Stendörren Fastigheter

Annual Report (ESEF) • Apr 28, 2023

5493003YS3NSPZJ5WU392022-01-012022-12-315493003YS3NSPZJ5WU392021-01-012021-12-315493003YS3NSPZJ5WU392022-12-315493003YS3NSPZJ5WU392021-12-315493003YS3NSPZJ5WU392019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392019-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392019-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares5493003YS3NSPZJ5WU392019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-01-012020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:OtherEquityInterestMember5493003YS3NSPZJ5WU392022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5493003YS3NSPZJ5WU392020-12-31 ÅRS- & HÅLLBARHETSREDOVISNING LOKALER SOM GÖR SKILLNAD ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 OM STENDÖRREN Stendörren Fastigheter i korthet 3 Året som gått 6 Fyra goda skäl att investera i Stendörren 7 VD har ordet 8 Affärsidé och mål 10 Affärsmodell och strategier 12 STENDÖRRENS VERKSAMHET Marknad och omvärld 15 Stendörrens fastigheter 19 Projekt 32 Finansiering 40 HÅLLBARHET Stendörrens hållbarhetsarbete 45 Analys av intressenter och väsentlighet 51 Fokusområden 54 GRI-index 64 Hållbarhetsnoter 66 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten 71 Risker och riskhantering 74 Stendörrens aktie och ägare 78 Bolagsstyrningsrapport 81 Styrelse 91 Ledning 93 Flerårsöversikt och nyckeltal 95 FINANSIELLA RAPPORTER Rapport över koncernens totalresultat 97 Rapport över koncernens   Förändringar av eget kapital, koncernen 101   Moderbolagets resultaträkning 104 Moderbolagets rapport över totalresultatet 104 Moderbolagets balansräkning 105 Förändringar av eget kapital, moderbolaget 106   Noter 108 Förslag till vinstdisposition 130 Fastighetsbestånd 131 Årsredovisningens undertecknande 134 Revisionsberättelse 135 ÖVRIGT   Övrig information 141 INNEHÅLL OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i sub- stansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella - hetsfastigheter för att skapa bostadsbyggrätter för vidare egen utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. NYCKELTAL 2022 2021 2020 Uthyrningsbar area, tusental kvm 795 793 742 Antal fastigheter 148 135 123 Marknadsvärde, Mkr 12 418 11 693 9 533 Areamässig uthyrningsgrad, % 90 88 87 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 89 87 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 4,5 4,7 5,2 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 5,5 5,6 6,3 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 3,3 16,5 6,2 Hyresduration, år 3,8 3,7 3,8 Snitthyra, kr/kvm 1 069 992 910 LOKALER SOM GÖR SKILLNAD OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 733 MKR HYRESINTÄKTER 287 MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT 271 MKR RESULTAT EFTER SKATT 41 % SOLIDITET 548 MKR DRIFTNETTO 4 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FÖRDELNING UTHYRBAR YTA PROCENT AV TOTAL YTA Lager & logistik 48% Lätt industri 20% Kontor 21% Sällanköpshandel 10% Övrigt 1% GEOGRAFISK FÖRDELNING HYRESINTÄKTER Övriga Mälardalen, 9% Stockholm, 29% Upplands-Bro, 13% Västerås, 7% Botkyrka, 7% Enköping, 5% Danmark, 5% Eskilstuna, 4% Uppsala, 3% Nacka, 3% Täby, 3% Södertälje, 3% Flen, 3% Järfälla, 3% Norge, 1% Finland, 1% Övriga, 1% Mkr 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 2018 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2019 202220212020 MARKNADSVÄRDE Mkr 0 40 80 120 160 200 2018 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2019 202220212020 TOTALA INTÄKTER Tusen kvm 0 200 400 600 800 1 000 2018 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2019 202220212020 UTHYRNINGSBAR YTA Mkr 0 40 80 120 160 2018 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2019 202220212020 DRIFTNETTO 5 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 ÅRET SOM GÅTT STABIL TILLVÄXT TROTS UTMANANDE OMVÄRLD Q1 Nettouthyrningen uppgick till cirka 15 miljoner kronor och nya hyresavtal teckna- des med ett sammanlagt årshyresvärde om cirka 21 miljoner kronor. De hyresavtal som omför- handlades ledde till en ökning av hyresvärdena om 20 procent i genomsnitt. Tre nya bygglov press- meddelades avseende nyproduktion för logistik och lätt industri i Södertälje, Västerås, respektive Uppsala. I samtliga hade även byggnation påbörjats. Bolaget erhöll sitt första bygglov för bostäder, två bostadskvarter om totalt 326 lägenheter samt ett parkeringsgarage i Botkyrka. Stendörren genomförde sitt fjärde förvärv i Köpenhams- regionen och sitt andra förvärv i Osloregionen. Q2 Nettouthyrningen uppgick till cirka 17 miljoner kronor och nya hyresavtal teckna- des med ett sammanlagt årshyresvärde om cirka 24 miljoner kronor. De hyresavtal som omför- handlades ledde till en ökning av hyresvärdena om 22 procent i genomsnitt. Ytterligare tre förvärv genomfördes i Köpenhamn. Tre fastigheter i Göteborg förvärvades. 10-åriga hyresavtal teck- nades med Willys och Jula i fastigheten Tegelbruket i området Botkyrka Handel. En industrifastighet i Eskilstuna avyttrades. Q3 Nettouthyrningen uppgick till cirka 4 miljoner kronor och nya hyresavtal teckna- des med ett sammanlagt årshyresvärde om cirka 21 miljoner kronor. De hyresavtal som omför- handlades ledde till en ökning av hyresvärdena om 21 procent i genomsnitt. I juli genomfördes det första förvärvet i Finland, då tre fastigheter i Helsingfors- regionen förvärvades. Två bygglov erhölls för två byggnader för lätt industri omfattande cirka 11 500 kvm i Stockholm Syd – i Almnäs, Södertälje. Det tecknades bland annat fyra nya hyresavtal med Myrorna, Beans in Cup, Hedin Bil och gop Sverige. Positivt planbesked erhölls om ändring av detaljplan till bostadsområde på fast- igheten Skrubba 1:2 i södra Stockholm med utsikt över natursköna sjön Drevviken i söder. I september inkluderades Stendörren i EPRA-index. Q4 Nettouthyrningen uppgick till cirka 4 miljoner kronor och nya hyresavtal teckna- des med ett sammanlagt årshyresvärde om cirka 18 miljoner kronor. De hyresavtal som omför- handlades ledde till en ökning av hyresvärdena om 21 procent i genomsnitt. Tre ytterligare förvärv genomfördes i Köpenhamns- regionen. En lagerfastighet i Eskilstuna färdigställdes och tillträddes. Bygglov söktes och erhölls för fyra nya byggnader, varav två för logistik och två för lätt industri. En fastighet i Täby avytt- rades och en fastighet i Eskilstuna frånträddes. I januari 2023 meddelade Ratingin- stitutet Nordic Credit Rating (NCR) att Stendörren bibehåller sin rating med betyget BB-, stabila utsikter. I mars 2023 genomfördes ett återköp om 287,5 miljoner kronor i ett frivilligt återköpserbjudande om upp till 300 miljoner kronor av utestående hybridobligationer. Januari 2023 tecknades ett 5-årigt hyresavtal, med möjlighet till fem års förlängning, avseende en logistiklokal om 2 200 kvm i Brunna, Upplands-Bro. HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG 6 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STABILT KASSAFLÖDE Stendörrens portfölj utgörs av högavkastande fastigheter inom logistik, lager och lätt industri med långa hyresavtal. Basen av hyresgäster är  och medelstora företag samt stora multinationella företag från olika branscher. GOD TILLVÄXT Stendörrens fastigheter är strategiskt belägna i till- växtområden (befolkningsmässigt och ekonomiskt) i Storstockholm, Mälardalen och andra nordiska tillväxtregioner. Hyresnivåerna ökar i takt med att efterfrågan på lokaler inom logistik och lätt industri i tätorter ökar, medan utbudet minskar med urbani- sering som leder till omvandlingar till annan använd- ning. En växande e-handel ger ökad efterfrågan på logistik- och lagerfastigheter, särskilt i urbana lägen, för att möta konsumenternas efterfrågan på korta leveranstider. Ytterligare tillväxt uppnås genom förvärv och verksamhetsförbättringar. FYRA GODA SKÄL ATT INVESTERA I STENDÖRREN VÄRDETILLVÄXT I PROJEKT Stendörrens projektportfölj innefattar möjligheter för nyutveckling av förstklassiga lokaler inom logistik samt lätta industrifastigheter. Dessutom innebär omvandling av fastigheter för alternativ användning, främst för bostadsändamål, ytterligare potential. STABIL FINANSIELL POSITION   av de ledande nordiska bankerna samt kapitalmark-  icke-säkerställda obligationer och hybridobliga-   Bild: Almnäs, Södertälje 7 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 VD HAR ORDET STABIL TILLVÄXT TROTS UTMANANDE OMVÄRLD Stendörren har under 2022 haft god operationell utveckling med fortsatt positiv nettouthyrning, fortsatt framdrift i projektportföljen och stärkt närvaro på nya marknader. Samtidigt har vi liksom många andra i vår bransch påverkats av en avmattad konjunktur, högre räntor samt högre avkastningskrav vilket påverkat  bra balans i vår affär. Vi kommer fortsätta fokusera på tillväxt men också på   Året som gick visade på fortsatt tillväxt i hyresin- täkter och driftnetto, trots försämrade yttre för- utsättningar. Den ekonomiska uthyrningsgraden fortsatte att stiga och uppgick till 92 procent vid   årsskiftet stiger den ekonomiska uthyrningsgraden till 93 procent. När vi summerar 2022 som helhet kan vi konstatera att hyresintäkterna, driftnettot och förvaltningsresultatet steg med 12 procent, 12 procent respektive 7 procent. Vi har därmed en fort- satt stark och solid utveckling av vår verksamhet. Bild: Erik Ranje, VD 8 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STARK UTHYRNINGSVERKSAMHET Det vi är särskilt stolta över, givet den senaste tidens tuffare omvärldsförutsättningar, är att vi lyckats väl med både nyuthyrningar och omförhandlingar av hyreskontrakt. Vi har dessutom med full effekt genomfört de hyreshöjningar som följer av ökad -  del av fastighetsmarknaden som hittills i begränsad omfattning påverkats av en svagare konjunktur. Våra hyresgäster är som bekant inom logistik, lager och lätt industri och de grundläggande makrotren- derna avseende urbanisering, e-handel och effektiv distribution ger en stabilitet till dessa verksamheter och därmed även till Stendörren. STRATEGISKA TRANSAKTIONER Aktiviteten på transaktionsmarknaden mattades av under senare delen av 2022 och även vi har varit mer restriktiva i vår förvärvstakt. Dock har vi under året passerat en ny strategisk milstolpe genom vår etablering i Helsingfors. Vi har därmed inom loppet av mindre än ett år etablerat oss i samtliga nordiska huvudstäder – delmarknader som drivs av samma makrotrender som Stockholm/Mälardalen. Och givetvis ser vi fortsatt potential i samtliga dessa marknader. Vidare har vi genomfört kompletterande förvärv i Köpenhamn av fastigheter i strategiska lägen, vilket gör att vi närmar oss en kritisk massa på denna delmarknad. Vi har också sålt en fastighet i Stockholmsområdet väl över bokfört värde, vilket också stärkt vår likviditet. NEDJUSTERAT FASTIGHETSVÄRDE MEN STÄRKT PROJEKTPORTFÖLJ  värdet av vårt fastighetsbestånd negativt mot slutet av 2022 på grund av de högre marknadsräntorna eftersom avkastningskravet i värderingsmodellerna har justerats upp. Det återstår att se hur fastig- hetsvärdena utvecklar sig framåt men vi fokuserar vår verksamhet kring det vi kan påverka. Därför fortsätter vi att ta väl avvägda men ändå tydliga steg framåt inom vår fastighetsutvecklingsverk- samhet genom att söka och erhålla bygglov. Där- med kan vi marknadsföra tydliga projektidéer med kortad startsträcka till byggstart. Det som skiljer Stendörren från många branschkollegor är att vi utöver 795 000 kvm uthyrningsbar area också har en omfattande byggrättsportfölj med cirka 657 000 kvm byggrätter inom logistik, lager, lätt industri och bostäder. Vår byggrättsportfölj är därmed en unik tillgång. STARK FINANSIELL BEREDSKAP Under året och efter årets utgång har vi genomfört - sieringar, räntesäkringar och prissäkringar av för- väntad elförbrukning. Efter årets utgång lanserade vi dessutom ett frivilligt återköpserbjudande om upp till 300 miljoner kronor av våra utestående hybridobligationer – ett program som nådde cirka 95 procent i anslutning. Det gör att vi fortsätter  bra balans i verksamheten, men också en god lik- viditet trots återköpen av obligationer. Vi kommer även under resterande delen av året lägga stor vikt   kommer ge oss förutsättningar att fortsätta växa och att utnyttja möjligheter till goda affärer som alltid dyker upp när marknadsförutsättningarna förändras. Stockholm den 28 april 2023 Erik Ranje 9 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 AFFÄRSIDÉ OCH MÅL LOKALER SOM GÖR SKILLNAD Stendörren fokuserar på att investera i fastigheter för lager, logistik- och lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. Genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter i sådana områden bidrar bolaget både till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så sätt gör fastig- heterna och dess lokaler skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för områdena de ligger i, och för människorna som bor och jobbar där – samtidigt som det skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare. AFFÄRSIDÉ Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm  i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver - hetsfastigheter för att skapa bostadsbyggrätter för vidare egen utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. MÅL Stendörren ska skapa en hög, riskjusterad avkast- ning för sina aktieägare genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter. FINANSIELLA MÅL  • att genomsnittlig avkastning på eget kapital långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent. • att tillväxten i det långsiktiga substansvärdet ska uppgå till lägst 15 procent. • att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger. • att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent). UTDELNING Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinves- tera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fort- - ter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. 10 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 5% AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till lägst 12 procent. Avkastningen på genomsnitt- ligt eget kapital (beräknat på 12 månaders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till 5 procent. 1% NAV TILLVÄXT Tillväxt i långsiktigt substans- värde ska uppgå till lägst 15 procent. Vid periodens utgång uppgick tillväxt i långsiktigt substans- värde (de senaste 12 månaderna) till 1 procent. 2,6 ggr RÄNTETÄCKNINGSGRAD Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,6 gånger. 41% 1) SOLIDITET Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent). Soliditeten uppgick vid perio- dens slut till 41 procent. 1) Angiven soliditet är beräknad exkl. den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuld- post medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,8 procent. FINANSIELLA MÅL UTFALL HISTORISKT UTFALL % 0 5 10 15 20 25 30 Q1 Q2 Q3 Q4 2022 2021 2020 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 ggr 0 1 2 3 4 Q1 Q2 Q3 Q4 2022 2021 2020 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 % 0 10 20 30 40 50 Q1 Q2 Q3 Q4 2022 2021 2020 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 % 0 10 20 30 40 Q1 Q2 Q3 Q4 2022 2021 2020 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 11 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 AFFÄRSMODELL OCH STRATEGIER LÅNGSIKTIGT KUNDFOKUS OCH VÄLBALANSERAD FASTIGHETSPORTFÖLJ Stendörren avser att uppfylla sin affärsidé och uppnå sina mål genom strategier som främjar ett långsiktigt kundfokus och en välbalanserad fastighetsportfölj. Syftet är att skapa värde över tid, där Stendörren, genom en samverkan av förvaltning, utveckling och förvärv, vid var tid, äger en fastighetsportfölj som uppfyller kundernas verksamhetsbehov och önskemål i ett längre perspektiv samt skapar en långsiktig, hög, riskjusterad avkastning för aktieägarna. BALANSERAD PORTFÖLJ Bra balans mellan avkastningsfastigheter och projektfastigheter med låg utvecklingsrisk ger en hög, trygg och långsiktig avkastning. ÖVERGRIPANDE KUNDSTRATEGI Genom ett närvarande, engagerat och långsiktigt kundfokus stödja våra hyresgästers långsiktiga behov av lokaler som på ett hållbart sätt främjar utvecklingen av deras verksamheter. Bild: Almnäs, Stockholm 12 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 HÅLLBART VÄRDESKAPANDE U T V E C K L I N G F Ö R V A L T N I N G T R A N S A K T I O N V Ä R D E S K A P A N D E H Å L L B A R T UTVECKLING • Arbeta med exploatering i form av resursmedveten nybyggnation på mark med existerande byggrätter. • Driva aktivt detaljplane- arbete med ägda fastigheter för att skapa byggrätter och/eller ändra fastighetens användningsområde i syfte att skapa mervärde. TRANSAKTION • Kontinuerligt utvärdera nya geografiska marknader som bedöms ha en god framtida utveckling. • Förvärva fastigheter för lager, logistik och lätt industri som över tid bedöms kunna leva upp till bolagets avkastnings- krav med beaktande av klimat- och omställningsrisker. • Förvärva fastigheter i logistik- och lätt industriområden i tillväxtregioner, där vi redan är etablerade. Särskilt fokus på marknader där vi inte uppnått kritisk massa. • Förvärva fastigheter som är flexibla i sitt användnings- område. • Förvärva bebyggda eller obebyggda fastigheter med utvecklingspotential. FÖRVALTNING • Arbeta för långsiktiga och nära kundrelationer samt kundvård genom en proak- tiv förvaltning av fastighets- portföljen via den egna förvaltnings- och drifts- organisationen. • Bibehålla samt stärka kund- relationer med många och välrenommerade hyresgäster. • Ha en tydlig avtalsstrategi som, utifrån rådande marknadsläge, främjar både säkrade och långa kassa- flöden samt möjlighet till hyrestillväxt. • Fokusera på hållbara fastig- heter som kan utvecklas genom aktivt arbete för miljöriktiga byggnader, minskade vakanser, hyres- höjningar och hyresgästs- anpassningar. VÅR AFFÄRSMODELL SKAPAR VÄRDE … för våra kunder genom att möjliggöra för deras verksamheter att utvecklas hållbart, i attraktiva lokaler hos en närvarande och långsiktig fastighetsägare som eftersträvar nöjda och nära kundrelationer. … för områdena vi verkar i genom att vara en engagerad och ansvarstagande part i stadsutvecklingen och tillsammans med kom- muner och kunder skapa lokaler som gör skillnad: för verksamheter, människor och närområde. … för våra ägare genom att ha en välbalanserad portfölj med en  skapar en god totalavkastning. 13 STENDÖRRENS VERKSAMHET OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 MARKNAD OCH OMVÄRLD SUCCESSIVT ÖKAD FINANSIELL TURBULENS UNDER 2022 2022 blev ett turbulent år på många sätt, där Rysslands invasion av Ukraina och det i övrigt geopolitiskt spända läget snabbt tog över fokus i spåren av pandemin. I Sverige resulterade de höga priserna på råvaror, livsmedel och  på årsbasis landade på 7,7 procent. Det gav centralbanker runt om i världen anledning att införa omfattande styrräntehöjningar och styrräntan i Sverige  Riksbankens mål på 2 procent.  styrräntan minskade köpkraften kraftigt under årets gång, vilket i sin tur ledde till en lägre BNP-tillväxt. Siffran landade under 2022 på 2,4 procent, en tydlig minskning från 5,25 procent under 2021. BNP-till- växten förväntas sakta ner ytterligare under 2023  Arbetsmarknaden stod sig stark trots årets många motgångar, men varseltakten ökade mot slutet av året och arbetslösheten landade på 7,5 procent, vilket dock är en minskning jämfört med föregående år. I takt med att den ekonomiska akti- viteten minskar förväntas också sysselsättnings- graden att minska, vilket i sin tur kan leda till att arbetslösheten ökar under 2023. Det fortsatt osäkra och instabila världsläget gör det svårt att förutspå framtiden, men med den rådande penningpolitiken och hushållens minskade köpkraft är en lågkonjunktur inte osannolik. Längden  inte minst utvecklingen av det geopolitiska läget samt effekten av centralbankernas åtgärder. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD 2022 kunde inte mäta sig med rekordåret 2021 och transaktionsmarknaden svalnade successivt, mycket på grund av makroläget och den geopolitiska situ- ationen. Situationen ledde till avvaktande köpare och gapet mellan köpare och säljares förväntningar växte kraftigt under årets gång. De segment som under de senaste åren genomgått en kraftfull yield-kompression, bland annat bostäder, har fått det svårare och affärer har avbrutits eller pausats som ett resultat av detta. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 219,6 miljarder kronor, vilket var en tydlig minskning från 2021 där volymen landade på 400 miljarder. Dock kan året fortfarande ses som ett historiskt starkt år, mycket tack vare det första halvåret. Augusti månad blev däremot den svagaste på tre år och Q3 som helhet noterade en onormalt svag transaktionsvolym. Q4 blev något starkare och kan noteras som en normalstark period. Antalet transaktioner under året uppgick till 608, vilket var en mycket stark siffra med bara 2021 som presterat bättre historiskt. Andelen utländska aktörer ökade under året och uppgick till 24 procent, jämfört med 2021 där siffran landade på låga 16 procent. 15 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Efter ett starkt 2021 var bostäder ett segment som såg en sjunkande andel under 2022. Under 2021 stod bostäder för 35 procent av transaktionsvo- lymen, men minskade till 28 procent under 2022. Kontorssegmentet såg en liknande trend och minskade från 21 procent 2021 till 13 procent 2022. Det segment som hade den näst största procen- tuella ökningen var lager-, logistik- och industri- segmentet som ökade från 15 procent 2021 till 21 procent 2022. 0 100 200 300 400 500 2018 2019 2022 2021 2020 2015 2016 2017 Tusen Mkr 0 200 400 600 800 1 000 Antal transaktioner TOTAL TRANSAKTIONSVOLYM, SVENSKA OCH INTERNATIONELLA INVESTERARE, SAMT ANTAL TRANSAKTIONER  Svenska investerare  Internationella investerare — Antal transaktioner 0 20 40 60 80 100 2018 2019 2022 2021 2020 2015 2016 2017 Procent TRANSAKTIONSVOLYM SVERIGE, SEGMENTFÖRDELNING  Bostäder  Kontor  Handel  Lager, logistik och industri  Samhällsfastigheter  Övrigt, inkl. hotell, mark 16 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 MARKNADEN FÖR LAGER-, LOGISTIK- OCH INDUSTRIFASTIGHETER Marknaden för lager-, logistik- och industrifastig- heter har under de senaste åren varit stark, mycket tack vare den ökande e-handeln som i sin tur ökat behovet av denna typ av fastigheter. Däremot har det rådande geopolitiska och makroekonomiska läget haft sin påverkan med stigande byggkost- - ringskostnader. Trots detta har lager-, logistik- och industrisegmentet presterat väl under 2022. De första tre kvartalen stod segmentet för 33 miljarder kronor, vilket var en historiskt stark start på året. Över helåret stod lager-, logistik- och industriseg- mentet för 21 procent av den totala transaktions- volymen, vilket innebar att segmentet noterades som det tredje starkaste segmentet efter bostäder och samhällsfastigheter. Lager-, logistik- och industrifastigheter anses vara ett av de mer långsiktiga investeringsslagen när det gäller fastigheter, med kreditstarka hyresgäster och långa avtal som ofta ligger på fem till tio år.  denna typ av fastigheter. E-handeln driver också på efterfrågan, som stod för 15 procent av detaljhan- delsförsäljningen under 2022. Efterfrågan på lager-, logistik-, och industrifastigheter i attraktiva lägen har också stigit i takt med att e-handeln ökat, något som pressat upp fastighetsvärdena. Efter ett starkt 2022 står lager-, logistik-, och industrisegmentet inför en osäker framtid, då en lågkonjunktur kan bidra till minskad efterfrågan och minskat tryck på e-handeln. Yield i Prime logistik- läge för Stockholm uppgick till 4,25 procent under 2023, medan prime lager/lätt industri ligger ungefär hundra punkter över detta. Fastigheter inom seg- mentet bedöms dock fortfarande som en fortsatt god investering, framför allt moderna logistikytor med hög automatiseringsgrad i last mile lägen, samt lager/lätt industri i tillväxtorter med en brist på sådana ytor. -1,00 0 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 2018 2019 2022 2021 2020 2015 2016 2017 Procent UTVECKLING DIREKTAVKASTNINGSKRAV, LAGER-, LOGISTIK- OCH INDUSTRI — Stockholm Prime, A-läge — Stockholm Prime, B-läge — STIBOR 3M 17 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 TRENDER URBANISERING TILLVÄXTOMRÅDEN OCH URBANISERING  dalen. Det här är en trend som håller i sig och Stockholm är en av de städer i Europa som beräknas växa snabbast under de kommande åren. Befolkningstillväxten ställer stora krav på städernas infrastruktur, service, bostäder och arbetsplatser. STENDÖRRENS AFFÄRSPOTENTIAL Stendörren arbetar aktivt med att tillvarata de möjligheter som tillväxten i regionen ger. Genom att äga och utveckla fastigheter i Stockholm och Mälardalen inom segmen- ten lager, logistik och lätt industri, men även bostäder, står bolaget väl positionerat att möta kundernas krav på moderna, effektiva och attraktiva verksamhetslokaler. En organisation i egen regi ger nära och god marknadskänne- dom och en unik närvaro som låter bolaget fånga upp nya  utvecklingen av byggbar mark. DIGITALISERING DIGITALISERING OCH AUTOMATISERING Ny digital teknik påverkar samhällen, individer, företag  områden och skapar även förutsättningar för nya smarta lösningar. Det kan till exempel innebära att funktioner automatiseras, nya tjänster skapas eller att våra beteenden förändras. En ökad efterfrågan på snabb godshantering och snabba leveranser som följd, ställer helt nya krav på fastighetsägare. STENDÖRRENS AFFÄRSPOTENTIAL Genom att proaktivt driva utveckling av nya logistikområ- den skapar Stendörren goda förutsättningar för utvecklan- det av attraktiva, kundanpassade och moderna lokaler för lager, logistik och lätt industri, som möter den växande och långsiktiga efterfrågan från Stendörrens kunder. Genom digitala övervaknings- och fastighetsstyrningssystem effektiviseras driften av Stendörrens fastigheter. E-HANDEL SNABBVÄXANDE E-HANDEL Digitaliseringen av samhället har förändrat vårt sätt att kommunicera och konsumera. Det här har fört med sig en stark tillväxt inom e-handel och därigenom en ordentlig omställning för logistik- och transportsektorn, och det ställer nya krav på fastigheter för att leva upp till konsumenternas förväntningar på snabba, säkra och  med varor den sista sträckan fram till konsumentens dörr blir en allt större utmaning i städer och områden som växer. STENDÖRRENS AFFÄRSPOTENTIAL  i närlogistikområden och utvecklingsbar mark för lager och logistik i landets största tillväxtregion. Dessa har dessutom god tillgång till viktiga vägförbindelser samt järnvägsspår. Det här skapar goda förutsättningar för Stendörren att möta den nya efterfrågan från e-handeln,  olika branscher med effektiva lösningar som möter deras verksamhets behov. HÅLLBARHET HÅLLBARHET I VERKSAMHETENS ALLA LED Medvetenhet och uppmärksamhet kring klimatrelaterade, ekonomiska och sociala hållbarhetsfrågor ökar i samhället, och fastighetssektorn är inget undantag. Uppförande och förvaltning av fastigheter medför stor klimatpåverkan, liksom transporter till och från fastigheterna, som också är arbetsplatser för tusentals människor som ska må bra och trivas. Det är både ett stort ansvar och en stor möjlighet att vara med att påverka i rätt riktning. STENDÖRRENS AFFÄRSPOTENTIAL Stendörren eftersträvar skapandet av hållbara lokaler och arbetsplatser. Det här görs genom att aktivt och konti- nuerligt följa upp, utvärdera och minska klimatpåverkan från bolagets fastigheter genom optimering av driften. Stor vikt läggs även vid hållbara materialval samt på att skapa trivsamma arbetsplatser med god kringservice, som bidrar till att göra arbetsplatserna attraktiva. Med strategiskt placerade fastigheter möjliggörs också hållbara transporter till och från fastigheterna via väg och järnväg. 18 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STENDÖRRENS FASTIGHETER VÅRT FASTIGHETSBESTÅND Stendörrens fastigheter är belägna i nordiska städer med tillväxtpotential. I takt med att efterfrågan på lokaler för lager, logistik- och lätt industri i tät- orter ökar, ökar också hyresnivåerna, medan utbudet minskar på grund av den urbanisering som leder till omvandlingar av fastigheter, till exempelvis bostäder. Växande e-handel ökar efterfrågan på logistik- och lagerfastigheter, särskilt i stadsnära lägen, för att möta konsumenternas efterfrågan på korta leveranstider. Stendörren ser fortsatt goda tillväxtmöjligheter i nordens storstadsregioner och har under 2022 fort- satt utveckla och förvärva fastigheter i Mälardalen, göteborgsregionen, Köpenhamn, Oslo och Helsing- fors. Fokus är på lager, logistik och lätt industri då denna typ av fastigheter ger en stabil och långsiktig  och höga tillväxttakt möjliggör förädling och vidare- utveckling vilket också skapar ett långsiktigt värde för bolagets hyresgäster, deras verksamheter och de regioner som Stendörren är verksamma i. VÅRT FASTIGHETSBESTÅND – EN STABIL PORTFÖLJ INOM LAGER, LOGISTIK OCH LÄTT INDUSTRI I slutet av 2022 ägde Stendörren 148 fastigheter, med en uthyrningsbar yta om cirka 795 000 kvm och ett totalt marknadsvärde om 12 418 miljoner kronor (11 693). Hyresintäkterna ökade med cirka 12 procent till 733 miljoner kronor (653) och driftnettot ökade med cirka 12 procent till 548 miljoner kronor (488). Uthyrningsgraden avseende lokaler inom lager, logistik och lätt industri i Stockholmsområdet har under den senaste 10-årsperioden pendlat mellan 90–95 procent. Den ytmässiga uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 31 december 2022 till 90 procent (88) och den ekonomiska uthyrnings- graden uppgick till 92 procent (89). AKTIV FÖRVALTNING Stendörren är en långsiktig fastighetsägare med - heter. Beståndet består av högavkastande lager-, logistik- och lätt industrifastigheter. Syftet är att skapa långa och starka relationer till hyresgästerna genom att tillfredsställa deras behov av lokaler som hjälper dem att utveckla sina verksamheter. Den  av väletablerade små och medelstora företag samt större internationella företag i olika branscher. Det - gick driftnetto till 548 miljoner kronor (488). FÖRVALTNING I EGEN REGI Stendörren har som utgångspunkt att förvalta sitt fastighetsbestånd, avseende både ekonomisk och teknisk förvaltning, med egen personal. Aktiv förvaltning i egen regi skapar förutsättningar för långsiktiga kundrelationer. Syftet är att kunna fånga upp kundernas förändrade behov tidigt och erbjuda god och personlig service. Med en egen organisa- tion skapas en närvaro och tillgänglighet för hyres- gästerna och området samt en grundlig marknads- kännedom och en god kunskap om fastigheterna. På så sätt kan bolaget driftoptimera fastigheterna och genomföra kostnadseffektiva underhållsplaner och förebyggande åtgärder som minskar behovet av felavhjälpande support till hyresgäster, något som dessutom leder till högre trivsel. 19 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Marknadsvärde: Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Alla fastigheter externvärderas minst en gång under varje tolvmånadersperiod (dock inte alla samtidigt). Vid mellanliggande kvartal internvärderas fastigheterna baserat på bland annat uppdaterade analyser av hyresmarknaden, förvän- tade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Externvärderingarna, likväl som en tät dialog med värderingsin- stituten, är alltid vägledande vid internvärderingarna. Mkr 0 40 80 120 160 200 2018 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2019 202220212020 INTÄKTER Antal 0 40 80 120 160 200 2018 2019 2022202120202016 2017 ANTAL FASTIGHETER Tusen kvm 0 200 400 600 800 1 000 2018 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2019 202220212020 UTHYRNINGSBAR YTA Mkr 0 40 80 120 160 2018 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2019 202220212020 DRIFTNETTO Mkr 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 2018 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2019 202220212020 MARKNADSVÄRDE FASTIGHETSBESTÅND Årshyra, mkr 0 40 80 120 160 200 2025 2026 >202720272023 2024 0 200 400 600 800 1 000 Antal avtal FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL Mkr 0 10 20 30 40 50 2020 Q1 Q2 Q3 Q4 2021 Q1 Q2 Q3 Q4 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 -10 -20 -30 KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR FÖRVALTNINGSFASTIGHETER  Årshyra, mkr — Antal avtal  Nyuthyrning  Omförhandling  Konkurs  * Exkluderar uthyrningen i nybyggnadsprojektet Viby 19:66 till Gop Sverige AB omfattande cirka 2 700 kvm och preliminärt tillträde 2023-07-01. * 20 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 ANSVARSFULL OCH LÅNGSIKTIG AVTALSSTRATEGI Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med hyresgäster som har god kreditvärdighet och verkar för en avtalsstock med jämn förfallostruktur. Alltid med beaktande av marknadsläget och aktuella hyresnivåer. Stockholms starka tillväxt medför att hyrestillväxten i regionens centrala delar på senare år varit stark. På lång sikt bedöms urbaniseringens effekt på hyrestillväxten bestå. Det gäller även andra utvalda nordiska tillväxtstäder. Detta kan innebära att Stendörren i vissa delmarknader teck- nar kortare avtal givet att investeringarna är små vilket medför en snabbare anpassning till stigande marknadshyror. Stendörren utvecklar ständigt sina arbetspro- cesser, interna kontroller och rutiner. Målet är att arbeta smartare, effektivare, mer klimatsmart och mer ekonomiskt, samt att säkerställa en hög kontroll  skapa möjligheter för långsiktiga kundrelationer och ett ansvarsfullt företagande. Bolaget tecknar ofta kallhyresavtal eller s.k. Triple net-avtal för att bidra till en kostnadseffektiv förvaltning och låg operativ risk. OMFÖRHANDLINGAR – FORTSÄTTNINGEN PÅ EN NÄRA KUNDRELATION Förvaltningens arbete med omförhandling och för- tida översyn av hyresavtal pågår kontinuerligt. Vid omförhandlingar görs en bedömning av marknads- läget och kundens behov och önskemål. Den kon- tinuerliga dialogen med hyresgästen skapar goda förutsättningar för gemensamma förväntansbilder och en fortsatt god relation. Hyresavtal motsvarande ett årshyresvärde om 54 miljoner kronor har omförhandlats under året. Dessa omförhandlingar resulterade i en hyreshöj- ning om i genomsnitt 21 procent. Dessutom har  kostnadsansvar för driftkostnader, delar av under- håll samt skötsel av fastigheterna och lokalerna på hyresgästerna, vilket på sikt kommer få en positiv effekt på det löpande driftsöverskottet. PROAKTIVITET FÖR ATT MINSKA HYRESFÖRLUSTER Under 2022 uppgick hyresförlusterna till cirka 3,3 miljoner kronor. Stendörren för en kontinuerlig dia-   och därigenom kunna minimera hyresförlusterna. Detta har varit extra viktigt under pandemin och är återigen aktuellt till följd av en svagare konjunk-  proaktivt uthyrningsarbete säkerställer vi bolags kreditvärdighet och historik, vilket därmed mini- merar risker för hyresförluster. Antal år 0 1 2 3 4 5 2018 2019 202220212020 HYRESDURATION Mkr 0 20 40 60 80 100 2018 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2019 202220212020 FÖRVALTNINGSRESULTAT 21 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STENDÖRRENS FASTIGHETER TILLVÄXTREGIONER MED GOD INFRASTRUKTUR TILLVÄXTREGIONER – NAVET I DEN GEOGRAFISKA POSITIONERINGEN Tillväxtkurvan i Stockholm och Mälardalen där Sten- dörren huvudsakligen är verksamt har pekat starkt uppåt i många år, även om transaktionsmarkna- den såväl som Stendörrens förvärvstakt i regionen avtagit något under året. Under 2022 har bolaget i stället fokuserat på förvärv av fastigheter i andra svenska och nordiska städer med tillväxtpotential såsom Köpenhamn, Oslo, Göteborg och Helsingfors. Fokus framåt ligger på att utveckla och förstärka närvaron i dessa områden. Det medför synergier både vad gäller förvaltning och uthyrning och möj- liggör en rationell och kostnadseffektiv förvaltning av fastigheterna. INFRASTRUKTUR Infrastrukturen i Stockholmsregionen utvecklas löpande med förbättrade kommunikationer och  nord-sydliga förbindelsen är E4 Förbifart Stockholm, som kommer leda till ökad tillgänglighet för trans- porter inom länet. Den nya sträckningen av E4:an är cirka 21 kilometer lång och binder ihop de norra och södra delarna av länet, samtidigt kommer vägen att avlasta Essingeleden och innerstaden. Byggtiden är  Även järnvägsnätet genomgår förbättringar för att kunna öka kapaciteten och möjliggöra för godstågen att ta en större andel av den växande transportvolymen. Infrastrukturprojekten förbifart Stockholm och tvärförbindelsen Södertörn förvän- tas rita om kartan för lager- och logistiksegmentet och bidra med positiva effekter för norra och södra Stockholm. Bild: Almnäs, Södertälje 22 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STOCKHOLM Stockholmsregionen är navet i den svenska eko - nomin, vilket gör att huvudstadens ekonomiska utveckling påverkar hela landets utveckling. Storstockholm svarar för