Annehem Fastigheter

Annual Report (ESEF) • Apr 6, 2022

Untitled ÅRSREDOVISNING 2021 | ANNEHEM FASTIGHETER AB Rustat för llväxt ÅRSREDOVISNING 2021 | ANNEHEM FASTIGHETER AB Rustat för llväxt Dea är Annehem Vi äger och förvaltar kommersiella fasgheter i de svenska llväxtregionerna Stockholm, Göteborg och Skåne samt även på nordisk nivå i Helsingfors och Oslo. Fasgheterna är ll största delen toppmoderna, exibla och belägna i lägen med god kollekvtrak och övrig kommunikaon samt håller hög kvalitet. Fördelning i procent av totalt fasghetsvärde. 23 % HELSINGFORS 40 % STOCKHOLM 8 % OSLO 5 % GÖTEBORG 18 % ÄNGELHOLM/ HELSINGBORGSOMRÅDET 6 % MALMÖ ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 2 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Året i korthet Mkr 2021 2020 Hyresintäkter 187,8 151,5 Driftnetto 155,8 115,0 Förvaltningsresultat 86,2 16,0 Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande poster 86,2 45,0 Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande poster per aktie, kr 1,46 0,76 Periodens resultat 209,7 71,8 Periodens resultat per aktie, kr 3,56 1,22 Nettobelåningsgrad, % 38,3 33,1 Soliditet, % 53,9 54,4 Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 1,4 Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr 3,0 2,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 95,5 Avkastning på eget kapital, % 9,2 3,5 Överskottsgrad, % 83,0 75,9 • Hyresintäkter för året uppgick ll 187,8 Mkr (151,5). • I enlighet med bolagets utdelningspolicy föreslås ingen utdelning för 2021. • Drineot uppgick ll 155,8 Mkr (115,0). Förbäringen förklaras av en fortsa utökning av fasghetsporöljen samt en högre uthyrningsgrad jämfört med föregående år. • Förvaltningsresultatet uppgick ll 86,2 Mkr (16,0 Mkr). Fjolårets kostnader påverkades av kostnader för uppbygg- naden av Annehem som en själv ständig koncern samt noterings- och renansierings kostnader om 29,0 Mkr, vilket gav e justerat förvaltningsresultat på 45,0 Mkr. • Verkligt värde på förvaltningsfasgheter uppgick ll 3 994,1 Mkr (3 317,5). • Investeringar i bentliga fasgheter uppgick ll 52,5 Mkr (137,3). • Resultat per ake uppgick ll 3,56 kr (1,22). • Ingå avtal om förvärv avseende två bostadsprojekt och e logiskprojekt ll e sammanlagt underliggande fasghets- värde om 481,0 Mkr. • Under året har Annehem llträ två fasgheter i form av Jupiter 11 i Helsingborg (131,0 Mkr) samt Ledvolten 1 i Ulriksdal (290,0 Mkr). • E fortsa bra resultat i Fasghetsbarometern där Annehem placerade sig över branschsniet med e NKI på 77 (80). • Enligt Cicero’s utvärdering baserad på år 2020, som utgör del av grunden ll en Nasdaq Green Equity Designaon ansökan, är Annehem Fasgheters intäkter och investeringar 61 procent, respekve 79 procent, gröna eller mörkgröna. 3 994,1 Mkr Fasghetsvärde 31 dec 2021 155,8 Mkr Drisneo 31 december 2021 93,0% Ekonomisk uthyrningsgrad 31 dec 2021 77 Nöjdkundindex 2021 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 3 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Tillträde Jupiter 11 Annehem har under året llträ fasgheten Jupiter 11 belägen i norra Helsingborg. Fasgheten omfat- tar nybyggda Peab Center Helsingborg och rymmer kontor, lager och gym. För Peab Center Helsingborg pågår miljöcerering enligt Miljöbyggnad Silver med energiklass B. Det överenskomna underlig- gande fasghetsvärdet är 131 Mkr. Tillträdet inne- bär yerligare e llsko ll Annehems moderna och exibla fasghetsbestånd. Cerering av Parlle Port och Sadelplatsen 4 Under hösten har Annehem arbetat med ovan- stående fasgheter i sye a miljöcerera inom ramen för BREEAM in use. Både Parlle Port och Sadelplatsen 4 har erhållit betyget Very Good. Cerering Cicero I december avlade Cicero en rapport som är grunden ll en så kallad ”designaon green status”-ansökan för Annehem, som vi har för avsikt a lämna in ll Nasdaq. För a kunna erhålla green equity designaon så krävs a minst 50 procent av Annehems intäkter, samt investeringar är a betrakta som gröna. Rap- porten med basår visade a 61 procent av intäkterna och 79 procent av investeringarna är gröna. Dea är möjligt mycket tack vare a vi har moderna, exibla och miljövänliga kontor i vår porölj. Tillträde Ledvolten Annehem har under december llträ den nybyggda fasgheten Ledvolten 1. Fasg- heten är belägen i Solna och ligger i direkt anslutning ll Annehems två andra fasg- heter i området. Fasghetens hyresgäster är medicinteknikbolaget Carmeda, med e kontrakt på 10 år, samt Annehems Stock- holmskontor. Byggnaden är miljöcererad enligt BREEAM Very Good med energiklass B. Det underliggande fasghetsvärdet är 290 Mkr. Tillträdet innebär e modernt och exibelt llsko för Annehem. Väsentliga händelser 2021 Avtal om förvärv av Almnäs, Södertälje I Almnäs expansiva industriområde utanför Södertälje ligger fasgheten Almnäs 5:28 som förvärvades av Annehem i maj. Fasgheten har PostNord som ensam hyresgäst. Bygg- naden är i process a miljöcereras enligt Miljöbyggnad Silver med energiklass B. Det överenskomna underliggande fasghetsvär- det är 96,5 Mkr. Tillskoet av en miljöklassad logiskfasghet i bra läge med en skae- nansierad hyresgäst ligger helt i linje med Annehems strategi . Tillträde av fasgheten är planerat ll 1 april 2022. Förvärv av tomträerna i Finland Annehem har i kvartal 2 förvärvat tomt- räerna i Ulmes enligt den opon om friköp som förelåg vid förvärvet av fasgheten för 9,2 Meuro. Ny grön nansiering, Handelsbanken Annehem har tagit upp grön nansiering i samband med förvärven av Jupiter 11 samt Ledvolten 1. Finansieringen sker ll en halverad räntekostnad jämfört med digare upplåning. Vi är mycket glada över a få in yerligare en bank som nansiär, vilket är i linje med vår strategi. Allbright 2021 placerade sig Annehem på plats 6 över Sveriges mest jämställda bolag. Det är Selsen Allbright som varje år granskar jämställdheten inom Sveriges börsnoterade bolag. Totalt granskades 339 bolag 2021. Bolagen granskas ufrån kvinnorepresen- taon i styrelse- och ledningsposioner. Utöver dea publicerar Allbright även en så kallad grön börslista där Annehem är med som omfaar samtliga av de granskade bolagen som uppnå jämn könsfördelning (40/60) i ledningsgruppen. Annehem har 50/50 fördelning i ledningsgruppen. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 4 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Den 11:e december var det e år sedan Annehem noterades på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Det har varit e spännande år där vår llväxtresa påbörjats med e antal förvärv. Värdet på fasghetsporöljen har ökat från 3 318 Mkr ll 3 994 Mkr. Våra högkvalitava fasgheter ligger i storstadsområden i Sverige, Norge och Finland som alla uppvisar stark ll- växt. Vi bygger vidare från en stabil grund i en osäker omvärld Det gångna året har varit speciellt för oss alla. Pandemin har fortsa inneburit en osäkerhet för många företag på olika sä. Något som påverkat också oss fasghetsägare i olika omfaning då många hyresgäster har svårt a bedöma hur e ökat distans- arbete kommer a påverka behovet av kontorsytor. Samdigt nns det medarbetare som har svårigheter a arbeta hemifrån på grund av exempelvis trångboddhet. Behovet av a träa sina medarbetare är vikgt för erfarenhetsutbyte och förståelse vilket i sin tur ger kreavitet och energi. Pandemin har yerligare ökat kraven på exibla lokaler där trygghet, upplevelse och trivsel säs i centrum. Annehems lokaler lämpar sig väl för a vi, llsammans med våra hyresgäster, skall fortsäa utveckla framdens mötes- platser med exibilitet, hållbarhet och kundanpassade lösningar som nyckelord. Annehem har även förmånen a sia på relavt se långa hyreskontrakt med e sni på 6,0 år med stora och väl- renommerade kunder. Så här långt har vi inte ha några konkreta propåer kring förändringar avseende ingångna avtal. Stark balansräkning understödjer yerligare llväxt Vi har per årsskiet en outnyjad kreditram på 420 Mkr och en kassa om 190 Mkr, totalt 610 Mkr a disponera. Under 2021 säkrades grön nansiering för de fasgheter som llträddes under året vilket innebar en halvering av räntekostnaden jämfört med villkoren i den iniala nansieringen. Sammantaget innebär det a vi inte bara har säkerställt nansiering för de avtalade tre förvär- ven i form av e logiskprojekt och två bostadsprojekt utan också har kapacitet för yerligare förvärv. Jörgen Lundgren Verkställande direktör Fortsa hög eerfrågan på moderna fasgheter med hög exibilitet i llväxtområden innebär bra förutsäningar VD HAR ORDET Hållbarhetsarbetet en stor möjlighet ll yerligare värdeskapande Hållbarhetsfrågorna är numera en hygienfaktor och måste nnas högt upp på agendan för såväl fasghetsbolag som andra bolag. Hyresgäster, akeägare och kreditgivare förutsäer a Annehem arbetar med ständiga förbäringar inom hållbarhetsområdet. För oss är det smulerande och en självklar del av bolagets utveckling framåt. För dea har Annehem under 2021 fastställt e antal hållbarhetsmål. Med utgångspunkt från 2021 års uall skall vi minska vår energiförbrukning med minst 9 procent fram ll 2024, det vill säga 3 procent per år. Annehem har vidare e mål a 90 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 5 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 procent av fasghetsvärdet skall vara hållbart 2024 i enlighet med EU taxonomiförordningen. CICERO har under året som gå genomfört en oberoende utvärdering (Shades of Green) av Annehem ur e hållbarhets- perspekv, vilket resulterade i a 61 procent av våra intäkter och 79 procent av våra investeringar är graderade som mörkgröna eller gröna för 2020. Det är en bra start, men ufrån det vi gjort under 2021 och kommer a göra 2022 ser vi potenal ll yerligare förbäringar rörande andelen gröna intäkter och investeringar. Under 2021 har vi förvärvat två miljöcererade byggnader; Jupiter 11, med cereringen Miljöbyggnad Silver samt Ledvol- ten 1, med cereringen BREEAM Very Good. Vidare har vi cer- erat två byggnader enligt BREEAM in Use, Parlle Port 11:60 samt Sadelplatsen 4, båda byggnaderna med betyget Very Good. I november emoog Annehem det glädjande beskedet av Allbright a vi kom på en 6:e plats av 339 utvärderade bolag i deras utvärdering av jämställdhet i svenska börsbolag. Dea är vi mycket stolta över. Värdeskapande strategiska förvärv och llträden Annehem har förvärvat, men ännu ej llträ, fasgheter med e underliggande fasghetsvärde uppgående ll 481 Mkr. Under 2021 har fasgheter ll e värde om 531 Mkr llträs, inklusive friköp av tomträerna i Helsingfors, Finland. Vår strategi innebär en ökad exponering mot bostäder, logisk och samhällsfasgheter vilket genomförda förvärv är i linje med. Vi arbetar vidare med en avsiktsförklarad pipeline, som möjliggör yerligare förstärkning av den geograska posioneringen i Stockholm, Helsingfors och Malmö. En begränsad påverkan av pandemin Ur e resultatperspekv har påverkan av den fortsa pågå- ende pandemin under året varit mycket begränsad. Eergier på hyror relaterade ll pandemin uppgår ll knappt 0,2 Mkr. Förvalt ningsresultatet har under året ökat med 91,5 procent. Vid utgången av 2021 uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden ll 93,0 procent, minskningen på 2,0 procent mot föregående kvartal förklaras av en blockuthyrning av parkeringsplatser i Solna som löpt ut. Fasghetsvärdet per årsskiet uppgick ll 3 994 Mkr varav värdestegring utgörs av 172,9 Mkr eller cirka 5 procent. Neobelåningsgraden uppgår ll 38,3 procent. Marknadskommentar Låga räntor och mycket krafulla penning- och nanspoliska insatser har fortsa bidragit ll a hålla i gång ekonomin. Omvärldsläget i och med Rysslands invasion av Ukraina gör framdsprognoser för marknadernas utveckling osäkra. Ina- onstakten har ökat kraigt under 2021 och uppgick ll 2,7 pro- cent i Sverige (HIKP) 2021 mä som årsgenomsni. I december uppgick inaonen ll 4,1 procent på årsbasis, den högsta nivån sedan i början av 1990-talet. Något som av många ekonomiska bedömare ses som en övergående pandemieekt, även om allt er ekonomer pekar på risken för en mer ihållande prisuppgång. Inaonen förväntas uppgå ll 2,6 procent 2022 enligt OECD:s prognos. Strax över Riksbankens inaonsmål på 2 procent. I Norge och Finland förväntas den makroekonomiska utvecklingen följa den svenska ganska väl. BNP återhämtar sig eer nedgången under 2021 och arbetslösheten minskar. Annehems tre hemmamarknader har alla upplevt mycket låga räntenivåer. I Sverige, som har rörlig växelkurs, ligger Riksbankens styrränta på noll. Marknaden förväntar sig inga ränteökningar förrän digast i slutet av 2022. I Finland, som är en del av euroom- rådet och därför har samma penningpolik som de övriga euro- länderna, ligger styrräntan också på noll. Slutligen i Norge, som har rörlig växelkurs som Sverige, höjde centralbanken styrräntan ll 0,25 procent under hösten 2021. Tillgången ll nansiering har varit mycket god under 2021 i alla hemma marknaderna. Kreditspreadarna, dvs skillnaden i pris mellan obligaoner som har samma löpd men olika kreditvärdighet, har legat historiskt se på låga nivåer. Enligt Colliers 2022 Investor Outlook Report är det en påtaglig trend a kontor är llbaka på investerarnas radar, främst moderna kontor av hög kvalitet i arakva lägen och med en tydlig miljö- prol. Annehems kontorslokaler har mycket goda förutsäningar a möta denna eerfrågan. Eer pandemin nns e uppdämt behov av kontorsyta som inte kan balanseras av utbudet då nypro- dukonen hämmats av sgande produkonskostnader. Hyresnivåerna för kontorsfasgheter i Stockholm förväntas under dsperioden 2022–2024 öka med nästan 3 procent per år. I Solna där Annehem Fasgheter har e fokuserat bestånd, uppgår den ekonomiska vakansgraden ll 6,0 procent vilket är lägre än i Stockholm som helhet. För samhällsfasgheter, skaenansierade verksamheter är eerfrågan hög, vilka oa innebär långa och stabila hyreskontrakt. En fortsa stor eerfrågan på bostadsfast- igheter drivs av en god befolkningsllväxt. I Helsingfors och Oslo förväntas hyresnivåerna för kontors- fasgheter öka i något långsammare takt 2022–2024 än i Stockholm enligt Jones Lang Lasalle. I Helsingfors förväntas hyrorna i genomsni öka 2 procent per år medan de i Oslo väntas sga med 1,4 procent årligen i sni under perioden. Ovissheten lltar med llhörande möjligheter och utmaningar Kraven på lokalernas uormning a fungera som exibla och hållbara mötesplatser har pågå under en längre d men accele- rerat yerligare under pandemin. Det blir allt vikgare a våra hyresgäster upplever det som en plats där energi och kreavitet kan mötas för a skapa trygghet och trivsel vilket utvecklar företagen. Vi följer vidare det makroekonomiska läget där ina- onen kommit upp på nivåer som vi ej se på länge. Frågan är om uppgången är llfällig, driven av exempelvis höga energipriser eller om den allmänna prisuppgången är mer generell vilket vi ser tecken på i USA. Denna fråga är förstås mycket vikg ufrån hur vi skall förhålla oss ll risken för en ränteuppgång. Vi förbereder oss för en ränteuppgång genom a förlängda vår räntebindning, som nu uppgår ll 3 år. Vi ser a vi är väl posionerade ufrån de förväntningar som våra bentliga och blivande hyresgäster har på oss som hyresvärd. Annehem har möjlighet a leverera på det ökande intresse för moderna kontor av hög kvalitet i arakva lägen och med en tydlig miljöprol som spås eer pandemin. Rysslands invasion av Ukraina Rysslands invasion av Ukraina är en humanitär katastrof. Annehem har donerat 100 000 kronor ll UNICEF i mars 2022, under en period då gåvan dubblades av Akelius Foundaon för a stöa deras avgörande insatser för barn på plats i Ukraina. Avslutande ord från VD Den 7:e februari 2022 blev det klart a jag inte kommer a fortsäa i min befaning på bolagets framda resa. Min d på bolaget har varit en mycket spännande d då vi llsammans byggt Annehem först inom ramen för Peab och sedan som e eget bolag noterat på Nasdaq Stockholm. Jag stannar kvar en d för a underläa överlämningen ll ny VD med ambionen a överlämna e starkt bolag, med goda framdsutsikter och väl posionerat för llväxt. Jag vill också passa på a tacka alla medarbetare för den d vi har ha llsammans. Den har präglats av e stort engagemang och nt arbete. Jag vill önska er alla stort lycka ll i ert fortsaa arbete i Annehem. Jörgen Lundgren Verkställande direktör ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 6 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Introdukon ll förvaltningsberäelsen Strategi, mål och måluppfyllnad Annehem är ett tillväxtdrivet fastighetsbolag med en tydlig strategi för fasghetsförvärv och en redan idenerad förvärvsporölj med hög visibilitet. >> Mer informaon nns på sidorna 11–13. Hållbarhet Annehem har under 2021 arbetat vidare med a utveckla arbetsprocesser och uppföljning primärt inom fasghetsförvalning. Mål är saa i enlighet med Scope 1–3 samt uppföljning av vaenförbrukning. Vi utvärderar alla förvärv baserat på cereringsnivå och en energiklass- ning på minst B, med andra ord så fortsäer vi arbetet med en hög ambionsnivå för a möta dagens och framdens krav på hållbarhet. >> Mer informaon nns på sidorna 25–30. Aken Annehem Fastigheter AB har två aktieslag, A respekve B aker. Annehems aker är registrerade för handel på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per dagen 31 december 2021 har Annehem emierat totalt 58 992 548 aker, varav 6 863 991 är A-aker och 52 128 557 är B-ak er. Varje B-ake berägar innehavaren ll en röst på bolagsstämma och varje A-ake berägar innehavaren ll o röster och varje akeägare har rä a rösta för samtliga aker som akeägaren innehar i Annehem. >> Mer informaon nns på sida 34. Risker och riskhantering Annehem är medvetna om a äga och förvalta fasgheter innebär a verksamheten utsäs för risker, såväl interna som externa, eller osäker- hetsfaktorer som kan påverka koncernens för- måga a uppnå det övergripande llväxt målet. Annehem arbetar konnuerligt och strukturerat med a idenera och akvt övervaka nan- siella och andra risker som verksamheten möter eller står inför. >> Mer informaon nns på sidorna 37–41. Förvaltningsberäelsen innehåller en beskrivning av Annehems strategi och mål, nansiella ställning och riskhantering. Rapporten innehåller även styrelsens förslag ll ersäning och vinst disposion samt informaon om Annehems hållbarhetsarbete, informaon om aken och Annehems ekonomiska utveckling under året. Förvaltningsberäelsen är integrerad i årsredovisningen och de olika delarna åternns på nedan angivna sidor. Förutom ovan nämnda delar av förvaltningsberäelsen hänvisas även ll avsniet Ekonomisk utveckling och händelser under året på sidorna 51–52, Förslag ll vinstdisposion på sida 52 samt Riktlinjer för ersäning ll ledande befaningshavare på sidorna 46–47 vilka är en del av förvaltningsberäelsen. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 7 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Stark utveckling i uppåtgående marknad Annehems fasgheter har en tydlig miljöprol och åternns i llväxtområden med bra kommunikaons lägen i Sverige, Finland och Norge. Bolaget har under året hävdat sig väl i en marknad präglad av strukturella förändringar som påskyndas av den pågående pandemin. Det ekonomiska ramverket För e fasghetsbolag är utvecklingen av de långa räntorna vikga. A följa den makroekonomiska utvecklingen i världen är därför betydelsefullt. Världen har återhämtat sig eer pandemi- året 2020 på e krafullt sä. BNP i världen föll 2020 med 3,4 procent men kom snabbt llbaka under 2021. Men den kraiga återhämtningen som förutspåddes under sommaren tappade lite fart under hösten när nya smiutbro noterades. Många ekono- miska bedömare har därför blivit lite mer pessimisska inte minst för inaonsutvecklingen. I de utvecklade ländernas samarbetsorganisaon OECD:s konjunkturrapport som publicerades i december 2021 uppskaas a BNP i världen ökar 5,6 procent 2021 (se tabell på nästa sida). Det är högt i e historiskt perspekv, men lite lägre än digare prognoser. 2022 förväntas BNP växa 4,5 procent. Störningar i det globala handelssystemet, höga prisökningar på många varor, inte minst energi, och brist på arbetskra håller llbaka uppgången. Det som stuckit ut under pandemin är a allng gå så mycket fortare än vanligt. Och a den ekonomiska poliken svarat så snabbt med stora smulanser i många länder. E exempel: börs- kraschen i mars 2020 var den snabbaste nedgången någonsin, med undantag för svarta måndagen 1987. Marknaden föll med 35 procent men det tog sedan bara e halvår för akemarknaden a återhämta sig. Det kan jämföras med den globala nanskrisen 2008 då det tog över 5 år för akemarknaden a komma llbaka ll nivåer som rådde innan nedgången. Fasghetsmarknaden har så här långt klarat pandemin väl. Priserna har fortsa upp globalt och nå nya rekordnivåer. Men branschen genomgår stora förändringar. Digitaliseringen har påskyndats i pandemin när många människor arbetat hemifrån. Det ställs nya krav på kontorsfasgheter när många människor vill kunna arbeta mer exibelt. Men det är för digt a proklamera kontorets död som somliga bedömare gjort under pandemin. Många företag är på jakt eer kontor som är läa a nå från hemmet för medarbetare, när många vill kunna dela sin arbetsd mellan hemmet och kontoret på e smidigt sä. Företag eer- frågar därför kontor där det erbjuds delade arbetsytor, platser för möten och nätverkande. Men a det även nns e utbud som innefaar andra servicetjänster som träning och rekreaon. Där det nns stor exibilitet a skala upp och ner lokalytor eer behov med kort varsel. E-handeln har vuxit explosionsartat under senare d och ritar om stadskärnor världen runt när färre inköp görs i buker. Samdigt ökar kraven på både enskilda fasgheter och på hela fasghetssektorn när hållbarhetsfrågorna får en mer framskjuten roll i klimatkrisen. Makroutvecklingen i Annehems hemmamarknader Under 2021 har ekonomin växlat upp väsentligt i Sverige jämfört med den negava utvecklingen under merparten av 2020. Tillväxten drivs främst av ökande konsumon och investeringar. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 8 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Arbetslösheten i Sverige förväntas sjunka från höga pandeminivå er ner mot 7,6 procent 2022 och BNP förväntas ha nå en topp på 4,3 procent 2021 för a sedan falla llbaka något under 2022. Låga räntor och mycket krafulla penning- och nanspoliska insatser har fortsa bidragit ll a hålla i gång ekonomin. Ina- onstakten har ökat kraigt under 2021 och uppgick i oktober ll 3,1 procent, den högsta nivån på 13 år. Något som av många ekonomiska bedömare ses som en övergående pandemieekt, även om allt er ekonomer pekar på risken för en mer ihållande prisuppgång. Inaonen förväntas uppgå ll 2,6 procent 2022 enligt OECD:s prognos. Strax över Riksbankens inaonsmål på 2 procent. Som man kan se i tabellen nedan förväntas den makroeko- nomiska utvecklingen i Norge och Finland följa den svenska ganska väl. BNP återhämtar sig eer nedgången under 2021 och arbets- lösheten minskar. 2020 2021 2022 BNP (årlig % förändring) Sverige –2,9 4,3 3,4 Norge –0,7 4,1 4,6 Finland –2,9 3,4 2,8 Världen –3,4 5,6 4,5 Inflation (% förändring per år) Sverige 0,5 2,0 2,6 Norge 1,3 3,4 2,0 Finland 0,4 1,9 1,9 Arbetslöshet (i %) Sverige 8,3 8,8 7,6 Norge 4,4 4,9 3,9 Finland 7,8 7,7 6,6 Källa: OECD Economic Outlook (December 2021) Ränte- och kreditmarknaden Annehems tre hemmamarknader har alla upplevt mycket låga räntenivåer. I Sverige, som har rörlig växelkurs, ligger Riksbankens styrränta på noll. Marknaden förväntar sig inga ränteökningar förrän digast i slutet av 2022. I Finland, som är en del av euroom- rådet och därför har samma penningpolik som de övriga eurolän- derna, ligger styrräntan också på noll. Slutligen i Norge, som har rörlig växelkurs som Sverige, höjde centralbanken styrräntan ll 0,25 procent under hösten 2021. Tillgången ll nansiering har varit mycket god under 2021 i alla hemmamarknaderna, trots a utbudet av fasghetsrelaterad upplåning tenderat a fortsäa a öka. Kreditspreadarna, det vill säga skillnaden i pris mellan obligaoner som har samma löpd men olika kreditvärdighet, har legat historiskt se på låga nivåer. De långa räntorna har i Sverige och Finland legat nära noll under året. I Finland har de ll och med stundtals varit negava, medan de legat runt en procent eller högre i Norge. Från boen i augus har räntorna i alla tre länderna rört sig uppåt något när det funnits oro för högre inaon. Långsikga trender: urbanisering och befolkningsllväxt Urbaniseringstrenden är tydlig både globalt och i Norden. Den underliggande drivkraen bakom urbaniseringen är a stora delar av e lands resurser och kapital nns i storstäderna. Numera bor mer än hälen av jordens befolkning i städer och andelen förvän- tas sga ll 70 procent år 2050. Trenden är som allra starkast i utvecklingsländer, där urbaniseringen sker betydligt snabbare jämfört med länder i västvärlden, men den fortgår även i Norden. Storstadsregionerna i Sverige, Finland och Norge förväntas ha en krafull befolkningsökning under de kommande åren trots pande- min. Befolkningsllväxten i Annehems storstadsregioner är högre än sniet för respekve land. Som påpekas i FN:s nyligen publicerade rapport ”Cies and Pandemics: Towards a More Just, Green and Healthy Future” har städer historiskt sä visat en förmåga a återkomma eer stora kriser, som pandemier. Storstadsområden som uppvisar hög grad av exibilitet och hållbarhet förutspås ha bäre utsikter a åter- hämta sig när pandemin är över. Annehems marknader åternns alla inom dea segment. De benner sig i regionala centrum vid stora utbildningscentra med goda kommunikaoner (se illustra- on ll höger). I takt med befolkningsllväxten och inyningen ll städerna de kommande åren förväntas därför både eerfrågan Region Huvudstad Region Syd Stockholm Helsingfors Oslo Göteborg Malmö Ängelholm/ Helsingborg Regional hub Universitet Universitet Universitet Regional hub Regional hub Flygplats Flygplats Flygplats Motorväg Motorväg Motorväg Hamn Hamn Hamn Järnväg Järnväg Järnväg Regional hub Universitet Universitet Universitet Regional hub Regional hub Flygplats Flygplats Flygplats Motorväg Motorväg Motorväg Hamn Hamn Hamn Järnväg Järnväg Järnväg ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 9 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 på bostäder och bostadsbyggandet öka, vilket förväntas vara posivt för Annehems fasghetsbestånd. Den svenska fasghetsmarknaden Den svenska fasghetsmarknaden har varit fortsa robust under 2021. Transakonsvolymen under 2021 har varit hög, omkring 350 miljarder kronor enligt preliminära siror från Pangea. Det är den allra högsta noteringen någonsin för e enskilt år. Det inter- naonella intresset för den svenska fasghetsmarknaden har varit fortsa högt trots pandemin. Förväntningarna för transakons- volymeerna 2022 är starka. Hyresnivåerna för kontorsfasgheter i Stockholm förväntas under dsperioden 2021–2024 öka med nästan 3 procent per år. I många av Sveriges större städer har kontorsfasgheter i närliggande mer arakva geograska lägen en lägre vakansgrad. I Solna där Annehem Fasgheter har e fokuserat bestånd, uppgår den ekonomiska vakansgraden ll 6,0 procent vilket är lägre än i Stockholm som helhet. För samhällsfast- igheter, skaenansierade verksamheter som exempelvis skolor och äldreboenden är eerfrågan hög i takt med a befolkningen ökar och andelen äldre blir större. Samhällsfasgheter innebär oa långa och stabila hyreskontrakt. Befolkningsllväxten gör även a eerfrågan på bostadsfasgheter är hög med stabila och ökande hyror. Med långa köder för dem som söker hyres räer i en mycket reglerad hyresmarknad. Den nska och norska fasghetsmarknaden Både de nska och norska fasghetsmarknaderna har stå mot pandemin väl under 2021. Transakonsvolymerna i Finland uppgick under första halvåret ll ca 20 miljarder kronor. Ungefär samma volymer som under motsvarande period. Norge har upp- levt mycket höga transakonsvolymer. Där fördubblades nästan transakonsvolymen det första halvåret 2021 från motsvarande period 2020. I Helsingfors och Oslo förväntas hyresnivåerna för kontorsfast- igheter öka i något långsammare takt 2021–2024 än i Stockholm enligt Jones Lang Lasalle. I Helsingfors förväntas hyrorna i genom- sni öka 2,0 procent per år medan de i Oslo väntas sga med 1,4 procent ärligen i sni under perioden. SEK 2019 SEK/kvm 2020 SEK/kvm 2021 SEK/kvm 2020 y/y, % 2021 y/y, % Stockholm 1) 8 000 7 200 7 400 –10,0 2,8 Helsingfors 4 392 4 330 4 578 –1,4 5,7 Oslo 4 532 4 429 4 532 –2,3 2,3 Göteborg 3 600 3 500 3 500 –2,8 0,0 Malmö 3 100 2 950 3 100 –4,8 5,1 Helsingborg/ Ängelholm 1 950 1 950 1 950 0,0 0,0 1) Avser CBD (Central Business District). Källa: Catella Som man kan se i tabellen ovan föll kontorshyrorna i alla Annehems marknader under 2020 när pandemin bröt ut, men återhämtade sig under 2021. Ökat fokus på hållbarhet Den svenska bygg- och fasghetssektorn är en av de allra största källorna ll utsläpp. Sektorn bidrar dessutom ll utsläpp utomlands genom importvaror. Totalt se motsvarar koldioxidut- släppen från sektorn omkring 20 procent av Sveriges totala koldi- oxidutsläpp. Aktörer inom bygg- och fasghetssektorn har därmed stora möjligheter a påverka koldioxidutsläppen i Sverige. Ökad medvetenhet kring hållbarhet och hur naturens resurser förbru- kas har gjort a miljöfrågor blivit allt vikgare. Dea har medfört a både fasghetsägare och slutkonsumenter ställer högre krav på a byggnader byggs och förvaltas med e långsikgt perspek- v och med fokus på minskad miljöpåverkan. Fasghetsbolag som kan bidra med mindre miljöpåverkan förutspås få allt bäre nansieringsvillkor jämfört med andra och därigenom förbära sin konkurrenssituaon. Annehem är väl posionerat med e modernt, hållbart fasghetsbestånd och har redan kunnat kapitalisera på goda nansieringsvillkor ll följd av sin ”gröna status”. Annehems nisch och konkurrenter Annehem Fasgheters bentliga fasghetsporölj består ll största delen av kommersiella fasgheter i Stockholm, Göteborg, Malmö och Ängelholm/Helsingborg-området samt i Helsingfors och Oslo. I takt med a städer vuxit har närliggande aärsdistrikt utanför stadskärnorna tagit form. Oa områden med goda kommunikaoner, både kollekvt och för persontrak. Exempel på sådana områden där Annehem äger fasgheter är Solna nära Stockholm, Hyllie utanför Malmö och Parlle nära Göteborg. Det är oa områden med e go aärsklimat, men där hyresnivåerna är något lägre än i stadskärnorna. Solna, där Annehem har si huvudkontor och sin allra största fasghetsporölj, är hyrorna ungefär hälen så höga som i Stockholms innerstad (se tabell ll vänster för kontorshyror i Stockholms innerstad). Solna har under många år utses ll den kommun i landet med det allra bästa företags klimat av organisaonen Svenskt Näringsliv . Annehem möter olika konkurrenter inom respekve fasghets- kategori och region, vilka kan vara internaonella fasghets fonder och börsnoterade- och privatägda fasghetsbolag. Bland börs- noterade aktörer nns konkurrenter som exempelvis Castellum, Fabege, FastPartner, Klövern, Kungsleden, Nyfosa, Platzer och Wihlborgs. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 10 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Strategi, mål och måluppfyllnad Nya högkvalitava fasgheter Det bentliga beståndet består främst av moderna, exibla och miljö anpassade fasgheter av hög kvalitet, där drygt 80 procent är uppförda under de senaste fem åren. Kontorsfasgheterna är byggda med en exibel planlösning, vilket innebär a de kan uormas för olika ändamål och därmed anpassas eer hyres- gästernas verksamhetsutveckling. Vakansgraden är därmed låg, driskostnaderna låga och fasgheterna är uthyrda på långa avtal ll stabila kunder. Stark kapitalbas Annehem har en god nansiell ställning med hög soliditet och låg belåningsgrad. Den nansiella posionen möjliggör förvärv för a växa fasghetsbeståndet i de prioriterade llväxtregionerna. Tydligt denierad llväxtplan Annehem är e llväxtdrivet fasghetsbolag med en tydlig stra- tegi för fasghetsförvärv och en redan idenerad förvärvsport- följ med hög visibilitet. Tydligt denierad llväxtplan Annehem har ingå e ny avtal med Peab om förvärv av en logiskfasghet som planeras a färdigställas under Q2 2022. Därutöver har Annehem sen digare tecknat avtal med Peab om förvärv av två bostadsfasgheter, belägna i nära anslutning ll Annehems bentliga bestånd i Göteborg och Malmö. Annehem har även för avsikt a yerligare diversiera sin porölj genom förvärv av samhälls- och bostadsfasgheter. Finansiell ställning som möjliggör llväxt Annehems övergripande mål är a skapa värde för bolagets akeägare. Annehems styrelse har fastställt följande nansiella mål och riskbegränsningar. E llväxtdrivet fasghetsbolag Mål Uall per 2021 Uall per 2021Mål Tillvarata potenalen i beståndet genom fokuserad förvaltningsverksamhet Genomsnilig årlig llväxt i fasghetsbeståndet om minst 20 procent, upp ll e totalt fasghetsbe- stånd med e verkligt värde om sju miljarder kronor 2024. Årets llväxt uppgår ll 20 procent (36). Årets llväxt uppgår ll 52 procent (43). Förvaltningsresultatet per ake ska inom 12 ll 18 månader fördubblas och däreer öka med i genomsni 20 procent per år över d. Annehem ser goda möjligheter a llvarata potenalen i si bentliga högkvalitava fasghetsbestånd. Fasghetsbeståndet är uppdelat i två regioner: region Huvudstad och region Syd. Genom bolagets geogra- ska prioritering fångas posiva strukturella trender och en diversie- ring uppnås samdigt som bolaget kan förse hyresgäster med fokuserad, eekv och akv förvaltning. Genom a bedriva en fokuserad förvaltnings- verksamhet nns förutsäningar för eekvisering och a därigenom skapa skalfördelar. Geogrask priori- tering för en eekv akv förvaltning. Annehem är e fasghetsbolag rustat för llväxt med en tydlig strategi för a växa och utveckla beståndet. Utöver a växa poröl- jen genom fasghetsförvärv verkar vi för a öka värdet av det bentliga beståendet genom akv förvaltning och förädling. Genom a investera i olika fasghetstyper i nordiska llväxtregioner där Annehem redan äger fasgheter ökar bolaget sin diversiering, samdigt som förvalt- ningen kan eekviseras och ge skalfördelar. Tillväxt-, lönsamhet- och avkastningsmål ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 11 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Riskbegränsningar och utdelningspolicy Uall per 2021 Uall per 2021 Uall per 2021 Mål Mål Mål Soliditet om 53,9 procent (54,4). Neobelåningsgraden uppgår ll 38,3 procent (33,1). Räntetäckningsgraden uppgår ll 3,5 ggr (2,0). Soliditet Neobelåningsgrad Räntetäckningsgrad Soliditeten ska uppgå ll minst 30 procent. Neobelåningsgraden ska ej översga 60 procent över d. Räntetäckningsgraden ska långsikgt ej undersga 2,2 gånger. Uall per 2021Mål Avkastningen på eget kapital uppgår ll 9,2 procent (3,5). God lönsamhet och avkastning Avkastning på eget kapital om minst 10 procent per år över d. Annehems bentliga och kommande fasgheter ger förut- säningar för långsikg kassaö- desgenerering och intjäningsför- måga. Den bentliga poröljen består främst av nyligen uppförda kontorsfasgheter i arakva nordiska llväxtområden, vilka ger god direktavkastning och intäkts- potenal. I takt med a Annehem förvärvar er fasgheter i de nordiska llväxtområden där bentligt bestånd är koncentrerat ökar skalfördelarna i dess förvalt- ning, vilket ökar lönsamheten. Tillväxt-, lönsamhet- och avkastningsmål, forts. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 12 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Hållbarhetsmål Uall per 2021 Mål Ingen utdelning. Utdelningspolicy I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för a ta llvara på aärsmöjlighe- ter och uppnå Annehems llväxtmål. Riskbegränsningar och utdelningspolicy, forts. Uall per 2021Mål Uppnådd cererings- grad är 85 procent (68 procent). 85 procent av verkligt värde i fasghets- beståndet llhörde topp 15 procent per utgången av 2021. 19 163 MWh. Fortsa akvt arbeta med a yerligare förstärka vår miljöprol Miljöcerera minst 90 procent av fasghets- värdet senast 2024. För våra fasgheter är målet a llhöra de 15 procent med bäst energiprestanda i respek- ve land avseende 90 procent av verkligt värde ll 2024. Energiförbrukning (köpt energi MWh) skall minska med 9 procent ll 2024. Annehem har i enlighet med vad som digare kommunicerats arbetat fram en målkatalog i hållbarhetsavsniet, se sida 29. Av dessa så vill vi speciellt lya fram följande mål. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 13 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Tydligt fokus på nordiska huvudstäder och storstadsregioner Annehems bestånd består ll största delen av högkvalitava, moderna, exibla och miljöanpassade kommersiella fasgheter i nordiska llväxt- områden. I strategin ingår a yerligare diversiera genom förvärv av samhälls- och bostadsfasgheter. Fasghetsporöljen bestod av 24 förvaltningsfasgheter vid årsskif- tet. Därutöver har Annehem ingå avtal om förvärv avseende en logisk- fasghet och två bostadsfasgheter – vilka kommer a llträdas mellan 2022/23 och H1 2024. Avsiktsförklaringar med Peab har ingås om a förvärva e ertal framda fasgheter relaterade ll byggräer ägda av Peab. Totalt esmerat värde för de avsiktsförklarade fasgheterna är 4 900 Mkr. Per årsskiet uppgick värdet av förvaltningsfasgheterna ll 3 994,1 Mkr och den totala uthyrningsbara ytan ll 193 tkvm. Det totala hyresvärdet per 31 december 2021 uppgick ll 243,5 Mkr, varav 139,6 Mkr utgjordes av Region Huvudstad och 103,9 Mkr av Region Syd. Den kontrakterade ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per samma period ll 93 procent. Den genomsniligt viktade återstående kontraktsden för fasghetsporöljen uppgick per 31 december ll 6,0 år. Bedömningen är a fasghetsbeståndets genomsniligt viktade åter- stående kontraktsd är god och ger förutsäningar a fortsäa utveckla verksamheten. Region Huvudstad  Stockholm, 40 %  Helsingfors, 23 %  Oslo, 8 % Region Syd  Göteborg, 5 %  Malmö, 6 %  Ängelholm/Helsingborg, 18 % Fasghetsvärdet per region Våra fasgheter ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 14 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Region Huvudstad Annehems fasghetsbestånd i Region Huvud- stad nns i Stockholm, Helsingfors och Oslo. Stockholm Fasgheterna i Stockholmsregionen är koncentrerade ll Ulriksdal, en ny stadsdel i Solna. Ulriksdal är beläget i en arakv miljö med närhet ll såväl grönska som ll stadens puls. Området innehåller redan kontor, bostäder, gym, buker, förskola och restauranger. Ulriksdal är e område som just nu genomgår en kraig utveckling både vad gäller bostäder, hotell och arbetsplat- ser. Inom de närmsta åren beräknas området a ha cirka 15 000 arbetsplatser och cirka 2 500 bostäder. Sadelplatsen 3 Kontorslokaler med öppen och exibel planlösning samt en hög standard på tekniska system och ytskikt. Peab Center Solna färdig- ställdes 2019 och omfaar 12 445 kvm moderna kontorsytor i nio plan. I boenplan nns en lunchrestaurang som är öppen för såväl hyresgäster som allmänheten. Restaurangen llhandahåller även catering ll kontoret och konferensavdelningen. På taket nns terrass med utsikt över Ulriksdal, Hagaparken och Brunnsviken. Peab Center Solna (Sadelplatsen 3) är cererad enligt BREEAM good. Sadelplatsen 3 Sadelplatsen 4 Husets övre del består av exibla lokaler om tre plan bestående av e modernt gym och exibla kontorslokaler på totalt 2 994 kvm. Byggnadens första sju plan huserar parkeringsplatser för 475 for- don där e stort antal platser ger möjlighet ll laddning av el drivna fordon. Parkering och laddning är llgänglig för allmänheten. Fasgheten färdigställdes i mien av 2020 och är fullt uthyrd, det nns lediga parkeringsplatser. Helsingfors Annehems fasghetsbestånd i Helsingfors inkluderar e företags- center bestående av tre högkvalitava och moderna fasgheter med llhörande parkeringshus. För a stärka den geograska posionen har Annehem ingå avsiktsförklaringar med Peab om förvärv på marknadsmässiga villkor av tre fasgheter i närheten av bentligt bestånd som planeras a färdigställas eer 2021. Cer- erat enligt Breeam Very Good Ulmes I&II Ulmes I&II Fasgheterna är belägna i Pitäjänmäki-distriktet i Helsingfors. E område med goda kommunikaoner. Merparten av fasgheternas 17 015 kvm är avsedd för kontorsverksamhet. Det nns även e parkeringshus med 475 platser. Ulmes I&II är cererade enligt LEED Planum. Oslo Annehem förvärvade och llträdde i ärde kvartalet 2020 en tredi- mensionell fasghet, med bostäder i samma byggnad men separat fasghet, om 3 640 kvm i Oslo,. Fasgheten är fullt uthyrd ll Coop Øst AS fram ll år 2035. Fasgheten är belägen i Grünerløkka i centrala Oslo med goda kommunikaonsmöjligheter genom närhet ll spårvagn, buss samt tunnelbana. Carl Berner Torg Sadelplatsen 4 Ledvolten 1 Ledvolten 1 Huset består ll största del av kontorslokaler men även laborato- rium och ren rum. Totalt är fasgheten på 4 268 kvm av vilket ca 90 procent är uthyrd ll Carmeda, e Medtech bolag på e 10-årigt avtal. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 15 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Region Syd består av fasgheter i Skåne och Göteborg. Beståndet i Göteborg nns i Parlle där Annehem äger en tredimensionell fasghet som ll största delen är uthyrd för buksverksamhet i form av en livsmedelsbuk. Fasghetsporöljen i Skåne består av fasgheter i Malmö och Ängelholm samt en förvärvad men ej llträdd fasghet i Helsingborg. Fasghetsbeståndet i denna region inkluderar också de två företagsparkerna Valhall Park i Ängelholm och Ljungbyhed Park i Ljungbyhed som består av totalt 13 fasgheter. Stenekullen 2 Fasgheten Stenekullen 2 har en yta på 4 937 kvm och är be- lägen i Hyllie strax söder om Malmö i nära anslutning ll E20. Den största delen av fasgheten utgör Peabs regionkontor. De esta av fasghetens o plan har milsvid utsikt mot bland annat Öresundsbron, Öresund och Danmark. Peab Center Malmö är den första byggnaden i en planerad samling om totalt fem. Byggnaden färdigställdes 2020 och är i dagsläget uthyrd ll 100 procent (79) inklusive en hyresgaran på 36 månader, iny från mars i år. I anslutning ll kontoret nns också ca 150 parkeringsplatser. Stenekullen 2 är cererad enligt Miljöbyggnad Silver. Region Syd Parlle Port Belägen i Parlle Arenaområde. Fasgheten består ll största delen av buksyta men inkluderar även gym och restaurang. Fasgheten är en tredimensionell fasghet med vårdboende, bostadsräer och studentboenden i samma byggnad men sepa- rata fasgheter. Bland Annehems hyresgäster nns bland annat en matbuk, gym, apotek och restauranger. Byggnaden färdigställdes 2019 och har en uthyrningsbar area om 6 344 kvm. Peab Center Malmö Parlle Port Jupiter 11 Valhall Park Valhall Park är en företagspark utanför Ängelholm med närhet ll havet. Här erbjuds exibla kontorslokaler och e bre utbud av akviteter i en vacker miljö. Parken har goda kommunikaoner med nära anslutningar ll E6, tågförbindelser och yg. På området nns bland annat en hotell- och konferensanläggning, gym och e padelcenter. Utvecklingspotenalen för denna mark är stor givet a det ligger i e strategiskt bra läge. Jupiter 11 Är belägen i Helsingborg och består av kontor och e gym, totalt en yta på 4 957 kvm. I dagsläget är ca 633 kvm vakant men om faas en Peabs hyresgaran på 3 år from maj 2021. Den största hyres- gästen är Peab. Cererad enligt Miljöbyggnad Silver. Kamaxeln 2 Byggnaden utgör 950 kvm kontors- och lageryta fördelat på två plan. Den färdigställdes år 2001 och har en llhörande tomtarea på 2 901 kvm. Idag hyrs hela fasgheten av Peab Anläggning. Belägen strax öster om Malmö med närhet ll E6. Ljungbyhed Park Valhall Park Ljungbyhed Park Ljungbyhed Park är en företagspark i Klippans kommun i nord- västra Skåne. Området är och har sedan 1910 varit e centrum för ygtrak och utbildning. Idag rymmer parken förutom ygverksamheten även allt från kontor, konferens och skola ll motorutbildningar, llverkning och lä industri. På området nns också e bre akvitetsutbud med museum, golana och idrosanläggning med padelbana. Utvecklingspotenalen för denna mark är stor givet a det ligger i e strategiskt bra läge. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 16 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Fastighetsregion Värde, Mkr 2) Antal fastigheter Uthyrbar yta, tkvm 3) Antal P-platser Hyresvärde, Mkr 4) Kontrakterad ek. uthyrningsgrad, % Genomsnittlig viktad återstående kontraktstid, år Region Huvudstad – Stockholm 1 610 3 30 475 68 94 6,6 – Helsingfors 907 3 17 475 59 100 4,2 – Oslo 309 1 4 – 13 100 13,0 Region Syd – Göteborg 191 1 6 – 13 97 5,0 – Malmö 258,7 2 6 – 15 100 4,2 – Ängelholm/Helsingborg 5) 718,1 14 130 – 76 85 3,1 Summa av förvaltningsfastigheter 31 december 2021 3 994 24 193 950 243 93 6,0 1) Baseras på värden per 31 december 2021. 2) Avser verkligt värde per 31 december 2021. 3) ”Hyresvärde” denieras som hyresintäkter enligt relevant avtal med llägg för bedömd marknadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt vid rapporllfället och ”Hyresintäkter” denieras som hyror och hyresllägg minus hyresrabaer. 4) Inkluderar hyresgaran som har ställts ut av Peab för vakanta ytor och gäller 36 månader från förvärvsdpunkten. För Helsingfors avses fasgheterna Ulmes I&II från 1 juli 2020 och för Malmö avses fasgheten Peab Center Malmö från 1 mars 2020. 5) Regionen Ängelholm/Helsingborg inkluderar Ljungbyhed. Översikt av förvaltningsfasgheter 1) ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 17 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Fasgheter med avtal om förvärv Annehem har en tydlig llväxtplan och har som del av denna ingå avtal om förvärv avseende tre fasgheter av Peab under 2021. En logiskfasghet om 2 000 kvm som kommer a llträdas under Q2 2022. I denna fasghet ingår en byggrä på ca 2 000 kvm Vidare så ingår två bostadsfasgheter som kommer a llträdas under 2022/23 respekve H1 2024. Det totala underliggande fasghets- värdet för dessa uppgår ll 481 Mkr och den uthyrbara ytan uppgår ll 10 000 kvm. Logisk Annehem har ingå akeöverlåtelseavtal om förvärv av en logisk- fasghet på 2 000 kvm som är fullt uthyrd på e 10 årigt avtal ll Post Nord. I förvärvet ingå även en byggrä på cirka 2 000 kvm. Det underliggande fasghetsvärdet är 96 Mkr. Bostäder Annehem har även ingå akeöverlåtelseavtal om förvärv av två bostadsfasgheter. Dessa fasgheter är belägna i Parlle i Göteborg och i Malmö. Fasgheterna kommer a llträdas under 2022/2023 respekve H1 2024 och utgör totalt 8 000 kvm. De högkvalitava och miljöanpassade (Svanenmärkta) hyresbostäderna är lokaliserade i arakva områden såväl för hyresgäster som för Annehem. Bostadsfasgheterna är belägna i områden med god eerfrågan och i närheten av bentliga fasgheter, vilket möjliggör a bentlig förvaltningsorganisaon kan användas. Det avtalade underliggande fasghetsvärdet för bostadsfasgheterna är 385 Mkr. Översikt över fasgheter med avtal om förvärv Fastighetsregion Tillträde Överenskommet underliggande fastighetsvärde, Mkr Antal fastigheter Uthyrbar yta, tkvm Hyresvärde, Mkr 1) Kontrakterad ek. uthyrningsgrad, % Genomsnittlig viktad återstående kontraktstid, år Region Huvudstad – Stockholm Q2 2022 96 1 2 5 100 10 Region Syd – Göteborg H1 2024 250 1 5 12 E/T E/T – Malmö Kv 4 2022/Kv1 2023 135 1 3 6 E/T E/T Summa av förvärvade men ej tillträdda fastigheter 481 3 10 23 100 10 1) ”Hyresvärde” denieras som hyresintäkter enligt relevant avtal med llägg för bedömd marknadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt vid rapporllfället och ”Hyresintäkter” denieras som hyror och hyresllägg minus hyresrabaer. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 18 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Översikt av avsiktsförklarade fasgheter Fastighetsregion Tillträde Bedömt underliggande fastighetsvärde vid färdigställande 1) , Mkr Antal fastigheter Uthyrbar yta, tkvm Hyresvärde, Mkr 1) Region Huvudstad – Stockholm 2023–efter 2024 2 700 3 40 115 – Helsingfors 2023–efter 2024 1 300 3 26 79 – Oslo – – – – – Region Syd – Göteborg – – – – – – Malmö 2023–efter 2024 900 4 20 51 – Ängelholm/Helsingborg  2) – – – – – Summa av avsiktsförklarade fastigheter – 4 900 10 86 245 Not: Förutom avseende vissa sedvanliga bestämmelser är avsiktsförklaringarna inte bindande och Annehem är inte skyldigt a förvärva, och Peab är inte skyldigt a sälja, någon av fasgheterna. 1) Fasghetsvärdet baseras på Annehems bedömning per 31 december 2020, av det underliggande fasghetsvärdet för respekve fasghet per dagen för färdigställande. 2) ”Hyresvärde” denieras som hyresintäkter enligt relevant avtal med llägg för bedömd marknadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt vid rapporllfället och ”Hyresintäkter” denieras som hyror och hyresllägg minus hyresrabaer. Annehem har idenerat a Peab har e ertal kvarvarande byggräer avseende framda fasgheter som skulle passa väl in i bentligt fasghetsbestånd och strategi och som Peab planerar a färdigställa eer 2023. Fasgheterna väntas pri- märt bestå av kontorsytor för såväl privat som oentlig sektor (direkt eller indirekt skaenansierad verksamhet). Annehem har ingå avsiktsförklaringar med Peab om förvärv av fasg- heterna på marknadsmässiga villkor. Avsiktsförklaringarna är inte bindande och Annehem är inte skyldigt a förvärva, och Peab är inte skyldigt a sälja, någon av fasgheterna. Bygg- räerna är belägna i nära anslutning ll bentligt bestånd. Förvärv av de framda fasgheterna skulle därför både stärka den geograska posioneringen och möjligöra en eekvare fasghetsförvaltning vilket hade bidragit ll skalfördelar. De avsiktsförklarade fasgheterna utgör totalt 86 000 kvm och har e av Annehem samlat bedömt underliggande fasghets- värde vid färdigställande om ca 4 900 Mkr. Avsiktsförklarade fasgheter ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 19 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Parkreportage med Gustav PARKREPORTAGE MED GUSTAV Gustav Eriksson är förvaltningschef för Annehems företagsparker Ljungbyhed Park och Valhall Park. Gustav har jobbat med dea i fyra år och stortrivs. Tillsammans med sina kollegor hjälps de åt a sköta allt som parkerna och dess hyresgäster kan tänkas behöva, allt från a klippa gräsmaor ll a sköta ekonomin. Vad ingår i di jobb som förvaltningschef? – Här i Region Syd har jag nio medarbetare; två förvaltare, tre t ekniska förvaltare, en projektledare, samt tre personer som jobbar med förvaltningsekonomi. Tillsammans gör vi allt man kan tänka sig för a den dagliga drien ska fungera. Vi anordnar kundträar, vi hjälper hyresgäster a bära saker, ser ll a bygg- naderna är uppvärmda, energieekviserar, anordnar mässor och sköter hyresförhandlingar, detaljplanutveckling och nybyggnao- ner. Medarbetarteamet hjälps åt med allt – högt som lågt. Annehems parker är vikga lokala spelare som bidrar ll llväxt och trevliga närområden En vikg del i Gustavs roll är, utöver a leda medarbetarteamet, a sköta de lokala kontakterna med både näringsliv och det oentliga. I Ljungbyhed som är en liten ort är Ljungbyhed Park en vikg lokal spelare med e tä samarbete med Klippans kommun. Valhall Park är en fullt ut integrerad del av Ängelholms näringsliv: – Jag är tacksam för a ledningen ger mig stort förtroende a få sköta de här speciella fasgheterna på e entreprenöriellt sä. De drivs med lokal anda och där är parkernas egna varumärken en vikg del. Vi känner lokalsamhället och våra kunder och utvecklar allt llsammans. Bägge parkerna har e bre akvitetsutbud som inte bara uppskaas av hyresgäster utan även av befolkningen i dess närområden. I Ljungbyhed Park nns museum, golana och idrosanläggning med padelbana. I Valhall Park nns bland annat hotell- och konferensanläggning, museum, restauranger och café samt moonsmöjligheter i form av en 3 km lång moonsslinga, padelbanor och gym. A parkerna är fyllda med liv och rörelse är vikgt för Gustav: – Det jag anser vara vikgast i mi arbete är a skapa trevliga mötesplatser. För mig är det jäevikgt a vi håller igång saker som ingen rikgt hyr, exempelvis moonsslingan i Valhall Park. Jag älskar när folk kommer hit och rastar sina hundar, vilket betyder a människor väljer a komma just hit även om de kanske inte har sin arbetsplats i parken. Jag ser gärna a det är liv och rörelse i par- kerna utanför kontorsd, a de lyses upp av bilar med människor som kommer för a spela padel eller för andra akviteter. Huvudfokus är a skapa trevliga mötesplatser med en stark vi-känsla Gustav Eriksson ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 20 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 anställda a fakskt vilja komma ll si kontor och därmed parken. Det som uppskaas mest av våra hyresgäster i Valhall Park är den vackra miljön, llgängligheten och bra parkeringsmöjligheter. Det nns många fördelar med a vara hyresgäst i en företagspark Vad är främsta fördelen med a vara kund i en företagspark? – Främsta fördelen är a hyresgästerna får en ”vi-känsla”. Man är en del av någonng och hjälper varandra. Om e visst företag erbjuder en tjänst i någon av parkerna är det naturligt för de andra a ta hjälp av grannföretaget i första hand. Vi på Annehem försöker skapa en plaorm för ren och skär aärsnya för våra hyresgäster. Jag är mycket för kluster och nätverkande som är en stor del av min roll. En annan fördel Gustav lyer är Annehems hållbarhetsarbete i parkerna som är av betydande skala. Även om det oa är relavt simpla insatser som a byta ll energisnålare lampor i lyktstolpar, underläa för källsortering, bygga laddstolpar för elbilar, ha rä temperatur i byggnader och stänga av saker på näerna, så gör hållbarhetsarbetet stor skillnad i och med a parkerna är stora. Sist men inte minst beräar Gustav om exibiliteten Annehem och parkerna erbjuder. Då det nns många lokaler a erbjuda kan företag och andra verksamheter både växa och krympa i omfa- ning utan större problem. Annehem kan följa kunderna i deras utveckling och det är rä många hyresgäster inom parkerna som någon gång by lokaler när de blivit er eller färre. Ljungbyhed Park och Valhall Park är unika på olika sä Parkerna är väldigt olika. Gemensamt för parkerna är a de rym- mer lokaler för olika typer av verksamheter som företagande och utbildning, men de olika typerna av verksamhet sker i olika omfa- ning i de olika parkerna. Gustav beskriver Ljungbyhed Park som e utbildningskluster och Valhall Park som en bredare företagspark. Ljungbyhed Park är nischat mot utbildning och där nns e campus. Platsen är centrum för ygtrak och utbildning, nu även för drönare. Parken rymmer förutom ygverksamheten även era skolor, verkstäder, llverkning och lä industri. Det är en gigansk anläggning med nästan 550 hektar mark och 110 byggnader. Parkens alla verksamheter sysselsäer snart 600 personer. Ljungbyheds slogan är: ”Vi utbildar för morgondagen och forskar för framden. I vår miljö av framåtanda och innovaonskra inspirerar vi llsammans ll e unikt centrum för hållbarhet i upplevelser, utbildning och forskning på marken och i luen.” I Valhall Park nns en mix av kontor och e stort akvitetsutbud som gör parken ll något som liknar e mindre samhälle med 1 200 anställda och e fullskaligt servicecenter: – Här sköter vi träd, buskar, rabaer och vägar, sådant som kom- munen i vanliga fall gör på andra ställen. Något av det vikgaste vi har här är vår 3 km långa moonsslinga, det är e sä för a få alla ” Vi utbildar för morgondagen och forskar för framden. I vår miljö av fram- åtanda och innovaonskra inspirerar vi llsammans ll e unikt centrum för hållbarhet i upplevelser, utbildning och forskning på marken och i luen.” ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 21 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Våra kunder Annehem har en diversierad kundbas med era kategorier av hyresgäster i olika sektorer. Bolaget hade 280 kommersiella hyresavtal per 31 december 2021. Kontraktsförfallo strukturen för dessa hyresavtal påvisar a cirka 56 procent av Annehems kontrakterade årshyra förfaller eer fem år. Peab är Annehems största hyresgäst. Hyreskontrakt relaterade ll Peab utgjorde per 31 december 2021 36 procent av hyresvärdet. Den genomsniligt viktade återstående kontraktsden på dessa kontrakt uppgick ll 8,4 år. Utöver Peab nns det ingen enskild hyresgäst som utgjorde mer än fem procent av hyresvärdet. De o största kunderna (exklusive Peab-anknutna hyreskontrakt) utgjorde 32 procent. Den genomsniligt viktade återstående kontraktsden per 31 december 2021 uppgick ll 8,7 år för de o största hyresgästerna avseende hyresvärde och 6,0 år totalt. Annehems fasghet Ledvolten i Solna förvärvades och llträddes i ärde kvartalet 2021. 0 20 40 60 80 100 120 140 >5år4–5 år3–4 år2–3 år1–2 år<1 år kontraktsförfallostruktur 0 10 20 30 40 50 60 70 Kontrakterad årshyra Aktuell fördelning, % %Total i Mkr Annehems kontraktsförfallostruktur per 31 december 2021 Översikt av de o största kunderna per 31 december 2021 Hyresgäst Hyresvärde, Mkr 1) Andel av totalt hyresvärde, % Antal hyreskontrakt Peabanknutna hyreskontrakt 88 36% 28 Coop Norge 13 5% 1 ISS Finland 13 5% 6 Carmeda AB 12 5% 1 Actic Sverige AB 8 3% 2 Ängelholms Kommun 8 3% 8 Coop Väst AB 7 3% 1 Klippans Kommun 5 2% 10 Migrationsverket 5 2% 4 Rudus OY 5 2% 1 Summa 165 68% 62 Totalt 243 288 1) ”Hyresvärde” denieras som hyresintäkter enligt relevant avtal med llägg för bedömd marknadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt vid rapporllfället och ”Hyresintäkter” denieras som hyror och hyresllägg minus hyresrabaer. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 22 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Kundcase Den finska hyresgästen ISS rekommenderar Annehem som hyresvärd. I Helsingfors äger Annehem fasgheterna Ulmes I&II som bildar företagsparken Ulmes Business Garden. Fasgheterna består mestadels av kontorslokaler och ligger i stadsdelen Pitäjänmäki, e område med goda förbindelser. Sonja Takala, Key Account Director på ISS Finland, ansvarar för all fasghetsförvaltning i före- tagsparken där ISS också är en av de största hyresgäs- terna llsammans med Peab ISS har si huvudkontor med cirka 200 kontorsmedarbetare och 20 servic- emedarbetare i företagsparken. De tjänster som ISS llhandahåller är bland annat; catering och restaurangtjänster, städning, moagning, säkerhet, kontorstjänster för gemensamma utrymmen och hyresgäster, reparaon och redovisning. Sonja beskriver a det är tack vare den nära dialogen mellan Annehem och ISS som de gemensamt kan llhandahålla hyresgästerna med bekväma och vackra lokaler. ISS sye är också just a ansluta människor och platser för a få världen a fungera bäre. –Jag är oerhört stolt över mina kollegor som varje dag levererar service i toppklass med e stort leende på läpparna, säger Sonja. ISS och Annehem har e tä samarbete ISS har en unik roll som både serviceleverantör för hyresgäster och gemen- samma utrymmen samdigt som de själva är hyresgäster. Dea möjliggör Annehems och ISS täta samarbete som Sonja beskriver karaktäriseras av en öppen kommunikaon med högt i tak. De två organisaonerna har månatliga möten och båda håller kontakten regelbundet däremellan. Sonja Takala ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 23 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 När ISS yade ll Ulmes Business Garden var Peab fasghets- ägare. ISS letade då eer lokaler med e centralt läge i storstads- området i närheten av en järnvägsstaon, med bra parkeringsmöj- ligheter och service. Ulmes Business Garden hade allt; även den goda servicen i samarbete mellan Peab och ISS, beräar Sonja. Hur har bytet från Peab ll Annehem som fasghetsägare varit? – Det har varit en smidig övergång där vi har varit mycket inblan- dade eersom ISS tar hand om hyres inbetalningar och eersom vi är den första kontakt punkten för hyresgästerna i Finland om de har några problem, klagomål eller behov av förändring. ”Lobbyn är mycket vacker” Sonja beräar a hon oa hör från kunder och besökare a framför allt lobbyn är mycket vacker. Den är ljus och väldesignad. Vad tycker du bäst om med fasgheterna? –Förutom den uppskaade lobbyn är det den exceponella servi- cen. Våra medarbetare som arbetar i Ulimes Business Garden är väldigt stolta över a arbeta där. Skulle du rekommendera Annehem som hyresvärd? –Ja, och den främsta anledningen ll det är företagsparkskon- ceptet. Det passar perfekt för människor som kommer llbaka ll kontoret eer pandemin; bekväma lokaler med service som underläar hyresgästernas vardag. –Dessutom erbjuds Annehems exibla kontors lokaler med moderna och exibla hyresavtal där hyresgäster kan byta lokaler inom kort d. Kundcase ” Dessutom erbjuds Annehems exibla kontorslokaler med moderna och exibla hyresavtal där hyresgäster kan byta lokaler inom kort d.” ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 24 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Hållbarhet Globalt står bygg- och fasghetsbranschen för 36 procent av den totala energianvändningen och nästan 40 procent av världens CO 2 -utsläpp. I Sverige står bygg- och fasghetsbranschen för 34 procent av landets totala energianvänd- ning, 35 procent av avfallet och 19 procent av växtgasutsläppen. Dessutom bidrar sektorn ll utsläpp i andra länder genom import av byggprodukter. Nyprodukon av hus beräknas ha lika stor klimatpåverkan som a sedan driva huset i 50 år. I kombinaon med snabbt växande samhällen, ökande befolkning och oförutsägbara klimaörhållanden är det tydligt a vi måste arbeta hållbart på såväl kort som lång sikt. Som Under 2021 har Annehem låt CICERO Shades of Green genomföra en oberoende utvärdering av Annehem i e hållbarhetsperspekv. 61 pro- cent av våra intäkter och 79 procent av våra investeringar är graderade som mörkgröna eller gröna för 2020. FOKUSOMRÅDE HUR ANNEHEM ARBETAR MED FRÅGAN FN:S GLOBALA MÅL Vår roll i samhället Annehems hållbarhetsarbete leder ll socialt värde för vår omgivning. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN Hållbar llväxt Långsikg ekonomisk llväxt Miljöcererade fasgheter Grön nansiering Gröna hyresavtal Klimatpåverkan Energikonsumon Vaenförbrukning Utsläpp och transporter Återvinning HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Goda relaoner Medarbetare Mångfald och jämställdhet Leverantörer Nöjda kunder GOD HÄLSA OCH VÄ LBEFINNANDE JÄMSTÄLLDHET Grunden för hållbarhetsarbetet på Annehem är våra fyra fokusområden: Vår roll i samhäl- let, Hållbar llväxt, Klimatpåverkan och Goda relaoner. Dessa områden är representava för det arbete vi gör och för det ansvar vi tar. Inom varje område nns beskrivet hur vi på både kort och lång sikt bedriver vårt hållbar- hetsarbete. Vi har även idenerat inom vilka områden vi har störst påverkan och därige- nom vilka av de globala klimatmålen som är mest väsentliga för vår verksamhet. Dessa är tydligt knutna ll våra fokusområden. FN:s globala mål för hållbar utveckling en konsekvens av den stora påverkan fasghets- branschen utgör på klimatet har vi på Annehem beslutat a vår fasghetsförvaltning ska bli utsläppsneutral ll 2030. Med grund i målsäningen a nå en klimat- neutral förvaltning har Annehem höga ambi- oner a möta dagens och framdens krav på hållbarhet. Hållbarhetsarbetet utgår från FN:s globala mål för hållbar utveckling och tar fasta på e långsikgt ansvar för den ekonomiska, miljömässiga och sociala utvecklingen. A arbeta med dessa punkter är en förutsäning för a kunna bygga fasghetsvärde på lång sikt. Därmed är hållbarhet i dess olika dimensioner en naturlig del av våra fasghetsinvesteringar på Annehem. Annehem har byggt upp en modern porölj av fasgheter som är moderna, exibla och energieekva, allt för a öka förutsä- ningarna för en hållbar framd. Vår roll i samhället Vårt hållbarhetsarbete avgör vilket avtryck vi lämnar i vår omgivning. Runtom Annehem nns många olika intressenter som påverkas av hur vi väljer a driva vår verksamhet. Rollen vi spelar i vårt samhälle har därmed stor inverkan inte bara på vårt eget hållbarhetsarbete, utan även för alla de som på något sä påverkas av oss. Genom väl utvecklade riktlinjer och policys skapar vi socialt värde för vår omgivning, varje dag. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 25 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Hållbara samhällen Annehems hållbarhetspolicy anger a vår upp handlingsverk- samhet ska ligga i linje med FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rägheter, principerna i FN:s Global Compact och OECD:s riktlinjer för mulnaonella företag. Dea är grunden för vårt hållbarhetsarbete och spelar en central roll i vårt dagliga arbete. På Annehem skapar vi förutsäningar för en hållbar ekonomi genom a dels ge avkastning på eget kapital som ägarna investerar i verksamheten, dels genom a fasgheterna skapar värde för kunderna, deras aär, medarbetare och ägare. Vidare bidrar vi ll sysselsäning och köpkra genom vår marknadsnärvaro, och genom våra underleverantörer skapar vi indirekta arbetsllfällen. Hållbar llväxt Hållbar llväxt utgör grunden för hållbarhetsarbetet på Annehem. Genom vår strategi inom området arbetar vi för a säkerställa en långsikg och stark posion på marknaden. Grön nansiering och miljöcerering av fasgheter är vikga verktyg för a bygga fast- ighetsvärde som håller, och hållbarheten i dess olika dimensioner blir en naturlig del av våra fasghetsinvesteringar. Majoriteten, 85 procent av Annehems fasghetsvärde, är redan idag miljöcer- erat. Med en modern porölj av fasgheter som är exibla och energieekva nns goda förutsäningar för yerligare framsteg i hållbarhetsarbetet. Miljöcererade fasgheter Annehem arbetar eer en hållbarhetsstrategi som bland annat innebär a vi vid förvärv av nya fasgheter har som baskrav a byggnaderna skall vara cererade i enlighet med Miljöbyggnad Silver eller motsvarande. Vidare skall de förvärvade byggnaderna väsentligen bidra ll begränsningen av klimaörändringar i enlighet med EU taxonomiförordning. Vilket vi uppnår genom a förvärva fasgheter som har eller kan uppnå energiklass A eller B och i undantagsfall C. Under 2021 har vi cererat två byggnader i enlighet med Breeam in use med betyget Very Good. Med dea arbete har vi cererat alla byggnader byggda eer 2016 i vårt fasghetsbestånd. Genom denna strategi är målet a på lång sikt överskrida miljöcerering för 90 procent av det totala värdet. Under 2020 motsvarade andelen miljöcererade fasgheter 79 procent av Annehems totala innehav. Samtliga av Annehems nyförvärvade fasgheter under 2021 är miljöcererade med Miljöbyggnad Silver eller annan likvärdig standard, vilket innebär a miljöcerering vid nyförvärv uppgick ll 100 procent 2021. Andelen av det totala värdet uppgick 2021 ll 85 procent. Grön nansiering & energiprestanda Vid förvärv likväl som vid omförhandling eersträvar vi framgent grön nansiering. Under 2021 tecknade Annehem si första Gröna lån vid llträdet av Jupiter 11 i Helsingborg vilket följdes upp med yerligare en grön nansiering av Ledvolten 1. Vid slutet av 2021 uppgick andelen grön nansiering ll 13,6 procent. Genom a yerligare stärka fokuset på området framöver och därigenom avsevärt öka andelen grön nansiering avser vi a kortsikgt öka andelen grön nansiering ll 16 procent, av fasgheternas verkliga värde. Till 2024 är målet a bolaget ska uppnå 90 procent grön nansiering, vilket skall åstadkommas via renansiering av bankkonsorets lån. Grön nansiering ska användas för gröna satsningar som bidrar ll EU:s miljömål. Syet med lånet är a smulera gröna satsningar som är miljömässigt hållbara och som bidrar ll målsä- ningarna i EU:s taxonomi. För a investeringen ska klassas som hållbar ska den ge e väsentligt bidrag ll något av de denierade målen i taxonomin. I den delegerade akten ll EU taxonomiförordning speciceras a en byggnad byggd före 31 december 2022 väsentligen bidrar ll begränsningen av klimaörändringar om byggnaden • har energiklass A enligt energideklaraonssystemet • alternavt är bland de 15 procent bästa i det naonella eller regionala byggnadsbeståndet uryckt i primärenergi vid dri För en nyproducerad byggnad uppförd eer 1 januari 2021 gäller a byggnaden presterar mint 10 procent bäre än BBR kraven för den aktuella byggnadstypen. Annehem har e mål a 90 procent av fasghetsvärdet skall vara hållbart i enlighet med EU taxonomiförordningen 2024. Vid utgången av 2021 var 85 procent av fasghetsvärdet hållbart i enlighet med taxonomiförordningen. Gröna hyresavtal E grönt hyresavtal innebär e åtagande från både hyresvärd och hyresgäst a vidta en mängd olika konkreta åtgärder. Åtagandet omfaar bland annat e informaonsutbyte om miljöambioner och miljöarbete. Det handlar ll exempel om a minska energi- användningen, gå igenom energideklaraonen, skapa möjlighet ll källsortering och a ha miljöhänsyn vid materialval och ha större återvinningsgrad vid ombyggnader. Dessutom förbinder sig hyresgästen a bara använda grön el i sina lokaler. Vid ny uthyr- ning likväl som vid omförhandling eersträvar Annehem alld a erbjuda gröna hyresavtal. Vid utgången 2021 ingick 24 procent av hyresvärdet i gröna hyresavtal. Till 2024 är målsäningen a ha minst 80 procent av hyresvärdet i gröna hyresavtal. Vår klimatpåverkan Den dagliga verksamheten på Annehem består ll stor del av a vi förbrukar energi och vaen, och genererar utsläpp och avfall. Dessa komponenter är nödvändiga för a driva oss framåt, men inom varje område nns stora möjligheter för oss a påverka vilket avtryck vi gör på klimatet. Genom arbete med energieekvise- ring, grön el och värme, vaenbesparingsåtgärder, gröna fordon och återvinning minskar vi vår klimatpåverkan. Med målsäningen a nå en utsläppsneutral fasghetsförvaltning (Scope 2) ll 2030 ser vi konnuerligt över dessa komponenter i vår verksamhet, och arbetar konnuerligt med a idenera möjligheter och eek- visera. Energikonsumon Annehem har många nya byggnader och har en tydlig plan för energihanteringen av dessa. Först ser vi ll a systemen för energiåtervinning och köpt energi fungerar som de ska. Däreer arbetar vi med opmering av systemen. I e tredje steg ser vi över om det nns möjligheter a investera i ännu bäre system. Exem- pelvis har vi solceller på era av våra fasgheter. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 26 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 I våra företagsparker nns det en potenal a eekvisera energisystemen i era av våra byggnader genom injusteringar och utbyte av äldre anläggningar. Dea arbete pågår konnuerligt. Vidare arbetar vi akvt med a utreda om det nns möjlighet a bygga en solcellspark i någon av företagsparkerna. E vikgt mål för Annehem är a minska den totala energiför- brukningen för hela fasghetsbeståndet. Vi skall årligen arbeta för a minska mängden köpt energi med 3 procent per år ll och med 2024. Användning av solceller är e mycket hållbart och arakvt sä a producera energi. Inom fasghetsbranschen nns stora möjlig- heter a öka sådan energiprodukon genom a installera solceller på taken. Arbetet med a öka installaonerna och användningen av solceller, även i form av solcellsanläggningar, har hög prioritet i Annehems hållbarhetsstrategi för 2022. 2021 producerades 0,5 kWh/kvm från solceller. Annehems mål är a producera 3 kWh/ kvm ll 2024. Vaenförbrukning Annehem arbetar med a mäta och följa upp vaenförbrukningen för samtliga fasgheter. Där förbrukningen är extra hög införs konnuerligt åtgärder för a spara på vaen. Vid underhåll och renovering väljs alld snålspolande och på andra sä lågförbru- kande alternav, exempelvis toaleer och duschar. Annehems vaenförbrukning var 185 liter/kvm 2021. Vår målsäning på kort sikt är a säkerställa goda runer för mätning och uppföljning av förbrukningen. På lång sikt är målet a minska vaenförbrukningen med 1 procent per år och per kvm. Vi för en öppen dialog med våra hyresgäster, där vi sprider kunskap om vaenförbrukning och ger ps på hur hyresgästerna själva kan hjälpa ll a spara. Utsläpp och transporter A mäta, följa upp och eekvisera energiförbrukningen i våra fasgheter, a förvärva fasgheter med hög energiklass och a installera smartare energiprodukon är vikga verktyg även i arbetet med verksamhetens koldioxid- och växthusgasutsläpp. Annehem köper alld miljöcererad ärrvärme när möjligheten nns, och vi arbetar hårt med a klimatkompensera i övriga fall. fortsäa arbeta på samma sä framåt. Under uppstartsåret 2020 uppgick andelen miljöklassade tjänstebilar i verksamheten ll 60 procent. Motsvarande sira för leasade servicebilar var 0 procent. 2021 var 100 procent av tjänstebilarna och 0 procent av servicebilarna miljöklassade. Målsäningen är a arbeta med enbart el- respekve laddningshybridbilar för både tjänste- och servicebilar i verksamheten, och därmed ha en konstant 100-pro- ceng nivå för andelen miljöklassade bilar. E vikgt led i det här arbetet är en leverans av miljöklassade servicebilar som är planerad under Q1 2022. Samtliga Annehems fasgheter belägna i centrala delar av stora eller medelstora städer där infrastrukturen och llgången ll kollekvtrak är god. Arbetet med a reglera våra utsläpp är ständigt pågående och genomsyrar alla delar av verksamheten. En central del i arbetet handlar om a skilja på direkta utsläpp i verksamheten och indi- rekta utsläpp från resor, avfall, köp av varor och tjänster, med mera. Skillnaden är vikg eersom möjligheterna a mäta, följa upp och påverka utsläppsnivåerna ser olika ut. För direkta utsläpp arbetar vi med målsäningen a minska dessa med tre procent per år. För indirekta utsläpp siktar vi på a minska nivåerna för jämförbart bestånd. Verksamhetsövergripande arbetar vi för en klimatneutral fasghetsförvaltning ll år 2030. Under 2021 leasades enbart miljöklassade tjänstebilar inom Annehem, och i enlighet med våra mål i frågan kommer vi a ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 27 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Återvinning För oss på Annehem är det vikgt a förse våra hyresgäster med goda möjligheter a leva hållbart. A erbjuda återvinnings- staoner är en sådan åtgärd. Annehem har för avsikt a införa återvinningsrum på alla fasgheter med minst 4 frakoner i enlighet med vårt mål a alla våra hyresgäster ska ha llgång ll en avfallsstaon med källsortering ll år 2024. Goda relaoner Våra relaoner är nyckeln ll a vi kan växa och fortsäa utveckla vårt hållbarhetsarbete. Därför är det av stort värde för oss a vårda våra relaoner väl. Genom a vara en arakv arbetsplats med fokus på jämställdhet och hälsa bygger vi goda relaoner med våra medarbetare. Med hjälp av hållbarhetsgranskning, vår uppförandekod och a erbjuda gröna hyresavtal bygger vi goda relaoner med leverantörer och kunder. Medarbetare För a nå god och konnuerlig medarbetarnöjdhet för vi en tät dialog med våra medarbetare. Vi vill a våra medarbetare ska må bra, och en vikg del i det är a vi erbjuder en trygg och förmånlig sjukvårdsförsäkring. Vi följer också upp långdssjukskrivningar och erbjuder hjälp och individuella planer för återkomst ll arbetsplatsen. Den totala sjukfrånvaron inom verksamheten för åren 2020 och 2021 uppgick ll 1,49 respekve 0,27 procent. Vår målsäning är a fortsäa hålla nivån under 3 procent. E yerligare verktyg för goda medarbetarrelaoner är Annehems årliga medarbetarundersökning. Medarbetarindexets uall var 72 för 2020 respekve 73 för 2021. Målet är a fortsäa ha e index över 70. Med hjälp av vår personalhandbok arbetar vi med tydliga policys och riktlinjer, vilket skapar struktur mellan bolaget och våra medarbetare. Mångfald och jämställdhet På Annehem anser vi a jämställdhet bidrar ll en posiv värde- utveckling och det är därför en självklar del av vår verksamhet. Annehem strävar eer en jämn fördelning mellan kön, ålder och etnisk bakgrund och beaktar alld mångfaldsperspekvet vid nyrekrytering. Vid likvärdig kompetens väljs kandidat i enlighet med våra jämställdhetsmål. 50 procent (33) av Annehems led- ningsgrupp 2021 består av kvinnor och 56 procent (53) av alla medarbetare är kvinnor. Vikga verktyg i vårt jämställdhetsarbete är vår personalhand- bok, hållbarhetspolicy, uppförandekod och visselblåsarfunkon. Vidare har vi nolltolerans mot alla former av korrupon och ekonomiska oegentligheter, ll exempel mutor, ollåten provision, bedrägeri, förskingring och penningtvä. I november emoog Annehem det glädjande beskedet av Allbright a vi kom på en 6:e plats av 339 utvärderade bolag i deras utvärdering av jämställdhet i svenska börsbolag. Dea är vi mycket stolta över. Nöjda kunder Våra kundrelaoner är vikga för verksamheten, och vi arbetar för långa och givande relaoner varje dag. Vikga verktyg för en god kundnöjdhet är a vi erbjuder samtliga kommersiella hyresgäster minst e hyresgästmöte per år, och a vi årligen genomför en NKI-mätning (Nöjd kund-index). Vår målsäning är a ligga över branschsniet som just nu motsvarar 76. 2020 redovisade vi e NKI på 82. 2021 var motsvarande sira 77. Leverantörer På Annehem är vi måna om a ha goda relaoner med våra leverantörer och det är vikgt för oss a de, liksom vi, arbetar för e hållbart samhälle. Därför är det e krav a våra leverantörer agerar i enlighet med vår uppförandekod, vilken alld biläggs vid upphandling av nya leverantörer. Vi ställer även krav på använd- ning av ID06-kort för personal på byggarbetsplatser för en trygg arbetsmiljö. För a bygga hållbara partnerrelaoner arbetar vi enligt målsäningen a samtliga strategiska partners ska vara hållbarhetsgranskade och godkända år 2024. 100 procent av våra leverantörer uppfyllde dea krav både under 2020 och 2021. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 28 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Hållbarhetsmål Fastigheter Utfall 2021 Utfall 2020 Mål 2022 Mål lång sikt 2024 Kommentar Miljöcertifiering av värde, % 85% 68% E/T 90% Miljöcertifiering vid nya förvärv, % 100% 68% 100% lägst Miljö- byggnad Silver eller motsva- rande 100% lägst Miljöbyggnad Silver eller motsvarande Endast förvärva fastigheter som har eller kan uppnå energiklass i enlighet med mål. Energiprestanda, andel av verkligt fastighetsvärde som uppfyller kriterierna i enlighet med EU taxonomin 85% 40% E/T 90% För våra fastigheter är målet att tillhöra de 15% med bäst energiprestanda i respektive land. Energiförbrukning (köpt energi MWh) 19 163 E/T 18 588 17 438 Minska energiintensiteten med 9% till år 2024. Energiintensitet avseende köpt energi (kWh/kvm) 91 E/T 88 83 Minska energiintensiteten med 3% jmf 2021 vilket motsvarar en besparing om 9% till och med 2024. Energi från solceller (kWh/kvm) 0,5 0,5 E/T 3,0 Utsläpp Scope 1 (kgCO 2 ) 57 768 E/T 56 035 52 569 Direkta utsläpp i verksam- heten: Inkluderar resor med tjänstebilar, ägda fordon i parker såsom traktorer, plogbilar och gräsklippare samt Påfyllning/destruering av köldmedia. Minska ut släppen med 9% till 2024. Scope 2 (kgCO 2 ) 106 206 E/T 95 585 74 344 Köpt energi – såld energi. Minska utsläppen med 30% till 2024 för jämförbart bestånd. Scope 2 intensitet (kgCO 2 /kvm) 0,50 E/T 0,45 0,35 Köpt energi – såld energi. Minska utsläppen med 30% till 2024. Scope 3 (kgCO 2 ) 607 092 E/T E/T Indirekta utsläpp: Hyresgäs- ternas köpta energi av hyresvärden samt tjänste- resor med egen bil samt för flygresor. Totala utsläpp (kgCO 2 ) 771 066 E/T E/T Vi skall vara CO 2 neutrala till 2030 avseende Scope 2. Fastigheter Utfall 2021 Utfall 2020 Mål 2022 Mål lång sikt 2024 Kommentar Återvinning av avfall, % 100% E/T 100% av hyres- gästerna skall ha tillgång till en avfallstation med källsortering 100% av hyres- gästerna skall ha tillgång till en avfallstation med källsor- tering Införa återvinningsstationer på alla fastigheter med minst 4 fraktioner. Vattenanvändning liter/kvm 185 E/T Minska vatten- förbrukning med 1% per år per kvm jmf 2021 Minska vatten- förbrukning med 3% år per kvm jmf 2021 Inkluderar hyresgästernas användning. Andel miljöklassade tjänstebilar, % 100% 60% 100% 100% el respektive laddhybridbilar Endast leasa fordon i enlighet med mål. Andel miljöklassade servicebilar, % 0% 0% 100% 100% Medarbetare Nöjda medarbetare, medarbetarindex 73 72 >70 >70 Låg sjukfrånvaro, % 0,9% 1,5% <3% <3% Jämställd ledning, % andel kvinnor 50% 33% Jämn fördelning eftersträvas Jämn fördelning eftersträvas Jämställda medarbetare, % andel kvinnor 56% 53% Jämn fördelning eftersträvas Jämn fördelning eftersträvas Leverantörskedja Granskning av strategiska leverantörer, % 100% E/T 100% 100% Finansiering Grön Finansiering, % 14% E/T 16% 90% Kunder Nöjd kund index 77 82 Över branchsnitt E/T Över branch- snitt >76 Gröna hyresavtal, andel av hyresintäkter % 24% E/T E/T 80% ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 29 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Stad Fastighetsbeteckning Verkligt värde, Mkr Typ av lokal Certifiering Grön fjärrvärme Grön el Energi klass Stockholm Sadelplatsen 3 945 Kontor Breeam good JA JA B Stockholm Sadelplatsen 4 356 Kontor/garage Breeam in use very good JA JA B Stockholm Ledvolten 1 309 Kontor/garage Breeam very good JA JA B Helsingfors Ultimes I & II 907 Kontor Leed Platinum JA JA B Malmö Stenekullen 2 240 Kontor Miljöbyggnad Silver JA JA A Malmö Kamaxeln 4 19 Lätt industri Ej certifierad NEJ JA E/T Göteborg Partille Port 11;60 191 Dagligvaror/Butik Breeam in use very good JA JA C Oslo Carl Berner Torg 309 Dagligvaror/Butik Breeam very good JA JA B Helsinborg Jupiter 11 134 Kontor Miljöbyggnad Silver JA JA B Ängelholm Barkåkra 50:3 390 Park Ej certifierad JA JA B-G Ljungbyhed Sjöleden 1:5–1:17 194 Park Ej certifierad JA JA B-G Summa 3 994 Hållbarhetsöversikt per fasghet ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 30 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Medarbetar- case Inredningen skapar kultur och bygger sammanhållning Kontorets roll och värdet av a överhuvud- taget ha e kontor har alltmer uppdagats i köl- vanet av pandemin. Träa redovisnings- ekonomen, Marna Holm, som ck dra nya av si stora fridsintresse för inredning när Annehem nu yar ll nya, egna lokaler. ” Det känns jäevikgt för hela företaget och speciellt för oss som sier i Solna a få komma ut och få e eget kontor, en egen plaorm.” Flyen är vikg ur e varumärkesperspekv Sedan Annehem grundades har bolaget delat lokaler med Peab. Under våren 2022 går ylasset ll egna lokaler som även är betydligt större än vad man har idag. Samdigt är det många före- tag som gör tvärtom – yar ll co-working-ställen och tränger i prakken ihop sig med er företag på en mindre yta. – Mi rikga jobb och tel är ju redovisningsekonom, men nu när vi ska få ya in i vårt första egna kontor har jag blivit inredare också, säger Marna och skraar ll. Vilken roll spelar det nya kontoret för Annehem? – Det känns jäevikgt för hela företaget och speciellt för oss som sier i Solna a få komma ut och få e eget kontor, en egen plaorm. Inte minst ur e varumärkesperspekv. Det nya kontoret ska kännas spektakulärt Hur skulle du beskriva Annehems nya lokaler? – Det ska kännas spektakulärt och scka ut lite, samdigt som det ska kännas varmt och välkomnande. Vi vill komma bort från den klassiska kontorskänslan och vill snarare a det ska kännas som e hem. Allt ska gå ton i ton och vi kommer blanda material. Det blir jordnära färger och levande material som olika träslag, blandat med hårda, råa material som betong. De nya lokalerna har varit en lång, genomtänkt process för Annehem. – Stora fönster med mycket ljusinsläpp och högt i tak ger energi, som i sin tur håller oss medarbetare på go humör vilket i sin tur gör oss mer kreava, och så vidare. Genomtänkt inredning leder ll en posiv spiral, skapar kultur och bygger sammanhållning. Det hela började med a Marna arbetade på Peab och med projektet a starta upp ekonomifunkonen för den nya avknopp- ningen, Annehem. Nu har hon jobbat på Annehem i snart två år och stormtrivs. Hur är det a jobba som redovisningsekonom på Annehem? –Periodvis mycket jobb men samdigt väldigt roligt. Det går ju upp och ner som det gör när man jobbar med redovisning, bokslut och så. Men det har varit extra roligt nu när man har få vara med sedan start. Det gör a man kan påverka mer och det har också skapat en bäre sammanhållning i gruppen. Marna fortsäer med a beräa om hur det är a arbeta på Annehem. – Alla får komma ll tals och det är högt i tak. Man välkomnas a ifrågasäa och man kan skoja med alla vilket är väldigt skönt. Det är korta beslutsvägar. En fördel med a vara små och nya antar jag. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 31 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 REPORTAGE Hållbarhetsarbetet är en naturlig del av Annehems kärnaär. Viveka Frankendal, COO och hållbarhetsansvarig på Annehem, ser ljust på framden. Annehems aärsmodell bygger på hållbarhet Varför är hållbarhet en aärsförutsäning för Annehem? –Vi på Annehem förvärvar endast fasgheter som är eller kan Miljöcereras i lägst nivå Miljöbyggnad Silver eller motsvarande med en låg energiklass som faller inom ramen för EU taxonomin. Det vill säga vi väger in hållbarhet i alla dimensioner direkt för a arahera och behålla kunder, kollegor och kapital. Den här kombi- naonen leder ll en hållbar llväxt och lönsamhet. För välrenommerade kunder är hållbarhets cererade fasgheter en hygienfaktor. Utöver självklarheter som energisnåla fasghe- ter, är bra ljusinsläpp, god lukvalitet, sociala ytor och gröna växter vikga för en bra arbetsmiljö. Platsen i sig är också vikg med när- het ll allmänna kommunikaoner och e bra restaurangutbud. Det ska helst nnas service i närområdet så a våra kunder spar d när de åker ll kontoret och spar in en resa, det kan exempelvis vara llgång ll moonslokaler. Pandemin har belyst vikten av a ha en plats som skapar mer- värde. Vivekas personliga tro är a kreavitet skapas i mötet mellan människor. –Värdet av det sociala i a träa sina kollegor och bolla idéer skall inte underskaas vilket jag tror a väldigt många har e behov av. Vilket man kanske inte alld får över digitala möten. Min överty- gelse är a mötet med människan är betydelsefullt. Hållbarhetstänket har alld varit en del av Vivekas arbete Viveka har aldrig tulerat sig som hållbarhetschef under sina 30 år i branschen där hon både jobbat i fasghetsägande bolag och som konsult, även om hållbarhet alld varit en del av hennes arbete. Nu innehar hon teln COO, vilket innebär ansvar för förvaltning, håll- barhet och transakoner på Annehem. Annehems hållbarhetsresa har bara börjat Viveka Frankendal ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 32 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Varför valde du a bli en del av Annehem? - A få vara med och forma e bolag från grunden lockade mig starkt. Annehem är e framåtlutat bolag med en långsikg ägarho- risont. För mig är långsikghet hållbarhet. Vilken utveckling ser du för fasghetsbranschen inom hållbarhet? –Fokuseringen har gå från energibesparingar i den enskilda byggnaden för a skära kostnader ll a nu ta e helhetsgrepp på fasghetens totala påverkan på miljö och människa i dess långsik- ga användning. En vikg del i Annehems hållbarhetsarbete är a medarbetarna ska ha e hållbart arbetsliv och behandlas jämlikt oavse könsllhörig- het och etniskt ursprung. Annehem har i Albrights årliga granskning bedömts vara det 6:e bästa bolaget, av 339 granskade börsbolag, avseende jämställdhet. Dea är Viveka mycket stolt över. Framden ser ljus ut Viveka började på Annehem i mars 2021. När hon kom in på Anne- hem fanns det redan en tydlig riktning mot hållbarhet. Annehem är e ungt bolag med stora hållbarhetsambioner och tydligt saa mål (som ni kan läsa mer om i Hållbarhetsavsniet på sid 25–30). –För a uppnå dem har vi under 2021 sa merparten av de runer och processer som behövs för a kunna följa upp och fakskt mäta vår påverkan. Det krävs e gediget arbete och engagemang från alla i bolaget för a uppnå våra mål och kommunicera vad vi gjort och vilka resultat vi uppnå. Hur ser du på det hållbarhetsarbete ni har framför er? –Våra två företagsparker i Skåne, Valhall Park och Ljungbyhed Park, kommer vara största utmaningen men också största möjlig- heten för oss a verkligen göra skillnad. Viveka beräar a jämfört med Annehems nyförvärvade fasg- heter är byggnaderna i företagsparkerna generellt äldre och har därmed inte ha samma hållbarhetskrav på sig när de byggdes. Möjligheten ligger i a det nns en ständig förbäringspotenal ”A fortsäa llväxtresan som vi redan påbörjat ser jag mycket fram emot.” vad gäller inte minst energibesparingar. Arbetsmiljömässigt ligger parkerna i framkant med närheten ll grönområde, llgången ll fysisk akvitet, och annat i linje med en hållbar arbetsmiljö. Vad ser du mest fram emot? – A fortsäa llväxtresan som vi redan påbörjat ser jag mycket fram emot. Vi ska göra er hållbara aärer. A nå och överträa högt uppsaa mål llsammans med den samlade kompetensen i teamet har alld varit min drivkra. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 33 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Annehem-aken Annehem Fasgheters B-aker är sedan den 11 december 2020 noterade på Nasdaq Stockholm med kortnamn ANNE B. Annehem Fasgheter AB bildades den 1 januari 2020 som en separat fasghetskon- cern inom Peab. Den 12 november 2020 beslutade Peabs extra bolagsstämma om en utdelning av Anne- hem ll Peabs akeägare samt a notera Annehems B-aker på Nasdaq Stockholm. Kursutveckling och omsäning 2021 På den första handelsdagen för 2021, den 4 januari 2021, gjordes det sista avslutet i Annehem-aken ll 31,1 kronor per ake. Sista betalkurs den 30 december var 37,3 kronor per ake vilket, jämfört med stängningskursen den 4 januari, motsvarar en ökning med 19,9 procent. Stockholmsbörsen i sin helhet, OMX Stockholm PI, utvecklades med 33,8 procent under motsvarande period och fasghetsindex, OMX Stockholm Real Estate PI, utvecklades med 44,1 procent samma period. Mellan den 4 januari och 30 december omsaes totalt cirka 27,2 miljoner aker på Nasdaq Stockholm ll e värde av 882 Mkr. I genomsni handlades 75,9 tusen B-aker per dag. Den genomsniliga omsäningshasgheten uppgick ll 46,0 procent på Nasdaq Stockholm. 25 30 35 40 45 50 55 2021-12-11 2021-12-30 2021-10-11 2021-09-11 2021-08-11 2021-07-11 2021-06-11 2021-05-11 2021-04-11 2020-03-11 2021-02-11 2021-01-11 2020-12-11 Anne B  OMX Stockholm Real Estate PI  OMX Stockholm PI 1) Avser stängningskurs den 11 december 2020 – 30 december 2020. Källa: Bloomberg Kursutveckling 2021 1) Akeägare och ägarstruktur Per den 31 december 2021 hade Annehem Fasgheter 31 811 akeägare, fördelat över svenska och utländska selser, instu- oner, och privata investerare. De o största ägarna hade vid årets slut 47,8 procent av kapitalet och 72,1 procent av rösterna. Den största ägaren per den 31 december 2021 var Ekhaga Utveckling AB med 21,0 procent av kapitalet och 48,4 procent av röster. De o största akeägarna, A- och B-aker, per 2021-12-31 Ägare Antal aktier Andel av kapital, % Andel av röster, % Ekhaga Utveckling AB 12 394 067 21,0 48,4 Familjen Paulsson 2 394 105 4,1 7,7 Volito AB 4 800 000 8,14 6,21 Peabs Vinstandelsstiftelse 2 403 800 4,1 2,0 Strandblocket Holding AB 208 432 0,4 1,6 Carnegie Spin-off 1 750 000 3,0 1,5 UBS Switzerland AG 259 769 0,4 1,4 Familjen Kamprads Stiftelse 1 720 000 2,9 1,4 Handelsbanken Microcap Norden 1 171 969 2,0 1,0 SEB Fastighetsfond Norden 1 108 246 1,9 0,9 Övriga aktieägare 30 782 160 52,2 27,9 Totalt 58 992 548 100,0 100,0 Källa: Euroclear Antal aker och akekapital Antalet aker i Annehem per den 31 december 2021 var 58 992 548 varav 6 863 991 A-aker och 52 128 557 B-aker. Varje B-ake i Annehem berägar innehavaren ll en röst på bolagsstämma och varje A-ake berägar innehavaren ll o röster. Varje akeägare har rä a rösta för samtliga aker som akeägaren innehar. Samtliga aker i Annehem ger lika rä ll utdelning samt ll llgångar och eventuella översko i händelse av likvidaon. Rägheterna förknippade med akerna, inklusive de som framgår av bolagsordningen, kan endast ändras i enlighet med vad som framgår av akebolagslagen (2005:551). Utdelning och utdelningspolicy I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för a ta llvara aärsmöjligheter och uppnå Annehems llväxtmål. Läs mer om llväxtmålen på sidorna 11–12 i årsredovisningen. Investerarkontakt Jörgen Lundgren Jan Egenäs Verkställande direktör Chief Financial Ocer jorgen.lundgren@annehem.se jan.egenas@annehem.se +46 (0)76-843 05 08 +46 (0)70-593 71 38 Alternavt ll ir@annehem.se Analykertäckning Analyker som följt Annehem under 2021: Katja Melnikova, Nordea Markets Informaon om analyker som följer Annehem åternns på vår hemsida, via följande länk: www.annehem.se/investerare/ annehem-aken/analyker/ Data per aktie 2021 2020 Aktiekurs vid årets slut, kr 37,3 31,65 Lägsta stägningskurs, kr 26,70 1) 29,9 Högsta stägningskurs, kr 40,95 2) 33,8 Utveckling Annhem B sedan börsnotering, % 10,4 –6,4 Börsvärde vid årets slut, Mkr 1 944 1 650 Omsättningshastighet Nasdaq Stockholm, % 46,0 16,3 Resultat per aktie, kr 3,56 1,22 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,46 0,76 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 40,9 36,3 Antal utestående b-aktier vid årets slut, st 52 128 557 52 128 557 Totalt antal aktieägare, st 31 811 39 787 1) (2021-03-19) 2) (2021-08-31) Källa: Bloomberg, Euroclear och Nasdaq ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 34 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 CFO har ordet Jag har få möjligheten a vara med från e väldigt digt stadium i formerandet av Annehem Fasg- heter AB, vilket har varit en intressant och intensiv upplevelse. Vi har nu varit noterade i drygt e år. Vi får oa frågor kring hur hårt knutna vi är ll Peab AB, vilket är naturligt, då vi har förvärvat Peabs färdigutvecklade fasgheter i Sverige, Norge och Finland. Det är basen i Annehems fasghets- bestånd, en mycket bra bas med moderna, exibla och miljörikga fasgheter. Börsnoteringen gjorde Peab via en utdelning ll Peabs bentliga akeägare, en så kallad Lex Asea-avknoppning. Annehem är sedan noteringen på Nasdaq, Mid Cap, e helt fristående bolag med en professionell relaon med Peab precis som med många andra aktörer. De aärer vi gör med Peab och andra aktörer sker alld på marknadsmässiga grunder i sye a skapa akeägarvärde för Annehems ägare. Tillväxt sker för vår del i tre strömmar. • Förvärvade men ej llträdda: Fasgheter under uppförande där vi har avtalat a vi llträder när fasgheten är färdigställd. • Avsiktsförklarade: En möjlighet, men ingen skyldighet, ll a förvärva en fasghet när den är färdigställd. • Transakonsmarknaden: Konnuerlig analys av det som nns på marknaden samt potenella aärer som ännu inte kommit ut på marknaden, så kallade ”o market”. De två första strömmarna är väl denierade pipelines där vi tydligt beskriver vår llväxtresa. Under året har marknadens intresse för hur väl Annehem lever upp ll taxonomikraven succesivt ökat. Vi ser a Annehem med si unga bestånd bestående av moderna och energieekva byggnader levererar väl ufrån de krav som ställs för en grön klassad investering. Jan Egenäs CFO ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 35 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Tillgången ll kapital är en förutsäning för llväxt och framgångsrik förvaltning av fasg- heter. A äga fasgheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför a bolaget är bero- ende av externa lån för a utveckla fasghets- beståndet och för a fortsäa expansionen. Annehem har goda förutsäningar i och med en stark balansräkning, låg belåningsgrad samt en säkerställd låneram om 1,9 Mdkr som löper ll och med november 2023. Vidare har under året yerligare externa lån tagits upp om totalt 234 Mkr med en löpd på 2 år. Finanspolicy Annehems nanspolicy syar ll a klargöra styrning, risk- begränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll av nansförvaltningen. Med policyn som stöd arbetar bolaget med a styra och hantera sina nansiella risker samt säkerställa riskhante- ring genom god kontroll. Skuldförvaltning Skuldförvaltning syar ll a löpande säkerställa a bolaget, genom upplåning i bank och på kapitalmarknaden, har en stabil, väl avvägd och kostnadseekv förvaltning. Relaonerna med kreditgivare är av stor vikt för bolaget. Annehem strävar eer a i alla hänseenden vara en stabil och betrodd motpart genom a informaon ll kreditgivare ska vara transparant, korrekt och lällgänglig. Kapitalstruktur per den 31 december 2021 Annehem och dess doerbolag Annehem Holding 3 AB har ingå e kreditavtal med SEB, Nordea och Swedbank. Kreditavtalet omfaar e belopp om totalt cirka 1,9 Mdkr uppdelat på tre så kallade trancher i SEK, EUR och NOK, varav tranchen i SEK kan påkallas vid tre olika llfällen. Kreditavtalet omfaar e belopp uppgående ll 1 213 Mkr, 51 MEUR och 176 MNOK. Per årsskif- tet så var NOK- och EUR-trancherna fullt utnyjade och 420 Mkr återstod a nyja i SEK. Vidare har bolaget tagit in Handelsbanken som ny kreditgivare. De nya krediterna från Handelsbanken är grön nansiering för e belopp motsvarande 234 Mkr. Kreditavtalet innehåller sedvanliga uästelser, åtaganden, nansiella åtaganden (däribland åtaganden om räntetäckningsgrad, LTV och soliditet). Finansiering ≥30 % Soliditet ≥2,2 ggr Räntetäckningsgrad ≤60 % Neobelåningsgrad ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 36 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Risker och riskhantering Koncernens aärsverksamhet är utsa för risker som kan få bety- delse för bolagets framda verksamhet, resultat och nansiella ställning. Annehem har en hög riskmedvetenhet i organisaonen och genom e akvt och förbyggande arbete begränsas och han- teras riskerna. I dea avsni beskrivs de riskfaktorer och vikga omständigheter som anses väsentliga för koncernens verksamhet och framda utveckling. Riskfaktorerna hänför sig ll koncernens verksamhet, bransch och marknader, samt omfaar vidare operaonella risker, legala risker, regulatoriska risker, risker kopplade ll bolagsstyrning, skaerisker, nansiella risker. Redogörelsen nedan är baserad på informaon som är llgäng- lig vid uppräandet av denna årsredovisning. De riskfaktorer som för närvarande bedöms mest väsentliga presenteras först i varje kategori, medan riskfaktorerna däreer presenteras utan särskild rangordning. Nedanstående risker och osäkerhetsfaktorer kan ha en väsentligt negav inverkan på koncernens verksamhet, nansiella ställning och/eller resultat. Bransch och marknadsrelaterade risker Annehems verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, naonell och regionalekonomisk utveckling, sysselsäningsutvecklingen, produkonen av fasgheter, infrastrukturell utveckling, befolkningsllväxt, inaon och räntenivåer. Risk Beskrivning av risk Hantering Annehem är exponerat för risker förknippade med makroekonomiska faktorer Annehems verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och regionalekonomisk utveckling, sysselsättnings- utvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer. Annehem bedriver verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Oslo, Malmö, Helsingborg/Ängelholm och Göteborg vilket är geografiska marknader som Annehem anser, baserat på historiska data och prognoser, är särskilt attraktiva. Kriser omfattar alla risker som uppstår i omvärlden och som Annehem inte kan påverka och som är svåra att förutse Kriser kan bestå i terrorist-, cyberattacker, extrema värder händelser, miljökatastrofer och informationsläckage. Krisplaner, successionsordning för central funktioner, försäkringar, kontinuitetsplan för IT, tydliga riktlinjer för informationssäkerhet samt löpande utbildning av personalen. Bygga vidare på kunskapen kring klimatförändringarna påverkan på vår verksamhet. Behov av och efterfrågan på lokaler förändras Marknaden för kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter förändras kontinuerligt i takt med att behov och efterfrågan förändras. Därutöver har coronapandemin haft inverkan på samhällsstrukturer och beteendemönster. Annehem har flexibla, moderna och miljöanpassade lokaler i bra kommunikationslägen, som gör att vi kan möta förändrade krav från våra hyresgäster och marknaden i stort. Coronapandemin leder till förändrade behov av ytor Pandemin leder till ett annat beteendemönster både avseende resande, konsumtion och fysiska möten såväl på arbetsplatser såsom samhället i stort. Annehem har till stor del moderna flexibla och anpassningsbara lokaler vilket gör att vi kan stötta våra hyresgäster i deras förändringsarbete. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 37 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Hyresintäkter och förvaltning Annehem är etablerat i llväxtregioner i Sverige, Norge och Finland. Områdena är valda ufrån a de har goda kommunikaoner, ligger i områden som växer mer än övriga landet. Majoriteten av fasghetsvärdena utgörs av moderna, exibla och miljöanpassade byggnader. Fasgheterna rymmer e stort antal hyresgäster som hyr kontor och andra typer av lokaler Spridningen i geogra, bransch, storlek och kategori ger stabilitet. Risk Beskrivning av risk Hantering Minskade eller uteblivna hyresintäkter Lägre hyresintäkter till följd av lägre hyresnivåer eller minskad uthyrningsgrad. Annehem har långa kontrakt med välrenommerade och stabila hyresgäster. Kontinuerlig omförhandling av kontrakt ger en god spridning av förfallen. Annehems bestånd återfinns på växande marknader samt i attraktiva lägen. Kundförluster Annehems risk ligger i att hyresgästen inte fullgör sina betalningar enligt hyreskontraktet. Annehems förvaltare har en nära relation med hyresgästerna och fångar på så sätt upp eventuella problem på ett tidigt stadium. Vid uthyrningar så görs alltid en kreditprövning som vid behov kompletteras med säkerheter i form av garantier/depositioner eller dylikt. Väsentligt ökade drift- och underhållskostnader Ökade kostnader för bland annat mediakostnader till följd av extremt väder eller andra oförutsedda händelser som kan påverka kostnaden för fastighetsdrift och försäkringskostnaderna. Annehem arbetar aktivt med att hålla driftkostnaderna nere dock utan att tumma på underhållet. En del av dessa kostnader står enligt hyresavtalet hyresgästen för, vilket minskar bolagets exponering. Externa förvaltare i Norge och Finland Att externa förvaltare inte fullgör sina plikter. Löpande uppföljning och täta kontakter med de externa förvaltarna. Förvärv och investeringar Annehem är e llväxtbolag och har genomfört och kommer a genomföra yerligare förvärv, vilket är förenat med viss risk. Detsamma gäller för de hyresgästanpassningarna i form av om- och llbyggnader. Felakga förvärvs och investeringsbeslut utgör risk för ökade kostnader och därmed lägre avkastning på kapitalet. Exponeringen är begränsad i och med a Annehem endast förvärvar projekt där byggnaden övertas eer genomförd slutbesiktning eller projekt med begränsade återstående investeringar. Vidare så är de llträdda fasgheterna fullt uthyrda. Risk Beskrivning av risk Hantering Förvärv och avyttringar Riskerna utgörs bland annat av framtida hyresbortfall, miljöförhållande och tekniska brister. Risk finns även för höjda skatter och juridiska tvister. Förvärv sker i enlighet med vald strategi. Riskerna som tas är kända och begränsade. En grundlig due diligence genomförs alltid av objektet. Investering i befintliga fastigheter samt ny-, om- och tillbyggnation Risker i dessa investeringar består bland annat av kostnadsökningar, miljö- och arbetsmiljörisker. Att investeringen därför inte ger tänkt avkastning. Investeringsbeslut tas i enlighet med bolagets strategiska plan och med genomarbetade beslutsunderlag. Ny-, till- eller ombyggnationer görs endast mot tecknade kontrakt med hyresgäster. Samt krav ställs på tecknade entreprenadavtal i första hand till fast pris. Oförmåga att uppfylla bolagets tillväxtstrategi inom segmentet bostäder och samhällsfastigheter Risken att bolaget inte finner lämpliga objekt eller inte kan få finansiering för objekten. Fastigheter inte kan förvärvas till tillfredställande eller godtagbara avkastningsnivåer. Förvärvade men ej tillträdda samt avsiktsförklarade fastig- heter möjliggör Annehems tillväxtstrategi. När det gäller andra transaktioner prioriteras så kallade off market affärer. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 38 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Fasghetsvärden Annehems fasgheter värderas ll verkligt värde varje kvartal och värdeförändringarna redovisas över resultatet. Värdet påverkas av e ertal faktorer, del fasghetsspecika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och drikostnader. Marknads specika så som direktavkastning (eller yield) och kalkylräntor. Marknadens avkastningskrav är en faktor som bolaget inte kan påverka. Genom poröljens diversiering geograskt, val av hyresgäster samt etablering på llväxtorter, ll vilket kan läggas a bolaget har fasgheter i era nordiska länder mins- kar risken för kraiga slag i fasghetsvärdet. Risk Beskrivning av risk Hantering Lägre marknadsvärde på fastigheterna Ökade vakanser, lägre driftsnetto, högre räntor och högre avkastningskrav. Annehem jobbar aktivt med respektive fastighet i syfte att minimera vakanser. Säkerställa att marknadshyra gäller i samband med omförhandlingar, samt att vidareutveckla fastigheten. Finansiering Fasghetsförvärv och förvaltning är en kapitalintensiv verksamhet vilket gör bolaget utsa för förändringar på kreditmarknaden, ränte- nivåer och valutakursutveckling. Tillgången ll nansiering via banker och kapitalmarknaden är av stor vikt för bolaget och förändringar i räntenivåer påverkar bolagets kassaöde och resultat. Räntenivåerna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditgi- varnas marginaler. Annehems nanspolicy hanterar bland annat nedanstående risker. Risk Beskrivning av risk Hantering Finansierings- och refinansieringsrisk Risk att finansiering inte kan erhållas eller endast till avsevärt ökade kostnader. Annehem är i det långa perspektivet beroende av att kunna erhålla nya lån av kreditgivarna. För att minska denna risk så arbetar bolaget med flera banker. Annehem har vidare en kapitalbindning på två år. Ränterisk Räntekostnaden är en väsentlig kostnadspost för bolaget och en förändring av räntenivån har en betydande påverkan på resultatet. För att begränsa exponeringen över tid kommer Annehem att räntesäkra minst 60 procent av utestående krediter. Valutarisk Exponeringen återfinns i dagsläget i NOK och EUR och består av eget kapital och interna reverser. En del av risken är hanterad genom att upplåning och hyresflöden sker i NOK och EUR. Återstående exponering kommer bolaget att valutasäkra till minst 80 procent. Kovenantrisk Villkoren för befintlig upplåning består av så kallade kovenanter avseende belåningsgrad, soliditet samt räntetäckningsgrad. Uppfylls inte dessa kan lånekostnaderna öka alternativt sägas upp. Säkerställa att kovenantkraven kan uppfyllas genom att ha god marginal och tät uppföljning av verksamheten. Motpartsrisk, banker Motpartsrisk i bankmedel, upplåning och derivat avser framför allt bolagets upplåning hos affärsbankerna och avser att dessa inte kan fullgöra sina åtaganden om befintlig och ny finansiering av bolaget. Annehems motpartsrisk hanteras genom att upplåning inte koncentreras till en bank utan fördelats på ett flertal banker med en bra rating. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 39 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Ska Förändringar i skaelagsningen såsom nivån på företagsbeskaning, ränteavdragsbegränsningarna, fasghetsska eller andra llämp- liga skaer har påverkan på bolagets resultat. Risk i felakg tolkning eller llämpning av lagar och regler gällande moms och ska kan få konsekvenser för resultat och ställning. Ska påverkar dessutom kalkylerna och kan få inverkan på värderingsberäkningar. Risk Beskrivning av risk Hantering Skattelagstiftning Förändring av skattelagstiftningen såsom skattelagstiftning företagsbeskattning, fastighetstaxering, skatt vid fastighetstransaktioner samt andra tillämpliga skatter. Annehem har ett tydligt upplägg som är skattemässigt okomplicerat. Löpande dialog förs med expertis på området i respektive land. Hållbarhetsrelaterade risker A idenera och hantera hållbarhetsrelaterade risker är en vikg del av hållbarhetsarbetet på Annehem. Risker som kan påverka oss kan även ha stor betydelse för våra kunder och leverantörer. Bristande hantering av sådana riskfrågor kan skada verksamheten direkt genom risken i sig, men även indirekt genom en osäker och potenellt negav bild av Annehem som företag. Vårt riskarbete går ut på a idenera risker och potenella följder av dessa risker. För de risker som anses allvarligast utvecklas åtgärdsplaner. Arbetet med riskidenering och –hantering är ständigt pågående eersom förutsäningarna för verksamheten ändras över d. A behålla och movera våra medarbetare är e bra exempel på e sådant ständigt pågående arbete. Annehems human- och strukturkapital är en av våra vikgaste llgångar, och en välmående organisaon med nöjda medarbetare är vikgt för vårt varumärke och utveckling. Kli- maörändringar bedöms inte i närd utgöra en betydande risk för bolaget i dagsläget. Däremot är miljörisker förenade med föroreningar i mark på bentliga och/eller förvärvade fasgheter av betydelse och kan få påverkan på bolaget om saneringsbehov uppstår. Risk Beskrivning av risk Hantering Miljörisk kopplat till föroreningar Kända föroreningar eller nya föroreningar är större än beräknat eller att nya föroreningar upptäcks. De kända föroreningar som finns i Annehems bestånd ansvarar tidigare fastighetsägare för. Vid förvärv utförs en noggrann miljö-due dilligence. Klimatförändringar och extremväder Annehems verksamhet och resultat kan komma att påverkas av klimatförändringar såsom högre eller lägre temperaturer och ökad nederbörd. Vidare kan väderförhållanden såsom onormalt höga eller låga temperaturer, torka, storm och stora mängder regn eller snö kan medföra stora slitningar på fastigheterna inom Annehems bestånd, vilket kan medföra stora åtgärdskostnader. I samband med förvärv av fastigheter, och löpande i befintligt bestånd, ser vi över dimensionering/kapacitet av dagvattenhantering och klimatanläggningar. Risk för försämrade relationer Intressenter som inte arbetar i enlighet med Annehems uppförandekod kan ha negativ inverkan på Annehems rykte och övriga relationer. Kontinuerligt följa upp både nya och existerande intressenter för att säkerställa god sed. Otrygga arbetsförhållanden Bristande hälso- och säkerhetsrutiner kan påverka tryggheten för Annehems anställda. Upprätthålla uppföljning av sjukskrivningar och medarbetarnöjdhet samt visselblåsarfunktion. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 40 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Rapportering och intern kontroll Annehems nansiella rapportering ska ge en rävisande bild av bolagets resultat och nansiella ställning samt följa de lagar och redovis- ningsregler som är llämpliga. En missvisande rapport kan innebära osäkerhet hos bolagets intressenter och potenellt leda ll negav kurspåverkan eller ökade riskpremier. Risk nns a brisälliga interna runer och/eller oegentligheter orsakar störningar eller skada i verksamheten. Risk Beskrivning av risk Hantering Missvisande rapportering Medvetna eller omedvetna fel i bolagets externa eller interna rapportering. Annehem har en väl fungerande intern kontroll. Rapporteringsfunktionen utgörs av kompetent och erfaren personal som löpande följer utvecklingen av lagar, praxis och förändrade redovisningsregler. Bolaget har även infört en rad olika kontrollfunktioner för att minimera risken för brister i rapporteringen. Risk Beskrivning av risk Hantering Medarbetare Annehems verksamhet utgörs av en relativt liten organisation vilket innebär en ökad känslighet. Att vi arbetar utifrån upprättade policys, processer och rutiner, vilket gör oss mindre sårbara vid eventuellt skifte av personal. Mutor och bestickning Risk att anställd uppträder på ett sådant sätt som strider mot bolagets värderingar eller utnyttjar sin position inom bolaget på ett felaktigt sätt. Annehem accepterar inga former av hot, mutor eller oetiskt uppträdande. Riktlinjer för detta finns i bolagets hållbarhetspolicy som inkluderar visselblåsarfunktion. Jämställdhet Diskriminering. Annehem motarbetar aktivt diskriminering, trakasserier, sexuella trakasserier och kränkande särbehandling. Riktlinjer för detta finns i bolagets hållbarhetspolicy. IT stöd Dagens utnyjande av ny teknik gör a frågor om informaonssäkerhet och IT-säkerhet lä hamnar i centrum då nya risker och hot blir synliga och behöver hanteras. Arbetet med IT-säkerhet är centralt, vilket förstärks av aktuella lagar som omarbetas, ll exempel GDPR, regulatoriska branschkrav samt krav från nansinspekonen. En vikg del av arbetet med IT-säkerhet handlar om a förstå olika hot bilder, hantera sannolikheter för a utsäas för skada samt a balansera kostnad för e starkare skydd mot värdet av det man skyddar. Risk Beskrivning av risk Hantering IT- och informationssäkerhet Risken för att bolaget utsätts för en cyberattack, det vill säga ett elektroniskt angrepp mot informationssystem, teknisk infrastruktur, datornätverk eller persondatorer. En växande användning av mobila enheter som är upp kopplade mot bolagets nätverk gör att det finns fler angreppspunkter för en potentiell attack. En stor risk är att en användare omedvetet eller medvetet möjliggör ett intrång genom att lämna en väg in öppen eller klickar på en skadlig länk. IT-funktionen är ut kontrakterad till ett IT-företag som är certifierat avseende IT- och informationssäkerhet. I upphandlingen så har Annehem varit noga med att bedöma de levererade tjänsternas kvalitet samt leverantörens IT-säkerhetsarbete. I dagsläget så har bolaget installerat moderna IT-säkerhetslösningar med multifaktorsautentisering. För att begränsa den mänskliga faktorn har bolaget högt ställda krav på processer och intern styrning och kontroller gällande informations- säkerhet samt även installerat ett internet baserat utbildning/träningsprogram för att behålla skärpan. Hållbarhetsrelaterade risker forts. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 41 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Bolagsstyrning i Annehem Annehem Fastigheter AB är ett publikt svenskt aktiebolag. Bolags-styrningen i Annehem syftar till att säkerställa att rättigheter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsfördelningen mellan styrelsen och ledningen, men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan tydlig och transparent bolagsstyrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt, vilket möjliggör för Annehem att agera snabbt när affärsmöjligheter ges. Bolagsstyrningsrapporten ger en översikt av Annehems bolagsstyrningssystem och inklude-rar styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskrapportering avseende finansiell rapportering. Bolagsstyrningen i Annehem utgår från lag, bolagsordningen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter o ch Svensk kod för bolagsstyrning (¨Koden¨), som finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se, samt de regler och rekom- mendationer som ges ut av relevanta organisationer. Externa regelverk; • Svensk akebolagslag • Nasdaq Stockholms regelverk för emienter • Svensk kod för bolagsstyrning • IFRS-standard Vikga interna regelverk • Bolagsordning • Styrelsens arbetsordning och VD-instrukon • Firmateckning, aestordning och ekonomihandbok • Policy för informaon, informaonssäkerhet och IR, insider- policy • Finans, värderings- och hållbarhetspolicy • Policy för IT, intern kontroll, riskhantering, närstående och Annehems relaon ll Peab • Processer för intern kontroll och riskhantering med era Bolagsstyrningsrapport utgörs av hela styrelsen Akeägare ÅrsstämmaExtern revision Finansutsko Revisionsutsko Ersäningsutsko Valberedning Intern kontroll och riskhantering Styrelse VD & ledningsgrupp Bolagsstyrning i Annehem ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 42 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 BOLAGSORDNING Bolagets rma är Annehem Fasgheter AB (publ). Bolaget har si säte i Ängelholm. Bolaget har ll föremål för sin verksamhet a, direkt eller indirekt, äga, förvalta och utveckla fasgheter och fasghetsrelaterade llgångar, samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Ändringar i bolagsordningen sker enligt föreskrif- terna i akebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgier om bland annat akekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, nns i sin helhet a llgå på annehem.se. SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING Koden är llämplig för samtliga bolag vars aker är upptagna ll handel på Nasdaq Stockholm. Bolaget behöver inte följa alla regler i Koden då Koden i sig själv medger möjlighet ll avvikelse från reglerna, under förutsäning a sådana eventuella avvikelser och den valda alternava lösningen beskrivs och orsakerna härför förklaras i bolagsstyrningsrapporten (enligt den så kallade ”följ eller förklara-principen”). Ledamöterna i valberedningen oent- liggjordes senare än sex månader före årsstämman 2022 som kommer a hållas den 19 maj. Det är styrelsens uppfaning a bolaget i alla övriga avseenden följer Koden. AKTIEN OCH ÄGARNA Vid årsskiet hade Annehem 31 811 akeägare. I bolaget nns två akeslag, aker av serie A som berägar innehavaren ll 10 röster vid bolagsstämman och aker av serie B som berägar innehavaren ll en röst vid bolagsstämma. Bolagets största ake- ägare, Ekhaga Utveckling AB ägde 21,0 procent av kapitalet med 48,4 procent av rösterna. Se vidare sidan 34, Annehems ake. BOLAGSSTÄMMA Allmänt Enligt akebolagslagen (2005:551) är bolagsstämman bolagets högsta beslutsfaande organ. På bolagsstämma utövar ake- ägarna sin rösträ i nyckelfrågor, ll exempel fastställande av resultat- och balansräkningar, disposion av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verk- ställande direktör, val av styrelseledamöter och revisorer samt ersäning ll styrelsen och revisorerna. Årsstämma måste hållas inom sex månader från utgången av räkenskapsåret. Utöver årsstämman kan det kallas ll extra bolags stämma. Enligt bolagsordningen sker kallelse ll bolagsstämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom a kallelsen hålls llgänglig på bolagets webbplats. A kallelse har ske ska samdigt annonseras i Svenska Dagbladet. Rä a delta i bolagstämma Akeägare som vill delta i omröstning på bolagsstämma ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden förda akeboken sex bankdagar före stämman, dels anmäla sig hos bolaget för delta- gande i bolagsstämman senast den dag som anges i kallelsen ll stämman. Akeägare kan närvara vid bolagsstämmor personligen eller genom ombud och kan även biträdas av högst två personer. Vanligtvis är det möjligt för akeägare a anmäla sig ll bolags- stämman på era olika sä, vilka närmare anges i kallelsen ll stämman. Akeägare är berägade a rösta för samtliga aker som akeägaren innehar. Iniav från akeägarna Akeägare som önskar få e ärende behandlat på bolagsstämman måste skicka en skrilig begäran härom ll styrelsen. Begäran ska normalt vara styrelsen llhanda senast sju veckor före bolagsstäm- man. Akeägare som önskar komma i kontakt med styrelsen kan göra dea via [infoga adress ll styrelsen]. ÅRSSTÄMMA 2021 Årsstämman 2021 hölls den 19 maj 2021. Årstämman hölls enligt 20 och 22 §§ lagen (2020:198) om llfälliga undantag för a underläa genomförandet av bolags- och föreningsstämmor, innebärande a deltagande i årsstämman endast kunde ske genom poströstning. På årsstämman beslutades a genom omval utse Göran Grosskopf, Pia Andersson, Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson, Anders Hylén och Lars Ljungälv ll styrelseledamöter och a genom nyval utse Axel Granlund ll styrelseledamot samt a genom omval utse Göran Grosskopf ll styrelseordförande. Årsstämman beslutade även a styrelsearvode, inklusive ersä- ning för utskosarbete, ska utgå om högst totalt 1 300 000 kronor. Årsstämman beslutade a ändra bolagsordningen för a möjlig- göra fullmaktsinsamling och poströstning vid bolagsstämma. Årsstämman beslutade vidare a bemyndiga styrelsen a faa beslut om nyemission av B-aker i sådan utsträckning a det motsvarar en utspädning uppgående ll högst 10 procent av det antal aker som är utestående vid dpunkten för årsstämmans beslut om bemyndigande, räknat eer fullt utnyjande av emis- sionsbemyndigandet. Årsstämman beslutade även a bemyndiga styrelsen a faa beslut om förvärv av högst så många egna B-aker a bolagets innehav vid var d inte översger 10 procent av samtliga aker i bolaget. Vidare beslutades a bemyndiga styrelsen a faa beslut om överlåtelse av egna B-aker. VALBEREDNING Valberedningens uppgi är a inför årsstämman lämna förslag ll beslut avseende bland annat stämmoordförande, styrelseledamö- ter, styrelsearvoden, val av revisorer och revisionsarvode. Extra bolagsstämma den 6 november 2020 beslöt a anta följande instrukon ll valberedningen, vilken ska gälla lls vidare. Principer för utnämning av valberedningen Bolaget ska ha en valberedning bestående av en ledamot utsedd av envar av de tre ll röstetalet största akeägarna eller ägargrup- perna, jämte styrelseordföranden. Valberedningen ska konstu- eras baserat på akeägarstask från Euroclear Sweden AB per 30 september varje år och övrig llförlitlig ägarinformaon som llhandahållits bolaget vid denna dpunkt och styrelseordföran- den som också kommer a kalla ll valberedningens första möte. Den ledamot som representerar den största akeägaren ska utses ll ordförande för valberedningen om inte valberedningen enhälligt utser någon annan. Om en eller era av akeägarna som har utse representanter ll valberedningen digare än tre månader före årsstämman inte längre ingår bland de tre största akeägarna, ska representanter som utses av dessa akeägare avgå, och de akeägare som däreer llhör de tre största ake- ägarna kan utse sina representanter. Om en representant avgår ur valberedningen innan valberedningens arbete är avslutat och valberedningen anser det nödvändigt a ersäa honom eller henne, ska en sådan ersäningsrepresentant representera samma ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 43 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 akeägare eller, om akeägaren inte längre är en av de största akeägarna, den största akeägaren i turordningen. Akeägare som utse representant ll ledamot i valberedningen har rä a entlediga sådan ledamot och utse ny representant ll ledamot i valberedningen. Ändringar i sammansäningen av valberedningen måste meddelas omgående. Bolaget ska ersäa eventuella kostnader som valberedningen ådrar sig i si arbete, exempelvis kostnader för externa konsulter som av valberedningen bedöms nödvändiga för a valbered- ningen ska kunna fullgöra si uppdrag. Mandatperioden för valberedningen upphör när sammansäningen av den följande valberedningen har oentliggjorts. Valberedningens uppgier och nomineringsprocessen Valberedningen ska fullgöra de uppgier som åligger valbered- ningen enligt dess instrukon (antagen av bolagsstämman) samt reglerna i Svensk kod för bolagsstyrning. Valberedningens huvud- uppgi är a på akeägarnas uppdrag bereda och lägga fram förslag ll årsstämman beträande val av styrelse, val av styrelse- ordförande och styrelsearvodering samt förslag om val av revisor samt arvode ll revisorn. Härutöver presenterar valberedningen, i den mån så anses erforderligt, förslag ll ändringar i nuvarande instrukon för valberedningen. Nominering av styrelseledamöter och revisor inför årsstämman sker i överensstämmelse med gällande instrukon för Annehems valberedning. I fråga om styrelsens sammansäning llämpar valberedningen vad som föreskrivs i punkt 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning som mångfaldspolicy och målsäning. Valbered- ningen kommer fortsäa si långsikga arbete i sye a lya fram jämställdhets- och mångfaldsperspekvet i styrelsen och strävar därvid eer a könsfördelningen i styrelsen ska utjämnas över d. Valberedningens sammansäning Enligt gällande instrukon för Annehems valberedning ska valberedningen bestå av en ledamot utsedd av envar av de tre ll röstetalet största akeägarna eller ägargrupperna, jämte styrelseordföranden. Valberedningen ska konstueras baserat på akeägarstask från Euroclear Sweden AB per 30 september varje år och övrig llförlitlig ägarinformaon som llhandahållits bolaget vid denna dpunkt samt styrelseordföranden som också kommer a kalla ll valberedningens första möte. Den ledamot som representerar den största akeägaren ska utses ll ordfö- rande för valberedningen om inte valberedningen enhälligt utser någon annan. I enlighet med instrukonen har följande personer utses ll ledamöter i valberedningen inför årsstämman 2022: • Ulf Liljedahl, representant för Volito och valberedningens ordförande • Fredrik Paulsson, representant för Ekhaga Utveckling • Anders Sundström, representant för Mats Paulsson • Göran Grosskopf, styrelsens ordförande Mandatperioden för valberedningen upphör när sammansä- ningen av den följande valberedningen har oentliggjorts. STYRELSEN Styrelsen är bolagets högsta beslutsfaande organ eer bolags- stämman. Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning och organisaon, vilket innebär a styrelsen är ansvarig för a, bland annat, fastställa mål och strategier, säkerställa runer och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande utvärdera bolagets resultat och nansiella ställning samt utvärdera den operava ledningen. Dessutom utser styrelsen bolagets verkställande direktör. Enligt Annehems bolagsordning ska styrelsen bestå av minst tre ledamöter och högst nio ledamöter utan suppleanter. Styrelsele- damöterna väljs årligen på bolagsstämman för den inll slutet av nästa årsstämma. Annehems styrelse bestod vid slutet av 2021 av sju ordinarie ledamöter, inklusive styrelseordföranden, utan suppleanter varav Göran Grosskopf, Pia Andersson, Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson, Anders Hylén, Lars Ljungälv omvaldes på årsstämman 19 maj 2021. Som ny styrelseledamot valdes Axel Granlund. Göran Grosskopf omvaldes ll styrelsens ordförande. För informaon om styrelseledamöterna och deras uppdrag utanför bolaget samt akeinnehav i Annehem, se sida 48. Informaon om ersäning ll styrelseledamöterna som besluta- des på årsstämman 2021 åternns i not 5, på sid 69–71. Styrelsens arbete Annehems styrelse har under 2021 ha 12 sammanträden – varav e konstuerande sammanträde. Enligt gällande arbetsordning ska styrelsen hålla minst sex ordinarie styrelsemöten per kalen- derår varav e är konstuerande. Styrelsemöten hålls i anslutning ll bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag ll vinstdispo- sion samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i augus samt budget för nästkommande år vid december månads möte. Vid vart och e av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och eventuella försäljningar av fasgheter samt nansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella aärsläget på såväl hyres- och fasghetsmarknad som kreditmarknad. Frågor om arbets- miljö, incidentrapportering samt kundrelaterade frågeställningar hanteras regelbundet av styrelsen. Styrelsen har även möten med revisorerna utan företagsledningens närvaro. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2021 kan vidare nämnas företagsgemensamma policyer, övergripande strategiplan, arbets- ordning för styrelsen, kapitalstruktur och nansieringsbehov, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisaonsfrågor samt bolagets försäkringssituaon. Under 2021 har styrelsearbetet, förutom ovanstående ordina- rie ärenden, fokuserat på arbete kopplat ll den pågående coro- napandemin inverkan på hyresgästernas ställning och betalnings- förmåga. Styrelsen har även lagt ner mycket d på utvärdering av förvärvsmöjligheter, hållbarhetsfrågor, riskhantering samt frågor relaterade ll noteringen 11 december 2020. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 44 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Revisionsutsko Annehem har e revisionsutsko bestående av tre ledamöter: Karin Ebbinghaus, Göran Grosskopf och Lars Ljungälv med Göran Grosskopf som ordförande. Bolagets CFO är föredragande i revisionsutskoet. Revisionsutskoet ska, utan a det påverkar styrelsens ansvar och uppgier i övrigt, bland annat övervaka bolagets nansiella rapportering, övervaka eekviteten i bola- gets interna kontroll och riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, gran- ska och övervaka revisorns oparskhet och självständighet och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn llhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid förberedelse av förslag ll bolagsstämmans val av revisor. Under 2021 har revisionsutskoet ha sex protokollförda möten då ovanstående behandlades. Finansutsko Annehem har e nansutsko bestående av två ledamöter: Pia Andersson och Jesper Göransson med Jesper Göransson som ord- förande. Bolagets VD är föredragande i nansutskoet. Finans- utskoet ska, utan a det påverkar styrelsens ansvar och uppgif- ter i övrigt bland annat övervaka arbetet med kapitalstruktur och andra nansieringsfrågor samt bereda investeringar /försäljningar av fast egendom inför beslut i styrelsen. Tillse a nanspolicyn är uppdaterad och följs. Under 2021 har nansutskoet ha fyra protokollförda möten. Ersäningsutsko Styrelsen i Annehem fullgör i sin helhet ersäningsutskoets arbetsuppgier. Styrelsens arbetsuppgier relaterande ll dea består av a styrelsen ska besluta i frågor om ersäningsprinciper, ersäningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen, inklusive lämna förslag ll årsstämman om riktlinjer för lön och annan ersäning ll styrelseledamöter, VD, vice VD, och övriga ledande befaningshavare. Därutöver ska styrelsen följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersä- ningar för bolagsledningen samt följa och utvärdera llämpningen av de riktlinjer för lön och annan ersäning ll VD, vice VD och styrelseledamöter som årsstämman ska faa beslut om samt gällande ersäningsstrukturer och ersäningsnivåer i bolaget. Se vidare ”Ersäning ll styrelseledamöter, verkställande direktör och ledande befaningshavare”. Närvaro på sammanträden Styrelseledamöterna var närvarande på styrelsemöten och utskosmöten under 2021 enligt tabellen nedan. Namn Funktion Tillträde styrelsen, 2020 Styrelse- möten Revisions- utskott Finans- utskott Göran Grosskopf Ordförande Mars 2020 12/12 6/6 – Jesper Göransson Ledamot Mars 2020 12/12 – 3/4 Pia Andersson Ledamot Mars 2020 12/12 – 4/4 Anders Hylén Ledamot Mars 2020 11/12 – – Karin Ebbinghaus Ledamot Augusti 2020 12/12 6/6 – Axel Granlund Ledamot Maj 2021 6/6 – – Lars Ljungälv Ledamot Augusti 2020 12/12 6/6 – VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och ansvarar för bolagets löpande förvaltning och den dagliga drien. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören anges i arbetsordningen för styrelsen och instrukonen för verkställande direktör. Verkställande direktören ansvarar också för a uppräa rapporter och sammanställa informaon från ledningen inför styrelsemöten och är föredragande av materialet på styrelsemötena. Enligt instrukonerna för nansiell rapportering är den verk- ställande direktören ansvarig för nansiell rapportering i bolaget och ska följaktligen säkerställa a styrelsen erhåller llräckligt J a n u a r i F e b r u a r i M a r s A p r i l M a j J u n i J u l i A u g u s  S e p t e m b e r O k t o b e r N o v e m b e r D e c e m b e r JANUARI/FEBRUARI/MARS • Fastställande av årsbokslut och beslut om bokslutskommuniké. • Frågor i anledning av bolagsstämma. • Utvärdering av bolagets risker och av intern kontroll i enlighet med av styrelsen godkänd Riskhanteringspolicy och Internkontrollpolicy. • utvärdering av behovet av en särskild granskningsfunktion (internrevision). • Utvärdering av styrelsens arbete. • Utvärdering av VD och dennes arbete samt fastställande av anställningsvillkor för VD (samt, om sådan utsetts, vice VD). APRIL/MAJ/JUNI • Fastställande av kvartalsrapport. • Beslut om styrelseförsäkring. • Utvärdering och, i förekommande fall, antagande av en finanspolicy samt övriga policydokument som det ankommer på styrelsen att anta. JULI/AUGUSTI/SEPTEMBER • Strategimöte. • Fastställande av halvårsbokslut. • Utvärdering av internkontroll. OKTOBER/NOVEMBER/DECEMBER • Fastställande av niomånadersrapport (vilken styrelsen ska tillse översiktligt granskas av revisor). • Antagande av affärsplan på 3–5 år, (inkl. mål, aktiviteter och strategier på kort och medellång sikt). • Genomgång av bolagets verksamhet och affärsplan. • Fastställande av budget för kommande verksamhetsår. • Genomgång av aktuell intjäningsförmåga för innevarande räkenskapsår. ANNEHEM 2022 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 45 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 med informaon för a styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera bolagets nansiella ställning. Verkställande direktör ska hålla styrelsen konnuerligt infor- merad om utvecklingen av bolagets verksamhet, omsäningens utveckling, bolagets resultat och ekonomiska ställning, likvidi- tets- och kreditläge, vikgare aärshändelser samt varje annan händelse, omständighet eller förhållande som kan antas vara av väsentlig betydelse för bolagets akeägare. ERSÄTTNING TILL STYRELSELEDAMÖTER, VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Ersäning ll styrelseledamöter Arvode och annan ersäning ll styrelseledamöterna, inklusive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsstämman den 19 maj 2021 beslutades a arvode ska utgå ll styrelsens ord förande med 300 000 kronor och ll övriga ledamöter med 150 000 kronor samt 20 000 kronor för utskosarbetet, per år för respekve utskosuppdrag. Styrelsens ledamöter har inte rä ll några förmåner eer a deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört. Nuvarande anställningsavtal för verkställande direktör och övriga ledande befaningshavare Beslut om nuvarande ersäningsnivåer och övriga anställnings- villkor för VD och övriga ledande befaningshavare har faats av styrelsen. Avtal rörande pensioner ska där så är möjligt baseras på fasta premier och formuleras i enlighet med de nivåer, praxis och kollek- vavtal som gäller i Sverige. För VD gäller en uppsägningsd om sex månader och arbets- givaren en uppsägningsd om tolv månader. För övriga ledande befaningshavare gäller anngen en uppsägningsd vid egen uppsägning om sex månader och från bolagets sida nio månader. Samtliga ledande befaningshavare ska erhålla oförändrad lön och övriga anställningsförmåner under uppsägningsden. Informaon om ersäning ll verkställande direktören åter- nns i Ersäningsrapporten på sida 50. INTERN KONTROLL Styrelsen ansvarar för bolagets interna kontroll. Processer för hantering av verksamheten ska fastställas inom verksamhetsled- ningssystem. Verkställande direktör ansvarar för processtruktu- ren inom bolaget. Bolagets interna kontroll omfaar kontroll av bolagets och koncernens organisaon, förfarande och stödåtgärder. bolagets huvudsakliga fokusområde i interna processer och llhörande kon- troller har sin utgångspunkt i bolagets riskbedömning som årligen revideras. Processer och kontrollmoment har tagits fram i nära samarbete med bolagets rådgivare, men är baserat på Annehems behov och är baserat på nuvarande branschpraxis inom den bransch som bolaget verkar. Bolagets målsäning är a säkerställa a en llförlitlig och korrekt nansiell rapportering sker, a bola- gets och koncernens nansiella rapporter uppräas enligt lag och llämplig redovisningssed, a bolagets llgångar skyddas, samt a andra llämpliga krav, regelverk och rekommendaoner eerlevs. Bolagets system för intern kontroll är även avse a övervaka a bolagets och koncernens policyer, principer och instrukoner eerlevs. Bolagets interna kontroll omfaar även analys av risker och uppföljning av införlivande informaons- och aärssystem. Bolaget idenerar, bedömer och hanterar risker baserat på koncernens vision och mål. Riskbedömning av strategiska, compliance, verksamhet och nansiella risker uörs årligen av CFO. Annehem uör årligen en självskaning (intern kontroll) av bolagets processer och runer. Eer uörd kontroll granskas internkontrollrapporten av bolagets externa revisor, vareer risk- bedömningen presenteras för revisionsutskoet och styrelsen. Självskaningsprocesser och denierade kontroller för respekve process uörs årligen och rapporteras ll styrelsen. CFO ansvarar för självut värderingsprocessen och återrapporteringen av digare avvikelser eller uppdrag från styrelsen. Årets skaning gav vid handen a det föreligger en mycket god intern kontroll i bolaget. REVISION Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Eer varje räkenskapsår ska KPMG avge en revisionsberäelse och en koncernrevisionsberäelse ll årsstämman. Enligt bolagets bolagsordning ska bolaget ha lägst en och högst två revisorer samt högst två revisorssuppleanter. Bolagets revisor är KPMG AB, med Peter Dahllöf som huvudansvarig revisor. RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Dessa riktlinjer omfaar bolagets ledande befaningshavare som llsammans utgör bolagets koncernledning. Riktlinjerna ska llämpas på ersäningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersäningar, eer det a riktlinjerna antogs av årsstämman 2021. Riktlinjerna omfaar inte ersäningar som beslutas av bolagsstämman. Riktlinjernas främjande av bolagets aärsstrategi, långsikga intressen och hållbarhet Bolagets aärsstrategi är i korthet a äga och förvalta kom- mersiella-, samhälls- och bostadsfasgheter av hög kvalitet och tydlig miljöprol i lägen med goda kommunikaoner i nordiska llväxtområden. Genom en kundnära förvaltning bygger bolaget långsikga relaoner och värden. För yerligare informaon om bolagets aärsstrategi, se www.annehem.se/om-annehem/. En framgångsrik implementering av bolagets aärsstrategi och llvaratagandet av bolagets långsikga intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsäer a bolaget kan rekrytera och behålla kvalicerade medarbetare. För dea krävs a bolaget kan erbjuda konkurrenskraig ersäning. Dessa riktlinjer möjliggör a ledande befaningshavare kan erbjudas en konkurrenskraig totalersäning. Rörlig kontantersäning som omfaas av dessa riktlinjer ska sya ll a främja bolagets aärsstrategi och långsik- ga intressen, inklusive dess hållbarhet. Formerna av ersäning m.m. Ersäningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersäning, pensions- förmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis ake- och akekursrelaterade ersäningar. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersä- ning ska kunna mätas under en period om e år. Den rörliga kon- tantersäningen får uppgå ll högst 50 procent av den fasta årliga kontantlönen. Yerligare kontant rörlig ersäning kan utgå vid ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 46 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 extraordinära omständigheter, förutsa a sådana extraordinära arrangemang är dsbegränsade och endast görs på individnivå anngen i sye a rekrytera eller behålla befaningshavare, eller som ersäning för extraordinära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgier. Sådan ersäning får inte översga e belopp motsvarande 50 procent av den fasta årliga kontantlönen samt ej utges mer än en gång per år och per individ. Beslut om sådan ersäning ska faas av styrelsen. För verkställande direktören ska pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersäning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premie- bestämd pension för verkställande direktör ska uppgå ll högst 35 procent av den fasta årliga kontantlönen. För övriga ledande befaningshavare ska pensionsåldern vara 65 år. Pensionsför- måner ska motsvara ITP-planen eller vara premiebaserade med maximal avsäning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Rörlig kontantersäning ska vara pensionsgrundande. Andra förmåner får innefaa bland annat livförsäkring, sjuk- vårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå ll högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningsden vara högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningsden får samman- taget inte översga e belopp motsvarande den fasta kontantlönen för tolv månader. Vid uppsägning från den ledande befanings- havarens sida får uppsägningsden vara högst sex månader. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersäning m.m. Den rörliga kontantersäningen ska vara kopplad ll förutbe- stämda och mätbara kriterier som kan vara nansiella, exempelvis drineo, eller icke-nansiella, exempelvis medarbetarundersök- ningar eller kundnöjdhetsindex. De kan också utgöras av indivi- danpassade kvantava eller kvalitava mål. Kriterierna ska vara uormade så a de främjar bolagets aärsstrategi och långsikga intressen, inklusive genomförandet av dess hållbarhetsarbete, genom a exempelvis ha en tydlig koppling ll aärsstrategin eller främja befaningshavarens långsikga utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersäning avslutats ska bedömas och fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen såvi avser rörlig kontantersäning ll ledande befaningshavare såvi styrelsen inte beslutar a verkställande direktör ska ansvara för bedömningen ll ledande befaningsha- vare förutom denne själv. Såvi avser nansiella mål ska bedöm- ningen baseras på den av bolaget senast oentliggjorda nansiella informaonen. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag ll dessa ersäningsriktlin- jer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom a uppgier om anställdas totalersäning, ersäningens komponenter samt ersäningens ökning utgjort en del av styrel- sens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlin- jerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befaningshavarnas ersäning och övriga ersäning ll övriga anställda i Annehem Fasgheter AB (publ) kommer a redovisas i ersäningsrapporten. Beslutsprocessen för a fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inte inräat e ersäningsutsko. Styrelsen ska uppräa förslag ll nya riktlinjer åtminstone vart ärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla ll dess a nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Styrel- sen ska även följa och utvärdera program för rörliga ersäningar för bolagsledningen, llämpningen av riktlinjer för ersäning ll ledande befaningshavare samt gällande ersäningsstrukturer och ersäningsnivåer i bolaget. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersäningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta a llfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i e enskilt fall nns särskilda skäl för det och e avsteg är nödvändigt för a llgodose bolagets långsikga intres- sen, inklusive dess hållbarhet, eller för a säkerställa bolagets ekonomiska bärkra. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 47 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Styrelse GÖRAN GROSSKOPF Född 1945. Styrelseordförande sedan 2020. Utbildning: Professor, Jur dr och Ekonomie dr h.c. Övriga nuvarande befaningar: Styrelseordförande i BrainHeart Energy AB, Selsen Stefan Paulssons Cancerfond, Stefan Paulsson Invest AB och Mats Paulssons selse för forskning, innovaon och samhällsbyggande. Styrelseledamot i Maven Wireless AB, ColoPlus AB, Permak AB, Ekhaga Utveckling AB, Medicon Village, Fasghets AB och Mats Paulssons Selse. Akeägande i bolaget: Göran Grosskopf innehar 164 700 A-aker och 92 000 B-aker i bolaget. Oberoende i förhållande ll bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande ll större akeägare: Nej PIA ANDERSSON Född 1961. Styrelseledamot sedan 2020. Utbildning: Civilingenjörsexamen, Väg och vaen, Lunds Tekniska Högskola Övriga nuvarande befaningar: VD Varvsstaden AB. Styrelse- leda mot Medicon Village Fasghets AB. Akeägande i bolaget: Pia Andersson innehar 6 135 B-aker i bolaget och närstående ll Pia Andersson innehar 957 702 A-aker A-aker och 1 854 902 B-aker i bolaget. Oberoende i förhållande ll bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande ll större akeägare: Nej KARIN EBBINGHAUS Född 1972. Styrelseledamot sedan 2020. Utbildning: Juristexamen, Lunds universitet. Execuve MBA, Stockholm School of Economics Övriga nuvarande befaningar: VD Elonroad. Styrelseordförande Kind. Styrelseordförande Wictor Family Oce. Akeägande i bolaget: Karin Ebbinghaus äger för närvarande inga aker i bolaget. Oberoende i förhållande ll bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande ll större akeägare: Ja JESPER GÖRANSSON Född 1971. Styrelseledamot sedan 2020. Utbildning: Magisterexamen naonalekonomi, Lunds univer- sitet Övriga nuvarande befaningar: VD och koncernchef i Peab AB. Styrelseledamot Fasghets AB Centur. Akeägande i bolaget: Jesper Göransson innehar 300 000 B-aker i bolaget. Oberoende i förhållande ll bolaget och bolagsledningen: Nej Oberoende i förhållande ll större akeägare: Nej ANDERS HYLÉN Född 1963. Styrelseledamot sedan 2020. Utbildning: Civilingenjörsexamen, Väg och vaen, Lunds Tekniska Högskola Övriga nuvarande befaningar: Styrelseledamot i Hälsostaden Ängelholm AB, Tornet Bostadspro- dukon AB, Dockan Exploatering AB. Akeägande i bolaget: Anders Hylén äger för närvarande inga aker i bolaget. Oberoende i förhållande ll bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande ll större akeägare: Ja LARS LJUNGÄLV Född 1969. Styrelseledamot sedan 2020. Utbildning: Kandidatexamen ekonomi, Lunds universitet Övriga nuvarande befaningar: VD och koncernchef Bergendahl & Son AB. Styrelseledamot i Bygg- max AB, IKANO Bank AB. Akeägande i bolaget: Lars Ljungälv innehar 15 000 B-aker i bolaget. Oberoende i förhållande ll bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande ll större akeägare: Ja AXEL GRANLUND Född 1983. Styrelseledamot sedan 2021. Utbildning: Civ ing Industriell ekonomi LTH Övriga nuvarande befaningar: Styrelseordförande i EkoBalans Fenix AB. Styrelsekedamot i Volito Akebolag, Viarp. Invest AB, Galencia AB, och YouCruit AB. Akeägande i bolaget: Inga aker i Annehem men närstående juridisk person ll Axel Granlund äger 300 000 A-aker och 4 500 000 B-aker i Annehem. Oberoende i förhållande ll bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande ll större akeägare: Ja ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 48 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Ledning JÖRGEN LUNDGREN Född 1967. Verkställande direktör sedan 2020. Utbildning: Civilekonomexamen, Miuniversitetet Tidigare befaningar: Vd Fasghets AB Norrporten, Vd Solnaberg Property AB, ledande befaningar inom Danskebank och Nordea. Nuvarande uppdrag: Ordförande Hedern Fasgheter AB samt ledamot Aros Bostadsutveckling AB. Akeägande i bolaget: Jörgen Lundgren innehar 131 342 B-aker i bolaget. JAN EGENÄS Född 1962. CFO sedan 2020. Utbildning: Civilekonomexamen, Umeå universitet Tidigare befaningar: Interim soluon (Einar Matsson, SENS, JR Kvartersfasgheter, Oscar Properes), vd Swedavia Real Estate, CFO, Biträdande div Chef Arlanda Flygplats, Telia Overeseas AB. Styrelseuppdrag: Ordförande Cavandium AB, ledamot och ägare Egenäs Consulng AB och ledamot Iport AB. Akeägande i bolaget: Jan Egenäs innehar 4 000 B-aker i bolaget. ADELA COLAKOVIC Född 1988. Koncernredovisningschef sedan 2020. Utbildning: Kandidatexamen ekonomi, Södertörns högskola Tidigare befaningar: Koncernre- dovisningsansvarig Ice Group ASA, koncernredovisningsekonom Boliden AB, nancial controller Cision AB. Styrelseuppdrag: – Akeägande i bolaget: Adela Colakovic innehar 1 000 B-aker i bolaget. VIVEKA FRANKENDAL Född 1967. COO från och med 1 mars 2021. Utbildning: Civilingenjör, Lantmäteri, Kungliga Tekniska Högskolan Tidigare befaningar: Fasghets- chef Vincero, Aärsansvarig Newsec. Styrelseuppdrag: – Akeägande i bolaget: Viveka Frankendal innehar 2 000 B-aker i bolaget. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 49 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Ersäningsrapport Introdukon Denna rapport beskriver hur riktlinjerna för ersäning ll ledande befaningshavare för, antagna av årsstämman 2021, llämpades under år 2021. Rapporten innehåller även informaon om ersäning ll verkställande direktören. Rapporten har uppräats i enlighet med akebolagslagen och Kollegiets för svensk bolagsstyrning Regler om ersäning ll ledande befaningshavare och om incitamentspro- gram. Yerligare informaon om ersäning ll ledande befaningshavare nns i not 5 (anställda, personalkostnader och ledande befaningshavares och styrelsen ersäningar) på sidorna 69–71 i årsredovisningen för 2021. Styrelsen fullgör ersäningsutskoets arbetsuppgier i sin helhet och informaon om arbetet under 2021 nns i bolagsstyrningsrapporten på sidorna 42–49 i årsredovis- ningen för 2021. Styrelsearvode omfaas inte av denna rapport. Sådant arvode beslutas årligen av årsstämman och redovisas i not 5 på sidorna 69–71 i årsredovisningen för 2021. Utveckling under 2021 Verkställande direktören sammanfaar bolagets övergripande resultat i sin redogörelse på sidorna 5–6 i årsredovisningen. Bolagets ersäningsstruktur Nuvarande ersäningsriktlinjer fastställdes på stämman den 19 maj 2021. En förutsäning för en framgångsrik implementering av bolagets aärsstrategi och llvaratagandet av dess långsikga intresse, inklusive dess hållbarhet, är a bolaget kan rekrytera och behålla kvalicerade medarbetare. För dea krävs a bolaget kan erbjuda konkurrenskraig ersäning. Ersäningen ll ledande befa- ningshavare är marknadsmässig och består av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontant ersäning, pensionsförmåner och andra förmåner. Den rörliga kontantersäningen är kopplad ll förutbestämda och mätbara kriterier som är nansiella och icke-nansiella. Kriterierna är uormade så a de främjar bolagets aärsstrategi och långsikga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom a exempelvis ha en tydlig koppling ll aärsstrategin eller främja befaningshavarens långsikga utveckling. Riktlinjerna nns på sidorna 46–47 i årsredovisningen för 2021. Bolaget har under 2021 följt de llämpliga ersäningsriktlinjerna som antagits av bolagsstämman. Inga avsteg från riktlinjerna har gjorts och inga avvikelser har gjorts från den beslutsprocess som enligt riktlinjerna ska llämpas för a fastställa ersäningen. Revisorns yrande över bolagets eerlevnad av riktlinjerna nns llgänglig på www.annehem.se/investerare/bolagsstyrning/ersaening. Ingen ersäning har krävts llbaka. Total ersäning ll verkställande direktör under 2021 Befattningshavarens namn /position, Tkr Rörlig ersättning Extra- ordinära poster Pensions- kostnader 3) Total ersättning Andel fast resp./rörlig ersättning, % Fast ersättning 1) Andra förmåner 2) Ettårig Flerårig Jörgen Lundgren / VD 2 807 118 1 391 E/T E/T 914 5 230 73/27 1) Avser utbetald fast ersäning under 2021. 2) Andra förmåner består av tjänstebil och sjukvårdsförsäkring. Andra förmåner denieras som fast ersäning. 3) Pensionskostnader denieras som fast ersäning. Akerelaterade och akekursrelaterade incitamentprogram Bolaget har inga akerelaterade eller akekursrelaterade incitamentsprogram. Införandet av ake- relaterade och akekursrelaterade incitamentsprogram som omfaar styrelseledamöter eller ledande befaningshavare kommer a beslutas av bolagsstämma. Tillämpning av prestaonskriterier Prestaonskriterierna för den verkställande direktörens rörliga ersäning har valt för a förverk- liga bolagets strategi och för a uppmuntra agerande som ligger i bolagets långsikga intresse. Vid valet av prestaonskriterier har de strategiska målen samt kort- och långsikga aärsprioriteringar för år 2021 beaktas. De icke-nansiella prestaonskriterierna bidrar vidare ll anpassning ll hållbar- het samt bolagets värderingar. Verkställande direktörens prestaon under det rapporterade räkenskapsåret; rörlig kontantersäning Befattningshavarens namn / position Beskrivning av kriterier hänförliga till ersättningskomponenten Relativ viktning av prestationskriterier a) Uppmätt prestation och b) ersättningsutfall Jörgen Lundgren / VD Förvaltningsresultat 75 % a) 76 % b) 800 Tkr Hållbarhet – certifiering av byggnader 25 % a) 100 % b) 351 Tkr Förändringar i ersäning och bolagets resultat under de senaste fem rapporterade räkenskapsåren Resultatpåverkande poster, Tkr 2021 2020 2) % utveckling Ersättning till verkställande direktör 5 230 4 207 4,0 % Koncernens resultat efter skatt 209 700 71 800 192 % Genomsnittlig ersättning baserat på antalet heltidsekvivalenter 1) anställda i moderbolaget 591 570 3,7 % 1) 14,2 heldsekvivalenta för 2021, exklusive medlemmar i koncernledningen. 2) Baseras på 9 månader anställningsd. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 50 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Ekonomisk utveckling och händelser under året Styrelsen och verkställande direktören för Annehem Fastigheter AB, org nr 559220-9083, med säte i Ängelholm, avger härmed årsre- dovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2021. Annehem Fastigheter AB benämns även bolaget eller moder- bolaget. Annehem Fastigheter AB tillsammans med dess helägda dotterbolag benämns även Annehem eller koncernen. Numeriska uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår. Verksamheten Annehem Fastigheter AB (publ) är ett tillväxtdrivet bolag. Bolaget skall äga, utveckla och förvalta fastigheter långsiktigt. Annehem är inriktat på kommersiella kontorslokaler, samhällsfastigheter och bostäder. De valda marknaderna är Helsingfors, Stockholm, Oslo, Malmö, Helsingborg/Ängelholm samt Göteborg. I dagsläget består fastighetsportföljen till största del av moderna, miljöanpassade och flexibla kommersiella lokaler. Moderbolaget Moderbolaget Annehem Fastigheter AB (publ) har inget direk- tägande i fastigheter, utan dessa ägs via helägda dotterbolag. Moderbolaget tillhandahåller administrativa och tekniska fastig- hetsförvaltande- och finanseringstjänster till dotterbolagen samt koncernledningen. Bolaget har säte i Ängelholm. Organisation Antal anställda per 31 december 2021 uppgick till 18. Inom orga- nisationen finns funktioner inom fastighetsförvaltning, ekonomi samt verkställande direktör. Funktioner så som HR, IT, Juridik och IR tillhandahålls av externa leverantörer. Koncernen har även externa förvaltningsorganisationer för bestånden i Finland och Norge. Annehems organisation utgörs av företagsledning som består av VD, CFO, koncernredovisningschef, samt COO. För mer informa- tion kring ledande befattningshavare se not 5. Fastighetsbestånd Annehem Fastigheters bestånd av färdigställda fastigheter per den 31 december 2021 bestod av 24 fastigheter placerade i Helsingfors, Stockholm, Oslo, Malmö, Helsingborg/Ängelholm samt Göteborg. Fastigheterna består av till övervägande del moderna, flexibla och miljöanpassade kontors-, samhälls- och bostads fastigheter. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av bolaget. Fastighetsvärdet uppgick till ett verkligt värde om 3 994,1 Mkr (3 317,5) och totala ytan uppgick till 192 795 kvm (183 720). Det totala hyresvärdet på årsbasis uppgick till 243,5 Mkr (214) och uthyrningsgraden till 93,0 procent (95,5). Resultatutveckling under året Hyresintäkterna uppgick till 187,8 Mkr (151,5), vilket är en ökning med 36,3 Mkr. Förändringen beror främst på den utökade portföl- jen av fastigheter, men även ökad uthyrningsgrad. Driftsnettot ökade till 155,8 Mkr (115). Förvaltningen gav en överskottsgrad på 83 procent (75,9), som till övervägande del beror på ökningen av hyresintäkterna för perioden. Fastighets- kostnader avser främst driftskostnader som värme, vatten, el och fastighetsskötsel och uppgick totalt till 61,5 Mkr (57,7). Förvaltningsresultatet uppgick till 86,2 Mkr (16). Förbättringen i resultat beror på fler fastigheter och därmed intäkter. Fjolårets börsnoteringskostnader uppgick ackumulerat för 2020 till 19,0 Mkr, därtill tillkommer kostnader relaterade till refinansie- ringsprocessen om 5,1 Mkr. Räntekostnader är i princip på samma nivå 2020 som 2021, 44,1 Mkr. Övriga finansiella poster uppgår till 0,0 Mkr (–6,9). Värdeförändringar i fastigheter uppgick totalt till 172,9 Mkr (85,9). Positiva utvecklingen föranleddes främst sänkta avkast- ningskrav samt effekter av ökad uthyrning i Parkerna. Skattekostnaden för perioden uppgick till 52,4 Mkr (30,2). De ökade skattekostnaderna beror främst på det ökade värdet i fastig- hetsbeståndet, vilket ger upphov till uppskjutna skattekost nader. Periodens resultat uppgick till 209,7 Mkr (71,8). Intäktsfördelning Kontor/Lokal/Hotell, 70 % Parkering, 8 % Samhällsfasgheter, 7 % Dagligvaruhandel, 9 % Arrende, 1 % Studentboende, 1 % Lager/Förråd, 1 % Restaurang, 3 % Sammanställning hyreskontraktens löptid (%-andel av hyresvärde för respektive år) 0 10 20 30 40 50 60 >5år4–5 år3–4 år2–3 år1–2 år<1 år % ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 51 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Balansräkning Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2021 till 3 994,1 Mkr (3 317,5). Under året har Annehem förvärvat tomträtterna tillhörande Ultimes-fastigheterna, tillträtt fastigheterna Jupiter 11 i Helsingborg samt i december Ledvolten 1 Solna. Av det totala värdet utgjorde 1,8 Mkr effekt av leasingvärde på tomträtter Kamaxeln 2 Malmö enligt IFRS 16 Leasing. Verkligt värde på fastigheter baseras på interna värde- ringar gjorda per 31 december 2021. Externa värderingar av oberoende värderare gjordes i Q3 med värdetidpunkt 31 augusti. Under året har Annehem även genomfört investeringar i befint- liga fastigheter till ett värde uppgående till 52,5 Mkr (137,3), per 31 december 2021. Värdet på fastigheterna i Finland har per 31 december 2021 påverkats positivt av EUR/SEK och NOK/ SEK kurserna jämfört med 31 december 2020, vilket ger en total effekt på 40,3 Mkr (34,9). Bolagets egna kapital uppgick till 2 275,9 Mkr (2 057,9). Räntebärande skulder uppgick totalt till 1 721,3 Mkr (1 546,9), varav 1,8 Mkr (89,0) utgjorde leasingskuld hänförlig till tomträtter. I Q2 köpte Annehem loss tomträtterna till Ultimes-fastigheterna i Finland för 9,2 MEUR. Annehem har under året lånat 234 Mkr från Handelsbanken, till väsentligt bättre villkor än den befintliga faciliteten på 1 907 Mkr. Faciliteten kan dras ner i NOK, EUR och SEK, varav 420 Mkr återstår att utnyttja i SEK. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten för året uppgick till 56,1 Mkr (96,9) . Fastigheter förvärvades för 410,9 Mkr (692,0) Mkr där tomt- rätterna i Ultimes stod för 9,2 MEUR, Jupiter 11 i Helsingborg för 131,0 Mkr under Q2 samt Ledvolten 1 i Solna för 290,0 Mkr i Q4. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till –458,9Mkr (–830,1). Kassaflöde från finansieringsverksamheten för helåret 2021 uppgick netto till 146,1 Mkr (2 105,9). Framtida utveckling Bolagets övergripande mål är att fortsätta växa genom förvärv av fastigheter i samtliga valda regioner och inom kommersiella fastigheter, samhällsfastigheter samt bostäder. Tre förvärv är avtalade men ej tillträdda. Av de tre fastighe- terna kommer en fastighet med logistikkommersiella lokaler att tillträdas under 2022. De två bostadsprojekten kommer att tillträdas 2022/23 och 2024. Som ett ytterligare led i tillväxtstrategin har Annehem även ingått avsiktsförklaringar med Peab om förvärv av fastigheter på marknadsmässiga villkor. Fastigheterna utgör vid färdigställande totalt 86 tkvm och har ett, av Annehem samlat bedömt, underlig- gande fastighetsvärde vid färdigställande om ca 4 900 Mkr. Coronapandemins påverkan Coronapandemin har snart pågått i två år. Ledningen i Annehem har en löpande uppföljning av utvecklingen och har vidtagit de åtgärder som varit lämpliga att ta för att skydda såväl personal som kunder. De första vågorna ledde till kraftfulla åtgärder som hade stor inverkan på framför allt konferensanläggningar, handel och res- tauranger. Annehem har med sin portfölj klarat sig väl och endast lämnat hyreseftergifter på knappt 0,2 Mkr, då Annehems expone- ring inskränker till ca 3 procent av hyresintäkterna. I dagsläget har restriktionerna avskaffats och Annehem hoppas på att inga ytterligare nedstängningar skall behövas, med allt vad det för med sig. Väsentliga händelser under året • Den 5 maj tillträdde Annehem Jupiter 11 i Helsingborg för 131 Mkr. • Den 17 maj ingick Annehem avtal om förvärv av Almnäs 5:28, en fullt uthyrd logistikfastighet i Södertälje för 96 Mkr med tillträdde Q2 2022. • Den 17 juni förvärvade Annehem tomträtter tillhörande Ultimes-fastigheterna i Helsingfors för 9,2 MEUR. • Under Q4 så tillträdde vi Ledvolten 1 i Solna för 290 Mkr. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserad vinst 1 994 003 000 kr Årets resultat 30 382 701 kr Totalt: 2 024 385 701 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Överförs i ny räkning 2 024 385 701 kr. Annehems utdelningspolicy är att återinvestera vinsterna för att ta tillvara affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 52 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Finansiella rapporter Resultaträkning – Koncernen Mkr Not 2021 2020 Hyresintäkter 3 187,8 151,5 Övriga fastighetsintäkter 3 39,1 26,9 Totala intäkter 226,9 178,4 Fastighetskostnader 4 Driftskostnader 1) –37,5 –44,9 Underhållskostnader –9,2 –10,4 Fastighetsskatt –9,6 –5,7 Fastighetsadministration 1) –14,8 –2,4 Driftsnetto 155,8 115,0 Centraladministration 1) 4 –30,4 –51,5 Övriga rörelseintäkter 4 9,9 5,9 Övriga rörelsekostnader 4 –4,9 –2,8 Ränteintäkter 13 – 0,2 Räntekostnader 13 –44,1 –43,9 Övriga finansiella poster 2) 13 0,0 –6,9 Förvaltningsresultat 86,2 16,0 Värdeförändring fastigheter, orealiserade 172,9 85,9 Värdeförändring i derivatinstrument, orealiserade 3,0 0,0 Resultat före skatt 262,1 101,9 Aktuell skatt 8 0,2 –4,1 Uppskjuten skatt 8 –52,6 –26,1 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 209,7 71,8 Genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning 58 992 548 58 992 548 Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 3,56 1,22 1) Kostnader för drifts-och fastighetsförvaltningspersonal har blivit omklassificerade från raden centraladministration till raden driftskostnader respektive fastighetsadministration, För helåret 2020 uppgick omklassificeringen till – 6,8 Mkr som flyttats från raden Centraladministration till raden Fastighetsadministration. 2) Övriga finansiella poster består främst av valutakurseffekter och realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer. Rapport över resultat och övrigt totalresultat – Koncernen 2021 2020 Årets resultat 209,7 71,8 Övrigt totalresultat Poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar 1,5 – Uppskjuten skatt på derivatinstrument –0,3 – Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 7,1 –7,0 Summa övrigt totalresultat 8,3 –7,0 Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 218,2 64,8 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 53 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Balansräkning – Koncernen Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,1 Förvaltningsfastigheter 9 3 994,1 3 317,5 Maskiner och inventarier 10 4,2 4,3 Derivatinstrument 13 0,7 – Övriga anläggningstillgångar 0,8 0,3 Summa anläggningstillgångar 3 999,8 3 322,3 Omsättningstillgångar Kundfordringar 3,1 5,6 Kortfristiga fordringar 11 24,4 4,5 Derivatinstrument 13 5,6 – Likvida medel 13 190,2 448,0 Summa omsättningstillgångar 223,4 458,1 Summa tillgångar 4 223,1 3 780,4 Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital 0,5 0,5 Övrigt tillskjutet kapital 1 786,9 1 786,9 Omräkningsreserv 5,0 –3,3 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 483,5 273,8 Summa eget kapital 12 2 275,9 2 057,9 Mkr Not 2021-12-31 2020-12-31 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 13 1 721,3 1 546,9 Derivatinstrument 13 1,4 – Övriga långfristiga skulder 3,1 1,6 Uppskjutna skatteskulder 8 139,1 86,5 Pensionsavsättningar 1,0 0,4 Summa långfristiga skulder 1 865,9 1 635,5 Kortfristiga skulder Derivatinstrument 13 1,7 – Leverantörsskulder och andra skulder 11,9 16,3 Aktuella skatteskulder 4,0 14,6 Övriga kortfristiga skulder 14 63,6 56,3 Summa kortfristiga skulder 81,3 87,1 Summa skulder 1 947,2 1 722,6 Summa eget kapital och skulder 4 223,1 3 780,4 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 54 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Rapport över förändringar av eget kapital – Koncernen Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2020 Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Summa eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2020 0,1 749,6 3,7 202,0 955,5 Årets resultat – – – 71,8 71,8 Övrigt totalresultat för året – – –7,0 – –7,0 Årets totalresultat – – –7,0 71,8 64,8 Nyemission 0,4 – – – 0,4 Aktieägartillskott – 2 000,0 – – 2 000,0 Övriga transaktioner med ägare – –962,8 – – –962,8 Utgående eget kapital 31 december 2020 0,5 1 786,9 –3,3 273,8 2 057,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2021 Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Summa eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2021 0,5 1 786,9 –3,3 273,8 2 057,9 Årets resultat – – – 209,7 209,7 Övrigt totalresultat för året – – 8,3 – 8,3 Årets totalresultat – – 8,3 209,7 218,0 Utgående eget kapital 31 december 2021 0,5 1 786,9 5,0 483,5 2 275,9 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 55 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Kassaödesanalys – Koncernen Mkr 2021 2020 Förvaltningsresultat 1) 86,2 16,0 Poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 2) 1,2 0,7 Orealiserade valutaeffekter –8,3 3,9 Betald inkomstskatt – –1,3 79,1 19,3 Förändringar i rörelsekapital Rörelsefordringar –18,4 83,8 Rörelseskulder –4,6 –6,4 Kassaflöde från löpande verksamhet 56,1 96,9 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter –52,5 –137,3 Förvärv av förvaltningsfastigheter –410,9 –692,0 Försäljning av anläggningstillgångar 4,9 – Investeringar i maskiner och inventarier –0,5 –0,7 Investeringar i immateriella anläggningstillgångar – –0,1 Kassaflöde från investeringsverksamheten –458,9 –830,1 Finansieringsverksamheten Nyemission – 0,4 Ägartillskott – 2 000,0 Upptagande av lån 234,0 1 814,2 Återbetalning av lån –87,9 –1 708,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 146,1 2 105,9 Periodens kassaflöde –256,7 1 372,6 Likvida medel vid periodens början 448,0 40,4 Kursdifferens i likvida medel –1,1 –2,1 Transaktioner med ägare – –962,8 Likvida medel vid periodens slut 190,2 448,0 1) Ränte in-och utbetalningar ingår i förvaltningsresultatet och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period. 2) Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier, vilka är ej kassaflödespåverkande. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 56 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Resultaträkning – Moderbolaget Mkr 2021 2020 Intäkter 34,5 30,0 Administrationskostnader –32,0 –50,6 Rörelseresultat 2,5 –20,6 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag – 1,0 Finansnetto 30,8 16,5 Resultat efter finansiella poster 30,8 17,5 Bokslutsdispositioner –3,1 – Resultat före skatt 30,3 –3,1 Aktuell skatt – –3,3 Uppskjuten skatt 0,1 –0,1 Årets resultat 1) 30,4 –6,5 1) Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för totalresultat. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 57 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Balansräkning – Moderbolaget Mkr 2021-12-31 2020-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,1 Maskiner och inventarier 0,8 0,5 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 16,6 12,5 Långfristiga fordringar hos koncernföretag 1 998,8 2 026,1 Övriga långfristiga tillgångar 0,8 0,3 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 016,2 2 039,0 Summa anläggningstillgångar 2 017,1 2 039,5 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 17,0 – Övriga fordringar 5,9 0,5 Derivatinstrument 0,7 – Kassa och bank 8,7 0,4 Summa omsättningstillgångar 32,2 0,9 SUMMA TILLGÅNGAR 2 049,3 2 040,4 Mkr 2021-12-31 2020-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 0,5 0,5 Fritt eget kapital Balanserat resultat 1 993,5 2 000,0 Årets resultat 30,4 –6,5 Summa eget kapital 2 024,4 1 994,0 Avsättningar Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,0 0,4 Avsättning för uppskjuten skatt 0,0 0,1 Summa avsättningar 0,9 0,5 Kortfristiga skulder Derivatinstrument 3,2 – Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 5,4 18,0 Leverantörsskulder 1,8 7,2 Aktuella skatteskulder 3,3 – Övriga kortfristiga skulder 10,4 20,7 Summa kortfristiga skulder 24,0 45,9 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 049,3 2 040,4 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 58 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Rapport över förändringar av eget kapital – Moderbolaget Bundet eget kapital Fritt eget kapital 2020 Mkr Aktiekapital Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2020 0,1 – – 0,1 Årets resultat – – –6,5 –6,5 Nyemission 0,4 – – 0,4 Aktieägartillskott – 2 000,0 – 2 000,0 Utgående eget kapital 31 december 2020 0,5 2 000,0 –6,5 1 994,0 Bundet eget kapital Fritt eget kapital 2021 Mkr Aktiekapital Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2021 0,5 2 000,0 –6,5 1 994,0 Årets resultat – – 30,4 30,4 Utgående eget kapital 31 december 2021 0,5 2 000,0 30,4 2 024,4 Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för totalresultat. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 59 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Kassaödesanalys – Moderbolaget Mkr 2021 2020 Resultat före skatt 30,3 –3,1 Poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 0,4 0,2 Orealiserade valutakurseffekter 1,7 – Betald skatt – –3,4 Förändringar i rörelsekapital Rörelsefordringar –21,8 0,1 Rörelseskulder –25,0 46,5 Kassaflöde från löpande verksamhet –14,3 40,3 Investeringsverksamheten Lämnade aktieägartillskott –4,1 – Investeringar i maskiner och inventarier –0,5 –0,7 Investeringar i immateriella rättigheter – –0,1 Kassaflöde från investeringsverksamheten –4,6 –0,8 Finansieringsverksamheten Nyemssion – 0,4 Aktieägartillskott – 2 000,0 Upptagande av lån – 362,3 Återbetalning av lån – –362,3 Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag 27,3 –2 401,3 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 27,3 –400,9 Periodens kassaflöde 8,4 –361,4 Likvida medel vid periodens början 0,4 – Transaktioner med ägare – 361,8 Likvida medel vid periodens slut 8,7 0,4 1) Ränte in-och utbetalningar ingår i förvaltningsresultatet och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period. 2) Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier, vilka är ej kassaflödespåverkande. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 60 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Noter Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper 62 Not 2 Uppskattningar och bedömningar 67 Not 3 Rörelsesegment 68 Not 4 Rörelsens kostnader 69 Not 5 Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar 69 Not 6 Revisonsarvoden 71 Not 7 Transaktioner med närstående 71 Not 8 Skatter 72 Not 9 Förvaltningsfastigheter 73 Not 10 Maskiner och inventarier 74 Not 11 Kortfristiga fordringar 74 Not 12 Aktiekapital 74 Not 13 Finansiella instrument 75 Not 14 Övriga kortfristiga skulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 81 Not 15 Andelar i koncernföretag 82 Not 16 Leasing 83 Not 17 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 83 Not 18 Händelser efter balansdagen 83 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 61 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 NOT 1  ALLMÄN INFORMATION OCH REDOVISNINGSPRINCIPER ALLMÄN INFORMATION Annehem Fa stigheter AB, org.nr. 559220-9083 är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Ängelholm. Bolagets aktie är sedan den 11 december 2020 noterad på Nasdaq Stockholm. Årsredo- visningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören den 5 april 2022. Kon- cernens rapport över resultat och rapport över övrigt totalresultat och balansräkning samt moderbolagets resultat- och balansräk- ning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 19 maj 2022. VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER Grunder för upprättande av redovisningen Efterlevnad av lagstiftning och standarder De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Vissa ytterligare tilläggsupplysningar lämnas i enlighet med tillkommande krav i årsredovisningslagen och i Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Komplette- rande redovisningsregler för koncerner. Redovisningsprinciperna nedan har tillämpats konsekvent på samtliga redovisade perioder. Moderbolaget llämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moder- bolagets redovisningsprinciper”. Värderingsgrunder Tillgångar och skulder är redovisade ll historiska anskaffnings- värden, förutom förvaltningsfasgheter som i koncernbalans- räkningen värderas ll verkligt värde. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funkonella valuta är svenska kronor som även utgör presentaonsvalutan för koncernen. Samtliga belopp har avrundats ll närmaste miljon kronor med en decimal om inget annat anges. Ändrade redovisningsprinciper föranledda av nya eller ändrade IFRS Inga nya eller ändrade IFRS har haft någon väsentlig påverkan på de finansiella rapporterna. Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas Nya och ändrade IFRS med framtida tillämpning förväntas inte komma att ha någon väsentlig effekt på företagets finansiella rapporter. KONCERNEN Klassificering Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning först efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra belopp för vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalningen till en tidpunkt som ligger mer än tolv månader efter balansdagen. Andra tillgångar och skulder redovisas som omsätt- ningstillgångar respektive kortfristiga skulder. Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna För att upprätta finansiella rapporter krävs å ena sidan bedöm- ningar vid tillämpning av redovisningsprinciper och å andra sidan uppskattningar vid värdering av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara relevanta. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet och jämförs mot faktiskt utfall. Väsentliga bedömningar och uppskattningar beskrivs närmare i not 2. Koncernredovisning Dotterbolag är bolag som står under ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande från Annehem Fastigheter AB. Bestäm- mande inflytande föreligger om moderbolaget direkt eller indirekt har inflytande över investeringsobjektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i investerings- objektet och kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet för att påverka storleken på sin avkastning. Dotterbolagens finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från den dag det bestämmande inflytandet uppkommer och innefattas i kon- cernredovisningen till den dag det upphör. Tillgångsförvärv För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av lik- artade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedömning, som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer fördelas anskaff- ningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värde vid förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt inkluderar även villkorad köpeskilling Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Förändringar av bedömt värde av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskanings- värdet av förvärvade tillgångar. Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initialt, se vidare avsnitt Skatter. Annehem redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt vid tidpunkten för förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar. Transaktioner som elimineras vid konsolidering Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Transaktioner i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferen- ser som uppstår vid omräkningarna redovisas i årets resultat. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid transaktionstill- Noter ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 62 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 fället. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering till verkligt värde. Utländska verksamheters finansiella rapporter Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter, inklusive koncern- mässiga över- och undervärden, omräknas från utlandsverksam- hetens funktionella valuta till koncernens rapporteringsvaluta, svenska kronor, till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approxi- mation av de valutakurser som förelegat vid respektive transak- tionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid valutaom- räkning av utlandsverksamheter redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i eget kapital, benämnd omräkningsreserv. När bestämmande inflytande upphör för en utlandsverksamhet realiseras de till verksamheten hänförliga ackumulerade omräkningsdifferenserna, varvid de omklassificeras från omräkningsreserven i eget kapital till årets resultat. Segmentsrapportering Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksam- het från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilket det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i två rörelsesegment, region Huvudstad (Stockholm, Oslo), Helsingfors) och region Syd (Malmö, Göteborg, Ängelholm). Rörelsesegment rapporteras i koncernens externa finansiella rapport på ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkstäl- lande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I Annehem är den hög- ste verkställande beslutsfattaren den verkställande direktören, eftersom den verkställande direktören har det primära ansvaret för att allokera resurser och utvärdera resultatet. Hyresintäkter och fastighetsintäkter Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultatet över hyresperioden. Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal. I hyresintäkterna ingår förutom lokalhyran även tilläggsdebitering avseende främst fastighets- skatt. Bland intäkter som klassificeras som fastighetsintäkter ingår annan tilläggsdebitering som exempelvis el, värme, vatten och fastighetsskötsel. Fastighetsintäkter redovisas i den period som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och fastig- hetsintäkter betalas i förskott och förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tid- punkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på frånträdesda- gen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet som innebär att bestämmande inflytande, risker och förmåner har gått över tidigare till köparen. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och motsvarar skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste värdetidpunkt med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värdetidpunkt. Statliga stöd Statliga bidrag redovisas i balansräkningen som upplupen intäkt när det föreligger rimlig säkerhet att bidraget kommer att erhållas och att koncernen kommer att uppfylla de villkor som är förknip- pade med bidraget. Bidrag periodiseras systematiskt i årets resul- tat på samma sätt och över samma perioder som de kostnader bidragen är avsedda att kompensera för, såvida inte villkoren för att erhålla bidraget uppfylls efter att de relaterade kostnaderna har redovisats. I dessa fall redovisas bidraget i den period under vilken företaget erhåller en fordran på staten. Fastighetskostnader Fastighetskostnader består av både direkta och indirekta kostna- der för att förvalta en fastighet och utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, administration, fastighetsskatt och under- håll av fastighetsinnehavet. Central administration Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Moderbolagets kostnader för bland annat koncern- ledning, personaladministration, IT, marknadsaktiviteter, inves- terarrelationer, revisionsarvoden och finansiella rapporter ingår i central administration. I posten central administration ingår även avskrivning av övriga materiella anläggningstillgångar. Ersättningar till anställda Kortfristiga ersättningar Kortfristiga ersättningar till anställda redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna utförs. Den förväntade kostnaden för bonusbetalningar redovisas som en upplupen kostnad när koncernen har en gällande rättslig eller informell förpliktelse att göra sådana betalningar till följd av att tjänsterna har utförts och förpliktelsen kan beräknas tillförlitligt. Pensioner Avgiftsbestämda pensionsplaner Som avgiftsbestämda pensionsplaner klassificeras de planer där koncernens förpliktelse är begränsad till de avgifter koncernen åtagit sig att betala till ett försäkringsbolag eller annan fristående juridisk enhet. I sådant fall beror storleken på den anställdes pension på storleken av avgifter som koncernen betalar till denna juridiska enhet och hur denna förräntar kapitalet. Koncernens för- pliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i årets resultat i den takt de intjänas genom att de anställda utfört tjänster åt koncernen under en period. Obetalda avgifter redovisas som skuld. Förmånsbestämda pensionsplaner Ett fåtal anställda har förmånsbestämda ITP-planer med fortlö- pande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 63 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 För tjänstemän i Sverige tryggas ITP 2-planens förmånsbe- stämda pensionsåtaganden för ålders- och familjepension (alter- nativt familjepension) genom en försäkring i Alecta. Enligt ett utta- lande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10 Redovisning av pensionsplanen ITP 2 som finansieras genom försäkring i Alecta är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2021 har bolaget inte haft tillgång till infor- mation för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar som är teck- nade i Alecta uppgår till 1,1 Mkr (1,1 Mkr). Koncernens andel av de sammanlagda avgifterna till planen och koncernens andel av det totala antalet aktiva medlemmar i planen uppgår till 0,00520 respektive 0,00353 procent (0,00204 respektive 0,00289). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräk- nade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsolide- ringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 125–175 procent. Om Alectas kollektiva konsolideringsnivå understiger 125 procent eller överstiger 175 procent ska åtgärder vidtas i syfte att skapa förutsättningar för att konsolideringsnivån återgår till norma- lintervallet. Vid låg konsolidering kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och utökning av befintliga förmåner. Vid hög konsolidering kan en åtgärd vara att införa premiereduk- tioner. Vid utgången av 2021 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 172 procent (148). Pensionsavtal med kapitalförsäkring Pensionsavtal har ingåtts där koncernen förvärvat kapitalförsäk- ringar som säkrats till förmån för anställda genom pantsättning. Förmånstagaren till kapitalförsäkringen har endast rätt till ersättning motsvarande värdet av kapitalförsäkringen vid inlösen. Kapitalförsäkringen värderas löpande till verkligt värde samtidigt som pensionsskulden omvärderas till att motsvara värdet av kapitalförsäkringen. Avsättning för särskild löneskatt reserveras beräknat på kapitalförsäkringens verkliga värde. Leasing – leasetagare Koncernen har som leasetagare endast ett leasingavtal i form av tomträttsavtal. Annehem har valt att redovisa samtliga leasingav- tal med full retrospektiv tillämpning. Vid ingåendet av ett avtal fastställer Annehem om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Annehem tillämpar de praktiska undantagen avse- ende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en initial leasingperiod om maximalt 12 månader efter beaktande av eventuella optioner att förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde har av koncernen definieras som avtal där den underliggande tillgången skulle kunna köpas för maximalt 50 000 kr och utgörs i koncernen till exempel av kontorsinventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt över leasingperio- den inom central administration. Tomträtter Koncernen innehar ett tomträttsavtal som uppfyller definitionen av ett leasingavtal. Leasingskulden värderas initialt baserat på tomträttsavgäldens fastställda storlek per inledningsdatumet diskonterade med den implicita räntan i avtalen, det vill säga avgäldsräntan. Nyttjanderättstillgångens värde sätts lika med leasingskulden justerat för eventuella förutbetalda tomträttsav- gälder. Då tomträttsavtal anses innebära ett evigt åtagande mot leasegivaren samtidigt som tomten har en evig nyttjandeperiod så redovisas ingen avskrivning på nyttjanderättstillgången och ingen amortering sker av leasingskulden. De erlagda tomträttsavgäld- erna presenteras i sin helhet som en räntekostnad. Leasingskulden värderas om i samband med att tomträttsavgälderna har blivit omförhandlade, för att reflektera den förändrade storleken på tomträttsavgälderna. Vid sådan omvärdering av leasingskulden justeras nyttjanderättstillgången med motsvarande belopp. Efter den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar koncernen nytt- janderättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde som en del av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Koncernen som leasegivare I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresav- tal med kunder, se not 9. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter och fastighetsintäkter framgår av stycket avseende intäkter ovan. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som klassificeras som anläggningstillgångar vilka innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markan- läggningar samt fastighetsinventarier. Även fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter när arbetena är färdigställda klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas förvalt- ningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till för- värvet direkt hänförbara utgifter. Verkligt värde är det bedömda belopp som kan inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga och oberoende parter som agerar på en funge- rande marknad. Värderingen bygger på diskonterade framtida kassaflöden där osäkerhet föreligger beträffande bedömningen av framtida hyresintäkter, vakansgrader, driftskostnader, ränteut- veckling samt direktavkastningskrav. Minst en gång per år värderas samtliga fastigheter av externa oberoende värderingsinstitut. Koncernen genomför regelbundet interna värderingar av hela fastighetsbeståndet. De externa värderingarna används som avstämningsunderlag för de internt utförda värderingarna. De externa värderingarna är ledande för det fall det finns skillnader mellan den interna och externa värde- ringen. Samtliga fastighetsvärderingar utförs av värderare med adekvata kompetenser erforderliga för respektive fastighetstyp och geografisk marknad. Fastigheterna värderas enligt de värde- ringsprinciper som följer av IPDs riktlinjer. Av dessa framgår bland ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 64 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 annat att besiktning ska ske av samtliga fastigheter vid respektive värderingstillfälle med fördjupad besiktning vart tredje år. Interna värderingar upprättas enligt vid var tids värderingspolicy. Verkligt värde har fastställts med en kombinerad tillämpning av ortspris- metod och avkastningsbaserad metod. Den avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvär- det av fastighetens framtida driftsnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår till antingen fem eller tio år och restvärdet har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat marknadsmässigt driftsnetto året efter kalkylperiodens slut. Evig- hetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Kassaflödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader baseras på marknadsmässiga och normaliserade utbetalningar för drift, underhåll och fastighetsad- ministration varvid korrektion sker för avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det investeringsbehov som bedöms föreligga. Klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. I verkligt värde för förvaltningsfastigheter kan byggrätter ingå. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redo- visas i årets resultat. Realiserade värdeförändringar avser värde- förändringar från senaste kvartalsrapporten fram till avyttrings- tillfället för under perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perioden aktiverade investeringsutgifter. Orealiserade värdeförändringar avser övriga värdeförändringar som inte härrör från förvärv, försäljning eller aktiverade investeringsutgifter. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet för förvaltningsfastigheter endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Utgifter för utbyte av identifierade komponenter och tillägg av nya komponenter läggs till det redovisade värdet, när de uppfyller kriterierna ovan. Repa- rationer och underhåll kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar består av maskiner och inventa- rier. Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffnings- värde minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångs- kriteriet räknas in i tillgångens redovisade värde. Utgifter för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer. Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs så att tillgångens anskaffningsvärde, eventuellt minskat med beräknat restvärde vid nyttjandeperiodens slut, skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Om en tillgång har delats upp på olika komponenter skrivs respektive komponent av separat över dess nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när den materiella anläggningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggningstillgångars nyttjandeperioder uppskattas till: Fordon och entreprenadmaskiner 5–10 år Övriga maskiner och inventarier 3–10 år Finansiella instrument Redovisning och första värdering Kundfordringar och utfärdade skuldinstrument redovisas när de är utgivna. Övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas när koncernen blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång eller finansiell skuld värderas vid första redovisningstillfället till verkligt värde plus, när det gäller finan- siella instrument som inte värderas till verkligt värde via resultatet, transaktionskostnader som är direkt hänförliga till förvärvet eller emissionen. Klassificering och efterföljande värdering Finansiella tillgångar inom Annehem, förutom derivattillgångar, klassificeras som värderade till upplupet anskaffningsvärde eftersom: • de innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inneha finansiella tillgångar i syfte att erhålla avtalsenliga kassa- flöden, och • de avtalade villkoren för de finansiella tillgångarna ger upp- hovtill kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp ochränta på det utestående kapitalbeloppet. Samtliga finansiella skulder inom Annehem, förutom derivat, vär- deras till upplupet anskaffningsvärde eftersom de inte är innehav för handelsändamål eller har blivit identifierade som värderad till verkligt värde vid första redovisningstillfället. Derivat värderas till verkligt värde via resultatet, om de inte har blivit identifierade som säkringsinstrument. Annehem tillämpar inte säkringsredovisning per 31 december 2021 men för vissa säkringsrelationer ingångna före 30 juni 2021 applicerades säkringsredovisning och de rän- tederivat som identifierades som kassaflödessäkringsinstrument redovisades initialt till verkligt värde på transaktionsdagen för derivaten och omvärderades därefter till verkligt värde vid slutet av varje rapporteringsperiod. Den effektiva delen av förändringar i verkligt värde på derivat, som betecknas som kassaflödessäk- ringar, redovisades i övrigt totalresultat och ackumulerades i fond för verkligt värde i eget kapital. För alla säkrade prognostiserade transaktioner, omklassificeras det ackumulerade beloppet i säkringsreserven till resultatet i samma period eller perioder som det säkrade förväntade kassaflödet påverkar resultatet. Den ineffektiva delen av förändringar i det verkliga värdet hos derivatet redovisas omedelbart i resultatet inom övriga finansiella poster. Verkliga värden baseras på noteringar hos mäklare. Lik- nande kontrakt handlas på en aktiv marknad och kurserna speglar faktiska transaktioner på jämförbara instrument. Alla koncernens derivatinstrument är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Det ackumulerade beloppet i säkringsreserven uppgår per 31 decem- ber 2021 till 1,2 Mkr. Under 2021 har 0,3 Mkr omklassificerats till resultaträkningen. Mer information om koncernens finansiella instrument finns att läsa i not 13 Finansiella instrument. För alla finansiella tillgångar som är klassificerade som värde- rade till upplupet anskaffningsvärde värderas med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupet anskaffningsvärde är det belopp till vilket en finansiell tillgång eller en finansiell skuld värderas till efter första redovisningstillfället minus återbetalningar, plus eller minus ackumulerade periodiseringar vid användning av effektiv- räntemetoden på eventuell skillnad mellan det ursprungliga belop- pet och beloppet på förfallodagen och, för finansiella tillgångar, justerat med hänsyn till en eventuell förlustreserv. Effektivräntan fastställs vid den finansiella tillgången eller finansiella skuldens första redovisningstillfälle. Effektivräntan är den ränta som exakt diskonterar de uppskattade framtida in- och utbetalningarna ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 65 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 under den förväntade löptiden för det finansiella instrumentet till redovisat bruttovärde för den finansiella tillgången eller det upplupna anskaffningsvärdet för den finansiella skulden. För finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffnings- värde behandlas ränteintäkter, valutakursvinster och förluster samt nedskrivningar redovisas i resultatet. Vinster eller förluster som uppstår vid bortbokning redovisas i resultatet. För övriga skulder redovisas nettovinster och förluster, inklusive räntekostnader, redovisas i resultatet. Räntekostnader och valuta- kursvinster och förluster redovisas i resultatet. Vinster eller förlus- ter vid borttagning från redovisningen redovisas också i resultatet. Nedskrivningar – förväntade kreditförluster Koncernen redovisar förlustreserver för förväntade kreditför- luster på alla finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaff- ningsvärde. Koncernen värderar förlustreserven till ett belopp motsvarande förväntade kreditförluster för återstående löptid, förutom för följande som värderas till 12 månaders förväntade kreditförluster: investeringar i skuldinstrument som har en låg kreditrisk på balansdagen; respektive övriga skuldinstrument och banktillgodohavanden för vilka kreditrisken (det vill säga risker för att fallissemang inträffar under den finansiella tillgångens förväntade löptid) inte har ökat väsentligt sedan första redovis- ningstillfället. Förlustreserven för kundfordringar, avtalstillgångar och leasing- fordringar värderas alltid till ett belopp motsvarande förväntade kreditförluster under fordrans återstående löptid. Koncernen använder en matris för beräkning av förlustreserven med förvän- tade förlustprocenter uppdelat på hur många dagar en fordran är sen och vilken kundkategori fordran härrör från. Förlustpro- centsatserna baseras på historiska erfarenheter och specifika för hållanden och förväntningar per rapportperiodens slut. När det bestäms om en finansiell tillgångs kreditrisk har ökat väsentligt sedan första redovisningstillfället och vid beräkning av förväntade kreditförluster, utgår koncernen från rimlig och veri- fierbar information som är relevant och tillgänglig utan onödiga kostnader eller insatser. Detta inkluderar både kvantitativ och kvalitativ information och analys baserad på koncernens historiska erfarenheter och kreditbedömning och inklusive framåtblickande information. Koncernen bedömer att kreditrisken på en finansiell tillgång har ökat väsentligt om den är förfallen med mer än 30 dagar. Koncernen bedömer att en finansiell tillgång är i fallissemang när: det är osannolikt att låntagaren kommer betala hela sina kreditå- taganden till koncernen, utan att koncernen har regressrätt som att realisera en säkerhet (om någon sådan hålls); eller den finan- siella tillgången är förfallen med mer än 90 dagar. Koncernen hanterar ett skuldinstrument som att det har låg kreditrisk när dess kreditbetyg motsvarar den globala definitionen av ”invest- ment grade”, vilket bedömts som Baa3 eller högre för Moody’s eller BBB- eller högre för Fitch Ratings och Standard & Poor’s. Förväntade kreditförluster för hela löptiden är en förväntad kreditförlust som uppstår från alla möjliga fallissemang under den förväntade löptiden för ett finansiellt instrument. 12 månaders förväntade kreditförluster utgörs av kreditförlust som uppstår från fallissemang som kan ske inom 12 månader efter balans- dagen (eller en kortare period om den förväntade löptiden för instrumentet är kortare än 12 månader). Den maximala perioden som bedöms vid beräkning av förväntade kreditförluster är den maximala kontraktsperioden under vilken koncernen är expo- nerad mot kreditrisk. Förväntade kreditförluster utgörs av en sannolikhetsvägd uppskattning av kreditförluster. Kreditförluster värderas som nuvärdet av alla underskott i kassaflödena (det vill säga skillnaden mellan bolagets kassaflöde i enlighet med avtalet och kassaflödet som koncernen förväntar sig att få). Förväntade kreditförluster diskonteras med effektivräntan på den finansiella tillgången. Vid varje balansdag bedömer koncernen huruvida finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde är kreditför- sämrade. En finansiell tillgång är kreditförsämrad när en eller flera händelser som har en negativ inverkan på de uppskattade framtida kassaflödena för den finansiella tillgången har inträffat. Förlustreserver för finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde dras av från tillgångarnas bruttovärde. Bortskrivning En finansiell tillgångs redovisade bruttovärde skrivs bort när koncernen inte har några rimliga förväntningar på att återvinna en finansiell tillgång i sin helhet eller en del av den. Borttagande från rapporten över finansiell ställning Koncernen tar bort en finansiell tillgång från rapporten över finan- siell ställning när de avtalsenliga rättigheterna till kassaflödena från den finansiella tillgången upphör eller om den överför rätten att ta emot de avtalsenliga kassaflödena genom en transaktion i vilken i väsentlighet alla risker och fördelar med ägarskapet har överförts eller i vilken koncernen inte överför eller behåller i väsentlighet alla de risker och fördelar med ägarskap och den inte behåller kontrollen över den finansiella tillgången. Koncernen bokar bort en finansiell skuld från rapporten över finansiell ställning när de åtaganden som anges i avtalet fullgörs, annulleras eller upphör. Koncernen bokar också bort en finansiell skuld när de avtalsen- liga villkoren modifieras och kassaflödena från den modifierade skulden är väsentligt annorlunda. I det fallet redovisas en ny finan- siell skuld till verkligt värde baserat på de modifierade villkoren. Per datument för dessa finansiella rapporter har ingen modifiering av finansiella skulder gjorts. När en finansiell skuld bokas bort redovisas skillnaden mellan det redovisade värdet som har tagits bort och den ersättning som har betalats i resultatet. Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I finansiella intäkter redovisas även erhållna kon- cernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas effektivräntemetoden. Finansiella kostnader Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader, som består av ränta och andra kostnader som är kopplade till finansieringen av bolaget, samt leasingkostnader och tomträttsavgälder. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till. Låneutgifter I koncernen belastar låneutgifter resultatet under den period till vilken de hänför sig till. Inga låneutgifter aktiveras på tillgångar. Avsättningar En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har ett formellt eller informellt åtagande som en följd av en inträffad ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 66 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Nuvärdesberäkning görs för att ta hänsyn till väsentliga tidsvärden avseende framtida betalningar. Eventualförpliktelse Upplysning om eventualförpliktelse lämnas när det finns ett möj- ligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars före- komst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser utom koncernens kontroll eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas eller beloppet inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. Inkomstskatter Inkomstskatt fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell- och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 20,6 procent. För Norge och Finland beräknas aktuell och uppskjuten skatt till 22,0 procent respektive 20,0 procent. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt på temporära skillnader, som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde, redovisas i Annehem enligt balansräknings- metoden. Således finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Annehem finns framför allt två poster där det föreligger temporära skillnader – fastigheter och obeskattade reserver. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde, likaså på obeskattade reserver. Vid förändring av ovan nämnda poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/fordran, vilket redovisas i resul- taträkningen som uppskjuten skatt. Årets förvärv har redovisats som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Aktuell skatt som redovisas i resultaträkningen motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resul- tat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredo- visningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisnings- principer framgår nedan. De nedan angivna redovisningsprinci- perna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Klassificering och uppställningsformer Resultat- och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens scheman, medan rapporten över resultat och övrigt totalresultat, rapporten över förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Utformning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av finansiella intäkter och kostnader, anläggningstill- gångar, eget kapital samt förekomsten av avsättningar som egen rubrik i balansräkningen. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaff- ningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. Villkorade köpeskillingar värderas utifrån sannolikheten av att köpeskillingen kommer att utgå. Eventuella förändringar av avsättningen/fordran läggs på/reducerar anskaffningsvärdet. Det bokförda värdet kontrolleras regelbundet mot koncern- bolagens koncernmässiga egna kapital. Om bokfört värde under- stiger koncernbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning via resultaträkningen. Om indikation finns för att en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Finansiella instrument Moderbolaget har valt att tillämpa IFRS 9 för finansiella instrument. Moderbolaget följer därmed samma principer som koncernen för redovisning av finansiella instrument. Anteciperade utdelningar Anteciperad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moderföretaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens stor- lek och moderföretaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderföretaget publicerat sina finansiella rapporter. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar. Leasade tillgångar Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget som finns i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte nyttjanderätter och leasingskulder i balansräkningen. NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Upprättandet av Annehem Fastigheters finansiella rapporter kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt antaganden som påverkar tillämpningen av redovisnings- principerna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 67 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Värdering av förvaltningsfastigheter Annehem Fastigheters bestånd av förvaltningsfastigheter redovi- sas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande och därutöver värderas fastigheterna årligen av externa oberoende värderare, enligt Koncernens värderingspolicy. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighets- marknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Annehem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning och resultat. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighets värdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent. Klassificering av förvärv som tillgångsförvärv och uppskjuten skatt Förvärv av bolag klassificeras antingen som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv enligt IFRS 3. En individuell bedömning krävs för varje enskilt förvärv. I de fall bolagsförvärvet i huvudsak endast omfattar fastigheter och inte innefattar väsentliga processer, klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Övriga bolags- förvärv klassificeras som rörelseförvärv. Annehem Fastigheters bolagsförvärv under 2021 och även dessförinnan omfattar endast fastigheter och inga väsentliga processer, varför bedömningen varit att transaktionerna utgör tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utantillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för erhållen rabatt för uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt redovisas endast på förändring av redovisat värde och föränd- ringar av skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvs- tidpunkten. NOT 3 RÖRELSESEGMENT Region Huvudstad Region Syd Stab Koncern 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Hyresintäkter 107,7 89,9 80,0 61,6 – – 187,8 151,5 Övriga fastighetsintäkter 21,3 8,7 17,9 18,1 – – 39,1 26,9 Fastighetskostnader –18,7 –15,0 –51,3 –41,2 –1,1 –7,2 –71,1 –63,4 Driftnetto 110,3 83,6 46,6 38,6 –1,1 –7,2 155,8 115,0 Central administration – –2,7 – –5,3 –30,5 –43,4 –30,5 –51,5 Övriga rörelseintäkter –51,4 –19,2 –24,1 –13,2 85,4 38,2 9,9 5,9 Övriga rörlesekostnader –1,4 – –2,6 –2,8 –0,9 0,0 –4,9 –2,8 Ränteintäkter – – – 0,1 0,0 0,1 0,0 0,2 Räntekostnader –12,9 –22,9 10,1 –11,6 –41,1 –9,4 –44,0 –43,9 Övriga finansiella poster – –2,1 – 0,0 0,0 –4,8 0,0 –6,9 Förvaltningsresultat 44,5 36,8 30,0 5,8 11,8 –26,5 86,2 16,0 Värdeförändring fastigheter, orealiserade 102,8 38,4 70,1 47,5 – – 172,9 85,9 Värdeförändring, derivatinstrument realiserade – – – – 3,0 – 3,0 – Resultat före skatt 147,3 75,2 100,0 53,3 14,7 –26,5 262,1 101,9 Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksam- het från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilket det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i två rörelsesegment, region Huvudstad (Stockholm, Oslo, Helsingfors) och region Syd (Malmö, Göteborg, Helsingborg, Ängelholm, Ljungbyhed). Stab inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab innefattar management fee samt andra administrationskostnader. Hyresintäkter relaterar till hyresavtal för uthyrning av Annehem koncernens förvaltningsfastigheter. Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyres- gäster, vidarefakturerade kostnader för media (el, värme, vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, samt intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär. Sverige Finland Norge Uppgifter per land, Mkr 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Externa intäkter 159,8 129,3 55,6 49,1 11,5 – Förvaltningsfastigheter 2 777,9 2 175,4 907,2 872,1 309,0 270,0  varav årets investeringar 333,8 555,0 93,9 4,3 8,8 270,0 Maskiner och inventarier 4,2 4,3 – – – –  varav årets investeringar 0,0 0,7 – – – – Koncernen har under 2021 redovisat intäkter från en kund ( koncern) om totalt 88,0 Mkr (83,8), varav 22,7 Mkr (23,4) redovisas i Finland och 65,3 Mkr (60,4) redovisas i Sverige. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 68 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 NOT 4 RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader 2021 2020 Koncernen, Mkr Region Huvudstad Region Syd Stab Totalt Region Huvudstad Region Syd Stab Totalt Driftskostnader 8,3 29,0 0,2 37,5 12,9 31,6 0,4 44,9 Underhåll 0,6 8,6 – 9,2 0,0 10,4 – 10,4 Fastighetsskatt 7,0 2,6 – 9,6 3,4 2,3 – 5,7 Direkta fastighetskostnader 15,9 40,2 0,2 56,3 16,3 44,3 0,4 61,0 Fastighetsadministration 2,8 11,1 0,9 14,8 – 2,3 – 2,4 Totala fastighetskostnader 18,7 51,3 1,1 71,1 16,3 46,6 0,4 63,4 De största kostnadsposterna i driftskostnader avser direkta fast- ighetskostnader som el, värme, vatten, städning, fastighetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel och fastighetsförsäkring. Under- hållskostnader avser löpande underhåll och planerat underhåll. Central administration – per kostnadsslag Koncernen, Mkr 2021 2020 Personalkostnader 24,2 15,4 Revisionsarvoden 0,7 0,6 Inhyrd personal 1,4 3,0 Övriga externa kostnader 3,4 31,9 Avskrivningar 0,7 0,7 Summa 30,5 51,6 I övriga externa kostnader ingår kostnader för konsultarvoden och övriga externa tjänster. Avskrivningar är relaterade till maskiner och inventarier. För år 2020 avsåg merparten av de övriga externa kostnaderna kostnader för börsnoteringsprocessen. NOT 5  ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR Antal anställda 2021 2020 Medelantalet anställda 18 9  varav kvinnor 56 % 56 % All personal är anställd i Sverige, via moderbolaget Annehem Fastigheter AB. Könsfördelning i företagsledningen Antal anställda 2021 2020 Moderbolaget Styrelsen 7 6  varav kvinnor 2 2 Övriga ledande befattningshavare 4 3  varav kvinnor 2 1 Koncernen totalt Styrelsen 10 9  varav kvinnor 3 3 Övriga ledande befattningshavare 4 3  varav kvinnor 2 1 Löner, arvoden och förmåner Under 2021 hade koncernen 18 anställda, varav alla anställda i moderbolaget. Under 2021 hade moderbolaget 7 (6) styrelseledamöter, varav 2 (2) kvinnor. Koncernens totala antal styrelseledamöter uppgick till 10 varav 3 var kvinnor. Arvode utgår endast till moderbolagets styrelse. Per 31 decem- ber 2021 hade koncernen 4 (3) ledande befattningshavare varav 2 (1) kvinnor. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 69 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Totalt Tkr 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Koncernen 14 935,0 10 187,0 5 887,0 1 564,0 3 400,0 3 595,0 24 222,0 15 346,0 Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare Principer Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. VD erhåller ej styrelsearvode. Ersättning till VD och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pension. Med ledande befattningshavare avses de personer som under året utgjort koncernledning. Koncernledningen utgörs vid årets utgång av tre personer inklusive VD. Samtliga i koncernledningen är anställda i Sverige. Fördelningen mellan grundlön och rörlig ersättning ska stå i proportion till befattningshavarens ansvar och befogenhet. För VD är den rörliga ersättningen maximerad till 50 procent av grundlönen. För andra ledande befattningshavare är den rörliga ersättningen maximerad till 42 procent av grundlönen. Pensions förmåner samt övriga förmåner till VD och andra ledande befattningshavare beaktas vid fastställande av fasta och rörliga ersättningar. Ersättningar och övriga förmåner under året Specifikation avseende ersättning till styrelsens ledamöter och ledande befattningshavare. Styrelsearvode/grundlön Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnader Tkr 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Styrelsen Göran Grosskopf 1) 312,4 16,4 – – – – – – Jesper Göransson 1) 162,4 8,2 – – – – – – Pia Andersson 1) 162,4 8,2 – – – – – – Anders Hylén 1) 150,0 8,2 – – – – – – Karin Ebbinghaus 2) 162,4 51,8 – – – – – – Lars Ljungälv 2) 162,4 51,8 – – – – – – Axel Granlund 3) 92,8 – – – – – – – Koncernledningen Jörgen Lundgren, VD 4) 2 807,0 2 025,0 1 091,0 1 387,0 118,5 81,1 914,1 750,9 Övriga personer i koncernledningen 5) 2 959,0 1 180,0 775,3 513,0 165,7 6,7 1 076,7 343,7 1) Ersättning har utbetalats för 2020 från och med noteringsdagen, den 11 december 2020. 2) Ersättning har utbetalats för 2020 från och med 27 augusti 2020. 3) Ersättning har utbetalats för 2021 från och med 20 maj 2021. 4) Verkställande direktören har varit anställd i bolaget från 1 april 2020. 5) COO har varit anställd i bolaget från 1 mars 2021. CFO har varit anställd i bolaget från 1 april 2020. Koncernredovisningschefen har varit anställd från 1 september 2020. Rörlig ersättning För VD baserades den rörliga ersättningen för 2021 på koncernen förvaltningsresulatet samt andelen fastigheter som var miljö- certifierade enligt en viss nivå per utgången av 2021. För övriga personer i koncernledningen baserades den rörliga ersättningen på samma kriterier som för VD. För VD baserades den rörliga ersättningen för 2020 på koncer- nens driftnetto, Nöjd Kund Index (NKI) samt medarbetarindex. För CFO baserades den rörliga ersättningen på samma kriterier som för VD. Övriga förmåner avser bilförmån samt sjukförsäkring. Pensioner VD har en premiebaserad pensionsplan baserad på ITP med en avsättning på 30 procent av 12,2 ggr månadslönen därtill tillkommer premie för ITPK egenpension och ITP grundförsäkring (”bottenplatta”). Pensionsåldern för VD är 65 år. CFO och COO har en ITP2 lösning medan koncernredovis- ningschefen har en ITP1 lösning. Avgångsvederlag För Verkställande direktör gäller vid egen uppsägning en upp- sägningstid om sex månader och uppsägning från bolagets sida en uppsägningstid om tolv månader. För övriga ledande befattnings- havare gäller en uppsägningstid om sex månader vid uppsägning för den anställdes sida, och en uppsägningstid på nio månader vid uppsägning från bolagets sida. Samtliga ledande befattningsha- vare ska erhålla oförändrad lön och övriga anställningsförmåner under uppsägningstiden. Berednings och beslutsprocess Information återfinns i bolagsstyrningsrapporten. Ersättning till styrelsen och ledande befattningshavare Arvode och annan ersättning till styrelseledamöterna, inklusive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsttämman den 19 maj 2021 beslutades att arvode ska utgå till styrelsens ordförande med 300 000 kronor och till övriga ledamöter med 150 000 kronor. Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner efter att deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört. För medlem- mar i styrelsens utskott utgår 20 000 kronor per år för respektive utskottsuppdrag. Not 5 fortsättning ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 70 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Pensioner övriga anställda Övriga anställda i Annehem fastigheter har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning hos Annehem Fastigheter har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbe- stämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron för året uppgick till 0,9 procent (1,5). Det har inte varit någon långtidssjukfrånvaro under året. Sjukfrånvaron för kvinnor respektive män uppgick till 1,1 procent (1,6) respektive 0,5 procent (1,4). Sjukfrånvaron för åldersgruppen 30–49 år uppgick till 2,0 procent (0,9) och för gruppen 50 år och äldre uppgick sjukfrånvaron till 0,2 procent (1,8). Uppgifterna avser både moderbolaget och koncernen totalt. NOT 6 REVISONSARVODEN Koncernen, Mkr 2021 2020 KPMG Revisionsuppdrag 0,7 0,6 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,1 0,1 Övriga tjänster 0,4 2,4 Total 1,2 3,0 Moderbolaget, Mkr 2021 2020 KPMG Revisionsuppdrag 0,6 0,4 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,1 0,1 Övriga tjänster 0,4 2,4 Total 1,1 2,9 NOT 7 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Koncernen, Mkr 2021 2020 Transaktioner med Peab Resultaträkning Kostnader för fastighets-och centraladministration – –6,3 Finansiella kostnader – –26,4 Total – –32,7 Balansräkning Leverantörsskulder – 2,6 Total – 2,6 Utdeln mm Fastighetsförvärv / Förvärvat eget kapital – 692,0 Nyemission/aktieägartillskott – 2 000,4 Total – 2 692,4 Moderbolaget, Mkr 2021 2020 Transaktioner med dotterbolag Resultaträkning Management fee 34,4 29,6 Ränteintäkter 42,0 17,8 Räntekostnader –0,1 –1,3 Total 76,3 46,1 Balansräkning Långfristiga fordringar 1 998,8 2 026,1 Kortfristiga fordringar 17,0 – Total 2 015,8 2 026,1 Kortfristiga räntebärande skulder 5,7 – Leverantörsskulder – 18,0 Total 5,7 18,0 Transaktioner med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor. För information om ersättning till ledande befattningsha- vare se koncernens Not 5 Anställda, personal och ersättningar till ledande befattningshavare. Långfristiga fordringar hos koncern- företag avser lån till dotterföretag. Lånen löper med en fast ränta om 2,2 procent. Annehems fastighetsbestånd utgjorde sammantaget en del av Peab, fram till utdelningen av Annehem Fastigheter den 11 december 2020, där de ingående fastigheterna juridiskt tillhört olika delar inom koncernen. Under dessa har Annehems-bolagen haft omfattande transaktionsintensitet med Peab, framför allt avseende finansieringsverksamheten genom lån men även kring förvaltningsverksamheten. Resultatet i Annehem har således påverkats av räntekostnader samt s.k management fee för utförda tjänster avseende fastighetsförvaltning och central administra- tion, då Annehem-koncernen inte haft några anställda. Prissätt- ningen av de tjänster som Peab har utfört åt Annehem-koncernen har följt de principer som gällt inom Peab, vilket motsvarar mark- nadsmässiga villkor. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 71 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 NOT 8 SKATTER Avstämning av effektiv skatt Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Resultat före skatt 262,1 101,9 –3,1 –3,1 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget –54,0 –21,8 0,6 0,7 Effekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag 0,0 0,2 – – Ej avdragsgilla kostnader –6,6 –3,3 –1,6 –3,3 Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 9,0 – – – Övriga skattemässiga justeringar –0,2 –5,3 –2,4 –0,8 Redovisad effektiv skatt –52,3 –30,1 –3,4 –3,4 Skatt redovisad i resultaträkningen Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Aktuell skattekostnad (-)/skatteintäkt (+) Aktuell skatt 0,2 –4,1 – –3,4 Uppskjuten skattekostnad (-)/skatteintäkt (+) Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader –52,6 –26,1 0,1 –0,1 Total redovisad skattekostnad –52,3 –30,1 0,1 –3,5 Aktuell skatt för 2020 utgörs främst av ej avdragsgilla kostnader. Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Uppskjuten skatteskuld, netto 139,1 86,5 0,0 0,1 Förändring netto 52,6 24,9 –0,1 0,1 Specifikation av förändring av uppskjuten skatteskuld netto Förändring via resultaträkning –52,6 –26,1 0,1 –0,1 Omräkningsdifferens via övrigt totalresultat –0,3 –1,5 – – Total nettoförändring av uppskjuten skatteskuld 52,6 24,9 –0,1 0,1 De avdragsgilla temporära skillnaderna förfaller inte enligt rådande skatteregler. Uppskjuten skatteskuld hänför sig till verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Uppskjutna skattefordringar har inte redovisats för dessa poster, då det inte är sannolikt att koncernen kommer att utnyttja dem för avräkning mot framtida beskattningsbara vinster. Det fanns per 2021 ingående underskottsavdrag om 11 Mkr. Per 31 december 2021 fanns det i koncernen underskottsavdrag uppgående till ca 2 Mkr. Förändrad skattesats För 2021 är skattesatsen i Sverige 20,6 procent. Skattesatsen var 21,4 procent för räkenskapsåret 2020. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 72 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 NOT 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Specifikation av årets förändring, Mkr 2021 2020 Verkligt värde vid årets början 3 317,5 2 437,2 Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 410,9 692 Investeringar i befintliga fastigheter 52,5 137,3 Orealiserad värdeförändring 172,9 85,9 Valutaomräkning bestånd i utlandet 40,3 –34,9 Verkligt värde vid årets slut 3 994,1 3 317,5 Huvudstad Syd Specifikation av årets förändring, Mkr 2021 2020 2021 2020 Verkligt värde vid årets början 2 386,6 2 584,8 931,0 732,8 Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 279,9 224,6 131,0 186,3 Investeringar i befintliga fastigheter 18,4 –6,9 34,1 59,4 Orealiserad värdeförändring 103,0 220,3 69,9 –47,5 Valutaomräkning bestånd i utlandet 40,3 40,3 – – Verkligt värde vid årets slut 2 828,3 3 063,1 1 165,9 931,0 Varav företagsparker – – 585,0 510,8 Känslighetsanalys - effekter på verkligt värde och resultat, Mkr Förändring 2021 2020 Förändring driftnetto +/–5% + 125 / –125 + 102 / –102 Förändring direktavkastningskrav +/–0,5% –354 / + 492 –309 / + 388 Förändring diskonteringsränta +/–0,5% –354 / + 492 –309 / + 388 Förändring diskonteringsränta restvärde +/–0,5% –354 / + 492 –309 / + 388 Huvudstad Syd Varav företagsparker inom Syd Kalkylantaganden per segment, Mkr 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Normaliserat driftnetto 112,5 99,6 53,8 49,3 32,3 28,1 Vakansgrad 1,0–5,0% 1,0–5,0% 1,3–22,3% 1,3–22,3% 5,1–22,3% 5,1–22,3% Direktavkastning, viktat 4,2% 4,3% 5,7% 6,1% 6,2% 6,7% Intervall direktavkastning 3,8–5,0% 3,8–5,0% 4,6–7,4% 4,8–7,6% 5,0–7,4% 5,8–7,6% Diskonteringsränta 5,8–7,1% 5,8–7,1% 6,6–9,5% 6,8–9,7% 7,8–9,5% 7,8–9,7% Diskonteringsränta restvärde 5,8–7,1% 5,8–7,1% 6,6–9,5% 6,8–9,7% 7,8–9,5% 7,8–9,7% Diskonteringsränta, viktad 6,3% 6,4% 7,5% 8,2% 8,4% 8,4% Diskonteringsränta restvärde, viktad 6,3% 6,4% 7,7% 8,2% 8,4% 8,4% Skattemässiga restvärden, Mkr 2021-12-31 2020-12-31 Förvaltningsfastigheter 1 857,9 1 920,0 Väsentliga åtaganden, Mkr Total Investering Återstår Ledvolten, kontor 290,0 4,0 Almnäs, logistikfastighet 96,5 96,5 Carl Florman, bostäder 135,0 135,0 Partille port, bostäder 250,0 250,0 Summa 771,5 485,5 Realiserade och orealiserade värdeförändringar redovisas efter förvaltningsresultatet i resultaträkningen. Värderingen av verkligt värde är för samtliga förvaltningsfastigheter klassificerade i nivå 3 i verkligtvärdehierarkin i IFRS 13. Värderingsteknik Värdet för fastigheterna har bedömts med stöd av en marknads- anpassad kassaflödeskalkyl. Direktavkastningskrav som används i kalkylen har härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. Värderingen har gjorts utifrån en kombinerad ortprismetod, utifrån redovisad jämförelseköp och avkastningsmetod, det vill säga en transaktionsbaserad metod. Faktorer av stor betydelse vid val av förräntningskrav är bedömningen av objektets framtida hyresutveckling, värdeförändring och eventuella förädlingsmöjlig- heter samt fastighetens underhållsskick. Viktiga värdeparametrar är läge, hyresnivå samt vakansgrad. För varje fastighet upprättas en kassaflödesprognos som sträcker sig 5 eller 10 år framåt i tiden. De förväntade inbetalningarna motsvarar villkoren i gällande hyresavtal. För vakanta ytor görs en beräkning genom en individu- ell bedömning för varje fastighet. De förväntade utbetalningarna bedöms utifrån historiska fastighetskostnader. Inflationsantagan- det i värderingsmodellen per 31 december 2021 var 2,0 procent för år 2022 och framåt. Som grund för värderingen ligger en nuvärdesberäkning av det bedömda kassaflödet samt nuvärdet av marknadsvärdet vid kalkylperiodens slut. Hyreskontrakt Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är att betrakta som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare. Kontrakterad årshyra , Mkr 2021 2020 <1 år 141,8 172,4 1–2 år 131,0 166,0 2–3 år 121,1 152,2 3–4 år 108,1 129,6 1–5 år 106,9 111,6 >5 år 384,7 429,4 Total 993,5 1 161,3 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 73 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 NOT 10 MASKINER OCH INVENTARIER Koncernen, Mkr 2021 2020 Anskaffningar Ingående balans 21,2 19,1 Årets investeringar 0,8 0,5 Omklassificering – 1,5 Utgående balans 22,0 21,2 Avskrivningar Ingående balans –16,9 –16,2 Årets avskrivningar –0,7 –0,7 Utgående balans –17,6 –16,9 Redovisat värde 4,4 4,3 Moderbolaget, Mkr 2021 2020 Anskaffningar Ingående balans 0,7 – Årets investeringar 0,8 0,7 Utgående balans 1,5 0,7 Avskrivningar Ingående balans –0,2 – Årets avskrivningar –0,5 –0,2 Utgående balans –0,7 –0,2 Redovisat värde 0,8 0,5 NOT 11 KORTFRISTIGA FORDRINGAR Koncernen, Mkr 2021 2020 Övriga kortfristiga fordringar 20,0 2,8 Förutbetalda försäkringar 1,2 0,4 Förutbetalda hyreskostnader 0,3 0,6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, övrigt 2,9 0,7 Total 24,4 4,5 Övriga kortfristiga fordringar utgörs huvudsakligen av skatte- konto samt momsfordringar. Förutbetalda kostnader utgörs huvudsakligen av fastighets- skatt. Moderbolaget, Mkr 2021 2020 Övriga kortfristiga fordringar 4,3 0,1 Förutbetalda försäkringar 1,2 0,4 Förutbetalda hyreskostnader 0,3 – Total 5,9 0,5 NOT 12 AKTIEKAPITAL Förändringar i aktiekapitalet Antal aktier Aktie- kapital, Mkr Antal aktier 1 januari 2021 58 992 548 – Utgående antal aktier 31 december 2021 58 992 548 – Aktierna fördelas på 6 863 991 A-aktier och 52 128 557 B-aktier. A-aktier berättigar innehavaren till tio röster på bolagstämman och B-aktier berättigare innehavaren till en röst på bolagsstäm- man. Kvotvärde per aktie är cirka 0,00848 kr. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 74 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 2020 Koncernen, Mkr Värderings- hierarki Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde via resultatet Summa verkligt värde Summa redovisat värde TILLGÅNGAR Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 5,6 – – 5,6 Kortfristiga fordringar 4,5 – – 4,5 Likvida medel 448,0 – – 448,0 Summa finansiella tillgångar 458,1 – – 458,1 SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 546,9 – – 1 546,9 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 16,3 – – 16,3 Summa finansiella skulder 1 563,2 – – 1 563,2 Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder, upplåning och övriga skulder ut- gör en rimlig approximation av verkligt värde. Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13. 2021 Koncernen, Mkr Värderings- hierarki Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde via resultatet Summa verkligt värde Summa redovisat värde TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Derivatinstrument 2 – 1,9 1,9 1,9 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 3,1 – – 3,1 Derivatinstrument 2 – 5,6 5,6 5,6 Kortfristiga fordringar 17,2 – – 17,2 Likvida medel 190,2 – – 190,2 Summa finansiella tillgångar 210,6 7,5 7,5 218,0 SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 721,3 – – 1 721,3 Derivatinstrument 2 – 1,4 1,4 1,4 Kortfristiga skulder Derivatinstrument 2 – 1,7 1,7 1,7 Leverantörsskulder 11,9 – – 11,9 Summa finansiella skulder 1 733,2 3,1 3,2 1 736,4 NOT 13 FINANSIELLA INSTRUMENT Verkligt värdehierarkin Annehem lämnar upplysning om samtliga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde i balansräkningen utifrån en verkligt värdehierarki av tre nivåer. Till nivå ett hör instrument som är noterade och handlas på en aktiv marknad där identiska instrument handlas. Nivå två består av instrument som inte handlas på en aktiv marknad men där observerbara marknadsdata används som grund för värdering av instrumentet (antingen direkt eller indirekt). Till nivå tre hör instrument där värderingen till en väsentlig del baseras på icke observerbara marknadsdata. Bedöm- ningarna har gjorts utifrån omständigheter och faktorer som råder kring de olika instrumenten. Valutaterminer och ränteswappar har också klassificerats som nivå två, eftersom det finns observerbara marknadsdata som ligger till grund för värderingen. Vad gäller skulder till kreditinstitut anser Annehem att redovisat värde är en rimlig approximation av verkligt värde på grund av att det redo- visade värdet har diskonterats med bedömda marknadsmässiga räntenivåer. Verkliga värden baseras på noteringar hos mäklare. Liknande kontrakt handlas på en aktiv marknad och kurserna speglar faktiska transaktioner på jämförbara instrument. Verkligt värde överensstämmer därför väsentligen med det redovisade värdet. Undantag från klassificering utifrån verkligt värdehierar- kin görs för kundfordringar, likvida medel och leverantörsskulder där det redovisade värdet anses vara en lämplig uppskattning av det verkliga värdet. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 75 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 2021 Moderbolaget, Mkr Värderings- hierarki Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde via resultatet Summa verkligt värde Summa redovisat värde TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 3 16,6 – – 16,6 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 17,0 – – 17,0 Kortfristiga fordringar 5,9 – – 5,9 Derivatinstrument 2 – 0,7 0,7 0,7 Likvida medel 8,7 – – 8,7 Summa finansiella tillgångar 48,1 0,7 0,7 48,8 SKULDER Kortfristiga skulder Derivatinstrument 2 – 3,2 3,2 3,2 Leverantörsskulder till koncernföretag 5,4 – – 5,4 Leverantörsskulder 1,8 – – 1,8 Summa finansiella skulder 7,2 3,2 3,2 10,3 2020 Moderbolaget, Mkr Värderings- hierarki Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde via resultatet Summa verkligt värde Summa redovisat värde TILLGÅNGAR Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar – – – – Kortfristiga fordringar 0,5 – – 0,5 Likvida medel 0,4 – – 0,4 Summa finansiella tillgångar 0,9 – – 0,9 SKULDER Kortfristiga skulder Leverantörsskulder till koncernföretag 18,0 – – 18,0 Leverantörsskulder 7,2 – – 7,2 Summa finansiella skulder 25,2 – – 25,2 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 76 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Ramverk för finansiell riskhantering Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker. • Kreditrisk • Likviditetsrisk • Marknadsrisk Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats av styrelsen och bildar ett ramverk av riktlinjer och regler i form av riskmandat och limiter för finansverksamheten. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av CFO samt koncernens finansfunktion som finns inom moderbolaget. Den övergripande målsättningen för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansie- ring samt att minimera negativa effekter på koncernens resultat som härrör från marknadsrisker. CFO rapporterar löpande till VD samt koncernens finansutskott. Likviditetsrisk Likviditetsrisken är risken att koncernen kan få problem att fullgöra sina skyldigheter som är förknippade med finansiella skulder. Likviditetsprognos på kort och lång sikt upprättas löpande. En likvi- ditetsprognos för kommande 12 månader ska upprättas månadsvis. Prognosen ska inkludera samtliga in- och utflöden samt väsentliga investeringsbehov och tillfälliga rörelsekapitalbehov så snart de är identifierade. Den konsoliderade likviditetsprognosen utgör basen för Annehem Fastigheters upplånings- eller placeringsbehov samt kontroll av Annehem Fastigheters totala likviditetssituation. Likvidi- tetsbehovet i ett längre perspektiv ska beräknas årligen i samband med att den ekonomiska långtidsprognosen uppdateras. En likviditetsreserv för verksamheten ska vid var tid finnas till- gänglig för att säkerställa Annehem Fastigheters kortsiktiga betal- ningsförmåga. I likviditetsreserven räknas in obundna bankmedel, marknadsvärdet på placeringar som kan frigöras inom tre bankdagar samt outnyttjad del av bekräftade kreditlöften med en återstående löptid om minst 3 månader. Överskottslikviditet definieras som all likviditet utöver likviditetsreserven. I det fall det bedöms ekonomiskt fördelaktigt får överskottslikviditet, som alternativ till amortering av räntebärande extern skuld, placeras för att möta ett känt framtida finansieringsbehov. Även medel från upplåning som sker i förskott för senare finansiering får placeras. Likviditetsrisk har en nära koppling till finansieringsrisk. Med finan- sierings- respektive refinansieringsrisk avses risken för att Annehem Fastigheter från tid till annan inte kan erhålla nödvändig finansiering eller att finansiering inte kan förnyas vid utgången av dess löptid, eller att den endast kan erhållas eller förnyas till väsentligt ökade kostna- der eller på för Annehem Fastigheter oförmånliga villkor. Annehem Fastigheters kreditavtal med kreditinstitut innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. Om Bolaget eller andra bolag inom Annehem Fastigheter bryter mot sina åtaganden eller finansiella förpliktelser i ett kreditavtal skulle det kunna leda till att krediten sägs upp till omedelbar betalning och att säkerheter tas i anspråk. Enligt Annehem Fastigheters kreditavtal har Annehem Fastighe- ter bland annat åtagit sig att Bolagets soliditet inte får understiga en bestämd nivå. Om en kredit sägs upp till omedelbar betalning kan det enligt så kallade cross default-bestämmelser i vissa kreditavtal medföra att även andra förpliktelser kan sägas upp till omedelbar betalning. Vidare kan en nedgång i det allmänna ekono- miska klimatet eller störningar på kapital- och kreditmarknaderna leda till att Annehem Fastigheters tillgång till finansiering begrän- sas och att Annehem Fastigheters möjligheter att refinansiera sina krediter försvinner. Om Annehem Fastigheter i framtiden miss- lyckas med att erhålla nödvändig finansiering, inte har tillräcklig likviditet för att fullgöra sina förpliktelser eller möjlighet att refi- nansiera sina krediter eller endast kan refinansiera sina krediter till väsentligt ökade kostnader eller på för Annehem Fastigheter oförmånliga villkor, kan det få en väsentlig negativ inverkan på Annehem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning. I vissa av Annehem Fastigheters avtal, främst Annehem Fastig- heters kreditavtal med kreditinstitut, finns det bestämmelser som aktualiseras vid förändring i kontrollen över Bolaget eller annat bolag i Annehem Fastigheter. En sådan bestämmelse kan exempelvis ge kreditinstitut möjlighet att säga upp avtal för det fall någon eller några, andra än Annehems nuvarande största aktieägare, samt vissa till denna närstående, som agerar gemensamt blir ägare, direkt eller indirekt, till aktier eller röster i Bolaget överstigande vissa procentuella tröskelvärden. Vid sådana förändringar i kontrollen kan vissa rättigheter för motparten, eller skyldigheter för Annehem Fastigheter, inträda som bland annat kan komma att påverka Anne- hem Fastigheters fortsatta finansiering. Om Annehem Fastigheters finansiering påverkas skulle det kunna leda till att Annehem Fastig- heter blir tvungen att avyttra fastigheter till oförmånliga priser samt, över tid, ha en negativ påverkan på Annehem Fastigheters intäkter, vilket skulle kunna få en väsentlig negativ inverkan på Bolagets finansiella ställning. Tillgänglig likviditet 2021-12-31 2020-12-31 Outnyttjad låneram 420,0 420,0 Tillgängliga likvida medel 190,2 448,0 Likviditetsreserv 610,2 868,0 Företagets finansiella skulder uppgick vid årsskiftet till 1 721,3 Mkr, inklusive leasingskuld, och förfallostruktur på skulden, med tillägg för ränteförfall, framgår av tabellen nedan. I balansräkningen ingår lånanskaffningskostnader i räntebärande skulder. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 77 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Förfallostruktur finansiella skulder – odiskonterade kassaflöden 2021 Koncernen, Mkr Valuta Nom. belopp originalvaluta Totalt Utflöde < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år Banklån SEK 1 026,0 1 085,3 20,2 1 065,1 – – – Banklån EUR 50,8 532,4 11,2 521,2 – – Banklån NOK 176,0 175,3 3,7 171,6 – – – Leverantörsskulder EUR 0,0 0,3 0,3 – – – – Leverantörsskulder SEK 9,2 9,2 9,2 – – – – Leverantörsskulder NOK 2,3 2,3 2,3 – – – – Övriga kortfristiga skulder SEK – 56,3 56,3 – – – – Summa – 1 861,2 103,3 1 758,0 – – – 2020 Koncernen, Mkr Valuta Nom. belopp originalvaluta Totalt Utflöde < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år Banklån SEK 792,0 843,3 17,4 17,4 808,5 – – Banklån EUR 50,8 543,5 11,2 11,2 521,0 – – Banklån NOK 176,0 178,9 3,7 3,7 171,5 – – Leverantörsskulder EUR 1,0 0,1 0,1 – – – – Leverantörsskulder SEK 5,3 5,3 5,3 – – – – Leverantörsskulder NOK – 0,1 0,1 – – – – Övriga kortfristiga skulder SEK – 56,3 56,3 – – – – Summa – 1 627,5 94,1 32,3 1 501,0 – – Utöver de finansiella skulder vars odiskonterade kassaflöden presenteras i ovanstående tabell innehar koncernen ett tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgäld uppgår till 0,0 Mkr odiskonterat. Detta leasingavtal ses som evigt ur koncernens perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalet. Per 31 december 2020 hade koncernen fyra tomträttsavtal av samma karaktär varav tre av dem friköptes under 2021. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 78 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 2021 Moderbolaget, Mkr Valuta Nom. belopp originalvaluta Totalt Utflöde < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder SEK – 5,4 5,4 – – – – Summa – 5,4 5,4 – – – – 2020 Moderbolaget, Mkr Valuta Nom. belopp originalvaluta Totalt Utflöde < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder SEK – 15,6 15,6 – – – – Leverantörsskulder SEK – 9,6 9,6 – – – – Summa – 25,2 25,2 – – – – Marknadsrisk Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker indelas av IFRS i tre typer, valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknads- risker som främst påverkar koncernen utgörs av ränterisker och valutarisker. Koncernens målsättning är att hantera och kontrollera mark- nadsriskerna inom fastställda parametrar och samtidigt optimera resultatet av risktagandet inom givna ramar. Parametrarna är fastställda med syfte att marknadsriskerna på kort sikt (6–12 månader) endast ska påverka koncernens resultat och ställning marginellt. På längre sikt, kommer emellertid varaktiga föränd- ringar i valutakurser och räntor få en påverkan på det konsolide- rade resultatet. Ränterisk Ränterisk är risken att värdet på finansiella instrument varierar på grund av förändringar i marknadsräntor. Ränterisk kan leda till för- ändring i verkliga värden och förändringar i kassaflöden. Ränterisk påverkar Annehem Fastigheter dels som löpande räntekostnader för lån och derivat och dels som marknadsvärdeförändringar på derivat. Målsättningen med ränteriskhanteringen är att uppnå önskad stabilitet i Annehem Fastigheters samlade kassaflöden. Stabila kassaflöden är viktigt dels för att främja fastighetsinves- teringarna dels för att uppfylla de krav och förväntningar kre- ditgivare och andra externa parter har på Annehem Fastigheter. Annehem Fastigheter är främst exponerad för ränterisk genom koncernens upplåning. Ränteriskstrategin utgörs av en balanserad kombination av rörlig ränta och fast räntebindning. Under året har Annehem inhandlat ränteswapar för att omvandla rörlig ränta till fast för att minska volatilitet i räntekostnaderna. Se även not 16 för mer info om räntebärande skulder. Känslighetsanalys – ränterisk Genomslaget på ränteintäkter och räntekostnader under kommande tolvmånadersperiod vid en ränteuppgång/-nedgång på 1 procentenhet på balansdagen uppgår till +/– 17,2 Mkr (+/– 14,5 Mkr) – givet de räntebärande tillgångar och skulder som finns per balansdagen. Valutarisk Risken att verkliga värden och kassaflöden avseende finansiella instrument kan fluktuera när värdet på främmande valutor för- ändras kallas valutarisk. Koncernen är exponerad mot valutarisk på transaktioner i den meningen att det finns en blandning mellan valutorna i vilken försäljning, inköp, fordringar och skulder är noterade och respektive funktionell valuta i koncernbolagen. Den funktionella valutan för koncernbolagen är primärt i SEK, NOK och EUR. För att möta dessa valutarisker har koncernen aktivt valt att handla upp valutaterminer i EUR och NOK. Dock finns det vissa poster i EUR och NOK i ett svenskt dotterbolag vilka omräknas till SEK och valutaeffekterna bokförs i resultaträk- ningen. Nettobeloppen uppgår till 2,6 MEUR och 114,3 MNOK. Transaktionerna är primärt gjorda i valutorna SEK, NOK och EUR. Annehem Fastigheter investerar i fastigheter utanför Sverige genom utländska dotterbolag. Investeringar i utländska valutor är exponerade för valutakursrisker till den del de inte är finansierade i lokal valuta. Investeringarna ska i så stor utsträckning som möjligt finansieras lokalt i dotterbolagen. Känslighetsanalys – valutakursrisk En 10 procent förstärkning av den svenska kronan gentemot andra valutor per 31 december 2021 skulle innebära en förändring av eget kapital med 23,7 Mkr (21,3 Mkr) där EUR står för 24,4 Mkr och NOK för –0,7 Mkr. För resultatet uppgår beloppet till 1,8 Mkr (1,4 Mkr, där EUR står för 2,4 Mkr och NOK står för –0,7 Mkr). Känslighetsanalysen grundar sig på att alla andra faktorer (t ex räntan) förblir oförändrade. Samma förutsättningar tillämpades för föregående års period. Kreditrisker i kundfordringar och leasingfordringar Koncernen har upprättat en kreditpolicy enligt vilken varje ny kund individuellt analyseras för kreditvärdighet innan koncernens generella betalnings- och leveransvillkor erbjuds. Koncernens granskning omfattar externa kreditbetyg, om de finns tillgängliga, finansiella rapporter, information från kreditvärderingsinstitut, branschinformation och i vissa fall bankreferenser. Annehem Fastigheter har en diversifierad kundbas med flera kategorier av hyresgäster i olika sektorer. Peab är Annehem Fast- igheters största hyresgäst och utgjorde, per 31 december 2021, 36,1 procent av hyresvärdet. Utöver detta finns det ingen enskild hyresgäst som utgjorde mer än 6 procent av hyresvärdet. De tio största kunderna (exkl. Peab) utgjorde 32 procent. Annehem Fastig- heter tillämpar förskottsfakturering avseende sina hyresfordringar. Annehem Fastigheter tillämpar den förenklade metoden i IFRS 9 för beräkning av förväntade kreditförluster. Koncernens kredit- förluster har historiskt varit mycket låga. Koncernens reserv för förväntade kreditförluster uppgår till 0,3 Mkr. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 79 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Se nedan kreditexponeringen för kundfordringar och leasingford- ringar per geografisk region för respektive år. Redovisat värde Koncernen, Mkr 2021 2020 Sverige 1,9 5,6 Finland 1,1 – Norge 0,1 – Summa 3,1 5,6 Kreditrisk i likvida medel För likvida medel är skandinaviska banker och finansiella insti- tutioner motparter med rating om antingen minst A- (S&P) eller minst A3 (Moody´s) eller annan motpart med rating om antingen minst A (S&P) eller minst A2 (Moody´s). Koncernen anser att likvida medel har låg kreditrisk baserat på motparternas externa kreditbetyg. Den förväntade kreditförlus- ten för likvida medel har bedömts som immateriella och därför ej redovisats. Kreditrisker i finansiell verksamhet Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella trans- aktioner. Kreditrisken hos finansiella motparter begränsas dels genom nettingavtal/ISDA-avtal (International Swaps and Derivati- ves Association), och dels genom en spridning i såväl finansierings- källor som kreditförfall. Kreditrisken bedöms vid årsskiftet vara tillfredsställande hanterad. ISDA-avtalen uppfyller inte kriterierna för kvittning i balansräkningen. I nedan tabell redovisas finansiella instrument som omfattas av ISDA-avtal. 2021 2020 Koncernen, Mkr Finansiella tillgångar Finansiella skulder Finansiella tillgångar Finansiella skulder Redovisade bruttobelopp 6,2 3,2 – – Belopp som omfattas av avtal om nettning –3,2 –3,2 – – Nettobelopp efter avtal om nettning 3,0 0,0 – – Kapitalhantering Enligt styrelsens policy är koncernens finansiella målsättning att ha en god finansiell ställning, som bidrar till att bibehålla investe- rares, kreditgivares och marknadens förtroende samt utgöra en grund för fortsatt utveckling av affärsverksamheten; samtidigt som den långsiktiga avkastning som genereras till aktieägarna är tillfredsställande. Baserat på en avvägning mellan hög aktieavkast- ning, som gynnas av liten egetkapitalandel, och behovet av finan- siell stabilitet, som erhålls genom en stor egetkapitalandel. Detta bedöms vara en optimal nivå, med hänsyn till de risker som finns i koncernens affärsverksamhet. Anpassningen till detta mål utgör en del av den strategiska planeringen och nivån på nettoskuld- sättningsgraden följs löpande upp i den interna rapporteringen till ledningsgruppen och styrelsen och dess riskkommitté. Kapital definieras som totalt eget kapital. Koncernen, Mkr 2021 2020 Totalt eget kapital 2 275,9 2 057,9 Nettoskuldsättningsgrad Räntebärande skulder 1 721,3 1 546,9 Minus likvida medel och kortfristiga placeringar –190,2 –448,0 Nettoskuld 1 531,0 1 098,9 Nettoskuldsättningsgrad (Nettoskuld / Totalt eget kapital) , % 67,2 53,4 Ökningen i nettoskuldsättningsgraden beror både på att nettoskulden ökat med 11 procent och att eget kapital ökat med 11 procent. Ökningen av nettoskulden kommer sig av att fastighetsbeståndet har ökat under året och där tillkommande räntebärande skulder. Ökningen av eget kapital beror också på det utökade fastighetsbeståndet som bidragit med positivt resultat för perioden. Kassaflödet från den löpande verksamheten skall i huvudsak återinvesteras i verksamheten för att ta tillvara på affärsmöjligheter och uppnå tillväxtmålet i fastighetsportföljen på 7 Miljarder kronor. Därefter avses en betydande andel av resultatet distribueras till ägarna i form av utdelning, inlösen och/eller återköp av aktier. Finansiella intäkter och kostnader Koncernen, Mkr 2021 2020 Ränteintäkter 0,0 – Räntekostnader –40,0 –43,9 Valutakurseffekter 10,1 –4,9 Värdeförändringar på valutaterminer –10,0 – Lånanskaffningskostnader –4,2 –2,0 Total –44,1 –50,8 Samtliga ränteintäkter och räntekostnader avser finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde och finan- siella skulder som inte värderas till verkligt värde via resultatet. Moderbolaget, Mkr 2021 2020 Ränteintäkter, från koncernbolag 42,0 17,8 Räntekostnader, till koncernbolag –0,1 –1,2 Räntekostnader, till närstående – –0,1 Räntekostnader –0,2 – Valutakurseffekter 0,0 – Värdeförändringar på valutaterminer –10,0 – Värdeförändringar derivatinstrument –0,8 – Lånanaskaffningskostnader 0,0 – Total 31,6 16,5 Räntekostnader till närstående avser de räntebärande skulder som moderbolaget hade till Peab innan särnoteringen. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 80 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 NOT 14  ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER, UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen, Mkr 2021 2020 Förutbetalda hyresintäkter 22,5 29,0 Externa tjänster 0,5 9,7 Upplupna personalkostnader 1,9 5,5 Övriga kortfristiga skulder 38,8 12,1 Total 63,6 56,3 Övriga kortfristiga skulder för koncernen inbegriper till största del upplupna kostnader relaterade till förskottsaviserade hyres- intäkter. Moderbolaget, Mkr 2021 2020 Förutbetalda hyresintäkter 0,0 0,0 Externa tjänster 5,9 9,6 Upplupna personalkostnader 1,9 5,5 Övriga kortfristiga skulder 2,6 2,3 Total 10,4 17,4 Räntebärande skulder I det följande framgår information om företagets avtalsmässiga villkor avseende räntebärande skulder. För mer information om företagets exponering för ränterisk och risk för valutakursför- ändringar hänvisas till avsnittet Risker och riskhantering i denna årsredovisning. Koncernen, Mkr 2021 2020 Leasingskulder, långfristiga 1,8 88,8 Lånanskaffningskostnader –8,2 –11,6 Lån från kreditinstitut 1 727,7 1 469,6  varav kortfristiga räntebärande skulder – – Total 1 721,3 1 546,9 Koncernens räntebärande skulder bestod per 31 december 2021 av extern kreditfacilitet i tre valutor; SEK, EUR och NOK. Kredit- faciliteten löper på tre år från 11 december 2020, med en ränta på 2,2 procent +3m ibor. Dessutom innehar koncernen lån i form av grön finansiering uppgående till 234,0 Mkr, uppdelat på 69,0 Mkr med en ränta på 1,25 procent +3m ibor och 165 Mkr med en ränta på 1,15 procent +3m ibor, med en löptid på två år. Koncernens räntebärande skulder bestod per 31 december 2020 av extern kreditfacilitet i tre valutor; SEK, EUR och NOK. Kredit faciliteten löper på tre år från 11 december 2020, med en ränta på 2,2 procent +3m ibor. Annehem Fastigheters bedömning är att koncernen inte kommer att påverkas väsentligt av referens- räntereformen. Bolaget har uppfyllt samtliga lånevillkor under de aktuella perioderna. Förändring av lånestrukturen under perioden Koncernen, Mkr 2021 2020 Räntebärande skulder vid periodens ingång 1 546,9 1 453,1 Amortering av lån från närstående – –1 122,5 Upptagna lån från närstående – 344,5 Amortering externa banklån – –586,2 Upptagna externa banklån 234,0 1 469,7 Förändring leasingskuld –87,9 – Förändring upplåningsavgifter 3,4 –11,7 Valutaeffekter 24,9 – Räntebärande skulder vid periodens utgång 1 721,3 1 546,9 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 81 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Andelar i koncernföretag Moderbolaget, Mkr 2021 2020 Ingående balans för året 12,5 – Förvärv under året 0,3 12,5 Aktieägartillskott 3,8 – Utgående balans vid årets slut 16,6 12,5 Bolag som ingår i koncernen Bolagsnamn Org.nr Säte Andel, % Annehem Fastigheter AB 559220-9083 Ängelholm, Sverige 100% Direktägda Annehem Holding 3 AB 559262-8506 Ängelholm, Sverige 100% Annehem Holding 4 AB 559262-8548 Ängelholm, Sverige 100% Annehem 1 AB 559311-5107 Ängelholm, Sverige 100% Annehem 2 AB 559311-5115 Ängelholm, Sverige 100% Annehem 3 AB 559311-5123 Ängelholm, Sverige 100% Indirekt ägda Annehem Holding 2 AB 559230-7028 Ängelholm, Sverige 100% Annehem Sadelplats Fastigheter 3 AB 556895-0116 Ängelholm, Sverige 100% Annehem Sadelplats Fastigheter 4 AB 556916-2596 Ängelholm, Sverige 100% Annehem Ledvolten 1 Fastigheter AB 559194-5570 Solna, Sverige 100% CBT Nering AS 921682298 Oslo, Norge 100% Annehem Invest Oy 1773022-9 Helsingfors, Finland 100% Ultimes I Ky 2568845-4 Helsingfors, Finland 100% Ultimes II Ky 2850052-5 Helsingfors, Finland 100% Ultimes Parking Ky 2568844-6 Helsingfors, Finland 100% Property Gardener Oy 2558819-7 Helsingfors, Finland 100% Annehem Syd Holding 1 Fastigheter AB 559220-9752 Ängelholm, Sverige 100% Annehems Kamaxeln 2 Fastighets AB 559230-6889 Ängelholm, Sverige 100% Annehem Partille Port 4 Fastigheter AB 556960-0280 Ängelholm, Sverige 100% Annehem Stenekull 2 Fastigheter AB 559034-8917 Ängelholm, Sverige 100% Annehem Jupiter 11 Fastigheter AB 556892-3428 Solna, Sverige 100% Annehems Valhall Park AB 556107-0003 Ängelholm, Sverige 100% Annehem Syd Parker Holding Fastigheter AB 559230-6897 Ängelholm, Sverige 100% Ljungbyhed Park AB 556545-4294 Ängelholm, Sverige 100% ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 82 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 NOT 16 LEASING Leasingavtal där företaget är leasetagare Icke uppsägningsbara leasebetalningar Mkr 2021-12-31 2020-12-31 Inom ett år –0,1 –4,3 Mellan ett och fem år –0,2 –17,1 Senare än fem år –1,5 –67,5 Summa –1,8 –88,8 Totala leasingkostnader Mkr 2021-12-31 2020-12-31 Totala leasingkostnader - ränta –0,1 –4,3 Summa –0,1 –4,3 Leasingkostnader redovisas i sin helhet som räntekostnader för respektive år. Kassautflödet avseende leasingavtal motsvarar summan av leasingkostnader för respektive år. Totala leasingskuld (ingår som del av långfristiga räntebärande skulder) Mkr 2021-12-31 2020-12-31 Ingående balans 88,8 90,6 Avgående nyttjanderätter –87,9 – Förändring leasingskuld 0,8 –1,8 Utgående balans 1,8 88,8 Totalt kassautflöde relaterat till leasingskulden uppgick till 2,3 Mkr (4,3) för 2021. Under 2021 friköpte bolaget de tre tomträt- terna i Finland. Annehemkoncernen har per utgången av 2021 ett leasingavtal i form av tomträttsavtal. Tomträttsavtalet är evigt (eller mycket långt). Nyttjanderätterna från tomträttsavtalen redovisas som förvaltningsfastigheter till verkligt värde men eftersom tomträt- ten påverkar värderingen av byggnaderna görs ingen separat omvärdering av tomträtterna utan omvärderingar av byggnader anses beakta omvärderingen av tomträtterna. Byggnader och tomträtter presenteras i balansräkningen och noter som en post varför en uppdelning inte är nödvändig men lämnar upplysningar enligt IFRS 16 såsom leasetagare. NOT 17  STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Mkr 2021 2020 För egna skulder och tillgångar Fastighetsinteckningar 2 224,0 1 979,2 Total 2 224,0 1 979,2 NOT 18 HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Väsentliga händelser efter periodens utgång • Annehems styrelse har den 7 februari 2022 pressmeddelat att de avser att genomföra ett byte av VD. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 83 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Finansiella nyckeltal Antal aktier 2021 2020 A-aktier 6 863 991 6 863 991 B-aktier 52 128 557 52 128 557 Totalt genomsnittligt antal aktier 58 992 548 58 992 548 Förvaltningsresultat Annehems verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, det vill säga tillväxt i förvaltningsresul- tatet. Målet är att förvaltningsresultatet per aktie inom 12 till 18 månader skall fördubblas och sedan över tid öka årligen med ett snitt om 20 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive jämförelsestörande poster som är relaterade till Annehems note- rings-och refinansieringsprocess. Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande poster Mkr 2021 2020 Resultat före skatt 262,1 101,9 Återläggning  Värdeförändring fastighet –172,9 –85,9  Värdeförändring derivat –3,0  Börsnoteringskostnader – 19,0  Refinansieringskostnader – 5,1  Valutakurseffekter – 4,9 Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande poster 86,2 45,0 Förvaltningsresultat exklusive jämförelsestörande poster, kr per aktie Mkr 2021 2020 Förvaltningsresultat 86,2 16,0  Jämförelsestörande poster – 29,0 Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande poster 86,2 45,0 Antal aktier 58 992 548 58 992 548 Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande poster, kr per aktie 1,46 0,76 Långsiktigt substansvärde Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill bolaget skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighets portföljen får påverkan. Långsiktigt substansvärde, utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i bolagets fall uppskjuten skatteskuld. Mkr 2021-12-31 kr/aktie 2020-12-31 kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 2 275,9 38,6 2 057,9 34,9 Återläggning   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 139,1 – 86,5 – Långsiktigt substansvärde 2 415,0 40,9 2 144,4 36,3 Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster Mkr 2021 2020 Förvaltningsresultat 86,2 16,0 Återläggning  Räntenetto 44,1 43,7 Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 1,4 Återläggning  Jämförelsestörande poster – 29,0 Förvaltningsresultat exkl. jämförelsestörande poster och räntenetto 130,3 88,7 Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr 3,0 2,0 Belåningsgrad Mkr 2021-12-31 2020-12-31 Räntebärande skulder 1 721,3 1 546,9 Likvida medel –190,2 –448,0 Räntebärande skulder netto 1 531,1 1 098,9 Förvaltningsfastigheter 3 994,1 3 317,5 Nettobelåningsgrad, % 38,3 33,1 Överskottsgrad Mkr 2021 2020 Förvaltningsresultat 86,2 16,0 Återläggning  Förvaltningskostnader 69,6 99,1 Driftnetto 155,8 115,0 Hyresintäkter 187,8 151,5 Överskottsgrad, % 83,0 75,9 Jämförelsestörande poster Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem som jämförelsestörande poster. För 2020 består dessa av kostnader relaterade till börsnoteringsprocessen, samt kostnader och valutakurs effekter relaterade till refinansieringsprocessen Valuta kurseffekterna avses att säkras från 2021 med hjälp av valutaterminer. Mkr 2021 2020 Börsnoteringskostnader – 19,0 Refinansieringskostnader – 5,1 Valutakurseffekter av engångskaraktär – 4,9 Jämförelsestörande poster – 29,0 Avkastning på eget kapital Mkr 2021 2020 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 209,7 71,8 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 275,9 2 057,9 Avkastning på eget kapital, % 9,2 3,5 Resultat per aktie, kr 2021 2020 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Tkr 209 734,6 71 779,0 Vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier, tusental 58 992,5 58 992,5 Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 3,56 1,22 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 84 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och att koncernredovis- ningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbola- get och de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen och koncernredovisningen har, som framgår ovan, godkänts för utfärdande av styrelsen och den verkställande direktören den 5 april 2022. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 19 maj 2022. Ängelholm 5 april 2022 Göran Grosskopf Pia Andersson Karin Ebbinghaus Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Axel Granlund Jesper Göransson Anders Hylén Lars Ljungälv Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Jörgen Lundgren Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 5 april 2022 KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 85 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Annehem Fastigheter AB (publ), org. nr 559220-9083. Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen för Annehem Fastigheter AB (publ) för år 2021 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 42–49 och ersättningsrapporten på sida 50. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 7, 11–13, 25–30, 34, 36–41 och 51–84 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassa- flöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisnings lagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 42–49 och ersättnings- rapporten på sida 50. Förvaltningsberättelsen är förenlig med års redovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk- ningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet- terande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions- utskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revi- sorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moder företag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefullt område Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 9 och redovisningsprinciper på sidorna 62–67 i årsredovis- ningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området • Förvaltningsfastigheterna redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Koncernens förvaltningsfastigheter omfattar cirka 95 procent av koncernens totala tillgångar. • Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2021 har fastställts med utgångspunkt i den externa värdering som utfördes av oberoende externa värderare med värderings- tidpunkt 31 augusti 2021. Därefter har bolaget genomfört en intern värde ring som baseras på extern marknadsdata per 31 december 2021. • Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncer- nens totala tillgångar och det inslag av bedömningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. • Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar periodens resultat. Hur området har beaktats i revisionen • Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. • Vi har bedömt kompetensen hos de externa värderarna och hos den interna värderingsfunktionen. • Vi har bedömt oberoendet hos de externa värderarna genom att ha tagit del av deras uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag. • Utöver det har vi testat de kontroller som bolaget har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas till de externa värde- rarna är riktiga och fullständiga. Vidare har vi gällande de interna värderingarna granskat antaganden och dess tillämpning. • Vi har testat stickprov av de upprättade fastighetsvärdering- arna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonte- ringsräntor, hyresnivåer och vakanser. • Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar av förvaltnings- fastigheterna som bolaget lämnar i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredo- visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–6, 8–10, 14–24, 31–33, 35, 42–50 och 89–92. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis- ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredo- visningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 86 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informatio- nen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo- visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovis- ningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kon- troll som har betydelse för vår revision för att utforma gransk- ningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständighet- erna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkstäl- lande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbe- visen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera utta- landet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och kon- cernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane- rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklu- sive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk- ställande direktörens förvaltning för Annehem Fastigheter AB (publ) för år 2021 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för- slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 87 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbe- hov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgö- ras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum- melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsre- dovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlig- het. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av ESEF-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (ESEF-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Annehem Fastigheter AB (publ) för år 2021. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har ESEF-rapporten #[checksumma] upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av ESEF-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Annehem Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att ESEF-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta ESEF-rappor- ten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 42–49 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16 Revi- sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsre- dovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Annehem Fastigheter AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 19 maj 2021. KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2019. Stockholm den 5 april 2022 KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 88 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Avkastning på eget kapital Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till utgående eget kapital för perioden. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna. Bruttohyra Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter. Direktavkastning Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheter- nas värde. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom driftskostnader och underhållskostnader. Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av verksam- heten. Ekonomisk uthyrningsgrad 1) Vakanshyra i förhållande till bruttohyra vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor. Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Fastigheternas verkliga värde Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid perio- dens utgång. Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutveck- lingen på fastighetsbeståndet samt bolagets balansräkning. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. Förvaltningsresultat, exklusive jämförelsestörande poster Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive jämförelse störande poster med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostna- der. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeföränd- ringar i förvaltningsfastigheter och derivat. Hyresintäkt Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster. Hyresvärde 1) Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäk- terna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförelsestörande poster Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem som jämförelsestörande poster. Långsiktigt substansvärde Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning. Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd, istället för eget kapital. Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde. Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nettouthyrning Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. Räntebärande skulder Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) samt koncern- konto. Ordlista och definitioner 1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 89 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter och kostnader samt avskrivningar i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till eget kapital. Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar bolagets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finan- sierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur. Underliggande fastighetsvärde Avtalat transaktionspris för fastigheten. Uthyrningsbar yta Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. Syfte: Visar på den totala area som bolaget har möjlighet att hyra ut. Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 90 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Annehem, bolaget eller koncernen Annehem Fastigheter AB (publ), koncernen inom vilken Anne- hem Fastigheter AB (publ) är moderbolag eller ett dotterbolag i koncernen, beroende på sammanhanget. CBD Centrala affärsdistrikt (eng. Central Business Districts). EUR Euro. Euroclear Sweden Euroclear Sweden AB. Koden Svensk kod för bolagsstyrning. Kr Svenska kronor. Mdkr Miljarder svenska kronor. MEUR Miljoner Euro. Mkr Miljoner svenska kronor. MNOK Miljoner norska kronor. Nasdaq Stockholm Den reglerade marknad som drivs av Nasdaq Stockholm AB. Peab Peab AB (publ), den koncern vari Peab AB (publ) är moder- bolag eller ett dotterbolag i Peabkoncernen, beroende på sammanhanget. Peabkoncernen Peab AB (publ) och dess dotterbolag. Tkvm Tusen kvadratmeter. Förkortningar ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 91 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 Inbjudan till årsstämma Annehem Fastigheters årsstämma kommer att äga rum den 19 maj 2022 på Valhall Park Hotell, Stjernsvärds allé 66, Ängelholm. I syfte att minska risken för smittspridning kommer aktieägare även ges möjlighet att utöva sin rösträtt på årsstämman genom poströstning. Aktieägare som vill delta i årsstämman genom poströstning ska (i) vara upptagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB framställda aktieboken avseende för hållandena den 11 maj 2022 och (ii) senast den 13 maj 2022 anmäla sig genom att avge sin poströst enligt anvisningar nedan så att poströsten är Euroclear Sweden AB (som administrerar formulären å Annehems vägnar) tillhanda senast den dagen. Aktieägare som vill närvara i stämmolokalen personligen eller genom ombud, måste anmäla detta enligt vad som anges under Deltagande i stämmolokalen ovan. Det betyder att en anmälan genom endast poströstning inte räcker för den som vill närvara i stämmolokalen. Kallelse till årsstämma, fullmaktsformulär och förhandsröstningsformulär kommer att finnas tillgängliga på Annehems hemsida senast den 14 april 2022, www.annehem.se/investerare/bolagsstyrning/bolagsstaemma/. Produktion: Annehem i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson. Foto: Lisbet Spröndly, Carl Ljungberg, Ezenze, Annehems bilder. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2021 | 92 DETTA ÄR ANNEHEM 2 Året i korthet 3 Väsentliga händelser 4 VD har ordet 5 Introdukon ll förvaltningsberäelsen 7 Marknad 8 Strategi, mål och måluppfyllnad 11 Våra fasgheter 14 Våra kunder 22 Hållbarhet 25 Annehem-aken 34 CFO har ordet 35 Finansiering 36 Risker och riskhantering 37 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 42 Styrelse 48 Ledning 49 Ersäningsrapport 50 RÄKENSKAPER 51 Ekonomisk utveckling & händelser under året 51 Finansiella rapporter 53 Finansiella nyckeltal 84 Revisionsberäelse 86 ÖVRIGT 89 Ordlista och denioner 89 Förkortningar 91 Inbjudan ll årsstämma 92 5493001IZXU12M8NYV952021-01-012021-12-315493001IZXU12M8NYV952020-01-012020-12-315493001IZXU12M8NYV952021-12-315493001IZXU12M8NYV952020-12-315493001IZXU12M8NYV952019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952020-01-012020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952019-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952020-01-012020-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952020-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952019-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952020-01-012020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001IZXU12M8NYV952020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001IZXU12M8NYV952020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001IZXU12M8NYV952019-12-315493001IZXU12M8NYV952021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952021-01-012021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001IZXU12M8NYV952021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKxbrli:sharesiso4217:SEKxbrli:shares