Annual Report (ESEF) • Apr 8, 2022
Preview not available for this file type.
Download Source File549300GHKJCEZOAEUU822021-01-012021-12-31549300GHKJCEZOAEUU822019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822019-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822019-12-31549300GHKJCEZOAEUU822020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GHKJCEZOAEUU822020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822020-01-012020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822020-01-012020-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822020-01-012020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822020-01-012020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822020-01-012020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300GHKJCEZOAEUU822020-01-012020-12-31549300GHKJCEZOAEUU822020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300GHKJCEZOAEUU822020-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GHKJCEZOAEUU822020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GHKJCEZOAEUU822021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31549300GHKJCEZOAEUU822021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300GHKJCEZOAEUU822021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300GHKJCEZOAEUU822020-12-31549300GHKJCEZOAEUU822019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300GHKJCEZOAEUU822019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300GHKJCEZOAEUU822019-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300GHKJCEZOAEUU822019-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300GHKJCEZOAEUU822019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:shares ÅRSREDOVISNING 2021 INNEHÅLLSFÖRTECKNING INTRODUKTION Detta är Balder ........................................................... 1 VD har ordet ............................................................... 3 Balders aktie och ägare ......................................... 5 VERKSAMHET Marknad och trender ............................................11 Verksamhet .............................................................. 13 FINANS Aktuell intjäningsförmåga ................................. 21 Finansiering ............................................................ 22 HÅLLBARHET Hållbarhetsarbete ................................................ 25 Klimatmål ................................................................. 26 Medarbetare ............................................................27 VÄRDERING Fastighetsbestånd ...............................................30 INTRESSEBOLAG Intressebolag .........................................................34 FINANSIELL INFORMATION Innehållsförteckning ............................................37 Förvaltningsberättelse ....................................... 38 Möjligheter och risker ......................................... 42 Finansiella rapporter ........................................... 46 Redovisningsprinciper och noter .................. 54 Revisionsberättelse ............................................. 85 BOLAGSSTYRNING Ordförandeord ...................................................... 89 Bolagsstyrningsrapport .....................................90 Revisors yttrande .................................................. 95 Styrelse .....................................................................96 Ledning ..................................................................... 97 HÅLLBARHETSINFORMATION Fördjupad hållbarhetsinformation ................98 GRI-index ................................................................110 Revisors yttrande ................................................. 112 ÖVRIG INFORMATION Projektförteckning .............................................. 113 Deinitioner .............................................................117 Årsstämma ............................................................. 118 Kontaktuppgifter ochkalendarium .............. 118 Fastighets AB Balder är en börsnoterad fastighetskoncern som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Med ett fastighetsvärde om 192 miljarder kronor och en diversiierad portfölj erbjuder Balder bostäder, kommer- siella fastigheter och nyproduktionsprojekt i huvudstäder och andra större städer. Genom att vara en långsiktig och stabil ägare skapar Balder attraktiva och trygga områden för människor att bo och göra goda aärer i. DETTA ÄR BALDER KARLASTADEN, GÖTEBORG, SVERIGE CLARION HOTEL DRAKEN FRONT (kontor) KRYSSDÄCKET (hyresrätter) RADISSON HOTEL RIVERSIDE FIXFABRIKEN (bostadsrätter) KARLATORNET (bostadsrätter och kontor) ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET KOMMERSIELLA FASTIGHETER PROJEKT BOSTÄDER ANTAL ANSTÄLLDA 1 040 FASTIGHETSVÄRDE, MDKR 191,8 ANTAL KVM UNDER BYGGNATION 353 376 SVERIGE NORGE TYSKLAND STORBRITANNIEN DANMARK FINLAND FASTIGHETSVÄRDE Mkr FÖRVALTNINGSRESULTAT 1 Mkr 191 835 5 543 1) Avser förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare. 0 160 000 40 000 80 000 120 000 200 000 2020 2021 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 0 4 500 1 500 3 000 6 000 2020 2021 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 ÖKAD NÄRVARO PÅ VÄXANDE MARKNADER ESG RISK RATING ENLIGT SUSTAINALYTICS 13,8 Berlin London Helsingfors Stockholm Göteborg MalmöKöpenhamn Oslo ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANS 2 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION VERKSAMHET STABILA RESULTAT OCH SPÄNNANDE FÖRVÄRV Balders förvaltningsresultat och intjäningsförmåga fortsatte att öka under året och såväl förvaltningen som projekten har presterat över förväntan. Det gångna året har varit intressant på många sätt och vis, med stora svängningar i förväntningar och priser inom alla möjliga områden. Verksamheten i Balder har totalt sett klarat sig väl och både förvaltningen och våra projekt har presterat över förväntan under året. För Balder är det viktigaste ekonomiska målet att långsiktigt öka förvaltningsresultatet och intjäningsför- mågan per aktie. Detta kräver att vår beintliga portfölj utvecklas väl och att vi kan hitta nya investeringar med rimlig avkastning. Under 2021 ökade vårt förvaltningsresultat med 31% motsvarande 26% per aktie. Jämfört med ett normalår hade vi mer inansiella intäkter än normalt samtidigt som hotellen och bostäder i Helsingfors hade mindre intäkter än normalt. Aktuell intjäningsförmåga är 24% högre jämfört med årsskiftet 2020. En god utveckling i vår portfölj i kombination med något lägre direktav- kastningskrav för våra fastigheter gjorde att substans- värdet ökade 30%. Stabil inansiering Trots en något turbulent omvärld har vi under året haft en mycket god tillgång till inansiering både i obliga- tionsmarknaden och i alla banker. Vår starka intjäning och diversiierade fastighetsportfölj ger låg operativ risk vilket är positivt i inansieringssammanhang. Vi har hittills gjort bedömningen att den bästa total- avkastningen för Balders aktieägare uppnås genom återinvestering av genererade resultat. Målsättningen är även framgent densamma och jag är optimistisk när det gäller möjligheten över tid att kunna fortsätta hitta investeringar med rimligt bra avkastning. En spännande portfölj Vi har ett stort antal bostäder under byggnation och många som kommer byggstartas under de kommande åren. Bland annat bygger vi bostäder på Kungsholmen och Östermalm i Stockholm och fortsätter att tillsam- mans med Serneke utveckla Karlastaden i Göteborg. Utöver dessa projekt har vi en väldigt in projektport- följ med både pågående och kommande projekt, varav ett antal presenteras i korthet här intill. Vi upplever en god efterfrågan på hyreslägenheter i alla våra markna- der och även på bostadsrätter i Sverige. Förvärv under året I början av året avtalade vi om att köpa det norska fast- ighetsbolaget Asset Buyout Partners (ABP), som vi också tillträdde vid halvårsskiftet. Förvärvet är en fan- tastisk möjlighet för oss att utöka vår närvaro i Norge, med fastigheter och platser perfekt positionerade för nuvarande och framtida industrier. Vi ser fram emot att vara en del av och bidra till utvecklingen inom de fram- tida satsningarna inom många av ABP’s områden, där fokus framöver ligger på exempelvis CCS (Carbon Capture Storage), havs- och landbaserad vindkraft, hydrogen, batteritillverkning och landbaserad isk- produktion. Vi har också fortsatt att öka vårt innehav i Entra. I oktober passerade vårt ägande budpliktsgränsen och vi valde därför enligt gällande regler att lägga ett så kallat budpliktsbud i början av november. Resultatet av budpliktsbudet blev en ökning med cirka 2,37% av aktiekapital och röster, och Balders ägarandel uppgick 3 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET vid årsskiftet till 36,53%. Vi föredrar även framöver att Entra fortsätter som ett oberoende bolag noterat på Oslo Börs. Ökad takt i hållbarhetsarbetet Det händer mycket på hållbarhetsområdet och nya riktlinjer och mätetal är på gång. Balders ESG risk rating från Sustainalytics har uppdaterats till 13,8 vilket place- rar oss väl inom ramen för låg risk. Balder presterar bra i relation till jämförbara bolag när det gäller att minimera väsentliga ESG-risker. Framtidsutsikter I skrivande stund råder osäkerhet i världen. Rysslands invasion av Ukraina och den geopolitiska oron i östra Europa ökar svårigheten i att bedöma konjunktur- utvecklingen under 2022. Vi ser redan en generell påverkan på världsekonomin exempelvis vad gäller energipriser, räntor och valutakurser. Vi följer noga utvecklingen för att säkerställa att vi har beredskap för olika scenarios och våra tankar går självklart till alla människor i de krigsdrabbade områdena. Balder har undertecknat Global Compact som är FN:s principer för företag när det gäller mänskliga rät- tigheter, arbetsmiljö, anti-korruption och miljö och vi arbetar aktivt för att efterleva dessa och för att bidra till uppfyllandet av de globala hållbarhetsmålen. För att öka takten i vårt hållbarhetsarbete har vi under året också uppdaterat våra klimatmål i linje med Paris- avtalet och 1,5-gradersmålet. Det nya klimatmålet innebär att vi ska halvera utsläppen i den egna verk- samheten till 2030, och mäta och minska utsläppen i värdekedjan. Vi har också satt ett mål om att uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan till 2045. Det är dock min tro och förhoppning att vi på Balder även framgent kan hitta bra investeringar och på så sätt återinvestera våra resultat, utveckla bolagets alla delar och generera ökad intjäningsförmåga. På min och aktieägarnas vägnar vill jag även passa på att tacka våra drygt 1 000 medansvariga för fantastiskt ina insatser under året. ERIK SELIN Verkställande direktör EXEMPEL PÅ HÄNDELSER UNDER 2021 MILJARDINVESTERING I GOCO HEALTH INNOVATION CITY Under året investerade Balder tillsammans med fastighetsbola- gen Next Step Group och Investorägda Vectura Fastigheter drygt 1,6 miljarder kronor i den fortsatta utvecklingen av GoCo Health Innovation City, en helt ny stadsdel i Mölndal som ska främja samverkan och innovation inom medicin och hälsa. Via det samägda bolaget Trenum ska Balder och Tredje AP-fonden utveckla cirka 450 hyresrätter och forskarbostäder mitt i stads- delen. Planen är att byggstarta cirka 150 lägenheter om året. Balder äger även en tredjedel av Next Step Group. KUNGENS KURVA FÅR SIN DROTTNING Nu närmar sig planerna för Victoria, en helt ny stadsdel i Kungens kurva i Stockholm. I området planeras för cirka 3 500 bostäder, restauranger, kaféer, grönskade stadsdelspark, skola och förskolor samt vård och närservice. Balder och KF Fastig- heter samäger det joint venture-bolag som skapats för att ut- veckla den framtida stadsdelen. Ambitionen är att Victoria ska bli en förstad till huvudstaden. Förutsättningarna för detta är goda med norra Europas största handelsplats i området, den nya levande stadsdelen med sina attraktiva bostadsmiljöer och naturen i Gömmarens naturreservat. STOCKHOLMS HÖGSTA BOSTADSHUS I Sickla, mellan Stockholm och Nacka, planeras för uppförandet av två höga hus om 38 respektive 30 våningar. Tornen kommer inrymma bostäder samt kommersiella ytor som restaurang, deli, bageri och cykelverkstad. Projektet går under namnet Nacka Port och blir den nya entrén till Nacka stad. För genom- förandet har Balder bildat ett gemensamt bolag tillsammans med VästkustStugan, Mjöbäcks Entreprenad och Innovation Properties. Projektets totala volym omfattar cirka 33 700 kvm bostäder, kontor och handel. BYGGSTART FÖR VÄSTRA GATAN KUNGÄLV Med nya bostäder och unika verksamheter i markplan vill Balder bidra till Västra gatans comeback som Kungälvs folkliga puls- åder. Kungälvs kärna präglas av historia och tradition där trivsel, trygghet och tillgänglighet kring mötesplatser och stråk skapat en god livsmiljö, vilket Balder vill ta tillvara. Projektet omfattar 128 bostadsrätter och cirka 10 lokaler, varav två restauranger, i markplan längs med Strandgatan och Västra gatan. Under husen ska det byggas ett garage. I området kommer det även innas mobilitetslösningar, i form av bland annat poolbilar. ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANS 4 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION VERKSAMHET Balders börsvärde per den 31 december uppgick till 121 561 Mkr (79 990). Kursen på Balders B-aktie var vid års skiftet 651,80 kr (428,90), motsvarande en uppgång med 52% under året. Aktiekapital Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder till 186 500 000 kr fördelat på 186 500 000 aktier, varav 11 229 432 av serie A och 175 270 568 av serie B. Varje aktie har ett kvotvärde om 1,00 kr. Totalt antal ute- stående aktier uppgick till 186 500 000. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. BALDERS AKTIE OCH ÄGARE Balders B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Substansvärdet per aktie har under året utvecklats positivt och ökade med 30%. ANALYTIKER SOM FÖLJER BALDER Staan Bülow ................................................................. Nordea Erik Granström .......................................................... Carnegie Fredric Cyon ............................................................... Carnegie Markus Henriksson ........................... ABG Sundal Collier Jan Ihrfelt ..................................................Kepler Cheuvreux Albin Sandberg ......................................Kepler Cheuvreux Johan Edberg ...............................................Handelsbanken Stefan Andersson ............................................................... SEB Emil Ekholm .......................................................................Pareto Viktor Hökenhammar ...................................................Pareto Niklas Wetterling ................................................................ DNB BALDERAKTIENS UTVECKLING 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 Data per aktie Genomsnittligt antal aktier, tusental 186 500 180 515 180 000 180 000 180 000 173 598 162 753 161 786 159 537 159 537 Årets resultat, kr 99,24 36,79 49,77 51,71 38,71 30,38 28,98 18,10 10,11 6,69 Förvaltningsresultat, kr 29,72 23,51 22,35 18,35 14,74 11,89 9,71 6,64 4,57 3,73 Utestående antal aktier, tusental 186 500 186 500 180 000 180 000 180 000 180 000 172 397 162 397 159 537 159 537 Eget kapital, kr 416,12 312,12 272,28 223,03 173,86 139,23 103,24 70,10 52,14 42,15 Långsiktigt substansvärde (NAV), kr 503,76 387,38 341,70 277,60 218,10 180,09 134,35 86,33 60,50 50,37 Börskurs per bokslutsdag, kr 651,80 428,90 433,20 252,00 219,40 184,10 208,70 110,25 66,00 37,30 Börskurs förändring, % 52 –1 72 15 19 –12 89 67 77 47 Utdelning, kr — — — — — — — — — — Börsvärde Börsvärde, Mkr 121 561 79 990 77 976 45 360 39 492 36 371 39 099 21 404 13 889 7 800 5 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Balders viktigaste mål är att över tid öka förvaltnings- resultatet per aktie. De senaste fem åren har förvalt- ningsresultatet ökat med i genomsnitt 20% per år och substansvärdet med i genomsnitt 23% per år. Under samma tidsperiod har aktien handlats till i genomsnitt 112% av substansvärdet och 18 gånger förvaltnings- resul tatet. Positiv utveckling under året Eget kapital per aktie uppgick per den 31 december till 416,12 kr (312,12) motsvarande en ökning om 33% (15) VARFÖR INVESTERA I BALDER? Balder har sedan starten investerat i bostadsfastig heter, kommersiella fastigheter och projekt i huvud städer och andra större städer som utvecklas positivt. Inves- teringar görs framförallt i områden där bolaget redan verkar, med tyngdpunkt på Stockholm, Göteborg, Helsingfors och Köpenhamn. Under senare år har projektportföljen vuxit väldigt mycket, med lera investeringar i stora stadsutveck- lingsprojekt som exempelvis Karlastaden i Göteborg samt Kungens Kurva och Nacka Port i Stockholm. HISTORISKT LYCKADE INVESTERINGAR STABIL TILLVÄXT FÖR BALDERAKTIEN SEDAN BÖRSINTRODUKTIONEN 2020 2021 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Börskurs Förvaltningsresultat Substansvärde (NAV) 0 500 400 100 200 300 700 600 SEK/aktie SEK/aktie Börskurs, Substansvärde (NAV) Förvaltningsresultat 0 25 5 10 15 20 35 30 % ggr Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat Börskurs/Substansvärde (NAV) Börskurs/Förvaltningsresultat 2020 2021 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 0 120 40 20 60 100 80 160 140 0 24 4 16 12 8 20 32 28 under året. Substansvärdet per aktie (NAV) har under samma period ökat med 30% (13) till 503,76 kr (387,38). Skillnaden mellan eget kapital och substansvärde är att i substansvärde återläggs derivat, nettot av upp- skjuten skatteskuld och uppskjuten skattefordran. Förhållandet mellan börskursen och substansvärdet var per årsskiftet 129% (111). Förvaltningsresultatet före skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 5 543 Mkr (4 244), vilket motsvarar en ökning om 31% (5) jämfört med föregående år. Förvaltningsresul- tatet per aktie ökade under året med 26% (5). Under året har 58 miljoner aktier omsatts (135), vilket motsvarar i genomsnitt cirka 228 tusen aktier per han- delsdag (537) eller 123 Mkr (219) baserat på snittkursen under året. Omsättningen motsvarar en årlig omsätt- ningshastighet om 31% (73) och om Erik Selin Fastighe- ter AB:s aktier exkluderas uppgår årsomsättningen till cirka 48% (112) av utestående aktier. Andelen utlands- ägda aktier uppgår till 30% (33). AKTIENS UTVECKLING ÖVER TID Graferna visar börskursens utveckling i för- hållande till substansvärde och förvaltnings- resultat. I den vänstra grafen visas börskurs per aktie i förhållande till substansvärde per aktie och förvaltningsresultat per aktie. I den högra grafen åskådliggörs utvecklingen av börskurs per aktie, substansvärde per aktie och förvaltningsresultat per aktie. 6 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET 353 376 KVM UNDER BYGGNATION totalt fastighetsbestånd, % totalt fastighetsbestånd, % totalt fastighetsbestånd, % Masthuggskajen vid Järntorget i Göteborg är en stads- del under omvandling där det skapas såväl nya bostäder som arbetsplatser och platser att umgås på. Mitt i områ- det växer Clarion Hotel Draken fram och kommer, när det står klart i mitten av 2023, att resa sig hela 104 meter högt och bli Göteborgs högsta hotell med över 470 hotellrum, ett spa och cirka 1 200 konferensplatser. Liksom för Masthuggskajen i stort är hållbarhets- aspekten viktig i hotellsatsningen och hotellet byggs enligt miljöcertiieringssystemet LEED, nivå Gold. Målet är att skapa en plats med liv och rörelse och att binda samman dåtiden med framtiden. Detta blir tydligt inte minst genom den varsamma hanteringen av biograf Drakens lokaler och det nybyggda hotellets arkitektur och inredning. EN VÄLDIVERSIFIERAD PORTFÖLJ MED FOKUS PÅ HUVUDSTÄDER OCH STÖRRE STÄDER MED TILLVÄXTPOTENTIAL EN OMFATTANDE PROJEKTPORTFÖLJ SOM SÄKERSTÄLLER FRAMTIDA INVESTERINGSMÖJLIGHETER 181 568 KVM MED BEDÖMD BYGGSTART Q1 2022Q1 2023 1 623 106 KVM BTA MED BEDÖMD BYGGSTART 2023 OCH FRAMÅT CLARION HOTEL DRAKEN REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI Bostäder, 56 Handel, 9 Övrigt, 17 Kontor, 18 Helsingfors, 25 Göteborg, 20 Köpenhamn, 11 Stockholm, 18 Syd, 6 Norr, 10 Öst, 11 Helsingfors, 22 Göteborg, 20 Köpenhamn, 5 Stockholm, 14 Syd, 8 Norr, 14 Öst, 17 REDOVISAT VÄRDE PER REGION UTHYRNINGSBAR YTA PER REGION ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANS 7 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION VERKSAMHET FLERÅRSÖVERSIKT 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 Hyresintäkter, Mkr 8 956 8 134 7 609 6 714 5 915 5 373 2 711 2 525 1 884 1 701 Förvaltningsresultat, Mkr 1) 5 543 4 244 4 023 3 304 2 804 2 265 1 780 1 275 854 691 Värdeförändringar förvaltningsfastigeter, Mkr 13 111 3 453 9 577 8 007 5 336 4 932 3 388 3 050 854 812 Värdeförändringar derivat, Mkr 511 –141 –180 –34 144 –114 227 –624 433 –71 Årets resultat, Mkr 1) 18 508 6 641 8 958 9 308 7 118 5 474 4 916 3 128 1 738 1 162 Förvaltningsfastigheter, Mkr 189 138 149 179 141 392 116 542 98 360 86 177 68 456 37 382 27 532 22 278 Exploateringsfastigheter, Mkr 2 697 2 803 2 344 1 598 — — — — — — Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde helår, kr/kvm 1 836 1 893 1 921 1 802 1 724 1 583 1 508 1 325 1 216 1 247 Hyresintäkter helår, kr/kvm 1 758 1 809 1 850 1 737 1 651 1 507 1 455 1 254 1 148 1 166 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 96 95 96 95 94 94 Vakansgrad, % 4 4 4 4 4 5 4 5 6 6 Överskottsgrad, % 75 76 74 73 71 68 72 70 68 68 Redovisat värde, kr/kvm 32 979 32 114 31 613 28 013 24 952 21 473 18 622 17 172 13 985 14 439 Antal förvaltningsfastigheter 1 678 1 362 1 298 1 185 1 148 1 220 1 177 486 498 432 Uthyrningsbar yta, tkvm 5 509 4 502 4 304 4 025 3 739 3 806 3 430 2 177 1 969 1 543 Finasiella nyckeltal Avkastning eget kapital per aktie, % 27,3 12,4 20,1 26,1 24,7 24,6 32,3 29,7 21,5 17,0 Räntetäckningsgrad, ggr 4,9 5,3 5,2 4,6 4,3 3,7 5,1 3,4 2,9 2,4 Soliditet, % 40,4 38,6 38,3 38,4 35,5 36,1 34,1 35,5 37,3 34,8 Skuldsättningsgrad, ggr 2) 1,3 1,3 1,4 1,4 1,5 1,5 1,6 1,6 1,5 1,7 Belåningsgrad, % 2) 47,4 46,1 48,4 50,1 51,8 51,8 54,6 54,6 53,3 57,3 Nettoskuld/EBITDA, ggr 2) 12,9 12,7 13,0 12,9 12,9 13,2 18,1 12,1 12,2 11,8 1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. 2) Nyckeltalen för 2020 inkluderar 3 009 Mkr som ingår i Övriga skulder och som avser åtagande avseende köp av aktier i Entra ASA. EN STARK BALANSRÄKNING OCH LÅGT FINANSIELLT RISKTAGANDE ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANS 8 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION VERKSAMHET Ägare A-aktier B-aktier Totalt antal aktier Kapital, % Röster, % Erik Selin med bolag 8 309 328 57 210 900 65 520 228 35,1 48,8 Arvid Svensson Invest AB 2 915 892 13 542 540 16 458 432 8,8 14,8 Swedbank Robur fonder — 7 591 877 7 591 877 4,1 2,6 SEB Investment Management — 6 410 354 6 410 354 3,4 2,2 Handelsbanken Fonder — 6 083 181 6 083 181 3,3 2,1 Länsförsäkringar fondförvaltning AB — 6 025 128 6 025 128 3,2 2,1 AMF Försäkring och Fonder — 4 320 180 4 320 180 2,3 1,5 Folksam — 2 272 042 2 272 042 1,2 0,8 CBNY Norges Bank — 2 104 768 2 104 768 1,1 0,7 Livförsäkringsbolaget Skandia — 1 894 373 1 894 373 1,0 0,7 Övriga 4 212 67 815 225 67 819 437 36,4 23,6 Totalt 11 229 432 175 270 568 186 500 000 100 100 Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastig- heter AB som äger 35,1% av kapitalet och 48,8% av rösterna samt Arvid Svensson Invest AB och och ett antal institutionella investerare. Vid utgången av 2021 uppgick det totala antalet aktieägare till cirka 22 000 (22 000) och 45% (45) av aktiekapitalet innehades av styrelse och ledning. Balder har sedan lera år grön inansiering i form av gröna lån och gröna obligationer. Under det gångna året har bolaget arbetat med att kartlägga verksam- heten utifrån kända krav i EU-taxonomin för att förbe- reda inför kommande rapporteringskrav. Den inledande analysen visar att en mycket stor del av Balders inves- teringar ligger i linje med taxonomin. Balder har också uppdaterat sina klimatmål, och undertecknat Science Based Targets Initiative med syfte att få målen godkända av initiativet. Balder har också formellt uttryck sitt stöd för Task- Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) och kommer att fortsätta arbetet med att kartlägga och hantera inansiella risker och möjligheter kopplade till klimatförändringar. Läs mer om bolagets rappor- tering enligt TCFD på sidan 105. ÄGARFÖRTECKNING 20211231 LÅNGSIKTIGA OCH ENGAGERADE ÄGARE ÖKAD TAKT I HÅLLBARHETSARBETET UTDELNINGSPOLICY Balders målsättning är att skapa den långsiktigt bästa totalavkastningen för aktieägarna. Bedömningen är fortsatt att det bäst uppnås genom att återinvestera vinsterna i verksam- heten för att skapa ytterligare tillväxt. Utdel- ningen kommer därför bli låg eller utebli under de närmaste åren. Balder kommer istället fortsätta att investera i beintliga fastigheter, nybyggnation samt förvärv av nya fastigheter. Styrelsen föreslår till årsstämman att ingen utdelning på aktien ska lämnas för räkenskapsåret 2021. LYNGHAVEN, HEDEHUSENE, DANMARK ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANS 9 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 INTRODUKTION VERKSAMHET BALDER 2021 VERKSAMHET DELTAHUSET BACKAPLAN, GÖTEBORG, SVERIGE 10 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Hållbarhetsfrågor fortsätter att vara i fokus. När det gäller social hållbarhet handlar det för fastighetsbolag mycket om frågor kopplade till trygghet och ökad kriminalitet. Klimatfrågan är fortsatt högt upp på agendan, med än större fokus på klimatrelaterade risker och utsläpp och ökade krav från investerare kring exempelvis rapportering. DEMOGRAFI OCH SAMHÄLLSUTVECKLING HÅLLBARHET OCH KLIMATFÖRÄNDRINGAR NY TEKNIK OCH DIGITALISERING De senaste åren har karaktäriserats av en osäker maktbalans i världen, vilket påverkar den globala utvecklingen. En åldrande befolkning och ändrade värderingar hos yngre genera- tioner påverkar också samhällsutvecklingen och exempelvis städers utveckling. Det i sin tur påverkar fastighetsbolag som Balder, som erbjuder både bostäder och lokaler. En fortsatt hög takt i utvecklingen av digitalisering och AI bidrar till en snabb utveckling av nya tjänster och medför också möjligheter till nya sätt att leva och arbeta. För fastig- hetsbolag innebär det större utmaningar när det gäller efterfrågan på kontorslokaler, men också stora möjligheter i samband med digitalisering av fastighetsdrift. Under året har vi accelererat arbetet med att ta ett helhetsgrepp kring hur vi genererar och konsumerar data. Målet är att skapa insikter med högsta möjliga aärsnytta för att ge förutsättningar för organisa tionen att fatta data- drivna beslut som driver verksamheten framåt. Vi är övertygade om att rätt dataunderlag i kombi- nation med erfarenhet och kompetens är det som ger bäst resultat. Detta arbete sker dock inte över en natt, utan vi fokuserar på att leverera värde genom mottot ”think big, start small”. Vi började med att kartlägga behovet och aärskraven, tittade på goda exempel och delade sedan upp arbetet i olika faser. Utifrån det har vi utvecklat tekniken och orga nisationen parallellt för att lära oss av varandra. Framåt kommer arbetet framförallt handla om att utveckla den tekniska plattformen tillsammans med verksamheten för att skapa värdefulla insikter. Det här är ett jobb som kräver både tid och enga- gemang, där vi arbetar proaktivt för att hitta nya möjligheter till för bättring. Tekniken, branschen och verksamheten utvecklas hela tiden och det ska vi också göra. Det är just det som gör det så spännande och roligt att jobba med. KEVIN LARSSON Data & Analyticsansvarig MARKNAD, OMVÄRLD OCH TRENDER Balders verksamhet påverkas av både globala trender och av lera mer branschspeciika trender, som till viss del skiljer sig åt beroende på exempelvis fastighetskategori och geograi. GLOBALA TRENDER 11 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAG FINANSIELL INFORMATIONVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET FÖRÄNDRADE HANDELSMÖNSTER NYCKELTAL 2021 Sverige Danmark Finland Norge Transaktionsvolym, Mdkr 355 142 76 160 Yield kontorsfastigheter CBD 1) huvudstäder, % 3,0 3,4 3,3 3,2 Hyresnivåer kontor, CBD 1) huvudstäder, SEK/kvm/år 8 300 3 200 4 600 5 500 Utländska köpare, % 21 71 55 18 1) CBD=Central Business District. Källa: Pangea Property Partners BRANSCHSPECIFIKA TRENDER NYA SÄTT ATT LEVA OCH ARBETA PANDEMINS PÅVERKAN ÖKADE KRAV PÅ GRÖNA FASTIGHETER NYA TJÄNSTER MED NY TEKNIK Större fokus på hälsa och välbeinnande, i kombination med strävan efter ökad valfrihet när det gäller såväl arbetstid som arbetsplats påverkar fastighetsbranschen. Under senare år har konceptet coworking vuxit fram, där bolag delar på kontor och gemensamma ytor och funktioner. Moderna kontorslokaler i bra lägen med bra kommunikationsmöjligheter kommer även fortsatt ha en fördel framför övriga kontorslokaler. Balder har stabila och långsiktiga samarbeten med kontorshyresgäster. Bolaget har också en diversiierad kontraktsstruktur där ingen kund står för mer än 4% av bolagets totala hyresintäkter. E-handeln har stadigt ökat under senare år och har under året fått ytterligare ett rejält uppsving som en följd av pandemin. Det innebär ökad efterfrågan på logistikfastigheter, samtidigt som efterfrågan på centrala butikslägen minskar. Som för en del övriga fastighetsägare har Balder också märkt av en viss avmattning i efter frågan på lokaler i butiksfastigheter i citylägen, men arbetar kontinuerligt med att hitta lösningar och nya användningsområden. Under de senaste årens pandemi har vissa verksam- heter drabbats särskilt hårt. Det handlar framförallt om butiker i centrala lägen, liksom restauranger och hotell. Balder har sedan pandemin startade haft löpande dialog med hyresgästerna och strävat efter att i så stor utsträckning som möjligt stötta de som har likviditets- problem som en följd av pandemin. Ett antal för fråg- ningar om hyresreduceringar i det kommersiella beståndet har kommit in och dessa fall har hanterats löpande för att komma fram till bästa möjliga lösning. I lera fall har överenskommelser nåtts om övergång till månadsbetalningar eller uppskov av hyresinbetal- ningar. Av det totala fastighetsbeståndet består ungefär 7% av hotell, en bransch som drabbats hårt under pandemin. Kraven på hållbara och miljöcertiierade fastigheter fortsätter att öka. Under senare år har allt högre krav ställts från inansmarknaden, där gröna fastigheter premieras när det gäller lån och annan inansiering. Ökade krav märks också från kunder, både gällande hållbara bostäder och kontor. Balder arbetar strukturerat för att minska bolagets klimatpåverkan exempelvis genom att kontinuerligt optimera driften av fastigheterna, öka andelen förnybar energi, minska avfall och öka återvinning och återan- vändning. Det minskar kostnaderna samtidigt som större kunskap om fysisk och inansiell exponering för klimatrisker uppnås. All el som köps till fastigheterna är grön el och alla fastigheter som byggs i egen regi ska certiieras minst enligt Miljöbyggnad Silver eller mot- svarande. Bolaget följer utvecklingen av regler och riktlinjer för att anpassa verksamheten exempelvis efter EU-taxonomin som infördes under året. Utvecklingen av digitala lösningar för smarta byggnader är fortsatt stark och kommer att medföra nya möjlig- heter för fastighetsägare. Genom att investera i digitala lösningar och ny teknik inns möjligheter att förbättra exempelvis styrning och uppföljning av fastigheter. Balder arbetar kontinuerligt med att öka graden av digitalisering av fastigheter, bland annat för att öka säkerheten och få möjlighet till bättre kontroll och optimering. Det inns också stora möjligheter att öka servicen till kunderna genom att kunna erbjuda nya typer av tjänster. UTVECKLING PÅ FASTIGHETSMARKNADEN 2021 12 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAG FINANSIELL INFORMATIONVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET EN LÅNGSIKTIG STADSUTVECKLARE Balder har en diversiierad portfölj av bostadsfastigheter, kommersiella fastigheter och projekt i huvudstäder och andra större städer i framför allt Sverige, Danmark, Finland och Norge. Balders fokus ligger på centralt belägna fastigheter i huvudstäder och städer som utvecklas positivt. Inves- teringar görs framförallt i områden där bolaget redan verkar, med tyngdpunkt på Stockholm, Göteborg, Helsingfors och Köpenhamn. Balder erbjuder ett stort utbud av lokaler och bostäder i olika lägen och till olika hyresnivåer. I alla områden där Balder äger fastigheter inns bolagets egna med- arbetare som ansvarar för förvaltning, uthyrning och drift. Det ger snabba beslutsvägar, närhet till kunden, god kännedom om områden och fastigheter samt möj- lighet att jobba långsiktigt med fastighetsförvaltning och utveckling av områden och stadsdelar. Fastighetsbeståndet består till 56% av bostäder och Balder erbjuder lägenheter i såväl centrala lägen som i utkanten av städer, både i form av nyproducerade hyresbostäder och hyresbostäder i äldre fastig heter. I slutet av året hade koncernen totalt cirka 44 000 bostadsavtal. I Balders fastighetsbestånd inns också en stor varia- tion av kommersiella ytor. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 2 600 tkvm. Inom det kommersi- ella beståndet ligger uthyrningsgraden på cirka 96%. Balder har byggt upp en betydande portfölj av bygg- rätter för produktion av såväl hyres- och bostadsrätter som kommersiella fastigheter. I lera områden byggs nya bostäder där Balder redan äger fastigheter, vilket bidrar till förtätning av områden och ökat utbud av blandade boendeformer och därmed till en hållbar och ansvarsfull stadsutveckling. För Balder är det viktigt att kontrollera hela värde- kedjan från förvärv av mark till långsiktig förvaltning av färdigställda projekt. Utvecklingen sker genom ett långsiktigt arbete i nära samarbete med kommuner och andra intressenter. Utvecklingsprocessen sträcker sig över olika faser och tar ofta lera år. Under 2021 har Balder färdigställt cirka 1 700 bostäder varav 1 250 för egen förvaltning och 450 för avyttring. Vid årsskiftet var ca 5 100 bostäder under byggnation i Sverige, Danmark, Finland och Norge samt totalt cirka 62 000 kvm kommersiella lokaler. andra fastighetsbolag, föreningar och andra aktörer arbetar vi för att utveckla hela stadsdelen. Sam verkan ger större eekt och större möjligheter att påverka, hela vägen från hyresgäst till bostads- minister. Jag tycker det är väldigt spännande med rela- tionsbyggande, att lära känna kollegor och deras sätt att jobba. Jag hoppas att det ska bidra till att jag kan skapa förutsättningar för att inspirera. Det är just kollegorna som är det bästa med Balder. Om man stöter på motgångar inns alltid kollegorna där och backar upp. Vi är starka tillsammans. TRIUMF BALA Aärsområdeschef Bostad FRÖLUNDA PARK, GÖTEBORG, SVERIGE Jag började på Balder som praktikant och har därefter jobbat som både förvalt- ningsassistent och förvaltare. Sedan ett tag till- baka är jag aärsområdeschef med ansvar för halva Balders bestånd av bostäder i Göteborg med omnejd. Som förvaltare jobbar man operativt i området, man är en informell ledare på plats. Rollen som aärsområdeschef innehåller också personalansvar och mer aärsutveckling vilket är inspirerande. Det bästa med att jobba i fastighetsbranschen är att få arbeta med en blandning av teknik, ekonomi, juridik och människor, där mycket handlar om sam- arbeten. Just nu har vi till exempel ett samverkans- projekt kallat BID Gamlestaden. Tillsammans med 13 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAG FINANSIELL INFORMATIONVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET FÄRDIGSTÄLLDA BOSTÄDER 1 700 HYRESKONTRAKTSSTRUKTUR 20211231 Förfallo tidpunkt Antal hyres kontrakt Andel, % Kontrak terad hyra, Mkr Andel, % 2022 1 553 34 320 3 2023 1 004 22 556 6 2024 753 17 541 6 2025 510 11 666 7 2026– 687 15 2 315 24 Summa 4 507 100 4 398 45 Bostad 1) 44 347 5 198 54 P-plats 1) 7 768 31 0 Garage 1) 6 232 83 1 Summa 62 854 9 710 100 1) Löper normalt med en uppsägningstid om tre månader. TOTAL UTHYRNINGSGRAD, % 96 TOTALT FÖRVÄRVAT, MKR 20 637 per fastighetskategori, Mkr FÖRVÄRV Bostad, 3 689 Handel, 4 562 Övrigt, 8 885 Projekt, 542 Kontor, 2 958 per fastighetskategori, Mkr FÖRSÄLJNING Exploaterings- fastigheter, 1 667 Förvaltnings- fastigheter, 1 551 14 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAG FINANSIELL INFORMATIONVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET KOMMANDE PROJEKT MED BEDÖMD BYGGSTART 2023 OCH FRAMÅT 1 623 106 TOTAL BRUTTOAREA, KVM PROJEKT UNDER BYGGNATION KOMMANDE PROJEKT Q1 2022 Q1 2023 PROJEKTFASTIGHETER FÖR EGEN FÖRVALTNING Uthyrbar yta, kvm Antal lägenheter Total bedömd investering, Mkr Danmark 103 370 1 304 3 925 Sverige 102 172 704 3 560 Finland 76 309 2 150 3 347 Totalt 281 851 4 158 10 832 PROJEKTFASTIGHETER FÖR EGEN FÖRVALTNING Uthyrbar yta, kvm Antal lägenheter Total bedömd investering, Mkr Finland 68 653 1 863 3 135 Sverige 52 129 1 038 2 081 Danmark 3 024 48 120 Totalt 123 806 2 949 5 336 EXPLOATERINGSFASTIGHETER FÖR AVYTTRING Uthyrbar yta, kvm Antal lägenheter Total bedömd investering, Mkr Sverige 57 744 815 3 275 Norge 6 500 46 299 Danmark 4 540 39 168 Finland 2 741 52 93 Totalt 71 525 952 3 835 EXPLOATERINGSFASTIGHETER FÖR AVYTTRING Uthyrbar yta, kvm Antal lägenheter Total bedömd investering, Mkr Sverige 29 582 415 1 541 Norge 25 000 271 1 324 Finland 3 180 60 158 Totalt 57 762 746 3 023 TOTAL BEDÖMD INVESTERING, % TOTAL BEDÖMD INVESTERING, % TOTAL BEDÖMD INVESTERING, % TOTAL BEDÖMD INVESTERING, % Danmark, 36 Sverige, 33 Finland, 31 Sverige, 86 Norge, 8 Finland, 2 Danmark, 4 Sverige, 51 Norge, 44 Finland, 5 Finland, 59 Sverige, 39 Danmark, 2 LÄS MER OM FASTIGHETSPROJEKT PÅ SID 113116 15 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAG FINANSIELL INFORMATIONVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET LYNGHAVEN Hyresrätter Preliminär inlyttning våren 2022 HEDIN BIL Huvudkontor Preliminär inlyttning hösten 2022 DANMARK HEDEHUSENE SVERIGE MÖLNDAL VÉLOCITY Hyresrätter Preliminär inlyttning hösten 2023 SVERIGE HELSINGBORG GRETA Bostadsrätter Preliminär inlyttning våren 2024 SVERIGE SUNDBYBERG 16 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAG FINANSIELL INFORMATIONVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Det händer väldigt mycket spännande i fastighetsbranschen nu. Branschen behöver ständigt utveckla arbetssätt och använda nya verk- tyg och ny teknik. Digitaliseringen fortsätter, både när det gäller förvaltning och fastighetsutveckling, där vi kommer se mer och mer smarta verktyg för att stötta bolag i beslutsfattandet. På Balder jobbar vi med några av de häftigaste projekten i branschen. Eftersom vi har hela kedjan av kompetens inom fastighet och utveckling i koncernen kan vi hantera alla typer av projekt. Tack vare bolagets starka förvaltningsorganisation kan vi förvalta vad som helst samtidigt som vi förtätar och utvecklar hela stadsdelar långsiktigt. Ett exempel på pågående projekt är Karla staden i Göteborg som vi utvecklar tillsammans med Serneke. Hittills har det varit mycket fokus på Karla- tornet, men framöver fortsätter utvecklingen av hela området. Det är en ut manande och inspirerande detaljplan och när projektet är klart kommer Karla- staden bli Göteborgs mest tätbefolkade stadsdel. CHRISTIAN NYGÅRD Fastighetsutvecklare BERGSFALLET, LÅNGSTRÖMSALLÉN Bostadsrätter Preliminär inlyttning våren 2022 STENHUGGAREN, LÅNGSTRÖMSALLÉN Hyresrätter Preliminär inlyttning sommaren 2022 LÅNGSTRÖMSALLÉN Balder tog över förvaltningen av hyresrätterna på Långströmsgatan 2012 och har sedan dess utvecklat området. Beintliga fastigheter har rustats upp, vägen har lyttats och miljön mellan husen successivt förbätt- rats för hela området. I området pågår fortfarande lera projekt med planerad inlyttning de kommande åren. SVERIGE GÖTEBORG 17 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAG FINANSIELL INFORMATIONVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET BERGSJÖ SMÅSTAD Bergsjön är ett område som utvecklats mycket de senaste åren. I samarbetsprojektet Bergsjön 2021 sam arbetar fastighetsbolag, lokala aktörer och boende tillsammans med staden och det lokala näringslivet för att förstärka livskvaliteten för alla människor i fram tidens Bergsjön. Balder förvaltar ett stort antal hyresrätter i Bergsjön och utvecklar samtidigt lera nya bostadsprojekt. SVERIGE GÖTEBORG RUBINHAVEN, HØJE TAASTRUP Hyresrätter Preliminär inlyttning hösten 2022 BERGSJÖ HÖJD, BERGSJÖ SMÅSTAD Hyresrätter Preliminär inlyttning hösten 2022 BERGSJÖ GLÄNTA, BERGSJÖ SMÅSTAD Bostadsrätter – radhus Preliminär inlyttning hösten 2022 FYRKANTEN, HØJE TAASTRUP Hyresrätter Preliminär inlyttning våren 2022 Området Høje Taastrup har utvecklats mycket på senare år och erbjuder förutom bostäder såväl grön- områden, sportmöjligheter och promenadstigar som daghem och skolor. I Høje Taastrup har Balder sedan tidigare byggt Agerhusene och bolaget fortsätter nu att utveckla området. DANMARK HØJE TAASTRUP 18 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAG FINANSIELL INFORMATIONVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET FORTSATT FOKUS PÅ KUNDNÖJDHET Att ha nöjda kunder är ett av Balders främsta mål. Att lyssna och agera på hyresgästernas önskemål är grundläggande i utvecklingen av bolagets områden, bostäder och lokaler. Som en del av ett kontinuerligt kundnöjdhetsarbete har Balder sedan 2011 skickat ut en heltäckande hyresgäst- undersökning via AktivBo, där hyresgästerna ges möj- lighet att tycka till om sin bostad, sin boendemiljö, sina lokaler och om Balder som hyresvärd och förvaltare. Målsättningen är att de kommersiella kunderna ska ges möjlighet att utvecklas i lokalerna och att bostadskun- derna trivs i sina hem och bostadsområden. Utöver den heltäckande enkäten har Balder dialoger med kunderna, exempelvis genom hyresgästmöten och kortare skräddarsydda undersökningar med fokusfrå- gor. Förvaltningen följer även upp serviceärenden och strävar alltid efter att områdena ska vara trygga och trivsamma för hyresgästerna. Med lokala förvaltnings- kontor, egen kundservice och centrala funktioner arbetar Balder nära kunden och kan agera snabbt på hyresgästernas åsikter. En bra dialog mellan bolagets förvaltningskontor ger dessutom Balders medarbetare stora möjligheter att hjälpas åt genom att dela både lyckade och mindre lyckade erfarenheter med varandra. Kundnöjdhetsmätning 2021 Under hösten 2021 har Balders bostadshyresgäster fått möjligheten att svara på en heltäckande hyresgäst- undersökning via AktivBo. Enkäter skickades ut till alla hyresgästers som registrerat sina digitala kontaktupp- gifter hos Balder och undersökningen ger ett bra under- lag att använda i bolagets arbete för ökad trivsel och trygghet. Resultatet ger många viktiga insikter om hur hyresgästerna trivs, vad de tycker har förbättrats sedan senaste mätningen och även vilka utvecklings- möjligheter det inns och vilka utmaningar Balder behöver ta sig an i framtiden. Då Balder har skickat ut samma undersökning sedan 2011 ges stor möjlighet att följa resultatet över tid. Bolagets resultat har stadigt förbättrats sedan starten. Även den här gången, under en pandemi som krävt anpassning och nya rutiner, noterades stora förbätt- ringar i både service och produkt. I linje med tidigare resultat upplever hyresgästerna ett mycket bra bemötande från Balders personal och trivseln i bostäderna är hög. Kontakt och tillgänglighet upplevs ha förbättrats och hyresgästerna tycker att Balder i större utsträckning lyssnar på deras synpunkter och håller sina löften. Störst förbättringar uppvisades i frågor gällande trygghet, städning och renhållning samt utemiljö. Efter analys och presentation av resultatet sätter Balders medarbetare tillsammans upp åtgärdsplaner baserat på kundernas feedback. Resultatet används så- ledes som ett värdefullt beslutsunderlag då medarbe- tarna med hjälp av hyresgästernas svar kan identiiera förbättrings behov och ta välgrundade beslut som går i linje med hyresgästernas önskemål och behov. Kundnöjdhet i nyproduktion Balder genomför också mätningar av kundnöjdheten i de projekt som färdigställts under året. I inlyttnings- mätningen för både hyresrätter och bostadsrätter är det tydligt att det inte enbart är lägenhetens kvalitet som avgör hur nöjda kunderna är med sina nya bostäder. God kontakt och service i samband med uthyrning eller köp är en förutsättning för att nå hög kundnöjdhet. Att bostäderna i så stor utsträckning som möjligt är felfria och att man får snabb återkoppling på eventuella serviceärenden har också en stor påverkan på den totala kundnöjdheten. FÖRBÄTTRAT RESULTAT FÖR MILJÖMEDVETENHET OCH SOCIAL HÅLLBARHET Som en del i arbetet med FN:s globala hållbarhets- mål är det viktigt för Balder att underlätta för hyres- gästerna att agera miljömedvetet. Resultatet i 2021 års hyresgästundersökning visar att hyres- gästerna tycker att Balders miljöarbete har förbätt- rats samt att de fått ökade möjligheter till källsor- tering och förbättrade förutsättningar att agera miljömedvetet. Med goda källsorteringsmöjlig- heter förenklar Balder för hyresgästerna att bidra till en hållbar konsumtion. Bolaget strävar efter att i framtiden fortsätta utveckla dessa möjligheter. En viktig del i arbetet för social hållbarhet är ökad trygghet i bostäder och bostadsområden. Balder arbetar ständigt med att uppfylla målen genom att bland annat genomföra så kallade säkerhets paket med en rad trygghetsfrämjande åtgärder i fastigheterna. Som ett resultat ökar den totala tryggheten mycket, med stora förbättringar i säkerhet mot inbrott i lägenheten, säkerhet mot inbrott i förråd, personlig trygghet i källare och trapphus samt belysning och trygghet på gård och nära huset. LYNGHAVEN, HEDEHUSENE, DANMARK 19 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNING HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAG FINANSIELL INFORMATIONVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET BALDER 2021 FINANS FIXFABRIKEN, GÖTEBORG, SVERIGE 20 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA I tabellen nedan presenteras Balders intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive eekt av derivatinstrument. Skatten är beräknad efter den vid var tid gällande skattesatsen. Den aktuella intjäningsförmågan ska inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedöm ning av hyres-, vakans-, valuta- eller ränte- förändring. Balders resultaträkning påverkas dessutom av värde- utvecklingen i fastighetsbeståndet liksom av kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeföränd- ringar avseende derivat. Inget av detta har beaktats iden aktuella intjäningsförmågan. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA PÅ TOLVMÅNADERSBASIS Mkr 2021 31 dec 2020 31 dec 2019 31 dec 2018 31 dec 2017 31 dec 2016 31 dec Hyresintäkter 9 710 8 545 8 000 7 000 6 240 5 800 Fastighetskostnader –2 370 –2 225 –2 080 –1 885 –1 720 –1 695 Driftsöverskott 7 340 6 320 5 920 5 115 4 520 4 105 Överskottsgrad 76% 74% 74% 73% 72% 71% Förvaltnings- och administrationskostnader –830 –675 –670 –595 –550 –490 Förvaltningsresultat från intressebolag 1 650 1 110 785 735 640 505 Rörelseresultat 8 160 6 755 6 035 5 255 4 610 4 120 Finansnetto, inkl tomträttsavgäld –1 750 –1 450 –1 330 –1 125 –1 060 –1 040 Avgår innehav utan bestämmande inlytande –630 –630 –675 –565 –525 –445 Förvaltningsresultat 1) 5 780 4 675 4 030 3 565 3 025 2 635 Skatt 2) –1 230 –970 –875 –750 –650 –570 Resultat efter skatt 4 550 3 705 3 155 2 815 2 375 2 065 Förvaltningsresultat per aktie, kr 30,99 25,06 22,39 19,81 16,81 13,52 1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. 2) Avser huvudsakligen uppskjuten skatt, vilket inte är kassalödespåverkande. I aktuell intjän ings för måga har följande valutakurser använts vid omräkning av de utländska dotterbolagens resultatposter: EUR: 10,14 DKK: 1,36 NOK: 1,00 GBP: 11,80. HOVÅS HÖJD, GÖTEBORG, SVERIGE Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. 