ungefär en tredjedel av landets BNP och regionen utgör ihop med Mälar-  nordiska huvudstäder påverkades Stockholm av det geopolitiska och makroekonomiska läget under  10,2 procent, och 7,7 procent för helåret. Riksbanken har därför under året höjt styrräntan som i slutet av året låg på 2,5 procent. Storstockholm har under de senaste 10 åren svarat för mer än hälften av de tillkomna jobben på arbetsmarknaden och under samma period svarat för cirka 40 procent av lan- dets totala BNP-tillväxt. Yield i Prime logistikläge för Stockholm uppgick till 4,25 procent under 2022. Källa: Newsec, Stockholms handelskammare  nära Storstockholm och erbjuder även ur ett demo-  distribution, eftersom en stor del av befolkningen  världsledande och framstående företag, och det strategiska läget med utmärkta kommunikationer gör att regionen ses som ett av landets bästa lager- och logistiklägen. Den goda infrastrukturen runt Mälardalen skapar ett komplett utbud av transport- slag som möjliggör leveranser till Stockholm och Göteborg, men även till Norge och Danmark. Mälar- dalen växer sakta men säkert ihop med Stockholm och befolkningstillväxten är stor, vilket är positivt för fastighetsägare i området. Trots det turbulenta marknadsläget är efterfrågan på nyproducerade moderna ytor i Mälardalen fortsatt stor med låga vakanstal som följd. Yield i Prime logistikläge för Mälardalen uppgick till 4,75 procent under 2022. MÄLARDALEN Källa: Newsec 23 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 BORÅS Borås ligger i sydvästra Sverige, nära Göteborg och med sina dryga 115 000 invånare är kommunen Sveriges 13:e största. Under det senaste årtiondet har kommunen etablerat en stark position inom logistik, lager och industrimarknaden. Borås har ett fördel-  till Jönköping, Helsingborg och Göteborg. Borås har således ett stort upptagningsområde i hela syd- västra Sverige och har även kommunikations- möjligheter österut. Även om marknaden överlag har svalnat av på grund av det geopolitiska och makroekonomiska läget så anses Borås fortsatt vara attraktivt på investerarmarknaden och avkast- ningskorrigeringen uppåt är mindre än jämförbara kommuner i landet. Så kallad, prime yield noterades på 5 procent 2022. Källa: Newsec, SCB, Intelligent Logistik Likt övriga nordiska länder påverkades också Norge av omvärldsläget under 2022. Detta innebar en   på 7,5 procent. Detta gav den Norska centralban- ken anledning att höja styrränta till 2,5 procent per december månad. Den norska huvudstaden utgör en stor del av ekonomin och står för cirka en tredjedel av landets BNP. Även om upptagnings- området är något begränsat för industri, logistik och lager i Oslo, huserar staden och dess närområden, inkluderat Fredrikstad, en stor del av befolkningen. Detta i kombination med att Oslo är en hamnstad och har goda kommunikationer med Sverige gör läget attraktivt. Avkastningskravet i Oslo CBD för lager-, logistik- och industri ökade med 50 punkter till 4,50 procent. OSLO Källa: Newsec, OECD 24 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 KÖPENHAMN Det geopolitiska och makroekonomiska läget påverkar även  året och kulminerade vid 10,1 procent i oktober. På helåret landade siffran på 3,4 procent. Danmarks centralbank höjde också likt den Svenska centralbanken sin styrränta under året och den låg så sent som i december på 1,4 procent. Dan- marks räntepolitik styrs i viss grad indirekt av den Europeiska centralbanken, till följd av den danska kronans koppling mot euron. Köpenhamn utgör en stor del av Danmarks ekonomi och står för knappt hälften av landets BNP. Även Köpenhamn påverkades av omvärldsläget och i stadens prime-lägen såg samtliga segment en korrigering av avkastningskraven uppåt. Det segment som påverkades mest procentuellt var bostadssegmentet, där prime yield steg med 50 punkter till 3,50 procent för 2022. Lager-, logistik- och industrifastighe- ter steg däremot procentuellt sett mindre, där korrigeringen av yielder i prime-lägen var 50 punkter och landade på 4,75 procent för 2022. Källa: Newsec, OECD Finland stod sig starkt emot pandemin och visade fortsatt ekonomisk styrka trots det turbulenta omvärldsläget. Detta syntes exempelvis på fastig- hetsmarknaden där det första halvåret bjöd på rekordhöga transaktionsvolymer. Finland har emeller- tid påverkats av kriget i Ukraina, bland annat efter- som landet är något mer beroende av rysk gas och handel än sina nordiska grannar. Mot slutet av   på årsbasis landade på 7,1 procent. Helsingfors huse- rar cirka 12 procent av Finlands befolkning och är en viktig del av landets ekonomi. Under 2022 skedde hälften av landets alla fastighetstransaktioner i Helsingfors storstadsområde. Andelen utländska investerare i Finland har historisk sett varit hög och 2022 var inget undantag, då utländska aktörer stod för 51 procent av transaktionsvolymen. Prime yield i Helsingsfors storstadsområde ökade med 70 punkter under 2022 till 4,6 procent. HELSINGFORS Källa: Newsec 25 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STENDÖRRENS FASTIGHETER FASTIGHETSFÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR Under 2022 förvärvade Stendörren 14 fastigheter i nio separata transaktioner, med en total uthyrningsbar yta om cirka 36 000 kvm. Sammanlagt överens- kommet fastighetsvärde i dessa förvärv uppgick till 507 miljoner kronor. Som en del i Stendörrens tillväxtmål ska bolaget  exempelvis Storstockholm och Mälardalen, men även expandera till utvalda nya svenska och nord- iska marknader. År 2021 gjorde Stendörren de första förvärven i Oslo och Köpenhamn, och förvärven på dessa marknader fortsatte under 2022. Därtill har Stendörren under 2022 expanderat även till Hel- singfors, där tre fastigheter förvärvades under året. På den svenska marknaden har Stendörren under året förvärvat tre fastigheter i Göteborg. Två fastig- heter har avyttrats, en i Täby och en i Eskilstuna. Stendörren ämnar fortsätta förvärva fastigheter inom lätt industri, lager och logistik för att dra nytta av bolagets samlade kompetens och erfarenhet av dessa lokalslag. Vid ytterligare expansion på de nya marknaderna är ambitionen att över tid uppnå en kritisk massa, i syfte att möjliggöra effektiv fastig- hetsförvaltning och uthyrningsverksamhet med egen personal. FÖRVÄRV UNDER ÅRET ÖVERENSKOMMET UTHYRBAR, FASTIGHETS KOMMUN FASTIGHET AREA, KVM VÄRDE, MKR FASTIGHETSTYP DATUM Ölstykke Svalehöjvej 17 5 325 69 Lager 2022-11-03 Glostrup, Farum Farverland 7, Farum Gydevej 62 4 255 73 Lager, lätt industri 2022-11-01 Vantaa Tiilitie 8, Tiilitie 10, Pyymosantie 4 6 451 75 Lager, lätt industri 2022-07-05 Göteborg Kärra 72:1, Kärra 72:4 och Kärra 72:19-31 2 919 46 Lager 2022-06-23 Kastrup Kirstinehöj 12 1 716 28 Lager 2022-05-03 Glostrup Paul Bergsöes Vei 8 2 664 34 Lager 2022-05-02 Hilleröd Rönnevangsalle 8 3 089 31 Lager 2022-04-11 Oslo Björnerudveien 24 4 823 109 Lager 2022-03-25 Kastrup Kirstinehöj 3 4 772 42 Lätt industri 2022-01-04 Totalt 36 014 507 FÖRSÄLJNINGAR UNDER ÅRET ÖVERENSKOMMET UTHYRBAR, FASTIGHETS KOMMUN FASTIGHET AREA, KVM VÄRDE, MKR FASTIGHETSTYP DATUM Täby Åkerby 8 9 600 203 Lager, lätt industri 2022-12-22 Eskilstuna Kälby 1:55 19 682 195 Lätt industri 2022-04-04 Totalt 29 282 398 26 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Bild: Hjulsmeden, Västerås 27 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STENDÖRRENS FASTIGHETER STENDÖRRENS LOKALTYPER Sedan 2000-talets början har lager-, logistik- och industrifastigheter vuxit fram som ett eget segment på fastighetsmarknaden. I stadsnära lägen är utbudet  konverteras till exempelvis bostäder. Samtidigt ökar efterfrågan på verksam- hetslokaler, vilket i sin tur vilket bidrar till ett generellt positivt tryck på hyres- nivåerna samt mycket låga vakansgrader. Till följd av ökad e-handel har konsumenterna börjat ställa högre krav på korta leveranstider, vilket lett till att detaljhandels- och logistikföretag i större utsträckning vill etablera sig i stadsnära områden. Även efterfrågan från hyresgäster inom lätt indu- stri samt övriga servicefunktioner förväntas öka i takt med att befolkningen ökar och traditionella industriområden konverteras till annan användning, exempelvis bostäder. På grund av ovanstående fak- torer, ser marknadsförutsättningarna för stadsnära lägen fortsatt goda ut, med stigande hyresnivåer och fortsatt låga vakanser. Fastigheter i närförorter har ofta bättre tillgäng - lighet till större vägar och/eller järnvägsnätet än fastigheter i stadsnära lägen. Likt stadsnära lägen råder det en generell brist på mark i närförorter samt  levande stadsområden med en blandning av bostä- der, kontor och handel. Hyresgäster i närförorter har ofta lägre krav på snabba leveranser till kunder, vilket bland annat återspeglar sig i en något lägre hyresnivå. Fastigheter i ytterstadslägen, skiljer sig mot de övriga lägeskategorierna genom att tillgäng- ligheten på exploaterbar mark är högre samt att tillgängligheten till dessa områden inte begränsas  i mer centrala områden. Majoriteten av nyproduk- tionen i Stockholm kommer ligga i ytterstadslägen. Möjligheten till nyproduktion öppnar upp för ända-  samt pressade driftkostnader. Detta medför att hyresnivåerna i dessa områden ofta begränsas till nyproduktionshyra. Ovan trender gäller även för Köpenhamn, Helsingfors och Oslo där Stendörren förvärvat fastigheter under 2021 och 2022. Stendörrens lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för cirka 68 procent av den totala uthyrningsbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor utgörs till 21 procent av uthyrnings-  blandning av ytslag. FÖRDELNING UTHYRBAR YTA PROCENT AV TOTAL YTA Lager & logistik 48% Lätt industri 20% Kontor 21% Sällanköpshandel 10% Övrigt 1% 28 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 PÅ VILKET SÄTT BESKRIVER EXEMPLET OVAN HUR ER FÖRVALTNINGSORGANISATION ARBETAR? Ett av de viktigaste momenten inom förvaltning är att utveckla kundrelationerna. En kundrelation börjar med att ett hyresavtal tecknas och i många fall med en efterföljande anpassning av förhyrd lokal. Att vi lyckas med våra anpassningar och möter kundens lokalbehov är en ytterst viktig del i vår kundrelation. Det ger en bra start och förutsättningar för att kunden blir framgångsrik i sin affär. KAN DU GE NÅGOT YTTERLIGARE EXEMPEL PÅ VILKEN TYP AV ANPASSNINGAR SOM NI GÖR? För att nämna en annan större anpassning så anpassar vi nu lokaler i Ulvsunda för Hedin Bil. Lokalerna iordning- ställs för att inrymma försäljningshall och verkstad. VAD MER VILL DU LYFTA FRÅN ÅRETS FÖRVALTNINGS- OCH UTHYRNINGSARBETE? Arbetet med att fylla våra vakanser samtidigt som vi effektiviserar driften av våra fastigheter har gått fortsatt bra. Vidare har vi utvecklat ett koncept vi   - tet. För oss tycker jag att det visar på starkt fokus och en vilja att utveckla vår affär samt att vi tar både stora och små initiativ för att fylla vakanser. ANDERS NILSSON SVARAR PÅ TRE FRÅGOR FALLSTUDIE: FASTIGHETER OCH FÖRVALTNING    det kan handla om att några väggar behöver målas om eller att en ny port behöver installeras. Vissa avtal som tecknades under året krävde dock större lokalanpassningar. Exempelvis uthyrningarna till Willys, Jula och Myrorna i handelsområdet Botkyrka Handel. Bolagen representerar lågprishandel respektive återbruk, marknader som varit starka under 2022. Etableringen visar på att Stendörrens   lager, butik och kontor i den 5 000 kvm stora lokalen. Willys lokaler på 3 700 kvm behövde anpassas för att inrymma en modern matbutik, där kunderna även kan handla maten via nätet. Julas 3 100 kvm iordningsställdes enligt Julas butikskoncept med ett brett sortiment inom hem och fritid. Anpassningarna gjordes utifrån respektive butikskoncept och avsåg uppgradering av tekniska instal-   leverantörer och besökare. Anders Nilsson, Förvaltningschef och vice VD på Stendörren Bild: Easyoffice, Spånga 29 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STENDÖRRENS FASTIGHETER STENDÖRRENS HYRESGÄSTER Att vara hyresvärd innebär mycket ansvar men också spännande möjlig-  nära dialog med företag från en mängd olika branscher och får ta del av deras utveckling. Stendörren spelar en viktig roll för att dessa företag ska kunna växa och utvecklas. Hyresgästerna i Stendörrens fastighetsportfölj utgörs av såväl väletablerade, små- och medelstora företag, som stora multinationella företag. Inom - ning mellan branscher. Vid årets slut fanns cirka 1 100 hyresavtal. Antalet hyresavtal, i kombination med att 85 procent av fastigheterna (räknat till hyresvärde) utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar risken för stora vakanser eller hyresförlus- ter på grund av konkurser. Per 31 december 2022 svarade de tio största hyresavtalen för 21 procent av den samlade, årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Stendörrens största hyresavtal, där Coop Sverige Logistik AB är hyresgäst, represen- ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET BASERAT PÅ AREA 1 st, 13% 6–10 st, 15% 2–5 st, 45%11– st, 27% Bild: GreenHub Bro, Upplands-Bro Bild: GreenHub Bro, Upplands-Bro terar knappt 10 procent av den samlade årshyran  lokalerna i Upplands-Bro. 30 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 BACTIGUARD AB Bactiguard AB är ett svenskt medicinteknikföretag som utvecklar och tillhandahåller infektionsförebyggande lös- ningar. De är hyresgäst i fastigheten Biologen 10 i Tullinge i lokaler som byggdes år 2014. Lokalerna som är drygt 4 000 kvm stora inrymmer Bactiguards huvudkontor och huvudsakliga forskningsanläggning. COOP LOGISTIK AB Coop logistik AB stödjer Coop-koncernen i lokal- och fastighetsfrågor till dagligvaruverksamheten inom Coop samt den övriga kooperativa handeln i Sverige. I fastig- heten Nygård 2:14 i Upplands-Bro hyr Coop totalt drygt 129 000 kvm, omfattande huvudsakligen lagerlokaler samt kontor. Fastigheten har sedan den byggdes på 1970-talet utgjort Coops svenska huvudlager för kolonialvaror och fungerar som ett nav i företagets logistiknät. Hyresavtalet upphör 2024-09-30. INFOCARE SERVICE AB Infocare service AB är en serviceleverantör av teknisk utrustning som erbjuder onsite service, installationer, transporter och mjukvarutjänster till företag. De har 60 serviceställen och 1 100 anställda i Sverige, Norge, Danmark och Finland. Infocare hyr cirka 5 300 kvm i fastigheten Båglampan 35. LEASEPLAN SVERIGE AB Leaseplan är ett av världens ledande leasingbolag, med 1,7 miljoner fordon i över 30 länder. Bolaget hanterar alltifrån inköp av fordon och underhåll till att sälja återlämnade leasingbilar. Hyresgästen hyr 5 500 kvm i Stendörrens fastighet Skälby 2:2 på Truckvägen 2 i Upplands Väsby vilken erbjuder ett unikt skyltläge mot E4:an och inrymmer  MOUNTAIN TOP Mountain top är en internationell marknadsledare inom utveckling och produktion av utrustning och tillbehör för pickupbilar. De är orderproducerande och deras partners och kunder är biltillverkarna Ford, VW, Toyota, Nissan,  Köpenhamnsregionen och förhyrd area är cirka 9 500 kvm. NACKA VATTEN OCH AVFALL AB Nacka vatten och avfall AB levererar säkra vatten- och avfallstjänster för alla som besöker, bor eller verkar i Nacka kommun. Nacka vatten och avfall arbetar med avfalls - hantering, återvinning, vattenförsörjning och avlopp och hyr idag cirka 2 800 kvm. Nacka vatten och avfall sitter i fastigheten Sicklaön 107:3. STOCKHOLM VATTEN OCH AVFALL Stockholm vatten och avfall förser 1,5 miljoner stock- holmare med rent kranvatten varje dag, renar deras avloppsvatten och ser till att de kan ta hand om sitt avfall på ett miljömässigt sätt. De utvecklar även en hyper- modern sorterings- och matavfallsanläggning, HSMA, i fastigheten. Hyresavtalen i fastigheterna Fotocellen 2 och Stillbilden 6 har en area om drygt 6 000 kvm. SÄTRA MOTORCENTER AB Sätra Motorcenter AB är en bilåterförsäljare med verksam-  Opel, DS och Citroën. Bolaget säljer även begagnade bilar och har över 20 års erfarenhet i branschen. Sätra Motor- center AB hyr lokaler om cirka 6 000 kvm på i fastigheten Hällsätra 1 på Strömsätravägen 15. UNILEVER EUROPE B.V. Unilever är ett handels- och livsmedelsföretag som till- verkar och säljer produkter under 400 olika varumärken runt om i världen. Ett urval av de främsta varumärkena inkluderar Linton, GB Glace, Via, Axe, Ben & Jerry’s, Dove  om totalt cirka 13 000 kvm. I fastigheten Talja 1:36, ryms frys- och varmlager samt kontor. ÅTTA.45 TRYCKERI AB Åtta.45 tryckeri AB har funnits sedan 1999 och är ett av  I deras drygt 11 000 kvm stora lokaler i Stendörrens fast- ighet Veddesta 2:53 på Bruttovägen 11 i Järfälla driver de en av landets största anläggningar för tryckproduktion. Lokalerna inrymmer även bolagets huvudkontor, samt lager med mera. STENDÖRRENS FASTIGHETER VÅRA TIO STÖRSTA HYRESGÄSTER INTÄKTER STÖRSTA HYRESGÄSTERNA Åtta.45 Tryckeri AB, 2% Mountain Top, 2% Övriga 79% Coop Logistik AB, 10% Unilever Europe BV, 1% Stockholm Vatten AB, 1% Bactiguard, 1% InfoCare Service AB, 1% Nacka Vattan och Avfall AB, 1% LeasePlan Sverige AB, 1% Sätra Motorcenter AB, 1% 31 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 PROJEKT FASTIGHETSUTVECKLING Stendörrens tre delområden inom fastighetsutveckling är fastighetsförädling, nyproduktion och bostadsutveckling. FASTIGHETSFÖRÄDLING Genom fastighetsförädling tillvaratas Stendörren fastigheters möjlighet att möta kunders behov av ändamålsenliga lokaler. Genom att utveckla, höja kvaliteten och modernisera skapas förutsättningar för  NYPRODUKTION  både detaljplanelagda byggrätter och framtida byggrätter som tillskapas genom ett aktivt detaljpla- nearbete. Utvecklingen av byggrätter drivs med utgångspunkt från marknadens efterfrågan. Se vidare sida 34–35. BOSTADSUTVECKLING När Stockholmsregionen växer förändras också markanvändningen i många områden där Stendörren har fastighetsbestånd. Urbaniseringen leder till att det i många traditionella lager- och industriområden   för att bidra till att det tas fram nya detaljplaner för bostäder för vidare utveckling och förvaltning. Se vidare sida 39. Bild: Almnäs, Södertälje 32 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSFÖRÄDLING Samhällets utveckling påverkar såväl de områden vi verkar i som våra kunders verksamheter. Stendörren arbetar för att kunna möta de förändrade förutsätt- ningarna och på bästa sätt ta vara på potentialen i fastigheter i områden där  Inom ramen för utvecklings- och projektverksam- heten bedriver Stendörren fastighetsförädling.    efterfrågan på lokaler, typer av hyresgäster och verksamheter, hyresnivåer och investeringsbehov. Arbetet sker i nära samarbete mellan medarbe- tare inom förvaltning, uthyrning, utveckling och transaktion. Investeringar sker ofta i samband med nyteck- ning av hyresavtal, både för nya kunder med nya  behov. Stendörren har under året löpande nytecknat hyres- avtal, vilket medfört projekt där lokaler anpassats  det avtal som tecknades med Beans in Cup AB i september, avseende lokaler i fastigheten Film- remsan 9 i Högdalens industriområde. Lokalerna - trallager och kontor.  utvecklar fastigheters potential, vilket skapar ytter- ligare värden. Ökad modernitet, effektivitet och för- bättrad hållbarhetsprestanda i fastighetsbeståndet bidrar till högre hyresintäkter, högre uthyrningsrad och minskade kostnader. PROJEKT 33 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSUTVECKLING NYPRODUKTION  byggrätter och skapa nya byggrätter genom aktivt detaljplanearbete. Målet är att succesivt bebygga och utveckla dessa fastigheter för att skapa attraktiva, hållbara och moderna byggnader. Stendörren hade per 31 december 2022 totalt 28 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter om totalt 657 000 kvm, huvudsakligen för logistik-, lätt industri- och bostadsändamål. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är koncentrerade till expansiva kom- muner och områden i Storstockholm samt tillväxt- orter i Mälardalen såväl som i andra utvalda till- växtorter. För vissa fastigheter pågår även arbete  användningsområde eller genom omvandling av användningsområden till exempel för bostads- ändamål. Marknaden för lager-, logistik- och industri- fastigheter har under de senaste åren varit stark. Efterfrågan på nyproducerade moderna lager- och logistiklokaler i Mälardalen, där Stendörrens projekt och utveckling till största del bedrivs, har varit fortsatt hög under året. Regionens strategiska läge och välgenomtänkta kommunikationsmöjlighe- ter gör att området anses vara ett av landets bästa lager- och logistiklägen. Under 2022 har pandemin, det pågående kriget i Ukraina och världsläget i stort påverkat förutsätt- ningarna för nybyggnation och fastighetsutveck- ling. Byggkostnaderna har varit onormalt höga och det har förekommit leveransproblem på material. Avseende planerade projekt påverkas takten på byggstarter både med anledning av höga bygg- priser men potentiellt även av lägre efterfrågan som följd av ett sämre konjunkturläge. Dock har påverkan på såväl Stendörrens pågående projekt som produktion har varit begränsad. Stendörren erbjuder marknaden hållbara, moderna och verksamhetsanpassade lokaler och har pågå- ende projekt belägna i väletablerade och expan-  Utvecklingen av byggrätter och projektfastigheter   förändrat lokalbehov som kan mötas i en nyprodu- cerad byggnad. Under 2022 har Stendörren sökt och erhållit flertalet bygglov samt startat byggnation av nya byggnader i Stockholm och Mälardalen. Tre bygglovsansökningar avser logistik och sex avser mindre byggnader för lätt industri. Pågående projekt för nyproduktion av logistik, lager och lätt industri där produktion pågår eller lagakraftvunna bygglov har erhållits omfattade vid årets utgång till tillsammans 57 000 kvm. PROJEKT NYPRODUKTION LOGISTIK/LAGER/INDUSTRI Antal tusen kvm 0 100 200 300 400 500 2018 2019 2022202120202016 2017 2023P 2015  Stockholm  Mälardalen 34 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 KOMMANDE PROJEKT PER 2022-12-31 HUVUDSAKLIG BEDÖMD BEDÖMD FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS MÖJLIG KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M 2 ) 1 DETALJPLAN BYGGSTART 2 Upplands-Bro Logistik 400 000 Inom detaljplan 2023-2024 Södertälje Logistik 44 500 Inom detaljplan 2023-2024 Nynäshamn Lätt industri 10 000 Inom detaljplan 2023-2024 Enköping Logistik 8 000 Inom detaljplan 2023-2024 Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2023-2024 Upplands-Bro Lätt industri 2 500 Inom detaljplan 2023-2024 Upplands-Bro Logistik 2 000 Inom detaljplan 2023-2024 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2023-2024 Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2023-2024 Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2024-2025 Botkyrka Bostäder 54 500 Inom detaljplan 2024-2025 Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2024-2025 Frederikssund Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2024-2025 Uppsala Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025 Stockholm Bostäder 30 000 Planändring krävs 2026-2027 1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart.  projekt, vilket gör att faktisk byggstart beror på tidpunkt för uthyrning. PÅGÅENDE PROJEKT PER 2022-12-31 ESTIMERAD TYP AV ESTIMERAT STORLEK INVESTERING 3 FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM 1 KVM 2 MKR NUVARANDE FAS Almnäs 5:23 Ny logistik Q1 2023 11 900 175 Pågående byggnation Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q1 2023 2 700 48 Pågående byggnation Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q2 2023 2 300 44 Pågående byggnation Viby 19:66 Ny logistik Q1 2023 6 300 116 Pågående byggnation Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 700 48 Pågående byggnation Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 5 100 44 Pågående byggnation Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 000 31 Pågående byggnation Elementet 1 Hyresgästanpassning Q3 2023 3 400 41 Pågående byggnation Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 44 Pågående byggnation Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 44 Pågående byggnation Båglampan 25 Ny lätt industri Q3 2024 4 300 109 Projektering 4 Viby 19:66 Ny logistik Q2 2024 5 200 104 Projektering 4 Almnäs 5:23 Ny logistik Q4 2024 17 000 324 Projektering 4 Romberga 23:17 Ny lätt industri Q3 2024 2 700 47 Projektering 4 Tegelbruket 1 Nya bostäder – 25 500 – Projektering 4 Totalt pågående projekt 97 700 >1 219 Totalt exklusive hyresgästanpassningar 82 500 1 055 1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att bedömd tidpunkt för färdigställande beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart. 2) BTA (nyproduktion), LOA (hyresgästanpassning). 3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. Estimerad investering för Tegelbruket visas ej på grund av framtida upphandlingsprocess. 4) Bygglov har erhållits. 35 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 BERÄTTA LITE OM PROJEKTET OCH UTHYRNINGEN TILL GOP SVERIGE? Vi hade en outnyttjad byggrätt i ett väletablerat område. Inledningsvis genomfördes en analys och förstudie kring dels vad marknaden efterfrågade dels vad som var möjligt att bygga på platsen. Ett fortsatt arbete med projektering och utformning ledde så småningom till att vi kunde starta det här projektet. Att tänka långsiktigt,  och våra kunder. När samarbetet med gop inleddes hade vi goda möjligheter att anpassa lokalen efter just deras behov och verksamhet. PÅ VILKET SÄTT BESKRIVER DENNA UTHYRNING STENDÖRRENS PROJEKTVERKSAMHETS ARBETSSÄTT? Det är ett bra exempel på hur vår värdekedja fungerar. Vi har outnyttjade  med marknadens och kundernas behov. När vi bygger utgår vi från stan- darder och drar också nytta av våra egna erfarenheter från långsiktigt  med ett långsiktigt värde. BERÄTTA MER OM HUR NI ARBETAT MED HÅLLBARHET I DET HÄR PROJEKTET?  på nivån Excellent. Det ställer höga krav på oss och kräver ett stort engagemang att vi gör hållbara val genom hela processen. Till detta har vi investerat i en bergvärmeanläggning för att både värma och kyla byggnaden. Vi har även investerat i en solcellsanläggning för att förse byggnaden med solenergi. Allt detta sammantaget ger oss och våra kunder en energisnål byggnad med hög hållbarhets- prestanda som vi är mycket stolta över. MARIA JONSSON SVARAR PÅ TRE FRÅGOR FALLSTUDIE: PROJEKT I augusti kommunicerade Stendörren att ett hyresavtal med gop Sverige AB tecknats. Avtalet gäller lokaler om 2 700 kvm i en logistikbyggnad som vid tillfället var under uppförande. Sten- dörren startade byggnationen av logistikbyggnaden på spekulation i slutet av 2021. Brunna i Upplands-Bro är ett väletablerat område med ett strategiskt läge, så att starta en spekulativ byggnation och därefter anpassa lokalerna efter kundernas behov var ett naturligt beslut. Med standardiserade lösningar vad beträffar lokalernas beskaffenhet såsom dimensioner och   av plastmaterial och arbetar mot kunder inom bygg, trädgård, entreprenad och industri över hela Skandinavien. ”Vi på gop har under en längre tid letat efter en ny anläggning som kan möta vår ökande marknad på ett så produktivt och effektivt sätt som möjligt. Vi är därför otroligt glada över att vi nu hittat en plats som uppfyller alla våra kriterier” sa Petra Carnbäck, VD gop Sverige AB i samband med att avtalet tecknades. Maria Jonsson, Utvecklingschef på Stendörren Bild: Brunna, Upplands-Brp Bild: Brunna, Upplands-Bro 36 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 ALMNÄS 5:23 KOMMUN: Södertälje PROJEKT: Ny logistik AREA: 11 900 kvm HJULSMEDEN 1 KOMMUN: Västerås PROJEKT: Ny lätt industri AREA: 2 700 kvm LIBROBÄCK 21:3 KOMMUN: Uppsala PROJEKT: Ny lätt industri AREA: 2 300 kvm VIBY 19:66 KOMMUN: Upplands-Bro PROJEKT: Ny logistik AREA: 6 300 kvm ALMNÄS 5:24 KOMMUN: Södertälje PROJEKT: Ny lätt industri AREA: 2 300 kvm 37 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 ALMNÄS 5:24 KOMMUN: Södertälje PROJEKT: Ny lätt industri AREA: 2 300 kvm BÅGLAMPAN 25 KOMMUN: Stockholm PROJEKT: Ny lätt industri AREA: 4 300 kvm VIBY 19:66 KOMMUN: Upplands-Bro PROJEKT: Ny logistik AREA: 5 200 kvm ALMNÄS 5:23 KOMMUN: Södertälje PROJEKT: Ny logistik AREA: 17 000 kvm ROMBERGA 23:17 KOMMUN: Enköping PROJEKT: Ny lätt industri AREA: 2 700 kvm 38 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSUTVECKLING BOSTADSUTVECKLING Den pågående samhällsutvecklingen, tillväxten och den ökande befolkningen i Stockholmsregionen skapar en långsiktig efterfrågan på bostäder. För att klara bostadsförsörjningen behöver Stockholms kranskommuner förtäta bebyggelsen och i allt högre utsträckning planlägga till exempel industrimark för bostads-  ta fram nya detaljplaner för bostäder i sådana lägen.  kommuner skapar goda förutsättningar för att  - der. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete  att planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obebyggd  genom att konvertera befintliga byggnader. I Botkyrka har Stendörren en detaljplan som med- ger utveckling av cirka 800 bostäder och cirka 10 000 kvm kommersiella lokaler. Under året erhölls bygglov avseende två bostadskvarter om tillsam- mans 326 lägenheter samt ett parkeringsgarage. På grund av rådande förutsättningar för bostads- utveckling har byggnation ännu inte startats. I Skrubba Allé i Stockholm har Stendörren tagit initiativ till bostadsutveckling. Under 2022 erhölls ett positivt planbesked från Stockholm Stad avseende fastigheten Skrubba 1:2. Fastigheten är belägen i södra Stockholm och ligger med utsikt över natur - sköna sjön Drevviken i söder. Detaljplanearbete är bedömt att starta 2023 och förväntas kunna tillskapa omkring 30 000 kvm BTA byggrätt för bostadsändamål. I Sollentuna har Stendörren under 2022 haft en förändrad detaljplan för bostadsändamål på samråd. Planförslaget avser fastigheterna Traversen 14 & 15  ett kvarter med cirka 100 bostäder och viss handel. Möjligt antagande av en ny detaljplan är bedömt till första kvartalet 2024. PROJEKT FASTIGHETS- MÖJLIGHET ATT KOMMUN BETECKNING BEBYGGA UPP TILL STATUS Botkyrka Tegelbruket 1 Ca 800 lägenheter Lagakraftvunnet bygglov för två bostadskvarter om tillsammans 326 lägenheter har erhållits Sollentuna Traversen 14 och Ca 100 lägenheter Detaljplan beräknas Traversen 15 vinna lagakraft 2024 Järfälla Veddesta 2:54 Ca 130 lägenheter Ansökt om planbesked Stockholm Stenskärven 4 och Ca 300 lägenheter Programarbete pågår Stenskärven 5 Stockholm Skrubba Allé 1:2 Ca 300 bostäder Positivt planbesked erhållet Övrigt Ca 700 bostäder Förstudie pågår Bild: Skrubba Allé, Stockholm 39 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIERING FINANSIERING Investering i kommersiella fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som ställer stora krav på tillgång till både riskbärande kapital och lånat kapital.  faktorer (utsikterna till att över tid skapa en god avkastning till det risk- bärande kapitalet och förmågan att återbetala lånat kapital) och externa faktorer såsom förändrade marknadsförutsättningar, konjunktur och makroekonomi. Stendörrens största utgiftspost i resultaträkningen utgörs av ränta på lånat kapital   ränte- och kreditrisker som beskrivs närmare under riskavsnittet sida 74 – 77  av kapitalbindningstider och ränte exponering. BAKGRUND OCH SAMMANFATTNING Stendörrens totala tillgångar uppgick den 31 decem- ber 2022 till 13 344 miljoner kronor (12 290). Bo-  räntebärande skulder och övriga skulder. Det egna kapitalet och de räntebärande skulderna utgör de två viktigaste kapitalkällorna och svarade per balans dagen för 46 procent (48) respektive 54  Bolaget strävar efter relativt lång ränte- och kapitalbindning. Räntebindningen minskar ränte- känsligheten samtidigt som en spridning av lånens -  33 procent av alla lånens kapitalbindning förfalla till  av Stendörrens räntebärande skulder vid utgången av 2022 framgår av tabellen på sida 42.  -  belåningsgrad och soliditet. Stendörren uppfyller samtliga dessa åtaganden. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 6 290 miljoner kronor (5 624), motsvarande en belåningsgrad om 47 pro- cent (46). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 5 018 miljoner kronor (4 339), två obligationslån om totalt 1 300 miljoner kronor (1 300) samt säl- jarreverser om 5 miljoner kronor (10). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redo- visningsprinciper uppgick till -33 miljoner kronor (-25). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till 821 miljoner kronor (755) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. SKULDER TILL KREDITINSTITUT Stendörrens räntebärande skulder till kreditinstitut består av bilaterala banklån som upptagits med säkerhet i dotterbolagens fastigheter. Banklånen tillhandahålls av sex olika banker. 40 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 OBLIGATIONSLÅN Bolaget hade per rapportdatumet dels ett utestå- ende obligationslån om 700 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,65 procent, vilket förfaller till återbetalning i april 2024, ett obligationslån om 600 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent med slutförfall i augusti 2025 samt en hybridobligation om 800 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första inlösendatum i september 2024. KAPITALBINDNING Långfristiga räntebärande skulder uppgick per 31 december 2022 till 5 469 miljoner kronor (4 868), motsvarande cirka 87 procent (87 procent) av de totala räntebärande skulderna. Kortfristiga räntebä- rande skulder uppgick till 821 miljoner kronor (755). Kortfristiga räntebärande skulder uttrycker koncer-   utgör, i tillägg till vanliga banklån som avtalsenligt ska återbetalas inom tolv månader, typiska kort- fristiga räntebärande skulder i balansräkningen. Per 31 december 2022 uppgick den genom- snittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till kreditinstitut till 3,1 år (2,4) och för totala räntebärande skulder 2,9 år (2,5), se tabell sida 42. RÄNTEBINDNING Bolagets låneavtal löper i huvudsak med tre månaders stibor som räntebas. Vid utgången av 2022 hade Stendörren en portfölj av räntetak och ränteswap med ett samlat nominellt värde upp- gående till 5,1 miljarder kronor (motsvarande cirka 80 procent av bolagets totala räntebärande skuld), se tabell sida 124. Räntetaken utgör en försäkring som träder in om stibor skulle överstiga en viss nivå (”taknivån”). Den genomsnittliga taknivån i bolagets portfölj av räntetak uppgår till 1,80 procent. Ränte- taken har en genomsnittlig återstående löptid om 3,2 år vid årets utgång. En ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntebetalningar under en bestämd tidsperiod. Genom att kombinera ett lån med rörlig ränta och en ränteswap kan en för- utbestämd ränta säkerställas under ränteswappens löptid. Avtalet innebär att Stendörren erhåller en rörlig ränta (motsvarande räntan på låneavtalet) samtidigt som en fast ränta (swapränta) erläggs. Stendörrens ränteswap hade på bokslutsdagen en löptid om 1,7 år. Per 31 december 2022, inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och räntetak uppgick den genom- snittliga räntebindningen på räntebärande skulder till 2,6 år (3,7). ÖVRIGA SKULDER Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december till 1 001 miljoner kronor (925) och avser huvudsakligen skatten på fastigheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag. Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, till- sammans uppgående till 330 miljoner kronor (261). RÖRELSEKAPITAL Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kas- - tion med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfacilite- terna är tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den kommande 12-månadersperioden. Med rörelsekapital avses här Stendörrens tillgång till likvida medel för att fullgöra sina betalningsförplik- telser vartefter de förfaller till betalning. Bolagets löpande verksamhet binder begränsat rörelsekapi- tal eftersom merparten av hyresintäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna primärt betalas i efterskott. Stendörren hade vid årsskiftet likvida medel om 315 miljoner kronor och outnyttjade och tillgängliga krediter om 560 miljoner kronor. 41 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULD, PER 31 DECEMBER 2022, MKR ANDEL AV 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 >2029 SUMMA TOTAL, % Swedbank 0 563 1 126 0 564 0 0 0 2 253 36 Danske Bank 413 0 0 335 669 0 0 0 1 418 22 Nordea 231 0 0 0 0 0 0 0 231 4 Sörmlands Sparbank 29 0 54 0 186 0 0 0 269 4 Sparbanken Enköping 0 0 0 0 0 0 0 10 10 0 SEB 34 101 0 0 703 0 0 0 838 13 Obligation 0 700 600 0 0 0 0 0 1 300 21 Revers 5 0 0 0 0 0 0 0 5 0 Summa 712 1 364 1 780 335 2 122 0 0 10 6 323 100 Andel av total, % 11 22 28 5 34 0 0 0 100,0 RÄNTEDERIVAT NOMINELLT MARKNADS- TAKNIVÅ ÅTERSÅENDE MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR Danske Bank Räntetak 300 16,3 2,00 3,68 Danske Bank Räntetak 600 39,8 1,00 2,77 Danske Bank Räntetak 300 19,9 1,00 2,77 Swedbank Räntetak 1 100 61,8 2,00 3,96 Swedbank Räntetak 750 42,4 2,00 3,98 Swedbank Räntetak 250 1,9 2,25 0,74 Swedbank Räntetak 250 5,3 2,25 1,75 Swedbank Räntetak 550 28,9 2,00 3,68 Nordea Räntetak 184 3,3 1,50 0,96 Summa 4 284 219,7 1,80 3,21 RÄNTEDERIVAT NOMINELLT MARKNADS- TAKNIVÅ ÅTERSÅENDE MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR Swedbank Ränteswap 800 48,0 -0,0875 1,72 Summa 800 48,0 –0,0875 1,72 42 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 VAD HAR DET INNEBURIT FÖR STENDÖRREN ATT INKLUDERAS I EPRA-INDEX? Dels är det kul att vi vuxit så pass mycket på olika fronter att vi kan inkluderas i denna typ av globalt index. Detta i kombination med att vi även gjort våra första förvärv utanför Sveriges gränser har medfört att vi tagit steget att kommunicera mer på engelska. Tillsammans har det medfört ett större internationellt intresse. HUR ÄR STENDÖRRENS FINANSIELLA BEREDSKAP I DESSA OSÄKRA TIDER?   