Corem Property Group

Interim / Quarterly Report • Jul 11, 2025

Delårsrapport januari–juni 2025

COREM – Delårsrapport januari–juni 2025 1

Corem Property Group (publ)

Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på hållbart ägande, förvaltning och förädling av fastigheter. Fastighetsbeståndet är samlat i storstadsområden och på tillväxtorter där det förvaltas i egen regi, av kunnig och närvarande personal. Den lokala förvaltningen borgar för proaktivitet, engagemang och långa affärsrelationer. Kombinerat med ett gediget hållbarhetsarbete och långsiktig fastighetsförädling skapar Corem fastigheter för framtiden.

267 Förvaltningsfastigheter, antal

51 663

Förvaltningsfastigheternas värde, mkr

2 158

Uthyrningsbar area, tkvm

4 184

Hyresvärde, mkr

FASTIGHETSVÄRDE PER STAD, mkr

Göteborg New York Linköping Västerås Malmö inklusive Lund Uppsala Norrköping Nyköping Köpenhamn Borås Kalmar	Stockholm1)

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000

1) Södra Stockholm (Globenområdet, Sätra, Västberga) 18%, norra Stockholm (Kista, Arlandastad) 15%, mellersta Stockholm (Solna, Vinsta, Täby) 8%.

Januari–juni 2025

• Intäkterna uppgick till 1 792 mkr (1 882)
• Driftsöverskottet uppgick till 1 166 mkr (1 223)
• Finansnettot uppgick till –619 mkr (–622)
• Förvaltningsresultatet uppgick till 476 mkr (517)
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –761 (–485)
• Periodens resultat uppgick till –578 mkr (6), motsvarande –0,70 kr (–0,25) per stamaktie av serie A och B
• Nettouthyrningen uppgick för kvartalet till 10 mkr (37) och för perioden till –27 mkr (87)
• Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 51 663 mkr (55 205)
• Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick till 13,44 kr (15,97)

Händelser under det andra kvartalet

• Under kvartalet frånträddes 9 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 1 851 mkr. Kvartalets avyttringar inkluderar en fastighetsportfölj om fem fastigheter belägna i Linköping, Uppsala och Örebro, varmed Corem lämnar Örebro.
• Avtal tecknades om försäljning av projektfastigheten 28&7 i New York till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 770 mkr med frånträde under tredje kvartalet
• En riktad nyemission genomfördes av Corems stamaktier serie B, i två separata emissionsbeslut. Dels som en riktad nyemission av 110 032 787 stamaktier av serie B till svenska och internationella institutionella investerare, dels som en riktad nyemission av 81 967 213 stamaktier av serie B till M2 Asset Management AB (publ). Den senare är villkorad av godkännande vid extra bolagsstämma, vilken hålls den 21 juli 2025. Corem avser att använda nettolikviden till att skapa förutsättningar att återbetala den utestående hybridobligationen.
• Corem avyttrade delar av sitt innehav i Klövern AB, vilket innebär att Corems ägarandel minskar från 17 procent till 8 procent. Försäljningen ger en resultateffekt i kvartalet om –238 mkr.

					2024/2025
	2025	2024	2025	2024	Rullande	2024
	3 mån	3 mån	6 mån	6 mån	12 mån	12 mån
	apr–jun	apr–jun	jan–jun	jan–jun	jul–jun	jan–dec
Intäkter, mkr	896	942	1 792	1 882	3 605	3 695
Driftsöverskott, mkr	604	645	1 166	1 223	2 305	2 362
Förvaltningsresultat, mkr	254	302	476	517	873	914
Periodens resultat, mkr	–497	164	–578	6	–1 642	–1 058
Resultat per stamaktie av serie A och B, kr	–0,52	0,02	–0,70	–0,25	–1,83	–1,43
Substansvärde (NAV) per stamaktie av
serie A och B, kr	13,44	17,28	13,44	17,28	13,44	15,97
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	85	86	85	86	85	86
Överskottsgrad, %	67	68	65	65	64	64
Justerad soliditet, %	43	42	43	42	43	42
Räntetäckningsgrad, ggr	1,9	2,1	1,8	1,9	1,7	1,7
Belåningsgrad, %	53	55	53	55	53	54

För definitioner av nyckeltal, se sidan 22 samt corem.se.

FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR

BELÅNINGSGRAD, %

UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP, %

SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR

En stabil kärnaffär och fokuserade åtgärder för långsiktig styrka

Under det första halvåret 2025 har vi genomfört ett flertal strategiska initiativ med målet att stärka Corem för framtiden samtidigt som vi behållit stabilitet i kärnverksamheten. Vi levererar en positiv nettouthyrning i kvartalet och ser resultat av ett fokuserat arbete med kostnadskontroll. Genom effektiv förvaltning, riktade kapitalåtgärder och en successiv renodling av fastighetsportföljen siktar vi på att skapa utrymme för fortsatt värdeskapande i en omvärld som fortfarande präglas av osäkerhet.

Omvärld i förändring

Vi verkar fortsatt i en utmanande omvärld men där tecken på stabilisering börjar synas. Inflationen ökade något det senaste kvartalet men har innan dess varit stabiliserad på en lägre nivå sedan flera kvartal. Räntorna ligger dock fortsatt kvar på relativt höga nivåer, särskilt i USA. Samtidigt påverkar geopolitik och en avvaktande konjunktur investeringsklimatet globalt. För fastighetssektorn har det inneburit en hög grad av osäkerhet, där både kapitalkostnader och efterfrågan på nya lokaler varit volatila. Under kvartalet har vi dock sett en gradvis förbättring i såväl marginaler som i transaktionsklimatet.

I denna miljö har vår strategi varit tydlig, att fortsätta skapa värde genom effektiv förvaltning, aktiv portföljstyrning och finansiell konsolidering. Detta är åtgärder som stärker Corem för framtiden – men också ger oss handlingsutrymme här och nu.

Operativ stabilitet och fortsatt affärsdriv

Driftnettot i jämförbart bestånd är för det första halvåret i nivå med föregående år och kostnaderna har minskat med 4 procent. Särskilt gläd-

Under andra kvartalet har vi genomfört flera större försäljningar med syfte att frigöra kapital, minska risk och fokusera vår portfölj geografiskt.

jande är att nettouthyrningen varit positiv under kvartalet. Detta ser vi som ett tydligt styrketecken givet det nuvarande marknadsläget där det på den relativt svaga hyresmarknaden råder stor konkurrens. Nettouthyrningen uppgår till 10 miljoner kronor för det andra kvartalet och är ett kvitto på vår förmåga att skapa lokaler som matchar efterfrågan och vårt långsiktiga arbete med att bibehålla ett starkt kunderbjudande.

Under kvartalet har vi tecknat ett flertal hyresavtal, bland annat ett tioårigt avtal med Norrköpings kommun om 3 300 kvadratmeter, ett sjuårigt avtal med Smartoptics som byter lokal och utökar med 1 800 kvadratmeter till 4 100 kvadratmeter i Kista, samt ett nioårigt avtal med Region Stockholm om 1 700 kvadratmeter i Globenområdet. I New York tecknades avtal i projektfastigheten 1245 Broadway om cirka 600 kvadratmeter med ett finansbolag.

På kostnadssidan tar vi tydliga steg för en fortsatt effektivisering av våra driftskostnader. Även om vi är hjälpta av en mildare vinter under inledningen av året ser vi även att driftoptimerande åtgärder och förbrukningssänkande energiprojekt löpande får genomslag i beståndet.

Strategiska försäljningar – mot en mer fokuserad portfölj

Under andra kvartalet har vi genomfört flera större försäljningar med syfte att frigöra kapital, minska risk och fokusera vår portfölj geografiskt. I juni annonserade vi försäljningen av en portfölj om fem fastigheter till Castellum, till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 1,7 miljarder kronor. Portföljen består av kontors- och hotellfastigheter i Örebro, Linköping och Uppsala – starka orter men där dessa objekt generellt är färdigutvecklade fastigheter och därmed lämpliga för avyttring. Genom affären lämnar vi Örebro vilket också gör detta till en geografisk renodling för oss.

