Nivika Fastigheter

549300HXIG611R7YBT332022-09-012023-08-31549300HXIG611R7YBT332021-09-012022-08-31549300HXIG611R7YBT332023-08-31549300HXIG611R7YBT332022-08-31549300HXIG611R7YBT332021-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332021-08-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332021-08-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300HXIG611R7YBT332021-08-31549300HXIG611R7YBT332021-09-012022-08-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEK549300HXIG611R7YBT332021-09-012022-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332021-09-012022-08-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332022-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332022-08-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332022-08-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300HXIG611R7YBT332022-09-012023-08-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300HXIG611R7YBT332022-09-012023-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332022-09-012023-08-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332023-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300HXIG611R7YBT332023-08-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300HXIG611R7YBT332023-08-31ifrs-full:RetainedEarningsMember ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 1 ÅRSREDOVISNING 2022-2023 1 SEPTEMBER 2022 - 31 AUGUSTI 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 2 INLEDNING ................................................................................................ 2 Perioden i sammandrag .......................................................................................3 VD har ordet ....................................................................................................... 4 Detta är Nivika ....................................................................................................5 Väsentliga händelser ............................................................................................6 Vision, affärsidé & mål ........................................................................................ 8 FASTIGHETSPORTFÖLJ ........................................................................... 12 Hyresgäster och avtalsportfölj .........................................................................14 Fastighetsvärdering ..........................................................................................15 Fastighetstransaktioner ....................................................................................16 Fastighetsmarknaden ........................................................................................18 NIVIKAS AFFÄRSOMRÅDEN ................................................................. 22 Affärsområde Jönköping .................................................................................. 23 Affärsområde Värnamo .................................................................................... 24 Affärsområde Växjö ...........................................................................................27 Affärsområde Västkusten .................................................................................30 Affärsområde Mitt Lager .................................................................................33 PROJEKTVERKSAMHETEN ..................................................................34 HÅLLBARHETSRAPPORT .........................................................................36 Hållbart företagande ........................................................................................42 Klimatansvar ...................................................................................................... 48 Socialt ansvar .................................................................................................... 56 Uppföljning grönt ramverk - investerarrapport .............................................64 GRI-Index ......................................................................................................... 67 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA ....................................................... 70 FINANSIERING..........................................................................................71 AKTIEN OCH ÄGARNA ........................................................................... 72 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT .............................................................. 73 INTERN STYRNING OCH KONTROLL ................................................. 78 RISKER OCH RISKHANTERING ............................................................ 79 FINANSIELLA RAPPORTER .....................................................................85 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 3 PERIODEN I SAMMANDRAG September 2022 -augusti 2023 Siffror inom parentes avser motsvarande period föregående år. Under 2022/2023 ökade de totala hyresintäkterna till 612 miljoner kronor och driftnettot till 415 miljoner kronor. Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 10,6 miljarder kronor. Portföljen har under året främst vuxit via färdigställda och pågående byggnationer och minska i värde via värdeminskning och avyttringar. Totalt har cirka 12 000 m2 lokaler och 289 lägenheter färdigställts och tillsammans tillför projekten cirka 38 miljoner kronor i driftnetto per år. Fastighetsportföljen har under året även ökat med två mindre förvärv samt minskat via avyttring av åtta fastigheter. Portföljen utgörs till 92 procent av förvaltningsfastigheter, där två tredjedelar av hyresvärdet kommer från kommersiella fastigheter. Efter period har Nivika återbetalt hela det utestående obligationslånet med ISIN: SE0015949631, med ett totala belopp om 650 miljoner kronor. Nivika har därmed inga obligationslån. Nivika har även efter perioden beslutat om att genomföra en företrädesemission om cirka 511 miljoner kronor, utökat sina kreditfaciliteter med totalt 400 miljoner kronor hos Nordea, SEB och Danske Bank. Vidare har även avyttringar av fastigheter genomförts, dessa har tillfört 120 miljoner kronor i likviditet, samtliga transaktioner till- eller över fastigheternas bokförda värden. Refinansieringsåtgärderna skapar förutsättningar för att Nivika åter ska bli ett förvärvande bolag med lönsam tillväxt. Detta avspeglas i de nya finansiella mål och den utdelningspolicy som styrelsen tagit beslut om. Nivika har, och kommer också fortsatt att genomföra, strategiska förändringar i fastighetsportföljen med syfte att geografiskt konsolidera fastighetsportföljen och optimera förvaltningen. Fastighetsportföljen består i dag främst av högavkastande fastigheter, ambitionen är att renodla ytterligare. 0 100 200 300 400 500 600 700 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2 023 Fastighetsvärde, Mkr Totala intäkter, Mkr 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 Perioden i sammandrag Mkr 2022/23 12 mån sep-aug 2021/22 12 mån sep-aug Nyckeltal Hyresintäkter 612 528 Driftnetto 415 354 Förvaltningsresultat 134 170 Periodens totalresultat -283 627 Fastighetsvärde 10 629 10 699 Uthyrbar area, m² 559 418 558 276 Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 98 98 Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 97 96 Antal fastigheter, st 182 187 Antal lägenheter, st 2 458 2 169 Eget kapital 4 919 4 472 Likvida medel 66 187 Soliditet, % 45 40 Nettobelåningsgrad, % 50 53 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6x 2,2x Långsiktigt substansvärde per aktie 69,9 86,7 Resultat per aktie -4,4 11,7 ) Inkluderar obligationslån. ) Omvänd split genomförd i november 2021 och nyemission genomförd i maj 2023 - De totala hyresintäkterna ökade med 16 % till 612 Mkr (528) - Driftnettot ökade med 17 % till 415 Mkr (354) - Förvaltningsresultatet minskade till 134 Mkr (170) - Värdeförändring fastigheter uppgick till -458 Mkr (558) varav realiserade värdeförändringar uppgick till 38 Mkr (14) - Periodens resultat minskade till -283 Mkr (627) - Resultat per aktie -4,39 kr (11,68) - Långsiktigt substansvärde per aktie 69,86 kr (86,75) - Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för verksamhetsåret. Utdelningsförslaget är enlighet med Nivikas utdelningspolicy. - Årsstämma 2022/2023 hålls den 5 februari 2024 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 4 VD HAR ORDET Niclas Bergman, VD Ökade hyresintäkter och förbättrat driftnetto Under det gånga året, 2022/2023, ökade hyresintäkterna med 16 procent till 612 (528) och driftnettot ökade med 17 procent till 415 (354). Det ökade driftnettot drevs i huvudsak av ett större fastighetsbestånd. Under året färdigställdes 289 lägenheter samt fem kommersiella fastigheter på totalt 12 000 m2. Samtliga färdigställda fastigheter är fullt uthyrda och tillsammans tillför de cirka 44 miljoner kronor i årligt hyresvärde och cirka 38 miljoner kronor i driftnetto per år. Efterfrågan är fortsatt god på Nivikas marknader, den ekonomiska uthyrningsgraden var 97 procent för kommersiella fastigheter och 98 procent för bostäder. Fokus på konsolidering Nivika har under det gångna året konsoliderat organisationen och står väl rustat för att hantera en större fastighetsportfölj. Ett av bolagets finansiella mål är att fastighetsportföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav två tredjedelar skall vara kommersiella fastigheter. Under året har Nivika avyttrat fastigheter, exempelvis hela fastighetsportföljen i Helsingborg. Bolaget kommer också fortsatt att genomföra strategiska förändringar i fastighetsportföljen med syfte att geografiskt konsolidera fastighetsportföljen och därmed optimera förvaltningen. Efter räkenskapsårets slut, under hösten 2023, har Nivika avyttrat fastigheter med ett totalt underliggan- de fastighetsvärde om 176 miljoner kronor, vilket har tillfört 120 miljoner kronor i likviditet. Transaktionerna har genomförts till, eller över, bokfört värde. Fastighetsportföljen består främst av högavkastande fastigheter och ambitionen är att renodla portföljen ytterligare. I nuvarande marknadsläge startas inga nya bostadsprojekt, däremot så kan kom- mersiella projekt startas förutsatt att det fortsatt finns lönsamhet i projektet. Finansieringspaket skapar förutsättningar för lönsam tillväxt Nivika utformade under sommaren, tillsammans med ägare och finansiärer, ett finansieringspaket innehållande en garanterad före- trädesemission om cirka 511 miljoner kronor, en utökad finansiering via banker, samt likvida medel från avyttrade fastigheter. Före- trädesemissionen är fullt ut garanterad av befintliga aktieägare. Niclas Bergman, VD Finansieringspaketet omfattade utökade kreditfaciliteter om totalt 400 miljoner kronor. 235 miljoner kronor i utökad grund- finansiering samt 165 miljoner kronor i byggnadskreditiv med beviljad slutfinansiering. Finansieringspaketet möjliggjorde även en återbetalning av utestående obligationslån, där Nivika under hösten 2023 har löst hela den återstående obligationen på 650 miljoner kronor. Genom refinansieringen stärks balansräkningen och bolagets finansiella ställning. I samband med att finansieringspaketet togs fram uppdaterades även Nivikas finansiella mål och hållbarhetsmål samt bolagets utdelningspolicy med fokus på lönsam tillväxt och finansiell stabilitet. Refinansiering möjliggör fler lönsamma förvärv Genom refinansieringen skapas också möjlighet för Nivika att genomföra selektiva kompletteringsförvärv och återigen bli mer offensiva genom förvärv av fastigheter i en attraktiv förvärvsmark- nad med geografiskt fokus på Jönköping, Värnamo, Växjö och på Västkusten. Fortsatt värdetillväxt Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i fastighetsportföljen genom förädling av befintliga fastigheter, framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektut- veckling i attraktiva lägen samt genom strategiska förvärv. Utifrån Nivikas affärsmodell med stabila kassaflöden, förväntade ökning av hyresintäkter från färdigställande av projekt tillsammans med en balanserad finansiell risk, är jag övertygad om att vi står starkt rustade och ser möjligheterna att ytterligare stärka bolagets marknadsposition. Avslutningsvis vill jag passa på att rikta ett stort tack till våra duktiga och engagerade medarbetare, och till styrelse och ägare för ert stöd! Nivika väl rustat för tillväxt framåt ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 5 JÖNKÖPING VÄRNAMO VÄSTKUSTEN Laholm Höganäs Båstad Halmstad Falkenberg Varberg Vetlanda Göteborg Gislaved VÄXJÖ Kalmar Borås Eksjö Sävsjö Nybro Ljungby Ulricehamn Jönköping 32 % Värnamo 29 % Växjö 20 % Västkusten 16 % Övriga 3 % Fördelning fastighetsvärde per geografi, % 24 9 39 9 2 3 3 11 Industri/lager 24 % Kontor 11 % Handel 9 % Samhällsfastigheter 9 % Hotell/restaurang 3 % Mark 2 % Bostäder 39 % Övrigt 3 % Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, % Fördelning hyresvärde per objektstyp, % Industri/lager 25 % Kontor 13 % Handel 10 % Samhällsfastigheter 10 % Hotell/restaurang 4 % Mark - % Bostäder 33 % Övrigt 5 % 25 10 33 10 5 4 13 "Långsiktigt ägande, förvaltning i egen regi, lokal närvaro och korta beslutsvägar.” 32 16 20 3 29 10 629 Mkr ANDEL KOMMERSIELLA FASTIGHETER (AV FASTIGHETSVÄRDET) FASTIGHETSVÄRDE 61 % 49,6 % 1,56 X -34 % Mål: ≤50 % Mål: 2/3-delar Mål: 15 000 Mkr vid utgången av 2028 Mål: ≥2,0 x Mål: ≥15 % Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. NYTT MÅL Mål: -25 % vid utgången av 2025 HÅLLBARHETSMÅL: Minska utsläpp inoM scope 1 och 2 Med 25% till slutet av år 2025 DETTA ÄR NIVIKA TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE RÄNTETÄCKNINGSGRAD NETTOBELÅNINGSGRAD ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 5 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 6 Väsentliga händelser VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2022/23 Q1 Q2 FORTS. • Nivika förvärvade den 1 september Bikupan 2, en fullt uthyrd kommersiell fastighet på industriområdet Varberg Nord. Fast- igheten är belägen i anslutning till befintlig fastighetsportfölj. • Nivika förvärvade den 27 september Ämbaret 3, en fullt uthyrd kommersiell fastighet på Ljungarums industriområde i Jönköping. Fastigheten gränsar till befintlig fastighet Ämbaret 8. • Nivi ka upptog under oktober 2022 nya lån samt refinansierat drygt 10 procent av den kommersiella portföljen i samband med ny finansiär, Nordea Bank. • Nivika tecknade ett 15-årigt hyresavtal med DS Smith avseende uppförande av en ny industribyggnad på Bredasten industriområde i Värnamo. Tomten ligger på Bredastens nya etapp med skyltläge mot E4:an. Avtalet avser en industribygg- nad med en yta på totalt cirka 18 000 m² fördelade på kontor, produktion och lager. Byggnationen har ett hållbarhetsfokus och omfattar bland annat en solcellsanläggning på 400 kWp samt ett tiotal laddstationer för elfordon. Markarbete är uppstartat och anläggningen beräknas inflyttningsklar till första kvartalet 2024. • Nivika fick i slutet av december positivt besked om att sökt investeringsstöd för hyresbostäder avseende projekten Sadel- makaren 1 i Värnamo med 130 lägenheter samt Värendsvallen 12 i Växjö med 159 lägenheter, har beviljats . Q3 FORTS. Q2 • Nivika avyttrade den 1 december 2022 en fastighets- portfölj om fem kommersiella fastigheter i Helsingborg och en industrifastighet i Jönköping. Portföljen hade ett årligt hyres- värde om 26 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 32 000 m². Transaktionen gjordes i linje med värdering. • Nivika avyttrade den 29 december 2022 fastigheten Bikupan 19 i Varberg. Fastigheten är en kontors- och lagerfastighet med ett årligt hyresvärde om 2,7 miljoner kronor och en uthyrningsbar yta om 2 500 m². Transaktionen gjordes 35 procent över värdering. • Nivika beslutade att avveckla sin industriella tillverkning av moduler efter att den pågående produktionen till Hovslätts Ängar var färdigproducerad. Detta var ett led i översynen av verksamheten i samband med att Nivikas framtida bostadspro- jekt lagts på is på grund av den vikande konjunkturen med ökad inflation och höjda räntor. Q3 • Nivika avyttrade den 13 mars 2023 en tomt på Stigamo Indu- striområde, strax söder om Jönköping. Försäljningen avsåg en byggklar tomt med en yta på cirka 85 000 m² och försäljningen gjordes 54 procent över värdering. • Nivika genomförde den 27 mars en riktad nyemission av B-aktier med en teckningskurs om 38 kronor. Emissionen var föremål för efterföljande godkännande från extra bolagsstäm- ma. Emissionen tillförde bolaget cirka 750 miljoner kronor före emissionskostnader. Ett antal professionella och institutionella investerare deltog i emissionen, däribland Swedbank Robur, Öh- man Fonder, Weland, Santhe Dahl, VD Niclas Bergman, Benny Holmgren och Håkan Eriksson. • Nivika erhöll den 28 april obligationsinnehavarnas godkännande för villkorsändringar i enlighet med förslagen i de skriftliga för- farandena som inleddes den 30 mars 2023 avseende bolagets gröna obligationslån 2020/2023 (ISIN: SE0014855763) med ett utestående nominellt belopp om 600 MSEK samt 2021/2024 (ISIN: SE0015949631) med ett utestående nominellt belopp om 650 MSEK. Meddelandet om de skriftliga förfarandena inklusive de föreslagna villkorsändringarna finns tillgängliga på bolagets hemsida. • Nivika höll den 2 maj 2023 en extra bolagsstämma. Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att godkänna styrelsens två beslut om riktade nyemissioner. • De riktade nyemissionerna utgjordes av en emission om högst 17 763 159 B-aktier (Emission 1), samt en emission om högst 1 973 683 B-aktier (Emission 2). Sammanlagt innebar de två riktade nyemissionerna att 19 736 842 B-aktier emitteras. Sammanlagt ökade Nivikas aktiekapital med högst 9 868 421 kronor, från 29 085 102,50 till 38 953 523,50 kronor. Antalet aktier ökade med 19 736 842, från 58 170 205 till 77 907 047, och antalet röster ökade med 19 736 842, från 282 133 405 till 301 870 247 • I och med bolagsstämmans godkännande enligt ovan uppfylldes även villkoret för att ändringar av villkoren avseende Nivikas utestående obligationer med ISIN SE0014855763 respektive SE0015949631. • Nivika återbetalade den 17 maj, i helhet, obligationslån 2020/2023 (ISIN: SE0014855763) med ett utestående nominellt belopp om 600 MSEK. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 7 VÄSENTLIGA HÄNDELSER Q1 2023/24 Händelser efter räkenskapsperiodens slut • Styrelsen för Nivika beslutade den 22 september 2023 att genom- föra en, fullt garanterad, nyemission av B-aktier om cirka 511 mil- joner kronor med företrädesrätt för Bolagets befintliga aktieägare. Syftet med företrädesemissionen är att stärka Bolagets finansiella ställning, genomföra en förtida återbetalning av utestående obliga- tionslån samt möjliggöra fortsatt lönsam tillväxt. Nivika fortsätter samtidigt sin strategiska översyn och geografiska konsolidering av fastighetsportföljen. • I anslutning till företrädesemissionen har Bolaget refinansierat och utökat sina kreditfaciliteter hos Nordea, SEB och Danske Bank. Totalt har finansieringen utökats med 400 miljoner kronor varav 235 miljoner kronor i utökad grundfinansiering och 165 miljoner kronor i byggnadskreditiv med beviljad slutfinansiering. • Nivika har även uppdaterat sina finansiella måla, hållbarhetsmål samt Bolagets utdelningspolicy, med fokus på lönsam tillväxt och finansiell stabilitet. De finansiella målen ska säkerställa att Nivika över tid fortsatt skapar värde för aktieägarna, samt ger verksamheten en tydlig målbild. För att öka tydligheten och avspegla Bolagets för- stärkta fokus på lönsamhet och värdeskapande, har styrelsen valt att minska antalet finansiella mål till fyra samt addera ett hållbarhetsmål. • Nivika har den 12 oktober respektive den 16 november återbetalt cirka 600 miljoner kronor respektive cirka 50 miljoner kronor av det utestående obligationslånet med ISIN: SE0015949631, med ett totala belopp om 650 miljoner kronor. Nivika har därmed inga obligationslån. • Nivika har efter beslut om företrädesemission även genomfört en extra bolagsstämma den 26 oktober 2023. Stämman beslutade att godkänna styrelsens beslut om företrädesemission samt reviderad Väsentliga händelser Q4 Händelser under perioden juni till augusti 2023 • Inga väsentliga händelser under perioden. valberedningsinstruktion. • Nivika har den 1 september 2023 avyttrat fyra fastigheter, Vesslan 18-21, i Vetlanda. Fastigheterna har ett årligt hyres- värde om 1,3 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 1 345 m2. Transaktionen har gjorts till fastigheternas bokförda värden. • Nivika har den 15 september 2023 avyttrat fastigheten Släggan 11 i Gislaved. Fastigheten har ett årligt hyresvärde om 2,1 miljoner kronor och en uthyrningsbar yta om 2 966 m2. Transaktionen har gjorts strax över fastighetens bokförda värde. • Nivika har den 5 oktober 2023 avyttrat tre fastigheter, Ämbaret 3, Ämbaret 8 och Ödlan 20 i Jönköping. Fastigheter- na har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 11 000 m2. Transaktionen har gjorts till fastigheternas bokförda värden. • Nivika har den 16 oktober förvärvat en fastighetsportfölj i Ulricehamn/Borås. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 9 200 m2. Genom förvärvet har Nivika ett fastighetsbestånd i Ulricehamn och Borås om 700 miljoner kronor. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 8 Detta är Nivika Vision Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Affärsidé Med hyresgästen i fokus ska Nivika vara en attraktiv, trygg och långsiktig fastighetsägare. Med lokal förankring, närvaro och kännedom skapar vi förutsättning för lönsam tillväxt. Mål för verksamheten Fastighetsportföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav 2/3 kommersiella fastigheter • Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 50 procent • Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr • Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15 procent • Minska utsläpp inom Scope 1 och 2 med 25 procent till slutet av år 2025 Utdelningspolicy Nivikas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut 30-50 procent av förvaltningsresultatet efter betald skatt. Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i övrigt för att säkerställa att koncernens framtida utveckling sker med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet. Styrelsen för Nivika Fastigheter AB (publ) har efter räkenskapsårets utgång, den 22 september 2023, uppdaterat Bolagets finansiella mål, hållbarhetsmål samt Bolagets utdelningspolicy, med fokus på lönsam tillväxt och finansiell stabilitet. De finansiella målen ska säkerställa att Nivika över tid fortsatt skapar värde för aktieägarna, samt ger verksamheten en tydlig målbild. För att öka tydligheten och avspegla Bolagets förstärkta fokus på lönsamhet och värdeskapande, har styrelsen valt att minska antalet finansiella mål till fyra. VISION, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL Strategisk inriktning Fastighetsförvaltning Nivika bedriver förvaltning med lokal närvaro och egen personal på varje ort med tillräcklig förvaltningsvolym. Den lokala förvaltningen skapar möjlighet till effektivitet och hållbarhet med nära relationer till stabila och långsiktiga hyresgäster. Utifrån varje fastighets unika förusättningar sker energieffektivisering, hyresgästanpassningar, renoveringar och fastighetsutveckling med mål att öka fastighetsvärdet och avkastningen. Det långsiktiga perspektivet stärker Nivikas lokala position. Framtagning av byggrätter, projektering och nybyggnation för egen förvaltning Nivika tar fram byggrätter på befintliga fastigheter och arbetar aktivt med kommunerna för att kunna utveckla kommersiell yta till bostäder eller möjliggöra fler bostäder på aktuell fastighet i nya detaljplaner. Befintliga fastigheter bidrar som regel med kassaflöde ända fram till byggstart. Hållbarhet och resursanvändning är centrala vid nybyggnation. Miljöcertifiering av bostäder, energieffektiva byggnader, långsiktig kvalitet enligt ”Nivika-standard” för att skapa attraktiva miljöer och hållbar förvaltning. Långsiktig förvaltning skapar stabila kassaflöden som i sin tur ger möjlighet till ytterligare investering och expansion. Fastighetsaffärer Nivika arbetar löpande med att identifiera nya och intressanta fastighetsaffärer. Helst affärer som förtätningar beståndet på befintliga orter och därmed skapar lokala kluster. Lokal förankring och kunskap om marknaden skapar affärsmöjligheter. Nivika ska fortsätta växa lönsamt och utveckla fastighetsbestånden på den småländska och västkustska kärnmarknaden. Nivikas affärsmodell grundas på långsiktig förvaltning och hållbar värdetillväxt Fastighetsförvaltning med förädling av befintliga fastigheter är basen för Nivikas verksamhet. Verksamheten kompletteras med framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva lägen samt strategiska förvärv. Detta skapar förutsättningar för en egen och hållbar långsiktig förvaltning! AFFÄRSMODELL Vision Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 9 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 10 Strategisk inriktning Operationella mål Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på minst 90 procent och för bostäder minst 95 procent. Bolagets fastigheter ligger på en relativt hög uthyrningsnivå vilket bolaget har haft under flera år. Uthyrningsgrad, bostäder, skall uppgå till 95 % Per bokslutsdag var uthyrningsgraden 98 procent (98) för bostäder. Uthyrningsgrad, lokaler, skall uppgå till 90 % Per bokslutsdag var uthyrningsgraden 97 procent (96) för lokaler. Andel kommersiella fastigheter i fastig- hetsportföljen skall 2028 uppgå till 2/3 av fastighetsvärdet Finansiella mål • Fastighetsportföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav 2/3 kommersiella fastigheter • Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 50 procent • Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr • Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15 procent Nivikas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut 30-50 procent av förvaltningsresultatet efter betald skatt. Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i övrigt för att säkerställa att koncernens framtida utveckling sker med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet. Belåningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara under 50 % Nivikas mål, som reviderades i september 2023, är att belåningsgraden inte skall överstiga 50 procent (65). Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde ger en belåningsgrad om 50 procent (53). Räntetäckningsgraden för koncernen ska långsiktigt vara minst 2,0 ggr Nivikas mål, som reviderades i september 2023, är att räntetäckningsgraden över tid inte skall understiga 2,0 ggr (1,75). Per den 31 augusti 2023 uppgick räntetäckningsgraden till 1,6x (2,2). Utdelningspolicy MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT Nivikas mål, som reviderades i september 2023, innebär att fastighetsportföljen år 2028 skall upp - gå till 15 miljarder kronor varav 2/3 kommersiella fastigheter Per 31 augusti 2023 uppgick värdet på fastig- hetsportföljen till 10 629 Mkr (10 699) varav 61 procent (64) utgörs av kommersiella fastigheter. Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt vara minst 15 % Nivika har som mål att årlig tillväxt i förvaltnings- resultatet per aktie långsiktigt ska vara minst 15 procent . Per den 31 augusti 2023 uppgick den årliga tillväxten i förvaltningsresultatet till -34 procent (24). 2 379 3 472 5 165 6 795 6 515 1 133 1 591 1 745 3 904 4 114 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% - 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 18/19 19/20 20/21 21/22 22/23 Kommersiella fastigheter, mkr Bostäder, mkr Andel kommersiella fastigheter -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% - 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 18/19 19/20 20/21 21/22 22/23 Förvaltningsresultat Årlig tillväxt 2,5x 2,1x 1,8x 2,2x 1,6x 57% 59% 58% 53% 50% 0,0x 1,0x 2,0x 3,0x 40% 50% 60% 70% 18/19 19/20 20/21 21/22 22/23 ICR Net LTV 99% 100% 98% 98% 98% 80% 82% 84% 86% 88% 90% 92% 94% 96% 98% 100% 18/19 19/20 20/21 21/22 22/23 Uthyrningsgrad Bostäder Mål 96% 96% 94% 96% 97% 80% 82% 84% 86% 88% 90% 92% 94% 96% 98% 100% 18/19 19/20 20/21 21/22 22/23 Uthyrningsgrad kommersiella lokaler Mål ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 11 Strategisk inriktning Hållbarhetsmål Nivikas hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och präglar såväl förvaltning som utveckling av fastighetsportföljen. Som långsiktig aktör är det en självklarhet att vara en del i utvecklingen av det hållbara samhället. Minska energianvändningen med 10 % Bolaget har som mål att minska energianvänd- ningen med 10 procent. Jämfört med 2021/22 är det en minskning med fyra procent. Målet nås inte för året. Trots flera större energieffektivise - ringsprojekt påverkas Nivika fortsatt av tidigare genomförda förvärv av äldre fastigheter med hög förbrukning. Andel gröna fastigheter i portföljen skall uppgå till 20 % Bolaget har som mål att minst 20 procent av fastighetsportföljen skall vara grön enligt definition i Nivikas Gröna Ramverk, se sidan 66. Per sista augusti 2023 var 38 procent av portföljen grön. Nyprodukton bostäder ska ske i enlighet med Miljöbyggnad Silver Miljöcertifieringar är ett verktyg för att säkerhetsställa att våra fastigheter är hållbara och minskar sin miljöpåverkan. Sedan 2020 bygger Nivika alla sina bostäder i enlighet med Miljöbyggnad Silver. Installation av solenergi Målet nyinstallerad solenergi med produktions- kapacitet om minst 1 GWp innebär för bolaget fortsatt fokus på förnybar el. Vi sätter solpaneler på våra tak, både nybyggnation och befintliga fastigheter. Under 2022/23 har solcellsanlägg - ningar installerats på elva fastigheter med en total produktionskapacitet om 1,3 GWp. Under 2022/23 har Nivikas solcesslanläggningar produ - cerat 1,6 GWh. Nyinstallation laddplatser Bolaget har som mål att installera 100 laddplatser för el- och hybridfordon under året. Målet har inte nåtts då 87 laddplatser driftsattes under 2022/23. Mål fanns ej Mål fanns ej MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT MÅL UPPNÅTT Mål för verksamheten Styrelsen för Nivika Fastigheter AB (publ) har den 22 september 2023 uppdaterat de finansiella målen, hållbarhetsmålen samt utdelningspolicyn, med fokus på lönsam tillväxt och finansiell stabilitet. För att öka tydligheten och avspegla Bolagets förstärkta fokus på lönsamhet och värdeskapande, har styrelsen valt att minska antalet finansiella mål till fyra och lyfta fram ett hållbarhetsmål som femte mål. Nytt övergripande hållbarhetsmål är att: • Minska utsläpp inom Scope 1 och 2 med 25 procdent till slutet av år 2025 -12% -10% -8% -6% -4% -2% 0%0 20 40 60 80 100 120 19/20 20/21 21/22 22/23 Energianvändning Förändring jmf med fg år 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 19/20 20/21 21/22 22/23 Andel gröna fastigheter 0% 20% 40% 60% 80% 100% 19/20 20/21 21/22 22/23 Andel av nyproduktion 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 1,8 19/20 20/21 21/22 22/23 Installerad GWp Producerad MWh - 50 100 150 200 250 300 350 400 19/20 20/21 21/22 22/23 Befintliga laddplatser Nyinstallerade laddplatser ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 12 JÖNKÖPING VÄRNAMO VÄSTKUSTEN Laholm Höganäs Båstad Halmstad Falkenberg Varberg Vetlanda Göteborg Gislaved VÄXJÖ Kalmar Borås Eksjö Sävsjö Nybro Ljungby Jönköping 32 % Värnamo 29 % Växjö 20 % Västkusten 16 % Övriga 3 % Industri/Lager 24 % Kontor 11 % Handel 9 % Samhällsfastighet 9 % Hotell/Restaurang 3 % Mark 2 % Bostäder 39 % Övrigt 3 % 32 16 20 3 29 11 39 24 9 9 2 3 3 Värnamo Industri/Lager 26 % Kontor 9 % Handel 13 % Samhällsfastighet 12 % Hotell/Restaurang 6 % Mark - % Bostäder 34 % Västkusten Industri/Lager 29 % Kontor 11 % Handel 7 % Samhällsfastighet 2 % Hotell/Restaurang 3 % Mark 1 % Bostäder 47 % Jönköping Industri/Lager 26 % Kontor 13 % Handel 12 % Samhällsfastighet 2 % Hotell/Restaurang 3 % Mark 4 % Bostäder 40 % Växjö Industri/Lager 18 % Kontor 11 % Handel 3 % Samhällsfastighet 23 % Hotell/Restaurang 1 % Mark 2 % Bostäder 42 % Övriga Övrigt 100 % ) Fastigheter tillhörande Mitt Lager utanför orterna ovan **) Ekonomisk uthyrningsgrad ) Totala hyresintäkter under perioden Vid periodens utgång ägde Nivika 182 (187) fastigheter med en sammanlagd uthyrbar yta om cirka 559 000 m². Vårt fastighetsbe- stånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen i tillväxtorterna Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknadsområdet Västkusten. Värdet på fastigheterna uppgick sammantaget till 10,6 miljarder kronor (10,7), vilket motsvarar en minskning av portföljen med 0,6 procent jämfört med samma period föregående år. Förändringen består i huvudsakligen av värdeminskning och avyttringar i portföljen i kombi- nation med pågående byggprojekt och värdehöjande investeringar. Nivikas fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri, kontor, handel, samhällsfastigheter, hotell/restaurang, bostäder samt övrigt. I kategorin övrigt ingår bland annat två sportarenor. Vårt geografiska fokus ligger på Småland samt Västkusten, områden med goda tillväxtmöjligheter och stabila hyresmarknader. Fastighets- portföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav två tredjedelar kommersiella fastigheter. Fastighetsbeståndet utvecklas med ett långsiktigt perspektiv så att hyrespotentialen i de olika fastigheterna maximeras och drifts- och förvaltningskostnader effektiviseras. Därmed skapas god värdetillväxt över tid. Ulricehamn Totalt, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022 Fastighetsvärde 10 628 500 10 698 539 Hyresintäkter 611 913 528 082 Uthyrningsgrad*, % 97 97 Antal fastigheter 182 187 Area, m² 559 418 558 276 Jönköping, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022 Fastighetsvärde 3 419 300 3 480 339 Hyresintäkter 195 927 185 863 Uthyrningsgrad, % 97 98 Antal fastigheter 41 39 Area, m² 150 793 159 246 Värnamo, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022 Fastighetsvärde 3 091 000 2 829 100 Hyresintäkter 177 613 143 484 Uthyrningsgrad, % 98 96 Antal fastigheter 64 65 Area, m² 178 297 163 504 Växjö, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022 Fastighetsvärde 2 143 100 2 127 800 Hyresintäkter 103 044 93 829 Uthyrningsgrad*, % 93 92 Antal fastigheter 35 37 Area, m² 107 961 99 333 Västkusten, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022 Fastighetsvärde 1 647 600 1 945 000 Hyresintäkter 111 966 81 911 Uthyrningsgrad, % 99 98 Antal fastigheter 35 41 Area, m² 98 963 113 120 Övriga, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022 Fastighetsvärde 327 500 316 300 Hyresintäkter 23 364 22 995 Antal fastigheter 7 5 Area, m² 23 404 23 073 Fastighetsportfölj FASTIGHETS- PORTFÖLJ ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 13 Aktuell fastighetsportfölj om 10,6 miljarder kronor där förvaltningsfastigheter utgör 92 % Förvaltningsfastigheter 9 740 Pågående byggnation 558 Framtida projektportfölj 104 Obebyggd mark 227 9 214 Bokfört värde, Mkr I tabellen nedan är information om pågående byggnation samt pågående projektutveckling baserat på bedömningar om projektens storlek, inriktning och omfattning. Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplanerna för framtida projekt. Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde, vilket innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller att förutsättningarna förändras. 10 629 Mkr 100 % Framtida projektportfölj, andel egenägd Framtid projektutveckling, andel med kassaflöde Ägd Markanvisning el likn. med byggkrav Kassaflöde Ej kassaflöde 100 % Sammanställning Uthyrbar yta / potentiell yta Fastighetsvärde / potentiellt värde Hyresvärde / potentiellt värde Bokfört värde m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Mkr Förvaltnings- och rörelsefastig- heter 559 418 9 740 17 410 663 1 185 9 740 Pågående byggnation 40 464 802 19 820 45 1 110 558 Framtida projektportfölj 345 060 8 883 25 743 530 1 537 104 Obebyggd mark - - - - - 227 Totalt 944 942 19 425 20 556 1 238 1 310 10 629 Förvaltnings- och rörelsefastigheter Uthyrbar yta Fastighetsvärde Hyresvärde Kontrakterad hyra m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Mkr Kommersiella lokaler, förvaltningsfast- igheter 427 233 6 067 14 201 442 1 034 427 Kommersiella lokaler, rörelsefastighet 625 20 31 520 1 2 317 1 Bostäder 131 560 3 653 27 763 220 1 670 215 Totalt 559 418 9 740 17 410 663 1 185 642 Pågående byggnation Uthyrbar yta Fastighetsvärde Hyresvärde Investering (inkl. mark) Mkr m2 Mkr kr/m2 Mkr kr/m2 Bedömd Bokfört värde Kommersiella lokaler 28 484 315 16 409 19 678 285 186 Bostäder 11 980 487 40 651 26 2 137 501 371 Totalt pågående byggnation 40 464 802 19 820 45 1 110 786 558 Aktuell fastighetsportfölj ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 14 Diversifierad fastighetsportfölj med en bred avtalsportfölj Hyresavtal Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med en spridd förfallostruktur. I kombination med spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser och hyresförluster. Per den sista augusti 2023 uppgick den vägda åter- stående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 4,8 år (4,8). Uthyrning Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. Bolagets fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under flera år. Efterfrågan är fortsatt god på de flesta av Nivikas orter och uthyrningsgraden är fortsatt hög, 97 procent sett över hela beståndet, inklusive projektfastigheter. 97 procent (96) för kommersiellt och 98 procent (98) för bostäder. Nivikas nettouthyrning uppgick perioden juni till augusti till +/- 0 miljoner kronor. Aktiviteten är fortsatt hög i uthyr- ningsverksamheten. Hyresgäster Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som till stora multinationella företag. Intäktsbasen är väl diversifierad med 620 (630) kommersiella kontrakt. Per den sista augusti 2023 stod de tio största hyreskontrakten för drygt 16 procent (15) av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Genom- snittslängden för dessa hyreskontakt är 10,0 år (9,9). En hög andel av Nivikas hyresvärde uppräknas årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex KPI. Vid periodens utgång utgjorde dessa avtal knappt 70 procent av Nivikas kontrakterade årshyra och där resterande avtal huvudsakligen utgörs av hyresavtal för bostäder, parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på annat sätt. Kontraktsvärde hyresavtal lokaler, förfallofördelning, Mkr Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per typ, 2023-08-31 Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per ort, 2023-08-31 Holmgrens Bil AB, Jönköping 5,8 1337 Logistics AB 1,5 Holmgrens Bil AB, Värnamo 1,5 Racketcentrum Sports Business AB 1,5 Rasta Sverige AB 1,1 Polismyndigheten 1,0 Växjö Kommun 1,0 Mantum Holding 1,0 Värnamo Kommun 0,9 Riverty Sweden AB 0,9 Övriga 83,7 Hyreskontrakt Andel av kommersiella lokaler total årshyra, % Jönköping 30% Värnamo 31 % Växjö 19 % Västkusten 16 % Övriga 5 % 30 5 17 18 30 33 10 25 10 5 4 13 Industri/Lager 25 % Kontor 13 % Handel 10 % Samhällsfastighet 10 % Hotell/Restaurang 4 % Bostäder 33 % Övrigt 5 % 642 Mkr 0 50 100 150 200 2023 2024 2025 2026 2027+ 642 Mkr Hyresgäster och avtalsportfölj De 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet 2023-08-31 De 10 största hyresgästerna per 2023-08-31 Ort Antal lägenheter Bostäder yta, m² Lokaler yta, m² Total uthyrningsbar yta, m² Jönköping 889 32 941 117 852 150 793 Värnamo 675 47 699 130 598 178 297 Växjö 441 22 387 85 574 98 963 Västkusten 453 28 533 70 430 98 963 Övrigt - - 23 404 23 404 Summa 2 458 131 560 427 858 559 418 Antal lägenheter och uthyrningsbar yta, 2023-08-31 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 100 200 300 400 500 600 700 2017/18 2018/19 2019/20 2020/21 2021/22 2022/23 Hyresvärde 10 största hyresgästernas andel av hyresvärdet, % ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 15 Fastighetsvärdering Nivika genomför varje kvartal värdering av hela fastighetsportföljen. Per den 31 augusti 2023 har Newsec värderat hundra procent av beståndet. Värderingen ligger till grund för de verkliga värden som redovisas i kon- cernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning. Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod. Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingen sker i enlighet med nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Med ett undantag, fastigheten Almen 12 i Värnamo, som är Nivikas huvudkontor, vilken redovisas som rörelsefastighet från 1 september 2022. Möjligheter och risker i fastigheternas värde Värdeförändring fastigheter har historiskt haft en betydande påverkan på periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkast- ningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efter- frågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt och vice versa. Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i värde- ringar så snart de tillkännages. I Växjö har byggnationen av Nivika Center på Värendsvallen 12 färdig- ställts. Byggnaden inrymmer 159 lägenheter samt lokaler och en skola med cirka 350 elever. Lägenheterna är fullt uthyrda och lokalerna är inflyttade från juli. I Jönköping pågår byggnation av trygghetsboende om 82 lägenheter på Hisingstorp som kommer att färdigställas till sommaren 2024. Det pågår också en byggnation på Hovslätts Ängar, ett fyrtiotal hyresrätter kommer att färdigställas under första kvartalet 2024. Hovslätts Ängar ligger naturskönt strax söder om Jönköping med endast några kilometer från Jönköpings centrum. För selfstorageverksamheten Mitt Lager har anläggningen i Göteborg byggts ut med nästan 300 nya förrådsenheter och verksamheten har nu totalt cirka 3 100 förrådsenheter fördelade på 15 anläggningar. Känslighetsanalys Känslighetsanalysen beräknas per fastighet och sammanställs sedan för hela portföljen. Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som bolaget skulle kunna vidta. Värderingsparametrar Förändring förvaltningsfastigheter Fastighetsportföljen 2022/23 Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 10,6 miljarder kronor. Portföljen har under året främst vuxit via färdigställda och pågående byggnationer och minskat i värde via värdeminskning och avyttringar. Totalt har cirka 12 000 m2 lokaler och 289 lägenhe- ter färdigställts tillsammans tillför projekten cirka 38 miljoner kronor i driftnetto per år. Fastighetsportföljen har under året även ökat med två mindre förvärv samt minskat via avyttring av åtta fastigheter. I december 2022 avyttrades en fastighetsportfölj om fem kommersiella fastigheter i Helsingborg och en industrifastighet i Jönköping. I en sep- arat affär avyttrades även en kontors- och lagerfastighet i Varberg. I mars 2023 avyttrades en byggklar industritomt på Stigamo Industriområde, strax söder om Jönköping. Samtliga avyttringar har skett till, eller över, bokfört fastighetsvärde. I Värnamo har nybyggnationen av Sadelmakaren 1 färdigställts, en bygg- nation av 130 lägenheter, samtliga lägenheter var uthyrda från första inflyttningsdag i juni respektive augusti 2023. I Värnamo har även två kommersiella fastigheter färdigställts, Klynnan 12, en logistikanläggning till PostNord, och Porfyren 3, en industri- och lagerlokal till Sporda Nonwowen. Värnamo har även två pågående nybyggnationer, Graniten 39 som är en industrilokal med kontor och lager till Boxess (tidigare BåfiPac) som färdigställdes efter periodens slut, i september 2023, samt Hematiten 1 som är en industrilokal med kontor och lager till DS Smith med inflyttning beräknad till första kvartalet 2024. Även en större renovering pågår på Rosen 1 till Polismyndigheten vilken beräknas färdig- ställas under första kvartalet 2024. Förändring rörelsefastigheter Fastighetsvärdering Från 1 september 2022 redovisas fastigheten Almen 12 i Värnamo som rörelsefastighet. Fastigheten är Nivikas huvudkontor, och omklassifice- ringen sker efter att Nivika utnyttjar majoriteten av ytan. Mkr 31 aug 2023 31 aug 2022 Fastighetsbestånd vid årets början 10 699 6 910 Förvärv av fastigheter 84 2 673 Försäljning av fastigheter -549 -76 Omklassificering till rörelsefastighet -20 - Investeringar i befintliga fastigheter 843 634 Värdeförändring i befintliga fastigheter -428 558 Fastighetsbestånd vid periodens slut 10 629 10 699 Ändring indata Värdeförändring Parameter enhet antal Mkr % Marknadshyra för lokal (ej bostäder) %-enheter 10 502 4,7 Vakansgrad %-enheter 10 -1 277 -12,0 Drift & underhåll kr/m² 10 -155 -1,5 Inflation %-enheter 1 +625 +5,9 Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter 1 -1 507 -14,2 Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut %-enheter -1 +2 283 +21,5 Värderingsantagande Värderingstidpunkt 2023-08-31 (2022-08-31) Inflationsantagande 6,0 % 2023, därefter 2 % per år Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år) Direktavkastning bostäder, % 3,0 -7,0, medel 4,4 (2,5 -5,3, medel 3,7) Direktavkastning kommersiellt, % 5,5 - 8,5, medel 6,6 (4,8 - 7,5 medel 5,7) Långsiktig vakans, % 0-20 % Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra Drift- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsinstitutets erfarenhet av likartade objekt Mkr 31 aug 2023 31 aug 2022 Fastighetsbestånd vid årets början - - Omklassificering 19,7 - Avskrivning -0,4 - Fastighetsbestånd vid periodens slut 19,3 - ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 16 Fastighetsportfölj Fastighetstransaktioner Förvärvade fastigheter med tillträde under 2022/23 Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Mkr Yta, m² Tillträde Kommentarer Bikupan 2 Varberg 2,8 5 505 2022-09-02 Kommersiell fastighet på Varberg Nord ligger i anslutning till befintligt bestånd, fullt uthyrd Ämbaret 3 Jönköping 1,8 2 290 2022-09-27 Kommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde ligger i anslutning till befintligt bestånd, fullt uthyrd Totalt 4,6 7 795 Förvärvade fastigheter med tillträde från Q1 2023/24 och framåt Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Mkr Yta, m² Tillträde Kommentarer Båten 3 & 4 Ulricehamn 0,7 576 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn Laxen 5,6 & 13 Ulricehamn 1,6 1 298 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn Petersberg 11 Borås 1,3 825 2023-10-16 Bostadsfastighet i Borås Brännebo 1:32 Borås 2,3 2 182 2023-10-16 Bostadsfastighet utanför Borås Ljung 1:27 & 1:73 Ulricehamn 2,4 2 171 2023-10-16 Bostadsfastighet utanför Ulricehamn Smörbollen 3 Ulricehamn 0,6 352 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn Linnean 9 Ulricehamn 0,4 292 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn Hästhoven 10 Ulricehamn 0,4 348 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn Gulsippan 3 Ulricehamn 0,3 259 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn Björkdungen 2 Ulricehamn 0,8 454 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn Aspen 10 Ulricehamn 0,5 424 2023-10-16 Bostadsfastighet i Ulricehamn Byggrätter Jönköping - - Prel. vinter 23/24 Byggrätt för framtida byggnation av ca 300 bostäder i Jönköpingsområdet Totalt 11,0 9 181 Genomförda fastighetsavyttringar med frånträde under 2022/23 Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Mkr Yta, m² Frånträde Kommentarer Ametisten 2 Helsingborg 5,2 5 438 2022-12-01 Industrifastighet i Helsingborg Ametisten 7 Helsingborg 2,7 3 100 2022-12-01 Industrifastighet i Helsingborg Briljanten 4 Helsingborg 4,1 4 555 2022-12-01 Industrifastighet i Helsingborg Kruthornet 3 Helsingborg 2,7 3 053 2022-12-01 Industrifastighet i Helsingborg Opalen 2 Helsingborg 2,7 3 247 2022-12-01 Industrifastighet i Helsingborg Stigamo 1:47 Jönköping 8,8 12 906 2022-12-01 Logistikfastighet i Jönköping Bikupan 19 Varberg 2,7 2 530 2022-12-29 Lager- och kontorsfastighet i Varberg Stigamo 1:49 Jönköping - - 2023-03-13 Tomt på Stigamo Industriområde i Jönköping om ca 85 000 m2 Totalt 28,9 34 829 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 17 Fastighetsportfölj Fastighetstransaktioner Genomförda fastighetsavyttringar med frånträde från Q1 2023/24 och framåt Fastighetsnamn Ort Hyresvärde, Mkr Yta, m² Frånträde Kommentarer Vesslan 18-21 Vetlanda 1,3 1 345 2023-09-01 Bostadsfastighet i centrala Vetlanda, avyttrad till bokfört värde Släggan 11 Gislaved 2,1 2 966 2023-09-15 Kommersiell fastighet i Gislaved, avyttrad över bokfört värde Ämbaret 3 Jönköping 1,8 2 920 2023-10-05 Kommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde i Jönköping, avyttrad över bokfört värde Ämbaret 8 Jönköping 8,9 7 668 2023-10-05 Kommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde i Jönköping, avyttrad över bokfört värde Ödlan 20 Jönköping 0,2 300 2023-10-05 Kommersiell fastighet belägen i södra Munksjöområdet, en ny stadsdel i Jönköping, avyttrad över bokfört värde Totalt 14,3 15 199 Stigamo 1:47, Jönköping ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 18 0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Bostäder Jönköping Växjö Värnamo Västkusten 0,00% 2,00% 4,00% 6,00% 8,00% 10,00% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Industri/lager Jönköping Växjö Värnamo Västkusten 0,00% 2,00% 4,00% 6,00% 8,00% 10,00% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Kontor Jönköping Växjö Värnamo Västkusten 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 YTD Total transaktionsvolym (MSEK): Jönköping, Värnamo, Växjö, Västkusten (Transaktioner >= 40 MSEK) FASTIGHETSMARKNADEN Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i fastighetsportföljen genom förädling av befintliga