Annual Report (ESEF) • Feb 16, 2024
Preview not available for this file type.
Download Source File213800UEV5ZAFFVQ4J852023-01-012023-12-31213800UEV5ZAFFVQ4J852022-01-012022-12-31213800UEV5ZAFFVQ4J852023-12-31213800UEV5ZAFFVQ4J852022-12-31213800UEV5ZAFFVQ4J852021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800UEV5ZAFFVQ4J852021-12-31213800UEV5ZAFFVQ4J852022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:shares213800UEV5ZAFFVQ4J852022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800UEV5ZAFFVQ4J852023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800UEV5ZAFFVQ4J852023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember213800UEV5ZAFFVQ4J852023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 OM HUFVUDSTADEN Det här är Hufvudstaden 1 Året i korthet 2 VD har ordet 4 Affärsidé, strategier och mål 6 VERKSAMHET Fastighetsmarknaden 9 Fastighetsförvaltning Affärsområde Stockholm 12 Affärsområde NK 15 Affärsområde Göteborg 18 Övriga segment NK Retail 21 Övrig verksamhet 22 Utveckling av fastigheter 24 Medarbetare 28 Hållbarhet 31 FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse 37 Finansiering 41 Risker och riskhantering 42 Koncernens räkningar Resultat 46 Finansiell ställning 48 Förändringar i eget kapital 51 Kassaflöden 52 Moderbolagets räkningar Resultaträkning 54 Balansräkning 54 Förändringar i eget kapital 55 Kassaflödesanalys 55 Finansiella noter 56 Förslag till vinstdisposition 73 Revisionsberättelse 75 NYCKELTAL Flerårsöversikt 78 Alternativa nyckeltal 80 Affärsområden i siffror 82 Definitioner och ordlista 84 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 86 Styrelse och revisorer 90 Koncernledning 92 Aktien och ägarna 94 Årsstämma och kalendarium 96 HÅLLBARHETSNOTER Hållbarhetsnoter 98 Granskningsrapport hållbarhet 109 FASTIGHETER Fastighetsförteckning 110 Fastighetsbeståndet 112 Adresser 115 Innehåll Hufvudstaden strävar efter att erbjuda en hög servicenivå. Våra egna fastighetstekniker besöker dagligen våra fastigheter och kunder samt arbetar aktivt med att varabåde närvarande, lyhörda och proaktiva. Hänvisning till legal årsredovisning och hållbarhetsrapport. Den legala års redo visningen omfattar sidorna 6–7, 28–35, 37–73, 78–81, 86–91 samt 98–108. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp före gående år. Denlagstadgade hållbarhetsrapporten enligt årsredovisningslagen återfinns på sidorna 6–7, 28–35, 43–44 samt 98–108. Nordiska Kompaniet erbjuder inspirerande mötesplatser och är en destination för varumärken och service i världsklass. I varu- husen finns ett brett utbud av shopping och upplevelser kombi- nerat med mat och dryck samt servicetjänster. Hufvudstaden erbjuder attraktiva kontors- och butikslokaler i de mest centrala delarna av Stockholm och Göteborg. Koncernen äger 29 fastigheter värderade till 46,7 miljarder kronor. Vi är långsiktiga fastighets- ägare med stort fokus på god service, långa kundrelationer och hög kvalitet i både förvaltning och utveck- ling av fastigheterna. Vårt mål är att bidra till att stärka våra kunders konkurrenskraft och varumärken genom att tillhandahålla bästa möjliga förutsättningar för deras verksamhet. Vi erbjuder framgångsrika företag attraktiva lokaler i centrala lägen och möjlighet att växa i våra fastigheter. Inom koncernen ingår AB Nordiska Kompaniet som äger varumärket NK med varuhus i Stockholm och Göteborg samt NK Retail AB som driver drygt 30 avdelningar motsvarande cirka 20 procent av antalet avdel- ningar i varuhusen. Hållbarhet är en viktig del i vårt dagliga arbete. Vi tar ekonomiskt och socialt ansvar samt utvecklar långsik- tiga och miljöanpassade lösningar. Tillsammans med våra hyresgäster och samarbetspartners arbetar vi för en hållbar stadsutveckling i Stockholm och Göteborg. Hufvudstaden grundades 1915 och A-aktien är sedan 1938 noterad på det som idag är Nasdaq Stockholm. Vi har varit verksamma i över 100 år i Stockholm och över 60 år i Göteborg. Hufvudstaden i korthet Hufvudstadens affärsmodell är att vara en långsiktig fastighetsägare med kundfokus och hög kvalitet i både förvaltning och ut- veckling av bolagets fastigheter. Kunder Ha branschens nöjdaste kunder med fokuspå långsiktiga relationer. Medarbetare Attrahera och behålla professionella medarbetare med stort engagemang. Samhället Bevara och utvecklaattraktiva innerstadsmiljöer för alla. Aktieägare Ge god avkastning till låg risk. 46,7 mdkr Stockholm 39,3 mdkr Göteborg 7,4 mdkr Branschens mest nöjda kontorshyresgäster finns hos Hufvudstaden. Vi har för sjätte året i rad placerat oss på första plats i Fastighets barometern bland stor bolagen 1) . 2023 resulterade i vårt högsta resultat hittills med index 88 av 100. Placeringen är ett resultat av långsiktigt gemensamt arbete inom hela organisationen där alla medarbetare har en viktig roll att fylla. Hufvudstadens mål är att bidra till att göra kunderna mer framgångsrika i våra fastigheter. Fastig hets barometern startades 1997 och sedan dess har Hufvudstaden alltid placerat sig bland de tre främsta fastighetsbolagen. 1) Storbolag definieras som ett fastighetsbolag med fler än 100hyresgäster. Affärsmodell Intressenter Marknadsvärde fastigheter Det här är hufvuDstaDen 1 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Mnkr 2023 2022 2021 2020 2019 Nettoomsättning fastighetsförvaltning, brutto 2 216 2 055 1 936 1 768 1 896 Hyresintäkter, koncerninternt -183 -200 -153 -44 -43 Nettoomsättning fastighetsförvaltning, netto 2 033 1 855 1 783 1 724 1 853 Bruttoresultat fastighetsförvaltning 1 359 1 235 1 221 1 194 1 330 Värdeförändringar fastigheter -4 042 -209 2 579 -2 930 2 727 Rörelseresultat -2 256 1 089 3 865 -1 702 4 087 Årets resultat -1 927 722 2 955 -1 462 3 146 Nettovinst från löpande verksamhet 903 884 911 834 973 Verkligt värde fastigheter, mdkr 46,7 49,5 48,8 45,6 47,7 Hyresvakansgrad, % 8,8 7,0 7,3 8,2 5,0 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 20,9 18,7 17,9 18,8 15,5 Räntetäckningsgrad, ggr 4,9 7,7 9,3 9,1 11,4 Ekonomi i korthet Utdelning per aktie 1) Enligt styrelsens förslag Utdelning 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 2023 1) 2022202120202 019 Kronor +5% -36% +4% +4% +0% Finansiell stabilitet i en utmanande omvärld Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 2 033 mnkr (1 855), en ökning om 10 procent. Inklusive koncerninterna hyres- intäkter var fastighetsförvaltningens nettoomsättning 2 216 mnkr (2 055). Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 10 procent och uppgick till 1 359 mnkr (1 235). Inklusive koncerninterna hyres- intäkter var fastighetsförvaltningens bruttoresultat 1 542 mnkr (1 435). Årets resultat efter skatt uppgick till -1 927 mnkr (722), motsva - rande -9,53 kronor per aktie (3,57). Minskningen förklaras av nega- tiva orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning på 2,70 kronor per aktie(2,70). Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 46,7 mdkr (49,5), vilket ger ett långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) om 185 kronor per aktie (201). Årets orealiserade värdeförändringar i fastighets- beståndet var -4 042 mnkr (-209). Soliditeten uppgick till 59 procent (61), nettobelåningsgraden till 21procent (19) och räntetäckningsgraden var 4,9 gånger (7,7). Hyresvakansgraden vid årets slut var 8,8 procent (7,0). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 5,7 pro - cent (4,0). Hufvudstaden behåller en topplacering i GRESB:s internationella hållbarhetsranking och intar i år en europeisk förstaplacering inom kategorin Kontor och handel. Bruttoresultat 1) Nettoomsättning 1) 1) Fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyresintäkter. Bruttoresultat och nettoomsättning 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 2 000 2 200 2 400 20232022202120202 019 Mnkr Räntetäckningsgrad Nettobelåningsgrad fastigheter Räntetäckningsgrad och nettobelåningsgrad 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 20232022202120202 019 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 ggr % Ytvakans Hyresvakans Hyresvakans exklusive projekt Vakans 0 2 4 6 8 10 12 14 20232022202120202019 % Året i korthet 2 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Terasser med utsikt över stadens Terasser med utsikt över stadens takåsar och innegårdar med blom-takåsar och innegårdar med blom- mande oaser skapar avkopplande mande oaser skapar avkopplande och kreativa miljöer för människor och kreativa miljöer för människor som arbetar i våra fastigheter.som arbetar i våra fastigheter. Gynnsam marknadsposition i tider av förändring D et senaste året har präglats av fortsatt stor osäkerhet i omvärlden, med krig i både Europa och Mellanöstern, hög inflation och stigande räntor. I dessa turbulenta tider visar Hufvudstadens låga riskprofil sin styrka. Vi är precis som andra påverkade av omvärldsläget, men vår låga belåningsgrad och starka finansiella ställning gör att vi kan fullfölja våra stora utvecklingsprojekt och fortsätta omställningen föratt minska vår klimatpåverkan. Hufvudstaden äger några av Stockholms och Göteborgs allra finaste fastigheter som alla är belägna i attraktiva citylägen. Under 2023 har efterfrågan på moderna kontor i centrala lägen varit stabil. Detaljhandeln har haft det tufft, men trots det har vi lyckats hålla vakansgraden låg. Jag känner en stolthet över vad vi tillsammans åstadkommit under detta utmanande år. Vi har för tredje året i rad ökat bruttore - sultatet från fastighetsförvaltningen och vi behåller förstaplace- ringen i den årliga Nöjd kundundersökningen för kontor. Det visar att vi i den dagliga verksamheten fokuserar på rätt saker. Attraktiva marknadsplatser Hufvudstadens centralt belägna fastighetsbestånd har byggts upp under mer än hundra år. Våra fastigheter och marknadsplatser är mycket attraktiva för såväl detaljhandlare som för kontorshyres- gäster. För att vara ett förstahandsval behöver vi fortsätta utvecklas itakt med beteende- och omvärldsförändringar. Viktiga förutsätt - ningar är närhet till kollektivtrafik samt ett bra utbud av service, buti- ker, restauranger och kulturliv. Vår målsättning är att skapa platser där människor trivs och där förutsättningarna är optimala för att kunna bedriva framgångsrika verksamheter. För