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DEFAMA AG
Annual / Quarterly Financial Statement • Jan 26, 2022
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Annual / Quarterly Financial Statement
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Finanzbericht: 29819982
DEFAMA Deutsche Fachmarkt Aktiengesellschaft
Berlin
Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020
Konzernlagebericht
I. Grundlagen des Unternehmens
Geschäftsmodell: Kauf und Verwaltung von Einzelhandelsobjekten
Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG kauft und verwaltet Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittelgroßen Städten in Deutschland. Diese Nische bietet besondere Chancen, weil solche Objekte für institutionelle Investoren zu klein sind. Dadurch ergeben sich Kaufgelegenheiten zu günstigen Preisen. Das DEFAMA-Management verfügt über langjährige Erfahrung in diesem Bereich und hat zahlreiche entsprechende Transaktionen durchgeführt.
Erklärtes Ziel von DEFAMA ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Dabei verfolgen wir eine klare Buy-and-Hold-Strategie. Dies erlaubt uns, Objekte zu erwerben, ohne einen baldigen Weiterverkauf mit einer schnellen Wertsteigerung einplanen zu müssen. Außerdem ermöglicht es eine langfristig optimierte Bewirtschaftung und den Verzicht auf verkaufsorientierte Maßnahmen, die häufig die Rendite schmälern.
Wichtigste Kaufkriterien sind grundsätzlich je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, möglichst nicht mehr als zehn Mieter und mindestens 100 T€ Jahresnettomiete. Angestrebt ist dabei stets eine zweistellige Nettomietrendite. Zudem muss eine langfristige Bankfinanzierung möglich sein, was in der Regel eine mehrjährige Mietvertragslaufzeit beim Ankermieter erfordert. Entscheidend ist stets, dass wir den Standort als nachhaltig und langfristig gut vermietbar einschätzen.
Finanzierung auf Ebene von Tochterfirmen zur Begrenzung der Risiken im Konzern
Primär erfolgt die Finanzierung über lokale bzw. regionale Banken, um deren Marktexpertise nutzen zu können. Ohnehin sind die Großbanken im von DEFAMA adressierten Segment erfahrungsgemäß kaum aktiv, zumal bei diesen Banken Finanzierungen im einstelligen Millionenbereich nicht im Fokus stehen. Um die Risiken im DEFAMA-Konzern zu minimieren, wird jedes Objekt in einer eigenen Tochterfirma erworben und finanziert. Die Konzernstruktur der DEFAMA stellt sich zum 31.12.2020 wie folgt dar:
Derzeit halten 39 Objekt-Tochtergesellschaften je eine Immobilie; vier jeweils an Dänisches Bettenlager vermietete Immobilien sind in einer Tochterfirma gebündelt. Die AG fungiert als Holding und stellt den Tochterfirmen im Wesentlichen den für die Objektkäufe jeweils erforderlichen Eigenkapitalanteil zur Verfügung. Die IMMA Immobilien Management GmbH fungiert als Hausverwaltung für die Immobilien im Konzern. Die neugegründete DEFAMA Zubehör GmbH betreibt Photovoltaikanlagen und vermietet Inventar, Werbe-Pylonen sowie andere in einzelnen Objekten benötigte Anlageeinrichtungen.
II. Wirtschaftsbericht
Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenumfeld
Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes brach das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2020 aufgrund der Corona-Krise preisbereinigt um 5,0% ein (2019: +0,6%). Dabei sank der private Konsum preisbereinigt um 6,0% und die Konsumausgaben des Staates stiegen um 3,4%. Die Exporte gingen um 9,9% zurück, die Bruttoinvestitionen sanken um 3,5%. Die Bauinvestitionen wuchsen jedoch um 1,5%.
Für den Einzelhandel ist vor allem die Entwicklung des Preisniveaus von Bedeutung. Die Inflationsrate lag 2020 gemäß Zahlen des Statistischen Bundesamtes im Jahresdurchschnitt bei 0,5% (2019: 1,4%). Die Reallöhne sanken preisbereinigt um 1,1% und damit erstmals nach sieben Anstiegen in Folge. Die Kaufkraft je Einwohner hat sich damit im Jahr 2020 reduziert.
Branchenentwicklung: erneut hohes, aber kein Rekord-Transaktionsvolumen
Vor dem Hintergrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus waren Immobilien als Anlageklasse im vergangenen Jahr erneut sehr gefragt. Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Investmentmarkt lag laut Aussage des Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) bei 81,6 (Vj. 91,3) Mrd. €. Laut JLL ist der anhaltende Kapitaldruck zusammen mit den langfristig niedrigen Zinsen nach wie vor die Triebfeder für Immobilien-Investments. Zudem haben nach Angaben von JLL zahlreiche institutionelle Investoren ihre jeweiligen Immobilienquoten erhöht, was zusätzliche Nachfrage generierte. Vor allem Portfolios waren laut JLL begehrt.
Büroimmobilien hatten mit 30% (2019: 40%) erneut den größten Anteil am Gesamttransaktionsvolumen. Einzelhandelsimmobilien kamen auf 13% (12%), wobei es innerhalb des Sektors es eine starke Differenzierung gab. Am stärksten an Bedeutung gewannen laut JLL Logistikimmobilien mit nunmehr 11% (8%), gefolgt von gemischtgenutzten Immobilien mit 10% (10%). Knapp die Hälfte des gesamten Immobilien-Transaktionsvolumens entfiel auf die "Big 7"-Städte, in absoluten Zahlen ein Rückgang von 25%. Das Interesse für Produkte und Investitionen außerhalb der etablierten Hochburgen hat damit nach Einschätzung von JLL weiter zugenommen.
Fachmarktprodukte vor allem mit Lebensmittelankern nach wie vor bei Investoren begehrt
Insgesamt lag das Transaktionsvolumen im Bereich der Einzelhandelsobjekte mit 10,4 Mrd. € lediglich um 5% unter dem Vorjahr. Innerhalb des Segments setzte sich der Trend fort: Für Top-Fachmarktzentren wird eine deutlich niedrigere Rendite (3,9%) akzeptiert als für Shopping-Center (4,85%). Mit 5,7 Mrd. € entfiel der überwiegende Teil der Transaktionen denn auch auf Fachmärkte, Fachmarktzentren oder Supermärkte und Discounter.
JLL prognostiziert, dass sich die Spitzenrenditen weiter ausdifferenzieren. Für Shopping-Center erwarten die Experten einen weiteren Renditeanstieg, der umso ausgeprägter sein dürfte, je länger der nichtsystemrelevante Einzelhandel geschlossen bleibt. Dagegen zeigt der "andere" und weiterhin geöffnete Einzelhandel laut JLL ein ganz anderes Bild. Hier stehen die Renditen nach wie vor unter Druck. Für Discounter sanken die Renditen auf zuletzt 4,6% und damit allein im vierten Quartal um 20 Basispunkte. Noch teurer sind Supermärkte, hier liegen die Spitzenrenditen bei 4,0%. Die Entwicklung der Kaufpreisfaktoren (siehe Grafik) zeigt diesen Trend deutlich.
Zu beachten ist, dass es für das Segment der kleinen Fachmarkt- und Einkaufszentren in Klein- und Mittelstädten, in dem DEFAMA aktiv ist, unverändert keine marktbreiten Daten gibt. Nach Wahrnehmung der DEFAMA kam es in dieser Nische ebenfalls zu Steigerungen bei den Kaufpreisfaktoren. Zudem sind immer öfter irrational erhöhte Preisvorstellungen auf Verkäuferseite zu beobachten, die jedoch nur sehr selten in erfolgreiche Transaktionen münden.
Geschäftsverlauf
Kontinuierlicher Portfolio-Aufbau im Jahr 2020 fortgesetzt
Im Geschäftsjahr 2020 konnten wir insgesamt sechs Objekte kaufen. Die Ankäufe erfolgten von vier verschiedenen Verkäufern; lediglich die drei Dänischen Bettenlager erwarben wir als Portfolio. Das Ankaufsvolumen lag insgesamt bei 20,1 Mio. € (netto) und damit nur leicht unter dem Vorjahreswert.
Die saldierten Nettoerträge der Zukäufe beliefen sich auf fast 2,5 Mio. €. Somit mussten wir durchschnittlich lediglich das 8,1-fache der IST-Erträge bezahlen. Im Vorjahr konnten wir 2,1 Mio. € an Nettomieten zu einem Durchschnittsfaktor von 9,9 akquirieren. Zu beachten ist allerdings, dass der sehr attraktive Ankaufsfaktor des Jahres 2020 stark von einem großen "Schnäppchenkauf" beeinflusst war. Ohne diese Sondersituation hätte sich der durchschnittliche Kaufpreisfaktor gegenüber 2019 leicht erhöht.
Am 2.3. schlossen wir einen Kaufvertrag über ein Einkaufszentrum in Zeitz (Sachsen-Anhalt), etwa 40 Kilometer südwestlich von Leipzig. Die Jahresnettomiete beläuft sich auf über 1,2 Mio. €. Die vermietbare Fläche umfasst gut 20.000 qm. Mieter des vollvermieteten Objekts sind Kaufland und toom. Daneben finden sich im Objekt auch Filialen von KiK, Mayer's Markenschuhe, Wreesmann Sonderposten, ein Juwelier und diverse gastronomische Betriebe.
Parallel wurde in einem separaten Kaufvertrag auch die auf dem Dach installierte Photovoltaik-Anlage erworben, die jährliche Einspeisevergütungen von mehr als 200 T€ erwirtschaftet. Die Gesamtinvestition für beide Verträge belief sich auf rund 10 Mio. €. Damit handelt es sich beim Einkaufszentrum Zeitz sowohl nach Kaufpreis als auch hinsichtlich Jahresnettomiete und Fläche um das bisher größte Objekt der DEFAMA.
Am 23.7. schlossen wir einen Kaufvertrag über den toom Baumarkt in Anklam (Mecklenburg-Vorpommern). Der Kaufpreis betrug 6,2 Mio. €. Die Immobilie wurde 1999 gebaut und 2019 modernisiert. Die Jahresnettomiete beläuft sich auf 560 T€. Die vermietbare Fläche beträgt rund 8.000 qm. Im Umkreis von mehr als 30 km gibt es keinen anderen konkurrierenden Baumarkt.
Am 10.9. unterzeichneten wir Kaufverträge über drei Fachmärkte in Süddeutschland. Es handelt sich dabei um die Standorte von Dänisches Bettenlager in Heidenheim (Baden-Württemberg), Michelstadt (Hessen) und Ochsenfurt (Bayern). Die Immobilien in Heidenheim und Michelstadt wurden 2009 nach den Plänen von Dänisches Bettenlager erbaut und verfügen über jeweils rund 950 qm vermietbare Fläche. Der 1979 erbaute Standort in Ochsenfurt war früher ein Supermarkt und hat gut 1.200 qm vermietbare Fläche. Die saldierten Kaufpreise beliefen sich auf effektiv 3,3 Mio. € und bringen der DEFAMA zusätzliche Erträge von rund 300 T€ p.a. ein.
Am 24.11. schlossen wir einen Kaufvertrag über ein Nahversorgungszentrum in Seehausen, etwa 25 km westlich von Magdeburg (Sachsen-Anhalt). Der Kaufpreis betrug 1,1 Mio. € entsprechend dem 10- fachen der Jahresnettomiete. Die vermietbare Fläche beläuft sich auf gut 1.000 qm. Das Objekt liegt in bester Lage direkt an der Bundesstraße in der Ortsmitte neben der Grundschule, einer Bankfiliale sowie einer Physiotherapie-Praxis und ist langfristig an Netto vermietet.
Umbau des Silberberg Center Radeberg planmäßig abgeschlossen
Nach mehrjähriger Vorbereitung erfolgte der ursprünglich für Juli 2019 geplante Baubeginn, der wegen baurechtlicher Probleme verschoben werden musste, schließlich im Februar 2020. Im Zuge der Modernisierung wurde die Haustechnik vollständig erneuert und die vorher bestehende Passage durch eine wesentlich kleinere Mall in der Vorkassenzone der Ankermieter ersetzt, wodurch sich die vermietbare Fläche um 1.200 qm vergrößerte. Zudem wurde die Fassade - komplett neu gestaltet. Die Wiedereröffnung erfolgte pünktlich am 5. November 2020. Insgesamt hat DEFAMA fast 10 Mio. € in die Revitalisierung investiert.
Durch den Umbau haben sich die Mieterträge auf gut 1,3 Mio. € jährlich annähernd verdoppelt. Zudem erhöhte sich die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der bestehenden Mietverträge auf fast 12 Jahre. Neuer Hauptmieter ist EDEKA mit einem 15-Jahres-Vertrag. Im Objekt vertreten sind ferner toom, ALDI, dm, KiK, Ernsting's family, ein Biomarkt und diverse kleinere Mieter.
Im Spätsommer 2020 fiel die Entscheidung, das Silberberg Center Radeberg nicht zu verkaufen, sondern im Bestand zu halten und nach Abschluss des Umbaus langfristig zu refinanzieren. Zwar lagen mehrere konkrete Angebote potenzieller Käufer vor, die alle zu einem positiven Einmaleffekt im hohen einstelligen Millionenbereich für DEFAMA geführt hätten. Jedoch gab es auch mehrere attraktive Finanzierungsangebote von Banken mit einem jeweils deutlich über der Baufinanzierung liegenden Kreditsumme.
Der Vorstand entschied sich daher für eine langfristige Neufinanzierung, durch die mehr als 3 Mio. € an zusätzlichen liquiden Mitteln für DEFAMA freigesetzt werden. Dies ermöglicht es, zahlreiche weitere Objektkäufe zu tätigen und zugleich auch künftig die annualisierten Funds From Operations (FFO) in Höhe von gut 800 T€ aus dem Silberberg Center zu vereinnahmen. Zudem wird das Silberberg Center durch den geschaffenen modernen Standard wenig Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwand mit sich bringen.
Zahlreiche bedeutende Mietverträge verlängert
Neben den genannten Zukäufen und dem Umbau in Radeberg gelang es uns im vergangenen Jahr erneut, zahlreiche bestehende Mietverträge zu verlängern oder neu abzuschließen. Bei den Vertragsverlängerungen handelte es sich meist um Optionsausübungen beziehungsweise turnusmäßige Verlängerungen durch namhafte Ankermieter - beispielhaft genannt seien hier NORMA in Florstadt und Königsee, LIDL in Waldeck und Traben-Trarbach, ALDI in Staßfurt, Penny in Rendsburg, Rossmann in Lübbenau und Netto in Apolda. Bei keiner dieser Verlängerungen waren Incentives wie etwa Mietsenkungen, Baukostenzuschüsse oder mietfreie Zeiten erforderlich.
Darüber hinaus haben wir einige neue langfristige Mietverträge abgeschlossen, aus denen durch zu tätigende Investitionen künftig - teils erheblich - höhere Mieten resultieren. So konnten in Löwenberg und Hamm Verträge mit ALDI beziehungsweise Penny für vergrößerte Fläche geschlossen werden. Die entsprechenden Bauanträge sind bereits gestellt. Der Umbau in Löwenberg soll 2021 erfolgen, in Hamm voraussichtlich 2022. In Königsee gelang die Vermietung der einzigen Leerfläche an NKD, die Filialeröffnung ist für Frühjahr 2021 vorgesehen. Bereits abgeschlossen wurde im vergangenen Jahr der Umbau für eine Kardiologie-Praxis in Lübbenau und für TEDi in Sangerhausen. An etlichen weiteren Standorten sind konkrete Investitionen in Vorbereitung.