21 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIERING Med en diversiierad inansieringsstruktur säkrar Balder en långsiktigt hållbar inansiering. FINANSIELLA NYCKELTAL 2021 31 dec 2020 31 dec Räntebärande skulder exkl. Hybridkapital, Mkr 108 734 85 476 Hybridkapital, Mkr 8 693 3 513 Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften, Mkr 12 622 20 509 Genomsnittlig kreditbindning, år 5,7 5,9 Genomsnittlig räntebindning, år 3,6 3,5 Belåningsgrad (inansiellt åtagande 1) < 65), % 47,4 46,1 Räntetäckningsgrad (inansiellt åtagande 1) > 1,8), ggr 4,9 5,3 Säkerställda skulder/Totala tillgångar (inansiellt åtagande 1) < 45), % 14,6 15,6 Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,9 12,7 Kreditrating S&P BBB Stable outlook BBB Stable outlook Beräkning av Nettoskuld Räntebärande skulder exkl. Hybridkapital, Mkr 108 734 85 476 Övrig skuld 2) — 3 009 Hybridkapital (50% betraktas som eget kapital av ratinginstituten), Mkr 4 346 1 757 Likvida medel och inansiella placeringar, Mkr –4 130 –7 127 Nettoskuld 108 950 83 115 1) Finansiellt åtagande avser åtaganden som Balder har mot sina inansiärer i form av inansiella nyckeltal, s k covenanter. 2) Övrig skuld 3 009 Mkr avser åtagande avseende köp av aktier i Entra ASA. FINANSIELLA MÅL Mål Utfall Soliditet, % Lägst 40,0 40,4 Belåningsgrad, % Högst 50,0 47,4 Räntetäckningsgrad, ggr Lägst 2,0 4,9 Balder har tillgångar i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien, vilket innebär att kon- cernen är exponerad mot valutarisker. För att minska riskerna och säkra en långsiktigt hållbar inansiering har bolaget därför en väldiversiierad inansierings- struktur med obligationer och bankinansiering i lera olika valutor. Balder värdesätter långsiktiga relationer med sina kreditgivare och samarbetar med ett antal nordiska banker. Vid en kreditgivares bedömning av kreditrisken beak- tas bland annat fastigheternas läge och diversiieringen av fastighetsportföljen avseende geograi och tillgångs- slag. Balders tillgångar utgörs till största delen av bostäder, vilka kännetecknas av långsiktigt stabila kassalöden eftersom risken är utspridd på ett stort antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i kassalödet från bostadsfastigheter innebär att dessa kan belånas högre än kommersiella fastigheter. Balders fastighetsbestånd består idag av 56% bostads- fastigheter och en stor del av dessa är belägna i Köpen- hamn, Helsingfors, Stockholm, Göteborg och några övriga tillväxtorter i Sverige och Finland. Majo ri teten avBalders kommersiella fastigheter är belägna i de centrala delarna av Stockholm, Göteborg och Malmö. Flera inansieringskällor Den enskilt största inansieringskällan är obligationer i euro emitterade på den europeiska obligationsmark- naden under Balders EMTN-program, följt av banklån i lera valutor, ett inhemskt MTN-program samt ett certiikatprogram i euro och svenska kronor. Utöver dessa inansieringskällor har Balder även emitterat hybridkapital som har en löptid om 60 år. Hybridkapitalet är efterställt övriga inansiella skulder och betraktas därför som hälften eget kapital av kredit- värderingsinstituten i nyckeltalsberäkningen. Per den 31 december var 70% av lånen säkrade med ränte- swappar och fasträntelån. Balder har ett grönt ramverk som ger möjlighet att emittera gröna obligationer, med syfte att inansiera framförallt gröna och energieektiva byggnader, men också investeringar i energieektiviserings - åtgärder och förnybar energi. FÖRDELNING SÄKERSTÄLLD OCH ICKE SÄKERSTÄLLD FINANSIERING, MKR Icke säkerställda lån, 83 759 Säkerställda lån, 33 668 FINANSIERINGSKÄLLOR, % Icke säkerställda obligationer, 61 Säkerställda banklån, 28 Certiikat, 2 Säkerställda obligationer, 0 Icke säkerställda banklån, 8 22 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTOR 20211231 År Mkr Ränta, % Andel, % 2022 43 572 0,8 37 2023 9 999 2,4 9 2024 4 207 1,5 4 2025 8 915 2,1 8 2026 14 313 2,3 12 2027 6 547 1,2 6 2028 8 175 1,6 7 2029 9 433 1,3 8 2030 6 613 1,4 6 2031 2 511 1,8 2 2032– 3 141 1,9 3 Summa 117 426 1,4 100 FÖRFALLOSTRUKTUR KREDITER 20211231 År Mkr Andel, % 2022 12 931 11 2023 20 958 18 2024 12 378 11 2025 12 570 11 2026 13 313 11 2027 6 033 5 2028 8 667 7 2029 7 183 6 2030 8 005 7 2031 1 118 1 2032– 14 270 12 Summa 117 426 100 0 4 1 2 3 6 5 2020 2021 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 58 40 46 52 70 64 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 3 5 6 4 7 2020 2021 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 0 15 000 5 000 10 000 25 000 20 000 2032– 2030 2031 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 RÄNTEBINDNING, ÅR BELÅNINGSGRAD, % KREDITBINDNING, ÅR FÖRFALLOSTRUKTUR KREDITER 20211231, MKR Balders gröna ramverk har utvecklats i linje med branschstandarden Green Bond Principles 2018. Ram verket har genomgått en oberoende utvärdering av Cicero Shades of Green, och har tilldelats omdömet Medium Green. Det gröna ramverket inns publicerat på balder.se. Årligen publiceras även en Green Bond Im- pact Report med information om utestående gröna obli- gationer och en redovisning av hur medlen har använts. Samtliga villkor för de gröna obligationerna har uppfyllts under året. Utöver gröna obligationer har Balder gröna lån med svenska banker både inom Balderkoncernen och i in- tressebolag, liksom ett grönt låneavtal med Europeiska investeringsbanken (EIB) om 100 MEUR för utveckling av två bostadsprojekt i Köpenhamn med nearly zero- energy building (NZEB)-standarder. Balders MTN-program har en ram om 15 000 Mkr och under året genomfördes fyra emissioner om totalt 3 046 Mkr inom programmet. EMTN-programmet har en ram om 2 000 MEUR och inom detta genomfördes fyra emissioner om 1 650 MEUR under året. Vid års- skiftet var totalt 12 196 Mkr utestående inom MTN- programmet och 2 450 MEUR utestående inom EMTN- programmet. Andelen obligationer i låneportföljen har under året ökat från 57% till 62% och i takt med de senaste årens emissioner av EUR-obligationer och hybridkapital har andelen säkerställd skuld minskat. Vid årsskiftet uppgick andel säkerställd skuld av totala tillgångar till 14,6%. Samtliga inansiella mål var uppfyllda vid årsskiftet, belåningsgraden uppgick till47,4%, soliditeten till 40,4% och räntetäcknings- graden till 4,9 gånger. Kreditbindningen uppgick vid årsskiftet till 5,7 år vilket är en hög nivå jämfört med andra fastighetsbolag. De inansiella åtaganden, covenants, som Balder har gentemot sina inansiärer är belåningsgrad om 65%, räntetäckningsgrad om 1,8 gånger och säkerställda skulder i förhållande till totala tillgångar om 45%. Samtliga åtaganden var med god marginal uppfyllda vid årsskiftet. Investment grade rating Balder har en investment grade rating från S&P om BBB med stable outlook. Ratingen återspeglar bland annat att Balder har en stor fastighetsportfölj som är väldiversiie- rad både vad gäller fastighetstyper och geograi samt att Balder har stabila hyresintäkter, hög och stabil uthyr- ningsgrad och en solid räntetäckningsförmåga. Genom en investment grade rating från S&P kan Balder fortsätta att nyttja både den europeiska och den inhemska kapitalmarknaden, erhålla lång kapitalbind- ning, bredda fundingbasen och därmed långsiktigt säkra kapital för fortsatt tillväxt. Balders dotter bolag SATO har också en investment grade rating från S&P om BBB med stable outlook. VÄSTRA HAMNGATAN, GÖTEBORG, SVERIGE 23 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET KARLASTADEN, GÖTEBORG, SVERIGE BALDER 2021 HÅLLBARHET 24 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Att minska energianvändningen i byggnader är en vik- tig fråga för Balder. All el som köps in till fastigheterna är förnybar el och Balder äger även lera vindkraftverk i Sverige. Vid många fastigheter installeras också sol- celler och laddstationer. Bolaget arbetar kontinuerligt med driftoptimering och eektivisering för att minska energianvändningen. BALDERS HÅLLBARHETSARBETE Balders ramverk för hållbarhet utgörs av fem övergripande delar som samlar bolagets väsentliga frågor avseende såväl social, miljömässig som ekonomisk hållbarhet. Balders arbete med sociala aktiviteter har framförallt fokus på trygghet och trivsel i bolagets områden. Många aktiviteter riktar sig till barn och unga. Balders medarbetare som inns på plats i bolagets områden har nära samarbeten med olika organisationer, kom- muner och andra fastighetsägare för att tillsammans uppnå bättre resultat. Ett antal ungdomar som bor i Balders bostadsom- råden anställs som sommarjobbare varje år. Balder erbjuder också möjlighet till arbetslivserfarenhet och praktik till studenter på fastighetsrelaterade utbild- ningar och inom ramen för olika lokala initiativ. Ytterligare information om Balders hållbarhetsarbete inns på sidorna 98–112. EXTERNA RAMVERK FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL Balder har undertecknat Global Compact, som är FN:s internatio nella prin ciper riktade till företag kring mänskliga rättigheter, arbets rättsliga frågor, miljö och anti-korruption. > Läs mer på unglobalcompact.org BALDERS RAMVERK FASTIGHETER OMRÅDEN SAMARBETEN MEDARBETARE FINANSER VÄSENTLIGA FRÅGOR • Minimera användning av energi, vatten och kemikalier • Välja förnybara energi källor och mindre skadliga material • Minimera avfall och öka sorteringsgrad • Trygghet och trivsel ibolagets fastig hets bestånd • Ansvarsfulla och eektiva transporter • Goda och etiska relationer med omvärlden • Ansvarsfulla leverantörer • Nöjda medarbetare och god arbetsmiljö • Ansvarsfulla och eektiva resor • Fortsatt nöjda kunder • Långsiktig ekonomisk stabilitet och lönsamhet Som områdesutvecklare på Balder ägnar jag en stor del av min arbetstid åt att samverka med hyresgäster, föreningar, andra bostadsbolag och lokala företag. Det är väldigt viktigt att vara ute i området, så att de boende känner igen oss som jobbar på Balder och vi känner igen dem. Det bidrar till att skapa spontana samtal och sprida glädje, vilket har varit särskilt viktigt under pandemin. Jag försöker också vara på plats vissa kvällar och helger, för att träa föreningar, se vad som händer i centrum och också få möjlighet att träa de hyres gäster som inte är hemma på dagtid. Eftersom jag har en bakgrund som trädgårds- mästare är växtligheten i våra områden en viktig fråga för mig. I Vårby Allé har vi under året kommit igång med en odling tillsammans med hyresgästerna. Förutom att det ger möjligheter att skörda egna grönsaker bidrar det också till inkludering genom att skapa mötesplatser och gemensamma projekt. Vi har också börjat med biodling, vilket är viktigt för pollinering och biologisk mångfald. Flera skolklasser har också varit på besök för att se hur bisamhället fungerar och vilken viktig roll det har i ekosystemet. MARTIN KESENCI Områdesutvecklare 25 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET UPPDATERADE KLIMATMÅL För att öka takten i hållbarhetsarbetet ytterligare har Balder satt klimatmål i linje med Parisavtalet och 1,5-gradersmålet. 2045 NETTONOLL KLIMATUTSLÄPP 2030 HALVERADE KLIMATUTSLÄPP Balders ESG risk rating från Sustainalytics har under året uppdaterats till 13,8 vilket placerar bolaget väl inom ramen för låg risk. Sustainalytics ESG risk rating mäter ett företags exponering för branschspeci- ika väsentliga ESG-risker och hur väl ett företag hanterar dessa. Analysen visar att Balder presterar bra i relation till jämförbara bolag när det gäller att minimera väsentliga ESG-risker, bland annat genom en stark styrning och rapportering. Jag arbetar främst med att kartlägga Balders verksamhet och fastigheter utifrån EU:s taxonomi som trädde ikraft från och med 2021. Syftet med taxonomin är att hjälpa investerare att identiiera och jämföra miljömässigt hållbara investeringar genom ett gemensamt klassi iceringssystem. Utifrån kartläggningen kommer vi arbeta fram mål och strategier för att vår verksamhet och våra fastigheter ska uppfylla de granskningskrite- rier som ställs. Jag tror att taxonomin kommer att få stor påverkan på fastighetsbranschen framöver. För oss fastighets ägare innebär det att vi får ett tydligare och mer rättvist verktyg att mäta och jämföra oss med andra. Energianvändningen är en spännande ut- maning, där vi numera pratar mer om eekt jämfört med tidigare. Vi kommer framöver se mer av en eektmarknad där fastighetsbe- stånden kan agera buert vid kapacitetsbrist i näten. För detta ställs högre krav på den tek- niska standarden för fastighetsstyrning, där vi på Balder redan är långt framme. Men vi kan, och kommer att, fort sätta att bidra till minskad klimatpåverkan. Genom att exempelvis utöka möjligheterna till att mäta och reglera kan vi göra rätt val av åtgärder. I framtiden kommer vi även se mer av olika typer av energiförsörjningssystem, såväl solel på enskilda fastigheter som gemensamhets- anläggningar med geo energi eller vätgas. ULRIKA MALMIN Energianalytiker Copyright ©2022 Sustainalytics. Alla rättigheter förbehållna. Det här avsnittet innehåller information utvecklad av Sustainalytics (www.sustainalytics.com). Sådan information och data ägs av Sustainalytics och/eller dess tredjepartsleverantörer (tredjeparts- data) och tillhandahålls endast i informationssyfte. De utgör inte ett stöd för någon produkt eller projekt, inte heller ett investe- ringsråd och garanteras inte att vara fullständiga, aktuella, korrekta eller lämpliga för ett visst ändamål. Deras användning är föremål för villkor som inns tillgängliga på https://www.sustainalytics.com/legal-disclaimers. Balder ska halvera utsläppen i den egna verksamheten till 2030 med 2020 som basår samt mäta och minska utsläppen i värde kedjan (scope 3). Balder har också satt som mål att uppnå nettonollut- släpp i hela värdekedjan (scope 1, 2 och 3) till 2045. För att nå målen kommer bolaget bland annat öka takten i energi- eektiviseringsprojekt, kontinuerligt minska mängden köpt energi och vidta lera åtgärder för att öka hållbarheten i fastighetsutveck- lingsprojekten. Andra aktiviteter inkluderar att köpa miljömärkt järr- värme och att löpande byta ut fordonslottan till fossilfria fordon. Balder har också skrivit under Science Based Targets Initiative med syftet att få vetenskapligt baserade mål godkända. Science Based Targets Initiative är ett ramverk för företag för att sätta vetenskapligt baserade klimatmål som går i linje med vad som krävs för att klara målsättningarna i Parisavtalet. Genom att ansluta sig till initiativet har Balder påbörjat arbetet med att få bolagets klimatmål veriierade och godkända. 26 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET MEDARBETARE Balder ska vara en attraktiv arbetsgivare, vilket ställer krav på att bolaget har en förmåga att rekrytera och behålla medarbetare med rätt kompetens. Det är också avgörande att medarbetarna trivs och känner ett engagemang för Balder och upplever att de har möjlighet att utvecklas inom bolaget. Balder arbetar kontinuerligt med att skapa förutsättningar för att möjliggöra detta. Alla medarbetare erbjuds friskvårds- bidrag och har årliga utvecklingssamtal för att främja hälsa och personlig utveckling. Kontinuerlig kompetensutveckling Balder är beroende av medarbetare med rätt kompe- tens för att fortsätta driva och utveckla verksamheten. Utbildning är en viktig faktor för att utveckla anställda och skapa internt engagemang. Det är också en förut- sättning för att behålla medarbetare och ge dem möj- ligheter att växa och göra karriär internt inom Balder. Bolaget har ett stort antal interna utbildningar som uppdateras löpande tillsammans med annan informa- tion till medarbetare. Balder Akademi är bolagets digital utbildningsplattform som bland annat innehål- ler introduktionskurser till nyanställda för att ge dem en insyn i hur Balder arbetar, vilka värderingar bolaget har och vad olika funktioner inom bolaget arbetar med. Alla medarbetare får också ett anpassat utbildnings- paket beroende på vilken roll i bolaget personen kommer att ha. Utbildningarna inns tillgängliga som en kunskapsbank där medarbetarna när som helst kan ta del av innehållet. Balder Akademi ansvarar även för kompetensutveckling när det exempelvis uppkommer nya roller och funktioner i bolaget. Balder har även en intern utbildning för de centrala funktionerna som innebär praktik inom fastighetsför- valtningen. Syftet är att öka medarbetarnas förståelse för varandras roller och förhoppningsvis skapa ett ännu bättre arbetsklimat. Fastighetsutbildningar Genom engagemang i Fastighetsakademin, en yrkes- utbildning i Göteborg, har Balder stor möjlighet att stötta de studenter som visar intresse för att lära sig mer om olika yrken inom fastighetsbranschen. Balder bidrar med kunskap om verksamheten för att utbild- ningarna därigenom ska få en tydligare koppling till arbetslivet. Balder erbjuder också ett antal praktik- platser inom olika yrkesroller. Policys och uppförandekod Styrelsen ser över och godkänner ett antal policys varje år, exempelvis uppförandekod, jämlikhets- och mångfaldspolicy samt hållbarhetspolicy. Balder har nolltolerans mot mutor och korruption och arbetar systematiskt med att förhindra oetiska incidenter och korruption, bland annat genom interna utbildningar och information till medarbetare. Alla former av trakasserier, missförhållanden och brott är förbjudna och ska anmälas till närmaste chef eller enligt rutin. Det inns även möjlighet att anmäla via Balders visselblåsarfunktion som hanteras av ett externt säkerhetsbolag. All uthyrning av bostäder ska hanteras enligt Balders urvalspolicy som är framtagen för att få en opartisk bedömning vid val av hyresgäst. Ingen intressent ska missgynnas i urvalsprocessen på grund av kön, sexuell läggning, etnisk tillhörighet, religion eller annan tros- uppfattning, funktionsnedsättning, könsöverskridande identitet/uttryck eller ålder. 27 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Fokus på jämlikhet och mångfald Även i den interna organisationen är det av största vikt att inga trakasserier förekommer, eller att någon med- arbetare särbehandlas. Balder strävar efter att skapa en god arbetsmiljö baserad på jämlikhet och mångfald där medarbetarnas integritet värnas. Bolaget välkom- nar medarbetare med olika bakgrund och erfarenheter eftersom det berikar verksamheten och bidrar till en fortsatt positiv utveckling. Utvecklingsmöjligheter Balder har vuxit kontinuerligt sedan starten och rekry- tering av nya medarbetare är därför ständigt aktuellt. Balder deltar i lera arbetsmarknadsmässor på hög- skolor och universitet och erbjuder också möjligheter till såväl praktikplatser som examens arbete. Stora möjligheter inns till att göra karriär inom bolaget och många medarbetare byter varje år tjänst internt. Ansvarsfulla resor När det gäller resor har Balder en resepolicy som syftar till att förenkla bokning och val av miljövänligare tran s- portmedel. Alternativ till tjänsteresor, exempelvis video - konferenser och telefonmöten, uppmuntras också för att bidra till minskade utsläpp. Under den pågående pandemin har användningen av digitala möten ökat kraftigt samtidigt som resorna minskat. Även pendlings- resorna har minskat, eftersom en stor andel av med- arbetarna arbetat hemifrån. TULLHOLMSVIKEN, KARLSTAD Det är väldigt roligt att Balder som arbetsgivare satsar på internrekryte- ring och att det inns stora möjligheter att växa och utvecklas inom bolaget. Jag började min resa på Balder i början av 2017 och har sedan dess arbetat som förvaltningsassistent på kon- toret i Karlstad. Att jobba i fastighetsbranschen är väldigt roligt, framförallt för att jag får möjlig- het att hjälpa människor med en av de absolut viktigaste pusselbitarna i livet – deras bostad. Rollen som förvaltningsassistent är varierande vilket har varit utvecklande. Att själv få vara med och påverka min vardag betyder mycket för mig. Även om jag trivts väldigt bra som förvaltnings- assistent är det roligt att det inns möjligheter att utvecklas inom andra områden, och det var därför som jag i slutet av 2021 bytte tjänst internt. Nu jobbar jag istället som hyresförhandlings- ad ministratör inom kundrelationsgruppen på Balder. Den nya tjänsten var tänkt att vara placerad i Stockholm, men tack vare den ökade digitaliseringen kan jag fortsatt utgå från Karlstad. MADELEINE BERGLING Hyresförhandlingsadministratör KARLATORNET, GÖTEBORG, SVERIGE 28 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET BALDER 2021 VÄRDERING CARLSBAKKEN, HILLERØD, DANMARK ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET 29 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 FASTIGHETSBESTÅND PER 20211231 1 Antal förvaltnings- fastigheter Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr Hyresvärde, kr/kvm Hyres intäkter, Mkr Ekonomisk uthynings- grad,% Redovisat värde, Mkr Redovisat värde, % Fördelat per region Helsingfors 665 1 228 752 2 847 2 317 2 698 95 45 752 24 Stockholm 92 769 176 1 518 1 973 1 458 96 32 768 17 Göteborg 191 1 108 230 1 760 1 588 1 669 95 35 071 18 Köpenhamn 21 297 969 789 2 649 785 99 18 034 9 Syd 81 431 366 693 1 607 647 93 11 900 6 Öst 380 910 089 1 407 1 546 1 359 97 19 955 10 Norr 248 763 287 1 103 1 445 1 070 97 18 200 9 Totalt exklusive projekt 1 678 5 508 868 10 116 1 836 9 686 96 181 679 95 Projekt för egen förvaltning 24 24 7 459 4 Totalt förvaltningsfastigheter 1 678 5 508 868 10 141 1 836 9 710 96 189 138 99 Exploateringsfastigheter 2 697 1 Totalt fastighetsbestånd 1 678 5 508 868 10 141 1 836 9 710 96 191 835 100 Fördelat per fastighetskategori Bostäder 1 215 2 882 684 5 602 1 943 5 370 96 99 451 52 Kontor 123 743 214 1 745 2 348 1 603 92 33 823 18 Handel 150 944 418 1 249 1 322 1 220 98 17 762 9 Övrigt 190 938 551 1 521 1 620 1 492 98 30 644 16 Totalt exklusive projekt 1 678 5 508 868 10 116 1 836 9 686 96 181 679 95 Projekt för egen förvaltning 24 24 7 459 4 Totalt förvaltningsfastigheter 1 678 5 508 868 10 141 1 836 9 710 96 189 138 99 Exploateringsfastigheter 2 697 1 Totalt fastighetsbestånd 1 678 5 508 868 10 141 1 836 9 710 96 191 835 100 1) Tabellen ovan avser de fastigheter som Balder ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastigheter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter. BALDERS FASTIGHETSBESTÅND CLARION HOTEL DRAKEN, GÖTEBORG, SVERIGE 30 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET ÖKAT VÄRDE PÅ FASTIGHETSBESTÅNDET Balder äger ca 1 700 förvaltningsfastigheter varav över 1 200 bostads fastigheter. Vid utgången av 2021 uppgick förvaltningsfastigheternas marknadsvärde till 189 138 Mkr. Värdet på förvaltningsfastigheterna baseras på interna värderingar. Vid värdering bedöms hyresutvecklingen för fastighetsbeståndet följa inlationen över tid. Kom- mersiella kontrakt innehåller en indexklausul, vilket innebär att hyran utvecklas i samma takt som konsu- mentprisindex, KPI, under kontraktstiden. Bostäder har historiskt sett utvecklats lite bättre än KPI, men i värderingarna har Balder antagit att hyran utvecklas i takt med inlationen. Det totala hyres- värdet för Balders fastighetsportfölj uppgick per den 31 december till 10 141 Mkr. Värderingsmetoder Vid de interna värderingarna används i huvudsak två olika värderingsmetoder. Dessa är avkastnings- metoden och värdering till anskaningskostnad. Fastig- heter i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien värderas med avkastningsmetoden. I Finland används förutom avkastningsmetoden även värdering till anskaningskostnad. Ett fåtal fastigheter i region Öst värderas med ortsprismetoden. Avkastningsmetoden Vid värdering enligt avkastningsmetoden återspeglar marknadsvärdet på fastigheterna det framtida kassa- lödet som nuvärdesberäknas med ett avkastnings- krav. Ju mer förutsägbart det framtida kassalödet är desto enklare blir det att fastställa marknadsvärdet på fastigheterna. Bostadsfastigheters kassalöden är ofta väldigt förutsägbara då intäkterna är fördelade på en stor mängd kunder, vilket gör det enkelt att fastställa till vilken hyra en lägenhet kommer att hyras ut vid vakans. Balders kommersiella fastigheter har en genom snittlig kontraktstid om 6,4 år. De 10 största kontrakten svarar för 3,9% av de totala hyresintäkterna med en genomsnittlig kontraktstid om 10,7 år. Dessa omständigheter medför att en stor mängd av Balders framtida kassalöden som ligger till grund för marknadsvärdet är kända. De fastigheter där det framtida kassalödet är minst förutsägbart är i huvudsak koncentrerat till de centrala delarna i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö. Det är i dessa fastigheter Balder är mest beroende av framtida uthyrningar och det är också där som det i värderingarna måste göras en bedömning av vilken hyra en lokal kan hyras ut till om den blir vakant. Stor- städerna erbjuder en god transparens för jäm förelse av hyresnivåer, vilket medför att hyresnivåer kan fast- ställas med stor säkerhet. Tidpunkten för vidare- uthyrning är dock svårare att fastställa, vilket innebär att ett antagande får göras baserat på exempelvis efterfrågan på marknaden, historiskt intresse och liknande lokaler. En bedömning görs också över närområdets fram- tida utveckling såväl som fastighetens position inom sitt marknadssegment. Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvaltning värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad- utgift samt projektrisk, vilket oftast sammanfaller i en värdering till anskaningskostnad. BOSTÄDER OCH KOMMERSIELLA FASTIGHETER Region Medelvärdet av direkt avkastningskrav för bedömning av restvärde, % Helsingfors 4,66 Stockholm 3,94 Göteborg 4,22 Köpenhamn 3,50 Syd 4,64 Öst 4,71 Norr 5,19 0 20 5 10 15 35 30 25 2020 2021 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 DRIFTSÖVERSKOTT RULLANDE ÅRSVÄRDE, KRAKTIE 700 1 500 900 1 100 1 300 2 100 1 900 1 700 2020 2021 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 HYRESVÄRDE BOSTAD, KRKVM 700 1 500 900 1 100 1 300 2 100 1 900 1 700 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 HYRESVÄRDE KOMMERSIELLT, KRKVM DELTAHUSET BACKAPLAN, GÖTEBORG, SVERIGE 31 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Värdering till anskaningskostnad Värdering till anskaningskostnad tillämpas för fastig- heter med reglerade hyror i Finland. Inledningsvis värderas dessa fastigheter till anskaningskostnad med tillägg för transaktionskostnader och därefter till anskaningskostnad med avdrag för avskrivningar och nedskrivningar. Se även not 12, Förvaltningsfastigheter. Drifts- och underhållsutbetalningar Vid värdering görs antaganden om framtida drifts- och underhållsutbetalningar. Antagandena är baserade på historiska utfall och framtida prognoser samt beräknade normaliserade kostnader. Drifts- och underhållsut- betalningar räknas årligen upp med inlationen. Direktavkastningskrav och kalkylränta De direktavkastningskrav och kalkylräntor som används vid värdering har härletts ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av avkastningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. Marknadsbedömningar av fastig- heter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i anta- ganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10%. Balder följer löpande de aärer som genomförs på mark- naden för att underbygga och säkerställa de interna värderingarna. Dessutom diskuterar Balder löpande med externa aktörer såväl köp som försäljningar av fastig heter, vilket ger ytterligare vägledning. Per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga direktavkastning till 4,4% (4,5). Avkastningskravet för kommersiella fastigheter uppgick i genomsnitt till 4,8% (4,7) och för bostadsfastigheter till 4,0% (4,3). Förvaltningsfastigheternas värdeförändring Balder har under 2021 förvärvat fastigheter för totalt 20 637 Mkr (3 491). Försäljningarna under året uppgick till 1 430 Mkr (342), vilket genererade en vinst om 121 Mkr (24). Enligt Balders interna värderingar uppgick förvaltningsfastigheternas redovisade värde, per års- skiftet, till 189 138 Mkr (149 179), vilket motsvarar en orealiserad värdeförändring om 12 990 Mkr (3 429). Den största andelen av marknadsvärdet återinns iregion Stockholm, region Helsingfors och region Göteborg, som tillsammans representerar ett fastig- hetsvärde om 113 591 Mkr exklusive projekt. Externa värderingar För att kvalitetssäkra Balders interna värderingar låter bolaget löpande externvärdera delar av beståndet och inhämta second opinions 1) på interna värderingar. Av- vikelserna mellan Balders interna värderingar och de externa värderingarna har historiskt varit obetydliga. Under året har externa värderingar inhämtats för ca 20% av fastighetsbeståndet exklusive projekt, mot- svarande ca 37 Mdkr och second opinions inhämtats för ca 26% av fastighetsbeståndet exklusive projekt, motsvarande ca 48 Mdkr. Skillnaden mellan de externa värderingarna och de interna värderingarna var mindre än 1%. De externa värderingarna har under året genomförts av CBRE, Colliers, Cushman & Wakeield, JLL och Newsec. Second opinions har under året inhämtats från JLL. Exploateringsfastigheter En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av dessa fastigheter sker löpande till anskaningsvärde och resultatet redovisas när fastigheten färdigställts, sålts och lämnats över till köparen. Per den 31 december uppgick värdet på Balders exploateringsfastigheter till 2,7 Mdkr (2,8). 1) Granskning av använd värderingsmetod utförd av extern värderingsirma. 32 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET BALDER 2021 INTRESSEBOLAG BJÖRNFLOKAN, BORÅS, SVERIGE 33 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET STABIL UTVECKLING I GEMENSAMMA BOLAG Balder är delägare i fastighetsförvaltande och projektutvecklande intressebolag samt i banken Collector. De fastighetsförvaltande intressebolagen äger tillsam- mans 494 förvaltningsfastigheter (188) samt projekt- fastigheter. Balders andel av redovisat värde uppgick till 44 409 Mkr (15 257), uthyrningsbar yta om ca 1 100 tkvm (599) och ett hyresvärde uppgående till 2 018 Mkr (844). Förvaltningsresultatet för samtliga intressebolag, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 3 532 Mkr (2 612), varav Balders andel upp- gick till 1 327 Mkr (663). Bolagens resultat efter skatt uppgick till 9 696 Mkr (7 899), varav Balders andel upp- gick till 3 521 Mkr (897). Balders resultat har påverkats av värdeförändringar avseende fastigheter och derivat med 3 110 Mkr (489) före skatt. För mer information om Balders intresse- bolag, se not 14, Andelar i intressebolag/joint ventures. I Mölndal direkt söder om Göteborg växer ett innovationskluster fram med fokus på hälsa, medicinsk utveckling och digitala hälsotjänster. Klustret kallas för GoCo Health Innovation City och är ett helt nytt område med företag, bostäder, hotell och levande bottenvåningar som förvandlar det tidigare industriområdet till ett levande center för innovation. Hösten 2021 lyttade de första hyresgäs- terna in och år 2028 ska hela området stå klart. GoCo Health Innovation City drivs som ett joint venture-bolag mellan Next Step Group, som ägs till en tredjedel av Balder, och Vectura Fastigheter i nära sam- arbete med Astra Zeneca. I området bygger Balder bland annat hyresrätter genom intressebolaget Trenum. intressebolag, % REDOVISAT VÄRDE PER FASTIGHETS KATEGORI Bostäder, 18 Kontor, 65 Övrigt, 11 Handel, 6 intressebolag, % REDOVISAT VÄRDE PER REGION Stockholm, 17 Göteborg, 9 Öst, 5 Oslo, 43 Övrigt Norge, 17 Öresund, 9 INNOVATION OCH HÄLSA I FOKUS GOCO LIVING SPINA, MÖLNDAL, SVERIGE 34 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET TRENUM AB Trenum ägs till 50% vardera av Tredje AP-fonden och Balder. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar bostäder i Sverige. Fastighets beståndet är främst beläget i Sveri- ges tre storstadsregioner och regionstäder och består till stor del av nyproducerade bostäder och bostäder under produktion. ENTRA ASA Entra äger och förvaltar kommersiella fastigheter i Oslo med omnejd, Bergen, Stavanger och Trondheim. Bolaget är noterat på Oslo Börs och Balders ägarandel uppgår till 36,6%. FASTIGHETS AB CENTUR Bolaget ägs till 50% vardera av Peab och Balder och är ett bolag för fastighetsförvaltning, projektutveckling och fastighetsinvesteringar. Projektutvecklingen gäller främst nybyggnation av handels- och kontors- lokaler samt bostadslägenheter, men också förädling av projekt fastigheter. Centurs största projektfastighet är Varvsstaden i Malmö som innehåller framtida bygg- rätter om cirka 350 000 kvm bostäder och kommersi- ella ytor, på den plats där Kockums en gång bedrev varvsverksamhet. Bolaget ägde vid årsskiftet 36 förvaltningsfastigheter (35) med en uthyrningsbar yta om 331 tkvm (327) och ett hyresvärde om 425 Mkr (402) samt en projektfastig- Bolaget ägde vid årsskiftet 80 förvaltningsfastig- heter med en uthyrningsbar yta om 1 194 tkvm och ett hyresvärde om 2 793 Mkr. Fastigheternas redovisade värde uppgick till 69 284 Mkr. Trenum ägde vid årsskiftet 43 förvaltningsfastigheter (37) med en uthyrningsbar yta om 250 tkvm (225) med ett hyresvärde om 437 Mkr (381), samt 25 projektfastig- heter (24). Fastigheternas redovisade värde uppgick till 11 351 Mkr (8 774). het (1). Fastigheternas redovisade värde uppgick till 7 404 Mkr (7 011). Fastigheterna är belägna i Stock- holms-, Göteborgs- och Öresundsregionerna. TULIA AB Balder äger 50% i Tulia och resterande del ägs av André Åkerlund AB. Bolaget äger och förvaltar kom- mersiella fastigheter i centrala lägen i Stockholm. Tulia ägde vid årsskiftet 43 fastigheter (39) med huvudsakligen centrala lägen i Stockholm. Bolagets totala uthyrningsbara yta uppgick vid årsskiftet till 124 tkvm (115) och fastigheternas redovisade värde uppgick till 6 032 Mkr (5 173), med ett hyresvärde upp- gående till 292 Mkr (261). POWERHOUSE, KJØRBO, NORGE TINGSHUSET, MÖLNDAL, SVERIGE 35 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET BALDERS ANDEL AV FASTIGHETSFÖRVALTANDE INTRESSEBOLAGS FASTIGHETSBESTÅND 1,2 2021-12-31 Antal förvaltnings- fastigheter 3) Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr Hyresvärde, kr/kvm Hyresintäkter, Mkr Ekonomisk uthyrnings - grad, % Redovisat värde, Mkr Redovisat värde, % Fördelat per region Stockholm 114 211 490 356 1 681 338 95 7 196 16 Göteborg 84 182 588 223 1 223 213 95 3 274 7 Öresund 156 140 333 215 1 531 207 96 3 536 8 Öst 51 89 231 121 1 352 119 98 2 019 5 Oslo 46 270 484 719 2 659 669 93 16 441 37 Övrigt Norge 43 205 635 383 1 864 369 96 7 376 17 Totalt exklusive projekt 494 1 099 762 2 017 1 834 1 914 95 39 842 90 Projekt för egen förvaltning 1 1 4 567 10 Totalt fastighetsbestånd 494 1 099 762 2 018 1 834 1 914 95 44 409 100 Fördelat per fastighetskategori Bostäder 120 152 188 285 1 871 276 97 6 112 14 Kontor 118 565 575 1 245 2 202 1 169 94 26 268 59 Handel 80 156 516 199 1 271 189 95 2 787 6 Övrigt 176 225 483 288 1 278 279 97 4 675 11 Totalt exklusive projekt 494 1 099 762 2 017 1 834 1 914 95 39 842 90 Projekt för egen förvaltning 1 1 4 567 10 Totalt fastighetsbestånd 494 1 099 762 2 018 1 834 1 914 95 44 409 100 1) Tabellen ovan avser de fastigheter som intressebolagen ägde vid årets slut. Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden. Övriga fastig heter innefattar hotell-, utbildnings-, vård-, industri- samt blandfastigheter. 2) Avser Balders ägarandel i Trenum AB, Fastighets AB Centur, Tulia AB, Sinoma Fastighets AB, Anthon Eiendom AS, Entra ASA, Tornet Bostadsproduktion AB, Brinova Fastigheter AB samt Stenhus Fastigheter i Norden AB. 3) Avser hela intressebolagsbeståndet. Mkr 2021-12-31 2020-12-31 Tillgångar Fastigheter 44 409 27 860 Övriga tillgångar 1 526 759 Likvida medel 458 282 Summa tillgångar 46 393 28 901 Eget kapital och skulder Eget kapital/ägarlån 21 506 12 952 Uppskjuten skatteskuld 4 184 2 179 Räntebärande skulder 19 315 12 234 Övriga skulder 1 388 1 537 Summa eget kapital och skulder 46 393 28 901 Mkr 2021 2020 Hyresintäkter 1 738 725 Fastighetskostnader –251 –120 Driftsöverskott 1 488 605 SKOGSFLYET, NORRKÖPING, SVERIGE 36 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET INNEHÅLLSFÖRTECKNING Förvaltningsberättelse ............................................................................. 38 Möjligheter och risker ................................................................................42 Koncernens rapport över totalresultat .............................................. 46 Koncernens rapport över inansiell ställning ...................................47 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital .................. 48 Koncernens rapport över kassalöden .............................................. 49 Resultaträkning för moderbolaget ...................................................... 50 Balansräkning för moderbolaget ...........................................................51 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital ............52 Kassalödesanalys för moderbolaget .................................................53 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER: 1 Redovisningsprinciper ..................................................................... 54 2 Segmentsrapportering ......................................................................56 3 Intäkternas fördelning ........................................................................58 4 Anställda och personalkostnader .................................................58 5 Ersättning till revisorer ...................................................................... 60 6 Rörelsens kostnader fördelade på funktioner och kostnadsslag .......................................................... 60 7 Speciikation av fastighetskostnader ......................................... 60 8 Leasing ..................................................................................................... 61 9 Finansiella intäkter och kostnader ............................................... 63 10 Inkomstskatt .......................................................................................... 63 11 Resultat per aktie ................................................................................. 66 12 Förvaltningsfastigheter .................................................................... 66 13 Övriga materiella anläggningstillgångar ................................... 68 14 Andelar i intressebolag/joint ventures ....................................... 69 15 Andra långfristiga fordringar ........................................................... 72 16 Exploateringsfastigheter .................................................................. 72 17 Kundfordringar ...................................................................................... 72 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter .......................73 19 Finansiella placeringar ....................................................................... 73 20 Eget kapital .............................................................................................73 21 Innehav utan bestämmande inlytande ...................................... 74 22 Finansiell riskhantering ......................................................................75 23 Checkkredit ........................................................................................... 80 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter ...................... 80 25 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser ............................ 81 26 Kassalödesanalys ............................................................................... 81 27 Andelar i koncernbolag .....................................................................82 28 Fordringar på/skulder till koncernbolag .................................... 83 29 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut ................... 83 30 Närstående ............................................................................................ 83 31 Uppgifter om moderbolaget .......................................................... 83 32 Övriga intäkter/kostnader ............................................................... 83 STRANDPARKEN EIENDOM, HAMMERFEST, NORGE 37 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2021. Fastighets AB Balder är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Samtliga belopp är i Mkr om inget annat anges. Jämförelser angivna inom parentes avser mot- svarande period föregående år. Verksamheten Balders aärsidé är att skapa värden genom att med lokal förankring förvärva, utveckla och förvalta bostads fastigheter och kommersiella fastigheter samt skapa kundvärde genom att möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. I respektive region ska bolaget sträva efter att uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder som är i behov av nya lokaler och/ eller bostäder. Tillväxt ska ske under krav på fortsatt lönsamhet och positiva kassalöden. Finansiella mål Balders målsättning är att ha en stabil och god avkast- ning på eget kapital samtidigt som soliditeten över tid ska vara lägst 40%, räntetäckningsgraden lägst 2,0 gånger samt att belåningsgraden inte bör överstiga 50%. Utfall för 2021 var 40,4% (38,6), 4,9 gånger (5,3) samt 47,4% (46,1). Personal och organisation Balders aärsområden utgörs av regionerna Helsingfors, Stockholm, Göteborg, Köpenhamn, Syd, Öst och Norr. Regionernas organisation följer samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på respektive regions stor- lek och fastighetsinnehav. Region kontoren ansvarar för uthyrning, drift, miljö och teknisk förvaltning. Balderkoncernen, med Fastighets AB Balder som moderbolag, består av ett stort antal aktiebolag och kommanditbolag. Balders operativa organisation stöds av en central ekonomi-, fastighets- och inansfunktion. Sammantaget hade koncernen den 31 december 1 040 anställda (824), varav 439 kvinnor (351). Balders lednings grupp består av sex personer, varav två kvinnor. För upplysningar om beslutade riktlinjer om ersätt- ningar till ledande befattningshavare se not 4, Anställda och personalkostnader. Styrelsen kommer ej att före- slå några ändringar i riktlinjerna till årsstämman 2022. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET Förvärv Under året har totalt 209 fastigheter förvärvats till ett fastighetsvärde om 20 637 Mkr. Det värdemässigt största förvärven under året är Balders köp av fastig- hetskoncernen Masmästaren och den norska fastig- hetskoncernen Asset Buyout Partners (ABP). Masmästaren är ett fastighetsbolag med fastigheter i Falun/Borlänge, Västerås, Uppsala och Nacka. Beståndet omfattar ca 250 tkvm, med ett fastighets- värde om ca 5 Mdkr, fördelat på hälften bostadsfastig- heter och hälften kommersiella fastigheter. ABP är ett ledande oberoende norskt industrifastig- hetsbolag med fastighetstillgångar belägna i driftskri- tiska energi- och maritima kluster längs norska kusten, framförallt i städerna Bergen och Stavanger. Fastig- hetsvärdet uppgår till ca 9 000 MNOK fördelat på 106 fastigheter. Under året har även ytterligare förvärv skett i det tidigare intressebolaget Serena Properties AB. Ytterli- gare 43% av aktierna har förvärvats under året, vilket innebär att Balders ägarandel uppgår till 99% efter för- värvet. Serenakoncernen äger och förvaltar handels- fastigheter i Finland och Sverige, med ett fastighets- värde om ca 4,5 Mdkr. Försäljningar Balder har under året sålt tre fastigheter samt ägar- lägenheter och mark till ett försäljningsvärde om 1 551 Mkr. Resultatet från försäljningarna uppgick till121Mkr. Förvaltningsfastigheter Balders kommersiella fastigheter är i huvudsak belägna i storstädernas centrala delar och bostads- fastigheterna i storstadsregioner samt på orter som växer och utvecklas positivt. Balder ägde den 31 december 1 678 förvaltningsfastigheter (1 362) med en uthyrningsbar yta om 5 509 tkvm (4 502) till ett redo- visat värde om 189,1 Mdkr (149,2), inklusive projekt- fastigheter för egen förvaltning. Under året har 209 förvaltningsfastigheter (19) och mark med en uthyr- ningsbar yta om 953 tkvm (104) förvärvats för 20637Mkr (3 491). Under året har försäljning av tre förvaltningsfastigheter (–) samt ägarlägenheter och mark skett till ett värde om 1 551 Mkr (366), vilket gene- rerade ett resultat om 121 Mkr (24). Vid fördelning av det totala fastighetsbeståndets redovisade värde per region uppgick respektive andel till; Helsingfors 25% (28), Göteborg 20% (22), Stockholm 18% (19), Köpenhamn 11% (12), Öst 11% (10) och Norr 10% (4) och Syd 6% (7). Av redovisat värde avser 44% (41) kommersiella fastigheter och 56% (59) bostäder. Exploateringsfastigheter En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att avyttras. Redovisning av dessa fastigheter sker löpande till anskaningsvärde och resultatet redovisas när fastigheten färdigställts, sålts och lämnats över till köparen. Per den 31 december 2021 uppgick värdet på Balders exploateringsfastig- heter till 2 697 Mkr (2 803). Förvaltningsresultat Årets förvaltningsresultat uppgick till 6 129 Mkr (4900), varav eekt av förändrade valutakurser upp- gick till –61 Mkr (–26). Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 31% och uppgick till 5 543 Mkr (4 244), vilket motsvarar en ökning per aktie med 26% till 29,72 kr (23,51). I förvalt- ningsresultatet ingår intressebolag med 1 327 Mkr (663), vilket i resultaträkningen inkluderats i andel i resultat från intressebolag. Resultat efter skatt Årets resultat efter skatt uppgick till 19 584 Mkr (7 275). Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktie- ägare uppgick till 18 508 Mkr (6 641), motsvarande 99,24 kr per aktie (36,79). Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter med 12 990 Mkr (3 429), reali- serade värdeförändringar avseende förvaltningsfastig- heter med 121 Mkr (24), resultat från försäljning av exploa teringsfastigheter med 225 Mkr (174), värde- förändringar avseende räntederivat med 511 Mkr (–141)samt resultat från andelar i intressebolag om 3521 Mkr (897). Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med 10% till 8 956 Mkr (8 134), varav eekten av förändrade valutakurser uppgick till –136 Mkr (–50). Ökningen beror främst på förvärv och färdigställda projekt för egen förvaltning. Kontraktsportföljen bedöms per 31 december ha ett hyresvärde på helårsbasis om 10 141 Mkr (8 590). Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 1 836 kr/kvm (1 893) exklusive projekt- fastigheter. 38 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Hyresintäkterna i jämförbart bestånd har ökat med 1,0% (1,0) efter justering för valutakursförändring. Hyresintäkterna uppvisar stor riskspridning avseende kunder, branscher och lägen. Den ekonomiska uthyr- ningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 96% (96). Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor uppgick den 31 december till 431 Mkr (376) på årsbasis. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till –2 212 Mkr (–1 919) under året, varav eekten av förändrade valutakurser uppgick till 39 Mkr (12). Driftsöverskottet har ökat med 8% till 6 744 Mkr (6 216), vilket innebär en överskotts- grad om 75% (76). Driftskostnaderna varierar normalt med årstiderna. Första och järde kvartalen har högre kostnader i jämförelse med de övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå. Förvaltnings- och administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgick under året till –817 Mkr (–676), varav eekten av föränd- rade valutakurser uppgick till 16 Mkr (4). Andelar i resultat från intressebolag/joint ventures Resultat från andelar i intressebolag uppgick under året till 3 521 Mkr (897) och Balders andel av intressebola- gens förvaltningsresultat uppgick till 1 327 Mkr (663). Resultatet före skatt har påverkats av orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter och ränte- derivat med 3 110 Mkr (489). Årets skattekostnad upp- gick till –916 Mkr (–254). Övriga intäkter/kostnader Övriga intäkter/kostnader uppgick under året till 553Mkr (371), varav orealiserad värdeförändring på långfristig inansiell tillgång uppgick till 611 Mkr (462) och avser den orealiserade omvärdering som skett under det järde kvartalet av aktierna i det svenska börsnoterade fastighetsbolaget Stenhus Fastigheter i Norden AB. Se även not 32, Övriga intäkter/kostnader. Finansnetto och värdeförändringar derivat Finansnettot, exklusive värdeförändringar derivat, uppgick till –1 067 Mkr (–1 212), varav eekten av för- ändrade valutakurser uppgick till 20 Mkr (7). I inans- nettot ingår avkastning på inansiella placeringar om 582 Mkr. Värdeförändringar på räntederivat uppgick till 511 Mkr (–141). Årets positiva värdeförändring avseende derivat beror på att långräntorna har ökat under året vilket innebär att skillnaden till räntederivatens kon- trakterade räntenivå har minskat. Derivaten redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen. Värdeförändringar från derivat upp- kommer vid förändrade räntenivåer/valutakurser och är inte kassalödespåverkande, så länge de inte avyttras under löptiden. Balder har skyddat sig för högre ränte- nivåer, vilket innebär att marknadsvärdet på derivat minskar i ett nedåtgående ränteläge. Undervärdet av derivaten (ränta och valuta) uppgick vid årsskiftet till 703 Mkr (1 540). Undervärdet på deri- vaten kommer under återstående löptid att lösas upp och redovisas som en intäkt. Genomsnittlig ränta för inansnettot var på bokslutsdagen 1,4% (1,5). Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Balder har per 31 december genomfört interna värde- ringar av samtliga förvaltningsfastigheter. Förvaltnings- fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien värderas med avkastnings- metoden som baseras på en tioårig kassalödesmodell. Varje fastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassalöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar. Kassalödet mark- nadsanpassas genom att beakta eventuella föränd- ringar i uthyrningsnivåer och uthyrningsgrad såväl som drifts- och underhållsutbetalningar. Utgångspunkten för värderingen är en individuell bedömning för varje fastighet, dels av framtida kassa- löden, dels av avkastningskravet. I Finland används förutom avkastningsmetoden även värdering till anskaningsvärde. Några fastig- heter i region Öst värderas med ortsprismetoden. Projektfastig heter för egen förvaltning värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad- utgift samt projekt risk, vilket oftast sammanfaller i en värdering till anskaningsvärde. För en mer detaljerad beskrivning gällande Balders fastighetsvärdering se not 12, Förvaltningsfastigheter. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar. För att kvalitetssäkra Balders interna värderingar låter bolaget löpande externvärdera delar av beståndet och inhämta second opinions på interna värderingar. Med second opinion avses granskning av använd värderingsmetod utförd av extern värderings- irma. Under året har externa värderingar inhämtats för ca 20% (21) av förvaltningsfastigheterna exklusive projekt för egen förvaltning, motsvarande 37 Mdkr (31) och second opinions inhämtats för 26% (31) av förvaltnings- fastigheterna exklusive projekt för egen förvaltning, motsvarande 48 Mdkr (45). Skillnaden mellan de externa värderingarna och de interna värderingarna var mindre än 1%. Avvikelserna mellan externa och interna värderingar har historiskt varit obetydliga. Per den 31 december uppgick Balders genomsnittliga direktavkastningskrav till 4,4% (4,5) exklusive projekt- fastigheter för egen förvaltning. Årets värdeförändring är hänförlig till förbättrat driftsöverskott, färdigställda projekt och något lägre avkastningskrav. Den 31 december uppgick förvaltningsfastigheter- nas redovisade värde, enligt den individuella interna värderingen, till 189 138 Mkr (149 179), vilket inkluderar en orealiserad värdeförändring under året om 12990Mkr (3 429). Av årets orealiserade värdeförändring är 60% hänförligt till bostadsfastigheter och av den totala orea- liserade värdeförändringen är 10% relaterat till färdig- ställda projekt. Resultat försäljning exploateringsfastigheter Resultat från försäljning av exploateringsfastigheter redovisas i samband med att fastigheten tillträds av köparen. Utöver anskaningsvärden inkluderas även marknadsförings- och försäljningsomkostnader, vilka kostnadsförs löpande, dessa uppgick under året till –20 Mkr (–20). Totalt har sju (6) projekt resultatavräknats under året. Årets försäljningsresultat uppgick till 225 Mkr (174) efter avdrag för marknadsförings- och försäljnings- omkostnader. Skatt Koncernens totala skattekostnad uppgick till –3196Mkr (–1 807), varav eekten av förändrade valutakurser uppgick till 37 Mkr (8). Aktuell skattekostnad för året uppgick till –339 Mkr (–388). Aktuell skattekostnad hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till –233 Mkr (–261). Uppskjuten skattekostnad för året uppgick till –2857 Mkr (–1 419). Årets uppskjutna skatt har påver- kats positivt, dels att bedömningen av underskott som med hög sannolikhet kan nyttjas mot framtida vinster har ökat vid beräkningen av uppskjuten skattefordran samt dels av gjorda fastighetsförsäljningar som har skett i bolagsform. Tidigare skuldförd uppskjuten skatt har återförts. KÄNSLIGHETSANALYS Faktor Förändring Resultateekt före skatt, Mkr Hyresintäkter +/– 1% +/– 97 Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 procentenhet +/– 101 Räntenivå för räntebärande skulder + 1 procentenhet – 315 Fastighetskostnader +/– 1% –/+ 24 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter +/– 5% +/– 9 457 39 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Skatt har beräknats med gällande skattesats i respek- tive land. Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader som uppstår efter förvärvstidpunkten. Koncernens uppskjutna skatteskuld har beräknats som värdet av nettot av skattemässiga underskott och den temporära skillnaden mellan i huvudsak redovisade och skatte- mässiga värden avseende fastigheter och räntederivat. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 15 642 Mkr (12 497). För mer detaljerad information se not 10, Inkomstskatt. Kassalöde och inansiell ställning Balders tillgångar den 31 december uppgick till 229933 Mkr (180 401). Dessa har inansierats dels med eget kapital om 88 567 Mkr (67 885), dels med skulder om 141 366 Mkr (112 516), varav 117 426 Mkr (88 989) är räntebärande. Kassalödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 3 899 Mkr (3986). Investeringsverksamheten har belastat kassa- lödet med netto –29 879 Mkr (–16 993). Kassalödet från inansieringsverksamheten uppgick till netto 25117 Mkr (13 563). Totalt uppgick årets kassalöde till –3 235 Mkr (3 089). Kursdierens i likvida medel upp- gick till 67 Mkr (–). Likviditet Utöver outnyttjade kreditfaciliteter om 8 079 Mkr (13 032) uppgick koncernens likvida medel, inansiella placeringar och outnyttjad checkkredit per den 31 december till 4 543 Mkr (7 477). Eget kapital Det egna kapitalet uppgick den 31 december till 88567Mkr (67 885) varav innehav utan bestämmande inlytande uppgick till 10 961 Mkr (9 676), motsvarande 416,12 kr per aktie (312,12) exklusive innehav utan be- stäm mande inlytande. Soliditeten uppgick till 40,4% (38,6). Räntebärande skulder Koncernens räntebärande skulder uppgick per 31december till 117 426 Mkr (88 989). Andelen lån med ränteförfall under kommande tolvmånadersperiod uppgick till 37% (39) och den genomsnittliga kredit- bindningstiden uppgick till 5,7 år (5,9). Derivatavtal har tecknats för att begränsa påverkan av en högre mark- nadsränta. Nämnda derivat redovisas löpande till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Värdeförändringar under året upp- gick till 511 Mkr (–141). Räntebärande skulder beskrivs närmare i not 22, Finansiell riskhantering. Rating Balder har en investment grade rating från kreditvärde- ringsinstitutet S&P om BBB med stable outlook. Genom rating från S&P kan Balder fortsätta att nyttja den euro- peiska kapitalmarknaden, erhålla lång kapitalbindning, bredda fundingbasen och därmed långsiktigt säkra kapital för fortsatt tillväxt. Kreditrating från kredit- värderingsinstitut har stor påverkan på Balders inansi eringskostnad varför det är viktigt att upprätt- hålla investment grade rating. Investeringar Fastighetsinvesteringarna uppgick under året till 26742 Mkr (7 545), varav 20 637 Mkr (3 491) avser för- värv och 6 105 Mkr (4 054) avser investeringar i beint- liga förvaltningsfastigheter och projekt för egen förvaltning. Av de totala investeringarna i förvaltnings- fastigheterna avser 3 259 Mkr (2 598) Helsingfors, 2 679 Mkr (297) Stockholm, 1 926 Mkr (1 411) Göteborg, 1 301 Mkr (1 722) Köpenhamn, 600 Mkr (91) Syd, 4 299 Mkr (925) Öst och 12 678 Mkr (500) Norr. Intressebolag/joint ventures Balder äger fastighetsförvaltande och projektutveck- lande intressebolag, se not 14, Andelar i intressebolag/ joint ventures, samt 44,1% i Collector AB (publ) som är en börsnoterad nischbank. Även Brinova Fastigheter AB (publ) är börsnoterat och Balders ägarandel uppgår till 18,9% och röstandelen uppgår till 31,5%. Under det järde kvartalet har omklassiicering skett av Balders ägande i det börsnoterade fastighetsbolaget Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), från att ha varit en inansiell placering till att vara ett intressebolag, Balders ägarandel uppgår till 20,2%. Under det järde kvartalet har även ytterligare förvärv skett i det tidigare intressebolaget Serena Properties AB. Ytterligare 43% av aktierna har förvärvats under kvartalet. Omklassiicering har därmed skett från intres- sebolag till att vara ett dotterbolag i koncernen. Balders ägar andel uppgår efter förvärvet till 99%. Under året har Balder investerat i ESS Hotel Group Fastigheter AB, Balders ägarandel uppgår till 50%. Bola- get förvaltar hotellfastigheter i bland annat Malmö, Falkenberg och Ystad. Balder har även investerat i Next Step Group AB, Balders ägarandel uppgår till 33,3%. Bolaget är en stadsutvecklare som idag driver tre större stadsutveck- lingsprojekt i Göteborg: Nya Hovås, Wendelstrand och GoCo Health Innovation City, för mer information se nextstep.se. Balder har under året även förvärvat 33,7% av aktierna i Emra gruppen AB. Emrahem är ett bolag inom Emra gruppen som inriktar sig på att göra LSS-boenden, för mer information se emrahus.se. Under året har Balder även fortsatt att förvärva aktier i det norska börsnoterade fastighetsbolaget Entra ASA. Balders ägarandel uppgår per 31 december 2021 till 36,6%, för mer information se entra.no. På sidan 36 redovisas Balders andel av fastighets- förvaltande intressebolags balansräkningar och fastig- hetsbestånd, uppställda enligt IFRS redovisningsprin- ciper. De fastighetsförvaltande intressebolagen äger totalt 494 förvaltningsfastigheter (188). Balders andel av fastighetsbeståndets uthyrningsbara yta uppgår till ca 1 100 tkvm (599) med ett hyresvärde om 2 018 Mkr (844). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95% (94). Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att utföra koncerngemensamma tjänster. Balder har cen- traliserat koncernens kreditförsörjning, riskhantering och cash management genom att moderbolaget inne- har funktionen som internbank. Omsättningen i moderbolaget uppgick för året till 414 Mkr (349), varav koncerninterna tjänster utgjorde 323 Mkr (251) och res- terande del huvudsakligen avser förvaltningsuppdrag för intressebolag. Årets resultat efter skatt uppgick till 1 651 Mkr (1 615). Utdelning från dotterbolag uppgick till 3 Mkr (975), rän- tenettot uppgick till 968 Mkr (1 599) varav valutakurs- dierenser uppgick till –739 Mkr (785) och orealiserad värdeförändring på långfristig inansiell tillgång upp- gick till 611 Mkr (462), värdeförändringar avseende räntederivat uppgick till 446 Mkr (–141) och erhållna/ lämnade koncernbidrag uppgick till 300 Mkr (–821). Redovisade valutakursdierenser avser i huvudsak omräkning av euroobligationer, som ur ett koncern- perspektiv används för säkring av nettoinvesteringar ieuro och danska kronor. Moderbolagets inansiella placeringar och likvida medel, inklusive outnyttjade checkkrediter, uppgick den 31 december till 2 130 Mkr (3 787). Nettofordringar på koncernbolag uppgick per bokslutsdagen till 38754 Mkr (43 368) och räntebärande skulder till 55285 Mkr (46 366). Hållbarhetsrapport enligt ÅRL I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Fastighets AB Balder valt att upprätta hållbarhetsrapporten som en från års- redovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapportens omfattning framgår på sidan 109 i det här dokumentet. Flerårsöversikt Se sidan 8. 40 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Aktien och ägarna Per den 31 december uppgick aktiekapitalet till 186 500 000 kr fördelat på 186 500 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1 kr. Aktierna är fördelade på 11 229 432 av serie A och 175 270 568 av serie B. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Största ägare är Erik Selin med bolag med 48,8% av rösterna och Arvid Svensson Invest AB med 14,8% av rösterna. Inga begränsningar inns i bolagsordningen avseende överlåtelse av aktier eller rösträtt på stämman. Eftersom Balder under de närmaste åren kommer att prioritera tillväxt, kapitalstruktur och likviditet kom- mer utdelningen för aktien att vara låg eller helt utebli. Redogörelse för styrelsearbetet under året Styrelsen har under verksamhetsåret haft 14 styrelse- möten varav ett konstituerande. Arbetet följer en av styrelsen fastställd arbetsordning. Arbetsordningen reglerar styrelsens arbetsformer och arbetsfördelning mellan styrelse och VD samt formerna för den löpande ekonomiska rapporteringen. Under året har avhandlats strategiska och andra för bolagets utveckling väsent- liga frågor, förutom löpande ekonomisk rapportering och beslutsfrågor. Bolagets revisorer deltog vid ett styrelsemöte och redogjorde för genomförd förvalt- nings- och räkenskapsrevision. Bolagsstyrning Balder styrs enligt de regler för bolagsstyrning som anges i Aktiebolagslagen, bolagsordningen och note- ringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Styrelsen strävar efter att underlätta för den enskilde aktieägaren att förstå var i organisationen ansvar och befogenheter ligger. Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstiftning, främst den svenska aktiebolags- lagen, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod för bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer. Några av Kodens principer är att skapa goda förut- sättningar för utövande av en aktiv maktbalans mellan ägare, styrelse och ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av principerna för verksamheten. För bolagsstyrningsrapporten se sidorna 90–95. Ersättning till VD och andra ledande befattningshavare Vid föregående årsstämma beslutades om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär i huvudsak att det för bolagsledningen ska till- lämpas marknadsmässiga löner och andra anställ- ningsvillkor. Ersättning ska utgå i form av fast lön. Upp- sägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga motsvarande 18 månadslöner för bola- gets VD och för övriga bolagsledningen högst sex månader och inget avgångsvederlag. Med bolagsled- ning avses verkställande direktören och övriga med- lemmar i koncernledningen. Styrelsen ska äga rätt att frångå riktlinjerna om det i enskilt fall inns särskilda skäl för det. Styrelsens förslag till riktlinjer till kommande års- stämma överensstämmer med nuvarande riktlinjer och ska gälla fram till årsstämman 2023 om inte omständig- heter uppkommer som gör att revidering måste ske tidigare. Se även not 4, Anställda och personalkostnader. Covid-19 Sedan början av våren 2020 har världen präglats av den pågående pandemin på ett sätt som ingen kunnat förutspå. Balder har vidtagit en rad åtgärder för att hantera den rådande situationen. Bolaget har sedan pandemin startade haft löpande dialog med hyresgäs- terna och strävat efter att i så stor utsträckning som möjligt stötta de som har likviditetsproblem som en följd av pandemin. I vissa fall har hyresreduceringar skett men huvudsakligen har överenskommelser om övergång till månadsbetalningar eller uppskov av hyresinbetalningar träats. Koncernen har hyresgäster som bedriver hotell - verksamhet och har därmed påverkats både direkt och indirekt av pågående pandemin. Hotellverksam- heten har en väsentligt lägre beläggningsgrad vilket har påverkat hyresgästerna negativt. Av det totala f astighetsbeståndet består ungefär 7% av hotell. Pandemin har haft en begränsad eekt på bolagets inansiering. I dessa tider är en god likviditet och att bolagets inansieringsbehov är säkerställt av största betydelse. Balder har under året haft fortsatt god tillgång till inansiering. Vid årsskiftet har Balder till- gänglig likviditet och lånelöften om 12 600 Mkr som kan nyttjas ifall behov skulle uppstå. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Se not 29, Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut. Förväntningar avseende den framtida utvecklingen Balders målsättning är att med bibehållen lönsamhet växa genom direkta eller indirekta förvärv tillsammans med bolagets partners på de orter som bedöms som intressanta. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande inns följande belopp i kronor: Balanserat resultat 16 611 553 712 Årets resultat 1 650 700 339 Summa 1) 18 262 254 051 1) Se förändring i moderbolagets eget kapital, sidan 52. Styrelsen föreslår att beloppet disponeras enligt följande: I ny räkning balanseras 18 262 254 051 Summa 18 262 254 051 41 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET MÖJLIGHETER OCH RISKER OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING >> OPERATIVA RISKER Risk för minskad uthyrnings grad, minskade hyres intäkter och negativ hyres utveckling Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, möjligheten att ta ut marknads- mässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till stor del av konjunkturutvecklingen. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju ler enskilt stora kunder som inns i fastighetsbeståndet. Balders tio största kontrakt svarar för 3,9% av de totala hyresintäkterna och deras genomsnittliga kontraktstid uppgår till 10,7 år. Inget enskilt kontrakt står för mer än 0,6% av Balders totala hyresin- täkter och ingen enskild kund står för mer än 3,5% av de totala hyresintäkterna. Balders lokalhyres- kontrakt är normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex. Under 2021 har Balder liksom alla fastighetsbolag påverkats av den pågående pandemin, där framförallt vissa kommersiella kunder haft ökade problem i sina verksamheter. För många av dessa har Balder arbetat fram lösningar i form av uppskov eller övergång från kvartalshyra till månadshyra. Hotellbranschen är en av de hårdast drabbade. Av Balders totala fastighetsbestånd står andelen hotell för ca 7%. Risk för ökade fastighets- kostnader pga ökade drift- och underhålls kostnader I fastighetskostnader ingår direkta kostnader såsom kostnader för drift, media, underhåll och fastighetsskatt. Omfattande reparationsbehov kan påverka resultatet negativt. Driftskostnader är huvudsakligen taxebundna kostnader för el, renhållning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. Regulatoriska faktorer såsom ökade krav på utsläppsminskningar och övergång till fossilfria energislag kan också påverka kostnader för energi. Andra konsekvenser av klimatförändringar, såsom ökad risk för översvämningar och extrema väderförhållanden kan också innebära ökade kostnader för försäkringar av fastigheter i riskområden. Kostnadshöjningar som inte kompen- seras genom reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling kan påverka resultatet negativt. En förändring med +/–1% av fastighetskostnaderna skulle påverka de totala kostnaderna med –/+ 24 Mkr. Balder arbetar kontinuerligt för att ständigt förbättra kostnadseektiviteten med hjälp av rationella tekniska lösningar, praktiska insatser och kontinuerlig uppföljning. Varje region ansvarar för att fastighetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal närvaro ökar kunskapen om respektive fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i längden är mer kostnadseektivt än omfattande reparationer. All el som köps in till fastigheterna är grön el från förnybara källor. Balder har också påbörjat en analys av fastighetsbeståndet utifrån möjliga eekter av klimatförändringar, för att ta fram handlingsplaner för fastigheter där riskerna för påverkan bedöms vara störst. Risk för felaktig bedömning av hyresmarknadens utveckling samt utförande av projekt Att nyproducera fastigheter och utveckla beintliga genom investeringar är ett sätt att öka avkastningen. Riskerna vid projektutveckling inns i bedömningar kring marknadens utveck- ling, men också i utformningen av produkten samt själva projektets genomförande. Kvalitetssäkrade interna processer och hög kompetens inom projektorganisationen säkerställer att såväl genomförande som produkt håller hög kvalitet. Vid uppförande av kommersiella byggnader ställs alltid krav på att större delen av fastigheten ska vara uthyrd innan investeringen påbörjas. Merparten av de pågående kommersiella projekten har därför hög uthyrningsgrad. Riskerna begränsas också genom att investeringar enbart görs på marknader där Balder har god marknads- kännedom och där det inns stark efterfrågan på bostäder och lokaler. I likhet med alla bolag är Balders organisation och verk- samhet exponerade för ett antal risker. Dessa risker ligger i olika grad inom bolagets kontroll och hanteras därmed till viss del på olika sätt. Huvudstrategin är dock att i så stor utsträckning som möjligt sträva efter att identiiera såväl risker som möjligheter och utforma handlingsplaner utifrån detta. Riskanalysen genomförs kontinuerligt, på lera nivåer inom bolaget, beroende på var olika risker och möjlig- heter uppstår och vilka delar av verksamheten som kan komma att påverkas. Nedan följer en sammanställning över de huvudsakliga möjligheter och risker som identiierats, tillsammans med en kort beskrivning av hur Balder bedömer och hanterar dem. Låg Medel Hög BEDÖMNING AV RISKNIVÅ 42 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING >> IT OCH DIGITALISERING Risk för bristande digital utveckling Digitalisering i fastighetsbranschen handlar främst om att digitalisera själva fastigheterna för att exempelvis förbättra uppföljning av förbrukning och liknande och om att bygga smarta hem och erbjuda lokalkunderna aärsdrivande digitala tjänster. Processen för digitalisering är relativt enkel att genomföra vid nyproduktion där mycket kan plane- ras in redan under projekteringen, exempelvis ibernät och sensorer. Arbetet med att digitalisera en beintlig fastighet är en större utmaning men Balder är rustat för detta. För att driva utvecklingen framåt har bolaget fortsatt att utöka verksamheten med ler tjänster med fokus på digitalisering. Risk för bristande IT-säkerhet Bristande IT-säkerhet kan få stora konsekvenser, exempelvis i form av förstörd eller förlorad data, läckt konidentiell information etc. Det inns också en viss risk för brott mot lagstadgade bestämmelser om hantering av personuppgifter. Balder arbetar med lager-på-lager-principen för att minimera intrångsytan och har de senaste åren kontinuerligt utökat skyddsnivån. Förutom beprövade tekniker som brandvägg, antivirus och back- upsystem har Balder även kompletterat med sandboxingsystem, avancerad epost-iltrering och virtualisering för att säkra den interna IT-miljön. Balder har också genomfört ett omfattande internt arbete för att säkerställa uppfyllande av kraven i GDPR, både när det gäller interna system och strukturer och utbildning av medarbetare. >> FINANSIELLA RISKER Reinansieringsrisk Balders största inansiella risk är avsaknad av inansiering. Med reinansieringsrisk avses risken att inansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder för kontinuerligt diskussioner med banker och kreditinstitut i syfte att trygga den långsiktiga inansieringen och omförhandla lån och diversiiera förfallostrukturen av lånen. Det arbetet säker- ställer samtidigt att en konkurrenskraftig långsiktig inansiering vidmakthålls. Balders genomsnitt- liga kreditbindning uppgick till 5,7 år (5,9). Ränterisk Räntekostnaden är Balders enskilt största kostnadspost. Räntekostnader påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi Balder väljer för bindningstid av räntorna. Högre marknadsränta innebär högre räntekostnad men den sammanfaller också ofta med högre inlation och ekonomisk tillväxt. Ökade räntekostnader kompenseras delvis av minskade vakansgrader och högre hyresintäkter genom ökad efterfrågan samt att hyrorna regleras med index. Balder har också valt att använda räntederivat för att begränsa risken för att inansieringskostnaderna ökar markant vid en ökad marknadsränta. Vid en ökning av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oför- ändrad låne- och derivatportfölj skulle räntekostnaderna öka med 315 Mkr. Av Balders totala låne- stock vid årsskiftet har 63% (61) en räntebindning som överstiger ett år. Kreditrisk Kreditrisk deinieras som risken att Balders motparter, exempelvis hyresgäster, inte kan upp- fylla sina inansiella åtaganden mot Balder. Kreditrisk inom inansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswap-avtal samt vid utställda kreditavtal. Balder genomför sedvanliga kreditprövningar innan ett nytt hyresavtal tecknas och beräknar kreditrisken i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för beintlig kund. Inom inansverk- samheten gör Balder enbart aärer med nordiska banker med iägst S&P-rating om A-. Med övriga banker görs enbart aärer med de som har lägst S&P-rating om AA-. Valutarisk Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien. Bolagen har intäkter och kostnader i lokal valuta och är därmed utsatta för valutakursluktua- tioner ur koncernens synvinkel. Valutakursluktuationer återinns också i omräkningen av de utländska dotterbolagens tillgångar och skulder till moderbolagets valuta. Omräkningsdierenserna hanteras framförallt genom att upplåningen fördelats på olika valutor utifrån nettotillgångarna i respektive valuta. Lån som tas upp i samma valuta som det inns nettotill- gångar i koncernen minskar dessa nettotillgångar och därmed minskar omräkningsexponeringen. >> VÄRDEFÖRÄNDRING Risk för negativ värde utveckling på fastig heterna Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspeciika såsom uthyr- ningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspeciika såsom direktavkastnings- krav och kalkylräntor. Såväl fastighets- som marknadsspeciika förändringar påverkar värdet på förvaltningsfastigheter, vilket i sin tur inverkar på koncernens inansiella ställning och resul- tat. Av Balders fastighetsbestånd inns 81% av värdet i de fyra storstadsregionerna Helsingfors, Stockholm, Göteborg och Köpenhamn. Värdet på fastigheterna kan också påverkas negativt om de tekniska hindren för utveckling, exempelvis omställning för att minska utsläpp och hantera klimatförändringar, är för höga och kostsamma. Balder genomför i samband med kvartalsrapporter en intern värdering av fastighetsbeståndet. Dessutom värderas delar av fastighetsbeståndet externt och jämförs med den interna värderingen. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i gjorda antagan- den och beräkningar. Resultat före skatt skulle påverkas med +/– 9 457 Mkr vid en värdeförändring av förvaltningsfastigheterna med +/–5%. Soliditeten skulle vid en positiv värdeförändring uppgå till 41,9% och vid en negativ värdeförändring uppgå till 38,7%. Se även not 12, Förvaltningsfastigheter. Balder har också inlett en analys av klimatförändringarnas påverkan på fastigheterna, inklusive värdeutvecklingen, vilken ytterligare kommer att fördjupas framöver. Låg Medel Hög BEDÖMNING AV RISKNIVÅ 43 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING >> SKATT Risk för förändringar i skattelagstiftning Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar i de statliga systemen påverkar fastighetsägandet. Ändrade skattenivåer och skattelagstiftning, till exempel nya regler avseende värdeminskningsavdrag, förbud för paketering av fastigheter, samt möjlighet att utnyttja underskottsavdrag, kan påverka Balders framtida skattekostnad och därigenom påverka resultatet. Balder följer utvecklingen av lagstiftningen på de marknader där bolaget är verksamt och för bereder i förekommande fall verksamheten och den inansiella rapporteringen för de anpassningar som kan bli nödvändiga. >> OMVÄRLD Risk för allvarliga händelser iomvärlden som förändrar förutsättningarna för verksamheten Under 2020 drabbades världen av en pandemi som ick konsekvenser som inte hade förutspåtts. Utgången är ännu oviss, med risk för påverkan under lera år framöver. Balder har löpande hanterat frågor kopplade till den pågående pandemin och bolagets intressenter. Erfarenheter från de två senaste åren bidrar också till en stärkt organisation som är bättre rustad inför liknande händelser i framtiden. >> MILJÖ Risk för farliga ämnen och materialval De främsta utmaningar som Balder har identiierat kopplat till miljöområdet är farliga ämnen inbyggda i fastigheterna såsom exempelvis PCB och asbest, förhöjda radonvärden samt transporter till och från fastigheterna. Det beintliga beståndet inventeras löpande och handlingsplaner tas fram för att hantera riskerna i samband med planerade åtgärder eller som egna projekt. Allteftersom nya byggnader blir mer energisnåla står byggnationsfasen för en större del av husens totala miljöpåverkan. Vid nyproduk- tion beaktas dessa frågor såväl internt som i dialog med externa parter såsom partners, stads- byggnadskontor, konsult- och arkitektkontor och entreprenörer. Risk för ökad påverkan från transporter Både Balders interna transporter och kundernas transporter till och från fastigheterna har en stor miljöpåverkan. Vid utveckling av områden ses möjligheter till eektivare transporter över, och i lera områden erbjuds exempelvis bilpooler och cykelpooler. Tillsammans med leverantörer ses Balders interna transportlösningar och logistik över så att antalet transporter till fastigheterna minimeras och eektiviseras. Detta arbete kommer att utvecklas ytterligare framöver, då Balders ökade projekt- portfölj innebär ett ökat byggande och därmed risk för ökade transporter. Bolagets resepolicy reglerar tjänsteresor och på alla lokalkontor inns videoutrustning för att minimera antalet resor för möten. Klimatrisker Stigande havsnivåer, ökad nederbörd och ökade risker för ras är klimatrisker som uppmärk- sammats och behöver hanteras i samhällsplaneringen för att minska riskerna för skador på fastigheter och infrastruktur framöver. Vid översvämningar inns det även risk för att skadedjur söker sig in i fastigheter med risk för smittspridning och skadegörelse som följd. Utredningar av vilka klimatanpassningar som kan bli aktuella vid nyproduktion görs i planprocessen och styrs i detaljplaner. Förutom detta arbetar Balder med att se över arbetet med klimatrisker och bland annat göra planer för hur beintliga fastigheter som kan komma att hamna i riskzonen ska riskinventeras och vilka handlingsplaner som behöver förberedas. Detta arbete omfattar bland annat planer för att ytterligare minska utsläpp från verksamheten, liksom planer för hur fastigheter som exempelvis är belägna i områden där risken för översvämningar bedöms som hög ska rustas för att hantera detta. För att öka transparensen i detta arbete fortsätter Balder också att kontinuer- ligt utveckla bolagets rapportering av utsläpp och andra klimatrelaterade mätetal, och har under året också införlivat klimatfrågan i riskhanteringsprocessen i enlighet med rekommendationerna från Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Möjliga eekter av klimatföränd- ringar har identiierats såväl vad gäller fastighetskostnader som värdeutveckling, och arbetet med att ta fram handlingsplaner för hantering av dessa har inletts. Läs mer på sidan 105. Låg Medel Hög BEDÖMNING AV RISKNIVÅ 44 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET OMRÅDE BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING >> SOCIALA FÖRHÅLLANDEN OCH PERSONAL Risk för brister ikompetens- försörjning, arbetsmiljö och respekt för mänskliga rättigheter Då Balder vuxit, både geograiskt och sett till antal kollegor inns utmaningar, bland annat när det gäller att rekrytera nya och att behålla beintliga kollegor, hitta och dra nytta av koncern- gemensamma resurser samt utveckla gemensamma arbetssätt. En annan utmaning med bolagets kraftiga tillväxt är att få varje kollega att känna sig delaktig i Balders företagskultur. Balders uppförandekod är baserad på principerna i FN:s Global Compact och hanterar frågor om arbetsmiljö och mänskliga rättigheter. Bolaget strävar efter att fortsätta öka jämlikhet och mångfald i organisationen, för att på bästa sätt spegla samhället. För att attrahera nya medarbetare deltar Balder löpande i arbetsmarknadsmässor på högskolor och universitet, samt erbjuder praktik platser och möjligheter till examensarbeten för studenter. >> ETIK OCH ANTIKORRUPTION Risk för bedrägeri och mutbrott För fastighetsbolag är exempelvis processer inom uthyrning och val av leverantörer särskilt viktiga. Balder har en uppförandekod samt policys och rutiner som ska vägleda och säkerställa respektfulla och aärsmässiga relationer och samtidigt minimera riskerna för exempelvis diskriminering och korruption. Vid val av leverantörer samt vid uppföljning av levererad kvalitet används interna kriterier som säkerställer att lagar och myndighetskrav följs såväl som bolagets beslutade policys och riktlinjer. För rapportering av överträdelser inns en oberoende visselblåsarfunktion. Låg Medel Hög BEDÖMNING AV RISKNIVÅ 45 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Mkr Not 2021 2020 Hyresintäkter 2, 3 8 9 56 8 13 4 Fastighetskostnader 2, 6, 7 –2 21 2 –1 91 9 Driftsöverskott 6 74 4 6 216 Förvaltnings- och administrationskostnader 4, 5, 6 –8 17 –676 Andel i resultat från intressebolag/joint ventures 14 3 521 897 – varav förvaltningsresultat 1 32 7 663 – varav värdeförändringar 3 110 489 – varav skatt –916 –254 Övriga intäkter/kostnader 553 371 – varav orealiserad värdeförändring på långfristig inansiell tillgång 32 611 462 Resultat före inansnetto 10 0 01 6 80 9 Finansiella poster Finansiella intäkter 9 822 299 Finansiella kostnader 9 –1 88 9 –1 511 – varav leasingkostnad/tomträttsavgäld 8 –69 –64 Finansnetto –1 0 67 –1 2 12 Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intressebolag/joint ventures 8 93 4 5 5 97 – varav Förvaltningsresultat 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 6 12 9 4 90 0 Värdeförändringar Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade 12 121 24 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade 12 12 9 90 3 42 9 Värdeförändringar derivat 22 511 –141 Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 16 1 6 67 1 25 3 Kostnader försäljning exploateringsfastigheter 16 –1 442 –1 079 Värdeförändringar totalt 13 8 47 3 4 86 Resultat före skatt 22 7 81 9 08 3 Inkomstskatt 10 –3 196 –1 807 Årets resultat 19 5 84 7 275 Årets resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 18 50 8 6 6 41 Innehav utan bestämmande inlytande 21 1 076 6 34 19 5 84 7 275 Mkr Not 2021 2020 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att omklassiiceras till resultaträkningen Omräkningsdierens avseende utlandsverksamhet (netto efter säkringsredovisning) 377 –7 05 Kassalödessäkringar efter skatt 183 –20 Andel av övrigt totalresultat i intressebolag/joint ventures 602 –37 Årets totalresultat 2 0 74 6 6 51 3 Årets totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 19 3 99 6 273 Innehav utan bestämmande inlytande 1 34 8 240 2 0 74 6 6 51 3 Mkr Not 2021 2020 Förvaltningsresultat 6 129 4 9 00 Avgår innehav utan bestämmande inlytandes andel av förvaltningsresultat –586 –657 Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 54 3 4 2 44 Förvaltningsresultat per aktie, kr 29 ,72 23 ,51 Resultat efter skatt per aktie, kr 11 9 9,24 3 6,7 9 46 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING Mkr Not 31 dec 2021 31 dec 2020 Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 12, 25 189 138 149 1 79 Leasingavtal; nyttjanderätt 8 1 6 00 1 5 32 Övriga materiella anläggningstillgångar 13 186 160 Andelar i intressebolag/joint ventures 14 28 824 15 5 93 Andra långfristiga fordringar 15 1 736 2 30 2 Summa anläggningstillgångar 22 1 48 4 16 8 765 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter 16 2 69 7 2 80 3 Kundfordringar 17 388 343 Övriga fordringar 360 713 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 8 74 650 Finansiella placeringar 19 2 8 31 2 65 9 Likvida medel 26 1 29 9 4 46 8 Summa omsättningstillgångar 8 44 9 11 6 36 Summa tillgångar 22 9 933 1 80 401 Mkr Not 31 dec 2021 31 dec 2020 Eget kapital och skulder Eget kapital 20 Aktiekapital 187 187 Övrigt tillskjutet kapital 10 72 9 1 0 729 Omräkningsdierenser –1 –78 9 Reserver 117 15 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 6 6 5 74 48 0 68 Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 7 7 606 5 8 209 Innehav utan bestämmande inlytande 21 10 9 61 9 6 76 Summa eget kapital 88 567 6 7 885 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 1,2) 22 10 4 268 79 814 Övriga långfristiga skulder 1 251 828 Leasingskuld 8 1 5 54 1 487 Uppskjuten skatteskuld 10 1 5 642 12 49 7 Derivat 22 582 1 15 5 Summa långfristiga skulder 123 2 97 95 781 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 1) 22 13 15 8 9 175 Leverantörsskulder 897 505 Leasingskuld 8 52 49 Derivat 22 121 384 Övriga skulder 3) 984 4 076 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 2 8 58 2 54 6 Summa kortfristiga skulder 18 0 69 16 735 Summa skulder 141 36 6 1 12 516 Summa eget kapital och skulder 22 9 933 1 80 401 1) Som kortfristiga räntebärande skulder redovisas de räntebärande skulder som formellt sett förfaller inom ett år samt ett års avtalad amortering. 2) I raden Långfristiga räntebärande skulder ingår Hybridkapital om 8 6 93 Mkr (3 513). 50% av Hybridkapitalet, eller motsvarande 4 34 6 Mkr (1 7 57) betraktas av ratinginstituten som eget kapital och minskar därmed räntebärande skulder vid beräkning av skuldsättningsgrad och belåningsgrad samt ökar eget kapital vid beräkning av soliditet. 3) I raden Övriga skulder per 31 dec 2020 ingår 3 0 09 Mkr som avser åtagande avseende köp av aktier i Entra ASA. 47 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Hänförligt till moderbolagets aktieägare Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Omräknings- dierenser Balanserade vinstmedel inkl årets resultat Summa Innehav utan bestämmande inlytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2020-01-01 180 7 80 6 26 –432 41 4 32 49 01 1 9 7 14 58 72 5 Årets resultat 6 641 6 641 634 7 2 75 Övrigt totalresultat –11 –357 –368 –394 –7 6 3 Summa totalresultat –11 –357 6 641 6 273 240 6 51 3 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inlytande –5 –5 –29 6 –301 Nyemission, efter emissionskostnader 7 2 923 2 9 30 2 93 0 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inlytande 17 17 Summa transaktioner med bolagets ägare 7 2 9 23 — — –5 2 9 25 –2 78 2 647 Utgående eget kapital 2020-12-31 1) 187 1 0 729 15 –7 8 9 4 8 06 8 58 2 09 9 6 76 67 8 85 Ingående eget kapital 2021-01-01 187 1 0 729 15 –7 8 9 4 8 06 8 58 2 09 9 6 76 67 8 85 Årets resultat 18 50 8 18 5 08 1 076 19 58 4 Övrigt totalresultat 103 788 890 271 1 162 Summa totalresultat 103 788 1 8 508 19 3 99 1 3 48 2 0 74 6 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inlytande –2 –2 –23 –25 Utdelning till innehavare utan bestämmande inlytande –129 –129 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inlytande 6 6 Innehav utan bestämmande inlytande som uppkommit vid förvärv av dotterföretag 85 85 Summa transaktioner med bolagets ägare — — — — –2 –2 –62 –64 Utgående eget kapital 2021-12-31 1) 187 1 0 729 117 –1 6 6 5 74 77 6 06 10 9 61 88 567 1) För mer information, se not 20, Eget kapital. KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 48 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Mkr Not 2021 2020 Den löpande verksamheten Driftsöverskott 6 744 6 21 6 Övriga intäkter/kostnader –58 –91 Förvaltnings- och administrationskostnader –817 –676 Försäljningsomkostnader exploateringsfastigheter –20 –20 Återläggning av avskrivningar 45 41 Erhållen ränta 26 240 267 Betald ränta 26 –1 8 92 –1 44 2 Betald skatt –342 –310 Kassalöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 3 8 99 3 98 6 Kassalöde från förändringar i rörelsekapital Förändring rörelsefordringar 48 –901 Förändring rörelseskulder –2 42 2 3 4 35 Kassalöde från den löpande verksamheten 1 526 6 520 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter –17 6 10 –3 4 91 Förvärv/försäljning av materiella anläggningstillgångar –70 –36 Förvärv av inansiella placeringar –630 –1 6 65 Förvärv/kapitaltillskott/in- och utlåning till intressebolag/joint ventures –8 883 –8 128 Investering i beintliga fastigheter och projekt –7 420 –5 572 Transaktioner med innehavare utan bestämmande inlytande –25 –301 Försäljning av förvaltningsfastigheter 1 551 366 Försäljning av exploateringsfastigheter 1 66 7 1 253 Försäljning av inansiella placeringar 860 561 Försäljning av aktier i intressebolag/joint ventures 10 0 — Utbetald utdelning från intressebolag/joint ventures 583 20 Kassalöde från investeringsverksamheten –2 9 87 9 –1 6 99 3 KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN Mkr Not 2021 2020 Finansieringsverksamheten 26 Nyemission, efter emissionskostnader — 2 9 30 Utbetald utdelning till innehav utan bestämmande inlytande –129 — Amortering av leasingskuld –1 –1 9 Aktieägartillskott från innehav utan bestämmande inlytande 6 18 Upptagna lån 33 0 85 20 47 2 Amortering/lösen av lån –7 8 4 3 –9 83 8 Kassalöde från inansieringsverksamheten 25 11 7 13 56 3 Årets kassalöde –3 2 35 3 08 9 Likvida medel vid årets början 4 46 8 1 379 Kursdierens i likvida medel 67 — Likvida medel vid årets slut 26 1 29 9 4 46 8 Tillgänglig likviditet, Mkr Not 2021 2020 Likvida medel 1 29 9 4 46 8 Outnyttjade checkkrediter 23 413 350 Outnyttjade kreditfaciliteter 8 079 13 0 32 Finansiella placeringar 19 2 8 31 2 65 9 Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften 12 62 2 20 5 09 49 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Mkr Not 2021 2020 Nettoomsättning 3 414 349 Administrationskostnader 4, 5 –421 –353 Rörelseresultat –7 –4 Resultat från inansiella poster Utdelning från dotterbolag 3 975 Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 3 155 2 705 – varav valutakursdierenser — 785 – varav orealiserad värdeförändring på långfristig inansiell tillgång 32 611 462 Räntekostnader och liknande resultatposter 9 –2 188 –1 106 – varav valutakursdierenser –739 — Värdeförändringar derivat 22 446 –141 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 1 410 2 429 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag 300 –821 Resultat före skatt 1 710 1 608 Inkomstskatt 10 –59 7 Årets resultat/totalresultat 1) 1 651 1 615 1) Moderbolaget har inga poster som redovisas i Övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med årets resultat. RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET 50 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Mkr Not 31 dec 2021 31 dec 2020 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 13 25 22 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 25, 27 15 518 10 376 Andelar i intressebolag/joint ventures 14, 25 17 448 8 426 Andra långfristiga fordringar 15 985 1 817 Fordringar på koncernbolag 28 83 490 57 787 Summa inansiella anläggningstillgångar 117 440 78 406 Uppskjuten skattefordran 10 34 91 Summa anläggningstillgångar 117 500 78 519 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 97 52 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 191 133 Summa kortfristiga fordringar 288 184 Finansiella placeringar 19 1 323 2 078 Likvida medel 26 457 1 359 Summa omsättningstillgångar 2 068 3 621 SUMMA TILLGÅNGAR 119 568 82 140 BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET Mkr Not 31 dec 2021 31 dec 2020 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 20 Bundet eget kapital Aktiekapital 187 187 Fritt eget kapital Överkursfond 7 289 7 289 Balanserat resultat 9 322 7 707 Årets resultat 1 651 1 615 Summa eget kapital 18 449 16 798 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1, 2) 22 43 870 40 260 Derivat 22 321 735 Skulder till koncernbolag 28 44 736 14 419 Summa långfristiga skulder 88 928 55 414 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1) 22 11 415 6 106 Leverantörsskulder 6 7 Derivat 22 — 32 Övriga skulder 3) 195 3 329 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 576 454 Summa kortfristiga skulder 12 191 9 928 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 119 568 82 140 1) Som kortfristiga räntebärande skulder redovisas de räntebärande skulder som formellt sett förfaller inom ett år samt ett års avtalad amortering. 2) I raden Långfristiga räntebärande skulder ingår Hybridkapital om 8 693 Mkr (3513). 50% av Hybridkapitalet, eller motsvarande 4 346 Mkr (1757) betraktas av ratinginstituten som eget kapital och minskar därmed räntebärande skulder vid beräkning av skuldsättningsgrad och belåningsgrad samt ökar eget kapital vid beräkning av soliditet. 3) I raden Övriga skulder per 31 dec 2020 ingår 3 009 Mkr som avser åtagande avseende köp av aktier i Entra ASA. 51 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Bundet eget kapital Fritt eget kapital Mkr Antal aktier Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2020-01-01 180 000 000 180 4 366 6 681 1 025 12 253 Årets resultat/totalresultat — — — — 1 615 1 615 Nyemission, efter emissionskostnader 6 500 000 7 2 923 2 930 Vinstdisposition 1 025 –1 025 — Summa transaktioner med bolagets ägare 6 500 000 7 2 923 1 025 –1 025 2 930 Utgående eget kapital 2020-12-31 1) 186 500 000 187 7 289 7 707 1 615 16 798 Ingående eget kapital 2021-01-01 186 500 000 187 7 289 7 707 1 615 16 798 Årets resultat/totalresultat — — — — 1 651 1 651 Vinstdisposition 1 615 –1 615 — Summa transaktioner med bolagets ägare — — — 1 615 –1 615 — Utgående eget kapital 2021-12-31 1) 186 500 000 187 7 289 9 322 1 651 18 449 1) För mer information, se not 20, Eget kapital. 52 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET Mkr Not 2021 2020 Den löpande verksamheten Rörelseresultat –7 –4 Återläggning av avskrivningar/nedskrivningar 6 6 Erhållen ränta 26 1 093 158 Betald ränta 26 –1 038 –840 Betald skatt –3 –9 Kassalöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 52 –689 Kassalöde från förändringar i rörelsekapital Förändring rörelsefordringar –134 260 Förändring rörelseskulder –2 357 3 042 Kassalöde från den löpande verksamheten –2 440 2 612 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar –9 –5 Förvärv andelar i koncernbolag/lämnade aktieägartillskott –5 142 –265 Förvärv av inansiella placeringar –630 –966 Förändring utlåning koncernbolag 5 706 –1 138 Förändring utlåning intressebolag/joint ventures 871 –595 Försäljning av inansiella placeringar 860 — Förvärv/kapitaltillskott till intressebolag/joint ventures –8 411 –5 992 Kassalöde från investeringsverksamheten –6 756 –8 962 Mkr Not 2021 2020 Finansieringsverksamheten 26 Nyemission, efter emissionskostnader — 2 930 Upptagna lån 11 156 7 524 Amortering/lösen av lån –2 863 –3 689 Kassalöde från inansieringsverksamheten 8 293 6 765 Årets kassalöde –903 415 Likvida medel vid årets början 1 359 944 Likvida medel vid årets slut 26 457 1 359 Tillgänglig likviditet, Mkr Not 2021 2020 Likvida medel 457 1 359 Outnyttjade checkkrediter 23 350 350 Outnyttjade kreditfaciliteter 4 500 9 519 Finansiella placeringar 19 1 323 2 078 Tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften 6 630 13 306 53 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA Allmän information De inansiella rapporterna för Fastighets AB Balder, per den 31 december 2021, har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 6 april 2022 och kommer att föreläggas årsstämman den 12 maj 2022 för fastställande. Fastighets AB Balder (publ), organisationsnummer 556525-6905, med säte i Göteborg, utgör moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 27, Andelar ikoncernbolag. Bolaget är ett aktiebolag registrerat i Sverige och adressen till bola- gets huvudkontor i Göteborg är Fastighets AB Balder, Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadress är Parkgatan 49. Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag som med lokal förankring ska möta olika kundgruppers behov av lokaler och bostäder. Redovisningsprinciperna beskrivs i anslutning till varje not i syfte att ge en ökad förståelse för respektive redovisningsområde. Nedan följer generella redovisnings- principer och information om koncern redovisningen. Redovisningsprinciper, risker samt uppskattningar och bedömningar presenteras därefter mer speciikt i direkt anslutning till respektive not isyfte att ge läsaren en ökad förståelse för respektive resultat- och balanspost. – Redovisningsprinciper markeras med – Risker markeras med – Uppskattningar och bedömningar markeras med Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för inansiell rapporterings rekom- mendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats. Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisnings lagen, Rådet för inansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalande från Rådet för inansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjlig- heterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. De inansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade till miljoner kronor om inte annat anges. Att upprätta inansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att företags ledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redo visade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskatt- ningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. dehar upp tagits i respektive företags balansräkningar. Påså sätt uppkommer ingengoodwill. När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en rörelse fördelas anskaningsvärdet för gruppen på de enskilda identiierbara tillgång- arna och skulderna i gruppen baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstid- punkten. Dotterbolags inansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med den tidpunkt det bestämmande inlytandet uppstår till det datum då det bestämmande inlytandet upphör. Transaktioner med innehavare utan bestämmande inlytande samt elimineringar Transaktioner med innehavare utan bestämmande inlytande som inte leder till förlust av kontroll redovisas som egetkapitaltransaktioner dvs som transaktioner med ägarna i deras roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inlytande redo- visas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpe skilling och den faktiska förvär- vade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar i eget kapi- tal. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inlytande redovisas också i eget kapital. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan kon- cernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Utländsk valuta Utländska verksamheters inansiella rapporter Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter omräknas till svenska kronor till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approximation av kurserna vid respektive transaktionstidpunkt. Omräkningsdierenser som uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksam heter redovisas via övrigt totalresultat som en omräkningsreserv. Transaktioner i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan ide primära ekono- miska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdierenserna redovisas mot resultaträkningen, bortsett från långfristiga interna mellan havanden som beaktas som en del i nettoinvesteringen i dotterbolagen och redovisas via övrigt totalresultat. Icke monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaningsvärden omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke monetära tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering till verkligt värde. Nedskrivningar De redovisade värdena för koncernens tillgångar, med undantag för förvaltningsfastig- heter, inansiella instrument och uppskjutna skattefordringar, prövas vid varje balans- dag för att bedöma om det inns indikation på ned skrivningsbehov. Om någon sådan indikation inns beräknas tillgångens åter vinnings värde. För undantagna tillgångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard. Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS, vilka har en bety- dande inverkan på de inansiella rapporterna, och gjorda upp skattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års inansiella rapporter beskrivs närmare i not 10, Inkomstskatt samt i not 12, Förvaltningsfastigheter. De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent påsamtliga perioder som presenteras i koncernens inansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av dotterbolag. Klassiicering med mera Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I kort- fristiga skulder till kreditinstitut ingår de räntebärande skulder som formellt sett förfaller inom ett år samt ett års avtalad amortering. Bolagets räntebärande skulder är till sin karaktär långfristiga, då de löpande förlängs, se not 22, Finansiell riskhantering. I moderbolaget redovisas fordringar och skulder på/till koncernbolag som lång- fristigt,då fastställd amorteringsplan saknas. Konsolideringsprinciper Dotterbolag är alla företag (inklusive strukturerade företag) över vilka koncernen har bestämmande inlytande. Koncernen har bestämmande inlytande över ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och kan påverka avkastningen genom sitt bestämmande inlytande i företaget. Vid bedöm- ningen om ett bestämmande inlytande föreligger, ska potentiella röstberättigande aktier, som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras, beaktas. Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterbolag som klassas som rörelseförvärv betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. I analysen fastställs dels anskaningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identiierbara till- gångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. För varje förvärv avgör koncernen om innehav utan bestämmande inlytande i det för- värvade företaget redovisas till verkligt värde eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. Anskaningsvärdet för dotterbolags- aktierna respektive rörelsen utgörs av de verkliga värdena per överlåtelsedagen för till- gångar, uppkomna eller övertagna skulder och emitterade egetkapitalinstrument som lämnats som vederlag i utbyte mot de förvärvade nettotillgångarna samt transaktions- kostnader som är direkt hänförbara till förvärvet. Vid rörelseförvärv där anskaningskostnaden överstiger nettovärdet av förvärvade tillgångar och övertagna skulder samt eventualförpliktelser, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i resultaträkningen. När för- värv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller förvärv av till- gång. Ett förvärv av tillgång identiieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller lera fastigheter. Till dessa fastigheter inns hyreskontrakt, men det inns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid rörelseförvärv under gemen- samt bestämmande inlytande, de facto control, redovisas förvärvet till historiska anskaningsvärden, vilket innebär att tillgångar och skulder redovisas till de värden NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER 54 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Om det inte går att fastställa väsentliga oberoende kassalöden till en enskild tillgång ska vid prövning av nedskrivningsbehov tillgångarna grupperas till den lägsta nivå där det går att identiiera väsentliga oberoende kassalöden, en så kallad kassagenere- rande enhet. En nedskrivning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträk- ningen. Tillgångar med en kort löptid diskonteras inte. Återvinningsvärdet på övriga tillgångar är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassalöden med en diskonterings- faktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den speciika till- gången. För en tillgång som inte genererar kassalöden som är väsentligen oberoende av andra tillgångar beräknas återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Avsättningar En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en beintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträad händelse och det är troligt att ett utlöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där eekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade fram- tida kassalödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedöm- ningar av pengars tidsvärde och om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. Nya och ändrade standarder som tillämpas för första gången 2021 Den 1 januari 2021 trädde fas 2 av ändringarna i IFRS 9 avseende IBOR-reformen i kraft. IBOR-reformen har i nuläget ingen väsentlig påverkan på koncernen. Inte heller övriga standarder, tolkningar eller ändringar som trätt i kraft 1 januari 2021 har haft någon inverkan på koncernens inansiella rapporter. Nya och ändrade standarder som ännu ej tillämpas av koncernen Ett antal nya standarder och tolkningar träder i kraft för räkenskapsår som börjar 1januari 2022 och senare och har inte tillämpats vid upprättandet av denna inansiella rapport. Inga av de publicerade standarder som ännu ej trätt i kraft bedöms få någon väsentlig påverkan på koncernen. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen och Rådet för inansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS-regler och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisnings principer De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets inansiella rapporter. I de fall redovisningsprinciperna avviker från koncernens redovisningsprinciper så framgår det i noterna eller nedan. Klassiicering och uppställningsformer Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovis- ningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av inansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av koncernens inansiella rapporter är främst redovisning av inansiella intäkter och kostnader samt eget kapital. Anteciperade utdelningar Anteciperad utdelning från dotterbolag redovisas i de fall moderbolaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderbolaget har fattat beslut om utdel- ningens storlek innan moderbolaget publicerat sina inansiella rapporter. Koncernbidrag och aktieägartillskott Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med Rådet för inansiell rapportering RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos motta- garen och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfor- dras. Koncernbidrag redovisas som intäkt i resultaträkningen av mottagande part och som kostnad för givande part. Skatteeekten redovisas i enlighet med IAS 12 i resultat- räkningen. Intäkter Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 3, Intäkternas fördelning. Leasingavtal Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 8, Leasing. Skatter Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 10, Inkomstskatt. Intressebolag/joint ventures Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 14, Andelar i intressebolag/ joint ventures. Dotterbolag Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 27, Andelar i koncernbolag. Finansiella garantier Redovisas enligt de principer som beskrivs i not 25, Ställda säkerheter och eventual förpliktelser. Forts. Not 1 Redovisningsprinciper 55 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING REDOVISNINGSPRINCIP Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rappor- tering som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkstäl- lande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identiierats som ledningsgruppen som den som fattar strategiska beslut. Ledningen följer primärt upp rörelse segmenten på deras driftöverskott, där fördelningen av gemensamma fastighetsadministrations kostnader har skett genom självkostnads principen. Kon cernens interna rapportering av verksamheten delas ini segmenten Helsingfors, Stockholm, Göteborg, Köpenhamn, Syd, Öst och Norr, vilket harmonierar med koncernens interna rapporteringssystem. SATOs fastighetsbestånd fördelas mellan regionerna Helsingfors och Öst. Fastighetsinnehaven i Norge klassiiceras under region Norr, fastigheterna i Danmark under region Köpenhamn och fastigheterna iTyskland och Storbritannien under region Syd. Regioner Helsingfors Stockholm Göteborg Köpenhamn Syd Öst Norr Koncernen Mkr 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Hyresintäkter 2 387 2 495 1 451 1 338 1 632 1 561 769 657 600 584 1 352 1 218 765 282 8 956 8 134 Fastighetskostnader –732 –675 –287 –243 –365 –324 –181 –159 –138 –124 –330 –330 –179 –64 –2 212 –1 919 Driftsöverskott 1 655 1 820 1 165 1 095 1 268 1 237 587 499 462 460 1 022 888 586 218 6 744 6 216 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter och resultatförsäljning av exploateringsfastigheter Kommersiella fastigheter 56 7 1 876 647 1 594 253 83 12 515 112 199 –8 1 040 24 5 362 1 047 Bostadsfastigheter 1 071 1 229 1 183 111 1 567 187 1 549 1 156 312 141 1 570 –561 497 142 7 749 2 406 Exploateringsfastigheter — — 35 — 134 145 44 29 11 — — — — — 225 174 Driftöverskott inklusive värdeförändringar för- valtningsfastigheter och resultat försäljning av exploateringsfastigheter 2 782 3 056 4 259 1 853 4 563 1 822 2 263 1 696 1 300 713 2 790 319 2 123 384 20 079 9 842 Ofördelade poster: Övriga intäkter/kostnader 553 371 Förvaltnings- och administrationskostnader –817 –676 Andelar i resultat från intresse bolag/joint ventures 3 521 897 Rörelseresultat 23 336 10 435 Finansnetto –1 067 –1 212 Värdeförändringar derivat 511 –141 Inkomstskatt –3 196 –1 807 Årets resultat 19 584 7 275 Övrigt totalresultat 1 162 –763 Årets totalresultat 20 746 6 513 56 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Regioner Helsingfors Stockholm Göteborg Köpenhamn Syd Öst Norr Koncernen Mkr 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Tillgångar Kommersiella fastigheter 1 945 852 25 383 22 304 27 241 24 243 2 577 2 441 9 451 8 340 5 362 2 650 11 951 1 520 83 911 62 349 Bostadsfastigheter 45 717 41 542 7 809 5 327 9 427 7 073 18 144 14 948 2 449 2 099 15 127 11 883 6 555 3 958 105 228 86 830 Förvaltningsfastigheter 47 662 42 394 33 192 27 631 36 669 31 315 20 721 17 388 11 900 10 439 20 489 14 533 18 506 5 478 189 138 149 179 Exploateringsfastigheter — — 785 812 1 536 1 594 345 250 29 145 1 — — 3 2 697 2 803 Totalt fastighetsbestånd 47 662 42 394 33 977 28 443 38 205 32 910 21 067 17 638 11 929 10 583 20 490 14 533 18 506 5 480 191 835 151 982 Ofördelade poster: Materiella anläggningstillgångar 186 160 Leasingavtal; nyttjanderätt 1 600 1 532 Övriga fordringar 3 359 4 007 Andelar i intressebolag/joint ventures 28 824 15 593 Likvida medel och inansiella placeringar 4 130 7 127 Summa tillgångar 229 933 180 401 Eget kapital och skulder Ofördelade poster: Eget kapital 88 567 67 885 Leasingskuld 1 606 1 536 Uppskjuten skatteskuld 15 642 12 497 Räntebärande skulder 117 426 88 989 Derivat 703 1 540 Ej räntebärande skulder 5 989 7 955 Summa eget kapital och skulder 229 933 180 401 Investeringar (inklusive bolagsförvärv) Kommersiella fastigheter 786 449 2 262 167 1 121 990 9 108 482 60 2 553 752 10 292 4 17 505 2 530 Bostadsfastigheter 2 473 2 149 417 130 805 421 1 292 1 614 118 30 1 746 173 2 386 496 9 237 5 015 Förvaltnings fastigheter 3 259 2 598 2 679 297 1 926 1 411 1 301 1 722 600 91 4 299 925 12 678 500 26 742 7 545 Exploateringsfastigheter — — 326 427 484 741 440 228 65 123 1 — — 1 1 315 1 518 Totalt fastighetsbestånd 3 259 2 598 3 005 724 2 411 2 152 1 740 1 950 665 213 4 300 925 12 678 501 28 057 9 063 Koncernen har sitt säte i Sverige. Intäkterna från externa kunder i Sverige uppgår till 4 188 Mkr (3 734) och summa intäkter från externa kunder iandra länder uppgår till 4 768 Mkr (4 400). Summa anläggningstillgångar, andra än inansiella instrument och uppskjutna skattefordringar som är loka liserade i Sverige uppgår till 97 114 Mkr (77 425) och summan av sådana anläggningstillgångar lokaliserade i andra länder uppgår till 94 906 Mkr (74 718). För detaljerad information om externa kunder per land, se not 3, Intäkternas fördelning. Forts. Not 2 Segmentsrapportering 57 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET REDOVISNINGSPRINCIP Koncernen – Hyresintäkter och serviceintäkter Hyresintäkter avser intäkter från leasingavtal där koncernen är leasegivare. I hyresin- täkter ingår hyra, tillägg för investeringar och fastighetsskatt samt övriga tilläggs- debiteringar såsom värme, vatten, kyla, sophantering etc då dessa inte bedömts väsentliga för att särredovisas. Både hyresintäkter och tilläggsdebiteringar redo visas linjärt i koncernens resultaträkning baserat på villkoren i leasingavtalet. Den samman- lagda kostnaden för lämnade rabatter redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresintäkter och tilläggsdebiteringar som betalas i för- skott redovisas som förutbetalda intäkter i balansräkningen. Koncernen – Intäkter från försäljning av förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter För principer avseende intäkter och resultat från försäljning av förvaltnings fastigheter och försäljning av exploateringsfastigheter, se not 12, Förvaltnings fastigheter samt not 16, Exploateringsfastigheter. Moderbolaget – Tjänsteuppdrag Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltningstjänster gentemot dotter bolag och intressebolag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser. Ingen fördelning görs mellan hyresintäkter och intäkter från kontrakt med kunder då dessa intäkter inte är väsentliga. Kategorier av hyresintäkter som presenteras nedan inkluderar serviceintäkter. Balder har beviljat rabatter om 9 Mkr (28) i enlighet med det statliga hyresstödspaketet kopplat till covid-19, varav Balder står för 50%. Således har, av förenklingsskäl, netto- beloppet om 4 Mkr (14) minskat hyresintäkterna. Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Hyresintäkter 8 956 8 134 — — Tjänsteuppdrag — — 414 349 Summa 8 956 8 134 414 349 HYRESINTÄKTER FÖRDELAT PÅ LÄNDER Koncernen Mkr 2021 2020 Sverige 4 188 3 734 Danmark 769 657 Finland 3 531 3 547 Norge 343 75 Tyskland 48 45 Storbritannien 77 77 Summa 8 956 8 134 HYRESINTÄKTER FÖRDELAT PÅ FASTIGHETSKATEGORI Koncernen Mkr 2021 2020 Bostäder 5 166 4 899 Kontor 1 512 1 365 Handel 802 803 Övrigt 1 454 998 Projekt för egen förvaltning 22 69 Summa 8 956 8 134 HYRESINTÄKTER FÖRDELAT PÅ REGIONER Koncernen Mkr 2021 2020 Helsingfors 2 387 2 495 Stockholm 1 451 1 338 Göteborg 1 632 1 561 Köpenhamn 769 657 Syd 600 584 Öst 1 352 1 218 Norr 765 282 Summa 8 956 8 134 NOT 4 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIP Ersättningar till anställda Kortfristiga ersättningar Ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls. Pensioner Pensionsplaner klassiiceras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda. Till övervägande del är planerna avgiftsbestämda. Endast i undantagsfall förekommer förmånsbestämda planer. Avgiftsbestämda planer För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter till privat administre- rade pensionsförsäkringsplaner. Koncernen har ingaytterligare betalningsförpliktel- ser när avgifterna väl är betalda, dvs det ärindividen som står risken. Avgifterna redo- visas som personalkostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i denutsträckning som kontant återbetalning eller minsk- ning av framtida betalningar kan komma koncernen tillgodo. Ersättningar vid uppsägning En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal endast om före- taget är bevisligen förpliktigat att avsluta en anställning före den normala tidpunkten eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. Koncernen hade per årsskiftet 1 040 anställda (824), varav 440 kvinnor (351). I moder- bolaget var antalet anställda per årsskiftet 426 (379), varav 152 kvinnor (129). Under 2021 hade Fastighets AB Balder 5 styrelseledamöter (5) inklusive ord förande, varav 1 kvinna (1). Koncernen, tillika moderbolaget, hade 6 ledande befattningshavare (6) inklusive VD, varav 2 kvinnor (2). MEDELANTAL ANSTÄLLDA MED GEOGRAFISK FÖRDELNING PER LAND Koncernen Moderbolaget 2021 2020 2021 2020 Medelantalet anställda totalt 986 795 414 366 varav kvinnor 413 340 143 122 varav män 573 455 271 244 varav Sverige (varav män) 579 (380) 502 (330) 414 (271) 366 (244) varav Finland (varav män) 310 (142) 229 (96) — — varav Danmark (varav män) 82 (39) 64 (29) — — varav Norge (varav män) 15 (12) — — — NOT 3 INTÄKTERNAS FÖRDELNING 58 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET LÖNER, ARVODEN OCH FÖRMÅNER Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Styrelseordförande 0,2 0,2 0,2 0,2 Övriga styrelseledamöter 0,3 0,3 0,3 0,3 Verkställande direktör Grundlön 1,1 0,9 1,1 0,9 Förmåner — — — — Vice verkställande direktör Grundlön 0,7 0,7 0,7 0,7 Förmåner — — — — Övriga ledande befattnings havare Grundlön 7,0 6,2 7,0 6,2 Förmåner 0,3 0,3 0,3 0,3 Övriga anställda Grundlön 458,3 366,4 191,2 159,6 Förmåner 4,8 4,0 2,7 2,6 Summa 472,7 379,0 203,5 170,8 LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR OCH ÖVRIGA FÖRMÅNER UNDER ÅRET 2021-01-01–2021-12-31 2020-01-01–2020-12-31 Mkr Grundlön styrelse arvode Förmåner Pensions- kostnad Summa Grundlön styrelse arvode Förmåner Pensions- kostnad Summa Styrelsens ordförande Christina Rogestam 0,2 — — 0,2 0,2 — — 0,2 Styrelseledamot Fredrik Svensson 0,1 — — 0,1 0,1 — — 0,1 Styrelseledamot Sten Dunér 0,1 — — 0,1 0,1 — — 0,1 Styrelseledamot Anders Wennergren 0,1 — — 0,1 0,1 — — 0,1 Verkställande direktör 1,1 — 0,3 1,4 0,9 — 0,3 1,2 Vice verkställande direktör 0,7 — — 0,7 0,7 — — 0,7 Ledningsgruppen (4 personer) 7,0 0,3 0,7 8,0 6,2 0,3 0,8 7,3 Summa 9,3 0,3 1,0 10,6 8,3 0,3 1,1 9,7 Ingen rörlig ersättning utgår för någon av bolagets ledande befattningshavare. Ett förmånsbestämt pensionsavtal är tecknat med VD som innebär att ett belopp om 0,3 Mkr (0,3) årligen kommer att utbetalas till VD från 55 till 65 års ålder. Framtida ut betalningar begränsas enligt avtal av stiftelsens tillgångar. Betalningarna är inte beroende av framtida tjänstgöring. Nuvärdet av utfästelsen uppgick till 3,5 Mkr (3,4). Utfästelsen har tryggats genom en avsättning till pensionsstiftelse, vars förvaltnings- tillgångar uppgick till 3,5 Mkr (3,4). Värdet av pensionsutfästelsen har beräknats i enlighet med tryggandelagen, vilket inte överensstämmer med IAS 19. Skillnaden i kostnad enligt de två beräkningsgrunderna är emellertid inte väsentlig. Ledande befattningshavares ersättningar följer de riktlinjer som beslutades vid senaste årsstämman. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrens kraftig. Ersättningen ska utgå i form av fast lön. Pensionsvillkoren ska vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Övriga förmåner avser bilförmån. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 18 månader. VD:s lön och förmåner fastställs av styrelsen. För andra ledande befattningshavare fastställs löner och förmåner av VD. Vid uppsägning avVD gäller en ömsesidig upp- sägningstid om sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida utgår 12 månaders avgångsvederlag (ej pensions- eller semester lönegrundande). För övriga i lednings- gruppen gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Inget avgångsveder- lagutgår. Styrelsen har rätt att frångå av årsstämman beslutade riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, om det inns särskilda skäl. LAGSTADGADE SOCIALA KOSTNADER INKLUSIVE LÖNESKATT Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Styrelsen 0,1 0,1 0,1 0,1 Verkställande direktör 0,4 0,4 0,4 0,4 Vice verkställande direktör 0,2 0,2 0,2 0,2 Övriga ledande befattnings havare 2,5 2,2 2,5 2,2 Övriga anställda 131,3 105,7 63,3 54,1 Summa 134,5 108,6 66,5 57,0 AVTALSENLIGA PENSIONSKOSTNADER Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Verkställande direktör 0,3 0,3 0,3 0,3 Vice verkställande direktör — — — — Övriga ledande befattnings havare 0,7 0,8 0,7 0,8 Övriga anställda 51,7 40,1 14,7 12,8 Summa 52,7 41,2 15,7 13,9 Totala personalkostnader 659,9 528,8 285,7 241,7 Forts. Not 4 Anställda och personalkostnader 59 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET NOT 5 ERSÄTTNING TILL REVISORER Med revisionsuppdraget avses granskning av årsredovisningen och bok föringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Dessutom ingår övriga arbets- uppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genom- förandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är konsultation. Kostnader för revision ingår i koncerngemensamma kostnader, vilka utdebiteras dotterbolagen. Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 PwC Revisionsuppdraget 7,2 5,4 3,5 3,1 – varav till ÖhrlingsPrice- waterhouseCoopers AB 3,5 3,1 3,5 3,1 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 1,2 0,6 1,2 0,6 – varav till ÖhrlingsPrice- waterhouseCoopers AB 1,2 0,6 1,2 0,6 Skatterådgivning 0,8 0,4 0,8 0,4 – varav till ÖhrlingsPrice- waterhouseCoopers AB 0,8 0,4 0,8 0,4 Övriga tjänster 0,5 — — — – varav till ÖhrlingsPrice- waterhouseCoopers AB — — — — Deloitte Revisionsuppdraget 2,4 2,5 — — Skatterådgivning 0,0 0,1 — — Övriga tjänster 0,1 0,9 — — EY Revisionsuppdraget 0,5 — — — Summa 12,6 9,9 5,4 4,2 NOT 7 SPECIFIKATION AV FASTIGHETSKOSTNADER Koncernen, Mkr 2021 2020 Drifts- och underhålls kostnader 1) 1 098 922 Mediakostnader 2) 763 655 Fastighetsskatt 351 342 Summa 2 212 1 919 1) Driftskostnader inkluderar personalkostnader avseende fastighetsskötsel. 2) Inkluderar avskrivningar av vindkraftverk. NOT 6 RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE PÅ FUNKTIONER OCH KOSTNADSSLAG REDOVISNINGSPRINCIP Fastighetskostnader Koncernens fastighetskostnader utgörs av kostnader som uppkommer i samband med fastighetsförvaltning såsom media (el, järrvärme, kyla, gas, vatten), fastighetsskötsel, renhållning, reparationer, underhåll, fastighetsskatt och övriga driftkostnader. Fastig- hetskostnaderna redovisas i den period de avser. Förvaltnings- och administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnader utgörs av koncernens administrations- kostnader såsom personal-, kontors-, lokal-, IT-, konsult- och marknadsföringskost- nader samt avskrivningar på inventarier. Kostnaderna redovisas i den period de avser. Koncernen, Mkr 2021 2020 Fastighetskostnader 2 212 1 919 Förvaltnings- och administrationskostnader 817 676 Summa 3 029 2 594 Koncernen, Mkr 2021 2020 Personalkostnader 660 529 Avskrivningar 45 41 Mediakostnader 763 655 Fastighetsskatt 351 342 Underhåll och övriga kostnader 1) 1 211 1 028 Summa 3 029 2 594 1) Avser driftskostnader och administration exklusive personalkostnader. 60 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET REDOVISNINGSPRINCIPER LEASINGAVTAL DÄR KONCERNEN ÄR LEASEGIVARE Leasing där en väsentlig del av riskerna och fördelarna med ägande behålls av lease- givaren klassiiceras som operationell leasing. Leasingbetalningar som erhålles under leasingperioden intäktsförs i rapporten över totalresultat linjärt över leasingperioden. Leasingavtal där i allt väsentligt de ekonomiska risker och fördelar som förknippas med ägandet övergår från leasegivaren till leasetagaren, klassiiceras som inansiell leasing. Vid leasingperiodens början redovisas inansiell leasing i balansräkningen till det lägre av leasingobjektets verkliga värde och nuvärdet av minimileaseavgifterna. För närvarande innehar koncernen endast leasingavtal som klassiiceras som operationella leasingavtal. Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. De framtida icke uppsägningsbara leasingbetalningarna är som följer i tabellen nedan. Normalt tecknas kommersiella hyreskontrakt på 3–5 år med en uppsägnings tidom 9 månader. Bostadshyresavtal löper normalt med en uppsägningstid om 3månader. Den genomsnittliga kontraktslängden i portföljens kommersiella kontrakt uppgick till 6,4 år (6,7). Koncernen, Mkr 2021 2020 Bostäder, parkering, garage (inom ett år) 5 312 4 967 Kommersiella lokaler Inom ett år 4 398 3 247 1–5 år 14 965 10 727 >5 år 14 712 11 941 Summa 39 387 30 881 REDOVISNINGSPRINCIPER LEASINGAVTAL DÄR KONCERNEN ÄR LEASETAGARE Redovisningsprinciper för koncernen Koncernens leasingavtal består i allt väsentligt av tomträttsavtal och arrendeavtal. Därutöver återinns ett antal leasingkontrakt som avser hyra av kontor inom koncernen. Utöver dessa leasingavtal inns mindre leasingavtal i form av leasing av bilar och kon- torsutrustning m.m. Dessa leasingavtal har koncernen deinierat som avtal där den underliggande tillgången har lågt värde. För dessa avtal har det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpats vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjande rättstillgång eller leasing- skuld redovisas således i balansräkningen. Inga leasingavtal kortare än 12 månader (korttidsleasingavtal) återinns i koncernen. En nyttjanderättstillgång och en leasingskuld redovisas i balansräkningen hänför- liga till samtliga leasingavtal som inte deinierats som avtal där den underliggande till- gången har lågt värde. Tomträtter och arrendeavtal Tomträtter och arrendeavtal betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verkligt värde. Nyttjanderättstillgången kommer därmed inte att skrivas av utan värdet på denna kvarstår tills omförhandling sker av respektive tomträttsavgäld. Nyttjanderätts- tillgångar hänförliga till tomträttsavtal utgör per deinition en del av förvaltnings- fastigheternas värde, koncernen har dock valt att redovisa dessa på en separat rad i balansräkningen i posten ”Leasingavtal; nyttjanderätt”. En långfristig skuld redovisas ibalansräkningen i posten ”Leasingskuld” motsvarade värdet på nyttjanderättstill- gången. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhand- ling av respektive tomträttsavgäld. Leasingavtalen redovisas som nyttjanderätter respektive leasingskuld den dag som den leasade tillgången inns tillgänglig för an vändning av koncernen vilket normalt sker på tillträdesdagen för fastigheten. I resultaträkningen redovisas kostnaden för tomträttsavgälder i sin helhet som en inansiell kostnad då dessa bedöms utgöra ränta enligt IFRS 16. Hyra av kontorslokal För samtliga leasingavtal redovisas en nyttjanderättstillgång och en motsvarande leasingskuld den dagen som den leasade tillgången inns tillgänglig för användning av koncernen. Leasingskulden inkluderar nuvärdet av leasingbetalningar i form av fasta avgifter. Vid värdering av skulden inkluderas förlängningsoptioner om det är mycket sannolikt att dessa kommer att utnyttjas. Varje leasingbetalning fördelas mellan amortering av skulden och inansiell kostnad. Den inansiella kostnaden ska fördelas över leasingperioden så att varje redovisnings- period belastas med ett belopp som motsvarar en fast räntesats för den under respek- tive period redovisade skulden. Nyttjanderättstillgångar redovisas initialt till anskaningsvärde och inkluderar följande: • Initialt värde på leasingskulden • Leasingavgifter som betalas vid eller före ingången av leasingperioden • Initiala direkta utgifter • Utgifter för att återställa tillgången i det skick som föreskrivs i leasing avtaletsvillkor Nyttjanderättstillgångar skrivs av linjärt över det kortare av tillgångens nyttjande- period och leasingavtalets längd. Leasingavtalen löper på perioder om 2–10 år men optioner att förlänga eller säga upp avtal inns. Redovisning i efterföljande perioder Leasingskulden omvärderas om det sker några ändringar i leasingavtalet eller om det sker ändringar i kassalödet som är baserade på de ursprungliga kontraktsvillkoren. Förändringar i kassalöden baserade på ursprungliga kontraktsvillkor uppstår när koncernen ändrar sin initiala bedömning huruvida optioner för förlängning och/eller uppsägning kommer att nyttjas, det sker förändringar i tidigare bedömningar ifall en köpoption kommer att nyttjas eller leasingavgifter ändras på grund av förändringar i index eller ränta. En omvärdering av leasingskulden leder till en motsvarande justering av nyttjanderättstillgången. Om det redovisade värdet på nyttjanderättstillgången redan har reducerats till noll, redovisas den återstående omvärderingen i resultaträk- ningen. Nyttjanderättstillgången nedskrivningsprövas närhelst händelser eller föränd- ringar i förutsättningar indikerar att det redovisade värdet för en tillgången inte kan återvinnas. Redovisningsprinciper för moderbolaget Moderbolaget har i allt väsentligt leasingavtal avseende bilar. IFRS 16 tillämpas inte imoderbolaget utan istället tillämpas RFR 2, (IFRS 16 Leasingavtal p. 2-12). Ide fall moderföretaget är leasetagare innebär det att leasingavgifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Kostnaden för leasingavtal redovisas i posten ”Administrationskostnader”. Nyttjanderätten och leasingskulden redovisas således inte i balansräkningen. NOT 8 LEASING 61 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Koncernen LEASINGAVTAL; NYTTJANDERÄTT 2021-12-31 2020-12-31 Tomträtter/arrendeavtal 1 540 1 465 Kontorslokal 59 66 Summa 1 600 1 532 Leasingskuld Långfristig leasingskuld 1 554 1 487 Kortfristig leasingskuld 52 49 Summa 1 606 1 536 Tomträttsavtal Nyttjanderättstillgångar – tomträtter är per deinition en del av förvaltningsfastig- heternas värde. Koncernen har valt att redovisa upplysningar kopplade till nyttjande- rättstillgångar – tomträtter separat från övriga upplysningar om förvaltningsfastig- heterna både i noter och i balansräkningen. I balansräkningen ingår tomträtter i posten ”Leasingavtal; nyttjanderätt” För upplysning om övriga förvaltningsfastigheter se not 12, Förvaltningsfastigheter. Förändring av nyttjanderättstillgången hänförlig till tomträtter framgår i nedan tabell: Koncernen NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR TOMTRÄTTER 2021 2020 Periodens början 1 465 1 460 Förvärv 55 25 Försäljning — –20 Förändring av tomträttsavgäld och eekt av förändrade valutakurser 20 –1 Verkligt värde tomträtter vid periodens slut 1 540 1 465 Leasingskuld hänförlig till tomträtter uppgår till 1 545 Mkr (1 469) och redovisas som leasingskuld under posten långfristiga skulder med 1 506 Mkr (1 432) och kortfristiga skulder med 39 Mkr (37). Hyra av lokal Nyttjanderättstillgångar avseende hyra av lokal uppgår till 59 Mkr (66). Förändring av nyttjanderättstillgångar kopplade till kontorslokaler, inklusive eekt av förändrade valutakurser, uppgår under året till –7 Mkr (–15). Leasingavtalen löper på perioder om 2–10 år men optioner att förlänga eller säga upp avtal inns. Koncernen UPPLYSNINGAR OM SAMTLIGA LEASINGAVTAL 2021 2020 I resultaträkningen redovisas följande belopp relaterade till leasingavtal: Förvaltnings- och administrationskostnader Avskrivningar på nyttjanderätter (kontorslokal) –12 –12 Summa –12 –12 Finansiella kostnader Räntekostnader hyra av lokal –1 –1 Räntekostnader – tomträttsavgäld –68 –63 Summa –69 –64 Det totala kassalödet avseende leasingavtal var –89 Mkr (–89), varav amortering av leasingskuld uppgick till –1 Mkr (–18). För information om leasingskuldens förfallotid kopplad till hyra av lokal se not22, Finansiell riskhantering. Den del av leasingskulden som hänför sig till tomträtter utgörs av avtalsenliga odis- konterade kassalöden av årliga tomträttsavgälder om –68 Mkr (–63) som betalas årligen i evig tid. Den årliga tomträttsavgälden som ska betalas kommer i framtiden att påverkas av ändringar i tomträttsavgälden. Forts. Not 8 Leasing 62 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET NOT 9 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIP Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar samt räntekostnader på skulder. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämp- ning av eektivräntemetoden. Eektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Räntekomponenten i inansiella leasing- betalningar är redovisad i koncernens rapport över totalresultatet genom tillämpning av eektivränte metoden. Lånekostnader som är direkt hänförbara till produktion av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inklude- ras i tillgångens anskaningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förutsätt- ningen att det är troligt att det kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt. NOT 10 INKOMSTSKATT REDOVISNINGSPRINCIP Koncernen – Skatter Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatt redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeekt redovisas i övrigt total- resultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslu- tade per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte; för temporär skillnad som upp- kommit vid första redovisningen av goodwill, första redovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseförvärv och vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterbolag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skatte- skulder nettoredovisas om dessa gäller samma skatteverk (land). Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörelse eller för- värv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identiieras om det förvärvade bolaget endast äger en eller lera fastigheter. Till dessa fastigheter inns hyreskontrakt, men det inns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. Vid redovisning som ett förvärv av tillgång redovisas ingen uppskjuten skatt. Samtliga av Balders genomförda förvärv under året har klassiicerats som förvärv av tillgång, varför ingen uppskjuten skatt redovisas hänförlig till fastigheter avseende dessa förvärv. Moderbolaget – Skatter I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. Ikoncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Ränteintäkter är huvudsakligen hänförbara till fordringar på intressebolag. Övriga inansiella intäkter avser huvudsakligen utdelningar, samt realiserade- och orealise- rade värdeförändringar på börsnoterade aktier. FINANSIELLA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Ränteintäkter 157 132 98 70 Ränteintäkter, dotterbolag — — 1 271 1 096 Övriga inansiella intäkter 1) 665 167 1 786 754 Valutakursdierenser 2) — — — 785 Summa 822 299 3 155 2 705 1) Övriga inansiella intäkter i moderbolaget uppgick till 1 786 Mkr, varav orealiserad värde- förändring på långfristig inansiell tillgång uppgick till 611 Mkr och avser den orealiserade omvärdering som skett av aktierna i det svenska börsnoterade fastighetsbolaget Stenhus Fastigheter i Norden AB, se även not 32, Övriga intäkter/kostnader. Övriga inansiella kostnader är hänförbara till räntebärande skulder. FINANSIELLA KOSTNADER Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Räntekostnader, lån 1 592 1 342 854 697 Räntekostnader, räntederivat 159 105 133 105 Räntekostnader, dotterbolag — — 411 218 Leasingkostnad/ tomträtts avgäld 69 64 — — Övriga inansiella kostnader 69 — 52 86 Valutakursdierenser 2) — — 739 — Summa 1 889 1 511 2 188 1 106 2) Redovisade valutakursdierenser avser i huvudsak omräkning av euroobligationer, som ur ett koncernperspektiv används för säkring av nettoinvesteringar i utlandet. 63 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Uppskjuten skatt Balder förfogar över förlustavdrag, vilka enligt gällande skatteregler bedöms kunna utnyttjas mot framtida vinster. Balder kan dock inte lämna några garantier för att dagens eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjlig heterna att utnyttja underskottsavdragen. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas i fram tiden samt vid vilken tidpunkt. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet. Koncernen 2021 2020 Aktuell skatt fördelat på länder Sverige –11 –13 Danmark –68 –77 Finland –243 –291 Norge –15 –5 Storbritannien –2 –3 Tyskland 0 0 Summa –339 –388 Aktuell skatt hänförligt till Moderbolgets aktieägare –233 –261 Innehav utan bestämmande inlytande –106 –147 –339 –388 Forts. Not 10 Inkomstskatt REDOVISAT I RESULTATRÄKNINGEN Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Aktuell skattekostnad (–)/skatteintäkt (+) Aktuell skatt –339 –388 –3 –9 Uppskjuten skattekostnad (–)/skatteintäkt (+) Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastigheter –2 906 –1 120 — — Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på derivat –102 26 –92 29 Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader inansiella placeringar 28 –7 35 –12 Uppskjuten skatt vid förändring av underskottsavdrag 138 –126 — — Förändring av övriga temporära skillnader –16 –229 — — Omvärdering av uppskjuten skatt till följd av ny skattesats — 37 — — Summa uppskjuten skatt –2 857 –1 419 –57 17 Totalt redovisad skatt –3 196 –1 807 –59 7 AVSTÄMNING AV EFFEKTIV SKATT Koncernen, Mkr 2021, % 2021 2020, % 2020 Resultat före skatt 22 781 9 083 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 20,6 –4 693 21,4 –1 944 Skillnad mellan skattemässigt och redovisat resultat vid försäljning av fastighet –1,0 230 –0,3 30 Skatt på andel i resultat från intressebolag/joint ventures –3,2 725 –2,1 192 Skatt hänförlig till tidigare år 0,0 –5 0,3 –30 Skillnad i utländska skattesatser 0,0 –5 –0,3 25 Värderade underskott –1,3 295 — — Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc. –1,1 256 1,3 –117 Omvärdering av uppskjuten skatt till följd av ny skattesats — — –0,4 37 Redovisad eektiv skatt 14,0 –3 196 19,9 –1 807 Moderbolaget, Mkr 2021, % 2021 2020, % 2020 Resultat före skatt 1 710 1 608 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 20,6 –352 21,4 –344 Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader etc. –11,5 197 –9,1 147 Skattefri utdelning –5,6 96 –13,0 209 Skatt hänförlig till tidigare år 0,0 –0 0,3 –4 Omvärdering av uppskjuten skatt till följd av ny skattesats — — 0,0 –1 Redovisad eektiv skatt 3,5 –59 –0,5 7 64 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Forts. Not 10 Inkomstskatt REDOVISAD I BALANSRÄKNINGEN UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN OCH SKATTESKULD Koncernen 2021, Mkr Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatteskuld Netto Uppskjuten skattefordran och skatteskuld hänför sig till följande: Fastigheter — –15 677 –15 677 Derivat 111 — 111 Underskottsavdrag 232 — 232 Övriga temporära skillnader – –308 –308 Kvittning –343 343 — Summa — –15 642 –15 642 Inga ej aktiverade taxerade underskottsavdrag föreligger. Värderade underskott upp- går till 1 126 Mkr (451). Moderbolaget 2021, Mkr Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatteskuld Netto Uppskjuten skattefordran och skatteskuld hänför sig till följande: Derivat 66 — 66 Övriga temporära skillnader — –32 –32 Kvittning –32 32 — Summa 34 — 34 Inga underskottsavdrag föreligger. FÖRÄNDRING AV UPPSKJUTEN SKATT I TEMPORÄRA SKILLNADER OCH UNDERSKOTTSAVDRAG Koncernen, Mkr Balans per 2021-01-01 Redovisat i resultat räkningen Förvärv och avyttring av bolag Balans per 2021-12-31 Fastigheter –12 497 –2 906 –275 –15 677 Derivat 226 –102 –13 111 Aktivering av värdet av underskottsavdrag 93 138 — 232 Övriga temporära skillnader –319 12 — –308 Summa –12 497 –2 857 –288 –15 642 Koncernen, Mkr Balans per 2020-01-01 Redovisat i resultat räkningen Förvärv och avyttring av bolag Balans per 2020-12-31 Fastigheter –11 609 –1 095 208 –12 497 Derivat 199 24 2 226 Aktivering av värdet av underskottsavdrag 235 –121 –20 93 Övriga temporära skillnader –110 –227 17 –319 Summa –11 285 –1 419 207 –12 497 Moderbolaget, Mkr Balans per 2021-01-01 Redovisat i resultat räkningen Balans per 2021-12-31 Derivat 158 –92 66 Övriga temporära skillnader –67 35 –32 Summa 91 –57 34 Moderbolaget, Mkr Balans per 2020-01-01 Redovisat i resultat räkningen Balans per 2020-12-31 Derivat 129 29 158 Övriga temporära skillnader –54 –12 –67 Summa 74 17 91 65 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET NOT 11 RESULTAT PER AKTIE REDOVISNINGSPRINCIP Resultat per aktie före utspädning beräknas genom att årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare divideras med moderbolagets vägda genomsnittliga antal utestående aktier för räkenskapsåret. Resultat per aktie efter utspädning beräknas genom att årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare divideras med det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier efter utspädning. RESULTAT PER AKTIE HAR BERÄKNATS PÅ FÖLJANDE SÄTT: Moderbolaget, Mkr 2021 2020 Årets resultat hänförligt till moderbolagets ägare 18 508 6 641 Summa 18 508 6 641 Vägt genomsnittligt antal aktier Totalt antal aktier 1 januari 186 500 000 180 000 000 Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning 186 500 000 180 000 000 Eekt av nyemitterade aktier — 515 027 Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning 186 500 000 180 515 027 Resultat per aktie före utspädning, kr 99,24 36,90 Resultat per aktie efter utspädning, kr 99,24 36,79 REDOVISNINGSPRINCIP Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring alternativt en kombination av dessa. Initialt redovisas förvaltningsfastig- heter till anskaningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara ut gifter och lånekostnader. Förvaltningsfastigheter redovisas enligt verkligt värdemetoden. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som vid behov stäms av med utom- stående oberoende värderingsinstitut. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl orealiserade som realiserade värdeför- ändringar redovisas i resultaträkningen. Värderingarna görs vid varje kvartalsskifte. Intäkter från försäljning av fastigheter redovisas när kontrollen över fastigheten har överförts till köparen. En verkställbar rätt till betalning uppkommer dock inte förrän äganderätten övergått till köparen. Intäkten redovisas därför vid den tidpunkt då ägan- derätten övergår till köparen. Äganderätten till fastigheten (oavsett om fastigheten säljs separat eller via bolag) övergår normalt på tillträdesdagen. Intäkten värderas till det avtalsenliga transaktionspriset då ersättningen vanligen förfaller till betalning när äganderätten har övergått. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en beintlig förvaltningsfastighet förfortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fort- sättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten redovisas enligt verkligt värde- metoden och omklassiiceras inte till materiell anläggningstillgång under ombygg- nadstiden. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade vär- det är om utgiften avser utbyten av identiierade komponenter eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet. Den del av inansiella kostnader som avser större ny-, till- eller ombyggnation akti- veras. Den aktiverade räntan baseras på genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen. Exploateringsfastigheter, såsom exempelvis nyproduktion av bostadsrätter, med avsikt att säljas ingår inte som en del av förvaltningsfastigheterna. För upp lysning om exploateringsfastigheter, se not 16, Exploateringsfastigheter. UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Förvaltningsfastigheter Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan uppskattningar och bedömningar ge en betydande påverkan på koncernens redovisade resultat och ställning. Interna värde- ringar av förvaltningsfastigheter, kräver bedömningar av och antaganden om exempel- vis framtida kassalöden samt fastställande av direktavkastningskrav för varje enskild fastighet. De gjorda bedömningarna påverkar det redovisade värdet ibalansräkningen för posten Förvaltnings fastigheter och i resultaträkningen för posten Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, orealiserade. I samband med avslutad aär gör Balder avstäm- ning mot gjorda antaganden. Balder följer även löpande genomförda relevanta fastig- hetstransaktioner. Interna värderingar av helafastighetsbeståndet genomförs vid varje kvartalsrapport. För att spegla denosäkerhet som inns i gjorda antaganden, uppskattningar och bedömningar anges normalt ett så kallat värderingsintervall om +/– 5–10%. För att kvalitetssäkra Balders interna värderingar låter Balder löpande externvärdera delar av beståndet och inhämta second opinions 1) på interna värderingar. De externa värderingarna har under året utförts av CBRE, Colliers, Cushman & Wake- ield, JLL och Newsec. Second opinions har under året utförts av JLL. Avvikelserna mellan externa och interna värderingar har historiskt varit obetydliga. Klassiicering av förvärv För varje förvärv görs en bedömning av om förvärvet ska klassiiceras som ett rörelse- förvärv eller ett tillgångsförvärv. En individuell bedömning görs av varje enskild trans- aktion. Ett frivilligt koncentrationstest kan tillämpas för att förenkla bedömningen av om transaktionen inte är en verksamhet/rörelse. För samtliga årets förvärv har bedöm- ningen inneburit att transaktionerna klassiicerats som tillgångsförvärv. Se även not 1, Redovisningsprinciper, under rubriken Konsolideringsprinciper. 