Parallellt har vi tecknat avtal om försäljning av en fastighet i New York, 28&7, vilket markerar nästa steg i vår gradvisa avveckling av vårt projektengagemang i USA. Projektet 28&7 kommer att resultera i en nettoresultateffekt om –215 miljoner kronor. Det är såklart ett utfall som vi är långt ifrån nöjda med men som för projektet ifråga har att göra med en utmanande kombination av negativa marknadsförutsättningar under projekttiden. Denna blev cirka två år längre än planerat, främst på grund av pandemin som mer eller mindre lamslog den amerikanska fastighetsmarknaden under ett par år men också av ökade finansieringskostnader och högre avkastningskrav till följd av de högre räntorna än vad som rådde vid projektstarten 2019. Vårt andra pågående projekt i USA, 1245 Broadway, står sig bättre ekonomiskt tack vare högre snitthyror och längre avtalstider.

Att avyttra i USA är en logisk fortsättning på den riktning vi stakat ut – att fokusera våra resurser till Sverige i första hand, och då särskilt till tillväxtorter där vi ser långsiktig efterfrågan och potential.

Under det första halvåret summerar Corems samtliga frånträdda och avtalade avyttringar till närmare 3,5 miljarder i underliggande fastighetsvärde, med en total nettoresultateffekt om cirka –135 mkr.

Vår målsättning, att under året avyttra fastigheter för mer än 5 miljarder kronor, ligger fast och där är vi redan en god bit på väg. Vi ser fortsatt intresse för våra fastigheter från både svenska och internationella investerare. Även om transaktionsvolymerna generellt är lägre än tidigare år finns det efterfrågan på högkvalitativa och hållbara fastigheter i urbana knutpunkter vilket ger oss handlingsutrymme.

Finansiell förstärkning och kapitalåtgärder

Några av våra viktigaste initiativ under årets första halvår har syftat till att stärka balansräkningen. I februari löste vi obligationer om cirka 1,4 miljarder kronor samt ett lån i USD om cirka 500 miljoner kronor, samtidigt som vi emitterade en ny grön obligation om 1 miljard kronor med förfall 2028.

Vidare genomförde vi i juni en riktad nyemission av 192 miljoner B-aktier, vilket tillför bolaget 939 miljoner kronor inkluderande även den andra tranche som är aktuell för beslut vid den kommande extra bolagsstämman. Nyemissionen syftar till att förbättra vår kapitalstruktur, minska nettoskuldsättningen och skapa förutsättningar att återbetala den utestående hybridobligationen om cirka 1,1 miljarder kronor.

Resultatet av flera större refinansieringar syns i vår kapitalbindning, där avtalsvolymen som förfaller under 2025 har minskat från cirka 18 miljarder vid årsskiftet till 5 miljarder per den sista juni. Vi har under det andra kvartalet också gjort en omstrukturering av ränteswappar om cirka 3 miljarder, som har påverkat den fasta räntan i positiv riktning. Dessutom har nya swappar om 1 miljard tecknats under kvartalet, på bra nivåer.

Under kvartalet har vi också sålt delar av vårt innehav i Klövern där vi nu ligger kvar med en ägarandel om cirka 8 procent.

Vi står väl rustade inför det andra halvåret, med en mer fokuserad portfölj och fortsatt stabil uthyrning.

Dessa finansiella åtgärder förbättrar vår finansiella ställning på sikt och vi rör oss gradvis framåt mot våra mål, med förutsättningar att utveckla värden inom fastighetsbeståndet.

Fokus framåt

Arbetet med att stärka vår balansräkning är på inget sätt avslutat. Vi fortsätter på inslagen väg och för fortsatt optimering.

Omvärldsläget medför utmaningar men vi står väl rustade inför det andra halvåret, med en mer fokuserad portfölj och fortsatt stabil uthyrning. Lägg därtill en stärkt finansiell grund, som

drar ytterligare fördel av vårt sikte på lösen av hybridobligationen liksom av det fortsatta arbetet med portföljen.

Vi lägger ett händelsrikt halvår bakom oss där vi agerat med långsiktighet, och går framåt med goda förutsättningar att skapa ökande aktieägarvärde.

Jag vill nu önska glad sommar samt rikta ett stort tack till alla medarbetare, hyresgäster och aktieägare som hela tiden bidrar till Corems utveckling.

Rutger Arnhult, verkställande direktör Stockholm, 11 juli 2025

Intäkter, kostnader och resultat

Resultatposter jämförs med motsvarande period föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång och jämförs med närmast föregående årsskifte. Kvartalet avser april-juni och perioden avser januari–juni.

Intäkter

Intäkterna uppgick till 896 mkr (942) under andra kvartalet och 1 792 mkr (1 882) under perioden januari–juni. Intäkterna påverkades positivt av indexreglering och negativt av avyttringar, tidigare avtalade avflyttar, ett fåtal konkurser samt avtalade rabatter. I jämförbart bestånd minskade intäkterna med 1 procent under perioden.

Kostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 292 mkr (297) under kvartalet och 626 mkr (659) under perioden, där minskat bestånd på grund av avyttringar gav lägre kostnader.

I jämförbart bestånd minskade fastighetskostnaderna med 4 procent. Minskningen beror huvudsakligen på lägre kostnader för värme och snöröjning. Centrala administrationskostnader uppgick till 36 mkr (41) under kvartalet och 71 mkr (84) under perioden.

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –314 mkr (–302) under kvartalet och –619 mkr (–622) under perioden.

Minskade räntebärande skulder och en lägre marknadsränta har bidragit till ett förbättrat finansnetto för perioden medan en lägre aktiverad ränta har bidragit till att vi visar ökade finansiella kostnader för kvartalet. Den aktiverade räntan har minskat i takt med att projekt i främst USA har färdigställts. De finansiella intäkterna uppgick till 2 mkr (4) under perioden och de finansiella kostnaderna till 621 mkr (626).

Tomträttsavgälder och markhyra ingår i finansiella kostnader med 41 mkr (38) under perioden. Vid kvartalets slut uppgick koncernens genomsnittliga ränta till 4,6 procent (4,6). För ytterligare information se sidan 12.

Resultat

Driftsöverskottet uppgick till 604 mkr (645) under kvartalet och 1 166 mkr (1 223) under perioden. Överskottsgraden uppgick till 67 procent (68) under kvartalet och 65 procent (65) under perioden. I jämförbart bestånd var driftöverskottet oförändrat och överskottsgraden uppgick till 67 procent.

Förvaltningsresultatet uppgick till 254 mkr (302) under kvartalet och 476 mkr (517) under perioden.

Värdeförändringar FASTIGHETER

Värdeförändringar för förvaltningsfastigheterna uppgick till –498 mkr (–1) under kvartalet och –761 mkr (–485) under perioden. Orealiserade värdeförändringar uppgick under kvartalet till

–304 mkr (1) och realiserade värdeförändringar till –194 (–2). För ytterligare information se sidan 7.

FINANSIELLA TILLGÅNGAR

Värdeförändringar på finansiella tillgångar värderade till verkligt värde uppgick till –314 mkr (107) under perioden och är hänförd till innehavet i bostadsbolaget Klövern. Under kvartalet sålde Corem delar av sitt innehav i Klövern vilket resulterade i en förlust om –238 mkr. För ytterligare information se sidan 13.

DERIVAT

Värdeförändringar på derivat uppgick till –305 mkr (–72) under perioden. Värdet på derivaten påverkas av förändringar i marknadsräntorna. Under perioden har även en omstrukturering av ränteswappar gjorts.

Goodwill

Under perioden uppgick nedskrivning av goodwill till –32 mkr (–151). Nedskrivning avser goodwill hänförlig till uppskjuten skatt där nedskrivning sker på grund av negativ orealiserad värdeförändring och avyttring av fastigheter.

Skatt

Under perioden uppgick aktuell skatt till –34 mkr (–27) och uppskjuten skatt till 392 mkr (118). Uppskjuten skatt är i huvudsak hänförlig till upplöst uppskjuten skatt i samband med avyttring av fastigheter samt negativa värdeförändringar i fastighetsbeståndet.