WALT steigt auf 5,0 Jahre
Durch die Verlängerungen und Neuabschlüsse hat sich die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (Weighted Average Lease Term, kurz: WALT) in unserem Portfolio gegenüber dem Wert von 4,5 Jahren per 31.12.2019 auf nunmehr 5,0 Jahre erhöht.
Zu beachten ist bei dieser Kennzahl, dass diese sich segment- und strategiebedingt üblicherweise kaum bewegt. Hintergrund sind die bei Mietern im Einzelhandel gängigen Prolongationsmodalitäten, vor allem die bei großen Filialisten typischerweise bestehenden Verlängerungsoptionen - meist 3x 5 Jahre, 6x 3 Jahre oder ähnliches.
Der durchschnittliche WALT einer schon länger vermieteten Handelsimmobilie bewegt sich daher typischerweise zwischen 2 und 4 Jahren und lässt sich nur durch Investitionen oder die Gewährung von Incentives an die Hauptmieter über diese Bandbreite hinaus erhöhen. Letzteres lohnt sich meist aber nur im Falle eines anschließenden Verkaufes, was nicht unserer Strategie entspricht. Ausführlich erläutern wir diese Effekte in unserem Geschäftsbericht 2018 auf den Seite 12 und 13.
Der deutliche Anstieg des WALT in den vergangenen beiden Jahren ist insofern atypisch. Hier ist zum einen der Abschluss zahlreicher neuer Langfristverträge im Zuge des Umbaus in Radeberg enthalten, ebenso die Umbauprojekte Löwenberg und Hamm. Zum anderen konnten wir in den vergangenen 24 Monaten ungewöhnlich viele kleine bis mittelgroße, zuvor meist jährlich verlängernde Mietverträge auf längerfristige Zyklen umstellen. Insgesamt spiegelt der gestiegene WALT somit unser aktives Asset Management wieder, dürfte sich jedoch künftig eher wieder im Bereich von 3 bis 4 Jahren einpendeln.
Verlängerungen erfolgten meist bei gleicher oder sogar erhöhter Nettomiete
An weiteren Maßnahmen ähnlicher Art arbeiten wir kontinuierlich. Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die Vermietungs- bzw. Verlängerungserfolge bei größeren Verträgen - definiert als Mietverträge mit einer Kaltmiete von mindestens 25 T€ p.a.
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| Veränderung der Miethöhe ggü. Stand beim Erwerb | ||||
|---|---|---|---|---|
| >= -10% | bis -10% | +/-0% | bis +10% | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 2015 | --- | 1 | --- | --- |
| 2016 | --- | --- | 2 | --- |
| 2017 | --- | --- | 3 | 2 |
| 2018 | 1 | --- | 10 | 3 |
| 2019 | 1 | --- | 7 | 3 |
| 2020 | --- | --- | 9 | 5 |
| Summe | 2 | 1 | 31 | 13 |
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| Veränderung der Miethöhe ggü. Stand beim Erwerb | Verlängerungen im Geschäftsjahr | Zu-/ Abgang | Verträge mit | |
|---|---|---|---|---|
| >= +10% | >25 T€ gesamt | |||
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 2015 | --- | 1 | --- | 21 |
| 2016 | --- | 2 | 1 / --- | 48 |
| 2017 | 1 | 6 | 1 / --- | 63 |
| 2018 | --- | 14 | 1 / --- | 96 |
| 2019 | --- | 11 | 11 / 8 | 122 |
| 2020 | 7 | 21 | 8/3 | 138 |
| Summe | 8 | 55 | 22/ 11 |
Aufgelistet sind ausschließlich Vertragsverlängerungen um mindestens drei Jahre. Zu beachten ist, dass bei den erst im Jahr 2020 hinzugekommenen Mietverträgen aufgrund der kurzen Haltedauer noch gar keine aktiven Gespräche über mögliche Verlängerungen stattgefunden haben. Insgesamt ist es uns gelungen, bereits 55 der 138 zum 31.12.2020 bestehenden größeren Mietverträge mehrjährig zu verlängern. Darüber hinaus konnten wir bereits 22 größere Neuverträge selbst abschließen bzw. vorhandene kleinere Verträge auf über 25 T€ ausbauen. Davon betrafen 8 Neuverträge den Umbau in Radeberg, woraus auch fast die Hälfte aller bisher 11 "Abgänge" von größeren Altverträgen resultiert.
Bisher ist es uns stets gelungen, auslaufende Mietverträge mit Ankermietern - insbesondere den namhaften Lebensmittelketten - zu verlängern oder diese zu ähnlichen bzw. sogar besseren Konditionen zu ersetzen. Einzige Ausnahme ist der Auszug von Penny in Merseburg per Ende Mai 2020, gut vier Jahre nach Kauf des Objekts. Jedoch konnten wir mit ACTION sofort einen Nachmieter für die Fläche gewinnen. Zwar sank dabei die Nettomiete des Objekts, aber selbst auf Basis der heute niedrigeren Erträge liegt die Mietrendite bezogen auf den ursprünglichen Kaufpreis weiterhin deutlich über 10 Prozent.
Neben den Neuverträgen und Verlängerungen mit namhaften Ankermietern arbeiten wir ständig daran, unsere Standorte zu optimieren - auch und gerade für kleinere Mieter. So haben wir in Lübbenau neue Verträge mit Amplifon und der Bäckerei für jeweils vergrößerte Mietflächen geschlossen. Außerdem konnten wir die Verträge mit den Getränkemärkten in Königsee, Gebhardshain und Waldeck verlängern, ebenso mit Apotheke, Blumenladen und Frisör in Bleicherode, dem Bäcker in Eberswalde, K+K Schuhe in Schneeberg, der Physiotherapie in Sangerhausen sowie zahlreichen Praxis- und Büromietern in Lübbenau. In etlichen Fällen erfolgten die Verlängerungen mit - teils prozentual erheblich - erhöhtem Mietzins, teilweise verbunden mit kleineren Investitionen.
Ferner arbeiten wir laufend daran, von Voreigentümern übernommene, oft suboptimale Verträge durch neue Mietverträge auf unserem eigenen Standard zu ersetzen - idealerweise mit verbesserten Konditionen. Insofern stellt die Tabelle auf der vorigen Seite nur einen Auszug unserer Gesamtvermietungsaktivitäten dar.
Verwaltung und Asset Management personell weiter verstärkt
Mit Blick auf das erneute starke Wachstum haben wir das Property Management im vergangenen Jahr personell weiter verstärkt. Zwischenzeitlich besteht die IMMA Immobilien Management GmbH, unsere mit der Verwaltung aller Objekte im Konzern betraute 100-Prozent-Tochter, aus einem erfahrenen Team von 21 Mitarbeitern einschließlich des Geschäftsführers und einer im Dezember 2020 bestellten Prokuristin. Bei der Gewinnung zusätzlicher qualifizierter Kräfte im herausfordernden Personalmarkt kommen uns der gute Ruf als Arbeitgeber sowie die Möglichkeit flexibler Arbeitszeiten und Home-Office-Angebote zugute. Um ausreichend Platz für die zusätzlichen Mitarbeiter zu schaffen, zog die IMMA im Frühjahr innerhalb des Gebäudes in größere Mieträume um.
Darüber hinaus haben wir ein Asset Management Team aufgebaut, das seit Jahresanfang 2021 aus drei Personen besteht. Geleitet wird der Bereich von Matthias Stich, der über mehr als 20 Jahre Erfahrung in der Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien verfügt. So konnten die in vielen Objekten identifizierten zusätzlichen Mietertragschancen durch Umbau- bzw. Erweiterungsmaßnahmen teilweise schon realisiert bzw. konkret in die Wege geleitet werden. Mehrere weitere Projekte werden wir 2021 umsetzen oder anstoßen können.
Einen Eindruck davon, wie aktiv DEFAMA an der Weiterentwicklung des eigenen Portfolios arbeitet, gibt die nebenstehende Grafik. Hier sind alle Standorte grün markiert, an denen es 2020 entweder bedeutende Mietvertragsverlängerungen gab oder Investitionen von mindestens 50 T€ durchgeführt wurden bzw. geplant sind - nicht selten sogar beides.
Wir sind überzeugt davon, dass unsere Strategie der kontinuierlichen Portfolio-Optimierung langfristig die höchsten und nachhaltigsten Renditen mit Handelsimmobilien ermöglicht. Durch die bereits abgeschlossenen Projekte und die dadurch erzielte Wertsteigerung der Objekte sehen wir uns in dieser Einschätzung bestätigt.
Sonderbelastungen durch Corona, Mehrwertsteuer-Senkung und Softwareeinführung
Abseits des laufenden operativen Tagesgeschäfts war das Jahr 2020 durch die Corona-Krise geprägt. Hierdurch ergaben sich einerseits Mietausfälle und vorsorgliche Wertberichtigungen von insgesamt rund 200 T€ auf zum Bilanzstichtag noch offene Forderungen, vor allem aber enorme zusätzliche Belastungen für unsere Objektverwaltung. Zwar waren wir organisatorisch dank weitgehender Digitalisierung aller Prozesse schon vor der Krise gut auf die neuen Anforderungen wie Homeoffice oder Videokonferenzen vorbereitet. Dennoch waren die Herausforderungen und Zusatzaufgaben vielfältig.
So bremste die Corona-Krise zunächst die bereits 2019 begonnene sukzessive Einführung einer speziell für Handelsimmobilien optimierten Verwaltungssoftware, da beispielsweise interne Schulungsmaßnahmen in klassischer Präsenzveraltungsform nicht durchführbar waren. Auch gestaltete sich die Vorbereitung und Durchführung des Umzugs unserer Tochterfirma IMMA komplizierter als in "normalen" Zeiten - nicht zuletzt weil dieser zeitlich mit der überraschend beschlossenen Mehrwertsteuersenkung zusammenfiel.
Zwar stellt die Mehrwertsteuer bei uns im Wesentlichen einen durchlaufenden Posten dar. Jedoch ergab sich dadurch die Notwendigkeit, binnen kürzester Zeit praktisch all unseren Mietern neue Dauermietrechnungen ab Juli 2020 zukommen zu lassen. Hierbei profitierten wir von der zu diesem Zeitpunkt bereits weit fortgeschrittenen Dateneinpflegung in die neue Verwaltungssoftware, da die Rechnungen so weitgehend "auf Knopfdruck" erstellt werden konnten. Jedoch erforderte auch dies einen intensiven Einsatz, um die verbliebenen Daten schneller als zuvor geplant vollständig zu migrieren.
Unabhängig vom somit reduzierten direkten Aufwand - der gegen Jahresende für den ab 01.01.2021 wieder gültigen erhöhten Steuersatz erneut anfiel - führte die Mehrwertsteuersenkung auch darüber hinaus zu viel zusätzlicher Arbeit: sämtliche Daueraufträge mussten zuerst mit niedrigeren Beträgen neu eingestellt und zum Jahreswechsel erneut angepasst werden, vielfach mussten Rechnungen oder eingehende Zahlungen aufgrund eines falschen Steuersatzes von der Buchhaltung korrigiert werden, bei Umbauprojekten waren taggenaue Abgrenzungen notwendig und die Jahresabschlussarbeiten gestalteten sich ebenfalls sehr aufwändig.
Gut aufgestellt für weiteres Wachstum
Im Jahr 2020 waren im DEFAMA-Konzern einschließlich des Vorstands durchschnittlich insgesamt 26,3 (20,9) Personen beschäftigt. Umgerechnet auf Vollzeitkräfte entspricht dies 21,4 (15,5) Personen. Zum Jahresende hatte sich die Zahl der durchschnittlich beschäftigten Vollzeitkräfte bereits weiter auf 25,7 Personen erhöht. Die nebenstehende Tabelle veranschaulicht die dynamische Personalentwicklung der letzten 24 Monate. Alle Zahlen beziehen sich dabei auf umgerechnete 40-Stunden-Vollzeitkräfte. Etwa ein Drittel unserer Mitarbeiter arbeitet Teilzeit zwischen 10 und 35 Stunden pro Woche.
Entwicklung der Mitarbeiterzahl
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| Q1/19 | Q2/19 | Q3/19 | |
|---|---|---|---|
| Holding/AM | 2,8 | 3,0 | 3,0 |
| Verwaltung | 9,8 | 8,7 | 7,8 |
| Hausmeister | 3,1 | 3,2 | 3,2 |
| Summe | 15,9 | 14,9 | 14,0 |
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| Q4/19 | Q1/20 | Q2/20 | Q3/20 | Q4/20 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Holding/AM | 3,0 | 3,7 | 4,8 | 48 | 4,8 |
| Verwaltung | 11,6 | 12,3 | 12,7 | 15,7 | 17,5 |
| Hausmeister | 2,5 | 2,2 | 2,2 | 1,9 | 3,3 |
| Summe | 17,1 | 18,1 | 19,6 | 22,4 | 25,7 |
Der größte Teil unserer Mitarbeiter ist in der Objektverwaltung aktiv, die in der Tochterfirma IMMA Immobilien Management GmbH angesiedelt ist. Die zuletzt zwölf Property Manager werden dabei von einem vierköpfigen Technikteam unterstützt. An den meisten Standorten haben wir externe Hausmeisterservices beauftragt, teilweise sind Hausmeister jedoch auch direkt bei der IMMA angestellt. Das Asset Management (kurz: AM) ist in der Holding enthalten.
Mit dem ungeachtet der Corona-Krise gezielt ausgebauten Personalbestand sowie der unter erschwerten Bedingungen abgeschlossenen Einführung der Verwaltungssoftware haben wir die Strukturen für den nächsten Wachstumsschub geschaffen.
Portfolio
Per Ende 2020 umfasste unser Immobilien-Portfolio 43 Standorte mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt 179.391 qm. Die annualisierte Jahresnettokaltmiete beläuft sich auf 14,3 Mio. €, der Vermietungsstand liegt aktuell bei 96,3% und die gewichtete Restlaufzeit aller Mietverträge (WALT) beträgt 5,0 Jahre.
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Lage aller 43 Standorte. Die im Jahr 2020 erworbenen Objekte sind mit Foto und den wesentlichen Eckdaten dargestellt.
Breit diversifizierte Mieterstruktur
Beim Portfolio-Aufbau achtet DEFAMA darauf, dass keine Klumpenrisiken entstehen. Aufgrund der hohen Konzentration der großen Einzelhandels-Filialisten stellt dies eine permanente Herausforderung dar. Derzeit entfallen auf die zehn größten Mieter rund 65% der Gesamtmieterträge von DEFAMA, wobei diese sich in etlichen Fällen auf mehrere im Konzern eigenständige Vertriebslinien verteilen.
Auch verfügen wir mit allen großen Mietern über Verträge an mehreren Standorten. Das senkt die Abhängigkeit von einzelnen Mietverträgen und ermöglicht uns eine immer genauere Kenntnis der speziellen Mieterwünsche und -arbeitsweise. Dies führt zu einer stetig intensivierten Zusammenarbeit, von der letztlich beide Partner profitieren.
Branchenmix mit hoher Konjunktur- und Corona-Resistenz
Ankermieter der meisten Objekte im DEFAMA-Portfolio sind ein oder mehrere Lebensmittelmärkte. Auf diese entfällt entsprechend fast die Hälfte der gesamten Mieterträge im Konzern. Als zweitgrößte Branche ist der Heimwerker-Bereich mit rund 16% vertreten, zu dem vor allem die Baumärkte zählen.
