Fastator

32743337433747098702271971227329429204044131746122638176318697630593182015059941292636103723646946308919878133000018622716262841883610065500781207038474845925410450565549300MI7ETWW4TQD2422021-01-012021-12-31iso4217:SEK549300MI7ETWW4TQD2422020-01-012020-12-31iso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares549300MI7ETWW4TQD2422021-12-31549300MI7ETWW4TQD2422020-12-31549300MI7ETWW4TQD2422019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MI7ETWW4TQD2422019-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300MI7ETWW4TQD2422019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MI7ETWW4TQD2422019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MI7ETWW4TQD2422019-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MI7ETWW4TQD2422019-12-31549300MI7ETWW4TQD2422020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MI7ETWW4TQD2422020-01-012020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MI7ETWW4TQD2422020-01-012020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MI7ETWW4TQD2422020-01-012020-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300MI7ETWW4TQD2422020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MI7ETWW4TQD2422020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MI7ETWW4TQD2422020-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300MI7ETWW4TQD2422020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MI7ETWW4TQD2422020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MI7ETWW4TQD2422020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MI7ETWW4TQD2422021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MI7ETWW4TQD2422021-01-012021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300MI7ETWW4TQD2422021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MI7ETWW4TQD2422021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300MI7ETWW4TQD2422021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MI7ETWW4TQD2422021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300MI7ETWW4TQD2422021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300MI7ETWW4TQD2422021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300MI7ETWW4TQD2422021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300MI7ETWW4TQD2422021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember ÅRS- REDO- VISNING (2020: 243,3 MSEK) PERIODENS RESULTAT1 (MSEK) 469,0 NYCKELTAL 2021: (2020: 1 677,2 MSEK) SUBSTANSVÄRDE1 (MSEK) 2 278,6 26,4 AVKASTNING PÅ EGET1 KAPITAL (%) (2020: 16,3 %) 29,32 SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE (KR)1 (2020: 21,77 KR) Årsredovisningen för Aktiebolaget Fastator (publ) 556678-6645 utgörs av sidorna 63-110. Hållbarhetsrapporten utgörs av sidorna 31-53. Rapporten publiceras på svenska. 1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare VERKSAMHETSBERÄTTELSE: Det här är Fastator Höjdpunkter 2021 Styrelseordförande Björn Rosengren har ordet VD Knut Pousette har ordet Vision, mission, affärsidé & mål Affärsmodell Våra innehavsbolag Case Företagsparken Krönika av Leif Östling Case Point Properties Aktien 2 4 6 8 10 12 14 20 22 24 28 BOLAGSSTYRNING: Bolagsstyrningsrapport Ledning Styrelse FINANSIELLA RAPPORTER: Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter Förslag till vinstdisposition Revisionsberättelse HÅLLBARHETSRAPPORT: Hållbarhet hos Fastator Risker & möjligheter Strategi Intressentdialog Ekonomiskt ansvar Klimat- & miljöansvar Socialt ansvar Omfattningar & gränser 54 60 61 64 68 109 111 31 34 36 40 42 43 46 53 ÖVRIG INFORMATION & BILAGOR: Aktieägarinformation Finansiell kalender Årsstämma 2021 Investerarkontakt Härledning nyckeltal 117 118 118 119 120 INNEHÅLL s. 22 s. 8 s. 6 DET HÄR ÄR FASTATOR Fastator är börsens enda investmentbolag helt specialiserat på fastighetssektorn. Fastator är börsens enda investmentbolag helt special- iserat på fastighetssektorn. Fastator investerar i både noterade och onoterade bolag. Fastators affärsidé är att bygga värde genom att starta, utveckla och investera i bolag inom fastighetsrelaterade segment där vi ser goda tillväxtmöjligheter. Med vårt kunnande, stora nät- verk och ständiga bevakning av marknaden och omvärlden ser vi det andra inte ser. Vi hittar nischerna med goda tillväxt- möjligheter. Vi tar ett aktivt ägande och är med i varje fas av innehavsbolagens utveckling. Detta gör vi genom kapital, ex- pertis och ett starkt och omfattande nätverk med erfarenhet av finansieringsfrågor. Vårt mål är att alltid skapa högre vinst och avkastning på eget kapital jämfört med andra bolag inom fastighetssektorn. Fastator har omfattande erfarenhet av att bygga bolag och part- nerskap inom fastighetssektorn. I vissa partner skap är det vi själva som utvecklat affärsområdet och i efterhand tagit in en partner, i andra fall kompletterar vi en entreprenör med kapital, nätverk och strategisk fastighetsexpertis. Målsättningen är alltid att bolagen ska växa snabbare genom partnerskap än på egen hand. Målet är också att kunna göra för- ändringar i innehaven snabbare än vad ett renodlat fastighets- bolag kan. Per den 31 december 2021 ägde Fastator sju större innehav; Företagsparken, Point Properties, Studentbostäder i Norden, Vrenen, GenovaFastator, Svenska Bostadskompaniet, samt Nordic PM. Vi har ingen uttalad exitstrategi utan utvärderar löpande port- följen utifrån en aktiv ägarambition. 2 DET HÄR ÄR FASTATOR DET HÄR ÄR FASTATOR FASTATOR 2021 3 VI BYGGER MORGONDAGENS MARKNADSLEDARE Fullservice inom fastighets- förvaltning i hela Sverige Bostadsbolaget mitt i expansiva Mälardalen Återskapar levande stadskärnor Rätt förutsättningar för Nordens studenter Säkrar robusta lokala försörjningskedjor Framtidens bostäder i Nacka Regionalt bostadsbolag med större perspektiv 2021 HÖJDPUNKTER HÖJDPUNKTER 2021 4 • ÅRETS RESULTAT UPPGICK TILL 469,0 MSEK – mot- svarande 6,08 kronor per aktie. • KNUT POUSETTE tillträdde som ny vd för Fastator den 1 februari. • NOTERING NASDAQ STOCKHOLMS HUVUDLISTA – Fastator godkändes den 1 september för notering i Mid Cap segmentet med första handelsdag den 16 september. • FÖRETAGSPARKEN har vuxit från 800 MSEK till 4,0 Mdkr i fastighetsvärde med mål om minst 20 MDSEK 2023. Gen- om en renodling av bolaget blev Fastator majoritetsägare med en ägarandel om totalt 77,6%. • STUDENTBOSTÄDER I NORDEN – med förvärv i Danmark om 1,6 Mdkr och i Norge samt vidare förvärv och nybygg- nation i Sverige etablerade sig bolaget som en ledande nor- disk aktör med ett totalt fastighetsvärde om 5,6 Mdkr vid årets utgång. Under året har bolaget emitterat två hållbara obligationer om totalt 600 MSEK. • POINT PROPERTIES – Magnus Åkesson tillträdde som ny vd den 1 februari, i mars emitterades ett seniort säkerställt obligationslån om 600 MSEK, totalt har Point 750 gröna byggrätter i detaljplaneprocess på sammanlagt 5 orter. 500 400 300 200 100 0 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2000 1500 1000 500 0 25 20 15 10 5 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 ACKUMULERAT RESULTAT PER KVARTAL, MSEK -22 1,0 88 4,8 175 153 244 469 SUBSTANSVÄRDE, MSEK 2 278 1 677 1874 1 701 1 540 1 679 1 685 1 421 SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE EFTER UTSPÄDNING, SEK 20,2 21,9 21,4 21,8 22,1 24,3 21,8 29,3 KONCERNENS BALANSOMSLUTNING (MSEK) 7 396 3 402 4 695 3 518 3 356 3 664 3 193 4 445 2020 2021 FASTATOR 2021 5 HÖJDPUNKTER 2021 NAMN: Björn Rosengren POSITION: Ordförande Ett år som ingen kommer att glömma var rubriken på min krönika förra året. Jag syftade då på pandemin. Rubriken passar tyvärr lika bra denna vår, då Ryssland genom invasionen i Ukraina startat krig i Europa. En olycka kommer sällan ensam brukar man säga. Och min numera ganska långa erfarenhet från politiken, facket och näringslivet har lärt mig att det faktiska ofta stämmer. Ett starkt samhälle byggs av folket på demokratisk grund. Vidmakthålls av starka, professionella och trovärdiga offen- tliga institutioner. Samt finansieras och växer tack vare ett konkurrenskraftigt, dynamiskt och ansvarstagande näringsliv. På något annat sätt kan det helt enkelt inte fungera. Sveriges behov av nya innovativa lösningar är stort för att hela landet ska kunna växa – effektivt, hållbart och robust. Det handlar naturligtvis om nya bostäder för invånarna men också om nya möjligheter för företagens lokala och regionala etableringar. Samt inte minst en effektiv förvaltning av det som redan står där. Jag är stolt över att som ordförande i Fastator vara del i ett team som bygger Sverige starkare inom alla dessa områden. I tider av osäkerhet är det viktigt att inte lägga alla ägg i samma korg. Jag kan kon- statera att Fastators affärsidé att investera BJÖRN ROSENGREN: ORDFÖRANDE HAR ORDET 6 ÄNNU ETT ÅR SOM INGEN KOMMER GLÖMMA i flera olika fastighetsrelaterade segment och ligga steget före i att utveckla nya marknadsledare har visat sig särskilt starkt under de senaste åren. Fastator var pionjärer inom området samhälls- fastigheter genom uppbyggnaden av Offentliga Hus och som framgångsrikt avyttrades till SBB under 2020-21. Med den starka kassan i ryggen har där- efter uppbyggnaden av övriga innehavs- bolag kunnat accelererats under det gångna året. Låt mig i synnerhet nämna vårt noterade innehavsbolag SBS, Student bostäder i Norden, som under året expanderat kraftigt i Norden. Point Properties, som pionjär inom hållbara bostäder och stadsförnyelse genom att bygga på taken av gamla konsum - varuhus och välkomnats av medborgare, företagare och politiker på samtliga orter. Företagsparken, som utvecklar stadsnära områden för lokalisering av lättindustri. Och inte minst Nordic PM med sitt rikstäckande koncept för modern fastighetsförvaltning. Samt naturligtvis våra starka innehav inom bostadssegmentet – Vrenen, Svenska Bostadskompaniet och GenovaFastator. Styrelsearbetet har under året varit intensivt med totalt 37 styrelsesammanträden. Den mix av kompetenser som styrelsen gemensamt besitter inom fastigheter, finansiering, digital- isering, facility management, ledarskap och samhällsförvalt- ning gör oss till ett starkt team. I nära samverkan med den verkställande ledningen med VD Knut Pousette i spetsen kän- ner jag stor tillförsikt inför att med kraft fortsätta Fastators resa under 2022 till förmån för våra aktieägare. Jag vill slutligen, å hela styrelsens vägnar, ta tillfället i akt och tacka alla Fastators medarbetare som dagligen gör ett fantastiskt arbete. Vi har en spännande resa framför oss med stora möjlig- heter och detta är tack vare er. Tack också till mina styrelse- kollegor för ett gott och trevligt samarbete med högt i tak. Stockholm i april 2022 Björn Rosengren Ordförande BJÖRN ROSENGREN: ORDFÖRANDE HAR ORDET FASTATOR 2021 7 Offentliga Hus- affären är ett kvitto på att Fastator bygger upp och utvecklar attraktiva bolag. STABILT REKORD Stabilitet, trygghet och tillväxt. Tre ord som under ett par års tid med covid mest tycktes uttryckas som förhoppningar. Men ändå precis det som investmentbolaget Fastator kunde visa tillsammans med ett rekordresultat för 2021 om 469 Mkr. Det motsvarar 6,08 kr per aktie och överträffar både det finansiella målet om 4 kr per aktie och de senaste fem årens snittresultat om cirka 313 Mkr. Fastators förvaltade till- gångar mer än fördubblades från 3 401 MSEK till 7 396 MSEK. Att kommunicera Fastators resultat den 16 februari var mycket glädjande, samtidigt som vi tillsammans med den övriga världen äntligen såg fram emot en öppen värld utan covid. Veckan efter gick Ryssland in i Ukraina, ett angrepp vars kon- sekvenser och offer ingen ännu kan överblicka. Men nog går tankarna åter till vikten av stabilitet, trygghet och tillväxt. För såväl människor som samhällen och företag. Från mitt perspektiv som vd för Fastator, känner jag stor trygghet för bolagets utveckling och framtid även i oros- tider. Som börsens enda investmentbolag specialiserat på fastighetsmarknaden har vi med våra innehavsbolag spridit såväl risker som möjligheter. Att som investmentbolag stå på flera ben är en styrka, inte minst i oroliga tider. Våra sju inne- havsbolag står i sin tur väl förankrade i det som innebär stabi- la kassaflöden – hyresgästernas behov, stabilitet samt förmåga att på såväl kort som lång sikt faktiskt vara hyresgäster. Den långsiktiga tillväxten och förmågan som Sverige uppvisar i sina olika delar, är Fastator som investmentbolag en integrerad del av. Företagsparken skapar värde just där värde skapas, i landets alla stadsnära industriområden med framförallt lätt industri och logistik. Här skapar en mängd olika företag gemensamt en stor del av landets tillväxt och välfärd. Marknaden har en otrolig potential och vi ser därför Företagsparken som den snabbast växande stjärnan bland våra innehavsbolag. Före- tagsparken femdubblade under 2021 sitt fastighetsvärde från 800 MSEK till 4 Mdkr. Målet vid utgången av 2023 är 20 Mdkr. Under året har Fastator via befintliga och nya innehavsbolag expanderat inom stadsnära utveckling som knyter ihop områden inom bostäder, handel och skola. Som in- vestmentbolag har vi som sagt fördelen av att kunna både utveckla och ta tillvara möjligheter som fastighetsmarknaden ger. Med Svenska Bostadskompaniet och Vrenen etablerade sig Fastator under 2021 på bostadsmarknaden. Bolagen har varsitt fokusområde, tillväxten i södra och mellersta Sverige respektive Mälardalen. Med två innehavsbolag verksamma inom olika regioner där de håller lika hög tillväxttakt som våra övriga innehavsbolag, har Fastator därmed en mycket god position för fortsatt värde- tillväxt inom bostadsmarknaden. Point Properties fortsätter sitt seger- tåg. Två nya fastigheter förvärvades, därmed äger Point totalt 19 fastigheter. Detaljplaneprocesser går med rekord- fart i de fem städer som konceptet hit- tills lanserats i, intresseanmälningarna för gröna boenden är övertecknade fyra gånger och detaljhandeln i fastigheterna visar redan idag på rekordsiffror. Det totala förädlingsvärdet för befintligt bestånd trefaldigas från 1,5 Mdkr till 4,5 Mdkr. Studentbostäder i Norden tog klivet över till både Danmark och Norge via nya förvärv, vilket avspeglade sig i namnbytet från Studentbostäder i Sverige. Med ytterligare förvärv och ny- byggnation inom Sverige har bolaget befäst sitt helhetsgrepp på marknaden och sin position som ledande i Norden. Under början av 2021 ökade Fastator sitt innehav i Studentbostäder i Norden till totalt 20,5% av aktierna. 8 KNUT POUSETTE: VD HAR ORDET NAMN: Knut Pousette POSITION: VD Vi står starka finansiellt, grundade i vår affärsidé och våra innehavsbolag. Fastator gick ur 2021 med det bästa resultatet någonsin. Vi står starka finan- siellt, grundade i vår affärsidé om att vara ett investmentbolag specialiserat på fastighetsmarknaden och med våra innehavsbolag. Stabilitet, trygghet och tillväxt. Tre ord som Fastator står för när vi nu går vidare under 2022. Självfallet berör situationen med Ukraina. Från Fastator har personal och bolag lämnat stort bidrag till UNICEF, Blåljus i Samverkan samt till privata initiativ med förnödenheter via buss. Knut Pousette, VD Fastator FASTATOR 2021 9 KNUT POUSETTE: VD HAR ORDET UTDELNINGSPOLICY Stabilt ökande årlig kontant utdelning samt från tid till annan sakutdelning av engångskaraktär i form av aktier i noterade innehavsbolag. Föreslagen kontant ut delning om 1,00 kronor per aktie. UTFALL SENASTE 3 ÅREN 2021: 2020: 2019: MISSION Att med nytänkande och framåtanda identifiera fastighetsrelaterade makro- trender som kan bidra till att utveckla Sverige och att omsätta dessa i lön- samma och hållbara tillväxtbolag. AFFÄRSIDÉ Fastator skapar värde genom att starta, utveckla och driva bolag inom nya fastighetsrelaterade segment i Sverige. Med vårt kunnande, stora nätverk och ständiga bevakning av marknad och omvärld, ser vi det andra inte ser och hittar nischerna med hållbara och goda tillväxtmöjligheter. VISION Fastator förändrar Sverige genom våra fastigheter som skapar livskraftiga och hållbara närmiljöer för människor och natur. Utgångspunkten är att Fastator ska skapa värde genom att bygga morgondagens marknadsledare i fastighets- sverige, med starka makrotrender i ryggen. Syftet med Fastators finansiella mål är att generera avkastning till aktie ägarna samt att möjlig göra framtida investeringar. Kontant ut delning om 0,65 kronor per aktie. Kontant utdelning om 0,60 kronor per aktie och sak utdelning av aktier i Offentliga Hus motsvarande 1,02 kronor per aktie. VISION, MISSION, AFFÄRSIDÉ & MÅL 10 VISION, MISSION, FINANSIELLT MÅL & AFFÄRSIDÉ FINANSIELLT MÅL Årligt resultat överstigande 4,00 kronor per aktie 7 6 5 4 3 2 1 0 UTFALL SENASTE 3 ÅREN 6,08 3,25 6,45 2019 2020 2021 VISION, MISSION, AFFÄRSIDÉ & MÅL FASTATOR 2021 11 12 AFFÄRSMODELL AFFÄRSMODELL OMVÄRLDSANALYS – FRÅN MAKRO TILL MIKRO • Utifrån trender och behov identifierar Fastator fastig- hetssegment med tillväxtmöjligheter. • Vi har ständigt pågående dialog med vårt omfattande nätverk. • Vi startar verksamheter med korta ledtider – från identifierat behov till aktiv verksamhet. EXPANSION GENOM PARTNERSKAP • Vi utövar aktivt ägarskap genom kapital och finan- sieringskunskap, affärsutvecklingsstöd och vårt om - fattande nätverk. • Vi erbjuder partners att finansiellt investera eller att vara aktiva med operativa roller i våra bolag för att bidra till bolagens framtida tillväxt. • Målet är att bolagen ska växa snabbare genom part- nerskap än vad som hade varit möjligt på egen hand. MOGNADSFAS & MARKNADSLEDARSKAP • Utveckling och stark tillväxt i fokus följs av att verk- samheten vi investerat i går in i en mognadsfas där vi sätter upp nya mål för marknadsledarskap. • Vi har ingen uttalad exitstrategi utan utvärderar löpande våra innehav. ETABLERING & INITIAL INVESTERING • Tillväxtpotentialen är det avgörande för oss – inte geografiskt område eller ett visst fastighetssegment. • Sverige är mer än storstadsområden och vi vill få dessa områden att leva och utvecklas. • Fastator är inte bara ett investmentbolag, vi är med och utvecklar Sverige. FASTATOR 2021 13 AFFÄRSMODELL Fastator tar ett aktivt ägande och är med i varje fas av innehavsbolagens utveckling. Detta gör vi genom kapital, expertis, ett starkt och omfattande nätverk med erfarenhet av finansieringsfrågor. Vårt mål är att alltid skapa högre vinst och avkastning på eget kapital jämfört med andra bolag inom fastighetssektorn. VÅRA INNEHAVS- BOLAG VÅRA INNEHAVSBOLAG 14 FASTATOR 2021 15 VÅRA INNEHAVSBOLAG FASTATORS SUBSTANSVÄRDE FÖRDELAT PER INNEHAV MSEK Andel Innehav 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Företagsparken 1 904 300 48 % 11 % Point Properties¹ 837 571 21 % 21 % Studentbostäder i Norden 394 319 10 % 12 % GenovaFastator 158 143 4 % 5 % Nordic PM² 112 34 3 % 1 % Vrenen 67 - 2 % - % Svenska Bostadskompaniet 58 - 1 % - % Övriga fastighetsägande bolag 131 55 3 % 2 % Övriga noterade aktier 48 370 1 % 14 % Likvida medel 257 879 6 % 33 % Summa innehavsbolag 3 966 2 672 100,0 % 100 % Övriga tillgångar och skulder 3 -1 687 - 995 Substansvärde 2 279 1677 1) Inklusive ägarlån om 607 MSEK. 2) Avser Nordic PM:s nettotillgångar. Bolaget är per 31 december 2021 värderat till 243,7 MSEK och i moderbolagets balansräkning är värdet upptaget till 55,5 procent av det värdet, vilket motsva- rar ägarandelen. 3) Inklusive Fastators utestående obligationer om nominellt 1 400 MSEK. 6 % 1 % 1 1 2 3 3 2 4 4 5 8 9 7 6 7 6 5 10 9 8 10 48 % 21 % 1 % 3 % 2 % 10 % 4 % 3 % ÖVRIGA NOTERADE AKTIER 2 279 MSEK TOTALT ÖVRIGA FASTIGHETS- ÄGANDE BOLAG LIKVIDA MEDEL VÅRA INNEHAVSBOLAG 16 1 Företagsparken är ett fastighetsbolag som äger logistik- och lätt industrifastigheter. Företagsparken är verksamma i ett flertal expansiva städer i Sverige samt har ett mindre bestånd i Finland. Under 2021 har fastighetsvärdet genom förvärv och förädling ökat från cirka 782,2 MSEK till 4 009,5 MSEK. Sektor: Logistik- och lättindustrifastigheter Region: Hela Sverige FÖRETAGSPARKEN Fastators ägarandel Omsättning Förvaltningsresultat Resultat Avkastning på eget kapital Fastighetsvärde 77,6 % (50) 122,2 MSEK (43,4) 47,2 MSEK (8,2) 251,3 MSEK (27,8) 17,9% (13,5) 4 009,5 MSEK (782,2) Fastators portfölj sträcker sig över en rad fastighets sektorer och geografiska mark nader. Fastator sfären innefattar såväl renodlade fastig hetsbolag som tjänste företag inom förvaltning. Studentbostäder i Norden äger, förvaltar och utvecklar student- bostäder i långsiktiga partnerskap med kommuner, landsting och högskolor/universitet. Per den 31 december 2021 hade Studentbostäder i Norden en fastighetsportfölj om över 4 600 studentbostäder med ett fastighetsvärde om cirka 5,6 MDSEK inklusive en projektportfölj om över 2 900 studentbostäder. Bolagets ambition är att bli Nordens ledande studentbostadsbo- lag och det givna valet för studenter på väg mot sitt drömyrke. Bolaget är noterat på Nasdaq First North Premier. Sektor: Studentbostäder Region: Norden STUDENTBOSTÄDER I NORDEN Fastators ägarandel Omsättning Förvaltningsresultat Resultat Fastighetsvärde 20,5 % 234,3 MSEK (150,5) 24,6 MSEK (33,4) 132,0 MSEK (90,7) 5 635,6 MSEK (3563,2) VÅRA INNEHAVSBOLAG FASTATOR 2021 17 3 2 Point Properties äger och förvärvar centrumfastigheter i små och mellanstora städer, ofta vid städernas torg. Point Properties inriktar sig på att skapa nya förutsättningar för livskraftiga stadsmiljöer tillsammans med kommuner och andra aktörer kring samhälls service, handel och boende. Point Properties är ett snabb växande fastighetsbolag som äger 19 fastig heter över hela landet. Under 2021 har Point Properties förvärvat en fastig - het i Strömstad med ett underliggande fastighetsvärde om cirka 50 MSEK samt två fastigheter i Motala med ett fastighets- värde om cirka 147 MSEK. Sektor: Centrumfastigheter Region: Små- och mellanstora städer i Sverige POINT PROPERTIES Fastators ägarandel Omsättning Förvaltningsresultat Resultat Avkastning på eget kapital Fastighetsvärde 100 % (100) 108,0 MSEK (86,2) 33,8 MSEK (31,6) 72,4 MSEK (18,6) 65,3 % (125,6) 1 516,3 MSEK (1 131,9) Fastators andel av börsvärde per 31 dec 2021 Aktiekurs 31 dec 2021 (SEK) Totalt antal utestående aktier (st) Totalt börsvärde 31 dec 2021 (MSEK) Antal aktier Fastator äger (st) Fastators ägarandel (%) Fastators andel av börsvärden 31 dec 2021 (MSEK) 10,06 190 805 743 1 919,5 39 142 536 20,5 % 393,8 Nordic PM är ett tjänsteföretag verksamt inom fastighets- förvaltning, lokaluthyrning, fastighetsutveckling och fastighets- transaktioner. Bolaget förvaltar fastigheter från Karesuando till Malmö. Nordic PM växer och har ambitionen att bli ett av de största fastighetsförvaltningsbolagen i Sverige. Genom Nordic PM kan Fastator erbjuda en effektivt prissatt för- valtningstjänst till alla bolag inom Fastatorsfären. Under 2021 har Nordic PM förvärvat bolag till ett värde om ca 100 MSEK genom riktad nyemission av aktier till säljarna, kontant betalning samt banklån. Genom den riktade nyemissionen till säljarna har Fastators ägarandel minskat från 64,4 till 55,5 procent. Per 31 december 2021 har Fastator i moderbolagets balansräkning värderat andelarna i dotterbolaget till 135,2 MSEK, vilket mot- svarar 55,5 procent av det totala värdet om 243,7 MSEK. NORDIC PM Fastators ägarandel Omsättning Rörelseresultat Resultat Avkastning på eget kapital 55,5 % (64,4) 214,1 MSEK (142,3) 6,8 MSEK (4,2) 2,2 MSEK (1,5) 6,4 % (10,6) 5 4 Sektor: Fastighetsförvaltning Region: Hela Sverige Fastator äger 50 procent i GenovaFastator som äger en handels - fastighet på 2 200 kvm med tillhörande tomt area i Nacka, en av Stockholms läns mest expansiva kommuner. Resterande andel av innehavet ägs sedan den 1 februari 2016 av Genova Property Group. Idag är fastigheten fullt uthyrd. På längre sikt finns planer på att tillsammans med Genova Property Group bygga ett trettio våningar högt bostadshus på platsen, om totalt 25 000 kvm uthyrningsbar yta och utrymme för omkring 300 bostäder. Sektor: Fastighetsutveckling Region: Stockholm GENOVAFASTATOR HOLDING Fastators ägarandel Omsättning Förvaltningsresultat Resultat Avkastning på eget kapital Fastighetsvärde 50 % 4,5 MSEK (4,5) 3,7 MSEK (3,8) 10,2 MSEK (4,6) 6,1 % (2,7) 219,0 MSEK (205,0) 18 VÅRA INNEHAVSBOLAG VÅRA INNEHAVSBOLAG FASTATOR 2021 19 Vrenen bildades i november 2021 och är ett bostadsbolag som geografiskt fokuserar på Mälardalens expansiva pendlingsorter. Sektor: Bostäder Region: Stockholm och Mälardalen Svenska Bostadskompaniet är ett fastighetsbolag inriktat på svenska hyresrätter i södra och mellersta Sverige. Fastator investerade i bolaget under inledningen av 2021 och äger 50 procent av bolaget. I samband med att Fastator investerade i bolaget ägde Svenska Bostadskompaniet fem bostadsfastighe- ter i Skövde och Jönköping. Svenska Bostadskompaniet har därefter vuxit ytterligare genom förvärv i Falköping och Sköv- de. Efter balansdagen har bolaget förvärvat ytterligare fastig- heter i centrala Skövde med sammanlagt 15 400 kvm. Genom förvärvet utökar bolaget sitt bestående av centralt belägna bostadsfastigheter till ett totalt värde om cirka 600 MSEK, till- trädet skedde den 3 januari 2022. Sektor: Hyresrätter Region: Södra- och mellersta Sverige VRENEN SVENSKA BOSTADSKOMPANIET Fastators ägarandel Fastighetsvärde Fastators ägarandel - Stamaktier - Preferensaktier Fastighetsvärde 50 % 316,0 MSEK 43,1 % 75, 8 % 217,7 MSEK 7 6 CASE FÖRETAGSPARKEN 20 FÖRETAGSPARKEN: ATT SKAPA VÄRDE JUST DÄR VÄRDE SKAPAS Under 2021 växte Företagsparken från 800 Mkr till 4,0 Mdkr. Vid utgången av 2023 är målet att Företagsparken ska ha ett fastighetsvärde om minst 20 Mdkr. Med alla mått mätt, det handlar om en rejäl tillväxt. Med en lika rejäl bak- grund. FASTATORS AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI Som investmentbolag helt specialiserat på fastighetsmarknaden, söker vi hela tiden efter placeringar där jordmånen för tillväxt är som mest gynnsam. Där startar, driver och utvecklar vi fastig - hetsbolag. Och vi ser ofta möjligheter innan någon annan ser dem, det må vara helt nya segment eller nya perspektiv inom redan befintliga. Som med Sveriges alla ”stadsnära industriparker”. Här såg vi ett segment där en stor del av landets tillväxt och väl- färd skapas. Redan 2016 lade Fastator grunden och strategin till vad som idag är Företagsparken. De senare årens till synes snabba utveckling, är snarare resultatet av en långsiktig strategi för till- växt. Att skapa värde just där värde skapas. VÄLFÄRDENS HJÄRTLAND Stadsnära industriparker med lättindustri och logistik finns i stort sett på alla orter i landet. Här finns en rik flora av företag inom en uppsjö av branscher. Små och medelstora företag bildar något av ryggraden för svenskt näringsliv och välfärd. De står för drygt 60 procent av näringslivets omsättning och drygt en tredjedel av kommunernas skatteintäkter. Och drygt 80 pro- cent av nya arbetstillfällen. HELHETSGREPP Stadsnära industriparker är en tillväxtmotor, men sett som fastighetsmarknad har det mest handlat om lokala eller regio- nala fastighetsägare utan någon större aktör inom segmentet. Med Företagsparken tar Fastator därmed ett större gemensamt grepp om en relativt outvecklad marknad. Istället för att se fastig heterna som spridda enheter över landet, bygger bolaget upp ett rikstäckande nät av lokala kluster. Företagsparken blir den stora fastighetsaktören på en lokal marknad. Med det följer en kedja av nytta och värde på lokalnivå för hyresgäster, sam- hällen och Företagsparken som ägare. Hyresgästen kan fokusera på sin verk- samhet i trygg förvissning om att Före- tagsparken som stor lokal fastighetsäga- re, därmed kan erbjuda lösningar som möter hyresgästens behov. Större eller mindre lokaler, nybyggnation eller expansion på andra orter. Det lokala stärks vilket gäller såväl ortens näringsliv som arbetsmarknad och samhälle. FLEXIBILITET Storleken lokalt ger även Företagsparken fördelar. Bolaget har gott om ”spelut- rymme” för att behålla hyresgästerna när deras behov förändras istället för att kanske tappa dem, samtidigt som kapa- citet och lösningar för nya hyresgäster finns. Värde ligger även i att arbeta med ytoptimering, nyttjandegrad, energi- effektivitet och klimatsmarta bygg- processer. TILLVÄXT Företagsparkens affärsidé och strategi innebär stabila långsiktiga kassaflöden. En stabilitet som bygger på hyresgästerna. Här finns förmågan och historien av att framgångsrikt driva företag, inom alla typer av branscher och med långa tradi- tioner, inte minst när det gäller hyres- kontraktens längd. Säkra kassaflöden, riskspridning, till- växt. En mycket god jordmån för vidare värdeskapande som man finner över hela landet. Precis den som Företags- parken nu växer vidare på. CASE FÖRETAGSPARKEN FASTATOR 2021 21 Självförsörjningsgrad, energioberoende och motståndskraft. Tre viktiga ord som fått en reell betydelse för många svenskar under våren 2022. Finland lär ha en självförsörjningsgrad om 85%. Sverige endast 15%. Till och med när det gäller tomatodling, klarar sig Finland längre än Sverige. Trots ett nordligare klimat. Och Finland är ju också med i EU vad jag vet. Den stora skillnaden mellan Sverige och Finland lär inte vara varken geografiska eller regulatoriska förutsättningar. Utan helt enkelt ett mindset som finnarna har med sig från en lång historia av krig och kriser. Man vet att den lokala styrkan kan vara livsviktig. När jag accepterade uppdraget som styrelseordförande i Företagsparken hade jag - utifrån min långa industriella bakgrund - redan en stark upp- fattning om vikten av lokala försörjningskedjor för det svenska närings- livet. Ett logistiksystem som bygger på att alla varor och komponenter ligger flytande ute i världen på lastbilar och i containrar är alltför risk- fylld. Och ett produktionssystem som lägger för många ägg i samma korg med allt för långt gången outsourcad tillverkning i fjärran länder har också för hög affärsrisk. I många år har företag ofta valt att flytta produktionen till Asien. Nu går allt fler emot strömmen. Ett av flera exempel är Synsam som flyttat pro- duktionen av glasögon till Sverige och närmare bestämt Ockelbo. En av anledningarna till varför Synsam flyttar produktionen från Asien säger man är att man inte vill vara beroende av en produktion i högriskländer. Men beslutet är också kopplat till både miljö och sociala förhållanden. Det gäller för allt fler företag. Lägg därtill en ökad osäkerhet i omvärlden: Containerbrist, stopp i Suezkanalen med mil- jardförluster som konsekvens och så pandemin har gjort att många svenska företag känner en osäkerhet kring sin produktion utomlands. Att långa leveranskedjor också är sårbara har framgått med all tydlighet. Outsourcing – ett av de främsta modeorden för 20 år sedan – börjar allt mer ersättas av homesourcing. Här kommer den växande hållbarhetsfrågan in. Det globala miljöavtrycket blir ju oftast större om en vara tillverkas utomlands, på grund av el från kolkraftverk eller fartygsbränslen med hög svavelhalt. Dessutom: den tekniska utvecklingen med långt gången robotisering och automation skapar förutsättningar för en kostnadseffektiv produktion även i länder där medarbetarna har goda löner. Men för att homesourcing ska bli en möjlighet för det svenska näringslivet, så krävs ändamålsenlig mark och anläggningar i Sverige. Det svarar vi på Företagsparken för. KRÖNIKA AV LEIF ÖSTLING 22 FRÅN OUT- SOURCING TILL HOMESOURCING LEIF ÖSTLING: – svenskt näringsliv behöver stå starkt lokalt NAMN: Leif Östling POSITION: Styrelseordförande, Företagsparken KRÖNIKA AV LEIF ÖSTLING Outsourcing – ett av de främsta mode- orden för 20 år sedan – börjar allt mer ersättas av homesourcing. FASTATOR 2021 23 POINT PROPERTIES: CASE POINT PROPERTIES 24 VÄXTKRAFTEN MITT PÅ TORGET Kvarteret Råkan i Karlskoga Tänk att de gamla domusbunkrarna vid städernas torg skulle innehålla sådan växtkraft? Men vi såg just det som ingen annan sett. Att dessa centrumfastigheter faktiskt bok - stavligen bär på fantastiska utvecklings- möjligheter. För fastigheternas robusta konstruktioner med platta tak för bilar att parkera på – vore det inte en bättre idé att istället parkera människor där? Att helt enkelt bebygga fastigheterna med boende och gröna byggrätter, fylla tynande stadskärnor med liv och rörelse, återskapa attraktiva stadskärnor som nav för hela orter med människor, service och han- del? Allt detta utan att ta en enda kvadrat- meter ny mark i anspråk, att skapa ett hållbart bygge från första tanke till sista skruv? För att ta tillvara denna idé och växtkraft bildade vi Point 2019. Och nog har det växt. CASE POINT PROPERTIES FASTATOR 2021 25 19 CENTRUMFASTIGHETER Idag är Point ett rikstäckande fastighets- bolag med 19 centrumfastigheter i 13 kommuner, varav 5 fastigheter är i pågå- ende detaljplan med totalt 750 lägen- heter. Intresseanmälningarna för bostad överstiger antalet lägenheter med fyra gånger. Den totala värde- och förädlings- tillväxten för befintligt bestånd har potential att mer än fördubblas från 1,5 till 4,5 Mdkr. ÖVERSVALLANDE MOTTAGANDE Mottagandet av Points koncept vid lanse- ringarna i de olika städerna kan bäst beskrivas som översvallande av såväl invånare som politiker. Internt kallar vi det faktiskt för rena rama glädjetåget. Det kanske inte är så konstigt, för över natt förvandlas stadskärnorna. Ena dagen ligger där en gammal betongbunker vid torget. Andra dagen står där istället visionen om ett vackert hus, som dess- utom pekar på nya förutsättningar för en hel ort. Invånarna ser nog mest det vackra och kanske ny bostad. Även politikerna ser det vackra, inte minst det vackra i att nya möjligheter öppnar upp sig för kom- munen. NÄRA SAMARBETE I Point har man en lyhörd samarbetspartner kring hur stads- kärnan kan utvecklas även utöver bostäder, handel, service och mötesplatser. Vilka behov ser man från kommunen? Till exempel skola och utbildning mitt i stadskärnan? Den möjligheten dis- kuteras på flera orter, något som i allra högsta grad bidrar till en orts attraktionskraft. Och skola och utbildning är just vad Fastators vd Knut Pousette har stor erfarenhet av. Med fast hand öppnar Point upp dörrar för framtiden, något som är ett välkommet diskussionsämne i vilken kommun som helst. GOD AVKASTNING Points centrumfastigheter ger löpande god och trygg avkast- ning under projektens gång. Fastigheterna är attraktiva för såväl för konsumenter som detaljhandelsaktörer. Under december 2021 visade butikshandeln i Point på omsättnings- rekord och ökning med 25% jämfört med föregående år, långt över de 3% ökning som HUI prognostiserade för både butiks- och onlinehandel för hela landet. Men många aktörer som till exempel ankarhyresgäster som Systembolaget och Coop Nord, ser redan idag runt knuten mot framtiden. Växtkraften och möjligheten i levande stadskärnor. Nyckeln till fastigheternas fantastiska utvecklingsmöjligheter är de platta taken och det centrala läget. CASE POINT PROPERTIES 26 CASE POINT PROPERTIES FASTATOR 2021 27 Kvarteret Råkan i Karlskoga AKTIEN AKTIEÄGARE PER DEN 31 DECEMBER 2021 tio största aktieägare kapital- och röstandel antal aktier 28 Joachim Kuylenstierna (via bolag) 27,7 % 21 552 785 Mats Lundberg (via bolag) 27,5 % 21 367 785 Nordnet Pensionsförsäkring 4,4 % 3 400 525 Ulf Adelsohn 3,1 % 2 385 000 Avanza Pension 3,0 % 2 321 410 Futur Pension 2,2% 1 675 390 Ålandsbanken 1,9 % 1 501 275 Mats Hulth i Stockholm AB 1,5 % 1 200 035 Svante Bengtsson 1,3 % 1 023 555 Fredrik Grevelius 1,1 % 855 000 Totalt 73,7 % 57 282 760 Övriga aktieägare 26,3 % 20 429 888 Totalt 100 % 77 712 648 30 25 20 15 10 5 0 DEC’20 MAR’21 JUN’21 SEP’21 DEC’21 AKTIEN UTDELNINGSPOLICY Stabilt ökande årlig kontant utdelning samt från tid till annan sakutdelning av engångs- karaktär i form av aktier i noterade innehavs- bolag. 