Annual Report (ESEF) • Apr 17, 2023
Preview not available for this file type.
Download Source File5493001IZXU12M8NYV952022-01-012022-12-315493001IZXU12M8NYV952021-01-012021-12-315493001IZXU12M8NYV952022-12-315493001IZXU12M8NYV952021-12-315493001IZXU12M8NYV952020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952020-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001IZXU12M8NYV952020-12-31iso4217:SEKxbrli:sharesiso4217:SEKxbrli:shares5493001IZXU12M8NYV952021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952021-01-012021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001IZXU12M8NYV952022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001IZXU12M8NYV952022-01-01ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952022-01-01ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952022-01-01ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952022-01-01ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001IZXU12M8NYV952022-01-015493001IZXU12M8NYV952022-01-012022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001IZXU12M8NYV952022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001IZXU12M8NYV952021-01-01 Årsredovisning 2022 | Annehem Fastigheter AB Lönsam och hållbar tillväxt 3 Vi är Annehem 4 Året i korthet 5 Vd har ordet 8 Vår strategiska inriktning 9 Våra mål 10 Ett hållbart Annehem 11 Introduktion till förvaltningsberättelsen 12 Marknad 16 Våra fastigheter 17 Ett hållbart och modernt fastighetsbestånd 18 Fastighetsbeståndet i siffror 19 Våra fastigheter – per region 22 Vår tillväxtplan 23 Våra hyresgäster & förvaltning 24 Våra hyresgäster 26 Fokus på hållbar förvaltning och förädling 28 Annehems engagerade medarbetare 30 Bolagsstyrning 36 Ersättningsrapport 39 Finansiell information 40 CFO har ordet 41 Finansiering 42 Annehem-aktien 43 Risker och riskhantering 47 Hållbart värdeskapande 52 Ekonomisk utveckling och händelser under året 54 Finansiella rapporter 60 Noter 78 Finansiella nyckeltal 83 Övrigt 83 Ordlista 86 Inbjudan till årsstämma 16 24 8 28 Innehåll Vi är Annehem - hetsvärdet är hållbart Enligt EUs taxonomiförordning baserat på verkligt värde Vi ska vara det mest hållbara Vi är 17 medarbetare som arbetar Ängelholm/ ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 3 Nyckeltal 2022 2021 Hyresintäkter, Mkr 217,9 187,8 Driftnetto, Mkr 181,3 155,8 Förvaltningsresultat, Mkr 74,2 86,2 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, Mkr 90,5 86,2 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 1,53 1,46 Periodens resultat, Mkr 207,3 209,7 Periodens resultat per aktie, kr 3,51 3,56 38,3 38,3 53,4 53,9 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,0 95,0 93,0 8,3 9,2 83,2 83,0 Andel av fastighetsbeståndet som är hållbart 81,0 85,0 % Ekonomisk uthyrningsgrad 4 309 Mkr Året i korthet 77 2020 3 318 2021 2022 3 994 4 309 2020 2021 2022 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 4 framåt VD har ordet ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 5 Under det senaste halvåret stabilt bolag med en CO ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 6 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 7 förvärvsfokus och en stabil ställning med hög soliditet och låg belåningsgrad. förvaltning och förädling mätbar miljö-prestanda. Bolaget verkar - valtning och förädling. och bostäder. Alla med en hög hållbar- Vår strategiska inriktning ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 8 Våra mål Mål 20 % 8 % 20 % 8 Mdr 4,3 Mdr 4,0 Mdr 20 % -14 % 52 % 8,3 % 9,2 % Mål > 30 % 53,4 % 53,9 % < 60 % 38,3 % 38,3 % – – Mål 2024 90 % 81 % 85 % CO 2 2 * Minskning mot 2021. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 9 Investera ning • 2 • • • • • • • • • Läs mer om hållbart värdeskapande på sidan 47.Läs mer om vår förvaltning sidan 23. Ett hållbart Annehem ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 10 Introduktion till förvaltningsberättelsen ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 11 Marknad ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 12 ett utmanande 2022 Sverige Norge Finland Sverige Norge Finland Sverige Norge Finland Land 2022-01-01 2022-12-31 Senaste 0 Key ECB interest rates (europa.eu) Styrräntan - Ekonomifakta ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 13 19,2 Mdr Euro 7,8 Mdr Euro 2020 2021 2022 2023F 2024F 10,4 Mdr Euro 11,6 Mdr Euro ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 14 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 15 Våra fastigheter ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 16 Ett hållbart och modernt fastighetsbestånd orter som Stockholm, Helsingborg och Oslo samt Malmö och Göteborg. Huvuddelen av - Stockholm, 41 Helsingfors, 21 Oslo, 7 Göteborg, 5 Malmö, 6 Ängelholm/ Helsingborg, 20 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 17 Fastighetsbeståndet i siffror Stad C 4 309 194 953 minst energiklass B är uppfört under de senaste fem åren ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 18 Våra fastigheter Region Syd C 113,9 Mkr 1 301 Mkr Göteborg, 194 Malmö, 261 Ängelholm/Helsingborg/Klippan, 846 Göteborg, 13,0 Malmö, 16,9 Ängelholm/Helsingborg/Klippan, 84,0 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 19 Våra fastigheter Helsingfors Oslo 164,8Mkr 3 008 Mkr Stockholm, 81,4 Helsingfors, 68,4 Oslo, 15,0 Stockholm, 1 780 Helsingfors, 944 Oslo, 284 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 20 Möte med hyresgäst ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 21 Fastighetsregion 1 2 0 0 Fastighetsregion ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 22 Våra hyresgäster & förvaltning ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 23 Våra hyresgäster 5 68% 61 294 Annehems kontraktsförfallostruktur 0 r 0 0 0 0 0 50 0 0 r ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 24 Möte med hyresgäst Annehem utveckla våra hållbara idéer ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 25 förvaltningsmodell 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 26 Mätbarheten är a och o för oss. konstant lärande. Vi arbetar med våra hyresgäster Möte med medarbetare ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 27 Annehems engagerade medarbetare 2022 2021 Könsfördelning i företagsledningen 2022 2021 7 Bland Sveriges mest jämställda börsbolag ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 28 NMI 83 på en skala 1-100 NKI 77 på en skala 1-100 Våra värdeord Professionella och spelar i samma lag. Engagerade Vi tar ansvar, agerar hållbart och skapar stabilitet. Vi är hjälpsamma, anpassnings- ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 29 Bolagsstyrning ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 30 Annehem Fastigheter AB är ett publikt svenskt aktiebolag. Bolagsstyrningen i Annehem syftar till att säkerställa att rättigheter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsfördelningen mellan styrelsen och ledningen, men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan tydlig och transparent bolagsstyr- ning resulterar i att beslut kan fattas effektivt, vilket möjliggör för Annehem att agera snabbt när affärs- möjligheter ges. Bolagsstyrningsrapporten ger en översikt av Annehems bolagsstyrningssystem och inkluderar styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskrapportering avseende finansiell rappor- tering. Bolagsstyrningen i Annehem utgår från lag, bolagsordningen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning (¨Koden¨) samt de regler och rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer. Annehem tillämpar Koden. Koden i sig själv medger möjlighet till avvikelse från reglerna, under förut- sättning att sådana eventuella avvikelser och den valda alternativa lösningen beskrivs och orsakerna härför förklaras i bolagsstyrningsrapporten (enligt principen ”följ” eller ”förklara”). Annehem följer koden förutom i den delen att inget särskilt ersättningsutskott har bildats. Styrelsen utgör istället ersättningsutskott och därmed fullgör de uppgifter som ett sådant utskott ska ha. • Svensk aktiebolagslag • Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter och Designation Green Equity • Svensk kod för bolagsstyrning • IFRS-standard • Bolagsordning • Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion • Firmateckning, attestordning och ekonomi- handbok • Policy för information, informationssäkerhet och IR, insiderpolicy • Finans, värderings- och hållbarhetspolicy • Policy för IT, intern kontroll, riskhantering, närstå- ende och Annehems relation till Peab • Processer för intern kontroll och riskhantering med flera Bolagsstyrning i Annehem utgörs av hela styrelsen Aktieägare ÅrsstämmaExtern revision Finansutskott Revisionsutskott Ersättningsutskott Valberedning Intern kontroll och riskhantering Styrelse VD & ledningsgrupp ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 31 Bolagets firma är Annehem Fastigheter AB (publ). Bolaget har sitt säte i Ängelholm. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att, direkt eller indirekt, äga, förvalta och utveckla fastigheter och fastighetsrelaterade tillgångar, samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Ändringar i bolagsordningen sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bland annat aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på annehem.se. Annehem följer koden förutom i den delen att inget särskilt ersättningsutskott har bildats. Styrelsen utgör istället ersätt- ningsutskott och därmed fullgör de uppgifter som ett sådant utskott ska ha. Vid årsskiftet hade Annehem 31 489 aktieägare. I bolaget finns två aktieslag, aktier av serie A som berättigar innehava- ren till 10 röster vid bolagsstämman och aktier av serie B som berättigar innehavaren till en röst vid bolagsstämma. Bolagets största aktieägare, Ekhaga Utveckling AB ägde 23 procent av kapitalet med 49,4 procent av rösterna. Se vidare på sidan 42, Annehems aktien. Enligt aktiebolagslagen (2005:551) är bolagsstämman bolagets högsta beslutsfattande organ. På bolagsstämma utövar aktie- ägarna sin rösträtt i nyckelfrågor, till exempel fastställande av resultat- och balansräkningar, disposition av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verkställande direktör, val av styrelseledamöter och revisorer samt ersättning till styrelsen och revisorerna. Årsstämma måste hållas inom sex månader från utgången av räkenskapsåret. Utöver årsstämman kan det kallas till extra bolagsstämma. Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolags- stämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet. Aktieägare som vill delta i förhandlingarna på bolagsstämma ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden förda aktie- boken sex bankdagar före stämman, dels anmäla sig hos bola- get för deltagande i bolagsstämman senast den dag som anges i kallelsen till stämman. Aktieägare kan närvara vid bolagsstäm- mor personligen eller genom ombud och kan även biträdas av högst två personer. Vanligtvis är det möjligt för aktieägare att anmäla sig till bolagsstämman på flera olika sätt, vilka närmare anges i kallelsen till stämman. Aktieägare är berättigade att rösta för samtliga aktier som aktieägaren innehar. Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på bolags- stämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrelsen. Begäran ska normalt vara styrelsen tillhanda senast sju veckor före bolagsstämman. Aktieägare som önskar komma i kontakt med styrelsen kan göra detta via [email protected].. Årsstämman 2022 hölls den 19 maj. På årsstämman besluta- des att genom omval utse Göran Grosskopf, Pia Andersson, Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson, Anders Hylén Axel Granlund och Lars Ljungälv till styrelseledamöter och att genom nyval utse Henrik Saxborn till styrelseledamot samt att genom omval utse Göran Grosskopf till styrelseordförande. Årsstämman beslutade även att styrelsearvode, inklu- sive ersättning för utskottsarbete, ska utgå om högst 1 690 000 kronor. Årsstämman beslutade att ändra bolagsordningen för att möjliggöra fullmaktsinsamling och poströstning vid bolags- stämma. Årsstämman beslutade vidare att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om nyemission av B-aktier i sådan utsträckning att det motsvarar en utspädning uppgående till högst 10 procent av det antal aktier som är utestående vid tidpunkten för årsstämmans beslut om bemyndigande, räknat efter fullt utnyttjande av emissionsbemyndigandet. Årsstämman beslutade även att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om förvärv av högst så många egna B-aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Vidare beslutades att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om överlåtelse av egna B-aktier. Valberedningens uppgift är att inför årsstämman lämna förslag till beslut avseende bland annat stämmoordförande, styrelseledamöter, styrelsearvoden, val av revisorer och revisionsarvode. Extra bolagsstämma den 6 november 2020 beslöt att anta följande instruktion till valberedningen, vilken ska gälla tills vidare. Bolaget ska ha en valberedning bestående av en ledamot utsedd av envar av de tre till röstetalet största aktieägarna eller ägargrupperna, jämte styrelseordföranden. Valbered- ningen ska konstitueras baserat på aktieägarstatistik från Euroclear Sweden AB per 30 september varje år och övrig tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits bolaget vid denna tidpunkt och styrelseordföranden som också kommer att kalla till valberedningens första möte. Den ledamot som representerar den största aktieägaren ska utses till ordförande för valberedningen om inte valbe- redningen enhälligt utser någon annan. Om en eller flera av aktieägarna som har utsett representanter till valberedningen tidigare än tre månader före årsstämman inte längre ingår bland de tre största aktieägarna, ska representanter som utsetts av dessa aktieägare avgå, och de aktieägare som därefter tillhör de tre största aktieägarna kan utse sina repre- sentanter. Om en representant avgår ur valberedningen innan valberedningens arbete är avslutat och valberedningen anser det nödvändigt att ersätta honom eller henne, ska en sådan ersättningsrepresentant representera samma aktieägare eller, om aktieägaren inte längre är en av de största aktieägarna, den största aktieägaren i turordningen. Aktieägare som utsett representant till ledamot i valberedningen har rätt att entlediga sådan ledamot och utse ny representant till ledamot i valberedningen. Ändringar i sammansättningen av valbered- ningen måste meddelas omgående. Bolaget ska ersätta eventuella kostnader som valbered- ningen ådrar sig i sitt arbete, exempelvis kostnader för externa konsulter som av valberedningen bedöms nödvändiga för att valberedningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag. Mandatperio- den för valberedningen upphör när sammansättningen av den följande valberedningen har offentliggjorts. Inför årsstämman 2023 i Annehem har följande aktieägar- representanter utsetts till ledamöter i valberedningen. Göran Grosskopf, styrelsens ordförande Ulf Liljedahl, representant för Volito Fredrik Paulsson, representant för Ekhaga Utveckling Anders Sundström, representant för Mats Paulsson Styrelsen är bolagets högsta beslutsfattande organ efter bolagsstämman. Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning och organisation, vilket innebär att styrelsen är ansvarig för att, bland annat, fastställa mål och strategier, säkerställa ruti- ner och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande utvärdera bolagets resultat och finansiella ställning samt utvärdera den operativa ledningen Dessutom utser styrelsen bolagets verkställande direktör. Enligt Annehems bolagsordning ska styrelsen bestå av minst tre ledamöter och högst nio ledamöter utan suppleanter. Styrelseledamöterna väljs årligen på bolagsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Annehems styrelse bestod vid slutet av 2022 av åtta ordina- rie ledamöter, inklusive styrelseordföranden, utan suppleanter varav Göran Grosskopf, Pia Andersson, Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson, Anders Hylén, Lars Ljungälv, Axel Granlund omvaldes på årsstämman 19 maj 2022. Som ny styrelsele- damot valdes Henrik Saxborn. Göran Grosskopf omvaldes till styrelsens ordförande. För information om styrelseleda- möterna och deras uppdrag utanför bolaget samt aktieinnehav i Annehem, se sid 37. Information om ersättning till styrelseledamöterna som beslutades på årsstämman 2022 återfinns i not 5, på sid 67. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 32 J a n u a r i F e b r u a r i M a r s A p r i l M a j J u n i J u l i A u g u s S e p t e m b e r O k t o b e r N o v e m b e r D e c e m b e r JANUARI/FEBRUARI/MARS • Fastställande av årsbokslut och beslut om bokslutskommuniké. • Frågor med anledning av bolagsstämma. • Utvärdering av bolagets risker och av intern kontroll i enlighet med av styrelsen godkänd Riskhanteringspolicy och Internkontrollpolicy. • Utvärdering av behovet av en särskild granskningsfunktion (internrevision). • Utvärdering av styrelsens arbete. • Utvärdering av VD och dennes arbete samt fastställande av anställningsvillkor för VD (samt, om sådan utsetts, vice VD), ingen medlem av bolagets ledning får närvara vid mötet när bolagets VD utvärderas. APRIL/MAJ/JUNI • Fastställande av kvartalsrapport. • Beslut om styrelseförsäkring. • Utvärdering och, i förekommande fall, antagande av en finanspolicy samt övriga policydokument som det ankommer på styrelsen att anta. JULI/AUGUSTI/SEPTEMBER • Strategimöte. • Fastställande av halvårsbokslut. • Utvärdering av internkontroll. OKTOBER/NOVEMBER/DECEMBER • Fastställande av niomånadersrapport (vilken styrelsen ska tillse översiktligt granskas av revisor). • Antagande av affärsplan på 3-5 år, (inkl. mål, aktiviteter och strategier på kort och medellång sikt. • Genomgång av bolagets verksamhet och affärsplan. • Fastställande av budget för kommande verksamhetsår. • Genomgång av aktuell intjäningsförmåga för innevarande räkenskapsår. Annehems styrelse har under 2022 haft tio sammanträden – varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbets- ordning ska styrelsen hålla minst sex ordinarie styrelsemöten per kalenderår varav ett är konstituerande. Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i augusti samt budget för nästkommande år vid december månads möte. Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och eventuella försäljningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informe- ras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och fastighetsmarknad som kreditmarknad. Frågor om arbetsmiljö, incidentrapportering samt kundrelaterade frågeställningar hanteras regelbundet av styrelsen. Styrelsen har även möten med revisorerna utan företagsledningens närvaro. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2022 kan vidare nämnas företagsgemensamma policyer, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt bolagets försäkringssituation. Under 2022 har styrelsearbetet, förutom ovanstående ordinarie ärenden, fokuserat på arbete kopplat till den under året pågående coronapandemin, kriget i Ukraina och dess följdverkningar, inte minst i form av inflation, höjda räntor och höjda elpriser, dess inverkan på hela fastighetsmarknaden. Styrelsen har även lagt ner mycket tid på VD byte samt utvär- dering av förvärvsmöjligheter, hållbarhetsfrågor och riskhante- ring. Styrelsen har under hösten 2022 beslutat att genomföra en utvärdering av styrelsen, utskotten med hjälp av en extern part, undersökningen kommer att genomföra under Q1 2023. Annehem har ett revisionsutskott bestående av tre ledamöter: Karin Ebbinghaus, Göran Grosskopf och Lars Ljungälv med Göran Grosskopf som ordförande. Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhan- tering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och därvid särskilt uppmärk- samma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid förberedelse av förslag till bolagsstämmans val av revisor. Under 2022 har revisionsutskottet haft fem protokollförda möten då ovanstående behandlades. Annehem har ett finansutskott bestående av tre ledamöter: Pia Andersson, Henrik Saxborn och Jesper Göransson med Henrik Saxborn som ordförande. Bolagets VD är föredragande i finansutskottet. Finansutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt bland annat övervaka arbetet med kapitalstruktur och andra finansieringsfrågor samt bereda investeringar /försäljningar av fast egendom inför beslut i styrelsen. Tillse att finanspolicyn är uppdaterad och följs. Under 2022 har finansutskottet har haft fem möten. Styrelsen i Annehem fullgör i sin helhet ersättningsutskottets arbetsuppgifter. Styrelsens arbetsuppgifter relaterande till detta består av att styrelsen ska besluta i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen, inklusive lämna förslag till årsstämman om riktlinjer för lön och annan ersättning till styrelseledamöter, VD, vice VD, och övriga ledande befattningshavare. Därutöver ska styrelsen följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar för bolagsledningen samt följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för lön och annan ersättning till VD, vice VD och styrelseledamöter som årsstämman ska fatta beslut om samt gällande ersättnings- strukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Se vidare Ersättning till styrelseledamöter, verkställande direktör och ledande befattningshavare, Styrelseledamöterna var närvarande på styrelsemöten och utskottsmöten under 2022 enligt tabellen nedan. Namn Funktion Tillträde styrelsen Styrelse- möten Finans- utskott Revisions- utskott Göran Grosskopf Ordförande Mars 2020 10/10 5/5 Lars Ljungälv Ledamot Aug 2020 10/10 5/5 Karin Ebbinghaus Ledamot Aug 2021 9/10 4/5 Jesper Göransson Ledamot Mars 2020 8/10 5/5 Pia Andersson Ledamot Mars 2020 10/10 4/5 Anders Hylén Ledamot Mars 2020 10/10 Axel Granlund Ledamot Maj 2021 10/10 Henrik Saxborn ) Ledamot Maj 2022 5/10 5/5 Totalt antal möten 10 5 5 ) Tillträde vid stämman 19 maj,2022 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 33 Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och ansvarar för bolagets löpande förvaltning och den dagliga driften. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören anges i arbetsordningen för styrelsen och instruk- tionen för verkställande direktör. Verkställande direktören ansvarar också för att upprätta rapporter och sammanställa information från ledningen inför styrelsemöten och är föredra- gande av materialet på styrelsemötena. Enligt instruktionerna för finansiell rapportering är den verkställande direktören ansvarig för finansiell rapportering i bolaget och ska följaktligen säkerställa att styrelsen erhåller tillräckligt med information för att styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera bolagets finansiella ställning. Verkställande direktör ska hålla styrelsen kontinuerligt informerad om utvecklingen av bolagets verksamhet, omsätt- ningens utveckling, bolagets resultat och ekonomiska ställning, likviditets- och kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje annan händelse, omständighet eller förhållande som kan antas vara av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare. Ersättning till styrelseledamöter Arvode och annan ersättning till styrelseledamöterna, inklu- sive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsstämma den 19 maj 2022 beslutades att arvode ska utgå till styrelsens ordförande med 470 000 kronor och till övriga ledamöter med 160 000 kronor samt 20 000 kronor för utskottsarbetet . Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner efter att deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört. Årsstämman 2023 kommer att fatta beslut om riktlinjer för ersättning till verkställande direktör och övriga ledande befatt- ningshavare. Beslut om nuvarande ersättningsnivåer och övriga anställ- ningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare har fattats av styrelsen. Avtal rörande pensioner ska där så är möjligt baseras på fasta premier och formuleras i enlighet med de nivåer, praxis och kollektivavtal som gäller i Sverige. För VD gäller en uppsägningstid om sex månader och arbetsgivaren en uppsägningstid om tolv månader. För övriga ledande befattningshavare gäller antingen en uppsägningstid vid egen uppsägning om sex månader och från bolagets sida nio månader, eller en uppsägningstid enligt tillämpligt kollektivavtal, innebärande en ömsesidig uppsägningstid om en månad. Samtliga ledande befattningshavare ska erhålla oförändrad lön och övriga anställningsförmåner under uppsäg- ningstiden. Information om ersättning till verkställande direktören återfinns i Ersättningsrapporten på sid 36. Styrelsen ansvarar för bolagets interna kontroll. Processer för hantering av verksamheten ska fastställas inom verk- samhetsledningssystem. Verkställande direktör ansvarar för processtrukturen inom bolaget. Bolagets interna kontroll omfattar kontroll av bolagets och koncernens organisation, förfarande och stödåtgärder. Bolagets huvudsakliga fokusområde i interna processer och tillhörande kontroller har sin utgångspunkt i bolagets riskbe- dömning som årligen revideras. Processer och kontrollmoment har tagits fram i nära samarbete med bolagets rådgivare, men är baserat på Annehems behov och är baserat på nuvarande branschpraxis inom den bransch som bolaget verkar. Bolagets målsättning är att säkerställa att en tillförlitlig och korrekt finansiell rapportering sker, att bolagets och koncernens finansiella rapporter upprättas enligt lag och tillämplig redo- visningssed, att bolagets tillgångar skyddas, samt att andra tillämpliga krav, regelverk och rekommendationer efterlevs. Bolagets system för intern kontroll är även avsett att övervaka att bolagets och koncernens policyer, principer och instruktio- ner efterlevs. Bolagets interna kontroll omfattar även analys av risker och uppföljning av införlivande informations- och affärssystem. Bolaget identifierar, bedömer och hanterar risker baserat på koncernens vision och mål. Riskbedömning av strategiska, compliance, verksamhet och finansiella risker utförs årligen av CFO. Då Annehem inte har någon egen internrevisionsenhet så granskar extern revisorerna även intern kontroll rapporten, varefter riskbedömningen presenteras för revisionsutskottet och styrelsen. Självskattningsprocesser och definierade kon- troller för respektive process utförs årligen och rapporteras till styrelsen. CFO ansvarar för självutvärderingsprocessen och återrapporteringen av tidigare avvikelser eller uppdrag från styrelsen. Årets skattning gav vid handen att det föreligger en mycket god intern kontroll i bolaget. Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberät- telse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Enligt bolagets bolagsordning ska bolaget ha lägst en och högst två revisorer samt högst två revisorssuppleanter. Bolagets revisor är KPMG AB, med Peter Dahllöf som huvudansvarig revisor. Dessa riktlinjer omfattar bolagets ledande befattningshavare som tillsammans utgör bolagets koncernledning. Riktlinjerna ska tilllämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2022. Riktlinjerna omfattar inte ersätt- ningar som beslutas av bolagsstämman. Bolagets affärsstrategi är i korthet att äga och förvalta kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter av hög kva- litet och tydlig miljöprofil i lägen med goda kommunikationer i nordiska tillväxtområden. Genom en kundnära förvaltning bygger bolaget långsiktiga relationer och värden. För ytterli- gare information om bolagets affärsstrategi, se www.anne- hem.se/om-annehem/. En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bola- gets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl- jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontan- tersättning ska kunna mätas under en period om ett år. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till högst 50 procent av den fasta årliga kontantlönen. Ytterligare kontant rörlig ersätt- ning kan utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrangemang är tidsbegränsade och endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare, eller som ersättning för extraordi- nära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgif- ter. Sådan ersättning får inte överstiga ett belopp motsvarande 50 procent av den fasta årliga kontantlönen samt ej utges mer än en gång per år och per individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen. För verkställande direktören ska pensionsförmåner, inklu- sive sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontanter- sättning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebestämd pension för verkställande direktör ska uppgå till högst 35 procent av den fasta årliga kontantlönen. Verkställande direktörens pensionsålder är 67 år. För övriga ledande befattningshavare ska pensionsåldern vara 65 år. Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller vara ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 34 premiebaserade med maximal avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande. Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för tolv månader. Vid uppsägning från den ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förut- bestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella, exempelvis driftnetto, eller icke-finansiella, exempelvis medarbetarundersökningar eller kundnöjdhetsindex. De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive genomför- andet av dess hållbarhetsarbete, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshava- rens långsiktiga utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetal- ning av rörlig kontantersättning avslutats ska bedömas och fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till ledande befattningshavare såvitt styrelsen inte beslutar att verkställande direktör ska ansvara för bedömningen till ledande befattningshavare förutom denne själv. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen. Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings- riktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattningshavarnas ersättning och övriga ersättning till övriga anställda i Annehem Fastigheter AB (publ) kommer att redovi- sas i ersättningsrapporten. Styrelsen har inte inrättat ett ersättningsutskott. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frå- gor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 35 Denna rapport innehåller information om ersättning till verkställande direktör som utbetalats under 2022. Rapporten har upprättats i enlighet med aktiebolagslagen och Kollegiets för svensk bolagsstyrning Regler om ersättning till ledande befattningshavare och om incitamentsprogram. Ytterligare information om ersättning till ledande befatt- ningshavare finns i not 5 (anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares och styrelsen ersättningar) på sidorna 66-67 i årsredovisningen för 2022. Styrelsen fullgör ersättningsutskottets arbetsuppgifter i sin helhet och informa- tion om arbetet under 2022 finns i bolagsstyrningsrapporten på sidorna 31-35 i årsredovisningen för 2022. Styrelsearvode omfattas inte av denna rapport. Sådant arvode beslutas årligen av årsstämman och redovisas i not 5 på sidan 66 i årsredovisningen för 2022. Verkställande direktören sammanfattar bolagets övergripande resultat i sin redogörelse på sidorna 5-6 i årsredovisningen. Nuvarande ersättningsriktlinjer fastställdes på stämman den 19 maj 2022. En förutsättning för en framgångsrik implemen- tering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av dess långsiktiga intresse, inklusive dess hållbarhet, är att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Ersättningen till ledande befattningshavare är marknadsmässig och består av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontant ersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Den rörliga kontantersättningen är kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som är finansiella och icke-finansiella. Kriterierna är utformade så att de främjar bolagets affärs- strategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Befattningshavarens namn /position, Tkr Fast ersättning Rörlig ersättning Extra- ordinära poster Pensions- kostnader Total ersättning Andel fast resp./rörlig ersättning, %Grundlön Andra förmåner Ettårig Flerårig Jörgen Lundgren / VD 3 414 67 865 E/T E/T 908 5 254 84/16 Monica Fallenius / VD 980 41 491 E/T E/T 241 1 753 72/28 Bolaget har inga aktierelaterade eller aktiekursrelaterade incitamentsprogram. Införandet av aktierelaterade och aktie- kursrelaterade incitamentsprogram som omfattar styrelseleda- möter eller ledande befattningshavare kommer att beslutas av bolagsstämma. Prestationskriterierna för den verkställande direktörens rörliga ersättning har valt för att förverkliga bolagets strategi och för att uppmuntra agerande som ligger i bolagets långsiktiga intresse. Vid valet av prestationskriterier har de strategiska målen samt kort- och långsiktiga affärsprioriteringar för år 2022 beaktas. De icke-finansiella prestationskriterierna bidrar vidare till anpassning till hållbarhet samt bolagets värderingar. Befattningshavarens namn /position Beskrivning av kriterier hänförliga till ersättningskomponenten Relativ viktning av prestationskriterier a) Uppmätt prestation och b) ersättningsutfall Jörgen Lundgren/ Monica Fallenius, VD Förvaltningsresultat 75 % a) 100 % b) 1 017 Tkr kWh per kvm 25 % a) 100 % b) 339 Tkr RR 2022 3) RR 2021 RR 2020 2) % utveckling Ersättning till verkställande direktör 7 007 5 230 4 207 34 Koncernens resultat efter skatt 207 300 209 700 71 800 -1 Genomsnittlig ersättning baserat på antalet heltidsekvivalenter 1) anställda i moderbolaget 634 591 570 3,8 1) 13 (13) heltidsekvivalenta för 2022, exklusive medlemmar i koncernledningen 2) VD’s ersättning baserar sig på 9 månader 3) Dubbel kostnad för VD under perioden augusti - december Bolagets B-aktie noterades på Nasdaq Stockholm den 11 december 2020 och bolagets första fullständiga räkenskapsår var 2020. Nedan presenteras därför enbart finansiell informa- tion avseende räkenskapsåren 2020 till och med 2022. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 36 Styrelse Född 1945. Styrelseordförande sedan 2020. Utbildning: Professor, Jur dr och Ekonomie dr h.c. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande i BrainHeart Energy AB, Stiftelsen Stefan Pauls- sons Cancerfond, Stefan Paulsson Invest AB och Mats Paulssons stiftelse för forskning, innovation och samhällsbyggande. Styrelseleda- mot i Maven Wireless AB, ColoPlus AB, Permak AB, Ekhaga Utveckling AB, Medicon Village, Fastighets AB och Mats Paulssons Stiftelse. Aktieägande i bolaget: Göran Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Nej Född 1961. Styrelseledamot sedan 2020. Utbildning: Civilingenjörsexamen, Väg och vatten, Lunds Tekniska Högskola Övriga nuvarande befattningar: VD Varvsstaden AB. Styrelse leda mot Medicon Village Fastighets AB. Aktieägande i bolaget: Pia Anders- son innehar 6 135 B-aktier i bolaget och närstående till Pia Andersson innehar 957 702 A-aktier A-aktier och 1 854 902 B-aktier i bolaget. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Nej Född 1972. Styrelseledamot sedan 2020. Utbildning: Juristexamen, Lunds universitet. Executive MBA, Stock- holm School of Economics Övriga nuvarande befattningar: VD Elonroad. Styrelseordförande Kind. Styrelseordförande Wictor Family Office. Aktieägande i bolaget: Karin Ebbinghaus äger för närvarande inga aktier i bolaget. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja Född 1971. Styrelseledamot sedan 2020. Utbildning: Magisterexamen nationalekonomi, Lunds universitet Övriga nuvarande befattningar: VD och koncernchef i Peab AB. Styrelse- ledamot Fastighets AB Centur. Aktieägande i bolaget: Jesper Göransson innehar 432 400 B-aktier i bolaget. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej Oberoende i förhållande till större aktieägare: Nej Född 1963. Styrelseledamot sedan 2020. Utbildning: Civilingenjörsexamen, Väg och vatten, Lunds Tekniska Högskola Övriga nuvarande befattningar: Sty- relseledamot i Hälsostaden Ängel- holm AB, Tornet Bostadsproduktion AB, Dockan Exploatering AB. Aktieägande i bolaget: Anders Hylén äger för närvarande inga aktier i bolaget. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja Född 1969. Styrelseledamot sedan 2020. Utbildning: Kandidatexamen ekonomi, Lunds universitet Övriga nuvarande befattningar: VD och koncernchef Bergendahl & Son AB. Styrelseledamot i Byggmax AB, IKANO Bank AB. Aktieägande i bolaget: Lars Ljungälv innehar 15 000 B-aktier i bolaget. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja Född 1983. Styrelseledamot sedan 2021. Utbildning: Civ ing Industriell ekonomi Lunds Tekniska Högskola Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande i EkoBalans Fenix AB. Styrelsekedamot i Volito Aktiebolag, Viarp. Invest AB, Galen- cia AB, och YouCruit AB. Aktieägande i bolaget: Inga aktier i Annehem men närstående juridisk person till Axel Granlund äger 300 000 A-aktier och 4 500 000 B-aktier i Annehem. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja Född 1964 Styrelseledamot sedan 19 maj 2022 Utbildning: Civilingenjör Fastighetsekonomi/Lantmäteri KTH Övriga uppdrag: Vice ordförande i PSP Swiss Property AG, Styrelse- ledamot i AMF Fastigheter, Tidigare uppdrag: Vd för Castellum AB, Management Parter NIAM, Vice ordförande i EPRA ( European Public Real Estate Association), Styrelse- ledamot i Sweden Green Building Council, Ordförande för CMB Chalmers (Centrum för management i byggsektorn), Styrelseledamot i AP7. Aktieägande i bolaget: Henrik Saxborn innehar 22 000 B-aktier i bolaget. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 37 Ledning Född 1972. Verkställande Direktör sedan augusti 2022 Utbildning: Byggnadsingenjör, Mittuniversitetet i Östersund Fastighetsdirektör Svenska Handelsfastigheter, Affärs- områdeschef Atrium Ljungberg och Fastighetschef Hemsö. Styrelseledamot i Korsbol koncernen. Monica Fallenius innehar 14 000 B-aktier i bolaget. Född 1986. Förvaltningschef sedan oktober 2022. Anställd sedan 2020. Utbildning: Kandidat examen, Linné Universitetet Tidigare befattningar: Förvaltningschef Peab Fastighet, företagsrådgivare Swedbank. Styrelseuppdrag: – Aktieägande i bolaget: Gustav Eriksson innehar 608 B-aktier i bolaget. Född 1962. CFO sedan 2020. Utbildning: Civilekonomexamen, Umeå universitet Tidigare befattningar: Interim solution (Einar Matsson, SENS, JR Kvarters- fastigheter, Oscar Properties), vd Swedavia Real Estate, CFO, Biträdande div Chef Arlanda Flygplats, Telia Overeseas AB. Styrelseuppdrag: Ordförande Cavandium AB, ledamot och ägare Egenäs Consulting AB och ledamot Iport AB. Aktieägande i bolaget: Jan Egenäs innehar 4 000 B-aktier i bolaget. ADELA COLAKOVIC (föräldraledig) Född 1988. Koncernredovisningschef sedan 2020. Utbildning: Kandidatexamen ekonomi, Södertörns högskola Tidigare befattningar: Koncern- redovisningsansvarig Ice Group ASA, koncernredovisningsekonom Boliden AB, financial controller Cision AB. Styrelseuppdrag: – Aktieägande i bolaget: Adela Colakovic innehar 1 000 B-aktier i bolaget. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 38 Innehåll 40 CFO har ordet 41 Finansiering 42 43 Risker och riskhantering 47 Hållbart värdeskapande 49 Hållbarhetsnoter 50 Klimatbokslut 2022 51 Hållbarhetsmål och uppföljning 52 Ekonomisk utveckling och händelser under året 54 Finansiella rapporter 60 Noter 78 Finansiella nyckeltal 80 83 Övrigt 83 85 Förkortningar 86 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 39 Att vi, när pandemin såg ut att ta paus, istället fick uppleva ett krig i Europa, med en påföljande energikris samt en inflation som förväntas bli den högsta på 40 år, var det få som förutspådde i början av 2022. Sammantaget ledde det till en dramatisk förändring av förutsättningarna för alla fastighetsbolag, inte minst beroende på att styrräntan gick från 0 till 2,5 procent på mindre än ett år. Annehem står väl rustat. Vi har från bolagets start endast finansierat oss via bankerna. Vi har goda relationer och en god dialog med samtliga av de fyra stora bankerna. Det möjliggjorde en refinansiering i en besvärlig marknad. Den genomfördes i december 2022 och omfattade knappt 1,6 Mdr, av vår totala skuldportfölj om 1,9 Mdr, samtidigt som vi kunde förlänga löptiden på knappt tre år. Refinansiering innehöll också en grön rabatt och ett sänkt krav för räntetäckningsgraden från 2,0 till 1,7. Det gröna rabatten bygger dels på att Annehem erhöll Designation Green Equity status på Nasdaq i maj 2022, då en betydande del av våra intäkter klassi- ficeras som gröna och dels på att fastigheter certi- fierade på en viss nivå eller som har en energiklass på minst B premieras med en rabatt. Sammantaget är refinansieringen ett viktigt kvitto på vår stabilitet i en tid då många aktörer vill skifta från obligations- finansiering till bankfinansiering. Den högre styrräntan är en utmaning. Räntan som främst drivs på av inflationen, pressar värdet på våra fastigheter när avkastningskravet stiger. Vi kompenseras dock genom de indexklausuler som finns kopplat till 96 procent av våra hyresintäkter. Den indexuppräkning som gjordes i fjärde kvartalet medförde att verkligt värde i princip står still i kvar- talet och en blygsam ökning på helåret. Med en modern och hållbar fastighetsportfölj i bra lägen i grunden samt goda bankrelationer tillsam- mans med stora och starka ägare gör att vi känner tillförsikt inför de möjligheter de nya marknads- förutsättningarna för med sig. Jan Egenäs, CFO Stabilitet i en utmanande omvärld CFO har ordet ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 40 Tillgången till kapital är en förutsättning för tillväxt och framgångsrik för- valtning av fastigheter. Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför att bolaget är beroende av externa lån för att utveckla fastig- hetsbeståndet och för att fortsätta expansionen. Annehem har goda förutsättningar i och med en stark balansräkning, låg belåningsgrad samt en säkerställd låneram om 1,9 Mdr som löper till och med november 2025. Vidare har under året ytterligare ett externt lån tagits upp om totalt 57,9 Mkr med en löptid på 2 år. Annehems finanspolicy syftar till att klargöra styrning, riskbegränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll av finansförvaltningen. Med policyn som stöd arbetar bolaget med att styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhantering genom god kontroll. Skuldförvaltning syftar till att löpande säkerställa att bolaget, genom upplåning i bank och på kapital- marknaden, har en stabil, väl avvägd och kostnads- effektiv förvaltning. Relationerna med kreditgivare är av stor vikt för bolaget. Annehem strävar efter att i alla hänseenden vara en stabil och betrodd motpart genom att information till kreditgivare ska vara transparant, korrekt och lättillgänglig. Annehem och dess dotterbolag Annehem Holding 3 AB har ingått ett kreditavtal med SEB, Nordea och Swedbank. Kreditavtalet omfattar ett belopp om totalt cirka 1,8 Mdr uppdelat på tre så kallade trancher i SEK, EUR och NOK, varav tranchen i SEK kan påkallas vid tre olika tillfällen. Kreditavtalet omfattar ett belopp uppgående till 1 060 Mkr, 51 MEUR och 176 MNOK. Per årsskiftet så var NOK- och EUR-trancherna fullt utnyttjade och 192 Mkr återstod att nyttja i SEK. Vidare har bolaget tagit in Handelsbanken som ny kreditgivare. De nya krediterna från Handelsbanken är grön finansiering för ett belopp motsvarande 292 Mkr. Kreditavtalet innehåller sedvanliga utfästelser, åtaganden, finansiella åtaganden (däribland åtaganden om räntetäckningsgrad, Loan-to-value och soliditet). Finansiering ggr Räntetäckningsgrad Soliditet ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 41 Annehem Fastigheters B-aktier är sedan den 11 december 2020 noterade på Nasdaq Stockholm med kortnamn ANNE B. Annehem Fastigheter AB är sedan maj 2022 ett Designation Green Equity bolag på Nasdaq. På den första handelsdagen för 2022, den 3 januari gjordes det sista avslutet i Annehem-aktien till 37,10 kronor per aktie. Sista betalkurs den 30 december var 19,80 kronor per aktie vilket, jämfört med stängningskursen den 3 januari, motsvarar en minskning med ca 46,9 procent. Stockholmsbörsen i sin helhet, OMX Stockholm PI, utvecklades med -24,4 procent under motsvarande period och fastighetsindex, OMX Stockholm Real Estate PI, föll med 44,9 procent samma period. Mellan den 4 januari och 30 december omsattes totalt cirka 8,9 miljoner aktier på Nasdaq Stockholm till ett värde 0 1 500 3 000 4 500 6 000 7 500 9 000 Omsatt antal aktier i 1 000-tal per månad OKTJULAPRJANOKTJULAPRJAN 0 10 20 30 40 50 60 OMX Stockholm PI OMX Stockholm Real Estate PI Annehem Fastigheter B antal kurs Källa: Kursutveckling 2020-12-11 till 2022-12-31 av 241 Mkr. I genomsnitt handlades 35,0 tusen B-aktier per dag. Den genomsnittliga omsättningshastigheten uppgick till 17 procent på Nasdaq Stockholm. Per den 31 december 2022 hade Annehem Fastigheter 31 489 aktieägare, fördelat över svenska och utländska stiftelser, institutioner, och privata investerare. De tio största ägarna hade vid årets slut 54 procent av kapitalet och 77 procent av rösterna. Den största ägaren per den 31 december 2022 var Ekhaga Utveckling AB med 23 procent av kapitalet och 49,4 procent av rösterna. Ägare Antal aktier Andel av kapital, % Andel av röster, % Ekhaga utveckling AB 13 587 282 23,0 49,4 Volito AB 4 900 000 8,3 6,3 Familjen Paulsson 3 470 346 5,9 11,3 Verdipapirfondet, Odin Eiendom 2 916 432 4,9 2,4 Peabs vinstandelsstiftelse 1 737 214 2,9 1,4 Familjen Kamprads stiftelse 1 720 000 2,9 1,4 Carnegie spin off 1 548 600 2,6 1,3 Handelsbanken Microcap Norden 1 446 969 2,5 1,2 UBS Switxerland AG, W8IMY 259 549 0,4 1,4 SEB Fastighetsfond Norden 240 151 0,4 0,9 Summa 32 037 063 53,9 77,1 Övriga aktieägare 26 955 485 46,1 22,9 Totalt 58 992 548 100 100 Data per aktie 2022 2021 Aktiekurs vid årets slut, kr 19,8 37,3 Lägsta stägningskurs, kr 19,18 1 26,7 Högsta stängningskurs, kr 36,25 2 40,95 Utveckling Annhem B sedan börsnotering, % -46,9 10,4 Börsvärde vid årets slut, Mkr 1 168 2 200 Omsättningshastighet Nasdaq Stockholm, % 17 46 Resultat per aktie, kr 3,51 3,56 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,53 1,46 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 44,1 40,9 Antal utestående b-aktier vid årets slut, st 52 128 557 52 128 557 Totalt antal aktieägare, st 31 489 31 811 1 (2022-12-12) 2 (2022-02-03) Källa: Bloomberg, Euroclear och Nasdaq Antalet aktier i Annehem per den 31 december 2022 var 58 992 548 varav 6 863 991 A-aktier och 52 128 557 B-aktier. Varje B-aktie i Annehem berättigar innehavaren till en röst på bolagsstämma och varje A-aktie berättigar innehavaren till tio röster. Varje aktieägare har rätt att rösta för samtliga aktier som aktieägaren innehar. Samtliga aktier i Annehem ger lika rätt till utdelning samt till tillgångar och eventuella överskott i händelse