Andere konjunkturunabhängige Filialisten machen 11% aus. Hierunter fallen vor allem Mieter wie Rossmann, DM, TEDi und Dänisches Bettenlager. Diese profitieren in Konjunkturkrisen erfahrungsgemäß vom Rückzug der Kunden in die eigenen vier Wände, dem sogenannten "Cocooning".
Auf das Segment Mode/Schuhe entfallen rund 10%, wobei sich hier nahezu ausschließlich Discount- und Preiseinstiegsmarken wie Deichmann, KiK, Ernsting's family, K+K Schuhe, NKD und Takko finden. Die große Zahl an durchgeführten Mietvertragsverlängerungen in diesem Bereich zeigt, dass unsere Mieter offenbar keine Belastungen aus dem Online-Geschäft fürchten. Auch die Corona-Krise hat keine Änderung der Expansionsstrategie unserer Mieter mit sich gebracht. Bremsend wirkten lediglich fehlende zeitliche Ressourcen vieler Ansprechpartner.
Insgesamt weist DEFAMA einen sehr ausgewogenen Mieter-Branchenmix auf, der zugleich weitgehend konjunkturresistent ist. Mit dem Schwerpunkt auf Produkte des täglichen Bedarfs ist eine hohe Kundenfrequenz in unseren Fachmarktzentren gesichert, von der auch kleinere Mieter - etwa aus dem Dienstleistungssektor - an den jeweiligen Standorten profitieren. Die Zufriedenheit unserer Mieter spiegelt sich in einer geringen Fluktuation und oftmals jahrzehntelangen Mietverhältnissen wieder.
Zwar kam es vor allem während der behördlich angeordneten Schließungen im März/April 2020 zu temporären Mietaussetzungen bei vielen betroffenen Mietern. Jedoch wurden diese größtenteils bereits im Sommer und Herbst in voller Höhe nachgezahlt. Soweit Forderungen gegenüber Mietern mit verbliebenen Corona-Rückständen zum Bilanzstichtag bestanden und nicht bis zum Ende des ersten Quartals 2021 bereits beglichen waren, haben wir diese vorsorglich in voller Höhe wertberichtigt. Einschließlich entstandener Mietausfälle summierten sich diese Belastungen auf rund 200 T€. Insgesamt erwiesen sich unsere Mieter im Jahr 2020 jedoch erneut zum weit überwiegenden Teil als äußerst verlässliche und pünktliche Zahler.
III. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Ertragslage: Profitables Wachstum trotz Corona-Krise fortgesetzt
Im Geschäftsjahr 2020 erzielte DEFAMA Umsatzerlöse in Höhe von insgesamt 14,6 Mio. €. Hinzu kamen 122 T€ an sonstigen betrieblichen Erträgen. Zu erwartende Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung 2020 wurden wie in den Vorjahren nicht aktiviert, da deren Höhe und Einbringbarkeit nicht abschätzbar sind.
Auf der Kostenseite fielen Personalaufwendungen einschließlich der Vorstandsbezüge in Höhe von 1,5 Mio. € und sonstige betriebliche Aufwendungen von insgesamt 4,2 Mio. € an. Größter Posten hierin waren Aufwendungen für die Bestandsimmobilien (3.085 T€), gefolgt von den Einzelwertberichtigungen (311 T€), Bürokosten (155 T€), Kosten für Börsenlisting und IR/PR (117 T€), Buchführung (109 T€), Rechts- und Beratungskosten (79 T€) sowie Abschluss- und Prüfungskosten (57 T€).
Konzern-GuV 2020 der DEFAMA
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| Umsatzerlöse | 14.577.984 € |
| Sonstige betriebliche Erträge | 121.774 € |
| Personalaufwand | -1.503.319 € |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | -4.207.757 € |
| operatives Ergebnis (EBITDA) | 8.988.682 € |
| Abschreibungen | -3.363.904 € |
| Erg. vor Zinsen und Steuern (EBIT) | 5.624.778 € |
| Finanzergebnis | -2.130.129 € |
| Ergebnis d. gewöhnl. Gesch. | 3.494.648 € |
| Steuern | -985.149 € |
| Konzernüberschuss | 2.509.499 € |
Daraus ergibt sich ein operatives Ergebnis (EBITDA) von 9,0 Mio. €. Unter Berücksichtigung der planmäßigen Abschreibungen in Höhe von 3,4 Mio. € stellt sich das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) auf 5,6 Mio. €. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) beläuft sich auf 3,5 Mio. €, was nach Abzug von Ertrag- und sonstigen Steuern zu einem Konzernüberschuss von 2,5 Mio. € führt. Nach Abzug von Minderheitenanteilen entspricht dies einem Gewinn von 0,57 € je Aktie. Etliche Objekte waren dabei nur zeitanteilig in den Ergebniskennzahlen enthalten, der Zukauf im vierten Quartal noch gar nicht.
Vermögenslage: Durch solide Bilanzstruktur gerüstet für weiteres Wachstum
Die Aktivseite der Bilanz enthält als mit weitem Abstand bedeutendste Position Sachanlagen in Höhe von 129,3 Mio. €, die zum allergrößten Teil auf den Immobilienbestand entfallen. Zweitgrößte Position sind liquide Mittel in Höhe von 4,3 Mio. €, wobei diese auch 757 T€ an Guthaben beinhalten, die im Zusammenhang mit Bankdarlehen verpfändet sind. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 805 T€ betreffen großteils Mietforderungen, auf die teilweise Einzelwertberichtigungen vorgenommen wurden. Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten vor allem Umsatzsteuer und andere Steuererstattungsansprüche sowie Forderungen gegenüber Minderheitsgesellschaftern.
Auf der Passivseite der Bilanz findet sich das Eigenkapital mit 25,2 Mio. €. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 18,4%. Die Rückstellungen betreffen im Wesentlichen zu erwartende Ertragsteuern, variable Vergütungen sowie Jahresabschluss- und Prüfungskosten. Größter Posten auf der Passivseite sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 110 Mio. €, betreffend die langfristige Finanzierung des Immobilienbestands. Die sonstigen Verbindlichkeiten von 0,3 Mio. € betreffen größtenteils Umsatzsteuern.
Insgesamt zeigt die Bilanz, dass DEFAMA solide aufgestellt ist und gut gerüstet, sowohl etwaige Marktturbulenzen durchzustehen als auch etliche weitere lukrative Objektkäufe zu tätigen.
Konzern-Bilanz der DEFAMA per 31.12.2020 (wesentliche Positionen)
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| 2020 | |
|---|---|
| Anlagevermögen | 129.331.086 € |
| Forderungen aus Lief. u. Leist. | 804.545 € |
| Sonstige Verm.gegenstände | 1.173.384 € |
| Liquide Mittel | 4.276.693 € |
| Rechnungsabgrenzungsposten | 1.125.855 € |
| Summe Aktiva | 136.711.564 € |
PASSIVA
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| 2020 | |
|---|---|
| Eigenkapital | 25.204.327 € |
| Rückstellungen | 647.471 € |
| Verbindl. aus Lief. u. Leistungen | 290.410 € |
| Verbindl. ggü. Kreditinstituten | 110.252.177 € |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 317.178 € |
| Summe Passiva | 136.711.564 € |
Solide Finanzierungsstruktur
Bei Objektkäufen streben wir grundsätzlich eine langfristige Fremdfinanzierung von mindestens drei Vierteln des Kaufpreises einschließlich Nebenkosten an. Die Konditionen vereinbaren wir stets so, dass auch nach Zins und Tilgung aus jedem Objekt ein positiver Cashflow entsteht.
Um Zinsänderungsrisiken zu vermeiden, enthalten die Darlehensverträge im Regelfall eine mindestens 10-jährige Zinsbindung. Entsprechend weist unser in der Grafik rechts dargestellter Fälligkeitenspiegel für die nächsten Jahre ausschließlich reguläre Tilgungen aus. Da DEFAMA grundsätzlich Annuitätendarlehen abschließt, stellen auch die "Ausläufe" ab 2025 keine klassische Endfälligkeit und entsprechenden Refinanzierungsbedarf dar, sondern bilden lediglich das Ende der Zinsbindungen ab. Es ist davon auszugehen, dass die Darlehen in der Folgezeit regulär kontinuierlich weitergetilgt werden.
Bei der Finanzierung arbeitet DEFAMA vorzugsweise mit lokalen bzw. regionalen Banken und Sparkassen zusammen, die eine hohe Standort-Expertise mitbringen. Zugleich achten wir auch auf der Finanzierungsseite darauf, dass keine Abhängigkeit von einzelnen Partnern entsteht. So bestanden zum Bilanzstichtag mit 32 Banken insgesamt 51 Darlehensverträge mit einem Gesamtvolumen von 110 Mio. €. Auf keine einzelne Bank entfiel dabei ein Anteil von mehr als 12 Prozent.
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| Anzahl Finanzierungspartner | 32 |
| Bankverbindlichkeiten | 110 Mio. € |
| Ø Zinssatz | 2,12% |
| Ø Anfangstilgung | 4,60% |
| Ø Restlaufzeit / Zinsbindung | 7,8 Jahre |
Aus Vorsichtsgründen hatten wir im März 2020 für die laufenden Bankdarlehen eine zeitweise Tilgungs- bzw. Ratenaussetzung beantragt und bei den meisten Banken auch problemlos erhalten. Die Maßnahme wurde von den Banken durchweg positiv als vorausschauend bewertet, negatives Feedback gab es nicht. Veränderungen bei der Finanzierungsbereitschaft aufgrund der Corona-Krise sind nicht erkennbar. Zwischenzeitlich laufen alle Tilgungen wieder planmäßig. Erneute Aussetzungen aufgrund des zweiten Lockdowns ab Dezember 2020 haben wir nicht beantragt.
Zum Stichtag war ein Objekt noch nicht beliehen, zudem war der Kaufpreis bei unserer jüngsten Akquisition noch nicht fällig und entsprechend auch das Darlehen nicht ausgezahlt. Zwei Immobilien sind von drei Volksbanken gemeinsam finanziert, zwei andere Immobilien von zweien. Mit fortgesetztem Portfolio-Wachstum wird sich die Anzahl unserer Finanzierungspartner weiter erhöhen.
Freisetzung von Liquidität durch Revalutierung von Darlehen auf Bestandsobjekte
Aufgrund der positiven Entwicklung der zugrundeliegenden Bestandsobjekte haben wir im Jahr 2020 zwei weitere Angebote zur Aufstockung von bestehenden Finanzierungen erhalten. Investitionsverpflichtungen in die Objekte waren damit nicht verknüpft. Jedoch waren im Zuge des Abschlusses von neuen langfristigen Verträgen mit signifikant erhöhter Miete rund 500 T€ teils schon als Baukostenzuschuss geflossen, teils werden sie durch Umbauarbeiten noch anfallen. Insgesamt hat sich die frei verfügbare Liquidität der DEFAMA durch die neuen Revalutierungen um über 2 Mio. € erhöht.
Bereits im vergangenen Jahr hatte DEFAMA eine erste Darlehensaufstockung vermeldet. Gelungen sind nunmehr bereits drei Revalutierungen - namentlich für Görlitz, Pasewalk und Hamm. Der Zinssatz für die Aufstockungsbeträge lag dabei in allen Fällen unter denen der ursprünglichen Darlehen. Möglich wurde die frühzeitige Aufstockung durch die Verlängerung bzw. den Neuabschluss mehrerer größerer Mietverträge und seit Erwerb gestiegener Mieten in allen drei Objekten sowie eigene Investitionen der Hauptmieter in ihre Flächen. Hinzu kommt die Refinanzierung des Silberberg Center in Radeberg zu einem um gut 3 Mio. € über der Baufinanzierung liegenden Darlehenssumme.
Wir sehen Revalutierungen als wichtigen Baustein zur künftigen Wachstumsfinanzierung. Bestehende Darlehen, die über Tilgungen schon teilweise zurückgeführt wurden, können so wieder aufgestockt werden und Liquidität schaffen. Die freigesetzten Mittel sollen in den Kauf neuer Objekte fließen.
In den nächsten ein bis zwei Jahren hält DEFAMA weitere Revalutierungen bei mehreren anderen Bestandsimmobilien für möglich. Dadurch kann aus dem Bestandsportfolio über den laufenden Cashflow hinaus auch ohne Verkäufe perspektivisch zusätzliche Liquidität generiert werden. Konkrete Gespräche zu einzelnen Objekten wurden mit den jeweiligen Banken bereits aufgenommen.
Funds From Operations (FFO) auf 5,9 Mio. € gesteigert
Der Cashflow aus der Geschäftstätigkeit belief sich 2020 auf 5,0 (2019: 3,8) Mio. €. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit betrug -37,9 (-16,1) Mio. €. Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit lag bei 30,2 (16,5) Mio. € und resultierte aus aufgenommenen Bankdarlehen abzüglich planmäßiger Tilgungen, der Rückführung von Dispolinien und der gezahlten Dividende. Der Finanzmittelfonds war am Ende der Periode mit 4,3 (7,0) Mio. € gut gefüllt.
Als weiteren wichtigen finanziellen Leistungsindikator zur Beurteilung der operativen Geschäftsentwicklung ermitteln wir die Funds From Operations (FFO). Sie zeigen an, wieviel Cashflow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird. Die Kennziffer errechnet sich aus dem Ergebnis nach Steuern korrigiert um außerordentliche Erträge/Aufwendungen sowie Abschreibungen auf Sachanlagen.
Der FFO belief sich im Geschäftsjahr 2020 somit auf 5,9 (2019: 4,6) Mio. € bzw. 1,33 (1,14) € je Aktie. Dabei hatte sich die zugrundeliegende durchschnittliche Aktienzahl von 4,051 auf 4,420 Millionen Stück erhöht. Zu beachten ist ferner analog zur Gewinn- und Verlustrechnung, dass etliche Objekte nur zeitanteilig bzw. noch gar keine Erträge beisteuerten.
Cashflow-Kennzahlen durch besondere Sachverhalte beeinflusst
Beim Blick auf die Kapitalflussrechnung sind verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, die sich aus unserem aktiven Asset Management einerseits und der verfolgten (Re-)Finanzierungspolitik andererseits ergeben. Im Folgenden erläutern wir einige dieser Effekte, um die tatsächlichen Liquiditätszuflüsse und -effekte des operativen Geschäfts besser verständlich zu machen.
So ergeben sich je nach Struktur von Vereinbarungen mit Mietern im Zusammenhang mit Umbaumaßnahmen bei identischer Liquiditätsauswirkung abweichende Cashflow-Größen. Tätigen wir eine Investition selbst, so sind die Baukosten gemäß HGB in der Bilanz unter "Bauten" zu aktivieren und in der Folge abzuschreiben. Im Cashflow fällt dies unter "Auszahlung in das Sachanlagevermögen" innerhalb des Cashflow aus Investitionstätigkeit. Die Abschreibungen werden im Cashflow aus der Geschäftstätigkeit in den Folgejahren herausgerechnet.