23,60 KR 1,00 KR SLUTKURS 30 DECEMBER 2021 FÖRESLAGEN UTDELNING PER AKTIE FASTATOR 2021 29 AKTIEN AKTIEÄGARSTRUKTUR antal aktier antal aktieägare marknads- värde, tsek 1–2 500 6 340 71 265 2 501–5 000 456 41 142 5 001–25 000 419 107 611 25 001–50 000 52 44 248 50 001–75 000 16 23 390 75 001–100 000 8 16 515 100 001– 44 1 513 700 Summa 7 335 1 817 871 Källa: Euroclear 30 AKTIEN 72 68 27 101 73 77 76 175 155 1 693 219 86 38 83 145 608 688 154 108 99 59 97 procent av Fastators aktieägare bor i Sverige. Precis som våra innehavs- bolags fastigheter är de för- delade över hela landet. FASTATOR HÅLLBARHET 2021 HÅLLBARHETSRAPPORT HÅLLBARHETSRAPPORT En lyhörd dialog med de hyresgäster som nyttjar våra fastigheter är viktig för ett effektivt hållbarhetsarbete. Vilka är deras utmaningar? 32 HÅLLBARHETSRAPPORT Fastators vision är att med nytänkande och framåtanda identifiera fastighetsrelaterade makrotrender som kan bidra till att utveckla Sverige och att omsätta dessa till lönsamma tillväxtbolag med entreprenörsdrivna ledningar. 2020 fattade Fastators styrelse beslutet att vidareutveckla denna vision och addera en extra dimension, nämligen att integrera hållbarhet i affärsstrategin. Under 2021 har arbete och process fortgått löpande både inom Fastator och dess innehavsbolag. Vi lever i en globaliserad värld, något som även avspeglar sig i hållbarhetsfrågor. Fastighetsbranschen har en tydlig klimat- påverkan till exempel genom exploatering av mark samt nytt- jandet av resurser som bland annat betong. Dock finns det stora möjligheter till positiv förändring genom att faktiskt nyttja det vi har, återbruk, och att i större utsträckning använda förnyelse - bara material i om- och nybyggnationer. Det är därför vi tror på att de investeringar som skapar värde för samhället också är de som skapar mest värde för våra aktieägare. Vi som investmenbolag kan och ska självfallet bidra till en hållbar utveckling och främja en positiv samhällsutveckling genom våra innehavsbolag, det är här vår styrka ska ligga. Vi arbetar struktu- rerat med vårt hållbarhetsarbete där kraven på vårt arbete med hållbarhet, transparens och ansvarstagande inom miljö-, sociala- och bolagsstyrningsfrågor också tydliggörs. Som investment- bolag har vårt agerande en direkt och indirekt inverkan på såväl svensk fastighetsmarknad som på samhället i stort, både lång- och kortsiktigt. Fastator har som ledande princip att aktivt och ansvarsfullt bidra till en håll- bar utveckling genom att affärsverksam- heten ska bedrivas på ett sätt som upp- rätthåller våra värderingar, visar respekt för människor, samhälle, miljö och naturresurser. Genom att fatta beslut som balanserar anspråken från olika intressenter bidrar vi till en hållbar utveckling och tar vårt ansvar för gemensamma ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter i vår omvärld. Intressenter räknar i allt högre grad med att bolag aktivt integrerar hållbarhet i sina affärer. Hållbarhetsarbete är en gemensam global uppgift, där vår upp- gift är att arbeta målinriktat med kun- skap, medvetenhet och fokus. För vår egen affärsverksamhets goda och för allas gemensamma goda. HÅLLBARHET HOS FASTATOR FASTATOR 2021 33 HÅLLBARHETSRAPPORT En viktig del i Fastators hållbarhetsstrategi är att identifiera risker, hitta åtgärder och möjligheter. De risker som bedöms kunna få störst påverkan på hållbarhetsarbetet analyseras genom en riskkartläggning och därefter genom en sammanvägning av sannolikhet och konsekvens för varje risk. För varje risk identifieras vilka åtgärder Fastator ska vidta för att minimera risken och om möjligt även nyttja de möjligheter det innebär. De viktigaste identifierade riskområdena är: ÄGARSTYRNINGSRISKER Risker kopplade till ägarstyrning och direktiv till innehaven kopplade till hållbarhet. Åtgärder: Kontinuerlig dialog för att säkerställa långsiktighet inom hållbarhetsarbetet. Fastator för- medlar förväntningar och krav på bolagens hållbarhetsarbete samt upprättar styrning och rapportering av arbetet. MILJÖRISKER Risker kopplade till den fysiska omgivningen i och runtom fastigheterna. Åtgärder: Löpande kartläggning och uppföljning av Fastators och innehavsbolagens miljörisker. Regel- bundet revidera och fastställa vår hållbarhetspolicy. Upprätta riktlinjer, krav och förväntningar på nya innehavsbolag och befintliga. Integrera miljörisker i due-diligence processen. BETYDANDE SAMHÄLLSRISKER Risker kopplade till stora sociala, politiska och ekonomiska förändringar i samhället. Åtgärder: Vara en aktiv partner till andra samhällsaktörer. Vi värnar om livskraftiga närmiljöer som utvecklas gentemot Parisavtalet och FN:s globala mål till 2030. ORGANISATORISKA RISKER Risker kopplade till välmående på arbetsplatsen. Detta gäller såväl våra medarbetare som leverantörer och underleverantörer till såväl Fastator som innehavsbolag. Åtgärder: Årliga medarbetarsamtal, kompetenshöjande insatser och utbildning. Jämställdhetsplan och utbildning inom mångfald och jämställdhet. Förebyggande arbetsmiljöarbete och rutiner i alla delar av verksamheten. Vi anser att alla risker kan konverteras till möjligheter genom att ta ansvar, arbeta proaktivt och att vara lösningsorienterade i vår riskhantering. Att arbeta med våra risker gör oss till ett bättre och mer ansvars- tagande och framtidssäkrat bolag samt gör Fastator till en säkrare och bättre investering. RISKER & MÖJLIGHETER 1 2 3 4 34 HÅLLBARHETSRAPPORT FASTATOR 2021 35 HÅLLBARHETSRAPPORT STRATEGI I strategin arbetar vi i flera steg: Vi utgår från övergripande omvärldstrender som påverkar Fastator. Vi analyserar också vår marknad och dess konkurrentlandskap. Vidare skapas ett nuläge genom att utvärdera alla bolagets styrande doku- ment och policies, vi identifierar risker och möjligheter. Vår strategi är anpassad för Fastator, utifrån dess påverkan och möjlighet att påverka samt ta hänsyn till, och integrera miljö-, sociala och bolagstyrningsfrågor. Vi fokuserar bland annat på de frågor som är särskilt utmärkta i svensk lagstiftning, såsom att arbeta systematiskt med mänskliga rättigheter, jämställdhet och anti-korruption. Strategin har sin utgångspunkt i fyra fokusområden. Strategin och dess mål kommer att vara avstämd och anpassad mot FN:s agenda 2030, de globala målen. Hållbarhetsstrategin är en integrerad del av Fastators över- gripande strategi och vision. Den möjliggör ett strukturerat och målorienterat arbete inom de fyra fokusområdena, ger oss för- utsättningar att utveckla Fastator långsiktigt, som ägare och investerare, samt gör oss till bättre samarbetspartner till våra innehavsbolag. Det är viktigt för att vi också ska kunna integrera hållbarhet i våra due-diligence processer för att identifiera risker, möjligheter och potential i möjliga investeringar. Fastator kommer att hålla fast vid sina grundläggande principer om att bedriva en ansvarsfull verksamhet med en sund och balanserad ekonomi. Vi värdesätter ärlighet, öppenhet och hög etik i alla affärsrelationer, vilket inkluderar att motarbeta mutor och korruption. VI BYGGER BOLAG SOM BYGGER DEN HÅLLBARA STADEN VI UTVECKLAR DEN HÅLLBARA STADEN VI SAMSKAPAR MED ANSTÄLLDA OCH PARTNERS VI MINSKAR KLIMATPÅVERKAN 1 2 3 4 STRATEGISKA FOKUSOMRÅDEN 36 HÅLLBARHETSRAPPORT FASTATOR 2021 37 VÅR VÄRDEKEDJA Vår befintliga värdekedja illustrerar de steg vi tar och de aktiviteter vi genomför i de olika faserna av vår affärs- strategi för att skapa det bästa värdet för våra intressenter. Vi integrerar hållbarhet i denna process för att ytterligare optimera vår affärsmodell. Att arbeta mer systematiskt med hållbarhet kommer att gynna Fastators verksamhet, våra intressenter och samhället i stort. Vårt hållbarhetsarbete bidrar till att identifiera risker och möjligheter i de olika faserna och på så sätt skapa för- utsättningar för ett mer integrerat och framtidsorienterat arbete. OMVÄRLDSANALYS – FRÅN MAKRO TILL MIKRO • Utifrån trender och behov identifierar Fastator fastig- hetssegment med tillväxtmöjligheter. • Vi har ständigt pågående dialog med vårt omfattande nätverk. • Vi startar verksamheter med korta ledtider – från identifierat behov till aktiv verksamhet. ETABLERING OCH INITIAL INVESTERING • Tillväxtpotentialen är det avgörande för oss – inte geografiskt område eller ett visst fastighetssegment. • Sverige är mer än storstadsområden och vi vill få dessa områden att leva och utvecklas. • Fastator är inte bara ett investmentbolag, vi är med och utvecklar Sverige. EXPANSION GENOM PARTNERSKAP • Vi utövar aktivt ägarskap genom kapital och finans ieringskunskap, affärsutvecklingsstöd och vårt omfattande nätverk. • Vi erbjuder partners att finansiellt investera eller vara aktiva med operativa roller i våra bolag för att bidra till bolagens framtida tillväxt. • Målet är att bolagen ska växa snabbare genom partner skap än vad som hade varit möjligt på egen hand. MOGNADSFAS OCH MARKNADS- LEDARSKAP • Utveckling och stark tillväxt i fokus följs av att verk- samheten vi investerat i går in i en mognadsfas där vi sätter upp nya mål för marknadsledarskap. • Vi har ingen uttalad exitstrategi utan utvärderar löpande våra innehav. HÅLLBARHETSRAPPORT HUR JOBBAR VI MED HÅLLBARHET? Fastator har som ledande princip att aktivt och ansvarsfullt bidra till en hållbar utveckling genom att affärsverksamheten ska bedrivas på ett sätt som upprätthåller våra värderingar, visar respekt för människor, samhälle, miljö och naturresurser. Som investmentbolag ska vi bidra till en hållbar utveckling och främja en positiv samhällsutveckling genom våra innehavsbolag. Vår vision är att vara ett nytänkande bolag med framåtanda, vilket inkluderar ett strukturerat, integrerat, tydligt och transparent hållbarhetsarbete. Vi ser och hör samhällets och intressenternas förväntningar och vet vikten av att aktivt integrera hållbarhet i vår affärsstrategi. Hållbarhetsstrategin är antagen av styrelsen där en implemente- ringsprocess pågått alltsedan dess. Eftersom den operativa verk- samheten i hög utsträckning bedrivs i innehavsbolagen, har en viktig del av implementeringen också varit att fastställa hur vi ska kravställa, supportera och sätta upp rapporteringsprocesser och riktlinjer för att uppnå mål och KPI:er i våra innehavsbolag. Vårt mål är att reducera vår negativa påverkan samt att maximera vår positiva påverkan genom långsiktigt värdeskapande ur ett miljömässigt, socialt, ekonomiskt och etiskt perspektiv. 38 Fastator verkar med etiskt ansvar. Vi vill arbeta med ett helhetsperspektiv där god affärsetik, miljö, människan och före- tagets framtid står i centrum. Vår värde- grund slår vakt om alla människors lika värde, rättvisa och jämlikhet. För att vår verksamhet ska vara framgångsrik förut- sätts att alla medarbetare uppträder enligt värdegrunden. Vi vill uppfylla våra åtag- anden efter bästa förmåga samtidigt som vi förväntar oss detsamma av våra med- arbetare och affärspartners. Under 2021 blev Fastator medlem i Swedish Green Building Council, Sveriges ledande medlemsorganisation för håll- bart samhällsbyggande. För att kunna vara ett hållbart och fram- tidsorienterat bolag så är det viktigt att lägga en stark grund i ett tydligt styrnings- ramverk. Det är styrelsens ansvar att fast- ställa övergripande mål och strategier för bolaget samt att godkänna uppförande- koder och styrdokument. Fastator har 2021 följande godkända håll- barhetsrelevanta styrdokument: Uppförandekod Hållbarhetspolicy Informationssäkerhetspolicy HR-policy Riskregister Vår uppförandekod syftar till att förtydliga de principer som alla medarbetare inom Fastator förväntas följa, såväl anställda, styrelse medlemmar och konsulter i deras uppdrag för Fastator. Principerna i uppförandekoden utgår från vår värdegrund samt grundläggande principer i internationellt erkända konventioner. Fastator och alla våra medarbetare har alltid ett ansvar att följa lagar och regleringar. Uppförandekoden sätter upp riktlinjer för hur ett företag eller en organisation ska bedriva sin verksamhet på ett etiskt, socialt och ett miljömässigt riktigt sätt, därför ingår bland annat i vår kod, ställningstaganden kring mänskliga rättigheter, korruption och penningtvätt. Vi följer FN:s konvention gällande mänskliga rättigheter och accepterar ansvaret vi har gentemot våra anställda och de sam- hällen där vi är verksamma. I detta ingår att Fastator aldrig anställer någon under 15 år och när applicerbart, högre lagstad- gad minimiålder. På Fastator råder fackföreningsfrihet. Fastator har nolltolerans mot mutor, penningtvätt och andra former av korruption. Våra medarbetare ska inte acceptera eller erbjuda gåvor, betalning eller andra förmåner som kan påverka affärsbeslut, strider mot lag eller god affärssed. För att undvika riskfyllda situationer förväntas alla medarbetare agera i enlighet med Institutet Mot Mutors Kod om gåvor, belöningar och andra förmåner i näringslivet. Vi ska arbeta för att motverka penningtvätt och alltid anmäla misstänkta transaktioner till relevanta myndigheter. Fastator och alla dess anställda ska efterleva lagstiftningen inom området för att skydda Fastator och dess rykte, samt aktivt undvika alla former av penningtvätt, finansiering av terrorism och andra illegala verksamheter. 1 2 3 4 5 HÅLLBARHETSRAPPORT FASTATOR 2021 39 INTRESSENTDIALOG En central del i vår övergripande strategi är långsiktighet. För att kunna skapa en stark grund för vår hållbarhetsstrategi genom- förde vi under våren 2020 en väsentlighetsanalys som inkluderade dialog med ett antal externa och interna intressenter varvid ana- lysens delar validerades. En del av processen var att kartlägga hur Fastator påverkar och påverkas av ekonomiska, sociala och miljö- mässiga faktorer. För att identifiera de frågor som är viktigast för våra interna och externa intressenter har de väsentliga frågorna HÅLLBARHETSRAPPORT 40 och vår påverkan mappats mot intressen hos finansiärer, hyres- gäster, leverantörer, medarbetare och ledningsgrupp samt ägare. En ytterligare del av väsentlighetsanalysens process var sekundär- analys, det vill säga att kartlägga vår marknad genom att se till våra konkurrenter samt analysera kundernas behov. I analysen vägdes sedan vikten och betydelsen av en fråga för intressenterna mot påverkan eller effekt på samhällsutvecklingen utifrån eko- nomisk, miljömässig och social hållbarhet. FÖRVÄNTNINGAR FINANSIÄRER • Långsiktig och stabil ekonomisk förvaltning • Åtgärder för att anpassa fastig- heterna till följd av klimatför- ändringar • Låg energianvändning i byggnaderna • Miljöcertifiering av byggnader MEDARBETARE & LEDNINGSGRUPP • Ansvarsfullt och etiskt företagande • Stabil och långsiktig arbetsgivare med goda anställningsvillkor • God arbetsmiljö • Engagemang i lokalsamhället HYRESGÄSTER • En långsiktig fastighetsför- valtning med god service och arbetsmiljö • Samarbeten som syftar till att minimera negativ miljöpåverkan • Låg energianvändning i byggnaderna • Trygghet och säkerhet i och omkring fastigheterna ÄGARE • Långsiktig stabil avkastning med hänsyn till människor, etik och miljö • Miljöcertifiering av byggnader • Biologisk mångfald • Grön finansiering LEVERANTÖRER • Cirkulär materialanvändning och materialval • Kravställare när det gäller arbetsvillkor och arbetsmiljö hos leverantörerna • Samverkan för ökad hållbarhet HÅLLBARHETSRAPPORT FASTATOR 2020 41 VÄSENTLIGHETSANALYS FASTATORS PÅVERKAN PÅ HÅLLBAR UTVECKLING BETYDELSE FÖR FASTATORS INTRESSENTER MYCKET STOR MYCKET VIKTIGT STOR VIKTIGT • MILJÖCERTIFIERADE BYGGNADER • MILJÖ- OCH KLIMATPÅVERKAN • EKONOMISK TILLVÄXT • GRÖN FINANSIERING • ÄGARSTYRNING • JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD • HÄLSA OCH PERSONLIG UTVECKLING • HÅLLBARA LEVERANTÖRSKEDJOR • ANTI-KORRUPTION • BIOLOGISK MÅNGFALD HÅLLBARHETSRAPPORT FASTATOR 2021 41 EKONOMISKT ANSVAR HÅLLBARHETSRAPPORT 42 GRI 201-1 SKAPAT OCH FÖRDELAT EKONOMISKT VÄRDE Våra ägare förväntar sig att Fastator skapar en långsiktig och stabil avkastning på de investeringar som genomförs. Därför är det viktigt att vi tar ett ekonomiskt ansvar för våra investeringar och verk- samheten. Det är också viktigt för att kunna fortsätta att erbjuda arbetstillfällen för våra medarbetare och leverantörer samt möta våra åtaganden gentemot finansiärer. 205-3 ANTALET BEKRÄFTADE FALL AV KORRUPTION OCH ÅTGÄRDER Under 2021 har inga misstankar om korruption inkommit till bolaget. FÖRDELAT EKONOMISKT VÄRDE TSEK 2021 Direkt skapat värde Intäkter 372 846 Värdeförändringar 582 986 Investeringar 141 174 Summa direkt tillskapat värde 1 097 006 Fördelat ekonomiskt värde Medarbetare 150 108 Långivare 186 115 Offentliga sektorn¹ 20 688 Leveratörer 174 226 Ägarna 50 078 Bidrag till samhälle 2 2 832 Summa fördelat värde 584 047 Behållet ekonomiskt värde 512 959 1) I posten ”Offentlig sektor” ingår bland annat fastighetsskatt, tomträttsavgäld och skatt. 2) Bidrag till samhället består av sponsring till idrottsföreningar och kulturevenemang HÅLLBARHETSRAPPORT FASTATOR 2021 43 Fastators mål är att bygga bolag som bygger den hållbara staden och vill på så sätt bidra till en hållbar stadsutveck- ling genom långsiktigt arbete. Vi ser potential i fastighetssegment som andra ser förbi. Våra innehavsbolags gemensamma nämnare är att de bidrar till en starkare samhällsutveckling. Vi är särskilt intresserade av att utveckla nischer där vi skapar mer attraktiva fastigheter och områden genom bättre utnyttjande av det befint- liga beståndet. Det är en överlägsen strategi för klimat och miljö, då vi undviker att förbruka jungfruliga resurser till förmån för de som redan finns i bruk. Innehavsbolaget Point Properties etablerades 2019 med inrikt- ning på centrumfastigheter och utveckling av stadskärnor. Genom att bebygga fastigheterna med gröna boenden och sam- arbeta tillsammans med kommuner och andra aktörer kring samhällsservice, handel och boende skapar Point nya förutsätt- ningar för livskraftiga stadsmiljöer. Idag äger Point 19 fastigheter i 13 kommuner där 5 är i detaljplaneprocesser. Utgångspunkten är att det i många mellanstora svenska städer finns en eftersatt stadskärna, i sin nuvarande form ofta skapad under 1960- eller 1970-tal. Centrumfastigheterna har dock stora möjligheter och Point Properties kan göra en stor insats genom att ta tillvara och utveckla befintliga fastigheter och därigenom skapa ett centrum som är mer attraktivt för såväl näringsidkare som medborgare. Genom att bebygga fastigheterna med gröna bostäder så återskapas levande stadskärnor med liv och rörelse, vilket i sin tur gör att stadskärnans miljö känns trygg och tilltalande. Fastators väsentliga miljöpåverkan sker genom innehavsbolagen och vårt agerande har såväl en direkt som indirekt påverkan på fastighetsmarknaden och samhällsutvecklingen. Idag står bygg- och fastighetssektorn för en betydande del av Sveriges totala klimat påverkan och motsvarar ca 20 procent av de inhemska utsläppen. Som investerare är det viktigt att vi etablerar ett internt engagemang kring hållbarhetsfrågor parallellt med att upprätta ett tydligt samarbete, riktlinjer samt kravställning kring miljö och klimatpåverkan tillsammans med våra inne- havsbolag. Målet för kommande perioder är att förbättra vår redogörelse för den egna och innehavsbolagens koldioxidavtryck, dels genom att utöka med rapportering på Scope 3 samt strukturera vår datainsamlingsprocess. Vi kommer även att aktivt arbeta för att miljöcertifiera Points kommande nybyggnationer. Under 2021 har vi saknat rutiner för att granska nya leverantö- rer utifrån miljömässiga krav. Vi ser dock ett behov av att ställa krav på de leverantörer vi samarbetar med och har som mål att under kommande period arbeta för att införa sådana gransk- ningsrutiner. KLIMAT- & MILJÖANSVAR HÅLLBARHETSRAPPORT 44 MILJÖPÅVERKAN GRI 302-1 ENERGIFÖRBRUKNING INOM KONCERNEN Fastator arbetar för att minska bolagets klimatpåverkan och det är ett arbete som pågår i hela verksamheten. Ambitionen är att arbeta effektivare för att fastighetsbeståndet ska utvecklas till att bli mer hållbart. År 2021 är vårt basår för energi och miljödata samt växthusgasutsläpp enligt Greenhouse Gas Protocol och GRI. Målet är att kunna jämföra och mäta data över tid och genom analys kunna identifiera förbättringsmöjligheter för att kunna uppnå och rapportera på framtida miljömål. Avgränsning Som fastighetsägare och investerare har Fastator möjlighet att påverka energianvändningen i fastigheterna genom att krav- ställa hur våra innehavsbolag med betydande inflytande ska arbeta med frågorna. Till exempel genom investeringar som görs i de tekniska systemen och i fastigheternas klimatskal. Dock påverkar hyresgästerna i slutändan hur mycket energi som går åt. Det beror bland annat på vilken typ av verksamhet som bedrivs i fastigheterna. Rapporteringen omfattar energi- användningen i samtliga fastigheter i beståndet där Fastator direkt äger fastigheten samt i de innehavsbolag där Fastator har bestämmande inflytande vid bokslutsdagen. Bränsle som för- brukat i fordon som ägs av Fastator samt innehavsbolag är även inkluderade. Det är enbart fastighetens energianvändning som rapporteras, det vill säga energi som går åt till uppvärmning, komfortkyla samt fastighetsel. Fastator erhöll bestämmande inflytande i innehavsbolagen Företagsparken samt Abamco under december 2021. Energi- förbrukning från fastigheter ägda av dessa innehavsbolag har dock inkluderats redan från och med datumet Fastator erhöll ett betydande inflytand. För Företagsparken innebär detta att data för helåret 2021 inkluderas. För Abamco inkluderas data från och med 2021-03-31. Exkluderat från rapporten är således energiförbrukning inom fastighetsbeståndet i innehavsbolagen Vrenen, GenovaFastator, Studentbostäder i Norden samt Svenska Bostadskompaniet. Fastigheter som förvärvats senare än 1 december 2021, samt hyres- gästernas energiförbrukning har exkluderats från beräkningen. Redovisningsprincip Insamlingen av data har skett genom kontakt med leverantörer samt granskning av fakturor. I de fall vi kunnat verifiera från el - leverantören huruvida energikällan är återvunnen, förnybar eller icke-förnybar har vi utgått från leverantören. I fall där vi inte kunnat verifiera detta har vi gjort antaganden och använt oss av Nordisk Residualmix 2020 för el medan Energiföretagens Lokala miljövärden 2020 ligger till grund för energimix avseende fjärr- värme. För att omvandla drivmedel från vår fordonsflotta från liter till energimängd har vi använt oss av Trafikverket. Fjärrvärme Eldningsolja Fjärrkyla Fastighetsel Drivmedel, fordonsflotta Förnybar energi Icke förnybar energi Återvunnen energi GRI 302-1 ENERGIFÖRBRUKNING INOM KONCERNEN ANDEL AV OLIKA ENERGISLAG GRI 302-3 ENERGIPRESTANDA Energiintensitet kWh/kvm 2021 Energiförbrukning inom koncernen (MWh) 44 182 Fastighetsyta (LOA) 500 467 Energiintensitet kWh/kvm (LOA) 88 Energiförbrukning inom koncernen, MWh 2021 Andel återvunnen energi % Andel förnybar energi % Andel icke förnybar energi % Fjärrvärme 16 851 55 % 42 % 3 % Eldningsolja 1 829 - % - % 100 % Fjärrkyla 1 26 - % 100 % - % Fastighetsel 23 179 - % 67 % 33 % Drivmedel, fordonsflotta¹ 2 197 - % - % 100 % Total direkt energiförbrukning 44 182 21 % 52 % 27 % 1) En mindre andel av fordonsflottan utgörs av hybridfordon. Redovisat är endast energiförbrukning från bensin och diesel. 52 % 21 % 27 % 38 % 4 % 53 % 5 % 0,29 % HÅLLBARHETSRAPPORT FASTATOR 2021 45 GRI 303-5 VATTEN OCH VATTENANVÄNDNING Under de senaste åren har tillgången till dricksvatten även bli- vit begränsad och aktualiserad fråga i vissa delar av Sverige där Fastator har fastigheter. Att ha en låg vattenanvändning är en förutsättning för att byggnader ska kunna miljöcertifieras med ett högt betyg och hjälper även till att minska driftkostnaderna. Avgränsning Fastator har möjlighet att påverka vattenanvändningen inom det direktägda fastighetsbeståndet eftersom det är vi som beslutar om och utför investeringar i de tekniska systemen. Även hyresgästerna påverkar vattenförbrukningen mycket genom vilken typ av verksamhet de bedriver samt hur de väljer att använda lokalerna. Rapporteringen omfattar användning i samtliga fastigheter i beståndet där Fastator direkt äger fastig- heten samt i de innehavsbolag där Fastator har bestämmande inflytande vid bokslutsdagen. Vattenförbrukning i fastigheter som förvärvats senare än 1 december 2021 har exkluderats. Rapportering omfattar inte eventuell vattenanvändning där hyresgästen står som abon- nent. Den omfattar inte heller vattenanvändningen på våra byggarbetsplatser. För detaljerad beskrivning över vilka innehavsbolag som exklu- derats från rapporteringen, se ”avgränsning” GRI 302-1, sida 44 i denna rapport. Avgränsningen som anges där har applicerats konsekvent vid datainsamling till och rapportering på GRI i denna rapport. Redovisningsprincip Vid insamlingen av data har vi utgått från beräknad årsförbruk- ning av vatten i fastigheterna. GRI 303-5 Vattenförbrukning 2021 Total vattenförbrukning (kbm) 60 419 Lagring av vatten har ingen signifikant effekt på koncernens vattenpåverkan och har därför exkluderats från Fastators hållbarhetsrapport GRI 305-1 - GRI 305-2 DIREKTA OCH INDIREKTA UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER Fastigheter står för en signifikant del av Sveriges totala utsläpp av växthusgaser, både i bygg- och driftskeden. Den primära delen av Fastators direktägda fastigheter samt våra innehavsbolag är förvaltningsfastigheter i drift. Per 2021 är om- och nybyggnation begränsad inom koncernen. År 2021 är vårt basår för energi och miljödata samt växthusgasut- släpp enligt Greenhouse Gas Protocol och GRI. Målet är att kunna jämföra och mäta data över tid och genom analys kunna identifiera förbättringsmöjligheter samt rapportera på framtida miljömål. Under 2021 har Fastator saknat rutiner och process för datain- samling och kvalitetssäkring avseende Scope 3. Detta innebär att exkluderar en en andel av vår koldioxidpåverkan. Fastator arbetar aktivt med att förbättra rutiner och processer och har som mål- sättning att under 2022 rapportera för växthusgasutsläpp som räknas till Scope 3. Avgränsning Koldioxidutsläppen beräknas för Scope 1 och 2. Scope 1 avser drift- och tjänstefordon, olja, gas, pellets eller annat fossilt bränsle. Scope 2 avser el, fjärrvärme och fjärrkyla. Samtliga energi - slag är omräknat med koldioxidekvivalenter från Byggföre- tagens klimatberäkningsverktyg samt Energiföretagens Lokala miljövärden 2020. Rapporteringen omfattar koldioxidutsläpp inom Scope 1 och och Scope 2 i beståndet där Fastator direkt äger fastigheten samt i de innehavsbolag där Fastator har bestämmande inflytande vid bokslutsdagen. För detaljerad beskrivning över vilka innehavsbolag som exklu- derats från rapporteringen, se ”avgränsning” GRI 302-1, sida 44 i denna rapport. Avgränsningen som anges där har applicerats konsekvent vid datainsamling till och rapportering på GRI i denna rapport. Redovisningsprincip Den data som presenteras i Scope 1 och Scope 2 bygger på material- insamling som gjorts till GRI 302-1, Energi. För att omvandla för- brukningen till koldioxidekvivalenter har Byggföretagens klimat- beräkningsverktyg samt Energiföretagens Lokala miljövärden 2020 använts som beräkningsverktyg. GRI 305-4 GRI 305-1 GRI 305-2 Växthusgasintensitet 2021 kg CO2 ekv/kvm 4,12 Resultatet bygger på data från Scope 1 och Scope 2 och i fall där Fastator har operationell kontroll. Basår för insamlingen är 2021. Direkta växthusgasutsläpp (scope 1) 2021 Utsläpp eldningsolja 488 Drivmedel, fordonsflotta 408 Totalt ton CO2ekv 896 Indirekta växthusgasutsläpp (scope 2) 2021 Fastighetsel 618 Fjärrvärme 546 Fjärrkyla 3 Totalt ton CO2ekv 1167 SOCIALT ANSVAR VÅR VÄRDEGRUND Fastator har fastställt tre kärnvärden som är vägledande i vårt sätt att arbeta och agera. Vår värdegrund ska styra bolagets bete- enden både internt och externt och utgår ifrån; människors lika värde, rättvisa och jämlikhet. Fastators HR-policy klargör att vi ska vara en aktör som uppfyller våra åtaganden och verksam- heten genomsyras av öppenhet, delaktighet och respekt. Under 2021 har nyanställda givits en väl genomförd introduktion av arbetsplatsen och en beskrivning av de värderingar vi håller högt. I takt med att Fastator påbörjat ett förnyelsearbete höjs verksamhetens hållbarhetsambitioner och vår värdegrund är en viktig del av detta arbete. AKTIVT ÄGARSKAP Vår affärsidé innebär att vi bygger upp och investerar i bolag och verksamheter där vi ser en tydlig tillväxtpotential. När vi som investmentbolag bestämmer oss för att driva ett aktivt ägarskap kan vi etablera riktlinjer, mål och en gemensam vision, samt implementera socialt hållbarhet som del av utvecklingsprocessen. Under 2021 har vårt mål varit att utveckla vår förmåga som aktiv ägare med ett tydligt hållbarhetsfokus. Det innebär att vi behöver utveckla såväl våra styrande dokument som processer i dessa delar av verksamheten. Det aktiva ägandeskapet ställer krav på att finna balansen mellan riktlinjer och förväntningar i relation med kontinuerlig dialog. I de bolag där vi är majoritetsägare finns stor potential att accelerera vårt sociala hållbarhetsarbete. ATTRAKTIV ARBETSPLATS Fastator vill vara en attraktiv arbetsgivare. Välmående och friska medarbetare är en förutsättning för utveckling och långsiktig lönsamhet. Merparten av koncernens medarbetare är anställda i innehavsbolaget Nordic PM (cirka 94%). Vi arbetar med regelbundna medarbetarsamtal som ger den anställde tillfälle att påverka sin arbetssituation. Under 2021 har antalet medarbetare som haft medarbetarsamtal minskat i jäm- förelse med föregående år, vilket främst beror på att flertalet bolag förvärvats under året. Fastators arbetar med att imple- mentera policy- och internstyrning i dessa bolag. Medarbetar- samtal skapar möjlighet att följa upp och säkerställa att anställda har en trivsam tillvaro där kompetens tas tillvara. I slutet av 2021 hade koncernen totalt 301 (176) anställda. Nordic PM utför i regel årliga medarbetarundersökningar med utgångspunkt i fem parametrar: trovärdighet, respekt, rättvisa, stolthet och kamratskap. Nordic PM är ett av Sveriges största för- valtningsbolag och en arbetsplats med engagerade medarbetare i en trivsam arbetskultur. Tidigare års undersökningar visar att medarbetares åsikter och attityder skiljer sig till viss del beroen- de på åldersgrupper, geografisk plats och hur länge personen arbetat på bolaget men i sin helhet har undersökningarna visat att Nordic PM är en bra arbetsplats. 