DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2022

1 | Delårsrapport januari–juni 2022 Foto: Nygård 2:14 Greenhub Bro.

HYRESINTÄKTER: 357 MKR DRIFTNETTO: 268 MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT: 159 MKR HALVÅRET I KORTHET

JANUARI–JUNI 2022 (Januari–juni 2021 inom parentes)

Hyresintäkterna ökade med 10 procent till 357 miljoner kronor (326) och driftnettot ökade med 14 procent till 268 miljoner kronor (234).
Förvaltningsresultatet ökade med 30procent till 159 miljoner kronor (122).
Nettouthyrningen uppgick under perioden till sammanlagt ca 32 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om ca 45 miljoner kronor.
De hyresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av hyresvärdena om 21 procent i viktat genomsnitt.
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 107 miljoner kronor (129) motsvarande 3,78 kronor per aktie (4,53).
Värdeförändringen av förvaltningsfastigheter uppgick för perioden till 208 miljoner kronor (539).
Periodens resultat uppgick till 433 miljoner kronor (535) motsvarande 14,30 kronor per aktie (17,94) före utspädning och 14,26 kronor per aktie (17,92) efter utspädning.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ANDRA KVARTALET

Den 4 april avyttrade Stendörren Fastigheter en industrifastighet i Eskilstuna för 195 miljoner kronor. Frånträde sker den 30 december 2022.
Den 11 april gjorde Stendörren sitt femte förvärv i Köpenhamnsregionen för 31 miljoner kronor.
Den 21 april offentliggjordes kallelse till årsstämma som avhölls den 24 maj 2022.
Den 29 april publicerades Stendörrens Års- och hållbarhetsredovisning för 2021, inklusive ny hållbarhetsstrategi.
Den 2 maj gjorde Stendörren sitt sjätte förvärv i Köpenhamnsregionen för 34 miljoner kronor.
Den 2 maj pressmeddelades att Stendörren tecknat 10-åriga hyresavtal med Willys och Jula i fastigheten Tegelbruket i området Botkyrka Handel.
Den 3 maj förvärvade Stendörren ytterligare en lagerfastighet i Köpenhamnsregionen för 28 miljoner kronor.

Den 23 juni förvärvade Stendörren tre fastigheter i Göteborg för 46,1 miljoner kronor och den totala uthyrningsbara ytan uppgår till 2 919 kvm. Det blev Stendörrens tredje förvärv i Göteborgsregionen.
Under andra kvartalet har Stendörren genomfört refinansieringar med flertalet av bolagets banker, vilket har lett till en väsentlig förstärkning av likviditeten och även väsentligt förlängd genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Redan innan årsskiftet har Stendörren, med bakgrund av den inflations- och ränteoro som förelåg under slutet av förra året, utökat sin räntesäkring. Därmed är per 30 juni 2022 ca 80% av bolagets räntebärande skulder i balansräkningen räntesäkrad, se vidare på sidan 20. Då inflations- och ränteoron var delvis driven av energipriser beslutade bolaget även i början av 2022 att utöka prissäkring av energipriser. Baserat på prognosticerad förbrukning är 80% prissäkrad 2022 och 2023 samt 50% under 2024. Prissäkringen har skett till priser som ligger i linje med prisnivån för 2020 och 2021.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

Den 5 juli gjorde Stendörren första förvärvet i Finland och förvärvade tre industrifastigheter för 75 miljoner kronor i Helsingforsregionen. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till 6 591 kvm.
Den 6 juli pressmeddelades att Stendörren tecknat ett 8-årigt hyresavtal med Myrorna. Lokalerna är 5 000 kvm och inflyttning planeras i slutet av 2022.
Den 8 juli erhöll Stendörren bygglov för två byggnader för lätt industri i Stockholm Syd - i Almnäs, Södertälje. Byggstart planeras under Q3 2022.

1) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med ca 0,7 procent.

INNEHÅLL

Stendörren i korthet 5
Nyckeltal 6
VERKSAMHETEN
Koncernens rapport över totalresultatet 8
Resultat, intäkter och kostnader 9
Koncernens rapport över finansiell ställning 10
Finansiell ställning 11
Förändringar i eget kapital 12
Koncernens rapport över kassaflöden13
Fastighetsbeståndet i sammandrag 14
Projektportföljen17
Fastighetsvärdering19
Finansiering20
Hållbarhet 21
Moderbolaget i sammandrag23
Aktiekapital och ägarförhållanden25

ÖVRIGT

Övrig information26
Styrelsen 27
Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga28
Definitioner 29

I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda belopp.

Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa långsiktig lönsam substanstillväxt genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik och lätt industri i tillväxtregioner. Därutöver förädlar vi verksamhets- och industrifastigheter genom att tillskapa bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning i attraktiva lägen, främst i Storstockholm och Mälardalsregionen, (Ticker: STEF B).

STENDÖRREN I KORTHET

AFFÄRSIDÉ & MÅL

Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Bolagets affärsidé är att skapa långsiktig lönsam substanstillväxt genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik och lätt industri i tillväxtregioner. Därutöver förädlar bolaget verksamhets- och industrifastigheter genom att tillskapa bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning i attraktiva lägen, främst i Storstockholm och Mälardalsregionen.

FINANSIELLA MÅL

Stendörren har fyra finansiella mål:

att långsiktig genomsnittlig avkastning på eget kapital uppgår till lägst 12 procent
att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska uppgå till lägst 15procent
att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger
att soliditeten långsiktigt skall uppgå till 35procent (och aldrig understiga 20 procent)

FASTIGHETSBESTÅND

Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2022 av 141 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett sammanlagt marknadsvärde om 12 395 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för ca 22 procent och bolagets största hyresavtal med Coop Sverige representerar ca 10 procent av den samlade årshyran.

Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt ca 800 000 kvm lokalyta och ytslagen lager, logistik och lätt industri svarade för ca 68 procent av den totala uthyrbara ytan.

Bolaget hade vid kvartalsskiftet 29 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter som vid full exploatering kan tillskapa ca 636 000 kvm (BTA byggarea men kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart), huvudsakligen för logistik, lager och lätt industri, men också för bostäder. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 772 miljoner kronor (1 393).

Inom befintligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med framtagande av nya detaljplaner för bostäder. Utvecklings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till 1 500 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter har dessa pågående planarbeten beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör ca en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen.

FINANSIERING

Per 30 juni 2022 uppgick koncernens egna kapital till 5 622 miljoner kronor (4 561) och koncernens räntebärande skulder uppgick till 6 387 miljoner kronor (5 148), motsvarande en belåningsgrad om 47 procent (47).

Den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna uppgick till 3,2 år (2,5) och den genomsnittliga räntebindningen till 2,9 år (2,1). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån uppgick till 3,0 procent (2,1) och räntan på lån i kreditinstitut, per rapportdatumet, till 2,7 procent (1,9). Bolaget hade per rapportdatumet dels ett utestående obligationslån om 700 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,65 procent, vilket förfaller till återbetalning i april 2024 samt ett obligationslån om 600 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent med slutförfall i augusti 2025.

UTDELNING

Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren.

NYCKELTAL

	2022 JAN–JUN	2021 JAN–JUN	2021 JAN–DEC
Uthyrningsbar area, tusental kvm	800	757	793
Antal fastigheter	141	125	135
Marknadsvärde, Mkr	12 395	10 356	11 693
Areamässig uthyrningsgrad, %	89	87	88
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	91	87	89
Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, %	4,6	5,0	4,7
Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, %	5,5	6,0	5,6
Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, %	12,5	11,3	16,5
Hyresduration, år	3,8	3,8	3,7
Snitthyra, kr/kvm	1 037	976	992
FINANSIELLA
Totala intäkter, Mkr	357	326	656
Driftnetto, Mkr	268	234	488
Förvaltningsresultat, Mkr	159	122	267
Överskottsgrad rullande 12 månader, %	76	73	74
Balansomslutning, Mkr	13 541	10 912	12 290
Genomsnittlig ränta totala skulder, %	3,0	2,1	2,3
Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år	2,9	2,1	3,7
Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år	3,2	2,5	2,5
Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr	3,3	2,9	3,0
Belåningsgrad vid periodens utgång, %	47	47	46
Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, %	41	43	37
Soliditet vid periodens utgång, %	42	43	43
Avkastning på genomsnittligt eget kapital rullande 12 månader, %	22	16	26
AKTIERELATERADE
Börsvärde, Mkr	4 412	5 816	8 656
Aktiekurs vid periodens utgång, kr	155,20	205,00	304,50
Eget kapital per aktie, kr1	170,15	133,09	155,84
Långsiktigt substansvärde, Mkr	5 651	4 514	5 310
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr	198,76	159,09	186,80
Aktuellt substansvärde, Mkr	5 167	4 128	4 852
Aktuellt substansvärde per aktie, kr	181,76	145,50	170,67
Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr	14,30	17,94	40,75
Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr	14,26	17,92	40,67
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr	3,78	4,53	7,87
Antal aktier vid periodens utgång	28 428 265	28 371 441	28 428 265
Genomsnittligt antal aktier	28 428 265	28 371 441	28 385 141

ÖVRIGA
Antal anställda vid periodens utgång Genomsnittligt antal anställda under perioden	53 54	54 54	55 54

1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie.