Övrigt totalresultat

Övrigt totalresultat uppgick under perioden till –764 mkr (211) och avser valutaomräkningsdifferenser avseende utlandsverksamheten.

INTÄKTER, MKR

FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR

Fastighetsbeståndet

Fastigheternas värde

Corems fastighetsbestånd bestod per den 30 juni 2025 av 267 (289) förvaltningsfastigheter med en total uthyrningsbar area om 2 158 tkvm (2 268) och ett marknadsvärde om 51 663 mkr (55 205).

Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal, varav normalt 20 till 30 procent värderas av externa värderare. Som grundregel externvärderas varje fastighet minst en gång per år, där undantag kan göras för enstaka fastigheter.

Under kvartalet anlitades Bryggan, Cushman & Wakefield, Newsec och Savills som värderingsinstitut. Som stöd för den interna värderingen inhämtar Corem kontinuerligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut. För känslighetsanalys och beskrivning av värderingsprinciper, se Corems årsredovisning.

Värdeförändringar

Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till –761 mkr (–485), motsvarande –1 procent. Orealiserade värdeförändringar utgjorde –549 mkr. Realiserade värdeförändringar –212 mkr, vilket inkluderar transaktionskostnader och i affärerna överenskommet avdrag för uppskjuten skatt.

Av orealiserade värdeförändringar under perioden avser 24 procent beståndet i Sverige och 76 procent beståndet i Utland. I kvartalet avser orealiserade värdeförändringar i huvudsak New York medan majoriteten av förvaltningsfastigheterna var i stort oförändrade.

Per den 30 juni 2025 värderades fastighetsbeståndet med ett genomsnittligt bedömt direktavkastningskrav om 6,0 procent (6,0).

Fastighetstransaktioner

Under perioden januari-juni frånträddes 23 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 2,7 mdkr. Därav frånträddes 9 fastigheter under det andra kvartalet till ett underliggande fastighetsvärde om 1 851 mkr, huvudsakligen bestående av en fastighetsportfölj om fem fastigheter, belägna i Linköping, Uppsala och Örebro till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 1 740 mkr.

Resultateffekten inklusive upplöst skatt samt nedskrivning av goodwill hänförlig till uppskjuten skatt uppgick till 26 mkr för kvartalet och 81 mkr för halvårsperioden.

Se samtliga frånträden under kvartalet på sidan 8.

TRANSAKTIONER MED FRÅNTRÄDEN EFTER KVARTALETS UTGÅNG

Avtal om försäljning med frånträden efter kvartalets utgång har tecknats avseende projektfastigheten 28&7 i New York, samt tomträtten till kontorsfastigheten Röros 1 i Kista. Båda planeras att frånträdas under tredje kvartalet 2025.

Hyresgäster och avtalsportfölj

Den 30 juni 2025 hade Corem cirka 2 900 hyresgäster med cirka 5 200 hyreskontrakt. Det årliga kontraktsvärdet uppgick till 3 555 mkr (3 717), hyresvärdet uppgick till 4 184 mkr (4 345) och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 85 procent (86). Den genomsnittliga återstående kontraktstiden uppgick till 3,3 år (3,3). Av kontrakterad hyra förfaller 43 procent år 2028 eller senare. Av det årliga kontraktsvärdet för kontor avser 16 procent hyresintäkter från offentliga verksamheter såsom myndigheter, kommuner och regioner.

NETTOUTHYRNING

Nettouthyrningen uppgick till 10 mkr (37) under kvartalet och –27 mkr (87) under perioden. Av dessa härrör 15 mkr från nyproduktionsprojekt

och –42 mkr från förvaltningsverksamheten. Totalt uppgick uthyrningar och omförhandlingar till 141 mkr under kvartalet, där 51 procent avsåg nya kunder och resterade avsåg uthyrning till befintliga kunder.

UTHYRNINGAR I URVAL

Under årets andra kvartal tecknades ett flertal större hyreskontrakt.

I fastigheten Svärdet 8 i Norrköping tecknades ett tioårigt avtal med Norrköpings kommun om cirka 3 300 kvm med planerad inflyttning under fjärde kvartalet 2026.

I fastigheten Arenan 6 i Stockholm tecknades ett nioårigt avtal med Region Stockholm om cirka 1 700 kvm med planerad inflyttning under fjärde kvartalet 2026.

NETTOUTHYRNING, MKR

KONTRAKTSFÖRFALL, MKR

I fastigheten Västerås 2:5 tecknades ett femårigt avtal med Bravida Sverige om cirka 1 000 kvm med inflyttning under tredje kvartalet 2025.

I fastigheten Helgafjäll 2 i Kista tecknades ett sjuårigt avtal med Smartoptics vilket innebär utökning från nuvarande 2 300 kvm till 4 100 kvm med inflyttning under andra kvartalet 2026.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: ANTAL, UTHYRNINGSBAR AREA, VERKLIGT VÄRDE

	Jan–jun 2025	2024
	Antal	Kvm	Mkr	Mkr
Totalt årets början		289 2 268 357	55 205	58 033
Förvärv	—	—	—	—
Investeringar i ny-, till- och ombyggnation	—	2 921	637	1 343
Avyttringar	–23	–113 502	–2 743	–3 011
Fastighetsregleringar	1	—	—	—
Värdeförändringar, orealiserade	—	—	–549	–1 712
Valutakursomräkning	—	—	–887	552
Totalt periodens utgång		267 2 157 776	51 663	55 205

FASTIGHETSTRANSAKTIONER, TILLTRÄDE/FRÅNTRÄDE JAN–JUN 2025

						Uthyrningsbar area, kvm
	Kvartal Fastighet	Stad	Kommun	Fastighetskategori Förvärv Avyttring
Q1	Eketånga 5:417	Halmstad	Halmstad	Lager/Logistik	—	3 552
Q1	Eketånga 24:37	Halmstad	Halmstad	Lager/Logistik	—	1 718
Q1	Eketånga 24:49	Halmstad	Halmstad	Lager/Logistik	—	5 324
Q1	Fregatten 7	Halmstad	Halmstad	Kontor	—	1 517
Q1	Slåttern 2	Halmstad	Halmstad	Handel	—	3 616
Q1	Halmstad 2:25	Halmstad	Halmstad	Tomtmark	—	—
Q1	Halmstad 2:28	Halmstad	Halmstad	Lager/Logistik	—	18 631
Q1	Ostkupan 3	Halmstad	Halmstad	Lager/Logistik	—	12 775
Q1	Dahlian 5	Stockholm	Täby	Handel	—	1 237
Q1	Järnvägen 3	Halmstad	Halmstad	Kontor	—	5 504
Q1	Halmstad 2:49	Halmstad	Halmstad	Kontor	—	3 035
Q1	Orkanen 1	Halmstad	Halmstad	Lager/Logistik	—	1 406
Q1	Orkanen 2	Halmstad	Halmstad	Lager/Logistik	—	1 300
Q1	Fotbollen 17	Halmstad	Halmstad	Kontor	—	480
Q2	Hammarby-Smedby 1:435	Stockholm	Upplands Väsby	Lager/Logistik	—	1 056
Q2	Smygvinkeln 11	Stockholm	Täby	Lager/Logistik	—	2 392
Q2	Malmen 8	Norrköping	Norrköping	Utb./vård/övrigt	—	—
Q2	Linjalen 60	Stockholm	Täby	Kontor	—	3 901
Q2	Kungsängen 10:1, 10:2	Uppsala	Uppsala	Utb./vård/övrigt	—	19 316
Q2	Brevduvan 17	Linköping	Linköping	Kontor	—	7 912
Q2	Olaus Petri 3:234, 3:250	Örebro	Örebro	Kontor	—	18 830
Totalt						113 502

Projektverksamhet

Corems projektutveckling sker främst i samband med uthyrningar och för att anpassa och modernisera befintliga lokaler och fastigheter i syfte att öka hyresvärde eller prestanda.

Under perioden investerades 637 mkr (645) i fastighetsbeståndet avseende ny-, till- och ombyggnationer. Per den 30 juni 2025 uppgick den återstående investeringsvolymen till 841 mkr (954). Vid samma tidpunkt pågick totalt fem projekt med en beräknad investering överstigande 50 mkr vardera. Den totala ytmässiga uthyrningsgraden i dessa projekt uppgår till 92 procent. De omfattar 42 135 kvm och har en återstående investering om 389 mkr.

STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT I SVERIGE I Göteborg, fastigheten Majorna 219:7, pågår hyresgästanpassning för Kustbevakningen. Lokalerna kommer att rymma Kustbevakningens Göteborgskontor med arbetsplatser för cirka 90 anställda. Inflyttning planeras till andra kvartalet 2026.

I Kista, fastigheten Helgafjäll 5, pågår hyresgästanpassning för Mycronic. Fastigheten är belägen i centrala Kista vid torget intill Kistamässan. Inflyttning planeras till tredje kvartalet 2025.

I Stockholm, fastigheterna Nattskiftet 12 och 14, pågår hyresgästanpassning som planeras att färdigställas under tredje kvartalet 2026.

STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT I NEW YORK Den i det närmaste färdigställda kontorsbyggnaden 28&7 blev fullt uthyrd under inledningen av 2025 och avtal tecknades under det andra kvartalet om att avyttra fastigheten, som planeras att frånträdas under tredje kvartalet 2025.

Det pågående projektet på 1245 Broadway avser nyproduktion av en högkvalitativ kontorsbyggnad. Byggnaden är färdigställd exteriört och interiört pågår hyresgästanpassningar i takt med uthyrning. Fastigheten är uthyrd till 80 procent. Till fastigheten 1245 Broadway finns markhyresavtal där nyttjanderättstillgång och leasingskuld redovisas i balansräkningen.

Kontraktsvärdet för tecknade hyresavtal i 1245 Broadway och 28&7 uppgick per den 30 juni 2025 till 24,0 miljoner USD motsvarande cirka 228 mkr, vilket motsvarar cirka 10 000 kr per kvm.

Corem har även en byggrätt för nybyggnation av kontor om cirka 33 000 kvm i New York på projektfastigheten 417 Park Avenue.

COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT (ENDAST BYGGSTARTADE) 30 JUNI 2025

Stad	Fastighet	Beskrivning	Uthyrd yta, kvm	Projekt yta, kvm	Beräknad investering, mkr	Kvarvarande investering, mkr	Hyresvärde, mkr	Färdigställande, år/kvartal
New York	1245 Broadway1)	Nybyggnation kontorslokaler	14 126	17 575	1 723	200	195	26Q1
New York	28&71)	Nybyggnation kontorslokaler	9 291	9 291	951	22	87	25Q3
Stockholm	Helgafjäll 5	Hyresgästanpassning för Mycronic	6 038	6 038	90	64	15	25Q3
Stockholm	Nattskiftet 12 och 14	Hyresgästanpassning för myndighet	5 826	5 826	65	63	17	26Q3
Göteborg	Majorna 219:7	Hyresgästanpassning för Kustbevakningen	3 405	3 405	46	40	10	26Q2
Totalt			38 686	42 135	2 875	389	324

1) Beräknad och återstående investering i projekt, samt hyresvärde, i New York är baserad på SEK/USD-kursen per 30 juni 2025.

Stockholm, Arenan 6

UTHYRNING

Under kvartalet tecknades ett nioårigt avtal med Region Stockholm om cirka 1 700 kvm med planerad inflyttning under fjärde kvartalet 2026.

Göteborg, Majorna 219:7

PÅGÅENDE PROJEKT I Göteborg, fastigheten Majorna 219:7, pågår flera projekt, bland annat ett större projekt för Kustbevakningen med planerad inflyttning under andra kvartalet 2026.

Nyköping, Furan 2

Stockholm, Helgafjäll 5

I Kista, fastigheten Helgafjäll 5, pågår ombyggnation och hyresgästanpassning för Mycronic med planerad inflyttning under tredje kvartalet

PÅGÅENDE PROJEKT

2025.

FÄRDIGSTÄLLT PROJEKT/INFLYTTNING Vid vårterminens början flyttade elever och lärare in i den färdigställda skolan som byggdes för AcadeMedia, på samma plats där den tidigare skolan brann ned i centrala Nyköping.

New York, 1245 Broadway PÅGÅENDE PROJEKT Corems största pågående projekt är en 23 våningar hög kontorsbyggnad på 1245 Broadway.

New York, 28&7

PROJEKT, AVYTTRAS 28&7 är en nyuppförd 12 våningar hög kontorsbyggnad vid 28th Street och 7th Avenue på Manhattan. Under det andra kvartalet tecknades avtal om att avyttra fastigheten, som planeras att frånträdas under tredje kvartalet 2025.

Fastighetsbeståndets indelning

Corems fastighetsbestånd delas in i segmenten Stockholm Norr, Stockholm Syd, Väst, Öst och Utland. Det tidigare segmentet Stockholm har delats i två, med Uppsala, Västerås och Örebro ingående i Stockholm Norr. Väst innefattar Göteborg, Borås, Malmö och Halmstad. Öst innefattar Linköping, Norrköping, Nyköping och Kalmar. Verksamheten i utlandet avser Köpenhamn och New York.

Under första kvartalet frånträddes samtliga fastigheter i Halmstad och under andra kvartalet frånträddes Corems enda fastighet i Örebro.

RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR

		Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftsöverskott, mkr			Överskottsgrad, %		Investeringar, mkr
	2025 jan–jun	2024 jan–jun	2025 jan–jun	2024 jan–jun	2025 jan–jun	2024 jan–jun	2025 jan–jun	2024 jan–jun	2025 jan–jun	2024 jan–jun
Stockholm Norr	540	551	–207	–220	333	331	62	60	93	120
Stockholm Syd	439	467	–148	–160	291	307	66	66	81	62
Öst	338	358	–109	–119	229	239	68	67	81	69
Väst	358	402	–113	–120	245	282	68	70	79	55
Utland – Köpenhamn	29	46	–7	–11	22	35	76	76	5	23
Utland – New York	88	58	–42	–29	46	29	52	50	298	316
Totalt	1 792	1 882	–626	–659	1 166	1 223	65	65	637	645
Förvaltningsbestånd	1 671	1 721	–564	–573	1 107	1 148	66	67	274	194
Förädlingsbestånd	121	161	–62	–86	59	75	49	47	363	451
Totalt	1 792	1 882	–626	–659	1 166	1 223	65	65	637	645

NYCKELTAL FÖR BESTÅNDET

							Ekonomisk
	Antal fastigheter, st			Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr		uthyrningsgrad, %		Uthyrningsbar area, tkvm
	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024
	30 jun	30 jun	30 jun	30 jun	30 jun	30 jun	30 jun	30 jun	30 jun	30 jun
Stockholm Norr	54	58	13 837	16 165	1 276	1 383	81	82	618	669
Stockholm Syd	60	68	13 903	14 468	1 067	1 077	84	87	470	484
Öst	67	69	7 973	7 946	759	754	88	88	508	512
Väst	79	93	9 187	10 094	791	901	87	88	502	600
Utland – Köpenhamn	4	4	1 408	1 316	69	73	83	64	38	38
Utland – New York1)	3	3	5 355	6 112	222	154	98	91	22	14
Totalt	267	295	51 663	56 101	4 184	4 342	85	86	2 158	2 317
Förvaltningsbestånd	240	266	43 576	47 339	3 785	3 975	86	86	2 013	2 158
Förädlingsbestånd	27	29	8 087	8 762	399	367	78	80	145	159
Totalt	267	295	51 663	56 101	4 184	4 342	85	86	2 158	2 317

1) Hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal samt färdigställda ytor i uthyrningsbart skick.

FASTIGHETSVÄRDE, KR/KVM OCH UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM

UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP, %

HYRESVÄRDE, KR/KVM

Finansiering

Räntebärande skulder

Den 30 juni 2025 uppgick de räntebärande skulderna till 28 321 mkr (31 376). Periodiserade låneomkostnader uppgick till 133 mkr (230), vilket ger räntebärande skulder i balansräkningen om 28 188 mkr (31 146).

