Annual Report (ESEF) • Apr 29, 2022
Preview not available for this file type.
Download Source File110115095493003YS3NSPZJ5WU392021-01-012021-12-315493003YS3NSPZJ5WU392019-01-012019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392019-01-012019-12-315493003YS3NSPZJ5WU392019-01-012019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392019-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392019-12-315493003YS3NSPZJ5WU392019-01-012019-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-01-012020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-01-012020-12-315493003YS3NSPZJ5WU392020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-315493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-315493003YS3NSPZJ5WU392018-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392018-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392018-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392018-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392018-12-31iso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares STENDÖRREN FASTIGHETER FÖRVALTAR, UTVECKLAR OCH FÖRVÄRVAR FASTIGHETER OCH BYGGRÄTTER. OM STENDÖRREN STENDÖRREN I KORTHET 1 000 m 2 500 550 600 650 700 750 800 2017 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2018 202120202019 UTHYRNINGSBAR YTA Mkr 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 2017 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2018 202120202019 MARKNADSVÄRDE Mkr 60 80 100 120 140 160 180 2017 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2018 202120202019 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 Mkr 2017 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2018 202120202019 DRIFTNETTO Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa långsiktig lönsam substanstillväxt genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik och lätt industri i tillväxtregioner. Därutöver förädlar vi verksamhets- och industrifastigheter genom att tillskapa bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning i attraktiva lägen, främst i Storstockholm och Mälardalsregionen. RESULTAT EFTER SKATT: 1 209 MKR HYRESINTÄKTER: 653 MKR DRIFTNETTO: 488 MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT: 267 MKR FASTIGHETSVÄRDE: 11 693 MKR UTHYRNINGSGRAD: 89 % MEDARBETARE: 55 ST UTHYRNINGSBAR YTA: 793 000 M 2 ANTAL FASTIGHETER: 135 ST SVERIGE DANMARK NORGE TOTALA INTÄKTER INNEHÅLL STENDÖRREN FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa långsiktig lönsam substanstillväxt genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik och lätt industri i tillväxtregioner. Därutöver förädlar vi verksamhets- och industrifastigheter genom att tillskapa bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning i att- raktiva lägen, främst i Storstockholm och Mälardalsregionen. Stendörren Fastigheter AB Linnégatan 87B 115 23 Stockholm Tel 08-518 331 00 stendorren.se OM STENDÖRREN Stendörren Fastigheter i korthet .................................3 Året som gått ....................................................................... 6 4 goda skäl att äga en Stendörrenaktie ...................7 VD har ordet ......................................................................... 8 Affärsidé och mål ........................................................... 10 Affärsmodell och strategier .........................................12 STENDÖRRENS VERKSAMHET Marknad och omvärld .................................................... 14 Stendörrens fastigheter .................................................18 Projekt ...................................................................................32 Finansiering ........................................................................42 HÅLLBARHET Stendörrens hållbarhetsarbete ................................ 46 Succesivt ökade ambitioner ...................................... 48 Analys av intressenter och väsentlighet .............. 50 Förnyad hållbarhetsstrategi .......................................52 Fokusområden ..................................................................54 Rapporteringsprinciper .................................................. 62 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten ....................................................................68 Risker och riskhantering ................................................ 71 Stendörrens aktie och ägare ......................................74 Bolagsstyrningsrapport ................................................78 Styrelse .................................................................................88 Ledning ................................................................................ 90 Flerårsöversikt och nyckeltal .....................................92 FINANSIELLA RAPPORTER Rapport över koncernens totalresultat ................ 94 Rapport över koncernens ......................................................... 96 Förändringar av eget kapital, koncernen .............98 ....................99 Moderbolagets resultaträkning................................101 Moderbolagets rapport över totalresultatet .....101 Moderbolagets balansräkning ................................. 102 Förändringar av eget kapital, moderbolaget .................................................................. 103 .......... 104 Noter ....................................................................................105 Förslag till vinstdisposition .......................................129 Fastighetsbestånd ......................................................... 130 Årsredovisningens undertecknande ..................... 131 Revisionsberättelse ....................................................... 132 ....................................................................... 137 Övrig information ........................................................... 138 Sidorna – utgör den formella årsredovisningen. I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda belopp. Med ”Stendörren”, ”bolaget” eller ”vi/våran” avses i denna Års- och hållbarhetsredovisning, Stendörren Fastigheter AB (publ). Den information som enligt ÅRL skall framgå i hållbarhetsrapporten åternns i denna årsredovisning i avsnitten om Affärsmodellen, sid , Hållbarhet sid samt Hållbarhetsrisker sid . LOKALER SOM GÖR SKILLNAD ÅRS- & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 ) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med ca , procent. STENDÖRRENS B-AKTIE (STEF-B) ÄR NOTERAD PÅ NASDAQ STOCKHOLM, MID CAP. SOLIDITET: 43 % 1) BELÅNINGSGRAD: 46 % ANTAL HYRESAVTAL: ca 1 050 LAGER, LOGISTIK OCH LÄTT INDUSTRI SVARAR FÖR 67 PROCENT AV DEN TOTALA UTHYRNINGSBARA YTAN. Lager och logistik, 46 % Lätt industri, 21 % Kontor, 21 % Sällanköpshandel, 10 % Övrigt, 2 % FÖRDELNING UTHYRNINGS- BAR YTA, % AV TOTAL YTA FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING STÖRSTA HYRESGÄSTERNA GEOGRAFISK FÖRDELNING, HYRESINTÄKTER FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING STÖRSTA HYRESGÄSTERNA FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING STÖRSTA HYRESGÄSTERNA Stockh olm, 3 0 % Upplands-B ro, 13 % Västerås, 8 % Botkyrka, 7 % Eskilstun a, 5 % Enköping, 5 % Täby, 5 % Uppsala, 3 % Södertälje, 3 % Nacka, 3 % Järfälla , 3 % Fle n, 3 % Danmark, 2 % Övrigt, 1 0 % 6 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 OM STENDÖRREN ÅRET SOM GÅTT Den 20 december ingår Stendörren ett avtal avseende hållbarhetslänkad kronor. Den 6 oktober meddelar Stendörren att de utvecklar en logistikbyggnad i ett snabbväxande logistikområde – Brunna, i Upplands-Bro – vilket utgör startskottet på utvecklingen av bolagets byggrätter i området. Den 18 januari får Stendörren sin första rating från Ratinginstitutet Nordic Credit Rating (NCR). NCR tilldelade Stendörren betyget BB-, stabila utsikter. Den 19 juli justerar Stendörren utdelningspolicyn och adderar ett tillväxten i långsiktigt substans- värde ska överstiga 15 procent. Den 1 och 2 juli etablerar sig Stendörren på en ny marknad, Viared i Borås, genom förvärv av lagerfastigheter för 84 respektive 45 miljoner kronor. ”Vi ser goda tillväxtmöjligheter i Västsverige” kommenterar Erik Ranje, VD. Den 19 november görs det första förvärvet utanför Sverige, när en in- dustrifastighet för 135 mkr förvärvas i Köpenhamnsregionen. Den 15 respek- tive 22 december förvärvas ytterligare två fastigheter i Köpenhamn. 6 maj meddelar Stendörren att de utvecklar ca 350 bostäder i Botkyrka i egen regi. Den 3 december gör Stendörren sitt första förvärv i Norge, genom en industri- och lagerfastighet för 55 miljoner kronor i Osloregionen. HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG • Den 4 januari gör Stendörren sitt fjärde förvärv i Köpenhamnsregionen. • Den 20 januari meddelar Stendörren ytterligare tre erhållna bygglov inom lager och logistik. • I januari erhåller Stendörren bibehållen rating från Ratinginstitutet Nordic Credit Rating (NCR) med betyget BB-, stabila utsikter . JANUARI 2021 DECEMBER 2021 ÖKAD AKTIVITET PÅ FLERA FRONTER Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 7 Stendörrens bestånd består av högavkastande fastigheter inom lager, logistik och lätt industri med långa hyresavtal. gäster består av såväl väletablerade små och medelstora företag som större internationella företag i olika branscher. Stendörrens projektportfölj innehåller möjligheter för nybyggnation av attraktivt belägna logistikfastigheter samt vidareutveckling av fastigheter inom lätt industri. Dessutom skapar omvandling av fastigheter för alternativ användning, främst bostadsändamål, ytterligare utvecklingspotential. Stendörrens fastigheter är strategiskt belägna i Storstockholm och Mälar dalens tillväxtregioner (sett till både befolkning och ekonomi). I takt med att efterfrågan på lokaler inom logistik och lätt industri i tätorter ökar, ökar också hyresnivåerna, medan utbudet minskar på grund av den urbanisering som leder till omvand lingar av fastigheter för annan använd ning till exempel bostäder. lement (seniora icke säkerställda obligationer och hybridobligationer). Finanspolicy för att balansera risker STABILT KASSAFLÖDE HÅLLBAR TILLVÄXT HÖG OCH TRYGG AVKASTNING VÄRDETILLVÄXT I PROJEKT OM STENDÖRREN 4 GODA SKÄL ATT ÄGA EN STENDÖRRENAKTIE 8 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 DEN POSITIVA UTVECKLINGEN inom vår uthyrnings- verksamhet är ett resultat av att vi för drygt ett år sedan implementerade ett förändrat arbetssätt samt genomförde vissa organisatoriska förstärkningar. Det är åtgärder som successivt burit frukt under året och har resulterat i en nettouthyrning på miljoner kronor. Exkluderas den före detta hyresgästen Exploria ABs konkurs uppgick periodens netto- uthyrning till ca miljoner kronor. Totalt har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om ca miljoner kronor tecknats. Hyresintäkterna på våra fastigheter uppgick därmed till mil- joner kronor, med ett driftnetto på miljoner kronor. Förvaltningsresultatet steg med procent till miljoner kro- nor. Vi har därmed en stark och solid utveckling av vår kärnaffär. FASTIGHETSUTVECKLING MED POTENTIAL Under tog vi era viktiga steg inom vår verk- samhet för fastighetsutveckling. Vid årsskiftet hade vi byggrätter som vid full exploatering kan innebära ytterligare upp till ca kvm uthyrningsbar yta inom logistik, lager, lätt industri och bostäder. Det är en intressant tillgång som skiljer oss från många branschkollegor. I maj beslutade vi att, i en första etapp, utveckla ca av totalt ca bostäder inom fastigheten Tegelbruket i Botkyrka i egen regi och i mars erhölls byggloven för denna etapp. Därutöver har ansökan om bygglov inlämnats och erhållits avseende ett ertal anläggningar inom lager, logistik och lätt industri runt om i Mälardalen. I Brunna i Upplands-Bro, norr om Stockholm, har vi erhållit bygglov för en logistikbyggnad om ca kvm. Projektet utgör startskottet på utvecklingen av bolagets byggrätter i området. Byggnaden har en tydlig hållbarhetsprol och ska certieras enligt BREEAM, nivå excellent, med planer för både bergvärme och solenergi. Vi äger totalt sex fastigheter i Brunna och era av dem har outnyttjade byggrätter med potential för vidare utveckling. I början av har vi också erhållit bygglov för den första etappen i ett av Stendörrens största utveck- lingsområden i Almnäs, Södertälje, som omfattar ca kvm logistik. Även detta projekt genomförs med höga hållbarhetsmål och kommer certieras enligt BREEAM, nivå Excellent. Projektet beräknas vara färdigställt till årsskiftet /. Ungefär samtidig erhölls bygglov för två anläggningar inom lager och lätt industri i Uppsala och Västerås om respektive kvm som bägge väntas stå klara redan i år. Mycket talar därmed att vi kommer ha färdigställda projekt inom fastighetsutveckling på en helt annan nivå under jämfört med de senaste åren. FLER FÖRVÄRV OCH NYA TILLVÄXTMARKNADER Vår förvärvsaktivitet ökade också under året, särskilt under det fjärde kvartalet. Under året förvärvades fastigheter för miljoner kronor () och vi passerade en viktig milstolpe genom våra första förvärv utanför Mälardalen. Vi har etablerat oss i Västsverige genom förvärv av två lagerfastigheter i Viared i Borås. Fastigheterna är moderna och fullt uthyrda med långa hyresavtal, strategiskt belägna i den så kallade ”logistiktriangeln”. Därutöver har vi förvärvat totalt fem industri- och lagerfastigheter i Köpenhamn och i Oslo. var på många sätt ett lyckat år för Stendörren med förbättrade nyckeltal som påvisar en stark tillväxt för vår verksamhet. Värdet på vår fastighetsportfölj steg med procent till , miljarder kronor – ett resultat av förvärv, förbättrade kassaöden, ytterligare identierade projektmöjligheter inom bentligt bestånd samt i vissa fall justerade avkastningskrav. Vi har ökat vår förvävstakt och trenden för såväl nettouthyrning som bedömd intjäningsförmåga har varit tydligt positiv. Dessutom har vi passerat era strategiskt viktiga milstolpar, både inom fastighetsutveckling och genom förvärv på nya tillväxtmarknader i Danmark och Norge. Trots ökad osäkerhet i vår omvärld ser vi goda förutsättningar att fortsätta på den inslagna vägen under . OM STENDÖRREN VD HAR ORDET VI HAR, TROTS ÖKAD OSÄKERHET I VÅR OMVÄRLD, GODA MÖJLIGHETER ATT FORTSÄTTA PÅ INSLAGEN VÄG MED ÖKAD AKTIVITET INOM UTHYRNING, FÖRVÄRV OCH INTE MINST FASTIGHETS- UTVECKLING. ETT ÅR MED TYDLIGT ÖKAD AKTIVITET OCH VÄRDETILLVÄXT Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 9 Förvärven är ett resultat av att vi under hösten gjorde en analys av vilka marknader som kan vara attraktiva för en potentiell expansion utanför Mälardalen och vi utvärderar löpande nya marknader där förutsättningarna är rätt. STABILA FINANSER OCH ÖKAD ORO Stendörren fortsätter att ha en stabil och solid nan- siell ställning. Soliditeten vid årsskiftet uppgick till procent, en ökning jämfört med föregående år om tre procentenheter. Under året fortsatte vi att nansiera vår tillväxt via lån från kreditinstitut och obligationer, inklusive en hållbarhetslänkad nansiering om , miljarder. Den genomsnittliga kapitalbindningen på vår totala låneportfölj uppgår till , år. I början av uppdaterade ratinginstitutet Nordic Credit Rating (NCR) sin rating av Stendörren där vi tilldelades BB-, stabila utsikter. Ratingen är en bekräftelse på vår nansiella stabilitet och stärker förutsättningarna för att långsiktigt nansiera Stendörrens tillväxt på goda villkor. Vi följer givetvis den ökade makroekonomiska oron i omvärlden, till följd av kriget i Ukraina, och dess effekter på exem- pelvis räntor, fastighetsvärden och driftskostnader. ÖKADE HÅLLBARHETSAMBITIONER Under har vi fortsatt utveckla vårt hållbarhets- arbete och höjt ambitionsnivån inom ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet. Läs mer på sidorna –. Jämfört med , då vi på allvar började mäta hållbarhetsdata, har Stendörrens klimatpå- verkan (KgCO 2 e/M ) minskat hela procent och under året har vi arbetat med energieffektivisering, certierat av en betydande del av vårt fastighets- bestånd samt genomfört en hållbarhetslänkad nansiering. Vidare har vi under och i början av arbetat fram en ny hållbarhetsstrategi med nya fokusområden och hållbarhetsmål som innebär än högre ambitioner. Vi arbetar också vidare med att vara en attraktiv arbetsgivare och myndigheternas beslut att avveckla restriktionerna med anledning pandemin bör ge ökade möjligheter för aktiviteter som främjar trivsel och engagemang. FOKUS 2022 Även om samhället nu öppnat upp kommer Stendörren fortsatt erbjuda sina medarbetare möjlig- heten att jobba på distans. Jag är verkligen imponerad över hur väl alla kollegor hanterat det gångna årets utmaningar som följt av pandemin. Jag ser fram emot att tillsammans med dem få fortsätta utveckla Stendörren till dess fulla potential under innevarande år. Vi har, trots ökad osäkerhet i vår omvärld, goda möjligheter att fortsätta på inslagen väg med ökad aktivitet inom uthyrning, förvärv och inte minst fastighetsutveckling. Tack vare de senaste två årens metodiska genomgång av vår fastighetsportfölj har vi identierat många värdeska- pande projekt och investeringsmöjligheter inom den bentliga portföljen. Det är mot den bakgrund av den potentialen som vi under fjolåret beslutade att justera vår utdelningspolicy och öka fokus på tillväxt, med det nya nansiella målet om att addera tillväxt i långsiktigt substansvärde om minst procent per år. Under ökade vårt substansvärde med procent – ett tydligt bevis att vi är på rätt väg. Stockholm den april Erik Ranje Verkställande direktör Stendörren Fastigheter AB (publ) 10 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 MÅL Stendörren ska skapa en hög, riskjusterad avkastning för sina aktieägare genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter. OM STENDÖRREN AFFÄRSIDÉ OCH MÅL Stendörrens fokus är att investera i fastigheter för lager, logistik- och lätt industri i tillväxt- regioner, främst i Storstockholmsregionen och Mälardalen. Genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter i sådana områden bidrar bolaget till nya arbetstillfällen och ett trivsamt samhälle. På så sätt gör fastigheterna skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för områdena de ligger i, och för människorna som bor och jobbar där – samtidigt som det skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare. AFFÄRSIDÉ Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nas daq Stockholm Mid Cap. Bolagets affärsidé är att skapa långsiktig lönsam substans tillväxt genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik och lätt industri i tillväxtregioner. och industrifastigheter genom att tillskapa bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning i attraktiva lägen, främst i Storstockholm och Mälardalsregionen. UTDELNING Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. FINANSIELLA MÅL • att uppvisa en långsiktig genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital om lägst 12 procent • att den årliga tillväxten i långsiktigt substans värde ska överstiga 15 procent • att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger • att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 pro cent (och aldrig understiga 20 procent) Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 11 FINANSIELLA MÅL UTFALL 2021 HISTORISKT UTFALL MÅLNIVÅ 26 % 43 % 1) 3,0ggr 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 avkastning på eget kapital Räntetäckningsgrad soliditet ggr % Q1 2019 % Q1 2019 0 5 10 15 20 25 Q1 2019 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q3 Q4 Q4 Q1 Q1 2020 Q3 Q1 2020 Q3 Q4 2020 Q2 Q3 Q3 Q3 Q4 Q4 Q4 Q1 2021 Q1 2021 Q1 2021 Q2 Q2 Q2 Q3 Q3 Q3 Q4 Q4 Q4 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 avkastning på eget kapital Räntetäckningsgrad soliditet ggr % Q1 2019 % Q1 2019 0 5 10 15 20 25 Q1 2019 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q3 Q4 Q4 Q1 Q1 2020 Q3 Q1 2020 Q3 Q4 2020 Q2 Q3 Q3 Q3 Q4 Q4 Q4 Q1 2021 Q1 2021 Q1 2021 Q2 Q2 Q2 Q3 Q3 Q3 Q4 Q4 Q4 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 avkastning på eget kapital Räntetäckningsgrad soliditet ggr % Q1 2019 % Q1 2019 0 5 10 15 20 25 Q1 2019 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Q2 Q2 Q2 Q2 Q2 Q3 Q4 Q4 Q1 Q1 2020 Q3 Q1 2020 Q3 Q4 2020 Q2 Q3 Q3 Q3 Q4 Q4 Q4 Q1 2021 Q1 2021 Q1 2021 Q2 Q2 Q2 Q3 Q3 Q3 Q4 Q4 Q4 Avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 månaders genom- snitt) uppgick vid periodens slut till 26 procent. Räntetäckningsgraden uppgår till 3,0 gånger. Soliditeten uppgick vid periodens slut till 43 procent. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Uppvisa en långsiktig genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital om lägst 12 procent. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. SOLIDITET Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent). % Q1 2019 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Q2 Q3 Q4 Q1 2020 Q2 Q3 Q4 Q1 2021 Q2 Q3 Q4 NAV TILLVÄXT Uppvisa en årlig tillväxt i långsiktigt substansvärde som ska överstiga 15 procent. 37% Vid periodens utgång uppgick tillväxt i långsiktigt substansvärde till 37 procent. ) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med ca , procent. 12 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 OM STENDÖRREN AFFÄRSMODELL & STRATEGIER Stendörren avser att uppfylla sin affärsidé och uppnå sina mål genom strategier som främjar ett långsiktigt kundfokus och en välbalanserad fastighetsportfölj. Syftet är att skapa värde över tid, där Stendörren, genom en samverkan av förvaltning, utveckling och förvärv, vid var tid, äger en fastighetsportfölj som uppfyller kundernas verksamhetsbehov och önskemål i ett längre perspektiv, samt skapar en långsiktig, hög, riskjusterad avkastning för aktieägarna. FÖRVALTNING OCH UTVECKLING • Arbeta för långsiktiga och nära kundrelationer samt kundvård genom en proaktiv förvaltning av fastighetsportföljen via den egna förvaltnings- och driftsorganisationen. • Bibehålla samt stärka kundrelationer med många och välrenommerade hyresgäster. • Ha en tydlig avtalsstrategi som, utifrån rådande marknadsläge, främjar både • Fokusera på fastigheter som kan utvecklas genom aktivt arbete för minskade vakanser, hyreshöjningar och hyresgästsanpassningar, men även exploatering i form av nybyggnation, och via aktivt detaljplanearbete med ägda fastigheter skapa byggrätter och/eller ändra fastighetens användningsområde i syfte att skapa mervärde. STENDÖRRENS AFFÄRSMODELL SKAPAR VÄRDE … för våra kunder genom att göra det möjligt för bolagets kunders verksamheter att utvecklas på ett hållbart sätt, i attraktiva lokaler anpassade för lager, logistik och lätt industri hos en närvarande och långsiktig fastighetsägare som eftersträvar nöjda och nära kund- relationer. … för områdena vi verkar i genom att vara en engagerad och an- svarstagande part i stadsutvecklingen och tillsammans med kommuner och kunder skapa lokaler som gör skillnad, inte bara för verksamheterna som verkar där utan även för människorna och området runt omkring. … för våra ägare genom att ha en välbalanserad portfölj förvaltning skapas god totalavkastning. Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 13 ÖVERGRIPANDE KUNDSTRATEGI Genom ett närvarande, engagerat och långsiktigt kundfokus stödja våra hyresgästers långsiktiga behov av lokaler som på ett hållbart sätt främjar utvecklingen av deras verksamheter FÖRVÄRV bedöms ha en god framtida utveckling. • Förvärva fastigheter för lager, logistik och lätt industri som över tid bedöms kunna leva upp till bolagets avkastningskrav. • Förvärva fastigheter i logistik- och lätt industriområden i tillväxt- regioner, främst i Storstockholmsregionen och Mälardalen. • Förvärva bebyggda eller obebyggda fastigheter med utvecklingspotential. EKONOMI OCH FINANS • Bibehålla ett tydlig fokus på stigande • Agera proaktivt med bolagets kapitalförsörjning för att hela tiden hålla en balanserad risknivå i verksamheten och samtidigt vara positionerade för nya förvärv. • Agera proaktivt för att minimera kapital och ränterisker. • Upprätthålla en hög standard i den externa rapporteringen till långivare, aktiemarknad, styrelse, myndigheter och andra externa parter. BALANSERAD PORTFÖLJ Bra balans mellan avkastnings- fastigheter och projektfastigheter med låg utvecklingsrisk ger en hög, trygg och långsiktig avkastning. 14 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 STENDÖRRENS VERKSAMHET MARKNAD OCH OMVÄRLD Den globala ekonomin har återhämtat sig starkt under , efter en svagare utveckling under . Global BNP-tillväxt under väntas uppgå till procent, medan snittet i Europa väntas uppgå till ungefär procent. Den ekonomiska tillväxten i världen under drevs bland annat av de omfattande stimulanspaket som många regeringar världen över har implementerat som åtgärd efter den pågående pandemin samt av generellt minskade restriktioner. I SVERIGE UPPGICK TILLVÄXTEN UNDER HELÅRET 2021 till hela , procent. Att den svenska ekonomin uppvisade en motståndskraft under och därefter en formidabel tillväxt under , innebär således att Sverige sammantaget är en av de ekonomierna globalt med högst kumulativ tillväxt under pandemiåren. År har även kantats av ökad inationsoro världen över. Mot slutet av året påvisades mycket starka inationssiffror i många länder globalt. Även om inationen till viss del väntas vara över- gående, tvingade inationssiffror på över procent bland annat amerikanska centralbanken att agera och minska stödköpen av obligationer. Många centralbanker världen över, bland annat i Storbritannien och Norge, har också valt att höja styr räntan i ett försök att bland annat mildra inationen. Sverige har upplevt lägre inationssiffror än många andra länder, men även i Sverige noteras under hösten de högsta inationstalen på år. Även under har det varit stort fokus på klimatförändringar. Den uppmärksammade COP konferensen i Glasgow resulterade i en rad nya åtag- anden bland världens länder, allt i syfte att minimera effekter na av klimatförändringarna på det globala samhället. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD För svensk fastighetsmarknad har år på era sätt varit ett rekordår. Transaktionsvolymen under uppgick till miljarder kronor, vilket är nästan dubbelt så starkt som det tidigare rekordåret , då densamma uppgick till miljarder kronor. Den drevs delvis av ett stort antal strukturaffärer som genomfördes under året som tillsammans stod för procent av den totala transaktionsvolymen. Det har även gjorts många affärer med enskilda portföljer och med enskilda fastigheter under året och totalt sett genomfördes affärer vilket också d et utgör ett rekord. Tidigare rekord var genomförda affärer under . Den genomsnittliga volymen per trans- aktion under var miljoner kronor, vilket var något starkare än , men däremot svagare än . Under det fjärde kvartalet genomfördes transak- tioner för miljarder kronor, vilket är i paritet med helårsvolymerna på transaktionsmarknaden under och . Bara under sjönk andelen utländska investerare något. Internationella investerare stod enbart för procent av den totala transaktionsvolymen under året, vilket var svagare än års resultat på procent av den omsatta volymen. Den senaste tioårsperioden har internatio- nella investerare oftast stått för mellan och procent av volymen. Den starka volymen på transaktions- marknaden under innebar att det i absoluta tal var det starkas te året för internationella investeringar på den svenska transaktionsmarknaden sedan nanskrisen. Det visar tydligt att det interna- tionella intresset för den svenska fastighetsmarknaden består. Internationella investerare aktiva på den svenska marknaden under var framförallt tyska, amerikanska och norska bolag. Den starka transaktionsvolymen innebar rekord inom samtliga segment, förutom handelssegmentet, under året. Bostäder som stod för procent av den totala transaktionsvolymen, var det mest investerade segmentet. Det ses som en mycket attraktiv inves- tering på grund av de säkra kassaöden som den låga vakansgraden på bostadsmarknaden i Sverige medför. Det näst starkaste segmentet under året var kontor, som stod för procent av den totala transaktions-vo- lymen. Bland investerare nns en stark framtidstro för kontorssegmentet, som också gynnades av två SVERIGE ÄR EN AV DE EKONOMIERNA GLOBALT MED HÖGST KUMULATIV TILLVÄXT UNDER PANDEMIÅREN. Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 15 stora strukturaffärer under året. Årets tredje starkaste segment var lager-, logistik- och industrifastigheter. Segmentet har noterat betydande yieldkompression under året och lockar allt er investerare. MARKNADEN FÖR LAGER-, LOGISTIK- OCH INDUSTRIFASTIGHETER Yieldkompression har noterats för i princip samtliga fastighetssegment under , men för inget segment har yieldkompressionen varit så omfattande som för lager-, logistik- och industrifastigheter. Inom vissa områden har yieldnedgångar på upp till punkter noterats, vilket är bland de starkaste yieldnedgångar- na för ett enskilt segment under ett specikt år någon- sin. I Stockholms Prime A-läge har yieldnedgången uppgått till just punkter, där prime yield uppgick till ,procent vid årets slut. Stockholms Prime B-läge har däremot upplevt en yieldnedgång om punkter, där prime yield uppgick till ,procent vid årets slut. Marknaden för lager-, logistik och industrifastighe- ter drivs bland annat av den starkt växande e-han- deln, som under har fortsatt växa kraftigt. Segmentet har lockat ett starkt utländskt intresse, framförallt för logistikfastigheter. Faktum är att segmentet idag har passerat kontors- segmentet som det som lockar est internationella investerare på svensk fastighetsmarknad. Den starka utvecklingen för logistik världen över, och i kontinen taleuropa i synnerhet, har medfört ett ökat intresse för logistik i Sverige och Norden. Yielderna är trots stark kompression i år, fortsatt något högre i Sverige än i många delar av Europa, vilket har bidragit till det starka intresset för industrisegmentet i Sverige. Samtidigt väljer många svenska bolag, samt även vissa utländska bolag, att investera i lager och lätt industri. Dessa delsegment gynnas också av det starka intresset för industrisegmentet som helhet. Faktum är att har varit det starkaste året någonsin för delsegmenten lätt industri och lager, både sett till transaktionsvolym och yieldut- veckling. Industrifastigheter i stora och medelstora verksamhetsområden ses av investerare som mycket attraktiva investeringar. Detta bland annat då industrin fortfarande på många sätt utgör ryggraden för svensk ekonomi. Det nns även en stark global efterfrågan på varor, vilket gynnar produktionsverk- samhet. Potentialen för långsiktig konvertering till andra användningsområden, om det skulle behövas, är också stark inom segmentet. Dessa faktorer har inneburit betydande yieldkompression och starka transaktionsvolymer inom hela det bredare industrisegmentet. MARKNADEN FÖR KONTOR Kontorsmarknaden har upplevt två mycket turbulenta år sedan pandemins begynnelse. Restriktioner och rekommendationer om hemarbete har slagit hårt mot beläggningen på många kontor, som varit nere på historiskt låga nivåer under vissa månader under både och . Lättnaden av restriktioner under hös- ten innebar dock en stark återgång till kontoret. Trots en varierande beläggning så har kontors- marknaden som helhet klarat sig väl under . En till en början avvaktande hyresmarknad blev alltmer optimistisk ju längre året gick och mot slutet av året noterades hyresökningar inom vissa områden på kon torsmarknaden. Vakansgraden har inte ökat avsevärt under året och förblir på historiskt låga nivåer, trots pandemin. Något färre affärer har genomförts än under tidigare år, men de affärer som har kommit till avslut har genomförts på mycket starka nivåer. Direktavkastningskraven för kontorsfastigheter i Stockholm CBD har således också sjunkit under året och uppgick vid års slut till procent. Kontor som ligger i anslutning till industri- och verksamhetsområden har generellt påverkats mindre av pandemin än de som ligger i traditionella kontorskluster. DET MAKROEKONOMISKA LÄGET HAR DRASTISKT FÖRÄNDRATS I BÖRJAN PÅ 2022 Den februari invaderade Ryssland Ukraina. Invasionen har resulterat i en förändrad makroeko- nomisk situation och en stor utmaning för Europa som snabbt agerat emot Ryssland med hårda sank- tioner. Inationen har ökat under början på året. Ökningen drivs för närvarande av energi och drivme- delspriser, men förväntas fortsätta i samband med att matvarupriser stiger i Europa till följd av kriget. BNP tillväxten förväntas hamna på lägre nivåer för helåret än tidigare prognostiserats. Europa upplever således stagation. Att notera är att det fortfarande är mycket svårt att prognostisera effekter av kriget, då situationen förändras från dag till dag och prognoser blir snabbt inaktuella. Fastighetsmarknaden har fortsatt starkt i början av året. Ryska investerare har en begränsad exponering mot Sveriges fastighetsmarknad och sanktioner mot ryska bolag har inte haft någon direkt påverkan på marknaden. I och med att fastigheter är en inations- skyddad tillgång bedöms intresset för tillgångsslaget förbli stort. Däremot har risken för att Riksbanken höjer reporäntan vid ett tidigare skede än uttalat ökat och nansieringsmarknaden kan således komma att bli trögare under året, vilket kan påverka efterfrågan och möjligheten att göra affärer. Fastighetsmarknaden bedöms dock i slutändan att förbli stark och mark- naden förväntas att fortsätta vara höglikvid. 16 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 MSEK 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Samhällsfastigheter Handel Övrigt, hotell, mark Logistik, lager och industri Kontor Bostad Källa: Newsec TRANSAKTIONSVOLYM PER FASTIGHETSSLAG MSEK % 0 25 000 50 000 75 000 100 000 125 000 150 000 175 000 200 000 225 000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Mkr 0 25 000 50 000 75 000 100 000 125 000 150 000 175 000 200 000 225 000 2005 2006 20 07 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Svenska investerare Utländska investerare Andel utländska (%) TRANSAKTIONSVOLYM Källa: Newsec MSEK % 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 5 10 15 20 25 30 Mkr % 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 0 3 6 9 12 15 18 21 Industri/produktion Lager Logistik Andel av total volym (%) TRANSAKTIONSVOLYM LAGER OCH INDUSTRI Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 17 Källa: Newsec URBANISERING TILLVÄXTOMRÅDEN OCH URBANISERING städerna i Mälardalen. Det här är en trend som håller i sig och Stockholm är en av de städer i Europa som beräknas växa snabbast under de kommande åren. Den kraftiga befolkningstillväxten ställer stora krav på städernas infrastruktur, service, bostäder och arbetsplatser. STENDÖRRENS AFFÄRSPOTENTIAL Stendörren arbetar aktivt med att tillvarata de möjlig- heter som tillväxten i regionen ger. Genom att äga och utveckla fastigheter i Stockholm och Mälardalen inom segmenten lager, logistik och lätt industri, men även bostäder, står bolaget väl positionerat att möta kundernas krav på moderna, effektiva och attraktiva verksamhetslokaler. En organisation i egen regi ger nära och god marknadskännedom och en unik närvaro som låter bolaget fånga upp nya affärsmöjligheter i så väl TRENDER E-HANDEL SNABBVÄXANDE E-HANDEL Digitaliseringen av samhället har förändrat vårt sätt att kommunicera och konsumera. Det här har fört med sig en stark tillväxt inom e-handel och därigenom en ordentlig omställning för logistik- och transportsektorn, och det ställer nya krav på fastigheter för att leva upp till konsumenternas förväntningar på snabba, säkra och med varor den sista sträckan fram till konsumentens dörr blir en allt större utmaning i städer och områden som växer. STENDÖRRENS AFFÄRSPOTENTIAL i närlogistikområden och utvecklingsbar mark för lager och logistik i landets största tillväxtregion. Dessa har dessutom god tillgång till viktiga vägförbindelser samt spår. Det här skapar goda förutsättningar för Stendörren att möta den nya efterfrågan från e-handeln, olika branscher med effektiva lösningar som möter deras verksamheters behov. DIGITALISERING DIGITALISERING OCH AUTOMATISERING Ny digital teknik påverkar samhällen, individer, företag och tjänster, och driver på förändringar inom de allra nya smarta lösningar. Det kan till exempel innebära att funktioner automatiseras, nya tjänster skapas eller att våra beteenden förändras. En ökad efterfrågan på snabb godshantering och snabba leveranser som följd, ställer helt nya krav på fastighetsägare. STENDÖRRENS AFFÄRSPOTENTIAL Genom att proaktivt driva utvecklig av nya logistik- områden skapar Stendörren goda förutsättningar för utvecklandet av attraktiva, kundanpassade och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri, som möter den växande och långsiktiga efterfrågan från Stendörrens kunder. Genom digitala övervaknings- och fastighetsstyrningssystem effektiviseras driften av Stendörrens fastigheter. HÅLLBARHET HÅLLBARHET I VERKSAMHETENS ALLA LED Medvetenhet och uppmärksamhet kring klimatrelate- rade, ekonomiska och sociala hållbarhetsfrågor ökar i samhället, och fastighetssektorn är inget undantag. Uppförande och förvaltning av fastigheter medför stor klimatpåverkan, liksom transporter till och från fastigheterna, som också är arbetsplatser för tusentals människor som ska må bra och trivas. Det är både ett stort ansvar och en stor möjlighet att vara med att påverka i rätt riktning. STENDÖRRENS AFFÄRSPOTENTIAL Stendörren eftersträvar skapandet av hållbara lokaler och arbetsplatser. Det här görs genom att aktivt och kontinuerligt följa upp, utvärdera och minska klimat- påverkan från bolagets fastigheter genom optimering av driften. Stor vikt läggs även vid hållbara materialval samt på att skapa trivsamma arbetsplatser med god kringservice, som bidrar till att göra arbetsplatserna attraktiva. Med strategiskt placerade fastigheter möjliggörs också hållbara transporter till och från fastigheterna via väg och järnväg. 