Zahlen wir die exakt gleiche Summe jedoch als Baukostenzuschuss an den Mieter, so ist dies gemäß HGB als Rechnungsabgrenzungsposten zu verbuchen und über die Vertragsdauer aufzulösen. Das führt in der Kapitalflussrechnung im Jahr der Auszahlung zu einer Erhöhung der Position "Zunahme [...] anderer Aktiva, die nicht der Investitionstätigkeit zuzuordnen sind", was den ausgewiesenen operativen Cashflow reduziert. In den Folgejahren führt die sukzessive Auflösung zu einer (kleinen) Abnahme derselben Position, was den operativen Cashflow geringfügig erhöht. Obwohl wirtschaftlich für uns gleichwertig, führt die abweichende bilanzielle Behandlung bei größeren Baukostenzuschüssen anstelle eigener Investitionen zu einem signifikant niedrigeren Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit. Im Jahr 2019 betrugen die Baukostenzuschüsse 270 T€, im Jahr 2020 lagen sie bei 108 T€.
Ein anderer bedeutender Effekt ergibt sich aus unserer Strategie, bestehende Darlehen wenn möglich wieder aufzustocken. Die hierdurch freigesetzten Mittel betrachten wir als operativen Erfolg, der durch Mietvertragsverlängerungen, Ertragssteigerungen und/oder eigene Investitionen der Mieter in unsere Objekte ermöglicht wurde. In der Kapitalflussrechnung sind diese Revalutierungen unter "Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten" im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit enthalten, machen dort allerdings nur einen Bruchteil der vor allem durch Darlehen für Objektkäufe zustande kommenden Summe aus und sind für Investoren nicht explizit erkennbar. Die 2019 geschlossenen Verträge zur Revalutierung von Darlehen verbesserten unsere freie Liquidität von 614 T€, im Jahr 2020 sogar um 2.169 T€.
Ein weiterer Faktor sind wachstumsbedingte Veränderungen durch zugekaufte Objekte. Hier entstehen im Jahr des Erwerbs regelmäßig einmalige Kosten, die sich allerdings meist schwer quantifizieren lassen - etwa Aufwand für die Prüfung sowie Integration der Objekte - und zum überwiegenden Teil in den Personalkosten stecken.
Gleiches gilt für den Aufwand zur Weiterentwicklung unseres Bestandes: Zum einen schlagen sich die resultierenden Asset Management (Personal-)Kosten stets erst mit Zeitversatz in höheren Erträgen nieder. Zum anderen wären die Aufwendungen hierfür bei Beauftragung externer Dienstleister signifikant höher - kurioserweise dann aber als Teil der Umbaumaßnahmen zu aktivieren, würden somit also nicht den Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit reduzieren.
Darüber hinaus kommt es bei Objektkäufen zum Entstehen eines "Working Capital", etwa in Form von offenen Mietforderungen, im Voraus zu zahlenden Versicherungsbeiträgen und anderen verauslagten Nebenkosten. Dieses baut sich in der Regel binnen etwa 24 Monaten nach Übergang des Objekts in unseren Bestand auf, lässt sich aber ebenfalls schwer abgrenzen.
Erneute Dividendenerhöhung vorgeschlagen
Als Immobilien-Bestandshalter ist für DEFAMA eine aktionärsfreundliche Dividendenpolitik selbstverständlich. Für das Geschäftsjahr 2020 beabsichtigen Vorstand und Aufsichtsrat, eine Erhöhung der Dividende von 45 auf 48 Cent je Aktie vorzuschlagen. Auf Basis des Jahresschlusskurses entspricht dies einer Dividendenrendite von 2,4%. Die finale Entscheidung zur Dividendenhöhe trifft die Hauptversammlung, deren Termin noch nicht feststeht.
Auch künftig werden wir unsere Aktionäre bei entsprechendem Unternehmenserfolg über hohe Ausschüttungsquoten beteiligen. Zugleich legen wir großen Wert auf die Nachhaltigkeit und Kontinuität der Dividende. Daher werden wir stets darauf achten, dass Dividendenzahlungen aus dem Ergebnis des operativen Geschäfts erfolgen und nicht aus Buchgewinnen oder Einmaleffekten gespeist werden. Erklärtes Ziel der DEFAMA ist es, die Dividende jährlich zu steigern.
NAV je Aktie erhöht sich um 28,5%
Im Sinne einer transparenten Kommunikation ermitteln und veröffentlichen wir quartalsweise den "Inneren Wert" (NAV) der DEFAMA-Aktie, so dass Aktionäre und Interessenten neben den Ertragskennzahlen eine zusätzliche Orientierung für die Einschätzung unserer operativen Entwicklung erhalten. Die Ermittlung erfolgt auf Basis allgemein gültiger Berechnungsmethoden.
Zum Bilanzstichtag haben wir alle Objekte unseres Portfolios durch die Winters & Hirsch Real Estate Advisory GmbH & Co. KG gemäß §194 BauGB und International Financial Reporting Standards (IFRS) bewerten lassen. Die entsprechenden Bewertungen wurden im Februar und März 2021 durchgeführt. Zum 31.12.2020 belief sich der Marktwert unseres Immobilien-Portfolios auf 178,92 Mio. €. Eine Übersicht der Einzelobjekte ist auf Seite 40/41 dieses Geschäftsberichts dargestellt.
Unter Berücksichtigung der übrigen Aktiva sowie der bestehenden Verbindlichkeiten belief sich der NAV der DEFAMA-Aktie somit per 31.12.2020 auf 16,86 €. Einschließlich der ausgeschütteten Dividende von insgesamt 0,45 € je Aktie entspricht dies einer Steigerung um 28,5% gegenüber dem Wert von 13,46 € je Aktie zum Jahresende 2019.
Aktie
Streubesitz und größere Aktionäre unverändert
Im Jahr 2020 gab es keine Kapitalerhöhung. Das Grundkapital der DEFAMA beträgt daher unverändert 4.420.000 € und ist eingeteilt in ebenso viele Aktien. Es besteht ein Genehmigtes Kapital von 2.210.000 €, befristet bis zum 29.10.2025.
Größter Einzelaktionär mit einem Anteil von aktuell 29% ist weiterhin die MSC Invest GmbH, die dem Vorstandsmitglied Matthias Schrade zuzurechnen ist. Ein weiterer großer Anteilseigner ist Dr. Carsten Müller und seine Geminus GmbH mit 4%. Die Mitglieder des Aufsichtsrats halten insgesamt 2% der Anteile an DEFAMA.
Rund 65% der Aktien sind im Streubesitz. Zu den größten uns bekannten Investoren innerhalb des Streubesitzes zählen der Ennismore European Smaller Companies Fund, die Share Value Stiftung, der Value Opportunity Fonds, der Lupus Alpha Micro Champions Fonds, die Spirit Asset Management und die HW Capital GmbH.
Auch im fünften Börsenjahr outperformed
Die DEFAMA-Aktie beendete das Jahr 2020 mit einem XETRA-Schlusskurs von 19,70 €. Damit erzielten unsere Aktionäre einschließlich der gezahlten Dividende von 45 Cent je Aktie eine Rendite von 22,1%. Zum Vergleich: Der DAX konnte im abgelaufenen Jahr um 3,5% zulegen, der Nebenwerte-Index SDAX um 18,0% und der Immobilienaktienindex EPRA Germany um 11,9%. Somit hat die DEFAMA-Aktie ihre Outperformance fortgesetzt und auch im fünften Jahr unserer Börsenpräsenz alle drei Indizes geschlagen.
Auch die Liquidität in unserer Aktie hat sich erneut verbessert. Börsentäglich wurden 2020 im Schnitt insgesamt 4.700 DEFAMA-Aktien gehandelt, nach durchschnittlich 3.488 Aktien im Vorjahr.
Handelsstärkste Börsenplätze sind meist XETRA und Tradegate.
Kaufempfehlungen durch drei Researchhäuser
Derzeit beobachten Analysten von SRC Research, M.M. Warburg & CO und Bankhaus Metzler die DEFAMA und publizieren regelmäßig Research-Berichte. Diese sind auf der DEFAMA-Internetseite abrufbar, wobei das Research von M.M. Warburg und Bankhaus Metzler auch in englischer Sprache verfügbar ist. Eine Übersicht der Analystenempfehlungen ist der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen.
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| Datum | Empfehlung | Kursziel | |
|---|---|---|---|
| Bankhaus Metzler | 01.03.2021 | Buy | 23,00 € |
| M.M. Warburg & CO | 23.04.2021 | Buy | 24,00 € |
| SRC Research | 25.02.2021 | Buy | 24,00 € |
IV. Prognose-, Chancen- und Risikobericht
Chancen
Mit dem Fokus auf kleine Handelsimmobilien in kleinen bis mittelgroßen Städten in Deutschland bewegt sich DEFAMA in einem stark fragmentierten Marktsegment. Hier bieten sich uns immer wieder Kaufgelegenheiten zu günstigen Konditionen. Da der sukzessive Aufbau eines Immobilienportfolios in diesem speziellen Sektor aus Sicht großer Branchenplayer zu mühsam und nur mit vergleichsweise kleinen Investitionssummen möglich ist, sieht DEFAMA gute Chancen, dass der Wettbewerb um entsprechende Einzelobjekte weiterhin gering bleibt und die Renditen somit hoch.
Im aktuellen Zinsumfeld ist es DEFAMA möglich, durch den Einsatz von zinsgünstigen Bankdarlehen die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital zusätzlich zu erhöhen. Durch die Expertise des Managements in Verbindung mit einer strikten Qualitätsauswahl bei den gekauften Immobilien gelingt es uns regelmäßig, überdurchschnittlich gute Finanzierungskonditionen zu verhandeln. Und wenngleich wir wie die gesamte Branche von den niedrigen Zinsen profitieren, sind wir aufgrund der hohen Mietrenditen im Gegensatz zu vielen anderen Marktteilnehmern nicht zwingend auf diese angewiesen.
Bei der Suche nach weiteren Kaufobjekten profitieren wir von unserem umfangreichen Netzwerk mit zahllosen Kontakten zu anderen Immobilienunternehmen, Fondsgesellschaften, Banken, Bauträgern und Gewerbeimmobilienmaklern. Ebenso wichtig ist uns der enge Kontakt zu zahlreichen bedeutenden Filialisten aus dem Handelssektor, um Potenziale und Probleme potenzieller Kaufobjekte schon im Vorfeld einschätzen zu können. Hierdurch ergibt sich immer wieder die Chance, einen Informationsvorsprung gegenüber anderen Kaufinteressenten zu erreichen.
Als kleines und flexibles, aber überdurchschnittlich finanzstarkes Unternehmen, das mit der Börsennotiz über einen Zugang zum Kapitalmarkt verfügt, kann DEFAMA schneller agieren als viele andere Marktteilnehmer. Daraus ergibt sich immer wieder die Chance, bei unter Zeitdruck stehenden Verkäufern als erster zum Zug zu kommen und/oder besonders günstige Konditionen aushandeln zu können. Hierzu trägt auch das immer breitere Netzwerk an Finanzierungspartnern bei, wodurch oftmals eine schnelle grundsätzliche Aussage zu möglichen Eckdaten einer Finanzierung eingeholt werden kann.
Aufgrund der eingangs beschriebenen Marktsituation gehen wir davon aus, dass sich die Preise für Einzelobjekte im Segment der kleinen bis mittelgroßen Städte auch künftig nicht deutlich nach oben entwickeln. Jedoch ist ein homogenes, gut strukturiertes und diversifiziertes Portfolio ab einer gewissen Größe für institutionelle Käufer interessant. Hieraus könnte sich die Chance ergeben, unser Portfolio ganz oder teilweise mit entsprechendem Gewinn zu veräußern. Durch die hohen laufenden Renditen ist DEFAMA auf solche Erträge aber nicht angewiesen.
Risiken
Die Geschäftstätigkeit der DEFAMA ist mit diversen Risiken verbunden. Teilweise gehen wir diese Risiken bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarktes konsequent nutzen zu können. Um mögliche Gefährdungen zu minimieren, beobachtet der Vorstand wesentliche Risikoparameter fortlaufend, um gegebenenfalls rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergreifen zu können.
Zu diesen Parametern zählen Größen wie Vermietungsstand bzw. Leerstandsquote, Mietrückstände, Verzinsung und Struktur der (Bank-)Verbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel sowie Entwicklung der Mieterlöse und der laufenden Verwaltungskosten. Auf die wesentlichen Risikoparameter wird im Folgenden näher eingegangen.
Diversifizierte Mieterstruktur und bonitätsstarke Filialisten begrenzen Mietausfallrisiken
Als Immobiliengesellschaft unterliegt DEFAMA dem Risiko möglicher Mietausfälle bzw. ausstehender Mietzahlungen. Zudem besteht die Gefahr, dass bei unvorhergesehenen Mieterausfällen (z.B. aufgrund fristloser Kündigung wegen Mietrückständen oder Insolvenz) eine kurzfristige Neuvermietung nicht möglich ist. Darüber hinaus besteht bei kurzfristigen Mietverträgen die Möglichkeit, dass diese nicht verlängert werden und eine zeitnahe Neuvermietung nicht erfolgen kann.
Für DEFAMA kann dies mit Leerständen und Mietertragsausfällen einhergehen. Zugleich resultieren daraus mögliche Bewertungsrisiken für das Immobilienportfolio. Um dem zu begegnen, hält DEFAMA engen Kontakt zu Ankermietern, was das Risiko temporärer Leerstände verringert. Das Mietausfallrisiko minimieren wir durch Fokussierung auf bonitätsstarke Filialisten, die rund 80% aller Erträge ausmachen.
Finanzwirtschaftliche Risiken können das Wachstum bremsen
Zur Fortführung des Wachstumskurses und weiteren Ausbau des Immobilienvermögens ist DEFAMA auf einen ausreichenden Zufluss von Finanzierungsmitteln in Form zusätzlichen Fremd- und/oder Eigenkapitals angewiesen. Kann dieses nicht beschafft werden, sind Investitionen in zusätzliche Objekte nur in sehr begrenztem Umfang aus dem operativen Cashflow oder durch den Verkauf von Bestandsobjekten finanzierbar.
Vor dem Abschluss verpflichtender Verträge werden Investitionen präzise und sorgfältig kalkuliert und die Finanzierung durch die Einholung von Kreditzusagen sichergestellt. Die jüngst erhaltenen Zusagen für weitere geplante Objektkäufe belegen, dass die Bonität der DEFAMA von den Banken grundsätzlich positiv bewertet wird. Das Risiko, Fremdkapital in nicht ausreichendem Umfang bzw. zu deutlich schlechteren Bedingungen zu erhalten, stufen wir daher als beherrschbar ein.
Eine mögliche Anhebung des allgemeinen Zinsniveaus birgt für DEFAMA das Risiko einer Verschlechterung der Refinanzierungskonditionen. Dies kann den Neuabschluss von Darlehensverträgen für die Finanzierung weiterer Objekte verteuern und zu erhöhten Zinsbelastungen bei variablen Darlehen führen. Um Immobilienfinanzierungen langfristig sicherzustellen, fixiert die Gesellschaft deshalb frühzeitig Darlehenskonditionen für einen Zeitraum von überwiegend zehn Jahren.
Da bei der DEFAMA keine Darlehen oder Kredite in ausländischer Währung bestehen und Aktivitäten ausschließlich im Inland stattfinden, bestehen keine Wechselkursrisiken. Auch halten wir keinerlei Zinsswaps oder andere Derivate, sodass keine Risiken bei Finanzinstrumenten bestehen.
Auswirkungen der Verbreitung des Coronavirus
Die im März 2020 eingeleiteten Maßnahmen zur Eindämmung des Coronavirus, insbesondere die behördlich angeordnete Schließung vieler Geschäfte, führten zu erheblichen Umsatzeinbußen bei einem Teil der Mieter der DEFAMA. Vor diesem Hintergrund haben zahlreiche Mieter vor allem aus den Bereichen Gastronomie, Reisebüros, Frisöre, Nagelstudios sowie Textil und Schuhe ihre Mietzahlungen temporär ausgesetzt. Zudem besteht vor allem bei betroffenen bonitätsschwächeren kleinen Mietern ein erhöhtes Insolvenzrisiko.
