pande kundnöjdheten och vi når 78, vilket tangerar resultatet från den förra mätningen 2017. Vi utför NKI-mätning vart annat år. Undersökning 2020 blev inställd på grund av pandemin. Noterbart är a hela 90 procent under 2021 anger som troligt a de skulle rekommendera Fabege som hyresvärd liksom a 81 procent anger som troligt a de skulle vända sig till oss i samband med e lokalbyte. NKI-undersökningen är e av flera viktiga verktyg vi använder för kontinuerliga kvalitetsförbäringar, för a utveckla hållbara koncept, skapa fler kontaktytor och för a stärka relationen med våra kunder. Vi arbetar dessutom med kunddialoger, e fördjupat kundmöte varje eller vartannat år som ger oss en ännu bäre förståelse för våra kunders behov. En avgörande roll spelar också de dagliga insikterna vi får genom närheten till kunden. Vi skapar kontinuitet genom a vi har egen personal i alla led och kan fördjupa våra kundrelationer, oavse om frågorna hamnar hos fastighetschefen, driledaren eller hos medarbetarna på lokal kontoren. Mätningar och dialog för fördjupad relation Vi har en nära dialog med våra kunder och e lyhört förhållningssä till deras verksamheter och behov. Under pandemin har dialogen varit regelbunden och oavse utmaning försöker vi alltid vara flexibla och hia lösningar som möter deras behov. En ömsesidig lojalitet hjälper oss a skapa hållbara koncept liksom a utvecklas och växa tillsammans med våra kunder. Kunder 90 % anger som troligt a de skulle rekommendera oss som hyres- värd. 62 Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Andelen gröna hyresavtal * 0 20 40 60 80 2017 2018 2019 2020 2021 % * Yta ovan mark exklusive bostäder. Vår uppförandekod under ständig utveckling Vårt varumärke och verksamhet ska symbolisera trygghet, tillförlit- lighet och sunda värden för alla som kommer i kontakt med oss. Vår värdegrund SPEAK tillsammans med vår uppförandekod ligger till grund för samtliga medarbetares agerande. Vår uppförandekod tydliggör vår ställning i frågor som rör mänskliga räigheter, arbetsvillkor, miljö, aärsetik och kommunikation. Alla våra medarbetare genomgår regelbundet utbildning i såväl vår uppförandekod som näringslivskoden, näringslivets kod mot korruption. Vi följer tillämpliga lagar och andra föreskrier. Det samma gäller god aärssed och praxis samt internationella normer för mänskliga räigheter, arbete och miljö i enlighet med Global Compact och ILO:s grundläggande konventioner om mänskliga räigheter i arbetslivet. Vi vidareutvecklar kontinuerligt vår upp förandekod för a försäkra oss om a den är relevant och möter aktuella utmaningar och dilemman. Vår etikgrupp Som stöd i det dagliga arbetet ﬁnns vår etikgrupp med representan- ter från olika avdelningar. Gruppen som rapporterar till koncernled- ningen har till uppgi a leda och driva arbetet med etikfrågor samt bevaka relevanta omvärldsfrågor. Visselblåsartjänst för ökad trygghet Vi är angelägna om a både våra egna medarbetare och externa intressenter känner sig trygga med möjligheten a kunna fånga upp eventuella missförhållanden i organisationen redan på e tidigt stadium, antingen via dialog eller anonyma rapporteringssystem. Vår visselblåsartjänst underläar rapportering av eventuella incidenter och den är tillgänglig både internt och externt. Såväl anmälan som den eerföljande dialogen är anonymiserad för den som så önskar. Samtliga anmälningar följs omgående upp av en arbetsgrupp bestående av vår HR-chef, hållbarhetschef och bolagsjurist och de ansvarar för a lämpliga åtgärder vidtas. Under 2021 rapporterades inga incidenter. Transparens kring skaebetalningar Vi vill ta ansvar för en hållbar samhällsutveckling och i det ingår a bidra till samhället genom a betala ska. Vi bedriver all vår verksamhet i Sverige och alla medarbetare är anställda av svenska bolag. Vi har en transparent och öppen redovisning av koncernens totala skaebelastning. Vår verksamhet bedrivs aärsmässigt i sye a skapa avkastning för ägarna, vilket innebär a vi eersträvar en kostnadseektiv skaehantering. Vi följer alla skaelagar och regler. På områden där regelverket är otydligt agerar vi transparent och med försiktighet och vi avstår helt aggressiv och avancerad skaeplanering. Vår skaepolicy ﬁnns i sin helhet på vår hemsida. En ansvarsfull partner på alla plan En god aärsetik som främjar rävis konkurrens och motverkar all form av korruption är grundläggande i våra relationer med kunder, leverantörer, långivare och samarbetspartners. A arbeta ansvarsfullt är inte bara en förutsäning för en långsiktig lönsamhet utan bidrar också till en hållbar samhällsutveckling. Aärsetik Vår värdegrund: SPEAK • Snabbhet • Prestigelöshet • Entreprenörskap • Aärsmässighet • Kundnärhet Företagskultur Hos oss är varje med- arbetares bidrag viktigt för helheten. Vi är e lag med gemensamma spelregler och tydliga ramar för framgång. Vi kallar det SPEAK och vi investerar gemensam tid och kra i a utveckla oss och vår värdegrund. 63HållbarhetsrapportFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Hållbarhetsmål Stadsdelar Stadsdelar Utfall 2021 Utfall 2020 Mål kort sikt Mål lång sikt Andel förnybar energi, % 95 96 100 100 % energi från förnybara källor Fastigheter Utfall 2021 Utfall 2020 Mål kort sikt Mål lång sikt Energiprestanda totalenergi kWh/kvm Atemp 77 74 max 77 år 2023 Genomsni max 77 kWh/kvm Atemp. Nyproducerade fastigheter, max 50 kWh/kvm Atemp. Beﬁntligt bestånd max 85 kWh/kvm Atemp Producerad energi från solceller, kWh/kvm Atemp 0,79 0,56 Producerad energi från solceller 2,5 kWh/kvm Atemp 2030 Materialåtervinning, % 48 53 90 % material- och energiåtervinning Vaenanvändning, liter/kvm Atemp 263 318 Minska vaenanvändningen per kvm Atemp med 2 % per år jämfört med 2019 Miljöcertiﬁering, antal förvaltnings- fastigheter 59 59 Miljöcertiﬁering, nyproduktion andel av total yta, % 100 100 100 % av nyproduktion, enligt BREEAM-SE med ambitionen nivå Excellent Miljöcertiﬁering förvaltningsbestånd, andel av total yta, % 100 100 Samtliga förvaltningsfastigheter (exklusive framtida förädlingsfastigheter) ska miljö- certiﬁeras enligt BREEAM-in-use med ambitionen nivå Very good Andel miljöklassade bilar – servicebilar och tjänstebilar, % 96 96 100 100 % Koldioxidutsläpp, ton Klimatneutral förvaltning (Scope 1 & 2) år 2030. Indirekta utsläpp (Scope 3) ska halveras per BTA till år 2030 jämnfört med 2019 Scope 1 98 22 Scope 2 1 512 1 416 Scope 3 26 997 4 108 Summa 28 607 5 546 Klimatkompensation av fjärrvärmeleverantör –1 560 –1 254 Neoutsläpp eer klimatkompensation 27 047 4 292 Fastigheter Medarbetare Medarbetare Utfall 2021 Utfall 2020 Mål kort sikt Mål lång sikt Nöjda medarbetare, förtroendeindex, % 86 79 >80 2023 ska förtroendeindex överstiga 85 % Rekommendera Fabege som arbets givare, % 94 93 90 Över 90 % av medarbetare ska vilja rekommendera Fabege som arbetsgivare Låg sjukfrånvaro, % 2,94 2,4 <3 Bibehålla låg sjukfrånvaro med hjälp av löpande hälsoundersökningar och fortsaa friskvårdssatsningar Jämställdhet ledning, % kvinnor 56 33 Jämn fördelning eersträvas Jämställdhet chefer, % kvinnor 25 39 Jämn fördelning eersträvas Jämställdhet medarbetare, % kvinnor 35 37 Jämn fördelning eersträvas 64 Hållbarhetsrapport Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Leverantörskedja Leverantörskedja Utfall 2021 Utfall 2020 Mål kort sikt Mål lång sikt Granskning av strategiska leverantörer, % 100 100 100 Samtliga 44 strategiska partners ska vara hållbarhetsgranskade och godkända (motsvarar ca 75 % av total inköpsvolym) Finansiering Finansiering Utfall 2021 Utfall 2020 Mål kort sikt Mål lång sikt Grön ﬁnansiering, % 99 100 100 100 % grön ﬁnansiering Kunder Aärsetik Kunder Utfall 2021 Utfall 2020 Mål kort sikt Mål lång sikt Nöjd Kund Index 78 n/a 80 NKI ska nå 80. Undersökning genomförs vartannat år Gröna hyresavtal 1) , andel nytecknad yta, % 96 96 100 Gröna hyresavtal ska utgöra 100 % av nytecknad yta Gröna hyresavtal, andel total yta, % 80 73 100 Gröna hyresavtal ska utgöra 100 % av total yta 1) Yta ovan mark exklusive bostäder. Aärsetik Utfall 2021 Utfall 2020 Mål kort sikt Mål lång sikt Årlig utbildning i vår uppförandekod 100 100 100 A hålla dialogen kring etiska frågor levande inom hela företaget genom aktiviteter och forum 65HållbarhetsrapportFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Hur ser ni på hyresmarknaden framöver? Just nu känns det väldigt positivt på hyresmarknaden. Vi gick in i pandemin 2020 med många frågetecken. Processerna drog ut på tiden och kunderna hade svårt a bestämma sig och komma till avslut. Men i våras vände det till e mycket mer positivt momentum. Vi får fler förfrågningar, har flera pågående diskussioner och visningar för kunder och även flera avslut. Frågan hur kontorsmarknaden ser ut framåt är dock fortfarande lite oviss. Hur kommer företagen nyja sina kontor och vad kommer det innebära för oss som hyr ut dem. Det vet vi inte riktigt idag. Det pratas om större flexibilitet och mer hemarbete, men samtidigt vet vi a många se fram emot a komma tillbaka till sina arbetsplatser, a kontoren har en stor betydelse för a stärka företagskulturen och a medarbetarna vill ses. Kontoren är även viktiga vid introducering och utbildning av nya medarbetare och vid kunskapsöverlämning. Vår portfölj med moderna och flexibla kontor i araktiva lägen står sig bra även i en tuare marknad. Vi ser nu en större dierentiering mellan bra och dåliga kontor och bra och dåliga lägen. Hur står sig Fabege i den konkurrensen? Vår aärsidé bygger på a skapa araktiva stadsdelar i områden som innehåller den typ av service som man uppskaar a ha i närheten av si kontor. Vi kan även styra utvecklingen i våra stadsdelar och se till a de fylls 2021 var e aktivt år inom investor relations (IR) för oss. Även om inga fysiska roadshows genomfördes så deltog vi aktivt i digitala events som arrangerades av nordiska och internationella banker. Totalt träade vi över 65 internationella och svenska investerare och förvaltare under 2021. Vår vice VD samt ekonomi- och ﬁnanschef svarar på några av de vanligaste frågorna under året. Vår CFO Åsa svarar på investerarnas frågor 66 Förvaltningsberäelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 med just den typen av service som kunderna eerfrå- gar. Vi är starka på grund av a vi har just araktiva områden med bra serviceutbud och som ligger bra till kommunikationsmässigt, men även genom a vi erbjuder moderna kontor med en hög flexibilitet. Dessutom är hållbarhetsfrågorna viktiga för våra kunder och där kan vi med vårt erbjudande hjälpa dem a agera hållbart. Hur ser ni på hyresutvecklingen i kommande omförhandlingar 2022? Det blir svårt a nå motsvarande ökning i omförhand- lingarna det kommande året. Delvis beror det på a de avtal vi omförhandlar under 2022 är tidigare omför- handlade för 3–5 år sedan och från högre nivåer. Hyresnivåerna står stilla nu så gapet till de beﬁntliga avtalen i portföljen blir mindre för varje år. Men det beror också på a indexjusteringen i år blev 2,8 procent och a den nya fastighetstaxeringen kommer innebära a fastighetsskaen ökar väsentligt. Jag tror fortfarande på e positivt utfall i omförhandlingarna men på en lägre nivå än det vi se de senaste två åren. Har ni märkt några trender på ny beteende från era kunder eer pandemin? Nej, vi ser ingen tydlig trend. Visst har vi kunder som velat minska eller förändra sin yta, men vi har också kunder som vill utöka. Logiken säger mer samarbetsytor och fler mötesrum, men vi får se hur det blir när företagen kommit tillbaka till sina kontor och hunnit fundera över sina behov. Är det en förändring i er strategi a ni nu satsar på bostäder? Ja, nu tar vi e större grepp på stadsutveckling i våra områden som även inkluderar utveckling av bostäder. I arbetet med a ta fram detaljplaner kommer det fram både bostäder och kontor och vi vill ha båda delarna i våra stadsdelar. Tidigare har vi sålt bostadsbyggräerna eller genomfört bostadsutveckling i Joint Ventures. Nu har vi så många bostadsbyggräer som vi tycker är viktiga för utvecklingen av stadsdelarna så vi har funderat på hur vi kan ta e bäre grepp om den delen själva. Lösningen blev a förvärva SHH som både sier med en egen portfölj av pågående och framtida projekt, men också med en organisation med kompetens för a utveckla bostäder. Ni har en låg belåningsgrad jämfört med era nordiska peers. Är ni nöjda a ligga där eller kommer ni vara mera oensiva under 2022? Belåningsgraden är e sä a tia på styrkan i Fabege och där är vi urstarka. Vi är inte lika starka när det gäller nyckeltal som till exempel kassaflödet i relation till lån. Det handlar om a ha en bra balans. Genom vår styrka har vi kapacitet a investera och vi tiar på potentiella investeringar på marknaden. Vår prioritet är a förvärva fastigheter med utvecklingspotential såsom de förvärv vi gort i Flemingsberg. Men vi är öppna för a tia på fler möjliga förvärv och är med och analyserar de fastigheter som kommer ut på marknaden i Stockholmsområdet. Tiar ni på eventuella förvärv utanför Stockholm för a minska er exponering mot en marknad? Nej, vi tror på a fortsäa a bygga på vår strategiska position på Stockholmsmarknaden. Hur ser ni på reﬁnansieringen 2022? Den känns mycket stabilt och tryggt. Vi har goda relationer och e högt förtroende både hos bankerna och i kapitalmarknaden. Klimatet är mycket positivt, många eerfrågar Fabegepapper och vi har ha lä a reﬁnansiera både certiﬁkat och obligationer med undantag för de perioder då osäkerheten kring pandemin påverkat kapitalmarknaden väsentligt negativt. Vi reﬁnansierar förfall i god tid och har inte så mycket som ska omsäas under 2022. Vi har till- gång till det kapital som vi behöver både via bank och kapitalmarknad. Hur ser kommande projektstarter ut framåt? För cirka e år sedan flyade Bilia in i sina nya lokaler i Haga Norra och under året har bostäderna ovanpå börjat färdigställas. Nu tar vi nästa steg och startar bygget av första kontorshuset i området som kommer a rymma flera olika hyresgäster. Horisonten från beslut till infly för lite mindre hyresgäster är kortare än för större bolag och det gör a vi behöver ligga steget före i produktionen. Vi tycker a området är araktivt och det kommer bli en modern och flexibel fastighet så vi är inte oroliga för a hia kunder. Utöver det kommer investeringarna i Flemingsberg a ta fart med nya hus för Dramaten, Operan och Alfa Laval. Vi har många spännande projekt i pipeline. Tack, Åsa ”Vår aärsidé bygger på a skapa araktiva stadsdelar i bra områden.” 67FörvaltningsberäelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Ekonomisk redovisning Förvaltningsberäelse 69 Finansiering 72 Risker och möjligheter 74 Koncernen 86 Totalresultat 86 Finansiell ställning 87 Förändring i eget kapital 88 Kassaflödesanalyser 89 Moderbolaget 90 Resultaträkning 90 Balansräkning 90 Förändring i eget kapital 91 Kassaflödesanalyser 91 Noter 92 Bolagsstyrningsrapport 108 Ordförande har ordet 108 Styrningsstruktur 110 Policies och riktlinjer 111 Bolagsstyrningen 2021 112 Rapport om intern kontroll 116 Koncernledning 118 Styrelse och revisor 120 Årsredovisningens undertecknande 122 Revisionsberäelse 123 Hållbarhetsnoter 127 GRI-index 134 Översiktlig granskning av hållbarhetsredovisning 137 Övrig information Fastighetsbestånd 138 Projekt 141 Fastighetsförteckning 144 Fabegeaktien 151 Femårsöversikt 152 Härledning av nyckeltal 153 Deﬁnitioner 154 Årsstämma och anmälan 155 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Förvaltningsberäelse68 Verksamheten Vi är e av Sveriges ledande fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning mot kommersiella lokaler. Verksamheten är koncentrerad till e fåtal prioriterade delmarknader med hög tillväxakt i Stockholms regionen. Vi förvaltar och förädlar beﬁntligt fastighets- bestånd samtidigt som fastighetsportföljen är föremål för ständig utveckling genom försäljningar och förvärv. Förvärvet av SHH Bostad AB i oktober 2021 stärker vår position som stadsutvecklare med kompetens inom bostadsutveckling. Vårt fokus på de prioriterade delmarknaderna Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemingsberg fortsae genom de aärer och investeringar som genomfördes under 2021. Den 31 december 2021 ägde vi 94 fastigheter med e samlat hyresvärde om 3,4 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner kvm och e bokfört värde om 83,3 (76,6) Mdkr varav förädlings- och projekt- fastigheter 13,9 Mdkr (11,4). Av hyresvärdet avsåg 83 procent kommersiella lokaler, främst kontor. Den ekonomiska uthyrnings- graden för hela beståndet uppgick till 90 procent (91). Uthyrnings- graden i förvaltningsbeståndet var 90 procent (92). Aktiviteten på hyresmarknaden minskade under pandemin men har återigen tagit fart med fler förfrågningar, visningar och tecknade avtal. Nyuthyrningen under året uppgick till 329 Mkr (157) medan neouthyrningen var 162 Mkr (-45). Uppsägningar uppgick till –167 Mkr (-202). Större uthyrningar under året avsåg bland annat projektuthyrningar till Alfa Laval i Flemingsberg och Convendum på Kungsgatan i innerstaden. Därutöver tecknades yerligare e antal mindre projektuthyrningar samt många avtal avseende förvaltnings- uthyrningar. Arbetet med a förlänga och omförhandla avtal med beﬁntliga kunder bidrog fortsa till e ökat hyresvärde. E kontraktsvärde om drygt 239 Mkr omförhandlades under året (115). Hyresnivåerna i omförhandlade kontrakt ökade med i genomsni 11 procent (20). Återköpsgraden under året uppgick till 72 procent (65). Förvaltningsberäelse Styrelsen och verkställande direktören för Fabege AB (publ), org nr 556049-1523, får härmed avge årsredovisning för koncernen och moderbolaget 2021. Fastighetsrelaterade nyckeltal 2021 2020 2019 Antal fastigheter 94 94 87 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 247 1 245 1 255 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 91 94 Hyresvärde, Mkr 3 359 3 242 3 195 Neouthyrning 162 -45 -37 Överskosgrad, % 76 75 75 Förvaltning Låg risk med stabilt kassaflöde A hia rä lokal för en kunds speciﬁka behov och sedan säkerställa a kunden trivs i lokalen och närmiljön är en hörnsten i vår aärsmodell. Det sker genom e långsiktigt arbete baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet. Förädling Skapar värden – ökar kvaliteten i portföljen Fastighetsförädling och nyproduktion är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Vår målsäning är a arahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som förädlas utifrån kundens speciﬁka behov. Transaktion Finansierar projekt – ökar potentialen i portföljen Fastighetsaärer är också en hörnsten och naturlig del av vår aärsmodell. Vi analyserar kontinuerligt fastighets- portföljen för a ta vara på möjligheter a skapa värdetillväxt, genom både förvärv och försäljningar. F Ö R V A L T N I N G F Ö R Ä D L I N G T R A N S A K T I O N KUND Aärsidé Vi utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på e antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregio- nen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, utveckling och transaktioner och vårt mål är a vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad a utvecklas. Ansvarsfullt företagande Vi har uppräat en hållbarhetsrapport enligt Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapporten har uppräats för a uppfylla kraven på hållbarhetsrapport i enlighet med Årsredovisningslagens sjäe kapitel samt i vilken grad vår omsäning, operativa kostnader och investeringar omfaas av EU-taxonomin. Hållbarhetsrapporten redovisas sammantaget på sidorna 42-65 samt 127-137. Vår strävan a vara e hållbart och ansvarsfullt företag är en framgångsfaktor som genomsyrar verksamheten och involverar idag på olika sä medarbetarna. Fokus ligger på hållbar stadsutveckling, energi och miljö, ansvarsfulla relationer med intressenter och omvärld, nöjda kunder samt medarbetarnas arbetsmiljö, hälsa, trivsel och utveck- lingsmöjligheter. 69FörvaltningsberäelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Som stadsutvecklare är det viktigt för oss a ta ansvar för a vår fastighetsportfölj och våra investeringar görs på e sä som är långsiktigt hållbart. Genom a tillse a det byggs såväl kontor som bostäder, service och rekreation med närhet till kommunikationer skapas levande och trygga miljöer. E starkt miljöfokus innebär till exempel a fastigheterna miljöcertiﬁeras, a kunderna erbjuds gröna hyresavtal och a bolaget har en ambitiös målsäning för minskad energianvändning och minskat totalt klimatavtryck. Nöjda medarbetare är en nyckelfaktor för vår framgång och vårt förtroendeindex visar e högt resultat. A upprähålla en sund företagskultur och e etiskt korrekt beteende samt a respektera mänskliga räigheter är vitalt. Vi följer upp a våra leverantörer agerar enligt vår uppförandekod. Förvärv och försäljningar Under första kvartalet frånträddes Sadelplatsen 1. Fyra fastigheter avseende bostadsbyggräer i Haga Norra avyrades till det JV-bolag som vi samäger med BRABO och som utvecklar bostadsräer på fastigheterna. Vidare ingick vi e markanvisningsavtal vardera med Solna stad respektive Huddinge kommun. I samband med det erlades en tilläggsköpeskilling om 270 Mkr avseende tidigare förvärvade fastigheter i Flemingsberg. I tredje kvartalet erlades 176 Mkr till Solna stad avseende förvärv av bostadsbyggräer i Huvudsta. I oktober förvärvades bostadsutvecklingsbolaget SHH Bostad AB för en köpeskilling om 880 Mkr. SHH Bostad är e fastighetsutveck- lingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastigheter. Vår strategi a optimera värdet av bostadsbyggräsportföljen förstärks genom a vi förvärvar såväl kompetens som fler byggräer på vår hemmamarknad Stockholm. SHH Bostads portfölj omfaar e antal pågående och kommande bostadsutvecklingsprojekt, huvudsakli- gen i Stockholmsområdet. Förvärvet stärker vår position som stadsutvecklare i Storstockholm. Genom SHH Bostads tillförda kompetens inom bostäder och samhällsfastigheter kan vi vara med längre i värdeskapandet och driva flera olika typer av projekt i egen regi. Förvärvsvärdet av SHH:s portfölj avseende pågående bostads- utvecklingsprojekt och exploateringsfastigheter uppgick till 880 Mkr. Den del av köpeskillingen som inte hänförts till eget kapital eller övervärde fastigheter om 234 Mkr redovisas som goodwill. I december förvärvades yerligare en markfastighet i Flemings- berg från Skanska för en köpeskilling om 54 Mkr. Vidare tillträddes i december via SHH en bostadsfastighet i Borås. Investeringar i beﬁntliga fastigheter och pågående projekt Under 2021 faades beslut om större projektinvesteringar av- seende bland annat utveckling av kontor och labb för Alfa Laval i Flemingsberg samt nybyggnation av en kontorsfastighet i Haga Norra, Solna. Under första kvartalet färdigställdes nybyggnationen av Bilias nya anläggning på fastigheten Hagalund 2:11, Solna, och hyres gästen tillträdde lokalerna. Under andra kvartalet färdigställdes projekten avseende Stigbygeln 2 och Nationalarenan 3, båda i Arenastaden. Fastigheterna har i samband med det överförts till förvaltningsport- följen. Projektet Poolen 1 med Tietoevry som största hyresgäst färdigställs enligt plan för inflyning i andra kvartalet 2022. Den sammantagna projektvolymen i de stora pågående nybyggnatio- nerna uppgick per årsskiet till cirka 1,9 Mdkr med en uthyrningsbar yta om 58,7 Tkvm. Samtliga projekt löper på enligt plan. Uthyrnings- graden i de stora projektfastigheterna uppgick per årsskiet till 85 procent. Årets investeringar i vår fastighetsportfölj uppgick till 1 874 Mkr (1854) varav 1 239 Mkr (1354) avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastigheter. Investerat kapital i förvaltnings portföljen som uppgick till 635 Mkr (501), bland annat avseende energiinvesteringar och hyresgästanpassningar, bidrog också till den totala värdetillväxten. Intäkter och driöversko Hyresintäkterna uppgick till 2 889 Mkr (2 806) och drisöverskoet uppgick till 2 185 Mkr (2 112). Intäktsökningen var främst hänförlig till förvärv och inflyningar i projektfastigheter. I identiskt bestånd ökade intäkterna med cirka 2 procent. Ökningen av fastighetskost- nader avsåg främst vinterkostnader såsom värme och snöröjning. Drisöverskoet i identiskt bestånd ökade med cirka 3 procent (6). Överskosgraden uppgick till 76 procent (75). Resultat från bostadsutveckling SHH Bostad AB som förvärvades med tillträde i oktober ingår med resultatet för fjärde kvartalet i Fabegekoncernens resultat. Omsä- ning bostadsutveckling uppgick till 62 Mkr. Kostnader för bostads- utveckling uppgick till -71 Mkr, varav administrativa kostnader uppgick till -19 Mkr. Bruoresultatet uppgick därmed till -9 Mkr och förklaras av a administrativa kostnader redovisas löpande medan omsäning och avräkning projekt redovisas i samband med projektens färdigställande. Vidare redovisas resultatavräkning i delägda projekt på raden för intressebolag. Central adminstration Kostnader för central administration uppgick till -110 Mkr (-93) varav drygt -11 Mkr var hänförligt till engångskostnader för vårt nya huvudkontor. Finansneo Ränteneot uppgick till -495 Mkr (-462). De ökade räntekostn- aderna berodde främst på en större lånevolym. Tomträsavgälder uppgick till -36 Mkr (-30). Resultat från intessebolag Resultatandelar i intressebolag uppgick till 2 Mkr (-53) varav -35 Mkr avsåg tillsko till Arenabolaget, 25 Mkr avsåg avräkning av JV-pro- jektet Selfoss, Kista, och 12 Mkr avsåg slutavräkning av SHHs delägda projekt Sjöglimten i Huddinge. Värdeförändring fastigheter Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Under fjärde kvartalet externvärderades cirka 27 procent av portföljen och resterande fastigheter internvärderades med utgångspunkt i senaste externa värdering. Det samlade marknads- värdet uppgick vid periodens slut till 83,3 Mdkr (76,6). Orealiserade värdeförändringar uppgick till 4 585 Mkr (2 715). Det genomsniliga avkastningskravet minskade under perioden med 0,12 procentenhe- ter till 3,76 procent (3,88). I förvaltningsbeståndet uppgick värdeför- ändringen till 3 437 Mkr (1 941). Projektportföljen bidrog till en orealiserad värdeförändring om 883 Mkr (774). Värdeförändringen i projektportföljen var främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna. Realiserade värdeförändringar om 56 Mkr avsåg främst vinst vid försäljningen av Selfoss 1, Kista, till det JV-bolag som drivit bostadsutvecklingen på fastigheten. Ska Periodens skaekostnad uppgick till -1 312 Mkr (-840). Ska beräknades med 20,6 procent (21,4) på löpande beskaningsbart resultat. Ränteavdragsbegränsningarna bedöms inte få någon väsentlig eekt på betald ska under innevarande år. Skaesituation Aktuell ska De vid inkomsaxeringen outnyjade underskosavdragen, vilka framledes bedöms kunna ge en lägre ska, beräknas uppgå till cirka 2,6 Mdkr (3,4). Vidare senareläggs betalning av inkomstska genom skaemässiga avskrivningar på fastigheterna. Vid direkta 70 Förvaltningsberäelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 fastighetsförsäljningar realiseras e skaemässigt resultat motsvarande skillnaden mellan försäljningspriset och det skae- mässiga restvärdet på fastigheten. I de fall fastigheter avyras genom bolagsförsäljning kan denna eekt minskas. Sammantaget görs bedömningen a den aktuella skaen de närmaste åren kommer a vara låg. Uppskjuten skaeskuld/skaefordran Per 31 december 2021 uppgick skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skaemässiga restvärde till cirka 56,3 Mdkr (51,4). Neo uppskjutna skaeskulder uppgick till 9 603 Mkr (8 288). Uppskjuten ska hänförbar till, Mkr 2021 2020 Underskosavdrag -532 -693 Skillnad bokfört värde och skaemässigt värde avseende fastigheter 10 174 9 166 Derivatinstrument -13 –128 Övrigt -26 –57 Neoskuld uppskjuten ska 9 603 8 288 Betald ska, Mkr Inkomstska 1 3 Fastighetsska 226 223 Mervärdesska 23 22 Stämpelska 1 23 Energiska 18 16 Summa 268 286 Segmentrapportering I och med förvärvet av SHH har segmentsrapporten arbetats om. Segmentet Förvaltning genererade e driöversko om 2 096 Mkr (2 076) motsvarande 78 procents överskosgrad (78). Uthyrnings- graden uppgick till 90 procent (92). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 545 Mkr (1 512). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 3 437 Mkr (1 918). Segmentet Förädling genererade e drisöversko om 60 Mkr (43) motsvarande en överskosgrad på 43 procent (31). Förvalt- ningsresultatet uppgick till -13 Mkr (-10). Orealiserade värdeföränd- ringar på fastigheter uppgick till 265 Mkr (423). I segmentet Projekt redovisades orealiserade värdeförändringar om 883 Mkr (374). Värdeförändringen i projektportföljen var främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna. Segmentet Bostad genererade e bruoresultat avseende bostadsutveckling om -9 Mkr (-) och resultat från intressebolag om 12 Mkr (-). Förvaltningsresultatet uppgick till -1 Mkr (-). Mer informa- tion om segmentsfördelningen framgår av not 3 på sid 97. 0 1 000 2 000 3 000 2017 2018 2019 2020 2021 Mkr 2017 2018 2019 2020 2021 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 Mkr Hyresintäkter Drisöversko Hyresintäkter och drisöversko Finansiell ställning och substansvärde Eget kapital vid periodens slut uppgick till 45 174 Mkr (41 542) och soliditeten till 51 procent (52). Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 141 kr (127). EPRA NRV uppgick till 171 kr per aktie (155). Goodwill Redovisad goodwill om 234 Mkr är helt hänförlig till förvärvet av SHH Bostad AB. Fastigheter Redovisat fastighetsvärde avser vår förvaltningsportfölj inklusive projekt- och markfastigheter. Per årsskiet uppgick det totala fastighetsvärdet till 83,3 Mdkr (76,6). Exploteringsfastigheter Avser pågående projekt i egen regi samt exploateringsfastigheter för framtida produktion inom SHH. Värdet uppgick per årsskiet till 821 Mkr (-) varav pågående produktion 451 Mkr och exploaterings- fastigheter för kommande utveckling 370 Mkr. Kassaflöde Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelse- kapital uppgick till 1 558 Mkr (1 513). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med -41 Mkr (-164). Investeringsverksam- heten påverkade kassaflödet med -2 978 Mkr (-18), samtidigt som kassaflödet från ﬁnansieringsverksamheten uppgick till 1 572 Mkr (-1 335). I investeringsverksamheten drivs kassaflödet av fastighets- transaktioner samt av projekt. Sammantaget ökade likvida medel med 111 Mkr (-4) under året. Moderbolaget Omsäningen uppgick till 324 Mkr (320) och resultatet före ska till 149 Mkr (356). Neoinvesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 9 Mkr (1). Styrelsens arbete En särskild beskrivning av styrelsens arbete framgår av Bolags- styrningsrapporten på sidorna 108-121. Personal Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året till 196 personer (180), varav 62 kvinnor (65) och 124 män (115). Vid årsskiet uppgick antalet anställda till 218 (191), varav 81 (71) kvinnor. Av samtliga anställda var 199 (191) anställda i moderbolaget och 19 anställda i helägda doerbolaget SHH Bostad. Se vidare i not 6 på sidan 98. Investeringar i beﬁntliga fastigheter och pågående projekt 71FörvaltningsberäelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Skuldförvaltning Skuldförvaltningens huvudsakliga uppgi är a genom upplåning i bank och på kapitalmarknaden löpande säkerställa a bolaget har en stabil, väl avvägd och kostnadseektiv ﬁnansiering. Vi strävar eer en jämvikt mellan olika ﬁnansieringsformer på såväl kapital- som bankmarknaden och långsiktiga relationer med de stora ﬁnansiärerna har hög prioritet. I tider då allt fler företag väljer a till övervägande del ﬁnansiera sig på kapitalmarknaden har vi valt a fortsäa a ha en väsentlig andel av belåningen i form av bankﬁ- nansiering och vill fortsäa a vårda de långa relationer som ﬁnns med de nordiska bankerna. Utdelningspolicy Vi ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinster som inte behövs för a konsolidera eller utveckla verksam- heten. Med nuvarande marknadsförutsäningar innebär dea a utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsälj- ningar eer ska. Räntebärande skulder Tillgång till långsiktig och stabil ﬁnansiering är av största vikt för en långsiktigt hållbar verksamhet. För oss är det viktigt med långa och förtroendefulla relationer med kreditgivarna. Våra långivare utgörs av de större nordiska bankerna samt investerare på den svenska kapitalmarknaden. Kreditavtalen med bankerna ger till viss del möjlighet a låna pengar eer behov, inom på förhand uppställda ramar och villkor. Vår målsäning är a reﬁnansiera banklån i god tid, minst e år före förfall. Det ﬁnns även en strävan eer så långa löptider som möjligt, till rimliga kostnader. Outnyjade kreditfaciliteter uppgick per den 31 december till 3 374 Mkr. Hållbar ﬁnansiering Vi vill bedriva e ansvarsfullt företagande på alla plan. Vi ser det som en förutsäning för långsiktig lönsamhet. Det påverkar såväl vår möjlighet a arahera kunder som kompetent personal, det påverkar värdet av våra fastigheter och stoltheten bland våra medarbetare, det påverkar våra möjligheter a hantera kommande klimatförändringar och det påverkar bedömningen av oss hos såväl analytiker som aktie- och ränteinvesterare. Grön ﬁnansiering är en naturlig fortsäning på det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela organisationen. Det ger oss en mer ansvarsfull ﬁnansiering, en bredare investerarbas och förtroendefulla relationer med våra ﬁnansiärer. Kapitalförvaltning och ﬁnansiering Kapitalstruktur Vi förvaltar vårt kapital med målet a långsiktigt ge en avkast- ning till ägarna som är den bästa bland fastighetsbolagen på Nasdaq Stockholm. Finansiella mål per 2021-12-31 Mål Utfall Avkastning på eget kapital, % 1) 12,5 Soliditet, % >35 51 Räntetäckningsgrad, ggr >2,2 4,1 Belåningsgrad, % <50 36 Skuldkvot, ggr 13,0 14,7 1) Målet för avkastning på eget kapital är a uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighets bolagen. Finansiering per 2021-12-31 2021 2020 Räntebärande skulder, Mkr 30 399 26 669 varav utestående MTN, Mkr 10 950 7 950 varav utestående SFF, Mkr 1 524 1 524 varav utestående certiﬁkat, Mkr 2 250 2 025 Outnyjande kreditlöen, Mkr 3 374 3 867 Kapitalbindning, år 4,9 5,2 Räntebindning, år 3,7 4,1 Räntebindning, andel av portföljen, % 76 74 Derivat marknadsvärde, Mkr –65 –597 Genomsnilig räntekostnad inkl. löen, % 1,71 1,77 Genomsnilig räntekostnad exkl. löen, % 1,62 1,67 Ej pantsaa tillgångar, % 43,8 36,5 Belåningsgrad, % 36,5 35 Grön ﬁnansiering per 2021-12-31 Kreditramar Utestående lån och obligationer Gröna MTN-obligationer, Mkr 10 950 10 950 Gröna obligationer via SFF, Mkr 1 524 1 524 Gröna företagscertiﬁkat, Mkr 5 000 2 250 Gröna lån, övriga, Mkr 21 087 15 463 Total grön ﬁnansiering, Mkr 38 561 30 187 Andel grön ﬁnansiering, % 100 99 Totalt grönt låneutrymme, Mkr 68 503 – varav fri grönt låneutrymme, Mkr 28 440  Pantsaa tillgångar 56 %  Ej pantsaa tillgångar 44 % Säkerhetsfördelning Kapitalförsörjning  Eget kapital 51 %  Räntebärande skulder 34 %  Övriga skulder 15 % • Tillgång till långsiktig och stabil ﬁnansiering är centralt för verksamheten. Vid utgången av 2021 utgorde bankﬁnansiering 51 procent (56) av upplåningen. Vi hade outnyjade kreditfaciliteter på 3,3 Mdkr (3,9). Den genomsniliga kapitalbindnings- tiden var 4,9 år (5,2). • Hög soliditet och låg skuldsäning skapar trygghet. • Andelen ej pantsaa fastigheter ökar kontinuerligt.  RCF & checkräkningskrediter 1 %  Obligationsﬁnansiering, Grönt MTN 36 %  Obligationsﬁnansiering, SFF 5 %  Företagscertiﬁkat 7 %  Övriga lån 51 % * Revolverande lån. Finansiering per 31 dec 2021 Finansiering 72 Förvaltningsberäelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Alla våra ﬁnansiärer, såväl banker som kapitalmarknad, erbjuder grön ﬁnansiering genom ﬁnansiering av miljöcertiﬁerade fastigheter. Grön ﬁnansiering ger oss bäre villkor både i bank och på kapital- marknad samt tillgång till fler ﬁnansieringskällor. Per årsskiet var 99 procent (100) av utestående lån och kreditramar gröna. I juni 2019 lanserade vi e ny ramverk för grön ﬁnansiering. Ramverket syar till a etablera en standard för grön ﬁnansiering som kan användas i flera av våra olika ﬁnansieringskällor. Det bygger på certiﬁerade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbruk- ning. ”The green bond principles” och vår ambition a bidra till målen enligt Agenda 2030 ligger till grund för ramverket. Cicero utfärdade en second opinion med betyget medium green avseende de gröna villkoren samt excellent med avseende på styrning. Till ramverket kopplas såväl vårt MTN-program, certiﬁkatspro- gram och en back up-facilitet för detsamma. MTN-programmets ram höjdes under året till 12 000 Mkr. Ramen för certiﬁkatsprogram- met är fortsa 5 000 Mkr. Vi garanterar, liksom tidigare, a det vid varje givet tillfälle ﬁnns outnyjade tillgängliga kreditlöen för a täcka samtliga utestående certiﬁkat. Rapportering till investerare sker kvartalsvis, samt årsvis i en mer utökad form. Läs gärna mer och hia länkar till prospekt, ramverk, second opinion, återrapportering med mera på fabege.se/gronﬁnansiering. EU-taxonomin En ökad transparens och jämförbarhet av företags hållbarhets- arbete och klimatavtryck är viktig och vi välkomnar därför satsning- en på en gemensam EU-taxonomi. Vår ambition är a rapportera på e transparent sä som underläar även för våra investerare och deras rapportering. Säkerheter Vår upplåning har traditionellt huvudsakligen varit säkerställd med pantbrev i fastigheter och till viss del även aktier i fastighetsägande doerbolag. I takt med a upplåningen på kapitalmarknaden växer ökar även antalet fastigheter som är obelånade. Per årsskiet uppgår andelen till 44 procent (36) av det totala fastighetsvärdet. En viss del av belåningen är även upptagen in blanco. Covenanter Vårt åtaganden gällande covenanter är likartade i de olika kreditav- talen och stipulerar, förutom börsnotering, en soliditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,5 gånger. På fastighetsnivå uppgår möjlig belåningsgrad till mellan 50 och 70 procent, beroende på typ av fastighet och ﬁnansiering. Räntebindning Räntebindning görs med hjälp av ränteswappar. Vår portfölj av räntederivat bestod per årsskiet av ränteswappsavtal om totalt 18950 Mkr med förfall till och med 2032 och en fast årlig ränta mellan –0,18 och 1,30 procent före marginal. Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkning- en. Det bokförda undervärdet i portföljen uppgick per 31 december 2021 till 186 Mkr (597). Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Läs mer om räntederivaten samt värderingen av desamma i not 3 på sidan 92. Aktier och aktiekapital Vårt aktiekapital uppgick vid årets slut till 5 097 Mkr (5 097) fördelat på 330 783 144 aktier (330 783 144). Samtliga aktier ger samma rösträ och lika del i bolagets kapital. Kvotvärdet uppgår till 15:41 kr per aktie. Följande ägare innehar, indirekt eller direkt, aktier som represen- terar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget: Innehav 2021-12-31 Andel av röstetalet, % Erik Paulsson med familj, privat och via bolag 16,2 Anställda äger via vår vinstandelsstielse och Wihlborgs och vår vinstandelsstielse totalt 1 189 657 aktier motsvarande 0,36 (0,34) procent i bolaget. Förvärv och avyring av egna aktier Årsstämman 2021 gav styrelsen mandat a, längst till nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Under året återköptes 4,9 miljoner aktier. Vårt innehav av egna aktier uppgick per 31 december 2021 till 9 450 984. Återköpen har gorts till en snikurs om 122:05 kr per aktie. Innehavet motsvarar 2,86 procent av antalet registrerade aktier. Finanspolicy Finansverksamheten regleras av ﬁnanspolicyn som fastställs av styrelsen. Finansförvaltningens huvudsakliga uppgi är a säker- ställa a bolaget alltid har en stabil, väl avvägd och kostnadseektiv ﬁnansiering. Räntebindningen ska ta hänsyn till omständigheterna vid varje givet tillfälle. Eventuella valutaexponeringar ska minimeras. Finanspolicyn anger även vilka motparter bolaget får använda sig av och reglerar befogenheter och ansvarsfördelning för organisationen. Låneförfallostruktur per 31 dec 2021 Kredit avtal, Mkr Utnyjat, Mkr Certiﬁkatprogram 5 000 2 250 < 1 år 2 958 2 798 1–2 år 5 900 2 635 2–3 år 9 088 6 888 3–4 år 1 555 1 555 4–5 år 5 050 5 050 5–10 år 4 456 4 456 10–15 år 3 529 3 529 15–20 år 1 236 1 236 Totalt 38 773 30 399 Ränteförfallostruktur (inkl. derivat) per 31 dec 2021 Belopp, Mkr Sniränta, % Andel, % < 1 år 8 636 3,25 28 1–2 år 2 150 0,96 7 2–3 år 3 188 0,78 10 3–4 år 2 600 0,97 9 4–5 år 3 100 0,93 10 5–6 år 3 250 1,03 11 6–7 år 3 276 1,57 11 7–8 år 2 000 0,60 7 8–9 år 800 0,39 3 9–10 år 900 0,72 3 11 år 500 0,81 1 Totalt 30 399 1,62 100 73FörvaltningsberäelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Vi verkar främst på den kommersiella fastighetsmarknaden i Stockholm och påverkas av hur den svenska ekonomin med fokus främst på tjänstesektorn i Stockholm utvecklas. Vår riskexponering är begränsad och så långt som möjligt kontrollerad vad avser fastigheter, hyresgäster, avtalsvillkor, ﬁnansieringsvillkor och aärspartners. Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Yerligare osäkerhetsfak- torer utgörs av värdeförändringar i fastighetsbeståndet samt tillgång till ﬁnansiering. Vi strävar eer a vara e hållbart och Likviditet Likviditeten i e fastighetsbolag varierar betydligt över året, då hyresinbetalningar kommer in kvartalsvis medan driskostnader är relativt jämnt utspridda över tiden. Den typ av revolverande kreditavtal som vi använder kan utnyjas eer behov, och är därför mycket väl lämpade för verksamheten och gör det möjligt a undvika överskoslikviditet. ansvarsfullt företag, vilket innebär hantering av risker förknippade med bland annat klimatpåverkan, miljöbelastning, etiskt beteende och mänskliga räigheter. I dagens digitaliserade värld utgör också cyberhot och risken för informationsläckage faktorer som vi behöver förhålla oss till och hantera. Det övergripande ansvaret för vår riskhantering vilar på styrelsen medan det operativa arbetet har delegerats till VD och ledning. Nedan beskrivs vår syn på och hantering av e antal väsentliga risker som rä hanterade också innebär möjligheter. År 0 1 2 3 4 5 6 7 8 0 1 2 3 4 5 6 7 8 20212020201920182017 Kapitalbindning, år Räntebindning, år Genomsnilig ränta, % Finansiering % Kategorisering av risker Sannolikhet Konsekvens Marknad och aärer Hyresintäkter – kundförluster Hyresintäkter – vakansgrad Hyresintäkter – hyresnivå Framtidens kontor Geograﬁsk koncentration Fastighetskostnader Fastigheternas dri och funktion Projekt – tidplan och kostnader Projekt – outhyrda projektytor Planprocesser Bostadsutveckling Fastighetsvärden Fastighetsförvärv Fastighetsförsäljningar Finansiellt Likviditetsrisk Ränterisk och värdering av räntederivat Miljö Föroreningar och miljöskador Klimatförändringar Klimatpåverkan - förvaltning Klimatpåverkan - projekt Sannolikhet Konsekvens Ska Skaelagstining Hållbar skaehantering Etik och antikorruption Bedrägeri, mutbro, oetiskt beteende Medarbetare Kompetensförsörjning Beroende av nyckelpersoner Sociala förhållanden och respekt för mänskliga räigheter Osunda arbetsvillkor, kränkningar Kommunikation och cybersäkerhet Informationsläckage, börsregelbro Media, varumärke Informationssäkerhet, intrång Systemstöd tillgänglighet Sannolikhet: låg medel stor Konsekvens: låg medel stor Risker och möjligheter 74 Förvaltningsberäelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Hyresintäkter och fastighetskostnader Med moderna fastigheter i bra lägen är risken för strukturella vakanser i vår fastighetsportfölj låg. Vakanser som uppstår påverkar kassaflödet under den period det tar a åter hyra ut och eventuellt renovera vakanta lokaler. Osäkerheten på kontors marknaden i Stockholm har ökat till följd av pandemin med avseende på utveckling av hyresnivåer och morgondagens behov av kontors- lokaler. Vi redovisade en något ökad vakansgrad under året. Neouthyrningen under året var positiv. Hyresintäkterna ökade under året till följd av färdigställda projektfastigheter och fortsa höjda hyres nivåer vid omförhandlingar. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021 Hyresintäkter – kreditrisk, kundförluster S: K: Kundernas betalningsförmåga påverkas av deras stabilitet och det allmänna affärsklimatet. Normalt sett är risken för inställda betalningar och kundför- luster i vår portfölj låg till följd av stabila kunder och goda rutiner. Risken har dock ökat för företag i utsatta branscher som drabbats av den pågående pandemin. Kontraktsportföljen är spridd över många olika branscher och storlek på företag. De 25 största hyresgästerna är alla stabila företag och utgör drygt 40 procent av det totala hyresvärdet. Betalningsförmågan hos hyresgästerna är god och hyresförlusterna är historiskt små, dels tack vare god kreditvärdighet, dels tack vare goda rutiner där sena betalare snabbt fångas upp. Under pandemitiden har vi haft en tät dialog med alla våra hyresgäster och i synnerhet med de hyresgäster som drabbats hårt av pandemin i sina res- pektive rörelser. De rabatter och uppskov som beviljats är dock begränsade i förhållande till vår totala hyresportfölj. Hyresintäkter – vakansgrad S: K: Vår bedömning är att risken för strukturella vakanser är låg. Dock kan enskilda större uppsägningar få en begränsad ekonomisk effekt på kort sikt. Förändring i vakansgrad i portföljen påverkar hyres intäkterna positivt eller negativt med viss efter- släpning. Nyproduktion av kontorsfastigheter och efterfrå- gan på kontorslokaler påverkar hyresnivåer och vakansgrad. Under pandemin har digitalisering och hemarbete ökat dramatiskt och frågan om kontorens framtid debatteras. Vår bedömning är att det även på längre sikt kommer att finnas behov av kontor som arbets- platser och mötesplatser och att moderna kontor i attraktiva lägen kommer att vara gynnade. Risken för strukturella vakanser i förvaltningsportföljen bedöms vara liten med hänsyn till beståndets centrala lägen, moderna lokaler och stabila kun- der. Fastighetsbeståndet ger ett stabilt kassaflöde från förvaltningsverksam- heten. I utvecklingsfastigheter tomställs lokaler under förädlingstiden, vilket belastar kassaflödet negativt under perioden. Detta görs medvetet för att långsiktigt skapa större värden. Våra vakanser finns i moderna fastigheter i attraktiva lägen, inga vakanser är strukturella utan det handlar mer om en tidsfråga att hitta rätt kund till rätt lokal. Uthyrningsgraden i den totala portföljen inklusive projektfastigheter upp- gick till 90 procent (91). I förvaltningsportföljen uppgick uthyrningsgraden till 90 procent (92). Hyrestillväxten i identiskt bestånd uppgick under året till 2 procent. Hyresintäkter – hyresnivå S: K: Marknadshyror råder på kontorsmarknaden i Stockholm. Efter flera år av stigande hyror har hyres- nivåerna på kontor i Stockholmsområdet sedan 2020 stabiliserats. Vi bedömer risken för sjunkande hyresnivåer som låg på kort sikt. På längre sikt påverkas hyresnivåer av faktorer som efterfrågan på kontors lokaler och tillkommande nyproduktion med medelhög risk för större variationer i hyresnivåer. Efterfrågan på kontor i Stockholm har under en rad år varit mycket stark med stigande hyresnivåer. Till följd av pandemin råder i dagsläget en större osä- kerhet kring framtida behov och utformning av kontorslokaler. Eftersom hyresavtal generellt sett löper på 3–5 år får förändrade marknads- hyror successivt genomslag i hyresintäkterna. Under 2021 omförhandlade vi en volym om cirka 239 Mkr med en genomsnittlig ökning på 11 procent. Vår bedömning är att det blir svårt att nå motsvarande ökning i omförhandlingar- nadet kommande året. Framtidens kontor S: K: Pandemin har accelererat den digitala utvecklingen och möjligheten att arbeta hemifrån. Detta kommer sannolikt att få konsekvenser för efter frågan på kon- torsarbetsplatser i framtiden. I alla våra områden finns vi nära våra kunder och har en tät dialog. Arbetssätt och behov förändras löpande vilket påverkar kontorets utformning. Vi erbjuder såväl nya som befintliga kunder stöd i att utvärdera behov och söka lösningar. Vi erbjuder flexibilitet, WAW-arbetsplatser och möjlighet att växa och krympa i attraktiva lägen. Sannolikhet: låg medel stor Konsekvens: låg medel stor Marknad och aärer Känslighetsanalys, kassaflöde och resultat Förändring Eekt, Mkr Hyresintäkter, totalt 1 % 28,8 Hyresnivå, kommersiella intäkter 1 % 28,01 Ekonomisk uthyrningsgrad 1 %-enhet 33,6 Fastighetskostnader 1 % -7,0 75FörvaltningsberäelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Hyresavtalens förfallostruktur Förfalloår Antal avtal Årshyra, Mkr % 2022 1) 596 679 23 2023 299 375 12 2024 213 274 9 2025 132 326 11 2026 99 353 12 2027+ 73 862 29 Kommersiellt Bostadsavtal 1 412 119 2 868 12 95 0 Garage och parkering 730 127 4 Totalt 2 261 3 007 100 1) Varav drygt 77 Mkr redan är omförhandlade för år 2022. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021 Geograﬁsk koncentration S: K: Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholms området, vilket innebär att sysselsätt- ningen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm påverkar oss. Mot bakgrund av Stockholms starka ställning, till- växt och branschstruktur med högt tjänste utbud bedömer vi risken som låg. Vår strategi ger många skalfördelar och bidrar till både ökat driftnetto och ökat värde på fastigheterna. Med fokus på stadsutveckling i attraktiva lägen kan vi påverka attraktivitet och utbud i stadsdelarna. Vi har god kunskap om våra delmarknader och kundernas behov och efterfrågan. Stockholms befolkning fortsätter att växa, vilket talar för en ökad efter- frågan på kontor också på sikt. Fastighetskostnader S: K: Risken för ökade fastighetskostnader bedöms vara medelstor. Taxeringsbeslut, förändrade marknads- priser och säsongsvariationer påverkar kostnadsbil- den. En stor andel av kostnaderna avser fastighets- skatt och tomträttsavgälder där möjligheten att påverka kostnadernas storlek är begränsad. Andra kostnader som löpande drift, underhåll och taxe- bundna kostnader som el och värme beror på pris- nivåer och förbrukning. Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för upp- värmning och snöröjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Vi bedriver ett strukturerat arbete med att minska förbrukning av värme, el och vatten. Vi genomför också löpande avtalsförhandlingar och upphand- lingar i syfte att sänka kostnaderna. Driftorganisationen arbetar kontinuerligt med kostnadseffektivitet och besparingsmöjligheter i syfte att skapa en långsiktigt säkrad kostnadsbas. Hyresgästerna står själva för en stor andel av fastighetskostnaderna vilket minskar exponeringen. Inför 2022 genomförs en fastighetstaxering som förväntas innebära väsentligt högre taxeringsvärden och därmed högre fastighetsskatt. Till största delen förs höjningen vidare till kunderna. Standarden i förvaltningsbeståndet är hög, vilket innebär att kostnader för underhåll är låg. 2021 uppgick överskottsgraden till 76 procent. Fastigheternas dri och funktion S: K: Allt högre krav ställs på en effektiv förvaltning ur kundperspektiv, ekonomiskt perspektiv och miljö- belastning. För vår portfölj som helhet bedöms risken vara låg medan den för enskilda fastigheter kan vara hög. Vi har en kundnära förvaltning och bra systemstöd för daglig uppföljning av driften i fastigheterna och kundernas felanmälningar. Vi arbetar med under- hållsplaner, miljöcertifieringar och höga målsättningar för energianvändning, avfallshantering etc. forts. Marknad och aärer Tio största kunderna, kontrakterad årshyra  Tio största kunderna 34 %  Övriga kunder 66 % Sannolikhet: låg medel stor Konsekvens: låg medel stor 76 Förvaltningsberäelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Stadsutveckling och Projekt Vi driver stora stadsutvecklingsprojekt med investeringar under lång tid. Det innebär e stort beroende av a få fram färdiga detaljplaner. Vi har lång och gedigen erfarenhet av a driva stora ny- och ombyggnadsprojekt. Vi ser idag en viss risk för ökade byggkostna- der. Fördyrningar handlar till största delen om anpassningar för enskilda hyresgäster i kombination med högre hyra eller svårare grundläggningsförhållanden. Med vår erfarenhet och vårt fokus på uthyrning av återstående icke kontrakterad projektyta bedömer vi a risken för strukturell vakans eer färdigställande är liten. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021 Tidplan och kostnader S: K: Medelstor risk. Eventuella förseningar och för- dyrningar i upphandlingar kan mot bakgrunden av storleken på projekten få betydande kon sekvenser. Riskerna i projektportföljen är främst relaterade till tidplan och kostnadsnivå i upphandling av bygg- tjänster. Med en stor projektportfölj och årliga inves- teringar om 2-2,5 Mdkr är det viktigt för oss att han- tera dessa projektrisker på bästa sätt. Vi driver stora nybyggnads- och ombyggnadsprojekt. Årligen genomförs pro- jektupphandlingar av betydande belopp. Ansvaret för dessa ligger på flertalet projektledare som har lång erfarenhet och kompetens av upphandlingar och av att driva och följa upp stora och små projekt. Upphandlingar görs med stöd av ramprogram, ramavtal och avtalsmallar. Beslut avseende investe- ringar om 25–50 Mkr fattas av VD och ordförande tillsammans. Investerings- beslut överstigande 50 Mkr fattas av styrelsen. Kostnader och tidplaner bedöms hålla i de stora pågående projekten. Ökade materialpriser kan dock påverka kommande projektupphandlingar. Vårt mål är att projektinvesteringar ska ge en väsentlig värde tillväxt. Outhyrda projektytor S: K: Vid större nybyggnadsprojekt finns en risk att nypro- ducerade ytor inte hyrs ut. Vår bedömning är att ris- ken är låg mot bakgrund av att projekt drivs i attrak- tiva lägen och att graden av projekt på spekulation är låg. Uthyrningsgraden i projekten uppgick per årsskiftet till 85 procent, vilket medför låg risk för vakans vid färdigställande. Vi startar endast undantagsvis projekt på spekulation. Krav på volym avseende för kontrakterade kunder vid projektbeslut avgörs utifrån varje enskilt projekts förutsättningar och bedömd risk. Planprocesser S: K: Medelhög risk då planprocesserna normalt är långa och kan överklagas. Planprocesser är tidskrävande och beroende av resurser hos kommunerna. Möjligheterna att exploatera byggrätter riskerar att bli en trång sektor. Ledtiderna för planprocesserna är långa, i snitt över två år. Vi strävar efter ett nära samarbete med de kommuner som berörs. Vi arbetar med egen perso- nal med hög kompetens och erfarenhet av planfrågor. I portföljen ingår 778 Tkvm helägda kommersiella byggrätter varav 19 pro- cent är planlagda. I portföljen ingår också 675 Tkvm helägda bostadbyggrätter varav 32 pro- cent är planlagda. Bostadsutveckling S: K: Låg risk. Eventuella fördyrningar i upphandlingar och marknadsprissättning av lägenheter kan ha bety- dande påverkan på projektresultat. Riskerna i bostadsprojekten är främst relaterade till kostnadsnivå i upphandling av material och bygg- tjänster samt marknadsrisk vid försäljning av lägen- heter. Projektstart sker på spekulation då försäljning av lägenheter normalt sker i ett relativt sent skede. Då bostadsprojekten bedöms öka i framtiden är det viktigt att dessa hanteras på bästa sätt. Försäljningsgraden i bostadsprojekten uppgick per årsskiftet till 98 procent, vilket medför låg risk för osålda lägenheter vid färdigställande. Genom förvär- vet av SHH Bostad har vi tillskansat oss lång erfarenhet av att driva bostads- utveckling och god förmåga att bedöma risk och marknadspotential. Bostadsprojekten utgör i dagsläget en begränsad mindre del av vår projek- tutveckling. Sannolikhet: låg medel stor Konsekvens: låg medel stor forts. Marknad och aärer 77FörvaltningsberäelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 forts. Marknad och aärer Fastighetsvärden Mot bakgrund av låga ingångsvärden på projektfastigheter och byggräer ﬁnns det en stor potential för värdeskapande genom projektinvesteringar. Förbärade kassaflöden kommer a bidra till högre fastighetsvärden framöver. Samtidigt är marknadens avkastningskrav en faktor som vi inte kan påverka. Vi bedömer a fastighetsvärdena på bolagets marknader kommer a vara stabila under 2022. Värdeförändring, % Resultateekt eer ska, Mkr Soliditet, % Belånings- grad, % +1 651 51,6 36,4 0 0 51,3 36,5 –1 –651 51,1 36,7 I tabellen ovan framgår vilken effekt en 1-procentig förändring i fastighetsvärdet får på resultat, soliditet och belåningsgrad. Känslighetsanalys, värdeförändring Antagande Värdepåverkan, Mdkr Hyresnivå 10% 6,8 Driskostnad 50kr/kvm 1,3 Avkastningskrav 0,25% 5,6 Långsiktig vakansgrad 2% 1,8 Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021 Fastighetsvärden S: K: Hög risk då förändringar i hyresnivåer, vakanser och avkastningskrav på marknaden kan få stort genom- slag på fastigheternas värdering. Marknadspriset påverkas också av tillgång och villkor för finansiering. Värdet på fastighetsportföljen påverkas av vår avtals- och kundstruktur, av företagets förädling och utveckling av fastighetsportföljen samt av yttre faktorer som styr efterfrågan. Vår fastighetsportfölj med stabila kunder och moderna lokaler i bra lägen utgör attraktiva investeringsobjekt även i sämre konjunktur. Fortsatt utveckling av projekt- och förädlingsfastigheter kom- mer också i framtiden att skapa värdetillväxt i beståndet. Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar ingår i rapporten över totalresultatet. Fastighetsvärdet fastställs genom värdering enligt allmänt vedertagna metoder. Minst 25 procent av beståndet värderas externt vid varje kvartalsskifte. Resterande fastigheter internvärderas med utgångspunkt från de externa värderingarna. Därmed värderas hela fastig- hetsbeståndet av en extern värderingsman minst en gång per år. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid årsskiftet till 83,3 Mdkr (76,6) motsvarande ungefär 66,8 tkr/kvm (61). Transaktioner Transaktioner är en väsentlig del i vår målsäning a hela tiden utveckla potentialen i fastighetsportföljen. Fokus ligger på tillväxt men enskilda fastigheter med begränsad framtida utvecklings- potential kan bli föremål för försäljning. Förvärv avser oast fastigheter med någon form av potential a utveckla genom a tillskapa byggräer, uppgradera standard, höja hyresnivåer etc. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021 Fastighetsförvärv S: K: Medelhög risk för eventuella okända faktorer såsom kommande vakanser, miljöbelastning med mera. Fastighetsförvärv beslutas av styrelsen. Förvärv utvärderas utifrån fastslagen strategi och bedömd möjlighet att tillföra framtida värde till våra områden. Vi har väl etablerade rutiner för due diligence processer. Fastighets- försäljningar S: K: Låg risk. Risk att fastigheter avyttras till för lågt pris. Fastighetsförsäljningar beslutas av styrelsen. Interna due diligence processer borgar för att eventuella behov av åtgärder hanteras. Fastig heterna externvär- deras löpande och vi har en tydlig uppfattning om aktuellt värde och potential i fortsatt utveckling. Sannolikhet: låg medel stor Konsekvens: låg medel stor 78 Förvaltningsberäelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Finansiellt Finansiering Vi har god tillgång till ﬁnansiering via flera olika källor i såväl bank som på kapitalmarknaden. Genom räntesäkring av 76 procent av låneportföljen får ränteförändringar begränsat genomslag i upplåningskostnaden. Känslighetsanalys, kassaflöde och resultat 1) Förändring Eekt, Mkr Räntekostnader, rullande 12 månader (ink derivat) 1 %-enhet 65 / 17 Räntekostnader, längre perspektiv 1 %-enhet 304 1) På grund av räntegolv i kreditavtal har vi inte möjlighet a dra full nya av negativa räntor, därav uppstår e negativt utfall även vid en sänkning av räntan. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021 Likviditetsrisk S: K: Likviditetsrisk avser det lånebehov som kan täckas genom refinansiering eller nyupplåning i ett ansträngt marknadsläge. Risken bedöms vara medelhög eftersom fastig- hetsbranschen är kapitalintensiv och kräver en fung- erande kapitalmarknad. Tillgång till finansiering via banker och kapitalmarknad är därför av stor vikt för oss. Vi arbetar med flera alternativa finansieringskällor samt strävar efter lång kapitalbindning och en jämn förfallostruktur. Långfristiga kreditlöften med på förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med långivarna för att minska likviditetsrisken. Omförhandlingar påbörjas alltid i god tid. Målsättningen är att eliminera förfall inom de närmast kommande 12 månaderna. Tack vare långa och för- troendefulla relationer med finansiärerna fångas eventuella fråge ställningar upp i ett tidigt skede. Moodys kreditrating med betyget Baa2, stable outlook borgar för förtroende och stabil tillgång till kapitalmarknadsfinansiering. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid årsskiftet till 4,9 år (5,2) och tillgängliga outnyttjade faciliteter uppgick till 3,4 Mdkr (3,9). Ränterisk och värdering av räntederivat S: K: Ränterisken avser risken för att förändringar i mark- nadsräntor påverkar vår upplåningskostnad. Räntekostnader utgör vår enskilt största kost- nadspost. Risken bedöms vara medelstor då förändringar i marknadsräntor på sikt kan få stort genomslag på räntekostnader. Räntederivat marknadsvärderas och värde- förändringar påverkar resultatet. Räntebindning sker enligt finanspolicyn utifrån bedömd ränteutveckling, kas- saflöde och kapitalstruktur. Vi använder oss av finansiella derivat, huvudsakli- gen i form av ränteswapar. Obligationsemissioner till fast ränta förekommer också i mindre omfattning Nya räntederivat tecknas företrädesvis på långa löptider i syfte att sprida risk och säkra kassaflödet på lång sikt. Derivatportföljen värderas med utgångspunkt från extern data. Räntebind- ningen i låneportföljen uppgick vid årsskiftet till cirka 3,7 år (4,1). Sannolikhet: låg medel stor Konsekvens: låg medel stor 79FörvaltningsberäelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Miljö och klimat Miljö och klimat Klimatförändringar bedöms inte utgöra någon betydande fysisk risk för oss i dagsläget, givet fastighetsbeståndets lokalisering. Vi har valt a successivt anpassa redovisningen av potentiella fysiska Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021 Föroreningar och miljöskador S: K: Låg risk mot bakgrund av fastigheternas standard och lägen. Enligt miljöbalken ansvarar verksamhetsutövare för eventuella föroreningar och andra miljöskador samt har ett ansvar för efterbehandling. Miljöbalken föreskriver även att om en verksam- hetsutövare inte kan bekosta efterbehandling av en fastighet är den som äger fastigheten ansvarig. Sådana efterbehandlingskrav skulle alltså kunna ställas på oss. Vi bedömer denna risk som liten då fastighetsbeståndet i huvudsak består av kommersiella kontorslokaler. Vi undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i fastighetsbeståndet. Skulle sådana förekomma upp- rättas åtgärdsplaner. Under 2021 har inga incidenter som orsakat betydande böter eller icke-monetära sanktioner till följd av miljölagstiftningen inträffat. Klimatförändringar S: K: Medelstor risk. Temperaturförändringar och neder- börd kan orsaka ökade kostnader. Omställningsrisker: Högre pris för utsläpp av växt- husgaser/högre kostnader för energi. Klimatförändringar bedöms medföra fysiska risker såsom temperaturförändringar, regn, vind, över- svämningar och snölaster som kan påverka fastighe- ter. Till de mer akuta riskerna hör extrema väderhän- delser. Vidare finns regulatoriska risker såsom ökade krav gällande byggnaders klimatpåverkan och utö- kade krav på rapportering av klimatpåverkan. Ett antal indikatorer i certifieringssystemen BREEAM-SE och BREEAM In-Use innehåller bedömningskriterier som syftar till att göra översvämningskart- läggningar och att minska påverkan från extrema väderhändelser orsakade av klimatförändring. Översvämning via inträngande vatten från markytan för- hindras bland annat genom förändring av marklutningar, invallningar och pumpning av vatten från lågpunkter. Under 2021 har vi genomfört klimatrisk- analyser på totalt 47 fastigheter. Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida potentiella riskerna. Vid fast- ighets- och stadsutveckling säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifierade risker, såsom dagvattenhantering. Vi arbetar i övrigt med termisk komfort för att förhindra ökad risk för över- temperaturer. Genom att generellt minimera vattenanvändningen baserat på byggnadens faktiska komponentspecifikationer, så minskar också vattenbe- hovet under perioder med torka. Vi arbetar med hållbarhet och resiliens i utformning av exponerade byggnadselement och markytor för att undvika en ökad risk för materialnedbrytning och större underhållsbehov. Klimatpåverkan från förvaltning S: K: Låg risk till följd av att en stor del av portföljen är miljö certifierad och vårt strukturerade arbete med att minimera klimatbelastningen. Ökade krav från kunder och andra intressenter på effektivisering och transparens. Vi har under många år arbetat strukturerat med att minska vår klimat- belastning från energianvändning, avfallshantering, köldmedier och tjänste- resor. Genom att maximera energieffektiviteten, bidrar vi till låga koldioxidut- släpp genom ett minskat energibehov. Ambitionsnivån ökar löpande. Målsättningen är klimatneutral förvaltning 2030. Hela förvaltningsportföljen är idag certifierad, huvudsakligen genom BREEAM-systemen. Klimatpåverkan från projekt S: K: Hög risk till följd av stor klimatbelastning avseende transporter, byggmaterial, energi, avfall och resurs- effektivitet vid byggprocesser. Ökade krav från kunder och andra intressenter på effektivisering och transparens. Kostnader för omställning till byggmaterial med låg klimatpåverkan. Andra risker handlar om ökade priser på till exempel energi, avfallshantering med mera. Samtliga nybyggnadsprojekt certifieras enligt BREEAM-SE med målsätt- ningen att nå nivån Excellent. Vi har påbörjat processen med att följa upp och mäta klimatbelastningen i våra projekt ur ett livscykelperspektiv. Vår projektorganisation arbetar till- sammans med hållbarhetsavdelningen med hur ny teknik och mer miljövän- liga materialval kan bidra till mindre klimatbelastning. klimatrisker samt omställningsrisker till Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) rekommendation. För mer information kring TCFD se sid 130-131. Sannolikhet: låg medel stor Konsekvens: låg medel stor 80 Förvaltningsberäelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Ska Etik och antikorruption Skaehantering Förändringar i skaelagstining och omvärldens förtroende för oss som en god samhällsmedborgare ställer krav på transparens och eerlevnad av gällande rä. Etik och antikorruption Vår uppförandekod ställer krav på hur våra medarbetare förväntas agera i aärsmässiga relationer. Policyer och riktlinjer ger mer detaljerad vägledning. Genom avtal och en speciellt anpassad uppförandekod för leverantörer och samarbetspartners ställer vi krav på a de accepterar a eerleva vår nolltolerans mot oetiskt beteende. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021 Skaelagstining S: K: Medelstor risk då förändringar på skatteområdet kan få relativt stor ekonomisk påverkan. Förändringar i skattelagstiftningen påverkar före- tagsbeskattning, fastighetstaxering, skatt vid fastig- hetstransaktioner samt andra tillämpliga skatter. En aktuell utredning avser uttag av stämpelskatt vid transaktioner. Vi följer utvecklingen. Inför 2022 genomförs en fastighetstaxering som för- väntas innebära väsentligt högre taxeringsvärden och därmed högre fastig- hetsskatt. Till största delen förs höjningen vidare till kunderna. I övrigt förelig- ger inga konkreta förslag på förändringar för närvarande. Hållbar skaehantering S: K: Kraven från omvärlden på etisk skattehantering har skärpts. Risken vid felsteg avser främst varumärkes- risk. Vi bedömer risken som låg för oss. All vår verksamhet bedrivs i Sverige och vi betalar 100 procent av skattekost- naden i Sverige. Vår skattepolicy ger riktlinjer för bolagets skattehantering. Där slås bland annat fast att vi ska följa alla lagar och regelverk som gäller på skatteområdet och där regelverket är otydligt ska vi agera transparent och med försiktighet. Vi ska ha en etiskt, legalt och affärsmässigt motiverad skattehantering och helt avstå från aggressiv eller avancerad skatteplanering. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021 Bedrägeri, mutbro, oetiskt beteende S: K: Risken bedöms vara låg mot bakgrund av tydliga rikt- linjer, rutiner och vår styrande uppförandekod. Byggbranschen är en utsatt bransch. Inom våra stora projekt deltar många aktörer och tjänster/pro- dukter upphandlas genom underleverantörer i flera led. Trots tydliga krav i samtliga upphandlingar blir de långa leverantörsleden svåra att överblicka och risk för aktiviteter som strider mot våra värderingar finns. Vi accepterar ingen form av mutor, hot eller oetiskt beteende. Etiska frågor diskuteras löpande internt vid personalmöten och konferenser. Vi har sedan länge inrättat ett etiskt råd med särskilt ansvar för att fånga upp och hantera etiska frågeställningar internt. Samtliga medarbetare utbildas i vår uppfö- randekod och aktuell mutlagstiftning. Vi har också en visselblåsarfunktion dit både medarbetare och externa personer anonymt kan rapportera misstankar om oetiskt beteende. Samarbetet med entreprenörer utvärderas löpande och alla strateg iska leverantörer hållbarhetsgranskas av ett fristående bolag. Samtliga leverantö- rer står även under bevakning av ett kreditupplysningsföretag, för att snabbt fånga upp eventuella ekonomiska avvikelser samt eventuella förändringar i styrelse och ledning. Vår bedömning är att kontrollen över de direkta leverantörerna är god. Genom avtalen åtar sig leverantörerna att efterleva vår uppförandekod. Om avvikelser uppdagas kan avtalen avslutas med omedelbar verkan. Vi upp- muntrar våra direkta leverantörer att i sin tur följa upp sina respektive under- leverantörer i syfte att kunna säkerställa hela leverantörskedjan. Sannolikhet: låg medel stor Konsekvens: låg medel stor 81FörvaltningsberäelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Medarbetare Medarbetare I förhållande till de värden som förvaltas har vi en relativt liten medarbetarstyrka där e flertal kompetenser är unika för den funktionen. Dea kan i viss mån göra företaget sårbart. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021 Kompetensförsörjning S: K: Låg risk, dock hög konkurrens om vissa yrkeskategorier. I takt med den tekniska och digitala utvecklingen ökar kraven på teknisk kompetens hos vår personal. Det råder idag brist på denna typ av kompetens på marknaden. För vissa yrkesgrupper såsom teknisk personal och projektledare råder hög konkurrens på markna- den. Vi investerar tid och kraft i den gemensamma värdegrunden SPEAK med ambitionen att vara branschens mest attraktiva arbetsgivare. Vi arbetar med strukturerade rekryteringsprocesser och utbildning av befintliga medarbetare. Intern karriär uppmuntras. En väg att rekrytera är via samarbete med utbildningsenheter för att på ett tidigt stadium skapa ett intresse för företaget och branschen. Beroende av nyckelpersoner S: K: Medelhög risk. Vi har en relativt sett liten personal- styrka och vissa nyckelfunktioner är personbero- ende. Vi strävar alltid efter att det ska finnas back-up i form av personal som kan rycka in för varandra till exempel vid sjukdom. Visst stöd kan också säkerställas av konsulter. Vid gemensamma resor skiljs alltid personer med likartad kompetens åt. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021 Osunda arbets- villkor, kränkningar S: K: Låg risk mot bakgrund av efterlevnad av svensk lag- stiftning och tydliga riktlinjer. Inom vår stora projekt deltar många aktörer och tjänster/produkter upphandlas genom underleveran- törer i flera led. Trots tydliga krav i samtliga upphand- lingar blir de långa leverantörs leden svåra att över- blicka och risk för aktiviteter som strider mot våra värderingar finns. Vi accepterar ingen form av kränkning av mänskliga rättigheter eller annan form av kränkande särbehandling eller osunda arbetsvillkor vare sig internt eller hos våra samarbetspartners. Vi genomför årligen en medarbetarenkät som ger svar på hur väl med- arbetarna trivs och deras förutsättningar att prestera. Vår värdegrund SPEAK är ett återkommande tema för utvärdering och diskussion i samband med rekrytering, utvecklingssamtal och personalkonferenser. Samarbetet med entreprenörer utvärderas löpande och alla större leverantörer hållbarhetsgranskas av ett fristående bolag. Vår bedömning är att kontrollen över de direkta leverantörerna är god. Genom avtalen åtar sig leverantörerna att efterleva vår uppförande kod. Om avvikelser uppdagas kan avtalen avslutas med omedelbar verkan. Vi uppmuntrar våra direkta leverantörer att i sin tur följa upp sina respek- tive underleverantörer i syfte att kunna säkerställa hela leverantörs kedjan. Sociala förhållanden och respekt för mänskliga räigheter Värdegrund och uppförandekod Vår värdegrund SPEAK säer ramarna för e önskat beteende. Dea understöds av vår uppförandekod samt mer detaljerade policys och riktlinjer. Genom avtal och en speciellt anpassad uppförandekod för leverantörer och samarbetspartners ställer vi krav på a de accepterar a eerleva vår nolltolerans mot osunda arbetsvillkor och kränkningar. Sannolikhet: låg medel stor Konsekvens: låg medel stor 82 Förvaltningsberäelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Kommunikation och cybersäkerhet Informationshantering Som börsnoterat bolag måste vi förhålla oss till aktuellt regelverk för informationsgivning. Den alltmer digitaliserade världen ställer också krav på a information hanteras på e korrekt och tillförlitligt sä. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2021 Informationsläckage, börsregelbro S: K: Låg risk mot bakgrund av etablerade rutiner för infor- mationshantering. Vi har strikta och väl etablerade rutiner för informationshantering med bland annat policyer och riktlinjer för kommunikation och insider hantering samt systemstöd för insiderinformation. Media, varumärke S: K: Låg risk mot bakgrund av etablerade rutiner för infor- mationshantering och hög transparens. Vi eftersträvar ett etiskt beteende i enlighet med vår uppförande kod. Vår målsättning är snabb återkoppling och hög transparens vid frågor från media och omgivning. Informationssäkerhet, intrång S: K: Digitalisering och ökat användande av IT-tjänster utgör en medelhög risk. Den fysiska accessen till våra fastigheter utgör en risk. GDPR ställer krav på informationshantering. Vi arbetar strukturerat med IT-säkerhetsfrågor, skalskydd, penetrationstester. Vidare genomförs utbildning i cybersäkerhet och policyer och riktlinjer för säkerställa att medarbetare och andra intressenter som arbetar i vår IT-miljö är medvetna om och kan hantera risker. Vi har ett av marknadens mest effektiva skydd mot så kallade Ransomeware- och Malware-attacker. Systemstöd tillgänglighet S: K: Behovet av kontinuerlig tillgång till våra system ökar både internt och från våra kunder. Vi har flera lösningar med redundans för infrastruktur, system, tjänster och personal. Allt för att eliminera oavsiktliga avbrott i leverans och funktion. Sannolikhet: låg medel stor Konsekvens: låg medel stor 83FörvaltningsberäelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Säsongsvariationer Kostnader för dri och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler aärs- avslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför a neo- uthyrningen under dessa kvartal oa är högre. Utsikter inför 2022 Aktiviteten på hyresmarknaden har successivt ökat under hösten med fler visningar och förhandlingar. Vi upplever a Stockholms- marknaden är stabil med god eerfrågan på kontorslokaler, i samtliga våra områden. Nyuthyrningar och omförhandlingar görs på bra hyresnivåer. Transaktioner på vår marknad har under hösten gorts på nya rekordnivåer vilket återspeglats i lägre avkastnings- krav och positiva värdeförändringar. Vi förväntar oss dock inte fortsa sjunkande avkastningskrav på marknaden även om en viss eersläpning fortfarande råder i värderingarna. Vi har en stark ﬁnansiell ställning. Vi har skapat nya möjligheter a investera i våra områden genom de förvärv som gorts under året. Genom förvärvet av SHH Bostad tar vi nästa steg till en mer komple stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Vi präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i araktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi är väl rustade a ta oss an de utmaningar och möjligheter som markna- den erbjuder under det kommande året. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande ﬁnns följande belopp: Kr Balanserat resultat 3 479 050 922 Årets resultat 39 697 453 Summa 3 518 748 375 Styrelsen och verkställande direktören föreslår a beloppet disponeras enligt följande : Kr Till aktieägarna utdelas 4:00 kr per aktie 1 285 328 640 I ny räkning balanseras 2 233 419 735 Summa 3 518 748 375 Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 januari 2022, det vill säga 321 332 160 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma a förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier. Styrelsens yrande avseende föreslagen vinstutdelning Motivering Vår koncerns egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av rekommendation RFR 1 från Rådet för ﬁnansiell rapportering (Kompleerande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av rekommendation RFR 2 från Rådet för ﬁnansiell rapportering (Redovisning för juridiska personer). Styrelsen ﬁnner a full täckning ﬁnns för bolagets bundna egna kapital eer föreslagen vinstutdelning. Styrelsen ﬁnner även a föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhet- ens art, omfaning och risker samt konsoliderings behov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande: Verksamhetens art, omfaning och risker Styrelsen bedömer a bolagets och koncernens egna kapital eer den föreslagna vinstutdelningen kommer a vara tillräckligt stort för verksamhetens art, omfaning och risker. Styrelsen beaktar i det sammanhanget bland annat bolagets och koncernens soliditet, historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget. Konsolideringsbehov Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter a infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 10,9 procent av moderbolagets egna kapital och 2,8 procent av koncernens egna kapital. Det ualade målet för koncernens kapitalstruktur med en soliditet om lägst 35 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,2 uppfylls även eer den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen a bolaget och koncernen har goda förutsäningar a tillvarata framtida aärsmöjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen har ingen väsentlig betydelse för bolagets och koncernens förmåga a göra yerligare aärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. I moderbolaget har vissa tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt 4 kap. 14 § i Årsredovisningslagen. Eekten av denna värdering, som påverkade moderbolagets egna kapital med –68 Mkr (–487), har beaktats. Likviditet Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte a påverka bolagets och koncernens förmåga a i rä tid infria sina betalningsförpliktel- ser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyas med kort varsel, vilket innebär a bolaget och koncernen har god beredskap a klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Ställning i övrigt Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör a den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. 