att öka kontorsnärvaron och attrahera de bästa medarbetarna har kontorets läge och utformning blivit allt viktigare. Den trenden gynnar våra centralt belägna fastigheter. Bibliotekstan i Stockholm är en av de marknadsplatser som vi förvaltar och utvecklar. Här ligger Vildmannen 7 som i slutet av sommaren invigdes efter flera års arbete med att återuppföra den brandskadade byggnaden. Fastigheten är helt unik med en flexibel och modern byggnad bakom den fina bevarade sandstensfasaden från 1800-talet. Byggnaden tillför stora kulturhistoriska värden till Bibliotekstan och har lockat starka varumärken att etablera sig här. Hufvudstadens största utvecklingsprojekt är Kvarteret Johanna iGöteborg. Projektet fortlöper enligt plan och under året har stom - men för påbyggnaden nått full byggnadshöjd. Arbeten med fönster, fasader och grundläggning för de nya byggnaderna pågår. Här ska - pas en levande mötesplats med handel och kontor som kommer stärka Göteborgs citykärna. Stabil kontorsmarknad i våra centrala lägen De senaste åren har marknaden för kontor förändrats till följd av ökat distansarbete och ett mer digitaliserat arbetssätt. De största förändringarna i utformningen av kontoren är bättre sociala sam - lingsytor, nya ytor för kreativt samarbete och fler digitalt anpassade mötesrum. För flera större företag har det förändrade arbetssättet även medfört minskat lokalbehov. Efterfrågan på moderna kontor ibättre lägen har ökat medan intresset för omoderna kontor i sämre lägen minskat. För att öka kontorsnärvaron och attrahera de bästamed arbetarna har kontorets läge och utformning blivit allt viktigare. Den trenden gynnar våra centralt belägna fastigheter, vilket omförhandlingen med Danske Bank i Packarhuset vid Norrmalmstorg bekräftar. I dessa turbulenta tider visar Hufvudstadens låga riskprofil sin styrka. Kontorshyresmarknaden har över lag varit positiv, men uthyrnings- processerna tar något längre tid. Vakansen i Stockholm var inom normalintervallet och marknadshyrorna utvecklades positivt. I Göte - borg påverkades marknaden av ett tillskapat överutbud av nya kon- torsfastigheter. Vakansgraden ökade till drygt 10 procent och mark- nadshyrorna var något stigande. Marknaden för flexibla kontorslösningar fortsätter växa och vi ser stor affärsnytta av vårt breda kontorserbjudande med Eget kontor, nyckelfärdiga kontor REDO och Cecil Coworking. På så sätt kan vi följa kunderna och deras förändrade behov över tid och alltid kunna ge ett attraktivt erbjudande. Ansträngt i delar av detaljhandeln Utmaningarna är fortsatt stora för många aktörer inom detaljhan - deln. Konsumenterna håller hårt i plånboken för att klara av ökade kostnader, främst kopplat till mat och boende. Det är en utveckling som gynnat lågprissegmentet, vilket också bekräftas av våra hyres - gäster inom detta segment. I Stockholm har även lyx- och premiumvarumärken utvecklats väl. Det märks inte minst i Bibliotekstan där intresset för att etablera sig är stort med många nya butiksöppningar och låga vakanser. I NK-varuhusen i Stockholm och Göteborg har det fysiska och digitala utvecklingsarbetet fortskridit med fokus på effektiviseringar samt förbättrad kommunikation med kunder. Antalet ombyggnatio - ner var färre än de senaste åren och arbetet var mer riktat mot akti- viteter och upplevelser som driver besök och försäljning. Sammantaget har den fysiska handeln stärkts något under året och för merparten av aktörerna är den fysiska butiken fortsatt viktig. Allt fler varumärken som startat online väljer nu att öppna fysisk butik. Inom de flesta segmenten sker en översyn av antalet fysiska butiker och vid valet av etablering är läge och marknadsplats idag ännu viktigare. Hållbarhet och klimat Hufvudstaden har ett långsiktigt perspektiv och hållbarhet är en central del i verksamheten. Vårt mål är att äga fastigheter som i grunden har god arkitektur, stor flexibilitet och hög kvalitet i material - val som därmed får en längre livslängd och inte byggs om lika ofta. Vår största miljöpåverkan kommer från energianvändning och byggprojekt. Här ser vi en stor fördel med egen driftspersonal som dagligen arbetar med att optimera driften av fastigheterna för att uppnå minsta möjliga klimatpåverkan och säkerställa hög kund - nöjdhet. vD har orDet 4 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 I ombyggnadsprojekten testas fortlöpande ny tek- nik för att hitta energismarta och robusta lösningar. Fungerar den nya tekniken väl installeras den successivt i övriga fastigheter. Under året har flera energibesparande projekt genomförts med goda resultat, däribland installation av solceller och geo - energi. Vi arbetar med att framtidssäkra våra fastigheter och under året har vi genomfört en rad åtgärder för att förebygga och minimera skador vid exempelvis extrem nederbörd. Hufvudstaden arbetar för att uppnå ekonomisk-, social- och miljömässig hållbarhet och förstaplat - sen i den internationella hållbarhetsundersök- ningen GRESB inom kategorin Kontor och handel i Europa bekräftar att vårt systematiska hållbarhets - arbete fungerar väl. Avvaktande fastighetsmarknad De förändrade förutsättningarna med högre räntor har påtagligt påverkat fastighetsmarknaden. Fast - ighetsägare har fokuserat på att klara räntebetal- ningar och hantera kommande låneförfall. Flera bolag var i behov av att sälja fastigheter och genomföra nyemissioner för att minska skuldsättningen. Detta har skapat en obalans på marknaden med en diskrepans mellan köpa - res och säljares pris förväntningar. Direktavkastningskraven steg i både Stockholm och Göteborg och den totala transaktionsvolymen i Sverige minskade till drygt 100 mdkr. Det är den lägsta omsätt - ningen på många år. Under lågränteperioden minskade skillnaderna mellan välbe - lägna attraktiva fastigheter och fastigheter i sämre lägen. Vi ser nu att den skillnaden åter börjat öka. Både hyresgäster och investerare efterfrågar alltmer högkvalitativa fastigheter med moderna och att - raktiva lokaler. Den kommersiella fastighetsbranschen är till stor del skyddad mot kostnadsökningar genom att hyrorna normalt indexeras med KPI. Årets uppräkning var 10,9 procent och för 2024 är uppräk - ningen 6,5 procent. Detta medför förbättrade driftnetton i fastig- hetsvärderingarna, vilket till viss del motverkar den negativa effek- ten av stigande direktavkastningskrav. Hufvudstadens fastighets- bestånd värderades vid utgången av året till 46,7 mdkr. Ökat resultat i förvaltningsverksamheten Kontorsverksamheten utvecklades positivt under året med ökade hyror från indexuppräkning, nyuthyrningar och omförhandlingar. Fördetaljhandeln har det varit ett utmanande år där den minskade köpkraften hos hushållen påverkat butikernas omsättning negativt. Bruttoresultat från fastighetsförvaltningen ökade med10 procent till 1 359 mnkr (1 235). Finansieringskostnaderna har successivt stigit men Hufvudstaden har en låg belåningsgrad och god tillgång på kapital. Under året har ny finansiering erhållits både via bank och kapitalmarknaden. Årets resultat efter skatt var -1 927 mnkr (722). Minskningen för - klaras av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Framtiden 2023 var ett utmanande år men jag känner tillförsikt inför 2024. Med våra fina fastigheter och starka finansiella ställning har vi en unik position på marknaden vilket ger oss goda förutsättningar framöver. Tillsammans med andra aktörer utvecklar vi attraktiva och håll - bara marknadsplatser i Stockholm och Göteborg där företag, varu- märken och människor trivs, känner sig trygga och kan utvecklas. Under det kommande året kommer vi att lägga stort fokus på för - valtningsverksamheten, optimera driften av fastigheterna och ligga nära kunderna för att förstå och möta deras behov. Våra pågående utvecklingsprojekt fortskrider och kommer framöver skapa nya kassa flöden. Vår beprövade strategi ligger fast med stort kund- fokus, hög kvalitet i både produkter och tjänster samt att vi med intern kompetens skapar nya hållbara värden i fastighetsbeståndet. Slutligen vill jag tacka alla kunder för ett fint samarbete och Hufvudstadens medarbetare för ett gott arbete med stort engage - mang och mod i en utmanande tid av stora förändringar. Stockholm i februari 2024 Anders Nygren Verkställande direktör vD har orDet 5 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Hög kvalitet, god service och långsiktighet Kundfokus Hufvudstaden ska arbeta i nära samverkan med kunderna och kontinue rligt bidra till att förbättra deras affärsmöjlig- heter och konkurrenskraft. Kvalitet Systematiskt kvalitets arbete ska säkerställa hög kvalitet på företagets samtliga produkter och tjänster. Kompetensutveckling Medarbetarna ska på ett syste matiskt sätt erbjudas utveckling med fokus på kom- petens och företagets värderingar. Affärsutveckling Aktiv affärsutveckling och anpassning till den digitala utvecklingen iomvärlden ska skapa mervärden i fastighets - beståndet. Hållbarhet Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekono- misk, miljömässig och social hållbarhet. Strategier Vision Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighets bolag. Affärsidé Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknadsplatser. Syfte Tillsammans för morgon- dagens stad sedan 1915. Värderingar Hufvudstadens företagskultur präglas av ett starkt medarbetarengagemang med en tydlig och väl förankrad värderingsgrund som genomsyrar allt vi gör. Värderingarna är vårt viktigaste verktyg för att leda och styra verksamheten i riktning mot företagets vision och mål. De är också en förutsättning för att kunna driva verksam - heten mot ett ansvarsfullt företagande. Våra kärnvärden är: kvalitet, ärlighet, lyhördhet och engagemang. affärsiDé, strategier och mÅl 6 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Våra mål Mål Utfall Utdelning och utdelningsandel > 50% Hufvudstadens aktie ska ha en god utdelnings- tillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten. 61% Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning på 2,70 kr per aktie (2,70), motsvarande totalt 546 mnkr. Utdel- ningen motsvarar 61 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. Soliditet > 40% Soliditeten ska uppgå till minst 40 procent över tiden. 