18 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 Stendörrens fastigheter är väl belägna i en av Europas starkaste tillväxtregioner, Storstockholm och Mälardalen. I takt med att efterfrågan på fastigheter för lager, logistik- och lätt industrilokaler i tätorter ökar, ökar också hyresnivåerna, medan utbudet minskar på grund av den urbanisering som leder till omvandlingar av fastigheter, främst mot bostäder. Växande e-handel ökar efterfrågan på logistik- och lagerfastigheter, särskilt i stadsnära lägen, för att möta konsumenternas efterfrågan på korta leveranstider. Bolaget ser fortsatt goda tillväxtmöjligheter i regionen. Under har bolaget även förvärvat fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpotential såsom Köpenhamn, Oslo och Borås – fortfarande med fokus på lager, logistik och lätt industri. Denna typ av fastigheter ger en stabil och långsiktig avkastning, samtidigt som områdenas geograska positionering och höga tillväxttakt möjliggör förädling och vidareutveckling. Det skapar ett långsiktigt värde för bolagets kunder, deras verksamheter och de regioner som Stendörren är verksamma i. STENDÖRRENS VERKSAMHET STENDÖRRENS FASTIGHETER HYRESINTÄKTER Mkr 60 80 100 120 140 160 180 2017 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2018 202120202019 VÅRT FASTIGHETSBESTÅND – EN STABIL PORTFÖLJ INOM LAGER, LOGISTIK OCH LÄTT INDUSTRI I slutet av ägde Stendörren fastigheter, en uthyrningsbar yta om ca kvm och ett totalt marknadsvärde om miljoner kronor ( ). Hyresintäkterna ökade med ca procent till miljoner kronor () och driftnettot ökade med ca procent till miljoner kronor (). Uthyrningsgraden i Stockholmsområdet för lokaler inom lager, logistik och lätt industrilokaler har den senaste -årsperioden pendlat mellan – procent. Den ytmässiga uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per december till procent () och den ekonomiska uthyrnings- graden uppgick till procent (). ANTAL FASTIGHETER 2015 2016 2017 2020 20212018 2019 0 25 50 75 100 125 150 Antal Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 19 MARKNADSVÄRDE: Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Alla fastigheter extern- värderas minst en gång under varje 12-månadersperiod (dock inte alla samtidigt). Vid mellanliggande kvartal internvärderas fastigheterna baserat på bland annat uppdaterade analyser av hyresmarknaden, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkast- ningskrav. Externvärderingarna, likväl som en tät dialog med värderingsinstituten, är alltid vägledande vid internvärderingarna. Mkr 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 2017 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2018 202120202019 MARKNADSVÄRDE 1 000 m 2 500 550 600 650 700 750 800 2017 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2018 202120202019 UTHYRNINGSBAR YTA AREAMÄSSIG UTHYRNINGS- GRAD EKONOMISK UTHYRNINGS- GRAD AREAMÄSSIG UTHYRNINGS- GRAD 88 % FASTIGHETERNA HAR ETT TOTALT MARKNADSVÄRDE OM CA 11,7 MILJARDER KRONOR AREAMÄSSIG UTHYRNINGS- GRAD EKONOMISK UTHYRNINGS- GRAD EKONOMISK UTHYRNINGS- GRAD 89 % PÅ FÖLJANDE SIDOR PRESENTERAS STENDÖRRENS AFFÄRSSTRATEGI I KAPITLEN: Aktiv förvaltning, sid 20–21 Våra områden, sid 22–25 Stendörrens lokaltyper, sid 28 Stendörrens hyresgäster, sid 29–31 Fastighetsutveckling, sid 32–41 Fastighetsförteckning, sid 131 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 Mkr 2017 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2018 202120202019 DRIFTNETTO 20 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 FÖRVALTNING I EGEN REGI Stendörren har som utgångspunkt att förvalta sitt fastighetsbestånd, avseende både ekonomisk och teknisk förvaltning, med egen personal. Aktiv förvaltning i egen regi skapar förutsättningar för långsiktiga kundrelationer. Syftet är att kunna fånga upp kundernas förändrade behov tidigt och erbjuda god och personlig service och support. Med en egen organisation skapas en närvaro och tillgänglighet för hyresgästerna och området samt en grundlig mark- nadskännedom och en god kunskap om fastigheterna. På så sätt kan bolaget driftoptimera fastigheterna och genomföra kostnadseffektiva underhållsplaner och förebyggande åtgärder som minskar behovet av felavhjälpande support till hyresgäster, något som i sin tur leder till högre trivsel. ANSVARSFULL OCH LÅNGSIKTIG AVTALSSTRATEGI Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med hyresgäster som har god kreditvärdighet och verka för en avtalsstock med jämn förfallostruktur. Givetvis alltid med beaktande av marknadsläget och aktuella hyresnivåer. Stockholms starka expansion medför att hyrestillväxten i regionens centrala delar på senare år varit betydligt starkare än inationen. Det gäller även andra utvalda nordiska tillväxtstäder. Detta kan innebära att Stendörren i vissa delmark- nader tecknar kortare avtal givet att investeringarna är små vilket medför en snabbare anpassning till stigande marknadshyror. Stendörren utvecklar ständigt sina arbetsprocesser, interna kontroller och rutiner. Målet är att arbeta smartare, effektivare och mer ekonomiskt, samt att säkerställa en hög kontroll av bolagets hyresöden och god affärsetik för att skapa möjligheter för lång- siktiga kundrelationer och ett ansvarsfullt företagande. Bolaget tecknar normalt kallhyresavtal eller s.k. triple net-avtal för att bidra till en kostnadseffektiv förvaltning och låg operativ risk. OMFÖRHANDLINGAR – FORTSÄTTNINGEN PÅ EN NÄRA KUNDRELATION Förvaltningens arbete med omförhandling och förtida översyn av hyresavtal pågår kontinuerligt. Vid omförhandlingar görs en bedömning av mark- nadsläget och kundens behov och önskemål. Den fortlöpande dialogen med hyresgästen skapar goda förutsättningar för gemensamma förväntansbilder och en fortsatt god relation. Hyresavtal motsvarande ett årshyresvärde om miljoner kronor har omförhandlats under året. Dessa omförhandlingar resulterade i en hyres- höjning om i genomsnitt procent. Dessutom har Stendörren vid ett ertal omförhandlingar överfört kostnadsansvar för driftkostnader, delar av underhåll samt skötsel av fastigheterna och loka- lerna på hyresgästerna, vilket på sikt kommer få en positiv effekt på det löpande driftsöverskottet. PROAKTIVITET FÖR ATT MINSKA HYRESFÖRLUSTER Under uppgick de konstaterade hyresförlusterna till ca , miljoner kronor. Vid årets utgång har även reserveringar för några osäkra hyresfordringar bokförts, totalt uppgående till , miljoner kronor. Stendörren för en kontinuerlig dialog med hyres- gästerna med avsikt att identiera eventuella nan- siella svagheter i ett tidigt skede och därigenom kunna minimera hyresförlusterna. Detta har varit extra viktigt under pandemin. Genom ett proaktivt uthyr- ningsarbete kan de esta risker för bolaget kopplade till hyresförluster och vakanser, hanteras innan dessa uppstår. AKTIV FÖRVALTNING Stendörren är en långsiktig fastighetsägare med fokus på att proaktivt förvalta bentliga fastigheter. Beståndet består av högavkastande lager-, logistik- och lätt industrifastigheter med långa hyresavtal. Syftet är att skapa långa och starka relationer till våra kunder genom att tillfredsställa deras behov av lokaler som hjälper dem att utveckla sina verksamheter. Den diversierade basen av hyresgäster består såväl av väletablerade små och medelstora företag samt större internationella företag i olika branscher. Det ger långvarigt starka kassaöden. Under året uppgick driftnetto till miljoner kronor (). Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 21 FÖRVALTNINGSRESULTAT Mkr 0 20 40 60 80 2017 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2018 202120202019 HYRESDURATION 2017 2018 202120202019 Antal år 0 2 4 6 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 Tillgänglighet kollektivtrafik 30 min Antal avtal 2022 2023 2024 >2026 Årshyra, mkr 2025 2026 ÅRSHYRA, MKR ANTAL AVTAL FÖRFALLOSTRUKTUR, ÅRSHYRA 31 DECEMBER 2021 Mkr -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 NETTOUTHYRNING Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 NYUTHYRNING OMFÖRHANDLING KONKURS AVFLYTTNING 22 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 SÖDERTÄLJE ESKILSTUNA FLEN VÄSTERÅS ENKÖPING UPPSALA STOCKHOLM STORSTOCKHOLM MÄLARDALEN NYNÄSHAMN STENDÖRRENS OMRÅDEN TILLVÄXTREGIONER – NAVET I DEN GEOGRAFISKA POSITIONERINGEN Tillväxtkurvan i Stockholm och Mälardalen där Stendörren huvudsakligen är verksam har pekat starkt uppåt i många år. Därför lägger Stendörren även under året stor vikt på att identiera intressanta industriområden med potential i Storstockholm och övriga Mälardalen. Under har bolaget även förvärvat fastigheter i andra svenska och nordiska städer med tillväxtpotential såsom Köpenhamn, Oslo och Borås. Fokus framåt ligger på att utveckla och förstärka närvaron i dessa områden. Det medför synergier både vad gäller förvaltning och uthyrning och möjliggör en rationell och kostnadseffektiv skötsel av fastigheterna. KÖPENHAMN OSLO HELSINGFORS STOCKHOLM VIARED Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 23 E18 E18 E4 267 265 73 E4/E20 Vaxholm Lidingö Riala Ekerö Nykvarn Åkersberga Vallentuna Brottby Jakobsberg Brunna Kungsängen Bro Kallhäll Sigtuna Rosersberg Märsta Solna Vårsta Åby Rotebro Älta Haninge Jordbro Nämndö Nämndö Dalarö Tullinge Saltsjöbaden Långvik Strömma Djurö Dyvik Boda Sollenkroka Salem Salem Huddinge Södertörn Färingsö Lovön Ljusterö Värmdön Runmarö Vindö Ingarö Adelsö Täby Upplands Väsby Bålsta Kista Sollentuna Häggvik Östlig förbindelse Tvärförbindelse Södertörn Förbifart Stockholm Södra länken Norra länken Norrortsleden Essingelänken CENTRALA STOCKHOLM Södertälje Grinda INFRASTRUKTUR En viktig pusselbit för att förbättra den nord-sydliga förbindelsen är E4 Förbifart Stockholm, som kommer leda till ökad tillgänglighet för transporter inom länet. Den nya sträckningen av E4:an är ca 21 kilometer lång och binder ihop de norra och södra delarna av länet, samtidigt kommer vägen att avlasta Essingeleden och inner- Samtidigt genomgår även järnvägsnätet förbättringar för att kunna öka kapaciteten och möjliggöra för gods- tågen att ta en större andel av den växande transportvolymen. Infrastrukturprojekten Förbifart Stockholm och Tvärförbindelsen Södertörn förväntas rita om kartan för lager- och logistiksegmentet och bidra med positiva effekter för norra och södra Stockholm. 24 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 MÄLARDALEN INKLUSIVE SÖDERTÄLJE ligger geograskt nära Storstockholm och erbjuder även ur ett demograskt perspektiv mycket bra förutsättningar för distribution, eftersom en stor del av befolkningen kan nås inom ett kort avstånd. Regionen har världsledande företag, framstående universitet och ett befolkningsunderlag på cirka tre miljoner människor. Regionens strategiska läge och utmärkta kommu- nikationer gör att regionen ses som ett av landets bästa lager- och logistiklägen. Den mycket goda infrastrukturen runt Mälardalen skapar ett komplett utbud av transportslag som möjliggör leveranser till Stockholm och Göteborg, men även till Norge och Danmark. Spekulativ byggnation har ökat under men är fortfarande på låga nivåer. Hyresnivåer har noterat ett tryck uppåt under slutet på året i samband med ökande byggkostnader. För bentliga lokaler är dock hyresmarknaden mer splittrad, med högre vakansgrader och lägre hyror på orter som drabbats av nedläggningar och omstruktureringar av industrier. Nyproducerade moderna ytor har mycket låga vakanstal och tryck ned på yielden har noterats under året. SÖDERTÄLJE ESKILSTUNA FLEN VÄSTERÅS ENKÖPING UPPSALA STOCKHOLM NYNÄSHAMN STOCKHOLMSREGIONEN är navet i den svenska ekonomin, vilket gör att huvudstadens ekonomiska utveckling påverkar hela landets utveckling. Regionen utgör tillsammans med Mälardalen Sveriges demograska mittpunkt. Stockholms län svarar för ca en tredjedel av landets BNP, en andel som haft en stabil tillväxt under en lång tid och förväntas öka framöver. Under de senaste åren har länet svarat för ca procent av landets totala BNP-tillväxt och mer än hälften av alla jobb som tillkommit under perioden kan härledas till Stockholmsregionen. Prognostiserad BRP i Stockholm är starkare än BNP prognoser för Sverige som helhet. Efterfrågan på lokaler inom lager-, logistik- och industrifastigheter varit fortsatt hög i Stockholmsregionen. Regionens strategiska läge och utmärkta kommunikationer har medfört att Stockholm ses som ett av landets bästa lägen från ett logistikperspektiv. Prime yield noteras i regionen mellan , och , procent. STOCKHOLM MÄLARDALEN UPPSALA, ENKÖPING, VÄSTERÅS, ESKILSTUNA, FLEN OCH SÖDERTÄLJE STOCKHOLM NORR MÄLARDALEN NORR MÄLARDALEN SYD STOCKHOLM SYD Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 25 KÖPENHAMN OSLO BORÅS OSLO KÖPENHAMN OSLO BORÅS LIGGER I SYDVÄSTRA SVERIGE, nära Göteborg och med sina dryga invånare är kommunen Sveriges :e största. Under de senaste åren har kommunen etablerat en stark position på logistik, lager och industrimarknaden. Borås har ett bra geograskt läge med goda kommunikationer till Jönköping, Helsingborg och Göteborg. Borås har således ett väldigt gott sydvästligt läge med ett stort upptag- ningsområde i hela sydvästra Sverige, men även kommunikations- möjligheter österut. Området är väldigt hett på investerarmarknaden och har sett yielder sjunka under året vilket är en trend som bedöms fortsätta. Prime yield noteras på , procent och bedöms sjunka till nivåer under procent under nästkommande år. Området har också låga vakanser och exempelvis noteras vakansen i Viared strax under procent. Källa: Newsec, SCB KÖPENHAMN KÖPENHAMN UTGÖR EN STOR DEL av Danmarks ekonomi och står för nästan hälften av BNP. Staden är således den största drivkraften i den danska ekonomin trots att området enbart huserar cirka en tredjedel av befolkningen. Köpenhamn är strategiskt beläget med närhet till Tyskland och Malmö. Således är det mycket öden i staden och läget är attraktivt för lager, logistik och lätt industri. Det nns en hög efterfrågan på fastighetssegmentet som även ökat sin andel av den totala transaktionsvolymen, där segmentet idag står för procent jämfört med snittet på procent de föregående åren. Segmentet har noterat yieldkompression under de senaste åren och prime yield ligger strax över procent i Köpenhamn. Yielderna är således fortfarande högre än i Sverige och Stockholm. Källa: Newsec, SCB HUVUDSTADEN I NORGE utgör en stor del av ekonomin och står för cirka en tredjedel av landets BNP. Staden är en viktig drivkraft i ekonomin men inte enskilt dominerande. Även om upptagningsområdet är något begränsat för industri, logistik och lager i Oslo, huserar staden och dess närområden, inkluderat Fredrikstad, en stor del av befolk- ningen. Detta i kombination med att Oslo är en hamnstad och har goda kommunikationer med Sverige gör läget attraktivt. Investerarmarknaden i staden är fortsatt stark och Oslo står för ungefär procent av trans- aktionsvolymen. Industri har fortsatt att vara hett i landet och staden har noterat yieldnedgångar. Prime yield noteras runt procent i Oslo och prognostiseras att fortsätta ned under procent under . Källa: Newsec, SCB VÅRA NYA MARKNADER Under 2021 etablerade sig Stendörren på tre utvalda marknader utanför Storstockholm och Mälardalen genom förvärv av fastigheter i Borås, Köpenhamn och Oslo. Även dessa städer karak- täriseras av god tillväxt och de förvärvade fastig- 26 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 VATTNET 6 BORÅS Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 27 FASTIGHETSFÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR Under förvärvade Stendörren fjorton fastigheter i tolv separata transaktioner, med en total uthyr- ningsbar yta om ca kvm. Alla fastigheter som signades hade dock inte tillträde under . Sammanlagt överenskommet fastighetsvärde i dessa förvärv uppgick till miljoner kronor. Som en del i Stendörrens tillväxtmål ska bolaget dels förvärva fastigheter i såväl bentliga marknader, exempelvis Storstockholm och Mälardalen, men även expandera till nya svenska och utländska marknader. Förutom att förvärva fastigheter på två av bolagets bentliga marknader, Eskilstuna och Västerås, har Stendörren år expanderat till tre nya marknader. En i Sverige; Borås/Viared, samt de två första mark- naderna utanför Sverige; Köpenhamn och Oslo. Alla tre marknaderna är attraktiva regioner. Stendörren kommer även fortsättningsvis att utvärdera ytterligare nya marknader i syfte att uppnå bolagets långsiktiga tillväxtmål. Vidare så önskar Stendörren förvärva fastigheter där andelen lokaler för industri, lager och logistik är så hög som möjligt. Detta i syfte att dra nytta av hela bolagets samlade kompetens och erfarenhet av dessa lokalslag. Vid expansion till nya marknader är ambitionen att över tid uppnå en kritisk massa, i syfte att erhålla en egen organisation för effektiv fastighets- förvaltning och uthyrningsverksamhet. FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR FÖRVÄRV UNDER ÅRET UTHYRNINGSBAR KÖPESKILLING TILLTRÄDES- KOMMUN FASTIGHET AREA, M 2 FASTIGHETSTYP MKR DATUM Västerås Hovmästaren 2 8 629 Lättindustri 102 2021-03-01 Eskilstuna Lagersberg 1:6 6 298 Lättindustri 75 2021-05-10 Borås Vattnet 7 6 341 Lager, lättindustri 84 2021-07-01 Borås Vattnet 6 3 700 Lager, lättindustri 45 2021-07-02 Västerås Skonerten 2 4 685 Industri, Kontor, Lager 48 2021-10-01 Fredrikssund Pedersholmsparken 10 7 924 Lager, lättindustri, mark 137 2021-12-01 Fredrikssund Pedersholmsparken 13 1 587 Lager, lättindustri 0 2021-12-01 Fredrikssund Roskildevej 157A 0 Mark 0 2021-12-01 Västerås Servitrisen 3 4 302 Lager, lätt industri 66 2021-12-08 Køge Sandvadsvej 7 3 054 Lager, lätt industri 41 2021-12-15 Lillestrøm Heiasvingen 33 2 850 Lager, lätt industri 55 2021-12-17 Hvidore Avedøreholmen 51 2 046 Lager, lätt industri 29 2021-12-22 Kastrup Kirstinehøj 3 4 772 Lättindustri 42 2022-01-04 Eskilstuna Grönsta 2:65 4 999 Lager, lätt industri 64 2022-09-01 61 187 788 28 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 Till följd av näthandelns mognad, som påskyndats av pandemin, har konsumenterna börjat ställa högre krav på korta leveranstider. Detta har medfört en ökad efterfrågan från detaljhandel och logistik att etablera sig i stadsnära områden. Även efterfrågan från hyresgäster inom lätt industri samt övriga service- funktioner förväntas öka i takt med att befolkningen ökar och traditionella industriområden konverteras till annan användning, exempelvis bostäder. På grund av ovanstående ser marknadsförutsättningarna för stadsnära lägen fortsatt mycket goda ut, med stigande hyresnivåer och fortsatt låga vakanser. Fastigheter i närförorter har ofta bättre tillgäng- lighet till större vägar och/eller järnvägsnätet än fastigheter i stadsnära lägen. Likt stadsnära lägen råder det en generell brist på mark i närförorter samt att en del bentliga områden konverteras till mer levande stadsområden med en blandning av bostäder, kontor och handel. Hyresgäster i närförorter har ofta lägre krav på snabba leveranser till kunder, vilket bland annat återspeglar sig i en något lägre hyresnivå. Fastigheter i ytterstadslägen, skiljer sig mot de övriga lägeskategorierna genom att tillgängligheten på exploaterbar mark är mycket högre samt att tillgäng- ligheten till dessa områden inte begränsas av trak och askhalsar i samma utsträckning som i mer centrala områden. Majoriteten av nyproduktionen i Stockholm har och kommer ligga i ytterstadslägen. Möjligheten till nyproduktion öppnar upp för ändamålsenliga fastigheter med modernitet, exi- bilitet samt pressade driftkostnader. Detta medför att hyresnivåerna i dessa områden ofta begränsas till nyproduktionshyra. Ovan trender gäller även för Köpenhamn och Oslo där Stendörren förvärvat fastigheter under . Stendörrens lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för ca procent av den totala uthyrningsbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor utgörs till procent av uthyrningsbar yta. De esta av Stendörrens hus innehåller en blandning av ytslag. STENDÖRRENS LOKALTYPER Ytfördenlning utifrån klassicicering Fördelning uthyrbar yta FÖRDELNING UTHYRBAR Y TA, PR O- CENT AV TOTAL YTA Lager och logistik, 46 % Lätt industri, 21 % Kontor, 21 % Sällanköpshandel, 10 % Övrigt, 2 % Ytfördenlning utifrån klassicicering Fördelning uthyrbar yta Sedan -talets början har lager-, logistik- och industrifastigheter vuxit fram som ett eget segment på fastighetsmarknaden. I stadsnära lägen är utbudet på exploaterbar mark i stort sett obentligt och många verksamhetsområden konverteras till exempelvis bostäder. Sam- tidigt ökar efterfrågan på verksamhetslokaler, vilket i sin tur vilket bidrar till ett generellt positivt tryck på hyresnivåerna samt mycket låga vakansgrader. Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 29 Att vara hyresvärd innebär mycket ansvar men också spännande möjligheter. Genom en bred och diversierade bas av hyresgäster har Stendörren nära dialog med företag från en mängd olika branscher och får ta del av deras utveckling. Stendörren spelar en viktig roll för att dessa företag ska kunna växa och utvecklas. STENDÖRRENS HYRESGÄSTER HYRESGÄSTER/FASTIGHET 1 st, 16 % 2–5 st, 44 % 6–10 st, 11 % 11– st, 29 % BASERAT PÅ AREA Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade, små- och medelstora företag, som stora multinationella företag. Inom fastighetsbeståndet nns det även en stor spridning mellan branscher. Vi är glada och stolta över att ha ca hyresavtal vid årets slut. Antalet hyresavtal, i kombination med att procent av fastigheterna (räknat till hyresvärde) utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Per december svarade de tio största hyres- avtalen för knappt en fjärdedel av den samlade, årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Stendörrens största hyresavtal, där Coop Sverige Logistik AB är hyresgäst, representerar knappt procent av den samlade årshyran. ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET 30 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 COOP LOGISTIK AB Coop Logistik AB stödjer Coop-koncernen i lokal- och fastighetsfrågor till dagligverksamheten inom Coop samt den övriga kooperativa handeln i Sverige. I fast- igheten Nygård 2:14 i Upplands-Bro hyr Coop totalt drygt 129 000 kvm, omfattande huvudsakligen lagerlokaler samt kontor. Fastigheten har sedan den byggdes på 1970-talet utgjort Coops svenska huvudlager för kolonialvaror och fungerar som ett nav i företagets logistiknät. Hyresavtalet upphör 2023-12-31. STOCKHOLM VATTEN OCH AVFALL Stockholm Vatten och Avfall förser 1,5 miljoner stock- holmare med rent kranvatten varje dag, renar deras avloppsvatten och ser till att de kan ta hand om sitt avfall på ett miljömässigt sätt. Man utvecklar även en hyper- modern sorterings- och matavfallsanläggning, HSMA, i fastigheten. Hyresavtalen i fastigheterna Fotocellen 2 och Stillbilden 6 har en area om drygt 6 000 kvm. UNILEVER EUROPE B.V. Unilever är ett handels- och livsmedelsföretag som tillverkar och säljer produkter under 400 olika varumärken runt om i världen. Ett urval av de främsta varumärkena inkluderar Lipton, GB Glace, Via, Axe, Ben & Jerry’s, Dove m.fl. Unilever hyr en kontors- och lagerfastighet i Flen om totalt 13 121 kvm. I fastigheten Talja 1:36, ryms frys- och varmlager samt kontor om drygt 13 000 kvm. VÅRA 10 STÖRSTA HYRES- GÄSTER Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 31 ÅTTA.45 TRYCKERI AB Åtta.45 tryckeri AB har en av landets största tryckeriverksamheter. Åtta.45 hyr kontors- och produktionslokaler i fastigheten Veddesta 2:53 i Järfälla om totalt 11 200 kvm. MOUNTAIN TOP Mountain Top är en internationell marknadsledare inom utveckling och produktion av utrustning och tillbehör för pickupbilar. De är orderproduce- rande och deras partners och kunder är biltillverkarna Ford, VW,Toyota, Pedersholmparken 10 och 13 och förhyrd area är ca 9 500 kvm. ALFA LAVAL TUMBA AB Alfa Laval är en ledande global leve- rantör av produkter och lösningar inom värmeledning och vätskehantering, se- paratorer och pumpar/ventiler. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm med ett börsvärde om ca 55 miljarder kronor. Alfa Laval hyr 19 607 kvm i fastig- heten Kälby 1:55 i Eskilstuna. BACTIGUARD AB Bactiguard AB är ett svenskt medicin- teknikföretag listat på Nasdaq Stock- holm. Fastigheten om 4 077 kvm, som byggdes 2014, inrymmer Bactiguards huvudkontor och huvudsakliga forskningsanläggning. LEASEPLAN SVERIGE AB LeasePlan är ett av världens ledande leasingbolag, med 1,7 miljoner fordon i över 30 länder. Bolaget hanterar alltifrån inköp av fordon och underhåll till att sälja återlämnade leasingbilar. Hyresgästen hyr 5 500 kvm Stendörrens fastighet på Truckvägen 2 i Upplands Väsby vilken erbjuder ett unikt skyltläge mot E4:an och skeppsanläggning för bilförsäljning. INFOCARE SERVICE AB InfoCare Service AB är en service- leverantör av teknisk utrustning som erbjuder onsite service, installationer, transporter och mjukvarutjänster till företag. De har 60 serviceställen och 1100 anställda i Sverige, Norge, Danmark och Finland. Infocare hyr ca 5 300 kvm i kvarteret Båglampan 35. NACKA VATTEN OCH AVFALL AB Nacka vatten och avfall AB levererar säkra vatten- och avfallstjänster för alla som besöker, lever eller verkar i Nacka kommun. Nacka vatten och avfall arbetar med avfallshantering, återvinning, vattenförsörjning och avlopp och hyr idag ca 2 800 kvm. FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING STÖRSTA HYRESGÄSTERNA STÖRSTA HYRESGÄSTERNA, INTÄKTER COOP Logistics AB, 11 % Alfa Laval Tumba AB, 2 % Åtta.45 Tryckeri AB, 2 % Mountain Top, 2 % Unilever Europe BV, 2 % Stockholm Vatten AB, 1 % Bactiguard AB, 1 % InfoCare Service AB, 1 % Nacka vatten och avfall AB, 1 % LeasePlan Sverige AB, 1 % Övrigt, 76 % FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING STÖRSTA HYRESGÄSTERNA 32 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 33 STENDÖRRENS VERKSAMHET PROJEKT FASTIGHETSUTVECKLING Bolagets tre delområden inom fastighetsutveckling är fastighetsförädling, nyproduktion och bostadsutveckling. Fastighetsförädling Nyproduktion Bostadsbyggrätter Fastighetsförädling Nyproduktion Bostadsbyggrätter Fastighetsförädling Nyproduktion Bostadsbyggrätter FASTIGHETSFÖRÄDLING Genom fastighetsförädling tillvaratar Stendörren fastigheternas möjlighet att möta kundernas behov av ändamålsenliga lokaler. Genom att utveckla, höja kvaliteten och modernisera skapas förutsättningar för bibehållna och långa kundrelationer. Det genererar stabila kassaöden och värdetillväxt. Sid –. NYPRODUKTION Stendörren arbetar aktivt med att tillvarata bentliga byggrätter och tillskapa nya. I beståndet nns idag både detaljplanelagda byggrätter och framtida byggrätter som tillskapas genom ett aktivt detaljplanearbete. Utvecklingen av byggrätter drivs med utgångspunkt från marknadens efterfrågan. Sid –. BOSTADSUTVECKLING När Stockholmsregionen växer förändras också markanvändningen i många områden där Stendörren har fastighetsbestånd. Urbaniseringen leder till att det i många traditionella lager- och industriområden skapas ett omvandlingstryck mot bostäder. Stendörren arbetar med att identiera omvandlingsmöjligheter och utvecklingspo- tential i fastighetsbeståndet, och där det nns rätt förutsättningar att bidra till att det tas fram nya detaljplaner för bostäder. Sid –. 34 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 Fastighetsförädling Nyproduktion Bostadsbyggrätter FASTIGHETSFÖRÄDLING FASTIGHETSUTVECKLING – FASTIGHETSFÖRÄDLING STENDÖRREN BEDRIVER FASTIGHETSFÖRÄDLING inom ramen för sin utvecklings- och projektverk- samhet. Genom noggrann analys av bentliga fastigheter utifrån parametrar som geograskt läge, närområdets utveckling, efterfrågan på lokaler, typer av hyresgäster och verksamheter, hyresnivåer och investeringsbehov, identieras förädlingsobjekt. Arbetet sker i nära samarbete mellan medarbetare inom förvaltning, uthyrning, utveckling och trans- aktion. Under investerade Stendörren miljoner kronor () i det bentliga fastighetsbe- ståndet. Ofta sker investeringarna i samband med nyteckning av hyresavtal. Antingen för att hyresgästen är ny och har andra önskemål än föregående eller för att den bentliga hyresgästens behov har förändrats. Under året har Stendörren löpande nytecknat hyresavtal, både för nya kunder och för bentliga kunder med förändrade behov, vilket medfört projekt där lokaler anpassas efter specika önskemål. Genom att förädla bentliga byggnader och lokaler utvecklas fastigheternas potential vilket skapar ytterligare värden. Det leder vidare till att framtida hyresintäkter ökar, högre snitthyror uppnås och till att nya använd- ningsområden för lokalerna tillskapas. Samhällets utveckling påverkar såväl de områden vi verkar i som våra kunders verksamheter. För att kunna möta förändrade förutsättningar på bästa sätt, tar Stendörren tillvara på potentialen i fastigheter i områden där utveckling sker och tillväxt nns. IDENTIFIERAD MÖJLIGHET ATT FÖRÄDLA OCH UTVECKLA IDÉ UTVECKLING GENOMFÖRANDE ÖVERLÄMNING Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 35 PROJEKT UPPSALA VATTEN UPPSALA VATTEN FLYTTAR IN I HUSBYBORG 15:1 Hösten 2021 tecknade Stendörren Fastigheter ett tioårigt avtal med Uppsala Vatten 2 779 kvm och har en tillhörande gårdsyta på 9 000 kvm. I fastigheten Husbyborg 15:1, som ligger på Libro Ringväg 31 i Uppsala, är målet att kunna erbjuda dem en ändamålsenlig och långsiktig lösning för deras lokalbehov. Uppsala Vatten och Avfall levererar dricksvatten, renar avloppsvatten, hämtar hushållsavfall, producerar biogas och återvinner avfall och var i behov av så kallade Efter avtalstecknande har Stendörren verksamhetsanpassat lokalerna för Uppsala 36 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 Under har Stendörren fortsatt arbetet både med bentliga byggrätter samt med plan- frågor för nya byggrätter inom lager, logistik och lätt industri, men även för bostäder. Målet är att löpande bebygga och utveckla dessa fastigheter för att skapa attraktiva, hållbara och moderna byggnader. EFTERFRÅGAN PÅ MODERNA LAGER- OCH LOGISTIKLOKALER har ökat under året. Detta till följd av ökad tillväxt i Stockholm och Mälardals- regionen, samt av förändrade köpbeteenden hos konsumenter som bland annat ökat kraven på snabba leveranser vid e-handel. Utveckling av byggrätter och projektfastigheter är primärt kunddriven. Fokus är att identiera bentliga och nya hyresgäster med förändrat lokalbehov och möta detta genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av bentliga fastigheter. Under har Stendörren sökt och erhållit ertalet bygglov samt även startat byggnation av nya byggnader. Två bygglovsansökningar avser logistik och tre avser mindre byggnader för lätt industri. Samtliga pågående projekt är belägna i väletablerade och expansiva områden där det nns en tydlig efterfrågan. Bolaget erbjuder marknaden hållbara, moderna och verksam- hetsanpassade lokaler. Under har två projekt, vardera större än miljoner kronor, färdigställts. Det är två ombyggnationer för kunder varav en i Stockholm, Bromma och en i Eskilstuna. Stendörren hade per december totalt fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter om totalt kvm, huvudsakligen för lager, logistik, lätt industri och bostäder. Möjligheterna i byggrätts- portföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är koncentrerade till expansiva kommuner och områden i Storstockholm samt tillväxtorter i Mälardalen. För vissa fastigheter pågår även arbete med att skapa ytterligare byggrätter inom bentligt användnings- område eller genom omvandling av användningsom- råden till exempel för bostadsändamål. FASTIGHETSUTVECKLING – NYPRODUKTION Fastighetsförädling Nyproduktion Bostadsbyggrätter NYPRODUKTION MARKNADS- UTBLICK: NYPRODUK- TION Källa: Newsec Antal kvm 0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 P Antal kvm 0 50 000 100 000 150 000 200 000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 P Nyproduktionsvolymerna under 2021 för lager-, logistik- och industrifastigheter uppgick till 475 000 kvadratmeter i Stockholm. Detta kan jämföras med snittet i Stockholm för de fem senaste åren om 126 000 kvadratmeter. Spekulativ byggnation ökade under året i huvudstaden och ansvarade för en större andel av den totala volymen nyproduktion, i samband med en stark investerarmark- nad och stor efterfrågan från hyresgäster. Med internationella mått mätt förblir andelen spekulativ byggnation dock fortfarande förhållandevis låg. Newsec prognostiserar att 515 000 kvadratmeter färdigställs i Stockholm under 2022, vilket är något högre än 2021 och mycket högre än snittet mellan 2015 och 2020. Under 2021 färdigställdes totalt 161 000 kvadratmeter lager-, logistik- och industrifastigheter i Mälardalen. Detta utgjorde en kraftig ökning från 2020, - jekt och volymen nyproduktion bedöms i linje med 2019 och 2021 års nivåer under de kommande åren. NYPRODUKTION LOGISTIK-, LAGER- OCH INDUSTRIFASTIGHETER, MÄLARDALEN NYPRODUKTION LOGISTIK-, LAGER- OCH INDUSTRIFASTIGHETER, STOCKHOLM Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 37 KOMMANDE PROJEKT KOMMUN HUVUDSAKLIG FRAMTIDA ANVÄNDNING BEDÖMD BYGGRÄTT * (BTA M 2 ) STATUS DETALJPLAN BEDÖMD MÖJLIG BYGGSTART Upplands-Bro Logistik 400 000 Inom detaljplan 2022-2023 Södertälje Logistik 61 800 Inom detaljplan 2022-2026 Eskilstuna Logistik 10 000 Inom detaljplan 2022-2024 Stockholm Lätt industri 8 000 Inom detaljplan 2022-2023 Enköping Logistik 8 000 Inom detaljplan 2022-2023 Upplands-Bro Logistik 7 400 Inom detaljplan 2022-2023 Upplands-Bro Lätt industri 2 500 Inom detaljplan 2022-2023 Enköping Lätt industri 4 500 Inom detaljplan 2022-2023 Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2022-2024 Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2022-2023 Botkyrka Bostäder 57 000 Inom detaljplan 2023-2024 Sollentuna Bostäder 7 000 Ändring krävs 2023-2024 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2023-2024 Uppsala Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2023-2024 PÅGÅENDE PROJEKT FASTIGHET TYP AV PROJEKT BEDÖMT SLUTDATUM STORLEK M 2 BEDÖMD INVESTERING, MKR NUVARANDE FAS Almnäs 5:23 Ny logistik Q4 2022 11 400 166 Pågående byggnation Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q4 2022 2 600 42 Projektering Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2022 2 100 36 Projektering Viby 19:66 Ny logistik Q4 2022 5 600 100 Pågående byggnation Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2023 2 100 39 Projektering* Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 100 39 Projektering Tegelbruket 1 Nya Bostäder Q3 2024 18 000 - Projektering Totalt pågående projekt 43 900 >422 * Inkluderar bokfört värde mark. Estimerad investering för Tegelbruket visas ej på grund av planerad upphandlingsprocess ** Ansökan om bygglov inlämnad Mark- eller bygglov har erhållits AVSLUTADE PROJEKT FASTIGHET BESKRIVNING FÄRDIGSTÄLLANDE STORLEK, M 2 INVESTERING, MKR Båglampan 35 Hyresgästanpassning Q1 2021 5 300 35 Kälby 1:55 Hyresgästanpassning Q1 2021 19 607 36 Total 24 907 71 Fastighetsförädling Nyproduktion Bostadsbyggrätter NYPRODUKTION 38 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 PROJEKT: Nyproduktion lättindustri OMRÅDE: Bäckby industriområde, Västerås ADRESS: Gjutjärnsgatan 8 AREA: ca 2 600 kvm BYGGSTART: Årsskiftet 2021/2022 VIBY 19:66 Stendörren äger och förvaltar sex fastigheter i Brunna som är helt eller delvis bebyggda. Planerna är att utveckla den obebyggda marken för att möta efterfrågan på verksamhetsanpassade lokaler för en eller era hyresgäster som vill dra nytta av det utmärkta logistikläget. Inom Viby : nyproducerar Stendörren en logistikbyggnad om ca kvm. Det är den första etappen av två på fastigheten. HJULSMEDEN I Bäckby industriområde utanför Västerås utvecklar Stendörren funktionella lokaler med utmärkt skyltläge för olika typer av verksamheter. Fastigheten erbjuder exibla lokaler för små eller medelstora verksamheter med inriktning på lager, lätt industri eller handel. PROJEKT: Nyproduktion logistik OMRÅDE: Brunna, Upplands-Bro ADRESS: Symmetrivägen 9–11 AREA: ca 12 000 kvm, varav 6 000 i en första etapp BYGGSTART: Hösten 2021 Fastighetsförädling Nyproduktion Bostadsbyggrätter NYPRODUKTION Fastighetsförädling Nyproduktion Bostadsbyggrätter NYPRODUKTION PÅGÅENDE PROJEKT PÅGÅENDE PROJEKT Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 39 PROJEKT: Nyproduktion lättindustri OMRÅDE: Librobäck, Uppsala ADRESS: Libro ringväg 27, Uppsala AREA: ca 2 100 kvm BYGGSTART: Årsskiftet 2021/2022 ALMNÄS I Almnäs i Stockholm syd, ett av Stockholms mest attraktiva och expansiva logistiklägen, utvecklar Stendörren sina fastigheter med höga ambitioner vad gäller hållbarhet, funktion och exibi- litet. I området pågår nyproduktion av logistik, men det planeras även för nyproduktion av lokaler för mindre lager eller lättare industriverksamhet. Etapp utgörs av en logistikbyggnad om ca kvm som uppförs med höga hållbarhetsmål LIBROBÄCK I Librobäck utanför Uppsala utvecklar Stendörren funktionella verksamhetslokaler i attraktiva storlekar. Målet med projektet i Librobäck är att erbjuda exibla och moderna verksamhets- lokaler för företag med behov av mindre till medelstora lokaler för lager eller enklare produktion. PROJEKT: Nyproduktion logistik OMRÅDE: Almnäs, Södertälje ADRESS: Regementsgatan AREA: ca 11 500 kvm BYGGSTART: Hösten 2021 Fastighetsförädling Nyproduktion Bostadsbyggrätter NYPRODUKTION Fastighetsförädling Nyproduktion Bostadsbyggrätter NYPRODUKTION PÅGÅENDE PROJEKT PÅGÅENDE PROJEKT 40 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 Den pågående utvecklingen, tillväxten och den ökande befolkningen i Stockholmsregionen skapar en ökad efterfrågan på bostäder. För att klara bostadsförsörjningen behöver Stockholms kranskommuner förtäta bebyggelsen och i allt högre utsträckning planlägga till exempel industrimark för bostadsändamål. Inom vårt bentliga fastighetsbestånd arbetar vi även långsiktigt med att ta fram nya detaljplaner för bostäder i sådana lägen. UNDER ÅRET HAR STENDÖRREN fortsatt arbetet med utveckling av bentliga och nya bostadsbyggrätter. I Botkyrka har Stendörren en detaljplan som medger utveckling av ca bostäder och ca kvm kommersiella lokaler. I juni erhöll Stendörren bygglov för den första etappen omfattande två bostadskvarter. För närvarande pågår program- eller planarbeten i Stockholm och Sollentuna och processerna benner sig i olika skeden. Den nya översiktsplanen i Stockholm och men också era andra kommuner skapar goda förutsättningar för att initiera och starta er planprocesser för bostäder. Stendörren har under året arbetat med att identiera nya områden och fast- igheter att planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till en bentlig byggnad eller genom att konvertera bentliga byggnader. KOMMUN FASTIGHETS- BECKNING MÖJLIGHET ATT BEBYGGA UPP TILL STATUS Botkyrka Tegelbruket 1 Ca 800 st lägenheter Lagakraftvunnet bygglov för två bostadkvarter om 326 lägenheter har erhållits. Sollentuna Traversen 14 Traversen 15 Ca 85 st lägenheter Detaljplan beräknas vinna laga kraft 2023. Järfälla Veddesta 2:54 Ca 130 st lägenheter Ansökt om planbesked. Stockholm Övrigt Stenskärven 4, 5 Upp till 300 lägenheter Upp till 1 200 bostäder Förstudie pågår, programarbete Förstudie pågår. STÖRRE POTENTIELLA BOSTADSBYGGRÄTTER FASTIGHETSUTVECKLING – BOSTADSUTVECKLING Fastighetsförädling Nyproduktion Bostadsbyggrätter BOSTADSUTVECKLING Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 41 TEGEL- BRUKET 1 BOTKYRKA 42 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 BAKGRUND OCH SAMMANFATTNING Stendörrens totala tillgångar uppgick den december till miljoner kronor ( ). Bolagets verksamhet nansieras med eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Det egna kapitalet och de räntebärande skulderna utgör de två viktigaste kapitalkällorna och svarade per balans dagen för procent () respektive procent () av bolagets totala nansiering. Bolaget strävar efter relativt lång ränte- och kapitalbindning. Räntebindningen minskar ränte- känsligheten samtidigt som en spridning av lånens kapitalbindning över era år minskar renansierings- risken. Enligt bolagets nanspolicy får inte mer än procent av alla lånens kapitalbindning förfalla till renansiering under ett enskilt år. Förfallostrukturen av Stendörrens räntebärande skulder vid utgången av framgår av tabellen på nästa sida. Stendörren har vidare nansiella åtaganden (cove- nanter) i sina låneavtal. De nansiella åtagandena är kassaödesbaserade eller relaterade till belåningsgrad och soliditet. Stendörren uppfyller samtliga dessa åtaganden. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till miljoner kronor ( ) motsvarande en belå- ningsgrad om procent (). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om miljoner kronor ( ), två obligationslån om totalt miljoner kronor () samt säljarreverser om miljoner kronor (). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgår till – miljoner kronor (). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgår till miljoner kronor ( ) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande månaderna. SKULDER TILL KREDITINSTITUT Stendörrens räntebärande skulder till kreditinstitut består av bilaterala banklån som upptagits med säkerhet i dotterbolagens fastigheter. Banklånen tillhandahålls av sex olika banker. OBLIGATIONSLÅN Stendörrens ena obligationslån (-) uppgår till miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor plus , procent och Stendörrens andra obligationslån (–) uppgår till miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor plus , procent. KAPITALBINDNING Långfristiga räntebärande skulder uppgick per december till miljoner kronor ( ), motsvarande ca procent ( procent) av de totala räntebärande skulderna. Kortfristiga ränte- bärande skulder uppgick till miljoner kronor ( ). Kortfristiga räntebärande skulder uttrycker koncernens nansierings behov på kort sikt och påverkar bolagets renansieringsrisk. Löpande amor- tering utgör, i tillägg till vanliga banklån som avtal- senligt ska återbetalas inom tolv månader, typiska kortfristiga räntebärande skulder i balansräkningen. STENDÖRRENS VERKSAMHET FINANSIERING Investering i kommersiella fastigheter är kapitalintensiv verksamhet som ställer stora krav på tillgång till både riskbärande kapital och lånat kapital. Tillgången till kapital varierar över tid och påverkas av både bolagsspecika faktorer (utsikterna till att över tid skapa en god avkastning till det riskbärande kapitalet och förmågan att återbetala lånat kapital) och externa faktorer såsom förändrade marknadsförutsättningar, konjunktur och makroekonomi. Stendörrens största utgiftspost i resultaträkningen utgörs av ränta på lånat kapital medan ett av våra viktiga nansiella mål är att leverera en hög riskjusterad avkastning på det risk- bärande kapitalet. För att minimera de nansierings-, ränte- och kreditrisker som beskrivs närmare under Riskavsnittet (sid –) har styrelsen denierat en nanspolicy med vissa intervall för tillåten spridning av kapitalbindningstider och ränte exponering. Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 43 Per december uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till kreditinstitut till , år (,) och för totala räntebä- rande skulder , år (,), se tabell sid . RÄNTEBINDNING Bolagets låneavtal löper i huvudsak med tre månaders Stibor som räntebas. Vid utgången av hade Stendörren en portfölj av räntetak och ränteswap med ett samlat nominellt värde uppgående till , miljarder kronor (motsvarande ca procent av bolagets totala räntebärande skuld), se tabell sid . Räntetaken utgör en försäkring som träder in om Stibor skulle överstiga en viss nivå (”taknivån”). Den genomsnittliga taknivån i bolagets portfölj av räntetak uppgår till , procent. Räntetaken har en genom- snittlig återstående löptid om , år vid årets utgång. En ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntebetalningar under en bestämd tidsperiod. Genom att kombinera ett lån med rörlig ränta och en ränteswap kan en förutbestämd ränta säkerställas under ränteswappens löptid. Avtalet innebär att Stendörren erhåller en rörlig ränta (motsvarande räntan på låneavtalet) samtidigt som en fast ränta (swapränta) erläggs. Stendörrens ränteswap hade på bokslutsdagen en löptid om , år. Per december uppgick den genomsnittliga räntebindningen på räntebärande skulder till kredit institut, inklusive effekten av ingångna räntederivat, till , år (,). ÖVRIGA SKULDER Uppskjuten skatteskuld uppgick per december till miljoner kronor () och avser huvudsakligen skatten på fastigheter, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag. Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till miljoner kronor (). RÖRELSEKAPITAL Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kassa- ödet från den löpande verksamheten i kombination med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteterna är tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den kommande -månadersperioden. Med rörelsekapital avses här Stendörrens tillgång till likvida medel för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfaller till betalning. Bolagets löpande verksamhet binder begränsat rörelsekapital eftersom merparten av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna primärt betalas i efterskott. Stendörren hade vid årsskiftet likvida medel om miljoner kronor och outnyttjade krediter om miljoner kronor. 44 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULD, PER 31 DECEMBER 2021, MKR 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 >2028 SUMMA ANDEL AV TOTAL , % Swedbank 0 577 675 1 234 0 0 0 0 2 486 44 Danske Bank 461 575 0 0 222 0 0 0 1 258 22 Nordea 0 239 0 0 0 0 0 0 239 4 Sörmlands Sparbank 188 30 0 55 0 0 0 0 272 4 Sparbanken Enköping 0 0 0 0 0 0 0 10 10 0 SEB 0 74 0 0 0 0 0 0 74 1 Obligation 0 0 700 600 0 0 0 0 1 300 23 Revers 10 0 0 0 0 0 0 0 10 0 Summa 659 1 494 1 375 1 889 222 0 0 10 5 649 100 Andel av total, % 12 26 24 33 4 0 0 0 100,0 RÄNTEDERIVAT MOTPART TYP NOMINELLT, Mkr MARKNADS- VÄRDE, Mkr TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE LÖPTID, År Danske Bank Räntetak 300 2,8 2,00 % 4,68 Danske Bank Räntetak 600 5,9 1,00 % 3,77 Danske Bank Räntetak 300 2,9 1,00 % 3,77 Swedbank Räntetak 1 100 10,0 2,00 % 4,96 Swedbank Räntetak 750 6,9 2,00 % 4,98 Swedbank Räntetak 250 0,0 2,25 % 1,74 Swedbank Räntetak 250 0,3 2,25 % 2,75 Swedbank Räntetak 550 4,3 2,00 % 4,68 Nordea Räntetak 184 0,1 1,50 % 1,96 Summa 4 284 33,3 1,80 % 4,21 RÄNTEDERIVAT MOTPART TYP NOMINELLT, Mkr MARKNADS- VÄRDE, Mkr RÄNTA ÅTERSTÅENDE LÖPTID, År Swedbank Ränteswap 800 11,3 – 0,0875 % 2,72 Summa 800 11,3 –0,0875 % 2,72 Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 45 PER 31 DECEMBER 2021 omfattade bolagets fastighetsportfölj helägda fastigheter med ca kvm uthyrbar yta. Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade hyresintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) på rullande – månadersbasis till ca miljoner kronor. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till ca – miljoner kronor på årsbasis, således förväntas koncernen i årstakt producera ett driftnetto om ca miljoner kronor. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning om den förevarande intjä- ningsförmågan per december utan hänsyn tagen till pågående nyuthyrningar, befarade vakanser eller indexrelaterade hyresförändringar, eller andra, ännu ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på driftnettot. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos av kommande resultatutveckling för Stendörren. BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA * * Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per december . 46 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 W HÅLLBARHET STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE Som ett led i Stendörrens hållbarhetsarbete utformades en hållbarhetsstrategi som därefter implementerats i verksamheten. Bolaget har successivt utvecklat sitt hållbarhets- arbete och under har en rad aktiviteter skett som yttat fram bolagets positioner inom området. Bolaget har fortsatt fokusera på energieffektivisering, accelererat arbetet med certiering av fastigheter och erhållit hållbarhetslänkad nansiering. ”ETT HÅLLBART FÖRETAGANDE ÄR UR ALLA ASPEKTER AV YTTERSTA STRATEGISKA VIKT FÖR STENDÖRREN. DET KAN INTE NOG BETONAS. HYRESGÄSTER, MEDARBETARE, FINANSIÄRER OCH ALLA ÖVRIGA INTRESSENTER FÖRUTSÄTTER ATT VI VARJE DAG GÖR VÅRT YTTERSTA FÖR ATT BIDRA TILL EN MER LÅNGSIKTIGT HÅLLBAR OCH JÄMLIK UTVECKLING AV VÅRT SAMHÄLLE. VI HAR KOMMIT LÅNGT I VÅRT ARBETE, MEN NU HÖJER VI RIBBAN YTTERLIGARE”. ERIK RANJE, VD STENDÖRREN Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 47 W 17 % MER ENERGIEFFEKTIVA LOKALER MELLAN 2017–2021 (KWH/KVM) 98 % FÖRNYELSEBAR OCH ÅTERVUNNEN ENERGI ANVÄNDS I VERKSAMHETEN 41 % REDUCERAD KLIMATPÅVERKAN MELLAN 2017–2021 (kgCO 2 e/KVM) 1 599 TON CO 2 e STENDÖRREN KLIMATKOMPENSERAR FÖR SITT TOTALA UPPMÄTTA KLIMATAVTRYCK VIA PROJEKTET GODAWARI GREEN ENERGY I INDIEN. PROJEKTET HAR UPPNÅTT GOLD STANDARD HOS UNFCC OCH DISTRIBUERAS VIA SOUTH POLE. 35 % 65 % FÖRDELNING MELLAN KVINNOR OCH MÄN PÅ STENDÖRREN 22 % AV UTHYRNINGSBAR YTA CERTIFIERAD VID ÅRSSKIFTET 48 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 Stendörren utvecklade och implementerade en hållbarhetsstrategi . Under och har en förnyad hållbarhetsstrategi, inklusive hållbarhetsmål, arbetats fram. Denna hållbarhetsrapport syftar till att beskriva hur Stendörren bedriver och förnyar sitt hållbarhetsarbete och vilka prioriteringar som görs. Den redovisar resultatet för och beskriver vägen framåt. ETT AKTIVT HÅLLBARHETSRÅD Stendörren har ett hållbarhetsråd bestående av repre- sentanter från bolagets olika delar. Hållbarhetsrådet har som ansvar att koordinera bolagets hållbar- hetsarbete utifrån den antagna strategin. Rådet har månatliga möten och fokus är på framdriften av hållbarhetsarbetet. Under har rådet varit drivande bland annat i följande projekt: kontinuerliga medarbetarundersökningar, hållbara nansieringar, certiering av fastigheter och arbetet med gröna hyreskontrakt. HÅLLBARHET SUCCESSIVT ÖKADE AMBITIONER Sedan starten har Stendörren drivit ett aktivt hållbarhetsarbete. Bolagets affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter på ett ansvarsfullt sätt. ANSVAR FÖR HÅLLBARHETSSTRATEGI UTVECKLAR VERKTYG OCH PROCESSER SOM VÄGLEDER ANSVAR FÖR ATT IMPLEMENTERA, UTBILDA OCH FÖLJA UPP ARBETET BIDRA MED IDÉER OCH FÖLJA BOLAGETS HÅLLBARHETSAMBITIONER STYRELSE STRATEGISKT ANSVAR LEDNING OPERATIVT/STRATEGISKT ANSVAR AVDELNINGSCHEFER/CHEFER IMPLEMENTERING AV STRATEGI OCH ARBETE MEDARBETARE BIDRA MED IDÉER OCH KUNSKAPER SAMT VARA MEDVETNA OM HÅLLBARHETSSTRATEGIN, ARBETA UTIFRÅN DENNA OCH INTEGRERA DET I DEN DAGLIGA VERKSAMHETEN HÅLLBARHETS- RÅDET • Koordinerar hållbarhetsarbetet utifrån den lagda strategin. • Representeras av medarbetare och chefer från olika funktioner i organisationen. SPECIFIKA HÅLLBARHETSPROJEKT • Behandlas i mindre grupper och involverar ytterligare personer i organisationen. Se modell för exempel på projekt som genomförts under året. HÅLLBARHETSRÅD Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 49 STENDÖRREN OCH FN:S GLOBALA MÅL Världens nationer skrev 2015 under Agenda 2030, vilket inkluderar FN:s 17 mål för hållbar utveckling (SDG). För att uppnå dessa mål krävs en gemensam insats på internationell, nationell och lokal nivå. Därför uppmanas alla företag att inkludera de som direkt och indirekt har koppling till bolagets hållbarhetsstrategi, och där verksamhet kommer att ha en grundläggande inverkan: Bolagets slogan ”Lokaler som gör skillnad” är baserad på Stendörrens uppdrag att tillsammans med hyresgästerna och andra samarbetspartners utveckla framtidens lokaler med avseende på effektiv resursanvändning, energieffek- tiva lokaler och hållbara logistiklösningar. Stendörrens största klimatpåverkan ligger i att utveckla och förvalta sina fastigheter. Det är av största vikt för Stendörren att fokusera på resurseffektivitet genom hela värdekedjan avse- ende förvaltning, renovering, materialval, nyproduktion och val av energislag för att minska sin klimatpåverkan. inte bara om att skapa förutsättningar för en säker, hälsosam och sund arbets- miljö internt för medarbetarna. Det handlar även om att skapa detta värde för hyresgäster och leverantörer. Läs mer under avsnittet Attraktiv arbetsgivare. Andra globala mål som har indirekt koppling till Stendörrens hållbarhets- strategi och verksamhet. HÅLLBARHETSRÅDET REGELBUNDNA PULSMÄTNINGAR HAR FORTSATT OCH KOMPLETTERATS MED eNPS- MÄTNINGAR FORTSATT ATT CERTIFIERA BEFINTLIGT BESTÅND UTBILDAT PERSONALEN I HÅLLBARHET FÖRSTUDIER AVSEENDE SOLCELLER PÅ FASTIGHETER GENOMFÖRT FÖRSTA GRESB- RAPPORTERING HÅLLBARHETSRÅDET HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE JÄMSTÄLLDHET ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT 50 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 INTRESSENTDIALOG I samband med framtagande av den förnyade håll- barhetsstrategin har en intressentdialog genomförts där bolagets intressenter i form av rådgivare, banker, medarbetare, styrelse och ledning samt hyresgäster via enkät fått svara på hur bolaget bäst kan bidra till en hållbar utveckling. Därutöver har bolaget tagit i beaktande hur andra bolag i branschen arbetar med dessa frågor. Resultatet från intressentdialogen visar att många av de tidigare hållbarhetsfrågorna fortfarande är relevanta samtidigt som några nya indikatorer lyfts fram som viktiga för bolaget. VÄSENTLIGHETSANALYS Intressentdialogen har följts av en väsentlighetsanalys där fokusområdena för bolagets hållbarhetsarbete valts ut. Väsentlighetsanalysen mynnade ut i fem (tidigare fyra) fokusområden för Stendörren med ett antal nya väsentliga frågor inom varje fokus- område. De fem fokusområdena är; Operationell excellens, Resurseffektivitet, Attraktiv arbetsgivare, Framtidssäkring samt Socialt ansvar. HÅLLBARHET ANALYS AV INTRESSENTER OCH VÄSENTLIGHET HYRESGÄSTER FINANSIÄRER ÄGARE INTRESSENTMODELL VÄSENTLIGA INTRESSENT- GRUPPER HYRESGÄST- OMBUD STYRELSEN MEDARBETARE KOMMUN RÅDGIVARE FIG. 1 Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 51 ÄGARE, FINANSIÄR, RÅDGIVARE, STYRELSE MEDARBETARE INKL. LEDNINGS- GRUPP HYRES- GÄSTER/ HYRESGÄST- OMBUD KOMMUN INTRESSENT- VÄSENTLIGA FRÅGOR KONTAKTYTOR FOKUS FÖR STENDÖRREN 2021 GRUPP • God bolagsstyrning inom ekonomi, miljö och det sociala området • Finansiering • Transparens och kommunikation • Antikorruption • Hyresgästfokus • Attraktiv partner på marknaden • Tillväxt • Avkastning • Kompetensutveckling • Företagskultur och ledarskap • Intern kommunikation • Arbetsmiljö, hälsa, säkerhet • Arbetsplanering och resurs - planering • Resurseffektivitet • Söka bra samarbete & dialog • God kommunikation • Följa lagar, avtal och förordningar • Professionalism • Arbeta långsiktigt • Transparens i förhandlingar • Mångfaldsfrågor • Söka bra samarbete & dialog • Arbeta långsiktigt • Attraktiv partner för hållbart samhällsbyggande • Seminarium • Investerarpresentationer • Kvartalsrapportering • Kontinuerliga dialoger/ möten • Kontakt med VD, CFO • Email, telefon • Styrelsemöten 6–8 gånger/år • Avdelningsmöten veckovis • Informationsmöten månadsvis • Konferenser med olika teman • Frukostar och informella möten med kollegor • Kundmöten • Förhandlingar • Dialog via upparbetade personliga kontakter • Planprocesser • Dialog via upparbetade kontakter • Öka kunskap och förståelse för processer knutet till hållbarhetsstrategin • Effektivitetsförbättringar inom organisationen och kostnadsfokus • En ny hållbarhetsstrategi har arbetats fram under året. • Stendörren har medverkat i GRESB för första gången • Implementerat digitala system för fjärrstyrning, över- vakning och resursoptimering • Kvartalsvisa pulsmätningar för en mer regelbunden dialog med medarbetare har fortsatt under 2021 • eNPS mätning har gjorts under året • Införskaffat nytt CRM-system och system för projektuppföljning • Nytt analys- och budgetverktyg har införskaffats för • Fortsatt aktiv förvaltning med kunddialog i centrum • Förbättringar för resurseffektivitet inom fastighets- förvaltningen • Implementerat Fastighetsägarnas mall för grön bilaga till Stendörrens hyreskontrakt • Nöjd-kund-undersökning distribuerad till hyresgäster som motsvarar topp 50 procent av hyresvärdet • I projekt, stora som små, verkar bolaget för att förädla och utveckla sitt fastighetsbestånd väl i linje med vad kommunen planerar såväl som vad marknaden efterfrågar. • Stendörren har implementerat en Grön karta för bolagets projekt. 1 God bolagsstyrning 2 Arbetsmiljö för medarbetare 3 Förebyggande av föroreningar i fastigheterna 4 God företagskultur och ledarskap 5 Säkerhet i och utanför fastigheter 6 Rent och städat runt Stendörrens fastigheter 7 Låg klimatpåverkan från fastigheterna 8 Hög grad av jämlikhet 9 Hög grad av jämställdhet 11 God hälsa och välmående i fastigheterna 12 Transparent kommunikation 13 Antikorruption 15 Hög energieffektivitet i fastigheterna 16 Miljövänliga material i fastigheterna 17 Ökad digitalisering 18 Avfallshantering och återvinning 19 Attraktiv affärspartner 20 Hög grad av mångfald 6 7 8 9 10 6 7 8 9 10 17 15 18 16 12 10 11 9 8 5 2 1 3 4 7 6 13 14 19 20 EKONOMI MILJÖ SOCIALT VIKTIGT INTERNA INTRESSENTER MYCKET VIKTIGT VIKTIGT EXTERNA INTRESSENTER MYCKET VIKTIGT INTRESSENTENGAGEMANG VÄSENTLIGHETSANALYS FIG.3 FIG. 2 Förklaring av axlar: Intressenter har graderat betydelsen av väsentliga frågor mellan 1–10 men resultatet redovisas endast mellan 7–10 av utrymmesmässiga skäl. 52 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 HÅLLBARHET FÖRNYAD HÅLLBARHETS- STRATEGI 2022 FÖLJANDE ÄR OBLIGATORISKT I VÄSENTLIGHETSANALYSEN ENLIGT GRI:S RIKTLINJER: Inkludering av intressenter intressenter och förklara hur den beaktar intressenternas rimliga förväntningar och intressen för organisationens påverkan. Hållbarhetskontext – Rapporten ska presentera den rapporterande organisationens resultat i ett bredare sammanhang av hållbarhet som är relevant för fastigheter. Väsentlighet – Rapporten ska täcka ämnen som återspeglar den rapporterande organisationens betydande ekonomiska, miljömässiga och sociala konsekvenser Fullständighet – Rapporten ska täcka väsentliga ämnen för att tillräcklig återspegla betydande ekonomiska, miljömässiga och sociala effekter, och för att göra det möjligt för intressenter att bedöma den rapporterande organisationens resultat under rapporteringsperioden. FÖRNYAD HÅLLBARHETSSTRATEGI 2022 Stendörrens nya hållbarhetsstrategi genomsyras liksom tidigare av två kompletterande perspektiv. Den ena utgångspunkten handlar om att säkerställa att bolaget agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar och krav. Den andra utgångs- punkten handlar om att bidra till hållbar utveckling på ett sätt som engagerar såväl internt som externt och samtidigt stärker Stendörrens verksamhet. Rapporteringen av bolagets hållbarhetsarbete sker i enlighet med GRI:s (Global Reporting Initiative) standards, ett ramverk som vägleder företag och organisationer i vad som ska ingå i rapporteringen. I rapporteringen inkluderas även hur Stendörrens hållbarhetsarbete förhåller sig till FN:s mål för hållbar utveckling (SDG). Se sid . En riskanalys relaterad till Stendörrens mest väsentliga hållbarhetsfrågor gjordes . Bolagets hållbarhetsrisker utvärderas årligen inom den ordi- narie riskutvärderingen i bolaget. De kompletterande hållbarhetsriskerna som identierats har lagts till och hantering av dessa åternns i Förvaltningsberättelsen, sid –. Utvärdering av hållbarhetsarbetet görs på kontinuerlig basis. Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 53 FOKUSOMRÅDEN O P E R A T I O N E L L E X C E L L E N S S O C I A L T A N S V A R F R A M T I D S S Ä K R I N G A T T R A K T I V A R B E T S G I V A R E R E S U R S E F F E K T I V I T E T MÅL: STORA LEVERANTÖRER SKA UNDERTECKNA BOLAGETS UPPFÖ- RANDEKOD 100 PROCENT AV ALLA FORDON SKA VARA FOSSILOBEROENDE TILL 2025 UNDVIKA FLYGRESOR NÄR DET ÄR PRAKTISKT MÖJLIGT MÅL: MINSKA ENERGIINTEN- SITETEN (KWH/M 2 ) MED MINST 20 PROCENT TILL 2030 FRÅN BASÅRET 2020 70 PROCENT AV FASTIG- HETSBESTÅNDET I KVM SKA MILJÖCERTIFIERAS TILL 2025 NYBYGGNATIONER OCH STÖRRE OMBYGGNATIO- NER SKA MILJÖCERTI- FIERAS MÖJLIGGÖRA ÖKAD ÅTERVINNING AV HYRESGÄSTERNAS AVFALL OCH MINIMERA BYGGAVFALL I SAMBAND MED STÖRRE NY-, TILL- OCH OMBYGGNATIONER MINSKA KOLDIOXID- AVTRYCKET GENOM 100 PROCENT FOSSILFRI ENERGI TILL 2030 (GÄLLER ENERGI SOM KÖPS AV STENDÖRREN) MINSKA KOLDIOXID- AVTRYCKET I NYPRODUK- TIONSPROJEKT I SYFTE ATT NÅ NETTO-NOLL UTSLÄPP TILL 2030 MÅL: STRÄVA EFTER JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD BLAND ALLA YRKESKATEGORIER OCH SIKTA PÅ ATT HA EN KÖNSFÖRDELNING INOM GRÄNSERNA 40/60 PÅ CHEFSBEFATTNINGAR SENAST 2025 ÅRLIG UPPFÖLJNING OCH ÅTERKOPPLING GÄLLAN- DE JÄMSTÄLLDHET OCH ICKE-DISKRIMINERING UPPNÅ EN eNPS-SIFFRA PÅ MINST 20 I DEN HALV- ÅRSVISA MEDARBETAR- UNDERSÖKNINGEN SAMTLIGA ANSTÄLLDA SKA GENOMGÅ UTBILD- NING I UPPFÖRANDE- KODEN MÅL: TCFD (TASK FORCE ON CLIMATE RELATED FINANCIAL DISCLOSURE) RAPPORTERING FRÅN 2023 MÅL: SKAPA JOBBMÖJLIG- HETER FÖR MÄNNISKOR SOM STÅR LÅNGT IFRÅN ARBETSMARKNADEN OPERATIONELL EXCELLENS RESURS- EFFEKTIVITET ATTR AK TIV ARBETSGIVARE FRAMTIDS- SÄKRING SOCIALT ANSVAR 54 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 HÅLLBARHET FOKUSOMRÅDEN OPERATIONELL EXCELLENS POLICY: UPPFÖRANDEKOD, UPPFÖRANDEKOD FÖR LEVERANTÖRER, INKÖPSPOLICY Operationell excellens handlar för Stendörren om att förstå marknaden och samhällsutveck- lingen för att kunna vara strategiskt framsynta och positionera sig för framtiden. Dessutom handlar det om att bevaka risker och osäkerhetsfaktorer på marknaden, samt om att bygga en organisation med väl fungerande stödprocesser, rutiner och policys. En riskanalys rela- terat till Stendörrens mest väsentliga hållbarhetsfrågor utvärderas årligen inom den ordina- rie riskutvärderingen i bolaget. Identierade risker och hantering av dessa åternns på sid – i denna årsredovisning. Utvärdering av hållbarhetsarbetet görs på kontinuerlig basis. Under intensierades arbetet i Stendörrens Hållbarhetsråd. I rådet åternns representanter från bolagets alla delar och det är navet för framdriften av hållbarhetsfrågorna. Stendörren har även fortsatt arbetet med att lansera gröna hyreskontrakt som ett led i att stärka relationen med hyresgästerna och iden- tiera förbättringspotential i fastighetsbeståndet. Ett grönt hyreskontrakt innehåller en överenskommelse mellan de två parterna om att gemensamt arbeta med hållbarhet och förbättringar. Detta arbete kommer att fortsätta under . Utifrån nansieringsper- spektiv har hållbarhetslänkad nansiering under året genomförts tillsammans med två av bolagets större långivare om totalt , miljarder kronor kopplat till bolagets hållbarhetsmål. Lånefaciliteterna ryms inom bentlig lånevolym. Grön och hållbarhetslänkad nansiering kommer eftersträvas framåt i takt med arbetet med att certiera fastigheterna. Under undertecknades vår uppförandekod av av våra största leverantörer. Uppförandekoden har införts som en bilaga i upphandling av större entrepre- nader för att säkerställa att vi delar synen på ansvars- fullt företagande med våra större samarbetspartners. FOKUS 2021 OPERATIONELL EXCELLENS - UTFALL GRI (klass) 2021 2020 Egna uppföljningsmål Antal stora leverantörer som undertecknat uppförandekod 61 st 10 st 305-3 Andel fordon som är fossilbränsleoberoende 33,3 % n.a. MÅL STORA LEVERANTÖRER SKA UNDERTECKNA BOLAGETS UPPFÖRANDEKOD 100 PROCENT AV ALLA FORDON SKA VARA FOSSILBRÄNSLEOBEROENDE TILL 2025 UNDVIKA FLYGRESOR NÄR DET ÄR PRAKTISKT MÖJLIGT Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 55 RESURSEFFEKTIVITET POLICY: MILJÖPOLICY Stendörrens slogan ”Lokaler som gör skillnad” grundar sig i bolagets mål att tillsammans med hyresgäster och andra intressenter utveckla framtidens lokaler med hänsyn till bland annat effektiv resursanvändning, energieffektiva lokaler och hållbara logistiklösningar. ENERGIARBETE Stendörrens mått av energiintensitet (energiförbrukning per kvm/år) i fastigheterna är en av två nyckeltal som följs upp i den hållbarhetslänkade nansieringen som bolaget tecknat under året. Målsättningen är att minska energiintensiteten med procent eller mer till år . För ökade intensiteten till kWh/ kvm (). Ökningen kan härledas till hyresgästernas verksamhetsel, det vill säga den elförbrukning hyresgästen styr över själv. Tittar man på fastighets- energi enbart, den del som Stendörren kontrollerar, minskade förbrukningen mot föregående år. Nytt för året är att Stendörren börjat separera mätningen av uppvärmning från värmepump respektive direkt- verkande el. Under har Stendörren fortsatt dialogen med hyresgästerna om att reducera förbrukningen av el i deras verksamheter där så är möjligt. Förvaltningsorganisationen har månadsvisa möten för att följa upp förbrukningsnivåerna och kan därmed agera snabbt om förbrukningen ökar. De fastigheter som fortfarande har olje- och ispannor är under fortsatt bevakning, med plan om avveckling av dessa. CERTIFIERING AV BEFINTLIGA FASTIGHETER Det andra nyckeltalet som är knutet till Stendörrens hållbarhetslänkade nansiering är miljöcertiering av fastigheter enligt BREEAM In-Use. Under påbörjades detta arbete med målet att uppnå certi- ering av procent av ytan eller mer fram till . Med en successiv tillväxt av fastighetsbeståndet innebär detta ett omfattande arbete för bolaget. Vid utgången av uppgick den certierade uthyrningsbara ytan till procent. CERTIFIERING I NYPRODUKTIONER Stendörren arbetar även aktivt med att implementera miljöcertiering av sina nyproduktioner. För de kommersiella fastigheterna har företaget beslutat att använda sig av miljöcertieringssystemet Breeam SE. Lägsta nivå för certiering är betygsnivån Very Good men i era av projekten är ambitionsnivån för certi- ering att nå nivå Excellent. I samband med bolagets relativt nya verksamhet, att uppföra bostäder, har företaget beslutat att använda sig av miljömärkningen Svanen. I bolagets mest framskridna bostadsprojekt avses Svanen implementeras. Certieringarna har kompletterats med bolagets tidigare implementerade Gröna kartan där krav från EU:s taxonomi och andra hållbarhetskrav beaktats. FOKUS 2021 MÅL MINSKA ENERGIINTENSITETEN (KWH/KVM) MED MINST 20 PROCENT TILL 2030 FRÅN BASÅRET 2020 70 PROCENT AV FASTIGHETSBESTÅNDET I KVM SKA MILJÖCERTIFIERAS TILL 2025 NYBYGGNATIONER OCH STÖRRE OMBYGGNATIONER SKA MILJÖCERTIFIERAS MÖJLIGGÖRA MINSKNING AV HYRESGÄSTERNAS AVFALL OCH MINIMERA BYGGAVFALL I SAMBAND MED STÖRRE NY-, TILL- OCH OMBYGGNATIONER MINSKA KOLDIOXIDAVTRYCKET GENOM 100 PROCENT FOSSILFRI ENERGI TILL 2030 (GÄLLER ENERGI SOM KÖPS AV STENDÖRREN) MINSKA KOLDIOXIDAVTRYCKET I NYPRODUKTIONS-PROJEKT I SYFTE ATT BIDRA TILL MÅLET OM NETTO-NOLL UTSLÄPP TILL 2030 Målet består av fastighetsel och normalårskorrigerad värme. 56 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 AVFALL Avfallsfrågan har blivit en allt viktigare hållbarhets- fråga för Stendörren och nns också som en viktig fråga i väsentlighetsanalysen. Stendörren kommer under att arbeta med frågan och hitta lämpliga aktiviteter och mål att följa upp framåt. KOLDIOXIDAVTRYCK / MINSKA AVTRYCK Aktiviteterna med att minska Stendörrens koldiox- idavtryck blir alltmer prioriterat. Under har nya lagar trätt i kraft med krav på att redovisa byggnaders avtryck i klimatdeklarationer. Dessa deklarationer har under funnits med som en del av Stendörrens Gröna Karta. Under hade Stendörren ett CO 2 -avtryck motsvarande () ton. Detta inkluderar scope , och , varav scope innefattar resor och transporter i verksamheten. Även här kan konstateras att den ökning som noterats i det totala avtrycket kan härledas till en ökning av hyresgästernas energiför- brukning och CO 2 -avtryck, medan den fastighets- relaterade förbrukningen minskat. CO 2 -avtrycket från ygresor har ökat något jämfört första året under pandemin. Däremot har bolagets bilresor minskat betydligt. Mängden eldningsolja som använts har minskat väsentligt. Stendörren har beslutat att klimatkompensera fullt ut för bolagets totala CO 2 -avtryck. Därutöver kommer bolaget klimatkompensera för ytterligare ton CO 2 , vilket utlovades i samband med den intres- sentdialog som genomfördes. För helåret har därför utsläppsrätter som motsvarar en klimatkom- pensation om ton förvärvats. Stendörren har valt att klimatkompensera via South Pole i projektet Godawari green energy. Läs mer på sid . Under upprättade Stendörren en klimatkart- läggning tillsammans med Söderberg & Partners. Kartläggningen blev klar sent under och innefattar en mer djupgående analys över de delar av verksamheten som står för de mest omfattande CO 2 -utsläppen, exempelvis bygg- och anläggnings- verksamheten i nyproduktioner. Analysen kommer användas i Stendörrens arbete med minskad påverkan framåt. GRI (klass) Indikator 2021 2020 Energi 302-1 Andel inköpt fossilfri energi 98 % 95 % 302-1 Total energianvändning, absoluta tal MWh 54 960 53 602 302-1 – varav från förnyelsebara källor, absoluta tal MWh 54 021 50 700 302-1 – varav från icke förnyelsebara källor, absoluta tal MWh 936 2 902 302-1 Uppvärmning från fjärrvärme 35 429 33 979 302-1 Uppvärmning från el: värmepumpar och direktverkande el etc. 832 302-1 Uppvärmning från eldningsolja 99 719 302-3 Energiintensitet 112 kWh/kvm 108 kWh/kvm Växthusgaser Summering 305-1-305-3 Totala ton CO 2 ekv utsläpp 1 539 1 245 305-2 – varav uppvärmning från fjärrvärme 1 395 941 305-1 – varav uppvärmning från eldningsolja 29 192 305-2 – varav el 0 0 302-3 Absoluta tal kWh/kvm 112 108 305-4 Absoluta tal kg CO 2 /kvm 3,1 2,5 Certifiering *Gröna kartan är Stendörrens egen framtagna checklista för hållbarhetsåtgärder i fastighetsprojekt. RESURSEFFEKTIVITET - UTFALL Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 57 Indien har ett ständigt ökande energibehov med en snabb befolkningsökning och växande ekonomi, där ungefär hälften av elproduktionen idag består av kol. Andelen solenergi ökar dock, något som Solvärme- projektet i Jaisalmer-distriktet i norra Indien är med och bidrar till. Årligen genererar projektet upp till 119 000 MWh ren el till det regionala kraftnätet. Utöver att öka andelen fossilfri el i Indiens energimix skänker projektägaren 2 procent från försäljningen av mins- kade koldioxidutsläpp (Carbon Emission Reductiona eller CER) till andra välfärdsprojekt. På så sätt bidrar projektet även till samhällsekonomiska vinster, genom - tur och att modern teknologi för solkraftsgenerering når Indien. Projektet är har uppnått Gold Standard hos UNFCC och distribueras via South Pole. 118 866 MWH AV FÖRNYELSEBAR ENERGI GENERERAS ÅRLIGEN I GENOMSNITT TILL INDIENS REGIONALA KRAFTNÄT 113 160 TCO 2 E GENOMSNITTLIG REDUKTION VARJE ÅR 60 LOKALA INVÅNARE FRÅN NÄRLIGGANDE SAMHÄLLEN HAR ANSTÄLLTS FÖR ATT BISTÅ MED UNDERHÅLLET AV ANLÄGGNINGARNA. DETTA GER ÖKADE INTÄKTER LOKALT OCH HJÄLPER TILL ATT MINSKA FATTIGDOMEN I REGIONEN GODAWARI GREEN ENERGY SOLVÄRMEKRAFT Kg CO 2 e /m 2 KLIMATPÅVERKAN KG CO 2 e/m 2 0 1 2 3 4 5 6 kWh/m 2 ENERGIINTENSITET kWh/m 2 TREND TREND FÖRNYELSEBARA OCH ÅTERVUNNA ENERGIKÄLLOR ICKE FÖRNYELSEBARA ENERGIKÄLLOR % FÖRDELNING FÖRNYELSEBARA/ÅTERVUNNA ENERGIKÄLLOR I VERKSAMETEN 0 20 40 60 80 100 120 100 110 120 130 140 2021 2020 2019 2018 2017 2021 2020 2019 2018 2017 2021 2020 2019 2018 2017 Kg CO 2 e /m 2 KLIMATPÅVERKAN KG CO 2 e/m 2 0 1 2 3 4 5 6 kWh/m 2 ENERGIINTENSITET kWh/m 2 TREND TREND FÖRNYELSEBARA OCH ÅTERVUNNA ENERGIKÄLLOR ICKE FÖRNYELSEBARA ENERGIKÄLLOR % FÖRDELNING FÖRNYELSEBARA/ÅTERVUNNA ENERGIKÄLLOR I VERKSAMETEN 0 20 40 60 80 100 120 100 110 120 130 140 2021 2020 2019 2018 2017 2021 2020 2019 2018 2017 2021 2020 2019 2018 2017 Kg CO 2 e /m 2 KLIMATPÅVERKAN KG CO 2 e/m 2 0 1 2 3 4 5 6 kWh/m 2 ENERGIINTENSITET kWh/m 2 TRENDTREND FÖRNYELSEBARA OCH ÅTERVUNNA ENERGIKÄLLOR ICKE FÖRNYELSEBARA ENERGIKÄLLOR % FÖRDELNING FÖRNYELSEBARA/ÅTERVUNNA ENERGIKÄLLOR I VERKSAMETEN 0 20 40 60 80 100 120 100 110 120 130 140 2021 2020 2019 2018 2017 2021 2020 2019 2018 2017 2021 2020 2019 2018 2017 41 % REDUCERAD KLIMAT- PÅVERKAN MELLAN 2017–2021 (KgCO 2 e/KVM) 17 % ENERGIEFFEKTIVISERING PER KVM MELLAN 2017–2021 92 % 96 % 95 % 98 % 10 % 4 % 5 % 2 % 8 % 90 % 58 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 ATTRAKTIV ARBETSGIVARE POLICY: POLICY FÖR SÄKERHET OCH HÄLSA, JÄMSTÄLLDHETS- OCH MÅNGFALDSPOLICY, PERSONALHANDBOK, CHEFSHANDBOK För Stendörren är medarbetare, leverantörer och andra samarbetspartners avgörande för bolagets framgång och tillväxt. Verksamheten byggs och utvecklas av motiverade och kom- petenta medarbetare, tillsammans med leverantörer och samarbetspartners. Fokusområdet ”Attraktiv arbetsgivare” är därför både väsentligt och självklart för bolaget. Stendörrens ambition är att vara en attraktiv arbets- givare även om de personalrelaterade aktiviteter som genomförts under har fortsatt påverkats av den pågående pandemin. Stendörren har noggrannt följt myndigheters rekommendationer vilket har inneburit i stor utsträckning att låta personalen arbeta främst hemifrån och vara på kontoret i enstaka fall och vid utvalda tillfällen. För medarbetare med arbetsupp- gifter ute i fastigheterna har arbetet skett genom att i möjligaste mån undvika trängsel, hålla avstånd och att träffa så få personer som möjligt. För att främja medarbetarnas hälsa genomfördes under våren en hälsoutmaning där medarbe- tarna genom en app kunde utmana kollegor och få inspiration att göra hälsosammare val i vardagen. I maj deltog företaget, representerat av medarbetare, i välgörenhetsloppet Spring för livet. Det var frivilligt deltagande och personer anmälde sig. Deltagaravgiften gick till välgörenhet (Företag för Malawi). Aktiviteter såsom pulsmätningar och hälsounder- sökningar har fortsatt under . Under hösten genomfördes en större workshop bland medarbetarna avseende Stendörrens arbets- miljöarbete med temat kränkande särbehandling och diskriminering. Därutöver genomfördes utbildningstimmar fördelat på all personal, inklusive en hållbarhetsutbildning. Under året har procent av medarbetarna tagit del av och bekräftat att de läst Stendörrens uppfö- randekod. Under kommer bolaget att successivt genomföra uppföljande utbildning av medarbetarna i uppförandekoden. Stendörrens könsfördelning var under , procent kvinnor i chefsbefattningar, att jämföra med målsättningen om en andel kvinnor på – procent. Inga anmälda arbetsskador har rapporterats under året men två mindre arbetsolyckor har rapporterats. Sjukfrånvaron (korttids- och långtidssjukfrånvaro) för är i snitt , procent, fördelat på procent för kvinnor respektive procent för män. Under hösten gjordes en första eNPS-mätning med resultatet -. Denna typ av mätning är ny för bolaget och avviker ifrån det mål som bolaget satt upp om eNPS >. Stendörren kommer att arbeta aktivt med att nå ett bättre resultat under . Inga rapporter har inkommit i visselblåsarsystement för . Stendörren har lagt sitt visselblåsarsystem på hemsidan. FOKUS 2021 MÅL STRÄVA EFTER JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD BLAND ALLA YRKESKATEGORIER MED MÅLET ATT HA EN KÖNSFÖRDELNING INOM GRÄNSERNA 40/60 PÅ CHEFSBEFATTNINGAR SENAST 2025 ÅRLIG UPPFÖLJNING OCH ÅTERKOPPLING GÄLLANDE JÄMSTÄLLDHET OCH ICKE-DISKRIMINERING UPPNÅ EN eNPS-SIFFRA PÅ MINST 20 I DEN HALVÅRSVISA MEDARBETARUNDERSÖKNINGEN SAMTLIGA ANSTÄLLDA SKA GENOMGÅ UTBILDNING I UPPFÖRANDEKODEN Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 59 GRI (KLASS) INDIKATOR 2021 2020 405-1 Könsfördelning chefsbefattningar kvinnor/män 4/11 5/9 401-1 Anställning - Nyanställda och personalomsättning Kvinnor (antal) 6 6 Män (antal) 10 7 Totalt 16 13 Personalomsättning % 33 % 35 % eget upp- eNPS-värde (employee Net Promoter Score) -8 n.a. följningsmål 403-2 Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade dagar, frånvaro Kvinnor 1 % 3,8 % Män 5 % 4,4 % Totalt 3,40 % 4,3 % 404-1 Antal utbildningstimmar per år 376 119 404-3 Andel anställda (i procent) som får regelbunden utvärdering och uppföljning av sin prestation och karriärutveckling 100 % 100 % 405-1 Mångfald anställda (antal) Kvinnor < 30 år 5 3 Kvinnor 31-50 år 10 12 Kvinnor >50 år 4 6 Totalt kvinnor 19 21 Män < 30 år 2 4 Män 31-50 23 15 Män > 50 11 9 Totalt män 36 28 60 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 FRAMTIDSSÄKRING POLICY: HÅLLBARHETSSTRATEGI 2022 För att kunna ta väl underbyggda beslut kring sina fastigheter har Stendörren börjat förbereda rapportering enligt Task Force