2021 karaktäriserades av Covid-19 vilket innebar att ingen medarbetarundersökning genomfördes. På Fastator skall samtliga medarbetare ges möjlighet till relevant kompetensutveckling och befordran. Vi använder oss till största del av tillsvidareanställningar för att ge medarbetare trygghet. Vi uppmuntrar våra kollegor och beskriver tydligt i uppförande- koden att vi stödjer fackföreningsfrihet. Majoriteten, 88 (82) procent, inom koncernen har kollektivavtal. Utöver att applicera trygga arbetsvillkor har koncernen under 2021 genomfört kompetensutvecklade utbildningar för sina anställda, bland annat utbildning kopplad till ledarskap för bygg- arbetsmiljösamordnare, administration och ekonomi. HÅLLBARHETSRAPPORT 46 GENOMSNITTLIG MÄNGD UTBILDNINGSTIMMAR PER ANSTÄLLD Kvinnor Män Kvinnor Män TOTALT ANTAL MEDARBETARE INOM KONCERNEN HÅLLBARHETSRAPPORT FASTATOR 2021 47 76 st 225 st 1,38 1,65 JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD Vi önskar att arbeta tillsammans med våra anställda för att vidare - utveckla bolagets jämställdhets- och mångfaldsarbete. Fastator stimulerar till kontinuerlig dialog och uppmuntrar innehavs- bolagen att genomföra egna initiativ. Fastators värdegrund slår vakt om människors lika värde, rättvisa och jämlikhet. Vi arbetar för en inkluderande arbetsplats och därför är mångfalds- och jämställdhetsarbetet en utvecklings- möjlighet. Rekryteringen är kompetensbaserad men samtidigt vet vi att omedvetna fördomar kan påverka hur vi ser på indivi- duella prestationer. Under 2021 bestod Fastators samlade ledningsgrupp (dvs led- ningsgrupp i moderbolag och innehavsbolag) av 19 personer, varav 12 män och 7 kvinnor. Vi använder oss delvis av individuell lönesättning samt kollektivavtalsstyrda löner och 2021 visade att kvinnor i snitt tjänar 0,17 procent mer än män i roller med liknande tjänster och befattning inom kategorin övriga medarbetare. Inom ledningsgruppen tjänar kvinnor 42,9% mindre än män. Anled- ningen till detta är att den högre avlönade koncernledningen enbart består av män. Fastators styrelse bestod av fyra manliga och två kvinnliga leda- möter per den 31 december 2021. Könsfördelning och mångfald på ledningsgrupps- och chefsnivå påverkar anställdas utvecklingsmöjligheter, samt att styrelse- arbetet har en avgörande roll för verksamhetens strategiska riktning och vilka områden som prioriteras. Vi ser ett generellt behov av att arbeta mer aktivt för att öka jämställdhet- och mångfalden i koncernen. Vi ser positivt på att det inte har rapporterats några fall av diskri- minering under 2021. Rutiner för att rapportera incidenter kan dock utvecklas ytterligare under kommande perioder för att öka medvetenheten och rapporteringsbenägenheten hos våra anställda. STYRELSE LEDNINGSGRUPP Kvinnor Kvinnor Män Män HÅLLBARHETSRAPPORT 48 37 % 63 % 33 % 67 % HÅLLBARHETSRAPPORT ANSTÄLLDA MED KOLLEKTIVAVTAL ÖVRIGA MEDARBETARE Med Kvinnor Utan Män FASTATOR 2021 49 24 % 76 % 88 % 12 % DATA FÖR SOCIALT ANSVAR GRI 102-8 INFORMATION OM ANSTÄLLNINGAR 2021 20202 Anställningsform¹ Kvinnor Män Kvinnor Män Tillsvidareanställning 60 161 52 105 Visstidsanställning 16 64 8 11 Totalt 76 225 60 116 Anställningsgrad³ Heltid 61 167 55 115 Deltid 15 58 5 1 Totalt 76 225 60 116 1) Data beräknad på hel- och deltidsanställningar. 2) Följande data har korrigerats från föregående år. Vi har inkluderat Nordic PM:s dotterbolag som var exkluderade från Fastators Hållbarhetsrapport 2020 3) Data beräknad på tillsvidare- och visstidsanställningar. GRI 401-1 NYA ANSTÄLLNINGAR 2021 20202 Per ålderskategori¹ Kvinnor Män Kvinnor Män <30 6 12 7 8 30-50 7 22 7 16 >50 1 11 3 8 Totalt 14 45 17 32 1) Data beräknad på tillsvidare- och visstidsanställningar. 2) Följande data har korrigerats från föregående år. Vi har inkluderat Nordic PM:s dotterbolag som var exkluderade från Fastators Hållbarhetsrapport 2020 GRI 401-1 PERSONALOMSÄTTNING % 2021 20202 Per ålderskategori¹ Kvinnor Män Kvinnor Män <30 28 % 13 % 20 % 16 % 30-50 22 % 9 % 23 % 17 % >50 10 % 16 % 13 % 2 % Totalt 20 % 13 % 20 % 11 % 1) Data beräknad på tillsvidare- och visstidsanställningar. 2) Följande data har korrigerats från föregående år. Vi har inkluderat Nordic PM:s dotterbolag som var exkluderade från Fastators Hållbarhetsrapport 2020 HÅLLBARHETSRAPPORT 50 GRI 401-3 FÖRÄLDRALEDIGHET 2021 20202 Kvinnor Män Kvinnor Män Antal anställda med rätt till föräldraledighet¹ 76 225 61 115 Antal anställda som har tagit föräldraledighet¹ under räkenskapsåret¹ 8 4 6 6 Andel anställda som har tagit föräldraledighet under räkenskapsåret¹ 11 % 2 % 10 % 5 % Antal anställda som återgått till arbetet under räkenskapsåret, efter avslutad föräldraledighet¹ 4 3 3 6 Antal anställda som återgått till arbetet efter avslutad föräldraledighet och som fortfarande var anställda 12 månader senare¹ 2 2 6 6 1) Data beräknad på tillsvidare- och visstidsanställningar. 2) Följande data har korrigerats från föregående år. Vi har inkluderat Nordic PM:s dotterbolag som var exkluderade från Fastators Hållbarhetsrapport 2020 HÅLLBARHETSRAPPORT FASTATOR 2021 51 GRI 404-1 GENOMSNITTLIG MÄNGD UTBILDNINGSTIMMAR PER ANSTÄLLD PER ÅR 2021 20202 Medarbetarkategori¹ Kvinnor Män Kvinnor Män Ledningsgrupp - 4 1,33 4 Övriga medarbetare 1,52 1,52 0,47 1,42 Totalt 1,38 1,65 0,56 1,6 1) Data beräknad på tillsvidare- och visstidsanställningar. 2) Följande data har korrigerats från föregående år. Vi har inkluderat Nordic PM:s dotterbolag som var exkluderade från Fastators Hållbarhetsrapport 2020 GRI 404-3 ANDEL ANSTÄLLDA SOM HAFT UTVECKLINGSSAMTAL UNDER RÄKENSKAPSÅRET 2021 20202 Medarbetarkategori¹ Kvinnor Män Kvinnor Män Ledningsgrupp 57 % 67 % 33 % 13 % Övriga medarbetare 35 % 33 % 58 % 53 % Totalt 37 % 35 % 56 % 50 % 1) Data beräknad på tillsvidare- och visstidsanställningar. 2) Följande data har korrigerats från föregående år. Vi har inkluderat Nordic PM:s dotterbolag som var exkluderade från Fastators Hållbarhetsrapport 2020 HÅLLBARHETSRAPPORT 52 GRI 405-1 SAMMANSÄTTNING AV STYRELSE, LEDNING OCH ÖVIGA MEDARBETARE UTIFRÅN ÅLDER OCH KÖN 2021 20202 Per ålderskategori¹ Kvinnor Män Kvinnor Män Styrelse <30 - % - % - % - % 30-50 - % - % - % - % >50 33 % 67 % 33 % 67 % Totalt 33 % 67 % 33 % 67 % Ledningsgrupp <30 - % - % - % - % 30-50 21 % 26 % 29 % 43 % >50 16 % 37 % 14 % 14 % Totalt 37 % 63 % 43 % 57 % Övriga medarbetare <30 6 % 19 % 9 % 11 % 30-50 12 % 27 % 18 % 30 % >50 6 % 30 % 9 % 24 % Totalt 24 % 76 % 35 % 65 % 1) Data beräknad på tillsvidare- och visstidsanställningar. 2) Följande data har korrigerats från föregående år. Vi har inkluderat Nordic PM:s dotterbolag som var exkluderade från Fastators Hållbarhetsrapport 2020 GRI 406-1 ANTALET FALL AV DISKRIMINERING OCH VIDTAGNA ÅTGÄRDER Under 2021 har inga fall av diskriminering inkommit. Fastator arbetar för att utveckla rutiner för att rapportera incidenter, samt öka medvetenheten och rapporteringsbenägenheten hos våra anställda. GRI 414-1 NYA LEVERANTÖRER SOM GRANSKATS UTIFRÅN SOCIALA KRITERIER Under 2021 har Fastator saknat rutiner för att granska leveran- törer utifrån sociala kriterier. Vi ser dock ett behov av att ställa krav på de leverantörer vi samarbetar med och kommer under kommande period att arbeta för att införa rutiner för att upp- nå detta. GRI 419-1 BRISTANDE EFTERLEVNAD AV LAGAR OCH REGLER GÄLLANDE SOCIALA OCH EKONOMISKA KRITERIER Under 2021 har inga misstankar om bristande efterlevnad av lagar och regler gällande sociala och ekonomiska kriterier inkommit till bolaget. HÅLLBARHETSRAPPORT FASTATOR 2021 53 OMFATTNINGAR OCH GRÄNSER FÖR HÅLLBARHETSRAPPORTEN Detta är Fastators andra hållbarhetsrapport och den inspireras av det internationellt vedertagna redovisningsramverket för icke finansiell information: Global Reporting Initiative (GRI). Fastator arbetade under 2020 fram en hållbarhetsstrategi som även god- känts av styrelsen. Målet är att fortsätta att driva hela verksam- heten på ett hållbart sätt och att jobba med implementering av strategin kommande perioder. Detta är andra året Fastator anammar en ”GRI-referenced” håll- barhetsrapport som dessutom är integrerad i företagets årsredo- visning. Omfattning och avgränsning av hållbarhetsdata definieras av bolagets operationella kontroll, dvs de bolag som majoritets- ägdes vid slutet av 2021. Inkluderade i hållbarhetsrapporteringen är därför Aktiebolaget Fastator, Point Properties AB, Nordic PM AB, Företagsparken och Abamco. Basår för insamling av sociala data var år 2020. Denna rapport refererar till följande GRI Standards 2016 koder: GRI 101, allmänna upplysningar, 102–1 till 102-8, 102- 10, 102-16, 102-18, 102-40, 102-41, 102-42, 102-44 till 102-54. GRI 200 ekonomiska standarder: 201-1, 205-3. GRI 300 miljö- mässiga standarder: 302-1, 302-3, 303-5, 305-1, 305-2, 305-4 samt 308-1. GRI 400 sociala standarder 401-1, 401-3, 404-1, 404-3, 405-1, 405-2, 406-1, 414-1 samt 419-1. Redovisningsperiod: 1 januari 2021–31 december 2021 Redovisningsramverk: GRI-referenced Redovisningscykel: Hållbarhetsrapporten publiceras årligen i anslutning till att års- redovisningen avges. Datum för den senaste redovisningen: 7 april 2021 Kontaktperson: Knut Pousette (VD), [email protected] FINANSIELLA RAPPORTER 54 KONCERNENS NYCKELTAL • BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT • LEDNING • STYRELSE BOLAGS- STYRNING BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 55 Bolagsstyrning avser de beslutssystem genom vilka aktieägarna, direkt eller indirekt, styr bolaget. Målet med Fastators bolagsstyrning är att skapa värde genom att säkerställa ett effektivt beslutsfattande, som följer bola- gets strategi och styr mot de av styrelsen och ledningen uppsatta målen. Bolagsstyrningen syftar även till att säkerställa att Fastator lever upp till sina åtaganden gentemot aktieägare, kunder, medarbetare, leverantörer och omvärlden i övrigt. Denna bolagsstyrningsrapport lämnas i enlighet med 6 kap. 6§ årsredo- visningslagen eftersom bolaget har överlåtbara värdepapper som är upptagna till handel på en reglerad marknad. Rapporten har i övrigt den utformning som krävs då bolagets aktier handlas på en handelsplatt- form enligt 1 kap. 5§ 12 lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden. Bolaget har tillämpat Svensk kod för bolagsstyrning sedan verksam- hetsåret 2018. Bolagsstyrningsrapporten har varit föremål för lagstad- gad genomgång av bolagets revisorer. AKTIEÄGARE Aktiebolaget Fastator (publ) (”Fastator”) hade per den 31 december 2021 7 335 aktieägare och totalt antal aktier var 77 712 648 stycken. Samtliga aktier är stamaktier. LAGSTIFTNING OM BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrning av Fastator utgår från svensk lagstiftning som Aktiebolags - lagen, Bokföringslagen, Aktiemarknadsnämndens uttalanden, Årsredo- visningslagen samt noteringsavtalet Nasdaq Stockholm och Svensk kod för bolagsstyrning ”Koden”. Bolaget följer vidare de regler och rekom- mendationer som ges ut av relevanta organ. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT BOLAGSSTÄMMA Aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter utövas vid bolags- stämman. Bolagsordningen innehåller inga begränsningar i fråga om hur många röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämma. En gång per år hålls årsstämman som bland annat beslutar om styrelsens sam- mansättning, ansvarsfrihet för verkställande direktören och styrelsens ledamöter, utdelning, val av styrelse och revisorer, samt ersättningsprin- ciper för ledande befattningshavare. Årsstämman 2021 hölls, mot bak- grund av den extraordinära situation som rådde till följd av covid-19- pandemin genom obligatorisk förhandsröstning (poströstning) med stöd av tillfälliga lagregler den 5 maj 2021. Vid bolagsstämman deltog 6 235 röstberättigade aktier som företrädde 0,01% procent av kapitalet och rösterna. Vid årsstämman fattades beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, om riktlinjer för valberedning, beslut om ändring av optionsprogram till styrelse och ledning samt bemyndigade styrelsen att besluta om nyemission. Årsstämman beslutade vidare att av disponibla vinstmedel dela ut 0,65 kronor per aktie, motsvarande 50 068 493 SEK. Återstående balanserade vinstmedeln, 1 641 127 910 SEK, balan- seras i ny räkning. I övriga beslutades stämman att: • Godkänna styrelsens förslag till incitamentsprogram för ledande befattningshavare och anställda inklusive riktad emission av teck- ningsoptioner och godkännande av överlåtelser av teckningsoptio- nerna (not 29). • Godkänna styrelsens förslag om incitamentsprogram riktad till styrel- sen inklusive riktad emission av teckningsoptioner och godkännande avöverlåtelser av teckningsoptionerna (not 29). • Godkänna förslag om incitamentsprogram i dotterbolag och intresse- bolag (not 29). • Stämman bemyndigade styrelsen att emittera aktier motsvarande maximalt 20 procent av bolagets utestående antal aktier. • Stämman bemyndigade styrelsen att, villkorat av och från och med att Bolagets aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad, och intill nästa årsstämma kunna besluta om förvärv av högst 1/10 av samt- liga aktier med medel som kan användas för vinstdisposition. Beslut kan fattas vid ett eller flera tillfällen. Bemyndigandet föreslås innefatta rätt att besluta om avvikelse från aktieägares företrädesrätt. Vid för- värv på den reglerade marknaden ska priset ligga inom det vid var tid registrerade kursintervallet. • Stämman bemyndigade styrelsen att villkorat av och från och med att Bolagets aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad, intill nästa årsstämma kunna besluta om avyttring av högst 1/10 av samtliga aktier. Beslut kan fattas vid ett eller flera tillfällen. Bemyndigandet föreslås innefatta rätt att besluta om avvikelse från aktieägares före- trädesrätt, villkoren härför och det sätt på vilket avyttring ska ske. Avyttringen ska kunna ske i samband med eventuella förvärv eller andra strukturtransaktioner eller genom försäljning på öppna mark- naden. Vid försäljning över den reglerade marknaden ska avyttring ske till gällande börskurs. Övriga beslut framgår under rubrikerna nedan. VALBEREDNING Valberedningen består av Henric Bergsbjörk (utsedd av Skälsö Intressen- ter AB) som ordförande och sammankallande, Mats Lundberg (utsedd av BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT FASTATOR 2021 56 Mats Invest AB), Ulf Adelsohn (nominerad av sig själv), samt av styrelsens ordförande Björn Rosengren. Samtliga ledamöter är oberoende i förhål- lande till bolaget och bolagsledningen. Henric Bergsbjörk, Mats Lund- berg, Björn Rosengren och Ulf Adelsohn är oberoende i förhållande till bolagets största ägare. I de fall en ledamot behöver ersättas sammankallas valberedningen för att utse en ny ledamot. Arvode ska inte utgå till valbe- redningens ledamöter för deras uppdrag i valberedningen. Information om principer för hur valberedningen utses, dess ledamöter och deras för- slag publiceras på bolagets hemsida, www.fastator.se. STYRELSE Enligt bolagets bolagsordning skall styrelsen bestå av lägst fem och högst sju ledamöter utan suppleanter. Styrelsen väljs årligen på årsstämman för tiden intill nästa årsstämma. Någon regel om längsta tid som ledamot kan ingå i styrelsen finns inte. Vid årsstämman 2021 omvaldes ledamöterna Björn Rosengren, Carl Bildt, Anders Mossberg, Mats Lundberg, Jacqueline Winberg samt Eva Hamilton. Beskrivning av styrelseledamöterna åter- finns på sidan 61–62 av årsredovisningen samt på bolagets hemsida. På stämman valdes Björn Rosengren till styrelseordförande. Av styrelsen utgör Mats Lundberg representant för de största ägarna i bolaget. Anders Mossberg och Mats Lundberg är ej oberoende i förhållande till större ägare. Övriga styrelseledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bolagets större aktieägare. Vid årsstämman 2021 fastställdes att ersättning skall ska utgå med 400 000 (400 000) kronor till styrelsens ordförande och med 300 000 (300 000) kronor till envar av övriga leda- möter. Härutöver ska ett årligt arvode om sammanlagt högst 200 000 (200 000) kronor utgå för arbete i bolagets förekommande ersättnings- och revisionsutskott. Vid extra bolagstämma den 10 november valde stämman Helene Tillberg Wibom till ny ledamot. Eva Hamilton uträde från styrelsen på egen begäran. Styrelseordföranden bevakar att styrelsen utför sina uppgifter. Ordfö- randen följer också verksamheten i dialog med VD och ansvarar för att övriga ledamöter får den information som är nödvändig för hög kvalitet i diskussioner och beslut. Ordföranden ansvarar även för utvärdering av både styrelsens och VD:s arbete. STYRELSENS ARBETE Styrelsen arbetar enligt en arbetsordning för styrelsen och utfärdar en VD-instruktion som bland annat anger rapporteringsskyldigheter mot styrelsen. Arbetsordningen anger bland annat styrelsens ansvar, arbets- fördelning samt vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen. Under verk- samhetsåret har styrelsen haft trettiosju (37) protokollförda samman- träden. Vid styrelsesammanträdena har investeringsförslag, prognoser, ekonomiskt utfall, årsbokslut och delårsrapporter behandlats. Vidare har övergripande frågor behandlats rörande strategisk inriktning, riskanalys, budget, struktur samt organisationsförändringar. Slutligen har styrelsen behandlat eventuella förvärv av bolag och/eller fastigheter samt när- ståendetransaktioner. Styrelsens sammansättning, mötesnärvaro och beslutade ersättningar för 2021: Närvaro Björn Rosengren 36/37 Carl Bildt 34/37 Mats Lundberg 37/37 Anders Mossberg 33/37 Jacqueline Winberg 36/37 Helene Tillberg Wibom 6/6 Eva Hamiltion 25/31 Samtliga ersättningar till styrelsen, verkställande direktören och ledande befattningshavare framgår av not 6 i årsredovisningen för 2021. ERSÄTTNINGSUTSKOTT Något separat ersättningsutskott har inte tillsatts under året utan styrel- sen i sin helhet har behandlat ersättningsfrågorna. Vad som sägs nedan gäller därmed för hela styrelsen och styrelsens ordförande. Ersättningsutskottet ska före beslut i styrelsen: • Granska instruktionen för Ersättningsutskottet • Granska förslag till ersättningsprinciper • Granska förslag till ersättning och anställningsvillkor för VD • Granska VD:s förslag till ersättning och andra anställningsvillkor för ledningsgruppen Ersättningsutskottet ska dessutom vara ansvarigt för beredning av styrel- sens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen samt styrelsens arbete i att säker- ställa att Fastator har marknadsmässiga ersättningar till sina anställda. Ersättningsutskottet ska följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman enligt lag ska fatta beslut om samt gällande ersättningsnivåer i bolaget. Med ersättningar avses fast lön och arvode. Rörliga ersättningar i form av max- imalt sex extra månadslöner, pensionsavsättningar och andra ekonomiska förmåner. Ersättningsutskottet ska, genom fortlöpande kontakter med Fastators ekonomifunktion och verkställande direktören, säkerställa att ersättningsnivåerna är korrekta utifrån gällande ekonomiska förutsätt- ningar samt kontrollera huruvida de förutbestämda och mätbara kriterier som rörliga ersättningar är kopplade till uppfylls. Ordföranden ska efter varje möte i utskottet, rapportera till styrelsen om ersättningsutskottets aktiviteter och beslut. Ordföranden ansvarar för att de förslag som ersättningsutskottet bereder föreläggs för styrelsen. Ersättningsutskottet har arbetat efter den av styrelsen fastställda instruktionen för ersätt- ningsutskottet och har behandlat ersättning till VD, Vice VD, CFO samt affärsutvecklingsansvarig. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 57 REVISIONSUTSKOTT OCH REVISORER Styrelsen har under 2021 utsett ett revisionsutskott bestående av styrelse- ledamöterna Anders Mossberg (ordförande) samt Björn Rosengren. Revisionsutskottet har under året behandlat frågor som delårsrapporter, bokslutskommuniké, årsredovisning, riskbedömning och intern kontroll samt den externa revisionen av bolagets räkenskaper och förvaltning. Revisorerna utses av årsstämman. Uppdraget gäller till slutet av den års- stämma som hålls under nästkommande år. Vid årsstämman 2021 omvaldes PwC till revisorer med Auktoriserade revisorn Magnus Thorling som huvudansvarig revisor. Ersättning till revisorerna utgår enligt löpande godkänd räkning. Revisionsutskottet har under året, i enlighet med sin instruktion, haft ett möte med bolagets revisor Magnus Thorling, PwC, där bolagsledningen inte varit närvarande. INTERN KONTROLL Styrelsen arbetar efter den fastställda policyn för intern kontroll, vilken framgår nedan: Ramverk för intern kontroll Fastators styrelse ansvarar, enligt aktiebolagslagen och Koden, för den interna kontrollen i bolaget. Fastator har definierat intern kontroll som en process, som påverkas av styrelsen, ledningen och övriga medarbetare och som utformats för att ge en rimlig försäkran om att Fastators mål uppnås vad gäller ändamåls- enlig och effektiv verksamhet, tillförlitlig finansiell rapportering och efterlevnad av tillämpliga lagar och förordningar. Processen baseras på kontrollmiljön som skapar disciplin och struktur för de övriga fyra komponenterna i processen, nämligen riskbedömning, kontrollstruk- turer, information och kommunikation samt uppföljning. KONTROLLMILJÖ Kontrollmiljön utgör basen för Fastators interna kontroll. Kontroll- miljön innefattar den kultur som bolagsledningen kommunicerar och verkar utifrån och omfattar i huvudsak integritet och etiska värderingar, kompetens, ledningsfilosofi och stil, organisationsstruktur, ansvar och befogenheter, policys och rutiner samt skapar disciplin och struktur för övriga komponenter. Fastators styrelse och revisionsutskottet har det övergripande ansvaret för den interna kontrollen av den finansiella rap- porteringen. Revisionsutskottet bistår styrelsen genom att löpande över- vaka de risker som kan påverka den finansiella rapporteringen samt vid framtagande av manualer, policyer samt redovisningsprinciper. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning som klargör styrelsens och utskottens inbördes ansvarsområden och arbetsfördelning. Styrelsen och revisionsutskottet interagerar direkt med den externa revisorn. För att säkerställa den interna kontrollen har styrelsen fastställt ett antal styr- dokument utifrån en övergripande struktur för bolagsstyrning. Styrel- sen har tillsatt ett revisionsutskott med särskilt ansvar för att bereda styrelsens kvalitetssäkring av den finansiella rapporteringen. Den över- gripande affärsplanen beskriver Fastators sätt att arbeta, utveckla inne- haven och att möta framtiden. Affärsplanen innehåller vision, affärsidé och värdegrund med policyer och riktlinjer för vissa områden inom Fastators koncern. Affärsplanen uppdateras vid ändring av lagkrav, noteringskrav och/eller redovisningsstandarder. Följande dokument fastställs årligen av styrelsen, normalt på det konsti- tuerande styrelsemötet; • Styrelsens arbetsordning • VD-instruktion • Attestinstruktion • Finanspolicy • IT- och informationsäkerhetspolicy • Informationspolicy • Uppförandekod • Personalpolicy • Hållbarhetspolicy • Insiderpolicy • Närståendepolicy • Bolagstyrningspolicy • Integritetspolicy Utifrån styrdokumenten ansvarar VD och bolagsledningen för att utforma och dokumentera samt upprätthålla och pröva de system och processer som behövs för att minimera risker i den löpande verksamheten och den finansiella rapporteringen. Förutom policydokument finns delegations- ordningar, processbeskrivningar, checklistor samt uppdragsbeskriv- ningar för respektive anställd innehållande den anställdes ansvar och befogenheter samt standardiserade rapporteringsrutiner. Styrelsens instruktioner för den finansiella rapporteringen och över- gripande policys finns i koncernens ekonomihandbok. Som en integre- rad del till ekonomihandboken finns organisationsstruktur, process- beskrivningar, checklistor och andra verktyg över affärsmässiga och administrativa processer. Samtliga dokument finns på koncernens interna filstruktur och är tillgängliga för alla medarbetare. Sammantaget ger dessa därmed goda förutsättningar för att leva upp till uppställda krav och förväntningar på en god kontrollmiljö. Utöver detta har Fastator väl förankrade grundvärderingar som representerar engagemang och snabbhet samt att vi är ansvarsfulla och närvarande. RISKBEDÖMNING Styrelsen gör årligen en företagsövergripande riskanalys. I riskanalysen har för varje väsentlig identifierad risk en bedömning gjorts av sannolik- heten av att risken materialiseras och den ekonomiska effekten av den- samma. Riskbedömningen avser såväl affärsmässiga som administrativa risker som kan påverka koncernens anseende, varumärke och möjlig- heter att infria affärsplanens mål. Riskbedömningen sammanfattas i en riskkarta med tillhörande kommentarer om hur risken ska hanteras samt vem som ansvarar för hanteringen. De väsentligaste riskerna är; • Finansiella risker - risker kopplade till finansiering och värdering • Marknadsrisker - inom framförallt fastighetssektorn • Makroekonomiska risker – förändringar i ränteutvecklingen • Personalrelaterade risker - förlust av nyckelkompetenser • Skatterisker - tillämpning av förändrade skatteregler Riskbedömningen följs sedan löpande upp som en fast punkt på styrel- sens agenda. Finansiell rapportering följs upp och utvärderas utifrån ris- kernas påverkan samt justeras beroende på väsentlighet. Relevanta mål är en viktig förutsättning för intern kontroll. Skatte- och finansiella risker granskas regelbundet i förebyggande syfte och väsentliga bedömda skatte mässiga, juridiska och finansiella risker redovisas i koncernredo- visningen. Den verkställande ledningen ansvarar för att förebygga risken för bedrägerier samt utvärderar löpande risken för bedrägerier i förhål- lande till rådande attityder, incitament och möjligheter att begå bedrägeri. KONTROLLAKTIVITETER Kontrollaktiviteter utformas utifrån riskbedömningarna. Inom Fastator finns kontroller inbyggda i processerna genom standardiserade system- lösningar, dokumenterade och inarbetade rutiner samt en tydlig ansvarsfördelning inom en centraliserad ekonomifunktion. I rutinerna finns också en inarbetad ansvarsfördelning mellan utförare och granskare med dokumenterade attester. Den finansiella rapporteringsprocessen är återkommande föremål för prövning, och ekonomifunktionen har ett tydligt ansvar för att vid behov anpassa processen för att säkerställa kvali- BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT FASTATOR 2021 58 teten i rapporteringen samt att lagar och externa krav efterlevs. Såväl kvartals- som årsbokslut analyseras och kommenteras. Noteringar rap- porteras löpande till ledningen och till styrelsen översiktligt månadsvis och fördjupat kvartalsvis. Genom kontrollerna begränsas risken för väsentliga fel i den finansiella rapporteringen. Finansiella rutiner och processer granskas även av externrevisionen utifrån en överenskommen revisionsplan. Utöver den fastställda revisionsplanen, om behov bedöms föreligga, kan företagsledningen, revisionsutskottet och/eller styrelsen ge revisorerna i uppdrag att utföra särskilda granskningsinsatser. Even- tuella noteringar återrapporteras både till företagsledningen och revi- sionsutskottet respektive styrelsen. INFORMATION OCH KOMMUNIKATION Extern information och kommunikation Årsredovisning, bokslutskommuniké, delårsrapporter och annan löpande information utformas i enlighet med svensk lag och praxis. Informa- tionsgivningen ska präglas av öppenhet och ska vara tillförlitlig. För att säkerställa att den externa informationen mot aktiemarknaden sker korrekt finns en informationspolicy som reglerar hur informations- givningen ska ske. Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos ägare, investerare, analytiker och andra intressenter. Fastators informationsgivning till aktieägarna och andra intressenter ges via offentliga pressmeddelanden, bokslutskommuniké och delårsrap- porter, årsredovisning och bolagets hemsida. För att Fastators aktieägare och intressenter ska kunna följa verksamheten och dess utveckling publ- iceras löpande aktuell information på bolagets hemsida. Händelser som bedöms vara kurspåverkande offentliggörs genom pressmeddelanden. Intern information och kommunikation Medarbetarnas förståelse för Fastators mål och risksituation är en viktig del i arbetet med intern kontroll. Medvetenhet om riskerna i den finan- siella rapporteringen skapas genom att diskussion och dialog med med- arbetarna är ett naturligt inslag såväl i den årligen återkommande affärs- och budgetplaneringen som i det löpande arbetet. Kommunikationen underlättas av en centraliserad ekonomifunktion där medarbetarna dagligen har nära kontakt. Väsentliga riktlinjer och instruktioner av bety- delse för den finansiella rapporteringen uppdateras löpande och kom- municeras till berörda medarbetare. Alla rutinbeskrivningar och verktyg som behövs finns tillgängliga på Fastators intranät, tillsammans med koncerngemensamma policyer och instruktioner. UPPFÖLJNING AV INTERN KONTROLL Fastators styrelse har det övergripande ansvaret för uppföljningen av den interna kontrollen och revisionsutskottet har ett särskilt ansvar för att bereda styrelsens kvalitetssäkring av den finansiella rapporteringen. Uppföljning av den finansiella rapporteringen sker kontinuerligt genom de kontroller och analyser som styrelse, revisionsutskott, ledning och ekonomifunktion utför. I dessa fångas även behov av åtgärder eller för- slag på förbättringar upp. Uppföljning sker också genom den revision som utförs av bolagets externa revisorer. Avrapportering av iakttagelserna från denna redovisas till styrelsen, revisionsutskottet och bolagsledningen, men också till berörda medarbetare. Den interna rapporteringen i Fastator- koncernen är uppdelad på verksamhetsområdesnivå och legal struktur. UTVÄRDERING AV BEHOVET AV EN SEPARAT INTERNREVISIONSFUNKTION Någon internrevisionsfunktion finns idag inte inrättad inom Fastator. Styrelsen har prövat frågan och bedömt att befintliga strukturer för upp- följning och utvärdering ger ett tillfredsställande underlag. Beslutet omprövas årligen. Om behov föreligger kan också vissa specialgransk- ningar utföras av bolagets revisor på uppdrag av ledning, revisionsutskott och/eller styrelse. STYRELSENS ARBETE UNDER ÅRET Styrelsen har fastställt innehåll för ordinarie styrelsesammanträden där följande punkter skall behandlas: Konstituerande styrelsemöte Omedelbart efter årsstämman skall styrelsen hålla konstituerande styrelsemöte, varvid följande ärenden skall förekomma: • Utseende av firmatecknare. • Beslut om protokollsjustering. • Val av verkställande direktör. Styrelsesammanträde i maj • Genomgång av verksamheten med fokus på framtida utveckling. • Koncernens strategi behandlas och fastställs. • Första kvartalets rapport presenteras och behandlas. Styrelsesammanträde i augusti • Andra kvartalets rapport presenteras och behandlas. Styrelsesammanträde i september • Framläggande av verkställande direktörens budgetutkast för det f öljande räkenskapsåret samt beslut om budget. • Genomgång av bolagets och koncernens kapitalstruktur inklusive överväganden beträffande utdelningsförslag. • Rapport över större investeringar under räkenskapsåret. Styrelsesammanträde i november • Tredje kvartalets rapport presenteras och behandlas. • Rapportering från Revisionsutskottets första sammanträde och presentation av utskottets tilltänkta arbete. Styrelsesammanträde i februari • Fastställande och publicering av bokslutskommuniké. • Årlig utvärdering av styrelsens och verkställande direktörens arbete. • Utvärdering av behovet av en särskild granskningsfunktion (intern- revision) och om en sådan inte inrättas, motivera sitt ställningstagande i bolagsstyrningsrapporten. Styrelsesammanträde i mars • Preliminär årsredovisning presenteras och behandlas. • Förberedelse inför årsstämman startar. • Bolagsstyrningsrapporten presenteras och fastställs. • Revisorn presenterar sina iakttagelser från koncernens styrning och interna kontroll samt årsbokslutet. • Styrelsen utvärderar kvaliteten i koncernens styrning och interna kontroll samt den finansiella rapporteringen. • Valberedningens arbete och förslag till styrelse inför nästa års stämma presenteras. Utöver ordinarie styrelsemöten hålls även möten vid behov när ett affärsbeslut kräver styrelsens godkännande. Totalt har styrelsen haft 37 möten under 2021. På mötena har bland annat väsentliga köp och försälj- ningar avhandlats då de enligt beslut alltid skall godkännas av styrelsen innan de kan slutföras. Även lösen och upptagande av obligationslån har avhandlats. FINANSIELLA RAPPORTER 59 LEDNING OCH STYRELSE LEDNING OCH STYRELSE 59 FINANSIELLA RAPPORTER FASTATOR 2021 60 LEDNING JOACHIM KUYLENSTIERNA (1969) Chef Affärsutveckling sedan 2021 Joachim är en av Fastators grundare och har över 25 års erfarenhet av att bygga upp och driva fastighetsbolag. De senaste åren har Joachim varit verksam som entreprenör inom fastighetsbranschen, samt varit VD för ett flertal fastighetsbolag. Innehav av aktier i Bolaget: 21 552 785 aktier via bolag, 400 000 tecknings- optioner i moderbolaget samt 310 000 i dotterbolag. CHRISTOFFER STRÖMBÄCK (1981) CFO sedan 2019 Christoffer kommer närmast från JLL Capital Markets och har dessförinnan arbetat på Swedbank Corporate Finance. Christoffer har varit finansiell rådgivare vid ett stort antal börsintroduktioner, nyemissioner och publika bud på den svenska fastighetsmarknaden under de senaste 15 åren. Innehav av aktier i Bolaget: 57 320 aktier, 400 000 teckningsoptioner i moder- bolaget samt 280 000 i