Um die Risiken aus dieser sich in ständiger Veränderung befindlichen Situation zu begrenzen, verfolgt DEFAMA die Entwicklungen laufend und zeitnah. Zudem stehen der Vorstand und die Objektverwalter in ständigem intensivem Dialog mit den betroffenen Mietern. In einzelnen Fällen wurden bereits potenzielle Nachvermietungskonzepte für Flächen entwickelt, bei denen ein besonders hohes Ausfallrisiko des einzelnen Mieters gesehen wird. Der weit überwiegende Teil der ausgesetzten Mieten aus dem ersten Lockdown im März/April 2020 wurde bereits nachgezahlt, jedoch teilweise unter Vorbehalt. Die aus diesem Zeitraum verbliebenen Mietrückstände wurden ebenso wie ausgesetzte Mieten im Zusammenhang mit dem zweiten Lockdown vorsorglich in vollem Umfang wertberichtigt.
Daneben ergaben sich erhöhte Anforderungen an die DEFAMA als Betreiber von hochfrequentierten Orten, denen mit verstärkten Hygienemaßnahmen begegnet wird. Zudem wurde schon frühzeitig ein Notfallplan für die eingetretene Lage entwickelt und in diesem Zuge die komplette Verwaltung bereits weit vor Einleitung der behördlichen Maßnahmen auf Home Office umgestellt. Die Mitarbeiter wurden frühzeitig und umfangreich bezüglich der Vermeidung von Ansteckungsgefahren sensibilisiert, so dass die Risiken von personellen Ausfällen als gering einzuschätzen sind.
Insgesamt schätzt die Gesellschaft die wirtschaftlichen Risiken aus der Coronavirus-Verbreitung für das Unternehmen derzeit als begrenzt ein, wobei diese sich im Fall einer längeren Schließungszeit der Geschäfte signifikant erhöhen könnten.
Sonstige Risiken
Aufgrund der vergleichsweise geringen Größe des Immobilien-Portfolios sowie die hohe Konzentration der Anbieter im Einzelhandel ist der Anteil einzelner Mieter und Objekte an den Gesamterträgen der DEFAMA relativ hoch. Hieraus besteht ein Klumpenrisiko für die Gesellschaft. Aufgrund der überwiegend langfristigen Mietverträge mit bonitätsstarken Ankermietern wird das Risiko, die Objekte kurzfristig neu vermieten zu müssen, reduziert. Durch die Erweiterung des Portfolios sinkt die Abhängigkeit von einzelnen Mietern und Standorten zudem kontinuierlich.
Beschädigungen oder Zerstörungen von Immobilien stellen ein weiteres potenzielles Risiko dar. Dies hätte unter Umständen unmittelbare und gravierende Auswirkungen auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft. Darüber hinaus können mit bestimmten Wetterszenarien (z. B. Schneelasten auf den Flachdächern in schneereichen Wintern) bau- und bewirtschaftungstechnische Herausforderungen einhergehen, die eine eingehende Prüfung der Statik erfordern. Diesen Risiken begegnet DEFAMA im Wesentlichen durch einen umfangreichen Versicherungsschutz für die einzelnen Objekte.
Ein mögliches Risiko könnte sich aus dem Ausfall von Schlüsselpersonen ergeben. Da die Bestandsobjekte langfristig vermietet sind, beschränkt sich das Risiko jedoch primär auf einen verlangsamten Wachstumskurs. Um auch diesen Faktor zu minimieren, findet eine umfangreiche Dokumentation aller Objektprüfungen statt. Zudem informiert sich der Aufsichtsrat permanent intensiv über den Stand der Ankaufprojekte und erhält turnusmäßig interne Risikoberichte zum Bestandsportfolio. Mittelfristig wird sich das Schlüsselpersonenrisiko durch die Ausweitung des Mitarbeiterstamms verringern.
Gesamtaussage
Das Risikomanagementsystem der DEFAMA ist angemessen und wird kontinuierlich entsprechend der Marktbedürfnisse weiterentwickelt. Insgesamt sind derzeit keine Risiken erkennbar, die den Bestand der Gesellschaft gefährden. Die Gesellschaft ist gut aufgestellt, sich bietende Chancen in ihrem Marktsegment gezielt zu nutzen.
Ausblick
Dank der gut gefüllten Objekt-Pipeline ist DEFAMA optimistisch, das bestehende hochrentable Portfolio auch im Geschäftsjahr 2021 weiter ausbauen zu können. Zudem arbeiten wir an einer Reihe von Maßnahmen zur Weiterentwicklung von Bestandsobjekten, die mittelfristig zu signifikanten Mietsteigerungen führen werden. An mehreren Standorten haben in den ersten Wochen und Monaten des neuen Jahres bereits entsprechende Baumaßnahmen begonnen, weitere dürften im Jahresverlauf folgen.
Für das Jahr 2021 haben wir uns folgende Ziele gesteckt:
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| • | Jahresüberschuss von 3,1 Mio. € |
| • | Funds From Operations (FFO) von 7,1 Mio. € |
| • | Annualisierter FFO von 8,0 Mio. € per Ende 2021 |
| • | weitere Dividendenerhöhung |
| • | Aufvalutierungszusagen im Umfang von 2 Mio. € |
Die Prognose wurde am 7. Dezember 2020 veröffentlicht, als der "zweite Lockdown" zur Eindämmung von COVID-19 und die seitherigen mehrfachen Verlängerungsbeschlüsse noch nicht bekannt waren. Nach aktuellem Stand halten wir die Ziele weiterhin für erreichbar. Jedoch besteht zwischenzeitlich ein erhöhtes Risiko von Mietausfällen bei Mietern, die nunmehr schon seit vier Monaten von behördlichen Schließungen betroffen sind. Durch den am 24. Februar 2021 gemeldeten Abschluss eines Vertrages zum Verkauf des Objekts Bleicherode sollten etwaige Ergebnisbelastungen jedoch deutlich überkompensiert werden.
Darüber hinaus haben Vorstand und Aufsichtsrat ebenfalls am 7. Dezember 2020 die Langfristplanung "DEFAMA 2025" beschlossen und per Ad-hoc-Meldung bekannt gegeben. Demnach soll der Portfoliowert von aktuell 179 Mio. € bis Ende 2025 auf zwischen 260 und 300 Mio. € wachsen. Die annualisierten Mieterträge des Portfolios sollen dann bei 24 Mio. € liegen. Daraus würden Funds From Operations (FFO) von über 11 Mio. € bzw. über 2,50 € je Aktie resultieren. Die genannten Ziele sind nach Einschätzung des Vorstands ohne Kapitalerhöhung erreichbar.
Die anhaltend schwierige Marktsituation für gewerbliche Vermieter betrifft DEFAMA glücklicherweise nur in geringem Umfang. So entfallen rund 70% unserer Erträge auf Anbieter von Lebensmitteln, Mieter aus dem Gesundheitssektor wie Apotheken und Ärzte sowie Drogeriemärkte, Banken und Ämter. Hinzu kommen weitere durch die Corona-Krise nicht betroffene Mieter und Einnahmequellen - etwa aus Photovoltaikanlagen - wodurch sich im ersten Quartal 2021 eine Mieteingangsquote von 92% ergab. Nach aktueller Einschätzung wird ein großer Teil der ausgesetzten Mieten nachgezahlt werden. Insofern betrifft dies zunächst lediglich die Liquiditäts-, nicht jedoch die Ertragslage.
Per Ende 2020 verfügte DEFAMA über liquide Mittel von gut 4 Mio. €. Nach Auszahlung zugesagter Darlehen und des Liquiditätszuflusses aus dem Verkauf des Objekts Bleicherode beträgt die Gesamtliquidität im Konzern einschließlich freier Kreditlinien über 10 Mio. €. Darüber hinaus geht der Vorstand davon aus, im Zuge von anstehenden Revalutierungen sowie einer noch ausstehenden Objektfinanzierung weitere Mittelzuflüsse in siebenstelliger Höhe generieren zu können. Durch die gute Liquiditätsausstattung eröffnen sich für DEFAMA mittelfristig interessante Handlungsoptionen.
Mit dem ungeachtet der Corona-Krise gezielt ausgebauten Personalbestand, der mit der Verstärkung der Bereiche Technik und Buchhaltung im Frühjahr 2021 seinen vorläufigen Abschluss fand, und der eingeführten Verwaltungssoftware sind die Strukturen für den nächsten Wachstumsschub geschaffen.
Konzernbilanz per 31.12.2020
(alle Angaben in €)
AKTIVA
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| 31.12.2020 | 31.12.2019 | ||
|---|---|---|---|
| A. Anlagevermögen | [4.1.] | ||
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | |||
| 1. Entgeltlich erworbene Konzessionen | 24.065 | 31.987 | |
| II. Sachanlagen | |||
| 1. Grundstücke | 12.702.979 | 9.834.028 | |
| 2. Bauten | 115.090.201 | 83.304.748 | |
| 3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 1.392.156 | 108.921 | |
| 4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 121.636 | 1.704.132 | |
| III. Finanzanlagen | |||
| 1. Wertpapiere | 50 | 0 | |
| 129.331.086 | 94.983.816 | ||
| B. Umlaufvermögen | [4.2.] | ||
| I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände | |||
| 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 804.545 | 437.466 | |
| 2. Sonstige Vermögensgegenstände | 1.173.384 | 918.190 | |
| II. Liquide Mittel und Wertpapiere | |||
| 1. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks | 4.276.693 | 6.978.902 | |
| 6.254.622 | 8.334.558 | ||
| C. Rechnungsabgrenzungsposten | [4.3.] | 1.125.855 | 958.596 |
| Summe Aktiva | 136.711.564 | 104.276.970 |
PASSIVA
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| 31.12.2020 | 31.12.2019 | ||
|---|---|---|---|
| A. Eigenkapital | [4.4.] | ||
| I. Gezeichnetes Kapital | 4.420.000 | 4.420.000 | |
| II. Kapitalrücklage | 17.312.611 | 17.312.611 | |
| III. Bilanzgewinn | 3.073.733 | 2.557.655 | |
| IV. Minderheitenanteile | 397.983 | 393.561 | |
| 25.204.327 | 24.683.827 | ||
| B. Rückstellungen | [4.5.] | ||
| 1. Steuerrückstellungen | 394.212 | 244.630 | |
| 2. Sonstige Rückstellungen | 253.259 | 214.247 | |
| 647.471 | 458.877 | ||
| C. Verbindlichkeiten | [4.6.] | ||
| 1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 290.410 | 505.363 | |
| 2. Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten | 110.252.177 | 76.515.471 | |
| 3. Sonstige Verbindlichkeiten | |||
| - davon im Rahmen der sozialen Sicherheit 2.492 € (Vorjahr 2.505 €) | 317.178 | 2.113.432 | |
| - davon aus Steuern 295.329 € (Vorjahr 576.687 €) | |||
| 110.859.766 | 79.134.266 | ||
| Summe Passiva | 136.711.564 | 104.276.970 |
Konzern-GuV für den Zeitraum vom 01.01.2020 bis 31.12.2020
(alle Angaben in €)
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| 2020 | 2019 | ||
|---|---|---|---|
| Umsatzerlöse | [5.1.] | 14.577.984 | 11.207.516 |
| a) Kaltmieten | 12.187.620 | 9.526.865 | |
| b) Nebenkosten bzw. Betriebskostenvorauszahlungen | 1.935.269 | 1.617.499 | |
| c) Sonstige Erträge | 455.095 | 63.152 | |
| Sonstige betriebliche Erträge | [5.2.] | 121.774 | 67.877 |
| Personalaufwand | 1.503.319 | 1.037.066 | |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | [5.3.] | 4.207.757 | 3.193.844 |
| Ergebnis vor Zinsen, Steuern u. Abschreibungen (EBITDA) | 8.988.682 | 7.044.483 | |
| Abschreibungen | [5.4.] | 3.363.904 | 2.547.328 |
| Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) | 5.624.778 | 4.497.155 | |
| Finanzergebnis | [5.5.] | -2.130.129 | -1.718.894 |
| a) vereinnahmte Zinsen und ähnliche Erträge | 8.996 | 8.803 | |
| b) gezahlte Zinsen und ähnliche Aufwendungen | 2.139.125 | 1.727.697 | |
| Ergebnis vor Steuern (EBT) | 3.494.648 | 2.778.261 | |
| Steuern | [5.6.] | 985.149 | 710.495 |
| a) Steuern vom Einkommen und Ertrag | 541.003 | 418.597 | |
| b) Sonstige Steuern | 444.146 | 291.898 | |
| Konzernergebnis | 2.509.499 | 2.067.766 | |
| Vom Konzernergebnis entfallen auf | |||
| Anteile nicht beherrschender Gesellschafter | 4.422 | 11.926 | |
| Anteilseigner der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG | 2.505.077 | 2.055.840 | |
| Ergebnis je Aktie | |||
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie | 0,57 | 0,51 | |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie | 0,57 | 0,51 |
Kapitalflussrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2020 bis 31.12.2020 (alle Angaben in €)
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| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| Konzernüberschuss | 2.509.499 | 2.067.766 |
| Abschreibungen(+)/Zuschreibungen(-) auf das Anlagevermögen | 3.363.904 | 2.547.328 |
| Zunahme(+)/Abnahme(-) der Rückstellungen | 188.595 | -335.941 |
| Erträge(-)/Verluste(+) aus Anlagenabgang | 801 | -982 |
| Zunahme(-)/Abnahme(+) der Vorräte, der Forderungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Investierungstätigkeit zuzuordnen sind | -789.532 | -770.553 |
| Zunahme(+)/Abnahme(-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Investierungstätigkeit zuzuordnen sind | -311.206 | 292.262 |
| \= Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit | 4.962.061 | 3.799.880 |
| Einzahlungen(+) aus Anlageabgängen | 0 | 1.420 |
| Auszahlungen(-) für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen | -625 | -31.886 |
| Auszahlungen(-) für Investitionen in das Sachanlagevermögen | -37.911.300 | -16.058.161 |
| Auszahlungen(-) für Investitionen in das Finanzanlagevermögen | -50 | 0 |
| \= Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -37.911.976 | -16.088.627 |
| Einzahlungen(+) aus Eigenkapitalzufuhren | 0 | 7.800.000 |
| - Auszahlungen an Unternehmenseigner | -1.989.000 | -1.560.000 |
| + Einzahlungen aus der Aufnahme von (Finanz-)Krediten | 37.460.123 | 14.695.166 |
| - Auszahlungen aus der Tilgung von (Finanz-)Krediten | -5.223.416 | -4.467.572 |
| \= Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 30.247.706 | 16.467.594 |
| Veränderungen des Finanzmittelfonds (= Summe der Cashflows) | 2.702.209 | 4.178.847 |
| Finanzmittelfonds am Anfang der Periode | 6.978.902 | 2.800.055 |
| Finanzmittelfonds am Ende der Periode | 4.276.693 | 6.978.902 |
Konzernanhang
1. Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss und Konzernabschlussstichtag
Der Konzernabschluss der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG für den Zeitraum vom 1.1. bis 31.12.2020 wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Dritten Buches des Handelsgesetzbuchs (nachfolgend "HGB") aufgestellt. Ergänzend wurden die Vorschriften des Aktiengesetzes (nachfolgend "AktG") beachtet.