cirka 80 procent av våra räntebärande skulder är nu räntesäkrade. Vi  banker. Utöver detta är i princip samtliga av våra hyresavtal fullt  hyresintäkter. I första kvartalet 2023 har vi även genomfört ett återköpsprogram för ett utestående obligationslån, vilket minskat  VAR LIGGER STENDÖRRENS HUVUDSAKLIGA FINANSIELLA STYRKOR JUST NU? Med tanke på hur världen ser ut just nu är det en styrka att vi de senaste 1 – 2 åren agerat proaktivt och tidigt avseende vår balansräkning. Det kommer vi fortsätta att göra. Vi har nu  vårt högavkastande fastighetsbestånd. Vi har också en tillväxtpotential som inte syns fullt ut i våra kvartalssiffror och det är vårt innehav av hittills oexploaterade byggrätter om cirka 650 000 kvm BTA. PER-HENRIK KARLSSON SVARAR PÅ TRE FRÅGOR FALLSTUDIE: FINANSIERING I september 2022 meddelade EPRA (The European Public Real Estate Association) att Stendörren inklu-  EPRA-index är ett ledande globalt index för börsnoterade fastighetsinvesteringar och består av cirka  För att inkluderas i indexet behöver bolaget uppnå fyra olika kriterier: en viss storlek mätt i börsvärde, ett minimikrav för likviditet i aktien, en minsta procentandel av EBITDA från relevanta fastigheter samt fullständig engelsk årsredovisning. Många investerare förlitar sig på EPRA:s expertis och professionalism för att följa den europeiska marknaden och använder indexet för att jämföra sin portföljavkastning. Att vara en del av indexet kan därför innebära att bolaget exponeras mer och därmed eventuellt bli föremål för större intresse hos utländska investerare. Per-Henrik Karlsson, Ekonomidirektör på Stendörren Bild: Stendörrens kontor 43 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FINANSIERING BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA Tidigare har Stendörren utgått från bokslutsdagen (motsvarande 31 december 2022 i denna rapport) vid bedömning av intjäningsförmågan. För att ge en mer relevant bedömning av intjäningsförmå- gan har Stendörren i denna rapport valt att utgå från den första dagen i innevarande 12-månader- speriod (1 januari 2023) och därmed inkludera de indexrelaterade hyreshöjningar, till följd av ökad  januari 2023 omfattade bolagets fastighetsportfölj 148 helägda fastigheter med cirka 795 000 kvm uthyrbar yta. Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade hyresintäkten (efter avdrag för vakan- ser och rabatter) på rullande 12-månadersbasis till cirka 824 miljoner kronor. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till cirka 179 miljoner kronor på årsbasis, således förväntas koncernen i årstakt producera ett driftnetto om cirka 645 miljoner kronor. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning om den förevarande intjäningsförmågan per 1 januari 2023 utan hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelate- rade hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra, ännu ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på driftnettot. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos av kommande resultatutveck- ling för Stendörren. * Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 31 december 2022. Bild: Romberga, Enköping 44 STENDÖRRENS HÅLLBARHETS- ARBETE ”Att driva ett hållbart och jämlikt företagande är strategiskt helt avgörande för Stendörren och en naturlig del av vårt dagliga arbete och beslutsfattande. Samtidigt är det viktigt att vi successivt höjer våra ambitioner och under 2022 har vi tagit betydande steg framåt. Arbetet inom bolagets hållbarhetsråd har intensierats och vi har nu metoder för att följa upp bolagets samtliga hållbarhetsmål.” Erik Ranje, VD Stendörren OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE ETT HÅLLBART FÖRETAGANDE Under 2022 har Stendörren arbetat enligt den hållbarhetsstrategi som lansera- des i årsredovisningen 2021. 2022 är det första året då alla uppsatta mål mäts. Stendörrens aktiviteter i linje med bolagets strategi presenteras i årets rapport. 96 % ANDEL FOSSILFRI ENERGI 29 % MINSKAT UTSLÄPP PER KVM 61/39 % FÖRDELNING MÄN/KVINNOR 21 % MINSKAD ENERGI- FÖRBRUKNING PER KVM 42 % ANDEL MILJÖCERTIFIERAD UTHYRNINGSBAR YTA Bild: Almnäs, Södertälje 46 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE HÅLLBARHETSKONTEXT OCH STYRNING Stendörrens affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver bola-  fastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare egen utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. För mer beskriv- ning av bolagets affärsidé och mål, läs på sida 13. Stendörren har sedan starten 2014 bedrivit ett aktivt hållbarhetsarbete och under 2021 antogs en omarbetad hållbarhetsstrategi, som sträcker sig fram till år 2030. Väsentlighetsanalysen ligger som grund för bolagets hållbarhetsstrategi och utgår ifrån Stendörrens potentiella och faktiska påver- kan på sin omgivning och dess intressenter. Utfallet av arbetet följs på olika sätt upp kvartals- och årsvis. POLICYS OCH STYRNING Bolagets policys revideras löpande och minst år- ligen. De policys som ska antas av styrelsen god- känns på det konstituerande styrelsemötet som hålls i direkt anslutning till bolagets årsstämma. Även de policys som antas av bolagets VD revi- deras och godkänns vanligtvis under våren. Alla som anställs på Stendörren får en introduktion till bolagets policys och handböcker. Alla medarbetare ska årligen intyga att de läst och förstått alla poli- cys. Om policys och dokument ändras väsentligt genomför bolaget en utbildning för medarbetarna. UPPFÖRANDEKOD Stendörrens uppförandekod utgår ifrån internatio- nella konventioner, koder och lagar. Den grundar sig i FN:s Global Compacts tio principer för hållbar utveckling och inkluderar hur Stendörren arbetar med frågor kopplade till mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden, miljö och antikorruption. ORGANISATIONER OCH MEDLEMSKAP Stendörren är delaktiga i en rad organisationer med syfte att bidra till att stärka branschens hållbarhets- arbete och det lokalsamhälle som bolaget verkar i. Under 2022 var Stendören engagerade i följande organisationer: • Sweden Green Building Council • Hållbart Stockholm 2030 • Svenskt Näringsliv AB • Spånga företagarförening AB Stendörren har en hållbarhetsstrategi som bygger på ett långsiktigt arbete med successivt höjda ambitioner fram till år 2030. Arbetet leds och koordineras av bolagets hållbarhetsråd, vars arbete styrs av de riktlinjer och policys som antagits av bolagets styrelse och VD. STYRELSE Strategiskt ansvar LEDNING Operativt/strategiskt ansvar AVDELNINGSCHEFER/CHEFER Implementering av strategi och arbete MEDARBETARE Bidra med idéer och följa bolagets hållbarhetsambitioner HÅLLBARHETSRÅD STYRNINGSMODELL • Uppförandekod • Uppförandekod för leverantörer • Inköpspolicy • Hållbarhetsstrategi • Personalhandbok • Policy för jämställdhet, mångfald och likabe- handling • Chefshandbok • Hållbarhetsstrategi • Hållbarhetsstrategi OPERATIONELL RESURS- ATTRAKTIV EXCELLENS EFFEKTIVITET ARBETSGIVARE FRAMTIDSSÄKRING SOCIALT ANSVAR FOKUSOMRÅDE OCH POLICYS 47 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Stendörren har ett hållbarhetsråd bestående av representanter från bolagets olika delar. Håll- barhetsrådet har som ansvar att koordinera Stendörrens hållbarhetsarbete utifrån den antagna strategin. Rådet har månatliga möten med fokus - hetsprojekt behandlas i mindre grupper och vid ETT AKTIVT HÅLLBARHETSRÅD behov involveras ytterligare personer i organisatio- nen. Under 2022 var rådet drivande i bland annat följande projekt: kontinuerliga medarbetarunder-  fastigheter, energieffektivisering, solcellsutbyggnad och miljömarkörer i nyproduktion. Se nedan modell för exempel på projekt som genomförts under året. HÅLLBARHETSRÅDET • Koordinerar hållbarhetsarbetet utifrån den lagda strategin. • Representeras av medarbetare och chefer från olika funktioner i organisationen.  • Behandlas i mindre grupper och involverar ytterligare personer i organisationen. Se nedan modell för exempel på projekt som genomförts under året. Kartläggning av fysiska klimatrisker Gröna hyresavtal Nya krav för nyproduktion Klimatdeklarationer i nybyggnation Lokalisera strandade fastigheter HÅLLBARHETSRÅDET STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE 48 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022  koppling till bolagets hållbarhetsstrategi och där verksamheten kommer att ha en grundläggande inverkan: STENDÖRREN OCH FN:S GLOBALA MÅL Bolagets slogan ”Lokaler som gör skillnad” är baserad på Stendörrens uppdrag att tillsammans med hyresgästerna och andra samarbetspartners utveckla framtidens lokaler med avseende på effektiv resursanvändning, energieffektiva lokaler och hållbara logistiklösningar. Stendörrens största klimatpåverkan ligger i att utveckla och förvalta sina fastig- heter. Det är av största vikt för Stendörren att fokusera på resurs- effektivitet genom hela värdekedjan avseende förvaltning, renovering, materialval, nyproduktion och val av energislag för att minska sin klimatpåverkan.         Stendörren. Det handlar inte bara om att skapa förutsätt- ningar för en säker, hälsosam och sund arbetsmiljö internt för medarbetarna utan även för hyresgäster och leve- rantörer. Läs mer under avsnittet Attraktiv arbetsgivare. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE JÄMSTÄLLDHET Världens nationer skrev 2015 under Agenda 2030, vilken inkluderar FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling (SDG). För att uppnå dessa mål krävs en gemensam insats på internationell, nationell och lokal nivå. Därför uppmanas alla företag att inkludera de globala målen i både strategi och rapportering. STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE 49 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 VAD HAR VARIT STENDÖRRENS FRÄMSTA FRAMSTEG UNDER 2022 INOM HÅLLBARHETSOMRÅDET? Vi har tagit viktiga kliv i vår klimatrapportering under 2022 vilket bland annat innebär att vi har kartlagt väsentliga delar av våra koldioxidutsläpp i värdekedjan, så kallat scope 3. Fastighetsbranschen har ett omfat- tande klimatavtryck och det är därför viktigt att vi som förvaltare tar en proaktiv roll i att minska våra utsläpp och fortsätter ställa krav i värdekedjan. BESKRIV HUR ARBETET MED LEVERANTÖRER OCH SAMARBETSPARTNERS HAR SETT UT UNDER ÅRET? Vi har haft en fortsatt god dialog med våra leverantörer och under 2022 undertecknades ytterligare tolv avtal där Stendörrens uppförandekod varit en del. Vi ser ett stort värde i att ha ett nära samarbete med våra leverantörer, det skapar stärkt tillit i relationen och ökad stabilitet i affären. VAD TROR DU KOMMER FORMA STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE FRAMÅT? Utifrån de ökade krav som kommer från EU gällande hållbar- hetsrapportering ser vi hur hållbarhetsfrågorna får stärkt  klimatfrågan fortsatt vara prioriterad, allt för att vi globalt ska ha möjlighet att nå målet om att begränsa den globala uppvärmningen till under 2 grader. FREDRIK HOLMSTRÖM SVARAR PÅ TRE FRÅGOR Fredrik Holmström, Hållbarhetschef på Stendörren Bild: GreenHub Bro, Upplands-Bro Bild: GreenHub Bro, Upplands-Bro 50 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE ANALYS AV INTRESSENTER OCH VÄSENTLIGHET INTRESSENTDIALOG Stendörren fortsatte under året ha en aktiv dialog med sina intressenter. På så sätt skapas goda för- utsättningar för bolaget att bedriva ett relevant och verksamhetsnära hållbarhetsarbete. Intressentgrup- perna ger värdefulla infallsvinklar och perspektiv som är viktiga för Stendörren att beakta. VÄSENTLIGHETSANALYS Under 2022 har Stendörren uppdaterat sin väsent- lighetsanalys till standarden GRI 2021. Uppdate- ringen baseras på den väsentlighetsanalys som gjordes under 2020. Intressenterna bedöms vara de samma. Modellen för uppdateringen av väsent- lighetsanalysen grundar sig i en diskussion med externa specialister. Därefter har Stendörrens led- ning analyserat och rangordnat viktiga frågeställ - ningar och indikatorer, som bedöms som väsentliga, samt skattat dem utifrån påverkan, omfattning, sannolikhet och möjlighet att åtgärda. - ginellt från föregående väsentlighetsanalys och kategoriseras i denna rapport i samma fem fokus- områden som tidigare. Nytt för 2022 är att de fem indikationerna nedan bedömts som väsentliga   kommande år. • Hyresgästers välmående och hälsa • Materialval i fastigheter • Återbruk • Föroreningar i fastigheterna • Avfallshantering • God företagskultur • Grannsamverkan • Trygga fastigheter och områden • Leverantörsgranskning • Ensamhet i bostaden  • Lokalsamhället • Transparent kommunikation • Digitalisering • Närmiljö runt fastigheter • Bolagsstyrning  • Innovation • Engagemang i föreningsliv och skola • Arbetsmiljö MEDELHÖG VÄSENTLIGHET • Kravställning hyresgäster • Klimatrisk • Jämställdhet • Klimatavtryck från nyproduktion • Energieffektivitet i fastigheter  • Anti-korruption • Hyresgästers välmående och hälsa • Materialval i fastigheter • Återbruk • Mångfald • Jämlikhet • Mänskliga rättigheter • Attraktiv affärspartner • Föroreningar i fastigheterna • Avfallshantering • Arbetslöshet i närområdet HÖG VÄSENTLIGHET HÖGMEDEL 51 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE INTRESSENTENGAGEMANG • Seminarium • Investerarpresentationer • Kvartalsrapportering • Kontinuerliga dialoger/möten • Kontakt med VD, CFO • Email, telefon • Styrelsemöten 6–8 gånger/år • Knutit hållbarhetsstrategin tydligare till Stendörrens affärsstrategi och uppföljning • Förtydligat klimatrisker och omställningsrisker samt arbetat in dessa i affärsplanerna för respektive fastighet • Uppföljning av grön och hållbar-  ÄGARE, FINANSIÄRER, RÅDGIVARE, STYRELSE • Avdelningsmöten veckovis • Informationsmöten månadsvis • Konferenser med olika teman • Frukostar och informella möten med kollegor • Uppföljning av de nya hållbarhetsmålen • Rapportering i Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) och förbättring av GRESB-resultatet • Utbildning i uppförandekod • Analys- och budgetverktyg har implementerats • eNPS mätning har fortsatt med förbättrat resultat MEDARBETARE INKLUSIVE LEDNINGSGRUPP • Kundmöten • Förhandlingar • Dialog via upparbetade personliga kontakter • Gröna kontrakt har lanserats fullt ut avseende alla kontrakt på över 100 000 kr i hyra på årsbasis. • Förnyad nöjd-kund-undersökning har distribuerats till största hyres- gäster upp till topp 50 procent av hyresvärdet • Fortsatt aktiv förvaltning med kunddialog i centrum • Resurseffektivisering inom fastighetsförvaltningen HYRESGÄSTER/ HYRESGÄST- OMBUD • Planprocesser • Dialog via upparbetade kontakter • Förnyad och kompletterad Grön karta • Flera bygglov inskickade och erhållna KOMMUN INTRESSENTGRUPP FOKUS FÖR STENDÖRREN 2022KONTAKTYTOR 52 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 HÅLLBARHETSSTRATEGI KONTROLLERAD RISK OCH HÅLLBAR UTVECKLING Stendörrens hållbarhetsstrategi genomsyras av två kompletterande perspektiv. Den ena utgångspunkten handlar om att säkerställa att bolaget agerar ansvars- fullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar och krav. Den andra utgångspunkten handlar om att Stendörren ska bedriva ett hållbarhetsarbete som bidrar till hållbar utveckling på ett sätt som engagerar såväl internt som externt och samtidigt stärker Stendörrens verksamhet. Under 2022 har arbetet med att utveckla hållbar- hetsstrategin fortlöpt, vilket även inkluderat utökad rapportering på bolagets hållbarhetsmål. I årets rapport presenteras resultatet från de mätningar som gjorts inom respektive fokusområde. Rappor- ten syftar till att ge en helhetsbild av hur Stendörren bedriver sitt hållbarhetsarbete samt vilka priorite- ringar som görs. Rapporteringen av bolagets hållbarhetsarbete sker i enlighet med GRI:s (Global Reporting Initiative) standards 2021, ett ramverk som väg- leder företag och organisationer i vad som ska ingå i rapporteringen. Här inkluderas även hur Stendörrens hållbarhetsarbete förhåller sig till FN:s 17 mål för hållbar utveckling (SDG). Se sida 49. Bola- gets hållbarhetsrisker utvärderas årligen inom den ordinarie riskutvärderingen. Bolagets hantering av dess hållbarhetsrisker beskrivs på sida 62 samt i Förvaltningsberättelsen, sidorna 74 – 76. 53 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 O P E R A T I O N E L L E X C E L L E N S S O C I A L T A N S V A R F R A M T I D S S Ä K R I N G A T T R A K T I V A R B E T S G I V A R E R E S U R S E F F E K T I V I T E T MÅL: Stora leverantörer ska underteckna bolagets uppförandekod 100 procent av alla fordon ska vara fossil- bränsleoberoende år 2025 Undvika flygresor när det är praktiskt möjligt MÅL: Minska energiintensi- teten (kwh/kvm) med minst 20 procent till 2030 från basåret 2020 70 procent av fastighets- beståndet i kvm ska miljöcertifieras till 2025 Nybyggnationer och större ombyggnationer ska miljöcertifieras Möjliggöra ökad åter- vinning av hyresgäster- nas avfall och minimera byggavfall i samband med större ny-, till- och ombyggnationer Minska koldioxid- avtrycket genom 100 procent fossilfri energi till 2030 (gäller energi som köps av Stendörren) Minska koldioxid- avtrycket i nyproduk- tionsprojekt i syfte att nå nettonollutsläpp till 2030 MÅL: Sträva efter jämställdhet och mångfald bland alla yrkeskategorier och sikta på att ha en könsfördelning inom gränserna 40/60 på chefsbefattningar senast 2025 Årlig uppföljning och återkoppling gällan- de jämställdhet och icke-diskriminering Uppnå en Net- Promoter-Score (eNPS) på minst 20 i den halv- årsvisa medarbetar- undersökningen Samtliga anställda ska genomgå utbildning i uppförandekoden MÅL: TCFD-rapportering (task force on climate related financial disclosure) från 2023 MÅL: Skapa jobbmöjlig- heter för människor som står långt ifrån arbetsmarknaden OPERATIONELL EXCELLENS RESURS- EFFEKTIVITET ATTRAKTIV ARBETSGIVARE FRAMTIDS- SÄKRING SOCIALT ANSVAR FEM FOKUSOMRÅDEN 54 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FOKUSOMRÅDEN 1. OPERATIONELL EXCELLENS Operationell excellens för Stendörren handlar om att förstå marknaden och samhällsutvecklingen för att kunna vara strategiskt framsynta och positionera Stendörren för framtiden. Dessutom handlar det om att bevaka risker och osäkerhetsfaktorer på marknaden samt om att bygga en organisation med väl fungerande stödprocesser, rutiner och policys. En riskanalys relaterad till Stendörrens mest väsentliga hållbarhetsfrågor utvärderas årligen inom den  dessa, se sida 74–77. STYRNING I LEVERANTÖRSKEDJAN Under 2022 undertecknades ytterligare tolv leve- rantörsavtal där Stendörrens uppförandekod varit en del. Uppförandekoden har införts som en bilaga till avtalen i upphandlingsförfarandet av större  ömsesidig syn på hur ansvarsfullt företagande bedrivs. TJÄNSTERESOR Antalet fordon i bolaget som är fossilbränsleobero- ende uppgår idag till 50 procent av bolagets totala   elektriska bilar kommer användas i driften. Övriga   - sor och har som rekommendation att resor inom Sverige ska ske med tåg. Under 2022 skedde   medan resterande var till städer där Stendörren har fastigheter. Stendörren kommer löpande att se över antalet resor och arbeta med att minimera bolagets klimatavtryck. ANTIKORRUPTION OCH MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER Stendörren arbetar aktivt för att minimera all form av korruption, mutor och oegentligheter, både i den egna verksamheten och i värdekedjan. Bola- get har rutiner för att leverantörer ska signera uppförandekoden i samband med utförandet av entreprenad eller tjänst av ett högre värde än 1 miljon kronor. För att säkerställa korrekt hantering av transaktioner inom bolaget har processerna för uppstart av projekt stärkts. Idag godkänns projekt  likt hur processen för interna utbetalningar ser ut idag. Stendörren respekterar de universella mänskliga rättigheterna och ställer motsvarande krav mot alla samarbetspartners. Genom att leverantörer och medarbetare tar del av uppförandekoden minskar risken av att kränkningar uppstår, både i den egna - blåsarsystem på bolagets hemsida och för 2022 har inga rapporter i visselblåsarsystemet eller i övriga kanaler inkommit. ANTAL INRAPPORTERADE INCIDENTER 2022 2021 2020 Visselblåsarsystem 0 0 0 Övriga kanaler 0 0 0 MÅL • Stora leverantörer ska underteckna bolagets uppförandekod • 100 procent av alla fordon ska vara fossilbränsleoberoende till 2025 • Undvika flygresor när det är möjligt 55 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FOKUSOMRÅDEN 2. RESURSEFFEKTIVITET Resurseffektivitet är ett av de fokusområden där Stendörren har störst möjlighet att minska sin klimatpåverkan, främst genom att minimera energianvändning i - gets fastighetsutveckling, både avseende nybyggnation och till- och ombygg-  arbete i att fastigheternas energiförbrukning fortsatte reduceras och andelen fossilfri energi ökade ytterligare. Även minskad avfallshantering var i fokus. ENERGI Ett av Stendörrens viktigaste hållbarhetsmål är inom energiförbrukning, uttryckt som fastigheternas energiintensitet (energiförbrukning per kvm/år). Målsättningen är att minska energiintensiteten med 20 procent eller mer till år 2030. Energiförbrukning är också ett nyckeltal som följs upp i den hållbar-  under 2021 och 2022. Under 2022 minskade energi- intensiteten till 88 kWh/kvm (112), en minskning med cirka 21 procent. Stendörrens strukturerade arbete med att minska sin energiförbrukning har därmed visat sig ge god utväxling och det långsiktiga målet bedöms redan vara inom räckhåll. Förvaltningen har månadsvisa uppföljningar på de aktiviteter som genomförs i respektive fastighet för att minska energiförbrukningen. Uppföljningarna involverar både den tekniska och den kommersi- ella förvaltningen. Stendörrens egna tekniker gör löpande kontroller att alla system är injusterade så att onödig drift minimeras och det genomförs nattliga ronder för att kontrollera belysning för att minska energiförbrukningen. De två fastigheter som - satt utvärdering men planen är att avveckla denna typ av uppvärmning. Till Stendörrens fastigheter köps ursprungsmärkt förnybar el och de ingångna avtalen för fjärrvärme ses över löpande. Stendörren har som mål att köpa 100 procent fossilfri energi MÅL • Minska energiintensiteten (kwh/kvm) med minst 20 procent till 2030 från basåret 2020 • 70 procent av fastighetsbeståndet i kvm ska miljöcertifieras till 2025 • Nybyggnationer och större ombyggnationer ska miljöcertifieras • Möjliggöra minskning av hyresgästernas avfall och minimera byggavfall i samband med större ny-, till- och ombyggnationer • Minska koldioxidavtrycket genom 100 procent fossilfri energi till 2030 (avser energi inköpt av Stendörren) • Minska koldioxidavtrycket i nyproduktionsprojekt i syfte att bidra till målet om nettonollutsläpp till 2030 56 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 till 2030. Det målet har blivit enklare att följa upp och mäta då bolaget nyttjar CREEM (Carbon Risk Real Estate Monitor) som stöd sedan 2021. De fastigheter som nämns i kapitlet framtidssäkring kommer att bearbetas under 2023 och framåt med syftet att hitta lösningar för fossilfri energileverans till respektive fastighet. Utsikterna är goda då fjärr- värmeleverantörer arbetar alltmer aktivt med att möta fastighetsägares behov. Exempelvis får Sten- dörren direkt förbättrade värden i sina fastigheter när fjärrvärmeleverantören väljer att byte bränslemix till mer fossilfria energikällor. CERTIFIERING AV BEFINTLIGA FASTIGHETER  - sieringarna som bolaget ingick under 2021 och 2022.  - igheter enligt BREEAM In-Use. Under 2022 fortsatte -  hållit en takt om cirka 20 procent yta (kvm) per år.  70 procent av ytan till och med 2025. CERTIFIERING I NYBYGGNATION  nybyggnation. För de kommersiella fastigheterna har bolaget beslutat att använda sig av miljöcerti-    ”Excellent”. I samband med bolagets relativt nya verksamhet, att uppföra bostäder, beslutade Stendörren att använda sig av miljömärkningen Svanen för dessa fastigheter då bolaget bedömt att det är det bäst lämpade systemet gentemot bostadshyresgäster. I bolagets mest framskridna bostadsprojekt har Svanen implementerats. Bola- gets miljöanvisningar har kompletterats med krav - ningarna benämns som Gröna kartan. Gröna kartan har krav inarbetade från EU:s taxonomi, materi- alkrav, energikrav, ekosystemtjänster m.m. AVFALL  förbättra insamlingen av avfall hos hyresgästerna. Eftersom stora delar av avfallshanteringen sköts av respektive hyresgäst är insamling av data och mätning ofta komplicerad. Stendörren arbetar med implementering av gröna hyresavtal och ämnar där- igenom kunna få tillgång till avfallsdata. Idag har Stendörren endast en del av den information som krävs för att få en helhetsbild av de mängder avfall som hanteras av hyresgästerna. Behovet av att hitta lämpliga lösningar för att minska hyresgästernas avfall och minimera byggavfall kvarstår som ett mål för 2023. Den data som Stendörren delger i årets rapport (se sida 68) är baserad på en kombination av verkliga avfallsdata och en beräkning avseende hushållsavfall av fastighetsbeståndet. RESURSEFFEKTIVITET – UTFALL KPI 2022 2021  Andel inköpt fossilfri energi, % 96 98 Total energianvändning, absoluta tal MWh 44 970 54 960 – varav från förnyelsebara källor, absoluta tal MWh 42 964 54 021 – varav från icke förnyelsebara källor, absoluta tal MWh 2 006 936 Uppvärmning från fjärrvärme 30 165 35 429 Uppvärmning från el: värmepumpar och direktverkande el etc. 759 832 Uppvärmning från eldningsolja 58 99 Energiintensitet, kWh/kvm 89 112  1) Absoluta tal kWh/kvm 89 112 Absoluta tal kg CO 2 /kvm 2,2 3,1           1) Intensitet baserat på scope 1 och 2. Kommer justeras i framtida rapportering då datainsamling för scope 3 påbörjats. 57 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 KOLDIOXIDAVTRYCK Under 2022 trädde nya lagar i kraft med krav på att redovisa byggnaders klimatavtryck i klimat- deklarationer. Dessa deklarationer var under 2021 en del av Stendörrens Gröna Karta. Under 2022 har Stendörren arbetat fram en rapportering som visar koldioxidutsläppen inom scope 1, 2 och 3 inom väsentliga områden. Ambitionen med rap- porteringen är att belysa alla utsläpp som uppstår i bolagets värdekedja och inte enbart de som är direkt knutna till bolagets förvaltning. De största   Stendörrens långsiktiga mål är att minska utsläppen till nettonoll till 2030. Detta arbete kommer kräva stora insatser av bolaget som fastighetsutvecklare och ägare av ett fastighetsbestånd där en del fastig- heter är av äldre karaktär. Stendörren har i sina interna projektkrav satt mål på koldioxidutsläpp per kvm i bolagets nybygg- nationer. Genom löpande uppföljning kommer Stendörren över tid ha möjlighet att förbättra sin projektutveckling ur ett utsläppsperspektiv. I bola- gets till- och ombyggnationer används återbruk som en åtgärd att försöka minska klimatavtrycket. I den fas som Stendörrens klimatarbete är i nu hand- lar det framför allt om att engagera och medvetan- degöra de medarbetare som är direkt involverade i projektverksamheten avseende minskade utsläpp. Under 2022 hade Stendörrens drift ett kol- dioxidavtryck motsvarande 1 425 (1 539) ton. Detta inkluderar scope 1 och 2. I 2021 års hållbarhetsre- dovisning inkluderades vissa scope 3-relaterade  i scope 2. De utsläppen utgjorde cirka 8 procent av den totala förbrukningen 2021 vilket korrigerades i 2022 års hållbarhetsrapport. Den nya rapporte- ringen av klimatavtryck på sida 66–67 visar fördel- ningen av bolagets totala utsläpp och vilka utsläpp som bolaget avser undersöka vidare. KLIMATPÅVERKAN KG Co 2 /kvm ENERGIINTENSITET KWh/kvm ANDEL FÖRNYELSEBARA OCH ÅTERVUNNA ENERGIKÄLLOR I VERKSAMHETEN 0 1 2 3 4 2018 2019 202220212020 0 40 80 120 160 2018 2019 202220212020 % 0 25 50 75 100 2018 2019 202220212020 Icke förnyelsebara energikällor  Förnyelsebara och återvunna energikällor Trend Trend 58 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FOKUSOMRÅDEN 3. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Såväl interna som externa intressenter är avgörande för Stendörrens framgång och tillväxt. Verksamheten byggs och utvecklas av motiverade och kompetenta medarbetare, tillsammans med leverantörer och samarbetspartners. VÄLMÅENDE OCH HÄLSA Stendörren genomförde ett stort antal personalak - tiviteter under 2022. Efter pandemin har behovet av fysiska möten ökat, vilket också gynnar Stendörrens interna samarbetsprocesser och kreativitet. Interna evenemang och möten har arrangerats för att ytter- ligare stärka företagskulturen och bygga vidare på den nyorganisation som Stendörren implementerat de senaste åren. Omorganisationen har bland annat inneburit att den löpande driften av de fastigheter som tidigare skötts av externa partners, nu åter sker internt. Rationaliseringar av arbetssätt och interna processer har genomförts samt omfördelningar av arbetsuppgifter. Omorganisationen, förändringar i den tekniska förvaltningen samt det faktum att bolagets medarbetare är attraktiva på rådande marknad bidrog till att personalomsättningen under 2022 uppgick till 34 procent, vilket är något högre än föregående år då omsättningen uppgick till 33 procent. För att mäta utfallet av medarbetarfrämjande åtgärder arbetar bolaget vidare med så kallade pulsmätningar som genomförs minst två gånger om året. Pulsmätningarna görs i enkätform där bland annat stress, arbetsbelastning och trivsel skattats. Ett moment som lagts till är att mäta medarbetar- nöjdhet med hjälp av metoden Net Promotor Score (eNPS). Första mätningen genomfördes i slutet på 2021 och de mätningar som gjordes under 2022 visar en markant förbättring. Det är bland annat ett resultat av de medarbetarfrämjande åtgärder som anordnats för att skapa god sammanhållning och ökad trivsel och välmående i organisationen. MÅL • Uppnå en Net-Promoter-Score (eNPS) på minst 20 i den halvårsvisa medarbetar- undersökningen • Sträva efter jämställdhet och mångfaldbland alla yrkeskategorier och sikta på att ha en könsfördelning inom gränserna 40/60 på chefsbefattningar • Årlig uppföljning och återkoppling gällande jämställdhet och icke-diskriminering • Samtliga anställda ska genomgå utbildning i Stendörrens uppförandekod 59 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Målet att nå ett värde över 20 i eNPS-mätningarna kvarstår, att jämföra med värdet 11 som uppnåddes i den senaste mätningen. Bolagets arbete för ett förbättrat värde fortsätter under 2023. Sjukfrån- varon (korttids- och långtidssjukfrånvaro) för 2022 var i snitt 2,4 procent, fördelat på 2,9 procent för kvinnor respektive 2,2 procent för män. Stendörren deltog under 2022 återigen i initia- tivet Spring för livet. Loppet genomfördes i samar- bete med Företag för Malawi och totalt samlades det in cirka 782 000 kr till UNICEF:s verksamhet vid One Stop Center i Malawi. Från Stendörren deltog fem personer. Under hösten genomfördes också en hälsotävling för samtliga medarbetare. De 30-talet personer som valde att delta delades in i grupper och tävlade tillsammans med pepp och loggning av - ten att välja vilken organisation prispengen skulle doneras till och valet föll på Barncancerfonden. Under året genomfördes en utbildning i Stendörrens uppförandekod för alla medarbetare. Därutöver genomfördes andra utbildningar, exempelvis inom hjärt- och lungräddning och andra mer branschspe-  JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD Stendörrens könsfördelning uppgick under 2022 till 38 procent kvinnor i chefsbefattningar, att jämföra med 26 procent under 2021. Bolaget har ett mål avseende såväl jämställdhet som mångfald, men i denna rapport redovisas enbart könsfördelning. Stendörrens sätt att följa upp mångfald sker internt genom att säkra upp att ingen särbehandling sker i organisationen. För detta inkluderas en fråga i bolagets pulsundersökningar som sker två gånger  - gets visselblåsarfunktion. Inga rapporter inkom i visselblåsarsystemet för 2022, inte heller annan rapportering såsom direkta kontakter till ansvarig chef eller till HR. Inga anmälda arbetsskador eller arbetsolyckor rapporterades under 2022. KPI 2022 2021 2020 Könsfördelning chefs- befattningar kvinnor/män 5/8 1) 4/11 5/9  – Kvinnor, antal 5 6 6 – Män, antal 8 10 7     Personalomsättning, % 34 33 35 eNPS-värde (employee Net Promoter Score) +11 -8 n.a.    2) – Kvinnor 2,9 1,0 3,8 – Män 2,2 5,0 4,4     KPI 2022 2021 2020 Antal utbildningstimmar per år 166 3) 376 119 Andel anställda som får regelbunden utvärdering och uppföljning av sin prestation och karriärutveckling, % 100 100 100  – Kvinnor <30 år 5 5 3 – Kvinnor 31 – 50 år 8 10 12 – Kvinnor >50 år 6 4 6     – Män <30 år 4 2 4 – Män 31 – 50 19 23 15 – Män >50 6 11 9         1) Baserat på chefer med personalansvar eller chef som är del av ledningsgruppen. 2) Snittantal frånvarodagar baserat på totalt antal anställda per december 2022 3) Antalet timmar är baserade på utbildning i BAM, HLR samt uppförandekod. Övrig utbildningstid har inte loggats. 60 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FOKUSOMRÅDEN 4. FRAMTIDSSÄKRING För att kunna ta väl underbyggda beslut avseende fastighetsbeståndet för- bereder Stendörren rapportering enligt Task Force on Climate related Finan - cial Disclosure (TCFD). Stendörren har genomfört analyser av det svenska beståndet och kommer fortsätta dokumentera bolagets klimat- och omställ- ningsrisker under 2023. Stendörrens riskhantering av fastighetsportföljen kommer bli lättare att mäta och följa upp när detta grundarbete och rappor-  KLIMATRISKANALYS Bolaget har under 2022 arbetat med att samman- ställa klimatrisker för den svenska portföljen genom att, med hjälp av SMHI, utföra en kartläggning av klimatrisker. Därigenom får bolaget en översikt av riskernas storlek samt hur de kan komma att för - ändras över tid. Klimatförändringar kan ha både en direkt och indirekt påverkan på fastigheterna och därmed även på fastighetsägarens ekonomiska risker. Hur stora riskerna blir beror på framtida nivåer av växthus- gaser i atmosfären. I analyserna används resultat från två olika möj- liga framtida utvecklingsvägar för vår planet, som beskrivs med utsläppsscenarier framtagna av FN:s klimatpanel IPCC. I analysen av förändring i indikato- rer jämförs perioderna 2011–2040, 2041–2070 samt 2071–2100 med referensperioden 1971–2000. Den svenska portföljens energiprestanda har använts för att förstå hur fastigheterna förhåller sig till den svenska klimatfärdplanen. Färdplanen består av de löften som Sverige gett för att minska sitt avtryck till och med 2045. Verktyget som nyttjats, visar om en fastighet strandar på den tänkta minskningskurvan och vilket år detta sker. Verktyget har hjälpt Sten- dörren att förstå vilka fastigheter som eventuellt har en klimatrisk och när denna kommer att infalla. Fastigheter i Norge, Danmark och i Finland har ännu inte inkluderats i det rapporterade underla-  kommer att utredas när en lämplig modell för detta tagits fram. MÅL • TCFD-rapportering (Task force on Climate related Financial Disclosure) från 2023 61 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 TCFD Arbetet med TCFD-rapporteringen fortsatte under 2022 men vissa delar kvarstår att färdigställa för att kunna göra en fullständig rapportering för bola- get. Arbetet fortsätter under 2023 med ambitionen att presentera en komplett rapport under året. En stor del av grundarbetet är på plats och scenario- analyser är påbörjade men inte slutförda. Styrning och strategier kommer förtydligas ur ett hållbar- hetsperspektiv. STYRNING Varje år görs en översyn av riskerna i bolaget. Ledningsgruppen skattar de olika riskerna utifrån påverkan och sannolikhet. Bolaget har delat upp riskerna i följande fem kategorier: strategiska, ope- - het. Ur arbetet sorteras de risker som klassas som höga risker och så kallade svarta svanar 1) . Alla risker har en ansvarig från ledningsgruppen. Respektive  hur Stendörren ska arbeta för att minimera påver- kan och arbeta bort risken helt. VD kontrollerar risk- hanteringen två gånger per år. Arbetet rapporteras till styrelsen årsvis. STRATEGI Stendörren har som en del i sin hållbarhetsstra- tegi, att sammanställa alla klimatrisker, fysiska och omställningsrisker och sätta dem i både ett kort och ett långt perspektiv. De initiala kartläggningarna som gjorts visar att det svenska beståndet har både fysiska klimatrisker och omställningsrisker, om än i begränsad omfattning. Klimatriskernas påverkan  bedöms i det korta perspektivet som begränsad men kan komma att förändras över tid. Framförallt - tal ytterligare faktorer kommer påverka bolagets fastigheter. Stendörren kommer arbeta vidare med dessa riskanalyser under 2023. KLIMATRISK Resultatet av den genomförda kartläggningen visar att fram till år 2040 har 24 fastigheter en möjlig  gång för att säkerställa om en risk de facto förelig- ger eller ej. Riskerna är kopplade till hydrologi och till kylgraddagar. Kylgraddagarna kommer att öka efter 2040 medan de hydrologiska riskerna inte ökar i samma utsträckning. Kylgraddagar är starkt knutet till den stigande temperaturen och med ett scenario för ökande klimatförändringar (RCP8,5 2) ) kan antalet fastigheter som har en påtaglig risk öka från 3 till 59 stycken till 2040. OMSTÄLLNINGSRISK Stendörren har även gjort en genomlysning av de energidata som bolaget har tillgång till avseende den svenska portföljen. Genomlysningen har identi-  tangera kurvan avseende Sveriges ambitioner om minskade utsläpp till 2045. Stendörren arbetar efter ett scenario om 1,5 graders temperaturökning avse- ende omställningsrisk. Fram till 2050 har antalet ökat till 39 fastigheter baserat på ovanstående scenario. Av de 16 fastigheter som Stendörren tit-  genom att leveransen av fjärrvärme byts till en mix med större andel förnyelsebar energi. För de fastigheter i Stendörrens bestånd som inte får en ändrad fjärrvärmeleverans kommer planer tas fram för omställning av respektive fastighet. För de fastigheter som ligger i övriga Norden sker en löpande kartläggning och de inkluderas succesivt i Stendörrens miljöarbete. Energidata har hämtats in under 2022 och uppdateringar kommer kunna genomföras under 2023. 