Interim / Quarterly Report • Nov 8, 2023
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
• Stendörren tecknade ett 10-årigt hyresavtal med Advania Sverige AB avseende en logistikanläggning om 9 500 kvm på fastigheten Stenvreten 8:37 i Enköping, med beräknat tillträde 1 januari 2025. Anläggningen blir genom hyresavtalet med Advania Sverige AB fullt uthyrd. Bygglov har erhållits och förberedande arbeten inför nybyggnationen har påbörjats.
| NYCKELTAL | JAN – SEP 2023 |
JAN – SEP 2022 |
JAN – DEC 2022 |
|
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 635 | 541 | 733 | |
| Driftnetto | 509 | 412 | 548 | |
| Förvaltningsresultat | 234 | 232 | 287 | |
| Marknadsvärde fastigheter | 12 525 | 12 728 | 12 418 | |
| Uthyrningsbar yta | 815 000 | 810 000 | 795 000 | |
| Belåningsgrad, % | 50 | 47 | 47 | |
| Soliditet, % | 38 | 42 | 41 | |
| 635 | 509 | 234 | ||
| MKR HYRESINTÄKTER | MKR DRIFTNETTO | MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT |
* (Januari –September 2022 inom parentes)
| SIDA | SIDA | ||
|---|---|---|---|
| VD har ordet | 4 | Projektportföljen | 18 |
| Stendörren i korthet | 6 | Fastighetsvärdering | 21 |
| Nyckeltal | 7 | Finansiering | 23 |
| Mål | 8 | Hållbarhet | 25 |
| Moderbolaget i sammandrag | 26 | ||
| VERKSAMHETEN | Aktiekapital och ägarförhållanden | 28 | |
| Koncernens rapport över totalresultat | 9 | ||
| Resultat, intäkter och kostnader | 10 | ÖVRIGT | |
| Rapport över koncernens finansiella ställning | 11 | Övrig information | 30 |
| Finansiell ställning | 12 | Styrelsen | 31 |
| Förändringar av koncernens eget kapital | 13 | Revisors granskningsrapport | 32 |
| Rapport över koncernens kassaflöden | 14 | Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga | 33 |
| Fastighetsbeståndet i sammandrag | 15 | Definitioner | 34 |
Det tredje kvartalet har inneburit en fortsatt positiv utveckling för vår verksamhet, trots det turbulenta marknadsläget. Vi har en fortsatt hög uthyrningsgrad och vi har ökat vårt driftnetto. Vi har fått fortsatt bekräftelse på en av styrkorna i Stendörrens affärsmodell då flera hyresavtal snabbt kunnat tecknas för logistikfastigheter som under året uppförts. Vi har dessutom tagit ytterligare steg för att balansera den finansiella risken i rådande marknadsläge.
Lager, logistik och lätt industri fortsätter att vara ett starkt segment inom fastighetsbranschen. Vi är som bekant verksamma i urbana lägen som har både ekonomisk tillväxt och kontinuerlig befolkningsökning. En långsiktigt successivt ökad e-handel ökar också behovet av fastigheter i vårt segment. Vi har därför de senaste åren lyckats mer än halvera vakansgraden till dagens cirka 6 procent. Den återstående löptiden på våra hyresavtal ligger i genomsnitt på 3,8 år, vilket ger oss en stabilitet och visibilitet framåt. Vid avtalsslut och omförhandling kan vi dessutom ofta höja hyrorna med 20 till 25 procent, vilket jag vågar påstå är något som är unikt för vårt tillgångsslag i våra geografiska lägen. Under perioden ökade Stendörrens hyresintäkter och driftnetto med 17 respektive 24 procent, trots vikande konjunktur.
Stendörren har också en diversifierad bas av hyresgäster och hyresintäkter. Vår största hyresgäst är Coop Sverige Logistik som står för knappt 10 procent av våra totala hyresintäkter. Coop, som hyr fastigheten Nygård 2:14 i Upplands-Bro om 129 000 kvm, kommer lämna lokalerna i september 2024. Vi har haft god tid att förbereda oss och vår utvecklingsavdelning, tillsammans med vår uthyrningsavdelning, har tagit fram en flexibel go-to-market-strategi för dessa lokaler. Vi är redo att hyra ut fastigheten till en stor hyresgäst, alternativt dela upp fastigheten i upp till åtta delar för olika hyresgäster. Då fastigheten har järnväg med tre stickspår som går direkt in i lokalerna och är belägen i ett av Sveriges bästa logistiklägen, mitt i Mälardalen med endast 30 minuter med bil från Stockholm city, ser vi mycket goda förutsättningar för ett snabbt och smidigt skifte av hyresgäster.
Stendörrens unika potential ligger i vår byggrättsportfölj. Vi har cirka 800 000 kvm uthyrbar yta och dryga 660 000 kvm byggrätter. Detta innebär att vi har kapacitet till en expansion om cirka 80 procent inom befintligt bestånd. Med ett stort antal projektidéer, varav många är bygglovsklara, är det möjligt att snabbt starta ny- och tillbyggnationer som kan anpassas efter kunders behov. Vi har under de senaste åren successivt adderat projekt som nu är i ett tydligt genomförandeskede. Bara i år har vi färdigställt cirka 35 000 kvm, varav 85 procent redan är uthyrt. Under kvartalet skrevs ett 15-årigt hyresavtal med Stockholms Stadsmission avseende fastigheten Viby:66 i Brunna, som därmed blev fullt uthyrd. Därutöver har vi en projektvolym för pågående projekt om totalt 53 200 kvm, där samtliga projekt finns i geografiskt attraktiva områden med en brist på planlagd mark för industri- och logistikändamål. Ett av dessa projekt avser tecknandet av ett 10-årigt hyresavtal med Advania Sverige AB avseende en logistikanläggning om 9 500 kvm på fastigheten Stenvreten 8:37 i Enköping. Anläggningen blir genom hyresavtalet med Advania Sverige AB fullt uthyrd. Nybyggnationen har redan påbörjats och tillträde till lokalerna beräknas ske 1 januari 2025. Vi kan därmed konstatera att det, trots det turbulenta marknadsläget, finns en god efterfrågan på nyutvecklade logistik- och andra verksamhetslokaler.
