1 Med småländsk klokskap ska vi äga och förvalta högavkastande fastigheter för generationer och vara det självklara valet för hyresgästen.

Delårsrapport

1 SEPTEMBER – 30 NOVEMBER 2023 Nivika Fastigheter AB (publ)

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 1

Driftnetto

641 Mkr Kontraktsvärde

96 % Uthyrningsgrad

556 000 m2 Uthyrningsbar yta

48,7 % Belåningsgrad

INLEDNING

Perioden i sammandrag3
VD har ordet 4
Väsentliga händelser5

FASTIGHETSPORTFÖLJ 6
Hyresgäster och avtalsportfölj 8
Fastighetsvärdering 9
Fastighetstransaktioner 10
Pågående och färdigställda projekt	11
FINANSIERING	12

	AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA	13
--	---------------------------	----

AKTIEN OCH ÄGARNA 14
----------------------

FINANSIELLA RAPPORTER

Nyckeltal, definitioner och avstämningstabeller	25

Noter till delårsrapporten22 Övrig information	24

Moderbolagets Balansräkning i sammandrag	21
Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag 20
Koncernens Kassaflödesanalys	19
Förändring av Eget Kapital18
Koncernens rapport över finansiell ställning 17
Rapport över resultat och totalresultat för koncernen i sammandrag	15

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 2

PERIODEN I SAMMANDRAG

Q1 September - november 2023

Siffror inom parentes avser motsvarande period föregående år.

De totala hyresintäkterna ökade med 6 % till 160 Mkr (151)
Driftnettot ökade med 19 % till 117 Mkr (98)
Förvaltningsresultatet ökade till 46 Mkr (35)
Värdeförändring fastigheter uppgick till 35 Mkr (-182), varav realiserade värdeförändringar uppgick till 1 Mkr (0)
Periodens resultat ökade till 45 Mkr (-138)
Resultat per aktie 0,65 kr (-2,40)**
Fastighetsvärdet uppgick till 10 806 Mkr (10 810)

Under första kvartalet ökade de totala hyresintäkterna till 160 miljoner kronor och driftnettot till 117miljoner kronor. Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 10,8 miljarder kronor. Under perioden har portföljen förändrats såväl via pågående och färdigställda byggnationer som via förvärv och avyttringar. Förvaltningsfastigheter utgör 91 procent av fastighetsportföljen där två tredjedelar av hyresvärdet kommer från kommersiella fastigheter.

Under första kvartalet har Nivika genomfört en företrädesemission, med likviddatum efter periodens slut, utökat sina kreditfaciliteter hos Nordea, SEB och Danske Bank samt återbetalt det utestående obligationslånet. Vidare har även avyttringar av fastigheter genomförts, dessa har tillfört 120 miljoner kronor i likviditet, samtliga transaktioner har genomförts till- eller över fastigheternas bokförda värden.

Mkr	2023/24 3 mån sep-nov	2022/23 3 mån sep-nov	2022/23 12 mån sep-aug
Nyckeltal
Hyresintäkter	160	151	612
Driftnetto	117	98	415
Förvaltningsresultat	46	35	134
Periodens totalresultat	45	-138	-283
Fastighetsvärde	10 806	10 810	10 629
Uthyrbar area, m²	556 322	566 071	559 418
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, %	97	97	98
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, %	95	96	97
Antal fastigheter, st	193	189	182
Antal lägenheter, st	2 590	2 169	2 458
Eget kapital	4 962	4 334	4 919
Likvida medel	209	132	66
Soliditet, %	44	39	45
Nettobelåningsgrad*, %	49	55	50
Räntetäckningsgrad, ggr	1,6x	2,0x	1,6x
Långsiktigt substansvärde per aktie**	70,8	84,0	69,9
Resultat per aktie**	0,7	-2,4	-4,4

*) Inkluderar obligationslån i historiska perioder.

**) Nyemission genomförd i maj 2023 samt i november 2023.

Fastighetsvärde och totala intäkter, Mkr

VD HAR ORDET

Starkt kvartal - redo för tillväxt

Ökade hyresintäkter och förbättrat driftnetto

Den finansiella utvecklingen för det första kvartalet visar att vi successivt fortsätter öka vår intjäning. Hyresintäkterna steg med 6 procent till 160 miljoner kronor (151) och driftnettot ökade med 19 procent till 117 (98). Det ökade driftnettot drevs i huvudsak av ökade intäkter och god kostnadskontroll. Fastighetsportföljen uppgår till 10,8 miljarder kronor (10,8) per 30 november 2023 och består främst av högavkastande fastigheter med ett totalt aktuellt hyresvärde om 641 miljoner kronor. Två tredjedelar av portföljen består av kommersiella fastigheter med indexreglerade kontrakt som tillsammans med beräknad hyreshöjning på bostäder från den 1 januari 2024 ger ytterligare cirka 35 miljoner kronor i årligt hyresvärde som ökar driftnettot.

Niclas Bergman, VD Under perioden har en kommersiell fastighet färdigställts som är fullt uthyrd och tillför 3,1 miljoner kronor i årligt hyresvärde. En fastighetsportfölj med 15 fastigheter i Ulricehamn och Borås har förvärvats. Portföljen har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor vilket ökar Nivikas totala fastighetsbestånd i Ulricehamn och Borås till 700 miljoner kronor. Sju fastigheter har avyttrats till, eller strax över, bokfört värde och har tillsammans tillfört 120 miljoner kronor i likviditet.

Hög uthyrningsgrad

Det är glädjande att uthyrningsgraden fortsätter att hålla sig på en hög och stabil nivå. Efterfrågan är fortsatt god på Nivikas marknader och den ekonomiska uthyrningsgraden var 95 procent för kommersiella fastigheter och 97 procent för bostäder vid utgången av kvartalet.

Nivika har ett flertal förfrågningar och för aktiva dialoger kring kommersiella nybyggnationer och tillbyggnationer på bolagets hemmamarknad, både från nya och från befintliga hyresgäster. Under första kvartalet startades nybyggnation av en kommersiell fastighet i Växjö, en besiktningsanläggning till Opus.

Refinansiering möjliggör fler lönsamma förvärv

Under första kvartalet har Nivika genomfört en företrädesemission om cirka 500 miljoner kronor, utökat bolagets finansiering via banker om totalt 400 miljoner kronor, adderat 235 miljoner kronor i utökad grundfinansiering samt 165 miljoner kronor i byggnadskreditiv med beviljad slutfinansiering. Bolaget har under första kvartalet också återbetalt det utestående obligationslånet om 650 miljoner kronor vilket innebär att Nivikas finansiering därmed inte omfattar några obligationslån. Genom dessa aktiviteter har balansräkningen och Bolagets finansiella ställning stärkts. Detta ger Nivika nya möjligheter att genomföra selektiva kompletteringsförvärv och bli mer offensiva med förvärv på en attraktiv förvärvsmarknad med geografiskt fokus på våra huvudsakliga geografiska områden Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten.

I december, efter periodens slut, förvärvade Nivika tre fullt uthyrda triple-net fastigheter i tre separata transaktioner. Genomsnittlig återstående hyrestid är cirka 10 år och fastigheterna har en genomsnittlig yield på 8,25 procent. Fastigheterna ligger i anslutning till befintligt fastighetsbestånd och hör till marknadsområde Värnamo. Med bra lägen, fullt uthyrda och med långa hyresavtal är fastigheterna typiska för Nivikas fastighetsbestånd. Dessa transaktioner var så kallade off-market-transaktioner, dvs affärerna har g jorts direkt mellan köpare och säljare utan rådgivare eller mäklare. Transaktionerna är helt i linje med Nivikas strategi att fortsätta växa med välavkastande fastigheter i utvalda lägen.

Fortsatt värdetillväxt

Nivikas affärsmodell går ut på att utveckla och skapa värde i fastighetsportföljen genom förädling av befintliga fastigheter, framtagning av detaljplaner för att skapa byggrätter, projektutveckling i attraktiva lägen samt genom strategiska förvärv. Detta i kombination med en diversifierad fastighetsportfölj samt en långsiktig förvaltning ger oss en solid grund att stå på och starka kassaflöden. Med en utökad och stabil finansiering har vi nu goda möjligheter att genomföra förvärv och ytterligare stärka bolagets marknadsposition samt skapa fortsatt värdetillväxt.

Niclas Bergman, VD

regi, lokal närvaro och korta beslutsvägar."

VÄSENTLIGA HÄNDELSER

Q1

Händelser under perioden september till november 2023

Styrelsen för Nivika beslutade den 22 september 2023 att genomföra en, fullt garanterad, nyemission av B-aktier om cirka 511 miljoner kronor med företrädesrätt för Bolagets befintliga aktieägare. Syftet med företrädesemissionen är att stärka Bolagets finansiella ställning, genomföra en förtida återbetalning av utestående obligationslån samt möjliggöra fortsatt lönsam tillväxt. Nivika fortsätter samtidigt sin strategiska översyn och geografiska konsolidering av fastighetsportföljen.
I anslutning till företrädesemissionen har Bolaget refinansierat och utökat sina kreditfaciliteter hos Nordea, SEB och Danske Bank. Totalt har finansieringen utökats med 400 miljoner kronor varav 235 miljoner kronor i utökad grundfinansiering och 165 miljoner kronor i byggnadskreditiv med beviljad slutfinansiering.
Nivika har även uppdaterat sina finansiella måla, hållbarhetsmål samt Bolagets utdelningspolicy, med fokus på lönsam tillväxt och finansiell stabilitet. De finansiella målen ska säkerställa att Nivika över tid fortsatt skapar värde för aktieägarna, samt ger verksamheten en tydlig målbild. För att öka tydligheten och avspegla Bolagets förstärkta fokus på lönsamhet och värdeskapande, har styrelsen valt att minska antalet finansiella mål till fyra samt addera ett hållbarhetsmål.
Nivika har den 12 oktober respektive den 16 november 2023 återbetalt cirka 600 miljoner kronor respektive cirka 50 miljoner kronor av det utestående obligationslånet med ISIN: SE0015949631, med ett totalt belopp om 650 miljoner kronor. Nivika har därmed inga obligationslån.
Nivika har efter beslut om företrädesemission även genomfört en extra bolagsstämma den 26 oktober 2023. Stämman beslutade att godkänna styrelsens beslut om företrädesemission samt reviderad valberedningsinstruktion.
Nivika har den 1 september 2023 avyttrat fyra fastigheter, Vesslan 18-21, i Vetlanda. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 1,3 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 1 345 m2. Transaktionen har gjorts till fastigheternas bokförda värden.
Nivika har den 15 september 2023 avyttrat fastigheten Släggan 11 i Gislaved. Fastigheten har ett årligt hyresvärde om 2,1 miljoner kronor och en uthyrningsbar yta om 2 966 m2. Transaktionen har gjorts strax över fastighetens bokförda värde.
Nivika har den 5 oktober 2023 avyttrat tre fastigheter, Ämbaret 3, Ämbaret 8 och Ödlan 20 i Jönköping. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 11 000 m2. Transaktionen har gjorts till fastigheternas bokförda värden.
Nivika har den 16 oktober 2023 förvärvat en fastighetsportfölj i Ulricehamn/Borås. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 11 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 9 200 m2. Genom förvärvet har Nivika ett fastighetsbestånd i Ulricehamn och Borås om 700 miljoner kronor.