För definitioner, se sidan 29. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se

FINANSIELLA MÅL UTFALL Q2 2022 HISTORISKT UTFALL

Q1 Q2 Q3 Q4 2019

Q1 Q2 Q3 Q4 2020

Q1 Q2 Q3 Q4 2021

Q1 Q2 2022

1) Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med ca 0,7 procent.

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET

SAMMANDRAG

BELOPP I MILJONER KRONOR	2022 JAN–JUN	2021 JAN-JUN	2022 APR-JUN	2021 APR–JUN	2021 JAN–DEC
Hyresintäkter	357	326	180	165	653
Övriga rörelseintäkter	0	0	0	0	3
Summa intäkter	357	326	180	165	656
Driftskostnader	-68	-68	-30	-28	-123
Underhållskostnader	-10	-13	-5	-8	-27
Fastighetsskatt	-11	-10	-6	-5	–18
Driftnetto	268	234	139	124	488
Central administration	-38	-38	-18	-20	-77
Finansiella intäkter	0	0	0	0	1
Finansiella kostnader	-67	-70	-32	-32	-135
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld	-5	-5	-2	-3	-9
Förvaltningsresultat	159	122	86	70	267
Värdeförändring förvaltningsfastigheter	208	539	79	370	1 235
Värdeförändring finansiella instrument	184	6	77	1	20
Resultat före skatt	551	667	242	441	1 523
Uppskjuten skatt	-117	-132	-49	-91	-311
Aktuell skatt	-1	0	-1	0	-2
Periodens resultat	433	535	191	350	1 209
Övrigt totalresultat	–	–	–	–	–
SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN	433	535	191	350	1 209
Periodens totalresultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare	433	535	191	350	1 209
Resultat per aktie, före utspädning, kr	14,30	17,94	6,25	11,86	40,75
Resultat per aktie, efter utspädning, kr	14,26	17,92	6,24	11,84	40,67
Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner	28,43	28,37	28,43	28,37	28,39
Genomsnittligt antal under perioden
efter utspädning, miljoner	28,50	28,39	28,48	28,41	28,44

RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER

RESULTAT

Jämfört med 2021 redovisar Stendörren för januari till juni 2022 ca 31 miljoner kronor högre intäkter och driftnettot steg med ca 34 miljoner kronor. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administrationskostnader summerar förvaltningsresultatet till 159 miljoner kronor (122), vilket är ca 30 procent högre än föregående år. Periodens resultat uppgår till 433 miljoner kronor (535), motsvarande 14,30 kronor per aktie (17,94).

HYRESINTÄKTER

Hyresintäkterna ökade under perioden med ca 10 procent till 357 miljoner kronor (326). De ökade intäkterna drivs av en ökning av hyrorna i beståndet (ca 2 procent ökning i jämförbart bestånd jämfört med samma period 2021) samt intäkter från de fastigheter som förvärvats och tillträtts under rapportperioden.

FASTIGHETSKOSTNADER

De redovisade fastighetskostnaderna minskade något till 89 miljoner kronor (91). Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd minskade med ca 10 miljoner kronor vilket motsvarar ca 11 procent. Lägre underhållskostnader jämfört med föregående år tillsammans med större fokus på energibesparing i fastighetsbeståndet har sänkt de totala fastighetskostnaderna. Kostnader för högre energipriser motverkar minskningen.

CENTRAL ADMINISTRATION

Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till 38 miljoner kronor (38) och utgörs av kostnader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer.

FINANSNETTO

Nettot mellan finansiella intäkter och finansiella kostnader minskade under perioden med ca 3 procent till –72 miljoner kronor (–74), främst förklarat av engångsposter om ca 6 miljoner kronor hänförliga till förtida återlösen av ett obligationslån under första kvartalet 2021. Högre belåning under perioden motverkar minskningen. För detaljer angående räntenivåer, se sidan 20.