59% Soliditeten uppgick vid utgången av 2023 till 59 procent. Nettovinst + Hufvudstaden ska successivt öka nettovinsten frånden löpande verksamheten. +2% Nettovinsten från den löpande verksamheten ökade med 2 procent. Nöjd Kund Index första plats Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder. första plats Vi placerade oss för sjätte året i rad på första plats i Fastighetsbarometerns Nöjd Kundundersökning, kategori Storbolag. Klimatneutral förvaltning +/– 0 Förvaltningen av fastigheter ska vara klimatneutral senast 2025. –26% För att uppnå målet ska klimatpåverkande utsläpp minskas till 0. Sedan 2019 har utsläppen minskat med 26 procent. Energianvändning –16% Energianvändningen per kvadratmeter ska minska med minst 16 procent mellan 2019–2025. –16% Totalt har energianvändningen per kvadratmeter minskat med 16 procent sedan 2019. Miljöcertifierade fastigheter 100% Samtliga fastigheter ska vara miljöcertifierade senast 2025. 78% Totalt har 78 procent av koncernens fastigheter certifierats. Soliditet Miniminivå 20 30 40 50 60 70 20232022202120202019 Soliditet % Nettovinst löpande verksamhet 0 250 500 750 1 000 20232022202120202 019 Nettovinst Mnkr Energianvändning 0 20 40 60 80 100 120 20232022202120202019 kWh/kvm Klimatneutral förvaltning 0 300 600 900 1 200 1 500 20232022202120202 019 CO 2 e ton Utdelning per aktie Utdelning i % av nettovinst löpande verksamhet Miniminivå utdelningsandel 1) Enligt styrelsens förslag 0 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 2023 1) 2022202120202019 Utdelning och utdelningsandel 0 20 40 60 80 100 Kronor % Nöjd Kund Index 65 70 75 80 85 90 95 100 20232022202120202019 Index Hufvudstaden Branschsnitt Källa: CFI Group Certifierade 78% Ännu ej certifierade 22% affärsiDé, strategier och mÅl 7 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Ett attraktivt kontor anpassat både för Ett attraktivt kontor anpassat både för kreativa möten och till ett mer digita-kreativa möten och till ett mer digita- liserat arbetssätt är avgörande för liserat arbetssätt är avgörande för många hyresgäster vid val av lokal.många hyresgäster vid val av lokal. Stabil efterfrågan i centrala lägen trots osäkerhet i omvärlden Ekonomisk omvärld 2023 var på flera sätt ett utmanande år. I Ukraina var kriget inne på det andra året efter Rysslands fullskaliga invasion. I Mellanöstern försämrades säkerhetsläget kraftigt i och med kriget mellan Hamas och Israel. Inflationen var hög och för att motverka den fortsatte centralbankerna att höja styrräntorna. Påverkan på ekonomin varie - rade mellan olika länder. I vissa länder var inbromsningen mjuk medan den i andra var brantare, främst i Europa. Sammantaget beräknades den globala bruttonationalprodukten (BNP) öka med cirka 3 procent under 2023. I slutet av året märktes ett par positiva tecken kring den ekono - miska utvecklingen. Inflationen avtog, först i USA och sedan i Europa. Centralbankernas räntehöjningar bedömdes vara nära eller ha passerat toppen, vilket resulterade i en positiv effekt på ränte- och aktiemarknaderna. Merparten av världens större aktieindex steg med tvåsiffriga uppgångar under året. Den ansträngda energi - marknaden i Europa, med stor volatil prissättning, stabiliserades successivt trots osäkerhet i omvärlden. En kallare period i norra Europa runt slutet av året medförde emellertid återigen högre elpriser. I Sverige påverkades samhället av kriminalitet och förhöjd terrorhotnivå. Den svenska ekonomin befann sig i en lågkonjunktur med sjunkande BNP-tillväxt. Inflationen var fortsatt mycket hög men under hösten minskade den för att vid årets slut vara drygt 4 procent mätt som KPI. Riksbanken höjde styrräntan fyra gånger från 2,50 till 4,00 procent. Arbetsmarknaden visade motståndskraft men en försvagning noterades från hösten och arbetslösheten upp - gick tilldrygt 7,5 procent. Utvecklingen påverkade bostadsmarkna- den negativt med sjunkande priser och färre produktionsstarter. Köpkraften urholkades vilket medförde att hushållens konsumtion minskade. För högt belånade kommersiella fastighetsägare var situationen fortsatt utmanande inför kommande låneförfall. Hufvudstadens delmarknader Hufvudstaden äger och förvaltar 24 fastigheter i centrala Stockholm. Befolkningen i Storstockholm uppgår till 2,5 miljoner och under de senaste tio åren har antalet invånare ökat med cirka 14procent. Den ekonomiska tillväxten har över tid varit stark i regionen. I snitt har tillväxten varit 2,9 procent per år sedan början av2000-talet enligt SCB. Motsvarande siffra för hela Sverige är 2,2procent. Turismen i Storstockholm fortsatte öka under 2023 och ligger nu på samma nivå som innan covid-19-pandemin. Stora infrastruktur - projekt pågår i Stockholm. Bland de största projekten finns Förbifart Stockholm och en utbyggnad av tunnelbanesystemet. Det centrala affärsdistriktet (CBD) i Stockholm omfattar cirka 1,9 miljoner kvm kontor belägna i ett område runt Centralstationen, Hötorget, Stureplan, Östermalmstorg, Norrmalmstorg, Kungsträd - gården och Sergels Torg. I Göteborg äger Hufvudstaden 5 fastigheter. Befolkningen i Storgöteborg uppgår till 1,1 miljoner invånare. Ökningstakten har varit cirka 13 procent under de senaste tio åren. Den ekonomiska tillväxten i Västra Götaland, ett område något större än det som normalt benämns Storgöteborg, har ökat med i snitt 2,5 procent perår mellan 2001–2022. Göteborg betraktas ofta som en evenemangsstad och under 2023 ökade turismen ytterligare för att nu klart överstiga nivån innan pandemin. I Göteborg är det största pågående infrastruktur - projektet Västlänken, en dubbelspårig järnvägsförbindelse delvis under jord med tre nya stationer. En av stationerna kommer ligga idirekt anslutning till Nordstans köpcentrum. Bästa läge för kontor i centrala Göteborg bedöms vara stads- delarna Inom Vallgraven, särskilt kvarteren närmast Hamngatorna, samt Nordstan, Kungsportsavenyn, Masthuggskajen, Svenska Mässan, Lilla Bommen, Gårda och Gullbergsvass. I Göteborg CBD uppgår kontorsytan till ungefär 0,8 miljoner kvm. Noterade fastighetsbolag Privata fastighetsbolag Institutionella investerare Fastighetsfonder Obligationsutgivare/syndikerare Övriga investerare Kontor Bostäder Industri/logistik/lager Handel Samhällsfastigheter Hotell Övrigt 30% Internationella köpare stod för cirka 30 procent av transaktionsvolymen 2023. Mdkr 0 40 80 12 0 16 0 200 240 280 320 360 400 20232022202120202 0192 0182 0 172 01620152 014 Mdkr 0 40 80 12 0 16 0 200 240 280 320 360 400 20232022202120202 0192 0182 0 172 01620152 014 Källa: Nordanö Källa: Nordanö Transaktionsvolym per investerarkategori Transaktionsvolym per fastighetstyp Fastighetsmarknaden 9 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Investerarmarknaden Fastighetsmarknaden var avvaktande under 2023. Riksbankens styrräntehöjningar medförde att finansieringskostnaderna steg ytterligare. Detta resulterade i en diskrepans mellan köparnas och säljarnas prisförväntningar. Möjligheten till bankfinansiering var fortsatt god, särskilt vid upparbetade kontakter, men räntenivåerna var högre jämfört med tidigare år. På kapitalmarknaden rådde ett osäkert läge även om aktiviteten ökade något under slutet av året. Sammantaget minskade transaktionsvolymen kraftigt och under 2023 uppgick omsättningen till något ovan 100 mdkr. På markna - den initierades flera affärer av säljare som var i behov av att minska skuldsättningen och för att hantera kommande låneförfall. Interna - tionella investerare stod för cirka 30 procent av transaktionsvoly- men. De fastighetstyper som främst omsattes var logistik/lager, kontor och bostäder. I centrala Stockholm genomfördes ett par transaktioner under 2023. Det fanns också uppgifter om pågående försäljningar som dragits tillbaka eller framskjutits på grund av det osäkra marknads - läget. För kommersiella fastigheter med kontor och butiker i Stockholm CBD bedömdes direktavkastningskraven vara mellan 3,70 och 4,40 procent i slutet av året. I Göteborg CBD bedömdes direktavkastningskraven uppgå till mellan 4,30 och 5,25 procent. Hyresmarknaden Kontor Efterfrågan på moderna kontor med god utformning i centrala lägen i Stockholm var stabil under året. Uthyrningsprocesserna var dock något utdragna och utbudet påverkades även till viss del av andra - handsuthyrningar. Vakansen var trots konjunkturnedgången fortsatt inom normalintervallet. I centrala Göteborg präglades kontorshyres - marknaden av ett ökat utbud från färdigställda projektfastigheter. Det medförde att vakanserna steg ytterligare, vilket hade en något återhållande effekt på marknadshyrorna. För att attrahera nya medarbetare till sin verksamhet och stödja ökad kontorsnärvaro bland medarbetarna efterfrågar allt fler hyres - gäster moderna kontor i centrala lägen med närhet till service, buti- ker, restauranger och kultur samt goda kommunikationer. Den fysiska kontorsarbetsplatsen är viktig vid exempelvis etablering av nya kontakter, byggande av företagskultur samt utveckling av affä - rer. Kontorshyresgäster som omlokaliserar verksamheten från när- förortsområden till mer centrala lägen väljer ofta att minska den för- hyrda lokalytan för att möta det nya arbetssättet med distansarbete ett par dagar i veckan. På detta sätt minskar också skillnaden i den totala hyreskostnaden mellan de olika geografiska lägena. Trenden på marknaden är att kontorets utformning och läge är allt viktigare. Detta gynnar centrala kontorslokaler med hög standard. Efterfrågan på kortare och flexiblare hyresavtal bedöms öka, vilket coworkinganläggningar och andra nyckelfärdiga hyreskon - cept på marknaden tillgodoser. Det traditionella kontoret är dock fortsatt det som efterfrågas allra främst. Vid utgången av 2023 uppgick vakansgraden i Stockholm CBDtill mellan 5–6 procent. Marknadshyrorna var inom intervallet 7000–9 800 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. I Göteborg CBD var vakansen 10–11 procent och marknadshyrorna mellan 3 200–4 100 kr per kvm och år exklusive fastighetsskatte - tillägg. Butiker Under 2023 påverkades försäljningen inom detaljhandeln av hög inflation, stigande räntor och urholkad köpkraft. Störst effekt märkte mellansegmentet medan aktörer inom lågpris- och lyxsegmenten iflera fall ökade försäljningen trots