Q2FF

Händelser efter perioden

Nivika har den 20 december 2023 förvärvat Almen 13, en fullt uthyrd kommersiell fastighet i Värnamo. Fastigheten har ett årligt hyresvärde om 1,3 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 1 545 m2. Fastigheten ligger i anslutning till befintlig fastighetsportfölj.
Nivika har den 22 december förvärvat Bokbindaren 13, i Värnamo respektive Berghem 1:28 i Ljungby i två separata transaktioner. Fastigheterna har ett årligt hyresvärde om 4,9 miljoner kronor och en total uthyrningsbar yta om 5 058 m2. Båda fastigheterna är fullt uthyrda och ligger i anslutning till befintlig fastighetsportfölj.

FASTIGHETS-PORTFÖLJ

Vid periodens utgång ägde Nivika 193 (189) fastigheter med en sammanlagd uthyrbar yta om cirka 556 000 m². Vårt fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala lägen i tillväxtorterna Jönköping, Värnamo och Växjö samt marknadsområdet Västkusten. Värdet på fastigheterna uppgick sammantaget till 10,8 miljarder kronor (10,8), vilket är oförändrat jämfört med samma period föregående år. Dock har förändringar skett i portföljen genom värdeminskning och avyttringar i portföljen vilket mötts av investeringar i pågående nybyggnationsprojekt och värdehöjande investeringar.

Nivikas fastighetsbestånd är uppdelat i kategorierna industri, kontor, handel, samhällsfastigheter, hotell/restaurang, bostäder samt övrigt. I kategorin övrigt ingår fastigheter i selfstorageverksamheten Mitt Lager.

Vårt geografiska fokus ligger på Småland samt Västkusten, områden med goda tillväxtmöjligheter och stabila hyresmarknader. Fastighetsportföljens värde i slutet av år 2028 skall uppgå till 15 miljarder kronor varav två tredjedelar kommersiella fastigheter. Fastighetsbeståndet utvecklas med ett långsiktigt perspektiv så att hyrespotentialen i de olika fastigheterna maximeras och drifts- och förvaltningskostnader effektiviseras. Därmed skapas god värdetillväxt över tid.

Totalt, tkr	30 nov 2023	30 nov 2022				Industri/Lager 23 %
Fastighetsvärde	10 805 800	10 809 696	3 17	Jönköping 31 %	3	Kontor 11 %
Hyresintäkter***	159 706	150 754	31	Värnamo 29 %	23	Handel 9 %
Uthyrningsgrad**, %	96	96	20	Växjö 20 %	40 11	Samhällsfastighet 9 % Hotell/Restaurang 3 %
Antal fastigheter	193	189		Västkusten 17 %		Mark 2 %
Area, m²	556 322	566 071	29	Övriga 3 %	9 2 9 3	Bostäder 40 % Övrigt 3 %
Jönköping, tkr	30 nov 2023	30 nov 2022				Industri/Lager 22 %
Fastighetsvärde	3 358 400	3 590 500		Jönköping		Kontor 13 %
Hyresintäkter***	46 052	49 266				Handel 12 % Samhällsfastighet 2 %
Uthyrningsgrad**, %	93	98				Hotell/Restaurang 3 %
Antal fastigheter	38	40				Mark 4 %
Area, m²	138 953	161 536				Bostäder 44 %
Värnamo, tkr	30 nov 2023	30 nov 2022				Industri/Lager 27 %
Fastighetsvärde	3 170 100	2 835 130		Värnamo		Kontor 9 %
Hyresintäkter***	51 228	42 124				Handel 12 %
Uthyrningsgrad**, %	98	95				Samhällsfastighet 12 % Hotell/Restaurang 6 %
Antal fastigheter	63	65				Mark - %
Area, m²	180 952	163 504				Bostäder 34 %
Växjö, tkr	30 nov 2023	30 nov 2022				Industri/Lager 19 %
Fastighetsvärde	2 148 200	2 043 800		Växjö		Kontor 11 %
Hyresintäkter***	30 069	25 340				Handel 3 % Samhällsfastighet 22 %
Uthyrningsgrad**, %	93	92				Hotell/Restaurang 1 %
Antal fastigheter	36	37				Mark 2 %
Area, m²	107 961	97 605				Bostäder 42 %
Västkusten, tkr	30 nov 2023	30 nov 2022				Industri/Lager 26 %
Fastighetsvärde	1 833 300	2 007 766		Västkusten		Kontor 10 %
Hyresintäkter***	29 100	30 335				Handel 6 %
Uthyrningsgrad**, %	98	99				Samhällsfastighet 2 % Hotell/Restaurang 3 %
Antal fastigheter	50	42				Mark 1 %
Area, m²	108 018	120 353				Bostäder 52 %
Övriga*, tkr	30 nov 2023	30 nov 2022				Övrigt 100 %
Fastighetsvärde	295 800	332 500		Övriga
Hyresintäkter***	3 257	3 689
Antal fastigheter	6	5
Area, m²	20 438	23 073

*) Fastigheter tillhörande Mitt Lager utanför orterna ovan. **) Ekonomisk uthyrningsgrad.

***) Totala hyresintäkter under perioden.

Fastighetsportfölj om 10,8 miljarder kronor där förvaltningsfastigheter utgör 91 %

I tabellen nedan är information om pågående byggnation samt pågående projektutveckling baserat på bedömningar om projektens storlek, inriktning och omfattning. Framtida projektportfölj är egenägd vilket gör att vi helt och hållet själva styr tidsplanerna för framtida projekt. Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Informationen baseras på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde, vilket innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, projektkostnader och framtida hyresvärde. Informationen omprövas regelbundet och bedömningar justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller att förutsättningarna förändras.

Sammanställning	Uthyrbar yta / potentiell yta		Fastighetsvärde / potentiellt värde		Hyresvärde / potentiellt värde	Bokfört värde
	m2	Mkr	kr/m2	Mkr	kr/m2	Mkr
Förvaltnings- och rörelsefastigheter	556 322	9 856	17 716	668	1 200	9 856
Pågående byggnation	37 062	761	20 533	42	1 139	610
Framtida projektportfölj	345 060	8 883	25 743	562	1 630	97
Obebyggd mark	-	-	-	-	-	244
Totalt	938 944	19 500	20 779	1 272	1 356	10 806

Förvaltnings- och rörelsefastigheter	Uthyrbar yta	Fastighetsvärde		Hyresvärde		Kontrakterad hyra
	m2	Mkr	kr/m2	Mkr	kr/m2	Mkr
Kommersiella lokaler, förvaltningsfastigheter	416 016	5 970	14 351	435	1 046	414
Kommersiella lokaler, rörelsefastighet	625	20	31 520	1	2 331	1
Bostäder	139 681	3 866	27 676	231	1 655	225
Totalt	556 322	9 856	17 716	668	1 200	641

Pågående byggnation	Uthyrbar yta	Fastighetsvärde			Hyresvärde		Investering (inkl. mark) Mkr
	m2	Mkr	kr/m2	Mkr	kr/m2	Bedömd	Bokfört värde
Kommersiella lokaler	24 769	274	11 062	17	670	251	182
Bostäder	12 293	487	39 616	26	2 082	501	428
Totalt pågående byggnation	37 062	761	20 533	42	1 139	752	610

Diversifierad fastighetsportfölj med en bred avtalsportfölj

Hyresavtal

Nivika strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster med en spridd förfallostruktur. I kombination med spridning på många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher minskar risken för vakanser och hyresförluster. Per den sista november 2023 uppgick kontrakterad årshyra till 641 miljoner kronor (585) och den vägda återstående kontraktstiden, exklusive bostäder och parkering, till 4,9 år (4,6).

Kontraktsvärde hyresavtal lokaler, förfallofördelning, Mkr

Uthyrning

Nivikas långsiktiga mål är att ha en uthyrningsgrad för kommersiella lokaler på 90 procent och för bostäder på 95 procent över tid. Bolagets fastigheter har en relativt hög uthyrningsgrad och har så haft under flera år. Efterfrågan är fortsatt god på de flesta av Nivikas orter och uthyrningsgraden är fortsatt hög, 95 procent sett över hela beståndet, inklusive projektfastigheter. 95 procent för kommersiellt och 97 procent för bostäder. Nivikas nettouthyrning uppgick perioden september till november till -4 miljoner kronor. Huvudsakligen beror den negativa nettouthyrningen på att några konsumentberoende hyresgäster har drabbats hårt av konjunkturnedgången samt att en hyresgäst lämnar ett rivningskontrakt med en årshyra på cirka 2 miljoner kronor. Aktiviteten är fortsatt hög i uthyrningsverksamheten på Nivikas orter.