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Förvaltningsresultatet ökade under rapportperioden med ca 30 procent till 159 miljoner kronor (122), främst tack vare högre hyresintäkter.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

För perioden redovisar bolaget en värdeuppgång på förvaltningsfastigheterna om 208 miljoner kronor (539) vilket motsvarar 1,8 procent av fastighetsportföljens totala marknadsvärde vid årets ingång. Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden av förändrade kassaflöden genom nyuthyrning och omförhandlade hyresavtal men även ändrade marknadshyresantaganden och av justerade avkastningskrav, för detaljer se sidan 19. Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om 184 miljoner kronor (6). De positiva värdeförändringarna förklaras främst av att räntor på längre löptider har stigit under perioden.

SKATT

Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om –1 miljoner kronor (0) och uppskjuten skatt om –117 miljoner kronor (–132).

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING

SAMMANDRAG

BELOPP I MILJONER KRONOR	30 JUN 2022	30 JUN 2021	31 DEC 2021
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	2	3	3
Förvaltningsfastigheter	12 395	10 356	11 693
Nyttjanderättstillgång tomträtt	238	225	238
Inventarier	2	5	3
Långfristiga fordringar	4	3	2
Räntederivat	229	11	45
Summa anläggningstillgångar	12 871	10 602	11 984
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar	141	68	146
Likvida medel	529	242	160
Summa omsättningstillgångar	670	310	306
SUMMA TILLGÅNGAR	13 541	10 912	12 290
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	5 622	4 561	5 216
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	6 070	4 682	4 868
Övriga långfristiga skulder	23	18	22
Leasingskuld tomträtt	238	225	238
Uppskjuten skatteskuld	1 042	745	925
Övriga avsättningar	4	4	4
Summa långfristiga skulder	7 378	5 674	6 058
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	317	467	755
Övriga kortfristiga skulder	223	210	261
Summa kortfristiga skulder	540	677	1 016
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	13 541	10 912	12 290
Eget kapital hänförligt till
Moderbolagets ägare	5 622	4 561	5 216
Innehav utan bestämmande inflytande	–	–	–

FINANSIELL STÄLLNING

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsakligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 juni 2022 uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till 12 395 miljoner kronor (10 356). För analys och kommentarer, se sidorna 14–16.

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 670 miljoner kronor (310), bestående av likvida medel om 529 miljoner kronor (242) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 141 miljoner kronor (68).

EGET KAPITAL

Per den 30 juni 2022 uppgick koncernens egna kapital till 5 622 miljoner kronor (4 561) och soliditeten till 42 procent (43).

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 6 387 miljoner kronor (5 148), motsvarande en belåningsgrad om 47 procent (47). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 5 119 miljoner kronor (4 461), två obligationslån om totalt 1 300 miljoner kronor (700) samt säljarreverser om 5 miljoner kronor (10). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets

redovisningsprinciper uppgår till -37 miljoner kronor (–23). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgår till 317 miljoner kronor (467) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna.

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING

Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapitalanskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbindning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sidan 20.

UPPSKJUTEN SKATTESKULD

Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 juni till 1 042 miljoner kronor (745) och avser huvudsakligen skatten på fastigheter, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag.

ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER

Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 223 miljoner kronor (210).

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Koncernens egna kapital uppgick per 30 juni 2022 till 5 622 miljoner kronor (4 561).

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG FÖR KONCERNEN

BELOPP I MILJONER KRONOR	AKTIE- KAPITAL	ÖVRIGT TILLSKJUTET KAPITAL	BALANSERADE VINSTMEDEL INKLUSIVE PERIODENS RESULTAT	HYBRID- OBLIGATION	TOTALT EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL FÖRETAGETS ÄGARE
Ingående eget kapital per 2020-01-01 Återköp personaloptioner Personaloptionsprogram Ränta/utdelning hybridobligation Totalresultat januari-december 2020	17	1 165 –8 18	1 872 –54 256	786	3 840 –8 18 –54 256
Utgående kapital per 2020-12-31 Personaloptionsprogram Ränta/utdelning hybridobligation Totalresultat januari-december 2021	17	1 175 6	2 075 –52 1 209	786	4053 6 –52 1 209
Utgående eget kapital per 2021-12-31 Ränta/utdelning hybridobligation Totalresultat januari-juni 2022	17	1 181	3 232 -26 433	786	5 216 -26 433
Utgående eget kapital per 2022-06-30	17	1 181	3 639	786	5 622