1) Second opinion avser granskning av använd värderingsmetod utförd av extern värderingsirma. Koncernen, Mkr 2021 2020 Ingående verkligt värde 149 179 141 392 Förvärv 20 637 3 491 Investeringar i beintliga fastigheter och projekt 6 105 4 054 Värdeförändringar, orealiserade 12 990 3 429 Avyttringar –1 430 –342 Valutaförändring 1 657 –2 845 Utgående verkligt värde 189 138 149 179 Nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträtts- och arrendeavtal utgör per deinition en del av förvaltningsfastigheternas värde. Koncernen har valt att redovisa dessa på en separat rad i balansräkningen och även redovisa dessa separat i upplysningar. Upplys- ningar om förändring av värdet för tomträtter återinns i not 8, Leasing. NOT 12 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 66 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Värderingsmodell Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över inansiell ställning till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens resultaträkning. Samt- liga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Fastigheternas verkliga värde baseras på interna värde- ringar. Fastigheterna i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien värderas med avkastningsmetoden. I Finland används förutom avkastningsmetoden även värdering till anskanings- kostnad. Några fastigheter i region Öst värderas med ortsprismetoden. Fastigheter under uppförande och projektfastigheter för egen förvaltning samt koncernens byggrätter värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entrepre- nadutgift samt projekt risk, vilket oftast sammanfaller i en värdering till anskanings- kostnad. Verkligt värde är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknads föring, där båda par- ter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Per bokslutsdagen har Balder genomfört en intern värdering av hela fastighets- beståndet. Avkastningsmetoden Vid värdering med avkastningsmetoden värderas varje fastighet genom att nuvärdes- beräkna framtida kassalöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållsutbetalningar samt restvärdet år tio. Bedömda hyres- inbetalningar samt drifts- och underhålls utbetalningar har härletts från beintliga hyresintäkter, drifts- och under hållskostnader. Kassalödet marknadsanpassas genom att beakta eventuella förändringar i uthyrningsgrad och uthyrningsnivåer såväl som drift- och underhållsutbetalningar. Till grund för samtliga kassalödeskalkyler har anta- gits en inlation om 2%. Fastigheter motsvarande ca 98% av det totala marknads värdet är värderade med avkastningsmetoden. Värdering till anskaningskostnad Värdering till anskaningskostnad tillämpas för fastigheter med reglerade hyror i Finland. Fastigheter motsvarande ca 1% av det totala marknadsvärdet är värderade till anskaningskostnad. Inledningsvis värderas dessa fastigheter till anskaningskostnad med tillägg för transaktionskostnader och därefter till anskaningskostnad med avdrag för eventuella nedskrivningar. Ortsprismetoden Vid värdering med ortsprismetoden används noterade priser på marknaden för jäm- förbara objekt. Ortsprismetoden används för några fastigheter i region Öst. Fastig- heter motsvarande ca 1% av det totala marknadsvärdet är värderade med ortspris- metoden. Interna och externa värderingar Marknadsvärdebedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i antaganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet ligga inom intervallet +/– 5–10% och ska ses som den osäkerhet som inns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Balders del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeintervall om +/–9 457 Mkr, motsvarande ett spann om 179 681 – 198 595 Mkr. För att kvalitetssäkra Balders interna värderingar låter Balder löpande extern värdera delar av beståndet och inhämta second opinions på interna värderingar. Under året har externa värderingar inhämtats för ca 20% (21) av förvaltningsfastig heterna exklu- sive projekt för egen förvaltning, motsvarande 37 Mdkr (31) och second opinions inhämtats för 26% (31) av förvaltningsfastigheterna exklusive projekt för egen förvalt- ning, motsvarande 48 Mdkr (45). Skillnaden mellan deexterna värderingarna och de interna värderingarna var mindre än 1%. Avvikelserna mellan externa och interna vär- deringar har historiskt varit obetydliga. För ytterligare information om Balders värderingsmetoder, se sidorna 31–32. Värdeförändringar Balder har den 31 december genomfört en individuell intern värdering av helafastig- hetsbeståndet. Årets orealiserade värdeförändringar uppgick till 12 990Mkr (3 429), varav 60% är hänförligt till bostadsfastigheter. Av den totala orealiserade värdeförändringen är 10% relaterat till färdigställda projekt. Realiserade värdeförändringar uppgick till 121 Mkr (24). Hyresinbetalningar Hyresutvecklingen bedöms följa inlationen med hänsyn tagen till gällande indexklau- suler i kontrakten under dess löptider. Då kontrakten löper ut sker en bedömning om kontraktet anses bli förlängt till rådande marknadsnivå samt att risken bedöms huru- vida lokalen kan bli vakant. Vakanser bedöms utifrån gällande vakanssituation med en successiv anpassning till bedömd marknadsmässig vakans med hänsyn till objektets individuella förutsättningar. Drifts- och underhållsutbetalningar Vid bedömningen av fastighetens framtida fastighetskostnader har utfalls- och prog- nosmaterial samt beräknade normaliserade kostnader använts. Direktavkastning Direktavkastningskrav och kalkylräntor som används i kalkylen har härletts ur jämför- bara transaktioner på fastighetsmarknaden. Viktiga faktorer vid val av förräntningskrav är läge, hyresnivå, vakansgrad och fastighetens skick. I tabell nedan redovisas använda direktavkastningskrav. Den genomsnittliga direktavkastningen uppgick per bokslutsdagen till 4,4%(4,5). Per den 31 december 2021, efter Balders värdering, uppgick det totala fastighets- värdet till 189 138 Mkr (149 179). För mer information se Förvaltnings berättelse och Känslighetsanalys på sidan 39. Projektfastigheter för egen förvaltning Balder har per den 31 december projektfastigheter för egen förvaltning upp gående till 7,5 Mdkr (4,6). Projekt för egen förvaltning som är under byggnation har en bedömd total investering om 10,8 Mdkr (6,9), varav 6,2 Mdkr (3,8) är nedlagt och 4,6 Mdkr (3,1) återstår att investera. Merparten av de pågående projekten avser bostadsprojekt med ägarlägenheter som hyrs ut. Projekten omfattar ca 4 150 lägenheter (2 300) och avser ihuvudsak ca 2 150 lägenheter i Helsingfors, ca 1 300 lägenheter i Köpenhamn och ca700 lägenheter i Göteborg. Övriga investeringsåtaganden Per bokslutet inns inget övrigt investeringsåtagande som är väsentligt för koncernen. KÄNSLIGHETSANALYS, EXKLUSIVE PROJEKTFASTIGHETER Påverkan på värde, Mkr Förändring Värdeförändring, Mkr Direktavkastningskrav +/– 0,25%-enheter – 9 818/+ 11 009 Hyresintäkter +/– 5% + 11 084/– 11 084 Fastighetskostnader +/– 5% – 2 013/+ 2 013 Driftnetto +/– 5% + 9 071/– 9 071 Påverkan på värde, Mkr Bostads- fastigheter Kommersiella fastigheter +/– 5% förändring av värdet +/– 4 973 +/– 4 111 Region Medelvärdet av direkt avkastningskrav för bedömning av restvärde, % Helsingfors 4,66 Stockholm 3,94 Göteborg 4,22 Köpenhamn 3,50 Syd 4,64 Öst 4,71 Norr 5,19 Fastighetskategori Medelvärdet av direkt avkastningskrav för bedömning av restvärde, % Bostadsfastigheter 4,0 Kommersiella fastigheter 4,8 Det är avkastningskravet som är den enskilt viktigaste parametern vid värdering. Bostäder har generellt sett lägre avkastningskrav, främst beroende på ett säkert kassa lödeoch låg risk. Forts. Not 12 Förvaltningsfastigheter 67 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET REDOVISNINGSPRINCIP Materiella anläggningstillgångar Ägda tillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i koncernens rapport över inansiell ställning om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett till- förlitligt sätt. Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskanings- värdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaningen. Det redovisade värdet för en materiell anläggningstillgång tas bort vid utrangering, avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning av till- gången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en till- gång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till anskaningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra till- kommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till anskaningsvärdet är om utgiften avser utbyten av identiierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till anskaningsvärdet. Reparationer kostnadsförs löpande. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Materiella anläggningstillgångar Nyttjandeperiod Inventarier 3–10 år Vindkraftverk 10–20 år Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen. INVENTARIER Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Anskaningsvärde Ingående balans 277 257 34 31 Inköp 58 24 9 5 Avyttringar och utrangeringar –5 –4 –1 –2 Utgående balans 329 277 42 34 Avskrivningar Ingående balans –121 –98 –12 –8 Avyttringar och utrangeringar 5 4 1 2 Avskrivningar –31 –27 –6 –6 Utgående balans –147 –121 –17 –12 Redovisat värde inventarier 182 155 25 22 VINDKRAFTVERK Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Anskaningsvärde Ingående balans 164 164 30 30 Utgående balans 164 164 30 30 Avskrivningar och nedskrivningar Ingående balans –160 –158 –30 –30 Avskrivningar –2 –2 — — Utgående balans –161 –160 –30 –30 Redovisat värde vindkraftverk 3 5 — — Totalt redovisat värde inventarier och vindkraftverk 186 160 25 22 Avskrivningar redovisas i administrationskostnader och mediakostnader. NOT 13 ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 68 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET REDOVISNINGSPRINCIP Koncernen Intressebolag Intressebolag är företag som Balder har ett betydande inlytande över. Betydande inlytande innebär möjlighet att delta i beslut som rör företagets inansiella och opera- tiva strategier, men innebär inte ett bestämmande inlytande eller gemensamt bestäm- mande inlytande. I normalfallet innebär ett ägande motsvarande lägst 20% och högst 50% av rösterna att ett betydande inlytande innehas. Omständigheter i det enskilda fallet kan ge ett betydande inlytande även vid ettägande under 20% av rösterna. Joint ventures Ett joint venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket parterna som har gemen- samt bestämmande inlytande över arrangemanget har rätt till nettotillgångarna från arrangemanget. Gemensamt bestämmande inlytande föreligger när det i avtal är reglerat ett gemensamt utövande av det bestämmande inlytandet över en verksamhet. Det existerar endast när det krävs att de parter som delar det bestämmande inlytandet måste ge sitt samtycke vid beslut avseende verksamheterna. Intressebolag och joint ventures redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandelsmetoden innebär att andelar i ett intressebolag/joint venture redovisas till anskaningsvärde vid anskaningstillfället och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intressebolags/joint ventures nettotillgångar. Erhållna utdel- ningar från intressebolag/joint ventures minskar redovisat värde. Resultatandelar i intressebolag/joint ventures redovisas på separata rader i koncernens rapport över total resultatet och i koncernens rapport över inansiell ställning. Andel i intresse- bolags/joint ventures resultat redovisas efter skatt. Kapital andelsmetoden tillämpas fram till den tidpunkt när det betydande inlytandet upphör. Moderbolaget Andelar i intressebolag/joint ventures redovisas i moderbolaget enligt anskanings- värdemetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar som över- stiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar andelens redovisade värde. KONCERNENS ANDELAR I INTRESSEBOLAGJOINT VENTURES 2021 Bolag Organisations- nummer Säte Antal aktier Andel, % Typ av innehav Kapitalandelens värdei koncernen, Mkr Redovisat värde hos moder- bolaget, Mkr Collector AB 1) 556560-0797 Göteborg 90 501 180 44 Intressebolag 2 645 1 196 Tulia AB 556712-9811 Göteborg 50 000 50 Joint venture 1 204 — Fastighets AB Centur 556813-6369 Stockholm 5 000 50 Joint venture 1 058 154 Fixfabriken Holding AB 556949-3702 Göteborg 50 000 50 Joint venture 1 — Chirp AB 556915-7331 Stockholm 17 063 34 Intressebolag 300 — Tornet Bostadsproduktion AB 556796-2682 Stockholm 1 666 667 33 Joint venture 715 — Brinova Fastigheter AB 2) 556840-3918 Helsingborg 18 420 302 19 Intressebolag 541 — Fastighets AB Tornet 559008-2912 Göteborg 500 50 Joint venture 168 — Trenum AB 556978-8291 Göteborg 500 50 Joint venture 1 753 400 Norra Backaplan Bostads AB 556743-0276 Göteborg 33 333 33 Joint venture 170 — Sjaelsö Management ApS 35394923 Köpenhamn 392 49 Intressebolag 66 — SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 250 50 Joint venture 5 — Rosengård Fastighets AB 559085-4708 Malmö 25 000 25 Joint venture 278 — Sinoma Fastighets AB 559161-0836 Stockholm 245 49 Intressebolag 742 434 Grunnsteinen AS 918 773 924 Asker 180 000 50 Joint venture 98 — Bostadsutveckling Kungens Kurva AB 559056-7888 Solna 250 50 Joint venture 7 — Homestate AB 559179-2253 Jönköping 167 50 Joint venture 0 0 Heimdal Sentrum Utvikling AS 822 336 752 Trondheim 15 000 50 Joint venture 0 — Steinan Holding AS 822 404 502 Oslo 30 000 50 Joint venture 91 — Boo AS 921 580 614 Oslo 850 000 33 Intressebolag 1 — Ängsladan Fastighetsförvaltning i Lund AB 559148-5783 Vetlanda 25 000 50 Joint venture 22 — White Peak IV Limited 126219 Jersey 21 20 Intressebolag 177 — iBoxen Infrastruktur Sverige AB 559254-3705 Stockholm 350 35 Intressebolag 17 18 AMW Gruppen i Götaland AB 559218-0433 Växjö 270 50 Joint venture 20 — Anthon Eiendom AS 885857582 Oslo 6 419 59 Joint venture 1 327 — Karlatornet AB 559185-8526 Göteborg 250 50 Joint venture 0 — Entra ASA 3) 999 296 432 Oslo 66 626 346 37 Intressebolag 14 318 12 688 MAJLLBPN AB 559272-6318 Stockholm 125 50 Joint venture 0 — MILLENNIUM HoldCo ApS 38252283 Nordhavn 50 000 50 Joint venture 153 — HE Prosjektinvest AS 918 984 186 Trondheim 500 000 50 Joint venture 0 — Emra gruppen AB 556927-2361 Landskrona 321 961 34 Intressebolag 58 — Next Step Group 556835-5480 Göteborg 22 496 33 Intressebolag 443 323 Ligula Hospitality Group 556792-6497 Göteborg 10 000 50 Joint venture 169 268 BL Holding AB 559224-4080 Göteborg 25 000 50 Joint venture 23 — NOT 14 ANDELAR I INTRESSEBOLAGJOINT VENTURES Tabellen fortsätter på nästa sida 69 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Forts. Not 14 Andelar i intressebolag/joint ventures Bolag Organisations- nummer Säte Antal aktier Andel, % Typ av innehav Kapitalandelens värdei koncernen, Mkr Redovisat värde hos moder- bolaget, Mkr ESS Hotel Group Fastigheter AB 556994-2542 Göteborg 250 50 Joint venture 306 304 Gökskulla Utveckling AB 559178-7063 Göteborg 250 50 Joint venture 0 — Karlastaden Group AB 559222-7945 Göteborg 250 50 Joint venture 0 — Steinkjer Eiendom Holding AS 927 495 856 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 — Europi Invest VI AB 559315-9410 Stockholm 250 50 Joint venture 201 201 Strømsveien 81 Holding AS 928 054 225 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 — Origo Industrieiendom AS 928 053 954 Trondheim 1 500 50 Joint venture 0 — Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) 4) 559269-9507 Stockholm 49 209 297 20 Intressebolag 1 464 1 464 Övriga mindre innehav — — — — Intressebolag 283 — Summa 28 824 17 448 1) Balders marknadsvärde av Collector AB (publ) per 31 december 2021 uppgick till 3 437 Mkr. 2) Balders marknadsvärde av Brinova Fastighets AB (publ) per 31 december 2021 uppgick till 917 Mkr. Röstandelen uppgår till 31,5%. 3) Balders marknadsvärde av Entra ASA per 31 december 2021 uppgick till 13 350 Mkr. Balder har bedömt att inget nedskrivningsbehov föreligger. 4) Balders marknadsvärde av Stenhus Fastigheter i Norden (publ) per 31 december 2021 uppgick till 1 464 Mkr. ACKUMULERADE ANSKAFFNINGSVÄRDEN Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Ingående balans 15 593 7 018 8 426 1 972 Finansiella placeringar som omklassiicerats till att vara intressebolag 1) 1 464 — 1 464 — Förvärv av intressebolag/joint ventures 2) 7 663 6 954 6 929 5 981 Avyttring av intressebolag/joint ventures –150 — –100 –73 Intressebolag/joint ventures som omklassiicerats till att vara dotterbolag 3) –548 — –309 — Utdelning från intressebolag/joint ventures –583 –20 — — Andel i intressebolagens/joint ventures resultat efter skatt 3 521 897 — — Förändring av intressebolagens/joint ventures eget kapital (ägartillskott och valuta) 1 864 743 1 038 546 Utgående balans 28 824 15 593 17 448 8 426 1) Omklassiiceringen innebär att ytterligare andelar i beintligt innehav har förvärvats så att betydande inlytande har erhållits. Tekniskt sett har den inansiella placeringen avyttrats och ett intressebolag förvärvats. Posten avser Stenhus Fastigheter i Norden AB. 2) Årets förvärv av intressebolag/joint ventures avser framförallt andelar i Entra ASA. 3) Omklassiiceringen innebär att ytterligare andelar i beintligt innehav har förvärvats så att bestämmande inlytande har erhållits. Tekniskt sett har intressebolaget avyttrats och ett dotter- företag förvärvats. Posten avser Serena Properties AB. INTRESSEBOLAGENSJOINT VENTURES RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Totalt (100%) Balders ägarandel Mkr 2021 2020 2021 2020 Hyresintäkter 5 111 4 423 1 871 892 Fastighetskostnader –847 –682 –296 –178 Driftsöverskott 4 264 3 741 1 575 714 Förvaltnings- och administrationskostnader –412 –358 –154 –66 Andel i resultat från intressebolag — 139 — — Övriga rörelseintäkter 1) 973 496 390 213 Rörelseresultat 4 825 4 018 1 811 862 Räntenetto –1 089 –991 –410 –197 Värdeförändringar 8 711 7 362 3 110 489 Resultat före skatt 12 447 10 389 4 512 1 153 Avgår innehav utan bestämmandeinlytande –160 –234 –75 –1 Skatt –2 591 –2 256 –916 –254 Årets resultat 9 696 7 899 3 521 897 – varav Förvaltningsresultat 3 532 2 612 1 327 663 1) Merparten avser Collector AB. Varav Balders ägarandel av förvaltningsresultat från Collec- tor uppgick till 427Mkr (174). INTRESSEBOLAGENSJOINT VENTURES RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING Totalt (100%) Balders ägarandel Mkr 2021 2020 2021 2020 Förvaltningsfastigheter 123 020 96 143 46 559 28 073 Övriga tillgångar 9 909 8 661 4 148 3 218 Eget kapital/ägarlån 65 148 51 721 25 231 15 613 Skulder 67 781 53 083 25 476 15 677 Stenhus Fastigheter i Norden AB ingår som intressebolag per 2021-12-31. Bolaget omklassiicerades per 31 december 2021 och har därför inte påverkat årets resultat avseende Balders ägarandel av resultaträkningen ovan. Forts. tabell från föregående sida 70 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET KONCERNENS ANDELAR I INTRESSEBOLAGJOINT VENTURES 2020 Bolag Organisations- nummer Säte Antal aktier Andel, % Typ av innehav Kapitalandelens värdei koncernen, Mkr Redovisat värde hos moder- bolaget, Mkr Collector AB 556560-0797 Göteborg 90 501 180 44 Intressebolag 2 326 1 196 Tulia AB 556712-9811 Göteborg 50 000 50 Joint venture 1 001 — Fastighets AB Centur 556813-6369 Stockholm 5 000 50 Joint venture 863 4 Fixfabriken Holding AB 556949-3702 Göteborg 50 000 50 Joint venture 1 — Chirp AB 556915-7331 Stockholm 17 000 34 Intressebolag 6 — Tornet Bostadsproduktion AB 556796-2682 Stockholm 1 666 667 33 Joint venture 644 — Brinova Fastigheter AB 556840-3918 Helsingborg 18 420 302 22 Intressebolag 420 — Fastighets AB Tornet 559008-2912 Göteborg 500 50 Joint venture 164 — Trenum AB 556978-8291 Göteborg 500 50 Joint venture 1 288 400 Norra Backaplan Bostads AB 556743-0276 Göteborg 33 333 33 Joint venture 170 — Sjaelsö Management ApS 35394923 Köpenhamn 392 49 Intressebolag 65 — SHH Bostad AB 559007-1824 Stockholm 808 088 20 Intressebolag 99 100 SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 250 50 Joint venture 2 — Serena Properties AB 559023-2707 Stockholm 2 799 998 56 Joint venture 578 309 Rosengård Fastighets AB 559085-4708 Malmö 25 000 25 Joint venture 195 — Sinoma Fastighets AB 559161-0836 Stockholm 245 49 Intressebolag 649 434 Grunnsteinen AS 919 424 427 Asker 1 000 50 Joint venture 0 — Zenit AS 918 773 924 Asker 180 000 50 Joint venture 98 — Bostadsutveckling Kungens Kurva AB 559056-7888 Solna 250 50 Joint venture 2 — Homestate AB 559179-2253 Jönköping 167 33 Joint venture 0 0 Heimdal Sentrum Utvikling AS 822 336 752 Trondheim 15 000 50 Joint venture 0 — Steinan Holding AS 822 404 502 Oslo 30 000 50 Joint venture 85 — Boo AS 921 580 614 Oslo 850 000 33 Intressebolag 1 — Ängsladan Fastighetsförvaltning i Lund AB 559148-5783 Vetlanda 25 000 50 Joint venture 21 — White Peak IV Limited 126219 Jersey 21 20 Intressebolag 163 — iBoxen Infrastruktur Sverige AB 559254-3705 Stockholm 350 35 Intressebolag 3 3 AMW Gruppen i Götaland AB 559218-0433 Växjö 270 50 Joint venture 20 — Anthon Eiendom AS 885857582 Oslo 4 377 50 Joint venture 614 — Karlatornet AB 559185-8526 Göteborg 250 50 Joint venture 0 — Entra ASA 999 296 432 Oslo 32 261 713 18 Intressebolag 5 981 5 981 MAJLLBPN AB 559272-6318 Stockholm 125 50 Joint venture 0 — MILLENNIUM HoldCo ApS 38252283 Nordhavn 50 000 50 Joint venture 137 — HE Prosjektinvest AS 918 984 186 Trondheim 500 000 50 Joint venture 0 — Summa 15 593 8 426 Forts. Not 14 Andelar i intressebolag/joint ventures 71 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET NOT 15 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR REDOVISNINGSPRINCIP Andra långfristiga fordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 av seende inansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde. Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Fordringar på koncernens intressebolag/joint ventures 1 360 2 077 983 1 817 Övriga långfristiga fordringar 376 224 2 1 Summa 1 736 2 302 985 1 817 Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Ingående balans 2 302 1 448 1 817 1 190 Förändringar utlåning till intres- sebolag/joint ventures –718 686 –833 627 Förändringar övriga långfristiga fordringar 152 168 1 — Utgående balans 1 736 2 302 985 1 817 Koncernen har fordringar på intressebolag/joint ventures som ränteberäknas på marknads- mässiga villkor. Se även not 30, Närstående. NOT 16 EXPLOATERINGSFASTIGHETER REDOVISNINGSPRINCIP En exploateringsfastighet är en fastighet som innehas för förädling med avsikt att avyttras, antingen i sin helhet eller per lägenhet, vid färdigställande. Exploaterings- fastigheter består dels av mark där byggnation ej påbörjats och dels av projekt där byggnation påbörjats. Pågående byggnation avser i allt väsentligt nyproduktion av bostadsrätter med avsikt att avyttras vid färdigställandet. Redovisning av dessa fastig- heter sker löpande till anskaningsvärde på raden “Exploateringsfastigheter” bland omsättningstillgångar i balansräkningen och värderas till det lägsta av anskanings- värde och nettoförsäljningsvärde. Intäkter från försäljning av exploateringsfastigheter avser ersättning från försälj- ning av bostadsrättsprojekt, bostadsrättsandelar samt exploateringsfastig heter. I samband med försäljning av bostadsrätter redovisas som intäkt erhållen ersättning och som kostnad lägenhetens bedömda andel av produktionskostnaden, eller för externt förvärvade bostadsrättsandelar, lägenhetens bokförda värde. Intäkt från för- säljning av exploateringsfastigheter redovisas som erhållen ersättning och som kost- nad nedlagd produktionskostnad. Intäkt och kostnad redovisas iresultaträkningen i samband med att bostaden/fastigheten färdigställts, sålts och överlämnats till köparen. Marknadsförings- och försäljningsomkostnader redovisas löpande i resultaträkningen i takt med att de uppkommer. Investeringar och avyttringar redovisas under investeringsverksamheten i Koncernens rapport över kassalöden. Utöver förvaltningsfastigheter innehar Balder exploateringsfastigheter till ett värde av 2 697 Mkr (2 803). Exploateringsprojekt som är under byggnation har en bedömd total investering om 3,8 Mdkr (2,3), varav 1,4 Mdkr (1,2) är nedlagt och 2,4 Mdkr (1,1) återstår att investera. Samtliga av projekten avser bostadsprojekt som säljs till slutkund. Projekten omfattar ca 950 lägenheter (660) och avser i huvudsak ca 580 bostadsrättslägenheter i Göte- borg och ca 230 bostadsrättslägenheter i Stockholm. Under året har totalt sju (6) projekt resultatavräknats. Anskaningskostnaden för årets samtliga avyttrade projekt uppgick till –1 442 Mkr (–1 079) och resultatet från för- säljningen uppgick till 225 Mkr (174), inklusive årets marknadsförings- och försäljnings- kostnader om –20 Mkr (–20) avseende samtliga exploateringsfastigheter. Koncernen Mkr 2021 2020 Redovisat värde vid årets början 2 803 2 344 Upparbetade projektkostnader 1 315 1 518 Försäljning –1 422 –1 059 Redovisat värde vid årets slut 2 697 2 803 NOT 17 KUNDFORDRINGAR REDOVISNINGSPRINCIP Kundfordringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende inansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde. Kundfordringar redovisas och värderas till det belopp som förväntas inlyta med avdrag för kreditförlustreservering. Resultatet för 2021 har påverkats med –18Mkr (–22) avseende konstaterade och befarade kundförluster. Kundfordringarna är kortfris- tiga till sin natur vilket gör att de redovisas som omsättningstillgångar och motsvarar verkligt värde. ÅLDERSFÖRDELNING KUNDFORDRINGAR Koncernen, Mkr 2021 2020 –30 dagar 368 301 31–60 dagar 18 33 61–90 dagar 2 8 91 dagar– 83 72 Summa 471 414 Kreditförlustreservering –83 –72 Kundfordringar netto 388 343 KREDITFÖRLUSTRESERVERING Koncernen, Mkr 2021 2020 Ingående balans –72 –51 Årets konstaterade kundförluster 7 1 Årets förändring kreditförlustreservering –18 –22 Utgående balans –83 –72 72 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET NOT 18 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Försäkringar 6 4 — — Ränteintäkter 4 5 — — Räntekostnader 140 84 128 78 Hyresintäkter 26 17 — — Fastighetskostnader 617 477 — — Övriga inansiella intäkter 63 53 63 53 Övriga poster 16 10 — 1 Summa 874 650 191 133 NOT 19 FINANSIELLA PLACERINGAR REDOVISNINGSPRINCIP Finansiella placeringar redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende inansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen samt inansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde. Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Aktier och obligationer (noterade) 1 941 2 659 1 323 2 078 Lån intressebolag/ joint ventures 890 — — — Summa 2 831 2 659 1 323 2 078 Lån intressebolag/joint ventures utgörs av överlikviditet som placeras i intressebolag. Dessa placeringar utgörs av lån vilka kan återbetalas inom 3 månader enligt avtal. Aktiekapital Per den 31 december uppgick aktiekapitalet i Balder till 186 500 000 kr fördelat på 186 500 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1 kr, varav 11 229 432 av serie A och 175 270 568 av serie B. Totalt antal utestående aktier per den 31 december upp- gick till 186 500 000. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna. Här ingår över- kurser som betalats i samband med emissioner. Omräkningsdierenser Avser valutaomräkningsdierenser som uppstår till följd av omräkning av utlands- verksamhet. Reserver Posten avser kassalödessäkringar efter skatt. Kassalödessäkringarna avser framförallt räntesäkringar. Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotterbolag. I denna post ingår även tidigare avsättning tillreservfond. Innehav utan bestämmande inlytande Posten avser minoritetens andel av eget kapital i icke helägda dotterbolag och avser i huvudsak SATO Oyj där Balders ägarandel uppgår till 56,1% (56,0), samt Asuntoyhtymä Group Oy där ägarandelen uppgår till 75,0% (75,0). För ytterligare information, se not 21, Innehav utan bestämmande inlytande. Utdelning Styrelsen föreslår årsstämman att ingen (–) aktieutdelning lämnas för verksamhets- året2021. Vinstdisposition Styrelsen har föreslagit att till stämmans förfogande stående vinstmedel om 18 262 254 051kr skall disponeras enligt följande; i ny räkning balanseras 18 262 254 051kr. AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Dag Månad År Händelse Förändring antal aktier Totalt antal aktier Totalt antal utestående aktier Kvotvärde per aktie, kr Förändring aktiekapital, kr Totalt aktiekaptal, kr 27 juni 2005 Starttidpunkt 75 386 104 75 386 104 1,00 75 386 104 18 augusti 2005 Apportemission 2 000 002 77 386 106 77 386 106 1,00 2 000 002 77 386 106 18 augusti 2005 Nedsättning av aktiekapitalet genom minskning av nominellt belopp — 77 386 106 77 386 106 0,01 –76 612 245 773 861 18 augusti 2005 Apportemission 1 287 731 380 1 365 117 486 1 365 117 486 0,01 12 877 314 13 651 175 18 augusti 2005 Kvittningsemission 18 846 514 1 383 964 000 1 383 964 000 0,01 188 465 13 839 640 18 augusti 2005 Sammanläggning av nominellt belopp till 1 krona –1 370 124 360 13 839 640 13 839 640 1,00 — 13 839 640 27 januari 2006 Apportemission 1 000 000 14 839 640 14 839 640 1,00 1 000 000 14 839 640 9 oktober 2006 Apportemission 1 380 000 16 219 640 16 219 640 1,00 1 380 000 16 219 640 2008 Återköp egna aktier –476 600 16 219 640 15 743 040 1,00 — 16 219 640 28 augusti 2009 Apportemission 9 171 502 25 391 142 24 914 542 1,00 9 171 502 25 391 142 4 juni 2010 Fondemission 76 173 426 101 564 568 99 658 168 1,00 — 101 564 568 1 februari 2011 Nyemission 6 700 000 108 264 568 106 358 168 1,00 6 700 000 108 264 568 20 maj 2011 Fondemission 54 132 284 162 396 852 159 537 252 1,00 — 162 396 852 16 juni 2011 Riktad nyemission preferensaktie 4 000 000 166 396 852 163 537 252 1,00 4 000 000 166 396 852 NOT 20 EGET KAPITAL 73 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 Tabellen fortsätter på nästa sida ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Forts. Not 20 Eget kapital NOT 21 INNEHAV UTAN BESTÄMMANDE INFLYTANDE Dag Månad År Händelse Förändring antal aktier Totalt antal aktier Totalt antal utestående aktier Kvotvärde per aktie, kr Förändring aktiekapital, kr Totalt aktiekaptal, kr 31 januari 2012 Kvittningsemission preferensaktie 1 000 000 167 396 852 164 537 252 1,00 1 000 000 167 396 852 11 oktober 2012 Kvittningsemission preferensaktie 1 000 000 168 396 852 165 537 252 1,00 1 000 000 168 396 852 24 maj 2013 Riktad nyemission preferensaktie 500 000 168 896 852 166 037 252 1,00 500 000 168 896 852 22 oktober 2013 Riktad nyemission preferensaktie 3 500 000 172 396 852 169 537 252 1,00 3 500 000 172 396 852 19 mars 2014 Avyttring återköpta aktier 2 859 600 172 396 852 172 396 852 1,00 — 172 396 852 18 december 2015 Riktad nyemission stamaktie 10 000 000 182 396 852 182 396 852 1,00 10 000 000 182 396 852 23 september 2016 Riktad nyemission stamaktie 3 000 633 185 397 485 185 397 485 1,00 3 000 633 185 397 485 16 december 2016 Kvittningsemission 4 602 515 190 000 000 190 000 000 1,00 4 602 515 190 000 000 12 oktober 2017 Inlösen av preferenskapital –10 000 000 180 000 000 180 000 000 1,00 –10 000 000 180 000 000 30 november 2020 Riktad nyemission stamaktie 6 500 000 186 500 000 186 500 000 1,00 6 500 000 186 500 000 31 december 2021 186 500 000 186 500 000 186 500 000 SATO Oyj Asuntoyhtymä Group Oy Balansräkning i sammandrag, Mkr 2021 2020 2021 2020 Förvaltningsfastigheter 50 929 47 193 6 099 3 558 Övriga anläggningstillgångar 840 837 4 0 Omsättningstillgångar 301 3 208 101 39 Summa tillgångar 52 069 51 238 6 204 3 597 Långfristiga skulder 26 285 25 673 4 897 2 956 Kortfristiga skulder 1 738 3 927 132 26 Summa skulder 28 023 29 600 5 028 2 982 Nettotillgångar 24 047 21 638 1 175 614 Redovisat värde innehav utan bestämmande inlytande 10 504 9 472 294 154 Rapport över totalresultat i sammandrag, Mkr SATO Oyj Asuntoyhtymä Group Oy 2021 2020 2021 2020 Intäkter 3 026 3 181 252 189 Årets resultat 2 090 1 069 545 613 Övrigt totalresultat 182 –21 0 0 Summa totalresultat 2 271 1 048 545 613 Årets resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inlytande 918 470 136 153 Utdelning utbetald till innehav utan bestämmande inlytande 128 — — — Rapport över kassalöde i sammandrag, Mkr SATO Oyj Asuntoyhtymä Group Oy 2021 2020 2021 2020 Kassalöde från den löpande verksamheten 1 039 1 240 30 38 Kassalöde från investeringsverksamehten –1 126 –1 551 –1 886 –753 Kassalöde från inansieringsverksamheten –2 445 2 965 1 874 722 Ökning/minskning av likvida medel –2 531 2 654 18 7 Nedan visas inansiell information i sammandrag för väsentliga innehav utan bestäm- mande inlytande i koncernen. Beloppen som redovisas är baserade på debelopp som ingår i de konsoliderade inansiella rapporterna. Enbart nettotillgångar i vilka innehav utan bestämmande inlytande har en andel är inkluderade. SATO Oyj (org.nr 0201470-5) är ett av Finlands största fastighetsbolag med inrikt- ning på bostäder. Bolaget investerar framför allt i bostäder belägna i Storhelsingfors, Tammerfors och Åbo. Innehav utan bestämmande inlytande i SATOOyj uppgår till 43,9% (44,0). Asuntoyhtymä Group Oy (org.nr 2808794-5) är ett växande fastighetsbolag intrik- tat på nyproducerade bostäder i de största städerna i Finland. Bolaget lägger stor vikt att optimera storleken och eektiviteten på lägenheternas planritningar. Innehav utan bestämmande inlytande i Asuntoyhtymä Group Oy uppgår till 25,0%(25,0). Båda dotterbolagen är verksamma i Finland och har sitt säte i Helsingfors. Ägarandel SATO Oyj Asuntoyhtymä Group Oy 2021 2020 2021 2020 Balder, andel, % 56,1 56,0 75,0 75,0 Innehav utan bestämmande inlytande, andel, % 43,9 44,0 25,0 25,0 Totalt 100,0 100,0 100,0 100,0 74 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 Forts. tabell från föregående sida. ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET REDOVISNINGSPRINCIP Finansiella instrument Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IFRS 9. Finansiella instrument som redovisas i koncernens rapport över inansiell ställ- ning inkluderar på tillgångssidan likvida medel, inansiella placeringar, kundfordringar, andra långfristiga fordringar (fordringar hos intresse bolag) samt derivat med positivt värde. Bland skulder återinns leverantörsskulder, låneskulder samt derivat med nega- tivt värde. En inansiell tillgång eller inansiell skuld tas upp i koncernens rapport över inan- siell ställning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundford- ringar tas upp när faktura har skickats. Hyresfordran redovisas som fordran i den period då prestationer, vilka motsvarar fordrans värde, har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej inlutit. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En inansiell tillgång tas bort från koncernens rapport över inansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en inansiell tillgång. En inansiell skuld tas bort när förplik- telsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en inansiell skuld. Förvärv och avyttring av inansiella tillgångar redovisas på aärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Upplåning redo- visas när likviden erhålls medan derivatinstrument redovisas när avtalet har ingåtts. Balder fördelar sina inansiella instrument i följande kategorier i enlighet med IFRS 9; upplupet anskaningsvärde, verkligt värde via övrigt totalresultat och verkligt värde via resultaträkningen. Klassiiceringen baseras på karaktären av tillgångens kassalöden och på den aärsmodell tillgången omfattas av. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde Räntebärande tillgångar (skuldinstrument) som innehas med syftet att inkassera avtals- enliga kassalöden och där dessa kassalöden endast består av kapitalbelopp och ränta värderas till upplupet anskaningsvärde. Det redovisade värdet av dessa till- gångar justeras med eventuella förväntade kreditförluster som redovisats (se stycket om Nedskrivningsprövning för inansiella tillgångar). Ränteintäkter från dessa inan- siella tillgångar redovisas med eektivräntemetoden och redovisas som inansiella intäkter. Koncernens inansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaningsvärde utgörs av andra långfristiga fordringar (huvudsakligen fordringar hos intressebolag), kundfordringar, del av inansiella placeringar som utgör kortfristig utlåning till intres- sebolag/joint ventures och likvida medel. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Investeringar i skuldinstrument som inte kvaliicerar att redovisas varken till upplupet anskaningsvärde eller till verkligt värde via övrigt totalresultat värderas till verkligt värde via resultaträkningen. Även egetkapitalinstrument som innehas för handel, eget- kapitalinstrument där koncernen valt att inte redovisa verkligt värdeförändringar via övrigt totalresultat och derivat som inte kvaliicerar för s.k. säkringsredovisning ingår idenna kategori. En vinst eller förlust på en inansiell tillgång (skuldinstrument) som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen och som inte ingår i ett säkringsför- hållande redovisas netto iresultaträkningen i den period vinsten eller förlusten upp- kommer. I denna kategori ingår koncernens derivat med positivt verkligt värde samt del av inansiella placeringar som utgör aktier och obligationer. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via övrigt totalresultat Denna kategori innefattar egetkapitalinstrument som inte innehas för handel och för vilka koncernen, vid första redovisningstillfället, tagit ett oåterkalleligt beslut att redo- visa innehavet till verkligt värde via övrigt totalresultat. Värdeförändringarna på dessa placeringar redovisas löpande i övrigt totalresultat. Vid en avyttring omförs inte acku- mulerad vinst eller förlust till resultaträkningen. I denna kategori redovisas innehav ionoterade aktier vilka ingår i posten andra långfristiga fordringar. Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen utgörs av derivat med negativa verkliga värden som inte ingår i s.k. säkringsredovisning. Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen redovisas även i efterföljande perioder till verkligt värde och värdeförändringen redovisas i årets resultat. Skulder i denna kategori klassiiceras som kortfristiga skulder om de för faller inom 12 månader från balansdagen. Om de förfaller senare än 12 månader från balansdagen klassiiceras de som långfristiga skulder. Finansiella skulder värderade till upplupet anskaningsvärde Koncernens övriga inansiella skulder klassiiceras som värderade till upplupet anska- ningsvärde med tillämpning av eektivräntemetoden. Finansiella skulder till upplupet anskaningsvärde består av räntebärande skulder (lång- och kortfristiga), övriga långfristiga skulder och leverantörsskulder. Upp låningredovisas inledningsvis till verk- ligt värde, netto efter transaktions kostnader. Upplåning redovisas där efter till upplupet anskaningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transak- tionskostnader) och åter betalningsbeloppet redovisas i rapporten över totalresultat fördelat över låneperioden, med tillämpning av eektivräntemetoden. Upplåning klassiiceras som kortfristig i balansräkningen om företaget inte har en ovillkorad rättig- het att senarelägga skuldens reglering i minst tolv månader efter rapportperioden. Lämnade utdelningar redovisas, i förekommande fall, som skuld efter det att bolags- stämman godkänt utdelningen. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominella belopp. Derivatinstrument Derivat redovisas i balansräkningen på aärsdagen och värderas till verkligt värde både initialt och vid efterföljande omvärderingar vid varje rapportperiod. Balder inne- har dels derivat som säkrar viss risk hänförlig till kassalödet (valutaswappar och ränte swappar), dels derivat som säkrar investering i en utländsk verksamhet (netto- investeringssäkring). Derivat hänförliga till nettoinvestering i utlandsverksamheter, valuta swappar och vissa ränteswappar har identiierats som säkrings instrument och bedöms uppfylla kraven för säkringsredo visning i IFRS 9. För utförligare beskrivningar av säkringsredovisning, se efterföljande stycke. Alla övriga derivatinstrument bedöms inte uppfylla kriterierna för säkringsredovisning i IFRS 9. Derivat är också avtalsvillkor som är inbäddade i andra avtal. Inbäddade derivat särredovisas om de inte är nära relaterade till värdkontraktet. För tillfället har inga inbäddade derivat identiierats. Värdeförändringar på derivatinstrument som identiierats som säkringsinstrument redovisas i övrigt totalresultat medan värdeförändringar på övriga derivatinstrument redovisas enligt tillämplig kategori ovan. Säkring av rörliga räntor på lån En viss del av koncernens ränteswappar har identiierats som säkringsinstrument och bedöms uppfylla kraven på säkringsredovisning. Ränteswappen säkrar lån med rörlig ränta genom att byta rörlig mot fast ränta. Den eektiva delen av förändringar i verkligt värde på dessa ränteswappar redovisas via övrigt totalresultat ireserver i eget kapital. Ineektiv del av värdeförändringen redovisas omedelbart iårets resultat och inklude- ras i posten Värdeförändringar derivat. Belopp som ackumulerats i säkringsreserven ieget kapital omklassiiceras till årets resultat i deperioder då den säkrade posten påverkarresultatet. Säkring av nettoinvesteringar i utlandsverksamheter Koncernen säkrar en betydande del av nettoinvesteringarna i utlandsverksamheter genom lån i samma valuta som utlandsverksamheten och genom valutaswappar. Koncernen bedömer att kriterierna för säkringsredovisning i IFRS 9 uppfylls för netto- investeringar i utlandsverksamheter. Omräkningsdierenser på lån och förändringar iverkligt värde för säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat i den mån säkringen är eektiv. De ackumulerade förändringarna i omräknings dierenser och verkligt värde redovisas som separata komponenter i eget kapital. Vinst eller förlust som härrör från den del av säkringen som inte är eektiv redo visas i årets resultat. Vid avyttring av utlandsverksamheter omförs den vinst eller förlust som ackumulerats i eget kapital till årets resultat, vilket därmed ökar eller minskar resultatet för avyttringen. Likvida medel Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodo havanden hos banker och motsvarande institut. Nedskrivningsprövning för inansiella tillgångar Koncernen bedömer vid varje rapporttillfälle de framtida förväntade kreditförluster som är kopplade till tillgångar redovisade till upplupet anskaningsvärde baserat på framåtriktad information. Koncernens inansiella tillgångar för vilka förväntade kredit- förluster bedöms utgörs i allt väsentligt av kundfordringar (hyresfordringar) och andra långfristiga fordringar (huvudsakligen fordringar på intresseföretag). Koncernen väljer reserveringsmetod baserat på om det skett en väsentlig ökning ikreditrisk eller inte. Koncernen redovisar en kredit förlustreservering för sådana förväntade kreditförluster vid varje rapporteringsdatum. För koncernens inansiella tillgångar (i allt väsentligt kundfordringar och fordringar hos intresseföretag) tillämpar koncernen den förenk- lade ansatsen för kredit reservering, det vill säga, reserveringen kommer att motsvara den förväntade förlusten över hela kundfordringens livslängd. För att mäta de förväntade kreditförlusterna har kundfordringar grupperats baserat på fördelade kreditriskegenskaper och förfallna dagar. Koncernen använder sig utav framåtblick- ande variabler för förväntade kreditförluster. Koncernens kreditförluster har historiskt varit oväsentliga och kunderna och intressebolagens betalningshistorik god. Med beaktande av detta samt framåtblickande information om makroekonomiska faktorer som kan påverka motpartens möjlighet att betala fordran, har även koncernens förvän- tade kreditförluster bedömts som oväsentliga. NOT 22 FINANSIELL RISKHANTERING 75 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Balder är inansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital påverkas av vald inansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig inansiering. Balders långsiktiga mål för kapitalstrukturen är att soliditeten över tid ska vara lägst 40%, att räntetäckningsgraden inte bör understiga 2 gånger samt att belåningsgraden inte bör överstiga 50%. Finanspolicy Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för sex olika slags inansiella risker. Med inansiella risker avses ränterisk, likviditetsrisk, reinansieringsrisk, prisrisk, kredit- risk och valutarisk. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur inansverksam- heten skall bedrivas samt fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler. Avsteg från koncernens inanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens inansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets inansavdelning. Den inansiella riskhanteringen sker på portföljnivå. Finansiella trans- aktioner skall genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, inansiering och ränterisk. Soliditeten ska över tid inte understiga 40%. Mål i inanspolicyn: • soliditeten bör över tid överstiga 40%, • räntetäckningsgraden bör inte understiga 2 gånger, • belåningsgraden bör inte över tid överstiga 50%, • säkerställa kort- och långfristig kapitalförsörjning, • uppnå en långsiktig stabil kapitalstruktur. Uppföljning av målen sker löpande med rapportering till styrelsen inför avlämnandet av bolagets delårsrapporter. Balder har åtaganden mot sina inansiärer i form av inansiella nyckeltal, så kallade covenanter. Per årsskiftet hade Balder inansieringsåtaganden om ränte täck ningsgrad om 1,8 ggr, säkerställda skulder/totala tillgångar om 45% och belåningsgrad om 65%. Samtliga covenanter var uppfyllda per årsskiftet. Löptidsanalys inansiella skulder Tabellerna visar kassalödet per år avseende inansiella skulder vid antagande om nuvarande storlek på koncernen. Kassalödet avser räntekostnader, amortering, leve- rantörsskulder och reglering av övriga inansiella skulder. Finansnettot har beräknats utifrån koncernens genomsnittliga ränta med avdrag för ränteintäkter. Reinansiering sker löpande, varför inga ränte kostnader har angetts för längre tidän 10 år. LÖPTIDSANALYS FINANSIELLA SKULDER KONCERNEN 20211231 Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt Förfallostruktur lån 13 106 20 918 12 348 12 570 13 313 45 172 117 426 Räntekostnader 1) 1 680 1 677 1 674 1 671 1 669 8 301 16 671 Leverantörsskulder 897 — — — — — 897 Leasingskuld (hyra av lokal) 13 11 10 10 10 11 65 Övriga långfristiga skulder — 1 251 — — — — 1 251 Summa 15 695 23 857 14 033 14 251 14 991 53 484 136 311 För odiskonterade kassalöden hänförliga till tomträtter se not 8, Leasing. KONCERNEN 20201231 Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt Förfallostruktur lån 9 174 12 026 11 585 11 150 9 567 35 487 88 989 Räntekostnader 1) 1 385 1 382 1 380 1 378 1 375 6 840 13 740 Leverantörsskulder 505 — — — — — 505 Leasingskuld (hyra av lokal) 12 12 10 9 9 19 72 Övriga långfristiga skulder — 828 — — — — 828 Summa 11 076 14 248 12 975 12 537 10 951 42 346 104 134 För odiskonterade kassalöden hänförliga till tomträtter se not 8, Leasing. MODERBOLAGET 20211231 Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt Förfallostruktur lån 11 415 7 039 6 233 6 790 10 227 13 581 55 285 Räntekostnader 1) 774 773 773 773 772 3 855 7 720 Leverantörsskulder 6 — — — — — 6 Summa 12 194 7 812 7 006 7 563 10 999 17 436 63 011 MODERBOLAGET 20201231 Mkr Inom ett år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år >5 år Totalt Förfallostruktur lån 4 291 8 475 6 245 5 268 6 696 15 392 46 366 Räntekostnader 1) 694 694 694 694 693 3 462 6 932 Leverantörsskulder 7 — — — — — 7 Summa 4 993 9 169 6 939 5 962 7 389 18 854 53 305 1) Avser räntekostnader under perioden 0–10 år. Forts. Not 22 Finansiell riskhantering 76 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Forts. Not 22 Finansiell riskhantering KÄNSLIGHETSANALYS Faktor Förändring Resultateekt före skatt, Mkr Räntenivå för räntebärande skulder + 1 procentenhet – 315 FINANSIELLA MÅL Utfall Mål 2021 2020 Soliditet, % lägst 40,0 40,4 38,6 Belåningsgrad, % högst 50,0 47,4 46,1 Räntetäckningsgrad, ggr lägst 2,0 4,9 5,3 FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEDERIVAT 1 År Nominellt belopp, Mkr Ränta, % 2022 646 2,01 2023 3 060 0,41 2024 641 1,29 2025 2 467 1,35 2026 2 352 1,80 2027 433 1,20 2028 300 1,47 2029 2 610 0,86 2030 1 023 1,04 2031 2 000 0,81 2037 1 500 2,00 2040 256 0,67 Totalt 17 288 1,16 1) Avser räntederivat där fast ränta betalas. Kapitalrisk Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga att fort- sätta sin verksamhet, för att fortsätta generera avkastning till aktieägarna och nytta för andra intressenter. Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende rörelsekostnader, räntor och amor- teringar. Enligt inanspolicyn skall det alltid innas tillräckligt med kontanta medel och garanterade krediter för att täcka det löpande likviditetsbehovet. Styrelsen kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vidökad beredskap för större aärer. Per bokslutsdagen uppgick Balders likvida medel, inansiella placeringar och outnyttjade checkkrediter till 4 543 Mkr (7 477). Balders Finanspolicy, som upp- dateras minst en gång per år, anger riktlinjer och regler för hur upplåningen ska ske. Övergripande målsättning för inansförvaltningen är att upplåningen ska säkerställa bolagets kort- och långfristiga kapitalförsörjning, anpassa den inansiella strategin och hanteringen av inansiella risker efter bolagets verksamhet så att en långsiktig stabil kapitalstruktur uppnås och bibehålls samt att uppnå bästa möjliga inansnetto inom givna riskramar. Reinansieringsrisk Med reinansieringsrisk avses risken att Balder inte kan återinansiera sig i fram tiden eller endast till kraftigt ökade kostnader. Balder hade per årsskiftet kredit faciliteter om 8 079 Mkr (13 032) varav 8 079 (13 032) var outnyttjade. Balder arbetar kontinuerligt med att ta upp nya lån och omförhandla beintliga lån. Av låneportföljen ska över tid 50% inneha en kredittid på mer än 2 år och inte mer än 20% av lånen bör förfalla inomett år. Ränterisk Med ränterisk avses risken för luktuationer i kassalöde och resultat till följd av föränd- ringar i räntenivåer. Den faktor som främst påverkar ränterisken är räntebindnings- tiden. Lång räntebindningstid innebär en förutsägbarhet i kassalödet men det inne- bäroftast också högre räntekostnader. Hanteringen av koncernens ränteexponering är centraliserad, vilket innebär att den centrala inansfunktionen ansvarar för att iden- tiiera och hantera denna exponering. Ränterisken skall hanteras med risksäkrings- instrument som ränteswappar, räntetak och räntegolv. Som övergripande nyckeltal används räntetäckningsgrad. Räntetäckningsgraden skall vid varje mättillfälle över- stiga 2,0 gånger. För att erhålla en kostnadseektiv hantering av ränterisken görs bedömningen av ränterisken vid upptagandet av lån med kort räntebindning utifrån koncernens totala låneportfölj. Räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad ränterisk i den totala upplåningen. Balder har i huvudsak använt sig av swappar och fasträntelån för att hantera ränte- risken, vilka förfaller mellan 2022 och 2040. Per årsskiftet var ca 70% av lånen säkrade med ränteswappar och fasträntelån och för 7% tillämpas säkringsredovisning. I takt med att marknadsräntan förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde, som inte är kassa lödespåverkande, på de inansiella instrumenten. Derivaten redovisas löpande tillverkligt värde i balansräkningen och värdeförändringar redovisas i resultat- räkningen. Derivaten värderas utifrån noterade priser på marknaden. Värdeförändring- arna uppgick under 2021 till 511 Mkr (–141). Per årsskiftet uppgick det verkliga värdet påräntederivaten till –592 Mkr (–1 253). Det verkliga värdet för inansiella instrument baseras på förmedlade kredit instituts värderingar. Rimlig heten i värderingen har prövats genom att låta annat kreditinstitut värdera liknande instrument på balans- dagen, se känslighetsanalysen. SATOs räntederivat uppfyller kraven på säkringsredovisning, då löptiden på deriva- ten är matchade med underliggande inansiering. Det innebär att värde förändringen av derivaten redovisas i övrigt totalresultat. De räntederivat (ränte swappar) som ingås av SATO har samma kritiska villkor som det säkrade föremålet. Kritiska villkor kan vara referensränta, ränteomsättningsdagar, betaldagar, förfallodag och nominellt belopp. Ineektivitet i ränteswappar kan uppstå på grund av skillnader i kritiska villkor mellan ränteswappen och lånet. Det fanns ingen ineektivitet hänförlig till SATOs ränte- swappar under 2021. Valutarisk Balder äger fastigheter via dotterbolag i Danmark, Norge, Finland, Tyskland och Storbritannien. Bolagen har huvudsakligen intäkter och kostnader i lokal valuta. Koncernen påverkas av valutakursluktuationer vid omräkning av de utländska dotterbolagens tillgångar och skulder till moderbolagets valuta. Koncernen är via netto investeringar i utlandet exponerad mot EUR, DKK, GBP och NOK. Omräkningsexponering När dotterbolagens rapporter över inansiell ställning i lokal valuta omräknas till svenska kronor uppstår en omräkningsdierens, som beror på att innevarande år omräknas till en annan bokslutskurs än föregående år och att totalresultaträkningen omräknas till genomsnittskursen under året medan rapporten över inansiell ställning omräknas till kursen per den 31 december. Omräkningsdierensen förs till övrigt total- resultat och balanseras i reserver i eget kapital. Omräknings exponeringen utgörs av den risk som omräkningsdierensen representerar i form av påverkan på övrigt total- resultat och eget kapital. Risken är störst för de valutor där koncernen har störst netto- tillgångar och där kursrörelserna mot svenska kronor är störst. Störst påverkan för koncernen utgör nettotillgångarna i Finland och Danmark. Balder har totalt emitterat 4 800 MEUR på den europeiska obligationsmarknaden vilket bidrar till att minska valuta exponeringen av koncernens nettotillgångar i EUR och DKK. Per årsskiftet fanns även valutaswappar om – MNOK (445) och –2 315 MEUR (–492), det verkliga värdet på dessa uppgick till –111 Mkr (–287). Tillgångarna och skulderna i EUR och DKK ses sammantaget i och med att kursen för DKK är låst mot EUR. Omräkningsdierenserna hanteras framförallt genom att upp- låningen fördelats på olika valutor utifrån nettotillgångarna i respektive valuta. Lån som tas upp i samma valuta som det inns nettotillgångar i koncernen, minskar dessa nettotillgångar och därmed minskar omräkningsexponeringen. Dessa säkringar av nettoinvesteringar i utlandsverksamheter fungerar på följande sätt. Kursvinster och kursförluster avseende lån i utländsk valuta, som inansierar förvärv av utländska dotter- bolag, redovisas som en del av övrigt totalresultat i denmån lånen fungerar som en kurssäkring för de förvärvade nettotillgångarna. Iövrigt totalresultat möter de den omräkningsdierens som framkommer vid konsolideringen av de utländska dotter- bolagen. I koncernen har redovisade valutakursdierenser om netto –670 Mkr (714) avseende skulder i utländsk valuta omförts till övrigt totalresultat såsom säkring av nettoinvesteringarna i utlandsverksamheter. Det fanns ingen ineektivitet som ska redovisas från säkringar av nettoinvestering i utlandsverksamhet. De lån som säkrar nettoinvesteringar i utlandsverksamheter är i EUR och DKK, eftersom dessa utländska valutor har störst påverkan på rapporten över inansiell ställning. Av koncernens totala nettoinvesteringar i utlandsverksamheter har 100% säkrats. RISKER 77 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Eftersom koncernen använder delar av sitt kassalöde till att amortera på lånen för attförbättra inansnettot, så tenderar omfattningen av denna säkring över tid att minska. En förändring i det utländska dotterbolagets nettotillgångar över tid kan ha samma eekt. Prisrisk Balders intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, nivån på marknadsmäs- siga hyror samt kundernas betalningsförmåga. En förändring av hyresnivån med +/– 1% eller den ekonomiska uthyrningsgraden med +/– 1 procentenhet påverkar resultat före skatt med +/– 97 Mkr respektive +/– 101 Mkr. Kreditrisker Kundfordringar Risken för att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betal- ning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder kredit- kontrolleras genom att information om kundernas inansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för beintlig kund. Bankgaranti, depositioner eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik. I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kreditbevakning. Finansiell verksamhet Den inansiella verksamheten i Balder medför exponering för kreditrisker. Det är främst motpartsrisker i samband med fordringar på banker och andra motparter som uppstår vid handel med derivatinstrument. Balders inanspolicy innehåller ettsärskilt mot- partsreglemente i vilket maximal kreditexponering för olika mot parter anges. Upplåning, förfallostruktur och räntor Vid årets utgång hade Balder bindande låneavtal om sammanlagt 117 426 Mkr (88 989). Lån är upptagna i svenska kronor, danska kronor, norska kronor, brittiska pund och euro. Vid årets utgång uppgick lånen i danska kronor till 6 669 MDKK, lånen i norska kronor till 2 861 MNOK, lånen i brittiska pund till 49 MGBP och lånen ieuro till 7 266 MEUR. Den enskilt största inansieringskällan är obligationer i euro emitterade på den europeiska obligationsmarknaden. Balder har även ett inhemskt MTN-program med en ram om 15 000 Mkr. Ute stående certiikatvolym var per den 31 december 2051Mkr (1 870), certiikatprogrammet omfattar totalt 6091 Mkr (6 015). Netto ränte- bärande skulder efter avdrag för likvida medel och inansiella placeringar om 4 130 Mkr (7 127) uppgick till 108 950 Mkr (83 115). Avtalen kan delas upp i fyra kategorier: • lån mot ställande av säkerhet i form av reversfordringar på dotterbolag. Säkerheten har kompletterats med pant i dotterbolagens aktier/kommandit andelar, • lån mot ställande av pantbrev i fastighet, • certiikatprogram, • obligationslån, inklusive Hybridkapital. Som kortfristiga räntebärande skulder redovisas de räntebärande skulder som formellt sett förfaller inom ett år samt ett års avtalad amortering. I vissa fall kompletteras säkerheten med covenanter. Balder uppfyller alla covenanter. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. Den genomsnittliga kreditbindningstiden på låneavtalen uppgick per den 31december 2021 till 5,7 år (5,9). Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av löptidsanalysen, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller återbetal- ning. Den genomsnittliga eektiva räntan per bokslutsdagen uppgick till1,4% (1,5) inklusive eekten av upplupen ränta från Balders räntederivat. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 3,6 år (3,5). Andelen lån med ränte- förfall under kommande treårsperiod uppgick till 50% (57). Övriga åtaganden Per bokslutet inns inget övrigt åtagande som är väsentligt för koncernen. Forts. Not 22 Finansiell riskhantering 78 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET REDOVISAT OCH VERKLIGT VÄRDE PÅ FINANSIELLA INSTRUMENT, 2021 Koncernen, Mkr Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaningsvärde Tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde via övrigt totalresultat Totalt redovisat värde Verkligt värdehierarkin Totalt verkligt värde 2021 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Andra långfristiga fordringar 1 726 — 11 2) 1 736 — 1 736 — Kundfordringar 388 — — 388 — 388 — Finansiella placeringar 890 1 941 — 2 831 1 941 890 — Likvida medel 1 299 — — 1 299 — 1 299 — Summa fordringar 4 303 1 941 11 6 255 1 941 4 314 — Långfristiga räntebärande skulder 104 268 — — 104 268 55 757 48 403 — Övriga långfristiga skulder 1 251 — — 1 251 — 1 251 — Derivat 1) — 374 329 703 — 703 — Kortfristiga räntebärande skulder 13 158 — — 13 158 6 280 6 889 — Leverantörsskulder 897 — — 897 — 897 — Summa skulder 119 574 374 329 120 277 62 037 58 142 — REDOVISAT OCH VERKLIGT VÄRDE PÅ FINANSIELLA INSTRUMENT, 2020 Koncernen, Mkr Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaningsvärde Tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde via övrigt totalresultat Totalt redovisat värde Verkligt värdehierarkin Totalt verkligt värde 2020 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Andra långfristiga fordringar 2 291 — 10 2) 2 302 — 2 302 — Kundfordringar 343 — — 343 — 343 — Finansiella placeringar — 2 659 — 2 659 2 659 — — Likvida medel 4 468 — — 4 468 — 4 468 — Summa fordringar 7 102 2 659 10 9 771 2 659 7 112 — Långfristiga räntebärande skulder 79 814 — — 79 814 42 403 38 302 — Övriga långfristiga skulder 828 — — 828 — 828 — Derivat 1) — 767 773 1 540 — 1 540 — Kortfristiga räntebärande skulder 9 175 — — 9 175 2 409 6 769 — Leverantörsskulder 505 — — 505 — 505 — Summa skulder 90 322 767 773 91 861 44 811 47 944 — 1) Derivat har nettoredovisats som skuld. I skulden ingår positiva värden i koncernen om 131 Mkr (18). 2) Inga värdeförändringar har redovisats under 2021 eller 2020. Nivå 1 – värderas till verkligt värde utifrån noterade marknadsvärden på aktiv marknad för identiska tillgångar. Nivå 2 – värderas till verkligt värde utifrån annan observerbar data för tillgångar och skulder än marknadsvärden enligt nivå 1. Nivå 3 – värderas till verkligt värde utifrån data för tillgångar och skulder som inte baseras på observerbar marknadsdata. RÄNTEBINDNING Redovisat värde, Mkr Ränta, % År 2021 2020 2021 2020 Inom ett år 43 572 34 277 0,8 1,0 1–2 år 9 999 6 556 2,4 1,4 2–3 år 4 207 9 548 1,5 2,4 3–4 år 8 915 4 126 2,1 1,6 4–5 år 14 313 7 566 2,3 2,1 > 5 år 36 420 26 917 1,5 1,5 Summa 117 426 88 989 1,4 1,5 Andel, % Verkligt värde, Mkr År 2021 2020 2021 2020 Inom ett år 37 38 43 583 34 287 1–2 år 9 7 10 096 6 615 2–3 år 4 11 4 300 9 770 3–4 år 8 5 9 128 4 257 4–5 år 12 9 14 301 7 815 > 5 år 31 30 35 922 27 138 Summa 100 100 117 329 89 883 Forts. Not 22 Finansiell riskhantering 79 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET REDOVISAT OCH VERKLIGT VÄRDE PÅ FINANSIELLA INSTRUMENT, 2021 Moderbolaget, Mkr Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaningsvärde Tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde via övrigt totalresultat Totalt redovisat värde Verkligt värdehierarkin Totalt verkligt värde 2021 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Andra långfristiga fordringar 985 — — 985 — 985 — Fordringar på koncernbolag 83 490 — — 83 490 — 83 490 — Finansiella placeringar — 1 323 — 1 323 1 323 — — Likvida medel 457 — — 457 — 457 — Summa fordringar 84 931 1 323 — 86 254 1 323 84 931 — Långfristiga skulder till kreditinstitut 43 870 — — 43 870 29 369 14 727 — Derivat 1) — 321 — 321 — 321 — Skulder till koncernbolag 44 736 — — 44 736 — 44 736 — Kortfristiga skulder till kreditinstitut 11 415 — — 11 415 6 021 5 401 — Leverantörsskulder 6 — — 6 — 6 — Summa skulder 100 028 321 — 100 349 35 389 65 193 — REDOVISAT OCH VERKLIGT VÄRDE PÅ FINANSIELLA INSTRUMENT, 2020 Moderbolaget, Mkr Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaningsvärde Tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde via övrigt totalresultat Totalt redovisat värde Verkligt värdehierarkin Totalt verkligt värde 2020 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Andra långfristiga fordringar 1 817 — — 1 817 — 1 817 — Fordringar på koncernbolag 57 787 — — 57 787 — 57 787 — Finansiella placeringar — 2 078 — 2 078 2 078 — — Likvida medel 1 359 — — 1 359 — 1 359 — Summa fordringar 60 963 2 078 — 63 041 2 078 60 963 — Långfristiga skulder till kreditinstitut 40 260 — — 40 260 28 536 12 460 — Derivat 1) — 767 — 767 — 767 — Skulder till koncernbolag 14 419 — — 14 419 — 14 419 — Kortfristiga skulder till kreditinstitut 6 106 — — 6 106 901 5 206 — Leverantörsskulder 7 — — 7 — 7 — Summa skulder 60 792 767 — 61 559 29 437 32 860 — 1) Derivat har nettoredovisats som skuld. I skulden ingår positiva värden i moderbolaget om 31 Mkr (18). Nivå 1 – värderas till verkligt värde utifrån noterade marknadsvärden på aktiv marknad för identiska tillgångar. Nivå 2 – värderas till verkligt värde utifrån annan observerbar data för tillgångar och skulder än marknadsvärden enligt nivå 1. Nivå 3 – värderas till verkligt värde utifrån data för tillgångar och skulder som inte baseras på observerbar marknadsdata. NOT 23 CHECKKREDIT Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Beviljad kreditlimit 413 350 350 350 Utnyttjad del — — — — Outnyttjad del 413 350 350 350 NOT 24 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moder bolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Personalkostnader 125 88 24 22 Räntekostnader 750 603 547 427 Förskottsbetalda hyror 1 370 1 209 — — Fastighetskostnader 540 571 — — Övriga poster 73 73 5 5 Summa 2 858 2 546 576 454 Forts. Not 22 Finansiell riskhantering 80 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET NOT 25 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER REDOVISNINGSPRINCIP Eventualförpliktelser En eventualförpliktelse redovisas vid en möjlig förpliktelse för vilken det återstår att få bekräftat om koncernen har en förpliktelse som skulle kunna leda till ett utlöde av resurser, alternativt, vid en beintlig förpliktelse som inte uppfyller kriterierna att redo- visas i balansräkningen som avsättning eller annan skuld då det inte är troligt att ett utlöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen eller då inte en till- räckligt tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Moderbolaget – Finansiella garantier Moderbolagets inansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterbolag och intressebolag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av inansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 stycke IFRS 9 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IFRS 9 när det gäller inansiella garantiavtal utställda till förmån för dotterbolag och intressebolag. Moder- bolaget redovisar inansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. STÄLLDA SÄKERHETER Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Fastighetsinteckningar 40 474 31 039 — — Aktier i koncernbolag 13 677 12 100 — — Reverser — — 4 191 3 203 Summa 54 151 43 139 4 191 3 203 EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Borgen för dotterbolag — — 19 925 16 555 Borgen för intressebolag 1 295 1 647 431 1 647 Övriga garantier 1) 2) 2 476 1 597 1 109 189 Summa 3 771 3 244 21 465 18 391 1) I takt med att projektportföljen växer och antal bostadsrättsprojekt i pågående produktion ökar, växer även övriga garanti- och borgensåtaganden gentemot bostadsrättsföreningar, entreprenörer och kommuner. 2) Bolaget utställer, i mindre omfattning, tidsbegränsade kapitaltäckningsgarantier för dotter- bolag vars verksamhet kan erfordra tillskott av riskkapital. REDOVISNINGSPRINCIP Kassalödesanalys Kassalödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter eller kostnader som hänförs till investerings- ellerinansieringsverksamheten. Likvida medel Koncernens likvida medel utgörs av kassa- och bankmedel. Likvida medel redovisas enligt de principer som beskrivs i not 22 avseende inansiella tillgångar värderade till upplupet anskaningsvärde. LIKVIDA MEDEL Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Följande delkomponenter ingår ilikvida medel: Kassa och bank 1 299 4 468 457 1 359 Summa enligt balans räkningen 1 299 4 468 457 1 359 Summa enligt kassalödes analysen 1 299 4 468 457 1 359 BETALDA RÄNTOR OCH DERIVATKOSTNADER Koncernen Moderbolaget Mkr 2021 2020 2021 2020 Erhållen ränta 240 267 1 093 158 Betald ränta –1 734 –1 337 –905 –735 Betald derivatkostnad –159 –105 –133 –105 Summa –1 652 –1 174 54 –682 Koncerninterna ränteintäkter och räntekostnader för 2021 samt 2020 är ej likviditets- påverkande. AVSTÄMNING AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ej kassalödespåverkande förändringar Koncernen, Mkr 2020-12-31 Kassalöde Valutakurs- dierenser Övriga ej kassalödes- påverkande poster 2021-12-31 Räntebärande skulder 88 989 25 242 958 2 237 117 426 Leasingskuld (hyra av kontorslokal) 67 –1 — –5 61 Summa skulder hänförliga till inansieringsverksamheten 89 056 25 241 958 2 232 117 487 Ej kassalödespåverkande förändringar Koncernen, Mkr 2019-12-31 Kassalöde Valutakurs- dierenser Övriga ej kassalödes- påverkande poster 2020-12-31 Räntebärande skulder 81 242 10 634 –2 847 –40 88 989 Leasingskuld (hyra av kontorslokal) 81 –19 — 5 67 Summa skulder hänförliga till inansieringsverksamheten 81 324 10 615 –2 847 –36 89 056 NOT 26 KASSAFLÖDESANALYS 81 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Forts. Not 26 Kassalödesanalys AVSTÄMNING AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ej kassalödespåverkande förändringar Moderbolaget, Mkr 2020-12-31 Kassalöde Valutakurs- dierenser Övriga ej kassalödes- påverkande poster 2021-12-31 Räntebärande skulder 46 366 8 293 625 — 55 285 Summa skulder hänförliga till inansieringsverksamheten 46 366 8 293 625 — 55 285 Ej kassalödespåverkande förändringar Moderbolaget, Mkr 2019-12-31 Kassalöde Valutakurs- dierenser Övriga ej kassalödes- påverkande poster 2020-12-31 Räntebärande skulder 43 862 3 835 –1 331 — 46 366 Summa skulder hänförliga till inansieringsverksamheten 43 862 3 835 –1 331 — 46 366 NOT 27 ANDELAR I KONCERNBOLAG REDOVISNINGSPRINCIP Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker ned- skrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Moderbolaget, Mkr 2021 2020 Ackumulerade anskaningsvärden Ingående balans 10 376 10 111 Förvärv 4 901 265 Lämnade aktieägartillskott 241 — Utgående balans 15 518 10 376 SPECIFIKATION AV MODERBOLAGETS DIREKTA INNEHAV AV ANDELAR I DOTTERBOLAG Dotterbolag Organisations nummer Säte Antal andelar Andel, % 2021 2020 Balder Storstad AB 556676-4378 Göteborg 100 000 100 2 211 2 046 Balder Mellanstad AB 556514-4291 Göteborg 1 938 000 100 5 782 5 782 Din Bostad Sverige AB 556541-1898 Göteborg 1 000 000 100 626 626 Egby Vindkraftverk AB 556760-5919 Göteborg 1 000 100 0 0 Balder Danmark A/S 34058016 Köpenhamn 5 000 100 158 158 Balder Fastigheter Norge AS 916755856 Oslo 120 100 319 319 Balder Bilrum Fastighet AB 556730-4059 Göteborg 100 000 100 1 255 1 179 Balder Germany GmbH 194177B Berlin 23 725 95 1 1 SATO Oyj 1) 0201470-5 Helsingfors 619 300 0 265 265 Asset Buyout Partners Invest AS 916164882 Oslo 4 185 527 540 100 4 172 — Serena Properties AB 559023-2707 Stockholm 4 950 000 99 729 — Summa 15 518 10 376 1) Balderkoncernen äger totalt 31 754 245 aktier i SATO Oyj, motsvarande en ägarandel om 56,1% (56,0). 619 300 aktier ägs från Fastighets AB Balder och resterande 31 134 945 aktier ägs från dotterbolaget Balder Finska Otas AB (559000-0369). Koncernen äger genom ovan nämnda dotterbolag lertalet bolag i Sverige, Danmark, Finland, Norge, Tyskland och Storbritannien vilka framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. För bolag i SATO Oyj, se SATO Oyjs årsredovisning på sato.i. 82 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET NOT 28 FORDRINGAR PÅSKULDER TILL KONCERNBOLAG Fordringar Skulder Moderbolaget, Mkr 2021 2020 2021 2020 Ingående balans 57 787 52 646 14 419 10 966 Förändring utlåning till dotterbolag 25 703 5 141 30 318 3 453 Utgående balans 83 490 57 787 44 736 14 419 Fastställd amorteringsplan saknas. NOT 29 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT Efter årets utgång har Balder reinansierat 7 Mdkr av de lån som förfaller 2022. Rysslands invasion av Ukraina och den geopolitiska oron i östra Europa ökar svårig- heten i att bedöma konjunkturutvecklingen under 2022. En generell påverkan på världsekonomin exempelvis vad gäller energipriser, räntor och valutakurser har redan skett. Balder följer noga utvecklingen för att säkerställa beredskap för olika scenarios. I övrigt inns inga händelser av väsentlig betydelse för Fastighets AB Balders ställ- ning som inträat efter rapportperiodens utgång. NOT 30 NÄRSTÅENDE REDOVISNINGSPRINCIP Med närstående avses både juridiska och fysiska personer enligt deinitionen iIAS 24. Transaktioner med närstående ska i likhet med övriga transaktioner genomföras på aärsmässiga villkor. Vid transaktionerna ska även särskilt beaktas de riktlinjer som inns för intressekonlikter. Som närstående deinieras: • Samtliga bolag inom Balderkoncernen • Styrelseledamöter och företagsledning • Nära familjemedlemmar till styrelseledamöter eller företagsledning • Bolag kontrollerade av styrelseledamöter eller företagsledning • Aktieägare som kontrollerar mer än 10% av aktierna eller rösterna i bolaget Närståenderelationer Koncernen Koncernen står under betydande inlytande från Erik Selin Fastig heter AB som innehar 48,8% (48,8) av rösterna i Fastighets AB Balder. Moderbolaget Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder bolaget bestäm- mande inlytande över dotterbolag enligt not 27, Andelar i koncern bolag. Sammanställning över närstående transaktioner Koncernen Erik Selin Fastigheter AB har köpt fastighetsadministrativa tjänster av Balder för 3 Mkr (4). Balder har köpt tjänster från advokatirman Norma Law om 1 Mkr (1) där styrelse- ledamoten Anders Wennergren är partner. Under året har byggtjänster köpts från Tommy Byggare AB om 108 Mkr (4), vilket är ett närstående bolag till Erik Selin Fastig- heter AB. Tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor. Moderbolaget Moderbolaget har utfört fastighetsadministrativa tjänster åt sina dotter bolag uppgå- ende till 323 Mkr (251). Moderbolaget fungerar som internbank. Fordringar på dotter- bolag uppgick per bokslutsdagen till 83 490 Mkr (57 787). Såväl de administrativa som inansiella tjänsterna är prissatta på marknadsmässiga villkor. Intressebolag/joint ventures Utöver ovanstående närståenderelationer äger Balderkoncernen intresse bolag enligt not 14, Andelar i intressebolag/joint ventures. Under verksamhetsåret har intressebolagen köpt förvaltnings- ochadministrativa tjänster för sina koncerner av Balder uppgående till 77 Mkr (78). Därut över köps tjäns- ter från Collector AB (publ). Nettofordringar på intressebolag uppgick per boksluts- dagen till 2 250 Mkr (2 077), varav inansiella placeringar som utgör kortfristig utlåning till intressebolag uppgick till 890 Mkr (–). Såväl de administrativa som inansiella tjäns- terna är prissatta på marknadsmässiga villkor. Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 63,7% (63,7) av rösterna i Balder. Beträande styrelsen, VD och övriga befattnings havares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 4, Anställda och personalkostnader. NOT 31 UPPGIFTER OM MODERBOLAGET Fastighets AB Balder (publ) är ett svensk registrerat aktiebolag med säte i Göteborg. Moderbolagets aktier är registrerade på Nasdaq Stockholm, LargeCap. Adressen till huvudkontoret är Box 53121, 400 15 Göteborg. Besöksadressen är Parkgatan 49. Koncernredovisningen för år 2021 består av moderbolaget och dess dotter bolag, tillsammans benämnda koncernen. NOT 32 ÖVRIGA INTÄKTERKOSTNADER Under järde kvartalet omklassiicerades aktierna i det svenska börsnoterade fastig- hetsbolaget Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) då betydande inlytande bedöms ha uppnåtts. Innehavet klassiicerades således från att vara en inansiell tillgång värde- rad till verkligt värde via resultaträkningen till att vara ett intressebolag, Balders ägar- andel uppgår per 2021-12-31 till 20,2%. Förändring i verkligt värde på innehavet i Stenhus Fastigheter i Norden AB under det järde kvartalet uppgår till 611 Mkr och är redovisad i posten Övriga intäkter/kostnader i resultaträkningen för koncernen och iposten Ränteintäkter och liknande resultatposter i resultaträkningen för moderbola- get. För ytterligare information om innehavet i Stenhus Fastigheter i Norden AB se not 14, Andelar iintressebolag/joint ventures. 83 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och VD den 6 april 2022. Koncernens och moder bolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 12 maj 2022. Styrelsen avser att föreslå årsstämman att ingen aktie- utdelning (–) lämnas för verksamhetsåret 2021. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed iSverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de inter- nationella redovisningsstandards som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationell redovisningsstandard. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för kon cernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moder bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 6 april 2022 Christina Rogestam Styrelseordförande Sten Dunér Styrelseledamot Fredrik Svensson Styrelseledamot Anders Wennergren Styrelseledamot Erik Selin Styrelseledamot och VD Vår revisionsbesrättelse har lämnats den 7 april 2022 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Bengt Kron Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Konstantin Belogorcev Auktoriserad revisor 84 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen för Fastighets AB Balder (publ) för år 2021. Bolagets årsredovisning och koncernredovis- ning ingår på sidorna 38–84 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprät- tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en ialla väsentliga avseenden rättvisande bild av moder- bolagets inansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess inansiella resultat och kassalöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovis- ningen har upprättats i enlighet med årsredovis- ningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt- visande bild av koncernens inansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess inansiella resultat och kassalöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovis- ningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbola- get och rapporter över totalresultat och inansiell ställ- ning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovis- ningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har över- lämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål- lande till moderbolaget och koncernen enligt god revi- sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkese- tiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. VÅR REVISIONSANSATS Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsent- lighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktig- heter i de inansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Lik- som vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det inns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamåls- enlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de inansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Koncernen är verksam i sex länder och fastigheterna ägs av separata bolag som genom centraliserade eko- nomifunktioner och enhetliga rutiner sammanställs i underkoncerner. Den inska underkoncernen SATO Oyj, övriga inska dotterbolagen samt de danska och norska bolagen revideras av lokala revisionsteam. Kon- cernrevisionsteamet erhåller rapportering från lokala revisionsteam för de väsentliga underkoncerner. Vi har utvärderat enhets revisorernas utförda arbete i syfte att fastställa huruvida tillräckliga revisionsbevis inhämtats som grund för vårt uttalande i koncern- revisionsberättelsen. Revisionen av underkoncernen SATO Oyj har utförts av Deloitte, Finland. Enligt god revisionssed åligger det koncernrevisorn att säkerställa att enhetsrevisorerna har utfört rätt arbete och med tillräcklig hög kvalitet avseende de identiierade revisionsriskerna. Eftersom SATO Oyj utgör en väsentlig del av Balderkoncernen och därmed koncernrevisionen samt att vi och enhets- revisorn inte ingår i samma nätverk blir den uppgiften extra viktig. Vi har därför utformat särskilda instruktio- ner till Deloitte, Finland, och säkerställt via löpande kommunikation och möten samt skriftliga bekräftelser att de följt och beaktat dessa. Vi har tagit del av, disku- terat och utvärderat den riskbedömning och väsentlig- hetsbedömning som enhetsrevisorn planerat för och också använt i sin revision. Vi har även digitalt besökt Deloitte, Finland, och gått igenom väsentliga revisions- moment. Utöver moderbolaget och koncernredovisningen revideras också de svenska bolagen av koncernrevi- sionsteamet. Sammantaget innebär det att vi förvissat oss om att det inns tillräckliga revisionsbevis för vår koncernrevi- sion och revisionsberättelse. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de inansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsent- liga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de inansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den inansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi REVISIONSBERÄTTELSE Till bolagsstämman i Fastighets AB Balder (publ), org nr 556525-6905 revisionens inriktning och omfattning och våra gransk- ningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma eekten av enskilda och samman- tagna felaktigheter på de inansiella rapporterna somhelhet. Vi valde totala tillgångar som riktmärke för vår över- gripande bedömning av väsentlighet för räkenska- perna som helhet mot bakgrund av att värdet på för- valtningsfastigheterna har en väsentlig påverkan och betydelse för koncernens inansiella ställning samt utgör ett särskilt betydelsefullt område för revisionen. Vi deinierade även en speciik väsentlighet för revisio- nen av resultat från fastighetsförvaltningen inklusive de rörelsekapitalrelaterade balansposterna. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovis- ningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, års- redovisningen och koncernredovisningen som hel- het,men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och åter- inns på sidorna 1–37 samt 89–118. Annan information består även av Ersättningsrapporten för 2021 som vi inhämtade för datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon- cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. 85 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identiieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi iövrigt inhämtat under revisionen samt bedömer ominformationen i övrigt verkar innehålla väsentliga fel aktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse- ende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis- ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen och verkstäl- lande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en års- redovisning och koncernredovisning som inte innehål- ler några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncer- nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkstäl- lande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alter- nativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påver- kar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets inansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktig- heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revi- sion som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig fel- aktighet om en sådan inns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professi- onellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identiierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredo- visningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgär- der bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsen- liga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Ris- ken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegent- ligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalsk- ning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om eektiviteten i den interna kontrollen. SÄRSKILT BETYDELSEFULLT OMRÅDE Värdering av förvaltningsfastigheter Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen, beskrivning av redovisningsprinciper i not 1 samt Förvaltningsfastigheter i not 12. Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde om 189 138 Mkr per 2021-12-31 och utgör en väsentlig del av Balderkoncernens balansräkning. Verkligt värde på koncernens fastighetsbestånd base- ras på interna beräkningar, huvudsakligen genom att till- lämpa avkastningsmetoden. Fastigheter under uppfö- rande och projektfastigheter för egen förvaltning värderas till marknadsvärde reducerat med bedömd entreprenad- utgift samt projektrisk, vilket oftast sammanfaller med en värdering till anskaningsvärde. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna har även externa värderingar och second opinion inhämtats. Externa värderingar utgjorde 20% och second opinions utgjorde 26% av det totala fastighetsvärdet exklusive pro- jekt för egen förvaltning. Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det faktum att endast en mindre skillnad i de enskilda fastigheternas beräkningsparametrar, såsom bedömning av framtida driftsnetto, uthyrningsgrad och avkastnings- krav, kan leda till väsentliga felaktigheter, gör att värde- ringen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelse- fullt område i revisionen. HUR VÅR REVISION BEAKTADE DET SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDET Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna kontroll och kvalitetssäkring för värderingsprocessen. Vi har, tillsammans med våra värderingsspecialister, gått igenom och bedömt de värderingsmodeller som Balder tillämpar och rimligheten i gjorda antaganden. Vår revision har bland annat omfattat följande gransk- ningsåtgärder • Följt upp att värderingarna följer Balders riktlinjer för fastighetsvärdering • Stickprovprovsmässigt följt upp riktigheten i model- lens matematiska beräkningar • Bedömt indata genom stickprovsmässig uppföljning mot historiska utfall och jämfört med tillgänglig mark- nadsdata • Stickprovsmässigt testat indata i beräkningsmodel- lerna mot information i fastighetssystemet och avise- ringssystemet • Tagit del av de externa värderingarna och stick- provsmässigt jämfört med de interna beräkningarna • Gått igenom granskningsansats och externa underlag med det inska revisionsteamet avseende värdering av dotterbolagskoncernen SATO:s fastighetsbestånd. Vårt arbete har fokuserats på de största förvaltningsfastig- heterna, de mest väsentliga antagandena samt de fastig- heter där det varit störst variationer i värde jämfört med föregående år. I de fall där antaganden om framtida drifts- netto, uthyrningsgrad och avkastningskrav avviker mot vår initiala förväntan har dessa avvikelser diskuterats med koncernens företrädare och vid behov har kompletterande underlag inhämtats. Vi har slutligen kontrollerat att de modeller som använts, att de antaganden och känslighetsanalyser som Balder gjort blivit beskrivet på ett riktigt sätt i not 12. Redovisning av fastighetstransaktioner Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen, beskrivning av redovisningsprinciper i not 1 samt Förvaltnings-fastigheter i not 12. Under året har det skett ett antal fastighetstransaktio- ner, förvärv om 20 637 Mkr, som till belopp och avtalsvill- kor varit särskilt betydelsefulla att beakta i revisionen. För varje väsentlig fastighetstransaktion har vi bedömt att den redovisningsmässiga hanteringen är i enlighet med Balders redovisningsprinciper och IFRS. För alla betydande förvärv och försäljningar har vi inhäm- tat och gått igenom underliggande avtal och tillträdes- villkor. Vidare har vi granskat att beräkningar såsom proformor, tillträdesbalanser och i förekommande fall likvidavräkningar är i enlighet med avtal och att trans- aktionen redovisats korrekt. Vi har följt upp att fastighetstransaktionerna blivit korrekt redovisade och upplysta om i årsredovisningen. 86 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinci- per som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovis- ningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovis- ningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevi- sen, om huruvida det inns någon väsentlig osäker- hetsfaktor som avser sådana händelser eller för- hållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det inns en väsentlig osäkerhets- faktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa upp märk- samheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäker- hetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otill- räckliga, modiiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händel- ser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovis- ningen återger de underliggande transaktio- nernaoch händelserna på ett sätt som ger en rätt visandebild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revi- sionsbevis avseende den inansiella informationen för enheterna eller aärsaktiviteterna inom koncer- nen för att göra ett uttalande avseende koncernre- dovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisio- nens planerade omfattning och inriktning samt tid- punkten för den. Vi måste också informera om betydel- sefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identiierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende obe- roende, och ta upp alla relationer och andra förhållan- den som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi- nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen ochkoncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelse- fulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revi- sionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ- ningar förhindrar upplysning om frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en revision av styrel- sens och verkställande direktörens förvaltning för Fast- ighets AB Balder (publ) för år 2021 samt av förslaget till dispositioner beträande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis- positioner beträande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hän- syn till de krav som bolagets och koncernens verksam- hetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoli- deringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta inne- fattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange- lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt- ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verk- ställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättnings- skyldighet mot bolaget • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolags- lagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträande revisionen av förslaget till disposi- tioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolags- lagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är för- enligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed iSverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revi- sionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka till- kommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt irisk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och för- hållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fat- tade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträande bola- gets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. 87 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET REVISORNS GRANSKNING AV ESEFRAPPORTEN Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for- mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Fastighets AB Balder (publ) för år 2021. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #check- summa upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalanden Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommenda- tion RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende iförhållande till Fastighets AB Balder (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlig- het med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap- persmarknaden, och för att det inns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan inns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegent- ligheter eller misstag och anses vara väsentliga om deenskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av inansiella rapporter samt andra bestyr- kandeuppdrag och näraliggande tjänster och har där- med ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket inne- fattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesut- övningen och tillämpliga krav i lagar och andra författ- ningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rappor- tering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga fel- aktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedöm- ning beaktar revisorn de delar av den interna kontrol- len som är relevanta för hur styrelsen och verkstäl- lande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hän- syn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om eektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ända- målsenligheten och rimligheten i styrelsens och verk- ställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk validering av Esef-rapporten, dvs. om ilen som innehåller Esef-rapporten uppfyller den tekniska speci- ikation som anges i kommissionens delegerade för- ordning (EU) 2019/815 och en avstämning av att Esef- rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisande och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och egetkapi- talräkningar samt kassalödesanalysen. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Skånegatan1, 405 32 Göteborg, utsågs till Fastighets AB Balder (publ)s revisor av bolagsstämman 12 maj 2021 och har varit bolagets revisionsföretag sedan 2009. Göteborg den 7 april 2022 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Bengt Kron Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Konstantin Belogorcev Auktoriserad revisor 88 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET STYRELSENS ORDFÖRANDE HAR ORDET De senaste åren har på många sätt präglats av den pågående pandemin. Den direkta påverkan på männi- skors liv och hälsa har varit stor, men den har också väckt frågor om den framtida utvecklingen av kontors- marknaden. Distansarbete har ökat under pandemin och spås av många bedömare att fortsätta på en hög nivå även framöver. Detta kommer att påverka både efterfrågan på och utformningen av kontorslokaler. Styrelsens roll Ägarnas uppdrag till Balders styrelse och ledning är oförändrat: att skapa värde genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter och bostads- fastigheter. Bolaget har de senaste åren breddat sin bas framförallt genom ökade innehav i våra nordiska grannländer. Balders styrelse arbetar med bolagets långsiktiga utveckling vilket bland annat omfattar att följa upp led- ningens operativa verksamhet och försäkra sig om att det är ordning och reda i bolaget. En återkommande punkt på styrelsens agenda är riskbedömning, där frågor som exempelvis konjunktur- lägets och ränteutvecklingens påverkan på bolaget analyseras. Andra viktiga frågor i styrelsens arbete är utveckling av bolaget i form av tillgång till kompetens, och bolagets arbete för att bidra till en socialt och miljömässigt hållbar samhällsutveckling. Stort fokus på hållbarhet Som en långsiktig fastighetsägare tar Balder ansvar för verksamhetens påverkan på såväl ekonomi och miljö som i sociala frågor. Bolaget fortsätter att arbeta med utveckling av de egna områdena och har ett stort socialt engagemang fokuserat på trygghet och trivsel, barn, ungdomar och sysselsättning. Balder har lera strategiska samarbeten kopplade till bolagets sociala engagemang och anlitar varje år ett stort antal praktikanter, sommarjobbare och studenter för att bidra till ökad sysselsättning men också för att utveckla fastighetsbranschen. Genom att underteckna Global Compact har Balder tagit ställning och arbetar aktivt för att följa FN:s tio principer för företag när det gäller mänskliga rättig- heter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Att begränsa klimatpåverkan blir allt viktigare och Balder har under året uppdaterat sina klimatmål i linje med Parisavtalet och 1,5-gradersmålet. Bolaget har också anslutit sig till initiativet Science Based Targets, för att få målen godkända utifrån vetenskapliga grunder. Att följa upp hållbarhetsfrågorna blir en allt viktigare del av styrelsens arbete. En annan viktig punkt handlar om etik. Styrelse och ledning ska alltid bära med sig kontrollfrågan om man klarar att svara oentligt för sina beslut. Ett sådant ”tänka efter före” blir allt viktigare när det handlar om att bevara ett bolags renommé eller bygga dess varumärke. Sammantaget Styrelsens bedömning är att Balders ledning och med- arbetare hanterat årets utmaningar väl. Balder har en stabil inansiell grund att stå på inom såväl förvaltning som produktion av nya fastigheter och områden. Med en stark projektportfölj, en kultur byggd på entre pre nör - anda och dedikerade medarbetare fortsätter Balder attutvecklas. Under början av 2022 har tyvärr världen ställts inför nya utmaningar och för närvarande är det inte möjligt att överblicka konsekvenserna av Rysslands pågående invasion av Ukraina. Våra tankar går till alla krigsdrab- bade människor och familjer på lykt. CHRISTINA ROGESTAM Styrelsens ordförande 89 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET ÖVERGRIPANDE STRUKTUR FÖR BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrning i svenska börsbolag regleras av en kombination av skrivna regler och praxis genom vilka ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Regelverket har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer, den så kallade Koden och genom självreglering. Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte alltid behöver följas om motiv inns och förklaras. Några av Kodens principer är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarstagande ägarroll och skapa en väl avvägd maktbalans mellan ägare, styrelse och verkställande ledning, vilket Balder ser som en naturlig del av princi- perna för verksamheten. Koden innebär även att viss information ska hållas tillgänglig på webbplatsen. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och inns att tillgå på bolags- styrning.se, där även den svenska modellen för bolags- styrning beskrivs. Balder tillämpar Koden och den är avsedd att utgöra ett led i självreglering inom svenskt näringsliv. Enligt styrelsens uppfattning har Balder inga avvikelser att rapportera eller förklara. Bolagsordning Bolagets irma är Fastighets AB Balder och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse har sitt säte i Göteborg. Bolaget ska ha till föremål för sin verksamhet att direkt eller indirekt, genom hel- eller delägda bolag, förvärva, förvalta, äga och avyttra fast egendom och värde papper samt bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Bolagsordningen, som inns tillgänglig på Balders webbplats, innehåller bland annat uppgifter om aktie- kapital, antal aktier, aktieslag och företrädesrätt, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman. 1. AKTIEN OCH ÄGARNA Balderaktien är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap. Vid årsskiftet uppgick antalet aktieägare till ca 22 000. Av det totala aktiekapitalet ägdes 30% av utländska ägare. Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin Fastigheter AB som äger 35,1% av kapitalet och 48,8% av rösterna. Balders aktiekapital uppgick per den 31 december 2021 till 186 500 000 kr fördelat på 186 500 000 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 1,00 kr. Aktierna är fördelade på 11 229 432 av serie A och 175 270 568 av serie B. Varje aktie av serie A berättigar till en röst och varje aktie av serie B berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid bolagsstämman rösta för antalet av denne ägda och företrädda aktier. Ytterligare information om aktier och aktiekapital inns på sidorna 5–9, Balders aktie och ägare. Information till aktiemarknaden Balder lämnar delårsrapporter för verksamheten tre gånger per år; per den 31 mars, per den 30 juni samt per den 30 september. Därutöver redovisar Balder helårsbokslut per den 31 december i sin bokslutskom- muniké samt oentliggör årsredovisning i god tid före ordinarie årsstämma. Årsredovisningen för 2021 inns tillgänglig för distri- bution och på Balders webbplats. Samtliga dokument liksom pressreleaser och presentationer i samband med rapporter inns tillgängliga på balder.se. 2. ÅRSSTÄMMA Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ, där aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter kan utövas. Styrelsen och revisorer i bolaget utses av årsstämman på förslag av valberedningen. Årsstäm- man fattar också beslut om bland annat ändringar i bolagsordningen, om förändring av aktiekapitalet samt beslutar om bolagets vinstutdelning och ansvarsfrihet för styrelsen och verkställande direktören. För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd iaktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget inom viss fastställd tid. Aktieägare som önskar att få ett särskilt ärende behandlat på årsstämman kan normalt begära detta om begäran sker i god tid före stämman hos Balders styrelse. På grund av den rådande pandemin har årsstämman 2022 anpassats med stöd av tillfälliga lagregler. Stämman kommer därför att genomföras utan möjlighet för aktieägare att närvara personligen eller genom ombud. För ytterligare information se sidan 118. Kallelse till årsstämman sker genom annonsering iPost- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webb- plats. Att kallelsen har skett ska annonseras i Svenska Dagbladet. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver den svenska aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna röster. Årsstämma 2021 Vid årsstämman den 12 maj 2021 representerades 650 aktieägare, vilka företrädde ca 83% av det totala antalet röster. Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2020 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret 2020. Följande beslut fattades på årsstämman den 12 maj 2021; • ingen utdelning lämnas till aktieägarna, • styrelsen ska, för tiden fram intill nästa årsstämma har hållits, bestå av fem ordinarie ledamöter utan supple- anter, • arvode till styrelsen ska utgå med ett fast arvode om 560 000 kr, varav 200 000 kr till ordföranden och 120 000 kr till övriga styrelseledamöter som inte är fast BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 1. AKTIEÄGARNA 5. STYRELSEN 2. ÅRSSTÄMMA 6. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH LEDNING VERKSAMHET 3. VALBEREDNING 4. REVISORER ERSÄTTNINGSUTSKOTT REVISIONSUTSKOTT 90 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET anställda i bolaget. Beloppet inkluderar ersättning för utskottsarbete, • omval av styrelseledamöterna Christina Rogestam, Erik Selin, Fredrik Svensson, Sten Dunér och Anders Wennergren. Samtliga ledamöter är valda till och med årsstämman 2022. Christina Rogestam omval- des till styrelsens ordförande, • godkännande av de av styrelsen föreslagna riktlin- jerna för ersättning till ledande befattningshavare, • mandat för styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller lera tillfällen, kunna besluta om nyemission av aktier i serie B, samt av tecknings- optioner och/eller konvertibler med rätt att teckna och/eller konvertera till aktier av serie B, får ske med eller utan av vikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Antalet aktier som emitteras med stöd av bemyndi- gandet får omfatta högst 20 000 000 aktier av serie B. Ny emissionen ska användas av bolaget som betal- ning av förvärv av fastigheter eller förvärv av aktier eller andelar i juridisk person som äger fastighet eller för att kapitalisera bolaget inför sådana förvärv eller iövrigt kapitalisera bolaget, • mandat för styrelsen att kunna besluta om återköp och överlåtelse av bolagets egna aktier i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna aktier som likvid eller för inansiering av fastighetsinvesteringar. Om utnyttjandet av detta bemyndigande kombineras med utnyttjandet av bemyndigandet avseende emission av aktier, teck- ningsoptioner och/eller konvertibler vid ett och samma förvärv får antalet återköpta aktier och emit- terade aktier av serie B, teckningsoptioner och/eller konvertibler som kan tecknas och/eller konverteras till aktier av serie B tillsammans högst motsvara 20 000 000 aktier av serie B. Protokoll fört vid årsstämman den 12 maj 2021 inns tillgängligt på bolagets webbplats. Årsstämman 2022 äger rum den 12 maj klockan 16.00. För ytterligare information se sidan 118. Information om årsstämman publiceras på balder.se. 3. VALBEREDNING Årsstämman beslutar om tillvägagångssättet för val av styrelse och i förekommande fall revisorer. Årsstäm- man 2021 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2022 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelse ledamöter inklusive styrelseordförande och val av revisorer samt ersättning till såväl styrelseledamöter som revisorer. Valberedningens förslag oentliggörs senast i sam- band med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges möjlighet att vända sig till valberedningen med nomi- neringsförslag. Årsstämman 2021 fastställde valberedningens för- slag att valberedningen ska bestå av en representant för envar av de två största aktieägarna eller ägarkon- stellationerna jämte Lars Rasin, som företräder övriga aktieägare. Ordförande i valberedningen ska vara Lars Rasin. Namnen på övriga två ledamöter samt de ägare som de företräder ska oentliggöras senast sex måna- der före ordinarie årsstämma. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny valberedning utsetts. Om Lars Rasin avgår som ordförande i valberedningen ska bolagets styrelse- ordförande utse ny ordförande i valberedningen fram till nästa stämma i bolaget. Valberedningen inför årsstämman 2022 består av Jesper Mårtensson, företrädande Erik Selin Fastig heter AB, Rikard Svensson, företrädande Arvid Svensson Invest AB samt ordförande Lars Rasin. Valberedningen har beslutat att föreslå omval av nuvarande styrelseledamöterna Christina Rogestam, Fredrik Svensson, Sten Dunér, Anders Wennergren och Erik Selin. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Christina Rogestam. 4. REVISORER Bolagets årsredovisning och styrelsens och VD:s för- valtning granskas av bolagets revisor som avger en revisionsberättelse för räkenskapsåret till årsstämman. Revisorn redovisar sin revisionsplan för året samt syn- punkter på bokslut, årsredovisning och förvaltning. Vid årsstämman 2019 valdes Öhrlings Pricewater- houseCoopers AB som bolagets revisor, med Bengt Kron som huvudansvarig revisor för tiden fram till utgången av årsstämman 2023. 5. STYRELSEN Styrelsen utses av årsstämman och ska enligt bolag- sordningen bestå av lägst tre och högst sju ledamöter. Ledamöterna väljs på årsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämman som hålls efter det år då ledamoten utsågs. Styrelsen har under 2021 bestått av fem ledamöter och svarar för bolagets organisation och förvaltning (mer information om bolagets styrelse inns på sidan 96 samt på balder.se. Styrelsen arbetar efter en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören. Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbild- ning enligt börskontraktet. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bland annat regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrel- sens ansvar i ett noterat bolag. För beslut i styrelsen gäller aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter samt mer än en tredjedel av det totala an talet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst. Styrelsens arbete regleras bland annat av den svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen, Koden och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt arbete. Styrelsen i Balder består av personer som har en bred erfarenhet och kompetens från fastighets- branschen, aärsutveckling, hållbarhetsfrågor och inansiering. Flertalet av ledamöterna har erfarenhet från styrelsearbete i andra börsnoterade bolag. I styrelsen är de båda stora ägarna Erik Selin Fastig- heter AB och Arvid Svensson Invest AB representerade genom Erik Selin och Fredrik Svensson. Balders irma tecknas, förutom av styrelsen, av styrelseord föranden Christina Rogestam och VD Erik Selin i förening eller en av dem i förening med ekonomichef Eva Sigurgeirs- dottir eller HR-chef Petra Sprangers. Styrelsens uppgifter och ansvar Styrelsens över gripande uppgift är att för ägarnas räk- ning förvalta bolagets angelägenheter på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalav- kastning tillgodoses på bästa möjliga sätt. Styrelsen ansvarar för att bolagets organisation är ändamålsenlig och att verksamheten bedrivs i enlighet med bolagsordningen, aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar och författningar samt styrelsens arbetsordning. Styrelsen ska utföra styrelsearbetet gemensamt under ordförandens ledning. Styrelsen ska vidare tillse att verkställande direk- tören fullgör sina åligganden i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar. Dessa återinns i den av sty- relsen upprättade VD-instruktionen. Styrelsens leda- möter ska inte ha ansvar för olika arbetsområden eller uppgifter. Belönings- och ersättningsfrågor för VD bereds av styrelsens ordförande och föredras för övriga i styrelsen innan beslut. Styrelsens uppgift innefattar, utan att vara begränsad därtill, följande: • fastställa aärsplan, strategier, väsentliga policyer och mål för bolaget och den koncern som bolaget är moderbolag för, • fastställa bolagets och koncernens övergripande organisation, • utse och entlediga VD, • tillse att det inns ett fungerande rapporterings system, • tillse att det inns en tillfredsställande kontroll av bolagets och koncernens efterlevnad av lagar och andra regler som gäller för verksamheten, • årligen fastställa ny arbetsordning och instruktion för VD, 91 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET • godkänna ekonomisk rapportering i form av delårs- rapporter, bokslutskommunikéer och årsbokslut som bolaget ska oentliggöra, • tillse att bolaget har en fungerande attestinstruktion och attestplan, • fastställa erforderliga riktlinjer för bolagets uppträ- dande i samhället i syfte att säkerställa dess lång- siktigt värdeskapande och hållbarhetsperspektiv, • tillse att bolaget har ändamålsenliga system för uppföljning och kontroll av de risker för bolaget som dess verksamhet är förknippad med. Styrelsens ordförande Det åligger styrelsens ordförande att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs eektivt och att styrelsen fullgör sina åtaganden. Det åligger därför ordföranden följande, utan att vara begränsad därtill, att: • organisera och leda styrelsens arbete och skapa bästa möjliga förutsättningar för styrelsens arbete, • tillse att styrelsens arbete sker i enlighet med bestämmelserna i bolagsordningen, aktiebolags- lagen och styrelsens arbetsordning, • kontrollera att styrelsens beslut verkställts eektivt, • genom kontakter med VD löpande följa bolagets utveckling och fungera som en diskussionspartner, • tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, erhåller tillfredsställande infor- mation och beslutsunderlag för sitt arbete, • tillse att varje ny styrelseledamot vid sitt tillträde ges en lämplig introduktion. Styrelsens arbetsordning Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för sty- relsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelning mellan styrel- sen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som ska behandlas på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbets- ordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott. Ordförande i utskotten ska vara styrelsens ordförande. Styrelsemöte Styrelsen ska, utöver konstituerande styrelsemöte, hålla styrelsemöten vid minst fyra tillfällen årligen. VD och/eller ekonomichef ska som huvudregel vara före- dragande i styrelsen. Bolagets medarbetare, revisor eller annan extern konsult ska adjungeras till styrelse- möten för att delta och föredra ärenden vid behov. Styrelsen är beslutsför om mer än hälften av antalet styrelseledamöter är närvarande. Styrelseordföranden har utslagsröst vid lika röstetal. Styrelsens arbete Balders styrelse har under 2021 haft 14 styrelsemöten, varav ett konstituerande. Styrelsemöten hålls i sam- band med bolagets rapportering. Vid varje ordinarie styrelsemöte behandlas frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom förvärv och försäljningar av fastig- heter, investeringar i beintliga fastigheter samt inan- sieringsfrågor. Vidare informeras styrelsen om det aktuella aärsläget på hyres-, fastighets- och kredit- marknaden. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behand- lat under 2021 kan nämnas förvärvsstrategier, kapital- struktur och inansieringssituation, hållbarhets arbetet, företagsgemensamma policyer samt arbets ordning för styrelsen. Styrelsens sammansättning Styrelsen ska ha en, för sitt arbete i Balders styrelse, ändamålsenlig erfarenhet och kompetens för den verk- samhet som bedrivs för att kunna identiiera och förstå de risker som kan uppstå i verksamheten och de regel- verk som reglerar den verksamhet som bedrivs. Styrelsens sammansättning ska präglas av mång- sidig het och bredd avseende de valda ledamöternas kompetens, erfarenhet, ålder, kön eller etnisk bak- grund. Den mångfaldspolicy som valberedningen till- lämpar följer punkt 4.1 i Koden. Det åligger valbered- ningen att beakta policyn, med målsättning att åstadkomma en ändamålsenlig sammansättning av styrelsen. Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse med en samlad kompetens som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning av bolaget. Styrelsens sammansättning utgör goda förutsättningar för ett väl fungerande styrelsearbete med en god fördelning mellan enskilda ledamöter som representerar mång- fald enligt styrelsens mångfaldspolicy. Utvärdering av styrelsens arbete Avsikten med utvärderingen är att vidareutveckla styrelsens arbetsmetoder och eektivitet samt klargöra huvudinriktningen för styrelsens framtida arbete. Utvärderingen fungerar dessutom som ett redskap för att säkerställa att rätt kompetens och kunskap inns i styrelsen. Vid genomförandet av den årliga utvärde- ringen ombeds styrelseledamöterna att, utifrån sitt eget perspektiv, diskutera med övriga styrelseleda- möter olika områden som rör styrelsens arbete. Slut- satserna dokumenteras i protokoll. De områden som diskuterades och utvärderades för 2021 avsåg bland annat styrelsens sammansättning, kompetens, eektivitet samt styrelsens fokusområden framgent. Områdena som omfattas av styrelseutvärde- ringen kan variera från ett år till ett annat för att relek- tera utvecklingen av styrelsens arbete. Utvärderingen visade på ett konstruktivt styrelsearbete i en positiv anda. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet har, i förhållande till styrelsen, en beredande funktion i frågor om principer för ersättning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet ska följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar och ersättningsnivåer till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om samt utarbeta för- slag till nya riktlinjer förersättningsprinciper och andra anställningsvillkor. Inför årsstämmans beslut ska styrelsen minst vart järde år föreslå nya principer för ersättning och andra anställningsvillkor för VD och övriga ledande befatt- ningshavare. Utifrån årsstämmans beslut åligger det ersättningsutskottet att besluta om ersättning till VD och övriga befattningshavare. Styrelsen ska äga rätt att frångå riktlinjerna, om det i ett enskilt fall inns sär- skilda skäl för det. Ersättningsutskottet består av samt- liga externa styrelseledamöter och ska sammanträa minst en gång per år. För ytterligare information se not 4, Anställda och personalkostnader. Revisionsutskott Revisionsutskottet ska svara för beredning av styrelsens arbete med att kvalitetssäkra bolagets inansiella rap- portering, biträda valberedningen vid framtagandet av förslag till revisor och arvode till dem samt att trygga en kvaliicerad oberoende granskning av bolaget. Revisionsutskottet ska träa bolagets revisorer minst en gång per kalenderår och få tillfälle att sam- manträa med revisorerna utan att någon från företags ledningen är närvarande. Under 2021 har revi- sionsutskottet, som består av samtliga externa styrel- seledamöter, träat bolagets revisor en gång samt erhållit revisionsplan för 2021 och rapportering över utförd granskning. Jäv Styrelseledamot eller VD får inte handlägga frågor rörande avtal mellan sig själv och bolaget eller koncer- nen. Denne får inte heller handlägga fråga om avtal mellan bolaget och tredje man, om denne har ett väsen- tligt intresse som kan strida mot bolagets. Med avtal som avses ovan jämställs rättegång eller annan talan. Det åligger styrelseledamot eller VD att i förekom- mande fall upplysa om en jävsituation skulle föreligga. 92 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET 6. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH LEDNING VD ansvarar för den löpande förvaltningen enligt de riktlinjer och policyer som styrelsen beslutar om. VD ska rapportera om Balders utveckling till styrelsen och upprätta dagordning för styrelsemöten enligt en fast- ställd agenda. Inför styrelsemöten ska VD tillse att erforderligt material sammanställs och distribueras tillstyrelseledamöterna. Ledningen sammanträder normalt en gång per månad med en stående agenda, innefattande bland annat fastighetsaärer samt inans- och övergripande för- valtningsfrågor. Koncernledningen består av sex per- soner och omfattar resurser som VD, ekonomi, inans, förvaltning, fastighetstransaktioner samt HR. Mer information om bolagets VD och ledning inns på sidan97. STYRELSENS SAMMANSÄTTNING, ANTAL MÖTEN OCH NÄRVARO Namn Invald Oberoende 1) Styrelsemöten Revisionsutskott Ersättningsutskott Christina Rogestam 2006 Ja 14/14 1/1 1/1 Erik Selin 2005 Nej 14/14 Fredrik Svensson 2005 Nej 14/14 1/1 1/1 Sten Dunér 2007 Ja 14/14 1/1 1/1 Anders Wennergren 2009 Ja 14/14 1/1 1/1 1) Oberoendet utgår ifrån såväl oberoende till bolaget som bolagsledningen som till de större aktieägarna (>10%). LÅNGSTRÖMSALLÉN, GÖTEBORG , SVERIGE 93 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolags- lagen och Koden för den interna kontrollen. Denna beskrivning har upprättats i enlighet med Årsredovis- ningslagen och Koden och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende inansiell rapportering. Med inansiell rapportering avses delårsrapporter, boksluts- kommuniké och årsredovisning. Denna beskrivning utgör inte en del av de formella årsredovisnings- handlingarna. Balders interna kontroll följer ett etablerat ramverk, Internal Control – Integrated Framework, som består av fem komponenter. Dessa komponenter är kontroll- miljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. KONTROLLMILJÖ Basen för den interna kontrollen avseende den inan- siella rapporteringen utgörs av kontrollmiljön. En bra kontrollmiljö bygger på tydligt deinierade och kom- municerade beslutsvägar och riktlinjer mellan olika nivåer i organisationen, som tillsammans med före- tagskulturen och gemensamma värdering ar bildar förutsättningarna för att styra Balder på ett professio- nellt sätt. I grunden för Balders interna kontroll ligger den decentraliserade organisationen med 1 678 fastighe- ter, i var sin resultatenhet, som förvaltas från region- kontoren. Som ett stöd för kontrollmiljön och för att ge nödvändig vägledning till olika befattningshavare inns ett antal dokumenterade styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer, styrelsens arbets- ordning, beslutsordning, regler för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. Sty- rande dokument uppdateras vid behov för att alltid spegla gällande lagar och regler. RISKBEDÖMNING Fokus läggs på att identiiera de risker som bedöms som mest väsentliga i Balders resultat- och balanspos- ter i den inansiella rapporteringen och vilka åtgärder som kan reducera dessa risker. Riskhanteringen inns inbyggda i ovan nämnda dokument för kontrollmiljön. Olika metoder används för att värdera och minimera risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande poli- cyer och regler. Styrelsen gör löpande genomgång avden interna kontrollen i enlighet med styrelsens arbetsordning. Riskbedömningen uppdateras löpande för att omfatta förändringar som väsentligt påverkar den interna kontrollen avseende den inansiella rapporteringen. De mest väsentliga riskerna som har identiierats isamband med den inansiella rapporteringen är fel- aktigheter i redovisningen och värderingen avfastig- hetsbeståndet, uppskjuten skatt, ränte bärande skul- der, reinansiering, skatt och moms samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring avtillgångar. KONTROLLAKTIVITETER För att säkerställa att den inansiella rapporteringen vid varje tidpunkt ger en rättvisande bild inns ett antal kontrollaktiviteter inbyggda. Dessa aktiviteter involve- rar olika nivåer i organisationen, från styrelse och före- tagsledning till övriga med arbetare. Kontrollaktiviteterna syftar till att i rätt tid förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Aktiviteterna består av godkännande och redovisning av aärstrans- aktioner, uppföljning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policyer, generella och applikationsspeci- ika IT-kontroller, avstäm ning av externa motparter och resultatuppföljning på olika nivåer i organisationen. Andra aktiviteter är uppföljning av redovisningspro- cessen inklusive bokslut och koncernredovisning och dess överensstämmelse med tillämpliga regelverk, godkännande av rapporteringsverktyg, redovisnings- och värderingsprinciper samt fullmakts- och behörig- hetsstrukturer. Balders regionkontor deltar i den grundläggande kontrollen, uppföljningen samt analysen på respektive region. För att säkerställa kvaliteten på regionernas inansiella rapportering sker en utvärdering tillsam- mans med koncernens controllers. Uppföljningen på regionnivå tillsammans med dekontroller och analyser som sker på koncernnivå är en viktig del i den interna kontrollen, för att säkerställa att den inansiella rapporteringen i allt väsentligt inte innehåller några felaktigheter. INFORMATION OCH KOMMUNIKATION Balder har fastställt hur information och kommunika- tion avseende den inansiella rapporteringen ska ske för att bolagets informationsgivning ska ske på ett eektivt och korrekt sätt. Balder har riktlinjer för hur den inansiella informationen kommuniceras mellan ledning och övriga medarbetare. Riktlinjer, uppdateringar och ändringar görs till- gängliga och kända för berörd personal genom munt- lig och skriftlig information samt på Balders intranät. Styrelsen får ytterligare information avseende riskhan- tering, intern kontroll och inansiell rapportering från möten och rapporter från bolagets revisorer. UPPFÖLJNING En ändamålsenlig process inns för löpande upp- följning och årlig utvärdering av efterlevnaden avinterna policyer, riktlinjer och koder samt av ända målsenlighet och funktionalitet i etablerade kontroll aktiviteter. Olika metoder används för att värdera och minimera risker samt för att säkerställa att de risker som bolaget blir utsatt för hanteras enligt, för Balder, gällande poli- cyer och regler. Det är koncernens redovisnings- och controllerfunktion som har det löp ande ansvaret för att uppföljning och rapportering sker till företagsled- ningen avseende eventuella brister. Uppföljning sker såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Styrelsen utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Bola- gets revisorer redovisar vid minst ett tillfälle per år revi- sionsplanen, noteringar från iakttagelser från gransk- ningen och sin bedömning av den interna kontrollen med avseende på den inansiella rapporteringen. BEHOV AV INTERNREVISION Balder har en decentraliserad organisation som förval- tar 1 678 fastigheter från regionerna. I moderbolaget bedrivs inansverksamheten och ekonomifunktionen för hela koncernen. I moderbolaget inns en controller- funktion som tillsammans med controllers i Danmark och Finland följer upp regionkontorens förvaltning samt inansverksamheten i koncernen. Balders storlek och den decentraliserade organisationen tillsammans med controllerfunktionen i moderbolaget medför att det inte för tillfället är motiverat att ha en särskild intern revisionsenhet. INTERN KONTROLL AVSEENDE DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN 94 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Inför årsstämman den 12 maj 2022 föreslår styrelsen: • att ingen aktieutdelning lämnas, • beslut om godkännande av rapporten avseende ersättning till ledande befattningshavare, • riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- havare, • ett förnyat mandat för styrelsen att till nästa års- stämma, vid ett eller lera tillfällen, besluta om nyemission av aktier i serie B motsvarande högst 10% av samtliga aktier av serie B. Aktierna ska kunna tecknas kontant, genom apport eller med kvittningsrätt, • mandat för styrelsen att till nästa årsstämma återköpa och överlåta B-aktier i Balder mot- svarande högst 10% av samtliga aktier i bolaget. • En uppdelning av aktier ska ske så att varje beintlig aktie delas upp i sex aktier av samma aktieslag, s.k. aktiesplit 6:1. Inför årsstämman den 12 maj 2022 föreslår val beredningen: • omval av nuvarande styrelseledamöterna Christina Rogestam, Fredrik Svensson, Sten Dunér, Anders Wennergren och Erik Selin. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Christina Rogestam, • arvode till styrelsen föreslås utgå med 200000 kr till ordföranden och 120 000 kr till övriga styrelseledamöter som inte är fast anställda ibolaget. Beloppen inkluderar ersättning för utskottsarbete, • att stämman beslutar att valberedningen ska bestå av en representant för envar av de två största aktieägarna eller ägarkonstellationerna jämte Lars Rasin, som företräder övriga aktie- ägare. Ordförande i valberedningen ska vara Lars Rasin. Namnen på övriga två ledamöter samt de ägare som de företräder ska oentlig- göras senast sex månader före ordinarie års- stämma. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny valberedning utsetts. INFÖR ÅRSSTÄMMAN 2022 Göteborg den 6 april 2022 Christina Rogestam Styrelseordförande Sten Dunér Styrelseledamot Fredrik Svensson Styrelseledamot Anders Wennergren Styrelseledamot Erik Selin Styrelseledamot och VD REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN Till bolagsstämman i Fastighets AB Balder, org nr 556525-6905 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyr nings- rapporten för år 2021 på sidorna 90–95 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo visnings lagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrnings- rapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Stan- dards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplys- ningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punk- terna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstäm- melse med årsredovisningslagen. Bengt Kron Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Konstantin Belogorcev Auktoriserad revisor Göteborg den 7 april 2022 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 95 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET STYRELSE ERIK SELIN Styrelseledamot sedan 2005 Född 1967 Utbildning och erfarenheter Gymnasieekonom. VD för Fastighets AB Balder, styrelse- ordförande i Brinova Fastigheter AB, K-fast Holding AB och Collector AB, styrelse ledamot i Hexatronic Group AB, Hedin Mobility Group AB och Ernström & Co AB. Aktieinnehav i Balder 10 500 B-aktier samt 8 309 328 A-aktier och 57 200 400 B-aktier via bolag. Revisor Öhrlings PriceWaterhouse- Coopers AB. Huvudansvarig: Bengt Kron född 1965. Öhrlings PriceWaterhouseCoopers AB val- des på årsstämman 8 maj 2019 för tiden fram till årsstämman 2023. CHRISTINA ROGESTAM Styrelsens ordförande sedan 2006 Född 1943 Utbildning och erfarenheter Fil. kand. samhällskunskap. Tidigare VD och koncernchef för Akademiska Hus AB. Aktieinnehav i Balder 18 000 B-aktier samt 3 000 B-aktier via bolag. FREDRIK SVENSSON Styrelseledamot sedan 2005 Född 1961 Utbildning och erfarenheter Civilekonom. Styrelseordförande i Arvid Svensson Invest AB, styrelseleda- mot i SBB, Samhällsbyggnads- bolaget, styrelseord förande i ABB-Gymnasiet. Aktieinnehav i Balder 2 915 892 A-aktier och 13 542 540 B-aktier, samtliga via bolag. STEN DUNÉR Styrelseledamot sedan 2007 Född 1951 Utbildning och erfarenheter Civilekonom. Styrelseordförande i Länsförsäk- ringar Liv. Styrelseledamot i Garbo och Humlegården. Aktieinnehav i Balder Inget aktieinnehav i Balder. ANDERS WENNERGREN Styrelseledamot sedan 2009 Född 1956 Utbildning och erfarenheter Jur. kand. Advokat och partner i Advokat- irman Norma Law, styrelseledamot BRA Bygg AB samt Alhem AB. Aktieinnehav i Balder 210 000 B-aktier via bolag. 96 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET ERIK SELIN VD Född 1967 Anställd sedan 2005 Utbildning och erfarenheter Gymnasieekonom Aktieinnehav i Balder 10 500 B-aktier, 8 309 328 A-aktier och 57 200 400 B-aktier via bolag E-postadress [email protected] EVA SIGURGEIRSDOTTIR Ekonomichef Född 1974 Anställd sedan 2014 Utbildning och erfarenheter DIHM Marknadsekonom, IHM Business School Aktieinnehav i Balder 1 000 B-aktier E-postadress [email protected] PETRA SPRANGERS HR chef Född 1965 Anställd sedan 2007 Utbildning och erfarenheter Gymnasieekonom Aktieinnehav i Balder 300 B-aktier E-postadress [email protected] SHARAM RAHI Vice VD Född 1973 Anställd sedan 2005 Utbildning och erfarenheter Grundskola Aktieinnehav i Balder 737 822 B-aktier och 788 978 B-aktier via bolag E-postadress [email protected] MARCUS HANSSON Finanschef Född 1974 Anställd sedan 2007 Utbildning och erfarenheter Civilekonom Aktieinnehav i Balder 156 500 B-aktier E-postadress [email protected] BENNY IVARSSON Fastighetschef Född 1955 Anställd sedan 2006 Utbildning och erfarenheter Civilekonom Aktieinnehav i Balder 11 474 B-aktier och 11 720 B-aktier via bolag E-postadress [email protected] LEDNING 97 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET 7.2 Öka andelen förnybar energi i världen All el som köps in till fastigheterna är grön el och Balder äger även lera vindkraftverk i Sverige. Vid allt ler fastigheter installeras också solceller och laddstationer. 11.6 Minska städers miljöpåverkan Lösningar för ökad mobilitet, som närhet till kollektivtraik, cykelvägar och elbilspooler prioriteras i utvecklingen av fastigheter och områden, liksom grönom råden och områden för sport och rekreation. Balder arbetar också för att främja en eektiv avfallshantering och för att hålla rent och snyggt i områdena. 7.3 Fördubbla ökningen av energi- eektivitet Balder har ett starkt fokus på eektiv energi- användning och arbetar kontinuerligt med driftoptimering och eektivisering, bland 11.1 Säkra bostäder till överkomlig kostnad Balder tar en aktiv roll i utvecklingen av hela områden och stadsdelar. Genom att bygga nya bostäder med blandade upplåtelsefor- mer bidrar Balder till att utveckla bostads- områden och öka tryggheten. 8.6 Främja ungas anställning, utbildning och praktik Ett antal ungdomar som bor i bolagets om- råden anställs som sommarjobbare varje år. Balder erbjuder också möjlighet till arbets- livserfarenhet och praktik till studenter på fastighetsrelaterade utbildningar och inom ramen för olika lokala initiativ. 8.8 Skydda arbetstagarnas rättigheter och främja en trygg och säker arbetsmiljö för alla Balder strävar efter ökad mångfald och jäm- likhet och en god arbetsmiljö, där alla behand- las lika och erbjuds möjligheter till utveck- ling. I bolagets standardavtal inns uttryckliga krav på att leverantörer ska följa de interna- tionella konventioner som ligger till grund för Balders uppförandekod. 8.4 Förbättra resurseektiviteten i konsumtion och produktion Balder strävar efter hållbara inköp, att följa upp leverantörer och att handla lokalt där så är möjligt. Bolaget arbetar kontinuerligt för att minska mängden avfall och öka återvin- ningen samt utveckla cirkulära löden i byggprocessen. 11.3 Inkluderande och hållbar urbanisering En blandning av arbetsplatser och bostäder ger ler arbetsmöjligheter i lokalmiljön och skapar nya mötesplatser. Balder arbetar för att bidra till att FN:s Globala hållbar- hetsmål ska nås och har valt ut sex av de 17 målen som bedömts vara mest relevanta för bolagets verksamhet och där bolaget har störst möjlighet att påverka. För att ytterligare koppla dessa till bolagets verksam- het har även de underliggande delmålen analyserats. Balder har tolkat mål och delmål för att identiiera de områden där bolaget har störst möjlighet att bidra till att målen ska uppfyllas. FÖRDJUPAD HÅLLBARHETSINFORMATION I detta avsnitt inns fördjupad information om Balders hållbarhetsarbete, inklusive mål, nyckeltal, information om väsentlighetsanalys samt arbetet med klimat- relaterade risker enligt TCFD:s rekommendationer. Här inns också GRI-index samt underlag till rapport till Global Compact (Communication on Progress). BALDERS ARBETE MED DE GLOBALA MÅLEN 11. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN 7. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA 8. ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT annat genom tilläggsisolering, fönsterbyten och lik- nande. Under året har också en analys av fastighets- beståndet och verksamheten gjorts utifrån EU:s taxo- nomi, vilket resulterat i ett antal förslag på åtgärder för att öka energieektiviteten. 98 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET 13.1 Stärka motståndskraften mot och anpassningsförmågan till klimat relaterade katastrofer Balder har inlett arbetet med att kartlägga klimatrelaterade risker och möjligheter i enlig- het med rekommendationerna från Taskforce on Climate-related Financial Disclosures. 12.4 Ansvarsfull hantering av kemikalier och avfall Balder strävar efter att minimera mängden kemikalier och avfall, att använda mindre skad- liga material samt beakta försiktighetsprinci- pen vid materialval och kemikaliehantering. 12.5 Minska mängden avfall markant För att främja hållbar konsumtion och produk- tion, strävar Balder efter en varsam konsum- tion av material, med fokus på ökad återvinning. Hyresgäster uppmuntras också på olika sätt 9.2 Främja inkluderande och hållbar industrialisering Balder stödjer hållbar industrialisering och innovation och arbetar kontinuerligt med eektivare resursanvändning. 13.3 Öka kunskap och kapacitet för att hantera klimatförändringar I den fortsatta kartläggningen av klimatrela- terade risker och möjligheter har Balder som målsättning att bland annat utarbeta hand- lingsplaner på fastighetsnivå, samt att säkerställa att alla medarbetare har relevanta kunskaper inom området. 9.4 Uppgradera all industri och infra- struktur för ökad hållbarhet Bolaget strävar också efter att öka andelen återvunnet och återbrukat material både vid renovering och nybyggnation samt öka användandet av ny teknik bland annat genom 9. HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR 12. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION 13. BEKÄMPA KLIMATFÖRÄNDRINGARNA att öka återvinningen. Bolaget kommer även fortsätt- ningsvis att öka nivån på återanvändning och åter- vinning exempelvis i renoverings projekt för att bidra till en ökad cirkularitet samt arbeta för att öka graden av källsortering och återbruk. ökad digitalisering av fastigheter. Såväl i förvaltningen som vid nybyggnation är bolaget beroende av trans- porter, och det pågår ett ständigt arbete för att opti- mera dessa så mycket som möjligt för att minska miljö påverkan ytterligare. 99 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET RAMVERK FÖR HÅLLBARHETSARBETET VÄSENTLIGA FRÅGOR • Minimera användning av energi, vatten och kemikalier • Välja förnybara energikällor och mindre skadliga material • Minimera avfall och öka sorteringsgrad FASTIGHETER OMRÅDEN Mål Utfall Energieektivisering 2% per kvm per år. Under året har användningen av el och värme minskat, medan kylan ökat, främst beroende på att pandemin till viss del hindrat driftoptimering på plats i fastigheterna. (Se sidan 103) Reducerad vattenanvändning 2% per kvm per år. Under året har vattenanvändningen minskat med 12,12%. Alla nyproducerade fastigheter ska uppfylla minst Miljöbyggnad Silver eller motsvarande. Av de fastigheter som färdigställts i Sverige under året är samtliga förutom Bovieran certiierade enligt Miljöbyggnad Silver. MÅL OCH UTFALL FASTIGHETER EXEMPEL PÅ AKTIVITETER UNDER 2021 Nya regelverk med taxonomin Under året har en kartläggning genomförts av Balders verksamhet och fastigheter utifrån EU:s taxonomi. Detta omfattar exempelvis djupare analys av fastig- heternas energianvändning och andra faktorer utifrån regelverket i taxonomin. Resultatet blir en grund för att ta fram åtgärdsplaner för fortsatta förbättringar. Det kan handla om att in- vestera i renoveringar men också om att inventera tekniska system för att hitta möjligheter att optimera och eekti visera energianvändningen. FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL VÄSENTLIGA FRÅGOR • Trygghet och trivsel i bolagets fastighetsbestånd • Ansvarsfulla och eektiva transporter EXEMPEL PÅ AKTIVITETER UNDER 2021 Sommaraktiviteter för barn och unga Trots den pågående pandemin kunde många sommar- lovsaktiviteter för barn arrangeras i Balders områden. Under sommaren anordnades bland annat olika sport- aktiviteter, simskola i samarbete med SLS, cykelkurs, studiebesök och olika typer av sommarlekar. Basket och böcker i Biskopsgården Under året sponsrade Balder BonnierHoops, en sam- lingsplats för basket och kultur som pågår i Biskops- gården under sommaren. BonnierHoops bjuder på en mängd olika aktiviteter, främst riktade till barn och unga, såsom basketturneringar, läsning i bokloungen, pyssel, dans, workshops i spoken word, poesi, hip hop och mycket mer. MÅL OCH UTFALL OMRÅDEN Mål Utfall Skapa arbetstillfällen i förvaltnings organisationen för ungdomar. Under året har 60 sommarjobbare anställts av Balder. Utöver dessa tog bolaget emot 37 praktikanter och ett antal studenter som skrev examensarbeten. Genomföra insatser för hållbart resande till och från fastigheterna. Ett lertal laddstationer för elbilar har installerats vid Balders fast- igheter under året, liksom elbilspooler vid nybyggda fastigheter. Fokus på förnybar energi All el som köps in till Balders fastigheter är grön el från förnybara källor. Balder äger också två vindkraftspar- ker, en norr om Falkenberg och en på Öland. De tio vindkraft verken bidrar årligen med förnybar energi mot svarande hushållsel för ca 7 800 lägenheter. Ökat fokus på återvinning Under två veckors tid under sommaren fokuserade kollegor i Göteborg, Stockholm, Sundsvall, Skövde och Trollhättan extra mycket på återvinning. Med hjälp av PreZero som tar hand om avfall i lera av Balders områden skapades aktiviteter för hyresgästerna med syfte att öka kännedomen kring sophantering och åter- vinning. Exempelvis anordnades tipsrundor för barn och ungdomar i olika åldrar, information delades ut till hyresgäster och samtal kring ämnet arrangerades. 100 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET VÄSENTLIGA FRÅGOR • Goda och etiska relationer med omvärlden • Ansvarsfulla leverantörer MÅL OCH UTFALL SAMARBETEN Mål Utfall Inga incidenter av korruption. Under året har 0 incidenter rörande korruption rapporterats. Inga incidenter av diskriminering. Under året har 0 incidenter rörande diskriminering rapporterats. SAMARBETEN FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL EXEMPEL PÅ AKTIVITETER UNDER 2021 Stöd till ungdomar Mitt Livs Val är en insamlingsstiftelse som arbetar för ett inkluderande samhälle där ungdomar har förutsätt- ningar att påverka sin framtid. De bedriver studierela- terade och arbetsmarknadsförberedande program för nyanlända ungdomar i Stockholm och Göteborg. Balder stödjer programmet Framåt! med lokaler. Ett antal kollegor är också engagerade som CV-coacher och jobbinspiratörer. En grupp ungdomar var också på studiebesök hos Balder i Bergsjön under hösten där de ick lära sig mer om bolaget och följa med en kollega på jobbskuggning under ett par timmar. Branschgemensamt trygghetsprojekt Under året deltog Balder i ett branschinitiativ som samlade både privata och kommunala fastighetsägare. Branschorganisationen Fastighetsägarna GFR och yrkes högskolan Fastighetsakademin ledde arbetet till- sammans med Stiftelsen Tryggare Sverige och sociolog Maria Wallin. Projektet gick ut på att ta fram en läges- bild över utsatta områden i Västsverige samt att utifrån den ta fram en handledning för hur fastighetsägare kan arbeta för att minska problemen och istället skapa socialt välmående bostadsområden. Långsiktiga stadsutvecklingsprojekt På lera håll i landet medverkar Balder i så kallade BID- projekt. BID står för Business Improvement District och syftar till att samla ett antal aktörer för att utveckla stadsdelar och områden. I projekten, som bland annat genomförs i Gamlestaden i Göteborg och i Huddinge i Stockholm, samlas exempelvis fastighetsbolag, kom- muner, föreningar och andra aktörer för att genom samverkan och delaktighet driva utvecklingen framåt. 101 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET MEDARBETARE FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL VÄSENTLIGA FRÅGOR • Nöjda medarbetare och god arbetsmiljö • Ansvarsfulla och eektiva resor MÅL OCH UTFALL MEDARBETARE ÖVRIG MEDARBETARINFORMATION Mål Utfall Alla medarbetare ska utbildas i uppförandekoden. Utbildning i uppförandekoden har rullats ut i organisationen, och antal med arbetare som genomfört denna kommer fortsätta följas upp under 2022. Verka för miljövänliga resor. Under 2020 och 2021 har antalet tjänsteresor minskat markant som en följd av den pågående pandemin, varför det är svårt att avgöra hur stor del av minskade och mer miljö vänliga resor som skulle varit resultat av Balders insatser under ett normalår. KÖNSFÖRDELNING PER ÅLDERSGRUPP, ANTALANSTÄLLDA PER ANSTÄLLNINGSFORM, ANTAL LÖNESKILLNADER KVINNOR OCH MÄN 2021 2020 2019 Antal sommarjobbare 60 36 56 Antal praktikanter 37 28 20 Antal rapporterade fall av korruption 0 0 0 Antal rapporterade fall av diskriminering 0 0 0 Personalomsättning, % 16 20 23 Antal utbildningstimmar per anställd, genomsnitt 13,4 11,5 17,2 0 60 0 150 300 450 900 750 Fast VisstidProv Kvinnor Män 2019 20212020 0 60 000 15 000 30 000 45 000 90 000 75 000 Kvinnor Män 0 240 60 120 180 360 300 Kvinnor, 440 Män, 600 – 29 år 30 – 39 år 40 – 49 år 50 år – Antal anställda totalt: ANSTÄLLDA UPPDELADE PÅ KVINNOR OCH MÄN, ANTAL Kvinnor Män Fast Prov Visstid Kvinnor Män EXEMPEL PÅ AKTIVITETER UNDER 2021 Fokus på jämlikhet och mångfald Balder ska ha en god arbetsmiljö baserad på jäm lik het och mångfald, där medarbetarnas integritet värnas. Bolaget strävar efter att öka blandningen av medar- betare med olika bakgrund och efter att öka balansen i för delningen mellan män och kvinnor på alla positioner i bolaget. Opartisk uthyrning All uthyrning av bostäder hanteras enligt Balders urvals- policy som är framtagen för att få en opartisk bedöm- ning vid val av hyresgäst. Ingen intressent ska miss- gynnas i urvalsprocessen på grund av exempelvis kön, sexuell läggning, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, könsöverskri- dande identitet/uttryck eller ålder. 102 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET VÄSENTLIGA FRÅGOR • Fortsatt nöjda kunder • Långsiktig ekonomisk stabilitet och lönsamhet MÅL OCH UTFALL FINANSER Mål Utfall Finansiella mål. För utfall, se sidan 22. FINANSER ÖVRIGA NYCKELTAL FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL 1) Sirorna för 2019 och 2020 har korrigerats eftersom förbättrad data för servicebilarnas bränsleförbrukning blivit tillgänglig. 2) Sirorna för 2019 och 2020 har korrigerats eftersom förbättrad data för energianvändningen i fastigheterna blivit tillgänglig, liksom mer korrekta emissionsfaktorer. 3) Balder rapporterar utsläpp i Scope 3 för första gången för 2021. PRODUKTION VINDKRAFT 2021 2020 2019 Total, MWh 17 740 21 050 18 400 UTSLÄPP 2021 2020 2019 Scope 1, ton 1) 282,68 221,12 176,34 Scope 2, ton 2) 9 527,14 8 937,36 8 867,25 Intensitet Scope 1 och 2, kg/kvm 3,79 4,34 4,94 Scope 3, ton 3) 56 569 Intensitet Scope 3, kg/kvm 19,80 Intensitet Scope 1, 2 och 3, kg/kvm 23,59 ENERGI OCH VATTEN 2021 2020 2019 Energianvändning 1) totalt graddagskorrigerad, kWh 355 545 585 332 438 858 330 501 109 El, kWh/kvm 17,77 17,83 19,47 Värme, kWh/kvm 100,46 102,64 109,73 Kyla, kWh/kvm 44,65 39,79 41,70 Vattenanvändning m 3 /kvm 1,16 1,32 0,96 2) 1) Avser el, värme och järrkyla. Sirorna för 2019 och 2020 har korrigerats eftersom förbättrad data för energianvändningen i fastigheterna blivit tillgänglig. 2) Vattenanvändningen för 2019 är inte komplett eftersom problem med utrustningen gjorde att mätning inte kunde genomföras korrekt. EXEMPEL PÅ AKTIVITETER UNDER 2021 Grön inansiering Balder har sedan lera år tillbaka så kallade gröna lån som en del i inansieringen av nya fastighetsprojekt. Gröna lån tecknas med en grön tillgång som säkerhet, vilket i fastighetsbranschen oftast utgörs av byggna- der som byggs med låg miljöpåverkan och som är certiierade. Utöver detta har bolaget ett ramverk för gröna obliga- tioner med syfte att inansiera projekt som bidrar till en minskad miljöpåverkan. Det avser framförallt gröna och energieektiva byggnader, men också investe- ringar i energieektiviseringsåtgärder och förnybar energi. Under året har Balders fastighetsbestånd och verk- samhet analyserats med utgångspunkt i det nya regel- verk som trädde i kraft med EU:s taxonomi. Denna analys kommer ligga till grund för fortsatt rapportering. Certiiering av fastigheter Balder strävar efter att öka andelen fastigheter som är certiierade. Vid nyproduktion i egen regi är målet att fastigheterna ska certiieras enligt minst Miljöbyggnad Silver, eller motsvarande, vilket exempelvis innebär BREEAM Very Good, LEED Excellent, DGNB eller Svanen. 