Hyresgäster

Hyresgästerna i fastighetsportföljen utgörs av såväl väletablerade små till medelstora företag, som stora multinationella företag och bostadshyresgäster. Intäktsbasen är väl diversifierad med 615 (650) kommersiella kontrakt och 2 590 (2 169) bostadskontrakt. Per den sista augusti 2023 stod de tio största hyreskontrakten för drygt 14 procent (14) av den samlade årliga grundhyran från bolagets hyresgäster. Genomsnittslängden för dessa hyreskontakt är 10,6 år (9,7).

En hög andel av Nivikas hyresvärde uppräknas årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex KPI. Vid periodens utgång utg jorde dessa avtal två tredjedelar av Nivikas kontrakterade årshyra och där resterande avtal huvudsakligen utgörs av hyresavtal för bostäder, parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år vilka uppräknas på annat sätt.

Antal lägenheter och uthyrningsbar yta, 2023-11-30

	Antal	Bostäder	Lokaler	Total uthyrningsbar
Ort	lägenheter	yta, m²	yta, m²	yta, m²
Jönköping	889	32 941	106 012	138 953
Värnamo	675	46 765	134 187	180 952
Växjö	441	22 387	85 574	107 961
Västkusten	585	37 588	70 430	108 018
Övrigt	-	-	23 438	20 438
Summa	2 590	139 681	416 641	556 322

De 10 största hyresgästernas andel av kontraktssvärdet 2023-11-30

De 10 största hyresgästerna per 2023-11-30

Hyreskontrakt kommersiella lokaler	Andel av total årshyra, %
Holmgrens Bil AB, Jönköping	4,8
1337 Logistics AB	1,3
Holmgrens Bil AB, Värnamo	1,3
Racketcentrum Sports Business AB	1,2
Växjö Vipers Arena AB	1,0
Prolympia AB	1,0
Rasta Sverige AB	0,9
Polismyndigheten	0,9
Växjö Kommun	0,9
Mantum Holding	0,8
Övriga	85,9

Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per typ, 2023-11-30 Fördelning kontraktsvärde hyresavtal per ort, 2023-11-30

Fastighetsvärdering

Nivika genomför varje kvartal värdering av hela sin fastighetsportfölj. Per den 31 augusti 2023 värderade Newsec hela beståndet och per 2023-11-30 har hela beståndet värderats om internt, marknadsvärdet är avstämt med Newsec. Värderingen ligger till grund för de verkliga värden som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning och värdeförändringen redovisas i koncernens resultaträkning. Varje fastighet i beståndet externvärderas minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod.

Värderingsmodellen som används av såväl extern värderare som Nivika är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med och delvis baserad på ortsprisanalyser. Värderingen sker i enlighet med nivå 3 i värdehierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde. Med ett undantag, fastigheten Almen 12 i Värnamo, som är Nivikas huvudkontor, vilken redovisas som rörelsefastighet sedan 1 september 2022.

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Värdeförändring fastigheter har historiskt haft en betydande påverkan på periodens/årets resultat och bidrar till att resultaten kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftöverskottet en prisjustering uppåt och vice versa.

Förändringar i hyreskontrakt och med hyresgäster inkluderas i värderingar så snart de tillkännages.

Värderingsparametrar

Värderingstidpunkt	2023-11-30 (2023-08-31)
Inflationsantagande	2 % (6,5 % 2023, därefter 2 % per år)
Kalkylperiod, år	5-25 år, median 10 år (5-25 år, median 10 år)
Direktavkastning bostäder, %	3,0 -7,1, medel 4,4 (3,0 -7,0, medel 4,4)
	Direktavkastning kommersiellt, % 5,75 - 8,0, medel 6,6 (5,5- 8,5 medel 6,6)
Långsiktig vakans, %	0-20 %
Hyresantagande	Befintlig hyra och marknadshyra
	Individuellt anpassat utifrån utfall för
Drift- och underhållskostnader	respektive fastighet och värderingsinstitutets
	erfarenhet av likartade objekt

Känslighetsanalys

Nedan redovisas effekterna på fastigheternas värde, vid förändringar av ett antal faktorer. Redovisade effekter skall endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åtgärder som bolaget skulle kunna vidta.

	Ändring indata		Värdeförändring
Parameter	enhet	antal	Mkr	%
Marknadshyra för lokal
(ej bostäder)	%-enheter	10	+476	+4,4
Vakansgrad	%-enheter	10	-1 305	-12,1
Drift & underhåll	kr/m²	10	-146	-1,4
Inflation	%-enheter	1	+634	+5,9
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut	%-enheter	1	-1 486	-13,8
Kalk.ränta & Direktavk. Vid kalk.slut	%-enheter	-1	+2 263	+20,9

Fastighetsportföljen Q1

Fastighetsvärdet på Nivikas portfölj uppgår vid periodens slut till 10,8 miljarder kronor. Portföljen har under perioden september till november förändrats genom avyttringar, förvärv och pågående byggnationer.

I Värnamo slutfördes byggnationen av Graniten 39 som är en industrilokal med kontor och lager till Boxess (tidigare BåfiPac) som färdigställdes i september 2023. I Värnamo finns även den pågående byggnation av Hematiten 1 som är en industrilokal med kontor och lager till DS Smith med inflyttning beräknad till första kvartalet 2024. Även en större renovering pågår på Rosen 1 till Polismyndigheten vilken beräknas färdigställas under första kvartalet 2024.

I oktober avyttrades en fastighetsportfölj bestående av tre kommersiella fastigheter i Jönköping till Jönköping Kommun. I Jönköping pågår byggnation av Hisingstorp, ett trygghetsboende med 82 lägenheter som är planerade att färdigställas andra kvartalet 2024. I Jönköping pågår också byggnation på Hovslätts Ängar, ett fyrtiotal hyresrätter som kommer att färdigställas under första kvartalet 2024. Hovslätts Ängar ligger naturskönt strax söder om Jönköping med endast några kilometer från Jönköpings centrum.

I Växjö påbörjades byggnation av en besiktningsanläggning till Opus som är planerad att färdigställas under första kvartalet 2024. I marknadsområde Växjö ingår Nybro där det pågår byggnation av ett trygghetsboende med 62 lägenheter i centrala Nybro. Byggnationen är planerade att färdigställas under andra kvartalet 2024.

Förändring förvaltningsfastigheter

Mkr	30 nov 2023	30 nov 2022
Fastighetsbestånd vid årets början	10 629	10 699
Förvärv av fastigheter	151	84
Försäljning av fastigheter	-170	-
Omklassificering till rörelsefastighet	-20	-20
Investeringar i befintliga fastigheter	163	228
Värdeförändring i befintliga fastigheter	53	-20
Fastighetsbestånd vid periodens slut	10 806	10 790

Förändring rörelsefastigheter

Mkr	30 nov 2023	30 nov 2022
Fastighetsbestånd vid årets början	19,3	-
Omklassificering*	-	19,7
Avskrivning	-0,1	-0,1
Fastighetsbestånd vid periodens slut	19,2	19,6

*Från 1 september 2022 redovisas fastigheten Almen 12 i Värnamo som rörelsefastighet. Fastigheten är Nivikas huvudkontor, och omklassificeringen sker efter att Nivika utnyttjar majoriteten av ytan.

Tre triple-net fastigheter förvärvade efter periodens slut med en snittyield på 8,25 procent

Genomförda fastighetsavyttringar med frånträde från Q1 2023/24

Fastighetsnamn	Ort	Hyresvärde, Mkr	Yta, m²	Tillträde	Kommentar
Vesslan 18-21	Vetlanda	1,3	1 345	2023-09-01	Bostadsfastighet i centrala Vetlanda
Släggan 11	Gislaved	2,1	2 966	2023-09-15	Kommersiell fastighet i Gislaved
Ämbaret 3	Jönköping	1,8	2 920	2023-10-05	Kommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde i Jönköping
Ämbaret 8	Jönköping	8,9	7 668	2023-10-05	Kommersiell fastighet på Ljungarums Industriområde i Jönköping
Ödlan 20	Jönköping	0,2	300	2023-10-05	Kommersiell fastighet belägen i södra Munksjöområdet, en ny stadsdel i Jönköping
Totalt		14,3	15 199

Förvärvade fastigheter med tillträde från Q1 2023/24

Fastighetsnamn	Ort	Hyresvärde, Mkr	Yta, m²	Tillträde	Kommentar
Båten 3 & 4	Ulricehamn	0,7	576	2023-10-16	Bostadsfastighet i Ulricehamn
Laxen 5,6 & 13	Ulricehamn	1,6	1 298	2023-10-16	Bostadsfastighet i Ulricehamn
Petersberg 11	Borås	1,3	825	2023-10-16	Bostadsfastighet i Borås
Brännebo 1:32	Borås	2,3	2 182	2023-10-16	Bostadsfastighet utanför Borås
Ljung 1:27 & 1:73	Ulricehamn	2,4	2 171	2023-10-16	Bostadsfastighet utanför Ulricehamn
Smörbollen3	Ulricehamn	0,3	352	2023-10-16	Bostadsfastighet i Ulricehamn
Linnéan 9	Ulricehamn	0,4	292	2023-10-16	Bostadsfastighet i Ulricehamn
Hästhoven 10	Ulricehamn	0,4	348	2023-10-16	Bostadsfastighet i Ulricehamn
Gulsippan 3	Ulricehamn	0,3	259	2023-10-16	Bostadsfastighet i Ulricehamn
Björkdungen 2	Ulricehamn	0,8	454	2023-10-16	Bostadsfastighet i Ulricehamn
Aspen 10	Ulricehamn	0,5	424	2023-10-16	Bostadsfastighet i Ulricehamn
Totalt		11,0	9 181

Förvärvade fastigheter med tillträde från Q2 2023/24 och framåt

Fastighetsnamn	Ort	Hyresvärde,	Yta, m²	Tillträde	Kommentar
		Mkr
Almen 13	Värnamo	1,3	1 545	2023-12-20	Kommersiell fastighet i Värnamo
Bokbindaren 13	Värnamo	1,5	1 888	2023-12-22	Kommersiell fastighet i Värnamo
Berghem 1:28	Ljungby	3,4	3 170	2023-12-22	Kommersiell fastighet i Värnamo
Byggrätter	Jönköping	-	-	Prel. sommar 2024	Byggrätt för framtida byggnation av 300 bostäder i Jönköpingsområdet
Totalt		6,2	6 603

Färdigställande av pågående projekt tillför ett årshyresvärde om +38 Mkr under innevarande räkenskapsår, 2023/2024

Med rådande marknadsläge kommer Nivika att avvakta med projektstart på bostadsbyggnationer tills mer stabila förutsättningar har infunnit sig. Nivika lägger stort fokus på riskhantering i de pågående projekten och har en attraktiv egenägd projektportfölj att starta upp med när marknadsförutsättningarna blir mer gynnsamma.