Für die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG besteht keine gesetzliche Konzernrechnungslegungspflicht, da sie die Größenkriterien des § 293 HGB nicht überschreitet. Der Konzernabschluss wurde auf freiwilliger Basis erstellt.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gewählt.
Konzernabschlussstichtag ist für alle in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen der 31.12.2020.
2. Angaben zum Konsolidierungskreis und den Konsolidierungsmethoden
2.1. Einbezogene Unternehmen
In den Konzernabschluss der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG wurden die folgenden Unternehmen gemäß § 294 Abs. 1 i.V.m. § 290 Abs. 2 Nr. 1 HGB einbezogen (alle Angaben in €):
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| Firma, Sitz | Anteil | Eigenkapital per 31.12.2020 | Ergebnis des Geschäftsjahres 2020 |
|---|---|---|---|
| DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, Berlin | 100% | 24.418.956 | 2.484.550 |
| DEFAMA Verwaltungs GmbH, Berlin | 100% | 101.094 | 34.904 |
| IMMA Immobilien Management GmbH, Berlin | 100% | -227.230 | -138.828 |
| DEFAMA Zubehör GmbH, Berlin | 100% | -11.536 | -35.779 |
| DEFAMA Apolda GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 69.395 |
| DEFAMA Königsee GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 4.148 |
| DEFAMA Bleicherode GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 105.788 |
| DEFAMA Görlitz GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 146.980 |
| DEFAMA Schneeberg GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 101.977 |
| DEFAMA Merseburg GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 2.991 |
| DEFAMA Brand-Erbisdorf GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 91.863 |
| DEFAMA Pasewalk GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 238.085 |
| DEFAMA Löwenberg GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 79.353 |
| DEFAMA Florstadt GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 18.614 |
| DEFAMA Traben-Trarbach GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 76.466 |
| DEFAMA Wildau GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 53.921 |
| DEFAMA Wittenburg GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 170.363 |
| DEFAMA Büdelsdorf GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 146.264 |
| DEFAMA Genthin GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 78.816 |
| DEFAMA Waldeck GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 38.736 |
| DEFAMA Gebhardshain GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 62.257 |
| DEFAMA Höhn GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 228.199 |
| DEFAMA Puderbach GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 23.198 |
| DEFAMA Hamm GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 50.705 |
| DEFAMA Mylau GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 44.217 |
| DEFAMA Staßfurt GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 49.229 |
| DEFAMA Templin GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 173.067 |
| DEFAMA Schmallenberg GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 117.006 |
| DEFAMA Eberswalde GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 25.989 |
| DEFAMA Sonnefeld GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 39.767 |
| DEFAMA Dinslaken GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 302.234 |
| DEFAMA Sternberg GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 55.702 |
| DEFAMA Wurzen GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 94.151 |
| DEFAMA Remscheid GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 119.146 |
| DEFAMA Albstadt GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 71.950 |
| DEFAMA Bettenlager GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 124.144 |
| DEFAMA Rendsburg GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 243.485 |
| DEFAMA Zeitz GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 609.079 |
| DEFAMA Anklam GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | 36.724 |
| DEFAMA 40. Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | -1.056 |
| DEFAMA 41. Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | -504 |
| DEFAMA 42. Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | -504 |
| DEFAMA 43. Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | -504 |
| DEFAMA 44. Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | -504 |
| DEFAMA 45. Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | -504 |
| DEFAMA Radeberg GmbH, Berlin | 100% | 1.527.728 | 90.954 |
| DEFAMA Sangerhausen GmbH, Berlin | 94% | 312.617 | 60.111 |
| DEFAMA Harzgerode GmbH, Berlin | 94% | 416.242 | 57.807 |
| KOLOSSEUM Spreewald GmbH, Lübbenau/Spreewald | 94% | 643.778 | 59.849 |
Bei den mit *) gekennzeichneten Unternehmen wird die Befreiung von der Offenlegungsverpflichtung gem. § 264 HGB in Anspruch genommen.
Andere Mehr- oder Minderheitsbeteiligungen waren zum Bilanzstichtag im Konzern nicht vorhanden.
2.2. Veränderungen des Konsolidierungskreises im Geschäftsjahr 2020
Im Geschäftsjahr 2020 wurden die folgenden im Berichtsjahr neu gegründeten Gesellschaften erstmals in den Konsolidierungskreis einbezogen (alle Angaben in €):
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| Firma, Sitz | Anteil | Eigenkapital per 31.12.2020 | Ergebnis des Geschäftsjahres 2020 |
|---|---|---|---|
| DEFAMA 41. Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | -504 |
| DEFAMA 42. Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | -504 |
| DEFAMA 43. Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | -504 |
| DEFAMA 44. Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | -504 |
| DEFAMA 45. Immobilien GmbH & Co. KG, Berlin *) | 100% | 100 | -504 |
3. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
3.1. Allgemeine Angaben
Der Konzernabschluss enthält sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Aufwendungen und Erträge. Für die Aufstellung des Konzernabschlusses waren unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend:
3.2. Konsolidierungsmethoden
Alle im Geschäftsjahr 2020 erstmals in den Konsolidierungskreis einbezogenen Unternehmen wurden im Berichtsjahr neu gegründet. Die Beteiligung erfolgte jeweils zum Nennwert des Stammkapitals.
Das Eigenkapital aller in den Konsolidierungskreis einbezogenen Unternehmen wird mit dem Betrag angesetzt, der dem zum Konsolidierungszeitpunkt beizulegenden Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten entspricht.
Der für die Bestimmung des Zeitwerts der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und der für die Kapitalkonsolidierung maßgebliche Zeitpunkt ist grundsätzlich der, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist.
Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden gegeneinander aufgerechnet.
In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung sind die Umsatzerlöse der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften sowie die anderen Erträge mit den jeweils auf sie entfallenden Aufwendungen verrechnet worden. Zwischengewinne sind nicht entstanden.
3.3. Bewertungsmethoden
Die immateriellen Vermögensgegenstände sowie das Sachanlagevermögen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet. Grundlage der planmäßigen Abschreibung war die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstandes. Sämtliche Abschreibungen wurden linear vorgenommen.
Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten von bis zu 800,00 € (netto) werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken mit dem Nennwert oder niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Einzel- und Pauschalwertberichtigungen wurden, soweit erforderlich, zur Berücksichtigung von Werthaltigkeitsrisiken gebildet.
Finanzmittel werden zum Nennbetrag bewertet.
Ausgaben, die auf einen bestimmten Zeitraum entfallen und nachfolgenden Geschäftsjahren zuzurechnen sind, werden abgegrenzt und als aktive Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesen.
Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.
Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.
4. Ergänzende Angaben zur Konzernbilanz
4.1. Anlagevermögen
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem beigefügten Konzernanlagespiegel (Anlage zum Anhang) ersichtlich.
In den Positionen "Grundstücke" in Höhe von 12.702.979 (Vj. 9.834.028) € und "Bauten" in Höhe von 115.090.201 (Vj. 83.304.748) € sind alle Bestandsimmobilien im Konzern enthalten.
Die Position "Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung" in Höhe von 1.392.156 (Vj. 108.921) € betrifft mit 1.233.165 € die Photovoltaik-Anlagen auf den Dächern der Immobilien in Mylau und Zeitz. Daneben sind hier Werbepylonen, technische Geräte, Weihnachtsdekorationen und Büroeinrichtungen enthalten.
Die Position "Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau" in Höhe von 121.636 (Vj. 1.704.132) € betrifft bereits entstandene Planungskosten für die geplanten Umbaumaßnahmen, rund fünf Sechstel davon in Büdelsdorf, Hamm und Löwenberg.
DEFAMA hat die Winters & Hirsch Real Estate Advisory GmbH & Co. KG, Berlin, beauftragt, den Verkehrswert (Marktwert) aller Bestandsimmobilien gemäß § 194 BauGB zu ermitteln. Die von Winters & Hirsch ermittelten Verkehrswerte per 31.12.2020 beliefen sich auf insgesamt 178.920.000 (Vj. 137.260.000) €. Bei keiner Immobilie wurde der aktuelle Bilanzansatz vom ermittelten Verkehrswert unterschritten.
Eine Übersicht über alle Bestandsimmobilien ist der Tabelle auf den Seiten 40/41 zu entnehmen.
4.2. Umlaufvermögen
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 804.545 (Vj. 437.466) € betreffen im Wesentlichen Forderungen gegen Mieter, auf die teilweise Wertberichtigungen vorgenommen wurden, sowie noch bei einem Verkäufer eingegangene und erst nach dem Bilanzstichtag weitergeleitete Mieten.
Die sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von 1.173.384 (Vj. 918.191) € enthalten im Wesentlichen Umsatzsteueransprüche, Gewerbesteuerrückforderungen und Forderungen gegen Minderheitsgesellschafter.
Die sonstigen Vermögensgegenstände weisen eine unbestimmte Restlaufzeit aus. Alle übrigen Forderungen sind innerhalb eines Jahres fällig.
Die Wertpapiere von 50 € betreffen Genossenschaftsanteile einer Volksbank.
4.3. Rechnungsabgrenzungsposten
Die Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von 1.125.855 (Vj. 958.596) € betreffen insbesondere über die Vertragslaufzeit aufzulösende Baukostenzuschüsse, Abschlussprovisionen und Darlehensabschlussgebühren sowie periodengerecht abzugrenzende Teilbeträge von im Voraus zu zahlenden Dienstleistungsverträgen.
4.4. Eigenkapital
Das Grundkapital der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG belief sich zu Beginn des Geschäftsjahres auf 4.420.000 €, eingeteilt in 4.420.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem anteiligen Betrag von 1,00 € je Aktie am Grundkapital. Es bestand ein Genehmigtes Kapital 2016/I von 405.000 € zur Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender Stückaktien und unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre, befristet bis zum 31.05.2021. Auf der Hauptversammlung am 30.10.2020 wurde dieses Genehmigte Kapital 2016/1 aufgehoben und ein neues Genehmigtes Kapital 2020/I geschaffen. Kapitalerhöhungen fanden im Geschäftsjahr 2020 nicht statt.
Zum Bilanzstichtag beläuft sich das Grundkapital der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG demnach unverändert auf 4.420.000 €, eingeteilt in 4.420.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von 1,00 € je Aktie. Es besteht ein Genehmigtes Kapital 2020/I zur Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender Stückaktien von 2.210.000 €, befristet bis zum 29.10.2025. Der Vorstand ist ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre in bestimmten Fällen auszuschließen.
Eigenkapitalspiegel für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020
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| Gezeichnetes Kapital | Kapitalrücklage | Bilanzgewinn | Minderheitengesellschafter | Gesamtkapital | |
|---|---|---|---|---|---|
| Stand 01.01.2020 | 4.420.000 € | 17.312.611 € | 2.557.655 € | 393.561 € | 24.683.827 € |
| Kapitalerhöhung | 0 € | ||||
| Gewinnausschüttung | -1.989.000 € | -1.989.000 € | |||
| Jahresüberschuss | 2.505.077 € | 4.422 € | 2.509.499 € | ||
| Stand 31.12.2020 | 4.420.000 € | 17.312.611 € | 3.073.733 € | 397.983 € | 25.204.327 € |
4.5. Rückstellungen
Die Steuerrückstellungen in Höhe von 394.212 (Vj. 244.630) € wurden im Wesentlichen für erwartete Ertragsteuern gebildet, der Rest entfällt auf erwartete Umsatzsteuerzahlungen. Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von 253.259 (Vj. 214.247) € betreffen im Wesentlichen die Kosten der Jahresabschlüsse, die Kosten der Jahresabschlussprüfung, die erfolgsabhängige Vergütung des Vorstands und die Vergütung des Aufsichtsrates.
4.6. Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt und haben folgende Restlaufzeiten:
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| Restlaufzeit zum 31.12.2020 | bis zu 1 Jahr | 1 bis 5 Jahre | über 5 Jahre | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Verbindl. aus Lief. und Leistungen | 290 T€ | --- | --- | 290 T€ |
| Verbindl. ggü. Kreditinstituten | 5.612 T€ | 25.380 T€ | 79.260 T€ | 110.252 T€ |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 317 T€ | --- | --- | 317 T€ |
| Gesamt | 6.219 T€ | 25.380 T€ | 79.260 T€ | 110.860 T€ |
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 290.410 (Vj. 505.363) € betreffen offene Rechnungen.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 110.252.177 (Vj. 76.515.471) € betreffen langfristige Darlehen zur Finanzierung der erworbenen Immobilien. Es handelt sich mit Ausnahme von zwei kurzlaufenden Teildarlehen durchweg um Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung bis mindestens 2025. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz der ausstehenden Darlehen belief sich per 31.12.2020 auf 2,12% (Vj. 2,40%). Die Loan-to-Value-Quote (LTV) lag zum 31.12.2020 bei 60,2% (Vj. 56,2%). Der LTV entspricht den saldierten Kreditbeträgen abzüglich Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten zuzüglich offener Kaufpreis(-teile) im Verhältnis zum Verkehrswert der damit finanzierten Bestandsimmobilien. Im Geschäftsbericht 2019 hatten wir die Kennzahl noch ohne Abzug von liquiden Mitteln mit 58,2% angegeben und haben den Vorjahreswert nun ebenfalls umgestellt.
Die sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von 317.178 (Vj. 2.113.432) € betreffen größtenteils Umsatzsteuern.
5. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
5.1. Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse in Höhe von 14.577.984 (Vj. 11.207.516) € stammen im Wesentlichen aus Mieterträgen der Bestandsimmobilien. Davon entfielen 12.187.620 (Vj. 9.526.865) € auf Kaltmieten und 1.935.269 (Vj. 1.617.499) € auf Nebenkosten bzw. Betriebskostenvorauszahlungen. Zu erwartende Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung 2020 wurden nicht aktiviert. Die sonstigen Umsätze von 455.095 (Vj. 63.152) € betreffen im Wesentlichen Einspeisevergütungen aus Photovoltaik-Anlagen, weiterberechnete Kosten und Werbekostenbeiträge.
Die Umsatzerlöse wurden ausschließlich in Deutschland erwirtschaftet.
5.2. Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von 121.774 (Vj. 67.877) € resultieren im Wesentlichen aus erhaltenen Versicherungsleistungen, Aufwendungsausgleicherstattungen und Erträgen aus abgeschriebenen Forderungen.
5.3. Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die größten Posten unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 4.207.757 (Vj. 3.193.844) € betreffen:
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| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| a) Objektkosten | 3.084.677 € | 2.558.151 € |
| b) Einzelwertberichtigungen | 310.733 € | 75.463 € |
| c) Bürokosten | 154.950 € | 118.168 € |
| d) Kapitalmarktkosten | 116.627 € | 123.928 € |
| e) Buchführungskosten | 108.606 € | 54.472 € |
| f) Rechts- und Beratungskosten | 79.225 € | 38.451 € |
| g) Abschluss- und Prüfungskosten | 57.397 € | 64.570 € |
| h) Kapitalerhöhung | --- € | 151.789 € |
Hauptgrund für die erheblich gestiegenen Wertberichtigungen sind Mietaussetzungen durch von behördlich angeordneten Schließungen betroffenen Mietern im Frühjahr 2020. Die aus diesem Zeitraum verbliebenen Mietrückstände wurden ebenso wie ausgesetzte Mieten im Zusammenhang mit dem zweiten Lockdown und allen weiteren offenen Forderungen gegenüber diesen Mietern (z.B. aus Nebenkostenabrechnungen), soweit diese per 31.03.2021 noch nicht ausgeglichen waren, vorsorglich in vollem Umfang wertberichtigt. Im Geschäftsbericht 2019 hatten wir die Objektkosten inklusive Einzelwertberichtigungen angegeben und haben den Vorjahreswert nun ebenfalls aufgeteilt.