utmanande omvärldsfaktorer. Intresset var gott för att etablera nya butiker i bra gatuplanslägen icentrala Stockholm. Vakansnivåerna var fortsatt begränsade i dessa lägen och hyresutvecklingen var stabil. I Göteborg tecknades flera hyresavtal men marknaden för butiker var något mer avvak - tande, särskilt utanför de bästa lägena. Detaljhandeln är i förändring och de senaste årens förändrade marknadsförutsättningar har skapat ytterligare utmaningar. Flera detaljhandelsaktörer har lönsamhetsproblem, hänförligt till både svagare försäljning och ökade kostnader. E-handeln är en etablerad försäljningskanal för flera branscher. Under pandemin ökade e-handelsförsäljningen kraftigt men under 2023 har försäljningen minskat. Stigande räntor har medfört att aktörer inom e-handeln fått fokusera på att uppnå lönsamhet istället för tillväxt. Distansarbete ett par dagar i veckan har påverkat besökstalen i främst citylägen iStockholm och Göteborg. Vissa dagar har lägre kundflöden medan andra har ökade flöden, exempelvis lördagar. Sammantaget har året varit utmanande för detaljhandeln men den fysiska handeln har stärkt sin position som en viktig försäljnings- och marknadsförings - kanal. Bedömningen är att de fastigheter som erbjuder konsumen- terna attraktiva mötes- och handelsplatser med unika köpupplevelser Storstockholm Storgöteborg Stockholm CBD Göteborg CBD Mdkr 0 20 40 60 80 100 12 0 14 0 16 0 18 0 20232022202120202 0192 0182 0172 0162 0152 014 Mdkr 0 2 4 6 8 10 12 14 202320222021202020192 0182 0172 0 162 0152 014 Källa: Nordanö Källa: Nordanö Transaktionsvolym i Storstockholm och Storgöteborg Transaktionsvolym i Stockholm CBD och Göteborg CBD 100 mdkr Totalt i Sverige omsattes fastigheter till ett värde av drygt 100 mdkr. Fastighetsmarknaden 10 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 har goda förutsättningar att även framöver möta de förändrade konsumentbeteendena och marknadsförutsättningarna. Marknadshyrorna i bästa kommersiella läge i Stockholm var i intervallet 11 000–25 000 kr per kvm och år exklusive fastighets - skattetillägg. I centrala Göteborg bedöms bästa läge för butiker vara Östra Nordstan, Fredstan samt Kungsgatan mellan Östra och Västra Hamngatan. Inom dessa lägen var marknadshyrorna mellan 3000–13 000 kr per kvm och år exklusive fastighetsskattetillägg. Uthyrbar area, kvm Vasakronan 366 000 AMF Fastigheter 310 000 Hufvudstaden 269 000 Pembroke Real Estate 120 000 Skandia Fastigheter 119 000 SEB Trygg Liv 103 000 Källa: Nordanö Uthyrbar area, kvm Vasakronan 336 000 Wallenstam 231 000 Balder 159 000 Hufvudstaden 105 000 Bygg-Göta Göteborg 91 000 Platzer 82 000 Källa: Nordanö Största fastighetsägare i Stockholm CBD Största fastighetsägare i Göteborg CBD Direktavkastningskrav Stockholm CBD och Göteborg CBD 0 1 2 3 4 5 6 20232022202120202 01920182 0172 0162 0152 014 % Stockholm kontor Göteborg kontor Källa: Newsec Centrala Stockholm Centrala Göteborg Procentuell ökning Stockholm jämfört med 2014 Procentuell ökning Göteborg jämfört med 2014 Källa: Newsec Centrala Stockholm Centrala Göteborg Procentuell ökning Stockholm jämfört med 2014 Procentuell ökning Göteborg jämfört med 2014 Källa: Newsec Stockholm butiker Göteborg butiker 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014 % 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 20232022202120202 01920182 0172 0162 0152014 Kr/kvm % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 202320222021202020192 0182 0172 0162 0152 014 Kr/kvm % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Stockholm Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år Bibliotekstan/NK 8 200–9 800 11 000–25 000 Övriga CBD 7 000–9 800 3 000–12 000 Östermalm 4 200–6 900 2 500–7 500 Gamla Stan 3 700–5 300 2 000–5 500 Södermalm 3 900–6 000 2 000–6 500 Kungsholmen 3 600–6 000 2 000–6 500 Liljeholmen 2 500–3 600 2 000–5 000 Globen 2 500–3 600 2 000–4 000 Arenastaden 2 600–3 800 2 500–10 000 Kista 2 000–2 800 2 000–5 000 Göteborg Kontor, kr/kvm och år Butiker, kr/kvm och år CBD 3 200–4 100 3 000–13 000 Marknadshyror december 2023 (exklusive fastighetsskattetillägg) Källa: Newsec Kontorshyror i europeiska storstäder, december 2023, lokaler i bästa läge Wien Stockholm Prag Paris Oslo Milano Madrid London Köpenhamn Lissabon Frankfurt Bryssel Amsterdam Aten 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 18 000 20 000 Kr/kvm Vakansgrad kontor och butik i bästa läge Marknadshyresutveckling kontor i bästa läge, nominellt (exklusive fastighetsskattetillägg) Marknadshyresutveckling butik i bästa läge, nominellt (exklusive fastighetsskattetillägg) Stockholm CBD Göteborg CBD 5-årig swapränta Källa: Nordanö Fastighetsmarknaden 11 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Beståndets utveckling Hufvudstaden erbjuder flera olika kontorskoncept; Eget kontor, REDO och Cecil Coworking. Dessa koncept kompletterar varandra och gör att Hufvudstaden kan möta hyresgästernas olika behov. Mest efterfrågat är Eget kontor, där hyresgästerna tecknar längre hyresavtal och lokalen kan anpassas efter hyresgästens behov. I Hufvudstadens nyckelfärdiga kontor REDO erbjuds fullt möblerade och utrustade lokaler med möjlighet till snabb inflyttning och kortare avtalstider. Cecil Coworking är det mest flexibla konceptet och erbjuder fullt utrustade kontorsplatser och kontorsrum med hög servicenivå, frukost och lunchservering samt en unik design som har hämtat inspiration från framgångsrika boutiquehotell. Under året genomfördes omförhandlingar med flera kunder och hyresavtal tecknades med ett antal nya hyresgäster. En av de större omförhandlingarna var med kontorshyresgästen Danske Bank i fastigheten Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg. En annan större omförhandling genomfördes med kontorshyres - gästen Entercard som utökade sina ytor i Orgelpipan 7. I fastigheten genomfördes under året ett omfattande projekt där drygt 400 föns - ter byttes ut och tekniska installationer uppdaterades för att minska energiförbrukningen. Några kontorshyresgäster som flyttade in i Eget kontor under året var Come On Stockholm, Keel Capital och Ramudden. I Bibliotekstan återinvigdes den brandhärjade fastigheten Vild - mannen 7, en fantastiskt fin fastighet med moderna kontorsytor bakom en 120 år gammal fasad. Cirio Advokatbyrå flyttade in vid halvårsskiftet och förhyr samtliga kontorsytor i fastigheten. Chanel Fragrance and Beauty Boutique, A.P.C. och ATP Atelier öppnade sina butiker i gatuplanet lagom till julhandeln. Utvecklingen av Bibliotekstan som Skandinaviens främsta desti - nation för svenskt och internationellt mode inom premium- och lyx- segmenten fortsatte. Detaljhandeln är i förändring men intresset för området är stort från både svenska och internationella varumärken. Starka varumärken som öppnade butiker i våra fastigheter var bland annat Stone Island på Norrmalmstorg och Aim´n på Kungsgatan. Rätt mix av verksamheter är en av våra strategier för att skapa attraktiva och levande marknadsplatser. Dessutom bidrar det till en utökad service för kontorshyresgästerna. Kunder Våra kontorshyresgäster i Stockholm består av företag med behov av lokaler med centralt läge och av hög kvalitet. De dominerande verksamheterna är bank och finans, advokatbyråer samt konsulter inom rekrytering, IT, management och medier. Kontorskunder som varit hyresgäster under lång tid är bland andra Brummer & Partners, Danske Bank, Entercard, Exportkreditnämnden, Finans inspektionen, KG 10, Öhman samt advokatbyråerna Alrutz, Vinge och White & Case. Totalt har affärsområdet 339 kunder (354). De tio största kunderna hyr cirka 51 000 kvm (51 000), med en total årshyra på 410 mnkr (353). Butikshyresgästerna är både svenska och internationella företag med höga krav på både butiksutformning och läge. Hyresgästerna representerar ofta välkända varumärken som endast finns på ett fåtal väl utvalda platser. Butikshyresgästerna i Bibliotekstan består av skandinaviska varumärken med hög modegrad som Axel Arigato, By Marlene Birger, Byredo, Filippa K, Gant, Our Legacy, Rodebjer och Totême kombinerat med större internationella modeföretag som Cartier, Céline, Chanel, Maje, Michael Kors, Prada, Ralph Lauren, Sandro och Zara. Längs Kungsgatan är flera av de största hyresgästerna inom sport och fritid, såsom Alewalds, Haglöfs, Naturkompaniet och Stadium. Andra stora hyresgäster är Cervera, Telenor, Telia och Ströms. Inom affärsområdet finns även några av Stockholms främsta restauranger och caféer som Eataly, Misshumasshu, Pas D’Art, Prinsen, Sempre och Vau De Ville. Restaurangerna skapar mötesplatser, bidrar till en levande stadsbild och ökar områdets attraktivitet. Varumärken inom affärsområdet BIBLIOTEKSTAN – Området mellan Norrmalmstorg, Birger Jarls- gatan, Stureplan och Norrlandsgatan som innehåller butiker med högklassiga varumärken samt restauranger och caféer. BIRGER JARLSPASSAGEN – Den historiska passagen, belägen mellan Birger Jarlsgatan och Smålandsgatan, är en välkänd mötes - plats som erbjuder spännande restaurangkoncept. CECIL COWORKING – Anläggningen i Bibliotekstan erbjuder medlemmar förstklassig service och flexibla kontorsarbetsplatser för utveckling och nätverkande. NORRMALMSTORG 1 – Byggnaden är en unik profilfastighet och en kommersiell knutpunkt i Stockholm city. Erbjudanden som möter kundernas behov Affärsområde Stockholm är uppdelat i områdena Norrmalmstorg, Kungsgatan och Väst, bestående av22kontors- och butiksfastigheter. Norrmalmstorg omfattar fastigheter i Bibliotekstan. Kungsgatan omfattar fastigheter vid Kungsgatans östra del samt vid korsningen Kungsgatan/Sveavägen. Väst består avfastigheter belägna på Drottninggatan och Klarabergsgatan, i Gamla Stan samt vid Kungsträdgården. FastighetsFörvaltning – aFFärsområde stockholm 12 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Kontor 65% Butik och restaurang 20% Övrigt 15% Kontor 71% Butik och restaurang 25% Övrigt 4% 31 december 2023 31 december 2022 Antal fastigheter 22 22 Uthyrbar yta, kvm 210 904 206 128 – varav kontor 135 870 132 917 – varav butik och restaurang 42 815 42 201 Årshyra, mnkr 1 510 1 329 Hyresvakansgrad, % 7,0 3,3 Ytvakansgrad, % 8,3 4,9 Antal uthyrbara garageplatser 619 619 Mnkr 2023 2022 Nettoomsättning 1 404,1 1 273,8 Underhåll -19,0 -12,7 Drift och administration -138,8 -130,1 Övriga kostnader -155,6 -152,2 Summa kostnader -313,4 -295,0 Bruttoresultat 1 090,7 978,8 1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter. 2023 2022 Nyuthyrning, kvm 10 700 15 300 Nyuthyrning årshyra, mnkr 70 116 Omförhandlade avtal, kvm 28 400 26 500 Omförhandlad årshyra, mnkr 212 166 Kontor Kvm Danske Bank 10 800 Advokatfirman Vinge 7 800 Finansinspektionen 7 200 KG10 6 200 Cecil Coworking 1) 3 200 Butik & Restaurang Kvm Zara 2 900 Eataly 2 600 Alewalds 1 300 Ströms 1 300 Chanel 1 100 1) Helägt dotterbolag. Fastighetsbeståndet Största hyresgäster Fastighetsförvaltningens resultat 1) Nyuthyrning och omförhandling Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 2029-20282027202620252024 Årshyra, mnkr Löptid _AO_sthlm Förfallostruktur FastighetsFörvaltning – aFFärsområde stockholm 13 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Vi erbjuder attraktiva lokaler och Vi erbjuder attraktiva lokaler och anpassade kontorslösningar som Eget anpassade kontorslösningar som Eget kontor, nyckelfärdiga kontor REDO kontor, nyckelfärdiga kontor REDO eller Cecil Coworking, allt för att eller Cecil Coworking, allt för att möta kundernas olika behov.möta kundernas olika behov. AB Nordiska Kompaniet NK:s vision är att vara ett varuhus i världsklass. NK har en unik posi - tion i Skandinavien som det ledande premium- och lyxvaruhuset inom mode, skönhet och livsstil med en förstklassig service. Varu- husen är en handels- och mötesplats där det kommersiella och det kulturella möts för att skapa minnesvärda upplevelser. Under året genomfördes både vår- och höstmodevisningar, NK-Galan, flera kundkvällar och en mängd andra aktiviteter för NK:s nyckel kunder. Den viktigaste händelsen i varuhusen är julen som startar med avtäckning av julskyltningen och tomtens öppnande av varu husen under skyltsöndagen. Varumärket NK NK är ett av Sveriges starkaste och mest välkända varumärken bland svenska och internationella konsumenter. Att arbeta långsik - tigt med att vårda och bygga upp varumärket är grunden till NK:s förmåga att främja handeln i varuhusen och därmed generera ökade hyresintäkter och högre fastighetsvärden. NK-fastigheterna samt varumärket NK ägs av det helägda dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet. Varuhusens utveckling Under året har ett flertal nya avdelningar och varumärken tillkommit, däribland Axel Arigato dam, Caia Cosmetics, Levi´s dam, Loewe och Zadig & Voltaire. I Göteborg tillkom multibrandavdelningen NK Sophisticated och i Stockholm byggdes NK Man om och fick större yta. Restaurangutbudet i Stockholm stärktes med Chipirón, en tapasbar på damplanet. NK Stage är ett koncept där NK erbjuder en yta på damplanet i Stockholm till varumärken för att under kor - tare perioder visa upp och sälja produkter. Totalt visades cirka 20 kurerade varumärken och upplevelser inom mode, skönhet och livs - stil under året. Omsättningen i varuhusen utvecklades positivt och översteg 2022 års nivå. Under året lanserades nya NK Nyckeln, NK:s lojalitetsprogram, med utökade erbjudanden och en teknisk plattform som möjliggör mer relevant kommunikation till NK:s medlemmar. Kunder Affärsområdets tio största hyresgäster hyr cirka 28 000 kvm (30 000) varav det egna dotterbolaget NK Retail hyr cirka 11 300 kvm butiksyta (11 700). Tillsammans representerar de en årshyra på 229 mnkr (260). Sammanlagt har affärsområdet 107 hyresgäster (106), både svenska och internationella, som etablerat sig på Skandinaviens ledande handelsplats inom premium- och lyxsegmenten. Affärsområdet innehåller även sammanlagt 17 000 kvm moderna och flexibla kontor vilket motsvarar 18 procent av totala uthyrningsbara ytan. Sammanlagt finns 15 kontorshyresgäster varav de tre största är AG Advokat, Deloitte och Starbreeze. Unika varumärken stärker NK-varuhusen Affärsområde NK omfattar NK-fastigheterna i Stockholm och Göteborg samt fastigheten Hästskon 10 i Stockholm. Förutom varuhusen omfattar affärsområde NK även moderna och flexibla kontorslokaler iNK-fastigheterna. NK Göteborg NK Stockholm NK Totalt 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 2023202220212020201920182 0172 0162 0152 014 Mdkr Försäljning NK-varuhusen Stockholm 2023 2022 Uthyrbar varuhusyta, kvm 25 050 25 219 Uthyrbar lageryta, kvm 9 269 9 237 Totalt 34 319 34 456 Antal avdelningar 96 94 Antal restauranger 13 11 Försäljning inkl moms, mnkr 2 145 2 067 Göteborg 2023 2022 Uthyrbar varuhusyta, kvm 10 589 10 562 Uthyrbar lageryta, kvm 983 1 009 Totalt 11 572 11 571 Antal avdelningar 48 44 Antal restauranger 3 3 Försäljning inkl moms, mnkr 544 514 NK-varuhusen FastighetsFörvaltning – aFFärsområde nk 15 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 31 december 2023 31 december 2022 Antal fastigheter 3 3 Uthyrbar yta, kvm 91 281 91 447 – varav kontor 16 864 16 894 – varav butik och restaurang 36 480 36 622 Årshyra, mnkr 492 518 Hyresvakansgrad, % 4,5 7,0 Ytvakansgrad, % 5,5 7,2 Antal uthyrbara garageplatser 665 665 Fastighetsbeståndet Mnkr 2023 2022 Nettoomsättning 484,0 477,3 Underhåll -22,2 -13,3 Drift och administration -180,2 -160,6 Övriga kostnader -50,7 -43,6 Summa kostnader -253,1 -217,5 Bruttoresultat 230,9 259,8 1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter. Fastighetsförvaltningens resultat 1) Kontor Kvm Starbreeze 2 800 AG Advokat 2 500 Deloitte 1 800 Foyen Advokatfirma 1 200 Hästen 21 900 Butik & Restaurang Kvm NK Retail 1) 11 30 0 Calceos 1 900 North Retail Sport 1 600 Cervera 1 500 Harjak & Månsson 1 300 1) Helägt dotterbolag. Största hyresgäster Förfallostruktur 0 20 40 60 80 100 120 140 2029-20282027202620252024 Årshyra, mnkr Löptid _AO_NK 2023 2022 Nyuthyrning, kvm 3 000 5 800 Nyuthyrning årshyra, mnkr 21 34 Omförhandlade avtal, kvm 11 000 12 100 Omförhandlad årshyra, mnkr 92 93 Nyuthyrning och omförhandling Kontor 18% Butik och restaurang 40% Övrigt 18% Parkering 24% Uthyrbar yta per användning Kontor 23% Butik och restaurang 63% Övrigt 7% Parkering 7% Årshyra per användning FastighetsFörvaltning – aFFärsområde nk 16 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NK erbjuder unika och exklusiva shopping-NK erbjuder unika och exklusiva shopping- upplevelser. Under hösten lanserades upplevelser. Under hösten lanserades hudvårds- och makeupvarumärket Charlotte hudvårds- och makeupvarumärket Charlotte Tilbury Beauty på NK Stockholm och på nk.se.Tilbury Beauty på NK Stockholm och på nk.se. Beståndets utveckling I Göteborg pågår det omfattande utvecklingsprojektet Johanna i kvarteret Inom Vallgraven 12. Projektet pågår under flera år och bedöms färdigställas runt årsskiftet 2025/2026. Under året har påbyggnadsstommen i del av kvarteret nått full byggnadshöjd. Påbyggnaden erbjuder en fantastisk utsikt över hela Göteborg. I nybyggnadsdelen har rivnings- och spontningsarbeten färdigsställts och del av bottenplattan har gjutits. När Kvarteret Johanna står klart kommer Göteborgs citykärna stärkas med en ny levande mötes - plats innehållande kontor och butiker. I Nordstan genomfördes under 2023 lokalanpassningar för de nya hyresgästerna Medartuum och Revelopment som tillträdde sina nya lokaler i Fyran respektive Femman i mitten av året. Alektum Group är Hufvudstadens största hyresgäst i Göteborg och tillträdde ytterligare ytor i Femman under januari. I samband med utökningen genomfördes en anpassning av lokalerna. Under 2023 invigdes första etappen av Hufvudstadens största solcellsanläggning på Femmans tak. Initialt har cirka 500 kvm solceller, av totalt planerade 1 300 kvm, tagits i drift vilket kommer ge ett efterfrågat tillskott av egenproducerad energi. Hufvudstaden är en av de största delägarna i Nordstans Samfäl - lighetsförening som äger och förvaltar Nordstans parkeringshus med tillhörande butiker samt torg och gågator. Nordstan är ett av Sveriges största och mest välbesökta affärscentrum med ett rikt utbud av butiker, restauranger och parkering samt moderna kontor i Göteborgs bästa läge. Nordstan kommer få en direktanslutning till Västlänken via en planerad tillbyggnad och anpassning i den norra delen av köpcentret. Under året har planering och projektering pågått av hela entréplanet för de nya flöden av människor som kommer tillkomma. Trafikverket bedömer att västlänkstrafiken vid Centralen och Nordstan kommer att vara i drift 2026/2027. Gallerian Femman som ligger i Nordstan består av cirka 16 000 kvm detaljhandelsytor fördelade på tre plan. Under året har flera nyetableringar skett. Bland annat har köks- och inredningsbutiken Cervera öppnat på entréplanet där även skobutiken Deichmann och smyckeskonceptet Pandora nyetablerat sig. I december öppnade underklädesvarumärket Intimissimi och barnkonceptet Newbie sina flaggskeppsbutiker i Göteborg. Under 2023 hade Femman över 12 miljoner besökare, en uppgång med cirka 13 procent jämfört med 2022. Omsättningen för detaljhandeln i Nordstan som helhet var när - mare 4,2 mdkr varav Femman omsatte över 900 mnkr och Fyran omsatte drygt 340 mnkr. Kunder Kunderna i Göteborg verkar både lokalt, nationellt och internatio - nellt. Affärsområdets kontorskunder uppskattar centralt belägna lokaler av hög kvalitet med närhet till Centralstationen, parkerings - hus, butiker, restauranger och service. De dominerande branscherna är advokat- och revisionsbyråer samt finans- och konsultföretag. Butikskunderna uppskattar attraktiva marknads- och handels- platser i centrala lägen. Detaljhandeln är under förändring vilket ställer allt högre krav både på fastighetsägare och butiksentreprenörer. Unika och starka marknadsplatser som Femman, Nordstan och Fredstan bedöms framöver vara fortsatt attraktiva. Totalt finns 112 kunder (113) inom affärsområdet. De tio största kunderna hyr cirka 26 000 kvm (27 000) med en total årshyra på 124 mnkr (119). Varumärken inom affärsområdet FEMMAN – Gallerian Femman är en av Göteborgs främsta mark- nadsplatser för shopping, mat och möten, men erbjuder också cen- trala kontor av hög kvalitet. FREDSTAN – Fredstan är ett levande och attraktivt stadsområde som består av kvarteren runt Fredsgatan, mellan Brunnsparken och Trädgårdsföreningen. KVARTERET JOHANNA – Hufvudstadens största utvecklingspro- jekt omfattande cirka 32 000 kvm om- och