dotterbolag. SVANTE BENGTSSON (1971) Vice VD sedan 2018 Svante Bengtsson anställdes som CFO 2016 och blev utsedd till vice VD 2018. Innan dess var han under två år VD på Mistral Energi AB med verksamhet inom energieffektivisering av fastigheter, samt under sju år VD för det internationellt prisbelönta, börsnoterade cleantech- företaget Rehact AB. Innehav av aktier i Bolaget: 1 023 555 aktier, 400 000 teckningsoptioner i moderbolaget samt 320 000 i dotter- bolag. KNUT POUSETTE (1972) VD sedan 2021 Knut har gedigen erfarenhet från tunga poster inom fastighetsbranschen, däri- bland rollen som VD för fastighetskoncer- nen Kvalitena och genom styrelseupp- drag i bland annat noterade Sten- dörren Fastigheter AB och D. Carnegie Co AB. Därtill har Knut mångårig erfa- renhet från ideellt arbete inom skola, bland annat som styrelseordförande, stiftare och grundare av Campus Manilla liksom Ebba Brahe skolan. Innehav av aktier i Bolaget: 250 000 aktier, 800 000 teckningsoptioner i moderbolaget samt 330 000 i dotterbolag. LEDNING OCH STYRELSE STYRELSE BJÖRN ROSENGREN (1942) Styrelseordförande sedan 2015 Björn var under 13 år rådgivare till börs- noterade Kinneviksfären, och är idag verksam som entreprenör och styrelse- medlem. Han har tidigare varit verksam i politiken som näringslivsminister, i stats - förvaltningen som landshövding samt chef för TCO och på toppnivå inom fack- föreningsrörelsen. Övriga styrelseuppdrag (i urval): ord- förande i Priority Group AB Group och Norsk-Svenska Handelskammaren samt ledamot i Cellcomb AB. Ledamot av Revisionsutskottet. Obero- ende i förhållande till bolaget och ledande befattningshavare samt oberoende i för- hållande till bolagets större aktieägare. Innehav av aktier och tecknings- optioner i Bolaget: 378 530 aktier, 150 000 teckningsoptioner i moder- bolaget samt 110 000 i dotter bolag. HELENE TILLBERG WIBOM (1961) Styrelseledamot sedan 2021 Helene är utbildad civilekonom från Stockholms Universitet. Helene har mångårig finansiell bakgrund som CFO för bolag ägda av internationella invest- ment- och private equity bolag. Hon kommer senast från Office Management (ägt av Nalka Invest), ett tjänsteföretag med verksamhet inom IT & Kommuni- kation och Facility Management som under hennes tid som CFO omsatte drygt 1,3 miljarder kronor. Helene har som CFO även ansvarat för ett antal för- beredande IPOs, förvärvs- och exit- processer och har bred erfarenhet av styrelsearbete inom bland andra Jetpak och Selecta-koncernen. Övriga styrelseuppdrag: ledamot i Truesec AB Innehav av aktier och tecknings- optioner i Bolaget: 0 aktier, 100 000 teckningsoptioner i moder- bolaget. Fastators styrelse representerar tre starka kompetenser – fastighet, entreprenörskap/kapital- marknad och samhälle. Våra styrelseledamöter är några av de främsta inom sina respektive områden. CARL BILDT (1949) Styrelseledamot sedan 2015 Carl har tidigare varit partiordförande (Moderata Samlingspartiet, 1986–1999), utrikesminister (2006–2014) och stats- minister (1991 – 1994). Därtill har han haft en rad internationella uppdrag, bland annat inom FN. Idag har han uppdrag som styrelseledamot i näringslivet och inom den internationella ideella sektorn. Övriga styrelseuppdrag (i urval): leda- mot i Magnora AB och den internationella stiftelsen Crisis Group samt MSAB (publ). Oberoende i förhållande till bolaget och ledande befattningshavare samt obero- ende i förhållande till bolagets större aktieägare. Innehav av aktier och tecknings- optioner i Bolaget: 206 720 aktier, 100 000 teckningsoptioner i moder- bolaget samt 50 000 i dotter bolag. LEDNING OCH STYRELSE MATS LUNDBERG (1953) Styrelseledamot sedan 2011 Mats tillträdde sitt uppdrag i Fastator år 2011 och genom det omvända förvärvet av Rehact även i Fastators styrelse 2015. Mats har över 30 års erfarenhet från bygg- och fastighetsbranschen som del- ägare och styrelseledamot i ett flertal fastighetsbolag. Mats är utbildad civil- ingenjör vid Lunds Tekniska Högskola. Övriga styrelseuppdrag (i urval): leda- mot i Jyma Fastigheter i Malmö AB och S:t Petri AB. Oberoende i förhållande till bolaget och ledande befattningshavare men ej obe- roende i förhållande till bolagets större aktieägare. Innehav av aktier och tecknings- optioner i Bolaget: 21 367 785 aktier, 100 000 teckningsoptioner. JACQUELINE WINBERG (1959) Styrelseledamot sedan 2017 Jacqueline har en bakgrund från bank- sfären och var tidigare ledamot i Avanza Bank AB. Hon är även VD i executive search-firman Stanton Chase Inter- national AB, vars svenska verksamhet hon grundade 2006. Jacqueline har ut- över sin bakgrund från bank mer än 20 års erfarenhet från chefsrekrytering och rådgivning i organsiationsfrågor, främst rörande kompensationsfrågor, företags- styrning och kompetensförsörjning. Oberoende i förhållande till bolaget och ledande befattningshavare samt obero- ende i förhållande till bolagets större aktieägare. Innehav av aktier och tecknings- optioner i Bolaget: 0 aktier, 100 000 teckningsoptioner. ANDERS MOSSBERG (1952) Styrelseledamot sedan 2015 Anders har över 20 års erfarenhet av ledande positioner inom finans- branschen, bland annat som vice VD för SEB (1997 – 2013) och som chef för SEB Trygg Liv (1990 – 2011). Idag är han verk- sam som konsult och styrelsemedlem i ett flertal bolag. Anders har studerat juridik vid Stockholms Universitet. Övriga styrelseuppdrag (i urval): ord- för ande i Hemgaranti24 och ledamot i Eaz pac AB samt WoMo of SWF Enterprise LLC. Ordförande i Revisionsutskottet. Obero- ende i förhållande till bolaget och ledande befattningshavare men ej oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Innehav av aktier och tecknings- optioner i Bolaget: 271 015 aktier, 100 000 teckningsoptioner. LEDNING OCH STYRELSE • FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE • FLERÅRSÖVERSIKT • FINANSIELLA RAPPORTER • REVISIONSBERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER FINANSIELLA RAPPORTER 64 Styrelsen och verkställande direktören för Aktiebolaget Fastator (publ) (”Fastator”), org. nr 556678-6645, Linnégatan 2, 114 47 Stockholm, får härmed avge årsredovisning för 2021. FASTATORS VERKSAMHET Fastator är ett börsnoterat investmentbolag specialiserat på fastighets- sektorn. Fastators portfölj sträcker sig över flera fastighetssektorer och geografiska marknader. Fastatorsfären innefattar såväl renodlade fastig- hetsbolag som tjänsteföretag inom förvaltning. Fastator har omfattande erfarenhet av att bygga bolag och partnerskap inom fastighetssektorn. I vissa partnerskap är det vi själva som utvecklat affärsområdet och i efterhand tagit in en partner, i andra partnerskap kompletterar vi en entreprenör med kapital, nätverk och strategisk fastig hetsexpertis. Målsättningen är alltid att bolagen ska växa snabbare genom partnerskap än på egen hand. Målet är också att kunna göra för- ändringar i innehaven snabbare än vad ett renodlat fastighetsbolag kan. Per den 31 december 2021 ägde Fastator sju större innehav; Företags- parken, Point Properties, Studentbostäder i Norden, Vrenen, Genova- Fastator, Svenska Bostadskompaniet, samt Nordic PM. Vi har ingen uttalad exitstrategi utan utvärderar löpande portföljen uti- från en aktiv ägarambition. FASTATORS RESULTAT Fastators intäkter uppgår under 2021 till 372,8 MSEK (245,8), vilket mot- svarar en ökning om 52%. De högre intäkterna beror primärt på förvärv av fastigheter och företag. Nordic PM har under 2021 förvärvat service- koncernen Nativus samt Kom Fastighetsförvaltning, dessa förvärv har bidragit med en intäktsökning om cirka 60 MSEK i förhållande till före- gående år. Totala rörelsekostnader uppgår till -370,6 MSEK (-267,7), varav personal- kostnader om -150,1 MSEK (-101,3) och övriga rörelsekostnader, inklusive råvaror och förnödenheter och fastighetskostnader om -197,7 MSEK (-151,3), där drifts- och fastighetskostnader om -117,4 MSEK (-73,5) ingår. De högre kostnaderna beror likt intäkterna på ett större antal fastigheter samt ökad verksamhet inom Nordic PM. Avskrivningar uppgår till -22,7 MSEK (-15,0), förändringen beror på högre avskrivningar relaterade till nya kundkontrakt i samband med Nordic PM:s förvärv av Nativus och Kom Fastighetsförvaltning. Realiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgår till 19,5 MSEK (68,6) och hänförs till avyttringen av Hyllinge. Totala värdet av de fastigheter som har sålts under 2021 uppgår till 233,0 MSEK. De orealise- rade värdeförändringarna avseende fastigheter uppgår till 563,4 (90,3) MSEK och är främst hänförliga till omförhandlade kontrakt, men även något justerade direktavkastningskrav. Resultat från andelar i intressebolag uppgår till 124,7 MSEK (194,6), Det lägre resultatet beror primärt på att koncernen i jämförelseperioden ägde an - delar i Offentliga Hus. Innehavet avyttrades i slutet av 2020 och påverkar således inte koncernens rörelseresultat under innevarande period (not 4). FINANSIELLA STÄLLNING Fastighetsvärdet ökade med 4 514,1 MSEK till 5 703 MSEK (1 189), där avyttringar utgör -233,0 MSEK (-431,9) , förvärv 4 129,8 MSEK och värde- förändringar 563,4 MSEK. Se mer om förändringar i fastighetsbeståndet i not 13. Andelar i intresse bolag uppgår till 667,4 MSEK (928,7). Förändring av andelar i intressebolag beror främst på att koncernen har erhållit bestämmande inflytande i det tidigare intressebolaget Företagsparken. Företagsparken utgör per balansdagen ett konsoliderat dotterbolag och tidigare andelar har värderats till verkligt värde över resultaträkningen (not 18). Orealiserade värdeförändringar uppgår till 77,9 MSEK. Eget kapital uppgår per balansdagen till 2 480,7 MSEK (1 621,3) mot- svarande en ökning om 53,0% jämfört med samma tidpunkt förra året. Under perioden har obligationslån om 1 002 MSEK (1 000) i Fastator emitterats och obligationslån om 372,5 MSEK (700) har amorterats, läs mer om detta i not 24. Immateriella tillgångar i form av goodwill och kundkontrakt har ökat med 91,3 MSEK, vilket beror på att Nordic PM genomfört rörelseförvärv av bolagen Nativus och Kom fastighetsförvaltning (not 32). SKATT Aktuell skatt för perioden, beräknad med en nominell skattesats om 20,6 (21,4) % uppgår till -13,5 MSEK (-8,3). Uppskjuten skatt är beräknad med en nominell skattesats om 20,6 % och förändringen över resultatet i år uppgår till -101,2 MSEK (- 17,0). Förändrringen är främst hänförlig till orealiserade värdeförändringar av fastigheter. SEGMENT Affärsområdet Fastighetsägande bolag redovisar ett rörelseresultat under året om 641,4 MSEK (352,6). Ökningen är hänförlig till Företags- parken som i jämförelseperioden utgjorde ett intressebolag under delar av året. Point redovisar ett rörelseresultat om 194,7 MSEK (119,8) vilket beror på ett utökat fastighetsbestånd samt positiva värdeförändringar avseende fastigheterna. Tjänstebolag avser det affärsområde där resultat från koncernens för- valtningstjänster återfinns och består i sin helhet av Nordic PM-koncer- nen. Affärsområdet redovisar ett rörelseresultat om 6,6 (0,7) MSEK. Intäkterna har ökat från 142,3 MSEK till 216,0 MSEK. Ökningen beror till största delen på förvärv av bolagen Nativus om Kom fastighetsförvalt- ning. Affärsområdet Övrigt redovisar ett rörelseresultat om 126,4 MSEK (38,5). Förändringen beror primärt på att resultat från under året förvärvade fastigheter har redovisats inom affärsområdet fram till 1 december. Totalt ingår i detta 4 (2) stycken fastigheter samt en tomträtt i affärsom- rådet per balansdagen. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 64 FINANSIELLA RAPPORTER FASTATOR 2021 65 KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse- kapitalet uppgår till 122,6 MSEK (-84,2). Det högre kassaflödet beror primärt på att koncernen erhöll kontant utdelning från intressebolag. Utöver detta har ränteinbetalningarna ökat i innevarande period och uppgår till 29,4 MSEK (17,2), vilket beror på utökad utlåning till koncer- nens intressebolag. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgår till -1 987,8 MSEK (197,4). Under perioden har koncernen investerat i flertalet joint venture- och intressebolag via kapitaltillskott i form av ägarlån samt teckning av nyemitterade aktier. Fastator och konsolide- rade dotterbolag har under perioden investerat i fastigheter i form av förvärv av fastigheter i bland annat Värmland, Strömstad, Motala, Hyllinge samt Stockholm och Södertälje.Totalt uppgår kassaflödesef- fekten av investeringar i fastigheter, rörelsefövärv och intressebolag samt joint ventures till -2 112,8 MSEK (-495,0). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgår till 1 207,0 MSEK (504,8). Förändringen beror främst på att Fastator har utökat den befintliga obligationen med 200 MSEK samt att dotterbolaget Point Properties har emitterat ett nytt säkerställt obligationslån om 600 MSEK. Fastators dotter- bolag Vivskä har utökat sin belåning med 600 MSEK från bolaget Calibrium. Kassaflödet från amortering av lån uppgår till -626,3 MSEK (-743,2) vilket är hänförligt till att Point Properties amorterat den tidigare säkerställda obligationen om 372,5 MSEK samt att förvärvsreverser har reglerats. Koncernens soliditet uppgick till 33,5% (47,7). MODERBOLAGETS RESULTAT Moderbolagets resultat före skatt för perioden uppgår till 603,3 MSEK (122,9). Det högre resultatet beror främst på ett högre resultat från ande- lar i dotterbolag. Under perioden har värdet på dotterbolaget Nordic PM ökat med 73,7 MSEK. Värdeförändringarna påverkas av finansiella kost- nader i dotterbolagen, då de till stor del är lånefinansierade. Större delen av dessa lån är gentemot moderbolaget som därmed får ränteintäkter, vilka under perioden uppgår till 106,5 MSEK (57,8). Moderbolaget redovisar ett resultat från intressebolag om 48,5 MSEK (164,5). Under 2020 ägde Fastator andelar i Offentliga Hus vilket påverkade resultaträkningen positivt med 150,8 MSEK. Innehavet avyttrades i december 2020. Under innevarande period har innehavsbolag Genova- Fastator delats ut från dotterbolaget Vivskä till moderbolaget. Orealiserade värdeförändringar på innehavet redovisas per 2021 i bolagets resultat- räkning. Periodens orealiserade värdeförändringar på GenovaFastator uppgår till 14,9 MSEK (0). Under perioden har moderbolaget anskaffat andelar i intressebolagen Svenska Bostadskompaniet samt Vrenen, vilket har bidragit med orealiserade värdeförändringar om 23,4 MSEK (0). PERSONAL I moderbolaget var per balansdagen 18 (11) anställda. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER • Fastator investerar i fastighetsrelaterade företag. Verksamheten inne- bär risker hänförliga till både Fastator och innehaven. Dessa omfattar framför allt marknadsmässiga, verksamhetsrelaterade och transak- tionsrelaterade risker och kan avse både generella risker, såsom omvärldshändelser och den makroekonomiska utvecklingen, samt företags- och branschspecifika risker. Fastators framtida resultatut- veckling är till stor del beroende av de underliggande innehavens framgång och avkastning, vilken också bland annat är beroende av hur framgångsrika ledningsgruppen och styrelse är på att utveckla inne- havet och genomföra värdeskapande initiativ. • Fastator är även exponerad för olika slag av finansiella risker, främst relaterade till lån, kundfordringar och leverantörsskulder. De finan- siella riskerna består av finansieringsrisk, ränterisk och kreditrisk. Det är även väsentligt att Fastator har förmåga att attrahera och behålla personal med rätt kompetens och erfarenhet. FRAMTIDA UTVECKLING Fastators fokus de kommande åren kommer till stor del att ligga på Före- tagsparken samt Point Properties där målsättningen främst är att växa genom förvärv samt nybyggnation av fastigheter. AKTIE OCH ÄGARSTRUKTUR Fastator hade per den 31 december 2021 ca 7 300 aktieägare och totalt antal aktier var 77 712 648 stycken. Baserat på den av Euroclear förda aktieboken utgör bolagets tio största aktieägare baserat på kapitalandel följande: Ägare Kapitalandel & röster % Joachim Kuylenstierna (via bolag) 27,7 % Mats Lundberg (via bolag) 27,5 % Nordnet Pensionsförsäkring 4,4 % Ulf Adelsohn 3,1 % Avanza Pension 3,0 % Futur Pension 2,2 % Ålandsbanken 1,9 % Mats Hulth i Stockholm AB 1,5 % Svante Bengtsson 1,3 % Fredrik Grevelius 1,1 % Totalt 73,7 % Substansvärde Fastators substansvärde uppgick till 2 278,6 MSEK (1 677,2) per den 31 december 2021, motsvarande 29,32 kronor (21,77) per aktie före ut- spädning. Aktiekapital Aktiekapitalet uppgick per den 31 december 2021 till 24 868 047 kronor. Under 2021 har en apportemission genomförts i samband med förvärvet av Åregården vilket medförde att aktiekapitalet ökade med 218 943 SEK. Fastators aktie Fastators aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Slutkursen per den 31 december 2021 uppgick till 23,60 kronor (20,00). Resultatet per aktie före utspädning för perioden uppgick till 6,08 kronor (3,36). Utdelningspolicy Fastators styrelse antog i februari 2021 en ny utdelningspolicy som inne- bär en stabilt ökande kontant utdelning samt från tid till annan sakutdel- ning av engångskaraktär i form av aktier i noterade innehavsbolag. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTATOR 2019 65 FINANSIELLA RAPPORTER 66 STYRELSE OCH LEDNING Styrelsen skall enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst sju ledamöter utan styrelsesuppleanter. Styrelsens representanter väljs genom val på årsstämma i bolaget och deras respektive förordnande löper ut, i enlighet med vad som stadgas i lag, vid utgången av nästkom- mande årsstämma i bolaget. Styrelsen tillsätter den verkställande direk- tören. Styrelsen skall årligen hålla konstituerande sammanträde efter årsstämma, därutöver skall styrelsen sammanträda vid behov. Vid det konstituerande sammanträdet skall bland annat styrelsens ordförande utses om detta inte gjorts av årsstämman, bolagets firmatecknare fast- ställas samt styrelsens arbetsordning gås igenom och fastställas. På bola- gets styrelsemöten behandlas normalt bolagets finansiella situation samt frågor av större ekonomisk, principiell betydelse eller annan större bety- delse för bolaget. Verkställande direktör redogör löpande för affärsläget och strategiska frågeställningar. Styrelsen är enligt styrelsens arbetsord- ning beslutsför när fler än hälften av ledamöterna är närvarande. Fastators styrelse har under året sammanträtt 37 gånger. På sidorna 54-58 i årsredovisningen redogörs för Fastators Bolags- styrningsrapport. BOLAGSSTÄMMOR Årsstämman kommer att avhållas den 5 maj 2022. HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG • Efter periodens utgång höll Fastator extra bolagsstämma. Bland annat beslutades att godkänna överlåtelse av teckningsoptioner i dotterbolaget Företagsparken Norden Holding AB till ledande befattningshavare och styrelseledamöter som även är ledande befattningshavare i AB Fastator. • Fastators innehavsbolag Företagsparken har emitterat en obligation om 500 Mkr som kommer användas för ytterligare tillväxt. • Fastators innehavsbolag Företagsparken har via Abamco förvärvat 5 fastigheter i Eskilstuna med ett underliggande fastighetsvärde om 120 MSEK. • Rysslands invasion av Ukraina har skapat oro i många ekonomier runt om i världen. För närvarande är det för tidigt att bedöma de långsiktiga konsekvenserna av konflikten. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION (KRONOR) Vinstdisposition moderbolaget: Balanserade vinstmedel 1 662 781 474 Årets resultat 603 306 430 Summa 2 266 087 905 Styrelsen och verkställande direktören föreslår: Till aktieägarna utdelas 1,00 kronor per aktie 77 712 648 I ny räkning balanseras 2 188 375 257 Summa 2 266 087 905 Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncernredovis- ningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstan- darder IFRS sådana de antagits av EU och ger en rättvisande bild av kon- cernens ställning och resultat. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen och moderbolaget ger en rätt- visande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i kon- cernen står inför. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efter- följande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskom- mentarer. HÅLLBARHETSRAPPORT I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Fastator valt att upprätta hållbar- hetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. Håll- barhetsrapporten finn spå sidorna 31-52 i denna årsredovisning. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 66 FINANSIELLA RAPPORTER 67 2021 2020 2019 2018 2017 Avkastning på eget kapital, % 26,4% 16,2% 42,2 % 43,0 % 9,3 % Soliditet, % 33,5% 47,7% 43,9 % 62,5 % 67,0 % Omsättning, TSEK 372 846 245 813 218 403 111 717 47 048 Periodens resultat, TSEK 540 509 243 874 483 828 320 164 51 457 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, TSEK 468 983 243 330 482 145 317 899 51 364 Substansvärde hänförligt till moderbolagets aktieägare, TSEK 2 278 570 1 677 225 1 439 859 915 424 584 686 Nyckeltal per aktie Börskurs på bokslutsdagen, kr 23,60 20,00 15,96 8,00 5,08 Utdelning, kr¹ 0,65 1,62 - - - Substansvärde per aktie efter utspädning, kr 29,32 21,77 19,27 13,06 7,83 Resultat per aktie efter utspädning, kr 6,08 3,25 6,45 4,53 0,73 Antal utestående aktier i genomsnitt - före utspädning 77 073 438 72 496 802 70 101 605 70 101 605 70 101 605 - efter utspädning 77 073 438 74 810 261 74 714 105 70 101 605 70 101 605 Antal utestående aktier - före utspädning 77 712 648 77 028 450 70 101 605 70 101 605 70 101 605 - efter utspädning 77 712 648 77 028 450 74 714 105 70 101 605 70 101 605 1) Inklusive sakutdelning av aktier i Offentliga Hus i Norden AB (publ) 2020 Definitioner Se redovisningsprinciper not 2.12 samt Härledning nyckeltal sida 120 FLERÅRSÖVERSIKT 67 FLERÅRSÖVERSIKT FINANSIELLA RAPPORTER FASTATOR 2021 68 TSEK Not 2021 2020 Nettoomsättning 210 573 129 050 Hyresintäkter 4,5 155 358 107 981 Övriga rörelseintäkter 6 915 8 781 Summa intäkter 5 372 846 245 813 Råvaror och förnödenheter 4 -44 870 -35 531 Fastighetskostnader 4 -72 517 -37 957 Kostnader för ersättning till anställda 6 -150 108 -101 304 Övriga rörelsekostnader 4, 7 -80 359 -77 849 Avskrivningar immateriella och materiella anläggningstillgångar 12, 15,17 -22 719 -15 008 Värdeförändring fastigheter, realiserade 19 500 68 576 Värdeförändring fastigheter, orealiserade 13 563 361 90 347 Resultat från intresseföretag 18 124 736 194 562 Rörelseresultat 709 870 331 649 Finansiella poster Finansiella intäkter 9 131 398 72 533 Finansiella kostnader 10 -162 809 -94 542 Övriga finansiella kostnader 10 -23 306 -40 404 Summa finansiella poster -54 717 -62 414 Resultat före skatt 655 153 269 236 Aktuell skatt 11 -13 468 -8 322 Uppskjuten skatt 11 -101 175 -17 039 Periodens resultat 540 509 243 874 Resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 468 983 243 330 Innehav utan bestämmande inflytande 31 71 526 544 Summa 540 509 243 874 Ovanstående resultaträkning ska läsas tillsammans med de bifogade noterna. Resultat per aktie Resultat per aktie före utspädning, kronor Totalt resultat per aktie före utspädning hänförligt till moderbolagets aktieägare 29 6,08 3,36 Resultat per aktie efter utspädning, kronor Totalt resultat per aktie efter utspädning hänförligt till moderbolagets aktieägare 29 6,08 3,25 Antal utestående aktier i genomsnitt före utspädning 29 77 073 438 72 496 802 Antal utestående aktier i genomsnitt efter utspädning 29 77 073 438 74 810 261 KONCERNENS RESULTATRÄKNING FINANSIELLA RAPPORTER 69 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT TSEK 2021 2020 Periodens resultat 540 509 243 874 Övrigt totalresultat - - Summa totalresultat 540 509 243 874 PERIODENS TOTALRESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL: Moderbolagets ägare 468 983 243 330 Innehav utan bestämmande inflytande 71 526 544 Summa 540 509 243 874 Ovanstående resultaträkning ska läsas tillsammans med de bifogade noterna. FINANSIELLA RAPPORTER FASTATOR 2021 70 KONCERNENS BALANSRÄKNING TSEK Not 2021-12-31 2020-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 59 780 6 624 Kundavtal 44 338 6 166 Summa immateriella anläggningstillgångar 12 104 118 12 790 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 13 5 702 951 1 188 900 Nyttjandrättstillgångar 17 42 383 40 911 Inventarier 15 23 016 7 636 Pågående nyanläggningar 14 54 882 17 178 Summa materiella anläggningstillgångar 5 823 232 1 254 625 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 18 667 438 928 731 Fordringar på intresseföretag 19 15 000 36 263 Övriga värdepappersinnehav 20 15 648 8 612 Andra långfristiga fordringar 115 161 1 961 Summa finansiella anläggningstillgångar 813 247 975 567 Summa anläggningstillgångar 6 740 597 2 242 982 Omsättningstillgångar Pågående arbete för annans räkning 1 634 1 363 Kundfordringar 21 42 969 19 640 Fordringar hos intresseföretag 19 2 922 5 032 Övriga kortfristiga fordringar 19 80 165 197 778 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 22 35 363 9 645 Kortfristiga placeringar 41 917 - Likvida medel 23 450 565 925 410 Summa omsättningstilllgångar 655 534 1 158 868 SUMMA TILLGÅNGAR 7 396 131 3 401 851 FINANSIELLA RAPPORTER 71 TSEK Not 2021-12-31 2020-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 29 24 868 24 649 Övrigt tillskjutet kapital 293 105 223 720 Balanserat resultat inklusive årets resultat 1 786 096 1 367 191 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 104 069 1 615 560 Innehav utan bestämmande inflytande 31 376 710 5 698 Summa eget kapital 2 480 779 1 621 258 Långfristiga skulder Avsatt till pensioner 361 361 Uppskjutna skatteskulder 11 174 501 61 665 Obligationslån 19, 24 1 972 074 978 747 Långfristiga skulder till kreditinstitut 19, 24 1 597 169 71 375 Leasingskuld 17 32 943 32 743 Övriga långfristiga skulder 19, 24 601 600 132 350 Ej räntebärande skulder 11 893 10 518 Summa långfristiga skulder 4 390 541 1 287 759 Kortfristiga skulder Kortfristiga skulder till kreditinstitut 19, 24 81 041 2 673 Obligationslån 19, 24 - 372 451 Leasingskuld 17 8 964 7 332 Leverantörsskulder 36 018 19 518 Aktuell skatteskuld 11 24 158 11 234 Övriga kortfristiga skulder 19 177 348 30 322 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 197 282 49 304 Summa kortfristiga skulder 524 810 492 834 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 396 131 3 401 851 Ovanstående balansräkning ska läsas tillsammans med de bifogade noterna. FINANSIELLA RAPPORTER FASTATOR 2021 72 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL TSEK Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat Summa eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 jan 2020 22 433 112 095 1 248 131 1 382 659 5 155 1 387 814 Återköp av teckningsoptioner -27 671 -27 671 - -27 671 Inlösen av teckningsoptioner 112 3 262 3 374 - 3 374 Nyemission 2 105 141 381 143 486 - 143 486 Emissionskostader -5 346 -5 346 - -5 346 Utdelning -124 270 -124 270 - -124 270 Transaktioner med aktieägare, redovisade direkt i eget kapital 2 217 111 626 -124 270 -10 427 0 -10 427 Periodens resultat, jan-dec 2020 243 330 243 330 544 243 874 Summa totalresultat 0 0 243 330 243 330 544 243 874 Utgående balans per 31 dec 2020 24 649 223 720 1 367 191 1 615 560 5 698 1 621 258 Nyemission 219 58 641 58 860 20 358 79 218 Teckningsoptioner 10 844 10 844 - 10 844 Återköp av teckningsoptioner -100 -100 - -100 Utdelning -50 078 -50 078 - -50 078 Köp av innehav utan bestämmande inflytande 279 126 279 126 Transaktioner med aktieägare, redovisade direkt i eget kapital 219 69 385 -50 078 19 525 299 484 319 009 Periodens resultat, jan-dec 2021 468 983 468 983 71 526 540 509 Summa totalresultat 0 0 468 983 468 983 71 526 540 509 Utgående balans per 31 dec 2021 24 868 293 105 1 786 096 2 104 069 376 710 2 480 779 FINANSIELLA RAPPORTER 73 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN FÖR KONCERNEN TSEK Not 2021 2020 Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat 709 870 331 649 Avskrivningar 22 719 15 008 Övriga ej kassaflödespåverkande poster -712 273 -368 434 Erhållen ränta 29 429 17 210 Erhållen utdelning 204 044 8 900 Betald ränta -131 746 -93 304 Betalda inkomstskatter 595 4 815 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet 122 638 -84 156 Kassaflöde från förändring av röreslekapitalet Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar 176 318 186 875 Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder 6 976 -124 772 Kassaflöde från den löpande verksamheten 305 931 -22 053 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter 13 -820 150 -435 069 Investeringar i inventarier -5 994 - Investeringar i immateriella tillgångar - - Investeringar i intresseföretag 18 -1 292 636 -59 940 Investeringar i övriga finansiella fordringar 19 -103 723 -179 897 Erhållen amortering från intressebolag 236 295 - Rörelseförvärv -64 694 - Förändring av kortfristiga placeringar 63 089 - Avyttring av intressebolag - 864 080 Avyttring fastigheter - 8 179 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 987 813 197 353 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 30 Nyemission 30 000 146 748 Emissionskostnader - -5 146 Ökning/minskning kortfristiga finansiella skulder - - Upptagna lån 30 1 862 271 1 200 000 Amortering av lån 30 -626 284 -743 171 Transaktionskostnader 29 -18 836 -23 301 Teckningsoptioner 10 065 - Återköp av teckningsoptioner 29 -100 -24 296 Utdelning -50 078 -46 007 Utdelning minoriteten - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 207 038 504 827 Minskning/ökning av likvida medel Periodens kassaflöde -474 845 680 128 Likvida medel vid årets början 925 410 245 283 Likvida medel vid periodens slut 23 450 565 925 410 Ovanstående rapport över förändringar i kassaflöden ska läsas tillsammans med de bifogade noterna. FINANSIELLA RAPPORTER FASTATOR 2021 74 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET TSEK Not 2021 2020 Nettoomsättning - - Övriga rörelseintäkter 17 158 10 982 Summa intäkter 17 158 10 982 Kostnader för ersättning till anställda 6 -40 319 -26 837 Övriga rörelsekostnader 7 -29 927 -40 745 Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar 15 -309 -340 Orealiserad värdeförändring koncernföretag 8, 17 71 747 88 097 Realiserad värdeförändring koncernföretag 8, 17 480 124 -302 Resultat från intresseföretag 18 48 493 164 504 Rörelseresultat 546 967 195 360 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9 106 543 57 800 Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -78 765 -66 915 Värdeförändringar finansiella placeringar 9, 20 67 844 15 600 Övriga finansiella kostader 10 -10 317 -36 323 Summa finansiella poster 85 305 -29 838 Bokslutsdispositioner Mottagna koncernbidrag -29 062 -39 800 Summa bokslutsdispositioner -29 062 -39 800 Resultat före skatt 603 210 125 722 Skatt 11 97 -2 849 Periodens resultat 603 307 122 873 TSEK 2021 2020 Periodens resultat 603 307 122 873 Övrigt totalresultat - - Summa totalresultat 603 307 122 873 FINANSIELLA RAPPORTER 75 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING TSEK Not 2021-12-31 2020-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 13 10 229 10 229 Pågående nyanläggningar 14 2 745 2 673 Inventarier 15 2 165 2 322 Summa materiella anläggningstillgångar 15 139 15 225 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 16 2 329 720 1 230 694 Andelar i intresseföretag 18 305 506 - Andra långfristiga placeringar 19 5 670 8 612 Fordringar hos koncernföretag 19 419 851721 107 Fodringar på intressebolag 15 000 - Andra långfristiga fordringar 19 15 000 - Summa finansiella anläggningstillgångar 3 392 003 1 659 156 Summa anläggningstillgångar 3 407 142 1 674 381 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 21 122 84 Fordringar hos intresseföretag 19 31 4 388 Fordringar hos koncernföretag 149 523 90 422 Kortfristiga placeringar 41 917 - Aktuella skattefordringar 11 - - Övriga kortfristiga fordringar 19 10 362 187 590 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 22 62 099 60 403 Kortfristiga fordringar 264 054 342 887 Likvida medel 23 248 855 864 391 Summa omsättningstilllgångar 512 909 1 207 278 SUMMA TILLGÅNGAR 3 920 051 2 881 659 FINANSIELLA RAPPORTER FASTATOR 2021 76 TSEK Not 2021-12-31 2020-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 29 24 868 24 649 Summa bundet eget kapital 24 868 24 649 Fritt eget kapital Överkursfond 465 968 448 340 Balanserat resultat 1 196 814 1 119 984 Årets resultat 603 306 122 873 Summa fritt eget kapital 2 266 088 1 691 196 Summa eget kapital 2 290 956 1 715 846 Långfristiga skulder Obligationslån 24 1 379 509 978 747 Skulder till kreditinstitut 19 22 560 23 366 Övriga långfristiga skulder 24 9 718 9 718 Summa långfristiga skulder 1 411 787 1 011 831 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 19 720 635 Leverantörsskulder 19 2 184 2 620 Skulder till koncernföretag 171 593 124 800 Övriga kortfristiga skulder 2 612 4 664 Aktuell skatteskuld 11 18 289 1 250 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 21 911 20 015 Summa kortfristiga skulder 217 308 153 982 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 920 051 2 881 659 Ovanstående balansräkning ska läsas tillsammans med de bifogade noterna. FINANSIELLA RAPPORTER 77 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL Bundet eget kapital Fritt eget kapital TSEK Aktiekapital Ej registrerat aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2020 22 433 - 336 684 1 244 254 1 603 371 Återköp av teckningsoptioner -27 671 -27 671 Inlösen av teckningsoptioner 112 3 262 3 374 Nyemission 2 105 141 411 143 516 Emissionskostnader -5 346 -5 346 Utdelning i enlighet med förslag på extrastämma -124 270 -124 270 Årets resultat 122 873 122 873 Utgående balans per 31 december 2020 24 649 0 448 340 1 242 857 1 715 845 Teckningsoptioner 5 700 5 700 Återköp av teckningsoptioner -100 -100 Nyemission 219 17 628 17 847 Emissiomskostnader -1 576 -1 566 Utdelning -50 068 -50 078 Årets resultat 603 307 603 307 Utgående balans per 31 december 2021 24 868 0 465 968 1 800 120 2 290 956 Ovanstående balansräkning ska läsas tillsammans med de bifogade noterna. FINANSIELLA RAPPORTER FASTATOR 2021 78 TSEK Not 2021 2020 Kassaflöde från rörelsen, kvarvarande verksamhet Rörelseresultat 546 967 195 360 Av- och nedskrivningar av materiella tillgångar 15 309 340 Övriga ej likviditetspåverkande poster 1) -600 365 -168 654 Erhållen utdelning 201 500 - Erhållen ränta 181 713 36 236 Betald ränta -80 601 -100 502 Betalda inkomstskatter 724 -866 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet 250 246 -38 086 Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet Ökning (–)/minskning (+) av kortfristiga fordringar 155 321 -55 199 Ökning (+)/minskning (–) av kortfristiga skulder 677 028 -766 598 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 082 594 -859 883 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investering i materiella tillgångar - -896 Avyttringar av materiella tillgångar -222 46 Investeringar i intressebolag -301 634 - Avyttringar av intressebolag 187 231 - Investering i dotterbolag -1 192 265 -140 452 Avyttring av dotterbolag 233 096 - Avyttring av övriga finansiella tillgångar - -129 558 Ökning / minskning av kortfristiga placeringar -41 917 - Investering / Avyttring i övriga finansiella anläggningstillgångar -930 165 1 448 122 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 045 876 1 177 262 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Nyemission 5 541 143 485 Emissionskostnader - -5 346 Återköp av teckningsoptioner - -24 296 Utbetald utdelning -50 068 -46 007 Upptagna lån 30 392 994 1 000 950 Amortering av lån 30 -720 -700 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 347 746 368 786 Minskning/ökning av likvida medel Periodens kassaflöde -615 535 686 165 Likvida medel vid årets början 864 391 178 226 Likvida medel vid periodens slut 23 248 855 864 391 1) avser orealiserade värdeförändringar samt sakutdelning. Ovanstående rapport över kassaflöden för moderbolaget ska läsas tillsammans med de bifogade noterna. RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN FÖR MODERBOLAGET NOTER 79 NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA NOT 1. ALLMÄN INFORMATION Aktiebolaget Fastator (publ) ”Fastator” (organisationsnummer 556678-6645) är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Fastator aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan 2021. Företagets säte är Stockholm. Företaget är moderföretag i Fastator- kocernen, vars huvudsakliga verksamhet är att investera i fastighetsrela- terade företag. Mer information om företagets verksamhet och väsentliga händelser framgår av förvaltningsberättelsen. Koncernens och moder- bolagets funktionella valuta är svenska kronor. Alla belopp anges i tusen- tals svenska kronor (TSEK) om inget annat anges. Verksamheten i moderbolaget består enbart av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar i fastighetsägande dotterbolag och intressebolag. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen den 5 april 2022 och föreläggs för fastställande vid årsstämman den 5 maj 2022. NOT 2. SAMMANFATTNING AV VIKTIGA REDOVISNINGSPRINCIPER De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna kon- cernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat anges. 2.1 Grund för rapporternas upprättande Koncernredovisningen för Fastatorkoncernen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen, RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner, samt International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar från IFRS Interpretations Committee (IFRS IC) sådana de antagits av EU. Koncernredovisningen har upprättats utifrån antagandet om fortlevnad (going concern). Tillgångar och skulder är värderade enligt anskaffnings- värdesmetoden, förutom avseende förvaltningsfastigheter samt vissa finansiella tillgångar och skulder, vilka värderas till verkligt värde. De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när koncernredo- visning upprättats anges nedan. Om inte annat anges har dessa principer tillämpats konsekvent för alla presenterade år. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för finansiell rap- portering utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Det innebär att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan i avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor, vilken också är rapporterings- valutan för såväl moderbolaget som koncernen. Samtliga belopp är, om inget annat anges, redovisade i tusental kronor och avser perioden 1 januari – 31 december för resultaträkningsrelaterade poster respektive 31 december för balansräkningsrelateradeposter. Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver användning av en del viktiga uppskattningar för redovisningsändamål. Vidare krävs att ledningen gör vissa bedömningar vid tillämpningen av koncernens redo- visningsprinciper. De områden som innefattar en hög grad av bedömning, som är komplexa eller sådana områden där antaganden och uppskatt- ningar är av väsentlig betydelse för koncernredovisningen anges i not 3. 2.1.1 Ändringar i redovisningsprinciper och upplysningar NYA STANDARDER, ÄNDRINGAR OCH TOLKNINGAR SOM TILLÄMPAS AV KONCERNEN Förändringar i IFRS 9, IAS 39 och IFRS 7 hänförligt till referensränte- reformen fas 2 trädde i kraft den 1 januari 2021 och ger vägledning kring hur effekterna av reformen ska redovisas. De ändrade redovisnings- principerna resulterade inte i någon påverkan på de finansiella rappor- terna. Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsut- talanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka Fastator resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR SOM TRÄDER I KRAFT 2022 Av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka Fastator resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfatt- ning. Samma sak gäller svenska regelverk. 2.2 Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader från balans dagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. 2.3 Koncernredovisning 2.3.1 Dotterbolag Dotterbolag är alla företag (inklusive strukturerade företag) över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företaget. Dotterbolag inkluderas i koncern- redovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelseför- värv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterbolag utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder som koncernen ådrar sig till tidigare ägare av det förvärvade bolaget och de aktier som emitterats av koncernen. Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelseför- värv, oavsett om förvärvet består av egetkapitalandelar eller andra till- gångar. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterbolag utgörs av de verkliga värdena av: • överlåtna tillgångar, • skulder som koncernen ådrar sig till tidigare ägare, • aktier som emitterats av koncernen, • tillgångar eller skulder som är en följd av ett avtal om villkorad köpeskilling, • tidigare egetkapitalandel i det förvärvade företaget. NOTER FASTATOR 2021 80 Identifierbara förvärvade tillgångar, övertagna skulder och övertagna eventualförpliktelser i ett rörelseförvärv värderas, med ett fåtal undan- tag, inledningsvis till verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv, det vill säga förvärv för förvärv, avgör koncernen om innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionella andel i det redovisade värdet av det förvärvade företagets identifierbara nettotillgångar. Förvärvsrelate- rade kostnader kostnadsförs när de uppstår. Goodwill avser det belopp varmed: • överförd ersättning, • eventuellt innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget, och • verkliga värdet vid förvärvstidpunkten på tidigare egetkapitalandel i det förvärvade företaget, (om rörelseförvärvet genomförts i steg) överstiger verkligt värde på identifierbara förvärvade nettotillgångar. Om beloppet understiger verkligt värde för de förvärvade nettotill- gångarna, i händelse av ett förvärv till lågt pris, redovisas mellanskillnaden direkt i resultaträkningen. Villkorad köpeskilling klassificeras antingen som eget kapital eller som finansiell skuld. Belopp klassificerade som finansiella skulder omvärderas varje period till verkligt värde. Eventu- ella omvärderings- vinster och förluster redovisas resultatet. Då förvärv av dotterbolag inte avser förvärv av rörelse, utan förvärv av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffningskost- naden på de förvärvade nettotillgångarna i förvärvsanalysen. I not 3.2 finns en närmare beskrivning av koncernens avgränsning mellan rörelse- och tillgångsförvärv. Koncerninterna transaktioner, balans- poster samt orealiserade vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföretag elimineras. Redovisningsprinciperna för dotterbolag har i förekommande fall anpassats för att garantera en konsekvent till- lämpning av koncernens principer. 2.3.2 Intressebolag och joint ventures Intressebolag och joint ventures är alla de företag där koncernen har ett betydande men inte bestämmande inflytande, vilket i regel gäller för aktieinnehav som omfattar mellan 20 och 50 procent av rösterna. Inne- hav i intressebolag och joint ventures redovisas till verkligt värde över resultat räkningen i enlighet med IFRS 9. Resultat av avyttring av aktier i intressebolag beräknas i enlighet härmed. 2.3.3 Förändringar i ägarandel i ett dotterbolag utan förändring av bestämmande inflytande Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som inte leder till förlust av kontroll redovisas som eget kapitaltransaktioner, dvs som transaktioner med ägarna i deras roll som ägare. En förändring i ägarandel redovisas genom en justering av de redovisade värdena för innehaven med och utan bestämmande inflytande så att de återspeglar förändringarna i deras relativa innehav i dotterbolaget. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterbolagets nettotillgångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital. När koncernen inte längre har ett bestämmande inflytande, värderas varje kvarvarande innehav till verkligt värde per den tidpunkt när den förlorar det bestämmande inflytandet. Ändringen i redovisat värde redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet används som det första redovisade värdet och utgör grund för den fortsatta redovisningen av det kvarvarande innehavet som intressebolag, joint venture eller finansiell tillgång. Alla belopp avseende den avyttrade enheten som tidigare redovisats i övrigt totalresultat, redovisas som om koncernen direkt hade avyttrat de hän- förliga tillgångarna eller skulderna. Detta kan medföra att belopp som tidigare redovisats i övrigt totalresultat omklassificeras till resultatet. Om ägarandelen i ett joint venture eller intressebolag minskas men gemensam kontroll (JV) eller betydande inflytande (intressebolag) kvar- står omklassificeras endast ett proportionellt belopp av den vinst eller förlust som tidigare redovisades i övrigt totalresultat till resultatet. 2.3.4 Segmentrapportering Så som föreskrivet i IFRS 8 delar Fastator upp koncernen i rörelseseg- ment utifrån den uppdelning företagsledning och ytterst VD, som är företagets högste verkställande beslutsfattare, styr och följer upp den finansiella ställningen. Rörelsesegmentens uppdelning har utgångs- punkt i hur koncernen är uppdelad organisatoriskt, vilket även är så den finansiella informationen är uppdelad. Intäkter och kostnader i respek- tive segment är kopplade till samma typ av verksamhet. Fastator har delat upp verksamheten i tre affärsområden; Fastighet- sägande bolag, Tjänstebolag samt Övriga fastighetsbolag. Varje affärs- område består av en till flera bolag där ägande varierar från ca 10 procent till helägda. Varje bolag anses möta definitionen att utgöra ett separat segment eftersom respektive bolag kan ådra sig intäkter/kostnader, det finns finansiell information tillgänglig och högste verkställande besluts- fattare (HVB) följer upp innehaven separat. Koncernen presenterar seg- mentsinformation per bolag men inkluderar även totalt per affärsområde i de externa finansiella rapporterna. Detta bedöms vara den mest relevanta uppdelningsgrunden för att kategorisera intäkter och värdeförändringar inom koncernen. Denna uppdelning ger upplysning om det mest primära analysbehovet för koncernen samt ger läsaren möjlighet att få förståelse för de olika affärsområden som Fastator är involverad i för att kunna be - döma konjunkturkänslighet för koncernen samt andra ekonomiska faktorer som kan påverka intäkterna och värdeförändringarna. • Fastighetsägande bolag – avser dotterbolag som förvaltar fastigheter samt fastighetsbolag som innehas i investeringsändamål och klassificeras som intressebolag eller joint ventures. Fastighetsbolag som utgör intressebolag eller joint venture påverkar inte koncernens intäkter i och med att dessa inte konsolideras. Innehaven värderas till verkligt värde över resultat- räkningen och dessa värdeförändringar inkluderas i rörelseresultatet. • Tjänsteförvaltande bolag – avser underkoncernen Nordic PM som utför förvaltningstjänster för fastighetsföretag inom koncernen samt till externa kunder. • Övriga fastighetsbolag – avser fastighetsbolag under utveckling. Bolag som presenteras inom detta affärsområde utgör dotterbolag där Fastator bedriver utveckling av fastighetsbeståndet men som ännu ej utgör ett eget varumärke. NOTER 81 2.4 Intäkter och kostnader 2.4.1 Intäkter Hyresintäkter redovisas linjärt i resultaträkningen enligt avtalens villkor. Vidaredebiterade kostnader till hyresgäster, såsom mediakostnader och fastighetsskatt, redovisas som hyresintäkt i resultaträkningen och belopp särskiljs i not 5. Lämnade rabatter som hänförs till att hyresgästen har en begränsad tillgång till lokalen redovisas i den period det är avtalat och i andra fall redovisas rabatter linjärt över avtalets löptid. För jämförelse- året redovisas hyresintäkter enligt IAS 17 som operationella leasingavtal. Intäkter från förvaltnings- och konsulttjänster redovisas löpande vart- efter tjänsterna utförs eller vid uppdragets slutförande beroende på vad underliggande avtal stipulerar. Dessa redovisas på raden nettoomsätt- ning i resultaträkningen samt specificeras separat i not 5. Eventuella resulterande ökningar eller minskningar i uppskattade intäkter eller kostnader återspeglas i resultaträkningen i den period då de omständigheter som ger upphov till revideringen blivit känd av ledningen. 2.4.2 Personalkostnader Ersättning till anställda består av löner, pensioner, betald semester och sjukfrånvaro. Dessa redovisas vartefter de anställda har utfört sitt arbete. Endast avgiftsbestämda pensionsplaner finns i koncernen. I det fallet en anställd sägs upp redovisas kostnaden avseende uppsägningen vid dess skede då det är mer sannolikt än inte att en uppsägning kommer att full- följas. Löner sätts utifrån marknadsmässiga grunder där benchmark görs mot jämförbara bolag och förankras hos styrelsen. 2.4.3 Finansiella intäkter och kostnader Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under ränte- bindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Finansiella intäkter och kostnader redovisas i den period till vilken de hänför sig. 2.5 Leasingavtal Leasingavtal där koncernen är leasetagare redovisas som tillgång respek- tive skuld, där de initiala värdena beräknas genom att diskontera lea- singavtalets kassaflöden. Koncernen har leasingavtal i form av hyreskon- trakt för kontorslokaler och tomträtter. Kontorslokaler och tomträtter redovisas i balansräkningen seperat som nyttjandrättstillgångar. På skuldsidan redovisas dessa som leasingskuld. I beräkningen av tillgången respektive skulden ingår hyra samt tomträttsavgäld. I resultaträkningen delas det upp på avskrivning samt ränta. Avskrivningar görs linjärt över avtalets löptid och räntan baseras på bolagets implicita låneränta i det fall de återfinns i leasingavtalet och i annat fall sätts räntan till bolagets mar- ginella låneränta beaktat den underliggande tillgången. I kassa- flödesanalysen redovisas ränta som betald ränta under kassflöde från löpande verksamheten och amorteringen redovisas som kassaflöde från finansieringsverksamheten. Av totala leasingtillgångar (nyttjanderättstillgångar) om 42,4 MSEK såutgörs ca 53 procent (70) av kontorslokaler och resterande del av tomt- rättsavtal. Hyreskontrakten för kontorslokaler innehåller normalt även en eller flera förlängningsoptioner. Utnyttjande av en förlängningsop- tion har inkluderats i beräkningen om det bedöms sannolikt att optionen kommer att utnyttjas. Rörliga kostnader såsom moms och fastighetskost- nader som underhållskostnader, el, värme och vatten etc. exkluderas ur leasingskuldberäkningen i den mån kostnaderna går att separera från hyreskostnaden. För att beräkna leasingskulden (nuvärdet av framtida leasingavgifter) hänförlig till lokaler används den implicita/marginella låneräntan. Majoriteten av hyreskontrakten innehåller någon form av indexuppräkning, vanligen konsumentprisindex. Bolagen har använts sig av lättnadsregeln att inte inkludera tillgångar av lågt värde, det vill säga leasingkontrakt som understiger 50 TSEK eller respektive bolags materialitetsnivå. Det initiala anskaffningsvärdet för nyttjanderättstill- gångar motsvarar det initiala värdet på leasingskulden minus direkta utgifter och åtaganden. Avtalen har löptider som varierar mellan 3 och 5 år. Flertalet av avtalen ger bolagen en ensidig rätt till förlängning. Rätt till förlängning kan endast utnyttjas av bolagen och inte av leasegivaren. De ger möjlighet till förlängning upprepade gånger efter löptidens utgång och innehåller inget slutgiltigt slutdatum i den meningen att det inte finns något hinder för ytterligare förlängning. Bolagen omprövar årligen huruvida det är rimligt säkert att en förlängningsoption kommer att utnyttjas. Förändringar kan ske i framtiden till följd av förändringar av hyresperiodernas längd i samband med omförhandling av avtal, samt ihändelse av förtida upphörande av hyreskontrakt, när så är fallet kommer leasingskuld och nyttjanderättstillgång att justeras. Redovisade kostnader för tomträttsavgälder redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad. Koncernen som leasgivare Koncernen har leasingavtal i form av leasegivare som avser hyresavtal. Fastig- heter som avser dessa leasingavtal inkluderas i posten förvaltningsfastig- heter. Principen för redovisning av hyresintäkter framgår av avsnitt 2.4.1. 2.6 Immateriella tillgångar 2.6.1 Goodwill Goodwill beräknas enligt principerna i not 2.3. Goodwill som uppstår vid rörelseförvärv ingår i immateriella tillgångar. Goodwill skrivs inte av, utan nedskrivningstestas årligen eller oftare om händelser eller ändringar i förhållanden indikerar en möjlig värdeminskning. Goodwill redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade nedskrivningar. Vid försäljning av en enhet ingår det redovisade värdet på goodwill i den uppkomna vinsten/förlusten. I syfte att testa nedskrivningsbehov, fördelas goodwill som förvärvats i ett rörelseförvärv till kassagenererande enheter eller grupper av kassagene- rerande enheter som förväntas bli gynnade av synergier från förvärvet. Varje enhet eller grupp av enheter, som goodwill har fördelats till, mot- svarar den lägsta nivå i koncernen på vilken goodwillen i fråga övervakas i den interna styrningen. NOTER FASTATOR 2021 82 2.6.2 Kundavtal Kundavtal som förvärvats separat redovisas till anskaffningsvärde. Kundavtal som förvärvats genom ett rörelseförvärv redovisas till verkligt värde på förvärvsdagen. Varumärken och licenser har en bestämbar nyttjandeperiod och redovisas till anskaffningsvärde minskat med acku- mulerade av- och nedskrivningar. 2.7 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegringar, redovisas initialt till anskaff- ningsvärde, inkluderat direkt hänförliga transaktionskostnader. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Verkligt värde baserar sig i första hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. För att fastställa fastigheternas verkliga värde vid varje enskilt bokslutstillfälle görs marknadsvärdering av samtliga fastigheter. Förändringar i verkligt värde av förvaltningsfastigheter redo- visas som värdeförändring i resultaträkningen. Ytterligare upplysning om verkligt värde för förvaltningsfastigheter återfinns i not 13. Tillkommande utgifter aktiveras när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet samt att åtgärden avser utbyte av befintlig eller införandet av en ny identifierad komponent. Övriga underhållsutgifter samt reparationer resultatförs löpande i den period de uppstår. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras även räntekostnad under produktionstiden i enlighet med IAS 23 Lånekostna- der. Under rapportperioden har inga räntor aktiverats. 2.8 Inventarier Inventarierna består främst av kontorsinventarier, vilka har tagits upp till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Inventarierna skrivs av linjärt under tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Inventarierna beräknas ha en nyttjandeperiod som antas vara lika med tillgångens ekonomiska livs- längd varför restvärdet antas vara försumbart och därför ej beaktas. Avskrivningar beräknas från och med den tidpunkt då tillgången är färdig att tas i bruk. Inventarier skrivs normalt av på 5 år. 2.9 Pågående nyanläggningar Pågående nyanläggningar består av värdehöjande arbeten på fastigheter där värdehöjande bedöms utifrån ett uthyrningsperspektiv. Arbetena redovisas initialt till anskaffningsvärde. Verkligt värde används endast när det kan fastställas med stor tillförlitlighet, vilket bedöm kunna göras först efter att projektet är färdigtställt och omklassificerat till fastigheter. 2.10 Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna innehav i marknadsnoterade aktier, likvida medel, kund- fordringar samt bland skulderna leverantörsskulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorierna finansiell till- gång eller skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen. Redo- visningen sker därefter olika beroende på hur de finansiella instrumen- ten har klassificerats enligt nedan. Klassificeringen av finansiella tillgångar styrs av affärsmodellen för att inkassera de avtalsenliga kassa- flödena och huruvida de avtalsenliga kassaflödena enbart utgörs av kapital- belopp och ränta. 2.10.1 Marknadsnoterade aktier Innehav i marknadsnoterade aktier redovisas till verkligt värde via resultat - räkningen. Då aktierna handlas på en aktiv marknadsplats sätts priset per aktie, och därmed totala redovisade värdet, till balansdagens kurs enligt handelsplatsen. 2.10.2 Likvida medel I likvida medel ingår, i såväl balansräkningen som i rapporten över kassa- flöden, kassa, banktillgodohavanden och övriga kortfristiga placeringar med förfallodag inom tre månader från anskaffningstidpunkten. 2.10.3 Finansiella instrument redovisade till upplupet anskaff- ningsvärde Tillgångar som innehas med syfte att inkassera avtalsenliga kassaflöden och där dessa kassaflöden enbart består av kapitalbelopp och ränta, redo- visas till upplupet anskaffningsvärde. Ränta tas ut på marknadsmässiga villkor. Säkerhet erhålls normalt inte. Långfristiga övriga fordringar förfal- ler till betalning inom fem år efter utgången av rapporteringsperioden. Det verkliga värdet på kortfristiga fordringar motsvarar dess redovisade värde, eftersom diskonteringseffekten inte är väsentlig. KUNDFORDRINGAR Kundfordringar är belopp hänförliga till kunder avseende sålda varor eller tjänster som utförs i den löpande verksamheten. Om inbetalning av belopp förväntas inom ett år klassificeras de som omsättningstillgångar. Om inte, redovisas de som anläggningstillgångar. Kundfordringar förfaller generellt till betalning inom 30 dagar och samtliga kundfordringar har därför klassificeras som omsättningstillgångar. För kundfordringar används den förenklade modellen för kreditreserve- ringar. Det görs löpande bedömning av kreditreserveringar baserat på historik samt nuvarande och framåtblickande faktorer. På grund av ford- ringarnas korta löptid uppgår reserverna till oväsentliga belopp. Koncernen definierar fallissemang som fordringar som är förfallna med mer än 90 dagar och i de fallen görs en individuell bedömning och reservering. 2.10.4 Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Skulder under denna kategori redovisas samt värderas till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Direkta kostnader vid upptagande av lån inkluderas i anskaffningsvärdet. All lånefinansiering innefattas i denna kategori. Även Fastators leverantörsskulder och andra skulder klassificeras under denna kategori men redovisas till anskaff- NOTER 83 ningsvärde. Avgifter som betalas för lånelöften redovisas som transak- tionskostnader för upplåningen i den utsträckning det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas. I sådana fall redovisas avgiften när kreditutrymmet utnyttjas. När det inte föreligger några bevis för att det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas, redovisas avgiften som en förskottsbetalning för finansiella tjänster och fördelas över det aktuella lånelöftets löptid. Leverantörsskulder är utan säkerhet och betalas normalt inom 30 dagar. Det verkliga värdet på leverantörsskulder och andra skulder motsvarar deras redovisade värden, då de av naturen är kortfristiga. 2.10.5 Upplåning Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transak- tionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaffnings- värde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transak- tionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över låneperioden, med tillämpning av effektivräntemetoden. Avgifter som betalas för lånefaciliteter redovisas som transaktionskost- nader för upplåningen i den utsträckning det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas. I sådana fall redovisas avgiften när kreditutrymmet utnyttjas. När det inte föreligger några bevis för att det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kom- mer att utnyttjas, redovisas avgiften som en förskottsbetalning för finan- siella tjänster och fördelas över det aktuella lånelöftets löptid. Upplåning tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har regle- rats, annullerats eller på annat sätt upphört. Skillnaden mellan det redovisade värdet för en finansiell skuld (eller del av en finansiell skuld) som utsläckts eller överförts till en annan part och den ersättning som erlagts, inklusive överförda tillgångar som inte är kontanter eller påtagna skulder, redovisas i resultatet. Då villkoren för en finansiell skuld omförhandlas och företaget utfärdar egetkapitalinstrument till en långivare för att utsläcka hela eller en del av en skuld (”debt for equity swap”) redovisas skillnaden mellan den finansiella skuldens redovisade värde och eget kapitalinstrumentets verkliga värde i resultaträkningen. Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone 12 månader efter rapportperiodens slut. 2.10.6 Finansiella skulder redovisade till verkligt värde Inom koncernen finns kontantreglerade syntetiska optioner utgivna. Dessa har utgivits till marknadspris. Vid den initiala inbetalningen har dessa redovisats om skuld. Per varje balansdag marknadsvärderas optio- nerna enligt Black & Scholes modellen och förändringen redovisas som en personalkostnad respektive förändring av skuld, se mer om options- programmet i not 29. 2.10.7 Nedskrivning av finansiella tillgångar Nedskrivning av finansiella tillgångar görs när det finns en rimlig förväntan om att en betalning inte kommer att ske. Tillgångens redovisade värde skrivs ned och nedskrivningsbeloppet redovisas i koncernens resultat- räkning. Samtliga fordringar förfallna mer än 90 dagar utvärderas indi- viduellt och nedskrivning görs efter analys och genomgång av respektive fordran. Analysen grundar sig i kundens betalningsförmåga, där såväl kundspecifika samt makroekonomiska omständigheter beaktas. Om nedskrivningsbehovet minskar i en efterföljande period och minskningen objektivt kan hänföras till en händelse som inträffade efter att nedskriv- ningen redovisades (som exempelvis en förbättring av gäldenärens kredit - värdighet), redovisas återföringen av den tidigare redovisade nedskriv- ningen i koncernens resultaträkning. Nedskrivningsbehov av övriga fordringar utvärderas per varje balansdag, oavsett förfall, med samma typ av analys som gällande kundfordringar. 2.10.8 Nedskrivningar och riskexponering Information om nedskrivning av kundfordringar och andra fordringar, dess kreditvärdighet samt koncernens kreditriskexponering, valutarisk och ränterisk återfinns i not 24. 2.11 Aktuell och uppskjuten inkomstskatt Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt. Skatt redovisas i resultaträkningen, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i övrigt totalresultat respektive eget kapital. Den aktuella skattekostnaden beräknas på basis av de skatteregler som på balansdagen är beslutade eller i praktiken beslutade i de länder där moderföretaget och dess dotterbolag är verksamma och genererar skatte - pliktiga intäkter. Ledningen utvärderar regelbundet de yrkanden som gjorts i självdeklarationer avseende situationer där tilllämpliga skatte- regler är föremål för tolkning. Den gör, när så bedöms lämpligt, avsätt- ningar för belopp som troligen ska betalas till skattemyndigheten. Uppskjuten skatt redovisas på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och dessas redovisade värden i koncernredovisningen. Uppskjuten skatt redovisas inte om den uppstår till följd av en transak- tion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, var- ken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Uppskjuten inkomstskatt beräknas med tillämpning av skattesatser (och lagar) som har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den upp- skjutna skatteskulden regleras. Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga, mot vilka de temporära skillnaderna kan utnyttjas. Uppskjuten skatteskuld hän- förlig till förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde åter- speglar skattekonsekvenserna av en återvinning av det redovisade värdet för fastigheten genom försäljning. Uppskjutna skattefordringar och -skulder kvittas när det finns en legal kvittningsrätt för aktuella skattefordringar och skatteskulder och när de uppskjutna skattefordringarna och skatteskulderna hänför sig till skatter debiterade av en och samma skattemyndighet och avser antingen samma skattesubjekt eller olika skattesubjekt, där det finns en avsikt att reglera saldona genom nettobetalningar. 2.12 Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital Stamaktier klassificeras som eget kapital. NOTER FASTATOR 2021 84 Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission av nya stam - aktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden. Erhållna aktieägartillskott redovisas som Övrigt tillskjutet kapital i kon- cernen men som balanserat resultat i moderbolaget. Utdelning till moderföretagets aktieägare redovisas som skuld i koncer- nens finansiella rapporter i den period då utdelningen godkänns av moderföretagets aktieägare. 2.13 Resultat per aktie RESULTAT PER AKTIE FÖRE UTSPÄDNING Resultat per aktie före utspädning beräknas genom att dividera: • resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare, exklusive utdelning som är hänförlig till preferensaktier • med ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under perioden, justerad för fondemissionselementet i stamaktier som emitterats under året och exklusive återköpta aktier som innehas som egna aktier av Moderbolaget. RESULTAT PER AKTIE EFTER UTSPÄDNING För beräkning av resultat per aktie efter utspädning justeras beloppen som använts för beräkning av resultat per aktie före utspädning genom att beakta: • effekten, efter skatt, av utdelningar och räntekostnader på potentiella stam aktier, och det vägda genomsnittet av de ytterligare stamaktier som skulle ha varit utestående vid en konvertering av samtliga potentiella stam aktier. 2.14 Eventualförpliktelse En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. 2.15 Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisnings- lagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommenda- tion RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Även av Rådet för finan- siell rapporterings utgivna uttalanden gällande för noterade företag tillämpas. RFR 2 innebär att moderbolaget, i årsredovisningen för den juridiska personen, ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och utta- landen så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Nedan beskrivs redovisningsprinciper där redovisnings i moderbolag och koncern skiljer sig. Resultat- och balansräkning följer årsredovisningslagens uppställningsform. 