Quarterly Report • Jan 26, 2023
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
DELÅRSRAPPORT 1 SEPTEMBER 2022 – 30 NOVEMBER 2022 Nivika Fastigheter AB (publ)
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 30 NOV 2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 1
Med småländsk klokskap och känsla för kvalitet utvecklar och förvaltar vi hus för generationer.
| Perioden i sammandrag | |
|---|---|
| VD har ordet | |
| Detta är Nivika | |
| FASTIGHETSPORTFÖLJ | |
| Hyresgäster och avtalsportfölj | |
| Fastighetsvärdering | |
| Fastighetstransaktioner | |
| PROJEKTVERKSAMHETEN | |
| AKTUELLT HÅLLBARHETSARBETE | |
| FINANSIERING 2008.0000000000000000000000000000000000 | |
| AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Maria alamat maailmaan 1 7 | |
| AKTIEN OCH ÄGARNA | |
| FINANSIELLA RAPPORTER | |
| Rapport över resultat och totalresultat för koncernen i sammandrag 19 | |
| report over resultation foldingsuitation koncententi sammanurag 12 | |
|---|---|
| Koncernens rapport över finansiell ställning | |
| Förändring av Eget Kapital | $22^{\circ}$ |
| Koncernens Kassaflödesanalys | |
| Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag | |
| Moderbolagets Balansräkning i sammandrag | 25 |
| Noter till delårsrapporten | . 26. |
| Ovrig information | -28. |
| Nyckeltal, definitioner och avstämningstabeller | 29 |
| STYRELSEN OCH UNDERTECKNANDE | |
|---|---|
| INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER |
September 2022 - november 2022
Totala hyresintäkter ökade till 151 miljoner kronor och driftnettot till 98 miljoner kronor. Periodens värdeförändringar fastigheter var -182 miljoner kronor huvudsakligen drivet av högre avkastningskrav. Den största delen av värdeförändringarna stod bostadsfastigheter för genom antagandet att hyrorna för bostäder höjs avsevärt mindre än inflationen. För de kommersiella fastigheterna möter hyreshöjningarna i de flesta fall de höjda avkastningskraven. Periodens nettouthyrning var +14 miljoner kronor.
Fastighetsportföljen per den 30 november uppgick till 10,8 miljarder kronor med hyresintäkter på 585 miljoner kronor i årstakt. 70 procent av hyresvärdet består av kommersiella kontrakt och resternade av bostäder.
Nivikas diversifierade portfölj består till 90 procent av förvaltningsfastigheter. Pågående byggnationer är upphandlade till fastpris och löper enligt plan. Dessa tillför, under innevarande räkenskapsår, drygt 50 miljoner kronor i hyresvärde i takt med färdigställande.
Projektportföljen är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplaner för framtida projekt och på projektutvecklingsfastigheterna finns redan idag ett positivt kassaflöde.
| Mkr | 2022/23 3 mån sep-nov |
2021/22 3 mån sep-nov |
2021/22 12 mån sep-aug |
|---|---|---|---|
| Nyckeltal | |||
| Hyresintäkter | 151 | 112 | 528 |
| Driftnetto | 98 | 76 | 354 |
| Förvaltningsresultat | 35 | 36 | 170 |
| Periodens totalresultat | -138 | 262 | 627 |
| Fastighetsvärde | 10 810 | 8 659 | 10 699 |
| Uthyrbar area, m² | 566 071 | 502 547 | 558 276 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % | 97 | 98 | 98 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % | 96 | 95 | 96 |
| Antal fastigheter, st | 189 | 165 | 187 |
| Antal lägenheter, st | 2 169 | 1 763 | 2 169 |
| Eget kapital | 4 334 | 2 995 | 4 472 |
| Likvida medel | 132 | 64 | 187 |
| Soliditet, % | 39 | 33 | 40 |
| Nettobelåningsgrad*, % | 55 | 60 | 53 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,0x | 2,2x | 2,2x |
| Långsiktigt substansvärde per aktie** | 84,0 | 77,7 | 86,7 |
| Totalresultat per aktie** | -2,4 | 7,1 | 11,7 |
*) Inkluderar obligationslån
**) Omvänd split genomförd i november 2021
Första kvartalets driftnetto uppgick till 98 miljoner kronor vilket är en ökning med 28 procent jämfört med samma period föregående år. Det ökade resultatet är främst drivet av ett större fastighetsinnehav som per 30 november uppgick till 10,8 miljarder kronor. Periodens nettouthyrning var + 14 miljoner kronor, varav 10,8 miljoner kronor är ett nytt hyreskontrakt med DS Smith avseende en ny industribyggnad som skall uppföras i Värnamo med skyltläge intill E4:an. Den ekonomiska uthyrningsgraden för kommersiella lokaler var 96 procent, inklusive projektfastigheter och för bostäder 97 procent. Bolagets uthyrning och förvaltning har fortsatt en stark och solid utveckling.
Fastighetsportföljen utgörs till 90 procent av förvaltningsfastigheter med en stabil hyresgästbas och långa kontraktstider vilket ger ett tryggt kassaflöde i verksamheten. Marknadsvärdet för förvaltningsfastigheterna sjönk något per kvartalets utgång med anledning av högre avkastningskrav. Den största delen av värdeförändringarna stod bostadsfastigheter för givet antagande att hyrorna för bostäder höjs avsevärt mindre än inflationen. För de kommersiella fastigheterna möter hyreshöjningarna i regel de höjda avkastningskraven.
Nivikas hyresvärde utgörs till 70 procent av kommersiella kontrakt med indexklausul som följer konsumentprisindex vilket i oktober sattes till 10,9 procent och därmed har hyrorna höjts med motsvarande från 1 januari 2023. Höjningen kompenserar för ökade fastighetskostnader på grund av inflationen och delvis även för ökade räntekostnader. Med vår lokala närvaro har vi goda och nära relationer med våra hyresgäster och kan med fog påstå att hyresgästerna fortsatt har god betalningsförmåga.
En diversifierad portfölj är en styrka, i dessa tider är de kommersiella fastigheterna med KPI-indexerad hyra och starkt kassaflöde eftertraktade. På längre sikt är det troligt att hyresökningarna i bostadsfastigheter kompenserar för inflationen, under perioden 2012 till 2021 var hyresökningen 16 procent, under samma period var den underliggande inflationen 10 procent. Från ett historiskt perspektiv vågar vi säga att det är sannolikt att hyresökningarna kommer att bli fullt ut kompenserande för inflationen omkring fem år framåt. I tider av lågkonjunktur och höga räntor, bör efterfrågan på hyresbostäder öka, då fler och fler inte kan eller vågar investera i egen bostad. Bostadsbyggandet förväntas dessutom att gå ned med 70 procent.
Efterfrågan på bostäder är hög, vilket tydligt märks på det stora intresset för de nya hyresrätterna på Sadelmakaren 1 i Värnamo. Uthyrningen har där precis påbörjats och samtliga lägenheter är redan uthyrda. Sadelmakaren tillsammans med Nivikas andra pågående byggnationer är upphandlade till fastpris och löper enligt plan. Dessa tillför, under innevarande räkenskapsår, drygt 50 miljoner kronor i hyresvärde i takt med färdigställande.
Nivika har under alla år arbetat med en bred och flexibel finansiering där svenska affärsbanker är grunden. På senare år har dessa även kompletterats med en mindre del obligationsfinansiering. Obligationsförfall inom kommande 12 månader är 600 miljoner kronor med förfall i september 2023.
Vi har efter kvartalet avyttrat en fastighetsportfölj om sex kommersiella fastigheter, transaktionen g jordes i nivå med aktuell värdering och dessutom en enskild kommersiell fastighet som avyttrades 35 procent över värdering. Transaktionerna tillförde cirka 250 miljoner kronor i likviditet.
Nivika har under senhösten även genomfört en undersökning gentemot bostadshyresgäster. Gensvaret har varit starkt med hög svarsprocent om 66 procent. Utfallet är genomgående positivt, där vi ligger över branschsnitt och vi har fått ett flertal berömmande kommentarer om våra medarbetare, både på uthyrning och förvaltning.
Trots de utmaningar som en volatil omvärld innebär, är jag övertygad om att vi står starkt rustade. Vi ser möjligheterna att ytterligare stärka bolagets marknadsposition med Nivikas väl diversifierade fastighetsportfölj med stabila kassaflöden, förväntade ökning av hyresintäkter från färdigställande av projekt detta tillsammans med en balanserad finansiell risk.
Niclas Bergman, VD
"stabil kassaflödesbas med 90 % förvaltningsfastigheter i fastighetsporföljen"
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 30 NOV 2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 5
• Bolagets målsättning är att fastighetsportföljens värde år 2025 ska uppgå till 12 miljarder kronor.
70% AV HYRESINTÄKTERNA ÄR INDEXREGLERADE
För information om effekter av Rysslands krig i Ukraina och förändringar på kapitalmarknaden, se avsnitt Risker och riskhantering.
Fördelning fastighetsvärde per geografi, %
Vid periodens utgång ägde Nivika 189 (165) fastigheter med en sammanlagd uthyrbar yta om cirka 566 000 m². Vårt fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen i tillväxtorterna Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknadsområdet Västkusten. Värdet på fastigheterna uppgick sammantaget till 10,8 miljarder kronor (8,7), vilket motsvarar en ökning av portföljen med 25 procent jämfört med samma period föregående år. Ökningen förklaras främst av förvärv men även av pågående byggprojekt och värdehöjande investeringar.
Nivikas fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri, bostäder, kontor, handel, samhällsfastigheter, hotell/restaurang samt övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat två sportarenor.
Vårt huvudsakliga geografiska fokus ligger på Småland samt Västkusten. Vi fortsätter växa genom att förtäta fastighetsbeståndet. Styrelsens och Bolagets mål är att år 2025 nå en fastighetsportfölj om 12 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet utvecklas med ett långsiktigt perspektiv så att hyrespotentialen i de olika fastigheterna maximeras och drifts- och förvaltningskostnader effektiviseras. Därmed skapas god värdetillväxt över tid. Vi fortsätter även med renovering och uthyrning av vakanta ytor.
