Fabege

549300JNPI46XNH0PM972022-01-012022-12-31549300JNPI46XNH0PM972021-01-012021-12-31549300JNPI46XNH0PM972022-12-31549300JNPI46XNH0PM972021-12-31549300JNPI46XNH0PM972020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972020-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972020-12-31iso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares549300JNPI46XNH0PM972021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972019-12-31 Års- och hållbarhetsredovisning 2022 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Om Fabege Vi är Fabege 2 Varför investera i Fabege 3 Fabege 2022 4 VD-ord 6 Strategi för tillväxt 10 Mål som styr verksamheten 12 Stockholms fastighetsmarknad 14 Stockholms kontorsmarknad 16 Stadsutveckling 18 Våra stadsdelar: Stockholms innerstad 20 Hammarby Sjöstad 22 Arenastaden och Haga Norra 24 Solna Business Park 26 Flemingsberg 28 Bostadsutveckling: Birger Bostad 30 Apotekaren 22 i Stockholms innerstad. Hållbarhet Hållbarhetsrapport 32 Hållbarhetsramverk 34 Vägen till den hållbara staden 36 Stadsdelar 38 Fastigheter 42 Medarbetare 46 Leverantörskedja 50 Finansiering 52 Kunder 54 Affärsetik 55 Hållbarhetsmål 56 Ekonomisk redovisning CFO-ord 58 Förvaltningsberättelse 60 Koncernen 78 Moderbolaget 82 Noter 84 Bolagsstyrningsrapport 102 Årsredovisningens undertecknande 116 Revisionsberättelse 117 Hållbarhetsnoter 122 GRI-index 138 Översiktlig granskning av hållbarhetsredovisning 141 Övrig information Fastighetsbestånd 142 Projekt 145 Fastighetsförteckning 148 Fabegeaktien 154 Femårsöversikt 155 Härledning av nyckeltal 156 Definitioner 158 Årsstämma och anmälan 159 Innehåll 1Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Innehåll Vi är Fabege Vi utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar. Vårt fokus är främst kommersiella fastigheter på ett antal delmarknader i Stockholmsregionen, men via förvärvet av Birger Bostad kan vi även ta ansvar för bostadsutvecklingen i våra stadsdelar. För oss är det viktigt att vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad att utvecklas. Vårt värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, projektutveckling och transaktioner. Vi är en stor ägare med hög affärskännedom Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och vår fastighetsportfölj är samlad i flera kluster. Genom våra fastig- hetskluster skapar vi ökad kundnärhet vilket i kombination med en mycket god marknadskännedom ger goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Vårt huvud- fokus är kommersiella fastigheter, men sedan 2021 ingår även Birger Bostad i koncernen. Birger Bostad är ett fastighetsut- vecklingsbolag inriktat på bostäder och samhällsfastigheter. Vi skapar trygga, hållbara och attraktiva stadsdelar För oss är en blandad bebyggelse en förutsättning för att skapa trygga, hållbara och attraktiva stadsdelar. Vi investerar i livet mellan husen och tar ansvar för att det finns tillgång till grönområden, restauranger och service. Högt på vår agenda står sociala hållbarhetsfrågor och vi arbetar aktivt med dessa frågor för att kunna bidra till att göra Stockholm till en klimat- smart och trygg stad. Alla våra förvaltningsfastigheter och projekt miljöcertifieras enligt BREEAM-SE och BREEAM In-Use. Vi är lyhörda och öppna för kundernas behov När samhället förändras i en allt snabbare takt krävs det lyhörda affärspartners som har styrkan och kraften att ständigt finna nya lösningar och som möter kundernas behov. För oss är det viktigt att vi ständigt utvecklar vårt kunderbjudande. Vi har ett stort engagemang som sträcker sig bortom förvärv, detaljplaner och avtal. Vi skapar förutsättningar för människor och företag att utvecklas och prestera. Vi ser till hela människan. Hela företaget. Hela platsen. Hela tiden. 2 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Vi är Fabege Vi driver stadsutveckling på ett begränsat antal delmarknader i Stockholmsområdet. Vårt främsta fokus är kommersiella fastigheter kompletterat med bostäder. Vårt bestånd återfinns i attraktiva stadsdelar med hög efterfrågan. Stockholmsregionen är ett av fem storstadsområden i Västeuropa där befolkningen ökar mest och tillväxten sker framför allt bland människor i yrkesverksam ålder. Det medför en större efterfrågan på kontorslokaler, särskilt på attraktiva adresser. Tack vare vår geografiska koncentration har vi en god marknadskännedom och en effektiv förvaltning. Utöver ett stort bestånd av attraktiva fastigheter har vi en stor byggrättsportfölj. Bland våra byggrätter återfinns både kontor och bostäder. Kombinationen av bostäder och kommersiella lokaler ger oss större möjlighet att påverka stadsutvecklingen och skapa levande och attraktiva stads delar. Tack vare låga ingångsvärden finns det en stor potential för värdeskapande i både vår nyproduktion och våra om- byggnadsprojekt. Vi har en stabil balansräkning och starka nyckeltal. Vi ligger i framkant inom hållbarhet. Samtliga projektfastigheter och förvaltningsfastigheter är hållbarhetscertifierade och hela vår låneportfölj är klassad som grön. Vår målsättning är att genom effektiv förvaltning och värdeskapande utveckling av befintliga fastigheter och byggrätter skapa långsiktig tillväxt i förvaltningsresultat och utdelningskapacitet. Geografisk koncentration i en tillväxtregion Attraktiv byggrättsportfölj ger stor potential Varför investera i Fabege Vi har en tydlig strategi för vår fastighetsportfölj med en geografisk koncentration till utvalda stadsdelar med hög efterfrågan i Stockholmsområdet. Genom god marknadskännedom, effektiv förvaltning och stabila finanser har vi förutsättningar att skapa mervärden åt våra ägare och samhället. Stabil och hållbar tillväxt 102 st Fastigheter 231 st Medarbetare 100 % Miljöcertifierade fastigheter 1 290 tkvm Uthyrningsbar yta 748 tkvm Byggrätter kontor 38 % Belåningsgrad 654 tkvm Byggrätter bostäder 3,7 Mdkr Hyresvärde 100 % Grön finansiering 86,3 Mdkr Fastighetsvärde 3Varför investera i FabegeFabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Vi startade två nya projekt i Flemingsberg till Alfa Laval samt till Operan och Dramaten på 27 000 respektive 12 000 kvm. Totalt tecknad yta under året uppgick till cirka 73 000 kvm. Större avtal slöts med JM på 6 500 kvm i Arenastaden, CGI om cirka 4 200 kvm och HSB om 2 700 kvm, båda i Solna Business Park. Vi förvärvade kontorshus Kabelverket 2 i Älvsjö på cirka 22 000 kvm för 812 Mkr. Fastigheten är fullt uthyrd och genererar hyresintäkter om cirka 50 Mkr per år. Det finns även framtida projektmöjligheter i en pågående detaljplan. I GRESB:s (Global Real Estate Sustainability Benchmark) hållbarhetsutvärdering 2022 fick vi 94 poäng, en poäng högre än föregående år. Det innebär att vi rankas högst inom sektorn kontor bland börsnoterade fastighets bolag i norra Europa. Vi förvärvade ytterligare en utvecklingsfastighet i Flemingsberg av Skanska. Förvärvet ligger strategiskt viktigt och innebär en byggrätt om cirka 35 000 kvm kommersiella ytor. Vi har byggt Skandinaviens första nollenergihotell i Arena staden. Hotellet är en del av Nordic Choice Hotels kedja Comfort Hotel. Det tilldelades Solna stads miljöpris 2022 och är även världens mest solcellstäta hotell. Vi placerade oss på plats 22 bland Sveriges Bästa Arbets- platser enligt GPTW (Great Place To Work). Hela 98 procent av alla medarbetare anser att vi sammantaget är en mycket bra arbetsplats. Viktiga händelser 2022 2021 Mål Eget kapital – kr per aktie 145 141 EPRA NRV – kr per aktie 173 171 Totalavkastning fastigheter, % 2,4 8,7 Överskottsgrad, % 74 76 75 Soliditet, % 49 51 >35 Belåningsgrad, % 38 36 <50 Skuldkvot, ggr 15,6 14,7 <13 Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 4,1 >2,2 Nyckeltal Fabege 2022 Vi kan se tillbaka på ett starkt år som även kantats av en del utmaningar. Kriget i Ukraina och efter dyningarna av pandemin har påverkat oss precis som övriga samhället, men vi har hanterat detta på ett bra sätt. Under året har vi gjort några intressanta förvärv. Vi har också vunnit priser för vårt hållbarhetsarbete och glädjande nog har våra medarbetare aldrig varit nöjdare. 4 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Fabege 2022 Investeringsvolym Totalavkastning fastighetsportföljen Resultat Substansvärde per aktie Nettouthyrning 0 1 000 2 000 3 000 2018 2019 2020 2021 2022 Mkr 0 5 10 15 20 25 2018 2019 2020 2021 2022 % 0 50 100 150 200 2018 2019 2020 2021 2022 EPRA NRV - kr per aktie -50 0 50 100 150 200 250 2018 2019 2020 2021 2022 Mkr 5Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Fabege 2022 ”Framtiden tillhör dem som förbereder sig för den idag.” Malcolm X För vem kunde ana att världen, när vi äntligen kunde se slutet på coronapandemin, i februari 2022 skulle ramla ner i ett nytt svart hål? I historieböckerna så kommer 2022 vara året då Ryssland invaderade Ukraina. Den 24 februari förändrades livet för många. Händelsen suddade på ett overkligt och skräm- mande sätt ut gränsen mellan verklighet och dikt. Invasionen har skakat hela det internationella systemet i grunden och har stora konsekvenser för hela Europa. Tyvärr finns det även många andra väpnade konflikter i världen. Listan kan göras lång och det är väl för mycket att våga hoppas att 2023 blir ett fredens år. Idag är omvärlden volatil och osäker, något som i hög grad påverkar Sverige som land, vår bransch och naturligt- vis också oss som bolag. Under året möttes vi av en skenande inflation, höjda räntor, extrema svängningar i energipriserna och dessutom fallande aktiekurser. Men, vi ska inte glömma att osäkerhet och kriser också kan innebära möjligheter för den som är långsiktig. Ett skakigt omvärldsläge till trots, kunde vi fortsätta framåt med positiv nettouthyrning och stabila – eller till och med ökande – hyres- nivåer, även om det skedde en tydlig tillnyktring på marknaden, åtminstone jämfört med de senaste åren. ”Jag är så smart att ibland förstår jag inte ett enda ord av det jag säger.” Oscar Wilde Pandemin har lärt oss att på många sätt arbeta smartare. Vi har lärt oss använda de nya digitala verktygen för att underlätta vardagen. Jag tycker vi på ett nyfiket och strukturerat sätt har sett på de nya möjligheterna som just möjligheter, både för oss internt såväl som för våra kunder. Helt klart är att våra beteen- den förändras, både vad gäller resor och arbetsvanor Vi ser mer distansarbete och att arbetsresor för vissa typer av möten minskar och har ersatts av digitala möten. Jag känner mig också övertygad om att vi under det senast året lärt oss uppskatta vad kontoret betyder för oss som individer och för företaget. Inget ont som inte har något gott med sig, brukar man säga, och i det här fallet är det faktiskt sant, åtminstone på två områden. Pandemin har ökat tempot i utvecklingen, vi har snabbt lärt oss att arbeta mer flexibelt och på distans och att utnyttja digital teknik för våra möten. Hur mycket man kan och vill arbeta hemifrån styrs av vad som är optimalt för företaget och medarbetaren. Det betyder att vi måste skapa kontor som gör att med- arbetarna vill och tycker om att vara där Begreppet campus har använts, men jag skulle vilja hitta ett nytt ord för kontor, ett ord som utstrålar mer dynamik än dammigt hav av skrivbord, som handlar om mötesplatser och inte bara skrivbord. Alla förslag är välkomna! Vi måste också ortsätta utveckla våra stadsdelar så att de är levande, dygnet runt. ”Du kan inte göra dagens arbete med gårdagens metoder och fortfarande vara kvar i affärerna imorgon.” Zig Ziglar Basen för förvaltning är våra 102 fastigheter, värda ungefär 86 Mdkr. Varje dag måste vi vårda och vidareutveckla vårt bestånd. Det är ett dagligt gnet med många små och stora detaljer, men det är också det som ger resultat. Vi vill vara en bra partner, som kan växa och utvecklas med kunderna, som förstår deras affär och som kan stötta dem när det behövs. Det handlar ofta om att skapa flexibilitet, både när det gäller Vi är redan en god bit in i 2023 och det är hög tid att både summera året som gick och att försöka blicka framåt. Vid flera av mina möten med investerare, liksom i kvartalsrapporterna för andra halvåret, liknade jag 2022 vid den klassiska roman- figuren Dr Jekyll och Mr. Hyde, en person som slog fram och tillbaka mellan gott och ont, positivt och negativt. Precis som året 2022. Långsiktig stabilitet – en styrka i en skakig omvärld 6 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022VD-ord lokalstorlek, hur lokalerna kan användas och inte minst kontraktstiderna. Helt enkelt att underlätta kundernas vardag – var dag. En viktig förutsättningar för att lyckas med det är vi har att vi egen serviceorganisation i alla våra stadsdelar och jag är nöjd med att vi uppnådde en överskottgrad om 74 procent med tanke på att allt blev dyrare under året. Det dagliga gnetet och arbetet med kunderna, våra fastig- heter och våra projekt förändras egentligen inte över åren när det gäller betydelsen, däremot utvecklas vi hela tiden i hur vi gör det. Detta gäller inte minst hur vi tar hjälp av ny teknik och digitalsiering. Samtidigt arbetar vi mycket med våra kunderför att hitta formerna för framtidens produkter. Vi har sedan ett par år WAW för att underlätta vardagen för kunderna. Nu har vi även allt fler NOW, vilket är färdiginredda kontor med kortare kontraktslängder. Under 2023 hoppas vi även öppna vårt första VOV, hunddagis. ”Du får reda på vem som simmar naken först när vattnet är borta.” Warren Buffet Vi har haft 10 år av vad man inom idrotten skulle kalla doping. I många länder har det varit negativa räntor och centralbankerna har fullkomligt kastat ut pengar till marknaden. Perioden har präglats av de obefintliga räntorna, hög tillväxt och kraftig uppgång på tillgångsvärdena, till exempel fastigheter. Detta har också bidragit till att skapa instabilitet i en del finansiella system. 2022 präglades av kraftigt stigande inflation, inte minst på grund stigande och oförutsägbara energipriser, stigande räntor, stigande byggpriser, stigande livsmedelspriser. Allt har blivit dyrare. I början av året låg Riksbankens så kallade styrränta på 0 procent. Riksbanken började höja den i maj till 0,25 procent. Sedan har det gått snabbt uppför till att idag, efter den senaste höjningen, vara på 3,0 procent. Höjningarna förväntas fortsätta, även om konjunkturen snabbt bromsar in. Detta har i sin tur sedan lett till att det inte funnits många tillgångsslag att kunna gömma sig undan effekterna av att det åter kostar att låna och att priset på risk har ökat. Stigande räntor har självfallet påverkat fastighetsmarknaden negativt. Både genom att avkastningskraven går upp och genom att företagens finansiering blir dyrare. Det genomsnitt- liga avkastningskravet ökade med 0,23 procentenheter till 3,99 procent i vår portfölj. De ökade avkastningskraven var främst en följd av det högre ränteläget. I värderingarna mot- verkades det till del av ökade hyresnivåer till följd av högre inflationsantaganden. Självklart kommer avkastningskraven att fortsätta att påverkas av ränteläget som i sin tur påverkas av väldigt många osäkra makrofaktorer. Hösten har präglats mycket av oron kring fastighetsbolagens möjligheter att hitta finansiering. Vi har läst hur en del ägare tvingats sälja aktier och fastigheter för att hantera sin skuld- situation. Det tål därför att upprepas att vi har en stark balans- räkning, bra bankrelationer och bra refinansierings möjligheter. Vi förhandlade under slutet på året fram nya bankfaciliteter om 2,4 mdr och faciliteter om 3,4 Mdr förlängdes. Vi ser idag bankfinansiering som det bästa och mest attraktiva finansie- ringsalternativet, men vi hoppas självfallet att kapitalmarkna- den åter skall bli mer attraktiv. Räntan på cirka 65 procent av våra lån är bundna, främst via så kallade ränteswappar, på låga nivåer. Vi har knappt hälften av dagens lånevolym bundna i mer än tre år. Detta gör att en ränteuppgång på 1 procent ger oss, på dagens volymer och marginaler, under den närmaste 12 månaders perioden en ökad räntekostnad på cirka 100 Mkr eller motsvarande cirka 0,3 procent. Det lönar sig nu att ha ansetts vara ”lite tråkiga” de senaste åren. Det innebär dock inte att även vi måste fortsätta arbeta med våra kostnader. Vi måste fortsätta skilja på ”goda kostnader”, som leder till intäkter, och på ”dåliga kostnader”, som är att ”kasta pengarna i sjön”. Till detta kommer ytterligare en framgångsfaktor – våra långsiktiga ägare. Det finns inte många bolag som kan visa upp en lika stabil ägargrund som oss, något som blev tydligt under höstens turbulens. ”Snabbhet är bra, men träffsäkerhet betyder allt.” Wyatt Earp Vi har haft en bra värde stegring under året, marknadshyrorna har gått upp, våra byggrätter har uppvärderats och vi har arbetat aktivt med våra ränteswappar.” 7Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 VD-ord Våra fastighetprojekt pågick i stort sett som planerat under året, men påverkades av den stigande inflationen, som med- förde generella kostnadsökningar i storleksordningen 10–15 procent, främst relaterade till materialkostnader. Vi investerade totalt cirka 2,3Mdkr i fastighetsutveckling 2022. Vi färdigställde tre större projekt under året bland annat Poolen i Arenastaden åt Tietoevry och Convedum flyttande in i sin anläggning på Kungsgatan. I Haga Norra, där vi blandar kontor, bostäder och småskalig service, fortsatte bostadsköparna att flytta in i bostäderna och det nya kontorshuset Ackordet är under uppförandet tillsam- mans med områdets parkerings och logistikbyggnader. Där tecknade vi i fjärde kvartalet ett avtal med JM om 6 500 kvm på bra hyresnivåer. I Arenastaden utvecklas också ett mobili- tetshus med 530 parkeringsplatser. I slutet av sommaren togs det första spadtaget för Alfa Lavals nya kontor och utvecklingscenter i Flemingsberg. Den drygt 20 000 kvadratmeter stora kontorsbyggnaden och innovationscenter blir en viktig pusselbit i utvecklingen av det nya Flemingsberg. 2024 flyttar Dramaten och Kungliga Operan in i nya verkstäder, ateljéer, arkiv och repetitionssalar. Vi har under året också arbetat intensivt med i de planprocesser som pågår för området och som har bäring på kommande projekt. Vi har en välfylld portfölj när det gäller kommande projekt, men vi följer naturligtvis situationen på marknaden noga. Till exempel så ligger priserna för produktion av bostäder idag högt över dem övriga Europa, något som vi och våra kollegor måste bli bättre på att hantera. Vi behöver kunna skapa flexibla, moderna och smarta bostäder – behoven finns, men priset är för högt. För närvarande har många av de svenska bostadsut- vecklarna det kämpigt. Efter många, onaturligt, bra år är de nu tillbaka till verkligheten. Det har varit alltför lätt att låna, vilket i sin tur har inneburit höga priser och mycket risktagande. När verkligheten kommer i kapp så har inte de senaste årens vinster byggt buffertar utan risktagandet har bara ökat. Idag har vi har våra byggrätter och kan unna oss lyxen att utnyttja dem när vi ser att både marknadens efterfrågan och kostnads- bild har stabiliserat sig. Det innebär att vi drar ner på tempot vad gäller att starta nya projekt både för kontor och bostäder, åtminstone under några kvartal in i 2023. ”Stockholm, Stockholm stad i världen Stockholm,Stockholm, världens stad.” Pugh Rogefeldt Vårt dotterbolag SHH bytte under året namn till Birger Bostad inspirerat av Fabeges grundare Birger Gustavsson och även av att Stockholm grundades i mitten av 1200-talet av Birger Jarl. Under efterkrigstiden har det i Sverige byggts upp många företag, som har starka positioner över hela världen. Det är industribolag, läkemedelsbolag, tjänstebolag, handelsbolag, bolag i underhållningsindustrin, IT- och databolag med mera. Många är startade och drivna av fantastiska entreprenörer och företagsledare. Flera av dessa bolag har varit och är oerhört viktiga för den svenska tillväxten och samhällsbyggandet. Vi har idag ett antal svenska företagsbyggare och -ledare som möts med stor respekt världen över. Många av dessa företag är hyresgäster till oss. Vår hyresgästlista är en styrka, inte minst i mer instabila tider. ”Every cloud has a silver lining.” John Milton, 1635 Om jag tittar på det siffermässiga utfallet för året kan jag konstatera att vi nådde en positiv nettouthyrning om 86Mkr. Samtliga kvartal under året uppvisade positiv nettouthyrning. Generellt sett var hyresmarknaden lugnare och tiderna till avslut längre än tidigare. Detta blev tydligt inte minst i slutet på året. Vi jobbar aktivt på flera plan för att förbättra vår uthyrnigsgrad, och som ett led i detta förstärkte vi under året vår uthyrnings- organisation. Arbetet med att minska vakanserna tar tid och jag tror att det gäller att även hitta nya lösningar, till exempel NOW för korttidsuthyrning, men på några års sikt är fullt möjligt att komma tillbaka till en nivå om 95 procent. ”Det är inte förbjudet att göra nån liten affär på fest” Erik Paulsson Transaktionsmarknaden fortsatte att vara stark långt in på hösten, då vi kunde notera en viss avmattning och relativt få transaktioner ägde rum i våra områden. Under de senaste åren har vi gjort ett fåtal transaktioner. Under 2020 sålde vi ett par fastigheter och vi har under 2022 fortsatt att stärka vår position i Flemingsberg genom förvärvet av Generatorn 10 som är en byggrätt, granne med våra andra fastigheter, på 33 000 kvadratmeter för kommersiella ytor. Vi förvärvade även fastigheten Kabelverket 2 i Älvsjö med en yta på cirka 22 000 kvadratmeter samt en del byggrätter. Vi tror starkt på en ökad tillväxt i södra Stockholm och då passar Kabelverket med bra hyresgäster och stabila hyresgäster in som den delen i vår utvecklingsstrategi. De transaktioner vi genomförde 2022 gjorde vi, självfallet, för att vi bedömde fastigheterna som attraktiva och för att vi såg att vi kan skapa värde, även i tuffa tider. Det finns ju som bekant inget tvång att vara sig sälja eller köpa, här kände vi att vi kunde utnyttja vår lokala kunskap på ett bra sätt. Det finns inte många bolag som kan visa upp en lika stabil ägargrund som Fabege.” 8 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022VD-ord En av våra styrkor i hela vår verksamhet ligger i vårt fokus på Stockholm. Vi har välskötta och moderna fastigheter i ett fåtal utvalda delmarknader Storstockholm, vi känner våra områden och kunder väl, vi arbetar nära städerna och kommunerna för att fortsätta utveckla områdena. Vi kan på så sätt vara aktiva stadsutvecklare och genom detta öka värdeskapandet. ”Det som hjälper människor, hjälper affärer.” Leo Burnett Intresset för hållbarhetsfrågor ökar stadigt, och därmed också intresse för vårt hållbarhetsarbete, som är en integrerad del av vår verksamhet, både i projekten och i det dagliga. Därför var det glädjande att se att vi även i år kunde klättra i Global Real Estate Sustainability Benchmark, GRESB. GRESB utvärderar olika branscher ur ett brett spektrum av hållbarhetsaspekter, från miljö, till social hållbarhet, styrning och uppföljning. I årets utvärdering fick vi 94 poäng av 100 möjliga, högst ranking inom ”Sektor kontor”, bland 1 800 andra europeiska börsnoterade fastighetsbolag. Det kan vi vara stolta över. Precis som det arbete som gjorts för att ytterligare reducera energiförbrukningen. Det är med glädje jag ser tillbaka på vårt arbete med sociala initiativ under 2022. Jag tänker på alla roliga möten vi haft med kunder och människor i våra områden, och all utveckling vi bidragit till i alla våra fastigheter och områden. Jag tänker också på hur vi, på vårt sätt, försökt bidra till att de boende i framför allt Flemingsberg kan få en bättre skolgång, en rikare fritid och möjlighet till praktik och arbete. Jag tänker på hur vi stöttar några av våra hyresgäster som arbetar med Ukraina, både på plats och med flyktingarna här i Stockholm, och hur vi fortsatt att stötta Stadsmissionen. Jag tänker också på hur vi försöker bidra till en bättre värld genom vårt hållbarhetsarbete. Jag tänker på hur allt detta leder till ett ännu bättre bolag, som är rustat för framtiden, och hur det leder till bättre stadsdelar och områden samt hur det skapar värden. Vi kan vara stolta över att vi hösten 2022 kunna inviga det första ”Hållbarhetshuset” i Arenastaden. Det är en del av Vinnovas forskningsprojekt Återhus – att bygga hus av hus. 14 partners har, på initiativ av oss, utvecklat metoder och processer för att återanvända stommar och fasader av stål och betong i ett nytt hus. Det var ingen lätt process, men nu står det där, 1 000 kvadratmeter kontor, mötesytor och showroom, till 70 procent bestående av återanvänt byggmaterial. Det första steget i en lång resa, en resa som vi helst gör tillsammans med andra aktörer. Hållbarhet är ingen tävlingsgren, det är en gemensam inriktning och utmaning för hela branschen. Vi har, som bolag i fastighetssektorn, en unik möjlighet att bidra till ett bättre samhälle och vi vill inspirera andra bolag och bli inspire- rande av andra bolag att också ta vara på den möjligheten. Det som utgör vår största konkurrensfördel är naturligtvis inte fastigheter av sten, stål och betong, utan ytterst alla de medarbetare som varje dag möter våra kunder, ser till att fastigheterna är i toppskick, utvecklar verksamheter, projekt och kontor och utför alla de arbetsuppgifter som behövs i ett bolag som vårt. Utan en professionell, kompetent och motive- rad organisation kommer vi inte långt. Minst lika glädjande som GRESB:s rankning av oss var därför att vi 2022 utsågs till en av Sveriges bästa arbetsplatser av Great Place To Work. Det är jag också stolt över, för det speglar vår värdegrund SPEAK med värdeorden - Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenörskap, Affärsmannaskap och Kundnärhet på ett mycket bra sätt. Vi passerade under året för första gången 3 mdr i hyresin- täkter. I identiskt bestånd ökade intäkterna med 5 procent. Driftöverskottet ökade till 2,24 Mdr. Förvaltningsresultatet minskade dock något till följd av främst ökade räntekostnader. Hur ser det ut 2023? Vad innebär ränteläge och inflation för bolag och hyresgäster? Lugnar det ner sig på marknaden, eller blir det ännu mer volatilt och ryckigt? Fortsätter börsens nedgång? Vad händer globalt och i vår närzon? Och den kanske viktigaste frågan av alla – hur löser vi vår energiförsörj- ning? Vad vi vet är att de gångna tio åren har varit goda för fastighetsbolag. Hur de närmast kommande åren, eller ens det innevarande, utvecklas är åtminstone i skrivande stund nästan omöjligt att förutse. Listan på faktorer som skapar osäkerhet och oro är lång, såväl för ekonomin i allmänhet som för fastighetsmarknaden i synnerhet. Totalt sett så är vi väl rustat för att möta både dagens och morgondagens utmaningar, samt ta vara på de möjligheter som kan skapas. Vi måste fortsätta vara nära våra kunder, fortsätta att ta hand om våra fastigheter med passion och långsiktighet, fortsätta arbeta med våra kostnader, fortsätta utveckla våra områden och vår stad samt, inte minst, fortsätta ta hand om varandra. Vi måste anstränga oss än lite mer och ha respekt för omvärldens förändringar. Då fortsätter vi vara ”framgångsfaktorn för en ny tid”, och kan på så sätt då fortsätta skapa värde för aktieägarna Stefan Dahlbo VD och koncernchef 9Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 VD-ord Strategi för tillväxt Samhälle, företag och människor måste mer än någonsin vara beredda på att ställa om och ändra på invanda beteenden. Med nyfikenhet, lyhördhet och handlingskraft tar vi sikte på framtiden. Genom lösningar för ständigt skiftande behov, tar vi hand om helheten. Hela människan, hela företaget, hela platsen. Hela tiden. 10 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Strategi Affärsidé: Vi utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, projektutveckling och transaktioner och vi vill vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad att utvecklas. Vår vision Framgångsfaktorn för en ny tid. Vi ska vara en närvarande partner med människan i centrum. Genom ny- tänkande, ansvar och flexibilitet skapar vi förut- sättningar för företag, platser och vår stad att utvecklas. Vår mission Vi gör verklighet av visioner. Vi hjälper människor och företag att trivas och nå sina mål. Vi hjälper platser att få liv. Ingen dröm är för stor eller för liten för oss. Vår strategi Vi satsar på utvalda del- marknader i Storstockholm med hög tillgänglighet och goda tillväxtmöjligheter. Vi fokuserar främst på kommersiella fastig heter, men tar även ansvar för helheten – boende, service samt livet mellan husen. Vi arbetar aktivt med förädling av fastighets- bestånd och transaktioner för att ständigt öka potentialen i fastighets port följen. Vårt löfte Genom lösningar för ständigt skiftande behov, tar vi hand om helheten. Hela människan, hela företaget, hela platsen. Hela tiden. Vår väg framåt När marknader utvecklas och förändras ser vi nya affärsmöjligheter. Våra moderna kontor i attraktiva lägen är utvecklade för att tillgodose nutidens och framtidens förändrade behov och arbetssätt. Detta i kombination med den flexibilitet vi erbjuder ger oss en stark marknadsposition. I stort och smått fortsätter vi utveckla Stockholmsregionen till en mer hållbar och klimatsmart plats. Vi lägger större fokus på trygghet och social hållbarhet när vi även tar ansvar för bostads- utvecklingen i våra områden. Vi har en stark värdegrundsbaserad företagskultur med stort engagemang och stor stolthet. 11Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Strategi Mål som styr verksamheten Våra övergripande mål är att i kraft av vår välbelägna portfölj, vår affärsmodell och vår kompetens, skapa och realisera värden för att ge våra aktieägare en totalavkastning som är den bästa bland fastighetsbolagen på börsen samt bidra till Stockholms hållbara utveckling och FN:s globala mål. Vår styrelse har beslutat om följande finansiella mål för verksamheten: • Avkastning på eget kapital. Att uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighetsbolagen • Belåningsgrad max 50 procent • Soliditet lägst 35 procent • Räntetäckningsgrad lägst 2,2 gånger • Skuldkvot max 13,0 gånger Avkastning på eget kapitalBelåningsgrad Soliditet Räntetäckningsgrad Skuldkvot Finansiella mål 0 5 10 15 20 25 30 2018 2019 2020 2021 2022 % Xxx X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX 2017 2018 2019 2020 2021 0 4 8 12 16 20 2018 2019 2020 2021 2022 ggr Xxx X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX 2017 2018 2019 2020 2021 0 1 2 3 4 5 2018 2019 2020 2021 2022 ggr 0 20 40 60 80 100 2018 2019 2020 2021 2022 % Xxx X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX 2017 2018 2019 2020 2021 0 10 20 30 40 50 2018 2019 2020 2021 2022 % Xxx X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX X XXX 2017 2018 2019 2020 2021 12 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Mål Hållbarhetsmålen är en grundläggande del av vårt strategiska arbete. De syftar till att säkerställa att vi är ett resilient och framtidssäkrat fastighetsbolag, att våra kunder är nöjda och att vi är en av de bästa arbets givarna. Våra viktigaste mål är följande: • Vi ska uppnå en klimatneutral förvaltning (Scope 1 & 2) och halvera våra indirekta utsläpp i Scope 3 per BTA till 2030 jämfört med 2019 • Samtliga förvaltningsfastigheter ska miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use nivå Very good • Alla projektfastigheter certifieras enligt BREEAM-SE nivå Excellent • Energieffektivisering med mål om snitt 70 kWh/kvm Atemp till 2025 • Vi ska vara en av Sveriges bästa arbetsplatser enligt Great Place To Work med ett långsiktigt mål om 90 procent Klimatneutral förvaltning (Scope 1 & 2) år 2030 Miljöcertifiering befintligt bestånd, andel av total yta Energianvändning/kvm Atemp i våra fastigheter Nöjda medarbetare (GPTW) Hållbarhetsmål 0 1 000 2 000 3 000 4 000 2018 2019 2020 2021 2022 ton 0 20 40 60 80 100 2018 2019 2020 2021 202 2 % 0 20 40 60 80 100 2018 2019 2020 2021 2022 kWh/kvm 0 25 50 75 100 2019 2020 2021 2022 % 13Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Mål Kontorsmarknaden har med sina traditionellt långa bindnings- tider hittills varit relativt trögrörlig. Utbudet har, inte minst i Stockholm, varit lågt och hyrorna har stadigt klättrat uppåt – en svit som bröts av pandemin. Därefter steg nivåerna på nytt för att under 2022 stabiliseras. Våra omförhandlingar som genomförts under året landade på 7 procent. Indexhöjning för året blev 11 procent. Uthyrningarna tar lite längre tid än tidigare samtidigt som trenden med allt mer kvalitetsmedvetna intressenter håller i sig. Det gynnar oss som kan erbjuda miljö - certifierade fastigheter i attraktiva lägen samtidigt som det ställer krav på följsamhet vad gäller allt från yta till bindningstider. Stabil vakansgrad Efter en snabb uppgång under 2020 och i början av 2021 har vakansgraden i centrala Stockholm stabiliserats runt sex procent under året. En god arbetsmarknad för kontorsintensiva yrken har bidragit samtidigt som den efterfrågade ytan per anställd minskat. Omsättningen på hyresmarknaden har tagit fart och antalet registrerade uthyrningar blev högre än någonsin. Andelen uthyrningar som är relaterade till coworking och andra mer flexibla kontorslösningar ökar successivt. Transaktionsmarknaden Transaktionsmarknaden har varit fortsatt stark och försäljning- arna har varit få. De som genomförts i centrala lägen har landat på rekordnivåer, vilket visar att institutionella investerare är Kvalitet och läge allt viktigare på Stockholms kontorsmarknad Stockholms kontorsmarknad står stadigt, en skakig omvärld till trots. Nettoutbudet är fortsatt lågt och efterfrågan har varit god under 2022. I spåren av pandemiårens hemarbete har kontorens läge och utformning blivit en strategisk fråga där det är allt viktigare att kunna möta våra kunders behov av flexibilitet, hållbarhet och service. 14 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Stockholms fastighetsmarknad villiga att betala för lokaler som de har för avsikt att behålla under lång tid. Dock såg vi en viss avmattning i slutet av året. I takt med stigande marknadsräntor har även avkastnings- kraven höjts med sjunkande fastighetsvärden som följd. Kontorsutveckling – en strategisk fråga Den digitala transformationen som accelererade under pandemin har öppnat upp för nya sätt att leva och människors beteenden förändras. Men att arbetslivet ser annorlunda ut betyder inte att kontoren har spelat ut sin roll, snarare tvärtom. De fyller en allt viktigare funktion och kontorsutveckling hanteras numera ofta på ledningsnivå. Läge och utformning är strategiska frågor och det har blivit viktigt att minimera risk för innovationstapp på grund av ett alltför omfattande distans- arbete - en utveckling som avspeglas i hur kontorsmarknaden i Stockholm har utvecklats under året. Det som har efterfrågats är moderna och centralt belägna kontorsfastigheter som är anpassade till det nya sättet att arbeta. Många arbetsgivare månar om att tillhandahålla en attraktiv arbetsmiljö som stimulerar till möten och kreativitet där innehåll och kvalitet är viktigare än antalet kvadratmeter per anställd. Den moderna arbetsplatsen behöver möta många olika behov och erbjuda sådant som bidrar till balans mellan arbete och privatliv som till exempel träning och kulturupplevelser. Kan bli tuffare framöver Stabila eller ökande hyresnivåer, en positiv nettouthyrning och en stark transaktionsmarknad till trots måste vi vara ödmjuka inför att vi kan stå inför tuffa utmaningar framöver. Omvärlden är fortsatt orolig och det väntar bistrare tider för fastighets- branschen. Räntorna och inflationen fortsätter att stiga, kriget i Ukraina är inne på sitt andra år och den geopolitiska osäker- heten ökar. Vägen framåt kommer sannolikt att bli skakig, men än så länge står Stockholms fastighetsmarknad relativt stadigt utan tecken på framstressade försäljningar eller sjunkande efterfrågan. 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 2023E202220212020201920182017201620152014201320122011 CBD Innerstaden Arenastaden Hammarby Sjöstad Solna/Sundbyberg kr/kvm Stockholm Uppsala Västra Götaland Skåne Kronoberg Östergötland Jönköping Blekinge Hallands Genomsnittlig tillväxt per län 2013-2022 Örebro Västmanland Västerbotten Gotland Värmland Gävleborg Södermanland Dalarna Norrbotten Kalmar Jämtland Västernorrland 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Prognos genomsnittlig tillväxt per län 2023-2030 Genomsnittlig tillväxt, Sverige 2013-2022 Prognos genomsnittlig tillväxt, Sverige 2023-2030 % 95 000 000 100 000 000 105 000 000 110 000 000 115 000 000 120 000 000 125 000 000 Kvm % 2 4 6 8 10 12 14 2006 2007 2008 2009 2010 201 1 2012 2013 2014 2015 2016 201 7 2018 2019 2020 2021 2022 2023 E Hyresutveckling BNP-tillväxt Kontorsstock och vakans Källa: Cushman & Wakefield Källa: Cushman & Wakefield Källa: Catella och Oxford Economics 15Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Stockholms fastighetsmarknad Fortsatt fokus på flexibilitet och högre servicenivå Anna-Lena lyssnar av trenderna och utvecklingen genom att möta andra aktörer, både i fastighetsbranschen och utanför den. Hon lyssnar på kommunföreträdare och andra besluts- fattare och deltar även i olika branschforum som exempelvis International Facility Management Association, IFMA, där hon är ledamot i svenska IFMA:s styrelse. Det handlar om att bygga nätverk och samla in information. Niclas har under flera år arbetat med utvecklingen av Arenastaden, tillsammans med några av våra största kunder i området. Senare under pandemin var han med och drev ett större utvecklingsprojekt inom Framtidens kontor. Sedan hösten 2021 ägnar Niclas sig helt åt att utveckla vårt kund- erbjudande. Det innebär naturligtvis många kontakter med kunder, direkt men också indirekt via våra fastighetschefer och uthyrare som varje dag rör sig bland kunderna och som känner av både krav, behov och idéer. Tillbaka till kontoren Att förutsättningarna på marknaden har förändrats under de senaste åren, det kan både Anna-Lena och Niclas intyga från sina respektive synvinklar. – När pandemin kom, gick ju nästan alla hem. Kvar på kontoren fanns de som av olika anledningar inte kunde jobba hemifrån och de som inte ville. Fördelen med distansarbetet var att digitaliseringen, där Sverige ju redan innan låg långt framme, fullständigt exploderade. Alla vande sig snabbt vid att använda Teams, Skype och Zoom, men också vid att sitta hemma och jobba, eftersom det var praktiskt och gjorde det enklare för många att få ihop livspusslet. Utmaningen vi ser idag är att många av våra kunder vill ha tillbaka sina I en föränderlig värld gäller det för oss att se aktuella trender och anpassa bolagets kund erbjudande så att det matchar kundernas behov och önskemål, både idag och i morgon. Anna-Lena Carlstedt och Niclas Ternstål är två av våra nyckelpersoner med lång erfarenhet. Tillsammans, men ur olika vinklar, arbetar de med affärsutveckling. 16 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Stockholms kontorsmarknad medarbetare till kontoren igen, även om det inte alltid är fem dagar i veckan som gäller, utan snarare till en hybridform. Jag tror att det handlar mindre om kontroll och mer om få tillbaks pulsen på kontoret och därmed i bolaget. Det är ett kulturskifte, inte lika drastiskt som pandemin, men ändå ett skifte, säger Anna-Lena. I framkant – Alla säger att ”det är vid kaffemaskinen allt händer”, men jag menar att det som händer, det händer i korridorerna och det gör det hela tiden när medarbetarna möter varandra. För oss gäller det att skapa nya typer av kontor, mer dynamiska, flexibla och attraktiva, som bidrar till att medarbetarna tycker att det är roligare och bättre att arbeta på kontoret än att sitta hemma vid datorn, tillägger Niclas och fortsätter: - Våra fastighetschefer är en viktig grupp som varje dag står i frontlinjen närmast kunden. Tidigare var de fastighets- förvaltare. Idag håller de på och växer in i en ny roll som närmast rådgivare, organisations- och affärskonsulter, inredningsarkitekter och ibland nästan psykologer. Jobbet går från kontorsutveckling till mer av affärsutveckling. Det är förstås en väldigt komplex roll som vi på olika sätt måste hjälpa dem att möta. – Jag tycker att vi ligger i framkant. Redan tidigt under pandemin skapade vi en grupp där vi ställde frågor om var vi befann oss som bolag, vad vi såg som behövde utvecklas ännu mer och hur vi skulle komma dit. Vi pratade med viktiga kunder och lyssnade på andra aktörer i branschen, och det arbetet har fortsatt. Det handlar om ett löpande idéarbete och kunskapsutbyte där vi hela tiden inspirerar varandra, säger Anna-Lena. – Att kunderna nu i större utsträckning söker flexibilitet, i storlek och utformning, liksom i kontraktstid, är en tydlig trend som påverkar oss. Samtidigt vill flera kunder som har, eller har haft ett antal mindre kontor nu samla så många av sina medarbetare som möjligt på ett och samma ställe. Då kan en flytt till ett nytt gemensamt kontor innebära en nystart på neutral mark. Tanken på 15-minutersstaden, med en kvarts transportsträcka mellan jobb, bostad, affärer och kulturutbud verkar ha tagit en paus. Aktivitetsbaserat tar över – Kunderna vill ha en generell, trygg och robust plattform, men samtidigt en plattform som kan förändras över tid, beroende på vad som händer. Vissa verksamheter växer, andra kan behöva dra ner med kort varsel och då vill man ha ett kontor som hela tiden kan anpassas efter det – och det gäller både ytor och kontraktstider. Nu ser vi en annan situation på arbetsmarknaden, varningar för en kommande lågkonjunktur och därmed en ökad kostnadsmedvetenhet, det måste både vi och kunderna ta hänsyn till, säger Anna-Lena. – En annan pågående förändring är att aktivitetsbaserade kontor mer och mer tar över från den traditionella utform- ningen av kontoret. Jag tror att det är lite av en generations- fråga och också en vanesak att inte längre ha tillgång till en egen arbetsplats i ett eget rum. När vi går mot det pappers- lösa kontoret, där nästan allt finns lagrat digitalt, behöver vi ju inte längre ha pärmar och ritningar tillgängliga alldeles bredvid den plats där vi sitter. Det räcker med ett litet skåp för det personliga. Så det är en vana som nog behöver brytas, och digitaliseringen skapar dessutom hela tiden utrymme för andra och mer effektiva lösningar, fortsätter Anna-Lena. - Men samtidigt som aktivitetsbaserade kontor kommer på bred front, så är det inte en återgång till gamla tiders trälhav som är på gång, behoven av små ”tysta rum” för exempelvis Teamsmöten och säljsamtal ökar konstant. – Ibland är det svårt att kombinera önskemålen om både öppna ytor och många smårum speciellt om totalytan är begränsad. De är diskussioner vi hela tiden får ta med kunden – hur många smårum behöver ni egentligen? säger Niclas. Ökade krav på service Anna-Lena, Niclas och deras kollegor möter också en ökande efterfrågan på service av olika slag, service utöver den traditionella fastighetsservice som vi och andra aktörer traditionellt har erbjudit sina kunder. – Kunderna vill allt oftare ha en service som motsvarar den de kan få på ett kontorshotell, men ändå ha ett kontor som är deras eget och som är anpassat efter deras verksamhet, kvalitet går helt enkelt före kvantitet. Det öppnar möjligheter för oss att växa. Om vi bygger rätt typ av kontor och dessutom kan göra det mer ”högvärdigt” genom att erbjuda en högre servicenivå eller fullservice där allt, från ventilation till kaffe- automaten, ska fungera och där det dessutom finns tillgång till både gym och restaurang, så kan vi ta ut ett högre pris. Idag konkurrerar vi inte med kontorshotellen, vi har dem som kunder, säger Niclas. – Att vi äger flera fastigheter i samma område, som Arenastadeneller i Flemingsberg, ger oss också ökade möjlig heter att möta kundernas efterfrågan på service. – Vi behöver ju inte klämma in allt i samma hus, utan kan planera så att det finns konferensytor i ett hus, ett gym i nästa och tillgång till restaurang i ett tredje, utan att för den skull skapa långa transportsträckor. Det är viktigt för oss att hela tiden hjälpa kunderna att hitta lösningar, de ska inte behöva fixa allt på egen hand. Där tycker jag att vi är bland de mer konsekventa, vi vill ju ha kvar våra kunder länge, det tjänar både de och vi på, säger Anna-Lena. Växande engagemang för hållbarhet Intresset för hållbarhetsrelaterade frågor ökar också konstant, och här har kunderna tagit ett stort steg framåt. – Idag finns det ett brett intresse för hållbarhet bland våra kunder och deras kunskapsnivåer har ökat. Tidigare kunde det räcka med att vi hade BREEAM-certifierat våra byggnader, men idag vill de veta hur vi arbetar med återvinning och återanvändning av såväl olika material, som inrednings- detaljer. Energikartläggning och energieffektivisering har under året väckt extra stort intresse liksom praktiska exempel på hur medarbetarna kan bidra till den hållbara arbetsplatsen. Det finns naturligtvis finansiella incitament och regelverk bakom intresset, men också en växande medvetenhet och ett tydligt engagemang för en minskad nettobelastning på miljön, säger Anna-Lena. – Det är till sist kunderna som bestämmer vad de vill ha och behöver, men ett av våra uppdrag är att hela tiden komma med idéer och uppslag som förbättrar kundupplevelsen och stärker kundens verksamhet. För att klara det uppdraget krävs en ständig dialog, eller snarare ständiga dialoger, på alla nivåer, med alla inblandade – kunder, medarbetare, kommuner och andra aktörer på marknaden. Det handlar om att hela tiden ha örat mot rälsen för att fånga upp både stort och smått. Varje litet uppslag kan vara en ledtråd för fortsatt utveckling. 17Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Stockholms kontorsmarknad Vår målsättning är att skapa levande stadsdelar och genom Birger Bostad som vi förvärvade under 2021 har vi tagit ytterligare ett steg i vår stadsutvecklingsstrategi. Nu kan vi ta ett större ansvar för utveckling och uppförande av bostäder. Ett ökat antal bostäder leder till mer liv och rörelse under fler av dygnets timmar och därmed ett ökat underlag för olika former av service, en större trygghet samt en mer attraktiv miljö. Vi investerar i livet mellan husen och medverkar till att det finns tillgång till allt från restauranger till grönområden, tränings- anläggningar och hunddagis. Tillsammans med kommuner och andra intressenter är vi med och styr den långsiktiga planeringen av gatumiljön för att få möjlighet att ta ansvar för hur våra stadsdelar upplevs. Engagemang och samverkan för samhällspåverkan Genom vår stadsutveckling påverkar vi samhällsutvecklingen och via ett långsiktigt och hållbart arbete kan vi skapa bra förutsättningar för såväl boende, arbetande som besökare. Vårt engagemang sträcker sig bortom det enskilda huset och omfattar platsen, innehållet, miljön men framför allt människan. Läs mer om vårt sociala ansvar på sidorna 40–41. Kontinuerligt arbete för minskat klimatavtryck I alla våra stadsdelar är vi delaktiga i hela utvecklingsprocessen, från planering via projekt till förvaltning. Vi ställer tuffa energi- och klimatmål redan från start och som stor fastighetsägare har vi både en skyldighet och en möjlighet att minska vårt klimatavtryck i alla led, inklusive indirekta koldioxidutsläpp i projektutvecklingen och resor till och från våra fastigheter. Läs mer om hur vi minskar klimatavtrycket på sidorna 42–45. Strategi för stadsutveckling Vår strategi är att utveckla både våra kommersiella- och bostadsbyggrätter inom vårt befintliga bestånd. Genom en hållbar utveckling av fastigheterna i våra områden vill vi stärka stadsdelarnas attraktivitet och varumärken. Vi jobbar aktivt tillsammans med kommuner i planprocesserna och arbetet med att få fram detaljplaner. Att få en detaljplan godkänd tar i snitt 2–3 år. Stadsutveckling Vårt fastighetsbestånd är samlat i kluster som via våra attraktiva stadelar knyter ihop Stockholm, från Arenastaden i norr till Flemingsberg i söder. Alla våra stads delar är och kommer att bli viktiga knutpunkter för framför allt spårbunden trafik. Det möjliggör för våra kunder att vara en del av hela den regionala arbetsmarknaden. Vi är nummer ett på kontorsmarknaden i våra stadsdelar och en av de största fastighetsägarna i Stockholms innerstad. Det skapar möjligheter att erbjuda ett bra serviceutbud i våra områden samt en hög servicegrad i fastighetsskötseln. 18 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Stadsutveckling Våra stadsdelar Vi finns i ett begränsat antal stadsdelar i Stockholm, och är den största fastighets- ägaren i samtliga stadsdelar utom i innerstaden. Stockholm För oss är det är det en självklarhet att vi ska vara en del av Stockholms hett efter- traktade fastighetsmarknad och vi kan erbjuda lokaler både innanför och strax utanför tullarna. I Hammarby Sjöstad, som när den blå tunnelbanelinjen är fullt utbyggd bara är fyraminuter från city, expanderar vi och våra markanvisningar är betydande. Vi har attraktiva markanvisningar både i city och i Sjöstaden. Solna Solna är en av Stockholms mest dynamiska kommuner. Här finns nationalarenan i fotboll, ett universitetssjukhus med världsledande forskning och Skandinaviens största galleria. I Solna kan vi genom att förädla våra äldre fastigheter tillgodose våra kunders behov av större flexibilitet samt via en omfattande nybyggnation erbjuda en växande portfölj. Vi finns i stadsdelarna Arenastaden och Solna Business Park. Flemingsberg I Flemingsberg är ett nytt näringskluster på väg att växa fram. Vi har fått i uppdrag att ta fram en detaljplan för en ny stadskärna. Här skapas en mötesplats för innovation, samver- kan och hållbarhet och under kommande år ska vi utveckla ett större antal kontor och bostäder i området. Vår position på kontors- marknaden – Flemingsberg Vår position på kontors- marknaden – Solna Vår position på kontors- marknaden – Hammarby Sjöstad Vår position på kontors- marknaden – Stockholms innerstad Solna Business Park Arenastaden / Haga Norra Stockholms innerstad Hammarby Sjöstad Flemingsberg 3 1 1 1 19Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Stadsutveckling Innerstaden Stockholm Det är en självklarhet för oss med vårt Stockholmsfokus att äga attraktiva fastig heter i Stockholms innerstad. Hyresnivåerna är höga, vakanserna få och kassa flödet stabilt. Efterfrågan på lokaler i innerstaden har stärkts efter pandemin. Fabege års- och hållbarhetsredovisning 202220 Våra stadsdelar Vårt bestånd i innerstaden svarar för ungeför 37 procent av vårt fastighetsvärde och samtliga våra fastigheter är attraktiva för investerare. Ägande i Stockholms innerstad domineras av långsiktiga stabila ägare som försäkringsbolag, pensions- fonder och statliga bolag. Objekt kommer sällan ut på mark- naden och efterfrågan på kontorslokaler i bra lägen har växt sig ännu starkare i spåren av pandemin. Ett mer attraktivt läge kan vara en viktig morot för att medarbetarna ska känna sig attraherade av att komma tillbaka till arbetsplatsen efter flera års hemarbete. Lyhörda och närvarande Att vi kan erbjuda lokaler både innanför och utanför tullarna är en av våra styrkor. Andra styrkor är att vara lyhörd för nya tiders arbetssätt och kundernas förändrade behov samt att tillhanda- hålla en hög servicegrad och stor närvaro. Vi känner mark- naden i innerstaden väl – det är här som trender föds och det ställer höga krav på oss att anpassa och vidareutveckla vårt erbjudande. Under året har vi därför lanserat vårt NOW-koncept, ett pilotprojekt där vi erbjuder nyrenoverade, nyckelfärdiga kontor med korta uthyrningstider. Tre av fyra objekt är belägna i innerstaden och efterfrågan har varit stor. Investeringar som skapar värde Under året flyttade vår hyresgäst Convendum in i sina nya lokaler på Kungsgatan i city. Lokalerna är belägna i en fastighet präglad av nyklassicism och de 7 400 kvadratmetrarna hyser allt från coworking-ytor och hybridkontor till premiumkontor En stabil men trendkänslig marknad och café. Ett förädlingsprojekt som tillfört värde både till oss och Convendum. I juni 2023 öppnar Covendum på Drottning- gatan, nära regeringskvarteren. Under våren utsågs de arkitekter som ska ansvara för uppdraget att skapa en attraktiv stadsmiljö vid Sveaplan. Sedan tidigare äger vi det välkända Wenner-Gren Center samt ytterligare tre fastigheter på Sveavägen och tack vare vår markanvisning i området har vi nu möjlighet till nyproduktion i innerstaden. Genom att utveckla Sveaplan kommer vi att skapa en ny entré till Stockholms inner- stad och förvandla ett område som idag domineras av en trafiklösning till en plats full av liv och rörelse. 32 Mdkr Fastighetsvärde 324 tkvm Uthyrningsbar yta 27 st Antal fastigheter Vi känner marknaden i innerstaden väl – det är här som trender föds och det ställer höga krav på oss att anpassa och vidareutveckla vårt erbjudande.” Oskar Sköld Marknadsområdeschef 21Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Våra stadsdelar Hammarby Sjöstad Stockholm Allt fler företag söker sig till Hammarby Sjöstad för den dynamiska miljön, närheten till både citypuls och rekreation samt inte minst goda kommunikationer. Här är hållbarhet och kreativitet honnörsord och området sjuder av entreprenörsanda. 22 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Våra stadsdelar 8 Mdkr Fastighetsvärde 138 tkvm Uthyrningsbar yta 10 st Antal fastigheter I stadsdelen samsas moderna byggnader med förädlade industrifastigheter som skapar en alldeles egen atmosfär.” Per Tyrén Marknadsområdeschef För drygt 30 år sedan påbörjades bygget av Hammarby Sjöstad med tanken att stadsdelens bostäder skulle fungera som OS-by under 2004 års sommarspel. Nu blev det aldrig något OS i Stockholm, men i kölvattnet av planerna växte det fram såväl ett attraktivt bostadsområde som ett kluster av kreativa bolag. Hammarby Sjöstad är en levande stadsdel där närheten till vattnet, en energisk atmosfär och bra förbindelser lockar allt från arkitekt- och reklambyråer till app- och data- spelsutvecklare liksom digitala spjutspetsutbildningar. Allt fler vägar bär till Sjöstaden Det går snabbt och enkelt att ta sig från innerstaden till Hammarby Sjöstad. Sergels Torg är endast fyra kilometer bort och det finns ett flertal transportmedel att välja mellan, från buss, tvärbana och pendelbåt från Nybrokajen och Södermalm till cykel och bil. Om några år, när arbetet med att förlänga tunnelbanans blå linje till Nacka är klart, kommer resan till T-centralen ta fyra minuter. Dessutom blir det betydligt smidigare att förflytta sig från Hammarby Sjöstad till Stockholms södra och östra delar. Det är många människor som slagit sig ner och trivs i Hammarby Sjöstad, efterfrågan på nya bostäder och kontor är stor liksom potentialen för fortsatt exploatering. Därför fortsätter vi att expandera och ytterligare utveckla området. I stadsdelen samsas moderna byggnader med förädlade industrifastigheter som skapar en alldeles egen atmosfär. Det finns gott om restauranger, flera skolor och servicen håller innerstadskvalitet. Tack vare närheten till Nackareservatet, Hammarbybacken och Eriksdalsbadet finns rekreation, motion och naturupplevelser inpå knuten och alla större gymkedjor är representerade. Kända landmärken Redan idag ingår flera av Hammarby Sjöstads landmärken i vårt bestånd. Ett är Luma, där bland annat Carnegiebryggeriet är inhyst. En kreativ hubb med fortsatt stark tillväxt Under året har vi dessutom sökt och fått bygglov för utbygg- nad av flera av våra vackra särpräglade industribyggnader med god grundkvalitet. Det betyder att vi nu kan påbörja arbetet med att bygga fler toppmoderna kontor i Hammarby Sjöstad. Sjöstan blev tidigt ett internationellt riktmärke när det kommer till hållbara städer och Stockholms stad ställer höga miljökrav på byggnader, tekniska installa tioner och trafikmiljö. Med en växande portfölj och betydande markanvisningar kommer vi, tillsammans med Stockholms stad och andra intressenter, fortsätta att utveckla Hammarby Sjöstad, ”the Home of Bright Ideas”, under lång tid framöver. Vi är dessutom delaktiga i planeringen av och arbetet med Sjöstads höjden där ett nytt stadsrum med bostäder, kontor, hotell och torg kommer att växa fram. 23Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Våra stadsdelar Arenastaden & Haga Norra Solna Tempot är fortsatt högt i Arenastaden, en av Stockholms mest dynamiska stadsdelar. Här är hållbarhet i fokus och med blandstaden som mål ska ytterligare ett stort antal byggrätter omvandlas till attraktiva kontor och bostäder. 24 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Våra stadsdelar Snart en blandstad Arenastaden är en tillväxtplats för företag i framkant och samtidigt på god väg mot en blandstad med mycket aktivitet även efter kontorstid. Inom de närmaste åren kommer ett flertal bostäder att byggas, bland annat i anslutning till Solna station. Detaljplanen förväntas bli antagen under 2023 och totalt handlar det om 15 000 kvadratmeter bostäder och 76 000 kvadratmeter kontor. Vidare ska delar av järnvägsspåren uppe vid Solna station däckas över vilket ökar tillgängligheten till stadsdelen. Trafiken flyttas för att ge plats för gångstråk och det planeras för caféer, restauranger och annan service i gatuplan. Det framgångsrika stadsutvecklingsprojektet Arenastaden blir alltmer robust och diversifierat. Marknaden har mognat, utbudet av kontorslös- ningar är mer varierat och fler mindre och medelstora företag söker sig till området. Här finns det som krävs för att medarbe- tarna ska välja att åka till kontoret i stället för att arbeta hemifrån, inklusive närhet till natur, Nordens största shopping- center, ett flertal sport- och rekreations anläggningar samt väl utbyggda kommunikationer. Ett eget stadskvarter Haga Norra är ett unikt område som vi bygger helt från grunden där såväl kontor som bostäder redan nu börjar befolkas. Bilia är sedan tidigare på plats i sitt toppmoderna showroom med tillhörande kontor och under 2022 gick flyttlassen till de första bostäderna. I början av 2024 står det första kontorskvarteret, om cirka 26000 kvadratmeter fördelat på åtta våningar, klart för inflyttning. De stora ljusgårdarna utgör husets nav och serviceutbudet är stort med reception, konferensutrymmen, cykelgarage, kvarterskrog och ett eget gym. Den totala investeringen beräknas till 1,4 Mdkr inklusive förberedande markarbeten för bland annat framtida anläggning av parker och torg. I nästa etapp kan vi bygga ytterligare 20000 kvadratmeter kontor i Haga Norra. Med stort fokus på klimat och miljö Hela stadsdelen har en stark miljöprofil och hållbarheten står högt i kurs. Samtliga byggnader är miljöcertifierade, all inköpt el kommer från vindkraftverk och all fjärrvärme och fjärrkyla är Fortsatt tillväxt i en av Stockholms mest attraktiva stadsdelar märkt ”bra miljöval”. Energi- och klimat målen är högt ställda och i Haga Norra byggs kontoren delvis av återvunnet material och taken förses med både solceller och sedum. Här har vi dessutom utvecklat det så kallade Hållbarhetshuset, ett innovationsprojekt där vi är först i Sverige med att återbruka stommar (läs mer på sidan 45). Hela 80 procent av de som arbetar i Arenastaden reser hållbart till och från sin arbetsplats. Det visar den omfattande resvaneundersökning som vi genomfört tillsammans med företagen i området. Ingen annan stadsdel i Sverige är i närheten av liknande siffror, men bland annat mot bakgrund av de kommande utbyggnaderna av kollektivtrafiken är målsättning att ännu fler ska välja att resa hållbart. Trafikstarten för tunnelbanans nya gula linje är beräknad till 2028 och då kommer resenärerna att kunna ta sig från Arenastaden och vidare söderut utan att behöva byta vid Odenplan. 