84 Förvaltningsberäelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 85FörvaltningsberäelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 86 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Belopp i Mkr Not 2021 2020 Hyresintäkter 5, 7 2 889 2 806 Omsäning bostadsutveckling 8 62 - Neoomsäning 2 951 2 806 Fastighetskostnader 9 -70 4 –694 Kostnader bostadsutveckling 10 -7 1 - Bruoresultat 2 176 2 112 Varav bruoresultat fastighetsförvaltning - drisöversko 2 185 2 112 Varav bruoresultat bostadsutveckling -9 - Central administration och marknadsföring 11 -11 0 –93 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 13 15 9 Ränteintäkter 14 5 7 Resultat från andelar i intresseföretag 19 2 –53 Räntekostnader 14 -515 –478 Tomträsavgäld 38 -36 –30 Förvaltningsresultat 1–6, 18, 48 1 537 1 4 74 Realiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 12, 17 56 49 Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 12, 17 4 585 2 715 Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 3, 30 532 –229 Värdeförändringar, aktier 13, 15 2 –2 Resultat före ska 6 712 4 007 Aktuell ska 16 0 24 Uppskjuten ska 16 -1 312 –864 Årets resultat 5 400 3 167 Poster som inte kommer a omklassiﬁceras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner 6 –1 Årets totalresultat 5 406 3 166 Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 0 Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 406 3 166 Årets resultat per aktie före och eer utspädningseekt, kr 16 ,73 9,65 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 321 ,3 326, 2 Genomsniligt antal aktier, miljoner 322,7 328, 3 Koncernen Rapport över totalresultat Ekonomisk redovisning 87Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Belopp i Mkr Not 2021 2020 Tillgångar Goodwill 41 234 - Förvaltningsfastigheter 17 83 257 76 648 Nyjanderästillgång 38 1 092 897 Inventarier 18 22 15 Andelar i intresseföretag och joint ventures 19 167 133 Fordringar hos intresseföretag 20 563 868 Andra långfristiga värdepappersinnehav 21 12 6 Derivatinstrument 30 121 20 Andra långfristiga fordringar 22 90 102 Summa anläggningstillgångar 85 558 78 689 Projekt- och exploateringsfastigheter 23 821 - Kundfordringar 24 69 53 Fordringar hos intresseföretag 20 79 1 0 Skaefordran 13 - Övriga fordringar 25 183 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 326 282 Kortfristiga placeringar 96 108 Likvida medel 39 131 20 Summa omsäningstillgångar 2 430 47 7 Summa tillgångar 87 988 79 166 Eget kapital och skulder Aktiekapital 5 097 5 097 Övrigt tillskjutet kapital 3 017 3 017 Balanserade vinstmedel inkl årets totalresultat 37 060 33 428 Innehav utan bestämmande inflytande 0 0 Summa eget kapital 27 4 5 1 74 41 542 Räntebärande skulder 28,29,35 27 601 23 74 4 Leasingskuld 38 1 089 897 Derivatinstrument 30 186 6 17 Uppskjuten skaeskuld 31 9 603 8 288 Avsäningar 32 1 97 183 Summa långfristiga skulder 38 676 33 729 Räntebärande skulder 28,29,35 2 798 2 925 Leasingskuld 38 4 - Leverantörsskulder 33 67 41 Avsäningar 32 0 0 Skaeskulder 16 0 19 Övriga skulder 404 72 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 865 83 8 Summa kortfristiga skulder 4 138 3 895 Summa eget kapital och skulder 87 988 79 166 Koncernen Rapport över ﬁnansiell ställning Ekonomisk redovisning 88 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Belopp i Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2020 5 097 3 017 31 880 39 993 74 40 068 Årets resultat 3 167 3 167 0 3 167 Övrigt totalresultat –1 –1 –1 Summa intäkter och kostnader för perioden 3 166 3 166 0 3 166 Transaktioner med ägare Kontantutdelning –1 050 –1 050 0 –1 050 Återköp av aktier -5 41 -5 41 -5 41 Förvärv av minoritetens andel -26 -26 -74 -10 0 Summa transaktioner med ägare –1 617 –1 617 –74 –1 691 Utgående balans per 31 december 2020 5 097 3 017 33 428 41 542 0 41 542 Ingående balans per 1 januari 2021 5 097 3 017 33 428 41 542 0 41 542 Årets resultat 5 400 5 400 5 400 Övrigt totalresultat 6 6 6 Summa intäkter och kostnader för perioden 5 406 5 406 0 5 406 Transaktioner med ägare Kontantutdelning -1 161 -1 161 -1 161 Återköp aktier -613 -613 -613 Förvärv av minoritetens andel Summa transaktioner med ägare -1 774 -1 7 74 0 -1 774 Utgående balans per 31 december 2021 5 097 3017 37 060 45 174 0 4 5 174 Koncernen Rapport över förändring i eget kapital Ekonomisk redovisning 89Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Belopp i Mkr Not 2021 2020 Löpande verksamheten Bruoresultat 2 176 2 112 Central administration -11 0 –93 Återläggning avskrivningar 7 4 Erhållen ränta 20 16 Erlagd ränta 36 -535 –550 Betald inkomstska 0 24 Kassaflöden före förändring av rörelsekapital 1 558 1 513 Förändring av rörelsekapital Förändring projekt och exploateringsfastigheter -94 - Förändring av kortfristiga fordringar -59 –34 Förändring av kortfristiga skulder 112 –130 Summa förändring av rörelsekapital 37 -41 –16 4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 517 1 349 Investeringsverksamheten Förvärv av rörelse neolikvidpåveran -7 3 4 - Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer - 1 890 –1 826 Förvärv av fastigheter -7 3 5 –1 370 Avyring av fastigheter 309 3 589 Övriga ﬁnansiella anläggningstillgångar 72 –411 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 978 -1 8 Finansieringsverksamheten 3 Utdelning till aktieägarna -1 161 –1 050 Återköp aktier -613 –5 41 Upptagna lån 14 958 10 117 Amortering av skulder 1) -11 612 –9 861 Kassaflöde från ﬁnansieringsverksamheten 1 572 –1 335 Periodens kassaflöde 111 –4 Likvida medel vid periodens början 39 20 24 Likvida medel vid periodens slut 39 131 20 1) Fabege presenterar amortering och upptagna lån som avser andra skulder än sådana som utgör overnight-lösning. Dea påverkar dock enbart bruobeloppen men inte det totala kassaflödet från ﬁnansieringsverksamheten under varje period. Företagets dagliga over night-upplåning bruoredovisas inte och är alltid noll vid årsskien. Avseende väsentliga förändringar i bolagets ﬁnansiering hänvisas till sid 72 i förvaltningsberäelsen. Koncernen Rapport över kassaflödesanalyser Ekonomisk redovisning 90 Fabege årsredovisning 2021 Belopp i Mkr Not 2021 2020 Neoomsäning 44 324 320 Rörelsens kostnader 45 -385 –351 Rörelseresultat 1–3, 6, 18,48 -61 –31 Resultat från aktier och andelar i koncernföretag 46 0 0 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstill- gångar 13,15 2 –2 Värdeförändringar, räntederivat 3,30 532 –229 Ränteintäkter 14 510 516 Räntekostnader 14 -508 –486 Bokslutsdisposition 46 -326 588 Resultat före ska 149 356 Aktuell ska 16 Uppskjuten ska 16 -109 48 Årets resultat 40 404 Rapport över totalresultat har inte uppräats då det i moderbolaget inte ﬁnns några transaktioner som ska ingå i övrigt totalresultat. Belopp i Mkr Not 2021 2020 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillångar Inventarier 18 9 2 Summa materiella anläggningstillgångar 9 2 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag 46 13 400 12 517 Andelar i intresseföretag 19 0 4 Fordringar hos intresseföretag 20 0 0 Fordringar hos koncernföretag 26 45 164 44 188 Andra långfristiga värdepappersinnehav 21 15 9 Derivatinstrument 30 121 20 Uppskjuten skaefordran 31 125 234 Summa ﬁnansiella anläggningstillångar 58 825 56 972 Summa anläggningstillgångar 58 834 56 974 Omsäningstillgångar Kortfristiga fordringar Skaefordringar 10 4 Övriga fordringar 1 4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 104 100 Summa kortfristiga fordringar 115 108 Likvida medel 39 2 1 Summa omsäningstillgångar 117 109 Summa tillgångar 58 951 57 083 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 5 097 5 097 Reservfond/Överkursfond 3 166 3 166 Fri eget kapital Balanserat resultat 3 479 4 850 Årets resultat 40 404 Summa eget kapital 27 11 782 13 517 Avsäningar Avsa till pensioner 32 69 70 Summa avsäningar 69 70 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 28,29,35 27 463 22 216 Derivatinstrument 30 186 617 Skulder till koncernföretag 18 038 17 533 Summa långfristiga skulder 45 687 40 366 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 28,29,35 1 200 2 925 Leverantörsskulder 2 3 Övriga skulder 52 62 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 159 140 Summa kortfristiga skulder 1 413 3 130 Summa eget kapital och skulder 58 951 57 083 Moderbolaget Resultaträkning Moderbolaget Balansräkning Ekonomisk redovisning 91Fabege årsredovisning 2021 Belopp i Mkr Not Aktie- kapital Reserv- fond Fri eget kapital Summa eget kapital 27 Eget kapital 31 december 2019 5 097 3 166 6 441 14 704 Årets resultat 404 404 Summa intäkter och kostnader för perioden 404 404 Kontantutdelning –1 050 –1 050 Återköp egna aktier -541 -541 Eget kapital 31 december 2020 5 097 3 166 5 254 13 517 Årets resultat 40 40 Summa intäkter och kostnader för perioden 40 40 Kontantutdelning -1 161 -1 161 Återköp egna aktier -613 -613 Eget kapital 31 december 2021 5 097 3 166 11 782 11 782 Belopp i Mkr Not 2021 2020 Löpande verksamheten Rörelseresultat exkl avskrivningar -59 –31 Erhållen ränta 510 516 Erlagd ränta -508 –486 Betald inkomstska - – Kassaflöden före förändring av rörelsekapital -57 –1 Förändring av rörelsekapital Kortfristiga fordringar -1 534 Kortfristiga skulder 2 –10 Summa förändring av rörelsekapital 27 1 524 Kassaflöde från den löpande verksamheten -56 523 Investeringsverksamheten Förvärv av andelar i koncernföretag -883 - Förvärv materialla anläggningstillgångar -9 - Övriga ﬁnansiella anläggningstillgångar -803 –398 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 695 –398 Finansieringsverksamheten 3 Lämnad utdelning -1 161 –1 050 Erhållna och lämnade koncernbidrag 4 644 Upptagna lån 14 962 9 092 Amortering av skulder -11 440 –8 280 Återköp egna aktier -613 –541 Kassaflöde från ﬁnansieringsverksamheten 1 752 –135 Förändring likvida medel 1 –10 Likvida medel vid periodens början 39 1 11 Likvida medel vid periodens slut 39 2 1 Moderbolaget Förändring i eget kapital Moderbolaget Kassaflödes analyser Ekonomisk redovisning 92 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Not 1 Allmän information Fabege AB (publ), organisationsnummer 556049-1523, med säte i Stockholm, utgör moderföretag för en koncern med doerföretag enligt not 46. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvud- kontor i Stockholm är: Fabege AB, Box 730, 169 27 Solna. Besöksadress: Gårdsvägen 6. Vi är e av Sr ett av Sveriges ledande fas tighetsbolag, med verksam- heten koncentrerad till Stockholmsregionen. Verksamheten bedrivs genom doerbolagdotterbolag och fastighetsbeståndet består huvudsakligen av kommersiella lokaler. Not 2 Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har uppräats i enlighet med Årsredovisningslagen, de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Commiée (IFRIC) per den 31 december 2021. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för ﬁnansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompleerande redovis- ningsregler för koncerner) vilken speciﬁcerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Årsredovisningen för moderbolaget har uppräats enligt Årsredovisningslagen, Rådet för ﬁnansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och ualanden från Rådet för ﬁnansiell rapportering. Moderbola- gets redovisning överensstämmer med koncernens principer med undan- tag av vad som framgår nedan under avsniet ”Avvikelser mellan koncer- nens och moderbolagets redovisningsprinciper”. I årsredovisningen har värdering av poster ske till anskaningsvärde, utom då det gäller omvär- dering av förvaltningsfastigheter samt ﬁnansiella instrument som värderas till verkligt värde. Nedan beskrivs mer väsentliga redovisningsprinciper som har tillämpats. Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget redovisar enligt Årsredovisningslagen, Rådet för ﬁnansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och ualanden från Rådet för ﬁnansiell rapportering. Skaelagstiningen i Sverige ger företag möjligheten a skjuta upp skaebetalning genom avsäning till obeskaade reserver i balansräkningen via resultaträknings- posten boksluts dispositioner. I koncernens balansräkning behandlas dessa som temporära skillnader, det vill säga uppdelning mellan uppskjuten skat- teskuld och eget kapital. Förändring av obeskaade reserver redovisas i koncernens rapport över totalresultat fördelat på uppskjuten ska och årets resultat. Räntor under byggna tions tiden som ingår i byggnaders anska- ningsvärde aktiveras endast i koncernredovisningen. Koncernbidrag läm- nade såväl som erhållna redovisas i resultat räkningen som en bokslutsdisposition. Nya och ändrade standarder och tolkningar som trädde i kra 1 januari 2021 och framåt Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Övriga nya eller reviderade IFRS- standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trä i kra eer 1 januari 2021 har inte ha någon nämnvärd eekt på koncernens ﬁnansiella rapporter. Bolaget har erhållit statliga bidrag i form av hyresstödpaketet vilka redovisas som hyresintäkter. Erhållna bidrag redovisas i resultaträkningen i samma period som de intäktsbortfall, i form av lämnade hyresrabaer, som bidra- gen är avsedda a täcka till den del det bedöms föreligga rimlig säkerhet a villkoren uppfyllts och bidragen har erhållits/kommer a erhållas. Det ﬁnns inga eventualförpliktelser som är knutna till de statliga bidragen. Koncernen har inte erhållit några andra former av statliga stöd. Årsredovisningen är uppmärkt i enlighet med ESEF-förordningen. Förändringar i svenska regelverk Förändringar under 2021 har inte ha någon väsentlig påverkan på vår redovisning. Moderföretagets redovisningsprinciper Ändrade redovisningsprinciper De ändringar i RFR 2 Redovisning för juridiska personer som har trä i kra och gäller för räkenskapsåret 2021 har inte ha någon väsentlig påverkan på moder företagets ﬁnansiella rapporter 2021. Not 3 Finansiella instrument och ﬁnansiell riskhantering Kapitalförsörjning Vi ska ha en stark ﬁnansiell ställning och balansen mellan eget kapital och lånat kapital är viktig för bolaget. Målsäningen är a soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och räntetäckningsgraden till minst 2,2 gånger. Vår kapitalförsörjning hänför sig till tre källor: eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Per balansdagen uppgick eget kapital till 45 174 Mkr (41 542), räntebärande skulder till 30 399 Mkr (26 669) och övriga skul- der till 12 415 Mkr (10 955). Vårt åtaganden gällande covenanter är likartade i de olika kreditavtalen och stipulerar, förutom börsnotering, en soliditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,5 gånger. På fastig- hetsnivå varierar belånings graderna ur e pantsäningsperspektiv mellan 50 och 70 procent, beroende på typ av fastighet och ﬁnansiering. Finansiella mål Långsiktiga mål Utfall 21-12-31 Utfall 20-12-31 Avkastning på eget kapital, % 1) 12,5 7,8 Soliditet, % lägst 35 51 52 Räntetäckningsgrad, ggr minst 2,2 4,1 4,3 Skuldkvot, ggr (på sikt) max 13 14,7 13,2 Belåningsgrad, % högst 50 36 35 1) Målet för avkastning på eget kapital är a uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighetsbolagen. Principer för ﬁnansiering och ﬁnansiell riskhantering Vi är i egenskap av neolåntagare exponerat för ﬁnansiella risker. Framför- allt utsäs vi för ﬁnansieringsrisk, ränterisk och kredit risk. Det operativa ansvaret för koncernens upplåning, likviditetsstyrning och ﬁnansiella riskex- ponering ligger hos ﬁnansfunktionen, som är en central enhet i moderbola- get. Vår ﬁnans policy, som är fastställd av styrelsen, anger hur de ﬁnansiella riskerna ska hanteras och inom vilka ramar ﬁnansfunktionen får agera. Fabeges riskexponering ska vara begränsad och, så långt som möjligt, kon- trollerad vad avser val av placeringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, ﬁnansieringsvillkor samt aärspartners. Finansierings- och likviditetsrisk Finansierings- och likviditetsrisk deﬁnieras som det lånebehov som kan täckas i e ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse reﬁnansiering av beﬁntliga lån eller nyupplåning. Vi strävar eer balans mellan kort- och långfristig upplåning, fördelat på e antal ﬁnansieringskällor. Vår ﬁnanspolicy anger a outnyjade kredit- faciliteter ska ﬁnnas för a garantera en god betalningsberedskap. Lång- fristiga kredit löen med på förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med de större långivarna. Våra huvudsakliga ﬁnansiärer är de nordiska aärsbankerna samt kapitalmarknaden. Upplå- ningen i bank är företrädesvis säkerställd med panträ i fastigheter. Tabellen på nästa sida (sid 93) visar koncernens förfallostruktur för ﬁnan- siella skulder. Beloppen visar avtalsenliga odiskonterade kassaflöden och innefaar både ränta och nominella belopp. Likviditetsflöden avseende derivat visas neo. Övriga skulder är kortfristiga och förfaller inom e år. Den genomsniliga belåningsgraden uppgick per årsskiet till 36 pro- cent (35). Vi har e certiﬁkatsprogram om 5000 Mkr. Mängden utestående certi ﬁkat uppgick vid årets slut till 2 250 Mkr (2 025). Vi har tillgängliga lång- fristiga kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående cer- tiﬁkat. Vi hade vid årsskiet outnyjade kreditfaciliteter uppgående till 3 374 Mkr exklusive certiﬁkatsprogrammet. 2016 etablerade vi e MTN -program med särskilda villkor avseende hållbarhet och miljö, om 2 Mdkr. Under 2017– 2021 utökades dea till 5, 8 respektive 10 Mdkr. Noter Noter 93Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Noter Låneförfallostruktur per 31 december 2021 År, förfall Lånelöe belopp, Mkr Utnyjat belopp, Mkr Certiﬁkatsprogram 2 250 2 250 < 1 år 2 958 2 798 1–2 år 5 900 2 636 2–3 år 9 088 6 888 3–4 år 1 555 1 555 4–5 år 5 050 5 050 5–10 år 4 456 4 456 10–15 år 3 529 3 529 15–20 år 1 236 1 236 Totalt 36 023 30 399 Löptidsfördelning Nedan tabell visar ﬁnansiella skulders löptidsfördelning (exkl derivat). Av denna information framgår a andelen längre ﬁnansiering successivt ökats under 2021 som e led i a förlänga bolagets kapitalbindning och ﬁnansiella styrka. Beloppen i dessa tabeller är inte diskonterade värden och de innehåller i förekommande fall även räntebetalningar vilket innebär a alla belopp inte är möjliga a stämma av mot de belopp som redovisas i balans- räkningarna. Räntebetalningar är fastställda utifrån de förutsäningar som gäller på balansdagen. Koncernens låneavtal innehåller inte några särskilda villkor som kan med- föra a betalningstidpunkten blir väsentligen tidigare än vad som framgår av tabellerna. Inom 3 månader 3–12 månader 1–5 år Över 5 år Totalt 2021-12-31 Skulder till kreditinstitut 0 74 7 129 8 472 15 675 Skulder till kapitalmarknaden 2 750 2 224 9 000 750 14 724 Leverantörsskulder 67 – – – 67 Övriga kortfristiga skulder 404 – – – 404 Totalt 3 221 2 298 16 129 9 222 30 870 2020-12-31 Skulder till kreditinstitut 0 0 6 661 8 509 15 170 Skulder till kapitalmarknaden 1 775 1 150 8 574 0 11 499 Leverantörsskulder 41 – – – 41 Övriga kortfristiga skulder 72 – – – 72 Totalt 1 888 1 150 15 235 8 509 26 782 Ränterisk Ränterisken avser risken för a förändringar i ränteläget påverkar koncer- nens upp låningskostnad. Räntekostnaden utgör koncernens enskilt största kostnadspost. Räntebindning ska enligt koncernens ﬁnanspolicy ske utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Vi använder oss av ﬁnansiella instrument, i form av ränteswapar, i sye a begränsa ränterisker samt för a på e flexibelt sä påverka låneportföljens genomsniliga bind- ningstid. Av känslighetsanalysen i förvaltnings beräelsen framgår hur en förändring i räntenivån påverkar resultatet på kort och lång sikt. De räntebä- rande skulderna uppgick den 31 december till 30 399 Mkr (26 669) med en medelränta om 1,62 procent (1,67) exklusive lånelöen och 1,71 procent (1,77) inklusive kostnader för lånelöen. Av de totala skulderna utgordes 2 250 Mkr (2 025) av utestående certiﬁkat. Under året har räntor om totalt 16 Mkr (27) avseende projektfastigheter aktiverats. Den genomsniliga kapitalbindningstiden uppgick till 4,9 år (5,2). Den genomsniliga räntebindningstiden i vår skuldportfölj uppgick till 3,7 år (4,1), inklusive eekter av derivatinstrument. Den genomsniliga räntebindnings- tiden för rörliga lån var 90 dagar. Vår derivatportfölj bestod av ränteswapp- avtal om totalt 18 950 Mkr, med förfall till och med 2032 och en fast årlig ränta mellan –0,18 och 1,30 procent före marginal. För 62 procent av vår låneportfölj var räntan bunden med hjälp av räntederivat. Total andel ränte- bundna lån uppgick till 76 procent. Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda undervärdet i portföljen uppgick per 31 december till 65 Mkr (597). Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringen är av redo visnings karaktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Orealiserade värde förändringar i årets resultat uppgick till 532 Mkr (–229). Marknadsvärdesförändringar uppstår till följd av förändringar av marknadsräntan. För samtliga övriga ﬁnansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redo- visade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. I ﬁnansnet- tot ingår övriga ﬁnansiella kostnader om 33 Mkr (27), huvudsakligen avse- ende periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certiﬁkatsprogram. Räntekostnader kopplade till skuld- erna förfaller till betalning löpande under återstående kapitalbindningstid. Leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder för faller till betalning inom 365 dagar från balansdagen. Våra åtaganden kopplade till dess ﬁnan- siella skulder möts till största delen av hyres intäkter som i huvudsak förfaller till betalning kvartalsvis. Likvidflöden År Mkr Beräknade per 2021-12-31 Beräknade per 2020-12-31 Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2021 –2 925 –288 –136 –3 349 2022 –5 048 –309 157 –5 201 –8 512 –223 –135 –8 870 2023 –2 636 –267 153 –2 749 –2 618 –159 –133 –2 910 2024 –6 888 –214 141 –6 961 –2 550 –130 –121 –2 801 2025 –1 555 –167 120 –1 602 –1 555 –106 –103 –1 765 2026 –5 050 –130 99 –5 081 0 –106 –79 –186 2027 0 –130 72 –58 0 –106 –55 –162 2028 0 –130 39 –91 –2 626 –82 –24 –2 732 2029 –750 –98 19 –829 –1 080 –61 –4 –1 146 2030 –2 626 –79 13 –2 692 0 –61 0 –61 2031 0 –79 10 –69 –63 –55 0 –117 2032 –1 080 –59 4 –1 135 –698 –50 0 –748 2033 –1 037 –47 0 –1 084 –297 –45 0 –342 2034 –2 492 –28 0 –2 520 –2 492 –29 0 –2 521 2035–38 0 –27 0 –27 0 –114 0 –114 2039 –1 236 –7 0 –1 243 –1 253 –7 0 –1 260 –30 399 –1 773 827 –31 345 –26 669 –1 623 –792 –29 084 För a beräkna likvidflöden för krediter samt för de rörliga benen i ränteswapparna har Stiborräntan per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och kredit- marginal har antagits vara desamma som per bokslutsdagen fram till respektive kredits förfall, då de antagits slutamorterats. I tillägg till ovan har vi tomt- räsavgälder, utflödet uppgår för närvarande till 36 Mkr. Not 3 fortsäning 94 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Ränteförfallostruktur per 31 december 2021 År, förfall Mkr Genomsnilig ränta, % Andel, % < 1 år 1) 8 636 3,25 28 1–2 år 2 150 0,96 7 2–3 år 3 188 0,78 10 3–4 år 2 600 0,97 9 4–5 år 3 100 0,93 10 5–6 år 3 250 1,03 11 6–7 år 3 276 1,57 11 7–8 år 2 000 0,60 7 8–9 år 800 0,39 3 9–10 år 900 0,72 3 11 år 500 0,81 1 Summa 30 399 1,62 100 1) I sniräntan för perioden < 1 år ingår marginalen för hela skuldportföljen, på grund av a bolagets räntebindning huvudsakligen görs med hjälp av ränteswappar, vilka handlas utan marginal. Valutarisk Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på vårt resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Den enda valutarisk vi exponeras för avser inköp från utländska leverantörer till vissa större projekt, valutarisken anses vara begränsad. Denna risk hanteras med hjälp av valutasäkringar. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtag- anden. Risken begränsas genom a ﬁnanspolicyn anger a endast kredit- värdiga motparter accepteras i ﬁnansiella transaktioner. Kreditrisken hos ﬁnansiella motparter begränsas dels genom neingavtal/ISDA-avtal och dels genom en spridning i såväl ﬁnansieringskällor som kreditförfall. Kredit- risken bedöms vid årsskiet vara tillfredsställande hanterad. På motsva- rande sä prövas även kreditvärdigheten beträande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyring av fastigheter och bolag samt avseende lån till intressebolag. Den maximala kreditexponeringen avseende samtliga ﬁnansiella tillgångar motsvaras av dess redovisade värde. Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom a ﬁnanspolicyn anger a endast kreditvärdiga motparter accepteras i ﬁnansiella transaktioner. Beträande kundfordringar anger policyn a sedvanliga kreditprövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. De förväntade kreditförlusterna för kund- fordringar beräknas med hjälp av en matris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsäningar. Kviningsnot Belopp redovisade i balansräkningen Säker heter Finansiella avtal Neo Tillgångar Derivatinstrument 121 0 –121 0 Skulder Derivatinstrument –186 0 121 –65 Summa –65 0 0 –65 Not 3 fortsäning Avstämning av skulder hänförliga till ﬁnansieringsverksamheten (koncernen) Ej kassaflödespåverkande förändringar UB 2020 Kassaflöde från ﬁnansierings- verksamheten Förändring i verkligt värde UB 2021 Räntebärande skulder, långfristiga 23 744 3 857 27 601 Räntebärande skulder, kortfristiga 2 925 –127 2 798 Ränteswappar, verklig värdesäkring 597 –532 65 Summa skulder hän förliga till ﬁnansie- ringsverksamhet 27 266 3 730 –532 30 464 Avstämning av skulder hänförliga till ﬁnansieringsverksamheten (moderbolaget) Ej kassaflödespåverkande förändringar UB 2020 Kassaflöde från ﬁnansierings- verksamheten Förändring i verkligt värde UB 2021 Räntebärande skulder, långfristiga 22 216 5 247 27 463 Räntebärande skulder, kortfristiga 2 925 –1 725 1 200 Upptagna lån Amortering av skuld Ränteswappar, verklig värdesäkring 597 –532 65 Summa skulder hän förliga till ﬁnan- sieringsverksamhet 25 738 3 522 –532 28 728 Moderbolaget Moderbolaget står vanligtvis för koncernens externa upplåning. Bolaget ﬁnansierar med dessa medel doerbolagen på marknadsmässiga villkor. Noter 95Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Noter Not 3 fortsäning Neovinster/-förluster från ﬁnansiella tillgångar och ﬁnansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IFRS 9 framgår av tabellen nedan. Finansiella tillgångar värde- rade till upplupet anska- ningsvärde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värde- rade till verkligt värde via resultat räkningen (Other) Finansiella skulder värderade till upplupet anskaningsvärde Redovisat värde Mkr, 2021 Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Rörelseresultat Rörelsens intäkter och kostnader 0 0 0 0 0 0 0 0 Finansneo Ränteintäkter 20 510 20 510 Räntekostnader –498 –508 –498 –508 Värdeförändringar, derivat 532 532 532 532 Värdeförändringar, aktier 2 2 2 2 Summa 20 531 534 534 –498 –508 56 536 Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori Finansiella tillgångar värde- rade till upplupet anska- ningsvärde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värde- rade till verkligt värde via resultat räkningen (Other) Finansiella skulder värderade till upplupet anskaningsvärde Redovisat värde Mkr, 2020-12-31 Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Finansiella tillgångar Fordringar hos koncernföretag 44 188 44 188 Fordringar hos intresseföretag 868 868 Andra långfristiga värdepappers- innehav 6 9 6 9 Andra långfristiga fordringar 102 102 Kundfordringar 53 53 Derivatinstrument 20 20 20 20 Övriga fordringar 14 4 14 4 Upplupna intäkter 283 100 283 100 Kortfristiga placeringar 108 108 Likvida medel 20 1 20 1 Summa 1 340 44 293 134 29 0 0 1 474 44 322 Finansiella skulder Skulder till koncernföretag 17 533 17 533 Räntebärande skulder 26 669 25 145 26 669 25 145 Derivatinstrument 617 617 617 617 Leverantörsskulder 41 3 Övriga kortfristiga skulder 72 62 Upplupna kostnader 92 90 Summa 0 0 709 707 26 782 42 743 27 286 43 295 Finansiella tillgångar värde- rade till upplupet anska- ningsvärde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värde- rade till verkligt värde via resultat räkningen (Other) Finansiella skulder värderade till upplupet anskaningsvärde Redovisat värde Mkr, 2021-12-31 Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Finansiella tillgångar 0 0 Fordringar hos koncernföretag 45 164 0 45 164 Fordringar hos intresseföretag 563 563 0 Andra långfristiga värdepappers- innehav 12 15 12 15 Andra långfristiga fordringar 90 90 0 Kundfordringar 69 69 0 Derivatinstrument 121 121 121 121 Övriga fordringar 183 1 183 1 Upplupna intäkter 326 104 326 104 Kortfristiga placeringar 96 96 0 Likvida medel 131 2 131 2 1 360 45 271 229 136 0 0 1 591 45 407 Finansiella skulder 0 0 Skulder till koncernföretag 18 038 0 18 038 Räntebärande skulder 30 399 28 663 30 399 28 663 Derivatinstrument 186 186 186 186 Leverantörsskulder 67 2 67 2 Övriga kortfristiga skulder 404 52 404 52 Upplupna kostnader 108 106 108 106 Summa 0 0 294 292 30 870 46 755 31 164 47 047 96 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Redovisningsprincip Finansiella instrument En ﬁnansiell tillgång eller ﬁnansiell skuld tas upp i balansräkningen när bola- get blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En ﬁnansiell tillgång tas bort från balansräkningen när räigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En ﬁnansiell skuld tas bort från balans- räkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sä utsläcks. För derivat tillämpas aärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsälj- ning av ﬁnansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning. Klassiﬁcering och värdering Finansiella tillgångar klassiﬁceras utifrån den aärsmodell som tillgången hanteras i och dess kassaflödeskaraktär. Om den ﬁnansiella tillgången innehas inom ramen för en aärsmodell vars mål är a inkassera kontrakt- senliga kassaflöden och de avtalade villkoren för den ﬁnansiella tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till upplupet anskaningsvärde. Om den ﬁnansiella tillgången innehas i en aärsmodell vars mål kan upp- nås både genom a samla in avtalsenliga kassaflöden och sälja ﬁnansiella tillgångar, och de avtalade villkoren för den ﬁnansiella tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till verkligt värde via övrigt totalresultat. Alla övriga aärsmodeller där syet är spekulation, innehav för handel eller där kassaflödeskaraktären utesluter andra aärsmodeller innebär redovisning till verkligt värde via resultaträkningen. Koncernen tillämpar en aärsmodell där målet är a inkassera kontrakt- senliga kassaflöden för koncerninterna fordringar, kundfordringar, likvida medel, fordringar hos koncernföretag, upplupna intäkter och övriga ford- ringar. Koncernens ﬁnansiella tillgångar redovisas till upplupet anskaningsvärde. Finansiella skulder värderas till verkligt värde via resultaträkningen om de är en villkorad köpeskilling på vilken IFRS 3 appliceras, innehav för handel eller om den initialt identiﬁeras som en skuld till verkligt värde via resultat räkningen. Övriga ﬁnansiella skulder värderas till upplupet anskaningsvärde. Leverantörsskulder värderas till upplupet anskaningsvärde. Leveran- törsskuldernas förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Räntebärande banklån och skulder till koncernföretag värderas till upplupet anskaningsvärde enligt eektivränte metoden. Eventuella skillnader mellan erhållet lånebelopp (neo eer transaktionskostnader) och återbetalning eller amortering av lån redovisas över lånens löptid. Villkorad köpeskilling klassiﬁceras och värde- ras till verkligt värde via resultaträkningen. Beräkning av verkligt värde ﬁnansiella instrument Verkligt värde för derivatinstrument beräknas med hjälp av diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. Framtida kassaflöden beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för res- pektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdes- beräknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. Vi tillämpar inte säkrings- redovisning av derivatinstrument. Tillgångar och skulder i dessa kategorier värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i rap- porten över totalresultat. Aktieinnehav har kategoriserats som ”ﬁnansiella tillgångar” som innehas för handel. Dessa värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i rapporten över totalresultat. Vid fastställande av verkligt värde för aktieinnehav används noterade marknadspriser. För samtliga ﬁnansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. Upplupet anskaningsvärde och eektivräntemetoden Upplupet anskaningsvärde för en ﬁnansiell tillgång är det belopp till vilket den ﬁnansiella tillgången värderas vid det första redovisningstillfället minus kapitalbelopp, plus den ackumulerade avskrivningen med eektivränteme- toden av eventuell skillnad mellan det kapitalbeloppet och det utestående kapitalbeloppet, justerat för eventuella nedskrivningar. Redovisat bruo- värde för en ﬁnansiell tillgång är upplupet anskaningsvärdet för en ﬁnan- siell tillgång före justeringar för en eventuell förlustreserv. Finansiella skulder redovisas till upplupet anskaningsvärde med användning av eektivränte- metoden eller till verkligt värde via resultaträkningen. Eektivräntan är den ränta som vid en diskontering av samtliga framtida förväntade kassaflöden över den förväntade löptiden resulterar i det initialt redovisade värdet för den ﬁnansiella tillgången eller den ﬁnansiella skulden. Kvining av ﬁnansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder kvias och redovisas med e neobelopp i balansräkningen när det ﬁnns legal rä a kvia och när avsikt ﬁnns a reglera posterna med e neobelopp eller a samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Koncernen kviar inga ﬁnansiella tillgångar och skulder. Nedskrivningar Koncernen redovisar en förlustreserv för förväntade kreditförluster på ﬁnansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaningsvärde eller verkligt värde via övrigt totalresultat. Eget kapitalinstrument omfaas inte av nedskrivningsreglerna. Per varje balansdag redovisar koncernen föränd- ringen i förväntade kreditförluster i resultatet. För samtliga ﬁnansiella tillgångar ska koncernen värdera förlustreserven till e belopp som motsvarar 12 månaders förväntade kreditförluster. För ﬁnansiella instrument för vilka det har ske betydande ökningar av kreditris- ken redovisas en reserv baserad på kreditförluster för tillgångens hela löptid (den generella modellen). Syet med nedskrivningskraven är a redovisa de förväntade kreditför- lusterna för återstående löptid för alla ﬁnansiella instrument för vilka det har ske betydande ökningar av kreditrisken, antingen bedömt enskilt eller kol- lektivt, med tanke på alla rimliga och veriﬁerbara uppgier, inklusive fram- åtblickande sådana. Koncernen värderar förväntade kreditförluster från e ﬁnansiellt instrument på e sä som återspeglar e objektivt och sannolik- hetsvägt belopp som bestäms genom a utvärdera e intervall av möjliga utfall, pengars tidsvärde och rimliga veriﬁerbara uppgier om nuvarande för- hållande och prognoser för framtida ekonomiska förutsäningar. För kundfordringar, avtalstillgångar och leasingfordringar ﬁnns förenklingar som innebär a koncernen direkt redovisar förväntade kreditförluster för till- gångens återstående löptid. Koncernens exponering för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kund- fordringar, avtalstillgångar (reversfordringar), övriga fordringar, upplupna intäkter och likvida medel. Likvida medel, övriga fordringar och upplupna intäkter omfaas av den generella modellen. För likvida medel tillämpas undantaget för låg kreditrisk. Den förenklade modellen används för beräkning av kreditförlusterna på koncernens kundfordringar och avtalstillgångar. Vid beräkning av de för- väntade kreditförlusterna har kundfordringar grupperats baserat på kun- dernas kreditbetyg. De förväntade kreditförlusterna för kundfordringar och avtalstillgångar beräknas med hjälp av en provisionsmatris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsäningar och pengarnas tidsvärde om applicerbart. Koncernen deﬁnierar fallissemang som a det bedöms osannolikt a motparten kommer a möta sina åtaganden på grund av indikatorer som ﬁnansiella svårigheter och missade betalningar. Oavse anses fallissemang föreligga när betalningen är 90 dagar sen om det inte föreligger särskilda skäl a beloppet kommer a inflyta. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till yerligare kassaflöden bedöms föreligga. Not 3 fortsäning Neovinster/-förluster från ﬁnansiella tillgångar och ﬁnansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IFRS 9 framgår av tabellen nedan. Finansiella tillgångar värde- rade till upplupet anska- ningsvärde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värde- rade till verkligt värde via resultat räkningen (Other) Finansiella skulder värderade till upplupet anskaningsvärde Redovisat värde Mkr, 2020 Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Rörelseresultat Rörelsens intäkter och kostnader Summa 0 0 0 0 0 0 0 0 Finansneo Ränteintäkter 16 516 16 516 Räntekostnader –475 –486 –475 –486 Värdeförändringar, derivat –229 –229 –229 –229 Värdeförändringar, aktier –2 –2 –2 –2 Summa 16 516 -231 -231 -475 -486 -690 -201 Noter 97Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Noter Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar uppska- ningar och bedömningar vilka är a betrakta som väsentliga för redovisn- ingsändamål (se även not 17). Även de bedömningar och uppskaningar som görs i samband med realisering av förvaltningsfastigheter avseende främst hyres garantier och revers fordringar är a betrakta som väsentliga. För hyresgarantier görs en bedömning av sannolikheten för utbetalning samt eventuella investeringskostnader för färdig ställande av ytor för uthyr- ning under återstående garantitid. Hyresgarantier med mera inkluderas i balansposten Avsäningar. Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av riskövergång vilken är vägledande för när transaktionen ska redo visas. För reversfordringar görs en bedömning av vilket belopp som väntas inflyta. Not 4 Viktiga uppskaningar och bedömningar för redovisningsändamål Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är a betrakta som e tillgångsförvärv eller e rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastig- heter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassiﬁceras i normalfallet som tillgångsförvärv. Vid värdering av underskosavdrag görs en bedömning av sannolikheten a underskoen kan utnyjas. Fastställda undersko som med hög säker- het kan nyjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av upp- skjuten skaefordran. För ﬁnansiella anläggningstillgångar såsom andelar i intressebolag, reversfordringar på intressebolag och andra bolag görs en bedömning av värdet på respektive andel och avseende reversfordringar vilket belopp som förväntas inflyta. Not 5 Segmentsredovisning januari-december 2021 januari-december 2020 Mkr Förvaltning Förädling Projekt SHH Bostad Totalt Förvaltning Förädling Transaktion SHH Bostad Totalt Hyresintäkter 2 722 138 29 0 2 889 2 655 140 11 2 806 Projekt & entreprenadomsäning, bostad - - - 62 62 0 Summa neoomsäning 2 722 138 29 62 2 951 2 655 140 11 0 2 806 Fastighetskostnader -611 -78 -15 0 -704 -579 -97 -18 -694 Projekt & entreprenadkostnader bostadsut- veckling - - - -71 -71 0 Bruoresultat 2 111 60 14 -9 2 176 2 076 43 -7 0 2 112 Varav driöversko fastighetsförvaltning 2 111 60 14 0 2 185 2 076 43 -7 2 112 Överskosgrad fastighetsförvaltning 78% 43% 48% 0% 76% 78% 31% -64% 75% Varav bruoresultat bostadsutveckling - - - -9 -9 0 0 Central administration & marknadsföring -93 -11 -6 0 -110 -82 -8 -4 -94 Ränteneo -417 -50 -23 -5 -495 -400 -44 -18 -462 Tomträsavgäld -36 0 0 0 -36 -30 0 0 -30 Resultatandelar i intressebolag -35 0 25 12 2 -52 -1 0 -53 Förvaltningsresultat 1 530 -1 10 -2 1 537 1 512 -10 -29 0 1 473 Realiserade värdeförändr. fastigheter 0 0 56 0 56 24 25 0 49 Orealiserade värdeförändr. fastigheter 3 437 265 883 0 4 585 1 918 423 374 2 715 Resultat före ska per segment 4 967 264 949 -2 6 178 3 454 438 345 0 4 237 Värdeförändr. räntedervat & aktier 534 -231 Resultat före ska 6 713 4 006 Markandsvärde fastigheter 69 105 8 262 5 639 251 83 257 65 314 7 630 3 704 76 648 Projekt- och exploateringsfastigheter 821 821 0 Uthyrningsgrad, % 90 90 92 91 Redovisningsprincip Segmentrapportering Segmentinformation presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och rörelsesegment identiﬁeras utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfaare. Koncernen har identiﬁerat koncernens VD som dess högste verkställande beslutsfaare och den interna rapporte- ringen som används av VD för a följa upp verksamheten och faa beslut om resursfördelning ligger till grund för den segmentinformation som pre- senteras. I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten enligt företagsled- ningens synsä med uppdelning i segmenten Förvaltning, Förädling, Pågå- ende projekt och SHH Bostad. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hän- förliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). Förvaltningsfastigheter avser fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastigheter avser fastigheter med planerade ny-, till- eller ombyggnationer som väsentligt påverkar fastighetens drisöversko. Drisöverskoet påverkas av uthyrningsbegränsningar inför förestående förädling. Pågående projekt avser fastighet som är under projektutveckling. Rena markfastigheter ingår i dea segment. Även nyligen förvärvade fastig- heter (inom e år) med pågående arbete för a väsentligt förbära fastighetens drisöversko i förhållande till förvärvstillfället omfaas. Hyres intäkter och fastighetskostnader samt orealiserade värdeföränd- ringar hänförs direkt till fastigheter inom respektive segment (direkta intäk- ter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i ﬁnansneot har schablonfördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Under andra kvartalet färdigställdes projektet i fastigheten Hagalund 2:11 (Bilia), Nationalarenan 3 (Choice Hotel) och Stigbygeln 2 och fastigheterna överfördes från pågående projekt till förvaltningsfastigheter. Under fjärde kvartalet övergick fastigheten Klacken 2 från pågående projekt till förvalt- ningsfastigheter eer projektets färdigställande. Vidare omklassiﬁcerades fastigheterna Påsen 1, Svetsaren 3, Trikåfabriken 4, Trikåfabriken 8, Töm- men 1 och Uarda 4 från förvaltningsfastigheter till förädlingsfastigheter. 