av likvidation. Rättigheterna förknippade med aktierna, inklusive de som framgår av bolagsordningen, kan endast ändras i enlighet med vad som framgår av aktiebolags- lagen (2005:551). I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål. Läs mer om tillväxtmålen på sida 22 i årsredovisningen. Monica Fallenius Jan Egenäs Verkställande direktör CFO [email protected] [email protected] +46 (0)70 209 01 14 +46 (0)70-593 71 38 Alternativt till [email protected] Analytiker som följt Annehem under 2022: David Flemmich, Nordea Markets. Information om analytiker som följer Annehem återfinns på vår hemsida, via följande länk: https://www.annehem.se/investerare/aktien-och-ägare ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 42 Risker och riskhantering I detta avsnitt beskrivs de riskfaktorer och viktiga omständig- heter som anses väsentliga för koncernens verksamhet och framtida utveckling. Riskfaktorerna hänför sig till koncernens verksamhet, bransch och marknader, samt omfattar vidare operationella risker, legala risker, regulatoriska risker, risker kopplade till bolagsstyrning, skatterisker, finansiella risker. Redogörelsen nedan är baserad på information som är tillgänglig vid upprättandet av denna årsredovisning. De riskfaktorer som för närvarande bedöms mest väsentliga presenteras först i varje kategori, medan riskfaktorerna därefter presenteras utan särskild rangordning. Nedanstående risker och osäkerhetsfaktorer kan ha en väsentligt negativ inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och/eller resultat. Bransch och marknadsrelaterade risker Annehems verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och regional- ekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer. Risk Annehem är exponerat för risker förknippade med makroekonomiska faktorer Annehems verksamhet påverkas av makro- ekonomiska faktorer såsom allmän konjunktur- utveckling, nationell och regionalekonomisk utveckling, sysselsättnings utvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer. Annehem bedriver verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Oslo, Malmö, Helsingborg/Ängelholm och Göteborg vilket är geografiska marknader som Annehem anser, baserat på historiska data och prognoser, är särskilt attraktiva. Krig i närområdet, leder till ny säkerhetsordning i närområdet En ny säkerhetsordning kommer att ställa krav på näringslivet att bistå i den nationella beredskapsplaneringen Bygga vidare på befintlig krisberedskap och följa MSB mfl myndigheters rekommendationer som här bäring på vår verksamhet. Kriser omfattar alla risker som uppstår i omvärlden och som Annehem inte kan påverka och som är svåra att förutse Kriser kan bestå i terrorist-, cyberattacker, extrema väder händelser, miljökatastrofer och informationsläckage. Krisplaner, successionsordning för central funktioner, försäkringar, kontinuitetsplan för IT, tydliga riktlinjer för informationssäkerhet samt löpande utbildning av personalen. Bygga vidare på kunskapen kring klimatförändringarnas påverkan på vår verksamhet. Behov av och efterfrågan på lokaler förändras Marknaden för kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter förändras kontinuerligt i takt med att behov och efterfrågan förändras. Därutöver har coronapandemin haft inverkan på samhällsstrukturer och beteendemönster. Annehem har flexibla, moderna och miljöanpassade lokaler i bra kommunikationslägen, som gör att vi kan möta förändrade krav från våra hyresgäster och marknaden i stort. Coronapandemin leder till förändrade behov av ytor Pandemin leder till ett annat beteendemönster både avseende resande, konsumtion och fysiska möten såväl på arbetsplatser såsom samhället i stort. Annehem har till stor del moderna flexibla och anpassningsbara lokaler vilket gör att vi kan stötta våra hyresgäster i deras förändringsarbete. Koncernens affärsverksamhet är utsatt för risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Annehem har en hög risk- medvetenhet i organisationen och genom ett aktivt och förebyggande arbete begränsas och hanteras riskerna. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 43 Hyresintäkter och förvaltning Annehem är etablerat i tillväxtregioner i Sverige, Norge och Finland. Områdena är valda utifrån att de har goda kommunikationer, ligger i områden som växer mer än övriga landet. Majoriteten av fastighetsvärdena utgörs av moderna, flexibla och miljö- anpassade byggnader. Fastigheterna rymmer ett stort antal hyresgäster som hyr kontor och andra typer av lokaler. Spridningen i geografi, bransch, storlek och kategori ger stabilitet. Risk Minskade eller uteblivna hyresintäkter Lägre hyresintäkter till följd av lägre hyresnivåer eller minskad uthyrningsgrad. Annehem har långa kontrakt med välrenommerade och stabila hyresgäster. Kontinuerlig omförhandling av kontrakt ger en god spridning av förfallen. Annehems bestånd återfinns på växande marknader samt i attraktiva lägen. Kundförluster Annehems risk ligger i att hyresgästen inte fullgör sina betalningar enligt hyreskontraktet. Annehems förvaltare har en nära relation med hyresgästerna och fångar på så sätt upp eventuella problem på ett tidigt stadium. Vid uthyrningar så görs alltid en kreditprövning som vid behov kompletteras med säkerheter i form av garantier/ depositioner eller dylikt. Väsentligt ökade drift- och underhållskostnader Ökade kostnader för bland annat mediakostnader till följd av extremt väder eller andra oförutsedda händelser som kan påverka kostnaden för fastighetsdrift och försäkringskostnaderna. Annehem arbetar aktivt med att hålla drift- kostnaderna nere. En del av dessa kostnader står enligt hyresavtalet hyresgästen för, vilket minskar bolagets exponering. Externa förvaltare i Norge och Finland Att externa förvaltare inte fullgör sina plikter. Löpande uppföljning och täta kontakter med de externa förvaltarna. Förvärv och investeringar Annehem är ett tillväxtbolag och kommer att genomföra ytterligare förvärv, vilket är förenat med viss risk. Detsamma gäller för de hyresgästanpassningarna i form av om- och tillbyggnader. Felaktiga förvärvs- och investeringsbeslut utgör risk för ökade kostnader och därmed lägre avkastning på kapitalet. Exponeringen är begränsad i och med att Annehem till största del endast förvärvar fastigheter med hög uthyrningsgrad. Risk Förvärv och avyttringar Riskerna utgörs bland annat av framtida hyresbortfall, miljöförhållande och tekniska brister. Risk finns även för höjda skatter och juridiska tvister. Förvärv sker i enlighet med vald strategi. Riskerna som tas är kända och begränsade. En grundlig due diligence genomförs alltid av objektet. Investering i befintliga fastigheter samt ny-, om- och tillbyggnation Risker i dessa investeringar består bland annat av kostnadsökningar, miljö- och arbetsmiljörisker. Att investeringen därför inte ger tänkt avkastning. Investeringsbeslut tas i enlighet med bolagets strategiska plan och med genomarbetade beslutsunderlag. Ny-, till- eller ombyggnationer görs endast mot tecknade kontrakt med hyresgäster. Krav ställs på tecknade entreprenadavtal i första hand till fast pris. Oförmåga att uppfylla bolagets tillväxtstrategi inom segmentet bostäder och samhällsfastigheter Risken att bolaget inte finner lämpliga objekt eller inte kan få finansiering för objekten. Fastigheter inte kan förvärvas till tillfredställande eller godtagbara avkastningsnivåer. Förvärvade men ej tillträdda samt avsiktsförklarade fastig heter möjliggör Annehems tillväxtstrategi. När det gäller andra transaktioner prioriteras så kallade off market affärer. Annehems fastigheter värderas till verkligt värde varje kvartal och värdeförändringarna redovisas över resultatet. Värdet påver- kas av ett flertal faktorer, dels fastighetspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader. Marknads specifika så som direktavkastning (yield) och kalkylräntor. Marknadens avkastningskrav är en faktor som bolaget inte kan påverka. Genom port- följens diversifiering geografiskt och genom olika fastighetstyper, val av hyresgäster samt etablering på tillväxtorter, till vilket kan läggas att bolaget har fastigheter i flera nordiska länder minskar risken för kraftiga slag i fastighetsvärdet. Risk Lägre marknadsvärde på fastigheterna Ökade vakanser, lägre driftnetto, högre räntor och högre avkastningskrav. Annehem jobbar aktivt med respektive fastighet i syfte att minimera vakanser. Säkerställer att marknadshyra gäller i samband med omförhandlingar, samt att vidareutveckla fastigheten. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 44 Finansiering Fastighetsförvärv och förvaltning är en kapitalintensiv verksamhet vilket gör bolaget utsatt för förändringar på kreditmarknaden, såsom räntenivåer och valutakursutveckling. Tillgången till finansiering via banker och kapitalmarknaden är av stor vikt för bolaget och förändringar i räntenivåer påverkar bolagets kassaflöde och resultat. Räntenivåerna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditgivarnas marginaler. Annehems finanspolicy hanterar bland annat nedanstående risker. Risk Finansierings- och refinansieringsrisk Risk att finansiering inte kan erhållas eller endast till avsevärt ökade kostnader. Annehem är i det långa perspektivet beroende av att kunna erhålla nya lån av kreditgivarna. För att minska denna risk så arbetar bolaget med flera banker. Annehem har vidare en kapitalbindning på knappt tre år. Ränterisk Räntekostnaden är en väsentlig kostnadspost för bolaget och en förändring av räntenivån har en betydande påverkan på resultatet. För att begränsa exponeringen över tid kommer Annehem att räntesäkra minst 60 procent av utestående krediter. Valutarisk Exponeringen återfinns i dagsläget i NOK och EUR och består av eget kapital och interna reverser. En del av risken är hanterad genom att upplåning och hyresflöden sker i NOK och EUR. Återstående exponering kommer bolaget att valutasäkra till minst 80 procent. Kovenantrisk Villkoren för befintlig upplåning består av så kallade kovenanter avseende belåningsgrad, soliditet samt räntetäckningsgrad. Uppfylls inte dessa kan lånekostnaderna öka alternativt sägas upp. Säkerställa att kovenantkraven kan uppfyllas genom att ha god marginal och tät uppföljning av verksamheten. Motpartsrisk, banker Motpartsrisk i bankmedel, upplåning och derivat avser framför allt bolagets upplåning hos affärs- bankerna och avser att dessa inte kan fullgöra sina åtaganden om befintlig och ny finansiering av bolaget. Annehems motpartsrisk hanteras genom att upplåning inte koncentreras till en bank utan fördelats på ett flertal banker med en bra rating. Hållbarhetsrelaterade risker Att identifiera och hantera hållbarhetsrelaterade risker är en viktig del av hållbarhetsarbetet på Annehem. Risker som kan påverka oss kan även ha stor betydelse för våra kunder och leverantörer. Bristande hantering av sådana riskfrågor kan skada verksamheten direkt genom risken i sig, men även indirekt genom en osäker och potentiellt negativ bild av Annehem som företag. Vårt riskarbete går ut på att identifiera risker och potentiella följder av dessa risker. För de risker som anses allvarligast utvecklas åtgärdsplaner. Arbetet med riskidentifiering och riskhantering är ständigt pågående eftersom förutsättningarna för verksamheten ändras över tid. Att behålla och motivera våra medarbetare är ett bra exempel på ett sådant ständigt pågående arbete. Annehems human- och strukturkapital är en av våra viktigaste tillgångar och en välmående organisation med nöjda medarbetare är viktigt för vårt varumärke och utveckling. Klimatförändringar bedöms inte i närtid utgöra en betydande risk för bolaget i dagsläget. Däremot är miljörisker förenade med föroreningar i mark på befintliga och/eller förvärvade fastigheter av betydelse och kan få påverkan på bolaget om saneringsbehov uppstår. Risk Miljörisk kopplat till föroreningar Kända föroreningar eller nya föroreningar är större än beräknat eller att nya föroreningar upptäcks. De kända föroreningar som finns i Annehems bestånd ansvarar tidigare fastighetsägare för. Vid förvärv utförs en noggrann miljö-due dilligence. Klimatförändringar och extremväder Annehems verksamhet och resultat kan komma att påverkas av klimatförändringar såsom högre eller lägre temperaturer och ökad nederbörd. Vidare kan väderförhållanden såsom onormalt höga eller låga temperaturer, torka, storm och stora mängder regn eller snö kan medföra stora slitningar på fastigheterna inom Annehems bestånd, vilket kan medföra stora åtgärdskostnader. I samband med förvärv av fastigheter, och löpande i befintligt bestånd, ser vi över dimensionering/ kapacitet av dagvattenhantering och klimat- anläggningar. Vi har under 2022 genomfört en fördjupad risk- och sårbarhetsanalys för hela fastighetsbeståndet utifrån kända klimatscenarion och klimatperspektiven: temperatur, vatten, vind och jord Risk för försämrade relationer Intressenter som inte arbetar i enlighet med Annehems uppförandekod kan ha negativ inverkan på Annehems rykte och övriga relationer. Kontinuerligt följa upp både nya och existerande intressenter för att säkerställa god sed. Otrygga arbetsförhållanden Bristande hälso- och säkerhetsrutiner kan påverka tryggheten för Annehems anställda. Upprätthålla uppföljning av sjukskrivningar och medarbetarnöjdhet samt visselblåsarfunktion. Medarbetare Annehems verksamhet utgörs av en relativt liten organisation vilket innebär en ökad känslighet. Att vi arbetar utifrån upprättade policys, processer och rutiner, vilket gör oss mindre sårbara vid eventuellt skifte av personal. Mutor och bestickning Risk att anställd uppträder på ett sådant sätt som strider mot bolagets värderingar eller utnyttjar sin position inom bolaget på ett felaktigt sätt. Annehem accepterar inga former av hot, mutor eller oetiskt uppträdande. Riktlinjer för detta finns i bolagets hållbarhetspolicy som inkluderar visselblåsarfunktion. Jämställdhet Diskriminering. Annehem motarbetar aktivt diskriminering, trakasserier, sexuella trakasserier och kränkande särbehandling. Riktlinjer för detta finns i bolagets hållbarhetspolicy. Förändringar i skattelagstiftningen såsom nivån på företagsbeskattning, ränteavdragsbegränsningarna, fastighetsskatt eller andra tillämpliga skatter har påverkan på bolagets resultat. Risk i felaktig tolkning eller tillämpning av lagar och regler gällande moms och skatt kan få konsekvenser för resultat och ställning. Skatt påverkar dessutom kalkylerna och kan få inverkan på värderings- beräkningar. Risk Skattelagstiftning Förändring av skattelagstiftningen såsom skatte- lagstiftning företagsbeskattning, fastighetstaxering, skatt vid fastighetstransaktioner samt andra tillämpliga skatter. Annehem har ett tydligt upplägg som är skatte- mässigt okomplicerat. Löpande dialog förs med expertis på området i respektive land. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 45 IT stöd Dagens utnyttjande av ny teknik gör att frågor om informationssäkerhet och IT-säkerhet lätt hamnar i centrum då nya risker och hot blir synliga och behöver hanteras. Arbetet med IT-säkerhet är centralt, vilket förstärks av aktuella lagar som omarbetas, till exempel GDPR, regulatoriska branschkrav samt krav från finansinspektionen. En viktig del av arbetet med IT-säkerhet handlar om att förstå olika hot bilder, hantera sannolikheter för att utsättas för skada samt att balansera kostnad för ett starkare skydd mot värdet av det man skyddar. Risk IT- och informationssäkerhet Risken för att bolaget utsätts för en cyberattack, det vill säga ett elektroniskt angrepp mot informations- system, teknisk infrastruktur, datornätverk eller persondatorer. En växande användning av mobila enheter som är upp kopplade mot bolagets nätverk gör att det finns fler angreppspunkter för en poten- tiell attack. En stor risk är att en användare omedvetet eller medvetet möjliggör ett intrång genom att lämna en väg in öppen eller klickar på en skadlig länk. IT-funktionen är utkontrakterad till ett IT-företag som är certifierat avseende IT- och informations- säkerhet. I upphandlingen så har Annehem varit noga med att bedöma de levererade tjänsternas kvalitet samt leverantörens IT-säkerhetsarbete. I dagsläget så har bolaget installerat moderna IT-säkerhets- lösningar med bl a multifaktorsautentisering, NAC kontroll av access till vårt nätverk. För att begränsa den mänskliga faktorn har bolaget högt ställda krav på processer och intern styrning och kontroller gällande informationssäkerhet samt även installerat ett internet baserat utbildning/träningsprogram för att behålla skärpan. Rapportering och intern kontroll Annehems finansiella rapportering ska ge en rättvisande bild av bolagets resultat och finansiella ställning samt följa de lagar och redovisningsregler som är tillämpliga. En missvisande rapport kan innebära osäkerhet hos bolagets intressenter och potentiellt leda till negativ kurspåverkan eller ökade riskpremier. Risk finns att bristfälliga interna rutiner och/eller oegentligheter orsakar störningar eller skada i verksamheten. Risk Missvisande rapportering Medvetna eller omedvetna fel i bolagets externa eller interna rapportering. Annehem har en väl fungerande intern kontroll. Rapporteringsfunktionen utgörs av kompetent och erfaren personal som löpande följer utvecklingen av lagar, praxis och förändrade redovisningsregler. Bolaget har även infört en rad olika kontroll- funktioner för att minimera risken för brister i rapporteringen. Hållbart värdeskapande Genom vår verksamhet skapar vi socialt värde för vår omgivning, varje dag. Runt Annehem finns många olika intressenter som påverkas av hur vi väljer att driva vår verksamhet. Vårt yttersta bidrag är att möjliggöra attraktiva miljöer för människor. Med våra olika fastighetstyper: kontor, logistik, handel, bostäder och sam- hällsfastigheter bidrar vi till en stad som är hållbara att arbeta, bo och verka i. Vi förvärvar aktivt byggnader i lägen med goda kommuni- kationer till och från stadskärnorna med möjlighet till hållbara transporter. 71 procent av fastighetsvärdet är miljöcertifierat, vilket är en viktig grund i att minska miljöpåverkan i och omkring de byggnader vi äger. I förvaltningen arbetar vi aktivt med att anpassa byggnaderna utifrån ett förändrat klimat, och minska eventuella klimatrelaterade risker. I våra två företagsparker bidrar vi också med ytterligare värden så som grönområden, prisvärda bostäder och mötesplatser. Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till: 11. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN Göra städer och bosättningar inkluderande, säkra, motståndskraftiga och hållbara GRÖNOMRÅDEN FÖR ALLA NATURKATASTROFER TRANSPORTSYSTEM FÖR ALLA Syftet med vårt arbete är ett hållbart värde- skapande, där vi både mäter påverkan på FN:s globala mål för hållbar utveckling och det affärsvärde som skapas. Vi har valt att fokusera på de fem globala mål där vi i vår affär har störst negativ påverkan, och däri- genom störst möjlighet att göra skillnad. Att tydligt knyta vårt hållbarhetsbidrag till ett affärsvärde ser vi som en förutsättning för att nå långsiktigt hållbar tillväxt, i linje med vår vision. Den dagliga verksamheten på Annehem innebär förbrukning av energi, vatten, material och andra resurser som genererar klimatutsläpp, direkt och indirekt. Dessa resurser är nödvändiga för att möjliggöra de värden vi skapar genom vår förvaltning och förädling av fastigheter. Dock finns det inom varje område stora möjlig- heter för oss att påverka vårt klimatavtryck. Under året har vi lagt en grund för att inkludera fler kategorier i hur vi mäter våra CO 2 e-utsläpp, för att linjera med branschpraxis och öka jämförbarheten. Vi arbetar kontinuerligt med att reducera vår klimatpåver- kan i hela värdekedjan, bland annat genom energieffektivi- seringar, vattenbesparingsåtgärder, gröna fordon och åter- vinning. Vi ser att mätbart minskade CO 2 e-utsläppp bidrar till minskar framtida risk, möjliggör grön finansiering och möter krav från intressenter. Nyproduktion av hus beräknas ha lika stor klimatpåverkan som att sedan driva huset i 50 år. I kombination med snabbt växande samhällen, ökande befolkning och oförutsägbara klimatförhållanden är det tydligt att vi måste arbeta hållbart på såväl kort som lång sikt. Som en konsekvens av den stora påverkan fastighetsbranschen utgör på klimatet har vi på Annehem beslutat att vår fastighetsförvaltning ska bli utsläppsneutral till 2030 (scope 1 och 2). Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till: 13. BEKÄMPA KLIMATFÖRÄNDRINGARNA Vidta omedelbara åtgärder för att bekämpa klimatförändringarna och dess konsekvenser Annehems befintliga bestånd består främst av moderna fastigheter av hög kvalitet där 81 procent av fastigheterna har energiklass A eller B. Utfallet ligger idag i linje med vårt mål om att tillhöra de 15 procent av fastighetsbolagen med bäst energipre- standa i respektive land. Målet överensstämmer med EU:s gröna Taxonomi för hållbara investeringar, och kräver att vi löpande arbetar med och investerar i effektiviseringsåtgärder. För energiinvesteringar strävar vi efter att minska behovet av primärenergi med minst 30 procent (efter genomfört projekt). Att säkerställa en hög energiprestanda är direkt kopplat till vår möjlighet till grön finansiering. I det löpande arbetet är vårt mål att årligen minska fastig- hetsenergin (Scope 2) med 3 procent per kvadratmeter. Vi köper 100 procent grön el. I våra företagsparker finns det en potential att effektivisera energisystemen i flera av byggnaderna genom ny teknik och utbyte av äldre anläggningar. Detta arbete pågår kontinu- erligt. Vi arbetar bland annat vidare med att utreda om det finns möjlighet att bygga en solcellspark i någon av företags- parkerna, i tillägg till solceller på taken. Målet är 3 kWh/kvm egenproducerad förnybar energi till 2024. Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till: 7 HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Säkerställa tillgång till ekonomiskt överkomlig, tillförlitlig, hållbar och modern energi för alla 7.3 FÖRDUBBLA ÖKNINGEN AV ENERGIEFFEKTIVITET ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 47 I Sverige står bygg- och fastighetsbranschen för 35 procent av allt avfall. Dessutom förbrukar den en stor del av jungfruliga råvaror, över 50 procent globalt. Sektorn bidrar också till utsläpp i andra länder genom import av byggprodukter. Genom ett proaktivt underhållsarbete och renoveringar kan Annehem öka livsläng- den på fastigheterna. Detta är ett positivt bidrag för att öka nyttan av redan investerade naturresurser och en framtid där nybyggnationen minskar, förväntar vi oss att vår position som förvaltande fastighetsbolag stärks. I de fall vi är med och genomför eller påverkar nyproduktion eller större renoveringar eftersträvar vi hållbara val. Vi väger in både CO 2 e-utsläpp och kostnader när vi jämför alternativ. Att mäta utsläppen från projekt och renovering i egen regi är en ny utsläppskategori. Under 2023 planerar vi att öka kunskapen och lärandet och kravställning på klimatsmart byggande. Hyresgästernas verksamheter i Annehems fastigheter genererar också avfall. Som hyresvärd är vårt mål att möjlig- göra återvinning av minst fyra fraktioner i alla våra fastigheter. Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till: 12. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Säkerställa hållbara konsumtions- och produktionsmönster AV NATURRESURSER 12.5 MINSKA MÄNGDEN AVFALL MARKANT På Annehem skapar vi förutsättningar för en hållbar ekonomi, dels genom att ge ägarna avkastning på det kapital de investerar i verk- samheten, dels genom att fastigheterna skapar värde för våra hyresgäster och deras affär. Vidare bidrar vi till sysselsättning och köpkraft genom vår marknadsnärvaro, och vi skapar indirekt arbetstillfällen genom våra underleverantörer En grundförutsättning, som beskrivs i Annehems håll- barhetspolicy är att verksamheten ligger i linje med FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter, principerna i FN:s Global Compact och OECD:s riktlinjer för multinationella företag. Det betyder att vår tillväxt och lönsamhet inte får ske på bekostnad av andra, genom illegal verksamhet som korruption och mutor eller genom att mänsk- liga rättigheter överträds. Risken är högst vid inköp och därför har vi som mål att granska samtliga våra strategiska leveran- törer. Andra viktiga verktyg i arbetet är vår personalhandbok, hållbarhetspolicy, uppförandekod och visselblåsarfunktion. Vidare har vi nolltolerans mot alla former av korruption och ekonomiska oegentligheter, till exempel mutor, otillåten provision, bedrägeri, förskingring och penningtvätt. Vi vill bidra till att effektivisera bygg- och fastighetsbranschen genom sund konkurrens och anständiga arbetsvillkor. Vidare arbetar vi för att säkerställa en hälsosam arbetsmiljö och trygg anställning för våra medarbetare. Årligen genom- förs en undersökning (NMI) av extern part där medarbetarna anonymt får betygssätta relationen till Annehem utifrån flera kategorier. Utfallet för 2022 var 83, en ökning med 10 procentenheter jämfört med 2021. Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till: 8. ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT Verka för varaktig, inkluderande och hållbar ekonomisk tillväxt, full och produktiv sysselsättning med anständiga arbetsvillkor för alla OCH SÄKER ARBETSMILJÖ FÖR ALLA OCH BARNARBETE OCH PRODUKTION ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 48 Hållbarhetsnoter Annehems hållbarhetsarbete är en integrerad del av verksamheten. För tydlighet redovisas på följande sidor läshänvisningar, klimatbokslutet med fullständiga utsläppskategorier och utfallet på hållbarhetsmålen. Som en integrerad del av årsredovisningen har en hållbarhets- rapport är upprättad för koncernen Annehem Fastigheter AB. Rapporteringen innehåller hållbarhetsupplysningar för att visa Annehems resultat, utveckling och konsekvens av verk- samheten. Utfallet från hållbarhetsmålen bidrar på olika sätt till FN:s Globala mål, SDG (Sustainable Development Goals). På sidan 44-45 visas bidraget till fem av de globala målen där Annehem har stört positivt och/eller negativt bidrag. Dessa utgör bolagets mest väsentliga påverkan. sid 8-10 Policy Policy för hållbarhet sid 27 Hållbarhetsstyrning sid 29 Hållbart värdeskapande sid 43-44 Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 41 Resultatindikatorer Klimatbokslut sid 47 Ett hållbart och modernt fastighetsbestånd sid 17-18 Fokus på hållbar förvaltning och förädling sid 25 Hållbarhetsmål sid 47 Policy Policy för hållbarhet sid 27 Hållbarhetsstyrning sid 29 Bolagsstyrning sid 30-32 Hållbart värdeskapande sid 44 Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 41 Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 47 Annehems engagerade medarbetare sid 27-28 Noter sid 63-64 Policy Policy för hållbarhet sid 27 Hållbarhetsstyrning sid 29 Bolagsstyrning sid 30-32 Hållbart värdeskapande sid 44 Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 41 Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 47 Policy Policy för hållbarhet sid 27 Hållbarhetsstyrning sid 29 Hållbart värdeskapande sid 44 Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 41 Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 47 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 49 Klimatbokslut Besrivning utsläpp Utsläppets uppkomst 2021 Rapporterad kg CO 2 e 2021 Jämförbar kg CO 2 e 2022 kg CO 2 e Metod Källa CO 2 e värden Scope 1 57 768 57 768 33 984 Egenägda fordon Utsläpp från tjänstebilar och servicefordon Annehems verksamhet 29 368 29 368 23 603 • CO 2 e-värden från leverantörer Köldmedieutsläpp Utsläpp i samband med påfyllnad av köldmedia 28 400 28 400 0 • Köldmedierapporter n/a n/a 10 381 Scope 2: Market based 106 206 625 265 492 826 Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar- kerna (gatubelysning mm.) Annehems verksamhet n/a n/a 0 fördelning 12 099 12 099 0 fördelning 94 107 612 908 492 826 • Fjärrvärmens miljövärden n/a 258 0 • Fjärrvärmens miljövärden n/a n/a 717 098 Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar- kerna (gatubelysning mm.) Annehems verksamhet n/a n/a 34 109 fördelning • SMED – Svensk Miljöemissionsdata n/a n/a 190 163 fördelning • SMED – Svensk Miljöemissionsdata n/a n/a 492 826 • Fjärrvärmens miljövärden n/a n/a 0 • Fjärrvärmens miljövärden Scope 3: 607 092 n/a 2 334 954 1. Inköpta varor och tjänster n/a n/a 4 870 Spend-based • Upphandlingsmyndigheten 2. Kapitalvaror Utsläpp från större investeringar så som utsläpp från HG-anpassning , utbyggnad av laddstolpar och renoveringsprojekt i egen regi. Investeringar n/a n/a 1 211 834 Spend-based • Upphandlingsmyndigheten 3. Bränsle- och energirelaterade - ströms utsläpp för inköpt energi n/a n/a 310 366 Beräkning • Fjärrvärmens miljövärden • SMED – Svensk Miljöemissionsdata) 6. Tjänsteresor Utsläpp från resor i tjänsten. Inkluderar: Flyg, tåg, bil och hotellvis- telser Annehems verksamhet 13 507 13 507 70 393 Spend-based • Upphandlingsmyndigheten Utsläpp från hyresgästernas elanvändning Hyresgästens verksamhet 593 585 593 585 737 491 Verklig förbrukning för största HG • HGs hyresavtal (för största HG) • SMED – Svensk Miljöemissionsdata Klimatbokslutet genomförs enligt GHG-protokollet. Annehem har för 2022 inkluderat fler utsläppskategorier, framförallt i Scope 3. Detta för att öka transparansen i rapporteringen och för att öka jämförbarheten genom att linjera med Fastighetsä- garnas rekomendation för Scope 3 rapportering för fastighetsbolag. Nedan visas jämförelse mot tidigare rappor- terade siffror från 2021 och jämförbara siffror för 2021, i den mån det funnits möjlighet att få tillgång till den data som krävts. Det omräknade siffrorna för 2021 kommer utgöra basåret för vårt netto-noll mål 2030 för Scope 1 och 2. Beskrivning av Scopen som inkluderas i GHG-protokollet Scope 1: Utsläpp från direkt- förbränning (egna fordon och gas) och köldmedia. Scope 2: Utsläpp från fastig- hetsenergi och inköpt energi till verksamheten. Scope 3: Indirekta utsläpp så som utsläpp från inköpta varor och tjänster, tjänsteresor och hyres- gästernas elanvändning. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 50 Hållbarhetsmål Historik Enhet mål Mål 2022 2022 2021 2020 Kommentar CO 2 e- utsläpp Energi Hållbara städer Avfall och återbruk Hållbar Tillväxt Andra SDG:er - hetsbestånd Andel 90 % 83 % 76 % 85 % 68 % Bidrag Stort bidrag Bidrag Bidrag Stort bidrag Bidrag Andel 90 % >80 % 81 % 85% Stort bidrag Stort bidrag Stort bidrag Bidrag Bidrag Bidrag Andel 90 % 16 % 86 % 14 % Bidrag Bidrag Bidrag NY Andel 90 % – 82 % – Stort bidrag Stort bidrag energiförbruk- ningen i våra Förtydligad KWh/kvm reducera 3 % per år 82 79 85 byggregler Stort bidrag Stort bidrag Stort bidrag Egenproducerad förnybar energi kWh/kvm 3 0,5 0,4 0,5 Bidrag Bidrag 3. Vi hjälper våra verka hållbart Intensitet Hyresgästenergi NY KWh – – 44 – – Stort bidrag Gröna hyresavtal Andel av avtalsvärde 80 % >24 % 27 % 24 % – Bidrag Bidrag Bidrag Bidrag Bidrag Andel 100 % 100 % 100 % 100 % – Stort bidrag l/kvm reducera 1 % per år 183 214 185 – Inkluderar hyresgästernas användning. Stort bidrag 4. Vi tar ansvar Utbildning i Annehems hållbarhetspolicy (inkl. CoC) NY Andel medarbetare 100 % – 33 % – – Stort bidrag Bidrag Granskning av strategiska leverantörer % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Stort bidrag Bidrag Biologisk mångfald: Inventerade arter på våra NY antal Inventera och möjliggöra för – 175 – – Mäts genom naturvärdesinventeringar Bidrag Stort bidrag NY % 100 % – 5 % – – Stort bidrag Andel miljöklassade tjänstebilar % 100 % 100 % 100 % 100 % 60 % Stort bidrag 5. Vi skapar nöjda hyresgäster Nöjd kund index index 0-100 Över >76 77 77 82 Bidrag Bidrag Bidrag Bidrag år – 5,2 6 – Bidrag Bidrag Stort bidrag 6. Vi värnar om varandra Nöjda medarbetare, förtroendeindex index 0-100 >70 >70 83 73 72 Stort bidrag Bidrag Frisknärvaro Förtydligad % >97 % >97 % 97,33 99,7 % 98,5 % Bidrag Stort bidrag Könsfördelning Styrelse (% kvinnor|män) 50 % ±10 50 % ±10 25 % | 75 % 29 % | 71 % 33 % | 67 % Bidrag Stort bidrag Ledning (% kvinnor|män) 50 % | 50 % 50 % | 50 % 50 % | 50 % Medarbetare (% kvinnor|män) 65 % | 35 % 56 % | 44 % 53 % | 47 % Upplevd inkludering NY index 0-100 Hög inkludering – 94 – Bidrag Stort bidrag ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 51 Ekonomisk utveckling och händelser under året Styrelsen och verkställande direktören för Annehem Fastigheter AB, org nr 559220-9083, med säte i Ängelholm, avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2022. Annehem Fastigheter AB benämns även bolaget eller moderbolaget. Annehem Fastigheter AB tillsammans med dess helägda dotterbolag benämns även Annehem eller koncernen. Numeriska uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår. Verksamheten Annehem Fastigheter AB (publ) är ett tillväxtdrivet bolag. Bolaget skall äga, utveckla och förvalta fastigheter långsiktigt. Annehem är inriktat på kommersiella kontorslokaler, samhällsfastigheter och bostäder. De valda marknaderna är Helsingfors, Stockholm, Oslo, Malmö, Helsingborg/Ängelholm samt Göteborg. I dagsläget består fastighetsportföljen till största del av moderna, miljöanpassade och flexibla kommersiella lokaler. Moderbolaget Moderbolaget Annehem Fastigheter AB (publ) har inget direktägande i fastigheter, utan dessa ägs via helägda dot- terbolag. Moderbolaget tillhandahåller administrativa och tekniska fastighetsförvaltande- och finanseringstjänster till dotterbolagen samt koncernledningen. Bolaget har säte i Ängelholm. Organisation Antal anställda per 31 december 2022 uppgick till 17. Inom organisationen finns funktioner inom fastighetsförvaltning, ekonomi samt verkställande direktör. Funktioner så som HR, IT, Juridik och IR tillhandahålls av externa leverantörer. Koncernen har även externa förvaltningsorganisationer för bestånden i Finland och Norge. Annehems organisation utgörs av företagsledning som består av VD, CFO, koncernredovisningschef, samt förvalt- ningschef. För mer information kring ledande befattnings- havare se not 5. Fastighetsbestånd Annehem Fastigheters bestånd av färdigställda fastigheter per den 31 december 2022 bestod av 25 fastigheter placerade i Helsingfors, Stockholm, Oslo, Malmö, Helsingborg/Ängelholm samt Göteborg. Fastigheterna består av till övervägande del moderna, flexibla och miljöanpassade kontors-, samhälls- och bostads fastigheter. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av bolaget. Fastighetsvärdet uppgick till ett verkligt värde om 4 309,2 Mkr (3 994,1) och totala ytan uppgick till 194 953 kvm (192 795). Det totala hyresvärdet på årsbasis uppgick till 278,8 Mkr (243,5) och uthyrningsgraden till 95,0 procent (93,0). Resultatutveckling under året Hyresintäkterna uppgick till 217,9 Mkr (187,8), vilket är en ökning med 30,1 Mkr. Förändringen beror främst på den ut- ökade portföljen av fastigheter, men även ökad uthyrningsgrad. Driftsnettot ökade till 181,3 Mkr (155,8). Förvaltningen gav en överskottsgrad på 83,2 procent (83,0), som till övervä- gande del beror på ökningen av hyresintäkterna för perioden. Fastighetskostnader avser främst driftskostnader som värme, vatten, el och fastighetsskötsel och uppgick totalt till 68,7 Mkr (61,5). Förvaltningsresultatet uppgick till 74,2 Mkr (86,2). Förbätt- ringen i resultat beror på fler fastigheter och därmed intäkter. Räntekostnaderna har ökat under 2022 till 62,5 Mkr (44,1) Detta kompenseras dock av intäkter på ränteswappar som uppgick till 9,5 Mkr (0 Mkr). Övriga finansiella poster uppgår till -16,4 Mkr (0,0). Värdeförändringar i fastigheter uppgick totalt till 98,0 Mkr (172,9). Positiva utvecklingen i första halvåret planade ut då andra halvåret föranleddes av höjda avkastningskrav. Det sista Intäktsfördelning % % % % % % % Sammanställning hyreskontraktens löptid (%-andel av hyresvärde för respektive år) 0 10 20 30 40 50 60 >5år4–5 år3–4 år2–3 år1–2 år<1 år % kvartalet 2022 har man kunnat se en något ökad aktivitet på transaktionsmarknaden. Skattekostnaden för perioden uppgick till 55,7 Mkr (52,4). De ökade skattekostnaderna beror främst på det ökade värdet i fastighetsbeståndet, vilket ger upphov till uppskjutna skattekost nader. Periodens resultat uppgick till 207,3 Mkr (209,7). Balansräkning Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2022 till 4 309,2 Mkr (3 994,1). Under året har Annehem förvärvat Almnäs 5:28 i Södertälje till ett fastighets- värde uppgående till 96,5 Mkr. Verkligt värde på fastigheter baseras på interna värde ringar gjorda per 31 december 2022. Externa värderingar av oberoende värderare gjordes i Q3 med värdetidpunkt 30 september. Under året har Annehem även genomfört investeringar i befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 32,8 Mkr (52,5), per 31 december 2022. Värdet på fastigheterna i Finland och Norge har per 31 december 2022 påverkats positivt av EUR/SEK och NOK/SEK jämfört med 31 december 2021, vilket ger en total effekt på 81,2 Mkr (40,3). Bolagets egna kapital uppgick till 2 501,1 Mkr (2 275,9). Räntebärande skulder uppgick totalt till 1 889,6 Mkr (1 721,3), varav 1,8 Mkr (1,8) utgjorde leasingskuld hänförlig till tomträtter. Annehem har under året tagit upp ytterligare lån om 132,9 Mkr avseende förvärvet av Almnäs. Under sista kvartalet har Annehem genomfört en refinansiering av befint- ligt låneavtal där lånefinansieringen, som i huvudsak består av räntesäkrade banklån, har säkerställts i ytterligare tre år. Av den totala skulden om 1 900 Mkr, har 1 600 Mkr förlängts till samma villkor som tidigare med tillägg för en rabatt som erhålls för de gröna fastigheterna i portföljen. Kravet är också att räntetäckningsgraden sänks från 2,0 till 1,7. Detta ger Annehem goda möjligheter att fokusera framåt på tillväxt och på att utveckla en hållbar förvaltning. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 52 Inledning Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten för året uppgick till 54,3 Mkr (56,1) . Fastigheter förvärvades för 99,8 Mkr (410,9) och avser Almnäs i Södertälje. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till –134,1 Mkr (–458,9). Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick netto till 125,0 Mkr (146,1). Framtida utveckling Bolagets övergripande mål är att växa med en genomsnittlig årlig tillväxt med 20 procent på förvaltningsresultatet över tid. Bolaget ska växa med lönsamhet och samtidigt agera hållbart samt fortsätter vara ett kommersiellt fastighetsbolag där huvudsakliga fastighetsbeståndet utgörs av kontorsfastigheter i attraktiva lägen. Två förvärv är avtalade men ej tillträdda under år 2022. De två bostadsprojekten kommer att tillträdas år 2023 Carl Florman och år 2024 avser Partille Port 11:70. Som ett ytterligare led i tillväxtstrategin har Annehem även ingått avsiktsförklaringar med Peab om förvärv av fastigheter på marknadsmässiga villkor. Fastigheterna utgör vid färdigstäl- lande totalt 86 tkvm och har ett, av Annehem samlat bedömt, underliggande fastighetsvärde vid färdigställande om ca 4 900 Mkr. Väsentliga händelser under året • I maj erhölls Nasdaqs Green Equity märkning • I maj tillträdde Annehem fastigheten Almnäs 5:28 i Södertälje • I juli tecknas avtal om markköp av Sundsvalls Logistikpark i ett joint venture med PEAB • Monica Fallenius tillträdde som ny VD i augusti • I december sker re-finansiering av befintligt låneavtal till bättre villkor Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserad vinst 2 023 885 701 kr Årets resultat 68 343 972 kr Totalt: 2 092 229 673 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Överförs i ny räkning 2 092 229 673 kr. Annehems utdelningspolicy är att återinvestera vinsterna för att ta tillvara affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 53 Inledning Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Finansiella rapporter Resultaträkning – Koncernen Mkr Not 2022 2021 Hyresintäkter 3 217,9 187,8 Övriga fastighetsintäkter 3 44,7 39,1 Totala intäkter 262,6 226,9 Fastighetskostnader 4 Driftskostnader -44,2 –37,5 Underhållskostnader -10,2 –9,2 Fastighetsskatt -12,6 –9,6 Fastighetsadministration -14,3 –14,8 Driftsnetto 181,3 155,8 Centraladministration 4 -36,2 –30,4 Övriga rörelseintäkter 4 7,7 9,9 Övriga rörelsekostnader 4 -9,3 –4,9 Ränteintäkter 13 9,5 – Räntekostnader 13 -62,5 –44,1 Övriga finansiella poster 13 -16,4 0,0 Förvaltningsresultat 74,2 86,2 Värdeförändring fastigheter, orealiserade 98,0 172,9 Värdeförändring i derivatinstrument, orealiserade 90,9 3,0 Resultat före skatt 263,0 262,1 Aktuell skatt 8 -1,0 0,2 Uppskjuten skatt 8 -54,7 –52,6 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 207,3 209,7 Genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning 58 992 548 58 992 548 Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 3,51 3,56 1) Övriga finansiella poster består främst av valutakurseffekter och realiserade och orealiserade effekter av valutatermi 1) Rapport över resultat och övrigt totalresultat – Koncernen Mkr 2022 2021 Årets resultat 207,3 209,7 Övrigt totalresultat Poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar -1,6 1,5 Uppskjuten skatt på derivatinstrument 0,3 –0,3 Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 19,1 7,1 Summa övrigt totalresultat 17,9 8,3 Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 225,1 218,2 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 54 Inledning Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Balansräkning – Koncernen Mkr Not 2022-12-31 2021-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,1 Förvaltningsfastigheter 9 4 309,2 3 994,1 Maskiner och inventarier 10 5,2 4,2 Derivatinstrument 13 104,5 0,7 Övriga anläggningstillgångar 1,3 0,8 Summa anläggningstillgångar 4 420,3 3 999,8 Omsättningstillgångar Kundfordringar 1,9 3,1 Kortfristiga fordringar 11 22,9 24,4 Derivatinstrument 13 0,9 5,6 Likvida medel 13 237,9 190,2 Summa omsättningstillgångar 263,6 223,4 Summa tillgångar 4 684,0 4 223,1 Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital 0,5 0,5 Övrigt tillskjutet kapital 1 786,9 1 786,9 Omräkningsreserv 22,0 5,0 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 691,7 483,5 Summa eget kapital 12 2 501,1 2 275,9 Mkr Not 2022-12-31 2021-12-31 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 13 1 655,6 1 721,3 Derivatinstrument 13 10,4 1,4 Övriga långfristiga skulder 3,2 3,1 Uppskjutna skatteskulder 8 195,6 139,1 Pensionsavsättningar 1,6 1,0 Summa långfristiga skulder 1 866,5 1 865,9 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 234,0 – Derivatinstrument 13 – 1,7 Leverantörsskulder och andra skulder 22,1 11,9 Aktuella skatteskulder 1,8 4,0 Övriga kortfristiga skulder 14 58,5 63,6 Summa kortfristiga skulder 316,4 81,3 Summa skulder 2 182,9 1 947,2 Summa eget kapital och skulder 4 684,0 4 223,1 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 55 Inledning Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Rapport över förändringar av eget kapital – Koncernen Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Balanserade 2021 Övrigt tillskjutet vinstmedel inkl. Summa eget Mkr Aktiekapital kapital Reserver årets resultat kapital Ingående eget kapital 1 januari 2021 0,5 1 786,9 –3,3 273,8 2 057,9 Årets resultat – – – 209,7 209,7 Övrigt totalresultat för året – – 8,3 – 8,3 Årets totalresultat – – 8,3 209,7 218,0 Utgående eget kapital 31 december 2021 0,5 1 786,9 5,0 483,5 2 275,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2022 Övrigt tillskjutet vinstmedel inkl. Summa eget Mkr Aktiekapital kapital Reserver årets resultat kapital Ingående eget kapital 1 januari 2022 0,5 1 786,9 5,0 483,5 2 275,9 Årets resultat – – – 207,3 207,3 Övrigt totalresultat för året – – 17,8 – 17,9 Årets totalresultat – – 17,8 207,3 225,2 Utgående eget kapital 31 december 2022 0,5 1 786,9 22,0 691,7 2 501,1 Balanserade Kassaflödesanalys – Koncernen Mkr 2022 2021 Förvaltningsresultat 74,2 86,2 Poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 0,4 1,2 Orealiserade valutaeffekter -16,3 –8,3 Andra ej kassaflödespåverkande poster -4,6 – Betald inkomstskatt – – 53,7 79,1 Förändringar i rörelsekapital Rörelsefordringar –2,1 –18,4 Rörelseskulder 2,6 –4,6 Kassaflöde från löpande verksamhet 54,3 56,1 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter –32,8 –52,5 Förvärv av förvaltningsfastigheter –99,8 –410,9 Försäljning av anläggningstillgångar – 4,9 Investeringar i maskiner och inventarier –1,5 –0,5 Kassaflöde från investeringsverksamheten –134,1 –458,9 Finansieringsverksamheten Upptagande av lån 132,9 234,0 Återbetalning av lån -7,9 –87,9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 125,0 146,1 Periodens kassaflöde 45,2 –256,7 Likvida medel vid periodens början 190,2 448,0 Kursdifferens i likvida medel 2,5 –1,1 Likvida medel vid periodens slut 237,9 190,2 1) Ränte in-och utbetalningar ingår i förvaltningsresultatet och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period. 2) Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier, vilka är ej kassaflödespå 1) 2) ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 56 Inledning Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Resultaträkning – Moderbolaget Mkr 2022 2021 Intäkter 47,2 34,5 Administrationskostnader -38,3 –32,0 Rörelseresultat 8,9 2,5 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag – Finansnetto 47,2 30,8 Resultat efter finansiella poster 47,2 30,8 Bokslutsdispositioner 18,4 –3,1 Resultat före skatt 74,5 30,3 Aktuell skatt – – Uppskjuten skatt -6,2 0,1 Årets resultat 1) 68,3 30,4 1) Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för totalresultat. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 57 Inledning Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Mkr 2022-12-31 2021-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 0,5 0,5 Fritt eget kapital Balanserat resultat 2023,9 1 993,5 Årets resultat 68,3 30,4 Summa eget kapital 2 092,7 2 024,4 Avsättningar Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,6 1,0 Avsättning för uppskjuten skatt 7,9 0,0 Summa avsättningar 9,5 0,9 Långfristiga skulder Derivatinstrument 10,4 – Summa långfristiga skulder 10,4 – Kortfristiga skulder Derivatinstrument – 3,2 Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 5,4 5,4 Leverantörsskulder 1,4 1,8 Aktuella skatteskulder 0,0 3,3 Övriga kortfristiga skulder 13,8 10,4 Summa kortfristiga skulder 20,6 24,0 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 133,2 2 049,3 Balansräkning – Moderbolaget Mkr 2022-12-31 2021-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,1 Maskiner och inventarier 1,7 0,8 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 18,8 16,6 Långfristiga fordringar hos koncernföretag 1 810,9 1 998,8 Derivatinstrument 44,5 – Övriga långfristiga tillgångar 1,3 0,8 Summa finansiella anläggningstillgångar 1 875,5 2 016,2 Summa anläggningstillgångar 1 877,2 2 017,1 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 43,8 17,0 Övriga fordringar 2,9 5,9 Derivatinstrument 0,9 0,7 Kassa och bank 208,4 8,7 Summa omsättningstillgångar 255,9 32,2 SUMMA TILLGÅNGAR 2 133,2 2 049,3 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 58 Inledning Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Kassaflödesanalys – Moderbolaget Mkr 2022 2021 Resultat före skatt 74,5 30,3 Poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 0,4 0,4 Orealiserade valutakurseffekter -37,4 1,7 Betald skatt – – Förändringar i rörelsekapital Rörelsefordringar -23,8 –21,8 Rörelseskulder -0,6 –25,0 Kassaflöde från löpande verksamhet 13,1 –14,3 Investeringsverksamheten Lämnade aktieägartillskott – –4,1 Investeringar i maskiner och inventarier -1,3 –0,5 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1,3 –4,6 Finansieringsverksamheten Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag 187,9 27,3 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 187,9 27,3 Periodens kassaflöde 199,7 8,4 Likvida medel vid periodens början 8,7 0,4 Likvida medel vid periodens slut 208,4 8,7 1) Ränte in-och utbetalningar ingår i förvaltningsresultatet och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period. 2) Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier, vilka är ej kassaflödespåverkande. Rapport över förändringar av eget kapital – Moderbolaget Bundet eget kapital Fritt eget kapital 2021 Mkr Aktiekapital Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2021 0,5 2 000,0 –6,5 1 994,0 Årets resultat – – 30,4 30,4 Utgående eget kapital 31 december 2021 0,5 2 000,0 30,4 2 024,4 Bundet eget kapital Fritt eget kapital 2022 Mkr Aktiekapital Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2022 0,5 2 000,0 30,4 2 024,4 Årets resultat – – 68,3 68,3 Utgående eget kapital 31 december 2022 0,5 2 000,0 68,3 2 092,7 Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för totalresultat. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 59 Inledning Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Noter NOT 1 ALLMÄN INFORMATION OCH REDOVISNINGSPRINCIPER ALLMÄN INFORMATION Annehem Fastigheter AB, org.nr. 559220-9083 är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Ängelholm. Bolagets adress är Drottning Kristinas Esplanad 2, 170 67 Solna. Bolaget äger och förvaltar ett fastighetsbestånd om 25 fastigheter i Sverige , Finland och Norge. Bolagets aktie är sedan den 11 december 2020 noterad på Nasdaq Stockholm. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören den 17 april 2023. Koncernens rapport över resultat och rapport över övrigt totalresultat och balansräkning samt moder bolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fast ställelse på årsstämman den 23 maj 2023. VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER Grunder för upprättande av redovisningen Efterlevnad av lagstiftning och standarder De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpnin g av International Financial Reporting Standards (IFRS) sådan a de antagits av EU. Vissa ytterligare tilläggsupplysningar läm nas i enlighet med tillkommande krav i årsredovisningslagen och i Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Redo vis- ningsprinciperna nedan har tillämpats konsekvent på sa mtliga redovisade perioder. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnitt et ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. Värderingsgrunder Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaf f- ningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter som i koncernbalans räkningen värderas till verkligt värde. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som ä ven utgör presentationsvalutan för koncernen. Samtliga belop p har avrundats till närmaste miljon kronor med en decimal o m inget annat anges. Ändrade redovisningsprinciper föranledda av nya eller ändrade IFRS Inga nya eller ändrade IFRS har haft någon väsentlig påver kan på de finansiella rapporterna. Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas Nya och ändrade IFRS med framtida tillämpning förväntas i nte komma att ha någon väsentlig effekt på företagets finansie lla rapporter. KONCERNEN Klassificering Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas åter- vinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Långfristiga skulder består av belopp som för faller till betalning först efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra belopp för vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalningen till en tidpunkt so m ligger mer än tolv månader efter balansdagen. Andra tillgån gar och skulder redovisas som omsättningstillgångar respektiv e kortfristiga skulder . Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna För att upprätta finansiella rapporter krävs å ena sidan bedömningar vid tillämpning av redovisningsprinciper och å andra sidan uppskattningar vid värdering av tillgångar, skul der, intäkter och kostnader. Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara relevanta. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet och jämförs mot faktiskt utfall. Väsentliga bedömningar och uppskattningar beskrivs närmare i not 2 . Koncernredovisning Dotterbolag är bolag som står under ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande från Annehem Fastigheter AB. Bestämmande inflytande föreligger om moderbolaget direkt eller indirekt har inflytande över investeringsobjektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt enga- gemang i investeringsobjektet och kan använda sitt inflytand e över investeringsobjektet för att påverka storleken på sin avkastning. Dotterbolagens finansiella rapporter tas in i kon- cernredovisningen från den dag det bestämmande inflytande t uppkommer och innefattas i koncernredovisningen till den da g det upphör . Tillgångsförvärv För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av likartade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedöm- ning, som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värde vid förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt inkluderar äve n villkorad köpeskilling Transaktionsutgifter läggs till anskaff- ningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvär v. Förändringar av bedömt värde av villkorade ersättningar efte r förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgånga r. Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initial t, se vidare avsnitt Skatter. Annehem redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt vid tidpunkten för förvärvet. Värdeföränd- ringar av villkorade köpeskillingar läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar. Transaktioner som elimineras vid konsolidering Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimine- ras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Transaktioner i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsda- gen. Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräkningarna redo- visas i årets resultat. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering till verkligt värde. Utländska verksamheters finansiella rapporter Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter, inklusive koncernmässiga över- och undervärden, omräknas från utlandsverksamhetens funktionella valuta till koncernens rapporteringsvaluta, svenska kronor, till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverk- samhet omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approximation av de valutakurser som förelegat vid respektive transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 60 som uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i eget kapital, benämnd omräkningsreserv. När bestämmande inflytande upphör för en utlandsverksamhet realiseras de till verksamheten hänförliga ackumulerade omräkningsdifferenserna, varvid de omklassificeras från omräkningsreserven i eget kapital till årets resultat. Segmentsrapportering Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilket det finns fristående finansiell informa- tion tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i två rörelse- segment, region Huvudstad (Stockholm, Oslo, Helsingfors) och region Syd (Malmö, Göteborg, Ängelholm). Rörelsesegment rapporteras i koncernens externa finansiella rapport på ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelse- segmentens resultat. I Annehem är den högste verkställande beslutsfattaren den verkställande direktören, eftersom den verkställande direktören har det primära ansvaret för att allokera resurser och utvärdera resultate t. Hyresintäkter och fastighetsintäkter Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resul- tatet över hyresperioden. Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal. I hyresintäkterna ingår förutom lokalhyran även tilläggsdebitering avseende främst fastighets- skatt. Bland intäkter som klassificeras som fastighetsintäkter ingår annan tilläggsdebitering som exempelvis el, värme, vatten och fastighetsskötsel. Fastighetsintäkter redovisas i den period som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och fastighetsintäkter betalas i förskott och förskotts- hyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodise- ras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Statliga stöd Statliga bidrag redovisas i balansräkningen som upplupen intäkt när det föreligger rimlig säkerhet att bidraget kommer att erhållas och att koncernen kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med bidraget. Bidrag periodiseras systematiskt i årets resultat på samma sätt och över samma perioder som de kostnader bidragen är avsedda att kompen- sera för, såvida inte villkoren för att erhålla bidraget uppfylls efter att de relaterade kostnaderna har redovisats. I dessa fall redovisas bidraget i den period under vilken företaget erhåller en fordran på staten. Fastighetskostnader Fastighetskostnader består av både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet och utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, administration, fastighets- skatt och underhåll av fastighetsinnehavet. Central administration Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, personaladministration, IT, marknadsaktivi- teter, investerarrelationer, revisionsarvoden och finansiella rapporter ingår i central administration. I posten central administration ingår även avskrivning av övriga materiella anläggningstillgångar. Ersättningar till anställda Kortfristiga ersättningar Kortfristiga ersättningar till anställda redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna utförs. Den förväntade kostnaden för bonusbetalningar redovisas som en upplupen kostnad när koncernen har en gällande rättslig eller informell förpliktelse att göra sådana betalningar till följd av att tjänsterna har utförts och förpliktelsen kan beräknas tillförlitligt. Pensioner Avgiftsbestämda pensionsplaner Som avgiftsbestämda pensionsplaner klassificeras de planer där koncernens förpliktelse är begränsad till de avgifter k oncernen åtagit sig att betala till ett försäkringsbolag eller annan fristående juridisk enhet. I sådant fall beror storleken på den anställdes pension på storleken av avgifter som koncernen betalar till denna juridiska enhet och hur denna förräntar kapitalet. Koncernens förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i årets resultat i den takt de intjänas genom att de anställda utfört tjänster åt koncernen under en period. Obetalda avgifter redovisas som skuld. Förmånsbestämda pensionsplaner Ett fåtal anställda har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. För tjänstemän i Sverige tryggas ITP 2-planens förmåns- bestämda pensionsåtaganden för ålders- och familjepension (alternativt familjepension) genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10 Redovisning av pensionsplanen ITP 2 som finansieras genom försäkring i Alecta är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2021 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvalt- ningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pen- sionsplanen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestämda ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Förvän- tade avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1,1 Mkr (1,1 Mkr). Koncernens andel av de sammanlagda avgifterna till planen och koncer- nens andel av det totala antalet aktiva medlemmar i planen uppgår till 0,00520 respektive 0,00353 procent (0,00520 respektive 0,00353). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvär- det på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 125–175 procent. Om Alectas kollektiva konsolide- ringsnivå understiger 125 procent eller överstiger 175 procent ska åtgärder vidtas i syfte att skapa förutsättningar för att konsolideringsnivån återgår till normalintervallet. Vid låg konsolidering kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och utökning av befintliga förmåner. Vid hög konsolidering kan en åtgärd vara att införa premiereduktioner. Vid utgången av 2022 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 172 procent (172). Pensionsavtal med kapitalförsäkring Pensionsavtal har ingåtts där koncernen förvärvat kapitalför- säkringar som säkrats till förmån för anställda genom pantsätt- ning. Förmånstagaren till kapitalförsäkringen har endast rätt till ersättning motsvarande värdet av kapitalförsäkringen vid inlösen. Kapitalförsäkringen värderas löpande till verkligt värde samtidigt som pensionsskulden omvärderas till att motsvara värdet av kapitalförsäkringen. Avsättning för särskild löneskatt reserveras beräknat på kapitalförsäkringens verkliga värde. Leasing – leasetagare Koncernen har som leasetagare endast ett leasingavtal i form av tomträttsavtal. Annehem har valt att redovisa samtliga leasingavtal med full retrospektiv tillämpning. Vid ingåendet av ett avtal fastställer Annehem om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Annehem tilläm- par de praktiska undantagen avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en initial leasingperiod om maximalt 12 månader efter beaktande av eventuella optioner att förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde har av kon- cernen definieras som avtal där den underliggande tillgången ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 61 skulle kunna köpas för maximalt 50 000 kr och utgörs i kon- cernen till exempel av kontorsinventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt över leasingperi- oden inom central administration. Tomträtter Koncernen innehar ett tomträttsavtal som uppfyller definitio- nen av ett leasingavtal. Leasingskulden värderas initialt baserat på tomträttsavgäldens fastställda storlek per inledningsda- tumet diskonterade med den implicita räntan i avtalen, det vill säga avgäldsräntan. Nyttjanderättstillgångens värde sätts lika med leasingskulden justerat för eventuella förutbetalda tomträttsavgälder. Då tomträttsavtal anses innebära ett evigt åtagande mot leasegivaren samtidigt som tomten har en evig nyttjandeperiod så redovisas ingen avskrivning på nyttjande- rättstillgången och ingen amortering sker av leasingskulden. De erlagda tomträttsavgälderna presenteras i sin helhet som en räntekostnad. Leasingskulden värderas om i samband med att tomträttsavgälderna har blivit omförhandlade, för att reflektera den förändrade storleken på tomträttsavgälderna. Vid sådan omvärdering av leasingskulden justeras nyttjan- derättstillgången med motsvarande belopp. Efter den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderätts- tillgångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde som en del av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Koncernen som leasegivare I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresavtal med kunder, se not 9. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter och fastighetsintäkter framgår av stycket avseende intäkter ovan. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som klassificeras som anläggningstillgångar vilka innehas i syfte att erhålla hyresin- täkter eller värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar samt fastighetsinventarier. Även fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter när arbetena är färdigställda klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlig- het med redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Verkligt värde är det bedömda belopp som kan inkasseras i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga och oberoende parter som agerar på en fungerande marknad. Värderingen bygger på diskonterade framtida kassaflöden där osäkerhet föreligger beträffande bedömningen av framtida hyresintäkter, vakansgrader, driftskostnader, ränteutveckling samt direkt- avkastningskrav. Minst en gång per år värderas samtliga fastigheter av externa oberoende värderingsinstitut. Koncernen genomför regelbundet interna värderingar av hela fastighetsbeståndet. De externa värderingarna används som avstämningsunderlag för de internt utförda värderingarna. De externa värderingarna är ledande för det fall det finns skillnader mellan den interna och externa värderingen. Samtliga fastighetsvärderingar utförs av värderare med adekvata kompetenser erforderliga för respektive fastighetstyp och geografisk marknad. Fastig- heterna värderas enligt de värderingsprinciper som följer av IPDs riktlinjer. Av dessa framgår bland annat att besiktning ska ske av samtliga fastigheter vid respektive värderingstillfälle med fördjupad besiktning vart tredje år. Interna värderingar upprättas enligt vid var tids värderingspolicy. Verkligt värde har fastställts med en kombinerad tillämpning av ortsprisme- tod och avkastningsbaserad metod. Den avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftsnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår till antingen fem eller tio år och restvärdet har bedömts genom en evighetska- pitalisering av ett uppskattat marknadsmässigt driftsnetto året efter kalkylperiodens slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Kassaflödet för drifts-, underhålls- och adminis- trationskostnader baseras på marknadsmässiga och normali- serade utbetalningar för drift, underhåll och fastighetsadmi- nistration varvid korrektion sker för avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det investeringsbehov som bedöms föreligga. Klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. I verkligt värde för förvaltningsfastigheter kan byggrät- ter ingå. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i årets resultat. Realiserade värdeförändringar avser värdeförändringar från senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perioden aktiverade investerings- utgifter. Orealiserade värdeförändringar avser övriga värdeförändringar som inte härrör från förvärv, försäljning eller aktiverade investeringsutgifter. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet för förvaltningsfastigheter endast om det är sannolikt att de fram- tida ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Utgifter för utbyte av identifierade komponenter och tillägg av nya komponenter läggs till det redovisade värdet, när de uppfyller kriterierna ovan. Reparationer och underhåll kost- nadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar består av maskiner och inventarier. Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i tillgångens redovisade värde. Utgifter för löpande underhåll och reparationer redo- visas som kostnader när de uppkommer. Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs så att tillgångens anskaffningsvärde, eventuellt minskat med beräknat restvärde vid nyttjandeperiodens slut, skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Om en tillgång har delats upp på olika komponenter skrivs respektive komponent av separat över dess nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när den materiella a nläggningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggnings- tillgångars nyttjandeperioder uppskattas till: Fordon och entreprenadmaskiner 5–10 år Övriga maskiner och inventarier 3–10 år Finansiella instrument Redovisning och första värdering Kundfordringar och utfärdade skuldinstrument redovisas när de är utgivna. Övriga finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas när koncernen blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång eller finansiell skuld värderas vid första redovisningstillfället till verkligt värde plus, när det gäller finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde via resultatet, transaktionskostnader som är direkt hänförliga till förvärvet eller emissionen. Klassificering och efterföljande värdering Finansiella tillgångar inom Annehem, förutom derivattillgångar, klassificeras som värderade till upplupet anskaffningsvärde eftersom: • de innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inneha finansiella tillgångar i syfte att erhålla avtalsenliga kassaflöden, och • de avtalade villkoren för de finansiella tillgångarna ger upphov till kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Samtliga finansiella skulder inom Annehem, förutom derivat, värderas till upplupet anskaffningsvärde eftersom de inte är innehav för handelsändamål eller har blivit identifierade som värderad till verkligt värde vid första redovisningstillfället. Derivat värderas till verkligt värde via resultatet, om de inte har blivit identifierade som säkringsinstrument. Annehem tillämpar inte säkringsredovisning per 31 december 2021 men för vissa säkringsrelationer ingångna före 30 juni 2021 applicerades säkringsredovisning och de räntederivat som identifierades som kassaflödessäkringsinstrument redovisades initialt till verkligt värde på transaktionsdagen för derivaten och omvärderades därefter till verkligt värde vid slutet av varje ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 62 rapporteringsperiod. Den effektiva delen av förändringar i verkligt värde på derivat, som betecknas som kassaflödessäk- ringar, redovisades i övrigt totalresultat och ackumulerades i fond för verkligt värde i eget kapital. För alla säkrade prog- nostiserade transaktioner, omklassificeras det ackumulerade beloppet i säkringsreserven till resultatet i samma period eller perioder som det säkrade förväntade kassaflödet påverkar resultatet. Den ineffektiva delen av förändringar i det verkliga värdet hos derivatet redovisas omedelbart i resultatet inom övriga finansiella poster. Verkliga värden baseras på noteringar hos mäklare. Liknande kontrakt handlas på en aktiv marknad och kurserna speglar faktiska transaktioner på jämförbara instrument. Alla koncernens derivatinstrument är klassifi- cerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Det ackumulerade beloppet i säkringsreserven uppgår per 31 december 2021 till 1,2 Mkr. Under 2021 har 0,3 Mkr omklassificerats till resultaträkningen. Mer information om koncernens finansiella instrument finns att läsa i not 13 Finansiella instrument . För alla finansiella tillgångar som är klassificerade som värderade till upplupet anskaffningsvärde värderas med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupet anskaffnings- värde är det belopp till vilket en finansiell tillgång eller en finansiell skuld värderas till efter första redovisningstillfället minus återbetalningar, plus eller minus ackumulerade periodi- seringar vid användning av effektivräntemetoden på eventuell skillnad mellan det ursprungliga beloppet och beloppet på förfallodagen och, för finansiella tillgångar, justerat med hänsyn till en eventuell förlustreserv. Effektivräntan fastställs vid den finansiella tillgången eller finansiella skuldens första redovisningstillfälle. Effektivräntan är den ränta som exakt diskonterar de uppskattade framtida in- och utbetalningarna under den förväntade löptiden för det finansiella instrumentet till redovisat bruttovärde för den finansiella tillgången eller det upplupna anskaffningsvärdet för den finansiella skulden. För finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaff- ningsvärde behandlas ränteintäkter, valutakursvinster och förluster samt nedskrivningar redovisas i resultatet. Vinster eller förluster som uppstår vid bortbokning redovisas i resultatet . För övriga skulder redovisas nettovinster och förluster, inklusive räntekostnader, redovisas i resultatet. Räntekostna- der och valutakursvinster och förluster redovisas i resultatet. Vinster eller förluster vid borttagning från redovisningen redovisas också i resultatet . Nedskrivningar – förväntade kreditförluster Koncernen redovisar förlustreserver för förväntade kredit- förluster på alla finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Koncernen värderar förlustreserven till ett belopp motsvarande förväntade kreditförluster för återstå- ende löptid, förutom för följande som värderas till 12 månaders förväntade kreditförluster: investeringar i skuldinstrument som har en låg kreditrisk på balansdagen; respektive övriga skuldinstrument och banktillgodohavanden för vilka kreditrisken (det vill säga risker för att fallissemang inträffar under den finansiella tillgångens förväntade löptid) inte har ökat väsentligt sedan första redovisningstillfället. Förlustreserven för kundfordringar, avtalstillgångar och leasingfordringar värderas alltid till ett belopp motsvarande förväntade kreditförluster under fordrans återstående löptid. Koncernen använder en matris för beräkning av förlustreser- ven med förväntade förlustprocenter uppdelat på hur många dagar en fordran är sen och vilken kundkategori fordran härrör från. Förlustprocentsatserna baseras på historiska erfarenheter och specifika för hållanden och förväntningar per rapport- periodens slut. När det bestäms om en finansiell tillgångs kreditrisk har ökat väsentligt sedan första redovisningstillfället och vid beräkning av förväntade kreditförluster, utgår koncernen från rimlig och verifierbar information som är relevant och tillgänglig utan onödiga kostnader eller insatser. Detta inkluderar både kvantitativ och kvalitativ information och analys baserad på koncernens historiska erfarenheter och kreditbedömning och inklusive framåtblickande information. Koncernen bedömer att kreditrisken på en finansiell tillgång har ökat väsentligt om den är förfallen med mer än 30 dagar. Koncernen bedömer att en finansiell tillgång är i fallissemang när: det är osannolikt att låntagaren kommer betala hela sina kreditåtaganden till koncernen, utan att koncernen har regressrätt som att realisera en säkerhet (om någon sådan hålls); eller den finansiella tillgången är förfallen med mer än 90 dagar. Koncernen hanterar ett skuldinstrument som att det har låg kreditrisk när dess kreditbetyg motsvarar den globala definitionen av ”investment grade”, vilket bedömts som Baa3 eller högre för Moody’s eller BBB- eller högre för Fitch Ratings och Standard & Poor’s. Förväntade kreditförluster för hela löptiden är en förvän- tad kreditförlust som uppstår från alla möjliga fallissemang under den förväntade löptiden för ett finansiellt instrument. 