nybyggda kommersiella lokaler. En dynamisk destination och mötesplats mitt i Göteborgs absoluta citykärna. NORDSTAN – Nordstan är ett av Sveriges största köpcentrum setttill antal besökare. Hufvudstaden är en av de största ägarna i Nordstans Samfällighetsförening med en andel om cirka 40 procent. Kvarteret Johanna växer fram Fastigheterna finns i Göteborgs mest centrala affärsdistrikt uppdelade på två områden, Fredstan och Nordstan. Fastighetsbeståndet i Fredstan omfattar kvarteren Inom Vallgraven 12 och Inom Vallgraven 3:2. Fastigheten i Nordstan består av två enheter, Fyran mot Östra Hamngatan och Femman mot Centralstationen. FastighetsFörvaltning – aFFärsområde göteborg 18 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 31 december 2023 31 december 2022 Antal fastigheter 4 4 Uthyrbar yta, kvm 88 657 88 987 – varav kontor 49 195 50 428 – varav butik och restaurang 31 237 31 604 Årshyra, mnkr 379 367 Hyresvakansgrad, % 21,8 20,5 Ytvakansgrad, % 31,4 30,0 Antal uthyrbara garageplatser 51 51 Kontor Kvm Alektum Group 6 100 Folksam 3 800 Advokatfirman Vinge 3 300 Iver 2 800 Grant Thornton 2 000 Butik & Restaurang Kvm H&M 2 100 Lidl 2 100 Stadium Outlet 1 900 Kappahl 1 900 Lager 157 1 800 2023 2022 Nyuthyrning, kvm 3 500 7 700 Nyuthyrning årshyra, mnkr 15 27 Omförhandlade avtal, kvm 6 600 10 900 Omförhandlad årshyra, mnkr 30 51 Mnkr 2023 2022 Nettoomsättning 327,9 303,6 Underhåll -5,2 -6,1 Drift och administration -64,1 -64,3 Övriga kostnader -37,9 -37,1 Summa kostnader -107,2 -107,5 Bruttoresultat 220,7 196,1 1) Inklusive koncerninterna hyresintäkter. 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2029-20282027202620252024 Årshyra, mnkr Löptid _AO_Gbg Kontor 55% Butik och restaurang 35% Övrigt 10% Kontor 49% Butik och restaurang 47% Övrigt 4% Fastighetsbeståndet Fastighetsförvaltningens resultat 1) Största hyresgäster Nyuthyrning och omförhandling Förfallostruktur Uthyrbar yta per användning Årshyra per användning FastighetsFörvaltning – aFFärsområde göteborg 19 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Utvecklingen av Kvarteret Johanna Utvecklingen av Kvarteret Johanna i Fredstan kommer att ge nya i Fredstan kommer att ge nya möjligheter i, på och mellan husen. möjligheter i, på och mellan husen. NK Retail AB NK Retail, dotterbolag till AB Nordiska Kompaniet, bedriver detaljhandelsverksamhet inom segmenten mode, accessoarer, juveler och skönhet på sammanlagt 33 avdelningar i NK Stockholm och NK Göteborg. En stor del av sortimentet finns även represente - rat på NK e-handel, som utgör ett tillväxtområde. Varumärkesportföljen består av noggrant utvalda internationella och svenska premium- och lyxvarumärken. Kunderbjudandet omfat - tar cirka 600 kända varumärken däribland Byredo, Caia Cosmetics, Cartier, Chanel, Charlotte Tilbury, Dior, Max Mara, Moncler, Omega, Tom Ford och Zegna. Med engagemang, förstklassig service och inspirerande multibrandkoncept ska NK Retail vara ett självklart val vid köp av premium- och lyxvarumärken i varuhusen och via e-han - del. I verksamheten arbetar 454 medarbetare, motsvarande 295 heltidstjänster. Samarbetet mellan AB Nordiska Kompaniet och NK Retail har lett till positiva synergier inom flera områden. Det handlar bland annat om lansering av NK Retails avdelningar på NK e-handel, gemensam planering av marknadsföringsaktiviteter, varu- märkesomflyttningar och aktivering av ytor under kortare perioder, så kallade pop-ups. Att AB Nordiska Kompaniet bedriver del av retailverksamheten på NK i ett eget dotterbolag har lett till en snabbare förnyelse i bådavaruhusen och utvecklingen av NK e-handel. Under året har NK Man i Stockholm byggts om och i det nya konceptet har lyxvaru - märken såsom Brunello Cucinelli, Kiton och Tom Ford lyfts fram. Multibrandavdelningarna NK Details och NK Sophisticated har öppnat på damplanet i Göteborg. Flera pop-ups öppnade under året, bland annat för varumärkena Bally och Byredo. NK Retails största avdelningar är NK Beauty, NK Fine Jewellery & Watches och NK Man. Dessa avdelningar utgör ungefär hälften av den totala omsättningen och har visat på en positiv utveckling under 2023. NKRetails sortiment återfinns på NK e-handel med cirka 15 000 produkter. Unika koncept, hög kvalitet och kundfokus Mode 49% Skönhet 39% Smycken och klockor 12% Försäljning NK Stockholm 2023 2022 Försäljningsyta, kvm 6 909 7 448 Antal avdelningar 16 22 Försäljning inkl moms, mnkr 735 702 NK Göteborg 2023 2022 Försäljningsyta, kvm 4 369 4 259 Antal avdelningar 17 15 Försäljning inkl moms, mnkr 224 220 Totalt Totalt Antal anställda 454 430 NK Retail NK Retail driver och utvecklar avdelningar och sortiment på sammanlagt 11 300 kvm fördelat på NK Stockholm och NK Göteborg. Verksamheten utgör cirka 20 procent av det totala antalet avdelningar. Sortimentet, främst inom mode, skönhet, accessoarer och juveler, finns även representerat på NK e-handel. övriga segment – nk retail 21 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Service i centrum NK e-handel S atsningen på NK e-handel, nk.se samt övrig digital utveckling har fortsatt. Fokus under året har varit att ansluta ytterligare avdelningar till e-handeln samt att integrera den uppdaterade NK Nyckeln, NK:s lojalitetsprogram, som med ny teknisk plattform möjliggör mer relevant kommunikation till NK:s medlemmar. Lanse - ring av nya avdelningar på nk.se sker kontinuerligt och under året anslöt ytterligare 8 avdelningar. Syftet med NK e-handel och nk.se är att NK ska vara digitalt närvarande hos våra kunder samt inspirera till shopping online och i varuhusen. Besöken på nk.se har sedan e-han - deln lanserades ökat med cirka 300 procent. Utbudet på nk.se ska i stort spegla NKStockholms sortiment men också vara en digital kanal för inspiration, information och service. Cecil Coworking I Bibliotekstan i Stockholm driver Hufvudstaden Cecil Coworking. Anläggningen är cirka 3 200 kvm stor och har plats för cirka 300 medlemmar. Cecil Coworking öppnade 2021 och erbjuder olika alternativ för medlemmar, såsom egna kontor i varierande storlekar, egen skrivbordsplats eller loungeplats. Anläggningen har en unik miljö som är inspirerad av boutiquehotell runt om i världen. PåCecil erbjuds stora möjligheter till att nätverka i gemensamma utrymmen samlat kring den vackra ljusgården som utgör hjärtat av anläggningen. Under 2023 har beläggningen på Cecil i genomsnitt legat runt 95 procent och cirka 85 bolag inom flertalet branscher har sin hemvist på Cecil. Hos Cecil står personlig service i fokus och förutom receptions - service och medlemsevent erbjuds varje vardag både frukost och lunch, tillagade av Cecils egen kock. Här finns också en fullt utrustad konferensanläggning med inspirerande design, för både medlemmar och externa kunder. Förutom den professionella och personliga servicen, är det anläggningens centrala läge, fokus på design och inredning samt framför allt medlemmarna som skapar den unika atmosfären. Cecil är en plats där nya idéer föds och nätverk flätas samman. Här bygger vi tillsammans en kultur där människor och företag trivs, växer och når sin fulla potential. Parkaden D et helägda dotterbolaget Parkaden AB bedriver parke- ringsverksamhet i två av Hufvudstadens fastigheter i Stockholm. NK Parkering i Hästskon 10 erbjuder 665 platser. I Continentalgaraget i fastigheten Orgelpipan 7, som tillhör affärsområde Stockholm, erbjuds 435 platser. Antalet elbilar fortsätter att öka vilket leder till ett större behov avladdning i samband med parkering. För att möta efterfrågan harParkaden under flera år successivt utökat antalet laddplatser. Hälften av parkeringsplatserna i NK Parkering är för närvarande utrustade med laddplatser. NK Parkering är ett av de parkeringshus i Stockholm city som erbjuder flest laddplatser. Under året investerade Parkaden AB i ett nytt bomsystem i Continentalgaraget för smidiga passager. Intäkterna från korttids- och abonnemangskunder ökade under 2023, vilket påverkade nettoomsättningen positivt för Parkaden AB. övriga segment – övrig verksamhet 22 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Cecil Coworking erbjuder arbetsplatser Cecil Coworking erbjuder arbetsplatser i en unik miljö med attraktivt läge och i en unik miljö med attraktivt läge och förstklassig service.förstklassig service. Affärsutveckling Avdelningen Affärsutveckling identifierar, utvecklar och driver kom - mersiella och digitala projekt för kontor och butik. Hufvudstadens utvecklingsarbete påverkas av samhällets snabba förändringar som innebär ändrade beteenden, behov och förväntningar. Syftet är att höja bolagets förmåga att löpande utveckla och anpassa arbetssätt, verksamheter och processer. Förändrings- och utvecklingsprojekt genomförs med fokus på att möta förändringar i samhället och våra hyresgästers behov. Under åren har projekt drivits för att bemöta den strukturomvandling som sker inom detaljhandeln och till viss del kontorsmarknaden. Änd - rade köpbeteenden, användning av kontor samt hållbarhet är fakto- rer som är centrala i vårt utvecklingsarbete. Ett exempel är utveck- lingen av NK:s kunderbjudande i både varuhusens fysiska miljö och inom den digitala närvaron på nk.se. I Nordstan har ett utvecklingsprojekt startats för att möta den nya uppgången från Västlänken. Där skapar vi tillsammans med övriga fastighetsägare i Nordstans samfällighetsförening en ny entré och mötesplats med ett attraktivt erbjudande till pendlarna men även för den befintliga kunden i Nordstan. Projektet omfattar cirka 8 700 kvm varav cirka 700 kvm avser en tillbyggnad. Föregående års strategiarbete inom digitalisering har implemen - terats för att utveckla och anpassa våra verksamheter till våra kun- ders och medarbetares behov. Syftet är att stötta verksamhetens övergripande strategier för att bidra till att nå våra verksamhetsmål. Fastighetsutveckling Hufvudstadens fastigheter utvecklas löpande i en process som utgår från hållbarhet och långsiktighet. Vårt mål är att ha bran - schens mest välutvecklade fastighetsbestånd. Ombyggnads- och utvecklingsprojekt drivs av avdelningen Fastighetsutveckling. Verk - samheten utgörs av underhållsprojekt och lokalanpassningar samt av större utvecklingsprojekt av befintliga och nya byggrätter. Ledord för