De idag pågående, samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden, förväntas i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning kunna addera cirka 80 miljoner kronor i driftnetto på årsbasis. Ett relevant tillskott till den intjäningsförmåga om ett driftnetto om 677 miljoner kronor som vi har idag.
Även om den operationella verksamheten har lämnats förhållandevis opåverkad av det ekonomiska läget så känner vi av de finansieringsutmaningar som drabbat branschen i stort.
Under perioden och kvartalet har vi därför reducerat andelen relativt dyr kapitalmarknadsfinansiering. I september upprättades ett nytt grönt finansiellt ramverk och en emission av gröna obligationer om 500 miljoner kronor genomfördes. Emissionen var kraftigt övertecknad. Samtidigt förtidsinlöstes en obligation på 700 MSEK med förfall i april 2024. Detta, tillsammans med återköpet av en del av vår utestående hybridobligation, gör att vi har reducerat vår kapitalmarknadsfinansiering med ungefär en halv miljard under året.
En mer balanserad finansiering, god likviditet samt en stor andel sedan tidigare räntesäkrade skulder, gör att vi kan fortsätta fokusera på tillväxt och samtidigt ha hög beredskap inför ett utmanande konjunkturläge.
Stockholm den 8 november 2023
Erik Ranje, VD
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
Stendörren har fyra finansiella mål:
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 september 2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett sammanlagt marknadsvärde om 12 525 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för cirka 21 procent av den samlade årshyran, varav bolagets största hyresavtal med Coop Sverige representerade cirka 9 procent.
Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 815 000 kvm uthyrbar lokalyta och ytslagen lager, logistik och lätt industri svarade för cirka 68 procent av den totala uthyrbara ytan.
Bolaget hade vid periodens slut 40 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter som vid full exploatering kan tillskapa cirka 656 000 kvm (BTA byggarea men kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt utvecklingsbart), huvudsakligen för logistik, lager, lätt industri och bostäder. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 530 miljoner kronor (1 662).
Inom befintligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med framtagande av nya detaljplaner för bostäder. Utvecklings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till 1 200 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter har dessa pågående planarbeten beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör cirka en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen.
Per 30 september 2023 uppgick koncernens egna kapital till 5 035 miljoner kronor (5 722) och koncernens räntebärande skulder uppgick till 6 794 miljoner kronor (6 484), motsvarande en belåningsgrad om 50 procent (47).
Den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna uppgick till 2,7 år (3,0) och inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via räntederivat var den genomsnittliga räntebindningen 1,9 år (2,7). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat uppgick till 4,6 procent. Bolaget hade per rapportdatumet ett utestående obligationslån om 236 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,65 procent, vilket förtidsinlöstes 10 oktober 2023, ett obligationslån om 600 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent med slutförfall i augusti 2025, ett grönt obligationslån om 500 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent med slutförfall i december 2026 samt en hybridobligation om 513 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första inlösendatum i september 2024.
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren.
| 2023 JAN-SEP |
2022 JAN-SEP |
2022 JAN-DEC |
|
|---|---|---|---|
| FASTIGHETSRELATERADE | |||
| Uthyrningsbar area, tusental m2 | 815 | 810 | 795 |
| Antal fastigheter | 151 | 146 | 148 |
| Marknadsvärde, Mkr | 12 525 | 12 728 | 12 418 |
| Areamässig uthyrningsgrad, % | 92 | 90 | 90 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94 | 91 | 92 |
| Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % | 5,1 | 4,5 | 4,5 |
| Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % | 6,3 | 5,5 | 5,5 |
| Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % | 0,1 | 10,1 | 3,3 |
| Hyresduration, år | 3,8 | 3,7 | 3,8 |
| Snitthyra, kr/m2 | 1 176 | 1 045 | 1 069 |
| FINANSIELLA | |||
| Totala intäkter, Mkr | 646 | 541 | 733 |
| Driftnetto, Mkr | 509 | 412 | 548 |
| Förvaltningsresultat, Mkr | 234 | 232 | 287 |
| Överskottsgrad rullande 12 månader, % | 77 | 75 | 75 |
| Balansomslutning, Mkr | 13 476 | 13 794 | 13 344 |
| Genomsnittlig ränta totala skulder inkl. derivat, % | 4,6 | 3,7 | 4,0 |
| Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år | 1,9 | 2,7 | 2,6 |
| Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år | 2,7 | 3,0 | 2,9 |
| Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr | 2,1 | 3,0 | 2,6 |
| Belåningsgrad vid periodens utgång, % | 50 | 47 | 47 |
| Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång,% | 44 | 41 | 40 |
| Soliditet vid periodens utgång, % | 38 | 42 | 41 |
| Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % | -6 | 18 | 5 |
| AKTIERELATERADE | |||
| Börsvärde, Mkr | 3 917 | 4 918 | 5 453 |
| Aktiekurs vid periodens utgång, kr | 137,80 | 173,00 | 191,80 |
| Eget kapital per aktie, kr1 | 159,59 | 173,66 | 163,35 |
| Långsiktigt substansvärde, Mkr | 5 283 | 5 713 | 5 377 |
| Långsiktigt substansvärde per aktie, kr | 185,85 | 200,96 | 189,14 |
| Aktuellt substansvärde, Mkr | 4 832 | 5 219 | 4 918 |
| Aktuellt substansvärde, per aktie, kr | 169,96 | 183,58 | 173,01 |
| Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr |
-3,84 | 17,78 | 7,42 |
| Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr |
-3,84 | 17,75 | 7,41 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr | 8,67 | 9,36 | 13,02 |
| Antal aktier vid periodens utgång | 28 428 265 | 28 428 265 | 28 428 265 |
| Genomsnittligt antal aktier | 28 428 265 | 28 428 265 | 28 428 265 |
| ÖVRIGA | |||
| Antal anställda vid periodens utgång Genomsnittligt antal anställda under perioden |
55 54 |
53 54 |
54 54 |
1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie.
För definitioner, se sida 34. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se.
Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska långsiktigt
-6%
uppgå till lägst 12 procent. Avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 månaders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till -6 procent.
Tillväxt i långsiktigt substansvärde ska uppgå till lägst 15 procent.
-8%
Vid periodens utgång uppgick tillväxt i långsiktigt substansvärde (de senaste 12 månaderna) till -8 procent.
Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger.
2,1 ggr RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Räntetäckningsgraden uppgick till 2,1 gånger.
Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent).
SOLIDITET 38%1
Soliditeten uppgick vid periodens slut till 38 procent.
1) Angiven soliditet är beräknad exkl. den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,7 procent.
Belopp i miljoner kronor
| JAN-SEP 2023 |
JAN-SEP 2022 |
JUL-SEP 2023 |
JUL-SEP 2022 |
JAN-DEC 2022 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 635 | 541 | 214 | 184 | 733 |
| Övriga rörelseintäkter | 11 | 0 | 1 | 0 | 0 |
| Summa intäkter | 646 | 541 | 215 | 184 | 733 |
| Driftskostnader | -104 | -96 | -29 | -27 | -137 |
| Underhållskostnader | -15 | -15 | -7 | -5 | -22 |
| Fastighetsskatt | -18 | -19 | -5 | -8 | -26 |
| Driftnetto | 509 | 412 | 174 | 144 | 548 |
| Central administration | -60 | -57 | -18 | -20 | -76 |
| Finansiella intäkter | 89 | 21 | 30 | 12 | 32 |
| Finansiella kostnader | -297 | -136 | -114 | -60 | -208 |
| Leasingkostnad/Tomträttsavgäld | -7 | -7 | -3 | -2 | - 10 |
| FÖRVALTNINGSRESULTAT | 234 | 232 | 69 | 73 | 287 |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter | -284 | 210 | -128 | 3 | -143 |
| Värdeförändring finansiella instrument | -22 | 250 | -21 | 66 | 223 |
| Resultat före skatt | -72 | 693 | -79 | 142 | 367 |
| Skatt | 7 | -146 | 15 | -28 | -98 |
| Periodens resultat | -65 | 547 | -64 | 114 | 268 |
| Omräkningsdifferenser | 1 | 2 | -2 | 2 | 3 |
| Summa övrigt totalresultat | 1 | 2 | -2 | 2 | 3 |
| SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN | -64 | 548 | -66 | 115 | 271 |
| Periodens totalresultat hänförligt till: | |||||
| Moderbolagets aktieägare | -64 | 548 | -66 | 115 | 271 |
| Resultat per aktie, före utspädning, kr | -3,84 | 17,78 | -2,73 | 3,48 | 7,42 |
| Resultat per aktie, efter utspädning, kr | -3,84 | 17,75 | -2,73 | 3,48 | 7,41 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner |
28,43 | 28,43 | 28,43 | 28,43 | 28,43 |
| Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner |
28,43 | 28,48 | 28,43 | 28,44 | 28,47 |
Jämfört med 2022 redovisar Stendörren för januari till september 2023 cirka 105 miljoner kronor högre intäkter och driftnettot steg med cirka 97 miljoner kronor. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administrationskostnader summerar förvaltningsresultatet till 234 miljoner kronor (232), vilket är i nivå med föregående år. Periodens resultat uppgår till -65 miljoner kronor (547), motsvarande -3,84 kronor per aktie (17,78).
Hyresintäkterna ökade under året med cirka 17 procent till 635 miljoner kronor (541). De ökade intäkterna drivs av en ökning av hyrorna i beståndet (cirka 13 procent ökning i jämförbart bestånd jämfört med samma period 2022) samt en förbättrad uthyrningsgrad. Utöver hyresintäkter redovisar bolaget även övriga intäkter om 11 miljoner kronor varav elstöd för perioden 1 oktober 2021 till 30 september 2022 uppgår till cirka 10 miljoner kronor.
De redovisade fastighetskostnaderna ökade till 138 miljoner kronor (129). Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd ökade med cirka 5 miljoner kronor, vilket motsvarar cirka 5 procent. Kostnadsökningen förklaras främst av inflationsuppgångar samt något högre hyresförluster jämfört med samma period föregående år.
Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till 60 miljoner kronor (57) och utgörs av kostnader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer.
De finansiella intäkterna uppgick till 89 miljoner kronor (21) och avser huvudsakligen intäkter avseende räntederivat. De finansiella kostnaderna, exklusive leasingkostnad, steg till –297 miljoner kronor (-136) främst till följd av stigande räntenivåer men även av engångsposter om ca -7 miljoner kronor hänförliga till förtida återlösen av ett obligationslån under tredje kvartalet 2023. Finansnettot har även under perioden påverkats av valutakursvinster om totalt ca 12 miljoner kronor. Leasingkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till –7 miljoner kronor (-7). Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder och arrendeavgifter.
Förvaltningsresultatet för rapportperioden uppgick till 234 miljoner kronor (232), främst tack vare högre intäkter som motverkar de högre finansieringskostnaderna.
För perioden redovisar bolaget realiserade och orealiserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt -284 miljoner kronor (210). Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassaflöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv värdeförändring på fastighetsbeståndet under perioden, för detaljer se sida 21. Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om -22 miljoner kronor (250).
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om -2 miljon kronor (-2) och uppskjuten skatt om 9 miljoner kronor (-144).