Nivikas pågående ny- och ombyggnationer -upphandlade till fastpris- kommer tillsammans att tillföra ett årligt hyresvärde om 42 miljoner kronor. Cirka 38 miljoner kronor av dessa tillkommer redan innan räkenskapsårets slut, den 31 augusti 2024. Entreprenaderna upphandlas i regel som totalentreprenad för att minimera risken för oförutsedda kostnader.

Pågående projekt				Planeras	Bedömd		Energi	Bostäder	Lokaler	Hyres
Fastighet	Ort	Projekttyp	Kategori	vara färdigställt*	investering, Mkr	Återstående investering	prestanda, %	Uthyrbar yta, m2	Uthyrbar yta, m2	värde, Mkr	Antal lägenheter
Hematiten 1	Värnamo	Nybyggnation	Industri/Lager	Q1 2024	152	7	80 %	-	18 000	10,7	-
Rosen 1 (Polisen)	Värnamo	Ombyggnation	Samhällsfastighet	Q1 2024	14	6	-	-	4 435	0,5	-
Repslagaren 1	Växjö	Nybyggnation	Industri/Lager	Q1 2024	10	6	80 %	-	284	0,8	-
Hovslätts Ängar	Jönköping	Nybyggnation	Bostäder	Q1 2024	115	19	80 %	2 539	-	5,3	40
Roten 2 "Hisingstorp" Jönköping		Nybyggnation	Bostäder	Q2 2024	246	32	80 %	6 002	-	13,1	82
Tor 3	Nybro	Nybyggnation	Bostäder	Q2 2024	140	26	80 %	3 752	-	7,2	62
Refugen 6	Värnamo	Nybyggnation	Kontor	Q1 2025	75	52	80 %	-	2 050	4,5	-
					752	147		12 293	24 769	42,2	184

Pågående projekt, uthyrbar yta per katergori, m2

37 062 m²

11%

66%

Jönköping, 8 541 m2 Värnamo, 24 485 m2 Växjö, 4 036 m2

23 %

Pågående projekt, uthyrbar yta per ort, m2

*) Planeras vara färdigställd, kvartal kalenderår.

FÖRETRÄDESEMISSION, UTÖKAD FINANSIERING OCH GENOMFÖRDA AVYTTRINGAR

Under perioden har Bolaget fortsatt sitt arbete med att stärka balansräkningen. Tidigare kommunicerade avyttringar har genomförts enligt plan och den sista obligationen har lösts. Den beslutade företrädesemissionen slutfördes efter perioden och tillförde bolaget 511 miljoner kronor i eget kapital före transaktionskostnader.

Finansiell ställning och likviditet

Nivika finansierar sin verksamhet med en kombination av banklån, övriga skulder och eget kapital. Finansiering sker genom bottenlån, byggnadskreditiv och revolverande faciliteter hos ett tiotal finansinstitut där tre nordiska storbanker utgör basen med tillkommande finansiering hos lokala sparbanker samt SBAB.

De långfristiga räntebärande finansiella skulderna uppgick per rapportdagen till 5 341 miljoner kronor (5 967) varav långsiktig bankfinansiering uppgick till 5 148 miljoner kronor (4 555), obligationslån 0 miljoner kronor (1 250) och övriga räntebärande skulder 193 miljoner kronor (161). Bankfinansiering säkerställs med pant i fastigheter med marknadsmässiga villkor. Av koncernens räntebärande skulder finansieras cirka 11 procent med grön finansiering. Samtliga åtaganden var vid rapportdagen uppfyllda.

Bolaget har under perioden utökat sin låneportfölj med 400 miljoner kronor avseende långfristig finansiering samt finansiering av pågående byggnationer, dels i form av byggnadskreditiv, dels i form av slutfinansiering. Vidare har Nivika också resterande obligation med ett utestående belopp om totalt 650 miljoner kronor. Utträdet ur obligationsmarknaden, allt annat lika, innebär en minskning av räntekostnader på nästan 100 miljoner kronor per år.

Derivatportföljen som består av olika typer av ränteswapar, har utökats under perioden. Per rapportdagen hade bolaget räntesäkrat totalt 2,1 miljarder kronor, vilket motsvarar 38 procent av låneportföljen.

Genomsnittlig ränte- och kapitalbindning uppgick till 1,5 (0,5) respektive 2,3 (2,8) år per den 30 november 2023. Räntetäckningsgraden, mätt rullande 12 månader, uppgick till 1,6 (2,0). Netto räntebärande skulder, efter avdrag för likviditet, i förhållande till fastighetsvärde uppgick vid periodens slut till 49 procent (55).

Beviljad men ej nyttjad finansiering per sista november 2023 uppgick till 229 miljoner kronor avseende beviljade men ej utbetalda byggnadskreditiv samt kontokredit.

Finansiering	2023-11-30	2022-11-30
Säkerställd finansiering, Mkr	5 273	4 690
Obligationslån, Mkr	-	1 250
Genomsnittlig ränta, säkerställd finansiering, %*	5,9	3,7
Genomsnittlig ränta, icke säkerställd finansiering, %	5,6	6,3
Genomsnittlig ränta, total, %**	5,2	4,2
Kapitalbindningstid, år	2,3	2,8
Räntebindningstid, år	1,5	0,5
Likvida medel, Mkr	209	132
Nettobelåningsgrad, %	48,7	54,9
Räntetäckningsgrad, ggr	1,6	2,0
Soliditet, %	45	39

**) Inklusive byggnadskreditiv och räntesäkringar.

Nettobelåningsgrad, % och räntetäckningsgrad, %

LTV ICR

Finansiering

*) Baserad på balansomslutning.

2500

AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Intjäningsförmåga per 30 november 2023

Baserat på det fastighetsbestånd och de hyreskontrakt som förelåg vid periodens utgång uppgår hyresintäkterna för den kommande tolvmånadersperioden till 676 miljoner kronor och fastighetskostnaderna beräknas utifrån aktuell driftmarginal, justerad för tillkommande fastigheter, uppgå till 189 miljoner kronor, vilket innebär ett driftnetto om 487 miljoner kronor. Överskottsgraden beräknas uppgå till 70 procent utifrån fastighetskostnader för ett normalt verksamhetsår inklusive fastighetsrelaterad administration. Utifrån nuvarande omfattning av organisation och verksamhet bedöms de centrala administrationskostnaderna uppgå till 35 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet bedöms uppgå till 187 miljoner kronor.

I aktuell intjäningsförmåga är pågående byggnationer ej inräknade. Enligt uppskattning, se avsnitt pågående projekt, tillför pågående projekt hyresintäkter om 42 miljoner kronor. Utifrån bedömd överskottsgrad tillför projekten ett driftnetto om cirka 37 miljoner kronor. För mer information om pågående projekt se avsnitt Fastighetsportfölj i delårsrapporten.

Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte är en prognos utan visar på Nivikas intjäningsförmåga vid periodens utgång och beaktar inte eventuella förändringar av variabler såsom hyror, vakanser, fastighetskostnader, räntor med mera. Hänsyn har ej heller tagits till händelser efter perioden såsom likvid från företrädesemission och återbetalning av lån.

Aktuell intjäningsförmåga, Mkr	2023-11-30
Hyresvärde	668
Hyreshöjning 2024-01-01	35
Vakans	-27
Hyresintäkter	676
Fastighetskostnader	-189
Driftnetto	487
Central förvaltning	-35
Finansiella kostnader	-265
Förvaltningsresultat	187

Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyresavtal per bokslutsdag.

Fastighetskostnader baseras på ett normalt verksamhetsår med underhåll för innehavda fastigheter per bokslutsdag. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt ingår i posten Fastighetskostnader och beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden.

Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen, inklusive projektutveckling, och fastighetsportföljens storlek per bokslutsdag. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.

Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå och kreditportfölj per bokslutsdag.

289

lägenheter

AKTIEN OCH ÄGARNA

Nivika Fastigheter AB:s B-aktie (kortnamn NIVI B) är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, inom sektorn Real Estate. Nivikas marknadsvärde uppgick den 30 november 2023 till 2 244 miljoner kronor och antalet aktieägare var 3 031 stycken.

Vid utgången av perioden uppgick antal aktier till 77 907 047 stycken, fördelat på 24 884 800 stycken av serie A och 53 022 247 stycken av serie B. Varje A-aktie berättigar till tio röster per aktie och varje B-aktie ger rätt till en röst per aktie. Samtliga aktier medför lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och vinst samt till utdelning.

Kursutveckling och handel

Under perioden 1 september till 30 november 2023 omsattes på Nasdaq Stockholm cirka 1 238 000 NIVI B-aktier. Dagsomsättningen för Nivika på Nasdaq Stockholm uppgick i genomsnitt till 19 346 aktier och det volymviktade genomsnittspriset uppgick till 27,20 kronor. Högst betalkurs under perioden var 33,00 kronor den 20 september och lägst betalkurs var 25,10 kronor den 26 oktober 2023. Aktiekursen den 30 november 2023 uppgick till 28,80 kronor (senast betalt). Marknadsvärde på samtliga aktier i Bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktien 31 augusti 2023, uppgick till 2 244 miljoner kronor. Information om aktens utveckling finns även på www.nivika.se.