*) Fastigheter tillhörande Mitt Lager utanför orterna ovan **) Ekonomisk uthyrningsgrad
***) Totala hyresintäkter under perioden
I tabellen nedan är information om pågående byggnation samt pågående projektutveckling baserat på bedömningar om projektens storlek, inriktning och omfattning. Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde, vilket innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller att förutsättningarna förändras.
| Sammanställning | Uthyrbar yta / potentiell yta, |
Fastighetsvärde / potentiellt värde |
Hyresvärde potentiellt värde |
Bokfört värde | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| m2 | Mkr | kr/m2 | Mkr | kr/m2 | Mkr | |
| Förvaltnings- och rörelsefastigheter | 566 071 | 9 670 | 17 083 | 607 | 1 072 | 9 670 |
| Pågående byggnation | 41 487 | 1 333 | 32 131 | 73 | 1 755 | 732 |
| Pågående projektutveckling | 418 766 | 10 421 | 24 885 | 592 | 1 414 | 123 |
| Obebyggd mark | - | - | - | - | - | 284 |
| Totalt | 1 026 324 | 21 424 | 20 875 | 1 272 | 1 239 | 10 810 |
| Förvaltnings- och rörelse- | Uthyrbar yta | Fastighetsvärde | Hyresvärde Kontrakterad hyra | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| fastigheter | m2 | Mkr | kr/m2 | Mkr | kr/m2 | Mkr | |
| Bostäder | 117 504 | 3 190 | 27 151 | 184 | 1 566 | 178 | |
| Samhällsfastigheter | 46 780 | 722 | 15 430 | 48 | 1 019 | 48 | |
| Kommersiella lokaler | 401 787 | 5 758 | 14 331 | 375 | 934 | 360 | |
| Totalt fastigheter | 566 071 | 9 670 | 17 083 | 607 | 1 072 | 586 |
| Pågående byggnation | Uthyrbar yta | Fastighetsvärde | Hyresvärde | Investering (inkl. mark) Mkr | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| m2 | Mkr | kr/m2 | Mkr | kr/m2 | Bedömd Upparbetad Bokfört värde | |||
| Bostäder | 23 765 | 1 002 | 42 163 | 46 | 1 923 | 903 | 576 | 590 |
| Samhällsfastigheter | 4 814 | 118 | 24 512 | 9 | 1 953 | 116 | 44 | 44 |
| Kommersiella lokaler | 12 908 | 213 | 16 501 | 18 | 1 371 | 170 | 80 | 98 |
| Totalt pågående byggnation | 41 487 | 1 333 | 32 131 | 73 | 1 755 | 1 189 | 700 | 732 |
Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med en spridd förfallostruktur. I kombination med spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser och hyresförluster. Per den sista november 2022 uppgick den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 4,6 år (4,8).
Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. Bolagets fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under flera år. Det är fortsatt hög aktivitet på förfrågningar och uthyrningar på samtliga orter och per den 30 november 2022 var den ekonomiska uthyrningsgraden för lokaler 96 procent (inklusive projektfastigheter) och för bostäder 97 procent. Kvartalets nettouthyrning var +13,9 miljoner kronor, varav 10,8 miljoner kronor avser nytt hyreskontrakt till DS Smith avseende uppförande av en ny industribyggnad på Bredasten industriområde i Värnamo.
En stor andel av Nivikas hyresvärde uppräknas årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex KPI. Vid periodens utgång utg jorde dessa avtal cirka 70 procent av Nivikas kontrakterade årshyra och där resterande avtal huvudsakligen utgörs av hyresavtal för bostäder, parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på annat sätt.
| Ort | Antal lägenheter |
Bostäder yta, m² |
Lokaler yta, m² |
Total uthyrningsbar yta, m² |
|---|---|---|---|---|
| Jönköping | 889 | 32 941 | 128 595 | 161 536 |
| Värnamo | 545 | 39 566 | 123 938 | 163 504 |
| Växjö | 282 | 16 464 | 81 141 | 97 605 |
| Västkusten | 453 | 28 533 | 91 820 | 120 353 |
| Övrigt | - | - | 23 073 | 23 073 |
| Summa | 2 169 | 117 504 | 448 567 | 566 071 |
Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som till stora multinationella företag. Intäktsbasen är väl diversifierad med 650 (480) kommersiella kontrakt. Per den sista november 2022 stod de tio största hyreskontrakten för 14 procent (17) av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 9,7 år (9,3).
| Hyreskontrakt kommersiella lokaler |
Andel av total årshyra, % |
|---|---|
| Holmgrens Bil AB, Jönköping | 4,7 |
| Brenderup AB | 1,5 |
| Racketcentrum Sports Business AB | 1,2 |
| Holmgrens Bil AB, Värnamo | 1,2 |
| 1337 Logistics AB | 1,2 |
| Rasta Sverige AB | 0,9 |
| Beneli AB | 0,9 |
| Polismyndigheten | 0,9 |
| Växjö Kommun | 0,8 |
| Mantum Holding | 0,8 |
| Övriga | 85,9 |
Nivika genomför varje kvartal värdering av hela fastighetsportföljen. Värderingen ligger till grund för de verkliga värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning. Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod.
Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingen sker i enlighet med nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Med ett undantag, fastigheten Almen 12 i Värnamo, som är Nivikas huvudkontor, vilken redovisas som rörelsefastighet från 1 september 2022.
Värdeförändring fastigheter har historiskt haft en betydande påverkan på periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt och vice versa.
Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i värderingar så snart de tillkännages.
| Värderingstidpunkt | 2022-11-30 (2022-08-31) |
|---|---|
| Inflationsantagande | 10,9 % för år 2022, 7,0% 2023, |
| därefter 2 % per år | |
| Kalkylperiod, år | 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år) |
| Direktavkastning bostäder, % | 2,65 -5,40, medel 4,0 |
| (2,5 -5,25, medel 3,7) | |
| Direktavkastning kommersiellt, % | 4,75 - 7,6, medel 6,3 |
| (4,75 - 7,5, medel 5,7) | |
| Långsiktig vakans, % | 0-20 % |
| Hyresantagande | Befintlig hyra och marknadshyra |
| Drift- och underhållskostnader | Individuellt anpassat utifrån utfall för |
| respektive fastighet och värderingsinstitutets | |
| erfarenhet av likartade objekt | |
Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som bolaget skulle kunna vidta.
| Ändring indata | Värdeförändring | |||
|---|---|---|---|---|
| Parameter | enhet antal | Mkr | % | |
| Marknadshyra för lokal | ||||
| (ej bostäder) | %-enheter | 10 | +535 | +4,9 |
| Vakansgrad | %-enheter | 10 | -1 269 | -11,7 |
| Drift & underhåll | kr/m2 | 10 | -158 | -1,5 |
| Inflation | %-enheter | 1 | +645 | +6,0 |
| Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut | %-enheter | 1 | -1 544 | -14,3 |
| Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut | %-enheter | -1 | +2 400 | +22,2 |
Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 10,8 miljarder kronor. Portföljen har under perioden september till november vuxit via förvärv och pågående byggnationer.
Periodens förvärv är båda två fastigheter som kompletterar befintlig portfölj då de ligger i direkt anslutning till befintligt bestånd. Ämbaret 3, i Jönköping, gränsar till Ämbaret 8 och ger större framtida potential för båda fastigheterna. Bikupan 2, Varberg, ligger på Varberg Nord bredvid de andra fem "Bikupe"-fastigheterna Nivika äger.
Ökningen via pågående byggprojekt sker både via pågående byggnation av hyresrätter och kommersiella lokaler.
I Ulricehamn har lägenheterna i den tredje etappen på Avenboken 1 färdigställts. Inflyttning skedde den 1 oktober och samtliga lägenheter är uthyrda.
I Värnamo pågår byggnation av 130 hyresrätter på fastigheten Sadelmakaren 1 som är planerade att färdigställas i två etapper under 2023, 15 juni respektive 15 augusti. Uthyrningen för första etappen med 50 lägenheter har startat vid nyår, det är ett stort intresse för lägenheterna och första etappen är redan fulltecknad.
I Växjö byggs Nivika Center, på Värendsvallen 12. Byggnaden blir 19 våningar hög inklusive takterrass och skall inrymma 160 lägenheter, lokaler och en skola med cirka 350 elever. Lägenheterna och lokalerna har inflyttning i juni 2023 och uthyrning av lägenheterna påbörjas inom kort.
I Jönköping pågår byggnation av Hisingstorp ett trygghetsboende med 82 lägenheter och är planerade att färdigställas andra kvartalet 2024.
I Värnamo finns fyra pågående byggnationer av kommersiella projekt i olika stadier; Klynnan 12 som är en logistikanläggning till PostNord med inflyttning 1 april 2023; Porfyren 3 som är en industrilokal med kontor och lager till Sporda Nonwowen med inflyttning 1 april 2023; Graniten 39 som är en industrilokal med kontor och lager till BåfiPac med inflyttning i augusti 2023 samt Hematiten 1 där projektering pågår för en industrilokal med kontor och lager till DS Smith med inflyttning beräknad till första kvartalet 2024.
| Mkr | 30 nov 2022 | 30 nov 2021 |
|---|---|---|
| Fastighetsbestånd vid årets början | 10 699 | 6 910 |
| Förvärv av fastigheter | 84 | 1 332 |
| Försäljning av fastigheter | - | - |
| Omklassificering till rörelsefastighet | -20 | - |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 228 | 136 |
| Värdeförändring i befintliga fastigheter | -20 | 281 |
| Fastighetsbestånd vid periodens slut | 10 790 | 8 659 |
| Mkr | 30 nov 2022 |
|---|---|
| Fastighetsbestånd vid årets början | - |
| Omklassificering | 19,7 |
| Avskrivning | -0,1 |
| Fastighetsbestånd vid periodens slut | 19,6 |
| Fastighetsnamn | Ort | Hyresvärde, Mkr |
Yta, m² | Tillträde | Kommentar |
|---|---|---|---|---|---|
| Bikupan 2 | Varberg | 2,8 | 5 505 | 2022-09-01 | Kommersiell fastighet på Varberg Nord ligger i anslutning till befintligt bestånd, fullt uthyrd |
| Ämbaret 3 | Jönköping | 1,8 | 2 290 | 2022-09-27 | Kommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde ligger i anslutning till befintligt bestånd, fullt uthyrd |
| Totalt | 4,6 | 7 795 |
| Fastighetsnamn | Ort | Hyresvärde, Mkr |
Yta, m² | Tillträde | Kommentar |
|---|---|---|---|---|---|
| Byggrätter | Jönköping | - | - | Prel. vår 2023 | Byggrätter för framtida byggnation av 300-400 bostäder i Jönköpingsområdet |
| Totalt | - | - |
| Fastighetsnamn | Ort | Hyresvärde, | Yta, m² | Frånträde | Kommentar |
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | |||||
| Ametisten 2 | Helsingborg | 5,2 | 5 438 | 2022-12-01 | |
| Ametisten 7 | Helsingborg | 2,7 | 3 100 | 2022-12-01 | |
| Briljanten 4 | Helsingborg | 4,1 | 4 555 | 2022-12-01 | |
| Kruthornet 3 | Helsingborg | 2,7 | 3 053 | 2022-12-01 | |
| Opalen 2 | Helsingborg | 2,7 | 3 247 | 2022-12-01 | |
| Stigamo 1:47 | Jönköping | 8,8 | 12 906 | 2022-12-01 | |
| Bikupan 19 | Varberg | 2,7 | 2 530 | 2022-12-29 | |
| Totalt | 28,9 | 34 829 |
Vår kompetens sträcker sig från idé, till genomförande och förvaltning och vi utvecklar allt från bostäder till alla typer av kommersiella fastigheter. För kommersiella fastigheter tecknas hyreskontrakt innan byggstart sker. Bolaget strävar efter att, där möjlighet finns, koppla hyresavtalet till entreprenadkostnaden.