fastigheter, framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva lägen samt genom strategiska förvärv. Nivikas huvudmarknader är Jönköping, Växjö, Värnamo och Västkusten. Den svenska fastighetsmarknaden Efter ett mycket starkt 2021 har den svenska transaktionsmarknaden svalnat. De första tecknen på inbromsning noterades redan under 2022, men förstärktes under 2023. Under de första tre kvartalen 2023 uppgick transaktionsvolymen till omkring 76 miljarder kronor, med drygt 200 avslutade affärer. Det motsvarar en nedgång jämfört med det genomsnittliga utfallet för samma period 2021 och 2022, men är i linje med tidigare år. Affärsprocesserna tar nu längre tid och glappet mellan säljare och köpare är fortsatt stort. Andelen transak- tioner av högavkastande fastighetsslag har ökat och detsamma gäller andelen transaktioner av mindre storlekar. De förhöjda räntorna som medför utmaningar i finansieringsmöjligheter för nya förvärv har re- sulterat i en avmattning under det tredje kvartalet, då volymen nådde 13,3 miljarder kronor. Andelen internationella investerare har sett en ökning hittills under 2023, i jämförelse med det genomsnittliga utfallet från 2015 och framåt, från ett genomsnitt på 21 procent till hela 32 procent i år. Nivikas specifika marknader Nivikas huvudmarknader inkluderar Jönköping, Växjö, Värnamo och Västkusten. Utvecklingen av transaktionsvolymen inom dessa markna- der sedan 2015 återspeglas i utvecklingen av den totala transaktions- volymen i Sverige och har sett en stabil tillväxt. Nivikas marknader såg en mindre nedgång i transaktionsvolym än Sverige som helhet under helåret 2022, och är i linje med 2023 års minskning i landet hittills. Det indikerar att dessa marknader har visat motståndskraft under perioder med ett mer restriktivt ekonomiskt klimat. Total transaktionsvolym Jönköping, Värnamo, Växjö, Västkusten Transaktioner >= 40 Mkr, Mkr Jönköpings transaktionsmarknad drivs främst av industri- och logis - tiksegmentet, medan Värnamo huvudsakligen har sett bostadsaffärer sedan 2015. Växjös transaktionsmarknad har också haft den största andelen bostadsaffärer, men inkluderar även en stor andel industri- och logistikfastigheter. Västkustens transaktionsmarknad liknar Växjö, men med största andelen industri- och logistiksegmentet, följt av bostadssegmentet. I likhet med den totala svenska transaktions- marknaden är bostads- och industri- och logistiksegmenten de mest dominerande på Nivikas främsta marknader, vilket förklarar Nivikas marknaders stabilitet under en tid av snabba förändringar. Yieldutvecklingen i Sverige Yieldutvecklingen i Sverige har varit en konsekvens av både nationella och globala ekonomiska påverkansfaktorer under en längre tidsperiod. Med anledning av de gradvisa sänkningarna av räntesatser som tilläts tack vare den expansiva räntepolitiken var det lätt för investerare att erhålla kostnadseffektiv finansiering. Denna finansieringsmöjlighet resulterade i att yieldnivåer komprimerades och nådde sin lägsta punkt under 2021. I och med utbrottet av Covid-19 och dess efterföljande ekonomiska konsekvenser började dessa yieldnivåer gradvis att visa tecken på ök- ning. Detta i samband med att en mer restriktiv räntepolitik börjat ut- kristallisera sig, vilket har resulterat i tydliga förändringar under 2022 och 2023. Denna utveckling inkluderar en ökande räntenivå, skärpta finansieringskrav och stigande finansieringskostnader som en följd – något som visar sig i samtliga diagram oberoende geografisk plats. Etablerade platser för specifika segment, som exempelvis Jönköping inom industri- och lagerfastigheter, särskiljer sig påtagligt i denna kontext. Detta specifika läge anses vara ett av de mest gynnsamma områdena i Sverige för den typen av verksamhet. Detta framgår tydligt i diagrammet genom de jämförelsevis låga yieldnivåer som observeras och som pekar på den höga efterfrågan och attraktiviteten i denna region för investerare inom industrifastigheter. Newsec bedömer att yielderna kommer stiga något i början av 2024 och därefter komprimeras under det andra halvåret. Detta innebär att yieldnivåerna vid årsskiftet 2024/2025 väntas vara samma som vid årsskiftet 2023/2024. Yieldutvecklingen i Sverige 0,00% 2,00% 4,00% 6,00% 8,00% 10,00% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Samhällsfastigheter Jönköping Växjö Värnamo Västkusten INDUSTRI / LAGERSAMHÄLLS- FASTIGHETER BOSTÄDER KONTOR Källa: Newsec 2023 Källa: Newsec 2023 Fastighetsmarknaden ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 19 NIVIKAS SEGMENT Nivikas fastighetsportfölj består utifrån hyresvärde till två tredjedelar kommersiella fastigheter och en tredjedel bostadsfastigheter. Fastighetsportföljen har en låg vakansnivå och återfinns på marknader med starkt näringsliv och växande befolkning. Årlig genomsnittlig befolkningstillväxt i Nivikas regioner och Sverige genomsnitt, % Arbetslöshet i Nivikas regioner och Sverige i genomsnitt, % Utvecklingen i Nivikas orter kontra andra orter i Sverige Utvecklingen i Nivikas orter har generellt varit god och i linje med Rikets utveckling. Detta är delvis ett resultat av att geografiska skillnader mellan olika regioner i landet minskat över tid, vilket har gynnat tillväxten i Nivikas mindre orter när investerare har vidgat sina investeringshori- sonter och sökt avkastning utanför de traditionella storstadsområdena. En stabil hyresutveckling har kunnat bibehållas i dessa orter på grund av brist på lokaler och låg vakansgrad, vilket överensstämmer med utveck- lingen i övriga delar av landet. Dessa faktorer har skapat möjligheter och potential för tillväxt i Nivikas orter och gapet har minskat mellan Nivikas välbelägna städer samt mer etablerade marknader. Framtidsutsikter I Nivikas orter råder brist på tillgängliga lokaler inom industri- och logistiksegmentet. Det, i samband med en låg vakansgrad i städerna, indikerar en kontinuerlig efterfrågan som förväntas bestå på lång sikt. Dessutom präglas de flesta av orterna av en mer industriell karaktär, vil- ket understryker efterfrågan på sådana typer av lokaler. I nuläget byggs främst logistikfastigheter vilket har skapat ett behov av att komplettera utbudet med nya lager- och lättindustrilokaler för att möta de krav som framtiden ställer på städer med stark tillväxt. Framtidsutsikterna för kontorssegmentet på Nivikas orter är goda till följd av bristen på nybyggda kontor i mindre städer, trots låg vakans och hög efterfrågan. Återgången till kontoren är särskilt stark i mindre städer och nyttjandet av kontorslokaler förväntas därför vara fortsatt stabilt. Det finns en kortsiktig risk för temporära vakansökningar och sjunkande hyresnivåer som ett resultat av hög inflation och kortare avtal som oftare kan omförhandlas, men på lång sikt förväntas stabilitet råda inom kontorssegmentet på Nivikas orter. Efterfrågan på samhällsfastigheter av demografiska faktorer, och med en starkt växande befolkning i samtliga åldersgrupper, genereras ett framtida behov av vårdlokaler och utbildningslokaler såväl som lokaler för offentlig verksamhet av olika slag. Utöver den rådande bristen på samhällsfastigheter i flera av landets orter, inklusive Nivikas marknader, identifieras segmentet som något försummat där en stor andel befintliga byggnader har eftersatt underhåll. Det ökar ytterligare behovet av ny- byggda samhällsfastigheter och utvecklingsmöjligheterna för segmentet bedöms därför vara goda i Nivikas orter. Baserat på nuvarande förutsättningar och prognoser om stark be- folkningstillväxt i Sverige är framtidsutsikterna för bostadssegmentet positiva. Den pågående bostadsbristen som råder i hela landet skapar en efterfrågan som inte motsvarar nybyggnationstakten, vilket skapar ett underliggande bostadsbehov. Inflyttning till regionstäder och mindre städer är en växande trend som gynnar Nivikas orter och bostads- segment i dessa regioner bedöms därför ha en fortsatt ökande tillväxt. Industri/Lager De senaste åren har en stark underliggande efterfrågan uppdagats inom industri/lagersegmentet. Detta har blivit påtagligt i samband med städers expansion där tidigare industriområden omvandlas till bostadsområden. Trycket ökar då vidare på dessa typer av fastigheter då efterfrågan på snabba leveranser, i samband med E-handelns framfart, skapar ett behov bland ak - törer att infinna sig nära konsumenten. Flera industrier kräver stora lagerlo- kaler, distributionscentraler och produktionsytor för att hantera den ökande konsumtionen och de snabbt föränderliga kundpreferenserna. Resultatet blir en stadigt tilltagande efterfrågan som i närtid kommer bestå. Efterfrågan drivs även av Sveriges fortsatta satsningar på industriell utveck- ling och teknologisk innovation. Regeringen och företag har gemensamt investerat i forskning och utveckling för att främja teknologisk utveckling och innovation inom industrin. Detta har ökat produktiviteten och konkur- renskraften hos svenska företag, vilket i sin tur har ökat behovet av moderna produktions- och lagerlokaler. Den ökande efterfrågan på industri- och lagerlokaler i expansiva områden som Jönköping och Västkusten har resulterat i en stabil ökning av mark- nadshyrorna. Dessa regioner lockar företag på grund av sitt strategiska läge och tillgång till välutvecklad infrastruktur, vilket skapar en positiv effekt där fler företag vill etablera sig nära centrala nav såsom hubbar och industri- ella parker. Denna effekt ökar konkurrensen om fastighetsytor och driver därmed upp hyrorna. Sammantaget visar detta exempel på hur den ökande efterfrågan på industri- och lagerlokaler kan generera en stabil tillväxt av marknadshyrorna i expansiva områden med god infrastruktur och kommuni- kation till resten av landet. Vakansnivåerna inom industri/lager segmentet är för närvarande låga och förväntas fortsätta att ligga på dessa nivåer under en tid framöver. De nya investeringarna och satsningarna som görs inom segmentet, till följd av en stark underliggande efterfrågan, kommer sannolikt att ytterligare driva denna positiva utveckling. En låg vakansnivå är ofta ett tecken på en stark och växande marknad, och den underliggande efterfrågan fungerar som en viktig drivkraft för denna utveckling. 0,9% 0,3% 1,1% 0,7% 0,6% 1,1% 0,5% 1,3% 1,1% 0,9% 0,0% 0,2% 0,4% 0,6% 0,8% 1,0% 1,2% 1,4% Jönköping Värnamo Växjö Västkusten Sverige 1995-2022 2010-2022 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Jönköping Värnamo Växjö Sverige Västkusten Källa: SCB, Statistikdatabasen, Befolkning 1995 till 2022 Källa: Arbetsförmedlingen, Arbetsmarknadsdata, 2010-2022 Fastighetsmarknaden ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 20 0 500 1000 1500 2000 2500 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Samhällsfastigheter Jönköping Växjö Värnamo Västkusten Samhällsfastigheter Under pandemin omfokuserade många investerare sin portfölj mot mer defensiva områden, inklusive samhällsfastigheter, som en riskmi- nimeringsstrategi. Det tyder på att samhällsfastigheter har fungerat som en stabil investering i tider av ekonomisk osäkerhet. Segmentet erbjuder ofta långa hyreskontrakt med offentliga aktörer, vilket mins- kar risken för hög vakans. Samhällsfastigheter kan dock vara komplicerade att hantera på grund av deras specialanpassning för offentliga institutioners behov, vilket kan leda till högre bygg- och underhållskostnader. Dessutom kan politiska förändringar och besparingar från offentliga institutioner påverka segmentets attraktivitet för investerare. Marknadshyrorna för samhällsfastigheter har visat en stadig ökning de senaste åren, och detta förväntas fortsätta framöver. Denna trend beror på flera faktorer, inklusive stabila offentliga hyresgäster, långa hyresavtal och ökad efterfrågan på samhällstjänster och infrastruktur. Investeringar i samhällsfastigheter har blivit attraktiva på grund av deras stabila natur och riskminimerande egenskaper, särskilt under ekonomisk osäkerhet som under pandemin. Framtiden för mark- nadshyrorna för samhällsfastigheter förväntas fortsätta vara positiv med en fortsatt ökning på grund av den konstanta efterfrågan och stabiliteten inom detta investeringssegment. Hyresmarknad för samhällsfastigheter, SEK/m2 Samhällsfastighetssegmentet i fastighetsmarknaden har utmärkt sig genom att visa en mycket begränsad vakansnivå. Detta återspeglar den starka efterfrågan och stabiliteten inom dessa segment. Brist på nybyggnation inom dessa segment, underhållsbehov samt stark demografi bidrar till att hålla vakansen på en låg nivå och upprätthålla en stabil investeringsmiljö. 0 200 400 600 800 1000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Industri/lager Jönköping Växjö Värnamo Västkusten Hyresmarknad för industri/lager, SEK/m2 Vakanser inom industri/lager, % Kontor Under hösten har hyresmarknaden för kontor i vissa områden blivit mer avvaktande, en förändring jämfört med den tidigare sommaren. Det finns fortsatt ett stort intresse för kontorslokaler som är väl beläg- na och har hög kvalitet, medan efterfrågan i mindre attraktiva områden har minskat. För att locka hyresgäster blir det allt vanligare att erbjuda hyresrabatter som incitament i stället för att sänka den grundläggan- de hyran för vakanta lokaler. Samtidigt har Newsec noterat en stark återgång till kontoren, där beläggningen på vissa håll i Sverige uppgår till 80–85 procent av beläggningen innan pandemin, vilket medför att många hyresgäster fortsatt är i stort behov av kontorslokaler. Hyresökningarna har under de senaste åren varit betydande, men de förväntas nu stabilisera sig, i linje med den försämrade ekonomiska konjunkturen. Samtidigt genomgår kontorsmarknaden en transfor- mation som återspeglar effektiviseringsåtgärder, där en växande andel hyresgäster efterfrågar mindre och mer funktionella utrymmen som exakt motsvarar deras specifika behov. 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Industri/lager Jönköping Växjö Värnamo Västkusten 0 500 1000 1500 2000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Kontor Jönköping Växjö Värnamo Västkusten Fastighetsägare står därför inför kravet att optimera användningen av sina ytor och anpassa sig till de föränderliga kraven från hyresgäs- terna för att bibehålla sin konkurrenskraft. Samtidigt kan det, som nämndes ovan, börja tydas en trend om att beläggningsgraderna för kontor börjar återfinnas på nivåer som liknar nivåer innan ankomsten av Covid-19. Detta talar för en fortsatt stabil efterfrågan på kontor med marknadshyror som ligger på stabila nivåer. Särskilt gynnas de områden som erbjuder utbredd service med stadsliknande karaktär. Den utökade yteffektiviseringstrenden inom kontorsmarknaden har lett till ökade vakansnivåer, både i perifera områden och i stadskärnor. Många företag strävar efter att minska sina kontorsytor och kostna- der, vilket skapar ett tryck på mer attraktiva och centrala kontorsom- råden som kan locka arbetare till kontoret igen. Speciellt anmärk- ningsvärt är Göteborgs vakansnivåer som i samband med utbyggnad av kontorsområden har skapat en hög vakans som speglar sig i sifforna för Västkusten. Det är viktigt för fastighetsägare och aktörer inom kontorssektorn att anpassa sig till dessa förändringar och överväga flexibla lösningar för att möta de nya behoven hos hyresgästerna. Hyresmarknad för kontor, SEK/m2 Vakanser inom kontor, % 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024E Kontor Jönköping Växjö Värnamo Västkusten Källa: Newsec, 2023 Källa: Newsec, 2023 Källa: Newsec, 2023 Källa: Newsec, 2023 Källa: Newsec, 2023 Nivikas segment ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 21 0 500 1000 1500 2000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Bostäder Jönköping Växjö Värnamo Västkusten Bostadssituationen i Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten Bostadssitutionen i Sveriges kommuner Sveriges bostadsmarknad är för närvarande präglad av en påtaglig utbudsbrist. Denna brist på bostäder har resulterat i en ökad efterfrå- gan. Däremot har marknadshyrorna inte stigit i samma utsträckning som inom andra segment, på grund av den svenska hyreslagstiftning- en inom bostadssegmentet. Bostadshyrorna har i stort ökat någor- lunda i linje med KPI över en längre period, men under 2022 steg hyrorna i snitt mellan 4-5 procent. Bostadshyrorna väntas öka med en liknande nivå under 2023 och således kommer hyresökningen understiga KPI-ökningen för andra året i rad. På sikt väntas hyrorna öka något mer än KPI. Bostadssegmentet i fastighetsmarknaden har utmärkt sig genom att visa en mycket begränsad vakansnivå. Detta återspeglar den starka efterfrågan och stabiliteten inom dessa segment. Brist på nybygg- nation inom dessa segment, underhållsbehov samt stark demografi bidrar till att hålla vakansen på en låg nivå och upprätthålla en stabil investeringsmiljö. 44% 54% 63% 83% 88% 84% 83% 74% 73% 72% 62% 43% 34% 28% 14% 12% 15% 16% 23% 21% 23% 34% 14% 12% 9% 3% 0% 1% 1% 3% 6% 5% 4% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Underskott Balans Överskott Hyresmarknaden för bostäder, SEK/m2 Bostäder Den svenska bostadsmarknaden står inför betydande utmaningar. Faktorer som stigande räntor, ökade byggnationskostnader, slopat in- vesteringsstöd och nya regler om presumtionshyror har negativ påver- kan på antalet nya bostäder som kommer att byggas. Den förväntade befolkningstillväxten i Sverige fram till 2029 medför ett behov av cirka 60 000 nya bostäder per år. Under 2022 påbörjades byggandet av 59 000 bostäder i Sverige, inräknat nettotillskott genom ombyggnad av 2 500 bostäder, vilket kan jämföras med byggandet av 71 500 bostäder under 2021. Under 2023 förväntas 27 000 bostäder att byggas, varav 25 000 genom nybyggnad, vilket innebär en minskning med 55 procent jämfört med 2022. Den nuvarande ekonomiska osäkerheten och ökade finansierings- kostnader har lett till en snabb avmattning av byggandet av bostä- der. Många privata företag bedöms fortsätta vara försiktiga med nyproduktion på grund av osäkerheten som råder på marknaden. Det allmännyttiga byggandet kan fortsätta att växa något starkare, men utgör en mindre del av den planerade produktionen. I Bostadsmarknadsenkäten 2023 bedömer 180 av landets 290 kom- muner underskott på bostadsmarknaden som helhet. Totalt bor cirka 90 procent av Sveriges befolkning i kommuner som uppger att de har underskott på bostäder. I enkäten uppgav 80 procent av kommunerna att de höga produktionskostnaderna är en viktig orsak till den bety- dande bostadsbristen vilket är en ökning från 48 procent i 2022. Strax över hälften av kommunerna anger svårigheter för privatpersoner att beviljas lån som annan orsak för bostadsbrist vilket är en ökning med nära 20 procentenheter från 34 procent år 2022. Boverket estimerar att cirka 538 000 bostäder behöver byggas fram till och med år 2030. Boverkets prognos innebär ett årligt byggbehov om cirka 67 300 bostäder, att jämföras med prognos om nybyggnation av 20 000 bostäder under 2024, vilket är betydligt lägre än det faktiska behovet. Under 2023 bedömde Jönköpings kommun som helhet ett under- skott av bostäder medan kommunerna Värnamo och Växjö bedömde balans. I figurerna nedan visas bostadssituationen i Nivikas regioner och i Sveriges kommuner. Då samtliga av Nivikas kommuner uppvisar underskott eller balans bedömer Newsec att efterfrågan på bostads- segmentet kommer att fortsätta vara stark i Nivikas regioner. 75% 75% 83% 100% 100% 100% 92% 92% 92% 92% 58% 25% 17% 8% 0% 0% 0% 8% 8% 8% 8% 42% 0% 8% 8% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Underskott Balans Överskott Källa: Boverkets bostadsmarknadsenkät (BME), 2023 Källa: Boverkets bostadsmarknadsenkät (BME), 2023 Källa: Newsec, 2023 Nivikas segment ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 22 JÖNKÖPING VÄRNAMO VÄSTKUSTEN Laholm Höganäs Båstad Halmstad Falkenberg Varberg Vetlanda Göteborg Gislaved VÄXJÖ Kalmar Borås Eksjö Sävsjö Nybro Ljungby NIVIKAS AFFÄRSOMRÅDEN Ulricehamn Nivikas verksamhet är uppdelad i fyra affärsområden baserat på bolagets geografiska närvaro; Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten. Bolaget har sitt huvudsakliga geografiska fokus i Småland vilket framåt innebär att förtäta befintliga affärsområden samt överväga förvärv på nya orter där utvecklingspotentialen bedöms vara gynnsam. JÖNKÖPING INKLUSIVE MULLSJÖ VÄRNAMO INKLUSIVE VETLANDA, EKSJÖ, SÄVSJÖ, GISLAVED OCH LJUNGBY VÄSTKUSTEN HÖGANÄS, BÅSTAD, LAHOLM, HALMSTAD, FALKENBERG, VARBERG, GÖTEBORG, BORÅS OCH ULRICEHAMN VÄXJÖ INKLUSIVE NYBRO OCH KALMAR Jönköping 32 % Värnamo 29 % Växjö 20 % Västkusten 16 % Övriga 3 % Fördelning fastighetsvärde per geografi, % 32 16 20 3 29 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 23 Jönköping är en kommun med stark arbetsmarknad och god befolkningstillväxt. Staden har ett fördelaktigt geografiskt läge och anses vara ett logistiskt nav i södra Sverige. Förra året blev Jönköping utsedd till årets superkommun i kategorin Städer och stadsnära kommuner och 2023 blev det en tredjeplats vilket visar på Jönköpings attraktivitet och starka utveckling. Befolkningstillväxten i Jönköping förväntas öka med 6 procent fram till 2040 och har även ett positivt flyttnetto, det vill säga att fler flyttar till Jönköping än därifrån. Då den historiska bostadsproduktionen inte mött den växande befolkningsmängden har Boverkets bedömt att det fram till 2027 finns ett byggbehov på upp till 1 650 nya bostäder per år. Jönköping har sedan 2010 varit ett affärsområde i Nivika, idag är marknadsområdet det största. Per den 31 augusti 2023 står Jönköping för 32 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 3,4 miljarder kronor och 32 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 196 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet i Jönköping består av 41 fastigheter där de kommersiella fastigheterna utgör 60 procent och bostäder 40 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden har ökat till hela 97 procent i snitt för Jönköpingsbeståndet per bokslutsdagen. Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen av fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Jönköping förklaras genom Jönköpings geografiska läge som ses som ett logistiskt nav i södra Sverige, där diverse typer av lagerlokaler fyller en viktig funktion. Utöver industrilokaler är även andelen lokaler med hyresgäster inom handel något högre än i bolagets andra affärsområden. Det beror på att Jönköping är en handelsstad samt att bilförsäljning klassas som handel. Bostäder i Jönköpingsportföljen finns i centrala Jönköping, på Ekhagen, Kungsängen och Valplatsen med totalt närmare 900 lägenheter varav 540 studentbostäder. Samtliga bostäder var uthyrda per den 31 augusti 2023. I Jönköping pågår byggnation av trygghetsbostäder, 82 lägenheter på Hisingstorp som kommer att färdigställas till sommaren 2024. Fastigheten byggs i enlighet med Mijlöbyggnad silver och får därmed en väldigt låg energiförbrukning. Det pågår också byggnation på Hovslätts Ängar, ett fyrtiotal hyresrätter kommer att färdigställas under första kvartalet 2024. Hovslätts Ängar ligger naturskönt strax söder om Jönköping med endast några kilometer från Jönköpings centrum. Projektverksamheten i Jönköping består främst av utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd men även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter. I portföljen finns byggklar mark på Stigamo industriområde, utmed E4:an söder om Jönköping. Nivika har några av de få tomter som ännu inte är bebyggda på området. Nivika har fem detaljplaner, både för kommersiella fastigheter och bostäder, i olika skeden för Jönköping. Fastighetsportfölj AFFÄRSOMRÅDE JÖNKÖPING Industri/Lager 26 % Kontor 13 % Handel 12 % Samhällsfastighet 2 % Hotell/Restaurang 3 % Mark 4 % Bostäder 40 % Jönköping, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022 Fastighetsvärde 3 419 300 3 480 339 Hyresintäkter 195 927 185 863 Uthyrningsgrad, % 97 98 Antal fastigheter 41 39 Area, m² 150 793 159 246 JÖNKÖPING Andel fastghetsvärde, Jönköping Vinkeln 6, Jönköping ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 24 Fastighetsportfölj Fastigheter i Jönköping Fastighet Nr Ort Abborren 6 6 Jönköping Advokaten 14 6 Jönköping Advokaten 5 6 Jönköping Arkadien 2 6 Jönköping Barnarps Kråkebo 1:73 14 Jönköping Barnarps Kråkebo 1:58 14 Jönköping Brunstorp 1:55 1 Jönköping Budkaveln 21 2 Huskvarna Bäret 1 6 Jönköping Bäret 2 6 Jönköping Ekhagen 1:1, del av 8 Jönköping Hedenstorp 2:30 17 Jönköping Häljaryd 1:294 18 Tenhult Hällstorp 1:20 m.fl. 7 Jönköping Roten 2 21 Jönköping Stigamo 1:51, 1:52 och 1:53 15 Jönköping Stigamo 1:66 15 Jönköping Vakten 8 9 Jönköping Vakten 10 9 Jönköping Valplatsen 2 3 Huskvarna Valplatsen 3 3 Huskvarna Valplatsen 5 3 Huskvarna Valplatsen 8 3 Huskvarna Varbygeln 1 19 Jönköping Vigören 1 13 Jönköping Vinkeln 6 5 Jönköping Vombaten 2 & Vråken 2 4 Jönköping Vråken 1 4 Jönköping Västergöken 1 4 Jönköping Åkerfältet 3 & 5 16 Jönköping Ämbaret 3 12 Jönköping Ämbaret 11 20 Jönköping Ämbaret 8 12 Jönköping Ödlan 20 11 Jönköping Överkanten 1 10 Jönköping Överljudet 4 10 Jönköping Överljudet 5 10 Jönköping E4 E4 E4 E4 E4 40 47 40 Huskvarna JÖNKÖPING Taberg Hedenstorp Hisingstorp Österängen Ljungarum Norrahammar Hovslätt Tenhult Stigamo Barnarp Torsvik 15 1 2 3 4 5 16 6 7 8 9 10 11 12 20 17 21 18 19 13 14 ) Fastighet/erförvärvad under verksamhetsåret. Fastigheter i Mullsjö Fastighet Ort Gyljeryd 1:57 Mullsjö Byggrätter och byggklar mark Område Ort Typ BOA/ LOA, m2 Lägenheter, antal Hällstorp Jönköping Bostäder 9 400 100 Stigamo 1:51 Jönköping Kommersiell 6 250 - Stigamo 1:52 Jönköping Kommersiell 5 400 - Stigamo 1:53 Jönköping Kommersiell 7 600 - Stigamo 1:66 Jönköping Kommersiell 15 000 - Gyljeryd 1:57 Mullsjö Bostäder 20 000 310 Detaljplaner, pågående och framtida Område Ort Typ BOA/ LOA, m2 Lägenheter, antal Valplatsen Jönköping Bostäder 42 500 630 Åkerfältet 3 & 5 Jönköping Kommersiell 40 000 - Vakten 8 & 10 Jönköping Kommersiell 8 000 - Budkaveln 21 Huskvarna Bostäder 9 000 120 Brunstorp 1:55 Huskvarna Bostäder 11 000 140 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 25 Med en bred och mångfacetterad flora av tillverkande företag, låg arbetslöshet och stark tillväxt, är Värnamo en attraktiv ort att etablera och driva företag i och allt fler ser fördelarna med det gynnsamma geografiska läget. Här samarbetar näringsliv och kommun för att utvecklas framåt på det sätt som är signifikant för den småländska företagsamheten. Det är ingen slump att Värnamo hamnar högt när näringslivets organisationer och branschtidningar jämför landets kommuner. Värnamo ligger väl placerat vid knutpunkten det ”Sydsvenska krysset” där E4:an och riksväg 27 korsas. Utöver goda kommunikationer har Värnamo ett gott företagsklimat, kommunen placerade sig på fjärde plats över Bästa Tillväxt i Jönköpings län 2022. Vidare låg arbetslösheten på 4,3 procent vilket kan jämföras med genomsnittet i Sverige där arbetslösheten var 6,4 procent per augusti 2023. Boverket noterar att det i Vär- namo råder brist på bostäder och prognosticerar ett byggbehov om cirka 145 bostäder per år fram till 2030. Värnamo var Nivikas första affärsområde när Bolaget grundades år 2000. Per den 31 augusti 2023 står Värnamo för 29 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 3,1 miljarder kronor och 29 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 178 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet i Värnamo består av 64 fastigheter varav kommersiella fastigheterna utgör 66 procent och bostäder 34 procent. Inom det kommersiella segmentet är, likt Nivika som helhet, industri den mest förekommande typen av fastighet. Den relativt höga andelen industrilokaler i Värnamo förklaras genom Värnamos starka näringsliv med tyngdpunkt på tillverkande företag. Uthyrningsgraden var 98 procent sett till ekonomisk uthyrning per bokslutsdag. Under året har två kommersiella nybyggnationer färdigställts, med en total uthyrbar yta om knappt 7 000 m2. Bostäderna i Värnamoportföljen ligger i centrala Värnamo, totalt finns det 675 lägenheter och samtliga var uthyrda per den 31 augusti 2023. Under året färdigställdes 130 hyresrätter på Sadelmakaren 1 i Värnamo, byggd i enlighet med Miljöbyggnad Silver och fullt uthyrda vid färdigställandet. Projektverksamheten i Värnamo är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt kom- mersiell nybyggnation men även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter. Nivika har tre pågående nybyggnationer med en total uthyrbar yta om 24 000 m2 varav 22 000 m2 färdigställs under räkenskapsåret 2023/2024. Nivika har tre detaljplaner i olika skeden för Värnamo, Kärleken och Aftonfalken 1, två pågående detaljplaner för bostäder, samt Tre Liljor 17, en framtida detaljplan för bostäder. Samtliga detaljplaner är bostäder i centrala lägen. Fastighetsportfölj AFFÄRSOMRÅDE VÄRNAMO Andel fastghetsvärde, Värnamo Industri/Lager 26 % Kontor 9 % Handel 13 % Samhällsfastighet 12 % Hotell/Restaurang 6 % Mark - % Bostäder 34 % Värnamo, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022 Fastighetsvärde 3 091 000 2 829 100 Hyresintäkter 177 613 143 484 Uthyrningsgrad, % 98 96 Antal fastigheter 64 65 Area, m² 178 297 163 504 VÄRNAMO Porfyren 2. Värnamo ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 26 E4 27 27 27 E4 E4 E4 19 15 18 14 17 13 20 16 12 VÄRNAMO Bredasten Hornaryd 23 11 7 3 22 10 6 2 9 1 8 4 Fastighetsportfölj Fastigheter i Värnamo Fastighet Nr Ort Aftonfalken 1 3 Värnamo Almen 12 10 Värnamo Bautastenen 1 17 Värnamo Bautastenen 3 18 Värnamo Broarna 4 4 Värnamo Diabasen 4 11 Värnamo Duvelund 1 & 2 2 Värnamo Duvelund 4 2 Värnamo Falken 25 20 Värnamo Flundran 6 1 Värnamo Folkets Hus 1 16 Värnamo Golvläggaren 1 8 Värnamo Graniten 2 11 Värnamo Graniten 39 11 Värnamo Hematiten 1 11 Värnamo Hovslagaren 4 22 Värnamo Kalkstenen 2 11 Värnamo Klynnan 12 23 Värnamo Kärleken 1 4 Värnamo Kärleken 2 4 Värnamo Kärleken 3 4 Värnamo Kärleken 4 4 Värnamo Lejonet 18 14 Värnamo Lejonet 5 13 Värnamo Porfyren 2 11 Värnamo Porfyren 3 11 Värnamo Refugen 1 11 Värnamo Refugen 6 11 Värnamo Rosen 1 7 Värnamo Rödspättan 2 1 Värnamo Sadelmakaren 1 6 Värnamo Sandstenen 1 11 Värnamo Sandstenen 2 11 Värnamo Sandstenen 5 11 Värnamo Smeden 3 9 Värnamo Smeden 5 9 Värnamo Snickaren 1-3 19 Värnamo Snipen 13 12 Värnamo Snipen 18 12 Värnamo Snipen 19 12 Värnamo Snipen 20 12 Värnamo Tre Liljor 17 15 Värnamo Fastighet Ort Trädet 6 Ljungby Vinkelhaken 13 Ljungby Fastighet Ort Hjorten 23 Gislaved Jerusalem 3 Gislaved Fastigheter i Gislaved Fastigheter i Ljungby Område Ort Typ BOA/ LOA, m2 Lägenheter, antal Diabasen 4 Värnamo Kommersiell 4 000 - Graniten 39 Värnamo Kommersiell 4 500 - Hygiea 1 Vetlanda Bostäder 8 800 130 Kalkstenen 2 Värnamo Kommersiell 3 000 - Porfyren 2 Värnamo Kommersiell 5 000 - Porfyren 3 Värnamo Kommersiell 10 200 - Refugen 6 Värnamo Kommersiell 1 200 - Sandstenen 2 Värnamo Kommersiell 5 000 - Vinkelhaken 13 Ljungby Bostäder 5 000 80 Byggrätter och byggklar mark Detaljplaner, pågående och framtida Område Ort Typ BOA/ LOA, m2 Lägenheter, antal Aftonfalken 1 Värnamo Bostäder 4 500 75 Kärleken 1-4 Värnamo Bostäder 30 000 400 Tre Liljor 17 Värnamo Bostäder 7 000 100 Fastighetsportfölj ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 27 Fastighetsportfölj VETLANDA, SÄVSJÖ, EKSJÖ AFFÄRSOMRÅDE VÄRNAMO Småländska höglandet, ofta enbart Höglandet, är benämningen på den del av höglandsområdet Sydsvenska höglandet som ligger inom Småland. På det småländska höglandet finner vi de tre tätorterna Vetlanda, Sävsjö och Eksjö som är en del av Nivikas affärsområde "Värnamo". Vetlanda har ett starkt näringsliv med ursprung i träindustrin. Idag finns ett stort antal företag etablerade på orten, både större tillverkningsindustrier med internationella verksamheter och mindre företag. Orten har utvecklats till ett handelsnav för denna del av norra Småland med livskraftiga handelsområden. Vetlanda kommun har cirka 28 000 invånare och en positiv befolkningsutveckling. Sävsjö präglas av småindustri inom främst trä- , livsmedels- och metallindustrin medan sjukhus, regemente, polis och tingsrätt utgör viktiga verksamheter i Eksjö. VETLANDA Nydala Brunnsgård Brogårds Industriområde 31/47 31/47 31/47 8 2 9 5 7 6 3 4 1 Fastighet Nr Ort Banken 14 1 Vetlanda Banken 16 1 Vetlanda Banken 17 1 Vetlanda Banken 18 1 Vetlanda Bävern 1 & 2 2 Vetlanda Hygiea 1 3 Vetlanda Hygiea 3 4 Vetlanda Lejonet 14 5 Vetlanda Norra delfin 1 6 Vetlanda Stationen 2 7 Vetlanda Svanen 8 8 Vetlanda Vesslan 18-21 9 Vetlanda Fastigheter i Vetlanda Fastighet Ort Granliden 4 Sävsjö Kräftan 7 Sävsjö Ljuset 9 Sävsjö Örnen 1 Sävsjö Fastigheter i Sävsjö Fastighet Ort Apoteket 2 Eksjö Bokhandeln 2 Eksjö Fastigheter i Eksjö Banken 14, Vetlanda ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 28 Fastighetsportfölj Växjö är en universitetsstad med stark tillväxt. Näringslivet är diversifierat och präglas här av nyfikenhet, vilket har bidragit till att Växjö är ett av Sveriges största IT-kluster. En kreativ kraft i en miljö som tror på hållbart företagande och långsiktighet - både för klimat och näringsliv. Växjö kommuns devis är att en hållbar utveckling är allas ansvar. Växjö kommun arbetar för att ta sitt ansvar i frågor om miljö, mångfald, folkhälsa och tillgänglighet. Detta ligger i linje med Nivikas eget arbete inom hållbarhet. Växjö är också känt för att vara ett av Sveriges starkaste IT-kluster och IT-sektorn växer starkt. Växjö kommun har fortsatt en positiv befolkningsutveckling och Växjö stad har en genomsnittlig befolkningstillväxt de senaste 10-åren på 1,5 procent. Kommunen växer och beräknas inom ett par år vara 100 000 invånare. 2017 tog Nivika ett första steg in på fastighetsmarknaden i Växjö. I april 2020 genomfördes ett större förvärv av en kommersiell fastighetsportfölj om 72 000 m2. Nivika etablerade därmed en lokal förvaltningsorganisation för fortsatt expansion i staden och samtidigt bildades affärsområdet Växjö. Beståndet har sedan dess vuxit till att bli Nivikas tredje största affärsområde. Per sista augusti 2023 är det sammanlagda fastighetsvärdet 2,1 miljarder kronor, vilket motsvarar 20 procent av Nivikas totala fastighetsvärde och 17 procent av hyresintäkterna. Fastighetsbeståndet i Växjö består av 35 fastigheter där de kommersiella fastigheterna utgör 58 procent och bostäder 42 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden är 93 procent i snitt för Växjöbeståndet per bokslutsdagen. Inom det kommersiella segmentet är samhällsfastigheter den mest förekommande typen av fastighet följd av industrilokaler. Bostäder i Växjöportföljen finns dels i centrala Växjö, ett bestånd i Räppe några kilometer utanför centrum och i Kalmar, totalt 441 lägenheter. Under året färdigställdes 159 hyresrätter på Nivika Center i Arenastaden i Växjö, fastigheten är byggd i enlighet med Miljöbyggnad Silver och fullt uthyrd vid bokslutsdagen. I Nybro pågår nybyggnation av trygghetsboende med 62 lägenheter mitt i centrum. Byggnationen beräknas färdigställas under andra kvartalet 2024. Projektutvecklingen i Växjö är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt kommersiell nybyggnation. Under året har en högstadieskola till Prolympia, inrymmandes 350 elever färdigställts på fastigheten Värendsvallen som ligger i Arenastaden. I portföljen finns även byggklar industrimark på Nylanda industriområde, nära väg 23, 25 och 30 nordväst om Växjö. VÄXJÖ AFFÄRSOMRÅDE VÄXJÖ Industri/Lager 18 % Kontor 11 % Handel 3 % Samhällsfastighet 23 % Hotell/Restaurang 1 % Mark 2 % Bostäder 42 % Växjö, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022 Fastighetsvärde 2 143 100 2 127 800 Hyresintäkter 103 044 93 829 Uthyrningsgrad, % 93 92 Antal fastigheter 35 37 Area, m² 107 961 99 333 Andel fastghetsvärde, Växjö Värendsvallen 12, Växjö ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 29 Fastighetsportfölj Fastighetsportfölj Fastigheter i Växjö Fastighet Nr Ort Argus 6 25 Växjö Drängen 2 15 Växjö Eko 6 25 Växjö Elefanten 1 4 Växjö Garvaren 5 11 Växjö Gasellen 11 5 Växjö Geologen 5 7 Växjö Gravören 18 17 Växjö Illern 3 4 Växjö Juveleraren 7 20 Växjö Kopparslagaren 2 18 Växjö Kopparslagaren 3 18 Växjö Krysspricken 1 21 Växjö Kvasten 7 9 Växjö Minken 3 1 Växjö Mjälan 8 23 Växjö Nyckelharpan 2 2 Växjö Repslagaren 1 18 Växjö Rättaren 4 12 Växjö Rättaren 5 12 Växjö Sanden 2 3 Växjö Skogskärret 1 24 Växjö Skomakaren 1 11 Växjö Skräddaren 7 11 Växjö Snöflingan 16 6 Växjö Snörmakaren 4 16 Växjö Sotaren 3 10 Växjö Sågaren 3 19 Växjö Tunnbindaren 7 14 Växjö Värendsvallen 12 22 Växjö Växjö 12:15 8 Växjö Fastigheter i Kalmar Fastighet Ort Eklövet 1 Kalmar Lingonet 1 & 2 Kalmar Råstenen 1 Kalmar Fastigheter i Nybro Fastighet Ort Tor 3 Nybro Fastigheter i Alvesta Fastighet Ort Alvesta 15:13, 13:20, 13:21 Alvesta VÄXJÖ 25 25 25 23 25 37 25 13 12 11 10 21 9 17 16 15 14 22 20 19 18 5 8 4 7 3 23 24 6 2 1 25 Öjaby Sandsbro Hovshaga Teleborg Hov Räppe Byggrätter och byggklar mark Område Ort Typ BOA/LOA, m² m2 Lägenheter, antal Eko 6 Växjö Bostäder 540 7 Kopparslagaren 2 Växjö Kommersiellt 2 500 - Skogskärret 1 Växjö Kommersiellt 30 000 - Detaljplaner, pågående och framtida Område Ort Typ BOA/ LOA, m2 Lägenheter, antal Växjö 12:15 Växjö Bostäder 2 800 80 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 30 Fastighetsportfölj Västkusten är Nivikas nyaste affärsområde, via ett flertal mindre förvärv under våren 2021 utökades Nivika med ytterligare ett affärsområde, Västkusten, vilket för bolaget omfattar från Höganäs i söder till Göteborg i norr och Ulricehamn i öster. Västkusten är ett affärsområde som passar väl in i Nivikas affärsmodell. Samtliga orter där Nivika etablerat sig har expansiva näringsliv samt en stadig befolkningsökning. Enligt Länsstyrelsen i Halland och Skåne, råder det på alla orter inom affärsområdet, brist på bostäder. Samtidigt har båda länen, Skåne och Halland, positiva befolkningsutvecklingar som ligger över genomsnittet för Sverige i helhet, och bedöms fortsatt öka fram till år 2030. Per den 31 augusti 2023 står Västkusten för 16 procent av bolagets totala fastighetsvärde vilket motsvarar 1,6 miljarder kronor och 18 procent av de totala hyresintäkterna, motsvarande 112 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet som är beläget i Höganäs, Båstad, Laholm, Halmstad, Falkenberg, Varberg samt Göteborg, består av 35 fastigheter varav kommersiella fastigheter utgör 53 procent och bostäder 47 procent. Inom det kommersiella segmentet, likt Nivika som helhet, är industri den mest förekommande typen av fastighet. Den ekonomiska uthyrningsgraden var 99 procent per bokslutsdagen. Under året har en kommersiell fastighet färdigställts, en snabbmatsrestaurang till ChopChop belägen på Varberg Nord. Nivika har avyttrat en fastighet i Varberg, där hyresgästen förvärvade fastigheten över bokfört värde, samt avyttrat en fastighetsportfölj bestående av fem fastigheter i Helsingborg till bokfört värde. Bostäderna i Västkustportföljen ligger i Båstad, Höganäs, Haverdal strax utanför Halmstad och Ulricehamn, totalt finns det 450 lägenheter och samtliga var uthyrda per den 31 augusti 2023. Projektverksamheten på Västkusten är främst utveckling av befintligt kommersiellt fastighetsbestånd samt kommersiell nybyggnation men även arbete med aktuella detaljplaner för att skapa framtida byggrätter. Bolaget har en pågående detaljplan i affärsområdet, för framtida bostäder, på Eftra 3:3 strax utanför Falkenberg. Båstad, Laholm Halmstad Höganäs Falkenberg Varberg Göteborg Borås Ulricehamn AFFÄRSOMRÅDE VÄSTKUSTEN Industri/Lager 29 % Kontor 11 % Handel 7 % Samhällsfastighet 2 % Hotell/Restaurang 3 % Mark 1 % Bostäder 47 % Västkusten, tkr 31 aug 2023 31 aug 2022 Fastighetsvärde 1 647 600 1 945 000 Hyresintäkter 111 966 81 911 Uthyrningsgrad, % 99 98 Antal fastigheter 35 41 Area, m² 98 963 113 120 Andel fastghetsvärde, Västkusten Schaktet 1, Höganäs ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 31 AFFÄRSOMRÅDE VÄSTKUSTEN Fastighetsportfölj Fastigheter Höganäs Fastighet Ort Bergbunken 1 Höganäs Schaktet 1 Höganäs Fastigheter Båstad och Laholm Fastighet Ort Hemmeslöv 10:208 Båstad Tandborsten 7 Laholm Falkenberg Skrea Långasand Skrea strand Ringsegård Skogstorp Vinberg Vinberg Kyrkby E6/E20 E6/E20 154 150 FALKENBERG 5 1 3 2 4 Fastigheter Falkenberg Fastighet Nr Ort Eftra 3:3 1 Falkenberg Faktorn 10 2 Falkenberg Företagaren 2 3 Falkenberg Töringe 7:40 4 Falkenberg Vinberg 2:104 5 Falkenberg Fastigheter Halmstad Fastighet Ort Fyllinge 20:412 Halmstad Havredal 22:16 Halmstad Stegen 1 Halmstad Sylen 3 Halmstad Varberg VARBERG Varberg Nord Tofta Trönninge Getterön Träslöv E6/E20 E6/E20 153 153 41 41 9 6, 7, 8 1, 2, 3 4, 5 10, 11 Fastigheter Göteborg Fastighet Ort Hjällbo 150:1 Gunnilse, Göteborg Fastigheter Varberg Fastighet Nr Ort Bikupan 2 1 Varberg Bikupan 4 4 Varberg Bikupan 5 5 Varberg Bikupan 20 2 Varberg Bikupan 22 3 Varberg Bälgen 4 6 Varberg Bälgen 6 7 Varberg Bälgen 15 8 Varberg Stålet 2 9 Varberg Vagnen 10 10 Varberg Vagnen 7 11 Varberg Båstad, Laholm Halmstad Höganäs Falkenberg Varberg Göteborg ) Fastighet/er förvärvad under verksamhetsåret. Byggrätter och byggklar mark Område Ort Typ BOA/ LOA, m2 Lägenheter, antal Bikupan 4 Varberg Kommersiell 4 400 - Detaljplaner, pågående och framtida Område Ort Typ BOA/ LOA, m2 Lägenheter, antal Eftra 3:3 Falkenberg Bostäder 15 000 200 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 32 Fastighetsportfölj AFFÄRSOMRÅDE VÄSTKUSTEN Fastigheter Borås Fastighet Ort Lagern 9 Borås Myrten 2 Borås Fastigheter Ulricehamn Fastighet Nr. Ort Avenboken 1 1 Ulricehamn Björkdungen 1 2 Ulricehamn Ekan 3 3 Ulricehamn Norra Amerika 1 4 Ulricehamn Pionen 6 5 Ulricehamn Solrosen 12 6 Ulricehamn Syd-Afrika 1 7 Ulricehamn Täljstenen 1 8 Ulricehamn Hester Höghult Fredriks- berg Fållorna Paradiset Skarpås Bronäs Karlsnäs Villastaden 40 40 ULRICEHAMN 2 1 7 4 6 3 5 8 BORÅS OCH ULRICEHAMN Under slutet av räkenskapsåret 2021/22 breddade Nivika affärsområde Västkusten genom förvärv i Borås och Ulricehamn. Dessa båda städer är strategisk belägna längs riksväg 40 i Västergötland och för Nivika också en förbindelse mellan Göteborg/Västkusten och Jönköping. Borås, en handels-och textilstad, är efter Göteborg, den näst störta staden i den folktäta Västra Götalandsregionen, med både ett positivt flytt- och födelsenetto. En positiv utveckling har även Borås näringsliv då intresset för etablering är fortsatt stor, mer industrimark har tagits fram och utveckling fortsätter bl a utefter riksväg 40. I Borås har Nivika två centrala fastigheter, båda ligger i samma område med kommersiell verksamhet. Totalt har dessa en uthyrbar yta på drygt 12 000 m². Ulricehamn är en stad som lever och utvecklas året om. Under vintertid erbjuder kom- munen skidspår och skidbackar som även gjort att staden blivit en aktör för interna- tionella skidtävlingar. Antalet invånare har de senaste åren ökat i snabb takt och enligt kommunens prognoser kommer den fortsatt att öka med sex procent fram till år 2028. Fastighetsportföljen i Ulricehamn består av bostäder med kommersiella inslag i centrala Ulricehamn och är fullt uthyrda. Avenboken 1, Ulricehamn ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 33 Göteborg Motala Gislaved Lysekil Hunnebostrand Strömstad Jönköping Borås Värnamo Växjö Vetlanda Selfstorageverksamheten Mitt Lager har sedan dess start 2016 bedrivits med syftet att utnyttja vakanser i Nivikas fastighetsbestånd. Mitt Lager startades till följd av två lediga lokaler i Jönköping och Värnamo som lämpade sig för selfstorageverksamhet. Beståndet har sedan vuxit med cirka två anläggningar per år, genom etableringar i Nivikas fastighetsbe- stånd i Småland samt genom strategiska förvärv av liknande verksamhe- ter på orter i västra Sverige, såsom Lysekil och Strömstad. Nivika har en fortsatt tillväxtstrategi för selfstorageverksamheten och har som mål att växa med två anläggningar per år, antingen genom etablering på flera orter och eller att utöka verksamheten på befintliga orter. Mitt Lager bedriver verksamheten med en för branschen låg bemanning tack vare sitt digitala system med bokning och betalning vilket även ger kunden snabb tillgång till den lokal de bokat. Kunden skall kunna hyra och få tillgång till ett förråd på mindre än två minuter. Verksamheten omsätter drygt 20 miljoner kronor i årstakt och drivs av två medarbetare. Per den 31 augusti 2023 har Mitt Lager 15 anläggningar på tolv orter i södra Sverige. Anläggningarna har tillsammans cirka 3 100 förråd, med en genomsnittlig ekonomisk uthyrningsgrad på 53 procent. Uthyrnings- graden är påverkad av säsongsvariation men även av utbyggnationen av anläggningen i Göteborg och den hårdnande konkurrensen där. Fördelning av förråd per geografi 2023-08-31, % Omsättning och Ekonomisk uthyrningsgrad 2023-08-31, % Borås 75 Falkenberg 185 Gislaved 101 Göteborg 676 Hunnebostrand 242 Jönköping, 3 anl. 339 Lysekil 212 Motala 93 Strömstad 144 Vetlanda 116 Värnamo 142 Växjö, 2 anl. 756 Anläggning Antal förråd 24 2 6 22 8 11 3 7 5 4 5 41 68 48 78 29 55 53 Falkenberg 59 41 61 3 081 st 52 58 3 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% - 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 Omsättning totalt Ekonomisk uthyrningsgrad 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% - 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 2020-08-31 2021-08-31 2022-08-31 2023-08-31 Antal förråd Uthyrningsgrad antal förräd Antal förråd och uthyrningsgrad 2023-08-31, % ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 34 Projektverksamheten PROJEKTVERKSAMHETEN Projektverksamheten i Nivika omfattar förädling av befintlig fastighetsportfölj och hela kedjan från råmark till färdig fastighet. Nivika arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöjligheter och outnyttjade byggrätter inom portföljen. Målet med projektverksam- heten är att öka avkastningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden för långsiktigt hållbar förvaltning. Nivika har kompetens genom hela kedjan - från första idé till förvaltning och kan driva och förvalta ett projekt eller en fastighet genom hela dess utveckling och alla dess faser. Detaljplaneprocessen innebär att byggrätterna konkretiseras och definieras. Arbetet sker i dialog med kommuner som tillsammans med Nivikas medarbetare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. Som engagerad fastighetsägare kan vi påverka planprocessen, men den är också beroende av den kommunala översiktsplaneringen och eventuella överklaganden. Det är i detta skede – när idéerna för den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler – som första delen av värdeskapandet sker. Vi tar utgångspunkt i de lokala förutsättningarna och skapar projekt som tillför mervärde för hela närområdet, inte bara för de som bor, studerar, arbetar eller besöker lokalerna. Vi arbetar aktivt för att tillföra hållbara värden och höga boendekvaliteter till staden. För fastigheter med antagna detaljplaner tar vi fram de handlingar som behövs för bygglov och för att bygga. Vår projektavdelning fungerar som beställare under entreprenadtiden. Projektledare leder den interna projektgruppen, koordinerar de externa konsulter som engageras i projektet och har ansvar för att de uppställda ekonomiska och tidsmässiga målen i projekten uppnås. Produktion och färdigställande pågår fram till tillträde. Därefter tar Nivikas förvaltning över fastigheterna och håller kontakt med hyresgästen. Projektportfölj Nivikas långsiktiga arbete med fastighetsutveckling förutsätter en projektportfölj. Projektportföljen består dels av pågående byggnationer och dels av framtida projekt. Per den 31 augusti 2023 har Nivika sju större pågående byggnationer om total 41 777 kvardratmeter, 44,5 miljoner kronor i tillkommande hyresintäkter och projekten beräknas tillföra 40 miljoner kronor i driftnetto. Den framtida projektportföljen innehåller cirka 160 000 kvadratmeter kommersiella ytor och cirka 2 800 lägenheter fördelat över ett trettiotal fastigheter. Förvaltningsfastigheter 9 740 Pågående byggnation 558 Framtida projektportfölj 104 Obebyggd mark 227 9 214 Bokfört värde, Mkr Framtida projektportfölj, andel egenägd Framtid projektutveckling, andel med kassaflöde Ägd Markanvisning el likn. med byggkrav Kassaflöde Ej kassaflöde 10 629 Mkr 100 % 100 % Refugen 6, Värnamo ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 35 289 lägenheter Graniten 39 VÄRNAMO Nybyggnation kommersiellt Hyresgäst Boxess Investering 44 Mkr Refugen 6 VÄRNAMO Nybyggnation kommersiellt Hyresgäst Nivika Investering 75 Mkr PÅGÅENDE JÖNKÖPING VÄRNAMO Nivikas pågående ny- och ombyggnationer -upphandlade till fastpris- kommer tillsammans att tillföra ett årligt hyresvärde om 45 miljoner kronor. Cirka 40 miljoner kronor av dessa tillkommer redan innan räkenskapsårets slut, den 31 augusti 2024. Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplanerna för framtida projekt. Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader. PÅGÅENDE FÄRDIGSTÄLLD SEPTEMBER 2023 Grön fastighet enligt Nivikas gröna ramverk. Hematiten 1 VÄRNAMO Nybyggnation kommersiellt Hyresgäst DS Smith Investering 152 Mkr PÅGÅENDE Pågående projekt Färdigställande av pågående projekt tillför ett årshyresvärde om +40 Mkr under räkenskapsåret 2023/2024 Räkenskapsåret 2022/2023 Under det gångna året har Nivika färdigställt 289 lägenheter och fem kommersiella fastigheter på totalt 12 000 m2 i följande större projekt: Q1 • Avenboken 1, Ulricehamn, 45 lägenheter Q3 • Bikupan 22, Varberg, LOA 490 m² • Klynnan 12, Värnamo, LOA 1 900 m² • Kärleken 3, Värnamo, LOA 1 136 m² • Porfyren 3, Värnamo, LOA 4 799 m² Q4 • Sadelmakaren 1, Värnamo, 130 lägenheter • Värendsvallen 12, Växjö, 159 lägenheter • Värendsvallen 12, Växjö, LOA 3 678 m2 Samtliga fastigheter är fullt uthyrda och tillsammans tillför de färdigställda projekten 44 miljoner kronor i årligt hyresvärde och 38 miljoner kronor i driftnetto per år. Tor 3 NYBRO Nybyggnation bostäder Investering 140 Mkr PÅGÅENDE Roten 2 - Hisingstorp JÖNKÖPING Nybyggnation bostäder Investering 246 Mkr Hovslätts Ängar JÖNKÖPING Nybyggnation bostäder Investering 115 Mkr PÅGÅENDE Pågående projekt Fastighet Ort Projekttyp Kategori Planeras vara färdigställt Bedömd investering investering, Mkr Bedömt återstående belopp Energi- prestanda, % av BBR Bostäder Uthyrbar yta, m2 Lokaler Uthyrbar yta, m2 Hyres- värde, Mkr Antal lägenheter Hematiten 1 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q1 2024 152 39 80 % - 18 000 10,7 - Refugen 6 Värnamo Nybyggnation Kontor Q1 2025 75 61 80 % - 2 050 4,5 - Graniten 39 Värnamo Nybyggnation Industri/Lager Q3 2023 44 - 80 % - 3 999 3,1 - Rosen 1 (Polisen) Värnamo Ombyggnation Samhällsfastighet Q1 2024 14 10 - - 4 435 0,5 - Roten 2 "Hisingstorp" Jönköping Nybyggnation Bostäder Q2 2024 246 62 80 % 6 002 - 13,1 82 Hovslätts ängar Jönköping Nybyggnation Bostäder Q1 2024 115 35 80 % 2 539 - 5,3 42 Tor 3 Nybro Nybyggnation Bostäder Q2 2024 140 33 80 % 3 752 - 7,2 62 786 239 12 293 28 484 44,5 186 Informationen om projekt baseras på bedömningar om projektens storlek, inriktning och omfattning, så även det planerade färdigställandet av projektet. Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde, vilka innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående projekt omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller att förutsättningar förändras. NYBRO LÄGENHETER 289 MILJONER KRONOR I DRIFTNETTO 38 LOKALER 12 000 m² ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 36 Hållbarhetsrapport Hållbarhetsrapport Inga betydande förändringar har skett i organisation eller vår leverantörskedja. Under året förändrades Nivikas fastighetsbestånd på grund av försäljning, förvärv och färdigställande av nya fastigheter/projekt. Förändringarna påverkar inte hållbarhetsredovisningen nämnvärt, men bör beaktas vid jämförelser av energianvändning och utsläpp över tid. Nivikas ambition är att integrera hållbarhetsarbetet i all verksamhet, varför delar av hållbarhetsarbetet återfinns i årsredovisningens ordinarie struktur. Hållbarhetsrapporten omfattar hela koncernens verksam- het; Nivika Fastigheter AB (publ) och samtliga helägda dotterbolag, om inget annat anges. Rapporten omfattar inte verksamheter som kontrolleras av enskilda hyresgäster eller leverantörer. Nivikas hållbarhetsredovisning följer det finansiella räkenskapsåret och publiceras årligen. Ingen extern granskning har gjorts men revisorn har bestyrkt att en hållbarhetsrapport har upprättats enligt årsredovis- ningslagen (ÅRL). Årsredovisningen 2022/2023 inkluderar Nivikas hållbarhetsredovisning 2022/2023 som också utgör bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport. Nivikas hållbarhetsredovisning är upprättad i enlighet med Global Reporting Initiative (GRI) Standards från 2021 och omfattar perioden 1 september 2022 till och med 31 augusti 2023. Det är Nivikas andra GRI redovisning. KONTAKTPERSON Emelie Regnell, Hållbarhetschef [email protected] ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 37 Hållbarhetsrapport När vi nu summerar 2022/23 ser vi ett aktivt hållbarhetsår för Nivika. Samtidigt ett fortsatt omvälvande år och utmanande tider för många. Nivika utgår från visionen att med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastade fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgäster. Nivikas hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och präglar såväl förvaltning som utveckling av fastighetsportföljen. Den övergripande målsättningen är att säkra en attraktiv fastighetsportfölj med ett långsiktigt uthålligt värde som inte har en negativ påverkan på människor eller miljön. Nivika har ett antal prioriterade hållbarhetsfrågor som ligger till grund för följande fyra fokusområden: långsiktig värdeutveckling, miljö och resursanvändning, hållbar stadsutveckling och hållbara medarbetare. Målen med att minska energianvändningen i våra fastigheter, bygga bostäder i enlighet med Miljöbyggnad Silver, installera fler laddplatser och öka produktionskapaciteten från installerade solpaneler bidrar till att minska såväl klimatpåverkan som driftkostnaderna. ÅRET I KORTHET Energi, extremväder och kund i fokus Nivika sätter ramarna för hela byggnadens livscykel i projekteringsstadiet, redan där skapas energieffektiva byggnader med långsiktig kvalitet enligt Nivika-standard. Byggnaden utformas för att skapa flexibilitet genom att ta hänsyn till framtida alternativ användning och behov av förändring. Byggskedet är den fas i livscykeln med störst miljöpåverkan. För att säkerhetsställa ett gott inomhusklimat bygger Nivika i enlighet med Miljöbyggnad, där fokus läggs på hållbara material och en effektiv energianvändning. Under året har bostadsfastigheterna Sadelmakaren i Värnamo och Värendsvallen 12 i Växjö färdigställts i enlighet med Miljöbyggnad Silver liksom logistikanläggningen Klynnan 12 i Värnamo. Minskad energianvändning är en viktig del i att minimera vår klimatpåverkan. Tillsammans med hyresgästerna arbetar vi målmedvetet för att minska energiförbrukningen. Flera större energibesparande projekt har genomförts, bland annat i fastigheterna Rättaren 5, Växjö och Folkets hus 1, Värnamo - som lett till minskad elförbrukning på 70 procent respektive en energibesparing på 13 procent. Parallellt med Nivikas arbete för en minskad klimatpåverkan behöver fysiska risker hanteras som följd av förändrat klimat och en förändrad omvärld. Under året har Nivika genomfört analyser av hållbarhetsrisker på samtliga fastigheter i beståndet. Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker. Kundfokus är en av Nivikas strategier för att skapa goda och långa kundrelationer. Under hösten 2022 genomförde bolaget för första gången en kundundersökning för sina bostadshyresgäster. 93 procent trivs bra med sitt boende och 90 procent kan rekommendera Nivika som hyresvärd, 80 procent tycker att de får möjlighet att agera miljömedvetet och 83 procent tycker att Nivika anstränger sig för att bidra till en hållbar utveckling. Medarbetarna är avgörande för företagskulturen, affärerna och den pågående utvecklingen. Kunniga, engagerade och välmående medarbetare ger nöjdare hyresgäster och en effektivare verksamhet. Engagemang, ärlighet, glädje och hållbarhet är de kärnvärden som ligger till grund för företagskulturen. För att vara en hållbar arbetsplats ingår jämställdhet som ett av de tre prioriterade arbetsområdena. I juni publicerades Allbrights årliga granskning av jämställdheten inom Sveriges börsnoterade bolag. Då Nivika har uppnått en jämn könsfördelning i ledningsgruppen har bolaget i år placerat sig på Allbrights gröna börslista. Sadelmakaren 1, Värnamo ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 38 Hållbarhetsrapport HÅLLBART FÖRETAGANDE – MED NÄRHET OCH ENGAGEMANG Vi utgår från vår vision att med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Nivikas hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och präglar såväl förvaltning som utveckling av fastighetsportföljen. Vår övergripande målsättning är att säkra en attraktiv fastighetsportfölj med ett långsiktigt uthålligt värde som inte har en negativ påverkan på människor eller miljön. För att Nivika ska lyckas med sitt hållbarhetsarbete är det viktigt att vara en attraktiv arbetsgivare med engagerade medarbetare. Vi ska även ställa krav och involvera kommuner, leverantörer och hyresgäster i arbetet. Tillsammans når vi längre än vad vi hade gjort var och en för sig. För Nivika utgår hållbarhetsarbetet från ett långsiktigt ansvar för ekonomisk, miljömässig och social utveckling. Nivika ska vara ett fastighetsbolag som driver på utvecklingen och bidrar till ett hållbart samhälle. Det handlar om hållbar utveckling, att göra våra fastigheter bättre för miljön och hyresgästen och bli mer lönsamma på en och samma gång. Med lokal förankring och med hyresgästen i fokus förvaltar, förädlar, bygger och förvärvar vi såväl bostäder som fastigheter för kommersiellt bruk. Nybyggnation av bostäder skall med fördel ske i trä med industriellt byggande, vilket är hållbart och ekonomiskt fördelaktigt. En integrerad del i Nivikas verksamhet Långsiktigt och hållbart värdeskapande är en central del av den övergripande bolagsstyrningen för vilken styrelsen och VD är ytterst ansvariga. Nivikas styrelse antar årligen hållbarhetspolicy och uppförandekod samt följer kvartalsvis upp hållbarhetsarbetet. Varje år rapporteras bolagets riskanalys till styrelsen, en process som beskrivs på sidan 79-82, vilket innefattar hållbarhetsrisker och möjligheter kopplade till klimat & miljö, sociala förhållanden, mänskliga rättigheter och anti-korruption. Styrelsen ansvarar för att årligen upprätta och ge ut hållbarhetsredovisningen och är tillsammans med koncernledningen ansvarig för att anta Nivikas hållbarhetsmål. VD och koncernledning verkställer och driver igenom styrelsens beslut samt ansvarar för att den egna verksamheten hanterar hållbarhetsarbetet. Att det finns rutiner i enlighet med policyer och regelverk samt att de efterlevs och följs upp. Hållbarhetsarbetet i organisationen leds av hållbarhetschefen som rapporterar löpande till koncernledningen. Hållbarhetsarbetet ingår som en naturlig och integrerad del i all verksamhet. Ansvaret för det dagliga arbetet med klimatrelaterade frågor såsom planering, genomförande och uppföljning följer organisationsstrukturen. Styrdokument för hållbarhetsarbetet Regelverk som styr, inspirerar och vägleder Nivikas hållbarhetsarbete med försiktighetsprincipen i be- aktande. Bolaget beaktar samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav och strävar efter ständiga förbättringar med tydliga mål att främja en hållbar utveckling. Externa lagar och riktlinjer • Svenska Aktiebolagslagen • Årsredovisningslagen • Miljöbalken • Arbetsmiljölagen • Boverkets byggregler (BBR-krav) • FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter • EU:s taxonomiförordning • Övriga tillämpliga lagar och regler Externa initiativ • GRI Standards • FN:s globala hållbarhetsmål • Parisavtalet • TCFD • Hållbarhetscertifieringar, t ex miljöbyggnad • Lokala hållbarhetsprogram och klimatanpassningsplaner Interna regelverk • Hållbarhetspolicy • Arbetsmiljöpolicy • Uppförandekod • Övriga rutiner och instruktioner ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 39 Hållbarhetsrapport Hållbarhetsfrågan är central och det finns stora förväntningar på hur frågan hanteras. Vår intressentanalys omfattar de intressenter som Nivika i huvudsak påverkar, samverkar med och/eller blir påverkad av. Vi för en löpande dialog för att fånga in åsikter och förväntningar från intressenterna. Intressentdialogen är viktig då den ger oss underlag för hur vi ska utveckla vårt hållbarhetsarbete. Nedan presenteras intressenternas nyckelfrågor och hur dialog har förts. I DIALOG MED OMVÄRLDEN HYRESGÄSTER - BOENDE Dialogform • Möten (visning, uthyrning, in-& utflytt) • Kundtjänst & serviceanmälan • Hyresgästenkät Nyckelfråga • Trygghet och trivsel • Bra boendemiljö • Möjliggöra för de boende att agera hållbart KREDITGIVARE/ FINANSIÄRER Dialogform • Finansiella rapporter (kvartalsvis) • Enskilda möten med banker och investerare • Kapitalmarknads- och investerar- presentationer Nyckelfråga • Långsiktig och stabil ekonomisk förvaltning • Låg klimatpåverkan • Nöjda och stabila hyresgäster • Transparent rapportering HYRESGÄSTER - KOMMERSIELLA Dialogform • Kundmöten • Avtalsförhandlingar • Kundtjänst, serviceanmälan och löpande dialog kring förvaltning Nyckelfråga • Lokaler med god arbetsmiljö • Långsiktig fastighetsförvaltning • Möjliggöra för hyresgästen att agera hållbart MEDARBETARE Dialogform • Medarbetarsamtal (årligen) • Utbildningar • Företagsevents • Avdelnings-, projekts- och skyddskommittémöten Nyckelfråga • Stabil arbetsgivare med goda arbetsvillkor • God arbetsmiljö • Engagerad i lokala föreningslivet och samhället SAMHÄLLSAKTÖRER Dialogform • Möten med kommunala tjänstepersoner och förtroendevalda rörande byggnationer, stadsutveckling, detaljplaner etcetera. • Samverkansmöten vid nätverk, intresse- och bransch- organisationer Nyckelfråga • Byggnationer med ett starkt hållbarhetsperspektiv • Bidra till hållbar stadsutveckling LEVERANTÖRER Dialogform • Vid upphandling av ramavtal • Beställningar och leverantörsmöten • Avstämning och kontroll av ramavtals- leverantörer (årligen) Nyckelfråga • Kravställare när det gäller kvalitet, arbets- villkor och arbetsmiljö hos våra leverantörer • Samverkan för ökad hållbarhet ÄGARE OCH STYRELSE Dialogform • Styrelsemöten (6-8 per år) • Bolagsstämma (årligen) Nyckelfråga • Långsiktig avkastning med hänsyn till människor och miljö • Transparent rapportering • Kundnöjdhet ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 40 Hållbarhetsrapport VÅRA VIKTIGASTE FRÅGOR - FOKUSOMRÅDEN Långsiktig värdeutveckling Vi skapar långsiktig värdeutveckling genom ansvarsfulla affärer. Att ta ansvar i våra relationer med kunder, leverantörer och partners är avgörande för vårt förtroende och för vår förmåga att skapa långsiktigt framgångsrika affärer. Vi lägger stor vikt vid att säkerställa en god ekonomisk stabilitet, ansvarsfulla relationer i hela värdekedjan och efterlevnad av Nivikas uppförandekod. • Finansiell stabilitet • Grön finansiering • Affärsetik och anti-korruption Miljö och resursanvändning Vi bygger, förvaltar och utvecklar fastigheter resurseffektivt och med klimatet i fokus. Att våra fastigheter är energieffektiva, har låg klimatpåverkan och bidrar till en funktionell och god inomhusmiljö är viktigt. Det är i och kring våra fastigheter vi kan göra mest för att minimera vår påverkan på omgivningen, och vi fokuserar på att redovisa och förbättra fastigheternas klimatpåverkan, miljöprestanda och energianvändning. • Resurseffektivitet – material, energi och avfall • Klimatpåverkan och anpassning till ett förändrat klimat Hållbar stadsutveckling Vi är en lokal samhällsbyggare som erbjuder attraktiva och trivsamma lokaler/boen- den för våra hyresgäster. Nivika bidrar till regionens utveckling genom vår kärn- verksamhet. Att skapa förutsättningar för våra hyresgäster att agera hållbart. Också genom att engagera oss i initiativ, såsom infrastruktur, innovation och utbildning samt att välja lokala leverantörer. • Trygghet och trivsel • Påverka hyresgästen att agera mer hållbart Hållbara medarbetare Vi är en inkluderande arbetsplats med friska och engagerade medarbetare. Att våra medarbetare trivs, är engagerade och ut- vecklas har en direkt påverkan på kundernas upplevelse av relationen med Nivika, liksom vår förmåga att leverera goda resultat. I vår strävan att vara en attraktiv arbetsgivare prioriterar vi särskilt aspekterna arbetsmiljö, kompetensutveckling, jämställdhet och mångfald. • God arbetsmiljö • Jämställdhet och mångfald • Kompetensutveckling Utifrån de globala hållbarhetsmålen, resultatet från intressentdialogen, tidigare strategiarbete, en omvärldsanalys som inkluderade viktiga branschspecifika frågor samt en analys över Nivikas hållbarhetsrelaterade risker genomfördes en väsentlighetsanalys. Syftet med väsentlighetsanalysen är att identifiera och prioritera viktiga frågor för Nivika ur ett miljömässigt, socialt och ekonomiskt perspektiv. Ett antal prioriterade hållbarhetsfrågor identifierades och ligger till grund för Nivikas fokusområden. Grunden till väsentlighetsanalysen gjordes 2021 och har uppdaterats och utvecklats över tid. Under våren 2023 genomfördes en workshop med fokusgrupper av Nivikas medarbetare där fokusområden och de väsentligaste hållbarhetsfrågorna arbetades igenom. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 41 Hållbarhetsrapport Agenda 2030 Vi fokuserar vårt hållbarhetsarbete på de områden där vi har störst påverkan och därmed störst möjlighet att bidra till positiv utveckling. Nivika bidrar till att uppfylla Agenda 2030, med särskilt fokus på utvalda delmål. LOKAL NÄRVARO FÖR GLOBALA MÅL Mål 16 - Fredliga och inkluderande samhällen För oss är det viktigt att ha ett proaktivt arbete för att minimera alla former av korruption och mutor, både bland medarbetarna, hos leverantörer och kunder. Detta är vårt sätt att bidra till ett fredligt och inkluderande samhälle. (Delmål 16.5) Mål 11 - Hållbara städer och samhällen Genom vårt arbete är vi en aktiv part i utvecklingen av städer. I planering, byggande- och förvaltning av fastigheter och stadsdelar samarbetar vi med kunder, leverantörer och kommuner och skapar tillsammans hållbara städer och samhällen. Med varsam blandning av byggnader, utformning av offentliga miljöer och gröna områden skapar vi stadsliv, gröna oaser, trygghet och trivsel som inkluderar alla. Vi är också med och utvecklar industriområden och skapar möjligheter för ett expanderande näringsliv i och runt våra kommuner. (Delmål 11.6, 11.7) Mål 5 - Jämställdhet Nivika tror på styrkan i mångfald. Vi välkomnar medarbetare med olika bakgrund, läggning, egenskaper och kompetenser. Att vara öppen och nyfiken har varit en viktig del av Nivikas framgång, därför uppmunt - rar vi olikheter och unikitet. Vi arbetar konsekvent för att öka jämställdhet och motverka diskriminering på arbetsplatsen. Generellt sett har Nivika en övervikt av män. Speciellt inom förvaltningsverksamheten arbetar vi för en jämnare fördelning. (Delmål 5.1, 5.5) Mål 7 - Hållbar energi för alla Genom att köpa el från vatten- och vindkraft samt installera solcel- ler på våra fastigheter bidrar vi till att öka andelen förnybar energi i den globala energimixen. Med hjälp av olika åtgärder minskar vi energianvändningen i våra byggnader, uppmuntrar till en effektivare användning av lokalytor och bidrar på så sätt till att öka energieffektiviteten. (Delmål 7.2, 7.3) Mål 12 - Hållbar konsumtion och produktion Vår ambition är att bidra till en mer hållbar konsumtion och produktion. Detta gör vi genom att arbeta aktivt med vår egen, våra leverantörers och våra kunders resurseffektivitet. Vi strävar efter att minska energianvändningen, uppnå en miljövänlig hantering av kemikalier och avfall samt att minska utsläpp, genom miljöklassning av byggnader och ställa krav på leverantörerna. (Delmål 12.2, 12.4, 12.5) Mål 3 - God hälsa och välbefinnande Våra fastigheter utformas för att skapa välbefinnande hos våra hyres- gäster. Genom att bygga bostäder enligt Miljöbyggnad Silver och välja närproducerade material bidrar vi till minskad användning av skadliga kemikalier och byggmaterial samt att undvika föroreningar i luft, mark och vatten. Bra inomhusklimat i våra fastigheter är viktigt för våra hyresgästers hälsa och bidrar till att minska antalet sjukdomsfall i samhället. Vi arbetar också för att säkra en god hälsa bland våra medarbetare. (Delmål 3.4, 3.9) Mål 13 - Bekämpa klimatförändringarna Att minska energianvändningen och nyttjandet av fossila bränslen för att därigenom minska koldioxidutsläppen och på så sätt bekämpa klimatförändringarna är en viktig del i vårt arbete. Vi vill också stärka städernas och fastigheternas motståndskraft mot, och förmåga till anpassning till klimatrelaterade faror och naturkatastrofer. (Delmål 13.1, 13.3) BEKÄMPA KLIMAT- FÖRÄNDRINGARNA Mål 8 - Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt Hållbar ekonomisk tillväxt säkrar och skapar nya arbetstillfällen samtidigt som engagerade, kompetenta och friska medarbetare är en förutsättning för att åstadkomma bra resultat. Vi arbetar för att främja en trygg och säker arbetsmiljö och goda arbetsvillkor för såväl egna medar - betare som leverantörer. Målsättningen är låg sjukfrånvaro samt noll arbetsplats- olyckor. Vi satsar också på kompetensutveckling för våra anställda. Med hållbara medarbetare läggs grunden till utveckling och lönsamhet. (Delmål 8.4, 8.5, 8.8) ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 42 Hållbarhetsrapport EKONOMISKT ANSVAR - LÅNGSIKTIG VÄRDEUTVECKLING Nivika bygger och investerar för egen långsiktig förvaltning och till grund för vår hållbarhetssyn ligger en strävan efter att skapa långsiktiga värden. Både ekonomiska och mänskliga. Att skapa värde över tid förutsätter ett hållbart synsätt, långsiktigt ansvarstagande, sund affärsmässighet och stabil finansiell ställning. Att vara en finansiellt stabil affärspartner främjar relationen med våra intressenter och är också en förutsättning för att driva hållbar utveckling. Lång- siktig värdeutveckling innebär också att all verksamhet genomsyras av ett långsiktigt arbete för en hållbar leverantörskedja samt transparent redovis- ning av hållbarhetsdata. Syftet är att äga, förvalta och utveckla fastigheterna under lång tid och det har sedan länge därför varit naturligt att redan från start lägga stor vikt vid hållbarhet. Att skapa attraktiva boendemiljöer i resurseffektiva fastigheter med beständiga material till en rimlig kostnad, lägger grunden för ett varaktigt värdeskapande. Vi investerar inte för kortsiktig vinst eftersom vi sällan säljer de fastigheter vi bygger. Vi vill skapa en ekono- misk stabilitet som går över och bortanför konjunkturer. Hållbarhetsrapport | Ekonomiskt ansvar - långsiktig värdeutveckling GRÖNA FASTIGHETER 38% DELMÅL: Utbildning Anti-korruption, fördjupning Måluppfyllnad: Ej genomförd Ram- och leverantörsavtal med fokus på tjänsteleverantörer i Växjö, Vetlanda och på Västkusten, inklusive hållbarhet och uppförandekod Måluppfyllnad: Arbete pågår Informationstillfälle krisplan Nivika utifrån nya marknadsområden och många nya medarbetare Måluppfyllnad: Allmän genomgång för samtliga medarbetare under året Uppstart, planering och omfattning hållbarhetsinventering fastighetsportfölj Måluppfyllnad: 100 % hållbarhetsinventerade fastigheter Sadelmakaren 1, Värnamo ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 43 Hållbarhetsrapport Finansiell stabilitet Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av god avkastning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. Att vara en finansiellt stabil affärspartner främjar relationen med våra intressenter och är också en förutsättning för att driva en hållbar utveckling. Strategin stöds av en stabil bas av intäkter som ger ett stabilt operativt kassaflöde och ligger till grund för en sund ekonomisk ställning. Den långsiktiga finansiella hållbarheten styrs av de finansiella målen. Utfallet i förhållande till mål, se avsnitt Mål och utfall samt i koncernens Rapport över resultat och totalresultat i koncernen i sammandrag. Dessutom finns de finansiella nyckeltalen redovisade i slutet av rapporten. För mer information kring skapat ekonomiskt värde för Nivika se företagets resultaträkning. Vägen mot en hållbar framtid – grön finansiering Grön finansiering är en naturlig fortsättning del av det hållbarhetsarbete som bedrivs i hela organisationen. Det ger oss en ansvarsfull finansiering, förtroendefulla relationer med våra finansiärer samt stolthet och engage- mang hos våra medarbetare. Nivika gav ut sitt Gröna Ramverk i september 2020 och emitterade i samband med det sin första gröna obligation. Nivikas ramverk följer Green Bond Principles där ambitionen är att bidra till målen enligt Agenda 2030, ramverket är granskat av Cicero med betyget ”Medium Green”. För vidare läsning se avsnitt Uppföljning grönt ramverk – Investerarrapport 2023-08-31 i årsredovisningen. Ansvarsfull samarbetspartner - affärsetik och anti-korruption På Nivika värdesätter vi vår position som ett respekterat företag oavsett var vi bedriver vår verksamhet.Vi stödjer och respekterar de internationellt erkända mänskliga rättigheterna där vi verkar. Mutor, bestickningar eller otillbörliga förmåner får inte förekomma och vi arbetar för att motverka alla former av korruption i verk- samheten och i affärsrelationer. Uppförandekod Uppförandekoden (Koden) beskriver hur Nivikas medarbetare ska agera på arbetsplatsen och hur vi gör affärer. Koden beskriver även vad Nivika förväntar sig av sina medarbetare och affärspartners samt vad intressenterna kan förvänta sig av oss. Koden gäller för alla Nivikas medarbetare. Alla helägda dotterbolag till Nivika är bundna av koden, leverantörer och andra affärspartners förväntas följa liknande principer som ingår i koden. Att dessa principer efterlevs är en viktig faktor när val av affärspartners görs. Information om uppförandekoden ingår som en del av introduktionsprogrammet för alla nyanställda. Utöver uppförandekoden finns styrdokument innehållande principer för bolagsstyrning och efterlevnadsprocedurer, som beslutats av styrelsen. Visselblåsare Vi är angelägna om att både våra egna medarbetare och våra externa intressenter känner sig trygga med att vi fångar upp eventuella missförhållanden i organisationen redan på ett tidigt stadium, antingen via dialog eller via företagets visselblåsarfunktion, som sköts av Nivikas styrelseordförande. Repressalier mot eller diskriminering av någon medarbetare som i god tro gjort en anmälan är inte tillåtet. Under året finns inga rapporterade fall av korruption, mutor eller brott mot uppförandekoden. För hållbarhet i leverantörskedjan Nivikas leverantörer har en viktig roll i värdekedjan och som beställare av varor och tjänster har Nivika ett stort ansvar och möjlighet att ställa krav med koppling till hållbarhet. Exempelvis kravställs leverantörer på att följa bolagets uppförandekod. Nivika eftersträvar lokala leverantörer, nära och långsiktiga samarbeten med affärs- partners för att tillsammans främja hållbarhet genom hela värdekedjan. Hållbarhetsrapport | Ekonomiskt ansvar - långsiktig värdeutveckling ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 44 Hållbarhetsrapport EU-taxonomin - för hållbara byggnader Syftet med EU-taxonomin är att definiera vilka tillgångar som anses vara hållbara i placerings- och investeringshänseende och bidrar till att uppfylla EU:s miljömål. Två av sex miljömål har i dagsläget definierats. Under räkenskapsåret 2021/2022 bedömde vi att 100 procent av Nivikas omsättnig, driftsutgifter och kapitalutgifter är tillämpliga i enlighet med EU:s taxonomiförordning. Nivika omfattas inte initialt av rapporteringskravet, men väljer frivilligt att presentera en bedömning av hur verksamheten överensstämmer med EU-taxonomin och hur stor del av våra tillgångar som definieras som hållbara då dessa väsentligt bidrar till miljömål 1: Begränsning av klimatförändringar. Nivika äger, förvaltar och utvecklar fastigheter. Verksamheten återfinns i huvudgrupp 7, Bygg och fastighetsverksamhet, i taxonomin. Vår bedömning är att verksamheten därmed motsvarar det som i taxonomin benämns 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Nivika utför inte några entreprenader i egen regi, utan har endast rollen som beställare i samband med nyproduktion, varför vi bedömer att verksamheten inte omfattas av ytterligare artiklar. Samtliga Nivikas fastigheter har utvärderats utifrån väsentligt bidrag till miljömål 1. Där omfattas fastigheter som har energiklass A enligt energideklarationen eller tillhör topp 15 procent av det nationella byggnadsbeståndet i enlighet med Fastighetsägarnas upprättade gränsvärden (2022). En hållbarhetskartläggning med tillhörande klimatriskanalys har gjorts på hela Nivikas bestånd. Denna klargör att verksamheten inte orsakar betydande skada på övriga miljömål. Taxonomin är tillämplig för 100 procent av Nivikas verksamhet. Av omsättningen är 33 procent förenligt med taxonomin, för driftutgifterna är utfallet minst 33 procent och av årets kapitalutgifter är minst 54 procent förenligt med taxonomins krav. Nivika har valt en måttfull tolkning av kriterierna, och hellre valt att definiera färre ekonomiska aktiviteter som gröna, snarare än fler. Följande antaganden och avgränsningar har gjorts: • Ett antal energideklarationer gällande nyproducerade fastigheter är utförda på energiberäkningar. • Nivika redovisar nedan endast miljömål 1 och 2, vilket innebär att vi gjort avsteg från FAR:s tabellformat. • I omsättningen ingår endast hyra, inte hyrestillägg i form av debitering av exempelvis el och vatten. Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonimkraven. Kod Absolut omsättning, Mkr Absolut omsättning, % Absolut omsättning, % A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader 7.7 199,1 32,5 100 De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas omsättning 199,1 32,5 100 A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader 7.7 412,8 67,5 Omsättning hos de verksamheter De miljömässigt hållbara (tax- onomiförenliga) verksamheternas omsättning A2 412,8 67,5 Totalt (A.1 + A.2) Summa 611,9 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Omsättning hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) - Totalt (A + B) Summa 611,9 Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven. Kod Absolut omsättning, Mkr Absolut omsättning, % Absolut omsättning, % A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader 7.7 229,7 54,0 100 Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomi-förenliga) verksamheterna (A.1) 229,7 54,0 100 A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader 7.7 195,9 46,0 Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är mijömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) A2 195,9 46,0 Totalt (A.1 + A.2) Summa 425,7 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Kapitalutgifter hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) - Totalt (A + B) Summa 425,7 Hållbarhetsrapport | Ekonomiskt ansvar - långsiktig värdeutveckling ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 45 Hållbarhetsrapport Andel av omsättningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonimkraven. Kod Absolut omsättning, Mkr Absolut omsättning, % Absolut omsättning, % A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader 7.7 199,1 32,5 100 De miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheternas omsättning 199,1 32,5 100 A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader 7.7 412,8 67,5 Omsättning hos de verksamheter De miljömässigt hållbara (tax- onomiförenliga) verksamheternas omsättning A2 412,8 67,5 Totalt (A.1 + A.2) Summa 611,9 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Omsättning hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) - Totalt (A + B) Summa 611,9 Andel av kapitalutgifterna från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven. Kod Absolut omsättning, Mkr Absolut omsättning, % Absolut omsättning, % A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader 7.7 229,7 54,0 100 Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomi-förenliga) verksamheterna (A.1) 229,7 54,0 100 A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader 7.7 195,9 46,0 Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är mijömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) A2 195,9 46,0 Totalt (A.1 + A.2) Summa 425,7 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Kapitalutgifter hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) - Totalt (A + B) Summa 425,7 Andel av driftsutgifterna från produkter eller tänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven. Kod Absolut omsättning, Mkr Absolut omsättning, % Absolut omsättning, % A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader 7.7 64,1 32,5 100 Driftutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksam- heterna (A.1) 64,1 32,5 100 A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader 7.7 132,9 67,5 Driftutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är mijömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) A2 132,9 67,5 Totalt (A.1 + A.2) Summa 197,0 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Driftutgifter hos verksamhet som inte omfattas av taxonomin (B) - Totalt (A + B) Summa 197,0 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 46 Hållbarhetsrapport TCFD-vägleder För att ha ett tydligt fokus på klimatfrågan och hantera riskerna men också möjligheterna kring dem har vi börjat arbeta i linje med TCFD (Task Force on Climate- related Financial Disclosures). Ambitionen är att följa rekommendationerna i största möjliga utsträckning. TCFD riktar sig till både bolag och investerare. Beskrivningen hjälper intressenterna att skapa sig en bild av hur verksamheten kommer att påverkas av klimat- förändringarna. Nedan beskrivs kortfattat hur Nivika arbetar med de olika delarna i ramverket, vissa upplys- ningar presenteras även i andra delar av årsredovisningen, vilket framgår av hänvisningar i texten nedan. Styrning Nivikas styrelse har ett övergripande ansvar för styrningen av hållbarhetsfrågorna. Koncernledningen ansvarar för att ta fram förslag på policys, mål och strategier. Resultat för mål och klimatrelaterade frågor presenteras för styrelsen och diskuteras vid planerade möten under hela året. Hållbarhetsarbetet ingår som en naturlig och integrerad del i all verksamhet. Ansvaret för det dagliga arbetet med klimatrelaterade frågor såsom planering, genomförande och uppföljning följer organisationsstrukturen. Frågor relaterade till klimatet ingår som en del av de affärsplaner som tas fram. Hållbarhetschefen har det operativa ansvaret för att driva, utveckla, samt följa upp Nivikas klimatarbete och rapportera utfallet till kon- cernledningen. Strategi Nivikas affärsmodell och verksamhet är anpassad för att ta vara på möjligheter som följer av omställningen till ett hållbart samhälle. Vårt arbete med minskad energianvändning och klimatpåverkan från verksamheten är ett sätt att framtidssäkra fastigheterna, minska våra kostnader och möta framtida lagar. Nivika är ett fastighetsbo- lag som arbetar med lokala kontakter och har ett nära samarbete med kommuner gällande utvecklingsprojekt och framför hållbarhetsaspekter även där. Därigenom förblir vi ett attraktivt bolag för våra intressenter, inte minst framtida hyresgäster. Riskhantering Identifiering och analys av klimatrelaterade risker är en förlängning av vårt ordinarie riskarbete – en process som beskrivs på sidorna 79-82. Miljöaspekter, inklusive klimat, ingår denna process liksom alla de andra av bolagets risker och möjligheter. Under året har Nivika dessutom genomfört analyser och genomlysning av hela fastighetsbeståndet. Analysen har gjorts både på en geografisk nivå samt på fastighetsnivå och identifierat de största framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker. Syftet med risk- och möjlighetsanalysen är att få koll på hur Nivika påverkas finansiellt av klimatförändringarna; dels rent fysiskt, dels av styrmedel för att begränsa växthusgasutsläpp – men även att tillvarata de möjligheter som identifieras under processen. • Skyfall och översvämning • Inomhusklimat • Vattentillgång • Storm • Ras, skred och erosion • Stora snömängder • Jordbävning Riskkartläggning - hållbarhetsrisker • Radon • Förorenat område • Invasiva arter • Byggnadsminne • Energiklass F och högre • Skyddsrum • Hög nivå av felanmälningar • NIS-direktivet • Utsatt område • Riskområde • Särskilt utsatt område Nivika har under året inventerat samtliga fastigheter i det befintliga beståndet med avseende på följande hållbarhetsrisker: Varje risk har graderats enligt sannolikhet och påverkan med skalan låg, medel och hög. Det är viktigt att anpassa verksamheten och hantera de fysiska risker som ett förändrat klimat och en förändrad omvärld innebär. Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker. Mål och mätetal Energianvändningen i fastigheter är en stor bidragande orsak till utsläppen av växthusgaser. Nivika har sedan 2020/21 haft ett årligt mål att minska energiförbrukningen med 10 procent, läs mer på sidan 54. Bolaget har som mål att 20 procent av fastigheterna i portföljen ska vara ”gröna”, att andelen nyinstallerad förnybar energi ska ha en produktionskapacitet(solenergi) på 1 GWp och att all nyproduktion av bostäder ska byggas i enlighet med Miljöbyggnad Silver. FASTIGHETER HÅLLBARHETSINVENTERADE 100% Hållbarhetsrapport | Ekonomiskt ansvar - långsiktig värdeutveckling ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 47 Hållbarhetsrapport Styrning Strategi Riskhantering Mätetal och mål A. Styrelsens översyn av klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 46 A. Klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen har identifierat på kort, medel och lång sikt. Se sid. 46 A. Organisationens processer för att identifiera och bedöma klimatrelaterade risker. Se sid. 46 A. Organisationens mätetal för att bedöma klimatrelate- rade risker och möjligheter i linje med sin strategi och riskhanteringsprocess. Se sid. 46 B. Ledningens roll i be- dömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter. Se sid. 46 B. Påverkan från klimatrelate- rade risker och möjligheter på organisationens verksamhe- ter, strategi och finansiella planering. Se sid. 46 B. Organisationens processer för att hantera klimatrelate- rade risker. Se sid. 46 B. Scope 1, Scope 2 och Scope 3-utsläpp av växthus- gaser och relaterade risker. Se sid. 46 C. Organisationsstrategins anpassningsförmåga med hänsyn till olika klimatrelate- rade scenarios – inkluderat ett scenario för 2 grader eller lägre. Se sid. 46 C. Processer för att identi- fiera, bedöma och hantera klimatrelaterade risker är in- tegrerade i organisationens övergripande riskhantering. Se sid. 46 C. Mål som organisationen använder för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter och utveckling mot mål. Se sid. 46 TCFD-index Hållbarhetsrapport | Ekonomiskt ansvar - långsiktig värdeutveckling ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 48 HållbarhetsrapportHållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning KLIMATANSVAR - MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING Bygg- och fastighetsbranschen står för en betydande del av Sveriges totala energianvändning och en stor andel av koldioxidutsläppen, vilket har en negativ påverkan på vårt klimat. Nivika ska erbjuda hållbara fastigheter, bolaget förvaltar och utvecklar därför fastigheter resurseffektivt och med klimatet i fokus. Vi arbetar ständigt för att minska vår egen och våra hyresgästers klimatavtryck samtidigt som vi arbetar med att effektivisera vår resursanvändning. DELMÅL: Minska energianvändningen med 10 % (jämfört med 2021/22) Måluppfyllnad: -4 % Andel ”gröna” fastigheter i portföljen: 20 % Måluppfyllnad: 38 % Nyproduktion av bostäder ska ske i enlighet med Miljöbyggnad Silver Måluppfyllnad: 100 % Nyinstallerad produktionskapacitet (solenergi): 1 GWp Måluppfyllnad: 1,3 GWp 1,3 GWp NYINSTALLERAD PRODUKTIONSKAPACITET AV SOLENERGI Snöflingan 16, Växjö ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 49 Hållbarhetsrapport Resurseffektivitet - material, energi och avfall Nivika lägger stort fokus på att skapa hållbara byggnader över tid. Det är långsiktiga satsningar som leder till minskad klimatpåverkan och lägre energiförbrukning. Materialförbrukning, effektiv energianvändning och avfallshantering är viktiga områden för Nivika när det gäller resurseffektivitet. Byggnadens livscykel PROJEKTERING Nivika sätter ramarna för hela byggnadens livscykel i projekteringsstadiet, redan där skapas energieffektiva byggnader med långsiktig kvalitet enligt Nivika-standard. Byggnaden utformas för att för att skapa flexibilitet genom att ta hänsyn till framtida alternativ användning och behov av förändring. NYBYGGNATION Byggskedet är den fas i livscykeln med störst klimatpåverkan. För att säkerhetsställa ett gott inomhusklimat bygger Nivika i enlighet med Miljöbyggnad Silver, där fokus läggs på hållbara material och en effektiv energian- vändning. Tillsammans med rätt leverantör möjliggörs flexibilitet, resursoptimering och materialval som skapar förutsättningar för hållbarhet i hela livscykeln. Att kravställa och optimera transporter under byggskedet är ytterligare ett sätt att minska klimatavtryck. DRIFT- OCH FÖRVALTNING Genom att arbeta löpande med driftoptimering, energieffektivisering samt utbyte av föråldrad teknik minime- rar vi klimatavtrycket från verksamheten. Genom att skapa förutsättningar för Nivikas hyresgäster att bo eller bedriva sin verksamhet med så låg klimatpåverkan som möjligt kan utsläppen dessutom minska ytterligare i drift- och förvaltningsskedet. Att erbjuda hållbara lösningar såsom delningstjänster, laddningsmöjligheter, men också vägledning kring materialval och återbruk är ytterligare sätt att minska klimatavtrycket. RIVNING Nivika ska bara riva om det verkligen är nödvändigt och i stället eftersträva att förlänga byggnadens livslängd. Om byggnaden trots allt rivs är ambitionen att återbruka byggmaterial och återvinna rivningsmaterial. Material som måste deponeras ska undvikas i möjligaste mån. Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning Collaboration for Climate neutral Constuction i Jönköpings län Nivika har under året anslutit sig till CCC i Jönköpings län (Collaboration for Climate neutral Construction), ett initiativ som samlar aktörer från bygg- och fastighets- branschen, för att tillsammans arbeta för att nå klimatneutralitet till år 2045. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 50 Hållbarhetsrapport Nivika standard - med material för långsiktig förvaltning För att ta ytterligare ett steg vidare mot ett mer hållbart samhälle behöver vi gemensamt tänka ett steg längre gällande återbruk och långtidsbruk, och därmed lämna slit- och slängtänket bakom oss och minska klimatpåverkan. Material och produkter behöver användas längre, av fler eller i nya sammanhang. Omställningen till en cirkulär ekonomi har stor potential i att minska resursanvändningen och är också ett verktyg för att påverka de globala hållbarhetsmålen i Agenda 2030. Sedan Nivika startades har långsiktig förvaltning varit en grundförutsättning för materialval och specifikationer oavsett om det gäller renovering eller nyproduktion. Nivika ska ha fastigheter av hög kvalitet för att attrahera hyresgäster, det är lika viktigt nu som när bolaget startade för drygt 20 år sedan. Vid nyproduktion av hyresrätter ingår alltid Nivika teknisk beskrivning standard som en del av beställningsunderlaget. När du kliver in i lägenheterna ligger det granit eller keramik klinkers på hallgolvet, tåligt och underhållsfritt. På övriga golv ligger ekparkett, ett vackert och tämligen tåligt golv som även ger en varm träkänsla och är skönt att gå på. Samtliga golvlister är i ek, nästan lika snygga efter ett par års dammsugning som när de är nya. Fönsterbänkar är i sten eller vit marmor som ger ett tidlöst och fräscht intryck. Köket är vitt med tåligt kompaktlaminat på bänkarna och vitvarorna är rostfria. Toalett och badrum har granit eller keramiskt klinkers på golvet och det är kakel på väggarna. Lägenheten har mekanisk till- och frånluftsventilation med värmeåtervinning med FTX-aggregat i samtliga lägenheter. Våra fastigheter utformas så långt som möjligt för att vara flexibla och lätta att anpassa till förändrade behov, vilket minskar behovet av ombyggnation. Miljöcertifiering – en väg till hållbara byggnader Miljöcertifiering är ett verktyg för att säkerhetsställa att våra fastigheter är hållbara och har en minimerad miljöpåverkan. Sedan 2020 bygger Nivika alla sina bostäder i enlighet med Miljöbyggnad Silver. Miljöbyggnad är Sveriges mest använda miljöcertifieringssystem för byggnader. Standarden omfattar de viktigaste miljöpåverkande byggnadsaspekterna och kvalitetssäkrar samtidigt inomhusklimatet. En byggnad bedöms inom områdena energi, inomhusmiljö och material. Färdigställda projekt under året 2022/23 som byggts i enlighet med Miljöbyggnad Silver: Bostadsfastigheterna Sadelmakaren 1, Värnamo och Värendsvallen 12, Växjö samt logistikanläggningen Klynnan 12, Värnamo. 2023/22 2021/22 2020/21 Utfall 100 % 100 % 100 % Andel bostäder byggda i enlighet med Miljöbyggnad Silver ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 51 Hållbarhetsrapport Ett hållbarhetsprojekt i framkant Under året har första spadtaget tagits till Nivikas nya huvudkontor. Kontoret är ett pilotprojekt inom material, hållbarhet och klimat. En signaturbyggnad i Värnamo Nivika bygger en ny, modern kontorsfastighet utmed E4:an på Bredasten i Värnamo. Här planerar vi för vårt eget huvudkontor på två av planen, det nedre planet för gemensamma ytor och plats för andra hyresgäster på de övriga tre våningsplanen. Ambitionen är att ta ytterligare steg i Nivikas arbete med en mer hållbar byggnadsteknik genom att prova en helt ny standard för hur vi vill bygga i framtiden. Ny typ av hybridstomme Vi kommer bland annat använda en ny typ av hybridstomme i betong och trä, vilket leder till en reducerad betongmängd. Ytterfasadsystemet är ersatt mot limträsystem och bjälklag kompletteras med en tunnare betongskiva samtidigt som inslaget av trä ökar. Fastigheten förses med solpaneler som kommer att minska mängden köpt energi. Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning Refugen 6, Värnamo ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 52 Hållbarhetsrapport Effektiv energianvändning Under senare år har elbehovet i Sverige ökat kraftigt. De stigande elpriserna ledde till att uppmärksamheten riktades mot energimarknaden. Stora delar av samhället fokuserade på energibesparande åtgärder, både för att minska kostnader och klimatpåverkan men även för att stödja hela energisystemet. Arbetet med energi- effektivisering och driftoptimering av fastigheterna är något som ständigt pågår. En ökad installation av exem- pelvis solcellsanläggningar bidrar också till att minska såväl klimatpåverkan som driftskostnaderna. Att ha kontroll på och påverka energiförbrukningen i våra fastigheter är en viktig del i energieffektiviseringen. Nivikas tekniska förvaltning använder olika system för att övervaka fastigheterna med fokus på att följa upp, utveckla och optimera energianvändningen. Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning Energianvändning, kWh 2023/22 2021/22 2020/21 El 14 081 088 13 418 621 10 896 223 Fjärrvärme 24 193 749 19 532 531 12 275 865 Fjärrkyla 9 378 10 852 21 298 Total förbrukning 38 284 215 32 962 004 23 193 386 Energiintensiteten har minskat med 4 procent - jämfört med 21/22 har vi minskat från 97 till 93 kWh/m2 Atemp. Målet med att minska energiintensiteteten med 10 procent nås inte för året då vi har avyttrat fastigheter med låg förbrukning. Energiintensitet, kWh/m2 Atemp 2023/22 Förändring % 2022/21 Förändring % 2020/21 Total energiintensitet 93 -4 97 -5 102 Resurseffektiviseringar som gjorts på våra fastigheter under 2022/23 • Nyinstallerade solpaneler på bostadsfastigheterna Sadelmakaren, Nivika Center och på de kommersiella fastigheterna Klynnan 12, Porfyren 3, Budkaveln 21, Hematiten 1, Diabasen 4, Kopparslagaren 3, Mjälan 8, Skräddaren 7 och Drängen 2. • Byte av fjärrvärme- och styrcentral på Folkets hus 1, Värnamo, har gjort en energibesparing på 12,8 procent. • Konvertering till fjärrvärme på Barnarps Kråkebo, Jönköping. • Byte av äldre ventillationsaggregat och konvertering av uppvärmning från direktverkande el till fjärrvärme på Rättaren 5, Växjö, har gett en minskad elförbrukning med 70 procent vilket motsvarar 120 000 kWh. • Ett löpande arbete med uppkoppling av överordnat system via Webbport och energidata till Mestro för befintliga fastigheter. • Pågående arbete med att byta ut gamla ljuskällor till nya LED-armaturer på fastigheterna Tunnbindaren 7, Drängen 2, Fyllinge 20:412 och Stålet 2. Vatten 2023/22 2021/22 2020/21 Vattenanvändning, m3 207 128 159 122 95 039 Vattenintensitet, m3/m2 0,5 0,5 0,4 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 53 HållbarhetsrapportHållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning Solenergi Målet nyinstallerad solenergi med produktionskapacitet om minst 1 GWp innebär fortsatt fokus på förnybar el. Vi sätter solpaneler på våra tak, både vid nybyggnation och på befintliga fastigheter. Under året har solcellsan- läggningar installerats på elva fastigheter med en total produktionskapacitet om 1,3 GWp. Nivikas solcellsanläggningar har under året producerat 1 553 MWh, vilket motsvarar 11 procent av den totala elanvändningen. Den producerade elen från egna anläggningar under året har jämfört med 2021/22 minskat med sju procent. Orsaken till minskningen är avyttring av fastigheter med solenergi samt sämre väder under året. Producerad solenergi, MWh 2023/22 Förändring % 2021/22 Förändring % 2020/21 (basår) Producerad el från egna solcellsanläggningar 1 553 -7 1 678 136 710 Egenproducerad solel som används på plats 1 553 - 1 678 - 710 Producerad solenergi, MWh Minskade avfallsmängder - ökad återvinning Arbetet med avfall handlar om att minska mängden avfall som går till deponi och förbränning – och att öka andelen återvunnet avfall. Nivikas verksamhet genererar avfall i våra byggprojekt, nyproduktion och hyresgäst- anpassningar men också från verksamhetens hyresgäster. Vad det gäller avfall från byggnation är det viktigt att det ställs krav på exempelvis avfallsplaner i projekt. Men även att öka återvinningsgraden på byggarbetsplatser och hos våra hyresgäster. Här krävs samverkan med våra avfallsleverantörer samt entreprenörer vid byggprojekt. Byggavfallet som uppstår vid våra egna ombyggnadsprojekt och lokalanpassningar sorteras på arbetsplatsen enligt fastställda rutiner. Avfallet från avslutade byggprojekt 2022/23, ton 2023 Avfall exkl. farligt avfall Materialåtervinning 207 Energiåtervinning/förbränning 730 Deponi 205 Farligt avfall Deponi 3 Total mängd avfall 1 145 De redovisade byggprojekten är: Broarna 4, Avenboken 1, Repslagaren 1, Smeden 5, Hygiea 3, Rosen 1, Tingstadsvassen, Klynnan 12, Bikupan 22, Porfyren 3, Sadelmakaren, Nivika Center och ombyggnad av Kärleken 3. Totalt uppgick avfallet från avslutade byggprojekt under året till 1 145 ton. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 54 Hållbarhetsrapport Klimatpåverkan och anpassning till ett förändrat klimat Att mäta och redovisa utvecklingen av Nivikas klimatpåverkan är ett sätt att identifiera, prioritera och följa upp åtgärder för att minska klimatutsläppen. Genom ökad kunskap om direkta och indirekta utsläpp kan klimatpla- ner och metoder tas fram för att prioritera de åtgärder som ger störst påverkan. Nivika rapporterar utsläppen av växthusgaser med hjälp av GHG-protokollet (Green House Gas Protocol), i enlighet med modellen Financial Control approach. För beräkningarna 2022/23 tillämpar Nivika Fastighetsägarna Sveriges vägledning för scope 3-rapportering. Beräkningarna av Nivikas klimatpåverkande utsläpp utvecklas kontinuerligt för mer tillförlitliga nyckeltal och för att inkludera fler utsläppsposter. En del av beräkningarna är baserade på faktisk data och en del på schabloner. De senaste årens ökning av utsläpp beror framför allt på en förbättrad mätning och uppföljning. Scope 1 Avser direkta utsläpp som kontrolleras av verksamheten själva och där Nivika har direkt kontroll över sin klimatpå - verkan, till exempel utsläpp från egna fordon. Scope 2 Avser indirekta utsläpp från inköpt en- ergi. Utsläppen sker då hos producenten men räknas in i Nivikas utsläppssiffror. Några exempel är inköpt el, värme och kyla. Scope 3 Omfattar indirekta utsläpp uppströms och nedströms i värdekedjan som Nivika ger upphov till men inte kon- trollerar direkt. Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning SCOPE 3 SCOPE 1 SCOPE 3 DIREKTA UTSLÄPP INDIREKTA UTSLÄPP INDIREKTA UTSLÄPP UPPSTRÖMS NEDSTRÖMS Egna värmepannor Utsläpp av köldmedia Egna och leasade fordon Fastighetsel Fjärrvärme Fjärrkyla INDIREKTA UTSLÄPP SCOPE 2 Affärsresor Hyresgästernas el. Leasade tillgångar, nedströms Kapitalvaror Avfall genererat i verksamheten INKÖPT ENERGI Hyresgästernas bilkörning. Leasade tillgångar, nedströms Investeringar Slutbehandling av sålda produkter Användning av sålda produkter Anställdas pendling Bränsle och energirelaterade aktiviteter Transport och distribution, uppströms Leasade tillgångar, uppströms Köpta varor och tjänster För att få en riktigt heltäckande bild av våra utsläpp i hela värdekedjan är även hyresgästernas energiförbruk- ning och bilkörning med i mätningarna i vårt arbete mot att bli klimatneutrala. Nivikas största utsläpp i scope 3 återfinns i kategori 3.2 Kapitalvaror, Nybyggnationer samt större hyresgästanpassningar och från kategori 3.13 Leasade tillgångar – nedströms, hyresgästernas bilkörning. Vilket påvisar att samverkan över leverantörsled är en viktig förutsättning för att tillsammans göra skillnad. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 55 Hållbarhetsrapport Klimatutsläpp 2022/23 2021/22 Aktivitet Datakälla Omvandlingsfaktor Absoluta utsläpp, ton CO₂e Intensitet, kg CO₂e/m2 Absoluta utsläpp Intensitet Scope 1 Service/driftbilar och poolbilar Intern inhämtning från körjournaler Emissionsfaktor för respektive fordon, bränslebaserad 26 0,05 21 0,04 Köldmedia Utsläpp från köldmedia hämtas från respektive fastighet enligt lag omobligatorisk köldmediarapport Statistik från Svensk Kyl & Värmepumpsförening 0 0 0 0 Summa direkta utsläpp 26 0,05 21 0,04 Scope 2 Marketbased Förbrukning av el i fastigheter Data från leverantör 30 55,0 Locationbased Förbrukning av el i fastigheter Data från leverantör Emissionsfaktor, Nordisk mix 2021: 0,0547 939 734,0 Förbrukning av fjärrvärme i fastigheter Data från leverantör 608 558,3 Förbrukning av fjärrkyla i fastigheter Data från leverantör 0 0,13 Marketbased Summa indirekta utsläpp från produktion av inköpt energi 638 1,1 613 1,1 Locationbased Summa indirekta utsläpp från produktion av inköpt energi 1 547 2,8 1 292 2,3 Scope 1+2 Marketbased 664 1,2 634 1,14 Locationbased 1 573 2,9 1 313 2,34 Scope 3 1. Köpta varor och tjänster Ingen data Ingen data 2022/23 2. Kapitalvaror IVL´s vägledningscope 3 för bostadsföretag Schablonvärden från rapporten ”Referensvärden för klimatpåverkan vid uppförande av byggnader” 6 139 11,0 3. Bränsle och energirelaterade aktiviteter Inte aktuell 2022/23 Inte aktuellt 2022/23 4. Transport och distribution, uppströms Inte aktuell 2022/23 Inte aktuellt 2022/23 5. Avfall genererat i verksamheten Blandat avfall till förbränning: Avfall Sverige. Materialåtervinning: DEFRA. Deponi: DEFRA. Blandat avfall till förbränning: 0,45. Materialåtervinning: 0,02. Deponi: 0,47. 430 0,8 6. Affärsresor Intern inhämtning från körjournaler Emissionsfaktor för respektive fordon, bränslebaserad 18 0,03 7. Anställdas pendling Inte aktuell 2022/23 Inte aktuellt 2022/23 8. Leasade tillgångar, uppströms Inte aktuell 2022/23 Inte aktuellt 2022/23 9. Transport och distribution, nedströms Inte relevant för Nivika 10. Bearbetning av sålda produkter Inte relevant för Nivika 11. Användning av sålda produkter Inte aktuell 2022/23 Inte aktuell 2022/23 12. Slutbehandling av sålda produkter Inte aktuell 2022/23 Inte aktuell 2022/23 13. Hyresgästernas el. Leasade tillgångar, nedströms Schablon årsförbrukning: Konsumenternas energimarknadsbyrå. Nordisk mix: Miljöbarometern. Uppskattad data. Nordisk mix 2022 0,0667 kgCO₂e/kWh 549 1,0 13. Hyresgästernas bilkörning. Leasade tillgångar, nedströms Bilar per hushåll: Allmännyttans mobilitetsprojekt. Körsträcka: Trafa 2021. Snitt klimatpåverkan personbilar: Trafikverket. Schablon. 0,76 bilar/hushåll. Snittsträcka 11 000 km. Klimatpåverkan pesonbilar 0,150 kgCO₂/km 3 472 6,2 14. Franshiser Inte relevant för Nivika 15. Investeringar Inte aktuell 2022/23 Inte aktuell 2022/23 10 608 19,0 Hållbarhetsrapport | Klimatansvar - miljö och resursanvändning Beräkningen avser kalenderår. Beräkningen från 2022 redovisas i 2022/23 års redovisning.Intensitet anges i: kg CO₂ e/m2 (total uthyrbar yta per 230831) Locationbased – Metoden återspeglar genomsnittlig utsläppsintensitet för nätet på vilken energiförbrukningen inträffar. Emissionsfaktorn är för hela leveransen i kraft-, värme- eller kylnätet. Ingen skillnad görs för om organisationen har gjort ett aktivt miljöval för sin inköpta el, värme eller kyla. Marketbased – Metoden skiljer på ursprungsmärkt inköpt el, värme och kyla och ospecificerad inköpt el, värme och kyla. För den ursprungsmärkta elen, värmen och kylan används specifika emissionsfaktorer för ett specifikt energislag, medan för ospecificerad el, värme och kyla används den nordiska residualmixen. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 56 HållbarhetsrapportHållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbar stadsutveckling KAN REKOMMENDERA NIVIKA SOM HYRESVÄRD 90% TRIVS MED SITT BOENDE 93% SOCIALT ANSVAR –HÅLLBAR STADSUTVECKLING Nivika vill att de som bor i husen och kvarteren trivs, känner sig trygga och mår bra. Vi är en lokal samhällsbyggare som erbjuder attraktiva och trivsamma lokaler och boenden för våra hyresgäster. Vi skapar hållbara kvarter och områden med fastigheter där människor ska leva och arbeta i många år framöver. Områdena ska klara klimatförändringar och samhällsomvandling. Vi tar långsiktigt ansvar när vi bygger, utvecklar och förvaltar. I detaljplanearbetet ingår förutom att gestalta området även att bidra till en blandad stadsmiljö. En blandad stadsmiljö skapar förutsättningar för stor mångfald och variation mellan gammal och ny bebyggelse, både i gestaltning och funktion för boende, handel, service, rekreation, kultur och arbets- platser. Blandstaden utgår ifrån att människans välbefinnande står i centrum, vilket bidrar till ökad trygghet och gemenskap. DELMÅL: Antal nyinstallerade laddplatser: 100 st Måluppfyllnad: 87 st Genomföra kundnöjdhetsundersökning bostadshyresgäster Måluppfyllnad: Nollmätningsundersökning genomförd november 2022 Ta fram arbetsmetoder för att säkerhetsställa trygghet och trivsel Måluppfyllnad: Åtgärdsplaner utifrån hyresgästenkät på respektive område har tagits fram Visa energiförbrukning för lägenhetshyresgäster i ”Mina sidor” i Incit, alla fastigheter som är uppkopplade via Elvaco Måluppfyllnad: Ej genomfört, avvaktar utbyte av fastighetssystem ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 57 Hållbarhetsrapport Kund i fokus - för trygghet och trivsel Att ha nöjda kunder skapar förutsättningar för långsiktiga affärsrelationer och kan ge goda ambassadörer. Ett viktigt mått på kundnöjdhet är rekommendationsvilja. För att kunna skapa ett bättre boende är bolaget beroende av att få veta vad hyresgästerna tycker om Nivikas service, lägenheten, huset och området de bor i. Genom att skapa en bra dialog kan vi tillsammans göra skillnad. I november 2022 skickades en hyresgästenkät ut till drygt 2 000 hushåll. Det kom in cirka 1 340 svar, vilket ger en svarsfrekvens på hela 66 procent. Resultatet av hyresgästenkäten har samtliga medarbetare hos Nivika fått ta del av. Baserat på resultatet har fastighetsskötare, fastighetstekniker, uthyrare och förvaltare på res- pektive förvaltningsområde deltagit i framtagandet av handlingsplaner över vad som ska göras samt prioritering inom respektive bostadsområde. Vi ser att det framför allt finns förbättringsbehov inom följande övergripande områden som vi kommer arbeta vidare med: • Utemiljö • Rent & snyggt • Information till er hyresgäster Totalt sett ligger Nivika väl till i jämförelse med branschen, i tabellen nedan finns utfallen i utvalda väsentliga områden från enkäten. Vi är mycket nöjda med resultatet men vill ändå ständigt förbättra oss för att bibehålla Nivikas attraktivitet och göra nöjda hyresgäster än mer nöjda. Hållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbar stadsutveckling Nivika Fastigheter AB ( 2041 lägenheter), % Medelvärde i branschen, % Ta kunden på allvar 87 86 Trygghet 86 80 Rent och snyggt 74 76 Lägenheternas standard 81 77 Almänna utrymmen 83 83 Utemiljö 67 74 Underlätta för hyresgästen att agera mer hållbart Förutom uppvärmningen av våra fastigheter och våra byggprojekt bidrar våra hyresgäster med utsläpp från exempel biltransporter, avfall och konsumtion. Hyresgästernas intresse för att bidra till hållbara lösningar och effektiviseringar ökar. Som hyresvärd kan Nivika bidra genom att göra det enkelt för våra hyresgäster att göra rätt, underlätta för att skapa en mer hållbar livsstil och engagera dem att göra mer klimatsmarta val i vardagen kopplat till sitt boende. Det kan vara allt från att erbjuda odlingsmöjligheter intill fastigheterna, enkla system för avfallshantering till att erbjuda laddplatser för elbilar. I våra nybyggda bostadsfastigheter mäts el- och vattenförbrukningen individuellt, vilket ökar kunskapen om den faktiska förbrukningen hos våra hyresgäster. Arbetet med att erbjuda våra hyresgäster möjligheter till en hållbar mobilitet fortsätter. Laddplatser 87 stycken laddplatser för el- och hybridfordon driftsattes under året. Antal laddplatser Ort 2022/23 2021/22 2020/21 Värnamo 47 12 14 Jönköping 5 52 33 Växjö 11 26 12 Varberg 13 12 0 Ulricehamn 11 0 0 Totalt 87 102 59 Närhet till hyresgästen Våra hyresgäster står i centrum för vår verksamhet och det är viktigt att kunna erbjuda rätt produkt och service till bostadshyresgäster såväl som till lokalhyresgäster. Nöjda hyresgäster som trivs är lojala och hyr länge hos oss, vilket bland annat bidrar till lägre omflyttning och ökad trygghet. En nöjd hyresgäst är också en god ambassadör för bolaget. Vi möter våra hyresgäster dagligen, genom telefonsamtal, mejl och personliga kontakter. Vi månar om en hög tillgänglighet för våra kunder och de kan nå oss via telefon och mejl. På den kommersiella sidan har lokalansvariga nära kontakt med hyresgästerna för att snabbt kunna fånga upp förändrade behov och önskemål. Under året har vi tecknat våra två första gröna hyresavtal som i ett led att öka takten i hyresgästernas klimatomställning. Internt har vi under året påbörjat arbetet kring hur vi ska arbeta med gröna hyresavtal och uppföljningen kring dessa. Digital teknik möjliggör nya beteenden och nya funktioner. Hyresgästen kan redan idag underteckna bostadskontrakt, garagekontrakt och parkeringsavtal digitalt. I selfstorageverksamheten Mitt Lager finns smidiga digitala låslösningar där manuell nyckelhantering helt har upphört. ”Önskar kunna bo kvar här så länge som livet tillåter.” HYRESGÄSTKOMMENTAR ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 58 HållbarhetsrapportHållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbar stadsutveckling Biologisk mångfald Klimatrisker, klimatpåverkan och biologisk mångfald är tätt sammankopplat. Samtidigt som klimatavtrycket ska minska ska den biologiska mångfalden öka. Ju fler växter som finns, desto större kapacitet att ta upp koldioxid i atmosfären. Fler växter och träd skapar även skugga, vilket lindrar effekten av värmeböljor och bidrar till naturlig dagvattenhantering genom upptag av vatten via rötterna. När ett område nyexploateras kan det medföra att vissa ekologiska värden på platsen påverkas. Nivika arbetar med att stötta biologisk mångfald bland annat genom att anlägga gröna tak, skapa gröna innergårdar men också prioritera växter och träd som blommar för att förstärka det biologiska värdet kring fastigheterna. Vi förespråkar ängar framför gräsmatta på de ytor där möjligheten finns. Ängarna binder både dagvatten och koldioxid. Jämfört med en gräsmatta som har behov av att klippas en gång per vecka under sommarhalvåret behöver ängen bara slås en gång per år, färre antal gräsklippningar gör dessutom att utsläppen minskar. Ängen är inte bara vacker att titta på utan uppskattas även av pollinerande insekter som humlor, bin och fjärilar. AV VÅRA HYRESGÄSTER TYCKER ATT VI GER DEM MÖJLIGHET ATT AGERA MILJÖMEDVETET 80% TYCKER ATT NIVIKA ANSTRÄNGER SIG FÖR ATT BIDRA TILL EN HÅLLBAR UTVECKLING 83% Kungsängen, Jönköping ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 59 HållbarhetsrapportHållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbar stadsutveckling Engagemang för Småland och Västkusten med tillhörande stadsutveckling Att en region är attraktiv för näringslivet är en förutsättning för vår verksamhet. Vi bidrar till regionens utveckling genom vår kärnverksamhet men också genom att engagera oss i initiativ som bidrar till att stärka regionen, såsom arbete, innovation, utbildning och inkludering. Att välja lokala leverantörer bidrar också till regionens utveckling. I egenskap av att vara en kommersiell fastighetsägare i regionen är vi delaktiga i många stadsplanerings- och stadsutvecklingsprojekt. Vi arbetar även med att få områden att bli mer attraktiva och trygga genom att skapa en blandning mellan kontor, bostäder och butiker. Genom våra partnerskap med Fastighetsägarna och näringslivet får vi fakta och kunskap om regionen och stöttar deras arbete med utveckling av och information om regionen. Många av våra anställda engagerar sig i nätverk och styrelser för att få kunskap om behov, förutsättningar och trender i regionen. ID06, Citysamverkan, CCC Jönköpings län och CSR Småland är några exempel. Med lokalt samhällsengagemang En viktig del i Nivikas strategi är att arbeta lokalt och bygga långsiktiga relationer och vara en samhällsutvecklare. Nära dialog med kommun och näringsliv är viktigt men också att vara engagerad lokalt. Nivika engagerar sig bland annat genom att stötta olika idrottsföreningar och evenemang i de geografiska områden där vi finns. Det kan bidra till en positiv utveckling av samhället och stärkt trygghet och säkerhet men också motverka utanförskap. ETT URVAL AV FÖRENINGAR SOM NIVIKA STÖDJER Värnamobygdens Ryttarförening Växjö IBK Utveckling Lager 157 Ski Team Växjö Damfotbollsförening ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 60 HållbarhetsrapportHållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbara medarbetare SOCIALT ANSVAR - HÅLLBARA MEDARBETARE Medarbetarna är avgörande för företagskulturen, affärerna och den pågående utvecklingen. Kunniga, engagerade och välmående medarbetare ger nöjdare hyresgäster och en effektivare verksamhet. Att arbeta mot gemensamma mål, respektera varandra och varandras olikheter samtidigt som vi har kul på jobbet är några av de egenskaper som ligger till grund för vår företagskultur och som knyter an till våra kärnvärden: engagemang, ärlighet, glädje och hållbarhet. DELMÅL: <2 % korttidssjukfrånvaro Måluppfyllnad: 1,1 % Ökad jämställdhet Måluppfyllnad: 37 % kvinnor och 63 % män (2021/22: 31 % kvinnor och 69 % män) Noll olycksfall Måluppfyllnad: 5 st som ledde till frånvaro AV LEDNINGSGRUPPEN ÄR KVINNOR 50% AV SAMTLIGA MEDARBETARE ÄR KVINNOR 37% ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 61 Hållbarhetsrapport Frisknärvaro 2022/23 Frisknärvaron är hög och ligger på 98,9 procent. Under året har korttidsfrånvaron sjunkt till 1,1 procent (3,1). Nivika är nu tillbaka på den historiskt låga sjukfrånvaron kring en procent. 96,9 %96,9 %98,9 % 98,1 % VÅRA KÄRNVÄRDEN ENGAGEMANG ÄRLIGHET GLÄDJE HÅLLBARHET Vi arbetar mot verksamhetens gemensamma mål med ett genuint engagemang och tar tillvara på möjligheter som är av godo för Nivika. Vi respekterar varandra och varandras olikheter och tror på goda relationer i och utanför företaget med en tydlig god ton. Vi har kul på jobbet och gläds med varandras framgångar, när vi lyckas gynnar det både oss själva och företaget. Vi har en inställning att hållbarhet är en grundläggande drivkraft som ska genomsyra företaget som en grundsten i beslut och i vår dagliga verksamhet. Sund arbetsmiljö Nivika ska erbjuda medarbetarna en trygg, säker och hälsosam arbetsmiljö. Bolaget arbetar förebyggande med säkerhet genom bland annat interna rutiner och verktyg. Den dagliga verksamheten bedrivs med bakgrund av våra kärnvärden. Information och tillvägagångssätt hur vi ska agera beskrivs i företagets policys och uppförandekod. Arbetsmiljöfrågor är viktiga för att minimera tillbud och olyckor. Uppkomna tillbud dokumenteras och rapporteras till närmsta chef som i sin tur lyfter tillbudet upp till ledningen. Vi har en nollvision för arbetsplatsolyckor, den gäller alla som arbetar för eller utför uppdrag åt Nivika. Detta innebär att ingen ska komma till skada på jobbet. För att uppnå vårt mål måste vi arbeta förebyggande, minimera och åtgärda säkerhets- och hälsorelaterade risker samt främja medarbetarnas välmående. Jämfört med 2021/22 då vi hade två olycksfall hade vi i år fem olycksfall som föranledde frånvaro. Alla medarbetare erbjuds friskvårdsbidrag och samtliga anställda omfattas även av en vårdförsäkring. Friskvård sker både förebyggande och i rehabiliteringssyfte för att främja hälsa och välmående. Under året har 42 procent av medarbetarna använt sitt friskvårdsbidrag, vilket är nästan en dubblering jämfört med 2021/22 då nyttjandet låg på 23 procent. Nivikas medarbetare uppmuntras till att transportera sig med så låg klimatpåverkan som möjligt. Alla tillsvidareanställda erbjuds personalcykel, elcyklar finns tillgängliga för kortare resor i tjänst, därtill finns bilpool med elbilar. Våra värderingar beskriver det som är allra viktigast i våra initiativ och handlingar. Värderingarna guidar oss i vårt dagliga arbete och i de relationer vi bygger med kollegor, kunder och partners. Stark företagskultur Nivika fortsätter att utvecklas, vilket gör att behovet av nya medarbetare och kunskap ökar. Därför är det viktigt att vi tillsammans fortsätter arbetet med att förstärka vår värdegrundsplattform och den familjära företagskultur som vi har inom Nivika - för att vara en hållbar arbetsplats och en attraktiv arbetsgivare. För att vara en hållbar arbetsplats har vi valt att prioritera tre områden: god arbetsmiljö, jämställdhet och mångfald samt kompetensutveckling. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 62 Hållbarhetsrapport Lika värde, jämställdhet och mångfald Vårt grundläggande synsätt är att alla människor har lika värde och rätt till lika behandling. Medarbetarna skall ges samma möjligheter gällande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran, inom ramen för sin kompetens och vilja. Arbetsvillkoren styrs av kollektivavtal och samtliga medarbetare omfattas. Vi är medlem- mar i Almega. Lönesättningar tar hänsyn till branschstatistik och medarbetarnas individuella prestation. His- toriskt sett är bygg- och fastighetsbranschen en mansdominerad bransch. Idag ser vi att fler och fler kvinnor söker sig in i branschen, vilket vi välkomnar. Under året har vi gått från 31 procent kvinnor till 37 procent. Inga fall av diskriminering har inrapporterats. I september 2023 hade Nivika 62 medarbetare. De områden som legat i fokus för rekrytering har varit marknad, ekonomi- och förvaltningsavdelningen. Vi har även under året lyft upp en del medarbetare till nya utmanande roller. Personalomsättningen uppgår till 22 procent, vilket motsvarar 14 personer som avslutat sin anställning. Fördelningen av Nivikas medarbetarbetare per den sista augusti 2023 är 63 procent män och 37 procent kvinnor. Av de anställda är 45 personer tjänstemän och 17 personer kollektivanställda. I juni publicerades Allbrights årliga granskning av jämställdheten inom Sveriges börsnoterade bolag. Då Nivika har uppnått en jämn könsfördelning i ledningsgruppen har bolaget i år placerat sig på Allbrights gröna börslista. Köns- och åldersfördelning styrelse 7 (3 kvinnor, 4 män) 30-50år Kvinnor: 0 Män:0 Kvinnor >50år Kvinnor: 3 Män: 4 Män 0% 100% 43% 57% Köns- och åldersfördelning koncernledning 4 (2 kvinna, 2 män) Kvinnor Män 33% 50% 67% 50% 30-50år Kvinnor: 1 Män: 0 >50år Kvinnor: 1 Män: 2 Köns- och åldersfördelning hela organisationen 62 (23 kvinnor, 39 män) Kvinnor Män 37% 12% 63% 52% 36% <30 år Kvinnor: 3 Män: 5 30-50år Kvinnor: 10 Män: 24 >50år Kvinnor: 7 Män: 16 Åldersfördelning 2022/23 Antal Fördelning % 2021/22 Antal Fördelning % < 30 år 5 8 6 9 30-50 år 29 47 36 55 > 50 år 28 45 23 35 Totalt 62 65 Könsfördelning 2022/23 Kvinnor Män Fördelning (kvinnor) % Förändring % 2021/22 Kvinnor Män Fördelning (kvinnor) % Styrelse 3 4 43 0 3 4 43 Koncernledning 2 2 50 25 1 3 25 Hela organisationen 23 39 37 6 20 45 31 Hållbarhetsrapport | Socialt ansvar – Hållbara medarbetare ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 63 Hållbarhetsrapport Kompetensutveckling Medarbetarsamtal genomförs för att stödja den personliga utvecklingen, följa upp gemensamt satta mål, stämma av arbetssituationen och planera framtida kompetensutveckling. För oss handlar kompetensutveckling om att utveckla våra medarbetares kunskaper och färdigheter. Medarbetare ska ges samma möjligheter gällande anställningsvillkor, kompetensutveckling och befordran inom ramen för sin kompetens och egna vilja. Utbildningsbehovet kartläggs och anpassas individuellt för varje medarbetare, rätt kompetens för respektive arbetsuppgifter. Under året har utbildningar genomförts inom bland annat klimatberäkningar, hyresrätt, entreprenadjuridik, IT-säkerhet och arbetsrätt. Kunskapsutbyte Vi har också fokus på framtida medarbetare för att bidra till deras utveckling. Nivika har ett långsiktigt utbyte med studenter på Campus i Värnamo och Jönköping University, som strävar efter att ge studenter möjlighet till praktiska erfarenheter och utbildning kopplat till bygg- och fastighetsbranschen. Under året har vi tagit emot sju feriearbetare och en praktikant. AV LEDNINGSGRUPPEN ÄR KVINNOR 50% AV SAMTLIGA MEDARBETARE ÄR KVINNOR 37% ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 64 Hållbarhetsrapport Uppföljning grönt ramverk – investor report Hösten 2020 gav Nivika ut ett Grönt Ramverk i samband med att bolagets första gröna obligation emitterades. Det gröna ramverket innebär att grön finansiering ska användas till projekt och tillgångar som är gröna, såsom gröna och energieffektiva byggnader, men kan också vara investeringar i energieffektiviseringsåtgärder och förnybar energi. Som en del av ramverket ingår också uppföljning och rapportering av hur den gröna finansieringen utnyttjas och KPI’er. Kriterier enligt ramverket Det gröna ramverket innebär att grön finansiering ska användas till projekt och tillgångar som är gröna, såsom gröna och energieffektiva byggnader, men kan också vara investeringar i energieffektiviseringsåtgärder och förnybar energi. Nivikas Gröna Ramverk innehåller fyra investeringskategorier varav gröna och energieffektiva byggnader är den största; 1. Gröna och energieffektiva byggnader - nybyggnation • Nybyggnation De kriterier som skall vara uppfyllda för finansiering av nybyggnation av en fastighet är att byggnaden skall ha en energiprestanda som ligger minst 20 procent under Boverkets energikrav (BBR-krav) alternativt vara byggd i enlighet med Miljöbyggnad Silver eller bättre. • Träbyggnation skall byggas med svenskt trä, med märkning FSC/PEFC. • Befintlig fastighetsportfölj (för byggnader byggda före 2021) Byggnader med en energiprestanda som enligt energideklarationen erhållit energiklass A eller B. • Större renoveringar Renoveringskostnader som leder till en energiprestanda i enlighet med befintlig fastighetsportfölj alternativt leder till en energiförbättring på minst 30 procent per kvadratmeter och år jämfört med före investeringen. 2. Energieffektivitet Direkta kostnader för installation av energieffektiviseringsteknik såsom smarta styrsystem, förbättrad isolering, värmeväxlare, gröna tak, energieffektiv belysning m.m., förutsatt att åtgärderna uppfyller nationella minimikrav och att investeringen är kopplat till åtgärder som syftar till en förbättrad energiprestanda och /eller minskade utsläpp av växthusgaser. 3. Förnybar energi Förnybar energi, främst installation av solenergianläggningar, hållbara transporter, eldrivna fordon och/eller infrastruktur för eldrivna fordon. Grön finansiering Per 31 augusti 2023 har Nivika ett utestående obligationslån, vilket är kategoriserat som grönt. Efter periodens slut, den 12 oktober samt den 16 november 2023, har bolaget löst hela det utestående obligationslånet med ISIN: SE0015949631, lånets totala belopp var 650 miljoner kronor. I juni 2021 erhöll Nivika sin första gröna bankfinansiering vilket sedan dess har utvecklats till att omfatta totalt 777 miljoner kronor per 2023-08-31 vilket utgör 54 procent av den totala gröna finansieringen 1 427 miljoner kronor. Bolaget har under perioden ökat grön bankfinansiering med 175 miljoner kronor. Nivika har under året 2022/2023 färdigställt två projekt med grön finansiering, Sadelmakaren 1 i Värnamo och Nivika Center i Växjö, fastigheter som är byggda i enlighet med Miljöbyggnad Silver. Utveckling grön finansiering per kvartal, Mkr 0 500 1000 1500 2000 20-11-30 Gröna banklån Gröna obligationer 21-02-28 21-05-31 21-08-31 21-11-30 22-02-28 22-05-31 23-02-28 54 % 46 % 22-08-31 23-05-31 Övriga upplysningar Den miljödata som redovisas är framtagen enligt samma principer och metoder som vår hållbarhetsrapport. Investeringar i ny- och ombyggnadsprojekt motsvarar det belopp som per balansdagen har investerats i den aktuella fastigheten. Befintliga fastigheter tas upp till marknadsvärde. Marknadsvärdet uppdateras varje kvartal då interna och externa värderingar genomförs. Redovisningen av marknadsvärden följer de redovisningsprinciper som framgår av årsredovisningen. 23-08-31 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 65 Hållbarhetsrapport Upparbetade investeringar i pågående projekt per 2023-08-31, tkr Sadelmakaren 1, Värnamo Nivika Center, Värendsvallen 12, Växjö • Beläget på Arenastaden i Växjö • Uppförd i enlighet med Miljöbyggnad Silver • Högdelen inrymmer totalt 161 lägenheter fördelat på främst ettor och tvåor samt några treor • 5 laddplatser finns intill fastigheten • 184 solcellspaneler, installerad effekt 61 kWp • I ett projekt med så hög utnyttjande grad av tomten har vi valt att skapa utemiljöer på våra takytor på plan 20 på hög delen samt taket på lågdelen. Där har vi med gröna växter, sittytor samt pergola skapat miljöer för rekreation och samvaro Värendsvallen 12, Växjö Exempel på tillgångar i den gröna poolen Slutförda ny- och ombyggnadsprojekt 2022/2023, tkr Fastigheter Ort Projekt Typ Energiprestanda, BBR Energiklass Summa Graniten 39 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt Planerad energiklass B - 53 100 Hematiten 1 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 80 % av BBr-krav B 115 000 Hällstorp 1:20, Jönköping Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass A - 140 196 Refugen 6 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 80 % av BBr-krav B 16 400 Tor 3 Nybro Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass A - 107 000 Roten 2 Jönköping Nybyggnation Bostäder Planerad energiklass B - 184 000 Vinkelhaken 13 Ljungby Nybyggnation Plan. bostäder Planerad energiklass B - 6 600 Summa 622 296 Sadelmakaren 1, Värnamo • Beläget i centrala Värnamo • Uppförd i enlighet med Miljöbyggnad Silver • Inom kvarteret finns totalt 130 lägenheter, fördelat på ettor, tvåor, treor och några fyror • 10 laddplatser finns i fastighetens garage och det är förberett för ytterligare laddplatser om hyresgäster önskar fler • Fastigheterna är utrustade med 288 solcellspaneler, installerad effekt 132 kWp • Nivikas första cirkulära projekt, den tidigare Ö&B-byggnaden plockades ned i olika steg och har sedan används till att bygga upp två nya byggnader Fastigheter Ort Projekt Typ Summa Avenboken 1 Ulricehamn Nybyggnation Bostäder 97 000 Bikupan 22 Varberg Nybyggnation Kommersiellt 25 400 Klynnan 12 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 40 700 Porfyren 2 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 44 700 Porfyren 3 Värnamo Nybyggnation Kommersiellt 67 700 Sadelmakaren 1 Värnamo Nybyggnation Bostäder 290 000 Värendsvallen 12 Växjö Nybyggnation Bostäder och Kommersiellt 460 000 Tidigare färdigställda ny- och ombyggnationsprojekt 1 205 400 Summa 2 230 900 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 66 Hållbarhetsrapport Befintliga fastigheter som ligger till grund för investering * Utnyttjat innebär att grön finansiering har använts till investeringskategorin. Fastighet Fastighets- värde kWh/m2, år Energi– klass Undvikna utsläpp, ton CO₂ Advokaten 5 Grön 69% B -9 882 Avenboken 1 Grön 65% B -8 565 Barnarps-Kråkebo 1:58 Grön 75% B -16 002 Bergbunken 1 Grön 56% A -5 816 Bikupan 22 Grön 80% B -719 Diabasen 4 Grön 69% B -25 664 Drängen 2 Grön 50% A -34 708 Eklövet 1 Grön 71% A -3 714 Graniten 39 (under uppförande) Grön 80% 0 Gyljeryd 1:57, "Kärleksudden" (tomt) Grön 0 Hemmeslöv 10:208 Grön 69% B -8 129 Hematiten 1 Grön 80% 0 Hjortonet 7 Grön 75% B -4 110 Hällstorp 1:107 (tomt) Grön 0 Hällstorp 1:20 (tomt) Grön 0 Klynnan 12 Grön 38% A -9 012 Norra Amerika 1 Grön 62% B -13 977 Nyckelharpan 2 Grön 96% B -918 Pionen 6 Grön 70% B -932 Porfyren 2 Grön 80% B -7 463 Porfyren 3 Grön 80% B -7 344 Refugen 6 (under uppförande) Grön 80% 0 Roten 2 (under uppförande) Grön 80% 0 Råstenen 1 Norra Grön 69% B -4 819 Råstenen 1 Västra Grön 69% B -6 147 Sadelmakaren 1 Grön 56% A -27 308 Schaktet 1 Grön 56% A -7 526 Snöflingan 16 Grön 75% B -9 685 Stålet 2 Grön 75% A -9 669 Tor 3 (under uppförande) Grön 80% 0 Trädet 6 Grön 75% B -4 687 Täljstenen 1 Grön 46% A -14 896 Valplatsen 8 Grön 61% A -19 100 Vinkelhaken 13 (tomt) Grön 0 Vombaten 2 & Vråken 2 Grön 56% A -8 624 Vråken 1 Grön 56% B -13 030 Värendsvallen 12, bostäder Grön 56% A -19 859 Värendsvallen 12, skola Grön 80% B -5 627 Västergöken 1 Grön 69% B -14 720 Totalt 4 076 796 -322 652 Gröna och energieffektiva byggnader KPI Utnyttjat NYA BYGGNADER Miljöklassade och /eller energiprestandaklass se sid 65 Ja Antal hus med trästomme, st 8 Ja Årlig energiförbrukning jämfört med byggnorm se sid 65 Ja Årlig minskning av växthusgasutsläpp se sid 65 Ja BEFINTLIGA BYGGNADER Miljöklassade och /eller energiprestandaklass se sid 66 Ja Årlig energiförbrukning jämfört med byggnorm se sid 66 Ja Årlig minskning av växthusgasutsläpp se sid 66 Ja OMBYGGNATION/STÖRRE RENOVERINGAR Årlig minskning av energiförbrukning jämfört med innan reno- vering, MWh - Nej Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej ENERGIEFFEKTIVISERINGSÅRGÄRDER Årlig minskning av energiförbrukning, MWh - Nej Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej Förnybar energi KPI Utnyttjat Installerad förnybar kapacitet, GWp 1,3 Nej Årlig produktion av förnybar energi, MWh 1 553 Nej Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej Miljövänlig transport KPI Utnyttjat ELDRIVNA FORDON Antal fordon, st 5 bilar + 3 cyklar Nej Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej INFRASTRUKTUR FÖR ELDRIVNA FORDON Antal installerade/uppgraderade laddplatser 87 Nej Årlig minskning av växthusgasutsläpp, ton CO₂ - Nej ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 67 Hållbarhetsrapport GRI-INDEX GRI Standard Upp - lysning Upplysningens namn Sid- hänvisning GRI 2: ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR 2021 Organisationen och redovisningsprinciper 2-1 Information om organisationen 74 2-2 Enheter som är ingår i organisationens hållbarhets - rapport 36, 38, 74 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 36 2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 36 2-5 Extern granskning 36 Verksamhet och medarbetare 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 8-9, 38-39, 42-43 2-7 Medarbetare 60, 62 2-8 Medarbetare som inte är anställda1 Styrning 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 74-77 2-10 Nominering och val av styrelse 74-77 2-11 Ordförande för högsta styrande organ 74-77 2-12 Det högsta styrelseorganets roll i att övervaka hante- ringen av påverkan på hållbar utveckling 74-77 2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan 38 2-14 Högsta styrande organets roll i relation till hållbar- hetsredovisningen 38 2-15 Intressekonflikter 74-77 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 74-77 2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 74-77 2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 74-77 2-19 Ersättningspolicy 74-77 2-20 Process för att fastställa ersättningar 74-77 2-21 Årlig total ersättning 74-77 1 Nivika rapporterar inte på medarbetare som inte är anställda. Nivikas egna verksamhet drivs enbart med anställda. GRI Standard Upp- lysning Upplysningens namn Sid- hänvisning Strategi, policyer och praxis 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 38 2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande (Policyåtaganden) 38 2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande (Implementering av policyer) 42-43 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 42-43 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av ange - lägenheter för organisationen 42-43 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 42-43 2-28 Medlemskap i organisationer 38, 39 Intressentengagemang 2-29 Metod för intressentengagemang 39 2-30 Kollektivavtal 62 GRI 3: VÄSENTLIGA ÄMNEN Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 40-41 3-2 Lista på väsentliga frågor 40-41 3-3 Styrning av väsentliga frågor 42-45 GRI 200, 300 & 400 ÄMNESSPECIFIKA UPPLYSNINGAR GRI 200, Ekonomi GRI 201 Ekonomiskt resultat 2016 201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 42-43 GRI 201 Ekonomiskt resultat 2016 201-2 Finansiell påverkan samt andra risker och möjligheter orsakade av klimatförändringar 79-82 GRI 205 Anti-korruption 2016 205-2 Kommunikation kring och utbildning i antikorruptions - policyer och rutiner 42-43 GRI 205 Anti-korruption 2016 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 42-43 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 68 Hållbarhetsrapport GRI Standard Upplys - ning Upplysningens namn Sidhänvis - ning GRI 300, Miljö GRI 302 Energi 2016 302-1 Energiförbrukning inom organisationen 52-53 GRI 302 Energi 2016 302-3 Energiintensitet 52-53 GRI 302 Energi 2016 302-4 Minskning av energianvändning genom energieffek - tivisering 52-53 GRI 305 Utsläpp (till luft) 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 55 GRI 305 Utsläpp (till luft) 2016 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 55 GRI 305 Utsläpp (till luft) 2016 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 55 GRI 305 Utsläpp (till luft) 2016 305-4 Intensitet avseende växthusgasutsläpp 55 GRI 306 Avfall 2020 306-2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 49-53 GRI-INDEX GRI Standard Upplys - ning Upplysningens namn Sidhänvis - ning GRI 400, Socialt GRI 401 Anställningsförhållan- den 2016 401-1 Personalomsättning och nyanställningar 60-63 GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-2 Riskidentifiering, riskbedömning och incidentunder - sökning 60-63 GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-3 Arbetsrelaterad hälsovård 60-63 GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-4 Medarbetardeltagande, konsultation och kommunika - tion gällande hälsa och säkerhet 60-63 GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-5 Träning och utbildning gällande hälsa och säkerhet 60-63 GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-6 Främjande av medarbetares hälsa 60-63 GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-7 Förebyggande och hantering av hälso- och säker - hetspåverkan på arbetsplatsen direkt kopplade till affärsrelationer 60-63 GRI 403 Hälsa och säkerhet 2018 403-9 Arbetsrelaterade skador 41, 61 GRI 405 Mångfald och jäm - ställdhet 2016 405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga med - arbetare utifrån ålder och kön 62 GRI 406 Icke-diskriminering 2016 406-1 Fall av diskriminering och vidtagna åtgärder 62 Företagsspecifika upplysningar Produktansvar GRI-C1 Miljöcertifieringar/process som tillämpas vid uppföran - de av bostadsfastigheter 50 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 69 Hållbarhetsrapport Rosen 1, Värnamo ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 70 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Nivikas aktuella intjäningsförmåga för förvaltningsverksamheten utgår från det f astighetsbestånd som bolaget ägde per den 31 augusti 2023 och kommande tolvmånadersperiod. Intjäningsförmågan baseras på tecknade hyresavtal och visar vilken avkastning som bolaget kan genere- ra med givna förutsättningar. Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan: Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyresavtal per bokslutsdag. Fastighetskostnader baseras på ett normalt verksamhetsår med underhåll för innehavda fastigheter per bokslutsdag. I driftkostnaderna ingår fastig- hetsrelaterad administration. Fastighetsskatt ingår i posten Fastighetskostnader och beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen, inklusive projektutveckling, och fastighetsportföljens storlek per bokslutsdag. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna. Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj per bokslutsdag. Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2023-08-31 Hyresvärde 661 Vakans -19 Hyresintäkter 642 Fastighetskostnader 189 Driftnetto 453 Central förvaltning 35 Finansiella kostnader 278 Förvaltningsresultat 140 Intjäningsförmåga per 31 augusti 2023 Baserat på det fastighetsbestånd och de hyreskontrakt som förelåg vid periodens utgång uppgår hyresintäkterna för den kommande tolvmånadersperioden till 661 miljoner kronor och fastighetskostnaderna beräknas utifrån aktuell driftmarginal, justerad för tillkommande fastigheter, uppgå till 189 miljoner kronor, vilket innebär ett driftnetto om 453 miljoner kronor. Överskottsgradenberäknas uppgå till 70 procent utifrån fastighetskostnader för ett normalt verksamhetsår inklusive fastighetsrelaterad administration. Utifrån nuvarande omfattning av organisation och verksamhet bedöms de centrala administrationskostnaderna uppgå till 35 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet bedöms uppgå till 140 miljoner kronor. Nivikas förvaltningsresultat per aktie beräknas då till 1,8 kronor. I aktuell intjäningsförmåga är pågående byggnationer ej inräknade. Enligt uppskattning, se avsnitt pågående projekt, tillför pågående projekt hyresintäkter om 45 miljoner kronor. Utifrån bedömd överskottsgrad tillför projekten ett driftnetto om cirka 40 miljoner kronor. För mer information om pågående projekt se avsnitt Fastighetsportfölj i delårsrapporten. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte är en prognos utan visar på Nivikas intjäningsförmåga vid periodens utgång och beaktar inte eventuella förändringar av variabler såsom hyror, vakanser, fastighetskostnader, räntor med mera. Hänsyn har ej heller tagits till händelser efter perioden såsom beslutad företrädesemission och löst obligationslån. 289 lägenheter Aktuell intjäningsförmåga ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 71 Finansiell ställning och likviditet Nivika finansierar sina tillgångar med en kombination av bilaterala banklån, obligationslån, övriga skulder samt eget kapital. Finansiering sker genom lån, byggnadskreditiv och revolverande faciliteter hos ett tiotal kreditgivare där tre storbanker utgör basen med tillkommande finansiering hos lokala sparbanker samt SBAB. En bra finansieringsstruktur innebär att bolaget löpande har tillgång till kapital i tillräcklig mängd i relation till befintlig verksamhet till ett riskavvägt pris. Bolaget har ett bra och nära samarbete med sina kredit- givare och arbetar aktivt och kontinuerligt med att säkerställa bolagets likviditet och framtida finansiering. I maj 2023 löstes den första obligationen, 2020/2023, i sin helhet. Obligationen hade ett utestående belopp om 600 miljoner kronor och ett ursprungligt förfall i slutet av september 2023. Under sommaren har Nivika fortsatt arbetet med att stärka den finan- siella ställningen tillsammans med ägare och banker. Sedan tidigare har Nivika anpassat organisation och kostnadsmassa till rådande marknads- förutsättningar och högre ränteläge. I september beslutades en fullt ut garanterad företrädesemission som tillför bolaget cirka 511 miljoner kronor. Samtidigt annonserades ett finansieringspaket med utökade säkerställda kreditfaciliteter om totalt 400 miljoner kronor hos Nordea, SEB och Danske Bank. 235 miljoner kronor i utökad grundfinansiering samt 165 miljoner kronor i byggnads- kreditiv med beviljad slutfinansiering. Under oktober löstes cirka 600 miljoner kronor av den andra obliga- tionen om 650 miljoner kronor, 2021/2024, som har förfall i början av september 2024. Återstående belopp, 50 miljoner kronor, löstes i mitten av novmeber och Nivika har därmed lämnat obligationsmarkna- den och har enbart finansiering från Nordiska banker. Genomsnittlig kapitallängd var 2,5 år per den 31 augusti (2,7). Bo- laget har under perioden fortsatt att utöka sin låneportfölj avseende finansiering av pågående byggnationer, dels i form av byggnadskreditiv, dels i form av slutfinansiering. Även swap-portföljen har utökats under perioden. Per den 31 augusti 2023 hade bolaget räntesäkrat totalt 1,6 miljarder kronor, vilket motsvarar 30 procent av låneportföljen. Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde uppgick vid periodens slut till 50 procent (53). Samtliga informations- och finansiella åtaganden vid periodens slut var uppfyllda. FINANSIERING 0 10 20 30 40 50 60 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2023– 2024 Eget kapital 45 % Övriga poster 7% 2023-08-31 Obligationsfinansiering 6 % Bankfinansiering 42 % 2024– 2025 2025– 2026 2026– 2027+ Nettobelåningsgrad, % Kapitalstruktur förfall per 2023-08-31 Kapitalstruktur 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 4 919 744 650 4 648 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 ) Baserad på balansomslutning De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick vid rapport- dagen till 5 214 miljoner kronor (5 777) varav långsiktig bankfinansiering uppgick till 4 520 miljoner kronor (4 355), obligationslån 650 miljoner kronor (1 250) och övriga räntebärande skulder 43 miljoner kronor (171). Minskningen i räntebärande skulder förklaras till största del av lösen av obligation samt lösen av lån i samband med avyttring. Investeringar i ny- och ombyggnationer påverkar i motsatt riktning. Total andel gröna lån i portföljen uppgår vid periodens slut till knappt 30 procent. Beviljad men ej nyttjad finansiering per sista augusti uppgick till 239 miljoner kronor och avser kontokredit och outnyttjade byggnads- kreditiv. Efter periodens utgång har ett finansieringspaket beviljats med utökade kreditfaciliteter som uppgår till 400 miljoner kronor. Efter perioden har Nivika avyttrat fem fastigheter i tre separata affärer vilket har tillfört 120 miljoner kronor i likviditet. Bolaget har även tecknat avtal och genomfört ett förvärv av en bostadsportfölj i Ulricehamn och Borås. Aktielikviden betalades genom kvittning mot utestående fordran och är därmed likviditetsneutral för Nivika. * 650 Mkr av obligationsförfall 650 Mkr september 2024, är löst under oktober-november 2023 Finansiering 650 Mkr Finansiering 2023-08-31 2022-08-31 Säkerställd finansiering, Mkr 4 648 4 491 Obligationslån, Mkr 650 1 250 Genomsnittlig ränta, säkerställd finansiering, % 5,6 2,5 Genomsnittlig ränta, icke säkerställd finansiering, % 7,8 5,4 Genomsnittlig ränta, total, % 5,3 3,2 Kapitalbindningstid, år 2,5 2,7 Räntebindningstid, år 0,9 0,6 Likvida medel, Mkr 66 187 Nettobelåningsgrad, % 49,6 53,5 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,2 Soliditet, % 44,7 39,8 * Inklusive byggnadskreditiv ** Inklusive byggnadskreditiv och räntesäkringar ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 72 AKTIEN OCH ÄGARNA Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 augusti 2023 till 2 407 miljoner kronor och antalet aktieägare var 3 094 stycken. Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 77 907 047 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A och 53 022 247 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en röst per aktie. Samtliga aktier med- för lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning. Kursutveckling och handel Under perioden 1 juni till 31 augusti 2023 omsattes på Nasdaq Stockholm cirka 320 000 NIVI B-aktier. Dagsomsättningen för Nivika på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 5 003 aktier och det volymviktade genomsnittspriset uppgick till 33,71 kronor. Högst betalkurs under perioden var 36,50 kronor den 1 juni och lägst betalkurs var 30,90 kronor den 31 augusti. Aktiekursen den 31 augusti uppgick till 30,90 kronor (senast betalt). Marknadsvärde på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktien 31 augusti 2023, uppgick till 2 407 miljoner kronor. Information om aktiens utveckling finns även på www.nivika.se. Aktiekapital Styrelsen för Nivika har den 22 september 2023 beslutat, villkorat av bolagsstämmans efterföljande godkännande, att genomföra en fullt garanterad nyemission av B-aktier om cirka 511 miljoner kronor med företrädesrätt för Bolagets befintliga aktieägare. Företrädes- emissionen omfattar högst 17 978 547 B-aktier i Bolaget och kan innebära en ökning av Bolagets aktiekapital om högst 8 989 273,50 kronor från 38 953 523,50 kronor till 47 942 797 kronor. Sammantaget kan Nivikas aktiekapital öka till 38 953 523,50 kronor. De tio största aktieägare (röstsorterat) per den 31 augusti 2023 Källa: Euroclear Sweden och Bolaget * A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie. Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan. Aktien och ägarna Namn Antal A-aktier Antal B-aktier Totalt antal aktier Andel av kapital Andel av röster Värnanäs AB 7 435 600 2 135 746 9 571 746 12,3 25,3 Santhe Dahl Invest AB 3 852 000 10 453 373 14 305 373 18,4 16,2 Holmgren Group AB 3 900 000 2 027 631 5 927 631 7,6 13,6 Husleden Förvaltning AB 3 000 000 4 894 736 7 894 736 10,1 11,6 Skandinavkonsult i Stockholm AB 3 108 600 1 854 407 4 963 007 6,4 10,9 Planch AB 3 108 600 933 400 4 042 000 5,2 10,6 Pollock Invest AB 480 000 745 000 1 225 000 1,6 1,8 Nordnet Pensionsförsäkring AB - 4 100 946 4 100 946 5,3 1,4 Nordea Livförsäkring Sverige AB - 4 021 396 4 021 396 5,2 1,3 Tredje AP-Fonden - 3 618 420 3 618 420 4,6 1,2 10 största aktieägare 24 884 800 34 785 055 59 669 855 76,6 94,0 Övriga aktieägare - 18 237 192 18 237 192 23,4 6,0 Totalt 24 884 800 53 022 247 77 907 047 100,0 100,0 Varav styrelse och koncernledning 18 776 200 17 355 557 36 131 757 46,4 67,9 2023-08-31 Handelsplats Nasdaq Stockholm Aktienamn Nivika Kortnamn (ticker) NIVI B ISIN-kod SE0017083272 Segment Nasdaq, Mid Cap Sektor Real Estate Valuta SEK Totalt utestående aktier 77 907 047 st Totalt antal B-aktier 53 022 247 st Stängningskurs 31 augusti 2023 30,90 kr Marknadsvärde 31 augusti 2023 2 407 Mkr ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 73 Bolagsstyrningsrapport STYRELSEORDFÖRANDE HAR ORDET Omvärlden under räkenskapsåret 2022/2023 var turbulent med pågående krig i Ukraina, hög inflation och fortsatta räntehöjningar. Nivikas styrelseordförande Elisabeth Norman beskriver styrelsens arbete och strategi i en intervju. Vad har präglat styrelsens arbete under 2022/2023? Styrelsens arbete under året har varit intensivt och fokuserat mycket på att hantera den snabbt förändrade marknadssituationen som inflationen och de snabba räntehöjningarna för med sig. Under året togs flera initiativ i syfte att stärka balansräkningen och säkra finansiering, bland annat avyttring av utvalda fastigheter, genomförd nyemission, lösen av utestående obligationslån, anpassad organisation och utökning av räntesäkringsportfölj. Nivika har under sommaren tillsammans med ägare och finansiärer ut- format ett finansieringspaket som kommunicerades efter räkenskapsårets slut, i slutet av september. Paketet innehållande en av ägare garanterad företrädesemission om cirka 511 miljoner kronor, en utökad finansiering via banker, samt likvida medel från avyttrade fastigheter. Som styrelseordförande har jag, som alltid, ett nära samarbete med bolaget och dess ledning, ett samarbete som varit än närmre under detta år. Ur styrelsens perspektiv har ledning och organisation hanterat årets utmaningar på ett bra och balanserat sätt. Arbetat metodiskt, haft bra uppföljning både på omvärldsutvecklingen och den egna verksamheten. Jag känner ett starkt positivt engagemang och det finns hög kompetens och målinriktning inom företaget. Det är under utmanande tider som ett företag och dess ledarskap kan visa sitt värde och sin kvalitet. Å styrelsens vägnar vill jag tacka alla Nivikas anställda för deras fantastiska arbete och aktieägarna för deras fortsatta förtroende. Hur ser strategin för Nivikas utveckling ut kommande år? Nivika fortsätter att befästa sin lokala styrka och närvaro på sin marknad i Småland och på Västkusten områden med stark tillväxt. Arbetet att strategiskt och förvaltningsmässigt förfina fastighetsportföl- jen fortlöper för att maximera starka kassaflöden och hög kvalitet i fastig- hetsportföljen. Fastighetsportföljen består i dag främst av högavkas- tande fastigheter och ambitionen är att renodla ytterligare. I nuvarande marknadsläge startas inga nya bostadsprojekt, däremot så startar vi upp kommersiella projekt där det fortsatt finns lönsamhet. Nivika har genom refinansieringen möjlighet att genomföra selektiva kompletteringsförvärv framöver och återigen bli mer offensiva genom förvärv av fastigheter i en attraktiv förvärvsmarknad med geografiskt fokus på Jönköping, Värnamo, Växjö och på Västkusten. Refinansieringen är ett viktigt steg i Nivikas fortsatta tillväxt och ambitio- nen om fortsatt lönsam tillväxt avspeglas i de nya finansiella mål och den utdelningspolicy som styrelsen tagit beslut om. Hållbarhetsarbetet har under året fokuserat på minskad energianvänd- ning, dels via nyinstalltion av solcellsanläggningar dels via flera stora energibesparingsprojekt som har genomförts. Under året har Nivika ge- nomfört analyser av hållbarhetsrisker på samtliga fastigheter i beståndet. Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt pågående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker. Efter årets utgång har även ett nytt hållbarhetsmål beslutats, målet är att minska utsläpp inom Scope 1 och 2 med 25 procent till slutet av år 2025. Kommer Nivika att bli ett utdelande bolag? Vi är ett utdelande bolag, men utdelningen har dock varit låg eller noll de senaste två åren. Nivikas övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Bolagets långsiktiga målsättning är att dela ut 30-50 procent av förvaltnings- resultatet efter betald skatt. Utdelningens storlek anpassas till koncernens investeringsbehov, konsolide- ringsbehov och ekonomiska ställning i övrigt för att säkerställa att koncernens framtida utveckling sker med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 74 Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrning Nivika Fastigheter AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att äga och förvalta mindre och medelstora företag, bedriva handel och förvaltning av aktier och andra värdepapper samt därmed förenlig verksamhet. Bolagsordningen finns i sin helhet att tillgå på bolagets webbplats www.nivika.se. Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och leda verksamheten i Nivika Fastigheter. Bolagsstyrningen syftar även till att säkerställa att bolaget lever upp till sina åtaganden gentemot aktieägare, kunder, medarbetare, leverantörer och omvärlden i övrigt. Bolagsstyrningen i Nivika Fastigheter baseras bland annat på aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, bokföringslagen, bolagsordningen, regelverk för emittenter (räntebärande instrument) på de marknadsplatser där Nivika Fastigheter är noterat, policyer samt interna regler och riktlinjer. Svensk kod för bolagsstyrning Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen i svenska börsbolag har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer och uttalanden samt genom självreglering. Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) är betydelsefull för bolagsstyrningen i svenska börsbolag. Efterlevnad av Koden Enligt styrelsens uppfattning har Nivika i alla avseenden följt Koden under verksamhetsåret och har ingen avvikelse att förklara. Ägarstruktur och rösträtt Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 31 augusti 2023 till 2 407 miljoner kronor och antalet aktie- ägare var cirka 3 100 stycken. Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 77 907 047 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A och 53 022 247 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning. Mer information om ägarstrukturen finns på sidan 72 avsnitt Aktien och ägarna. Valberedning Valberedningen representerar aktieägarna. Valberedningen har till uppgift att före bolagsstämman lägga fram förslag till styrelse och revisorer inklusive ersättning. Enligt svensk kod för Bolagsstyrning ska bolaget ha en valberedning som har till syfte att lämna förslag avseende ordförande på bolagsstämmor, kandidater till styrelseledamöter (inklusive ordföranden), arvoden och övrig ersättning till varje styrelseledamot samt ersättning för utskottsarbete, val av och ersättning till externa revisorer samt förslag till valberedning för den nästföljande årsstämman. Valberedningens förslag redovisas i kallelse till årsstämman. Vid extra bolagsstämma den 26 oktober 2023 antog aktieägarna följande principer för utseende av valberedningen. Valberedningen ska utgöras av representanter för de till röstetalet fem största aktieägarna i Nivika Fastigheter AB (publ) (”Bolaget”) baserat på den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken per den sista bankdagen i april varje år och övrig tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits Bolaget vid denna tidpunkt. Om någon av de fem till röstetalet största aktieägarna väljer att avstå från sin rätt att utse ledamot till valberedningen, eller annars får anses ha avstått från sådan rätt, ska nästa aktieägare i turordning beredas tillfälle att utse ledamot. Vid bedömningen av vilka som utgör de fem till röstetalet största aktieägarna ska en grupp aktieägare anses utgöra en ägare om de (i) ägargrupperats i Euroclearsystemet eller (ii) offentliggjort och till Bolaget meddelat att de träffat skriftlig överenskommelse att genom samordnat utövande av rösträtten inta en långsiktig gemensam hållning i fråga om Bolagets förvaltning. Valberedningens ordförande ska vara den ledamot som utsetts av den till röstetalet största aktieägaren, såvida inte valberedningen beslutar annat. Sammansättningen av valberedningen ska offentliggöras på Bolagets hemsida senast sex månader före årsstämma. I de fall ledamot är utsedd av viss ägare ska detta framgå. Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny valberedning utsetts. Ledamöterna i valberedningen erhåller ingen ersättning. Baserat på valberedningsinstruktionen har Nivikas valberedning erhållit följande sammansättning: Victoria Skoglund, valberedningens ordförande, utsedd av Värnanäs AB, Erik Dahl, utsedd av Santhe Dahl Invest AB, Bo Sandberg, utsedd av Holmgren Group AB, Göran Larsson, utsedd av Husleden Förvaltning AB och Jörgen Olsson, utsedd av Skandinavkonsult i Stockholm AB. Bolagsstämma Aktieägarnas rätt att besluta i bolagets angelägenheter utövas vid bolagsstämman. En gång per år hålls årsstämman som bland annat beslutar om styrelsens sammansättning, ansvarsfrihet för verkställande direktör och styrelsens ledamöter, utdelning och val av styrelse och revisorer, samt ersättningsprinciper för ledande befattningshavare. Årsstämman 2022/2023 kommer att hållas i Värnamo, den 5 februari 2024 kl. 16.00. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 75 Styrelsens arbete Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman. Styrelsens övergripande uppgift är att ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföring, medelförvaltning och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Det åligger styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och att styrelsen erhåller erforderlig information om bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk rapportering. Styrelsen svarar också för att fatta beslut i strategiska frågor såsom fastställande av strategiska planer, affärs- och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. Detta skall göras på ett hållbart sätt med ett väl avvägt risktagande för att säkerställa en långsiktigt positiv utveckling för bolaget. Styrelsen arbetar enligt en arbetsordning för styrelsen och utfärdar en VD-instruktion som bland annat anger rapporteringsskyldigheter mot styrelsen. Arbetsordningen anger bland annat styrelsens ansvar, arbetsfördelning samt vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen. Styrelsens utskott Utskottens arbetsuppgifter och arbetsordning fastställs av styrelsen i skriftliga instruktioner. Utskottens huvudsakliga uppgift är att bereda ärenden som föreläggs styrelsen för beslut. Ersättningsutskott Enligt styrelsens arbetsordning ska ersättningsutskottets uppgifter fullgöras av hela styrelsen. Ersättningsutskottet är främst ett förberedande organ och tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att behandla frågor avseende ersättnings- och anställningsvillkor för verkställande direktör samt andra ledande befattningshavare baserat på de riktlinjer för ersättning och anställningsvillkor för verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare som beslutats av årsstämman. Revisionsutskott Styrelsen har på det konstituerande styrelsemötet den 26 januari 2023 beslutat att inrättat ett revisionsutskott. Revisionsutskottet består av Håkan Eriksson (ordförande), Elisabeth Norman, Thomas Lindster och Helena Nordman-Knutsson. Revisionsutskottet är främst ett förberedande organ som tar fram förslag till styrelsen och arbetar enligt en styrelsens arbetsordning. Huvudsaklig uppgift är att övervaka processerna kring Nivikas finansiella rapportering och interna kontroll för att säkerställa kvaliteten i den externa rapporteringen. Styrelsens sammansättning per 2023-08-31 1) Avser Värnanäs AB i vilket Viktoria Bergmans innehav uppgår till 44 procent och Niclas Bergmans innehav uppgår till 44 procent Namn Funktion Invald, år Oberoende gentemot större ägare Oberoende gentemot bolaget och bolagets ledning Revisions- utskottet A-aktier (privat eller genom bolag) B-aktier (privat eller genom bolag) Elisabeth Norman Styrelseordförande 2017 Ja Ja Ledamot - 35 000 Viktoria Bergman Styrelseledamot 2018 Nej Nej - 7 435 6001 2 135 7461 Santhe Dahl Styrelseledamot 2020 Nej Ja - 3 852 000 10 453 373 Håkan Eriksson Styrelseledamot 2008 Nej Ja Ordförande 3 108 600 1 854 407 Benny Holmgren Styrelseledamot 2016 Nej Nej - 4 380 000 2 772 631 Thomas Lindster Styrelseledamot 2020 Ja Ja Ledamot - 20 000 Helena Nordman-Knutsson Styrelseledamot 2023 Ja Ja Ledamot - 300 Namn Närvaro styrelse- möten Närvaro revi- sionsutskottet Elisabeth Norman 18/18 2/2 Viktoria Bergman 18/18 - Anna Carendi1 5/5 - Santhe Dahl 17/18 - Håkan Eriksson 18/18 2/2 Benny Holmgren 18/18 - Thomas Lindster 18/18 2/2 Helena Nordman-Knutsson2 12/13 2/2 Närvaro vid styrelse- och utskottsmöten under 2022/2023 1) Anna Carendi var styrelseledamot till och med årsstämman 2023-01-26 2) Helena Nordman-Knutsson vald till styrelseledamot på årsstämma 2023-01-26 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 76 Bolagsstyrningsrapport Styrelsens sammansättning Styrelsen skall bestå av lägst tre och högst nio ledamöter med högst fem suppleanter. Om styrelsen består av tre ledamöter skall minst en suppleant utses. Ledamöterna väljs årligen för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsen har under året utgjorts av sju ledamöter. Styrelsens oberoende Enligt Koden skall majoriteten av de bolagstämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Enligt koden skall vidare minst två av de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen också vara oberoende i förhållande till större aktieägare. Med större aktieägare avses aktieägare som direkt eller indirekt kontrollerar 10 procent eller mer av samtliga aktier eller röster i bolaget. Styrelsens bedömning är att majoriteten av styrelsen, fem av sju, ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning. Av dessa är tre även oberoende i förhållande till större aktieägare. Styrelsens ordförande Styrelsens ordförande har till uppgift att leda styrelsens arbete samt att tillse att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen fullgör sina åligganden. Ordföranden ska genom kontakter med VD följa utvecklingen i bolaget samt tillse att styrelsens ledamöter genom VD:s försorg fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, ekonomiska planering och utveckling. Ordföranden ska vidare samråda med VD i strategiska frågor samt kontrollera att styrelsens beslut verkställs på ett effektivt sätt. Styrelseordföranden ansvarar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och för att förmedla synpunkter från ägarna till styrelsen. Ordföranden deltar inte i det operativa arbetet inom bolaget. Hon ingår inte heller i koncernledningen. Styrelsens arbete under 2022/23 Styrelsen har under 2022/23 haft arton styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte. Styrelsen får genom månadsrapporter och vid styrelsemöten löpande information om såväl den affärsmässiga som den finansiella utvecklingen samt hållbarhetsarbete. Varje styrelsemöte har följt en godkänd agenda, som tillsammans med underlag, har tillhandahållits ledamöterna inför respektive styrelsemöte. VD och CFO deltar vid styrelsemöten, VD som föredragande och CFO är styrelsens sekreterare. Andra medarbetare i koncernen deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande i särskilda frågor när styrelsen så finner motiverat. Till de fasta punkterna som behandlas på styrelsemötena hör VD-rapport, Rapport om bolagets skatter och avgifter samt eventuella tvister, Likviditet och Potentiella förvärv och investeringar. Därutöver behandlade styrelsen ett antal andra frågor vid sina möten där särskild uppmärksamhet ägnades åt Strategi och affärsplan, stigande räntor, finansiering och refinansiering med tillhörande effekt på verksam- heten, Hållbarhet, Revisionsutskottsfrågor, Ersättningsutskottsfrågor, Bolagsstyrningsfrågor, samt Årsbokslut och delårsrapporter. Med avseende på revisionsutskottet rapporterades frågor såsom redovisningsprinciper, ekonomiskt utfall, risk- hantering, regelefterlevnad, eventuell visselblåsning och uppförandekoden, intern kontroll samt resultatet av den externa revisionen. Styrelsens utvärdering Styrelsen genomför årligen en utvärdering av sitt utförda arbete. Samtliga styrelseledamöter tillställs en länk till ett utvärderingsformulär med frågor avseende arbetsformer och arbetsklimat, inriktning för styrelsens arbete samt tillgång till och behovet av särskild kompetens i styrelsen. Styrelseledamöternas svar samman- ställs i en rapport som skickas till styrelseordföranden. I enlighet med arbetsordningen presenteras rapporten och resultatet av utvärderingen diskuteras på ett ordinarie styrelsemöte. Utvärderingen används som ett verktyg för att utveckla styrelsens arbete. Ersättning till styrelsen Arvodet till styrelsens ledamöter beslutas av årsstämman. På årsstämman den 26 januari 2023 beslutades att arvode till styrelsens ledamöter för tiden fram till nästa årsstämma skulle uppgå till 415 000 kronor på års- basis för styrelseordföranden och 200 000 kronor på årsbasis för respektive styrelseledamot. Stämman beslutade även att införa ersättning för utskottsarbete i revisionsutskottet som för tiden fram till nästa årsstämma skulle uppgå till 50 000kronor på årsbasis för ordföranden i revisonsutskottet och 25 000 vardera till övriga ledamöter i revisionsutskottet. För vidare information om ersättning till styrelsens ledamöter hänvisas till Not 8. Revisorer Den externa revisorn är en oberoende granskare av räkenskaperna för att säkerställa att den i allt väsentligt ger en korrekt, rättvisande och fullständig bild av bolagets ställning och resultat. Revisorn granskar också styrelsens- och verkställande direktörens förvaltning och redovisar sina iakttagelser för styrelsen utan ledningens närvaro. Efter varje räkenskapsår lämnar revisorn en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Enligt bolagsordningen ska bolaget ha en till två revisorer, med eller utan suppleanter. Vid årsstämman 26 januari 2023 valdes Ernst & Young Aktiebolag till bolagets revisor med Jonas Svensson som huvudansvarig revisor. Ersättning till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. För vidare information om arvoden till revisorerna hänvisas till Not 6. VD och koncernledning VD och koncernchef är ansvarig för den löpande förvaltningen av koncernens verksamheter i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar. VD förser styrelsen med erforderligt underlag för dess arbete både inför och mellan styrelsens sammanträden. VD utser i sin tur övriga medlemmar i den verkställande ledningen. Den verkställande ledningen utgörs av VD, CFO, COO, fastighetschef, Uthyrningschef samt Transaktion- och finansieringsansvarig. Den verkställande ledningen har ett övergripande exekutivt ansvar. Den verkställande ledningen har ett övergripande ansvar för Nivika i frågor av långsiktig och strategisk karak- tär såsom koncernens organisation, förvärv, varumärke, investeringar och finansiering. Utöver de schemalagda mötena stämmer koncernledningen löpande av frågor vid behov. Centrala funktioner som hållbarhetschef och inköp samt förvaltningsansvariga för respektive ort ansvarar för sitt respektive område. Förvaltningscheferna tillsammans med COO, Uthyrningschef och fastighetschef har förvaltningsmöte minst varannan månad för att följa upp verksamheten och diskutera övergripande frågor. COO har också enskilt månadsmöte med respektive förvaltningschef. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 77 Bolagsstyrningsrapport Riskbedömning Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsarbete identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas. Riskhantering är en viktig aktivitet för Nivika. Det är av väsentlig vikt för långsiktig överlevnad, lönsamhet och stabilitet att Nivika har en fungerande riskhanteringsprocess inom koncernen. Riskarbete förekommer på koncernövergripande nivå vilket går under benämningen Enterprise Risk Management (ERM), samt dels på en processnivå vilket går under benämningen Intern Kontroll för Finansiell Rapportering (IKFR). Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten. För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga proces- steg: identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihand- boken och en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy. Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i arbetet med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning enligt instruk- tionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i den finansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som redogör flöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller har identifierats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt proceduren att identifiera väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen. Inom styrelsen ingår ansvaret i arbetet med frågor för revisionsutskottet att löpande utvärdera bolagets risksi- tuation varefter styrelsen även gör en årlig genomgång av risksituationen. Kontrollaktiviteter Ekonomiavdelning och fastighetsavdelning arbetar sida vid sida för att säkerställa att riktlinjer följs. Ett begränsat antal personer har firmateckningsrätt och en attestordning finns upprättad. Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet vid styrelsemöten, och styrelsen följer då upp aktuella frågor och bedömningar direkt med ledningspersoner. Till varje identifierad risk på koncernövergripande nivå samt inom IKFR ska kontroller kopplas tills dess att risken anses eliminerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Framtagna åtgärder respektive dokumenterade processkartor och risk/kontrollmatriser är exempel på hur kontrollaktiviteter hanteras inom koncernen. Bolaget ska säkerställa att nyckelkontroller finns implementerade och efterlevs. Varje kontroll ska utföras med spårbarhet, vilket innebär att kontrollbevis ska arkiveras och dokumenteras på lämpligt vis vid varje enskilt kontrollutförande. Relevanta kontrollaktiviteter utförs för de risker som identifierats inom de väsentliga processerna. Syftet med dessa kontrollaktiviteter är att säkerställa att det inte uppstår väsentliga fel i den finansiella rapporte- ringen. Respektive nyckelkontroll ska tilldelas en ägare som ansvarar för att nyckelkontrollen utförs. Det är koncernledningens ansvar att säkerställa att de lägsta kraven avseende IKFR är känd genom organisationen och att tillräcklig ansvarsfördelning är på plats (Segregations of Duties, SoD). Koncernen har identifierat de minimikrav som ska gälla för ansvarsfördelning vilka framgår i processkartorna för respektive väsentlig process. Information och kommunikation Relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Att kommunicera betydelsefull information, både uppåt och nedåt i en organisation och till externa parter är en viktig del av god intern kontroll. Koncernledningens möten ska användas som ett forum för kommunikation och informations- spridning kopplat till riskhantering i koncernen. Likaså åligger det koncernledningen att säkerställa att de processansvariga kopplat till den finansiella rapporteringen har tillräcklig kunskap om de väsentliga riskerna samt relaterade kontrollaktiviteter i den specifika processen. IKFR-koordinator, tillika ekonomichef på Nivika, ansvarar för att varje medarbetare har tillräcklig kunskap om intern kontroll för att kunna utföra sina arbetsuppgifter på ett tillfredsställande sätt från ett internkontrollper- spektiv, exempelvis kunskap om applicerbara lagar och regler eller hur kontroller skall utföras och dokumen- teras. Styrelsen i Nivika säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att tillse att bolaget har en ändamålsenlig organisation samt rutiner och instruktioner för sitt arbete med den finansiella rapporteringen. Rutinerna för den externa informationsgivningen syftar till att förse marknaden med relevant, tillförlitlig och korrekt information om Nivikas utveckling och finansiella ställning. Nivika har en informations- och kommuni- kationspolicy som uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. Finansiell rapportering och verksamhetsin- formation lämnas regelbundet i form av: • Boksluts- och delårsrapporter, vilka publiceras som pressmeddelanden • Årsredovisningar • Pressmeddelanden om viktiga nyheter och händelser som väsentligt kan påverka värderingen av bolaget och bolagets aktie och obligationer • Presentationer, möte och telefonkonferenser för finansanalytiker, investerare och media • Alla rapporter, presentationer och pressmeddelanden publiceras på koncernens hemsida; www.nivika.se samtidigt som de kommuniceras till marknaden Uppföljning Koncernledningen ska utvärdera att den koncernövergripande riskutvärderingen och hanteringen samt de specifika kontrollaktiviteter som utförs i respektive väsentlig process kopplad till den finansiella rapporteringen är fortsatt relevanta för att hantera de väsentliga riskerna Nivika står inför. Kontrollaktiviteter ska dokumenteras så att spårbarhet finns av utförandet. Systemet för koncernövergripande riskhantering och IKFR ska följas upp kontinuerligt och syftar till att säkerställa att systemet upprätthålls, att förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbetssätt. Detta innefattar att styrelsen i arbetet med revisionsutskottets frågor åtminstone årligen ska granska den interna kontrollen och avrapportera till styrelsen. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 78 Bolagsstyrningsrapport INTERN STYRNING OCH KONTROLL Omfattning och bedömning av bolagets riskhantering i sin helhet, och den finansiella rapporteringen i synnerhet, görs kontinuerligt av bolagsledningen, styrelsen och revisorer. Genom bolagets hållbarhetsarbete identifieras risker löpande och åtgärder föreslås och vidtas. Riskbedömning, ERM, Nivika genomför på årsbasis en koncernövergripande riskanalys av hela verksamheten. För att bedöma och hantera risker har Nivika etablerat en process som innefattar fyra huvudsakliga processteg: identifiering av risker, utvärdering av risker, hantering av risker i form av etablerandet av åtgärdsplaner samt uppföljning och rapportering av risker och åtgärder. De fyra processtegen beskrivs kort i ekonomihandboken och en ingående beskrivning går att finna i koncernens Riskpolicy. Riskbedömning IKFR, Identifiering, bedömning och hantering av risker inom Nivika är även centralt i arbetet med koncernens finansiella rapportering. Koncernen ska årligen utföra en IKFR-riskbedömning enligt instruk- tionerna som beskrivs i ekonomihandboken för att identifiera var väsentliga risker existerar i den finansiella rapporteringen inom koncernen. Väsentliga finansiella processer ska definieras med hjälp av kvalitativ och kvantitativ analys på koncernnivå. Väsentliga processer dokumenteras i processkartor som redogör flöden, risker som uppstår inom dessa samt tillhörande kontrollaktiviteter. Varje process har en ägare som ansvarar för att processen avspeglar verkligheten samt att samtliga väsentliga risker och kontroller har identifierats och dokumenterats. I ekonomihandboken beskrivs kvantitativ och kvalitativ analys samt proceduren att identifiera väsentliga processer och risker på flera nivåer inom koncernen. Intern kontroll Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen samt Koden, som innehåller krav på att information om de viktigaste inslagen i Nivikas system för intern kontroll och riskhante- ring i samband med den finansiella rapporteringen varje år ska ingå i bolagsstyrnings-rapporten. Styrelsen ska bland annat se till att Nivika har god intern kontroll och formaliserade rutiner som säkerställer att fastlagda principer för finansiell rapportering och intern kontroll efterlevs samt att det finns ändamålsenliga system för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker som bolaget och dess verksamhet är förknippad med. Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad säkerställa att bolagets operativa strategier och mål följs upp och att ägarnas investering skyddas. Den interna kontrollen ska vidare säkerställa att den externa finansiella rapporteringen med rimlig säkerhet är tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed, att tillämpliga lagar och förordningar följs samt att krav på noterade bolag efterlevs. Den interna kontrollmiljön inom Nivika Fastigheter följer det etablerade så kallade COSO-ramverket (COSO – Committee of Sponsoring Organization of the Treadway Commision), och påverkar alla funktioner i bolaget och omfattar såväl riskbedömning och rutiner som uppföljning av mål. Ramverket består av fem komponenter, kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Kontrollmiljö och kontrollåtgärder säkerställer effektiviteten i bolaget och utgör basen för den interna kontrollen. Den formella beslutsordningen utgår ifrån ansvarsfördelning mellan styrelse och VD och omfattar arbetsordning samt VD-instruktion. Övergripande policyer uppdateras löpande och fastställs av styrelsen en gång per år. Nivikas kontrollmiljö innefattar de värderingar och den etik som styrelsen, VD och koncernledningen kommunicerar och verkar utifrån samt koncernens organisationsstruktur, ledarskap, ansvar och befogenheter samt den kompetens som medarbetarna har. Styrelsen arbetar löpande med bedömning och hantering av risker. Nivikas styrelse har valt att inte inrätta en internrevisionsfunktion för den interna kontrollen. Styrelsen bedömer att den existerande organisationen och befintliga kontrollstrukturer inom Nivika möjliggör en effektiv verksamhet, identifierar risker i den finansiella rapporteringen och säkerställer efterlevnaden av tillämpliga lagar och regler. Ansvar och befogenheter definieras i instruktioner för attesträtt, manualer, policyer, rutiner och uppförandekod. Några exempel är bolagsordning, styrelsens arbetsordning, VD-instruktion, finanspolicy och ekonomihandbok. Dessa riktlinjer utgör tillsammans med lagar och externa regelverk den så kallade kontrollmiljön. Styrelsen prövar löpande dessa instruktioners relevans och aktualitet. Ansvaret för att kontinuerligt upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är delegerat till den verkställande direktören. Koncernledningen och övriga ledande befattningshavare har ansvaret för intern kontroll inom sina respektive ansvarsområden. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 79 Bolagsstyrningsrapport RISKER OCH RISKHANTERING All affärsverksamhet innebär risktagande. En systematisk och strukturerad riskhantering i kombination med Nivikas strategi och affärsmodell ger god riskspridning. Risker hanteras på flera nivåer inom koncernen och styrelsen analyserar och säkerställer med underlag från VD och koncernledning vad som måste hanteras. Koncernledningen har ansvar för den löpande riskhanteringen inom respektive ansvarsområde och ansvarar för att den egna verksamheten hanterar möjligheter och risker, att det finns rutiner i enlighet med policyer och regelverk samt att de efterlevs och följs upp. Risker relaterade till Nivikas verksamhet, liksom bedömd sannolikhet och eventuell påverkan på bolaget, identifieras och bedöms minst årligen i en strukturerad process. Riskarbete utifrån Nivikas mål Enligt COSO-ramverket ska bolagsövergripande riskarbete bidra till att säkerställa att företagets affärsmål uppnås. Inom ramen för en organisations fastställda syfte eller vision fastställer ledningen strategiska mål, väljer strategi och preciserar en uppsättning mål för verksamhetens olika delar. Detta ramverk för företagsövergripande riskhantering är anpassat för att nå organisationens mål inom fyra områden, strategiska- operationella-, finansiella- och legala risker. Strategiska risker Strategiska risker är långsiktiga och övergripande och omfattar bland annat koncernens styrning, planering och resursallokering, marknadsförutsättningar, hållbarhet, kommunikation och relation till omvärlden. Koncernen är exponerad för allmänna makroekonomiska trender och därav betingade förändringar i sina kunders köpkraft och konsumtionsmönster. Makroekonomiska eller politiska beslut och händelser runt om i världen påverkar koncernens verksamhet, såväl lokalt som på en global skala. Politisk osäkerhet och svaga makroekonomiska förhållanden kan indirekt påverka efterfrågan på lokaler och bostäder. Operationella risker Operationella risker omfattar bland annat risker i koncernens förvärvs-, förvaltnings- och projektverksamhet, inklusive uthyrning, HR och IT. Finansiella risker Finansiella risker omfattar bland annat risker i koncernens värdering av fastigheter, marknadsrisker, likviditetsrisker, bokföring och rapportering, kapitalstruktur och skattefrågor. Koncernen är exponerad för ett antal finansiella risker som hanteras inom ramen för den finanspolicy som godkänts av styrelsen. Det övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering inom koncernen. Koncernens främsta finansiella skulder utgörs av externa lån. Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av förändringar i till exempel räntenivåer. Bolaget utsätts framför allt för ränterisk, finansierings- och refinansieringsrisk, likviditetsrisk och kredit- och motpartsrisk. Legala risker Legala risker är kopplade till regelefterlevnad och omfattar bland annat koncernens efterlevnad av etiska och legala regler och krav på bokföring och rapportering. Koncernen är exponerad för ett antal risker i samband med ändrad lagstiftning, överträdelser av lagar och regler i verksamheten eller eventuella fel i avtal som bolaget har undertecknat. Bristande hantering av relationer med intressenter skulle det kunna orsaka störningar i verksamheten och få en negativ påverkan på koncernens anseende. Dessa krav omfattar bland annat lagar gällande miljö, priskontroller, efterlevnad av konkurrenslagstiftning, data- skydd, mänskliga rättigheter samt arbetslagar. Hårdare miljökrav, återställning av miljön i samband med stängda anläggningar eller brott mot olika tillstånd. Det finns en ökad efterfrågan från investerare och regulatoriska organ för tydligare finansiella upplysningar från företagen när det gäller klimatrelaterade risker och möjligheter. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 80 Bolagsstyrningsrapport Risköversikt Strategiska risker Hållbarhet - Klimatförändringar kan leda till fysisk påverkan på fastigheterna som kan ge ökade kostnader och kräva större resurser vilket kan påverka Nivikas verksamhet, hyresgäster och leverantörer - Bristande kontroll och uppföljning kan ge en klimatpåverkan i hela värdekedjan och påverka verksamhetens klimatpåverkan negativt Planering och resursallokering - Om strateg och affärsplan saknas eller otydlig kan det försvåra möjligheten att uppnå strategiska mål - Fastigheter i Nivikas bestånd kan uppfattas som mindre attraktiva för hyresgäster om Nivika inte förstår hyresgästens behov av exempelvis läge, hyresnivå, storlek eller kvalitet och kan leda till lägre hyresintäkter och högre vakanser - Brist i planering, budgetering, likviditet, organisation eller resurser kan leda till att Nivika inte kan fullfölja strategiska beslut, genomföra projektstart enligt plan eller fullfölja överenskommelser Fastighetstransaktioner - Nivika förvärvar och avyttrar fastigheter i syfte att förädla fastighetsportföljen, om due diligens är bristfällig, dokumentation eller lagefterlevnad saknas kan det leda till ekonomiska konsekvenser eller utökade krav på resurser i form av tid. Marknad och makrofaktorer - Processer tillsammans med potentiella hyresgäster, leverantörer, kommuner eller länsstyrelser kan vara långdragna och kräva mer tid och resurser än planerat och kan även leda till ökade kostnader och eventuellt förseningar - Konkurrens på lokal fastighetsmarknad kan öka och skulle kunna göra att projekt blir dyrare eller att Nivika inte har möjlighet att växa i de områden där bolaget vill växa - Om det blir många aktörer på fastighetsmarknaden kan det leda till att utbudet blir högre än efterfrågan på lokaler och bostäder vilken kan ge högre vakanser och lägre hyresintäkter för Nivika Kommunikation och relationer - Om Nivikas kommunikation med intressenter skulle vara otillräcklig och bolaget därmed inte når ut med sitt budskap och strategi mot ägare och kreditgivare eller om Nivikas policys och riktlinjer är otillräckligt kommunicerade inom bolaget och därmed inte efterföljs kan det skada Nivikas varumärke och lokala ställning Operationella risker Fastighetsutveckling Nivika utvecklar fastighetsportföljen via renovering, om- och nybyggnation, om projektprocessen är bristfällig, dokumentation brister eller felbedömningar sker kan det leda till ekonomiska konsekvenser eller utökade krav på resurser i form av tid. - Om Nivika inte klarar av att fullfölja projekt enligt plan, kan det leda till förlorade intäkter och vite - Om Projekt försenade på grund av kulturskydd, miljöskydd, ändringar i planbestämmelser, överklaganden m.m. - Miljörisker vid förvärv av mark, fastigheter och/eller andra bolag. Kan finnas i verksamheten, bland leverantörerna eller hyresgästernas verksamhet och vara kopplat till ex materialval, radon, föroreningar, upptäcks inte detta vid Due Diligense kan det leda till ökade kostnader. Fastighetsförvaltning - Om Nivika brister i tillsyn, underhåll och förvaltning av sina fastigheter kan det skapa hyresgäster som är missnöjda med sin lokal eller bostad vilket kan skada Nivikas varumärke och lokalställning samt riskera utökad vakans - Vakanser kan uppstå i beståndet vid te x minskning av fysisk handel eller rädsla för lågkonjunktur vilket innebär lägre hyresintäkter och högre vakanser - Hyresgästanpassningar och ombyggnationer av kommersiella lokaler blir inte lönsamma vilket skulle kunna innebära lägre hyresintäkter och högre vakanser - Extremt väder leder till ökade kostnader, ex. översvämningar, ökat snöfall, regn och storm m.m. Uthyrning - Nivika gör inte tillräcklig motpartskontroll och därmed riskerar att ta in hyresgäster som inte kan betala. hyresgäster som är stökiga och skapar otrivsel för omgivande hyresgäster kan innebära lägre hyresintäkter och ökad vakans. - Hyresgäster som är missnöjda med sin lokal eller bostad kan skada Nivikas varumärke och lokalställning samt riskera utökad vakans - Hyresgästanpassningar och ombyggnationer av kommersiella lokaler blir inte lönsamma vilket skulle kunna innebära lägre hyresintäkter och högre vakanser Medarbetare - Att inte kunna attrahera och behålla nyckelpersoner eller kompetenta medarbetare eller om den psykosociala påfrestningen eller arbetsbelastningen blir för hög kan det skada Nivikas varumärke och leda till högre kostnader - Bristande efterlevnad av säkerhets- och hälsoföreskrifter kan leda till olycka eller orsaka på person och kan påverka produktivitet och varumärke negativt IT- och cybersäkerhet - Nivika kan råka ut för fel i, eller intrång i dess drift- och serversystem som kan orsaka problem med lagring eller hantering av personuppgifter - Beroende av IT-system i verksamheten kan orsaka ökade kostnader och krav på resurser vid intrång eller problem i drift Oförutsedda händelser - Om Nivika har bristande kontinuitetsplanering kan det leda till att bolaget förlorar viktigt information och har långsam återhämtningsprocess Legala risker Bolagskod - Om Nivikas enskilda medarbetare, av misstag eller avsiktligt, agerar i strid med Bolagskod och interna policy och processer kan det orsaka skada på Nivikas varumärke och trovärdighet Lagstiftning, regler och politiska beslut - Om Nivikas hyresgäster bedriver illegal verksamhet kan det skada bolagets anseende och eventuellt ge rättsliga påföljder - Om Nivika brister i att följa myndighetskrav, exempelvis el, brandföreskrifter, hissar, OVK m.m. kan det ge högre kostnader och orsaka skada på Nivikas varumärke och trovärdighet - Tvist med kommersiell hyresgäst, leverantör eller bristfälligt utformade avtal skulle kunna ge en negativ ekonomisk påverkan via exempelvis skadestånd - Om Nivika inte är förberedd på politiska beslut som kan påverka bolagets fortsatta utveckling, eller innehar bristande kunskap inom bidrags- och byggregler eller brister gäller mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, svart arbetskraft etc. bland leverantörer och entrepre- nörer, kan det orsaka ökade kostnader och skada Nivikas varumärke Finansiella risker Omvärld och marknad - Förändringar i marknadsvillkor för finansiering, marginaler och räntor kan påverka Nivikas möjlighet till refinansiering, avkastning och förändra den finansiella situationen Finansiering - Om Nivika inte skulle kunna uppfylla sina åtaganden i enlighet med finansiärers covenantavtal kan innebära att Nivika inte kan erhålla finansiering eller att finansiering endast kan erhållas till avsevärt ökade kostnader Rapportering och bokföring - Bristfälliga processer för fastighetsvärdering och liknande marknadsvärderingar kan leda till missvisande värderingar och därmed för högt eller för låg resultat för Nivika och skada Nivikas förtroende på marknaden - Om Nivikas finansiella rapportering skulle innehålla felaktigheter kan det leda till sanktioner från FI och/eller Nasdaq ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 81 Bolagsstyrningsrapport Väsentliga risker Koncernledningen har identifierat de väsentliga risker som bedöms föreligga. Riskerna har utvärderats, hanterats och rapporterats till styrelsen. För risker som bedömts ha relativt hög sannolikhet för att inträffa kombinerat med relativt stor inverkan på koncernen har ansvarig inom koncernen utsetts och handlingsplan upprättats. Dessa handlingsplaner följs upp kontinuerligt av ledningsgruppen och rapporteras till styrelsen. Vidare har ett antal styrdokument och policyer upprättats av ledningsgruppen och styrelsen och ändamålsenliga interna kon- trollfunktioner och system har etablerats för att reducera, exportera och i möjligaste mån eliminera potentiella risker i verksamheten. Operationell risk Finansiell risk Några specifika risker och osäkerhetsfaktorer Hållbarhet, miljöpåverkan och klimatförändringar De främsta drivkrafterna för externa miljörisker är fysiska förändringar i klimat och naturtillgångar, förändringar av lagar och regler, skatter och priser på olika resurser. Vidare finns det risker hänförliga till brist på kontroll eller till exempel arbetsförhållanden hos underleverantörer, allvarliga miljöproblem eller arbetsplatsolyckor. Nivika gör bedömningen att koncernen kan påverkas på flera sätt och det kan även uppstå ett ökat behov av investeringar för att möta faktiska, politiska, eller andra intressenters krav. Geopolitik och säkerhet Den globala geopolitiska situationen har blivit mer osäker i och med Rysslands invasion av Ukraina, men påverkas även av händelser i andra delar av världen. Det har en potentiell påverkan på de normala inter- nationella relationerna, vilket leder till mer komplexa situationer för företagen på flera sätt, bland annat i form av inflation och den ekonomiska utvecklingen i stort, högre energipriser och räntor, en avmattning på finansmarknaden och högre risk för cyberattacker. Nivika påverkas av det fluktuerande energipriset viket har fått genomslag på energikostnader men också på serviceintäkter då en stor del av energin vidaredebiteras våra hyresgäster. De kommersiella hyreskontrakten är i princip samtliga KPI-indexerade och den hyreshöjningen har gett kompensation för inflationen, hyreshöjningen för bostadshyresgäster låg däremot långt under inflationen och bolaget har inte kunnat kompensera sig för kostnadsökningarna fullt ut. Som en följd av att det geopolitiska läget snabbt förändrats har Nivika extra fokus på vilka makroeffekter detta ger kort- och långsiktigt, främst gällande räntor och inflation. Kapitalmarknad Tillgången till lånat kapital har varierat med en relativt sett stängd kapitalmarknad, med stigande kreditmarginaler som följd. Således är den generella finansieringskostnaden som marknaden erbjuder klart högre än tidigare. Det högre ränteläget baserat på stigande styrränta har fått genomslag på de finansiella kostnaderna i bolaget. Nivika har under året löst en av de utestående obligationerna, 600 miljoner kronor, som löstes i maj 2023. Efter perioden har Nivika löst det andra utestående obligationslånet om 650 miljoner kronor, med ett ursprungligt förfall i september 2024 och bolaget har i och med det inga utestående obligationer. Organisation och medarbetare Engagerade medarbetare med rätt kompetens är avgörande för om bolaget ska kunna konkurrera på ett framgångsrikt sätt inom fastighetsbranschen. Det finns alltid en risk att kompetenta medarbetare lämnar bolaget och att bolaget inte lyckas attrahera och rekrytera ny kompetens. Det finns också en risk att medarbetares engagemang och prestation påverkas om bolaget inte på ett tydligt sätt kommunicerar vad strategin innefattar, inte ger möjligheter till intern utveckling eller inte säkerställer en sund och säker arbetsmiljö. Dessa risker hanteras bland annat genom etablerade processer som säkerställer långsiktig kompetensförsörjning, inklusive successionsplanering för nyckelpersoner, ett gott ledarskap och en öppenhet för internrekrytering när nya tjänster ska tillsättas. Bolaget arbetar även aktivt med att erbjuda relevanta utvecklingsmöjligheter och att vårda varumärket som attraktiv arbetsgivare. Detta innefattar bland annat att vara ett hållbart företag i alla dimensioner. Vad gäller förståelse för bolagets strategi och värderingar säkerställs det på ett tidigt stadium genom det så kallade onboardingprogram som alla nya medarbetare genomgår. Nivikas chefer och medarbetare har också en viktig roll i att säkerställa att en bra arbetsmiljö erbjuds. Kategori Riskbeskrivning Hantering Marknad - Vakanser Den största risken anses vara att upp- rätthålla Nivikas höga uthyrningsgrad på framför allt kommersiella lokaler. En generell konjunkturnedgång kan medföra minskad efterfrågan på lokaler, ökade kostnader och sänkta hyresnivåer på bolagets samtliga marknader. Nivika är beroende av att hyresgästen betalar avtalad hyra i tid, och att hy- resgästen är i god ekonomisk situation och kan fullgöra sina förpliktelser Nivika ska: - Ha kontinuerlig översikt av hyresgäststocken för att på så sätt säkerställa att Nivika tidigt upptäcker en hyresgäst med problem/önskan om minskade ytor eller tankar på avflyttning - Arbeta proaktivt och direkt ta kontakt med kommer- siell hyresgäst som blir försenad med hyresbetalningen - Följa uppsatt process vid utebliven betalning både för kommersiell- och bostadshyresgäst - Bibehålla lokal anknytning för att tidigt uppfatta förändringar på den lokala marknaden - Arbeta för att behålla Nivikas goda rykte som attraktiv hyresvärd - Nivika har förvaltningsansvariga på respektive ort som skall vara nära hyresgästen och ha god lokal kännedom. Kategori Riskbeskrivning Hantering Marknad - ränta Risken bedömdes ha en hög påverkan om räntor skulle höjas signifikant, vilket också har skett under året. Det har även inneburit en stor påverkan på hela branschen. Största påverkan på Nivika är att expansionstakten minskar samt att finansiella kostnader ökar. Nivika ska: - Fortsätta arbeta med beslutad andel bundna räntor /räntesäkringar utifrån finanspolicy och styrelsens instruktioner för att begränsa oförutsedda svängningar - Se över möjligheten och utnyttja finansieringsal- ternativ Finansiering Risken bedömdes ha en hög påverkan om finansiering endast skulle kunna erhållas till avsevärt högre kostnader, vilket också delvis har skett under året. Det har inneburit en stor påverkan på hela branschen. Största påverkan på Nivika är att expansionstakten minskar samt att finansiella kostnader ökar. Nivika ska: - Fortsätta arbeta med beslutad andel bundna räntor /räntesäkringar utifrån finanspolicy och styrelsens instruktioner för att begränsa oförutsedda svängningar - Se över möjligheten och utnyttja finansieringsal- ternativ ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 82 IT-säkerhet Nivika är beroende av IT-system för driften av viktiga affärssystem, inklusive de som används av administrativa och finansiella funktioner inom bolaget. Förknippat med detta finns det ett antal underliggande risker i form av exempelvis driftstopp av servrar och virusattacker vilka skulle kunna ha en stor negativ påverkan på bolagets verksamhet. Det finns även en risk att obehöriga genom intrång i bolagets IT-system orsakar skada för bolaget eller bolagets hyresgäster. Digitalisering skapar nya affärsmöjligheter men kan också innebära nya riskmoment, bland annat vad gäller hantering av persondata. Nivika bedriver ett kontinuerligt proaktivt arbete med IT-säkerhet och bolagets IT-policy kombinerat med uppförandekod, som ska ge en tydlig vägledning för alla medarbetare. Bolagsstyrningsrapport Revisorns yttrande över bolagstyrningsrapporten Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB, org. nr 556735-3809 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2022-09-01 – 2023-08-31 på sidorna 74-84 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyr- ningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisnings lagen samt 7kap. 31§ andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överens stämmelse med årsredovisnings lagen. Stockholm den 7 december 2023 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 83 Bolagsstyrningsrapport STYRELSEN Styrelsen i Nivika Fastigheter AB (publ) bestod per 31 augusti 2023 av sju ordinarie ledamöter. Mer om bolagets finns på nivika.se/investor-relations/styrelsen. THOMAS LINDSTER Styrelseledamot sedan 2020 Född: 1958 Utbildning och bakgrund Civilekonom från Högskolan i Växjö Direktör Danske Bank, konsult och rådgivare inom finansiering Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseordförande Cellwood Machinery AB, styrelseord- förande Holmgren Fritid AB, styrelseledamot Danske Bank Jönköping och Holmgren Group AB, med flera Aktieinnehav i bolaget 20 000 B-aktier (privat eller genom bolag) VIKTORIA BERGMAN Grundare och huvudägare, styrelseledamot sedan 2000 Född: 1969 Utbildning och bakgrund Civilekonom från Växjö Universitet och grundare av Nivika Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseledamot Perfekta Industrier AB, Värnanäs AB, Tigbro AB, Yälp Facility AB, Dinner Gruppen AB och Prefab i Småland AB, med flera Aktieinnehav i bolaget 7 435 600 A-aktier och 2 135 746 B-aktier (privat eller genom bolag) SANTHE DAHL Delägare och styrelseledamot sedan 2020 Född: 1954 Utbildning och bakgrund Entreprenör Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseordförande Vida AB, Santhe Dahl Invest AB och Växjö DFF AB. Styrelseledamot i Limmared Holding AB, GBJ Bygg AB, Industri arbetsgivarna i Sverige service AB, med flera Aktieinnehav i bolaget 3 852 000 A-aktier och 10 453 373 B-aktier (privat eller genom bolag). HELENA NORDMAN- KNUTSON Styrelseledamot sedan 2023 Född: 1964 Utbildning och bakgrund Pol.mag. från Helsingfors universitet samt Ekon.mag från Svenska Handelshögskolan i Helsingfors Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseledamot Alimak Group, Exel Composites, Nidoco AB, Naava OY och USWE Sports AB. Ledamot i placeringskom- mittén för Kungliga Vetenskap- sakademien Aktieinnehav i bolaget 300 B-aktier (privat eller genom bolag) BENNY HOLMGREN Delägare och styrelseledamot sedan 2016 Född: 1961 Utbildning och bakgrund Huvudägare och VD i familjeföretaget Holmgren Group AB Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseledamot och verk- ställande direktör i Holmgren Group AB, styrelseledamot Kabe Group AB. Huvudägare och VD i familjeföretaget Pollock Invest AB, med flera Aktieinnehav i bolaget 4 380 000 A-aktier och 2 772 631 B-aktier (privat eller genom bolag). ELISABETH NORMAN Styrelseordförande sedan 2017 Född: 1961 Utbildning och bakgrund Fil.kand från Uppsala universitet och Stockholms universitet Entreprenör inom fastighets- branschen, chef fastighet/ hållbarhet TV4 Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseledamot Cibus Nordic Real Estate AB, styrelseord- förande AB Enköpings Hyres- bostäder, vice Styrelseordföran- de Sveriges Allmännytta AB, styrelseledamot i ByggPartner Grtuppen AB (publ) och Bygg- Partner i Dalarna AB, med flera Aktieinnehav i bolaget 35 000 B-aktier (privat eller genom bolag) HÅKAN ERIKSSON Delägare och styrelseledamot sedan 2008 Född: 1962 Utbildning och bakgrund Civilekonom från Luleå Universitet Investerare och rådgivare inom företagsöverlåtelse Övriga väsentliga styrelseuppdrag Styrelseledamot Skandinavkon- sult AB, styrelseledamot Ferronordic AB, med flera Aktieinnehav i bolaget 3 108 600 A-aktier och 1 854 407 B-aktier (privat eller genom bolag) ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 84 NICLAS BERGMAN VD/CEO Utbildning och bakgrund Entreprenör och grundare av Nivika, verksam som CEO sedan start Andra åtaganden Styrelseledamot Poplanäs Invest AB, Med flera Aktieinnehav i bolaget 7 435 600 A-aktier och 2 135 746 B-aktier (privat eller genom bolag) KRISTINA KARLSSON CFO, IR & vice VD Utbildning och bakgrund Civilekonom från Växjö Universitet, CFO på Rosti GP (del av Nordstjernan) Andra åtaganden Styrelsesuppleant Redo i Gnosjö AB Aktieinnehav i bolaget 60 000 B-aktier (privat eller genom bolag) JERRY JOHANSSON Fastighetschef Utbildning och bakgrund Plats-, Projekt– och Regionchef på Elajo Aktieinnehav i bolaget 38 000 B-aktier (privat eller genom bolag) LEDNINGEN Koncernledning KENT LILJEGREN Förvaltningschef Värnamo SIMON NUAY Förvaltningschef Jönköping ANNA SJÖBERG Förvaltningschef Växjö ANDREAS KÄLLSTRÖM Förvaltningschef Västkusten EMELIE REGNELL Hållbarhetschef Förvaltningschefer, avdelningsansvariga Bolagsstyrningsrapport STINA GOF Operativ chef Utbildning och bakgrund Ingenjör i kemi-och miljöteknik samt utbildad i hållbart ledarskap på Jönköping University. Andra åtaganden Styrelseledamot i Värnamo Energi, Värnamo Elnät AB, Värnamo Energi Produktion AB och huvudman för Sparbank- stiftelsen Alfa Aktieinnehav i bolaget 1 100 B-aktier (privat eller genom bolag) RASMUS OLSSON SCHREWELIUS Uthyrningschef Utbildning och bakgrund Marknad- och försäljning business-to-business Andra åtaganden Styrelseledamot i Värnamo City AB Aktieinnehav i bolaget 5 500 B-aktier (privat eller genom bolag) JULIA ÖRBOM Transaktions- och finansieringsansvarig Utbildning och bakgrund Pol.kand. inom nationalekonomi på Internationella Handelshög- skolan i Jönköping Andra åtaganden Styrelseledamot i Nittonnie AB Aktieinnehav i bolaget 9 840 B-aktier (privat eller genom bolag) Förvaltningschefer och avdelnings- ansvariga ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 85 ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 86 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE .............................................................. 