Belopp i miljoner kronor
| 30 SEP 2023 |
30 SEP 2022 |
31 DEC 2022 |
|
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Immateriella anläggningstillgångar | 3 | 2 | 2 |
| Förvaltningsfastigheter | 12 525 | 12 728 | 12 418 |
| Nyttjanderättstillgångar | 254 | 238 | 254 |
| Inventarier Långfristiga fordringar |
1 2 |
2 4 |
2 2 |
| Räntederivat | 246 | 295 | 268 |
| Summa anläggningstillgångar | 13 033 | 13 269 | 12 947 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | 82 | 76 | 83 |
| Likvida medel | 361 | 448 | 315 |
| Summa omsättningstillgångar | 444 | 525 | 397 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 13 476 | 13 794 | 13 344 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 5 035 | 5 722 | 5 429 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 6 096 | 5 728 | 5 469 |
| Övriga långfristiga skulder | 44 | 31 | 36 |
| Leasingskuld | 254 | 238 | 254 |
| Uppskjuten skatteskuld | 992 | 1 071 | 1 001 |
| Övriga avsättningar | 4 | 4 | 4 |
| Summa långfristiga skulder | 7 390 | 7 072 | 6 764 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 698 | 756 | 821 |
| Övriga kortfristiga skulder | 353 | 243 | 330 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 051 | 1 000 | 1 151 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 13 476 | 13 794 | 13 344 |
| Eget kapital hänförligt till | |||
| Moderbolagets ägare | 5 035 | 5 722 | 5 429 |
| Innehav utan bestämmande inflytande | - | - | – |
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsakligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 september 2023 uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till 12 525 miljoner kronor (12 728). För analys och kommentarer, se sida 15-17.
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 444 miljoner kronor (525), bestående av likvida medel om 361 miljoner kronor (448) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 82 miljoner kronor (76). Per bokslutsdatumet fanns därutöver outnyttjade och tillgängliga kreditlinor om totalt 310 miljoner kronor. Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om 361 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 310 miljoner kronor, uppgick således vid rapportperiodens utgång till 671 miljoner kronor. Den 10 oktober 2023 förtidsinlöste bolaget återstående del av ett obligationslån med förfall i april 2024 uppgående till 236 miljoner kronor.
Per den 30 september 2023 uppgick koncernens egna kapital till 5 035 miljoner kronor (5 722) och soliditeten till 38 procent (42).
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 6 794 miljoner kronor (6 484), motsvarande en belåningsgrad om 50 procent (47). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 5 493 miljoner kronor (5 214), tre obligationslån om totalt 1 336 miljoner kronor (1 300) samt säljarreverser om 0 miljoner kronor (5). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgick till -35 miljoner kronor (-35). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till 698 miljoner kronor (756) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. Den 10 oktober 2023 förtidsinlöste bolaget återstående del av ett obligationslån med förfall i april 2024 uppgående till 236 miljoner kronor, som per balansdagen ingår i den kortfristiga delen.
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapitalanskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbindning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sida 23.
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 september till 992 miljoner kronor (1 071) och avser skatten på fastigheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag.
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 353 miljoner kronor (243).
Belopp i miljoner kronor
| AKTIE- KAPITAL |
ÖVRIGT KAPITAL |
TILLSKJUTET OMRÄKNINGS- DIFFERENSER |
BALANSERADE VINSTMEDEL INKLUSIVE PERIODENS RESULTAT |
HYBRID- OBLIGATION |
TOTALT EGET KAPITAL HÄN FÖRLIGT TILL FÖRETAGETS ÄGARE |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital per 2021-01-01 | 17 | 1 175 | – | 2 075 | 786 | 4 053 |
| Personaloptionsprogram | – | 6 | – | – | – | 6 |
| Ränta/utdelning hybridobligation | – | – | – | -52 | – | -52 |
| Totalresultat januari–december 2021 | – | – | – | 1 209 | – | 1 209 |
| Utgående eget kapital per 2021-12-31 | 17 | 1 181 | – | 3 232 | 786 | 5 216 |
| Ränta/utdelning hybridobligation | - | - | – | -58 | – | -58 |
| Totalresultat januari–december 2022 | – | – | 3 | 268 | – | 271 |
| Utgående eget kapital per 2022-12-31 | 17 | 1 181 | 3 | 3 442 | 786 | 5 429 |
| Personaloptionsprogram | – | 1 | – | - | – | 1 |
| Ränta/utdelning hybridobligation | – | – | – | -45 | – | -45 |
| Återköp hybridobligation | – | – | – | - | -288 | -288 |
| Totalresultat januari - september 2023 | – | – | 1 | -65 | – | -64 |
| Utgående eget kapital per 2023-09-30 | 17 | 1 182 | 4 | 3 332 | 498 | 5 035 |
Koncernens egna kapital uppgick per 30 september 2023 till 5 035 miljoner kronor (5 722). Vid årsstämman 2023 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).
Belopp i miljoner kronor
| JAN-SEP 2023 |
JAN-SEP 2022 |
JUL-SEP 2023 |
JUL-SEP 2022 |
JAN-DEC 2022 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Betald inkomstskatt |
234 15 -7 |
232 17 -4 |
69 30 0 |
73 7 -2 |
287 -5 -1 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet |
242 | 245 | 99 | 79 | 281 |
| Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder |
13 -8 |
65 -44 |
19 3 |
122 -42 |
42 47 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 246 | 266 | 121 | 159 | 370 |
| Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter Övriga investeringar och avyttringar Förvärv av koncernföretag/fastigheter Försäljning av koncernföretag/fastigheter Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten |
-376 0 - - -376 |
-428 0 -366 - -794 |
-156 0 - - -156 |
-171 1 -143 - -313 |
-624 1 -581 386 -818 |
| Nyemission personaloptioner Utdelning hybridobligation Återköp hybridobligation Upptagna räntebärande skulder Amortering och lösen av räntebärande skulder Depositioner |
1 -45 -288 1 245 -746 8 |
- -41 - 2 463 -1 614 9 |
- -15 - 754 -488 2 |
- -15 - 80 - 8 |
– –58 – 2 566 -1 919 13 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 176 | 817 | 253 | 73 | 603 |
| Periodens kassaflöde | 46 | 289 | 218 | -81 | 155 |
| Likvida medel vid periodens ingång Periodens kassaflöde |
315 46 |
160 289 |
143 218 |
530 -81 |
160 155 |
| Likvida medel vid periodens utgång | 361 | 448 | 361 | 448 | 315 |
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 september 2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 12 525 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst en gång om året. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav.
Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala fastighetsbeståndet cirka 815 000 kvm uthyrbar lokalarea. Lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för cirka 68 procent av den totala uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (21 procent av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i kombination med att cirka 86 procent av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser.
Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 107 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs av investeringar i befintliga fastigheter uppgående till 376 miljoner kronor medan valutakurseffekter om 15 miljoner kronor och realiserade och orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt -284 miljoner kronor redovisats (se tabell på sida 22).
Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera intressanta geografiska verksamhetsområden med potential i nordiska tillväxtregioner. Särskilt fokus ligger på att utveckla och förstärka närvaron i sådana områden där Stendörren redan finns etablerat. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs cirka 64 procent av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora fastigheter som också medför effektiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4 mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpotential såsom Göteborgsregionen, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors, fortfarande med fokus på lager, logistik och lätt industri.
Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom flera sektorer och utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag inom flera sektorer. Per 30 september 2023 svarade de tio största hyresavtalen för 21 procent av den samlade årliga hyresintäkten från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Coop Sverige som hyresgäst, representerar cirka 9 procent av den samlade årshyran. Coop kommer lämna lokalerna i september 2024. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick per rapportdatum till 3,8 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallostruktur.
I kombination med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster. Under rapportperioden har hyresförluster uppgående till 6,9 miljoner kronor redovisats.
Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 30 september 2023 till 94 procent och den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 92 procent. Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momentana uthyrningssituationen per rapportdatumet och kan variera enstaka procentenheter upp eller ned beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt god, där summan av nytecknade avtal under kvartalet är den högsta under 2023. Kvartalets uppsägningar för avflytt innehåller emellertid två större avtal (med avflytt först Q3/Q4 2024) med årshyresvärde om cirka 13 miljoner kronor. Detta ger summerat en nettouthyrning om cirka -0,9 miljoner kronor. De hyresavtal som omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning av hyresvärdena om 40 % i viktat genomsnitt. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om cirka 33 miljoner kronor undertecknats. Dessa utgörs av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster.
*) Inklusive projektuthyrningar
Stendörren hade per 30 september 2023 totalt 40 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 656 000 kvm och är huvudsakligen för logistik, lätt industri- och bostadsändamål. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare byggrätter inom befintliga användningsområden. Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning. Detta i områden med potential för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter. Takten på nya byggstarter påverkas både av byggpriser men även av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget. Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 80 miljoner kronor i driftsnetto. Därutöver har vi en omfattande portfölj med kommande projekt, som är i tidigare skede.
Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfastigheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identifiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte att minimera riskexponeringen strävar Stendörren mot att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan byggstart. Bolaget erbjuder marknaden hållbara, moderna och verksamhetsanpassade lokaler samt kommer kunna tillföra hållbara bostäder i attraktiva miljöer. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete med att identifiera nya områden och fastigheter att planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till befintliga byggnader eller genom att konvertera befintliga byggnader. Stendörren har ett pågående arbete med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 & 15. Arbetet fortgår och bedömningen är att en ny plan kan antas under 2024.
Bolaget har flera pågående projekt med en investeringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där 49 800 kvm avser nyproduktion och 3 400 kvm avser ombyggnation för kunder. Under tredje kvartalet har bygglov erhållits för två byggnader om tillsammans 6 000 kvm i Stendörrens utvecklingsområde Green-Hub. Genom att ha erhållit bygglovet påbörjas nu en succesiv utveckling av GreenHub med inriktning mot småskaliga verksamheter. Den småskaliga utvecklingen kompletterar den redan befintliga bebyggelsen om totalt cirka 130 000 kvm lager där Coop är hyresgäst fram till slutet av september 2024 och där Stendörren, efter att Coop lämnat lokalerna, erbjuder flera lokaler från 10 000 kvm upp till en lokal om 130 000 kvm.
Med flertalet bygglovsklara projektidéer är det möjligt att snabbt starta nya byggnationer och anpassa dessa efter kunders behov. Samtliga pågående projekt är belägna i väletablerade och expansiva områden där det finns en tydlig efterfrågan. Uthyrningsarbete pågår och flertalet hyresavtal har tecknats.
| KOMMUN | HUVUDSAKLIG FRAMTIDA ANVÄNDNING |
BEDÖMD BYGGRÄTT (BTA M2)1 |
STATUS DETALJPLAN |
BEDÖMD MÖJLIG BYGGSTART2 |
|---|---|---|---|---|
| Upplands-Bro | Logistik | 377 000 | Inom detaljplan | 2024-2025 |
| Södertälje | Logistik | 44 500 | Inom detaljplan | 2024-2025 |
| Nynäshamn | Lätt industri | 5 000 | Inom detaljplan | 2024-2025 |
| Eskilstuna | Logistik | 5 000 | Inom detaljplan | 2024-2025 |
| Upplands-Bro | Lätt industri | 2 000 | Inom detaljplan | 2024-2025 |
| Enköping | Lätt industri | 2 000 | Inom detaljplan | 2024-2025 |
| Västerås | Lätt industri | 2 000 | Inom detaljplan | 2024-2025 |
| Upplands-Bro | Lätt industri | 1 500 | Inom detaljplan | 2024-2025 |
| Göteborg | Lätt industri | 2 000 | Inom detaljplan | 2024-2025 |
| Järfälla | Lätt industri | 2 000 | Inom detaljplan | 2024-2025 |
| Flen | Logistik | 55 000 | Inom detaljplan | 2024-2025 |
| Botkyrka | Bostäder | 80 000 | Inom detaljplan | 2024-2025 |
| Sollentuna | Bostäder | 7 000 | Planändring pågår | 2024-2025 |
| Frederikssund | Lätt industri | 3 700 | Inom detaljplan | 2024-2025 |
| Uppsala | Lätt industri | 1 500 | Inom detaljplan | 2024-2025 |
| Botkyrka | Lätt industri | 2 000 | Inom detaljplan | 2024-2025 |
| Egedal | Lätt industri | 3 300 | Inom detaljplan | 2024-2025 |
1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla.
2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning.
Efter rapportperiodens utgång har kommunicerats att Stendörren uppför en fullt uthyrd logistikanläggning om 9 500 kvm i Enköping efter tecknat hyresavtal med Advania Sverige AB. Den nya logistikanläggningen uppförs med höga hållbarhetsambitioner. Målsättningen är att miljöcertifiera anläggningen enligt BREEAM-SE nivå Excellent och NollCO2. Byggnaden kommer ha en omfattande solcellsanläggning samt försörjas med bergvärme med frikyla. Bygglov har erhållits och förberedande markarbeten har redan påbörjats.