1) En svart svan är en osannolik och oförutsägbar händelse som potentiellt kan få allvarliga konsekvenser. 2) RCP8,5 avser ett klimatscenario med fortsatt höga utsläpp av koldioxid. Karaktäriseras bl.a. utav koldioxidutsläpp som är tre gånger högre än dagens, ökade metangasutsläpp och ett fortsatt stort beroende av fossila bränslen. 62 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FOKUSOMRÅDEN 5. SOCIALT ANSVAR Stendörren ska vara en engagerad och ansvarstagande aktör i stadsutveck- lingen som tillsammans med kommuner och kunder skapar lokaler som gör skillnad. Bolaget engagerar sig i lokalt företagande med syfte att skapa rätt typ av trivsamma lokaler samt kravställer projekt för att skapa trygga och gröna miljöer för bostadshyresgäster. Stendörren ser stora fördelar med att ha en nära dialog med hyresgästerna, då det ger en god förståelse för deras behov och förväntningar på bolaget som hyresvärd. SAMHÄLLSENGAGEMANG Inom Stendörrens verksamhet för utveckling av  bidra inom social hållbarhet. På grund av rådande     bostadsutveckling har någon byggnation ännu inte påbörjats utan endast arbete med detaljpla- ner med inriktning mot att tillskapa byggrätter för bostadsändamål. Bolaget arbetar dock långsiktigt med olika nyckeltal för att mäta effekten av social hållbarhet för kommande projekt. Stendörren har fortsatt aktivt deltagit i branschinitiativet Hållbart Stockholm 2030 (HS30) för att få en bättre grund att stå på när det gäller social hållbarhet, framför allt när det gäller bostäder men även inom andra fastighetssegment. Stendörrens mål inom detta fokusområde är att skapa jobbmöjligheter för människor som står långt ifrån arbetsmarknaden. Stendörren har de senaste åren varit behjälplig med att tillhandahålla praktikplatser och praktiskt lärande för människor som står långt ifrån arbetsmarknaden. Under året har tre så kallade LIA-praktikanter (lärande i arbete) samt två sommaranställda arbetat inom förvaltningen. På bolagets ekonomiavdelning har en student varit anställd. I Stendörrens verksamhet för  de ska bistå med att skapa praktikplatser och under 2022 anställdes två praktikanter. Stendörren arbetar aktivt med att ställa detta krav på sina leverantörer i samband med upphandlingar och följer upp det på årsbasis. Då målet om att skapa jobbmöjligheter  för åren dessförinnan. Under 2022 uppgick antalet praktikanter till tio personer, varav två arbetat i Stendörrens nyproduktionsprojekt, två på ekonomi - avdelningen och sex personer inom förvaltningen.  för att mäta sitt arbete inom social hållbarhet och har löpande kontakt med intressenter, däribland - ningar inom området uppfylls. MÅL • Skapa jobbmöjligheter för människor som står långt ifrån arbetsmarknaden 63 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 HÅLLBARHET GRI-INDEX GRI-STANDARD/ KRAV ANNAN KÄLLA GRI-REFERENS PLATS UTELÄMNAT SKÄL FÖRKLARING ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR 2-1 Uppgifter om organisationen 3, 22-26, 108 2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsrapportering 108, 127 2-3 Redovisningsperiod, regelbundenhet och kontaktperson 71-73, 108 2-4 Förklaring till effekten av förändringar av information som lämnats i tidigare redovisningar och skälen för sådana förändringar 58, 108 2-5 Externt bestyrkande 69, 135-138 2-6 Verksamheten, värdekedja och övriga affärsrelationer 13 2-7 Anställda 72, 114-115 2-8 Medarbetare som inte är anställda 114 2-9 Översikt över styrning och sammansättning 83-84, 91-94 2-10 Nominering och val av det högsta styrande organet 83 2-11 Ordförande för det högsta styrande organet 84, 91 2-12 Roll för det högsta styrande organet i att bevaka hanteringen av påverkan 47 2-13 Delegering av ansvaret hanteringen av påverkan 47 2-14 Funktion för det högsta styrande organet i hållbarhetsrapporteringen 47     2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 86 2-17 Kollektivt kunnande inom det högsta styrande organet 86 2-18 Utvärdering av resultat för det högsta styrande organet 86, 89-90 2-19 Ersättningspolicyer 87-88, 114-116 2-20 Process för att fastställa ersättningar 87-88 2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande 114-115 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 47, 72 2-23 Policyförpliktelser 47,76 2-24 Integrera policyförpliktelser 47 2-25 Process för att åtgärda negativ påverkan 55 2-26 Mekanismer för att söka rådgivning och väcka frågor 55 2-27 Efterlevnad av lagar och regler 55 2-28 Medlemskap i organisationer 47 2-29 Metoder för samarbeten med intressenter 51-52 2-30 Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal 72 GRI 2:   2021 AVSTEG 64 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 GRI-STANDARD/ KRAV ANNAN KÄLLA GRI-REFERENS PLATS UTELÄMNAT SKÄL FÖRKLARING VÄSENTLIGA FRÅGOR 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 51 3-2 Lista på väsentliga frågor 51 3-3 Hantering av väsentliga frågor 51 EKONOMISKA STANDARDER 3-3 Hantering av väsentliga frågor 51 201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 68 201-3 Förmånsbestämda åtaganden och andra pensionsplaner 87,111 ANTIKORRUPTION 3-3 Hantering av väsentliga frågor 51,55 205-2 Kommunikation och utbildning i anti-korruptionspolicyer och rutiner 60 205-3 Bekräftade korruptionsfall samt vidtagna åtgärder 55 ENERGI 3-3 Hantering av väsentliga frågor 51, 56-57 302-1 Energianvändning inom organisationen 56-57 302-3 Energiintensitet 57-58 302-4 Minskad energianvändning 56-57 UTSLÄPP TILL LUFT 3-3 Hantering av väsentliga frågor 51, 58, 66-67 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 66 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser, energi (Scope 2) 66 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 66-67 305-4 Utsläppsintensitet växthusgaser 57-58 AVFALLSHANTERING 3-3 Hantering av väsentliga frågor 51, 57, 68 306-3 Genererat avfall 57, 68         MÅNGFALD OCH LIKABEHANDLING 3-3 Hantering av väsentliga frågor 51, 59-60 405-1 Mångfald hos styrelse, ledning och anställda 60 405-2 Kvinnors grundlön och ersättning a,b   i förhållande till mäns ej tillgänglig sammanställd i relevant format    GRI 201:                    AVSTEG                 65 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 TON CO 2 E 2020 2021 2022 EMISSIONSFAKTOR KÄLLA EMISSIONSFAKTOR SCOPE 1 Köpta energibränslen (naturgas, olja, pellets) 192 29 16 Olja: 0,268 kgCO 2 e/kWh Energiföretagen Drivmedel till tjänstefordon och maskiner 386 110 84 Bensin: 2,114 kgCO 2 e/l Naturvårdsverket Diesel: 1,958 kgCO 2 e/l Biodiesel (HVO 100%): 0,00 kgCO 2 e/l E85: 0,463 kgCo 2 e/l Fordonsgas: 0,358 kgCo 2 e/l Biogas: 0,00 kgCo 2 e/l Köldmedialäckage – 71 151     SCOPE 2 Fjärrvärme 941 1 268 1 080 Emissionsfaktor från varje leverantör (1 års eftersläpning) Energiföretagen Köpt el (platsbaserad) 1 1 222 1 060 Nordisk elmix: 0,072 kgCO 2 e/kWh IVL Köpt el (marknadsbaserad) 1 1 El vattenkraft: 0,0000383 kgCO 2 e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft (platsbaserad)    (marknadsbaserad)    Stora inköp och underhåll (3.1) 2 – – 0 Nybyggnation – – 5 529 Generiska representativa värden Byggsektorn klimat- (Avser A1-A5 i klimatdeklarationen) (3.2) 3 enligt Boverkets klimatdatabas beräkningsverktyg (BM)       Nybyggnation (utöver klimatdeklaration) (3.2) 4 – – 2 088 Schablon byggdel 7 och 8 beroende Schabloner byggdel 7, 8 på byggnadstyp 7 och markarbete: IVL       30 kgCO 2 e/kvm (från BM) Asfalterad yta: 0,049 kgCO 2 e/kg ROT (värdehöjande) (3.2) – – 2 058 Schablon Small: 29 kgCO 2 e/kvm Schablon framtagen Schablon Medium: 55 kgCo 2 e/kvm tillsammans med IVL 8 Schablon Large: 80 kgCo 2 e/kvm Uppströms: Köpta energibränslen – 2 1 Eldningsolja till uppvärmning: Värmeforsk (naturgas, olja, pellets) (3.3.) 0,022 kgCO 2 e/kWh Uppströms: Fjärrvärme (3.3) – 159 132 Emissionsfaktor från varje leverantör Energiföretagen (1 års eftersläpning) Uppströms: Köpt el – 361 314 Nordisk elmix: 0,0213 kgCO 2 e/kWh IVL (platsbaserad) (3.3) Uppströms: Köpt el – 45 40 El vattenkraft: 0,00295 kgCO 2 e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft (marknadsbaserad) (3.3) 1 HÅLLBARHETSNOTER STENDÖRRENS VÄXTHUSGASUTSLÄPP Stendörren följer årligen upp bolagets utsläpp i enlighet med ramverket Greenhouse Gas Protocol (GHG-Protocol). Utsläppen är redovisade inom scope 1, 2 och 3. Under 2022 har beräkningarna för scope  66 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 TON CO 2 E 2020 2021 2022 EMISSIONSFAKTOR KÄLLA EMISSIONSFAKTOR  Uppströms påverkan drivmedel – 16 20 Bensin: 0,49 kgCO 2 e/l Naturvårdsverket (3.3) Diesel: 0,46 kgCO 2 e/l Biodiesel (HVO 100%): 0,46 kgCO 2 e/l E85: 0,563 kgCo2e/l Biogas: 0,563 kgCo 2 e/l Upphandlade transporter (3.4) 5 Avfallshantering i den egna verksamheten (3.5) 6 Tjänsteresor (3.6) – 5 10 Flyg: cirka 0,315 kgCO 2 e/km Zeroemissions Inga resor med privat bil Övriga färdmedel: 0 kgCo 2 e Pendlingsresor (3.7) – – 17 Bensin: 0,154 kgCO 2 e/km: Naturvårdsverket Diesel: 0,131 kgCO 2 e/km Diesel (100%bio): 0,00 kgCO 2 e/km Elbil: 0,00 kgCO 2 e/km Laddhybrid: 0,066 kgCO 2 e/km Övriga färdmedel: 0 kgCO 2 e/km Hyrda tillgångar (3.8) – 0 0 Nordisk elmix: 0,072 kgCO 2 e/kWh Emissionsfaktor från fjv leverantör Nedströms transport och Ej tilllämplig distribution (3.9) Bearbetning av produkter (3.10) Ej tilllämplig Användning av sålda produkter (3.11) Data saknas Avfallshantering av såld produkt (3.12) Data saknas Uthyrda tillgångar (3.13) Data saknas Franchise (3.14) Ej tilllämplig Investeringar (3.15) Ej tilllämplig (platsbaserad)    (marknadsbaserad)              1) Saknar relevanta data för Norge, Danmark och Finland 2) Data saknas 3) Baserat på 4 projekt och den årliga förbrukningen av material i projekten. Beräkningen visar skede A1-A5 som avser koldioxidavtrycket i byggskedet 4) Asfalterad yta uppgår till 2 2611 kvm. Resterande avser genomförda projekt 5) Transporter i samband med byggprojekt ingår i 2, kapitalvaror 6) Avfall i samband med byggprojekt ingår i 2, kapitalvaror 7) Byggdel 7 avser invändiga ytskikt och inredning, byggdel 8 avser tekniska installationer exkl. solceller 8) Schablonerna baseras på projektkostnad per yta som sedan multiplicerats med motsvarande schablon för koldioxid. Schablonerna avser tre olika kostnadsintervall 67 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022         Totala intäkter 452,30 537,40 591,58 631,03 652,87 732,82 Drift 124,30 167,20 171,45 149,77 150,41 158,95 Löner och ersättning till anställda 42,33 67,49 62,35 59,42 63,80 67,80        Betalningar till den offentliga sektorn 23,10 23,80 30,01 31,68 28,99 58,51 Behållet ekonomiskt värde 157,38 147,61 161,41 256,58 274,25 239,71 Utdelning 49,70 59,20 31,53 – – – HYRESGÄSTAVFALL ENERGI- FARLIGT ÅTERVINNING ÅTERVINNING DESTRUKTION DEPONI AVFALL ÅR TON TON TON TON TON 2022 75 328 0 10 31 * Datat har inte kunnat bryta ut de mängder som går på destruktion men inte energiåtervinning. 68 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 REVISORNS YTTRANDE GÄLLANDE HÅLLBARHETSRAPPORTEN REVISORNS RAPPORT ÖVER ÖVERSIKTLIG GRANSKNING AV STENDÖRREN FASTIGHETER AB:S (PUBL) KONCERNHÅLLBARHETSREDOVISNING INLEDNING Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Stendörren Fastigheter AB (publ) att översiktligt granska Stendörren Fastigheter AB:s (publ) koncernhåll- barhetsredovisning för år 2022. STYRELSENS OCH FÖRETAGSLEDNINGENS ANSVAR Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier. Kriterierna framgår på sidorna 53 samt 64-65 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. REVISORNS ANSVAR Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbar- hetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlig- het med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk  består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättande av håll- barhetsredovinsingen, att utföra analytisk gransk- ning och att vidta andra översiktliga gransknings- åtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Standard on Quality Management) och har där- med ett allsidigt system för kvalitetskontroll, vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avse- ende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Stendörren Fastigheter AB (publ) och deras dotter- bolag enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en över- siktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha bli-  slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen - nieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. UTTALANDEN Grundat på vår översiktliga granskning har det inte framkommit några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen angivna kriterierna. Stockholm den 24 april 2023 BDO Mälardalen AB Markus Håkansson Auktoriserad revisor Till styrelsen i Stendörren Fastigheter AB (publ) Org.nr. 556825-4741 69 FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2022 VERKSAMHETEN VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET • Hyresintäkterna ökade med 12 procent till 733 miljoner kronor (653) och driftnettot ökade till 548 miljoner kronor (488). • Förvaltningsresultatet ökade med 7 procent till 287 miljoner kronor (267). • Årets resultat uppgick till 268 miljoner kronor (1 209) motsvarande 7,42 kronor per aktie (40,75) före utspädning och 7,41 kronor per aktie (40,67) efter utspädning. • Styrelsens förslag till årsstämman är att aktieutdelning inte lämnas till förmån för återinvestering i verksamheten. • Nettouthyrningen uppgick under året till sammanlagt cirka 40 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om cirka 84 miljoner kronor. • De hyresavtal som omförhandlades under året ledde till en ökning av hyresvärdena om 21 procent i viktat genomsnitt. • Under året förvärvades och tillträddes fastigheter med ett totalt värde om cirka 581 miljoner kronor. Styrelsen och verkställande direktören för Sten- dörren Fastigheter AB (publ) (”Stendörren” eller ”bolaget”), med organisationsnummer 556825-4741, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmedårs- redovisning för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2022. Årsredovisningen är upp- rättad i miljoner kronor. Numeriska uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår. VERKSAMHETEN I KORTHET Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver - fastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare egen utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. STENDÖRREN HAR FYRA FINANSIELLA MÅL: • att uppvisa en långsiktig genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital om lägst 12 procent • att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska överstiga 15 procent • att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger • att soliditeten långsiktigt skall uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent) Koncernen bestod per den 31 december 2022 av 162 stycken bolag (140) där Stendörren Fastigheter AB (publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag. FASTIGHETSBESTÅND Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 december 2022 av 148 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett sammanlagt marknadsvärde om 12 418 mil- joner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för cirka 21 procent och bolagets största hyresavtal med Coop Sverige representerar cirka 10 procent av den samlade årshyran. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 795 000 kvm lokalyta och ytslagen lager, logistik och lätt industri svarade för cirka 68 procent av den totala uthyrbara ytan. Bolaget hade vid årsskiftet 28 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter som vid full exploatering kan tillskapa cirka 657 000 kvm (BTA byggarea men kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart), huvudsakligen för logistik, lager och lätt industri, men också för bostäder. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 564 miljoner kronor (1 634). 71 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022  med framtagande av nya detaljplaner för bostäder. Utvecklings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till 1 500 nya bostäder. Vid marknadsvär- deringen av bolagets byggrätter har dessa pågå- ende planarbeten beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör cirka en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen. FINANSIERING Per 31 december 2022 uppgick koncernens egna kapital till 5 429 miljoner kronor (5 216) och kon- cernens räntebärande skulder uppgick till 6 290 miljoner kronor (5 624) motsvarande en belånings- grad om 47 procent (46). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte-bärande skulderna uppgick till 2,9 år (2,5) och den genomsnittliga räntebindningen till 2,6 år (3,7). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat uppgick till 4,0 procent (2,3) per rapportdatumet. Bolaget hade per rapportdatumet dels ett utestående obligationslån om 700 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,65 procent vilket förfaller till återbetalning i april 2024, samt ett obligationslån om 600 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent med slutförfall i augusti 2025. Stendörren har även en hybridobligation om 800 miljoner kronor, som redovisas som eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första inlösendatum i september 2024. ORGANISATION Stendörren hade per 31 december 2022 54 anställda (55) med fördelningen 31 män (37) och 23 kvinnor (18). För att Stendörren ska kunna fortsätta växa som bolag är det en förutsättning att bolaget erbjuder en god arbetsmiljö som präglas av öppen- het och respekt, högt i tak och bra utvecklingsmöj- ligheter. Stendörrens verksamhet ska vara sådan att de som arbetar i bolaget inte drabbas av ohälsa eller kommer till skada på grund av arbetet, och att de trivs och kan utvecklas både yrkesmässigt och som individer. Arbetsmiljöarbetet ska genom- syra alla beslut som fattas och alla aktiviteter som genomförs. Jämställdhet i arbetslivet är inte enbart en rättvisefråga, utan även en företagsekonomisk fråga. Det handlar om att tillvarata kompetens hos medarbetarna och att attrahera de mest kompe- tenta personerna vid rekrytering, vare sig de är män eller kvinnor. 100 procent av alla medarbetare exklusive VD omfattas av kollektivavtal. HÅLLBARHET Sedan starten 2014 har Stendörren haft en ambition att införliva ett aktivt hållbarhetsarbete i verksam- heten. Bolagets affärsidé är att skapa långsiktig till- växt och värdeökning genom att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter på ett ansvarstagande sätt. För att göra det behöver bolaget möta framtidens krav från intressenter på ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet. Under 2017 accelererade Sten- dörren hållbarhetsarbetet genom en systematisk intressentdialog och väsentlighets samt ett omfat- tande strategiarbete. Under 2021 har Stendörren fortsatt att utveckla sitt hållbarhetsarbete med en   av fastigheter har fortsatt och hållbarhetslänkad  I februari 2022 förnyade Stendörren även sitt strategiska ramverk, genom beslut om nya fokus- områden och hållbarhetsmål. Målet är fortsatt att leverera samhällsnytta genom kärnverksamheten. STENDÖRRENS HÅLLBARHETSRAPPORTERING ENLIGT ÅRSREDOVISNINGSLAGEN I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Stendörren Fastig- heter AB valt att upprätta den lagstadgade hållbar- hetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten avser Stendörren Fastigheter AB med dotterbolag, (se not 21 för  45–69 i detta tryckta dokument. Hållbarhetsrapporten upprättas årligen och har överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovisningen. Utvärdering och 72 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 uppföljning av hållbarhetsarbetet, dess mål och prioriteringar följs upp av ledningsgruppen konti- nuerligt. Hantering av väsentliga risker inom håll- barhetsområdet utgör en del av ledningsgruppens arbete och kan läsas i Förvaltningsberättelsen på sida 70 – 95. De strategiska prioriteringarna för Sten- dörrens hållbarhetsarbete, och väsentliga områden beskrivs under avsnitt Analys av intressenter och väsentlighet se sida 51. Av hållbarhetsstrategin på sida 54 framgår hur sociala förhållanden, personal- frågor, miljö, mänskliga rättigheter samt anti-kor- ruption relateras till Stendörrens hållbarhetsarbete. Förutom informationen ovan, beskrivs Stendörrens hållbarhetsarbete och utfallet av detta på följande sidor, uppdelat per hållbarhetsområde enligt ÅRL: • Sociala förhållanden, personalfrågor och mänskliga rättigheter, se sidorna 55, 59 – 60, 63 • Miljö, se sidorna 56 – 58, 66 – 67 • Motverkande av korruption, se sida 55 • Mångfaldspolicy för styrelsen, se sida 84 För eventuella frågor, kontakta Stendörrens hållbarhetschef: Fredrik Holmström fredrik.holmstrom@stendorren.se MODERBOLAG Verksamheten i moderbolaget utgörs av lednings- funktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. Dessa funktioner inkluderar bland annat fastighets-  personal är anställd i moderbolaget. Inga fastig- heter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 125 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 31 december 2022 till 21 miljoner kronor (54) och det egna kapitalet uppgick till 1 692 miljoner kronor (1 709). 73 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Stendörren utsätts löpande för olika risker som kan   eller skulle kunna påverka bolagets verksamhet både direkt och indirekt. God intern kontroll, ända- målsenliga administrativa system, rutiner, policyer och kompetensutveckling är metoder för att kont- rollera och minimera riskerna som verksamheten utsätts för. För att säkerställa att Stendörren har en ändamålsenlig riskhantering och god intern kontroll har bolaget, utöver styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, instruktion för VD med tillhörande delegationsordning och attestin- struktion, antagit en rad interna riktlinjer, arbetspro- cesser och rutiner. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering och interna kontroller medan det operativa ansvaret delegeras till VD. För att säkerställa så långt som möjligt att rätt risker - serar dessa risker på ett adekvat sätt genomförs årligen en inventering och rating av vilka risker av - terlevnadkaraktär som bolaget är utsatt för. Ett av    så funnits nödvändigt, tillsätta nya rutiner och/eller IT-baserade kontroller. Nedan anges några av de riskområden som enligt bolagets egen bedömning kan, om de inträf - far, medföra betydande påverkan på bolagets fram-  Faktorerna är inte framställda i prioriteringsordning och gör inte anspråk på att vara heltäckande. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2022 RISKER OCH RISKHANTERING FINANSIELLA RISKER   • Fastighetsvärdering Stendörren redovisar sitt innehav av förvaltnings- fastigheter till verkligt värde, vilket innebär att fastigheternas koncernmässigt bokförda värde motsvarar det bedömda marknadsvärdet enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfast- igheter. En nedgång i fastigheternas marknads- värde medför således en direkt negativ påverkan   förrän fastigheten säljs. För att säkerställa att en rättvisande och trovärdig bedömning av fast- igheternas marknadsvärde görs, anlitar bolaget externa, oberoende och välrenommerade värde- ringsföretag som på årlig basis utför marknads - värderingar av koncernens samtliga fastigheter. • Finansiering  eget kapital, av externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostnaden utgör bolagets enskilt största kostnad. Som en följd av detta är bolaget expo-  är vidare sannolikt att huvuddelen av erforderligt   kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut eller andra långivare. Stigande kapitalkostnader kommer således att medföra en negativ påverkan  ställning. Det kan ej garanteras att långivarna kommer att förlänga bolagets krediter vid kredi- ternas slutförfall. Det kan ej heller garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kommer att stå till förfogande. 74 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022   och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal med åtaganden om att upprätthålla miniminivåer avseende räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. För att mini- mera risker att ingångna låneavtal ej förnyas på skäliga villkor, strävar Stendörren efter att teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider. Därtill strävar bolaget efter att sprida de olika lånefaci- liteternas förfallodatum jämnt över tiden så att endast en mindre del av kreditstocken förfaller till omförhandling varje år. Vid räkenskapsårets utgång uppfyller bolaget med god marginal samt-  Förfallostrukturen på bolagets räntebärande skulder per 31 december 2022 framgår av not 17 och not 18. • Skatterisker En förändring i skattelagstiftning, eller en för- ändring av rättspraxis, kan medföra en föränd- rad framtida skattesituation för bolaget. Felaktig beräkning av och därmed felaktigt deklarerad inkomstskatt kan även medföra betydande skat- tetillägg och straffavgifter. För att dels säkerställa att förändringar i skattelagstiftningen efterlevs och dels att beräkning och deklaration av inkomstskatt sker korrekt och i tid lägger bolaget betydande  i organisationen. Extern hjälp av skatterådgivare inhämtas då behov bedöms föreligga. OPERATIONELLA RISKER Inom gruppen operationella risker har bolaget bland  • Projektutveckling Stendörren genomför löpande många små och större projekt. Under verksamhetsåret inves-        fastighetsbeståndet, huvudsakligen i form av lokalanpassningar efter hyresgästernas behov och önskemål samt i form av renoveringar och förbättringar av fastigheternas tekniska funktion. Betydande belopp investeras även i om-, till- och - band med projektutveckling utgörs dels av rena felkalkyleringsrisker där kostnaden för projekten kan felbedömas, oförutsedda omständigheter som medför negativa ekonomiska konsekvenser samt risk för väsentliga förseningar av projekt som kan leda till viteskostnader och andra oförutsedda kostnader. Dessa risker strävar Stendörren att minimera genom att ha tydliga projektrutiner med täta kontroller och uppföljning. Av stor vikt är även att den initiala projektplanen och kostnads- beräkningen görs noggrant och att tidsaspekter beaktas på ett realistiskt sätt vid avtalsskrivningen. • Organisatoriska risker  antal risker av HR karaktär, såsom ett stort bero- ende av nyckelpersoner, en hög personalomsätt - ning som kan medföra otrivsel på arbetsplatsen och en ökad risk för felbeslut av personer med kort erfarenhet, förhöjd stressnivå som kan leda till ökad psykosocial påfrestning (stress/utbrändhet). Stendörren möter dessa risker genom ett ökat fokus på personalvård och friskvård men också genom regelbundna medarbetarsamtal och en årlig medarbetarundersökning där synpunkter och förslag från organisationen hanteras. För att Stendörren mer frekvent ska kunna få synpunkter och förslag från organisationen använder bolaget sedan januari 2020 halvårsvisa medarbetarmät- ningar istället för den tidigare årliga medarbetar- undersökningen. • IT risker Bristande IT tillgänglighet och en otydlig IT strategi riskerar att leda till sänkt effektivitet och fördyringar. Stendörren är ett relativt ungt företag som under 2017 – 2018 och 2022 bytt ut alla väsentliga IT system mot moderna och ändamålsenliga system för fastighetsförvaltning, redovisning och rapportering. STRATEGISKA RISKER Strategiska risker avser bland annat risker samman- hängande med såväl makroekonomiska faktorer som utvecklingen på de lokala fastighetsmarkna- derna – omständigheter som ligger utanför bola- gets kontroll. Dessa faktorer innefattar, men är inte begränsade till, tillväxten i bruttonationalprodukt  och sysselsättningsgrad. Trender i de makroekono- miska förutsättningarna påverkar direkt och indirekt den svenska fastighetsmarknaden, efterfrågan på 75 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 kommersiella fastigheter och därmed bolagets uthyrningsgrad, hyresnivåer, marknadsvärdet av dess tillgångar samt tillgången till, och kostnaden  En nedgång eller svängning i tillväxt på de lokala marknader där bolaget är verksamt kan påverka hyresnivåer och uthyrningsgrad, vilket kan få en negativ inverkan på bolagets resultat för dess ope- rativa segment och kan negativt påverka bolagets  resultat. Även efterfrågan på bolagets fastigheter kan minska, vilket kan få en väsentlig negativ inver-  och resultat. REGELEFTERLEVNAD Bolagets verksamhet regleras av och måste uppfylla  en risk att bolagets tolkning av tillämpliga lagar och regler inte är korrekt eller att regelverk kan ändras i framtiden. Bolaget kan även komma att behöva ansöka om olika tillstånd och registreringar hos kommuner eller myndigheter för att kunna bedriva sin verksamhet. Stendörren bedömer att bolaget har adekvat kompetens och interna processer   inte kommer att erhålla nödvändiga tillstånd eller beslut eller att sådana beslut överklagas, eller på annat sätt är förenade med villkor som kan leda till ökade kostnader och förseningar för planerade utvecklingsprojekt för fastigheter eller i övrigt ha en negativ inverkan på bolagets verksamhet och utveckling. Bolaget riskerar även att involveras i rättsliga eller administrativa förfaranden, vilket kan avse omfattande skadeståndsanspråk eller andra krav på betalningar, inklusive skadeståndsanspråk från kunder eller konkurrenter för brott mot konkur - renslagstiftning. Förberedelser inför, bestridanden utav samt utfallet av initierade förfaranden kan bli långvariga och kostsamma. Utfallet av sådana för- faranden är svåra att förutse. Vid negativt utfall i ett större rättsligt eller administrativt förfarande, oav- sett om det grundas på en dom eller en förlikning, kan Stendörren åläggas ett betydande betalnings- ansvar. Dessutom kan kostnader i samband med tvister och skiljedomsförfaranden bli betydande. HÅLLBARHETSRISKER  inom följande områden; arbetsmiljö, mänskliga rät- tigheter, affärsetik, anti-korruption, miljö, klimatrisk och -förändringar samt risker kopplade till biologisk mångfald och ekosystem. Förutom policys och styrdokument har Stendör- ren även en särskild uppförandekod för leverantö- rer, kunder och affärspartners som utvecklades av bolaget 2018. Under 2021 har denna kod skickats för undertecknande till bolagets mest väsentliga leverantörer, baserat på volym och risker kopplade till hållbarhet. Nedan följer en kort beskrivning av de risker som hanteras i uppförandekoden: • Arbetsmiljö och mänskliga rättigheter Att vara fastighetsägare medför ett ansvar för de människor som vistas i lokalerna, alltifrån medarbetare till hyresgäster och leverantörer. Oaktsamhet kan göra bolaget skyldigt till såväl fysiska som psykiska skador. Dessa risker hanterar Stendörren genom ett förebyggande systematiskt arbetsmiljöarbete och arbetsmiljöinventeringar i respektive fastighet. Även leverantörer och under- leverantörer som anlitas av Stendörren utvärderas regelbundet. Undermålig uppföljning av arbetsför- hållanden kring hälsa och säkerhet samt mänskliga rättigheter kan innebära risker för ryktesspridning, badwill och påverkan på varumärket. • Affärsetik och anti-korruption Allvarliga överträdelser som incidenter av korrup- tion, mutor och överträdelser kan långvarigt skada bolagets förtroende och förmåga att verka på marknaden. Uppförandekoden i kombination med bolagets personalhandbok reglerar ställningsta- ganden och agerande för att motverka att mutor och korruption kan förekomma. • Miljö Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verk- samhet som bidragit till föroreningar även ett ansvar för efterbehandling och eventuell sane- ring. Om ett bolag inte kan utföra eller bekosta den efterbehandling som krävs, och som bolaget borde känt till alternativt upptäckt vid förvärvet av en fastighet, hålls det ansvarigt. För att minimera denna potentiella miljörisk gör Stendörren vid 76 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 behov miljöundersökningar inom ramen för för- - rande eller historiskt kända miljökrav av något slag riktat mot något av koncernbolagen. Föroreningar kan vidare upptäckas på fastigheter och i bygg-  med renoveringsprocesser eller när byggnader  föroreningar är en del av Stendörrens pågående verksamhet och bolaget bedömer att det har adekvat kompetens och processer för att bedöma  åligger Stendörren att vid dess verksamhetsutöv- ning iaktta gällande regler avseende exempelvis arbetsmiljö och -säkerhet, hantering av asbest och sanering samt lagar som reglerar utsläpp av växthusgaser, bland annat genom energi- och elförbrukning. Bristande efterlevnad av sådana lagar och regler kan resultera i utfärdande av verk- ställighetsåtgärder, avgifter eller böter. Vissa fall kan även medföra restriktioner avseende bolagets verksamhet, vilka kan vara påtagliga. • Klimatrisker Klimatförändringars påverkan på fastighetsportföljen Klimatförändringar ställer nya krav på fastighets- bestånd. Stendörren tar hänsyn till klimatfrågan och arbetar proaktivt för att minimera risken att fastigheter i beståndet blir obsoleta, eller att kost- naden för att åtgärda skador blir för hög. Utöver - dörren framtidssäkra sina utvecklingsprojekt och säkerställa en hållbar klimatrisk över tid. Förhöjda temperaturer, extrema väderförhållanden och för- höjda vattennivåer gör att fastighetstillgångar kan skadas. På lång sikt löper fastigheter nära havet en permanent risk. Klimatförändringar i förhållande till fastighetsvärderingar Om Stendörren misslyckas med att minimera klimatförändringsriskerna i portföljen kommer fastighetsvärderingen av varje berörd tillgång- fastighet att minska. Bristande klimatarbete kan  • Risker kopplade till biologisk mångfald och ekosystem En föränderlig, varmare värld innebär en påtalad risk för biologisk mångfald och ekosystemtjänster.  och blir mindre konkurrenskraftigt om riskerna kopplade till biologisk mångfald och ekosystem- tjänster inte minimeras. Stendörren behöver såle- des över tid förbättra den biologiska mångfalden i sin fastighetsportfölj, framför allt i de utvecklings- projekt som bedrivs. 77 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 AKTIE OCH ÄGARE STENDÖRRENS AKTIE OCH ÄGARE Stendörren är ett fastighetsbolag med ett börsvärde vid utgången av 2022 om 5 453 miljoner kronor. Bolagets B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. AKTIE Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A-aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B-aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B-aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsord-  utge preferensaktier. AKTIEKURSENS UTVECKLING OCH AVKASTNING Börskursen minskade med 37 procent till 191,80 kro- nor, sammantaget medförde detta att börsvärdet minskade med 37 procent. Under samma period minskade fastighetsindex på Stockholmsbörsen med 45 procent. Kursen på årets sista handelsdag den 30 december uppgick till 191,80 kronor. Årets lägsta betalkurs var 144,8 kronor. HANDELSPLATS OCH OMSÄTTNING Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, listan för medelstora bolag. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. Under 2022 har totalt 7,2 miljoner aktier omsatts till ett värde om 1 520 miljoner kronor (exklusive aktier omsatta utanför handelsplatsen). Mkr 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 2018 2019 202120102016 2017 0 100 200 300 400 500 Kr 2015 2022 BÖRSKURS % 2018 2019 202120102016 2017 50 70 90 110 130 150 170 2015 2022 INDEX  Snittkurs under året STEF-B (2015 = index 100)  Carnegie Real Estate Index (2015 = index 100)  Börsvärde, årets slut  Börskurs, årets slut  Snittkurs under året 78 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STENDÖRRENS AKTIEÄGARE Årsstämman beslutade den 24 maj 2022 att bemyn- diga styrelsen att, fram till nästa årsstämma, vid  aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, besluta om emission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsop- tioner avseende aktier av serie A eller B, samt pre- ferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget kan öka med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för årsstämman. Om styrelsen beslutar om emission utan före- trädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjlig- göra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för före- tagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på mark- nadsmässiga villkor.  INNEHAV ANTAL ANDEL INNEHAV RÖSTER MARKNADS- AKTIER AKTIEÄGARE AV ANTAL A-AKTIER B-AKTIER % % VÄRDE, KSEK 1 – 500 3 229 90 – 151 910 1 0 29 136 501 – 1 000 109 3 – 86 274 0 0 16 547 1 001 – 5 000 136 4 – 330 162 1 1 63 325 5 001 – 10 000 32 1 – 235 476 1 0 45 164 10 001 – 15 000 16 0 – 193 575 1 0 37 128 15 001 – 20 000 6 0 – 104 322 0 0 20 009 20 001 – 48 1 2 500 000 24 826 546 96 98 5 241 232          ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER AKTIEÄGARE  INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % % Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0 Altira AB 2 551 720 500 000 2 050 000 9,0 13,8 Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 938 134 0 2 938 134 10,3 5,8 SEB Investment Management 2 593 909 0 2 593 909 9,1 5,1 Verdipapirfondet Odin Eiendom 1 077 914 0 1 077 914 3,8 2,1 Tredje AP-Fonden 990 000 0 990 000 3,5 1,9 Handelsbanken Fonder 823 543 0 823 543 2,9 1,6 Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 600 000 0 600 000 2,1 1,2 Carnegie Fonder 346 024 0 346 024 1,2 0,7 SEB Luxembourg Branch 310 000 0 310 000 1,1 0,6 Övriga Ägare 4 664 415 0 4 666 135 16,4 9,2       1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 576. Källa: Euroclear Sweden AB 79 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 INCITAMENTSPROGRAM FÖR STENDÖRRENS MEDARBETARE Stendörren har ett incitamentsprogram vilket be- slutades om vid extra bolagsstämma i september 2020. Programmet var riktat till bolagets anställ- da och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmet förvärvat mot kon- tant betalning till moderbolaget. Teckningsoptio- nerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderings- metod utförd av oberoende värderare. Varje teckningsoption berättigar, under en period om två veckor från dagen för offentliggö- rande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 30 september 2025, till teckning av en ny stamaktie av serie B i bolaget till en teckningskurs om 175 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptio- nerna i detta program kommer aktiekapitalet öka med 151 350 kronor genom utgivande av 252 250 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnytt- jande motsvarar cirka 0,9 procent av kapitalet och 0,5 procent av röstetalet baserat på antalet utestå- ende aktier per rapportdatum. UTDELNINGSPOLICY Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa - värv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. INFORMATION TILL AKTIEMARKNADEN Stendörrens främsta informationskanal är bolagets hemsida, www.stendorren.se. Där offentliggörs alla  pressmeddelanden. Stendörrens rapportkalender för 2022 innefattar följande datum: • Bokslutskommuniké jan – dec 2022; 22 februari 2023 • Årsredovisning 2022; 28 april 2023 • Delårsrapport jan – mars 2023; 5 maj 2023 • Delårsrapport jan – juni 2023; 20 juli 2023 • Delårsrapport jan – sep 2023; 8 november 2023 • Bokslutskommuniké jan – dec 2023; 23 februari 2024 TKR 0 100 000 200 000 300 000 400 000 2017 2018 2020 2019 2015 2016 0 100 200 300 400 SEK 2022 2021 Omsättning, Tkr Börskurs Långsigtigt substansvärde/aktie AKTIEKURS, LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE OCH HANDLAD VOLYM 80 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och leda verksamheten i ett aktiebolag. Genom en god bolagsstyrning kan Stendörren tillförsäkra sina aktieägare att bolaget sköts på ett ansvarsfullt, effektivt och hållbart sätt. Stendörren är ett svenskt publikt aktiebolag, vars B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolagsstyrningen i Stendörren grundar sig på gällande lagstiftning, Nasdaq Stockholms regel- verk för emittenter, svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) och andra externa styrdokument och rekommendationer samt internt fastställda regler och riktlinjer, såsom bolagsordningen och styrelsens arbetsordning. Koden bygger på principen ”följ eller förklara”, vilket innebär att bolag inte vid varje tillfälle måste följa Koden utan vid ett enskilt tillfälle kan välja andra lösningar som anses mer ändamålsenliga. Bolag som väljer att avvika från Koden måste dock redovisa varje avvikelse från Koden och ange vilken lösning man valt i stället och skälen härtill. Koden  den svenska modellen för svensk bolagsstyrning presenteras. Stendörren har under 2022 avvikit från Koden i ett avseende, vilken hänför sig till att bolaget vid fastställande av rörlig ersättning till ledande befattningshavare under 2022 inte använt mätbara kriterier. Styrelsen har i stället, med stöd av de rikt- linjer för ersättning till ledande befattningshavare som antogs av årsstämman 2021, bedömt att det under 2022 varit mer ändamålsenligt att utvärdera huruvida de ledande befattningshavarna bidragit till en förbättring av bland annat bolagets interna kon- troll och budgetkontroller, rapporters kvalitet och punktlighet, implementeringen av nya och förbätt- rade IT-system, samverkan mellan bolagets olika avdelningar, utvecklingen av ledaregenskaper hos avdelningscheferna samt bolagets övergripande hållbarhetsarbete. Detta har bedömts vara viktigt för att främja bolagets långsiktiga intressen och varje befattningshavares långsiktiga utveckling. Denna bolagsstyrningsrapport redogör för Sten- dörrens bolagsstyrning under 2022 och är upprät- tad i enlighet med årsredovisningslagen och Koden. AKTIER OCH ÄGANDE Aktiekapitalet i bolaget uppgick till 17 056 959 kronor vid räkenskapsårets utgång, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 928 265 aktier av serie B. A-aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B-aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Antalet aktieägare uppgick per den 31 december 2022 till 3 576 stycken och kvotvärdet per aktie uppgick till 0,60 kronor. På sida 76 i denna årsre- dovisning anges detaljer om ägarspridningen vid utgången av 2022. BOLAGSORDNING Bolagets företagsnamn är enligt bolagsordningen Stendörren Fastigheter AB (publ) och bolaget är publikt. Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet. Stendörrens bolagsordning innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsät- tande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. BOLAGSSTÄMMA Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Årsstämma ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Vid årsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt i för bolaget viktiga 81 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 frågor såsom utdelning, fastställande av resultat- och balansräkning, ansvarsfrihet för styrelseleda- möterna och VD, val av styrelseledamöter, styrel- seordförande och revisor samt arvode till styrelse och revisorn. Utöver årsstämman kan bolaget kalla till extra bolagsstämma. Beslut vid bolagsstämman fattas normalt med enkel majoritet. Vissa beslut, till exempel ändring av bolagsordningen, kräver enligt aktiebolagslagen  Stendörrens bolagsordning innehåller inga begränsningar i fråga om hur många röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämma. Enligt bolagsordningen ska kallelse till bolagsstämma ske genom annonsering i Post- och Inrikes tidningar och genom att kallelse hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet. ÅRSSTÄMMAN 2022 Årsstämman 2022 hölls den 24 maj 2022 i Stock- holm. Vid årsstämman fanns totalt 91,07 procent av bolagets röster och 83,99 procent av bolagets kapital representerat. Årsstämman fattade beslut om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller  avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kon- tant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, besluta om emission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget kan öka med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för årsstämman. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likvi- diteten i aktien, genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Emissionen ska genomföras på marknadsmässiga villkor. Vidare fattade årsstämman bland annat följande beslut: • Disposition avseende bolagets resultat. • Styrelseledamöterna och VD beviljades ansvarsfrihet. • Val av antalet styrelseledamöter och revisorer. • Omval av Andreas Philipson, Seth Lieberman, Helena Levander, Carl Mörk, Henrik Orrbeck och Nisha Raghavan som styrelseledamöter. • Omval av Andreas Philipson som styrelsens ordförande. • Nyval av BDO Mälardalen AB som bolagets revisor, med Johan Pharmanson som huvudansvarig revisor. • Fastställande av arvode till styrelsen och revisorerna. • Fastställande av principer för utseende av valberedning. • Godkännande av ersättningsrapport.  Stendörren höll den 4 februari 2022 extra bolags- stämma. Vid den extra bolagsstämman fanns totalt 74,13 procent av bolagets röster och 53,46 procent av bolagets kapital representerat. Den extra bolagsstämman beslutade att styrelsen ska bestå av sex ledamöter utan suppleanter. Vidare beslutades om val av styrelseledamoten Andreas Philipson till styrelseordförande för tiden intill slutet av nästa årsstämma, vilken ersatte tidigare styrelseordförande Anders Tägt som ställt sin plats till förfogande. Därutöver behandlades styrelsens arvode och ersättning för utskottsarbete på den extra bolagstämman. Protokoll från årsstämman 2022 och den extra bolagsstämman den 4 februari 2022 samt därtill  bolagets webbplats. Årsstämman 2023 kommer att hållas den 23 maj 2023. 82 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 VALBEREDNING För att säkerställa att val och arvodering av styrelse och revisor bereds genom en av ägarna styrd, struk- turerad och bekantgjord process, ska varje bolag som tillämpar Koden ha en valberedning. Valbered- ningen ska lämna förslag till stämmoordförande, styrelse, styrelseordförande, revisor, arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag för var och en av styrelseledamöterna, ersättning för utskotts- arbete, arvode till bolagets revisor samt, i den mån så anses erforderligt, förslag till ändrade principerna för utseende av valberedning. Aktieägarna i Stendörren beslutade på årsstäm- man den 24 maj 2022 om följande principer för utse- ende av valberedningen inför årsstämman 2023: ”Inför varje årsstämma ska valberedningen bestå av styrelseordföranden och representanter för de per den 31 augusti direkt föregående år till röstetalet tre största aktieägarna enligt den av Euroclear Sweden  aktieägare väljer att avstå från att utse representant till valberedningen, ska ledamot utses av den eller de största aktieägaren(na) på tur. Styrelseordföranden ska sammankalla det första mötet i valberedningen. Valberedningen ska inom sig utse en av ledamöterna till ordförande, vilket inte ska vara styrelseordföran- den eller annan styrelseledamot. - sentanter till valberedningen inte längre tillhör de tre största ägarna i bolaget vid en tidpunkt mer än två månader före aktuell årsstämman, ska represen- tanterna för dessa aktieägare frånträda sitt uppdrag och nya ledamöter utses av de nya aktieägare som då tillhör de tre största aktieägarna. Om en ledamot i valberedningen avsäger sig uppdraget innan valbe- redningens arbete är avslutat ska samma aktieägare som utsåg den avgående ledamoten, om det anses nödvändigt, äga rätt att utse en ny ledamot, eller om aktieägaren inte längre är bland de tre största aktie- ägarna, den största aktieägaren på tur. Förändringar i valberedningens sammansättning ska omedelbart offentliggöras. Valberedningens sammansättning för årsstämmor ska offentliggöras senast sex månader före stämman. Ingen ersättning ska utgå till ledamöterna i val- beredningen. Bolaget ska betala de nödvändiga utgifter som valberedningen kan komma att ådra sig inom ramen för sitt arbete. Mandattiden för valberedningen avslutas när den där påföljande valberedningen har offentliggjorts.” Stendörrens valberedning inför årsstämman den 23 maj 2023 består av Johannes Wingborg, ordförande i valberedningen (utsedd av Länsförsäkringar Fondför - valtning AB), Henrik Orrbeck (utsedd av Stendörren Real Estate AB och därtill även styrelseledamot i Stendörren), Oscar Christensson (utsedd av Altira AB) och Andreas Philipson (styrelseordförande). STYRELSEN STYRELSENS ANSVAR Styrelsen är bolagets högsta beslutande organ efter bolagstämman. Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ansvarig för bolagets förvaltning och organisation. Styrelsens uppgifter innefattar bland annat att fast- ställa övergripande mål och strategier för bolaget samt väsentliga policys och strategiska planer för bolaget och den koncern som bolaget tillhör. Vidare ska styrelsen fortlöpande övervaka efterlevnaden av dessa.  enliga system för uppföljning och kontroll av bola- gets verksamhet och de risker för bolaget som dess verksamhet är förknippad med. Styrelsen ska också avge delårsrapporter och bokslut. Styrelsen ska följa den ekonomiska utvecklingen, säkerställa kvaliteten  samt utvärdera bolagets verksamhet baserat på de fastställda mål och policys som antagits av styrelsen. Styrelsen fattar även beslut om större investeringar och organisations- och verksamhetsförändringar  påverkar bolagets risker och affärsmöjligheter. Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som antas på det konstituerande styrelsemötet varje år. Arbetsordningen revideras löpande. I styrelsens arbetsordning regleras bland annat styrelsens upp- gifter och arbetsfördelningen mellan styrelsen och   rapportering bifogad. STYRELSENS SAMMANSÄTTNING Enligt Stendörrens bolagsordning ska styrelsen bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter, utan suppleanter. Ingen representant för koncernen ingår i styrelsen och inga arbetstagarrepresentanter har utsetts till styrelsen. För mer information om sty- relseledamöternas erfarenhet och bakgrund, dess innehav av aktier i bolaget och dess väsentliga uppdrag utanför bolaget, se avsnittet om Styrelsen, sidorna 88–89. 83 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Valberedningen har som mångfaldspolicy tillämpat regel 4.1 i Koden vid framtagande av sitt förslag till val av styrelseledamöter. Målsättningen har varit att styrelsen ska ha en ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd, och bestå av personer med de kompetenser och erfarenheter som behövs i styrelsen med hänsyn tagen till främst bolagets verksamhet och utvecklingsskede. Konti- nuitet har också bedömts vara av stort värde. Vikten av en jämn könsfördelning har diskuterats särskilt och det har konstaterats att 33 procent av styrelsen är kvinnor. Som framgår av styrelsepre- sentationen i avsnittet om Styrelsen, sidorna 87–88, har styrelseledamöterna en god mångsidighet och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och koncernledningen. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse upp- fyller Kodens krav på oberoende. Som framgår av tabellen ovan är samtliga sex stämmovalda leda- möterna oberoende i förhållande till bolaget och ledningen. Av dessa är två ledamöter oberoende i förhållande till större aktieägare. ARVODE TILL STYRELSEN Årsstämman 2022 beslutade att arvode till styrelsen ska utgå med 500 000 kronor till styrelsens ordfö- rande och att arvode till övriga ledamöter ska utgå med 250 000 kronor vardera. Årsstämman beslu- STYRELSENS SAMMANSÄTTNING STYRELSE- OBEROENDE I FÖR- OBEROENDE I FÖR- LEDAMOT HÅLLANDE TILL BOLAGET HÅLLANDE TILL BOLAGETS NAMN BEFATTNING SEDAN OCH BOLAGSLEDNINGEN STÖRRE AKTIEÄGARE Andreas Philipson Styrelseordförande 2016 Ja Ja Seth Lieberman Styrelseledamot 2014 Ja Nej Helena Levander Styrelseledamot 2017 Ja Ja Henrik Orrbeck Styrelseledamot 2019 Ja Nej Carl Mörk Styrelseledamot 2016 Ja Nej Nisha Raghavan Styrelseledamot 2020 Ja Nej STYRELSENS ARVODE OCH NÄRVARO UNDER 2022 NÄRVARO PÅ STYRELSE- STYRELSEMÖTEN ARVODE NAMN BEFATTNING UNDER 2022 SEK  Andreas Philipson Styrelseordförande (från feb 2022, tidigare styrelseledamot) 16 av 16 560 000 Seth Lieberman Styrelseledamot 15 av 16 250 000 Helena Levander Styrelseledamot 15 av 16 330 000 Henrik Orrbeck Styrelseledamot 15 av 16 0 3) Carl Mörk Styrelseledamot 15 av 16 300 000 Nisha Raghavan Styrelseledamot 13 av 16 0 3) Anders Tägt Styrelseordförande (till feb 2022) 1 av 1 E/T     I) Angivet arvode har utgått för perioden mellan årsstämman 2022 och årsstämman 2023. I angivet belopp inkluderas arvode för arbete i styrelseutskott. 2) Från och enligt beslut av årsstämman 2022. 3) Henrik Orrbeck och Nisha Raghavan har avstått från styrelsearvode för perioden från årsstämman 2022 till årsstämman 2023. 84 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 tade vidare att ordföranden i revisionsutskottet ska erhålla 80 000 kronor och att övriga ledamö- ter i revisionsutskottet ska erhålla 30 000 kronor vardera och att ordföranden i ersättningsutskottet ska erhålla 60 000 kronor och övriga ledamöter i ersättningsutskottet ska erhålla 20 000 kronor vardera. I tabellen på sida 81 anges det arvode som varje styrelseledamot kommer att erhålla för tiden från årsstämman 2022 fram till årsstämman 2023. ORDFÖRANDENS ANSVAR Styrelsens ordförande ska säkerställa att styrelsen genomför sitt arbete på ett effektivt sätt och att styrelsen fullgör sina förpliktelser. Ordföranden organiserar och leder styrelsens arbete i syfte att skapa de bästa möjliga förutsättningarna för styrel- sens uppgifter. Ordföranden säkerställer även att ny styrelseledamot genomgår introduktionsutbildning och annan övrig utbildning som anses lämplig. Ordföranden samråder med bolagets VD i strategiska frågor och säkerställer att styrelsen får tillräcklig information och dokumentation för att möjliggöra att styrelsen kan genomföra sitt arbete. Ordföranden ansvarar även för kontakter med aktieägarna avseende ägarskapsfrågor och ser till att styrelsens arbete utvärderas i en årlig styrelseutvärdering. STYRELSEUTSKOTT Revisionsutskott Stendörren har ett revisionsutskott som består av Helena Levander (ordförande), Nisha Raghavan och Carl Mörk. Revisionsutskottets arbete och bestämmanderätt regleras i arbetsordningen och instruktionen för revisionsutskottet. Revisions- utskottet har till uppgift att för styrelsens räkning - vaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet samt biträda vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans val av revisor. Utskottets ledamöter får inte vara anställda av bolaget. Minst en ledamot ska ha redovisnings- eller revisionskompetens. Under 2022 har revisionsutskottet haft fem pro- tokollförda möten. Revisionsutskottets ordförande Helena Levander närvarade vid samtliga möten, Nisha Raghavan vid fyra möten och Carl Mörk vid fyra möten. Vid mötena behandlades bland annat bolagets  revisionen och bolagets riskutvärdering och interna kontroll. Ersättningsutskott Stendörren har ett ersättningsutskott som består av Andreas Philipson (ordförande), Nisha Raghavan och Carl Mörk. Utskottets huvudsakliga uppgifter består av att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprin - ciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen, bevaka och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersätt- ningar för bolagsledningen och bevaka och utvär- dera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman ska fatta beslut om samt bevaka och utvärdera bolagets ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersätt- ningsutskottet ska även analysera och följa upp marknadsmässiga ersättningar för ledande befatt- ningshavare, inkluderande fasta och rörliga delar. Ersättningsutskottets ansvarsområden och beslutanderätt regleras i en av styrelsen fastställd arbetsordning och instruktion. Under 2022 höll ersättningsutskottet ett proto- kollfört möte där bland annat frågor som ersättning till ledande befattningshavare och bolagets ersätt- ningsrapport diskuterades. Samtliga ledamöter i utskottet närvarade vid detta möte. STYRELSENS ARBETE UNDER 2022 Under 2022 har styrelsen haft 16 styrelsemöten, varav 8 av dem var ordinarie styrelsemöten (inklusive de kon - stituerande styrelsemötena). Vid styrelsens möten har även bolagets VD och bolagets chefsjurist, tillika styrelsens sekreterare, närvarat. Vidare har övriga medlemmar i ledningsgruppen närvarat vid styrelsens möten i de delar som berört respektive ledningsgruppsmedlems ansvarsområde. Styrelsen sammanträder enligt ett årligen fast- ställt schema och följer i huvudsak en av styrelsen fastslagen årscykel, vilken revideras och fastställs vid varje konstituerande styrelsemöte. Nedan pre- senteras en kortfattad beskrivning av årscykeln för   ordinarie styrelsemöte. Exempelvis lämnar bolagets VD vid varje sådant möte ekonomisk rapport och informerar om affärsläget och framtidsutsikter. Vid behov fattas beslut om förvärv och försäljningar,  beslut i strukturella och organisatoriska frågor. 85 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 -  styrelsemöte där aktuell rapport fastställs. På dessa möten rapporterar revisionsutskottet om utskottets arbete. Utöver ordinarie styrelsemöten hålls extra styrelse- möten vid behov, till exempel när ett affärsbeslut kräver styrelsens godkännande. Årscykel för styrelsearbetet under 2022/2023 1. Konstituerande styrelsemöte Styrelsens arbetsår inleds vid det konstituerande styrelsemötet som följer direkt på årsstämman. På detta möte fastställer styrelsen bland annat relevanta bolagsstyrningsdokument och arbets- ordningar. 2. Möte i juli Möte för fastställande av delårsrapporten för årets andra kvartal. Avrapportering från revisionsutskottet. 3. Ordinarie möte i augusti Efter sommaren hålls ett ordinarie styrelsemöte. Internkontrollfrågor behandlas. 4. Ordinarie möte i september I september hålls ett ordinarie styrelsemöte där beslut fattas om bolagets mål och långsiktiga stra- tegiska plan. 5. Ordinarie möte i november Ordinarie möte för fastställande av den tredje del- årsrapporten för året. På mötet behandlas även revisionsfrågor och bolagets revisorer rapporterar om den översiktliga granskningen som utförs av delårsrapporten för det tredje kvartalet. Vidare presenterar bolagets revisorer deras granskning av bolagets interna kontroller. Bolagets risker och interna kontroller utvärderas. 6. Ordinarie möte i december På detta ordinarie möte antas budget för kom- mande år. Vidare utvärderas styrelsearbetet, inklu- sive utvärdering av utskott och VD. 7. Ordinarie möte i februari Ordinarie möte där årsbokslut fastställs. På mötet behandlas även revisionsfrågor och revisionsrap- porten samt frågor hänförliga till årsstämma. Intern- kontrollfrågor behandlas. 8. Ordinarie möte i maj Ordinarie möte för fastställande av delårsrappor- ten för årets första kvartal. Avrapportering från revisionsutskottet. Internkontrollfrågor behandlas. STYRELSEUTVÄRDERING Styrelsen utvärderar årligen styrelsearbetet och VD:s arbete i syfte att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsens och VD:s arbete fortlöpande utvecklas. Detta sker genom en systematisk och strukturerad process. Styrelsens och VD:s arbete under 2022 har utvärderats genom en intern process. Ett frågeformulär gällande sty- relsens och VD:s arbete har distribuerats till styrel- seledamöterna, som fått inkomma med svar på de i formuläret angivna frågorna. Resultatet har därefter sammanställts och presenterats för styrelsen på ett styrelsesammanträde. Ingen från bolagsledningen närvarade när utvärderingen presenterades för och diskuterades av styrelsen. Resultatet har även redovisats för valberedningen. VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH KONCERNLEDNING VD ansvarar för den operativa styrningen och ska sköta den löpande förvaltningen och leda verksamheten i enlighet med de anvisningar som styrelsen meddelar. VD:s ansvar och förhållande till styrelsen regleras i den instruktion för VD som  - tering i bolaget och ska följaktligen säkerställa att styrelsen erhåller tillräckligt med information för att styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera bolagets  styrelsen informerad om utvecklingen av bolagets och koncernens verksamhet, omsättningens stor- - siella ställning, likviditeten och kreditsituationen, viktigare företagshändelser samt andra händelser, omständigheter eller förhållanden som bedöms vara av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare. Styrelsen har uppdragit åt bolagets VD att säkerställa att bolaget följer tillämpliga regler och föreskrifter, innefattande bolagets skyldighet när det kommer till att offentliggöra insiderinforma- tion och bolagets skyldighet att föra en loggbok (insiderför teckning) med personer med tillgång till insiderinformation om bolaget. 86 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE (BESLUTADE PÅ  Bolaget tillämpar nedan angivna riktlinjer för ersätt- ning till ledande befattningshavare, vilka fastställdes på årsstämman 2021. Dessa riktlinjer omfattar bolagets VD och övriga personer i bolagsledningen. Riktlinjerna ska tilläm- pas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2021. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolags- stämman. Det noteras att ledamöterna i bola gets styrelse endast uppbär arvode som beslutas av bolagsstämman varför dessa riktlinjer inte inkluderar styrelsens ledamöter. RIKTLINJERNAS FRÄMJANDE AV BOLAGETS AFFÄRSSTRATEGI, LÅNGSIKTIGA INTRESSEN OCH HÅLLBARHET Bolagets affärsstrategi är i korthet följande. Stendörren är ett fastighetsbolag med fokus på att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter för lager, logistik och lätt industri, samt i vissa fall bostäder,  marknader i Norden. Genom att erbjuda våra kunder lokaler som stödjer deras verksamhet, skapar vi genom ett hållbart arbete, långsiktiga relationer som kan generera en god, riskjusterad avkastning till våra aktieägare. För ytterligare information om bolagets affärs- strategi, se www.stendorren.se. En framgångsrik implementering av bolagets affärs- strategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, förut- sätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvali-  kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. I bolaget har tidigare inrättats aktierelate- rade incitamentsprogram. De har beslutats av bolagsstäm man och omfattas därför inte av dessa riktlinjer. För mer information om tidigare program, innefattande de kriterier som utfallet är beroende av, se www.stendorren.se/investor-relations/ bolagsstyrning/inci tamentsprogram/. Eventuella framtida aktierelaterade incitaments- program kommer att beslutas om av bolagsstäm- man. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete.  Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rör- lig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och obe- roende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Styrelsen har en diskretionär rätt att besluta om rörlig kontantersättning i enlighet med dessa rikt- linjer. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till högst 200 procent av den fasta årliga kontantlönen. Bedömning av i vilken utsträckning kriterierna för utbetalning av rörlig kontantersättning har uppfyllts ska ske årligen och avse en period om ett år. För verkställande direktören ska pensionsför- måner, innefattande sjukförsäkring, vara premie- bestämda. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premie - bestämd pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga kontantlönen. Övriga ledande befattningshavares pensionsför- måner, innefattande sjukförsäkring, ska vara premie- bestämda om inte befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande kollek- tivavtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande om det inte enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser regleras att Till sin hjälp har VD Erik Ranje en koncern- ledning som för närvarande består av följande personer: • Erik Ranje, VD • Anders Nilsson, Förvaltningschef och vVD • Per-Henrik Karlsson, Ekonomidirektör • Johan Malmberg, Investerings- och affärsutvecklingschef • Maria Jonsson, Utvecklingschef • Caroline Gebauer, Bolagsjurist • Åsa Thorell, HR-chef • Fredrik Holmström, Hållbarhetschef För mer information om koncernledningen, se sidorna 91–94. 87 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrun- dande. Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga kontantlönen. Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 20 procent av den fasta årliga kontantlönen. UPPHÖRANDE AV ANSTÄLLNING Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägnings- tiden vara högst sex månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsvederlag får sam- mantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och ett år för övriga ledande befattnings- havare. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. KRITERIER FÖR UTDELNING AV RÖRLIG  Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda kriterier som kan vara mätbara  Kriterierna kan utgöras av generella och/eller indi- vidanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål som kan ta hänsyn till bland annat intern kontroll inom bolaget, budgetkontroller, rapporters kvalitet och punktlighet, implementeringen av nya och förbätt- rade IT-system, samverkan mellan bolagets olika avdelningar och utvecklingen av ledaregenskaper hos avdelningscheferna samt bolagets övergripande hållbarhetsarbete. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstra- tegin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med de begränsningar som må följa därav helt eller delvis återkräva rörlig ersättning som utbetalats på felaktiga grunder. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till verkstäl- lande direktören. Såvitt avser rörlig kontantersätt- ning till övriga ledande befattningshavare ansvarar ersättningsutskottet tillsammans med verkställande direktören för bedömningen. Ersättningsutskottet förelägger därefter föreslagna ersättningar till sty- relsen för beslut. LÖN OCH ANSTÄLLNINGSVILLKOR FÖR ANSTÄLLDA Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens kompo- nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. BESLUTSPROCESSEN FÖR ATT FASTSTÄLLA, SE ÖVER OCH GENOMFÖRA RIKTLINJERNA Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskot- tets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlin- jerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för ledande befattningshavare, tillämpningen av riktlin- jer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är obero- ende i förhållande till bolaget och bolagets ledande befattningshavare. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra ledande befattningshavare, i den mån de berörs av frågorna. FRÅNGÅENDE AV RIKTLINJERNA Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna  skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att till- godose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda sty- relsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. BESKRIVNING AV BETYDANDE FÖRÄNDRINGAR AV RIKTLINJERNA Ersättningsutskottet och styrelsen har bedömt att det är ändamålsenligt för bolaget att de ledande befattningshavarna kan utvärderas utifrån, och den rörliga ersättningen kan vara kopplad till, sådana - stående ersättningsriktlinjer har således ändrats med anledning av detta. 88 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 REVISOR Revisorns uppgift är att granska bolagets årsredo- visning och räkenskaper samt styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Vid årsstämman den 24 maj 2022 valdes revi- sionsbolaget BDO Mälardalen AB till ny revisor för bolaget, med Johan Pharmanson som huvud- ansvarig för revisionen. Dessförinnan var Ernst & Young AB bolagets revisor, med Oskar Wall som huvudansvarig för revisionen. Johan Pharmanson är medlem av FAR. Revi- sorns mandatperiod löper ut vid slutet av årsstäm- man som hålls den 23 maj 2023. Bolaget har under 2022 inte anlitat BDO Mälar- dalen AB för några icke-revisionstjänster. Inte heller har bolaget under den period under 2022 då Ernst & Young AB var bolagets revisor, anlitat Ernst & Young AB för några icke-revisionstjänster. INTERN KONTROLL Styrelsen har det övergripande ansvaret för att bolaget har en adekvat och effektiv riskutvärdering och intern kontroll. Intern kontroll är en process som syftar till att säkerställa att ett bolagsverksamhet bedrivs effektivt och ändamålsenligt och att den  den interna kontrollen säkerställs även att bolaget efterlever tillämpliga regelverk. KONTROLLMILJÖ Fördelning och delegering av ansvar internt inom Stendörren fastställs i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, instruktion för VD med till- hörande delegationsordning och attestinstruktion. För att säkerställa en ändamålsenlig riskhantering och god intern kontroll har bolaget härutöver anta - git en rad interna policys, riktlinjer och instruktioner för intern kontroll. Samtliga interna styrdokument revideras löpande. Genom de formaliserade ruti -  rapportering och intern kontroll efterlevs. Bolaget genomför utbildningar för dess anställda i syfte att säkerställa att samtliga anställda har erforderlig kun- skap om interna policys, riktlinjer och instruktioner. RISKUTVÄRDERING OCH KONTROLLAKTIVITETER En förutsättning för att ett bolag ska kunna upp -  rapporteringen är att bolaget är medvetet om vilka risker som bolaget utsätts för. Koncernledningen i Stendörren genomför kontinuerligt och minst årli- gen en riskutvärdering, varvid de risker som bolaget  enskild risk uppskattas dels sannolikheten för dess inträffande, dels omfattningen av konsekvensen vid ett eventuellt inträffande. Baserat på utfallet av riskutvärderingen säkerställs att bolaget har adekvata och effektiva kontrollaktiviteter på plats  väsentliga risker inträffar. Bolagets nyckelkontroller  tillämpligt checklistor som steg för steg listar vilka kontroller som ska utföras. Kontrollerna dokumen- teras systematiskt. REVISOR BDO MÄLARDALEN AB JOHAN PHARMANSON Auktoriserad revisor och medlem i FAR. Revisor i bolaget sedan 2022. Övriga väsentliga uppdrag: Anoto AB, Björn Borg AB, Fingerprint Cards AB,  Aktieinnehav i Stendörren: Inget 89 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Resultatet av koncernledningens riskutvärdering och utvärdering av bolagets interna kontroll rap - porteras till styrelsen, som enligt dess arbetsordning årligen har att utvärdera bolagets risker och dess interna kontroll. På detta styrelsemöte presenteras även utfallet av den granskning av bolagets interna kontroll som bolagets revisorer genomfört. För att ytterligare stärka bolagets interna kon- troll har styrelsen även antagit en internkontrollplan. I internkontrollplanen listas bolagets nyckelkon- troller tillsammans med angivande av hur bolaget internt testar att dessa processer utförts. Av intern-  kontroll avser att hantera, vem som ansvarar för att testa att kontrollaktiviteten fungerat samt hur testningen ska ske och hur ofta. lnternkontrollpla- nen revideras löpande och minst årligen. Utfallet av egenkontrollen rapporteras halvårsvis till styrelsen. INFORMATION OCH KOMMUNIKATION Styrelsen har antagit en informationspolicy som anger riktlinjerna för all intern och extern kom- munikation. Syftet med informationspolicyn är att klargöra hur informationsansvaret är fördelat och att bidra till att en enhetlig kommunikation ges såväl inom som utom bolaget. Vidare syftar Stendörrens kommunikation till att uppnå en effektiv och kor-  rapporteringen och övriga bolagshändelser. Genom bolagets informationspolicy säkerställs att bolagets informationsgivning är korrekt och att information kommuniceras vid lämplig tidpunkt.  information om bolaget vid dess protokollförda möten. UPPFÖLJNING Det övergripande ansvaret för uppföljning av den interna kontrollen åligger styrelsen. Löpande upp-  nivåer i bolaget, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Resultatet analyseras av ansvariga inom organisationen. Avrapportering sker till kon- cernledning, styrelse och revisor. Bolagets revisor rapporterar sina iakttagelser från dess granskning av bolagets interna kontroll direkt till revisions- utskottet. Styrelsen följer upp den ekonomiska utvecklingen i samband med granskningen och antagandet av varje delårsrapport. UTVÄRDERING AV BEHOVET AV SEPARAT INTERNREVISIONSFUNKTION  inom Stendörren. Styrelsen har utvärderat frågan och konstaterat att bolaget har en ändamålsen- lig och effektiv intern kontroll för en organisation av bolagets storlek. Något behov av att inrätta en internrevisionsfunktion har därför inte ansetts föreligga. Styrelsen omprövar årligen detta beslut. 