allt arbete är vårt syfte, Tillsammans för morgondagens stad sedan 1915. Projekten drivs i samarbete med olika avdelningar inom bolaget samt med våra kunder, leverantörer och samarbetspartners. Arbetet med digitalisering av fastigheterna fördjupades under året med ytterligare breddning av samarbetet med branschkollegor. Energifrågor fortsatte att vara ett viktigt fokusområde, så även inom digitaliseringen. Bolagets hållbarhetsplan med ledorden minimera, framtidssäkra och samarbeta utgör en av grunderna när fastigheterna utvecklas. Genom aktiva samarbeten mellan interna och externa parter mini - merar vi energianvändning, rivning och materialanvändning. Vi fram- tidssäkrar fastigheterna genom att bygga effektiva lösningar som kan användas över lång tid samt förbereda för klimatförändringar. En av de viktigaste åtgärderna för att minimera den totala miljöbe - lastningen är att vi bygger med långsiktiga lösningar och materialval som består över tid oavsett hyresgäst. En viktig del i hållbarhets- arbetet är de material vi väljer att bygga in i våra hus och under året testades och utvärderades flera alternativa material med lägre miljö - belastning. För att kunna efterleva de högt ställda kraven på kvalitet, flexibili - tet och långsiktighet har Hufvudstaden egna projektledare genom alla led i genomförandet av projekt. Projektledarna hanterar dagli - gen frågor rörande projektstyrning, samordning med hyresgäst och arbetsmiljö. Under de senaste fem åren har Hufvudstaden i genomsnitt investerat cirka 940 mnkr per år i projekt. För 2023 uppgick inves - teringarna till cirka 1 270 mnkr (980). Större utvecklings projekt stod för cirka 70 procent, lokalanpassningar för cirka 20 procent och underhållsprojekt för närmare 10 procent. Pågående större projekt Projektet Johanna, Göteborg I kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg fortsatte det omfattande utvecklingsprojektet Johanna under året. Produktionen i projektet är indelad i tre huvuddelar, påbyggnads-, nybyggnads- samt ombyggnadsdel. För påbyggnadsdelen genomfördes förstärknings - arbeten i befintlig byggnad och i slutet av året nådde påbyggnads- stommen full byggnadshöjd. Nybyggnadsdelen innefattade slutskede av rivning och miljösanering. Schaktning till grundlägg - ningsdjup avslutades och gjutning av ny bottenplatta påbörjades. Den utökade byggrätten om cirka 15 000 kvm bruttoarea skapar enny helhet för kvarteret där den nya sammanlagda byggrätten kanbli uppemot 45 000 kvm bruttoarea. Totalt beräknas projektet resultera i att den uthyrningsbara ytan ökar med cirka 11600 kvm. Utveckling sker i nära samarbete med Göteborgs stad och från färdigställandet runt årsskiftet 2025/2026 kommer Göteborgs citykärna tillföras en levande mötesplats med kontor ochhandel. NK Göteborg För NK Göteborg pågår arbete med att ta fram en ny detaljplan avseende på- och ombyggnad. Under året var arbetet främst inriktat på utredningar och förberedelser inför kommande samråd. Bibliotekstan, Stockholm I Vildmannen 7 färdigställdes återuppbyggnaden efter den omfat - tande branden 2017. Under sommaren flyttade hyresgästen Cirio Advokatbyrå in i fastighetens samtliga kontorsytor. I slutet av året färdigställdes tre butikslokaler för varumärkena Chanel Fragrance and Beauty Boutique, A.P.C. och ATP Atelier. Återstående två butikslokaler är uthyrda och inflyttning sker under 2024. Fastighe - ten är helt unik med en flexibel och modern byggnad. Den bevarade sandstensfasaden från 1800-talet tillför stora kulturhistoriska vär - den till Bibliotekstan. Under året omförhandlades hyresavtalet med Danske Bank i Packarhuset 4 vid Norrmalmstorg. Tillsammans med hyresgästen Tillsammans utvecklar vi morgondagens stad Hufvudstaden arbetar aktivt med att utveckla befintliga fastigheter genom att öka den uthyrningsbara ytan, öka flexibiliteten i användning och minimera energiförbrukningen. Även miljöerna omkring våra fastigheter utvecklas för att skapa levande och attraktiva marknadsplatser, ofta i samarbete med andra fastighetsägare och kommuner. Utvecklingsarbetet lägger grunden för en god, långsiktig värdetillväxt. Utveckling av Fastigheter 24 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 har planering och projektering påbörjats för anpassning och upp- gradering av kontorsytorna. Stort fokus i ombyggnationen är på återbruk av material samt förbättrad teknik för att minska energi- användningen i huset. Projektet planeras vara färdigställt i slutet av 2025. Kungsgatan och Klarabergsgatan, Stockholm I fastigheten Hästhuvudet 13, vid korsningen Sveavägen och Kungsgatan i Stockholm, pågick under året en större ombyggnation av cirka 3 100 kvm kontorslokaler. I projektet uppgraderades tek - niska installationer för att minska energianvändningen och förbättra inomhusklimatet. Våningsplanen får rationellare planlösning och den uthyrningsbara ytan kommer öka något. Inflyttning sker suc - cessivt från 2024. Två omfattande projekt pågick i fastigheten Orgelpipan 7. På kontorsvåningarna byttes samtliga fönster för att förbättra energi - prestandan och öka ljusinsläppet i lokalerna. Arbetet genomfördes med stor hänsyn till de antikvariska aspekterna och efter färdigstäl - landet har kontorens attraktivitet ökat. Isamband med en större omförhandling i huset, där även hyresgästen utökade den förhyrda ytan, genomfördes en lokalanpassning och uppdatering av tekniken för inomhusklimatet, vilket kommer bidra till vårt arbete med energi - besparingar. Lokalanpassningar En stor del av fastigheternas utveckling sker i samband med anpassning av lokaler för befintliga och nya hyresgäster. När en lokal blir vakant görs en utvärdering för att bedöma vilka renove - rings- och utvecklingsbehov som finns. Utvärderingen sker tillsam- mans med drift- och förvaltningsorganisationen. Flexibla lösningar krävs för att kunna möta varierande krav på planlösningar. Ökad flexibilitet och målsättningen att minska energiförbrukningen ställer högre krav på ventilations- och kyltekniken i lokalerna. Äldre instal - lationer behöver ofta bytas ut mot nyare teknik eller kompletteras med teknik för behovsanpassad drift för att få ett optimalt inomhus - klimat. Hufvudstaden äger många fastigheter i anslutning till varandra vilket skapar stor flexibilitet då det underlättar integrering av lokalermed angränsande ytor. Vid alla ombyggnationer läggs storvikt vid att bevara byggnadens särart och arkitektoniska värde. Hufvudstaden tar ansvar för att bygga och utveckla på ett hållbart, långsiktigt och miljöanpassat sätt för att möta dagens och morgon - dagens krav. Under året pågick ett 70-tal lokalanpassningar om totalt cirka 38000 kvm. Anpassningarna gjordes både för befintliga och nya hyresgäster. I Stockholm genomfördes lokalanpassningar till flera hyresgäster exempelvis Flood Herslow i Rännilen 18, Keel Capital i Oxhuvudet 18 och Transitio i Grönlandet Södra 11. I Göteborg genomfördes lokalanpassningar till flera hyresgäster exempelvis Medartuum i Fyran och Revelopment i Femman. I NK-fastigheterna genomfördes lokalanpassningar till flera kontors- och butikshyresgäster exempelvis Andra AP Fonden och Mulberry i NK Göteborg samt UBS och Calceos i NK Stockholm. Stad Fastighet Status Lokalslag Projektyta (kvm) Varav tillskapad yta (kvm) Bedömd investering 1) (mnkr) Bedömt färdigställande (år) Stockholm Vildmannen 7 Färdigställd Kontor, butik & bostäder 4 750 4 750 800 2023 Stockholm Hästhuvudet 13 Pågående Kontor 3 100 – 135 2024 Stockholm Packarhuset 4 Projektering Kontor 9 800 – 160 2025 Stockholm Orgelpipan 7 Detaljplanearbete Kontor – – – – Göteborg Kv Inom Vallgraven 12 Pågående Kontor, butik & restaurang 31 600 11 60 0 2 200 2025/2026 Göteborg NK Göteborg Detaljplanearbete Kontor, butik & restaurang – – – – 1) Inkluderar bedömda kostnader för hyresförluster och finansiering som löpande belastar resultaträkningen samt kostnader för evakuering. För Vildmannen 7 inkluderar investeringen extraordinära kostnader som följer av branden 2017. Större pågående och planerade projekt i slutet av året Utveckling av Fastigheter 25 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Kort om Vildmannen 7 Adress: Biblioteksgatan 9, Jakobsbergsgatan 6 Område: Bibliotekstan/Norrmalmstorg Byggår: 1895–1897 samt 2023 Uthyrningsbar yta: 4 750 kvm Fastigheten är under projektskedet preliminärt certifierad med BREEAM-SE nivå Excellent. V ildmannen 7 är ett stycke kulturhistoria både vad gäller arkitektur och de hyresgäster fastigheten inrymt under åren. Fastigheten uppfördes mellan åren 1895–1897 och den ovanliga fasaden i Roslagssandsten med rik ornamentik likna - des vid en medeltida borg. En förödande brand total förstörde bygg- naden i november 2017, men tack vare att man lyckades rädda den gamla fasaden behåller fastigheten sitt magnifika yttre. Efter en både spektakulär och komplicerad byggprocess skänker Vildmannen 7 åter sin glans till Bibliotekstan i Stockholm. Den nya fastigheten är ett unikt möte mellan det nya och det gamla. De flesta fastigheter som är över 100 år har genomgått ombyggna - tioner, men det är ofta svårt att optimera ytor och tillgänglighetsan- passa i så gamla hus. Möjligheten att bygga något nytt från grunden innanför en 120 år gammal fasad sker väldigt sällan. Vildmannen 7 har sammanlagt 4 750 kvm uthyrningsbar yta och under återupp - byggnaden har långsiktighet varit ledordet. Nybyggnationen har gett möjlighet att skapa en effektiv och flexibel planlösning som med begränsad klimatpåverkan kan anpassas för olika verksamhe - ter i framtiden. Fastigheten innehåller energieffektiv teknik, exem- pelvis producerar fastigheten kyla och värme via geoenergi. Inner- gården har fått ny struktur och mer ljus. Hela byggnaden har ett fint ljusinsläpp via gårdens stora glaspartier och franska balkonger. Biblioteksgatans pampiga entrémotiv och den vackra ekporten har bevarats. På insidan av kontorsentrén finns en spiraltrappa vackert belyst via ett takfönster. Samtliga kontorsplan hyrs av Cirio Advokatbyrå och i gatuplanets butikslokaler tar varumärken såsom Chanel Fragrance and Beauty Boutique, det franska modevarumärket A.P.C. och det svenska sko- och accessoarvarumärket ATP Atelier plats. Vildmannen 7 – ett unikt möte mellan det gamla och det nya 