2.15.1 Andelar i dotterbolag Fastator redovisar andelar i dotterbolag till ett bedömt marknadsvärde, vilket fastställs av företagsledningen, baserat på innehavens marknads- värde. Marknadsvärde definieras som det mest sannolika priset vid en försäljning på en öppen marknad vid en viss given tidpunkt. Grunden för alla marknadsvärderingsbedömningar är analyser av bolagets objekt i kombination med kunskaper om aktörernas syn på olika typer av objekt. För bolag utan egna investeringar motsvarar marknadsvärdet dotter- bolagens substansvärde. 2.15.2 Koncernbidrag och aktieägartillskott Fastator har valt att redovisa enligt alternativregeln, vilket innebär att lämnade och erhållna koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. 2.15.3 Leasingavtal Moderbolaget redovisar leasingavtal hänförliga till bilar och kontors- lokaler som operationell leasing enligt RFR 2. 2.16 Kassaflöde Kassaflödesanalysen har upprättats i enlighet med den indirekta meto- den, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in-eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansierings- verksamhetens kassaflöden. 2.17 Avrundning Samtliga redovisade belopp i de finansiella rapporterna presenteras i tusental kronor om inte annat anges. 2.18 Alternativa nyckeltal Riktlinjer avseende alternativa nyckeltal för företag med värdepapper noterade på en reglerad marknad inom EU har getts ut av ESMA (The European Securities and Markets Authority). I delårsrapporten refereras det till ett antal icke- IFRS resultatmått som används för att hjälpa såväl investerare som ledning att analysera företagets verksamhet. Nedan beskriver vi de olika icke-IFRS resultatmått som använts som ett komple- ment till den finansiella information som redovisats enligt IFRS. BESKRIVNING AV FINANSIELLA RESULTATMÅTT SOM INTE ÅTERFINNS I IFRS-REGELVERKET Avkastning på eget kapital, % Nettovinsten enligt resultaträkningen i % av genomsnittligt eget kapital. Beräkningen är på rullande tolv månader. Används för att ur ett aktie- ägarperspektiv visa vilken avkastning som ges på ägarnas investerade kapital. Soliditet Eget kapital i % av balansomslutningen på balansdagen. Används för att belysa bolagets finansiella stabilitet. Substansvärde Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av uppskjuten skatteskuld. Termen används traditionellt av investment- bolag för beskrivning av värdet på bolaget i fråga. Se sida 120 för härledning och motivering till användning av alternativa nyckeltal. NOTER 85 NOT 3. VIKTIGA BEDÖMNINGAR VID TILLÄMPNING AV KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden. Dessa påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar upp- kommer. Nedan beskrivs de bedömningar som är mest väsentliga vid upprättandet av koncernens finansiella rapporter. 3.1 Verkligt värde på förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter ska redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av företagsledningen, baserat på fastigheternas marknadsvärde utförda av oberoende värderingsman. Väsentliga bedömningar har därmed gjorts avseende bland annat kalkylränta och direktavkastningskrav, vilka är baserade på värderarnas erfarenhetsmässiga bedömningar av markna- dens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Bedömningar av kassa- flödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader är baserade på faktiska kostnader men också erfarenheter av jämförbara fastigheter. Framtida investeringar har bedömts utifrån det faktiska behov som före- ligger. Avsnittet om marknadsvärdering i not 13 innehåller närmare information om bedömningar och antaganden i övrigt. 3.2 Avgränsning mellan rörelseförvärv och tillgångsförvärv När ett företag förvärvas utgör det antingen ett förvärv av rörelse eller ett förvärv av tillgångar. Ett förvärv av tillgångar föreligger om förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverk- samheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. Företagsledningen bedömer vid varje enskilt förvärv vilka kriterier som är uppfyllda. I Fastatorkoncernen sker främst tillgångsförvärv, men en bedömning sker vid varje förvärv om det är ett rörelse- eller ett tillgångsförvärv. Under 2021 har två väsent- liga rörelseförvärv genomförts (not 32). 3.3 Verkligt värde på intressebolag Fastator redovisar andelar i intresseföretag till ett bedömt marknadsvärde, vilket fastställs av företagsledningen, baserat på innehavens marknads- värde bedömda av oberoende värderare. Marknadsvärde definieras som det mest sannolika priset vid en försäljning på en öppen och fri marknad vid en viss given tidpunkt. Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av bolagets objekt, i kombination med kunskaper om aktörernas syn på olika typer av objekt. Bolagsvärderingarna är en portföljvärdering baserad på underliggande fastighetsvärderingar av de enskilda objekten. Principerna för värdering av enskilda underliggande fastigheter framgår ovan. I övriga värderings- faktorer ingår även en bedömning av värdet av temporära skillnader, bolagets övriga kostnadsmassa samt marknaden för potentiella köpare. NOT 4. SEGMENTSREDOVISNING Fastator har delat upp verksamheten i tre affärsområden; Fastighets- ägande bolag, Tjänstebolag samt Övriga fastighetsbolag. Varje affärsom- råde består av en till flera bolag där ägande varierar från ca 10 procent till helägda. Varje bolag anses möta definitionen att utgöra ett separat seg- ment eftersom respektive bolag kan ådra sig intäkter/kostnader, det finns finansiell information tillgänglig och högste verkställande beslutsfat- tare (HVB) följer upp innehaven separat. Koncernen presenterar segmentsinformation per bolag men inkluderar även totalt per affärs- område i de externa finansiella rapporterna. Detta bedöms vara den mest relevanta uppdelningsgrunden för att kategorisera intäkter och värdeförändringar inom koncernen. Denna uppdelning ger upp lysning om det mest primära analysbehovet för koncernen samt ger läsaren möj- lighet att få förståelse för de olika affärsområden som Fastator är involverad i för att kunna bedöma konjunkturkänslighet för koncernen samt andra eko- nomiska faktorer som kan påverka intäkterna och värde förändringarna. • Fastighetsägande bolag – avser dotterbolag som förvaltar fastigheter samt fastighetsbolag som innehas i investeringsändamål och klassificeras som intressebolag eller joint ventures. Fastighetsbolag som utgör intressebolag eller joint venture påverkar inte koncernens intäkter i och med att dessa inte konsolideras. Innehaven värderas till verkligt värde över resultaträkningen och dessa värdeförändringar inkluderas i rörelseresultatet. • Tjänsteförvaltande bolag – avser underkoncernen Nordic PM som utför förvaltningstjänster för fastighetsföretag inom koncernen samt till externa kunder. • Övriga fastighetsbolag – avser fastighetsbolag under utveckling. Bolag som presenteras inom detta affärsområde utgör dotterbolag där Fas- tator bedriver utveckling av fastighetsbeståndet men som ännu ej utgör ett eget varumärke. TSEK Intäkter Rörelseresultat Resultat före skatt 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Företagsparken 22 671 19 208 333 371 54 154 260 421 54 154 Studentbostäder i Norden - - 39 308 72 299 39 308 33 737 GenovaFastator - - 14 865 -6 601 14 865 - Abamco ¹ - - 36 197 - 36 197 - Point 108 036 86 204 194 694 119 794 101 632 119 794 Svenska Bostadskompaniet - - 9 823 - 9 823 - Vrenen - - 13 686 - 13 686 - Offentliga Hus ² - - -551 112 987 -551 112 987 Fastighetsägande bolag 130 707 105 412 641 394 352 633 475 381 320 672 NOTER FASTATOR 2021 86 Forts. förra sidan TSEK Förvaltningsfastigheter 2021-12-31 2020-12-31 Företagsparken 4 009 451 - Studentbostäder i Norden - - GenovaFastator - - Abamco¹ - - Point 1 516 300 1 131 900 Svenska Bostadskompaniet - - Fastighetsägande bolag 5 525 751 1 131 900 Nordic PM 700 2 000 Tjänstebolag 700 2 000 Värmland ³ - - Svenska Kulturskatter 158 000 40 000 Övrigt 18 500 15 000 Övrigt 176 500 55 000 Summa koncernen 5 702 951 1 188 900 1) Företagsparken erhöll bestämmande inflytande per 31 december 2021. Intäkter och kostnader från bolaget redovisas i Företagsparken från och med 31 december 2021. 2) Avyttrat i december 2020. 3) Värmland har under kvartal 4 förvärvats av Företagsparken. Intäkter, Rörelseresultat samt Resultat för skatt hänförlig till perioden innan förvärvet redovisas på separat rad. Motsvarande poster för perioden efter avyttringen redovisas inom raden för Företagsparken. Fastighetsvärdet per 2021-12-31 inkluderas i segmentet Företagsparken. TSEK Intäkter Rörelseresultat Resultat före skatt 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Nordic PM 215 960 142 271 6 751 725 2 091 725 Tjänstebolag 215 960 142 271 6 751 725 2 091 725 Värmland ³ 20 868 - 110 918 - 98 031 - Svenska Kulturskatter 2 109 573 -4 050 - -7 555 - Övrigt 1 405 - 19 492 38 513 19 492 38 513 Övrigt fastighetsägande bolag 24 382 573 126 360 38 513 109 968 38 513 Koncerngemensamt 17 158 10 668 -49 274 -60 222 83 073 -90 675 Eliminering interna poster -15 361 -13 111 -15 361 - -15 361 - Summa koncernen 372 846 245 813 709 870 331 649 655 152 269 235 NOTER 87 Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Styrelse och ledande befattningshavare 12 900 12 285 12 900 11 285 Övriga 100 510 58 838 15 967 6 124 Summa löner och ersättningar 113 410 71 122 28 867 17 409 Pensionskostnader - ledande befattningshavare 1 489 1 583 1 489 1 583 Pensionskostnader - övriga anställda 5 470 4 267 920 876 Sociala avgifter 29 739 20 317 9 042 4 985 Summa 150 108 97 289 40 319 24 852 NOT 6. ERSÄTTNING TILL ANSTÄLLDA NOT 5. NETTOOMSÄTTNING Nedan presenteras koncernens intäkter per intäktsslag. På raden hyres- intäkter ingår även intäkter från vidaredebiterade kostnader till hyres- gäster om 21,8 MSEK (16,9). Intäkter från förvaltning- och administrativa tjänster redovisas vid viss tidpuktt då prestationsåtagnandet är uppfyllt. Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Förvaltningstjänster 212 035 128 053 - - Administrativa och andra tjänster till intressebolag och dotterbolag 1 890 9 778 14 697 7 715 Hyresintäkter 155 358 107 981 2 461 3 267 Erhållna bidrag 3 564 - - - Summa 372 846 245 813 17 158 10 982 Hyresintäkter, koncernen Koncernen 2021 2020 Kontraktsportföljens förfallostruktur Antal kontrakt Årshyra Antal kontrakt Årshyra 1 år 308 54 643 127 37 903 2 år 182 58 167 61 24 043 3 år 141 50 099 33 18 676 4 år 72 26 320 22 11 959 5 år 12 7 039 6 3 582 > 5 år 259 67 581 14 10 952 974 263 850 263 107 114 NOTER FASTATOR 2021 88 Ersättning och övriga förmåner 2021 Ledande befattningshavare Grundlön Styrelse- arvode 1) Sociala avgifter Pensions- kostnad Övriga ersättningar Summa Styrelseordförande Björn Rosengren ³ 500 51 - - 551 Styrelseledamot Carl Bildt 300 31 - - 331 Styrelseledamot Mats Lundberg 300 31 - - 331 Styrelseledamot Anders Mossberg ³ 400 41 - - 441 Styrelseledamot Jacqueline Winberg 300 31 - - 331 Styrelseledamot Helene Tillberg Wibom ² 50 5 55 Styrelseledamot Eva Hamilton ² 250 20 - - 270 VD 2 750 - 1257 500 1 250 5 757 Vice VD 2 640 - 1175 501 1 100 5 416 CFO 2 160 - 961 488 900 4 509 Summa 7 550 2 100 3 603 1 489 3 250 17 992 1) Styrelsearvode redovisas allt eftersom det upparbetas. 2) Ersätts bara under del av året då hon inte har varit styrelseledamot hela räkenskapsåret 2021. 3) Ersätts även för sitt arbete i revisionsutskottet Grundlön/styrelsearvode Arvode till styrelsens ordförande och ledamöter utgår enligt beslut på årsstämman. Styrelsearvode utbetalas som lön. Bonus/rörliga ersättningar Årsstämman den 5 maj 2021 fastställde de principer rörande rörlig ersättning till ledande befattningshavare, i enlighet med att styrelsens förslag, att rörlig ersättning till en ledande befattningshavare får uppgå till högst 50 procent av befattningshavarens fasta årslön samt att tidigare antagna principer för ersättning till ledande befattningshavare i övrigt ska gälla oförändrat. Principen är oförändrad sedan årsstämman 2017. Rörliga ersättningar avser prestationsbaserad bonus och har utgått till hela ledningsgruppen. Bonusar till ledningsgruppen fastställs enligt styrelsebeslut. Avgiftsbestämd pension Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Pensionskost- nad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pensionsåldern för verkställande direktören och andra ledande befattningshavare är 65 år. För VD och övriga ledande befattningshavare uppgår pensionsgrundande lönebelopp upp till 7,5 inkomstbasbelopp, 4,5 % i tjänstepensionsav- sättning och på belopp över 7,5 inkomstbasbelopp utgår 30 % i tjänste- pensionsavsättning. Avgångsvederlag Mellan företaget och verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsäg- ningstid om 9 månader. Inget avgångsvederlag utgår vid uppsägning från bolagets sida. Mellan företaget och andra ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om 3-6 månader. Vid uppsägning från före- tagets sida erhålls ett avgångsvederlag som uppgår till 0-6 månadslöner. Avgångsvederlaget avräknas mot andra inkomster. Vid uppsägning från ledande befattningshavarens sida utgår inget avgångsvederlag. Könsfördelning för styrelseledamöter och övriga ledande befattningshavare 2021 2020 Antal på balansdagen Varav kvinnor Antal på balansdagen Varav kvinnor Styrelseledamöter 6 2 6 2 Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare 3 - 3 - Koncernen totalt 9 2 9 2 Medelantal anställda Antal anställda Varav kvinnor Antal anställda Varav kvinnor Moderbolaget 16 40% 11 45 % Dotterbolagen 285 27% 119 31 % Koncernen totalt 301 27% 130 32 % NOTER 89 NOT 9. FINANSIELLA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Ränteintäkter 63 455 56 933 106 449 57 800 Utdelning på kortfristiga placeringar 4 044 - 4 044 - Värdeförändringar på finansiella placeringar 63 899 15 600 63 893 15 600 Summa finansiella intäkter 131 398 72 533 174 387 73 400 NOT 10. FINANSIELLA KOSTNADER Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Räntekostnader kreditinstitut 71 988 3 890 15 935 - Räntekostnader obligationslån 90 628 90 342 62 830 65 267 Räntekostnader koncernföretag - - - 969 Räntekostnader övriga 193 - 15 - Övriga finansiella kostnader ¹ 23 306 40 713 10 302 37 001 Nedskrivning fordran - - - - Summa finansiella kostnader 186 115 134 945 89 082 103 237 1) Avser främst kostnader för lösen av tidigare obligation. NOT 7. ERSÄTTNING TILL REVISORER Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 PwC – Revisionsuppdraget 2 967 2 246 546 475 – Övrig revisionsverksamhet - 286 - - – Övriga tjänster ink skatterådgivning 223 261 223 851 Övriga revisionsbolag 245 - - - Summa 3 434 2 793 769 1 326 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bola- gets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. NOT 8. RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Moderbolaget 2021 2020 Orealiserad värdeförändring andelar i koncernföretag 71 747 88 097 Realiserad värdeförändring 480 124 -302 Summa resultat från koncernbolag 551 871 87 795 NOTER FASTATOR 2021 90 Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Aktuell skatt -8 992 -3 914 - -2 849 Justeringar avseende tidigare år -4 477 -4 409 96 - Aktuell skatt på årets resultat -13 468 -8 322 96 -2 849 Uppskjuten skatt Ökning/minskning av uppskjutna skattefordringar - - - - Ökning/minskning av uppskjutna skatteskulder -101 175 -17 039 - - Summa uppskjuten skatt -101 175 -17 039 0 0 Summa inkomstskatt -114 643 -25 361 96 -2 849 NOT 11. INKOMSTSKATT Noten visar en analys av koncernens inkomstskatt, belopp redovisade direkt i eget kapital samt hur inkomstskatten påverkas av ej skattepliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader. Den förklarar också väsentliga upp- skattningar som har gjorts i förhållande till koncernens skatteposition. Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Resultat före skatt 655 153 269 236 603 210 125 722 Inkomstskatt beräknad enligt gällande skattesats, 20,6 % -134 961 -57 616 -124 261 -26 905 Skatteeffekter av: - Ej skattepliktiga intäkter 232 188 89 766 177 024 11 557 - Ej avdragsgilla kostnader -89 494 -77 012 -38 591 -2 789 - Ej avdragsgilla räntekostnader -39 219 -12 634 - -2 161 - Utnyttjande av förlustavdrag som tidigare inte redovisats 22 495 20 809 - 6 889 - Skattemässiga underskott för vilka ingen uppskjuten skattefordran redovisats - 32 773 -14 171 13 298 - Omvärdering uppskjuten skattefordran - - - - - Justering avseende tidigare år -4 477 -4 409 96 - Summa skattekostnad -13 468 -8 323 96 -2 849 Vägd genomsnittlig skattesats inom koncernen är: 2,1% 3,1% 0,0% 2,3% Inkomstskatten på koncernens resultat före skatt skiljer sig från det teoretiska belopp som skulle ha framkommit vid användning av vägd genomsnittlig skattesats för resultaten i de konsoliderade företagen enligt följande: NOTER 91 Koncernen Moderbolaget Bruttoförändringen avseende uppskjutna skatter 2021 2020 2021 2020 Ingående balans 61 665 57 200 - - Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen 101 175 17 039 - - Förvärvad uppskjuten skattefordran - -12 240 - - Förvärvad uppskjuten skatteskuld 11 661 -334 - - Utgående balans 174 501 61 665 0 0 NOT 12. IMMATERIELLA TILLGÅNGAR (AVSER ENDAST KONCERNEN) Goodwill Kunder Totalt Räkenskapsår 2021 Ingående redovisat värde 6 624 6 166 12 790 Förvärvat 53 156 48 277 101 433 Avskrivningar - -10 105 -10 105 Utgående redovisat värde 59 780 44 338 104 118 Per den 31 december 2021 Anskaffningsvärde 59 780 20 123 79 903 Ackumulerade av- och nedskrivningar - 24 215 24 215 Redovisat värde 59 780 44 338 104 118 Räkenskapsår 2020 Ingående redovisat värde 6 624 11 767 18 391 Förvärvat - - - Avskrivningar - -5 601 -5 601 Utgående redovisat värde 6 624 6 166 12 790 OBS! OBS! OBS! Per den 31 december 2020 Anskaffningsvärde 6 624 20 123 26 747 Ackumulerade av- och nedskrivningar - -13 957 -13 957 Redovisat värde 6 624 6 166 12 790 Koncernen Moderbolaget Uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen 2021 2020 2021 2020 Kundavtal -7 745 1 279 - - Förvaltningsfastigheter -90 511 -18 307 - - Obeskattade reserver -2 919 -11 - - Summa uppskjuten skatt redovisad i resultaträkningen -101 175 -17 039 0 0 Koncernen Moderbolaget Uppskjuten skatt redovisad i balansräkningen 2021 2020 2021 2020 Kundavtal 9 125 1 380 - - Förvaltningsfastigheter 161 349 59 177 - - Obeskattade reserver 4 027 1 108 - - Summa uppskjuten skatt 174 501 61 665 0 0 Uppskjuten skatteskuld på fastigheter och övrigt avser skatt på skillnaden mellan skattemässiga och redovisade restvärden. Samtliga skatteskulder bedöms förfalla efter 12 månader. Aktuell skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats på 20,6 procent och uppskjuten skatt med 20,6 procent. Uppskjuten skatt ska enligt gällande regelverk beaktas på temporära skillnader på samtliga tillgångar och skulder i balansräkningen, med undantag för temporära skillnader på fastigheter vid tillgångsförvärv. Där ska skillnaderna vid förvärvstidpunkten inte beaktas vid beräkning av uppskjuten skatt. I balansräkningen är uppskjuten skatteskuld beräknad utifrån den skattesats som förväntas föreligga vid en eventuell försäljning. Vid en marknadsvärdering av uppskjuten skatteskuld erhålls dock sannolikt ett lägre värde än vad som är upptaget i balansräkningen. NOTER FASTATOR 2021 92 Känslighetsanalys Värdepåverkan, MSEK Värdepåverkan, % Direktavkastningskrav, +1% -726,0 -13,1% Direktavkastningskrav, -1% 953,6 16,3% Kalkylränta, +1% -366,3 -6,8% Kalkylränta, -1% 367,5 6,0% Långsiktig vakansgrad, +1% -77,8 -1,8% Långsiktig vakansgrad, -1% 47,5 0,4% Drift- och underhållskostnader år 1, +25 kr/kvm -266,6 -5,0% Drift- och underhållskostnader år 1, -25 kr/kvm 236,1 3,6% Marknadshyra, +50 kr/kvm 421,5 6,8% Marknadshyra, -50 kr/kvm -444,6 -8,0% Värderingsantaganden Genomsnitt Inflationsantagande 2,00% Kalkylränta - Kassaflöde 8,78% Kalkylränta - restvärde 8,78% Direktavkastningskrav restvärde 6,69% Långsiktig vakansgrad 5,78% Drift- och underhållskostnader år 1, kr/kvm 194 Investeringar år 1, kr/kvm 48 Marknadshyra vid noll vakans, kr/kvm 725 NOT 13. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Koncernens fastigheter består av 236 (17) fastigheter. Fastator redovisar förvaltningsfastigheter till ett bedömt marknadsvärde. Marknadsvärde definieras som det mest sannolika priset vid en försälj- ning på en öppen och fri fastighetsmarknad vid en viss given tidpunkt. Grunden för alla marknadsvärdebedömningar är analyser av försålda objekt i kombination med kunskaper om aktörernas syn på olika typer av objekt, deras sätt att resonera samt kännedom om marknadsmässiga hyresnivåer etc. Värdering förvaltningsfastigheter I syfte att bedöma objektens marknadsvärde värderas samtliga fastig- heter externt. Främst Newsec, Bryggan, Colliers, Savills, Forum och CBRE har använts vid marknadsvärderingarna. Värdena har bedömts med stöd av en marknadsanpassad kassa- flödeskalkyl i vilken värderarna genom simulering av de beräknade framtida intäkterna och kostnaderna analyserar marknadens förvänt- ningar på värderingsobjekten. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år. Som grund för beräknade framtida driftnetton ligger analys av gäl- lande hyresavtal samt analys av den aktuella hyresmarknaden. Normalt har de gällande hyresavtalen antagits gälla fram till hyresavtalens slut. För de fall hyresvillkoren bedömts som marknadsmässiga har de sedan antagits möjliga att förlänga på oförändrade villkor alternativt möjliga att nyuthyra på liknande villkor. Kassaflödesanalysen medger möjlig- heten att beakta marknadsläge, hyresnivå, framtida utveckling av marknadshyra och långsiktig vakansgrad. Kalkylräntan och direktavkastningskraven som har använts i beräk- ningarna har härletts från försäljningar av jämförbara objekt och annan relevant information såsom den allmänna situationen på fastig- hetsmarknaden, tillväxt, hyrestider, befolkningsstruktur, finansmark- naden, investerares direktavkastningskrav och så vidare. Viktiga faktorer vid uppskattning av direktavkastningskrav är bedömningen av den framtida hyresutvecklingen härledande till fastigheterna, deras för- ändring i värde och möjligheten för dem att utvecklas, samt de standarder i vilka de har underhållits. Samtliga verkligt värde-värderingar för förvaltningsfastigheter har genomförts med hjälp av betydande icke observerbara data (nivå 3 i verkligt värde hierarkin). Den icke observerbara data som påverkar värderingarna är framförallt en förändring av bedömda framtida marknadshyror. En förändring av diskonterings- eller kalkylräntan har en mindre påverkan på det bedömda värdet. För att säkerställa en korrekt nivå på diskonteringsräntan anlitas externa företag med auktoriserade fastighetsvärderare. Det har inte skett någon förändring av värderings- metod mellan perioderna och därmed ingen överföring mellan verkligt värde-nivåerna. Nedan framgår en känslighetsanalys samt värderingsantaganden. NOTER 93 NOT 15. INVENTARIER Koncernen Moderbolaget Anskaffningsvärde 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Ingående anskaffningsvärde 28 458 29 290 3 293 2 615 Årets inköp 5 994 1 902 152 873 Förvärvade inventarier 23 749 3 917 - - Försäljning - -2 555 - - Utrangerade inventarier -1 544 -4 096 - -195 Utgående anskaffningsvärde 56 657 28 458 3 445 3 293 Avskrivningar Ingående avskrivningar -20 822 -17 455 -971 -793 Förvärvade avskrivningar -11 484 -3 660 - - Årets avskrivningar -2 843 -2 116 -309 -326 Utrangerade inventarier 1 508 2 408 - 149 Utgående avskrivningar -33 640 -20 822 -1 279 -971 Utgående balans 23 016 7 636 2 165 2 323 NOT 16. ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 Ingående bokfört värde 1 230 695 2 067 693 Omvärdering till verkligt värde över resultaträkningen 71 747 90 671 Årets försäljning -233 096 -302 Utdelningar - -1 448 122 Årets investeringar 1 260 374 520 754 Utgående bokfört värde 2 329 720 1 230 695 Koncernens dotterföretag per den 31 december 2021 anges nedan. Om inget annat anges, har de ett aktiekapital enbart bestående av stamaktier som innehas direkt av koncernen, och ägarandelen är densamma som röstandelen. Koncernen Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Verkligt värde vid ingången av året 1 188 900 1 229 498 10 229 10 229 Förvärvade fastigheter 4 129 830 292 708 - - Årets investeringar 53 910 7 337 - - Värdeförändring resultaträkning 563 361 90 347 - - Avyttrade fastigheter -233 050 -430 990 - - Redovisat fastighetsvärde 5 702 951 1 188 900 10 229 10 229 Skattemässiga värden 1 750 876 581 836 10 229 10 229 NOT 14. PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR Koncernen Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Ingående balans 17 178 3 802 2 673 2 650 Årets aktiveringar 87 264 20 835 114 23 Förvärvade pågående projekt 10 544 - - - Omklassificerat till fastigheter -53 910 -6 324 - - Avyttringar -6 194 -1 135 -43 - Utgående balans 54 882 17 178 2 745 2 673 NOTER FASTATOR 2021 94 Ägarandel som innehas av koncernen Redovisat värde i moderbolaget Bolag som ingår i koncernen Org.nr Säte 2021 2020 2021-12-31 2020-12-31 Public Properties Europe AB 559027-0087 Stockholm 100% 100% - - KONYAB 1 i Sverige AB 559017-4065 Stockholm 100% 100% - - Community Services Properties Sweden AB 559075-5152 Stockholm 100% 100% - - Fastator P19 AB 559204-1676 Stockholm 100% 100% 13 000 13 000 Hyresrätten Fastigheter Sverige AB 559203-4218 Stockholm 100% 100% - - NSH Holding AB 559017-4073 Stockholm 100% 100% 304 251 - Svenska Kulturskatter AB 559196-8887 Stockholm 100% 100% 43 624 50 Värdshuset Lindgården AB 556982-9657 Stockholm 100% 0% - - SK Lummelunda AB 559148-9546 Stockholm 100% 100% - - Åregården AB 556971-0147 Stockholm 100% 0% - - Pinnsvajn Fastigheter Holding AB 559088-1420 Stockholm 100% 100% - - Svensk Stadsutveckling AB 559088-1370 Stockholm 100% 100% - - Fastator Li3rty AB 559104-1057 Stockholm 100% 100% 3 000 3 000 Fastator Södertälje 1 AB 556910-5470 Stockholm 100% 100% - - Point Properties Holding AB 559186-6370 Stockholm 100% 100% 230 733 126 425 Point Properties AB 559088-1438 Stockholm 100% 100% - - Pointny AB 559178-4185 Stockholm 100% 100% - - Pointny 1 AB 559178-4201 Stockholm 100% 100% - - Point Karlskoga Holding AB 559228-8673 Stockholm 100% 100% - - Point Motala Bas 7 AB 556284-1592 Stockholm 100% 0% - - Point Platen 8 AB 556385-6938 Stockholm 100% 0% - - Point Properties Portfolio 1 AB (publ) 559199-0352 Stockholm 100% 100% - - Aktiebolaget Bollnäs Torget 556737-6958 Stockholm 100% 100% - - Fastigheten Vretåker 2 AB 556889-1963 Stockholm 100% 100% - - Centrumhuset i Timrå AB 556724-4826 Stockholm 100% 100% - - Centrumhuset i Motala AB 559186-5117 Stockholm 100% 100% - - Kronan Shopping AB 556759-7371 Stockholm 100% 100% - - Point Karlskoga 1 AB 556698-9660 Stockholm 100% 100% - - Point Karlskoga 2 AB 556684-0962 Stockholm 100% 100% - - Säffletorget i Värmland AB 559109-9568 Nacka 100% 100% - - Centrumhuset i Hällefors AB 559157-0717 Stockholm 100% 100% - - Point Örnsköldsvik 1 AB 559032-3720 Stockholm 100% 100% - - Pointny 3 AB 559186-6354 Stockholm 100% 100% - - Pointny 5 AB 559204-1528 Stockholm 100% 100% - - Point Properties i Trelleborg KB 916563-1087 Stockholm 100% 100% - - Fastator PM AB 559021-3715 Stockholm 100% 100% 189 901 61 525 Nordic PM AB 556970-9727 Nacka 56% 64% - - Nordic PM Syd AB 559123-6228 Helsingborg 60% 60% - - Svenska Installationsproffsen AB 556314-6157 Stockholm 100% 100% - - Centric Service AB 556462-5878 Linköping 100% 100% - - SSP Sthlm AB 556789-4646 Stockholm 100% 100% - - AB Svenska Gräs 556912-8845 Stockholm 100% 100% - - Nativus AB 559161-6973 Solna 100% 0% - - Nativus One AB 559177-1190 Solna 100% 0% - - Trädgårdstjänst Lund AB 556969-9118 Lund 100% 0% - - Meliti Entreprenad AB 556833-5193 Stockholm 100% 0% - - Synerco AB 559197-4281 Östersund 100% 0% - - Synerco Support AB 559283-1928 Östersund 100% 0% - - Emtefors ElEntreprenad Aktiebolag 556519-9857 Nacka 100% 0% - - CJM Network AB 559175-7074 Nacka 100% 0% - - Fastator Venture 559021-3707 Stockholm 100% 100% - - Fastator Venture 20 AB 559334-9755 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 22 AB 559344-8540 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 23 AB 559344-8532 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 24 AB 559344-8565 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 25 AB 559344-8557 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 26 AB 559344-8573 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 27 AB 559344-8607 Stockholm 100% 0% - - NOTER 95 NOT 16. ANDELAR I KONCERNFÖRETAG FORTS Ägarandel som innehas av koncernen Redovisat värde i moderbolaget Org.nr Säte 2021 2020 2021-12-31 2020-12-31 Fastator Venture 28 AB 559344-8599 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 29 AB 559344-8623 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 30 AB 559344-8615 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 8 AB 559322-5823 Stockholm 100% 0% - - Hyreslägenheten i Sverige AB 559088-1362 Stockholm 100% 0% - - Sveastaden AB 559318-2982 Stockholm 100% 0% - - Dalarö Villa AB 559318-7676 Stockholm 100% 0% - - Vivskä AB 556848-4603 Stockholm 100% 100% 345 362 1 026 694 Nordact AB 556971-0113 Stockholm 60% 50% - - Företagsparken Norden Holding AB 559075-5145 Stockholm 78% 100% 1 199 850 0 Företagsparken Hässleholm AB 556478-2067 Stockholm 100% 100% - - Företagsparken Mark AB 559101-0227 Ängelholm 100% 100% - - Ene Fastighet 1:6 AB 556947-3134 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Eslöv AB 556747-3128 Ängelholm 100% 100% - - Fastator Venture 21 AB 559344-8516 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Trelleborg AB 556894-9241 Stockholm 100% 100% - - Företagsparken Lageråsen AB 556981-3990 Stockholm 100% 100% - - Företagsparken Smålandsstenar AB 556548-4333 Stockholm 100% 100% - - Företagsparken Vägrenen AB 559102-9805 Stockholm 100% 100% - - Företagsparken Helsingborg Björka AB 559178-4219 Stockholm 100% 100% - - Företagsparken Södertälje 2 AB 556936-9761 Stockholm 100% 100% - - Företagsparken Värmland AB 559232-2654 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Rosenknoppen AB 559089-7970 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Norr AB 559228-8699 Stockholm 100% 0% - - Industrisamhället Väg 11 AB 559272-8744 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Mellersta AB 559228-8707 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Norrland AB 559228-8764 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Uppsala AB 559228-8731 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Väst AB 559228-8715 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Skåne AB 559228-8756 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Öst AB 559228-8723 Stockholm 100% 100% - - Företagsparken Ässjan AB 559273-0500 Stockholm 100% 0% - - Goldcup28658 AB(unä FöretagsParken PiteåAB) 559333-2314 Stockholm 100% 0% - - Goldcup28657 AB(unä FöretagsParken Vimmerby AB) 559333-2306 Vimmerby 100% 0% - - Fastator Venture 21AB 559344-8516 Stockholm 100% 0% - - FöretagsParken Elfenbenet 2 AB 559195-5066 Stockholm 100% 0% - - FöretagsParken Vaxmora AB 559139-5537 Stockholm 100% 0% - - FöretagsParken Mariedal AB 559207-3869 Stockholm 100% 0% - - Rosersberg Norrsundavägen AB 556893-4987 Stockholm 100% 0% - - Tillverkshuset i Södertälje AB 559155-0362 Stockholm 100% 0% - - Bruvik Fastighets AB 559260-6122 Upplands Väsby 100% 0% - - Väsby-Vik Fastighets AB 556977-6056 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 17 AB 559334-9748 Stockholm 100% 0% - - FöretagsParken Sala AB 559314-1384 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 18 AB 559334-9730 Stockholm 100% 0% - - FöretagsParken Motalahus AB 559239-4968 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 2 AB 559274-9096 Stockholm 100% 100% - - Företagsparken Myggan AB 556720-7849 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Värmland 1 AB 556711-0357 Stockholm 100% 0% - - Värmländska Bostadsfastigheter Holding AB 556852-4655 Stockholm 100% 0% - - Fastighetsbostäder i A-vika AB 559083-6481 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 3 AB 559274-9104 Stockholm 100% 100% - - NOTER FASTATOR 2021 96 Ägarandel som innehas av koncernen Redovisat värde i moderbolaget Org.nr Säte 2021 2020 2021-12-31 2020-12-31 Handelsfastigheter Värmland AB 556746-6296 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken i Värmland 3 AB 556742-9237 Stockholm 100% 0% - - Värmländska Fastigheter Holding AB 559208-2431 Stockholm 100% 0% - - Koppersberg 2 KB 969645-4447 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 5 AB 559274-9120 Stockholm 100% 100% - - Kalkhyllan 1 AB 556534-2887 Stockholm 100% 0% - - Kalkhyllan 2 AB 556849-3612 Stockholm 100% 0% - - Kalkhyllan 3 AB 559228-1876 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 11 AB 559322-5831 Stockholm 100% 0% - - FöretagsParken Helsingborg Stämjärnen AB 556834-6646 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Höganäs 4 AB 556709-8388 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Höganäs 