on Climate related Finacial Disclosure (TCFD). Stendörren kommer att påbörja analys av beståndet och dokumentera bolagets klimat- och omställnings- risker under . Stendörrens riskhantering av fastighetsportföljen kommer bli lättare att mäta och följa upp när detta grundarbete och rapporteringssätt nns etablerat i bolaget. Fokusområdet ”Framtidssäkring” är nytt för Stendörren och arbetet med analys av beståndets klimatrisker är nyligen påbörjat. Någon historisk data nns därmed inte dokumenterad. Stendörrens fastig- hetsbestånd är i dag fokuserat kring Storstockholm och Mälardalen samt på utvalda tillväxtmarknader såsom Köpenhamn, Oslo och Borås. Att arbeta med klimatrisker, både fysiska- och omställningsrisker, blir alltmer viktigt på grund av den globala uppvärm- ningen. Under kommer en analys att genomföras av de fysiska klimatriskerna, till att börja med i det svenska beståndet. Fastigheter i Norge och Danmark kommer att kompletteras efter hand. Målet är att få en heltäckande kartläggning av hela beståndet. Omställningsriskerna kommer att kartläggas internt med hjälp av ett verktyg och en metod som kallas CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor). Därmed kommer Stendörren att få en bild över det klimatavtryck som fastigheternas energiförbrukning skapar i driftskedet. Över tid kommer Stendörren att kunna rangordna och planera åtgärder för respektive fastighet i sina drifts- och affärsplaner. FOKUS 2021 MÅL TCFD (TASK FORCE ON CLIMATE RELATED FINANCIAL DISCLOSURE) RAPPORTERING FRÅN 2023 Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 61 SOCIALT ANSVAR POLICY: MILJÖPOLICY Stendörren har tidigare år i sin hållbarhetsrapportering haft fokusområdet ”Aktiv partner för hållbart samhällsbyggande”. I bolagets förnyade hållbarhetsarbete, och som resultat av väsentlighetsanalysen, har bolaget ändrat benämningen av området till ”Socialt ansvar” eftersom den viktiga sociala dimensionen av hållbarhetsarbetet därmed även inkluderas. Givetvis kommer Stendörren även fortsatt verka för ett hållbart samhällsbyggande. I samband med att Stendörrens projektutveckling av bostäder vuxit successivt har bolagets fokus ökat avseende de sociala aspekterna kopplat till fastig- hetsbeståndet. För att fördjupa kunskaperna och engagemanget i social hållbarhet har Stendörren blivit medlem i Hållbart Stockholm (HS). Det är en branschorganisation för fastighets- och byggbolag i Mälardalen där hållbarhetsfrågor diskuteras och kunskap delas mellan aktörer med erfarenheter med att arbeta just med social hållbarhet. Stendörren har alltid varit behjälpliga med praktik- platser och lärande i arbete, vilket skapat möjligheter för människor som står långt ifrån arbetsmark- naden. Stendörren kommer framgent mäta antalet arbetstillfällen som bolaget kan skapa, både internt i bolaget och i de projekt som genomförs. Stendörren ser möjligheter att successivt addera på er åtgärder inom social hållbarhet, framför allt i samband med fastighetsutveckling men också i verksamheten kring bentligt bestånd. Inom detta fokusområde ligger också att utveckla fastigheter och närmiljöer som är trygga att bo och leva i. Ett tydligt exempel är utvecklingsprojektet Tegelbruket där målet är att skapa en attraktiv och trygg stadsdel. Bygglov har erhållits under året för uppförande av bostäder, parkeringshus, köpcentrum och utomhusmiljöer med målet att skapa en attraktiv och trygg stadsdel. I alla projekt, stora som små, verkar Stendörren för att bebyggelse och verksamheter är i linje med respektive kommuners långsiktiga planer och vad marknaden efterfrågar. FOKUS 2021 MÅL SKAPA JOBBMÖJLIGHETER FÖR MÄNNISKOR SOM STÅR LÅNGT IFRÅN ARBETSMARKNADEN 62 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 DEN HÄR HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN är Stendörrens femte GRI Standards redovisning och avser räkenskapsåret . Global Reporting Initiatives riktlinjer och principer är de internationellt vedertagna riktlinjerna för att redovisa icke-nansiell information. Hållbarhetsredovisningen syftar till att ge Stendörrens intressenter en heltäckande bild av bolagets utveckling. upprättades bolagets första väsentlighetsanalys och en ny intressentdialog och väsentlighetsanalys har upprättats under . I hållbarhets- redovisningen redogör Stendörren för hur bolaget tar sig an hållbarhet och hur strategin utvecklas inklusive de fokus- områden som det inbegriper. Balans av både negativa och positiva effekter av verksamhetens resultat har tagits i beaktande i presentationen av resultatet av hållbarhetsarbetet . Bolaget rapporterar på GRI standards s.k. core-nivå för de indikatorer som har valts ut inom respektive fokusområde. I de fall då avsteg eller avvikelser i rapportering sker, lämnas kommentarer i GRI index om anledningen till detta. Informationen och processerna som ligger till grund för insamling av hållbarhetsdata kommer till stor del från bentliga affärssystem. Data har i vissa fall uppdaterats bakåt i tiden men har angivits som kommentar där det är relevant. STENDÖRRENS HÅLLBARHETSRAPPORTERING ENLIGT ÅRSREDOVISNINGSLAGEN I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Stendörren Fastig- heter AB valt att upprätta den lagstadgade hållbar- hetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten har överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovisningen. Hållbarhets- dokument. Stendörrens uppförandekod tillsammans med de styrdokument som tagits fram i samband med utvecklandet av hållbarhetsstrategin utgör grunden för bolagets hållbarhetsarbete. Utvärdering och uppfölj- ning av hållbarhetsarbetet, dess mål och prioriteringar följs upp av ledningsgruppen kontinuerligt. Hantering av väsentliga risker inom hållbarhetsområdet utgör en del av ledningsgruppens arbete och kan läsas i För- valtningsberättelsen på sidorna 66–70. De strategiska prioriteringarna för Stendörrens hållbarhetsarbete, vilka områden som är väsentliga för Stendörrens in- tressenter beskrivs under avsnitt Analys av intressenter och väsentlighet se sidorna 52–53. Av hållbarhetsstra- tegin på sidorna 50–51 framgår hur sociala förhållan- den, personalfrågor, miljö, mänskliga rättigheter samt antikorruption relateras till Stendörrens hållbarhetsar- bete. Förutom informationen ovan, beskrivs Stendör- rens hållbarhetsarbete och utfallet av detta på följande sidor, uppdelat per hållbarhetsområde enligt ÅRL: • Sociala förhållanden, personalfrågor och mänskliga rättigheter, se sidorna 50, 51, 53 • Miljö, se sidorna 50, 51, 53 • Motverkande av korruption, se sid 60 • Mångfaldspolicy för styrelsen, se sidan 82 STENDÖRREN RAPPORTERAR PÅ GRI STANDARDS S.K. CORE-NIVÅ FÖR DE INDIKATORER SOM HAR VALTS UT INOM RESPEKTIVE FOKUSOMRÅDE. & REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN HÅLLBARHET RAPPORTERINGS- PRINCIPER Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 63 GENERELLA INDIKATORER 1. ORGANISATIONSPROFIL 102-1 Organisationens namn Stendörren Fastigheter AB 102-2 De viktigaste varumärkena, produkterna och/eller tjänsterna 14–61 102-3 Lokalisering av organisationens huvudkontor Linnégatan 87B, 115 23 Stockholm 102-4 Lokalisering av organisationens verksamhet 22–27 102-5 Ägarstruktur och företagsform 74–77 102-6 Marknader som organisationen är verksam på 14–17 102-7 Den redovisande organisationens storlek 68–69 102-8 Information om medarbetare och andra anställningsformer 58–59, 69 102-9 Beskrivning av organisationens leverantörskedja 54, 58, 72 102-10 Väsentliga förändringar inom organisationen och dess leverantörskedja 68–69 102-11 Beskrivning av om och hur organisationen följer Försiktighetsprincipen 48–51 102-12 Externt utvecklade ekonomiska, miljömässiga och sociala deklarationer, principer eller andra initiativ som 48-49, 53, organisationen anslutit sig till eller stödjer 56,57,61 102-13 Medlemskap i organisationer (t.ex. branschorganisationer) Fastighetsägarna, Almega branschförbund Fastighets- och/eller nationella/ internationella lobbyorganisationer arbetsgivarna, Stockholms Byggmästareförening 2. STRATEGI 102-14 Uttalande från organisationens högsta beslutsfattare (t.ex. vd, ordförande eller motsvarande position) om relevansen av hållbar utveckling för organisationen och dess strategi 8–9 3. ETIK OCH INTEGRITET 102-16 En beskrivning av organisationens värderingar, Se hållbarhetsstrategi och olika policyer principer, och uppförandekod inom respektive fokusområde 4. STYRNING 102-18 Bolagsstyrning Bolagsstyrningsrapport 5. ENGAGEMANG INTRESSENTER 102-40 Lista över intressentgrupper 50–51 102-41 Kollektivavtal https://www.stendorren.se/investor-relations/bolagsstyrning/ersattningar/ 102-43 Tillvägagångssätt vid kommunikation med intressenter 50 102-44 Viktiga områden och frågor som har lyfts via kommunikation med intressenter, och hur organisationen har hanterat dessa områden och frågor, inklusive hur de påverkat organisationens redovisning 50 6. RAPPORTERINGSPRINCIPER 102-45 Enheter inkluderade i koncernredovisningen Alla enheter är inkluderade i koncernredovisningen 102-47 Lista av väsentliga frågor 51 102-48 Förklaring av effekten av förändringar av information som lämnats i tidigare redovisningar, och skälen för sådana förändringar 62 102-49 Förändringar i rapporteringen från tidigare rapport Inga förändringar från föregående år 102-50 Redovisningsperiod 1 januari 2021-31 december 2021 102-51 Datum för publiceringen av den senaste redovisningen 2021-04-27 102-52 Redovisningscykel Kalenderår 102-53 Kontaktperson för rapporten [email protected] 102-54 Uttalande om hur organisationen har rapporterat enligt GRI Standards 62 102-55 GRI korsreferenslista 63–65 https://www.stendorren.se/arsredovisning/ digital-arsredovisning-2020/hallbarhet-2020/ 102-56 Externt bestyrkande 62 Hållbarhetsrapporten är inte externt bestyrkt enligt revisorerna avseende hållbarhetsrapportingslagen HÅLLBARHET GRI-INDEX HÅLLBARHET RAPPORTERINGS- PRINCIPER 64 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 GRI 103: LEDNINGENS FÖRHÅLLINGSSÄTT KOPPLAT TILL HÅLLBAR UTVECKLING 103-1 Förklaring av väsentliga frågor och dess avgränsningar 46-62 Stendörren baserar sin hållbarhetsstrategi på 5 materiella fokusområden med ett antal viktiga frågor inom respektive fokusområde. 103-2 Ledningens förhållningssätt och dess komponenter 46-62 Prioriteringar, strategi inklusive risker och möjligheter är övervägda och integrerade i utvecklingen av bolagets hållbarhetsstrategi. 103-3 Utvärdering av ledningens förhållningssätt 46-62 Utvärdering av ledningens förhållningssätt görs kontinuerligt inom ledningsgruppen, hållbarhetsrådet och i samråd med externa rådgivare. TOPIC SPECIFIC INDICATORS/ÄMNESSPECIFIKA INDIKATORER OPERATIONELL EXCELLENS 201-3 Omfattningen av organisationens förmånsbestämda åtaganden 4,5 procent av ett basbelopp + 30 procent på belopp däröver avsättsv för varje anställd i pension. Utöver detta betalas även särskild löneskatt 24,26 procent på pensionsbeloppet 205-1 Verksamheter som utvärderats för korruptionsrisker 54 407 Företag bör upprätthålla föreningsfriheten och ett Stendörren omfattas av kollektivavtal. Samtliga effektivt erkännande av rätten till kollektiva förhandlingar anställda ska ha fri tillgång till att bilda eller gå med i, eller inte gå med i, fackförbund eller liknande externa representationsorganisationer och förhandla kollektivt. 409 Eliminering av alla former av tvångsarbete Stendörren Fastigheter tar avstånd från och har nolltolerans mot alla former av tvångsarbete. 412-1 Verksamheter som utvärderats för risker 54 inom mänskliga rättigheter UNGC Stendörren Fastigheter ställer sig bakom de tio principerna i FN:s Global Compact för att skydda mänskliga rättigheter, miljö, ha säkra arbetsförhållanden samt för att arbeta mot en etisk och korruptionsfri affärsverksamhet. De tio principerna är utvecklade med grund i Deklarationen för de mänskliga rättigheterna, ILO:s åtta kärnkonventioner, Rio-deklarationen, och FN:s konvention mot korruption. Stendörren Fastigheter integrerar FN:s parisavtal för klimatet och de globala hållbarhetsmålen i den egna verksamheten. Eget mål – operationell excellence and good leadership 201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 92 RESURSEFFEKTIVITET ENERGI 302-1 Energikonsumtion inom organisationen 55-57 302-2 Energikonsumtion utanför organisationen Stendörren har inte mätt eller utvärderat sina leverantörer eller underleverantörers växthusgas- påverkan från nybyggnationer eller renoveringar. 302-3 Energiintensitet 55-57 305-1 Scope 1 växthusgaser 55-57 305-2 Scope 2 växthusgaser 55-57 CO2 påverkan från fjärrvärmekonsumtion beräknas manuellt utifrån respektive fjärrvärmeverks bränslemix för 2020. Elen är ursprungsmärkt vattenkraft. 305-3 Scope 3 växthusgaser 55-57 Stendörren Fastigheter har inte mätt eller utvärderat sina leverantörer eller underleverantörers växthusgas- påverkan från nybyggnationer, hyresgästanpassningar eller renoveringar. Endast affärsresor inom organisationen beräknas. 305-4 Växthusgasintensitet 55-57 Växthusgasintensitet mäts i kgCO2 ekv per uthyrningsbar kvadratmeter inom bolagets fastighetsbestånd. CO2 ekv påverkan från eldningsolja, drivmedel, fjärrvärme och affärsresor inkluderas i beräkningen. Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 65 ATTRAKTIV ARBETSGIVARE ANSTÄLLNING 401-1 Nyanställda och personalomsättning 59 Beräkning inkluderar ej visstid/sommarjobb. 401-2 Förmåner som ges till heltidsanställd personal och som Regleras i stort av kollektivavtalet (lika förmåner vad inte omfattar tillfälligt eller deltidsanställda gäller pension och försäkringar). Tillfälligt anställda har inte tillgång till förmånsportalen, med friskvårdsbidrag, SL-kort med mera. De är inte heller aktuella för hälsoundersökningar. 401-3 Föräldrarledighet 9 personer var föräldralediga under 2021 (varav 2 män och 7 kvinnor) Sammanlagt 535 arbetsdagar och 759 kalenderdagar. HÄLSA OCH SÄKERHET 403-2 Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, 59 Stendörren följer i dagsläget endast upp förlorade dagar, frånvaro samt totala antalet arbetsrelaterade sjukfrånvaro inom organisationen. dödsolyckor per region 403-4 Hälso och säkerhetsfrågor inkluderade i kollektivavtal Kollektivavtalet innehåller regler om särskild sjukförsäkring, grupplivförsäkring och arbetsskade- tillgången till företagshälsovård ska anpassas efter behovet. Stendörrren har bedömt att sådant behov förebyggande som rehabiliterande insatser. TRAINING AND EDUCATION/UTBILDNING 404-1 Genomsnittligt antal utbildningstimmar per anställd och år 59 Vissa kategorier av anställda som exempelvis fastighetstekniker har en mer formell utbildningsplan än andra kategorier baserat på formella krav och riktlinjer. 404-3 Andel anställda (i procent) som får regelbunden utvärdering 59 Bolaget har medarbetarsamtal inklusive och utvecklingssamtal utvecklingssamtal årligen med sin närmsta chef. Detta är obligatoriskt. MÅNGFALD OCH JÄMSTÄLLDHET 405-1 Mångfald inom ledningsgrupp och andra anställda 55 Statistiken bygger på antal anställda per den 31 december 2021, där alla med gällande 405-2 Skillnad i lön och annan ersättning i procent mellan män I lönekartläggningen har inga osakliga skillnader funnits och kvinnor per personalkategori mellan män och kvinnor i någon personalkategori. Lagstadgad analys av skillnader mellan likvärdiga arbeten genomförs årligen. 406-1 Fall av diskriminering och vidtagna åtgärder 58, 65 I visselblåsarfunktionen har inga ärenden kommit in. Genom pulsmätningar har företaget fått indikationer av upplevelser av diskriminering varför en handlingsplan tagits fram av ledningsgruppen. UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2021 på sidorna 46–65 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. UTTALANDE En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 29 april 2022 Ernst & Young AB Oskar Wall Auktoriserad revisor REVISORNS YTTRANDE AVSEENDE DEN LAGSTADGADE HÅLLBARHETSRAPPORTEN TILL BOLAGSSTÄMMAN I STENDÖRREN FASTIGHETER AB, ORG.NR 556825-4741 FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE OCH FINANSIELLA RAPPORTER 2021 66 | Års- & hållbarhetsredovisning 202166 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 67Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 67 VERKSAMHETEN VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET • Hyresintäkterna ökade med procent till miljoner kronor () och driftnettot ökade till miljoner kronor (). • Förvaltningsresultatet ökade med procent till miljoner kronor (). • Årets resultat ökade till miljoner kronor () motsvarande , kronor per aktie (,) före utspädning och , kronor per aktie (,) efter utspädning. • Styrelsens förslag till årsstämman är att aktieutdel- ning inte lämnas till förmån för återinvestering i verksamheten. • Nettouthyrningen uppgick under året till samman- lagt ca miljoner kronor (exkluderas Exploria ABs konkurs uppgick årets nettouthyrning till ca miljoner kronor) och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om ca miljo- ner kronor. • De hyresavtal som omförhandlades under året ledde till en ökning av hyresvärdena om procent i viktat genomsnitt. • Under året förvärvades och tillträddes fastigheter med ett totalt värde om ca miljoner kronor. Under det fjärde kvartalet har Stendörren etablerat sig i Köpenhamnsregionen genom tre förvärv och i Osloregionen genom ett förvärv, med ett fastig- hetsvärde om totalt till cirka miljoner svenska kronor. STYRELSEN OCH verkställande direktören för Stendörren Fastigheter AB (publ) (”Stendörren” eller ”bolaget”), med organisationsnummer -, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret . Årsredovisningen är upprät- tad i miljoner kronor. Numeriska uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår. VERKSAMHETEN I KORTHET Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Bolagets affärsidé är att skapa långsiktig lönsam substanstillväxt genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik och lätt industri i tillväxtregioner. Därutöver förädlar bo- laget verksamhets- och industrifastigheter genom att tillskapa bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning i attraktiva lägen, främst i Storstockholm och Mälardalsregionen. Stendörren har fyra nansiella mål: • att uppvisa en långsiktig genomsnittlig årlig avkast- ning på eget kapital om lägst procent • att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska överstiga procent • att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst , gånger • att soliditeten långsiktigt skall uppgå till procent (och aldrig understiga procent) FÖRVALTNINGSRESULTAT: 267 MKR DRIFTNETTO: 488 MKR RESULTAT EFTER SKATT: 1 209 MKR HYRESINTÄKTER: 653 MKR 68 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 > Koncernen bestod per den december av stycken bolag () där Stendörren Fastigheter AB (publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag. FASTIGHETSBESTÅND Stendörrens fastighetsbestånd bestod per decem- ber av fastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett sammanlagt marknadsvärde om miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för ca procent och bolagets största hyresavtal med Coop Sverige representerar ca procent av den samlade årshyran. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt ca m lokalyta och ytslagen lager, logistik och lätt industri svarade för ca procent av den totala uthyrbara ytan. Bolaget hade vid årsskiftet fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter som vid full exploate- ring kan tillskapa ca m (BTA byggarea men kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommer- siellt genomförbart), huvudsakligen för logistik, lager och lätt industri, men också för bostäder. Marknads- värdet på byggrättsport följen uppgår per rapportdatu- met till miljoner kronor ( ). Inom bentligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med framtagande av nya detaljplaner för bostäder. Utvecklings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter har dessa pågående planarbe- ten beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör ca en tredjedel av värderingen av hela byggrättsport- följen. FINANSIERING Per december uppgick koncernens egna kapital till miljoner kronor ( ) och koncernens ränte- bärande skulder uppgick till miljoner kronor ( ) motsvarande en belåningsgrad om procent (). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte- bärande skulderna uppgick till , år (,) och den genomsnittliga räntebindningen till , år (,). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån uppgick till , procent (,) och räntan på lån i kreditinstitut, per rapportdatumet, till , procent (,). Bolaget hade per rapportdatumet dels ett utestående obligationslån om miljoner kronor med en ränta om Stibor plus , procent vilket förfaller till åter- betalning i april , samt ett obligationslån om miljoner kronor med en ränta om Stibor plus , procent med slutförfall i augusti . ORGANISATION Stendörren hade per december anställda () med fördelningen män () och kvinnor (). För att Stendörren ska kunna fortsätta växa som bolag är det en förutsättning att bolaget erbjuder en god arbetsmiljö som präglas av öppenhet och respekt, högt i tak och bra utvecklingsmöjligheter. Stendör- rens verksamhet ska vara sådan att de som arbetar i bolaget inte drabbas av ohälsa eller kommer till skada på grund av arbetet, och att de trivs och kan utvecklas både yrkesmässigt och som individer. Arbetsmiljöar- betet ska genomsyra alla beslut som fattas och alla aktiviteter som genomförs. Jämställdhet i arbetslivet är inte enbart en rättvisefråga, utan även en före- tagsekonomisk fråga. Det handlar om att tillvarata kompetens hos medarbetarna och att attrahera de mest kompetenta personerna vid rekrytering, vare sig de är män eller kvinnor. Årsstämman beslutade i enlighet med styrel- sens förslag om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som ska gälla till slutet av årstäm- man enligt följande. Ersättningsfrågor behandlas av styrelsens ersätt- ningsutskott och beslutas av styrelsen i sin helhet. Ledande befattningshavarna ska erbjudas en mark- nadsmässig kompensation som ska beakta den enskil- des ansvarsområden och erfarenhet. Ersättningen ska bestå av fast lön, rörlig ersättning, pension och andra sedvanliga förmåner. Den rörliga ersättningen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier, utformade med syfte att främja bolagets långsiktiga värdeskapande och ska som mest uppgå till ett belopp motsvarande månadslöner. För att uppmuntra till långsiktig samsyn med bolagets aktieägare, ska utöver lön, pension och övriga ersättningar, även incitament kunna erbjudas i form av aktierelaterade instrument. De beslutade riktlinjerna framgår på sidorna -. Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 69 > HÅLLBARHET Sedan starten har Stendörren haft en ambition att införliva ett aktivt hållbarhetsarbete i verksam- heten. Bolagets affärsidé är att skapa långsiktig till- växt och värdeökning genom att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter på ett ansvarstagande sätt. För att göra det behöver bolaget möta framtidens krav från intressenter på ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet. Under accelererade Stendörren hållbarhetsarbetet genom en systematisk intressentdialog och materialitetsanalys samt ett omfattande strategiarbete. Under har Stendör- ren fortsatt att utveckla sitt hållbarhetsarbete med en rad aktiviteter som yttat fram bolagets position inom området. Energieffektivisering och certiering av fastigheter har fortsatt och hållbarhetslänkad nansiering har genomförts. I februari förnyade Stendörren även sitt stra- tegiska ramverk, genom beslut om nya fokusområden och hållbarhetsmål. Målet är fortsatt att leverera samhällsnytta genom kärnverksamheten. MODERBOLAG Verksamheten i moderbolaget utgörs av lednings- funktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. Dessa funktioner inkluderar bland annat fastig- hetsförvaltning, projektledning och nansiering. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fast- igheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per december till miljoner kronor () och det egna kapitalet uppgick till miljoner kronor ( ). 70 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 > STENDÖRREN utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets resultat och nansiella ställning. Det nns en rad faktorer som påverkar, eller skulle kunna påverka bolagets verksamhet både direkt och indirekt. God internkontroll, ändamål- senliga administrativa system, rutiner, policyer och kompetensutveckling är metoder för att kontrollera och minimera riskerna som verksamheten utsätts för. För att säkerställa att Stendörren har en ända- målsenlig riskhantering och god intern kontroll har bolaget, utöver styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, instruktion för VD med tillhörande delegationsordning och attestinstruktion, antagit en rad interna riktlinjer, arbetsprocesser och rutiner. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhan- tering och interna kontroller medan det operativa ansvaret delegeras till VD. För att säkerställa så långt som möjligt att rätt risker identieras och att bolagets kontrollrutiner adresserar dessa risker på ett adekvat sätt genomförs årligen en inventering och rating av vil- ka risker av nansiell-, operationell-, strategisk- samt regelefterlevnadkaraktär som bolaget är utsatt för. Ett av huvudsyftena med detta arbete är att identie- ra risker och potentiella felkällor samt att identiera och dokumentera bentliga kontrollrutiner och, där så funnits nödvändigt, tillsätta nya rutiner och/eller IT-baserade kontroller. Nedan anges några av de riskområden som enligt bolagets egen bedömning kan, om de inträffar, medfö- ra betydande påverkan på bolagets framtida verksam- het, resultat och nansiella ställning. Faktorerna är inte framställda i prioriteringsordning och gör inte anspråk på att vara heltäckande. FINANSIELLA RISKER Inom gruppen nansiella risker har bolaget bland annat identierat följande betydande riskområden: • Fastighetsvärdering Stendörren redovisar sitt innehav av förvaltnings- fastigheter till verkligt värde, vilket innebär att fastigheternas koncernmässigt bokförda värde mot- svarar det bedömda marknadsvärdet enligt redo- visningsstandarden IAS Förvaltningsfastigheter. En nedgång i fastigheternas marknadsvärde medför således en direkt negativ påverkan på koncernens re- sultat och nansiella ställning även om koncernens kassaöde inte påverkas förrän fastigheten säljs. För att säkerställa att en rättvisande och trovärdig bedömning av fastigheternas marknadsvärde görs, anlitar bolaget externa, oberoende och välrenom- merade värderingsföretag som på årlig basis utför marknadsvärderingar av koncernens samtliga fastig- heter. • Finansiering Stendörrens verksamhet nansieras, förutom av eget kapital, av externt tillhandahållet kapital. Kapital- kostnaden utgör bolagets enskilt största kostnad. Som en följd av detta är bolaget exponerat för nansierings-, ränte- och kreditrisker. Det är vidare sannolikt att huvuddelen av erforderligt kapital för nansieringen av såväl utvecklingen av bentliga fastigheter som tillkommande förvärv kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut eller andra långivare. Stigande kapitalkostnader kommer således att medföra en negativ påverkan på Stendör- rens kassaöde, resultat och nansiella ställning. Det kan ej garanteras att långivarna kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Det kan ej heller garanteras att alternativa kreditfa- ciliteter då kommer att stå till förfogande. Koncernens huvudsakliga nansiering består av bilaterala nansieringsavtal med svenska banker och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal med åtaganden om att upprätthålla miniminivåer avseende räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskil- da åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. För att minimera risker att ingångna låneavtal ej förnyas på skäliga villkor, strävar Stendörren efter att teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider. Därtill strävar bolaget efter att sprida de olika lånefaciliteternas förfallo datum jämnt över tiden så att endast en mindre del av kreditstocken förfaller till omförhandling varje år. Vid räkenskapsårets utgång uppfyller bolaget med god marginal samtliga nansiella åtaganden i bentliga kreditavtal. Förfal- lostrukturen på bolagets räntebärande skulder per december framgår av not och not . • Skatterisker En förändring i skattelagstiftning, eller en föränd- ring av rättspraxis, kan medföra en förändrad fram- tida skattesituation för bolaget. Felaktig beräkning av och därmed felaktigt deklarerad inkomstskatt kan även medföra betydande skattetillägg och straf- favgifter. För att dels säkerställa att förändringar i skattelagstiftningen efterlevs och dels att beräkning RISKER OCH RISKHANTERING Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 71 och deklaration av inkomstskatt sker korrekt och i tid lägger bolget betydande möda på att säkerställa att rätt kompetens nns i organisationen. Extern hjälp av skatterådgivare inhämtas då behov bedöms föreligga. OPERATIONELLA RISKER Inom gruppen operationella risker har bolaget bland annat identierat följande betydande riskområden: • Projektutveckling Stendörren genomför löpande många små och stör- re projekt. Under verksamhetsåret investerades miljoner kronor i det bentliga fastighetsbeståndet, huvudsakligen i form av lokalanpassningar efter hyresgästernas behov och önskemål samt i form av renoveringar och förbättringar av fastigheternas tekniska funktion. Betydande belopp investeras även i om-, till- och nybyggnationer. Risker som kan identieras i samband med projektutveckling utgörs dels av rena felkalkyleringsrisker där kost- naden för projekten kan felbedömas, oförutsedda omständigheter som medför negativa ekonomiska konsekvenser samt risk för väsentliga förseningar av projekt som kan leda till viteskostnader och andra oförutsedda kostnader. Dessa risker strävar Stendörren att minimera genom att ha tydliga projektrutiner med täta kontroller och uppföljning. Av stor vikt är även att den initiala projektplanen och kostnadsberäkningen görs noggrant och att tidsaspekter beaktas på ett realistiskt sätt vid av- talsskrivningen. • Organisatoriska risker Inom gruppen operationella risker nns även ett antal risker av HR karaktär, såsom ett stort beroende av nyckelpersoner, en hög personalom- sättning som kan medföra otrivsel på arbetsplatsen och en ökad risk för felbeslut av personer med kort erfarenhet, förhöjd stressnivå som kan leda till ökad psykosocial påfrestning (stress/utbrändhet). Stendörren möter dessa risker genom ett ökat fokus på personalvård och friskvård men också genom regelbundna medarbetarsamtal och en årlig med- arbetarundersökning där synpunkter och förslag från organisationen hanteras. För att Stendörren mer frekvent ska kunna få synpunkter och förslag från organisationen använder bolaget sedan januari halvårssvisa medarbetarmätningar istället för den tidigare årliga medarbetarundersökningen. • IT risker Bristande IT tillgänglighet och en otydlig IT strategi riskerar att leda till sänkt effektivitet och fördyringar. Stendörren är ett relativt ungt företag som under och bytt ut alla väsentliga IT system mot moderna och ändamålsenliga system för fastighetsförvaltning, redovisning och rapporte- ring. STRATEGISKA RISKER Strategiska risker avser bland annat risker samman- hängande med såväl makroekonomiska faktorer som utvecklingen på de lokala fastighetsmarknaderna – omständigheter som ligger utanför bolagets kontroll. Dessa faktorer innefattar, men är inte begränsade till, tillväxten i bruttonationalprodukt (”BNP”), ination, räntenivåer, befolkningstillväxt och sysselsättnings- grad. Trender i de makroekonomiska förutsätt- ningarna påverkar direkt och indirekt den svenska fastighetsmarknaden, efterfrågan på kommersiella fastigheter och därmed bolagets uthyrningsgrad, hyresnivåer, marknadsvärdet av dess tillgångar samt tillgången till, och kostnaden för, nansiering. En nedgång eller svängning i tillväxt på de lokala marknader där bolaget är verksamt kan påverka hyresnivåer och uthyrningsgrad, vilket kan få en ne- gativ inverkan på bolagets resultat för dess operativa segment och kan negativt påverka bolagets övergri- pande verksamhet, nansiella ställning och resultat. Även efterfrågan på bolagets fastigheter kan minska, vilket kan få en väsentlig negativ inverkan på bolagets verksamhet, nansiella ställning och resultat. REGELEFTERLEVNAD Bolagets verksamhet regleras av och måste upp fylla kraven i ett ertal lagar och regleringar. Det nns en risk att bolagets tolkning av tillämpliga lagar och reg- ler inte är korrekt eller att regelverk kan ändras i fram- tiden. Bolaget kan även komma att behöva ansöka om olika tillstånd och registreringar hos kommuner eller myndigheter för att kunna bedriva sin verksamhet. Stendörren bedömer att bolaget har adekvat kompe- tens och interna processer för att kunna identiera, kvantiera och hantera dessa risker, men det nns ändå en risk att bolaget inte kommer att erhålla nödvändiga tillstånd eller beslut eller att sådana beslut överklagas, eller på annat sätt är förenade med villkor som kan leda till ökade kostnader och förseningar för planerade utvecklingsprojekt för fastigheter eller i övrigt ha en negativ inverkan på bolagets verksamhet och utveckling. Bolaget riskerar även att involveras i rättsliga eller administrativa förfaranden, vilket kan avse omfattan- de skadeståndsanspråk eller andra krav på betalning- ar, inklusive skadeståndsanspråk från kunder eller konkurrenter för brott mot konkurrenslagstiftning. Förberedelser inför, bestridanden utav samt utfal- let av initierade förfaranden kan bli långvariga och kostsamma. Utfallet av sådana förfaranden är svåra att förutse. Vid negativt utfall i ett större rättsligt eller administrativt förfarande, oavsett om det grundas på en dom eller en förlikning, kan Stendörren åläggas ett betydande betalningsansvar. Dessutom kan kostnader i samband med tvister och skiljedomsförfaranden bli betydande. > 72 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 HÅLLBARHETSRISKER Stendörrens mest väsentliga hållbarhetsrisker nns inom följande områden; arbetsmiljö, mänskliga rät- tigheter, affärsetik, anti-korruption, miljö, klimatrisk och -förändringar samt risker kopplade till biologisk mångfald och ekosystem. Förutom policys och styrdokument har Stendörren även en särskild uppförandekod för leverantörer, kunder och affärspartners som utvecklades av bolaget . Under har denna kod skickats för under- tecknande till bolagets mest väsentliga leverantörer, baserat på volym och risker kopplade till hållbarhet. Nedan följer en kort beskrivning av de risker som hanteras i uppförandekoden: • Arbetsmiljö och mänskliga rättigheter Att vara fastighetsägare medför ett ansvar för de människor som vistas i lokalerna, alltifrån medar- betare till hyresgäster och leverantörer. Oaktsamhet kan göra bolaget skyldigt till såväl fysiska som psykiska skador. Dessa risker hanterar Stendörren genom ett förebyggande systematiskt arbetsmil- jöarbete och arbetsmiljöinventeringar i respektive fastighet. Även leverantörer och underleverantörer som anlitas av Stendörren utvärderas regelbundet. Undermålig uppföljning av arbetsförhållanden kring hälsa och säkerhet samt mänskliga rättigheter kan innebära risker för ryktesspridning, badwill och påverkan på varumärket. • Affärsetik och anti-korruption Allvarliga överträdelser som incidenter av kor- ruption, mutor och överträdelser kan långvarigt skada bolagets förtroende och förmåga att verka på marknaden. Uppförandekoden i kombination med bolagets personalhandbok reglerar ställningstagan- den och agerande för att motverka att mutor och korruption kan förekomma. • Miljö Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som bidragit till föroreningar även ett ansvar för efterbehandling och eventuell sanering. Om ett bolag inte kan utföra eller bekosta den efterbehandling som krävs, och som bolaget borde känt till alternativt upptäckt vid förvärvet av en fastighet, hålls det ansvarigt. För att minimera den- na potentiella miljörisk gör Stendörren vid behov miljöundersökningar inom ramen för förvärvspro- cessen. För närvarande nns inga nuvarande eller historiskt kända miljökrav av något slag riktat mot något av koncernbolagen. Föroreningar kan vidare upptäckas på fastigheter och i byggnader i bentligt bestånd, till exempel i samband med renoverings- processer eller när byggnader uppgraderas för mil- jöcertiering. Åtgärder kring föroreningar är en del av Stendörrens pågående verksamhet och bolaget bedömer att det har adekvat kompetens och proces- ser för att bedöma och kvantiera risker i samband med dessa. Det åligger Stendörren att vid dess verk- samhetsutövning iaktta gällande regler avseende exempelvis arbetsmiljö och -säkerhet, hantering av asbest och sanering samt lagar som reglerar utsläpp av växthusgaser, bland annat genom energi- och el- förbrukning. Bristande efterlevnad av sådana lagar och regler kan resultera i utfärdande av verkställig- hetsåtgärder, avgifter eller böter. Vissa fall kan även medföra restriktioner avseende bolagets verksam- het, vilka kan vara påtagliga. • Klimatrisker Klimatförändringars påverkan på fastighetsportföljen Klimatförändringar ställer nya krav på fastighets- bestånd. Stendörren tar hänsyn till klimatfrågan och arbetar proaktivt för att minimera risken att fastigheter i beståndet blir obsoleta, eller att kost- naden för att åtgärda skador blir för hög. Utöver att arbeta med bentliga fastigheter måste Stendörren framtidssäkra sina utvecklingsprojekt och säker- ställa en hållbar klimatrisk över tid. Förhöjda tem- peraturer, extrema väderförhållanden och förhöjda vattennivåer gör att fastighetstillgångar kan skadas. På lång sikt löper fastigheter nära havet en perma- nent risk. Klimatförändringar i förhållande till fastighets- värderingar Om Stendörren misslyckas med att minimera klimatförändringsriskerna i portföljen kommer fastighetsvärderingen av varje berörd tillgångfast- ighet att minska. Bristande klimatarbete kan också leda till svårigheter att nansiera fastigheter. • Risker kopplade till biologisk mångfald och ekosystem En föränderlig, varmare värld innebär en påtalad risk för biologisk mångfald och ekosystemtjänster. Det nns en risk att Stendörrens rykte försämras och blir mindre konkurrenskraftigt om riskerna kopplade till biologisk mångfald och ekosystem- tjänster inte minimeras. Stendörren behöver således över tid förbättra den biologiska mångfalden i sin fastighetsportfölj, framför allt i de utvecklingspro- jekt som bedrivs. Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 73 AKTIE Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till kronor, fördelat på aktier av serie A respektive aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet , kronor. A-aktier i Stendör- ren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B-aktier berättigar till en röst på bolags stämma. A-aktier kan konverteras till B-aktier till förhållandet :. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsordning- en nns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier. AKTIEKURSENS UTVECKLING OCH AVKASTNING Börskursen ökade med procent till , kronor, sammantaget medförde detta att börsvärdet ökade med procent. Under samma period ökade fast- ighetsindex på Stockholmsbörsen med procent. Aktien handlades till all time highkursen kronor den november. Kursen på årets sista handelsdag den december uppgick till , kronor. Årets lägsta betalkurs var , kronor. HANDELSPLATS OCH OMSÄTTNING Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, listan för medelstora bolag. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE. En han- delspost motsvarar en () aktie. Under har totalt , miljoner aktier omsatts till ett värde om miljoner kronor (exklusive akti- er omsatta utanför handelsplatsen). STENDÖRRENS AKTIE OCH ÄGARE Stendörren är ett fastighetsbolag med ett börsvärde vid utgången av om miljoner kronor. Bolagets B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. 2015 2016 2017 2018 MkrKr 2019 2020 0 1 000 2000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 0 50 100 150 200 250 300 350 2021 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 2015 2016 2017 2018 % 2019 2020 2021 Snittkurs under året STEF-B (2015 = index 100) Carnegie Real Estate Index (2015 = index 100) Börsvärde, årets slut, Mkr Börskurs, årets slut, kr Snittkurs under året, kr Hyresintekt per fastighetarea per lokalslag STÖRSTA HYRESGÄSTERNA > 74 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 SEK Tkr 0 50 100 150 200 250 300 350 FEB 2015 MAJ 2015 AUG 2015 NOV 2015 FEB 2016 MAJ 2016 AUG 2016 NOV 2016 FEB 2017 MAJ 2017 AUG 2017 NOV 2017 FEB 2018 MAJ 2018 AUG 2018 NOV 2018 FEB 2019 MAJ 2019 AUG 2019 NOV 2019 FEB 2020 MAJ 2020 AUG 2020 NOV 2020 FEB 2021 MAJ 2021 AUG 2021 NOV 2021 AKTIEKURS, LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE OCH HANDLAD VOLYM Omsättning Tkr Börskurs Långsiktigt substansvärde/aktie Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 75 STENDÖRRENS AKTIEÄGARE Årsstämman beslutade den maj att bemyn- diga styrelsen att, fram till nästa årsstämma, vid ett eller era tillfällen, med eller utan avvikelse från ak- tieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegen- dom, eller annars med villkor, besluta om emission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas före- trädesrätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget kan öka med mer än totalt procent beräknat per dagen för årsstämman. Om styrelsen beslutar om emission utan företrä- desrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra an- skaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjlig- göra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor. AKTIEÄGARE STORLEKSKLASSER PER 31 DECEMBER 2021 INNEHAV AKTIER ANTAL AKTIE- ÄGARE ANDEL AV ANTAL A-AKTIER B-AKTIER INNEHAV (%) RÖSTER (%) MARKNADS- VÄRDE (KSEK) 1 – 500 3 438 92 % – 161 384 1 % 0 % 49 141 501 – 1 000 105 3 % – 80 460 0 % 0 % 24 500 1 001 – 5 000 120 3 % – 300 404 1 % 1 % 91 473 5 001 – 10 000 23 1 % – 160 373 1 % 0 % 48 834 10 001 – 15 000 15 0 % – 178 954 1 % 0 % 54 491 15 001 – 20 000 11 0 % – 197 607 1 % 0 % 60 171 20 001 – 40 1 % 2 500 000 24 849 083 96 % 98 % 8 327 796 Total 3 752 100% 2 500 000 25 928 265 100% 100% 8 656 407 > STÖRSTA AKTIEÄGARE BASERAT PÅ UPPGIFTER FRÅN EUROCLEAR SWEDEN AB PER 31 DECEMBER 2021 AKTIEÄGARE 1) INNEHAV ANTAL AK A ANTAL AK B INNEHAV(%) RÖSTER(%) STENDÖRREN REAL ESTATE AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0 ALTIRA AB 3 050 000 500 000 2 550 000 10,7 14,8 LÄNSFÖRSÄKRINGAR FASTIGHETSFOND 4 879 683 0 4 879 683 17,2 9,6 SEB INVESTMENT MANAGEMENT 2 709 095 0 2 709 095 9,5 5,3 VERDIPAPIRFONDET ODIN EIENDOM 1 060 672 0 1 060 672 3,7 2,1 TREDJE AP-FONDEN 750 000 0 750 000 2,6 1,5 CARNEGIE SMÅBOLAGSFOND 453 684 0 453 684 1,6 0,9 ALFRED BERG 329 213 0 329 213 1,2 0,7 WARMLAND, BODIL 249 975 0 249 975 0,9 0,5 SEB LUXEMBOURG BRANCH 248 000 0 248 000 0,9 0,5 Övriga ägare 3 165 337 0 3 165 337 11,1 6,1 Total 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,0 100,0 ) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var . 76 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 INCITAMENTSPROGRAM FÖR STENDÖRRENS MEDARBETARE Stendörren hade vid rapportperiodens början två incitamentsprogram vilka beslutades om vid årsstäm- man respektive extra bolagsstämma i september . Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsop- tioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknads- värde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram – fanns teckningsoptioner som samtliga innehavare, under perioden – september , valde att inlösa mot samma antal nyemitterade aktier av serie B vilka därefter anslutits till Euroclear. I incitamentsprogram – fanns vid perio- dens utgång teckningsoptioner som inneha- varna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden januari – september , äger rätt att inlösa mot samma antal B–aktier till en teckningskurs om kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i detta program kommer aktiekapitalet öka med kronor genom utgivande av aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om , kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka , procent av kapitalet och , procent av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. UTDELNINGSPOLICY Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinveste- ra vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i bentliga fastigheter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. INFORMATION TILL AKTIEMARKNADEN Stendörrens främsta informationskanal är bolagets hemsida, www.stendorren.se. Där offentliggörs alla nansiella rapporter, bolagspresentationer och press- meddelanden. Stendörrens rapportkalender för innefattar följande datum: • Års- och Hållbarhetsredovisning , v. april • Delårsrapport jan-mar , maj • Årsstämma , maj • Delårsrapport jan-jun , juli • Delårsrapport jan-sep , november • Bokslutskommuniké , februari Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 77 BOLAGS- STYRNINGS - RAPPORT 78 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 STENDÖRREN ÄR ETT svenskt publikt aktiebolag, vars B-aktier sedan den april är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Sedan bolaget togs upp till handel på Nasdaq Stockholm grundar sig bolagsstyrningen i Stendörren på gällande lagstift ning, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning ("Koden") och andra externa styrdokument och rekommendationer samt internt fastställda regler och riktlinjer, såsom bolagsordningen och styrelsens arbetsordning. Koden bygger på principen "följ eller förklara", vilket innebär att bolag inte vid varje tillfälle måste följa Koden utan vid ett enskilt tillfälle kan välja andra lösningar som anses mer ändamålsenliga. Bolag som väljer att avvika från Koden måste dock redovisa varje avvikelse från Koden och ange vilken lösning man valt istället och skälen härtill. Koden nns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se där även den svenska modellen för svensk bolagsstyrning presenteras. Stendörren har under avvikit från Koden i ett avseende, vilken hänför sig till att bolaget vid fastställande av rörlig ersättning till ledande befattningshavare under inte använt mätbara kriterier. Styrelsen har i stället, med stöd av de riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- havare som antogs av års stämman , bedömt att det under året varit mer ändamålsenligt att utvärde- ra huruvida de ledande befattningshavarna bidragit till en förbättring av bland annat bolagets interna kontroll och budget kontroller, rapporters kvalitet och punktlighet, implementeringen av nya och förbättrade IT-system, samverkan mellan bolagets olika avdelningar, utvecklingen av ledaregenskaper hos avdelningscheferna samt bolagets övergripande hållbarhetsarbete. Detta har bedömts vara viktigt för att främja bolagets långsiktiga intressen och varje befattningshavares långsiktiga utveckling. Denna bolagsstyrningsrapport redogör för Sten dörrens bolagsstyrning under och är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Koden. AKTIER OCH ÄGANDE Aktiekapitalet i bolaget uppgick till kronor vid räkenskapsårets utgång, fördelat på aktier av serie A respektive aktier av serie B. A-aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B-aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Antalet aktieägare uppgick per den december till stycken och kvotvärdet per aktie upp gick till , kronor. På sidan i denna årsredovis- ning anges detaljer om ägarspridningen vid utgången av . BOLAGSORDNING Bolagets företagsnamn är enligt bolagsordningen Stendörren Fastigheter AB (publ) och bolaget är publikt. Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska direkt eller genom dotterbolag äga, för valta och driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet. Stendörrens bolags ordning innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsät- tande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. BOLAGSSTÄMMA Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Årsstämma ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Vid årsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt i för bolaget viktiga frågor såsom utdelning, fastställande av resultat- och balansräkning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD, val av styrelseledamöter, styrelseordförande och revisor samt arvode till styrelse och revisorn. Utöver årsstämman kan bolaget kalla till extra bolagsstämma. Beslut vid bolagsstämman fattas normalt med enkel majoritet. Vissa beslut, till exempel ändring av bolags- ordningen, kräver enligt aktiebolagslagen kvalicerad majoritet. Stendörrens bolagsordning innehåller inga begräns- ningar i fråga om hur många röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämma. Enligt bolagsordningen ska kallelse till bolagsstämma ske genom annonsering i Post- och Inrikes tidningar och genom att kallelse hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet. Årsstämman Årsstämman hölls den maj i Stock holm. Vid årsstämman fanns totalt , procent av bolagets röster och , procent av Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kon- trollerat styra och leda verksamheten i ett aktiebolag. Genom en god bolagsstyrning kan Stendörren tillförsäkra sina aktieägare att bolaget sköts på ett ansvarsfullt, effektivt och hållbart sätt. BOLAGS- STYRNINGS - RAPPORT > Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 79 bolagets kapital representerat. Årsstämman fattade beslut om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller era tillfällen före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med aportegendom, eller annars med villkor, besluta om emission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emis sioner med avvi- kelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget kan öka med mer än totalt procent beräknat per dagen för årsstämman. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra fö- retagsförvärv eller anskaffa eller möjlig göra anskaff- ning av kapital för företagsförvärv. Emis sionen ska genomföras på marknadsmässiga villkor. Vidare fattade årsstämman bland annat följande beslut: • Disposition avseende bolagets resultat. • Styrelseledamöterna och VD beviljades ansvars- frihet. • Val av antalet styrelseledamöter och revisorer. • Omval av Anders Tägt, Seth Lieberman, Helena Levander, Carl Mörk, Henrik Orrbeck, Andreas Philipson och Nisha Raghavan som styrelseleda- möter. • Omval av Anders Tägt som styrelsens ordföran- de. • Omval av Ernst & Young AB som bolagets revi- sor, med Oskar Wall som huvudansvarig revisor. • Fastställande av arvode till styrelsen och reviso- rerna. • Beslut om fastställande av principer för utseende av valberedning. • Beslut om godkännande av ersättningsrapport. • Beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Extra bolagsstämma den februari Stendörren höll den februari extra bolags- stämma. Vid den extra bolagsstämman fanns totalt , procent av bolagets röster och , procent av bolagets kapital representerat. Den extra bolags- stämman beslutade att styrelsen ska bestå av sex ledamöter utan suppleanter. Vidare beslutades om val av styrelseledamoten Andreas Philipson till styrelse- ordförande för tiden intill slutet av nästa årsstämma, vilken ersatte tidigare styrelseordförande Ander Tägt som ställt sin plats till förfogande. Därutöver behand- lades styrelsens arvode och ersättning för utskottsar- bete på den extra bolagstämman. Protokoll från årsstämman och den extra bolagsstämman den februari samt därtill hörande stämmohandlingar nns tillgängliga på bolagets webbplats. Årsstämman kommer att hållas den maj . VALBEREDNING För att säkerställa att val och arvodering av styrelse och revisor bereds genom en av ägarna styrd, struk- turerad och välkänd process, ska varje bolag som tillämpar Koden ha en valberedning. Valberedningen ska lämna förslag till stämmoordförande, styrelse, styrelseordförande, revisor, styrelsearvode med uppdelning mellan ordföranden och övriga ledamö- ter, ersättning för utskottsarbete, arvode till bolagets revisor samt, i den mån så anses erforderligt, förslag till ändrade principerna för utseende av valberedning. Aktieägarna i Stendörren beslutade på årsstämman den maj om följande principer för utseende av valberedningen inför årsstämman : ” Inför varje årsstämma ska valberedningen bestå av styrelseordföranden och representanter för de per den augusti direkt föregående år till röstetalet tre största aktieägarna enligt den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. Om en eller era av dessa tre aktieägare väljer att avstå från att utse representant till valberedningen, ska ledamot utses av den eller de största aktieägaren(na) på tur. Styrelseordföranden ska sammankalla det första mötet i valberedningen. Valberedningen ska inom sig utse en av ledamöterna till ordförande, vilket inte ska vara styrelseordföran- den eller annan styrelseledamot. Om en eller era aktieägare som utsett represen- tanter till valberedningen inte längre tillhör de tre största ägarna i bolaget vid en tid punkt mer än två månader före aktuell årsstämman, ska represen- tanterna för dessa aktieägare frånträda sitt uppdrag och nya ledamöter utses av de nya aktieägare som då tillhör de tre största aktieägarna. Om en ledamot i valberedningen avsäger sig uppdraget innan valbe- redningens arbete är avslutat ska samma aktieägare som utsåg den avgående ledamoten, om det anses nödvändigt, äga rätt att utse en ny ledamot, eller om aktieägaren inte längre är bland de tre största aktie- ägarna, den största aktieägaren på tur. Förändringar i valberedningens sammansättning ska omedelbart offentliggöras. Valberedningens samman sättning för årsstämmor ska offentliggöras senast sex månader före stämman. Ingen ersättning ska utgå till ledamöterna i valbe- redningen. Bolaget ska betala de nödvändiga utgifter som valberedningen kan komma att ådra sig inom ramen för sitt arbete. Mandattiden för valberedningen avslutas när den > 80 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 där påföljande valberedningen har offentliggjorts.” När valberedningen inför årsstämman den maj ursprungligen utsågs, bestod den av Johannes Wingborg, ordförande i valberedningen (utsedd av Länsförsäkringar Fondförvaltning AB), Henrik Orr- beck (utsedd av Stendörren Real Estate AB), Oscar Christensson (utsedd av Altira AB) och Anders Tägt (dåvarande styrelseordförande). I samband med att Andreas Philipson utsågs till ny styrelseordförande på den extra bolagsstämman den februari , ersatte han även Anders Tägt i valberedningen. Stendörrens valberedning inför årsstämman den maj består sålunda av Johannes Wingborg, ordförande i valberedningen (utsedd av Länsförsäk- ringar Fondförvaltning AB), Henrik Orrbeck (utsedd av Stendörren Real Estate AB), Oscar Christensson (utsedd av Altira AB) och Andreas Philipson (styrelse- ordförande). STYRELSEN Styrelsens ansvar Styrelsen är bolagets högsta beslutande organ efter bolagstämman. Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ansvarig för bolagets förvaltning och organisation. Styrelsens uppgifter innefattar bland annat att fastställa övergripande mål och strategier för bolaget samt väsentliga policys och strategiska planer för bo- laget och den koncern som bolaget tillhör. Styrelsen ska identiera hur hållbarhetsfrågor påverkar bola- gets risker och affärsmöjligheter. Vidare ska styrelsen även fortlöpande övervaka efterlevnaden av dessa. Styrelsen ska säkerställa att det nns ändamålsen- liga system för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker för bolaget som dess verksamhet är förknippad med. Styrelsen ska också avge delårsrapporter och bokslut. Styrelsen ska följa den ekonomiska utvecklingen, säkerställa kvaliteten i den nansiella rapporteringen och internkontrollen samt utvärdera bolagets verksamhet baserat på de fastställda mål och policys som antagits av styrelsen. Slutligen fattar styrelsen även beslut om större inves- teringar samt organisations- och verksamhetsföränd- ringar i bolaget. Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som antas på det konstituerande styrelsemötet varje år. Arbetsordningen revideras löpande. I styrelsens ar- betsordning regleras bland annat styrelsens uppgifter och arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD:n. Till styrelsens arbetsordning nns bland annat in- struktionen för VD och instruktionen för nansiell rapportering bifogad. NAMN BEFATTNING STYRELSE- LEDAMOT SEDAN OBEROENDE I FÖR- HÅLLANDE TILL BOLAGET OCH BOLAGSLEDNINGEN OBEROENDE I FÖR- HÅLLANDE TILL BOLAGETS STÖRRE AKTIEÄGARE Anders Tägt Styrelseordförande 2019 Ja Ja Seth Lieberman Styrelseledamot 2014 Ja Nej Helena Levander Styrelseledamot 2017 Ja Ja Andreas Philipson Styrelseledamot 2016 Ja Ja Henrik Orrbeck Styrelseledamot 2019 Ja Nej Carl Mörk Styrelseledamot 2016 Ja Nej Nisha Raghavan Styrelseledamot 2020 Ja Nej STYRELSENS SAMMANSÄTTNING MELLAN DEN 20 MAJ 2021 FRAM TILL DEN EXTRA BOLAGSSSTÄMMAN DEN 4 FEBRUARI 2022 > NAMN BEFATTNING STYRELSE- LEDAMOT SEDAN OBEROENDE I FÖR- HÅLLANDE TILL BOLAGET OCH BOLAGSLEDNINGEN OBEROENDE I FÖR- HÅLLANDE TILL BOLAGETS STÖRRE AKTIEÄGARE Andreas Philipson Styrelseordförande 2016 Ja Ja Seth Lieberman Styrelseledamot 2014 Ja Nej Helena Levander Styrelseledamot 2017 Ja Ja Henrik Orrbeck Styrelseledamot 2019 Ja Nej Carl Mörk Styrelseledamot 2016 Ja Nej Nisha Raghavan Styrelseledamot 2020 Ja Nej STYRELSENS SAMMANSÄTTNING FRÅN OCH MED DEN EXTRA BOLAGSSSTÄMMAN DEN 4 FEBRUARI 2022 Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 81 > Styrelsens sammansättning Enligt Stendörrens bolagsordning ska styrelsen bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter, utan suppleanter. Ingen representant för koncernen ingår i styrelsen och inga arbetstagarrepresentanter har utsetts till styrelsen. För mer information om styrelseledamöternas erfarenhet och bakgrund, dess innehav av aktier i bolaget och dess väsentliga uppdrag utanför bolaget, se avsnittet om Styrelsen, sidorna -. Valberedningen har som mångfaldspolicy tilläm pat regel . i Koden vid framtagande av sitt förslag till val av styrelseledamöter. Målsättningen har varit att styrelsen ska ha en ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd, och bestå av personer med de kompetenser och erfarenheter som behövs i styrelsen med hänsyn tagen till främst bo- lagets verksamhet och utvecklingsskede. Kontinuitet har också bedömts vara av stort värde. Vikten av en jämn könsfördelning har diskute- rats särskilt och det har konstaterats att procent av styrelsen är kvinnor ( procent före den extra bolagsstämman den februari ). Som framgår av styrelsepresentationen i avsnittet om Styrelsen, sidorna -, har styrelseledamöterna en god mång- sidighet och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och koncernledningen. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse uppfyller Kodens krav på oberoende. Som framgår av tabellen på sidan är samtliga sex (sju före den extra bolagsstämman den februari ) stämmovalda ledamöterna obe- roende i förhållande till bolaget och ledningen. Av dessa är två (tre före den extra bolagsstämman den februari ) ledamöter oberoende i förhållande till större aktieägare. Arvode till styrelsen Årsstämman beslutade att arvode till styrel- sen ska utgå med kronor till styrelsens ordförande och att arvode till övriga ledamöter ska utgå med kronor vardera. Årsstämman be - slutade vidare att ordföranden i revisionsutskottet ska erhålla kronor och att övriga ledamö- ter i revisionsutskottet ska erhålla kronor vardera och att ordföranden i ersättningsutskottet ska erhålla kronor och övriga ledamöter i ersättningsutskottet ska erhålla kronor vardera. Vid den extra bolagsstämman som hölls den februari beslutades att arvode till styrelsen ska utgå med kronor till styrelsens ordföran- de och att arvode till övriga ledamöter ska utgå med kronor vardera. Vidare behandlades arvode för utskottsarbete, varvid beslutades att arvode för sådant arbete ska utgå med samma belopp som beslu- tades av årsstämman . I tabellen ovan anges det arvode som varje styrel- seledamot kommer att erhålla för tiden från årsstäm- man fram till årsstämman . Ordförandens ansvar Styrelsens ordförande ska säkerställa att styrelsen NAMN BEFATTNING NÄRVARO PÅ STY- RELSEMÖTEN UNDER 2021 STYRELSEARVODE (SEK) 1) (FRÅN OCH ENLIGT BESLUT AV ÅRSSTÄMMAN 2021 OCH EXTRA BOLAGSSTÄMMAN 4 FEBRUARI 2021 Andreas Philipson Styrelseordförande (från feb 2022, tidi- gare styrelseledamot) 18 av 19 342 575 Seth Lieberman Styrelseledamot 16 av 19 243 205 Helena Levander Styrelseledamot 19 av 19 323 205 Henrik Orrbeck Styrelseledamot 18 av 19 0 2) Carl Mörk Styrelseledamot 19 av 19 293 205 Nisha Raghavan Styrelseledamot 16 av 19 0 2) Anders Tägt Styrelseordförande (till feb 2022) 18 av 19 339 726 Totalt 1 541 918 I) Angivet arvode har utgått för perioden mellan årsstämman och årsstämman . I angivet belopp inkluderas arvode för arbete i styrelseutskott. )Henrik Orrbeck och Nisha Raghavan har avstått från styrelsearvode för perioden från årsstämman till årsstämman . STYRELSENS ARVODE OCH NÄRVARO UNDER 2021 82 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 genomför sitt arbete på ett effektivt sätt och att styrelsen fullgör sina förpliktelser. Ordföranden organiserar och leder styrelsens arbete i syfte att skapa de bästa möjliga förutsättningarna för styrel- sens uppgifter. Ordföranden säkerställer även att ny styrelseledamot genomgår introduktionsutbildning och annan övrig utbildning som anses lämplig. Ordföranden samråder med bolagets VD i strategis ka frågor och säkerställer att styrelsen får tillräcklig information och dokumentation för att möjliggöra att styrelsen kan genomföra sitt arbe- te. Ordföran den ansvarar även för kontakter med aktieägarna avseende ägarskapsfrågor och ser till att styrelsens arbete utvärderas i en årlig styrelseutvär- dering. Styrelseutskott REVISIONSUTSKOTT Stendörren har ett revisionsutskott som består av Helena Levander (ordförande), Nisha Raghavan och Carl Mörk. Revisionsutskottets arbete och bestäm- manderätt regleras i arbetsordningen och instruktio- nen för revisionsutskottet. Revisionsutskottet har till uppgift att för styrelsens räkning övervaka bolagets nansiella rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering, hålla sig informerat om revision en av årsredovisningen och koncernredovisningen, granska och övervaka revi- sorns opartiskhet och självständighet samt biträda vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans val av revisor. Utskottets ledamöter får inte vara anställda av bolaget. Minst en ledamot ska ha redovisnings- eller revisionskompetens. Under har revisionsutskottet haft fem proto- kollförda möten. Vid fyra av dessa möten närvarade samtliga valda ledamöter i utskottet. Vid ett möte närvarade endast Helena Levander och Carl Mörk. Vid mötena behandlades bland annat bolagets nansiella rapporter, bolagets policys, den externa revisionens inriktning och bolagets interna kontroll. ERSÄTTNINGSUTSKOTT Stendörren har ett ersättningsutskott som sedan det konstituerande styrelsemötet den februari består av Andreas Philipson (ordförande), Nisha Raghavan och Carl Mörk. Dessförinnan bestod ersättningsutskottet av Anders Tägt (ord förande), Nisha Raghavan och Carl Mörk. Utskottets huvudsakliga uppgifter består av att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprin- ciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen, bevaka och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättning- ar för bolagsledningen och bevaka och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman ska fatta beslut om samt bevaka och utvärdera bolagets ersätt- ningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersättnings- utskottet ska även analysera och följa upp marknads- mässiga ersättningar för ledande befattningshavare, inkluderande fasta och rörliga delar. Ersättningsutskottets ansvarsområden och beslu- tanderätt regleras i en av styrelsen fastställd arbets- ordning och instruktion. Under höll ersättningsutskottet tre protokoll- förda möten där bland annat frågor som ersättning till ledande befattningshavare och bolagets ersätt- ningsrapport diskuterades. Samtliga ledamöter i utskottet närvarade vid alla tre möten. Styrelsens arbete under Under har styrelsen haft styrelsemöten, va- rav av dem var ordinarie styrelsemöten (inklusive det konstituerande styrelsemötet). Vid styrelsens möten har även bolagets VD och bolagets chefsju- rist, tillika styrelsens sekreterare, närvarat. Vidare har övriga medlemmar i ledningsgruppen närvarat vid styrelsens möten i de delar som berört respekti- ve ledningsgruppsmedlems ansvarsområde. Styrelsen sammanträder enligt ett årligen fastställt schema och följer i huvudsak en av styrelsen fastsla- gen årscykel, vilken revideras och fastställs vid varje konstituerande styrelsemöte. Nedan presenteras en kortfattad beskrivning av årscykeln för /. Utöver vad som där anges nns ett ertal punkter som i huvudregel behandlas på varje ordinarie sty- relsemöte. Exempelvis lämnar bolagets VD vid varje sådant möte ekonomisk rapport och informerar om affärsläget och framtidsutsikter. Vid behov fattas be- slut om förvärv eller försäljningar, andra investerings- beslut, nansieringsbeslut samt beslut i strukturella eller organisatoriska frågor. Eftersom styrelsen fastställer den nansiella rap- porteringen föregås varje nansiell rapport av ett styrelsemöte där aktuell rapport fastställs. På dessa möten rapporterar revisionsutskottet om utskottets arbete. Utöver ordinarie styrelsemöten hålls extra styrel- semöten vid behov, till exempel när ett affärsbeslut kräver styrelsens godkännande. ÅRSCYKEL FÖR STYRELSEARBETET UNDER 2021/2022 . Konstituerande styrelsemöte Styrelsens arbetsår inleds vid det konstituerande styrelsemötet som följer direkt på årsstämman. På detta möte fastställer styrelsen bland annat relevanta bolagsstyrningsdokument och arbetsord- ningar. > Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 83 . Möte i juli Möte för fastställande av delårsrapporten för årets andra kvartal. Avrapportering från revisions- utskottet. Internkontrollfrågor behandlas. . Ordinarie möte i augusti Efter sommaren hålls ett ordinarie styrelsemöte. Inget specikt huvudtema. . Ordinarie möte i september I september hålls ett ordinarie styrelsemöte där beslut fattas om bolagets mål och långsiktiga stra- tegiska plan. . Ordinarie möte i november Ordinarie möte för fastställande av den tredje delårsrapporten för året. På mötet behandlas även revisionsfrågor och bolagets revisorer rapporterar om den översiktliga granskningen som normalt utförs av delårsrapporten för det tredje kvartalet. Vidare presenterar bolagets revisorer deras gransk- ning av bolagets interna kontroller. Bolagets risker och interna kontroller utvärderas. . Ordinarie möte i december På detta ordinarie möte antas budget för komman- de år. Vidare utvärderas styrelsearbetet, inklusive utvärdering av utskott och VD. Ersättningsfrågor behandlas. . Ordinarie möte i februari Ordinarie möte där årsbokslut fastställs. På mötet behandlas även revisionsfrågor och revisionsrap- porten samt frågor hänförliga till årsstämma. In- ternkontrollfrågor och ersättningsfrågor behand- las. . Extra styrelsemöte i april Extra styrelsemöte där utkast till årsredovisningen behandlas. . Ordinarie möte i maj Ordinarie möte för fastställande av delårsrappor- ten för årets första kvartal. Avrapportering från revisionsutskottet. Styrelseutvärdering Styrelsen utvärderar årligen styrelsearbetet och VD:s arbete i syfte att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsens och VD:s arbete fortlöpande utvecklas. Detta sker genom en systematisk och strukturerad process. Styrelsens och VD:s arbete under har utvärderats genom en intern process. Ett frågeformulär gällande styrel- sens och VD:s arbete har distribuerats till styrelse- ledamöterna, som fått inkomma med svar på de i formuläret angivna frågorna. Resultatet har däref- ter sammanställts och presenterats för styrelsen på ett styrelsesammanträde. Ingen från bolagsledning- en närvarade när utvärderingen presenterades för och diskuterades av styrelsen. Resultatet har även redovisats för valberedningen. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH KONCERNLEDNING VD ansvarar för den operativa styrningen och ska sköta den löpande förvaltningen och leda verksam- heten i enlighet med de anvisningar som styrelsen meddelar. VD:s ansvar och förhållande till styrel- sen regleras i den instruktion för VD som styrelsen antagit. Enligt instruktionen för nansiell rappor- tering är VD:n ansvarig för nansiell rapportering i bolaget och ska följaktligen säkerställa att styrel- sen erhåller tillräckligt med information för att styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera bolagets nansiella ställning. Bolagets VD ska löpande hålla styrelsen informerad om utvecklingen av bolagets och koncernens verksamhet, omsättningens storlek, prisutvecklingar, bolagets resultat och nansiel- la ställning, likviditeten och kreditsituationen, viktigare företagshändelser samt andra händelser, omständigheter eller förhållanden som bedöms vara av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare. Styrelsen har uppdragit åt bolagets VD att säkerställa att bolaget följer tillämpliga regler och föreskrifter, innefattande bolagets skyldighet när det kommer till att offentliggöra insiderinformation och bolagets skyldighet att föra en loggbok (insiderför- teckning) med personer med tillgång till insiderinfor- mation om bolaget. Till sin hjälp har VD Erik Ranje en koncernled- ning. För närvarande består koncernledningen av följande personer: • Erik Ranje, VD • Anders Nilsson, Förvaltningschef och vVD • Per-Henrik Karlsson, Ekonomidirektör • Johan Malmberg, Investerings- och affärsut- vecklingschef • Maria Jonsson, Utvecklingschef • Caroline Gebauer, Bolagsjurist • Agnes Peet, HR-chef • Fredrik Holmström, Hållbarhetschef För mer information om koncernledningen, se sidorna -. RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE BESLUTADE PÅ ÅRS- STÄMMAN 2021 Vid årsstämman den maj fastställdes följan- de riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- havare. Dessa riktlinjer omfattar bolagets VD och övriga personer i bolagsledningen. Riktlinjerna ska tilläm- pas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman . Rikt- linjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av > 84 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 bolagsstämman. Det noteras att ledamöterna i bola- gets styrelse endast uppbär arvode som beslutas av bolagsstämman varför dessa riktlinjer inte inkluderar styrelsens ledamöter. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrate- gi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolagets affärsstrategi är i korthet följande. Stendörren är ett fastighetsbolag med fokus på att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter för lager, logistik och lätt industri, samt i vissa fall bostäder, i Stockholm, Mälardalen samt andra geograska marknader i Norden. Genom att erbjuda våra kunder lokaler som stödjer deras verksamhet, skapar vi genom ett hållbart arbete, långsiktiga relationer som kan generera en god, riskjusterad avkastning till våra aktieägare. För ytterligare information om bolagets affärsstra- tegi, se www.stendorren.se. En framgångsrik implementering av bolagets affärs- strategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, förutsät- ter att bolaget kan rekrytera och behålla kvali- cerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möj liggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. I bolaget har tidigare inrättats aktierelaterade inci- tamentsprogram. De har beslutats av bolagsstäm- man och omfattas därför inte av dessa riktlinjer. För mer information om tidigare program, inne- fattande de kriterier som utfallet är beroende av, se www.stendorren.se/investor-relations/bolagsstyr- ning/inci tamentsprogram/. Eventuella framtida aktierelaterade incitaments- program kommer att beslutas om av bolagsstäm man. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärstrate- gi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbar- hetsarbete. Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får be- stå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kon tantersättning, pensionsförmåner och andra förmå ner. Bolagsstämman kan därutöver - och obe- roende av dessa riktlinjer - besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Styrelsen har en diskretionär rätt att besluta om rörlig kontantersättning i enlighet med dessa riktlinjer. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till högst procent av den fasta årliga kontantlönen. Bedömning av i vilken utsträckning kriterierna för utbetalning av rörlig kontanter- sättning har uppfyllts ska ske årligen och avse en period om ett år. För verkställande direktören ska pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensions- grundande. Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst procent av den fasta årliga kontantlönen. Övriga ledande befattningshavares pensionsförmå- ner, innefattande sjukförsäkring, ska vara premie- bestämda om inte befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande kollektiv- avtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande om det inte enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser regleras att rörlig kon- tantersättning ska vara pensionsgrundande. Pensions- premierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst procent av den fasta årliga kontantlönen. Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst procent av den fasta årliga kontantlönen. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägnings- tiden vara högst sex månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsvederlag får samman taget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och ett år för övriga ledande befatt- ningshavare. Vid uppsägning från befattningsha- varens sida får uppsäg ningstiden vara högst sex månader. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersätt- ning m.m. Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda kriterier som kan vara mätbara nansiella och/eller icke-mätbara icke-nansiel- la. Kriterierna kan utgöras av generella och/eller individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål som kan ta hänsyn till bland annat intern kontroll inom bolaget, budgetkontroller, rapporters kvalitet och punktlighet, implementeringen av nya och för- bättrade IT-system, samverkan mellan bolagets oli- ka avdelningar och utvecklingen av ledaregenskaper hos avdelningscheferna samt bolagets övergripande hållbarhetsarbete. Kriterierna ska vara utforma- de så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsar- bete, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med de begränsningar > Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 85 Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till verkstäl- lande direktören. Såvitt avser rörlig kontantersätt- ning till övriga ledande befattningshavare ansvarar ersättningsutskottet tillsammans med verkställande direktören för bedömningen. Ersättningsutskottet fö- relägger därefter föreslagna ersättningar till styrelsen för beslut. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgif- ter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersätt- ningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I ut- skottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlin jerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för ledande befattningshavare, till- lämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstruk- turer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättnings- utskottets ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledande befattningshavare. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersätt- ningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra ledande befattningshavare, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlin- jerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall nns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, eller för att säker- ställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna Ersättningsutskottet och styrelsen har bedömt att det är ändamålsenligt för bolaget att de ledande befattningshavarna kan utvärderas utifrån, och den rörliga ersättningen kan vara kopplad till, såda- na icke-nansiella kriterier som inte är mätbara. Ovanstående ersättningsriktlinjer har således änd- rats med anledning av detta. REVISOR Revisorns uppgift är att granska bolagets årsredo- visning och räkenskaper samt styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Vid årsstämman den maj omvaldes revisionsbolaget Ernst & Young AB med Oskar Wall som huvudansvarig för revisionen. Dessförinnan var även Ingmar Rindstig revisor för bolaget tillsammans med Ernst & Young AB. Oskar Wall är medlem av FAR. Revisorns man- datperiod löper ut vid slutet av årsstämman som hålls den maj . Bolaget har under inte anlitat Ernst & Young AB för några icke-revisionstjänster. INTERN KONTROLL Styrelsen har det övergripande ansvaret för att bolaget har en adekvat och effektiv riskutvärdering och intern kontroll. Intern kontroll är en process som syftar till att säkerställa att ett bolags verk- samhet bedrivs effektivt och ändamålsenligt och att den nansiella rapporteringen är tillförlitlig. Genom den interna kontrollen säkerställs även att bolaget efterlever tillämpliga regelverk. Kontrollmiljö Fördelning och delegering av ansvar internt inom Stendörren fastställs i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, instruktion för VD med tillhörande delegationsordning och attest- instruktion. För att säkerställa en ändamålsenlig riskhantering och god intern kontroll har bolaget härutöver antagit en rad interna policys, riktlinjer och instruktioner för intern kontroll. Samtliga interna styrdokument revideras löpande. Genom de formaliserade rutinerna säkerställs att fastlag- da principer för nansiell rapportering och intern kontroll efterlevs. Bolaget genomför utbildningar för dess anställda i syfte att säkerställa att samtliga anställda har erforderlig kunskap om interna poli- cys, riktlinjer och instruktioner. Riskutvärdering och kontrollaktiviteter En förutsättning för att ett bolag ska kunna upp- rätta en effektiv intern kontroll över den nansiella rapporteringen är att bolaget är medvetet om vilka risker som bolaget utsätts för. Koncernledningen > 86 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 i Stendörren genomför kontinuerligt och minst årligen en riskutvärdering, varvid de risker som bolaget utsätts för identieras och utvärderas. För varje enskild risk uppskattas dels sannolikheten för dess inträffande, dels omfattningen av konsekven- sen vid ett eventuellt inträffande. Baserat på utfallet av riskutvärderingen säkerställs att bolaget har adekvata och effektiva kontrollaktiviteter på plats för att minimera sannolikheten att identierade väsentliga risker inträffar. Bol agets nyckelkont roller nns beskrivna i processbeskrivningar och där så tillämpligt checklistor som steg för steg listar vilka kontroller som ska utföras. Kontrollerna dokumen- teras systematiskt. Resultatet av koncernledningens riskutvärdering och utvärdering av bolagets interna kontroll rap- porteras till styrelsen, som enligt dess arbetsordning årligen har att utvärdera bolagets risker och dess interna kontroll. På detta styrelsemöte presenteras även utfallet av den granskning av bolagets interna kontroll som bolagets revisorer genomfört. För att ytterligare stärka bolagets interna kontroll har styrelsen även antagit en internkontrollplan. I internkontrollplanen listas bolagets nyckelkontroller tillsammans med angivande av hur bolaget internt testar att dessa processer utförts. Av internkontroll- planen framgår vilken identierad risk varje kontroll avser att hantera, vem som ansvarar för att testa att kontrollaktiviteten fungerat samt hur testningen ska ske och hur ofta. lnternkontrollplanen revideras löpande och minst årligen. Utfallet av egenkontrollen rapporteras halvårsvis till styrelsen. Information och kommunikation Styrelsen har antagit en informationspolicy som anger riktlinjerna för all intern och extern kom- munikation. Syftet med informationspolicyn är att klargöra hur informationsansvaret är fördelat och att bidra till att en enhetlig kommunikation ges så- väl inom som utom bolaget. Vidare syftar Stendör- rens kommunikation till att uppnå en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den nansiel- la rapporteringen och övriga bolagshändelser. Genom bolagets informationspolicy säkerställs att bolagets informationsgivning är korrekt och att information kommuniceras vid lämplig tidpunkt. Koncernledningen erhåller regelbundet nansiell in- formation om bolaget vid dess protokollförda möten. Uppföljning Det övergripande ansvaret för uppföljning av den interna kontrollen åligger styrelsen. Löpande uppföljning av verksamhet och resultat sker på era nivåer i bolaget, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Resultatet analyseras av ansvari- ga inom organisationen. Avrapportering sker till koncernledning, styrelse och revisor. Bolagets revisor rapporterar sina iakttagelser från dess granskning av bolagets interna kontroll direkt till revisionsutskottet. Styrelsen följer upp den ekonomiska utvecklingen i samband med granskningen och antagandet av varje delårsrapport. Utvärdering av behovet av separat internrevisionsfunktion Någon internrevisionsfunktion nns i dagsläget inte inom Stendörren. Styrelsen har utvärderat frågan och konstaterat att bolaget har en ändamålsenlig och effektiv intern kontroll för en organisation av bolagets storlek. Något behov av att inrätta en internrevisions funktion har därför inte ansetts föreligga. Styrelsen omprövar årligen detta beslut. REVISOR ERNST & YOUNG AB OSKAR WALL Revisor i bolaget sedan 2016. Auktoriserad revisor och medlem i FAR. Övriga väsentliga uppdrag: Sagax, Arlandastad Group Estea, Karolinska Development och Stockholmshem. Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 87 ANDREAS PHILIPSON Styrelseordförande i Stendörren sedan 4 februari 2022. Andreas var även styrelse- ledamot i bolaget under perioden 2016 – 4 februari 2022. Född 1958. Utbildning: Civilingenjör, väg och vatten, Chalmers Tekniska Högskola. Övriga nuvarande befattningar: Andreas är grundare och styrelsemedlem i TAM Group AB samt styrelseledamot i Besqab AB och i dotterbolag inom TAM Group. Arbetslivserfarenhet: Andreas har drygt 30 års erfarenhet av ledande befattningar i bygg och fastighetsbranschen. Han har tidigare bland annat varit VD och styrelsemedlem i Catena AB, VD för Temaplan AB samt Fast- ighetsdirektör på Näckebro AB. Andreas har med internationella fastighetsinvesterare som framgångsrikt valt att göra fastighetsinveste- ringar i Sverige. Oberoende: Oberoende i förhållande till Sten- dörren Fastigheter och dess bolagsledning och till större aktieägare. Innehav 1) : 2000 B-aktier. HELENA LEVANDER Styrelseledamot i Stendörren sedan 2017. Ordförande i revisionsutskottet. Född 1957. Civilekonom från Handelshögsko- lan i Stockholm. Övriga nuvarande befattningar: Styrelse- ordförande i Factoringgruppen AB, Caroline Svedbom AB och styrelseledamot i Concordia Maritime AB, Rejlers AB, Occlutech AG och Cinclus AB. Arbetslivserfarenhet: aktiemarknad, samt styrelseerfarenhet från Grundare av Nordic Investor Services AB. Tidigare även verksam inom Neonet AB, Odin Förvaltning, Nordea Asset Management och SEB Asset Management. Oberoende: Oberoende i förhållande till Sten- och till större aktieägare. Innehav 1) : 3 000 B-aktier. SETH LIEBERMAN Styrelseledamot i Stendörren sedan 2014. Seth var även styrelseordförande i bolaget under perioderna 2014 – 23 maj 2018 och 23 januari 2019 – 22 januari 2020. Född 1961. Utbildning: B.A. in Economics från Tufts University, USA. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseord- av Kvalitenas portföljbolag inklusive Huski är också medlem i EQT Real Estate Funds I & II:s Investment Advisory Committees och styrelseledamot i Maha Energy AB. Arbetslivserfarenhet: Seth har internatio- nell erfarenhet från fastighetsbranschen, framför allt i USA och Europa. Seth har även bred erfarenhet av affärsutveckling, private equity-investeringar, skuldinvesteringar och - lag och fastighetsslag. Tidigare anställningar inkluderar ledande positioner på Advanced Capital’s Real Estate Fund, UBS Investment Bank, Hypo Real Estate, Lehman Brothers In- ternational, Credit Suisse och GE Capital. Seth har varit aktivt involverad i Urban Land Insti- tute Europe – interim CEO 2015 och tidigare medlem av ”European Executive Committee” Oberoende: Oberoende i förhållande till Sten- dörren Fastigheter och dess bolagsledning men inte till större aktieägare. Innehav 1) : Inget. STYRELSEN 88 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 ) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav i bolaget. HENRIK ORRBECK Styrelseledamot i Stendörren sedan 2019. Född 1976. Utbildning: Master of Science in management and administrative science från University of Texas och magisterexamen i ekonomi från Handelshögskolan i Jönköping. Övriga nuvarande befattningar: Partner på EQT Real Estate. Henrik är styrelseordförande i Stendörren Real Estate AB, Hönsfodret Real- ty AB, Hönsfodret Investment AB, Hönsfodret Bygg AB och Förvaltningsaktiebolaget Svens- ka Verksamhetsfastigheter med därtill hö- rande dotterbolag. Henrik är också styrelse- ledamot i Maiden Lane Holdings AB, Portgås Fastighets AB och Sågtorp Utveckling AB. Arbetslivserfarenhet: Henrik har tidigare arbetat för The Carlyle Group och General Electric. Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren Fastigheter AB (publ) och dess bolagsledning men inte till större aktieägare. Innehav 1) : Inget. NISHA RAGHAVAN Styrelseledamot i Stendörren sedan 2020. Ledamot i ersättningsutskottet och revi- sionsutskottet. Född 1974. Utbildning: Nisha har en Bachelor of Com- merce från Madras universitet och är även medlem av Indiens Institute of Chartered Accountants samt Englands och Wales Asso- ciation of Taxation Technicians. Övriga nuvarande befattningar: Nisha är global COO för EQT Exeter. Arbetslivserfarenhet: Nisha har över 20 års erfarenhet från fastighetssektorn. Hon var tidigare direktör för Clearbell Capital LLP, en fastighetsfondsförvaltare baserad i Storbri- tannien, och hade dessförinnan liknande roller på Pears Global Real Estate Investors och Delancey Real Estate Asset Management. Oberoende: Oberoende i förhållande till Sten- dörren Fastigheter och dess bolagsledning, men inte till större aktieägare. Innehav 1) : Inget. CARL MÖRK Styrelseledamot i Stendörren sedan 2016. Ledamot i revisionsutskottet och ersätt- ningsutskottet. Född 1969. Utbildning: Civilingenjör från KTH och MSc i Economics. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseord- förande och verksam i Altira AB. Arbetslivserfarenhet: Mer än 30 års erfaren- het av fastighetstransaktioner och fastighets- förvaltning i Sverige och i Europa. Tidigare verksam inom bl.a. Securum, som analytiker på Parkes & Co och som ansvarig för nordisk Asset Management på Doughty Hanson & Co. Grundade Altira 2003. Oberoende: Oberoende i förhållande till Sten- dörren Fastigheter och dess bolagsledning men inte till större aktieägare. Innehav 1) : 500 000 A-aktier och 2 521 720 B-aktier. Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 89 ERIK RANJE Erik är verkställande direktör på Stendörren sedan 2020. Född 1972. Utbildning: Erik har en Master of Science in Economics and Busi- ness Administration från Handelshögskolan i Stockholm. Övriga väsentliga uppdrag: Inga. Arbetslivserfarenhet: Erik kommer närmast från en position som Head of Real Estate Investment Banking på Danske Bank, där han i samt rådgivning i samband med fastighetstransaktioner. Dess- förinnan arbetade Erik inom Structured Real Estate Finance och Corporate Finance på SEB i 20 år. Innehav 1) : 100 000 teckningsoptioner. ANDERS NILSSON Anders är förvaltningschef och vice verkställande direktör på Stendörren sedan 2020. Född 1967. Utbildning: Anders är utbildad Civilingenjör, Lantmäterilinjen med inriktning Fastighetsekonomi och förvaltning, Kungliga Tekniska Högskolan. Övriga väsentliga uppdrag: Inga. Arbetslivserfarenhet: Anders kommer närmast från egen konsult- verksamhet. Dessförinnan arbetade Anders som Region VD inom Castellum och medlem i koncernledningen. Andra roller Anders haft inom Castellum är VD Fastighets AB Brostaden och Affärs- områdeschef. Erfarenheterna inom fastighetsbranschen är dryga 25 år varav merparten från ledande befattningar. Innehav 1) : 95 000 teckningsoptioner. LEDNINGEN PER-HENRIK KARLSSON Per-Henrik är ekonomidirektör på Stendörren sedan 2020. Född 1977. Utbildning: Per-Henrik har en Master of Science in Economics and Business Administration från Växjö Universitet. Övriga väsentliga uppdrag: Inga. Arbetslivserfarenhet: Per-Henrik var innan sin roll som ekonomi- direktör på Stendörren Fastigheter redovisningschef på bolaget i nästan ett år och kommer dessförinnan från en roll som Head of Nordic Accounting & Financial Control på NREP. Tidigare har Per-Henrik bland annat arbetat för Aberdeen Standard Invest- ments som nordisk CFO och medlem i ledningsgruppen för en av deras fastighetsfonder samt som auktoriserad revisor på Ernst & Young. Innehav 1) : 46 B-aktier och 5 000 teckningsoptioner. MARIA JONSSON Utvecklingschef på Stendörren sedan 2020. Född 1974. Utbildning: Maria är utbildad Civilingenjör, Lantmäterilinjen med inriktning Fastighetsekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan. Övriga väsentliga uppdrag: Inga. Arbetslivserfarenhet: Maria har tidigare arbetat som Projektut- vecklingschef i Region Stockholm-Norr på börsnoterade fastig- hetsbolaget Castellum. Andra roller Maria haft inom Castellum är Fastighetsutvecklingschef, Fastighetschef, tf Verksamhetsutveck- lingschef och tf Region VD. Erfarenheterna från drygt 20 år i olika roller omfattar utveckling av fastigheter och nya projekt, förvalt- ning, uthyrning, fastighetsförvärv samt ledningsgruppsarbete. Innehav 1) : 1 600 B-aktier och 9 000 teckningsoptioner. 90 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 ) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närstående innehav i bolaget. JOHAN MALMBERG Investerings- och affärsutvecklingschef på Stendörren sedan 2020. Dessförinnan transaktionschef på Stendörren under perio- den 2020 – februari 2022. Född 1974. Utbildning: Ekonomie kandidat från högskolan i Gävle samt utbil- dad fastighetsmäklare. Övriga väsentliga uppdrag: Inga. Arbetslivserfarenhet: KKommer närmast från en position som Affärsutvecklingschef på bostadsföretaget Fastighets AB För- valtaren. Dessförinnan arbetade Johan som fristående rådgivare till de börsnoterade fastighetsbolagen Hemfosa och Diös. Innan dess rådgivare på fastighetskonsultbolagen Tenzing och Catella samt på Swedbank Corporate Finance. Medverkat i ett stort antal fastighets- och kapitalmarknadstransaktioner under mer än 20 år i marknaden. Innehav 1) : 3 000 aktier och 10 000 teckningsoptioner. CAROLINE GEBAUER Bolagsjurist i Stendörren sedan 2017. Caroline ansvarar för Bolagets legala frågor och är styrelsens sekreterare. Född 1980. Utbildning: Jur.kand. från Uppsala Universitet. Övriga väsentliga uppdrag: Inga. Arbetslivserfarenhet: Caroline har tidigare arbetat på Advokat- Stockholms tingsrätt (2005–2006). Innehav 1) : 11 474 aktier och 30 000 teckningsoptioner. AGNES PEET HR Chef på Stendörren sedan mars 2022. Född 1989. Utbildning: Fil.kand med huvudområde pedagogik, från Personal, arbete och organisationsprogrammet, Stockholms Universitet. Övriga väsentliga uppdrag: Inga. Arbetslivserfarenhet: Agnes jobbar sedan våren 2022 som HR-konsult (på PeopleProvide). Hon har tidigare erfarenhet av att arbeta med HR i större och mindre bolag, senast i en roll som HR-partner med fokus på arbetsmiljö. Innehav 1) : Inget. FREDRIK HOLMSTRÖM Fredrik är hållbarhetschef på Stendörren sedan 2021. Född 1975. Utbildning: Ekobyggnadsingenjör vid Mittuniversitetet i Öster- sund. Övriga väsentliga uppdrag: Inga. Arbetslivserfarenhet: Fredrik har en lång erfarenhet av att, inom ramen för egen konsultverksamhet, bistå fastighetsbolag med och fondbolag som förvaltar pensionskapital. Tidigare har Fredrik även arbetat som hållbarhetschef hos Hifab AB. Innehav 1) : 400 B-aktier. Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 91 FLERÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL 2021 JAN-DEC 2020 JAN-DEC 2019 JAN-DEC 2018 JAN-DEC 2017 JAN-DEC Fastighetsrelaterade Uthyrningsbar area, tusental m 2 793 742 731 718 603 Antal fastigheter 135 123 124 121 100 Marknadsvärde, Mkr 11 693 9 533 9 147 8 476 6 494 Areamässig uthyrningsgrad, % 88 % 87 % 88 % 90 % 92 % Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 % 87 % 88 % 89 % 91 % Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 4,7 % 5,2 % 4,5 % 4,9 % 5,3% Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 16,5 % 6,2 % 7,2 % 9 % 11 % Hyresduration, år 3,7 3,8 4,0 4,0 4,9 Snitthyra, kr/m 2 992 910 904 846 803 Finansiella Hyresintäkter, Mkr 656 651 592 537 453 Driftnetto, Mkr 488 481 397 355 316 Förvaltningsresultat, Mkr 267 254 135 174 161 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 74 % 74 % 67 % 66 % 70 % Balansomslutning, Mkr 12 290 10 233 9 608 8 735 6 624 Genomsnittlig ränta totala skulder inkl. derivat, % 2,3 % 2,2 % 2,2 % 2,4 % 2,3 % Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 3,7 2,5 2,4 2,0 2,2 Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,5 2,6 2,3 2,6 2,4 Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 3,0 2,9 1,8 2,3 2,5 Soliditet vid periodens utgång, % 43 % 40 % 41 % 32 % 36 % Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % 26 % 6,5 % 9 % 16 % 18 % Belåningsgrad vid periodens utgång, % 46 % 50 % 50 % 61 % 56 % Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % 37 % 47 % 46 % 46 % 45 % Aktierelaterade Börsvärde, Mkr 8 656 4 327 4 758 2 816 1 878 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 304,50 152,50 169,00 100,00 68,0 Eget kapital per aktie, kr 155,84 115,16 108,91 98,74 86,9 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 310 3 875 3 556 3 195 2 719 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 186,80 136,59 126,29 113,47 98,5 Aktuellt substansvärde, Mkr 4 852 3 533 3 218 2 920 2 497 Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 170,67 124,53 114,30 103,71 90,4 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr 40,75 7,17 9,84 15,00 14,32 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr 40,67 7,17 9,80 14,92 14,23 per aktie, kr 7,87 9,68 5,07 5,11 7,8 Utdelning per aktie 0,0 0,0 0,0 0,0 2,2 Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 371 441 28 155 641 28 155 641 27 619 986 Genomsnittligt antal aktier 28 385 141 28 281 230 28 155 641 27 950 184 27 619 986 Övriga Antal anställda vid periodens utgång 55 54 55 51 39 FLERÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL För denitioner, se sidan . Förklaringar till nyckeltalen nns även på www.stendorren.se. 92 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 FINANSIELLA RAPPORTER Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 93 BELOPP I MILJONER KRONOR NOT 2021 2020 1, 24 Hyresintäkter 3 653 631 Övriga intäkter 3 20 Summa intäkter 656 651 Driftskostnader 4 –123 –114 Underhållskostnader 4 –27 –36 Fastighetsskatt 4 –18 –21 Driftnetto 488 481 Central administration 5, 6 –77 –86 Finansiella intäkter 7 1 2 Finansiella kostnader 8 –135 –134 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld 4 –9 –9 Finansnetto –143 –141 FÖRVALTNINGSRESULTAT 267 254 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1 235 98 20 –10 Resultat före skatt 1 523 342 Uppskjuten skatt 9 –311 –84 Aktuell skatt 9 –2 –1 Årets resultat 1 209 256 Övrigt totalresultat – – Summa övrigt totalresultat – – Summa totalresultat för året 1 209 256 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 1 209 256 Resultat per aktie, före utspädning, kr 40,75 7,17 Resultat per aktie, efter utspädning, kr 40,67 7,17 Genomsnittligt antal utestående aktier under peri- oden, miljoner 28,39 28,28 Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 28,44 28,31 RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT 94 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER RESULTAT Jämfört med redovisar Sten dörren för januari till december ca miljoner kronor högre intäk- ter och driftnettot steg med ca miljoner kronor. Hö- gre kostnader för uppvärmning och snöröjning under första kvartalet jämfört med och engångsersätt- ningar om ca miljoner kronor under föregående period, redovisade som övriga intäkter, motverkar ökning av driftnettot. Efter avdrag för nansieringskostnader och centrala administrationskostnader summerar förvaltningsre- sultatet till miljoner kronor () vilket är ca procent högre än föregående år. Årets resultat ökade vidare till följd av värdeökningar på fastigheter och derivat och uppgår till miljoner kronor () motsvarande , kronor per aktie (,). HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna ökade under året med ca procent till miljoner kronor (). De ökade intäkter- na drivs av en ökning av hyrorna i beståndet (ca procent ökning i jämförbart bestånd jämfört med samma period ) samt intäkter från de fastigheter som förvärvats och tillträtts under året. FASTIGHETSKOSTNADER De redovisade fastighetskostnaderna minskade till miljoner kronor (). Totala fastighetkostna- der i jämförbart bestånd minskade med ca mil- joner kronor vilket motsvarar ca procent. Lägre underhållskostnader jämfört med föregående år tillsammans med större fokus på energibesparing i fastighetsbeståndet har sänkt de totala fastighetskost- naderna. Kostnader för uppvärmning och snöröjning till följd av ett kallare år jämfört med föregående år, men även högre energipriser, motverkar minskning- en. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick under året till miljoner kronor () och utgörs av kostnader för central förvaltning och administra- tion samt kostnader för bolagsled ning, styrelse och revisorer. FINANSNETTO Nettot mellan nansiella intäkter och nansiella kostnader ökade under året med ca procent till – miljoner kronor (– ), främst förklarat av engångsposter om ca miljoner kronor hänförliga till förtida återlösen av ett obligationslån under första kvartalet . Lägre räntenivå under perioden mot- verkar ökningen. FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultatet ökade under året med ca procent till miljoner kronor (), främst tack vare lägre kostnader för central administration. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR För år redovisar bolaget en värde uppgång på förvaltningsfastigheterna om miljoner kronor () vilket motsvarar , procent av fastighetsport- följens totala marknadsvärde vid årets ingång. Vär- deförändringarna i fastighetsbeståndet drivs under året av förändrade kassaöden genom nyuthyrning och omförhandlade hyresavtal men även ändrade marknadshyresantaganden och av justerade avkast- ningskrav. Värdeförändringen på byggrättsportföljen förklaras bland annat av den identierade ökningen av projektpotential, till exempel i Almnäs. Räntederi- vaten marknadsvärderades per rapport datumet med en värdeförändring om miljoner kronor (– ). SK ATT Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om – miljoner kronor (– ) och uppskjuten skatt om – miljoner kronor (– ). Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 95 RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING BELOPP I MILJONER KRONOR NOT 2021-12-31 2020-12-31 TILLGÅNGAR 1, 24 Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 10 3 4 Förvaltningsfastigheter 11 11 693 9 533 Nyttjanderättstillgångar 238 225 Inventarier 12 3 6 Långfristiga fordringar 2 3 Räntederivat 45 6 Summa anläggningstillgångar 11 984 9 777 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 13 19 10 Skattefordringar 1 0 Övriga kortfristiga fordringar 14 85 40 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 41 45 Likvida medel 160 361 Summa omsättningstillgångar 18 306 456 SUMMA TILLGÅNGAR 12 290 10 233 EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 Aktiekapital 17 17 Övrigt tillskjutet kapital 1 855 1 904 Balanserad vinst inklusive årets resultat 3 344 2 132 Eget kapital hänförligt till Moderbolagets ägare 5 216 4 053 SUMMA EGET KAPITAL 5 216 4 053 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 17 4 868 4 081 Övriga långfristiga skulder 22 12 Leasingskuld 238 225 Uppskjuten skatteskuld 9 925 613 Övriga avsättningar 19 4 4 Summa långfristiga skulder 18 6 058 4 935 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 17 755 1 018 Leverantörsskulder 22 47 Skatteskulder - -1 Övriga kortfristiga skulder 7 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 232 157 Summa kortfristiga skulder 18 1 016 1 245 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 12 290 10 233 96 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 KOMMENTARER TILL KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsakli- gen av förvaltningsfastigheter. Per december uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till miljoner kronor ( ). Se vidare not . OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till miljoner kronor () bestående av likvida medel om miljoner kronor () samt hyres- fordringar och övriga kortfristiga fordringar om miljoner kronor (). EG ET KAPITAL Per den december uppgick koncernens egna kapital till miljoner kronor ( ) och solidite- ten till procent (). RÄNTEBÄRANDE SKULDER Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till miljoner kronor ( ) motsvarande en belå- ningsgrad om procent (). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om miljoner kronor ( ), två obligationslån om totalt miljoner kronor () samt säljarreverser om miljoner kronor (). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bola- gets redovisningsprinciper uppgår till – miljoner kronor (). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgår till miljoner kronor ( ) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande månaderna. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Stendörren strävar efter att reducera ränte- och ka- pitalanskaffningsrisker i nansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbindning över era år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. Se vidare not för räntebärande skulder. UPPSKJUTEN SKATTESKULD Uppskjuten skatteskuld uppgick per december till miljoner kronor () och avser huvudsakligen skatten på fastigheter, obeskattade reserver och out- nyttjade förlustavdrag. ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans upp- gående till miljoner kronor (). Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 97 FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN Koncernens egna kapital uppgick per december till miljoner kronor ( ). Vid års- stämman beslutades om utdelning om totalt miljoner kronor (). BELOPP I MILJONER KRONOR AKTIE- KAPITAL ÖVRIGT TILLSKJUTET KAPITAL BALANSERADE VINSTMEDEL INKLUSIVE PERIODENS RESULTAT HYBRID- OBLIGATION TOTALT EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL FÖRETAGETS ÄGARE Ingående eget kapital per 2019-01-01 17 1 167 1 596 – 2 780 Utdelning justering –1 –1 Återköp personaloptioner –2 –2 Emission hybridobligation 800 800 Emissionskostnader hybridobligation –14 –14 Ränta/utdelning hybridobligation –13 –13 Totalresultat januari-december 2019 290 290 Utgående kapital per 2019-12-31 17 1 165 1 872 786 3 840 Återköp personaloptioner –8 –8 Personaloptionsprogram 18 18 Ränta/utdelning hybridobligation –54 –54 Totalresultat januari-december 2020 256 256 Utgående eget kapital per 2020-12-31 17 1 175 2 074 786 4 053 Personaloptionsprogram 6 6 Ränta/utdelning hybridobligation –52 –52 Totalresultat januari-december 2021 1 209 1 209 Utgående eget kapital per 2021-12-31 17 1 181 3 232 786 5 216 98 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE BELOPP I MILJONER KRONOR NOT 2021 2020 Förvaltningsresultat 267 254 24 20 2 Betald inkomstskatt – 1 – 2 287 254 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar – 52 – 11 Förändring av rörelseskulder – 12 30 223 274 Investeringsverksamheten – 256 – 200 Övriga investeringar och avyttringar 2 – 1 Förvärv av koncernföretag/fastigheter – 668 – 150 Försäljning av koncernföretag/fastigheter – 62 –922 –288 Finansieringsverksamheten Nyemission 6 10 Utdelning Hybridobligation – 52 – 54 Upptagna räntebärande skulder 1 635 1 793 Amortering och lösen av räntebärande skulder – 1 101 – 1 509 Depositioner 10 – 2 498 238 –201 224 Likvida medel vid årets ingång 361 138 – 201 224 Likvida medel vid årets utgång 160 361 Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 99 KOMMENTARER TILL KONCERNENS KASSAFLÖDE KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Kassaödet från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick under perioden till miljoner kronor (). Efter en nettoförändring av rörelsekapitalet på – miljoner kronor () uppgick kassaödet från den löpande verksamheten till miljoner kronor (). KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGS- VERKSAMHETEN Kassaödet från investeringsverksamheten upp gick till – miljoner kronor (– ) och utgjordes av lik- viditetseffekten vid förvärv av fastigheter, direkt och indirekt, uppgående till – miljoner kronor (– ), samt investeringar i bentliga fastigheter om – miljoner kronor (– ). Kassaödespåverkan från försäljning av fastigheter uppgick under perioden till miljoner kronor (). KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGS- VERKSAMHETEN Kassaödet från nansieringsverksamheten upp- gick under perioden till miljoner kronor () bestående av upptagande av fastighetslån om miljoner kronor ( ) samt amorteringar och lösen av bentliga krediter uppgående till – miljoner kronor (– ). PERIODENS KASSAFLÖDE Periodens nettokassaöde uppgick till – miljoner kronor () och likvida medel uppgick vid periodens utgång till miljoner kronor (). 100 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbola- get. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per december till miljoner kronor () och det egna kapitalet uppgick till miljoner kronor ( ). MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING BELOPP I MILJONER KRONOR NOT 2021 2020 Nettoomsättning 1, 24 109 106 Rörelsens kostnader 5–6 –114 –106 –5 0 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 95 72 Räntekostnader och liknande resultatposter 8 –75 –72 15 0 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag 123 181 Lämnade koncernbidrag –119 –106 Summa bokslutsdispositioner 4 75 Resultat före skatt 19 75 Uppskjuten skatt 9 0 –15 Aktuell skatt 9 0 0 Årets resultat 19 60 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET BELOPP I MILJONER KRONOR NOT 2021 2020 Årets resultat enligt resultaträkningen 19 60 Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat 19 60 Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 101 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING BELOPP I MILJONER KRONOR NOT 2021-12-31 2020-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 10 3 4 Inventarier 12 4 4 Andelar i koncernföretag 21 929 978 Fordringar hos koncernföretag 2 894 2 171 Uppskjuten skattefordran 9 1 1 Summa anläggningstillgångar 3 831 3 159 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 124 33 Övriga kortfristiga fordringar 14 2 3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 2 2 Likvida medel 54 101 Summa omsättningstillgångar 18 182 139 SUMMA TILLGÅNGAR 4 013 3 298 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 16 17 17 Summa bundet eget kapital 17 17 Fritt eget kapital Överkursfond 1 846 1 899 Balanserat resultat –173 – 240 Årets resultat 19 60 Summa fritt eget kapital 1 691 1 719 Summa eget kapital 1 709 1 736 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 17 1 286 649 Skulder till koncernföretag 886 720 Summa långfristiga skulder 18 2 173 1 369 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 2 3 Skulder till koncernföretag 97 169 Övriga kortfristiga skulder 2 2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 31 18 Summa kortfristiga skulder 132 192 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 013 3 298 102 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, MODERBOLAGET BELOPP I MILJONER KRONOR AKTIE- KAPITAL ÖVER- KURSFOND BALANSERADE VINSTMEDEL IN- KLUSIVE ÅRETS RESULTAT TOTALT EGET KAPITAL HÄNFÖR- LIGT TILL FÖRE- TAGETS ÄGARE Ingående eget kapital per 2019-01-01 17 1 161 –214 964 Utdelning –1 –1 Återköp personalptioner –2 –2 Emission hybridobligation 0 800 800 Emissionskostnader hybridobligation –14 –14 Ränta/utdelning hybridobligation –13 –13 Totalresultat januari-december 2019 –20 –20 Ingående eget kapital per 2020-01-01 17 1 935 –237 1 714 Återköp personaloptioner –8 –8 Personaloptionsprogram 18 18 Ränta/utdelning hybridobligation –54 –54 Övriga justeringar 6 6 Totalresultat januari-december 2020 60 60 Utgående eget kapital per 2020-12-31 17 1 881 –162 1 736 Personaloptionsprogram 6 6 Ränta/utdelning hybridobligation –52 –52 Totalresultat januari-december 2021 19 19 Utgående eget kapital per 2021-12-31 17 1 830 –138 1 709 Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 103 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, MODERBOLAGET BELOPP I MILJONER KRONOR NOT 2021 2020 –5 –5 24 3 –3 Erhållna räntor 0 0 Erlagda räntor –59 –32 Betald inkomstskatt 0 0 av rörelsekapitalet –61 –40 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 128 72 Förändring av rörelseskulder –195 163 –128 195 Investeringsverksamheten Förvärv immateriella tillgångar – –1 Förvärv inventarier –2 –1 Förvärv/avtryttningar av dotterbolag 49 –88 Utlåning koncernföretag –723 0 – 676 – 90 Finansieringsverksamheten Tillskjutet kapital 6 10 Upptagna räntebärande skulder 1 287 – Amortering och lösen av räntebärande skulder –650 – Ränta/utdelning hybridobligation –52 –53 Utbetald utdelning 166 – 757 –43 –47 62 Likvida medel vid årets ingång 101 39 –47 62 Likvida medel vid årets utgång 54 101 104 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 NOTER REDOVISNINGSPRINCIPER ALLMÄNT OM BOLAGET Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är Linnégatan 87B, 115 23 Stockholm. Moderbolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholms lista för medelstora bolag, Mid Cap (Ticker: STEF B). Koncernredovisningen för år 2021 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsam- mans benämnda koncernen. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 13 april 2021. Koncernens rapport över moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 24 maj 2022. ÖVERENSSTÄMMELSE MED NORMGIVNING OCH LAG Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpre- tations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet - siell rapporteringsrekommendation RFR1, Komplette- rande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Mo- derbolagets redovisningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler. NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR SOM TRÄTT I KRAFT 2021 Inga standarder eller tolkningar som trätt i kraft under året har haft någon väsentlig inverkan på koncernen. NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER OCH TOLKNINGAR SOM ÄNNU EJ TRÄTT I KRAFT Inga standarder eller tolkningar som ännu inte har trätt i kraft bedöms få någon väsentlig inverkan på koncer- nen. Inga kommande standarder har förtidstillämpats. FÖRUTSÄTTNINGAR VID UPPRÄTTANDE AV MODERBOLAGETS OCH KONCERNENS FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat ang- es, är avrundade till närmaste miljontal. Avrundningar kan göra att räkningar, noter och tabeller inte summerar. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konse- kvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och Dotterbolag. Årsredovisningen har upprättats med antagande om fortsatt drift (going concern). KLASSIFICERING Förvaltningsresultat redovisas som hyresintäkter minus driftskostnader och andra fastighetsrelaterade - ment redovisas i nivå efter förvaltningsresultat. Anlägg- ningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen medan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. KONSOLIDERINGSPRINCIPER DOTTERBOLAG Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande AB. Dotterbolag är alla de bolag (inklusive bolag för särskilt ändamål) där koncernen är exponerad för rörlig avkastning från sitt engagemang och kan påverka Detta följer vanligen av ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av rösträtten. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera beaktas vid bedömningen över ett annat bolag. Dotterbolag konsolideras från och konsolidering upphör från och med den dag då ett bolag görs en bedömning huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång (fastighet). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp - sive övertagande av personal och interna processer. Rörelseförvärv redovisas i förekommande fall i enlighet med förvärvsmetoden. Det överskott som utgörs av skillnaden mellan överförd ersättning och det verkliga nettotillgångar redovisas som goodwill. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av tillgångar, fördelas an- skaffningskostnaden på de förvärvade tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärv- stidpunkten. Det är endast förvärv genom tillgångsför- värv som varit aktuellt för Stendörren verksamhet hittills. NOT 1 Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 105 TRANSAKTIONER SOM SKA ELIMINERAS VID KONSOLIDERING Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. SAMARBETSARRANGEMANG Ett samarbetsarrangemang är ett arrangemang över - endera som ett joint venture eller som gemensam verk- samhet. Innehav i en gemensam verksamhet konsolide- ras enligt klyvningsmetoden, det vill säga Stendörren redovisar sin andel av den gemensamma verksamhet- ens tillgångar och skulder samt intäkter och kostnader. INTÄKTER HYRESINTÄKTER Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid. Hyrestillägg redovisas i den period som tillägget avser. Tillägg baserade på förbrukning preliminärdebiteras och intäktsredovisas i den period tillägget avser med regelbunden avräkning mot faktisk kostnad. INTÄKTER FRÅN FASTIGHETSFÖRSÄLJNING Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än till- trädestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltning- en. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Den realiserade värdeförändringen för sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan fast- igheternas verkliga värde vid senaste bokslutstillfället och det pris som fastigheterna har sålts för. Tidigare års upparbetade orealiserade värdeförändringar ingår i fastigheternas verkliga värde och synliggörs därför inte i den realiserade värdeförändringen. REDOVISNING AV SEGMENT Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedri- ver verksamhet från vilken den kan generera intäkter - endast verksamhet inom ett segment, förvaltning av fastigheter för lätt industri-, lager och logistik. Därför sker redovisningen inom samma segment. Stendörren är i sina investeringar fokuserade på Stockholms- regionen och Mälardalen, detta för att säkerställa att söker tillväxtorter inom rimligt avstånd från Stockholm i syfte att dra fördel av tillväxten i huvudstaden. Med denna fokusering på Stockholm och Mälardalen är inte bolagets verksamhet indelat i regioner relevant ur uppföljningshänseende. Det som avgör huruvida Stendörren förvärvar nya fastigheter är kvaliteten på fastigheten, ingångsvärdet per m 2 och möjligheten att - ningssynpunkt är det inte av intresse inom vilken region fastigheten är belägen, utan det väsentliga är att den faller inom ramen för affärsidén. RÖRELSEKOSTNADER SAMT FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER FASTIGHETSKOSTNADER Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, administration och underhåll av fastighetsinnehavet. CENTRAL ADMINISTRATION Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktio- ner samt ägande av koncernens dotterbolag. LEASINGAVTAL Vid ingåendet av ett avtal fastställer Stendörren om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett lea- singavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss tillgång i utbyte mot ersättning. Stendörren tillämpar lättnadsreglerna avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Utgifter som uppstår i samband med dessa leasingavtal redovisas linjärt över leasingperioden som Central Administration i resultaträkningen. KONCERNEN SOM LEASETAGARE Tomträtter - tionen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte kan säga upp dessa leasingavtal redovisas de som eviga le- asingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och leasings- kulder hänförliga till tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa omför- handling av avgälden. Efter den initiala värderingen en- ligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde som en del av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Leasingskulden omvärderas om tomträttsavgälden förändras och motsvarande justering görs av nyttjan- derättstillgången. KONCERNEN SOM LEASEGIVARE I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operatio- nella leasingavtal med kunder. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter framgår av stycket Intäkter – Hyresintäkter ovan FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäk- ter på bankmedel och fordringar och räntekostnader på 106 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 lån. Räntekostnader samt ränteintäkter redovisas enligt effektivräntemetoden. Den effektiva räntan inkluderar periodiserade belopp av emissionskostnader och liknan- de direkta transaktionskostnader för att uppta lån. Ut- delningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. Realiserade och orealiserade vinster och - redovisas som värdeförändringar under egen rubrik i resultaträkningen. SKATTER Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskju- ten skatt. Skatt redovisas i resultaträkningen, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i övrigt totalresultat respektive eget kapital. AKTUELL INKOMSTSKATT Aktuell skatt beräknas utifrån redovisat resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster samt med avdrag för ej skattepliktiga intäkter. Kortfristiga skattefordringar och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder fastställs till det belopp som förväntas återfås från eller betalas till Skatteverket. UPPSKJUTEN INKOMSTSKATT Uppskjuten skatt redovisas på balansdagen i enlighet med balansräkningsmetoden för temporära skillnader mellan tillgångars och skulders skattemässiga och re- dovisningsmässiga värden. De skattesatser och skatte- lagar som tillämpas för att beräkna beloppet är de som är antagna eller aviserade på balansdagen. Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet, redovisas uppskjuten skatt till nominellt belopp på temporära skillnader. I de fall förvärv av tillgång (fastighet) genomförs via bolag, redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla, temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskjutna skattefordringar och upp- att kvitta kortfristiga skattefordringar mot kortfristiga skatteskulder, och den uppskjutna skatten är hänförlig till samma skattemyndighet. FINANSIELLA INSTRUMENT tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde (innefattar balansposterna hyresfordringar, fordringar hos koncernföretag, övriga kortfristiga fordringar samt - de till verkligt värde (innefattar balansposten räntede- anskaffningsvärde (innefattar balansposterna räntebä- rande skulder, övriga långfristiga skulder, leverantörs- skulder, skulder till koncernföretag samt övriga skulder). Finansiella instrument redovisas initialt till anskaff- ningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde vid förvärvstidpunkten, med tillägg för transaktions- som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. - lansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundfordringar tas upp i balans- räkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En - sas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett netto- belopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera - ningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller tillgångar är i behov av nedskrivning. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräknings- metoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs IFRS olika värderingshierarkier har skett under 2021. Säkringsredovisning förekommer ej. RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN i samband med försäljning av fastigheter redovisas tillsammans med övrig försäljningslikvid under investe- ringsverksamheten. Köp och försäljning av fastigheter via bolag som är tillgångsförvärv redovisas på separat rad som förvärv av koncernföretag/fastigheter respek- tive försäljning av koncernföretag/fastigheter. Försälj- ningsomkostnader redovisas under investeringsverk- samheten som ett avdrag från försäljningsersättningen motsvarande sätt i investeringsverksamheten. LIKVIDA MEDEL Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsva- rande institut. LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR, KUNDFORDRINGAR OCH ÖVRIGA FORDRINGAR Långfristiga fordringar och övriga fordringar är ford- ringar som innehas utan avsikt att idka handel med fordringsrätten. Om den förväntade innehavstiden är längre än ett år utgör de långfristiga fordringar och Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 107 om den är kortare utgör de kortfristiga fordringar och kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader. SKULDER Skulder avser lån och rörelseskulder. Lånen tas upp till anskaffningsvärde. I samband med upptagande av nya, eller omförhandling av existerande kreditfaciliteter, kan kostnader såsom arvoden och uppläggningsavgifter uppstå vilka i förekommande fall har periodiserats över lånets löptid. Rörelseskulder redovisas när motparten har levererat tjänst eller vara, även om fakturan ej er- hållits. Leverantörsskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp. IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR De immateriella tillgångarna utgörs av balanserade utgif- ter och har upptagits till anskaffningsvärdet med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Immateriella anlägg- ningstillgångar skrivs av linjärt enligt plan över fem år. MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syf- te att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvalt- ningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inklu- derar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvalt- ningsfastigheter redovisas i koncernbalansräkningen till verkligt värde i enlighet med IFRS 13, nivå 3. Se även not 11. Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet, varav ca 20–30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren, är - på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovis- ning. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras rän- tekostnaden under produktionstiden. INVENTARIER Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för gjorda avskrivningar och eventuella nedskrivning- ar. Avskrivningar sker linjärt under den uppskattade nyttjandeperioden och påbörjas när tillgången är färdig att användas i verksamheten. När inventarier redovisas tas hänsyn till tillgångens eventuella restvärden när det avskrivningsbara beloppet fastställs. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma bola- get till del. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Inventarier tas bort från balansräkningen när de avyttras eller om de inte kan förväntas tillföra några ekonomiska fördelar i framtiden antingen genom att de nyttjas eller att de säljs. Vinst och förlust beräknas som skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde. Vinst eller förlust redovisas i Rapport över totalresultat den redovisningsperiod då tillgången avyttrats, såsom övrig kostnad eller övrig intäkt. Tillgångarnas restvär- de, nyttjandeperiod och avskrivningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Sed- vanliga utgifter för underhåll och reparation kostnads- förs när de uppstår, men utgifterna för betydande för- nyelser och förbättringar redovisas i balansräkningen och skrivs av under den återstående nyttjandeperioden för den underliggande tillgången. AVSKRIVNINGSPRINCIPER INVENTARIER Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Beräknade nyttjandeperioder för ma- skiner och inventarier är tre till tio år. Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen. LEASINGAVTAL Finansiella leasingavtal, där koncernen i allt väsentligt övertar alla risker och fördelar knutna till ägarskapet av det leasade föremålet redovisas i Rapport över värde eller, om värdet är lägre, till nuvärdet av framtida minimileasingbetalningar. Leasingbetalningar redovi- skulden. Finansiellt leasade tillgångar skrivs av över den förväntade nyttjandeperioden. För närvarande Leasingavtal där leasegivaren i huvudsak behåller alla operationella. Leasingavgifter kostnadsförs linjärt i resultatet under leasingperioden. Hänsyn tas initialt till eventuella incitament som har erhållits vid tecknandet av leasingkontraktet. UTDELNINGAR LÄMNAD UTDELNING Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital och skuld efter det att årsstämman/extra bolagsstäm- ma godkänt utdelningen. ERHÅLLEN UTDELNING Se nedan under moderbolagets redovisningsprinciper. ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA Ersättningar till anställda i form av kontant lön, bonus och pensionsinbetalningar redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Motsvarande gäller även sociala kostnader såsom ar- betsgivaravgifter, semesterlön, betald sjukfrånvaro etc. 108 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 Pensioner och andra ersättningar efter anställning kan - bestämda planer. Stendörrens åtagande för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. En- AVSÄTTNINGAR En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett ut- reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden be- talning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom en räntesats före skatt som återspeglar aktuella mark- nadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. HYBRIDOBLIGATION baserat på om det föreligger någon avtalsenlig förplik- telse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter gäller både för nominellt belopp och räntebetalning- ar. Vid första redovisningstillfället har bedömningen egetkapitalinstrument och inte som en skuld. Ränta på hybridobligationen redovisas direkt mot eget kapital. UTLÄNDSK VALUTA Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valu- takursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs. EVENTUALFÖRPLIKTELSER - ligt åtagande som härrör från inträffade händelser och inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att krävas. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt - siell rapporteringsrekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2, innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undan- tag och tillägg som ska göras i förhållande till IFRS. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbola- get har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som LEASINGAVTAL Reglerna om redovisning av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i moderbolaget. Detta innebär att lea- singavgifter redovisas som kostnad linjärt över leasing- perioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasings- kulder inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. med IFRS 16, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett le- asingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss tillgång i utbyte mot ersättning. FAKTURERAD FÖRVALTNING TILL DOTTERBOLAG I egenskap av moderbolag tillhandahåller Stendörren i sin verksamhet löpande dotterbolagen med tjänster av- Beloppen redovisas i enlighet med IFRS 15 och fakture- ras dotterbolagen kvartalsvis i efterskott och baseras på respektive dotterbolags fastighetsinnehav. Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 109 DOTTERBOLAG Andelar i Dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. I moderbolaget intäktsre- dovisas alltid erhållna utdelningar från dotterbolag när rätten till utdelning har fastställts. Värdet på andelarna i Dotterbolag prövas kontinuerligt. Om det bokförda värdet på andelarna överstiger det koncernmässiga görs en nedskrivning som belastar resultatet. KONCERNBIDRAG OCH AKTIEÄGARTILLSKOTT FÖR JURIDISKA PERSONER Koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, det vill säga som bokslutsdisposition i enlighet med RFR 2/IAS 27. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras som aktier i Dotterbolag hos givaren i den mån nedskrivning inte erfordras. ERHÅLLEN UTDELNING - ren. Enligt RFR 2 får Moderbolag redovisa anteciperad utdelning från Dotterbolag i det fall Moderbolaget har rätt att ensamt besluta om värdeöverföringens storlek publiceras, fattat beslut beträffande värdeöverföring- ens storlek. VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden base- ras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de be- dömningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Fastigheternas värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året utifrån en mängd bedömningar och uppskattningar om framti- transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt värde och ett försäljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara +/– 5–10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som gjorts framgår av not 11. HYRESINTÄKTER MKR KONCERN 2021 KONCERN 2020 Hyresintäkter lokaler 740 713 Hyresintäkter övrigt 13 11 Uteblivna hyresintäkter lokaler – 91 – 79 Hyresrabatter lokaler – 9 – 14 SUMMA 653 631 För räkenskapsåret 2021 uppgick koncernens hyres- intäkter till 653 miljoner kronor (631) vilket motsvarar debiterade hyror för uthyrda lokaler. I hyresintäkten ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostna- der för värme, el, fastighetsskatt och indexuppräkning av grundhyran. Koncernen har inga väsentliga omsätt- ningshyror. Koncernens största hyresgäst, Coop Sverige Fastigheter AB, svarade för 11 procent av totala årliga hyresintäkter. FÖRFALLOSTRUKTUR nedanstående tabell där kontrakterad årshyra motsva- rar årsvärdet av tecknade hyreskontrakt. Den återstå- ende löptiden av alla löpande hyresavtal uppgick per 31 december 2021 till 3,7 år (3,8) i genomsnitt. FÖR- FALLO- ÅR ANTAL AVTAL AREA, KVM ÅRS- HYRA, MKR ANDEL % 2022 830 114 036 106 16 2023 282 205 783 142 23 2024 191 81 200 88 14 2025 118 67 795 73 12 2026 53 70 269 61 10 >2026 95 141 713 155 25 SUMMA 1 569 680 796 625 100 Summan av de framtida avtalade hyrorna framgår enligt nedanstående tabell uppdelat på förfalloår. AVTALADE FRAMTIDA HYRESINTÄKTER ÅRSHYRA, TSEK, 2021 ÅRSHYRA, TSEK, 2020 Avtalade hyresintäkter år 1 669 498 593 149 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och år 5 1 296 549 1 106 633 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 777 593 699 721 SUMMA 2 743 640 2 399 503 NOT 3 NOT 2 110 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick 2021 till 168 miljoner kronor (170). I detta belopp ingår direkta fastighets- kostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadministration såsom hyresadministration, för- av Stendörrens hyreskontrakt avtalas att hyresgästen står för vissa fastighetskostnader. Stendörren har även i vissa fall tecknat så kallade ”triple netavtal” vilket inne- bär att hyresgästen själv är avtalspart och står för alla drift- och underhållskostnader. MKR KONCERN 2021 KONCERN 2020 El- och värmekostnader – 55 – 49 Driftskostnader – 47 – 52 Reparation och underhåll – 27 – 36 Fastighetsskatt – 18 – 21 Övriga fastighetskostnader – 21 – 12 SUMMA – 16 8 – 170 DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och underhåll. I de fall Stendörren tecknar avtal för drift- och underhållskostnader vidaredebi- hyran. Driftkostnaderna (El- och värmekostnader, Driftkostnader, Övriga fastighetskostnader i tabellen ovan) uppgick under år 2021 till 123 miljoner kronor (112) och underhållskostnaderna uppgick till 27 miljo- ner kronor (36). TOMTRÄTTSAVGÄLD Tomträttsavgäld är den årliga avgäld Stendörren betalar för besittningsrätten av annans mark. Vid årets slut uppgick antalet fastigheter med tomträtt till 26 stycken (25). Tomträttsavgälder uppgick under år 2021 till 8 miljoner kronor (8) och avser i huvudsak Stendör- rens tomträtter i Stockholms stad. Den genomsnitt- liga återstående löptiden för tomrättsavtalen, viktad utifrån årsavgäld, uppgår till 30 år (30) och avgälden omräknas i normalfallet vart 10:e år. Enligt nuvarande kontrakt erade tomträttsavgäld uppgår sammanlagd framtida tomträttsavgäld under kvarvarande genom- snittlig löptid till 238 miljoner kronor (225). AVTALADE FRAMTIDA TOMTRÄTTS AVGÄLDER, MKR 2021 2020 Avtalade tomträttsavgälder år 1 8 8 Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och år 5 31 32 Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 199 185 SUMMA 238 225 FASTIGHETSSKATT I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis i procent av fastställda taxeringsvärden. För Stendörren varierar fastighetsskatten mellan 0,5 och 1,0 procent beroende på om fastigheten klassas som lager-/industrilokaler (0,5 procent) eller kontors-/ butikslokaler (1,0 procent). Fastighetsskatten uppgick 2021 totalt till 18 miljoner kronor (21). ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER STYRELSE, VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Under räkenskapsåret hade moderbolaget 7 (7) styrel- seledamöter varav 2 (2) kvinnor. Vid räkenskapsårets utgång hade Bolaget 8 ledande befattningshavare anställda (7), varav 3 (3) kvinnor och det totala antalet anställda var 55 (54), varav 17 kvinnor (21). Genomsnitt- ligt antal anställda under 2022 var 54, varav 37 män. Detta antal inkluderar 4 personer (1 kvinna och 3 män) som är inhyrda konsulter. Kostnaden för dessa inhyrda konsulter rapporteras som konsultkostnader och ingår ej i nedan angivna kostnader för anställda. Ersättning utgick under 2021 till styrelse med 1 590 tusen kronor (1 736). Till verkställande direktör utgick ersättning om totalt 5 103 tusen kronor (8 138). Ersätt- ning till övriga ledande befattningshavare utgick med 11 349 tusen kronor (10 459) och till övriga anställda 18 788 tusen kronor (19 788). Totala sociala kostnader uppgick under räkenskapsåret till 21 817 tusen kronor (18 789) varav 8 088 pensionsavsättningar inkl löne- skatt (5 984). Verkställande direktör erhåller pensionsavsättningar motsvarande 30 procent av månadslönen. Uppsäg- ningstiden från vardera parten är 6 månader. Därtill har verkställande direktör rätt till 6 månaders av- gångsvederlag vid uppsägning från Bolagets sida. Uppsägningstiden för Vice Verkställande direktör är 6 månader. Principer för ersättning och förmåner till verkställande direktör, bolagsledningen och övriga ledande befatt- ningshavare beslutas av styrelsen. NOT 5 NOT 4 Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 111 KONCERN MODERBOLAG TKR 2021 2020 2021 2020 Medelantal anställda 54 54 54 54 Varav män 34 33 34 33 KÖNSFÖRDELNING BLAND LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Styrelseledamöter 7 7 7 7 Varav kvinnor 2 2 2 2 VD och ledande befattningshavare 8 7 8 7 Varav kvinnor 3 3 3 3 KONTANTA LÖNER, FÖR MÅNER OCH ERSÄTTNINGAR Styrelsens ordförande 500 652 500 652 Styrelseledamöter Helena Levander 320 318 320 318 Andreas Philipson 240 237 240 237 Carl Mörk 290 286 290 286 Seth Lieberman 240 243 240 243 Henrik Orrbäck – – – – Nisha Raghavan – – – – 1 590 1 736 1 590 1 736 VD 5 103 8 138 5 103 8 13 8 Varav tantiem och bonus 2 970 2 589 2 970 2 589 VICE VD 3 150 1 922 3 150 1 922 Varav tantiem och bonus 1 500 – 1 500 – ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGS- HAVARE 8 199 8 537 8 199 8 537 Varav tantiem och bonus 2 825 909 2 825 909 Övriga anställda 18 7 88 19 7 88 18 788 19 788 SOCIALA KOSTNADER Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare 12 105 9 905 12 105 9 905 Varav pensionskostnader 4 244 3 782 4 244 3 782 Övriga anställda 9 7 11 8 884 9 711 8 88 4 Varav pensionskostnader 3 843 2 202 3 8 43 2 202 Styrelseledamöterna har inte erhållit bonus eller tantiem enligt ÅRL kap § . 112 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 INCITAMENTSPROGRAM Stendörren hade vid rapportperiodens början två inci- tamentsprogram vilka beslutades om vid årsstämman 2018 respektive extra bolagsstämma i september 2020. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka del- tagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt- Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2018–2021 fanns 56 824 teckningsoptioner som samtliga innehavare, under perioden 15–30 september 2021, valde att inlösa mot samma antal nyemitterade aktier av serie B vilka däref- ter anslutits till Euroclear. I incitamentsprogram 2020–2025 fanns vid periodens utgång 254 000 teckningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentlig- görande av delårsrapporten för perioden 1 januari –30 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B–aktier till en teckningskurs om 175 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i detta pro- gram kommer aktiekapitalet öka med 152 400 kronor genom utgivande av 254 000 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningsef- fekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 0,9 procent av kapitalet och 0,5 procent av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. AKTIERÄTTER KONCERN MODERBOLAG Program 2018–2021 Utestående vid periodens början 64 772 64 772 Tilldelade under perioden – – Återköpta under perioden – 64 772 – 64 772 Utestående vid periodens slut – – Program 2020–2025 Utestående vid periodens början – – Tilldelade under perioden 254 000 254 000 Återköpta under perioden – – Utestående vid periodens slut 254 000 254 000 VERKLIGT VÄRDE Aktiekurs vid periodens utgång, kr 304,50 304,50 Program 2020–2025 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, Tkr 32 893 32 893 Optionernas lösenpris 175,00 175,00 Aktierätternas löptid, år 1) 3,9 3,9 ) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden januari – september . Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 113 FINANSIELLA KOSTNADER KONCERN MODER- BOLAG MKR 2021 2020 2021 2020 FINANSIELLA KOSTNADER Räntekostnader till koncernföretag – – – 35 – 35 Räntekostnad obligation – 30 – 29 – 30 – 29 Räntekostnader – 86 – 92 – – Pantbrevskostnader kostnader – 19 – 13 – 10 – 8 SUMMA – 135 – 134 – 75 – 72 - der som uppstår för koncernens räntebärande lån. I koncernens räntekostnader om 135 miljoner kronor (134) ingår dels direkta räntekostnader om 116 miljoner kronor (120) samt 19 miljoner kronor (14) i periodisera- de upplåningskostnader. SKATT Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en skattesats om 20,6 procent för Sverige och 22,0 procent för Norge och Danmark. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmeto- den med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana temporära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Avsikten är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag. KONCERN MODERBOLAG REDOVISAD SKATTEKOSTNAD ELLER SKATTEINTÄKT, MKR 2021 2020 2021 2020 Aktuell skattekostnad: Årets skatteintäkt/ skattekostnad – 2 – 1 – – Skatt till följd av ändrad taxering 0 0 – – SUMMA AKTUELL SKATT – 2 – 1 – – NOT 8 NOT 9 ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan: KONCERN MODER- BOLAG MKR 2021 2020 2021 2020 Ernst & Young AB Revisionsuppdrag –2 –2 –2 –2 Övriga tjänster 0 0 0 0 SUMMA –2 –2 –2 –2 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksam- het olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverk- samhet eller skatterådgivning. FINANSIELLA INTÄKTER KONCERN MODER- BOLAG MKR 2021 2020 2021 2020 FINANSIELLA INTÄKTER Ränteintäkter, koncernföretag – – 95 72 Ränteintäkter, övriga 1 2 – – SUMMA 1 2 95 72 likvida medel. NOT 6 NOT 7 114 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 KONCERN MODERBOLAG AVSTÄMNING AV REDOVISAD SKATT UTIFRÅN SKATTEKOSTNADER, MKR 2021 2020 2021 2020 Resultat före skatt 1 523 342 19 75 AVSTÄMNING AV EFFEKTIV SKATT Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (21,4%) –314 –73 –4 –16 Skatteeffekt ej avdragsgill ränta 0 –16 0 – Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –4 –5 0 – Skatteeffekt ej bokförda kostnader 0 0 4 – Skatteffekt ej skattepliktiga intäkter 2 0 0 – Övriga skattemässiga justeringar 3 8 0 1 REDOVISAD SKATT – 313 – 8 6 0 – 15 Effektiv skattesats, % 20,6 25,1 0,0 20,0 SKATTEBERÄKNING, MKR 2021 2020 Förvaltningsresultat 267 254 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar –193 –211 Ej avdragsgill ränta - 73 Ej avdragsgilla kostnader 19 26 Ej skattepliktiga intäkter –10 0 Övriga skattemässiga justeringar –75 –39 SKATTEPLIKTIGT FÖRVALTNINGSRESULTAT 8 103 Försäljning fastigheter – – SKATTEPLIKTIGT RESULTAT FÖRE UNDERSKOTTSAVDRAG 8 103 Ökat/minskat underskott – –96 Ändrade taxeringar – 0 SKATTEPLIKTIGT RESULTAT 8 7 20,6 %/21,4 % S KAT T – 2 – 1 Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redovisning av aktuell skatt och för verksamhetsåret 2021. Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 115 UPPSKJUTEN SKATT Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässi- ga förluster. Dessa förluster är inte tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvittas mot framtida, skattemässiga vinster. Den uppskjutna skatten har beräknats med skattesatsen 20,6 procent för Sverige och 22,0 procent för Norge och Danmark. Skattemässiga underskottsavdrag i kon- underskottsavdrag i koncernen, vilka inte har värderats, uppgår per den 31 december 2021 till 0 miljoner kronor (0). Moderbolagets skattemässiga underskottsavdrag uppgår till 6 miljoner kronor (5). I rapport över koncer- skattefordran och skatteskuld enligt nedanstående uppställning. KONCERN MODERBOLAG MKR 2021 2020 2021 2020 Ingående anskaffningsvärde 8 7 8 7 Investeringar – 1 – 1 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 8 8 8 Ingående ackumulerade avskrivningar –4 –3 –4 –3 Årets avskrivningar –1 –1 –1 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –5 –4 –5 –4 UTGÅENDE REDOVISAT VÄRDE 3 4 3 4 Immateriella anläggningstillgångar består av balanserade utgifter för hemsida och programvara. IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR NOT 10 KONCERN MODERBOLAG MKR 2021 2020 2021 2020 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN Underskottsavdrag Ingående redovisat värde 4 19 1 16 Årets förändring –1 –15 – –15 Utgående redovisat värde över resultaträkningen 3 4 1 1 SUMMA UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN 3 4 1 1 UPPSKJUTEN SKATTESKULD Temporära skillnader på fastigheter Ingående redovisat värde –606 –522 – – Årets förändring över resultaträkningen –301 –73 – – Köp/försäljning - –11 – – Utgående redovisat värde –907 –606 – – Derivat Ingående redovisat värde –1 –4 – – Årets förändring –4 3 – – Utgående redovisat värde –5 –1 – – Temporära skillnader på miljösaneringsreserv Ingående redovisat värde 1 –1 – – Årets förändring över resultaträkningen - 2 – – Utgående redovisat värde 1 1 – – Obeskattade reserver Ingående redovisat värde –11 –11 – – Årets förändring –6 – – – Köp/försäljning 0 – – – Utgående redovisat värde –17 –11 – – SUMMA UPPSKJUTEN SKATTESKULD –928 –617 – – UPPSKJUTEN SKATT, NETTO REDOVISAT VÄRDE –925 –613 1 1 De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 3 948 miljoner kronor (3 755). 116 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER MKR KONCERN 2021 KONCERN 2020 FÖRVALTNINGS- FASTIGHETER Ingående balans 9 533 9 147 Nya förvärv av fastigheter via förvärv av dotterbolag 668 150 fastigheter 256 200 Försäljningar – –62 Värdeförändring 1 235 98 UTGÅENDE REDOVISAT VÄRDE 11 693 9 533 2020. Alla Stendörrens fastigheter värderas av extern värde- ringsman med intervaller om maximalt tolv månader och internvärderas kvartalsvis däremellan. På balansdagen värderades beståndet av förvalt nings- fastigheter till 11 693 miljoner kronor baserat på en kombination av extern- och internvärderingar. Samtliga fastigheter har även värderats externt under tredje eller fjärde kvartalen 2021. De externa fastighetsvärdering- arna har utförts av Nordier Property Advisors, Newsec Sweden och CBRE. Realiserade och orealiserade värde- förändringar av förvaltningsfastigheter under 2021 upp- gick till 1 235 miljoner kronor (98). Av den samlade vär- deförändringen under perioden avser 0 miljoner kronor (30) realiserade värdeförändringar vid fastighetsförsälj- ningar. Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drivs omförhandlade hyresavtal eller ändrade kostnader, dels av ändrade antaganden om marknadshyror samt även justerade avkastningskrav. VÄRDERINGSMETODIK Stendörrens marknadsvärderingar (både de externa värderingarna och interna) är utförda som avkast- IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. - bärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet kalkylperioder som varierar för de enskilda värderings- objekten mellan 5–15 år enligt följande princip: beräknas enligt: + Hyresinbetalningar – Betalda driftkostnader – Underhållskostnader = Driftnetto – Investeringar - dena görs utifrån analys av: • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Fastighetens marknadsförutsättningar och mark- nadsposition • Marknadsmässiga hyresvillkor • Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten • Känt och bedömt investeringsbehov i fastigheten (hyresgästanpassningar och större investeringsbe- hov som inte omfattas av det löpande underhållet) De värdepåverkande parametrar som används i värde- ringen motsvarar den externa värderarens tolkning av hur en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde kan därmed tas som ett uttryck för marknadsvärdet. Samtliga fastigheter besiktigas fysiskt av värderingsman vid första värderingstillfälle och ombesiktigas vid behov (exempelvis efter om- eller tillbyggnad eller efter större hyresgästanpassningar). Det ska dock aldrig gå mer än 3 år mellan besiktningstillfällena. Byggrätter och potenti- ella byggrätter har värderats utifrån ortprisstudier, läge i planprocessen och fastställda avyttringsvärden. Stendörrens samtliga fastigheter har värderats enligt värderingshierarki 3 inom IFRS 13. Det har inte olika värderingshierarkier. Förändringar under perio- den i de icke observerbara indata som tillämpas vid värderingarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, information från genomförda/planerade transaktioner samt information från de externa värderingsföretagen. Värderingarna har beaktat bästa och maximala använd- ningen av fastigheterna. VÄRDERINGSPARAMETRAR framtida utveckling enligt nedanstående parametrar: • Antagande om marknadshyra för alla uthyrnings- bara ytor • Bedömda driftskostnader utifrån historiska kostna- der och tillgänglig statistik för jämförbara objekt • Bedömda kostnader för hyresgästanpassningar per lokal • Bedömd vakanstid mellan hyresgäster • Bedömt lång- och kortsiktigt underhållsbehov • Bedömning av marknadens avkastningskrav för för att under kalkylperioden anpassas till Riksbankens - perioden för respektive värderingsobjekt anpassas till mellan 5 och 20 år. Analysen av framtida driftnetton grundas på gällande hyresavtal samt en analys av den gällande hyresmarknaden. I de fall hyresvillkoren bedöms som marknadsmässiga antas de möjliga att förlänga till oförändrade villkor alternativt förlängas till liknande villkor. I de fall den kontrakterade hyran bedöms avvika från gällande marknadshyra antas den justeras till marknadsmässig nivå vid kontraktsutgång. NOT 11 KONCERN MODERBOLAG MKR 2021 2020 2021 2020 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN Underskottsavdrag Ingående redovisat värde 4 19 1 16 Årets förändring –1 –15 – –15 Utgående redovisat värde över resultaträkningen 3 4 1 1 SUMMA UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN 3 4 1 1 UPPSKJUTEN SKATTESKULD Temporära skillnader på fastigheter Ingående redovisat värde –606 –522 – – Årets förändring över resultaträkningen –301 –73 – – Köp/försäljning - –11 – – Utgående redovisat värde –907 –606 – – Derivat Ingående redovisat värde –1 –4 – – Årets förändring –4 3 – – Utgående redovisat värde –5 –1 – – Temporära skillnader på miljösaneringsreserv Ingående redovisat värde 1 –1 – – Årets förändring över resultaträkningen - 2 – – Utgående redovisat värde 1 1 – – Obeskattade reserver Ingående redovisat värde –11 –11 – – Årets förändring –6 – – – Köp/försäljning 0 – – – Utgående redovisat värde –17 –11 – – SUMMA UPPSKJUTEN SKATTESKULD –928 –617 – – UPPSKJUTEN SKATT, NETTO REDOVISAT VÄRDE –925 –613 1 1 De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 3 948 miljoner kronor (3 755). Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 117 På motsvarande sätt antas fastighetens uthyrningsgrad över tid anpassas till en bedömd marknadsmässig nivå. Drift- och underhållskostnader baseras dels på en analys av respektive fastighets historiska och budget- erade kostnadsnivå, dels på erfarenheter och statistik avseende liknande fastigheter, bland annat från statistik redovisad av IPD. SAMMANFATTNING AV STENDÖRRENS FASTIGHETSVÄRDERINGAR En sammanställning av värderingspåverkandes para- metrar i samtliga fastigheter som använts vid mark- VÄRDERINGS- PARAMETRAR PER 2021-12-31 MIN MAX VIKTAT SNITT Direktavkastningskrav 4,8 % 8,0 % 5,7 % 6,0 % 10,2 % 7,6 % Kalkylränta restvärde 6,8 % 10,2 % 7,7 % Långsiktigt vakans antagande 3,0 % 30,0 % 6,1 % VÄRDERINGS- PARAMETRAR PER 2020-12-31 MIN MAX VIKTAT SNITT Direktavkastningskrav 4,8 % 13,5 % 6,0 % 4, 8 % 15,2 % 8,1 % Kalkylränta restvärde 7,1 % 15,8 % 8,2 % Långsiktigt vakans antagande 4,0 % 30,0 % 6,4 % BYGGRÄTTER Stendörren hade per 31 december 2021 totalt 28 fastig- heter helt eller delvis bestående av byggrätter om totalt 651 702 m 2 ,huvudsakligen för logistik, lätt industri och bostäder. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är koncentrerade till expansiva kommuner och områden i Storstockholm samt tillväxtorter i Mälardalen. För vissa fastigheter pågår även arbete med att skapa ytterligare byggrät- omvandling av användningsområden till exempel för bostadsändamål. Marknadsvärdet av byggrättsport- följen uppgår per rapportdatumet till ca 1 634 (1 363) miljoner kronor. KÄNSLIGHETSANALYS - ningskrav har stor betydelse för fastigheternas mark- nadsvärden. Baserat på Stendörrens bedömda löpande intjäningsförmåga per 31 december 2021 skulle en förändring om 5 procent av driftnettot uppåt eller ned- åt påverka det bedömda marknadsvärdet med ca 585 miljoner kronor uppåt respektive nedåt. En förskjutning uppåt eller nedåt av marknadens direktavkastningskrav med 0,5 procent enheter skulle på motsvarande sätt påverka det bedömda marknadsvärdet med ca – 1 129 miljoner kronor uppåt och 1 399 miljoner kronor nedåt (alla andra värdepåverkande antaganden antas i käns- lighetsanalysen vara oförändrade) enligt nedan (belopp i miljoner kronor): – 5,0 % – 2 ,5 % 0,0 % 2 ,5 % 5,0 % – 0, 50 % 745 1 072 1 399 1 726 2 054 – 0, 25 % 42 351 660 969 1 278 0,00 % -585 -292 0 292 585 0, 25 % -1 148 -871 -593 -316 -38 0, 50 % -1 657 -1 393 -1 129 -865 -601 –5 ,0 % –2 ,5 % 0,0 % 2 ,5 % 5,0 % –0,50% 531 796 1 061 1 325 1 590 – 0, 25 % 1 251 502 753 1 004 0,00 % -477 -238 0 238 477 0, 25 % -908 -681 -454 -227 -1 0, 50 % -1 301 -1 084 -868 -651 -434 FÖRÄNDRING AV DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖRÄNDRING AV DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO, 2021 FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO, 2020 118 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 INVENTARIER KONCERN MODER- BOLAG MKR 2021 2020 2021 2020 Ingående anskaffningsvärde 13 12 9 8 Investeringar 6 1 2 1 – 9 – – – UTGÅENDE ACKUMU- LERADE ANSKAFF- NINGSVÄRDEN 10 13 11 9 Ingående ackumulera- de avskrivningar – 7 – 5 – 5 – 3 Årets avskrivningar – 2 – 2 – 2 – 2 2 – – – UTGÅENDE ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR – 7 – 7 – 7 – 5 UTGÅENDE REDOVISAT VÄRDE 3 6 4 4 FINANSIELLA TILLGÅNGAR REDOVISADE TILL UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE KONCERN MKR 2021 2020 Hyres- och kundfordringar 64 51 Reserv osäkra hyres- fordringar – 45 – 41 UTGÅENDE REDOVISAT VÄRDE 19 10 Kundfordringarna utvärderas varje kvartal och individ- uella bedömningar görs av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. Nedskrivning för kreditförluster är enligt IFRS 9 framåtblickande och en förlustreser- Vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid nyuthyrning görs en kreditbedömning av hyresgästen. KONCERN MKR 2021 2020 Förfallostruktur hyres- och kundfordringar Förfallet 0–29 dgr 7 5 Förfallet 30–89 dgr 1 6 Förfallet 90 dgr 56 40 Reserv osäkra hyresfordringar – 45 – 41 SUMMA 19 10 EGET KAPITAL AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet i bolaget uppgår till 17 056 959 kronor vid räkenskapsårets utgång, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 928 265 aktier av serie B. Vid fullt utnyttjande av samtliga de teckningsoptio- ner som kan emitteras med anledning av de personal- optionsprogram som redogörs för i not 5 kommer antalet utestående aktier av serie B öka med 254 000 stycken vilket kommer medföra en utspädning av kapitalet med 0,9 procent och av röste talet med 0,5 procent. Bolagets aktiekapital kommer härigenom att öka med 152 400 kronor. ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR KONCERN MODER- BOLAG MKR 2021 2020 2021 2020 Avräkning skatter och avgifter 3 2 0 1 Mervärdeskattefordran 9 36 1 1 Övriga kortfristiga fordringar 73 2 1 2 UTGÅENDE REDOVISAT VÄRDE 85 40 2 4 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER KONCERN MODER- BOLAG MKR 2021 2020 2021 2020 Förutbetalda försäkringspremier 4 – – – Förutbetalda hyresrabatter 28 31 – – Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 13 2 2 UTGÅENDE REDOVISAT VÄRDE 41 45 2 2 NOT 12 NOT 13 NOT 15 NOT 16 NOT 14 Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 119 HÄNDELSE REGISTRERING BOLAGSVERKET ANTAL A AKTIER ANTAL B AKTIER AKTIEKAPITAL, KRONOR 1) Nybildning 15 november 2010 – 83 333 50 000 Nyemissioner B-aktier, 3 tillfällen Dec 2010 - mars 2014 – 1 207 816 774 689 Kvittningsemission 2014-11-20 2 500 000 14 653 837 11 066 991 Nyemissioner B-aktier, 21 tillfällen Dec 2014 - april 2015 – 9 175 001 16 571 992 Nyemission B-aktier, aktieteckning pga teckningsoptioner 15 maj 2018 – 535 655 16 893 385 Nyemission B-aktier, aktieteckning pga teckningsoptioner 1 juni 2020 – 215 800 17 022 865 Nyemission B-aktier, aktieteckning pga teckningsoptioner 4 oktober 2021 – 56 824 17 056 959 SUMMERING HÄNDELSER 25 928 265 17 056 959 ) Kvotvärdet per aktie uppgår per årsskiftet till , kronor per aktie. RÖSTRÄTTER OCH AKTIEKAPITALANDELAR AKTIESLAG ANTAL AKTIER RÖSTETAL TOTALT ANTAL RÖSTER ANDEL AV RÖSTER KAPITAL- ANDEL A-aktier 2 500 000 10 25 000 000 49 % 9 % B-aktier 25 928 265 1 25 928 265 51 % 91 % TOTALT 28 428 265 11 50 928 265 100 % 100 % KONCERNENS EGNA KAPITAL Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinst- medel i koncernen. MODERBOLAGETS BUNDNA OCH FRIA EGNA KAPITAL Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhet- ens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsoli- deringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. UTDELNING Styrelsen i Stendörren föreslår årsstämman att utdelning ska utgå för räkenskapsåret 2021 med totalt noll kronor per aktie till förmån för återinvestering i projektportföljen. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE I MODERBOLAGET STÅR: Balanserat resultat 1 672 056 656 kr Årets resultat 19 422 287 kr SUMMA 1 691 478 943 kr STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDLEN DISPONERAS ENLIGT FÖLJANDE: Att utdelas till aktieägarna 0 kr I ny räkning balanseras 1 691 478 943 kr SUMMA 1 691 478 943 kr RESULTAT PER AKTIE Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt för koncernen dividerat med det genomsnittliga antalet utestående aktier under året (28 385 141 aktier). Resul- tat per aktie efter utspädning är beräknad med hänsyn tagen till det maximala antalet teckningsrätter som personaloptionsprogrammet kan komma att ge upphov till (beräknat i enlighet med IAS 33). Det genomsnittliga antalet aktier efter utspädning uppgår till 28 438 714 stycken. 120 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 RÄNTEBÄRANDE SKULDER KONCERN MODERBOLAG MKR 2021 2020 2021 2020 Långfristiga räntebärande skulder Obligationslån 1 300 650 1 300 650 Lån från banker och övriga kreditinstitut 3 584 3 437 – – Övriga räntebärande skulder 10 10 886 717 Periodiserade låneutgifter –25 – 16 –13 – 1 SUMMA RÄNTEBÄRANDE LÅNGFRISTIG UPPLÅNING 4 868 4 081 2 173 1 366 Kortfristiga räntebärande skulder Lån från banker och övriga kreditinstitut 755 1 018 – – SUMMA RÄNTEBÄRANDE KORTFRISTIG UPPLÅNING 755 1 018 0 0 SUMMA RÄNTEBÄRANDE SKULDER 5 624 5 099 2 173 1 366 KREDITFACILITET Byggnadskreditiv beviljat belopp – – – Checkräkningskredit beviljat belopp 510 210 – – Koncernens räntebärande skulder, som främst är de- nominerade i svenska kronor, uppgick vid årets utgång till 5 624 miljoner kronor (5 099), varav periodiserade uppläggnings- och låneavgifter uppgår till – 25 miljoner kronor (– 16). Rensat för denna periodisering uppgår de totala räntebärande skulderna till 5 649 miljoner kronor (5 115), motsvarande en belåningsgrad om 46 procent (50). Räntebärande skulder består av skulder till kredit- institut om 4 339 miljoner kronor (4 455), obligationslån om 1 300 miljoner kronor (650) samt säljarreverser om 10 miljoner kronor (10). Räntebärande lån utgör därmed kreditinstitut utgörs av bilaterala låneavtal med banker som säkerställts av Stendörrens fastighetsägande dotterbolag i form av pantbrev i de ägda fastigheter- na. Moderbolaget har vid årets utgång två utestående obligationslån. Det ena obligationslånet (2021-2024) uppgår till 700 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,65 procent och Stendörrens andra obligationslån (2021- 2025) uppgår till 600 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent.Banklånen är tagna i Swedbank, Danske Bank, Nordea, Sörmlands Sparbank samt samt Sparbanken i Enköping. Per 31 december fanns outnyttjade kreditra- mar om totalt 510 miljoner kronor. Stendörrens lång- fristiga räntebärande skulder uppgick per 31 december 2021 till 4 868 miljoner kronor (4 081) efter avdrag för periodiserade upplåningskostnader om – 25 miljoner kronor (– 16). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick per samma datum till 755 miljo- ner kronor (1 018). Kortfristiga räntebärande skulder utgörs i Stendörrens balansräkning av avtalsenliga amorteringar under den kommande 12-månadersperi- oden med tillägg för lån som förfaller till återbetalning under motsvarande period. Därför kan de kortfristiga skulderna ses som en måttstock på bolagets likviditets- behov på kort sikt. Detta likviditetsbehov täcks normalt kapitalbindning på sina lån för att därmed minimera per 31 december 2021 en genomsnittlig kapitalbindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om 2,4 år (3,0), enligt tabellen nedan. NOT 17 RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING, PER 31 DECEMBER 2021 Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. FÖRFALLOÅR MKR RÄNTA ANDEL MKR ANDEL 2022 565 18 % 659 12 % 2023 434 4 % 1 494 26 % 2024 1 050 16 % 1 375 24 % 2025 900 62 % 1 889 33 % 2026 2 700 0 % 222 4% >2026 0 0 % 10 0 % Summa/genomsnitt 5 649 2,28 % 100 % 5 649 100 % ) Räntebindningen för inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 121 RÄNTEDERIVAT, PER 31 DECEMBER 2021 MOTPART TYP NOMINELLT, MKR VÄRDE, MKR TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE LÖP- TID, ÅR Danske Bank Räntetak 300 2,8 2,00 % 4,68 Danske Bank Räntetak 600 5,9 1,00 % 3,77 Danske Bank Räntetak 300 2,9 1,00 % 3,77 Swedbank Räntetak 1 100 10,0 2,00 % 4,96 Swedbank Räntetak 750 6,9 2,00 % 4,98 Swedbank Räntetak 250 0,0 2,25 % 1,74 Swedbank Räntetak 250 0,3 2,25 % 2,75 Swedbank Räntetak 550 4,3 2,00 % 4,68 Nordea Räntetak 184 0,1 1,50 % 1,96 Summa 4 284 33,3 1,80 % 4,21 FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, 2021 KONCERN EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE FÖRÄNDRINGAR MKR 2020 KASSAFLÖDEN FÖRVÄRV VERKLIGA VÄRDE- FÖRÄNDRINGAR 2021 Långfristiga skulder till kreditinstitut 3 437 147 – – 3 584 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 1 018 –263 – – 755 Derivat –6 – –19 –20 –45 Övriga långfristiga räntebärande skulder 650 660 – – 1 310 Summa räntebärande skulder och derivat 5 099 544 –19 –20 5 604 MODERBOLAGET EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE FÖRÄNDRINGAR MKR 2020 KASSAFLÖDEN FÖRVÄRV VERKLIGA VÄRDE- FÖRÄNDRINGAR 2021 Övriga långfristiga räntebärande skulder 1 367 819 – – 2 186 Summa räntebärande skulder och derivat 1 367 819 – – 2 186 RÄNTEDERIVAT, PER 31 DECEMBER 2021 MOTPART TYP NOMINELLT, MKR MARKNADS- VÄRDE, MKR RÄNTA ÅTERSTÅENDE LÖPTID, ÅR Swedbank Ränteswap 800 11,3 – 0,0875 % 2,72 Summa 800 11,3 –0,0875 % 2,72 122 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 FINANSIELLA RISKER KONCERNEN FINANSIELLA TILL- GÅNGAR REDOVISADE TILL UPPLUPET AN- SKAFFNINGSVÄRDE FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER VÄRDERADE TILL VERKLIGA VÄRDEN VIA RESULTATRÄKNINGEN FINANSIELLA SKULDER VÄRDERADE TILL UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE MKR 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Hyresfordringar 19 10 – – – – Övriga kortfristiga fordringar 85 40 – – – – Likvida medel 160 361 – – – – Räntebärande skulder – – – – – 5 623 – 5 323 Övriga långfristiga skulder – – – – – 22 – Räntederivat – – 45 6 – – Leverantörsskulder – – – – – 22 – 47 Övriga skulder – – – – – 7 – 25 SUMMA 264 412 45 6 – 5 674 – 5 395 Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år. NOT 18 VERKLIGA VÄRDEN Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig ränta och diskonteringseffekten för kortfristiga fordring- ar och skulder är marginell så bedöms samtliga redovisa- de värden motsvara dess verkliga värden. Not 1. FINANSIERING kapital av externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostna- den utgör Stendörrens enskilt största kostnad. Som en ränte- och kreditrisker. Det är vidare sannolikt att huvud- förvärv kommer att tillhandahållas av banker, kreditinsti- - nieras dels som en kapitalkostnadsrisk och dels som en kapitalbindningsrisk. Kapitalkostnadsrisken avser risken för stigande lånekostnader (lånemarginaler) vilket skulle - - risken syftar på avsaknaden av garantier att långivarna kommer förlänga Stendörrens krediter vid krediternas slutförfall. Det kan ej heller garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kommer att stå till förfogande. Kon- FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, 2020 KONCERN EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE FÖRÄNDRINGAR MKR 2019 KASSAFLÖDEN FÖRVÄRV VERKLIGA VÄRDE- FÖRÄNDRINGAR 2020 Långfristiga skulder till kreditinstitut 2 890 547 – – 3 437 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 1 281 –263 – – 1 018 Derivat –17 – – 11 –6 Övriga långfristiga räntebärande skulder 662 –11 – – 650 Summa räntebärande skulder och derivat 4 816 273 0 11 5 099 MODERBLAGET EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE FÖRÄNDRINGAR MKR 2019 KASSAFLÖDEN FÖRVÄRV VERKLIGA VÄRDE- FÖRÄNDRINGAR 2020 Övriga långfristiga räntebärande skulder 1 367 – – – 1 367 Summa räntebärande skulder och derivat 1 367 – – – 1 367 Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 123 MODERBOLAGET FINANSIELLA TILLGÅNGAR REDOVISADE TILL UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE FINANSIELLA SKULDER VÄRDERADE TILL UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE MKR 2021 2020 2021 2020 Fordringar hos koncernföretag 3 018 2 204 – – Övriga kortfristiga fordringar 2 3 – – Kassa och bank 54 101 – – Räntebärande skulder – – –1 286 – 649 Leverantörsskulder – – –2 – 3 Skulder till koncernföretag – – –983 – 886 Övriga kortfristiga skulder – – –2 – 2 SUMMA 3 074 2 308 – 2 273 – 1 540 Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år. ÅR LÅNEFÖR- FALL, MKR 1) ÅRLIG AMORTERING TILL FÖRFALL, MKR 1) RÄNTEKOSTNAD/ ÅR, MKR SNITTRÄNTA TOTAL LIKVIDITETSEFFEKT TILL FÖRFALL, MKR 2022 547 112 130 2,3 % 789 2023 1 416 79 107 2,1 % 1 601 2024 1 318 57 77 2,2 % 1 452 2025 1 873 16 30 1,4 % 1 918 2026 218 4 4 1,9 % 226 >2026 10 0 0 2,0 % 10 SUMMA 5 381 268 347 1 ,9 % 5 996 ) Utgör sammantaget den räntebärande skulden. LÖPTIDSANALYS INKLUSIVE RÄNTOR Nedanstående tabell visar summan av alla räntor, amorteringar och lösen av lån om alla lån skulle löpa till förfall (antaget att räntan är konstant under hela analysperioden). I normalfallet löper dessa avtal med åtaganden om att upprätthålla miniminivåer avseende räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. Vid räkenskaps- att ingångna låneavtal ej förnyas på skäliga villkor strävar Stendörren efter att teckna låneavtal med långa kapital- bindningstider. KREDITRISK Kreditrisk syftar på risken att en motpart mot vilken Stendörren har en fordran inte kan fullgöra sitt betal- ningsåtagande. Denna risk är i Stendörren reducerad då Koncernen aktivt arbetar med att, där så är möjligt, tillse att Koncernens hyresgäster har egna abonnemang för konsumtion av media. Kreditrisken gentemot hyresgäster hyresavtal. Förutom Koncernens största hyresgäst svarar ingen enskild hyresgäst för mer än 2 procent (9) av Kon- cernens totala årshyror per 31 december 2021. Koncer- banker och omfattas av insättningsgaranti från svenska likvida medel. RÄNTOR Räntekostnader utgör Stendörrens största enskilda kostnadspost. Baserat på bolagets kapitalstruktur per 31 december 2021 uppgår räntekostnaden till ca 129 miljoner kronor på årsbasis. Vid denna tidpunkt var all upplåning från kreditinstitut upptagna med kort ränte- bindning (3 månader) förutom två mindre reverslån om 10 miljoner kronor (10). Detta innebär att den betal- bara räntan löpande är låg, men koncernen är därmed exponerad mot en potentiell ränteuppgång. För att minimera denna ränterisk har bolaget ingått derivatavtal med syfte att räntesäkra ca 90 procent av alla räntebä- rande lån på långa bindningstider. Koncernens ränte- känslighet innebär per 31 december 2021 att en höjning av räntebasen (Stibor 90) med 0,5 procent medför en räntekostnadsökning (före skatt) om 22 miljoner kronor. Räntekänsligheten påverkas dels av att ungefär 99 pro- cent av alla lån med STIBOR-bas löper med ett golv där STIBOR i låneavtalet aldrig tillåts gå under noll (medan övriga låneavtal saknar sådant golv) och dels av ovan nämnda räntesäkring. Se känslighetsanalysen nedan för mer information. En sammanställning av räntederivaten (+) (–) MKR FÖRÄNDRING, STIBOR UTFALL, MKR UTFALL, MKR + / – 0,5 % 22 2 + / – 1,0 % 43 5 + / – 1,5 % 60 7 + / – 2,0 % 74 10 124 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER KONCERN MODER- BOLAG MKR 2021 2020 2021 2020 Upplupna lönerelatera- de kostnader 8 7 8 7 Upplupna räntor 14 6 7 1 Förutbetalda hyresin- täkter 138 119 – – Övriga poster 72 25 16 10 UTGÅENDE REDOVISAT VÄRDE 232 157 31 18 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG MODERBOLAG MKR 2021 2020 Ingående redovisat värde 978 875 Förvärv och tillskott 204 103 Avyttring –253 – UTGÅENDE REDOVISAT VÄRDE 929 978 SPECIFIKATION AV MODERBOLAGETS INNEHAV AV ANDELAR I DOTTERBOLAG Alla dotterföretagen i underkoncernen ägs till 100 %. BOKFÖRT VÄRDE ANTAL INDIREKT ÄGDA DOTTER- FÖRETAG DIREKTÄGDA DOTTERBOLAG ORGANISATIONS- NUMMER/SÄTE ANTAL AKTIER/ ANDELAR ÄGD ANDEL ( %) 2021 2020 2021 2020 Stendörren Stockholm 1 AB 556942-1679 Stockholm 50 000 100 % 754 754 68 53 Stendörren Stockholm 2 AB 556409-2434 Stockholm 10 000 100 % 57 57 11 6 Stendörren Stockholm 4 AB 556972-6630 Stockholm 50 000 100 % 46 46 13 15 Stendörren Stockholm 5 AB 556993-3012 Stockholm 50 000 100 % 13 10 10 11 Stendörren Stockholm 6 AB 556993-3020 Stockholm 50 000 100 % 6 6 3 3 Stendörren Stockholm 7 AB 556993-3038 Stockholm 50 000 100 % 6 5 12 12 Fastighets AB Kvartsgatan 11 556790-8347 Stockholm 1 000 100 % 5 5 – – Stendörren Option AB 556989-1434 Stockholm 50 000 100 % 0 0 – – Byggnads AB Dörrstenen 559145-5182 Stockholm 1 000 100 % 1 0 – – Stendörren Stockholm 3 AB 559320-6112 Stockholm 25 000 100 % 0 – – – Stendörren Stockholm 8 AB 559338-6005 Stockholm 25 000 100 % 2 – 6 – Stendörren Stockholm 9 AB 559338-6336 Stockholm 25 000 100 % 0 – 3 – Stendörren Servitrisen 3 AB 559086-2438 Stockholm 1 000 100 % 39 – – – Fastighets AB Skyttbrink 15 556873-2209 Stockholm 1 000 100 % – 45 – – Stendörren Ljusbågen 7 AB 556803-0364 Eskilstuna 2 500 100 % – 50 – – SUMMA 929 978 126 100 NOT 20 NOT 21 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR KONCERN MODERBOLAG MKR 2021 2020 2021 2020 Ingående redovisat värde 4 – – – Avsättning miljösaneringsreserv – 4 – – UTGÅENDE REDOVISAT VÄRDE 4 4 – – Avser uppskattade saneringskostnader av mark på fastigheten Kalvö 1:24. NOT 19 Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 125 NOT 24 NOT 23 STÄLLDA SÄKERHETER KONCERN MODERBOLAG MKR 2021 2020 2021 2020 Säkerheter för kreditfaciliteter, räntebärande skulder Fastighetsinteckningar 5 397 5 135 – – Pantsatta aktier i dotterföretag 4 986 4 852 903 957 SUMMA 10 383 9 987 903 957 NOT 22 EVENTUALFÖRPLIKTELSER KONCERN MODERBOLAG MKR 2021 2020 2021 2020 Borgensförbindelser avseende dotterföretags krediter 0 0 4 339 4 508 SUMMA 0 0 4 339 4 508 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR TILL KASSAFLÖDESANALYS KONCERN MODERBOLAG MKR 2021 2020 2021 2020 KASSAFLÖDEN Erhållna räntor 1 2 – – Erlagda räntor –108 –123 –59 –32 JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET Av- och nedskrivningar av tillgångar 3 4 3 3 Upplupen ej betald ränta 17 –2 -6 SUMMA 20 2 3 -3 FÖRVÄRV AV TILLGÅNGAR VIA DOTTERFÖRETAG nettolikviden bestod av följande poster: KONCERN MKR 2021 2020 Förvärvade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 668 147 Rörelsefordringar 9 6 Likvida medel 6 6 Långfristiga skulder –220 –59 Kortfristiga rörelseskulder –29 –3 SUMMA NETTOTILLGÅNGAR 434 96 Lösen lån, swap och nya lån, netto –240 –59 Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten 6 6 PÅVERKAN PÅ LIKVIDA MEDEL –668 –150 126 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE FÖRSÄLJNING AV VAROR OCH TJÄNSTER TILL NÄRSTÅENDE INKÖP AV VAROR OCH TJÄNSTER HOS NÄRSTÅENDE MKR 2021 2020 2021 2020 KONCERNEN Närståenderelation Koncernföretag – – – – Intresseföretag – – – – SUMMA – – – – MODERBOLAGET Närståenderelation Koncernföretag 108 106 – – Intresseföretag – – – – SUMMA 108 106 – – FORDRINGAR HOS NÄRSTÅENDE SKULDER TILL NÄRSTÅENDE MKR 2021 2020 2021 2020 KONCERNEN Närståenderelation Intresseföretag – – – – SUMMA – – – – MODERBOLAGET Närståenderelation Koncernföretag 3 018 2 204 983 889 Intresseföretag – – – – SUMMA 3 018 2 204 983 889 RÄNTOR FRÅN NÄRSTÅENDE RÄNTOR TILL NÄRSTÅENDE MKR 2021 2020 2021 2020 KONCERNEN Närståenderelation Intresseföretag – – – – SUMMA – – – – MODERBOLAGET Närståenderelation Koncernföretag 96 72 35 35 Intresseföretag – – – – SUMMA 96 72 35 35 Ovanstående transaktioner har skett med närstående bolag. Beträffande styrelsen, verkställande direktör och övriga befattningshavares löner och andra ersätt- ningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångs- vederlag, se not 5. NOT 25 Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 127 VIKTIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRET UTGÅNG • Den 4 januari 2022 genomfördes bolagets fjärde för- värv i Köpenhamnsregionen när industrifastigheten Kirstinehøj 3 i Kastrup förvärvades. Underliggande fastighetsvärde uppgick till ca 42 miljoner kronor och den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 4 772 m 2 . Fastigheten är fullt uthyrd. • Den 11 januari 2022 kallades aktieägarna i Stendörren Fastigheter AB (publ) till extra bolagsstämma den 4 februari 2022. Stämman utsåg styrelseledamoten Andreas Philipson till ny styrelseordförande, med anledning av tidigare styrelseledamoten tillika styrel- seordföranden Anders Tägts utträde ur styrelsen. • Den 20 januari 2022 erhölls ett lagakraftvunnet bygglov inom logistik i Almnäs, Södertälje. • Den 24 januari 2022 tecknades ett 10-årigt hyresavtal i fastigheten Viby 19:13 i Brunna i Upplands-Bro kom 2 700 m 2 och markytor på ca 11 500 m 2 . • Den 9 mars 2022 erhölls bolagets första bygglov för bostäder, två bostadskvarter om totalt 326 lägen- heter samt ett parkeringsgarage i Botkyrka. * Den 25 mars 2022 genomfördes bolagets andra för- värv i Osloregionen när lagerfastigheten Björnerud- veien 24 i Oslo förvärvades. Underliggande fastig- hetsvärde uppgick till ca 109 miljoner kronor och den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 4 819 m 2 . * Den 11 april 2022 genomfördes bolagets femte förvärv i Köpenhemnsregionen då lagerfastigheten Rönne- vangsalle 8 i Hilleröd förvärvades. Underliggande fastighetsvärde uppgick till ca 31 miljoner kronor och den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 3 089 m 2 . * Rysslands invasion av Ukraina har skapat oro i många ekonomier runt om i världen. För närvarande är det för tidigt att bedöma de långsiktiga konsekvenserna verksamhet. NOT 26 128 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE står moderbola- gets fria egna kapital. Stendörrens utdelningspolicy är att utdelningen långsiktigt ska uppgå till högst procent av bolagets förvaltningsresultat efter avdrag för schablonskatt. Styrelsen föreslår att noll kronor per aktie utdelas och att fritt eget kapital i sin helhet balanseras i ny räkning. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION KRONOR Balanserat fritt eget kapital 1 672 056 656 Årets resultat 19 422 287 Fritt eget kapital till årsstämmans förfogande 1 691 478 943 FÖRESLÅS Till aktieägarna utdelas 0 Balanseras i ny räkning 1 691 478 943 Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 129 * Byggrätten fördelas på de två Almnäs fastigheterna ** Samvärderas med Traversen FASTIGHETSBESTÅND FASTIGHETS- BETECKNING LAND/KOMMUN TOTAL AREA BYGG- RÄTT, BTA Nygård 2:19 SV/Upplands-Bro 0 140 000 Olhamra 1:60 SV/Vallentuna 2 046 0 Passaren 1 SV/Täby 3 606 0 Pedersholmparken 10 & 13 DK/Frederikssund 9 511 3 688 Pilbågen 1 SV/Södertälje 2 482 2 250 Rapsbaggen 3 SV/Västerås 7 674 0 Romberga 23:17 SV/Enköping 0 5 213 Romberga 23:52 SV/Enköping 3 048 0 Roskildevej 157A DK/Frederikssund 0 0 Rymdhunden 1 SV/Södertälje 5 214 0 Sandvadsvej 7 DK/Køge 3 054 0 Sankt Ilian 23:4 SV/Enköping 1 720 0 Servitrisen 3 SV/Västerås 4 302 0 Sicklaön 107:3 SV/Nacka 14 153 0 Sjöhjälten 2 SV/Sollentuna 3 815 0 Skonerten 2 SV/Västerås 4 689 0 Skrubba 1:2 SV/Stockholm 3 521 0 Skyttbrink 15 SV/Botkyrka 6 452 0 Skälby 2:2 SV/Upplands Väsby 5 306 0 Sotaren 1 SV/Täby 10 160 0 Stenskärven 4 SV/Stockholm 8 628 0 Stenskärven 5 SV/Stockholm 2 435 0 Stenvreten 5:68 SV/Enköping 2 863 0 Stenvreten 6:1 SV/Enköping 14 450 0 Stenvreten 7:51 SV/Enköping 1 500 0 Stenvreten 7:60 SV/Enköping 4 538 0 Stenvreten 7:70 SV/Enköping 1 815 0 Stenvreten 7:74 SV/Enköping 1 764 2 000 Stenvreten 7:94 SV/Enköping 1 080 0 Stenvreten 8:37 SV/Enköping 480 7 400 Stillbilden 6 SV/Stockholm 3 761 0 Strängnäs 2:34 SV/Strängnäs 4 289 0 Sågaren 2 SV/Flen 1 096 0 Säby 4:1 SV/Järfälla 2 090 0 Söderbymalm 7:35 SV/Haninge 4 107 0 Talja 1:36 SV/Flen 13 281 0 Tegelbruket 1 SV/Botkyrka 21 999 80 000 Traversen 14 SV/Sollentuna 372 o ** Traversen 15 SV/Sollentuna 1 701 5 500 Tullinge 19:653 SV/Botkyrka 4 077 1 500 Tunaängen 10 SV/Södertälje 1 984 0 Tunaängen 6 SV/Södertälje 291 0 Vakten 15 SV/Eskilstuna 6 492 0 Varvet 1 SV/Botkyrka 14 803 3 700 Vattnet 6 SV/Borås 3 700 1 000 Vattnet 7 SV/Borås 6 340 1 300 Veddesta 2:53 SV/Järfälla 11 287 0 Veddesta 2:54 SV/Järfälla 1 382 0 Viby 19:13 SV/Upplands-Bro 7 700 0 Viby 19:27 SV/Upplands-Bro 2 886 0 Viby 19:28 SV/Upplands-Bro 2 889 0 Viby 19:30 SV/Upplands-Bro 2 200 4 586 Viby 19:66 SV/Upplands-Bro 960 13 565 Vindkraften 2 SV/Stockholm 6 715 0 Vitgröet 12 SV/Stockholm 13 446 0 Åkerby 8 SV/Upplands-Bro 9 721 0 Ånghammaren 2 SV/Upplands-Bro 14 250 0 Årsta 72:4 SV/Upplands-Bro 1 997 0 Årsta 72:5 SV/Upplands-Bro 1 304 0 Öja 1:65 SV/Stockholm 8 476 0 Örnäs 1:14 SV/Stockholm 4 840 0 Östhamra 4:33 SV/Knivsta 5 000 0 792 832 651 702 FASTIGHETS- BETECKNING LAND/KOMMUN TOTAL AREA BYGG- RÄTT, BTA Almnäs 5:23 & 5:24 SV/Södertälje 21 332 78 000 * Armaturen 5 SV/Kungsör 8 996 7 000 Ateljén 1 SV/Västerås 3 466 0 Avedöreholmen 51 DK/Hvidovre 2 046 0 Bergklacken 5 & 6 SV/Stockholm 11 493 0 Blixtlampan 1 SV/Stockholm 5 887 0 Blixtljuset 14 SV/Stockholm 932 0 Blästerugnen 2 SV/Västerås 1 894 0 Bolmängen 1 SV/Flen 7 738 0 Boländerna 35:4 SV/Uppsala 1 885 0 Boländerna 35:5 SV/Uppsala 994 0 Brånberget 2 SV/Stockholm 2 464 0 Båglampan 25 SV/Stockholm 0 8 000 Båglampan 35 SV/Stockholm 8 088 0 Bällsta 5:133 SV/Vallentuna 1 954 0 Centrum 26:7 SV/Enköping 5 397 0 Danmarks-Säby 14:2 SV/Uppsala 1 251 0 Degeln 1 SV/Västerås 6 530 0 Diamantsliparen 2 SV/Stockholm 1 405 0 Elementet 1 SV/Stockholm 9 312 0 Fallhammaren 1 SV/Västerås 4 409 0 Filmremsan 1 SV/Stockholm 3 795 0 Filmremsan 2 SV/Stockholm 3 846 0 Filmremsan 9 SV/Stockholm 7 664 0 Flygeleven 2 SV/Stockholm 10 774 0 Fotocellen 2 SV/Stockholm 4 418 0 Fotocellen 5 SV/Stockholm 3 150 0 Fysikern 1 SV/Botkyrka 2 929 1 750 Gjutjärnet 7 SV/Västerås 2 617 0 Glädjen 1:56 SV/Upplands Väsby 1 645 0 Grimsta 60:2 SV/Upplands Väsby 2 955 0 Gräddö 2 SV/Stockholm 8 263 0 Gräddö 4 SV/Stockholm 5 672 0 Grönsta 2:55 SV/Eskilstuna 19 261 15 000 Hangaren 1 SV/Täby 3 245 0 Heiasvingen 33 NK/Lillestrøm 2 850 0 Hjulsmeden 1 SV/Västerås 0 3 250 Hovmästaren 2 SV/Västerås 8 629 0 Husbyborg 12:5 SV/Uppsala 1 223 0 Husbyborg 12:6 SV/Uppsala 1 236 0 Husbyborg 15:1 SV/Uppsala 4 507 0 Hällsätra 1 SV/Stockholm 9 205 0 Jakobsberg 18:30 SV/Järfälla 1 296 0 Jursta 3:8 SV/Upplands-Bro 6 300 3 500 Kalvsvik 16:17 SV/Haninge 3 781 0 Kalvsvik 16:23 SV/Haninge 3 484 0 Kalvö 1:24 SV/Nynäshamn 13 000 0 Kokillen 1 SV/Västerås 2 871 0 Korsräven 1 SV/Stockholm 6 077 0 Kälby 1:55 SV/Eskilstuna 19 607 0 Lagersberg 1:6 SV/Eskilstuna 6 298 0 Librobäck 18:1 SV/Uppsala 2 300 0 Librobäck 21:3 SV/Uppsala 4 008 3 500 Linjalen 63 SV/Täby 2 338 0 Ljusbågen 7 SV/Eskilstuna 7 925 0 Lufthammaren 1 SV/Västerås 7 825 0 Luna 1 SV/Huddinge 6 723 0 Magneten 12 SV/Stockholm 6 892 0 Magneten 18 SV/Stockholm 12 030 0 Magneten 30 SV/Stockholm 8 303 0 Magneten 33 SV/Stockholm 7 072 0 Mörtö 7 SV/Stockholm 2 692 0 Nygård 2:14 SV/Upplands-Bro 130 912 150 000 Nygård 2:17 SV/Upplands-Bro 0 110 000 Stockholm den april Andreas Philipson Carl Mörk Helena Levander Styrelsens ordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Henrik Orrbeck Seth Lieberman Nisha Raghavan Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den april . Ernst & Young AB Oskar Wall Auktoriserad revisor ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE UNDERTECKNADE FÖRSÄKRAR att koncernredovis- ningen och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovis- ningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 131 REVISIONSBERÄTTELSE RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år med undantag för bolagsstyrnings- rapporten på sidorna -. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna – i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets nansiella ställning per den december och av dess nansiella resultat och kassaöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens nansiella ställning per den december och av dess nan- siella resultat och kassaöde för året enligt Interna- tional Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna -. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbo- laget och rapport över totalresultat och rapport över nansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovis- ningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har över- lämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (/) artikel . Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförord- ningens (/) artikel . har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredo- visningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsre- dovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och åternns på sidorna – och –. Det är styrel- sen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon- cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den infor-mation som identieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är ofören- lig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse- ende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, TILL BOLAGSSTÄMMAN I STENDÖRREN FASTIGHETER AB (PUBL), ORG NR 556825-4741 132 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 > är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis- ningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern- redovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvän- dig för att upprätta en årsredovisning och koncern- redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är till- lämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagan- det om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påver- kar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets nansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på misstag, och att lämna en revisions-berättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan nns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig-heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förvän- tas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernre- dovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi profes- sionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredo- visningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på misstag, utformar och utför gransknings- åtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra ut- talanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets in- terna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinci- per som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovis- ningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovis- ningen och koncernredovisningen. Vi drar också en Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfast- igheter uppgick den 31 december 2021 till 11 693 Mkr och värdeförändringarna under perioden till 1 235 Mkr. Koncernens förvaltningsfastigheter utgör 95 % av de totala tillgångarna per 31 december 2021. En beskrivning av värdering av fastighetsinne- havet framgår av not 11 Förvaltningsfastigheter, not 1 Redovisningsprinciper samt not 2 Viktiga upp- skattningar och bedömningar. Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastighe- ter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. I vår revision har vi utvärderat och granskat bolagets BESKRIVNING AV OMRÅDET HUR DETTA OMRÅDE BEAKTADES I REVISIONEN process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets och de externa värderarnas kompetens. Vi har gjort en jämförelse mot känd marknadsinformation. Vi har för ett urval av fastigheter granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastning, vakansgrad, hyresintäkter och driftskostna- der samt även kontrollberäknat värderingsmodellen. Vår gransk- ning har delvis genomförts med hjälp av värderingsspecialist. Vårt urval har främst omfattat de värdemässigt största fastigheterna i portföljen, fastigheter med pågående projekt eller framtida explo- ateringsmöjligheter i form av byggrätter samt de fastigheter där det varit störst variationer i värde jämfört med föregående år. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. Värdering av förvaltningsfastigheter Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 133 slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevi- sen, om det nns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det nns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsent- liga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplys- ningar är otillräckliga, modiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhäm- tas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisning- en återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revi- sionsbevis avseende den nansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncer- nen för att göra ett uttalande avseende koncern¬re- dovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revi- sionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däri- bland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra för- hållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall tillhörande motåtgärder. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste be- dömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsbe- rättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Stendörren Fastigheter AB (publ) för år samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål- lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på stor- leken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta inne- fattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokfö- ringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggan- de sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt- ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseleda- mot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättnings- skyldighet mot bolaget. • på något annat sätt handlat i strid med aktiebo- lagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordning- en. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dis- positioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av > 134 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktie- bolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp- täcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revision- en. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka till- kommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och för- hållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalan- de om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for- mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt kap. a § lagen (:) om värdepappers-marknaden för Stendörren Fastighe- ter AB (publ) för år . Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[check- summa] upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommen- dation RevR Revisorns granskning av Esef-rap- porten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Stendörren Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlig- het med kap. a § lagen (:) om värdepap- persmarknaden, och för att det nns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i kap. a § lagen (:) om värde-pappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR kräver att vi planerar och genomför våra gransk-ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan nns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegent- ligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översikt- lig granskning av nansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprät- tats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovis- ning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbe- dömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamål- senliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en > Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 135 Stockholm den april Ernst & Young AB Oskar Wall Auktoriserad revisor teknisk validering av Esef-rapporten, dvs. om len som innehåller Esef-rapporten uppfyller den tekniska specikation som anges i kommissionens delegerade förordning (EU) / och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisande och fullständig maskin- läsbar version av koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar samt kassaödesanalysen. Revisorns granskning av bolagsstyrnings- rapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyr- ningsrapporten på sidorna - och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU Revisorns granskning av bolagsstyrningsrappor- ten. Detta innebär att vår granskning av bolags- styrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämför den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upp- lysningar i enlighet med kap. § andra stycket punkterna - årsredovisningslagen samt kap. § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovis- ningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Ernst & Young AB, Box , Stockholm, utsågs till Stendörren Fastigheter ABs revisor av bo- lagsstämman den maj och har varit bolagets revisor sedan november . > 136 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021 DEFINITIONER Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare denitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används. AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till , procent skattesats och återläggning av räntederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste månaderna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och rän- tekostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa- ödet samt minskat med betald skatt i relation till genom- snittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter- läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra ppsagda hyresavtal för avytt och årshyra konkurs. RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen divide- rat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspäd- ning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebäran- de skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultatet efter återläggning av nansnetto i förhållande till nansnetto under den senaste rullande -månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasingskuld enligt IFRS . TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde- förändring under de senaste månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. Års- & hållbarhetsredovisning 2021 | 137 KALENDARIUM • Delårsrapport jan-mar , maj • Årsstämma , maj • Delårsrapport jan-jun , juli • Delårsrapport jan-sep , november • Bokslutskommuniké , februari ÅRSSTÄMMA 2022 Styrelsen har kallat bolagets aktieägare till årsstämma onsdagen den maj . Styrelsen föreslår att ingen aktie- utdelningen betalas till aktieägarna för räkenskapsåret och att det tillgängliga kapitalet återinvesteras. För mer information, vänligen kontakta: Erik Ranje, VD [email protected], - Per-Henrik Karlsson, Ekonomidirektör [email protected], - ÖVRIG INFORMATION 138 | Års- & hållbarhetsredovisning 2021
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.