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN

SAMMANDRAG

BELOPP I MILJONER KRONOR	2022 JAN–JUN	2021 JAN-JUN	2022 APR-JUN	2021 APR–JUN	2021 JAN–DEC
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat	159	122	86	70	267
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	9	14	12	3	20
Betald inkomstskatt	-2	-5	-2	-3	-1
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapitalet	166	132	96	70	287
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar	-57	27	-36	9	-52
Förändring av rörelseskulder	-1	-30	-76	-6	-12
Kassaflöde från den löpande verksamheten	107	129	-16	73	223
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter	-257	-107	-142	-44	-256
Övriga investeringar och avyttringar	-2	2	-2	1	2
Förvärv av koncernföretag/fastigheter	-223	-177	-179	-75	-668
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-482	-282	-323	-118	-922
Finansieringsverksamheten
Nyemission personaloptioner	0	0	0	0	6
Utdelning Hybridobligation	-26	-26	-14	-13	-52
Upptagna räntebärande skulder	2 383	805	2 314	45	1 635
Amortering och lösen av räntebärande skulder	-1 614	-750	-1 586	-23	-1 101
Depositioner	1	6	2	1	10
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	744	34	717	9	498
Periodens kassaflöde	370	-119	378	-36	-201
Likvida medel vid periodens ingång	160	361	151	278	361
Peiodens kassaflöde	370	-119	378	-36	-201
Likvida medel vid periodens utgång	529	242	529	242	160

FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG

FASTIGHETSBESTÅNDET PER 30 JUNI

Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2022 av 141 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 12 395 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas minst en gång om året. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav.

Vid rapportperiodens utgång omfattade totala fastighetsbeståndet ca 800 000 kvm uthyrbar lokalarea. Motsvarande yta för beståndet av förvaltningsfastigheter uppgick till 766 000 kvm, där projektfastigheter exkluderas. Lager och logistik samt lokaler för lätt industri svarade tillsammans för ca 68 procent av den totala uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (21 procent av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i kombination med att 85 procent av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 702 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs av fastighetsförvärv uppgående till 223 miljoner kronor. Därtill investerades totalt 257 miljoner kronor i befintliga fastigheter medan värdeförändringar uppgående till totalt 208 miljoner kronor redovisats (se tabell på sidan 19). FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING

GEOGRAFISK FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET

Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera intressanta verksamhetsområden med potential i Storstockholm och övriga Mälardalen. Fokus ligger på att utveckla och förstärka närvaron i dessa områden. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs ca 67 procent av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora och effektiva fastigheter som också medför effektiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4 mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpotential såsom Göteborgsregionen, Oslo och Köpenhamn fortfarande med fokus på lager, logistik och lätt industri.

STÖRSTA HYRESGÄSTERNA

COOP Logistics AB* , 10% Alfa Laval Tumba AB, 2% Åtta.45 Tryckeri AB, 2% Mountain Top, 2% Unilever Europe BV, 1% Stockholm Vatten AB, 1% Bactiguard AB, 1% InfoCare Service AB, 1% Nacka vatten och avfall AB, 1% LeasePlan Sverige AB, 1% Övrigt, 78%

FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING

STÖRSTA HYRESGÄSTERNA

HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL

Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag inom flera sektorer. Per 30 juni 2022 svarade de tio största hyresavtalen för 22 procent av den samlade årliga hyresintäkten från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Coop Sverige som hyresgäst, representerar ca 10 procent av den samlade årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick per bokslutsdatum till 3,8 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallostruktur. I kombination med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster. Under rapportperioden har hyresförluster uppgående till 0,8 miljoner kronor redovisats.

Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den ekonomiska uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheter i Stendörrens bestånd uppgick per 30 juni 2022 till 91 procent och den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 89 procent. Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momentana uthyrningssituationen på rapportdatumet och kan variera enstaka procentenheter upp eller ned beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Beaktar man kontrakterad inflyttning och avflyttning framåtblickande 12 månader från rapportdatumet uppgår den ekonomiska uthyrningsgraden till 93 procent. Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt god. Nettouthyrningen uppgår under kvartalet till sammanlagt ca 17 miljoner kronor. De hyresavtal som omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning av hyresvärdena om 22 procent i viktat genomsnitt. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om ca 45 miljoner kronor undertecknats. Dessa består av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster som tecknats. FÖRDELNING UTHYRBARYTA GEOGRAFISK FÖRDELNING

STÖRSTA HYRESGÄSTERNA

AREAMÄSSIG UTHYRNINGS-GRAD

Tillgänglighet kollektivtrafik 30 min

EKONOMISK UTHYRNINGS-GRAD

1) Beaktar man kontrakterad inflyttning och avflyttning framåtblickande 12 månader från rapportperiodens utgång uppgår den ekonomiska uthyrningsgraden till 93 procent.