98 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Not 6 Anställda och lönekostnader m.m. Medelantalet anställda 2021 Varav kvinnor 2020 Varav kvinnor Moderbolaget 179 62 180 65 Doerbolagen 17 10 0 0 Koncernen totalt 196 72 180 65 2021 2020 Personalomsäning, % 11 7 Total sjukfrånvaro, % 2,9 2,9 Antal anställda, medeltal, st 196 180 Sjukfrånvaro per åldersgrupp, % Kvinnor Män Ålder –29 2,15 1,69 Ålder 30–49 2,92 3,84 Ålder 50– 0,97 2,98 Mkr Löner och andra ersäningar 2021 Sociala kostnader 2021 Löner och andra ersäningar 2020 Sociala kostnader 2020 Moderbolaget 138 83 134 80 varav pensionskostnader 29 28 Doerbolagen 9 5 2 varav pensionskostnader 1 2 Koncernen totalt 147 88 134 82 varav pensions- kostnader totalt 30 30 Könsfördelning styrelse och ledande befaningshavare Styrelse 2021 Styrelse 2020 Ledande befanings- havare 2021 Ledande befanings- havare 2020 Män 3 3 4 4 Kvinnor 4 3 5 2 Totalt 7 6 9 6 Ersäning till ledande befaningshavare Med andra ledande befaningshavare avses de sju personer som tillsam- mans med verkställande direktören och vice vd utgort koncernledningen under 2021. Under året bestod koncernledningen av VD, vice VD samt eko- nomi- och ﬁnanschef, vice VD samt aärsutvecklingschef (t o m 2021-04- 30), chef aärsutveckling (fr om 2021-08-01), chef projekt och förädling, chef teknisk dri, chef förvaltning, chef HR, chef kommunikation samt chef stads- och fastighetsutveckling. Ersäning till ledande befaningshavare utgår på marknadsmässiga villkor i enlighet med av årsstämman fastställda riktlinjer. Ersäning till ledande befaningshavare betalas ut från moderbo- laget. För koncernledningens sammansäning, se sidan 118–119. Vi har en vinstandelsstielse som omfaar samtliga anställda. Avsä- ningen till vinstandelsstielsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital med maximal avsäning om två prisbasbelopp per år och anställd. För 2021 har avsäning gorts med cirka 15,5 (14,8) Mkr motsvarande 1,83 (1,80) prisbasbelopp per anställd exklusive löneska. Övriga förmåner avser tjänstebil, hushållsnära tjänster samt sjukvårdsförsäkring. Pension Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pensions- ålder för verkställande direktören är 65 år. Pensionspremien utgår under anställningstiden med max 30 procent av den pensionsgrundande lönen. För andra ledande befaningshavare gäller ITP-planen eller motsvarande och pensionsåldern 65 år. Avgångsvederlag VD har en med bolaget ömsesidig uppsägningstid om sex månader och e avgångsvederlag om 18 månader. För andra ledande befaningshavare gäl- ler en ömse sidig uppsägningstid om 3–6 månader och avgångsvederlag upp till 18 månader. Avgångsvederlag utgår endast vid uppsägning från bolagets sida och avräknas andra inkomster. Dea gäller för samtliga per- soner i ledande befaningar. Beredningsunderlag Styrelsen bereder frågan om ersäning och andra anställningsvillkor för vd samt principer för ersäningar och andra anställningsvillkor till andra ledande befaningshavare. Styrelsen Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämma. För 2021 uppgick arvodet till totalt 2 340 tkr (2 100). Därav har styrelsens ordförande erhållit 670 tkr (670), och övriga ledamöter 1 670 tkr (1 430). Inga andra arvoden eller för- måner har utgå till styrelsen. Ersäningar och övriga förmåner till ledande befaningshavare, tkr Koncernledning 2021, tkr Lön/ Arvode Övriga förmåner Pension Summa Verkställande direktör 9 916 65 2 638 12 619 Vice verkställande direktör, ekonomi och ﬁnans 4 020 116 789 4 925 Vice verkställande direktör, aärsutveckling 6 840 0 0 6 840 Andra ledande befanings havare 12 051 569 4 501 17 121 Rörlig ersäning har utgå med 0 (838) tkr till avgående vd, rörlig ersäning till vd har utgå med 2 415 (1 035), 1 014 (1 183) tkr till två vice vd samt 1 755 (1724) Tkr till sju (tre) andra ledande befaningshavare. Det har inte utgå någon annan ersäning till koncernledningen. Ersäning till vice verkstäl- lande direktörer inkluderar ersäning till vice vd aärsutveckling som under 2019 övergick i en konsultroll och därmed uppbär e av styrelsen fastställt konsultarvode. Arvodet inkluderar en provisionsbaserad ersäning relaterat till hans speciﬁka arbetsuppgier och mål. Han avgick från koncernled- ningen 2021-04-30. Koncernledning 2020, tkr Lön/ Arvode Övriga förmåner Pension Summa Verkställande direktör 7 937 54 2 915 10 906 Verkställande direktör, avgående 4 378 21 1 196 5 595 Vice verkställande direktör, ekonomi och ﬁnans 4 012 100 743 4 855 Vice verkställande direktör, aärsutveckling 8 520 0 0 8 520 Andra ledande befanings havare 6 548 195 2 312 9 055 Noter Styrelse, Tkr 2021 2020 Arvode, styrelse ledamot Arvode, revisions utsko Arvode, ersänings utsko Summa Arvode, styrelse ledamot Arvode, revisions utsko Arvode, ersänings utsko Summa Jan Litborn (ordförande) 550 50 70 670 550 50 70 670 Anee Asklin 240 100 340 240 100 – 340 Märtha Josefsson 240 50 290 240 50 – 290 Emma Henriksson 240 240 240 – – 240 Stina Lindh Hök 240 240 Per Ingemar Persson 240 – 40 280 Lennart Mauritzon 240 40 280 Mats Qviberg 240 40 280 240 – 40 280 Summa 1 990 200 150 2 340 1 750 200 150 2 100 99Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Noter Principer för ersäning till ledande befaningshavare Styrelsens förslag till riktlinjer för ersäning till ledande befaningshavare Dessa riktlinjer omfaar bolagsledningen i Fabege. Med bolagsledningen avses vd och övriga medlemmar i koncernledningen. Riktlinjerna ska tilläm- pas på ersäningar som avtalas. Förändringar som görs i redan avtalade ersäningar, eer det a riktlinjerna antagits av årsstämman 2021. Rikt- linjerna omfaar inte ersäningar som beslutas av bolagsstämman. Riktlinjernas främjande av bolagets aärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Vi arbetar med hållbar stadsutveckling med huvudsaklig inriktning på kom- mersiella fastigheter inom e begränsat antal välbelägna delmarknader i Stockholmsområdet. Vi skapar värden genom förvaltning, förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen i sye a öka potentialen i fastighetsportföljen. • Vårt övergripande mål är a – i kra av vår välbelägna portfölj, vår aärsmodell och vår kompetens – skapa och realisera värden för a ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighets- bolagen på Stockholmsbörsen. • Vi ska skapa lönsamhet genom a vara e utvecklande och kundorienterat bolag - med engagerade medarbetare - med nöjda kunder - som är det naturliga valet för beﬁntliga och potentiella kunder på Stockholmsmarknaden - som bidrar till Stockholms hållbara utveckling och FN:s globala mål En framgångsrik implementering av vår aärsstrategi och tillvaratagandet av våra långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet, förutsäer a vi kan rekrytera och behålla kvaliﬁcerade medarbetare. För dea krävs a vi kan erbjuda kon- kurrenskraig ersäning. Dessa riktlinjer möjliggör a ledande befaningsha- vare kan erbjudas en konkurrenskraig totalersäning. Vi har inte inräat några yerligare incitamentsprogram beslutade av bolagsstämman utöver de ersäningar som omfaas av dessa riktlinjer. Rörlig kontantersäning som omfaas av dessa riktlinjer ska sya till a främja bolagets aärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Formerna av ersäning m.m. Ersäningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponen- ter: fast kontantlön, rörlig kontantersäning, pensionsförmåner och andra (mindre) förmåner samt avsäning till bolagets vinstandelsstielse. Bolags- stämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersäningar. Den fasta lönen omprövas varje år. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersäning ska kunna mätas och följas upp årsvis (kalender år). Den rörliga kontantersäningen får uppgå till max nio månadslöner mot- svarande högst 75 procent av den fasta årliga kontantlönen. Pensionsåldern ska vara 65 år. Pensionsförmåner ska motsvara ITP- planen eller vara avgisbaserad med maximal avsäning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Rörlig kontantersäning ska vara pensionsgrundande. Övriga förmåner ska där de förekommer utgöra en begränsad del av i förhållande till den fasta ersäningen. Andra förmåner får innefaa bl.a. livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. Vi har en vinstandelsstielse som omfaar samtliga anställda. Avsä- ningen till vinstandelsstielsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital och är maximerad till två basbelopp per år och anställd. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 24 månadslöner. Vid uppsägning från befaningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rä till avgångsvederlag. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersäning m.m. Den rörliga kontantersäningen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara ﬁnansiella eller icke-ﬁnansiella. De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så a de främjar bolagets aärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom a exempelvis ha en tydlig kopp- ling till aärsstrategin eller främja befaningshavarens långsiktiga utveckling. Ansvar och utförda prestationer som sammanfaller med aktieägarnas intres- sen ska reflekteras i ersäningen. För närvarande gäller följande kriterier. • 70 % av rörlig ersäning är baserad på uppnådda mål såsom verksam- hetsmål, ﬁnansiella mål och hållbarhetsmål • 20 % av rörlig ersäning är baserad på totalavkastning i fastighetsportföljen • 10 % av rörlig ersäning är baserad på a aktiekursens utveckling under året överstiger jämförelseindex OMX Stockholm Real Estate GI Mäidpunkt för samtliga mål utgör kalenderår. När mätperioden för upp- fyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersäning avslutats ska Ersäningsutskoet fastställa i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Såvi avser ﬁnansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast oentliggorda ﬁnansiella informationen. Den ledande befaningshavare som erhåller rörlig lön förbinder sig a långsiktigt (för en period av minst tre år) investera minst 2/3 av den rörliga ersäningen eer ska i aktier i bolaget. Syet är a skapa delaktighet och engagemang genom a ledande befaningshavare på e mer strukturerat sä erbjuds a bli aktieägare. Bolagsledningens rörliga ersäning ska vid maximalt utfall inte överstiga en årlig kostnad för bolaget om sammanlagt cirka 10 Mkr (exklusive sociala avgier), beräknat utifrån det antal personer som för närvarande är ledande befaningshavare. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersäningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom a uppgier om anställdas totalersäning, ersäningens komponenter samt ersäning- ens ökning och ökningstakt över tid har utgort en del av ersäningsutsko- ets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av rikt- linjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befaningshavarnas ersäning och övriga anställdas ersäning kommer a redovisas i ersäningsrapporten. Beslutsprocessen för a fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inräat e ersäningsutsko. I utskoets uppgier ingår a bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersäning till ledande befaningshavare. Styrelsen ska uppräa förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess a nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersänings- utskoet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersäningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersäning till ledande befa- ningshavare samt gällande ersäningsstrukturer och ersäningsnivåer i bolaget. Ersäningsutskoets ledamöter är oberoende i förhållande till bola- get och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersä- ningsrelaterade frågor närvarar inte VD eller andra personer i bolags- ledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta a tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i e enskilt fall ﬁnns särskilda skäl för det och e avsteg är nödvändigt för a tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för a säkerställa bolagets ekonomiska bärkra. Som angivits ovan ingår det i ersäningsutskoets uppgier a bereda styrelsens beslut i ersänings- frågor, vilket innefaar beslut om avsteg från riktlinjerna. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna och hur aktieägarnas synpunkter beaktats Dessa riktlinjer har utarbetats i enlighet med de nya krav som gäller från och med årsstämman 2021. Kopplingen till bolagets aärsstrategi och kriterier för rörlig ersäning har förtydligats. I övrigt gäller samma riktlinjer som tidigare för såväl fast som rörlig lön, övriga förmåner, avsäning till bolagets vinst- andelsstielse, anställningsvillkor etcetera. Redovisningsprincip Ersäningar till anställda Ersäning till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträande pensioner och andra ersäningar eer avslutad anställning kan dessa klassiﬁceras som avgis bestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. I koncernen ﬁnns både avgisbestämda och förmånsbestämda pensions- planer. Pensions kostnaderna för avgisbestämda pensionsplaner kost- nadsförs löpande. Förmånsbestämda pensionsplaner nuvärdesberäknas enligt den aktuariella så kallade Projected Unit Credit Method. Aktuariella vinster och förluster redovisas omedelbart via övrigt totalresultat. Anställda inom det tidigare Fabege har förmånsbestämda pensionsplaner. Från och med 2005 sker ingen yerligare upparbetning av denna pensionsskuld. Åtaganden beträande avgisbestämda pensionsplaner fullgörs genom betalningar till fristående myndigheter eller företag vilka administrerar planerna. E antal anställda hos oss har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande inbetalningar till Alecta. Dessa klassiﬁceras som förmånsbe- stämda pensions planer som omfaar flera arbets givare. För räkenskapsåret 2021 har bolaget inte ha tillgång till information för a kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kost- nader vilket medfört a planen inte varit möjlig a redovisa som en förmåns- bestämd plan. Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgisbestämd plan. Premien för den för- månsbestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstå- ende tjänstgöringstid. Förväntade avgier nästa rapportperiod för ITP 2-för- säkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 11 Mkr (2020: 10 Mkr). Koncer- nens andel av de sammanlagda avgierna till planen och koncernens andel av det totala antalet aktiva medlemmar i planen uppgår till 0,04205 respek- tive 0,02268 procent (2020: 0,02959 respektive 0,02243 procent). Den kol- lektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i Not 6 fortsäning 100 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstek- niska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 125 och 175 procent. I sye a stärka konsolideringsnivån om den bedöms vara för låg, kan en åtgärd vara a höja det avtalade priset för nyteckning och utökning av beﬁntliga förmåner. Om konsolideringsnivån överstiger 150 procent kan premiereduktioner införas. Vid utgången av 2021 uppgick Alectas översko i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 172 procent (2020: 148 procent). Not 7 Hyresintäkter Operationell leasing – koncernen som leasegivare Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal och genererar hyresintäkter. Framtida hyresintäkter som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella leasingavtal fördelas enligt följande: Mkr Koncernen 2021 2020 Förfall: Inom 1 år 679 534 Mellan 1 till 5 år 1 328 1 461 Senare än 5 år 861 801 Bostäder, garage/parkering 139 122 Summa 3 007 2 918 Avvikelsen mellan totalt löpande hyra 31 december 2021 och intäkter enligt redovisningen 2021 beror på köpta/sålda fastigheter, omförhandlingar samt förändringar av uthyrningsgraden under 2021. Kontrakt avseende bostäder och garage/parkeringsplatser löper tills vidare. Ingen upplysning om vari- abla hyresintäkter lämnas då de uppgår till en oväsentlig del av de totala hyresintäkterna. Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 123 Mkr, motsvarande 4 procent av totala hyresintäkter för perioden januari– december 2021. Av hyresintäkterna avser 31 MSEK statligt hyresstöd under andra kvartalet 2021. Redovisningsprincip Intäktsredovisning Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. I de fall hyreskontraktet under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under respektive överhyra över kontraktets löptid. Rabaerna som lämnas för begränsningar i nyjanderät- ten, vid exempelvis ombyggnation eller i samband med succesiv inflyning, redovisas i den period de avser. Not 8 Intäkter bostadsutveckling Fördelning typ av intäkt: Koncernen 2021 Intäkter försäljning bostadsprojekt 62 Summa 62 Fördelning tidpunkt intäktsredovisning: Över tid - Vid en tidpunkt 62 Summa 62 Redovisningsprincip Intäkter försäljning bostadsprojekt Fabege (SHH Bostad) utvecklar och säljer bostadsräslägenheter beställda av bostadsräsföreningar. Under byggtiden redovisas upparbetade kostna- der i tillgångsslaget Projekt- och exploateringsfastigheter. Vi bedömer vårt inflytande i bostadsräsföreningar som bestämmande varför dessa enhe- ter konsolideras. Dea innebär a det inte föreligger något kontrakt i enlig- het med IFRS 15 förrän slutkunden har tecknat e avtal. Slutkunden köper en nyjanderä i bostadsräsföreningen motsvarande en speciﬁk lägenhet. Vår aärsmodell innebär a kontrollen övergår till kunden som förvärvar bostaden när kunden tillträder bostaden. Intäkter redovisas därmed när bostäderna är färdigställda och kunden har tillträ. Intäkten baseras på den faktiska intäkten för sålt bostadsprojekt. Redovisad intäkt per bostad möts av bostadens bedömda kostnad vid projektets färdigställande. Not 9 Fastighetskostnader Mkr Koncernen 2021 2020 Driskostnader, underhåll och hyresgästanpassningar -296 –296 Fastighetsska -226 –223 Momskostnad -9 –8 Fastighets-/Projektadm. och uthyrning -173 –167 Summa -704 –694 Not 10 Kostnader bostadsutveckling Kostnader för bostadsutveckling uppgår till 71 Mkr varav 19 avser adminis- trativa kostnader. Not 11 Central administration och marknadsföring Avser kostnader för koncernledning samt kostnader för a vara e publikt bolag och andra kostnader som sammanhänger med bolagsformen. Fastighets- och förvaltningsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastig hetskostnaderna. Not 12 Realiserade och orealiserade värde förändringar, förvaltningsfastigheter Mkr Koncernen 2021 2020 Realiserade värdeförändringar: Försäljningsintäkter 668 3 623 Bokfört värde och omkostnader -612 –3 574 56 49 Orealiserade värdeförändringar: Värdeförändringar avseende fastigheter ägda per 2021-12-31 respektive 2020-12-31 4 585 2 547 Värdeförändringar löpande under året avseende under året sålda fastigheter 0 168 4 585 2 715 Summa realiserade och orealiserade värdeförändringar 4 641 2 764 Fördelning mellan positiva och negativa resultat: Positiva 4 966 3 527 Negativa -325 –763 Summa 4 641 2 764 Fastighetsförsäljningar är en intäkt enligt IFRS 15, beloppet redovisas i sin helhet inom respektive segment och i enlighet med redovisningsprincipen redovisas hela beloppet på tillträdesdagen. Vinster eller förluster från fast- ighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Not 13 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggnings tillgångar Mkr Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Ränteintäkter, koncernbolag - – 510 516 Ränteintäkter, reverser 15 9 0 0 Resultat från övriga värdepapper 2 –2 2 –2 Summa 17 –7 512 514 Noter Not 6 fortsäning 101Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Noter Not 14 Ränteintäkter och räntekostnader Mkr Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Ränteintäkter 5 7 0 0 Summa 5 7 0 0 Räntekostnader -515 –478 -508 –486 Summa -510 –471 -508 –486 Samtliga ränteintäkter hänför sig till ﬁnansiella tillgångar värderade till upp lupet anskaningsvärde. Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till ﬁnansiella skulder värde- rade till upplupet anskaningsvärde samt räntekostnader på derivat värderade till verkligt värde. Redovisningsprincip Lånekostnader I koncernredovisningen har lånekostnader belastat resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknats i e byggprojekts anskaningskostnad. Vi aktiverar lånekostnader som är hänförbara till kostnader för nyproduktion eller större ombyggnationer av värdehöjande karaktär. Vid beräkning av låne kostnad a aktivera har en räntesats mot- svarande den genomsniliga räntan på låneportföljen använts. I enskilda bolags redovisning har huvudprincipen, a samtliga lånekostnader ska belasta resultat för det år till vilket de hänför sig, tillämpats. Not 15 Värdeförändringar, aktier Resultatet om 2 Mkr (–2) avser orealiserad värdeförändring från AIK Fotboll AB. Not 16 Ska på årets resultat Mkr Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Aktuell ska 0 24 0 – Summa aktuell ska 0 24 0 0 Uppskjuten ska -1 312 –864 -109 48 Summa ska -1 312 –840 -109 48 Nominell ska på resultat eer ﬁnansiella poster - 1 383 –857 -31 –76 Skaeeekter justeringsposter: Undersko och temporära skillnader från föregående år -10 –48 - – Nedskrivning andelar doerbolag och intressebolag - –12 -68 –14 Upplösning av uppskjuten ska till följd av försäljningar 77 20 - – Ej skaepliktiga intäkter 11 - - - Ej avdragsgilla kostnader -7 - -7 - Ej skaepliktig utdelningsintäkt - – - 138 Aktuell ska - 24 - – Övrigt - 33 -3 –1 Summa ska -1 312 –840 -109 48 Redovisningsprincip Inkomstskaer Aktuell skaeskuld baseras på årets skaepliktiga resultat. Årets skae- pliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom a det har justerats för ej skaepliktiga och ej avdragsgilla poster. Koncernens aktu- ella skaeskuld beräknas enligt de skaesatser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen. Uppskjuten ska avser ska på temporära skillnader som uppkommer mellan det redovisade värdet på tillgångar och det skaemässiga värdet som används vid beräkning av skaepliktigt resultat. Uppskjuten ska redovisas enligt den så kallade balansräknings- metoden. Uppskjutna skaeskulder redovisas för i princip alla skaeplikt- iga temporära skillnader och uppskjutna skaefordringar redovisas då det är sannolikt a beloppen kan utnyjas mot framtida skaepliktiga översko. Det redovisade värdet på uppskjutna skaefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt a tillräckliga skaepliktiga översko kommer a ﬁnnas tillgängliga för a utny- jas helt eller delvis mot den uppskjutna skaefordran. Utnyjande av under- skosavdrag är beroende av skaemässiga vinster. Uppskjuten ska redovi- sas till nominell gällande skaesats utan diskontering. Uppskjuten ska redovisas som intäkt eller kostnad i rapporten över total resultat utom i de fall den avser transaktioner eller händelser som redovisats direkt mot eget kapi- tal. Då redovisas även den uppskjutna skaen direkt mot eget kapital. Aktu- ella uppskjutna skaefordringar och skaeskulder kvias då de hänför sig till inkomstska som debiteras av samma skaemyndighet och då koncernen har för avsikt a reglera skaen med e neobelopp. Not 17 Förvaltningsfastigheter Samtliga fastigheter i vårt bestånd externvärderas minst en gång per år av oberoende värderare med erkända kvaliﬁkationer. Fastigheterna ska värde- ras till verkligt värde, det vill säga e bedömt marknadsvärde utan hänsyn till portföljeekter. Värderingen har sedan år 2000 genomförts i enlighet med Svensk Fastighetsindex rikt linjer. Under 2021 värderades fastigheterna av Newsec Analys AB och Cushman & Wakeﬁeld. Värderingarna sker löpande under året. Samtliga fastigheter har besiktigats på plats minst en gång under perioden 2018–2021. Därtill har fastigheterna platsbesiktigats vid större investeringar eller vid andra förändringar som påverkar värdet i väsentlig omfaning. Varje kvartal görs även interna värderingar av delar av beståndet samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Den interna värderingen sker enligt samma metodik som den externa värderingen. De fastigheter som värderas delas in i följande kategorier: • Förvaltningsfastigheter i normal dri kassaflödesvärderas. • Projektfastigheter som genomgår omfaande ombyggnation eller nybyggnation och som har kontrakterade hyresgäster kassa- flödesvärderas. • Övriga projektfastigheter och obebyggd mark värderas enligt ortsprismetoden. Värdering av förvaltnings- och projektfastigheter Vid förvaltningsfastigheter och projektfastigheter används i normalfallet en kassa flödesmodell där drisöverskoen minus återstående investeringar nuvärdeberäknas under en fem- eller tioårig kalkylperiod. Kalkylräntan utgör e nominellt räntekrav på totalt kapital före ska. Ränte kravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av markna- dens förräntningskrav för likartade objekt. Kalkylräntan för vår fastighets- portfölj uppgår till 5,8 procent (6,0) och baseras på den nominella räntan för 5-åriga statsobligationer med e tillägg för fastighetsrelaterad risk. Risk- påslaget är individuellt och beror bland annat på hyresgästens stabilitet och kontraktslängd. Viktat direktavkastningskrav vid kalkylperiodens slut upp- gick till 4,0 procent (3,8). Restvärdet vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäk- nas. Restvärdet utgörs av tomtens/fastighetens marknadsvärde vid kalkyl- periodens slut och bedöms utifrån det prognosticerade drineot för första året eer kalkylperioden. För samtliga lokaler görs en individuell marknadsmässig bedömning av hyres nivåerna samt hyresutvecklingen. För uthyrda lokaler används en bedömd marknads hyra i kassaflödeskalkylerna eer hyreskontraktets utgång. Bedömning av marknads hyror, framtida normaliserade drikostna- der, investeringar, vakanser med mera görs av externa värderare med stöd av information från oss. Dri- och underhållskostnader baseras på histo- riska utfall samt på budgetsiror och statistik över likartade fastigheter. Kostnaderna bedöms öka i takt med antagen inflation. Tomträsavgäld beräknas enligt avtal alternativt mot bedömd marknadsmässig avgäld om avgäldstiden löper ut under kalkylperioden. Fastighetsskaen bedöms uti- från taxeringsvärden från den senaste fastighetstaxeringen. Kassaflödes- kalkyler med längre kalkylperiod än fem år tillämpas om det bedöms moti- verat vid långa hyreskontrakt. Fastigheternas förväntade framtida kassa flöde under vald kalkylperiod beräknas enligt följande: + Hyresinbetalningar – Drikostnader (inklusive fastighetsska och tomträs avgäld) – Underhållskostnader = Drisöversko – Avdrag för investeringar = Kassaflöde 102 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Värderingsunderlag Varje fastighet värderas separat utan hänsyn till portföljeekter. En extern fastighetsvärdering baseras på följande värderingsunderlag: • Kvalitetssäkrad information från oss om skick, hyreskontrakt, löpande dri- och underhållskostnader, tomträsavtal, vakanser, planerade investeringar samt en analys av beﬁntliga hyresgäster. • Aktuella bedömningar av läge, hyresutveckling, vakansgrader och direkt- avkastningskrav för relevanta marknader samt normaliserad dri- och underhålls kostnad. • Uppgier från oentliga källor om fastigheternas markareal, samt detaljplaner för obebyggd mark och exploateringsfastigheter. • Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Samtliga fastigheter har besiktigats under de senaste tre åren. Syet är a bedöma fastighe- ternas standard och skick samt lokalernas araktivitet. Kontorshyresintervall i fastighetsvärderingar för 2020 och 2021 Marknadssegment Hyresintervall Innerstaden 3 400 – 8 000 kr/kvm Solna 2 100 – 4 000 kr/kvm Hammarby Sjöstad 2 300 – 4 000 kr/kvm Övriga marknader 800 – 1 250 kr/kvm Värdering av övriga projektfastigheter För övriga projektfastigheter uppskaas värdet baserat på planförutsä- ningar och noterade prisnivåer vid försäljningar av obebyggd mark och byggräer. Värderingsantaganden 2021 2020 Årlig inflation, % 2,0 2,0 Viktad kalkylränta, % 5,8 6,0 Viktat direktavkastningskrav restvärde, % 3,8 4,0 Genomsnilig långsiktig vakans 4,9 5,0 Dri och underhåll: Kommersiellt, kr/kvm 298 280 Värderingsantagandena skiljer sig inte väsentligt åt då fastigheterna i sig är väldigt lika (i allt väsentligt kontorsfastigheter) och väldigt geograﬁskt koncentrerade. Marknadsvärden 31 december 2021 Mkr Viktad dir. avkastning, % Värde- förändring, % Innerstaden 31 007 3,44 6,1 Solna 41 991 3,87 5,9 Hammarby Sjöstad 8 051 4,11 5,9 Övriga marknader 2 208 5,24 -0,4 Totalt 83 257 3,73 5,9 Marknadsvärden 31 december 2020 Mkr Viktad dir. avkastning, % Värde- förändring, % Innerstaden 28 910 3,6 0,9 Solna 38 650 4,0 2,3 Hammarby Sjöstad 7 532 4,2 0,4 Övriga marknader 1 556 5,5 0,0 Totalt 76 648 3,9 3,6 Värdeförändringar under året Orealiserade värdeförändringar uppgick under året till 4 585 Mkr (2 715). Värde förändringen motsvarar en värdeuppgång med cirka 6 procent. Värdeförändringen berodde på stigande hyresnivåer och minskade vakan- ser och sjunkande direktavkastningskrav i förvaltningsbeståndet samt på förädlingsvinster i projektverksamheten. Fastigheternas redovisade värde per 31 december 2021 uppgick till 83,3 Mdkr (76,6). Mkr Koncernen 2021 2020 Ingående verkligt värde 76 648 74 250 Fastighetsförvärv 752 1 370 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 1 874 1 854 Värdeförändringar, beﬁntligt fastighetsbestånd 4 585 2 547 Värdeförändringar avseende under året sålda fastigheter 0 168 Försäljningar, utrangeringar och övrigt -602 –3 541 Utgående verkligt värde 83 257 76 648 Våra tio värdemässigt största fastigheter Fastighet Område Kvm Pyramiden 4 Arenastaden 72234 Apotekaren 22 Norrmalm 28267 Bocken 39 Norrmalm 20 707 Nationalarenan 8 Arenastaden 45 744 Bocken 35 & 46 Norrmalm 14 934 Orgeln 7 Sundbyberg 38 769 Barnhusväderkv. 36 Norrmalm 25 980 Luma 1 Hammarby Sjöstad 38 222 Signalen 3 Arenastaden 31 492 Fräsaren 11 Solna Business Park 39 152 Känslighetsanalys fastighetsvärde Värde förändring före ska, % Resultat- eekt, Mkr Soliditet, % Belånings- grad, % +1 651 51,6% 36,4% 0 0 51,3% 36,5% –1 -651 51,1% 36,7% Känslighetsanalys värdeförändring Antagande Värde påverkan, Mdkr Hyresnivå ±10 % 6,8 Driskostnad ±50 kr/kvm 1,3 Avkastningskrav ±0,25 % 5,6 Långsiktig vakansgrad ±2 % 1,8 Förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3, IFRS 13. Bokfört/verkligt värde och därmed orealiserade värdeförändringar fastställs varje kvartal utifrån värdering. Om fastigheten säljs under kvartal 2–4 uppstår därmed utöver orealiserad värdeförändring, en realiserad värdeförändring som baseras på försäljningspris i relation till senaste kvartalets fastställda verkliga värde. Vi har pantsa vissa fastigheter, se även not 35 Ställda säkerheter och Eventualförpliktelser. Redovisningsprincip Förvaltningsfastigheter Samtliga fastigheter i koncernen klassiﬁceras som förvaltningsfastigheter då de innehas i sye a generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark och mark anläggningar, pågående ny-, till- eller ombyggnation samt fastighetsinventarier. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realise- rade och orealiserade värdeförändringar inklusive ska är direkt hänförliga til fastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde på balans- dagen. Vinster och förluster hänförliga till värdeförändringar av förvaltnings- fastigheters verkliga värde redovisas i resultatet för den period de uppkom- mer på raden Orealiserade värde förändringar förvaltningsfastigheter i rapporten över totalresultat. Vinst eller förlust som uppstår från avyring eller utrangering av förvaltningsfastigheter utgörs av skillnaden mellan för- säljningspris och redovisat värde baserat på senast uppräad värdering till verkligt värde. Resultat vid avyring eller utrangering redovisas i rapporten över totalresultat på raden Realiserade värdeförändringar förvaltnings- fastigheter. Projekt för ombyggnad/underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande i förhållande till senaste vär- deringen. Övriga utgier kostnadsförs direkt. Not 18 Inventarier Mkr Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Ingående anskaningsvärde 27 6 10 9 Investeringar 13 21 9 1 Försäljningar och utrangeringar 0 0 0 Utgående ackumulerade anskaningsvärden 40 27 19 10 Ingående avskrivningar -12 –8 -8 –7 Försäljningar och utrangeringar 0 0 0 Årets avskrivningar -6 -4 -2 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar -19 –12 -10 –8 Bokfört värde 22 15 9 2 Noter Not 17 fortsäning 103Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Noter Koncernen har leasingavtal i mindre omfaning för bilar och annan teknisk utrustning. Samtliga avtal löper på normala marknadsmässiga villkor. Materiella anläggningstillgångar Inventarier tas upp till anskaningsvärdet eer avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar på inventarier kostnadsförs så a tillgångens värde skrivs av linjärt över dess beräknade nyjandeperiod. Nedskrivningar Skulle en indikation om en värdenedgång beträande en tillgång (exklusive förvaltningsfastigheter och ﬁnansiella instrument vilka värderas till verkligt värde) föreligga fastställs dess återvinningsvärde. Överstiger tillgångens bokförda värde återvinnings värdet skrivs tillgången ned till dea värde. Åter- vinningsvärdet deﬁnieras som det högsta av marknadsvärdet och nyjande- värdet. Nyjandevärdet deﬁnieras som nuvärdet av de uppskaade framtida betalningar som tillgången genererar. Not 19 Andelar i intresseföretag Mkr Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Ingående redovisat värde 133 133 4 2 Tillsko 35 53 - 2 Tillkommande via förvärv 53 - - Nedskrivningar - – – – Resultatandel 2 –53 – – Utdelningar - – – – Omklassiﬁceringar -56 – –4 – Utgående redovisat värde 167 133 - 4 Bokfört värde 167 133 0 4 Namn/Org nr Säte Kapital- andel i % 1) Redovisat värde 2021, Mkr Redovisat värde 2020, Mkr Urban Services i Solna 559108-8391 Stockholm 33,0 2 1 Projektbolaget Oscarsborg AB 556786-3419 Stockholm 50,0 0 0 Haga Norra Stadsutveckling Kvarter 6 och 7 AB 556983-7650 Stockholm 50,0 10 10 Accessy AB 559184-9749 Stockholm 50,0 0 4 Selfoss Invest AB Stockholm 50,0 0 2 Fastighets AB Solna Lagern 3 559122-5759 Stockholm 50,0 0 0 Värtan Fastigheter KB 969601-0793 Stockholm 50,0 6 5 Arenabolaget i Solna KB 1) 969733-4580 Stockholm 66,7 111 111 Arenabolaget i Solna AB 556742-6811 Stockholm 50,0 0 0 SHNREP Invest AB 559192-1050 Stockholm 50,0 13 - SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 50,0 25 - Summa 167 133 1) Arenabolaget äger och förvaltar Friends Arena. Vi äger 66,7 procent i Arenabolaget i Solna KB (ABS KB) som äger fastigheten Nationalarenan 1 (Friends Arena). Vidare äger vi 50 procent i Are- nabolaget i Solna AB, som är komplementär i ABS KB. Till följd av a vi inte har bestämmande inflytande i ABS KB redovisas innehavet som andelar i intresseföretag och resultatet från bolaget som Resultat från andelar i intresseföretag. 2) Selfoss Invest AB har under året övergå till e helägt doerbolag och Accessy AB har under året övergå till a redovisas som aktier och andelar. I följande tabell presenteras ﬁnansiell information avseende intresse- företagen. Informationen presenteras på aggregerad nivå då innehaven i allt väsentligt avser lik artad verksamhet inom fastighetsförvaltning och utveckling. Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag, Mkr (100 %) Mkr Koncernen 2021 2020 Resultaträkningen Hyresintäkter 486 257 Drisöversko -47 –23 Årets resultat -72 –105 Balansräkningen Anläggningstillgångar 3 389 3 392 Omsäningstillgångar 327 376 Summa tillgångar 3 716 3 768 Eget kapital 1 818 1 856 Övriga skulder 1 898 1 912 Summa eget kapital och skulder 3 716 3 768 Koncernens andel av neotillgångar i intresseföretag 1 198 1 234 Gemensam verksamhet Koncernen har en väsentlig gemensam verksamhet. Vi bedriver ﬁnansiell verksamhet genom det delägda bolaget Svensk Fastighetsﬁnansiering AB. Verksamheten består i a bedriva ﬁnansieringsverk samhet genom uppta- gande av lån på kapitalmarknaden samt utlåningsverksamhet genom utgi- vande av kontantlån. Avsikten är a bredda basen i bolagets ﬁnansiering med en ny ﬁnansieringskälla. Nya Svensk Fastighets Finansiering AB är e ﬁnansbolag med e säkerställt MTN-program om 12 000 Mkr. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter. Per den 31 december hade vi ute- stående obligationer om totalt 1 524 Mkr (1 524) via SFF. Redovisningsprincip Andelar i intresseföretag och joint ventures E bolag redovisas som intresseföretag då vi innehar minst 20 procent av rösterna och max 50 procent eller på annat sä har e betydande inflyta- nde över den drismässiga och ﬁnansiella styrningen. E Joint Venture är e samarbets arrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande infIytande över verksamheten har rä till neotillgångarna. I koncernredovisningen redovisas innehaven i enlighet med kapitalandels- metoden. Andelar i intresseföretag och joint ventures redovisas i balansräk- ningen till anskaningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets samt joint ventures neotillgångar, med avdrag för even- tuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. Innehav i gemensam verksamhet E innehav i gemensam verksamhet är e samarbetsarrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande inflytande över verk- samheten har rä till de tillgångar och har förpliktelser avseende de skulder som härrör från verksamheten. Gemensamt bestämmande inflytande är reglerat i avtal och föreligger enbart när det krävs a de parter som delar det bestämmande inflytandet måste ge si samtycke till de relevanta verksamheterna. För gemensamma verksamheter redovisar vi vår andel av tillgångar, skuld er, intäkter och kostnader samt sin andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens ﬁnansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemensamma verksamheter har eliminerats i koncernredovisningen. Not 20 Fordringar hos intresseföretag Fordringar hos intresseföretag avser fordringar på Selfoss Invest AB om 0 Mkr (110), Arenabolaget i Solna AB om 155 Mkr (95), Haga Norra 758 Mkr (434), Fastighets AB Solna Lagern 3 om 231 Mkr (228) samt SB Bostad i Stockholm AB 210 Mkr (0). Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Eventuell kreditrisk begränsas genom a ﬁnanspolicyn anger a endast kredit värdiga motparter accepteras i ﬁnansiella transaktioner, se vidare information i not 3. Not 18 fortsäning 104 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Förändringar i reserven för förväntade kreditförluster 2021-12-31 Ingående balans -11 Reserveringar -4 Återföringar 5 Bortskrivningar 3 Nya fordringar -7 Reglerade fordringar 3 Förändring i riskfaktorer Utgående balans -11 Redovisningsprincip Kundfordringar För koncernens kundfordringar tillämpas en aärsmodell vars mål är a samla in kontraktsenliga kassaflöden vilket innebär redovisning till upplupet anskaningsvärde då kassaflödena består av enbart betalningar på kapital- belopp och ränta. Våra kundfordringar redovisas till det belopp som förvän- tas inflyta eer avdrag för osäkra fordringar som bedöms individuellt. Kund- fordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader. Eventuell kreditrisk begränsas genom a ﬁnanspolicyn anger a endast kreditvärdiga motparter accepteras i ﬁnansiella transaktio- ner. Beträande kundfordringar anger policyn a sedvanliga kreditpröv- ningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. De förväntade kreditför- lusterna för kundfordringar beräknas med hjälp av en matris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsäningar. Not 25 Övriga fordringar I koncernen ﬁnns kortfristiga fordringar i form av reverser med förfall inom e år om 8 Mkr (4). Momsfordringar uppgår till 1 Mkr (8). 170 Mkr (0) avser fordran på en bostadsräsförening där inflyning har ske. Övriga poster uppgår till totalt 4 Mkr (3). Redovisningsprincip Långfristiga fordringar och övriga fordringar Långfristiga fordringar och övriga (kortfristiga) fordringar består i huvudsak av reversfordringar avseende försäljningslikvider för sålda ej frånträdda fastigheter. Dessa poster kategoriseras som ”Lånefordringar och kundford- ringar” vilket innebär redo visning till upplupet anskaningsvärde. Fordring- arna redovisas till det belopp som förväntas inflyta eer avdrag för osäkra fordringar som bedöms individuellt. Fordringar vars förväntade löptid är kort redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Not 26 Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos koncernföretag består av avräkningskonto för koncernens alla doerbolag, doerbolagen har inga egna bankkonton och transaktio- nerna sker via avräkningskonto via moderbolaget. Not 27 Eget kapital Utestående aktier Registrerade aktier Antal aktier vid årets ingång 326 205 742 330 783 144 Antal aktier vid årets utgång 321 332 160 330 783 144 Alla aktier har lika rösträ, en röst per aktie. En akties kvotvärde uppgår till 15:41 kr. Föreslagen utdelning per aktie, 4:00 kr. För övriga förändringar i eget kapital hänvisas till rapporten Förändringar i eget kapital, för koncernen respektive moderbolaget. Redovisningsprincip Egna aktier Återköp av egna aktier redovisas som en avdragspost, neo eer eventuella transaktionskostnader och ska från balanserade vinstmedel, till dess akti- erna avyras eller annuleras. Om dessa stamaktier senare avyras, redovi- sas erhållna belopp (neo eer eventuella transaktionskostnader och skae eekter) i balanserad vinst. Not 21 Andra långfristiga värdepappersinnehav Mkr Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Ingående anskaningsvärde 6 8 9 11 Omklassiﬁcering 4 - 4 - Värdeförändringar 2 –2 2 –2 Försäljningar - - - - Utgående värde 12 6 15 9 Bokfört värde 12 6 15 9 Innehav Bokfört värde, Mkr Accessy AB 559184-9749 4 AIK Fotboll AB – vår kapitalandel uppgår till 18,5 procent samt antal aktier till 4 042 649 stycken 8 Summa 12 Not 22 Andra långfristiga fordringar Mkr Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Förfallotidpunkt: Mellan 1 och 5 år eer balansda- gen 88 99 0 0 Senare än 5 år från balansdagen 2 3 0 0 Summa 90 102 0 0 Bokfört värde anses vara en god approximation av verkligt värde. Koncernen Andra långfristiga fordringar avser främst reversfordringar. Eventuell kredi- trisk begränsas genom a ﬁnanspolicyn anger a endast kreditvärdiga motparter accepteras i ﬁnansiella transaktioner. Not 23 Projekt och exploateringsfastigheter 2021 Ingående värde 0 Tillkommande via förvärv 727 Anskaningar 94 Utgående balans 821 Den utgående balansen består av 370 Mkr i exploateringsfastigheter och 451 Mkr i pågående projekt. Redovisningsprincip Projekt och exploateringsfastigheter innehas i sye a utveckla och avyra bostäder, såväl hyresräer som bostadsräer och samhällsfastigheter. Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaningsvärde och neoförsäljningsvärde. Not 24 Kundfordringar Åldersfördelning – förfallna kundfordringar, Mkr Koncernen 2021 2020 0–30 dagar 37 38 31–60 dagar 6 7 61–90 dagar 5 0 > 90 dagar 32 19 Varav reserverat -11 –11 Summa 69 53 Noter 105Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Noter Not 28 Checkräkningskrediter Mkr Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Beviljad kreditlimit 660 660 660 660 Outnyjad del –424 –442 –424 –442 Utnyjad del 236 218 236 218 Not 29 Skulder fördelade på förfallotidpunkter Räntebärande skulder, Mkr Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Förfallotidpunkt upp till 1 år från balansdagen 2 798 2 925 1 200 2 925 Förfallotidpunkt mellan 1 och 5 år från balansdagen 18 379 15 235 18 241 13 711 Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen 9 222 8 509 9 222 8 509 Summa 30 399 26 669 28 663 25 145 Bokfört värde anses vara en god approximation av verkligt värde. Ej räntebärande skulder beräknas förfalla till betalning inom e år. För ränteförfallostruktur, se not 3. Finansiella skulder Våra räntebärande skulder samt övriga skulder kategoriseras som ”ﬁnansiella skulder” och värderas till upplupet anskaningsvärde. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år. Not 30 Derivatinstrument Mkr Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Långfristigt övervärde 120 20 120 20 Kortfristigt övervärde 1 – 1 – Summa övervärde 121 20 121 20 Kortfristigt undervärde –1 – –1 – Långfristigt undervärde –185 –617 –185 –617 Summa undervärde –186 –617 –186 –617 Totalt –65 –597 –65 –597 Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning, se avsni ”Finansiella instru- ment” i not 3 Redovisningsprinciper. Derivatinstrument klassiﬁceras som räntebärande skulder och tillgångar i balansräkningen och värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13, se vidare not 3. Värdeföränd- ringar redovisas i rapporten över totalresultat på separat rad, Värdeföränd- ringar räntederivat. Not 31 Uppskjuten skaeskuld/fordran Mkr Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Uppskjuten ska har beräknats på: Underskosavdrag -532 –693 0 Skillnad bokfört värde och skae- mässigt värde avseende fastigheter 10 174 9 166 – Derivatinstrument -13 –128 -13 –128 Övrigt -26 –57 -112 –106 Neo, uppskjuten skaefordran/skuld 9 603 8 288 -125 –234 Negativa belopp ovan avser uppskjuten skaefordran. De totala värderade underskosavdragen i koncernen uppgår till cirka 2,6Mdkr (3,4), vilka beaktas vid beräkning av uppskjuten ska. Av årets för- ändringar av uppskjutna skae skulder är –316 Mkr hänförligt till förbrukning av löpande förvaltningsresultat och –944 Mkr avser värdeförändring på fastig heter. Den uppskjutna skaen har beräknats på 20,6 procent. Not 32 Avsäningar Av totala avsäningar om 197 Mkr (183) avser 39 Mkr avsäningar till pensi- oner (149). Övriga belopp avser stämpelskaer på fastigheter vilka förfaller till betalning då fastigheter säljs, 34Mkr (34) samt avsäning för bostads- projekt 23 Mkr (0). Mkr Övrigt Avsa till pension Total Per 2021-01-01 34 149 183 Tillkommande via förvärv 24 24 Årets avsäningar Årets aktuariella antaganden -10 -10 Utnyjats/betalats under året Per 2021-12-31 58 139 197 Avsäningar består av: Långfristig del 58 139 197 Kortfristig del - - - Summa 58 139 197 Avsa till pension För information avseende avsäningar till pension se not 6. Redovisningsprincip Avsäningar Avsäningar redovisas när bolaget har e åtagande och det är troligt a e utflöde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskaning av beloppet kan göras. Not 33 Leverantörsskulder Redovisningsprincip Leverantörsskulder kategoriseras som ”ﬁnansiella skulder” vilket innebär redo visning till upplupet anskaningsvärde. Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Not 34 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Mkr Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Förskosbetalda hyror 522 479 – – Upplupna räntekostnader 108 92 106 90 Övrigt 235 267 53 50 Summa 865 838 159 140 Not 35 Ställda säkerheter och eventual - förpliktelser Ställda säkerheter, Mkr Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Fastighetsinteckningar 18 430 18 747 – – Neotillgångar doerbolag 18 636 18 323 – – Reverser – 13 124 14 121 Summa 37 066 37 070 13 124 14 121 Eventualförpliktelser Borgensförbindelser t doerbo- lag – – 209 409 Borgensförbindelser och åtaganden t intresseföretag 704 489 573 489 Summa 704 489 782 898 Koncernen har pensionsutfästelser om 33 Mkr (32) som tryggas genom pensions stielse. Solvensgraden i pensionsstielsen uppgår till 177 procent (166). Avsäning har inte ske eersom pensionsutfästelsen till fullo täcks av stielsens tillgångar. 106 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Redovisningsprincip Eventualförpliktelser Eventualförpliktelser redovisas om det föreligger e möjligt åtagande som bekräas endast av flera osäkra framtida händelser och det inte är troligt a e utflöde av resurser kommer a krävas eller a åtagandets storlek inte kan beräknas med tillräcklig noggrannhet. Not 36 Erlagd ränta Under året uppgick erlagd ränta i koncernen till 535 Mkr (550), varav 16 Mkr (28) har aktiverats i investeringsverksamheten. I moderbolaget har ingen ränteaktivering ske. Not 37 Förändringar av rörelsekapital Mkr Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Förändring enl. balansräkning -687 –35 1 524 Förändring fordringar resp. skulder avseende ränteintäkter, utdelningar och räntekostnader, aktuell ska samt ej reglerade köpeskillingar avseende sålda fastigheter 646 –128 – – Summa -41 –163 1 524 Not 38 Leasingskulder Tomträer Av koncernens leasingavtal är hantering av tomträsavgälder av störst betydelse. Per den 31 december 2021 uppgår leasingskulden till 1 088. En motsvarande nyjanderästillgång är upptagen i balansräkningen. Leasing- skulden är framräknad genomen förenklad värdering i form av budgeterad tomträsavgäld för 2022 dividerat med direktavkastningskrav om 4 procent (som är e viktat sni för avkastningskraven för tomträerna). Kostnaden för tomt räsavgälder redovisas som en ﬁnansiell kostnad. Övriga leasingavtal Övriga leasingavtal avser hyresavtal i SHH Bostad. Per den 31 dec ember uppgår leasingskulden till 5 (varav 4 kortfristig) och nyjanderäs tillgången till 5. Not 39 Likvida medel Likvida medel utgörs av kassa och bank. Koncernens outnyjade check- räknings krediter, som ej ingår i likvida medel uppgår till 424 Mkr (442). Redovisningsprincip Likvida medel Likvida medel består av kassamedel hos ﬁnansinstitut. Likvida medel inne- faar även kortfristiga placeringar som har en löptid från anskaningstid- punkten understigande tre månader och vilka är utsaa för endast en obe- tydlig risk för värdefluktuationer. Likvida medel redovisas till dess nominella belopp. Not 40 Transaktioner med närstående Erik Paulsson tillsammans med familj och bolag har e bestämmande infly- tande frånHansan AB. Under 2021 har konsuljänster om 1 Mkr (1) köpts in. Under 2021 haräven konsuljänster om 3 Mkr (4) från Glimstedts köpts in där styrelseordföranden JanLitborn är delägare. Tillsko om 35 Mkr (52) har lämnats till ABS. Nya Svensk FastighetsFinansiering AB är e ﬁnansbolag med e säkerställt MTN-program. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastighe- ter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastighe- ter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter och aktiepanter. Nya SFF namnändrades 2016 till SFF (Svensk FastighetsFinansiering AB). MTN-ramen uppgår till 12000 Mkr (12 000). Per den 31 december hade Fabege utestående obligationer om totalt 1 524 Mkr (1 524). Alla villkor är på marknadsmässiga grunder. Not 41 Förvärv Det förvärvade företagets neotillgångar vid förvärvstidpunkten: Mkr 2021 Materiella anläggningstillgångar 5 Andelar i intresseföretag 53 Förvaltningsfastigheter 50 Projekt- och exploaterings fastigheter 692 Korfristiga fordringar 377 Likvida medel 126 Avsäningar -24 Räntebärande skulder -394 Ej räntebärande skulder -239 Summa identiﬁerade neotillgångar 666 Koncerngoodwill 234 Överförd ersäning 880 Den 18 oktober 2021 förvärvade koncernen samtliga aktier i SHH Bostad till en köpeskilling om 880 Mkr. Koncernen förväntas genom förvärvet för- stärka bostadsbyggräsportföljen genom förvärv av såväl kompetens som fler byggräer på sin hemmamarknad Stockholm. Den goodwill som redovisas för förvärvet representerar de värden som förvärvet tillför fabegekoncernen i form av förstärkt kompetens och mark- nadsposition inom bostadsutveckling. Förvärvsrelaterade utgier uppgår till 2 Mkr och avser arvoden till konsulter i samband med due dilligence. Dessa utgier har redovisats som övriga rörelsekostnader i rapport över resultat och övrigt totalresultat. Under perioden från oktober 18 till 31 december 2021 bidrog SHH Bostad med 62 Mkr till koncernens intäkter och -1 mkr till koncernens resultat eer ska. Om förvärvet hade inträat per den 1 januari 2021 skulle SHH Bostad bidragit med 253 MSEK till koncernens intäkter och 65 MSEK till koncernens resultat. Förvärvets neolikvidpåverkan uppgår tilll -754 Mkr. Förvärvet av SHH Bostad ledde till a det tidigare intressebolaget Selfoss Invest AB under året övergå till e helägt doerbolag vilket påverkar kassaflödets neolikvidpåverkan med 20 Mkr. Not 42 Utdelning per aktie Styrelsen föreslår en utdelning om 4:00 kr/aktie (3:60) a utbetalas kvartals- vis vid fyra tillfällen om vardera 1:00 kr per aktie. Totalt föreslaget utdelnings- belopp uppgår till 1 285 328 640 kronor. Utdelnings beloppetär beräknat på antal utestående aktier per 2022-01-31, det vill säga 321 332 160 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma a förändras fram till och med avstämnings tidpunkten beroende på återköp av aktier. Not 43 Fastställande av årsredovisning Årsredovisningen fastställdes av styrelsen och godkändes för utgivning den 7 mars 2021. Årsstämma hålls den 29 mars 2022. Not 44 Neoomsäning Moderbolagets intäkter består främst av koncernintern fakturering. Not 45 Rörelsens kostnader Mkr Moderbolaget 2021 2020 Personalkostnader -245 –235 Administrations- och driskostnader -140 –116 Summa -385 –351 Noter Not 35 fortsäning 107Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Noter Not 46 Aktier och andelar i koncernföretag Mkr Moderbolaget 2021 2020 Nedskrivning av aktier i doerbolag -330 –64 Koncernbidrag 4 6 Utdelning 0 646 Summa -326 588 Mkr Moderbolaget 2021 2020 Ingående anskaningsvärde 15 164 15 099 Förvärv och tillsko 1 213 65 Försäljning - – Utgående ackumulerade anskaningsvärden 16 377 15 164 Ingående nedskrivningar -2 647 –2 633 Nedskrivning -330 –64 Utgående ackumulerade nedskrivningar -2 977 –2 647 Bokfört värde 13 400 12 517 Direktägda doerbolag Namn/Org nr Säte Kapital- andel i % 1) Bokfört värde, Mkr SHH Bostad AB 559007-1824 Stockholm 100 883 Hilab Holding Stockholm AB 556670-7120 Stockholm 100 9 726 LRT Holding Company AB 556647-7294 Stockholm 100 2 790 Fabege Holding Solna 556721-5289 Stockholm 100 0 Fabege Holding Mix AB 556785-2636 Stockholm 100 0 Fabege Holding N8 AB 556834-3429 Stockholm 100 0 Fabege Holding Lodre AB 559124-0253 Stockholm 100 0 Fabege Flemingsberg AB 559170-5214 Stockholm 100 0 Fabege Holding Generatorn AB 559170- 5255 Stockholm 100 0 Stockholm Syd SBD utvecklings AB 559170- 5248 Stockholm 100 1 Fabege Finansnyckeln III AB 556983-7601 Stockholm 100 0 Summa 13 400 1) Är även överensstämmande med andelen av rösterna för totalt antal aktier. Angiven kapitalandel inkluderar andra koncernbolags andel. Totalt ﬁnns i koncernen 170 koncernbolag (146). Redovisningsprincip Doerföretag Doerföretag är de företag där koncernen har e bestämmande infly- tande. Bestämmande inflytande uppnås när moderbolaget har inflytande över e företag, är exponerat för, eller har rä till rörlig avkastning från innehavet i företaget samt har möjlighet a använda inflytandet över före- taget till a påverka avkastningen. Förekomsten och eekten av potenti- ella rösträer som för närvarande är möjliga a utnyja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande. Doerbolag medtas i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen och ingår inte i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet upphör. Förvärv av doerbolag redovisas enligt förvärvsmeto- den. Köpe skillingen för rörelseförvärvet värderas till verkligt värde vid f ör- värvstidpunkten, vilket beräknas som summan av de verkliga värdena per förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skul- der samt emier ade egetkapitalandelar i utbyte mot kontroll över den för- värvade rörelsen. Förvärvsrelaterade kostnader redovisas i resultaträk- ningen när de uppkommer. Vid rörelseförvärv där summan av köpeskillingen, eventuellt innehav utan bestämmande inflytande och verkligt värde vid förvärvstidpunkten på tidigare aktieinnehav över stiger verkligt värde vid förvärvstidpunkten på identiﬁerbara förvärvade neotill- gångar redovisas skillnaden som goodwill i rapporten över ﬁnansiell ställ- ning. Om skillnaden är negativ redo visas denna som en vinst på e förvärv till lågt pris direkt i resultatet eer omprövning av skillnaden. Not 47 Arvode och ersäningar till revisorer Till bolagets revisorer har följande ersäning utgå: Arvode och kostnadsersäning Tkr Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Deloie: Revisionsuppdrag 1) 3 695 3 320 3 695 3 320 Annan revisionsverksamhet 60 0 60 0 Skaerådgivning 0 0 0 Övriga tjänster 340 0 340 0 Summa 4 095 3 320 3 755 3 320 Pwc: Revisionsuppdrag 705 - - - Summa 705 - - - 1) Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgier som det ankommer på bolagets revisor a utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgier. Not 48 Händelser eer balansdagen Inga väsentliga händelser eer balansdagen. Not 49 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande ﬁnns följande belopp: Kr Balanserat resultat 3 479 050 922 Årets resultat 39 697 453 Summa 3 518 748 375 Styrelsen och VD föreslår a beloppet disponeras enligt följande: Kr Till aktieägarna utdelas 4:00 kr per aktie 1 285 328 640 I ny räkning balanseras 2 233 419 735 Summa 3 518 748 375 Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 januari 2022, det vill säga 321 332 160 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma a förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier. Bolagsstyrningsrapport Vi kan se tillbaka på e framgångsrikt år för Fabege, dea trots a samhället kantats av pandemi och hemarbete. Vårt styrelsearbete har så klart påverkats även det och inneburit a de flesta styrelse- möten ske via Teams. Det var först i augusti som vi äntligen kunde träas fysiskt. Det har fungerat bra, men det är inte samma sak som a ses alla i samma rum. Vid årsstämman i april 2021 valdes två nya medlemmar in, Stina Lindh Höök och Lennart Mauritzson. En viktig roll för oss i styrelsen är a vara bollplank till Stefan Dahlbo i hans roll som VD och a styrelsens kompetenser ﬁnns till ledningens befogande. Jag tycker a vi nu har en erfaren styrelse med bred kompetens som täcker de frågor vi på Fabege behandlar. En liten men kompetent styrelse är någonting jag förordar då det möjliggör en nära dialog och e konstruktivt styrelsearbete. Det är viktigt a styrelsen inte agerar och blir som en intern revision. Under året har vi, precis som under 2020, genomfört återköp av vår aktie för a skapa aktieägarvärde. Vi kommer be årsstämman om a få e förnyat mandat a återköpa max 10 procent av utomstående aktier fram till årsstämman 2023. Vi har e stort belåningsutrymme och stora investeringsmöjlig- heter. Vår starka balansräkning ger oss fördelar när det kommer till möjligheten a fortlöpande anpassa kapitalbehovet för a bidra till e ökat aktieägarvärde. Styrelsen föreslår a öka utdelning till 4 kr per aktie a utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 1 kr per aktie. Det är e styrkebesked a vi för åonde året i rad har höjt utdelningen och stärkt våra nyckeltal. Jag tror på e fortsa värdeskapande och en stark utveckling för Fabege. Bolaget besier en fantastisk kompetens och med e bestånd som är värdebeständigt. Förutom våra fastigheter i inner staden satsar vi på förortslägen som är växande. Arenastaden är e exempel som endast på tio år blivit det område som är mest araktivt inom kontorsmarknaden i Stockholm näst eer innersta- den. Flemingsberg är e annat exempel där vi under året gort flera markförvärv samt även en uthyrning till Alfa Laval, vilket gör a vi kan fortsäa lägga grunden för a skapa e ny Flemingsberg. Genom a SHH Bostad nu ingår i Fabege kan vi ta e helhetsansvar och på e ekonomiskt och marknadsmässigt sä till fullo utnyja potentia- len av våra bostadsbyggräer. Vårt strategiska förvärv av SHH Bostad gör a vi nu kan få ihop en helhet i våra områden. Under året har vi även ökat våra investeringar i social hållbarhet och det anser jag är en viktig del för a skapa araktiva och hållbara stadsdelar. Solna, mars 2022 Jan Litborn Ordförande, Fabege Ordförande har ordet 2021 har varit e bra men lite annorlunda år då pandemin ha kvar si grepp om samhället. Vår fortsa starka balansräkning har ge oss möjlig- het a fortlöpande anpassa kapitalbehovet och därmed bidra till e ökat aktieägarvärde. Vi är e svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för bolagsstyrning ligger bolagsordningen, aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och regelverk. Vi tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) vars övergripande sye är a bidra till förbärad styrning av svenska bolag. 108 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Bolagsstyrningsrapport 1. Aktieägarna Vår aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Aktiekapitalet uppgår till 5 097 Mkr fördelat på 330 783 144 aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per årsskiet till 9 450 989 aktier motsvarande 2,86 procent av antalet registrerade aktier. Hos oss har samtliga aktier samma rösträ, vilket innebär a möjligheten a utöva ägar in flyt- ande överensstämmer med respektive aktieägares kapitalandel i bolaget. Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget: Innehav, % 2021-12-31 Erik Paulsson med familj, privat och via bolag 16,2 Vår ägarstruktur framgår av sidan 151 i årsredovisningen. 2. Årsstämma Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Aktieägare, som vill delta i förhandlingarna vid årsstämma, ska dels vara upptagen i utskri av hela aktieboken avseende förhållandena fem vardagar före årsstämman, dels göra anmälan till bolaget för sig och högst två biträden senast klockan 16.00 den dag som anges i kallelsen till årsstämman. 3. Valberedning Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsäningsfrågor. Valberedningens uppgi är a utarbeta förslag avseende stämmoordförande, styrelseordförande, styrelse, styrelsearvoden, revisorer, revisionsarvoden samt eventuella förändringar i principer för utseende av valberedning. Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra dea via mejl till [email protected] eller via brev till Fabege AB. Förslaget som avser styrelsearvode ska vara fördelat på styrelseordförande, ledamöter samt representanter som deltar i revisionsutskoet och ersäningsutskoet. 4. Styrelse Styrelsen svarar enligt aktiebolagslagen för bolagets organisation och förvaltning av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska fortlö- pande bedöma bolagets löpande verksamhetsstyrning och ekonomiska situation. Styrelsens huvuduppgi är a för ägarnas räkning förvalta bolagets tillgångar på e sådant sä a ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses. Vår styrelse ska bestå av minst fyra och högst nio ledamöter. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning inkluderande instruktioner för arbetsfördelning och rapportering. 5. Revision Bolagets revisor ska enligt aktiebolagslagen granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning. Revisorn ska eer varje räkenskapsår lämna en revisionsberäelse till årsstämman. Revisorer utses och arvoderas enligt beslut på årsstämma eer förslag från valberedningen. På årsstämman 2021 utsågs revisionsﬁrman Deloie till revisor med auktoriserade revisorn Peter Ekberg som huvudansvarig för revisionen för perioden fram till årsstämman 2022. Peter Ekberg har, vid sidan av Fabege, revisionsuppdrag i följande större företag: Loomis AB, Swedish Match AB och Telia Company. Peter Ekberg har inga uppdrag i bolag vilka är närstående till Fabeges större ägare eller VD. Deloie har vid sidan av si uppdrag som vald revisor även bistå oss i revisions nära uppdrag främst relaterade till annan revisionsnära verksamhet. Vidare genomför Deloie en översiktlig granskning av vår hållbarhetsrap- portering som sker enligt GRI Standards och en lagstadgad genomgång av a hållbarhetsrapporteringen också uppfyller kraven enligt årsredovisningslagen. 6. Revisionsutsko Styrelsen har inom sig utse e revisionsutsko. Utskoet är styrelsens förlängda arm för övervakning av frågor som rör redovisning, revision och ﬁnansiell rapportering. Uppdraget omfaar behandling av frågor som verksamhetens risker och riskhantering, intern kontroll (miljö, utformning och genomförande), redovisningsprinciper, ekonomisk uppföljning och rapportering samt revisionens utförande. Utskoet träar löpande ledande befaningshavare för a diskutera och bilda sig en uppfaning om hur bolagets väsentliga processer fungerar ur e internt kontrollperspektiv. Ledamöterna tar del av samtliga delårsrapporter. Bokslutskommunikén, bolagsstyrningsrapporten och förvaltningsberäelsen diskuteras särskilt vid utskoets möte i början av varje år. Utskoet träar också löpande bolagets revisorer för a informera sig om revisionens inriktning, omfaning och resultat. Revisionsutskoet har en särskild arbetsordning som årligen prövas och fastställs av styrelsen. Vårt revisionsutsko uppfyller Kodens krav på sammansäning och ledamöternas kompetens och erfarenhet i redovisningsfrågor och andra frågor inom utskoets ansvarsområde. 7. Ersäningsutsko Styrelsen har inom sig utse e ersäningsutsko bestående av tre av styrelsens ledamöter inklusive ordföranden. Utskoet bereder underlag för beslut i ersäningsfrågor till VD och bolags ledning. Baserat på förslag från ersäningsutskoet faar styrelsen beslut i ersäningsfrågor. Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av vår verksamhet fördelas mellan aktieägarna på årsstämman, styrelsen och verkställande direktör. Vi arbetar löpande med a uppnå en än mer eektiv och ändamålsenlig styrning av bolaget. Styrningsstruktur 5. Revision 3. Valberedning 6. Revisionsutsko 9. Förvaltning 7. Ersäningsutsko 9. Aärsutveckling 1. Aktieägarna 2. Årsstämma 4. Styrelse 8. Vd 9. Projekt och förädling 109Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Bolagsstyrningsrapport Läs mer om vår bolagsstyrning, arbetsordning och instruktioner på fabege.se • Bolagsordning • Information från tidigare års årsstämmor • Tidigare års bolagsstyrningsrapporter • Styrelsens arbetsordning och instruktioner • Uppförandekod • Värdegrund SPEAK 8. Bolagsledning Verkställande direktör Verkställande direktören är ansvarig för den operativa styrningen, har ansvaret för a sköta den löpande förvaltningen och leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer, anvisningar och beslut. Utöver den ansvarsfördelning som gäller allmänt enligt aktiebolagslagen reglerar instruktionen för verkställande direktören bland annat följande: • VDs uppgi och skyldighet a förse styrelsen med information och nödvändiga beslutsunderlag. • VDs roll som föredragande på styrelsemötena. • VDs uppgi och skyldighet a övervaka eerlevnaden av styrel- sens beslut avseende mål, aärsidé, strategiska planer, bolagets uppförandekod och andra riktlinjer samt vid behov föreslå styrelsen översyn av dessa. • Vilka ärenden som alltid ska underställas styrelsen såsom beslut om större förvärv, försäljningar eller större investeringar i beﬁntliga fastigheter. • VDs uppgi och skyldighet a säkerställa a Fabege iakar de skyldigheter beträande information med mera som följer av Fabeges noteringsavtal med Nasdaq Stockholm. Arbetsordningen innehåller även en särskild rapporteringsinstruk- tion som reglerar innehåll och tider för rapportering till styrelsen. Koncernledning VD leder koncernledningens arbete och faar beslut i samråd med övriga ledningsmedlemmar. Koncernledningen utför tillsammans den operativa styrningen och leder verksamheten och den löpande förvaltningen i enlighet med styrelsens riktlinjer, anvisningar och beslut. Grunden till framgång är motiverade medarbetare. I sye a skapa de bästa förutsäningarna för medarbetarna ska vår koncernledning fastställa och förankra tydliga ramar och mål för verksamheten. Koncernledningen ska skapa förutsäningar för medarbetarna a nå uppsaa mål genom a: • Tydligt kommunicera färdriktning och mål. • Utifrån företagets samlade kompetens faa inriktningsbeslut. • Coacha, entusiasmera och skapa arbetsglädje och positiv energi. • Löpande följa upp och ge återkoppling på uppsaa mål. Vår koncernledning består av nio personer, se sidan 118-119. Koncernledningen träas löpande på operativa veckomöten och på regelbundna beslutsmöten. Under mötena behandlas strategiska och operativa frågor som fastighetsaärer, uthyrning, marknadsut- veckling, organisation och medarbetare samt löpande uppföljning av resultat, nyckeltal, prognoser med mera. Hela chefsgruppen som består av e 25-tal personer träas vid flera tillfällen per år för diskussion om bland annat företagets strategier och ledarskaps- frågor. SHH Bostad AB som förvärvades i oktober 2021 drivs som e fristående doerbolag med egen ledning och styrelse. Fabeges VD är styrelseordförande i SHH Bostad AB. 9. Verksamhetsområden Vår operativa verksamhet bedrivs inom fyra områden: Förvaltning, Förädling, Aärsutveckling/Transaktion samt Bostadsutveckling (via SHH Bostad). Vi arbetar med hållbar stadsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom e begränsat antal välbelägna delmarknader i Stockholmsområdet. Värden skapas genom förvaltning och förädling av fastighetsbe- ståndet samt genom värdeskapande transaktioner, både försälj- ningar och förvärv i sye a öka potentialen i fastighetsportföljen. Samlade fastighetskluster ger hög marknadskännedom och goda förutsäningar för en eektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Inom aärsområdet Förvaltning är ansvaret uppdelat på två chefer: chef förvaltning och chef teknisk dri. Respektive verksamhetsom- rådeschef är medlem av koncernledningen och har ansvar för den operativa styrningen och uppföljningen. SHH Bostad AB bedriver utveckling av bostäder med tyngdpunkt i Stockholmsområdet. Bostadsproduktionen avser främst bostads- räer men i mindre skala även hyresräer. Vår verksamhet är målstyrd på alla nivåer. Målen bryts ned, utvecklas och förankras inom respektive verksamhetsområde och ned på medarbetarnivå. Mätning och uppföljning sker regelbundet. Styrning av hållbarhetsarbetet Vår hållbarhetsarbete bedrivs integrerat i organisationens alla delar. För a tydliggöra vikten av dea ﬁnns en hållbarhetsgrupp där representanter för bolagets verksamhetsområden samlas i e gemensamt forum för hållbarhetsfrågor. Hållbarhetsgruppen, under ledning av hållbarhetschefen, föreslår målsäningar samt samord- nar och följer upp aktiviteter. Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbarhetsstrategin och uppföljningen av vårt hållbarhetsarbete. Styrelsen har utse en styrelseledamot med särskilt hållbarhetsansvar. VD och koncernledningen har det övergripande ansvaret för a implementera hållbarhetsstrategin. Övergripande målsäningar beslutas i koncernledningen och förankras i styrelsen. Hållbarhetschefen samordnar och styr hållbarhetsfrågorna inom Fabege och är även talesperson utåt. Hållbarhetschefen rapporterar löpande till koncernledningen och även årligen till styrelsen. Chefer och enskilda medarbetare implementerar strategi och genomför aktiviteter som beslutats. 110 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Bolagsstyrningsrapport Vår värdegrund SPEAK - snabbhet, prestigelöshet, entrepre- nörskap, aärsmässighet och kundnärhet - och uppförandekod är utgångspunkterna för samtliga medarbetares agerande. Uppförandekoden tydliggör vårt ställningstagande i frågor som rör mänskliga räigheter, arbetsvillkor, miljö, aärsetik och kommunikation. Styrelse och koncernledning har e särskilt ansvar a säkerställa a uppförandekoden eerlevs. Innehållet revideras och följs upp årligen av vår styrelse och koncernledning. Alla chefer med personalansvar ansvarar för a säkerställa a uppförandekoden är känd och följs inom dennes avdelning/ ansvarsområde. En grund för uppförandekoden är a vi ska följa tillämpliga lagar och andra föreskrier, följa god aärssed och praxis samt internationella normer för mänskliga räigheter, arbete och miljö i enlighet med Global Compacts tio principer och ILO:s grundläggande konventioner om mänskliga räigheter i arbetslivet. Vi stöder FN:s Global Compact sedan 2011. Bolaget följer MBL och kollektivavtal där bland annat minsta varseltid regleras. Policies och riktlinjer för till exempel kommunikation, personal och verksamhetsstöd beslutas av koncernledningen, uppdateras löpande och tillgängliggörs för alla medarbetare via vårt intranät. Hos oss ska ingen diskrimineras på grund av kön, könsöverskri- dande identitet eller uryck, etnisk tillhörighet, funktionsnedsä- ning, religion eller annan trosuppfaning, sexuell läggning eller ålder. Under 2021 har inga fall av diskriminering rapporterats. Som stöd i det dagliga arbetet ﬁnns också vår etikgrupp som rapporterar till VD och koncernledning. Gruppen har till uppgi a leda arbetet, bevaka relevanta omvärldsfrågor och driva speciﬁka etiska frågor. I rådet ingår representanter från aärsutveckling, uthyrning, förvaltning, teknisk dri, projekt, HR, kommunikation och ﬁnans. Sedan flera år pågår e arbete med a höja organisatio- nens kunskap om aärsetik och antikorruption. Exempel på aktiviteter är information och utbildning om antikorruption och mutlagstining samt etiska diskussioner i samband med företags- interna konferenser. Medarbetarna får löpande information om frågor som diskuterats i hållbarhets- och etikgrupperna. Vi vill agera med trovärdighet i etiska frågor och är angelägna om a fånga upp misstankar om eventuella missförhållanden på e tidigt stadium, helst genom dialog, men även via anonyma rapporteringssystem. För de som vill vara anonyma har vi instiat en visselblåsartjänst som kan nås via hemsidan, där både anmälan och den eerföljande dialogen är krypterade och lösenordsskyddade. Under året har visselblåsar- tjänsten inte nyjats. Policies och riktlinjer som stöd för verksamheten ”Vår värdegrund SPEAK och uppförandekod är utgångs punkterna för samtliga medarbetares agerande.” • Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbarhetsstrate- gin och uppföljningen av vårt hållbarhetsarbete. Styrelsen har utse Emma Henriksson till den styrelseledamoten med särskilt hållbarhetsan- svar. • VD och koncernledningen har det övergripande ansvaret för a implementera hållbarhets- strategin. Övergripande målsäningar beslutas i koncernledningen och förankras i styrelsen. • Hållbarhetschefen samordnar och styr hållbarhetsfrågorna hos oss och är även tales- person utåt. Hållbarhetschefen rapporterar till koncernled- ningen kvartalsvis. • Hos oss ﬁnns en hållbarhets- grupp med representanter från olika delar av organisa- tionen. Hållbarhetsgruppen, under ledning av hållbarhets- chefen, föreslår målsäningar samt samordnar och följer upp aktiviteter. • Chefer och enskilda medarbetare implementerar strategi och genomför aktiviteter som beslutats. Styrning av hållbarhetsarbetet — — — — Styrelsen Hållbarhetschef VD & koncernledning Hållbarhetsgrupp Hela organisationen 111Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Bolagsstyrningsrapport ÅRSSTÄMMAN Årsstämman hölls i Stockholm den 25 mars 2021. Till ordförande a leda stämman valdes Jan Litborn. Till följd av pandemin hölls stämman med få närvarande deltagare. Samtliga aktieägare gavs möjlighet a poströsta inför stämman. Årsstämman webbsändes. Vid stämman var aktieägare med sammanlagt 167,7 miljoner aktier motsvarande 51,9 procent av antalet röster representerade genom närvaro eller förtidsröstning. Fullständigt protokoll från bolagsstäm- man ﬁnns tillgängligt på fabege.se/arsstamma2021. Stämman faade bland annat följande beslut: Val av styrelseledamöter samt beslut om styrelsearvode Beslutades a antalet styrelseledamöter ska vara sju och a omvälja Anee Asklin, Emma Henriksson, Märtha Josefsson, Jan Litborn och Mats Qviberg samt a nyvälja Lennart Mauritzson och Stina Lindh Hök. Till styrelseordförande valdes Jan Litborn. Stämman beslutade a arvoden till styrelsen för 2021 utgår med totalt 2 340 Tkr (2 100). Utdelning, kontant Utdelning fastställdes till 3,60 kronor per aktie a utbetalas vid två tillfällen om vardera 1,80 kr per aktie med avstämningsdagar den 29 mars 2021 respektive den 29 september 2021. Principer för utseende av valberedning Fastställdes principer för utseende av valberedning samt vilka förslag som valberedningen ska arbeta fram. Valberedningen ska utses senast sex månader före årsstämman och representanter för de fyra största ägarna ska i första hand erbjudas plats. Ersäning till bolagsledningen Beslutades riktlinjer för ersäning till bolagsledningen innebärande a rörlig ersäning kan utgå med maximalt nio månadslöner. Den ledande befaningshavare som erhåller rörlig lön förbinder sig a långsiktigt (för en period av minst tre år) investera minst 2/3 av den rörliga ersäningen eer ska i aktier i bolaget. Rörlig ersäning är knuten till e antal på förhand fastställda mål. Syet är a skapa delaktighet och engagemang genom a ledande befaningshavare på e mer strukturerat sä erbjuds a bli aktieägare. Bemyndigande om återköp av egna aktier Beslutades a ge styrelsen bemyndigande a längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt antal utestående aktier. Överlåtelse får ske av samtliga egna aktier som bolaget innehar. Revision Revisorerna rapporterade sina observationer och presenterade samtidigt sin syn på kvaliteten på den interna kontrollen inom Fabege på styrelsemötet i februari 2021. Revisorerna har deltagit och avrapporterat vid samtliga fyra ordinarie möten med revisions- utskoet. Under året har även avrapportering ske löpande till bolagsledningen. Avrapportering har vid e tillfälle under året även ske till styrelsen utan bolagsledningens närvaro. Arvode till bolagets revisorer framgår av not 47 på sidan 107. VALBEREDNINGEN I enlighet med årsstämmans beslut har de fyra största aktieägarna erbjudits plats i vår valberedning och den 27 september 2021 oentliggordes valberedningen. Bolagsstyrningen 2021 VALBEREDNINGENS SAMMANSÄTTNING Representant Andel av röster 2021-08-31, % Göran Hellström, ordförande Backahill AB 16,2 Suzanne Sandler Handelsbanken fonder 3,6 Eva Gofridsdoer Nilsson Länsförsäkringar fondförvaltning 3,2 Mats Qviberg Familjen Qviberg 2,2 Totalt 25,2 Valberedningens förslag inför årsstämma 2022 Valberedningen föreslår a styrelsen ska bestå av sju ordinarie ledamöter utan suppleanter. Det är valberedningens uppfaning a styrelsens kompetens och erfarenhet möter de krav som kan ställas. Valberedningen eersträvar en jämn könsfördelning. Valberedningens förslag är omval av styrelseledamöterna Anee Asklin, Märtha Josefsson, Stina Lindh Hök, Jan Litborn samt Lennart Mauritzson. Nyval av Maias Johansson och Anne Åmeby. Vidare föreslås a Jan Litborn väljs som styrelsens ordförande. Valberedningen har också diskuterat styrelseledamöternas oberoende. Förslaget till vår styrelse uppfyller gällande krav avseende ledamöternas oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större ägare. STYRELSEN Styrelsens sammansäning 2021 Till styrelsen valdes sju ledamöter på årsstämman 2021. Jan Litborn valdes till styrelsens ordförande. Vår ekonomi- och ﬁnanschef Åsa Bergström är styrelsens sekreterare. I vår styrelse eersträvas kompetens och erfarenhet som är av stor betydelse för a stödja, följa och kontrollera verksamheten i e ledande fastighetsbolag i Sverige. Hos ledamöterna eersträvas bland annat kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, ﬁnansiering, aärsutveckling samt hållbarhets- och klimatfrågor. E flertal av styrelsens ledamöter har, direkt och indirekt, väsentliga egna investeringar i Fabegeaktier. Fabeges styrelse uppfyller kraven om oberoende ledamöter enligt Koden. Styrelsearbetet 2021 Under 2021 höll styrelsen totalt 20 styrelsemöten varav sex ordinarie möten, två extra möten, e konstituerande möte och elva per capsulam-möten. På agendan vid de ordinarie mötena fanns e antal stående punkter såsom ﬁnansiell och operativ avrapportering, beslut om förvärv, investeringar och försäljningar, strategiska marknads- och organisationsfrågor samt avrapportering från revisionsutskoet och ersäningsutskoet. Vid varje ordinarie möte görs uppföljning av större pågående projekt. Styrelsen har under året följt upp e antal särskilda frågor såsom pågående utvecklings- aktiviteter i Flemingsberg, bolagets strategi för bostadsbyggräs- portföljen, uppföljning av bolagets hållbarhetsarbete och hållbar- hetsrapportering samt uppdatering av grundprospektet för Fabeges MTN-program. Delårsrapporterna och bokslutskommunikén behandlas av styrelsen på styrelsemöte samma dag som rapporten släpps till marknaden. Under 2021 faade styrelsen beslut om investeringar avseende utveckling av fastigheter i beﬁntligt bestånd samt investeringar i beﬁntliga fastigheter, förvärv i Flemingsberg, ingående av markan- visningsavtal i Solna och Flemingsberg samt förvärv av SHH Bostad AB. Vidare beslutade styrelsen a inleda återköp i enlighet med mandatet från årsstämman. Under 2021 återköptes 4 873 597 aktier. I slutet av året genomfördes en styrelseutvärdering som visade på e väl fungerande styrelsearbete. Styrelsen genomförde också 112 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Bolagsstyrningsrapport en årlig utvärdering av VD:s prestationer samt sin årliga översyn av vår uppförandekod, skaepolicy, mångfaldhetspolicy och ﬁnans policy. Styrelsens mångfaldspolicy Vår styrelse ska som helhet ha en för styrelsearbetet ändamålsenlig samlad kompetens och erfarenhet för den verksamhet som bedrivs samt för a kunna identiﬁera och förstå de risker som verksamheten medför och de regelverk som reglerar den verksamhet som bedrivs. Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens lämplighet prövas i sye a uppnå en styrelse med en samlad kompetens som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning av bolaget. Valberedningen eersträvar relevant kompetens fastig- hetsverksamhet, ﬁnansiering med mera samt en jämn könsfördel- ning. Det åligger valberedningen a beakta policyn, med målsä- ning a åstadkomma en ändamålsenlig sammansäning av styrelsen med hänsyn till bolagets verksamhet och förhållanden i övrigt. Styrelsens sammansäning utgörs av fyra kvinnor och tre män och bedöms i övrigt utgöra en bredd av kunskap och värdefulla kontaktnät inom relevanta områden. Arvode till styrelsen Arvode till styrelsen utgår enligt beslut på årsstämman och för 2021 uppgick arvodet till totalt 2 340 Tkr, varav ordförande erhållit 550 Tkr, övriga ledamöter, 240 Tkr. Vidare utgick arvode om totalt 200 Tkr för arbete i styrelsens revisionsutsko varav ordföranden erhåller 100 Tkr och två ledamöter 50 Tkr vardera samt 150 Tkr för arbete i styrelsen ersäningsutsko varav ordföranden erhåller 70 Tkr och två ledamöter 40 Tkr vardera. Ersäning till bolagsledningen Styrelsen beslutade i enlighet med av årsstämman fastställda principer för ersäning och andra anställningsvillkor för bolags- ledningen om verkställande direktörens ersäning och övriga anställningsvillkor. Styrelsen genomförde under året en uppföljning av a principerna för ersäning till ledande befaningshavare följs. Riktlinjerna för ersäning till ledande befaningshavare speciﬁceras på sidan 98-99. Ersäningen till VD och bolagsledningen samt övriga förmåner och anställningsvillkor framgår av not 6 på sidan 98. Principerna för ersäning och anställningsvillkor samt ersänings- utskoets uppföljningsrapport kommer också a presenteras på årsstämman 2022. REVISIONSUTSKOTTET Styrelsen har inom sig utse e revisionsutsko som under 2021 bestå av Anee Asklin (ordf.), Märtha Josefsson och Jan Litborn. Under 2021 hölls fyra ordinarie möten med fokus på bolagets interna kontrollsystem. Revisionsutskoet behandlade under året områden som IT/cybersäkerhet, EU-taxonomin, riskområde ska, 113Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport koncernstruktur, översyn segmentsrapportering, intern uppföljning samt strategi ﬁnansiering. Vid mötena lämnade bolagets revisorer rapport från sin granskning under året. Protokollen från revisions- utskoets möten delgavs samtliga styrelseledamöter och utskoets ordförande avrapporterade löpande till styrelsen. ERSÄTTNINGSUTSKOTTET Under 2021 bestod ersäningsutskoet av Jan Litborn (ordf.), Lennart Mauritzson och Mats Qviberg. Ersäningsutskoet bereder ersäningsfrågor inför beslut i styrelsen. Under året hölls fem möten. Protokollen från ersäningsutskoets möten delges samtliga styrelseledamöter och utskoets ordförande avrapporterar löpande till styrelsen. BOLAGSLEDNINGEN Koncernledningen består sedan inledningen av året av nio personer. Två nya medlemmar har ersa tidigare medlemmar som gå i pensi- on. För nuvarande koncernledning, se sid 118-119. Koncernledningen har en fast mötestid varje vecka, inledningsvis digitalt och under hösten 2021 allt fler fysiska möten. Under den pågående pandemin rekommenderades medarbetarna a i möjligaste mån arbeta hemifrån. E antal temperaturmätningar har genomförts under året i sye a förstå medarbetarnas situation och behov av stöd. Digitala chefs- och medarbetarkonferenser har genomförts i sye a på bästa sä stöa ledarskap och medarbetare. Eer a restriktionerna släppts är kontoren basen men med flexibilitet för medarbetare a arbeta hemifrån under förutsäning a det fungerar för respektive grupp och för Fabege som helhet. I oktober genomfördes en uppskaad fysisk personalkonferens. Under hösten genomfördes även den årliga medarbetarenkäten som visade e bra utfall. Den löpande informationen till både styrelse och medarbetare har fortsa med regelbundna månads- och veckobrev. Den interna kontrollmiljön påverkas av styrelsen, bolagsledningen och bolagets personal och utformas för a ge en rimlig försäkran om a bolagets mål uppnås inom följande kategorier: • a vi har en ändamålsenlig och eektiv organisation för verksamheten • a vi har en tillförlitlig ﬁnansiell rapportering • a vi följer tillämpliga lagar och förordningar Bolaget använder i si arbete det etablerade ramverket ”COSO” (Internal Control – Integrated Framework). KONTROLLMILJÖ Vi har en geograﬁskt samlad organisation och en homogen operativ verksamhet, men den legala strukturen är komplex. Verksamheten är kapitalintensiv med beloppsmässigt stora flöden inom hyresin- täkter, utgier för projektinvesteringar, köp/försäljning av fastigheter samt ﬁnansiella kostnader. 