Under perioden har sju projekt färdigställts. Tre projekt avser större hyresgästanpassningar för förändrad användning för nya kunder i fastigheten Tegelbruket 1 och de övriga avser nyproduktion av logistik och lätt industri. Merparten av de nyproducerade lokalerna är uthyrda. I maj 2023 kommunicerades att Stendörren hyrt ut 11 300 kvm i Almnäs 5:23 till Södertälje Industriservice AB och i juli 2023 kommunicerades att Stendörren hyrt ut 3 161 kvm i Viby 19:66 till Stockholms Stadsmission. Detta innebär att de två logistikprojekten som startades på spekulation och som färdigställdes under kvartal 2 nu är fullt uthyrda.
| FASTIGHET | TYP AV PROJEKT |
ESTIMERAT SLUTDATUM1 |
STORLEK KVM2 |
INDIKATIV INVESTERING3 MKR |
NUVARANDE FAS |
|---|---|---|---|---|---|
| Librobäck 21:3 | Ny lätt industri | Q4 2023 | 2 300 | 51 | Pågående byggnation |
| Elementet 1 | Hyresgästanpassning | Q4 2023 | 3 400 | 44 | Pågående byggnation |
| Almnäs 5:24 | Ny lätt industri | Q1 2024 | 2 300 | 49 | Pågående byggnation |
| Stenvreten 8:37 | Ny logistik | Q4 2024 | 9 500 | 152 | Pågående byggnation |
| Båglampan 25 | Ny lätt industri | Q1 2025 | 4 300 | 105 | Projektering4 |
| Viby 19:66 | Ny logistik | Q1 2025 | 5 200 | 115 | Projektering4 |
| Almnäs 5:23 | Ny logistik | Q2 2025 | 17 000 | 298 | Projektering4 |
| Romberga 23:17 | Ny lätt industri | Q1 2025 | 2 700 | 54 | Projektering4 |
| Nygård 2:17 | Ny lätt industri | Q2 2025 | 2 500 | 50 | Projektering4 |
| Nygård 2:17 | Ny lätt industri | Q3 2025 | 4 000 | 80 | Projektering4 |
| Totalt pågående projekt | 53 200 | 998 | |||
| Totalt exklusive hyresgästanpassningar | 49 800 | 954 |
| FASTIGHET | TYP AV PROJEKT |
SLUTDATUM | STORLEK KVM2 |
INVESTERING3 MKR |
UTHYRNINGS GRAD, % |
|---|---|---|---|---|---|
| Tegelbruket 1 | Hyresgästanpassning | Q1 2023 | 3 700 | 51 | 100 |
| Tegelbruket 1 | Hyresgästanpassning | Q1 2023 | 5 100 | 47 | 100 |
| Tegelbruket 1 | Hyresgästanpassning | Q1 2023 | 3 000 | 34 | 100 |
| Almnäs 5:23 | Ny logistik | Q2 2023 | 11 900 | 175 | 100 |
| Viby 19:66 | Ny logistik | Q2 2023 | 6 300 | 121 | 100 |
| Hjulsmeden 1 | Ny lätt industri | Q3 2023 | 2 700 | 48 | 5 |
| Almnäs 5:24 | Ny lätt industri | Q3 2023 | 2 300 | 47 | 83 |
| Totalt färdigställda projekt | 35 000 | 523 | |||
| Totalt exklusive hyresgästanpassningar | 23 200 | 391 |
1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att bedömd tidpunkt för färdigställande bland annat beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart.
2) BTA (nyproduktion), LOA (hyresgästanpassning).
3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion.
4) Bygglov har erhållits.
Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderingsmodellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren, är en avkastningsbaserad kassaflödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till årsredovisningen 2022. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden.
Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet per 30 september 2023 uppgick till 12 525 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna anges i tabellen på sida 22 . De under året genomförda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värderade till 1 530 miljoner kronor (1 528 per 30 juni 2023), är värderade utifrån ortsprisanalyser och jämförelse med andra liknande objekt som sålts. Värdeförändringen på byggrättsportföljen förklaras bland annat av värdehöjande investeringar i bland annat tidiga projekt, till stor del motverkade av sjunkande byggrättsvärden. Realiserade och orealiserade värdeförändringar av hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till -284 miljoner kronor (210).
Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassaflöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv värdeförändring på fastighetsbeståndet under perioden. Genomsnittligt avkastningskrav har ökat med cirka 0,1 procentenheter från föregående kvartal och det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärderingarna uppgår per 30 september 2023 till 6,2 procent (se tabell med värderingsparametrar på sida 22).
| VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER | JAN–SEP 2023 |
|---|---|
| Förändrade avkastningskrav | -389 |
| Kassaflöde | 138 |
| Byggrätter | -34 |
| Totalt | -285 |
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastningskravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter.
| FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| – 5,0 % – 2,5 % | 0,0 % | 2,5 % | 5,0 % | ||||||
| DIREKTAVKASTNINGSKRAV | – 0,50 % | 586 | 931 | 1 276 | 1 621 | 1 966 | |||
| – 0,25 % | -50 | 279 | 607 | 935 | 1 264 | ||||
| FÖRÄNDRING AV | 0,00 % | -626 | -313 | 0 | 313 | 626 | |||
| 0,25 % | -1 152 | -853 | -553 | -254 | 45 | ||||
| 0,50 % | -1 633 | -1 346 -1 060 | -773 | -487 | |||||
| Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. |
| VÄRDERINGSPARAMETRAR (FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES) |
MIN | MAX | VIKTAT SNITT |
|---|---|---|---|
| Direktavkastningskrav, restvärde % | 5,1 (4,6) | 8,8 (8,5) | 6,2% (5,7) |
| Kalkylränta, kassaflöde, % | 7,3 (6,9) | 10,8 (12,0) | 8,2% (7,8) |
| Kalkylränta, restvärde, % | 7,3 (6,9) | 10,8 (12,2) | 8,2% (7,8) |
| Långsiktigt vakansantagande, % | 3,0 (2,0) | 30,0 (30,0) | 5,9% (5,9) |
| FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER | JAN–SEP 2023 | JAN-DEC 2022 | |
| Fastighetsbestånd vid årets början | 12 418 | 11 693 | |
| Nya förvärv av fastigheter | – | 581 | |
| Försäljning av fastigheter | – | -370 | |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 376 | 624 | |
| Valutakurseffekter | 15 | 33 | |
| Realiserade värdeförändringar | 1 | 16 | |
| Orealiserade värdeförändringar | -285 | -160 |
Per 30 september 2023 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till kreditinstitut till 2,8 år (3,2). Inkluderas även obligationslånen uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,7 år (3,0). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i referensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med en genomsnittlig taknivå för Stibor om 1,8 procent och ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4 034 miljoner kronor. Stendörren har även ett ränteswapavtal innebärande att 800 miljoner kronor i nominellt belopp räntesäkrats till räntesatsen -0,1 procent. Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,5% på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 75 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och räntetak, var den genomsnittliga räntebindningen på räntebärande skulder 1,9 år (2,7).
Den genomsnittliga räntan på total räntebärande skuld inklusive derivat uppgick till 4,6 procent. Stendörrens ena obligationslån, med förfall 2024-04-28, uppgick till 236 miljoner kronor och löpte med en ränta om Stibor 90 plus 3,65 procent. Detta obligationslån förtidsinlöstes den 10 oktober 2023. Stendörrens andra obligationslån, med förfall 2025-08-18, uppgår till 600 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent och Stendörrens tredje obligationslån, med förfall 2026-12-21, är ett grönt obligationslån och uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent.
Per 30 september fanns tillgänglig likviditet om totalt 671 miljoner kronor, i form av likvida medel om 361 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 310 miljoner kronor. Som beskrivits ovan förtidsinlöste bolaget den 10 oktober 2023 återstående del av det obligationslån med förfall i april 2024 uppgående till 236 miljoner kronor.
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansieringsavgifter). Stendörren har även en hybridobligation om 513 miljoner kronor, som redovisas som eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första inlösendatum i september 2024.
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell.
| RÄNTEBINDNING/ÅR1 RÄNTA ANDEL |
KAPITALBINDNING | ANDEL | |||
|---|---|---|---|---|---|
| FÖRFALLOÅR | MKR | % | % | MKR | % |
| 2023 | 2 178 | 32 | 269 | 4 | |
| 2024 | 1 050 | 15 | 783 | 11 | |
| 2025 | 900 | 13 | 1 708 | 25 | |
| 2026 | 2 700 | 40 | 1 542 | 23 | |
| 2027 | 0 | 0 | 2 158 | 32 | |
| >2027 | 0 | 0 | 369 | 5 | |
| Summa/ genomsnitt |
6 828 | 4,6 | 100 | 6 828 | 100 |
1) Räntebindningen för 2023 inkluderar alla lånebelopp som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat.
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på räntekostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M) ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter.
| FÖRÄNDRING RÄNTEBAS |
(+) FÖRÄNDRING MSEK |
(-) FÖRÄNDRING MSEK |
|---|---|---|
| + / – 1,00% | -16 | 16 |
| + / – 2,00% | -32 | 33 |
| + / – 3,00% | -49 | 76 |
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang.
| MOTPART | TYP | NOMINELLT MKR |
MARKNADS- VÄRDE, MKR |
TAKNIVÅ % |
ÅTERSTÅENDE LÖPTID, ÅR |
|---|---|---|---|---|---|
| Danske Bank | Räntetak | 300 | 16,1 | 2,00% | 2,93 |
| Danske Bank | Räntetak | 600 | 38,5 | 1,00% | 2,02 |
| Danske Bank | Räntetak | 300 | 19,3 | 1,00% | 2,02 |
| Swedbank | Räntetak | 1 100 | 61,7 | 2,00% | 3,21 |
| Swedbank | Räntetak | 750 | 42,0 | 2,00% | 3,23 |
| Swedbank | Räntetak | 250 | 4,8 | 2,25% | 1,00 |
| Swedbank | Räntetak | 550 | 29,0 | 2,00% | 2,93 |
| Nordea | Räntetak | 184 | 1,2 | 1,50% | 0,22 |
| Summa | 4 034 | 212,5 | 1,77% | 2,62 |
| MOTPART | TYP | NOMINELLT MKR |
MARKNADS- VÄRDE, MKR |
TAKNIVÅ % |
ÅTERSÅENDE LÖPTID, ÅR |
|---|---|---|---|---|---|
| Swedbank | Ränteswap | 800 | 33,5 | -0,0875 | 0,97 |
| Summa | 800 | 33,5 | -0,0875 | 0,97 |
Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,5 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 75 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade.
Stendörrens hållbarhetsstrategi innebär att bolaget ska bedriva en verksamhet som bidrar till hållbar utveckling och som engagerar såväl internt som externt. Bolagets styrning av arbetssätt, rutiner och processer ska säkerställa att bolaget agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar samt regulatoriska riktlinjer och krav. Bolaget har fem fokusområden för sitt hållbarhetsarbete med tydligt kopplade mål till respektive område.
Stendörren stödjer Agenda 2030 och FN:s globala mål samt har identifierat sju av dem som direkt eller indirekt har koppling till bolagets hållbarhetsstrategi och där verksamheten kommer att ha en grundläggande inverkan.
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 90 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 30 september 2023 till 260 miljoner kronor (139) och det egna kapitalet uppgick till 1 384 miljoner kronor (1 698).