Vid utveckling av bostäder ska god kännedom om marknadsutveckling, kundbehov och efterfrågan finnas innan byggstart sker.
Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplanerna för framtida projekt. Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader.
Grön fastighet enligt Nivikas gröna ramverk.
Nybyggnation bostäder Investering 94 Mkr
VÄXJÖ Nybyggnation samhällsfastighet Investering 102 Mkr
DELÅRSRAPPORT 1 SEP 2022 – 30 NOV 2022 Nivika Fastigheter AB (publ) 13
| Fastighet | Ort | Projekttyp | Kategori | Projektstart | Planeras vara färdigställt* |
Bedömd investering, Mkr** |
Upparbetad investering Mkr |
Beräknat Mkr |
Energi- bofört värde prestanda, % ** |
Bostäder Uthyrbar yta, m² |
Lokaler Uthyrbar yta, m² |
Hyres- värde, Mkr |
Uthyrnings- grad, %*** |
Estimerat fastighetsvärde, Mkr |
Antal lägenheter |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Avenboken 1 | Ulricehamn | Nybyggnation | Bostäder | Q3 2021 | Q4 2022 | 92 | 94 | 116 | 56 | 3 199 | 5,0 | 100 | 115 | 45 | |
| Tingstadsvassen 24:10 | Göteborg | Ombyggnation | Industri/Lager | Q1 2022 | Q1 2023 | 13 | 15 | 15 | 1 725 | 6,5 | 35 | ||||
| Bikupan 22 | Varberg | Nybyggnation | Restaurang | Q3 2022 | Q2 2023 | 24 | 1 | 4 | 80 | 485 | 1,5 | 100 | 24 | ||
| Värendsvallen 12 | Växjö | Nybyggnation | Bostäder | Q1 2021 | Q2 2023 | 274 | 210 | 219 | 56 | 5 900 | 14,1 | *** | 302 | 159 | |
| Sadelmakaren 1 | Värnamo | Nybyggnation | Bostäder | Q1 2021 | Q2 /Q3 2023 | 253 | 196 | 198 | 56 | 8 111 | 13,0 | 100 | 324 | 130 | |
| Värendsvallen 12 | Växjö | Nybyggnation | Samhällsfastighet | Q1 2022 | Q2 2023 | 102 | 44 | 44 | 80 | 3 678 | 7,1 | 100 | 102 | ||
| Klynnan 12 | Värnamo | Nybyggnation | Industri/Lager | Q1 2022 | Q2 2023 | 35 | 23 | 27 | 80 | 1 900 | 2,6 | 100 | 42 | ||
| Porfyren 3 | Värnamo | Nybyggnation | Industri/Lager | Q1 2022 | Q2 2023 | 53 | 40 | 45 | 80 | 4 799 | 4,0 | 100 | 61 | ||
| Graniten 39 | Värnamo | Nybyggnation | Industri/Lager | Q4 2022 | Q3 2023 | 44 | 1 | 7 | 80 | 3 999 | 3,1 | 100 | 51 | ||
| Tor 3 | Nybro | Nybyggnation | Bostäder | Q4 2022 | Q2 2024 | 130 | 84 | 87 | 56 | 3 752 | 5,5 | *** | 130 | 63 | |
| Roten 2 "Hisingstorp" | Jönköping | Nybyggnation | Bostäder | Q2 2022 | Q2 2024 | 246 | 86 | 86 | 80 | 6 002 | 13,1 | *** | 246 | 82 | |
| Kärleken 3 | Värnamo | Ombyggnation | Samhällsfastighet | Q4 2022 | Q3 2023 | 14 | 0 | 0 | 1 136 | 2,3 | 100 | 16 | |||
| 1 188 | 700 | 732 | 23 765 | 17 722 | 72,7 | 1 333 | 434 |
*) Planeras färdigställt, följer kvartal per kalenderår
**) Boverket.se gällande BBR-krav
***) Uthyrningsgrad %, för bostäder kan uthyrning påbörjas tidigast sex månader före första inflyttningsdatum varför det är noll fram tills uthyrningen startar.
Idag ställs vi alla inför de stora utmaningarna med klimatförändringar, urbanisering och ökande bostadsbrist. Bygg- och fastighetssektorn står för en betydande del av samhällets klimatpåverkan vilket branschen är väl medveten om och förstår vikten av de val som görs och vilken påverkan detta får. Branschen står liksom andra bolag även inför utmaningar vad gäller säkerhet och hälsa, korruption och brott mot de mänskliga rättigheterna. För att Nivika ska lyckas med sitt hållbarhetsarbete är det viktigt att vara en attraktiv arbetsgivare med engagerade medarbetare. Verksamheten skall även ställa krav och involvera kommuner, leverantörer och hyresgäster i arbetet. Tillsammans når vi längre än vad vi hade g jort var och en för sig.
För Nivika utgår hållbarhetsarbetet från ett långsiktigt ansvar för ekonomisk, miljömässig och social utveckling. Hållbarhet är ett av våra kärnvärden och Nivika ska vara ett fastighetsbolag som bidrar till ett hållbart samhälle. Det handlar om hållbar utveckling, att göra fastigheterna bättre för miljön och hyresgästen med bibehållen eller ökad lönsamhet.
Nivikas hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och präglar såväl förvaltning som utveckling av fastighetsportföljen. Som långsiktig aktör är det en självklarhet att vara en del i utvecklingen av det hållbara samhället. Bolagets målsättning att öka energieffektiviteten i fastigheterna, bygga bostäder i enlighet med Miljöbyggnad Silver, installera fler laddplatser och öka produktionskapaciteten från installerade solpaneler bidrar till att minska såväl klimatpåverkan som driftskostnader.
Det är långsiktiga satsningar som leder till minskad klimatpåverkan och lägre energiförbrukning. Arbetet med energieffektivisering och driftoptimering av fastigheterna är något som ständigt pågår. Målsättningen är att minska energianvändningen med 10 procent jämfört med 2021/22 och utfallet första kvartalet är en minskning med två procent per rullande. 12 månader.
| 2022/23 Q1 R12* |
2021/22 | 2020/21 | 2019/20 | |
|---|---|---|---|---|
| Energiintensitet, kWh/m2 Atemp | 95 | 97 | 102 | 114 |
| Förändring, % | -2 | -5 | -12 | - |
*Genomsnittlig energiintensitet rullande 12 månader per 2022-11-30
Nivika har under kvartalet anslutit sig till Samverkan för klimatneutralt byggande i Jönköpings län, ett initiativ som samlar aktörer från bygg- och fastighetsbranschen, för att tillsammans arbeta för att nå klimatneutralitet till år 2045.
Nivika har för första gången genomfört en undersökning för samtliga lägenhetshyresgäster där hyresgästen ges möjlighet att svara på en rad frågor kring sitt boende bland på hur de trivs i sitt hem men också föreslå vad vi kan göra bättre för att öka trivseln där de bor.
Undersökningen har genomförts under senhösten tillsammans med AktivBo vilket ger möjlighet till en branschjämförelse.
Hyresgästenkäten skickades ut via mail eller post till drygt 2 000 hushåll och vi fick in över 1 300 svar, en svarsprocent på 66 procent, vilket anses vara en hög svarsandel.
Enkäten är uppdelad i fem huvudområden:
Totalt sett ligger vi väl till i jämförelse med branschen, utfallen per huvudområde i procent, finns i tabellen nedan, vilket är mycket glädjande.
Svaren redovisades precis före jul och nu påbörjas arbetet internt med att arbeta igenom enkäten på detaljnivå och därefter planera in åtgärder baserade på hyresgästenkäten. Vi är nöjda med resultatet men vi vill ändå ständigt förbättra oss för att bibehålla Nivikas attraktivitet och göra nöjda hyresgäster än mer nöjda.
| Huvudområde | Nivika, % Branschmedel, % | |
|---|---|---|
| Serviceindex | 82,5 | 81,6 |
| Produktindex | 78,9 | 77,6 |
| Profil | 83,2 | 81,0 |
| Attraktivitet | 89,1 | 86,0 |
| Valuta för hyran | 75,3 | 78,5 |
Bolaget finansierar sina tillgångar med en kombination av bilaterala banklån, obligationslån, övriga skulder samt eget kapital. Fastighetsfinansiering sker genom lån, byggnadskreditiv och revolverande faciliteter hos ett tiotal kreditgivare där tre storbanker utgör basen med tillkommande finansiering hos lokala sparbanker samt SBAB. Obligationslån utgör en kompletterande finansieringskälla.
En bra finansieringsstruktur innebär att bolaget löpande har tillgång till kapital i tillräcklig mängd i relation till pågående verksamhet till ett pris avvägt mot risk. Bolaget arbetar nära kreditgivare för att diversifiera finansieringskällorna och kontinuerligt föra dialoger för att säkerställa finansiering. Samtliga krediter med kapitalförfall under perioden har förlängts och vid periodslut uppgick bolagets kapitalbindningstid till 2,8 (2,6) år. Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde uppgick vid periodens slut till 55 procent (60).
Bolagets kreditavtal kompletteras med marknadsmässiga finansiella- och informationsåtaganden. Moderbolaget har lämnat borgensåtagande som säkerhet för dotterbolagen och de har i sin tur lämnat pant i fastigheter. Samtliga åtaganden vid periodens slut var uppfyllda.