Corems räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med pantbrev och/eller aktier i dotterbolag. Icke-säkerställda räntebärande skulder består av företagscertifikat och ickesäkerställda obligationer, vilka uppgick till 550 mkr (1 256) respektive 5 225 mkr (5 723) vid kvartalets slut. Corems certifikatprogram har en ram uppgående till 5 000 mkr. Utestående företagscertifikat har backup-faciliteter i form av odragna kreditfaciliteter i nordiska banker.

Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 2,0 år (1,7) och belåningsgraden uppgick till 53 procent (54). Under det första halvåret har ett flertal lån refinansierats. Detta syns i kapitalbindningen, där avtalsvolymen som förfaller under 2025 har minskat från cirka 18 mdkr vid årsskiftet, till cirka 5 mdkr per halvårsskiftet.

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD

Mkr	2025 30 jun	2024 31 dec
Räntebärande skulder i balans räkningen	28 188	31 146
Justering periodiserade låne omkostnader	133	230
Räntebärande tillgångar	–48	–48
Likvida medel	–536	–586
Räntebärande nettoskuld	27 737	30 742

OBLIGATIONSLÅN

Vid kvartalets utgång fanns i koncernen 5 225 mkr i utestående noterade obligationslån med förfall 2025 till 2028. Det fanns ett icke-säkerställt Medium Term Note-program (MTN) med en ram uppgående till 10 000 mkr, varav 200 mkr var utestående.

Ränteförfallostruktur

Den 30 juni 2025 uppgick den genomsnittliga räntan i låneportföljen till 4,6 procent (4,6).

För att begränsa ränterisken används ränteswappar och räntetak. Vid periodens utgång hade Corem ränteswappar till ett nominellt värde om 23 512 mkr (25 012), vilket motsvarade 83 procent av de räntebärande skulderna.

Sammantaget med de lån som löper med fast ränta var 85 procent av de räntebärande skulderna räntesäkrade vid periodens utgång. Swapparna löper med en genomsnittlig återstående löptid om 2,7 år och en genomsnittlig fast

ränta om 2,0 procent. Den 30 juni 2025 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen netto till –141 mkr (84).

Värdeförändring på derivat uppgick under kvartalet till –341 mkr (–207). Under kvartalet genomfördes en omstrukturering av ränteswappar om cirka 3 mdkr, samt tecknades nya ränteswappar om 1 mdkr.

Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid kvartalets slut till 2,5 år (2,6) med beaktande av derivat. Räntetäckningsgraden uppgick under perioden till 1,8 ggr (1,9) och till 1,7 ggr (1,8) under de senaste fyra kvartalen.

Likvida medel

Den 30 juni 2025 uppgick likvida medel till 536 mkr (586).

I likvida medel ingår spärrade medel om 133 mkr i enlighet med IFRS IC:s förtydligande om medel som endast får användas för ett visst ändamål enligt avtal med tredje part.

Därutöver fanns outnyttjade kreditramar, inklusive backup-faciliteter för utestående företagscertifikat, om totalt 3 720 mkr varav 3 204 mkr var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säkerheter. Resterande utrymme kan användas om säkerheter tillförs samt till viss del även till att finansiera pågående projekt.

Den räntebärande nettoskulden uppgick till 27 737 mkr (30 742).

BELÅNINGSGRAD, %

SOLIDITET, JUSTERAD, %

RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR

GENOMSNITTLIG RÄNTA, %

Rating

Corem Property Group har en rating hos Scope enligt kreditbetyget BBB- med negativa utsikter.

Eget kapital

Koncernens eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, uppgick vid kvartalets utgång till 20 110 mkr (21 511) varav 1 132 mkr (1 132) avser hybridobligation. Eget kapital uppgick till 9,98 kr (12,09) per stamaktie av serie A och B, 289,59 kr (289,59) per stamaktie av serie D och 312,72 kr (312,72) per preferensaktie. Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick till 13,44 kr (15,97).

För ytterligare information om förändringar i eget kapital, se sidan 19.

HYBRIDOBLIGATION

Corem har via dotterbolaget Corem Kelly en evig hybridobligation om 1 132 mkr (1 132) som löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 9 procentenheters marginal. Hybridobligationen kan lösas in vid varje räntebetalningstillfälle.

SOLIDITET

Vid kvartalets utgång uppgick den justerade soliditeten till 43 procent (42) och soliditeten till 35 procent (35).

Kassaflöde

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten, före förändring i rörelsekapital, uppgick under kvartalet till 249 mkr (310).

Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under kvartalet till 1 856 mkr (407) som till stor del består av fastighetsavyttringar motsvarande 1 743 mkr (749). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –1 908 mkr (–961) där merparten motsvarar amortering av lån och ett positivt inflöde från genomförd nyemission.

Innehav i Klövern

Klövern är ett onoterat bostadsutvecklingsbolag som utvecklar bostäder för försäljning och egen förvaltning. Under kvartalet sålde Corem delar av sitt innehav och ny ägarandel uppgick till cirka 8 procent (17) vid periodens slut.

Corems innehav av Klövern uppgick till ett värde om 716 mkr (1 469) vid periodens slut.

RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING

	Räntebindning	Kapitalbindning
Förfalloår	Lånevolym, mkr	Avtalsvolym, mkr	Utnyttjat, mkr	Varav utestående obligationer, mkr	Outnyttjat, mkr
Rörligt	4 307	—	—	—	—
2025	2 000	5 318	5 318	200	—
2026	6 500	13 647	10 827	1 675	2 820
2027	4 036	3 764	3 764	2 350	—
2028	2 144	5 965	5 065	1 000	900
2029	7 034	2 770	2 770	—	—
Senare	2 300	577	577	—	—
Totalt	28 321	32 041	28 321	5 225	3 720

OBLIGATIONSÖVERSIKT 2025-06-301)

Typ	Emissions tidpunkt	Förfall	Emittent	Utestående volym, mkr	Ränta, %
Icke-säkerställd MTN 204	Mar 2021	Sep 2025	Kelly		200 3m Stibor +3,50
Grön Icke-säkerställd	Feb 2024	Maj 2026	Corem		1 675 3m Stibor +3,75
Grön Icke-säkerställd	Apr 2024	Jan 2027	Corem		1 050 3m Stibor +3,75
Grön Icke-säkerställd	Sep 2024	Sep 2027	Corem		1 300 3m Stibor +2,95
Grön Icke-säkerställd	Jan 2025	Apr 2028	Corem		1 000 3m Stibor +4,25
Totalt				5 225

1) Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB ("Corem") och dotterbolaget Corem Kelly AB.

Aktier och ägare

Corem Property Group är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap med fyra aktieslag: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier av serie D och preferensaktier.

Den 30 juni 2025 hade Corem totalt 1 353 522 233 aktier, varav 93 124 265 stamaktier av serie A, 1 240 436 864 stamaktier av serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferensaktier. Varje stamaktie av serie A berättigar till en röst, medan en stamaktie av serie B, en stamaktie av serie D och en preferensaktie berättigar till en tiondels röst vardera.

Nyemission av stamaktier

Under kvartalet beslutade styrelsen att genomföra en riktad nyemission av Corems stamaktier serie B enligt två separata emissionsbeslut. Dels som en riktad nyemission av 110 032 787 stamaktier av serie B till svenska och internationella institutionella investerare, vilken genomfördes under juni. Dels som en riktad nyemission av 81 967 213 stamaktier av serie B till M2 Asset Management AB (publ). Den senare, under förutsättning av godkännande vid en extra bolagsstämma den 21 juli 2025. Corem avser att använda nettolikviden från de riktade nyemissionerna till att återbetala den utestående hybridobligationen.

Återköp av egna aktier

Corem återköpte inga egna aktier under kvartalet. Per den 30 juni 2025 innehade Corem 2 913 825 återköpta stamaktier av serie A, 35 691 000 återköpta stamaktier av serie B och 42 000 återköpta stamaktier av serie D. Det totala marknadsvärdet uppgick vid samma tidpunkt till 213 mkr. Aktierna är återköpta till en genomsnittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 19,06 kr per stamaktie av serie B och 297,85 kr per stamaktie av serie D.