114 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Bolagsstyrningsrapport Utöver de punkter som framgår nedan har på mötena faats beslut om bland annat investeringar, förvärv, avyringar, räntebindningar och återköp av egna aktier. Totalt hölls 20 styrelsemöten under året inklusive per capsulam möten. Styrelseåret 2021 4 februari Ordinarie möte, bokslutskommuniké 2020, utdelnings förslag samt investerings beslut, ersäningsmodell med mera 1 mars Årsredovisning 2020 26 april Delårsrapport Q1 25 mars Ordinarie samt konstitu erande möte, arbets ordning, policies, årsstämma 10 november Ordinarie möte, uppföljning hållbarhets- arbete, utvärdering VD 16 december Ordinarie möte – strategiplan, budget 2022 20 maj Ordinarie möte – prospekt MTN-program 9 juli Delårsrapport Q2 20 oktober Delårsrapport Q3 2021 18 augusti Ordinarie möte 115Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Bolagsstyrningsrapport Den interna kontrollmiljön påverkas av styrelsen, bolagsledningen och bolagets personal och utformas för a ge en rimlig försäkran om a bolagets mål uppnås inom följande kategorier: • a bolaget har en ändamålsenlig och eektiv organisation för verksamheten • a bolaget har en tillförlitlig ﬁnansiell rapportering • a bolaget följer tillämpliga lagar och förordningar. Bolaget använder i si arbete det etablerade ramverket ”COSO” (Internal Control – Integrated Framework). KONTROLLMILJÖ Vi har en geograﬁskt samlad organisation och en homogen operativ verksamhet, men den legala strukturen är komplex. Verksamheten är kapitalintensiv med beloppsmässigt stora flöden inom hyresin- täkter, utgier för projektinvesteringar, köp/försäljning av fastigheter samt ﬁnansiella kostnader. Styrelsen har det övergripande ansvaret för a säkerställa god intern kontroll och eektiv riskhantering. För a kunna bedriva si arbete på e ändamålsenligt och eektivt sä har styrelsen beslutat om en arbetsordning. Styrelsens arbetsordning syar till a åstad- komma en tydlig ansvarsfördelning mellan styrelsen (inklusive utsko) och verkställande direktören (samt koncernledning) för a bland annat åstadkomma en eektiv hantering av risker i såväl verksamhet som ﬁnansiell rapportering. Arbetsordningen upp- dateras årligen. Styrelsen genomförde under 2021 sin årliga översyn och fastställde styrelsens arbetsordning, arbetsordningarna för revisionsutskoet respektive ersäningsutskoet samt bolagets uppförandekod. Bolagsledningen ansvarar för a utforma och dokumentera samt upprähålla och pröva de system/processer liksom interna kontroller som behövs för a hantera väsentliga risker i redovisningen av den löpande verksamheten. Vår verkställande direktör och koncernledning samt de personer som i sin funktion leder respektive deﬁnierad kritisk process, funktion eller område har tillsammans det operativa ansvaret för den interna kontrollen. Policies och riktlinjer styr verksamheten och den ﬁnansiella rapporteringen. Inom bolaget ﬁnns policies för exempelvis ﬁnans, miljö, jämställdhet, kommunikation, insiderhantering och skaehan- tering. Vidare ﬁnns redovisningsprinciper och bokslutsinstruktioner samt instruktioner för aest och utanordning samt för upphandling av revisionsnära tjänster. Våra policies ses över löpande och uppdateras vid behov. Samtliga policies har föredragits och beslutats i koncernledningen. Information om beslutade policies har också förts vidare ut i organisationen. Därutöver ﬁnns mer detalj- erade riktlinjer och instruktioner som löpande ses över och uppdateras. I mars avrapporterade vi vår årliga ”Communication on progress” till FN:s Global Compact. Arbetet med utveckling av bolagets hållbarhetsrapportering fortgår löpande. Hållbarhets- rapporten presenteras i e särskilt avsni i denna årsredovisning, se sidorna 42-65 samt 127-137. RISKBEDÖMNING Med utgångspunkt i kontrollmiljön, väsentliga resultat och balans- poster samt väsentliga verksamhetsprocesser deﬁnieras såväl risker som kritiska processer, funktioner och områden. Följande riskområ- den har deﬁnierats som kritiska för oss: • Riskområde Förvaltning: Processer för nyuthyrning, omförhandling och hyresdebitering. Kundrelation och kundnöjdhet, förändrade kundbehov, risk för hyresförluster. • Riskområde Teknisk dri: Teknisk arbetsmiljö och fysisk byggnad. • Riskområde Fastighetsutveckling och projekt: Planprocess och projekt, genomförande, upphandling/inköp. • Riskområde Värdering och Transaktion. • Riskområde Ekonomi och Finans: Likviditetsrisk, ränterisk, ﬁnansiell information, skaer. • Riskområde Kommunikation: Informationshantering, varumärke, etik. • Riskområde Medarbetare: Resursbrist, personberoende. • Riskområde Klimat och hållbarhet: klimatförändringar, utsläpp • Riskområde Cybersäkerhet och IT: digitalisering, intrång, GDPR Vår koncernledning genomför årligen en genomgång och utvärde- ring av riskområden i sye a identiﬁera och hantera risker. Dea görs i samråd med styrelse och revisionsutsko inför avstämning med våra revisorer. Våra interna processer och rutiner ger go stöd för löpande hantering av risker. KONTROLLAKTIVITETER De kritiska processerna, funktionerna och områdena beskrivs och dokumenteras med avseende på ansvarsfördelning, risker och kontroller. Instruktioner, rutiner och manualer uppräas, uppdateras och kommuniceras till berörda medarbetare för a säkerställa a de har aktuell kunskap och adekvata redskap. Åtgärderna syar till a införliva riskhanteringen i de dagliga rutinerna. Löpande kontrolleras a policies, riktlinjer och instruktioner följs. Medarbetare utbildas löpande eller vid behov för a säkerställa erforderlig kompetens. Samtliga kritiska processer ses över löpande och under 2021 gordes en särskild genomgång och översyn av e urval av bolagets kritiska processer. Bolaget genomförde också, som komplement till den externa revisionen under 2021, en intern granskning av eerlevnad och kontroller i e urval av väsentliga processer. En central controllerfunktion stödjer arbetet med uppföljning av de operativa enheterna Förvaltning och Förädling. Controller- avdelningen ansvarar för den operativa rapporteringen. Operativ rapportering sker månadsvis och kvartalsvis i enlighet med e standardiserat rapportpaket. De operativt verksamhetsansvariga kommenterar/godkänner rapporteringen. Genomgång och uppföljning med verksamhetsansvariga sker löpande under året. Uppföljning av utfall stäms av mot budget och prognoser som uppdateras två gånger under året. En central funktion uppräar koncernredovisning samt ﬁnansiell rapportering i nära samarbete med controllerfunktionen, de operativa enheterna samt ﬁnans- funktionen. I det arbetet ﬁnns inbyggda kontrollaktiviteter genom avstämning med fristående system/speciﬁkationer av utfall för resultat- och balansposter. Vår operativa rapportering står under ständig utveckling och förbäring i såväl innehåll som systemstöd och tillgänglighet för verksamhetsansvariga. INFORMATION OCH KOMMUNIKATION Bolagsledningen har ansvar för a informera berörda medarbetare om deras ansvar för a upprähålla god intern kontroll. Via intranät, informationsmöten och löpande informationsbrev hålls medarbeta- re uppdaterade om styrande policies och riktlinjer och hur verksam- heten löper på. Kommunikationsavdelningen ansvarar för den externa och interna informationen. IR-arbetet bedrivs eer principer om löpande och korrekt informationsgivning i enlighet med Nasdaq Stockholms regelverk för emienter. Ambitionen är a skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos investerare, analytiker och andra intressenter. Arbetet med a förbära och yerligare tydliggöra informations- Rapport om intern kontroll avseende den ﬁnansiella rapporteringen 116 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Bolagsstyrningsrapport givningen till marknaden är e löpande arbete som alltid pågår. Under året har dialogen med kunderna förstärkts genom löpande kontakter och en NKI-undersökning som genomfördes under hösten 2021. I november genomfördes också en medarbetarenkät enligt metoden Great Place To Work (GPTW). Vi är fortsa certiﬁerat i enlighet med GPTW med e index om 86. UPPFÖLJNING Internkontrollsystemet behöver förändras över tiden. Dea ska bevakas och uppmärksammas löpande via ledningsarbetet på olika nivåer i bolaget, både genom övervakning av den ansvariga för respektive deﬁnierad kritisk process, funktion och område och genom löpande utvärdering av internkontrollsystemet. Utöver ﬁnansiell rapportering till styrelsen utarbetas, med högre frekvens, mer detaljerade rapporter till ledningen för den inre styrningen och kontrollen. Via vårt Business intelligence system tillgängliggörs infor- mation löpande för verksamhetsansvariga. Ledningen rapporterar regelbundet till styrelsen i enlighet med instruktionerna för den ekonomiska rapporteringen, vars sye är a ge information som är relevant, tillräcklig, aktuell och ändamålsenlig. Till styrelsen rapporterar även revisionsutskoet, som utgör styrelsens förlängda arm i arbetet a övervaka den ﬁnansiella rapporteringens utformning och tillförlitlighet. Revisionsutskoet har, förutom a ta del av den ﬁnansiella rapporteringens innehåll och metoder för dess framtagning, tagit del av hur den mer detaljerade och frekventa internrapporteringen används vid utvärdering och ledning av verksamhetens delar. Revisionsutskoet genomför också en löpande genomgång och utvärdering av intern kontroll avseende våra kritiska processer. Revisionsutskoet tar regelbundet del av de externa revisorernas granskning av vår redovisning och interna kontroll. Våra revisorer granskar den ﬁnansiella rapporteringen avseende helårsbokslutet samt utför en översiktlig granskning av en delårsrapport. Styrelsen utvärderar regelbundet den information som ledningen och revisionsutskoet lämnar. Av särskild betydelse är revisions- utskoets uppdrag a övervaka ledningens arbete med a utveckla den interna kontrollen och a åtgärder vidtas rörande de förslag och eventuella brister som framkommit vid styrelsens, revisionsutskot- tets eller i de externa revisorernas granskning. Styrelsen har genom revisionsutskoet informerat sig om riskområden, riskhantering, ﬁnansiell rapportering och intern kontroll och diskuterat risker för fel i den ﬁnansiella rapporteringen eer samråd med de externa revisorerna. Revisionsutskoet har under 2021 i si arbete med a granska och utvärdera intern kontroll i väsentliga processer inte funnit anledning a göra styrelsen uppmärksam på några väsentliga brister vare sig i den interna kontrollen eller i den ﬁnansiella rapporteringen. INTERNREVISION Som komplement till den externa revisionen, arbetar vi med självutvärdering av väsentliga processer. Till följd av dea och i beaktande av verksamhetens homogena och geograﬁskt begrän- sade karaktär liksom organisationens utformning har styrelsen inte funnit anledning a inräa en internrevisionsenhet. Styrelsen har bedömt a den övervakning och granskning som redovisas ovan är tillräcklig för a, tillsammans med den externa revisionen, upprähålla en eektiv intern kontroll avseende den ﬁnansiella rapporteringen. 117Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Bolagsstyrningsrapport Koncernledningen 118 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Bolagsstyrningsrapport Stefan Dahlbo VD och Koncernchef Född 1959 Anställd och i nuvarande befaning sedan 2019. Tidigare styrelseledamot i Fabege mellan 2003-2007 Externa uppdrag Styrelseleda- mot Nordstjernan Kredit AB och Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB (publ) Tidigare anställningar VD & koncernchef, Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB, VD & Vice VD Investment AB Öresund, VD Hagströmer & Qviberg AB, Alfred Berg koncernen Utbildning Civilekonom Aktieinnehav Privat och via bolag 34 500 Åsa Bergström Vice VD, Ekonomi och ﬁnanschef Född 1964 Anställd 2007 och i nuvarande befaning sedan 2008 Externa uppdrag Styrelseleda- mot i Hemsö Fastighets AB och NP3 Fastigheter AB Tidigare anställningar Senior manager KPMG, ekonomichefs- befaningar i flera fastighets- bolag, bland annat Granit & Beton samt Oskarsborg Utbildning Civilekonom Aktieinnehav 39 280 Gunilla Cornell Chef HR Född 1969 Anställd och i nuvarande befaning sedan 2011 Externa uppdrag Inga väsentli- ga externa uppdrag Tidigare anställningar Manage- mentkonsult i egen ﬁrma, Verksamhetsutvecklingskonsult och projektledare Tietoenator, Controller NCR. Utbildning Civilekonom Aktieinnehav 0 Fred Grönwall Chef Teknisk Dri Född 1981 Anställd sedan 2021 Externa uppdrag Inga väsentli- ga externa uppdrag. Tidigare anställningar Fabriks- chef Cementa AB Slitefabriken, Produktionschef Cementa AB Slitefabriken samt Degerhamns- fabriken, Processoperatör Cementa AB Slitefabriken Utbildning Civilingenjör Aktieinnehav 1 400 Från vänster till höger: Fred Grönwall, Charloa Liljefors Rosell, Åsa Bergström, Klas Holmgren, Stefan Dahlbo, Charloe Liliegren, Gunilla Cornell, Elisabet Olin, Johan Zachrisson Klas Holmgren Chef Projekt och Förädling Född 1970 Anställd 2001 och i nuvarande befaning sedan 2010 Externa uppdrag Vice ordförande Byggherrarna. Tidigare anställningar Platzer Bygg, Platschef Peab, Platschef Peab Bostad, JM Entreprenad Utbildning Ingenjör Aktieinnehav 6 000 Charloe Liliegren Chef Stads- och Fastighets- utveckling Född 1976 Anställd sedan 2006 och i nuvarande befaning sedan 2013. Externa uppdrag Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar Uthyrare på Tornet AB, Aärsutvecklare på Stena Fastighet AB och Dro AB Utbildning Civilingenjör Aktieinnehav 1 494 Charloa Liljefors Rosell Chef Förvaltning Född 1963 Anställd och i nuvarande befa- ning sedan 2014 Externa uppdrag Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar KTH, AP Fastigheter, olika ledande befaningar på Vasakronan och Aärsområdeschef kontor på AMF Fastigheter Utbildning Civilingenjör Lantmäteri Aktieinnehav 3 382 Elisabet Olin Chef Kommunikation Född 1969 Anställd och i nuvarande befa- ning sedan 2013 Externa uppdrag Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar Kommuni- kationschef Billerud, Marknadsa- nalytiker AssiDomän, Ekonom AP Fastigheter. Utbildning Ekonomie magister Aktieinnehav 333 Johan Zachrisson Chef Aärsutveckling Född 1970 Anställd sedan 2021 Externa uppdrag Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar FFNS/ Sweco, Humlegården Fastigheter, DTZ/Cushman & Wakeﬁeld. Utbildning Civilingenjör Aktieinnehav 0 *Aktieinnehav per den 2021-12-31. 119Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Bolagsstyrningsrapport Märtha Josefsson Styrelseledamot sedan 2005 Född 1947 Övriga uppdrag Styrelseledamot i Skandia Fonder AB och Investment AB Öresund Utbildning Fil. kand. i nationalekonomi Aktieinnehav Med make 251 920 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen Ja Oberoende gentemot större aktieägare Ja Arvode, tkr 290 Närvaro styrelsemöten 20 (20) Närvaro revisionsutsko 4 (4) Närvaro ersäningsutsko Ej medlem Jan Litborn Styrelseordförande sedan 2018 och styrelseledamot sedan 2017 Född 1951 Övriga uppdrag Styrelseordförande Hedin Mobility Group AB och Arenabolaget i Solna AB. Styrelseledamot i Aimo Holding AB, Consensus Asset Manage- ment AB, Revelop Management AB, Backahill AB och Wihlborgs Fastigheter AB Utbildning Jur. kand. (advokat) vid Stockholms Universitet, Handelshögskolan i Stockholm (ej examen) Aktieinnehav Privat och via bolag 30 000 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen Ja Oberoende gentemot större aktieägare Nej Arvode, tkr 670 Närvaro styrelsemöten 20 (20) Närvaro revisionsutsko 4 (4) Närvaro ersäningsutsko 5 (5) Anee Asklin Styrelseledamot sedan 2016 Född 1961 Övriga uppdrag Styrelseordförande i Jernhusen AB, RO Gruppen Förvaltning AB och Inhouse Tech Göteborg AB. Styrelseledamot i Genova Property Group AB, Elof Hansson Holding AB och Fondstyrelsen vid Göteborgs Universitet Utbildning Civilekonom Aktieinnehav 2 000 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen Ja Oberoende gentemot större aktieägare Ja Arvode, tkr 340 Närvaro styrelsemöten 20 (20) Närvaro revisionsutsko 4 (4) Närvaro ersäningsutsko Ej medlem Emma Henriksson Styrelseledamot sedan 2020 Född 1975 Övriga uppdrag Styrelseledamot Fastighets- ägarna Sverige, Nordea Hypotek AB och ÅWL Arkitekter Utbildning Civilekonom samt ﬁl kand i samhällsplanering Aktieinnehav 3 000 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen Ja Oberoende gentemot större aktieägare Ja Arvode, tkr 240 Närvaro styrelsemöten 20 (20) Närvaro revisionsutsko Ej medlem Närvaro ersäningsutsko Ej medlem Styrelse och revisorer Förändringar i styrelsen 2021 Per-Ingemar Persson Styrelseledamot fram till och med årsstämman som hölls den 25 mars 2021. Närvaro styrelsemöten: 8 (8) Närvaro ersänigsutsko: 4 (4) 120 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Bolagsstyrningsrapport Stina Lindh Hök Styrelseledamot sedan 2021 Född 1973 Övriga uppdrag VD Nyfosa AB. Utbildning Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan Aktieinnehav 0 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen Ja Oberoende gentemot större aktieägare Ja Arvode, tkr 240 Närvaro styrelsemöten 12 (12) tillträdde vid årstämman 2021 Närvaro revisionsutsko Ej medlem Närvaro ersäningsutsko Ej medlem Mats Qviberg Vice ordförande sedan 2012 och styrelseledamot sedan 2001 Född 1953 Övriga uppdrag Styrelseordförande i Bilia AB och i Investment AB Öresund Utbildning Civilekonom Aktieinnehav Med maka 7 106 054 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen Ja Oberoende gentemot större aktieägare Ja Arvode, tkr 280 Närvaro styrelsemöten 20 (20) Närvaro revisionsutsko Ej medlem Närvaro ersäningsutsko 5 (5) Revisor Peter Ekberg Huvudansvarig revisor i Fabege sedan 2020 Auktoriserad revisor på Deloie AB. Född 1971 Revisionsuppdrag i andra större företag Loomis AB, Swedish Match AB och Telia Company AB. Styrelsearvode utbetalas i eersko. Aktieinnehav per den 2021-12-31. Lennart Mauritzson Styrelseledamot sedan 2021 Född 1967 Övriga uppdrag VD Backahill AB, Styrelse- ledamot i Brinova AB, Catena Fastigheter AB, Rögle Marknads AB samt Wihlborgs Fastigheter AB Utbildning Civilekonom och juridik Aktieinnehav 0 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen Ja Oberoende gentemot större aktieägare Nej Arvode, tkr 240 Närvaro styrelsemöten 12 (12) tillträdde vid årstämman 2021 Närvaro revisionsutsko Ej medlem Närvaro ersäningsutsko 1 (1) 121Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Bolagsstyrningsrapport Årsredovisningens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed a: • årsredovisningen har uppräats i enlighet med årsredovisningslagen samt RFR 2 • årsredovisningen ger en rävisande bild av företagets ställning och resultat samt • förvaltningsberäelsen ger en rävisande översikt över utveck- lingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt • beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Styrelsen och verkställande direktören intygar vidare a: • koncernredovisningen har uppräats i enlighet med de internatio- nella redovisningsstandarder (IFRS) som avses i Europaparlamen- tets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder • koncernredovisningen ger en rävisande bild av koncernens ställning och resultat samt • förvaltningsberäelsen för koncernen ger en rävisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, resultat och ställning samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 7 mars 2022 Jan Litborn Ordförande Anee Asklin Emma Henriksson Märtha Josefsson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Stina Lindh Hök Lennart Mauritzson Mats Qviberg Styrelseledamot Styrelseledamot Vice Ordförande Stefan Dahlbo Verkställande direktör Vår revisionsberäelse har avgivits den 7 mars 2022 Deloie AB Peter Ekberg Auktoriserad revisor 122 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Bolagsstyrningsrapport Revisionsberäelse Till bolagsstämman i Fabege AB (publ) organisationsnummer 556049-1523 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Ualanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen för Fabege AB (publ) för räkenskapsåret 2021-01-01 – 2021-12-31 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 108-122. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 69-107 i dea dokument. Enligt vår uppfaning har årsredovisningen uppräats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rävisande bild av moderbolagets ﬁnansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess ﬁnansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har uppräats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rävisande bild av koncernens ﬁnansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess ﬁnansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningsla- gen. Våra ualanden omfaar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 108-122. Förvaltningsberäelsen är förenlig med års- redovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför a bolagsstämman fastställer resultaträkning- en och balansräkningen för moderbolaget och rapporten över totalresultatet och rapporten över ﬁnansiell ställning för koncernen. Våra ualanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplee- rande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions- utsko i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för ualanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsniet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Dea innefaar a, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförord- ningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser a de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra ualanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata ualan- den om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av risk Fabege redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet per den 31 december 2021 är upptaget till 83 257 Mkr. Under räkenskapsåret har samtliga fastigheter i förvalt- ningsbeståndet värderats av externa värderare. Varje kvartal utförs även interna värderingar av delar av beståndet, samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Värderingarna utförs genom en individuell bedömning av varje fastighets framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värdeföränd- ringar kan uppstå antingen till följd av makro- och mikroekonomiska eller fastighetsspeciﬁka orsaker. Värderingarna bygger på bedöm- ningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och ﬁnansiella ställning. För yerligare information hänvisas till risker och riskhantering på sidorna 74-83 samt not 4 och 17 i årsredovisningen. Våra granskningsåtgärder Vår revision omfaade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: • Granskning och bedömning av Fabeges rutin för framtagande av indata till såväl interna som externa värderingar samt granskning av konsekvent tillämpning av rutinerna och a integritet föreligger i processerna. • Granskning av indata och beräkningar i den interna värderingsmo- dellen såväl som i de externa värderingarna för e urval av fastigheterna för bedömning av fullständighet och värdering. • Utvärdering av rimligheten i de antaganden som ligger till grund för bolagets värdering genom a jämföra med externa datakällor samt tidigare års antaganden med faktiskt utfall • Utvärdering av kompetens och objektivitet hos de externa värderarna. • Granskning av relevanta noter till de ﬁnansiella rapporterna. Redovisning av projekt Beskrivning av risk Fabege har under 2021 investerat 1 874 Mkr i ny- till- och ombygg- nad av fastigheter. Projekt för ombyggnad/underhåll samt hyres- gästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande i förhållande till den senaste värderingen. Övriga utgier kostnads- förs direkt. Projektfastigheter som genomgår omfaande om- eller nybyggnad och som har kontrakterade hyresgäster kassaflödesvär- deras, övriga projektfastigheter värderas enligt ortsprismetoden. Värderingen av pågående projekt baseras på bedömningar och antaganden vilka kan ha en betydande påverkan på koncernens resultat och ﬁnansiella ställning. För yerligare information hänvisas till avsniet risker och riskhantering på sidorna 74-83 och not 17 i årsredovisningen. Våra granskningsåtgärder Vår revision omfaade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: • Granskning av Fabeges rutiner för utveckling och förädling av fastigheter, däribland processen för investeringsbeslut, aestin- struktioner och uppföljning av projektutfall. • Granskning av redovisning av projektvinster i pågående projekt. • Granskning av e urval av aktiverade utgier i projekt. 123Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Revisionsberäelse Redovisning av inkomstskaer Beskrivning av risk Fabeges redovisning av inkomstska är komplex och innehåller en hög grad av bedömningar. Hänsyn behöver tas till framför allt förekomst av underskosavdrag och temporära skillnader relaterat till fastigheter samt förändringar i skaelagstiningen. Felaktiga bedömningar och antaganden kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och ﬁnansiella ställning. För yerligare information hänvisas till avsniet om risker och riskhantering på sidorna 74-83 samt not 4, 16 och 31 i årsredovisningen. Våra granskningsåtgärder Vår revision omfaade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: • Granskning och bedömning av Fabeges rutiner för beräkning av aktuell och uppskjuten ska. • Granskning av beräkningar av aktuell och uppskjuten ska mot underlag och utvärdering mot gällande skaelagstining. • Granskning av hantering av realiserade och orealiserade värdeförändringar i derivat och fastigheter och genomförda fastighetstransaktioner i skaeberäkningarna. • Granskning av företagsledningens bedömning av möjlighet a utnyja skaemässiga undersko • Granskning av relevanta noter till de ﬁnansiella rapporterna. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Dea dokument innehåller även annan information än årsredovis- ningen och koncernredovisningen och återﬁnns på sidorna 108-122. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt ualande avseende årsredovisningen och koncernredovis- ningen omfaar inte denna information och vi gör inget ualande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen är det vårt ansvar a läsa den information som identiﬁeras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredo- visningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen a den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga a rapportera dea. Vi har inget a rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för a årsredovisningen och koncernredovisningen uppräas och a de ger en rävisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för a uppräa en årsredo- visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid uppräandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga a fortsäa verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan a fortsäa verksamheten och a använda antagandet om fortsa dri. Antagandet om fortsa dri tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser a likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till a göra något av dea. Styrelsens revisionsutsko ska, utan a det påverkar styrelsens ansvar och uppgier i övrigt, bland annat övervaka bolagets ﬁnansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är a uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och a lämna en revisionsberäelse som innehåller våra ualanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för a en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer a upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare faar med grund i årsredovis- ningen och koncernredovisningen. En yerligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen ﬁnns på Revisorsin- spektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsan- svar. Denna beskrivning är en del av revisionsberäelsen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra förfaningar Ualanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fabege AB (publ) för räkenskapsåret 2021-01-01 - 2021-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträf- fande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker a bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberäelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för ualanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsniet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser a de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra ualanden. Styrelsens och verkställande direktörensansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefaar dea bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfaning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Dea innefaar bland annat a fortlöpan- de bedöma bolagets ekonomiska situation och a tillse a bolagets organisation är utformad så a bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på e betryggande sä. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för a bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för a medelsförvaltningen ska skötas på e betryggande sä. Revisorns ansvar Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt ualande om ansvarsfrihet, är a inhämta revisionsbevis för a med 124 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Revisionsberäelse Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för a en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer a upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan ﬁnns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam- mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare faar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisions- företag som utför revision och översiktlig granskning av ﬁnansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed e allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefaar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende eerlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra förfaningar. Granskningen innefaar a genom olika åtgärder inhämta bevis om a Esef-rapporten har uppräats i e format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisning och koncernre- dovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom a bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i sye a utforma gransknings- åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i sye a göra e ualande om eektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfaar också en utvärdering av ändamåls- enligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfaar huvudsakligen en teknisk validering av Esef-rapporten, dvs. om ﬁlen som innehåller Esef- rapporten uppfyller den tekniska speciﬁkation som anges i kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815 och en avstämning av a Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfaar granskningen även en bedömning av huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rävisande och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar samt kassaflödesanalysen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 108-122 och för a den är uppräad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har ske enligt FARs ualande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Dea innebär a vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfaning jämfört med den inriktning och omfaning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser a denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra ualanden. En bolagsstyrningsrapport har uppräats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Deloie AB, utsågs till Fabege AB (publ)s revisor av bolagsstämman 2021-03-25 och har varit bolagets revisor sedan 2002-04-04. Stockholm den 7 mars 2022 Deloie AB Peter Ekberg Auktoriserad revisor en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseleda- mot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gort sig skyldig till någon försummel- se som kan föranleda ersäningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sä handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo- visningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt ualande om dea, är a med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för a en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer a upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersäningsskyldighet mot bolaget, eller a e förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En yerligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredo- visningen och koncernredovisningen ﬁnns på Revisorsinspektio- nens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberäelsen. Revisorns ualande om Esef-rapporten Ualande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av a styrelsen och verkställande direktören har uppräat årsredovisningen och koncernredovisning- en i e format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden för Fabege AB (publ) för räkenskapsåret 2021-01-01 – 2021-12-31. Vår granskning och vårt ualande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfaning har Esef-rapporten #[Checksumma] uppräats i e format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för ualandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsniet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Fabege AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser a de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamål- senliga som grund för vårt ualande. Styrelsens och verkställande direktörensansvar Det är styrelsen och verkställande direktörensom har ansvaret för a Esef-rapporten har uppräats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för a det ﬁnns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktörenbe- dömer nödvändig för a uppräa Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgi är a uala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är uppräad i e format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver a vi planerar och genomför våra gransknings- åtgärder för a uppnå rimlig säkerhet a Esef-rapporten är uppräad i e format som uppfyller dessa krav. 125Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Revisionsberäelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021126 Hållbarhetsnoter Hållbarhetsnoter Vår VD har det övergripande ansvaret för hållbarhets arbetet. VD:n ansvarar för uppföljning av hållbarhetsarbetet på ledningsgrupps- nivå. Policyer och riktlinjer beslutas av koncern ledningen vilka uppdateras löpande och tillgängliggörs för alla medarbetare via vårt intranät. Styrelsens arbetsordning innefaar löpande hållbarhetsuppfölj- ning. Redovisning sker till revisionsutsko och styrelse. I nära samar- bete med aärsområdena utformas förslag till hållbarhetsmål som koncernledningen sedan godkänner. Hållbarhetsarbetet i organisationen leds av hållbarhetschefen, som rapporterar direkt till koncernledningen. Hållbarhetschefen driver arbetet genom avdelningen Hållbar utveckling och en tvärfunktionell hållbarhetsgrupp som omfaar områden som miljöpåverkan, socialt ansvar, hållbar fastighets- och stadsutveck- ling, hållbar leverantörskedja och compliance-frågor. Ansvaret för genomförandet ligger på linje organisationen. Hållbarhetschefen ansvarar även för det strategiska arbetet med stadsdelarnas hållbarhetsprogram där aärsutveckling och fastighetsutvecklarna har det operativa ansvaret. Energi Energiarbetet drivs av vår energistrateg som utgår från energi- strategin och miljöpolicyn. Energistrategen stöar dricheferna som tillsammans med drisorganisationen har huvudansvaret för energifrågorna i alla byggnader i förvaltning och projektcheferna för de samma inom nyproduktionen. Energistrategen rapporterar till hållbarhetschefen. Medarbetare HR-chefen rapporterar till koncernledningen och ansvarar för det strategiska HR-arbetet och för a lagar och regler inom arbetsrä och kollektivavtal eerlevs. Utgångspunkten är de policydokument inom HR-området som exempelvis personal-, jämställdhets- och lönepolicis samt bolagets uppförandekod görs kvartalsvis och årligen utifrån uppställda mål. Leverantörskedja Inköpschefen rapporterar till koncernledningen och ansvarar för företagets inköpspolicy, tecknandet av avtal med samtliga strate- giska samarbetspartners samt hållbarhetsgranskning av leverantö- rer. Inköpsorganisationen är ansvarig för a teckna samtliga ram- och uppdragsavtal och säkerställa a nya avtal följer vi allmänna bestämmelser, miljöpolicy och uppförandekod. Gällande nybygg- nads- och ombyggnadsprojekt har vi generella krav i administrativa föreskrier, vilka kompleeras med miljöprogram och speciﬁka villkor för varje projekt. Allmänna villkor, alternativt administrativa villkor, är tillsammans med miljöpolicyn och uppförandekoden bilagor i alla tecknade avtal med leverantörer. Finansiering Vårt gröna aärsråd samlar in uppgier om pågående och plan- erade miljöcertiﬁeringar och granskar om projekten och tillgångarna uppfyller de gröna kraven. En särskild rapport om hur bolaget fördelar de gröna medlen och hur väl de villkor som ställts upp i ramverket uppfyllts uppräas kvartalsvis och publiceras på fabege.se/gronﬁnansiering. Kunder Det övergripande ansvaret för kundnöjdheten och mätningarna delas av chef förvaltning och chef teknisk dri som båda är medlemmar av koncernledningen. Fastighetscheferna är ansvariga för kundrelationerna på företags- och organisationsnivå. De återkopplar resultaten från undersökningarna till kunderna och ansvarar för a förbäringar genomförs på kundnivå utifrån service, ärende och NKI-undersökning. Aärsetik och moral Alla chefer med personalansvar ansvarar för a säkerställa a uppförandekoden är känd och eerlevs inom respektive avdelning eller ansvarsområde. Styrelse och koncernledning har e särskilt ansvar a verka för tillämpningen av uppförandekoden. Innehållet revideras och följs upp årligen. Styrning av hållbarhetsarbetet Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i organisationen och har en tydlig ansvarsfördelning för arbetet med de olika fokusområdena. 127Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Hållbarhetsnoter Fastigheter Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA, fastigheter och medarbetare Svensk översäning av EPRA-deﬁnitioner saknas, varför tabellerna använder de engelska deﬁnitionerna. Absolute measures (Abs) Like-for-like (Lfl.) Impact Category EPRA Code Measurement Unit Indicator 2021 2020 2021 2020 Change, % ENERGY Elec-Abs, Elec-LfL MWh Electricit for landlord shared services 25 410 23 608 24 779 24 928 -0,6 (sub)metered exclusively to tenants 22 489 18 683 22 311 21 956 1,6 Total landlord-obtained electricity 47 899 42 291 47 090 46 884 0,4 % from renewable sources 100 100 100 100 0 No. of applicable properties Electricity disclosure coverage 66 61 61 61 % Proportion of electricity estimated 0 0 0 0 0 DH&C-Abs, DH&C-LfL MWh District heating & cooling for landlord shared services 67 022 60 047 63 725 62 918 1,3 (sub)metered exclusively to tenants 6 639 6 667 6 494 6 667 -2,6 Total landlord-obtained heating & cooling 73 662 66 714 70 219 69 585 0,9 % from renewable sources 95 93 - - - No. of applicable properties Heating & cooling disclosure coverage 66 61 61 61 % Proportion of heating & cooling estimated 0 0 0 0 0 Energy-int MWh/m 2 /year Energy intensity 77,4 74,3 76,7 76,1 0,7 GHG EMISSIONS Total Scope 1 98 22 Total Scope 2 1) 1 512 1 416 Total Scope 3 26 997 4 108 2) No. of applicable properties GHG disclosure coverage 81 80 % av Scope 1 & 2 Proportion of GHG estimated 0% 0% GHG-Int (Scope 1 + Scope 2 ) / m 2 1,1 1,0 WATER Water-Abs, Water-Lfl m 3 Water Total water consumption 313 570 357 910 302 377 360 668 -16,2 No. of applicable properties Water disclosure coverage 66 61 61 61 - %, Scope 1 & 2 Proportion of water estimated 0 0 0 0 - Water-Int m 3 /m 2 /year Water Intensity 0,263 0,318 0,26 0,31 -16,2 WASTE Waste-Abs 3) Tonne Total hazardous 36 31 Tonne Total non-hazardous 2 632 2 964 Tonne Recycled 1 274 1 590 Tonne Incineration 1 389 1 396 Tonne Landﬁll 6 8 No. of applicable properties Waste disclosure coverage 70 59 % Proportion of water estimated 0 0 0 0 CERTIFIED ASSETS Cert-Tot % Mandatory (Energy Per- formance Certiﬁcates) % of portfolio certiﬁed by floor area 92 81 % % of portfolio certiﬁed by number of properties 88 79 1) Avser market-based method. 2) Korrigerat en felaktighet från 2020. 3) Avfall från dri av fastigheterna (hyresgäster och Fabege exklusive byggavfall). Social & Corporate Governance impacts EPRA Code Measurement Unit Indicator 2021 2020 % change HEALTH AND SAFETY H&S-Emp Ds per emploee Absentee rte Direct employees 2,9 2,4 25 DIVERSITY Diversit-Emp % of femle emploees Diversit Emploees Board of Directors members 57% 50% 14 Executive Management 56% 33% 70 Managers 25% 39% -36 All employees 35% 36% -3 EMPLOYEES Emp-Turnover Total number and rate New hires Total number new employees 29 15 93 Proportion new employees 11% 8% 4 Departures -Turnover Total number of departed employees 21 13 62 Proportion of departed employees 15% 7% 114 Total emplyees number 199 191 4 CORPORATE GOVERNANCE Gov-Board Total number Composition of the highest governance body 9 8 13 Executive 30 29 3 Non executive 169 162 4 4) Siror exklusive SHH Bostad. Medarbetare 4) 128 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Hållbarhetsnoter Jämlikhet 1) 2021 2020 Kvinnor Män <30 år 30–50 år >50 år Kvinnor Män <30 år 30–50 år >50 år Styrelse, antal 4 3 0 2 5 3 3 0 0 6 Koncernledning, antal 5 4 0 2 7 2 4 0 0 6 Stora ledningsgruppen (exklusive koncernledning), antal 5 16 0 17 4 9 14 0 16 7 Alla anställda, antal 70 129 13 114 72 71 120 18 103 67 1) Sammanställning av oss uppdelat på kön och ålder för olika nivåer inom företaget. Vi följer inte anställdas minoritetstillhörighet. Antal anställda per anställningsform, kön och inom våra aärsområden Åldersfördelning, % 0–19 20–29 30–39 40–49 50–59 60–69 Medelålder Kvinnor 0 2,9 27,1 38,6 30,0 1,4 44 år Män 0 7,8 28,9 24,2 29,7 9,4 44 år Totalt 0 6,1 28,3 29,3 29,8 6,6 44 år Andel kvinnor inom respektive område, % Förvaltning inkl. dri 21 Projekt & Aärsutveckling 47 Aärsstöd 68 Andel av hela bolaget anställda inom respektive område, % Förvaltning inkl. dri 58 Projekt & Aärsutveckling 25 Aärsstöd 17 218 4) • 81 kvinnor och 137 män • 213 tillsvidareanställda och 5 visstids anställda • 215 heltidsanställda och 3 deltidsanställda • Andelen anställda med kollektivavtal var 100 procent för moderbolaget. 