De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick vid rapportdagen till 5 967 Mkr (5 128) varav långsiktig bankfinansiering uppgick till 4 555 Mkr (2 821), obligationslån 1 250 Mkr (1 250) och övriga räntebärande skulder till 161 Mkr (227). Ökningen i räntebärande skulder förklaras till största del av investeringar i förvärv, samt finansiering av investeringar i ny- och ombyggnationer under perioden.
Samtliga obligationslån i bolaget har emitterats inom ramen för Nivikas gröna ramverk. Utestående obligationslån är 1 250 Mkr inom ramen 1 600 Mkr och total andel gröna lån i portföljen uppgår vid periodens slut till 30 procent.
Under perioden har befintliga lån om 457 Mkr refinansierats. Beviljad med ej nyttjad finansiering uppgick vid periodens utgång till 286 Mkr som avser kontokredit samt outnyttjade byggnadskreditiv.
Bolaget har ett bra och nära samarbete med sina banker och arbetar aktivt och kontinuerligt med att säkerställa bolagets likviditet och framtida finansiering. Med tanke på rådande omvärldsläge, särskilt osäkerheten på obligationsmarknaden, ser vi över möjligheterna till utökad bankfinansiering och enstaka avyttringar ur fastighetsportföljen för att säkerställa handlingsfrihet. Efter periodens slut har som tidigare nämnts, en kommersiell portfölj avyttrats. Kommande obligationsförfall om 600 Mkr i september 2023.
| Finansiering | 2022-11-30 | 2021-11-30 |
|---|---|---|
| Säkerställd finansiering, Mkr | 4 690 | 3 796 |
| Obligationslån, Mkr | 1 250 | 1 250 |
| Genomsnittlig ränta, säkerställd finansiering, % | 3,7 | 1,5 |
| Genomsnittlig ränta, icke säkerställd finansiering, % | 6,3 | 4,7 |
| Genomsnittlig ränta, total, % | 4,2 | 2,5 |
| Kapitalbindningstid, år | 2,8 | 2,6 |
| Likvida medel, Mkr | 132 | 64 |
| Nettobelåningsgrad, % | 54,9 | 60,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,0 | 2,2 |
| Soliditet, % | 39 | 33 |
Utifrån det fastighetsbestånd bolaget ägde per den 30 november 2022, baseras intjäningsförmågan på en kommande tolvmånadersperiod. Intjäningsförmågan baseras på tecknade hyresavtal och visar vilken avkastning som bolaget kan generera med givna förutsättningar. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt.
Intjäningsförmågan innehåller inga estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Diagrammet illustrerar aktuellt hyresvärde för färdigställda förvaltningsfastigheter per 30 november 2022 med tillägg för förväntat hyresvärde för pågående nybyggnation av förvaltningsfastigheter och förvärvade eller avyttrade, men ej till- eller frånträdda förvaltningsfastigheter per 30 november 2022 i takt med att dessa färdigställs alternativt till- eller frånträds, samt hyreshöjningar utifrån KPI-indexering.
Information om färdigställda, pågående nybyggnationer och förvärvade men ej tillträdda förvaltningsfastigheter inkluderar bedömningar och antaganden. Hyresvärdet avser kontrakterad hyra med tillägg för bedömd hyra för vakanta ytor och rabatter uppräknat till årstakt. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ska inte ses som en prognos.
| 2022-11-30 | |
|---|---|
| Hyresintäkter | 585 |
| Hyreshöjning 23-01-01 | 48 |
| Fastighetskostnader | -181 |
| Driftnetto | 452 |
| Central förvaltning | -39 |
| Finansiella kostnader | -263 |
Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är sedan den 3 december 2021 noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 30 november 2022 till 2 298 Mkr och antalet aktieägare var cirka 3 300 stycken.
Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 58 170 205 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A och 33 285 405 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.
Under perioden 1 september 2022 till 30 november 2022 omsattes på Nasdaq Stockholm cirka 250 000 NIVI B-aktier. Dagsomsättningen för Nivika på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 3 922 aktier och det volymviktade genomsnittspriset uppgick till 48,41 kronor. Högst betalkurs under perioden var 63,30 kronor den 8 september 2022 och lägst betalkurs var 39,50 kronor den 30 november 2022. Aktiekursen den 30 november 2022 uppgick till 39,50 kronor (senast betalt). Marknadsvärde på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktien 30 november 2022, uppgick till 2 298 Mkr. Information om aktiens utveckling finns även på www.nivika.se.
Årsstämman 2020/21 bemyndigade styrelsen att fatta beslut om nyemission av aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler motsvarande högst tio procent av det totala antalet utestående aktier i Bolaget. Under perioden har inga aktier emitterats.
| Namn | Antal A-aktier* | Antal B-aktier* | Totalt antal aktier | Andel av kapital | Andel av röster |
|---|---|---|---|---|---|
| Värnanäs AB | 8 185 600 | 36 804 | 8 222 404 | 14,1 | 29,0 |
| Santhe Dahl Invest AB | 5 352 000 | 3 657 215 | 9 009 215 | 15,5 | 20,3 |
| Holmgren Group AB | 3 900 000 | 975 000 | 4 875 000 | 8,4 | 14,2 |
| Planch AB | 3 233 600 | 808 400 | 4 042 000 | 7,0 | 11,7 |
| Skandinavkonsult i Stockholm AB | 3 233 600 | 808 354 | 4 041 954 | 7,0 | 11,7 |
| Pollock Invest AB | 980 000 | 245 000 | 1 225 000 | 2,1 | 3,6 |
| Nordnet Pensionsförsäkring AB | - | 4 139 432 | 4 139 432 | 7,1 | 1,5 |
| Nordea Livförsäkring Sverige AB | - | 3 984 384 | 3 984 384 | 6,8 | 1,4 |
| Tredje AP-Fonden | - | 2 631 578 | 2 631 578 | 4,5 | 0,9 |
| Swedbank Robur Småbolagsfond | - | 2 200 000 | 2 200 000 | 3,8 | 0,8 |
| 10 största aktieägare | 24 884 800 | 19 486 167 | 44 370 967 | 76,3 | 95,1 |
| Övriga aktieägare | - | 13 799 238 | 13 799 238 | 23,7 | 4,9 |
| Totalt | 24 884 800 | 33 285 405 | 58 170 205 | 100,0 | 100,0 |
| Varav styrelse och koncernledning | 21 651 200 | 5 910 832 | 27 562 032 | 47,4 | 78,8 |
Källa: Euroclear Sweden och Bolaget
* A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie.
| 2022-11-30 | |
|---|---|
| Handelsplats | Nasdaq Stockholm |
| Aktienamn | Nivika |
| Kortnamn (ticker) | NIVI B |
| ISIN-kod | SE0017083272 |
| Segment | Nasdaq, Mid Cap |
| Sektor | Real Estate |
| Valuta | SEK |
| Totalt antal utestående aktier | 58 170 205 st |
| Totalt antal B-aktier | 33 285 405 st |
| Stängningskurs 30 november 2022 | 39,50 kr |
| Marknadsvärde 30 november 2022* | 2 298 Mkr |
*Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan.
Nivika är ett fristående fastighetsbolag från Småland med huvudkontor i Värnamo där företaget i nuvarande skepnad startades år 2000. Fastighetsportföljen är belägen i fler än 20 kommuner i Småland med omnejd.
Portföljen är väl sammanhållen, ligger på bra mikrolägen i orter där Nivika har en god lokalkännedom, starkt förankrade lokalt med närhet till hyresgäster, kommuner och leverantörer.
Nivikas strategi är att arbeta långsiktigt med att skapa värde genom att kombinera stabila kassaflöden från förvaltningsfastigheter med utveckling av fastigheter, från framtagning av detaljplaner till hyresgästanpassningar. Förvaltningsfastigheterna står för cirka 90 procent av fastighetsportföljen.
| 2022/23 | 2021/22 | 2021/22 | |
|---|---|---|---|
| 3 mån | 3 mån | 12 mån | |
| tkr | sep-nov | sep-nov | sep-aug |
| Hyresintäkter | 143 357 | 107 959 | 502 885 |
| Serviceintäkter | 7 397 | 4 073 | 25 196 |
| Totala hyresintäkter | 150 754 | 112 032 | 528 082 |
| Driftskostnader | -43 141 | -30 102 | -137 096 |
| Underhållskostnader | -4 996 | -2 543 | -18 976 |
| Fastighetsskatt | -4 870 | -2 898 | -17 640 |
| Totala fastighetskostnader | -53 008 | -35 543 | -173 712 |
| Driftnetto | 97 746 | 76 490 | 354 370 |
| Central administration | -11 398 | -10 570 | -43 194 |
| Finansnetto | -51 002 | -29 803 | -141 668 |
| Förvaltningsresultat | 35 346 | 36 117 | 169 508 |
| Värdeförändring fastigheter, realiserade | - | - | 14 000 |
| Värdeförändring fastigheter, orealiserade | -181 662 | 280 849 | 544 475 |
| Värdeförändring räntederivat | -1 725 | 6 071 | 47 626 |
| -183 387 | 286 921 | 606 101 | |
| Resultat före skatt | -148 041 | 323 038 | 775 609 |
| Aktuell skatt | -2 174 | -2 462 | -9 975 |
| Uppskjuten skatt | 11 978 | -58 104 | -138 601 |
| Periodens resultat | -138 235 | 262 472 | 627 033 |
| Periodens totaltresultat | -138 235 | 262 472 | 627 033 |
| Hämförligt till | |||
| Moderföretagets aktieägare | -138 235 | 262 472 | 627 033 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | |||
| Utestående antal aktier | 58 170 205 | 44 734 964 | 58 170 205 |
| Justerat antal aktier* | 58 170 205 | 44 734 964 | 58 170 205 |
| Genomsnittligt antal aktier under perioden* | 57 581 234 | 37 513 212 | 53 705 054 |
| Totalresultat per aktie, kr | -2,40 | 7,06 | 11,68 |
*) omvänd split genomförd i november 2021
Ingen utspädningseffekt föreligger
Förvaltningsresultat, Mkr
För första kvartalet uppgick de totala hyresintäkterna till 151 Mkr vilket är en ökning med 35 procent i jämförelse med 112 Mkr samma period föregående år. Intäkterna under perioden utgörs av hyresintäkter 143 Mkr (108) och serviceintäkter 7 Mkr (4). Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el och vatten.