Aktiekapital

Nivika har genomfört en företrädesemission av stamaktier vilket pressmeddelandes den 22 september 2023 och som beslutades på en extra bolagsstämma den 26 oktober 2023. Genom företrädesemissionen har antalet aktier ökat med totalt 17 978 547 aktier till sammanlagt 95 885 594 aktier, fördelat på 71 000 794 B-aktier och 24 884 800 A-aktier. Varje B-aktie har en (1) röst och varje A-aktie har tio (10) röster, vilket innebär att antalet röster har ökat med 17 978 547 röster till sammanlagt 319 848 794 röster. Bolagets aktiekapital har ökat från 38 953 523,50 kronor till 47 942 797 kronor.

	2023-11-30
Handelsplats	Nasdaq Stockholm
Aktienamn	Nivika
Kortnamn (ticker)	NIVI B
ISIN-kod	SE0017083272
Segment	Nasdaq, Mid Cap
Sektor	Real Estate
Valuta	SEK
Totalt utestående aktier	77 907 047 st
Totalt antal B-aktier	53 022 247 st
Stängningskurs 30 november 2023	28,80 kr
Marknadsvärde 30 november 2023*	2 244 Mkr

*) Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget, baserat på senast betalt pris för B-aktier per datum ovan.

De tio största aktieägare (röstsorterat) per den 30 november 2023

Namn	Antal A-aktier*		Antal B-aktier* Totalt antal aktier Andel av kapital Andel av röster
Värnanäs AB	7 435 600	2 138 057	9 573 657	12,3	25,3
Santhe Dahl Invest AB	3 852 000	10 453 373	14 305 373	18,4	16,2
Holmgren Group AB	3 900 000	2 027 631	5 927 631	7,6	13,6
Husleden Förvaltning AB	3 000 000	4 894 736	7 894 736	10,1	11,6
Skandinavkonsult i Stockholm AB	3 108 600	1 854 407	4 963 007	6,4	10,9
Planch AB	3 108 600	933 400	4 042 000	5,2	10,6
Pollock Invest AB	480 000	745 000	1 225 000	1,6	1,8
Nordnet Pensionsförsäkring AB	-	4 100 946	4 100 946	5,3	1,4
Nordea Livförsäkring Sverige AB	-	4 021 396	4 021 396	5,2	1,3
Tredje AP-Fonden	-	3 618 420	3 618 420	4,6	1,2
10 största aktieägare	24 884 800	34 787 366	59 672 166	76,6	94,0
Övriga aktieägare	-	18 234 881	18 234 881	23,4	6,0
Totalt	24 884 800	53 022 247	77 907 047	100,0	100,0
Varav styrelse och koncernledning	18 776 200	17 350 208	36 126 408	46,4	67,9

*) A-aktier berättigar till tio röster per aktie och B-aktier berättigar till en röst per aktie.

Källa: Euroclear Sweden och Bolaget

Koncernen

RAPPORT ÖVER RESULTAT OCH TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG

tkr	2023/24 3 mån sep-nov	2022/23 3 mån sep-nov	2022/23 12 mån sep-aug
Hyresintäkter	152 794	143 357	580 037
Serviceintäkter	6 912	7 397	31 875
Summa intäkter	159 706	150 754	611 913
Driftskostnader*	-33 206	-43 141	-165 238
Underhållskostnader	-4 129	-4 996	-13 342
Fastighetsskatt	-4 890	-4 870	-18 423
Summa fastighetskostnader	-42 225	-53 008	-197 002
Driftnetto	117 480	97 746	414 910
Central administration*	-13 590	-11 398	-40 130
Finansnetto	-57 970	-51 002	-241 004
Förvaltningsresultat	45 920	35 346	133 777
Värdeförändring fastigheter, realiserade	950	-	37 832
Värdeförändring fastigheter, orealiserade	33 574	-181 662	-496 017
Värdeförändring räntederivat	-36 168	-1 725	7 693
	-1 645	-183 387	-450 492
Resultat före skatt	44 275	-148 041	-316 714
Aktuell skatt	-2 296	-2 174	-3 427
Uppskjuten skatt	2 693	-11 978	37 531
Periodens resultat	44 672	-138 235	-282 610
Periodens totalresultat	44 672	-138 235	-282 610
Hänförligt till
Moderföretagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande	44 672	-138 235	-282 610

*) Beräknings-/fördelningsgrund uppdaterad från 2023-09-01, jämförelseperioder ej omräknade.

Förvaltningsresultat, Mkr

KOMMENTARER TILL RESULTATET

Hyresintäkter

För första kvartalet uppgick de totala hyresintäkterna till 160 Mkr vilket är en ökning med 6 procent i jämförelse med 151 Mkr motsvarande period föregående år. Intäkterna under perioden utgörs av hyresintäkter 153 Mkr (143) och serviceintäkter 7 Mkr (7). Serviceintäkter består huvudsakligen av vidaredebitering av värme, el, vatten och fastighetsskatt.

Ökningen av hyresintäkterna är framförallt hänförlig till att Nivika har färdigställt ett större antal projekt och förvaltar per 2023-11-30 193 stycken fastigheter. Den uthyrbara ytan i Nivikas fastighetsbestånd uppgick till cirka 556 000 m² per 2023-11-30 jämfört med 566 000 m² motsvarande period föregående år. Det sammanlagda hyresvärdet per 2023-11-30 uppgick, på årsbasis, till 668 Mkr (585), vilket motsvarar en tillväxt om 14 procent.

Driftkostnader och driftnetto

Driftnettot för första kvartalet uppgick till 117 Mkr (98) vilket motsvarar en överskottsgrad om 74 procent (65).

Förvaltningsresultat

Förvaltningsresultatet, vilket är verksamhetens resultat efter finansnetto, uppgick för första kvartalet till 46 Mkr (35). Förvaltningsresultatet påverkades positivt till följd av minskade förvaltningskostnader men också av högre finansieringskostnader, en effekt av ökade räntekostnader.

Värdeförändringar

Första kvartalet har fortsatt präglats av höga marknadsräntor och därmed högre finansieringskostnader än för ett år sedan. Högre avkastningskrav har till viss del motverkats av förbättrat kassaflöde, uppvägt med ökat indexantagande för 2024 utifrån underliggande inflation.

För perioden september till november 2023 uppgick värdeförändringen på fastigheter till 35 Mkr (-182) varav 1 Mkr (-) är realiserade och är hänförliga till försäljningen av Släggan 11 i Gislaved, Vesslan 18-21 i Vetlanda, Ämbaret 3 och 8 samt Ödlan 20 i Jönköping. Orealiserade värdeförändringar uppgick till -34 Mkr (-182).

Orealiserade värdeförändringar på derivat för hela perioden påverkade resultatet med -36 Mkr (-2) och avser i sin helhet orealiserade värdeförändringar drivet av stigande räntor.

Värdeförändringar fastigheter	2023/24	2022/23
Mkr	sep-nov	sep-nov
Förändring kassaflöde mm.	47	22
Pågående nybyggnation	0	-
Mark och outnyttjade byggrätter	3	-
Förändringar i avkastningskrav	-16	-203
Orealiserad värdeförändring	34 +0,3%	-182 -1,7%
Realiserad värdeförändring	1	-
Totala värdeförändringar	35 +0,3%	-182 -1,7%

Säsongsvariationer

Driftöverskottet hos Nivika varierar över året, detta beroende på de säsongsvariationer som uppkommer i fastighetsbranschen och på bolagets marknader. Under vintermånaderna påverkas resultatet av att kostnaderna avseende främst el och värme är höga. Kontraktsstrukturen är utformad så att hyresgästerna debiteras en jämnt fördelad preliminär avgift löpande under året, medan utgiften för den faktiska förbrukningen kostnadsförs i takt med utfall. Detta ger en lägre överskottsgrad dessa månader, motsvarande ligger den på en högre nivå under sommarmånaderna.

Skatt

Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar har beräknats till skattesatsen 20,6 procent.

Medarbetare

Vid periodens slut uppgick antalet medarbetare till 62 (68). Samtliga medarbetare är anställda i moderbolaget.

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING

tkr	30 nov 2023	30 nov 2022	31 aug 2023
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara/licenser	1 949	1 571	650
Summa immateriella anläggningstillgångar	1 949	1 571	650
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	10 786 100	10 789 896	10 479 100
Rörelsefastigheter	19 208	19 602	19 306
Inventarier	61 904	59 993	64 844
Nyttjanderättstillgångar	17 697	21 140	25 405
Derivatinstrument	625	23 375	36 793
Andra långsiktiga värdepappersinnehav	11	11	11
Uppskjuten skattefordran	27 174	31 390	27 113
Andra långfristiga fordringar	19 379	50 483	48 300
Summa anläggningstillgångar	10 932 097	10 999 890	10 700 872
Omsättningstillgångar
Varulager	1 848	29 567	2 047
Hyresfordringar	19 037	19 007	16 285
Övriga fordringar	27 643	11 125	55 992
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	12 955	20 911	16 723
Likvida medel	209 023	131 665	66 023
Summa omsättningstillgångar	270 506	212 275	157 069
Tillgångar till försäljning	-	-	140 000
SUMMA TILLGÅNGAR	11 204 552	11 213 736	10 998 591

tkr	30 nov 2023	30 nov 2022	31 aug 2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital	38 954	29 085	38 954
Övrigt tillskjutet kapital	3 097 181	2 379 932	3 098 809
Balanserat resultat inklusive periodens resultat	1 825 518	1 925 221	1 780 846
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	4 961 652	4 334 238	4 918 609
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	557 790	577 443	560 482
Räntebärande finansiella skulder	5 340 693	5 996 905	5 162 650
Leasingskulder	13 917	17 546	21 747
Derivatinstrument	-	-	-
Summa långfristiga skulder	5 912 400	6 561 894	5 744 879
Kortfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder	125 731	96 531	126 523
Leasingskulder	3 683	2 661	3 626
Leverantörsskulder	50 660	67 814	36 187
Aktuella skatteskulder	1 281	4 842	-
Övriga skulder	49 001	49 932	41 459
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	100 143	95 823	76 434
Summa kortfristiga skulder	330 500	317 603	284 230
Skulder direkt hänförliga till tillgångar till försäljning	-	-	50 874
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	11 204 552	11 213 736	10 998 591

FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL

		Övrigt	Balanserat resultat	Totalt
tkr	Aktiekapital	tillskjutet kapital	inkl. årets resultat	eget kapital
Ingående balans 2022-09-01	29 085	2 379 932	2 063 457	4 472 474
Årets resultat			-282 610	-282 610
Summa totalresultat			-282 610	-282 610
Transaktioner med ägare:
- Nyemission	9 868	740 132		750 000
- Kostnader för emission		-21 255		-21 255
Utgående balans 2023-08-31	38 954	3 098 809	1 780 846	4 918 609
Ingående balans 2023-09-01	38 954	3 098 809	1 780 846	4 918 609
Årets resultat			44 672	44 672
Summa totalresultat			44 672	44 672
Transaktioner med ägare:
- Kostnader för emission		-1 628		-1 628
Utgående balans 2024-08-31	38 954	3 097 181	1 825 518	4 961 653

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 4 962 Mkr (4 919). Soliditeten uppgick till 44 procent (45). Förändringen under perioden september - november 2023 utgörs främst av periodens resultat.