Omvandling av stamaktier av serie A

Under februari och augusti månad varje år har ägare till stamaktier av serie A rätt att begära omvandling till stamaktie av serie B. Under februari 2025, den första omvandlingsperioden, inkom begäran gällande omvandling av 606 532 aktier från serie A till serie B, vilken genomfördes under mars.

Börsvärde	11,9 mdkr
Marknadsplats	Nasdaq Stockholm, Large Cap
LEI nr	213800CHXQQD7TSS1T59
Antal aktieägare	44 341
Stamaktie serie A
Antal aktier	93 124 265
Stängningskurs	5,80 kr
ISIN	SE0010714279

Stamaktie serie B

Antal aktier 1 240 436 864 Stängningskurs 5,20 kr ISIN SE0010714287

Stamaktie serie D Antal aktier 7 545 809 Stängningskurs 238,50 kr

ISIN		SE0015961594

Preferensaktie

12 415 295
247,00 kr
SE0010714311

UTDELNING PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR

SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR

COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 JUNI 2025

Aktieägare	Stamaktier av serie A, tusental	Stamaktier av serie B, tusental	Stamaktier av serie D, tusental	Preferens— aktier, tusental	Andel kapital, %	Andel röster, %
Rutger Arnhult privat och via bolag1)	44 106	506 045	3 303	—	40,89	44,69
Gårdarike1)	31 545	33 811	55	19	4,83	16,43
Handelsbanken fonder	—	119 255	123	—	8,82	5,61
AMF Tjänstepension AB	—	48 500	—	—	3,58	2,28
State Street Bank & Trust Co	—	46 142	20	150	3,42	2,18
Länsförsäkringar fondförvaltning	—	30 059	—	—	2,22	1,41
Avanza Pension	258	25 024	345	1 776	2,02	1,40
Swedbank Robur fonder	1 593	4 000	—	—	0,41	0,94
Prior & Nilsson	—	19 592	—	—	1,45	0,92
Carnegie Fonder	—	19 266	—	—	1,42	0,91
Nordnet Pensionsförsäkring AB	155	16 881	113	376	1,29	0,89
JP Morgan Chase Bank N.A.	—	16 891	—	248	1,27	0,81
Fredrik Rapp privat och via bolag	750	9 500	—	—	0,76	0,80
SEB Investment Management	—	14 540	—	—	1,07	0,68
SEB Life International	1 102	3 251	31	25	0,33	0,67
Övriga aktieägare	10 701	291 989	3 514	9 821	23,36	19,38
Totalt antal utestående aktier, tusental	90 210	1 204 746	7 504	12 415	97,14	100,00
Återköpta aktier2)	2 914	35 691	42	—	2,86
Totalt antal aktier, tusental	93 124	1 240 437	7 546	12 415	100,00	100,00

1) Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av sina kunders Coremaktier. Detta har justerats för i syfte att ge en rättvisande bild av bolagets största ägare.

2) Återköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning.

Övrig information

Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten.

I koncernen är fastigheterna värderade enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument i koncernen redovisade till upplupet anskaffningsvärde överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Detsamma gäller för moderbolaget. Inga förändringar i kategoriseringen av finansiella instrument har skett under perioden. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde, som är noterade på en marknadsplats, värderas i enlighet med nivå 1 i verkligt värdehierarkin medan innehavet i Klövern AB, som inte är noterat, värderas i enlighet med nivå 3 i värdehierarkin. Innehavet i Klövern AB värderas enligt diskonterade kassaflöden. Derivat värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin.

Inga nya eller ändrade standarder eller tolkningar från IASB har haft någon väsentlig påverkan på delårsrapporten och de redovisningsprinciper som tillämpas är de som beskrivs i not 1 i Corems Årsredovisning för 2024.

Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten.

Definitioner

I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. På bolagets webbplats presenteras definitionerna av valda nyckeltal och mått, samt en kompletterande beräkningsbilaga för de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna.

Hållbarhet

Hållbarhetsarbetet är en viktig del av Corems verksamhet och integrerat i den löpande verksamheten. Arbetet omfattar social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet och fokuseras inom områdena God affärspartner och långsiktig värdeutveckling, Attraktiv arbetsgivare, Minskad klimatpåverkan samt Hållbar och levande stad. Hållbarhetsdata rapporteras på helårsbasis, se Corems Års- och hållbarhetsredovisning.

Medarbetare

Lokal förvaltning och drift i egen regi, för närhet till kund och god marknadskännedom, är en del av Corems strategi. Corem har sitt säte i Stockholm där även huvudkontoret ligger.

Genomsnittligt antal anställda i koncernen under perioden var 277 (283). Av de anställda var 47 procent (47) kvinnor.

Risker

Corem har en kontinuerlig process för att identifiera väsentliga risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. För mer information om identifierade risker och dess hantering, se Corems års- och hållbarhetsredovisning. Inga väsentliga förändringar gällande bedömning av risker har skett under innevarande år.

Huvudsakliga risker ligger inom värdeförändring på fastigheter, konjunktur och marknadsförutsättningar, projektverksamhet, fastighetstransaktioner, ändrade lagar och regelverk, hållbarhet, finansiering, medarbetare, affärsetik samt IT-säkerhet.

Tvister

Corem har inga pågående tvister som kan ge väsentlig resultatpåverkan.

Transaktioner med närstående

Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt marknadsprissättning på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och debitering av koncernräntor.

Transaktioner med Wästbygg uppgick under perioden till 0 mkr (20). Wästbygg utgör intressebolag till M2-Gruppen, som kontrolleras av Rutger Arnhult.

Därutöver har Corem-koncernen under perioden köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater, i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare, till ett belopp om 5 mkr (5).

Moderbolaget

Moderbolagets verksamhet består av försäljning av förvaltningstjänster åt koncernens dotterbolag samt strategisk ledning och administration för bolagets notering på Nasdaq Stockholm.

Nettoomsättningen uppgick till 243 mkr (256). Periodens resultat uppgick till 154 mkr (11). Räntebärande skulder uppgick till 14 655 mkr (10 207) vilka lånas vidare till andra koncernbolag.

Utdelning

Under det första respektive andra kvartalet har utdelning om 0,10 kronor per stamaktie av serie A och B, samt 5,00 kronor per stamaktie av serie D och preferensaktie, totalt 270 mkr, utbetalats.

Väsentliga händelser efter kvartalets utgång

Inga väsentliga händelser efter det andra kvartalets utgång finns att kommentera.

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 11 juli 2025 Corem Property Group AB (publ)

Patrik Essehorn Rutger Arnhult Styrelseordförande VD och styrelseledamot

Styrelseledamot Styrelseledamot

Hanna Andreen Katarina Klingspor

Fredrik Rapp Christina Tillman Styrelseledamot Styrelseledamot

Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Koncernens resultaträkning i sammandrag

					2024/2025
	2025	2024	2025	2024	Rullande	2024
	3 mån	3 mån	6 mån	6 mån	12 mån	12 mån
Mkr	apr–jun	apr–jun	jan–jun	jan–jun	jul–jun	jan–dec
Intäkter	896	942	1 792	1 882	3 605	3 695
Fastighetskostnader	–292	–297	–626	–659	–1 300	–1 333
Driftsöverskott	604	645	1 166	1 223	2 305	2 362
Central administration	–36	–41	–71	–84	–147	–160
Finansnetto	–314	–302	–619	–622	–1 285	–1 288
Förvaltningsresultat	254	302	476	517	873	914
Resultat bostadsutveckling	—	–1	—	–1	—	–1
Resultatandelar i intresseföretag	—	0	—	0	—	0
Värdeförändringar fastigheter	–498	–1	–761	–485	–1 993	–1 717
Värdeförändringar finansiella tillgångar	–243	106	–314	107	–296	125
Värdeförändringar derivat	–341	–207	–305	–72	–452	–219
Nedskrivning goodwill	–17	–30	–32	–151	–188	–307
Resultat före skatt	–845	169	–936	–85	–2 056	–1 205
Skatt	348	–5	358	91	414	147
Periodens resultat	–497	164	–578	6	–1 642	–1 058
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare	–497	165	–578	6	–1 643	–1 059
Innehav utan bestämmande inflytande	0	–1	0	0	1	1
Periodens resultat	–497	164	–578	6	–1 642	–1 058
Resultat per aktie
Resultat per stamaktie av serie A och B, kr	–0,52	0,02	–0,70	–0,25	–1,83	–1,43
Antal utestående aktier, tusental
Stamaktier A och B, vid periodens utgång	1 294 956	1 078 717	1 294 956	1 078 717	1 294 956	1 184 924
Stamaktier A och B, genomsnittligt antal	1 207 897	1 078 717	1 196 474	1 078 717	1 183 295	1 124 774
Stamaktier D, vid periodens utgång	7 504	7 504	7 504	7 504	7 504	7 504
Preferensaktier, vid periodens utgång	12 415	12 415	12 415	12 415	12 415	12 415

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer.

Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag

					2024/2025
	2025	2024	2025	2024	Rullande	2024
	3 mån	3 mån	6 mån	6 mån	12 mån	12 mån
Mkr	apr–jun	apr–jun	jan–jun	jan–jun	jul–jun	jan–dec
Periodens resultat	–497	164	–578	6	–1 642	–1 058
Poster som senare kan omklassificeras till resultaträkningen
Valutaomräkningsdifferenser avseende
utlandsverksamhet	–284	–31	–764	211	–593	382
Övrigt totalresultat efter skatt	–284	–31	–764	211	–593	382
Periodens totalresultat	–781	133	–1 342	217	–2 235	–676
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare	–781	134	–1 342	217	–2 236	–677
Innehav utan bestämmande inflytande	0	–1	0	0	1	1
Periodens totalresultat	–781	133	–1 342	217	–2 235	–676

Koncernens balansräkning i sammandrag

Mkr	2025 30 jun	2024 30 jun	2024 31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill	1 445	1 633	1 478
Förvaltningsfastigheter	51 663	56 101	55 205
Nyttjanderättstillgångar	1 760	1 228	1 827
Andelar i intresseföretag	—	—	—
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde	716	1 444	1 469
Derivat	93	354	231
Övriga anläggningstillgångar	127	129	133
Summa anläggningstillgångar	55 804	60 889	60 343
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter	—	0	—
Övriga omsättningstillgångar	877	996	856
Likvida medel	536	389	586
Summa omsättningstillgångar	1 413	1 385	1 442
SUMMA TILLGÅNGAR	57 217	62 274	61 785
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1)	20 110	21 643	21 511
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande	0	0	0
Summa eget kapital	20 110	21 643	21 511
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	17 747	15 170	14 238
Leasingskulder	1 760	1 228	1 827
Uppskjuten skatteskuld	5 103	5 534	5 472
Derivat	234	123	147
Övriga skulder	63	40	60
Summa långfristiga skulder	24 907	22 095	21 744
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	10 441	16 747	16 908
Övriga skulder	1 759	1 789	1 622
Summa kortfristiga skulder	12 200	18 536	18 530
Summa skulder	37 107	40 631	40 274
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	57 217	62 274	61 785

Koncernens förändring av eget kapital i sammandrag

aktieägare 1)	inflytande	Totalt
22 003	14	22 017
216	1	217
–81	—	–81
–506	—	–506
11	–15	–4
21 643	0	21 643
–893	—	–893
1 007	—	1 007
–9	—	–9
–69	—	–69
–168	—	–168
—	0	0
21 511	0	21 511
–1 342	—	–1 342
529	—	529
–528	—	–528
–60	—	–60
0	—	0
20 110	0	20 110
	Moderbolagets	Innehav utan bestämmande

1) Varav hybridobligation ingår med 1 132 mkr i utgående balans (per 2024-12-31, 1 132 mkr).

1) Varav hybridobligation 1 132 mkr (per 2024-12-31, 1 132 mkr).

Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag

	2025	2024	2025	2024	2024/2025 Rullande	2024
	3 mån	3 mån	6 mån	6 mån	12 mån	12 mån
Mkr	apr–jun	apr–jun	jan–jun	jan–jun	jul–jun	jan–dec
Den löpande verksamheten
Driftsöverskott	604	645	1 166	1 223	2 305	2 362
Central administration	–36	–41	–71	–84	–147	–160
Avskrivningar mm	5	5	10	11	21	22
Erhållen ränta, utdelningar mm	1	2	3	3	13	13
Erlagd ränta mm	–305	–281	–595	–590	–1 116	–1 111
Räntekostnad leasingavtal hänförligt till tomt rättsavtal	–20	–19	–41	–38	–80	–77
Betald inkomstskatt	0	–1	0	–1	–8	–9
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar i rörelsekapital	249	310	472	524	988	1 040
Förändring omsättningsfastigheter	—	0	—	–2	—	–2
Förändring av kortfristiga fordringar	2	–38	–135	–200	–3	–68
Förändring av kortfristiga skulder	–100	–75	–26	–51	–25	–50
Kassaflöde från den löpande verksamheten	151	197	311	271	960	920
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	–324	–365	–637	–645	–1 335	–1 343
Avyttring av förvaltningsfastigheter	1 743	749	2 535	2 405	3 113	2 983
Förändring av andelar i intressebolag	—	0	—	0	—	—
Förvärv innehav utan bestämmande inflytande	—	—	—	–4	—	–4
Förändring övriga anläggningstillgångar	437	23	435	21	446	32
Kassaflöde från investeringsverksamheten	1 856	407	2 333	1 777	2 224	1 668
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning till moderbolagets ägare	–135	–208	–270	–415	–514	–659
Nyemission inkl emissionskostnader	526	—	526	—	1 533	1 007
Hybridobligation, ränta och återköp	–31	–41	–60	–81	–297	–318
Upptagna lån	4 877	3 749	9 896	5 893	15 719	11 716
Amorterade lån	–7 145	–4 461	–12 773	–7 494	–19 470	–14 191
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–1 908	–961	–2 681	–2 097	–3 029	–2 445
Periodens kassaflöde	99	–357	–37	–49	155	143
Likvida medel vid periodens början	439	744	586	429	389	429
Kursdifferens i likvida medel	–2	2	–13	9	–8	14
Likvida medel vid periodens slut	536	389	536	389	536	586

Moderbolagets resultaträkning i sammandrag

	2025	2024	2025	2024	2024
	3 mån	3 mån	6 mån	6 mån	12 mån
Mkr	apr–jun	apr–jun	jan–jun	jan–jun	jan–dec
Nettoomsättning	127	127	243	256	500
Kostnad sålda tjänster	–91	–86	–172	–172	–340
Bruttoresultat	36	41	71	84	160
Central administration	–36	–41	–71	–84	–160
Rörelseresultat	0	0	0	0	0
Resultat från andelar i koncernföretag	82	82	164	164	–85
Värdeförändringar derivat	–29	—	–29	—	–10
Ränteintäkter och liknande resultatposter	146	114	298	200	402
Räntekostnader och liknande resultatposter	–155	–159	–285	–353	–619
Resultat efter finansiella poster	44	37	148	11	–312
Koncernbidrag, lämnade/erhållna	—	—	—	—	1
Resultat före skatt	44	37	148	11	–311
Skatt	6	0	6	0	18
Periodens resultat	50	37	154	11	–293

Moderbolagets balansräkning i sammandrag

	2025	2024	2024
Mkr	30 jun	30 jun	31 dec
TILLGÅNGAR
Övriga immateriella anläggningstillgångar	4	6	5
Maskiner och inventarier	3	4	4
Andelar i koncernföretag	20 492	21 456	20 492
Fordringar på koncernföretag	17 067	8 079	12 793
Övriga fordringar	125	18	195
Kassa och bank	252	117	110
SUMMA TILLGÅNGAR	37 943	29 680	33 599
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital	2 707	2 275	2 487
Fritt eget kapital	19 507	19 089	19 572
Summa eget kapital	22 214	21 364	22 059
Räntebärande skulder	14 655	7 104	10 207
Skulder till koncernföretag	331	537	902
Ej räntebärande skulder	743	675	431
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	37 943	29 680	33 599