PROJEKTPORTFÖLJEN

INLEDNING

Stendörren hade per 30 juni 2022 totalt 29 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Dessa byggrätter summerar till 636 253 kvm och är huvudsakligen för logistik-, lätt industri- och bostadsändamål. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är koncentrerade till expansiva kommuner och områden i Storstockholm samt andra tillväxtorter i Mälardalen. För vissa fastigheter pågår även arbete med att skapa ytterligare byggrätter inom befintligt användningsområde eller genom omvandling av användningsområden till exempel för bostadsändamål.

Pandemin och det pågående kriget i Ukraina har gett följdeffekter på entreprenadmarknaden. Prishöjningar är onormalt höga och det förekommer leveransproblem på material. Stendörrens pågående och planerade projekt påverkas i olika omfattning. Stendörren

bedömer dock att påverkan på projekt som redan är i produktion är begränsad. Stort fokus läggs på att hantera de utmaningar som situationen innebär för att minimera risken för konsekvenser. Takten på byggstarter kan komma att påverkas.

KOMMANDE PROJEKT

Utveckling av byggrätter och projektfastigheter är primärt kunddriven. Fokus är att identifiera befintliga och nya hyresgäster med förändrat lokalbehov och möta detta genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte att minimera riskexponeringen strävar Stendörren mot att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan byggstart. Bolaget erbjuder marknaden hållbara, moderna och verksamhetsanpassade lokaler samt kommer kunna tillföra hållbara bostäder i attraktiva miljöer.

KOMMUN	HUVUDSAKLIG FRAMTIDA ANVÄNDNING	BEDÖMD BYGGRÄTT (BTA M2)1	STATUS DETALJPLAN	BEDÖMD MÖJLIG BYGGSTART2
Upplands-Bro	Logistik	400 000	Inom detaljplan	2022-2023
Södertälje	Logistik	44 480	Inom detaljplan	2022-2023
Eskilstuna	Logistik	5 000	Inom detaljplan	2022-2023
Enköping	Logistik	8 000	Inom detaljplan	2022-2023
Upplands-Bro	Logistik	7 230	Inom detaljplan	2022-2023
Upplands-Bro	Lätt industri	2 500	Inom detaljplan	2022-2023
Enköping	Lätt industri	4 500	Inom detaljplan	2022-2023
Enköping	Lätt industri	2 000	Inom detaljplan	2022-2023
Upplands-Bro	Lätt industri	1 500	Inom detaljplan	2023-2024
Botkyrka	Bostäder	54 530	Inom detaljplan	2023-2024
Sollentuna	Bostäder	7 000	Ändring krävs	2023-2024
Västerås	Lätt industri	2 000	Inom detaljplan	2023-2024
Uppsala	Lätt industri	1 500	Inom detaljplan	2023-2024
Nynäshamn	Lätt industri	10 000	Inom detaljplan	2023-2024

1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart.

2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktiskt byggstart beror på tidpunkt för uthyrning.

PÅGÅENDE PROJEKT

Bolaget har flera pågående projekt med en investeringsvolym högre än 25 miljoner kronor där 74 530 kvm avser nyproduktion och 11 852 kvm avser ombyggnation för kunder. Projekten är i skeden från startad projektering till pågående byggnation.

Under kvartal 2 2022 har bygglov avseende två byggnader för lätt industri inom Almnäs 5:23 i Södertälje erhållits. Därutöver har Stendörren under 2022 sökt bygglov avseende två nya projekt varav ett för logistikändamål i Södertälje och ett avser lätt industri i Stockholm. Pågående projekt avseende logistik, lager och lätt industri där bygglov har erhållits omfattar tillsammans 27 830 kvm. Uthyrningsarbete pågår och samtliga projekt är belägna i väletablerade och

expansiva områden där det finns en tydlig efterfrågan. Under kvartal 2 har ett hyresavtal avseende en lokal i en logistikbyggnad under uppförande i Brunna (projektet Viby 19:66) i Upplands Bro tecknats. Avtalet omfattar 2 709 kvm och är villkorat av bygglov för kundspecifika anpassningar.