25 Mdkr Fastighetsvärde 376 tkvm Uthyrningsbar yta 33 st Antal fastigheter Efterfrågan i Arenastaden och Haga Norra är fortsatt god. Uthyrningen till JM var en av de större kontors uthyrningarna i Stockholm under 2022.” Henrik Egnell Marknadsområdeschef 25Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Våra stadsdelar Solna Business Park Solna I Solna Business Park är det inte bara myndighetstätt, här huserar också några av Sveriges största varumärken sida vid sida med välkända restauranger, ett utomhusgalleri, en musikscen och snart också en helt ny konferensanläggning. Ett redan bra kontorsområde är på väg att omvandlas till en modern stadsmiljö. Fabege års- och hållbarhetsredovisning 202226 Våra stadsdelar 10 Mdkr Fastighetsvärde 218 tkvm Uthyrningsbar yta 10 st Antal fastigheter Solna Business Park har goda förutsättningar att fortsätta utvecklas till en levande stadsdel.” Susanna Elvsén Marknadsområdeschef Här växer en urban stadsdel fram Som största fastighetsägare och med kontinuerlig närvaro kan vi vara drivande i stadsutvecklingen av Solna Business Park. Vi har goda möjligheter att göra verklighet av vår vision för området med fördubblade kontorsytor, bostadsbyggande, upprustning av parker samt cykelbanor och promenadstråk som ska byggas. Vi har en principöverenskommelse med Solna stad om fler förvärv och projektutveckling av ytterligare fastigheter, bland annat i anslutning till den framtida pendeltågsstationen. Först ut är ett 25 000 kvadratmeter stort kontorshus med inslag av handel och service i gatuplan. Vi arbetar även med att få till nya gång- och cykelbanor i stadsdelen. Satsningar på gatumiljön Mot bakgrund av alla stora förändringar kommer vi säkerställa att Solna Business Park förblir attraktivt under hela förändrings- processen för att bibehålla trivseln för våra nuvarande hyres- gäster. Under året har ett flertal projekt initierats för att skapa en tilltalande gatumiljö. Lastkajer har tagits bort och transport- intensiva verksamheter har flyttat ut till förmån för nya, mer serviceinriktade aktiviteter. Ett nytt restaurangkoncept har lanserats, en mathall, där fyra olika restauranger delar på en större lokal. Dessutom öppnar ytterligare en träningsanlägg- ning där såväl elitidrottare som amatörer vuxna och barn kan träna crossfit, styrketräna och ta del av löpcoachning. Vi fortsätter dessutom vår satsning på kultur. Ännu en spännande konstnär har visat upp sina verk på Street Gallery, konstutställningen i gatumiljö och vi har lanserat Solna Live Park, en tillfällig scen för både etablerade stjärnor och artister som är up-and-coming. Både boende och arbetande i området har vid ett flertal tillfällen kunna njuta av lunch- konserter helt gratis. Ny konferensanläggning Ett redan bra serviceutbud i Solna Business Park ska successivt bli ännu bättre och därför öppnar vi en ny konferens anläggning. Här ska det bli möjligt att boka allt från mindre mötesrum i några timmar till flerdagarskonferenser för hela företag. I anläggningen kommer det också finnas en podd studio. Solna Business Parks goda förutsättningar att fortsätta utvecklas till en urban stadsdel. Förutom sitt växande utbud av restauranger, träning och kultur liksom hotell- och konferens- möjligheter ligger området i Stockholms bästa kommunika- tionsläge näst efter Stockholms central. 27Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Våra stadsdelar Flemingsberg Huddinge I Flemingsberg bedrivs ett av Sveriges största och viktigaste stadsutvecklings- projekt där hela människan står i centrum. Här växer en attraktiv stadsdel fram som präglas av internationell atmosfär, samverkan, hållbarhet och integration. 28 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Våra stadsdelarVåra stadsdelar Framväxten av Flemingsberg är en viktig del i Stockholms utveckling. Här har väletablerade institutioner som Karolinska Institutet och Södertörns högskola tillsammans med politisk vilja lagt grunden för att utveckla området. Med utmärkta kommunikationer, ett växande näringslivskluster, utökad service och fler bostäder finns förutsättningar att jämna ut den regionala obalansen mellan Stockholms norra och södra delar. Starka varumärken flyttar snart in Det känns bra att vi kommit igång på allvar med att utveckla Flemingsberg. Inom de närmaste åren kommer flera starka varumärken flytta hit. I början av 2022 togs det första spad- taget för den 12 000 kvadratmeter stora byggnad som från sommaren 2024 inrymmer Kungliga Dramatiska Teaterns och Kungliga Operans verkstäder, ateljéer och repetitionssalar. Några månader senare var det dags för nästa spadtag, denna gång för Alfa Lavals nya kontor och innovationscenter. 2025 kommer de 700 medarbetarna välkomnas till en toppmodern arbetsplats med el från solpaneler och uppvärmning från geotermisk energi. I de 20000 kvadratmetrarna kommer det dessutom finnas ett höghöjdslabb, en plats för att skapa och förverkliga nya idéer tillsammans med andra företag, hög- skolor och universitet. Flemingsberg är på god väg att bli nästa stora mötesplats för innovationer, samverkan och hållbar utveckling och vårt engagemang sträcker sig bortom förvärv, detaljplaner och avtal. Samverkan och en inkluderande stadsmiljö Vi arbetar vi strategiskt med hur våra stadsdelar upplevs. I Flemingsberg fokuserar vi på att skapa en inkluderande stadsmiljö där de som bor och verkar i området involveras i den framtida stadsutvecklingen. I slutet av året arrangerades ett större event där ett stort antal representanter bjöds in till en bred dialog om stadsbyggnad på temat studentstaden Flemingsberg. Eventet var en del av det Vinnovafinasierade forskningsprojekt som vi driver tillsammans med kommunen och Södertörns Högskola. I Flemingsberg görs det plats för framtiden Flemingsberg är idag Sveriges åttonde största campus med fem högskolor representerade: Karolinska Institutet, KTH, Söder- törns högskola, Stockholms Musikpedagogiska Institut och Konstskolan Idun Lovén. Skolornas expansionsplaner gör att det på sikt kommer öka antalet studenter på campusområdet. Nästa steg i detaljplanen för den nya stadskärnan Allt fler små och medelstora företag visar intresse för att etablera sig i Flemingsberg. Efterfrågan på kontor och lager är hög och vid utgången av 2022 var uthyrningsgraden nästan 100 procent. Med andra ord finns det potential för ytterligare expansion och behovet av att omvandla befintliga markanvis- ningsavtal till byggrätter för både kommersiella ytor och bostäder. Därför har vi påbörjat arbetet med detaljplanen för den nya stadskärnan med ett nytt resecenter, 12 000 nya bostäder, butiker, gym, utbildningslokaler och kulturupplevelser. Från Flemingsberg är det redan idag enkelt att ta sig till såväl Stockholm City med fjärr- eller pendeltåg som till hela Mälar- dalen och till Uppsala samt till Arlanda och Skavsta. Med en utbyggd Spårväg Syd förbättras kommunikationerna ytterligare. 2 Mdkr Fastighetsvärde 70 tkvm Uthyrningsbar yta 8 st Antal fastigheter Det känns bra att vi kommit igång på allvar med att utveckla Flemingsberg. Under året tog vi de första spadtagen för två projekt på totalt 32 000 kvadratmeter.” Therese Friedman Marknadsområdeschef 29Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Våra stadsdelar Birger Bostad Med Birger Bostad som helägt dotterbolag har vi kompetens och erfarenhet att ta ett mer långtgående ansvar som stadsutvecklare. Vi kan nu i egen regi skapa en blandad bebyggelse i våra stadsdelar. Genom att driva bostadsprojekten internt blir även den värdeskapande effekten högre. 30 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Bostadsutveckling Vår målsättning är att utveckla pris värda och funktionella fastigheter – produkter som är tillgängliga för en bred målgrupp.” Fredrik Alvarsson VD Birger Bostad Birger Bostad är ett rikstäckande fastighetsutvecklingsbolag men majoriteten av bostadsbyggrätterna om cirka 650 000 kvadratmeter finns i Storstockholm och framför allt i Solna och Flemingsberg. Med sikte på 500 bostäder i Haga Norra Under året har vi påbörjat projektering av 93 bostadsrätter i Haga Norra. Vi förbereder oss för att kunna starta nästa etapp om drygt 400 lägenheter när marknads förutsättningarna är de rätta. I Flemingsberg planeras för cirka 270 lägenheter i ett helt nytt bostadskvarter, centralt beläget vid Flemingsbergs centrum. Markarbeten har påbörjats, men ännu finns inget beslut om byggstart för detta hybridprojekt med en mix av olika upplåtelseformer vilket möter den diversifierade efterfrågan som finns i området. Lyhördhet för en tuffare marknad Vi har lång erfarenhet och koll på kundernas behov och kan vara flexibla inför en samtid i ständig förändring. Under det senaste året, med en skakig omvärld och en tuffare marknad som följd, har därför byggstarten för några projekt flyttats fram i tiden. Det betyder inte att de har satts på halt, berednings arbetet fortsätter för att kunna starta byggandet så fort marknaden är mogen. Birger Bostad är en relativt liten Fokus på bostäder som möter marknadens behov organisation med fokus på att återanvända kunskaper, underlag och lösningar från tidigare projekt i syfte att kapa såväl ledtider som kostnader. Vår målsättning är att utveckla prisvärda och funktionella fastigheter – produkter som är tillgängliga för en bred mål- grupp sett till pris och funktion. Hittills har efterfrågan varit stor och försäljningstakten hög. I pågående projekten är 89 procent av bostadsrättslägenheterna sålda. Med vår kompetens och erfarenhet inom bostadsutveckling kan vi fortsätta att skapa en blandad bebyggelse i våra stadsdelar. Våra projekt utanför Storstockholm är belägna i starkt växande regionstäder i Sverige. 9 st Pågående bostadsprojekt 89 % Försäljningsgrad 355 st Bostäder i produktion 31Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Bostadsutveckling Hållbarhet Vi ligger i framkant med vårt ambitiösa hållbarhetsarbete. Genom detta arbete bidrar vi till ett hållbart Stockholm där vi utvecklar och förvaltar stadsdelar, fastigheter och lokaler. Vi arbetar utifrån ett helhets perspektiv för att stärka våra stadsdelar som upplevelsebaserade mötesplatser där hälsa, bekvämlighet, trygghet och trivsel får ett stort utrymme. Med inflytande över allt från val av byggmaterial och energi användning till hållbart resande kan vi samtidigt bidra till minskade klimatavtryck. Genom nyfikenhet, sam verkan och genomförandekraft kan vi framtidssäkra våra tillgångar och hitta nya sätt att öka attraktiviteten och välbefinnandet i och kring våra fastigheter med ett så litet klimatavtryck som möjligt.” Mia Häggström Hållbarhetschef Vi vill göra skillnad i de stadsdelar där vi är verksamma, bland annat genom att bidra till att barn och unga får en bra skolgång, en meningsfull fritid och i förlängningen en väg in på arbetsmarknaden. Vi strävar efter att hantera de utmaningar som är av särskild betydelse för vår bransch; som att bidra till ett stabilare energi- system i Sverige, trygga stadsrum för alla människor, jämlika byggarbetsplatser, uppfyllda klimatmål samt att minska korruption och öka efterlevnad av mänskliga rättigheter. Vi arbetar även aktivt för att främja livskvaliteten i våra stadsdelar där upplevelser, servicetjänster, lärande, kultur, jämlikhet och god hälsa är viktiga beståndsdelar. Under året har vi lagt extra fokus på våra klimatmål (Scope 1–3) samt energieffektivisering med särskild tonvikt på el. Vårt ekonomiska, miljömässiga och sociala ansvar tar avstamp i Parisavtalets 1,5 -gradersmål och FN:s globala hållbarhetsmål. Vårt hållbarhetsarbete är väl integrerat i hela verksamheten och varje dag ska vår organisation, i stort som smått, bidra till att Stockholmsregionen blir en än mer hållbar plats. 32 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsrapport FN:s Agenda Agenda 2030 och vår roll i det större sammanhanget FN:s Agenda 2030 är vägledande i arbetet för att den globala utvecklingen ska vara långsiktigt hållbar. Genom en kraftsamling kring de 17 globala målen ska världens länder till år 2030 bland annat ha förverkligat mänskliga rättigheter för alla, jämställdhet och ett varaktigt skydd för vår planet. Här har näringslivet en viktig roll att spela, inte minst bygg - och fastighetssektorn. Vi ser att det finns starka synergier mellan målen och därför sätter vi ett större fokus på de områden där de väsentligaste utmaningarna för vår verksamhet finns, nämligen mål 9, 10 och 12, ”Hållbar industri, innovationer och infrastruktur”, ”Minskad ojämlikhet” och ”Hållbar konsumtion och produktion”. Vi har under året lagt ett stort fokus på FN:s mål 9 och 12 med syfte att skapa förutsättningar för cirkulära materialflöden genom demonterbarhet, återbruk och återvinning. Inom mål 10 har vi på ett strukturerat sätt arbetat med och planerat för att minska de sociala ojämlikheterna i våra stadsdelar. Vårt ambitiösa hållbarhetsarbete har lett fram till att aktiviteter kopplade till flera globala mål numera är integrerade i våra verksam- hetsprocesser. Det gäller exempelvis vårt arbete för mål 3, ”God hälsa och välbefinnande” och mål 13, ”Bekämpa klimatförändring- arna” som är en direkt konsekvens av vårt arbete med mål 9, 11 och 12. Därför är de senare målen prioriterade för att effektivt hantera alla dessa utmaningar. Vi vet att vårt arbete har inverkan på samtliga 17 hållbarhetsmål och att det finns synergimöjligheter mellan miljö, sociala värden och ekonomi. Vi är dock ödmjuka inför det stora omställnings- arbete som kvarstår exempelvis gentemot mål 13. Livskraftiga städer och samhällen 33Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsrapport FastigheterStadsdelar Vårt hållbarhetsramverk Vi är ledande på kontorsmarknaden i Stockholm och har goda möjligheter att bidra till en hållbar utveckling i de stadsdelar där vi har ett stort ägande. Vi tar ett betydande ansvar för helheten och arbetar brett med klimatfrågan och medverkar till ökad hälsa, trivsel och trygghet i våra stadsdelar. Detta gör vi genom att koppla grön finansiering till hållbarhetscertifierade byggnader och investeringar samt arbeta för en långsiktigt hälsosam och god stad för dem som vistas där. Vi tillför intressanta och oväntade inslag i vardagen som skapar liv mellan husen, tar en aktiv roll och ser till hela platsen. Hela tiden. Energisystem Livsbetingelser i lokal samhället Jämlikhet Utbildning Meningsfull fritid Trygghet Energianvändning Klimatutsläpp Avfall Hållbarhetsprogram för varje stadsdelsprojekt Fokusera på social hållbarhet när vi utvecklar den fysiska miljön för livet i våra stadsdelar Platssamverkan med andra intressenter i organiserad form 100 % köpt förnybar energi Klimatneutral förvaltning (Scope 1 och 2) samt halvering av indirekta utsläpp (Scope 3) till 2030 100 % miljöcertifierat fastighetsbestånd Energiprestanda 35 kWh/kvm Atemp vid nyproduktion och 70 kWh/kvm Atemp i genomsnitt för hela förvaltningsbeståndet Cirkularitetsindex 20 % vid större ombyggnationer Exempel på mål och aktiviteter Agenda 2030 Väsentliga frågor 34 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsrapport LeverantörskedjaMedarbetare Finansiering Kunder Affärsetik Exempel på mål och aktiviteter Agenda 2030 Väsentliga frågor Granskning av leverantörers hållbarhet, inklusive miljö och mänskliga rättigheter Grön finansiering God hälsa Säkerhet Inomhusmiljö Energianvändning Klimatutsläpp Antikorruption Skatt God hälsa och säkerhet Mångfald och jämställdhet Klimatutsläpp 100 % av ramavtalade leverantörer ska vara hållbarhets granskade Skapa ett bransch- gemensamt system för löpande uppföljning av uppförandekoden Motverka negativa effekter för mänskliga rättigheter och miljö 100 % grön finansiering Genomlysa och samman- ställa andelen ekonomiska aktiviteter som omfattas av EU-taxonomin Hållbarhetslänkade lån och obligationer 100 % av hyresavtalen ska vara gröna NKI på minst 80 Över 150 fördjupade kunddialoger Vidareutveckla koncept för hälsocertifierade arbetsplatser Årlig utbildning i vår uppförandekod Samtliga ramavtalade leverantörer och entre- prenörer undertecknar vår uppförandekod för leverantörer Visselblåsarfunktion där såväl externa som interna parter anonymt kan rappor- tera misstankar om oetiskt beteende Transparent och öppen redovisning av koncernens totala skattebelastning Låg sjukfrånvaro Nöjda medarbetare med ett långsiktigt mål att nå förtroendeindex > 90 % Erbjudande om individuell hälsocoach till alla medarbetare Utbildningsinsats inom arbetsmiljöområden för chefer och medarbetare 35Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsrapport Vår väg framåt för den hållbara staden Tack vare att vi tidigt tog strategiska beslut ligger vi i framkant i branschen. Vi var först av alla svenska fastighetsbolag att nå 100 procent grön finansiering och tecknade Nordens första taxonomianpassade lån. Vi har högt ställda mål för år 2030 – och med fortsatta framåtriktade åtgärder är vi övertygade om att vi kommer att nå dem. 1. Byggande Den största miljöpåverkan i detta skede sker vid tillverkning av byggmaterial. Cementproduktion släpper ut mycket CO₂ och tillhörande kalk- brytning påverkar ekosystem och vattentillgång. Vår indirekta och faktiska påverkan minimeras med cirkulära materialflöden och att välja material med lägre klimatpåverkan. Socialt motverkar vi en potentiellt negativ påverkan genom vår granskning av leverantörer gällande trygga arbetsvillkor och mänskliga rättigheter. 2. Användning Driftsenergi för lokaler står för en stor del av Sveriges klimatpåverkan. Vi minskar vår direkta och faktiska påverkan genom energieffektivi- sering, lokalt producerad förnyelsebar energi och fossilfri servicebilsflotta. Våra byggnader är kundernas arbetsmiljö och här har vi en påverkan på hälsa, mobilitet och energi- användning som är både direkt och indirekt. 3. Stadsutveckling Våra byggnader är en del av stadens fysiska och sociala miljö. Via aktivt arbete med andra aktörer kan vi indirekt bidra till en trygg stads- miljö och ett balanserat energisystem. Genom vår stadsutveckling påverkar vi samhälls utvecklingen, där vårt engagemang förutom byggnader omfattar platsen, innehållet, miljön och framförallt människan. 4. Slutskede och återbruk I en byggnads slutskede har hanteringen av rivning och byggnadsdelar en miljöpåverkan. Vi arbetar för att minimera vår direkta och faktiska påverkan genom återanvändning och återvinning. 1 2 3 4 36 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsrapport 2010  Vi stödjer FN:s Global Compact  Genomsnittlig energi- användning 166 kWh/kvm Atemp 2011  Gröna hyresavtal lanseras 2012  100 % av nyproduktion och större ombyggna - tioner certifieras enligt BREEAM-SE 2015  Vi rankas högst i Europa inom sektorn kontor av GRESB – 89 av 100 poäng 2016  Vi lanserar gröna obligationer  Uppförandekod för leverantörer 2017  100 % eldriven servicebilsflotta  96 % minskad klimat- påverkan (Scope 1 och 2) sedan 2002 2019  100 % av förvaltnings- fastigheterna certifierade enligt BREEAM In- Use 2020  Ansluter till Science Based Target initiative (SBTi)  100 % grön finansiering som första svenska fastighetsbolag 2021  Nordens första taxonomi - anpassade lån  Social hållbarhet i Flemingsberg: Läxhjälpen, Talang Akademin och BID Flemingsberg 2022  Vi ökar i GRESB – 94 av 100 poäng  Beslut om cirkularitets - index 20 %  100 % gröna hyresavtal nytecknad yta och 89 % gröna hyresavtal total yta  Genomsnittlig energi- användning 73 kWh/kvm Atemp MÅL 2025  20 %/kvm BTA minskat klimat avtryck (Scope 3) mot 2019  Åtgärder från genomförda klimatresiliens analyser implementerade på samtliga fastigheter MÅL 2030 • 50 %/kvm BTA minskat klimat avtryck (Scope 3) mot 2019 • Klimatneutral förvaltning 2010 2015 2020 2022 2025 MÅL 2030 MÅL 37Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsrapport Vi har goda möjligheter att bidra till en hållbar utveckling. Tack vare en tydlig strategi för vår fastighetsportfölj, med ett bestånd samlat i kluster, kan vi vara med och påverka hela stadsdelar. Genom långsiktig planering och goda relationer med kunder, kommuner, entreprenörer och boende är vi aktivt med och utvecklar Stockholmsregionen. Större krav på mobilitet I spåren av pandemiårens hemarbete har det blivit än viktigare att snabbt och smidigt kunna ta sig till och från sin arbetsplats. En stor andel av våra kunder väljer att åka kollektivt, men vi ser också en ökad efterfrågan på såväl parkeringsytor som möjlighet att ladda sin elbil. För att underlätta för våra kunders medarbetare att resa mer hållbart installerar vi kontinuerligt laddplatser för elbilar i både fastigheter och gatumiljöer. Redan idag kan vi erbjuda 1200 laddpunkter, men för att möta behoven har vi påbörjat en ambitiös utbyggnad med målet att dubblera antalet under år 2023. Dessutom består hela vår egna servicebilsflotta av elbilar. Vi är också med och driver utvecklingen av så kallade mobilitets- hubbar med delningstjänster för såväl bilar och cyklar som kemtvätt, mat leveranser och liknande tjänster. I Arenastaden samarbetar vi med RagnSells genom vårt delägda bolag Urban Services. Syftet med samarbetet är att fossilfritt och tyst samtransportera varor och avfall in i och ut ur stadsdelen. Centralt för initiativet är att skapa en samlastnings- central där alla leverantörer lämnar och hämtar paket. Paket som ska till butiker och kontor i området körs sedan ut med miljöfordon på ett samlat och strukturerat sätt. Nya kontorshyresgäster började ansluta sig under 2020, och 2022 hade cirka 50 procent av våra hyresgäster i Arena staden någon form av avtal med Urban Services. Vi arbetar med processverktyget CERO där syftet är att minska klimatavtrycket vid resor till och från våra fastigheter. Enligt den senaste resevaneundersökningen bland medarbetarna i Arenastaden är det hela 80 procent som reser hållbart till och från sin arbetsplats. Ingen annan stadsdel i Sverige är i närheten av liknande siffror. Tillsammans med företagen i Arenastaden, kommunen, Keolis och MTR har vi ett nätverk som nu tagit fram en ny handlingsplan för att öka andelen hållbart resande ytterligare. Planerade åtgärder är utöver utbyggnad av laddplatser för elfordon, förbättrade cykelvägar, nya och/eller förbättrade kollektivtrafikförbindelser och ett breddat utbud av delnings- tjänster för elbilar, el-mopeder och el-cyklar. Framtidsäkrad elförsörjning Under senare år har elbehovet ökat kraftigt, inte minst i Stockholms- regionen, och det kommer att fortsätta öka i framtiden. Stark tillväxt och stora exploateringar har tillsammans med en ökad elektrifiering i spåren av omställningen till ett fossilfritt samhälle lett till en allt större belastning på elnäten. Det finns därmed ett behov av att säkerställa elproduktionskapaciteten samt efterfrågeflexibilitet för att undvika effektbrist och säkerställa att investeringar i elsystemet nyttjas på ett effektivt sätt. Om vi använder det vi redan har på ett effektivt sätt behöver vi förhoppningsvis inte bygga ut nät och produktion i fullt så stor utsträckning. Vi kan vara med och bidra till att minska belastningen och på så sätt framtidssäkra elsystemet. Därför är vi bland annat anslutna till Stockholmflex, ett forskningsprojekt där Svenska kraftnät och nätägarna Ellevio och Vattenfall gått samman för att testa en flexibilitetsmarknad i Stockholm. Enkelt uttryckt innebär det att elanvändare, elproducenter, företag och hushåll genom en mer Stadsdelar Stadsutveckling med hela människan i centrum Vi både vill och kan vara drivande i utvecklingen av en hållbar stad. I stadsdelar med ett stort ägande tar vi ansvar för helheten, från förvärv och detaljplaner via attraktivitetsskapande åtgärder i den fysiska miljön till sociala initiativ. För oss handlar hållbar stadsutveckling om hela människan, hela företaget, hela platsen. Hela tiden. 38 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsrapport flexibel användning hjälper till att minimera risken för flaskhalsar i elnäten under perioder av stor efterfrågan. Att optimera vårt effektuttag är sedan flera år ett prioriterat område för oss, dels utifrån ett kostnadsperspektiv, men framför allt sett till vårt mål om minskad koldioxidpåverkan. Ju högre effektuttag desto större behov av el vid ett och samma tillfälle, vilket i sin tur leder till ökad risk för högre koldioxidutsläpp givet behovet av fler samtida energikällor. Utöver vårt arbete med eleffekt har vi under lång tid arbetat med effektuttagen för våra övriga energikällor. Ett område där vi kommit långt i vårt arbete är begränsningen av kyleffekten i alla våra fastigheter för att jämna ut kylbehovet och på så sätt få ett lägre effektuttag och därigenom bidra till ett effektivare energi- system. Även på värmesidan balanserar vi behoven. När det krävs ett stort varmvattenuttag kan vi till exempel tillfälligt dra ner värmen i radiatorerna. Åtgärder som på sikt kan minska belast- ningen på klimatet utan att påverka kvaliteten för våra kunder. Trygghetsskapande åtgärder Som stadsutvecklare tar vi ansvar för att det ska upplevas tryggt att vistas i våra områden. Vi arbetar strukturerat med trygghets- och säkerhetsfrågor för att möta oro och sårbarhet hos individer, företag och fastigheter. Den fysiska miljöns utformning har stor påverkan på hur vi lever våra liv och stadsdelarnas skötsel samt aktiviteter både dag- och kvällstid bidrar till vårt välbefinnande. Därför vill vi skapa förutsättningar för ett attraktivt blandat utbud av bostäder, arbetsplatser, service, kultur och rekreation. Både i Flemingsberg och Solna samverkar vi på olika sätt med fastighets- ägare, näringsliv, kunder, kommun och polisen för kunskapsinhämt- ning samt ökad delaktighet och trygghet. Våra samarbeten bygger Samverkan för att skapa trygga och attraktiva områden med fokus på utbildning, fritid, hälsa och arbete. Exempel på initiativ: • BID Flemingsberg (Business Improvement District) • Lokala idrottsföreningar såsom H.A.N.G • Pep Parker • Samarbete med Changer’s Hub • Stadsmissionen • Stiftelsen Läxhjälpen • Street Gallery • TalangAkademin i Huddinge Glädje, lek och gemenskap i centrum när Barnens dag Flemingsberg anordnades för andra året. på kontinuitet. Ett konkret exempel är samarbetet med föreningen Samvekan i Huddinge med tillhörande BID Flemingsberg (Business Improvement District). Läs mer om BID på sidan 40. Även belysning, ljus och ljussättning har betydelse för hur en plats eller ett område uppfattas. Vårt engagemang sträcker sig bortom förvärv, detaljplaner och avtal och vi samarbetar gärna angående allt från kollektivtrafik till offentlig utsmyckning. Ambitionen är att våra stadsdelar ska präglas och utformas efter tre viktiga principer: • Attraktiva gatumiljöer som stärker känslan av gemenskap, tillhörighet och trygghet • En levande stadsdel även på kvällar och helger • Varierad och lekfullt gestaltad belysning och ljussättning 39HållbarhetsrapportFabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Vi arbetar med en närvarande och aktivt tillgänglig förvaltning och finns alltid högst ett mejl eller ett samtal bort. Vår bemannade driftcentral kan ta emot och agera på felanmälningar och larm genom jour dygnet runt. Detta är en service som successivt byggs ut då allt fler fastigheter är direktuppkopplade med skalskydds- larm, brandlarm samt ibland kameror. Sociala och kulturella värden prioriteras Vår satsning ”Livet mellan husen” är ett sätt att tillföra nya kvaliteter till gatulivet genom offentlig konst och kultur där såväl etablerade konstnärer som skolbarn är med och skapar. Ett exempel är konstutställningen Street Gallery i Solna Business Park där lovande konstnärer får möjlighet att visa upp sina verk i gatumiljön liksom Solna Live Park, en scen för både etablerade och up-coming artister. Under inledningen av året togs första spadtaget till Operans och Dramatens ateljéer i Flemingsberg. 2024 ska byggnaden vara klar. Tillsammans kommer vi att arbeta med skolor i närområdet genom Operans verksamhet för barn och unga (Unga på Operan). Vi vill med detta bidra till att fler barn och unga får uppleva Operans konstformer. En inkluderande hälsosam stad Vi vill bidra till att det finns förutsättningar för alla som vistas i våra stadsdelar att leva hälsosamma liv. Stadsdelarna ska uppmuntra till aktivitet och förutom att anlägga cykelbanor och planera för gångvägar möjliggör vi till exempel för gym och träningsanlägg- ningar att etablera sig. Dessutom skapar vi grönområden och andra mötesplatser som kan bidra till en förbättrad folkhälsa och ett mer attraktivt stadsrum med mindre biltrafik. Ett exempel på inkluderande gatumiljöer som främjar mångfalden och uppmuntrar till fysisk rörelse är konceptet Pep Parker. Det är aktivitetsparker som är anpassade för alla åldrar och som utvecklas i samarbete mellan Fabege, Generation Pep och Solna stad. Framväxten av Flemingsberg är en viktig beståndsdel i Stockholms utveckling. Inom ramen för BID Flemingberg har det bland annat skapats kostnadsfria fritidsaktiviteter för barn och unga, byggts pulkabacke, anlagts nya övergångsställen, installerats bättre belysning, nattvandrats och möjliggjorts för unga att nyttja Flemingsbergshallen mer. Glädje, lek och gemen- skap stod i centrum när Barnens dag i Flemingsberg 2022 anordnades för andra året i rad. Tillsammans med Huddinge kommun och Södertörns Högskola driver vi också projektet Flemingsberg: inkluderande och sammanhållen stadsmiljö. Projektet, som lanserades 2021, finansieras av Vinnova och fokuserar på att skapa en inkluderan- de stadsmiljö där de som bor och verkar i området involveras i den framtida stadsutvecklingen. Under 2022 startades Aktiv Väntan, ett Fabege-initiativ där vi arbetat fram en metod för ökad kunskap och engagemang i att kunna påverka både den nuvarande och den framtida utform- ningen av den egna stadsdelen. I slutet av året arrangerades dessutom ett större event där ett stort antal representanter bjöds in till en bred dialog om stadsbyggnad på temat studentstaden och fristaden Flemingsberg. Med offentlig konst och kultur skapat av såväl skolbarn som etablerade konstnärer tillför vi nya kvaliteter till gatumiljön. 40 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsrapport Värdeskapande samarbeten Genom framgångsrik samverkan kan vi skapa helt nya möjlig- heter för oss själva och våra kunder. Samverkan mellan näringsliv, kommuner, utbildningsväsende, föreningsliv, kulturliv och medborgare är av största vikt. Vi vill göra skillnad i våra stadsdelar och bidrar till en positiv samhällsutveckling genom ett antal samarbeten. Utöver Generation Pep arbetar vi även med Childhood Foundation, som arbetar för barns rätt till sin barndom, samt idrottsföreningarna AIS Friidrott, AIK och Djur gården med inriktning framförallt mot Huddinges ungdomar. Vi satsar även på skolbarnen i Flemingsberg. För att stötta fler barns skolgång är vi huvudsponsor för stiftelsen Läxhjälpen. Målet är att bidra till att fler elever i Flemingsberg uppnår gymnasiebehörighet och knyter personliga kontakter med universitetsstudenter. Under sommaren har vi också varit delaktiga i att arrangera uppemot 50 fritidsaktiveter för barnen i Flemingsberg. Sedan 2020 har vi ett samarbete med TalangAkademin i syfte att skapa fler praktikplatser och jobb. Via social klausul i ramavtal har ett 20-tal leverantörer hittills skrivit under och de första praktikanterna har påbörjat sin tjänst. Lekfullt gestaltade gaturum uppmuntrar till gemensam rörelse och glädje för stora och små. 41Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsrapport Minskad klimatbelastning och lägre energianvändning är två av våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Mot bakgrund av Parisavtalet och 1,5- gradersmålet har vi satt ambitiösa mål för minskad klimat- påverkan. Enligt Naturvårdsverket står bostäder och lokaler för cirka en tredjedel av Sveriges totala energianvändning. Europas ansträngda energimarknad med elpriser som slår rekord på rekord har lett till att vi under året intensifierat arbetet med vår energi- effektivisering och då med särskilt fokus på el. Vi har som bolag både möjlighet och ansvar att minska förbrukningen av el, vilket i sin tur kan leda till lägre elpriser, stabilare elnät och därmed lindra konsekvenserna för både våra kunder och för samhället i stort. Det kommer att krävas en stor omställning för att nå våra klimat- och energimål och vi är ödmjuka inför det arbete som ligger framför oss. Men vi ser också stora möjligheter att i nära samarbete med branschen, partners och kunder hitta de mest effektiva lösningarna och driva innovation inom allt från material- val och återbruk till elektrifiering och energieffektivisering. Vi har undertecknat Fossilfritt Sveriges färdplaner för uppvärmnings- sektorn samt bygg- och anläggningssektorn. Minskad klimatpåverkan Vägen mot en klimatneutral förvaltning Våra högt satta klimatmål är godkända av Science Based Targets initiative (SBTi), men vi går längre än så. Våra klimatmål innefattar nämligen också Scope 3. Det övergripande målet är en klimat- neutral förvaltning år 2030. För att vi ska nå detta krävs att vi har kontroll över alla utsläpp som är kopplade till vår verksamhet. Dessutom måste den negativa klimat - och miljöpåverkan mini- meras. Ett delmål är att varje år investera i solceller om minst 320 MWh i nya och befintliga fastigheter. att kunna jämföra och analysera resultaten samt arbeta för att minska CO₂-avtrycket. Vi har därför knutit till oss en samarbets- partner för att beräkningarna ska utföras med samma verktyg. Under året har vi beräknat fem nyproduktionsprojekt och fem ombyggnadsprojekt. Ackordet 1 är ett nyproduktionsprojekt där CO₂-avtrycket beräknats under flera skeden i byggprocessen och där CO₂-besparing har legat högt på agendan. Hittills har besparingar motsvarande 30 procent genomförts och projektet ligger nu på strax under 300 kg CO₂e/kvm BTA. Projektet har använt klimatförbättrad betong i stommen, bytt ut stålpelare till betongpelare, valt klimatsmarta material där det varit möjligt, optimerat materialanvändningen, avfallsminimerat samt använt biobränslen i arbetsmaskiner under produktionen. Som fasad- material används återbrukstegel. Cirkularitet och resurseffektivitet Avfallshantering – beräkningsmetoder och resultat För vår del uppkommer avfall dels i samband med bygg projekt och hyresgästanpassningar, dels genom det avfall som hyresgäster och vi själva genererar i driften. Det senare beräknas med hjälp av uppgifter från våra huvudentreprenörer för avfall och utifrån mängd, typ och vikt. Idag har vi tillgång till statistik för 66 av våra fastigheter, en mindre del hamnar utanför då våra kunder har möjlighet att välja en annan avfallsentreprenör än den vi rekom- menderar. Vi strävar efter god resurshållning och uppmuntrar alla kunder att källsortera sitt avfall i minst fem fraktioner. Byggnadsavfall från våra projekt hanteras av respektive entreprenör och under 2020 skärpte vi våra avtal gällande inrapportering av avfallsstatistik. För fastigheter som är BREEAM- certifierade gäller dessutom särskilda regler för hur återvinning och avfallshantering ska skötas. Fastigheter Vi bygger för framtiden redan idag Vi arbetar målmedvetet och långsiktigt för att minska vår klimatpåverkan och reducera energiförbrukningen. Det handlar om allt från resursoptimering, klimatsmarta materialval och hållbarhetscertifiering av byggnader till digitalisering och hälsa. År 2030 ska våra solceller producera 2,5 kWh/kvm Atemp per år. För nyproduktion är målet det dubbla, 5,0 kWh/kvm, och solceller ingår numera alltid i planeringen av nya fastigheter. Utfallet för 2022 på 1,5 kWh/kvm visar att vi är på god väg mot vårt mål. Våra koldioxidutsläpp (Scope 1 och 2) har minskat med cirka 95 procent sedan 2002, från cirka 40 000 till cirka 1 920 ton exklusive klimat - kompensation från fjärrvärmeleverantören. Jämfört med 2021 har dock utsläppen i Scope 2 ökat trots att energin minskat. Detta beror på att vår fjärrvärmeleverantör Stockholm Exergi har ökat sina CO₂-utsläpp kopplat till fjärrvärmen med nästan 30 procent. Vårt goda resultat vad gäller energiprestanda har uppnåtts genom en systematisk energioptimering. Vi har dessutom effektiviserat våra energi lösningar genom utveckling av fastig- hetsautomation och digitalisering, återvinning av kyla, förbättrad värmeåtervinning och klimatskalsåtgärder. Vår servicebilsflotta genererar noll utsläpp tack vare att vi bytt ut samtliga servicebilar till elbilar. Dessutom tillåter vår förmånsbilspolicy endast miljöbilar. Ett förändrat fastighetsbestånd har också bidragit till framstegen. Vi arbetar aktivt med vår köldmediapolicy som innebär att välja köldmedia med så låg klimatpåverkan som möjligt samt mini mera läckage från befintliga maskiner. Halverat klimatavtryck inom våra byggprojekt För att minska vårt CO₂-avtryck i våra byggprojekt har vi under året upprättat riktlinjer för hur vi ska beräkna detta. Riktlinjerna går steget längre än vad lagkravet på klimatdeklarationer anger. Både nyproduktioner och ombyggnader över 20 Mkr ska beräknas och fler livscykelskeden liksom byggnadsdelar omfattas av beräkningen. Våra CO₂-beräkningar ska vara linjerade med taxonomins kriterier och även uppfylla kriterier enligt BREEAM, men viktigast är att vi räknar på samma sätt i alla våra projekt för 42 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsrapport Scope 1 Direkta utsläpp från egna processer. Förbränning i egna fordon, anläggningar och fastigheter • Läckage av köldmedia • Egna och leasade fordon • Fjärrvärme • Fjärrkyla • Fastighetsel • Byggmaterial och bränsle-/energianvändning på våra byggarbetsplatser • Transporter till och från våra byggarbetsplatser och fastigheter • Våra pendlings- och tjänsteresor • Avfallshantering • Hyresgästers egna elabonnemang • Hyresgästers och leverantörers avfall och pendlingsresor Användning av köpt energi Utsläpp från inköp av varor och tjänster Utsläpp relaterade till kundens lokalanvändning Scope 2 Indirekta utsläpp från egna processer (köpt energi). Scope 3 Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan. Scope 3 Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan. NedströmsUppströms Fabege Uppströms Medvetna materialval och återbruk Vår målsättning är att 100 procent av våra byggmaterial ska vara miljösäkra i enlighet med Byggvarubedömningen. För att minska miljöpåverkan både på kort och lång sikt säkerställer vi redan i tidigt skede att våra projekt väljer rätt material och använder rätt metoder. Klimatpåverkan från produktion av byggmaterial är hög, därför arbetar vi för att i allt större utsträckning tillvarata det material som kan återanvändas. Vi är anslutna till färdplanen för bygg- och anläggningssektorn samt har under året medverkat i uppstart av Klimatarena Stockholm. Vi deltar även i Centrum för cirkulärt byggande som är en arena där branschens aktörer möts och samverkar kring återbruk och cirkulära materialflöden vid bygg ande, rivning och förvaltning. Det är viktigt för oss att skapa förutsättningar för cirkulära materialflöden, det vill säga att det finns möjlighet till demonter- Växthusgasutsläpp, (ton CO₂e) Utsläpp Utsläppskälla 2022 2021 Method for calculation Scope 1 Totalt 54 98 Fuel-based Köldmedieläckage 53 98 Fuel-based Servicebilar 1 1 0 Fuel-based Scope 2 Totalt (Market- based) 1 866 1 512 Fuel-based Värme 1 866 1 512 Fuel-based Kyla 0 0 Fuel-based Elektricitet 0 0 Fuel-based Totalt (Location-based) 3 851 3 679 Fuel-based Värme 1 866 - Fuel-based Kyla 0 - Fuel-based Elektricitet 2 1 985 - Fuel-based Scope 3 Totalt 28 796 26 997 Avfallshantering 105 58 Spend-based Leasingbilar och personalens bilar i tjänst 3 2 Distance-based Flygresor 14 1 Distance-based Fastighets- utveckling 3 27 455 25 130 Average-based Fastighetsenergi 627 618 Fuel-based Pendlingsresor 98 145 Average-based Elförbrukning hyresgäster 494 1 043 Average-based Summa 30 716 28 607 Klimatkom- pensation av fjärrväme- leverantör -1 817 -1 560 Nettoutsläpp efter klimat- kompensation 28 899 27 047 1) Tre elhybrider som temporära poolbilar i drift 2022. 2) Emissionsfaktor för Nordisk elmix med hänsyn till import och export, IVL 2021. 3) Innefattar nyproduktion och hyresgästanpassningar. I år ingår inte köpta och sålda fastigheter i enlighet med Fastighetsägarnas rapport ”Rapportering av utsläpp i Scope 3 för fastighetsägare”. barhet, återbruk och återvinning. Vi försöker att välja rätt material och använda rätt monteringsmetoder liksom att ta tillvara material från våra ombyggnationer. Vi återbruksinventerar merparten av våra tomställda fastigheter liksom byggnader som ska utrymmas. I utvecklingsplanerna för Haga Norra ingår flera storskaliga projekt för att arbeta med återbrukat tegel. Tillsammans med 13 samver- kansparter deltar vi i innovationsprojektet Återhus som utvecklar metoder, processer och verktyg för återbruk av stommar och bjälklag. Under året har vi utformat en återbruksstrategi för att skala upp arbetet med återbruk och antagit ett cirkularitetsindex om 20 procent. Strategin beskriver mål för återbruket samt rutiner och arbetssätt för hur vi ska nå målen. En del i återbruks - strategin är vår återbrukshubb som bidrar till att vi kan lagra och rekonditionera återbruksmaterial om det finns behov. Vi har också knutit till oss en samarbetspartner till återbrukshubben som 43HållbarhetsrapportFabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 hjälper till med varsam demontering av återbruksmaterial, transport och logistik kring lagerverksamheten. Återbruket har implementerats i många av våra ombyggnadsprojekt under året, bland annat i projektet Nöten i Solna Strand där man till exempel återbrukat gips och reglar i innerväggar med goda resultat. Minskat energibehov Energieffektivisering i verksamheten Vår energistrategi innebär att vi tar ett helhetsgrepp om energi- frågan i våra fastigheter, projekt och stadsdelar. Energistrategin är en viktig del i arbetet mot att uppnå en klimatneutral förvaltning. Högt ställda miljökrav vid inköp av energi och behovsstyrning med hjälp av digitalisering spelar en viktig roll i arbetet för en minskad energiförbrukning. Vi bevakar och analyserar energi- användningen på timnivå för att tidigt identifiera avvikelser i prestandan och effektuttaget. På byggnads - och bolagsnivå sker dessutom en omfattande kontroll via vårt energiuppföljnings- system som läser in och bearbetar alla uppmätta förbruknings- värden. Det läggs också stor vikt vid att vi i vårt dagliga arbete kontinuerligt ska driva energieffektiviseringen framåt. Till fastigheterna i Solna och Sundbyberg används enbart fjärrvärme märkt ”Bra miljöval” och till Stockholms innerstad och Flemingsberg köper vi klimatneutral värme. Vi har ett nära samarbete med våra hyresgäster för att stötta dem i arbetet med att minska sin energianvändning, bland annat genom samarbeten via gröna hyresavtal. Målet är att gröna hyresavtal ska omfatta 100 procent av vår totala uthyrningsyta ovan mark. Utfallet gröna hyresavtal 2022 blev totalt 89 procent. Under 2022 har elsystemen och elmarknaderna utsatts för stora utmaningar, vilket medfört ökade priser och även en förhöjd risk för effektbrist. Därför har vi skruvat upp vårt fokus på energieffektivisering ytterligare. Vi arbetar aktivt med våra pro cesser och vår teknik för att minimera elanvändningen och vi har genomfört ett stort antal åtgärder för att få ner förbrukningen och på så sätt lindra prisökningen och stötta elsystemet. Under vintern 2022/2023 är målet att spara 10 procent av vår elanvänd- ning jämfört med motsvarande period förra året. För sista kvartalet 2022 landade vi på en sänkning med 11 procent. Vi har också intensifierat dialogen med våra kunder för att stötta dem i deras energi effektiviseringsarbete. Våra energieffektiviseringsmål Vårt energieffektiviseringsmål är uppdelat i etapper. Redan 2019 nådde vi den första etappen genom att halvera vår energianvänd- ning jämfört med 2005. Vi har haft som mål att år 2023 nå en genomsnittlig energianvändning om 77 kWh/kvm Atemp. Under 2022 nådde vi 73 kWh/kvm Atemp och har därför satt ett nytt mål – genomsnittlig energianvändning 70 kWh/kvm Atemp till år 2025. När vi når detta mål innebär det att vår energiprestanda ligger i nivå med nybyggnadskraven, vilket är anmärkningsvärt med tanke på att vårt bestånd till största delen är äldre än 30 år. Vårt utfall 2022 mätt som primärenergital är 71 kWh/kvm Atemp. Under året har SMHI justerat sin beräkning av graddagar, vilket har lett till något sänkt prestanda generellt. Vårt vattenförbrukningsmål Vårt mål är att varje år minska vår vattenförbrukning med två procent. En lägre vattenförbrukning innebär förutom en minskad belastning på jordens resurser också att vi förbereder verksamheten för en framtid med en sjunkande grundvattenyta och reducerad tillgång på färskvatten. Utfallet 2022 blev 327 l/kvm vilket är 19 procent lägre än 2019. Klimatanpassning för att framtidssäkra fastigheterna Framtida risker Parallellt med vårt arbete för en minskad klimatpåverkan behöver vi hantera de fysiska risker som ett förändrat klimat innebär. Det gör vi genom att kontinuerligt säkerställa att affärsmodellen är robust och att vi är rätt positionerade för att möta samhällsomställningens utmaningar och möjligheter. Här spelar innovationer och digitala lösningar en viktig roll. De hjälper oss att anpassa verksamheten inför ökade klimatlaster, men också att se mänskliga behov som hälsa och välbefinnande i våra fastigheter och stadsdelar. Under 2021–2022 har vi genomfört klimatriskanalyser på totalt 60 fastigheter i stadsdelarna Arenastaden, Solna Business Park, Hammarby Sjöstad och City. Analysen identifierade ökad neder börd och översvämningar som en av de största framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifierade klimatrisker. Hälsa – certifierade fastigheter och hyresgästernas välmående Smarta fastigheter Digital teknik möjliggör nya beteenden och att funktioner automati- seras, innovativa tjänster skapas och våra beteenden förändras. Genom digitala lösningar får vi tillgång till data i realtid som gör det enklare att till exempel optimera energianvändningen. Med uppkopplade byggnader får vi också möjlighet att utveckla behovsanpassade fastigheter och lokaler där människan står i centrum. Tack vare digitala lösningar och appar kan vi visualisera inomhusklimatet och utveckla lokaler utifrån hälsa och välbefin- nande. Vi kan enklare få en bild av hur våra fastigheter används, snabbt få information om felanmälningar, förstärka säkerheten i husen och på så sätt sköta förvaltningen mer proaktivt. Alla våra fastigheter är uppkopplade till ett digitalt fibernätverk som möjliggör integrering i den smarta staden, vilket bidrar till ett mer hållbart och effektivt resursanvändande. Hälsa i husen De senaste åren har vi sett ett ökat fokus på både fysisk och psykosocial hälsa. En hälsosam och hållbar arbetsmiljö handlar om mer än den fysiska omgivningen med belysning, ljudnivåer, ventilation och inredning. De psykosociala faktorerna är minst lika viktiga för medarbetarnas välmående, för att de ska prestera väl och inte minst vilja komma tillbaka till kontoret efter en lång period av hemarbete. Vårt bidrag handlar framförallt om att underlätta för våra kunder att göra rätt. Det kan var sådant som att placera attraktiva trapphus centralt för att på så sätt uppmuntra till att ta trapporna istället för hissen, men också om att erbjuda kringtjänster som hunddagis, möjlighet till rörelse, träning och kultur i eller kring våra fastigheter. Vi guidar våra kunder i hur de kan få sina med arbetare att röra på sig mer, till exempel genom att använda höj- och sänkbara skrivbord eller att placera kaffemaskiner så att de bidrar till en ökad fysisk aktivitet. Ett annat exempel är vårt arbete tillsammans med kunderna för att utveckla hälsocertifierade arbetsplatser. Det är ett strategiskt initiativ med avsikt att förbereda fastigheterna inför kunders önskemål om hälsocertifiering. Vi använder oss av Fitwel som är en certifieringsstandard som skiljer sig från andra genom att den i första hand fokuserar på arbetsmiljön, arbetsplatsen och människan i själva byggnaden. Exempel på fokusområden är friskvård, kost och vilrum. SEB:s huvudkontor i Solna liksom vårt eget kontor, också i Solna, är två exempel på fastigheter som är Fitwel -certifierade. Certifieringar1 ) System Antal Kvm, LOA Andel av cerifierad yta, % BREEAM In-Use 49 732 156 68 BREEAM-SE 13 324 063 30 Breeam Bespoke 2 18 793 1 Miljöbyggnad 1 5 480 1 Totalt miljöcertifierade fastigheter 65 1 080 492 100 1) De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastig heter för kommande projektutveckling. 44 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsrapport Andel återbruk i Hållbarhetshuset 70 % Hållbarhetshuset i Haga Norra invigt I november 2022 blev vårt hållbarhetshus klart, den första pilotbyggnaden där vi byggt ett hus av hus. Hållbarhetshuset som finns i Haga Norra består av 70 procent återbrukat material. Material som annars skulle ha klassats som avfall. Huset är 1 000 kvadratmeter stort och förutom att inrymma ett etableringskontor fungerar det också som mötesplats för att skapa kunskap kring återbruk i allmänhet och projektet i synnerhet. Utöver bjälklagren har fasadpartier återbrukats liksom fönster och invändigt material. Huset som är banbrytande i sitt slag har uppförts i samarbete med entreprenören Zengun och är en del av Vinnovaprojektet Återhus - bygga hus av hus. Ett ökat återbruk av material är inte bara viktigt för en minskad klimatpåverkan utan kan också ha en positiv påverkan på energi- och vattenförbrukningen samt ha ekonomiska och historiska värden. Våra miljöcertifieringar för kvalitetssäkring BREEAM Det brittiska miljöcertifieringssystemet BREEAM är det mest spridda av de internationella systemen i Europa. Systemet omfattar projektledning, byggnadens energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på närmiljön. BREEAM -SE har tagits fram för att kunna certifiera nybyggnationer enligt svenska regler och BREEAM In- Use används för befintliga byggnader. CITYLAB ACTION Citylab Action är ett vägledande forum för delad kunskap inom hållbar stadsutveckling organiserat av Sweden Green Building Council (SGBC). Åtaganden och effektmål är fastställda av SGBC, medan projektmål och åtgärder är specifika för de enskilda projekten. För ett certifierat hållbarhetsarbete ska även ett antal certifieringskrav uppfyllas. SVANENMÄRKNING Svanen är ett miljöcertifieringssystem för nybyggnation av flerbostadshus, småhus, förskolor och äldreboenden. Att en byggnad är Svanen-certifierad innebär att den har en låg energianvändning, god innemiljö, hållbara materialval, inga farliga kemikalier och att byggprocessen har en minimerad miljöpåverkan. I jämförelse med övriga certifieringssystem som idag finns på marknaden sticker Svanen ut hakan när det gäller krav på innehåll och material. 45Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsrapport Medarbetare Motiverade medarbetare vår viktigaste tillgång Vår gemensamma värdegrund är förutsättningen för goda affärer där laganda och engagemang är viktiga hörnstenar. Genom att se och värna om varje enskild medarbetare och dess unika förmågor kan vi tillsammans skapa en stark helhet där vi ska vara det självklara valet för duktiga och drivna personer inom fastighetsbranschen. En kontinuerlig utveckling av värdegrunden Vår värdegrund SPEAK genomsyrar hela vår verksamhet och står för nyckelorden Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenörskap, Affärsmässighet och Kundnärhet. Våra kärnvärden handlar mer om inspiration än om kontroll och mer om människan än om systemet. Vi arbetar kontinuerligt med vår värdegrund, som är under ständig utveckling, sedan mer än 15 år tillbaka. Värdegrunden är tillsammans med vår uppförandekod basen för våra med- arbetares agerande. Vi ska vara det självklara valet för duktiga, drivna och engage- rade personer inom fastighetsbranschen. Vi arbetar därför hela tiden för att stärka vårt arbetsgivarvarumärke med målsättning att vara en av Sveriges mest uppskattade arbetsplatser. Vi sam- arbetar med företaget Great Place To Work och genomför årligen deras medarbetarundersökning för att mäta hur vi uppfattas som arbetsgivare. Vår långsiktiga målsättning är att nå ett så kallat Trust Index på 90 och vi ökade vårt index till 87 under 2022. Dessutom anser hela 98 procent av alla medarbetare att vi samman taget är en mycket bra arbetsplats. Resultatet ligger till grund för ett målmedvetet och strukturerat arbete där varje avdelning identi fierar sina fokusområden och specifika utmaning- ar, både utifrån det man vill bevara och det man önskar utveckla. Förändrat arbetssätt Som för de allra flesta arbetsplatser har pandemin påverkat oss vad gäller vårt sätt att arbeta, men också chefs- och ledarrollen. Det visar inte minst vår medarbetarundersökning där 94 procent idag anser sig i hög grad ha möjlighet att arbeta med frihet under eget ansvar. Vårt kontor är vår bas, här sker viktig kunskapsöver- föring och här kan vi inspirera och stötta varandra medan visst arbete utförs mer effektivt hemma. Vi ser en rejält ökad digital mognad hos våra medarbetare, vilket har drivit på ett förändrat arbetssätt med allt från hybridmöten till ett större platsoberoende. Vi har under året lanserat SMART, ett uppdaterat arbetssätt som möter arbetslivets successiva förändring: S mart – En medarbetare tar ansvar för att arbeta smart och väljer själv det ställe, hemvist, del av kontoret som passar bäst för den uppgift som ska göras. M ålinriktat – Vi arbetar alla mot samma mål, men för att vara säkra på att vi alla är på väg mot samma mål är det viktigt att vi träffas. A ttraktivt – På kontoret vill man vara – det är här det händer! R oligt – Vi vill ha roligt på jobbet och det ska vara kul att komma in till kontoret. T illsammans – Det är när vi är tillsammans som det händer och det är då de bästa idéerna föds. Det är då vi lär känna varandra och det är då vi är Fabege! Fokus på individernas utveckling Som grund till den professionella utvecklingen har alla medarbetare en individuell utvecklingsplan. Planen följs regelbundet upp via medarbetarsamtal liksom genom att sätta upp nya mål med utgångspunkt från verksamhetens mål och medarbetarens roll. 46 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsrapport Under året genomfördes medarbetarsamtal med 100 procent av medarbetarna. Alla nya chefer genomgår en introduktion för att säkerställa kvaliteten på samtalen samt även en grundläggande ledarskapsutbildning. Framförallt inom vår tekniska drift sker en kontinuerlig fort- bildning och kompetensutveckling. Av de rekryteringar som genomförts 2022 har andelen interna sökanden ökat och ett flertal har i konkurrens med externa adepter, också erbjudits nya positioner, i vissa fall på chefsnivå. Hållbara medarbetare och hälsa i vardagen Vi har en bred ansats kring den hållbara medarbetaren. Genom utbildningar och föreläsningar vill vi uppmuntra till långsiktigt hälsosamma individer. 2022 har alla medarbetare, genom Institutet för Människor i Rörelse (IMR), erbjudits en individuell hälsocoach under ett års tid. Coachen kan bland annat ta fram individ anpass- ade övningar och erbjuda föreläsningar inom olika hälso relaterade ämnen samt, inte minst, stötta den enskilda medarbetaren i att leva ett hälsosamt liv, att må bra, både fysiskt och psykiskt. Cirka 80 procent av våra anställda har hittills valt att utnyttja erbjudandet. Alla våra medarbetare erbjuds också att träna tillsammans med sina kollegor en gång i veckan på arbetstid. Vi utformar våra egna lokaler med utgångspunkt i fysisk aktivitet, hälsa och återhämtning. Vi fortsätter att anpassa lokalerna utifrån ett arbetssätt i ständig förändring där större konferensutrymmen får stryka på foten till förmån för fler mindre rum. Flexibiliteten är i fokus och det ska vara lika självklart och enkelt att arbeta ostört som i grupp. Bra ergonomi, gott om dagsljus och säkerhet på arbetsplatsen är grundläggande för alla våra egna kontor liksom att det finns tillgång till såväl omklädnings- rum som regelbunden massage. Det ska vara smidigt att ta cykeln till arbetet. Vi arbetar medvetet med att minska arbetsrelaterad stress där samtliga chefer förväntas föra en löpande dialog med sina medarbetare för att säkerställa att arbetsbelastningen möjliggör en aktiv fritid. Säker arbetsmiljö Arbetsmiljön hos oss ska vara säker och utan risk för att våra medarbetare, eller de som arbetar hos oss, skadas eller blir sjuka på arbetet. Vi kan se olika risker beroende på vilket arbete som utförs. Genom att kontinuerligt identifiera risker, följa upp incidenter och genomföra åtgärder så förbättras säkerheten och hälsan för våra medarbetare. Utgångspunkten för en säker arbetsplats är att vi kontinuerligt arbetar med vårt systematiska arbetsmiljöarbete som innefattar riskbedömningar utifrån genomförda undersökningar, så som utförda skyddsronder, avvikelser och medarbetarsamtal. Bedömningarna värderas och prioriteras och handlingsplaner sätts upp för hur riskerna ska hanteras. Det finns rutiner och utbildningar om säkerhet vid riskfyllda moment som höghöjds- arbeten och andra arbetsuppgifter med fallrisk där rekommende- rad skyddsutrustning ska användas. Inhyrd personal går under samma premisser som våra tekniker. Great Place To Work Varje år genomför vi Great Place To Works undersökning för att få veta vad våra medarbetare tycker om oss som arbetsgivare. Vårt mål var att nå Trust Index 85, vilket överträffades med årets resultat på 87. 87 % 47Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsrapport Vi har ett ärendehanteringssystem där alla medarbetare kan rapportera faktiska och potentiella incidenter. Dessa gås igenom av arbetsmiljöansvarig och följs upp av arbetsmiljökommittén. Det genomförs alltid en analys för att undersöka orsaken till incidenten och hur den kan undvikas i framtiden. Ett omfattande utvärderings- arbete sker kontinuerligt för att förbättra hälso - och säkerhets- arbetet. Arbetsskador rapporteras till Arbetsmiljöverket. Vår arbetsmiljökommitté samverkar kring, följer upp och är ett bollplank i utvecklingen av arbetsmiljöfrågor hos oss. Vårt huvudkontor är sedan våren 2022 certifierat enligt Fitwel, ett amerikanskt certifieringssystem. Vi har hittills uppnått två stjärnor vilket är den näst högsta nivån. Läs mer om Fitwel på sidan 44. Vår syn på lika värde Vi har en grundsyn om alla människors lika värde och att alla medarbetare ska ha samma möjligheter, rättigheter och skyldig- heter. Hos oss ska ingen diskrimineras på grund av kön, köns- överskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. Vår vinstandelsstiftelse Vi har relativt få anställda i förhållande till vårt börs- och marknads- värde. Därför är varje enskild medarbetare av stor betydelse för verksamheten. Ett sätt att visa vår uppskattning för varje persons bidrag till vår gemensamma framgång är via vår vinstandelsstiftelse. Alla som arbetar hos oss omfattas av stiftelsen och summan som avsätts är lika för alla, oavsett om medarbetaren arbetar med driften av fastigheterna, på kontoret eller är medlem i koncernledningen. Avsättningen sker i form av Fabegeaktier och är kopplad till ett antal uppsatta mål. Aktierna är bundna i fem år efter avsätt- ningen som uppgår till max två prisbasbelopp per anställd och år. För 2022 beslutade styrelsen att avsättningen skulle uppgå till 1,1 prisbasbelopp per heltidsanställd vilket motsvarar ett värde av 57 750 kr. Styrelse Kvinnor 57 % Män 43 % Koncernledning Kvinnor 50 % Män 50 % Fabege totalt Kvinnor 38 % Män 62 % Könsfördelning 98 % av alla medarbetare anser att Fabege sammantaget är en mycket bra arbetsplats 48 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsrapport Hållbara och motiverade medarbetare skapar en god företagskultur Goda prestationer Engagerade medarbetare som har balans i livet bidrar till långsiktiga och goda prestationer. Hälsa och välbefinnande Vi vill öka våra medarbetares kunskap inom ett brett spektrum av hälsofrågor – för långsiktigt välbefinnande och motivation, vilket skapar drivkraft och engagemang. Engagerade och motiverade medarbetare Företagskultur Hos oss är varje medarbetares bidrag viktigt för helheten. Vi är ett lag med gemensamma spelregler och tydliga ramar för framgång. Vi kallar det SPEAK och vi investerar gemensam tid och kraft i att utveckla oss och vår värdegrund. Vår värdegrund: SPEAK Snabbhet Prestigelöshet Entreprenörskap Affärsmässighet Kundnärhet Arbetsmiljö Kost Relationer Fysisk aktivitet Vila och återhämtning 49Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsrapport Leverantörskedja Samarbeten bidrar till att nå hållbarhetsmålen Våra leverantörer är våra samarbetspartners. De bidrar till att vi når våra uppsatta hållbarhetsmål. En hållbar leverantörskedja är avgörande för att skapa långsiktig lönsamhet, minska risker och stärka vårt varumärke. Målet är att hållbarhetsgranska alla våra ramavtalade partners. Vi strävar efter att bedriva ett ansvarfullt företagande och minska vårt klimatavtryck och säkerställa mänskliga rättigheter i alla led. Vi arbetar därför inom flera prioriterade områden inom ramen för vår leverantörskedja: • Att begränsa utsläpp som innefattar material, transporter, byggenergi och avfall, så kallade Scope 3-utsläpp. Det är en stor utmaning för fastighetsbranschen. Dessa utsläpp uppstår framförallt hos våra leverantörer eller deras underleverantörer • Att säkerställa FN Global Compacts tio principer för mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption Löpande granskningar Vår uppförandekod, hållbarhets- och miljöpolicy och Allmänna villkor klargör våra förväntningar. Nya leverantörer måste leva upp till våra kriterier och befintliga leverantörer granskas löpande. Uppföljningen är en viktig del i vårt inköpsarbete för att säkerställa hög etik, respekt för mänskliga rättigheter, affärsmässighet, sund konkurrens, objektivitet och likabehandling. Under 2022 har vi även gjort platsbesök ute på byggarbets- platser i utvalda projekt med våra ramavtalade entreprenörer. Vid platsebesöken har de hållbarhetskrav som vi ställer i ram- avtalen följts upp. Platsbesöken har främst haft som syfte att öka kunskapsutbytet mellan avdelningen för hållbar utveckling, projekt avdelningen och de ramavtalade entreprenörerna. Hög målsättning uppnådd Vi har sedan 2013 hållbarhetsgranskat utvalda strategiska samarbetspartners med målsättningen att alla ramavtalade leverantörer ska genomgå granskningsförfarandet. Under 2022 nådde vi målet. Under året har 274 av våra cirka 300 ramavtalade samarbetspartners godkänt våra vilkor. De som återstår att granska är de leverantörer som är en del av en pågående upphandling. Entreprenörer för större projekt, över 50 Mkr, ska alltid genomgå en hållbarhetsgranskning innan produktionsfasen inleds. Vi genomför utökade bakgrundskontroller av leverantörer för de kategorier där det efter riskbedömning anses vara nödvändigt. Kontrollerna genomförs innan avtalet signeras. Vi erbjuder hjälp för att uppnå godkänd nivå från av oss upphandlad konsult. Vi för en positiv dialog med våra leverantörer och stöttar dem i deras arbete med att förbättra sina rutiner. De brister som eventuellt uppdagas via våra granskningar ska leda till att de aktuella bolagen upprättar en åtgärdsplan som sedan ska genomföras. Om ingen förbättring sker kan vi avbryta samarbetet. Utvecklande samarbeten I våra förfrågningsunderlag vid upphandling har vi under året lagt till en klausul som uppmuntrar den upphandlade leverantören att under avtalstiden ta emot praktikanter från TalangAkademin. Hittills har ett 20-tal leverantörer skrivit under och de första praktikanterna har påbörjat sin tjänst. Kvalitetsgranskning av tjänster För att säkerställa kvaliteten i leveransen genomför vi även löpande granskningar inom leverantörsområden som anses vara särskilt betydelsefulla för våra kunders upplevelse i vardagen. Det kan handla om städning, hisservice eller snöröjning. Det är av största vikt att vi snabbt fångar upp eventuella avvikelser mot avtalen och kontinuerligt förbättrar kvaliteten. Uppföljning av underleverantörer Vi ställer höga krav på våra leverantörers uppföljning av sina under- leverantörers efterlevnad av våra krav. Under de senaste åren har vi skärpt vår ”Uppförandekod för leverantörer” inom följande områden; miljö, affärsetik, arbetsmiljö och säkerhet, arbetsvillkor, integritet, mänskliga rättigheter samt efterlevnad och uppföljning. Trygga arbetsplatser En trygg och säker arbetsplats, fri från korruption och ojämlikhet, där risker minimeras och förebyggs är en mänsklig rättighet och en utmaning för hela byggbranschen. Personalliggare gör det möjligt att få statistik gällande villkor för alla som arbetar i större projekt. Det genomförs riskanalyser och inventeringar i varje skede av byggprocessen och dessa ska också följas upp. Detta är entrepre- nörens huvudansvar. På arbetsplatserna finns byggarbetsmiljö- samordnare, BasP och BasU, som ansvarar för säkerheten genom hela projektet. 