87 FLERÅRSÖVERSIKT ...................................................................................90 KONCERNEN Rapport över resultat och totalresultat i koncernen .....................................92 Koncernens rapport över finansiell ställning ...................................................93 Koncernens Egna Kapital .................................................................................94 Koncernens Kassaflödesanalys ........................................................................ 95 Noter .................................................................................................................96 MODERBOLAGET Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag .............................................. 115 Moderbolagets Balansräkning i sammandrag .................................................116 Moderbolagets Egna Kapital ............................................................................117 Moderbolagets Kassaflödesanalys ...................................................................118 Noter .................................................................................................................119 UNDERTECKNANDE ................................................................................ 129 REVISIONSBERÄTTELSEN ................................................................. 130 NYCKELTAL .............................................................................................. 141 INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER ...............................136 ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 86 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 87 Förvaltningsberättelse Värdeförändringar Året har präglats av fortsatt stigande marknadsräntor och högre finansieringskostnader. Högre avkastningskrav har till viss del motverkats av förbättrat kassaflöde, uppvägt med ökat indexantagande för 2024 utifrån underliggande inflation. För perioden uppgick värdeförändringen till -458 Mkr (558) varav 38 Mkr (14) är realiserade och är hänförliga till försäljning- en av Helsingborgsportföljen, Stigamo 1:47 och 1:49 i Jönköping samt Bikupan 19 i Varberg. Orealiserade värdeförändringar uppgick till -496 Mkr (544). Orealiserade värdeförändringar på derivat för perioden påverkade resultatet med 8 Mkr (48) och avser i sin helhet orealiserade värdeförändringar drivet av stigande räntor. Orealiserade värdeförändringar, fastigheter, Mkr 2022/23 2021/22 Förändring driftnetto 271 120 Pågående nybyggnation 224 227 Mark och outnyttjade byggrätter -82 2 Förändringar i avkastningskrav -919 196 Avtalad försäljning 10 - Totalt -496 544 Finansiell ställning och likviditet Nivika finansierar sina tillgångar med en kombination av bilaterala banklån, obligationslån, övriga skulder samt eget kapital. Finansiering sker genom lån, byggnadskreditiv och revolverande faciliteter hos ett tiotal kreditgivare där tre storbanker utgör basen med tillkommande finansiering hos lokala sparbanker samt SBAB. En bra finansieringsstruktur innebär att bolaget löpande har tillgång till kapital i tillräcklig mängd i relation till befintlig verksam- het till ett riskavvägt pris. Bolaget har ett bra och nära samarbete med sina kreditgivare och arbetar aktivt och kontinuerligt med att säkerställa bolagets likviditet och framtida finansiering. Genomsnittlig kapitalbindningstid var 2,5 år per den 31 augusti (2,7). Bolaget har under perioden fortsatt att utöka sin låne- portfölj avseende finansiering av pågående byggnationer, dels i form av byggnadskreditiv, dels i form av slutfinansiering. Även swap-portföljen har utökats under perioden. Per den 31 augusti 2023 hade bolaget räntesäkrat totalt 1,6 miljarder kronor, vilket motsvarar 30 procent av låneportföljen. Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde uppgick vid periodens slut till 50 pro- cent (53). Samtliga informations- och finansiella åtaganden vid periodens slut var uppfyllda. De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick vid rapportdagen till 5 214 miljoner kronor (5 777) varav långsiktig bankfinansiering uppgick till 4 520 miljoner kronor (4 355), obligationslån 650 miljoner kronor (1 250) och övriga räntebäran- de skulder 43 miljoner kronor (171). Minskningen i räntebärande skulder förklaras till största del av lösen av obligation samt lösen av lån i samband med avyttring. Investeringar i ny- och ombyggnationer påverkar i motsatt riktning. Total andel gröna lån i portföljen uppgår vid periodens slut till knappt 30 procent. Efter perioden har Nivika avyttrat fem fastigheter i tre separata affärer vilket har tillfört 120 miljoner kronor i likviditet. Bolaget har även tecknat avtal och genomfört ett förvärv av en bostadsportfölj i Ulricehamn och Borås. Aktielikviden betalades genom kvittning mot utestående fordran och är därmed likviditetsneutral för Nivika. Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Nivika Fastigheter AB (publ), 556735-3809, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2022/23. Efterföljande resultat- och balansräkningar, förändring i eget kapital, kassaflödesanalyser och noter utgör en integrerad del av årsredovisningen och är granskad av bolagets revisor. Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr). Resultatposter jämförs med motsvarande tidsperiod föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång augusti 2023 och jämförs med närmast föregående års period och året september-augusti. Verksamhet Nivika Fastigheter AB (publ) är koncernmoder i en småländsk fastighetskoncern med både kommersiella lokaler och bostä- der, huvudsakligen belägna i Jönköping, Värnamo, Växjö samt på Västkusten. Visionen - Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer - genomsyrar koncernens fokus på långsiktigt ägande och förvaltning. Stark lokal närvaro och korta beslutsprocesser gör oss flexibla och konkurrenskraftiga på marknaden. Fastighetsbeståndet består för närvarande av 182 fastigheter med cirka 559 000 m² uthyrningsbar yta. Med årets färdig- ställda byggprojekt uppgår årshyresvärdet till 661 Mkr och fastighetsbeståndet värderades till 10 629 Mkr. Bolaget arbetar ständigt med att skapa värde i fastighetsportföljen genom att förädla befintliga fastigheter, optimera fastighetsförvaltningen samt genomföra strategiska förvärv. Medarbetare Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 62 (65). Medarbetarna är anställda i moderbolaget. Koncernens totalresultat De totala hyresintäkterna, inklusive rörelseintäkterna, för året uppgick till 612 Mkr (528), vilket motsvarar en tillväxt på 16 procent i jämförelse med samma period föregående år. Intäkterna under perioden utgörs av hyresintäkter 580 Mkr (503), serviceintäkter 32 Mkr (25). Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el, vatten och fastighetsskatt. Ökningen av hyresintäkterna under året är framför allt hänförlig till att Nivika har färdigstället ett större antal projekt och förvaltar nu 182 fastigheter per 31 augusti 2023. Även hyreshöjningar under året påverkar hyresintäkterna positivt. Den uthyrbara ytan i Nivikas fastighetsbestånd uppgick till cirka 559 000 m² per 2023-08-31 jämfört med 558 000 m² 2022- 08-31. Det sammanlagda kontraktsvärdet för förvaltningsobjekten per 2023-08-31 uppgick, på årsbasis, till 661 Mkr (580), vilket motsvarar en tillväxt om 14 procent. Ökningen av driftskostnaderna för perioden förklaras främst av en större förvaltningsvolym samt av ökade kostnader för el. Driftöverskottet för perioden september till augusti 2022/23 uppgick till 415 Mkr (354) vilket ger överskottsgrad om 68 procent (67). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet, vilket är verksamhetens resultat efter finansnetto, minskade under perioden, september till augusti med 21 procent jämfört med samma period föregående år och uppgick till 134 Mkr (170). Minskningen beror på högre finan- sieringskostnader som en följd av ökade räntekostnader. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 88 Förvaltningsberättelse Hyresgäster och avtalsportfölj Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med en spridd förfallostruktur. I kombination med spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser och hyresförluster. Per den sista augusti 2023 uppgick den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 4,8 år (4,8). En hög andel av Nivikas hyresvärde uppräknas årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex KPI. Vid periodens utgång utgjorde dessa avtal knappt 70 procent av Nivikas kontrakterade årshyra och där resterande avtal huvudsakligen utgörs av hyresavtal för bostäder, parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på annat sätt. Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. Bolagets fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under flera år. Efterfrågan är fortsatt god på de flesta av Nivikas orter och uthyrningsgraden är fortsatt hög, 97 procent sett över hela beståndet, inklusive projektfastigheter. 97 procent (96) för kommersiellt och 98 procent (98) för bostäder. Nivikas nettouthyrning uppgick perioden juni till augusti till +/- 0 miljoner kronor. Aktiviteten är fortsatt hög i uthyrningsverksamheten. Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som till stora multinationella företag. Intäktsbasen är väl diversifierad med 620 (630) kommersiella kontrakt. Per den sista augusti 2023 stod de tio största hyreskontrakten för drygt 16 procent (15) av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 10,0 år (9,9). Fastighetsportföljen Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 10,6 miljarder kronor. Portföljen har under året främst vuxit via färdigställda och pågående byggnationer, samt två mindre förvärv. Totalt har cirka 12 000 m2 lokaler och 289 lägenheter färdigställts som tillsammans tillför projekten cirka 38 miljoner kronor i driftnetto per år. Fastighetsportföljen har under året även minskat via avyttring av åtta fastigheter. I december 2022 avyttrades fastighetsportföljen om fem kommersiella fastigheter i Helsingborg och en industrifastighet i Jönköping. I en separat affär avyttrades även en kontors- och lagerfastighet i Varberg. I mars 2023 avyttrades en byggklar industritomt på Stigamo Industriområde, strax söder om Jönköping. Samtliga avyttringar har skett till, eller över, bokfört fastighetsvärde. I Värnamo har nybyggnationen av Sadelmakaren 1 färdigställts, en byggnation av 130 lägenheter, samtliga lägenheter är uthyrda från första inflyttningsdag i juni respektive augusti 2023. I Värnamo har även två kommersiella fastigheter färdigställts, Klynnan 12, en logistikanläggning till PostNord, och Porfyren 3, en industri- och lagerlokal till Sporda Nonwowen. Det finns även två pågående nybyggnationer, Graniten 39 som är en industrilokal med kontor och lager till Boxess (tidigare BåfiPac) som färdig - ställdes efter periodens slut, i september 2023, samt Hematiten 1 som är en industrilokal med kontor och lager till DS Smith med inflyttning beräknad till första kvartalet 2024. Även en större renovering pågår på Rosen 1 till Polismyndigheten vilken beräknas färdigställas under första kvartalet 2024. I Växjö har byggnationen av Nivika Center på Värendsvallen 12 färdigställts. Byggnaden inrymmer 159 lägenheter, lokaler och en skola med cirka 350 elever. Lägenheterna är fullt uthyrda och lokalerna är inflyttade från juli. I Jönköping pågår byggnation av trygghetsbostäder, 82 lägenheter på Hisingstorp som kommer att färdigställas till sommaren 2024. Det pågår också byggnation på Hovslätts Ängar, ett fyrtiotal hyresrätter som kommer att färdigställas under första kvartalet 2024. Hovslätts Ängar ligger naturskönt strax söder om Jönköping med endast några kilometer från Jönköpings centrum. För selfstorageverksamheten Mitt Lager har anläggningen i Göteborg byggts ut med nästan 300 nya förrådsenheter och verksamheten har nu totalt cirka 3 100 förrådsenheter fördelade på 15 anläggningar. Finansiering 2023-08-31 2022-08-31 Säkerställd finansiering, Mkr 4 648 4 491 Obligationslån, Mkr 650 1 250 Genomsnittlig ränta, säkerställd finansiering, % 5,6 2,5 Genomsnittlig ränta, icke säkerställd finansiering, % 7,8 5,4 Genomsnittlig ränta, total, % 5,3 3,2 Kapitalbindningstid, år 2,5 2,7 Räntebindningstid, år 0,9 0,6 Likvida medel, Mkr 66 187 Nettobelåningsgrad, % 49,6 53,5 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,2 Soliditet, % 44,7 39,8 * Inklusive byggnadskreditiv ** Inklusive byggnadskreditiv och räntesäkringar ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 89 Förvaltningsberättelse Investeringar och kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten i perioden uppgick till 123 Mkr (148). Förvärv av fastigheter, direkt eller via dot- terbolag, påverkade kassaflödet i perioden med -84 Mkr (-2 673). Detta avser förvärv av två fastigheter, Bikupan 2 i Varberg samt Ämbaret 3 i Jönköping. De avyttrade fastigheterna via dotterbolag har påverkat kassaflödet med 536 Mkr (69), avser försäljning av Helsingborgsportföljen, Stigamo 1:47 och 1:49 i Jönköping samt Bikupan 19 i Varberg. Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till -843 Mkr (-637), avser främst nybyggnation, anpassningar och ombyggnationer för befintliga eller nya hyresgästers behov. Finansieringsverksamhetens förändring under året utgörs av nyemission 750 (1 472) samt upplåning netto om -573 Mkr (1 718), efter avdrag av utbetald utdelning 0 Mkr (24) Sammantaget förändrades likvida medel under året med -121 Mkr (-24) vilket gav utgående likvida medel om 66 Mkr (187). Hållbarhet Nivika utgår från visionen att med småländsk klokskap äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen. Nivikas hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och präglar såväl förvaltning som utveckling av fastighetsportföljen. Den övergripande målsättningen är att säkra en attraktiv fastighetsportfölj med ett långsiktigt uthålligt värde som inte har en negativ påverkan på människor eller miljön. När året 2022/2023 summeras är det ett aktivt hållbarhetsår för Nivika, samtidigt som det är ett fortsatt omvälvande år och utmanade tider för många. Nivika sätter ramarna för hela byggnadens livscykel i projekteringsstadiet, redan där skapas energieffektiva byggnader med långsiktig kvalitet enligt Nivika-standard. Under året har bostadsfastigheterna Sadelmakaren 1 i Värnamo och Värendsvallen 12 i Växjö färdigställts i enlighet med Miljöbyggnad Silver samt logistikanläggningen Klynnan 12 i Värnamo. Minskad energianvändning är en viktig del i att minimera Nivikas klimatpåverkan. Tillsammans med hyresgästerna arbetar bolaget målmedvetet för att minska energiförbrukningen. Flera större energibesparande projekt har genomförts, bland annat i fastigheterna Rättaren 5, Växjö och Folkets hus 1, Värnamo - som lett till minskad elförbrukning på 70 procent respektive en energibesparing på 13 procent. Parallellt med Nivikas arbete för en minskad klimatpåverkan behöver fysiska risker hanteras såsom ett förändrat klimat och en förändrad omvärld. Under året har Nivika genomfört analyser av hållbarhetsrisker på samtliga fastigheter i beståndet. Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt på - gående och framtida ombyggnationer säkerställs att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifierade hållbarhetsrisker. Kundfokus är en av Nivikas strategier för att skapa goda och långa kundrelationer. Under hösten 2022 genomförde bolaget för första gången en kundundersökning för sina bostadshyresgäster. 93 procent trivs bra med sitt boende och 90 procent kan rekommendera Nivika som hyresvärd, 80 procent tycker att de får möjlighet att agera miljömedvetet och 83 procent tycker att Nivika anstränger sig för att bidra till en hållbar utveckling. Medarbetarna är avgörande för företagskulturen, affärerna och den pågående utvecklingen. Kunniga, engagerade och välmående medarbetare ger nöjdare hyresgäster och en effektivare verksamhet. Engagemang, ärlighet, glädje och hållbarhet är de kärnvärden som ligger till grund för företagskulturen. För att vara en hållbar arbetsplats ingår jämställdhet som ett av de tre prioriterade arbetsområdena. I juni publicerades Allbrights årliga granskning av jämställdheten inom Sveriges börsnoterade bolag. Då Nivika har uppnått en jämn könsfördelning i ledningsgruppen (40/60) har bolaget i år placerat sig på Allbrights gröna börslista. Nivika upprättar en separat hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisningslagen. Rapporten finns på sidorna 36-68 och ingår ej i den finansiella rapporten. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick vid utgången av året till 4 919 Mkr (4 472). Soliditeten uppgick till 45 procent (40). Förändringen under perioden september 2022 - augusti 2023 utgörs till största del av en nyemission som genom - fördes i mars 2023 och godkändes på en extra bolagsstämma i början av maj, samt årets resultat. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Intäkterna består i huvudsak av vidarebefordrade kostnader till dotterbolagen. Moderbolaget har en grön obli- gation, detta tillsammans med ökade personalkostnader i samband med utökad organisation, har medfört ökade kostnader. Balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital. Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen. Framtidsutsikter Nivika lämnar inte någon prognos avseende den finansiella utvecklingen. Bolaget kommer under 2023/24 fortsätta sin verksamhet likt tidigare - skapa värde genom att förvalta fastighetsbeståndet, driva en hållbar verksamhet i linje med tillväxtstrategi och uppsatta mål samt ha fortsatt fokus på likviditet och fortsatt långsiktig finansiering. Nivika är ett bolag med goda förutsättningar också framgent med en stabil lokal grund i Småland med omnejd, trakter kända för sin företagsamhet och tillväxt. Nivika följer fortsatt sin strategi. Det kan innebära färre transak- tioner ett år och fler ett annat, men framför allt ska Nivika fortsätta att hitta affärer som ger mervärde. Det kan vara i form av vakanta ytor att utveckla eller hyresnivåer som inte speglar marknaden. Nivika använder sin lokala närhet till såväl fastigheter som hyresgäster för att finna dessa goda affärer. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 90 Flerårsöversikt FLERÅRSÖVERSIKT Förslag till resultatdisposition, i kronor Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Flerårsöversikt koncern tkr 2022/23 2021/22 2020/21 2019/20 2018/19 Resultaträkning Intäkter 611 913 528 082 327 433 259 050 190 897 Fastigheternas driftnetto 414 910 354 370 236 359 178 191 128 534 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -496 017 544 475 340 931 195 358 181 682 Resultat före skatt -282 610 775 609 475 556 300 709 227 126 Balansräkning Balansomslutning 10 998 591 11 231 410 7 311 587 5 245 789 3 750 269 Förvaltningsfastigheter 10 619 100 10 698 539 6 910 100 5 062 656 3 511 534 Rörelsefastigheter 19 306 - - - - Fastighetsrelaterade och finansiella nyckeltal Uthyrningsgrad lokaler, % 97 96 94 96 96 Uthyrningsgrad bostäder, % 98 98 98 100 100 Soliditet, % 45 40 33 32 31 Direktavkastning, % 3,9 3,3 3,4 3,7 3,5 Antal anställda 62 65 46 - - Kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten 169 388 173 007 156 331 131 643 93 814 Kassaflöde från investeringsverksamheten -389 469 -3 263 235 -1 582 500 -1 444 203 -626 381 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 145 407 3 095 596 1 542 082 1 216 949 657 661 Förvaltningsfastigheter inkluderar tillgångar till försäljning Överkursfond 3 098 808 202 Balanserade vinstmedel -55 480 342 Årets resultat 154 239 406 3 197 567 265 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att till aktieägare utdelas (0 kronor per aktie) - i ny räkning balanseras 3 197 567 265 3 197 567 265 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 91 KONCERNEN ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 92 Hållbarhetsrapport 2021/22 Koncernen RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH TOTALRESULTAT I KONCERNEN 0 100 200 300 400 500 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Driftnetto, Mkr 0 100 200 300 400 500 600 700 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 0 50 100 150 200 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Förvaltningsresultat, Mkr 2022/23 2021/22 12 mån 12 mån tkr Not sep-aug sep-aug Hyresintäkter 3,4 578 078 494 984 Serviceintäkter 3,4 31 875 25 196 Övriga rörelseintäkter 7 1 959 7 901 Summa intäkter 611 913 528 082 Driftskostnader 5,6,8 -165 238 -137 096 Underhållskostnader 5,6,8 -13 342 -18 976 Fastighetsskatt 5,6,8 -18 423 -17 640 Summa fastighetskostnader -197 002 -173 712 Driftnetto 414 910 354 370 Central administration 5,6,8 -40 117 -43 113 Övriga rörelsekostnader 7 -1 3 -81 Finansnetto 9 -241 004 -141 668 Förvaltningsresultat 133 777 169 508 Värdeförändring fastigheter, realiserade 10 37 832 14 000 Värdeförändring fastigheter, orealiserade 11 -496 017 544 475 Värdeförändring räntederivat 18,19 7 693 47 626 Summa värdeförändring -450 492 606 101 Resultat före skatt -316 714 775 609 Aktuell skatt 10 -3 427 -9 975 Uppskjuten skatt 10 37 531 -138 601 Periodens resultat -282 610 627 033 Övrigt totalresultat - - Övrigt totalresultat - - Periodens totalresultat -282 610 627 033 Hänförligt till Moderföretagets aktieägare -282 610 627 033 Innehav utan bestämmande inflytande ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 93 Koncernen KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING tkr Not 31 aug 2023 31 aug 2022 TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Programvara/licenser 13 650 1 878 Summa immateriella anläggningstillgångar 650 1 878 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 11 10 479 100 10 698 539 Rörelsefastigheter 12 19 306 - Inventarier 14 64 844 70 777 Nyttjanderättstillgångar 15 25 405 19 630 Derivatinstrument 18,19,21 36 793 29 100 Andra långsiktiga värdepappersinnehav 18 11 11 Uppskjuten skattefordran 10 27 113 26 170 Andra långfristiga fordringar 16,18 48 300 45 794 Summa anläggningstillgångar 10 700 872 10 890 021 Omsättningstillgångar Varulager 17 2 047 16 471 Hyresfordringar 18 16 285 26 393 Skattefordran 1 767 - Övriga fordringar 18 54 224 82 187 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 16 723 27 712 Likvida medel 18,20 66 023 186 749 Summa omsättningstillgångar 157 069 339 511 Tillgångar till försäljning 140 000 - SUMMA TILLGÅNGAR 10 998 591 11 231 410 kr Not 31 aug 2023 31 aug 2022 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 22 Aktiekapital 38 954 29 085 Övrigt tillskjutet kapital 3 098 809 2 379 932 Balanserat resultat inklusive periodens resultat 1 780 846 2 063 457 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 918 609 4 472 474 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 10 560 482 602 793 Räntebärande finansiella skulder 18,21 5 162 650 5 776 770 Leasingskulder 15,18,21 21 747 15 793 Summa långfristiga skulder 5 744 879 6 395 356 Kortfristiga skulder Räntebärande finansiella skulder 18,21 126 523 136 107 Leasingskulder 15,18,21 3 626 2 791 Leverantörsskulder 18 36 187 92 725 Aktuella skatteskulder - 13 297 Övriga skulder 18 41 459 37 700 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 76 434 80 960 Summa kortfristiga skulder 284 230 363 580 Skulder direkt hänförliga till tillgångar till försäljning 50 874 - SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 10 998 591 11 231 410 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 94 Hållbarhetsrapport 2021/22 Koncernen FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Soliditet, % Fastighetsvärde, Mkr 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Övrigt Balanserat resultat Totalt tkr Aktiekapital tillskjutet kapital inkl. årets resultat eget kapital Ingående balans 2021-09-01 20 358 974 368 1 429 738 2 424 464 Årets resultat 627 033 627 033 Summa totalresultat 627 033 627 033 Transaktioner med ägare: - Utdelning -24 252 -24 252 - Nyemission 8 727 1 471 980 1 480 707 Kostnader för emission -66 417 -66 417 Övrig förändring 30 938 30 938 Utgående balans 2022-08-31 29 085 2 379 932 2 063 457 4 472 474 Ingående balans 2022-09-01 29 085 2 379 932 2 063 457 4 472 474 Årets resultat -282 610 -282 610 Summa totalresultat -282 610 -282 610 Transaktioner med ägare: - Nyemission 9 868 740 132 750 000 Kostnader för emission -21 255 -21 255 Utgående balans 2023-08-31 38 954 3 098 809 1 780 846 4 918 609 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 95 Koncernen KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS tkr Not 2022/23 12 mån 2021/22 12 mån sep-aug sep-aug Den löpande verksamheten Rörelseresultat 374 781 311 176 Erhållen ränta 9 137 - Betald ränta 9 -234 628 -138 510 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 26 38 590 10 316 Betald skatt -9 492 -9 975 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 169 388 173 007 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet Förändring rörelsefordringar 61 715 -64 398 Förändring rörelseskulder -107 765 39 004 Kassaflöde från den löpande verksamheten 123 336 147 613 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter -84 000 -2 672 939 Avyttring av förvaltningsfastigheter 535 960 68 760 Investering i förvaltningsfastigheter -842 901 -637 020 Förändring i materiella anläggningstillgångar 1 375 -20 880 Förändring i finansiella tillgångar 97 -5 156 Kassaflöde från investeringsverksamheten -389 469 -3 267 235 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning - -24 252 Nyemission 22 750 000 1 471 980 Kostnader för emission 22 -26 769 -66 417 Upptagma lån 21 1 292 294 2 651 028 Amortering/lösen lån 21 -1 865 125 -932 976 Amortering av leasingskuld -4 993 -3 767 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 145 407 3 095 596 Periodens kassaflöde -120 726 -24 025 Likvida medel vid periodens början 186 749 210 774 Likvida medel vid periodens slut 66 023 186 749 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 96 Koncernen Noter koncernen Not 1 Företagsinformation Nivika Fastigheter AB (publ), org.nr 556735-3809, är ett aktiebolag med säte i Värnamo. Bolaget är moderbolag i en koncern med en fastighetsportfölj som består av 182 fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs genom 107 dotterbolag och dotterdotterbolag. Det huvudsakliga syftet med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Jönköping, Värnamo, Västkusten och Växjö med omnejd. Koncernens besöksadress är: Nivika Fastigheter AB (publ) Ringvägen 38 331 32 VÄRNAMO Företagets redovisningsvaluta: Svenska kronor (SEK). Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (tkr). De finansiella rapporterna avser Nivika Fastigheter AB och har godkänts av styrelsen för offentliggörande vid styrelsesam- manträdet den 30 november 2023 och kommer att läggas fram för antagande vid 2023 års årsstämma den 5 februari 2024. Not 2 Grundläggande redovisningsprinciper Not 2.1 Grundläggande redovisningsprinciper Tillämpade regelverk Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av Europeiska unionen (EU). Vidare har årsredovisningslagen och RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”Moderbola- gets redovisningsprinciper”. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De avvikelser som förekommer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredo- visningslagen samt gällande skatteregler. Grunder för upprättandet av redovisningen Koncernredovisningen har upprättats utifrån antagandet om fortlevnad (going concern). Tillgångar och skulder är värderade till sina historiska anskaffningsvärden med undantag för derivatinstrument och förvaltningsfastigheter som är värderade till verkliga värden (se not 11 och 17). Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med förvärvsmetoden och samtliga dotterfö- retag, i vilka bestämmande inflytande innehas, konsolideras från och med det datum detta inflytande erhölls. Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver att flera uppskattningar görs av ledningen för redovisningsän- damål. De områden som innefattar en hög grad av bedömning, som är komplexa eller sådana områden där antaganden och uppskattningar är av väsentlig betydelse för koncernredovisningen, anges i not 2.3. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar om gjorda bedömningar ändras eller andra förutsättningar föreligger . Bruttoredovisning tillämpas genomgående avseende redovisning av tillgångar och skulder, förutom i de fall där både en fordran och en skuld existerar gentemot samma motpart och dessa på legala grunder är kvittningsbara och avsikten är att göra detta. Bruttoredovisning tillämpas också avseende intäkter och kostnader om inget annat anges. Klassificering av tillgångar och skulder Anläggningstillgångar, långfristiga skulder förväntas återvinnas eller förfalla till betalning senare än tolv månader efter ba- lansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder förväntas återvinnas eller förfalla till betalning inom mindre än tolv månader efter balansdagen. Not 2.2 Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper 2.2.1 Koncernredovisning Dotterbolag Dotterbolag är alla de bolag där koncernen har rätt till rörlig avkastning från innehavet och en möjlighet att påverka avkast- ningen genom sitt inflytande på ett sätt som vanligen följer av ett aktieinnehav uppgående till mer än hälften av rösträtterna. Förekomsten och effekten av potentiella rösträtter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande över ett annat företag. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen, och exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. 2.2.1.2 Förvärv av dotterbolag / rörelseförvärv Rörelseförvärv redovisas i enlighet med förvärvsmetoden. Köpeskillingen utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder och emitterade aktier. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av avtalad villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. Identifierbara förvärvade tillgångar och övertagna skulder värderas inledningsvis till verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör koncernen om alla innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget, redovisas till verkligt värde (så kallad full goodwill) eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar. Det belopp varmed köpeskilling, eventuellt innehav utan bestämmande inflytande samt verkligt värde på tidigare aktieinnehav, överstiger verkligt värde på koncernens andel av identifierbara förvärvade nettotillgångar, redovisas som goodwill. Om beloppet understiger verkligt värde för det förvärvade dotterföretagets tillgångar, i händelse av ett s.k. ”fördelaktigt förvärv” redovisas mellanskillnaden direkt i rapporten över totalresultat. Goodwill skrivs inte av utan testas minst årligen för nedskrivning. Koncerninterna transaktioner, balansposter samt orealiserade vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföre- tag elimineras. Redovisningsprinciperna för dotterföretag har i förekommande fall ändrats för att garantera en konsekvent tillämpning av koncernens principer. Förvärv av bolag som inte ses som rörelseförvärv När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse, fördelas anskaffningskostnaden på de enskil- da tillgångarna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. För klassificering av förvärv se not 2.3.3. 2.2.2 Omräkning av utländsk valuta Funktionell valuta och rapporteringsvaluta De finansiella rapporterna i de enskilda enheterna i koncernen är värderade till den valuta som i huvudsak används i det eko- nomiska område som enheten är verksam (funktionell valuta). Utländsk valuta är en annan valuta än den funktionella valutan för den aktuella enheten. Koncernredovisningen är upprättad i SEK, som både är den funktionella valutan och presentations- valutan i moderbolaget. 2.2.3 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att erhålla hyresintäkter och värdestegring eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförbara transaktionskostnader. Därefter redovisas förvaltningsfastigheter till sina respektive verkliga värden och redovisas i rapport över finansiell ställning som anlägg- ningstillgång. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultatet. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet 2.2.10 Intäkter. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att tillfalla företaget. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som fastighetskostnader i den period de uppkommer. Reparationer och underhållsåtgärder redovisas som fastighetskostnader i den period utgiften uppkommer. Förvaltningsfastigheter under uppförande Fastigheter under uppförande värderas till anskaffningskostnaden med tillägg eller avdrag för förväntad orealiserad värde- förändring, beräknat som bedömt verkligt värde enligt avkastningsmetoden reducerat med bedömda anskaffningskostnader. Värdeförändringen tas upp successivt under uppförandet i förhållande till nedlagda anskaffningskostnader. Fastigheter under uppförande värderas till anskaffningskostnad i de fall de ej kan värderas externt på ett tillförlitligt sätt. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 97 Koncernen 2.2.4 Materiella anläggningstillgångar utöver förvaltningsfastigheter Materiella anläggningstillgångar utöver förvaltningsfastigheter är fysiska tillgångar som används i koncernens verksamhet och har en förväntad nyttjandeperiod överstigande ett år. Materiella anläggningstillgångar värderas till sina respektive anskaffningsvärden och skrivs av linjärt under sin uppskattade nyttjandeperiod. När materiella anläggningstillgångar redovisas tas hänsyn till tillgångens eventuella restvärden när det avskrivningsbara beloppet fastställs. Materiella anläggningstillgångar tas bort från balansräkningen när den avyttras eller om den inte kan förväntas tillföra några ekonomiska fördelar i framtiden antingen genom att den nyttjas eller att den säljs. Vinst och förlust beräknas som skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde. Vinst eller förlust redovisas i resultatet den redovisningsperiod då tillgången avyttrats, såsom övrig kostnad eller övrig intäkt. Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskrivningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Sedvanliga utgifter för underhåll och reparation kostnadsförs när de uppstår, men utgifterna för betydande förnyelser och förbättringar redovisas i balansräkningen och skrivs av under den återstående nyttjandeperioden för den underliggande tillgången. Se not 12, 13, 14 och 15. Avskrivning beräknas enligt följande: Antal år Inventarier, verktyg och installationer 5-10 år Rörelsefastighet 50-100 år 2.2.5 Nedskrivning av icke finansiella tillgångar Tillgångar som löpande skrivs av skall nedskrivningstestas närhelst händelser eller förändringar i förhållanden indikerar att det redovisade värdet kanske inte är återvinningsbart. En nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovisade värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvinningsvär- det är det högre av tillgångens verkliga värde minskat med försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenereran- de enheter). För tillgångar, andra än finansiella tillgångar och goodwill, som tidigare har skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras. 2.2.6 Varulager Varulager i koncernen avser främst råvaror och PIA som finns hos dotterbolaget Nivika Byggsystem AB. Detta varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde med beaktande av först in, först ut-metoden (FIFU) 2.2.7 Finansiella instrument Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångs- sidan; andra långfristiga värdepappersinnehav, hyresfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter (avtalstillgångar), likvida medel, derivatinstrument och nyttjanderättstillgngar. Bland skulderna ingår; räntebärande skulder, leverantörsskulder, övriga kortfristiga skulder, upplupna kostnader och leasingskulder vilket redovisas under not 18. Redovisningen beror på hur de finan- siella instrumenten har klassificerats. Redovisning och borttagande Finansiella tillgångar och skulder redovisas när koncernen blir en part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Transaktioner med finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som är den dag då koncernen förbinder sig att förvärva eller avyttra till- gångarna. Hyresfordringarna tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och koncernens rätt till ersättning är ovillkorlig. Skulder redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte har mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura har mottagits. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när rättigheterna i kontraktet har realiserats eller förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modi- fiering redovisas i resultatet. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget tillämpad nedskrivningsmodell avseende förväntade kreditförluster för en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar, samt eventuell övrig förekommande kredit- exponering. 2.2.7.1 Finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar delas in i följande kategorier: - Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via årets resultat. - Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via årets resultat Koncernen använder derivatinstrument för att skydda sig mot finansiella risker. Ingångna derivatkontrakt består främst av räntederivat. För närvarande tillämpar inte koncernen säkringsredovisning vilket föranleder att samtliga värdeförändringar redovisas till sina verkliga värden via årets resultat. Värdeförändringar redovisas i resultatet på raden ”Värdeförändring derivat- instrument” och specificeras i not 18. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. De värderas inledningsvis till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effek- tivräntemetoden. Frånsett derivatinstrument som värderas till verkligt värde via årets resultat, värderas koncernens finansiella tillgångar till upplupet anskaffningsvärde. Likvida medel Likvida medel omfattar kassa och banktillgodohavanden. Nedskrivning av finansiella tillgångar Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället för en tillgång eller fordran. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Den förenklade modellen tillämpas för hyresfordringar och avtalstillgångar (upplupna intäkter). En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid. För övriga tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga andra långfristiga värdepappersinnehav, övriga fordringar och likvida medel tillämpas den generella modellen. Koncernen tillämpar en en nedskrivningsmodell med tre stadier. Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlustreserv för de nästkommande 12 månaderna, alternativt för en kortare tidsperiod beroende på återstående löptid (stadie 1). Om det har skett en väsentlig ökning av kreditrisk sedan första redovis- ningstillfället, medförande en rating understigande investment grade, redovisas en förlustreserv för tillgångens återstående löptid (stadie 2). För tillgångar som bedöms vara kreditförsämrade reserveras fortsatt för förväntade kreditförluster för den återstående löptiden (stadie 3). För kreditförsämrade tillgångar och fordringar baseras beräkningen av ränteintäkterna på tillgångens redovisade värde, netto av förlustreservering, till skillnad mot på bruttobeloppet som i föregående stadier. Koncer- nens tillgångar har bedömts vara i stadie 1, det vill säga, det har inte skett någon väsentlig ökning av kreditrisk. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga, netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultatet. 2.2.7.2 Finansiella skulder Finansiella skulder, med undantag för derivatinstrument med negativt värde, klassificeras till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transaktions- kostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone 12 månader efter balansdagen. Lånekostnader redovisas i resultatet i den period till vilken de hänför sig. Upplupen ränta redovisas som en del av kortfristig upplåning från kreditinstitut, i det fall räntan förväntas regleras inom 12 månader från balansdagen. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 98 Koncernen Koncernens finansiella skulder delas in i följande kategorier: • Finansiella skulder värderade till verkligt värde via årets resultat. • Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella skulder som värderats till upplupet anskaffningsvärde Skulder redovisas inledningsvis till verkligt värde. I efterföljande perioder värderas dessa skulder till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupet anskaffningsvärde beräknas med beaktande av eventuella rabatter, avgif- ter och transaktionskostnader som är en del av effektivräntan. Eventuell vinst eller förlust, vid lösen redovisas som finansiell kostnad eller intäkt i resultatet. Avgifter som betalas för lånelöften redovisas som transaktionskostnader för upplåningen i den utsträckning det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas. I sådana fall redovisas avgiften när kreditutrymmet utnyttjas. När det inte föreligger några bevis för att det är sannolikt att delar av eller hela kreditutrymmet kommer att utnyttjas, redovisas avgiften som en förskottsbetalning för finansiella tjänster och fördelas över det aktuella lånelöftets löptid som en del av effektivräntan. Finansiella skulder värderade till verkligt värde via årets resultat Koncernen använder derivatinstrument för att skydda sig mot finansiella risker. Ingångna derivatkontrakt består främst av räntederivat. För närvarande tillämpar inte koncernen säkringsredovisning vilket föranleder att samtliga värdeförändringar redovisas till sina verkliga värden över årets resultat. Värdeförändringar redovisas i resultatet på raden ”Värdeförändring derivatinstrument” och specificeras i not 18 och 19. 2.2.8 Låneutgifter Låneutgifter utgörs av ränta och liknande kostnader som uppstår när ett företag lånar pengar. Låneutgifter som är hänförliga till finansiering av en tillgång, som tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning, aktive- ras som en del av tillgångens anskaffningsvärde. Övriga låneutgifter redovisas som en kostnad i den period de uppkommer. 2.2.9 Leasingavtal Vid ingåendet av ett avtal fastställer koncernen om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. 2.2.9.1 Koncernen som leasegivare Leasingavtal där leasegivaren i huvudsak behåller alla risker och fördelar med äganderätten klassificeras som operationella. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisningsprincipen för dessa avtal framgår av nedan not 2.2.10 Intäkter. 2.2.9.2 Koncernen som leasetagare Leasingavtal där Nivika är leasetagare avser tillgångsslagen tomträtter, inventarier (kontorsinventarier och maskiner) samt fordon. Utifrån de allmänna väsentlighetsprinciperna har koncernen inte redovisat några leasingavtal i balansräkningen för tidigare räkenskapsår, utan kostnadsfört leasingavgifterna linjärt över leasingperioden. Från och med räkenskapsåret 2020/2021 redovisar Nivika leasingavtal där koncernen är leasetagare i balansräkningen enligt följande redovisnings- principer. Leasingskulder På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som den icke-uppsägningsbara perioden tillsammans med perioder att förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säkra på att nyttja de optionerna. Leasingbetalningar- na inkluderar fasta betalningar (efter avdrag för eventuella förmåner i samband med tecknandet av leasingavtalet som ska erhållas), variabla leasingavgifter som beror på ett index eller ett pris (t.ex. en referensränta) och belopp som förväntas betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetalningarna inkluderar dessutom lösenpriset för en option att köpa den underliggande tillgången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning i enlighet med en uppsägningsoption, om sådana optioner är rimligt säkra att utnyttjas av Nivika. Variabla leasingavgifter som inte beror på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den period som de är hänförliga till. För beräkning av nuvärdet av leasingbetalningarna använder koncernen den implicita räntan i avtalet om den kan fastställas och i övriga fall används den marginella upplåningsräntan per inledningsdatumet för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet av ett leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på leasingskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dessutom omvärderas värdet på leasingskulden till följd av modifieringar, förändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången. Nyttjanderättstillgångar Koncernen redovisar nyttjanderättstillgångar i rapporten över finansiell ställning på inledningsdatumet för leasingavtalet (d.v.s. det datum då den underliggande tillgången blir tillgänglig för användande). Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaff- ningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar, samt justerat för omvärderingar av leasingskulden. Anskaffningsvärdet för nyttjanderättstillgångar inkluderar det initiala värdet som redovisas för den hänförliga leasingskulden, initiala direkta utgifter, samt eventuella förskottsbetalningar som görs på eller innan inledningsdatumet för leasingavtalet efter avdrag av eventuella erhållna incitament. Förutsatt att Nivika inte är rimligt säkra på att äganderätten till den underliggande tillgången kommer att övertas vid utgången av leasingavtalet skrivs nyttjanderättstillgången av linjärt under det kortare av leasingperioden och nyttjandeperioden. Tillämpning av praktiska undantag Nivika tillämpar det praktiska undantaget avseende icke-leasingkomponenter. För dessa leasingavtal redovisar Nivika både leasingkomponenter och icke-leasingkomponenter som en enda leasingkomponent, vilket innebär att avgifterna för icke-lea- singkomponenter inkluderas i leasingbetalningen vid beräkning av leasingskulden. Tomträtter Nivika har tomträttsavtal som anses utgöra s.k. eviga leasingavtal. Leasingskulden och nyttjanderättstillgången för dessa leasingavtal värderas till verkliga värden, där diskonteringsräntan som använts har fastställts genom att använda Nivikas genomsnittliga marginalränta för liknande tillgångar. Då tomträttsavtalen anses eviga sker ingen avskrivning av nyttjanderätten och ingen amortering av leasingskulden. Leasingbetalningen anses därmed i sin helhet avse betalning av ränta. Leasingskulden för de eviga tomträttsavtalen redovisas som långfristig skuld i rapporten över finansiell ställning. 2.2.10 Intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter intäktsredovisas i resultatet linjärt över hyresperioden som en operationell leasing- intäkt. Eventuella hyresrabatter periodiseras linjärt över hyresperioden även om betalning inte sker på samma sätt. Serviceintäkter I hyresavtalen ingår servicetjänster för vilka Nivika genererar intäkter. Hyresgästen får kontroll över servicetjänsterna i takt med att Nivika presterar enligt hyresavtalet och därmed uppfyller Nivika sitt prestationsåtagande över tid. Intäktsredovisning sker månatligen i den månad hyran avser. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas i samband med att kontrollen övergått till köparen från säljaren, vilket motsvarar tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet vid försäljning av fastighet utgör en realiserad värdeförändring, vilket motsvarar skillnaden mellan avtalad köpeskilling och fastighetens verkliga värde såsom det beräknats/bedömts i den senaste finansiella rapporten. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 99 Koncernen Finansiella intäkter Finansiella intäkter resultatförs i den period de avser med tillämpning av effektivräntemetoden. 2.2.11 Inkomstskatt Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt. Aktuell inkomstskatt Kortfristiga skattefordringar och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder, fastställs till det belopp som sannolikt kommer att återfås från eller betalas till Skatteverket. De skattesatser och skattelagar som tillämpas för att beräkna beloppet är de som är antagna eller aviserade på balansdagen. Uppskjuten inkomstskatt Uppskjuten skatt redovisas på balansdagen för temporära skillnader mellan tillgångars och skulders skattemässiga och redo- visningsmässiga värden. Om den uppskjutna skatten uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld, som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkat redovisat eller skattemässigt resultat, redovisas den däremot inte. I de fall förvärv av tillgång (fastighet) genomförs, redovisas den uppskjutna skatten som ett avdrag från verkligt värde på tillgången. Uppskjutna skatteskulder i koncernen avser i huvudsak differenser mellan bedömt marknadsvärde och skattemässigt värde gällande fastigheter. Uppskjutna skattefordringar redovisas för alla avdragsgilla temporära differenser, däribland underskottsavdrag, i den mån det är sannolikt att en beskattningsbar vinst kommer att vara tillgänglig mot vilken de avdragsgilla temporära differenserna kan används. Värderingen av uppskjutna skattefordringar skall bedömas på varje balansdag och justeras i den mån det inte längre är troligt att tillräcklig med vinst kommer att genereras, så att hela eller en del av den uppskjutna skattefordran kan utnyttjas. Upp- skjutna skattefordringar och skatteskulder fastställs till de skattesatser som gäller för den period då tillgången realiseras eller skulden betalas, utifrån skattesatser (och lagstiftning) som är antagna eller aviserade på balansdagen. Vid förvärv av ett bolag görs en bedömning huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång (fastighet). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag med fastigheter inklusive övertagande av personal och processer. Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet med personal eller processer redovisas uppskjuten skatt till nominellt belopp på temporära skillnader. I de fall förvärv av tillgång (fastighet) genomförs, redovisas den uppskjutna skatten som ett avdrag från verkligt värde på tillgången. Detta beskrivs under stycke 2.3.3 Klassificering av förvärv. Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder kvittas om det finns en legal rätt att kvitta kortfristiga skatte- fordringar mot kortfristiga skatteskulder och den uppskjutna skatten är hänförlig till samma enhet i koncernen och samma skattemyndighet. 2.2.12 Emissionskostnader Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emission av nya stamaktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden. 2.2.13 Utdelning Utdelningar till bolagets aktieägare klassificeras som skuld från och med den tidpunkt utdelningen är fastställd på bolagsstäm- man. 2.2.14 Redovisning av kassaflöde Likvida medel utgörs av tillgänglig kassa och banktillgodohavanden till förfogande hos banken. Kassaflödesanalysen har upp- rättats enligt den indirekta metoden. 2.2.15 Nya standarder och tolkningar Nya och ändrade standarder som trätt i kraft Nivika har ännu inte sett över effekterna av ändringen i IAS 1 som rör redovisningsprinciper och som är tillämplig för räken- skapsår som börjar den 1 januari 2023 och senare. Av EU övriga godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalan- den från IFRS Interpretations Committee bedöms inga för närvarande inte påverka Nivikas resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning, detsamma gäller svenska regelverk. Kommande standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats av koncernen Under 2022 blev det nya direktivet för hållbarhetsrapportering, CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) god- känt av EU och börjar gälla för Nivikas räkenskapsår 2025/2026. Nivika Fastigheter bedömer att det nya direktivet kommer att ha en väsentlig påverkan på företaget. Under 2022 har IASB även godkänt flera nya redovisningsstandarder samt tolk- ningsuttalanden från IFRS IC. Nivika gör bedömningen att dessa ändrade standarder samt tolkningsuttalanden inte bedöms ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Not 2.3 Betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden När styrelsen och verkställande direktören upprättar finansiella rapporter i enlighet med tillämpade redovisningsprinciper måste vissa uppskattningar och antaganden göras som påverkar redovisade värdet av tillgångar, skulder, intäkter och kost- nader. De områden där uppskattningar och antaganden är av stor betydelse för koncernen och som kan komma att påverka resultat- och balansräkning om de ändras, beskrivs nedan. 2.3.1 Klassificering av fastigheter En bedömning görs gällande klassificering av fastigheter som förvaltningsfastigheter, rörelsefastigheter eller omsättningsfast- igheter. Förvaltningsfastigheter utgörs av byggnader och mark som i huvudsak inte nyttjas av koncernen eller används i dess verksamhet, eller är till försäljning som en del av den löpande verksamheten, utan innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Dessa fastigheter är i huvudsak uthyrda utan avsikt att säljas inom ramen för den löpande verksamheten. Fastigheter som till betydlig del används av koncernen i den löpande verksamheten klassificeras som rörelsefastighet. Om- sättningsfastigheter utgörs av fastigheter som innehas i syfte att säljas som en del av den löpande verksamheten. Samtliga koncernens fastigheter utgörs av förvaltningsfastigheter med ett undantag, fastigheten Almen 12, Värnamo, som är Nivikas huvudkontor och redovisas som rörelsefastighet från 1 september 2022. 2.3.2 Värdering förvaltningsfastigheter Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden påverka koncernens resultat och finansiella ställ- ning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vid fastighetsvärde- ring vanligtvis en känslighetsanalys. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11. Ovanstående värderingsmodell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin, vilket innebär att modellen baseras till stora delar på icke observerbar indata. 2.3.3 Klassificering av förvärv En bedömning måste göras huruvida det rör sig om ett rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. En rörelse består av resurser och processer som kan resultera i produktion. Vid förvärv av bolag görs en bedömning av hur redovisning av förvärvet ska ske ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 100 Koncernen baserat på bland annat följande kriterier: förekomsten av anställda, bolagets tillgångar och komplexiteten i interna processer. Vidare beaktas antalet verksamheter och förekomsten av avtal med olika grader av komplexitet. Hög förekomst av dessa kriterier innebär att förvärvet klassificeras som ett rörelseförvärv och låg förekomst som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse, fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Om istället bedömningen skulle ha resulterat i klassificering som rörelseförvärv, skulle detta ha medfört att det initialt redovisade fastighetsvärdet skulle varit högre liksom uppskjuten skatteskuld, sannolikt också goodwill. 2.3.4 Beräkning av verkligt värde av finansiella instrument Finansiella instrument värderade till verkligt värde kategoriseras i enlighet med hierarkin för verkligt värde, vilken anges nedan, och tar utgångspunkt i den lägsta nivå av datainput som är väsentlig vid värderingen av instrumentet i sin helhet: • Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder (nivå 1). • Andra observerbara data för tillgången eller skulden än noterade priser antingen direkt (dvs. som prisnoteringar) eller indirekt dvs. härledda från prisnoteringar) (nivå 2). • Data för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (nivå 3) . Likvida medel Verkligt värde antas vara detsamma som bokfört värde. Räntebärande skulder Koncernen redovisar räntebärande skulder till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde av räntebärande skulder anses vara ungefärlig med bokfört värde då alla räntebärande skulder löper på rörlig ränta och koncernen inte ser några indikationer på att marginalen har förändrats sedan upplåning. Hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar, leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder Initialt bokförs dessa poster till verkligt värde och i nästkommande perioder till upplupet anskaffningsvärde. Vanligtvis anses diskontering inte ha någon signifikant effekt på denna typ av tillgångar och skulder. Finansiella derivat Bolaget har derivat i form av ränteswappar som värderas till verkligt värde via resultatet (nivå 2). Not 3 Hyresintäkter tkr 2022/23 2021/22 Hyresintäkter 578 079 494 985 Serviceintäkter 31 875 25 196 Summa 609 954 520 181 Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella hyresavtal. Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el, vatten och fastighetsskatt, debiteras månadsvis löpande under året. Framtida minimiinbetalningar avseende icke uppsägningsbara operationella hyresavtal: tkr 2022/23 2021/22 Mindre än 1 år 378 153 371 408 Mellan 1 och 2 år 278 028 297 675 Mellan 2 och 3 år 213 282 215 407 Mellan 3 och 4 år 163 068 158 577 Mellan 4 och 5 år 141 918 131 975 Mer än 5 år 766 623 685 354 Summa 1 941 072 1 860 396 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 85 Koncernen Not 4 Segmentredovisning Ledningen följer primärt upp segmenten på omsättning och driftöverskott. Alla intäkter är från externa kunder. Nivikakoncernen rapporterar en segmentredovisning där segmenten är uppdelade geografiskt: Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts i delårsrapporten som i den senaste årsredovisningen . Jönköping Värnamo Växjö Västkusten Övrigt Totalt 2022/23 sep-aug 2021/22 sep-aug 2022/23 sep-aug 2021/22 sep-aug 2022/23 sep-aug 2021/22 sep-aug 2022/23 sep-aug 2021/22 sep-aug 2022/23 sep-aug 2021/22 sep-aug 2022/23 sep-aug 2021/22 sep-aug Totala hyresintäkter 195 927 185 863 177 613 143 484 103 044 93 829 111 966 81 911 23 364 22 995 611 913 528 082 Fastighetskostnader - Drift -56 181 -53 638 -51 224 -40 593 -23 133 -21 410 -26 438 -16 091 -8 262 -5 364 -165 238 -137 096 Fastighetskostnader - Underhåll -2 930 -4 271 -4 351 -8 168 -2 970 -2 852 -2 840 -3 523 -251 -161 -13 342 -18 976 Fastighetskostnader - Fastighetsskatt -7 282 -7 180 -5 714 -5 456 -2 139 -2 199 -2 778 -2 372 -511 -433 -18 423 -17 640 Driftnetto 129 535 120 774 116 323 89 267 74 801 67 368 79 910 59 925 14 340 17 037 414 910 354 370 Värdeförändring, förvaltningsfastigheter -94 767 190 597 -127 080 157 109 -110 544 53 656 -123 802 111 848 -1 993 45 265 -458 185 558 475 Resultat inkl. värdeförändringar 34 768 311 371 -10 756 246 376 -35 742 121 024 -43 892 171 773 12 347 62 302 -43 274 912 845 Ofördelade poster: Central administration -40 117 -43 113 Övriga rörelseinäkter - - Övriga rörelsekostnader -13 -81 Finansnetto -241 004 -141 668 Värdeförändring derivat 7 693 47 626 Resultat före skatt -316 714 775 609 24 9 39 9 2 3 3 11 Industri/lager 24 % Kontor 11 % Handel 9 % Samhällsfastigheter 9 % Hotell/restaurang 3 % Mark 2 % Bostäder 39 % Övrigt 3 % Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, % 32 16 20 3 29 Jönköping 32 % Värnamo 29 % Växjö 20 % Västkusten 16 % Övriga 3 % Fördelning fastighetsvärde per geografi, % ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 86 Koncernen Not 5 Kostnader fördelade på kostnadsslag tkr 2022/23 2021/22 Driftskostnader -165 238 -137 096 Underhållskostnader -13 342 -18 976 Fastighetsskatt -18 423 -17 640 Central administration -40 130 -43 194 Summa -237 132 -216 906 Driftskostnader, tkr 2022/23 2021/22 Mediakostnader -75 056 -65 901 Underhållskostnader -13 342 -18 976 Försäkring och avgälder -2 298 -2 846 Fastighetsskatt -18 423 -17 640 Personal -35 999 -31 055 Övriga fastighetskostnader -51 884 -37 294 Summa -197 002 -173 712 Central administration, tkr 2022/23 2021/22 Personal -24 000 -20 704 Konsultkostnader -1 991 -2 043 Avskrivningar -1 855 -1 761 Övriga centrala kostnader -12 284 -18 605 Summa -40 130 -43 113 * I mediakostnader ingår uppvärmning, el, vatten och renhållning. Not 6 Arvode till revisorer tkr 2022/23 2021/22 Ernst & Young AB Revisionsuppdraget 2 909 2 729 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 275 250 Skatterådgivning 149 360 Summa 3 333 3 339 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktö- rens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter . Not 8 Anställda och personalkostnader All personal, inklusive VD, är anställda av moderbolaget. Styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare, tkr 2022/23 2021/22 Löner och andra ersättningar 9 112 8 207 Sociala avgifter 3 272 2 578 Pensionskostnader 1 860 1 063 Summa 14 244 11 848 Övriga anställda, tkr 2022/23 2021/22 Löner och andra ersättningar 38 842 34 016 Sociala avgifter 13 505 12 690 Pensionskostnader 2 437 3 089 Summa 54 784 49 795 Summa personalkostnader 69 028 61 643 Ersättning styrelse Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2023 att utgå med 1 681 tkr (1 600), varav 415 tkr (400 till styrelsens ordförande och 200 tkr (200) till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete tillkommer med totalt 125 tkr (0). Beloppen sträcker sig från årsstämman 2023-01-26 till och med årsstämman 2024-02-05. Not 7 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader Övriga rörelseintäkter, tkr 2022/23 2021/22 Försäkringsersättningar, återvunna kundförluster, övrig försäljning 1 959 7 901 Summa 1 959 7 901 Övriga rörelsekostnader , tkr 2022/23 2021/22 Kostnader vid övrig försäljning -13 -81 Summa -13 -81 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 87 Koncernen Not 10 Inkomstskatt tkr 2022/23 2021/22 Aktuell skatt -3 427 -9 975 Uppskjuten skatt 37 531 -138 601 Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen 34 104 -148 576 Avstämning av effektiv skattesats 2022/23 2021/22 Redovisat resultat före skatt -316 714 775 609 Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6): 65 243 -159 775 Skatteeffekt av: Ej skattepliktiga intäkter 25 14 Schablonintäkt periodiseringsfond -65 -51 Övriga ej avdragsgilla kostnader -1 559 -492 Skatteeffekt återföring av ränteavdrag -39 448 -16 358 Skatt vid fastighetsförsäljningar 7 793 -4 925 Skattemässigt avdrag för ej bokförda kostnader (emission) - 12 723 Skattemässigt underskott vid bolagsförvärv - 8 284 Ingående balans uppskjuten skatt - 12 158 Justering avseende skatter föregående år 2 342 328 Övrigt -228 -481 Total skattekostnad 34 104 -148 576 Effektiv skattesats 10,8 % 19,2 % forts. Not 8 Anställda och personalkostnader Grundlön/ styrelsearvode Pension Övriga förmåner Ersättning till ledande befattningshavare 2022/23 2021/22 2022/23 2021/22 2022/23 2021/22 Elisabeth Norman, styrelseordförande 423 400 - - - - Viktoria Bergman, styrelseledamot 200 200 - - - - Anna Carendi, styrelseledamot 83 200 - - - - Santhe Dahl, styrelseledamot 200 200 - - - - Håkan Eriksson, styrelseledamot 229 200 - - - - Benny Holmgren, styrelseledamot 200 200 - - - - Thomas Lindster, styrelseledamot 215 200 - - - - Helena Nordman-Knutson, styrelseledamot 131 - - - - - Niclas Bergman, VD 3 507 2 963 1 031 460 66 78 Andra ledande befattningshavare (4(3) pers) 3 924 3 684 829 603 283 175 Summa 9 112 7 207 1 860 1 063 349 253 Ingen rörlig ersättning har utgått Könsfördelning bland ledande befattningshavare, % 2022/23 2021/22 Andel kvinnor i styrelsen 43 43 Andel män i styrelsen 57 57 Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 50 25 Andel män bland övriga ledande befattningshavare 50 75 Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen. Koncernledning Vid årsskiftet ingick verkställande direktören, CFO, COO, Fastighetschef, Uthyrningschef och Transaktions- och finansie- ringsansvarig i koncernledningen. Ersättning och förmåner Ersättning och förmåner till koncernledningen beslutas av styrelsen. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Nivika har inga beslutade eller föreslagna incitamentsprogram. Uppsägning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst 12 månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning från den ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst 12 månader, utan rätt till avgångsvederlag. Därutö- ver kan ersättning för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå. Pensioner Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie, om inte befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Not 9 Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter, tkr 2022/23 2021/22 Ränteintäkter 4 228 1 382 Övriga finansiella intäkter - - Summa 4 228 1 382 Finansiella kostnader, tkr 2022/23 2021/22 Räntekostnader till kreditinstitut -159 640 -75 476 Övriga räntekostnader -85 591 -67 540 Summa -245 231 -143 016 * Avser främst obligationslån Betalda och erhållna räntor 2022/23 2021/22 Under året erhållna ränteintäkter 137 1 382 Under året betalda räntekostnader -234 628 -121 829 Summa -234 492 -120 447 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 88 Koncernen forts. Not 10 Inkomstskatt Uppskjuten skatt enligt gällande skattesats har beräknats utifrån 20,6 procent. Uppskjutna skatter omvärderas utifrån sänkt bolagsskatt i takt med att dessa träder i kraft. Den genomsnittliga effektiva skattesatsen är 10,8 procent (19,2). Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat varför det inte förekommer någon skatt redovisad mot övrigt totalresultat . Uppskjuten Inkomstskatt är hänförligt till, tkr Uppskjuten skattefordran 2023-08-31 Uppskjuten skatteskuld 2023-08-31 Uppskjuten skattefordran 2022-08-31 Uppskjuten skatteskuld 2022-08-31 Omvärdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde - -550 577 - -593 703 Omvärdering av ränteswap till verkligt värde - -7 579 - -5 995 Aktiverade underskottsavdrag 27 113 - 26 170 - Obeskattade reserver - -2 326 - -3 095 Summa 27 113 560 482 26 170 -602 793 Redovisas enligt följande i Rapport över finansiell ställning, tkr 2023-08-31 2022-08-31 Uppskjutna skattefordringar 27 113 26 170 Uppskjutna skatteskulder -560 482 -602 793 Summa -533 369 -576 623 2023-08-31 2022-08-31 Avstämning uppskjutna skatter, tkr Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skattefordran Ingående balans -602 793 26 170 -417 579 - Omklassificering -5 445 5 445 Skattekostnader/intäkter redovisade i resultaträkningen 36 618 943 -148 770 10 166 Justering pga förvärv/försäljning -30 999 10 559 Uppskjuten skatt i eget kapital 5 514 Utgående balans -560 482 27 113 -602 793 26 170 Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden. Fastigheter, derivatinstrument och underskottsavdrag är de huvudsakliga posterna som utgör uppskjuten skatt. Vid värderingen av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikhet att underskotten kan utnyttjas i framtiden. Underskotts- avdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Not 11 Förvaltningsfastigheter Förändring av förvaltningsfastigheter, tkr 2023-08-31 2022-08-31 Fastighetsbestånd vid årets början 10 698 539 6 910 100 Förvärv av fastigheter 84 000 2 672 939 Försäljning av fastigheter -548 800 -76 000 Omklassificering till rörelsefastighet -19 700 - Investeringar i befintliga fastigheter 842 901 633 025 Värdeförändring i befintliga fastigheter -428 440 558 475 Fastighetsbestånd vid periodens slut 10 628 500 10 698 539 Orealiserade värdeförändringar, Mkr 2022/23 sep-nov 2022/23 dec-feb 2022/23 mars-maj 2022/23 juni-aug 2022/23 Helår Förändring driftnetto 22 240 7 2 271 Pågående nybyggnation - 8 26 190 224 Mark och outnyttjade byggrätter - - - -82 -82 Förändring avkastningskrav -203 -323 -62 -331 -919 Avtalad försäljning - - 10 10 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden -182 -75 -29 -211 -496 Årets förändring per kategori Industri/ Lager Handel/ Kontor Samhälls- fastigheter Bostäder Övrigt/ Mark Verkligt värde vid årets början 2021-09-01 3 107 816 1 372 869 684 232 1 568 3896 176 792 Förvärv 712 200 38 100 75 000 1 808 339 39 300 Förbättringsinvesteringar 304 813 23 292 171 777 29 102 108 891 Avyttringar -76 000 - - - - Omklassificeringar 255 046 -23 569 -348 332 144 160 -27 304 Orealiserade värdeförändringar 355 725 88 108 37 623 85 952 -13 782 Verkligt värde vid årets slut 2022-08-31 4 659 600 1 498 800 620 300 3 635 939 283 901 Förvärv 40 000 - - 44 000 - Förbättringsinvesteringar 223 504 62 493 95 789 420 093 41 021 Avyttringar -548 800 - - - Omklassificeringar - -19 700 - - - Orealiserade värdeförändringar -69 989 -72 763 -48 722 -229 962 -7 003 Verkligt värde vid årets slut 2023-08-31 4 304 314 1 468 830 667 367 3 870 070 317 919 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 89 Koncernen forts. Not 11 Förvaltningsfastigheter Värderingsmodell Nivika genomför varje kvartal extern eller intern värdering av fastighetsportföljen. Värderingen ligger till grund för de verkliga värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträk- ning. Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande 12-månadersperiod. Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kom- pletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser. Av beståndets 182 fastigheter (187) har 182 (187) värderats externt, vilket motsvarar 100 procent (100) av det samlade fastighetsbeståndet. Det värderingsinstitut som har anlitats är per den sista augusti 2023 är Newsec. Tidigare har främst JLL och Forum fastighetsekonomi AB använts. Koncernen har till värderare lämnat information om bland annat gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande drifts- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda framtida vakanser. Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. Antagandet avse- ende de framtida kassaflödena har gjorts utifrån en analys av: • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment • Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut • Drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten Prognostiserade driftnetton under kalkylperioden, och ett prognostiserat restvärde vid kalkylperiodens slut, har diskonterats baserat på bedömd kalkylränta. Restvärdet framräknas såsom fastighetens/tomträttens verkliga värde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det prognostiserade driftnettot evighetskapitaliseras med ett för fastigheten/tomträtten individuellt direktavkastningskrav för att beräkna restvärdet. De parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Grund för dessa bedömningar fås i ortsprisanalyser samt analyser av transaktioner av i övrigt jämförbara fastigheter. Värderingsförfarandet för fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och bearbetning, följer god värderingssed, upprättad av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna. Ovanstående värderings- modell innebär att värdering skett enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin vilket innebär att modellen baseras till stora delar på icke observerbar indata . Fastighetsbeståndets värdeförändring Per den 31 augusti 2023 uppgick det samlade verkliga värdet på koncernens fastighetsportfölj till 10 629 Mkr (10 699). Den orealiserade värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheterna, uppgick totalt till -496 Mkr (544). Förändringen av fastigheternas värde motsvarar en värdeminskning om cirka -0,6 procent (+5). Värdeminskningen förklaras främst av försäljningar samt ökade avkastningskrav, där pågående byggnationer verkar i motsatt riktning. Värderingsantagande Värderingstidpunkt 2023-08-31 (2022-08-31) Inflationsantagande 6 % för år 2023, därefter 2 % per år Kalkylperiod, år 5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år) Direktavkastning bostäder, % 3,0 -7,0, medel 4,4 (2,5 -5,3, medel 3,7) Direktavkastning kommersiellt, % 5,5 - 8,5, medel 6,6 (4,8 - 7,5, medel 5,7) Långsiktig vakans, % 0-20 % Hyresantagande Befintlig hyra och marknadshyra Drift- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsin - stitutets erfarenhet av likartade objekt Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som bolaget skulle kunna vidta. Ändring indata Värdeförändring Känslighetsanalys Enhet Antal Mkr % Marknadshyra för lokal (ej bostäder) %-enhet 10 +534 +5,0 Vakansgrad %-enhet 10 -1 302 -12,2 Drift- och underhållskostnader Kr/m2 10 -159 -1,5 Inflation %-enhet 1 +819 +7,7 Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut %-enhet 1 -1 697 -15,9 Kalkylränta och direktavkastning, vid kalkylslut %-enhet -1 +2 714 +25,4 Not 13 Immateriella anläggningstillgångar tkr 2022/23 2021/22 Ingående anskaffningsvärden 4 800 4 425 Årets anskaffningar - 375 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4 800 4 800 Ingående avskrivningar -2 922 -1 992 Årets avskrivningar -1 228 -930 Utgående ackumulerade avskrivningar -4 150 -2 922 Utgående redovisat värde 650 1 878 De immateriella anläggningstillgångarna består av programvaror. Not 12 Rörelsefastigheter Mkr 2022/23 Fastighetsbestånd vid årets början - Omklassificering 19,7 Avskrivning -0,4 Fastighetsbestånd vid årets slut 19,3 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 85 Koncernen Not 14 Övriga materiella anläggningstillgångar tkr 2022/23 2021/22 Ingående anskaffningsvärden 110 174 84 206 Årets anskaffningar 9 117 20 505 Försäljningar/utrangeringar -3 082 -531 Förvärv/avyttring av dotterbolag -6 222 5 994 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 109 988 110 174 Ingående avskrivningar -39 397 -30 623 Försäljningar/utrangeringar 390 161 Förvärv/avyttring av dotterbolag 2717 -1 961 Årets avskrivningar -8 855 -6 974 Utgående ackumulerade avskrivningar -45 144 -39 397 Utgående redovisat värde 64 844 70 777 Not 15 Leasingavtal Nivikas väsentliga leasingavtal utgörs av tomträtter, fordon och övriga inventarier, varför Nivika presenterar tre klasser av underliggande tillgångar: tomträtter, fordon och övriga inventarier. I nedan tabell presenteras koncernens utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder samt rörelserna under året. Utifrån de allmänna väsentlighetsprinciperna har koncernen inte redovisat några leasingavtal i balansräkningen för tidigare räkenskapsår, utan kostnadsfört leasingavgifterna linjärt över leasingperioden. Från och med räkenskapsåret 2020/21 redovisar Nivika leasingavtal där koncernen är leasetagare i balansräkningen . Övriga 2022/23 2021/22 Nyttjanderättstillgångar, tkr Tomträtter Fordon inventarier Totalt Totalt Ingående balans 2022-09-01 10 596 8 606 428 19 630 17 514 Tillkommande avtal 3 835 6 039 1 799 11 672 5 398 Avskrivningar - -1 519 562 -2 081 -2 283 Avslutade avtal - -2 658 1 157 -3 815 -998 Utgående balans 2023-08-31 14 431 10 468 507 24 405 19 630 Leasingskulder, tkr Ingående balans 2022-09-01 9 362 8 652 570 18 584 16 974 Tillkommande avtal 3 835 6 039 1 799 11 672 5 398 Avslutade avtal - -2 178 - -2 178 -976 Räntekostnader 25 319 33 378 224 Betalda leasingavgifter -666 -2 352 946 -3 964 -3 036 Utgående balans 2023-08-31 12 556 10 480 1 457 24 493 18 584 Nivika har tre tomträttsavtal som anses utgöra s.k. eviga leasingavtal. Leasingskulden och nyttjanderättstillgången för dessa leasingavtal värderas till verkliga värden. Då tomträttsavtalen anses eviga sker ingen avskrivning av nyttjanderätten och ingen amortering av leasingskulden. Leasingbetalningen anses därmed i sin helhet avse betalning av ränta. Leasingskulden för de eviga tomträttsavtalen redovisas som långfristig skuld i rapporten över finansiell ställning . Nedan presenteras de belopp som har redovisats i koncernens rapport över resultatet under året hänförligt till leasingverk- samheter: tkr 2022/23 2021/22 Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar -3 357 -2 589 Räntekostnader fordringar -378 -224 Summa -3 735 -2 813 Not 16 Andra långfristiga fordringar tkr 2022/23 2021/22 Ingående anskaffningsvärden 45 794 56 354 Tillkommande fordringar 5 412 2 975 Amorteringar, avgående fordringar -2 907 -13 535 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 48 300 45 794 Utgående redovisat värde 48 300 45 794 Not 17 Varulager tkr 2022/23 2021/22 Råvaror och ej färdigställda volymer 2 047 16 471 Summa 2 047 16 471 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 86 Koncernen Not 18 Finansiella instrument och finansiell riskhantering Finansiell riskhantering Koncernen är exponerad för ett antal finansiella risker som hanteras inom ramen för den finanspolicy som godkänts av styrelsen. Det övergripande målet är att ha en kostnadseffektiv finansiering inom koncernen. Koncernens främsta finansiella skulder utgörs av säkerställda banklån. Tabellerna nedan visar koncernens finansiella tillgångar och skulder som är föremål för finansiell riskhantering: Finansiella tillgångar 2023-08-31 2022-08-31 Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Andra långfristiga värdepappersinnehav 11 11 11 11 Hyresfordringar 16 285 16 285 26 393 26 393 Övriga fordringar 55 992 55 992 82 187 82 187 Upplupna intäkter 16 723 16 723 27 712 27 712 Likvida medel 66 023 66 023 186 749 186 749 Summa 155 034 155 034 323 051 323 051 Finansiella tillgångar Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Räntebärande finansiella skulder 5 314 546 5 314 546 5 931 461 5 931 461 Leverantörsskulder 36 187 36 187 92 724 92 724 Övriga skulder 41 459 41 459 50 997 37 700 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 76 434 76 434 80 960 80 960 Summa 5 468 626 5 468 626 6 156 143 6 156 143 Finansiella tillgångar värderad till verkligt värde via resultatet Derivatinstrumet 36 793 36 793 29 100 29 100 Finansiella skulder värderad till verkligt värde via resultatet Derivatinstrument - - - - Koncernen har derivatinstrument i form av olika typer av ränteswappar som utgör finansiella instrument värderade till verkligt värde (nivå 2). Nivå 2 innebär att jämfört med nivå 1 baseras värderingen på annan indata än noterade priser som antingen direkt eller indirekt är observerbar för tillgången eller skulden. I Nivikas fall utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna. Per augusti månad 2023 påverkar en samtidig förändring av räntan, upp eller ned med en procentenhet, de årliga nettorän- tekostnaderna med 53,4 Mkr (58,7), förutsatt att koncernens löptid och finansieringsstruktur förblir konstant under året. Den genomsnittliga räntebindningsperioden för koncernens räntebärande nettoskulder, inbegripet samtliga räntederivat, men exklusive kassa- och banktillgodohavanden, uppgick till 0,9 år (0,6). Marknadsrisk Exponering av finansiell marknadsrisk uppstår till följd av exponering mot ränteförändringar. Exponeringen hanteras i huvudsak genom användning av finansiella derivat. Valutarisk Koncernens verksamhet bedrivs i Sverige, samtliga avtal och transaktioner görs i svenska kronor, bolaget är därmed inte exponerat för någon valutarisk. Ränterisk Ränterisk är risken för fluktuationer i resultat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. Koncernens upplåning sker huvudsakligen med rörliga räntor. Eftersom verksamhetens intäkter inte samvarierar med räntenivån begränsas effekterna av ränteförändringar genom räntebindningsåtgärder. Som säkringsinstrument används olika typer av ränteswappar vilket innebär att koncernen erhåller rörlig ränta men betalar fast ränta. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 87 Koncernen Räntebärande skuld inkluderar både kortfristiga skulder och långfristiga skulder. Förväntat kassaflöde inkluderar ränta och amorteringar. Kassaflöde från ränteswappar avser det tillkommande nettoutflödet från respektive swap . Riskhantering av kapital Koncernens kapitalstruktur ska hållas på en nivå som säkerställer att dotterbolagen i koncernen efterlever fortlevnadsprinci- pen, samtidigt som avkastningen optimeras. Styrelsen analyserar löpande förhållande mellan skuldsättning och eget kapital. Nettoskulden innefattar räntebärande skulder med avdrag för likvida medel. För att upprätthålla eller anpassa kapitalstrukturen kan koncernen, efter aktieägarnas godkännande när så är lämpligt, variera utdelningen till aktieägarna, sätta ned aktiekapitalet för betalning till aktieägarna, emittera nya aktier eller sälja tillgångar för att minska skuldsättningsgraden. Koncernen analyserar löpande förhållande mellan skuldsättning och eget kapital och förhållandet mellan skuldsättning och eget kapital inklusive lån från aktieägarna utifrån uppsatta mål. I nettoskulden ingår långfristiga och kortfristiga lån. 2023-08-31 2022-08-31 Räntebärande nettoskuld 5 314 546 5 931 461 Summa eget kapital 4 918 609 4 472 474 Förhållande mellan skuld och eget kapital 93 % 75 % Covenanter (särskilda villkor) och risktagande Nivikas finansiella ställning och risktagande kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och belånings- grad. I kreditavtal med banker och kreditinstitut samt i obligationsvillkoren finns det oftast fastlagda gränsvärden, så kallade covenanter (särskilda villkor), för just dessa tre nyckeltal. Nivikas egna mål är högre än bankernas krav. Nivika uppfyller samtliga krav under räkenskapsåret. Per 2023-08-31 uppgick soliditeten till 45 procent (40), ränteteck- ningsgraden var 1,6x (2,2), och belåningsgraden uppgick till 50 procent (53). SEB och Nordea har även en ägarförändringscovenant utifrån ägarandel avseende fyra av fem huvudägare. forts. Not 18 Finansiella instrument och finansiell riskhantering Kreditrisk Med kreditrisk avses risken att bolaget hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningsförpliktelser. Utvärdering sker löpande på nya och befintliga hyresgästers förmåga att betala avtalad hyra. Vid behov kompletteras avtalet med ställda säkerheter i form av deposition eller garantier. Risken är totalt sett liten då hyror faktureras i förskott, vilket ger små hyresfordringar. Genom ett stort antal hyresgäster i flera olika branscher och ett medvetet urval, begränsas kreditrisken. Avseende banktillgodohavanden är dessa endast placerade på bankkonto i stabila banker med god kreditrating. Totalt sett uppgår möjliga förväntade kreditförluster till oväsentliga belopp för koncernen. Likviditet och finansieringsrisk Med likviditetsrisk avses risken för att det inte finns tillräcklig likviditet för att möta kommande betalningsåtaganden. I samband med kvartalsvisa styrelsemöten upprättas interna likviditetsprognoser för kommande 36 månader. Syftet med likvi- ditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital med god framförhållning. Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte kan erhållas eller endast erhållas till kraftigt ökade kostnader vid omförhandling av befintliga krediter och finansiering av kommande investeringar. Den externa låneportföljen följer koncernens finansieringspolicy och har en löptidsstruktur som innebär att koncernens exponering för refinansieringsrisker minskar. Bolaget ska vara en attraktiv låntagare och ha en god framförhållning som innebär att bolaget kan erbjudas finansiering till goda villkor. Bolaget har en god och löpande kontakt med bankerna och ett väl fungerande samarbete . Tabellen nedan visar avtalade återstående löptider (odiskonterade värden) på de finansiella skulderna. Förväntat kassaflöde 2022/23 Finansiella skulder År 1 År 2 År 3 År 4 < Summa Räntebärande finansiella skulder1 1 897 215 1 986 241 712 853 565 343 5 161 652 Leasingskulder 3 626 2 825 1 839 17 084 25 373 Övriga långfristiga skulder 64 782 662 533 11 436 11 650 750 401 Leverantörsskulder 36 187 - - - 36 187 Övriga kortfristiga skulder 117 893 - - - 117 893 Summa 2 119 733 2 651 600 726 128 594 077 6 091 537 Förväntat kassaflöde 2021/22 Finansiella skulder År 1 År 2 År 3 År 4 < Summa Räntebärande finansiella skulder1 1 426 804 1 206 585 1 337 160 764 847 4 735 396 Leasingskulder 2 792 2 489 1 656 11 647 18 584 Derivatinstrument (ränteswappar) 877 877 877 877 3 508 Övriga långfristiga skulder 154 217 1 276 964 2 197 54 728 1 488 106 Leverantörsskulder 92 724 - - - 92 724 Övriga kortfristiga skulder 118 661 - - - 118 661 Summa 1 796 075 2 486 915 1 341 890 832 099 6 456 979 1) Lånen är revolverande och omtecknas vid förfallodag, ses därför som en del av långfristig finansiering ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 88 Koncernen Not 19 Finansiella instrument värderade till verkligt värde Uppskattat verkligt värde för koncernens finansiella instrument baseras på marknadspriser och värderingsmetoder som beskrivs nedan. Nivikas fall utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna. Tabellen nedan visar bolagets värdering till verkligt värde, redovisat som fordran i balansräkningen: Värdering 2023-08-31 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa Derivatinstrument (ränteswappar) - 36 793 - 36 793 Summa - 36 793 - 36 793 Värdering 2022-08-31 Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa Derivatinstrument (ränteswappar) - 29 100 - 29 100 Summa - 29 100 - 29 100 Tabellen nedan presenterar förändringar i finansiella instrument enligt nivå 2: tkr 2023-08-31 2022-08-31 Ingående balans 29 100 -18 526 Värdeförändring 7 693 47 626 Utgående balans 36 793 29 100 Not 20 Likvida medel tkr 2023-08-31 2022-08-31 Kassa och banktillgodohavanden 66 023 186 749 66 023 186 749 Not 21 Räntebärande krediter och lån Specifikation över förändringar av skulder som uppkommer från finansieringsverksamheten Räntebärande finansiella skulder, långfristiga Derivatinstrument, långfristiga Räntebärande finansiella skulder, kortfristiga Derivatinstrument, kortfristiga tkr 23-08-31 22-08-31 23-08-31 22-08-31 23-08-31 22-08-31 23-08-31 22-08-31 Ingående balans 5 792 563 4 107 361 - 18 526 138 898 157 980 - - Kassaflöde - Upptagna lån 1 292 294 2 651 028 - - 126 523 136 107 - - Kassaflöde - Amortering av lån -1 865 126 -981 618 - - -138 898 -157 980 - - Leasingavtal 17 741 18 700 - - 6 417 3 830 - - Kassaflöde - Amortering av leasingskuld -2 202 -2 728 - - -2 791 -1 039 - - Förändring av verkligt värde - - - -18 526 - - - - Utgående balans 5 235 271 5 792 563 - - 130 149 138 898 - - ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 89 Koncernen forts. Not 21 Räntebärande krediter och lån Tabellen nedan visar koncernens olika räntebärande krediter och lån. tkr 2023-08-31 2022-08-31 Långfristiga Banklån (rörlig ränta) 4 542 100 4 354 877 Övriga lån (främst rörlig ränta) 693 171 1 421 468 Derivatinstrument - -29 100 Summa långfristiga skulder 5 235 271 5 747 245 Kortfristiga Banklån (rörlig ränta) 130 149 100 898 Övriga lån (fast ränta) - - Summa kortfristiga skulder 130 149 100 898 Räntebärande skuld 5 365 420 5 848 143 Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 40 000 tkr (40 000). Outnyttjad kredit (byggnadskreditiv) uppgår till 198 619 tkr (152 567). I tabellen nedan sammanfattas återbetalningsplanen för koncernens krediter och lån. Förfallostruktur lån per räkenskapsår, tkr 2023-08-31 2022-08-31 2023/2024 (2022/2023) 1 627 820 1 344 513 2024/2025 (2023/2024) 2 472 239 2 356 379 2025/2026 (2024/2025) 683 519 1 372 035 2026/2027 eller senare (2025/2026 eller senare) 556 468 839 526 Summa räntebärande skulder 5 340 047 5 912 453 Koncernens exponering, avseende lån, för ränteförändringar och kontraktsenliga datum när det gäller omförhandlingar av räntor är följande: Externa kreditgivare Total portfölj Ränteförfallostruktur 2023-08-31 Volym1 Ränta, %² Volym Ränta, % Inom 1 år 1 627 820 3,8 1 627 820 3,8 1-2 år 2 472 239 6,0 2 472 239 6,0 2-3 år 683 519 5,3 683 519 5,3 3-4 år 405 041 4,5 405 041 4,5 4-5 år 77 599 3,7 77 599 3,7 > 5 år 73 829 3,6 73 829 3,6 Summa 5 340 047 5 340 047 Externa kreditgivare Total portfölj Ränteförfallostruktur 2022-08-31 Volym1 Ränta, % Volym Ränta, % Inom 1 år 1 344 513 2,7 1 344 513 2,7 1-2 år 2 356 379 4,2 2 356 379 4,2 2-3 år 1 375 035 2,6 1 375 035 2,6 3-4 år 419 692 2,4 419 682 2,4 4-5 år 363 321 2,2 363 321 2,2 > 5 år 56 513 2,9 56 513 2,9 Summa 5 915 453 5 915 453 1) Lånen är revolverande och omtecknas vid förfallodag, ses därför som en del av långfristig finansiering. 2) Genomsnittlig ränta vid årets utgång inkl derivat. Den viktade genomsnittliga räntesatsen på externa krediter och lån, inbegripet marginaler och derivateffekter, uppgick till 5,3 procent (3,2) per den 31 augusti 2023. I summan upplåning ingår banklån och annan upplåning mot säkerhet uppgående till 4 648 Mkr (4 491). De säkerheter som ställts för lånen är koncernens förvaltningsfastigheter. Totalt 30 procent (8) av den räntebärande skulden är räntesäkrad med olika typer av räntederivat. Not 22 Eget kapital Antal aktier 2023-08-31 2022-08-31 Ingående balans 58 170 205 203 565 179 Nyemission 19 736 842 19 024 616 Fondemission - - Aktiespilt - -164 419 590 Utgående balans 77 907 047 58 170 205 Resultat per aktie 2022/23 2021/22 Årets resultat, tkr -282 610 627 033 Antal aktier 77 907 047 58 170 205 Genomsnittligt antal aktier under perioden 64 334 588 53 705 054 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr -4,39 11,68 Beräkningen av resultat per aktie före utspädning har baserats på årets resultat i koncernen, hänförligt till moderbolagets aktieägare, och på ett vägt genomsnittligt antal aktier utestående under året. Några potentiella aktier, till exempel konvertibler, förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning, så kallade preferensaktier. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 90 Koncernen Not 25 Upplysningar om transaktioner med närstående Följande affärsförbindelser sköts på normala marknadsvillkor och krav (”på armlängds avstånd”), i tabellen nedan förtecknas de företag som bolaget har affärstransaktioner med: Namn Enheter med betydande inflytande över företaget: Relation % av kapitalandelar Santhe Dahl Invest AB (559185-7122) Ägare 18,4 Värnanäs AB (556735-3783) Ägare 12,3 Husleden Förvaltning AB (556920-6765) Ägare 10,1 De finansiella rapporterna omfattar Nivika Fastigheter AB och de dotterbolag som förtecknas i tabellen i moderbolagets Not 17. Närståendetransaktioner 2022/23: Avtal med närstående omfattar under perioden 1 september 2022 till 31 augusti 2023: • Hyresavtal mellan Nivika-koncernens fastighetsägande bolag och Holmgrens Bil AB respektive Holgrens Fritid AB, där styrelseledamot och aktieägare Benny Holmgren är delägare, avseende hyra av lokal i Vinkeln 6 Jönköping, Sandstenen 5 Värnamo och Gasellen 11 Växjö. Avtalet på Diabasen 4 Värnamo är avslutat under året. • Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Poplanäs Invest AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av administrativa tjänster, lön med tillhörande löneadministration. Avtal mellan Nivika Fastigheter AB och Yälp Facility AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av lokalvård. • Avtal mellan Nivika Byggsystem AB och Tigbro AB, där aktieägare Värnanäs AB är delägare, avseende inköp av badrumsmoduler till byggnation, avslutat under året. Tabellerna nedan visar omfattningen av de transaktioner med närstående parter under perioden september till augusti 2022/23: Inköp Avser 2022/23 Mkr 2021/22 Mkr Värnanäs AB Administrativa tjänster 0,9 0,5 Poplanäs Invest AB Administrativa tjänster 0,4 0,1 Yälp Facility AB Lokalvård 1,9 2,2 Tigbro AB Badrumsmoduler till byggnation 0,6 16,5 Holmgren Group AB Hyresgästanpassning 0,9 2,7 Totalt 4,7 22,0 Försäljning Avser Värnanäs AB Hyra 4,2 0,3 Poplanäs Invest AB Hyra 6,3 0,1 Holmgren Group AB Hyra 40,7 38,5 Pollock Invest AB Hyra 2,1 1,3 Totalt 53,3 40,2 Ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört arbete framgår av Not 8. Not 23 Ställda säkerheter För egna avsättningar och skulder Skulder till kreditinstitut 2023-08-31 2022-08-31 Företagsinteckningar 94 500 94 500 Fastighetsinteckningar 5 164 250 4 879 022 Summa 5 258 750 4 973 522 Not 24 Eventualförpliktelser Skulder till kreditinstitut 2023-08-31 2022-08-31 Garantiförpliktelse 8 800 8 800 8 800 8 800 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 91 Koncernen Not 26 Icke kassaflödespåverkande poster Antal aktier 2022/23 2021/22 Avskrivning och nedskrivning av materiella anläggningstillgångar 10 752 8 134 Kostnad och skatt IPO 26 769 - Övrigt 1 069 2 182 Summa 38 590 10 316 Not 27 Väsentliga händelser efter balansdagen • Styrelsen för Nivika beslutade den 22 september 2023 att genomföra en, fullt garanterad, nyemission av B-aktier om cirka 511 miljoner kronor med företrädesrätt för Bolagets befintliga aktieägare. Syftet med företrädesemissionen är att stärka Bolagets finansiella ställning, genomföra en förtida återbetalning av utestående obligationslån samt möjliggöra fortsatt lönsam tillväxt. Nivika fortsätter samtidigt sin strategiska översyn och geografiska konsolidering av fastighetsportföljen. • I anslutning till företrädesemissionen har Bolaget refinansierat och utökat sina kreditfaciliteter hos Nordea, SEB och Danske Bank. Totalt har finansieringen utökats med 400 miljoner kronor varav 235 miljoner kronor i utökad grundfinansiering och 165 miljoner kronor i byggnadskreditiv med beviljad slutfinansiering. • Nivika har även uppdaterat sina finansiella mål, hållbarhetsmål samt Bolagets utdelningspolicy, med fokus på lönsam tillväxt och finansiell stabilitet. De finansiella målen ska säkerställa att Nivika över tid fortsatt skapar värde för aktieägarna, samt ger verksamheten en tydlig målbild. För att öka tydligheten och avspegla Bolagets förstärkta fokus på lönsamhet och värdeskapande, har styrelsen valt att minska antalet finansiella mål till fyra samt addera ett hållbarhetsmål. • Nivika har den 12 oktober respektive den 16 november återbetalt cirka 600 miljoner kronor respektive cirka 50 miljoner kronor av det utestående obligationslånet med ISIN: SE0015949631, med ett totala belopp om 650 miljoner kronor. Nivika har därmed inga obligationslån. • Nivika har efter beslut om företrädesemission även genomfört en extra bolagsstämma den 26 oktober 2023. Stämman beslutade att godkänna styrelsens beslut om företrädesemission samt reviderad valbe- redningsinstruktion. • Nivika har den 1 september 2023 avyttrat fyra fastigheter, Vesslan 18-21, i Vetlanda. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 1,3 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 1 345 m2. Transaktionen har gjorts till fastigheternas bokförda värden. • Nivika har den 15 september 2023 avyttrat fastigheten Släggan 11 i Gislaved. Fastigheten har ett årligt hyresvärde om 2,1 miljoner kronor och en uthyrningsbar yta om 2 966 m2. Transaktionen har gjorts strax över fastighetens bokförda värde. • Nivika har den 5 oktober 2023 avyttrat tre fastigheter, Ämbaret 3, Ämbaret 8 och Ödlan 20 i Jönkö- ping. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 11 000 m2. Transaktionen har gjorts till fastigheternas bokförda värden. • Nivika har den 16 oktober förvärvat en fastighetsportfölj i Ulricehamn/Borås. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 9 200 m2. Genom förvärvet har Nivika ett fastighetsbestånd i Ulricehamn och Borås om 700 miljoner kronor. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 113 Koncernen ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 113 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 114 MODERBOLAGET ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 115 Moderbolaget MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING tkr 2022/23 2021/22 Årets resultat enligt resultaträkningen 154 239 34 922 Övriga totalresultat - - Årets totalresultat 154 239 34 922 Rapport över totalresultat moderbolaget tkr Not 2022/23 12 mån sep-aug 2021/22 12 mån sep-aug Nettoomsättning 4 81 202 61 957 Övriga rörelseintäkter 4 472 2 581 Totala intäkter 81 674 64 538 Administrationskostnader 5,6,7 -93 821 -83 674 Rörelseresultat -12 147 -19 136 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 8 138 121 68 735 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9 76 997 31 141 Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -83 970 -74 088 Finansnetto 131 148 25 788 Resultat efter finansiella poster 119 001 6 652 Bokslutsdispositioner 11 42 900 29 540 Resultat före skatt 161 901 36 192 Skatt på periodens resultat 12 -7 662 -1 270 Periodens resultat 154 239 34 922 Periodens totalresultat 154 239 34 922 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 116 Moderbolaget MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING tkr Not 31 aug 2023 31 aug 2022 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 21 38 954 29 085 Fritt eget kapital Överkursfond 3 098 809 2 379 931 Balanserat resultat -55 480 -90 403 Årets resultat 154 239 34 922 Summa fritt eget kapital 3 197 567 2 324 450 Summa eget kapital 3 236 521 2 353 535 Långfristiga skulder Räntebärande finansiella skulder 20,23, 22 681 435 1 340 252 Summa långfristiga skulder 681 435 1 340 252 Kortfristiga skulder Räntebärande finansiella skulder 20,23, 22 10 717 205 216 Leverantörsskulder 20 1 548 1 570 Skulder till koncernföretag 20 - 25 624 Övriga skulder 20 5 130 6 925 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 21 741 24 787 Summa kortfristiga skulder 39 135 264 122 Summa skulder 720 571 1 604 374 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 957 091 3 957 909 tkr Not 31 aug 2023 31 aug 2022 TILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Programvara/licenser 13 650 1 878 Summa immateriella anläggningstillgångar 650 1 878 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 14 - - Inventarier, verktyg, installationer och immateriella tillgångar 15 813 1 172 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 16 1 750 801 Summa materiella anläggningstillgångar 2 563 3 851 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 17 2 364 038 2 616 901 Uppskjuten skattefordran 18 14 643 16 790 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 378 681 2 633 691 Summa anläggningstillgångar 2 381 894 2 637 542 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 20 318 192 Fordringar hos koncernföretag 20 1 461 386 1 130 609 Aktuell skattefordran 20 416 1 403 Övriga fordringar 20 46 214 50 234 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 7 076 8 693 Summa kortfristiga fordringar 1 515 410 1 191 131 Kassa och bank 19,20 59 787 129 236 Summa omsättningstillgångar 1 575 197 1 320 367 SUMMA TILLGÅNGAR 3 957 091 3 957 909 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 117 Moderbolaget RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGNA KAPITAL tkr Aktie- kapital Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital Ingående balans 2021-09-01 20 358 974 368 -40 658 -25 494 928 575 Omföring resultat föregående år -25 494 25 494 - Årets resultat 34 922 34 922 Summa totalresultat 34 922 34 922 Transaktioner med ägare: - Utdelning -24 252 - 24 252 - Nyemission 8 727 1 471 980 1 480 707 Kostnader för emission -66 417 -66 417 Utgående balans 2022-08-31 29 085 2 379 931 -90 403 34 922 2 353 535 Ingående balans 2022-09-01 29 085 2 379 931 -90 403 34 922 2 353 535 Omföring resultat föregående år 34 922 -34 922 - Årets resultat 154 239 154 239 Summa totalresultat 154 239 154 239 Transaktioner med ägare: - Nyemission 9 868 740 132 750 000 Kostnader för emission -21 255 -21 255 Utgående balans 2023-08-31 38 954 3 098 809 -55 481 154 239 3 236 521 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 118 Moderbolaget MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS tkr Not 2022-09-01 - 2023-08-31 2021-09-01 - 2022-08-31 Den löpande verksamheten Resultat före finansiella intäkter och kostnader -12 147 -19 136 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 66 476 5 525 Erhållen ränta 9 72 899 31 141 Erlagd ränta -76 028 -74 088 Betald inkomstskatt - -621 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 51 200 -57 179 Förändringar av rörelsekapitalet Förändring rörelsefordringar -324 279 -411 145 Förändring rörelseskulder -30 487 -205 032 Kassaflöde från den löpande verksamheten -303 566 -673 356 Investeringsverksamheten Förvärv av andelar i koncernföretag 17 -66 637 -1 152 541 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -1 301 -2 363 Avyttring materiella anläggningstillgångar 920 48 842 Avyttring av dotterbolag 431 220 68 810 Kassaflöde från investeringsverksamheten 364 202 -1 037 253 Finansieringsverksamheten Nyemission 750 000 1 428 353 Kostnader emission -26 769 - Upptagna lån - 401 468 Amortering/lösen lån -853 316 -153 520 Utbetald utdelning - -24 252 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -130 085 1 652 049 Årets kassaflöde -69 449 -58 560 Likvida medel vid årets början 129 236 187 796 Likvida medel vid årets slut 57 787 129 236 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 119 Moderbolaget Noter moderbolaget Not 1 Företagsinformation Nivika Fastigheter AB (publ), org.nr 556735-3809, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Värnamo. Nivikas B-ak- tie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan 2021. Bolaget är moderbolag i en koncern med en fastighetsportfölj som består av 182 fastigheter i Sverige. Fastigheterna ägs genom 107 dotterbolag och dotterdotterbolag. Det huvudsakliga syftet med verksamheten är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter i Jönköping, Värnamo, Växjö och på Västkusten med omnejd. Koncernens besöksadress är: Nivika Fastigheter AB (publ) Ringvägen 38 331 32 VÄRNAMO De finansiella rapporterna avser Nivika Fastigheter AB och har godkänts av styrelsen för offentliggörande vid styrelse- sammanträdet den 30 november 2023 och kommer att läggas fram för antagande vid 2023 års årsstämma den 5 februari 2024. Not 2 Grunder för årsredovisningens upprättande 2.1 Tillämpade regler och bestämmelser Moderbolagets årsredovisning har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska perso- ner som utarbetats av Rådet för finansiell rapportering. Detta innebär att samma principer som i koncernen tillämpas, med de undantag och tillägg som framgår nedan. 2.2 Grunder för upprättandet av årsredovisningen Tillgångar och skulder är värderade till sina historiska anskaffningsvärden. Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver att flera uppskattningar görs av ledningen för redovisningsän- damål. De områden som innefattar en hög grad av bedömning, som är komplexa eller sådana områden där antaganden och uppskattningar är av väsentlig betydelse för redovisningen anges i not 3. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar om gjorda bedömningar ändras eller andra förutsättningar föreligger. 2.3 Andelar i koncernföretag Andelar i koncernföretag redovisas i moderbolaget till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Om det redovisade värdet på andelarna överstiger dess verkliga värde sker en nedskrivning av värdet till det verkliga värdet. Nedskriv- ningen redovisas i resultaträkningen. I de fall nedskrivningen inte längre är erforderlig återförs nedskrivningen i resultaträk- ningen. 2.4 Redovisning av koncernbidrag och aktieägartillskott Lämnade respektive erhållna koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Lämnade aktieägartillskott redovisas som en ökning av andelens bokförda värde. 2.5 Moderbolaget som leasetagare Moderbolaget klassificerar sina leasingavtal som operationella leasingavtal. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal kostnadsförs linjärt över leasingperioden, såvida inte ett annat systematiskt sätt bättre återspeglar användarens ekonomiska nytta över tiden. 2.6 Finansiella instrument Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan; andra långfristiga värdepappersinnehav, hyresfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter (avtalstillgång- ar), likvida medel och derivatinstrument. Bland skulderna ingår; räntebärande skulder, leverantörsskulder, övriga kortfristiga skulder, upplupna kostnader och derivatinstrument vilket redovisas under not 20. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats. Not 3 Betydelsefulla redovisningsbedömningar, uppskattningar och antaganden Vid upprättandet av finansiella rapporter i enlighet med IFRS måste vissa uppskattningar och antaganden göras som påverkar redovisade värden av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. De områden där uppskattningar och antaganden är av stor betydelse för moderbolaget och som kan komma att påverka resultat- och balansräkning om de ändras är följande (se även not 10, 11 och 18 i koncern): Inkomstskatt, Förvaltningsfastigheter och Finansiella instrument och finansiell riskhantering. 3.1 Beräkning av verkligt värde 3.1.1 Likvida medel Verkligt värde antas vara detsamma som bokfört värde. 3.1.2 Kundfordringar, leverantörsskulder och övriga skulder Initialt bokförs dessa poster till historiskt anskaffningsvärde och i nästkommande perioder till upplupet anskaffningsvärde. 3.1.3 Verkligt värde på aktier i dotterbolag vid prövning av nedskrivningsbehov För att beräkna verkligt värde på aktier i dotterbolag har Nivika använt sig av historiskt anskaffningsvärde i det enskilda dot- terbolaget. Vid beräkningen av substansvärdet har det antagits att det verkliga värdet av förvaltningsfastigheterna och att det bokförda värdet av övriga poster i dotterbolag är jämförligt med verkligt värde. Bolaget anser att detta är ett rimligt antagande vid beräkning av verkligt värde på aktierna i dotterbolag. Not 4 Totala intäkter tkr 2022/23 2021/22 Fakturerade koncerngemensamma tjänster utförda åt samtliga dotterbolag enligt not 17 81 202 64 538 Summa 81 202 64 538 Övriga rörelseintäkter , tkr 2022/23 2021/22 Försäkringsersättningar, återvunna kundförluster, övrig försäljning 472 2 581 Summa 472 2 581 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 120 Moderbolaget Not 9 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Not 8 Resultat från andelar i koncernföretag Not 5 Kostnader fördelade på kostnadsslag Not 7 Arvode till revisorer Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Not 6 Anställda och personalkostnader tkr 2022/23 2021/22 Personalkostnader -61 218 -52 701 Inhyrd personal - - Avskrivningar -1 479 -1 288 Övriga centrala kostnader -31 124 -29 685 Summa -93 821 -83 674 * Inkluderar kostnader för exempelvis förbrukningsmaterial, marknad, IT och programvaror, konsulter samt andra kostnader. tkr 2022/23 2021/22 Ernst & Young AB Revisionsuppdraget 1 318 1 241 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 275 250 Skatterådgivning 149 174 Summa 1 742 1 665 tkr 2022/23 2021/22 Ränteintäkter från koncernföretag 72 899 30 633 Övriga ränteintäkter 4 098 508 Summa 76 997 31 141 tkr 2022/23 2021/22 Avyttring dotterbolag 107 721 68 735 Utdelning dotterbolag 30 400 - Summa 138 121 68 735 Löner och andra ersättningar, tkr 2022/23 2021/22 Styrelse och VD 5 189 4 522 Övriga anställda 36 711 30 966 Summa 41 900 35 488 Sociala kostnader, tkr Pensionskostnader för styrelse och VD 1 031 460 Pensionskostnader övriga anställda 2 953 3 099 Övriga sociala kostnader 14 622 12 179 Summa 18 606 15 738 Könsfördelning bland ledande befattningshavare Andel kvinnor i styrelsen, % 43 43 Andel män i styrelsen, % 57 57 Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare, % 50 25 Andel män bland övriga ledande befattningshavare, % 50 75 Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 121 Moderbolaget tkr 2022/23 2021/22 Lämnat koncernbidrag - -2 460 Erhållet koncernbidrag 42 900 32 000 Summa 42 900 29 540 Nivika Aborren AB 2 000 - Nivika Advokaten AB 7 000 2 000 Nivika Almen AB - 100 Nivika Arkadien AB 2 500 2 000 Nivika Bautastenen AB 2 200 - Nivika Brunstorp AB - -850 Nivika Gasellen AB - -200 Nivika Handelsfastigheter AB 16 400 7 200 Nivika Hovslätt AB - -100 Nivika Industrifastigheter AB 1 800 2 500 Nivika Lokal AB - 6 000 Nivika LP Fastigheter AB 1 100 - Nivika Mittlager AB - -510 Nivika RC AB - -100 Nivika Sadelmakaren AB 600 - Nivika Sandstenen AB 8 300 5 000 Nivika Skogskärret AB - -700 Nivika Skåpvägen AB 500 3 000 Nivika Tre Liljor AB - 4 200 Nivika Överljudet 4 AB 500 - Not 11 Bokslutsdispositioner Not 12 Inkomstskatt tkr 2022/23 2021/22 Aktuell skatt - - Uppskjuten skatt -7 662 - 1 270 Skattekostnader som redovisats i resultaträkningen -7 662 -1 270 Redovisat resultat före skatt 161 901 36 193 Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6% (20,6) -33 352 -7 456 Skatteeffekt av: Ej avdragsgilla kostnader -110 -433 Ej skattepliktiga intäkter 2 - Ej skattepliktigt resultat vid avyttring av andelar 22 191 14 224 Justering savseende skatt föregående år -1 466 - Skattemässigt överskott/kapitalvinst -120 - Utdelning aktier dotterbolag 6 262 - Skatteeffekt återföring av ränteavdrag -1 067 -7 606 Total skattekostnad -7 662 -1 270 Effektiv skattesats -4,7 % -3,5 % Den genomsnittliga effektiva skattesatsen är -4,7 procent (-3,5). Skatt enligt gällande skattesats har beräknats utifrån 20,6 procent (20,6). Årets resultat överensstämmer med årets totalresultat varför det inte förekommer någon skatt redovisad mot övrigt totalre- sultat. Under året har ingen inkomstskatt redovisats i eget kapital. Not 13 Programvara tkr 2023-08-31 2022-08-31 Ingående anskaffningsvärden 4 800 4 425 Årets anskaffningar - 375 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4 800 4 800 Ingående avskrivningar -2 922 -1 992 Årets avskrivningar -1 228 -930 Utgående ackumulerade avskrivningar -4 150 -2 922 Utgående redovisat värde 649 1 878 Not 10 Räntekostnader och liknande resultatposter tkr 2022/23 2021/22 Räntekostnader till koncernföretag -74 -43 Övriga räntekostnader -74 823 -68 019 Övriga finansiella kostnader -9 073 -6 026 Summa -83 970 -74 088 * Avser räntekostnad för obligation. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 122 Moderbolaget Not 16 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Not 15 Inventarier, verktyg och installationer Not 14 Byggnader och mark Not 17 Andelar i koncernföretag tkr 2023-08-31 2022-08-31 Ingående anskaffningsvärden 1 739 512 Årets anskaffningar 291 1 227 Årets avyttring -650 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 380 1 739 Ingående avskrivningar -567 -209 Årets avskrivningar -251 -358 Årets avyttringar 251 Utgående ackumulerade avskrivningar -567 -567 Utgående redovisat värde 813 1 172 tkr 2023-08-31 2022-08-31 Ingående anskaffningsvärden - 48 842 Årets anskaffningar - - Årets avyttringar - -48 842 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden - - Ingående avskrivningar - - Årets avskrivningar - - Utgående ackumulerade avskrivningar - - Utgående redovisat värde - - tkr 2023-08-31 2022-08-31 Ingående anskaffningsvärden 801 901 Årets anskaffningar 1 072 762 Årets aktiveringar -122 -863 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 750 801 tkr 2023-08-31 2022-08-31 Ingående anskaffningsvärden 2 616 900 1 464 434 Årets anskaffningar 70 637 1 152 541 Årets försäljningar -323 499 -75 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 364 038 2 616 900 Utgående redovisat värde 2 364 038 2 616 900 Namn Org.nr. Säte Kapital- andel Rösträtts- andel Antal andelar Bokfört värde Nivika Aborren AB 556773-2028 Värnamo 100 % 100 % 1 000 8 832 Nivika Advokaten AB 556842-7362 Värnamo 100 % 100 % 500 50 Nivika Almen AB 556870-3150 Värnamo 100 % 100 % 500 778 Nivika Argussex AB 556736-9896 Värnamo 100 % 100 % 1 020 5 429 Nivika Arkadien AB 556756-8570 Värnamo 100 % 100 % 100 34 785 Nivika Avenboken AB 559276-4764 Värnamo 100 % 100 % 500 17 395 Nivika Bautastenen AB 556698-7664 Värnamo 100 % 100 % 1 000 276 Nivika Bikupan 20 AB 556756-3662 Värnamo 100 % 100 % 1 000 3 625 Nivika Bikupan 22 AB 556923-5988 Värnamo 100 % 100 % 1 000 376 Nivika Bikupan 4 AB 556865-9295 Värnamo 100 % 100 % 500 58 Nivika Bikupan 5 AB 556825-0202 Värnamo 100 % 100 % 50 9 356 Nivika Bikupan 2 AB 559088-5561 Värnamo 100 % 100 % 500 34 661 Nivika Bostadsutveckling AB 559368-2320 Värnamo 100 % 100 % 1 000 1 000 Nivika Brunstorp AB 559305-1245 Värnamo 100 % 100 % 250 25 Nivika Budkaveln AB 556928-1651 Värnamo 100 % 100 % 500 15 541 Nivika Byggsystem AB 559180-9487 Värnamo 100 % 100 % 11 765 10 000 Nivika Bälgen 15 AB 559015-0792 Värnamo 100 % 100 % 500 7 033 Nivika Center AB 556827-2891 Värnamo 100 % 100 % 1 000 33 592 Nivika Cityfastigheter AB 556306-4459 Värnamo 100 % 100 % 3 000 84 080 Nivika Compact Living AB 556831-2663 Värnamo 100 % 100 % 10 000 107 506 Nivika Eftra AB 559370-7788 Värnamo 100 % 100 % 250 10 677 Nivika Eko AB 556568-2316 Värnamo 100 % 100 % 3 500 59 636 Nivika Faktorn AB 559331-6630 Värnamo 100 % 100 % 250 12 249 Nivika Fyllinge KB 969632-8427 Värnamo - 100 % - 21 530 Nivika Företagaren 2 AB 556632-0940 Värnamo 100 % 100 % 4 000 11 525 Nivika Gasellen AB 559241-8247 Värnamo 100 % 100 % 500 10 834 Nivika Halmstadfastigheter AB 559067-3264 Värnamo 100 % 100 % 500 57 432 Nivika Handelsfastigheter AB 556923-1474 Värnamo 100 % 100 % 500 82 328 Nivika Haverdal AB 556983-1224 Värnamo 100 % 100 % 500 70 556 Nivika Hemmeslöv AB 559235-4525 Värnamo 100 % 100 % 500 4 314 Nivika Hisingstorp AB 559318-9045 Värnamo 100 % 100 % 250 24 600 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 123 Moderbolaget Not 17 Andelar i koncernföretag, forts. Namn Org.nr. Säte Kapital- andel Rösträtts- andel Antal andelar Bokfört värde Nivika Holding 2 AB 559054-1776 Värnamo 100 % 100 % 10 000 107 542 Nivika Holding 3 AB 559149-8703 Värnamo 100 % 100 % 1 000 94 512 Nivika Holding 4 AB 559264-2168 Värnamo 100 % 100 % 10 000 40 857 Nivika Hovslätt AB 559160-3484 Värnamo 100 % 100 % 500 33 793 Nivika Hygiea AB 559164-4124 Värnamo 100 % 100 % 500 16 865 Nivika Höglandet AB 556515-1890 Värnamo 100 % 100 % 1 428 290 300 Nivika Industrifastigheter AB 556975-3931 Värnamo 100 % 100 % 500 50 Nivika Kalkstenen AB 556780-4595 Värnamo 100 % 100 % 4 000 13 474 Nivika Kungsängen AB 559188-8895 Värnamo 100 % 100 % 500 50 Nivika Kärleksudden AB 559338-0610 Värnamo 100 % 100 % 250 48 587 Nivika Lagern AB 556567-7852 Värnamo 100 % 100 % 1 000 56 035 Nivika Lokal AB 556746-9613 Värnamo 100 % 100 % 1 000 862 Nivika Mittlager AB 559054-1792 Värnamo 100 % 100 % 5 000 3 300 Nivika Myrten AB 556720-7450 Värnamo 100 % 100 % 1 000 34 181 Nivika Norra Amerika AB 559062-5827 Värnamo 100 % 100 % 500 42 368 Nivika Parkering Ulricehamn AB 559286-0620 Värnamo 100 % 100 % 500 54 Nivika Refugen AB 559398-2647 Värnmo 100 % 100 % 250 25 Nivika Sandstenen AB 556953-3838 Värnamo 100 % 100 % 500 50 Nivika Skogskärret AB 559154-5966 Värnamo 100 % 100 % 10 000 1 000 Nivika Skåpvägen 6 AB 556986-7764 Värnamo 100 % 100 % 500 13 269 Nivika Snöflingan AB 559189-1303 Värnamo 100 % 100 % 500 28 562 Nivika Stationen AB 559171-4240 Värnamo 100 % 100 % 500 20 229 Nivika Stenladan AB 559147-4324 Värnamo 100 % 100 % 1 000 6 236 Nivika Stigamo Syd AB 559097-7681 Värnamo 100 % 100 % 500 1 068 Nivika Stigamo Sydöst AB 559398-2688 Värnamo 100 % 100 % 250 25 Nivika Sågaren 3 AB 559102-2958 Värnamo 100 % 100 % 500 11 668 Nivika Tandborsten AB 556677-7354 Värnamo 100 % 100 % 1 000 2 305 Nivika Tor AB 559310-8623 Värnamo 100 % 100 % 1 000 7 150 Nivika Tre Liljor AB 556797-3994 Värnamo 100 % 100 % 1 000 1 867 Nivika Trädet AB 559213-3804 Värnamo 100 % 100 % 500 6 643 Nivika Täljstenen AB 559048-7384 Värnamo 100 % 100 % 500 66 482 Nivika Töringe AB 556917-4708 Värnamo 100 % 100 % 500 13 231 Nivika Ulricehamn AB 556365-8235 Värnamo 100 % 100 % 5 000 78 852 Nivika Vagnen 7 och 10 AB 556976-3195 Värnamo 100 % 100 % 50 000 47 192 Nivika Vakten AB 559174-9477 Värnamo 100 % 100 % 500 6 931 Nivika Varbygeln AB 556847-3200 Värnamo 100 % 100 % 50 000 23 858 Nivika Vinberg AB 556848-8471 Värnamo 100 % 100 % 500 11 172 Nivika Vinkelhaken AB 556728-7304 Värnamo 100 % 100 % 100 8 983 Nivika Västbofastigheter AB 559239-3457 Värnamo 100 % 100 % 2 000 000 5 517 Nivika Växjöfastigheter AB 556672-1683 Värnamo 100% 100 % 10 000 359 276 Nivika Åkerfältet AB 559289-5246 Värnamo 100 % 100 % 250 42 631 Namn Org.nr. Säte Kapital- andel Rösträtts- andel Antal andelar Bokfört värde Nivika Ämbaret 3 AB 559386-2682 Värnamo 100 % 100 % 250 35 799 Nivika Ödlan AB 559087-3096 Värnamo 100 % 100 % 1 000 8 205 Nivika Överljudet 4 AB 556410-2696 Värnamo 100 % 100 % 10 000 9 300 Nivika Överljudet 5 AB 556686-8211 Värnamo 100 % 100 % 1 000 23 601 2 364 038 tkr 2023-08-31 2022-08-31 Belopp vid årets ingång 16 790 5 337 Årets förändring -2 147 11 453 Belopp vid årets utgång 14 643 16 790 tkr 2023-08-31 2022-08-31 Kassa och banktillgodohavanden 59 787 129 236 Belopp vid årets utgång 59 787 129 236 Not 18 Uppskjuten skattefordran Not 19 Likvida medel ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 124 Moderbolaget Not 20 Finansiella instrument * Bolaget bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat värde och verkligt värde. Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen* Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Totalt Tillgångar 2023-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2022-08-31 Andra långfristiga värdepappersinnehav - - - - - - Kundfordringar - - 318 192 318 192 Fordringar hos koncernföretag - - 1 461 386 1 130 609 1 461 386 1 130 609 Övriga fordringar - - 46 630 51 637 46 630 51 637 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter - - 7 076 8 693 7 076 8 693 Kassa och bank - - 59 787 129 236 59 787 129 236 Summa - - 1 575 197 1 320 367 1 575 197 1 320 367 Skulder Räntebärande finansiella skulder - - 42 152 295 468 42 152 295 468 Obligationslån - - 650 000 1 250 000 650 000 1 250 000 Leverantörsskulder - - 1 548 1 570 1 548 1 570 Skulder till koncernföretag - - - 25 624 - 25 624 Övriga skulder - - 5 130 6 925 5 130 6 925 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter - - 21 741 24 787 21 741 24 787 Summa - - 720 571 1 604 374 720 571 1 561 351 Not 21 Antal aktier 2023-08-31 2022-08-31 2023-08-31 2022-08-31 Kvotvärde Kvotvärde Antal Antal Aktier 0,5 0,5 77 907 047 58 170 205 0,5 0,5 77 907 047 58 170 205 Not 22 Räntebärande krediter och lån tkr Räntebärande finansiella skulder, långfristiga Räntebärande finansiella skulder, kortfristiga Ingående balans 2022-09-01 1 340 252 205 216 Kassaflöde - Upptagna lån - - Kassaflöde - Amortering av lån -658 817 -194 499 Utgående balans 2023-08-31 681 435 10 717 tkr Räntebärande finansiella skulder, långfristiga Räntebärande finansiella skulder, kortfristiga Ingående balans 2021-09-01 1 244 200 53 320 Kassaflöde - Upptagna lån 401 468 205 216 Kassaflöde - Amortering av lån -305 416 -53 320 Utgående balans 2022-08-31 1 340 252 205 216 Specifikation över förändringar av skulder som uppkommer från finansieringsverksamheten: ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 125 Tabellen nedan visar moderbolagets olika räntebärande krediter och lån. Tabellen nedan visar avtalade återstående löptider (odiskonterade värden) på de finansiella skulderna. Förväntat kassaflöde 2022/23 Finansiella skulder År 1 År 2 År 3-5 Efter år 5 Summa Skulder till kreditinstitut - - - - - Övriga långfristiga skulder 64 782 661 540 13 731 9 065 749 118 Leverantörsskulder - - - - - Övriga kortfristiga skulder - - - - - Summa 64 782 661 540 13 731 9 065 749 118 Förväntat kassaflöde 2021/22 Finansiella skulder År 1 År 2 År 3-5 Efter år 5 Summa Skulder till kreditinstitut 87 881 3 165 9 189 58 653 158 888 Övriga långfristiga skulder 193 934 1 285 872 24 934 11 045 1 515 785 Leverantörsskulder - - - - - Övriga kortfristiga skulder - - - - - Summa 281 815 1 289 037 34 124 69 698 1 674 673 Räntebärande skuld inkluderar både kortfristiga skulder och långfristiga skulder. Förväntat kassaflöde inkluderar ränta och amorteringar. forts. Not 22 Räntebärande krediter och lån För egna avsättningar och skulder: Skulder till kreditinstitut 2023-08-31 2022-08-31 Ställda säkerheter, aktier i dotterbolag 866 985 578 135 Summa 866 985 578 135 Not 23 Ställda säkerheter Långfristiga 2023-08-31 2022-08-31 Övriga lån (fast ränta) 31 435 42 152 Banklån (rörlig ränta) - 48 100 Obligationslån 650 000 1 250 000 Summa långfristiga skulder 681 435 1 340 252 Kortfristiga Räntebärande finansiella skulder 10 717 205 216 Summa kortfristiga skulder 10 717 205 216 Räntebärande skuld 692 152 1 545 468 Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 40 000 tkr (40 000). Tabellen nedan visar moderbolagets olika räntebärande krediter och lån. Förfallostruktur lån per räkenskapsår, tkr 2023-08-31 2022-08-31 2023/2024 (2022/2023) 10 717 205 217 2024/2025 (2023/2024) 660 717 1 262 417 2025/2026 (2024/2025) 10 717 12 417 2026/2027 eller senare (2025/2026 eller senare) 10 000 65 417 Summa räntebärande skulder 692 152 1 545 468 Skulder till kreditinstitut 2023-08-31 2022-08-31 Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 4 488 975 4 357 985 4 488 975 4 357 985 Not 24 Eventualförpliktelser Nivika Aborren AB 21 850 22 890 Nivika Advokaten AB 173 020 181 460 Nivika Almen AB 6 800 6 960 Nivika Ametisten 2 AB - 41 856 Nivika Ametisten 7 AB - 22 000 Nivika Argussex AB 19 310 20 330 Nivika Arkadien AB 28 575 29 575 Nivika Avenboken AB 66 586 80 000 Nivika Bautastenen AB 79 200 81 000 Nivika Bergbunken AB 43 890 44 250 Nivika Bikupan 19 AB - 18 957 Nivika Bikupan 20 AB 10 504 10 903 Moderbolaget ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 126 Nivika Bikupan 22 AB 879 912 Nivika Bikupan 4 AB 1 474 1 530 Nivika Bikupan 5 AB 6 099 6 331 Nivika Bikupan 2 AB 11 013 - Nivika Bredasten Norra AB 39 000 - Nivika Briljanten AB - 35 486 Nivika Brunstorp AB 3 735 3 915 Nivika Budkaveln AB 12 040 12 600 Nivika Byggsystem AB - 2 200 Nivika Bälgen 15 AB 19 751 20 502 Nivika Bälgen 6 AB 6 270 7 150 Nivika Center AB 268 625 181 965 Nivika Cityfastigheter AB 82 037 83 820 Nivika Compact Living AB 58 795 64 255 Nivika Duvelund AB 9 433 9 833 Nivika Eklövet AB 39 200 40 000 Nivika Eko AB 22 756 23 722 Nivika Faktorn AB 17 560 18 318 Nivika Fyllinge KB 23 145 24 005 Nivika Företagaren 2 AB 9 100 9 500 Nivika Gasellen AB 9 967 - Nivika Geologen AB 19 441 19 641 Nivika Halmstadfastigheter AB 38 374 39 806 Nivika Handelsfastigheter AB 169 515 177 735 Nivika Haverdal AB 71 032 72 480 Nivika Hemmeslöv AB 79 200 80 000 Nivika Hisingstorp AB 75 881 - Nivika Hovslagaren AB 529 899 Nivika Höglandet AB 209 105 158 354 Nivika Industrifastigheter AB 15 610 16 590 Nivika Inkassohuset KB 30 725 31 236 Nivika Kalkstenen AB - 12 350 Nivika Kruthornet AB - 22 000 Nivika Kungsängen AB 297 300 303 500 Nivika Kärleken AB 103 255 105 395 Nivika Lagern AB 29 250 5 900 Nivika Lingonet AB 56 840 58 000 Nivika Lokal AB 168 113 171 923 Nivika LP Fastigheter AB - 38 175 Nivika Mittlager AB 42 263 43 955 Nivika MittLager Göteborg AB 55 800 58 200 Nivika Myrten AB 31 452 31 770 Nivika Norra Amerika AB 80 552 82 196 Nivika Norra Delfin AB 39 109 25 211 Nivika Opalen AB - 21 134 Nivika Rosen AB 60 858 62 126 Nivika Råstenen AB 113 680 116 000 Nivika Rättaren 4 KB 5 741 5 771 Nivika Sadelmakaren 1 AB 193 500 83 943 Nivika Sandstenen AB 286 237 221 825 Nivika Schaktet AB 55 049 55 500 Nivika Skåpvägen 6 AB 10 995 11 695 Nivika Snöflingan AB 141 120 144 060 Nivika Stenladan AB 12 540 12 670 Nivika Stigamo Öst AB - 68 000 Nivika Stålet AB 26 851 28 750 Nivika Sågaren 3 AB 15 522 15 680 Nivika Sävsjöfastigheter AB 39 126 29 033 Nivika Tandborsten AB 9 015 9 355 Nivika Tre Liljor AB 70 613 73 128 Nivika Trädet AB 8 100 8 614 Nivika Täljstenen AB 73 181 63 481 Nivika Töringe AB 11 375 11 875 Nivika Ulricehamn AB 53 625 29 300 Nivika Vagnen 7 och 10 AB 40 221 42 455 Nivika Vakten AB 3 637 3 873 Nivika Varbygeln AB - 14 700 Nivika Vetlanda 16 & 17 AB 5 345 5 714 Nivika Vetlanda 18 AB 20 647 12 873 Nivika Vigören AB 16 740 17 540 Nivika Vinberg AB 9 500 9 900 Nivika Västbofastigheter AB 29 278 30 214 Nivika Växjöfastigheter AB 381 719 393 583 Nivika Åkerfältet AB 57 361 58 555 Nivika Ödlan AB 3 234 3 402 Nivika Överljudet 4 AB 13 275 17 800 Nivika Överljudet 5 AB 16 960 13 895 4 488 975 4 357 985 forts. Not 24 Eventualförpliktelser Moderbolaget ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 127 Moderbolaget Förslag till resultatdisposition, kr Styrelsen föreslår att till förfogande stående medel 2023-08-31 2022-08-31 Överkursfond 3 098 808 202 kr 2 379 932 460 kr Balanserat resultat -55 480 342 kr -90 403 291 kr Årets resultat 154 239 406 kr 34 922 948 kr 3 197 567 265 kr 2 324 452 117 kr Disponeras så att till aktieägare utdelas (0 kronor per aktie /0 kronor per aktie) - kr - kr i ny räkning överföres 3 197 567 265 kr 2 324 452 117 kr 3 197 567 265 kr 2 324 452 117 kr Not 26 Disposition av vinst eller förlust • Styrelsen för Nivika beslutade den 22 september 2023 att genomföra en, fullt garanterad, nyemission av B-aktier om cirka 511 miljoner kronor med företrädesrätt för Bolagets befintliga aktieägare. Syftet med företrädesemissionen är att stärka Bolagets finansiella ställning, genomföra en förtida återbetalning av utestående obligationslån samt möjliggöra fortsatt lönsam tillväxt. Nivika fortsätter samtidigt sin strategiska översyn och geografiska konsolidering av fastighetsportföljen. • I anslutning till företrädesemissionen har Bolaget refinansierat och utökat sina kreditfaciliteter hos Nordea, SEB och Danske Bank. Totalt har finansieringen utökats med 400 miljoner kronor varav 235 miljoner kronor i utökad grundfinansiering och 165 miljoner kronor i byggnadskreditiv med beviljad slutfinansiering. • Nivika har även uppdaterat sina finansiella mål, hållbarhetsmål samt Bolagets utdelningspolicy, med fokus på lönsam tillväxt och finansiell stabilitet. De finansiella målen ska säkerställa att Nivika över tid fortsatt skapar värde för aktieägarna, samt ger verksamheten en tydlig målbild. För att öka tydligheten och avspegla Bolagets förstärkta fokus på lönsamhet och värdeskapande, har styrelsen valt att minska antalet finansiella mål till fyra samt addera ett hållbarhetsmål. • Nivika har den 12 oktober respektive den 16 november återbetalt cirka 600 miljoner kronor respektive cirka 50 miljoner kronor av det utestående obligationslånet med ISIN: SE0015949631, med ett totala belopp om 650 miljoner kronor. Nivika har därmed inga obligationslån. • Nivika har efter beslut om företrädesemission även genomfört en extra bolagsstämma den 26 oktober 2023. Stämman beslutade att godkänna styrelsens beslut om företrädesemission samt reviderad valbe- redningsinstruktion. • Nivika har den 1 september 2023 avyttrat fyra fastigheter, Vesslan 18-21, i Vetlanda. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 1,3 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 1 345 m2. Transaktionen har gjorts till fastigheternas bokförda värden. • Nivika har den 15 september 2023 avyttrat fastigheten Släggan 11 i Gislaved. Fastigheten har ett årligt hyresvärde om 2,1 miljoner kronor och en uthyrningsbar yta om 2 966 m2. Transaktionen har gjorts strax över fastighetens bokförda värde. • Nivika har den 5 oktober 2023 avyttrat tre fastigheter, Ämbaret 3, Ämbaret 8 och Ödlan 20 i Jönkö- ping. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 11 000 m2. Transaktionen har gjorts till fastigheternas bokförda värden. • Nivika har den 16 oktober förvärvat en fastighetsportfölj i Ulricehamn/Borås. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 9 200 m2. Genom förvärvet har Nivika ett fastighetsbestånd i Ulricehamn och Borås om 700 miljoner kronor. Not 25 Väsentliga händelser efter balansdagen ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 128 Moderbolaget ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 129 Undertecknande UNDERTECKNANDE Undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbola- get och de företag som ingår i koncernen står inför. Värnamo 2023-12-06 Elisabeth Norman Styrelseordförande Håkan Eriksson Styrelseledamot Helena Nordman-Knutson Styrelseledamot Thomas Lindster Styrelseledamot Viktoria Bergman Styrelseledamot Benny Holmgren Styrelseledamot Santhe Dahl Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den 7 december 2023 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 129 Niclas Bergman VD Oscar Welandson Styrelseledamot ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 130 Revisionsberättelse REVISIONSBERÄTTELSE Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Nivika Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2022-09-01 – 2023-08-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 85–129 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovis- ningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 augusti 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upp- rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 augusti 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovis- ningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräk- ningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår pro- fessionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisning- en och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandla- des inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa Till bolagsstämman i Nivika Fastigheter AB (publ), org nr 556735-3809 områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsent- liga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter redovisade i Rapport över finansiell ställning uppgick den 31 augusti 2023 till 10 619 mkr vilket utgör 97% av koncernens totala tillgångar per 31 augusti 2023. Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde på balansdagen och värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar. Värderingarna är avkastningsbaserade enligt kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Värderingen är beroende av en rad olika antaganden och bedömningar. Fastighe- ternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden för objekt av liknande karaktär. Värdering av fastigheter sker enligt koncernens principer varje kvartal och viss andel värderas av externt värderingsbolag och viss andel internt och innebär att varje fastighet i beståndet värderas externt minst en gång under en rullande 12-månadersperiod. Med anledning av det väsentliga värdet och de antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av stycke 2.2.3 Förvalt- ningsfastigheter på sid 96 och 2.3.2 Värdering Förvaltningsfastigheter på sid 99 samt i not 11 Förvaltningsfastigheter på sid 104-105. Annan information än årsredovisningen och koncern redovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-73. Det är styrelsen och verk- ställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredo- visningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo- visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och upp- gifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella raportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisions- berättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredo- visningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamål- senliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 131 Revisionsberättelse innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redo- visningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktö- ren använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovis- ningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsat- sen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättel- sen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisions-bevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelse- fulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhål- landen som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Nivika Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2022-09-01 – 2023-08-31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvalt- ningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange- lägenheter i övrigt kont-rolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om an- svarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller för - summelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Gransk - ningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransknings - åtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 132 Revisionsberättelse Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Nivika Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2022-09-01 – 2023-08-31. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Nivika Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rap- porten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde¬pappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en gransk- ning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rap- porten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utfor- ma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimlighe- ten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resul- tat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rap- porten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm, utsågs till Nivika Fastigheters ABs revisor av bolagsstämman den 26 januari 2023 och har varit bolagets revisor sedan 26 oktober 2007. Stockholm den 7 december 2023 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 133 Nyckeltal 2022/23 12 mån sep-aug 2021/22 12 mån sep-aug Definition Syfte Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 215,1 180,0 Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens bo- stadsfastigheter samt ett effektivitetsmått för uthyrningen. B Hyresvärde bostäder, Mkr 219,7 184,0 A / B Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, % 97,9 97,8 Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 426,9 400,0 Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens lokalfastigheter samt ett effektivitetsmått för uthyrningen. B Hyresvärde lokaler, Mkr 441,7 417,7 A / B Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, % 96,7 95,8 Hyresvärde, bostäder A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 215,1 180,0 Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid rapporttillfället. Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential. B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 4,6 4,0 (A+B) Hyresvärde bostäder, Mkr 219,7 184,0 Hyresvärde, lokaler A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 426,9 400,0 Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid rapporttillfället. Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential. B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr 14,8 17,7 (A+B) Hyresvärde lokaler, Mkr 441,7 417,7 Överskottsgrad A Periodens driftnetto, Mkr 414,9 354,4 Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Nivika får behålla och är ett effektivitetsmått som är jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag. B Periodens hyresintäkter, Mkr 611,9 528,1 A / B Överskottsgrad, % 67,8 67,1 Driftnetto 414,9 354,4 Hyresintäkter för fastigheter reducerat med fastigheternas driftskostnader. Nyckeltalet visar förvaltningens lönsamhet före det att centrala administra- tionskostnader, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats. Antal färdigställda lägenheter 289 5 Antal färdigställda lägenheter under perioden. Nyckeltalet visar antalet lägenheter som färdigställts. Antal lägenheter i pågående byggnation 187 480 Antal lägenheter vid periodens slut som är under byggnation. Nyckeltalet visar antalet lägenheter under byggnation. Antal lägenheter under projektutveckling 2 774 2 807 Antal lägenheter vid periodens slut som är under projektutveckling. Nyckeltalet visar antalet lägenheter som är i ett projektstadie. Uthyrbar yta samhällsfastigheter och bostäder 189 407 164 284 Totalyta för samhällsfastigheter och bostäder som är tillgänglig för uthyrning. Nyckeltalet visar på den yta från samhällsfastigheter och bostäder som är möjlig att hyra ut. Total uthyrbar yta 559 419 558 276 Totalyta (m²) som är tillgänglig för uthyrning. Nyckeltalet visar på den totala area i Nivikas fastighetsbestånd som är möjlig att hyra ut. AVSTÄMNINGSTABELLER OCH DEFINITIONER Fastighetsrelaterade nyckeltal Nivika tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal, mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Tabellen nedan redogör för beräkningen samt definitionen av de alternativa nyckeltalen. Nyckeltal ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 134 Finansiella nyckeltal Nyckeltal 2022/23 12 mån sep-aug 2021/22 12 mån sep-aug Definition Syfte Långsiktigt substansvärde, Mkr A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 918,6 4 472,5 Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende reserveringar för räntederivat. Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv. B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -36,8 -29,1 C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 560,5 602,8 A+B+C Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 442,3 5 046,2 Avkastning på eget kapital A Periodens totalresultat, Mkr -282,6 627,0 Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet belyser Koncernens förmåga att generera avkastning på ägarnas kapital. B Eget kapital vid periodens början, Mkr 4 472,5 4 193,1 C Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 918,6 4 472,5 A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, % -6,0 14,5 Soliditet A Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 918,6 4 472,5 Eget kapital i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet visar hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget kapital. B Balansomslutning vid periodens slut, Mkr 10 998,6 11 231,4 A / B Soliditet, % 44,7 39,8 Nettobelåningsgrad A (A.1+A.2) Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 5 340,0 5 912,5 Räntebärande nettoskuld i procent av förvaltnings- fastigheternas verkliga värde av periodens slut. A.1 Långfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 5 213,5 5 776,3 Nyckeltalet belyser Koncernens finansiella risk. A.2 Kortfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr 126,5 136,1 B Likvida medel vid periodens slut, Mkr 66,0 186,8 C Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr 10 628,5 10 698,5 (A-B) / C Nettobelåningsgrad, % 49,6 53,5 Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång A Räntekostnader uppräknat till årstakt vid utgången av perioden Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen med säkerställd finansiering uppräknat till årstakt vid periodens utgång. Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till säkerställda räntebärande skulder. säkerställd finansiering inkl byggnadskreditiv, Mkr 262,3 113,4 B Räntebärande skulder säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr 4 647,9 4 491,0 A / B Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 5,6 2,5 Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen med icke säkerställd finansiering uppräknat till årstakt vid periodens utgång. Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till icke säkerställda räntebärande skulder. för icke säkerställd finansiering, Mkr 54,1 76,1 B Räntebärande skulder icke säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr 692,2 1 421,5 A / B Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång, % 7,8 5,4 Räntetäckningsgrad A Periodens förvaltningsresultat 12 månader, Mkr 133,8 169,5 Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk samt visar hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. B Periodens finansiella kostnader 12 månader, Mkr -241,0 -141,7 (A-B) / (-B) Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,2 Förvaltningsresultat 133,8 169,5 Periodens totalresultat före värdeförändringar och skatt. Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar. Räntebindningstid 0,9 0,6 Viktad återstående räntebindningstid för räntebärande skulder och derivat. Nyckeltalet visar ränterisken för Nivikas räntebärande skulder. Kapitalbindningstid 2,5 2,7 Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. Nyckeltalet belyser långsiktigheten i finansieringen och behovet av refinansiering. Nyckeltal ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 135 Aktierelaterade nyckeltal Nyckeltal 2022/23 12 mån sep-aug 2021/22 12 mån sep-aug Definition Syfte Förvaltningsresultat per aktie A Periodens förvaltningsresultat, Mkr 133,8 169,5 Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt per aktie under perioden. Nyckeltalet ger en ökad förståelse för Nivikas resultatgenerering med hänsyn till utestående aktier. B Genomsnittligt antal aktier under perioden 64 334 588 53 705 054 A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr 2,1 3,2 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie A Förvaltningsresultat per aktie under perioden, kr 2,08 3,16 Procentuell förändring i förvaltningsresultat per aktie under perioden. Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av förvaltningsresultat per aktie. B Förvaltningsresultat per aktie under motsvarande period, kr 3,16 2,54 (A / B) -1 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, % -34,2 24,1 Resultat per aktie, kr A Periodens resultat, Mkr -282,6 627,0 Årets resultat i relation till vägt antal genomsnittliga utestående aktier under perioden. Nyckeltalet visar utvecklingen av årets resultat relativt antalet utestående aktier. B Genomsnittligt antal aktier under perioden 64 334 588 53 705 054 A / B Resultat per aktie, kr -4,39 11,68 Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie, kr A Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare vid periodens slut, Mkr 4 918,6 4 472,5 Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till antal utestående aktier vid periodens slut. Nyckeltalet visar Nivikas egna kapital per aktie. B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 77 907 047 58 170 205 A / B Eget kapital per aktie, kr 63,1 76,9 Långsiktigt substansvärde per aktie A (A.1+A.2+A.3) Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr 5 442,3 5 046,2 Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat samt uppskjuten skatt i relation till antal aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv per aktie. A.1 Eget kapital vid periodens slut, Mkr 4 918,6 4 472,5 A.2 Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr -36,8 -29,1 A.3 Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr 560,5 602,8 B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 77 907 047 58 170 205 A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 69,9 86,7 Justerat antal utestående aktier vid periodens slut 77 907 047 58 170 205 Antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt justerade för fondemissioner, aktiesplittar och aktie- sammanslagningar. Nyckeltalet visar hur antalet utestående aktier utvecklas på ett jämförbart sätt. Genomsnittligt antal utestående aktier 64 334 588 53 705 054 Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Nyckeltalet visar hur det genomsnittliga antalet utestående aktier utvecklas. Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie. % -19,5 23,5 Procentuell förändring i substansvärde per aktie under perioden. Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av substansvärde per aktie. Nyckeltal ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 136 Information Nivika INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER Den information vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt samt syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke. Som publikt bolag lyder Nivika under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelande och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.nivika.se Vi informerar löpande om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbun- det träffa såväl analytiker, investerare och finansiärer som kunder och samarbetspartners. På www.nivika.se finns även möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Kontakt För ytterligare information, vänligen kontakta KRISTINA KARLSSON, CFO/IR Tfn: 070-614 20 20 E-post: [email protected] FÖLJ OSS I SOCIALA MEDIER https://www.instagram.com/nivikafastigheter https://www.facebook.com/nivika https://se.linkedin.com/company/nivika-fastigheter Finansiell kalender Rapporter publiceras i regel kl 08.30 om inget annat anges. Delårsrapport Q1 2023/2024 .......................................................................................................... 2024-01-25 Årsstämma 2022/2023 ....................................................................................................................2024-02-05 Delårsrapport Q2 2023/2024 .........................................................................................................2024-04-25 Delårsrapport Q3 2023/2024 .........................................................................................................2024-07-04 Bokslutskommuniké 2023/2024 .....................................................................................................2024-10-24 Årsredovisning 2023/2024 ..............................................................................................................December 2024 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 137ÅRSREDOVISNING 2020/2021 Nivika Fastigheter AB (publ) 137 ÅRSREDOVISNING 2022/2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 138 Tfn. +46 (0)10-26 36 100 www.nivika.se [email protected] VÄRNAMO / HUVUDKONTOR Nivika Fastigheter AB (publ) Ringvägen 38 331 32 Värnamo JÖNKÖPING Nivika Fastigheter AB (publ) Österängsvägen 2A 554 63 Jönköping VÄXJÖ Nivika Fastigheter AB (publ) Hjalmar Petris väg 40 352 46 Växjö Nivika reserverar sig för eventuella tryckfel och förbehåller sig rätten till ändringar. Vissa bilder är visuali seringar och anger inte i detalj det slutliga utförandet.

AI Terminal

More from Nivika Fastigheter

Talk to a Data Expert