103 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET VÄSENTLIGHETSANALYS OCH INTRESSENTDIALOG Kontinuerliga dialoger med intressenter i kombination med regelbunden översyn av väsentlighetsanalysen deinierar vilka frågor som är i fokus för Balders hållbarhetsarbete. I väsentlighetsanalysen deinieras först bolagets in- tressenter, och en genomgång görs av intern informa- tion och kunskap kring dessa. Därefter analyseras de dialoger och löpande kommunikationskanaler bolaget har med intressenterna, för att komma fram till en lista över de frågor som bedöms som mest väsentliga. Vid behov genomförs också kompletterande dialoger. Iden fortsatta analysen rangordnas därefter de väsent- liga frågorna utifrån såväl betydelse som påverkan. De huvudgrupper av intressenter som deinierats omfattar Kunder, Medarbetare, Ägare och Samhälle. Iden sistnämnda ingår också lokalsamhället på de platser där Balder har verksamhet liksom exempelvis myndigheter och kommuner, samarbetspartners och leverantörer samt Hyresgästföreningen. Dialoger med intressentgrupperna sker i lera olika forum. Dialoger med kunder sker exempelvis både löpande och i samband med den NKI-undersökning som genomförs med ett och ett halvt till två års inter- vall. Alla medarbetare har utvecklingssamtal med sin närmaste chef minst en gång per år. Vilka frågor som är viktigast för respektive intressent- grupp skiljer sig åt, och dessa olika frågor har vägts samman för att bidra till den väsentlighetsanalys som ligger till grund för Balders hållbarhetsarbete och denna rapport. För en sammanfattning av väsentliga frågor kopp- lade till Balders ramverk för hållbarhetsarbetet, se sidan 25. Viktiga frågor • Trivsel och trygghet i bostaden/ lokalen och i området runt omkring. • Utveckling av bostad/lokal, inklusive frågor om exempelvis energi- användning, materialval etc. • Inlytande på utveckling av fastighet och område. • Service, inklusive utbud som till- handahålls av Balder men också av andra leverantörer i närområdet. • Möjlighet till miljömässigt hållbara val, exempelvis ökade sorterings- möjligheter. Dialogkanaler • Bomöten • Hyresgästföreningen • Dialogmöten Viktiga frågor • Arbetsmiljö, både fysisk och psykisk. • Mångfald och jämlikhet och att alla har samma möjligheter. • Socialt engagemang, framförallt ibolagets egna områden. • Trygga anställningar och utveck- lingsmöjligheter inom bolaget. Dialogkanaler • Utvecklingssamtal • Förslagslåda • Intranät • Avstämningsmöten Viktiga frågor • Ekonomisk stabilitet och eektiv riskhantering. • Avkastning och god utveckling på aktiekursen. • Kundnöjdhet och fortsatt högt för- troende för bolaget. • EU:s taxonomi, certiiering av fastig- heter, klimatrelaterade risker och utsläppsrapportering. Dialogkanaler • Finansiella rapporter • Hållbarhetsrapportering • Möten med analytiker och investerare Viktiga frågor • Långsiktiga och etiska relationer med omvärlden. • Långsiktig och hållbar stads- utveckling. • Miljöpåverkan, exempelvis från transporter, avfall och återvinning. • Kommunikation och rapportering. Dialogkanaler • Webbplats och sociala medier • Stadsplaneringsprocesser • Dialogmöten KUNDER MEDARBETARE ÄGARE SAMHÄLLE 104 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET RISKER OCH MÖJLIGHETER Förvaltning och utveckling av fastigheter är, precis som all aärsverksamhet, förenad med risker och dessa måste hanteras ansvarsfullt och kontrollerat. Balder arbetar löpande med att identiiera och minska de risker som kan påverka verksamheten. Rätt hanterade kan risker medföra möjligheter och vara värdeskapande. Balder utvärderar också risker och möjligheter som kan uppstå som en följd av klimatförändringar och ana- lyserar organisationens motståndskraft när det gäller klimatrelaterade risker. Detta arbete kommer fortsätta att utvecklas framöver med fördjupade analyser för att tydliggöra vilka eekter klimatförändringar kan få på bolaget och verksamheten. För att utvärdera risker och möjligheter kopplade till klimatförändringar har Balder oiciellt tagit ställning för att stödja och följa rekommendationerna i Task- force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD), och arbetar för att implementera rekommendatio- nerna inom de områden som ingår: • Styrning • Strategi • Riskhantering • Mål och mätetal Styrning och strategi Styrning av riskprocessen görs på övergripande nivå av styrelsen och på operativ nivå av VD, ledning och övriga medarbetare. Hållbarhetsfunktionen (inklusive energiansvariga) är ansvarig för att identiiera och bedöma klimatrelaterade risker och möjligheter samt förslag på åtgärder för att hantera dessa (exempelvis energieektiviseringsåtgärder). Detta görs i samver- kan med inansfunktionen och ansvariga för fastig- hetsutveckling och förvaltning. Styrelsen avhandlar klimatrelaterade frågor minst en gång per år, samt om något särskilt inträar som kräver hantering utöver dessa tillfällen. Inför möten får styrel- sen rapport från hållbarhetsansvarig kring klimatrela- terade frågor och andra hållbarhetsfrågor. Hantering av risker Vid nybyggnation hanteras risker för exempelvis över- svämningar redan i planprocessen, där kommuner och länsstyrelser är involverade och ställer höga krav på utredningar och konsekvensanalyser. För beintliga fastigheter behöver analyser göras utifrån exempelvis geograiskt läge, typ av fastighet, byggnadsår etc. Vid analys av risker delas de upp i kort, medel och lång sikt, vilket i Balders analys motsvarar 5, 25 respektive 50 år. Analys av risker och möjligheter De eekter som framförallt förväntas som en följd av klimatförändringar är högre temperaturer, torka, ökad nederbörd och skyfall, stigande havsnivåer och ökad risk för ras, skred och erosion. Detta har potentiellt stor påverkan på byggnader, liksom på exempelvis dag- vatten- och avloppssystem. För att fördjupa analysen av klimatrelaterade risker och möjligheter använder Balder två olika klimatscena- rier. Det första, RCP 2,6 förutsätter att Parisavtalets mål om minskad klimatpåverkan uppnås, vilket innebär att de globala utsläppen kulminerar efter 2020 och däref- ter successivt minskar. För att uppnå detta krävs kraft- fulla åtgärder, både från politiskt och privat håll. Det andra scenariot, RCP 8,5, innebär i princip att allt fortsätter som vanligt med fortsatt höga och ökande utsläpp. I analysen har Balder använt klimatscenarier från SMHI och fokuserat på de områden där majoriteten av bolagets fastigheter är belägna. Analysen omfattar såväl fysiska risker som övergångsrisker. RISKER RCP 2,6 • Ökade energikostnader exempelvis som resultat av ökade utsläppsbegränsningar. • Myndighetsbeslut, exempelvis ökade skatter och ökade krav på omställning. • Ökade fastighetskostnader, exempelvis för att anpassa fastigheter efter hårdare regelverk kring energislag och utsläpp samt för att byta ut gammal teknik. • Ökade krav på rapportering av utsläpp. • Ökade kostnader för att byta ut fossila bränslen i driftsbilar. RCP 8,5 • Fysiska eekter på fastigheter, t ex översvämningar, höjning av havsnivåer, värmeböljor och annat extremt väder. • Ökade försäkringskostnader för fastigheter i riskzoner. • Osäkerhet kring marknadsutveckling och ökade krav eller förändrade preferenser från kunder. • Risk att fastigheter blir obrukbara, vilket leder till intäktsbortfall. • Ökade kostnader för sanering/renovering av fastigheter. • Ökade kostnader för kyla. MÖJLIGHETER • Mindre energianvändning i mer eektiva byggnader. • Ökad användning av energikällor med lägre utsläpp. • Ökad produktion av egen förnybar energi, exempelvis solceller. • Mer eektiva transporter. • Ökad återvinning. • Högre värdering av gröna/certiierade fastigheter. • Förmånligare inansiering av gröna tillgångar. Fortsatt arbete Balder kommer att fortsätta arbetet med risker och möjligheter i enlighet med TCFD:s rekommendationer. Detta innebär framförallt fortsatt arbete med att förina analysen på fastighetsnivå och identiiera konkreta åtgärder för varje fastighet. Målsättningen är att också kunna utvärdera de eko- nomiska konsekvenser som olika scenarier och risker kan komma att ge upphov till. För mer information om risker och möjligheter, se sidorna 42–45. IDENTIFIERADE RISKER OCH MÖJLIGHETER I det arbete som hittills gjorts enligt TCFD:s rekommendationer har följande risker och möjligheter identiierats: 105 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET RAPPORTERING ENLIGT TAXONOMIN Med start i oktober 2021 genomförde SATO och Hel- singfors stads Återbruksscentral ett pilotprojekt kring återbruk direkt från ett lerfamiljshus som skulle reno- veras. Försöket inom cirkulär ekonomi är en del av pro- jektet Circular Construction in Regenerative Cities (CIRCuIT). Projektet innebar att byggnadsdelar och lägenhets- inredning som dörrar, kylmaskiner, garderober och TEST AV ÅTERBRUK I RENOVERINGSPROJEKT PIRITANAUKIO 2B, HELSINGFORS, FINLAND klädkrokar som var i gott skick sparades från ett SATO- ägt lägenhetshus byggt på 1930-talet i stadsdelen Kallio i Helsingfors. Återbrukscentralen monterade ner och inspekterade föremålen som skulle säljas för att säkerställa att de var lämpliga och säkra för åter- användning. Renoveringen av byggnaden påbörjades i januari 2022 och föremålen kunde köpas i Återbrukscentra- lens nätbutik under oktober och hämtas direkt från fastigheten som skulle renoveras på Castreninkatu 3. Den främsta styrkan i att anordna ett återbruks- projekt på plats är eektiviteten. Att sälja eller ge bort föremål direkt från en rivningsplats minskar kostna- derna och krånglet med att lagra föremålen. Pilot- projektet bidrog till en besparing om 46 000 kg naturresurser. Balders verksamhet omfattas av EU:s taxonomi som införts med syftet att minska klimatförändringarna och på sikt nå målen i Parisavtalet. I taxonomin deinieras vad som är en miljömässigt håll- bar ekonomisk investering med hjälp av ett gemensamt klassiiceringssystem. För att en verksamhet ska klassii- ceras som miljömässigt hållbar behöver den väsentligt bidra till minst ett av taxonomins sex miljömål, inte orsaka skada för något av de andra målen och uppfylla kraven i deinierade minimiskyddsåtgärder. Balder omfattas av upplysningskraven enligt taxonomi- förordningen. För verksamhetsåret 2021 ska Balder rap- portera hur stor andel av bolagets verksamhet som om- fattas av taxonomin (”taxonomy eligible”). De aktiviteter som listas för fastighetsbranschen och som är relevanta förBalder är: • 7.1. Uppförande av nya byggnader • 7.2. Renovering av beintliga byggnader • 7.3. Installation, underhåll och reparation av energi- eektiv utrustning • 7.4. Installation, underhåll och reparation av ladd- stationer för elfordon i byggnader (och parkerings- platser i anslutning till byggnader) • 7.5. Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda • 7.6. Installation, underhåll och reparation av tekniker för förnybar energi • 7.7. Förvärv och ägande av byggnader Balders verksamhet omfattar framförallt kategorierna 7.1 och 7.7 och det är inom dessa som den största andelen av omsättning och utgifter genereras. Redovisningsprinciper Balder redovisar med utgångspunkt i nedanstående deinitioner i enlighet med Annex 1 i den delegerade akten 2021:4987 som kompletterar artikel 8 i taxonomi- förordningen: Omsättning Omsättningen avser totala hyresintäkter i resultaträkningen, samt försäljning av färdigställda projekt under året. Om- sättningen är till allra största del kopplad till kategorierna 7.1 och 7.7, och motsvarar Hyresintäkter i Koncernens rap- port över totalresultatet i Balders inansiella redovisning. Kapitalutgifter (CapEx) I kapitalutgifter ingår årets aktiverade kostnader för för- värv av fastigheter och investeringar i nya och beintliga fastigheter, dvs framförallt aktiviteter i kategorierna 7.1, 7.2 och 7.7. Kapitalutgifter om 28 057 Mkr motsvarar samtliga utgifter för förvärv och investeringar i förvalt- ningsfastigheter och exploateringsfastigheter under 2021. Kapitalutgifterna återinns i Not 12 och Not 16 i Balders inansiella redovisning, och utgörs av förvärv och investeringar i beintliga fastigheter och projekt samt upparbetade projektkostnader. Driftutgifter (OpEx) Driftutgifter omfattar de kostnader som är direkt hänförliga till det dagliga underhållet av fastigheterna och de kostnader som är nödvändiga för att upprätthålla fastighetens funktion, alltså framförallt de delar av kate- gori 7.7 som omfattar ägande av byggnader. Här ingår löpande driftkostnader, renoveringar som inte aktiverats som kapitalutgifter samt kostnader för underhåll och reparationer. Kostnader för energianvändning är inte inkluderade. Driftutgifterna är en del av posten Fastig- hetskostnader i Koncernens rapport över totalresultatet i Balders inansiella redovisning. Kommande rapportering I hållbarhetsrapporten för verksamhetsåret 2022 kommer Balder också att rapportera hur stor andel av verksamheten som kan anses uppfylla kraven i taxono- min (”taxonomy aligned”). Enligt taxonomin gäller detta för fastigheter som har en energideklaration med klass A eller tillhör de 15% mest energieektiva byggnaderna ilandet. För nya byggnader gäller att de ska ha en primär energiprestanda som är 10% bättre än kraven i de nationella byggreglerna. Total, Mkr Andel av ekonomiska aktiviteter som omfattas av taxonomin Andel av ekonomiska aktiviteter som inte omfattas av taxonomin Omsättning 10 623 100% 0% Capex 28 057 100% 0% Opex 532 100% 0% 106 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET Hållbarhet är integrerat i Balders dagliga verksamhet och styrs av den övergripande hållbarhetspolicyn och uppförandekoden. Dessa policys samspelar med bola- gets aärsidé, mål och övriga policys för att styra bola- get i en långsiktigt hållbar riktning. I hållbarhetspolicyn ingår bolagets miljöpolicy. Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets uppförande- kod och hållbarhetspolicy, och beslutar om dessa. Bo- lagets ledning är ansvarig för att implementera policys och säkerställa att de efterlevs. Det är också VD och ledning som är ytterst ansvariga för det ekonomiska resultatet, liksom för att bolagets aärer görs på ett etiskt korrekt sätt. Ansvariga för förvaltningsorganisa- tionen och fastighetsutveckling ska se till att de miljö- mässiga väsentliga aspekterna beaktas i den dagliga verksamheten, liksom aspekter som rör social hållbar- het i bolagets områden. Samtliga chefer med personalansvar har tillsammans med HR ansvaret för att upprätthålla en god arbets- miljö med nöjda medarbetare. Bolaget har en hållbar- hetsansvarig som samordnar det interna arbetet, liksom den externa kommunikationen och rapporteringen. Uppförandekod och relaterade policys bygger på in- ternationella riktlinjer som FN:s Global Compacts prin- ciper om mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och anti-korruption, FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter, ILO:s kärnkon- ventioner och OECD:s riktlinjer för multinationella före- tag. Varje medarbetare ansvarar för att följa upp- förandekoden. Bolaget och personalansvariga ansvarar för att samtliga medarbetare förstår, kan få råd och agerar i enlighet med uppförandekoden. Efterlevnad och kännedom om uppförandekod och övriga policys följs upp årligen och har inarbetats i bo- lagets interna utbildningssystem. Innehållet i dessa handlingar ses också över årligen, för att överens- stämma med bolagets verksamhet och väsentliga frågor. Under året har inga fall av korruption rappor- terats, och inte heller några fall av överträdelser av lagar och regler. För Balders helägda dotterbolag gäller samma håll- barhetspolicy och miljömål som för Fastighets AB Balder. För uppgifter om SATO, se sato.i. För övriga intressebolags miljöpolicy och miljömål, se respektive bolags hemsida. För mer information om Balders dot- terbolag, se not 27, Andelar i koncernbolag. MILJÖLAGSTIFTNING SOM MINIMIKRAV Balder bedriver ingen tillståndspliktig verk- samhet enligt Miljöbalken. Däremot föreligger anmälningsplikt för köldmedier. Balders hyres- gäster kan dock bedriva tillstånds- eller anmäl- ningspliktiga verksamheter. Under året har inga överträdelser mot miljölagstiftning och regler registrerats. POLICYS TILL GRUND FÖR ALL VERKSAMHET Alla Balders anställda omfattas av de policys som tagits fram, och som revideras och god- känts av styrelsen varje år. Exempel på policys är: • Uppförandekod • Hållbarhetspolicy (inklusive miljöpolicy) • Arbetsmiljöpolicy • Jämlikhet- och mångfaldspolicy Utöver dessa inns policys för exempelvis in- formation, IT, uthyrning etc. I bolagets interna utbildningsplattform, Balder Akademi, inns obligatoriska utbildningar för samtliga policys. CYBERSÄKERHET Balder har operativa åtgärder på plats för att övervaka och agera på dataintrång och cyber- attacker. Den digitala miljön övervakas dygnet runt av en extern partner. Ett annat externt fö- retag utför årliga säkerhetsrevisioner av före- tagets infrastruktur och systemkoniguration. Alla aktiviteter ligger i linje med CIS 22. Balder har också implementerat en mikroinlärnings- plattform i början av 2022 för att sprida med- vetenhet och kunskap och skapa en kultur kring cybersäkerhet. 107 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Styrning Fastigheter Områden Samarbeten Medarbetare Finanser GRI Standarder 302: Energi 305: Utsläpp 307: Miljömässig regelefterlevnad CRE1: Byggnaders energiintensitet CRE2: Byggnaders vattenintensitet 305: Utsläpp 205: Anti-korruption 418: Kunders integritet 419: Socioekonomisk regelefterlevnad 401: Anställning 404: Utbildning 405: Mångfald och jämlikhet 406: Icke-diskriminering 201: Ekonomiskt resultat GRI 1031 Varför området är viktigt för Balder Byggnader har en stor miljöpåverkan i samhället, därför är detta en viktig fråga för Balder. För Balder är det viktigt att ta ansvar för mer än bara de byggnader bolaget äger, eftersom det skapar större värden. Balder tar ansvar genom att upprätthålla goda och etiska relationer med omvärl- den, liksom genom samarbeten med andra aktörer för att tillsammans utveckla stadsdelar och områden. På samma sätt är relationen med leveran törer mycket viktig, och Balder har noll tolerans mot korruption och mutor. Balder strävar efter att skapa en god ar- betsmiljö baserad på jämställdhet och mångfald, där medarbetarnas integritet värnas. Alla former av trakasserier är för- bjudna, liksom kränkande särbehandling. För att fortsätta verka och växa är Balder beroende av en långsiktig ekonomisk stabilitet och lönsamhet. Ansvar och påverkan i värdekedjan Balder strävar efter att öka påverkan i vär- dekedjan, såväl när det gäller byggfasen som användningsfasen av bolagets fastig- heter. Genom att utveckla hållbara stadsdelar och områden vill Balder bidra till ökad trygghet i lokalsamhället även utanför bolagets kvarter och fastigheter. I Balders standardavtal inns krav på att leverantörer ska följa de internationella konventioner och standarder som ligger till grund för bolagets uppförandekod. Balders huvudansvar är de egna medarbe- tarna, men bolaget strävar efter att också säkerställa en god arbetsmiljö hos leve- rantörer och entreprenörer. Ett eektivt utnyttjande av resurser och god inansiell styrning bidrar till positiv utveck- ling för såväl investerare som intressebolag. Begränsningar i rappor tering Se sidan 109 Se sidan 109 Se sidan 109 Se sidan 109 Se sidan 109 GRI 1032 Arbetssätt Genom att minimera användningen av en- ergi, vatten och kemikalier strävar Balder efter att minska bolagets miljö påverkan. Av samma anledning är målet att i så stor utsträckning som möjligt välja förnybara energikällor och mindre skadliga material och beakta försiktighets principen vid ma- terialval eller kemikaliehantering. Fokus ligger på att skapa trygghet och trivsel i de områden där fastigheterna är belägna. Balder samarbetar med en mängd aktörer i lokalsamhällena där bolaget är verksamt, för att säkerställa gemensamma insatser för hållbar utveckling. Bolaget tar avstånd från alla former av tvångsarbete och värnar om medarbetar- nas yttrandefrihet och rätt till förenings- verksamhet. I Balderkoncernen är 363 medarbetare kollektivanslutna. En gedigen förvaltning av bolagets resurser är en viktig del, liksom nöjda kunder som vill fortsätta att hyra och köpa bostäder och lokaler av Balder. Målsättningar Att utveckla hållbara och eektiva fastig- heter som uppfyller hyresgästernas behov. Att utveckla trygga och attraktiva områden. Att säkerställa långsiktiga relationer med omvärlden. Att skapa förutsättningar både för att be- hålla beintliga kollegor och rekrytera nya. Att skapa goda förvaltningsresultat och öka kundnöjdheten. Policys Hållbarhetspolicy, Uppförandekod Hållbarhetspolicy, Uppförandekod. Hållbarhetspolicy, Uppförandekod. Arbetsmiljöpolicy, Hållbarhetspolicy, Uppförandekod, Jämlikhet- och mångfalds policy, Resepolicy. Finanspolicy, Uppförandekod, Hållbarhets- policy, Informationspolicy. Åtaganden utöver svenska lagar och riktlinjer Certiiering av fastigheter. Global Compact. Global Compact. Global Compact. TCFD. Mål Energieektivisering 2% per kvm per år. Reducerad vattenanvändning 2% per kvmper år. Alla nyproducerade fastigheter ska uppfylla minst Miljöbyggnad Silver eller motsvarande. Skapa arbetstillfällen i förvaltnings- organisationen för ungdomar. Genomföra insatser för hållbart resande till och från fastigheterna. Inga incidenter av korruption. Inga incidenter av diskriminering. Alla medarbetare ska utbildas i uppförandekoden. Verka för miljövänliga resor. Finansiella mål, se sid 22. Förbättring av NKI-resultat. Särskilda processer, projekt, program och initiativ Certiieringar av fastigheter. Samverkan med andra aktörer, exempel vis i BID-projekt. Visselblåsarfunktion, utbildning i uppfö- randekoden. Balder Akademi, utvecklingssamtal. Rapportering enligt TCFD. GRI 1033 Utvärdering av styrning Uppföljning av resursanvändning och utsläpp. Analys av NKI-undersökningar. Uppföljning av visselblåsarfunktion. Årlig uppdatering av policys. Analys av NKI-undersökningar. 108 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET OM RAPPORTEN Balder har upprättat en hållbarhetsrapport för koncer- nen i enhetlighet med ÅRL 6 kap. Hållbarhetsrapporten inns inkluderad i detta dokument som även innehåller bolagets lagstadgade årsredovisning för 2021. Hållbar- hetsrapporten utgör också bolagets Communication on Progress, dvs den årliga rapporteringen till FN:s Global Compact. Hållbarhetsrapporten består av sidorna 25–28, 42–45 samt 98–109. Var speciika områden i den lagstadgade hållbarhetsrapporten återinns framgår av tabellen in- till, och där inns även referens till principerna i FN:s Global Compact. Revisorns yttrande avseende den lag- stadgade hållbarhetsrapporten återinns på sidan 112. Balders hållbarhetsrapport följer det inansiella räken- skapsåret och publiceras årligen. Den förra rapporten publicerades i mars 2021. Inga väsentliga förändringar har skett i verksamheten under redovis nings perioden. Detta är Balders femte hållbarhets rapport och den är upprättad i enlighet med GRI Standards Core. Rappor- ten har inte granskats av tredje part. Beräkningsmetoder De siror som redovisas för energianvändning avser moderbolaget och helägda dotterbolag och fastighe- ter i Sverige och Danmark som ägts av Fastighets AB Balder under hela räkenskapsåret 2021. För SATO:s hållbarhetsrapportering, se sato.i. Övriga fastigheter som ägs av delägda bolag och intressebolag omfattas inte. Vatten intensiteten avser användningen i svenska fastigheter. Balders miljödata baseras på mätning med de huvud- mätare som inns för respektive medieslag på fastig- heterna. Dessa mätare redovisar faktisk energi som an- vänds i fastigheten. I de fall då hyresgästen själv står för samtliga fastighetstekniska installationer och inköp ingår detta inte i totalen. Förbrukning av media sammanställs genom insamling av data från Balders centrala energiuppföljningssystem och ekonomisystem. Den data som rapporteras är förbrukningsdata graddagskorrigerad. Balder rapporterar utsläppsdata för Scope 1 och 2. I Scope 1 ingår data från egna driftbilar, baserad på faktiskt förbrukning och utsläppsdata från leverantörer. I Scope 2 ingår användning av el, värme och järrkyla, baserad på faktisk förbrukning och emissionsfaktorer från bolagets leverantör av energiuppföljningstjänster och energi leve rantörer. För verksamhetsåret 2021 redovisar Balder även indi- rekta utsläpp i värdekedjan, Scope 3. Beräkningarna omfattar moderbolaget, helägda dotterbolag och fast- igheter i Sverige och Danmark som ägts av Fastighets AB Balder under hela räkenskapsåret 2021 samt del- ägda bolag och intressebolag. SATO:s fastigheter i Finland ingår ej i denna beräkning. De kategorier som innefattas i beräkningarna är in- köpta varor och tjänster samt transporter för projekt inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling, tjänsteresor, hyresgästernas elanvändning och avfalls- hantering samt kapitalinvesteringar.Resultatet visar tydligt att de största utsläppen för Balders verksamhet uppstår vid inköp av varor, tjänster och transporter vid fastighetsförvaltningen och utveckling av nya fastig- heter samt utsläpp från hyresgästernas aktiviteter. Ett ökat fokus kommer att läggas på dessa utsläppskällor för att identiiera utsläppsminskande åtgärder. Beräkningar bygger till största delen på uppskatt- ningar baserat på en kostnadsanalys och branschspe- ciika data. För att förbättra beräkningarna och identi- iera konkreta utsläppsminskade åtgärder kommer Balder arbeta med att öka kvaliteten på indata genom att till större grad använda speciika aktivitetsdata. Denna speciika aktivitetsdata är exempelvis material- och energimängder för fastighetsförvaltning och fast- ighetsutveckling samt elanvändning och avfallshante- ring hos hyresgäster. Område i ÅRL UNGC princip Exempel på Balders arbete Sid- hänvisning Väsentliga frågor Årlig revidering av väsentlighetsanalys, samt löpande intressentdialoger. 25, 100–104 Miljö 7, 8, 9 Strukturerat arbete för att minimera användning av energi, vatten och kemikalier, minska utsläpp från transporter samt minimera avfall. 98–100, 107–108 Sociala förhållanden Insatser för att skapa levande och trygga områden och stads delar där hyresgäster och andra trivs och stannar kvar. 27–28, 97– 98, 100– 101, 107 Personal 3, 4, 5, 6 Attrahera och behålla kompetenta medarbetare och fortsätta att utveckla dessa. Motverka alla former av diskriminering, tvångsarbete och liknande. 27–28, 98, 102, 107– 108 Mänskliga rättigheter 1, 2 Fortsatt arbete för ökad mångfald både internt och externt, utveckling av områden och stadsdelar samt en rättvis uthyrningsprocess. 27–28, 98, 101–102, 107–108 Anti-korruption 10 Fortsatt utbildning i uppförandekod och policys, samt uppföljning av leverantörer och samarbets partners. 98, 101, 107–108 Aärsmodell Processerna för förvaltning, fastighetsutveckling och transaktion förinas kontinuerligt, för att ytterligare skapa värde för bolagets intressenter. 13–19 Policys och uppföljning Interna utbildningar i uppförandekod och övriga policys. Vissel blåsar funktion för rapportering av eventuella överträdelser. 27–28, 102, 107–108 Risker Kontinuerlig analys av risker och handlingsplaner förhantering av dessa. Balder har identiierat risker inom områdena miljö, sociala förhållanden och personal samt etik och korruption. Utveckling och analys har också påbörjats i enlighet med TCFD. 42–45, 105 109 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET GRIINDEX GRI Standard Upplysning Sidhänvisning Kommentar GRI 102: General Disclosures 2016 Organisationsproil 102-1 Organisationens namn 1, 38 102-2 Aktiviteter, varumärken, produkter och tjänster 1, 13–19, 38 102-3 Lokalisering av huvudkontor 118 102-4 Lokalisering av verksamheter 30 102-5 Ägare och legal form 9, 38 102-6 Marknader 2, 13–15 102-7 Organisationens storlek 8 102-8 Information om anställda 27–28, 38, 58–59 102-9 Leverantörskedja 101, 107–109 102-10 Betydande förändringar i organisationen och leverantörskedjan 109 102-11 Försiktighetsprincipen 108 102-12 Externa initiativ som organisationen stödjer 25 102-13 Medlemskap i organisationer Samverkan och medlemskap sker i före kommande fall lokalt Strategi 102-14 Uttalande från högsta beslutsfattare 3–4, 89 Etik och integritet 102-16 Värderingar, principer, standarder och uppförandekod 107–108 Styrning 102-18 Struktur för styrning 107–108 Intressentengagemang 102-40 Lista över intressenter 104 102-41 Kollektivavtal 108 102-42 Identiiering och urval av intressenter 104 102-43 Intressentdialog 104 102-44 Viktiga frågor för intressenter 104 GRI Standard Upplysning Sidhänvisning Kommentar GRI 102: General Disclosures 2016 Redovisningspraxis 102-45 Enheter som ingår i koncernredovisningen 109 102-46 Deinition av rapportinnehåll och avgränsningar 109 102-47 Lista över väsentliga ämnen 25, 104 102-48 Ändringar i information från tidigare rapporter inklusive orsak 103, 109 102-49 Förändringar i rapporteringen 109 102-50 Rapporteringsperiod 109 102-51 Datum för den senaste rapporten 109 102-52 Rapporteringscykel 109 102-53 Kontaktpunkt gällande frågor om rapporten Camilla Holten, hållbarhetsansvarig 102-54 Rapportering i enlighet med GRI Standards 109 102-55 GRI-index 110–111 102-56 Extern granskning 112 GRI 200: Economic standards Ekonomiskt resultat GRI 103: Management approach 2016 103-1–103-3 Beskrivning av det väsentliga ämnet, dess avgränsningar och styrning 108 GRI 201: Economic performance 2016 201-1 Direkt ekonomiskt värde genererat och distribuerat 46–53 202-2 Finansiell påverkan och andra risker och möjligheter kopplade till klimatförändringar 44, 105 Egen upplysning Nöjda kunder 19 Anti-korruption GRI 103: Management approach 2016 103-1–103-3 Beskrivning av det väsentliga ämnet, dess avgränsningar och styrning 108 GRI 205: Anti-corruption 2016 205-2 Kommunikation och utbildning gällande anti-korruption policys och rutiner 27–28, 102, 107 205-3 Bekräftade fall av korruption samt vidtagna åtgärder 101 110 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET GRI Standard Upplysning Sidhänvisning Kommentar GRI 300: Environmental standards Energi GRI 103: Management approach 2016 103-1–103-3 Beskrivning av det väsentliga ämnet, dess avgränsningar och styrning 108 GRI 302: Energy 2016 302-1 Energiförbrukning inom organisationen 103 302-3 Energiintensitet 103 302-4 Minskning av energianvändning 100, 103 CRE1 Byggnaders energiintensitet 103 Vatten GRI 103: Management approach 2016 103-1–103-3 Beskrivning av det väsentliga ämnet, dess avgränsningar och styrning 108 CRE2 Byggnaders vattenintensitet 100, 103 Utsläpp GRI 103: Management approach 2016 103-1–103-3 Beskrivning av det väsentliga ämnet, dess avgränsningar och styrning 108 GRI 305: Emissions 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser 103 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser 103 305-3 Övriga indirekta (Scope 3) växthusgasutsläpp 103 305-4 Växthusgasutsläppsintensitet 103 305-5 Minskning av växthusgasutsläpp 103 Miljömässig efterlevnad GRI 103: Management approach 2016 103-1–103-3 Beskrivning av det väsentliga ämnet, dess avgränsningar och styrning 108 GRI 307: Environmental compliance 307-1 Bristande efterlevnad av miljölagstiftning och regler 107 GRI Standard Upplysning Sidhänvisning Kommentar GRI 400 Social standards Utbildning GRI 103: Management approach 2016 103-1–103-3 Beskrivning av det väsentliga ämnet, dess avgränsningar och styrning 108 401-1 Nyanställda och personalomsättning 102 GRI 404: Training and education 2016 404-1 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per år och medarbetare 102 404-3 Andel anställda med regelbundna utvecklingssamtal 27 Mångfald och jämlikhet GRI 103: Management approach 2016 103-1–103-3 Beskrivning av det väsentliga ämnet, dess avgränsningar och styrning 108 GRI 405: Diversity and equal opportunity 2016 405-1 Mångfald i styrande organ och bland anställda 58, 92, 96–97, 102 405-2 Löneskillnader mellan kvinnor och män 102 Icke-diskriminiering GRI 103: Management approach 2016 103-1–103-3 Beskrivning av det väsentliga ämnet, dess avgränsningar och styrning 108 GRI 406: Non-discrimination 2016 406-1 Incidenter av diskriminering samt vidtagna åtgärder 101 Socioekonomisk efterlevnad GRI 103: Management approach 2016 103-1–103-3 Beskrivning av det väsentliga ämnet, dess avgränsningar och styrning 108 GRI 419: Socioeconomic compliance 2016 418-1 Betydande klagomål avseende brister i kunders integritet och förluster av kunddata 107 419-1 Bristande efterlevnad av lagar och regler inom socialt och ekonomiskt område 107 111 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhets- rapporten för år 2021 på sidorna 25–28, 42–45 samt 98–109 och för att den är upprättad i enlighet med års redovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhets- rapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbar- hetsrapporten har en annan inriktning och enväsent- ligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Stan- dards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Bengt Kron Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Konstantin Belogorcev Auktoriserad revisor Göteborg den 7 april 2022 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Till bolagsstämman i Fastighets AB Balder (publ), org.nr 556525-6905 BOHUSGATAN, GÖTEBORG, SVERIGE 112 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET PROJEKTFASTIGHETER FÖR EGEN FÖRVALTNING UNDER BYGGNATION Land Region Projekt Fastighetskategori Uthyrbar yta, kvm Antal lägenheter Total bedömd investering, Mkr Bedömt färdigställande Finland Öst Keravan Aurinkorinne Bostad 1 265 38 54 Q1 2022 Finland Öst Keravan Tähtirinne Bostad 1 265 38 54 Q1 2022 Sverige Öst Mörtlösa Mercedes Handel 6 300 135 Q1 2022 Sverige Öst Mörtlösa Porsche Handel 4 200 89 Q1 2022 Sverige Göteborg Örja Kommersiellt 2 381 56 Q1 2022 Danmark Köpenhamn Lynghaven Bostad 14 835 184 504 Q2 2022 Finland Helsingfors Lupajantie 2 Bostad 4 505 112 199 Q2 2022 Finland Helsingfors Hämeenlinnan Asemanranta Bostad 2 802 100 109 Q2 2022 Finland Öst Oulun Sokurin Hyve Bostad 2 108 68 70 Q2 2022 Finland Öst Oulun Toppilansalmi Bostad 1 804 55 57 Q2 2022 Finland Öst Turun Henning Bostad 3 595 118 152 Q2 2022 Finland Helsingfors Jokiniityntie 28 Bostad 3 400 79 144 Q2 2022 Sverige Göteborg Stenhuggaren Bostad 5 233 88 132 Q3 2022 Sverige Göteborg Kärna skola Kommersiellt 2 295 68 Q3 2022 Danmark Köpenhamn Ofeliahaven Bostad 9 096 109 321 Q3 2022 Danmark Köpenhamn Fyrkanten HTC A10 Bostad 8 863 107 332 Q3 2022 Finland Helsingfors Järvenpään Herttua Bostad 1 572 43 67 Q3 2022 Finland Helsingfors Kirkkonummen Brooklyn Bostad 1 770 74 81 Q3 2022 Finland Helsingfors Kirkkonummen Soho Bostad 1 770 74 81 Q4 2022 Finland Helsingfors Kirkkonummen Saaga Bostad 1 485 34 61 Q4 2022 Finland Öst Turun Kirstinpuiston Helmi Bostad 3 771 129 169 Q4 2022 Finland Öst Oulun Antiikva Bostad 2 279 75 96 Q4 2022 Finland Öst Turun Olva Bostad 2 573 82 118 Q4 2022 Finland Öst Oulun Hiillos Bostad 2 619 84 94 Q4 2022 Finland Öst Oulun Mallastohtori Bostad 2 144 60 74 Q4 2022 Sverige Göteborg Hedin HK Kontor 12 286 550 Q4 2022 Danmark Köpenhamn Rubinhaven HTC A17 Bostad 9 697 124 363 Q4 2022 Sverige Göteborg Bergsjön Bostad 8 922 177 251 2022–2023 Danmark Köpenhamn Triumphbyen Hovvej Bostad 16 185 202 605 Q1 2023 Finland Öst Heittoniitynkuja 5 Bostad 5 759 132 191 Q1 2023 Sverige Göteborg Hälsans Hus Kommersiellt 1 796 65 Q1 2023 Sverige Göteborg Bergskristallen Bostad 5 098 89 145 Q2 2023 Danmark Köpenhamn Green Hills Bostad 24 886 294 923 Q2 2023 Finland Helsingfors Jokiniementie 46 Bostad 4 548 104 237 Q2 2023 Finland Helsingfors Jokiniementie 48 Bostad 5 355 118 279 Q2 2023 Finland Helsingfors Runoratsaunkatu 15 Bostad 5 355 135 287 Q2 2023 Tabellen fortsätter på nästa sida 113 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Land Region Projekt Fastighetskategori Uthyrbar yta, kvm Antal lägenheter Total bedömd investering, Mkr Bedömt färdigställande Finland Helsingfors Raudikkokuja 7 Bostad 5 780 161 240 Q2 2023 Finland Helsingfors Kotkatie 6 Bostad 3 685 100 188 Q3 2023 Finland Helsingfors Lincolninaukio 4 Bostad 5 100 137 246 Q3 2023 Sverige Göteborg Kv Dörren Bostad 5 212 104 161 Q3 2023 Sverige Göteborg Velocity Bostad 4 305 41 69 Q3 2023 Sverige Göteborg Hotell Draken Hotell 28 166 1 273 Q3 2023 Sverige Göteborg Västra Gatan Kungälv Kommersiellt 3 343 31 Q3 2023 Sverige Stockholm Basaren Kommersiellt 1 655 113 Q3 2023 Sverige Göteborg Frölunda et 3 Bostad 10 980 205 421 Q4 2023 Danmark Köpenhamn Stranby Høje Bostad 19 808 284 877 Q3 2024 Summa 281 851 4 158 10 832 Forts. av tabellen från föregående sida EXPLOATERINGSFASTIGHETER FÖR AVYTTRING UNDER BYGGNATION Land Region Projekt Fastighetskategori Uthyrbar yta, kvm Antal lägenheter Total bedömd investering, Mkr Bedömt färdigställande Norge Norr Sandejord Bostad 6 500 46 299 Q1 2022 Sverige Göteborg Bergsfallet Bostad 5 440 87 237 Q3 2022 Sverige Göteborg Bergsjö Glänta Bostad 3 619 31 119 Q4 2022 Finland Öst Hervantajärven Helmi Bostad 2 741 52 93 Q4 2022 Danmark Köpenhamn Triumphbyen Bostad 4 540 39 168 Q1 2023 Sverige Göteborg Fixfabriken Glasbruket Bostad 9 849 136 423 Q1 2023 Sverige Göteborg Västra Gatan Kungälv Bostad 8 213 128 388 Q3 2023 Sverige Göteborg Hovås Höjd Bostad 10 616 148 513 Q3 2023 Sverige Göteborg Bovieran Svedala Bostad 4 273 54 164 Q3 2023 Sverige Stockholm Basaren Bostad 4 334 65 280 Q3 2023 Sverige Stockholm Caprea Bostad 3 742 28 502 Q4 2023 Sverige Stockholm Fabrique 46 Bostad 7 658 138 648 Q1 2024 Summa 71 525 952 3 835 Totalt 353 376 5 110 14 667 114 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET PROJEKTFASTIGHETER FÖR EGEN FÖRVALTNING BEDÖMD BYGGSTART Q1 2022Q1 2023 Land Region Projekt Fastighetskategori Uthyrbar yta, kvm Antal lägenheter Total bedömd investering, Mkr Byggstart Sverige Göteborg Frölunda et 4 Bostad 10 845 187 365 2022 Sverige Göteborg Långström Bostad 20 808 399 923 2022 Sverige Göteborg Gårdsten Bostad 6 414 150 216 2022 Sverige Göteborg Kv Haren Bostad 3 091 60 92 2022 Sverige Stockholm Barkarby City E1 Bostad 10 971 242 486 2022 Finland Helsingfors Kultalyhty Bostad 3 808 80 219 2022 Finland Helsingfors Kultakruunu Bostad 3 995 85 230 2022 Finland Helsingfors Pataljoonantie Bostad 4 649 92 185 2022 Finland Helsingfors Hämeenlinnan Keinusaari Bostad 3 360 116 134 2022 Finland Helsingfors Kaskilaaksontie Bostad 2 637 63 116 2022 Finland Helsingfors Peijinkuja 6 Bostad 6 122 140 311 2022 Finland Helsingfors Niittykummuntie 2C Bostad 2 579 67 154 2022 Finland Helsingfors Peijinkula 10 Bostad 4 443 121 236 2022 Finland Helsingfors Saturnuksenrinne Bostad 2 463 54 103 2022 Finland Helsingfors Maapadontie 3 Bostad 3 831 92 185 2022 Finland Öst Nihtisillankuja Bostad 5 474 139 276 2022 Finland Öst Sorakatu Bostad 2 790 77 126 2022 Finland Öst Suorannankatu Bostad 1 922 44 73 2022 Finland Öst Toppilansalmen Legenda Bostad 1 807 55 58 2022 Finland Öst Jyväskylän Tulisydän Bostad 2 906 93 115 2022 Finland Öst Kangasalan Kuningatar Bostad 2 887 95 109 2022 Finland Öst Kangasalan Lamminrahka Bostad 4 646 140 176 2022 Finland Öst Nokian Tanhuankatu Bostad 4 693 168 178 2022 Finland Öst Porvoon Horisontti Bostad 1 464 54 64 2022 Finland Öst Nokian Ylpeys Bostad 2 177 88 85 2022 Danmark Köpenhamn Strandby Huse D Hundige Øst Bostad 3 024 48 120 2022 Summa 123 806 2 949 5 336 115 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET EXPLOATERINGSFASTIGHETER FÖR AVYTTRING BEDÖMD BYGGSTART Q1 2022Q1 2023 Land Region Projekt Fastighetskategori Uthyrbar yta, kvm Antal lägenheter Total bedömd investering, Mkr Byggstart Finland Helsingfors Käskynhaltija Bostad 3 180 60 158 2022 Sverige Göteborg Västra Eklanda Bostad 11 000 133 531 2022 Sverige Göteborg Bohusgatan Bostad 11 723 192 697 2022 Sverige Stockholm Bovieran Haninge Bostad 2 586 36 137 2022 Sverige Stockholm Bovieran Nykvarn Bostad 4 273 54 176 2022 Norge Norr Ski Linåskollen Bostad 16 600 169 882 2022 Norge Norr Drammen Bostad 8 400 102 442 2022 Summa 57 762 746 3 023 Totalt 181 568 3 695 8 359 KOMMANDE PROJEKT BEDÖMD BYGGSTART 2023 OCH FRAMÅT Land Region BTA 1) , kvm Antal lägenheter Sverige Göteborg 737 838 6 839 Sverige Stockholm 556 884 5 317 Finland Helsingfors 230 460 4 226 Finland Öst 27 900 520 Danmark Köpenhamn 40 024 225 Norge Norr 30 000 300 Summa 1 623 106 17 427 1) BTA = Bruttoarea 116 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET Balder presenterar en rad inansiella mått i årsredovis- ningen som inte deinieras enligt IFRS (så kallade alter- nativa nyckeltal, ”Alternative Performance Measures” enligt ESMA:s riktlinjer). Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter då de möjliggör en eektiv utvärdering och analys av bolagets inansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett komplement till mått dei- nierade enligt IFRS. Fastighets AB Balder tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Nyckel- talen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges. Nedan följer information om hur Fastighets AB Balders nyckeltal deinieras och beräknas. FINANSIELLA Avkastning eget kapital, % Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har resultatet om räknats till helårsbasis, med undantag för värde f ör ändringar, utan hänsyn till säsongs variationer som normalt uppstår i verksamheten. Avkastning totalt kapital, % Resultat före skatt med tillägg av inansnetto i förhållan- de till genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbok- slut har resultatet omräknats till helårs basis, med undan- tag för värdeförändringar, utan hänsyn till säsongs - variationer som normalt uppstår i verksam heten. Belåningsgrad, % Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen. EBITDA Förvaltningsresultat med tillägg av resultat från försälj- ning av exploateringsfastigheter med återläggning av inansnetto. Vid delårsbokslut har EBITDA omräknats till helårsbasis, med undantag för resultat från försälj- ning av exploateringsfastigheter. DEFINITIONER Förvaltningsresultat, Mkr Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresse- bolag med återläggning av värdeförändring och skatt iandel i resultat från intressebolag. Vid beräkning av Förvaltningsresultat, hänförligt till moderbolagets aktie ägare reduceras även förvaltningsresultatet med innehav utan bestämmande inlytandes andel. Genomsnittlig ränta, % Räntekostnader i perioden omräknat till årsvärde i för- hållande till genomsnittliga räntebärande skulder. Hybridkapital En obligation som har en löptid på 60 år. Obligationen redovisas som räntebärande skuld men betraktas av ratinginstituten till 50% som eget kapital. Nettoskuld, Mkr Räntebärande skulder minskat med likvida medel, inansiella placeringar samt 50% av hybridkapital som av ratinginstituten betraktas som 50% eget kapital. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresse- bolag med återläggning av inansnetto ex klusive tomträttsavgäld och värdeförändringar på inansiella placeringar samt värdeförändringar och skatt i andel i resultat från intressebolag, i förhållande till inans- nettot exklusive tomträttsavgäld och värdeföränd- ringar på inansiella placeringar. Skuldsättningsgrad, ggr Räntebärande skulder minskat med 50% av hybrid- kapital i förhållande till eget kapital. Soliditet, % Eget kapital, inklusive innehav utan bestämmande inlytande samt 50% av hybridkapital, i förhållande till balansomslutningen vid årets slut. AKTIERELATERADE Eget kapital per aktie, kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till antalet ute stående aktier vid årets slut. Förvaltningsresultat per aktie, kr Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Genomsnittligt antal aktier Antal utestående aktier vid årets början, justerat med antal aktier som emitterats under året viktat med antal dagar som aktierna varit ute stående i förhållande till totalt antal dagar under året. Långsiktigt substansvärde per aktie (NAV), kr Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare per aktie med åter läggning av ränte derivat och upp- skjuten skatt enligt balansräkning. Resultat efter skatt per aktie, kr Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i för- hållande till genomsnittligt antal aktier. FASTIGHETSRELATERADE Direktavkastning, % Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastig heternas verkliga värde vid årets slut. Driftsöverskott, Mkr Hyresintäkter reducerade med fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % 1) Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid årets slut i förhållande till hyresvärde. Exploateringsfastigheter Avser fastigheter som uppförs med avsikt att säljas efter färdigställande. Fastighetsbestånd Avser både förvaltningsfastigheter och exploaterings - fastigheter. Fastighetskategori Klassas efter fastighetens huvudsakliga användning. Fördelningen görs på kontor, handel, bostäder samt övriga fastigheter. Övriga fastigheter inne fattar hotell, utbildning, vård, industri/lager samt blandfastigheter. Den typ av användning som svarar för den största andelen avgör fastighetskategori. Fastighetskostnader, Mkr I posten ingår direkta fastighets kostnader, såsom kost- nader för drift, media, underhåll och fastighetsskatt. Förvaltningsfastigheter Avser fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombi- nation av dessa. Hyresvärde, Mkr 1) Kontrakterad hyra samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Överskottsgrad, % Driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. ÖVRIGT Intressebolag/joint ventures Upplysningar i löptext om transaktioner kopplade till intressebolag och joint ventures benämns av för en k- lings skäl endast ”intressebolag”, rapporten avser både innehav som utgör intressebolag och joint ventures. Second opinion Granskning av använd värderingsmetod utförd av extern värderingsirma. 1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. 117 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMATIONHÅLLBARHET BOLAGSSTYRNINGFINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSINFORMATIONINTRESSEBOLAGVÄRDERINGFINANSINTRODUKTION VERKSAMHET ÅRSSTÄMMA Aktieägarna i Fastighets AB Balder (publ), (Balder), org nr 556525-6905, kallas till årsstämma torsdagen den 12 maj 2022. Årsstämmans genomförande Mot bakgrund av den risk som alltjämt får anses före- ligga hänförligt till coronapandemin har styrelsen beslutat, med syfte att minska risken för smittsprid- ning, att genomföra stämman genom poströstning med stöd av tillfälliga lagregler. Stämman kommer därför att genomföras utan möjlighet för aktieägare att närvara personligen eller genom ombud. En presentation av Balders verkställande direktör, Erik Selin, kommer att läggas ut på Balders hemsida, balder.se, den 12 maj 2022. Information om de av årsstämman fattade besluten oentliggörs den 12 maj 2022 så snart en slutlig sam- manställning skett av förhands röstningen. Anmälan m m Aktieägare som vill delta i årsstämman genom post- röstning ska dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken onsdagen den 4 maj 2022, dels ha anmält sitt deltagande i stämman senast onsdagen den 11 maj 2022 genom att ha avgett sin poströst enligt anvisningar under rubriken Poströst- ning nedan så att poströsten är Computershare AB tillhanda senast den dagen. Aktieägare som har sina aktier förvaltarregistrerade genom bank eller annan förvaltare, måste för att ha rätt att delta i stämman låta registrera aktierna i eget namn. Sådan omregistrering, som kan vara tillfällig, ska vara verkställd hos Euroclear Sweden AB senast onsdagen den 4 maj 2022. Rösträttsregistreringar som gjorts senast den andra bankdagen efter den 4 maj 2022 beaktas vid framställningen av aktieboken. Anmälan till stämman kan endast ske genom post- röstning. Foto: Mikaela Alexandersson, Kasper Dudzik med lera Form: Solberg Kommunikation Tryck: Billes Tryckeri En klimatneutral trycksak 3041 0129 balder.se [email protected] Org.nr: 556525-6905 Huvudkontor Parkgatan 49 Box 53121 400 15 Göteborg Tel: 031-10 95 70 Uthyrning 020-151 151 Kundservice 0774-49 49 49 Region Göteborg Parkgatan 49 Box 53121 400 15 Göteborg Tel: 031-10 95 70 Timmervägen 9 A 541 64 Skövde Tel: 0500-47 88 50 Region Helsingfors Panuntie 4 PO Box 401 00610 Helsinki Tel: +358-201 34 4000 Region Köpenhamn Vesterbrogade 1 E. sal 1620 København V Tel: +45-88 13 61 51 Region Norr Forskarvägen 27 804 23 Gävle Tel: 026-54 55 80 Sandbäcksgatan 5 653 40 Karlstad Tel: 054-14 81 80 Aärsgatan 4D 862 31 Kvissleby Tel: 060-52 45 50 Region Stockholm Tulegatan 2A 113 58 Stockholm Tel: 08-735 37 70 Vårby Allé 18 143 40 Vårby Tel: 08-735 37 70 Region Syd Kalendegatan 26 211 35 Malmö Tel: 040-600 96 50 Esplanaden 15 265 34 Åstorp Tel: 042-569 40 Bryggaregatan 7 252 27 Helsingborg Tel: 042-12 21 30 KONTAKTUPPGIFTER KALENDARIUM Årsstämma, 12 maj 2022 Delårsrapport jan–mars 2022, 12 maj 2022 Delårsrapport jan–juni 2022, 15 juli 2022 Delårsrapport jan–sept 2022, 28 oktober 2022 Bokslutskommuniké jan–dec 2022, 10 februari 2023 Poströstning För poströstning ska ett särskilt formulär användas. Formuläret inns tillgängligt på Balders hemsida, balder.se. Formuläret, ifyllt och undertecknat, gäller som anmälan till stämman. Det ifyllda formuläret ska skickas till Computershare AB, ”Balders årsstämma 2022”, Box 5267, 102 46 Stockholm eller via e-post till proxy@computershare. se. Det ifyllda formuläret måste vara Computershare AB tillhanda senast ons dagen den 11 maj 2022. Aktieägare som är fysisk person kan även, genom veriiering med BankID, avge sin poströst elektroniskt via Balders hemsida, balder.se. För att gälla som anmä- lan måste sådan elektronisk underskrift vara registre- rad senast onsdagen den 11 maj 2022. Om aktieägare poströstar genom ombud ska full- makt biläggas formuläret. Fullmaktsformulär inns tillgängligt på Balders hemsida, balder.se. Om aktie- ägaren är en juridisk person ska registrerings bevis eller annan behörighetshandling biläggas formuläret. Aktieägare får inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är rösten (dvs poströsten i sin helhet) ogiltig. Ytterligare anvisningar framgår av poströstningsformuläret. Region Öst Hospitalsgatan 11 602 27 Norrköping Tel: 011-15 88 90 Rönnbergagatan 10 723 45 Västerås Tel: 021-10 98 90 Baksida: Fabrique 46, Stockholm, Sverige 118 FASTIGHETS AB BALDER ÅRSREDOVISNING 2021
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.