50 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsrapport Det är entreprenörerna som har arbetsgivaransvaret samt det yttersta ansvaret för arbetsmiljön under byggprojekt och detta regleras i våra avtal. Vi har en god samverkan med entrepre- nörerna där vi spelar en aktiv roll i att förebygga tillbud och kontrollera att alla säkerhetsrutiner följs samt att riskerna på arbetsplatsen minimeras. Detta säkerställs genom systematiskt arbetsmiljöarbete med digitala och fysiska skyddsronder där fel och brister måste åtgärdas och dokumenteras i vår databas. Ett exempel är att foton måste laddas upp som bevis på att åtgärderna genomförts. För att alla på en byggarbetsplats ska förstå och uppmärk- sammas på risker sätts det upp bilder på farliga moment med informationstexter på olika språk. Entreprenörens skydds- ombud säkerställer att projektet genomförs på ett säkert sätt och för dessutom byggarbetarnas talan så att alla risker uppmärk- sammas och arbetsförhållandena är goda. Vi följer alltid upp avvikelser gentemot både entreprenörer och de som drabbats. Vi uppmuntrar leverantörerna och dess anställda att rapportera identifierade risker och informerar även om vår visselblåsar- funktion som kan användas av alla externa parter. Branschöverskridande samarbete för en hållbar byggbransch Fastighetsbranschen är enig om att en hållbar bygg- bransch inte är en konkurrensfråga utan något som gynnar alla aktörer. Under året har vi, tillsammans med kollegor inom branschen, arbetat fram ett digitalt verktyg för granskning av fastighetsbranschens leverantörskategorier. Syftet är att undvika dubbel- arbete för leverantörer genom att de slipper svara på liknande frågor i samband med upphandling från olika fastighetsbolag samt att möjliggöra att fler leverantörer granskas. Därmed kan branschen sätta en ny standard. Vi är initiativtagare till projektet där sex fastighetsbolag med stora kontorsfastighetsbestånd i Stockholms- regionen har enats om att ta fram gemensamma leverantörskrav inom hållbarhet. Projektet beräknas vara fullt genomfört under första kvartalet 2023. Process för styrning och kontroll av leverantörer Upphandling/förfrågan Samtliga leverantörer som lämnar anbud för avtalstecknande hållbarhets granskas. En fråge- enkät måste besvaras baserad på vår Uppförandekod Leveran törer vilken innefattar miljö, affärsetik, arbets villkor, mänskliga rättigheter, arbetsmiljö och säkerhet. Kraven gäller även för anlitade under leverantörer. Resultat av hållbarhets- granskning/revision: Utan anmärkning: Samarbetet fortsätter. Vid mindre anmärkningar: Gemensam åtgärdsplan tas fram. Vid allvarliga anmärkningar: Samarbetet avslutas och ny upphandling påbörjas, om inte acceptabla förklaringar kan presenteras. Vid kontraktstecknande Uppförande koden är en bilaga till avtalen som signeras av samtliga samarbets partners. Avvikelse hantering Det går att kontakta avtalsansvarig och rapportera avvikelser. Det finns även en vissel- blåsartjänst för såväl externa som interna parter. Löpande under avtals tiden Samtliga avtalsleveran- törer ska hållbarhets- granskas. Granskningen får inte vara äldre än fyra år. Granskningarna kan genomföras både internt eller via externa revisorer. 54321 Vid en incident eller ett tillbud på byggarbetsplatser genomförs alltid en analys av orsaken och hur detta kan undvikas i framtiden. Analysen skickas till Arbetsmiljöverket för uppföljning och doku mentation. Leverantörer 2022 Olycksfallsfrekvens, entreprenör (LTAR) 1) 0,7 1) Rapporteringen avseende olyckor hos entreprenörer är inte fullständig då samtliga projekt ännu inte rapporterar entreprenörernas olyckor i IA-systemet. Olyckor och tillbud Rapporteringen avseende olyckor hos entreprenörer är inte fullständig då samtliga projekt ännu inte rapporterar entrepre- nörernas olyckor i IA-systemet. Olycksfallsfrekvensen definieras som antal arbetsplatsolyckor som leder till frånvaro i en eller flera avtalade arbetsdagar per 200000 arbetade timmar genom arbetade timmar. Vanligaste olyckorna på byggarbetsplatser är skärskador, fall från låga höjder och snubbelolyckor. När allvarligare olyckor inträffar så är det oftast fallolyckor eller snubbelolyckor. Kategoriansvarig säkerställer processen, men genomförs av kategoriteam som består av representanter från verksamheten. 51Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsrapport Finansiering Grön finansiering en förutsättning för långsiktig lönsamhet Vårt strategiska hållbarhetsarbete påverkar inte bara värdet på våra fastig heter utan också våra möjligheter att attrahera såväl kunder som kompetenta medarbetare. Det visar också hur väl rustade vi är att hantera vår egen påverkan på klimatet och klimatförändringarnas påverkan på vår verksamhet. Grön finansiering är en viktig och självklar del av vårt hållbarhetsarbete. 52 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsrapport Ett medvetet och strukturerat arbete med hållbarhetsfrågor höjer värdet på vårt fastighetsbestånd. Vi är ständigt på tårna för att bibehålla en hög certifieringsnivå för våra fastigheter. Det gynnar både oss, våra långivare och övriga intressenter. Dessutom har det långsiktiga hållbarhetsarbetet positiva effekter på människorna, platsen, staden och hanteringen av de globala klimat utmaningarna. Med avstamp i EU:s taxonomi Som fastighetsbolag omfattas vi av krav på upplysning om i vilken utsträckning verksamheten är miljömässigt hållbar enligt EU-taxonomin. Redan under 2021 gjorde vi en genomlysning av vilka ekonomiska aktiviteter som omfattas av taxonomin och det innefattar nybyggnadsprojekt, större renoveringar och fastig- heterna i vår förvaltning. Under 2021 tecknade vi dessutom vårt första taxonomianpassade lån för fastigheten Signalen 3 i Solna. Under året har vi utrett hur vi efterlever taxonomin i våra nystartade större byggprojekt. Vi uppskattar att vi efterlever målområde 1,2,3 och 6 i de projekt vi utrett, men att det finns vissa osäkerheter kring målområde 4 och 5, dels på grund av otillräckliga förtydliganden och tolkningar av kriterierna, men också för att branschen inte är tillräckligt mogen. Uppdatering av det gröna ramverket Vårt ramverk för grön finansiering ger oss en bred plattform och sätter en standard som kan användas för flera av våra finansie- ringskällor. Till ramverket har vi kopplat ett grönt MTN-program (Medium Term Notes) som etablerades 2016 och som innehåller särskilda villkor för hållbarhet och miljö. Programmet uppdateras på årlig basis och i samband med 2022 års offentliggörande uppdaterades även det gröna ramverket. Uppdateringen innebär bland annat att ramverket nu baseras på ”the green bond principles” med anpassning till EU-taxonomin och med koppling till vår ambition att bidra till målen enligt Agenda 2030. Ramverket har utformats för att ge oss en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tredjepartscertifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiprestanda. Till ramverket hör dessutom vårt gröna certifikatprogram, under vilket vi emitterar gröna certifikat avsedda att användas för att finan siera tillgångar som är godkända enligt ramverket. Även backup faciliteten för certifikatprogrammet är knuten till ramver- ket och därmed grön. Vi har en allokeringspolicy som innebär att investerare med hållbara strategier prioriteras vid obligations- emissioner. Det oberoende analysinstitutet Cicero har granskat det gröna ramverket för att säkerställa att det uppfyller de högt ställda hållbarhetskraven. De har utfärdat en second opinion med betyget ”medium green” för de gröna villkoren och ”excellent” gällande styrning. Vår rapportering enligt EU-taxonomiförordningen Vi bedriver både byggnation (via byggentreprenörer) och förvalt- ning av byggnader och hela verksamheten faller inom ramen för taxonomin. De aktiviteter som huvuddelen av vår verksamhet beskrivs inom är 7.7 Förvärv och ägande av byggnad samt 53Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsrapport 7.1 Uppförande av nya byggnader, men även andra aktiviteter kan vara aktuella att använda i mindre omfattning. Vi visar att vi bidrar väsentligt till ett av Taxonomiförordningens sex miljömål, mål 1 Begränsning av klimatförändringar, då det är det mål som är mest relevant för vår verksamhet. Övriga fem miljömål hamnar under kriterierna för att inte orsaka betydande skada (DNSH) för vår verksamhet. Vi uppskattar att vi även uppfyller taxonomins krav kring minimiskyddsåtgärder kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens kring skattebelastning samt fri konkurrens. Kraven i EU-taxonomin ligger väl i linje med vårt hållbarhetsarbete som redovisas i vår rapport. Därför bedömer vi att vi möter taxonomins krav, se nedan modell. Se vår fullständiga taxonomiredovisning på sidorna 132–136. Principer för ekonomisk redovisning enligt EU-taxonomin Hur stor andel av vår verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella nyckeltal som visar andel av omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter som är förenliga med taxonomin. KPI Total, Mkr Omfattas av taxonomin (% ) Omfattas ej av taxonomin (%) Andel förenlig med taxonomin 2022 (%) Omsättning 3 327 100 0 62 Driftsutgifter 133 100 0 53 Kapitalutgifter 3 336 100 0 18 Redovisning av omsättning Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter ovan redovisas. Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats. Omsättning 3 327 Mkr motsvarar total nettoomsättning enligt resultaträkningen 2022. Redovisning av driftsutgifter Driftsutgifter inkluderar följande driftsutgifter; kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnads- förd hyresgästanpassning. Birger Bostads (tidigare SHH Bostad) produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som driftkostnader, men finns inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. Redovisning av kapitalutgifter Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade investerings- kostnader som kopplas till de fastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter ovan redovisas. Kapitalutgifter 3325 Mkr motsvarar samtliga utgifter för förvärv och investeringar i förvalt nings - fastigheter och exploateringsfastigheter 2022. Ytterligare 11 Mkr är kopplat till investeringar i inventarier. För mer information se not 17 och 19 på sidan 95 respektive 96. 100 procent grön finansiering Grön finansiering ger oss bättre villkor både hos banker och på kapitalmarknaden samt tillgång till fler finansieringsalter- nativ. Den gröna finansieringen kompletterades i juni 2021 med ett taxonomianpassat lån som uppfyller EU-taxonomins föreslagna kriterier för grön finansiering. Målet om 100 procent grön finansiering uppnåddes strax före årsskiftet 2020/2021. I samband med förvärvet Birger Bostad under 2021 minskade andelen till 99 procent. Under 2022 nådde vi återigen 100 procent när Birger Bostads lån omvandlades till gröna. Exempel på vårt arbete relaterat till EU-taxonomin Under 2022 har vi fortsatt med våra klimatresiliensanalyser, ett arbete som påbörjades under 2021 i flera av våra stadsdelar. I detta arbete bedömer vi de framtida fysiska klimatriskerna och vilka klimatanpassningar vi bör göra för att minska de långsiktiga riskerna. Ett annat viktigt mål i taxonomin är energieffektiva fastigheter, ett område där vi ligger långt fram och löpande arbetar med. Vårt genomsnittliga primärenergital ligger på 71 kWh/kvm Atemp och så mycket som 67 procent av ytan i vårt förvaltningsbestånd ligger inom topp 15 procent energi prestanda (detta enligt definitionen i Fastighetsägar- nas utredning som visar att topp 15 procent inom kontors- byggnader i Sverige motsvarar byggnader med ett primärenergi tal under 80 kWh/kvm Atemp). Förenlighet med EU-taxonomins krav 1 Vi bidrar väsentligt till Miljömål 1 Begräsning av klimat- förändringar 2 För de övriga fem miljö - målen uppfyller vi kriterierna för att inte orsaka betydande skada (DNSH) 3 Vi uppfyller taxonomins krav kring minimi- skyddsåtgärder Andel förenlig med EU-taxonomin 2022 För 2022 bedömer vi att 62 procent av omsättningen, 53 procent av driftutgifterna och 18 procent av kapitalutgifterna ligger i linje med EU-taxonomin och mål 1 , och kan därmed klassas som gröna. För mer information se vår fullständiga taxonomiredovisning på sidorna 132–136. Anledningen att andelen kapitalutgifter som är grön rapporteras som låg är att vi valt att göra en konservativ bedömning av pågående nyproduktionsprojekt och redovisa dessa som icke förenliga med taxonomin då tolkningar av kraven samt dokumenta- tion av detta för att styrka efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Dock eftersträvar vi att kunna rapportera dessa som gröna framgent. I takt med att fler mål specificeras kommer vi att se över och even- tuellt vidta ytterligare åtgärder för att bidra väsentligt till fler av målen. Kunder Våra kunder är våra samarbetspartners Genom närvaro, tillgänglighet och ett lyhört förhållningssätt fördjupar vi våra relationer och växer tillsammans med våra kunder. Oavsett utmaning försöker vi vara flexibla och hitta lösningar som möter deras behov och via våra långsiktiga samarbeten skapar vi hållbara arbets- och stadsmiljöer. Samarbeten för långsiktig hållbarhet Att ha en bra och nära relation till våra kunder är ovärderligt. Vi vill vara delaktiga i att stärka deras konkurrenskraft som arbetsgivare genom att skapa hållbara stadsmiljöer för såväl boende och arbetande som besökare. Hållbarhetsnätverket i Arenastaden är ett exempel på ett sådant tillsammansarbete. Här har vi och ytterligare ett tiotal större företag arbetat fram en handlingsplan kopplad till resvanor för att på så sätt bidra till klimatmålen om halverade utsläpp av växthusgaser till 2030. Arbetet genomförs utifrån CERO i nära samarbete med Solna stad, Keolis, SL och MTR för bästa möjliga effekt. Hela 80 procent av de som arbetar i Arena- staden reser hållbart till och från sin arbetsplats men bland annat mot bakgrund av de kommande utbyggnaderna av kollektiv- trafiken är målsättningen att ännu fler ska välja att resa hållbart. Trafikstarten för tunnelbanans nya Gula linje är beräknad till 2028 och då kommer resenärerna att kunna ta sig från Arenastaden och vidare söderut utan att behöva byta vid Odenplan. Ytterligare ett exempel är samarbetet med Unga på Operan ute i skolorna i Flemingsberg. Projektet riktar sig till fyra grundskolor med förskoleklass till årskurs 3. Aktiviteterna kan bestå av mim, teater, musik eller något närmare produktionen/hantverket. Gröna hyresavtal Att teckna gröna hyresavtal är numera kutym. Det innebär att båda avtalsparter enas om en gemensam miljöagenda för en lokal genom effektiv resursanvändning och hållbar fastighetsförvaltning. Avtalen kan till exempel omfatta åtgärder för att bibehålla eller förbättra en BREEAM-klassificering av byggnaden, åtgärder för energioptimering och inomhusmiljö samt materialval och källsortering av avfall. Under året har vi tagit fram en ny mall för gröna hyresavtal samt upprättat en vägledning kring vad kunden kan beakta i samband med hyresgästanpassningar för att öka håll- barhetsprestandan i projektet och bidra till att höja eller bibehålla fastighetens miljöcertiferingsnivå. Utfallet 2022 var att 89 procent av total nytecknad yta ovan mark var gröna avtal. Flexibla lösningar med kunden i centrum Vi är idag hyresvärd åt cirka 660 företag, myndigheter och organisationer och fler än 100 000 personer vistas dagligen i våra lokaler. Tack vare vår erfarenhet kan vi möta ett allt större behov av flexibilitet och vi strävar efter att vara lösningsorienterade och lyhörda för våra kunders önskemål. Vi utforskar kontinuerligt nya möjligheter kopplat till delningsekonomin för en ökad flexibilitet i såväl avtal som erbjudanden och arbetssätt. Sedan tidigare har alla våra kunder tillgång till våra kontorshubbar, så kallade WAW- kontor, vilket innebär att man kan erbjuda sina anställda en tillfällig arbetsplats i city, Arenastaden eller Hammarby Sjöstad. Vi har dessutom under 2022 lanserat NOW-konceptet, nyckelfärdiga kontor där allt ingår och kontraktet löper en månad i taget. Idag finns tre NOW-kontor; ett i Hammarby Sjöstad och två i city. Fördjupad relation tack vare närhet och kontinuitet Vi är närvarande i våra kunders vardag genom egna kontor i alla våra stadsdelar och har egen personal, oavsett om det handlar om förvaltning eller driften av fastigheterna. Det gör det enkelt för våra kunder att ha en nära dialog med oss vilket skapar kontinuitet och förtroende i våra relationer och hjälper oss att fånga upp mer subtila önskemål. Med hjälp av vår felanmälan blir vi även upp- märksammade på om något behöver åtgärdas eller rättas till och vi kan snabbt undanröja eventuell risk för skada. Varje eller vartannat år genomför vi ett fördjupat kundmöte som ger oss en ännu bättre förståelse för våra kunders behov. Under året har vi återupptagit våra regelbundna frukostmöten där vi bjuder in våra kunder i respektive stadsdel. Det är en uppskattad aktivitet för informationsutbyte och uppdatering om vad som är på gång i våra stadsdelar. Våra nära kundrelationer har varit en fördel under de senaste årens utmaningar med pandemi och därefter kriget i Ukraina med påföljande energikris. Vi genomför NKI-mätningar (Nöjd Kund Index) vartannat år. Vid senaste mätningen, 2021, nådde vi ett index på 78 för den övergripande kundnöjdheten och vårt mål är 80. Hela 90 procent angav det som troligt att de skulle rekommendera oss som hyresvärd och 81 procent att de skulle vända sig till oss för ett lokalbyte. En ny NKI-mätning ska ske under 2023. 80 % reser hållbart till och från sin arbetsplats i Arenastaden 89 % gröna hyresavtal Andelen gröna hyresavtal 1) 0 25 50 75 100 2018 2019 2020 202 1 202 2 % 1) Yta ovan mark exklusive bostäder. 54 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsrapport Affärsetik Samråd och dialog viktiga verktyg för en ansvarsfull affär God affärsetik, kontinuerlig dialog och lyhördhet är grundläggande för våra relationer med såväl medarbetare och kunder som leverantörer och långivare. Att arbeta ansvarsfullt är en förutsättning för långsiktig lönsamhet och bidrar till en hållbar samhällsutveckling. Medborgardialog Att ha en kontinuerlig dialog med medborgarna i de stadsdelar där vi är verksamma är viktigt, både inom stadsplanering generellt, men särskilt inom ramen för detaljplaneprocessen. När vi ansökt och fått ett planbesked tar kommunen fram ett planförslag och då finns det utrymme för berörda parter att lämna sina synpunkter. Samrådet omfattar både oss som fastighetsägare, men också till exempel länsstyrelse och kommunala myndigheter liksom hyresgäster. Vanligen kallar kommunen till ett samrådsmöte och de kan, om det finns skäl, ändra planförslaget med hänsyn till de synpunkter som kommer fram. Därefter ställs planförslaget ut för granskning och då finns det ytterligare ett tillfälle för hyresgäster och andra berörda att tycka till om förslaget. Grundläggande värderingar styr Vår värdegrund SPEAK och vår uppförandekod ligger till grund för samtliga medarbetares agerande. Uppförandekoden tydliggör vår ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation. Alla medarbetare genomgår regelbundet utbildning i vår uppförandekod liksom näringslivets kod mot korruption. Vi följer tillämpliga lagar och andra föreskrifter. Detsamma gäller god affärssed och praxis samt internationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö i enlighet med Global Compact och ILO:s grundläggande konventioner om mänskliga rättigheter i arbetslivet. Som stöd i det dagliga arbetet finns vår etikgrupp med representanter från olika avdelningar. Gruppen som rapporterar till koncernledningen har till uppgift att leda och driva arbetet med etikfrågor samt bevaka relevanta omvärldsfrågor. Samråd och rapportering av incidenter Vi är angelägna om att både våra egna medarbetare och externa intressenter känner sig trygga med möjligheten att kunna fånga upp eventuella missförhållanden i organisationen redan på ett tidigt stadium, antingen via dialog eller anonyma rapporteringssystem. Medarbetarna hålls uppdaterade om styrande policies och riktlinjer via intranätet, informationsmöten och löpande informations- brev. Det är bolagsledningens ansvar att informera berörd medarbe- tare om deras ansvar för att upprätthålla en god intern kontroll. För att underlätta rapportering av eventuella incidenter erbjuder vi en visselblåsartjänst som är tillgänglig både internt och externt. Den är viktig för att minska risker och för att främja hög affärsetik och därmed upprätthålla kundernas och allmänhetens förtroende för vår verksamhet. Både anmälan och den efterföljande dialogen är anonymiserad för den som önskar. Samtliga anmälningar följs omgående upp av en arbetsgrupp bestående av HR-chef, hållbarhetschef och bolagsjurist och de ansvarar för att lämpliga åtgärder vidtas. Under 2022 rapporterades inga incidenter. Felanmälan och synpunkter Det är viktigt att få feedback på hur vi hanterar vårt uppdrag. Alla som lämnat en felanmälan uppmanas att ge sina synpunkter på själva åtgärden. Återkopplingen görs digitalt genom ett enkelt knapptryck på den symbol som bäst beskriver upplevelsen. Om en hyresgäst är missnöjd med hanteringen öppnas automatiskt ett nytt ärende och vi gör en uppföljning för att få veta vad som inte har fungerat och hur vi hade kunnat agera annorlunda. De synpunkter som har kommit in hittills har lett till ett flertal förbätt- ringar. Idag är 95 procent av våra kunder nöjda med hur vi agerar på en felanmälan, målsättningen är 100 procent. Transparens kring skattebetalningar Vi vill ta ansvar för en hållbar samhällsutveckling och i det ingår att bidra till samhället genom att betala skatt. Vi bedriver all vår verksamhet i Sverige, alla medarbetare är anställda av svenska bolag och vi betalar 100 procent av skattekostnaden i Sverige. Vår skattepolicy ger riktlinjer för bolagets skattehantering. Där slås bland annat fast att vi ska följa alla lagar och regelverk som gäller på skatteområdet och där regelverket är otydligt ska vi agera transparent och med försiktighet. Vi ska ha en etiskt, legalt och affärsmässigt motiverad skattehantering och helt avstå från aggressiv eller avancerad skatteplanering. Vi bedriver inte politiskt påverkansarbete kring skattelagstiftning. Vår skattepolicy finns i sin helhet på vår hemsida. Vår värdegrund: SPEAK • Snabbhet • Prestigelöshet • Entreprenörskap • Affärsmässighet • Kundnärhet Företagskultur Hos oss är varje med - arbetares bidrag viktigt för helheten. Vi är ett lag med gemen samma spelregler och tydliga ramar för framgång. Vi kallar det SPEAK och vi investerar gemensam tid och kraft i att utveckla oss och vår värdegrund. 55Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsrapport Hållbarhetsmål Stadsdelar Stadsdelar Utfall 2022 Utfall 2021 Mål lång sikt Andel förnybar energi, % 94 95 100 % energi från förnybara källor Fastigheter Fastigheter Utfall 2022 Utfall 2021 Mål lång sikt Energiprestanda totalenergi, kWh/kvm Atemp 73 77 70 Producerad energi från solceller, kWh/kvm Atemp 1,5 0,79 Producerad energi från solceller 2,5 kWh/kvm Atemp 2030 Materialåtervinning, % 1) 54 48 90 % material- och energiåtervinning Vattenanvändning, l/kvm Atemp 327 263 Minska vattenanvändningen per kvm Atemp med 2 % per år jämfört med 2019 Miljöcertifiering, antal förvaltnings fastigheter 65 59 Miljöcertifiering nyproduktion, andel av total yta, % 100 100 100 % av nyproduktion, enligt BREEAM-SE med ambitionen nivå Excellent Miljöcertifiering förvaltningsbestånd, andel av total yta, % 100 100 Samtliga förvaltningsfastigheter (exkl. framtida förädlingsfastigheter) ska miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use med ambitionen nivå Very good Andel miljöklassade bilar – servicebilar och tjänstebilar, % 99 96 100 Koldioxidutsläpp, ton CO₂e Klimatneutral förvaltning (Scope 1 & 2) år 2030. Indirekta utsläpp (Scope 3) ska halveras per BTA till år 2030 jämfört med 2019 Scope 1 54 98 Scope 2 1 866 1 512 Scope 3 28 796 26 997 Totalt Scope 1-3 30 716 28 607 Klimatkompensation av fjärrvärmeleverantör -1 817 –1 560 Nettoutsläpp efter klimatkompensation 28 899 27 047 1) 2022 ingår även avfallsstatistik från hyresgästanpassningar. Vi har haft som mål att år 2023 nå en genomsnittlig energi- användning om 77 kWh/kvm Atemp. Eftersom vi redan under 2022 nådde 73 kWh/kvm Atemp har vi satt ett nytt mål till år 2025 om 70 kWh/kvm Atemp. När vi når det målet innebär det att vår energiprestanda ligger i nivå med nybyggnadskraven, vilket är anmärkningsvärt med tanke på att vårt bestånd till största delen är äldre än 30 år.” Mia Häggström Hållbarhetschef 56 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsrapport Medarbetare Medarbetare Utfall 2022 Utfall 2021 Mål lång sikt Nöjda medarbetare, förtroendeindex, % 87 86 Förtroendeindex på minst 90 % Rekommendera Fabege som arbets givare, % 95 94 Över 95 % av medarbetarna ska vilja rekommendera Fabege som arbetsgivare Låg sjukfrånvaro, % 3,12 2,94 Bibehålla låg sjukfrånvaro <3 % med hjälp av löpande hälsoundersökningar och fortsatta friskvårdssatsningar Jämställdhet ledning, % kvinnor 50 56 Jämn fördelning eftersträvas Jämställdhet chefer, % kvinnor 47 25 Jämn fördelning eftersträvas Jämställdhet medarbetare, % kvinnor 38 35 Jämn fördelning eftersträvas Leverantörskedja Leverantörskedja Utfall 2022 Utfall 2021 Mål lång sikt Granskning av ramavtalade leverantörer, % 90 100 1) Samtliga ramavtalade partners ska vara hållbarhetsgranskade och godkända 1) Andel granskade strategiska leverantörer. Från 2022 granskas ramavtalade leverantörer. Finansiering Finansiering Utfall 2022 Utfall 2021 Mål lång sikt Grön finansiering, % 100 99 100 % grön finansiering Kunder Kunder Utfall 2022 Utfall 2021 Mål lång sikt Nöjd Kund Index - 1) 78 NKI ska nå 80 Gröna hyresavtal 2) , andel nytecknad yta, % 100 96 Gröna hyresavtal ska utgöra 100 % av nytecknad yta Gröna hyresavtal, andel total yta, % 89 80 Gröna hyresavtal ska utgöra 100 % av total yta 1) Nöjd Kund Index-mätningar genomförs vartannat år. 2) Yta ovan mark exklusive bostäder. Affärsetik Affärsetik Utfall 2022 Utfall 2021 Mål lång sikt Årlig utbildning i vår uppförandekod 100 100 Att hålla dialogen kring etiska frågor levande inom hela företaget genom aktiviteter och forum Det gör mig stolt att så många kan rekommendera oss som arbetsgivare. Att vi har så många ambassadörer som tycker att vi är en bra arbets- plats gör det så mycket lättare för oss att rekrytera nya talang- er, men också att behålla de vi redan har.” Gunilla Cornell Chef HR 57Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsrapport Från fastighetsbolag till stadsutvecklare Vill analytiker och investerare träffas, eller har de vant sig vid digitala möten? – Vi träffade många analytiker under coronapandemin, men då var det framför allt det digitala mötet som gällde. Även 2022 genom- förde vi många digitala möten, men vi kunde också börja träffas fysiskt på plats hos oss, vi besökte även Amsterdam, London och Oslo. Det kändes bra, både att få resa och att träffas. Digitala möten blir lätt ganska anonyma, nu kunde vi dessutom ta med grupper på fastighetsvisningar i våra stadsdelar, något som naturligtvis är extra roligt. Vilka frågor var de vanligaste under året som gick och dök det upp några nya? – Frågorna var i stort sett desamma, men de ändrade tydligt inriktning under året. I början var alla glada över att vi äntligen kommit ur pandemin och såg positivt på framtiden, vi fick frågor om förvärv och nya möjliga projekt och om hur vi trodde att kontoren ”post-corona” skulle se ut. Ett par månader senare, efter krigsutbrottet i Ukraina, kom det mesta i stället att handla om finansieringsfrågor och fastighetsvärdering och vi mötte en generell oro inför fastighetsbranschens möjligheter till refinansie- ring. Hur ser du på finansieringsfrågorna – bankfinansiering eller kapitalmarknad? – Nu vet vi inte hur 2023 kommer att utvecklas men idag är bankfinansiering utan tvekan det bästa alternativet för oss. Sådan finansiering ökar visserligen andelen pantsatta tillgångar, men med tanke på vår låga belåningsgrad ser jag inte det som ett problem. Vi har goda bankkontakter och har varit en stabil och bra kund under många år, vilket gör att vi får goda villkor och tillgång till likviditet. Det innebär inte att vi utesluter finansiering från kapitalmarknaden, på sikt vill vi vara en aktiv part, men just nu är prisbilden där alldeles för hög för att vara intressant. Vi får en mer konkurrenskraftig finansiering hos bankerna. Vilka obligationsförfall har ni under 2023 och hur planerar ni för dem? – Vi har obligationsförfall på totalt 2,4 Mdkr under 2023. Förhopp- ningen är att marknaden förbättras så att vi i alla fall under andra halvåret kan emittera på kapitalmarknaden. Vi är dock förberedda för att växla in mot bankfinansiering om vi behöver. I november sänkte kreditratinginstitutet Moodys sin rating av Fabege, från stabil till negativ, gör det dig orolig? – Nej, det kan jag inte säga. En sänkning känns naturligtvis aldrig bra, men det innebär inte att vi på något sätt är nära att mista vår investment grade rating. Vi har en stark balansräkning med hög soliditet och låg belåning, vilket ger oss en bra stabilitet. Sänkningen återspeglade nog mer Moodys syn på risker med tanke på den inflation och de stigande marknadsräntorna som vi mötte under hösten. I skuggan av ränteläget ser vi nog högre avkastningskrav och sänkta fastighetsvärderingar – hur orolig är du inför balansräkningen 2023? – Vi räknar med högre avkastningskrav och pressade fastighets- värden, men återigen, vi har en mycket stark balansräkning och låg belåningsgrad. Vi står stabilt även i sämre tider. Åsa Bergström är sedan 2008 vice VD på Fabege, och tillika bolagets ekonomi- och finanschef. En av hennes många arbetsuppgifter är att möta de många analytiker och investerare, liksom ägare, som har frågor om Fabeges utveckling och planer. Intresset för Fabege och dess verksamhet var konstant under året. 58 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022CFO-ord Det talas om er skuldkvot, vad kan du säga om den? – Skuldkvoten, det vill säga att räntebärande skulder, dividerat med driftsöverskott, minus administrationskostnader, är ett internt mått och vårt mål är att den ska uppgå till max 13 gånger. Vi ligger nu en bit över och ska på sikt tillbaka till max 13 gånger. Våra stabila hyresintäkter och i övrigt starka nyckeltal ger oss en mycket trygg position. Ni har ett mål om en uthyrningsgrad på 95 procent, 2022 låg ni betydligt lägre än så? – Det stämmer, att höja uthyrningsgraden är en lång process, som vi arbetade med hela 2022 och det arbetet fortsätter. Det handlar om att jobba aktivt med vakanser och om att fånga upp både existerande och potentiella nya kunder. Under året förstärkte vi därför vår uthyrningsorganisation. Jag ser inte att det finns några egentliga strukturella problem när det gäller att återigen komma upp till 95 procents uthyrning, det är mer fråga om tid och riktade insatser. För oss skulle 95 procents uthyrningsgrad betyda ungefär 150 Mkr mer om året i ökade intäkter. Om ekonomin fortsätter att vara tuff under 2023, hur ser ni då på era projekt, pågående och eventuella nya? – Vi är försiktiga och eftertänksamma, och kommer att vänta med att starta fler spekulativa projekt, speciellt om det handlar om nybyggnad. Våra påbörjade projekt fortsätter naturligtvis som tidigare, eftersom det handlar om långa ledtider och i flera av dem, till exempel i Flemingsberg, har vi hyresgäster som väntar på att få komma in. Andra nya investeringar och projekt går vi inte in i innan vi har avtal, och vi avvaktar definitivt när det gäller nya bostads- projekt. Vi investerar helst för kända kassaflöden. Blir ni nettoköpare eller nettosäljare under 2023? – 2022 var vi nettoköpare i och med förvärven av Kabelverket i Älvsjö och Generatorn 10 i Flemingsberg, likaså under 2021 med förvärvet av SHH numera Birger Bostad. Hur det blir 2023 återstår att se. I början av 2022 tyckte många att vi var väl konservativa och borde elda på med förvärv. Nu är tonen en annan. Jag utesluter varken det ena eller det andra, men vi har redan en välfylld projektportfölj. Låt oss säga att det beror på om tillfället är rätt. Vi har en tydlig och etablerad inriktning geografiskt och tillgångs- mässigt, vi tror på det långsiktiga och på att vi kan skapa värde främst genom vår projektutveckling. Var finns Fabeges vakanser? – Solna Business Park var den stadsdel där vi hade högst vakansgrad under året. Under hösten fick vi dock in flera intres- santa nya hyresgäster, däribland CGI och HSB och vi driver på arbetet med detaljplaner och samarbeten. Stadsdelen har ett fantastiskt läge sett ur kommunikationssynpunkt, men behöver få en bättre mix av bolag, restauranger och service. Under våren kommer Parken att få mer liv genom ett nyöppnat aktivitetshus, en padelhall och en ny spännande mathall. Det är en klar fördel att vi är den dominerade fastighetsägaren i Solna Business Park. Det ger oss kraft att driva på förändringsprocessen. 2022 ökade hyrorna efter omförhandlingarna med 7 procent, vad händer 2023? – Vid hade en indexhöjning på elva procent under 2022 vilket innebär ungefär 250 Mkr i ökade hyresintäkter för oss. Med den hyreshöjningen som bakgrund, och med tanke på den ekonomiska konjukturen, är potentialen i kommande omför handlingar marginell. Hur påverkas Fabege av de ökande energipriserna? – Vi påverkas, åtminstone än så länge, i ganska liten utsträckning, de flesta av våra kunder har egna elavtal, och vi vidaredebiterar kostnader för värme och kyla. Högre priser betyder naturligtvis högre kostnader för både oss och hyresgästerna. Samtidigt, vilket är en fördel i dessa tider, har vi och kunderna haft en gemensam agenda när det gäller att energieffektivisera våra fastigheter och vi har faktiskt kunnat minska elförbrukningen med ungefär elva procent i vinter, från en redan låg nivå. Vi har en tydlig och etablerad inriktning geografiskt och tillgångsmässigt, vi tror på det långsiktiga och på att vi kan skapa värde främst genom vår projektutveckling.” 59Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 CFO-ord Ekonomisk redovisning Förvaltningsberättelse 61 Finansiering 64 Risker och möjligheter 67 Koncernen 78 Totalresultat 78 Finansiell ställning 79 Förändring i eget kapital 80 Kassaflödesanalyser 81 Moderbolaget 82 Resultaträkning 82 Balansräkning 82 Förändring i eget kapital 83 Kassaflödesanalyser 83 Noter 84 Bolagsstyrningsrapport 102 Ordförande har ordet 102 Styrningsstruktur 103 Policies och riktlinjer 105 Bolagsstyrningen 2022 106 Styrelseåret 2022 109 Rapport om intern kontroll 110 Koncernledningen 112 Styrelse och revisorer 114 Årsredovisningens undertecknande 116 Revisionsberättelse 117 Hållbarhetsnoter 122 GRI-index 138 Översiktlig granskning av hållbarhetsredovisning 141 Övrig information Fastighetsbestånd 142 Projekt 145 Fastighetsförteckning 148 Fabegeaktien 154 Femårsöversikt 155 Härledning av nyckeltal 156 Definitioner 158 Årsstämma och anmälan 159 Innehåll 60 Förvaltningsberättelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Fabege AB (publ), org nr 556049-1523, får härmed avge årsredovisning för koncernen och moderbolaget 2022. Förvaltning Låg risk med stabilt kassaflöde Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i lokalen och närmiljön är en hörnsten i vår affärsmodell. Det sker genom ett långsiktigt arbete baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet. Förädling Skapar värden – ökar kvaliteten i portföljen Fastighetsförädling och nyproduktion är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Vår målsättning är att attrahera långsiktiga hyresgäster till icke färdigutvecklade fastigheter som förädlas utifrån kundens specifika behov. Transaktion Finansierar projekt – ökar potentialen i portföljen Fastighetsaffärer är också en hörnsten och naturlig del av vår affärsmodell. Vi analyserar kontinuerligt fastighets- portföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom både förvärv och försäljningar. F Ö R V A L T N I N G F Ö R Ä D L I N G T R A N S A K T I O N KUND Fastighetsrelaterade nyckeltal 2022 2021 2020 Antal fastigheter 102 94 94 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 290 1 247 1 245 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 90 91 Hyresvärde, Mkr 3 724 3 359 3 242 Nettouthyrning, Mkr 86 162 -45 Överskottsgrad, % 74 76 75 Verksamheten Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus främst på kom- mersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader iStockholmsregionen. Vi är en av de största fastighetsägarna iStockholm och har en tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastighetsutvecklingsbolag med fokus på bostäder och samhällsfastigheter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans stora möjligheter att skapa en blandad bebyggelse ivåra stadsdelar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsammans med en mycket god marknads- kännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Vårt fokus på de prioriterade delmarknaderna Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemingsberg fortsatte genom de affärer och investeringar som genomfördes under 2022. Den 31 december 2022 ägde vi 102 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 3,7 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,3 miljoner kvm och ett bokfört värde om 86,3 (83,3) Mdkr varav förädlings- och projektfastigheter 14,4 Mdkr (13,9). Av hyresvärdet avsåg 83 procent kommersiella lokaler, främst kontor. Den ekonomiska uthyrningsgraden för hela beståndet uppgick till 89 procent (90). Uthyrningsgraden i förvaltnings beståndet var 89 procent (90). Aktiviteten på hyresmarknaden med förfrågningar, visningar och tecknade avtal var hög under större delen av året med en viss avmattning under senhösten. Under perioden tecknades 152 (149) nya avtal till ett samlat hyresvärde om 276 Mkr (329) varav 100 procent (96) av ytan avsåg gröna hyresavtal. Uppsägningar uppgick till –190 Mkr (–167). Netto uthyrningen uppgick till 86 Mkr (162). Hyreskontrakt om 174 Mkr (239) omförhandlades med en genomsnittlig ökning av hyresvärdet med 7 procent (11). Därtill förlängdes hyreskontrakt om 341 Mkr till oförändrade villkor. Återköpsgraden under året uppgick till 77 procent (72). Affärsidé Vi utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholms- regionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, utveckling och transaktioner och vårt mål är att vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad att utvecklas. Ansvarsfullt företagande Vi har upprättat en hållbarhetsrapport enligt Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapporten har upprättats för att uppfylla kraven på hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisnings- lagens sjätte kapitel samt i vilken grad vår omsättning, operativa kostnader och investeringar omfattas av EU-taxonomin. Hållbar- hetsrapporten redovisas sammantaget på sidorna 32–57 samt 122–141. Vår strävan att vara ett hållbart och ansvarsfullt företag är en framgångsfaktor som genomsyrar verksamheten och 61FörvaltningsberättelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 involverar idag på olika sätt våra medarbetare. Fokus ligger på hållbar stadsutveckling, energi och miljö, ansvarsfulla relationer med intressenter och omvärld, nöjda kunder samt medarbetar- nas arbetsmiljö, hälsa, trivsel och utvecklingsmöjligheter. Som stadsutvecklare är det viktigt för oss att ta ansvar för att vår fastighetsportfölj och våra investeringar görs på ett sätt som är långsiktigt hållbart. Genom att tillse att det byggs såväl kontor som bostäder, service och rekreation med närhet till kommunikationer skapas levande och trygga miljöer. Ett starkt miljöfokus innebär till exempel att fastigheterna miljöcertifieras, att kunderna erbjuds gröna hyresavtal och att Fabege har en ambitiös målsättning för minskad energianvändning och minskat totalt klimatavtryck. Nöjda medarbetare är en nyckelfaktor för vår framgång och vårt förtroendeindex visar ett högt resultat. Att upprätthålla en sund företagskultur och ett etiskt korrekt beteende samt att respektera mänskliga rättigheter är vitalt. Vi följer upp att våra leverantörer agerar enligt vår uppförandekod. Förvärv och försäljningar Under första kvartalet förvärvades Generatorn 10, Flemingsberg. Vidare genomfördes en fastighetsdelning där Hagalund 2:10, Haga Norra, delades i sex fastigheter. De nya fastigheterna avser kommande delprojekt i den fortsatta utvecklingen av kontor och bostäder i Haga Norra. Under andra kvartalet förvärvades fastig- heten Kabelverket 2, Älvsjö. Vidare tillträdde Birger Bostad en mindre bostadsfastighet i Borås. I augusti tillträddes Separatorn 1, Flemingsberg. Totalt förvärvades fastigheter för 1 068 Mkr under 2022. Inga försäljningar genomfördes under 2022. Investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt Fabeges projektinvesteringar i förvaltningsportföljen ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastighetsbeståndet och därmed ökade kassaflöden och värden. Under 2022 fattades beslut om större projektinvesteringar avseende bland annat utveckling av de befintliga fastigheterna Nöten 4, Solna Strand och Påsen 1, Hammarby Sjöstad. Under första kvartalet färdigställdes nybyggnationen av Poolen 1, Arenastaden, och Tieto Evry tillträdde sina lokaler den 31 mars. I juni färdigställdes Convendums lokaler i Bocken 39, Kungsgatan. Den sammantagna projektvolymen i de stora pågående nybyggnationerna uppgick per årsskiftet till cirka 4,5 Mdkr med en uthyrningsbar yta om 155 tusen kvadratmeter. Uthyrnings- graden i de stora projektfastigheterna uppgick per årsskiftet till 31 procent. Samtliga projekt löper på enligt plan, dock med vissa kostnadsökningar. Oron i världen till följd av pandemi, krig och stigande inflation påverkar priser på till exempel byggmaterial och transporter vilket tillsammans med risk för försenade leveranser kan påverka kostnadsbilden och projekt kalkylerna. Det gäller framför allt i de projekt som är under uppstart som Nöten, Påsen och projekten i Flemingsberg. Årets investeringar i vår fastighetsportfölj uppgick till 2 257 Mkr (1 874) varav 1 427 Mkr (1 239) avsåg investeringar i projekt- och förädlingsfastigheter. Investerat kapital i förvaltnings portföljen som uppgick till 830 Mkr (635), och avsåg främst hyresgästan- passningar varav 125 Mkr avsåg anpassning för Convendum i Bocken 39, Kungsgatan. Intäkter och driftöverskott Hyresintäkterna uppgick till 3 032 Mkr (2 889) och driftsöver- skottet uppgick till 2 240 Mkr (2 185). Intäktsökningen var främst hänförlig till förvärv och inflyttningar i projektfastigheter samt index men inkluderar också intäkter av engångskaraktär om 6Mkr. I identiskt bestånd ökade intäkterna med cirka 5 procent (2). Ökningen avsåg främst hyresintäkter från de färdigställda projektfastigheterna Nationalarenan 3 och Poolen 1. Nyuthyr- ningar, omförhandlingar och index möttes av minskade intäkter efter Skatteverkets avflyttning från Nöten 4. Ökningen av fastighetskostnader avsåg främst ökade kostnader för el och fastighetsskatt. Driftsöverskottet i identiskt bestånd ökade med cirka 3 procent (3). Överskottsgraden uppgick till 74 procent (76). Resultat från bostadsutveckling Birger Bostad (tidigare SHH Bostad) ingår sedan fjärde kvartalet 2021 i Fabegekoncernens resultat. Omsättning bostadsutveckling uppgick under 2022 till 295 Mkr (62). Kostnader för bostadsut- veckling uppgick till –374 Mkr (–71), varav administrativa kostnader –34 Mkr (–19) och nedskrivning av byggrätter med –81 Mkr. Bruttoresultatet uppgick därmed till –79 Mkr (–9). Resultatavräk- ning sker i samband med att projekt färdigställs. Under 2022 har ett projekt i Riksten slutavräknats. Resultatavräkning i delägda projekt redovisas på raden för resultatandelar i intressebolag. Central adminstration Kostnader för central administration uppgick till –102 Mkr (–110). 2021 års utfall inkluderade engångskostnader för Fabeges nya huvudkontor. Finansnetto Räntenettot uppgick till –612 Mkr (–495). Snitträntan ökade successivt under andra halvåret i takt med att Riksbankens höjning av styrräntan fått effekt på marknadsräntan, det vill säga stibor. Snitträntan per 31 december uppgick till 2,39 procent (1,71). Tomträttsavgälder uppgick till – 42 Mkr (–36). Resultat från intressebolag Resultatandelar i intressebolag uppgick till –32 Mkr (2) varav –56 Mkr avsåg tillskott till Arenabolaget, –4 Mkr avsåg nedskrivning av innehavet i Stralsund och 30 Mkr avsåg slutavräkning avseende det delägda bostadsutvecklingsprojektet i Lagern 3, Råsunda. Värdeförändring fastigheter Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad pro- cess. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Under fjärde kvartalet externvärderades cirka 80 procent av portföljen och resterande fastigheter internvärdera- des med utgångspunkt i senaste externa värdering. Det samla- de marknadsvärdet uppgick vid årets slut till 86,3 Mdkr (83,3). Orealiserade värdeförändringar uppgick till –233 Mkr (4 585). Det genomsnittliga avkastningskravet minskade under första halvåret med 0,07 procent men ökade igen under andra halvåret med 0,30 procent till 3,99 procent (3,76 vid årsskiftet). Förändringen under första halvåret berodde främst på en eftersläpning baserad på transaktioner i slutet av förra året och i början av innevarande år. Under andra halvåret ökade avkastningskraven som en följd av det högre ränteläget. I värderingarna motverkades det delvis av ökade hyresnivåer till följd av högre inflations antaganden. Realiserade värdeförändringar om 74 Mkr (56) avsåg främst vinst vid försäljningen av Lagern 3, Råsunda, till det JV-bolag som drivit bostadsutvecklingen på fastigheten. Skatt Årets skattekostnad uppgick till –588 Mkr (–1 312). Skatt beräkna- des med 20,6 procent på löpande beskattningsbart resultat. Ränteavdragsbegränsningarna bedöms inte få någon väsentlig effekt på betald skatt under innevarande år. Aktuell skatt De vid inkomsttaxeringen outnyttjade underskottsavdragen, vilka framledes bedöms kunna ge en lägre skatt, beräknas uppgå till cirka 2,8 Mdkr (2,6). Vidare senareläggs betalning av inkomstskatt genom skattemässiga avskrivningar på fastigheterna. Vid direkta 62 Förvaltningsberättelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 fastighetsförsäljningar realiseras ett skattemässigt resultat motsvarande skillnaden mellan försäljningspriset och det skattemässiga restvärdet på fastigheten. I de fall fastigheter avyttras genom bolagsförsäljning kan denna effekt minskas. Sammantaget görs bedömningen att den aktuella skatten de närmaste åren kommer att vara låg. Uppskjuten skatteskuld/skattefordran Per 31 december 2022 uppgick skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skattemässiga restvärde till cirka 58,3 Mdkr (56,3). Netto uppskjutna skatteskulder uppgick till 10,2 Mkr (9,6). Uppskjuten skatt hänförbar till, Mkr 2022 2021 Underskottsavdrag -573 -532 Skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter 10 439 10 174 Derivatinstrument 348 -13 Övrigt -19 -26 Nettoskuld uppskjuten skatt 10 195 9 603 Betald skatt, Mkr Inkomstskatt 0 1 Fastighetsskatt 261 226 Mervärdesskatt 15 23 Stämpelskatt 25 1 Energiskatt 20 18 Summa 322 268 Segmentrapportering Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott om 2 128 Mkr (2 111) motsvarande 77 procents överskottsgrad (78). Uthyrnings- graden uppgick till 89 procent (90). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 418 Mkr (1 530). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –157 Mkr (3 437). Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 84 Mkr (60) motsvarande en överskottsgrad på 44 procent (43). Förvaltningsresultatet uppgick till 15 Mkr (–1). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –94 Mkr (265). I segmentet Projekt redovisades orealiserade värdeförändringar om 12 Mkr (883). Värdeförändringen i projektportföljen var främst hänförlig till förädlingsvinster i de stora projektfastigheterna. Segmentet Bostad genererade ett bruttoresultat avseende bostadsutveckling om –79 Mkr (–9). Förvaltningsresultatet uppgick till –83 Mkr (–2). Mer information om segmentsfördelning- en framgår av segmentsrapporten och av not 5 på sidan 90. Finansiell ställning och substansvärde Eget kapital vid periodens slut uppgick till 45 514 Mkr (45 174) och soliditeten till 49 procent (51). Den av årsstämman beslutade utdelningen har minskat eget kapital. Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 145 kr (140). EPRA NRV uppgick till 173 kr per aktie (171). Goodwill Redovisad goodwill om 205 Mkr är helt hänförlig till förvärvet av Birger Bostad. Fastigheter Redovisat fastighetsvärde avser vår förvaltningsportfölj inklusive projekt- och markfastigheter. Per årsskiftet uppgick det totala fastighetsvärdet till 86,3 Mdkr (83,3). Exploteringsfastigheter Avser pågående projekt i egen regi samt exploateringsfastigheter för framtida produktion inom Birger Bostad. Värdet uppgick per årsskiftet till 892 Mkr (821) varav pågående produktion 573 Mkr (451) och exploateringsfastigheter för kommande utveckling 319 Mkr (370). Kassaflöde Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelse- kapital uppgick till 1 489 Mkr (1 558). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 503 Mkr (–41). Investeringsverksam- heten påverkade kassaflödet med –3 232 Mkr (–2 978), samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 1 196 Mkr (1 572). I investeringsverksamheten drivs kassaflödet av fastighetstrans aktioner samt av projekt. Sammantaget minskade likvida medel med 44 Mkr (111) under året. Moderbolaget Omsättningen uppgick till 352 Mkr (324) och resultatet före skatt till 3 111 Mkr (149). Finansnettot inkluderar utdelning från dotterbo- lag om 1 200 Mkr. Nettoinvesteringar i fastig heter, inventarier och andelar uppgick till 0 Mkr (9). Styrelsens arbete En särskild beskrivning av styrelsens arbete framgår av bolags- styrningsrapporten på sidorna 102–116. Personal Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året till 206 personer (196), varav 72 kvinnor (69). Medeltal anställda beräknas på individnivå och motsvarar antal heltidstjänster. Vid årsskiftet uppgick antalet anställda till 231 (218), varav 88 (81) kvinnor. Av samtliga anställda var 207 (199) anställda i moder bolaget och 24 (19) anställda i helägda dotterbolaget Birger Bostad. Se vidare i not 6 på sidan 91. Se även not 6 för information kring riktlinjer avseende ersättning till ledande befattningshavare. 0 1 000 2 000 3 000 2018 2019 2020 2021 202 2 Mkr 2018 2019 2020 2021 202 2 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 Mkr Hyresintäkter Driftsöverskott Hyresintäkter och driftsöverskott Investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt 63FörvaltningsberättelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Kapitalstruktur Vi förvaltar vårt kapital med målet att långsiktigt ge en avkastning till ägarna som är den bästa bland fastighetsbolagen på Nasdaq Stockholm. Finansering 2022 Oron på de finansiella marknaderna har sedan försommaren 2022 medfört en förflyttning från kapitalmarknad till bank. Under vissa tider har det varit bristande likviditet medan det i dagsläget mer handlar om alltför höga marginaler. Vi har målsättningen att vara en aktiv aktör på obligationsmarknaden men har sedan i somras valt att refinansiera obligationsförfall med bankskuld. Totalt sett har vi återbetalat 2,7 Mdkr obligationer i samband med förfall. Under året tecknades nya bankfaciliteter om totalt 2,9 Mdkr med löptider på två till tio år samt lånelöften om totalt 2,4 Mdkr. Befintliga faciliteter om 3,5 Mdkr förlängdes. Nordiska Investe- ringsbanken är en ny långivare för Fabege, i övrigt tecknades de nya faciliteterna med befintliga långivare, det vill säga de nordiska bankerna. Certifikatmarknaden fungerade betydligt bättre med en mer rimlig ökning av marginalerna och en ökad aktivitet under senhösten. Utestående certifikat och obligationer uppgick per årsskiftet till totalt 14 Mdkr. Inklusive backup-faciliteten för certifikatsprogrammet uppgick de outnyttjade kreditfaciliteterna per årsskiftet till 7,3 Mdkr (3,4). I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 30 Mkr, vilka huvudsakligen avsåg periodiserade uppläggningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikatsprogram. Under perioden har räntor om totalt 21 Mkr (16) avseende projektfastig- heter aktiverats. Finansiella mål per 2022-12-31 Mål Utfall Avkastning på eget kapital, % 1) 5,2 Soliditet, % >35 49 Räntetäckningsgrad, ggr >2,2 3,4 Belåningsgrad, % <50 38 Skuldkvot, ggr 13,0 15,6 1) Målet för avkastning på eget kapital är att uthålligt vara bland de främsta börs noterade fastighets bolagen. Finansiering per 2022-12-31 2022 2021 Räntebärande skulder, Mkr 33 341 30 399 varav utestående MTN, Mkr 10 700 10 950 varav utestående SFF, Mkr 600 1 524 varav utestående certifikat, Mkr 2 767 2 250 Outnyttjande kreditlöften, Mkr 7 260 3 374 Kapitalbindning, år 4,7 4,9 Räntebindning, år 2,7 3,7 Räntebindning, andel av portföljen, % 65 76 Derivat marknadsvärde, Mkr 1 689 –65 Genomsnittlig räntekostnad inkl. löften, % 2,39 1,71 Genomsnittlig räntekostnad exkl. löften, % 2,31 1,62 Ej pantsatta tillgångar, % 45,2 43,8 Belåningsgrad, % 38,2 36,5 Grön finansiering per 2022-12-31 Kreditramar Utestående lån och obligationer Gröna MTN-obligationer, Mkr 10 700 10 700 Gröna obligationer via SFF, Mkr 600 600 Gröna företagscertifikat, Mkr 2 767 2 767 Gröna lån, övriga, Mkr 26 534 19 274 Total grön finansiering, Mkr 40 6010 33 341 Andel grön finansiering, % 100 100 Totalt grönt låneutrymme, Mkr 49 441 – varav fritt grönt låneutrymme, Mkr 14 711 Skuldförvaltning Skuldförvaltningens huvudsakliga uppgift är att genom upplåning i bank och på kapitalmarknaden löpande säkerställa att bolaget har en stabil, väl avvägd och kostnadseffektiv finansiering. Vi strävar efter en jämvikt mellan olika finansieringsformer på såväl kapital- som bankmarknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet. I tider då allt fler företag väljer att till övervägande del finansiera sig på kapitalmarknaden har vi valt att fortsätta att ha en väsentlig andel av belåningen i form av bank- finansiering och vill fortsätta att vårda de långa relationer som finns med de nordiska bankerna. Utdelningspolicy Vi ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinster som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksam- heten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt. Räntebärande skulder Tillgång till långsiktig och stabil finansiering är av största vikt för en långsiktigt hållbar verksamhet. För oss är det viktigt med långa och förtroendefulla relationer med kreditgivarna. Våra långivare utgörs av de större nordiska bankerna samt investerare på den svenska kapitalmarknaden. Kreditavtalen med bankerna ger till viss del möjlighet att låna pengar efter behov, inom på förhand uppställda ramar och villkor. Vår målsättning är att refinansiera banklån i god tid, minst ett år före förfall. Det finns även en strävan efter så långa löptider som möjligt, till rimliga kostnader. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick per årsskiftet till 4,7 år (4,9). Hållbar finansiering Vi vill bedriva ett ansvarsfullt företagande på alla plan. Vi ser det som en förutsättning för långsiktig lönsamhet. Det påverkar såväl vår möjlighet att attrahera kunder som kompetent personal, det påverkar värdet av våra fastigheter och stoltheten bland våra medarbetare, det påverkar våra möjligheter att hantera kommande klimatförändringar och det påverkar bedömningen av oss hos såväl analytiker som aktie- och ränteinvesterare. Grön finansiering är en naturlig fortsättning på det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela organisationen. Det ger oss en mer ansvarsfull finansiering, en bredare investerarbas och förtroendefulla relationer med våra finansiärer. Alla våra finansiärer, såväl banker som kapitalmarknad, erbjuder grön finansiering genom finansiering av miljöcertifierade fastigheter. Grön finansiering ger oss bättre villkor både i bank och på kapitalmarknad samt tillgång till fler finansieringskällor. Per årsskiftet var 100 procent (99) av utestående lån och kreditramar gröna. Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2022. Ramverket har utformats för att ge Fabege en bred Finansiering 64 Förvaltningsberättelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 möjlighet till grön finansiering och bygger på tredjepartscertifie- rade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på The Green Bond Principles med anpass- ning till EU-taxonomin och koppling till Fabeges ambition att bidra till målen enligt Agenda 2030. Cicero har utfärdat en second opinion med betyget medium green avseende de gröna villkoren samt excellent med avseende på styrning. Till ramverket kopplas såväl vårt MTN-program, certifikatsprogram och en back up-facilitet för detsamma. MTN-programmets ram höjdes under året till 18 000 Mkr. Ramen för certifikatsprogrammet är fortsatt 5 000 Mkr. Vi garanterar, liksom tidigare, att det vid varje givet tillfälle finns outnyttjade tillgängliga kreditlöften för att täcka samtliga utestående certifikat. Rapportering till investerare sker kvartalsvis, samt årsvis i en mer utökad form. Läs gärna mer och hitta länkar till prospekt, ramverk, second opinion, återrapportering med mera på fabege. se/gronfinansiering. EU-taxonomin Fabeges rapportering i enlighet med EU-taxonomin framgår av sidorna 132-136. Säkerheter Vår upplåning har traditionellt huvudsakligen varit säkerställd med pantbrev i fastigheter och till viss del även aktier i fastighetsägande dotterbolag. I takt med att upplåningen på kapitalmarknaden växer ökar även antalet fastigheter som är obelånade. Per årsskiftet uppgick andelen till 45 procent (44) av det totala fastighetsvärdet. En viss del av belåningen är även upptagen in blanco. Covenanter Vårt åtagande gällande covenanter är likartade i de olika kredit- avtalen och stipulerar, förutom börsnotering, en soliditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,5 gånger. Huvuddelen avseende belåningsgrad anges på fastighetsnivå och uppgår till mellan 50 och 70 procent, beroende på typ av fastighet och finansiering. Räntebindning Räntebindning görs med hjälp av ränteswappar. Vår portfölj av räntederivat bestod per årsskiftet av ränteswappsavtal om totalt 19 950 Mkr med förfall till och med 2032 och en fast årlig ränta Pantsatta tillgångar 55 % Ej pantsatta tillgångar 45 % Säkerhetsfördelning Kapitalförsörjning Eget kapital 51 % Räntebärande skulder 34 % Övriga skulder 15 % RCF & checkräkningskrediter 3 % Obligationsfinansiering, Grönt MTN 32 % Obligationsfinansiering, SFF 2 % Företagscertifikat 8 % Övriga lån 55 % * Revolverande lån. Finansiering per 31 dec 2022 65FörvaltningsberättelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Låneförfallostruktur per 31 dec 2022 Kredit avtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Certifikatprogram 2 767 2 767 < 1 år 2 573 2 413 1–2 år 13 558 10 158 2–3 år 4 465 2 165 3–4 år 5 050 5 050 4–5 år 750 750 5–10 år 7 776 6 376 10–15 år 2 477 2 477 15–20 år 1 186 1 186 Totalt 40 601 33 341 Ränteförfallostruktur (inkl. derivat) per 31 dec 2022 Belopp, Mkr Snittränta, % Andel, % < 1 år 13 710 4,23 41 1–2 år 3 196 0,78 10 2–3 år 2 610 0,97 8 3–4 år 3 100 0,93 9 4–5 år 3 250 1,04 10 5–6 år 3 276 1,57 10 6–7 år 2 000 0,60 6 7–8 år 800 0,39 2 8–9 år 900 0,72 3 9–10 år 500 0,81 1 11 år 0 0,00 0 Totalt 33 341 2,31 100 I snitträntan för perioden <1år ingår marginalen för den rörliga delen av skuldportföljen, på grund av att bolagets räntebindning görs med hjälp av ränteswapar, vilka handlas utan marginal. mellan –0,18 och 1,30 procent före marginal. Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultat- räkningen. Det bokförda övervärdet i portföljen uppgick per 31 december 2022 till 1 689 Mkr (–65). Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotid- punkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Den genomsnitt- liga räntebindningstiden uppgick vid årsskiftet till 2,7 år. Läs mer om räntederivaten samt värderingen av dessa i not 3 på sidan 84. Aktier och aktiekapital Vårt aktiekapital uppgick vid årets slut till 5 097 Mkr (5 097) fördelat på 330 783 144 aktier (330 783 144). Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital. Kvotvärdet uppgår till 15:41 kr per aktie. Följande ägare innehar, indirekt eller direkt, aktier som representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget: Innehav 2022-12-31 Andel av röstetalet, % Backahill AB 16,6 Anställda ägde den 2023-02-15 via Fabeges vinstandelsstiftelse och Wihlborgs vinstandelsstiftelse totalt 1 382 157 aktier motsvarande 0,42 (0,36) procent i bolaget. Förvärv och avyttring av egna aktier Årsstämman 2022 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Fabeges innehav av egna aktier uppgick per årsskiftet till 16 206 048. Återköpen har gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. Innehavet motsvarar 4,89 procent av antalet registrerade aktier. Finanspolicy Finansverksamheten regleras av finanspolicyn som fastställs av styrelsen. Finansförvaltningens huvudsakliga uppgift är att säkerställa att bolaget alltid har en stabil, väl avvägd och kost- nadseffektiv finansiering. Räntebindningen ska ta hänsyn till omständigheterna vid varje givet tillfälle. Eventuella valuta- exponeringar ska minimeras. Finanspolicyn anger även vilka motparter bolaget får använda sig av och reglerar befogenheter och ansvarsfördelning för organisationen. Likviditet Likviditeten i ett fastighetsbolag varierar betydligt över året, då hyresinbetalningar kommer in kvartalsvis medan driftskostnader är relativt jämnt utspridda över tiden. Den typ av revolverande kreditavtal som vi använder kan utnyttjas efter behov, och är därför mycket väl lämpade för verksamheten och gör det möjligt att undvika överskottslikviditet. År 0 1 2 3 4 5 6 7 8 0 1 2 3 4 5 6 7 8 20222021202020192018 Kapitalbindning, år Räntebindning, år Genomsnittlig ränta, % Finansiering % 0 25 50 75 100 2018 2019 2020 2021 202 2 % Grön finansiering 66 Förvaltningsberättelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Kategorisering av risker Sannolikhet Konsekvens Marknad och affärer Hyresintäkter – kundförluster Hyresintäkter – vakansgrad Hyresintäkter – hyresnivå Framtidens kontor Geografisk koncentration Fastighetskostnader Fastigheternas drift och funktion Projekt – tidplan och kostnader Projekt – outhyrda projektytor Planprocesser Bostadsutveckling Fastighetsvärden Fastighetsförvärv Fastighetsförsäljningar Sannolikhet Konsekvens Finansiellt Likviditets- och refinansieringsrisk Ränterisk och värdering av räntederivat Miljö Föroreningar och miljöskador Klimatförändringar Klimatpåverkan - förvaltning Klimatpåverkan - projekt Skatt Skattelagstiftning Hållbar skattehantering Etik och antikorruption Bedrägeri, mutbrott, oetiskt beteende Medarbetare Kompetensförsörjning Beroende av nyckelpersoner Sociala förhållanden och respekt för mänskliga rättigheter Osunda arbetsvillkor, kränkningar Kommunikation och cybersäkerhet Informationsläckage, börsregelbrott Media, varumärke Informationssäkerhet, intrång Systemstöd tillgänglighet Vi verkar främst på den kommersiella fastighetsmarknaden i Stockholm och påverkas av hur den svenska ekonomin med fokus främst på tjänstesektorn i Stockholm utvecklas. Vår riskexpone- ring är begränsad och så långt som möjligt kontrollerad vad avser fastigheter, hyresgäster, avtalsvillkor, finansieringsvillkor och affärspartners. Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassa- flödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Ytterligare osäkerhetsfaktorer utgörs av värdeförändringar i fastighetsbe- ståndet samt tillgång till finansiering. Vi strävar efter att vara ett hållbart och ansvarsfullt företag, vilket innebär hantering av risker förknippade med bland annat klimatpåverkan, miljöbelastning, etiskt beteende och mänskliga rättigheter. I dagens digitaliserade värld utgör också cyberhot och risken för informationsläckage faktorer som vi behöver förhålla oss till och hantera. Fabege följer samhällsutvecklingen och vi ligger långt framme när det gäller att ta vara på digitalisering och teknikutveckling, särskilt avseende styrning och uppföljning av driften av fastigheterna. Det övergripande ansvaret för vår riskhantering vilar på styrelsen medan det operativa arbetet har delegerats till VD och ledning. Riskhanteringen är integrerad i den dagliga verksamheten och väl inarbetad i Fabeges olika processer. Nedan beskrivs vår syn på och hantering av ett antal väsentliga risker som rätt hanterade också innebär möjligheter. Risker och möjligheter Låg Medel Stor 67FörvaltningsberättelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hyresintäkter och fastighetskostnader Med moderna fastigheter i bra lägen är risken för strukturella vakanser i vår fastighetsportfölj låg. Vakanser som uppstår påverkar kassaflödet under den period det tar att åter hyra ut och eventuellt renovera vakanta lokaler. Osäkerheten på kontorsmark- naden i Stockholm har ökat efter pandemin med avseende på utveckling av hyresnivåer och morgondagens behov av kontors- lokaler. Risken för hyresbortfall är också större mot bakgrund av förväntad lågkonjunktur. Vi redovisade oförändrad vakansgrad och positiv nettouthyrning. Hyresintäkterna ökade under året, främst till följd av färdigställda projektfastigheter och förväntas växa under kommande år med index och färdigställda projekt- fastigheter. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2022 Hyresintäkter – kreditrisk, kundförluster Sannolikhet: Konsekvens: Kundernas betalningsförmåga påverkas av deras stabilitet och det allmänna affärsklimatet. Normalt sett är risken för inställda betal- ningar och kundförluster i vår portfölj låg till följd av stabila kunder och goda rutiner. Risken har dock ökat för företag i utsatta bran- scher som kan drabbas av lågkonjunktur. Kontraktsportföljen är spridd över många olika branscher och storlek på företag. De 25 största hyresgästerna är alla stabila företag och utgör drygt 40 procent av det totala hyresvärdet. Betalningsförmågan hos hyresgästerna är god och hyresförlusterna är historiskt små, dels tack vare god kreditvärdighet, dels tack vare goda rutiner där sena betalare snabbt fångas upp. Hyresintäkter – vakansgrad Sannolikhet: Konsekvens: Vår bedömning är att risken för strukturella vakanser är låg. Dock kan enskilda större uppsägningar få en begränsad ekonomisk effekt på kort sikt. Förändring i vakansgrad i portföljen påverkar hyresintäkterna positivt eller negativt med viss eftersläpning. Nyproduktion av kontorsfastigheter och efterfrågan på kontors- lokaler påverkar hyresnivåer och vakansgrad. Under pandemin har digitalisering och hemarbete ökat drama- tiskt och frågan om kontorens framtid debatteras. Vår bedömning är att det även på längre sikt kommer att finnas behov av kontor som arbetsplatser och mötesplatser och att moderna kontor i attraktiva lägen kommer att vara gynnade. Risken för strukturella vakanser i förvaltningsportföljen bedöms vara liten med hänsyn till beståndets centrala lägen, moderna lokaler och stabila kunder. Fastighetsbeståndet ger ett stabilt kassaflöde från förvaltnings- verksamheten. I utvecklingsfastigheter tomställs lokaler under förädlingstiden, vilket belastar kassaflödet negativt under perioden. Detta görs medvetet för att långsiktigt skapa större värden. Våra vakanser finns i moderna fastigheter i attraktiva lägen, inga vakanser är strukturella utan det är mer en tidsfråga att hitta rätt kund till rätt lokal. Uthyrningsgraden i den totala portföljen inklusive projektfastig- heter uppgick till 89 procent (90). I förvaltningsportföljen uppgick uthyrningsgraden till 89 procent (90). Hyrestillväxten i identiskt bestånd uppgick under året till 5 procent. Hyresintäkter – hyresnivå Sannolikhet: Konsekvens: Marknadshyror råder på kontorsmarknaden i Stockholm. Efter flera år av stigande hyror har hyresnivåerna på kontor i Stockholms- området sedan 2020 stabiliserats. Vi bedömer risken för sjunkande hyresnivåer som låg på kort sikt. På längre sikt påverkas hyresnivåer av faktorer som efterfrågan på kontorslokaler och tillkommande nyproduktion med medelhög risk för större variationer i hyresnivåer. Efterfrågan på kontor i Stockholm har under en rad år varit mycket stark med stigande hyresnivåer. Efter pandemin råder i dagsläget en större osäkerhet kring framtida behov och utformning av kontorslo- kaler. Eftersom hyresavtal generellt sett löper på 3–5 år får föränd- rade marknadshyror successivt genomslag i hyresintäkterna. Under 2022 omförhandlade vi en volym om 174 Mkr med en genomsnittlig ökning på 7 procent. Indexhöjningen om 10,8 procent slår igenom från januari 2023. Vår bedömning är att utrymmet för ökade hyres- nivåer i omförhandlingar nu är begränsat och att det finns risk för sjunkande hyresnivåer på vissa delmarknader. Framtidens kontor Sannolikhet: Konsekvens: Pandemin har accelererat den digitala utvecklingen och möjligheten att arbeta hemifrån vilket får konsekvenser för efterfrågan på kon- torsarbetsplatser i framtiden. Samtidigt som många företag vill se en utökad närvaro på kontoren märks också företag som ser ett minskat behov och vill minska yta. Bilden är idag mixad och ingen tydlig trend har ännu utkristalliserats. I alla våra områden finns vi nära våra kunder och har en tät dialog. Arbetssätt och behov förändras löpande vilket påverkar kontorets utformning. Vi erbjuder såväl nya som befintliga kunder stöd i att utvärdera behov och söka lösningar. Vi erbjuder flexibilitet, WAW- arbetsplatser och möjlighet att växa och krympa i attraktiva lägen. Marknad och affärer Känslighetsanalys, kassaflöde och resultat Förändring, % Effekt, Mkr Hyresintäkter, totalt ±1 31,2 Hyresnivå, kommersiella intäkter ±1 28,6 Ekonomisk uthyrningsgrad ±1 33,1 Fastighetskostnader ±1 -7,9 Låg Medel Stor 68 Förvaltningsberättelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Låg Medel Stor Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2022 Geografisk koncentration Sannolikhet: Konsekvens: Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholmsområdet, vilket innebär att sysselsättningen och utvecklingen på kontors- marknaden i Stockholm påverkar oss. Mot bakgrund av Stockholms starka ställning, tillväxt och branschstruktur med högt tjänsteutbud bedömer vi risken som låg. Vår strategi ger många skalfördelar och bidrar till både ökat drift- netto och ökat värde på fastigheterna. Med fokus på stadsutveck- ling i attraktiva lägen kan vi påverka attraktivitet och utbud i stads- delarna. Vi har god kunskap om våra delmarknader och kundernas behov och efterfrågan. Stockholms befolkning och antalet sysselsatta inom kontors- verksamhet fortsätter att växa, vilket talar för en ökad efterfrågan på kontor också på sikt. Fastighets- kostnader Sannolikhet: Konsekvens: Risken för ökade fastighetskostnader bedöms vara medelstor. Taxeringsbeslut, förändrade marknadspriser och säsongsvariatio- ner påverkar kostnadsbilden. En stor andel av kostnaderna avser fastighetsskatt och tomträttsavgälder där möjligheten att påverka kostnadernas storlek är begränsad. Andra kostnader som löpande drift, underhåll och taxebundna kostnader som el och värme beror på prisnivåer och förbrukning. Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vint- rar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snö- röjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Vi bedriver ett strukturerat arbete med att minska förbrukning av värme, el och vatten. Vi genomför också löpande avtalsförhand- lingar och upphandlingar i syfte att sänka kostnaderna. Driftorgani- sationen arbetar kontinuerligt med kostnadseffektivitet och bespa- ringsmöjligheter i syfte att skapa en långsiktigt säkrad kostnadsbas. Hyresgästerna står själva för en stor andel av fastighetskostnaderna vilket minskar exponeringen. Standarden i förvaltningsbeståndet är hög, vilket innebär att kostnader för underhåll är låg. 2022 uppgick överskottsgraden till 74 procent. Fastigheternas drift och funktion Sannolikhet: Konsekvens: Allt högre krav ställs på en effektiv förvaltning ur kundperspektiv, ekonomiskt perspektiv och miljöbelastning. För vår portfölj som helhet bedöms risken vara låg medan den för enskilda fastigheter kan vara hög. Vi har en kundnära förvaltning och bra systemstöd för daglig upp- följning av driften i fastigheterna och kundernas felanmälningar. Vi arbetar med underhållsplaner, miljöcertifieringar och höga mål- sättningar för energianvändning, avfallshantering etc. Samtliga fast- igheter är uppkopplade och vi ligger långt framme när det gäller att använda digital teknik för styrning och uppföljning av fastig- heternas löpande drift. Hyresavtalens förfallostruktur Förfalloår Antal avtal Årshyra, Mkr % 2023 1) 597 475 15 2024 1) 289 319 10 2025 233 493 15 2026 184 432 14 2027 74 431 14 2028+ 67 857 26 Kommersiellt 1 444 3 007 94 Bostadsavtal 208 22 1 Garage och parkering 689 144 5 Totalt 2 341 3 173 100 1) Varav drygt 215 Mkr redan är omförhandlade då gällande avtal löper ut. Tio största kunderna, kontrakterad årshyra Tio största kunderna 27 % Övriga kunder 73 % 69FörvaltningsberättelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2022 Tidplan och kostnader Sannolikhet: Konsekvens: Medelstor risk. Eventuella förseningar och fördyrningar i upphand- lingar kan mot bakgrunden av storleken på projekten få betydande konsekvenser. Riskerna i projektportföljen är främst relaterade till tidplan och kostnadsnivå i upphandling av byggtjänster. Med en stor projekt- portfölj och årliga investeringar om 2 –2,5 Mdkr är det viktigt för oss att hantera dessa projektrisker på bästa sätt. Vi driver stora nybyggnads- och ombyggnadsprojekt. Årligen genom- förs projektupphandlingar av betydande belopp. Ansvaret för dessa ligger på flertalet projektledare som har lång erfarenhet och kompe- tens av upphandlingar och av att driva och följa upp stora och små projekt. Upphandlingar görs med stöd av ramprogram, ramavtal och avtalsmallar. Beslut avseende investeringar om 25–50 Mkr fattas av VD och ordförande tillsammans. Investeringsbeslut överstigande 50 Mkr fattas av styrelsen. Tidplaner bedöms hålla i de stora pågående projekten. Vi har under året sett kostnadsökningar i samband med upphandlingar. Ökade materialpriser påverkar också kommande projektupphandlingar. Vårt mål är att projektinvesteringar ska ge en väsentlig värdetillväxt. Outhyrda projektytor Sannolikhet: Konsekvens: Vid större nybyggnadsprojekt finns en risk att nyproducerade ytor inte hyrs ut. Vår bedömning är att risken är låg mot bakgrund av att projekt drivs i attraktiva lägen och att graden av projekt på spekulation är låg. Uthyrningsgraden i projekten uppgick per årsskiftet till 35 procent exklusive Semaforen 1. Större projektvakanser avser främst ombygg- nadsprojekt i tomställda fastigheter. Vi startar endast undantagsvis projekt på spekulation. Krav på volym avseende förkontrakterade kunder vid projektbeslut avgörs utifrån varje enskilt projekts förutsättningar och bedömd risk. Planprocesser Sannolikhet: Konsekvens: Medelhög risk då planprocesserna normalt är långa och kan överklagas. Planprocesser är tidskrävande och beroende av resurser hos kommunerna. Möjligheterna att exploatera byggrätter riskerar att bli en trång sektor. Ledtiderna för planprocesserna är långa, i snitt över två år. Vi strävar efter ett nära samarbete med de kommuner som berörs. Vi arbetar med egen personal med hög kompetens och erfarenhet av planfrågor. I portföljen ingår 747 700 kvadratmeter helägda kommersiella byggrätter varav 18 procent är planlagda. I portföljen ingår också 653 700 kvadratmeter helägda bostad- byggrätter varav 36 procent är planlagda. Bostads- utveckling Sannolikhet: Konsekvens: Eventuella fördyrningar i upphandlingar och marknadsprissättning av lägenheter kan ha betydande påverkan på projektresultat. Riskerna i bostadsprojekten är främst relaterade till kostnadsnivå i upphandling av material och byggtjänster samt marknadsrisk vid försäljning av lägenheter. Projektstart sker på spekulation då försälj- ning av lägenheter normalt sker i ett relativt sent skede. Bostads- produktionen förväntas minska väsentligt mot bakgrund av ökade byggkostnader och lägre bostadspriser. Försäljningsgraden i bostadsprojekten uppgick per årsskiftet till 89 procent, vilket medför låg risk för osålda lägenheter vid färdig- ställande. Genom förvärvet av Birger Bostad har vi tillskansat oss lång erfarenhet av att driva bostadsutveckling och god förmåga att bedöma risk och marknadspotential. Bostadsprojekten utgör i dagsläget en begränsad mindre del av vår projektutveckling. Vi är i dagsläget restriktiva med att starta nya bostadsprojekt. Stadsutveckling och Projekt Vi driver stora stadsutvecklingsprojekt med investeringar under lång tid. Det innebär ett stort beroende av att få fram färdiga detaljplaner. Vi har lång och gedigen erfarenhet av att driva stora ny- och ombyggnadsprojekt. Byggkostnader avseende material har till följd av pandemi och krig ökat kraftigt under året. För dyrningar i övrigt handlar till största delen om anpassningar för enskilda hyresgäster i kombination med högre hyra eller svårare grundläggningsförhållanden. Med vår erfarenhet och vårt fokus på uthyrning av återstående icke kontrakterad projektyta bedömer vi att risken för strukturell vakans efter färdigställande är liten. Låg Medel Stor 70 Förvaltningsberättelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Fastighetsvärden Mot bakgrund av låga ingångsvärden på projektfastigheter och byggrätter finns det en stor potential för värdeskapande genom projektinvesteringar. Förbättrade kassaflöden kommer att bidra till högre fastighetsvärden framöver. Samtidigt är marknadens avkastningskrav en faktor som vi inte kan påverka. Mot bakgrund av högre marknadsräntor och därmed stigande avkastningskrav förväntas fastighetsvärdena sjunka under 2023. Transaktioner Transaktioner är en väsentlig del i vår målsättning att hela tiden utveckla potentialen i fastighetsportföljen. Fokus ligger på tillväxt men enskilda fastigheter med begränsad framtida utvecklings- potential kan bli föremål för försäljning. Förvärv avser oftast fastigheter med någon form av potential att utveckla genom att tillskapa byggrätter, uppgradera standard, höja hyresnivåer etc. Värdeförändring, % Resultateffekt efter skatt, Mkr Soliditet, % Belåningsgrad, % +1 674 49,7 38,4 0 0 49,4 38,6 –1 –674 49,2 38,8 I tabellen ovan framgår vilken effekt en 1-procentig förändring i fastighetsvärdet får på resultat, soliditet och belåningsgrad. Känslighetsanalys, värdeförändring Antagande Värdepåverkan, Mdkr Hyresnivå ±10 % 7,0 Driftskostnad ±50 kr/kvm 1,3 Avkastningskrav ±0,25 % 5,4 Långsiktig vakansgrad ±2 % 1,7 Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2022 Fastighets- värden Sannolikhet: Konsekvens: Hög risk då förändringar i hyresnivåer, vakanser och avkastnings- krav på marknaden kan få stort genomslag på fastigheternas värdering. Marknadspriset påverkas också av tillgång och villkor för finansiering. Värdet på fastighetsportföljen påverkas av vår avtals- och kund- struktur, av företagets förädling och utveckling av fastighetsport- följen samt av yttre faktorer som styr efterfrågan. Vår fastighets- portfölj med stabila kunder och moderna lokaler i bra lägen utgör attraktiva investeringsobjekt även i sämre konjunktur. Fortsatt utveckling av projekt- och förädlingsfastigheter kommer också i framtiden att skapa värdetillväxt i beståndet. Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar ingår i rapporten över totalresultatet. Fastighetsvärdet fastställs genom värdering enligt allmänt vedertagna metoder. Minst 25 procent av beståndet värderas externt vid varje kvartalsskifte. Resterande fastigheter internvärderas med utgångspunkt från de externa värderingarna. Därmed värderas hela fastighetsbeståndet av en extern värderingsman minst en gång per år. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid årsskiftet till 86,3 Mdkr (83,3) motsvarande ungefär 67 000 kr/kvm (67). Fastighets- förvärv Sannolikhet: Konsekvens: Medelhög risk för eventuella okända faktorer såsom kommande vakanser, miljöbelastning med mera. Fastighetsförvärv beslutas av styrelsen. Förvärv utvärderas utifrån fastslagen strategi och bedömd möjlighet att tillföra framtida värde till våra områden. Vi har väl etablerade rutiner för due diligence- processer. Fastighets- försäljningar Sannolikhet: Konsekvens: Risk att fastigheter avyttras till för lågt pris. Fastighetsförsäljningar beslutas av styrelsen. Interna due diligence- processer borgar för att eventuella behov av åtgärder hanteras. Fastigheterna externvärderas löpande och vi har en tydlig uppfatt- ning om aktuellt värde och potential i fortsatt utveckling. Låg Medel Stor 71FörvaltningsberättelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2022 Likviditets- och refinansierings- risk Sannolikhet: Konsekvens: Likviditetsrisk avser det lånebehov som kan täckas genom refinansiering eller nyupplåning i ett ansträngt marknadsläge. Risken bedöms vara medelhög eftersom fastighetsbranschen är kapitalintensiv och kräver en fungerande kapitalmarknad. Tillgång till finansiering via banker och kapitalmarknad är därför av stor vikt för oss. Under hösten 2022 har den höga prissättningen på obligationsmarknaden drivit fastighetssektorn mot mer säkerställd bankfinansiering. Vi arbetar med flera alternativa finansieringskällor samt strävar efter lång kapitalbindning och en jämn förfallostruktur. Långfristiga kredit- löften med på förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfa- ciliteter har tecknats med långivarna för att minska likviditetsrisken. Omförhandlingar påbörjas alltid i god tid. Målsättningen är att eliminera förfall inom de närmast kommande 12 månaderna. Tack vare långa och förtroendefulla relationer med finansiärerna fångas eventuella frågeställningar upp i ett tidigt skede. Moodys kreditrating med betyget Baa2, negative outlook borgar för förtroende och över tid stabil tillgång till kapitalmarknadsfinansiering. Mot bakgrund av de höga marginalerna på obligationsmarknaden har vi valt att ersätta obligationsförfall med bankfinansiering under hösten. Fabeges goda och långvariga relationer med de nordiska bankerna ger oss tillgång till kapital. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid årsskiftet till 4,7 år (4,9) och tillgängliga outnyttjade faciliteter uppgick till 7,3 Mdkr (3,4). Ränterisk och värdering av räntederivat Sannolikhet: Konsekvens: Ränterisken avser risken för att förändringar i marknadsräntor påverkar vår upplåningskostnad. Räntekostnader utgör vår enskilt största kostnadspost. Risken bedöms vara medelstor då förändringar i marknadsräntor på sikt kan få stort genomslag på räntekostnader. Räntederivat marknadsvärderas och värdeförändringar påverkar resultatet. Räntebindning sker enligt finanspolicyn utifrån bedömd ränteutveck- ling, kassaflöde och kapitalstruktur. Vi använder oss av finansiella derivat, huvudsakligen i form av ränteswapar. Obligationsemissioner till fast ränta förekommer också i mindre omfattning. Nya räntederivat tecknas företrädesvis på långa löptider i syfte att sprida risk och säkra kassaflödet på lång sikt. Derivatportföljen värderas med utgångspunkt från externdata. Räntebindningen i låneportföljen uppgick vid årsskiftet till cirka 2,7 år (3,7). Finansiering Vi har god tillgång till finansiering via flera olika källor i såväl bank som på kapitalmarknaden. Genom räntesäkring av 65 procent av låneportföljen får ränteförändringar begränsat genomslag i upplåningskostnaden. Känslighetsanalys, kassaflöde och resultat Förändring Effekt, Mkr Räntekostnader, rullande 12 månader (inkl. derivat) +1 %-enhet 109 Räntekostnader, längre perspektiv +1 %-enhet 333 Finansiellt Låg Medel Stor 72 Förvaltningsberättelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Miljö och klimat Klimatförändringar bedöms inte utgöra någon betydande fysisk risk för oss i dagsläget, givet fastighetsbeståndets lokalisering. Vi har valt att successivt anpassa redovisningen av potentiella fysiska klimatrisker samt omställningsrisker till Task Force on Climate- related Financial Disclosures (TCFD) rekommendation. För mer information kring TCFD se sidorna 128-129. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2022 Föroreningar och miljöskador Sannolikhet: Konsekvens: Låg risk mot bakgrund av fastigheternas standard och lägen. Enligt miljöbalken ansvarar verksamhetsutövare för eventuella föroreningar och andra miljöskador samt har ett ansvar för efter- behandling. Miljöbalken föreskriver även att om en verksamhetsutövare inte kan bekosta efterbehandling av en fastighet är den som äger fast- igheten ansvarig. Sådana efterbehandlingskrav skulle alltså kunna ställas på oss. En bristfällig hantering i arbetet med miljörisker kan påverka Fabeges lagefterlevnad, varumärke samt direkta kostnader. Vi bedömer denna risk som liten då fastighetsbeståndet i huvudsak består av kommer- siella kontorslokaler. Vi undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i fastighetsbeståndet. Skulle sådana förekomma upprättas åtgärdsplaner. Fabege arbetar med hållbarhetscertifiering enligt BREEAM och Fitwel för att minska miljö- och hälsorisker. 100 procent av förvaltningsbeståndet är hållbarhetscertifierat. En effektiv förvaltning med fokus på minskad resursanvändning minskar risken för höga kostnader, miljö- och hälsopåverkan samt ger kunderna en god arbetsmiljö. Sedan 2010 har energianvändningen minskat med 56 procent per kvadratmeter. Under 2022 har inga incidenter som orsakat betydande böter eller icke-monetära sanktioner till följd av miljölagstiftningen inträffat. Klimat- förändringar Sannolikhet: Konsekvens: Medelstor risk. Temperaturförändringar och nederbörd kan orsaka ökade kostnader. Omställningsrisker: Högre pris för utsläpp av växthusgaser/ högre kostnader för energi. Klimatförändringar bedöms medföra fysiska risker såsom tempe- raturförändringar, regn, vind, översvämningar och snölaster som kan påverka fastigheter. Till de mer akuta riskerna hör extrema väderhändelser. Vidare finns regulatoriska risker såsom ökade krav gällande byggnaders klimatpåverkan och utökade krav på rappor- tering av klimatpåverkan. Ett antal indikatorer i certifieringssystemen BREEAM-SE och BREEAM In-Use innehåller bedömningskriterier som syftar till att göra översvämningskartläggningar och att minska påverkan från extrema väderhändelser orsakade av klimatförändring. Över- svämning via inträngande vatten från markytan förhindras bland annat genom föränd- ring av marklutningar, invallningar och pumpning av vatten från lågpunkter. Vid utgången av 2022 har vi genomfört klimatriskanalyser på byggnadsnivå i stadsdelarna Solna Business Park, City, Arenastaden och Hammarby Sjöstad. Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida potentiella riskerna. Vid fastighets- och stadsutveckling säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifierade risker, såsom dag vattenhantering. Vi arbetar i övrigt med termisk komfort för att förhindra ökad risk för övertemperatu- rer. Genom att generellt minimera vattenanvändningen baserat på byggnadens fak- tiska komponentspecifikationer, så minskar också vattenbehovet under perioder med torka. Vi arbetar med hållbarhet och resiliens i utformning av exponerade byggnadsele- ment och markytor för att undvika en ökad risk för materialnedbrytning och större underhållsbehov. Klimatpåverkan från förvaltning Sannolikhet: Konsekvens: Låg risk till följd av att en stor del av portföljen är miljöcertifierad och vårt strukturerade arbete med att minimera klimatbelastningen. Ökade krav från kunder och andra intressenter på effektivisering och transparens. Vi har under många år arbetat strukturerat med att minska vår klimatbelastning från energianvändning, avfallshantering, köldmedier och tjänsteresor. Genom att maximera energieffektiviteten, bidrar vi till låga koldioxidutsläpp genom ett minskat energibehov Ambitionsnivån ökar löpande. Målsättningen är klimatneutral förvaltning 2030. Hela förvaltningsportföljen är idag certifierad, huvudsakligen genom BREEAM- systemen och samtliga servicebilar är eldrivna. Klimatpåverkan från projekt Sannolikhet: Konsekvens: Hög risk till följd av stor klimatbelastning avseende transporter, byggmaterial, energi, avfall och resurseffektivitet vid byggprocesser. Ökade krav från kunder och andra intressenter på effektivisering och transparens. Kostnader för omställning till byggmaterial med låg klimatpåverkan. Andra risker handlar om ökade priser på till exempel energi, avfallshantering med mera. Samtliga nybyggnadsprojekt certifieras enligt BREEAM-SE med målsättningen att nå nivån Excellent. Under året har vi tagit fram ett nytt mål – cirkularitetsindex 20 procent – för större ombyggnationer, vidare är den övergripande målsättningen en halverad klimatbelast- ning per kvadratmeter BTA från projekt till 2030. Vår projekt organisation arbetar tillsammans med hållbarhetsavdelningen med hur ny teknik och mer miljövänliga materialval kan bidra till mindre klimatbelastning. Miljö och klimat Låg Medel Stor 73FörvaltningsberättelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2022 Skattelag- stiftning Sannolikhet: Konsekvens: Medelstor risk då förändringar på skatteområdet kan få relativt stor ekonomisk påverkan. Förändringar i skattelagstiftningen påverkar företagsbeskattning, fastighetstaxering, skatt vid fastighetstransaktioner samt andra tillämpliga skatter. En aktuell utredning avser uttag av stämpelskatt vid transaktioner. Inga konkreta förslag på förändringar föreligger för närvarande men vi bevakar utvecklingen. Hållbar skattehantering Sannolikhet: Konsekvens: Kraven från omvärlden på etisk skattehantering har skärpts. Risken vid felsteg avser främst varumärkesrisk. Vi bedömer risken som låg för oss. All vår verksamhet bedrivs i Sverige och vi betalar 100 procent av skattekostnaden i Sverige. Vår skattepolicy ger riktlinjer för bolagets skattehantering. Där slås bland annat fast att vi ska följa alla lagar och regelverk som gäller på skatteområdet och där regelverket är otydligt ska vi agera transpa- rent och med försiktighet. Vi ska ha en etiskt, legalt och affärsmäs- sigt motiverad skattehantering och helt avstå från aggressiv eller avancerad skatteplanering. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2022 Bedrägeri, mutbrott, oetiskt beteende Sannolikhet: Konsekvens: Risken bedöms vara låg mot bakgrund av tydliga riktlinjer, rutiner och vår styrande uppförandekod. Byggbranschen är en utsatt bransch. Inom våra stora projekt deltar många aktörer och tjänster/produkter upphandlas genom underleverantörer i flera led. Trots tydliga krav i samtliga upphand- lingar blir de långa leverantörsleden svåra att överblicka och risk för aktiviteter som strider mot våra värderingar finns. Vi accepterar ingen form av mutor, hot eller oetiskt beteende. Etiska frågor diskuteras löpande internt vid personalmöten och konferenser. Vi har sedan länge inrättat ett etiskt råd med särskilt ansvar för att fånga upp och hantera etiska frågeställningar internt. Samtliga med- arbetare utbildas i vår uppförandekod och aktuell mutlagstiftning. Vi har också en visselblåsarfunktion dit både medarbetare och externa personer anonymt kan rapportera misstankar om oetiskt beteende. Samarbetet med entreprenörer utvärderas löpande och alla stra- tegiska leverantörer hållbarhetsgranskas av ett fristående bolag. Samtliga leverantörer står även under bevakning av ett kreditupp- lysningsföretag, för att snabbt fånga upp eventuella ekonomiska avvikelser samt eventuella förändringar i styrelse och ledning. Vår bedömning är att kontrollen över de direkta leverantörerna är god. Genom avtalen åtar sig leverantörerna att efterleva vår uppförandekod. Om avvikelser uppdagas kan avtalen avslutas med omedelbar verkan. Vi uppmuntrar våra direkta leverantörer att i sin tur följa upp sina respektive underleverantörer i syfte att kunna säker- ställa hela leverantörskedjan. Skattehantering Förändringar i skattelagstiftning och omvärldens förtroende för oss som en god samhällsmedborgare ställer krav på transparens och efterlevnad av gällande rätt. Etik och antikorruption Vår uppförandekod ställer krav på hur våra medarbetare förväntas agera i affärsmässiga relationer. Policyer och riktlinjer ger mer detaljerad vägledning. Genom avtal och en speciellt anpassad uppförandekod för leverantörer och samarbetspartners ställer vi krav på att de accepterar att efterleva vår nolltolerans mot oetiskt beteende. Skatt Etik och antikorruption Låg Medel Stor 74 Förvaltningsberättelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Medarbetare I förhållande till de värden som förvaltas har vi en relativt liten medarbetarstyrka där ett flertal kompetenser är unika för den funktionen. Detta kan i viss mån göra företaget sårbart. Värdegrund och uppförandekod Vår värdegrund SPEAK sätter ramarna för ett önskat beteende. Detta understöds av vår uppförandekod samt mer detaljerade policys och riktlinjer. Genom avtal och en speciellt anpassad uppförandekod för leverantörer och samarbetspartners ställer vi krav på att de accepterar att efterleva vår nolltolerans mot osunda arbetsvillkor och kränkningar. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2022 Kompetens- försörjning Sannolikhet: Konsekvens: Låg risk, dock hög konkurrens om vissa yrkeskategorier. I takt med den tekniska och digitala utvecklingen ökar kraven på teknisk kompetens hos vår personal. Det råder idag brist på denna typ av kompetens på marknaden. För vissa yrkesgrupper såsom teknisk personal och projekt- ledare råder hög konkurrens på marknaden. Vi investerar tid och kraft i den gemensamma värdegrunden SPEAK med ambitionen att vara branschens mest attraktiva arbetsgivare. Vi arbetar med strukturerade rekryteringsprocesser och utbild- ning av befintliga medarbetare. Intern karriär uppmuntras. En väg att rekrytera är via samarbete med utbildningsenheter för att på ett tidigt stadium skapa ett intresse för företaget och branschen. Beroende av nyckelpersoner Sannolikhet: Konsekvens: Medelhög risk. Vi har en relativt sett liten personalstyrka och vissa nyckelfunktioner är personberoende. Vi strävar alltid efter att det ska finnas back-up i form av personal som kan rycka in för varandra till exempel vid sjukdom. Visst stöd kan också säkerställas av konsulter. Vid gemensamma resor skiljs alltid personer med likartad kompetens åt. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2022 Osunda arbets- villkor, kränk- ningar Sannolikhet: Konsekvens: Låg risk mot bakgrund av efterlevnad av svensk lagstiftning och tydliga riktlinjer. Inom våra stora projekt deltar många aktörer och tjänster/ produkter upphandlas genom underleverantörer i flera led. Trots tydliga krav i samtliga upphandlingar blir de långa leverantörs- leden svåra att överblicka och risk för aktiviteter som strider mot våra värderingar finns. Vi accepterar ingen form av kränkning av mänskliga rättigheter eller annan form av kränkande särbehandling eller osunda arbets- villkor vare sig internt eller hos våra samarbetspartners. Vi genomför årligen en medarbetarenkät som ger svar på hur väl medarbetarna trivs och deras förutsättningar att prestera. Vår värdegrund SPEAK är ett återkommande tema för utvärdering och diskussion i samband med rekrytering, utvecklingssamtal och personalkonferenser. Samarbetet med entreprenörer utvärderas löpande och alla ramavtalade leverantörer granskas med inriktning mot hållbarhet och mänskliga rättigheter, med syfte att identifiera, förhindra och åtgärda eventuella negativa effekter av verksamheten. Vår bedömning är att kontrollen över de direkta leverantörerna är god. Genom avtalen åtar sig leverantörerna att efterleva vår uppförandekod. Om avvikelser uppdagas kan avtalen avslutas med omedelbar verkan. Vi uppmuntrar våra direkta leverantörer att i sin tur följa upp sina respektive underleverantörer i syfte att kunna säkerställa hela leverantörskedjan. Medarbetare Sociala förhållanden och respekt för mänskliga rättigheter Låg Medel Stor 75FörvaltningsberättelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2022 Informations- läckage, börs- regelbrott Sannolikhet: Konsekvens: Låg risk mot bakgrund av etablerade rutiner för informations- hantering. Vi har strikta och väl etablerade rutiner för informationshantering med bland annat policyer och riktlinjer för kommunikation och insiderhantering samt systemstöd för insiderinformation. Media, varumärke Sannolikhet: Konsekvens: Låg risk mot bakgrund av etablerade rutiner för informations- hantering och hög transparens. Vi eftersträvar ett etiskt beteende i enlighet med vår uppförandekod. Vår målsättning är snabb återkoppling och hög transparens vid frågor från media och omgivning. Informations- säkerhet, intrång Sannolikhet: Konsekvens: Digitalisering och ökat användande av IT-tjänster utgör en medel- hög risk. Den fysiska accessen till våra fastigheter utgör en risk. GDPR ställer krav på informationshantering. Vi arbetar strukturerat med IT-säkerhetsfrågor, skalskydd och penetrationstester. Vidare genomförs utbildning i cybersäkerhet och policyer och riktlinjer för att säkerställa att medarbetare och andra intressenter som arbetar i vår IT-miljö är medvetna om och kan hantera risker. Vi har ett av marknadens mest effektiva skydd mot så kallade Ransomware- och Malware-attacker. Systemstöd tillgänglighet Sannolikhet: Konsekvens: Behovet av kontinuerlig tillgång till våra system ökar både internt och från våra kunder. Vi har flera lösningar med redundans för infrastruktur, system, tjänster och personal. Allt för att eliminera oavsiktliga avbrott i leverans och funktion. Informationshantering Som börsnoterat bolag måste vi förhålla oss till aktuellt regelverk för informationsgivning. Den alltmer digitaliserade världen ställer också krav på att information hanteras på ett korrekt och tillförlitligt sätt. Kommunikation och cybersäkerhet Låg Medel Stor 76 Förvaltningsberättelse Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Säsongsvariationer Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärs- avslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att netto- uthyrningen under dessa kvartal ofta är högre. Utsikter inför 2023 Vi upplever att hyresmarknaden i Stockholm är stabil med god efterfrågan på kontorslokaler i alla våra områden. Nyuthyrningar och omförhandlingar görs fortsatt på bra nivåer. Kapitalmarknaden fungerar idag dåligt för fastighetsbolagen. Kapital finns tillgängligt men till priser som driver branschen mot utökad andel bankfinansiering. Vidare får stigande marknadsrän- tor en negativ effekt på intjäningen. Fabeges bundna andel uppgår till 67 procent vilket mildrar effekten av högre marknads- räntor de närmaste åren. De stigande räntorna har hittills haft en begränsad effekt på avkastningskraven i fastighetsvärderingarna. Högre avkastningskrav har mötts av högre inflationsantaganden. Marknaden förväntar sig fortsatt stigande avkastningskrav i takt med stigande marknadsräntor. Även om affärsavsluten på transaktionsmarknaden är få så bekräftar de affärer som genomförts att de långsiktiga investerarna fortfarande är villiga att betala bra för kvalité i Stockholm. Vi har en stark finansiell ställning. Vi har skapat nya möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts under året. Genom förvärvet av Birger Bostad tar vi nästa steg till en mer komplett stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Vi präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i attraktiva lägen, stabila kunder och engagerade medarbetare. Vi är väl rustade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande belopp: Kr Balanserat resultat 1 457 597 959 Årets resultat 2 682 975 080 Summa 4 140 573 039 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att beloppet disponeras enligt följande : Kr Till aktieägarna utdelas 2:40 kr per aktie 754 985 030 I ny räkning balanseras 3 385 588 008 Summa 4 140 573 039 Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 december 2022, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier. Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Motivering Vår koncerns egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av rekommen- dation RFR 1 från Rådet för finansiell rapportering (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av rekommendation RFR 2 från Rådet för finansiell rapportering (Redovisning för juridiska personer). Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter föreslagen vinstutdelning. Styrelsen finner även att föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksam- hetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande: Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort för verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i det sammanhanget bland annat bolagets och koncernens soliditet, historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget. Konsolideringsbehov Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 6,1 procent av moderbolagets egna kapital och 1,7 procent av koncernens egna kapital. Det uttalade målet för koncernens kapitalstruktur med en soliditet om lägst 50 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,2 uppfylls även efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen har ingen väsentlig betydelse för bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. I moderbolaget har vissa tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt 4 kap. 14 § i Årsredovisningslagen. Effekten av denna värdering, som påverkade moderbolagets egna kapital med 1 323 Mkr (–68), har beaktats. Likviditet Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförplik- telser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreser- ver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Ställning i övrigt Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. 77FörvaltningsberättelseFabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 78 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Ekonomisk redovisning Belopp i Mkr Not 2022 2021 Hyresintäkter 5, 7 3 032 2 889 Omsättning bostadsutveckling 8 295 62 Nettoomsättning 3 327 2 951 Fastighetskostnader 9 -7 9 2 -70 4 Kostnader bostadsutveckling 10 -3 74 -71 Bruttoresultat 2 161 2 176 Varav bruttoresultat fastighetsförvaltning - driftsöverskott 2 240 2 185 Varav bruttoresultat bostadsutveckling -7 9 -9 Central administration och marknadsföring 11 -10 2 -11 0 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 13 14 15 Ränteintäkter 14 2 5 Resultat från andelar i intresseföretag 20 -32 2 Räntekostnader 14 -6 28 -51 5 Tomträttsavgäld 39 -42 -36 Förvaltningsresultat 1–6, 19, 49 1 373 1 537 Realiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 12, 17 74 56 Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 12, 17 -233 4 585 Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 3, 31 1 753 532 Värdeförändringar, aktier 13, 15 -3 2 Resultat före skatt 2 964 6 712 Aktuell skatt 16 -3 0 Uppskjuten skatt 16 -585 -1 312 Årets resultat 2 376 5 400 Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner 25 6 Årets totalresultat 2 401 5 406 Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 0 Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 401 5 406 Årets resultat per aktie före och efter utspädningseffekt, kr 7, 4 9 1 6, 73 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 314 ,6 321 ,3 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 3 1 7, 2 322,7 Koncernen Rapport över totalresultat 79Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Ekonomisk redovisning Belopp i Mkr Not 2022 2021 Tillgångar Goodwill 18 20 5 205 Förvaltningsfastigheter 17 86 348 83 257 Nyttjanderättstillgång 39 1 243 1 092 Inventarier 19 25 22 Andelar i intresseföretag och joint ventures 20 149 167 Fordringar hos intresseföretag 21 210 563 Andra långfristiga värdepappersinnehav 22 12 12 Derivatinstrument 31 1 689 121 Andra långfristiga fordringar 23 85 90 Summa anläggningstillgångar 89 966 85 529 Projekt- och exploateringsfastigheter 24 892 821 Kundfordringar 25 70 69 Fordringar hos intresseföretag 21 268 791 Skattefordran 0 13 Övriga fordringar 26 28 0 212 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 424 326 Kortfristiga placeringar 96 96 Likvida medel 40 87 131 Summa omsättningstillgångar 2 117 2 459 Summa tillgångar 92 083 87 988 Koncernen Rapport över finansiell ställning Belopp i Mkr Not 2022 2021 Eget kapital och skulder Aktiekapital 5 097 5 097 Övrigt tillskjutet kapital 3 017 3 017 Balanserade vinstmedel inkl. årets totalresultat 37 400 37 060 Innehav utan bestämmande inflytande 0 0 Summa eget kapital 28 45 514 45 174 Räntebärande skulder 29, 30, 36 30 929 27 601 Leasingskuld 39 1 243 1 089 Derivatinstrument 31 0 186 Uppskjuten skatteskuld 32 10 195 9 603 Avsättningar 33 1 57 1 97 Summa långfristiga skulder 42 524 38 676 Räntebärande skulder 29, 30, 36 2 413 2 798 Leasingskuld 39 0 4 Leverantörsskulder 34 144 67 Avsättningar 33 0 0 Skatteskulder 16 16 0 Övriga skulder 360 404 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 35 1 112 865 Summa kortfristiga skulder 4 045 4 138 Summa eget kapital och skulder 92 083 87 988 80 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Ekonomisk redovisning Summa eget Övrigt Balanserade kapital hänförligt Innehav utan tillskjutet vinstmedel inkl. till moderbolagets bestämmande Summa Belopp i Mkr Aktiekapital kapital årets resultat aktieägare inflytande eget kapital Ingående balans per 1 januari 2021 5 097 3 017 33 428 41 542 0 41 542 Årets resultat 5 400 5 400 0 5 400 Övrigt totalresultat 6 6 0 6 Summa totalresultat för perioden 5 406 5 406 0 5 406 Transaktioner med ägare Kontantutdelning -1 161 -1 161 -1 161 Återköp aktier -613 -613 -613 Summa transaktioner med ägare -1 7 74 -1 7 74 0 -1 7 74 Utgående balans per 31 december 2021 5 097 3 017 37 060 45 1 74 0 4 5 1 74 Ingående balans per 1 januari 2022 5 097 3 017 37 060 4 5 1 74 0 4 5 174 Årets resultat 2 376 2 376 0 2 376 Övrigt totalresultat 25 25 0 25 Summa totalresultat för perioden 2 401 2 401 0 2 401 Transaktioner med ägare Kontantutdelning -9 51 -9 51 -9 51 Beslutad ännu ej utbetald utdelning -3 14 -314 -314 Återköp aktier -7 9 6 -7 9 6 -7 9 6 Summa transaktioner med ägare -2 061 -2 061 -20 61 Utgående balans per 31 december 2022 5 097 3 017 37 400 45 514 0 45 514 Koncernen Rapport över förändring i eget kapital 81Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Ekonomisk redovisning Belopp i Mkr Not 2022 2021 Löpande verksamheten Bruttoresultat 2 161 2 176 Central administration -10 2 -11 0 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 88 7 Erhållen ränta 16 20 Erlagd ränta 37 -6 74 -535 Betald inkomstskatt 0 0 Kassaflöden före förändring av rörelsekapital 1 489 1 558 Förändring av rörelsekapital Förändring projekt och exploateringsfastigheter -152 -94 Förändring av kortfristiga fordringar 646 -59 Förändring av kortfristiga skulder 9 112 Summa förändring av rörelsekapital 38 503 -41 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 992 1 517 Investeringsverksamheten Förvärv av rörelse nettolikvidpåverkan 26 -7 3 4 Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -2 214 - 1 890 Förvärv av fastigheter -1 068 -7 3 5 Avyttring av fastigheter 0 309 Övriga finansiella anläggningstillgångar 24 72 Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 232 -2 978 Finansieringsverksamheten 3 Utdelning till aktieägarna -9 51 -1 161 Återköp aktier -7 9 6 -613 Upptagna lån 26 095 14 958 Amortering av skulder -23 152 -11 612 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 196 1 572 Årets kassaflöde -44 111 Likvida medel vid årets början 40 131 20 Likvida medel vid årets slut 40 87 131 1) 1) Fabege presenterar amortering och upptagna lån som avser andra skulder än sådana som utgör overnight-lösning. Detta påverkar dock enbart bruttobeloppen men inte det totala kassaflödet från finansieringsverksamheten under varje period. Företagets dagliga over night-upplåning bruttoredovisas inte och är alltid noll vid årsskiften. Avseende väsentliga förändringar i bolagets finansiering hänvisas till sid 72 i förvaltningsberättelsen. Koncernen Rapport över kassaflödesanalyser 82 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Ekonomisk redovisning Belopp i Mkr Not 2022 2021 Nettoomsättning 44 352 324 Rörelsens kostnader 45 -422 -385 Rörelseresultat 1–3, 6, 19, 49 -70 -61 Resultat från aktier och andelar i koncernföretag 47 1 125 -330 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 13, 15 -3 2 Värdeförändringar, räntederivat 3, 31 1 753 532 Ränteintäkter 14 554 510 Räntekostnader 14 -646 -508 Bokslutsdisposition 47 398 4 Resultat före skatt 3 111 149 Aktuell skatt 16 0 0 Uppskjuten skatt 16 -428 -109 Årets resultat 2 683 40 Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget inte finns några transaktioner som ska ingå i övrigt totalresultat. Belopp i Mkr Not 2022 2021 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillångar Inventarier 19 8 9 Summa materiella anläggningstillgångar 8 9 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag 47 13 400 13 400 Andelar i intresseföretag 20 0 0 Fordringar hos intresseföretag 21 0 0 Fordringar hos koncernföretag 27 44 629 45 164 Andra långfristiga värdepappersinnehav 22 15 15 Derivatinstrument 31 1 689 121 Uppskjuten skattefordran 32 0 125 Summa finansiella anläggningstillgångar 59 733 58 825 Summa anläggningstillgångar 59 741 58 834 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordringar 9 10 Övriga fordringar 3 1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 121 104 Summa kortfristiga fordringar 133 115 Likvida medel 40 24 2 Summa omsättningstillgångar 157 117 Summa tillgångar 59 898 58 951 Moderbolaget Resultaträkning Moderbolaget Balansräkning Belopp i Mkr Not 2022 2021 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 5 097 5 097 Reservfond/Överkursfond 3 166 3 166 Fritt eget kapital Balanserat resultat 1 458 3 479 Årets resultat 2 683 40 Summa eget kapital 28 12 404 11 782 Avsättningar Avsatt till pensioner 33 79 69 Uppskjuten skatteskuld 303 0 Summa avsättningar 382 69 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 29, 30, 36 30 173 27 463 Derivatinstrument 31 0 186 Skulder till koncernföretag 13 972 18 038 Summa långfristiga skulder 44 145 45 687 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 29, 30, 36 2 400 1 200 Leverantörsskulder 6 2 Övriga skulder 14 52 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 35 547 159 Summa kortfristiga skulder 2 967 1 413 Summa eget kapital och skulder 59 898 58 951 83Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Ekonomisk redovisning Belopp i Mkr Not Aktie- kapital Reserv- fond Fritt eget kapital Summa eget kapital Eget kapital 31 december 2020 28 5 097 3 166 5 254 13 517 Årets resultat 40 40 Kontantutdelning -1 161 -1 161 Återköp egna aktier -613 -613 Eget kapital 31 december 2021 5 097 3 166 3 519 11 782 Årets resultat 2 683 2 683 Kontantutdelning -951 -951 Beslutad ännu ej utbetald utdelning -314 -314 Återköp egna aktier -796 -796 Eget kapital 31 december 2022 5 097 3 166 4 141 12 404 Belopp i Mkr Not 2022 2021 Löpande verksamheten Rörelseresultat exkl avskrivningar -68 -59 Erhållen ränta 554 510 Erlagd ränta -646 -508 Betald inkomstskatt - - Kassaflöden före förändring av rörelsekapital -160 -57 Förändring av rörelsekapital Kortfristiga fordringar -20 -1 Kortfristiga skulder 49 2 Summa förändring av rörelsekapital 38 29 1 Kassaflöde från den löpande verksamheten -131 -56 Investeringsverksamheten Förvärv av andelar i koncernföretag - -883 Förvärv materialla anläggningstillgångar 0 -9 Övriga finansiella anläggningstillgångar -2 010 -803 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 010 -1 695 Finansieringsverksamheten 3 Lämnad utdelning -951 -1 161 Erhållna och lämnade koncernbidrag 0 4 Upptagna lån 26 095 14 962 Amortering av skulder -22 185 -11 440 Återköp egna aktier -796 -613 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 163 1 752 Förändring likvida medel 22 1 Likvida medel vid årets början 40 2 1 Likvida medel vid årets slut 40 24 2 Moderbolaget Förändring i eget kapital Moderbolaget Kassaflödes analyser 84 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Noter Not 1. Allmän information Fabege AB (publ) , organisationsnummer 556049-1523, med säte i Stockholm, utgör moderföretag för en koncern med dotterföretag enligt not 47. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvud- kontor i Stockholm är: Fabege AB, Box 730, 169 27 Solna. Besöksadress: Gårdsvägen 6 . Vi är ett av Sveriges ledande fas tighetsbolag, med verk- samheten koncentrerad till Stockholmsregionen. Verksamheten bedrivs genom dotterbolag och fastighetsbeståndet består huvudsakligen av kommersiella lokaler. värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Övriga nya eller reviderade IFRS standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2022 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Årsredo visningen är uppmärkt i enlighet med ESEF-förordningen. Förändringar i svenska regelverk Förändringar under 2022 har inte haft någon väsentlig påverkan på vår redovisning. Moderföretagets redovisningsprinciper Ändrade redovisningsprinciper De ändringar i RFR 2 Redovisning för juridiska personer som har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2022 har inte haft någon väsentlig påverkan på moder företagets finansiella rapporter 2022. Noter riskerna ska hanteras och inom vilka ramar finansfunktionen får agera. Fabeges riskexponering ska vara begränsad och, så långt som möjligt, kontrollerad vad avser val av placeringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, finansieringsvillkor samt affärspartners. Finansierings- och likviditetsrisk Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det lånebehov som kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning. Vi strävar efter balans mellan kort- och långfristig upplåning, fördelat på ett antal finansieringskällor. Vår finanspolicy anger att outnyttjade kredit- faciliteter ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Lång- fristiga kredit löften med på förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med de större långivarna. Våra huvudsakliga finansiärer är de nordiska affärsbankerna samt kapitalmarknaden. Upplå- ningen i bank är företrädesvis säkerställd med panträtt i fastigheter. Tabellen nedan visar koncernens förfallostruktur för finansiella skulder. Beloppen visar avtalsenliga odiskonterade kassaflöden och innefattar både ränta och nominella belopp. Likviditetsflöden avseende derivat visas netto. Övriga skulder är kortfristiga och förfaller inom ett år. Den genomsnittliga belåningsgraden uppgick per årsskiftet till 38 pro- cent (36). Vi har ett certifikatsprogram om 5 000 Mkr. Mängden ute- stående certi fikat uppgick vid årets slut till 2 767 Mkr (2 250). Vi har till- gängliga lång fristiga kreditfaciliteter som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående certifikat. Vi hade vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteter uppgående till 7 260 Mkr inklusive faciliteter avsett för utestående certi- fikat. 2016 etablerade vi ett MTN -program med särskilda villkor avseende hållbarhet och miljö, om 2 Mdkr. Under 2017–2022 utökades detta till 5, 8, 10 respektive 18 Mdkr. Låneförfallostruktur per 31 december 2022 År, förfall Lånelöfte belopp, Mkr Utnyttjat belopp, Mkr Certifikatprogram 2 767 2 767 < 1 år 2 573 2 413 1–2 år 13 558 10 158 2–3 år 4 465 2 165 3–4 år 5 050 5 050 4–5 år 750 750 5–10 år 7 776 6 376 10–15 år 2 477 2 477 15–20 år 1 186 1 186 Totalt 40 601 33 341 Löptidsfördelning Tabellen på nästa sida (sid 85) visar finansiella skulders löptidsfördelning (exkl derivat). Av denna information framgår att skulder med både kort och lång löptid har ökat under 2022 med en marginellt ändrar kapitalbind- ing som följd. Beloppen i dessa tabeller är inte diskonterade värden och de innehåller i förekommande fall även räntebetalningar vilket innebär att alla belopp inte är möjliga att stämma av mot de belopp som redovisas i balansräkningarna. Räntebetalningar är fastställda utifrån de förutsättnin- Not 2. Redovisningsprinciper Koncernredovisning en har upprättats i enlighet med Årsredovisningsla- gen, de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC). Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner) vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen . Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. Moder- bolagets redovisning överensstämmer med koncernens principer med undantag av vad som framgår nedan under avsnittet ”Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper”. I årsredovisnin- gen har värdering av poster skett till anskaffningsvärde, utom då det gäller omvärdering av förvaltningsfastigheter samt finansiella instrument som värderas till verkligt värde. Nedan beskrivs mer väsentliga redovisnings- principer som har tillämpats. Moderbolagets funktionella valuta är sven- ska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen . Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljon. Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets redovisnings- principer Moderbolaget redovisar enligt Årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. Skattelagstiftningen i Sverige ger företag möjligheten att skjuta upp skattebetalning genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via resultaträknings- posten boksluts dispositioner. I koncernens balansräkning behandlas dessa som temporära skillnader, det vill säga uppdelning mellan upp- skjuten skatteskuld och eget kapital. Förändring av obeskattade reserver redovisas i koncernens rapport över totalresultat fördelat på uppskjuten skatt och årets resultat. Räntor under byggna tions tiden som ingår i bygg- naders anskaffningsvärde aktiveras endast i koncernredovisningen. Koncern bidrag lämnade såväl som erhållna redovisas i resultat räkningen som en bokslutsdisposition. Nya och ändrade standarder och tolkningar som trädde i kraft 1 januari 2022 och framåt Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och Not 3. Finansiella instrument och finansiell riskhantering Kapitalförsörjning Vi ska ha en stark finansiell ställning och balansen mellan eget kapital och lånat kapital är viktig för bolaget. Målsättningen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och räntetäckningsgraden till minst 2,2 gånger. Vår kapitalförsörjning hänför sig till tre källor: eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Per balansdagen uppgick eget kapital till 45 514 Mkr (45 174), räntebärande skulder till 33 341 Mkr (30 399) och övriga skulder till 13 228 Mkr (12 415). Vårt åtaganden gällande covenanter är likartade i de olika kreditavtalen och stipulerar, förutom börsnotering, en soliditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,5 gånger. Huvuddelen avseende belåningsgrad anges på fastighetsnivå och uppgår till mellan 50 och 70 procent, beroende på typ av fastighet och finansiering. Finansiella mål Långsiktiga mål Utfall 22-12-31 Utfall 21-12-31 Avkastning på eget kapital, % 1) 5,2 12,5 Soliditet, % lägst 35 49 51 Räntetäckningsgrad, ggr minst 2,2 3,4 4,1 Skuldkvot, ggr (på sikt) max 13 15,6 14,7 Belåningsgrad, % högst 50 38 36 1) Målet för avkastning på eget kapital är att uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighetsbolagen. Principer för finansiering och finansiell riskhantering Vi är i egenskap av nettolåntagare exponerat för finansiella risker. Framför- allt utsätts vi för finansieringsrisk, ränterisk och kredit risk. Det operativa ansvaret för koncernens upplåning, likviditetsstyrning och finansiella riskex- ponering ligger hos finansfunktionen, som är en central enhet i moderbola- get. Vår finans policy, som är fastställd av styrelsen, anger hur de finansiella 85Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Noter gar som gäller på balansdagen. Koncernens låneavtal innehåller inte några särskilda villkor som kan med- föra att betalningstidpunkten blir väsentligen tidigare än vad som framgår av tabellerna. Inom 3 månader 3–12 månader 1–5 år Över 5 år Totalt 2022-12-31 Skulder till kreditinstitut 0 1 9 234 10 039 19 274 Skulder till kapitalmarknaden 3 747 1 420 8 900 0 14 067 Leverantörsskulder 144 - - - 144 Övriga kortfristiga skulder 361 - - - 361 Totalt 4 252 1 421 18 134 10 039 33 846 2021-12-31 Skulder till kreditinstitut 0 74 7 129 8 472 15 675 Skulder till kapitalmarknaden 2 750 2 224 9 000 750 14 724 Leverantörsskulder 67 – – – 67 Övriga kortfristiga skulder 404 – – – 404 Totalt 3 221 2 298 16 129 9 222 30 870 Ränterisk Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar kon- cernens upp låningskostnad. Räntekostnaden utgör koncernens enskilt största kostnadspost. Räntebindning ska enligt koncernens finanspolicy ske utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Vi använder oss av finansiella instrument, i form av ränteswappar, i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföl- jens genomsnittliga bindningstid. Av känslighetsanalysen i förvaltnings- berättelsen framgår hur en förändring i räntenivån påverkar resultatet på kort och lång sikt. De ränte bärande skulderna uppgick den 31 december till 33 341 Mkr (30 399) med en medelränta om 2,31 procent (1,62) exklus- ive lånelöften och 2,39 procent (1,71) inklusive kostnader för lånelöften. Av de totala skulderna utgjordes 2 767 Mkr (2 250) av utestående certifikat. Under året har räntor om totalt 21 Mkr (16) avseende projektfastigheter aktiverats. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 4,7 år (4,9). Den genomsnittliga räntebindningstiden i vår skuldportfölj uppgick till 2,7 år (3,7), inklusive effekter av derivatinstrument. Den genomsnittliga ränte- bindningstiden för rörliga lån var 90 dagar. Vår derivatportfölj bestod av ränteswapp avtal om totalt 19 950 Mkr, med förfall till och med 2032 och en fast årlig ränta mellan –0,15 och 1,30 procent före marginal. För 54 pro- cent av vår låneportfölj var räntan bunden med hjälp av räntederivat. Total andel räntebundna lån uppgick till 65 procent. Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda övervärdet i portföljen uppgick per 31 december till 1 689 Mkr (-65). Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeförändringen är av redo visnings karaktär och påverkar inte kassaflö- det. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Oreal- iserade värde förändringar i årets resultat uppgick till 1 754 Mkr (532). Marknadsvärdesförändringar uppstår till följd av förändringar av marknadsräntan. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redo visade värdet vara en god approxima- tion av det verkliga värdet. I finansnettot ingår övriga finansiella kostnader om 30 Mkr (33), huvudsakligen avseende periodiserade uppläggnings- kostnader för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifikats- program . Räntekostnader kopplade till skuld erna förfaller till betalning löpande under återstående kapitalbindningstid. Leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder för faller till betalning inom 365 dagar från bal- ansdagen. Våra åtaganden kopplade till dess finansiella skulder möts till största delen av hyres intäkter som i huvudsak förfaller till betalning kvartalsvis. Likvidflöden År Mkr Beräknade per 2022-12-31 Beräknade per 2021-12-31 Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2021 2022 –5 048 –309 157 –5 201 2023 -6 180 -897 223 -6 854 –2 636 –267 153 –2 749 2024 -9 358 -778 202 -9 935 –6 888 –214 141 –6 961 2025 -1 965 -534 148 -2 381 –1 555 –167 120 –1 602 2026 -5 050 -452 115 -5 387 –5 050 –130 99 –5 081 2027 -791 -347 87 -1 051 0 –130 72 –58 2028 -2 708 -279 57 -2 931 0 –130 39 –91 2029 -1 162 -201 40 -1 324 –750 –98 19 –829 2030 -82 -187 22 -247 –2 626 –79 13 –2 692 2031 -82 -184 13 -253 0 –79 10 –69 2032 -2 299 -150 7 -2 442 –1 080 –59 4 –1 135 2033 0 -124 0 -124 –1 037 –47 0 –1 084 2034 -2 477 -83 0 -2 560 –2 492 –28 0 –2 520 2035–38 0 -169 0 -169 0 –27 0 –27 2039 -1 186 -11 0 -1 197 –1 236 –7 0 –1 243 -33 341 -4 425 913 -36 854 –30 399 –1 773 827 –31 345 För att beräkna likvidflöden för krediter samt för de rörliga benen i ränteswapparna har Stiborräntan per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har antagits vara desamma som per bokslutsdagen fram till respektive kredits förfall, då de antagits slutamorterats. I tillägg till ovan har vi tomt rättsavgälder, utflödet uppgår för närvarande till 42 Mkr. Not 3 fortsättning Ränteförfallostruktur per 31 december 2022 År, förfall Mkr Genomsnittlig ränta, % Andel, % < 1 år 1) 13 710 4,23 41 1–2 år 3 196 0,78 10 2–3 år 2 610 0,97 8 3–4 år 3 100 0,93 9 4–5 år 3 250 1,04 10 5–6 år 3 276 1,57 10 6–7 år 2 000 0,60 6 7–8 år 800 0,39 2 8–9 år 900 0,72 3 9–10 år 500 0,81 1 11 år 0 0 0 Summa 33 341 2,31 100 1) I snitträntan för perioden < 1 år ingår marginalen för hela skuldportföljen, på grund av att bolagets räntebindning huvudsakligen görs med hjälp av ränteswappar, vilka handlas utan marginal . 86 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Noter Valutarisk Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på vår resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Den enda valutarisk vi exponeras för avser inköp från utländska leverantörer till vissa större projekt och anses vara begränsad. Om valutarisk uppstår haneras den med hjälp av valutasäkringar. Inga valutarisker är utestående. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Kreditrisken hos finansiella motparter begränsas dels genom nettingavtal/ISDA-avtal och dels genom en spridning i såväl finansieringskällor som kreditförfall. Kredit- risken bedöms vid årsskiftet vara tillfredsställande hanterad. På mots- varande sätt prövas även kreditvärdigheten beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag samt avseende lån till intressebolag. Den maximala kreditexponeringen avseende samtliga finansiella tillgångar motsvaras av dess redovisade värde. Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Beträffande kundfordringar anger policyn att sedvanliga kreditprövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. De förväntade kreditförlusterna för kund- fordringar beräknas med hjälp av en matris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. Kvittningsnot Belopp redovisade i balansräkningen Säker heter Finansiella avtal Netto Tillgångar Derivatinstrument 1 689 0 -1 689 0 Skulder Derivatinstrument 0 0 1 689 1 689 Summa 1 689 0 0 1 689 Moderbolaget Moderbolaget står vanligtvis för koncernens externa upplåning. Bolaget finansierar med dessa medel dotterbolagen på marknadsmässiga villkor. Not 3 fortsättning Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (koncernen) Ej kassaflödespåverkande förändringar UB 2021 Kassaflöde från finansierings verksamheten Förändring i verkligt värde UB 2022 Räntebärande skulder, långfristiga 27 601 3 328 30 929 Räntebärande skulder, kortfristiga 2 798 -385 2 413 Ränteswappar, verklig värdesäkring 65 -1 754 -1 689 Summa skulder hän förliga till finansieringsverksamhet 30 464 2 942 -1 754 31 653 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (moderbolaget) Ej kassaflödespåverkande förändringar UB 2021 Kassaflöde från finansierings verksamheten Förändring i verkligt värde UB 2022 Räntebärande skulder, långfristiga 27 463 2 710 30 173 Räntebärande skulder, kortfristiga 1 200 1 200 2 400 Upptagna lån Amortering av skuld Ränteswappar, verklig värdesäkring 65 -1 754 -1 689 Summa skulder hän förliga till finansieringsverksamhet 28 728 3 910 -1 754 30 884 87Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Noter Not 3 fortsättning Nettovinster/-förluster från finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IFRS 9 framgår av tabellen nedan. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultat- räkningen (Other) Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Mkr, 2022 Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Rörelseresultat Rörelsens intäkter och kostnader Summa 0 0 0 0 0 0 0 0 Finansnetto Ränteintäkter 15 554 15 554 Räntekostnader -619 -646 -619 -646 Värdeförändringar, derivat 1 753 1 753 1 753 1 753 Värdeförändringar, aktier -3 -3 -3 -3 Summa 15 554 1 750 1 750 -619 -646 1 146 1 658 Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultat- räkningen (Other) Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Mkr, 2022-12-31 Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Finansiella tillgångar Fordringar hos koncernföretag 44 629 0 44 629 Fordringar hos intresseföretag 210 210 0 Andra långfristiga värdepappersinnehav 12 15 12 15 Andra långfristiga fordringar 85 85 0 Kundfordringar 70 70 0 Derivatinstrument 1 689 1 689 1 689 1 689 Övriga fordringar 280 3 280 3 Upplupna intäkter 424 121 424 121 Kortfristiga placeringar 96 96 0 Likvida medel 87 24 87 24 Summa 1 157 44 777 1 797 1 704 0 0 2 953 46 481 Finansiella skulder Skulder till koncernföretag 13 972 0 13 972 Räntebärande skulder 33 341 32 573 33 341 32 573 Derivatinstrument 0 0 0 0 Leverantörsskulder 144 6 144 6 Övriga kortfristiga skulder 361 14 361 14 Upplupna kostnader 149 144 149 144 Summa 0 0 149 144 33 846 46 565 33 995 46 709 88 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Noter Not 3 fortsättning Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori Finansiella tillgångar värde- rade till upplupet anskaff- ningsvärde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värde- rade till verkligt värde via resultat räkningen (Other) Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Mkr, 2021-12-31 Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Finansiella tillgångar 0 0 Fordringar hos koncernföretag 45 164 0 45 164 Fordringar hos intresseföretag 563 563 0 Andra långfristiga värdepappersinnehav 12 15 12 15 Andra långfristiga fordringar 90 90 0 Kundfordringar 69 69 0 Derivatinstrument 121 121 121 121 Övriga fordringar 183 1 183 1 Upplupna intäkter 326 104 326 104 Kortfristiga placeringar 96 96 0 Likvida medel 131 2 131 2 Summa 1 362 45 271 229 136 0 0 1 591 45 407 Finansiella skulder 0 0 Skulder till koncernföretag 18 038 0 18 038 Räntebärande skulder 30 399 28 663 30 399 28 663 Derivatinstrument 186 186 186 186 Leverantörsskulder 67 2 67 2 Övriga kortfristiga skulder 404 52 404 52 Upplupna kostnader 108 106 108 106 Summa 0 0 294 292 30 870 46 755 31 164 47 047 Nettovinster/-förluster från finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IFRS 9 framgår av tabellen nedan. Finansiella tillgångar värde- rade till upplupet anskaff- ningsvärde (Hold to collect) Finansiella tillgångar värde- rade till verkligt värde via resultat räkningen (Other) Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Mkr, 2021 Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Rörelseresultat Rörelsens intäkter och kostnader Summa 0 0 0 0 0 0 0 0 Finansnetto Ränteintäkter 20 510 20 510 Räntekostnader –498 –508 –498 –508 Värdeförändringar, derivat 532 532 532 532 Värdeförändringar, aktier 2 2 2 2 Summa 20 510 534 534 –498 –508 56 536 89Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Noter Redovisningsprincip Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell till- gång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivat tillämpas affärsdagsredovisning och för avista- köp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning. Klassificering och värdering Finansiella tillgångar klassificeras utifrån den affärsmodell som tillgången hanteras i och dess kassaflödeskaraktär. Om den finansiella tillgången innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inkassera kon- traktsenliga kassaflöden och de avtalade villkoren för den finansiella till- gången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapi- talbeloppet redovisas tillgången till upplupet anskaffningsvärde. Om den finansiella tillgången innehas i en affärsmodell vars mål kan uppnås både genom att samla in avtalsenliga kassaflöden och sälja finan- siella tillgångar, och de avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till verkligt värde via övrigt totalresultat. Alla övriga affärsmodeller där syftet är spekulation, innehav för handel eller där kassaflödeskaraktären utesluter andra affärsmodeller innebär redovisning till verkligt värde via resultaträkningen. Koncernen tillämpar en affärsmodell där målet är att inkassera kontrakts- enliga kassaflöden för koncerninterna fordringar, kundfordringar, likvida medel, fordringar hos koncernföretag, upplupna intäkter och övriga ford- ringar. Koncernens finansiella tillgångar redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella skulder värderas till verkligt värde via resultaträkningen om de är en villkorad köpeskilling på vilken IFRS 3 appliceras, innehav för handel eller om den initialt identifieras som en skuld till verkligt värde via resultat räkningen. Övriga finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Lever- antörsskuldernas förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Räntebärande banklån och skulder till koncernföretag värderas till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivränte metoden. Eventuella skillnader mellan erhållet lånebelopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalning eller amortering av lån redovisas över lånens löptid. Villkorad köpeskilling klassificeras och värderas till verkligt värde via resultaträkningen. Beräkning av verkligt värde finansiella instrument Verkligt värde för derivatinstrument beräknas med hjälp av diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löp- tid. Framtida kassaflöden beräknas som skillnaden mellan den fasta avta- lade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. Vi tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument. Tillgångar och skulder i dessa kategorier värderas löpande till verkligt värde med värdeförändrin- gar redovisade i rapporten över totalresultat. Aktieinnehav har kategoriserats som ”finansiella tillgångar” som inne- has för handel. Dessa värderas löpande till verkligt värde med värdeförän- dringar redovisade i rapporten över totalresultat. Vid fastställande av ver- kligt värde för aktieinnehav används noterade marknadspriser. För samtliga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. Upplupet anskaffningsvärde och effektivräntemetoden Upplupet anskaffningsvärde för en finansiell tillgång är det belopp till vilket den finansiella tillgången värderas vid det första redovisningstillfället minus kapitalbelopp, plus den ackumulerade avskrivningen med effektiv- räntemetoden av eventuell skillnad mellan det kapitalbeloppet och det utestående kapitalbeloppet, justerat för eventuella nedskrivningar. Redovisat bruttovärde för en finansiell tillgång är upplupet anskaffnings- värdet för en finansiell tillgång före justeringar för en eventuell förlust reserv. Finansiella skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde med använd- ning av effektivräntemetoden eller till verkligt värde via resultaträkningen. Effektivräntan är den ränta som vid en diskontering av samtliga framtida förväntade kassaflöden över den förväntade löptiden resulterar i det ini- tialt redovisade värdet för den finansiella tillgången eller den finansiella skulden. Kvittning av finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobe- lopp i balansräkningen när det finns legal rätt att kvitta och när avsikt finns att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera till- gången och reglera skulden. Koncernen kvittar inga finansiella tillgångar och skulder. Nedskrivningar Koncernen redovisar en förlustreserv för förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde via övrigt totalresultat. Eget kapitalinstrument omfattas inte av nedskrivningsreglerna. Per varje balansdag redovisar koncernen förän- dringen i förväntade kreditförluster i resultatet. För samtliga finansiella tillgångar ska koncernen värdera förlustreserven till ett belopp som motsvarar 12 månaders förväntade kreditförluster. För finansiella instrument för vilka det har skett betydande ökningar av kredit- risken redovisas en reserv baserad på kreditförluster för tillgångens hela löptid (den generella modellen). Syftet med nedskrivningskraven är att redovisa de förväntade kreditför- lusterna för återstående löptid för alla finansiella instrument för vilka det har skett betydande ökningar av kreditrisken, antingen bedömt enskilt eller kollektivt, med tanke på alla rimliga och verifierbara uppgifter, inklusive framåtblickande sådana. Koncernen värderar förväntade kreditförluster från ett finansiellt instrument på ett sätt som återspeglar ett objektivt och sannolikhetsvägt belopp som bestäms genom att utvärdera ett intervall av möjliga utfall, pengars tidsvärde och rimliga verifierbara uppgifter om nuvarande förhållande och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. För kundfordringar, avtalstillgångar och leasingfordringar finns förenklin- gar som innebär att koncernen direkt redovisar förväntade kreditförluster för tillgångens återstående löptid. Not 3 fortsättning Koncernens exponering för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar, avtalstillgångar (reversfordringar), övriga fordringar, upplupna intäkter och likvida medel. Likvida medel, övriga fordringar och upplupna intäkter omfattas av den generella modellen. För likvida medel tillämpas undantaget för låg kreditrisk. Den förenklade modellen används för beräkning av kreditförlusterna på koncernens kundfordringar och avtalstillgångar. Vid beräkning av de förväntade kreditförlusterna har kundfordringar grupperats baserat på kundernas kreditbetyg. De förväntade kreditförlusterna för kundfordringar och avtalstillgångar beräknas med hjälp av en provisionsmatris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar och pengarnas tidsvärde om applicerbart. Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av indikatorer som finansiella svårigheter och missade betalningar. Oavsett anses fallisse- mang föreligga när betalningen är 90 dagar sen om det inte föreligger sär- skilda skäl att beloppet kommer att inflyta. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till ytterligare kassaflöden bedöms föreligga. 90 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Noter Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar uppskat- tningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för redovisningsändamål (se även not 17). Även de bedömningar och uppskattningar som görs i samband med realisering av förvaltningsfas- tigheter avseende främst hyres garantier och revers fordringar är att betrakta som väsentliga. För hyresgarantier görs en bedömning av san- nolikheten för utbetalning samt eventuella investeringskostnader för färdig ställande av ytor för uthyrning under återstående garantitid. Not 4. Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål Hyresgarantier med mera inkluderas i balansposten Avsättningar. Vid fas- tighetstransaktioner görs en bedömning av riskövergång vilken är vägle- dande för när transaktionen ska redo visas. För reversfordringar görs en bedömning av vilket belopp som väntas inflyta. Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassifi- ceras i normalfallet som tillgångsförvärv. Not 5. Segmentsredovisning januari-december 2022 januari-december 2021 Mkr Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Förvaltning Förädling Projekt Birger Bostad Totalt Hyresintäkter 2 780 189 53 10 3 032 2 722 138 29 0 2 889 Omsättning bostadsuteckling - - - 295 295 - - - 62 62 Summa nettoomsättning 2 780 189 53 305 3 327 2 722 138 29 62 2 951 Fastighetskostnader -652 -105 -33 -2 -792 -611 -78 -15 0 -704 Kostnader bostadsutveckling -374 -374 - - - -71 -71 Bruttoresultat 2 128 84 20 -71 2 161 2 111 60 14 -9 2 176 Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 2 128 84 20 8 2 240 2 111 60 14 0 2 185 Överskottsgrad, % 77 44 38 80 74 78 43 48 76 varav bruttoresultat bostadsutveckling -79 -79 - - - -9 -9 Central administration -85 -10 -7 - -102 -93 -11 -6 - -110 Räntenetto -510 -57 -33 -12 -612 -417 -50 -23 -5 -495 Tomträttsavgäld -40 -1 -1 - -42 -36 - - - -36 Resultatandelar i intressebolag -75 -1 44 - -32 -35 - 25 12 2 Förvaltningsresultat 1 418 15 23 -83 1 373 0 0 56 - 56 Realiserade värdeförändr. fastigheter - - 74 - 74 3 437 265 883 - 4 585 Orealiserade värdeförändr. fastigheter -157 -94 12 6 -233 4 967 264 949 -2 6 178 Resultat före skatt per segment 1 261 -79 109 -77 1 214 4 967 264 949 -2 6 178 Värdeförändr. räntederivat & aktier 1 750 534 Resultat före skatt 2 964 6 712 Marknadsvärde fastigheter 71 692 7 948 6 445 263 86 348 69 105 8 262 5 639 251 83 257 Projekt & exploateringsfastigheter - - - 892 892 - - - 821 821 Uthyrningsgrad, % 89 90 Redovisningsprincip Segmentrapportering Segmentinformation presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och rörelsesegment identifieras utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfattare. Koncernen har identifierat koncernens VD som dess högste verkställande beslutsfattare och den interna rapporteringen som används av VD för att följa upp verksamheten och fatta beslut om resursfördelning ligger till grund för den segmentin- formation som presenteras. I enlighet med IFRS 8 presenteras segmenten enligt företagsledningens synsätt med uppdelning i segmenten Förvalt- ning, Förädling, Pågående projekt och Birger Bostad. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment (direkta intäkter och kostnader). Förvaltningsfastigheter avser fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastigheter avser fastigheter med planerade ny-, till- eller ombyggnationer som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrningsbe- gränsningar inför förestående förädling. Pågående projekt avser fastighet som är under projektutveckling. Rena markfastigheter ingår i detta seg- ment. Även nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågående arbete för att väsentligt förbättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället omfattas. Hyres intäkter och fastighetskostnader samt orealiserade värdeförändringar hänförs direkt till fastigheter inom respek- tive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnettot har schablonfördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kost- nader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respektive segment och redovisas per balansdagen. Den under första kvartalet förvärvade fastigheten Generatorn 10 klas- sificerades som en markfastighet. I mars 2022 färdigställdes projektet Poolen 1, Arenastaden och fastigheten klassificerades från andra kvarta- let 2022 om från projekt- till förvaltningsfastighet. Under andra kvartalet tillträddes förvaltningsfastigheterna Kabelverket 2, Älvsjö och Solrosen 1, Borås. Under andra kvartalet omklassficerades Nöten 4 från förvaltnings- till projektfastighet. Påsen 1 klassificerades om från förädlingsfastighet till projektfastighet. Slutligen omklassificerades Poolen 1 från projekt- till för- valtningsfastighet. I tredje kvartalet förvärvades fastigheten Separatorn 1 vilken klassificerades som en projektfastighet. I fjärde kvartalet omklassi- ficerades Glädjen 12 från projekt- till förvaltningsfastighet. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolik- heten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. För finansiella anläggningstillgångar såsom andelar i intressebolag, reversfordringar på intressebolag och andra bolag görs en bedömning av värdet på respektive andel och avseende reversfordringar vilket belopp som förväntas inflyta. 91Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Noter Not 6. Anställda och lönekostnader m.m. Medelantalet anställda 2022 Varav kvinnor 2021 Varav kvinnor Moderbolaget 184 58 179 62 Dotterbolagen 23 14 17 10 Koncernen totalt 207 72 196 72 2022 2021 Personalomsättning, % 9 11 Total sjukfrånvaro, % 3,0 2,9 Antal anställda, medeltal, st 207 196 Sjukfrånvaro per åldersgrupp, % Kvinnor Män Ålder –29 1) 3,52 Ålder 30–49 3,58 3,58 Ålder 50– 1,4 2,65 1) Redovisas ej om antalet anställda i gruppen är högst tio, eller om uppgiften kan härledas till enskild person. Mkr Löner och andra ersättningar 2022 Sociala kostnader 2022 Löner och andra ersättningar 2021 Sociala kostnader 2021 Moderbolaget 150 102 138 83 varav pensionskostnader 40 29 Dotterbolagen 20 11 9 5 varav pensionskostnader 4 1 Koncernen totalt 170 113 147 88 varav pensions- kostnader totalt 44 30 Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare Styrelse 2022 Styrelse 2021 Ledande befattnings- havare 2022 Ledande befattnings- havare 2021 Män 3 3 4 4 Kvinnor 4 4 4 5 Totalt 7 7 8 9 Ersättning till ledande befattningshavare Med andra ledande befattningshavare avses de sex personer som till- sammans med verkställande direktören och vice VD utgjort koncernled- ningen under 2022. Under året bestod koncernledningen av VD, vice VD samt ekonomi- och finanschef, affärsutvecklingschef, chef projekt och förädling, chef teknisk drift, chef förvaltning, chef HR samt chef stads- och fastighetsutveckling. Ersättning till ledande befattningshavare utgår på marknadsmässiga villkor i enlighet med av årsstämman fastställda rikt linjer. Ersättning till ledande befattningshavare betalas ut från moder- bolaget. För koncernledningens sammansättning, se sidan 112–113. Fabege har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital med maximal avsättning om två prisbasbelopp per år och anställd. För 2022 har avsättning gjorts med cirka 11,6 (15,5) Mkr mots- varande 1,1 (1,83) prisbasbelopp per anställd exklusive löneskatt. Övriga förmåner avser tjänstebil, hushållsnära tjänster samt sjukvårdsförsäkring. Pension Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pen- sionsålder för verkställande direktören är 65 år. Pensionspremien utgår under anställningstiden med max 30 procent av den pensionsgrundande lönen. För andra ledande befattningshavare gäller ITP-planen eller mots- varande och pensionsåldern 65 år. Avgångsvederlag VD har en med bolaget ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångsvederlag om 18 månader. För andra ledande befattningsha- vare gäller en ömse sidig uppsägningstid om 3–6 månader och avgångs- vederlag upp till 18 månader. Avgångsvederlag utgår endast vid uppsägn- ing från bolagets sida och avräknas andra inkomster. Detta gäller för samtliga personer i ledande befattningar. Styrelse, tkr 2022 2021 Arvode, styrelse ledamot Arvode, revisions utskott Arvode, ersättnings utskott Summa Arvode, styrelse ledamot Arvode, revisions utskott Arvode, ersättnings utskott Summa Jan Litborn (ordförande) 575 52 75 702 550 50 70 670 Anette Asklin 250 106 - 356 240 100 - 340 Matthias Johansson 250 - 45 295 - - - - Märtha Josefsson 250 52 - 302 240 50 - 290 Stina Lindh Hök 250 - - 250 240 - - 240 Lennart Mauritzon 250 - 45 295 240 - 40 280 Anne Årneby 250 - - 250 - - - - Emma Henriksson - - - - 240 - - 240 Mats Qviberg - - - - 240 - 40 280 Summa 2 075 210 165 2 450 1 990 200 150 2 340 Beredningsunderlag Styrelsen bereder frågan om ersättning och andra anställningsvillkor för VD samt principer för ersättningar och andra anställningsvillkor till andra ledande befattningshavare. Styrelsen Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämma. För 2022 uppgick arvodet till totalt 2 450 tkr (2 340). Därav har styrelsens ordförande erhållit 702 tkr (670), och övriga ledamöter 1 748 tkr (1 670). Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen. Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattningshavare, tkr Koncernledning 2022, tkr Lön/ Arvode Övriga förmåner Pension Summa Verkställande direktör 11 740 63 2 918 14 721 Vice verkställande direktör, ekonomi och finans 4 695 117 992 5 804 Andra ledande befattnings havare 12 226 457 3 955 16 638 Rörlig ersättning har utgått med 3 938 tkr (2 415 tkr) till VD, 1 575 tkr (1 014) tkr till vice VD (2021 två vice VD) samt 2 199 tkr (1 755) tkr till sex (sju) andra ledande befattningshavare. Det har inte utgått någon annan ersättning till koncernledningen. Ersättning till vice VD 2021 inkluderar ersättning till vice VD affärsutveckling som under 2019 övergick i en konsultroll och därmed uppbar ett av styrelsen fastställt konsultarvode. Arvodet inkluderar en provisionsbaserad ersättning relaterat till hans specifika arbetsuppgifter och mål. Han avgick från koncernledningen 2021-04-30. 92 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Noter Koncernledning 2021, tkr Lön/ Arvode Övriga förmåner Pension Summa Verkställande direktör 9 916 65 2 638 12 619 Vice verkställande direktör, ekonomi och finans 4 020 116 789 4 925 Vice verkställande direktör, affärsutveckling 6 840 0 0 6 840 Andra ledande befattnings havare 12 051 569 4 501 17 121 Principer för ersättning till ledande befattningshavare Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- havare Dessa riktlinjer omfattar bolagsledningen i Fabege. Med bolagsledningen avses VD och övriga medlemmar i koncernledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas. Förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2022. Rikt linjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Vi arbetar med hållbar stadsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal välbelägna del- marknader i Stockholmsområdet. Vi skapar värden genom förvaltning, förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Vårt övergripande mål är att – i kraft av vår välbelägna portfölj, vår affärsmodell och vår kompetens – skapa och realisera värden för att ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighets- bolagen på Stockholmsbörsen. Vi ska skapa lönsamhet genom att vara ett utvecklande och kundorienterat bolag - med engagerade medarbetare - med nöjda kunder - som är det naturliga valet för befintliga och potentiella kunder på Stockholmsmarknaden - som bidrar till Stockholms hållbara utveckling och FN:s globala mål En framgångsrik implementering av vår affärsstrategi och tillvaratagandet av våra långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet, förutsätter att vi kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att vi kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Vi har inte inrättat några ytterligare incitamentsprogram beslutade av bolagsstämman utöver de ersättningar som omfattas av dessa riktlinjer. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande kompo- nenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra (mindre) förmåner samt avsättning till bolagets vinstandelsstiftelse. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Den fasta lönen omprövas varje år. Uppfyllelse av kriterier för utbetaln- ing av rörlig kontantersättning ska kunna mätas och följas upp årsvis (kalender år). Den rörliga kontantersättningen får uppgå till max nio månadslöner motsvarande högst 75 procent av den fasta årliga kontantlönen. Pensionsåldern ska vara 65 år. Pensionsförmåner ska motsvara ITP- planen eller vara avgiftsbaserad med maximal avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande. Övriga förmåner ska där de förekommer utgöra en begränsad del av i förhållande till den fasta ersättningen. Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. Vi har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsät- tningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital och är maximerad till två basbelopp per år och anställd. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 24 månadslöner. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m. Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Krit- erierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Ansvar och utförda prestationer som sammanfaller med aktieägarnas intressen ska reflekteras i ersättningen. För närvarande gäller följande kriterier. • 70 % av rörlig ersättning är baserad på uppnådda mål såsom verksam- hetsmål, finansiella mål och hållbarhetsmål • 10 % av rörlig ersättning är baserad på totalavkastning i fastighetsportföljen • 10 % av rörlig ersättning är baserad på att aktiekursens utveckling under året överstiger jämförelseindex OMX Stockholm Real Estate GI • 10% diskretionärt efter beslut av styrelsen Mättidpunkt för samtliga mål utgör kalenderår. När mätperioden för upp- fyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska Ersättningsutskottet fastställa i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget Not 6 fortsättning senast offentliggjorda finansiella informationen. Den ledande befattningshavare som erhåller rörlig lön förbinder sig att långsiktigt (för en period av minst tre år) investera minst 2/3 av den rörliga ersättningen efter skatt i aktier i bolaget. Syftet är att skapa delaktighet och engagemang genom att ledande befattningshavare på ett mer struk- turerat sätt erbjuds att bli aktieägare. Bolagsledningens rörliga ersättning ska vid maximalt utfall inte överstiga en årlig kostnad för bolaget om sam- manlagt cirka 10 Mkr (exklusive sociala avgifter), beräknat utifrån det antal personer som för närvarande är ledande befattningshavare. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskott ets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattningshavarnas ersätt ning och övriga anställdas ersättning kommer att redovisas i ersättningsrapporten. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtmin- stone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte VD eller andra personer i bolags ledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättnings frågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna och hur aktieägarnas synpunkter beaktats Dessa riktlinjer har utarbetats i enlighet med de nya krav som gäller från och med årsstämman 2022. Kopplingen till bolagets affärsstrategi och kriterier för rörlig ersättning har förtydligats. I övrigt gäller samma riktlinjer som tidigare för såväl fast som rörlig lön, övriga förmåner, avsättning till bolagets vinst andelsstiftelse, anställningsvillkor etcetera. 93Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Noter Redovisningsprincip Ersättningar till anställda Ersättning till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrån- varo med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträf- fande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som avgifts bestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. I koncernen finns både avgiftsbestämda och förmånsbestämda pen- sionsplaner. Pensions kostnaderna för avgiftsbestämda pensionsplaner kostnadsförs löpande. Förmånsbestämda pensionsplaner nuvärdes- beräknas enligt den aktuariella så kallade Projected Unit Credit Method. Aktuariella vinster och förluster redovisas omedelbart via övrigt totalresul- tat. Anställda inom det tidigare Fabege har förmånsbestämda pensions- planer. Från och med 2005 sker ingen ytterligare upparbetning av denna pensionsskuld. Åtaganden beträffande avgiftsbestämda pensionsplaner fullgörs genom betalningar till fristående myndigheter eller företag vilka administrerar planerna. Ett antal anställda hos oss har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande inbetalningar till Alecta. Dessa klassificeras som förmånsbestämda pensions planer som omfattar flera arbets givare. För räkenskapsåret 2022 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvalt- ningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestämda ålders- och familjepensionen är indivi- duellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pen- sion och förväntad återstående tjänstgöringstid. Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 10 Mkr (2021: 11 Mkr). Koncernens andel av de sammanlagda avgifterna till pla- nen och koncernens andel av det totala antalet aktiva medlemmar i planen uppgår till 0,04495 respektive 0,02377 procent (2021: 0,04205 respektive 0,02268 procent). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 125 och 175 procent. I syfte att stärka konsolideringsnivån om den bedöms vara för låg, kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och utökning av befintliga förmåner. Om konsolideringsnivån överstiger 150 procent kan premier- eduktioner införas. Vid utgången av 2022 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 172 procent (2021: 172 procent) . Not 7. Hyresintäkter Operationell leasing – koncernen som leasegivare Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal och genererar hyresintäkter. Framtida hyresintäkter som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella leasingavtal fördelas enligt följande: Mkr Koncernen 2022 2021 Förfall: Inom 1 år 475 679 Mellan 1 till 5 år 1 676 1 328 Senare än 5 år 856 861 Bostäder, garage/parkering 166 139 Summa 3 173 3 007 Avvikelsen mellan totalt löpande hyra 31 december 2022 och intäkter enligt redovisningen 2022 beror på köpta/sålda fastigheter, omförhan- dlingar samt förändringar av uthyrningsgraden under 2022. Kontrakt avseende bostäder och garage/parkeringsplatser löper tills vidare. Ingen upplysning om variabla hyresintäkter lämnas då de uppgår till en oväsen- tlig del av de totala hyresintäkterna. Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 121 Mkr, motsvarande 4 procent av totala hyresintäkter för perioden januari–december 2022. Redovisningsprincip Intäktsredovisning Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. I de fall hyres- kontraktet under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under respektive överhyra över kontraktets löptid. Rabatterna som lämnas för begränsnin- gar i nyttjande rätten, vid exempelvis ombyggnation eller i samband med succesiv inflyttning, redovisas i den period de avser. Not 6 fortsättning Not 8. Intäkter bostadsutveckling Fördelning typ av intäkt: Koncernen 2022 2021 Intäkter försäljning bostadsprojekt 295 62 Summa 295 62 Fördelning tidpunkt intäktsredovisning: Över tid - - Vid en tidpunkt 295 62 Summa 295 62 Redovisningsprincip Intäkter försäljning bostadsprojekt Fabege (Birger Bostad) utvecklar och säljer bostadsrättslägenheter beställda av bostadsrättsföreningar. Under byggtiden redovisas uppar- betade kostnader i tillgångsslaget Projekt- och exploateringsfastigheter. Vi bedömer vårt inflytande i bostadsrättsföreningar som bestämmande varför dessa enheter konsolideras. Detta innebär att det inte föreligger något kontrakt i enlighet med IFRS 15 förrän slutkunden har tecknat ett avtal. Slutkunden köper en nyttjanderätt i bostadsrättsföreningen mot- svarande en specifik lägenhet. Vår affärsmodell innebär att kontrollen övergår till kunden som förvärvar bostaden när kunden tillträder bosta- den. Intäkter redovisas därmed när bostäderna är färdigställda och kunden har tillträtt. Intäkten baseras på den faktiska intäkten för sålt bostadsprojekt. Redovisad intäkt per bostad möts av bostadens bedömda kostnad vid projektets färdigställande. Not 9. Fastighetskostnader Mkr Koncernen 2022 2021 Driftskostnader, underhåll och hyresgästanpassningar -321 -296 Fastighetsskatt -261 -226 Momskostnad -10 -9 Fastighets-/Projektadm. och uthyrning -200 -173 Summa -792 -704 Not 10. Kostnader bostadsutveckling Kostnader för bostadsutveckling uppgår till 374 Mkr (71) varav 34 Mkr (19) avser administrativa kostnader och nedskrivning av byggrätter med 81 Mkr. 94 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Noter Not 11. Central administration och marknadsföring Avser kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag och andra kostnader som sammanhänger med bolagsformen. Fastighets- och förvaltningsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastig hetskostnaderna. Not 13. Resultat från övriga värde- papper och fordringar som är anläggnings tillgångar Mkr Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Ränteintäkter, koncernbolag - - 554 510 Ränteintäkter, reverser 14 15 - 0 Resultat från övriga värdepapper -3 2 -3 2 Summa 11 17 551 512 Not 14. Ränteintäkter och räntekostnader Mkr Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Ränteintäkter 2 5 0 0 Räntekostnader -628 -515 -647 -508 Summa -626 -510 -647 -508 Samtliga ränteintäkter hänför sig till finansiella tillgångar värderade till upp lupet anskaffningsvärde. Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på derivat värderade till verkligt värde . Redovisningsprincip Lånekostnader I koncernredovisningen har lånekostnader belastat resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknats i ett byggprojekts anskaffningskostnad. Vi aktiverar lånekostnader som är hänförbara till kostnader för nyproduktion eller större ombyggnationer av värdehöjande karaktär. Vid beräkning av låne kostnad att aktivera har en räntesats mots- varande den genomsnittliga räntan på låneportföljen använts. I enskilda bolags redovisning har huvudprincipen, att samtliga lånekostnader ska belasta resultat för det år till vilket de hänför sig, tillämpats . Not 16. Skatt på årets resultat Mkr Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Aktuell skatt -3 0 0 0 Summa aktuell skatt -3 0 0 0 Uppskjuten skatt -585 -1 312 -428 -109 Summa skatt -588 -1 312 -428 -109 Nominell skatt på resultat efter finansiella poster -610 -1 383 -641 -31 Skatteeffekter justeringsposter: Underskott och temporära skillnader från föregående år 22 -10 -11 - Nedskrivning andelar dotterbolag och intressebolag -1 - -15 -68 Upplösning av uppskjuten skatt till följd av försäljningar 0 77 - - Ej skattepliktiga intäkter 15 11 - - Ej avdragsgilla kostnader -13 -7 -8 -7 Ej skattepliktig utdelningsintäkt - - -247 - Övrigt - - - -3 Summa skatt -588 -1 312 -428 -109 Redovisningsprincip Inkomstskatter Aktuell skatteskuld baseras på årets skattepliktiga resultat. Årets skatte- pliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen. Uppskjuten skatt avser skatt på tem- porära skillnader som uppkommer mellan det redovisade värdet på till- gångar och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skat- tepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skatte pliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas då det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skatteford- ringar prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att fin- nas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis mot den uppskjutna skat- tefordran. Utnyttjande av underskottsavdrag är beroende av skattemässiga vinster. Uppskjuten skatt redo visas till nominell gällande skattesats utan diskontering. Uppskjuten skatt redovisas som intäkt eller kostnad i rapporten över total resultat utom i de fall den avser transaktioner eller hän- delser som redovisats direkt mot eget kapital. Då redovisas även den uppskjutna skatten direkt mot eget kapital. Aktuella uppskjutna skatteford- ringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som deb- iteras av samma skattemyndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp . Not 12. Realiserade och orealiserade värde förändringar, förvaltnings- fastigheter Mkr Koncernen 2022 2021 Realiserade värdeförändringar: Försäljningsintäkter 74 668 Bokfört värde och omkostnader - -612 74 56 Orealiserade värdeförändringar: Värdeförändringar avseende fastigheter ägda per 2022-12-31 respektive 2021-12-31 -233 4 585 Värdeförändringar löpande under året avseende under året sålda fastigheter 0 0 -233 4 585 Summa realiserade och orealiserade värdeförändringar -159 4 641 Fördelning mellan positiva och negativa resultat: Positiva 2 048 4 966 Negativa -2 207 -325 Summa -159 4 641 Fastighetsförsäljningar är en intäkt enligt IFRS 15, beloppet redovisas i sin helhet inom respektive segment och i enlighet med redovisningsprinci- pen redovisas hela beloppet på tillträdesdagen. Vinster eller förluster från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Not 15. Värdeförändringar, aktier Resultatet om -3 Mkr (2) avser främst värdeförändring aktier Accessy AB. 95Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Noter Not 17. Förvaltningsfastigheter Samtliga fastigheter i vårt bestånd externvärderas minst en gång per år av oberoende värderare med erkända kvalifikationer. Fastigheterna ska värderas till verkligt värde, det vill säga ett bedömt marknadsvärde utan hänsyn till portföljeffekter. Värderingen har sedan år 2000 genomförts i enlighet med Svensk Fastighetsindex rikt linjer. Under 2022 värderades fastigheterna av Newsec Analys AB och Cushman & Wakefield. Värderin- garna sker löpande under året. Samtliga fastigheter har besiktigats på plats minst en gång under perioden 2019–2022. Därtill har fastigheterna platsbesiktigats vid större investeringar eller vid andra förändringar som påverkar värdet i väsentlig omfattning. Varje kvartal görs även interna värderingar av delar av beståndet samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Den interna värderingen sker enligt samma metodik som den externa värderingen. De fastigheter som värderas delas in i följande kategorier: • Förvaltningsfastigheter i normal drift kassaflödesvärderas. • Projektfastigheter som genomgår omfattande ombyggnation eller nybyggnation och som har kontrakterade hyresgäster kassa- flödesvärderas. • Övriga projektfastigheter och obebyggd mark värderas enligt ortsprismetoden. Värdering av förvaltnings- och projektfastigheter Vid förvaltningsfastigheter och projektfastigheter används i normalfallet en kassa flödesmodell där driftsöverskotten minus återstående investerin- gar nuvärdeberäknas under en fem- eller tioårig kalkylperiod. Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Ränte kravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade objekt. Kalkylräntan för vår fas- tighetsportfölj uppgår till 6,2 procent (5,8) och baseras på den nominella räntan för 5-åriga statsobligationer med ett tillägg för fastighetsrelaterad risk. Risk påslaget är individuellt och beror bland annat på hyresgästens stabilitet och kontraktslängd. Viktat direktavkastningskrav vid kalkylperi- odens slut uppgick till 4,0 procent (3,8). Restvärdet vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas. Restvärdet utgörs av tomtens/fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och bedöms utifrån det prognos- ticerade driftnettot för första året efter kalkylperioden. För samtliga lokaler görs en individuell marknadsmässig bedömning av hyres nivåerna samt hyresutvecklingen. För uthyrda lokaler används en bedömd marknads hyra i kassaflödeskalkylerna efter hyreskontraktets utgång. Bedömning av marknads hyror, framtida normaliserade driftkost- nader, investeringar, vakanser med mera görs av externa värderare med stöd av information från oss. Drift- och underhållskostnader baseras på historiska utfall samt på budgetsiffror och statistik över likartade fas- tigheter. Kostnaderna bedöms öka i takt med antagen inflation. Tomträttsavgäld beräknas enligt avtal alternativt mot bedömd marknads- mässig avgäld om avgälds tiden löper ut under kalkylperioden. Fas- tighetsskatten bedöms utifrån tax eringsvärden från den senaste fas- tighetstaxeringen. Kassaflödes kalkyler med längre kalkylperiod än fem år tillämpas om det bedöms motiverat vid långa hyreskontrakt. Fastigheternas förväntade framtida kassa flöde under vald kalkylperiod beräknas enligt följande: + Hyresinbetalningar – Driftkostnader (inklusive fastighetsskatt och tomträtts avgäld) – Underhållskostnader = Driftsöverskott – Avdrag för investeringar = Kassaflöde Värderingsunderlag Varje fastighet värderas separat utan hänsyn till portföljeffekter. En extern fastighetsvärdering baseras på följande värderingsunderlag: • Kvalitetssäkrad information från oss om skick, hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader, tomträttsavtal, vakanser, planerade investeringar samt en analys av befintliga hyresgäster. • Aktuella bedömningar av läge, hyresutveckling, vakansgrader och direkt- avkastningskrav för relevanta marknader samt normaliserad drift- och underhålls kostnad. • Uppgifter från offentliga källor om fastigheternas markareal, samt detaljplaner för obebyggd mark och exploateringsfastigheter. • Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Samtliga fastigheter har besiktigats under de senaste tre åren. Syftet är att bedöma fastigheternas standard och skick samt lokalernas attraktivitet. Kontorshyresintervall i fastighetsvärderingar för 2021 och 2022 Marknadssegment Hyresintervall Stockholms innerstad 3 400 – 8 800 kr/kvm Solna 2 000 – 4 700 kr/kvm Hammarby Sjöstad 2 100 – 4 300 kr/kvm Flemingsberg 1 250 – 2 800 kr/kvm Övriga marknader 1 850 – 2 700 kr/kvm Värdering av övriga projektfastigheter För övriga projektfastigheter uppskattas värdet baserat på planförutsät- tningar och noterade prisnivåer vid försäljningar av obebyggd mark och byggrätter. Värderingsantaganden 2022 2021 Årlig inflation, % 2,2 2,0 Viktad kalkylränta, % 6,2 5,8 Viktat direktavkastningskrav restvärde, % 4 3,8 Genomsnittlig långsiktig vakans; % 4,7 4,9 Drift och underhåll: Kommersiellt, kr/kvm 330 298 Värderingsantagandena skiljer sig inte väsentligt åt då fastigheterna i sig är väldigt lika (i allt väsentligt kontorsfastigheter) och väldigt geografiskt koncentrerade. Marknadsvärden 31 december 2022 Mkr Viktad dir. avkastning, % Värde- förändring, % Stockholms innerstad 31 988 3,65 1,5 Solna 42 555 4,16 -1,7 Hammarby Sjöstad 8 327 4,13 1,5 Flemingsberg 2 391 4,93 -2,3 Övriga marknader 1 087 4,88 -15,1 Totalt 86 348 3,99 -0,3 Marknadsvärden 31 december 2021 Mkr Viktad dir. avkastning, % Värde- förändring, % Stockholms innerstad 31 007 3,44 6,1 Solna 41 991 3,87 5,9 Hammarby Sjöstad 8 051 4,11 5,9 Övriga marknader 2 208 5,24 -0,4 Totalt 83 257 3,73 5,9 Värdeförändringar under året Orealiserade värdeförändringar uppgick under året till -233 Mkr (4 585). Värde förändringen motsvarar en värdenedgång med cirka 0,3 procent. Värdeförändringen berodde på sjunkande hyresnivåer och ökande direk- tavkastningskrav i förvaltningsbeståndet samt på förädlingsvinster i pro- jektverksamheten. Fastigheternas redovisade värde per 31 december 2022 uppgick till 86,3 Mkr (83,3). Mkr Koncernen 2022 2021 Ingående verkligt värde 83 257 76 648 Fastighetsförvärv 1 068 752 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 2 256 1 874 Värdeförändringar, befintligt fastighetsbestånd -233 4 585 Värdeförändringar avseende under året sålda fastigheter 0 0 Försäljningar, utrangeringar och övrigt 0 -602 Utgående verkligt värde 86 348 83 257 96 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Noter Våra tio värdemässigt största fastigheter Fastighet Område Kvm Pyramiden 4 Arenastaden 72 234 Apotekaren 22 Norrmalm 28 310 Bocken 39 Norrmalm 20 459 Nationalarenan 8 Arenastaden 45 744 Bocken 35 & 46 Norrmalm 14 934 Orgeln 7 Sundbyberg 39 051 Luma 1 Hammarby Sjöstad 38 280 Barnhusväderkv. 36 Norrmalm 25 987 Signalen 3 Arenastaden 31 492 Fräsaren 11 Solna Business Park 39 167 Känslighetsanalys fastighetsvärde Värde förändring före skatt, % Resultat- effekt, Mkr Soliditet, % Belånings- grad, % +1 674 49,7% 38,4% 0 0 49,4% 38,6% –1 -674 49,2% 38,8% Känslighetsanalys värdeförändring Antagande Värde påverkan, Mdkr Hyresnivå +/- 10% 7,0 Driftskostnad +/- 50 kr/kvm 1,3 Avkastningskrav +/- 0,25% 5,4 Långsiktig vakansgrad +/- 2% 1,7 Förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3, IFRS 13. Bokfört/verkligt värde och därmed orealiserade värdeförändringar fastställs varje kvartal utifrån värdering. Om fastigheten säljs under kvartal 2–4 uppstår därmed utöver orealiserad värdeförändring, en realiserad värdeförändring som baseras på försäljningspris i relation till senaste kvartalets fastställda ver- kliga värde. Vi har pantsatt vissa fastigheter, se även not 36 Ställda säkerheter och Eventualförpliktelser. Redovisningsprincip Förvaltningsfastigheter Fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter när de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår bygg- nader, mark och mark anläggningar, pågående ny-, till- eller ombyggna- tion samt fastighetsinventarier. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga til fastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde på balansdagen. Vinster och förluster hänförliga till vär- deförändringar av förvaltningsfastigheters verkliga värde redovisas i resul- tatet för den period de uppkommer på raden Orealiserade värde- förändringar förvaltningsfastigheter i rapporten över totalresultat. Vinst eller förlust som uppstår från avyttring eller utrangering av förvaltnings- fastigheter utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och redovisat värde baserat på senast upprättad värdering till verkligt värde. Resultat vid avyttring eller utrangering redovisas i rapporten över totalresultat på raden Realiserade värdeförändringar förvaltnings fastigheter. Projekt för ombyggnad/underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande i förhållande till senaste värderingen. Övriga utgifter kostnadsförs direkt. Not 17 fortsättning Not 18. Goodwill Goodwillposten om 205 Mkr (205 Mkr) är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Birger Bostad (tidigare SHH Bostad). Goodwillen represen- terar de värden som förvärvet tillför Fabegekoncernen i form av förstärkt kompetens och marknadsposition inom bostadsutveckling. Goodwillen nedskrivningsprövas på lägsta separata identifierbara kassa- flöde (kassagenererande enhet) vilken för Fagekoncernen är Birger Bostad (tidigare SHH Bostad). I nedskrivningsprövningen jämförs det bedömda återvinningsvärdet för den kassagenererade enheten Birger Bostad med dess redovisade värde. Återvinningsvärdet har beräknats på på basis av enhetens nyttjandevärde. Beräkningen av nyttjandevärdet har baserats på en diskonteringsfaktor om 5,3 procent och en prognos av kassaflöden under de närmaste fem åren. Antaganden om prognoser har baserats på historiska erfarenheter med beaktande av rådande marknadsläge. Den tillväxttakt som används för att extrapolera kassaflödesprognoser bortom den period som täcks av de senast gjorda budgetarna/prognoserna uppgår till 2%. Beräkningarna påvisar inget nedskrivningsbehov. Gjord känslighetsanalys visar att en ändring av diskonteringsfaktor om 0,5 pro- centenheter skulle påvisa ett nedskrivningsbehov . Mkr 2022-12-31 2021-12-31 Ingående balans 205 0 Förvärv - 205 Utgående balans 205 205 Not 19. Inventarier Mkr Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Ingående anskaffningsvärde 40 27 19 10 Investeringar 11 13 0 9 Försäljningar och utrangeringar - - - 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 51 40 19 19 Ingående avskrivningar -19 -12 -10 -8 Försäljningar och utrangeringar 0 0 0 0 Årets avskrivningar -7 -6 -1 -2 Utgående ackumulerade avskrivningar -26 -19 -11 -10 Bokfört värde 25 22 8 9 Koncernen har leasingavtal i mindre omfattning för bilar och annan tekn- isk utrustning. Samtliga avtal löper på normala marknadsmässiga villkor. Materiella anläggningstillgångar Inventarier tas upp till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar på inventarier kostnadsförs så att tillgångens värde skrivs av linjärt över dess beräknade nyttjandeperiod. Nedskrivningar Skulle en indikation om en värdenedgång beträffande en tillgång (exklus- ive förvaltningsfastigheter och finansiella instrument vilka värderas till ver- kligt värde) föreligga fastställs dess återvinningsvärde. Överstiger tillgån- gens bokförda värde återvinnings värdet skrivs tillgången ned till detta värde. Återvinningsvärdet definieras som det högsta av marknadsvärdet och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet definieras som nuvärdet av de uppskattade framtida betalningar som tillgången genererar . 97Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Noter Not 20. Andelar i intresseföretag Mkr Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Ingående redovisat värde 167 133 0 4 Tillskott 56 35 - - Tillkommande via förvärv - 53 - - Nedskrivningar -4 - - – Resultatandel -57 2 - – Utdelningar -13 - - – Omklassificeringar 0 -56 - –4 Utgående redovisat värde 149 167 - - Bokfört värde 149 167 - 0 Namn/Org nr Säte Kapital- andel i % 1) Redovisat värde 2022, Mkr Redovisat värde 2021, Mkr Urban Services i Solna 559108-8391 Stockholm 33,0 2 2 Projektbolaget Oscarsborg AB 556786-3419 Stockholm 50,0 0 0 Haga Norra Stadsutveckling Kvarter 6 och 7 AB 556983-7650 Stockholm 50,0 10 10 Fastighets AB Solna Lagern 3 559122-5759 Stockholm 50,0 0 0 Värtan Fastigheter KB 969601-0793 Stockholm 50,0 2 6 Arenabolaget i Solna KB 1) 969733-4580 Stockholm 66,7 111 111 Arenabolaget i Solna AB 556742-6811 Stockholm 50,0 0 0 SHNREP Invest AB 559192-1050 Stockholm 50,0 0 13 SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 50,0 24 25 Summa 149 167 1) Arenabolaget äger och förvaltar Friends Arena. Vi äger 66,7 procent i Arenabolaget i Solna KB (ABS KB) som äger fastigheten Nationalarenan 1 (Friends Arena). Vidare äger vi 50 pro- cent i Arenabolaget i Solna AB, som är komplementär i ABS KB. Till följd av att vi inte har bestämmande inflytande i ABS KB redovisas innehavet som andelar i intresseföretag och resultatet från bolaget som Resultat från andelar i intresseföretag . Innehav i gemensam verksamhet Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten har rätt till de tillgångar och har förpliktelser avseende de skulder som härrör från verksamheten. Gemensamt bestämmande inflytande är reglerat i avtal och föreligger enbart när det krävs att de parter som delar det bestämmande inflytandet måste ge sitt samtycke till de relevanta verksamheterna. För gemensamma verksamheter redovisar vi vår andel av tillgångar, skuld er, intäkter och kostnader samt sin andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemensamma verksamheter har eliminerats i koncernredovisningen . Not 21. Fordringar hos intresseföretag Fordringar hos intresseföretag avser fordringar på Arenabolaget i Solna AB om 210 Mkr (155), Haga Norra 74 Mkr (758), Fastighets AB Solna Lagern 3 om 0 Mkr (231) samt SB Bostad i Stockholm AB 194 Mkr (210). Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Eventuell kredit- risk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kredit värdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner, se vidare information i not 3 . Not 22. Andra långfristiga värdepappersinnehav Mkr Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Ingående anskaffningsvärde 12 6 15 9 Omklassificering - 4 - 4 Värdeförändringar -3 2 -3 2 Tillskott 3 - 3 - Utgående värde 12 12 15 15 Bokfört värde 12 12 15 15 Innehav Bokfört värde, Mkr Accessy AB 559184-9749 4 AIK Fotboll AB – kapitalandel uppgår till 18,5 % samt antal aktier till 4 042 649 stycken 8 AIK Hockey 0 Summa 12 I följande tabell presenteras finansiell information avseende intresse- företagen. Informationen presenteras på aggregerad nivå då innehaven i allt väsentligt avser lik artad verksamhet inom fastighetsförvaltning och utveckling. Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag, Mkr (100 %) Mkr Koncernen 2022 2021 Resultaträkningen Hyresintäkter 59 486 Driftsöverskott -19 -47 Årets resultat -127 -72 Balansräkningen Anläggningstillgångar 3330 3 389 Omsättningstillgångar 200 327 Summa tillgångar 3 530 3 716 Eget kapital 1 729 1 818 Övriga skulder 1 801 1 898 Summa eget kapital och skulder 3 530 3 716 Koncernens andel av nettotillgångar i intresseföretag 1 142 1 198 Gemensam verksamhet Koncernen har en väsentlig gemensam verksamhet. Vi bedriver finansiell verksamhet genom det delägda bolaget Svensk Fastighetsfinansiering AB. Verksamheten består i att bedriva finansieringsverk samhet genom upptagande av lån på kapitalmarknaden samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kontantlån. Avsikten är att bredda basen i bolagets finansiering med en ny finansieringskälla. Nya Svensk Fastighets- Finansiering AB är ett finansbolag med ett säkerställt MTN-program om 12 000 Mkr. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 pro- cent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter. Per den 31 december hade vi utestående obligationer om totalt 600 Mkr (1 524) via SFF . Redovisningsprincip Andelar i intresseföretag och joint ventures Ett bolag redovisas som intresseföretag då vi innehar minst 20 procent av rösterna och max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande inflyta- nde över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Ett Joint Venture är ett samarbets arrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande infIytande över verksamheten har rätt till nettotillgångarna. I koncernredovisningen redovisas innehaven i enlighet med kapitalan- delsmetoden. Andelar i intresseföretag och joint ventures redovisas i balans räkningen till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets samt joint ventures nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar . 98 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Noter Not 25. Kundfordringar Åldersfördelning – förfallna kundfordringar, Mkr Koncernen 2022 2021 0–30 dagar 36 37 31–60 dagar 2 6 61–90 dagar 0 5 > 90 dagar 44 32 Varav reserverat -12 -11 Summa 70 69 Förändringar i reserven för förväntade kreditförluster 2022-12-31 Ingående balans 11 Reserveringar 4 Återföringar -7 Bortskrivningar -2 Nya fordringar 8 Reglerade fordringar -2 Förändring i riskfaktorer - Utgående balans 12 Redovisningsprincip Kundfordringar För koncernens kundfordringar tillämpas en affärsmodell vars mål är att samla in kontraktsenliga kassaflöden vilket innebär redovisning till upplu- pet anskaffningsvärde då kassaflödena består av enbart betalningar på kapitalbelopp och ränta. Våra kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedöms indi- viduellt. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader. Eventuell kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Beträffande kundfordringar anger policyn att sedvanliga kreditprövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. De förväntade kreditförlusterna för kundfordringar beräknas med hjälp av en matris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar . Redovisningsprincip Långfristiga fordringar och övriga fordringar Långfristiga fordringar och övriga (kortfristiga) fordringar består i huvud- sak av reversfordringar avseende försäljningslikvider för sålda ej från- trädda fastigheter. Dessa poster kategoriseras som ”Lånefordringar och kundfordringar” vilket innebär redo visning till upplupet anskaffningsvärde. Fordringarna redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedöms individuellt. Fordringar vars förväntade löptid är kort redovisas till nominellt belopp utan diskontering . Not 27. Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos koncernföretag består av avräkningskonto för koncernens alla dotterbolag, dotterbolagen har inga egna bankkonton och transak- tionerna sker via avräkningskonto via moderbolaget. Not 28. Eget kapital Utestående aktier Registrerade aktier Antal aktier vid årets ingång 321 332 160 330 783 144 Antal aktier vid årets utgång 314 577 096 330 783 144 Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. En akties kvotvärde uppgår till 15:41 kr. Föreslagen utdelning per aktie, 2:40 kr. För övriga förändringar i eget kapital hänvisas till rapporten Förändringar i eget kapital, för koncernen respektive moderbolaget. Redovisningsprincip Egna aktier Återköp av egna aktier redovisas som en avdragspost, netto efter eventuella transaktionskostnader och skatt från balanserade vinstmedel, till dess aktierna avyttras eller annuleras. Om dessa stamaktier senare avyttras, redovisas erhållna belopp (netto efter eventuella transaktions- kostnader och skatte effekter) i balanserad vinst . Not 29. Checkräkningskrediter Mkr Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Beviljad kreditlimit 660 660 660 660 Outnyttjad del 660 –424 660 –424 Utnyttjad del 0 236 0 236 Not 23. Andra långfristiga fordringar Mkr Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Förfallotidpunkt: Mellan 1 och 5 år efter balans dagen 85 88 0 0 Senare än 5 år från balansdagen 0 2 0 0 Summa 85 90 0 0 Bokfört värde anses vara en god approximation av verkligt värde. Koncernen Andra långfristiga fordringar avser främst reversfordringar. Eventuell kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kredit- värdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner . Not 24. Projekt och exploateringsfastigheter 2022 2021 Ingående värde 821 0 Tillkommande via förvärv - 727 Anskaffningar och avyttingar 152 94 Nedskrivning -81 - Utgående balans 892 821 Den utgående balansen består av 319 Mkr i exploateringsfastigheter och 573 Mkr i pågående projekt. Redovisningsprincip Projekt och exploateringsfastigheter innehas i syfte att utveckla och avyt- tra bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter och samhällsfastigheter. Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde . Not 26. Övriga fordringar I koncernen finns kortfristiga fordringar i form av reverser med förfall inom ett år om 6 Mkr (8). Momsfordringar uppgår till 38 Mkr (1). 228 Mkr (170) avser fordran på en bostadsrättsförening där inflyttning har skett. Övriga poster uppgår till totalt 8 Mkr (4). 99Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Noter Not 30. Skulder fördelade på förfallotidpunkter Räntebärande skulder, Mkr Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Förfallotidpunkt upp till 1 år från balansdagen 2 413 2 798 2 400 1 200 Förfallotidpunkt mellan 1 och 5 år från balansdagen 20 890 18 379 20 134 18 241 Förfallotidpunkt senare än 5 år från balansdagen 10 039 9 222 10 039 9 222 Summa 33 341 30 399 32 573 28 663 Bokfört värde anses vara en god approximation av verkligt värde. Ej räntebärande skulder beräknas förfalla till betalning inom ett år. För ränteförfallostruktur, se not 3. Finansiella skulder Våra räntebärande skulder samt övriga skulder kategoriseras som ”finansiella skulder” och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Lång- fristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år . Not 31. Derivatinstrument Mkr Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Långfristigt övervärde 1 659 120 1 659 120 Kortfristigt övervärde 30 1 30 1 Summa övervärde 1 689 121 1 689 121 Kortfristigt undervärde 0 –1 0 –1 Långfristigt undervärde 0 –185 0 –185 Summa undervärde 0 –186 0 –186 Totalt 1 689 –65 1 689 –65 Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning, se avsnitt ”Finansiella instru- ment” i not 3 Redovisningsprinciper. Derivatinstrument klassificeras som räntebärande skulder och tillgångar i balansräkningen och värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13, se vidare not 3. Värde- förändringar redovisas i rapporten över totalresultat på separat rad, Värdeförändringar räntederivat. Not 32. Uppskjuten skatteskuld/ fordran Mkr Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Uppskjuten skatt har beräknats på: Underskottsavdrag -573 -532 - - Skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter 10 439 10 174 - - Derivatinstrument 348 -13 348 -13 Övrigt -19 -26 -45 -112 Netto, uppskjuten skattefordran/skuld 10 195 9 603 303 -125 Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran. De totala värderade underskottsavdragen i koncernen uppgår till cirka 2,8 Mdkr (2,6), vilka beaktas vid beräkning av uppskjuten skatt. Av årets förändringar av uppskjutna skatte skulder är –289 Mkr hänförligt till förbrukning av löpande förvaltningsresultat och 48 Mkr avser värde- förändring på fastig heter. Den uppskjutna skatten har beräknats på 20,6 procent. Not 33. Avsättningar Av totala avsättningar om 157 Mkr (197) avser 106 Mkr avsättningar till pensioner (139). Övriga belopp avser stämpelskatter på fastigheter vilka förfaller till betalning då fastigheter säljs, 38 Mkr (34) samt avsättning för bostadsprojekt 13 Mkr (24). Mkr Övrigt Avsatt till pension Total Per 2022-01-01 58 139 197 Tillkommande via förvärv - - - Årets avsättningar 4 - 4 Årets aktuariella antaganden - -33 -33 Utnyttjats/betalats under året -11 - -11 Per 2022-12-31 51 106 157 Avsättningar består av: Långfristig del 51 106 157 Kortfristig del - - - Summa 51 106 157 Avsatt till pension För information avseende avsättningar till pension se not 6. Redovisningsprincip Avsättningar Avsättningar redovisas när bolaget har ett åtagande och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras . Not 34. Leverantörsskulder Redovisningsprincip Leverantörsskulder kategoriseras som ”finansiella skulder” vilket innebär redo visning till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulders förvän- tade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Not 35. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Mkr Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Förskottsbetalda hyror 521 522 - – Upplupna räntekostnader 149 108 144 106 Övrigt 442 235 433 53 Summa 1 112 865 547 159 Not 36. Ställda säkerheter och eventual förpliktelser Ställda säkerheter, Mkr Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Fastighetsinteckningar 20 430 18 430 - – Nettotillgångar dotterbolag 16 186 18 636 - – Reverser 15 929 13 124 Summa 36 616 37 066 15 929 13 124 Eventualförpliktelser Borgensförbindelser tff dotter- bolag 174 – 859 209 Borgensförbindelser och åtaganden tff intresseföretag 342 704 362 573 Summa 516 704 1 231 782 Koncernen har pensionsutfästelser om 26 Mkr (33) som tryggas genom pensions stiftelse. Solvensgraden i pensionsstiftelsen uppgår till 168 procent (177). Avsättning har inte skett eftersom pensionsutfästelsen till fullo täcks av stiftelsens tillgångar. 100 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Noter Not 40. Likvida medel Likvida medel utgörs av kassa och bank. Koncernens outnyttjade check- räknings krediter, som ej ingår i likvida medel uppgår till 600 Mkr (424). Not 41. Transaktioner med närstående Erik Paulsson tillsammans med familj och bolag har ett bestämmande inflytande från Hansan AB. Under 2022 har konsulttjänster om 1 Mkr (1) köpts in. Under 2022 har även konsulttjänster om 2 Mkr (3) från Born Advokater köpts in där styrelseordföranden Jan Litborn är delägare. Inköp från Bravida, där Mattias Johansson är VD och koncernchef, har under året uppgått till 5 Mkr. Tillskott om 56 Mkr (35) har lämnats till Arenabola- get i Solna KB. Nya Svensk FastighetsFinansiering AB är ett finansbolag med ett säkerställt MTN-program. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fas- tigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastigheter och aktiepanter. MTN-ramen uppgår till 12 000 Mkr (12 000). Per den 31 december hade Fabege utestående obligationer om totalt 600 Mkr (1 524). Alla villkor är på marknadsmässiga grunder. Not 42. Förvärv Den 18 oktober 2021 förvärvade koncernen samtliga aktier i Birger Bostad AB till en köpeskilling om 880 Mkr. Den preliminära förvärvsanalysen har uppdaterats med fordran avseende investeringsstöd för en av de förvär- vade fastigheterna. Motsvarande belopp har reducerat goodwill. För ytterligare information om förvärvet se Fabeges Års- och Hållbarhets- redovisning 2021. Belopp i Mkr Förvärvade företagets netto tillgångar vid förvärvs- tidpunkten Justering preliminär förvärvs- analys Slutlig förvärvsanalys Materiella anläggningstillgångar 5 5 Andelar i intresseföretag 53 53 Förvaltningsfastigheter 50 50 Projekt- och exploaterings fastigheter 692 692 Korfristiga fordringar 377 29 406 Likvida medel 126 126 Avsättningar -24 -24 Räntebärande skulder -394 -394 Ej räntebärande skulder -239 -239 Summa identifierade nettotillgångar 646 675 Koncerngoodwill 234 -29 205 Överförd ersättning 880 880 Not 43. Utdelning per aktie Styrelsen föreslår en utdelning om 2 ,4 0 kr/aktie (4, 00) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,60 kr per aktie. Totalt föreslaget utdelningsbelopp uppgår till 754 985 030 kronor. Utdelnings beloppet är beräknat på antal utestående aktier per 2022-12-31, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämnings tidpunkten beroende på återköp av aktier. Not 44. Fastställande av årsredovisning Årsredovisningen fastställdes av styrelsen och godkändes för utgivning den 7 mars 2023. Årsstämma hålls den 29 mars 2023. Not 45. Nettoomsättning Moderbolagets intäkter består främst av koncernintern fakturering. Not 46. Rörelsens kostnader Mkr Moderbolaget 2022 2021 Personalkostnader -277 -245 Administrations- och driftskostnader -145 -140 Summa -422 -385 Redovisningsprincip Eventualförpliktelser Eventualförpliktelser redovisas om det föreligger ett möjligt åtagande som bekräftas endast av flera osäkra framtida händelser och det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas eller att åtagandets storlek inte kan beräknas med tillräcklig noggrannhet . Not 37. Erlagd ränta Under året uppgick erlagd ränta i koncernen till 674 Mkr (535), varav 21 Mkr (16) har aktiverats i investeringsverksamheten. I moderbolaget har ingen ränteaktivering skett. Not 38. Förändringar av rörelsekapital Mkr Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Förändring enl. balansräkning 568 -687 333 1 Förändring fordringar resp. skulder avseende ränteintäkter, utdelningar och räntekostnader, aktuell skatt samt ej reglerade köpeskillingar avseende sålda fastigheter -65 646 -342 – Summa 503 -41 -9 1 Not 39. Leasingskulder Tomträtter Av koncernens leasingavtal är hantering av tomträttsavgälder av störst betydelse. Per den 31 december 2022 uppgår leasingskulden till 1 242 Mkr. En motsvarande nyttjanderättstillgång är upptagen i balansräkningen. Leasing skulden är framräknad genom en förenklad värdering i form av budgeterad tomträttsavgäld för 2022 dividerat med direktavkastnings- krav om 4 procent (som är ett viktat snitt för avkastningskraven för tomt- rätterna). Kostnaden för tomt rättsavgälder redovisas som en finansiell kostnad. Övriga leasingavtal Övriga leasingavtal avser hyresavtal i Birger Bostad. Per den 31 dec ember uppgår leasingskulden till 1 Mkr (varav 1 kortfristig) och nyttjanderätts- tillgången till 1 Mkr . Redovisningsprincip Likvida medel Likvida medel består av kassamedel hos finansinstitut. Likvida medel innefattar även kortfristiga placeringar som har en löptid från anskaff- ningstidpunkten understigande tre månader och vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer. Likvida medel redovisas till dess nominella belopp. 101Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Noter Not 47. Aktier och andelar i koncernföretag Mkr Moderbolaget 2022 2021 Nedskrivning av aktier i dotterbolag -75 -330 Koncernbidrag 398 4 Utdelning 1 200 0 Summa 1 523 -326 Mkr Moderbolaget 2022 2021 Ingående anskaffningsvärde 16 377 15 164 Förvärv och tillskott 75 1 213 Försäljning - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 16 452 16 377 Ingående nedskrivningar -2 977 -2 647 Nedskrivning -75 -330 Utgående ackumulerade nedskrivningar -3 052 -2 977 Bokfört värde 13 400 13 400 Direktägda dotterbolag Namn/Org nr Säte Kapital- andel i % 1) Bokfört värde, Mkr Birger Bostad AB 559007-1824 Stockholm 100 883 Hilab Holding Stockholm AB 556670-7120 Stockholm 100 9 726 LRT Holding Company AB 556647-7294 Stockholm 100 2 790 Fabege Holding Solna 556721-5289 Stockholm 100 0 Fabege Holding Mix AB 556785-2636 Stockholm 100 0 Fabege Holding N8 AB 556834-3429 Stockholm 100 0 Fabege Holding Lodre AB 559124-0253 Stockholm 100 0 Fabege Flemingsberg AB 559170-5214 Stockholm 100 0 Fabege Holding Generatorn AB 559170-5255 Stockholm 100 0 Stockholm Syd SBD utvecklings AB 559170-5248 Stockholm 100 1 Fabege Finansnyckeln III AB 556983-7601 Stockholm 100 0 Summa 13 400 1) Är även överensstämmande med andelen av rösterna för totalt antal aktier. Angiven kapitalandel inkluderar andra koncernbolags andel. Totalt finns i koncernen 180 koncernbolag (170). Redovisningsprincip Dotterföretag Dotterföretag är de företag där koncernen har ett bestämmande inflytande. Bestämmande inflytande uppnås när moderbolaget har inflytande över ett företag, är exponerat för, eller har rätt till rörlig avkast- ning från innehavet i företaget samt har möjlighet att använda inflytandet över företaget till att påverka avkastningen. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande. Dotterbolag medtas i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen och ingår inte i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet upphör. Förvärv av dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Köpe skillingen för rörelseförvärvet värderas till verkligt värde vid f örvärvstidpunkten, vilket beräknas som summan av de verkliga värdena per förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder samt emitter ade egetkapitalandelar i utbyte mot kon- troll över den förvärvade rörelsen. Förvärvsrelaterade kostnader redovisas i resultat räkningen när de uppkommer. Vid rörelseförvärv där summan av köpeskillingen, eventuellt innehav utan bestämmande inflytande och ver- kligt värde vid förvärvstidpunkten på tidigare aktieinnehav över stiger ver- kligt värde vid förvärvstidpunkten på identifierbara förvärvade netto- tillgångar redovisas skillnaden som goodwill i rapporten över finansiell ställning. Om skillnaden är negativ redo visas denna som en vinst på ett förvärv till lågt pris direkt i resultatet efter omprövning av skillnaden. Not 48. Arvode och ersättningar till revisorer Till bolagets revisorer har följande ersättning utgått: Arvode och kostnadsersättning tkr Koncernen Moderbolaget 2022 2021 2022 2021 Deloitte: Revisionsuppdrag 1) 3 557 3 695 3 557 3 695 Annan revisionsverksamhet 0 60 0 60 Skatterådgivning 0 0 0 Övriga tjänster 53 340 53 340 Summa 3 610 4 095 3 610 3 755 Pwc: Revisionsuppdrag 880 705 - - Summa 880 705 - - 1) Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrel- sens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Not 49. Händelser efter balansdagen Fabege avtalade 31 januari om försäljning av byggrätter i Huvudsta till JM. Försäljningspriset uppgår till 484 Mkr och ger ett resultat om -10 Mkr före skatt och +45 Mkr efter skatt. Tillträde sker i andra kvartalet 2023. Not 50. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande belopp: Kr Balanserat resultat 1 457 597 959 Årets resultat 2 682 975 080 Summa 4 140 573 039 Styrelsen och VD föreslår att beloppet disponeras enligt följande: Kr Till aktieägarna utdelas 2:40 kr per aktie 754 985 030 I ny räkning balanseras 3 385 588 008 Summa 4 140 573 039 Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 december 2022, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelningsbe- loppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier . Ordförande har ordet 2022 var minst lika omtumlande som 2021. Knappt hade vi kommit ut ur pandemin, förrän förutsättningarna ändrades på nytt, nu med ett krig i vår närhet, en skenande inflation och elpriser på en sällan skådad nivå. Det är utmaningar som inte bara påverkar fastighetsbranschen, utan hela samhället. Trots utmaningarna känner jag en trygghet i vår verksamhet. Vi har en stark balansräkning, låg belåning, bra projekt, välskötta fastigheter och en tydlig strategi. I tider som dessa är vår finansiella struktur speciellt viktig. Under de drygt 20 år jag varit verksam i bolaget har vi aldrig använt oss av några kontroversiella finansiella lösningar, vi har arbetat nära bankerna och undvikit komplicerade finansiella produkter. Idag är det en framgångsfaktor. Till detta kommer ytterligare en framgångsfaktor – våra långsiktiga ägare. Det finns inte många bolag som kan visa upp en lika stabil ägargrund som vi, något som blev tydligt under höstens turbulens. I styrelsearbetet fick vi under 2022 ta igen det som förlorats under pandemiåren. Det är svårt att bygga en vi-känsla, att utbilda ledamöter och att göra utvärderingar när man inte kan ses fysiskt. Att ha kontinuitet i arbetet är en viktig faktor för en styrelse. Nya ledamöter tillför kompetens, men måste också få tid att bygga en förståelse för bolaget. Det är dessutom en styrka om styrelseledamöterna har lång erfarenhet av olika konjunkturer. Vi ska, genom våra samlade kompetenser och erfarenheter, utgöra ett bollplank för ledningen. Jag vill betona att vi har en bra struktur vad gäller ledningsfrågor och att jag som ordförande uppskattar den nära dialog som finns mellan ledning och styrelse, liksom de löpande avrapporteringar vi får från de olika enheterna. Ett antal utländska investerare har under året ställt sig frågande till varför vi inte byter revisionsbyrå oftare. Vi följer Svensk kod för Bolagsstyrning som på den punkten skiljer sig från den anglosaxiska praxisen. Det innebär att vi kommer att välja ny revisionsbyrå vid årsstämman 2024 och att styrelsen tillsammans med ledningen under året ska utvärdera lämplig efterträdare. Om jag tittar framåt är det min fasta övertygelse att nyckeln till lönsamhet för ett fastighetsbolag är att ha kontroll över förvaltningskostnaderna, något som är extra viktigt när kostnaderna skenar på allt från energi till byggmaterial. Det handlar om att utnyttja modern teknik på bästa sätt, om att ha välskötta fastigheter, men inte minst om att ha ett nära samarbete med hyresgästerna. Därför ska vi sträva efter att vara proaktiva i relationen och snabbt hitta bra lösningar. Det är alltid enklare att hitta sådana innan man möter en missnöjd kund. Det betyder att vi alltid måste vara lyhörda för förändringar på alla områden, från marknad till teknik och samhällstrender. 2023 blir sannolikt ett utmanande år på många områden. Vi i styrelsen fortsätter vårt arbete. Det handlar om att skapa rätt förutsättningar och om att hjälpa till att identifiera nya möjligheter som kan utveckla verksamheten vidare. Vi är ett på alla sätt bra och sunt bolag. Det ska vi vara stolta över. Solna, mars 2023 Jan Litborn Ordförande, Fabege Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022102 Bolagsstyrningsrapport 1. Aktieägarna Fabeges aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Aktiekapitalet uppgår till 5 097 Mkr fördelat på 330 783 144 aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per årsskiftet till 16 206 048 aktier motsvarande 4,89 procent av antalet registrerade aktier. Samtliga aktier har samma rösträtt, vilket innebär att möjlig- heten att utöva ägarinflytande överensstämmer med respekti- ve aktieägares kapitalandel i bolaget. Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget: Innehav 2022-12-31 Andel av röstetalet, % Erik Paulsson med familj, privat och via bolag 16,6 Fabeges ägarstruktur framgår på sidan 154 i årsredovisningen. 2. Årsstämma Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Aktieägare, som vill delta i förhandlingarna vid årsstämma, ska dels vara upptagen i utskrift av hela aktieboken avseende förhållandena fem vardagar före årsstämman, dels göra anmälan till bolaget för sig och högst två biträden senast klockan 16.00 den dag som anges i kallelsen till årsstämman. 3. Valberedning Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor. Valberedningens uppgift är att utarbeta förslag avseende stämmoordförande, styrelse- ordförande, styrelse, styrelsearvoden, revisorer, revisions- arvoden samt eventuella förändringar i principer för utseende av valberedning. Förslaget som avser styrelsearvode ska vara fördelat på styrelseordförande, ledamöter samt representanter som deltar i revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra detta via mejl till [email protected] eller via brev till Fabege AB. 4. Styrelse Styrelsen svarar enligt aktiebolagslagen för bolagets organisa- tion och förvaltning av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska fortlöpande bedöma bolagets löpande verksamhetsstyrning och ekonomiska situation. Styrelsens huvuduppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets tillgångar på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodoses. Fabeges styrelse ska bestå av minst fyra och högst nio leda- möter. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning inkluder- ande instruktioner för arbetsfördelning och rapportering. Styrningsstruktur 5. Revision Bolagets revisor ska enligt aktiebolagslagen granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning. Revisorn ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorer utses och arvoderas enligt beslut på årsstämma efter förslag från valberedningen. På årsstämman 2022 utsågs revisionsfirman Deloitte till revisor med auktoriserade revisorn Peter Ekberg som huvudansvarig för revisionen för perioden fram till årsstämman 2023. Peter Ekberg har, vid sidan av Fabege, revisionsuppdrag i följande större företag: Loomis AB, Swedish Match AB och Telia Company. Peter Ekberg har inga uppdrag i bolag vilka är närstående till Fabeges större ägare eller VD. Deloitte har vid sidan av sitt uppdrag som vald revisor även bistått oss i revisionsnära uppdrag främst relaterade till annan revisionsnära verksamhet. Vidare genomför Deloitte en översiktlig granskning att hållbarhetsrapportering sker enligt GRI Standards och en lagstadgad genomgång av att hållbarhetsrapporteringen också uppfyller kraven enligt årsredovisningslagen. 5. Revision 3. Valberedning 6. Revisionsutskott 9. Förvaltning 7. Ersättningsutskott 9. Affärsutveckling 1. Aktieägarna 2. Årsstämma 4. Styrelse 8. VD 9. Projekt och förädling Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av verksamheten fördelas mellan aktieägarna på årsstämman, styrelsen och verkställande direktör. Fabege arbetar löpande med att uppnå en än mer effektiv och ändamålsenlig styrning av bolaget. 103Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Bolagsstyrningsrapport 6. Revisionsutskott Styrelsen har inom sig utsett ett revisionsutskott. Utskottet är styrelsens förlängda arm för övervakning av frågor som rör redovisning, revision och finansiell rapportering. Uppdraget omfattar behandling av frågor som verksamhet- ens risker och riskhantering, intern kontroll (miljö, utformning och genomförande), redovisningsprinciper, ekonomisk uppföljning och rapportering samt revisionens utförande. Utskottet träffar löpande ledande befattningshavare för att diskutera och bilda sig en uppfattning om hur bolagets väsentliga processer fungerar ur ett internt kontrollperspektiv. Ledamöterna tar del av samtliga delårsrapporter. Bokslutskom- munikén, bolagsstyrningsrapporten och förvaltningsberättel- sen diskuteras särskilt vid utskottets möte i början av varje år. Utskottet träffar också löpande bolagets revisorer för att informera sig om revisionens inriktning, omfattning och resultat. Revisionsutskottet har en särskild arbetsordning som årligen prövas och fastställs av styrelsen. Revisionsutskottet uppfyller Kodens krav på sammansättning och ledamöternas kompetens och erfarenhet i redovisningsfrågor och andra frågor inom utskottets ansvarsområde. 7. Ersättningsutskott Styrelsen har inom sig utsett ett ersättningsutskott bestående av tre av styrelsens ledamöter inklusive ordföranden. Utskottet bereder underlag för beslut i ersättningsfrågor till VD och bolagsledning. Baserat på förslag från ersättningsutskottet fattar styrelsen beslut i ersättningsfrågor. 8. Bolagsledning Verkställande direktör Verkställande direktören är ansvarig för den operativa styrningen, har ansvaret för att sköta den löpande förvaltning- en och leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer, anvisningar och beslut. Utöver den ansvarsfördelning som gäller allmänt enligt aktiebolagslagen reglerar instruktionen för verkställande direktören bland annat följande: • VDs uppgift och skyldighet att förse styrelsen med information och nödvändiga beslutsunderlag. • VDs roll som föredragande på styrelsemötena. • VDs uppgift och skyldighet att övervaka efterlevnaden av styrelsens beslut avseende mål, affärsidé, strategiska planer, bolagets uppförandekod och andra riktlinjer samt vid behov föreslå styrelsen översyn av dessa. • Vilka ärenden som alltid ska underställas styrelsen såsom beslut om större förvärv, försäljningar eller större investeringar i befintliga fastigheter. • VDs uppgift och skyldighet att säkerställa att Fabege iakttar de skyldigheter beträffande information med mera som följer av Fabeges noteringsavtal med Nasdaq Stockholm. Arbetsordningen innehåller även en särskild rapporterings- instruktion som reglerar innehåll och tider för rapportering till styrelsen. Koncernledning VD leder koncernledningens arbete och fattar beslut i samråd med övriga ledningsmedlemmar. Koncernledningen utför tillsammans den operativa styrningen och leder verksamheten och den löpande förvaltningen i enlighet med styrelsens riktlinjer, anvisningar och beslut. Grunden till framgång är motiverade medarbetare. I syfte att skapa de bästa förutsätt- ningarna för medarbetarna ska koncernledning fastställa och förankra tydliga ramar och mål för verksamheten. Koncernled- ningen ska skapa förutsättningar för medarbetarna att nå uppsatta mål genom att: • Tydligt kommunicera färdriktning och mål. • Utifrån företagets samlade kompetens fatta inriktningsbeslut. • Coacha, entusiasmera och skapa arbetsglädje och positiv energi. • Löpande följa upp och ge återkoppling på uppsatta mål. Koncernledning består av åtta personer, se sidorna 112–113. Koncernledningen träffas löpande på operativa veckomöten och på regelbundna beslutsmöten. Under mötena behandlas strategiska och operativa frågor som fastighetsaffärer, uthyrning, marknadsutveckling, organisation och medarbetare samt löpande uppföljning av resultat, nyckeltal, prognoser med mera. Hela chefsgruppen som består av ett 25-tal personer träffas vid flera tillfällen per år för diskussion om bland annat företagets strategier och ledarskapsfrågor. Birger Bostad AB tidigare SHH Bostad AB som förvärvades i oktober 2021 drivs som ett fristående dotterbolag med egen ledning och styrelse. Fabeges VD är styrelseordförande i Birger Bostad AB. 9. Verksamhetsområden Den operativa verksamheten bedrivs inom fyra områden: Förvaltning, Förädling, Affärsutveckling/Transaktion samt Bostadsutveckling (via Birger Bostad). Fabege arbetar med hållbar stadsutveckling med huvudsaklig inriktning på kom- mersiella fastigheter inom ett begränsat antal välbelägna delmarknader i Stockholmsområdet. Värden skapas genom förvaltning och förädling av fastighetsbeståndet samt genom värdeskapande transaktioner, både försäljningar och förvärv i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Samlade fastighetskluster ger hög marknadskännedom och goda förutsättningar för en effektiv förvaltning och hög uthyrnings- grad. Inom affärsområdet Förvaltning är ansvaret uppdelat på två chefer: chef förvaltning och chef teknisk drift. Respektive verksamhetsområdeschef är medlem av koncernledningen och har ansvar för den operativa styrningen och uppföljningen. Birger Bostad AB bedriver utveckling av bostäder med tyngdpunkt i Stockholmsområdet. Bostadsproduktionen avser främst bostadsrätter men i mindre skala även hyresrätter. Verksamhet är målstyrd på alla nivåer. Målen bryts ned, utvecklas och förankras inom respektive verksamhetsområde och ned på medarbetarnivå. Mätning och uppföljning sker regelbundet. Styrning av hållbarhetsarbetet Fabeges hållbarhetsarbete bedrivs integrerat i organisatio- nens alla delar. Hållbarhetsavdelningen har ett övergripande ansvar för att driva hållbarhetsfrågorna och samarbetar med övriga organisationen i implementering och uppföljning. Styrning av hållbarhetsarbetet • Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbarhets- strategin och uppföljningen av vårt hållbarhetsarbete. Styrelsen har utsett Anne Årneby till den styrelse- ledamoten med särskilt hållbarhetsansvar. • VD och koncernledningen har det övergripande ansvaret för att implementera hållbarhetsstrategin. Övergripande målsättningar beslutas i koncern- ledningen och förankras i styrelsen. • Hållbarhetschefen samordnar och styr hållbarhets- frågorna och är även talesperson utåt. Hållbarhets- chefen rapporterar löpande till koncernledningen och årligen till styrelsen. • Fabeges hållbarhetsavdelning driver och utvecklar hållbarhetsarbetet och arbetar integrerat med den övriga organisationen. Hållbarhetsgruppen, under ledning av hållbarhetschefen, föreslår målsättningar samt samordnar och följer upp aktiviteter. • Chefer och enskilda medarbetare implementerar strategi och genomför aktiviteter som beslutats. 104 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Bolagsstyrningsrapport Läs mer om vår bolagsstyrning, arbetsordning och instruktioner på fabege.se • Bolagsordning • Information från tidigare års årsstämmor • Tidigare års bolagsstyrningsrapporter • Styrelsens arbetsordning och instruktioner • Uppförandekod • Värdegrund SPEAK Policies och riktlinjer som stöd för verksamheten ”Vår värdegrund SPEAK och uppförandekod är utgångs- punkterna för samtliga medarbetares agerande.” Fabeges värdegrund SPEAK – snabbhet, prestigelöshet, entreprenörskap, affärsmässighet och kundnärhet – och uppförandekod är utgångspunkterna för samtliga medarbeta- res agerande. Uppförandekoden tydliggör Fabeges ställnings- tagande i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation. Styrelse och koncernledning har ett särskilt ansvar att säkerställa att uppförandekoden efterlevs. Innehållet revideras och följs upp årligen av styrelse och koncernledning. Alla chefer med personalansvar ansvarar för att säkerställa att uppförandekoden är känd och följs inom dennes avdelning/ ansvarsområde. En grund för uppförandekoden är att Fabege ska följa tillämpliga lagar och andra föreskrifter, följa god affärssed och praxis samt internationella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö i enlighet med Global Compacts tio principer och ILO:s grundläggande konventioner om mänskliga rättigheter i arbetslivet. Fabege stöder FN:s Global Compact sedan 2011. Bolaget följer MBL och kollektivavtal där bland annat minsta varseltid regleras. Policies och riktlinjer för till exempel kommunikation, personal och verksamhetsstöd beslutas av koncernledningen, uppdateras löpande och tillgängliggörs för alla Fabeges medarbetare via intranätet. I Fabege ska ingen diskrimineras på grund av kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, funktionsnedsättning, religion eller annan trosupp- fattning, sexuell läggning eller ålder. Under 2022 har inga fall av diskriminering rapporterats. Som stöd i det dagliga arbetet finns också bolagets etikgrupp som rapporterar till VD och koncernledning. Gruppen har till uppgift att leda arbetet, bevaka relevanta omvärldsfrågor och driva specifika etiska frågor. I rådet ingår representanter från olika avdelningar inom bolaget. Sedan flera år pågår ett arbete med att höja organisationens kunskap om affärsetik och antikorruption. Exempel på aktiviteter är information och utbildning om antikorruption och mutlagstiftning samt etiska diskussioner i samband med företagsinterna konferenser. Medarbetarna får löpande information om frågor som diskuterats i hållbarhets- och etikgrupperna. Fabege ska agera med trovärdighet i etiska frågor och målet är att fånga upp misstankar om eventuella missförhållanden på ett tidigt stadium, helst genom dialog, men även via anonyma rapporte- ringssystem. För de som vill vara anonyma har bolaget en visselblåsartjänst som kan nås via hemsidan, där både anmälan och den efterföljande dialogen är krypterade och lösenordsskyddade. Under året har visselblåsartjänsten inte nyttjats. Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 105Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningen 2022 Årsstämman Årsstämman hölls i Stockholm den 29 mars 2022 på Filmstaden Scandinavia, Westfield Mall of Scandinavia, Salong 2. Samtliga aktieägare gavs även möjlighet att poströsta inför stämman. Årsstämman webbsändes. Vid stämman var aktieägare med sammanlagt 170,2 miljoner aktier motsvarande 51,4 procent av antalet röster representerade genom närvaro eller post- röstning. Till ordförande att leda stämman valdes Jan Litborn. Fullständigt protokoll från bolagsstämman finns tillgängligt på fabege.se/arsstamma 2022. Stämman fattade bland annat följande beslut: Val av styrelseledamöter samt beslut om styrelsearvode Beslutades att antalet styrelseledamöter ska vara sju och att omvälja Anette Asklin, Märtha Josefsson, Stina Lindh Hök, Jan Litborn, och Lennart Mauritzson samt nyval av Mattias Johansson och Anne Årneby. Till styrelseordförande valdes Jan Litborn. Stämman beslutade att arvoden till styrelsen för 2022 utgår med totalt 2 450 tusen kronor (2 340). Utdelning, kontant Utdelning fastställdes till 4,00 kronor per aktie att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 1,00 kr per aktie. Vidare beslutades att avstämningsdag för erhållande av utdelning ska vara den 31 mars 2022, 1 juli 2022, 3 oktober 2022 respektive den 9 januari 2023 vilket innebär att utbetalning beräknas utsändas av Euroclear Sweden AB den 5 april 2022, 6 juli 2022, 6 oktober 2022 respektive den 12 januari 2023. Principer för utseende av valberedning Fastställdes principer för utseende av valberedning samt vilka förslag som valberedningen ska arbeta fram. Valberedningen ska utses senast sex månader före årsstämman och represen- tanter för de fyra största ägarna ska i första hand erbjudas plats. Ersättning till bolagsledningen Beslutades riktlinjer för ersättning till bolagsledningen innebä- rande att rörlig ersättning kan utgå med maximalt nio månads- löner. Den ledande befattningshavare som erhåller rörlig lön förbinder sig att långsiktigt (för en period av minst tre år) investera minst 2/3 av den rörliga ersättningen efter skatt i aktier i bolaget. Rörlig ersättning är knuten till ett antal på förhand fastställda mål. Syftet är att skapa delaktighet och engagemang genom att ledande befattningshavare på ett mer strukturerat sätt erbjuds att bli aktieägare. Bemyndigande om återköp av egna aktier Beslutades att ge styrelsen bemyndigande att längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt antal utestående aktier. Överlåtelse får ske av samtliga egna aktier som bolaget innehar. REVISION Revisorerna rapporterade sina observationer och presenterade samtidigt sin syn på kvaliteten på den interna kontrollen inom Fabege på styrelsemötet i februari 2022. Revisorerna har deltagit och avrapporterat vid samtliga fyra ordinarie möten med revisionsutskottet. Under året har även avrapportering skett löpande till bolagsledningen. Avrapportering har vid ett tillfälle under året även skett till styrelsen utan bolagsledning- ens närvaro. Arvode till bolagets revisorer framgår av not 48 på sidan 101. VALBEREDNINGEN I enlighet med årsstämmans beslut har de fyra största aktieägarna erbjudits plats i valberedning och den 22 september 2022 offentliggjordes valberedningen. Valberedningens sammansättning Representant Andel av röster % Göran Hellström, ordförande Backahill AB 16,6 Suzanne Sandler Handelsbanken fonder 3,0 Eva Gofridsdoer Nilsson Länsförsäkringar fondförvaltning 3,5 Mats Qviberg med familj Andreas Hofmann 2,2 Totalt 25,3 Valberedningens förslag inför årsstämma 2023 Valberedningen föreslår att styrelsen ska bestå av sju ordinarie ledamöter utan suppleanter. Det är valberedningens uppfatt- ning att styrelsens kompetens och erfarenhet möter de krav som kan ställas. Valberedningen eftersträvar en jämn köns- fördelning. Valberedningens förslag är omval av styrelseleda- möterna Anette Asklin, Mattias Johansson, Märtha Josefsson, Stina Lindh Hök, Jan Litborn, Lennart Mauritzson och Anne Årneby. Vidare föreslås att Jan Litborn väljs som styrelsens ordförande. Valberedningen har också diskuterat styrelseleda- möternas oberoende. Förslaget till styrelse uppfyller gällande krav avseende ledamöternas oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större ägare. 106 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Bolagsstyrningsrapport STYRELSEN Styrelsens sammansättning 2022 Till styrelsen valdes sju ledamöter på årsstämman 2022. Jan Litborn valdes till styrelsens ordförande. Fabeges ekonomi- och finanschef är styrelsens sekreterare. I styrelsen eftersträvas kompetens och erfarenhet som är av stor betydelse för att stödja, följa och kontrollera verksamheten i ett ledande fastighetsbolag i Sverige. Hos ledamöterna eftersträvas bland annat kunskaper om fastigheter, fastighets- marknaden, finansiering, affärsutveckling samt hållbarhets- och klimatfrågor. Ett flertal av styrelsens ledamöter har, direkt och indirekt, väsentliga egna investeringar i Fabegeaktier. Fabeges styrelse uppfyller kraven om oberoende ledamöter enligt Koden. Styrelsearbetet 2022 Under 2022 höll styrelsen totalt 18 styrelsemöten varav sex ordinarie möten, ett extra möte, ett konstituerande möte och tio per capsulam-möten. På agendan vid de ordinarie mötena fanns ett antal stående punkter såsom finansiell och operativ avrapportering, beslut om förvärv, investeringar och försälj- ningar, strategiska marknads- och organisationsfrågor samt avrapportering från revisionsutskottet och ersättningsutskot- tet. Vid varje ordinarie möte görs uppföljning av större pågåen- de projekt. Styrelsen har under året följt upp ett antal särskilda frågor såsom finansiering, pågående projektinvesteringar, uppföljning av bolagets hållbarhetsarbete och hållbarhetsrap- portering samt uppdatering av grundprospektet för Fabeges MTN-program och gröna ramverk för finansiering. Delårsrap- porterna och bokslutskommunikén behandlas av styrelsen på styrelsemöte samma dag som rapporten släpps till marknaden. Under 2022 fattade styrelsen beslut om investeringar avseende utveckling av fastigheter i befintligt bestånd samt investeringar i befintliga fastigheter och förvärv av fastigheter i Älvsjö och Flemingsberg. Vidare beslutade styrelsen att inleda återköp i enlighet med mandatet från årsstämman. Under 2022 återköptes knappt 6,8 miljoner aktier. I slutet av året genomför- des en styrelseutvärdering som visade på ett väl fungerande styrelsearbete. Styrelsen genomförde också en årlig utvärde- ring av VD:s prestationer samt sin årliga översyn av uppfö- randekod, skattepolicy, mångfaldhetspolicy och finanspolicy. Styrelsens kompetens i hållbarhetsfrågor utvecklas kontinu- erligt genom det löpande arbetet. Kritiska frågeställningar kommuniceras till styrelsen vid behov; inga sådana frågor har lyfts under året. Styrelsens mångfaldspolicy Styrelse ska som helhet ha en för styrelsearbetet ändamåls- enlig samlad kompetens och erfarenhet för den verksamhet som bedrivs samt för att kunna identifiera och förstå de risker som verksamheten medför och de regelverk som reglerar den verksamhet som bedrivs. Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse med en samlad kompetens som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning av bolaget. Valberedningen eftersträvar relevant kompetens inom fastighetsverksamhet, finansiering med mera samt en jämn könsfördelning. Det åligger valberedningen att beakta policyn, med målsättning att åstadkomma en ändamålsenlig sammansättning av styrelsen med hänsyn till bolagets verksamhet och förhållanden i övrigt. 107Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Bolagsstyrningsrapport Styrelsens sammansättning utgörs av fyra kvinnor och tre män och bedöms i övrigt utgöra en bredd av kunskap och värdefulla kontaktnät inom relevanta områden. Arvode till styrelsen Arvode till styrelsen utgår enligt beslut på årsstämman och för 2022 uppgick arvodet till totalt 2 450 000 kronor, varav ordförande erhållit 575 000 kronor, övriga ledamöter, 250 000 kronor. Vidare utgick arvode om totalt 210 000 kronor för arbete i styrelsens revisionsutskott varav ordföranden erhåller 106 000 kronor och två ledamöter 52 000 kronor vardera samt 165 000 kronor för arbete i styrelsen ersättningsutskott varav ordföranden erhåller 75 000 kronor och två ledamöter 45 000 kronor vardera. Ersättning till bolagsledningen Styrelsen beslutade i enlighet med av årsstämman fastställda principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen om verkställande direktörens ersättning och övriga anställningsvillkor. Styrelsen genomförde under året en uppföljning av att principerna för ersättning till ledande befattningshavare följs. Ersättningen till VD och bolagsledningen samt övriga förmåner och anställningsvillkor framgår av not 6 på sidan 91. Principerna för ersättning och anställningsvillkor samt ersättningsutskot- tets uppföljningsrapport kommer också att presenteras på årsstämman 2023. REVISIONSUTSKOTTET Styrelsen har inom sig utsett ett revisionsutskott som under 2022 bestått av Anette Asklin (ordförande), Märtha Josefsson och Jan Litborn. Under 2022 hölls fyra ordinarie möten med fokus på bolagets interna kontrollsystem. Revisionsutskottet behandlade under året områden som finansiering, EU-taxo- nomin, intern kontroll i väsentliga processer. Vid mötena lämnade bolagets revisorer rapport från sin granskning under året. Protokollen från revisionsutskottets möten delgavs samtliga styrelseledamöter och utskottets ordförande avrapporterade löpande till styrelsen. ERSÄTTNINGSUTSKOTTET Under 2022 bestod ersättningsutskottet av Jan Litborn (ordförande) Lennart Mauritzson och Mattias Johansson som ersatte Mats Qviberg efter årsstämman. Ersättningsutskottet bereder ersättningsfrågor inför beslut i styrelsen. Under året hölls två möten. Protokollen från ersättningsutskottets möten delges samtliga styrelseledamöter och utskottets ordförande avrapporterar löpande till styrelsen. BOLAGSLEDNINGEN Koncernledningen består sedan inledningen av året av åtta personer. För nuvarande koncernledning, se sidorna 112–113. Koncernledningen har en fast mötestid varje vecka. Under hösten genomfördes även den årliga medarbetarenkäten som visade ett bra utfall. Den löpande informationen till både styrelse och medarbetare sker med regelbundna månads- och veckobrev. 108 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Bolagsstyrningsrapport Styrelseåret 2022 Utöver de punkter som framgår nedan har på mötena faats beslut om bland annat investeringar, förvärv, räntebindningar och återköp av egna aktier. Totalt hölls 18 styrelsemöten under året inklusive per capsulam möten. 7 februari Ordinarie möte, bokslutskommuniké 2022, utdelnings förslag samt investerings beslut, ersättningsmodell med mera 7 mars Årsredovisning 2021 26 april Delårsrapport första kvartalet 17 augusti Ordinarie möte 8 juli Delårsrapport andra kvartalet 10 november Ordinarie möte, uppföljning hållbarhets- arbete, utvärdering VD 9 december Strategiplan, budget 2023 3 maj Ordinarie möte – prospekt MTN-program 20 oktober Delårsrapport tredje kvartalet 2022 Kv4Kv3Kv2Kv1 109Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Bolagsstyrningsrapport Rapport om intern kontroll avseende den ﬁnansiella rapporteringen Den interna kontrollmiljön påverkas av styrelsen, bolags- ledningen och bolagets personal och utformas för att ge en rimlig försäkran om att bolagets mål uppnås inom följande kategorier: • att bolaget har en ändamålsenlig och effektiv organisation för verksamheten • att bolaget har en tillförlitlig finansiell rapportering • att bolaget följer tillämpliga lagar och förordningar. Bolaget använder i sitt arbete det etablerade ramverket ”COSO” (Internal Control – Integrated Framework). KONTROLLMILJÖ Fabege har en geografiskt samlad organisation och en homogen operativ verksamhet, men den legala strukturen är komplex. Verksamheten är kapitalintensiv med beloppsmässigt stora flöden inom hyresintäkter, utgifter för projektinvestering- ar, köp/försäljning av fastigheter samt finansiella kostnader. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säkerställa god intern kontroll och effektiv riskhantering. För att kunna bedriva sitt arbete på ett ändamålsenligt och effektivt sätt har styrelsen beslutat om en arbetsordning. Styrelsens arbetsord- ning syftar till att åstadkomma en tydlig ansvarsfördelning mellan styrelsen (inklusive utskott) och verkställande direktö- ren (samt koncernledning) för att bland annat åstadkomma en effektiv hantering av risker i såväl verksamhet som finansiell rapportering. Arbetsordningen uppdateras årligen. Styrelsen genomförde under 2022 sin årliga översyn och fastställde styrelsens arbetsordning, arbetsordningarna för revisions- utskottet respektive ersättningsutskottet samt bolagets uppfö- randekod. Bolagsledningen ansvarar för att utforma och dokumentera samt upprätthålla och pröva de system/ processer liksom interna kontroller som behövs för att hantera väsentliga risker i redovisningen av den löpande verksamheten. Verkställande direktör och koncernledning samt de personer som i sin funktion leder respektive definierad kritisk process, funktion eller område har tillsammans det operativa ansvaret för den interna kontrollen. Policies och riktlinjer styr verksamheten och den finansiella rapporteringen. Inom bolaget finns policies för exempelvis finans, miljö, jämställdhet, kommunikation, insiderhantering och skattehantering. Vidare finns redovisningsprinciper och bokslutsinstruktioner samt instruktioner för attest och utanordning samt för upphandling av revisionsnära tjänster. Bolagets policies ses över löpande och uppdateras vid behov. Samtliga policies har föredragits och beslutats i koncern- ledningen. Information om beslutade policies har också förts vidare ut i organisationen. Därutöver finns mer detaljerade riktlinjer och instruktioner som löpande ses över och uppdateras. I mars avrapporterade Fabege sin årliga ”Communication on progress” till FN:s Global Compact. Arbetet med utveckling av bolagets hållbarhetsrapportering fortgår löpande. Hållbarhetsrapporten presenteras i ett särskilt avsnitt i denna årsredovisning, se sidorna 32–57 samt 122–141. Riskbedömning Med utgångspunkt i kontrollmiljön, väsentliga resultat och balansposter samt väsentliga verksamhetsprocesser definieras såväl risker som kritiska processer, funktioner och områden. Följande riskområden har definierats som kritiska för oss: • Riskområde Förvaltning: Processer för nyuthyrning, omför- handling och hyresdebitering. Kundrelation och kundnöjdhet, förändrade kundbehov, risk för hyresförluster. • Riskområde Teknisk drift: Teknisk arbetsmiljö och fysisk byggnad. • Riskområde Fastighetsutveckling och projekt: Planprocess och projekt, genomförande, upphandling/inköp. • Riskområde Värdering och Transaktion. • Riskområde Ekonomi och Finans: Likviditetsrisk, ränterisk, finansiell information, skatter. • Riskområde Kommunikation: Informationshantering, varumärke, etik. • Riskområde Medarbetare: Resursbrist, personberoende. • Riskområde Klimat och hållbarhet: klimatförändringar, utsläpp • Riskområde Cybersäkerhet och IT: digitalisering, intrång, GDPR Koncernledning genomför årligen en genomgång och utvärdering av riskområden i syfte att identifiera och hantera risker. Detta görs i samråd med styrelse och revisionsutskott inför avstämning med revisorer. Fabeges interna processer och rutiner ger gott stöd för löpande hantering av risker. Kontrollaktiviteter De kritiska processerna, funktionerna och områdena beskrivs och dokumenteras med avseende på ansvarsfördelning, risker och kontroller. Instruktioner, rutiner och manualer upprättas, uppdateras och kommuniceras till berörda medarbetare för att säkerställa att de har aktuell kunskap och adekvata redskap. 110 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Bolagsstyrningsrapport Åtgärderna syftar till att införliva riskhanteringen i de dagliga rutinerna. Löpande kontrolleras att policies, riktlinjer och instruktioner följs. Medarbetare utbildas löpande eller vid behov för att säkerställa erforderlig kompetens. Samtliga kritiska processer ses över löpande och under 2022 gjordes en särskild genomgång och översyn av ett urval av bolagets kritiska processer. Bolaget genomförde också, som komple- ment till den externa revisionen under 2022, en intern granskning av efterlevnad och kontroller i ett urval av väsentliga processer. En central controllerfunktion stödjer arbetet med uppföljning av de operativa enheterna Förvaltning och Projekt. Controller- avdelningen ansvarar för den operativa rapporteringen. Operativ rapportering sker månadsvis och kvartalsvis i enlighet med ett standardiserat rapportpaket. De operativt verksam- hetsansvariga kommenterar/godkänner rapporteringen. Genomgång och uppföljning med verksamhetsansvariga sker löpande under året. Uppföljning av utfall stäms av mot budget och prognoser som uppdateras två gånger under året. En central funktion upprättar koncernredovisning samt finansiell rapportering i nära samarbete med controllerfunktionen, de operativa enheterna samt finansfunktionen. I det arbetet finns inbyggda kontrollaktiviteter genom avstämning med fristående system/specifikationer av utfall för resultat- och balansposter. Bolagets operativa rapportering står under ständig utveckling och förbättring i såväl innehåll som systemstöd och tillgänglig- het för verksamhetsansvariga. Information och kommunikation Bolagsledningen har ansvar för att informera berörda medar- betare om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Via intranät, informationsmöten och löpande informationsbrev hålls medarbetare uppdaterade om styrande policies och riktlinjer och hur verksamheten löper på. VD och CFO ansvarar tillsammans med IR för den externa finansiella kommunikationen. IR-arbetet bedrivs efter principer om löpande och korrekt informationsgivning i enlighet med Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter. Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos investerare, analytiker och andra intressenter. Arbetet med att förbättra och ytterligare tydliggöra informationsgivningen till marknaden är ett löpande arbete som alltid pågår. Kommunikations- och marknadsavdelningen ansvarar för övrig extern och intern information. I oktober genomfördes en medarbetarenkät enligt metoden Great Place To Work (GPTW). Fabege är certifierat i enlighet med GPTW med ett index om 87. Uppföljning Internkontrollsystemet behöver förändras över tiden. Detta ska bevakas och uppmärksammas löpande via ledningsarbetet på olika nivåer i bolaget, både genom övervakning av den ansvariga för respektive definierad kritisk process, funktion och område och genom löpande utvärdering av internkontroll- systemet. Utöver finansiell rapportering till styrelsen utarbetas, med högre frekvens, mer detaljerade rapporter till ledningen för den inre styrningen och kontrollen. Ledningen rapporterar regelbundet till styrelsen i enlighet med instruktionerna för den ekonomiska rapporteringen, vars syfte är att ge information som är relevant, tillräcklig, aktuell och ändamålsenlig. Till styrelsen rapporterar även revisions- utskottet, som utgör styrelsens förlängda arm i arbetet att övervaka den finansiella rapporteringens utformning och tillförlitlighet. Revisionsutskottet har, förutom att ta del av den finansiella rapporteringens innehåll och metoder för dess fram- tagning, tagit del av hur den mer detaljerade och frekventa internrapporteringen används vid utvärdering och ledning av verksamhetens delar. Revisionsutskottet genomför också en löpande genomgång och utvärdering av intern kontroll avseende bolagets kritiska processer. Revisionsutskottet tar regelbundet del av de externa revisorernas granskning av redovisning och interna kontroll. Bolagets revisorer granskar den finansiella rapporteringen avseende helårsbokslutet samt utför en översiktlig granskning av en delårsrapport. Styrelsen utvärderar regelbundet den information som ledningen och revisionsutskottet lämnar. Av särskild betydelse är revisionsutskottets uppdrag att övervaka ledningens arbete med att utveckla den interna kontrollen och att åtgärder vidtas rörande de förslag och eventuella brister som framkommit vid styrelsens, revisionsutskottets eller i de externa revisorernas granskning. Styrelsen har genom revisionsutskottet informerat sig om riskområden, riskhantering, finansiell rapportering och intern kontroll och diskuterat risker för fel i den finansiella rapporte- ringen efter samråd med de externa revisorerna. Revisionsutskottet har under 2022 i sitt arbete med att granska och utvärdera intern kontroll i väsentliga processer inte funnit anledning att göra styrelsen uppmärksam på några väsentliga brister vare sig i den interna kontrollen eller i den finansiella rapporteringen. Internrevision Som komplement till den externa revisionen, arbetar Fabege med självutvärdering av väsentliga processer. Till följd av detta och i beaktande av verksamhetens homogena och geografiskt begränsade karaktär liksom organisationens utformning har styrelsen inte funnit anledning att inrätta en internrevisionsen- het. Styrelsen har bedömt att den övervakning och granskning som redovisas ovan är tillräcklig för att, tillsammans med den externa revisionen, upprätthålla en effektiv intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. 111Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Bolagsstyrningsrapport Koncernledningen Från vänster till höger: Charloe Liliegren, Gunilla Cornell, Johan Zachrisson, Stefan Dahlbo, Charloa Liljefors Rosell, Klas Holmgren, Åsa Bergström, Fred Grönwall Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022112 Bolagsstyrningsrapport Stefan Dahlbo VD och Koncernchef Född 1959 Anställd och i nuvarande befaning sedan 2019. Tidigare styrelseledamot i Fabege mellan 2003-2007 Externa uppdrag Styrelseledamot i Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB (publ). Medlem i Nordstjernan Kredit KB:s executive commiee Tidigare anställningar VD & koncernchef, Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB, VD & Vice VD Investment AB Öresund, VD Hagströmer & Qviberg AB, Alfred Berg koncernen Utbildning Civilekonom Aktieinnehav Privat och via bolag 80 000 Åsa Bergström Vice VD, Ekonomi och ﬁnanschef Född 1964 Anställd 2007 och i nuvarande befaning sedan 2008 Externa uppdrag Styrelseledamot NP3 Fastigheter AB Tidigare anställningar Senior manager KPMG, ekonomichefsbefaningar i flera fastighets bolag, bland annat Granit & Beton samt Oskarsborg Utbildning Civilekonom Aktieinnehav 47 630 Klas Holmgren Chef Projekt och Förädling Född 1970 Anställd 2001 och i nuvarande befaning sedan 2010 Externa uppdrag Vice ordförande Byggherrarna Tidigare anställningar Platzer Bygg, platschef Peab, platschef Peab Bostad, JM Entreprenad Utbildning Ingenjör Aktieinnehav 8 500 Charloe Liliegren Chef Stads- och Fastighets utveckling Född 1976 Anställd sedan 2006 och i nuvarande befaning sedan 2013 Externa uppdrag Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar Uthyrare på Tornet AB, aärsutvecklare på Stena Fastighet AB och Dro AB Utbildning Civilingenjör Aktieinnehav 2 034 Gunilla Cornell Chef HR Född 1969 Anställd och i nuvarande befaning sedan 2011 Externa uppdrag Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar Managementkonsult i egen ﬁrma, verksamhetsutvecklingskonsult och projektledare Tietoenator, controller NCR Utbildning Civilekonom Aktieinnehav 750 Fred Grönwall Chef Teknisk Dri Född 1981 Anställd sedan 2021 Externa uppdrag Styrelseledamot i Accessy Intressenter AB Tidigare anställningar Fabriks chef Cementa AB Slitefabriken, produktionschef Cementa AB Slitefabriken samt Degerhamnsfabriken, processoperatör Cementa AB Slitefabriken Utbildning Civilingenjör Aktieinnehav 2 300 Charloa Liljefors Rosell Chef Förvaltning Född 1963 Anställd och i nuvarande befaning sedan 2014 Externa uppdrag Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar KTH, AP Fastigheter, olika ledande befaningar på Vasakronan och aärsområdeschef kontor på AMF Fastigheter Utbildning Civilingenjör Lantmäteri Aktieinnehav 4 951 Johan Zachrisson Chef Aärsutveckling Född 1970 Anställd sedan 2021 Externa uppdrag Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar FFNS/Sweco, Humlegården Fastigheter, DTZ/ Cushman & Wakeﬁeld. Utbildning Civilingenjör Aktieinnehav 1 400 Aktieinnehav per den 2023-02-15. 113Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer Märtha Josefsson Styrelseledamot sedan 2005 Född 1947 Övriga uppdrag Styrelseledamot i Skandia Fonder AB och Investment AB Öresund Utbildning Fil. kand. i nationalekonomi Aktieinnehav Med make 256 920 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen Ja Oberoende gentemot större aktieägare Ja Arvode, tkr 302 Närvaro styrelsemöten 18 (18) Närvaro revisionsutsko 4 (4) Närvaro ersäningsutsko Ej medlem Jan Litborn Styrelseordförande sedan 2018 och styrelseledamot sedan 2017 Född 1951 Övriga uppdrag Styrelseordförande Hedin Mobility Group AB och Arenabolaget i Solna AB. Styrelseledamot i Aimo Holding AB, Backahill AB, Consensus Asset Management AB, Revelop Management AB, Släö Förvaltning AB och Wihlborgs Fastigheter AB Utbildning Jur. kand. (advokat) vid Stockholms Universitet, Handelshögskolan i Stockholm (ej examen) Aktieinnehav Privat och via bolag 30 000 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen Ja Oberoende gentemot större aktieägare Nej Arvode, tkr 702 Närvaro styrelsemöten 18 (18) Närvaro revisionsutsko 4 (4) Närvaro ersäningsutsko 2 (2) Anee Asklin Styrelseledamot sedan 2016 Född 1961 Övriga uppdrag Styrelseordförande i Jernhusen AB och Aros Kapital AB. Styrelseledamot i Genova Property Group AB, Elof Hansson Holding AB och Fondstyrelsen vid Göteborgs Universitet Utbildning Civilekonom Aktieinnehav 2 000 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen Ja Oberoende gentemot större aktieägare Ja Arvode, tkr 356 Närvaro styrelsemöten 18 (18) Närvaro revisionsutsko 4 (4) Närvaro ersäningsutsko Ej medlem Maias Johansson Styrelseledamot sedan 2022 Född 1973 Övriga uppdrag VD och koncernchef Bravida Holding AB. Diverse styrelseuppdrag inom Bravida - koncernen Utbildning Civilingenjör Aktieinnehav 2 000 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen Ja Oberoende gentemot större aktieägare Ja Arvode, tkr 295 Närvaro styrelsemöten 12 (12) tillträdde vid årstämman 2022 Närvaro revisionsutsko Ej medlem Närvaro ersäningsutsko 1 (1) 114 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Bolagsstyrningsrapport Stina Lindh Hök Styrelseledamot sedan 2021 Född 1973 Övriga uppdrag VD Nyfosa AB. Utbildning Civilingenjör Aktieinnehav 0 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen Ja Oberoende gentemot större aktieägare Ja Arvode, tkr 250 Närvaro styrelsemöten 18 (18) Närvaro revisionsutsko Ej medlem Närvaro ersäningsutsko Ej medlem Anne Årneby Styrelseledamot sedan 2022 Född 1963 Övriga uppdrag Styrelseledamot i Nepa AB, Rolling Optics AB, Stielsen Tumba Bruk och Svenska Spel Utbildning Civilekonom, MBA London Business School Aktieinnehav 0 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen Ja Oberoende gentemot större aktieägare Ja Arvode, tkr 250 Närvaro styrelsemöten 12 (12) tillträdde vid årstämman 2022 Närvaro revisionsutsko Ej medlem Närvaro ersäningsutsko Ej medelm Lennart Mauritzson Vice styrelseordförande sedan 2022 och styrelseledamot sedan 2021 Född 1967 Övriga uppdrag VD Backahill AB. Styrelseordförande Catena Fastigheter AB. Styrelse ledamot i Brinova AB, Rögle Marknads AB och Wihlborgs Fastigheter AB Utbildning Civilekonom och juridik Aktieinnehav 0 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen Ja Oberoende gentemot större aktieägare Nej Arvode, tkr 295 Närvaro styrelsemöten 18 (18) Närvaro revisionsutsko Ej medlem Närvaro ersäningsutsko 2 (2) Revisor Peter Ekberg Huvudansvarig revisor i Fabege sedan 2020 Auktoriserad revisor på Deloie AB Född 1971 Revisionsuppdrag i andra större företag Loomis AB, Swedish Match AB och Telia Company AB Förändringar i styrelsen 2022 Emma Henriksson och Mats Qviberg avgick som styrelse - ledamöter i samband med års- stämman den 29 mars 2022. Styrelsearvode utbetalas i eersko. Aktieinnehav per den 2023-02-15. 115Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Bolagsstyrningsrapport Årsredovisningens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att: • årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen samt RFR 2 • årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat samt • förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt • beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Styrelsen och verkställande direktören intygar vidare att: • koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder (IFRS) som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av inter- nationella redovisningsstandarder • koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat samt • förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, resultat och ställning samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 7 mars 2023 Jan Litborn Ordförande Anette Asklin Mattias Johansson Märtha Josefsson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Stina Lindh Hök Lennart Mauritzson Anne Årneby Styrelseledamot Vice ordförande Styrelseledamot Stefan Dahlbo Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 7 mars 2023 Deloitte AB Peter Ekberg Auktoriserad revisor 116 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Bolagsstyrningsrapport Revisionsberäelse Till bolagsstämman i Fabege AB (publ) organisationsnummer 556049-1523 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen för Fabege AB (publ) för räkenskapsåret 2022-01-01 - 2022-12-31 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 102–115. Bolagets årsredovisning och koncernredo- visning ingår på sidorna 61–101 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredo- visningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 102–115. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis- ningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultat- räkningen och balansräkningen för moderbolaget och rapporten över totalresultat och rapporten över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moder- bolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelse- fulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av risk Fabege redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet per den 31 december 2022 är upptaget till 86 348 Mkr. Under räkenskapsåret har samtliga fastigheter i förvaltningsbeståndet värderats av externa värderare. Varje kvartal utförs även interna värderingar av delar av beståndet, samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Värderingarna utförs genom en individuell bedömning av varje fastighets framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro- och mikroekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på bedöm- ningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. För ytterligare information hänvisas till risker och riskhantering på sidorna 67–76 samt not 4 och 17 i årsredovisningen. Våra granskningsåtgärder Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: • Granskning och bedömning av Fabeges rutin för framtagande av indata till såväl interna som externa värderingar samt granskning av konsekvent tillämpning av rutinerna och att integritet föreligger i processerna. • Granskning av indata och beräkningar i den interna värde- ringsmodellen såväl som i de externa värderingarna för ett urval av fastigheterna för bedömning av fullständighet och värdering. • Utvärdering av rimligheten i de antaganden som ligger till grund för bolagets värdering genom att jämföra med externa datakällor samt tidigare års antaganden med faktiskt utfall • Utvärdering av kompetens och objektivitet hos de externa värderarna. • Granskning av relevanta noter till de finansiella rapporterna. 117Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Revisionsberäelse Redovisning av projekt Beskrivning av risk Fabege har under 2022 investerat 2 256 Mkr i ny-, till- och ombyggnad av fastigheter. Projekt för ombyggnad/underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande i förhållande till den senaste värderingen. Övriga utgifter kostnadsförs direkt. Projektfastigheter som genomgår omfattande om- eller nybyggnad och som har kontrakterade hyresgäster kassaflödesvärderas, övriga projektfastigheter värderas enligt ortsprismetoden. Värderingen av pågående projekt baseras på bedömningar och antaganden vilka kan ha en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. För ytterligare information hänvisas till avsnittet risker och riskhantering på sidorna 67–76 och not 17 i årsredovisningen. Våra granskningsåtgärder Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: • Granskning av Fabeges rutiner för utveckling och förädling av fastigheter, däribland processen för investeringsbeslut, attestinstruktioner och uppföljning av projektutfall. • Granskning av redovisning av projektvinster i pågående projekt. • Granskning av ett urval av aktiverade utgifter i projekt. Annan information än årsredovisningen och koncern- redovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 102–116. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernre- dovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den informa- tion som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis- ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphö- ra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror 118 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Revisionsberäelse på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe- rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam- mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsin- spektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisions berättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkstäl- lande direktörens förvaltning för Fabege AB (publ) för år 2022-01-01 - 2022-12-31 samt av förslaget till dispositio- ner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncer- nens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltning- en av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomis- ka situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekono- miska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt- ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisors- inspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/ revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisions- berättelsen. 119Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Revisionsberäelse Revisorns uttalande om Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Fabege AB (publ) för räkenskapsåret 2022-01-01 - 2022-12-31. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad- gade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upp rättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Fabege AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes- etiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkstäl- lande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef- rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef- rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings- åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsent- liga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkes- etiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisning och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk- ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital- räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. 120 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Revisionsberäelse Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 102–115 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredo- visningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovis- ningslagen. Deloitte AB, utsågs till Fabege AB (publ)s revisor av bolags- stämman 2022-03-29 och har varit bolagets revisor sedan 2002-04-04. Stockholm den 7 mars 2023 Deloitte AB Peter Ekberg Auktoriserad revisor 121Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Revisionsberäelse Hållbarhetsnoter Om redovisningen Dea är vår ele hållbarhetsrapport enligt GRI:s riktlinjer för frivillig redovisning av hållbarhetsinformation. Vi redovisar vårt hållbar- hetsarbete årligen och hållbarhetsrapporten ingår i vår årsredo- visning för 2022 som avser verksamhetsåret 2022. Rapporten har uppräats i enlighet med GRI Standarder. Föregående årsredovis- ning inklusive hållbarhetsrapport publicerades i mars 2022. Informationen i hållbarhetsrapporten har översiktligt granskats av Deloie, se bestyrkanderapport på sidan 141. Innehållet i hållbarhetsrapporten är valt med utgångpunkt i våra mest väsentliga frågor givet verksamheten och dess påverkans- förhållande på miljö och samhälle, se avsnien om intressentdia- log och väsentlighetsanalys på sidorna 122 –127. Vår avsikt är a hållbarhetsavsniet tillsammans med övrig information i årsredo- visningen för 2022 ska möta intressenternas informationsbehov och ge en fullständig bild av vårt ekonomiska, miljömässiga och sociala arbete och resultat. Informationen i redovisningen omfaar hela Fabegekoncernen. Däremot ligger intressebolag utanför rapportens gränser, då vi har begränsad tillgång till relevanta data. Inflytande utövas genom styrelserepresentation. Vårt GRI-index på sidorna 138 –140 innehåller hänvisningar till de upplysningar som är obligatoriska för GRI Standarder 2021, samt upplysningar relaterade till Fabeges väsentliga hållbarhetsfrågor och styrning av dessa. Vi följer försiktighetsprincipen vilket innebär a om vi upptäcker a det ﬁnns hot eller risk för a en allvarlig eller irreversibel skada på miljön kan inträa, så ska inte brist på vetenskapliga bevis hindra oss från a genomföra kostnadseektiva åtgärder. Vi rapporterar också bolagets hållbarhetsnyckeltal utifrån EPRA:s (European Public Real Estate Associaton) senaste rekommendatio- ner; Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting, sBPR, third version September 2017. Nyckeltal redovisas för energi, växthusgasutsläpp, vaen, avfall, miljöcertiﬁerade byggnader, samt bolagsstyrning och sociala aspekter. Hållbarhetsredovisningen är en del i Fabeges Årsredovisning som godkänns av styrelsen. Styrelsen informeras och kan påverka Fabeges hållbarhetsarbetestrategi och övergripande hållbarhets- mål genom en årlig genomgång och uppföljning. Väsentlighets- analysen omfaade även styrelsens ledamöter. Intressentdialog och väsentlighetsanalys Våra viktigaste intressenter är kunder, medarbetare, kreditgivare, ägare och analytiker, leverantörer samt kommuner där bolaget är verksamt. Kontinuerliga dialoger förs med samtliga av dessa intressentgrupper. Under 2020 genomfördes en omfaande intressentdialog och väsentlighetsanalys genom enkät, workshop och fördjupade intervjuer. Enkäten skickades ut till totalt ca 400 personer med en svarsfrekvens om drygt 50 procent. Samtliga intressentgrupper fanns representerade. I enkäten bad vi personerna ranka hur Fabege, ur intressentens perspektiv, bör prioritera och navigera i förhållande till FN:s Agenda 2030 och de 17 hållbarhetsmålen (Sustainable Development Goals, SDG). Det fanns möjlighet till fritextsvar och vi frågade även vilka övergripan- de hållbarhetsmål intressentens egen verksamhet prioriterar. Däreer genomförde vi en intern workshop för a kalibrera de sju tidigare prioriterade SDG:erna och bolagets egna speciﬁka hållbarhetsmål mot intressenternas förväntningar. Som e sista steg utfördes fördjupade intervjuer med kunder, styrelse, ﬁnansiärer och kommuner. Dea för a förstå nyanser och hia synergier mellan de 17 hållbarhetsmålen. Resultatet av dialogerna och den eerföljande analysen visar a följande hållbarhetsmål är mest väsentliga för oss: • Mål 3: God hälsa och välbeﬁnnande • Mål 7: Hållbar energi för alla • Mål 9: Hållbar industri, innovationer och infrastruktur • Mål 10: Minskad ojämlikhet • Mål 11: Hållbara städer och samhällen • Mål 12: Hållbar konsumtion och produktion Väsentlighetsanalysen har även använts för a utveckla vår hållbarhetsrapportering och säkerställa a vi rapporterar på de områden som motsvarar vår mest signiﬁkanta påverkan på ekonomi, miljö och människor, inklusive mänskliga räigheter. Under 2022 har vi uppdaterat vår väsentlighetsanalys för a tydliggöra listan över våra väsentliga frågor utifrån GRI:s uppdate- rade deﬁnition av en väsentlig fråga i GRI Standarder 2021. Den uppdaterade listan över väsentliga frågor ﬁnns på sidorna 34–35. Styrning av hållbarhetsarbetet Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i organisationen och har en tydlig ansvarsfördelning för arbetet med de olika fokusområdena. Vår VD har det övergripande ansvaret för hållbarhets arbetet. VD:n ansvarar för uppföljning av hållbarhetsarbetet på ledningsgrupps nivå. Policyer och riktlinjer beslutas av koncern- ledningen vilka uppdateras löpande och tillgängliggörs för alla medarbetare via vårt intranät. Styrelsens arbetsordning innefaar löpande hållbarhetsupp- följning. Redovisning sker till revisionsutsko och styrelse. I nära samarbete med aärsområdena utformas förslag till hållbarhets- mål som koncernledningen sedan godkänner. Hållbarhetsarbetet i organisationen leds av hållbarhetschefen, som rapporterar direkt till koncernledningen. Hållbarhetschefen driver arbetet genom avdelningen Hållbar utveckling. Ansvaret för genomförandet ligger på linje organisationen. Hållbarhetschefen ansvarar även för det strategiska arbetet med stadsdelarnas hållbarhetsprogram där aärsutveckling och fastighetsutvecklar- na har det operativa ansvaret. Beräkning av växthusgasutsläpp För a kunna jämföra utsläpp av olika gaser räknas dessa om till enheten koldioxidekvivalenter (COe). För a beräkna mängden utsläpp använder vi emissionsfaktorer från våra leverantörer. Den redovisade summan av utsläpp från verksamheten inkluderar en reduktion av COe till följd av ursprungsmärkt el samt ursprungs- märkt förnybar fjärrvärme och fjärrkyla. Vi har valt ﬁnancial control och vi fokuserar på market-based method (men rapporterar även location-based method). Dea eersom vi som ägare kontrollerar 122 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsnoter fastighetens energiprestanda och energikällor medan hyresgäs- terna endast kan påverka konsumtionen. Beräkningen av vår klimatpåverkan (COe) utvecklas hela tiden med fler delar och bäre nyckeltal. För a underläa jämförelsen har vi placerat jämförelsebara tal bredvid varandra och nya i egna kategorier. Vi använder faktisk förbrukning vid beräkning av utsläppen i enlighet med Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokoll), se sidan 43 för tabell över utsläpp. Utsläppsfaktor för el omfaar de direkta utsläppen vid elproduktion och utsläppsfaktor för fjärrvärme redo- visas utan påverkan av klimatkompensation. Vi redovisar istället klimatkompensationen som en negativ utsläppspost separat från Scope 1 och Scope 2. Redovisning av utsläpp enligt GHG-protokollet Vi redovisar primärt utsläpp av växthusgaser i enlighet med GHG-protokollet, market-based method, eersom vi då har statistik från 2002 och framåt. För 2022 redovisar vi emellertid även utfallet som location-based method. Utsläpp från köldmedia (Scope 1) hämtas från respektive fastighets enligt lag obligatoriska köldmediarapport. Tjänstebilarnas utsläpp (Scope 1) baseras på körd sträcka och medelförbrukning blandad körning för respektive bil. Idag har vi 100 procent eldri. Vi rapporterar primärt Scope 2 enligt market-based method där vår ursprungsmärkta förnybara el har emissionsfaktorn 0 g COe/kWh. Vi redovisar emellertid även de påslag som location- based method ger genom Nordisk elmix 1. Från energi- uppföljnings systemet hämtas förbrukning av el (Scope 2) samt fjärrvärme och fjärrkyla (Scope 2). CO-beräkningen justeras inte utifrån SMHI:s graddagar. Emissionsfaktorn från respektive fjärrvärme- och fjärrkylaleverantör används för CO-beräkningen. Våra Scope 3 innefaar avfallshantering per typ och hante- ringsmetod från leverantörerna, intern uppföljning av personalens körda kilometer i tjänst, tjänsteresor med flyg från resebolaget, intern uppföljning av fastighetsutveckling, fastighetsenergi från leverantörerna, anställdas pendling i kilometer utifrån resvaneun- dersökningen 2022 (CERO) och hyresgästers elanvändning som antas utifrån schablon om 45 kWh/kvm. 89 procent av hyreskon- trakten är gröna vilket ger en emissionsfaktor på 7,9 g COe/kWh utifrån Nordisk elmix om 71,8 g COe/kWh. I år innefaar fastig- hetsutveckling nyproduktion och hyresgästanpassningar, men till skillnad från 2021 innefaar det inte köpta och sålda fastigheter i enlighet med Fastighetsägarnas rapport Rapportering av utsläpp i Scope 3 för fastighetsägare. Energi Energiarbetet drivs av vår energistrateg som utgår från energi- strategin och hållbarhets- och miljöpolicyn. Energistrategen stöar fastighetsutvecklarna för utformning av energisystem i hållbara stadsdelar, dricheferna som tillsammans med drisorganisationen har huvudansvaret för energifrågorna i alla byggnader i förvaltning samt projektcheferna för detsamma inom nyproduktionen. Energi strategen rapporterar till hållbarhetschefen. Energidatan från våra fastigheter hämtas in automatiskt från våra energimätare via teknisk infrastruktur i våra fastigheter. Datan kontrolleras för avvikelser både automatisk och manuellt och vi använder bara uppmä data. Medarbetare HR-chefen, som är en del av koncernledningen, ansvarar för det strategiska HR-arbetet och för a lagar och regler inom arbetsrä och kollektivavtal eerlevs. Utgångspunkt är policydokument inom HR-området som exempelvis personal-, jämställdhets- och lönepolicies samt bolagets uppförandekod. Vi lämnar upplysningar med utgångspunkt i GRI Standarder och EPRA. Samtlig data kopplad till medarbetare baseras på faktisk data och är sammanställd och säkerställd av vår HR-avdelning. Uppföljningar görs kvartalsvis och årligen utifrån uppställda mål. Leverantörskedja Inköpschefen rapporterar till koncernledningen och ansvarar för företagets inköpspolicy, tecknandet av avtal med samtliga strate giska samarbetspartners samt hållbarhetsgranskning av leverantörer. Inköpsorganisationen är ansvarig för a teckna samtliga ram- och uppdragsavtal och säkerställa a nya avtal följer våra allmänna bestämmelser, hållbarhets- och miljöpolicy och uppförandekod. Gällande nybyggnads- och ombyggnads- projekt har vi generella krav i administrativa föreskrier, vilka kompleeras med miljö program och speciﬁka villkor för varje projekt. Allmänna villkor, alternativt administrativa villkor, är tillsammans med hållbarhets- och miljöpolicyn och uppförande- koden bilagor i alla tecknade avtal med leverantörer. Finansiering Vårt gröna aärsråd samlar in uppgier om pågående och plan erade miljöcertiﬁeringar och granskar om projekten och tillgångarna uppfyller de gröna kraven. En särskild rapport om hur bolaget fördelar de gröna medlen och hur väl de villkor som ställts upp i ramverket uppfyllts uppräas kvartalsvis och publiceras på fabege.se/gronﬁnansiering. Kunder Det övergripande ansvaret för kundnöjdheten och mätningarna delas av chef förvaltning och chef teknisk dri som båda är medlemmar av koncernledningen. Fastighetscheferna är ansvariga för kundrelationerna på företags- och organisations- nivå. De återkopplar resultaten från undersökningarna till kunderna och ansvarar för a förbäringar genomförs på kundnivå utifrån service, ärende och NKI-undersökning. Aärsetik och moral Alla chefer med personalansvar ansvarar för a säkerställa a uppförandekoden är känd och eerlevs inom respektive avdelning eller ansvarsområde. Styrelse och koncernledning har e särskilt ansvar a verka för tillämpningen av uppförandekoden. Innehållet revideras och följs upp årligen. Under 2022 har inga incidenter av bro mot lagstining inträat. 123Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsnoter 124 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsnoter Stadsdelar Fastigheter Medarbetare Väsentliga frågor • Energisystem • Livsbetingelser i lokalsamhället • Jämlikhet • Energianvändning • Klimatutsläpp • Avfall • God hälsa och säkerhet • Mångfald och jämställdhet • Klimatutsläpp GRI Standarder • GRI 302: Energi • GRI 305: Utsläpp • Fabege-1: Samverkansinitiativ • Fabege-2: Trygghetsskapande åtgärder • GRI 302: Energi • GRI 305: Utsläpp • GRI 306: Avfall • GRI 403: Anställdas hälsa och säkerhet • GRI 405: Mångfald och jämställd het • GRI 406: Icke -diskriminering Påverkan i värdekedjan • Faktisk påverkan av stadens fysiska och sociala rum • Påverkan på miljö, klimat och människor vid stadsutveckling och olika samverkansinitiativ • Klimatpåverkan i byggskede. Energi och klimat i användningsskede. Cirkulära möjligheter i slutskede • Påverkan på miljö, klimat och människor vid kundförvaltning, fastig- hetsdri, byggnation, inköp och utveckling • Direkt påverkan på medarbetares arbetsmiljö • Påverkan på jämställdhet, mångfald och mänskliga räigheter vid rekrytering och arbete med värdegrund Vi vill uppnå följande • Bidra till a hålla den globala uppvärmningen under 1,5 grader • Fortsäa fokusera på miljö, klimat och social hållbarhet när vi utvecklar den fysiska miljön för livet i våra stadsdelar • Göra skillnad i de stadsdelar där vi är verksamma och vårt fokus ska vila på barn och unga, en bra skolgång, en meningsfull fritid, kulturella inslag och en väg in på arbetsmarknaden • Hälso- och miljöcertiﬁerade lokaler, byggnader och stadsdelar som ger kunder goda möjligheter a välja och agera klimatsmart • Vår förvaltning ska vara klimatneutral 2030 • Vår klimatpåverkan i byggprojekt ska halveras till år 2030 • Medarbetarna anser a Fabege som arbetsgivare underläar livspusslet • Vi ska placera oss på listan över Sveriges bästa arbetsplatser och nå e index om minst 90 % i Great Place To Work Vad vi gör • Genom planprocess, förvaltning och förädling verkar vi för en hållbar fastighets - och stadsutveckling • Medverkar till lärande och delaktighet inom hållbar stadsutveckling • Skapar upplevelsebaserade, jämlika och levande närmiljöer med en blandning av kontor, bostäder, service, kultur och rekreation i enlighet med Citylab Action • Utvecklar klimateektiva energisystemlösningar för hållbara stads delar • Skapar förutsäningar för en trygg och säker livsmiljö genom plats- utveckling, belysningsprojekt, skötsel/underhåll och närvaro dygnet runt. Med god trygghet skapar vi förutsäningar för a människor, oavse ålder, kön, etnicitet, sexuell läggning eller funktionsvariation, ska vilja jobba, bo och vistas i våra områden dygnet runt • Har samverkansinitiativ gentemot skolor och lokala idrosaktiviteter såsom läxhjälp och H.A.N.G • Samverkar med fastighetsägare, näringsliv, kommuner och polisen för kunskapsinhämtning samt ökad delaktighet och trygghet • Beslutat a bidra med 180 Mkr till ﬁnansiering av tunnelbane utbyggnad till Arenastaden • Fortsäer utveckla tjänster för minskat klimatavtryck • Byggt en nollenergibyggnad certiﬁerad enligt FEBY Guld Plushus • Minskat energianvändningen och ökat andelen förnybar energi • Bidrar till stärkt klimatanpassningsförmåga, biologisk mångfald, miljö- anpassning samt e araktivt stadsrum genom hållbarhetscertiﬁe- rade fastigheter • Vi underläar för hållbar mobilitet och erbjuder klimatsmarta logistik- tjänster i våra fastigheter • Utformning av lokaler sker via produktval, förnybar el, flexibilitet, energieektivisering och källsortering som del av gröna avtal • Ökar grönytefaktorn, genom gröna tak eller planteringar som ger eko- systemtjänster och skapar trivsel • Utför kompetensutveckling som innebär a medarbetarna förbärar sina förutsäningar inom företaget och även stärker sin ställning på arbetsmarknaden i stort • Säkerställer lika räigheter för alla oberoende av till exempel kön, etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och annan ställning • Motverkar diskriminering exempelvis genom lönekartläggning och samverkan med medarbetarna genom arbetsmiljökommié • Medverkar till lärande och delaktighet inom hållbar stadsutveckling • Genomför konferenser med fokus på vår värdegrund SPEAK • Friskvårdssatsningar Policyer • Hållbarhets- och miljöpolicy • Hållbarhetsmål • Uppförandekod • Upphandlings- och inköpspolicy • Säkerhetspolicy • Övriga rutiner • Hållbarhets- och miljöpolicy • Hållbarhetsmål • Köldmediapolicy • Energistrategi • Riktlinje CO-beräkning • Övriga rutiner • Hållbarhets- och miljöpolicy • Arbetsmiljöpolicy • Uppförandekod • Jämställdhetspolicy • Policy för mångfald i styrelsen • Policy för GDPR Utvärdering • Uppföljning av resursanvändning och växthusgasutsläpp • Samverkansforum i våra stadsdelar - uppföljning av lokala samhället • Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen • Uppföljning av resursanvändning och växthusgasutsläpp • Uppföljning av miljöcertiﬁeringssystem • Energiuppföljning • Utvärdering av produktansvar via egenkontroll, BREEAM-certiﬁeringar, Byggvarubedömningen och klimatberäkningar • Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen • Årlig medarbetarundersökning GPTW • Uppföljning av mångfald och jämställdhet, hälsa och säkerhet sker genom årlig enkät, lönekartläggning, arbetsmiljökommién etc. • Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen Styrning av väsentliga hållbarhetsfrågor • Utbildning • Meningsfull fritid • Trygghet 125Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsnoter Leverantörskedja Finansiering Kunder Aärsetik Väsentliga frågor • Granskning av leverantörers hållbarhet, inkl. miljö och mänskliga räigheter • Grön ﬁnansiering • God hälsa • Säkerhet • Inomhusmiljö • Energianvändning • Klimatutsläpp • Antikorruption • Ska GRI Standarder • GRI 414: Leverantörsbedömning av påverkan på samhället • GRI 308: Leverantörsbedömning av miljöpåverkan • Fabege-6: Andel grön ﬁnansiering • Fabege-7: EU-taxonomin • GRI 302: Energi • GRI 305: Utsläpp • Fabege-4: Fitwel-certiﬁering • Fabege-2: Trygghetsskapande åtgärder • Fabege-5: Andel BREEAM-certiﬁerade fastigheter • GRI 205: Antikorruption • GRI 207: Ska Påverkan i värdekedjan • Ställer krav på leverantörer och under leverantörer om miljö, arbetsmiljö och mänskliga räigheter • Genom en hög ESG-prestanda kan vi vara en del av a öka andelen grön ﬁnansiering i samhället • Direkt påverkan på kunders inomhusmiljö och indirekt på deras aär • Genom god aärsetik främjar vi hållbar och rävis konkurrens Vi vill uppnå följande • 100 % av våra ramavtalade leverantörer ska gran- skas utifrån vår uppförandekod för leverantörer, policys och internationella konventioner • Vår ﬁnansiering ska fortsa vara 100 % hållbar och grön • Vi ska vara en närvarande partner med människan i centrum som genom nytänkande, ansvar och flexibilitet skapar förutsäningar för kunder och företag a utvecklas • Vår verksamhet ska präglas av hög aärsetik och ansvarstagande Vad vi gör Infört e ny system för hållbarhets granskning av ramavtalade leverantörer för a: • Säkerställa arbetsrä på områdena löner, övertid och arbetsvillkor • Motverka bristande aärsetik och korruption • Hindra barnarbete och tvångsarbete • Trygga brandsäkerhet och arbetsmiljö • Motverka negativ påverkan på livsmiljön i närsam- hället till följd av utsläpp av giiga ämnen i vaen, lu och/eller mark • Säkerställa hög aärsetik och uppförandekod • Uppnå energi eektivitet, resurshushållning och goda materialval utifrån kemiskt innehåll, miljö- och klimatpåverkan • Följa hälso- och miljöcertiﬁerings system • Klimatutsläpp ska redovisas • Ökar andelen hållbara investeringar som minskar klimatrisken i tillgångarna • Sprider kunskap inom hållbarhet till ﬁnansiärer och investerare • Deltagit i utveckling av bankers gröna låne- produkter, hållbarhetslänkade lån samt nya hållbara produkter på kapitalmarknaden • Löpande hållbarhetsdiskussioner och rapportering gentemot ﬁnansiärer • Utformar lokaler med fokus på hälsa, inomhuskli- mat, klimatutsläpp, återbruk, miljösmarta material- val, förnybar el, flexibilitet, energieektivisering och källsortering som en del av gröna avtal • Hälso- och miljöcertiﬁerade lokaler enligt BREEAM, byggnader och stadsdelar som ger kunder goda möjligheter a välja och agera klimatsmart • Alla våra medarbetare genomgår regelbundet utbildning i såväl vår uppförandekod som närings- livets kod mot korruption. Vi följer tillämpliga lagar och andra föreskrier. Detsamma gäller god aärs- sed och praxis samt internationella normer för mänskliga räigheter, arbete och miljö i enlighet med Global Compact och ILO:s grundläggande konventioner om mänskliga räigheter i arbetslivet • Som stöd i det dagliga arbetet ﬁnns vår etikgrupp med representanter från olika avdelningar. Gruppen, som rapporterar till koncernledningen, har till uppgi a leda och driva arbetet med etik- frågor samt bevaka relevanta omvärldsfrågor. Vi följer alla skaelagar och regler. På områden där regelverket är otydligt agerar vi transparent och med försiktighet och vi avstår helt aggressiv och avancerad skaeplanering Policyer • Hållbarhets- och miljöpolicy • Upphandlings- och inköpspolicy • Uppförandekod för leverantörer • Övriga rutiner • Hållbarhets- och miljöpolicy • Finanspolicy • Skaepolicy • Kreditpolicy • Övriga rutiner • Hållbarhets- och miljöpolicy • Hållbarhetsmål • Uppförandekod • Säkerhetspolicy • Övriga rutiner • Uppförandekod • Policy för visselblåsarfunktion • Skaepolicy • Insiderpolicy • Riktlinjer mot korruption • Sponsringspolicy • Övriga rutiner Utvärdering • Löpande kvalitetsmätning och hållbarhets- granskning av ramavtalade leverantörer • Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen • Utvärdering kvartals- och årsvis avseende grön ﬁnansiering • Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen • Analys av Nöjd Kund Index (NKI) • Analys av löpande kunddialoger • Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen • Uppföljning av ärenden i visselblåsarfunktionen • Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen Styrning av väsentliga hållbarhetsfrågor, forts. 126 Hållbarhetsnoter Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Våra intressenter och påverkan Område Dialogform Påverkan på intressenter Påverkan på hållbar utveckling Kunder • Hållbarhetsnätverk tillsammans med företag i Arenastaden • Resvaneundersökning bland cirka 22 000 medarbetare med arbets- plats i Arenastaden • Löpande kunddialog • Kundnöjdhetsundersökningar • Nyhetsbrev • Samverkan gröna hyresavtal • Frukostmöten om hållbara medarbetare och arbetsplatser • Felanmälan och sanningens ögonblick • Underläa för hållbar mobilitet och erbjuda klimatsmarta och tysta logistiktjänster i stadsdelarna • Utformning av lokalen via hållbara materialval, förnybar el, flexibilitet, energieektivisering, inneklimat och källsortering • Skapa araktiva, säkra och trygga oentliga miljöer med service- tjänster, dagligvaruhandel och upplevelsebaserade mötes platser • Öka grönytefaktorn för allmän platsmark genom a skapa parker, torg och gatustråk som ger ekosystemtjänster och skapar trivsel • Eer avslutat ärende får kunden betygsäa vår dialog och vårt utförda arbete • Hälso- och miljöcertiﬁerade lokaler, byggnader och stadsdelar som ger kunder goda möjligheter a välja och agera klimatsmart • Fortsäa utveckla kollektivtraﬁk och tjänster för minskat klimatavtryck • Bidra till en hållbar livsstil • Medverka till lärande och delaktighet inom hållbar stadsutveckling • Utveckla nollenergibyggnader • Minska energianvändning och öka andelen förnybar energi • Bidra till bland annat stärkt klimatanpassningsförmåga, biologisk mång- fald, ökad folkhälsa och livskvalitet samt e araktivt stadsrum • Våra kunder ska ha en hållbar vardag där felanmälan och dialog bidrar till löpande utveckling av byggnader, tjänster och arbetssä Medarbetare • Medarbetarsamtal • Utvecklingssamtal • Medarbetarundersökningar • Café Fabege (mötesforum) • Konferenser • Avdelningsspeciﬁka hållbarhetsutbildningar • Underläa livspusslet • Uppförandekod • Great Place To Work • Värdegrund SPEAK • Kompetensutveckling • Friskvård • Anställningsvillkor • Mänskliga räigheter • Friska och engagerade medarbetare • Bidra till hållbara arbetsplatser och Fabeges övergripande hållbarhets- strategi • Uföra kompetensutveckling som innebär a medarbetarna förbärar sina förutsäningar inom företaget och även stärker sin ställning på arbets marknaden i stort • Säkerställa lika räigheter för alla oberoende av till exempel kön, etnici- tet, religion, funktionsvariation, ålder och annan ställning • Motverka diskriminering • Medverka till lärande och delaktighet inom hållbar stadsutveckling Ägare och analytiker • Årsredovisning • Kvartalsrapporter • Kapitalmarknadsdagar • Roadshows och enskilda möten • Redovisning för revisionsutsko och styrelse • Initiera diskussioner med analytiker kring värdeskapande hållbarhetsarbete • Prioriterade globala hållbarhetsmål med utgångspunkt i väsentlighetsanalysen • Styrelsens arbetsordning innefaar löpande hållbarhetsuppföljning • Bidra till a kapitalflöden styrs i riktning mot en mer hållbar ekonomi, göra hållbarhet till en självklar faktor vid riskhantering samt främja öppenhet, insyn och därmed förutsäningar för långsiktighet i investe- ringar • Sprida kunskap om innovativt hållbarhetsarbetet inom bygg- och fastig- hetsutveckling Kreditgivare • Samarbeten med kreditgivare och obligationsinvesterare kring hållbarhets rapportering • Presentationer, kvartalsrapporter, årsredovisning, webb • Möten, fastighetsvisningar och seminarier • Kapitalmarknadsdagar • Delta i utveckling av bankers gröna låneprodukter samt nya hållbara produkter på kapitalmarknaden • Löpande hållbarhetsdiskussioner med ﬁnansiärer • Kan påskynda omställningen till en mer hållbar ekonomi • Öka andelen hållbara investeringar som minskar miljö-, klimat- och sociala hållbarhetsrisker i tillgångarna • Sprida kunskap inom hållbarhet • Sprida kunskap om innovativt hållbarhetsarbete inom bygg- och fastig- hetsutveckling Leverantörer • Central upphandling/ramavtal med krav a leverantörerna följer vår uppförandekod • Möten med ramavtalade leverantörer • Leverantörsdag med inspirationsföreläsningar • Krav på hög aärsetik och uppförandekod • Löpande kvalitetsmätningar av leverantörerna • Långtgående krav på bland annat energieektivitet, resurs- hushållning, redovisning av klimatutsläpp och materialval • Ska följa hälso- och miljöcertiﬁeringssystem • Säkerställa arbetsrä på områdena löner och övertid • Motverka bristande aärsetik och korruption • Hindra barnarbete och tvångsarbete • Trygga brandsäkerhet och arbetsmiljö • Motverka negativ påverkan på livsmiljön i närsamhället till följd av utsläpp av giiga ämnen i vaen, lu och/eller mark Samhälle • Regelbundna möten med kommuner och myndigheter • Samverkansmöten tillsammans med nätverk av företag (BELOK, SGBC, Fastighets ägarna, Byggherreforum etc.) • Samarbetsavtal med organisationer såsom Läxhjälpen • BID Flemingsberg • Klimatarena Stockholm • Solnas klimat- och hållbarhetsnätverk • Genom planprocess, förvaltning och förädling verka för en hållbar fastighets- och stadsutveckling • Street Gallery, läxhjälp och Changers hub riktade mot ungdomar • Fler elever med behörighet till gymnasiet • Beslut a bidra med 180 Mkr till ﬁnansiering av tunnelbaneutbyggnad till Arenastaden • Bygg och anläggning ska gå före och halvera utsläppen i Stockholm till 2030 • Bidra till a nå 1,5-gradersmålet enligt Parisavtalet • Klimatlöe med gemensam målsäning a accelerera klimat- omställningen i Region Stockholm • Skapa upplevelsebaserade, levande närmiljöer med en blandning av kontor, bostäder, service, kultur, mötesplatser och naturområden • Arbeta för hållbar mobilitet genom infrastruktur för elfordon, samverkan med kollektivtraﬁken och förbärade förut säningar för cyklister • Skapa förutsäningar för en trygg och araktiv livsmiljö 127Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsnoter Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) Under året har vi fortsa arbetet med a identiﬁera och värdera klimat relaterade risker och möjligheter genom en fördjupad riskanalys. Därigenom har vi också kunnat göra en bedömning av deras påverkan för bolagets strategi. Vi kommer även fortsäningsvis a arbeta med a identiﬁera och värdera klimatrelaterade risker. Läs mer om vår scenarioanalys på hemsidan, fabege.se/scenarioanalys. Arbetet har utgått från TCFD:s rekommendationer avseende klimatrelaterade risker och möjligheter. Vi har analyserat verksam- heten för att säkerställa att bolaget står väl rustat för att möta de klimatrelaterade utmaningar som redan nu är uppenbara, men även de risker som troligen kommer att påverka verksamheten i framtiden. Hanteringen av ett förändrat klimat och den pågående omställningen i linje med Parisavtalet skapar också stora möjlig heter för aktörer som oss med en hög ambitionsnivå i hållbarhetsarbetet. Klimatrelaterade risker och möjligheter Vi har under en längre tid arbetat för att minska klimatavtrycket och för att framtidssäkra fastigheter och stadsdelar utifrån föränd- rade klimatlaster med regn-, snö-, vind- och temperatur variationer. Vi identifierar och hanterar kontinuerligt klimat relaterade risker och möjligheter och deras påverkan för verksamheten, fastigheter och stadsdelar. I analysen har vi utgått från de risker och möjligheter som vi identifierat som mest betydelsefulla för den framtida verksam- heten. Resultatet visar att många av de risker som vi har identifierat sannolikt kommer att vara betydande i framtiden, men att deras finansiella påverkan troligen kommer att variera beroende på omfattning. Omställningsrisker På medellång och lång sikt ser vi att det finns en stor sannolikhet för att ökade lagkrav kommer medföra att det också ställs allt högre krav på bolagen. Bland annat när det gäller att mäta och minska energianvändning och koldioxidutsläpp inom drift, förvaltning och projekt. Idag finns inget pris på koldioxid, men det är något som vi förväntar oss kommer införas inom en överskådlig framtid. Ökat pris på koldioxid skulle till exempel innebära ökade materialkostnader, dels i produktionen av material som betong, bergkross och stål, och dels när det kommer till mer hållbara material som till exempel träprodukter. I det senare fallet hänger kostnadsökningen ihop med att efterfrågan på dessa material hela tiden ökar. En uppenbar risk idag är att politiska regleringar hindrar fastighetsägare från en storskalig produktion av egenproducerad energi. Det gör att vi ser en utmaning kring att en fortsatt reglering och politiska beslut inom energiområdet kan leda till ökade energipriser. Politiska beslut kan även medföra att utvecklingen mot en mer fossilfri energianvändning kommer att gå långsammare. Vi arbetar ständigt med att möta krav och förväntningar från kunder och andra intressenter. Under flera år har kraven på hållbara och certifierade byggnader ökat. Miljöcertifieringen av våra fastigheter är ett område vi arbetat med under lång tid och där vi strävar efter att höja vår ambitionsnivå. Kommuner som tilldelar oss mark anvisningar och finansiärer som påverkar våra ekonomiska förutsättningar är avgörande för vår verksamhet. I dessa grupper ökar också både krav och förväntningar på hållbarhet. Den pågående utvecklingen av EU:s taxonomi för hållbara aktiviteter är ett av flera exempel på riktlinjer som bidrar till att det ställs ökade krav på vårt hållbarhetsarbete. Taxonomin innebär att vi måste höja våra ambitioner för att leva upp till våra finansiärers förväntningar och få tillgång till grön finansiering. Även kommande krav i CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) kommer att påverka omfattningen av hållbarhetsarbetet samt rapportering av detsamma. Fysiska klimatrisker Förändrade väderförhållanden påverkar redan våra fastigheter och stadsdelar. Det finns flera utmaningar som följer med ett varmare klimat och högre temperaturer. I framtiden kommer de direkta effekterna av stigande temperaturer sannolikt vara att kostnaderna för att kyla ner fastigheterna blir högre, även om priset för att värma upp byggnaderna kan minska något. På längre sikt riskerar grundvattennivåerna att minska, vilket kan leda till en ökad vattenbrist och temporära restriktioner för dricksvatten på flera platser i landet. En ökad årsnederbörd och ett större antal dagar med kraftiga regn eller snöfall innebär också att det lättare kan bildas stora ansamlingar av vatten. Det kan i sin 128 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsnoter tur resultera i att det skapas ett ökat behov av att leda bort överskotts vatten och att det blir svårt att infiltrera vattenmängden i områden med en stor andel hårdgjorda ytor. Hos byggnader på plan mark med källare riskerar också dräneringskapaciteten att bli under- dimensionerad, vilket ökar risken för fuktskador. Långa perioder med torka innebär att grundvattenytan sjunker. För områden med naturlig mark och sättningsbenägna jordar kan det innebära att bärigheten försämras och att sättningsskador uppstår – framför allt hos ytligt grundlagda byggnadsverk. Längre torrperio- der kan också innebära att sprickor bildas i den övre delen av jordprofilen vilket kan påverka enklare infrastruktur som cykelvä- gar, parkeringar och mindre gator. Dessa sprickor kan orsakas direkt av torkan, men också vara en följd av att vattnet i marken sugs upp av till exempel växter och träd. Vi har genom klimatresi- liensanalyser på byggnadsnivå identifierat ökad nederbörd och översvämningar som en av de största potentiella riskerna. Klimatrelaterade möjligheter Hela vår affärsmodell och verksamhet är anpassad för att ta tillvara på de möjligheter som följer av omställningen till ett hållbart samhälle. Vi betraktar vårt arbete för att minska energianvänd- ningen och klimatutsläppen från verksamheten som ett sätt att framtidssäkra fastigheterna, minska våra kostnader och möta framtida lagar. Därigenom kan vi också förbli ett attraktivt bolag för alla våra intressenter. I vårt långsiktiga hållbarhetsarbete är ambitionen att hela tiden öka andelen egenproducerad energi, främst genom solceller. Syftet är att bidra till ökad andel förnybar energi både inom vår verksamhet och i samhället i stort. Att miljöcertifiera fastigheter och skapa mer hållbara byggnader är ett viktigt strategiskt mål. På kort sikt vill vi möta kundernas efterfrågan. På längre sikt vill vi också vara väl förberedda inför nya och tuffare krav som sannolikt kommer att införas. Vi har fått vårt klimatmål godkänt av Science Based Targets initiative (SBTi) och stödjer därmed FN:s klimatavtal. Vårt mål är att till 2030 uppnå en klimatneutral förvaltning (Scope 1 och 2) samt en 50 procent reduktion av Scope 3 från basår 2019. Vi ser goda möjligheter att ställa om utsläppen från fastighetsförvaltning (Scope 1 och 2), men det blir en utmaning att genom livscykelanalys av byggprojekt påvisa en halvering (Scope 3) i kg CO/BTA jämfört med 2019. Vi är en relationsbyggare och har ett nära samarbete med kommuner där vi tillsammans arbetar med stadsutvecklings- projekt. Vi anser att goda relationer inte bara gynnar oss utan samhället i stort. Allt sammantaget är målet att vi, genom ett ansvarsfullt arbete i alla delar av verksamheten, ska vara ett självklart val för såväl kunder som medarbetare och investerare. Vi hoppas också på att vårt målinriktade hållbarhetsarbete ska inspirera andra aktörer och driva utvecklingen mot en minskad klimatpåverkan framåt. Omställningsrisker 1 Ökade koldioxidutsläpp 2 Politiska beslut inom energiområdet som leder till ökade energipriser eller hindrar utveckling 4 Ökade lagkrav på fastighetsutveckling 7 Ökade material- och råvarukostnader 8 Förändrade preferenser hos kunder, kommuner och ﬁnansiärer Fysiska klimatrisker 1 Skyfall och översvämningar 3 Ökade temperaturer 5 Ändrad geologi Klimatrelaterade möjligheter 1 Minskad energianvändning i byggnader 3 Ökad andel egenproducerad energi 4 Lägre koldioxidutsläpp 5 Ökad eerfrågan på certiﬁerade fastigheter 6 Högre krav på hållbar stadsplanering 7 Grön ﬁnansiering ger lägre ﬁnansieringskostnader Lika sannolikt som inte Hög sannolikhet Mycket hög sannolikhet Sannolikhet 2 8 6 53 3 1 7 1 4 4 7 5 1 Potentiell ﬁnansiell påverkan HögMedelhögMedel Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål a) Styrelsens översikt av klimatrelaterade risker och möjligheter Sida 67-77, 110 a) Beskrivning klimatrelaterade risker och möjligheter som vi har identifierat Sida 73, 128-129 a) Beskrivning av processen för att identifiera och bedöma klimatrelaterade risker Sida 67, 128-129 a) Indikatorer för att mäta och styra klimatrelaterade risker och möjligheter Sida 42-45, 52-53, 56-57, 130 b) Ledningens roll i bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter Sida 110, 122 b) Beskrivning av hur verksamhet, strategi och finansiell planering har påverkats Sida 38-45, 52-54, 73 b) Beskrivning av processer för att hantera klimatrelaterade risker Sida 67, 73, 110-111, 128-129 b) Rapportering av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse gas protocol Sida 43 c) Beskrivning av organisationens strategiska motståndskraft och påverkan av olika klimatrelaterade risker och möjligheter Sida 73, 128-129 c) Beskrivning av hur processerna är integrerade i organisationens övergripande riskhantering Sida 67, 110-111 c) Beskrivning av mål som används för att styra klimatrelaterade risker och möjligheter samt utfall på dessa Sida 42-45, 56-57, 130 129Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsnoter Fastigheter Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA, fastigheter och medarbetare ) Absolute measures (Abs) Like-for-like (LfL) Impact category EPRA code Measurement unit Indicator 2022 2021 2022 2021 Change, % ENERGY Elec-Abs, Elec-LfL MWh Electricity for landlord shared services 23 871 25 410 22 306 24 348 -8,4 (sub)metered exclusively to tenants 27 538 22 489 27 043 22 362 20,9 Total landlord-obtained electricity 51 409 47 899 49 349 46 709 5,7 Total tenant-obtained electricity Total electricity 51 409 47 899 49 349 46 709 5,7 % from renewable sources 100 100 100 100 0 No. of applicable properties Electricity disclosure coverage 68 66 63 63 - % Proportion of electricity estimated 0 0 0 0 - DH&C-Abs, DH&C-LfL MWh District heating & cooling for landlord shared services 63 537 67 022 61 814 63 137 -2,1 (sub)metered exclusively to tenants 6 511 6 639 6 420 6 336 1,3 Total landlord-obtained heating & cooling 70 048 73 662 68 234 69 474 -1,8 Total heating & cooling 70 048 73 662 68 234 69 474 -1,8 % from renewable sources 94 95 - - - No. of applicable properties Heating & cooling disclosure coverage 68 66 63 63 - % Proportion of heating & cooling estimated 0 0 0 0 - Energy-int kWh/m 2 /year Energy intensity 72,8 77,4 75,0 78,0 -3,8 GHG EMISSIONS GHG-Dir-Abs Tonnes COe Direct Total Scope 1 54 98 GHG-Indir-Abs Tonnes COe Indirect Total Scope 2 market-based 1 866 1 512 Total Scope 2 location-based 3 851 3 679 Total Scope 3 28 796 26 997 No. of applicable properties GHG disclosure coverage 2) 84 81 % Proportion of GHG estimated 3) 11 6 GHG-Int kg COe/m/year GHG Intensity (Scope 1 + Scope 2 ) kg/m 2 1,3 1,1 WATER Water-Abs, Water-Lfl m 3 Municipal water Total water consumption 392 960 313 570 363 011 295 833 22,7 No. of applicable properties Water disclosure coverage 68 66 63 63 - Water-Int m 3 /m 2 /year Building water intensity 0,327 0,263 0,32 0,26 22,7 % Proportion of water estimated 0 0 WASTE Waste-Abs 4) Tonnes Waste Total hazardous 42 36 Total non-hazardous 2 742 2 632 Recycled 1 314 1 274 Incineration 1 461 1 389 Landﬁll 8 6 No. of applicable properties Waste disclosure coverage 66 70 CERTIFIED ASSETS Cert-Tot % Sustainability certiﬁed buildings % of portfolio certiﬁed by floor area 100 100 % of portfolio certiﬁed by number of properties 100 100 No. of applicable properties 65 59 1) Svensk översäning av EPRA-deﬁnitioner saknas, varför tabellerna använder de engelska deﬁnitionerna. 2) Innefaar även mark- och förädlingsfastigheter som har e klimatutsläpp. 3) Elförbrukning hyresgäster och Fastighetsutveckling (enbart hyresgästanpassningarna) i Scope 3. 4) Avfall från fastigheterna (hyresgästers och Fabeges verksamhetsavfall). 130 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsnoter Social & Corporate Governance impacts EPRA Code Measurement Unit Indicator 2022 2021 Change, % HEALTH AND SAFETY H&S-Emp Days per employee Absentee rate Direct employees 2,96 2,9 +2 DIVERSITY Diversity-Emp % of female employees Diversity Employees Board of Directors members 57 57 0 Executive Management 50 56 -11 Managers 47 25 +88 All employees 38 35 +9 EMPLOYEES Emp-Turnover Total number and rate New hires Total number new employees 31 29 +7 Proportion new employees, % 13 11 +18 Departures - Turnover Total number of departed employees 19 21 -1 Proportion of departed employees, % 8 15 -47 Total emplyees number 231 199 +16 CORPORATE GOVERNANCE Gov-Board Total number 3) Composition of the highest governance body 2) 7 7 0 Executive 0 0 0 Non executive 7 7 0 1) Siror för 2021 är exklusive Birger Bostad. 2) Genomsniligt antal år i styrelsen: 7 år. 3) Korrigerad fördelning i styrelsen då vi rapporterade fel nyckeltal 2021. Medarbetare 1) Jämlikhet/jämställdhet 1) 2022 2021 Kvinnor Män <30 år 30–50 år >50 år Kvinnor Män <30 år 30–50 år >50 år Styrelse, antal 4 3 - 2 5 4 3 0 2 5 Koncernledning, antal 4 4 - 2 6 5 4 0 2 7 Stora ledningsgruppen (exkl. koncernledning), antal 14 16 - 20 10 5 16 0 17 4 Alla anställda, antal 88 143 16 134 81 70 129 13 114 72 1) Sammanställning av oss uppdelat på kön och ålder för olika nivåer inom företaget. Vi följer inte anställdas minoritetstillhörighet. Antal anställda per anställningsform, kön och inom våra aärsområden Åldersfördelning, % 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 Medelålder Kvinnor 0 3,3 26,7 43,3 22,2 4,4 44 år Män 0 9,1 27,3 23,8 30,8 9,1 45 år Totalt 0 6,9 26,4 31,6 27,7 7,4 45 år 231 • 88 kvinnor och 143 män • 229 tillsvidareanställda och 2 visstids anställda • 229 heltidsanställda och 2 deltidsanställda • andelen anställda med kollektivavtal var 100 procent för moderbolaget 1) 1) Från och med 1/3- 2023 omfaas Birger Bostad av kollektivavtal. antal anställda vid årets utgång, varav Medarbetare 2022 Antal dödsfall 0 Antal arbetsrelaterade olyckor, med och utan frånvaro 5 varav färdolyckor (till och från jobbet) 1) 1 varav olyckor med frånvaro 2 varav allvarliga olyckor 2) 0 Antal fall av arbetsrelaterad sjukdom 0 Olycksfallsfrekvens (LTAR) 3) 0,55 1) Färdolyckan resulterade inte i frånvaro eller bestående men. 2) Avser olyckor med frånvaro från arbetet längre än sex månader. 3) Avser olyckor för egen personal med frånvaro, exklusive färdolyckor. Olycksfall Olycksfallsfrekvensen deﬁnieras som antal arbetsplatsolyckor som leder till frånvaro i en eller flera avtalade arbetsdagar per 200 000 arbetade timmar genom arbetade timmar. Antal arbetade timmar för våra egna medarbetare under 2022 var 360 518. För våra tekniker består de vanligaste skadorna av skär- och klämskador. Dock är dessa sällan förekommande i det dagliga arbetet. Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro i förhållande till ordinarie arbetstid, % Kvinnor Män Total sjukfrånvaro Ålder 0–29 1) 3,52 4,25 Ålder 30–49 3,58 3,58 3,58 Ålder 50 – 1,40 2,65 2,02 Summa 3,12 1) Redovisas ej på grund av undantagsregeln i lagstiningen som säger a uppgien inte ska lämnas om antalet anställda i gruppen är högst tio eller om uppgien kan hänföras till enskild individ. Med grupp avses både ålderskategori och könsfördelning inom ålderskategori. Engagemang i organisationer Vi har styrelse eller kommiéuppdrag i följande organisationer: • BELOK, Beställargruppen Lokaler - Energimyndighetens nätverk för energieektiva lokaler • BREEAM och Sweden Green Building Council • Byggherrarna Sverige AB • Fastighetsägarna i Stockholm samt i lokalföreningarna i City-Kungsholmen, Hagastaden och Norrmalm • Arena Huddinge - e forum för kunskapsutbyte och dialog mellan Huddinge kommun och näringslivet • Samverkan i Huddinge - e forum för trygghetsskapande åtgärder lokalt • Accessy - branschens initiativ för a skapa en standard för digital nyckel- hantering Andel kvinnor inom respektive område, % Förvaltning inkl. dri 20 Projekt & Aärsutveckling 51 Aärsstöd 64 Birger Bostad 67 Andel av hela bolaget anställda inom respektive område, % Förvaltning inkl. dri 52 Projekt & Aärsutveckling 23 Aärsstöd 14 Birger Bostad 10 131Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsnoter Vi bedriver både byggnation (via byggentreprenörer) och förvaltning av byggnader. Vi har valt att enbart redovisa mot mål1 Begränsning av klimatförändringar i EU-taxonomin då det är det mål som är mest relevant för vår verksamhet. Hela vår verksamhet faller inom ramen för taxonomin och de aktiviteter som huvuddelen av vår verksam- het beskrivs inom är 7.7 Förvärv och ägande av byggnad samt 7.1 Uppförande av nya byggnader. Men även andra aktiviteter kan vara aktuella att använda i mindre omfattning. Principer för ekonomisk redovisning enligt EU-taxonomin Hur stor andel av vår verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella nyck- eltal som visar andel av omsättning, driftsutgifter och kapitalutgif- ter som är förenliga med taxonomin. Redovisning av omsättning Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter ovan redovisas. Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats. Omsättning 3 327 miljoner kronor motsvarar total nettoomsättning enligt resultaträkningen 2022. Redovisning av driftsutgifter Driftsutgifter inkluderar följande driftsutgifter; kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnads- förd hyresgästanpassning. Birger Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som driftkostnader, men finns inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. Redovisning av kapitalutgifter Avser kapitalutgifter för förvärv samt aktiverade investerings- kostnader som kopplas till de fastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter ovan redovisas. Kapitalutgifter 3 325 miljoner kronor motsvarar samtliga utgifter för förvärv och investeringar i förvalt- ningsfastigheter och exploateringsfastigheter 2022. Ytterligare 11 miljoner kronor är kopplat till investeringar i inventarier. För mer information se not 17 och 19 på sidan 95 respektive 96. Överensstämmelse med EU-förordningen Vi har bedömt att de aktiviteter som primärt beskriver vår verksam- het är 7.7 Förvärv och ägande av byggnader samt 7.1 Uppförande av nya byggnader. Vår tolkning av när en byggnad har byggts har kopplats till datum för inkommen bygglovsansökan till kommunen för samtliga våra byggnader. Denna tolkning ligger i linje med tolkning från EU Kommissionen. Vi kan välja att redovisa inom andra aktiviteter i några speciella fall, såsom 7.2. Denna används när ombyggnationen är stor och bygganden inte redan är grön enligt 7.7. Detta har inte varit aktuellt 2022. Fabege har ett dotterbolag, Birger Bostad, som bygger bostäder för försäljning. Birger Bostads produktionskostnader för bostads utveckling bokförs som driftkostnader, men finns inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för driftsutgifter enligt taxonomin. Omsättning kopplat till Birger Bostad finns däremot med i redovisningen. Bidrag till Miljömål 1 Begränsning av klimatförändringar Taxonomin kravställer att en byggnad byggd före 2020-12-31 ska vara energiklass A eller bland topp 15 procent energieffektivaste byggnaderna i landet. Vi har bedömt att den bästa tillgängliga data rörande detta är Fastighetsägarnas framtagna gränsvärden. Fastighetsägarnas gränsvärde för kontor är primärenergital på 80 kWh/kvm Atemp. Vi har ett fåtal fastigheter som ej är kontor utan räknas som hotell eller flerbostadsfastigheter, där används Fastighetsägarnas gränsvärde för dessa kategorier om 91 kWh/kvm Atemp respektive 81 kWh/kvm Atemp. Om ytterligare statistik blir tillgängling, exempelvis från Boverket, ämnar vi att använda dessa framgent. Vi har tagit fram primärenergital för alla fastigheter utifrån energiutfallet 2022 genom en beräkning i vårt energiuppföljningsverktyg Greenview. Denna beräkning är identisk med den som görs i en energideklaration, detta har verifierats av en extern energiexpert. Vi bedömer att detta är det mest rättvisande sättet att visa att vi uppfyller kraven kring energiprestanda då det visar fastighetens aktuella status utifrån gällande BBR (Boverkets byggregler). Taxonomin ställer krav för nyproduktion att energiprestandan ska vara 10 procent under BBR, vilket ligger en god bit över våra egna mål om att kontors fastigheter ska projekteras för energibehov 50 procent under BBR. Vi kravställer i vårt tekniska ramprogram att alltid göra täthetsprovning och termografering i enlighet med taxonomin. Vi genomför LCA-beräkningar för hela livscykeln enligt Levels i stort, men uppdelning av utsläppen enligt Levels är i dagsläget inte möjlig att göra fullt ut. Merparten av EPD:erna (miljövarudeklarationerna) innehåller inte den information vi behöver för att dela upp utsläppen i fossilt och biogent. Kriterierna för att inte orsaka betydande skada (DNSH) För att vara förenligt med taxonomin krävs utöver väsentligt bidrag till ett miljömål även att man inte orsakar betydande skada till något av de andra miljömålen. EU-taxonomin 132 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsnoter Anpassning till klimatförändringar Vi har genomfört klimatriskanalyser på de flesta fastigheter (60 fastigheter) i vårt förvaltningsbestånd och kommer därmed att kunna uppfylla denna. Detta är det enda DNSH- kravet som även om- fattar byggnader i 7.7. Vi har genomfört klimatriskanalyser på fastighetsnivå i nästan hela beståndet utifrån kraven i taxonomin, dessa analyser utförs även i samband med certifiering av nyproduktion enligt BREEAM-SE. Analyserna av förvaltningsfastigheterna utgår ifrån ett sämsta RCP 8,5-scenario med fortsatt höga utsläpp av koldioxid till år 2100. Översvämningar och ökad nederbörd har identifierats som den största framtida potentiella risken. De modeller som används tar klimatförändringar i beaktande med en klimatfaktor på 1,25. Vid det kvalitativa scenariobyggandet utvärderas även andra relevanta klimatrisker såsom vind, temperaturförändringar och erosion/sättningar. Dessa risker bedöms i slutändan påverka vår portfölj i betydligt mindre omfattning än kraftiga regn och översvämmningar. Vi har i våra klimatriskanalyser enbart hanterat ett scenario, men taxonomin förordar flera scenarion. Dock har vi enbart analyserat det värsta scenariot (8,5) och bedömer att enbart analys av detta scenario ger en god bild av riskerna. Vi har beslutat att genomföra ett stort antal av de åtgärder som framkom i analyserna. Dessa åtgärder har planerats in och kommer att utföras löpande framgent. Hållbar användning och skydd av vatten och marina resurser Vi kravställer i vårt tekniska ramprogram alltid för de krav på vattenutrustning som taxonomin ställer och ser att vi kommer uppfylla detta krav i våra projekt. Vi uppfattar inga större oklarhe- ter kring tolkning av detta krav. Omställning till en cirkulär ekonomi Det är inte fastställt om detta mål går att nå i våra befintliga projekt då energiåtervinning inte får räknas med och därför väljer vi att inte indikera att vi uppfyller detta innan klarhet nåtts. Förebyggande av bekämpning av föroreningar Vi kan ännu inte styrka dessa krav då vi inte har all data i våra pågående projekt för att styrka att vi uppfyller kraven och därför väljer vi att inte indikera att vi uppfyller detta innan klarhet nåtts. Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem Det är oklart kring hur detta kravet ska tolkas kring definitioner av olika marktyper och därför väljer vi att inte indikera att vi uppfyller detta innan klarhet nåtts. Våra projekt 2022 Vi har ett antal stora projekt som har ansökan om bygglov efter 2020-12-31 och som är i produktionsfas och klassas som 7.1. För redovisningsåret 2022 är detta Ackordet 1, Regulatorn 4, Semafo- ren 1 samt Separatorn 1. Dessa projekt uppfyller stora delar av taxonomins krav, men då tolkningar av kraven samt dokumenta- tion av detta för att styrka efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats har vi valt att göra en konservativ bedömning och redovisa dessa som icke förenliga med taxonomin. Dock är det vårt mål att dessa ska produceras i linje med taxonomin och när dessa kommit längre i processen uppfylla de kravställningar som taxonomin ställer. Vi har ett stort antal projekt som pågår i tidigt skede (kan vara exempelvis markfastigheter med pågående detaljplan) som ännu inte har sökt bygglov och som därmed omfattas av kraven i 7.1. Dessa kan ha mindre investeringar och i nuläget har vi valt att även här göra en konservativ bedömning och redovisa dessa som icke förenliga med taxonomin då tolkningar av kraven samt dokumen- tation av detta för att styrka efterlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Dock är det vårt mål att dessa ska planeras i linje med taxonomin och när dessa kommit längre i processen uppfylla de kravställningar som taxonomin ställer. Minimiskyddsåtgärder Vi uppfyller även taxonomins krav kring minimiskyddsåtgärder kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, transparens kring skattebelastning samt fri konkurrens. Sedan 2011 är vi anslutna till UN Global Compact och har därmed förbundit oss att arbeta med de tio internationella principerna. Varje år skickar vi in en rapport där vi beskriver hur arbetet med att lyfta Global Compacts principer i verksamheten har gått. Vår uppförandekod för medarbetarna samt motsvarande för leverantörer/entreprenörer baseras på FN:s deklaration om de mänskliga rättigheterna, ILO’s kärnkonventioner om mänskliga rättigheter i arbetslivet, Rio- deklarationen samt FN:s konvention mot korruption. Vi hållbarhetsgranskar alla ramavtalade leverantörer. På sidorna 50 –51 och 75 avspeglas vår process för att identifiera, förhindra och begränsa negativ påverkan på mänskliga rättigheter och arbetsvillkor i värdekedjan. Vår process för antikorruption redovisas på sidorna 50-51 och 74. Vi har en transparent och öppen redovisning av koncernens totala skattebelastning. Läs mer om vårt arbete med skatt på sidorna 55 och 74. Vi följer den svenska Konkurrenslagen som har till syfte att hindra marknadsmisslyckanden som karteller och monopol. Vi verkar på en öppen marknad där marknadsmässiga villkor för uthyrning samt upphandling gäller. Vi har inte straffats rättsligt kring något av dessa områden. 133Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsnoter Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende a inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska verksamheter (1) Koder (2) Absolut omsäning (3) Andel av omsäningen (4) Begränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vaen och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vaen och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimi skyddsåtgärder (17) Taxonomi förenlig andel av omsäningen, år 2022 (18) Kategori (möjliggörande verksamhet eller) (20) Möjlig görande Kategori (omställnings- verksamhet) (21) Omställning MSEK % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (Taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader 7.7 2 057 62 100 0 - Ja - - - - Ja 62 - - De miljömässigt hållbara (Taxono- miförenliga) verksamheternas omsäning (A.1) 2 057 62 100 0 62 A.2. Verksamheter som omfaas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader 7.7 970 29 Uppförande av nya byggander 7.1 300 9 Omsäning hos de verksamheter som omfaas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 1 270 38 Totalt (A1 + A2) 3 327 100 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Omsäningen hos verksamheter som inte omfaas av taxonomin (B) 0 0 Totalt A+B 3 327 100 Andel av omsäningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfaar år 2022 134 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsnoter Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende a inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska verksamheter (1) Koder (2) Absoluta drisutgier (3) Andel av drisutgier (4) Begränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vaen och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vaen och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimi skyddsåtgärder (17) Taxonomi förenlig andel av dris- utgierna, år 2022 (18) Kategori (möjliggörande verksamhet eller) (20) Möjlig görande Kategori (omställnings- verksamhet) (21) Omställning MSEK % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader 7.7 71 53 100 0 - Ja - - - - Ja 53 - - Drisutgier för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 71 53 100 0 53 A.2. Verksamheter som omfaas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader 7.7 60 45 Uppförande av nya byggnader 7.1 2 2 Drisutgier för verksamheter som omfaas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 62 47 Totalt (A1 + A2) 133 100 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Drisutgier hos verksamheter som inte omfaas av taxonomin (B) 0 0 Totalt A+B 133 100 Andel av drisutgierna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfaar år 2022 135HållbarhetsnoterFabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende a inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska verksamheter (1) Koder (2) Absoluta kapitalutgier (3) Andel av kaptialutgier (4) Begränsning av klimat- förändringar (5) Anpassning till klimat- förändringar (6) Vaen och marina resurser (7) Cirkulär ekonomi (8) Föroreningar (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av klimat- förändringar (11) Anpassning till klimat- förändringar (12) Vaen och marina resurser (13) Cirkulär ekonomi (14) Föroreningar (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimi skyddsåtgärder (17) Taxonomi förenlig andel av kapital- utgierna, år 2022 (18) Kategori (möjliggörande verksamhet eller) (20) Möjlig görande Kategori (omställnings- verksamhet) (21) Omställning MSEK % % % % % % % Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (Taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader 7.7 588 18 100 0 - Ja - - - - Ja 18 - - Kapitalutgier för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 588 18 100 0 18 A.2. Verksamheter som omfaas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader 7.7 1 512 46 Uppförande av nya byggnader 7.1 1 224 37 Kapitalutgier för verksamheter som omfaas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 2 736 82 Totalt (A1 + A2) 3 325 100 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Kapitalutgier hos verksamheter som inte omfaas av taxonomin (B) 11 0 Totalt A+B 3 336 100 Andel av kapitalutgierna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfaar år 2022 136 Hållbarhetsnoter Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 137Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsnoter GRI-index Generella upplysningar Avsteg GRI Standarder / områden Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Krav som avsteg gorts från Skäl till avsteget Förklaring Organisationsproﬁl GRI 2: Generella upplysningar 2021 2-1 Information om organisationen 84 2-2 Enheter som omfaas av hållbarhetsredovisningen 122 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 122, 159 2-4 Förändringar i tidigare rapporterad information Ingen förändring 2-5 Externt bestyrkande 116-121, 141 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra aärsförbindelser 2, 33, 36, 43 2-7 Medarbetare 63, 91, 129 2-8 Medarbetare som inte är anställda 2-8 Information saknas Vi har ännu inte sammanställd data om medarbetare som inte är anställda. 2-9 Sammansäning och struktur för styrning 103–107, 114–115, 122 2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 103, 106 2-10-b-iv Inte tillämpligt Valberedningen tar inte hänsyn till kompetenser på hållbarhets- området. 2-11 Ordförande för högsta styrande organ 114 2-12 Högsta styrande organets roll gällande översyn av hantering av påverkan 116, 122 2-13 Delegering av ansvar för a hantera påverkan 122 2-14 Högsta styrande organets roll gällande hållbarhetsrapportering 122 2-15 Intressekonflikter 114-115 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 107 2-17 Samlad kunskap hos det högsta styrande organet 107 2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 107, 124-125 2-19 Ersäningspolicy 91–92, 103, 106, 108 2-19-b Inte tillämpligt Styrelsens arvode relaterar inte till hållbarhet. 2-20 Process för a fastställa ersäningar 103, 106, 108 2-21 Årlig total ersäningsgrad 2-21 Information saknas Information ännu inte samman- ställd. 2-22 Ualande om strategi för hållbar utveckling 2-23 Åtaganden gällande ansvarsfullt företagande 50, 55, 105 2-24 Förankring av åtagandena i verksamhet och aärsrelationer 50–51, 55, 105 2-25 Processer för a åtgärda negativ påverkan 51, 55 2-26 Mekanismer för a söka råd och rapportera farhågor 55 2-27 Eerlevnad av lagar och förordningar 73, 123 2-28 Medlemskap i organisationer 39, 131 2-29 Metoder för intressentengagemang 55, 111, 127 2-30 Kollektivavtal 131 Ualande om användning Fabege AB rapporterar härmed i enlighet med GRI Standarder och redovisningen gäller rapporteringsperioden 1 januari 2022 – 31 december 2022 GRI 1-standard GRI 1: Fundament 2021 GRI Sektorstandard Ingen sektorstandard är tillgänglig ännu. 138 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsnoter Avsteg GRI Standarder / områden Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Krav som avsteg gorts från Skäl till avsteget Förklaring Väsentliga frågor GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för a fastställa väsentliga frågor 122-127 3-2 Lista med väsentliga frågor 34–35, 122 Indirekta ekonomiska eekter GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 38–41 GRI 203: Indirekta ekonomiska eek- ter 2016 203-1 Investeringar i infrastruktur och stödjande tjänster 38–40 Anti-korruption GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 50, 53, 55, 74, 105, 124–125 GRI 205: Anti-korruption 2016 205-3 Bekräade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 55 Ska GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 55, 110, 124–125 GRI 207: Ska 2019 207-1 Skaeansats 55, 110 207-2 Styrning,kontroll och riskhantering av skaefrågor 55, 74, 110 207-3 Engagering av intressenter och hantering av problem relaterade till ska 55, 74, 110, 133 207-4 Land-för-landrapportering av ska 55, 78, 79, 81, 94, 122, 129 Energi GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 42–45, 123, 124–125 GRI 302: Energi 2016 302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 130 302-2 Energianvändning utanför den egna organisationen 43, 123 302-4 Minskning av energianvändning 44 302-4-a Information saknas Anges i % för sista kvartalet istället för J för helåret. Utsläpp GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 42–45, 124–125, 128–131 GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 43, 123 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 43, 123 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 43, 123 305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 130 Avfall GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 42, 43, 45, 50, 54, 124–125 GRI 306: Avfall 2020 306-1 Avfallsgenerering och betydande avfallsrelaterad påverkan 42, 43 306-2 Hantering av signiﬁkant avfallsrelaterad påverkan 42, 43, 45 306-3 Genererat avfall 124 Leverantörsbedömning – Miljökriterier GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 50, 124–125 GRI 308: Leverantörsbedömning – Miljö 2016 308-1 Nya leverantörer som granskats enligt miljökriterier 50 Anställning GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 46–49, 124–125 GRI 401: Anställning 2016 401-1 Nyanställningar och personalomsäning 91, 131 401-1 Information saknas Inte nedbrutet på ålder, kön och region. 139Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsnoter Avsteg GRI Standarder / områden Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Krav som avsteg gorts från Skäl till avsteget Förklaring Arbetsrelaterad hälsa och säkerhet GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 46–49, 75, 123, 124–125 GRI 403: Arbets-relaterad hälsa och säkerhet 2018 403-1 Ledningssystem gällande hälsa och säkerhet 47–48 403-2 Riskidentiﬁering, riskbedömning och incidentundersökning 47–48 403-3 Företagshälsovård 47–48 403-4 Medarbetardeltagande, konsultation och kommunikation gällande hälsa och säkerhet 47–48 403-5 Träning och utbildning gällande hälsa och säkerhet 47–48 403-6 Främjande av medarbetares hälsa 47–48 403-7 Förebyggande och begr'änsning av hälso- och säkerhetspåverkan på arbetsplatsen direkt kopplade till aärsrelationer 47–48 403-9 Arbetsrelaterade skador 47–48, 131 Träning och utbildning GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 46–47, 124–125 GRI 404: Träning och utbildning 2016 404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering av prestation och karriärutveckling 46-47 Mångfald och lika möjligheter GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 107, 124–125, 131 GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 91, 131 Icke-diskriminering GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 105, 124–125 GRI 406: Icke-diskriminering 2016 406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna korrigerande åtgärder 105 Leverantörsbedömning – Sociala kriterier GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 50, 124–125 GRI 414: Leverantörsbedömning – Socialt 2016 414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 50 Livsbetingelser, utbildning, fritid i lokalsamhället GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 38–41, 124–125 Fabege-1 Samverkansinitiativ 38–41 Trygghet & säkerhet GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 2, 11, 18, 27, 30, 31, 39, 124–125 Fabege-2 Trygghetsskapande åtgärder 39 Fabege-3 Bostadsbyggande 30-31 Inomhusmiljö & god hälsa och säkerhet GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 13, 42–45, 124–125 Fabege-4 Fitwel-certiﬁering 44 Fabege-5 Total andel certiﬁerade fastigheter enligt BREEAM-SE och BREEAM In-Use 44 Finansiering GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 52–53, 124–125 Fabege-6 Andel grön ﬁnansiering 64 Fabege-7 EU-taxonomin 53, 132–136 140 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Hållbarhetsnoter Revisorns rapport över översiktlig granskning av Fabege ABs (publ) hållbarhetsredovisning samt yrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till Fabege AB (publ), org.nr 556049-1523 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Fabege AB att översiktligt granska Fabege ABs hållbarhetsredovisning för år 2022. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidorna 122 –140 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhets- rapporten definieras på sidorna 138 –140. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 138 –140 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företa- gets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbar- hetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår gransk- ning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författning- ar. Vi är oberoende i förhållande till Fabege AB enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift Deloitte AB Peter Ekberg Auktoriserad revisor 141Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Hållbarhetsnoter Fastighetsbestånd Våra fastigheter är koncentrerade till fyra delmarknader i Stockholmsregionen: Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad samt Flemingsberg. Fastighetsbeståndet utgörs främst av kommersiella lokaler. Kontor svarar för 83 procent av det totala hyresvärdet 3,7 Mdkr. Därutöver finns butiker, industri/lager, bostäder, hotell och garage. Den största delmarknaden är Solna med knappt 50 procent av det totala marknadsvärdet. Vid årsskiftet ägde vi 102 fastigheter. Marknadsvärdet uppgick till 86,3 Mdkr. Förändringar i fastighetsbeståndet under 2022 Under första kvartalet förvärvades Generatorn 10, Flemingsberg. Vidare genomfördes en fastighetsdelning där Hagalund 2:10, Haga Norra, delades i sex fastigheter. De nya fastigheterna avser kommande delprojekt i den fortsatta utvecklingen av kontor och bostäder i Haga Norra. Under andra kvartalet förvärvades fastig heten Kabelverket 2, Älvsjö. Vidare tillträdde Birger Bostad en mindre bostadsfastighet i Borås. I augusti tillträddes Separatorn 1, Flemingsberg. I fjärde kvartalet sammanfördes två fastigheter genom fastighetsreglering. Totalt förvärvades fastigheter för 1 068 Mkr under 2022. Värdeförändringar på fastigheter Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år och minst 25 procent av beståndet värderas externt vid varje kvartalsskifte. Resterande fastigheter internvärderas med utgångspunkt från de externa värderingarna vid behov. Den externa värderingen utfördes av Cushman & Wakefield samt Newsec. Kunder Kundportföljen är väl diversifierad med över 660 kunder i många olika branscher och består av en blandning av privata närings- idkare och offentlig verksamhet. 142 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Fastighetsbestånd Fastighetsrelaterade nyckeltal Genomsnittligt avkastningskrav per område År 2022 2021 2020 2019 2018 Antal fastigheter 102 94 94 87 89 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 290 1 247 1 245 1 255 1 252 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 90 91 94 94 Hyresvärde, Mkr 3 724 3 359 3 242 3 195 2 960 Överskottsgrad, % 74 76 75 75 74 År Genomsnittligt avkastningskrav, % Stockholms innerstad 3,65 Solna 4,16 Hammarby Sjöstad 4,13 Flemingsberg 4,93 Övriga marknader 4,88 Genomsnittlig avkastning 3,99 Fastighetsförsäljningar Under 2022 genomfördes inga fastighetsförsäljningar. Fastighetsförvärv Fastighetsnamn Område Kategori Uthyrnings- bar yta, kvm Generatorn 10 Flemingsberg Mark 0 Kabelverket 2 Älvsjö Kontor 22 198 Solrosen 16 Borås Mark 800 Separatorn 1 Flemingsberg Mark 0 Totalt 22 998 15 högst värderade fastigheter 31 december 2022 Fastighetsnamn Område Kategori Uthyrnings- bar yta, kvm Pyramiden 4 Arenastaden Kontor 72 234 Apotekaren 22 Norrmalm Kontor 28 310 Bocken 39 Norrmalm Kontor 20 459 Nationalarenan 8 Arenastaden Kontor 45 744 Bocken 35 & 46 Norrmalm Kontor 14 934 Orgeln 7 Sundbyberg Kontor 39 051 Luma 1 Hammarby Sjöstad Kontor 38 280 Barnhusväderkv. 36 Norrmalm Kontor 25 987 Signalen 3 Arenastaden Kontor 31 492 Fräsaren 11 Solna Business Park Kontor 39 167 Fräsaren 12 Solna Business Park Kontor 37 319 Poolen 1 Arenastaden Kontor 28 095 Smeden 1 Solna Business Park Kontor 45 009 Nöten 4 Solna strand Kontor 52 179 Uarda 1 Arenastaden Kontor 24 360 Största kunder Hyresavtalens genomsnittliga kvarvarande löptid per delmarknad, per 31 december 2022 Förändringar i fastighetsvärde Hyresavtalens förfallostruktur Kund Andel, % 1) Löper till år SEB 6 2037 ICA Fastigheter Sverige AB 3 2030 Telia Company 3 2031 TietoEvry 3 2029 Convendum 2 2034 Carnegie Investment Bank AB 2 2027 Swedbank 2 2029 Migrationsverket 2 2028 Bilia AB 2 2041 Svea Ekonomi AB 2 2027 Summa 27 ¹ ) Andel av total kontrakterad hyra. Förfalloår Antal hyresavtal Årshyra, Mkr % 2023 1) 597 475 15 2024 1) 289 319 10 2025 233 493 15 2026 184 432 14 2027 74 431 14 2028+ 67 857 25 Kommersiellt 1 444 3 007 94 Bostadsavtal 208 22 1 Garage- och parkering 689 144 5 Totalt 2 341 3 173 100 ¹ ) Varav drygt 215 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut. Område Antal fastigheter Antal hyresavtal Hyreslängd, År Stockholms innerstad 27 593 3,8 Solna 53 408 6,7 Hammarby Sjöstad 10 274 2,6 Flemingsberg 8 77 2,5 Övriga marknader 1) 2 60 2,0 Totalt/genomsnitt 100 1 412 5,01 ¹ ) Två bostadsfastigheter i Borås (Övriga marknader) ingår ej i tabellen Marknadsvärde, Mkr Ingående värde per 2022-01-01 83 256 + Förvärv 1 068 + Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 2 257 – Försäljningar -0 +/– Orealiserade värdeförändringar -233 Utgående värde 2022-12-31 86 348 143Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Fastighetsbestånd Fördelning av uthyrningsbar yta, per 31 december 2022 Kvm Kontor Butiker Industri/lager Hotell Bostäder Garage Totalt Stockholms innerstad 233 256 20 650 20 488 9 347 7 436 33 267 324 444 Solna 545 330 30 961 33 638 35 905 903 82 574 729 311 Hammarby Sjöstad 103 552 7 816 18 097 0 691 8 113 138 269 Flemingsberg 15 748 528 53 184 0 0 40 69 500 Övriga marknader 21 599 490 1 848 0 4 504 73 28 514 Totalt 919 485 60 445 127 255 45 252 13 534 124 067 1 290 038 Fastighetstabell Fastighetsinnehav Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Marknads- värde, Mkr Hyresvärde 2) , Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Förvaltningsfastigheter 1) 62 991 71 955 3 313 89 Förädlingsfastigheter 1) 18 236 7 948 393 n/a Mark- och projektfastigheter 1) 22 63 6 445 19 n/a Summa 102 1 290 86 348 3 724 88 Varav Stockholms innerstad 27 324 31 989 1 417 89 Varav Solna 53 729 42 554 1 799 90 Varav Hammarby Sjöstad 10 138 8 327 384 93 Varav Flemingsberg 8 70 2 391 66 n/a Varav Övriga 4 29 1 087 59 91 Summa 102 1 290 86 348 3 724 89 ¹ ) Se vidare under definitioner. 2) I hyresvärdet är tidsbegränsade avdrag om cirka 157 Mkr (i löpande årligt hyresvärde per 31 december 2022) ej avräknade. Ekonomisk uthyrningsgrad avser förvaltningsfastigheter. Fastighetsvärde per område Totalt 86,3 Mdkr Solna 49 % Innerstaden 37 % Hammarby Sjöstad 10 % Flemingsberg 3 % Övriga marknader 1 % Hyresvärde per kategori Totalt 3 724 Mkr Kontor 83 % Butiker 4 % Industri/lager 4 % Övrigt 9 % Uthyrningsbar yta per kategori Totalt 1 290 tkvm Kontor 70 % Butiker 5 % Industri/lager 10 % Övrigt 14 % Totalavkastning fastighetsportföljen 0 5 10 15 20 25 2018 2019 2020 2021 2022 % 144 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Fastighetsbestånd Projekt Fastighetsbeteckning Kategori Område Färdigställt Uthyrnings- bar yta, kvm Uthyrnings- grad, % yta 1) Hyresvärde 2) Bokfört värde, Mkr Beräknad in- vestering, Mkr Varav upp- arbetat, Mkr Nöten 4 Kontor Solna Strand Q1-2024 53 400 0% 130 1 834 770 98 Regulatorn 4 Verkstäder mm Flemingsberg Q2-2024 11 900 100% 24 185 445 126 Ackordet 1 Kontor Haga Norra Q2-2024 27 000 30% 94 815 1 356 444 Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Q2-2025 23 400 91% 59 226 1 045 95 Semaforen 1 Parkering Arenastaden Q4-2023 18 000 0% 15 14 330 149 Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Q4-2024 11 000 0% 38 475 373 29 Hägern Mindre 7 3) Kontor City Q3-2023 5 100 100% 44 817 81 15 Summa 149 800 35% 404 4 366 4 400 956 Övriga Mark- och projektfastigheter 3 647 Övriga Förädlings- fastigheter 7 948 Totalt Projekt-, mark- och föräd- lingsfastigheter 15 961 1) Operativ uhyrningsgrad per 2022-12-31 exkl. parkeringshuset Semaforen 1. 2) Hyresvärde inkl. tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 404 Mkr (fullt uthyrd) från 0 Mkr i löpande årshyra per 31 december 2022. 3) Fastigheten Hägern Mindre 7 är klassad som en förvaltningsfastighet i Fabeges segmentsredovisning. Byggrätter 2022-12-31 Pågående projekt >50 Mkr, 2022-12-31 Kommersiella, kvm Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Bostäder, kvm Kvm BTA Laga kraft, % Bokfört värde, kr/kvm Stockholms innerstad 32 400 4 7 700 Stockholms innerstad 1 300 0 0 Solna 349 600 19 7 100 Solna 252 700 54 10 700 Hammarby Sjöstad 73 700 41 9 100 Hammarby Sjöstad 4 300 100 4 600 Flemingsberg 264 900 6 4 900 Flemingsberg 273 500 0 5 700 SHH Bostad 7 100 0 14 300 SHH Bostad 121 900 83 4 900 Övriga 20 000 100 1 600 Övriga - - - Summa 747 700 18 6 500 Summa 653 700 37 7 400 Investeringar, Mkr 1) 1) Mål minst 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel. 0 1 000 2 000 3 000 2018 2019 2020 2021 202 2 Mkr 145Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Projekt Staden under tak Solna Strand Kontinental känsla i Haga Norras nya satsning Solna Moderna lösningar i centrum Stadshagen Precis vid vattnet i Solna Strand ligger Nöten 4 på Solna Strandväg 22. Här utvecklas ett kvarter på cirka 50 000 kvadratmeter med flexibla kontorsytor och ett gemensamt utbud av service, kultur och rekrea- tion, under namnet Staden under tak. En pulserande och dynamisk plats med direkt närhet till strandpromenad, natur och kommunika- tioner, som gynnar såväl hyresgäster, besökare och boende i området. Hållbarhet och återbruk löper som en grön tråd genom projektet. Huset byggdes 1971 och här ryms ett stort utbud av gemensam service såsom konferensanläggning, matmarknad, restaurang, wellnesscenter, hunddagis, café, garage och bilpool. Haga Norra är Arenastadens nya stora satsning. Ett nytt stadskvarter med en härlig blandning av caféer, restauranger, kontor och bostäder och stort fokus på mötesplatser. Den hållbara arkitekturen präglas av klassiska kvaliteter, men med siktet mot framtiden. Med endast sju minuter från City och med Hagaparken runt hörnet, blir det en tillgänglig och inbjudande plats för medarbetare, boende och besökare. I den här fastigheten på Franzéngatan 6, på Kungsholmen, finns bland annat Electrolux Professionals med sitt koncernhuvudkontor, ett stort showroom och ett demonstrationskök för utbildning. Fastigheten byggdes 1949 och har tre huskroppar med åtta våningar. Elgiganten flyttade hit sitt huvudkontor under hösten 2022. Då avslutades även renoveringen och moderniseringen av fastigheten på drygt 11 000 kvadratmeter med nya fräscha kontor och en fin innergård. Den ligger nära till både Stadshagens T-banestation och bostadsområdet i Hornsberg, där det finns gott om restauranger, caféer och annan service. NÖTEN 4 Färdigställt: Q1 2024 Uthyrningsbar yta: 53 400 kvm Beräknad investering: 770 Mkr Miljöklass: BREEAM In-Use, Outstanding ACKORDET 1 Färdigställt: Q2 2024 Uthyrningsbar yta: 27 000 kvm Beräknad investering: 1 356 Mkr Största hyresgäst: JM Miljöklass: BREEAM-SE, Excellent GLÄDJEN 12 Färdigställt: Q1 2023 Uthyrningsbar yta: 10 750 kvm Beräknad investering: 185 Mkr Största hyresgäster: Electrolux Professionals och Elgiganten Miljöklass: BREEAM In-Use, Excellent 146 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Projekt Stort intresse för bostads- satsning i Hjärup Hjärup Under vintern 2023 väntas 56 nya bostadsrätter stå redo för inflyttning i Hjärup. SHH utvecklar dessa bostadsrätter som är fördelade på två fyravåningshus. Området är pendlingsvänligt, där restiden med tåg till Lund och Malmö är fem respektive tio minuter. Samtliga lägenheter har en social och öppen planlösning med tillgång till antingen balkong, takterass eller uteplats. Intresset för projektet har varit otroligt stort. Entreprenadarbetena påbörjades under vintern 2021. BRF PARKALLÉN Färdigställt: Q4 2023 Area: Cirka 3 700 kvm BOA Antal bostäder: 56 Upplåtelseform: Bostadsrätter Kreativa lösningar när nationalscenerna flyttar in Flemingsberg Skräddarsytt i Sjöstan Hammarby Sjöstad Nationalscenerna Dramaten och Kungliga Operan flyttar gemensamt sina verkstäder, ateljéer, repetitionssalar och arkiv till Flemingsberg. Den nya byggnaden på omkring 12 000 kvadratmeter väntas stå klar sommaren 2024. Dramaten och Operan är väldigt viktiga pusselbitar när den nya stadsdelen i Flemingsberg utvecklas. Då flera olika typer av aktiviteter kommer pågå samtidigt i byggnaden ställs höga ljudkrav på avskiljande väggar. Det gäller även krav på fungerande logistik inom byggnaden då dekorateljén tillverkar scenografi för föreställningar som kommer transporteras så väl inom som till och från fastigheten. Högteknologiskt innovationscenter Separatorn - Flemingsberg Under 2022 togs det första spadtaget för Alfa Lavals nya arbetsplats och det högteknologiska innovationscentret kommer att utformas med stort fokus på människan, platsen och teknologin för att stimulera nya sätt att arbeta. Identitet, tekniska innovationer och hållbara lösningar har varit ledord i Alfa Lavals jakt på rätt plats för sina 700 medarbetare som ska rymmas i cirka 20 000 kvadratmeter lokaler. Fastigheten Påsen 1 ligger i Hammarby Sjöstad med adress Textilgatan 43. Byggnaden uppfördes 1955 och ligger cirka 700 meter från Gullmarsplan samt 200 meter från Mårtensdals tvärbanestation. Här finns gott om trevliga restauranger och annan service, till exempel butiker, träningsanläggningar, vårdcentral, apotek och bank. Det är också nära till Hammarby kaj, där du kan njuta av båtlivet med en kaffe i handen eller ta en härlig promenad på lunchen. PÅSEN 1 – TEXTILTORGET Färdigställt: Q4 2024 Area: 11 000 kvm Beräknad investering: 445 Mkr Miljöklass: BREEAM-SE Bespoke, Excellent REGULATORN 4 Färdigställt: Q2 2024 Uthyrningsbar yta: 11 900 kvm Beräknad investering: 1 152 Mkr Största hyresgäster: Kungliga Operan och Kungliga Dramatiska Teatern Miljöklass: BREEAM-SE, Very Good 147Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Projekt Fastighetsförteckning Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2022-12-31 ● 1 Apotekaren 22 Norrmalm Döbelnsg 20, 24, Kungstensg 21-23, Rådmansg 40, 42, Tuleg 7 A-B 13 1902/ 2002 25 289 680 1 425 0 0 916 28 310 1 186 000 ● 2 Barnhusväderkvarnen 36 Norrmalm Rådmansg 61-65 1963 13 807 1 156 2 203 0 0 8 821 25 987 678 000 ● 3 Bocken 35 Norrmalm Lästmakarg 22-24 1951 14 613 127 194 0 0 0 14 934 1 298 000 ● 4 Bocken 39 Norrmalm Lästmakarg 20, Kungsg 7-15 1931 16 846 2 095 1 462 0 0 56 20 459 1 151 376 ● 5 Bocken 46 Norrmalm Regeringsgatan 56 1977 0 0 0 0 0 0 0 0 ● 6 Bocken 47 Norrmalm Lästmakarg 8 1929 531 665 0 0 0 0 1 196 67 000 7 Bocken 52 Norrmalm Lästmakarg 14-16 145 0 0 2 214 0 0 2 359 163 200 ● 8 Drabanten 3 Kungsholmen Kungsbroplan 3 m fl 1907 6 370 0 249 0 0 0 6 619 243 000 ● 9 Fenix 1 Norrmalm Barnhusgatan 3 1929 3 504 48 198 0 0 0 3 750 137 886 ● 10 Getingen 13 Vasastan Sveavägen 149 1963 11 090 838 2 753 0 0 2 415 17 096 409 000 ● 11 Getingen 14 Vasastan Sveavägen 143-147 1953 8 340 2 505 940 0 0 1 123 12 908 284 000 ● 12 Getingen 15 Vasastan Sveavägen 159 1963 13 427 2 502 4 577 0 0 5 001 25 507 434 000 ● 13 Glädjen 12 2) Stadshagen Franzéng 6, Hornsbergs Strand 17 1949 9 732 0 1 118 0 0 1 915 12 765 276 000 ● 14 Hägern Mindre 7 Norrmalm Drottninggatan 27-29 1971 8 479 1 672 737 0 0 2 167 13 055 658 426 ● 15 Islandet 3 Norrmalm Holländargatan 11-13 1904 8 243 0 12 0 0 255 8 510 280 148 ● 16 Läraren 13 Norrmalm Torsgatan 4 1904/29 6 839 0 1 0 0 0 6 840 292 000 ● 17 Mimer 5 Vasastan Hagagatan 25 A-C, Vanadisvägen 9 1957 11 749 0 18 0 0 5 11 772 0 ● 18 Norrtälje 24 Norrmalm Engelbrektsgatan 5-7 1881 6 345 0 196 0 0 526 7 067 423 000 ● 19 Ormträsket 10 Vasastan Sveavägen 166-170, 186 1962/67 15 430 1 837 762 0 0 2 071 20 100 511 000 ● 20 Oxen Mindre 33 Norrmalm Luntmakarg 18 1979 8 118 0 231 0 0 1 860 10 209 352 000 21 Oxen Mindre 38 Norrmalm Malmskillnadsg 47 A, B 1979 122 0 0 2 822 0 3 2 947 158 094 ● 22 Paradiset 23 1) Stadshagen Strandbergsg 53-57 1944 10 292 89 650 0 0 2 808 13 839 260 000 23 Paradiset 27 1) Stadshagen Strandbergsg 59-65 1959 18 774 3 444 1 893 0 0 2 229 26 340 538 000 ● 24 Pilen 27 Norrmalm Bryggarg 12A 1907 1 865 0 192 0 0 0 2 057 124 160 ● 25 Pilen 31 Norrmalm Gamla Brog 27-29, Vasag 38 1988 4 610 598 229 0 3 542 571 9 550 601 000 ● 26 Sparven 18 Östermalm Birger Jarlsg 21-23, Kungsg 2 1929 1 621 1 142 49 0 5 805 0 8 617 550 000 ● 27 Ynglingen 10 Östermalm Jungfrug 23, 27, Karlav 58-60 1929 7 075 1 252 400 2 400 0 526 11 653 449 000 Summa Stockholms innerstad 233 256 20 650 20 488 7 436 9 347 33 268 324 444 11 524 290 ● Certifierad/Registrerad för certifiering Stockholms innerstad per 31 december 2022 148 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Fastighetsförteckning ● 4 ● 6 ● 7 Essinge leden Västerbron Norr Mälarstrand Scheelegatan Fleminggatan Kungsholms gatan Munk GAMLA STAN bro leden Slottet Skeppsbron Sveavägen Drottninggatan Olof Palmes gata Vasagatan NORRMALM Sergels Torg Hamngatan Kungs- träd- gården STURE- PLAN Birger Jarlsgatan Nybroviken Karla- plan Valhallavägen Lidingövägen Linnégatan Narvavägen Karlavägen Tegnér- lunden Gamla stan Norrmalm Östermalm Djurgården Södermalm Långholmen Kungsholmen Vasastaden Riddarfjärden Vasadjupet Nybroviken B i r g e r J a r ls g a ta n S v e av ä g en G ö t g a t a n V a l h a l lav äg e n D r o tt n i n g hol m sv . K u n g s g at a n R ing v ä g e n S öd e rt ä ljevä g e n Norrmalms to rg 9 21 3 - 7 14 22 23 15 8 17 2 1 18 26 27 24 16 12 10 19 11 S ö d e r M äl ar s t r a n d N or r M ä l a r st r a n d 13 25 20 - 149Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Fastighetsförteckning Solna, Arenastaden Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2022-12-31 1 Farao 14 2) Arenastaden Dalvägen 10, Pyramidvägen 7, 9 1967 0 0 0 0 0 0 0 76 330 2 Farao 15 1) Arenastaden Dalvägen 8, Pyramidvägen 5 1981 6 427 723 1 001 0 0 1 020 9 171 74 200 3 Farao 16 1) Arenastaden Dalvägen 4-6, Pyramidvägen 3 1973 2 792 1 297 1 722 0 0 540 6 351 47 041 4 Farao 17 1) Arenastaden Dalvägen 2, Pyramidvägen 1975 3 180 786 2 861 0 0 560 7 387 47 600 5 Farao 19 2) Arenastaden Magasinsvägen 0 0 0 0 0 0 0 0 ● 6 Farao 20 Arenastaden Pyramidvägen 7 1964 7 290 0 166 0 0 375 7 831 208 000 ● 7 Farao 8 Arenastaden Dalvägen 12, Pyramidvägen 11 2001 5 839 0 347 0 0 0 6 186 142 000 8 Järva 3:7 2) Arenastaden Evenemangsgatan 0 0 0 0 0 0 0 897 9 Kairo 1 1) Arenastaden Pyramidvägen 2 1983 10 741 0 0 0 0 0 10 741 84 200 ● 10 Nationalarenan 3 Arenastaden Evenemangsgatan 48 2021 2 488 0 0 0 16 677 0 19 165 574 000 11 Nationalarenan 5 Arenastaden Evenemangsgatan 32 2013 0 0 0 0 0 25 500 25 500 74 000 ● 12 Nationalarenan 8 Arenastaden Stjärntorget 1, Evenemangsg. 2C 2018 45 744 0 0 0 0 0 45 744 1 134 000 ● 13 Poolen 1 2) Arenastaden Kolonnvägen 24 2022 27 109 912 74 0 0 0 28 095 348 000 ● 14 Pyramiden 4 Arenastaden Stjärntorget 3-5, Pyramidvägen 4-22, Magasinsvägen 6-12, Råsta strandväg 5-9 2018 72 234 0 0 0 0 0 72 234 2 081 000 15 Semaforen 1 2) Arenastaden Gustav III:s boulevard 0 0 0 0 0 0 0 0 ● 16 Signalen 3 Arenastaden Kolonnvägen 22 2019 31 116 0 376 0 0 0 31 492 704 000 ● 17 Stigbygeln 2 Arenastaden Gårdsvägen 6 1955 7 646 95 326 0 0 349 8 416 163 000 ● 18 Stigbygeln 3 1) Arenastaden Gårdsvägen 8 1960 5 047 262 608 0 0 0 5 917 97 026 ● 19 Stigbygeln 5 Arenastaden Gårdsvägen 10 A, B 1963 6 791 0 50 0 0 570 7 411 143 000 ● 20 Stigbygeln 6 Arenastaden Gårdsvägen 12-18 2001 8 994 581 338 0 0 0 9 913 248 000 ● 21 Tygeln 3 Arenastaden Gårdsvägen 13-21 2001 4 397 0 0 0 0 5 100 9 497 131 599 ● 22 Tömmen 1 1) Arenastaden Gårdsvägen 2-4 1952 2 851 0 1 320 0 2 862 7 033 27 543 23 Tömmen 2 Arenastaden Gårdsvägen 2 0 0 0 0 0 2 610 2 610 0 ● 24 Uarda 1 Arenastaden Dalvägen 30, Evenemangsgatan 27-31, Vintervägen 33 1987 22 501 1 349 480 0 0 30 24 360 655 000 ● 25 Uarda 4 1) Arenastaden Dalvägen 14-16 1992 6 529 0 1 333 0 0 0 7 862 143 198 Summa Solna, Arenastaden 279 716 6 005 11 002 0 16 677 39 516 352 916 7 203 634 Solna Business Park Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2022-12-31 26 Fräsaren 9 1) Solna Business Park Svetsarvägen 22 1962 4178 0 5365 0 0 0 9 543 20 449 ● 27 Fräsaren 10 Solna Business Park Svetsarvägen 24 1964 7 235 4 241 138 0 0 9 11 623 191 000 ● 28 Fräsaren 11 Solna Business Park Englundavägen 2-4, Svetsarv. 4-10 1962 33 134 255 1 328 0 1 840 2 610 39 167 672 000 ● 29 Fräsaren 12 Solna Business Park Svetsarvägen 12-18, 20, 20A 1964 19 352 10 163 964 0 0 6 840 37 319 652 000 30 Sliparen 1 1) Solna Business Park Ekensbergsv 115, Svetsarv 1-3 1963 362 0 3 032 0 0 1 388 4 782 23 000 ● 31 Sliparen 2 Solna Business Park Ekensbergsv 113, Svetsarv 3-5 1964 18 469 0 788 0 0 3 315 22 572 261 287 ● 32 Smeden 1 Solna Business Park Englundav 6-14, Smidesv 5-7, Svetsarv 5-17 1967 34 091 5 028 1 579 467 0 3 844 45 009 728 447 ● 33 Svetsaren 1 Solna Business Park Englundavägen 7 1964 12 468 742 415 0 0 2 430 16 055 191 000 34 Svetsaren 3 1) Solna Business Park Englundavägen 9-13 15 212 329 1 979 436 2 491 3 660 24 107 303 228 35 Yrket 3 1) Solna Business Park Smidesvägen 2-8 1982 4 864 0 1 076 0 0 1 470 7 410 39 000 Summa Solna Business Park 149 365 20 758 16 664 903 4 331 25 566 217 587 3 081 411 Solna per 31 december 2022 150 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Fastighetsförteckning Solna, Haga Norra Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2022-12-31 36 Ackordet 1 2) Haga Norra 0 0 0 0 0 0 0 177 175 37 Ackordet 2 2) Haga Norra 0 0 0 0 0 0 0 143 245 38 Kvarten 1 2) Haga Norra Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 353 515 39 Kvinten 1 2) Haga Norra Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 467 059 40 Tersen 1 Haga Norra Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 60 594 ● 41 Hagalund 2:11 2) Haga Norra Kolonnvägen 2021 15 017 158 180 0 0 0 15 355 284 800 ● 42 Hagalund 2:16 2) Haga Norra Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 10 288 Summa Solna, Haga Norra 15 017 158 180 0 0 0 15 355 1 496 676 Solna, Övrigt Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2022-12-31 43 Distansen 4 2) Ulriksdal 2016 0 0 0 0 0 0 0 18 900 ● 44 Distansen 6 Ulriksdal Kolonnvägen 43-55 2016 10 500 539 0 0 0 0 11 039 162 200 ● 45 Distansen 7 Ulriksdal Kolonnvägen 57-59 2016 0 0 0 0 0 9 810 9 810 41 762 ● 46 Fortet 2 Arenastaden Råsundavägen 1-3, Hagavägen 1 1958 0 0 0 0 7 533 17 7 550 76 000 47 Huvudsta 3:1 2) Huvudsta Jonstorpsvägen 0 0 0 0 0 0 0 0 ● 48 Hörnan 1 Råsunda Solnavägen 31-35, Garvis Carlssons gata 1-9 15 698 730 32 0 0 0 16 460 487 000 49 Järvakrogen 3 Frösunda Enköpingsvägen 1 2015 0 0 0 0 7 364 0 7 364 239 000 ● 50 Klacken 2 Råsunda Garvis Carlssons gata 0 0 0 0 0 0 0 7 000 51 Lagern 2 2) Råsunda Solnavägen 37, Idrottsgatan 7 1985 0 0 0 0 0 0 0 0 ● 52 Nöten 4 2) Solna Strand Solna strandväg 2-60 1971 50 043 956 2 400 0 0 7 596 60 995 979 000 ● 53 Orgeln 7 Sundbyberg Järnvägsg 12-20, Lysgränd 1, Roseng 2, 4, Stureg 11-19 1966 33 806 1 815 3 360 0 0 74 39 055 771 000 Summa Solna, Övrigt 125 255 4 198 5 782 0 14 897 17 497 167 629 2 781 862 Summa Solna (Arenastaden + Solna Business Park + Haga Norra + Övrigt) 125 065 4 198 5 972 0 14 897 17 497 167 629 14 563 583 ● Certifierad/Registrerad för certifiering Lilla Ekhagen Koloniområde parken Bock- Freskati Ålkistan Bellevue Montebello holmen Sveaplan Bellevue- Torphagen Sundbyberg Brunnsviken Råstasjön Lötsjön Bällstaviken S o lnaväg e n R å s und a v ä g e n Ar mé ga t a n St o r g a t a n S v e t s a r v ä g e n U pp s a l a v ä g e n B e r g s h a m r a v ä g e n Fr ö su n d ale de n E k e n b e r g s v . E n k ö p in g s väge n Huv u d s t a le d e n Huvudsta Solna station Solna Centrum Råsunda Näckrosen Hallonbergen Frösunda Frösundavik Lilla Alby Västra skogen Hagalund Gårdsvägen D a l v ä g e n Friends Arena 53 29 28 27 32 30 31 35 36 37 33 52 24 12 21 6 2 3 4 20 19 18 1 5 49 10 11 22 17 9 15 34 47 25 14 16 13 48 51 4443 45 26 23 46 7 50 8 38 - 42 Solna Arenastaden Solna Business Park Lilla Ekhagen Koloniområde parken Bock- Freskati Ålkistan Bellevue Montebello holmen Sveaplan Bellevue- Torphagen Sundbyberg Brunnsviken Råstasjön Lötsjön Bällstaviken S o lna väg e n R å s und a v ä g e n Ar mé ga t a n St o r g a t a n S v e t s a r v ä g e n U pp s a l a v ä g e n B e r g s h a m r a v ä g e n Fr ö su n d ale de n E k e n b e r g s v . E n k ö p in g s väge n Huv u d s t a le d e n Huvudsta Solna station Solna Centrum Råsunda Näckrosen Hallonbergen Frösunda Frösundavik Lilla Alby Västra skogen Hagalund Gårdsvägen D a l v ä g e n Friends Arena 53 29 28 27 32 30 31 35 36 37 33 52 24 12 21 6 2 3 4 20 19 18 1 5 49 10 11 22 17 9 15 34 47 25 14 16 13 48 51 4443 45 26 23 46 7 50 8 38 - 42 Solna Arenastaden Solna Business Park 151Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Fastighetsförteckning Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2022-12-31 ● 1 Fartygstrafiken 2 Hammarby Sjöstad Hammarby Allé 93 1955 6 711 1 840 165 0 0 9 8 725 191 000 ● 2 Båtturen 2 Hammarby Sjöstad Hammarby Kaj 12, Hammarby Kaj 14-18 1937 16 537 276 457 0 0 1 230 18 500 521 000 ● 3 Korphoppet 1 Hammarby Sjöstad Virkesvägen 24-26 1949 8 479 575 4 145 0 0 974 14 173 185 400 4 Korphoppet 5 2) Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 37 - 39 1968 0 0 0 0 0 0 0 8 400 ● 5 Korphoppet 6 Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 33 1988 0 428 4 254 0 0 0 4 682 95 000 ● 6 Luma 1 Hammarby Sjöstad Ljusslingan 1-17, 2-26, Glödlampsgränd 1-6, Lumaparksv 2-18, 5-15, Kölnag 3 1930 29 995 2 394 1 352 691 0 3 848 38 280 605 696 ● 7 Påsen 1 2) Hammarby Sjöstad Textilgatan 41-43 9 843 0 1 586 0 0 0 11 429 108 073 8 Trikåfabriken 12 2) Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 27, Virkesvägen 8-10 1942 5 689 891 2 972 0 0 975 10 527 1 620 ● 9 Trikåfabriken 8 1) Hammarby Sjöstad Virkesvägen 12, Heliosgatan 1-3 1930 11 627 1 037 2 689 0 0 12 15 365 251 000 ● 10 Trikåfabriken 9 Hammarby Sjöstad Virkesvägen 2-4 1928 14 671 375 477 0 0 1 065 16 588 548 000 Summa Hammarby Sjöstad 103 552 7 816 18 097 691 0 8 113 138 269 2 515 189 ● Certifierad/Registrerad för certifiering. Hammarby Sjöstad per 31 december 2022 Hammarby sjö Sickla kanal Skanstull Gullmarsplan Lumaparken Hammarbyleden Hammarby sjöstad Hammarby Fabriksväg 2 10 8 9 5 4 3 1 6 7 152 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Fastighetsförteckning K a tri ne b er g s vä g e n F l e m i ngsb e r g s l ed e n D i a gno svä ge n O r t o p e d v Terapivä ge n B j ö r n ku l l a v ä g en Hud d i n g evägen Al f re d N ob els al l é H ä l sovägen R ö n t g e n v ä g e n V är m e s li n g a n A m b ul a n s v ä g e n M a rsv Te l l u s v ä g e n J on väg en R e g u l a t o r v ä ge n E l e k tr o n vä g e n K v a rnän gsv ä g en S ågs t u v ä g e n Vi s ä t t r a v ä g e n Flemingsbergs- parken Novums forsknings- park Annersta- skolan Kästa skola Flemingsbergs station Visättra- hallen Visättra idrottsplats Tingsrätt Visättra- skolan Södertörns högskola Tandläkar- högskolan Huddinge Universitetssjukhus Rättspsykiatrisk klinik Infektions- klinik Flemingsbergs kyrka IT-Gymnasiet FLEMINGSBERG VISÄTTRA E bb a B åå ts v ä g Vå rdar v Me d i c i n v R e g ulato r vägen L ogope d v ä gen Hörselsli n ga n P arkvägen 226 5 2 1 6 4 3 7 8 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor /kvm Butik /kvm Industri + lager/kvm Bostad /kvm Hotell /kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2022-12-31 1 Batteriet 3 1) Flemingsberg Regulatorvägen 15 1981 0 0 800 0 0 0 800 5 728 2 Batteriet 4 2) Flemingsberg Regulatorvägen 17 0 0 0 0 0 0 0 3 604 3 Generatorn 10 2) Flemingsberg 0 0 0 0 0 0 0 0 4 Generatorn 11 2) Flemingsberg Björnkullavägen 0 0 0 0 0 0 0 0 5 Regulatorn 1 1) Flemingsberg Jonvägen 1, 3; Elektronvägen 2, 4, 6; Regulatorvägen 6, 8 1963 11 501 528 13 258 0 0 0 25 287 111 138 6 Regulatorn 2 1) Flemingsberg Elektronvägen 1 4 247 0 39 126 0 0 40 43 413 173 508 7 Regulatorn 4 2) Flemingsberg Elektronvägen 0 0 0 0 0 0 0 13 500 8 Separatorn 1 Flemingsberg 0 0 0 0 0 0 0 0 Summa Flemingsberg 15 748 528 53 184 0 0 40 69 500 307 478 Sollentuna och Borås Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor /kvm Butik /kvm Industri + lager/kvm Bostad /kvm Hotell /kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2022-12-31 1 Tekniken 1 2) Sollentuna 0 0 0 0 0 0 0 116 ● 2 Kabelverket 2 Älvsjö Glasfibergatan 6-14 mfl 1996 19 824 490 1 848 0 73 22 235 251 000 ● 3 Daggkåpan 2 Borås Backadalsstigen 4 A-D, 6 A-F 2021 1 775 0 0 3 705 0 0 5 480 106 520 4 Solrosen 1 Borås Druveforsvägen 31 2021 0 0 0 799 799 36 600 Summa Övriga 21 599 490 1 848 4 504 0 73 28 514 394 236 Flemingsberg per 31 december 2022 Övriga per 31 december 2022 Fastighetsförteckningen innehåller samtliga fastigheter i våra ägor per 31 december 2022. Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastighet, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning. 1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsent- ligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Driftsöverskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrnings begränsningar inför förestående förädling. Nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågående arbete för att väsentligt förbättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället. 2) Mark & projektfastighet – Mark och exploateringsfastigheter samt fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Certifierad/Registrerad för certifiering. 153Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Fastighetsförteckning Fabeges aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och ingår i Large Cap - segmentet. Den 31 december 2022 hade Fabege totalt 44 970 kända aktieägare varav 64 procent svenskt ägande. De 15 största ägarna kontrollerar 46,3 procent av kapitalet i bolaget. Fabegeaktien Utdelningspolicy Vi ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksam- heten. Med nuvarande marknadsförutsättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt. Utdelning 2022 Styrelsen föreslår årstämman en utdelning om 2:40 kr/aktie att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0:60 kr/aktie. Förslaget är i vilket är i linje med bolagets utdelningspolicy. Förvärv och överlåtelse av egna aktier Årsstämman 2022 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av totalt utestående aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 31 december till 16 206 048. Återköpen har gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. Aktier och aktiekapital Aktiekapital uppgick vid årets slut till 5 097 Mkr (5 097) fördelat på 330 783 144 aktier (330 783 144). Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bolagets kapital. Kvotvärdet uppgår till 15,41 kronor/aktie. Största ägare Största ägare 1) , 2022-12-31 Antal aktier Andel av kapitalet, % Backahill AB 52 108 718 15,8 Länsförsäkringar Fonder 11 073 962 3,3 Vanguard 10 510 213 3,2 BlackRock 10 289 233 3,1 Handelsbanken Fonder 9 041 408 2,7 Nordea Fonder 8 596 644 2,6 Mats Qviberg med familj 7 133 790 2,2 E.N.A City Aktiebolag 6 430 000 1,9 Folksam 6 341 334 1,9 Norges Bank 6 302 960 1,9 APG Asset Management 6 161 124 1,9 Tredje AP-fonden 5 672 919 1,7 Fjärde AP-fonden 5 352 362 1,6 AFA Försäkring 4 617 048 1,4 Columbia Threadneedle 3 604 850 1,1 Totalt 15 största aktieägare 153 236 565 46,3 Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,1 Innehav av egna aktier 16 206 048 4,9 Totalt antal registrerade aktier 330 783 144 100 1) Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen och Nasdaq. Aktiehistorik År Förändringar antal aktier Totalt antal aktier Aktiekapital, kr Kvotvärde 2018 Split 2:1 165 391 572 330 783 144 5 097 368 249 15,41 2011–2017 165 391 572 5 097 368 249 30,82 2010 Indragning av återköpta aktier –3 929 400 165 391 572 5 097 368 249 30,82 2009 Konvertering av förlagslån 9 418 169 320 972 5 096 558 087 30,1 2008 Konvertering av förlagslån 3 306 169 311 554 5 096 274 606 30,1 Indragning av återköpta aktier –9 150 673 169 308 248 2007 Split 2:1 89 223 081 178 458 921 5 086 079 249 28,5 Konvertering av förlagslån 25 763 Inlösen- erbjudande Klövern AB –5 948 205 Indragning av återköpta aktier –5 441 100 2006 Konvertering av förlagslån 62 435 100 599 382 5 029 969 100 50 Nyemission i samband med köp av Tornet AB 4 381 376 2005 Konvertering av förlagslån 3 176 96 155 571 4 807 778 550 50 154 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Aktien Femårsöversikt Aktiehistorik År Förändringar antal aktier Totalt antal aktier Aktiekapital, kr Kvotvärde 2018 Split 2:1 165 391 572 330 783 144 5 097 368 249 15,41 2011–2017 165 391 572 5 097 368 249 30,82 2010 Indragning av återköpta aktier –3 929 400 165 391 572 5 097 368 249 30,82 2009 Konvertering av förlagslån 9 418 169 320 972 5 096 558 087 30,1 2008 Konvertering av förlagslån 3 306 169 311 554 5 096 274 606 30,1 Indragning av återköpta aktier –9 150 673 169 308 248 2007 Split 2:1 89 223 081 178 458 921 5 086 079 249 28,5 Konvertering av förlagslån 25 763 Inlösen- erbjudande Klövern AB –5 948 205 Indragning av återköpta aktier –5 441 100 2006 Konvertering av förlagslån 62 435 100 599 382 5 029 969 100 50 Nyemission i samband med köp av Tornet AB 4 381 376 2005 Konvertering av förlagslån 3 176 96 155 571 4 807 778 550 50 2022 2021 2020 2019 2018 Resultaträkningar, Mkr Hyresintäkter 3 032 2 889 2 806 2 856 2 517 Bruttoresultat 2 161 2 176 2 112 2 144 1 875 Varav bruttoresultat fastighetsförvaltning-driftsöverskott 2 240 2 185 2 112 2 144 1 875 Varav bruttoresultat bostadsutveckling -79 -9 - - - Realiserad värdeförändring/Resultat fastighetsförsäljningar 74 56 49 0 153 Orealiserad värdeförändring, fastigheter -233 4 585 2 715 5 743 7 685 Förvaltningsresultat 1 373 1 537 1 474 1 532 1 246 Resultat före skatt 2 964 6 712 4 007 7 034 9 103 Resultat efter skatt 2 376 5 400 3 167 6 006 7 699 Balansräkningar, Mkr Goodwill 205 205 - - - Fastigheter 86 348 83 257 76 648 74 250 67 634 Nyttjanderättstillgång tomträtt 1 243 1 092 897 942 - Övriga materiella anläggningstillgångar 25 22 15 6 3 Derivatinstrument 1 689 121 20 58 - Finansiella anläggningstillgångar 456 832 1 108 810 429 Projekt- och exploateringsfastigheter 892 821 Övriga omsättningstillgångar 1 042 1 411 350 318 622 Kortfristiga placeringar 96 96 108 134 127 Likvida medel 87 131 20 24 15 Eget kapital 45 514 45 174 41 542 40 068 34 964 Avsättningar 10 195 9 603 8 288 7 613 6 547 Räntebärande skulder 33 341 30 399 26 669 26 414 26 275 Leasingskuld 1 243 1 093 897 942 - Derivatinstrument 0 186 617 426 132 Ej räntebärande skulder 1 633 1 336 970 1 079 912 Balansomslutning 92 083 87 988 79 166 76 542 68 830 2022 2021 2020 2019 2018 Nyckeltal 1) Överskottsgrad, % 74 76 75 75 74 Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 4,1 4,3 4,4 3,7 Soliditet, % 49 51 52 52 51 Skuldkvot, ggr 15,6 14,7 13,2 12,8 14,6 Skuldsättningsgrad, ggr 0,7 0,7 0,6 0,7 0,8 Belåningsgrad fastigheter, % 38 36 35 36 39 Avkastning på eget kapital, % 5,2 12,5 7,8 16 24,5 Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder, % 2,31 1,62 1,67 1,72 1,55 Totalavkastning fastigheter 2,4 8,7 6,6 11,5 16,3 Fastighetsförvärv samt investeringar i befintliga fastigheter, Mkr 3 325 2 626 1 854 2 556 3 714 Fastighetsförsäljningar, försäljningspris, Mkr - 3 541 1 701 1 847 Medelantal anställda 206 196 180 172 163 Data per aktie, kr 1) Resultat 7,49 16,73 9,65 18,16 23,28 Eget kapital 145 141 127 121 106 Kassaflöde från löpande verksamhet 6,29 4,70 4,11 6,1 2,95 Utdelning 2) 2,40 4,0 3,6 3,2 2,65 Direktavkastning, % 4,5 2,6 2,8 2,0 2,2 Börskurs vid årets slut 3) 88,70 151,55 129,35 159,8 118,2 Antal utestående aktier vid årets slut före utspädnings- effekt, miljoner 314,6 321,3 326,2 330,8 330,8 Antal utestående aktier vid årets slut efter utspädnings- effekt, miljoner 314,6 321,3 326,2 330,8 330,8 1) Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier, eget och sysselsatt kapital och räntebärande skulder har beräknats utifrån vägda genomsnitt. Justering efter split 2:1. 2) Kontantutdelning 2022 enligt förslag att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,60 kr/aktie. 3) Senast betalt. 155Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Femårsöversikt Härledning av nyckeltal De nyckeltal som inte är enligt ESMA är branschspecifika nyckeltal samt sådana som är av intresse för analytiker, intressenter och investerare. 2022 2021 Avkastning på eget kapital Periodens resultat, Mkr 2 376 5 400 Genomsnittligt kapital, Mkr 45 344 43 358 Avkastning på eget kapital, % 5,2 12,5 Soliditet Eget kapital, Mkr 45 514 45 174 Balansomslutning, Mkr 92 083 87 988 Soliditet, % 49 51 Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder, Mkr 33 341 30 399 Bokfört värde fastigheter, Mkr 86 348 83 257 Bokfört värde projekt- & exploateringsfastigheter 892 821 Belåningsgrad fastigheter, % 38 36 Skuldkvot Bruttoresultat, Mkr 2 161 2 176 Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter 81 - Central administration, Mkr -102 –110 Summa, Mkr 2 140 2 066 Räntebärande skulder, Mkr 33 341 30 399 Skuldkvot, ggr 15,6 14,7 2022 2021 Räntetäckningsgrad Bruttoresultat, Mkr 2 161 2 176 Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter 81 - Tomträttsavgäld, Mkr -42 –36 Central administration, Mkr -102 –110 Summa, Mkr 2 098 2 030 Räntenetto, Mkr -612 –495 Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 4,1 Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder, Mkr 33 341 30 399 Eget Kapital, Mkr 45 514 45 174 Skuldsättningsgrad, ggr 0,7 0,7 Totalavkastning fastigheter Driftöverskott, Mkr 2 240 2 185 Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr -159 4 641 Marknadsvärde inkl. periodens investeringar, Mkr 86 507 78 672 Totalavkastning fastigheter, % 2,4 8,7 Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen: • Soliditeten ska vara lägst 35 procent • Belåningsgraden ska inte överstiga 50 procent • Skuldkvoten ska högst vara 13 gånger • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger 156 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Härledning av nyckeltal 2022 2021 EPRA nyckeltal EPRA Earnings (förv.res efter betald skatt), Mkr 1 248 1 356 EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 3,93 4,20 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 54 334 54 842 EPRA NRV, kr/aktie 173 171 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 50 629 51 832 EPRA NTA, kr/aktie 161 161 EPRA NDV (substansvärde), Mkr 45 623 44 969 EPRA NDV, kr/aktie 145 140 EPRA Vakansgrad, % 11 10 EPRA EPS Förvaltningsresultat, Mkr 1 373 1 537 Avdrag för skattemässiga avskrivningar, Mkr -767 -660 Summa, Mkr 606 887 Nominell skatt, Mkr 125 181 EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell skatt), Mkr 1 248 1 356 Antal aktier, miljoner 317, 2 322,7 EPRA EPS, kr/aktie 3,93 4,20 2022 2021 EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV Eget kapital, Mkr 45 514 45 174 Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 314 - Återläggning räntederivat, Mkr -1 689 65 Återläggning av uppskjuten skatt enligt balansräkningen, Mkr 10 195 9 603 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 54 334 54 842 Antal aktier, miljoner 314,6 321,3 EPRA NRV, (långsiktigt substansvärde) kr/aktie 173 171 Återläggning goodwill enligt balansräkningen, Mkr -205 –205 Avdrag av verklig uppskjuten skatt, Mkr 3 500 2 805 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 50 629 51 832 Antal aktier, miljoner 314,6 321,3 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde) kr/aktie 161 161 Avdrag av räntederivat 1 689 -65 Avdrag av uppskjuten skatt enligt balansräkningen efter justering av bedömd verklig uppskjuten skatt, Mkr -6 695 –6 798 EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde), Mkr 45 623 44 969 Antal aktier, miljoner 314,6 321,3 EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde) kr/aktie 145 140 EPRA vakansgrad Bedömt marknadsvärde för vakanta hyror, Mkr 363 349 Hyresvärde, årsbasis hela portföljen 3 313 3 359 EPRA Vakansgrad, % 11 10 EPRA investeringar 1) Förvärv, Mkr 1 068 752 Investering i Förädling- och projektfastigheter, Mkr 1 427 1 239 Investering i Förvaltningsfastigheter, Mkr 830 635 Övrigt, Mkr - — EPRA Investeringar totalt, Mkr 3 325 2 626 157Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Härledning av nyckeltal Avkastning på eget kapital Periodens/årets resultat dividerat med genom- snittligt eget kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårs basis utan hänsyn till säsongsvariationer. Avkastning på investerat kapital i projekt- portföljen 1) Värdeförändring på projekt- och förädlings- fastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder dividerat med fastigheter- nas bokförda värde vid periodens slut. Direktavkastning, aktien Årets utdel ning dividerat med börs kursen vid årets slut. Eget kapital per aktie Moderbolagets aktie ägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal aktier vid periodens slut. Ekonomisk uthyrningsgrad 1) Kontrakts värde dividerat med hyresvärde vid periodens slut. EPRA EPS Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skatte pliktigt förvaltningsresultat avses förvaltnings resultat med avdrag för bland annat skatte mässigt avdragsgilla avskrivningar och ombygg nationer. EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE Eget kapital enligt balansräkningen. EPRA NRV – NET REINSTATEMENT VALUE Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av ränte derivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS Eget kapital enligt balansräkningen med åter läggning av ränte derivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Justerat för verklig upp skjuten skatt istället för nominell upp skjuten skatt. EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyres värdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Förvaltningsfastigheter 1) Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastigheter 1) Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott. Drifts överskottet påverkas antingen direkt av projektet eller av ut hyrningsbegränsningar inför förestående förädling. Hyresvärde 1) Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats. Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten (efter förändring av rörelse kapital) dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Kontraktsvärde 1) Anges som årsvärde. Grund hyra enligt hyres- kontrakt plus index uppräkning och hyrestillägg. Mark- och projektfastigheter 1) Mark- och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyprod uktion/ totalombyggnad. Nettouthyrning 1) Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. Resultat/vinst per aktie Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal ute stående aktier i perioden. Definition enligt IFRS. Räntetäckningsgrad Bruttoresultat minus central administration i förhållande till ränte netto (ränte kostnader minus ränteintäkter). Skuldkvot Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv månaders bruttoresultat minus central administration. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. Soliditet Eget kapital dividerat med balans omslutning. Totalavkastning fastigheter Periodens driftöverskott plus orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastig heter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar. Verklig uppskjuten skatt Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till cirka 4 procent baserat på en diskonterings- ränta om 3 procent. Vidare har antagits att underskottsavdragen realiseras under fyra år med en nominell skatt om 21,4 procent vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 19,7 procent. Beräk ningen baseras även på att fastighets beståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4 procent. Återköpsgrad 1) Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägnings bara kontrakt. Överskottsgrad 1) Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. Definitioner 1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. Vi presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av vår verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedanstående nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. 158 Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022Definitioner Årsstämma och anmälan Årsstämman hålls i Filmstaden Scandinavia, Mall of Scandinavia, Råsta Strandväg 19A Solna, onsdagen den 29 mars 2023 klockan 15.00. Inregistrering till årsstämman börjar klockan 14.15. Årsstämman kommer att sändas live och aktieägare kommer att kunna ställa frågor digitalt genom chattfunktion. Möjlighet att poströsta i förväg finns. Anmälan Aktieägare som önskar deltaga i bolagsstäm- man ska dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB (f.d. VPC AB) förda aktie- boken tisdagen den 21 mars 2023, dels anmäla sitt och eventuella biträdens deltagande senast klockan 16.00 torsdagen den 23 mars 2023. Anmälan om deltagande i års stämman sker på något av följande sätt: • Per post: Fabege AB (publ), ”Fabeges Årsstämma” c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm • Per telefon: 08-402 90 68 • Per mejl: [email protected] • Via Euroclears webbplats: https://anmalan.vpc.se/euroclearproxy Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person- eller organisationsnummer, adress och telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden. Aktieägare som förvaltarregistrerat sina aktier måste, för att äga rätt att delta vid årsstämman, tillfälligt låta omregistrera dessa hos Euroclear Sweden AB i eget namn. Sådan omregistrering måste vara verkställd senast torsdagen den 23 mars 2023. För att detta ska kunna ske, måste aktieägare i god tid före nämnda dag meddela förvaltaren sitt önskemål om omregistrering. Sker deltagande med stöd av fullmakt bör denna, tillsammans med förekommande registreringsbevis eller andra behörighetshandlingar, insändas i samband med anmälan. Poströstning Vid poströstning ska ett särskilt formulär användas, vilket finns tillgängligt på vår hemsida, fabege.se/arsstamma. Där finns också ytterligare information om röstningsförfarandet. Poströsten ska vara Euroclear Sweden AB tillhanda senast den 24 mars 2023. Vid poströstning gäller till viss del samma regler som vid personligt deltagande. Det innebär att aktieägaren dels måste vara registrerad i bolagets aktiebok, dels ha anmält sin avsikt att deltaga i stämman och att om aktierna är förvaltarregistrerade ha tillsett att aktierna är registrerade i eget namn, senast vid de respektive datum som anges ovan. Vid poströstning får aktieägaren inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är rösten i dess helhet ogiltig. Vid poströstning genom ombud ska aktieägaren utfärda en skriftlig och daterad fullmakt för ombudet. Om aktieägaren är en juridisk person ska förekommande registreringsbevis eller andra behörighets- handlingar insändas i samband med anmälan om poströstning. Information till aktieägare Vi publicerar årsredovisning och delårsrapporter på svenska och engelska. Alla publikationer finns som pdf på vår hemsida, fabege.se. Till de aktieägare som önskar tillhandahåller vi årsredovisning per post. Alla finansiella rapporter och press meddelanden finns tillgängliga på svenska och engelska på vår hemsida. Vi tillhandahåller även information via en prenumerationstjänst på hemsidan. På vår hemsida finns även aktuell information om vår aktiekurs. Därutöver håller vi kvartalspresen- tationer isamband med varje kvartalsrapport. Kalender 2023/2024 Viktiga datum Årsstämma 2023 29 mars 2023 Delårsrapport jan-mar 2023 26 april 2023 Delårsrapport jan–juni 2023 7 juli 2023 Delårsrapport jan-sep 2023 19 oktober 2023 Bokslutskommunuiké 2023 7 februari 2024 Form och produktion: Narva Communications Denna rapport publicerades i mars 2023 Kontaktinformation Mia Häggström Hållbarhetschef 08-555 148 54, [email protected] Fabege AB (publ) Box 730, 169 27 Solna | Telefon: 08-555 148 00 Besöksadress: Gårdsvägen 6, Solna E-post: [email protected] | fabege.se Organisationsnummer: 556049-1523 | Styrelsens säte: Stockholm Peter Kangert IR-ansvarig 08-555 148 40, [email protected] 159Fabege års- och hållbarhetsredovisning 2022 Årsstämma och anmälan

AI Terminal

More from Fabege

Talk to a Data Expert