Avseende projekt Tegelbruket pågår dialog med potentiella entreprenörer inför upphandling där stort fokus ligger på rådande situation på entreprenadmarknaden.

AVSLUTADE PROJEKT

Inget projekt överstigande 25 mkr har avslutats under perioden.

FASTIGHET	TYP AV PROJEKT	ESTIMERAT SLUTDATUM	STORLEK KVM1	ESTIMERAD INVESTERING2 MKR	NUVARANDE FAS
Almnäs 5:23	Ny logistik	Q4 2022	11 860	177	Pågående byggnation
Hjulsmeden 1	Ny lättindustri	Q4 2022	2 700	48	Pågående byggnation
Librobäck 21:3	Ny lättindustri	Q4 2022	2 300	44	Pågående byggnation
Viby 19:66	Ny logistik	Q4 2022	6 270	114	Pågående byggnation
Tegelbruket 1	Hyresgästanpassning	Q4 2022	3 714	41	Pågående byggnation
Tegelbruket 1	Hyresgästanpassning	Q1 2023	3 048	28	Pågående byggnation
Tegelbruket 1	Hyresgästanpassning	Q4 2022	5 090	33	Pågående byggnation
Almnäs 5:24	Ny lättindustri	Q1 2023	2 350	45	Projektering3
Almnäs 5:24	Ny lättindustri	Q3 2023	2 350	45	Projektering3
Båglampan 25	Ny lättindustri	Q1 2024	4 270	109	Projektering
Almnäs 5:23	Ny logistik	Q2 2024	16 960	324	Projektering
Tegelbruket 1	Nya bostäder	–	25 470	–	Projektering3
Totalt pågående projekt Totalt exklusive hyresgästanpassningar		86 382 74 530	>1 008 >906

PÅGÅENDE PROJEKT

1) BTA (nyproduktion), LOA (hyresgästanpassning).

2) Inkluderar bokfört värde mark. Estimerad investering för Tegelbruket visas ej på grund av planerad upphandlingsprocess.

3) Bygglov har erhållits.

FASTIGHETSVÄRDERING

Stendörren Fastigheter värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt ca 20–30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånaders period. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren, är en avkastningsbaserad kassaflödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till årsredovisningen 2021. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden.

Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet per 30 juni 2022 uppgår till 12 395 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna framgår i tabellen nedan. De under året genomförda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER	JAN–JUN 2022
Förändrade avkastningskrav	125
Kassaflöde	-55
Byggrätter	139
Totalt	208

CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värderade till 1 772 miljoner kronor (1 696 per 31 mars 2022), är värderade utifrån ortsprisanalyser och jämförelse med andra liknande objekt som försålts. Värdeförändringen på byggrättsportföljen förklaras bland annat av den identifierade ökningen av projektpotential i Almnäs, se vidare under avsnittet Projektportföljen på sid 17. Värdeförändringar av fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 208 miljoner kronor (539). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden dels av förändrade kassaflöden genom nytecknade och omförhandlade hyresavtal, ökade hyresgästanpassningar på grund av den starka uthyrningen eller ändrade kostnader, dels av ändrade antaganden om marknadshyror samt justerade avkastningskrav. Genomsnittligt avkastningskrav är i nivå med föregående kvartal och det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärderingarna uppgår per 30 juni 2022 till 5,5 procent (se tabell med värderingsparametrar nedan).

VÄRDERINGSPARAMETRAR (FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES	MIN	MAX	VIKTAT SNITT
Direktavkastningskrav, %	4,7 (4,9)	8,0 (13,6)	5,5 (5,8)
Kalkylränta kassaflöde, %	6,5 (6,3)	10,0 (15,6)	7,6 (7,8)
Kalkylränta restvärde, %	6,7 (6,8)	10,0 (15,6)	7,7 (7,9)
Långsiktigt vakansantagande, %	2,0 (3,0)	30,0 (30,0)	6,0 (6,2)

FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER		JAN–JUN 2022	JAN-DEC 2021

Fastighetsbestånd vid periodens slut	12 395	11 693
Värdeförändringar i befintliga fastigheter	208	1 235
Valutakurseffekter	14	0
Investeringar i befintliga fastigheter	257	256
Förvärv av fastigheter	223	668
Fastighetsbestånd vid årets början	11 693	9 533