5.4. Abschreibungen
Die Abschreibungen in Höhe von 3.363.904 (Vj. 2.547.328) € betreffen mit 3.218.071 (Vj. 2.510.864) € planmäßige Abschreibungen auf Gebäude. Die übrigen Abschreibungen betreffen Photovoltaik-Anlagen, immaterielle Vermögensgegenstände, Betriebs- und Geschäftsausstattung, Kraftfahrzeuge sowie geringwertige Wirtschaftsgüter.
5.5. Finanzergebnis
Die gezahlten Zinsen und ähnlichen Aufwendungen in Höhe von 2.139.125 (Vj. 1.727.697) € betreffen im Wesentlichen Zinsen auf die Bankdarlehen zur Finanzierung der Bestandsimmobilien.
Die vereinnahmten Zinsen und ähnliche Erträge in Höhe von 8.996 (Vj. 8.804) € betreffen im Wesentlichen Zinsen aus Darlehen an Minderheitsgesellschafter.
5.6. Steuern
Die sonstigen Steuern in Höhe von 444.146 (Vj. 291.898) € betreffen im Wesentlichen gezahlte Grundsteuern.
6. Sonstige Angaben
6.1. Organe der Gesellschaft
6.1.1. Vorstand
Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG wurde im Berichtsjahr 2020 durch die folgenden Personen geleitet:
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| Name, Beruf, Wohnort | amtierend seit | Funktion | Bestellung bis |
|---|---|---|---|
| Matthias Schrade Kaufmann, Berlin | 13.11.2014 | Vorstand | 31.10.2024 |
Der Vorstand ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
Der Vorstand hat keine weiteren Mandate in gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten sowie in vergleichbaren in- oder ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen.
Der Lebenslauf des Vorstands ist auf der Internetseite der Gesellschaft abrufbar.
6.1.2. Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat setzte sich im Geschäftsjahr 2020 aus den folgenden Personen zusammen:
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| Name, Beruf, Wohnort | amtierend seit | Funktion |
|---|---|---|
| Peter Schropp Bankkaufmann, Wörthsee Steinebach | 13.11.2014 | Vorsitzender |
| Hans Ulrich Rücker Immobilienkaufmann, Remscheid | 13.11.2014 | Stellvertretender Vorsitzender |
| Henrik von Lukowicz Diplom-Kaufmann, Luxemburg | 13.11.2014 | Mitglied |
Die Aufsichtsratsmitglieder sind gewählt bis zur Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das Geschäftsjahr 2024 beschließt.
Gemäß der Geschäftsordnung für den Aufsichtsrat gilt für die Wahl von Aufsichtsratsmitgliedern zum Zeitpunkt der Wahl ein Höchstalter von 72 Jahren. Der Aufsichtsrat wird bei Wahlvorschlägen an die Hauptversammlung keine Personen berücksichtigen, die zu diesem Zeitpunkt das 72. Lebensjahr vollendet haben.
Die Mitglieder des Aufsichtsrats haben aktuell die folgenden weiteren Mandate in gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten sowie in vergleichbaren in- oder ausländischen Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen:
Peter Schropp:
PREBAG Holding AG, Aschheim-Dornach (Stellvertretender Vorsitzender)
Hans Ulrich Rücker:
Stefan Frey AG, Köln (Mitglied)
Henrik von Lukowicz:
Feros Beteiligungen AG, Hamburg (Vorsitzender)
Hench-Thermoplast AG i.A., Waltershausen (stellvertretender Vorsitzender)
Die Lebensläufe der Aufsichtsratsmitglieder sind auf der Internetseite der Gesellschaft abrufbar.
6.2. Angaben zu den Organen
Die Gesamtbezüge des Vorstands der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG beliefen sich im Berichtsjahr 2020 auf insgesamt 262.703 (Vj. 213.133) €, wovon 141.203 (Vj. 93.133) € auf eine erfolgsabhängige variable Vergütung entfielen. In die Ermittlung der variablen Vergütung fließen die aus Investorensicht zentralen Kennzahlen ein, namentlich der FFO, der WALT und die NAV-Entwicklung, bereinigt um Kapitalmaßnahmen und ausgeschüttete Dividenden. Die variable Vergütung kann zwischen 0 und 180.000 € ("Cap") liegen.
Der Aufsichtsrat erhielt für seine Tätigkeit im Jahr 2019 eine im Berichtsjahr ausgezahlte Vergütung von 12.000 (Vj. 10.000) € pro Mitglied. Der Vorsitzende erhielt das Doppelte (Vj. 1,7-fache). Die Gesamtvergütung betrug 48.000 (Vj. 37.000) €.
Es besteht eine D&O-Versicherung mit einer Deckungssumme von 1 Mio. € und einem Selbstbehalt von 100 T€ je Versicherungsfall.
6.3. Durchschnittliche Anzahl der Mitarbeiter
Im Durchschnitt waren im Berichtsjahr 2020 im Konzern 26,3 (Vj. 20,9) Mitarbeiter (inklusive Vorstand) bzw. umgerechnet auf Vollzeitkräfte durchschnittlich 21,4 (Vj. 15,5) Personen beschäftigt. Hiervon entfielen 4,5 (Vj. 3,0) Mitarbeiter (inklusive Vorstand) auf die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG.
6.4 Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen
Es wurden im Berichtsjahr 2020 keine Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen durchgeführt.
6.5 Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, die zur Finanzierung der erworbenen Immobilien aufgenommen wurden, sind jeweils durch Grundpfandrechte gesichert. Von den ausgewiesenen flüssigen Mitteln in einer Gesamthöhe von 4.276.693 (Vj. 6.978.902) € ist ein Teilbetrag von 757.247 (Vj. 606.259) € auf Kapitaldienstreservekonten verpfändet. Von einer Inanspruchnahme wird derzeit nicht ausgegangen.
Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen für Miet- oder Leasingverträge für fünf Pkw, drei Büros, 16 Stellplätze und geleaste IT-Ausstattung in Höhe von 122.860 (Vj. 64.524) € mit einer Fälligkeit bis ein Jahr und in Höhe von 489.297 (Vj. 66.209) € mit einer Fälligkeit über ein Jahr.
6.6 Abschlussprüfer
Das für das Geschäftsjahr 2020 berechnete Honorar für den Abschlussprüfer Kowert Schwanke & von Schwerin Wirtschaftsprüfer Steuerberater GbR beläuft sich auf 22.900 (Vj. 22.500) €. Es beinhaltet ausschließlich Abschlussprüfungsleistungen. Sonstige Leistungen wurden nicht erbracht.
Die Prüfung der Abschlüsse der Gesellschaft wird seit 2016 jeweils von Maximilian von Schwerin durchgeführt. Zunächst prüfte er den Einzelabschluss 2015, ab dem Geschäftsjahr 2016 den jeweiligen Konzernabschluss. Ein Wechsel des zuständigen Prüfers ist aufgrund der kurzen Unternehmenshistorie noch nicht erfolgt.
7. Nachtragsbericht
Am 24.02.2021 schloss DEFAMA einen Vertrag zur Veräußerung des REWE City Center Bleicherode ab. Der Verkaufspreis beläuft sich auf 5,16 Mio. €. Die Jahresnettomiete beläuft sich auf rund 350 T€. Die Nutzfläche beträgt 4.044 qm. Mit Abwicklung der Transaktion entsteht ein positiver Einmaleffekt von 2,6 Mio. € vor Steuern und ein Mittelzufluss von 3 Mio. € nach Steuern. Es handelt sich um die erste Veräußerung eines Standorts in der Firmengeschichte von DEFAMA.
Am 22.04.2021 ersteigerte DEFAMA im Rahmen einer Zwangsversteigerung das HanseCenter Gardelegen. Der Kaufpreis belief sich auf 8 Mio. €. Die vermietbare Fläche umfasst rund 16.000 qm. Derzeit stehen 5 der 18 Mieteinheiten leer. Bei Vollvermietung wird sich die Jahresnettomiete auf über 1 Mio. € belaufen.
8. Einzelabschluss der Konzernmutter
Für die Dividendenausschüttung ist der HGB-Einzelabschluss der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG maßgeblich. Die wesentlichen Kennzahlen der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung werden daher an dieser Stelle wiedergegeben.
AKTIVA
scrollen
| 31.12.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|
| Immat. Vermögensgegenstände / Sachanlagen | 12.303 € | 9.318 € |
| Finanzanlagen | 25.310.507 € | 25.507.077 € |
| Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände | 3.533.655 € | 1.950.749 € |
| Liquide Mittel und Wertpapiere | 858.534 € | 1.507.406 € |
| Rechnungsabgrenzungsposten | 17.467 € | 3.368 € |
| Summe Aktiva | 29.732.466 € | 28.977.918 € |
PASSIVA
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| 31.12.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 24.418.956 € | 23.923.406 € |
| Rückstellungen | 474.132 € | 174.396 € |
| Verbindl. ggü. Kreditinstituten | 0 € | 0 € |
| Verbindl. ggü. verbundenen Unternehmen | 4.816.307 € | 4.861.533 € |
| Verbindl. aus Lieferungen und Leistungen | 7.537 € | 47 € |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 15.534 € | 18.536 € |
| Summe Passiva | 29.732.466 € | 28.977.918 € |
Gewinn- und Verlustrechnung
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| 2020 | 2019 | |
|---|---|---|
| 1. Umsatzerlöse | 3.840 € | 8.257 € |
| 2. Sonstige betriebliche Erträge | 4.600 € | 0 € |
| 3. Personalaufwand | 516.802 € | 385.382 € |
| 4. Sonstige betriebliche Aufwendungen | 318.162 € | 481.040 € |
| 5. Abschreibungen | 7.362 € | 7.425 € |
| 6. Beteiligungsergebnis | 3.890.433 € | 3.208.021 € |
| 7. Finanzergebnis | -98.568 € | -129.951 € |
| 8. Steuern | 473.429 € | 301.446 € |
| 9. Jahresüberschuss | 2.484.550 € | 1.911.034 € |
| 10. Vorjahresbilanzgewinn/-verlust | 2.190.795 € | 1.839.761 € |
| 11. Ausschüttungen an Gesellschafter | -1.989.000 € | -1.560.000 € |
| 12. Bilanzgewinn | 2.686.345 € | 2.190.795 € |
9. Ergebnisverwendung
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2020 der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG in Höhe von 2.686.345 € wie folgt zu verwenden:
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| a) Ausschüttung einer Dividende von 0,48 € auf jede für das Geschäftsjahr 2020 mit Gewinnbeteiligungsrecht ausgestattete Stückaktie mit einem rechnerischen Wert von 1,00 € auf das Grundkapital von 4.420.000,00 € | 2.121.600 € |
| b) Einstellung in die Gewinnrücklage | 0 € |
| c) Vortrag auf neue Rechnung | 564.745 € |
Berlin, den 23. April 2021
DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
Matthias Schrade, Vorstand
scrollen
| Standort | Adresse | Baujahr | Grundstücksgröße | Bodenwert in € | |
|---|---|---|---|---|---|
| in m 2 | pro m 2 | gesamt 1) | |||
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Albstadt | Konrad-Adenauer-Straße 52, 54 | 2004 | 6.882 | 85 | 580.000 |
| Anklam | Friedländer Landstraße 17 | 1999 | 21.625 | 10 | 220.000 |
| Apolda | Robert-Koch-Str. 10 | 2008 | 11.119 | 45 | 500.000 |
| Bleicherode | Burgstr. 60 / Lindenstr. 15-16 | 1993 | 10.883 | 34 | 370.000 |
| Brand-Erbisdorf | Großhartmannsdorfer Str. 9a | 1992 | 9.070 | 28 | 250.000 |
| Büdelsdorf | Hollerstraße 47-63 | 1991 | 10.309 | 25 | 260.000 |
| Dinslaken | Otto-Lilienthal-Straße 37, 44, 46 | ca. 1975 | 19.849 | 115 | 2.280.000 |
| Eberswalde | Freienwalder Str. 30a-e | 2001 / 2007 | 12.937 | 70 | 640.000 |
| Florstadt | Messeplatz 3 | 2008 | 3.484 | 145 | 510.000 |
| Gebhardshain | Wissener Straße 11 | 1993 | 11.580 | 50 | 500.000 |
| Genthin | Bergzower Str. 4 | 1991 | 7.187 | 20 | 140.000 |
| Görlitz | Christoph-Lüders-Straße 21a | 1998 | 11.203 | 37 | 410.000 |
| Hamm | Alter Uentroper Weg 53 | 1998 | 5.572 | 175 | 980.000 |
| Harzgerode | Schloßberg 5a-h | 1997 | 12.272 | 30 | 370.000 |
| Heidenheim | In den Tieräckern 5 | 2009 | 2.625 | 105 | 280.000 |
| Höhn | Einkaufspark 2 | 1988 / 1994 | 9.532 | 35 | 330.000 |
| Königsee | Industrie- und Gewerbepark 1a | 2010 | 8.623 | 14 | 120.000 |
| Löwenberg | Eberswalder Str. 6 | 2003 | 11.806 | 40 | 470.000 |
| Lübbenau | Otto-Grotewohl-Straße 4a-e | 1994 | 10.431 | 50 | 520.000 |
| Merseburg | Straße des Friedens 102 | 2007 | 8.738 | 25 | 220.000 |
| Michelstadt | Zeller Str. 4 | 2009 | 3.595 | 70 | 250.000 |
| Mylau | Reichenbacher Straße 27 | 1992 | 8.567 | 21 | 180.000 |
| Ochsenfurt | An der Ziegelhütte 2 | 1979 | 2.994 | 75 | 220.000 |
| Pasewalk | Torgelower Str. 58 | 1991 | 32.187 | 11 | 350.000 |
| Puderbach | Urbacher Straße 25 | 1993 | 5.544 | 30 | 170.000 |
| Radeberg | An der Ziegelei 2 | 1994 | 40.433 | 60 | 2.250.000 |
| Remscheid | Trecknase 7-9 | 2009 | 5.728 | 200 | 1.150.000 |
| Rendsburg | Eckemförder Str. / Flensburger Str. | 1996 | 7.929 | 28 | 230.000 |
| Sangerhausen | Georg-Schumann-Str. 46a-d | 1995 | 2.738 | 25 | 70.000 |
| Schmallenberg | Weststraße 2 | 1989 | 6.149 | 200 | 1.230.000 |
| Schneeberg | Seminarstraße 45 | 2007 | 7.355 | 36 | 260.000 |
| Seehausen | Ringstraße 32 | 2011 | 5.521 | 30 | 170.000 |
| Sigmaringen | Friedrich-List-Straße 1 | ca. 1975 | 7.332 | 28 | 210.000 |
| Sonnefeld | Frohnlacher Straße 7 | 2006 | 7.403 | 40 | 300.000 |
| Staßfurt | An der Salzrinne 1 | 1998 / 2000 | 10.187 | 34 | 350.000 |
| Sternberg | Schäferkamp 2 | 1992 | 3.923 | 32 | 130.000 |
| Templin | Lychener Straße 25, 26 | 1992 / 1998 | 14.579 | 31 | 450.000 |
| Traben-Trarbach | Neue Str. 1 | 2009 | 8.179 | 70 | 550.000 |
| Waldeck | Wildunger Str. 30, 32 | 2006 | 9.730 | 40 | 390.000 |
| Wildau | Chausseestraße 8, 10 | 2007 | 6.000 | 80 | 480.000 |
| Wittenburg | Mühlenring 3 | 1992 | 16.221 | 24 | 390.000 |
| Wurzen | Marienstr. 3 | 1912/1993 | 7.182 | 30 | 220.000 |
| Zeitz | Hainichener Dorfstraße 1 | 1993 | 67.851 | 25 | 1.700.000 |
| 493.054 | 21.650.000 |
1) Bodenwert des/der wesentliche(n) Flurstücke(s), Gesamtwert inklusive Reserveflächen
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| Standort | Mietfläche | Leerstand |
|---|---|---|
| in m 2 | 31.12.2019 | |
| --- | --- | --- |
| Albstadt | 1.526 | 0% |
| Anklam | 8.016 | --- |
| Apolda | 2.817 | 6% |
| Bleicherode | 4.044 | 12% |
| Brand-Erbisdorf | 2.394 | 0% |
| Büdelsdorf | 5.407 | 22% |
| Dinslaken | 10.163 | 0% |
| Eberswalde | 2.248 | 3% |
| Florstadt | 1.640 | 3% |
| Gebhardshain | 1.776 | 9% |
| Genthin | 2.498 | 0% |
| Görlitz | 3.917 | 0% |
| Hamm | 3.255 | 6% |
| Harzgerode | 4.736 | 6% |
| Heidenheim | 939 | --- |
| Höhn | 3.719 | 4% |
| Königsee | 2.394 | 20% |
| Löwenberg | 3.098 | 15% |
| Lübbenau | 12.318 | 7% |
| Merseburg | 1.581 | 3% |