12 AB 556709-8404 Stockholm 100% 0% - - FöretagsParken Måttbandet 11 AB 556985-9571 Järfälla 100% 0% - - FöretagsParken Lednyckeln 1 AB 559005-2709 Stockholm 100% 0% - - FöretagsParken Hanviken 9:8 AB 559274-9708 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Fastigheter Ängelholm AB 556106-7215 Ängelholm 100% 100% - - FöretagsParken Lednyckeln 1 AB 559005-2709 Stockholm 100% 0% - - FöretagsParken Hanviken 9:8 AB 559274-9708 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Fastigheter Ängelholm AB 556106-7215 Ängelholm 100% 100% - - Företagsparken Värmland 2 AB 556720-6833 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Tjörröd AB 556712-7401 Ängelholm 100% 100% - - Fastator Lomma AB 556750-8865 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 10 AB 559322-5849 Stockholm 100% 0% - - FöretagsParken Skruvfastigheter AB 556834-6653 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 13 AB 559322-5856 Stockholm 100% 0% - - FöretagsParken Frysen 2 AB 559109-9121 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 14 AB 559322-5880 Stockholm 100% 0% - - FöretagsParken Kuröd AB 559005-8102 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 15 AB 559322-5872 Stockholm 100% 0% - - FöretagsParken Grepen 2 AB 556239-8619 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 12 AB 559322-5864 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Fastighets 20 AB 559230-1039 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 9 AB 559322-5815 Stockholm 100% 0% - - FöretagsParken Måttbandet 12 AB 556451-4692 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 19 AB 559334-9763 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken R8 Höganäs AB 556678-5373 Ängelholm 100% 100% - - Fastator Venture 16 AB 559334-9714 Stockholm 100% 0% - - Fastighets AB Kabelgatan 2 556540-8720 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 20 AB 559334-9755 Stockholm 100% 0% - - Fastighets AB Kabelgatan 7 559295-0397 Stockholm 100% 0% - - FöretagsParken AC AB 559321-3340 Stockholm 100% 0% - - FPAC Höganäs AB 556818-6653 Stockholm 100% 0% - - AC Fastighets Finland Oy 3143662-4 Pedersöre, Finland 100% 0% - - Fastator Venture 6 AB 559322-3505 Stockholm 100% 0% - - FPAC Östersund AB 556862-4919 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken i Vara AB 559062-5744 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken i Emtunga AB 556769-9532 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken i Vårgårda AB 556814-8844 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Bonden AB 556709-3934 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Plåtslagaren AB 556986-2583 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Stora Jungatorp AB 556915-2068 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken i Älvängen AB 556944-7518 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Förvaltning i Vara AB 559006-1973 Stockholm 100% 0% - - NOT 16. ANDELAR I KONCERNFÖRETAG FORTS NOTER 97 Koncernen Resultaträkning 2021 2020 Avskrivningar -7 254 -7 198 Räntekostnader -1 593 -771 Kostnader hänförliga till korttidsleasingavtal -3 597 -1 087 Kostnader hänfliga till leasingavtal av lågt värde -1 951 -2 647 Summa kostnader -14 395 -11 703 Balansräkning Långfristig leasingskuld, räntebärande 32 943 32 743 Kortfristig leasingskuld, räntebärande 8 964 7 332 Summa skulder 41 907 40 074 Av totala leasingtillgångar (nyttjanderättstillgångar) om 42,4 MSEK så utgörs ca 53 procent av kontorslokaler och resterande del av tomträttsav- tal. Hyreskontrakten för kontorslokaler innehåller normalt även en eller flera förlängningsoptioner. Utnyttjande av en förlängningsoption har inkluderats i beräkningen om det bedöms sannolikt att optionen kommer att utnyttjas. Rörliga kostnader såsom moms och fastighetskostnader som underhållskostnader, el, värme och vatten etc. exkluderas ur leasings- kuldberäkningen i den mån kostnaderna går att separera från hyres- kostnaden. För att beräkna leasingskulden (nuvärdet av framtida leasingavgifter) hänförlig till lokaler används den implicita/marginella låneräntan. Majoriteten av hyreskontrakten innehåller någon form av indexuppräkning, vanligen konsumentprisindex. Bolagen har använt sig av lättnadsregeln att inte inkludera tillgångar av lågt värde, det vill säga leasingkontrakt som understiger 50 TSEK eller respektive bolags material itetsnivå. Det initiala anskaffningsvärdet för nyttjanderättstill- gångar motsvarar det initiala värdet på leasingskulden minus direkta utgifter och åtaganden. Avtalen har löptider som varierar mellan 3 och 5 år. Flertalet av avtalen ger bolagen en ensidig rätt till förlängning. Rätt till förlängning kan endast utnyttjas av bolagen och inte av leasegivaren. De ger möjlighet till förlängning upprepade gånger efter löptidens utgång och innehåller inget slutgiltigt slutdatum i den meningen att det inte finns något hinder för ytterligare förlängning. Bolagen omprövar årligen huruvida det är rimligt säkert att en förlängningsoption kommer att utnyttjas. Förändringar kan ske i framtiden till följd av förändringar av hyresperiodernas längd i samband med omförhandling av avtal, samt i händelse av förtida upphörande av hyreskontrakt, när så är fallet kommer leasingskuld och nyttjanderättstillgång att justeras. Redovisade kostnader för tomträttsavgälder redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad. Utöver ovan leasingavtal innehar koncernen ett antal leasingavtal av - seende bilar, dessa redovisas i sin helhet som övriga externa kostnader på grund av sitt ringa värde. NOT 17. LEASING Ägarandel som innehas av koncernen Redovisat värde i moderbolaget Org.nr Säte 2021 2020 2021-12-31 2020-12-31 Företagsparken Borga AB 559170-2591 Stockholm 100% 0% - - Företagsparken Skövde AB 556538-1992 Stockholm 100% 0% - - Fastator Venture 4 AB 559274-9112 Stockholm 100% 100% - - Värmländska handels- & industrifastigheter AB 559004-7006 Stockholm 100% 0% - - Sundsberg 2:4 AB 556679-4748 Stockholm 100% 0% - - Abamco Fastigheter AB 559273-5145 Stockholm 50% 0% - - Abamco Portfölj AB 559314-1483 Stockholm 100% 0% - - Abamco Konsumenten AB 559314-1517 Stockholm 100% 0% - - Abamco Industrihus Umeå AB 559202-3088 Stockholm 100% 0% - - Abamco Kontrollanten AB 559314-1509 Stockholm 100% 0% - - Abamco Industrihus Västerås AB 556581-6898 Västerås 100% 0% - - Abamco Fastigheter Umeå AB 559316-1358 Stockholm 100% 0% - - Abamco Grisbacka Holding AB 559319-6966 Stockholm 100% 0% - - ST i Umeå AB 556359-2061 Umeå 100% 0% - - Abamco Mätaren Holding AB 559319-6974 Stockholm 100% 0% - - AB Mätaren 15 556832-9394 Umeå 100% 0% - - Abamco Boländerna AB 559314-1491 Stockholm 100% 0% - - Via Ventilen Fastigheter AB 559281-2720 Umeå 100% 0% - - Summa bokfört värde 2 329 720 1 230 694 Samtliga dotterföretag konsolideras i koncernen. Rösträttsandelen i de dotterföretag som ägs direkt av moderföretaget skiljer sig inte från den ägda andelen stamaktier. NOTER FASTATOR 2021 98 18.1 Finansiell information i sammandrag för intressebolag och joint venture Nedanstående tabell visar finansiell information i sammandrag för de joint venture-företag och intresseföretag som koncernen har bedömt som väsentliga. Informationen visar de belopp som redovisats i de finan- siella rapporterna för respektive intresseföretag och joint venture-företag och inte Fastators andel av dessa belopp. Den finansiella informationen har justerats för att återspegla justeringar som gjorts av koncernen vid tillämpning av värdering till verkligt värde inklusive justeringar till verkligt värde vid tiden för förvärvet samt justeringar för skillnader i redo- visningsprinciper. Fastator redovisar andelar i intresseföretag till ett bedömt marknadsvärde, vilket fastställs av företagsledningen, baserat på innehavens marknads- värde utförda av oberoende värderingsman. Marknadsvärde definieras som det mest sannolika priset vid en försäljning på en öppen och fri marknad vid en viss given tidpunkt. Grunden för alla marknadsvärde- bedömningar är analyser av försålda objekt i kombination med kunskaper om aktörernas syn på olika typer av objekt. Innehavet i GenovaFastator värderas till eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt. Studentbostäder i Norden AB är ett noterat innehav på aktiv marknad varvid observerbar marknadsdata finns. Fastator värderar innehavet enligt nivå 1 i verkligt värde hirarkin. Bolagsvärderingarna är en portföljvärdering baserade på underliggande fastighetsvärderingar av de enskilda objekten. Principerna för värdering av enskilda underliggande fastigheter framgår av not 13 ovan. I övriga värderingsfaktorer ingår även en bedömning av värdet av temporära skillnader, bolagets övriga kostnadsmassa samt marknaden för potenti- ella köpare. Övriga värderingsfaktorer är betydande icke observerabara data (nivå 3 i verkligt värde hiarkin). För att säkerställa korrekt nivå på värdering av övriga värderingsfaktorer har bolaget anlitat ett externt värderingsföre- tag. Det har inte skett någon förändring av värderingsmetod mellan peri- oderna och därmed ingen överföring mellan verkligt värdenivåerna. En känslighetsanalys visar att en ändring av Fastators andel av intresse- företagens marknadsvärde med +/-5% skulle ge en värdeförändring med +/- 33 371 (+/-46 436) TSEK. Koncernen Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Ingående värde 928 731 1 152 878 - 0 Årets investeringar 127 441 259 876 308 199 - Avyttring av andelar i intresseföretag -466 657 -840 738 -187 231 -840 738 Aktieägartillskott i befintliga bolag - - - - Realiserade värdeförändringar - 198 239 - 164 504 Orealiserade värdeförändringar 77 922 -3 677 41 064 - Erhållen utdelning - 240 416 143 473 754 497 Utdelning - -78 263 - -78 263 Utgående bokfört värde 667 438 928 731 305 506 0 Förfallostruktur 2021 2020 1 år 9 019 7 332 2 år 8 033 7 860 3 år 5 223 7 269 4 år 62 4 806 Senare är 4 år 19 569 12 807 Summa 41 907 40 074 NOT 18. ANDELAR I INTRESSEBOLAG Nedan visas de intresseföretag och joint ventures som är väsentliga för koncernen per den 31 december 2021. De företag som anges nedan har aktiekapital som endast består av stamaktier vilka ägs direkt av koncer- nen. Ägarandelen är densamma som röstandelen. Koncernen hade följande intresseföretag och joint ventures den 31 december 2021; Ägarandel som innehas av koncernen Redovisat värde i koncernen Intresseföretag som ägs av koncernen Org.nr Säte 2021 2020 2021-12-31 2020-12-31 Nordact AB 4 556971-0113 Stockholm 60% 50% - 466 657 OH Management AB 5 556969-0562 Stockholm 100 % 50% - - GenovaFastator Holding AB ² 559017-4057 Stockholm 50% 50% 158 337 143 473 Studentbostäder i Norden AB (publ)¹ 556715-7929 Uppsala 21% 21% 393 774 318 601 Vrefast AB ³ 559320-0073 Stockholm 63% 0% 66 561 - SBK Svenska Bostadskompaniet AB ² 559084-9880 Skövde 50% 0% 42 959 - Västregionens Parkerings AB ² 556948-6078 Stenungsund 49% 0% 5 806 - Livable AB 556988-2029 Stockholm 0% 44% - - Summa bokfört värde 667 438 928 731 1) Intressebolag 2) Joint venture 3) Fastator innehar 40,5% av rösterna i Vrefast och har såldes gjort bedömningen att bestämmande inflytande inte föreligger. 4) Fastator har förvärva ytterli- gare andeler av Nordactkoncernen per den 1 december 2021 och koncernen konsolideras per balansdagen. 5) Har förvärvat under 2021. NOTER 99 GenovaFastator AB Vrefast AB SBK Svenska Bostadskompaniet AB Balansräkning i sammandrag 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Kortfristiga skulder Finansiella skulder (exkl leverantörsskulder) 789 605 65 206 - 1 740 - Övriga kortfristiga skulder 1 116 1 374 5 999 - 5 956 - Summa kortfristiga skulder 1 905 1 979 71 205 - 7 696 - Nettotillgångar 171 510 162 831 72 782 - 78 616 - Avstämning mot redovisade värden Ingående nettotillgångar 143 473 150 072 69 799 - 33 001 - Investering i aktiekapital 16 - - Aktieägartillskott - - 52 859 - - - Resultat från perioden 10 179 -6 599 2 983 - 45 615 - Återläggning av uppskjuten skatt 9 372 1 653 - 7 302 - Övrigt totalresultat - - - - - - Utgående nettotillgångar hänförliga till Fastator) 158 338 143 473 66 561 - 42 959 - GenovaFastator AB Vrefast AB SBK Svenska Bostadskompaniet AB Totalresultat i sammandrag 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Intäkter 4 547 4 527 1 120 - 13 814 - Förvaltningsresultat 3 699 3 809 -1 273 - 885 - Finansiella intäkter - - - - - - Finansiella kostnader -879 -692 -91 - -4 361 - Värdeförändring fastigheter 10 000 2 668 5 999 - 56 386 - Orealiserade värdeförändringar derivat - - - - - - Skatt -2 641 -1 210 -1 653 - -7 295 - Resultat från avvecklad verksamhet - - - - - - Periodens resultat 10 179 4 575 2 983 - 45 615 - Övrigt totalresultat - - - - - - Summa totalresultat 10 179 4 575 2 983 - 45 615 - GenovaFastator AB Vrefast AB SBK Svenska Bostadskompaniet AB Balansräkning i sammandrag 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 219 000 209 000 217 636 - 316 049 - Finansiella anläggningstillgångar - - - - - - Summa anläggningstillgångar 219 000 209 000 217 636 - 316 049 - Omsättningstillgångar Likvida medel 1 846 1 771 8 755 - 1 686 - Övriga omsättningstillgångar 486 328 1 606 - 4 877 - Summa omsättningstillgångar 2 333 2 099 10 361 - 6 563 - Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 8 808 6 574 1 653 - 7 302 - Finansiella skulder 39 110 39 715 82 358 - 228 998 - Summa långfristiga skulder 47 918 46 289 84 011 - 236 300 - NOTER FASTATOR 2021 100 NOT 20. ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV OCH ANDELAR Övriga långfristiga värdepappersinnehav och andelar består av aktieinvestering i Quartiers Properties AB (publ), org.nr. 556975-7684, noterade på First North, samt det onoterade innehavet Boxxy AB 559300-4095. Koncernen Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Ingående bokfört värde 8 612 4 469 8 612 4 469 Köpta aktier och andelar 46 981 - 37 003 - Sålda aktier och andelar -77 - -77 - Omklassificering till kortfristiga värdepappersinnehav -34 967 - -34 967 - Orealiserade värdeförändringar -4 900 4 143 -4 900 4 143 Utgående bokfört värde 15 648 8 612 5 670 8 612 Koncernen Moderbolaget Skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Obligationslån 1 972 074 1 351 198 1 379 509 978 747 Skulder till kreditinstitut 1 678 209 74 048 23 280 24 000 Övriga långfristiga skulder 609 743 142 573 9 718 9 718 Leverantörsskulder 36 018 19 518 2 184 2 620 Övriga kortfristiga skulder 177 348 30 322 - - Skulder värderade till verkligt värde Syntetiska optioner 3 750 295 - - Summa 4 477 142 1 617 955 1 414 690 1 015 085 Koncernens exponering mot olika risker som är förknippade med de finansiella instrumenten beskrivs i not 24. Den maximala exponeringen för kreditrisk per balansdagen motsvarar det redovisade värdet för varje kategori av finansiella tillgångar som nämns ovan. Koncernen Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Fordringar på koncernföretag - - 870 630 510 272 Fordringar på intresseföretag, långfristiga 15 000 36 263 15 000 - Andra långfristiga fordringar 115 161 1 961 15 000 - Kundfordringar 42 969 19 640 122 84 Fordringar på intresseföretag, kortfristiga 2 922 5 032 31 4 388 Kassa och bank 450 565 925 410 248 855 864 391 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Andelar i dotterbolag - - 2 329 720 1 230 694 Andelar i intressebolag 667 438 928 731 305 506 - Övriga värdepappersinnehav, aktier 15 648 8 612 5 670 8 612 Finansiella tillgångar 1 309 703 1 925 649 3 790 534 2 618 441 Koncernens exponering mot olika risker som är förknippade med de finansiella instrumenten beskrivs i not 24. Den maximala exponeringen för kreditrisk per balansdagen motsvarar det redovisade värdet för varje kategori av finansiella tillgångar som nämns ovan. Koncernens samtliga finansiella tillgångar ingår i kategorin ”Låneford- ringar och kundfordringar” och samtliga finansiella skulder ingår i kategorin ”Övriga finansiella skulder”. Koncernen har varken finan- siella tillgångar eller finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen. De klassiﬁceras i en hierarki i tre olika nivåer utifrån den information som används för att fastställa deras verkliga värde. Nivå 1 avser när verkligt värde fastställs utifrån noterade priser på aktiv marknad för identiska ﬁnansiella tillgångar eller skulder. Nivå2 avser när verkligt värde fast- ställs utifrån annan observerbar information än noterade priser på en aktiv marknad. Nivå 3 avser när det fastställda verkliga värdet till en väsentlig del baseras på information som inte är observerbar, det vill säga företagets egna antaganden. Verkligt värde för ﬁnansiella tillgångar och skulder fastställs genom att använda information som är hänförlig till en eller ﬂera av ovan nämnda nivåer. Klassiﬁceringen bestäms av den lägsta nivån i hierarkin för den information som har väsentlig effekt på värdet. Koncernen redovisar innehav i noterade aktier enligt Nivå 1, se mer i not 20. Poster redovisade enligt nivå 2 avser andelar i intressebolag. Verkligt värde för de ﬁnansiella skulder som ingår i nivå 2 har fastställts ienlighet med allmänt vedertagna värderingstekniker baserade på diskontering av framtida kassaﬂöden, där diskonteringsräntan somspeglar motpartens kreditrisk utgör den mest väsentliga indatan. Övriga poster värderas enligt Nivå 3. NOT 19. FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER NOTER 101 NOT 23. LIKVIDA MEDEL Koncernens likvida medel uppgick till 450 565 TSEK (925 410) och utgörs av banktillgodohavanden utan bindningstid. Placering av likvida medel har gjorts hos motparter som bedöms ha hög kreditvärdighet och där- med låg risk. Likvida medel i moderbolaget uppgick till 248 855 TSEK (864 391). NOT 24. UPPLÅNING OCH FINANSIELL RISKHANTERING Att äga, direkt och indirekt, och utveckla fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet. Fastators kapital tillgodoses genom en balanserad mix av externa lån samt eget kapital, med en soliditet på 33,5 procent (47). Ränte- kostnader är också en av företagets största kostnadsposter och det är av strategisk betydelse för Fastator att oavsett marknadsförutsättningar all- tid ha tillgång till kostnadseffektiv finansiering. Målet för finansverksam- heten är att säkerställa finansieringsbehovet till lägsta möjliga kostnad inom de ramar och restriktioner styrelsen beslutar. Finansiell riskhantering Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finan- siella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av förändringar i räntenivåer, likviditets- och kreditrisker. Hanteringen av koncernens finansiella risker utförs, på uppdrag av styrelsen, av VD och CFO vars uppgift är att identifiera och i största möjliga utsträckning minimera dessa riskers resultatpåverkan. All finansiell risk ska rapporteras och analyseras av företagsledningen och rapporteras till styrelsen. Detta ska ske enligt bolagets gällande rutiner, vilka verkar för att begränsa bolagets finansiella risker. Marknadsrisk Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på, eller framtida kassa- flöden från, ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Enligt IFRS indelas marknadsrisker i tre slag: valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. Den marknadsrisk som främst påverkar bolaget är ränterisk. Bolagets målsättning är att identifiera, hantera och minimera marknadsriskerna. Detta görs av VD och CFO enligt gällande rutiner. Koncernen har inga valutaexponeringar. Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken för att bolaget inte ska kunna infria sina betal- ningsförpliktelser vid förfallotidpunkten utan att kostnaden för att erhålla betalningsmedel ökar avsevärt. Enligt bolagets gällande rutiner är likviditetshanteringen centraliserad till VD och CFO för att därigenom optimera utnyttjandet av likvida medel och minimera finansierings- behovet. För att minimera likviditetsrisken görs löpande likviditets- prognoser för att säkerställa likviditet på såväl kort som lång sikt. Ränterisk Med ränterisk avses risken att förändringar i ränteläget påverkar ett bolags räntekostnader. Ränterisk kan leda till förändring i verkliga värden, förändringar i kassaflöden samt fluktuation i bolagets resultat. Bolaget är utsatt för ränterisker till följd av låneskulder. Bolagets hantering av ränte- risk sker enligt gällande rutiner och är centraliserad till VD och CFO som har till uppgift att identifiera, hantera och minimera eventuella ränte- risker för koncernen. Detta rapporteras löpande till VD och styrelse. Upplåning på obligationsmarknaden sker på 3 månaders stibor plus en fast ränta vilket innebär att koncernen kan vara exponerad för kortsiktiga förändringar i ränteläget. En ökning respektive en minskning av räntan med 1%-enhet skulle öka respektive minska räntekostnaden med 42 263 (16 133) TSEK per år. Av övriga skulder är 9 717 TSEK räntefritt. NOT 22. FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Förutbetald hyra 6 008 2 195 - 1 197 Förutbetalda kostnader 14 032 4 520 2 506 1 421 Upplupna ränteintäkter 2 466 1 486 55 806 57 784 Övriga poster 12 856 1 444 3 788 - Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 35 363 9 645 62 099 60 403 NOT 21. KUNDFORDRINGAR Koncernen Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Kundfordringar 43 959 20 660 122 84 Reservering för förväntade kreditförluster -990 -1 019 - - Kundfordringar – netto 42 969 19 640 122 84 Åldersanalysen av dessa kundfordringar framgår nedan: Koncernen Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Mindre än 2 månader 34 014 17 499 122 84 2 till 9 månader 6 659 2 465 - - Äldre än 9 månader 3 286 696 - - Summa kundfordringar 43 959 20 660 122 84 Bokfört värde på kundfordringar överensstämmer med verkligt värde. Då inbetalning av kundfordringar ligger nära i tiden är det verkliga värdet lika med upplupet anskaffningsvärde. Reservering för osäkra kundfordringar görs baserat på en individuell bedömning av respektive kundfordran. Samtliga kundfordringar utvärderas per balansdagen och reserv görs därefter. NOTER FASTATOR 2021 102 NOTER Förfallostruktur Koncernen Moderbolaget Skulder som förfaller till betalning: 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 inom 1 år från balansdagen 79 764 435 986 720 - 1–5 år från balansdagen 3 995 277 1 190 488 1 422 560 1 033 538 senare än 6 år efter balansdagen 172 817 23 930 - - Summa förfallostruktur 4 247 858 1 650 403 1 423 280 1 033 538 Koncernen Moderbolaget Likviditetsanalys 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 6 månader eller mindre 188 310 117 834 48 428 34 490 6–12 månader 118 558 454 748 48 688 44 457 1–5 år 4 417 743 1 299 646 1 574 791 1 178 986 senare än 6 år efter balansdagen 195 970 38 700 - - Summa likviditetsanalys 4 920 580 1 910 928 1 671 907 1 257 933 Beloppen avser framtida ej diskonterade kassaflöden för finansiella skulder inklusive ränta, uppdelat efter den tid som återstår fram till avtalsenlig förfallotidpunkt. Balansdagens ränta, för respektive lån har använts för att beräkna framtida kassaflöden för samtliga skulder. Koncernen Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Upplupna räntekostnader 57 145 2 718 2 702 5 079 Förutbetalda hyresintäker 53 695 13 358 57 153 Upplupna driftskostnader 39 935 4 528 - - Styrelsearvode och personalrelaterat 28 406 19 998 17 839 7 583 Övriga poster 18 100 8 702 1 314 7 200 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 197 282 49 304 21 911 20 015 NOT 25. UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Långfristig upplåning 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Långfristiga skulder till kreditinstitut 1 597 169 70 538 22 560 23 366 Obligationslån 1 972 074 1 000 000 1 379 509 978 747 Leasingskulder 32 943 32 742 - - Övriga långfristiga skulder 601 600 142 468 - 9 718 Summa långfristig upplåning 4 203 786 1 245 748 1 402 069 1 011 831 Kortfristig upplåning Obligationslån - 375 000 - - Leasingskulder 8 964 7 332 - - Skulder till kreditinstitut 81 041 2 673 720 - Övriga kortfristiga räntebärande skulder 121 278 19 650 - 634 Summa kortfristig upplåning 211 283 404 655 720 634 Summa upplåning 4 415 069 1 650 403 1 402 789 1 012 465 Moderbolaget har tre obligationslån om totalt 1,4 (1) MDSEK. Ett obligationslån om 500 MSEK tom 22 september 2023 med en ränta om STIBOR 3m + 6,50 %, ett om 700 MSEK tom 22 septemer 2024 (ISIN SE014855284) med en ränta om STIBOR 3m + 7,00 %. Under 2021 har Fastator nyttjat det fulla rambeloppet för obligationen ISIN SE0014855284 genom att ytterligare emmitera 200 MSEK. Det tredje obligationslånet om 200 MSEK med en ram på 1 000 MSEK löper tom 23 december 2025 om STIBOR 3m+ 6,5 %. Obligationerna är noterade. Räntebetalningar erläggs kvar- talsvis. Obligationen har noterats på Nasdaq Stockholm. Emissionskostnader om 30,5 MSEK periodiseras över lånets löptid. Koncernbolaget Point Properties Portfolio 1 AB har en obligation om 600 (375) MSEK. Obligation löper till och med 31 mars 2024 med en fast ränta om 5 %. Emissionskostnader om 8,4 MSEK periodiseras över obligationens löptid. Koncernen har under peri- oden ingått räntesäkringsavtal avseende ca 10,10% (0%) av den totala externa låneportföljen. Skulden till kreditinstituten förfaller fram till 2058 (2052). Den sammantagna genomsnittliga räntan för räntebärande skulder uppgår till 5,61 procent (5,77 procent per år). Kreditrisk Kreditrisk förknippas främst med sannolikheten för finansiell förlust som beror på motparters oförmåga att uppfylla de avtalsmässiga förplik- telserna förknippade med finansiella transaktioner eller instrument. De finansiella motparternas risk värderas och övervakas med målet att minska motpartsrisken. Koncernen hanterar kreditrisken genom att begränsa sina motparter till ett antal större välkända banker och finan- siella institutioner samt övervaka deras ställning. Övriga kreditrisker utgörs av finansiella fordringar på intresseföretag. Dessa övervakas kon- tinuerligt genom aktivt styrelsearbete i respektive bolag/investering. Lånevillkor Lånevillkor eller covenanter som långivare ställer ut för att utfärda en kredit, är likartade i de olika kreditavtalen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäckningsgrad om som lägst 1,25 (1,5) ggr samt belåningsgrad om maximalt 65 procent. Även moderbolagsgarantier förekommer. För moderbolagets obligationslån finns en covenant om att soliditeten ska uppgå till 45 procent. Fastator eller dess dotterbolag inte har brutit mot något lånevillkor eller covenant. NOTER 103 Koncernen Moderbolaget 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Borgensåtaganden för lån i intresseföretag 14 074 14 044 274 041 - Summa ansvarsförbindelser 14 074 14 044 274 041 - NOT 28. UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE Fastator förvärvar och säljer ett antal olika tjänster till närstående parter. Samtliga transaktioner genomförda under perioden har genomförts på mark- nadsmässiga villkor och hittas i tabellen på nästa sida. Belopp presenteras i MSEK. Koncernen Moderbolaget För egna skulder och avsättningar 2021-12-31 2020-12-31 2021-12-31 2020-12-31 Fastighetsinteckningar 2 570 329 810 212 - 24 376 Företagsinteckningar 7620 7 620 - - Pantsatta likvida medel 25 110 11 645 - - Aktier i dotterbolag 1) - 50 43 624 - Aktier i intresseföretag - - - - Fordringar på dotterbolag - - 24 000 - Fordringar på intresseföretag - - - - Övriga tillgångar - 2 045 - - Summa ställd säkerheter 2 603 058 831 573 67 624 24 376 1) Utgörs av dotterbolags nettotillgångar NOT 26. STÄLLDA SÄKERHETER NOT 27. EVENTUALFÖRPLIKTELSER Köpare Säljare 2021 Kv 1-4 2020 Kv 1-4 Typ av transaktion Grund till närståenderelation Aktiebolaget Fastator (Publ) Priority Group AB 1,9 2,8 Aktiebolaget Fastator (Publ) för- värvar kommunikation och stra- tegitjänster från bolaget. Styrelseordförande har ett betydande inflytande. Företagsparken Norden Holding (Koncern) Nordic PM AB 17,8 4,6 Nordic PM AB utför förvaltnings- tjänster samt övriga fastighets- relaterade konsulttjänster åt Företagsparken Norden Holding. Företagsparken Norden Holding var ett intresse - bolag till Aktiebolaget Fastator (Publ) fram till 2021-12-01. Förvärv av Företagsparken Norden Holding skedde genom kvittningsemission per 1 december 2021. Företagsparken Norden Holding (Koncern) Aktiebolaget Fastator (Publ) 4,4 1,4 Aktiebolaget Fastator (Publ) till- handahåller affärsutveckling och transaktionstjänster till intresse- bolaget Företagsparken Norden Holding. Företagsparken Norden Holding var ett intresse - bolag till Aktiebolaget Fastator (Publ) fram till 2021-12-01. Förvärv av Företagsparken Norden Holding skedde genom kvittningsemission per 1 december 2021. Företagsparken Norden Holding (Koncern) Priority Group AB 0,8 0,3 Priority Group AB utför kommu- nikationstjänster till intressebo- laget Företagsparken Norden Hol- ding. Företagsparken Norden Holding var ett intresse- bolag till Aktiebolaget Fastator (Publ) fram till 2021-12-01. Förvärv av Företagsparken Norden Holding skedde genom kvittningsemission per 1 december 2021. Skälsö AB Nordic PM AB 0,3 0,5 Nordic PM utför förvaltnings- tjänster samt övriga fastighets- relaterade konsulttjänster åt Skälsö AB. Samtliga aktier i Skälsö AB ägs av Naibaf AB (publ), org. nr. 556869-2551 som i sin tur ägs av Joachim Kuylenstierna. Så som majoritetsägare och ledande befattningshavare i Aktiebolaget Fastator (Publ) är Joachim Kuylenstierna, och bolag över vilka han utöver betydande inflytan- de, att betraktas som närstående. Aktiebolaget Fastator (Publ) Närstående familj 0,1 0,1 Hyra av övernattningslägenhet. Familjemedlem som anses vara närstående till en ledande befattningshavare. NOTER FASTATOR 2021 104 Förvärv Förvärvande bolag Köpeskilling Datum Grund till närståendetransaktion Åregården AB, org. nr 556971-0147 Svenska kulturskatter, org. nr 559196-8887. Bolaget är ett helägt dotterbolag till Aktiebolaget Fastator (Publ). 35,5 2021-12-09 Samtliga aktier i Skälsö AB (Säljaren), org.nr. 556738-2329 ägs av Naibaf AB (publ), org. nr. 556869-2551 som i sin tur ägs av Joachim Kuylenstierna. Så som majoritetsägare och ledande befattnings- havare i Aktiebolaget Fastator (Publ) är Joachim Kuylenstierna, och bolag över vilka han utöver betydande inflytande, att betraktas som närstående. Värdshuset Lind- gården, org.nr 556982-9657 Svenska kulturskatter, org. nr 559196-8887. Bolaget är ett helägt dotterbolag till Aktiebolaget Fastator (Publ). 9,4 2021-12-09 Samtliga aktier i Mats Invest AB, org.nr. 556738-2329 (Säljaren) ägs av Mats Lundberg. Så som majoritetsägare och styrelseledamot i Aktiebolaget Fastator (Publ) är Mats Lundberg, och bolag över vilka han utöver betydande inflytande, att betraktas som närstående. Ene Fastighet 1:6 AB, org. 556947- 3134 Företagsparken Norden Holding AB, org.nr 559075- 5145. Bolaget är ett dotter- bolag till Aktiebolaget Fas- tator (Publ). 12,6 2021-11-30 Lulep AB (Säljaren), org.nr 556534-9320 ägs av Leif Östling som är styrelseordförande i Företagsparken Norden Holding AB och anses såldes utgöra nyckelperson i ledande ställning. Fastigheten Ingarö Brunn 1:490 Fastator Venture 16 AB, org. nr 559334-9714. Bolaget är ett helägt dotterbolag till Företagsparken Norden Holding AB, org.nr 559075- 5145. 16,8 2021-11-29 Orthén Konsult AB (Säljaren), org.nr 556866-9740 ägs av Joakim Orthén som är Verkställande Direktör i Företagsparken Norden Holding AB och anses såldes utgöra nyckelperson i ledande ställning. Företagsparken Norden Holding AB, org.nr 559334- 9714. Aktiebolaget Fastator (Publ), org.nr 556678-6645. 1 046,6 2021-12-01 Företagsparken Norden Holding AB, org.nr 559334-9714 var innan förvärvet ett intressebolag till Aktiebolag Fastator (Publ). Förvärv och avyttringar Väsentliga affärstransaktioner med närstående parter har genomförts alt. har beslutats om under perioden. Flertalet förvärv från närstående parter har planerats och beslutats om av styrelsen. Transaktioner i sammandrag framgår nedan. Belopp presenteras i MSEK. Långivare Låntagare Belopp Ränta Grund till närståendetransaktion Aktiebolaget Fastator (Publ) SBK, org.nr. 559084-9880 15,0 5,0% SBK är ett intressebolag till Aktiebolaget Fastator (Publ). Vivskä AB, 556848-4603 CAL Investments S.à r.l. 95,1 10,5% CAL Investments S.