5) 4) Inklusive SHH Bostad. Övrig personalstatistik är från Fabeges löne- eller person alsystem. 5) SHH Bostad kommer under 2022 a teckna kollektivavtal. antal anställda vid årets utgång, varav Medarbetare 2021 Antal dödsfall 0 Antal arbetsrelaterade olyckor, med och utan frånvaro 4 varav färdolyckor (till och från jobbet) 1) 2 varav olyckor med frånvaro 0 varav allvarliga olyckor 2) 0 Antal fall av arbetsrelaterad sjukdom 0 Olycksfallsfrekvens (LTAR) 3) 2,3 1) Färdolyckan resulterade inte i frånvaro eller bestående men. 2) Avser olyckor med frånvaro från arbetet längre än sex månader. 3) Avser olyckor för egen personal med frånvaro, exklusive färdolyckor. Olycksfall Olycksfallsfrekvensen deﬁnieras som antal arbetsplatsolyckor som leder till frånvaro i en eller flera avtalade arbetsdagar per 200 000 arbetade timmar genom arbetade timmar. Antal arbetade timmar för våra egna medarbetare under 2021 var 345 021. För våra tekniker består de vanligaste skadorna av skär- och klämskador. Dock är dessa sällan förekommande i det dagliga arbetet. Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro i förhållande till ordinarie arbetstid, % Kvinnor Män Total sjukfrånvaro Ålder 0–29 2,15 1,69 1,84 Ålder 30–49 2,92 3,84 3,49 Ålder 50 – 0,97 2,94 2,38 Summa 2,94 Övrig hållbarhetsdata Medarbetare Engagemang i organisationer Vi har styrelse eller kommiéuppdrag i följande organisationer: • BELOK, Beställargruppen Lokaler - Energimyndighetens nätverk för energieektiva lokaler • BREEAM och Sweden Green Building Council • Byggherrarna Sverige AB • Fastighetsägarna i Stockholm samt i lokalföreningarna i City-Kungshol- men, Hagastaden och Norrmalm • Arena Huddinge - e forum för kunskapsutbyte och dialog mellan Huddinge kommun och näringslivet • Samverkan i Huddinge - e forum för trygghetsskapande åtgärder lokalt • Accessy – branschens initiativ för a skapa en standard för digital nyckelhantering 129Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Hållbarhetsnoter Arbetet har utgå från TCFD:s rekommendationer avseende klimatrelaterade risker och möjligheter. Vi har analyserat verksam- heten för a säkerställa a bolaget står väl rustat för a möta de klimatrelaterade utmaningar som redan nu är uppenbara, men även de risker som troligen kommer a påverka verksamheten i framti- den. Hanteringen av e förändrat klimat och den pågående omställningen i linje med Parisavtalet skapar också stora möjligheter för aktörer som oss med en hög ambitionsnivå i hållbarhetsarbetet. Klimatrelaterade risker och möjligheter Vi har under en längre tid arbetat för a minska klimatavtrycket och för a framtidssäkra fastigheter och stadsdelar utifrån förändrade klimatlaster med regn-, snö-, vind- och temperaturvariationer. Vi identiﬁerar och hanterar kontinuerligt klimatrelaterade risker och möjligheter och deras påverkan för verksamheten, fastigheter och stadsdelar. I analysen har vi utgå från de risker och möjligheter som vi identiﬁerat som mest betydelsefulla för den framtida verksam- heten. Resultatet visar a många av de risker som vi har identiﬁerat sannolikt kommer a vara betydande i framtiden, men a deras ﬁnansiella påverkan troligen kommer a variera beroende på omfaning. Omställningsrisker På medellång och lång sikt ser vi a det ﬁnns en stor sannolikhet för a ökade lagkrav kommer medföra a det också ställs allt högre krav på bolagen. Bland annat när det gäller a mäta och minska energianvändning och koldioxidutsläpp, både i den egna verksam- heten och i produktionsfasen av nya fastigheter. Idag ﬁnns inget pris på koldioxid, men det är något som vi förväntar oss kommer införas inom en överskådlig framtid. Ökat pris på koldioxid skulle till exempel innebära ökade materialkostnader, dels i produktionen av material som betong, bergkross och stål, och dels när det kommer till mer hållbara material som till exempel träprodukter. I det senare fallet hänger den förväntade kostnadsökningen ihop med a eerfrågan på dessa material troligen kommer a öka. En uppenbar risk idag är a politiska regleringar hindrar fastig- hetsägare från en storskalig produktion av egenproducerad energi. Det gör a vi ser en utmaning kring a en fortsa reglering och politiska beslut inom energiområdet kan leda till ökade energipriser. I vissa fall kan det innebära a utvecklingen mot en mer hållbar energianvändning kommer a gå långsammare. Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) Under året har vi fortsa arbetet med a identiﬁera och värdera klimatrelaterade risker och möjligheter genom en fördjupad riskanalys. Därigenom har vi också kunnat göra en bedömning av deras påverkan för bolagets strategi. Vi kommer även fortsäningsvis a arbeta med a identiﬁera och värdera klimatrelaterade risker. Läs mer om vår scenarioanalys på hemsidan, fabege.se/scenarioanalys. Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål a) Styrelsens översikt av klimatrelaterade risker och möjligheter Sida 89-110, 116 a) Beskrivning klimatrelaterade risker och möjligheter som Fabege har identiﬁerat Sida 80, 130-131 a) Beskrivning av processen för a identiﬁera och bedöma klimatrelaterade risker Sida 74, 130-131 a) Indikatorer för a mäta och styra klimatrelaterade risker och möjligheter Sida 50-52, 60-62, 64-65, 128 b) Ledningens roll i bedömning och hantering av klimatrelate- rade risker och möjligheter Sida 116, 127 b) Beskrivning av hur verk- samhet, strategi och ﬁnansiell planering har påverkats Sida 48-53, 60-62, 80 b) Beskrivning av processer för a hantera klimatrelaterade risker Sida 74, 80, 116-117, 130-131 b) Rapportering av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse gas protocol Sida 51 c) Beskrivning av organisatio- nens strategiska motstånds- kra och påverkan av olika klimatrelaterade risker och möjligheter Sida 80, 130-131 c) Beskrivning av hur processerna är integrerade i organisationens övergrip- ande riskhantering Sida 74, 116-117 c) Beskrivning av mål som används för a styra klimat- relaterade risker och möjlig- heter samt utfall på dessa Sida 50-52, 64-65, 128 130 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021TCFD Vi arbetar ständigt med a möta krav och förväntningar från kunder och andra intressenter. Under flera år har kraven på hållbara och certiﬁerade byggnader ökat. Miljöcertiﬁeringen av våra fastigheter är e område vi arbetat med under lång tid och där vi strävar eer a höja vår ambitionsnivå. Kommuner som tilldelar oss mark anvisningar och ﬁnansiärer som påverkar våra ekonomiska förutsäningar, är avgörande för vår verksamhet. I dessa grupper ökar också både krav och förväntningar på hållbarhet. Den pågåen- de utvecklingen av EU:s Taxonomi för hållbara aktiviteter är e av flera exempel på riktlinjer som bidrar till a det ställs ökade krav på vårt hållbarhetsarbete. Taxonomin innebär a vi måste höja våra ambitioner för a leva upp till våra ﬁnansiärers förväntningar och få tillgång till grön ﬁnansiering. Fysiska klimatrisker Förändrade väderförhållanden påverkar redan våra fastigheter och stadsdelar. Det ﬁnns flera utmaningar som följer med e varmare klimat och högre temperaturer. I framtiden kommer de direkta eekterna av stigande temperaturer sannolikt vara a kostnaderna för a kyla ner fastigheterna blir högre, även om priset för a värma upp byggnaderna kan minska något. På längre sikt riskerar grundvaennivåerna a minska, vilket kan leda till en ökad vaenbrist och temporära restriktioner för dricksvaen på fler platser i landet. En ökad årsnederbörd och e större antal dagar med kraiga regn eller snöfall innebär också a det läare kan bildas stora ansamlingar av vaen. Det kan i sin tur medföra a det skapas e ökat behov av a leda bort överskos- vaen och a det blir svårt a inﬁltrera vaenmängden i områden med en stor andel hårdgorda ytor. Hos byggnader på plan mark med källare riskerar också dräneringskapaciteten a bli under- dimensionerad, vilket ökar risken för fuktskador. Långa perioder med torka innebär a grundvaenytan sjunker. För områden med naturlig mark och säningsbenägna jordar kan det innebära a bärigheten försämras och a säningsskador uppstår – framförallt hos ytligt grundlagda byggnadsverk. Längre torrperio- der kan också innebära a sprickor bildas i den övre delen av jordproﬁlen vilket kan påverka enklare infrastruktur som cykelvägar, parkeringar och mindre gator. Dessa sprickor kan orsakas direkt av torkan, men också vara en följd av a vanet i marken sugs upp av till exempel växter och träd. Klimatrelaterade möjligheter Hela vår aärsmodell och verksamhet är anpassad för a ta tillvara på de möjligheter som följer av omställningen till e hållbart samhälle. Vi betraktar vårt arbete för a minska energianvänd- ningen och klimatutsläppen från verksamheten som e sä a framtidssäkra fastigheterna, minska våra kostnader och möta framtida lagar. Därigenom kan vi också förbli e araktivt bolag för alla våra intressenter. I vårt långsiktiga hållbarhetsarbete är ambitio- nen a hela tiden öka andelen egenproducerad energi, främst genom solceller. Syet är a bidra till ökad andel förnybar energi både inom vår verksamhet och i samhället i stort. A miljöcertiﬁera fastigheter och skapa mer hållbara byggnader är e viktigt strategiskt mål. På kort sikt vill vi möta kundernas eerfrågan. På längre sikt vill vi också vara väl förberedda inför nya och tuare krav som sannolikt kommer a införas. År 2030 ska vår förvaltning (Scope 1 och 2) vara klimatneutral och Scope 3 ska reduceras med 50 procent. Fabege har få si klimatmål godkänt av initiativet Science Based Targets (SBT) och stödjer därmed FN:s klimatavtal. Vårt mål är a till 2030 uppnå en klimatneutral förvaltning (Scope 1 och 2) samt en 50 procent reduktion av Scope 3 från basår 2019. Vi ser goda möjligheter a ställa om utsläppen från fastighetsförvaltning (Scope 1 och 2) men det blir en utmaning a genom livscykelanalys av byggprojekt påvisa en halvering (Scope 3) i kg CO2/BTA jämfört med 2019. Vi är en relationsbyggare och har e nära samarbete med kommuner där vi tillsammans arbetar med stadsutvecklingsprojekt. Vi anser a goda relationer inte bara gynnar oss utan samhället i stort. Allt sammantaget är målet a vi, genom e ansvarsfullt arbete i alla delar av verksamheten, ska vara e självklart val för såväl kunder som medarbetare och investerare. Vi hoppas också på a vårt målinriktade hållbarhetsarbete ska inspirera andra aktörer och driva utvecklingen mot en minskad klimatpå- verkan framåt. Omställningsrisker 1 Ökade koldioxidutsläpp 2 Politiska beslut inom energiområdet som leder till ökade energipriser eller hindrar utveckling 4 Ökade lagkrav på fastighetsutveckling 7 Ökade material- och råvarukostnader 8 Förändrade preferenser hos kunder, kommuner och ﬁnansiärer Fysiska klimatrisker 1 Skyfall och översvämningar 3 Ökade temperaturer 5 Ändrad geologi Klimatrelaterade möjligheter 1 Minskad energianvändning i byggnader 3 Ökad andel egenproducerad energi 4 Lägre koldioxidutsläpp 5 Ökad eerfrågan på certiﬁerade fastigheter 6 Högre krav på hållbar stadsplanering 7 Grön ﬁnansiering ger lägre ﬁnansieringskostnader Lika sannolikt som inte Hög sannolikhet Mycket hög sannolikhet Sannolikhet, % 2 8 6 53 3 1 7 1 4 4 7 5 1 Potentiell ﬁnansiell påverkan Hög Medel- hög Medel 131Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 TCFD Dea är vår tionde hållbarhetsrapport enligt GRI:s riktlinjer för frivillig redovisning av hållbarhetsinformation. Vi redovisar si hållbarhetsarbete årligen och hållbarhetsrapporten ingår i vår årsredovisning för 2021 som avser verksamhetsåret 2021. Rapporten har uppräats i enlighet med GRI Standarder, nivå Core. Föregående årsredovisning inklusive hållbarhetsrapport publicerades i mars 2021. Informationen i hållbarhetsrapporten har översiktligt granskats av Deloie, se bestyrkanderapport på sida n 137. Innehållet i hållbarhetsrapporten är valt med utgångpunkt i vår mest väsentliga frågor givet verksamheten och dess påverkans- förhållande på miljö och samhälle, se avsnien om intressentdia- log och väsentlighetsanalys på nästföljande sida. Vår avsikt är a hållbarhetsavsniet tillsammans med övrig information i årsredo- visningen för 2021 ska möta intressenternas informationsbehov och ge en fullständig bild av vår ekonomiska, miljömässiga och sociala arbete och resultat. Informationen i redovisningen omfaar hela Fabegekoncernen. Däremot ligger intressebolag utanför rapportens gränser, då vi har begränsad tillgång till relevanta data. Inflytande utövas genom styrelserepresentation. Vårt GRI-index på sidorna 134-135 innehåller hänvisningar till de upplysningar som är obligatoriska för GRI Standarder (GRI 102), samt upplysningar relaterade till Fabeges väsentliga hållbarhets- områden (GRI 200-400) och styrning av dessa (GRI103). Vi följer försiktighetsprincipen vilket innebär a om vi upptäcker a det ﬁnns hot eller risk för a en allvarlig eller irreversibel skada på miljön kan inträa, så ska inte brist på vetenskapliga bevis hindra oss från a genomföra kostnadseektiva åtgärder. I år rapporterar vi bolagets hållbarhetsnyckeltal utifrån EPRA:s (European Public Real Estate Associaton) senaste rekommenda- tioner; Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting, sBPR, third version September 2017. Nyckeltal redovi- sas för energi, växthusgasutsläpp, vaen, avfall, miljöcertiﬁerade byggnader, samt bolagsstyrning och sociala aspekter. Beräkning av växthusgasutsläpp För a kunna jämföra utsläpp av olika gaser räknas dessa om till enheten koldioxidekvivalenter (CO2e). För a beräkna mängden utsläpp använder vi omräkningsfaktorer från våra leverantörer. Den redovisade summan av utsläpp från verksamheten inkluderar en reduktion av CO2e till följd av ursprungsmärkt el samt ursprungsmärkt förnybar fjärrvärme och fjärrkyla. Vi har valt ”ﬁnancial approach” och marked-based method. Dea eersom vi som ägare kontrollerar fastighetens energiprestanda och energikällor medan hyresgästerna endast kan påverka konsum- tionen. Beräkningen av vår klimatpåverkan (CO2e) utvecklas hela tiden med fler delar och bäre nyckeltal. För a underläa jämförelsen har vi placerat jämförelsebara tal bredvid varandra och nya i egna kategorier. Vi använder faktisk förbrukning vid beräkning av utsläppen i enlighet med Greenhouse Gas Protocol, sidan 51 för tabell över utsläpp. Utsläppsfaktor för el omfaar i år de direkta utsläppen vid elproduktion och utsläppsfaktor för fjärrvärme redovisas utan påverkan av klimatkompensation. Viredovisar istället klimatkom- pensationen som en negativ utsläppspost separat från Scope 1 och Scope 2. Intressentdialog och väsentlighetsanalys Våra viktigaste intressenter är kunder, medarbetare, kreditgivare, ägare och analytiker, leverantörer samt kommuner där bolaget är verksamt. Kontinuerliga dialoger förs med samtliga av dessa intressentgrupper. Under 2020 genomfördes en ny omfaande intressentdialog och väsentlighetsanalys genom enkät, workshop och fördjupade intervjuer. Enkäten skickades ut till totalt ca 400 personer med en svarsfrekvens om drygt 50 procent. Samtliga intressentgrupper fanns representerade. I enkäten bad vi personer- na ranka hur Fabege, ur intressentens perspektiv, bör prioritera och navigera i förhållande till FN:s Agenda 2030 och de 17 hållbarhets- målen (Sustainable Development Goals, SDG). Det fanns möjlighet till fritextsvar och vi frågade även vilka övergripande hållbarhetsmål intressentens egen verksamhet prioriterar. Däreer genomförde vi en intern workshop för a kalibrera de sju tidigare prioriterade SDG:erna och bolagets egna speciﬁka hållbarhetsmål mot intressenternas förväntningar. Som e sista steg utfördes fördjupade intervjuer med kunder, styrelse, ﬁnansiä- rer och kommuner. Dea för a förstå nyanser och hia synergier mellan de 17 hållbarhetmålen. Resultatet av dialogerna och den eerföljande analysen visar a följande hållbarhetsmål är mest väsentliga för oss: • Mål 3: Hälsa och välbeﬁnnande • Mål 7: Hållbar energi för alla • Mål 9: Hållbar industri, innovationer och infrastruktur • Mål 10: Minska ojämlikheten • Mål 11: Hållbara städer och samhällen • Mål 12: Hållbar konsumtion och produktion. Väsentlighetsanalysen har även använts för a utveckla vår hållbarhetsrapportering och säkerställa a vi rapporterar på de områden som är mest relevanta för våra intressenter. Som e resultat av väsentlighetsanalysen har vi kompleerat med yerliga- re fyra GRI Standarder och upplysningar; • GRI 203-1, Investeringar i infrastruktur och tjänster till allmänhe- tens nya • GRI 403-9, Arbetsrelaterade skador • GRI 201-1, Skapat och distribuerat direkt ekonomiskt värde • GRI 207-4, Skaeinformation De mest väsentliga hållbarhetsmålen genomsyrar vårt arbete inom delområdena stadsdelar, fastigheter, kund, medarbetare, leveran- tör, ﬁnans samt aärsetik och moral. Om redovisningen 132 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Om Redovisningen Våra intressenter och påverkan Område Dialogform Påverkan på intressenter Påverkan på hållbar utveckling Kunder • Hållbarhetsnätverk tillsammans med företag i Arenastaden och innerstaden • Resvaneundersökning bland cirka 22 000 medarbetare med arbetsplats i Arenastaden • Löpande kunddialog • Kundnöjdhetsundersökningar • Nyhetsbrev • Samverkan gröna hyresavtal • Underläa för hållbar mobilitet och erbjuda klimatsmarta logistiktjänster i stadsdelarna • Utformning av lokalen via materialval, förnybar el, flexibilitet, energieektivi- sering och källsortering. (Exempel på åtaganden som omfaas av det gröna avtalen) • Skapa araktiva, säkra och trygga oentliga miljöer med servicetjänster, dagligvaruhandel och upplevelse- baserade mötes platser • Öka grönytefaktor för allmän plats- mark genom a skapa parker, torg och gatustråk som ger ekosystem- tjänster och skapar trivsel • Hälso- och miljöcertiﬁerade lokaler, bygg- nader och stadsdelar som ger kunder goda möjligheter a välja och agera kli- matsmart • Fortsäa utveckla kollektivtraﬁk och tjäns- ter för minskat klimatavtryck • Bidra till en hållbar livsstil • Medverka till lärande och delaktighet inom hållbar stadsutveckling • Utveckla nollenergibyggnader • Minskad energianvändning och förnybar energi • Bidrar till bland annat stärkt klimatanpass- ningsförmåga, biologisk mångfald, ökad folkhälsa och livskvalitet samt e araktivt stadsrum Medarbetare • Medarbetarsamtal • Utvecklingssamtal • Medarbetarundersökningar • Café Fabege (mötesforum) • Konferenser • Underläa livspusslet • Uppförandekod • Great Place To Work • Värdegrund SPEAK • Kompetensutveckling • Friskvård • Anställningsvillkor • Mänskliga räigheter • Friska och engagerade medarbetare • Kompetensutveckling innebär a medar- betarna förbärar sina förutsäningar inom företaget. De stärker också sin ställ- ning på arbetsmarknaden i stort • Säkerställa lika räigheter för alla obero- ende av till exempel kön, etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och annan ställ- ning • Motverka diskriminering • Medverka till lärande och delaktighet inom hållbar stadsutveckling Ägare och analytiker • Årsredovisning • Kvartalsrapporter • Kapitalmarknadsdagar • Roadshows och enskilda möten • Redovisning revisionsutsko och styrelse • Initierat diskussioner med analytiker kring värdeskapande hållbarhetsar- bete • Prioriterade globala hållbarhetsmål med utgångspunkt i väsentlighetsa- nalys • Styrelsens arbetsordning innefaar löpande hållbarhetsuppföljning • Transparens främjar långsiktigt hållbara investeringar • Rapportering av klimatrelaterade risker och möjligheter bidrar till en snabbare omställning till e lågfossilt samhälle Kreditgivare • Samarbeten med kreditgivare och obligationsinvesterare kring hållbar- hetsrapportering • Presentationer, kvartalsrapporter, årsredovisning, webb • Möten, fastighetsvisningar och seminarier • Kapitalmarknadsdagar • Deltagit i utveckling av bankers gröna låneprodukter samt nya hållbara pro- dukter på kapitalmarknaden • Löpande hållbarhetsdiskussioner med ﬁnansiärer • Kan skynda på omställningen till en mer hållbar ekonomi • Öka andelen hållbara investeringar som minskar klimatrisken i tillgångarna • Sprida kunskap inom hållbarhet Leverantörer • Central upphandling/ramavtal med krav a leverantörerna följer vår upp- förandekod • Möten med strategiska leverantörer • Krav på hög aärsetik och upp- förandekod • Löpande kvalitetsmätningar av leverantörerna • Långtgående krav på bland annat energieektivitet, resurshushållning och materialval • Ska följa hälso- och miljöcertiﬁerings- system • Säkerställa arbetsrä på områdena löner och övertid • Motverka bristande aärsetik och korruption • Hindra barnarbete och tvångsarbete • Trygga brandsäkerhet och arbetsmiljö • Motverka negativ påverkan på livsmiljön i närsamhället till följd av utsläpp av giiga ämnen i vaen, lu och/eller mark Samhälle • Regelbundna möten med kommun och myndigheter • Samverkansmöten tillsammans med nätverk av företag (BELOK, SGBC, Fastighets ägarna, Byggherreforum etc). • Samarbetsavtal med ideella organisa- tioner • BID Flemingsberg • Arena Huddinge • Urban Challenge • Genom planprocess, förvaltning och förädling verka för en hållbar fastig- hets- och stadsutveckling • Street Gallery, läxhjälp och Changers hub riktade mot ungdomar • Ökad trygghet i kollektivtraﬁk • Fler elever med behörighet till gymna- siet • Beslut a bidra med 180 Mkr till ﬁnansiering av tunnelbaneutbyggnad till Arenastaden • Bidra till a hålla den globala uppvärm- ningen under två grader • Skapa upplevelsebaserade, levande närmiljöer med en blandning av kontor, bostäder, service, kultur, mötesplatser och naturområden • Arbeta för hållbar mobilitet genom infra- struktur för elfordon, samverkan med kol- lektivtraﬁken och förbärade förutsä- ningarna för cyklister • Skapa förutsäningar för en trygg och säker livsmiljö 133Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Om Redovisningen GRI-index Generella upplysningar GRI STANDARDER  OMRÅDEN UPPLYSNING BESKRIVNING HÄNVISNING KOMMENTAR  UTLÄMNANDE Organisationsproﬁl GRI 102: Generella upplysningar (2016) 102-1 Organisationens namn 69 102-2 Viktiga varumärken, produkter och tjänster 69 102-3 Huvudkontorets lokalisering 92 102-4 Länder där organisationen är verksam 69 102-5 Ägarstruktur och bolagsform 69, 151 102-6 Marknader där organisationen är verksam 69, 139 102-7 Bolagets storlek 3, 86-87 102-8 Personalstyrka 129 102-9 Organisationens leverantörskedja 58-59 102-10 Väsentliga förändringar 132 102-11 Tillämpning av försiktighetsprincipen 132 102-12 Medlemskap i hållbarhetsinitiativ 48, 49, 111 102-13 Engagemang i organisationer 129 Strategi 102-14 Ualande av VD om hållbarhets- frågornas relevans för bolaget 6-8 Etik och integritet 102-16 Bolagets värderingar, principer, standar- der och normer för uppförande 54-57, 81-82, 111 Styrning 102-18 Redogörelse för bolagsstyrning 108-110, 127 Intressentdialog 102-40 Intressentgrupper som involverats av företaget 132-133 102-41 Andel anställda med kollektivavtal 129 Samtliga anställda omfaas av kollektivavtal. Fabege tillhör arbets- givarorganisationen Almega. 102-42 Identiﬁering och urval av intressenter 132 102-43 Tillvägagångssä vid kommunikation med intressenterna 132-133 102-44 Viktiga områden som har lys via kom- munikationen med intressenter 132-133 Redovisningsproﬁl 102-45 Enheter som omfaas av redovisningen 107, 132 102-46 Process för a identiﬁera innehåll och avgränsningar för redovisningen 132 102-47 Identiﬁerade väsentliga aspekter 132 102-48 Förklaring av eekten av förändringar av information i tidigare redovisningar och skälen för dessa 132 102-49 Väsentliga förändringar som gorts sedan föregående redovisningsperiod vad gäller avgränsning och omfaning 132 102-50 Redovisningsperiod Kalenderår 2021 102-51 Datum för senaste redovisning Hållbarhetsredovisning 2020, utgiven mars 2021 102-52 Redovisningscykel Kalenderår 102-53 Kontaktuppgier för frågor om redovis- ningen 155 102-54 Ualande om a redovisningen följer GRI Standards 132 102-55 GRI-index 134-136 102-56 Externt bestyrkande 137 134 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021GRI-index GRI STANDARDER  OMRÅDEN UPPLYSNING BESKRIVNING HÄNVISNING KOMMENTAR  UTLÄMNANDE Stadsdelar Avgränsning: Relevant UO då vår verksamhet och delaktighet i stadsutvecklingsprojekt kan bidra till smart infrastruktur samt trivsamma och säkra miljöer. Indirekt ekonomisk påverkan GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016) 103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 47, 48, 127, 135 GRI 203 Indirekt ekonomisk påverkan (2016) 203-1 Investeringar i infrastruktur och tjänster 48-49, 133 Fastigheter Energi Avgränsning: Väsentlig IO och UO genom de koldioxidutsläpp som energianvändningen ger upphov till. GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016) 103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 50-51, 116-117, 127-129, 135 GRI 302: Energi (2016) 302-1 Energianvändningen inom organisationen 51, 128 302-3 Energianvändning per kvm 128 Utsläpp Avgränsning: Relevant IO och UO genom de koldioxidutsläpp som energianvändningen ger upphov till. GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016) 103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 116-117, 127-128, 135 GRI: 305 Utsläpp (2016) 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 15, 51, 128 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 15, 51, 128 305-3 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 15, 51, 128 305-4 Växthusgasutsläpp per kvm 128 Avfall Avgränsning: Relevant IO genom det avfall som uppkommer på våra egna kontor. Relevant UO genom det avfall som uppkommer hos våra hyresgäster. GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016) 103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 64, 127, 128, 135 GRI 306:Hållbarheststyrning för Avfall (2020) 306-1 Avfallsgenerering och betydande avfallsre- laterade eekter 52 306-2 Hantering av betydande avfallsrelaterade eekter 52 GRI: 306 Avfall (2020) 306-3 Genererat avfall 128 Avfallet rapporteras på fastighetsnivå och avser här Fabeges eget avfall och hyresgästernas avfall. Medarbetare Avgränsning: Relevant IO genom a vi erbjuder våra anställda en utvecklande, säker och hälsosam arbetsmiljö, samt relevant UO genom a dea gör oss till en araktiv arbetsgivare för potentiella medarbetare. Anställning GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016) 103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 54-57, 111, 116-117, 127, 135 GRI 401: Anställning (2016) 401-1 Nya anställda och personalomsäning 98, 128 Vi redovisar ej fullt ut enligt GRI-standards. Enbart andel av totalt anställda redovisas. Anställdas hälsa och säkerhet GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016) 103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 54-57, 111, 116-117, 127, 135 GRI 403: Hållbarhetsstyrning för Hälsa och säkerhet (2018) 403-1 Hälso- och säkerhetshanteringssystem 54-59 403-2 Riskidentiﬁering, riskbedömning och inci- dentundersökning 54-59 403-3 Hälsovårdstjänster 54-59 403-4 Samråd och kommunikation om arbets- hälsa och säkerhet 54-59 403-5 Arbetstagarutbildning om arbetshälsa och säkerhet 54-59 403-6 Främjande av arbetstagarnas hälsa 54-59 403-7 Förebyggande och lindring av arbetsmiljö- ers hälsa och säkerhet 54-59 GRI 403: Anställdas hälsa och säkerhet (2018) 403-9 Arbetsrelaterade skador 59, 129 135Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 GRI-index GRI STANDARDER  OMRÅDEN UPPLYSNING BESKRIVNING HÄNVISNING KOMMENTAR  UTLÄMNANDE Medarbetare, forts. Kompetensutveckling för anställda GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016) 103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 54, 111, 116-117, 127, 136 GRI 404 Kompetensutveckling för anställda (2016) 404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering av sin prestation och karriärutveckling 56 Vi redovisar ej fullt ut ernligt GRI-standards. Enbart andel av totalt anställda redovisas. Mångfald och jämställdhet GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016) 103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 57, 111, 116-117, 127, 136 GRI 405 Mångfald och jämställd- het (2016) 405-1 Mångfald och jämställdhet inom orga- nisationen 98, 129 Icke-diskriminering GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016) 103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 57, 111, 116-117, 127, 136 GRI 406 Icke-diskriminering (2016) 406-1 Antal fall av diskriminering och hante- ring av dessa 111 Leverantörskedja Avgränsning: Relevant UO då vi ställer höga krav på våra leverantörer och IO då dea arbete skapar en medvetenhet och stolthet bland medarbetarna. Leverantörsbedömning GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016) 103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 58-59, 81-82, 127, 136 GRI 414 Leverantörsbedömning av påverkan på samhället (2016) 414-1 Andel nya leverantörer som granskats avseende sociala aspekter 58 GRI 308 Leverantörsbedömning av miljöpåverkan (2016) 308-1 Andel nya leverantörer som granskats avseende miljöaspekter 58 Finansiering Avgränsning: Relevant IO och UO då vår verksamhet är beroende av e långsiktigt ekonomiskt go resultat och ﬁnansiering som bidrar till en hållbar utveckling. Grön ﬁnansiering GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016) 103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 60, 65, 72-73, 127, 136 Företagsspeciﬁk Andel grön ﬁnansiering 61, 65, 72 Kunder Avgränsning: Relevant IO och UO då goda kundrelationer påverkar både återköpsgrad och nyuthyrning. Certiﬁerade fastigheter GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016) 103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 116 -117, 127, 136 Företagsspeciﬁk Andel certiﬁerade fastigheter 52, 128 Aärsetik och moral Avgränsning: Relevant IO och UO då vår uppförandekod och skaehantering påverkar både medarbetare, samarbetspartners och samhället i stort. Antikorruption GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2016) 103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 63, 81-82, 111, 116-117, 127, 136 GRI 205 Antikorruption (2016) 205-3 Antal bekräade fall av korruption och vidtagna åtgärder 63 Ska GRI 103 Hållbarhetsstyrning (2019) 103-1, 103-2, 103-3 Hållbarhetsstyrning 63, 116-117, 127, 136 GRI 207 Hållbarhetsstyrning för Ska (2019) 207-1 Inställning och hantering av ska 63, 112-114, 116-117 207-2 Styrning, kontroll och riskhantering av ska 63, 81, 116-117 207-3 Intressentengagemang och hantering av skaefrågor 63, 71, 81, 132 GRI 207 Ska (2019) 207-4 Skaeinformation 69, 71, 81, 86, 87, 92, 101 UO = Utanför organisationens gränser IO = Inom organisationens gränser 136 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021GRI-index Revisorns rapport över översiktlig granskning av Fabege ABs (publ) hållbarhetsredovisning samt yrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till Fabege AB (publ), org.nr 556049-1523 Inledning Vi har få i uppdrag av styrelsen i Fabege AB (publ) a översiktligt granska Fabege ABs hållbarhetsredovisning för år 2021. Företaget har deﬁnierat hållbarhetsredovisningens omfaning på sidorna 127-136 i dea dokument varav den lagstadgade hållbarhets- rapporten deﬁnieras på sidorna 134-136. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för a uppräa hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 134-136 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företa- gets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Dea ansvar innefaar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för a uppräa en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är a uala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna e yrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfaar således inte framtidsorienterade uppgier. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk ﬁnansiell information. En översiktlig granskning består av a göra förfrågningar, i första hand till perso- ner som är ansvariga för uppräandet av hållbarhetsredovisning- en, a utföra analytisk granskning och a vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekom- mendation RevR 12 Revisorns yrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfaning jämfört med den inriktning och omfaning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality Control) och har därmed e allsidigt system för kvali- tetskontroll vilket innefaar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende eerlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes- utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra förfaningar. Vi är oberoende i förhållande till Fabege AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss a skaa oss en sådan säkerhet a vi blir medvetna om alla viktiga om- ständigheter som skulle kunna ha blivit identiﬁerade om en revision utförts. Den ualade slutsatsen grundad på en översiktlig gransk- ning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en ualad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som deﬁnieras ovan. Vi anser a dessa kriterier är lämpliga för uppräande av hållbarhets redovisningen. Vi anser a de bevis som vi skaat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i sye a ge oss grund för våra ualanden nedan. Ualanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning a anse a hållbar- hetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är uppräad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har uppräats. Stockholm den 7 mars 2022 Deloie AB Peter Ekberg Auktoriserad revisor 137Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Hållbarhetsnoter 138 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Fastighetsbestånd Fastighetsbestånd Fastighetsvärde per område Totalt 83,3 Mdkr  Solna 31 %  Innerstaden 42 %  Hammarby Sjöstad 5 %  Flemingsberg 1,9 %  Övriga marknader 0,2 % Hyresvärde per kategori Totalt 3 359 Mkr  Kontor 81,9 %  Butiker 4,7 %  Industri/lager 3,8 %  Övrigt 9,6 % Uthyrningsbar yta per kategori Totalt 1 247 Tkvm  Kontor 70,4 %  Butiker 5 %  Industri/lager 10,4 %  Övrigt 14,2 % Totalavkastning fastighetsportföljen 0 5 10 15 20 25 17 18 19 20 21 % Fastighetsrelaterade nyckeltal Genomsniligt avkastningskrav per område År 2021 2020 2019 2018 2017 Antal fastigheter 94 94 87 89 90 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 247 1 245 1 255 1 252 1 136 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 91 94 94 94 Hyresvärde, Mkr 3 359 3 242 3 195 2 960 2 594 Överskosgrad, % 76 75 75 74 74 Våra fastigheter är koncentrerade till fyra delmarknader i Stockholmsregionen: Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad samt Flemingsberg. Fastighetsbeståndet utgörs främst av kommersiella lokaler. Kontor svarar för cirka 82 procent av det totala hyresvärdet 3 359 Mkr. Därutöver ﬁnns butiker, industri/lager, bostäder, hotell och garage. Den största delmarknaden är Solna med 50 procent av det totala marknadsvärdet. Vid årsskiet 2021/2022 ägde vi 94 fastigheter. Marknadsvärdet uppgick till 83,3 Mdkr och det sammanlagda hyresvärdet till 3,2 Mdkr. Förändringar i fastighetsbeståndet under 2021 Under första kvartalet frånträddes Sadelplatsen 1. Fyra fastighe- ter avseende bostadsbyggräer i Haga Norra avyrades till det JV-bolag som vi samäger med Brabo och som utvecklar bostadsräer på fastigheterna. Vidare ingick vi e markanvis- ningsavtal vardera med Solna stad respektive Huddinge kommun. I samband med det erlades en tilläggsköpeskilling om 270 Mkr avseende tidigare förvärvade fastigheter i Flemingsberg. I tredje kvartalet erlades 176 Mkr till Solna stad avseende förvärv av bostadsbyggräer i Huvudsta. I oktober förvärvades SHH Bostad AB för en köpeskilling om 880 Mkr. Förvärvsvärdet av SHHs portfölj avseende pågående bostadsutvecklingsprojekt och exploateringsfastigheter uppgick till 692 Mkr. Den del av köpeskillingen som inte hänförts till eget kapital eller övervärde fastigheter om 234 Mkr redovisas som goodwill. I december förvärvades yerligare en markfastighet i Flemingsberg från Skanska för en köpeskilling om 56 Mkr. Vidare tillträddes via SHH Bostad en bostadsfastighet i Borås. Värdeförändringar på fastigheter Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år samt minst 25 procent av beståndet värderas externt vid varje kvartalsskie. Resterande fastigheter internvärderas med utgångspunkt från de externa värderingarna vid behov. Den externa värderingen utfördes av Cushman & Wakeﬁeld samt Newsec. Kunder Kundportföljen är väl diversiﬁerad med över 660 kunder i många olika branscher och består av en blandning av privata näringsid- kare och oentlig verksamhet. År Genomsniligt avkastningskrav, % Stockholm innerstad 3,44 Solna 3,87 Hammarby Sjöstad 4,11 Övriga marknader 5,24 Genomsnilig avkastning 3,76 Fastighetsförsäljningar Fastighetsnamn Område Kategori Uthyrnings- bar yta Sadelplatsen 1 Frösunda Kontor 6 368 Hagalund 2:12-2:15 Haga Norra Mark 0 Totalt fastighetsförsäljningar 6 368 Fastighetsförvärv Fastighetsnamn Område Kategori Uthyrnings- bar yta Huvudsta 3:1 (del av) Solna Mark 0 Daggkåpan 2 Borås Bostad 7 381 Generatorn 11 Flemingsberg Mark 0 Totalt 7 381 139Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Fastighetsbestånd 15 högst värderade fastigheter 31 december 2021 Fördelning av uthyrningsbar yta, per 31 december 2021 Fastighetsnamn Område Kategori Uthyrnings- bar yta, tkvm Pyramiden 4 Arenastaden Kontor 72 234 Apotekaren 22 Norrmalm Kontor 28 267 Bocken 39 Norrmalm Kontor 20 707 Nationalarenan 8 Arenastaden Kontor 45 744 Bocken 35 & 46 Norrmalm Kontor 14 934 Orgeln 7 Sundbyberg Kontor 38 769 Barnhusväderkv. 36 Norrmalm Kontor 25 980 Luma 1 Hammarby Sjöstad Kontor 38 222 Signalen 3 Arenastaden Kontor 31 492 Fräsaren 11 Solna Business Park Kontor 39 152 Smeden 1 Solna Business Park Kontor 45 441 Fräsaren 12 Solna Business Park Kontor 37 319 Nöten 4 Solna Strand Kontor 60 995 Uarda 1 (Hus A) Arenastaden Kontor 24 338 Poolen 1 Arenastaden Kontor 28 134 Kvm Kontor Butiker Industri/lager Hotell Bostäder Garage Totalt Stockholms innerstad 233 388 22 293 19 576 9 347 7 437 30 840 322 880 Solna 523 142 30 830 40 106 35 905 903 79 946 710 832 Hammarby Sjöstad 101 801 8 705 17 019 0 691 8 113 136 329 Övriga marknader 19 773 528 52 706 0 3 706 40 76 753 Totalt 878 104 62 356 129 407 45 252 12 736 118 939 1 246 794 Största kunder Hyresavtalens genomsniliga kvarvarande löptid per delmarknad, per 31 december 2021 Förändringar i fastighetsvärde Hyresavtalens förfallostruktur Kund Andel 1) Löper till år SEB 6 2037 Skaeverket 5 2022 ICA Fastigheter AB 4 2030 Telia Company 4 2031 Swedbank 2 2029 Carnegi Investment Bank AB 2 2027 Migrationsverket 2 2028 Statens Skolverk 1 2024 Telenor AB 1 2028 Svea Ekonomi AB 1 2027 Summa 30  ) Andel av total kontrakterad hyra. Förfalloår Antal hyresavtal Årshyra, Mkr % 2022 1) 596 679 23 2023 299 375 12 2024 213 274 9 2025 132 326 11 2026 99 353 12 2027+ 73 862 29 Kommersiellt 1 412 2 868 95 Bostadsavtal 119 12 0 Garage- och parkering 730 127 4 Totalt 2 261 3 007 100  ) Varav drygt 70 Mkr är omförhandlade för år 2022.. Område Antal fastigheter Antal hyresavtal Hyreslängd, År Stockholm innerstad 27 609 2,9 Solna 48 417 6,6 Hammarby Sjöstad 11 263 2,5 Övriga marknader 8 72 2,6 Totalt/genomsni 94 1 361 4,8 Marknads- värde, Mkr Ingående värde per 2020-12-31 76 648 + Förvärv 752 + Investeringar i ny- , till- och ombyggnad 1 874 – Försäljningar -602 +/– Orealiserade värdeförändringar 4 585 Utgånde värde 2021-12-31 83 257 Fastighetstabell Fastighetsinnehav Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Marknads- värde, Mkr Hyresvärde 2) , Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Förvaltningsfastigheter 1) 58 975 69 356 3 022 90 Förädlingsfastigheter 1) 19 245 8 262 274 87 Mark och projektfastigheter 1) 17 27 5 639 63 29 Summa 94 1 247 83 257 3 359 90 Varav Innerstaden 27 323 31 007 1 221 89 Varav Solna 48 712 41 991 1 687 90 Varav Hammarby Sjöstad 11 136 8 051 384 88 Varav Flemingsberg 6 69 1 927 65 90 Varav Övriga 2 7 281 2 0 Summa 94 1 247 83 257 3 359 90  ) Se vidare under deﬁnitioner. 