Nyckeltal

				2024
				12 mån
				jan–dec
51 663	56 101	51 663	56 101	55 205
6,0	5,9	6,0	5,9	6,0
4 184	4 342	4 184	4 342	4 345
2 157 776	2 317 026	2 157 776		2 317 026 2 268 357
85	86	85	86	86
75	77	75	77	77
67	68	65	65	64
267	295	267	295	289
3,3	3,3	3,3	3,3	3,3
–9,7	3,0	–5,6	0,1	–4,9
43	42	43	42	42
35	35	35	35	35
27 737	31 714	27 737	31 714	30 742
53	55	53	55	54
44	45	44	45	44
1,9	2,1	1,8	1,9	1,7
4,6	4,7	4,6	4,7	4,6
2,5	2,3	2,5	2,3	2,6
	2025 3 mån apr–jun	2024 3 mån apr–jun	2025 6 mån jan–jun	2024 6 mån jan–jun

	2025	2024	2025	2024	2024
	3 mån	3 mån	6 mån	6 mån	12 mån
	apr–jun	apr–jun	jan–jun	jan–jun	jan–dec
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr	0,10	0,15	0,18	0,22	0,32
Resultat per stamaktie A och B, kr	–0,52	0,02	–0,70	–0,25	–1,43
Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr	13,44	17,28	13,44	17,28	15,97
Eget kapital per stamaktie A och B, kr	9,98	13,24	9,98	13,24	12,09
Eget kapital per stamaktie D, kr	289,59	289,59	289,59	289,59	289,59
Eget kapital per preferensaktie, kr	312,72	312,72	312,72	312,72	312,72
Utdelning per stamaktie A och B, kr	—	—	—	—	0,10
Utdelning per stamaktie D, kr	—	—	—	—	20,00
Utdelning per preferensaktie, kr	—	—	—	—	20,00
Aktiekurs per stamaktie A, kr	5,80	8,68	5,80	8,68	6,58
Aktiekurs per stamaktie B, kr	5,20	8,75	5,20	8,75	6,69
Aktiekurs per stamaktie D, kr	238,50	234,50	238,50	234,50	244,50
Aktiekurs per preferensaktie, kr	247,00	235,00	247,00	235,00	258,00
Antal aktier, tusental
Antal utestående stamaktier A och B	1 294 956	1 078 717	1 294 956	1 078 717	1 184 924
Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B	1 207 897	1 078 717	1 196 474	1 078 717	1 124 774
Antal utestående stamaktier D	7 504	7 504	7 504	7 504	7 504
Antal utestående preferensaktier	12 415	12 415	12 415	12 415	12 415

Definitioner

I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. Nedan presenteras definitionerna av valda nyckeltal och mått. Definitionerna visas även på Corems webbplats (https://www.corem.se/investor-relations/definitioner/). För de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna finns en kompletterande beräkningsbilaga på webbplatsen.

Avkastning på eget kapital

Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med genomsnittet av ingående och utgående eget kapital1).

Belåningsgrad

Räntebärande skulder efter avdrag för marknadsvärde på noterade aktieinnehav, räntebärande tillgångar samt likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde, innehavet i Klövern och andelar i intresseföretag.

Belåningsgrad fastigheter

Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde.

Central administration

Centrala administrationskostnader avser kostnader för koncernledning och koncerngemensamma funktioner.

Direktavkastningskrav

Avkastningskravet på restvärdet i fastighetsvärderingarna.

Driftsöverskott

Intäkter minus fastighetskostnader (exempelvis drifts och underhållskostnader samt fastighetsskatt).

Eget kapital per stamaktie av serie A och B

Eget kapital1), efter avdrag för eget kapital hänförligt till preferensaktier och stamaktier av serie D samt hybridobligationer, i relation till antal utestående stamaktier av serie A och B.

Eget kapital per stamaktie av serie D Stamaktien av serie D:s genomsnittliga emissionskurs.

Eget kapital per preferensaktie Preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs.

Ekonomisk uthyrningsgrad Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde

Förvaltningsbestånd Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.

Förvaltningsfastigheter

Begreppet förvaltningsfastigheter i balansräkningen innefattar både förvaltningsbeståndet och förädlingsbeståndet.

Förvaltningsresultat

Driftsöverskott, central administration samt finansnetto.

Förvaltningsresultat per stamaktie A och B Förvaltningsresultat efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B.

Förädlingsbestånd

Fastigheter med pågående eller planerade om- eller tillbyggnadsprojekt, vilka innebär en högre standard eller ändrad användning av lokalerna.

Genomsnittlig kapitalbindning

Genomsnittlig återstående löptid för räntebärande skulder.

Genomsnittlig ränta Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande skulder och derivat.

Genomsnittlig räntebindning

Genomsnittlig återstående löptid avseende räntebindningen på räntebärande skulder och derivat.

Hyresvärde

Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

Justerad soliditet

Eget kapital1) justerat för värdet på derivat inklusive skatt, återköpta aktier (baserat på aktiekursen vid respektive tidsperiods slut), bokförd uppskjuten skatt fastigheter, med avdrag för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt samt belastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och skattemässigt restvärde, i procent av balansomslutningen justerat för goodwill hänförlig till uppskjuten skatt och nyttjanderättstillgångar.

Jämförbart bestånd

De fastigheter, exkl. projektfastigheter, som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Intäkter och kostnader av engångskaraktär exkluderas från jämförbart resultat, t ex försäkringsersättningar och större vidarefaktureringar till hyresgäster.

Nettouthyrning

Årshyror för under perioden tecknade hyresavtal, reducerat för under perioden uppsagda hyresavtal och konkurser.

Omsättningsfastigheter

Fastigheter med pågående bostadsrättsproduktion alternativt som är avsedda för framtida bostadsrättsproduktion.

Orealiserade värdeförändringar, fastigheter Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, avyttringar, investeringar och valutakursomräkning.

Realiserade värdeförändringar, fastigheter

Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning.

Resultat per stamaktie av serie A och B

Resultat efter skatt efter avdrag för utdelning på preferensaktier och stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B.

Räntebärande nettoskuld

Räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar, noterade aktieinnehav och likvida medel.

Räntebärande skulder

Kort- och långfristiga skulder, där ränta utgår på lånat kapital, samt periodiserade låneomkostnader.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat plus andel av intresseföretags förvaltningsresultat exklusive finansiella kostnader2) – dividerat med finansiella kostnader2).

Soliditet

Eget kapital1) i procent av balansomslutningen.

Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B Eget kapital1), efter avdrag för eget kapital hänförligt till preferensaktier och stamaktier av serie D, hybridobligationer samt goodwill hänförlig till uppskjuten skatteskuld, med återläggning av derivat och uppskjuten skatteskuld, i relation till antal utestående stamaktier av serie A och B.

Totalt antal aktier Registrerade aktier inklusive egna återköpta aktier.

Utestående aktier

Registrerade aktier med avdrag för egna återköpta aktier.

Uthyrningsbar area Total area som är tillgänglig för uthyrning.

Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till totalt uthyrningsbar area.

Årligt kontraktsvärde Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis.

Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av intäkter.

1) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. 2) Exklusive tomträttsavgäld och valutakursdifferenser.

Kalendarium

FINANSIELLA RAPPORTER

Extra bolagsstämma	21 juli 2025
Delårsrapport januari–september 2025	22 oktober 2025
Bokslutskommuniké 2025	13 februari 2026

UTDELNING: AVSTÄMNINGSDAGAR OCH FÖRVÄNTADE UTBETALNINGSDAGAR

Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier	30 september 2025
Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier	3 oktober 2025
Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier	30 december 2025
Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier	7 januari 2026
Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier	31 mars 2026
Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier	7 april 2026

Kontaktpersoner

Rutger Arnhult, vd, 070-458 24 70, rutger.arnhult@corem.se Eva Landén, vice vd, 010-482 76 50, eva.landen@corem.se

Denna information är sådan information som Corem Property Group AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen (2007:258) om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 11 juli 2025 klockan 08:00 CEST.

Corem Property Group AB (publ), Box 56085, 102 17 Stockholm Besök: Riddargatan 13 C. Telefon: 010-482 70 00 Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm Email: info@corem.se, webbplats: www.corem.se