à r.l. är delägare i Nordact, org.nr 556971-0113 (dotterbolag till Aktiebolaget Fastator (Publ) via Vivskä AB) . Finansiering Aktiebolaget Fastator (Publ) finansierar ett antal intressebolag genom kapitaltillskott i form av lån. I tabellen presenteras utestående fordringar samt skulder mot intressebolag och övriga närstående parter per 31 december 2021. Lån till Företagsparken Norden holding, Nordact samt Abamco, som tidigare redovisats som transaktioner med närstående, utgör koncerninterna transaktioner per 31 december 2021. Belopp presenteras i MSEK. NOTER 105 Under juni 2021 gavs sex teckningsoptionsprogram ut inom koncernen. Ett program riktades till ledningen och nyckelpersoner och ett program riktades till styrelsen i följande bolag: • Fastator • Point Properties • Nordic PM Inom Företagsparken har fyra teckningsoptionsprogram givits ut. Två program utgavs i juni 2021 och två program i december 2021. Två pro- gram riktar sig till ledning och nyckelperson och två till styrelsen. Fastator Serie 2021/2024-A är riktad till ledning, medarbetare och övriga nyckel- personer (beståendes av samtliga anställda i Fastator, VD i Point Properties samt VD i Företagsparken). Optionsprogrammet utgörs av 3 075 000 teckningsoptioner, varav 2 632 000 är tecknade per den 30 juni 2021. Optionsinnehavaren har under inlösenperioden, som är 2024-12- 01—2024-12-31, rätt att teckna en ny aktie i bolaget för en tecknings- kurs om 26,71 SEK. Inbetalt per den 31 december 2021 avseende detta optionsprogram uppgår till 4 457 970 SEK samt 42 750 SEK har ställts ut som lån till anställd. Serie 2021/2024-B är riktad till styrelsen (beståendes av styrelseord- förande och samtliga styrelseledamöter). Optionsprogrammet utgörs av 650 000 teckningsoptioner, varav 550 000 är tecknade per den 31 december 2021. Optionsinnehavaren har under inlösenperioden, som är 2024-12-01—2024-12-31, rätt att teckna en ny aktie i bolaget för en teckningskurs om 26,71 SEK. Inbetalt per den 31 december 2021 avseende detta optionsprogram uppgår till 1 040 535 SEK. Teckningskurs för båda optionsprogrammen (Serie 2021/2024-A samt Serie 2021/2024-B) är baserad på ett uppskattat verkligt värde och har beräknats baserat på Black-Scholes värderingsmodell och uppgår till 1,71 SEK per option. Väsentliga antaganden i beräkningen utgörs av en volati- litet om 28,5 procent, en riskfri ränta om -0,19 procent samt utspädning om 0,0 procent. Värderingen har utförts av extern och oberoende part. Antaganden har baserats på jämförbara bolags aktiekurser. Båda optionsprogrammen villkoras av att optionsinnehavarna kvarhåller sina positioner gentemot Fastator. Om optionsinnehavaren inte kvarhåller sin position äger Fastator rätten att återköpa teckningsoptionen till marknadsvärde som råder vid tidpunkten. Point Properties Serie 2021/2024-A är riktad till styrelsen i Point Properties (beståendes av styrelseordförande och samtliga styrelseledamöter). Options- programmet utgörs av 400 000 teckningsoptioner, varav samtliga är tecknade per den 30 juni 2021. Optionsinnehavaren har under inlösen- perioden, som är 2024-12-01—2024-12-31, rätt att teckna en ny aktie i bolaget för en teckningskurs om 14,33 SEK, motsvarande 130 procent av det beräknade substansvärdet vid värderingstillfället den 8 juni 2021. Inbetalt per den 30 september2021 avseende detta optionsprogram uppgår till 316 000 SEK. Serie 2021/2024-C är riktad till ledningen och nyckelpersoner (bestå- endes av VD i Point Properties samt Vice VD Fastator). Options- programmet utgörs av 200 000 teckningsoptioner, varav 140 000 är tecknade per den 31 december 2021. Optionsinnehavaren har under inlösen perioden, som är 2024-12-01—2024-12-31, rätt att teckna en ny aktie i bolaget för en teckningskurs om 14,33 SEK, motsvarande 130 procent av det beräknade substansvärdet vid värderingstillfället den 8 juni 2021. Inbetalt per den 31 december 2021 avseende detta optionsprogram upp- går till 110 600 SEK. Teckningskurs för båda optionsprogrammen (Serie 2021/2024-A samt Serie 2021/2024-C) är baserad på ett uppskattat verkligt värde och har beräknats baserat på Black-Scholes värderingsmodell och uppgår till 0,79 SEK per option. Väsentliga antaganden i beräkningen utgörs av en volati- litet om 22,5 procent, en riskfri ränta om -0,18 procent samt utspädning om 7,0 procent. Värderingen har utförts av extern och oberoende part. Antaganden har baserats på jämförbara bolags aktiekurser. Båda optionsprogrammen villkoras av att optionsinnehavarna kvarhåller sina positioner gentemot Fastator. Om optionsinnehavarens inte kvarhåller sin position äger Fastator rätten att återköpa teckningsoptionen till marknadsvärde som råder vid tidpunkten. NOT 29. EGET KAPITAL Avstämning stamaktier Antal aktier Per 1 januari 2019 70 101 605 Per 31 december 2019 74 714 105 Per 31 december 2020 77 028 450 Per 31 december 2021 77 712 648 För beskrivning av förändringarna i det egna kapitalet hänvisas till koncernens respektive moderbolagets rapporter över förändringar i eget kapital. Kvotvärde per stamaktie uppgår till 0,32 SEK. NOTER FASTATOR 2021 106 Nordic PM Serie 2021/2024-A är riktad till styrelsen i Nordic PM (beståendes av sty- relseordförande och samtliga styrelseledamöter). Options programmet utgörs av 60 000 teckningsoptioner, varav samtliga är tecknade per den 30 juni 2021. Optionsinnehavaren har under inlösenperioden, som är 2024-12-01—2024-12-31, rätt att teckna en ny aktie i bolaget för en teck- ningskurs om 20,60 SEK, motsvarande 130 procent av det beräknade substansvärdet vid värderingstillfället den 22 juni 2021. Inbetalt per den 30 juni 2021 avseende detta optionsprogram uppgår till 62 400 SEK. Serie 2021/2024-C är riktad till ledningen och nyckelpersoner (beståendes av VD i Nordic PM samt övriga nyckelpersoner). Options programmet utgörs av 205 000 teckningsoptioner, varav 175 000 är tecknade per den 31 december 2021. Optionsinnehavaren har under inlösenperioden, som är 2024-12-01—2024-12-31, rätt att teckna en ny aktie i bolaget för en teckningskurs om 20,60 SEK, motsvarande 130 procent av det beräk- nade substansvärdet vid värderingstillfället den 22 juni 2021. Inbetalt per den 31 december 2021 avseende detta optionsprogram uppgår till 182 000 SEK. Teckningskurs för båda optionsprogrammen (Serie 2021/2024-A samt Serie 2021/2024-C) är baserad på ett uppskattat verkligt värde och har beräknats baserat på Black-Scholes värderingsmodell och uppgår till 1,04 SEK per option. Väsentliga antaganden i beräkningen utgörs av en volati- litet om 20,5 procent, en riskfri ränta om -0,17 procent samt utspädning om 4,82 procent. Värderingen har utförts av extern och oberoende part. Antaganden har baserats på jämförbara bolags aktiekurser. Båda options- programmen villkoras av att optionsinnehavarna kvarhåller sina positioner gentemot Fastator. Om optionsinnehavarens inte kvarhåller sin position äger Fastator rätten att återköpa teckningsoptionen till marknadsvärde som råder vid tidpunkten. Företagsparken Serie 2021/2024-A är riktad till styrelsen i Företagsparken (beståendes av styrelseordförande och samtliga styrelseledamöter). Optionsprogrammet utgörs av 460 000 teckningsoptioner, varav samtliga är tecknade per den 31 december 2021. Optionsinnehavaren har under inlösenperioden, som är 2024-12-01—2024-12-31, rätt att teckna en ny aktie i bolaget för en tecknings- kurs om 38,74 SEK, motsvarande 130 procent av det beräknade substans- värdet vid värderingstillfället den 8 juni 2021. Inbetalt per den 31 december 2021 avseende detta optionsprogram uppgår till 1 053 400 SEK. Serie 2021/2024-C är riktad till ledningen och nyckelpersoner (beståendes av VD i Företagsparken samt övriga nyckelpersoner). Optionsprogram- met utgörs av 260 000 teckningsoptioner, varav samtliga är tecknade per den 31 december 2021. Optionsinnehavaren har under inlösenperioden, som är 2024-12-01—2024-12-31, rätt att teckna en ny aktie i bolaget för en teckningskurs om 38,74 SEK, motsvarande 130 procent av det beräknade substansvärdet vid värderingstillfället den 8 juni 2021. Inbetalt per den 31 december 2021 avseende detta optionsprogram uppgår till 595 400 SEK. Teckningskurs för båda optionsprogrammen (Serie 2021/2024-A samt Serie 2021/2024-C) är baserad på ett uppskattat verkligt värde och har beräknats baserat på Black-Scholes värderingsmodell och uppgår till 2,29 SEK per option. Väsentliga antaganden i beräkningen utgörs av en volati- litet om 23,0 procent, en riskfri ränta om -0,18 procent samt utspädning om 4,19 procent. Värderingen har utförts av extern och oberoende part. Antaganden har baserats på jämförbara bolags aktiekurser. Båda options- programmen villkoras av att optionsinnehavarna kvarhåller sina posi- tioner gentemot Fastator. Om optionsinnehavarens inte kvarhåller sin position äger Fastator rätten att återköpa teckningsoptionen till mark- nadsvärde som råder vid tidpunkten. Serie 2021/2024-A:2 är riktad till styrelsen i Företagsparken (beståendes av styrelseordförande och samtliga styrelseledamöter). Optionsprogram- met utgörs av 800 000 teckningsoptioner, varav samtliga är tecknade per den 31 december 2021. Optionsinnehavaren har under inlösenperioden, som är 2024-12-01—2024-12-31, rätt att teckna en ny aktie i bolaget för en teckningskurs om 40,00 SEK, motsvarande 125 procent av det beräknade substansvärdet vid värderingstillfället den 29 november 2021. Inbetalt per den 31 december 2021 avseende detta optionsprogram uppgår till 1 944 000 SEK. Serie 2021/2024-A:3 är riktad till ledningen och nyckelpersoner (beståendes av övriga nyckelpersoner). Optionsprogrammet utgörs av 400 000 teck- ningsoptioner, varav samtliga är tecknade per den 31 december 2021. Optionsinnehavaren har under inlösenperioden, som är 2024-12-01— 2024-12-31, rätt att teckna en ny aktie i bolaget för en teckningskurs om 40,00 SEK, motsvarande 125 procent av det beräknade substansvärdet vid värderingstillfället den 29 november 2021. Inbetalt per den 31 december 2021 avseende detta optionsprogram uppgår till 972 000 SEK. Teckningskurs för båda optionsprogrammen (Serie 2021/2024-A:2 samt Serie 2021/2024-A:3) är baserad på ett uppskattat verkligt värde och har beräknats baserat på Black-Scholes värderingsmodell och uppgår till 2,43 SEK per option. Väsentliga antaganden i beräkningen utgörs av en volati- litet om 23,0 procent, en riskfri ränta om -0,18 procent. Värderingen har utförts av extern och oberoende part. Antaganden har baserats på jämförbara bolags aktiekurser. Båda optionsprogrammen villkoras av att optionsinnehavarna kvarhåller sina positioner gentemot Fastator. Om optionsinnehavarens inte kvarhåller sin position äger Fastator rätten att återköpa teckningsoptionen till marknadsvärde som råder vid tid- punkten. FINANSIELLA RAPPORTER 107 Nordic PM Syd Nordic PM, koncern Nordact, Koncern Balansräkning i sammandrag 2021 2021 2021 Anläggningstillgångar - 132 432 4 040 337 Omsättningstillgångar 240 81 314 191 695 Summa tillgångar 240 213 745 4 232 032 Uppskjuten skatteskuld - 9 892 135 969 Övriga avsättningar - 361 0 Långfristiga skulder - 91 767 1 377 868 Kortfristiga skulder 166 58 210 415 296 Summa skulder 166 160 230 1 929 133 Nettotillgångar 74 53 515 2 302 899 Ackumulerat innehav utan bestämmande inflytande 30 19 660 285 492 Rapport över totalresultat i sammandrag Intäkter 663 214 106 122 228 Årets resultat 622 2 173 251 423 Övrigt totalresultat 0 0 0 Summa totalresultat 622 2 173 251 423 Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 249 967 70 310 Utdelning utbetald till innehav utan bestämmande inflytande 0 0 0 NOT 30. KASSAFLÖDE Förändring av koncernens räntebärande nettoskulder 2020-12-31 Periodiserng finansiella kostnader Avyttrad/ förvärvad verksamhet Upptagna lån Amorterade lån 2021-12-31 Obligationslån 1 351 198 -8 667 1 002 000 -372 457 1 972 074 Skulder till kreditinstitut 74 061 1 444 530 165 002 -5 384 1 678 210 Övriga räntebärande skulder 152 000 720 878 -150 000 722 878 Summa skulder 1 577 259 -8 667 1 444 530 1 887 880 -527 841 4 373 161 2019-12-31 Periodiserng finansiella kostnader Avyttrad/ förvärvad verksamhet Upptagna lån Amorterade lån 2020-12-31 Obligationslån 1 053 860 -2 662 1 000 000 -700 000 1 351 198 Skulder till kreditinstitut 201 340 -148 700 24 000 -2 578 74 061 Övriga räntebärande skulder 26 931 161 831 -41 100 152 000 Summa skulder 1 282 131 8 110 -148 700 1 185 831 -743 678 1 577 259 NOT 31. INNEHAV UTAN BESTÄMMANDE INFLYTANDE 31.1 Innehav utan bestämmande inflytande Nedan visas finansiell information i sammandrag för varje dotterföretag som har innehav utan bestämmande inflytande som är väsentliga för koncernen. De belopp som anges för respektive dotterföretag inklusive koncern före koncerninterna elimineringar. FINANSIELLA RAPPORTER FASTATOR 2021 108 NOT 32. RÖRELSEFÖRVÄRV Nativus Den 31 maj 2021 förvärvade Nordic PM servicekoncernen Nativus för 78,6 MSEK. Förvärvet har genomförts genom nyemission av aktier i Nordic PM om 31,4 MSEK samt kontant betalning om 47,2 MSEK. Förvärvet är strategiskt viktigt för Fastator och Nordic PM eftersom det stärker företaget och tjänsteutbudet inom Facility Management över hela Sverige. Nativus har en årlig omsättning på cirka 70 MSEK. Anskaffningsvärden, verkliga värden på förvärvade nettotillgångar och goodwill för förvärvet presenteras i nedanstående tabell. Kassaflödeseffekten netto från rörelseförvärvet var 44,2 MSEK (kontant köpeskilling 47,2 betald vid förvärvstillfället minus likvida medel om 3,0 MSEK). Förvärvsredovisningen kan därför komma att justeras. Från förvärvs- tidpunkten har intäkter om 36,9 MSEK och netto resultat om -0,0 MSEK inkluderats i koncernens totalresultat. Om Nativus hade förvärvats vid ingången av 2021 hade intäkter och totalt nettoresultat i koncernen uppgått till cirka 56,1 MSEK respek tive 1,9 MSEK. Kom Fastighetsförvaltning AB Den 18 augusti 2021 förvärvade Nordic PM servicekoncernen 60 pro- cent av aktierna och rösterna i Kom Fastighetsförvaltning för 18,5 MSEK. Förvärvet har genomfört genom kontant betalning om hela köpeskillingen. Anskaffningsvärde 18,5 Varav kontant köpeskilling 18,5 Verkligt värde på förvärvade nettotillgångar Immateriella anläggningstillgångar - varav kundrelationer 6 Materiella och övriga anläggningstillgångar 1,4 Omsättningstillgångar 7,3 Summa förvärvade tillgångar 14,7 Långfristiga skulder - Kortfristiga skulder -3,2 Summa övertagna skulder -3,2 Summa verklig värde på förvärvade nettotillgångar 11,5 Goodwill 7, 0 Anskaffningsvärde 78,6 Varav kontant köpeskilling 47,2 Verkligt värde på förvärvade nettotillgångar Immateriella anläggningstillgångar - varav kundrelationer 35,3 Materiella och övriga anläggningstillgångar 7,9 Omsättningstillgångar 6,4 Summa förvärvade tillgångar 49,6 Långfristiga skulder -5,5 Kortfristiga skulder -9,9 Summa övertagna skulder -15,4 Summa verklig värde på förvärvade nettotillgångar 34,2 Goodwill 44,4 Förvärvet är strategiskt viktigt för Fastator och Nordic PM eftersom att det stärker företaget och tjänsteutbudet inom fastighetsförvaltning i mellersta delen av Sverige. Kom Fastighetsförvaltning har en årlig omsättning på cirka 40 MSEK. Anskaffningsvärden, verkliga värden på förvärvade netto tillgångar och goodwill för förvärvet presenteras i nedanstående tabell. Kassaflödeseffekten netto från rörelseförvärvet var 17,5 MSEK (kontant köpeskilling 18,5 betald vid förvärvstillfället minus likvida medel om 1,0 MSEK). Förvärvsredovisningen kan därför komma att justeras. Från förvärvstid- punkten har intäkter om 21,9 MSEK och nettoresultat om 3,9 MSEK inkluderats i koncernens totalresultat. Om Kom Fastighetsförvaltning hade förvärvats vid ingången av 2021 hade intäkter och totalt netto- resultat i koncernen uppgått till cirka 44,2 MSEK respektive 2,4 MSEK. NOT 33. HÄNDELSER EFTER BALANSDAGENS UTGÅNG • Efter periodens utgång höll Fastator extra bolagsstämma. Bland annat beslutades att godkänna överlåtelse av teckningsoptioner i dotter- bolaget Företagsparken Norden Holding AB till ledande befattnings- havare och styrelseledamöter som även är ledande befattningshavare i AB Fastator. • Fastators innehavsbolag Företagsparken har emitterat en obligation om 500 Mkr som kommer användas för ytterligare tillväxt. • Fastators innehavsbolag Företagsparken har förvärvat 5 fastigheter i Eskilstuna med ett underliggande fastighetsvärde om 120 MSEK. • Rysslands invasion av Ukraina har skapat oro i många ekonomier runt om i världen. För närvarande är det för tidigt att bedöma de långsiktiga konsekvenserna av konflikten. FINANSIELLA RAPPORTER 109 Vinstdisposition moderbolaget Kronor Balanserade vinstmedel 1 662 781 474 Årets resultat 603 306 430 Summa 2 266 087 905 Styrelsen och verkställande direktören föreslår Till aktieägarna utdelas 1,00 kr per aktie 77 712 648 I ny räkning balanseras 2 188 375 257 Summa 2 266 087 905 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION FINANSIELLA RAPPORTER FASTATOR 2021 110 Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncernredo- visningen har upprättats i enlighet med internationella redovisnings- standarder IFRS sådana de antagits av EU och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av moder- bolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen och moderbolaget ger en rätt- visande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i kon- cernens står inför. Stockholm den 5 april 2022 FÖRSÄKRAN Björn Rosengren Ordförande Mats Lundberg Ledamot Knut Pousette VD Helene Tillberg Wibom Ledamot Magnus Thorling Auktoriserad revisor Vår revisionsberättelse har avgivits den 5 april 2022 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Carl Bildt Ledamot Anders Mossberg Ledamot Jacqueline Winberg Ledamot FÖRSÄKRAN REVISIONSBERÄTTELSE 111 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERN- REDOVISNINGEN UTTALANDEN Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Aktiebolaget Fastator (publ) för år 2021. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 63-110 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med års- redovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisnings- lagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltnings- berättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncern redo- visningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredo- visningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets och koncernens styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål- lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för- bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls- enliga som grund för våra uttalanden. VÅR REVISIONSANSATS Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrel- sen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmäs- siga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Lik- som vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kon- troller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säker- het om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimli- gen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsent- lighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tid- punkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sam- mantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet. SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Särskilt betydelsefullt område TILL BOLAGSSTÄMMAN I AKTIEBOLAGET FASTATOR (PUBL), ORG.NR 556678-6645 REVISIONSBERÄTTELSE VÄRDERING AV FÖRVALTNINGS- FASTIGHETER SAMT ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Värdering av förvaltningsfastig- heter samt andelar i intresseföretag utför för Fastator ett särskilt bety- delsefullt område. Detta beror på att redovisade värden på koncer- nens förvaltningsfastigheter samt intressebolag utgör väsentliga belopp i såväl resultat- som balans- räkning. Förvaltningsfastigheter och andelar i intresseföretag redo- visas till verkligt värde och värde- förändringen redovisas över resultat- räkningen. Fastighet- och bolags - värderingar är också föremål för väsentliga uppskattningar och bedömningar och är därmed sub- jektiva till sin natur. Väsentligt i en fastighetsvärdering är exempelvis antaganden om avkastningskrav, vakansgrad och framtida driftnetton. Aktiebolaget Fastator:s investe- ringar i intresseföretag innebär ett indirekt delägande av fastigheter av olika typer såsom industrifastig- heter. Ägarandelen varierar i regel mellan 20 och 50 procent. Samtliga fastigheter är lokaliserade i Sverige. Investeringar i intresseföretag vär- Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Vi har fokuserat på att skapa för- ståelse för och kartlägga Fastators interna processer och rutiner för värdering och redovisning av förvaltningsfastigheter samt andelar i intresseföretag. Vi har utvärderat den generella värderingsmetod som används av Fastator. Värderingsmodel- lens matematiska riktighet har stickprovsvis testats. Vi har stickprovsvis utvärderat använd indata som tex. hyresin- täkter och driftkostnader. Vi har för ett urval av fastigheter samt intresseföretag ifrågasatt viktiga bedömningar och anta- ganden om framtida utveckling med bolaget. Vi har i detta arbete biträtts av intern specialistkom- petens inom fastighetsvärdering. Vi har för ett urval av fastigheter gjort en utvärdering av de använda avkastningskraven mot tillgänglig marknadsinformation såsom jämförbara aktuella REVISIONSBERÄTTELSE FASTATOR 2021 112 ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis- ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-62 samt 116-120. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genom- gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att års- redovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rätt- visande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredo- visningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kon- troll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är till- lämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk- samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. REVISORNS ANSVAR Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovis- ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller miss- tag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktig- heter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredo- visningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentlig- heter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga uteläm- nanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller för- hållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksam- deras enligt interna metoder som är baserad på substansvärden i själva intresseföretag. Investe- ringar i intresseföretag vars aktier är noterade värderas till aktuell börskurs per balansdagen. Koncernen låter årligen en obe- roende värderare utföra värde- ringar av samtliga underliggande fastighetstillgångar vilket även ligger till grund för värderingen av andelar i intresseföretagen. Dessa värden gås därefter igenom och utmanas av Fastators företags- ledning för att resultera i slutliga fastighets- och bolagsvärderingar. Se not 2 (Sammanfattning av vik- tiga redovisningsprinciper), not 2.3 (Koncernredovisning), not 2.7 (Förvaltningsfastigheter) not 3 (Viktiga bedömningar vid till- lämpning av koncernens redovis- ningsprinciper), not 13 (Förvalt- ningsfastigheter) och not 18 (Andelar i intresseföretag) för detaljerade upplysningar och beskrivning av områdena. marknadstransaktioner, hyres- priser och rådande kvadratmeter- priser. Vi har jämfört de externa värde- ringarna med Fastators kon- cernredovisning för att bedöma att inga väsentliga avvikelser finns. Även om olika antaganden kan göras så bedömer vi att de av bolaget använda antaganden anses ligga inom rimligt inter- vall. Som ett resultat av vår gransk- ning så har vi inte rapporterat några väsentliga iakttagelser till ledning och styrelse. REVISIONSBERÄTTELSE 113 heten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncern- redovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och inne- hållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upp- lysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovis- ningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av kon- cernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt rele- vanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av års- redovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ- ningar förhindrar upplysning om frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR UTTALANDEN Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens för- valtning för Aktiebolaget Fastator (publ) för år 2021 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i för- valtningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i för- hållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls- enliga som grund för våra uttalanden STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf- fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryg- gande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt- ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i över- ensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. REVISORNS ANSVAR Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis- ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättnings- skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revi- sionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vid- tagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalan- de om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat FINANSIELLA RAPPORTER FASTATOR 2021 114 styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN UTTALANDEN Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen [och koncernredovisningen] i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för ABC AB (publ) för år 2021. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revi- sorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommenda- tion beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i för- hållande till ABC AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef- rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. REVISORNS ANSVAR Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för- väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering av årsredovisningen [och koncernredovisning]. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk validering av Esef-rapporten, dvs. om filen som innehåller Esef-rapporten uppfyller den tekniska specifikation som anges i kommissionens delegerade för- ordning (EU) 2019/815 och en avstämning av att Esef-rapporten överens- stämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredo- visningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef- rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisande och full- ständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och eget- kapitalräkningar samt kassaflödesanalysen. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Torsgatan 21, utsågs till Aktiebolaget Fastator (publ)s revisor av bolagsstämman den 5 maj 2021 och har varit bolagets revisor sedan 2015. Stockholm den 5 april 2022 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Magnus Thorling Auktoriserad revisor FASTATOR 2021 114 FINANSIELLA RAPPORTER 115 REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2021 på sidorna 54-58 och för att den är upprättad i enlighet med årsre- dovisningslagen GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. UTTALANDE En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncern- redovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen Stockholm den 5 april 2022 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Magnus Thorling Auktoriserad revisor TILL BOLAGSTÄMMAN I AKTIEBOLAGET FASTATOR (PUBL), ORG.NR 556678-6645 116 • AKTIEÄGARINFORMATION • FINANSIELL KALENDER • HÄRLEDNING NYCKELTAL BILAGOR 117 AKTIEÄGARINFORMATION 117 Samtliga årsredovisningar och delårsrapporter finns att tillgå på Fastators hemsida www.fastator.se. På hemsidan är det även möjligt att prenumerera på Fastators pressmeddelande för den som önskar. AKTIEÄGARINFORMATION FASTATOR 2021 118 mulär kan även inges elektroniskt och ska då skickas till svante.bengtsson@fastator. se. Om aktieägaren förhandsröstar genom ombud ska fullmakt biläggas for- muläret och skickas i original till ovan angiven adress. Om aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller annan behörighetshandling biläggas formuläret. Aktieägaren får inte förse för- handsrösten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är förhandsröst- ningen i dess helhet ogiltig. Ytterligare anvisningar och villkor framgår av för- handsröstningsformuläret. KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMAN Kallelse till stämma sker via Post- och inrikes tidningar och även med annons i Svenska Dagbladet med upplysning om att kallelse skett. Kallelsen offentliggörs även som ett pressmeddelande tillgängligt på Fastators hemsida, www.fastator.se. Handlingar som ska läggas fram på årsstämman hålls tillgängliga på Fastators hemsida minst tre veckor före stämman. AKTIEÄGARKONTAKT Knut Pousette, VD [email protected] 070-733 80 00 Svante Bengtsson, Vice VD [email protected] 070 - 956 67 56 Christoffer Strömbäck, CFO [email protected] 070 - 249 72 55 ÅRSSTÄMMA DEN 5 MAJ 2022 Ordinarie årsstämma för aktieägarna i Aktiebolaget Fastator (publ) kommer att hållas onsdagen den 5 maj 2022. Mot bakgrund av den extraordinära situation som råder till följd av covid-19-pandemin kommer årsstämman att genomföras genom obligatorisk förhandsröstning (poströstning) med stöd av tillfälliga lagregler (20-22 § lagen (2020:198)). Någon stämma med möjlighet att närvara personligen eller genom ombud kommer inte att äga rum. DELTAGANDE Aktieägare som önskar delta i årsstämman skall: • Vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken den 27 april 2022. • dels anmäla sitt deltagande till Bolaget vid stämman genom att avge sin förhandsröst enligt instruktionerna under rubriken ”Förhandsröstning” nedan, så att förhandsrösterna är Bolaget tillhanda senast den 4 maj 2022. Aktieägare som låtit förvaltar- registrera sina aktier måste för att få delta i bolagsstämman tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn hos Euroclear Sweden AB i så god tid att omregistreringen är utförd senast den 27 april 2021. För att detta ska kunna ske måste begäran om sådan omregistrering göras till förvaltaren i god tid före nämnda dag. FÖRHANDSRÖSTNING Med anledning av den senaste tidens utveckling av spridningen av coronaviruset (Covid-19) har Bolaget beslutat om vissa försiktig hetsåtgärder inför årsstämman. Aktieägarna får utöva sin rösträtt vid stämman endast genom att rösta på förhand, s.k. poströstning, enligt 20-22 § lagen (2020:198) om tillfälliga undantag för att underlätta genomförandet av bolags- och föreningsstämmor. För förhandsröstning ska ett särskilt formulär användas. Formu- läret finns tillgängligt på Bolagets webbsida www.fastator.se. Förhandsröstningsformuläret gäller som anmälan till stämman. Det ifyllda formuläret måste vara Bolaget tillhanda senast den 4 maj 2022. Det ifyllda formuläret skickas till Aktiebolaget Fastator (publ), Att: Årsstämma, Linnégatan 2, 114 47 Stockholm. Ifyllt for- FINANSIELL KALENDER 5 maj – Årsstämma 2022 5 maj – Delårsrapport Q1, jan – mar 2022 18 augusti – Delårsrapport Q2, jan – jun 2022 10 november – Delårsrapport Q3, jan – sep 2022 16 februari 2023 - Bokslutskommuniké, jan – dec 2022 AKTIEÄGARINFORMATION FASTATOR 2021 118 119 INVESTERARKONTAKT AKTIEBOLAGET FASTATOR (PUBL) LINNÉGATAN 2 114 47 STOCKHOLM Knut Pousette, VD [email protected] 070 - 733 80 00 Christoffer Strömbäck, CFO [email protected] 070 - 249 72 55 INVESTERARKONTAKT 119 FASTATOR 2021 120 FINANSIELLA MÅTT SOM INTE DEFINERAS ENLIGT IFRS DEFINITIONER 2021 2020 Avkastning på eget kapital Avkastning på eget kapital är ett nyckeltal som Fastator betraktar som relevant för att visa Koncernens förränt- ning på det egna kapitalet i Koncernen. Periodens resultat, TSEK 540 509 243 874 Genomsnittligt eget kapital, TSEK 2 051 018 1 499 110 Avkastning på eget kapital, % 26,4% 16,3% Soliditet Soliditet betraktar Fastator som relevant för att visa Koncernens kapitalstruktur genom hur stor andel av Kon- cernens balansomslutningen som utgörs av eget kapital. Eget kapital, TSEK 2 480 779 1 621 258 Balansomslutning, TSEK 7 396 130 3 401 851 Soliditet, % 33,5% 47,7% Substansvärde Fastator betraktar nyckeltalet som relevant då substansvärdet är det samlade kapital som Fastator förvaltar åt sina ägare. Långsiktigt substansvärde utgår från Koncernens bokförda egna kapital med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Fastators fall uppskjuten skatteskuld. Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare, TSEK 2 104 069 1 615 560 Uppskjuten skatteskuld, TSEK 174 501 61 665 Substansvärde, TSEK 2 278 570 1 677 225 Substansvärde per aktie, före utspädning Fastator betraktar nyckeltalet som relevant då substansvärdet är det samlade kapital som Fastator förvaltar åt sina ägare. Långsiktigt substansvärde utgår från Koncernens bokförda egna kapital med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Fastators fall uppskjuten skatteskuld, fördelat på antalet utestående aktier per balansdagen före utspädning. Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare, TSEK 2 104 069 1 615 560 Uppskjuten skatteskuld, TSEK 174 501 61 665 Aktier före utspädning, ST 77 712 648 77 028 450 Substansvärde per aktie, före utspädning, SEK 29,32 21,77 Substansvärde per aktie, efter utspädning Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare, TSEK 2 104 069 1 615 560 Uppskjuten skatteskuld, TSEK 174 501 61 665 Aktier efter utspädning, ST 77 712 648 77 028 450 Substansvärde per aktie, efter utspädning, SEK 29,32 21,77 2021 2020 Resultat per aktie, före utspädning Periodens resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare, TSEK 468 983 243 330 Aktier före utspädning, ST 77 073 438 72 496 802 Resultat per aktie, före utspädning, SEK 6,08 3,36 Resultat per aktie, efter utspädning Periodens resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare, TSEK 468 983 243 330 Aktier efter utspädning, ST 77 073 438 74 810 261 Resultat per aktie, efter utspädning, SEK 6,08 3,25 HÄRLEDNING NYCKELTAL

AI Terminal

More from Fastator

Talk to a Data Expert