	2023/24	2022/23	2022/23
tkr	3 mån sep-nov	3 mån sep-nov	12 mån sep-aug
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt*	44 275	-148 041	-316 715
Justering för:
Finansiella poster	57 970	51 002	241 003
Värdeförändring fastigheter	-34 524	181 662	458 185
Värdeförändring räntederivat	36 168	1 725	-7 693
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet	44 965	9 329	38 728
Betald skatt	-	-	-9 492
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital	148 854	95 677	404 016
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapitalet
Förändring rörelsefordringar	-8 436	34 152	61 715
Förändring rörelseskulder	85 062	-25 014	-107 767
Kassaflöde från den löpande verksamheten	225 480	104 815	357 069
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter	-150 783	-84 000	-84 000
Avyttring av förvaltningsfastigheter	124 812	-	535 960
Investering i förvaltningsfastigheter	-162 443	-202 884	-842 901
Förändring i materiella anläggningstillgångar	1 819	-1 790	1 375
Förändring i finansiella tillgångar	28 860	-6 365	98
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-157 735	-295 038	-389 469
Finansieringsverksamheten
Nyemission	-	-	750 000
Emissionskostnad	-	-	-26 769
Upptagna lån	942 724	545 120	1 292 294
Amortering/lösen lån	-812 346	-356 561	-1 865 126
Betald ränta	-53 878	-51 383	-234 628
Amortering av leasingskuld	-1 244	-2 036	-4 993
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	75 255	135 140	-89 221
Periodens kassaflöde	143 000	-55 084	-120 726
Likvida medel vid periodens början	66 023	186 749	186 749
Likvida medel vid periodens slut	209 023	131 665	66 023

*) Per 2023-09-01 har utgångspunkt för kassaflödet uppdaterats, tidigare utgick kassaflödet från rörelseresultat, nu resultat före skatt.

Investeringar och kassaflöde

Siffror inom parentes avser 2023-08-31.

Kassaflödet från den löpande verksamheten i perioden uppgick till 225 Mkr (357). Förvärv av fastigheter, direkt eller via dotterbolag, påverkade kassaflödet i perioden med -151 Mkr (-84). Detta avser förvärv av 11 fastigheter, nio stycken i Ulricehamn och två i Borås. De avyttrade fastigheterna har påverkat kassaflödet med 125 Mkr (536). Dessa avser försäljning av Släggan 11 i Gislaved, Vesslan 18-21 i Vetlanda, Ämbaret 3 och 8 samt Ödlan 20 i Jönköping. Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till -162 Mkr (-843) och avser främst nybyggnation, anpassningar och ombyggnationer för befintliga eller nya hyresgästers behov.

Finansieringsverksamhetens förändring under året utgörs av nyemission 0 Mkr (750), upplåning netto om 130 Mkr (-573), efter avdrag av betald ränta -54 Mkr (-235).

Sammantaget förändrades likvida medel under perioden med 143 Mkr (-121) vilket gav utgående likvida medel om 209 Mkr (66).

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

	2023/24	2022/23	2022/23
	3 mån	3 mån	12 mån
tkr	sep-nov	sep-nov	sep-aug
Nettoomsättning	21 355	21 022	81 674
Bruttoresultat	21 355	21 022	81 674

Administrationskostnader	-24 913	-24 218	-93 821
Rörelseresultat	-3 558	-3 196	-12 147

Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag	-4 968	30 400	138 121
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter	26 416	7 542	76 997
Räntekostnader och liknande resultatposter	-8 600	-21 847	-83 970
Finansnetto	12 848	16 095	131 148
Resultat efter finansiella poster	9 290	12 899	119 001

Bokslutsdispositioner	-	-	42 900
Resultat före skatt	9 290	12 899	161 901

Skatt på periodens resultat	-	-	-7 662
Periodens resultat	9 290	12 899	154 239

Moderbolaget

Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen.

Intäkterna består i huvudsak av vidarebefordrade kostnader till dotterbolagen. Moderbolaget har per 2023-11-30 inga utestående obligationslån samt förändrat swapportföljen vilket har medfört betydligt lägre räntekostnader. Balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag och fordringar hos dessa samt eget kapital. Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen.

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

tkr	30 nov 2023	30 nov 2022	31 aug 2023
TILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar
Programvara/licenser	566	1 571	650
Summa immateriella anläggningstillgångar	566	1 571	650
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	-	-	-
Inventarier, verktyg, installationer och immateriella tillgångar	790	919	813
Pågående nyanläggningar och förskott avseende
materiella anläggningstillgångar	1 650	1 519	1 750
Summa materiella anläggningstillgångar	2 440	2 438	2 563
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	2 394 743	2 556 997	2 364 038
Uppskjuten skattefordran	14 643	16 790	14 643
Summa finansiella anläggningstillgångar	2 409 386	2 573 787	2 378 681
Summa anläggningstillgångar	2 412 392	2 577 795	2 381 894
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar	234	61	318
Fordringar hos koncernföretag	1 117 922	1 268 464	1 461 386
Aktuell skattefordran	548	1 785	416
Övriga fordringar	8 200	46 185	46 214
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	25 221	29 977	7 076
Summa kortfristiga fordringar	1 152 125	1 346 473	1 515 410
Kassa och bank	89 141	34 319	59 787
Summa omsättningstillgångar	1 241 266	1 380 792	1 575 197
SUMMA TILLGÅNGAR	3 653 658	3 958 587	3 957 091

tkr	30 nov 2023	30 nov 2022	31 aug 2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital	38 954	29 085	38 954
Fritt eget kapital
Överkursfond	3 097 180	2 379 931	3 098 808
Balanserat resultat	98 759	-55 480	-55 480
Periodens resultat	9 290	12 899	154 239
Summa fritt eget kapital	3 205 229	2 337 350	3 197 567
Summa eget kapital	3 244 182	2 366 435	3 236 520
Långfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder	381 435	1 292 152	681 435
Summa långfristiga skulder	381 435	1 292 152	681 435
Kortfristiga skulder
Räntebärande finansiella skulder	10 717	119 315	10 717
Leverantörsskulder	3 600	3 201	1 548
Skulder till koncernföretag	-	149 725	-
Övriga skulder	166	1 884	5 130
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	13 558	25 873	21 741
Summa kortfristiga skulder	28 041	300 000	39 136
Summa skulder	409 476	1 592 152	720 571
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	3 653 658	3 958 587	3 957 091

NOTER TILL DELÅRSRAPPORTEN

Not 1 - Redovisningsprinciper

Nivika Fastigheter AB (publ) tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU. Dessa finansiella rapporter i sammandrag är upprättade i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga delar i årsredovisningslagen. Rapporten för moderföretaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Samma redovisningsprinciper, beräkningsgrunder och bedömningar har tillämpats som i den senaste årsredovisningen.

Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter.

Uppskattningar och bedömningar

Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningarna och källorna till osäkerhet i uppskattningar är desamma som i den senaste årsredovisningen.

Not 2 - Finansiella instrument - verkligt värde

Uppskattat verkligt värde för koncernens finansiella instrument baseras på marknadspriser och värderingsmetoder som beskrivs nedan.

Tabellen nedan visar bolagets värdering till verkligt värde, redovisat som tillgång i balansräkningen:

Värdering
2023-11-30, tkr	Nivå 1	Nivå 2	Nivå 3	Summa
Derivatinstrument (ränteswappar)	-	625	-	625
Värdering 2022-11-30, tkr	Nivå 1	Nivå 2	Nivå 3	Summa
Derivatinstrument (ränteswappar)	-	-27 375	-	27 375

Nedanstående tabell presenterar förändringar i finansiella instrument enligt nivå 2:

tkr	2023-11-30	2022-11-30
Ingående balans	36 793	29 100
Värdeförändring	-36 168	-1 725
Utgående balans	625	27 375

Värderingshierarkin

Nivåerna i värderingshierarkin definieras som följande:

Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar och skulder.

Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen genom direkt (dvs. prisnoteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar).

Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata).

Derivat

Ränteswappar värderas i enlighet med den marknadsvärdering den emitterande parten har fastställt.

Not 3 - Eget kapital

Resultat per aktie,	2023-11-30	2022-11-30
Årets resultat, tkr	44 672	-138 236
Antal aktier	77 907 047	58 170 205
Genomsnittligt antal aktier under perioden	69 255 280	57 581 234
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr	0,65	-2,40

För beräkningsgrunder se årsredovisningen 2022/23.

Not 4 - Transaktioner med närstående

Bolagets transaktioner med närstående parter görs som en del av den sedvanliga affärsverksamheten och genomförs utifrån samma kriterier och villkor som för jämförbara transaktioner med externa parter i liknande ställning.