90 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STYRELSEN ANDREAS PHILIPSON Styrelseordförande i Stendörren sedan 4 februari 2022 och ord- förande i ersättningsutskottet. Andreas var även styrelseledamot i bolaget under perioden 2016 – 4 februari 2022. Född 1958. Utbildning: Civilingenjör, väg och vatten, Chalmers Tekniska Högskola. Övriga nuvarande befattningar: Andreas är grundare och styrelse- medlem i TAM Group AB samt styrelseledamot i Besqab AB och i dotterbolag inom TAM Group. Arbetslivserfarenhet: Andreas har drygt 30 års erfarenhet av ledande befattningar i bygg och fastighets - branschen. Han har tidigare bland annat varit VD och styrelsemedlem i Catena AB, VD för Temaplan AB samt Fastighetsdirektör på Näckebro AB. Andreas har under sin karriär  internationella fastighetsinvesterare som framgångsrikt valt att göra fastighetsinvesteringar i Sverige. Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning och till större aktieägare. Innehav 1) : 2000 B-aktier. HELENA LEVANDER Styrelseledamot i Stendörren sedan 2017. Ordförande i revisionsutskottet. Född 1957. Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande i Factoring- gruppen AB, Caroline Svedbom AB och styrelseledamot i Rejlers AB, Occlutech AG och Cinclus Pharma AB. Arbetslivserfarenhet: Flerårig erfarenhet från olika operativa roller   - noterade statliga och privata bolag  Investor Services AB. Tidigare även verksam inom Neonet AB, Odin För - valtning, Nordea Asset Management och SEB Asset Management. Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning och till större aktieägare. Innehav 1) : 3 000 B-aktier. SETH LIEBERMAN Styrelseledamot i Stendörren sedan 2014. Seth var även styrelseordförande i bolaget under perioderna 2014 – 23 maj 2018 och 23 januari 2019 – 22 januari 2020. Född 1961. Utbildning: B.A. in Economics från Tufts University, USA. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande i Kvalitena AB  portföljbolag inklusive Huski  AB. Seth är också medlem i EQT Real Estate Funds I & II:s Investment Advisory Committees och styrelse- ledamot i Maha Energy AB. Arbetslivserfarenhet: Seth har internationell erfarenhet från fastig- hetsbranschen, framför allt i USA och Europa. Seth har även bred erfaren- het av affärsutveckling, private equity- investeringar, skuldinvesteringar och  - hetsbolag och fastighetsslag. Tidigare anställningar inkluderar ledande positioner på Advanced Capital’s Real Estate Fund, UBS Investment Bank, Hypo Real Estate, Lehman Brothers International, Credit Suisse och GE Capital. Seth har varit aktivt involverad i Urban Land Institute Europe – interim CEO 2015 och tidigare medlem av ”European Executive Committee” Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning men inte till större aktieägare. Innehav 1) : 20 000 B-aktier. 1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närstående innehav i bolaget per 2023-04-20. 91 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 STYRELSEN HENRIK ORRBECK Styrelseledamot i Stendörren sedan 2019. Född 1976. Utbildning: Master of Science in management and administrative science från University of Texas och magisterexamen i ekonomi från Handelshögskolan i Jönköping. Övriga nuvarande befattningar: Partner på EQT Real Estate. Henrik är styrelseordförande i Stendörren Real Estate AB, Hönsfodret Invest - ment AB, Hönsfodret Bygg AB och Förvaltningsaktiebolaget Svenska Verksamhetsfastigheter med därtill hörande dotterbolag. Henrik är även styrelseledamot i Maiden Lane Holdings AB. Arbetslivserfarenhet: Henrik har tidigare arbetat för The Carlyle Group och General Electric. Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning men inte till större aktieägare. Innehav 1) : Inget. NISHA RAGHAVAN Styrelseledamot i Stendörren sedan 2020. Ledamot i ersättningsutskottet och revisionsutskottet. Född 1974. Utbildning: Nisha har en Bachelor of Commerce från Madras universitet och är även medlem av Indiens Institute of Chartered Accountants samt Englands och Wales Association of Taxation Technicians. Övriga nuvarande befattningar: Nisha är global COO för Actic. Arbetslivserfarenhet: Nisha har över 20 års erfarenhet från fastighets- sektorn. Hon var fram tills februari 2023 global COO för EQT Exeter. Innan dess var hon direktör för Clear - bell Capital LLP, en fastighetsfonds- förvaltare baserad i Storbritannien, och hade dessförinnan liknande roller på Pears Global Real Estate Investors och Delancey Real Estate Asset Management. Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning, men inte till större aktieägare. Innehav 1) : Inget. CARL MÖRK Styrelseledamot i Stendörren sedan 2016. Ledamot i revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Född 1969. Utbildning: Civilingenjör från KTH  London School of Economics. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande och verksam i Altira AB. Arbetslivserfarenhet: Mer än 30 års erfarenhet av fastighetstransaktioner och fastighetsförvaltning i Sverige och i Europa. Tidigare verksam inom bl.a. Securum, som analytiker på Parkes & Co och som ansvarig för nordisk Asset Management på Doughty Hanson & Co. Grundade Altira 2003. Oberoende: Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning men inte till större aktieägare. Innehav 1) : Altira AB, ett till Carl Mörk närstående bolag, äger 500 000 A-aktier och 2 050 000 B-aktier i Stendörren Fastigheter AB (publ). Därutöver innehar Carl Mörk, tillsammans med närstående, 20 000 B-aktier. 1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närstående innehav i bolaget per 2023-04-20. 92 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 LEDNINGSGRUPPEN ERIK RANJE Erik är verkställande direktör på Stendörren sedan 2020. Född 1972. Utbildning: Erik har en Master of Science in Economics and Business Administration från Handelshögskolan i Stockholm. Övriga väsentliga uppdrag: Inga. Arbetslivserfarenhet: Erik kommer närmast från en position som Head of Real Estate Investment Banking på Danske Bank, där han i drygt två år arbetade med  i samband med fastighetstransaktioner. Dessförinnan arbetade Erik inom Structured Real Estate Finance och Corporate Finance på SEB i 20 år. Innehav 1) : 100 000 teckningsoptioner. ANDERS NILSSON Anders är förvaltningschef och vice verkställande direktör på Stendörren sedan 2020. Född 1967. Utbildning: Anders är utbildad civilingenjör, Lantmäteri- linjen med inriktning fastighetsekonomi och förvaltning, Kungliga Tekniska Högskolan. Övriga väsentliga uppdrag: Inga. Arbetslivserfarenhet: När Anders tillträdde sin tjänst på Stendörren kom han närmast från egen konsultverksam - het. Dessförinnan var Anders Region VD inom Castellum och medlem av dess koncernledning. Inom Castellum har Anders även innehaft rollen som VD för Fastighets AB Brostaden samt varit affärsområdeschef. Anders har drygt 25 års erfarenhet inom fastighetsbranschen och merparten av de roller Anders haft har utgjort ledande befattningar. Innehav 1) : 95 000 teckningsoptioner. JOHAN MALMBERG Johan är Investerings- och affärsutvecklingschef på Stendörren sedan februari 2022. Dessförinnan var Johan transaktionschef på Stendörren under perioden 2020 – februari 2022. Född 1974. Utbildning: Ekonomie kandidat från högskolan i Gävle samt utbildad fastighetsmäklare. Övriga väsentliga uppdrag: Inga. Arbetslivserfarenhet: När Johan år 2020 anställdes på Stendörren kom han närmast från en position som affärsutvecklingschef på bostadsföretaget Fastighets AB Förvaltaren. Dessförinnan arbetade Johan som fristående rådgivare till de börsnoterade fastighetsbolagen Hemfosa och Diös. Johan har även varit anställd rådgivare på fastighetskonsultbolagen Tenzing och Catella samt på Swedbank Corporate Finance. Johan har medverkat i ett stort antal fastighets- och kapitalmarknadstransaktioner under mer än 20 år i marknaden. Innehav 1) : 3 000 aktier och 10 000 teckningsoptioner. CAROLINE GEBAUER Bolagsjurist på Stendörren sedan 2017. Caroline ansvarar för bolagets legala frågor och är styrelsens sekreterare. Född 1980. Utbildning: Jur.kand. från Uppsala Universitet. Övriga väsentliga uppdrag: Inga. Arbetslivserfarenhet: Caroline har tidigare arbetat på  tingsnotarie på Stockholms tingsrätt (2005–2006). Innehav 1) : 11 474 B-aktier och 30 000 teckningsoptioner. 1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närstående innehav i bolaget per 2023-04-20. 93 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 LEDNINGSGRUPPEN PER-HENRIK KARLSSON Ekonomidirektör på Stendörren sedan 2020. Född 1977. Utbildning: Per-Henrik har en Master of Science in Economics and Business Administration från Växjö Universitet. Övriga väsentliga uppdrag: Inga. Arbetslivserfarenhet: Per-Henrik var innan sin roll som ekonomidirektör på Stendörren redovisningschef på bolaget i nästan ett år och kommer dessförinnan från en roll som Head of Nordic Accounting & Financial Control på NREP. Tidigare har Per-Henrik bland annat arbetat för Aberdeen Standard Investments som nordisk CFO och medlem i ledningsgruppen för en av deras fastighets- fonder samt som auktoriserad revisor på Ernst & Young. Innehav 1) : 46 B-aktier och 5 000 teckningsoptioner. MARIA JONSSON Utvecklingschef på Stendörren sedan 2020. Född 1974. Utbildning: Maria är utbildad civilingenjör, Lantmäteri- linjen med inriktning fastighetsekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan. Övriga väsentliga uppdrag: Inga. Arbetslivserfarenhet: Maria har tidigare arbetat på Castellum som projektutvecklingschef för Region Stockholm-Norr. Maria har även varit fastighetsutveck- lingschef, fastighetschef, tf verksamhetsutvecklingschef och tf Region VD inom Castellum. Maria har 25 års arbets - livserfarenhet från fastighetsbranschen inom befattningar som innefattat utveckling av fastigheter och nya projekt, fastighetsförvaltning, uthyrning, fastighetsförvärv samt ledningsgruppsarbete. Innehav 1) : 1 600 B-aktier och 9 000 teckningsoptioner. FREDRIK HOLMSTRÖM Fredrik är hållbarhetschef på Stendörren Fastigheter sedan 2021. Född 1975. Utbildning: Fredrik är utbildad Ekobyggnadsingenjör vid Mittuniversitetet i Östersund. Övriga väsentliga uppdrag: Inga. Arbetslivserfarenhet: Fredrik har en lång erfarenhet av att, inom ramen för egen konsultverksamhet, bistå fastig - hetsbolag med hållbarhetsarbete, i allt från strategiarbete   pensionskapital. Tidigare har Fredrik även arbetat som hållbarhetschef hos Hifab AB. Innehav 1) : Fredrik innehar inga aktier i Stendörren Fastig- heter AB (publ). Sustracon AB, ett till Fredrik Holmström närstående bolag, äger 400 B-aktier. ÅSA THORELL Åsa är HR-chef på Stendörren Fastigheter sedan 2023. Född 1963 Utbildning: Åsa har kandidatexamen i programmet för Personal- och arbetslivsfrågor från Uppsala Universitet. Övriga väsentliga uppdrag: Inga. Arbetslivserfarenhet: Hon har tidigare arbetat i olika roller inom HR på Dustin AB (2015-2022) och var dessförinnan HR Business Partner på ÅF AB (2007-2015). Innehav 1) : Åsa har inga innehav. 1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närstående innehav i bolaget per 2023-04-20. 94 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FLERÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL       JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC JAN-DEC  Uthyrningsbar area, tusental m 2 795 793 742 731 718 Antal fastigheter 148 135 123 124 121 Marknadsvärde, Mkr 12 418 11 693 9 533 9 147 8 476 Areamässig uthyrningsgrad, % 90 88 87 88 90 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 89 87 88 89 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 4,5 4,7 5,2 4,5 4,9 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 3,3 16,5 6,2 7,2 9 Hyresduration, år 3,8 3,7 3,8 4,0 4,0 Snitthyra, kr/m 2 1 069 992 910 904 846  Hyresintäkter, Mkr 733 656 651 592 537 Driftnetto, Mkr 548 488 481 397 355 Förvaltningsresultat, Mkr 287 267 254 135 174 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 75 74 74 67 66 Balansomslutning, Mkr 13 344 12 290 10 233 9 608 8 735 Genomsnittlig ränta totala skulder inkl. derivat, % 4,0 2,3 2,2 2,2 2,4 Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 2,6 3,7 2,5 2,4 2,0 Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,9 2,5 2,6 2,3 2,6 Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,6 3,0 2,9 1,8 2,3 Soliditet vid periodens utgång, % 41 43 40 41 32 Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % 5 26 6,5 9 16 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 47 46 50 50 61 Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % 40 37 47 46 46  Börsvärde, Mkr 5 453 8 656 4 32 4 758 2 816 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 191,80 304,50 152,50 169,00 100,00 Eget kapital per aktie, kr 163,35 155,84 115,16 108,91 98,74 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 377 5 310 3 875 3 556 3 195 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 189,14 186,80 136,59 126,29 113,47 Aktuellt substansvärde, Mkr 4 918 4 852 3 533 3 218 2 920 Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 173,01 170,67 124,53 114,30 103,71 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr 7,42 40,75 7,1 9,84 15,00 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr 7,41 40,67 7,17 9,80 14,923  verksamheten per aktie, kr 13,02 7,87 9,68 5,07 5,11 Utdelning per aktie 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 428 265 28 371 441 28 155 641 28 155 641 Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 385 141 28 281 230 28 155 641 27 950 184  Antal anställda vid periodens utgång 54 55 54 55 51   95 FINANSIELLA RAPPORTER OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 RÄKENSKAPER RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT Belopp i miljoner kronor NOTER 2022 2021 1, 24 Hyresintäkter 3 7 33 6 5 3 Övriga intäkter 0 3 Summa intäkter 733 656 Driftskostnader 4 -137 -123 Underhållskostnader 4 -22 -27 Fastighetsskatt 4 -26 -1 8 Driftnetto 5 48 4 8 8 Central administration 5, 6 -76 -77 Finansiella intäkter 7 32 1 Finansiella kostnader 8 -20 8 -13 5 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld 4 -10 -9 Finansnetto -18 6 -143 FÖRVALTNINGSRESULTAT 287 26 7 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -143 1 235 Värdeförändring finansiella instrument 223 20 Resultat före skatt 367 1 523 Uppskjuten skatt 9 -75 -3 11 Aktuell skatt 9 -23 -2 Årets resultat 26 8 1 209 Omräkningsdifferenser 3 – Övrigt totalresultat 3 – Summa totalresultat för året 27 1 1 209 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 271 1 209 Resultat per aktie, före utspädning, kr 7 ,42 40 ,75 Resultat per aktie, efter utspädning, kr 7,41 40 , 67 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 28 , 43 2 8 , 39 Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 28 , 47 28 ,4 4 97 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 RÄKENSKAPER KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER RESULTAT Jämfört med 2021 redovisar Stendörren för januari till december 2022 cirka 77 miljoner kronor högre intäkter och driftnettot steg med cirka 60 miljoner  och centrala administrationskostnader summerar förvaltningsresultatet till 287 miljoner kronor (267), vilket är cirka 7 procent högre än föregående år. Årets resultat uppgår till 268 miljoner kronor (1 209), motsvarande 7,42 kronor per aktie (40,75). HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna ökade under året med cirka 12 procent till 733 miljoner kronor (653). De ökade intäkterna drivs av en ökning av hyrorna i bestån- det (cirka 6 procent ökning i jämförbart bestånd med samma period 2021) samt intäkter från de fastigheter som förvärvats och tillträtts under rap- portperioden. FASTIGHETSKOSTNADER De redovisade fastighetskostnaderna ökade till 185 miljoner kronor (168). Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd ökade med cirka 9 miljoner kro- nor, vilket motsvarar cirka 6 procent. Kostnadsök- ningen förklaras främst av högre energipriser, även om lägre underhållskostnader och stort fokus på energioptimeringsåtgärder begränsat kostnadsök- ningen. Under föregående år genomfördes retroak- tiva omtaxeringar, vilket är främsta förklaringen till att fastighetsskatten i jämförbart bestånd är cirka 6 miljoner kronor högre i år. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till 76 miljoner kronor (77) och utgörs av kostnader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. FINANSNETTO Finansnettot för perioden uppgick till -176 miljoner kronor (-134). Förändringen (31 procent) jämfört med samma period föregående år förklaras främst av ökad belåning och stigande räntenivåer. Finan- siella kostnader (inklusive leasingkostnad) har ökat med 73 miljoner kronor i jämförelse med föregående  32 miljoner kronor (1), främst relaterade till valuta- kursvinster och räntederivat. FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultatet ökade under rapportperi- oden med cirka 7 procent till 287 miljoner kronor (267), främst tack vare högre hyresintäkter. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR För perioden redovisar bolaget en värdenedgång på förvaltningsfastigheterna om -143 miljoner kronor (1 235) vilket motsvarar -1 procent av fastighetsport- följens totala marknadsvärde vid årets ingång. Värde- förändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden av justerade avkastningskrav, förändrade - lade hyresavtal men även ändrade marknadshyres- antaganden, för detaljer se not 11. Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om 223 miljoner kronor (20). De positiva värdeförändringarna förklaras främst av att räntor på längre löptider har stigit under perioden. SKATT Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om -23 miljoner kronor (-2) och uppskjuten skatt om -75 miljoner kronor (-311). 98 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 RÄKENSKAPER RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING Belopp i miljoner kronor NOTER 2022-12-31 2021-12-31 TILLGÅNGAR 1, 24 Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 10 2 3 Förvaltningsfastigheter 11 12 418 11 693 Nyttjanderättstillgångar tomträtt 254 238 Inventarier 12 2 3 Långfristiga fordringar 2 2 Räntederivat 26 8 45 Summa anläggningstillgångar 12 947 11 984 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 13 1 7 19 Skattefordringar 0 1 Övriga kortfristiga fordringar 14 23 8 5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 43 41 Likvida medel 31 5 1 6 0 Summa omsättningstillgångar 18 397 30 6 SUMMA TILLGÅNGAR 13 344 12 290 EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 Aktiekapital 17 17 Övrigt tillskjutet kapital 1 796 1 855 Balanserad vinst inklusive årets resultat 3 616 3 344 Eget kapital hänförligt till Moderbolagets ägare 5 429 5 216 SUMMA EGET KAPITAL 5 429 5 216 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 17 5 469 4 868 Övriga långfristiga skulder 3 6 2 2 Leasingskuld tomträtt 25 4 23 8 Uppskjuten skatteskuld 9 1 001 9 25 Övriga avsättningar 19 4 4 Summa långfristiga skulder 18 6 764 6 058 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 17 8 21 75 5 Leverantörsskulder 6 4 2 2 Skatteskulder 19 – Övriga kortfristiga skulder 1 5 7 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 23 2 2 32 Summa kortfristiga skulder 18 1 151 1 016 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 344 12 290 99 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 RÄKENSKAPER KOMMENTARER TILL KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Stendörrens anläggningstillgångar består huvud- sakligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 december 2022 uppgick värdet på den totala fastighetsport- följen till 12 418 miljoner kronor (11 693). Se vidare not 11. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 397 miljoner kronor (306) bestående av likvida medel om 315 miljoner kronor (160) samt hyres- fordringar och övriga kortfristiga fordringar om 83 miljoner kronor (146). EGET KAPITAL Per den 31 december 2022 uppgick koncernens egna kapital till 5 429 miljoner kronor (5 216) och soliditeten till 41 procent (43). RÄNTEBÄRANDE SKULDER Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 6 290 miljoner kronor (5 624) motsvarande en belå- ningsgrad om 47 procent (46). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 5 018 miljoner kronor (4 339), två obligationslån om totalt 1 300 miljoner kronor (1 300) samt säljarreverser om 5 miljoner kronor (10). Låneavgifter som periodiseras i enlig- het med bolagets redovisningsprinciper uppgår till -33 miljoner kronor (-25). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgår till 821 miljoner kronor (755) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Stendörren strävar efter att reducera ränte- och - heten genom att sprida förfallostrukturen för räntor - teras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. Se vidare not 17 för räntebärande skulder. UPPSKJUTEN SKATTESKULD Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december till 1 001 miljoner kronor (925) och avser huvudsakligen skatten på fastigheter, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag. ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans upp- gående till 330 miljoner kronor (261). 100 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 RÄKENSKAPER FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL KONCERNEN Belopp i miljoner kronor BALANSERADE TOTALT EGET VINSTMEDEL KAPITAL HÄN- ÖVRIGT OM- INKLUSIVE FÖRLIGT TILL AKTIE- TILLSKJUTET RÄKNINGS- PERIODENS HYBRID- FÖRETAGETS KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER RESULTAT OBLIGATION ÄGARE Ingående eget kapital per 2020-01-01 17 1 165 – 1 872 78 6 3 840 Återköp personaloptioner -8 -8 Personaloptionsprogram 18 18 Ränta/utdelning hybridobligation -54 -5 4 Totalresultat januari–december 2020 25 6 256 Utgående kapital per 2020-12-31 17 1 175 – 2 075 78 6 4 053 Personaloptionsprogram 6 6 Ränta/utdelning hybridobligation -52 -52 Totalresultat januari–december 2021 1 209 1 209 Utgående eget kapital per 2021-12-31 17 1 181 – 3 232 7 86 5 216 Ränta/utdelning hybridobligation -58 -58 Totalresultat januari–december 2022 3 2 6 8 27 1 Utgående eget kapital per 2022-12-31 1 7 1 181 3 3 442 7 8 6 5 429 KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2022 till 5 429 miljoner kronor (5 216). Vid års stämman 2022 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0). 101 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 RÄKENSKAPER RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE Belopp i miljoner kronor NOTER 2022 2021 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 2 87 267 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 24 -5 20 Betald inkomstskatt -1 -1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 2 81 287 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 42 -52 Förändring av rörelseskulder 47 -12 Kassaflöde från den löpande verksamheten 370 223 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter -624 -25 6 Övriga investeringar och avyttringar 1 2 Förvärv av koncernföretag/fastigheter -5 81 -6 68 Försäljning av koncernföretag/fastigheter 38 6 – Kassaflöde från investeringsverksamheten -81 8 -922 Finansieringsverksamheten Nyemission personaloptioner – 6 Utdelning hybridobligation -58 -52 Upptagna räntebärande skulder 2 566 1 635 Amortering och lösen av räntebärande skulder -1 919 -1 101 Depositioner 13 1 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 603 498 Årets kassaflöde 155 -201 Likvida medel vid årets ingång 16 0 36 1 Årets kassaflöde 1 55 -201 Likvida medel vid årets utgång 3 1 5 1 6 0 102 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 RÄKENSKAPER KOMMENTARER TILL KONCERNENS KASSAFLÖDE KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN  förändring i rörelsekapital uppgick under perioden till 281 miljoner kronor (287). Efter en nettoföränd- ring av rörelsekapitalet på 89 miljoner kronor (-64)  till 370 miljoner kronor (223). KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN  till -818 miljoner kronor (-922) och utgjordes av likvi- ditetseffekten vid förvärv av fastigheter, direkt och indirekt, uppgående till -581 miljoner kronor (-668),   försäljning av fastigheter uppgick under perioden till 370 miljoner kronor (0). KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN - gick under perioden till 603 miljoner kronor (498) bestående av upptagande av fastighetslån om 2 566 miljoner kronor (1 635) samt amorteringar   -1 919 miljoner kronor (-1 101). PERIODENS KASSAFLÖDE  kronor (-201) och likvida medel uppgick vid perio- dens utgång till 315 miljoner kronor (160). 103 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING NOTER 2022 2021 Nettoomsättning 1, 24 125 109 Rörelsens kostnader 5,6 -123 -114 Resultat före finansiella poster 2 -5 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag -1 – Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 160 95 Räntekostnader och liknande resultatposter 8 -119 -75 Resultat efter finansiella poster 42 15 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag 49 123 Lämnade koncernbidrag -49 -119 Summa bokslutsdispositioner – 4 Resultat före skatt 42 19 Uppskjuten skatt 9 -1 0 Aktuell skatt 9 0 0 Årets resultat 41 19 Belopp i miljoner kronor MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET NOTER 2022 2021 Årets resultat enligt resultaträkningen 41 19 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 41 19 Belopp i miljoner kronor Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 125 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel upp- gick per 31 december 2022 till 21 miljoner kronor (54) och det egna kapitalet uppgick till 1 692 miljoner kronor (1 709). 104 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 RÄKENSKAPER MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING NOTER 2022-12-31 2021-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 10 2 3 Inventarier 12 9 4 Andelar i koncernföretag 21 964 929 Fordringar hos koncernföretag 3 348 2 894 Uppskjuten skattefordran 9 0 1 Summa anläggningstillgångar 4 323 3 831 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 142 124 Övriga kortfristiga fordringar 14 2 2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 3 2 Likvida medel 21 54 Summa omsättningstillgångar 18 168 182 SUMMA TILLGÅNGAR 4 492 4 013 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 16 17 17 Summa bundet eget kapital 17 17 Fritt eget kapital Överkursfond 1 789 1 846 Balanserat resultat -155 -173 Årets resultat 41 19 Summa fritt eget kapital 1 675 1 691 Summa eget kapital 1 692 1 709 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 17 1 291 1 286 Skulder till koncernföretag 1 292 886 Summa långfristiga skulder 18 2 583 2 173 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 3 2 Skulder till koncernföretag 178 97 Övriga kortfristiga skulder 2 2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 33 31 Summa kortfristiga skulder 217 132 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 492 4 013 Belopp i miljoner kronor 105 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 RÄKENSKAPER FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL MODERBOLAGET BALANSERADE TOTALT EGET VINSTMEDEL KAPITAL HÄN- INKLUSIVE FÖRLIGT TILL ÖVER- PERIODENS FÖRETAGETS AKTIEKAPITAL KURSFOND RESULTAT ÄGARE Ingående eget kapital per 2020-01-01 17 1 935 -237 1 714 Återköp personaloptioner -8 -8 Personaloptionsprogram 18 18 Ränta/utdelning hybridobligation -54 -54 Övriga justeringar 6 6 Totalresultat januari – december 2020 60 60 Ingående eget kapital per 2021-01-01 17 1 881 -162 1 736 Personaloptionsprogram 6 6 Ränta/utdelning hybridobligation -52 -52 Totalresultat januari – december 2021 19 19 Utgående eget kapital per 2021-12-31 17 1 830 -138 1 709 Ränta/utdelning hybridobligation -58 -58 Totalresultat januari – december 2022 41 41 Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 773 -98 1 692 Belopp i miljoner kronor 106 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 RÄKENSKAPER RAPPORT ÖVER MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE NOTER 2022 2021 Kassaflöde från den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster 2 -5 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 24 3 3 Erhållna räntor 0 0 Erlagda räntor -55 -59 Betald inkomstskatt 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet -50 -61 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 189 128 Förändring av rörelseskulder -29 -195 Kassaflöde från den löpande verksamheten 110 -128 Investeringsverksamheten Förvärv inventarier -6 -2 Förvärv/avyttringar av dotterbolag -36 49 Utlåning koncernföretag -454 -723 Kassaflöde från investeringsverksamheten -496 -676 Finansieringsverksamheten Tillskjutet kapital – 6 Upptagna räntebärande skulder 655 1 287 Amortering och lösen av räntebärande skulder -650 -650 Utdelning hybridobligation -58 -52 Upptagna av lån från koncernföretag 406 166 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 353 757 Årets kassaflöde -33 -47 Likvida medel vid årets ingång 54 101 Årets kassaflöde -33 -47 Likvida medel vid årets utgång 21 54 Belopp i miljoner kronor 107 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 NOTER ALLMÄNT OM BOLAGET Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stock- holm. Moderbolagets postadress är Linnégatan 87B, 115 23 Stockholm. Moderbolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholms lista för medelstora bolag, Mid Cap (Ticker: STEF B). Koncernredovisningen för år 2022 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen. Årsredovisningen och koncern- redovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 28 april 2023. Koncernens rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning samt moderbolagets  resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 23 maj 2023. ÖVERENSSTÄMMELSE MED NORMGIVNING OCH LAG Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Inter- national Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernre- dovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporteringsrekom - mendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisnings- principer som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler. NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR SOM TRÄTT I KRAFT 2022 Inga standarder eller tolkningar som trätt i kraft under året har haft någon väsentlig inverkan på koncernen. NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER OCH TOLKNINGAR SOM ÄNNU EJ TRÄTT I KRAFT Inga standarder eller tolkningar som ännu inte har trätt i kraft bedöms få någon väsentlig inverkan på koncernen. Inga kommande standarder har förtidstillämpats. FÖRUTSÄTTNINGAR VID UPPRÄTTANDE AV MODERBOLAGETS OCH KONCERNENS FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Avrundningar kan göra att räkningar, noter och tabeller inte summerar. Koncer- nens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och Dot- terbolag. Årsredovisningen har upprättats med antagande om fortsatt drift (going concern). KLASSIFICERING Förvaltningsresultat redovisas som hyresintäkter minus driftskostnader och andra fastighetsrelaterade kostnader inklusive finanskostnader. Värdeförändringar avseende  förvaltningsfastigheter och finansiella instrument redovi- sas i nivå efter förvaltningsresultat. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen medan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. KONSOLIDERINGSPRINCIPER DOTTERBOLAG Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande inflytande från moderbolaget Stendörren Fastigheter AB.  Dotterbolag är alla de bolag (inklusive bolag för särskilt ändamål) där koncernen är exponerad för rörlig avkastning från sitt engagemang och kan påverka avkastningen med hjälp av sitt inflytande över bolaget. Detta följer vanligen  av ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av röst- rätten. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande över ett annat bolag. Dotterbo- lag konsolideras från och med den dag då bestämmande inflytandet uppnås och konsolidering upphör från och  med den dag då det bestämmande inflytandet upphör.  Vid förvärv av ett bolag görs en bedömning huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång (fastighet). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag eller flera bolag med fastigheter inklusive  övertagande av personal och interna processer. Rörel- seförvärv redovisas i förekommande fall i enlighet med förvärvsmetoden. Det överskott som utgörs av skillnaden mellan överförd ersättning och det verkliga värdet på koncernens andel av identifierbara förvärvade nettotill- gångar redovisas som goodwill. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av tillgångar, fördelas anskaffningskostna - den på de förvärvade tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Det är endast förvärv genom tillgångsförvärv som varit aktuellt för Stendörren verksamhet hittills. TRANSAKTIONER SOM SKA ELIMINERAS VID KONSOLIDERING Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER 108 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 INTÄKTER HYRESINTÄKTER Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisa s i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid. Hyrestillägg redovisas i den period som tillägget avser. Tillägg baserade på förbrukning preliminärdebiteras oc h intäktsredovisas i den period tillägget avser med regel- bunden avräkning mot faktisk kostnad. INTÄKTER FRÅN FASTIGHETSFÖRSÄLJNING Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått til l köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgånge n kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestid- punkten och om så har skett intäktsredovisas fastighets- försäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalat s mellan parterna beträffande risker och förmåner sam t engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beak- tas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Den realiserade värdeförändringen för sålda fastighete r bygger på skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde vid senaste bokslutstillfället och det pris som fastigheterna har sålts för. Tidigare års upparbetade orealiserade vär- deförändringar ingår i fastigheternas verkliga värde oc h synliggörs därför inte i den realiserade värdeförändringen. REDOVISNING AV SEGMENT Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedrive r verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader, och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Stendörren bedriver endast verk- samhet inom ett segment, förvaltning av fastigheter för lätt industri-, lager och logistik. Därför sker redovisningen inom samma segment. Stendörren är i sina investeringa r fokuserade på Stockholmsregionen och Mälardalen , detta för att säkerställa att det finns en hög efterfrågan på deras lokaler. Bolaget söker tillväxtorter inom rimlig t avstånd från Stockholm i syfte att dra fördel av tillväxte n i huvudstaden. Med denna fokusering på Stockholm oc h Mälardalen är inte bolagets verksamhet indelat i regioner relevant ur uppföljningshänseende. Det som avgör huru- vida Stendörren förvärvar nya fastigheter är kvaliteten på fastigheten, ingångsvärdet per kvadratmeter och möj- ligheten att genom aktiv förvaltning öka kassaflödet. Ur uppföljningssynpunkt är det inte av intresse inom vilke n region fastigheten är belägen, utan det väsentliga är at t den faller inom ramen för affärsidén. RÖRELSEKOSTNADER SAMT FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER FASTIGHETSKOSTNADER Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning , administration och underhåll av fastighetsinnehavet. CENTRAL ADMINISTRATION Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. LEASINGAVTAL Vid ingåendet av ett avtal fastställer Stendörren om avta- let är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte  mot ersättning. Stendörren tillämpar lättnadsreglerna avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Utgifter som uppstår i samband med dessa leasingavtal redovisas linjärt över leasingperioden som Central Administration i resultaträkningen. KONCERNEN SOM LEASETAGARE TOMTRÄTTER Stendörren innehar tomträttsavtal som uppfyller definitio- nen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte kan säga upp dessa leasingavtal redovisas de som eviga leasingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänför- liga till tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostna- der. Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa omförhandling av avgälden. Efter den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde som en del av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Leasings- kulden omvärderas om tomträttsavgälden förändras och motsvarande justering görs av nyttjanderättstillgången. KONCERNEN SOM LEASEGIVARE I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operatio- nella leasingavtal med kunder. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter framgår av stycket Intäkter – Hyresintäkter ovan. FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar och räntekostnader på lån. Räntekostnader samt ränteintäkter redovisas enligt effek- tivräntemetoden. Den effektiva räntan inkluderar periodi- serade belopp av emissionskostnader och liknande direkta transaktionskostnader för att uppta lån. Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts. Reali- serade och orealiserade vinster och förluster på finansiella placeringar samt derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten redovisas som värdeförändringar under egen rubrik i resultaträkningen. SKATTER Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt. Skatt redovisas i resultaträkningen, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i övrigt totalresultat respektive eget kapital. AKTUELL INKOMSTSKATT Aktuell skatt beräknas utifrån redovisat resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster samt med avdrag för ej skattepliktiga intäkter. Kortfristiga skattefordringar och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder fastställs till det belopp som förväntas återfås från eller betalas till Skatteverket. 109 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 UPPSKJUTEN INKOMSTSKATT Uppskjuten skatt redovisas på balansdagen i enlighet med balansräkningsmetoden för temporära skillnader mellan tillgångars och skulders skattemässiga och redovis- ningsmässiga värden. De skattesatser och skattelagar som tillämpas för att beräkna beloppet är de som är antagna eller aviserade på balansdagen. Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet, redovisas uppskjuten skatt till nomi- nellt belopp på temporära skillnader. I de fall förvärv av tillgång (fastighet) genomförs via bolag, redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. Uppskjutna skatte- fordringar avseende avdragsgilla, temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder kvittas om det finns en legal rätt att kvitta kortfristiga skattefordringar mot kortfristiga skatteskulder, och den uppskjutna skatten är hänförlig till samma skattemyndighet. FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument består av tre grupper: finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde (innefattar balansposterna hyresfordringar, fordringar hos koncernföretag, övriga kortfristiga fordringar samt likvida medel), finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde (innefattar balansposten räntederivat) samt finansiella skulder värderade till upplupet anskaffnings- värde (innefattar balansposterna räntebärande skulder, övriga långfristiga skulder, leverantörsskulder, skulder till koncernföretag samt övriga skulder). Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffnings- värde motsvarande instrumentets verkliga värde vid för- värvstidpunkten, med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verk- ligt värde via resultaträkningen. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kundford- ringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, för- faller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Vid varje rapporttillfälle utvär- derar bolaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde med värdeför- ändringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräknings-metoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Inga omklassificeringar inom IFRS olika värderingshierarkier har skett under 2022. Säkringsredovisning förekommer ej. RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN Rapport över kassaflöden är upprättad enligt indirekt metod. Kassaflöden från realiserade värdeförändringar i samband med försäljning av fastigheter redovisas tillsammans med övrig försäljningslikvid under investe- ringsverksamheten. Köp och försäljning av fastigheter via bolag som är tillgångsförvärv redovisas på separat rad som förvärv av koncernföretag/fastigheter respektive försäljning av koncernföretag/fastigheter. Försäljningsom- kostnader redovisas under investeringsverksamheten som ett avdrag från försäljningsersättningen det år likvidflödet sker. Förvärvsutgifter redovisas på motsvarande sätt i investeringsverksamheten. LIKVIDA MEDEL Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut. LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR, KUNDFORDRINGAR OCH ÖVRIGA FORDRINGAR Långfristiga fordringar och övriga fordringar är fordringar som innehas utan avsikt att idka handel med fordrings- rätten. Om den förväntade innehavstiden är längre än ett år utgör de långfristiga fordringar och om den är kortare utgör de kortfristiga fordringar och kundfordringar redo- visas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader. SKULDER Skulder avser lån och rörelseskulder. Lånen tas upp till anskaffningsvärde. I samband med upptagande av nya, eller omförhandling av existerande kreditfaciliteter, kan kostnader såsom arvoden och uppläggningsavgifter uppstå vilka i förekommande fall har periodiserats över lånets löptid. Rörelseskulder redovisas när motparten har levererat tjänst eller vara, även om fakturan ej erhållits. Leverantörsskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp. IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR De immateriella tillgångarna utgörs av balanserade utgifter och har upptagits till anskaffningsvärdet med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Immateriella anläggningstill- gångar skrivs av linjärt enligt plan över fem år. 110 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kom- bination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltnings- fastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastighe- ter redovisas i koncernbalansräkningen till verkligt värde i enlighet med IFRS 13, nivå 3. Se även not 11. Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbestån- det, varav cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassaflödesmodellen  bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som rea- liserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkom- mer. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. INVENTARIER Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för gjorda avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt under den uppskattade nyttjan- deperioden och påbörjas när tillgången är färdig att använ- das i verksamheten. När inventarier redovisas tas hänsyn till tillgångens eventuella restvärden när det avskrivnings- bara beloppet fastställs. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma bolaget till del. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Inventarier tas bort från balansräkningen när de avyttras eller om de inte kan förväntas tillföra några ekonomiska fördelar i framtiden antingen genom att de nyttjas eller att de säljs. Vinst och förlust beräknas som skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde. Vinst eller förlust redovisas i Rapport över totalresultat den redovisningsperiod då tillgången avyttrats, såsom övrig kostnad eller övrig intäkt. Tillgång- arnas restvärde, nyttjandeperiod och avskrivningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Sedvanliga utgifter för underhåll och reparation kost- nadsförs när de uppstår, men utgifterna för betydande förnyelser och förbättringar redovisas i balansräkningen och skrivs av under den återstående nyttjandeperioden för den underliggande tillgången. AVSKRIVNINGSPRINCIPER INVENTARIER Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nytt- jandeperiod. Beräknade nyttjandeperioder för maskiner och inventarier är tre till tio år. Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen. UTDELNINGAR LÄMNAD UTDELNING Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital och skuld efter det att årsstämman/extra bolagsstämma godkänt utdelningen. ERHÅLLEN UTDELNING Se nedan under moderbolagets redovisningsprinciper. ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA Ersättningar till anställda i form av kontant lön, bonus och pensionsinbetalningar redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Motsvarande gäller även sociala kostnader såsom arbetsgivaravgifter, semesterlön, betald sjukfrånvaro etc. Pensioner och andra ersättningar efter anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmåns- bestämda planer. Stendörrens åtagande för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avse- ende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Endast avgiftsbestämda planer finns per balansdagen. AVSÄTTNINGAR En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd  av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde  av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av belop- pet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats  före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. HYBRIDOBLIGATION Obligationer klassificeras som skuld eller eget kapital baserat på om det föreligger någon avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Denna bedömning gäller både för nominellt belopp och räntebetalningar. Vid första redovis- ningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligatio- nen ska klassificeras som ett egetkapitalinstrument och inte som en skuld. Ränta på hybridobligationen redovisas direkt mot eget kapital. 111 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 UTLÄNDSK VALUTA Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valu- takursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs. EVENTUALFÖRPLIKTELSER En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möj- ligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR 2, redovisning för juridisk person. RFR 2, innebär att moderbolaget i års- redovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras i förhållande till IFRS. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presen- teras i moderbolagets finansiella rapporter. LEASINGAVTAL Reglerna om redovisning av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i moderbolaget. Detta innebär att leasingav- gifter redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasingskulder inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering  av ett leasingavtal görs dock i enlighet med IFRS 16, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot  ersättning. FAKTURERAD FÖRVALTNING TILL DOTTERBOLAG I egenskap av moderbolag tillhandahåller Stendörren i sin verksamhet löpande dotterbolagen med tjänster avseende ledning samt juridisk och finansiell rådgivning. Beloppen  redovisas i enlighet med IFRS 15 och faktureras dotter- bolagen kvartalsvis i efterskott och baseras på respektive dotterbolags fastighetsinnehav. DOTTERBOLAG Andelar i Dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. I moderbolaget intäktsre- dovisas alltid erhållna utdelningar från dotterbolag när rätten till utdelning har fastställts. Värdet på andelarna i Dotterbolag prövas kontinuerligt. Om det bokförda vär- det på andelarna överstiger det koncernmässiga görs en nedskrivning som belastar resultatet. KONCERNBIDRAG OCH AKTIEÄGARTILLSKOTT FÖR JURIDISKA PERSONER Koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, det vill säga som bokslutsdisposition i enlighet med RFR 2/IAS 27. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras som aktier i Dotterbolag hos givaren i den mån nedskrivning inte erfordras. ERHÅLLEN UTDELNING Utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottaga- ren. Enligt RFR 2 får Moderbolag redovisa anteciperad utdelning från Dotterbolag i det fall Moderbolaget har rätt att ensamt besluta om värdeöverföringens storlek och Moderbolaget, innan dess finansiella rapporter publiceras,  fattat beslut beträffande värdeöverföringens storlek. 112 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historisk a erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimlig a under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Fastigheternas värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året utifrån en mängd bedömningar och uppskattningar om framtida kassaflöden och avkastningskrav vid en eventuell transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt värde och ett försäljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara +/– 5–10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som gjorts framgår av not 11. NOT 2 VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR KONCERNEN, MKR 2022 2021 Hyresintäkter lokaler 813 740 Hyresintäkter övrigt 17 13 Vakans hyresintäkter lokaler -85 – 91 Hyresrabatter lokaler -12 – 9 Summa 733 653 För räkenskapsåret 2022 uppgick koncernens hyres- intäkter till 733 miljoner kronor (653) vilket motsvarar debiterade hyror för uthyrda lokaler. I hyresintäkten ingå r tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme, el, fastighetsskatt och indexuppräkning av grund- hyran. Koncernen har inga väsentliga omsättningshyror. Koncernens största hyresgäst, Coop Sverige Fastigheter AB, svarade för 10 procent av totala årliga hyresintäkter. FÖRFALLOSTRUKTUR Förfallostruktur för befintliga hyreskontrakt framgår av nedanstående tabell där kontrakterad årshyra motsvara r årsvärdet av tecknade hyreskontrakt. Den återstående löp - tiden av alla löpande hyresavtal uppgick per 31 december 2022 till 3,8 år (3,7) i genomsnitt. FÖR- ANTAL AREA ÅRSHYRA ANDEL FALLOÅR AVTAL KVM MKR % 2022 830 114 036 106 16 2023 282 205 783 142 23 2024 191 81 200 88 14 2025 118 67 795 73 12 2026 53 70 269 61 10 >2026 95 141 713 155 25 SUMMA 1 569 680 796 625 100 Summan av de framtida avtalade hyrorna framgår enligt nedanstående tabell uppdelat på förfalloår. AVTALADE FRAMTIDA ÅRSHYRA ÅRSHYRA HYRESINTÄKTER 2022, TSEK 2021, TSEK Avtalade hyresintäkter år 1 799 630 669 498 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och år 5 2 028 715 1 296 549 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 819 732 777 593 Summa 3 648 077 2 743 640 NOT 3 HYRESINTÄKTER 113 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Fastighetskostnaderna uppgick 2022 till 185 miljoner kro- nor (168). I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader , såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskat t samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadminis- tration såsom hyresadministration, förvaltningskostnader och uthyrningskostnader. I flertalet av Stendörrens hyres- kontrakt avtalas att hyresgästen står för vissa fastighets- kostnader. Stendörren har även i vissa fall tecknat så kall- ade ”triple netavtal” vilket innebär att hyresgästen själv är avtalspart och står för alla drift- och underhållskostnader. KONCERNEN, MKR 2022 2021 El- och värmekostnader -60 – 55 Driftskostnader -56 – 47 Reparation och underhåll -22 – 27 Fastighetsskatt -26 – 18 Övriga fastighetskostnader -21 – 21 Summa -185 – 168 DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, försäk- ringar och underhåll. I de fall Stendörren tecknar avtal fö r drift- och underhållskostnader vidaredebiteras i de flesta fall hyresgästen i form av tillägg till hyran. Driftkostnadern a (El- och värmekostnader, Driftkostnader, Övriga fastig- hetskostnader i tabellen ovan) uppgick under år 202 2 till 137 miljoner kronor (123) och underhållskostnaderna uppgick till 22 miljoner kronor (27). TOMTRÄTTSAVGÄLD Tomträttsavgäld är den årliga avgäld Stendörre n betalar för besittningsrätten av annans mark. Vid årets slut upp- gick antalet fastigheter med tomträtt till 26 styc ken (26). Tomträttsavgälder uppgick under år 2022 till 8 miljoner kronor (8) och avser i huvudsak Stendörrens to mträtter i Stockholms stad. Den genomsnittliga återstående löptiden för tomrättsavtalen, viktad utifrån årsavgäld, upp går till 28 år (30) och avgälden omräknas i normalfallet var t 10:e år. Enligt nuvarande kontrakterade tomträttsavgäl d uppgår sammanlagd framtida tomträttsavgäld under kva rvarande genomsnittlig löptid till 254 miljoner kronor (23 8). AVTALADE FRAMTIDA TOMTRÄTTSAVGÄLDER, MKR 2022 2021 Avtalade tomträttsavgälder år 1 8 8 Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och år 5 33 31 Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 213 199 Summa 254 238 FASTIGHETSSKATT I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt so m beta- las årsvis i procent av fastställda taxeringsvär den. För Stendörren varierar fastighetsskatten mellan 0, 5 och 1,0 procent beroende på om fastigheten klassas so m lager-/ industrilokaler (0,5 procent) eller kontors-/buti kslokaler (1,0 procent). Fastighetsskatten uppgick 2022 totalt till 26 miljoner kronor (18). NOT 4 FASTIGHETSKOSTNADER STYRELSE, VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Under räkenskapsåret hade moderbolaget 6 (7) styrel- seledamöter varav 2 (2) kvinnor. Vid räkenskapsåret s utgång hade Bolaget 8 ledande befattningshavare anställda (8), varav 3 (3) kvinnor och det totala antale t anställda var 54 (55), varav 23 kvinnor (17). Genom- snittligt antal anställda under 2022 var 54, varav 31 män. Detta antal inkluderar 5 personer (2 kvinnor och 3 män) som är inhyrda konsulter. Kostnaden för dess a inhyrda konsulter rapporteras som konsultkostnade r och ingår ej i nedan angivna kostnader för anställda. Ersättning utgick under 2022 till styrelse med 1 440 tusen kronor (1 590). Till verkställande direktör utgic k ersättning om totalt 5 374 tusen kronor (5 103). Ersätt- ning till övriga led ande befattningshavare utgick med 12 653 tusen kron or (11 349) och till övriga anställda 20 298 tusen kro nor (18 788). Totala sociala kostnader uppgick under rä kenskapsåret till 23 183 tusen kronor (21 817) varav 8 0 71 pensionsavsättningar inkl löneskatt (8 088). Verkställ ande direktör erhåller pensionsav- sättningar motsv arande 30 procent av månadslönen. Uppsägningstide n från vardera parten är 6 månader. Därtill har verkstä llande direktör rätt till 6 månaders avgångsvederlag vid uppsägning från Bolagets sida. Uppsägningstide n för Vice Verkställande direktör är 6 månader. Princip er för ersättning och förmåner till verk- ställande direktör, bolagsledningen och övriga ledande befattningshavar e beslutas av styrelsen. NOT 5 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER 114 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 KONCERN MODERBOLAG TKR 2022 2021 2022 2021 Medelantal anställda 54 54 54 54 Varav män 31 34 31 34 Könsfördelning bland ledande befattningshavare Styrelseledamöter 6 7 6 7 Varav kvinnor 2 2 2 2 VD och ledandebefattningshavare 8 8 8 8 Varav kvinnor 3 3 3 3 Kontanta löner, förmåner och ersättningar Styrelsensordförande 560 500 560 500 Styrelseledamöter: Helena Levander 330 320 330 320 Andreas Philipson 0 240 0 240 Carl Mörk 300 290 300 290 Seth Lieberman 250 240 250 240 Henrik Orrbäck - – - – Nisha Raghavan - – - – 1 440 1 590 1 440 1 590 VD 5 374 5 103 5 374 5 103 Varav tantiem och bonus 3 000 2 970 3 000 2 970 Vice VD 3 367 3 150 3 367 3 150 Varav tantiem och bonus 1 700 1 500 1 700 1 500 Övriga ledande befattningshavare 9 286 8 199 9 286 8 199 Varav tantiem och bonus 3 400 2 825 3 400 2 825 Övriga anställda 20 298 18 788 20 298 18 788 Sociala kostnader Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare 15 155 12 105 15 155 12 105 Varav pensionskostnader 6 580 4 244 6 580 4 244 Övriga anställda 7 891 9 711 7 891 9 711 Varav pensionskostnader 1 564 3 843 1 564 3 843 Styrelseledamöterna har inte erhållit bonus eller tantiem enligt ÅRL 5 kap § 40. INCITAMENTSPROGRAM Stendörren har ett incitamentsprogram vilket beslutade s om vid extra bolagsstämma i september 2020. Program- met var riktat till bolagets anställda och omfattar emis- sioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programme t förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teck- ningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräkna t efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmeto d utförd av oberoende värderare. Varje teckningsoption berättigar, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 30 september 2025 till teckning av en ny stamaktie av serie B i bolaget till en teckningskurs om 175 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i detta program kommer aktiekapitalet öka med 151 350 kronor genom utgivande av 252 250 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 0,9 procent av kapitalet och 0,5 procent av röstetalet baserat på antalet utestå- ende aktier per rapportdatum. 115 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 AKTIERÄTTER KONCERN MODERBOLAG Program 2020–2025 Utestående vid periodens början 254 000 254 000 Tilldelade under perioden - - Återköpta under perioden - 1 750 – 1 750 Utestående vid periodens slut 252 250 252 250 Verkligt värde Aktiekurs vid periodens utgång, kr 191,80 191,80 Program 2020–2025 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, Tkr 4 238 4 238 Optionernas lösenpris 175,00 175,00 Aktierätternas löptid, år 1) 2,9 2,9 1) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 september 2025. Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan: KONCERN MODERBOLAG MKR 2022 2021 2022 2021 BDO Mälardalen AB Revisionsuppdrag -3 – -2 – Övriga tjänster – – – – Summa -3 – -2 – Ernst & Young AB Revisionsuppdrag – -2 -2 Övriga tjänster – – – – Summa – -2 – -2 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lag- stadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning. NOT 6 ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER KONCERN MODERBOLAG MKR 2022 2021 2022 2021 Finansiella intäkter Ränteintäkter, koncernföretag – – 160 95 Valutavinster 24 – – – Ränteintäkter, övriga 8 1 – – Summa 32 1 160 95 Koncernens finansiella intäkter härrör från fordringar i utländsk valuta och koncernens likvida medel. NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER KONCERN MODERBOLAG MKR 2022 2021 2022 2021 Finansiella kostnader Räntekostnader till koncernföretag – – -54 – 35 Räntekostnad obligation -62 – 30 -59 – 30 Räntekostnader -128 – 86 – – Pantbrevskostnader och andra finansiella kostnader -18 – 19 -6 – 10 Summa -208 – 135 -119 – 75 Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som uppstår för koncernens räntebärande lån. I koncer- nens räntekostnader om 208 miljoner kronor (135) ingår dels direkta räntekostnader om 190 miljoner kronor (116) samt 18 miljoner kronor (19) i periodiserade upplånings- kostnader. NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER 116 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en skattesats om 20,6 procent för Sverige, 20,0 procent för Finland och 22,0 procent fö r Danmark och Norge. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerat s för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana temporära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Avsikten är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskotts- avdrag. NOT 9 SKATT KONCERN MODERBOLAG REDOVISAD SKATTEKOSTNAD ELLER SKATTEINTÄKT, MKR 2022 2021 2022 2021 Aktuell skattekostnad: Årets skatteintäkt/-skattekostnad -18 – 2 – – Skatt till följd av ändrad taxering -5 0 – – Summa aktuell skatt -23 – 2 – – KONCERN MODERBOLAG AVSTÄMNING AV REDOVISAD SKATT UTIFRÅN SKATTEKOSTNADER, MKR 2022 2021 2022 2021 Resultat före skatt 367 1 523 42 19 Avstämning av effektiv skatt Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (20,6%) -76 –314 -9 –4 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader -11 –4 – 0 Skatteeffekt ej bokförda kostnader 0 – 8 4 Skatteffekt ej skattepliktiga intäkter 3 2 – – Skattereduktion på inventarier 2 – – – Skatt till följd av ändrad taxering -5 – – – Temporära skillnader fastigheter -21 – – – Övriga skattemässiga justeringar 11 3 – – Effekt av annan skattesats -1 – – – Redovisad skatt -98 – 313 -1 0 Effektiv skattesats, % 26,7 20,6 2,4 0,0 Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redovisning av aktuell skatt och för verk- samhetsåret 2022. SKATTEBERÄKNING, MKR 2022 2021 Förvaltningsresultat 287 267 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar -220 –193 Ej avdragsgilla kostnader 53 19 Ej skattepliktiga intäkter -15 –10 Övriga skattemässiga justeringar -23 –75 Skattepliktigt förvaltningsresultat 82 8 Försäljning fastigheter – – Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 82 8 Ökat/minskat underskott – – Ändrade taxeringar 24 – Skattepliktigt resultat 106 8 20,6 % skatt -23 – 2 117 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 UPPSKJUTEN SKATT Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster är inte tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvit- tas mot framtida, skattemässiga vinster. Den uppskjutn a skatten har beräknats med skattesatsen 20,6 procent för Sverige, 20,0 procent för Finland och 22,0 procent fö r Danmark och Norge. Skattemässiga underskottsavdrag i koncernen uppgår till 12 miljoner kronor (17). Skattemässiga underskottsavdrag i koncernen, vilka inte har värderats, uppgår per den 31 december 2022 till 0 miljoner kronor (0). Moderbolagets skattemässiga underskottsavdrag uppgår till 2 miljoner kronor (6). I rapport över koncernens finansiella ställning nettoredovisas uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedanstående uppställning. KONCERN MODERBOLAG MKR 2022 2021 2022 2021 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag Ingående redovisat värde 3 4 1 1 Årets förändring -1 –1 -1 – Utgående redovisat värde 2 3 0 1 Summa uppskjuten skattefordran 2 3 0 1 Uppskjuten skatteskuld Temporära skillnader på fastigheter Ingående redovisat värde -906 –606 - – Årets förändring över resultaträkningen -22 –301 - – Valutakurseffekter -2 – – – Utgående redovisat värde -930 –907 - – Derivat Ingående redovisat värde -5 –1 - – Årets förändring -47 –4 - – Utgående redovisat värde -52 –5 - – Temporära skillnader på miljösaneringsreserv Ingående redovisat värde 1 1 - – Årets förändring över resultaträkningen - – - – Utgående redovisat värde 1 1 - – Obeskattade reserver Ingående redovisat värde -17 –11 - – Årets förändring -4 –6 - – Köp/försäljning -1 0 - – Utgående redovisat värde -22 –17 - – Summa uppskjuten skatteskuld -1 003 –928 - – Uppskjuten skatt, netto redovisat värde -1 001 –925 0 1 De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 4 676 miljoner kronor (3 948) . 118 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 NOT 10 IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR KONCERN MODERBOLAG MKR 2022 2021 2022 2021 Ingående anskaffningsvärde 8 8 8 8 Utgående ackumulerade anskaningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 8 8 8 Ingående ackumulerade avskrivningar -5 –4 -5 –4 Årets avskrivningar -1 –1 -1 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar -6 -5 -6 -5 Utgående redovisat värde 2 3 2 3 Immateriella anläggningstillgångar består av balanserade utgifter för hemsida och programvara. KONCERNEN, MKR 2022 2021 Förvaltningsfastigheter Ingående balans 11 693 9 533 Nya förvärv av fastigheter via förvärv av dotterbolag 581 668 Försäljningar -370 – Investeringar i befintliga fastigheter 624 256 Valutakurseffekter 33 – Realiserade värdeförändringar 16 – Värdeförändringar i befintliga fastigheter -160 1 235 Utgående redovisat värde 12 418 11 693 Inga finansiella kostnader har aktiverats under 2022 och 2021. Alla Stendörrens fastigheter värderas av extern värde- ringsman med intervaller om maximalt tolv månader och internvärderas kvartalsvis däremellan. På balansdagen värderades beståndet av förvalt- ningsfastigheter till 12 418 miljoner kronor baserat på en kombination av extern- och internvärderingar. De extern a fastighetsvärderingarna har utförts av Newsec Swede n och CBRE. Realiserade och orealiserade värdeförändringar av förvaltningsfastigheter under 2022 uppgick till -143 miljoner kronor (1 235). Av den samlade värdeförändringen under perioden avser 16 miljoner kronor (0) realiserade värdeförändringar vid fastighetsförsäljningar. Värdeför- ändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden dels av justerade avkastningskrav, förändrade kassaflö- den genom indexering, nytecknade och omförhandlad e hyresavtal, samt ändrade antaganden om marknadshyror . VÄRDERINGSMETODIK Stendörrens marknadsvärderingar (både de externa vär- deringarna och interna) är utförda som avkastningsvär- deringar enligt kassaflödesmodell i linje med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. Värderingarn a grundar sig på kassaflödesanalyser innebärande att fast- ighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade NOT 11 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioder som varierar för de enskilda värderingsobjekten mellan 5–15 år enligt följande princip: Förväntat framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt: + Hyresinbetalningar – Betalda driftkostnader – Underhållskostnader = Driftnetto – Investeringar = Kassaflöde Antaganden avseende de förväntade framtida kassa- flödena görs utifrån analys av: • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Fastighetens marknadsförutsättningar och marknads- position • Marknadsmässiga hyresvillkor • Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten • Känt och bedömt investeringsbehov i fastigheten (hyresgästanpassningar och större investeringsbehov som inte omfattas av det löpande underhållet) De värdepåverkande parametrar som används i värde- ringen motsvarar den externa värderarens tolkning av hur en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde kan därmed tas som ett uttryck för marknadsvärdet. Samtliga fastigheter besiktigas fysiskt av värderingsman vid första värderingstillfälle och ombesiktigas vid behov (exempelvis efter om- eller tillbyggnad eller efter större hyresgästanpassningar). Det ska dock aldrig gå mer än 3 år mellan besiktningstillfällena. Byggrätter och poten- tiella byggrätter har värderats utifrån ortprisstudier, läge i planprocessen och fastställda avyttringsvärden. 119 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Stendörrens samtliga fastigheter har värderats enligt vär- deringshierarki 3 inom IFRS 13. Det har inte förekommit någon förflyttning av fastigheter mellan olika värderings- hierarkier. Förändringar under perioden i de icke obser- verbara indata som tillämpas vid värderingarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, information från genomförda/pla- nerade transaktioner samt information från de externa värderingsföretagen. Värderingarna har beaktat bästa och maximala användningen av fastigheterna. VÄRDERINGSPARAMETRAR Kassaflödeskalkylerna baseras på antaganden om framtida utveckling enligt nedanstående parametrar: • Långsiktigt inflationsantagande • Antagande om marknadshyra för alla uthyrningsbara ytor • Bedömda driftskostnader utifrån historiska kostnader och tillgänglig statistik för jämförbara objekt • Bedömda kostnader för hyresgästanpassningar per lokal • Bedömd vakanstid mellan hyresgäster • Bedömt lång- och kortsiktigt underhållsbehov • Bedömning av marknadens avkastningskrav för det specifika objektet Inflationsantagandet utgår från dagens inflationsnivå för att under kalkylperioden anpassas till Riksbankens lång- siktiga inflationsmål om 2 procent i årstakt. Kalkylperioden för respektive värderingsobjekt anpassas till återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Analysen av framtida driftnetton grundas på gällande hyresavtal samt en analys av den gällande hyresmark- naden. I de fall hyresvillkoren bedöms som marknads- mässiga antas de möjliga att förlänga till oförändrade villkor alternativt förlängas till liknande villkor. I de fall den kontrakterade hyran bedöms avvika från gällande marknadshyra antas den justeras till marknadsmässig nivå vid kontraktsutgång. På motsvarande sätt antas fastig- hetens uthyrningsgrad över tid anpassas till en bedömd marknadsmässig nivå. Drift- och underhållskostnader baseras dels på en ana- lys av respektive fastighets historiska och budgeterade kostnadsnivå, dels på erfarenheter och statistik avseende liknande fastigheter, bland annat från statistik redovisad av IPD. SAMMANFATTNING AV STENDÖRRENS FASTIGHETSVÄRDERINGAR En sammanställning av värderingspåverkandes parametrar i samtliga fastigheter som använts vid marknadsvärde- ringen per balans dagen återfinns nedan. VÄRDERINGSPARAMETRAR VIKTAT PER 2022-12-31 MIN MAX SNITT Direktavkastningskrav 4,6 % 8,5 % 5,9 % Kalkylränta kassaflöde 6,2 % 10,9 % 8,0 % Kalkylränta restvärde 7,0 % 10,9 % 8,0 % Långsiktigt vakansantagande 2,0 % 29,4 % 6,0 % VÄRDERINGSPARAMETRAR VIKTAT PER 2021-12-31 MIN MAX SNITT Direktavkastningskrav 4,8 % 8,0% 5,7 % Kalkylränta kassaflöde 6,0 % 10,2 % 7,6 % Kalkylränta restvärde 6,8 % 10,2 % 7,7 % Långsiktigt vakansantagande 3,0 % 30,0 % 6,1 % BYGGRÄTTER Stendörren hade per 31 december 2022 totalt 28 fastig- heter helt eller delvis bestående av byggrätter om totalt cirka 657 000 kvm,huvudsakligen för logistik, lätt industri och bostäder. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är koncentrerade till expansiva kommuner och områden i Storstockholm samt tillväxtorter i Mälardalen. För vissa fastigheter pågår även arbete med att skapa ytterligare byggrätter inom befintligt användningsområde eller genom omvandling av använd- ningsområden till exempel för bostadsändamål. Marknads- värdet av byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till cirka 1 564 (1 634) miljoner kronor. KÄNSLIGHETSANALYS Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastnings- krav har stor betydelse för fastigheternas marknadsvär- den. Baserat på Stendörrens bedömda löpande intjä- ningsförmåga per 31 december 2022 skulle en förändring om 5 procent av driftnettot uppåt eller nedåt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka 621 miljoner kronor uppåt respektive nedåt. En förskjutning uppåt eller nedåt av marknadens direktavkastningskrav med 0,5 procent enheter skulle på motsvarande sätt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka -1 090 miljoner kronor uppåt och 1 322 miljoner kronor nedåt (alla andra värdepåverkande antaganden antas i känslighetsanalysen vara oförändrade) enligt nedan (belopp i miljoner kronor): FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO, 2022 – 5,0 % – 2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 % – 0,50 % 635 978 1 322 1 665 2 009 – 0,25 % -25 301 627 954 1 280 0,00 % -621 -310 0 310 621 0,25 % -1 162 -866 -570 -274 23 0,50 % -1 656 -1 373 -1 090 -807 -523 FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO, 2021 –5,0 % –2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 % – 0,50 % 745 1 072 1 399 1 726 2 054 – 0,25 % 42 351 660 969 1 278 0,00 % -585 -292 0 292 585 0,25 % -1 148 -871 -593 -316 -38 0,50 % -1 657 -1 393 -1 129 -865 -601 FÖRÄNDRING AV DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖRÄNDRING AV DIREKTAVKASTNINGSKRAV 120 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 NOT 12 INVENTARIER KONCERN MODERBOLAG MKR 2022 2021 2022 2021 Ingående anskaffningsvärde 10 13 11 9 Investeringar – 6 6 2 Omklassificering – -9 – – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 10 17 11 Ingående ackumulerade avskrivningar -7 -7 -7 -5 Årets avskrivningar -1 -2 -1 -2 Omklassificering 0 2 – – Utgående ackumulerade avskrivningar -8 -7 -8 -7 Utgående redovisat värde 2 3 9 4 KONCERNEN, MKR 2022 2021 Hyres- och kundfordringar 61 64 Reserv osäkra hyresfordringar -44 -45 Utgående redovisat värde 17 19 Kundfordringarna utvärderas varje kvartal och individuella bedömningar görs av samtliga kundfordringar översti - gande 30 dagar. Nedskrivning för kreditförluster är enlig t IFRS 9 framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk. Vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran so m kundförlust. Vid nyuthyrning görs en kreditbedömning av hyresgästen. KONCERNEN, MKR 2022 2021 Förfallostruktur hyres och kundfordringar Förfallet 0–29 dgr 2 7 Förfallet 30–89 dgr 2 1 Förfallet 90 dgr 57 56 Reserv osäkra hyresfordringar -44 -45 Summa 17 19 NOT 13 FINANSIELLA TILLGÅNGAR REDOVISADE TILL UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE NOT 14 ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR KONCERN MODERBOLA G MKR 2022 2021 2022 202 1 Avräkning skatter och avgifter 5 3 0 0 Mervärdeskattefordran 16 9 2 1 Övriga kortfristiga fordringar 2 73 – 1 Utgående redovisat värde 23 85 2 2 NOT 15 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER KONCERN MODERBOLAG MKR 2022 2021 2022 2021 Förutbetalda försäkringspremier 6 4 1 – Förutbetalda hyresrabatter 24 28 – – Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 9 2 2 Utgående redovisat värde 43 41 3 2 121 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 NOT 16 EGET KAPITAL Aktiekapitalet i bolaget uppgår till 17 056 959 kronor vid räkenskapsårets utgång, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 928 265 aktier av serie B. Vid fullt utnyttjande av samtliga de teckningsoptioner som kan emittera s med anledning av de personal-optionsprogram som redogörs för i not 5 kommer antalet utestående aktier av seri e B öka med 252 250 stycken vilket kommer medföra en utspädning av kapitalet med 0,9 procent och av röstetale t med 0,5 procent. Bolagets aktiekapital kommer härigenom att öka med 151 350 kronor. REGISTRERING ANTAL ANTAL AKTIEKAPITAL HÄNDELSE BOLAGSVERKET A-AKTIER B-AKTIER KRONOR 1) Nybildning 15 november 2010 – 83 333 50 000 Nyemissioner B-aktier, 3 tillfällen Dec 2010 – mars 2014 – 1 207 816 774 689 Kvittningsemission 2014-11-20 2 500 000 14 653 837 11 066 991 Nyemissioner B-aktier, 21 tillfällen Dec 2014 – april 2015 – 9 175 001 16 571 992 Nyemission B-aktier, aktieteck-ning p.g.a. teckningsoptioner 15 maj 2018 – 535 655 16 893 385 Nyemission B-aktier, aktieteckning p.g.a. teckningsoptioner 1 juni 2020 – 215 800 17 022 865 Nyemission B-aktier, aktieteckning p.g.a. teckningsoptioner 4 oktober 2021 – 56 824 17 056 959 Summering händelser 2 500 000 25 928 265 17 056 959 1) Kvotvärdet per aktie uppgår per årsskiftet till 0,60 kronor per aktie. RÖSTRÄTTER OCH AKTIEKAPITALANDELAR ANTAL TOTALT ANTAL ANDEL AV KAPITAL- AKTIESLAG AKTIER RÖSTETAL RÖSTER RÖSTER ANDEL A-aktier 2 500 000 10 25 000 000 49 % 9 % B-aktier 25 928 265 1 25 928 265 51 % 91 % Totalt 28 428 265 11 50 928 265 100 % 100 % KONCERNENS EGNA KAPITAL Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna . Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i kon- cernen. MODERBOLAGETS BUNDNA OCH FRIA EGNA KAPITAL Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likvidi- tet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. UTDELNING Styrelsen i Stendörren föreslår årsstämman att utdelning ska utgå för räkenskapsåret 2022 med totalt noll kronor per aktie till förmån för återinvestering i projektportföljen. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE I MODERBOLAGET STÅR: Balanserat resultat 1 634 000 355 kr Årets resultat 40 811 362 kr Summa 1 674 811 717 kr STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDLEN DISPONERAS ENLIGT FÖLJANDE: Att utdelas till aktieägarna 0 kr I ny räkning balanseras 1 674 811 717 kr Summa 1 674 811 717 kr RESULTAT PER AKTIE Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt för koncernen dividerat med det genomsnittliga antalet utestående aktier under året (28 428 265 aktier). Resultat per aktie efter utspädning är beräknad med hänsyn tagen till det maximala antalet teckningsrätter som personalop- tionsprogrammet kan komma att ge upphov till (beräknat i enlighet med IAS 33). Det genomsnittliga antalet aktier efter utspädning uppgår till 28 472 433 stycken . 122 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 NOT 17 RÄNTEBÄRANDE SKULDER KONCERN MODERBOLAG MKR 2022 2021 2022 2021 Långfristiga räntebärande skulder Obligationslån 1 300 1 300 1 300 1 300 Lån från banker och övriga kreditinstitut 4 197 3 584 – – Övriga räntebärande skulder 5 10 1 292 886 Periodiserade låneutgifter -33 –25 -9 –13 Summa räntebärande långfristig upplåning 5 469 4 868 2 583 2 173 Kortfristiga räntebärande skulder Lån från banker och övriga kreditinstitut 821 755 – – Summa räntebärande kortfristig upplåning 821 755 0 0 Summa räntebärande skulder 6 290 5 624 2 583 2 173 Kreditfacilitet Byggnadskreditiv beviljat belopp – – – – Checkräkningskredit beviljat belopp 560 510 – – Koncernens räntebärande skulder, som främst är deno- minerade i svenska kronor, uppgick vid årets utgång till 6 290 miljoner kronor (5 624), varav periodiserade uppläggnings- och låneavgifter uppgår till – 33 miljoner kronor (– 25). Rensat för denna periodisering uppgår de totala räntebärande skulderna till 6 323 miljoner kronor (5 649), motsvarande en belåningsgrad om 47 procent (46). Räntebärande skulder består av skulder till kredit- institut om 5 018 miljoner kronor (4 339), obligationslån om 1 300 miljoner kronor (1 300) samt säljarreverser om 5 miljoner kronor (10). Räntebärande lån utgör därmed Stendörrens huvudsakliga finansieringskälla. Lån från kre- ditinstitut utgörs av bilaterala låneavtal med banker som säkerställts av Stendörrens fastighetsägande dotterbolag i form av pantbrev i de ägda fastigheterna. Moderbolaget har vid årets utgång två utestående obligationslån. Det ena obligationslånet (2021-2024) uppgår till 700 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,65 pro- cent och Stendörrens andra obligationslån (2021 – 2025) uppgår till 600 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent.Banklånen är tagna i Swedbank, Danske Bank, SEB, Nordea, Sörmlands Sparbank samt Sparbanken i Enköping. Per 31 december 2022 fanns tillgängliga och outnyttjade kreditramar om totalt 560 miljoner kronor. Stendörrens långfristiga ränte- bärande skulder uppgick per 31 december 2022 till 5 469 miljoner kronor (4 868) efter avdrag för periodiserade upplåningskostnader om – 33 miljoner kronor (– 25). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick per samma datum till 821 miljoner kronor (755). Kortfristiga räntebärande skulder utgörs i Stendörrens balansräk- ning av avtalsenliga amorteringar under den kommande 12-månadersperioden med tillägg för lån som förfaller till återbetalning under motsvarande period. Därför kan de kortfristiga skulderna ses som en måttstock på bolagets likviditetsbehov på kort sikt. Detta likviditetsbehov täcks normalt av det löpande kassaflödet samt i förekommande fall av refinansieringar. Stendörren strävar efter att ha lång kapitalbindning på sina lån för att därmed minimera den kortfristiga refinansieringsrisken. Stendörren hade per 31 december 2022 en genomsnittlig kapitalbindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om 3,1 år (2,4), enligt tabellen nedan. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING, PER 31 DEC 2022 Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING RÄNTA ANDEL ANDEL FÖRFALLOÅR MKR % % MKR % 2023 1 239 20 712 11 2024 434 7 1 364 22 2025 1 050 17 1 780 28 2026 900 14 335 5 2027 2 700 43 2 122 34 >2027 0 0 10 0 Summa/ 6 323 4,0 100 6 323 100 genomsnitt 1) Räntebindningen för 2023 inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. 123 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 RÄNTEDERIVAT, PER 31 DECEMBER 2022 NOMINELLT VÄRDE TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE MOTPART TYP MKR MKR % LÖPTID, ÅR Danske Bank Räntetak 300 16,3 2,00 3,68 Danske Bank Räntetak 600 39,8 1,00 2,77 Danske Bank Räntetak 300 19,9 1,00 2,77 Swedbank Räntetak 1 100 61,8 2.00 3,96 Swedbank Räntetak 750 42,4 2,00 3,98 Swedbank Räntetak 250 1,9 2,25 0,74 Swedbank Räntetak 250 5,3 2,25 1,75 Swedbank Räntetak 550 28,9 2,00 3,68 Nordea Räntetak 184 3,3 1,50 0,96 Summa 4 284 219,7 1,80 3,21 RÄNTEDERIVAT, PER 31 DECEMBER 2022 NOMINELLT MARKNADS- RÄNTA ÅTERSTÅENDE MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR Swedbank Ränteswap 800 48,0 -0,0875 1,72 Summa 800* 48,0 -0,0875 1,72 FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, 2022 NOMINELLT VERKLIGA VÄRDE- KONCERNEN, MKR 2021 KASSAFLÖDEN FÖRVÄRV FÖRÄNDRINGAR 2022 Långfristiga skulder till kreditinstitut 3 584 613 – – 4 197 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 755 66 – – 821 Derivat -45 – – -223 -268 Övriga långfristiga räntebärande skulder 1 309 -5 – – 1 305 Summa räntebärande skulder och derivat 5 603 675 – -223 6 054 NOMINELLT VERKLIGA VÄRDE- MODERBOLAGET, MKR 2021 KASSAFLÖDEN FÖRVÄRV FÖRÄNDRINGAR 2022 Övriga långfristiga räntebärande skulder 2 189 403 – – 2 592 Summa räntebärande skulder och derivat 2 189 403 – – 2 592 FÖRÄNDRINGAR AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, 2021 NOMINELLT VERKLIGA VÄRDE- KONCERNEN, MKR 2020 KASSAFLÖDEN FÖRVÄRV FÖRÄNDRINGAR 2021 Långfristiga skulder till kreditinstitut 3 437 147 – – 3 584 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 1 018 –263 – – 755 Derivat –6 – –19 –20 –45 Övriga långfristiga räntebärande skulder 650 660 – – 1 310 Summa räntebärande skulder och derivat 5 099 544 –19 –20 5 604 NOMINELLT VERKLIGA VÄRDE- MODERBOLAGET, MKR 2020 KASSAFLÖDEN FÖRVÄRV FÖRÄNDRINGAR 2021 Övriga långfristiga räntebärande skulder 1 367 819 – – 2 186 Summa räntebärande skulder och derivat 1 367 819 – – 2 186 124 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 NOT 18 FINANSIELLA RISKER FINANSIELLA FINANSIELLA TILL- TILLGÅNGAR GÅNGAR OCH SKULDER FINANSIELLA REDOVISADE VÄRDERADE TILL SKULDER VÄRDERADE TILL UPPLUPET VERKLIGA VÄRDEN VIA TILL UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE RESULTATRÄKNINGEN ANSKAFFNINGSVÄRDE MKR 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Hyresfordringar 17 19 – – – – Övriga kortfristiga fordringar 23 85 – – – – Likvida medel 315 160 – – – – Räntebärande skulder – – – – -6 290 – 5 623 Övriga långfristiga skulder – – – – -36 – 22 Räntederivat – – 268 45 – – Leverantörsskulder – – – – -64 – 22 Övriga skulder – – – – -15 – 7 Summa 355 264 268 45 -6 405 – 5 674 Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år. VERKLIGA VÄRDEN Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig ränta och diskonteringseffekten för kortfristiga fordringar och skulder är marginell så bedöms samtliga redovisade värden motsvara dess verkliga värden. Verkligt värde för finansiella instrument fastställs och kategoriseras på sätt som beskrivs under klassificering, Not 1. FINANSIERING Stendörrens verksamhet finansieras förutom av eget kapi- tal av externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostnaden utgör Stendörrens enskilt största kostnad. Som en följd av detta är bolaget exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Det är vidare sannolikt att huvuddelen av erforderligt kapital för finansieringen av såväl utveck- lingen av befintliga fastigheter som tillkommande förvärv kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut eller andra långivare. Bolagets finansieringsrisk definieras dels som en kapitalkostnadsrisk och dels som en kapitalbind- ningsrisk. Kapitalkostnadsrisken avser risken för stigande lånekostnader (lånemarginaler) vilket skulle medföra en negativ påverkan på Stendörrens kassaflöde, resultat och finansiella ställning. Kapitalbindningsrisken syftar på avsaknaden av garantier att långivarna kommer förlänga Stendörrens krediter vid krediternas slutförfall. Det kan ej heller garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kom- mer att stå till förfogande. Koncernens huvudsakliga finan- siering består av bilaterala finansieringsavtal med svenska banker och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal med åtaganden om att upprätthålla miniminivåer avse- ende räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av lån- tagaren. Vid räkenskapsårets utgång uppfyller bolaget samtliga finansiella åtaganden i befintliga kreditavtal. För att minimera risker att ingångna låneavtal ej förnyas på skäliga villkor strävar Stendörren efter att teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider. KREDITRISK Kreditrisk syftar på risken att en motpart mot vilken Stendörren har en fordran inte kan fullgöra sitt betal- ningsåtagande. Denna risk är i Stendörren reducerad då Koncernen aktivt arbetar med att, där så är möjligt, tillse att Koncernens hyresgäster har egna abonnemang för konsumtion av media. Kreditrisken gentemot hyresgäster diversifieras dessutom med en stor spridning av antalet hyresavtal. Förutom Koncernens största hyresgäst svarar ingen enskild hyresgäst för mer än 2 procent (2) av Kon- cernens totala årshyror per 31 december 2022. Koncernens likvida medel finns hos svenska större etablerade banker och omfattas av insättningsgaranti från svenska staten. Bedömningen är det inte finns någon kreditrisk i likvida medel. 125 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 RÄNTOR Räntekostnader utgör Stendörrens största enskilda kostnadspost. Baserat på bolagets kapitalstruktur per 31 december 2022 uppgår räntekostnaden till cirka 251 miljoner kronor på årsbasis. Vid denna tidpunkt var stor del av upplåningen från kreditinstitut upptagna med kort rän- tebindning (3 månader). Detta innebär att den betalbara räntan löpande är låg, men koncernen är därmed expo- nerad mot en potentiell ränteuppgång. För att minimer a denna ränterisk har bolaget ingått derivatavtal med syfte att räntesäkra cirka 80 procent av alla räntebärande lån på långa bindningstider. Koncernens räntekänslighet innebär per 31 december 2022 att en höjning av räntebasen med 1 procent medför en räntekostnadsökning (före skatt) o m 10 miljoner kronor. Räntekänsligheten påverkas dels a v att alla lån med IBOR-bas löper med ett golv där IBOR i låneavtalet aldrig tillåts gå under noll och dels av ovan nämnda räntesäkring. Se känslighetsanalysen nedan för mer information. En sammanställning av räntederivaten återfinns i tabellen i not 17. (+) (–) UTFALL UTFALL FÖRÄNDRING, STIBOR MKR MKR + / – 1,00 % -10 21 + / – 2,00 % -21 67 + / – 3,00 % -31 106 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av stor- heterna i nämnda sammanhang. LÖPTIDSANALYS INKLUSIVE RÄNTOR Nedanstående tabell visar summan av alla räntor, amorteringar och lösen av lån om alla lån skulle löpa till förfal l (antaget att räntan är konstant under hela analysperioden). TOTAL ÅRLIG AMORTERING LIKVIDITETSEFFEKT LÅNEFÖRFALL TILL FÖRFALL RÄNTEKOSTNAD/ÅR TILL FÖRFALL ÅR MKR 1) MKR 1) MKR MKR 2023 589 123 251 963 2024 1 265 99 204 1 568 2025 1 724 56 118 1 898 2026 283 52 85 420 2027 2 107 14 54 2 175 >2027 9 0 0 10 SUMMA 5 978 345 712 7 035 1) Utgör sammantaget den räntebärande skulden. FINANSIELLA TILLGÅNGAR FINANSIELLA SKULDER REDOVISADE TILL UPPLUPET VÄRDERADE TILL UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE ANSKAFFNINGSVÄRDE MODERBOLAGET, MKR 2022 2021 2022 2021 Fordringar hos koncernföretag 3 490 3 018 – – Övriga kortfristiga fordringar 2 2 – – Kassa och bank 21 54 – – Räntebärande skulder – – -1 291 –1 286 Leverantörsskulder – – -3 –2 Skulder till koncernföretag – – -1 470 –983 Övriga kortfristiga skulder – – -2 –2 Summa 3 513 3 074 -2 766 – 2 273 Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år. 126 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 NOT 19 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR KONCERN MODERBOLAG MKR 2022 2021 2022 2021 Ingående redovisat värde 4 4 – – Avsättning miljösaneringsreserv – – – – Utgående redovisat värde 4 4 – – Avser uppskattade saneringskostnader av mark på fastigheten Kalvö 1:24. NOT 20 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER KONCERN MODERBOLAG MKR 2022 2021 2022 2021 Upplupna lönerelaterade kostnader 9 8 9 8 Upplupna räntor 23 14 11 7 Förutbetalda hyresintäkter 156 138 – – Övriga poster 44 72 13 16 Utgående redovisat värde 232 232 33 31 NOT 21 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG MODERBOLAG, MKR 2022 2021 Ingående redovisat värde 929 978 Förvärv och tillskott 36 204 Avyttring – –253 Nedskrivningar -1 – Utgående redovisat värde 964 929 SPECIFIKATION AV MODERBOLAGETS INNEHAV AV ANDELAR I DOTTERBOLAG Alla dotterföretagen i underkoncernen ägs till 100 %. ANTAL BOKFÖRT INDIREKT ÄGDA VÄRDE DOTTERFÖRETAG ANTAL ÄGD AKTIER/ ANDEL MKR ORG.NUMMER SÄTE ANDELAR % 2022 2021 2022 2021 Byggnads AB Dörrstenen 559145-5182 Stockholm 1 000 100 5 1 – – Fastighets AB Kvartsgatan 11 556790-8347 Stockholm 1 000 100 5 5 – – Fastighets AB Skyttbrink 15 556873-2209 Stockholm 1 000 100 – 0 – – Stendörren Ljusbågen 7 AB 556803-0364 Eskilstuna 2 500 100 – 0 – – Stendörren Option AB 556989-1434 Stockholm 50 000 100 0 0 – – Stendörren Servitrisen 3 AB 559086-2438 Stockholm 1 000 100 0 39 – – Stendörren Stockholm 1 AB 556942-1679 Stockholm 50 000 100 754 754 65 68 Stendörren Stockholm 2 AB 556409-2434 Stockholm 10 000 100 57 57 9 11 Stendörren Stockholm 3 AB 559320-6112 Stockholm 25 000 100 0 0 21 – Stendörren Stockholm 4 AB 556972-6630 Stockholm 50 000 100 46 46 9 13 Stendörren Stockholm 5 AB 556993-3012 Stockholm 50 000 100 24 13 10 10 Stendörren Stockholm 6 AB 556993-3020 Stockholm 50 000 100 5 6 3 3 Stendörren Stockholm 7 AB 556993-3038 Stockholm 50 000 100 27 6 12 12 Stendörren Stockholm 8 AB 559338-6005 Stockholm 25 000 100 13 2 9 6 Stendörren Stockholm 9 AB 559338-6336 Stockholm 25 000 100 1 0 5 3 Stendörren Stockholm 10 AB 559383-4053 Stockholm 25 000 100 2 – 4 – Fastighets AB Grönsta 2:65 559277-6180 Stockholm 50 000 100 25 – – – Summa 964 929 147 126 127 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 NOT 22 STÄLLDA SÄKERHETER KONCERN MODERBOLAG MKR 2022 2021 2022 2021 Säkerheter för kreditfaciliteter, räntebärande skulder Fastighetsinteckningar 5 785 5 397 - – Pantsatta aktier i dotterföretag 5 485 4 986 884 903 Summa 10 553 10 383 884 903 NOT 23 EVENTUALFÖRPLIKTELSER KONCERN MODERBOLAG MKR 2022 2021 2022 2021 Borgensförbindelser avseende dotterföretags krediter 0 0 5 018 4 339 Summa 0 0 5 018 4 339 NOT 24 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR TILL KASSAFLÖDESANALYS KONCERN MODERBOLAG MKR 2022 2021 2022 2021 Kassaflöden Erhållna räntor 9 1 – – Erlagda räntor -181 –108 -55 –59 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Av- och nedskrivningar av tillgångar 3 3 3 3 Upplupen ej betald ränta 16 17 – – Valutakursvinster -24 – – – Summa -5 20 3 3 FÖRVÄRV AV TILLGÅNGAR VIA DOTTERFÖRETAG Inga rörelseförvärv har gjorts utan årets förvärv av aktier i dotterbolag har klassificerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster: KONCERN, MKR 2022 2021 Förvärvade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 580 668 Rörelsefordringar 5 9 Likvida medel 1 6 Långfristiga skulder -1 –220 Kortfristiga rörelseskulder -70 –29 Summa nettotillgångar 515 434 Lösen lån, swap och nya lån, netto -67 –240 Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten 1 6 Påverkan på likvida medel -581 –668 128 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 NOT 25 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE FÖRSÄLJNING AV INKÖP AV VAROR VAROR OCH TJÄNSTER OCH TJÄNSTER TILL NÄRSTÅENDE HOS NÄRSTÅENDE MKR 2022 2021 2022 2021 Moderbolaget Närståenderelation Koncernföretag 125 108 – – Summa 125 108 – – FORDRINGAR HOS SKULDER TILL NÄRSTÅENDE NÄRSTÅENDE MKR 2022 2021 2022 2021 Moderbolaget Närståenderelation Koncernföretag 3 490 3 018 1 470 983 Summa 3 490 3 018 1 470 983 RÄNTOR FRÅN RÄNTOR TILL NÄRSTÅENDE NÄRSTÅENDE MKR 2022 2021 2022 2021 Moderbolaget Närståenderelation Koncernföretag 159 96 54 35 Summa 159 96 54 35 Ovanstående transaktioner har skett med närstående bolag. Beträffande styrelsen, verkställande direktör och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 5 • I januari 2023 meddelade Rating- institutet Nordic Credit Rating (NCR) att Stendörren bibehåller sin rating med betyget BB-, stabila utsikter. • I mars 2023 genomfördes ett åter- köp om 287,5 miljoner kronor i ett frivilligt återköpserbjudande om upp till 300 miljoner kronor av utestå- ende hybridobligationer. • I januari 2023 tecknades ett 5-årigt hyresavtal med möjlighet till fem års förlängning avseende en logistik- lokal om 2 200 kvm i Upplands-Bro. NOT 26 VIKTIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRET UTGÅNG 129 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital. Styrelsen föreslår att noll kronor per aktie utdelas och att fritt eget kapital i sin helhet balanseras i ny räkning. KRONOR Balanserat fritt eget kapital 1 634 000 355 Årets resultat 40 811 362 Fritt eget kapital till årsstämmans förfogande 1 674 811 717 Föreslås Till aktieägarna utdelas 0 Balanseras i ny räkning 1 674 811 717 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION 130 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FASTIGHETSBESTÅND TOTAL AREA BYGGRÄTT FASTIGHETSBETECKNING LAND KOMMUN EXKL. MARK BTA Almnäs 5-23 (4411) Sverige Södertälje 7 657 30 172 Almnäs 5-24 (4412) Sverige Södertälje 9 881 27 906 Armaturen 5 (4131) Sverige Kungsör 9 829 7 000 Ateljén 1 (4961) Sverige Västerås 3 466 0 Avedöreholmen 51 (5196) Danmark Köpenhamn 2 046 0 Bergklacken 5 & 6 (4311) Sverige Stockholm (Traneberg) 11 493 0 Biologen 10 (4361) Sverige Botkyrka 4 077 0 Björnerudveien 24 (5202) Norge Oslo 4 821 0 Blixtlampan 1 (3461) Sverige Stockholm (Högdalen) 5 887 0 Blixtljuset 14 (4381) Sverige Stockholm (Högdalen) 932 0 Blästerugnen 2 (4841) Sverige Västerås 1 894 0 Bolmängen 1 (4111) Sverige Flen 7 831 0 Boländerna 35-4 (4471) Sverige Uppsala 1 685 0 Boländerna 35-5 (4472) Sverige Uppsala 994 0 Brånberget 2 (3451) Sverige Stockholm (Bromma) 2 464 0 Båglampan 25 (4591) Sverige Stockholm (Johannesfred) 0 8 000 Båglampan 35 (4031) Sverige Stockholm (Johannesfred) 8 088 0 Bällsta 5-133 (4351) Sverige Vallentuna 1 954 0 Centrum 26-7 (4051) Sverige Enköping 5 397 0 Danmarks-Säby 14-2 (4511) Sverige Uppsala 1 251 0 Degeln 1 (4901) Sverige Västerås 6 530 0 Diamantsliparen 2 (3491) Sverige Stockholm (Västberga) 1 405 0 Elementet 1 (4691) Sverige Stockholm (Bromma) 9 389 0 Fallhammaren 1 (4861) Sverige Västerås 4 507 0 Farum Gydevej 62 (5334) Danmark Köpenhamn 1 561 0 Farverland 7 (5335) Danmark Köpenhamn 2 964 0 Filmremsan 1 (3462) Sverige Stockholm (Högdalen) 3 807 0 Filmremsan 2 (3463) Sverige Stockholm (Högdalen) 3 846 0 Filmremsan 9 (3464) Sverige Stockholm (Högdalen) 7 650 0 Flygeleven 2 (4261) Sverige Stockholm (Skarpnäck) 10 797 0 Fotocellen 2 (3471) Sverige Stockholm (Högdalen) 4 418 0 Fotocellen 5 (3465) Sverige Stockholm (Högdalen) 3 150 0 Fysikern 1 (4561) Sverige Botkyrka 2 930 1 750 Gjutjärnet 7 (4821) Sverige Västerås 2 617 0 Glädjen 1-56 (4801) Sverige Upplands Väsby 1 645 0 Grimsta 60-2 (3631) Sverige Upplands Väsby 2 955 0 Gräddö 2 (4181) Sverige Stockholm (Larsboda) 8 244 0 Gräddö 4 (4182) Sverige Stockholm (Larsboda) 5 672 0 Grönsta 2-55 (3781) Sverige Eskilstuna 19 528 5 000 Grönsta 2-65 (5351) Sverige Eskilstuna 4 999 0 Hangaren 1 (3481) Sverige Täby 3 245 0 Heiasvingen 33 (5201) Norge Oslo 2 850 0 Hjulsmeden 1 (4881) Sverige Västerås 0 3 250 Hovmästaren 2 (5111) Sverige Västerås 8 629 0 Husbyborg 12-5 (4501) Sverige Uppsala 1 223 0 Husbyborg 12-6 (4502) Sverige Uppsala 1 236 0 Husbyborg 15-1 (4981) Sverige Uppsala 4 438 1 000 Hällsätra 1 (3791) Sverige Stockholm (Sätra) 9 205 0 131 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Jakobsberg 18-30 (6201) Sverige Järfälla 1 296 0 Jursta 3-8 (4661) Sverige Upplands-Bro 6 300 1 900 Kalvsvik 16-17 (4621) Sverige Haninge 3 804 0 Kalvsvik 16-23 (5001) Sverige Haninge 3 484 0 Kalvö 1-24 (4541) Sverige Nynäshamn 13 000 5 000 Kirstinehöj 12 (5212) Danmark Köpenhamn 1 716 0 Kirstinehöj 3 (5195) Danmark Köpenhamn 4 772 0 Kokillen 1 (4921) Sverige Västerås 2 871 0 Korsräven 1 (4161) Sverige Stockholm (Spånga) 6 077 0 Kärra 72-28 (5221) Sverige Göteborg (Tagene) 2 919 0 Lagersberg 1-6 (5121) Sverige Eskilstuna 6 298 0 Librobäck 18-1 (4581) Sverige Uppsala 2 300 0 Librobäck 21-3 (4991) Sverige Uppsala 4 175 1 300 Linjalen 63 (4341) Sverige Täby 2 338 0 Ljusbågen 7 (5101) Sverige Eskilstuna 7 925 0 Lufthammaren 1 (4931) Sverige Västerås 7 836 0 Luna 1 (4011) Sverige Huddinge 6 723 0 Magneten 12 (4711) Sverige Stockholm (Bromma) 6 892 0 Magneten 18 (4731) Sverige Stockholm (Bromma) 12 030 0 Magneten 30 (4751) Sverige Stockholm (Bromma) 8 285 0 Magneten 33 (4681) Sverige Stockholm (Bromma) 7 072 0 Mörtö 7 (4641) Sverige Stockholm (Bromma) 2 692 0 Nygård 2-14 (3711) Sverige Upplands-Bro 130 912 195 000 Nygård 2-17 (4531) Sverige Upplands-Bro 0 120 000 Nygård 2-19 (4631) Sverige Upplands-Bro 0 75 000 Olhamra 1-60 (4291) Sverige Vallentuna 2 050 0 Passaren 1 (4331) Sverige Täby 3 606 0 Paul Bergsöes Vej 8 (5198) Danmark Köpenhamn 2 597 0 Pedersholmparken 10 & 13 (5191 & 5192) Danmark Köpenhamn 9 511 5 864 Pilbågen 1 (4433) Sverige Södertälje 2 482 0 Pyymosantie 4 (5331) Finland Helsingsfors 2 849 0 Rapsbaggen 3 (3751) Sverige Västerås 7 739 0 Romberga 23-17 (4571) Sverige Enköping 0 2 700 Romberga 23-52 (5031) Sverige Enköping 3 048 0 Roskildevej 157A (5193) Danmark Köpenhamn 0 0 Rymdhunden 1 (5021) Sverige Södertälje 5 214 0 Rönnevangsalle 8 (5197) Danmark Köpenhamn 3 089 0 Sandvadsvej 7 (5194) Danmark Köpenhamn 3 054 0 Sankt Ilian 23-4 (4052) Sverige Enköping 1 720 0 Servitrisen 3 (5181) Sverige Västerås 4 302 0 Sicklaön 107-3 (4241) Sverige Nacka 14 488 0 Sjöhjälten 2 (4021) Sverige Sollentuna 3 867 0 Skonerten 2 (5151) Sverige Västerås 4 689 0 Skrubba 1-2 (4221) Sverige Stockholm (Tyresö) 3 521 0 Skyttbrink 15 (5061) Sverige Botkyrka 6 452 0 Skälby 2-2 (3681) Sverige Upplands Väsby 5 306 0 Sotaren 1 (4251) Sverige Täby 10 156 0 Stenskärven 4 (4171) Sverige Stockholm (Vinsta) 8 628 0 Stenskärven 5 (4172) Sverige Stockholm (Vinsta) 2 369 0 Stenvreten 5-68 (4371) Sverige Enköping 1 803 0 Stenvreten 6-1 (4061) Sverige Enköping 14 451 0 Stenvreten 7-51 (4071) Sverige Enköping 1 500 0 Stenvreten 7-60 (4791) Sverige Enköping 4 357 0 TOTAL AREA BYGGRÄTT FASTIGHETSBETECKNING LAND KOMMUN EXKL. MARK BTA 132 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Stenvreten 7-70 (3761) Sverige Enköping 1 815 0 Stenvreten 7-74 (4971) Sverige Enköping 1 764 2 000 Stenvreten 7-94 (4041) Sverige Enköping 1 080 0 Stenvreten 8-37 (4054) Sverige Enköping 480 8 000 Stillbilden 6 (3466) Sverige Stockholm (Högdalen) 3 761 0 Strängnäs 2-34 (4091) Sverige Strängnäs 4 289 0 Svalehöjvej 17 (5336) Danmark Köpenhamn 5 325 0 Sågaren 2 (4141) Sverige Flen 1 096 0 Säby 4-1 (3611) Sverige Järfälla 1 820 1 500 Söderbymalm 7-35 (4651) Sverige Haninge 4 107 0 Talja 1-36 (3771) Sverige Flen 13 281 55 000 Tegelbruket 1 (4421) Sverige Botkyrka 21 618 80 000 Tiilitie 10 (5332) Finland Helsingsfors 1 760 0 Tiilitie 8 (5333) Finland Helsingsfors 1 972 0 Traversen 14 (4522) Sverige Sollentuna 372 1) Traversen 15 (4521) Sverige Sollentuna 1 701 5 500 Tunaängen 10 (4431) Sverige Södertälje 2 046 0 Tunaängen 6 (4432) Sverige Södertälje 291 0 Vakten 15 (4671) Sverige Eskilstuna 6 492 0 Varvet 1 (4231) Sverige Botkyrka 14 803 3 700 Vattnet 6 (5141) Sverige Borås 3 700 1 000 Vattnet 7 (5131) Sverige Borås 6 340 1 300 Veddesta 2-53 (3521) Sverige Järfälla 11 287 0 Veddesta 2-54 (4281) Sverige Järfälla 1 382 0 Viby 19-13 (3651) Sverige Upplands-Bro 2 700 0 Viby 19-27 (4271) Sverige Upplands-Bro 2 886 0 Viby 19-28 (4272) Sverige Upplands-Bro 2 889 0 Viby 19-30 (4121) Sverige Upplands-Bro 2 200 1 800 Viby 19-66 (3501) Sverige Upplands-Bro 0 6 782 Vindkraften 2 (3221) Sverige Stockholm (Tyresö) 6 715 0 Vitgröet 12 (4771) Sverige Stockholm (Spånga) 13 771 0 Ånghammaren 2 (4941) Sverige Västerås 14 250 0 Årsta 72-4 (4451) Sverige Uppsala 1 997 0 Årsta 72-5 (4461) Sverige Uppsala 1 304 0 Öja 1-65 (4112) Sverige Flen 8 476 0 Örnäs 1-14 (4551) Sverige Upplands-Bro 4 840 0 Östhamra 4-33 (3467) Sverige Knivsta 5 000 0 795 261 657 424 1) Samvärderas med Traversen 15 TOTAL AREA BYGGRÄTT FASTIGHETSBETECKNING LAND KOMMUN EXKL. MARK BTA 133 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen och årsredovisningen ha r upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådan a de antagits av EU, respektive god redovis-ningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat, samt att förvaltnings- berättelsen ger en rättvisande översikt av utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 28 april 2023 Andreas Philipson Styrelsens ordförande Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot Henrik Orrbeck Styrelseledamot Seth Lieberman Styrelseledamot Nisha Raghavan Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 28 april 2023. BDO Mälardalen AB Johan Pharmanson Auktoriserad revisor Carl-Johan Kjellman Auktoriserad revisor 134 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 REVISIONSBERÄTTELSE RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN UTTALANDEN Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2022 med undantag för bolagstyrningsrapporten på sidorna 81-94. Bolagets årsredovisning och koncern- redovisning ingår på sidorna 70-134 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprät- tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets  - dovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent-   - cial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte  Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul- taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförord- ningens (537/2014/EU) artikel 11. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnit- tet ”Revisorns ansvar”. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisors- förordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Till bolagsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ) Org.nr. 556825-4741 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för år 2021 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad den 29 april 2022 med  och koncernredovisningen. SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områ- den som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och kon- cernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Verkligt värde för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2022 till 12 418 Mkr och värdeförändringarna under perioden till 143 Mkr. Kon- cernens förvaltningsfastigheter utgör 93% av de totala tillgångarna per den 31 december 2022. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 11 Förvaltningsfastigheter, not 1 Redovisningsprinciper samt not 2 Viktiga uppskattningar och bedömningar. Vi har  i vår revision med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter. HUR VÅR REVISION BEAKTADE DET SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDET Våra granskningsåtgärder inkluderade men var inte begränsade till följande: Inledningsvis utvärderade och granskade vi bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets och de externa värderarnas kompetens. Vi har gjort en jämförelse mot känd marknadsinformation. Vi har för ett urval av fast- igheter granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastning, vakansgrad, hyresintäkter och drifts- kostnader samt även kontrollberäknat värderingsmodel- len. Vår granskning har delvis genomförts med hjälp av värderingsspecialist. Vårt urval har främst omfattat de 135 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 värdemässigt största fastigheterna i portföljen, fastigheter med pågående projekt eller framtida exploateringsmöj- ligheter i form av byggrätter samt de fastigheter där det varit störst variation i värde jämfört med föregående år. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan information än  på sidorna 2-68 och 140-141. Det är styrelsen och verk- ställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon- cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den     informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhäm- tat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse- ende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis- ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovis- ningen, enligt IFRS såsom de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat över-  REVISORNS ANSVAR Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra utta- landen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka  kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professio- nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: - tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på miss- tag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl- lande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med 136 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida  sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att - sionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplys- ningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana  årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slut- satser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, struk- turen och innehållet i årsredovisningen och koncern - redovisningen, däribland upplysningarna, och om års- redovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbe-  eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernre- visionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagel- ser under revisionen, däribland de eventuella betydande  Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall tillhörande motåtgärder. Av de områden som kommunicerats med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om den frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR REVISORNS GRANSK- NING AV FÖRVALTNING OCH FÖRSLAG TILL DISPOSITIONER AV BOLAGETS VINST ELLER FÖRLUST UTTALANDEN Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktören förvaltning för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrel- sens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet ”Revisorns ansvar”. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi- tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfatt- ning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för- valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncer- nens ekonomiska situation och att tillse att bolagets orga- nisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt- ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokfö- ring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. 137 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 REVISORNS ANSVAR Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo- sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisions- sed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller för- summelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till disposi- tioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk- ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksam- heten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN UTTALANDE Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for - mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2022. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag- stadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering. GRUND FÖR UTTALANDET Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Stendörren Fastigheter AB (publ) enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlig- het med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap- - troll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. REVISORNS ANSVAR Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer   eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitets- styrning, inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlev- nad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. 138 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av års- redovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte- ringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamål - senligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital-  har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. REVISORNS GRANSKNING AV BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrap- porten för år 2022 på sidorna 81-94 och för att den är upp- rättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss till- räcklig grund för vårt uttalande. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. BDO Mälardalen AB utsågs till Stendörren Fastigheter AB (publ):s revisor av bolagsstämman den 24 maj 2022 och har varit bolagets revisor sedan 2022. Stockholm den 28 april 2023 BDO Mälardalen AB Johan Pharmanson Auktoriserad revisor Carl-Johan Kjellman Auktoriserad revisor 139 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 DEFINITIONER AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig- heternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte- kostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrak- terade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avse- ende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa- - snittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter- läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra upp-  RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebä- rande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD   12-månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing- skuld enligt IFRS 16. TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde- förändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad mark- nad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”In-  med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används. 140 OM STENDÖRREN VERKSAMHET HÅLLBARHET FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE FINANSIELLA RAPPORTER ÖVRIGT ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 ÖVRIG INFORMATION KALENDARIUM • Delårsrapport jan-mar 2023, 5 maj 2023 • Årsstämma 2023, 23 maj 2023 • Delårsrapport jan-jun 2023, 20 juli 2023 • Delårsrapport jan-sep 2023, 8 november 2023 • Bokslutskommuniké 2023, 23 februari 2024 ÅRSSTÄMMA 2023 Styrelsen har kallat bolagets aktieägare till årsstäm- ma onsdagen den 23 maj 2023. Styrelsen föreslår att ingen aktieutdelningen betalas till aktieägarna för räkenskapsåret 2022 och att det tillgängliga kapitalet återinvesteras. För mer information, vänligen kontakta: Erik Ranje, VD erik.ranje@stendorren.se, 08-518 331 00 Per-Henrik Karlsson, Ekonomidirektör per-henrik.karlsson@stendorren.se, 08-518 331 00 141