12 månaders förväntade kreditförluster utgörs av kreditförlust som uppstår från fallissemang som kan ske inom 12 månader efter balansdagen (eller en kortare period om den förväntade löptiden för instrumentet är kortare än 12 månader). Den maximala perioden som bedöms vid beräkning av förväntade kreditförluster är den maximala kontraktsperioden under vilken koncernen är exponerad mot kreditrisk. Förväntade kreditförluster utgörs av en sannolikhetsvägd uppskattning av kreditförluster. Kreditförluster värderas som nuvärdet av alla underskott i kassaflödena (det vill säga skillnaden mellan bolagets kassaflöde i enlighet med avtalet och kassaflödet som koncernen förväntar sig att få). Förväntade kreditförluster diskonteras med effektivräntan på den finansiella tillgången. Vid varje balansdag bedömer koncernen huruvida finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde är kreditförsämrade. En finansiell tillgång är kreditförsämrad när en eller flera händelser som har en negativ inverkan på de uppskattade framtida kassaflödena för den finansiella tillgången har inträffat. Förlustreserver för finansiella tillgångar värderade till upp- lupet anskaffningsvärde dras av från tillgångarnas bruttovärde. Bortskrivning En finansiell tillgångs redovisade bruttovärde skrivs bort när koncernen inte har några rimliga förväntningar på att återvinna en finansiell tillgång i sin helhet eller en del av den . Borttagande från rapporten över finansiell ställning Koncernen tar bort en finansiell tillgång från rapporten över finansiell ställning när de avtalsenliga rättigheterna till kassa- flödena från den finansiella tillgången upphör eller om den överför rätten att ta emot de avtalsenliga kassaflödena genom en transaktion i vilken i väsentlighet alla risker och fördelar med ägarskapet har överförts eller i vilken koncernen inte överför eller behåller i väsentlighet alla de risker och fördelar med ägarskap och den inte behåller kontrollen över den finansiella tillgången. Koncernen bokar bort en finansiell skuld från rapporten över finansiell ställning när de åtaganden som anges i avtalet fullgörs, annulleras eller upphör. Koncernen bokar också bort en finansiell skuld när de avtalsenliga villkoren modifieras och kassaflödena från den modifierade skulden är väsentligt annorlunda. I det fallet redovisas en ny finansiell skuld till verkligt värde baserat på de modifierade villkoren. Per datument för dessa finansiella rapporter har ingen modifiering av finansiella skulder gjorts. När en finansiell skuld bokas bort redovisas skillnaden mellan det redovisade värdet som har tagits bort och den ersättning som har betalats i resultatet . Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I finansiella intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas effektivräntemetoden. Finansiella kostnader Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader, som består av ränta och andra kostnader som är kopplade till finansiering en av bolaget, samt leasingkostnader och tomträttsavgälder. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultatförs i de n period de hänför sig till. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 63 Låneutgifter I koncernen belastar låneutgifter resultatet under den period till vilken de hänför sig till. Inga låneutgifter aktiveras på tillgångar. Avsättningar En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har ett formellt eller informellt åtagande som en följd av en inträf- fad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Nuvärdesberäkning görs för att ta hänsyn till väsentliga tidsvärden avseende framtida betalningar. Eventualförpliktelse Upplysning om eventualförpliktelse lämnas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser utom koncernens kontroll eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kom- mer att krävas eller beloppet inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet . I nkomstskatter Inkomstskatt fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovi- sats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell- och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 20,6 procent. För Norge och Finland beräknas aktuell och uppskjuten skatt till 22,0 procent respektive 20,0 procent. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt på temporära skillnader, som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde, redovisas i Annehem enligt balansräk- ningsmetoden. Således finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs för temporära skillnader som uppkommit vid första redo- visningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Annehem finns framför allt två poster där det föreligger temporära skillnader – fastigheter och obeskattade reserver. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastig- heternas redovisade värde och deras skattemässiga värde, likaså på obeskattade reserver. Vid förändring av ovan nämnd a poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/ fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Årets förvärv har redovisats som tillgångsförvärv, inne- bärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Aktuell skatt som redovisas i resultaträkningen motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt års- redovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rap- porterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommen- dationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis- ningsprinciper framgår nedan. De nedan angivna redovis- ningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finan- siella rapporter. Klassificering och uppställningsformer Resultat- och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens scheman, medan rapporten över resultat och övrigt totalresultat, rapporten över förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Utform- ning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av finansiella intäkter och kost- nader, anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av avsättningar som egen rubrik i balansräkningen. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktions- utgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. Villkorade köpeskillingar värderas utifrån sannolikheten av att köpeskillingen kommer att utgå. Eventuella förändringar av avsättningen/fordran läggs på/reducerar anskaffningsvärdet. Det bokförda värdet kontrolleras regelbundet mot koncernbolagens koncernmässiga egna kapital. Om bokfört värde under stiger koncernbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning via resultaträkningen. Om indikation finns för att en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Finansiella instrument Moderbolaget har valt att tillämpa IFRS 9 för finansiella instrument. Moderbolaget följer därmed samma principer som koncernen för redovisning av finansiella instrument. Anteciperade utdelningar Anteciperad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moderföretaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderföretaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderföretaget publicerat sina finansiella rapporter. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar. Leasade tillgångar Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget som finns i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte nyttjanderätter och leasingskulder i balansräkningen. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 64 NOT 3 RÖRELSESEGMENT Region Huvudstad Region Syd Stab Koncern 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Hyresintäkter 126,3 107,7 91,6 80,0 – – 217,9 187,8 Övriga fastighetsintäkter 24,7 21,3 20,0 17,9 – – 44,7 39,1 Fastighetskostnader -25,5 –18,7 -54,8 –51,3 -1,0 –1,1 -81,3 –71,1 Driftnetto 125,5 110,3 56,8 46,6 -1,0 –1,1 181,3 155,8 Central administration – – – – -36,2 –30,5 36,2 –30,5 Övriga rörelseintäkter 0,5 1,5 7,0 10,4 0,2 -2,0 7,7 9,9 Övriga rörlesekostnader -2,0 –1,4 -5,2 –2,6 -2,2 –1,2 -9,3 –4,9 Ränteintäkter 0,0 – – – 9,5 0,0 9,5 0,0 Räntekostnader -17,8 –12,9 -1,9 -0,6 -42,8 –51,8 -62,5 –44,0 Övriga finansiella poster – – – – -16,4 0,0 -16,4 0,0 Förvaltningsresultat 106,3 97,4 56,7 30,0 -88,9 -86,6 74,2 86,2 Värdeförändring fastigheter, orealiserade -6,6 102,8 104,6 70,1 – – 98,0 172,9 Värdeförändring, derivatinstrument realiserade – – – – 90,9 3,0 90,9 3,0 Resultat före skatt 99,7 200,2 161,3 100,0 2,1 83,7 263,0 262,1 Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilket det finns fristående finansiell informa- tion tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i två rörelse- segment, region Huvudstad (Stockholm, Oslo, Helsingfors) och region Syd (Malmö, Göteborg, Helsingborg, Ängelholm, Ljungbyhed). Stab inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab innefattar management fee samt andra administra- tionskostnader. Hyresintäkter relaterar till hyresavtal för uthyrning av Annehem koncernens förvaltningsfastigheter. Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyres gäster vidarefakturerade kostnader för media (el, värme, vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, samt intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär. Sverige Finland Norge Uppgifter per land, Mkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Externa intäkter 186,9 159,8 61,7 55,6 14,0 11,5 Förvaltningsfastigheter 3 080,9 2 777,9 944,3 907,2 284,0 309,0 varav årets investeringar 129,3 333,8 – 93,9 – 8,8 Maskiner och inventarier 5,2 4,2 – – – – varav årets investeringar 1,3 0,0 – – – – Koncernen har under 2022 redovisat intäkter från en kund ( koncern) om totalt 91,5 Mkr (88,0), varav 21,7 Mkr (22,7) redovisas i Finland och 69,8 Mkr (65,3) redovisas i Sverige. NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Upprättandet av Annehem Fastigheters finansiella rapporter kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskatt- ningar samt antaganden som påverkar tillämpningen av redo- visningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter Annehem Fastigheters bestånd av förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeför- ändringarna redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande och därutöver värderas fastigheterna årligen av externa obero- ende värderare, enligt Koncernens värderingspolicy. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efter- frågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Annehem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning och resultat. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighets värdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent. Klassificering av förvärv som tillgångsförvärv och uppskjuten skatt Förvärv av bolag klassificeras antingen som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv enligt IFRS 3. En individuell bedömning krävs för varje enskilt förvärv. I de fall bolagsförvärvet i huvudsak endast omfattar fastigheter och inte innefattar väsentliga processer, klassificeras förvärvet som ett tillgångs- förvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Annehem Fastigheters bolagsförvärv under 2022 och även dessförinnan omfattar endast fastigheter och inga väsentliga processer, varför bedömningen varit att transaktionerna utgör tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utantillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för erhållen rabatt för uppskjuten skatt. Upp skjuten skatt redovisas endast på förändring av redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvs tidp unkten. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 65 NOT 4 RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader 2022 2021 Koncernen, Mkr Region Huvudstad Region Syd Stab Totalt Region Huvudstad Region Syd Stab Totalt Driftskostnader 12,3 31,5 0,4 44,2 8,3 29,0 0,2 37,5 Underhåll 0,9 9,3 – 10,2 0,6 8,6 – 9,2 Fastighetsskatt 9,3 3,2 – 12,6 7,0 2,6 – 9,6 Direkta fastighetskostnader 22,5 44,0 0,4 67,0 15,9 40,2 0,2 56,3 Fastighetsadministration 3,0 10,8 0,6 14,3 2,8 11,1 0,9 14,8 Totala fastighetskostnader 25,5 54,8 1,0 81,3 18,7 51,3 1,1 71,1 De största kostnadsposterna i driftskostnader avser direkta fastighetskostnader som el, värme, vatten, städning, fastig- hetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel och fastighets- försäkring. Underhållskostnader avser löpande underhåll och planerat underhåll. Central administration – per kostnadsslag Koncernen, Mkr 2022 2021 Personalkostnader 26,8 24,2 Revisionsarvoden 0,9 0,7 Inhyrd personal 0,8 1,4 Övriga externa kostnader 7,3 3,4 Avskrivningar 0,4 0,7 Summa 36,2 30,5 I övriga externa kostnader ingår kostnader för konsultarvoden och övriga externa tjänster. Avskrivningar är relaterade till maskiner och inventarier. NOT 5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR Könsfördelning i företagsledningen Antal anställda 2022 2021 Moderbolaget Styrelsen 8 7 varav kvinnor 2 2 Övriga ledande befattningshavare 4 4 varav kvinnor 2 2 Koncernen totalt Styrelsen 8 10 varav kvinnor 2 3 Övriga ledande befattningshavare 4 4 varav kvinnor 2 2 Löner, arvoden och förmåner Under 2022 hade koncernen 17 (18) anställda, varav alla anställda i moderbolaget. Under 2022 hade moderbolaget 8 (7) styrelseledamöter, varav 2 (2) kvinnor. Koncernens totala antal styrelseledamöter uppgick till 8 (10) varav 2 (2) var kvinnor. Arvode utgår endast till moderbolagets styrelse. Per 31 december 2022 hade koncernen 4 (4) ledande befattningshavare varav 2 (2) kvinno r. Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Totalt Tkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 202 1 Koncernen 16 540,2 14 935,0 6 688,2 5 887,0 3 549,7 3 400,0 26 778,1 24 222, 0 Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare Principer Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. VD erhåller ej styrelsearvode. Ersättning till VD och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pension. Med ledande befattningshavare avses de personer som under året utgjort koncernledning. Koncernledningen utgörs vid årets utgång av fyra personer inklusive VD. Samt- liga i koncernledningen är anställda i Sverige. Fördelningen mellan grundlön och rörlig ersättning ska stå i proportion till befattningshavarens ansvar och befogenhet. För VD och ledande befattningshavare får den den rörliga ersättningen maximalt uppgår till 50 procent av den fasta årliga grundlönen. Pensions förmåner samt övriga förmåner till VD och andra ledande befattnings havare beaktas vid fastställande av fasta och rörliga ersättningar . Antal anställda 2022 2021 Medelantalet anställda 17 18 varav kvinnor 65 % 56 % All personal är anställd i Sverige, via moderbolaget Annehem Fastigheter AB. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 66 Ersättningar och övriga förmåner under året Specifikation avseende ersättning till styrelsens ledamöter och ledande befattningshavare. Styrelsearvode/grundlön Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnader Tkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Styrelsen Göran Grosskopf 470,0 312,4 – – – – – – Jesper Göransson 180,0 162,4 – – – – – – Pia Andersson 180,0 162,4 – – – – – – Anders Hylén 160,0 150,0 – – – – – – Karin Ebbinghaus 180,0 162,4 – – – – – – Lars Ljungälv 180,0 162,4 – – – – – – Axel Granlund 160,0 92,8 – – – – – – Henrik Saxborn 1) 111,5 – – – – – – – Koncernledningen Jörgen Lundgren, VD 2) 3 414,0 2 807,0 865,0 1 091,0 67,0 118,5 908,0 914,1 Monica Fallenius, VD 3) 980,0 – 491,0 – 41,0 – 241,0 – Övriga personer i koncernledningen 5) 3 431,0 2 959,0 1 060 775,3 205,2 165,7 1 347,0 1 076,7 1) Medlem i styrelsen sedan maj 2022. 2) Jörgen Lundgren verkade som VD fram till 2022-08-15. 3) Monica Fallenius startade som ny VD den 2022-08-16. Not 5 fortsättning Rörlig ersättning För VD baserades den rörliga ersättningen för 2022 på kon- cernen förvaltningsresulat viktat 75 procent samt 25 procent viktat för kWh per kvm. För övriga personer i koncernled- ningen baserades den rörliga ersättningen på samma kriterier som för VD. För VD baserades den rörliga ersättningen för 2021 på koncernens förvaltningsresultat samt andelen fastigheter som var miljöcertifierade enligt en viss nivå per utgången av 2021. För övriga personer i koncernledningen baserades den rörliga ersättningen på samma kriterier som för VD. Pensioner VD har en premiebaserad pensionsplan baserad på ITP med en avsättning på 30 procent av 12,2 ggr månadslönen därtill tillkommer premie för ITPK egenpension och ITP grundförsäk- ring (”bottenplatta”). Pensionsåldern för VD är 67 år. CFO har en ITP2 lösning medan koncernredovisningschef och Förvaltningschef har en ITP1 lösning. Avgångsvederlag För Verkställande direktör gäller vid egen uppsägning en upp sägningstid om sex månader och uppsägning från bolagets sida en uppsägningstid om tolv månader. För övriga ledande befattningshavare gäller en uppsägningstid om sex månader vid uppsägning från den anställdes sida, och en uppsägningstid på nio månader vid uppsägning från bolagets sida. Samtliga ledande befattningshavare ska erhålla oförändrad lön och övriga anställningsförmåner under uppsägningstiden. Berednings- och beslutsprocess Information återfinns i bolagsstyrningsrapporten. Ersättning till styrelsen och ledande befattningshavare Arvode och annan ersättning till styrelseledamöterna, inklusive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsttämman den 19 maj 2022 beslutades att arvode ska utgå till styrelsens ordförande med 470 000 kronor och till övriga ledamöter med 160 000 kronor. Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner efter att deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört. För medlemmar i styrelsens utskott utgår 20 000 kronor per år för respektive utskottsuppdrag. Pensioner övriga anställda Övriga anställda i Annehem fastigheter har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning hos Annehem Fastigheter har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron för året uppgick till 2,7 procent (0,9). Det har inte varit någon långtidssjukfrånvaro under året. Sjukfrånvaron för kvinnor respektive män uppgick till 4,6 procent (1,1) respektive 0,5 procent (0,5). Sjukfrånvaron för åldersgruppen 30–49 år uppgick till 6,0 procent (2,0) och för gruppen 50 år och äldre uppgick sjukfrånvaron till 0,2 procent (1,8). Uppgif- terna avser både moderbolaget och koncernen totalt. NOT 6 REVISONSARVODEN Koncernen, Mkr 2022 2021 KPMG Revisionsuppdrag 1,1 0,7 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,1 0,1 Övriga tjänster 0,1 0,4 Total 1,3 1,2 Moderbolaget, Mkr 2022 2021 KPMG Revisionsuppdrag 0,9 0,6 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,1 0,1 Övriga tjänster 0,1 0,4 Total 1,1 1,1 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 67 NOT 7 Moderbolaget, Mkr 2022 2021 Transaktioner med dotterbolag Resultaträkning Management fee 46,8 34,4 Ränteintäkter 45,1 42,0 Räntekostnader – –0,1 Total 91,9 76,3 Balansräkning Långfristiga fordringar 1 810,9 1 998,8 Kortfristiga fordringar 43,8 17,0 Total 1 854,7 2 015,8 Kortfristiga räntebärande skulder 5,4 5,7 Leverantörsskulder – – Total 5,4 5,7 Transaktioner med dotterbolag är prissatta på marknads- mässiga villkor. För information om ersättning till ledande befattningshavare se koncernens Not 5 Anställda, personal och ersättningar till ledande befattningshavare. Långfristiga fordringar hos koncern företag avser lån till dotterföretag. Lånen löper med en fast ränta om 2,14 procent från januari 2022 och med en ränta om 2,74 prodcent från oktober 2022. All personal är anställd av Annehem Fastigheter AB, som i sin tur fakturerar ut tjänster till sina dotterbolag på marknadsmässiga villkor. NOT 8 SKATTER Skatt redovisad i resultaträkningen Koncernen Mkr 2022 2021 Aktuell skattekostnad (-)/skatteintäkt (+) Aktuell skatt -1,0 0,2 Uppskjuten skattekostnad (-)/skatteintäkt (+) Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -54,7 –52,6 Total redovisad skattekostnad -55,7 –52,3 Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen Koncernen Mkr 2022 2021 Uppskjuten skatteskuld, netto 195,6 139,1 Förändring netto 56,5 52,6 Specifikation av förändring av uppskjuten skatteskuld netto Förändring via resultaträkning –54,7 –52,6 Övriga förändringar i redovisning av uppskjuten skatt –2,1 0,3 Omräkningsdifferens via övrigt totalresultat 0,3 –0,3 Total nettoförändring av uppskjuten skatteskuld 56,5 52,6 Avstämning av effektiv skatt Koncernen Mkr 2022 2021 Resultat före skatt 263,0 262,1 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -54,2 –54,0 Effekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag 0,0 0,0 Ej avdragsgilla kostnader 0,5 –6,6 Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag -2,1 9,0 Övriga skattemässiga justeringar – –0,2 Redovisad effektiv skatt -55,7 –52,3 Moderbolaget 2022 2021 74,5 30,3 -15,3 -6,2 – – 0,6 0,5 – – 8,6 5,8 -6,2 0,1 Moderbolaget 2022 2021 7,9 0,0 7,9 –0,1 6,2 0,1 – – – – 7,9 –0,1 Moderbolaget 2022 2021 – – -6,2 0,1 -6,2 0,1 De avdragsgilla temporära skillnaderna förfaller inte enligt rådande skatteregler. Uppskjuten skatteskuld hänför sig till verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Uppskjutna skatte- fordringar har inte redovisats för dessa poster, då det inte är sannolikt att koncernen kommer att utnyttja dem för avräknin g mot framtida beskattningsbara vinster. Per 31 december 2022 fanns det i koncernen underskotts- avdrag uppgående till ca 3,2 (2,0) Mkr. För 2022 är skattesatsen i Sverige 20,6 procent. Not 8 fortsättning ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 68 NOT 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Specifikation av årets förändring, Mkr 2022 2021 Verkligt värde vid årets början 3 994,1 3 317,5 Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 103,0 410,9 Investeringar i befintliga fastigheter 32,8 52,5 Orealiserad värdeförändring 98,0 172,9 Valutaomräkning bestånd i utlandet 81,3 40,3 Verkligt värde vid årets slut 4 309,2 3 994,1 Huvudstad Syd Specifikation av årets förändring, Mkr 2022 2021 2022 2021 Verkligt värde vid årets början 2 828,3 2 386,6 1 165,9 931,0 Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 103,0 279,9 – 131,0 Investeringar i befintliga fastigheter 4,5 18,4 28,3 34,1 Orealiserad värdeförändring -6,6 103,0 104,6 69,9 Valutaomräkning bestånd i utlandet 81,2 40,3 – – Verkligt värde vid årets slut 3 010,2 2 828,3 1 298,8 1 165,9 Varav företagsparker – – 708,1 585,0 Känslighetsanalys – effekter på verkligt värde och resultat, Mkr Förändring 2022 2021 Förändring driftnetto +/–5% + 147 / –147 + 125 / –125 Förändring direktavkastningskrav +/–0,5% –363 / +501 –354 / + 492 Förändring diskonteringsränta +/–0,5% –363 / +501 –354 / + 492 Förändring diskonteringsränta restvärde +/–0,5% –363 / +501 –354 / + 492 Huvudstad Syd Varav företagsparker inom Syd Kalkylantaganden per segment, Mkr 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Normaliserat driftnetto 124,9 112,5 73,1 53,8 42,8 32,3 Vakansgrad 2,0–5,0 % 1,0–5,0 % 1,3–13,1 % 1,3–22,3 % 5,0–13,1 % 5,1–22,3 % Direktavkastning, viktat 4,6 % 4,2 % 5,8 % 5,7 % 6,4 % 6,2 % Intervall direktavkastning 3,8–4,7 % 3,8–5,0 % 4,9–7,6 % 4,6–7,4 % 5,9–7,6 % 5,0–7,4 % Diskonteringsränta 5,7–6,7 % 5,8–7,1 % 7,2–9,9 % 6,6–9,5 % 8,2–9,9 % 7,8–9,5 % Diskonteringsränta restvärde 6,1–7,8 % 5,8–7,1 % 7,2–9,9 % 6,6–9,5 % 8,2–9,9 % 7,8–9,5 % Diskonteringsränta, viktad 6,8 % 6,3 % 8,0 % 7,5 % 8,7 % 8,4 % Diskonteringsränta restvärde, viktad 6,1 % 6,3 % 8,2 % 7,7 % 8,7 % 8,4 % Skattemässiga restvärden, Mkr 2022-12-31 2021-12-31 Förvaltningsfastigheter 2 527,5 1 857,9 Väsentliga åtaganden, Mkr Total Investering Återstår Hyresgästanpassning Valhall Park 35,0 35,0 Carl Florman, bostäder 135,0 0,,0 1) Partille port, bostäder 250,0 250,0 Summa 420,0 420,0 1) Färdigställd för inflyttning januari 2023 Realiserade och orealiserade värdeförändringar redovisas efter förvaltningsresultatet i resultaträkningen. Värderingen av verkligt värde är för samtliga förvaltningsfastigheter klassifice- rade i nivå 3 i verkligtvärdehierarkin i IFRS 13. Värderingsteknik Värdet för fastigheterna har bedömts med stöd av en marknadsanpassad kassaflödeskalkyl. Direktavkastnings- krav som används i kalkylen har härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. Värderingen har gjorts utifrån en kombinerad ortprismetod, utifrån redovisad jämförelseköp och avkastningsmetod, det vill säga en transaktionsbaserad metod. Faktorer av stor betydelse vid val av förräntningskrav är bedömningen av objektets framtida hyresutveckling, värdeförändring och eventuella förädlingsmöjligheter samt fastighetens underhållsskick. Viktiga värdeparametrar är läge , hyresnivå samt vakansgrad. För varje fastighet upprättas en kassaflödesprognos som sträcker sig 5 eller 10 år framåt i tiden. De förväntade inbetalningarna motsvarar villkoren i gällande hyresavtal. För vakanta ytor görs en beräkning geno m en individuell bedömning för varje fastighet. De förväntade utbetalningarna bedöms utifrån historiska fastighetskostnad e r. Inflationsantagandet i värderingsmodellen per 31 december 2022 var 4,0 (2,0) procent för år 2023 och 2,0 (2,0) procent från år 2024 och framåt. Som grund för värderingen ligger e n nuvärdesberäkning av det bedömda kassaflödet samt nuvärd et av marknadsvärdet vid kalkylperiodens slut. Hyreskontrakt Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är att betrakta so m operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare. Kontrakterad årshyra , Mkr 2022 2021 <1 år 195,8 141,8 1–2 år 185,0 131,0 2–3 år 175,8 121,1 3–4 år 145,1 108,1 1–5 år 131,0 106,9 >5 år 246,7 384,7 Total 1 079,4 993,5 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 69 NOT 11 KORTFRISTIGA FORDRINGAR Koncernen, Mkr 2022 2021 Övriga kortfristiga fordringar 9,5 20,0 Förutbetalda försäkringar 1,7 1,2 Upplupen intäktsränta 4,5 – Förutbetalda hyreskostnader 0,4 0,3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, övrigt 6,9 2,9 Total 22,9 24,4 Övriga kortfristiga fordringar utgörs huvudsakligen av skatte- konto samt momsfordringar. Förutbetalda kostnader utgörs huvudsakligen av fastighets- skatt. Moderbolaget, Mkr 2022 2021 Övriga kortfristiga fordringar 1,2 4,3 Förutbetalda försäkringar 0,4 1,2 Förutbetalda hyreskostnader 1,2 0,3 Total 2,9 5,9 NOT 10 MASKINER OCH INVENTARIER Koncernen, Mkr 2022 2021 Anskaffningar Ingående balans 22,0 21,2 Årets investeringar 1,3 0,8 Utgående balans 23,3 22,0 Avskrivningar Ingående balans -17,6 –16,9 Årets avskrivningar -0,4 –0,7 Utgående balans -18,0 –17,6 Redovisat värde 5,3 4,4 Moderbolaget, Mkr 2022 2021 Anskaffningar Ingående balans 1,5 0,7 Årets investeringar 1,3 0,8 Utgående balans 2,7 1,5 Avskrivningar Ingående balans -0,7 –0,2 Årets avskrivningar –0,4 –0,5 Utgående balans –1,1 –0,7 Redovisat värde 1,7 0,8 NOT 12 AKTIEKAPITAL Förändringar i aktiekapitalet Antal aktier Aktie- kapital, Mkr Antal aktier 1 januari 2022 58 992 548 58 992 548 Utgående antal aktier 31 december 2022 58 992 548 58 992 548 Aktierna fördelas på 6 863 991 A-aktier och 52 128 557 B-aktier. A-aktier berättigar innehavaren till tio röster på bolagstämman och B-aktier berättigare innehavaren till en röst på bolagsstämman. Kvotvärde per aktie är cirka 0,00848 kr. NOT 13 FINANSIELLA INSTRUMENT Verkligt värdehierarkin Annehem lämnar upplysning om samtliga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde i balansräkningen utifrån en verkligt värdehierarki av tre nivåer. Till nivå ett hör instrument som är noterade och handlas på en aktiv marknad där identiska instrument handlas. Nivå två består av instrument som inte handlas på en aktiv marknad men där observerbara marknadsdata används som grund för värdering av instrumentet (antingen direkt eller indirekt). Till nivå tre hör instrument där värderingen till en väsentlig del baseras på icke observerbara marknadsdata. Bedömningarna har gjorts utifrån omständigheter och faktorer som råder kring de olika instrumenten. Valutaterminer och ränteswappar har också klassificerats som nivå två, eftersom det finns observerbara marknadsdata som ligger till grund för värderingen. Vad gäller skulder till kreditinstitut anser Annehem att redovisat värde är en rimlig approximation av verkligt värde på grund av att det redovisade värdet har diskonterats med bedömda marknads- mässiga räntenivåer. Verkliga värden baseras på noteringar hos mäklare. Liknande kontrakt handlas på en aktiv marknad och kurserna speglar faktiska transaktioner på jämförbara instrument. Verkligt värde överensstämmer därför väsentligen med det redovisade värdet. Undantag från klassificering utifrån verkligt värdehierarkin görs för kundfordringar, likvida medel och leverantörsskulder där det redovisade värdet anses vara en lämplig uppskattning av det verkliga värdet. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 70 2021 Koncernen, Mkr Värderings- hierarki Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde via resultate t Summa verkligt värde Summ a redovisat värd e TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Derivatinstrument 2 – 1,9 1,9 1, 9 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 3,1 – – 3, 1 Derivatinstrument 2 – 5,6 5,6 5, 6 Kortfristiga fordringar 17,2 – – 17, 2 Likvida medel 190,2 – – 190, 2 Summa finansiella tillgångar 210,6 7,5 7,5 218, 0 SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 721,3 – – 1 721, 3 Derivatinstrument 2 – 1,4 1,4 1, 4 Kortfristiga skulder Derivatinstrument 2 – 1,7 1,7 1, 7 Leverantörsskulder 11,9 – – 11, 9 Summa finansiella skulder 1 733,2 3,1 3,2 1 736, 4 2022 Koncernen, Mkr Värderings- hierarki Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värd e via resultat et Summa verkligt värde Summa redovisat värde TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Derivatinstrument 2 – 104,5 104,5 104,5 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 1,9 – – 1,9 Derivatinstrument 2 – 0,9 0,9 0,9 Kortfristiga fordringar 20,1 – – 20,1 Likvida medel 237,9 – – 237,9 Summa finansiella tillgångar 260,0 105,4 105,4 365,4 SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 1 655,6 – – 1 655,6 Derivatinstrument 2 – 10,4 10,4 10,4 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 234,0 – – 234,0 Derivatinstrument 2 – – – – Leverantörsskulder 22,1 – – 22,1 Summa finansiella skulder 1 911,8 10,4 10,4 1 922,2 Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder, upplåning och övriga skulder utgör en rimlig approximation av verkligt värde. Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13. Not 13 fortsättning ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 71 2022 Moderbolaget, Mkr Värderings- hierarki Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde via resultatet Summa verkligt värde Summa redovisat värde TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 3 18,8 – – 18,8 Derivatinstrument 2 – 44,5 44,5 44,5 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kortfristiga fordringar koncernföretag 43,8 – – 43,8 Kortfristiga fordringar 2,6 – – 2,6 Derivatinstrument 2 – 0,9 0,9 0,9 Likvida medel 208,4 – – 208,4 Summa finansiella tillgångar 273,6 45,4 45,4 319,0 SKULDER Kortfristiga skulder Derivatinstrument 2 – 10,4 10,4 10,4 Leverantörsskulder till koncernföretag 5,4 – – 5,4 Leverantörsskulder 1,4 – – 1,4 Summa finansiella skulder 6,8 10,4 10,4 17,2 Not 13 fortsättning 2021 Moderbolaget, Mkr Värderings- hierarki Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde via resultatet Summa verkligt värde Summa redovisat värde TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 3 16,6 – – 16,6 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 17,0 – – 17,0 Kortfristiga fordringar 5,9 – – 5,9 Derivatinstrument 2 – 0,7 0,7 0,7 Likvida medel 8,7 – – 8,7 Summa finansiella tillgångar 48,1 0,7 0,7 48,8 SKULDER Kortfristiga skulder Derivatinstrument 2 – 3,2 3,2 3,2 Leverantörsskulder till koncernföretag 5,4 – – 5,4 Leverantörsskulder 1,8 – – 1,8 Summa finansiella skulder 7,2 3,2 3,2 10,3 Ramverk för finansiell riskhantering Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker. • Kreditrisk • Likviditetsrisk • Marknadsrisk Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats av styrelsen och bildar ett ramverk av riktlinjer och regler i form av riskmandat och limiter för finansverksamheten. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av CFO samt koncernens finansfunktion som finns inom moderbolaget. Den övergripande målsättningen för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansiering samt att minimera negativa effekter på koncer- nens resultat som härrör från marknadsrisker. CFO rapporte- rar löpande till VD samt koncernens finansutskott. Likviditetsrisk Likviditetsrisken är risken att koncernen kan få problem att fullgöra sina skyldigheter som är förknippade med finansiella skulder. Likviditetsprognos på kort och lång sikt upprättas löpande. En likviditetsprognos för kommande 12 månader ska upprättas månadsvis. Prognosen ska inkludera samtliga in- och utflöden samt väsentliga investeringsbehov och tillfälliga rörelse- kapitalbehov så snart de är identifierade. Den konsoliderade likviditetsprognosen utgör basen för Annehem Fastigheters upplånings- eller placeringsbehov samt kontroll av Annehem Fastigheters totala likviditetssituation. Likviditetsbehovet i ett längre perspektiv ska beräknas årligen i samband med att den ekonomiska långtidsprognosen uppdateras. En likviditetsreserv för verksamheten ska vid var tid finnas tillgänglig för att säkerställa Annehem Fastigheters kortsiktiga betalningsförmåga. I likviditetsreserven räknas in obundna bank- medel, marknadsvärdet på placeringar som kan frigöras inom tre bankdagar samt outnyttjad del av bekräftade kreditlöften med en återstående löptid om minst 3 månader. Överskottslikviditet definieras som all likviditet utöver likviditetsreserven. I det fall det bedöms ekonomiskt fördelaktigt får överskottslikviditet, som alternativ till amortering av räntebärande extern skuld, placeras för att möta ett känt framtida finansieringsbehov. Även medel från upplåning som sker i förskott för senare finansiering får placeras. Likviditetsrisk har en nära koppling till finansieringsrisk. Med finansierings- respektive refinansieringsrisk avses risken för att Annehem Fastigheter från tid till annan inte kan erhålla nödvän- dig finansiering eller att finansiering inte kan förnyas vid utgånge n av dess löptid, eller att den endast kan erhållas eller förnyas till väsentligt ökade kostnader eller på för Annehem Fastigheter oförmånliga villkor. Annehem Fastigheters kreditavtal med kreditinstitut innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. Om Bolaget eller andra bolag inom Annehem Fastigheter bryter mot sina åtag- anden eller finansiella förpliktelser i ett kreditavtal skulle det kunna leda till att krediten sägs upp till omedelbar betalning och att säkerheter tas i anspråk. Enligt Annehem Fastigheters kreditavtal har Annehem Fastigheter bland annat åtagit sig att Bolagets soliditet inte får understiga en bestämd nivå. Om en kredit sägs upp till omedelbar betalning kan det enligt så kallade cross default-bestämmelser i vissa kreditavtal medföra att även andra förpliktelser kan sägas upp till omedelbar ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 72 betalning. Vidare kan en nedgång i det allmänna ekonomiska klimatet eller störningar på kapital- och kreditmarknaderna leda till att Annehem Fastigheters tillgång till finansiering begränsas och att Annehem Fastigheters möjligheter att refi- nansiera sina krediter försvinner. Om Annehem Fastigheter i framtiden misslyckas med att erhålla nödvändig finansiering, inte har tillräcklig likviditet för att fullgöra sina förpliktelser eller möjlighet att refinansiera sina krediter eller endast kan refinansiera sina krediter till väsentligt ökade kostnader eller på för Annehem Fastigheter oförmånliga villkor, kan det få en väsentlig negativ inverkan på Annehem Fastigheters verksam- het, finansiella ställning. I vissa av Annehem Fastigheters avtal, främst Annehem Fastigheters kreditavtal med kreditinstitut, finns det bestäm- melser som aktualiseras vid förändring i kontrollen över Bolaget eller annat bolag i Annehem Fastigheter. En sådan bestämmelse kan exempelvis ge kreditinstitut möjlighet att säga upp avtal för det fall någon eller några, andra än Annehems nuvarande största aktieägare, samt vissa till denna närstående, som agerar gemen- samt blir ägare, direkt eller indirekt, till aktier eller röster i Bolaget överstigande vissa procentuella tröskelvärden. Vid sådana förändringar i kontrollen kan vissa rättigheter för motparten, eller skyldigheter för Annehem Fastigheter, inträda som bland annat kan komma att påverka Annehem Fastigheters fortsatta finansiering. Om Annehem Fastigheters finansiering påverkas skulle det kunna leda till att Annehem Fastigheter blir tvungen att avyttra fastigheter till oförmånliga priser samt, över tid, ha en negativ påverkan på Annehem Fastigheters intäkter, vilket skulle kunna få en väsentlig negativ inverkan på Bolagets finansiella ställning . Tillgänglig likviditet 2022-12-31 2021-12-31 Outnyttjad låneram 192,5 420,0 Tillgängliga likvida medel 237,9 190,2 Likviditetsreserv 430,4 610,2 Företagets finansiella skulder uppgick vid årsskiftet till 1 889,6 Mkr, inklusive leasingskuld, och förfallostruktur på skulden, med tillägg för ränteförfall, framgår av tabellen nedan. I balansräkningen ingår lånanskaffningskostnader i räntebärande skulde r . Förfallostruktur finansiella skulder – odiskonterade kassaflöden 2022 Koncernen, Mkr Valuta Nom. belopp originalvaluta Totalt Utflöde < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år Banklån SEK 1 207,3 1 207,3 234,0 57,3 858,4 57,6 – Banklån EUR 50,5 507,4 – – 507,4 – – Banklån NOK 174,7 184,8 – – 184,8 – – Leverantörsskulder EUR 0,1 0,6 0,6 – – – – Leverantörsskulder SEK 22,0 22,0 22,0 – – – – Leverantörsskulder NOK 0,0 0,0 0,0 – – – – Övriga kortfristiga skulder SEK – 58,5 58,5 – – – – Summa 1 980,6 315,1 57,3 1 550,5 57,6 – 2021 Koncernen, Mkr Valuta Nom. belopp originalvaluta Totalt Utflöde < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år Banklån SEK 1 026,0 1 085,3 20,2 1 065,1 – – – Banklån EUR 50,8 532,4 11,2 521,2 – – Banklån NOK 176,0 175,3 3,7 171,6 – – – Leverantörsskulder EUR 0,0 0,3 0,3 – – – – Leverantörsskulder SEK 9,2 9,2 9,2 – – – – Leverantörsskulder NOK 2,3 2,3 2,3 – – – – Övriga kortfristiga skulder SEK – 56,3 56,3 – – – – Summa – 1 861,2 103,3 1 758,0 – – – Not 13 fortsättning Utöver de finansiella skulder vars odiskonterade kassaflöden presenteras i ovanstående tabell innehar koncernen ett tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgäld uppgår till 0,0 Mkr odiskonterat. Detta leasingavtal ses som evigt ur koncernens perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalet. Per 31 december 2022 hade Annehem ett (ett) tomträttsavtal. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 73 Not 13 fortsättning Marknadsrisk Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på eller fram- tida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker in delas av IFRS i tre typer, valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknadsrisker som främst påverkar koncernen utgörs av ränterisker och valutarisker. Koncernens målsättning är att hantera och kontrollera marknadsriskerna inom fastställda parametrar och samtidigt optimera resultatet av risktagandet inom givna ramar. Para- metrarna är fastställda med syfte att marknadsriskerna på kort sikt (6–12 månader) endast ska påverka koncernens resultat och ställning marginellt. På längre sikt, kommer emellertid varaktiga förändringar i valutakurser och räntor få en påverkan på det konsoliderade resultatet. Ränterisk Ränterisk är risken att värdet på finansiella instrument variera r på grund av förändringar i marknadsräntor. Ränterisk kan led a till förändring i verkliga värden och förändringar i kassaflöden . Ränterisk påverkar Annehem Fastigheter dels som löpande räntekostnader för lån och derivat och dels som marknads- värde förändringar på derivat. Målsättningen med ränterisk- hanteringen är att uppnå önskad stabilitet i Annehem Fastig- heters samlade kassaflöden. Stabila kassaflöden är viktigt del s för att främja fastighetsinvesteringarna dels för att uppfylla d e krav och förväntningar kreditgivare och andra externa parter har på Annehem Fastigheter. Annehem Fastigheter är främst exponerad för ränterisk genom koncernens upplåning. Rän- teriskstrategin utgörs av en balanserad kombination av rörlig ränta och fast räntebindning. Under året har Annehem inhandlat ränteswapar för att omvandla rörlig ränta till fast f ör att minska volatilitet i räntekostnaderna. Se även not 16 för mer info om räntebärande skulder. Känslighetsanalys – ränterisk Genomslaget på ränteintäkter och räntekostnader under ko m- mande tolvmånadersperiod vid en ränteuppgång/-nedgång på 1 procentenhet på balansdagen uppgår till +/– 18,9 Mkr (+/– 17,2 Mkr) – givet de räntebärande tillgångar och skulde r som finns per balansdagen. Valutarisk Risken att verkliga värden och kassaflöden avseende finan- siella instrument kan fluktuera när värdet på främmande valutor förändras kallas valutarisk. Koncernen är exponerad mot valutarisk på transaktioner i den meningen att det finns en blandning mellan valutorna i vilken försäljning, inköp, fordringar och skulder är noterade och respektive funktionell valuta i koncernbolagen. Den funktionella valutan för koncern- bolagen är primärt i SEK, NOK och EUR. För att möta dessa valutarisker har koncernen aktivt valt att handla upp valuta- terminer i EUR och NOK. Dock finns det vissa poster i EUR och NOK i ett svenskt dotterbolag vilka omräknas till SEK och valutaeffekterna bokförs i resultaträkningen. Nettobeloppen uppgår till 2,6 (2,6) MEUR och 116,0 (114,3) MNOK. Transak- tionerna är primärt gjorda i valutorna SEK, NOK och EUR. Annehem Fastigheter investerar i fastigheter utanför Sve- rige genom utländska dotterbolag. Investeringar i utländska valutor är exponerade för valutakursrisker till den del de inte är finansierade i lokal valuta. Investeringarna ska i så stor utsträckning som möjligt finansieras lokalt i dotterbolagen. Känslighetsanalys – valutakursrisk En 10 procent förstärkning av den svenska kronan gentemo t andra valutor per 31 december 2022 skulle innebära en för- ändring av eget kapital med 23,5 Mkr (23,7) där EUR står fö r 24,8 Mkr (24,4) och NOK för –1,4 (–0,7) Mkr. För resultatet uppgår beloppet till -2,1 (1,8) Mkr, där EUR står för -1,6 Mk r och NOK står för –0,6 Mkr. Känslighetsanalysen grundar si g på att alla andra faktorer (t ex räntan) förblir oförändrade. Samma förutsättningar tillämpades föregående år. Kreditrisker i kundfordringar och leasingfordringar Koncernen har upprättat en kreditpolicy enligt vilken varje ny kund individuellt analyseras för kreditvärdighet innan koncernens generella betalnings- och leveransvillkor erbjud s. Koncernens granskning omfattar externa kreditbetyg, om de finns tillgängliga, finansiella rapporter, information från kreditvärderingsinstitut, branschinformation och i vissa fall bankreferenser. Annehem Fastigheter har en diversifierad kundbas med fl era kategorier av hyresgäster i olika sektorer. Peab är Annehem Fastigheters största hyresgäst och utgjorde, per 31 decemb er 2022, 35,0 procent av hyresvärdet. Utöver detta finns det ingen enskild hyresgäst som utgjorde mer än 6 procent av hyresvärdet. De tio största kunderna (exkl. Peab) utgjorde 32 procent. Annehem Fastigheter tillämpar förskottsfakture- ring avseende sina hyresfordringar. Annehem Fastigheter tillämpar den förenklade metoden i IFRS 9 för beräkning av förväntade kreditförluster. Kon- cernens kreditförluster har historiskt varit mycket låga. Koncernens reserv för förväntade kreditförluster uppgår till 0,0 (0,3) Mkr. Se nedan kreditexponeringen för kundfordringar och leasing- fordringar per geografisk region för respektive år. Redovisat värde Koncernen, Mkr 2022 2021 Sverige 1,0 1,9 Finland 0,9 1,1 Norge 0,1 0,1 Summa 2,0 3,1 Kreditrisk i likvida medel För likvida medel är skandinaviska banker och finansiella institutioner motparter med rating om antingen minst A- (S&P) eller minst A3 (Moody’s) eller annan motpart med rating om antingen minst A (S&P) eller minst A2 (Moody’s). Koncernen anser att likvida medel har låg kreditrisk baserat på motparternas externa kreditbetyg. Den förväntade kredit- förlusten för likvida medel har bedömts som immateriella och därför ej redovisats. Kreditrisker i finansiell verksamhet Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte full följer sina åtaganden. Risken begränsas genom att finans- policyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Kreditrisken hos finansiella motparter begränsas dels genom nettingavtal/ISDA-avtal (International Swaps and Derivatives Association), och dels genom en sprid ning i såväl finansieringskällor som kreditförfall. Kredit- risken bedöms vid årsskiftet vara tillfredsställande hanterad. ISDA-avtalen uppfyller inte kriterierna för kvittning i balansräkningen. 