Tabellerna nedan visar omfattningen av de transaktioner med närstående parter under perioden augusti till november 2023, siffror inom parentes avser helår 2022/23:

Inköp	Avser	Mkr
Värnanäs AB	Administrativa tjänster	0,6	(0,9)
Poplanäs Invest AB	Administrativa tjänster	-	(0,4)
Yälp Facility AB	Lokalvård	0,8	(1,9)
Tigbro AB	Badrumsmoduler till byggnation	-	(0,6)
Holmgren Group AB	Hyresgästanpassning	0,1	(0,9)
Totalt		1,6	(4,7)

Försäljning	Avser	Mkr
Värnanäs AB	Hyra	1,1	(4,2)
Poplanäs Invest AB	Hyra	1,3	(6,3)
Holmgren Group AB	Hyra	13,6	(40,7)
Pollock Invest AB	Hyra	0,4	(2,1)
Totalt		16,4	(53,3)

En utförligare beskrivning av transaktioner med närstående finns i årsredovisningen 2022/23.

Not 5 - Segmentredovisning

Ledningen följer primärt upp segmenten på omsättning och driftöverskott. Redovisade intäkter avser intäkter från externa kunder. Nivikakoncernen rapporterar en segmentredovisning där segmenten är uppdelade geografiskt: Jönköping, Värnamo, Växjö och Västkusten. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts i delårsrapporten som i den senaste årsredovisningen.

	Jönköping		Värnamo		Växjö		Västkusten		Övrigt		Totalt
	2022/24 sep-aug	2022/23 sep-aug	2023/24 sep-aug	2022/23 sep-aug	2023/24 sep-aug	2022/23 sep-aug	2023/24 sep-aug	2022/23 sep-aug	2023/24 sep-aug	2022/23 sep-aug	2023/24 sep-aug	2022/23 sep-aug

Totala hyresintäkter	46 053	49 266	51 228	42 124	30 069	25 340	29 100	30 335	3 257	3 689	159 706	150 754
Fastighetskostnader - Drift	-12 240	-14 668	-10 808	-13 374	-3 716	-6 903	-3 823	-6 040	-2 618	-2 157	-33 206	-43 142
Fastighetskostnader - Underhåll	-599	-1 136	-1 314	-1 804	-1 124	-1 195	-1 000	-757	-91	-104	-4 129	-4 996
Fastighetskostnader - Fastighetsskatt	-1 806	-1 879	-1 491	-1 417	-571	-582	-903	-863	-119	-129	-4 890	-4 870
Driftnetto	31 408	31 583	37 614	25 529	24 657	16 660	23 373	22 674	428	1 299	117 480	97 746

Värdeförändring, förvaltningsfastigheter	7 427	-1 230	11 202	-66 403	-7 557	-68 103	30 402	-54 896	-6 950	8 970	34 523	-181 662
Resultat inkl. värdeförändringar	38 834	30 353	48 816	-40 874	17 100	-51 443	53 775	-32 222	-6 522	10 269	152 004	83 916
Ofördelade poster:
Förvaltnings- och administrationskostnader											-13 590	-11 398
Övriga rörelseintäkter											-	-
Övriga rörelsekostnader											-	-
Finansnetto											57 970	-51 002

Värdeförändring derivat											-36 168	-1 725
Periodens resultat											44 275	148 040

Fördelning fastighetsvärde per geografi, % Fördelning fastighetsvärde per objektstyp, %

ÖVRIG INFORMATION

Risker och osäkerhetsfaktorer

Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Nivikas fastighetsportfölj är fördelad över samtliga fastighetstyper och innehåller fastigheter i fler än 20 kommuner i Småland med omnejd, företagstäta och starka delmarknader i tillväxtregioner.

Riskerna delas in i strategiska, operationella, finansiella och legala risker. Rätt hanterat kan risker leda till möjligheter och addera värde till verksamheten. Arbete bedrivs kontinuerligt med att uppdatera koncernens risksituation och detta sker genom en systematisk process där risker identifieras, värderas, hanteras och rapporteras. Prioritet läggs på de risker som bedöms kunna ha störst negativ påverkan utifrån sannolikhet och tänkbar påverkan på verksamheten. För en utförlig beskrivning av koncernens väsentliga risker och hanteringen av dessa hänvisas till årsredovisningen för 2022/23, sidorna 79-82.

Den höga inflationen och de volatila energipriserna skapar fortsatt osäkerhet och påverkar Nivika på flera sätt. Den ger exempelvis ökade kostnader vid nystart av projekt varför Nivika i nuläget inte startar några nya bostadsbyggnationer, pågående byggnationer är dock upphandlade med sk. fastpris. I löpande fastighetsförvaltning ökar också kostnaderna, men inflationen har också en positiv effekt via indexeringsökningen av hyresintäkterna.

Tillgången till lånat kapital har varierat med en relativt sett stängd kapitalmarknad, med stigande kreditmarginaler som följd. Således är den generella finansieringskostnaden som marknaden erbjuder klart högre än tidigare. Det högre ränteläget baserat på stigande styrränta har fått genomslag på de finansiella kostnaderna i bolaget. Nivika ser över sina finansieringskällor och går mot en ökad andel säkerställd skuld. Högre finansieringskostnader har medfört högre avkastningskrav och därmed lägre fastighetsvärden och utvecklingen framåt är svår att uppskatta.

Utsikter

Nivika står väl rustat inför framtiden. Med en diversifierad fastighetsportfölj, en projektportfölj med tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid finansiell bas är bolaget väl rustat att hantera de utmaningar som olika scenarios kan föra med sig.

Avrundningar

Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.

Årsstämma

Nivikas årsstämma för 2022/2023 kommer att hållas i Värnamo den 5 februari 2024. För mer information om årsstämma, se publicerad kallelse och bolagets webbplats; www.nivika.se.

AVSTÄMNINGSTABELLER OCH DEFINITIONER

Nivika tillämpar de av ESMA utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal, mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, dvs IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information. Tabellen nedan redogör för beräkningen samt definitionen av de alternativa nyckeltalen.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

	2023/24 3 mån	2022/23 3 mån	2022/23 12 mån	2021/22 12 mån
Nyckeltal	sep-nov	sep-nov	sep-aug	sep-aug	Definition	Syfte
Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr	225,0	178,0	215,1	180,0
B Hyresvärde bostäder, Mkr	231,2	184,0	219,7	184,0	Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång.	Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens bostadsfastigheter samt ett effektivitetsmått för uthyrningen.
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad bostäder, %	97,3	96,7	97,9	97,8
Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr	415,8	407,5	426,9	400,0
B Hyresvärde lokaler, Mkr	436,5	422,8	441,7	417,7	Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet, vid periodens utgång.	Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden i Koncernens lokalfastigheter
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad lokaler, %	95,3	96,4	96,7	95,8		samt ett effektivitetsmått för uthyrningen.
Hyresvärde, bostäder
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr	225,0	178,0	215,1	180,0
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr	6,2	6,0	4,6	4,0	Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra	Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential.
(A+B) Hyresvärde bostäder, Mkr	231,2	184,0	219,7	184,0	för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid rapporttillfället.

Hyresvärde, lokaler
A Kontraktsvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr	415,8	407,5	426,9	400,0	Hyresintäkter på aktuella avtal med tillägg för bedömd marknadshyra
B Vakansvärde på årsbasis vid periodens slut, Mkr	20,6	15,3	14,8	17,7	för eventuellt outhyrda ytor 12 månader framåt vid rapporttillfället.	Nyckeltalet används för att visa Koncernens intäktspotential.
(A+B) Hyresvärde lokaler, Mkr	436,5	422,8	441,7	417,7
Överskottsgrad
A Periodens driftnetto, Mkr	117,5	97,7	414,9	354,4
B Periodens hyresintäkter, Mkr	159 7	150,8	611,9	528,1	Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.	Nyckeltalet visar hur stor andel av intjäningen som Nivika får behålla och är ett effektivitetsmått som är jämförbart över tid men också mellan fastighetsbolag.
A / B Överskottsgrad, %	73,6	64,8	67,8	67,1

Driftnetto	117,5	97,7	414,9	354,4	Hyresintäkter för fastigheter reducerat med fastigheternas driftskostnader.	Nyckeltalet visar förvaltningens lönsamhet före det att centrala administrationskostnader, finansnetto samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
Antal färdigställda lägenheter	-	45	289	5	Antal färdigställda lägenheter under perioden.	Nyckeltalet visar antalet lägenheter som färdigställts.
Antal lägenheter i pågående byggnation	184	435	187	480	Antal lägenheter vid periodens slut som är under byggnation.	Nyckeltalet visar antalet lägenheter under byggnation.
Antal lägenheter under projektutveckling	2 774	2 816	2 774	2 807	Antal lägenheter vid periodens slut som är under projektutveckling.	Nyckeltalet visar antalet lägenheter som är i ett projektstadie.
Uthyrbar yta kommersiella fastigheter	416 641	448 567	427 858	440 772	Totalyta för kommersiella fastigheter som är tillgänglig för uthyrning, inklusive rörelsefastighet.	Nyckeltalet visar på den ytan från kommersiella fastigheter som är möjlig att hyra ut.
Total uthyrbar yta	556 322	566 071	559 419	558 276	Totalyta (m²) som är tillgänglig för uthyrning.	Nyckeltalet visar på den totala area i Nivikas fastighetsbestånd som är möjlig att hyra ut.