Belopp i miljoner kronor
| JAN-SEP 2023 |
JAN-SEP 2022 |
JUL-SEP 2023 |
JUL-SEP 2022 |
JAN-DEC 2022 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 90 | 91 | 28 | 29 | 125 |
| Rörelsens kostnader | -88 | -88 | -28 | -29 | -123 |
| Resultat före finansiella poster | 2 | 3 | 0 | 0 | 2 |
| Finansiella poster | |||||
| Resultat från andelar i koncernföretag | - | - | - | - | -1 |
| Finansnetto | 21 | 27 | -2 | 11 | 41 |
| Resultat efter finansiella poster | 23 | 30 | -2 | 11 | 42 |
| Bokslutsdispositioner Resultat före skatt |
- 23 |
- 30 |
- -2 |
- 11 |
– 42 |
| Skatt | 0 | 0 | 0 | 0 | -1 |
| Periodens resultat | 23 | 30 | -2 | 11 | 41 |
Belopp i miljoner kronor
| 30 SEP 2023 | 30 SEP 2022 | 31 DEC 2022 | |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar |
3 | 2 | 2 |
| Inventarier | 9 | 8 | 9 |
| Andelar i koncernföretag | 998 | 900 | 964 |
| Fordringar hos koncernföretag | 3 477 | 2 929 | 3 348 |
| Uppskjuten skattefordran | 0 | 1 | 0 |
| Summa anläggningstillgångar | 4 487 | 3 841 | 4 323 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Fordringar hos koncernföretag | 323 | 346 | 142 |
| Kortfristiga fordringar | 4 | 5 | 5 |
| Likvida medel | 260 | 139 | 21 |
| Summa omsättningstillgångar | 586 | 490 | 168 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 5 073 | 4 331 | 4 492 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 1 384 | 1 698 | 1 692 |
| Långfristiga skulder | |||
| Räntebärande skulder | 1 324 | 1 290 | 1 291 |
| Skulder till koncernföretag | 1 720 | 886 | 1 292 |
| Summa långfristiga skulder | 3 044 | 2 176 | 2 583 |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till koncernföretag | 608 | 420 | 178 |
| Övriga kortfristiga skulder | 36 | 37 | 35 |
| Summa kortfristiga skulder | 644 | 457 | 217 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 5 073 | 4 331 | 4 492 |
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsordningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier.
Årsstämman beslutade den 23 maj 2023 om att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för årsstämman 2023. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor.
Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid extra bolagsstämma i september 2020 respektive årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare.
I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns vid periodens utgång 252 250 teckningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor per aktie.
I incitamentsprogram 2023 – 2028 fanns vid periodens utgång 50 110 teckningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per aktie.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 181 416 kronor genom utgivande av 302 360 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet.
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie.
| AKTIEÄGARE1) | INNEHAV | ANTAL A-AKTIER |
ANTAL B-AKTIER |
INNEHAV % |
RÖSTER % |
|---|---|---|---|---|---|
| Stendörren Real Estate AB | 11 532 606 | 2 000 000 | 9 532 606 | 40,6 | 58,0 |
| Altira AB | 2 701 720 | 500 000 | 2 201 720 | 9,5 | 14,1 |
| SEB Investment Management | 3 262 801 | 0 | 3 262 801 | 11,5 | 6,4 |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | 2 456 395 | 0 | 2 456 395 | 8,6 | 4,8 |
| Tredje AP-Fonden | 1 171 394 | 0 | 1 171 394 | 4,1 | 2,3 |
| Verdipapirfondet Odin Eiendom | 856 660 | 0 | 856 660 | 3,0 | 1,7 |
| Handelsbanken Fonder | 771 394 | 0 | 771 394 | 2,7 | 1,5 |
| Didner & Gerge Fonder Aktiebolag | 645 999 | 0 | 645 999 | 2,3 | 1,3 |
| SEB Luxembourg Branch | 557 345 | 0 | 557 345 | 2,0 | 1,1 |
| Alfred Berg | 345 213 | 0 | 345 213 | 1,2 | 0,7 |
| Övriga ägare | 4 126 738 | 0 | 4 126 738 | 14,5 | 8,1 |
| Total | 28 428 265 | 2 500 000 | 25 928 265 | 100,00 | 100,00 |
1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 319.
• Bokslutskommuniké 2023, 23 februari 2024
Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befattningshavare avseende uthyrning av två garageplatser. Samtliga transaktioner med närstående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgensförbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa under 2023.
Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sida 74–77 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2022. Utöver de risker som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i VD-ordet på sida 4–5 och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sida 23.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsredovisning 2022. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets revisorer (se granskningsrapport på sidan 32).
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 8 november 2023
Andreas Philipson Styrelsens ordförande
Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot
Henrik Orrbeck Styrelseledamot
Seth Lieberman Styrelseledamot
Nisha Raghavan Styrelseledamot
Erik Ranje Verkställande direktör
Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 8 november 2023 kl. 07.00 CET.
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Stendörren Fastigheter AB (publ) per 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en över-
siktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm 8 November 2023
BDO Mälardalen AB
Johan Pharmanson Auktoriserad revisor
Carl-Johan Kjellman Auktoriserad revisor
Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade hyresintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) på rullande 12-månadersbasis till cirka 856 miljoner kronor. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till cirka 179 miljoner kronor på årsbasis, således förväntas koncernen i årstakt producera ett driftnetto om cirka 677 miljoner kronor. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning om den förevarande intjäningsförmågan per 1 oktober 2023 utan hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra, ännu ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på driftnettot. Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit genererat intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 80 miljoner kronor i driftsnetto. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos av kommande resultatutveckling för Stendörren.
1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 1 oktober 2023.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under "Investor Relations", närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används.
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat.
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period.
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång.
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde.
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period.
Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader.
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång, exkluderat för fastigheter som vid periodens utgång ej var uthyrningsbara pga rivning och/eller större projektutveckling.
Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och räntekostnader samt leasingkostnader.
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder.
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier före utspädning.
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med återläggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt.
Procentuella förändringen i långsiktigt substansvärde de senaste 12 månaderna.
Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs.
Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning.
Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal.
Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto (exklusive leasingkostnad enligt IFRS 16) under den senaste rullande 12-månadersperioden.
Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasingskuld enligt IFRS 16.
Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värdeförändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period.
Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period.
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
[email protected] 08-518 331 00
[email protected] 08-518 331 00
Stendörren Fastigheter AB Linnégatan 87B 115 23 Stockholm Tel 08-518 331 00 stendorren.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.