2022 Moderbolaget, Mkr Valuta Nom. belopp originalvaluta Totalt Utflöde < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder SEK – 5,4 5,4 – – – – Summa – 5,4 5,4 – – – – 2021 Moderbolaget, Mkr Valuta Nom. belopp originalvaluta Totalt Utflöde < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder SEK – 5,4 5,4 – – – – Summa – 5,4 5,4 – – – – ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 74 I nedan tabell redovisas finansiella instrument som omfattas av ISDA-avtal. 2022 2021 Koncernen, Mkr Finansiella tillgångar Finansiella skulder Finansiella tillgångar Finansiella skulder Redovisade bruttobelopp 105,4 10,4 6,2 3,2 Belopp som omfattas av avtal om nettning –10,4 –10,4 –3,2 –3,2 Nettobelopp efter avtal om nettning 95,0 0,0 3,0 0,0 Kapitalhantering Enligt styrelsens policy är koncernens finansiella målsättning att ha en god finansiell ställning, som bidrar till att bibehålla investerares, kreditgivares och marknadens förtroende samt utgöra en grund för fortsatt utveckling av affärsverksamheten ; samtidigt som den långsiktiga avkastning som genereras till aktieägarna är tillfredsställande. Baserat på en avvägning mel- lan hög aktieavkastning, som gynnas av liten egetkapitalandel, och behovet av finansiell stabilitet, som erhålls genom en stor egetkapitalandel. Detta bedöms vara en optimal nivå, med hänsyn till de risker som finns i koncernens affärsverksamhet. Anpassningen till detta mål utgör en del av den strategiska planeringen och nivån på nettoskuldsättningsgraden följs löpande upp i den interna rapporteringen till ledningsgruppen och styrelsen och dess riskkommitté. Kapital definieras som totalt eget kapital . Koncernen, Mkr 2022 2021 Totalt eget kapital 2 501,1 2 275,9 Nettoskuldsättningsgrad Räntebärande skulder 1 889,6 1 721,3 Minus likvida medel och kortfristiga placeringar -237,9 –190,2 Nettoskuld 1 651,7 1 531,0 Nettoskuldsättningsgrad (Nettoskuld / Totalt eget kapital) , % 66,0 67,2 Ökningen i nettoskuldsättningsgraden beror både på att nettoskulden ökat med 10 procent och att eget kapital ökat med 10 procent. Ökningen av nettoskulden kommer sig av att fastighetsbeståndet har ökat under året och där tillkommande Not 13 fortsättning Samtliga ränteintäkter och räntekostnader avser finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde och finansiella skulder som inte värderas till verkligt värde via resultate t. Moderbolaget, Mkr 2022 2021 Ränteintäkter 1,3 – Ränteintäkter, från koncernbolag 45,1 42,0 Räntekostnader -3,6 –0,2 Räntekostnader, till koncernbolag 0,0 –0,1 Värdeförändringar på valutaterminer -30,4 –10,0 Värdeförändringar derivatinstrument 34,8 –0,8 Total 47,1 31,6 Räntebärande skulder I det följande framgår information om företagets avtalsmässiga villkor avseende räntebärande skulder. För mer information om företagets exponering för ränterisk och risk för valutakurs- förändringar hänvisas till avsnittet Risker och riskhantering i denna årsredovisning. Koncernen, Mkr 2022 2021 Leasingskulder, långfristiga 1,7 1,8 Lånanskaffningskostnader –13,4 –8,2 Lån från kreditinstitut 1 901,3 1 727,7 varav kortfristiga räntebärande skulder 234,0 – Total 1 889,6 1 721,3 Koncernens räntebärande skulder bestod per 31 december 2022 av extern kreditfacilitet i tre valutor; SEK, EUR och N OK. Koncernens räntebärande skulder bestod per 31 december 2022 av extern kreditfacilitet i tre valutor; SEK, EUR och N OK. Kreditfaciliteten löper till och med november 2025. Ränta utgår med på 2,15 procent +3m ibor för de gröna delarna o ch 2,20 procent för övriga delar. Övrig finansiering är också gr ön och uppgår till totalt 292 Mkr uppdelat på 69 Mkr med en ränta på 1,25 procent och 165 Mkr med en ränta på 1,15 procent, båda lånen förfaller under 2023. Ytterligare e tt lån om 57,9 Mkr med en marginal på 1,2 procent och en lö ptid på 2 år, togs upp i maj 2022. Koncernens räntebärande skulder bestod per 31 december 2021 av extern kreditfacilitet i tre valutor; SEK, EUR och NO K. Kredit faciliteten löper på tre år från 11 den december 2020, med en ränta på 2,2 procent +3m ibor. Bolaget har uppfyllt samtliga lånevillkor under de aktuell a perioderna. räntebärande skulder. Ökningen av eget kapital beror också på det utökade fastighetsbeståndet som bidragit med positivt resultat för perioden. Kassaflödet från den löpande verksamheten skall i huvudsak återinvesteras i verksamheten för att ta tillvara på affärsmöjlig- heter och uppnå Annehems tillväxtmål. Finansiella intäkter och kostnader Koncernen, Mkr 2022 2021 Ränteintäkter 9,5 0,0 Räntekostnader –58,0 –40,0 Valutakurseffekter 14,0 10,1 Värdeförändringar på valutaterminer –30,4 –10,0 Lånanskaffningskostnader –4,6 –4,2 Total –69,4 –44, 1 Förändring av lånestrukturen under perioden Koncernen, Mkr 2022 2021 Räntebärande skulder vid periodens ingång 1 721,3 1 546,9 Amortering externa banklån -7,9 – Upptagna externa banklån 132,9 234,0 Förändring leasingskuld -0,1 –87,9 Förändring upplåningsavgifter -1,8 3,4 Valutaeffekter 45,2 24,9 Räntebärande skulder vid periodens utgång 1 889,6 1 721,3 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 75 NOT 14 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER, UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen, Mkr 2022 2021 Förutbetalda hyresintäkter 3,1 22,5 Externa tjänster 0,5 0,5 Upplupna räntekostnader 12,4 2,6 Upplupna personalkostnader 2,5 1,9 Övriga kortfristiga skulder 40,0 38,8 Total 58,5 63,6 Övriga kortfristiga skulder för koncernen inbegriper till största del upplupna kostnader relaterade till förskottsaviserade hyresintäkter. Moderbolaget, Mkr 2022 2021 Externa tjänster 0,5 5,9 Upplupna personalkostnader 2,5 1,9 Övriga kortfristiga skulder 10,8 2,6 Total 13,8 10,4 NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Bolag som ingår i koncernen Bolagsnamn Org.nr Säte Andel, % Annehem Fastigheter AB 559220-9083 Ängelholm, Sverige 100 % Direktägda Annehem Holding 3 AB 559262-8506 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Holding 4 AB 559262-8548 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem 1 AB 559311-5107 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem 2 AB 559311-5115 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem 3 AB 559311-5123 Ängelholm, Sverige 100 % Indirekt ägda Annehem Holding 2 AB 559230-7028 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Sadelplats Fastigheter 3 AB 556895-0116 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Sadelplats Fastigheter 4 AB 556916-2596 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Ledvolten 1 Fastigheter AB 559194-5570 Solna, Sverige 100 % CBT Nering AS 921682298 Oslo, Norge 100 % Annehem Invest Oy 1773022-9 Helsingfors, Finland 100 % Ultimes I Ky 2568845-4 Helsingfors, Finland 100 % Ultimes II Ky 2850052-5 Helsingfors, Finland 100 % Ultimes Parking Ky 2568844-6 Helsingfors, Finland 100 % Property Gardener Oy 2558819-7 Helsingfors, Finland 100 % Annehem Syd Holding 1 Fastigheter AB 559220-9752 Ängelholm, Sverige 100 % Annehems Kamaxeln 2 Fastighets AB 559230-6889 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Partille Port 4 Fastigheter AB 556960-0280 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Stenekull 2 Fastigheter AB 559034-8917 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Jupiter 11 Fastigheter AB 556892-3428 Solna, Sverige 100 % Annehem Almnäs Fastighetr AB 559283-3627 Solna, Sverige 100 % Annehems Valhall Park AB 556107-0003 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Syd Parker Holding Fastigheter AB 559230-6897 Ängelholm, Sverige 100 % Ljungbyhed Park AB 556545-4294 Ängelholm, Sverige 100 % Andelar i koncernföretag Moderbolaget, Mkr 2022 2021 Ingående balans för året 16,6 12,5 Förvärv under året – 0,3 Aktieägartillskott 2,3 3,8 Utgående balans vid årets slut 18,9 16,6 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 76 NOT 16 LEASING Leasingavtal där företaget är leasetagare Icke uppsägningsbara leasebetalningar Mkr 2022-12-31 2021-12-31 Inom ett år –0,1 –0,1 Mellan ett och fem år –0,2 –0,2 Senare än fem år –1,4 –1,5 Summa –1,7 –1,8 Totala leasingkostnader Mkr 2022-12-31 2021-12-31 Totala leasingkostnader - ränta –0,1 –0,1 Summa –0,1 –0,1 Leasingkostnader redovisas i sin helhet som räntekostnader för respektive år. Kassautflödet avseende leasingavtal motsvarar summan av leasingkostnader för respektive år. Totala leasingskuld (ingår som del av långfristiga räntebärande skulder) Mkr 2022-12-31 2021-12-31 Ingående balans 1,8 88,8 Avgående nyttjanderätter – –87,9 Förändring leasingskuld -0,1 0,8 Utgående balans 1,7 1,8 Annehemkoncernen har per utgången av 2022 ett leasingavtal i form av tomträttsavtal. Tomträttsavtalet är evigt (eller mycket långt). Nyttjanderätterna från tomträttsavtalen redovisas som förvaltningsfastigheter till verkligt värde men eftersom tomträtten påverkar värderingen av byggnaderna görs ingen separat omvärdering av tomträtterna utan omvärderingar av byggnader anses beakta omvärderingen av tomträtterna. Byggnader och tomträtter presenteras i balansräkningen och noter som en post varför en uppdelning inte är nödvändig men lämnar upplysningar enligt IFRS 16 såsom leasetagare. NOT 18 HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Väsentliga händelser efter periodens utgång • Annehem tillträder sin första bostadsfastighet Carl Florman 1 under januari 2023 • Från 1 januari 2023 indelas Annehem i de nya segmenten Sverige och Övriga Norden. • Det finansiella tillväxtmålet har förskjutits från 2024 till 2027. NOT 17 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Mkr 2022 2021 För egna skulder och tillgångar Fastighetsinteckningar 2 332,1 2 224,0 Total 2 332,1 2 224,0 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 77 Finansiella nyckeltal Antal aktier 2022 2021 A-aktier 6 863 991 6 863 991 B-aktier 52 128 557 52 128 557 Totalt genomsnittligt antal aktier 58 992 548 58 992 548 Förvaltningsresultat Annehems verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, det vill säga tillväxt i förvalt- ningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet per aktie över tid ska öka årligen med ett snitt om 20 procent. Förvaltningsresultat Mkr 2022 2021 Resultat före skatt 263,0 262,1 Återläggning Värdeförändring fastighet -98,0 –172,9 Värdeförändring derivat 90,9 –3,0 Förvaltningsresultat 74,2 86,2 Förvaltningsresultat, kr per aktie Mkr 2022 2021 Förvaltningsresultat 74,2 86,2 Valutakurseffekter 16,4 – Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 90,5 86,2 Antal aktier 58 992 548 58 992 548 Förvaltningsresultat, kr per aktie 1,53 1,46 Långsiktigt substansvärde Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill bolaget skapa avkast- ning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsätt- ningshastigheten i fastighets portföljen får påverkan. Långsiktigt substansvärde, utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i bolagets fall uppskjuten skatteskuld. Mkr 2022-12-31 kr/aktie 2021-12-31 kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 2 501,1 42,4 2 275,9 38,6 Återläggning Uppskjuten skatt enligt balansräkning 195,6 – 139,1 – Räntederivat -94,1 – – – Långsiktigt substansvärde 2 602,6 44,1 2 415,0 40,9 Räntetäckningsgrad Mkr 2022 2021 Förvaltningsresultat 74,2 86,2 Återläggning Räntenetto 53,0 44,1 Valutakurseffekter 16,4 – Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,0 Belåningsgrad Mkr 2022-12-31 2021-12-31 Räntebärande skulder 1 889,6 1 721,3 Likvida medel –237,9 –190,2 Räntebärande skulder netto 1 651,7 1 531,1 Förvaltningsfastigheter 4 309,2 3 994,1 Nettobelåningsgrad, % 38,3 38,3 Överskottsgrad Mkr 2022 2021 Förvaltningsresultat 74,2 86,2 Återläggning Förvaltningskostnader 107,1 69,6 Driftnetto 181,3 155,8 Hyresintäkter 217,9 187,8 Överskottsgrad, % 83,2 83,0 Avkastning på eget kapital Mkr 2022 2021 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 207,3 209,7 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 501,1 2 275,9 Avkastning på eget kapital, % 8,3 9,2 Resultat per aktie, kr 2022 2021 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Tkr 207 338,2 209 734,6 Vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier, tusental 58 992,5 58 992,5 Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 3,51 3,56 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 78 Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och att koncernredovis- ningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 23 maj 2023. Denna årsredovisning har undertecknats med elektronisk underskrift. Datum för undertecknande framgår av elektroniska underskriften. Göran Grosskopf Pia Andersson Karin Ebbinghaus Axel Granlund Henrik Saxborn Jesper Göransson Anders Hylén Lars Ljungälv Monica Fallenius Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift. KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 79 Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Annehem Fastigheter AB, org. nr 559220-9083. Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen för Annehem Fastigheter AB för år 2022. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 8-11, 17-18, 26, 39-78 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningsla- gen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 30-35. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsre- dovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul- taträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo- lagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt full- gjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för- bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydel- sefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 1 Väsentliga redovisningsprinciper och not 9 Förvalt- ningsfastigheter på sidorna 60-65 och 69 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivningar av området. Beskrivning av området • Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 4 309 Mkr den 31 december 2022 vilket utgör ca 92 % av koncernens totala tillgångar. • Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2022 har fastställts med utgångspunkt i den externa värdering som utfördes av oberoende externa värderare med värde- ringstidpunkt 30 september 2022. Därefter har bolaget genomfört en intern värdering som baseras på extern marknadsdata per 31 december 2022. • Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av kon- cernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. • Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen • Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka anta- ganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. • Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och den interna värderingsfunktionen. • Vi har testat kontroller som bolaget har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. • Vi har stickprovsvis granskat de upprättade fastighetsvär- deringarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastnings- krav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. • Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not i årsre- dovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-7, 12-16, 19-25, 27-38 och 79-86. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern- redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informa- tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovis- ningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direk- tören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern- redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo- visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk- samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta- gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 80 med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe- rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig- heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamål- senliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektivi- teten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredo- visningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovis- ningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Annehem Fastigheter AB för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi- tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt- ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummel- ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 81 ser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Annehem Fastigheter AB för år 2022. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad- gade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Annehem Fastigheter AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verk- ställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rap- porten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark- naden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- nings¬åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rappor- ten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förvän- tas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möj- liggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk- ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru- vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor- ten på sidorna 30-35 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsre- dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovis- ningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Annehem Fastigheter ABs revisor av bolagsstämman den 19 maj 2022. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2019. Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift. KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 82 Avkastning på eget kapital Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till utgående eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna. Bruttohyra Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter. Direktavkastning Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom driftskostnader och underhållskostnader. : Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten. Ekonomisk uthyrningsgrad 1) Vakanshyra i förhållande till bruttohyra vid periodens utgång. Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor. Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Fastigheternas verkliga värde Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång. Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt bolagets balansräkning. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrations- kostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. Förvaltningsresultat, exklusive jämförelsestörande poster Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive jämförelse störande poster med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. GHG-protokollet Greenhouse Gas Protocol. Ledande standard för klimatrapportering. Hyresintäkt Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster. Hyresvärde 1) Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförelsestörande poster Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem som jämförelsestörande poster. Långsiktigt substansvärde Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning. Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd, istället för eget kapital. Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde. Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nettouthyrning Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. Räntebärande skulder Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) samt koncernkonto. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter och kostnader samt avskrivningar i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Ordlista och definitioner 1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 83 Ordlista och definitioner (fortsättning) Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till eget kapital. Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar bolagets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur. Underliggande fastighetsvärde Avtalat transaktionspris för fastigheten. Uthyrningsbar yta Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. Visar på den totala area som bolaget har möjlighet att hyra ut. Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 84 Annehem, bolaget eller koncernen Annehem Fastigheter AB (publ), koncernen inom vilken Annehem Fastigheter AB (publ) är moderbolag eller ett dotterbolag i koncernen, beroende på sammanhanget. CBD Centrala affärsdistrikt (eng. Central Business Districts). CO 2 Koldiodixekvivalenter EUR Euro. Euroclear Sweden Euroclear Sweden AB. Koden Svensk kod för bolagsstyrning. Kr Svenska kronor. Mdkr Miljarder svenska kronor. MEUR Miljoner Euro. Mkr Miljoner svenska kronor. MNOK Miljoner norska kronor. Nasdaq Stockholm Den reglerade marknad som drivs av Nasdaq Stockholm AB. Peab Peab AB (publ), den koncern vari Peab AB (publ) är moderbolag eller ett dotterbolag i Peabkoncernen, beroende på sammanhanget. Peabkoncernen Peab AB (publ) och dess dotterbolag. SDG Tkvm Tusen kvadratmeter. Förkortningar ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 85 Inbjudan till årsstämma Annehem Fastigheters årsstämma kommer att äga rum den 23 maj 2023 på Valhall Park Hotell, Stjernsvärds allé 66, Ängelholm. Det ges även aktieägare möjlighet att utöva sin rösträtt på årsstämman genom poströstning. Aktieägare som vill delta i årsstämman genom poströstning ska (i) vara upptagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB framställda aktieboken avseende för hållandena den 11 maj 2023 och (ii) senast den 13 maj 2023 anmäla sig genom att avge sin poströst enligt anvisningar nedan så att poströsten är Euroclear Sweden AB (som administrerar formulären å Annehems vägnar) tillhanda senast den dagen. Aktieägare som vill närvara i stämmolokalen personligen eller genom ombud, måste anmäla detta enligt vad som anges under Deltagande i stämmolokalen ovan. Det betyder att en anmälan genom endast poströstning inte räcker för den som vill närvara i stämmolokalen. Kallelse till årsstämma, fullmaktsformulär och förhandsröstningsformulär kommer att finnas tillgängliga på Annehems hemsida senast den 21 april 2023, www.annehem.se/investerare/bolagsstyrning/bolagsstaemma/. Produktion text och form: Korp Kommunikation AB. Foto: Tom Podmore on Unsplash (sid. 12), övriga Annehem. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2022 | 86
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.