Ökningen av hyresintäkterna är framförallt hänförlig till att Nivika har fortsatt sin expansion, g jort flera större förvärv och förvaltar 189 fastigheter per 30 november 2022, att jämföra med 165 stycken vid samma tidpunkt föregående år. Även hyreshöjningar under året påverkar hyresintäkterna positivt. Den uthyrbara ytan i Nivikas fastighetsbestånd uppgick till cirka 566 000 m² per 2022-11-30 jämfört med 503 000 m² 2021-11-30, vilket innebär en ökning med 13 procent. Det sammanlagda kontraktsvärdet för förvaltningsobjekten per 2022-11-30 uppgick, på årsbasis, till 585 Mkr (487), vilket motsvarar en tillväxt om 20 procent.
Ökningen av fastighetskostnaderna för perioden förklaras främst av fortsatt anpassning av organisationen till en högre tillväxt och en allt större förvaltningsvolym samt av ökade kostnader för el.
Driftöverskottet för första kvartalet uppgick till 98 Mkr (76) vilket motsvarar en överskottsgrad om 65 procent (68).
Förvaltningsresultatet, vilket är verksamhetens resultat efter finansnetto, uppgick till 35 Mkr (36), vilket motsvarar en minskning på två procent som till största del beror på ett förhöjt ränteläge.
Värdeförändringar på fastigheter för första kvartalet, påverkade resultatet med -182 Mkr (281) och avser i sin helhet orealiserade värdeförändringar. Den största delen av värdeförändringarna stod bostadsfastigheter för genom höjda avkastningskrav och antagandet att hyrorna för bostäder höjs avsevärt mindre än inflationen. För de kommersiella fastigheterna möter hyreshöjningarna i de flesta fall de höjda avkastningskraven.
| Orealiserade värdeförändringar, | 2022/23 |
|---|---|
| fastigheter, Mkr | sept-nov |
| Förändring driftnetto | 22 |
| Pågående nybyggnation | - |
| Mark och outnyttjade byggrätter | - |
| Förändringar i avkastningskrav | -203 |
| Totalt | -182 |
Värdeförändringar i derivat påverkade resultatet med -2 Mkr (6) och avser i sin helhet orealiserade värdeförändringar.
Driftöverskottet hos Nivika varierar över året, detta beroende på de säsongsvariationer som uppkommer i fastighetsbranschen och på bolagets marknader. Under vintermånaderna påverkas resultatet av att kostnaderna avseende främst el och värme är höga. Kontraktsstrukturen är utformad så att hyresgästerna debiteras en jämnt fördelad preliminär avgift löpande under året, medan utgiften för den faktiska förbrukningen kostnadsförs i takt med utfall. Detta ger en lägre överskottsgrad dessa månader, motsvarande ligger den på en högre nivå under sommarmånaderna.
Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar har beräknats till skattesatsen 20,6 procent.
Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 68 (52). Medarbetarna är huvudsakligen anställda i moderbolaget med undantag för VD för Nivika Bostadsutveckling samt produktionsbolaget Nivika Byggsystem med 28 medarbetare.
| tkr | 30 nov 2022 | 30 nov 2021 | 31 aug 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | ||||
| Immateriella anläggningstillgångar | ||||
| Programvara/licenser | 1 571 | 2 516 | 1 878 | |
| Summa immateriella anläggningstillgångar | 1 571 | 2 516 | 1 878 | |
| Materiella anläggningstillgångar | ||||
| Förvaltningsfastigheter | 10 789 896 | 8 658 710 | 10 698 539 | |
| Rörelsefastigheter | 19 602 | - | - | |
| Inventarier | 59 993 | 55 318 | 70 777 | |
| Nyttjanderättstillgångar | 21 140 | 18 089 | 19 630 | |
| Derivatinstrument | 27 375 | - | 29 100 | |
| Andra långsiktiga värdepappersinnehav | 11 | 2 071 | 11 | |
| Uppskjuten skattefordran | 31 390 | 10 705 | 26 170 | |
| Andra långfristiga fordringar | 50 483 | 51 707 | 45 794 | |
| Summa anläggningstillgångar | 10 999 890 | 8 796 600 | 10 890 021 | |
| Omsättningstillgångar | ||||
| Varulager | 29 567 | 1 283 | 16 471 | |
| Hyresfordringar | 19 007 | 11 318 | 26 393 | |
| Övriga fordringar | 11 125 | 22 395 | 44 187 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 20 911 | 77 919 | 27 712 | |
| Likvida medel | 131 665 | 63 585 | 186 749 | |
| Summa omsättningstillgångar | 212 275 | 176 500 | 301 511 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 11 213 736 | 8 975 616 | 11 193 410 |
| tkr | 30 nov 2022 | 30 nov 2021 | 31 aug 2022 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 29 085 | 22 369 | 29 085 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 2 379 932 | 1 304 351 | 2 379 932 |
| Balanserat resultat inklusive periodens resultat | 1 925 221 | 1 667 958 | 2 063 457 |
| Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | 4 334 238 | 2 994 678 | 4 472 474 |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 577 443 | 467 401 | 602 793 |
| Räntebärande finansiella skulder | 5 966 905 | 5 107 805 | 5 776 770 |
| Leasingskulder | 17 546 | 14 429 | 15 793 |
| Derivatinstrument | - | 12 455 | - |
| Summa långfristiga skulder | 6 561 894 | 5 602 089 | 6 395 356 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande finansiella skulder | 96 531 | 144 334 | 98 107 |
| Leasingskulder | 2 661 | 2 991 | 2 791 |
| Leverantörsskulder | 67 814 | 66 332 | 92 725 |
| Aktuella skatteskulder | 4 842 | 7 291 | 13 297 |
| Övriga skulder | 49 932 | 88 762 | 37 700 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 95 823 | 69 139 | 80 960 |
| Summa kortfristiga skulder | 317 603 | 378 849 | 325 580 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 11 213 736 | 8 975 616 | 11 193 410 |
| tkr | Aktie- kapital |
Övrigt tillskjutet kapital |
Balanserat resultat inkl. årets resultat resultat |
Innehav utan bestämmande- inflytande |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|
| Ingående balans 2021-09-01 | 20 358 | 974 368 | 1 429 738 | - | 2 424 464 |
| Årets resultat | 627 033 | 627 033 | |||
| Summa totalresultat | 627 033 | 627 033 | |||
| Transaktioner med ägare: | |||||
| - Utdelning | -24 252 | -24 252 | |||
| - Nyemission | 8 727 | 1 405 564 | 1 414 291 | ||
| Övrig förändring | 30 938 | 30 938 | |||
| Utgående balans 2022-08-31 | 29 085 | 2 379 932 | 2 063 457 | - | 4 472 474 |
| Ingående balans 2022-09-01 | 29 085 | 2 379 932 | 2 063 457 | - | 4 472 474 |
| Årets resultat | -138 236 | -138 236 | |||
| Summa totalresultat | -138 236 | -138 236 | |||
| Transaktioner med ägare: | |||||
| - Utdelning | |||||
| - Nyemission | |||||
| Utgående balans 2022-11-30 | 29 085 | 2 379 932 | 1 925 221 | - | 4 334 238 |
Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 4 334 Mkr (4 472). Soliditeten uppgick till 39 procent (40). Förändringen under perioden september-november 2022 utgörs av periodens resultat.
| 2022/23 | 2021/22 | 2021/22 | ||
|---|---|---|---|---|
| 3 mån | 3 mån | 12 mån | ||
| tkr | sep-nov | sep-nov | sep-aug | |
| Den löpande verksamheten | ||||
| Rörelseresultat | 86 348 | 65 920 | 311 176 | |
| Erhållen ränta | 381 | - | - | |
| Betald ränta | -51 383 | -29 808 | -138 510 | |
| Övriga poster som inte ingår i kassaflödet | 8 948 | 1 241 | 10 316 | |
| Betald skatt | - | -241 | 9 975 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital | 44 294 | 34 636 | 173 007 | |
| Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet | ||||
| Förändring rörelsefordringar | 34 152 | -62 551 | -64 398 | |
| Förändring rörelseskulder | -24 014 | 43 625 | 39 004 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 53 432 | 15 710 | 147 613 | |
| Investeringsverksamheten | ||||
| Förvärv av förvaltningsfastigheter | -84 000 | -1 332 000 | -2 672 939 | |
| Förvärv av rörelse | - | - | - | |
| Avyttring av förvaltningsfastigheter | - | - | 68 760 | |
| Investering i förvaltningsfastigheter | -202 884 | -135 761 | -633 025 | |
| Investering i materiella anläggningstillgångar | -1 790 | -4 698 | -20 880 | |
| Investering i finansiella tillgångar | -6 365 | 2 337 | -5 156 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -295 038 | -207 434 | -3 263 240 | |
| Finansieringsverksamheten | ||||
| Utbetald utdelning | - | -24 252 | -24 252 | |
| Nyemission | - | 331 994 | 1 401 568 | |
| Förändring lån | 188 559 | 1 003 773 | 1 718 052 | |
| Amortering av leasingskuld | -2 036 | -748 | -3 767 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 186 523 | 1 310 767 | 3 091 601 | |
| Periodens kassaflöde | -55 084 | -147 189 | -24 025 | |
| Likvida medel vid periodens början | 186 749 | 210 774 | 210 774 | |
| Likvida medel vid periodens slut | 131 665 | 63 585 | 186 749 |
Siffror inom parentes avser 2022-08-31.
Kassaflödet från den löpande verksamheten i perioden uppgick till 53 Mkr (148). Förvärv av fastigheter, direkt eller via dotterbolag, påverkade kassaflödet i perioden med -84 Mkr (-2 673). Detta avser förvärv av två fastigheter, Bikupan 2 i Varberg samt Ämbaret 3 i Jönköping. Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till -203 Mkr (-633), avser främst nybyggnation, anpassningar och ombyggnationer enligt befintliga eller nya hyresgästers behov.
Finansieringsverksamhetens bidrag under året utgörs av nyemission (föregående år) samt upplåning netto 189 Mkr (3 092), efter avdrag av utbetald utdelning 0 Mkr (16,5).
Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med-55 Mkr (-24) vilket gav utgående likvida medel om 132 Mkr (187).
| 2022/23 | 2021/22 | 2021/22 | ||
|---|---|---|---|---|
| 3 mån | 3 mån | 12 mån | ||
| tkr | sep-nov | sep-nov | sep-aug | |
| Nettoomsättning | 21 022 | 13 723 | 64 538 | |
| Bruttoresultat | 21 022 | 13 723 | 64 538 | |
| Administrationskostnader | -24 218 | -17 659 | -83 674 | |
| Rörelseresultat | -3 196 | -3 936 | -19 136 | |
| Resultat från finansiella poster | ||||
| Resultat från andelar i koncernföretag | 30 400 | - | 68 735 | |
| Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter | 7 542 | 1 939 | 31 141 | |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | -21 847 | -15 716 | -74 088 | |
| Finansnetto | 16 095 | -13 778 | 25 788 | |
| Resultat efter finansiella poster | 12 899 | -17 714 | 6 652 | |
| Bokslutsdispositioner | - | - | 29 540 | |
| Resultat före skatt | 12 899 | -17 714 | 36 192 | |
| Skatt på periodens resultat | - | - | -1 270 | |
| Periodens resultat | 12 899 | -17 714 | 34 922 | |
| Periodens totalresultat | 12 899 | -17 714 | 34 922 | |
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen.
Intäkterna består i huvudsak av vidarebefordrade kostnader till dotterbolagen. Moderbolaget har två gröna obligationer, detta tillsammans med ökade personalkostnader i samband med utökad organisation, har medfört ökade kostnader. Balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital. Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen.
| tkr | 30 nov 2022 | 30 nov 2021 | 31 aug 2022 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Immateriella anläggningstillgångar | |||
| Programvara/licenser | 1 571 | 2 516 | 1 878 |
| Summa immateriella anläggningstillgångar | 1 571 | 2 516 | 1 878 |
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter* | - | 31 842 | - |
| Inventarier, verktyg, installationer och immateriella tillgångar | 919 | 611 | 1 172 |
| Pågående nyanläggningar och förskott avseende | |||
| materiella anläggningstillgångar | 1 519 | 901 | 801 |
| Summa materiella anläggningstillgångar | 2 438 | 33 354 | 1 973 |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 2 556 997 | 1 916 882 | 2 616 901 |
| Uppskjuten skattefordran | 16 790 | 5 337 | 16 790 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 2 573 787 | 1 922 219 | 2 633 691 |
| Summa anläggningstillgångar | 2 577 795 | 1 958 089 | 2 637 542 |
| Kortfristiga fordringar | |||
| Kundfordringar | 61 | 147 | 192 |
| Fordringar hos koncernföretag | 1 268 464 | 433 640 | 1 130 609 |
| Aktuell skattefordran | 1 785 | 1 611 | 1 403 |
| Övriga fordringar | 46 185 | 26 087 | 50 234 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 29 977 | 50 962 | 8 693 |
| Summa kortfristiga fordringar | 1 346 473 | 512 447 | 1 191 131 |
| Kassa och bank | 34 319 | 519 307 | 129 236 |
| Summa omsättningstillgångar | 1 380 792 | 1 031 754 | 1 320 367 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 3 958 587 | 2 989 843 | 3 957 909 |
*) Avser transportköp
| tkr | 30 nov 2022 | 30 nov 2021 | 31 aug 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||||
| Bundet eget kapital | ||||
| Aktiekapital | 29 085 | 22 369 | 29 085 | |
| Fritt eget kapital | ||||
| Överkursfond | 2 379 931 | 1 304 351 | 2 379 931 | |
| Balanserat resultat | -55 480 | -90 403 | -90 403 | |
| Periodens resultat | 12 899 | -17 714 | 34 922 | |
| Summa fritt eget kapital | 2 337 350 | 1 191 234 | 2 324 450 | |
| Summa eget kapital | 2 366 435 | 1 218 603 | 2 353 535 | |
| Långfristiga skulder | ||||
| Räntebärande finansiella skulder | 1 292 152 | 1 498 400 | 1 340 252 | |
| Summa långfristiga skulder | 1 292 152 | 1 498 400 | 1 340 252 | |
| Kortfristiga skulder | ||||
| Räntebärande finansiella skulder | 119 315 | 23 520 | 205 216 | |
| Leverantörsskulder | 3 201 | 2 491 | 1 570 | |
| Skulder till koncernföretag | 149 725 | 221 250 | 25 624 | |
| Övriga skulder | 1 884 | -744 | 6 925 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 25 873 | 26 323 | 24 787 | |
| Summa kortfristiga skulder | 300 000 | 272 840 | 264 122 | |
| Summa skulder | 1 592 152 | 1 771 240 | 1 604 374 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 3 958 587 | 2 989 843 | 3 957 909 |
Uppskattat verkligt värde för koncernens finansiella instrument baseras på marknadspriser och värderingsmetoder som beskrivs nedan.
Tabellen nedan visar bolagets värdering till verkligt värde, redovisat som skuld i balansräkningen:
| 2022-11-30, tkr | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | Summa |
|---|---|---|---|---|
| Derivatinstrument | ||||
| (ränteswappar) | 0 | -27 375 | 0 | -27 375 |
| Värdering | ||||
| 2021-11-30, tkr | Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | Summa |
| Derivatinstrument | ||||
| (ränteswappar) | 0 | 12 455 | 0 | 12 455 |
Nedanstående tabell presenterar förändringar i finansiella instrument enligt nivå 2:
| tkr | 2022-11-30 | 2021-11-30 | |
|---|---|---|---|
| Ingående balans | -29 100 | 18 526 | |
| Värdeförändring | 1 725 | -6 071 | |
| Utgående balans | -27 375 | 12 455 |
Nivåerna i värderingshierarkin definieras som följande:
Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar och skulder.
Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen genom direkt (dvs. prisnoteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar).
Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata).
Ränteswappar värderas i enlighet med den marknadsvärdering den emitterande parten har fastställt.
Bolagets transaktioner med närstående parter görs som en del av den sedvanliga affärsverksamheten och genomförs utifrån samma kriterier och villkor som för jämförbara transaktioner med externa parter i liknande ställning.
| Relation | % av kapitalandelar | |
|---|---|---|
| Värnanäs AB (556735-3783) | Ägare | 14,1 |
| Santhe Dahl Invest AB (559185-7122) | Ägare | 15,5 |
| Holmgren Group AB (556371-2610) | Ägare | 8,4 |
Avtal med närstående omfattar under perioden 1 september till 30 november 2022:
• Hyresavtal mellan Nivika-koncernens fastighetsägande bolag och Holmgrens Bil AB respektive Holmgrens Fritid AB, där styrelseledamot och aktieägare Benny Holmgren är delägare, avseende hyra av lokal i Vinkeln 6 Jönköping, Sandstenen 5 Värnamo, Diabasen 4 Värnamo samt Gasellen 11 Växjö
• Hyresavtal mellan Nivika-koncernens fastighetsägande bolag och Värnanäs AB med dotterbolag, avseende hyra av lokal i Golvläggaren 1 och Sandstenen 2 Värnamo
• Hyresavtal mellan Nivika-koncernens fastighetsägande bolag och Poplanäs AB med dotterbolag, avseende hyra av lokal Folkets Hus 1 Värnamo, Stationen 2 Vetlanda, Alvesta 15:13 Alvesta och Häljaryd 1:294 Tenhult
• Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Poplanäs Invest AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av administrativa tjänster, lön med tillhörande löneadministration
• Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Yälp Facility AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av lokalvård
• Avtal mellan Nivika Byggsystem AB och Tigbro AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av badrumsmoduler till byggnation
Tabellerna nedan visar omfattningen av de transaktioner med närstående parter under perioden september till november 2022, siffror inom parantes avser helår 2021/22 :
| Inköp | Avser | Mkr | |
|---|---|---|---|
| Värnanäs AB | Administrativa tjänster | 0,1 | (0,5) |
| Poplanäs Invest AB | Administrativa tjänster | 0,0 | (0,1) |
| Yälp Facility AB | Lokalvård | 0,7 | (2,2) |
| Tigbro AB | Badrumsmoduler till byggnation | 0,6 | (16,5) |
| Holmgren Group AB | Hyresgästanpassning | 0,6 | (2,7) |
| Totalt | 2,1 | (22,0) |
| Försäljning | Avser | Mkr | |
|---|---|---|---|
| Värnanäs AB | Hyra | 1,1 | (0,3) |
| Poplanäs Invest AB | Hyra | 1,3 | (0,1) |
| Holmgren Group AB | Hyra | 9,8 | (38,5) |
| Totalt | 9,9 | (38,9) |
En utförligare beskrivning av transaktioner med närstående finns i årsredovisningen 2021/22.
Ledningen följer primärt upp segmenten på omsättning och driftöverskott. Alla intäkter är från externa kunder. Nivikakoncernen rapporterar en segmentsredovisning där segmenten är uppdelade geografiskt: Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts i delårsrapporten som i den senaste årsredovisningen.
| Jönköping | Värnamo | Växjö | Västkusten | Övrigt | Totalt | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022/23 sep-nov |
2021/22 sep-nov |
2022/23 sep-nov |
2021/22 sep-nov |
2022/23 sep-nov |
2021/22 sep-nov |
2022/23 sep-nov |
2021/22 sep-nov |
2022/23 sep-nov |
2021/22 sep-nov |
2022/23 sep-nov |
2021/22 sep-nov |
|
| Totala hyresintäkter | 49 266 | 45 084 | 42 124 | 30 250 | 25 340 | 19 218 | 30 335 | 12 680 | 3 689 | 4 799 | 150 754 | 112 032 |
| Fastighetskostnader - Drift | -14 668 | -11 740 | -13 374 | -9 633 | -6 903 | -4 312 | -6 040 | -2 310 | -2 157 | -2 107 | -43 142 | -30 102 |
| Fastighetskostnader - Underhåll | -1 136 | -992 | -1 804 | -814 | -1 195 | -126 | -757 | -433 | -104 | -178 | -4 996 | -2 543 |
| Fastighetskostnader - Fastighetsskatt | -1 879 | -1 130 | -1 417 | -927 | -582 | -153 | -863 | -485 | -129 | -203 | -4 870 | -2 898 |
| Driftnetto | 31 583 | 31 222 | 25 529 | 18 876 | 16 660 | 14 627 | 22 674 | 9 452 | 1 299 | 2 311 | 97 746 | 76 490 |
| Värdeförändring, förvaltningsfastigheter | -1 230 | 106 073 | -66 403 | 59 405 | -68 103 | 75 871 | -54 896 | 33 605 | 8 970 | 5 895 | -181 662 | 280 849 |
| Resultat inkl. värdeförändringar | 30 353 | 137 296 | -40 873 | 78 282 | 51 442 | 90 498 | -32 222 | 43 057 | 10 269 | 8 206 | 83 916 | 357 339 |
| Ofördelade poster: | ||||||||||||
| Förvaltnings- och administrationskostnader | -11 398 | -10 570 | ||||||||||
| Övriga rörelseintäkter | 0 | 0 | ||||||||||
| Övriga rörelsekostnader | 0 | 0 | ||||||||||
| Finansnetto | -51 002 | -29 803 | ||||||||||
| Värdeförändring derivat | -1 725 | 6 071 | ||||||||||
| Resultat före skatt | -148 040 | 323 038 |
Nivika Fastigheter AB (publ) tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU. Dessa finansiella rapporter i sammandrag är upprättade i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga delar i årsredovisningslagen. Rapporten för moderföretaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Samma redovisningsprinciper, beräkningsgrunder och bedömningar har tillämpats som i den senaste årsredovisningen.
Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningarna och källorna till osäkerhet i uppskattningar är desamma som i den senaste årsredovisningen.
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.
Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Nivikas fastighetsportfölj är fördelad över samtliga fastighetstyper och innehåller fastigheter i fler än 20 kommuner i Småland med omnejd, företagstäta och starka delmarknader i tillväxtregioner.
Riskerna delas in i strategiska, operationella, finansiella och legala risker. Rätt hanterat kan risker leda till möjligheter och addera värde till verksamheten. Arbete bedrivs kontinuerligt med att uppdatera koncernens risksituation och detta sker genom en systematisk process där risker identifieras, värderas, hanteras och rapporteras. Prioritet läggs på de risker som bedöms kunna ha störst negativ påverkan utifrån sannolikhet och tänkbar påverkan på verksamheten. Väsentliga risker, exponering och hantering av detsamma beskrivs i årsredovisningen 2021/2022.
Rysslands krig i Ukraina har, bortsett från den humanitära katastrof det innebär, också fått påtagliga konsekvenser för den ekonomiska utvecklingen i Sverige och Europa. Lägre tillväxt, högre inflation, störningar i leverantörskedjor och prishöjningar på råvarumarknaderna utgör några av faktorerna som tynger den ekonomiska utvecklingen. För Nivika har det dock endast inneburit mindre störningar i pågående byggnationer såsom någon veckas förskjutning av tidsplanen som sedan arbetats ikapp. Vi har också fått byta varumärke på t ex golv för att möjliggöra leverans. Högre energipris har fått genomslag på energikostnader men också på serviceintäkter då en stor del av energin vidaredebiteras våra hyresgäster.
Tillgången till lånat kapital har varierat med en relativt sett stängd kapitalmarknad, med stigande kreditmarginaler som följd. Således är den generella finansieringskostnaden som marknaden erbjuder klart högre än tidigare. Det högre ränteläget baserat på stigande styrränta har fått genomslag på de finansiella kostnaderna i bolaget.
Utbuds- och produktionsbristen finns fortsatt i Sverige. Bland annat påverkas tillgången till produktionsmaterial för byggnation, vilket i sin tur kan påverka tid och kostnad för kommande projekt. Som en följd av att det geopolitiska läget snabbt förändrats har Nivika extra fokus på vilka makroeffekter detta ger kort- och långsiktigt, främst gällande räntor och inflation.
| Belopp i Mkr | 2022/23 3 mån sep-nov |
2021/22 3 mån sep-nov |
2021/22 12 mån sep-aug |
2020/21 12 mån sep-aug |
|---|---|---|---|---|
| Fastighetsrelaterade nyckeltal | ||||
| Fastighetsvärde ,Mkr | 10 810 | 8 658,7 | 10 698,5 | 6 910,1 |
| Totala intäkter, Mkr | 150,8 | 112,0 | 528,1 | 327,4 |
| Driftnetto, Mkr | 97,7 | 76,5 | 354,4 | 236,4 |
| Överskottsgrad, % | 64,8 | 68,3 | 67,1 | 72,2 |
| Antal färdigställda lägenheter | 45 | 86 | 5 | 311 |
| Antal lägenheter i pågående byggnation | 434 | 434 | 480 | 376 |
| Antal lägenheter under projektutveckling | 2 816 | 2 015 | 2 807 | 1 660 |
| Uthyrbar yta samhällsfastigheter och bostäder, m2 | 164 284 | 137 540 | 164 284 | 99 193 |
| Total uthyrbar yta, m2 | 566 071 | 502 547 | 558 276 | 428 850 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % | 96,7 | 98,2 | 97,8 | 98,0 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % | 96,4 | 95,1 | 95,8 | 94,5 |
| Finansiella nyckeltal | ||||
| Förvaltningsresultat, Mkr | 35,3 | 36,1 | 169,5 | 91,3 |
| Periodens totalresultat, Mkr | -138,2 | 262,5 | 627,0 | 363,1 |
| Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare,Mkr | 4 334,2 | 2 994,7 | 4472,5 | 2 424,5 |
| Långsiktigt substansvärde, Mkr | 4 883,9 | 3 474,5 | 5 046,2 | 2 860,6 |
| Avkastning på eget kapital, % | -3,2 | 9,7 | 14,5 | 17,7 |
| Soliditet, % | 38,7 | 33,4 | 40,0 | 33,2 |
| Nettobelåningsgrad,% | 54,9 | 60,2 | 53,2 | 58,4 |
| Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång, % | 3,7 | 1,5 | 2,5 | 1,5 |
| Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång, % | 6,3 | 4,7 | 5,4 | 4,9 |
| Räntebindningstid, år | 0,5 | 0,4 | 0,6 | 0,5 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,0 | 1,9 | 2,2 | 1,8 |
| Kapitalbindningstid, år | 2,8 | 2,6 | 2,7 | 1,9 |
| Aktierelaterade nyckeltal | ||||
| Justerat antal utestående aktier vid periodens slut | 58 170 205 | 44 734 964 | 58 170 205 | 40 713 036 |
| Förvaltningsresultat per aktie*, kr | 0,61 | 0,97 | 3,2 | 2,5 |
| Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % | -36,8 | 83,4 | 24,1 | 0,4 |
| Totalresultat per aktie*, kr | -2,4 | 7,1 | 11,7 | 10,1 |
| Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie*, kr | 74,5 | 66,9 | 76,9 | 59,6 |
| Långsiktigt substansvärde per aktie, kr | 84,0 | 77,7 | 86,7 | 70,3 |
| Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie, % | 8,1 | 30,7 | 23,5 | 21,5 |
*) Fondemission 4:1 och split 1000:1 genomförd i mars 2021 Ingen utspädningseffekt föreligger
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Driftnetto | Hyresintäkter för fastigheter reducerat med fastigheternas driftskostnader. |
Nyckeltalet visar förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats. |
| Överskottsgrad | Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. | Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Nivika får behålla och är ett effektivitetsmått som är jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag. |
| Antal färdigställda lägenheter | Antal färdigställda lägenheter under perioden. | Nyckeltalet visar antalet lägenheter som färdigställts. |
| Antal lägenheter i pågående byggnation | Antal lägenheter vid periodens slut som är under byggnation. |
Nyckeltalet visar antalet lägenheter under byggnation. |
| Antal lägenheter under projektutveckling | Antal lägenheter vid periodens slut som är under projektutveckling. | Nyckeltalet visar antalet lägenheter som är i ett projektstadie. |
| Uthyrbar yta samhällsfastigheter och bostäder | Totalyta för samhällsfastigheter och bostäder som är tillgänglig för uthyrning. |
Nyckeltalet visar på den yta från samhällsfastigheter och bostäder som är möjlig att hyra ut. |
| Total uthyrbar yta | Totalyta (m²) som är tillgänglig för uthyrning. | Nyckeltalet visar på den totala area i Nivikas fastighetsbestånd som är möjlig att hyra ut. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder | Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens bostadsfastigheter samt ett effektivitetsmått för uthyrningen. |
| Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler | Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång. |
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens lokalfastigheter samt ett effektivitetsmått för uthyrningen. |
| Hyresvärde | Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid rapporttillfället. |
Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential. |
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Förvaltningsresultat | Periodens totalresultat före värdeförändringar och skatt. | Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. |
| Långsiktigt substansvärde | Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. |
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv. |
| Avkastning på eget kapital | Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. |
Nyckeltalet belyser Koncernens förmåga att generera avkastning på ägarnas kapital. |
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Soliditet | Eget kapital i procent av totala tillgångar. | Nyckeltalet visar hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget kapital. |
| Nettobelåningsgrad | Räntebärande nettoskuld i procent av förvaltningsfastigheternas verkliga värde av periodens slut. |
Nyckeltalet belyser Koncernens finansiella risk. |
| Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång |
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen med säkerställd finansiering uppräknat till årstakt vid periodens utgång. |
Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till säkerställda räntebärande skulder. |
| Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång |
Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen med icke säkerställd finansiering uppräknat till årstakt vid periodens utgång. |
Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till icke säkerställda räntebärande skulder. |
| Räntebindningstid | Viktad återstående räntebindningstid för räntebärande skulder och derivat. |
Nyckeltalet visar ränterisken för Nivikas räntebärande skulder. |
| Räntetäckningsgrad | Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. |
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk samt visar hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. |
| Kapitalbindningstid | Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. |
Nyckeltalet belyser långsiktigheten i finansieringen och behovet av refinansiering. |
| Nyckeltal | Definition | Syfte |
|---|---|---|
| Justerat antal utestående aktier vid periodens slut | Antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt justerade för fondemissioner, aktiesplittar och aktie sammanslagningar. |
Nyckeltalet visar hur antalet utestående aktier utvecklas på ett jämförbart sätt. |
| Genomsnittligt antal utestående aktier | Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. | Nyckeltalet visar hur det genomsnittliga antalet utestående aktier utvecklas. |
| Förvaltningsresultat per aktie | Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt per aktie under perioden. |
Nyckeltalet ger en ökad förståelse för Nivikas resultatgenerering med hänsyn till utestående aktier |
| Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie | Procentuell förändring i förvaltningsresultat per aktie under perioden. |
Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av förvaltningsresultat per aktie. |
| Totalresultat per aktie | Årets totalresultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående aktier under perioden. |
Nyckeltalet visar utvecklingen av årets totalresultat relativt antalet utestående aktier. |
| Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie |
Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till antal utestående aktier vid periodens slut. |
Nyckeltalet visar Nivikas egna kapital per aktie. |
| Långsiktigt substansvärde per aktie | Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat samt uppskjuten skatt i relation till antal aktier vid periodens utgång. |
Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv per aktie. |
| Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie | Procentuell förändring i substansvärde per aktie under perioden. | Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av substansvärde per aktie. |
| Nyckeltal | 2022/23 3 mån sep-nov |
2021/22 3 mån sep-nov |
2021/22 12mån sep-aug |
2020/21 12 mån sep-aug |
|---|---|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder | ||||
| A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr | 178,0 | 147,8 | 180,0 | 96,1 |
| B Hyresvärde bostäder, Mkr | 184,0 | 150,5 | 184,0 | 98,1 |
| A / B Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % | 96,7 | 98,2 | 97,8 | 98,0 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler | ||||
| A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr | 407,5 | 363,9 | 400,0 | 309,9 |
| B Hyresvärde lokaler, Mkr | 422,8 | 382,6 | 417,7 | 328,0 |
| A / B Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % | 96,4 | 95,1 | 95,8 | 94,5 |
| Hyresvärde, bostäder | ||||
| A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr | 178,0 | 147,8 | 180,0 | 96,1 |
| B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr | 6,0 | 2,7 | 4,0 | 2,0 |
| (A+B) Hyresvärde bostäder, Mkr | 184,0 | 150,5 | 184,0 | 98,1 |
| Hyresvärde, lokaler | ||||
| A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr | 407,5 | 363,9 | 400,0 | 309,9 |
| B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr | 15,3 | 18,7 | 17,7 | 18,1 |
| (A+B) Hyresvärde lokaler, Mkr | 422,8 | 382,6 | 417,7 | 328,0 |
| Överskottsgrad | ||||
| A Periodens driftnetto, Mkr | 97,7 | 76,5 | 354,4 | 236,4 |
| B Periodens hyresintäkter, Mkr | 150,8 | 112,1 | 528,1 | 327,4 |
| A / B Överskottsgrad, % | 64,8 | 68,3 | 67,1 | 72,2 |
| Nyckeltal | 2022/23 3 mån sep-nov |
2021/22 3 mån sep-nov |
2021/22 12 mån sep-aug |
2020/21 12 mån sep-aug |
|---|---|---|---|---|
| Långsiktigt substansvärde, Mkr | ||||
| A Eget kapital vid periodens slut, Mkr | 4 334,2 | 2 994,7 | 4472,5 | 2 424,5 |
| B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr | -27,7 | 12,5 | -29,1 | 18,5 |
| C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr | 577,4 | 467,4 | 602,8 | 417,6 |
| A+B+C Långsiktigt substansvärde, Mkr | 4 883,9 | 3 474,5 | 5 046,2 | 2 860,6 |
| Avkastning på eget kapital | ||||
| A Periodens totalresultat, Mkr | -138,2 | 262,5 | 627,0 | 363,1 |
| B Eget kapital vid periodens början, Mkr | 4 432,9 | 2 424,5 | 4 193,1 | 1 689,7 |
| C Eget kapital vid periodens slut, Mkr | 4 334,2 | 2 994,7 | 4 472,5 | 2 424,5 |
| A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % | -3,2 | 9,7 | 14,5 | 17,7 |
| Soliditet | ||||
| A Eget kapital vid periodens slut,Mkr | 4 334,2 | 2 994,7 | 4 472,5 | 2 424,5 |
| B Balansomslutning vid periodens slut, Mkr | 11 213,7 | 8 975,6 | 11 193,4 | 7 311,6 |
| A / B Soliditet, % | 38,7 | 33,4 | 40,0 | 33,2 |
| Nettobelåningsgrad | ||||
| A (A.1+A.2) Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr | 6 063,4 | 5 272,5 | 5 874,5 | 4 248,4 |
| A.1 Långfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr | 5 966,9 | 5 128,2 | 5 776,3 | 4 091,5 |
| A.2 Kortfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr | 96,5 | 144,4 | 98,1 | 156,9 |
| B Likvida medel vid periodens slut, Mkr | 131,7 | 63,6 | 186,8 | 210,8 |
| C Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr | 10 809,5 | 8 658,7 | 10 698,5 | 6 910,1 |
| (A-B) / C Nettobelåningsgrad, % | 54,9 | 60,2 | 53,2 | 58,4 |
| Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång | ||||
| A Räntekostnader uppräknat till årstakt vid utgången av perioden säkerställd finansiering, Mkr |
173,5 | 56,3 | 113,4 | 45,2 |
| B Räntebärande skulder säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr | 4 689,0 | 3 795,7 | 4 491,0 | 2 978,4 |
| A / B Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång, % | 3,7 | 1,5 | 2,5 | 1,5 |
| Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång | ||||
| A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden | ||||
| för icke säkerställd finansiering, Mkr | 89,2 | 68,7 | 76,1 | 62,4 |
| B Räntebärande skulder icke säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr | 1 411,5 | 1 476,8 | 1 421,5 | 1 270,0 |
| A / B Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång, % | 6,3 | 4,7 | 5,4 | 4,9 |
| Räntetäckningsgrad | ||||
| A Periodens förvaltningsresultat 12 månader, Mkr | 160,8 | 108,8 | 169,5 | 91,3 |
| B Periodens finansiella kostnader 12 månader, Mkr | -163,2 | -123,0 | -141,7 | -120,4 |
| (A-B) / (-B) Räntetäckningsgrad, ggr | 2,0 | 1,9 | 2,2 | 1,8 |
| Nyckeltal | 2022/23 | 2021/22 | 2021/22 | 2020/21 |
|---|---|---|---|---|
| 3 mån | 3 mån | 12mån | 12 mån | |
| sep-nov | sep-nov | sep-aug | sep-aug | |
| Förvaltningsresultat per aktie | ||||
| A Periodens förvaltningsresultat, Mkr | 35,3 | 36,1 | 169,5 | 91,3 |
| B Genomsnittligt antal aktier under perioden | 57 581 234 | 37 153 212 | 53 705 054 | 35 897 982 |
| A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr | 0,6 | 1,0 | 3,2 | 2,5 |
| Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie | ||||
| A Förvaltningsresultat per aktie under perioden, kr | 0,61 | 0,97 | 3,16 | 2,54 |
| B Förvaltningsresultat per aktie under motsvarande period, kr | 0,97 | 0,53 | 2,54 | 2,53 |
| (A / B) -1 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % | -36,8 | 83,4 | 24,1 | 0,4 |
| Totalresultat per aktie, kr | ||||
| A Periodens totalresultat, Mkr | -138,2 | 262,5 | 627,0 | 363,1 |
| B Genomsnittligt antal aktier under perioden | 57 581 234 | 37 153 212 | 53 705 054 | 35 897 982 |
| A / B Totalresultat per aktie, kr | -2,4 | 7,1 | 11,7 | 10,1 |
| Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie, kr | ||||
| A Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare vid periodens slut, Mkr | 4 334,2 | 2 994,7 | 4 472,5 | 2 424,5 |
| B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut | 58 170 205 | 44 734 964 | 58 170 205 | 40 713 036 |
| A / B Eget kapital per aktie, kr | 74,5 | 66,9 | 76,9 | 55,6 |
| Långsiktigt substansvärde per aktie | ||||
| A (A.1+A.2+A.3) Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr | 4 883,9 | 3 474,5 | 5 046,2 | 2 860,6 |
| A.1 Eget kapital vid periodens slut, Mkr | 4 334,2 | 2 994,7 | 4 472,5 | 2 424,5 |
| A.2 Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr | -27,7 | 12,5 | -29,1 | 18,5 |
| A.3 Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr | 577,4 | 467,4 | 602,8 | 417,6 |
| B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut | 58 170 205 | 44 734 964 | 58 170 205 | 40 713 036 |
| A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr | 84,0 | 77,7 | 86,7 | 70,3 |
Styrelsen i Nivika Fastigheter AB (publ) består av sju ordinarie ledamöter.
Styrelseordförande sedan 2017 Entreprenör inom fastighetsbranschen, oberoende styrelseordförande.
THOMAS LINDSTER
Styrelseledamot sedan 2020 Civilekonom, styrelseledamot och tidigare direktör på Danske Bank.
Grundare och huvudägare, styrelseledamot sedan 2000 Civilekonom, grundare av Nivika-koncernen.
Delägare och styrelseledamot sedan 2008 Civilekonom verksam som konsult och rådgivare inom företagsöverlåtelser.
Styrelseledamot sedan 2021 Hållbarhetsexpert, styrelseledamot och VD i Dyia Consulting AB.
Delägare och styrelseledamot sedan 2016 Huvudägare och VD i familjeföretaget Holmgren Group AB.
Delägare och styrelseledamot sedan 2020 Delägare och styrelseordförande i Vida-koncernen och dotterbolag.
Styrelsen försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Värnamo 2023-01-25 Styrelsen
Elisabeth Norman Styrelseordförande
Thomas Lindster Styrelseledamot
Viktoria Bergman Styrelseledamot
Håkan Eriksson Styrelseledamot
Anna Carendi Styrelseledamot
Benny Holmgren Styrelseledamot
Santhe Dahl Styrelseledamot Denna information är sådan information som Nivika Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades genom ovanstående kontaktpersoners försorg för offentliggörande den 26 januari 2023 kl 08:30 CET.
Den information vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt samt syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.
Som publikt bolag lyder Nivika under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelande och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.nivika.se
Vi informerar löpande om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa såväl analytiker, investerare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.
Årsredovisning och delårsrapporter finns tillgängliga på vår webbplats.
På www.nivika.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där lämnar vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter, våra projekt och mycket annat.
| Årsstämma 2021/2022 |
2023-01-26 |
|---|---|
| Delårsrapport Q2 2022/23 | 2023-04-27 |
| Delårsrapport Q3 2022/232023-07-06 | |
| Bokslutskommuniké 2022/23 |
2023-10-26 |
| Årsredovisning 2022/2023 | December 2023 |
| Nivika tecknar nytt 7+3-årigt hyresavtal med Region Jönköpings län |
2022-11-10 |
|---|---|
| Nivika avyttrar fastighetsportfölj i Helsingborg | 2022-12-01 |
| Nivika avyttrar fastighet i Varberg2022-12-29 | |
| Nivika tecknar hyreskontrakt och uppför en industrifastighet i Värnamo till DS Smith | 2023-01-18 |
Nivika Fastigheter AB (publ) Ringvägen 38 331 32 Värnamo
Nivika Fastigheter AB (publ) Österängsvägen 2A 554 63 Jönköping
Nivika Fastigheter AB (publ) Stortorget 1B 574 32 Vetlanda
Nivika Fastigheter AB (publ) Smedjegatan 30 352 46 Växjö
Tfn. +46 (0)770-22 01 50 www.nivika.se [email protected]
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.