2) I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 73 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 dec 2021) ej avräknad. Planprocessen i Sverige En detaljplan är en karta med bestämmelser som anger vad marken får användas till och hur bebyggelsen ska se ut inom planområdet. En normal planprocess tar mellan 2 och 3 år. Planbesked Om en förändring i e planområde kräver en ny eller justering av beﬁntlig detaljplan måste en ansökan om planbesked göras. Kommunen avgör om planarbetet får påbörjas eller inte. Eventuellt program Innan planarbetet påbörjas avgör kommunen om det eventuellt behövs e program för a beskriva lämplig markanvändning, behov av infrastruktur och konsekven- ser av en ny detaljplan. I programskedet sker e första samråd. Inkomna synpunkter ligger då till grund för det formella planförslaget som arbetas fram inför nästa samråd. Samråd för detaljplan Det formella planförslaget tas fram av kommunens planhandläggare i samarbete med Fabege. E första planförslag sänds ut på samråd till berörda sakägare och myndigheter för synpunkter. Eer samrådet bearbetas förslaget, och alla inkomna synpunkter redovisas i en samrådsredogörelse. Berörd nämnd beslutar om e slutligt planförslag. Granskning av detaljplan När samrådet är klart kungörs förslaget till detaljplan, och de som är berörda får möjlighet a under minst tre veckor granska och lämna synpunkter på planen. Återigen görs eventuella justeringar av förslaget om inkomna synpunkter föranleder det. Inkomna synpunkter och kommentarer till dessa samlas i e granskningsutlå- tande. Däreer godkänns detaljplanen av berörd nämnd. Antagande Eer godkännandet går planen vidare till kommunfull- mäktige för antagande (eller av på delegation utsedd politisk instans). Överklagande Kommunens beslut om detaljplan kan överklagas till Mark- och miljödomstolen inom tre veckor, förutsa a den som överklagar är direkt berörd av förslaget och senast under granskningen lämnade in skriliga synpunkter. Laga kra Om detaljplanen inte överklagas, eller om överklagandet avslås, vinner planen laga kra och kan genomföras. Byggstart Eer a detaljplanen vunnit laga kra och a bygglov och startbesked erhållits av kommunen kan byggstart ske. 1 52 6 3 7 4 8 Planprocessen i Sverige En detaljplan är en karta med bestämmelser som anger vad marken får användas till och hur bebyggelsen ska se ut inom planområdet. En normal planprocess tar mellan 2 och 3 år. Planbesked Om en förändring i e planområde kräver en ny eller justering av beﬁntlig detaljplan måste en ansökan om planbesked göras. Kommunen avgör om planarbetet får påbörjas eller inte. Eventuellt program Innan planarbetet påbörjas avgör kommunen om det eventuellt behövs e program för a beskriva lämplig markanvändning, behov av infrastruktur och konse- kvenser av en ny detaljplan. I programskedet sker e första samråd. Inkomna synpunkter ligger då till grund för det formella planförslaget som arbetas fram inför nästa samråd. Samråd för detaljplan Det formella planförslaget tas fram av kommunens planhandläggare i samarbete med oss. E första planförslag sänds ut på samråd till berörda sakägare och myndigheter för synpunkter. Eer samrådet bearbetas förslaget och alla inkomna synpunkter redovisas i en samrådsredogörelse. Berörd nämnd beslutar om e slutligt planförslag. Granskning av detaljplan När samrådet är klart kungörs förslaget till detaljplan och de som är berörda får möjlighet a under minst tre veckor granska och lämna synpunkter på planen. Återigen görs eventuella justeringar av förslaget om inkomna synpunkter föranleder det. Inkomna synpunk- ter och kommentarer till dessa samlas i e gransk- ningsutlåtande. Däreer godkänns detaljplanen av berörd nämnd. Antagande Eer godkännandet går planen vidare till kommun- fullmäktige för antagande. Överklagande Kommunens beslut om detaljplan kan överklagas till Mark- och miljödomstolen inom tre veckor, förutsa a den som överklagar är direkt berörd av förslaget och senast under granskningen lämnade in skriliga synpunkter. Laga kra Om detaljplanen inte överklagas, eller om överklagandet avslås, vinner planen laga kra och kan genomföras. Byggstart Eer a detaljplanen vunnit laga kra och a bygglov och startbesked erhållits av kommunen kan byggstart ske. 1 5 2 6 3 7 4 8 Fabege Års- och hållbarhetsredovisning 2021140 Fastighetsbestånd 141Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Projekt Investeringar, Mkr 3) 3 Mål minst 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel. 0 1 000 2 000 3 000 2017 2018 2019 2020 202 1 Mkr Fastighetsbeteckning Kategori Område Färdigställt Uthyrnings- bar yta, kvm Uthyrnings- grad, % yta 1) Hyresvärde 2) Bokfört värde, Mkr Beräknad in- vestering, Mkr Varav upp- arbetat, Mkr Poolen 1 Kontor Arenastaden Q1-2022 28 100 82 94 1 678 1 075 862 Glädjen 12 Kontor Stadshagen Q4-2022 11 000 33 44 571 177 49 Bocken 39 (del av) Kontor Norrmalm Q3-2021 7 700 100 68 1 490 205 63 Regulatorn 4 Verkstäder mm Flemingsberg Q2-2024 11 900 100 51 665 1 152 876 Summa 58 700 85 230 3 799 1 887 998 Övriga Mark- och projektfastigheter 3 330 Övriga Förädlings- fastigheter 8 262 Totalt Projekt-, mark- och förädlings- fastigheter 15 391 1) Operativ uhyrningsgrad per 31 december 2021. 2) Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 230 Mkr (fullt uthyrd) från 5 Mkr i löpande årshyra per 31 december 2021. Byggräer 2021-12-31 Pågående projekt >50 Mkr Kommersiella, kvm Kvm BTA Laga kra, % Bokfört värde, kr/kvm Bostäder, kvm Kvm BTA Laga kra, % Bokfört värde, kr/kvm Innerstaden 29 900 3 8 700 Innerstaden 1 200 0 0 Solna 382 800 23 7 100 Solna 281 700 48 10 000 Hammarby Sjöstad 70 000 35 8 500 Hammarby Sjöstad - - - Flemingsberg 268 300 6 4 500 Flemingsberg 272 000 0 5 500 SHH Bostad 7 100 0 14 200 SHH Bostad 120 000 67 4 400 Övriga 20 000 100 1 500 Övriga - Summa 784 700 19 6 300 Summa 675 000 32 7 100 Projekt Fabege Års- och hållbarhetsredovisning 2021Projekt142 Det bästa av två världar Arenastaden Coworking på bästa läge Innerstaden Flexibelt och aktivitetsbaserat Stadshagen I dea projekt jobbar vi med en cykeltidplan, vilket kan liknas vid en löpandebandprincip där hantverkarna färdigställer en del i taget och sedan går vidare till nästa del av huset. Det innebär a våra kunder kan komma in i sina lokaler tidigare och vi kan parallellt färdigställa resterande ytor. Förutom Tietoevry - som hyr 22 000 kvm och tillträder sina lokaler 31 mars 2022 - kommer det bli en yogastudio i markplan och med ingång från Signalbron blir det restaurang och café som öppnas under våren 2022. På taket skapar vi e så kallat biotoptak som består av flertalet olika sorters gräs och örter i e tjockt jordlager för a gynna den biologiska mångfalden och fördröja dagvaen vid kraiga regn. I december 2020 startade projekteringen av Bocken 39 och sedan i somras är projektet inne i produktionsfas. Här ska lokalerna och systemlösningarna utformas för a kunna möta hyresgästen Convendums behov av flexibla lösningar. Ombyggnationen omfaar fastighetsrelaterade åtgärder, hyresgästanpassningar av nya kontorslokaler, skapande av café i entréplan samt en nyutvecklad innergård. Fastigheten består av fyra huskroppar fördelade på sju plan och fyra trapphus. Projektet omfaar ombyggnation av cirka 7 400 kvadratmeter. Fastigheten är idag och kommer fortsa a vara miljöcertiﬁerad enligt BREEAM-In-Use, nivå Very Good. Byggnaden på Franzéngatan 6 uppfördes 1949 och består av tre sammansaa huskroppar med åa våningar på nordvästra Kungsholmen. I juni 2021 flyade Electrolux Professionals hit med si koncernhuvudkontor, e stort showroom och e demonstrations kök för utbildning. I september 2022 flyar Elgigantens huvudkontor hit och utformning och anpassning är i full gång. Förutom moderna kontorsytor skapas även utbildningslokaler och en ﬁn innergård. POOLEN 1 Färdigställt: Q1 2022 Uthyrningsbar yta: 28 100 kvm Beräknad investering: 1 075 Mkr Största hyresgäst: Tietoevry Miljöklass: BREEAM-SE, Excellent BOCKEN 39 Färdigställt: Q3 2021 Uthyrningsbar yta: 7 700 kvm Beräknad investering: 205 Mkr Största hyresgäst: Convendum Miljöklass: BREEAM-In-Use, Very Good GLÄDJEN 12 Färdigställt: Q4 2022 Uthyrningsbar yta: 11 000 kvm Beräknad investering: 177 Mkr Största hyresgäster: Electrolux Professionals och Elgiganten Miljöklass: BREEAM-In-Use, Very Good 143Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Projekt Startskoet för ny stadsdel Flemingsberg Brf Parkallén Hjärup Tryggt och levande bostadsområde Tumba Skog I Flemingsberg kommer en helt ny stadsdel växa fram under de kommande 15-20 åren. Startskoet går under Q1 2022 då spaden säs i marken för a skapa 11 900 kvadratmeter ateljéer, verkstäder, repetitionssalar samt kostymförråd åt Kungliga Operan och Kungliga Dramatiska Teatern. Då flera olika typer av aktiviteter kommer pågå samtidigt i byggnaden ställs det höga ljudkrav på avskiljande väggar. Höga krav ställs även på en väl fungerande logistik inom byggnaden då dekorateljén tillverkar scenograﬁ för föreställningar som kommer transporteras så väl inom som till och från fastigheten. Byggnaden certiﬁeras enligt BREEAM-SE nivå Very Good, och infly beräknas ske under 2024. I Hjärup, utvecklar SHH 56 nya bostadsräer fördelade på två fyravåningshus. Området är pendlingsvänligt, där restiden med tåg till Lund och Malmö är fem respektive tio minuter. Samtliga lägenheter har en social och öppen planlösning med tillgång till antingen balkong, takterass eller uteplats. Intresset för projektet har varit otroligt stort. Entreprenadarbetena påbörjades under vintern 2021 och inflyning är planerad till vintern 2023. Tumba Skog utgör SHH:s enskilt största bostadsprojekt. Området har e naturnära läge intill skogen och Kvarnsjön med promenadavstånd till Tumba centrum samt tågstationen. När projektet står färdigt kommer det a omfaa totalt cirka 1 000 nya bostäder. SHH äger 50 procent av byggräen, vilket motsvarar cirka 30 000 kvm ljus BTA. Under sommaren 2021 påbörjades markarbetet i området och planerad produktionsstart för första huset är senast första halvåret 2023. Tumba Skog ska bli e tryggt och levande bostadsområde med både hyresräer och bostadsräer. BRF PARKALLÉN Färdigställt: Q4 2023 Area: Cirka 3 700 kvm BOA Antal bostäder: 56 Upplåtelseform: Bostadsräer TUMBA SKOG Färdigställt: 2024-2030 Area: Cirka 25 000 kvm BOA Antal bostäder: Cirka 500 Upplåtelseform: Hyres- och bostadsräer REGULATORN 4 Färdigställt: Q2 2024 Uthyrningsbar yta: 11 900 kvm Beräknad investering: 1 152 Mkr Största hyresgäster: Kungliga Operan och Kungliga Dramatiska Teatern Miljöklass: BREEAM-SE, Very Good 144 Fastighetsförteckning Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Fastighetsförteckning Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor /kvm Butik /kvm Industri+ lager/kvm Bostad /kvm Hotell /kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2021-12-31  1 Apotekaren 22 Norrmalm Döbelnsg 20, 24, Kungstensg 21-23, Rådmansg 40,42, Tuleg 7 A-B 13 1902/ 2002 25 192 680 1 577 0 0 818 28 267 955 000  2 Barnhus- väderkvarnen 36 Norrmalm Rådmansg 61-65 1963 13 756 1 149 2 254 0 0 8 821 25 980 559 000  3 Bocken 35 Norrmalm Lästmakarg 22-24 1951 14 376 127 431 0 0 0 14 934 862000  4 Bocken 39 Norrmalm Lästmakarg 20, Kungsg 7-15 1931 17 089 2 305 1 093 0 0 220 20 707 1 021 000  5 Bocken 46 Norrmalm Regeringsgatan 56 1977 0 0 0 0 0 0 0 0  6 Bocken 47 Norrmalm Lästmakarg 8 1929 531 665 0 0 0 0 1 196 49 000 7 Bocken 52 Norrmalm Lästmakarg 14-16 145 0 0 2 214 0 0 2 359 126 106  8 Drabanten 3 Kungsholmen Kungsbroplan 3 m fl 1907 6 370 0 249 0 0 0 6 619 187 500  9 Fenix 1 Norrmalm Barnhusgatan 3 1929 3 504 48 198 0 0 0 3 750 137 500  10 Getingen 13 Vasastan Sveavägen 149 1963 11 183 659 2 702 0 0 2 415 16 959 330 000  11 Getingen 14 Vasastan Sveavägen 143-147 1953 8 460 2 505 766 0 0 1 123 12 854 233 500  12 Getingen 15 Vasastan Sveavägen 159 1963 13 427 2 502 4 577 0 0 5 001 25 507 322 000  13 Glädjen 12 2) Stadshagen Franzéng 6, Hornsbergs Strand 17 1949 10 347 0 1 010 0 0 0 11 357 313 000  14 Hägern Mindre 7 Norrmalm Droninggatan 27-29 1971 9 102 1 672 651 0 0 2 167 13 592 549 004  15 Islandet 3 Norrmalm Holländargatan 11-13 1904 8 243 0 13 0 0 255 8 511 289 000  16 Läraren 13 Norrmalm Torsgatan 4 1904/29 6 839 0 0 0 0 0 6 839 250 000  17 Mimer 5 Vasastan Hagagatan 25 A-C, Vanadisvägen 9 1957 11 749 0 18 0 0 5 11 772 0  18 Norrtälje 24 Norrmalm Engelbrektsgatan 5-7 1881 6 345 0 172 0 0 526 7 043 340 000  19 Ormträsket 10 Vasastan Sveavägen 166-170, 186 1962/67 13 680 3 452 788 0 0 2 071 19 991 409 000  20 Oxen Mindre 33 Norrmalm Luntmakarg 18 1979 8 118 0 231 0 0 1 860 10 209 239 000 21 Oxen Mindre 38 Norrmalm Malmskillnadsg 47 A, B 1979 122 0 0 2 822 0 3 2 947 114 894  22 Paradiset 23 1) Stadshagen Strandbergsg 53-57 1944 10 865 89 84 0 0 2 229 13 267 145 500 23 Paradiset 27 1) Stadshagen Strandbergsg 59-65 1959 18 774 3 444 1 893 0 0 2 229 26 340 496 000  24 Pilen 27 Norrmalm Bryggarg 12A 1907 1 865 0 192 0 0 0 2 057 95 000  25 Pilen 31 Norrmalm Gamla Brog 27-29, Vasag 38 1988 4 610 598 229 0 3 542 571 9 550 488 000  26 Sparven 18 Östermalm Birger Jarlsg 21-23, Kungsg 2 1929 1 621 1 147 49 0 5 805 0 8 622 456 029  27 Ynglingen 10 Östermalm Jungfrug 23, 27, Karlav 58-60 1929 7 075 1 252 400 2 400 0 526 11 653 362 000 Summa Innerstaden 233 388 22 293 19 576 7 436 9 347 30 840 322 880 9 329 033 Certiﬁerad/Registrerad för certiﬁering Stockholms innerstad per 31 december 2021  4  6  7 Essinge leden Västerbron Norr Mälarstrand Scheelegatan Fleminggatan Kungsholms gatan Munk GAMLA STAN bro leden Sloet Skeppsbron Sveavägen Droninggatan Olof Palmes gata Vasagatan NORRMALM Sergels Torg Hamngatan Kungs- träd- gården STURE- PLAN Birger Jarlsgatan Nybroviken Karla- plan Valhallavägen Lidingövägen Linnégatan Narvavägen Karlavägen Tegnér- lunden Gamla stan Norrmalm Östermalm Djurgården Södermalm Långholmen Kungsholmen Vasastaden Riddarfjärden Vasadjupet Nybroviken B i r g e r J a r ls g a ta n S v e av ä g en G ö t g a t a n V a l h a l lav äg e n D r o  n i n g hol m sv . K u n g s g at a n R ing v ä g e n S öd e rt ä ljevä g e n Norrmalms to rg 9 21 3 - 7 14 22 23 15 8 17 2 1 18 26 27 24 16 12 10 19 11 S ö d e r M äl ar s t r a n d N or r M ä l a r st r a n d 13 25 20 - 145FastighetsförteckningFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 146 Fastighetsförteckning Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Solna Arenastaden Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor /kvm Butik /kvm Industri+ lager/kvm Bostad /kvm Hotell /kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2021-12-31 1 Farao 14 2) Arenastaden Dalvägen 10, Pyramidvägen 9 1967 0 0 0 0 0 0 0 107 000 2 Farao 15 1) Arenastaden Dalvägen 8, Pyramidvägen 5 1981 6 427 723 1 001 0 0 1 020 9 171 76 995 3 Farao 16 1) Arenastaden Dalvägen 4-6, Pyramidvägen 3 1973 2 792 1 789 1 722 0 0 540 6 843 48 402 4 Farao 17 1) Arenastaden Dalvägen 2, Pyramidvägen 1975 3 180 0 3 647 0 0 560 7 387 49 003 5 Farao 19 2) Arenastaden Magasinsvägen 0 0 0 0 0 0 0 0  6 Farao 20 Arenastaden Pyramidvägen 7 1964 6 215 1 045 166 0 0 375 7 801 194 000  7 Farao 8 Arenastaden Dalvägen 12, Pyramidvägen 11 2001 5 839 0 325 0 0 0 6 164 92 000 8 Järva 3:7 2) Arenastaden Evenemangsgatan 0 0 0 0 0 0 0 897 9 Semaforen 1 2) Arenastaden Gustav III:s boulevard 0 0 0 0 0 0 0 0 10 Kairo 1 1) Arenastaden Pyramidvägen 2 1983 10 741 0 0 0 0 0 10 741 100 000  11 Poolen 1 2) Arenastaden Kolonnvägen 24 0 0 0 0 0 0 0 0  12 Pyramiden 4 Arenastaden Stjärntorget 3-5, Pyramid- vägen 4-22, Magasinsvägen 6-12, Råsta strandväg 5-9 2018 72 234 0 0 0 0 0 72 234 1 750 000  13 Signalen 3 Arenastaden Kolonnvägen 22 31 116 0 376 0 0 0 31 492 560 000  14 Nationalarenan 3 Arenastaden Evenemangsgatan 48 2 488 0 0 0 16 677 0 19 165 300 000 15 Nationalarenan 5 Arenastaden Evenemangsgatan 32 2013 0 0 0 0 0 25 500 25 500 58 000  16 Nationalarenan 8 Arenastaden Stjärntorget 1, Råsta strand- väg 15C, Evenemangsgatan 2C 45 744 0 0 0 0 0 45 744 983 000 17 Stigbygeln 2 Arenastaden Gårdsvägen 6 1955 7 586 95 326 0 0 349 8 356 120 633  18 Stigbygeln 3 1) Arenastaden Gårdsvägen 8 1960 4 904 262 751 0 0 0 5 917 94 976  19 Stigbygeln 5 Arenastaden Gårdsvägen 10 A, B 1963 6 791 0 50 0 0 570 7 411 144 000  20 Stigbygeln 6 Arenastaden Gårdsvägen 12-18 2001 8 994 581 338 0 0 0 9 913 222 000 21 Tygeln 3 Arenastaden Gårdsvägen 13-21 2001 4 397 0 0 0 0 5 100 9 497 190 000 22 Tömmen 1 1) Arenastaden Gårdsvägen 2-4 1952 5 641 0 1 206 0 229 7 076 27 543 23 Tömmen 2 Arenastaden Gårdsvägen 2 0 0 0 0 0 2 610 2 610 0  24 Uarda 1 Arenastaden Dalvägen 30, Evenemangs- gatan 27-31, Vintervägen 33 1987 22 479 1 349 480 0 0 30 24 338 603 000 25 Uarda 4 1) Arenastaden Dalvägen 14-16 1992 6 496 0 1 333 0 0 0 7 829 149 000 Summa Solna Arenastaden 254 064 5 844 11 721 0 16 677 36 883 325 189 5 870 449 Certiﬁerad/Registrerad för certiﬁering Solna per 31 december 2021 Solna Business Park Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor /kvm Butik /kvm Industri+ lager/kvm Bostad /kvm Hotell /kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2021-12-31 26 Fräsaren 9 1) Solna Business Park Svetsarvägen 22 1962 1 097 0 8 442 0 0 0 9 539 20 449  27 Fräsaren 10 Solna Business Park Svetsarvägen 24 1964 7 235 4 241 138 0 0 9 11 623 172 000  28 Fräsaren 11 Solna Business Park Englundavägen 2-4, Svetsarvägen 4-10 1962 33 134 255 1 313 0 1 840 2 610 39 152 575 000  29 Fräsaren 12 Solna Business Park Svetsarvägen 12-18, 20, 20A 1964 19 352 10 163 964 0 0 6 840 37 319 434 000 30 Sliparen 1 1) Solna Business Park Ekensbergsv 115, Svetsarv 1-3 1963 362 0 3 032 0 0 1 388 4 782 23 000  31 Sliparen 2 Solna Business Park Ekensbergsv 113, Svetsarv 3-5 1964 16 021 0 3 242 0 0 3 315 22 578 276 000  32 Smeden 1 Solna Business Park Englundav 6-14, Smidesv 5-7, Svetsarv 5-17 1967 34 077 5 058 1 995 467 0 3 844 45 441 585 317  33 Svetsaren 1 Solna Business Park Englundavägen 7 1964 12 468 742 415 0 0 2 430 16 055 459 135 34 Svetsaren 3 1) Solna Business Park Englundavägen 9-13 15 212 329 1 987 436 2 491 3 660 24 115 0 35 Yrket 3 1) Solna Business Park Smidesvägen 2-8 1982 4 864 0 1 076 0 0 1 470 7 410 39 000 Summa Solna Business Park 143 822 20 788 22 604 903 4 331 25 566 218 014 2 583 901 147FastighetsförteckningFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Solna Övrigt Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor /kvm Butik /kvm Industri+ lager/kvm Bostad /kvm Hotell /kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2021-12-31 36 Distansen 4 2) Ulriksdal Kolonnvägen 2016 0 0 0 0 0 0 0 21 600  37 Distansen 6 Ulriksdal Kolonnvägen 43-55 2016 10 500 539 0 0 0 0 11 039 158 000  38 Distansen 7 Ulriksdal Kolonnvägen 57-59 2016 0 0 0 0 0 9 810 9 810 31 506  39 Fortet 2 Arenastaden Råsundavägen 1-3, Hagavägen 1 1958 0 0 0 0 7 533 17 7 550 48 352  40 Hagalund 2:10 2) Haga Norra Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 0 41 Hagalund 2:11 2) Haga Norra Kolonnvägen 15304 158 180 0 0 0 15 642 0 42 Huvudsta 3:1 2) Huvudsta Jonstorpsvägen 0 0 0 0 0 0 0 0  43 Hörnan 1 Råsunda Solnavägen 31-35, Garvis Carlssons gata 1-9 15 698 730 32 0 0 0 16 460 440 000  44 Järvakrogen 3 Frösunda Enköpingsvägen 1 2015 0 0 0 0 7 364 0 7 364 214 000 45 Klacken 1) Råsunda Garvis Carlssons gata 0 0 0 0 0 0 0 0 46 Lagern 2 2) Råsunda Solnavägen 37, Idrosgatan 7 1985 0 0 0 0 0 0 0 0  47 Nöten 4 Solna Strand Solna strandväg 2-60 1971 50 043 956 2 400 0 0 7 596 60 995 873 000  48 Orgeln 7 Sundbyberg Järnvägsg 12-20, Lysgränd 1, Roseng 2,4, Stureg 11-19 1966 33 710 1 815 3 170 0 0 74 38 769 640 000 Summa Solna Övrigt 125 255 4 198 5 782 0 14 897 17 497 167 629 2 426 458 Summa Solna (Arenastaden + Solna Business Park + Övrigt) 523 141 30 830 40 107 903 35 905 79 946 710 832 10 880 808 Certiﬁerad/Registrerad för certiﬁering Lilla Ekhagen Koloniområde parken Bock- Freskati Ålkistan Bellevue Montebello holmen Sveaplan Bellevue- Torphagen Sundbyberg Brunnsviken Råstasjön Lötsjön Bällstaviken S o lnaväg e n R å s und a v ä g e n Ar mé ga t a n St o r g a t a n S v e t s a r v ä g e n U pp s a l a v ä g e n B e r g s h a m r a v ä g e n Fr ö su n d ale de n E k e n b e r g s v . E n k ö p in g s väge n Huv u d s t a le d e n Huvudsta Solna station Solna Centrum Råsunda Näckrosen Hallonbergen Frösunda Frösundavik Lilla Alby Västra skogen Hagalund Gårdsvägen D a l v ä g e n Friends Arena 48 29 28 27 32 30 31 35 33 47 24 16 21 6 2 3 4 20 19 18 1 5 44 14 15 22 17 10 9 34 42 25 12 13 11 43 46 3736 38 26 23 39 7 45 8 9 40 - 41 Solna Arenastaden Solna Business Park 148 Fastighetsförteckning Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor /kvm Butik /kvm Industri+ lager/kvm Bostad /kvm Hotell /kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2021-12-31  1 Fartygstraﬁken 2 Hammarby Sjöstad Hammarby Allé 93 1955 6 729 1 840 165 0 0 9 8 743 155 000  2 Båuren 2 Hammarby Sjöstad Hammarby Kaj 12, Hammarby Kaj 14-18 1937 16 543 276 457 0 0 1 230 18 506 404 000  3 Korphoppet 1 Hammarby Sjöstad Virkesvägen 24-26 1949 8 479 575 4 149 0 0 974 14 177 211 500 4 Korphoppet 5 2) Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 37 - 39 1968 0 0 0 0 0 0 0 8 400  5 Korphoppet 6 Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 33 1988 0 428 4 254 0 0 0 4 682 83 000  6 Luma 1 Hammarby Sjöstad Ljusslingan 1-17, 2-26, Glöd- lampsgränd 1-6, Lumaparksv 2-18, 5-15, Kölnag 3 1930 29 853 2 394 1 436 691 0 3 848 38 222 442 448 7 Påsen 1 1) Hammarby Sjöstad Textilgatan 41-43 6 489 1 269 1 799 0 0 0 9 557 151 000 8 Trikåfabriken 12 2) Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 27 1942 0 0 0 0 0 0 0 1 620  9 Trikåfabriken 4 1) Hammarby Sjöstad Virkesvägen 8-10 1991 6 695 511 2 349 0 0 975 10 530 142 341  10 Trikåfabriken 8 1) Hammarby Sjöstad Virkesvägen 12, Heliosgatan 1-3 1930 12 342 1 037 1 964 0 0 12 15 355 238 000  11 Trikåfabriken 9 Hammarby Sjöstad Virkesvägen 2-4 1928 14 671 375 446 0 0 1 065 16 557 464 000 Summa Hammarby Sjöstad 101 801 8 705 17 019 691 0 8 113 136 329 2 301 309 Certiﬁerad/Registrerad för certiﬁering. Hammarby Sjöstad per 31 december 2021 Hammarby sjö Sickla kanal Skanstull Gullmarsplan Lumaparken Hammarbyleden Hammarby sjöstad Hammarby Fabriksväg 2 11 9 8 10 5 4 3 1 6 7 149FastighetsförteckningFabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor /kvm Butik /kvm Industri+ lager/kvm Bostad /kvm Hotell /kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2021-12-31 1 Baeriet 3 1) Flemingsberg Regulatorvägen 15 1981 0 0 800 0 0 0 800 5 728 2 Baeriet 4 2) Flemingsberg Regulatorvägen 17 0 0 0 0 0 0 0 3 604 3 Generatorn 11 2) Flemingsberg Björnkullavägen 0 4 Regulatorn 1 1) Flemingsberg Jonvägen 1, 3; Elektronvägen 2, 4, 6; Regulatorvägen 6, 8 1963 11 901 528 13 095 0 0 0 25 524 179 672 5 Regulatorn 2 1) Flemingsberg Elektronvägen 1 4 198 0 38 811 0 0 40 43 049 173 508 6 Regulatorn 4 2) Flemingsberg Elektronvägen 0 0 0 0 0 0 0 0 Summa Flemingsberg 16 099 528 52 706 0 0 40 69 373 362 512 Sollentuna och Borås Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor /kvm Butik /kvm Industri+ lager/kvm Bostad /kvm Hotell /kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2021-12-31 1 Tekniken 1 2) Sollentuna 0 0 0 0 0 0 0 116 2 Daggkåpan 2 Borås Backadalsstigen 4 A-D, 6 A-F 2021 3 675 0 0 3 706 0 0 7 381 52 106 Summa Övrigt 3 675 0 0 3 706 0 0 7 381 52 222 Flemingsberg per 31 december 2021 Övriga per 31 december 2021 Fastighetsförteckningen innehåller samtliga fastigheter i våra ägor per 31 december 2021. Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning. 1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens drisöversko. Drisöverskoet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrnings begränsningar inför förestående förädling. Nyligen förvärvade fastigheter (inom e år) med pågående arbete för a väsentligt förbära fastighetens drisöversko i förhållande till förvärvstillfället. 2) Mark & projektfastighet – Mark och exploateringsfastigheter samt fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Certiﬁerad/Registrerad för certiﬁering. K a tri ne b er g s vä g e n F l e m i ngsb e r g s l ed e n D i a gno svä ge n O r t o p e d v Terapivä ge n B j ö r n ku l l a v ä g en Hud d i n g evägen Al f re d N ob els al l é H ä l sovägen R ö n t g e n v ä g e n V är m e s li n g a n A m b ul a n s v ä g e n M a rsv Te l l u s v ä g e n J on väg en R e g u l a t o r v ä ge n E l e k tr o n vä g e n K v a rnän gsv ä g en S ågs t u v ä g e n Vi s ä t t r a v ä g e n Flemingsbergs- parken Novums forsknings- park Annersta- skolan Kästa skola Flemingsbergs station Visära- hallen Visära idrosplats Tingsrä Visära- skolan Södertörns högskola Tandläkar- högskolan Huddinge Universitetssjukhus Räspsykiatrisk klinik Infektions- klinik Flemingsbergs kyrka IT-Gymnasiet FLEMINGSBERG VISÄTTRA E bb a B åå ts v ä g Vå rdar v Me d i c i n v R e g ulato r vägen L ogope d v ä gen Hörselsli n ga n P arkvägen 226 4 2 1 5 3 6 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021150 Aktien 151Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Aktien Vår aktie ökade med 17,2 procent under 2021 och aktiekursen stod vid årets slut i 151,55 kr per aktie. Vid årets utgång hade vi 46 538 aktieägare. Det svenska ägandet uppgick till 61,1 procent. Aktien Utdelningspolicy Vi ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för a konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförutsäningar innebär dea a utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar eer ska. Utdelning 2021 Styrelsen föreslår årstämman en utdelning om 4:00 kr/aktie (3:60) a utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 1:00 kr per aktie. Förvärv och överlåtelse av egna aktier Årsstämman 2021 förnyade styrelsens mandat a, längst till nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar tio procent av totalt antal utestående aktier. 2021 återköptes 4 873 587 aktier till e snipris av 122,05 kr/aktie. Totalt innehar vi 9 450 989 aktier motsvarade 2,86 procent av utomstående aktier vid årets slut. Aktier och aktiekapital Aktiekapital uppgick vid årets slut till 5 097 Mkr (5 097) fördelat på 330 783 144 aktier (330 783 144). Samtliga aktier ger samma rösträ och lika del i bolagets kapital. Kvotvärdet uppgår till 15,41 kronor per aktie. Ägare Den 31 december 2021 hade Fabege 46 538 kända (42 394) aktieägare. De 15 största ägarna kontrollerade tillsammans 47,3 procent av antalet utestående aktier. Största ägare 1) , 2021-12-31 Antal aktier Andel av kapital och röster, % Erik Paulsson och bolag 52 108 718 16,2 BlackRock 15 745 399 4,9 Handelsbanken Fonder 11 078 935 3,4 Länsförsäkringar fonder 10 183 585 3,2 Vanguard 9 748 719 3,0 Mats Qviberg med familj 7 106 054 2,2 APG Asset Management 6 874 676 2,1 E.N.A City AB 6 530 000 2,0 Norges Bank 5 959 751 1,9 Fjärde AP-fonden 5 287 965 1,6 Folksam 5 057 913 1,6 Tredje AP-fonden 4 756 373 1,5 AFA Försäkring 4 064 798 1,3 BNP Paribas Asset Management 3 925 536 1,2 AMF Pension & Fonder 3 657 852 1,1 Totalt 15 största aktieägare 152 086 274 47,3 Totalt antal utestående aktier 321 332 274 97,1 Innehav av egna aktier 9 450 984 2,9 Totalt antal registrerade aktier 330 783 144 100 1) Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen och Nasdaq. Aktiehistorik År Förändringar antal aktier Totalt antal aktier Aktiekapital, kr Kvotvärde 2018 Split 2:1 165 391 572 330 783 144 5 097 368 249 15,41 2011–2017 165 391 572 5 097 368 249 30,82 2010 Indragning av återköpta aktier –3 929 400 165 391 572 5 097 368 249 30,82 2009 Konvertering av förlagslån 9 418 169 320 972 5 096 558 087 30,1 2008 Konvertering av förlagslån 3 306 169 311 554 5 096 274 606 30,1 Indragning av återköpta aktier –9 150 673 169 308 248 2007 Split 2:1 89 223 081 178 458 921 5 086 079 249 28,5 Konvertering av förlagslån 25 763 Inlösenerbjudande Klövern AB –5 948 205 Indragning av återköpta aktier –5 441 100 2006 Konvertering av förlagslån 62 435 100 599 382 5 029 969 100 50 Nyemission i samband med köp av Tornet AB 4 381 376 2005 Konvertering av förlagslån 3 176 96 155 571 4 807 778 550 50 För mer information: Skanna QR-koden eller besök fabege.se/investerare 152 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Femårsöversikt Femårsöversikt 2021 2020 2019 2018 2017 Resultaträkningar, Mkr Hyresintäkter 2 889 2 806 2 856 2 517 2 280 Drisöversko 2 176 2 112 2 144 1 875 1 680 Realiserad värdeförändring/Resultat fastighetsförsäljningar 56 49 0 153 0 Orealiserad värdeförändring, fastigheter 4 585 2 715 5 743 7 685 6 095 Förvaltningsresultat 1 537 1 474 1 532 1 246 992 Resultat före ska 6 712 4 007 7 034 9 103 7 351 Resultat eer ska 5 400 3 167 6 006 7 699 5 632 Balansräkningar, Mkr Fastigheter 83 257 76 648 74 250 67 634 57 889 Nyjanderästillgång tomträ 1 092 897 942 — — Övriga materiella anläggningstillgångar 22 15 6 3 4 Derivatinstrument 121 20 58 — — Finansiella anläggningstillgångar 832 1 108 810 429 342 Omsäningstillgångar 1 382 350 318 622 647 Kortfristiga placeringar 96 108 134 127 153 Likvida medel 131 20 24 15 349 Eget kapital 45 174 41 542 40 068 34 964 28 012 Avsäningar 9 603 8 288 7 613 6 547 5 221 Räntebärande skulder 30 399 26 669 26 414 26 275 24 841 Leasingskuld 1 093 897 942 — — Derivatinstrument 186 617 426 132 291 Ej räntebärande skulder 1 336 970 1 079 912 1 019 Balansomslutning 87 988 79 166 76 542 68 830 59 384 Nyckeltal 1) Överskosgrad, % 76 75 75 74 74 Räntetäckningsgrad, ggr 4,1 4,3 4,4 3,7 3,2 Soliditet, % 51 52 52 51 47 Skuldkvot, ggr 14,7 13,2 12,8 14,6 15,5 Skuldsäningsgrad, ggr 0,7 0,6 0,7 0,8 0,9 Belåningsgrad fastigheter, % 36 35 36 39 43 Avkastning på eget kapital, % 12,5 7,8 16 24,5 22,1 Genomsnilig ränta på räntebärande skulder, % 1,62 1,67 1,72 1,55 2,2 Totalavkastning fastigheter 8,7 6,6 11,5 16,3 15,0 Fastighetsförvärv samt investeringar i beﬁntliga fastigheter, Mkr 2 626 1 854 2 556 3 714 4 092 Fastighetsförsäljningar, försäljningspris, Mkr 3 541 1 701 1 847 140 Medelantal anställda 180 172 163 149 Data per aktie, kr 1) Resultat 16,73 9,65 18,16 23,28 17,03 Eget kapital 141 127 121 106 85 Kassaflöde från löpande verksamhet 4,70 4,11 6,1 2,95 2,37 Utdelning 2) 4,0 3,6 3,2 2,65 2,25 Direktavkastning, % 2,6 2,8 2,0 2,2 2,6 Börskurs vid årets slut 3) 151,55 129,35 159,18 118,2 87,3 Antal utestående aktier vid årets slut före utspädningseekt, miljoner 321,3 326,2 330,8 330,8 165,4 Antal utestående aktier vid årets slut eer utspädningseekt, miljoner 321,3 326,2 330,8 330,8 165,4 1) Nyckeltal baserade på genomsniligt antal aktier, eget och sysselsa kapital och räntebärande skulder har beräknats utifrån vägda genomsni. Justering eer split 2:1. 2) Kontantutdelning 2021 enligt förslag a utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 1:00 kr/akte. 3) Senast betalt. 153Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Härledning av nyckeltal Härledning av nyckeltal 2021 2020 Avkastning på eget kapital Periodens resultat, Mkr 5 400 3 167 Genomsniligt kapital, Mkr 43 358 40 805 Avkastning på eget kapital, % 12,5 7,8 Soliditet Eget kapital, Mkr 45 174 41 542 Balansomslutning, Mkr 87 988 79 166 Soliditet, % 51 52 Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder, Mkr 30 399 26 669 Bokfört värde fastigheter, Mkr 83 257 76 648 Bokfört värde projekt- & exploateringsfastigheter 821 Belåningsgrad fastigheter, % 36 35 Skuldkvot Drisöversko, Mkr 2 185 2 112 Central administration, Mkr –110 –93 Summa, Mkr 2 075 2 019 Räntebärande skulder, Mkr 30 399 26 669 Skuldkvot, ggr 14,7 13,2 Räntetäckningsgrad Drisöversko, Mkr 2 185 2 112 Tomträsavgäld, Mkr –36 –30 Central administration, Mkr –110 –93 Summa, Mkr 2 039 1 989 Ränteneo, Mkr –495 –462 Räntetäckningsgrad, ggr 4,1 4,3 Skuldsäningsgrad Räntebärande skulder, Mkr 30 399 26 669 Eget Kapital, Mkr 45 174 41 542 Skuldsäningsgrad, ggr 0,7 0,6 Totalavkastning fastigheter Driöversko, Mkr 2 185 2 112 Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr 4 641 2 764 Marknadsvärde inkl. periodens investeringar, Mkr 78 672 73 933 Totalavkastning fastigheter, % 8,7 6,6 2021 2020 EPRA nyckeltal EPRA Earnings (förv.res eer betald ska), Mkr 1 356 1 285 EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 4,20 3,92 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 54 842 50 427 EPRA NRV, kr/aktie 171 155 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 52 037 48 217 EPRA NTA, kr,aktie 162 148 EPRA NDV (substansvärde), Mkr 45 174 41 542 EPRA NDV, kr,aktie 141 127 EPRA Vakansgrad, % 10 9 EPRA EPS Förvaltningsresultat, Mkr 1 537 1 474 Avdrag för skaemässiga avskrivningar, Mkr –660 –593 Summa, Mkr 887 881 Nominell ska, Mkr 181 189 EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell ska), Mkr 1 356 1 474 Antal aktier, miljoner 322,7 328,3 EPRA EPS, kr/aktie 4,20 3,92 EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV Eget kapital, Mkr 45 174 41 542 Återläggning räntederivat, Mkr 65 597 Återläggning av uppskjuten ska enligt balansräkningen, Mkr 9 603 8 288 ERRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 54 842 50 427 Antal aktier, miljoner 321,3 326,2 EPRA NRV, (långsiktigt substansvärde) kr/aktie 171 155 Avdrag räntederivat –65 –597 Avdrag av verklig uppskjuten ska, Mkr 2 805 –2 210 ERRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 52 037 48 217 Antal aktier, miljoner 321,3 326,2 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde) kr/aktie 162 148 Avdrag av uppskjuten ska enligt balansräk- ningen eer justering av bedömd verklig upp- skjuten ska, Mkr –6 798 –6 078 EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde), Mkr 45 174 41 542 Antal aktier, miljoner 321,3 326,2 EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde) kr/aktie 141 127 EPRA vakansgrad Bedömt marknadsvärde för vakanta hyror, Mkr 349 289 Hyresvärde, årsbasis hela portföljen 3 359 3 242 EPRA Vakansgrad, % 10 9 EPRA investeringar 1) Förvärv, Mkr 752 1 370 Investering i Förädling- och projektfastigheter, Mkr 1 239 1 353 Investering i Förvaltningsfastigheter, Mkr 635 501 Övrigt, Mkr — — EPRA Investeringar totalt, Mkr 1 874 3 224 1) Inga direkta investeringar har ske i Joint Ventures. Följande ﬁnansiella mål är fastslagna av styrelsen: • Soliditeten ska vara lägst 35 procent. • Belåningsgraden ska inte överstiga 50 procent. • Skuldkvoten ska högst vara 13 gånger. • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger. De nyckeltal som inte är enligt ESMA är branschspeciﬁka nyckeltal samt sådana som är av intresse för analytiker, intressenter och investerare. 154 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021Deﬁnitioner Vi presenterar vissa ﬁnansiella må i årsredovisningen som inte deﬁnieras enligt IFRS. Vi anser a dessa må ger värdefull kompleerande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av våra presentation. Eersom inte alla företag beräknar ﬁnansiella må på samma sä är dessa inte alltid jämförbara med må som används av andra företag. Dessa ﬁnansiella må ska därför inte ses som en ersäning för må som deﬁnieras enligt IFRS. Nedanstående nyckeltal är inte deﬁnierade enligt IFRS om inte annat anges. Definitioner Avkastning på eget kapital Periodens/ årets resultat dividerat med genomsniligt eget kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårs basis utan hänsyn till säsongsvariationer. Avkastning på investerat kapital i projektportföljen 1) Värdeförändring på projekt- och förädlings fastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångs- värde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. Direktavkastning, aktien Årets utdel ning dividerat med börskursen vid årets slut. Eget kapital per aktie Moderbolagets aktie ägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal aktier vid periodens slut. Ekonomisk uthyrningsgrad 1) Kontrakts- värde dividerat med hyresvärde vid periodens slut. EPRA EPS Förvaltningsresultat med avdrag för nominell ska hänförligt till förvaltnings- resultatet, dividerat med genomsniligt antal aktier. Med skae pliktigt förvaltnings- resultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skaemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombygg- nationer. EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE Eget kapital enligt balansräkningen. EPRA NRV – NET REINSTATEMENT VALUE Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskju- ten ska enligt balansräkningen. EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskju- ten ska enligt balansräkningen. Justerat för verklig uppskjuten ska istället för nominell uppskjuten ska. EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Förvaltningsfastigheter 1) Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastigheter 1) Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens drisöversko. Dris- överskoet påverkas antingen direkt av projektet eller av ut hyrningsbegränsningar inför förestående förädling. Hyresvärde 1) Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler eer rimlig generell upprustningsinsats. Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten (eer förändring av rörelse- kapital) dividerat med genomsniligt antal utestående aktier. Kontraktsvärde 1) Anges som årsvärde. Grund hyra enligt hyreskontrakt plus index uppräkning och hyrestillägg. Mark- och projektfastigheter 1) Mark- och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyprod- uktion/totalombyggnad. Neouthyrning 1) Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avfly. Resultat/vinst per aktie Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat eer ska dividerat med genomsniligt antal ute stående aktier i perioden. Deﬁnition enligt IFRS. Räntetäckningsgrad Drisöversko minus central administration i förhållande till ränte neo (räntekostnader minus ränteintäkter). Skuldkvot Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders drisöversko minus central administration. Skuldsäningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. Soliditet Eget kapital dividerat med balans omslutning. Totalavkastning fastigheter Periodens driöversko plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastig- heter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar. Verklig uppskjuten ska Bedömd verklig uppskjuten ska har beräknats till cirka 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Vidare har antagits a underskosavdragen realiseras under fyra år med en nominell ska om 21,4 procent vilket ger e nuvärde av uppskjuten skaefordran om 19,7 procent. Beräk- ningen baseras även på a fastighets- beståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skaesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skaesats uppgår till 6 procent, vilket ger e nuvärde av uppskjuten skaeskuld om 4 procent. Återköpsgrad 1) Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägnings- bara kontrakt. Överskosgrad 1) Drisöversko dividerat med hyresintäkter. 1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. 155Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2021 Årsstämma och anmälan Årsstämman hålls i Filmstaden Scandinavia, Mall of Scandinavia, Råsta Strandväg 19A Solna, tisdagen den 29 mars 2021 klockan 15.00. Inregistrering till årsstämman börjar klockan 14.15. Årsstämman kommer a sändas live och aktieägare kommer a kunna ställa frågor digitalt genom chafunktion. Möjlighet a poströsta i förväg ﬁnns. Årsstämma och anmälan Anmälan Aktieägare som önskar deltaga i bolagsstämman ska dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB (f.d. VPC AB) förda aktieboken fredagen den 21 mars 2022, dels anmäla si och eventuella biträdens deltagande senast klockan 16.00 onsdagen den 23 mars 2022. Anmälan om deltagande i års stämman sker på något av följande sä: • Per post: Fabege AB (publ), ”Fabeges Årsstämma” c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm • Per telefon: 08-402 90 68 • Per mejl: [email protected] • Via Euroclears webbplats: hp://anmalan.vpc.se/euroclearproxy Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person- eller organisa- tionsnummer, adress och telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden. Aktieägare som förvaltarregistrerat sina aktier måste, för a äga rä a delta vid årsstämman, tillfälligt låta omregistrera dessa hos Euroclear Sweden AB i eget namn. Sådan omregistrering måste vara verkställd senast onsdagen den 23 mars 2022. För a dea ska kunna ske, måste aktieägare i god tid före nämnda dag meddela förvaltaren si önskemål om omregist- rering. Sker deltagande med stöd av fullmakt bör denna, tillsam- mans med förekommande registreringsbevis eller andra behörig- hetshandlingar, insändas i samband med anmälan. Poströstning Vid poströstning ska e särskilt formulär användas, vilket ﬁnns tillgängligt på vår hemsida, fabege.se/arsstamma. Där ﬁnns också yerligare information om röstningsförfarandet. Poströsten ska vara Euroclear Sweden AB tillhanda senast den 24 mars 2021. Vid poströstning gäller till viss del samma regler som vid personligt deltagande. Det innebär a aktieägaren dels måste vara registrerad i bolagets aktiebok, dels ha anmält sin avsikt a deltaga i stämman och a om aktierna är förvaltarregistrerade ha tillse a aktierna är registrerade i eget namn, senast vid de respektive datum som anges ovan. Vid poströstning får aktieägaren inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är rösten i dess helhet ogiltig. Vid poströstning genom ombud ska aktieägaren utfärda en skrilig och daterad fullmakt för ombudet. Om aktieägaren är en juridisk person ska förekommande registreringsbevis eller andra behörighetshandlingar insändas i samband med anmälan om poströstning. Information till aktieägare Vi publicerar årsredovisning och delårsrapporter på svenska och engelska. Alla publikationer ﬁnns som pdf på vår hemsida, fabege. se. Till de aktieägare som önskar tillhandahåller vi årsredovisning per post. Alla ﬁnansiella rapporter och press meddelanden ﬁnns tillgängliga på svenska och engelska på vår hemsida. Vi tillhanda- håller även information via en prenumerationstjänst på hemsidan. På vår hemsida ﬁnns även aktuell information om vår aktiekurs. Därutöver håller vi kvartalspresentationer isamband med varje kvartalsrapport. Fabege AB (publ) Box 730, 169 27 Solna | Telefon: 08-555 148 00 E-post: [email protected] | fabege.se Organisationsnummer: 556049-1523 | Styrelsens säte: Stockholm Form och produktion: Narva Tryck: Elanders Sverige AB, 2022 S V A N E N M Ä R K E T Trycksak 3041 0242 Elisabet Olin Kommunikationschef 08-555 148 20 [email protected] Peter Kangert IR-ansvarig 08-555 148 40 [email protected] Kontaktinformation Kalender 2022/2023 Viktiga datum Årsstämma 29 mars 2022 Avstämningsdag för första utdelningen 1) 31 mars 2022 Utbetalningsdatum för första aktieutdelning 1) 5 april 2022 Delårsrapport jan–mars 2022 26 april 2022 Avstämningsdag för andra aktieutdelning 1) 1 juli 2022 Utbetalningsdatum för andra aktieutdelning 1) 6 juli 2022 Delårsrapport jan–jun 2022 8 juli 2022 Avstämningsdag för tredje aktieutdelning 1) 3 oktober 2022 Utbetalningsdatum för tredje aktieutdelning 1) 6 oktober 2022 Delårsrapport jan–sep 2022 10 oktober 2022 Avstämningsdag för fjärde aktieutdelning 1) 9 januari 2023 Utbetalningsdatum för fjärde aktieutdelning 1) 12 januari 2023  ) Styrelsens förslag till årsstämman 2022.

AI Terminal

More from Fabege

Talk to a Data Expert