| Michelstadt | 945 | --- |
| Mylau | 2.249 | 6% |
| Ochsenfurt | 1.200 | --- |
| Pasewalk | 13.327 | 0% |
| Puderbach | 2.217 | 22% |
| Radeberg | 14.854 | 0% |
| Remscheid | 1.917 | 0% |
| Rendsburg | 3.921 | 5% |
| Sangerhausen | 2.524 | 3% |
| Schmallenberg | 6.743 | 8% |
| Schneeberg | 2.478 | 0% |
| Seehausen | 1.046 | --- |
| Sigmaringen | 2.100 | 0% |
| Sonnefeld | 1.434 | 0% |
| Staßfurt | 3.176 | 0% |
| Sternberg | 1.234 | 0% |
| Templin | 4.543 | 0% |
| Traben-Trarbach | 2.738 | 1% |
| Waldeck | 2.379 | 0% |
| Wildau | 1.472 | 0% |
| Wittenburg | 4.768 | 0% |
| Wurzen | 3.423 | 4% |
| Zeitz | 20.219 | --- |
| 179.391 | 4% |
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| Standort | Leerstand | IST-Miete | Gutachterlicher Wert in € | |
|---|---|---|---|---|
| 31.12.2020 | in € p.a. | 31.12.2019 | 31.12.2020 | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Albstadt | 0% | 164.400 | 2.120.000 | 2.120.000 |
| Anklam | 0% | 559.008 | --- | 6.800.000 |
| Apolda | 6% | 259.236 | 3.230.000 | 3.320.000 |
| Bleicherode | 12% | 350.908 | 4.160.000 | 4.230.000 |
| Brand-Erbisdorf | 0% | 239.386 | 2.580.000 | 2.500.000 |
| Büdelsdorf | 22% | 373.944 | 4.760.000 | 4.790.000 |
| Dinslaken | 0% | 758.627 | 9.400.000 | 9.400.000 |
| Eberswalde | 13% | 226.773 | 2.900.000 | 3.060.000 |
| Florstadt | 3% | 98.491 | 1.220.000 | 1.250.000 |
| Gebhardshain | 9% | 165.282 | 2.060.000 | 2.100.000 |
| Genthin | 0% | 190.342 | 2.180.000 | 2.250.000 |
| Görlitz | 0% | 326.526 | 3.650.000 | 3.760.000 |
| Hamm | 6% | 383.396 | 4.330.000 | 4.770.000 |
| Harzgerode | 9% | 247.019 | 3.210.000 | 3.300.000 |
| Heidenheim | 0% | 109.397 | --- | 1.570.000 |
| Höhn | 4% | 401.520 | 4.640.000 | 4.710.000 |
| Königsee | 0% | 205.616 | 2.390.000 | 2.450.000 |
| Löwenberg | 0% | 276.480 | 2.030.000 | 2.070.000 |
| Lübbenau | 7% | 960.632 | 10.230.000 | 10.970.000 |
| Merseburg | 10% | 117.268 | 1.560.000 | 1.500.000 |
| Michelstadt | 0% | 111.886 | --- | 1.400.000 |
| Mylau | 6% | 156.240 | 1.870.000 | 1.890.000 |
| Ochsenfurt | 0% | 64.800 | --- | 870.000 |
| Pasewalk | 0% | 726.232 | 8.870.000 | 9.030.000 |
| Puderbach | 22% | 159.328 | 2.160.000 | 2.070.000 |
| Radeberg | 0% | 1.311.072 | 9.900.000 1) | 22.000.000 |
| Remscheid | 0% | 288.434 | 3.520.000 | 3.590.000 |
| Rendsburg | 5% | 463.014 | 5.700.000 | 5.820.000 |
| Sangerhausen | 3% | 159.397 | 1.760.000 | 1.810.000 |
| Schmallenberg | 10% | 650.805 | 8.540.000 | 8.580.000 |
| Schneeberg | 0% | 265.749 | 3.320.000 | 3.380.000 |
| Seehausen | 0% | 111.085 | --- | 1.370.000 |
| Sigmaringen | 0% | 116.400 | 1.410.000 | 1.490.000 |
| Sonnefeld | 0% | 142.395 | 1.800.000 | 1.670.000 |
| Staßfurt | 7% | 264.999 | 3.130.000 | 3.190.000 |
| Sternberg | 0% | 135.576 | 1.330.000 | 1.330.000 |
| Templin | 0% | 288.831 | 2.770.000 | 2.880.000 |
| Traben-Trarbach | 1% | 205.438 | 2.630.000 | 2.690.000 |
| Waldeck | 0% | 210.948 | 2.440.000 | 2.520.000 |
| Wildau | 0% | 197.102 | 2.380.000 | 2.440.000 |
| Wittenburg | 0% | 461.518 | 5.290.000 | 5.370.000 |
| Wurzen | 7% | 155.116 | 1.790.000 | 1.810.000 |
| Zeitz | 0% | 1.286.280 | --- | 14.800.000 |
| 4% | 14.346.895 | 137.260.000 | 178.920.000 |
1) Wert vor kalkuliertem Capex von rund 9 Mio. € für Umbaukosten
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| Anschaffungs- und Herstellungskosten | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Stand 01.01.2020 | Zugänge | Umbuchungen | Abgänge | Stand 31.12.2020 | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| I. Immaterielle Vermögensgeg. | |||||
| Software, Konzessionen | 40.846 € | 625 € | 0 € | 0 € | 41.472 € |
| Summe Immaterielle Verm. | 40.846 € | 625 € | 0 € | 0 € | 41.472 € |
| II. Sachanlagen | |||||
| Grundstücke | 9.834.028 € | 2.697.834 € | 189.782 € | 18.664 € | 12.702.979 € |
| Bauten | 89.837.233 € | 33.684.702 € | 1.501.066 € | 182.245 € | 124.840.757 € |
| Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 166.459 € | 1.420.412 € | 0 € | 29.299 € | 1.557.572 € |
| Geleistete Anzahlungen | 1.704.132 € | 108.352 € | -1.690.848 € | 0 € | 121.636 € |
| Summe Sachanlageverm. | 101.541.851 € | 37.911.300 € | 0 € | 230.208 € | 139.222.944 € |
| III. Finanzanlagen | |||||
| Wertpapiere | 0 € | 50 € | 0 € | 0 € | 50 € |
| Summe Finanzanlageverm. | 0 € | 50€ | 0 € | 0 € | 50 € |
| Summe gesamt | 101.582.698 € | 37.911.976 € | 0 € | 230.208 € | 139.264.465 € |
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| Abschreibungen | ||||
|---|---|---|---|---|
| Stand 01.01.2020 | Abschreibungen im Geschäftsjahr | Abgänge | Stand 31.12.2020 | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| I. Immaterielle Vermögensgeg. | ||||
| Software, Konzessionen | 8.859 € | 8.547 € | 0 € | 17.407 € |
| Summe Immaterielle Verm. | 8.859 € | 8.547 € | 0 € | 17.407 € |
| II. Sachanlagen | ||||
| Grundstücke | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
| Bauten | 6.532.485 € | 3.218.071 € | 0 € | 9.750.556 € |
| Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 57.537 € | 137.286 € | 29.407 € | 165.416 € |
| Geleistete Anzahlungen | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
| Summe Sachanlageverm. | 6.590.022 € | 3.355.357 € | 29.407 € | 9.915.972 € |
| III. Finanzanlagen | ||||
| Wertpapiere | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
| Summe Finanzanlageverm. | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
| Summe gesamt | 6.598.882 € | 3.363.904 € | 29.407 € | 9.933.379 € |
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| Buchwerte | ||
|---|---|---|
| Stand 31.12.2020 | Stand 01.01.2020 | |
| --- | --- | --- |
| I. Immaterielle Vermögensgeg. | ||
| Software, Konzessionen | 24.065 € | 31.987 € |
| Summe Immaterielle Verm. | 24.065 € | 31.987 € |
| II. Sachanlagen | ||
| Grundstücke | 12.702.979 € | 9.834.028 € |
| Bauten | 115.090.201 € | 89.837.233 € |
| Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 1.392.156 € | 166.459 € |
| Geleistete Anzahlungen | 121.636 € | 1.704.132 € |
| Summe Sachanlageverm. | 129.306.971 € | 101.541.851 € |
| III. Finanzanlagen | ||
| Wertpapiere | 50 € | 0 € |
| Summe Finanzanlageverm. | 50 € | 0 € |
| Summe gesamt | 129.331.086 € | 101.573.838 € |
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
An die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
Prüfungsurteile
Ich habe den Konzernabschluss der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung sowie der Konzernsegmentberichterstattung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus habe ich den Konzernlagebericht der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.
Nach meiner Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
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| • | entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2020 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 und |
| • | vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Nicht inhaltlich geprüft habe ich die Angaben zu den gutachterlich ermittelten Verkehrswerten der Bestandsobjekte und den daraus abgeleiteten Angaben zum NAV. |
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erkläre ich, dass meine Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.
Grundlage für die Prüfungsurteile
Ich habe meine Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Meine Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" meines Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Ich bin von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und habe meine sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Ich bin der Auffassung, dass die von mir erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für meine Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrates für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.
Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.
Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.
Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts
Meine Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der meine Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.
Während der Prüfung übe ich pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahre eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus
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| • | identifiziere und beurteile ich die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht, plane und führe Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlange Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für meine Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. |
| • | gewinne ich ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben. |
| • | beurteile ich die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. |
| • | ziehe ich Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls ich zu dem Schluss komme, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, bin ich verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, mein jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Ich ziehe meine Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum meines Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann. |
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| • | beurteile ich die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben im Lagebericht sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. |
| • | hole ich ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Ich bin verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Ich trage die alleinige Verantwortung für meine Prüfungsurteile. |
| • | beurteile ich den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns. |
| • | führe ich Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehe ich dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteile die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen gebe ich nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen. |
Ich erörtere mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die ich während meiner Prüfung feststelle.
Berlin, den 27. April 2021
Maximilian Graf von Schwerin, Wirtschaftsprüfer
Bericht des Aufsichtsrats
Wir blicken auf ein Jahr zurück, das von der COVID-19-Pandemie geprägt war. Dadurch wurde unser aller Leben in allen Bereichen tiefgreifend verändert und hat auch die Wirtschaft global sehr stark getroffen. Dennoch konnte die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG auch dieses ungewöhnliche Jahr erfolgreich abschließen. Das Geschäftsmodell der DEFAMA funktionierte auch in diesem ungewohnten Umfeld.
Nach einem ersten Schock erlebte der Kapitalmarkt den kürzesten Crash der Börsengeschichte und machte seine Verluste im Jahresverlauf wieder wett. Die DEFAMA-Aktie erreichte sogar einen deutlichen Kurszuwachs. Unser Dividendenvorschlag sieht eine erhöhte Ausschüttung vor. Auch im Jahr 2020 hat die DEFAMA wieder attraktive Objekte zu guten Konditionen erworben und damit den Grundstein für eine gute Entwicklung im Jahr 2021 bereits gelegt.
Der Aufsichtsrat hat im Berichtszeitraum die Geschäftsführung laufend überwacht und beratend begleitet. Insbesondere in der unübersichtlichen Lage im Frühjahr 2020 kam es zu zahlreichen Abstimmungen und Kontakten mit dem Vorstand, auch außerhalb der regulär einberufenen Aufsichtsratssitzungen. Ausführlich wurde die sich immer wieder ändernde Lage besprochen. Die Sicherheit von Mitarbeitern, Mietern und Kunden stand im Vordergrund. Unsere Fachmarktzentren konnten mit dem hohen Anteil von Mietern aus dem Lebensmittelbereich zur Versorgung der Bevölkerung beitragen.
Im Geschäftsjahr fanden acht Sitzungen des Aufsichtsrats statt, an denen jeweils alle Mitglieder teilnahmen. Diese wurden pandemiebedingt als Videokonferenzen durchgeführt. Zwischen den Sitzungen informierte der Vorstand den Aufsichtsrat über alle wichtigen Geschäftsvorgänge. Darüber hinaus führte der Aufsichtsratsvorsitzende regelmäßig ein Jour Fixe mit dem Vorstand durch.
Schwerpunkte der Beratungen des Aufsichtsrats waren im Geschäftsjahr 2020 insbesondere:
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| • | Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Gesellschaft |
| • | Erwerb mehrerer Fachmarktzentren sowie deren Finanzierung |
| • | Personalaufbau vor allem im Bereich Property und Asset Management |
| • | Möglichkeiten zur Durchführung der Hauptversammlung und Ausschüttung einer Vorabdividende |
| • | Umbau des Fachmarktzentrums in Radeberg und Entscheidung über den Verbleib im Portfolio |
| • | Entwicklung des Bestandsportfolios |
| • | Finanzziele 2025 |
Der Jahresabschluss der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG zum 31. Dezember 2020 wurde vom Aufsichtsrat in der Sitzung am 16. April 2021 ausführlich besprochen und geprüft. Es bestanden keine Einwände. Der Wirtschaftsprüfer hat an der Aufsichtsratssitzung teilgenommen, die Prüfung erläutert und stand für Fragen zur Verfügung. Der Jahresabschluss 2020 wurde gebilligt und ist somit durch den Aufsichtsrat festgestellt.
Der Aufsichtsrat freut sich über die weiterhin positive Entwicklung der DEFAMA und dankt dem Vorstand für die stets vertrauensvolle Zusammenarbeit. Auch allen Mitarbeitern gilt unser vollumfänglicher Dank für einen hohen Einsatz und die geleistete Arbeit unter den erschwerten Bedingungen im abgelaufenen Geschäftsjahr.
Berlin, den 16. April 2021
Peter Schropp, Vorsitzender des Aufsichtsrats