Finansiella nyckeltal

	2023/24	2022/23	2022/23	2021/22
Nyckeltal	3 mån sep-nov	3 mån sep-nov	12 mån sep-aug	12 mån sep-aug	Definition	Syfte
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital vid periodens slut, Mkr	4 961,7	4 334,2	4 918,6	4 472,5	Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning
B Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr	-0,6	-27,7	-36,8	-29,1	av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende
C Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr	557,8	577,4	560,5	602,8	temporära skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten	Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv.
A+B+C Långsiktigt substansvärde, Mkr	5 518,8	4 883,9	5 442,3	5 046,2	skatt avseende reserveringar för räntederivat.
Avkastning på eget kapital
A Periodens totalresultat, Mkr	44,7	-138,2	-282,6	627,0
B Eget kapital vid periodens början, Mkr	4 918,6	4 432,9	4 472,5	4 193,1	Resultat för rullande tolv månaders resultat i förhållande till
C Eget kapital vid periodens slut, Mkr	4 961,7	4 334,2	4 918,6	4 472,5	genomsnittligt eget kapital.	Nyckeltalet belyser Koncernens förmåga att generera avkastning på ägarnas kapital.
A / ((B+C) / 2) Avkastning på eget kapital, %	0,9	-3,2	-6,0	14,5
Soliditet
A Eget kapital vid periodens slut,Mkr	4 961,7	4 334,2	4 918,6	4 472,5
B Balansomslutning vid periodens slut, Mkr	11 204,6	11 213,7	10 998,6	11 231,4	Eget kapital i procent av totala tillgångar.	Nyckeltalet visar hur stor andel av tillgångarna som är finansierade med eget kapital.
A / B Soliditet, %	44,3	38,7	44,7	39,8
Nettobelåningsgrad
A (A.1+A.2) Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr	5 466,4	6 063,4	5 340,0	5 912,5
A.1 Långfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr	5 340,7	5 966,9	5 213,5	5 776,3
A.2 Kortfristiga Räntebärande skulder vid periodens slut, Mkr	125,7	96,5	126,5	136,1	Räntebärande nettoskuld i procent av förvaltnings-	Nyckeltalet belyser Koncernens finansiella risk.
B Likvida medel vid periodens slut, Mkr	209,0	131,7	66,0	186,8	fastigheternas verkliga värde av periodens slut.
C Fastighetsvärde vid periodens slut, Mkr	10 805,8	10 809,5	10 628,5	10 698,5
(A-B) / C Nettobelåningsgrad, %	48,7	54,9	49,6	53,5
Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång
A Räntekostnader uppräknat till årstakt vid utgången av perioden
säkerställd finansiering inkl byggnadskreditiv, Mkr	310,6	173,5	262,3	113,4	Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i
B Räntebärande skulder säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr	5 274,2	4 689,0	4 647,9	4 491,0	skuldportföljen med säkerställd finansiering uppräknat till årstakt vid periodens utgång.	Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till säkerställda räntebärande skulder.
A / B Genomsnittlig ränta säkerställd finansiering vid periodens utgång, %	5,9	3,7	5,6	2,5
Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång
A Räntekostnad uppräknat till årstakt vid utgången av perioden
för icke säkerställd finansiering, Mkr	10,8	89,2	54,1	76,1	Genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i
B Räntebärande skulder icke säkerställd finansiering vid periodens slut, Mkr	192,2	1 411,5	692,2	1 421,5	skuldportföljen med icke säkerställd finansiering uppräknat till årstakt vid periodens utgång.	Nyckeltalet visar Koncernens räntenivå relaterad till icke säkerställda räntebärande skulder.
A / B Genomsnittlig ränta icke säkerställd finansiering vid periodens utgång, %	5,6	6,3	7,8	5,4
Räntetäckningsgrad
A Periodens förvaltningsresultat 12 månader, Mkr	144,4	168,7	133,8	169,5		Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk samt visar hur känsligt bolagets resultat är för
B Periodens finansiella kostnader 12 månader, Mkr	-248,0	-163,2	-241,0	-141,7	Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder.
(A-B) / (-B) Räntetäckningsgrad, ggr	1,6	2,0	1,6	2,2		ränteförändringar.

Förvaltningsresultat	45,9	35,3	133,8	169,5	Periodens totalresultat före värdeförändringar och skatt.	Förvaltningsresultatet är ett relevant nyckeltal för att mäta förvaltningens lönsamhet efter att finansiella intäkter och kostnader beaktas men ej orealiserade värdeförändringar.
Räntebindningstid	1,5	0,5	0,9	0,6	Viktad återstående räntebindningstid för räntebärande skulder och derivat.	Nyckeltalet visar ränterisken för Nivikas räntebärande skulder.
Kapitalbindningstid	2,3	2,8	2,5	2,7	Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder.	Nyckeltalet belyser långsiktigheten i finansieringen och behovet av refinansiering.

Aktierelaterade nyckeltal

Nyckeltal	2023/24 3 mån sep-nov	2022/23 3 mån sep-nov	2022/23 12 mån sep-aug	2021/22 12 mån sep-aug	Definition	Syfte
Förvaltningsresultat per aktie
A Periodens förvaltningsresultat 12 månader, Mkr	144,4	168,7	133,8	169,5
B Genomsnittligt antal aktier under perioden	69 255 280	57 581 234	64 334 588	53 705 054	Förvaltningsresultat exklusive värdeförändringar och skatt per	Nyckeltalet ger en ökad förståelse för Nivikas resultatgenerering med hänsyn till
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr	2,1	2,9	2,1	3,2	aktie under perioden.	utestående aktier.
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie
A Förvaltningsresultat per aktie under perioden, kr	2,08	2,93	2,08	3,16
B Förvaltningsresultat per aktie under motsvarande period, kr	2,93	2,93	3,16	2,54	Procentuell förändring i förvaltningsresultat per aktie under	Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av förvaltningsresultat per aktie.
(A / B) -1 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, %	-28,9	0,10	-34,2	24,1	perioden.
Resultat per aktie, kr
A Periodens resultat, Mkr	44,7	-138,2	-282,6	627,0
B Genomsnittligt antal aktier under perioden	69 255 280	57 581 234	64 334 588	53 705 054	Årets resultat i relation till vägt antal genomsnittliga	Nyckeltalet visar utvecklingen av årets resultat relativt antalet utestående aktier.
A / B Resultat per aktie, kr	0,65	-2,40	-4,39	11,68	utestående aktier under perioden.
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare per aktie, kr A Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare vid periodens slut, Mkr	4 961,7	4 334,2	4 918,6	4 472,5
B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut	77 907 047	58 170 205	77 907 047	58 170 205	Eget kapital hänförligt till aktieägarna i förhållande till antal utestående aktier vid periodens slut.	Nyckeltalet visar Nivikas egna kapital per aktie.
A / B Eget kapital per aktie, kr	63,7	74,5	63,1	76,9
Långsiktigt substansvärde per aktie
A (A.1+A.2+A.3) Långsiktigt substansvärde vid periodens slut, Mkr	5 518,8	4 883,9	5 442,3	5 046,2
A.1 Eget kapital vid periodens slut, Mkr	4 961,7	4 334,2	4 918,6	4 472,5
A.2 Derivatinstrument vid periodens slut, Mkr	-0,6	-27,7	-36,8	-29,1	Redovisat eget kapital med återläggning av räntederivat samt	Nyckeltalet visar nettotillgångarnas verkliga värde ur ett långsiktigt perspektiv
A.3 Uppskjuten skatteskuld vid periodens slut, Mkr	557,8	577,4	560,5	602,8	uppskjuten skatt i relation till antal aktier vid periodens utgång.	per aktie.
B Justerat antal utestående aktier vid periodens slut	77 907 047	58 170 205	77 907 047	58 170 205
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr	70,8	84,0	69,9	86,7

Justerat antal utestående aktier vid periodens slut	77 907 047	58 170 205	77 907 047	58 170 205	Antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt justerade för fondemissioner, aktiesplittar och aktiesammanslagningar.	Nyckeltalet visar hur antalet utestående aktier utvecklas på ett jämförbart sätt.
Genomsnittligt antal utestående aktier	69 255 280	57 581 234	64 334 588	53 705 054	Vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.	Nyckeltalet visar hur det genomsnittliga antalet utestående aktier utvecklas.
Tillväxt i långsiktigt substansvärde per aktie. %	-15,6	8,1	-19,5	23,5	Procentuell förändring i substansvärde per aktie under perioden.	Nyckeltalet används för att belysa utvecklingen av substansvärde per aktie.

Försäkran

Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Värnamo 24 januari 2024

Nivika Fastigheter AB (publ) org.nr. 556735-3809

Niclas Bergman VD och koncernchef

Rapporten har inte varit föremål för revisorernas granskning.

Denna information är sådan information som Nivika Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades genom ovanstående kontaktpersoners försorg för offentliggörande den 25 januari 2024 kl 08:30 CET.

INFORMATION FRÅN NIVIKA FASTIGHETER

Den information vi sänder ut till marknaden om vår verksamhet ska vara öppen, tydlig och korrekt samt syfta till att skapa förtroende för vårt företag och varumärke.

Som publikt bolag lyder Nivika under de regler som finns i noteringsavtalet med Nasdaq Stockholm. Viktiga händelser, delårsrapporter och bokslutskommuniké offentliggörs omedelbart via pressmeddelande och finns också tillgängligt på vår webbplats; www.nivika.se

Vi informerar löpande om vårt bolag, aktuella händelser och förändringar i verksamheten genom att regelbundet träffa såväl analytiker, investerare och finansiärer som kunder och samarbetspartners.

På www.nivika.se finns även möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Kontakt

Finansiell kalender	Rapporter publiceras i regel kl 08.30 om inget annat anges.
Årsstämma 2022/2023	2024-02-05
Delårsrapport Q2 2023/20242024-04-25
Delårsrapport Q3 2023/20242024-07-04
Bokslutskommuniké 2023/20242024-10-24
Årsredovisning 2023/2024	December 2024

FÖLJ OSS I SOCIALA MEDIER

https://www.instagram.com/nivikafastigheter
https://www.facebook.com/nivika1
https://se.linkedin.com/company/nivika-fastigheter

VÄRNAMO / HUVUDKONTOR

Nivika Fastigheter AB (publ) Ringvägen 38 331 32 Värnamo

JÖNKÖPING

Nivika Fastigheter AB (publ) Österängsvägen 2A 554 63 Jönköping

VÄXJÖ

Nivika Fastigheter AB (publ) Smedjegatan 30 352 46 Växjö

Tfn. +46 (0)10-263 61 00 www.nivika.se [email protected]

DELÅRSRAPPORT 1 SEP – 30 NOV 2023 Nivika Fastigheter AB (publ) 30

AI Terminal

Nivika Fastigheter

3082_10-q_2024-01-25_4cbcb62a-7273-416b-9414-c1be886943d8.pdf