27 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Hållbara medarbetare Vårt mål är att ha branschens mest professionella och kompetenta medarbetare. Vi strävar efter att skapa en arbetsmiljö där alla med - arbetare utvecklas och trivs på jobbet samt får möjlighet att bidra med sin kompetens. Våra värderingar genomsyrar allt vi gör. Värderingarna är grunden för koncernens kultur och ett viktigt verktyg för att styra verksam - heten. Eftersom koncernen bedriver flera verksamheter med olika karaktär varierar formuleringen av värderingarna. Gemensamt är att vi alla sätter kunden i centrum. Attraktiv arbetsgivare Hufvudstaden ska vara en attraktiv arbetsgivare och medarbetarna ska vara stolta över att jobba hos oss. Medarbetarna ska trivas, må bra och känna sig engagerade. Vi utvärderar hur vi upplevs som arbetsgivare genom medarbetarundersökningar och pulsmätningar. Andelen medarbetare som skulle rekommendera Hufvudstaden som arbetsgivare är fortsatt väldigt hög men vi strävar efter att ha ännu fler ambassadörer. Rekrytering och introduktion De flesta rekryteringar genomförs i egen regi, detta för att säker - ställa att de blir värderingsstyrda och kompetensbaserade samt för att bygga vårt varumärke samtidigt som vi skapar en egen kandidat - bas. Jämställdhet och mångfald ingår alltid som en självklar del i alla rekryteringsprocesser. Alla nyanställda erbjuds ett introduktionsprogram anpassat för respektive roll. Utöver det anordnas regelbundet introduktionsut - bildningen Ny på Hufvudstaden där nyanställda medarbetare inom fastighetsverksamheten får träffa några av bolagets chefer för att lära känna varandra och bolaget bättre. Alla nyanställda genomgår dessutom en introduktionsutbildning inom NK Skolan där även löpande kompetensutveckling erbjuds. NK Retail har arbetat för en ökad mångfald, jämställdhet och inkludering i arbetsgrupper. Resul - tatet har givit en mer dynamisk och kreativ arbetsmiljö, något som i sig bidrar till nöjda och motiverade medarbetare. En arbetsmiljö att trivas i För att skapa en god arbetsmiljö där medarbetarna trivs och mår bra prioriteras friskvård, hälsa och trivsel. Vi arbetar förebyggande med hälsa genom att erbjuda alla medarbetare årligt friskvårdsbidrag samt även hälsokontroller för medarbetare inom Fastighetsverksam - heten. Vi strävar mot låg sjukfrånvaro bland annat genom att upp- muntra till fysisk aktivitet. Vi anordnar också gemensamma aktivite- ter såsom besök på museum, föredrag inom hälsa och after works. Hufvudstaden har inrättat en arbetsmiljökommitté som möts kvartalsvis och består av representanter från alla avdelningar. Kom - mittén följer regelbundet upp det systematiska arbetsmiljöarbetet samt eventuella tillbud och olyckor. Utöver detta genomförs skydds - ronder för att förebygga skador och skapa en god arbetsmiljö. Mångfald, jämställdhet och inkludering är viktiga perspektiv i allt från rekrytering till det dagliga arbetet. Till stöd har vi en aktivitets- plan som hjälper oss att skapa en jämställd arbetsplats med förstå- else för olikheter samt motverka diskriminering och kränkande sär- behandling. En likabehandlingsplan har upprättats med mål inom arbetsmiljö, föräldraskap, trakasserier, rekrytering, befordran och kompetensutveckling samt jämställda löner. Lönekartläggning genomförs årligen. Jämställdhetsmålet är att uppnå en jämn könsfördelning med minst en 40/60-procentig fördelning mellan kvinnor och män. Inom fastighetsverksamheten är fördelningen cirka 45/55 mellan kvin - nor och män totalt. Inom NK Retail är merparten av medarbetarna kvinnor vilket är vanligt förekommande inom detaljhandeln. Ledarskap och medarbetarskap Vi eftersträvar ett modigt, inspirerande, framåtriktat och föredömligt ledarskap. Dessa fyra ledarkriterier ligger till grund för vår syn på ledarskap och fungerar som ledord i vardagen för alla chefer. Detta är också utgångspunkten för bedömning av chefernas utveckling och resultat. Situationsanpassat ledar- och medarbetarskap tillämpas i hela organisationen. Det bidrar till att skapa rätt förutsättningar för att lyckas i en värld som snabbt förändras. Vi prioriterar att kontinuerligt identifiera och utveckla medarbetare med ledaregenskaper. Dessa medarbetare ges tidigt möjlighet att växa in i rollen som chef. Ledar - skapsutbildningar genomförs löpande. Våra chefer utbildas regelbundet i aktuella ämnen. Under året genomfördes utbildningar i hållbart ledarskap, lönesamtal samt psy - kologisk säkerhet. Inom NK Retail genomfördes chefsutbildningar inom välmående, engagemang och ledarskap, arbetsrätt samt genomgång av medarbetarsamtal och lönerevisionsprocessen. Kompetens och lärande Medarbetarnas kompetens, engagemang och medverkan bidrar tillatt driva verksamheten långsiktigt och med hög kvalitet. Internrekrytering är en viktig del av vår företagskultur och ett sätt att tydliggöra olika karriärvägar. Vi eftersträvar att lediga tjänster till - sätts internt, såväl på chefs- som på medarbetarnivå. För att lyckas med det arbetet ses kompetensbehovet över kontinuerligt och vi erbjuder olika typer av utbildningar och utvecklingsmöjligheter. Under året har vi fokuserat på hållbara medarbetare och samarbete. Temat på årets personalkonferens var Tillsammans och på årets chefskonferens Hållbart ledarskap. I syfte att ytterligare öka med- vetenheten inom olika hållbarhetsområden arrangerades under hösten en hållbarhetsmånad med olika aktiviteter. NK Retail har som mål att skapa minnesvärda upplevelser och service i världsklass. För att inspirera till hur vi kan attrahera och behålla medarbetare och kunder genomfördes en utbildning för attmotivera medarbetare till bättre samarbeten, framåtanda, ökat engagemang och kommunikation. Hållbara medarbetare Engagerade och kompetenta medarbetare som mår bra är nyckeln till Hufvudstadens starka företags- kultur. Vi vill attrahera, utveckla och behålla medarbetare som med hög kompetens, servicekänsla och kundfokus tillsammans bidrar till företagets fortsatta utveckling. Medarbetare 28 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Fastighetsverksamheten, 38% NK Retail, 62% 1) Omräknat till heltidsanställda på årsbasis. 477 st <30 år, 27% 30–39 år, 27% 40–49 år, 19% ≥50 år, 27% 40 år <1 år, 19% 1–3 år, 31% 4–6 år, 13% 7–9 år, 10% 10–14 år, 11% ≥15 år, 16% 8 år Anställda 1) Ålder Anställningstid På Hufvudstaden har vi ett värdeskapande På Hufvudstaden har vi ett värdeskapande arbetssätt med fokus på samarbete och arbetssätt med fokus på samarbete och hållbara medarbetare.hållbara medarbetare. 29 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Hållbara energilösningar i våra fastigheter Hållbara energilösningar i våra fastigheter skapar goda förutsättningar för framtiden.skapar goda förutsättningar för framtiden. Topplacering i GRESBs internationella hållbarhetsranking H ufvudstaden behåller sin höga placering i GRESBs (Global Real Estate Sustaina - bility Benchmark) årliga internationella ranking av fastighetsbolagens hållbar - hetsarbete. För tredje året i rad erhölls 93 poäng och fem av fem möjliga stjär - nor. Hufvudstaden placerade sig dess- utom på första plats i Europa inom kategorin Kontor och handel – ett erkännande av ett branschledande hållbarhetsarbete. Vår roll och påverkan De rådande klimatförändringarna är en av vår tids största utma - ningar och betydelsen av en hållbar omställning är tydligare än någonsin. Bygg- och fastighetsbranschen står för en stor klimatpå - verkan, inte minst genom sin material- och energianvändning. I Sve- rige står byggnader för ungefär 40 procent av energianvändningen och för drygt en femtedel av Sveriges utsläpp av växthusgaser. Det är en stor utmaning att minska dessa utsläpp, men genom samarbe - ten och utveckling av nya lösningar kan vi i branschen bidra till att möjliggöra den omställning som krävs. För oss är ett ansvarsfullt och ambitiöst hållbarhetsarbete en framgångsfaktor och förutsättning för vår fortsatta affär och vi arbe - tar aktivt och långsiktigt för ekonomisk, miljömässig och social håll- barhet. Hufvudstadens hållbarhetsarbete utgår från vår hållbarhets- plan som är indelad i tre fokusområden: minimera, framtidssäkra och samarbeta. Dessa områden sätter riktningen för bolagets håll - barhetsarbete. Minimera innebär att vi ska arbeta för att minska vårt klimatavtryck och utsläpp, där Parisavtalet ligger som grund. Fram - tidssäkra gör vi genom att förvalta våra fastigheter och verksamhe- ter med ett långsiktigt perspektiv. Behoven för framtidens städer och dess invånare ändras och vi anpassar oss för att möta detta. Samarbete är viktigt i alla led och tillsammans med våra kunder, leverantörer och partners arbetar vi för att skapa förutsättningar för en hållbar utveckling. Hållbarhetsarbetet omfattar samtliga bolag i koncernen. För ABNordiska Kompaniet finns en kompletterande hållbarhetsstra - tegi för varuhusverksamheten med fokus på sortiment, varuhus ochupplevelse. EU:s Taxonomiförordning Syftet med taxonomin är att klassificera vilka investeringar som är miljömässigt hållbara. Nedan presenteras en sammanfattning av taxonomin. För fullständig taxonomiredovisning, se sidorna 105–108. Total, mnkr Omfattas av taxonomin, % Taxonomi- förenlig, % Omfattas ej av taxonomin, % Omsättning 2 962 73 11 27 Kapitalutgifter 1 301 95 1 5 Driftutgifter 90 70 8 30 Levande och hållbara miljöer med ett 100-årigt perspektiv Hufvudstaden har utvecklat citykärnor för människor och handel i över 100 år och vi blickar framåt mot ytterligare ett sekel. Vi äger och förvaltar fastigheter och skapar service för en myllrande stad. När morgondagens behov förändras ska Hufvudstaden stå rustat för att möta detta, vi är ett fastighetsbolag som tänker långsiktigt och bevarar det värdefulla. HållbarHet Hållbarhetsmål Genom samarbeten skapar vi levande och hållbara miljöer som bidrar till hållbar stadsutveckling. Vi ska minimera vårt avtryck för att nå en klimatneutral förvaltning senast 2025. Vi ska framtidssäkra våra fastig heter och verksamheter med ett 100-årigt perspektiv. Minimera Framtidssäkra Samarbeta Löpande mål Utfall 2023 Minska den totala mängden avfall och öka sorterings graden från förvaltning och byggprojekt. Sorteringsgraden för avfall från våra hyresgäster uppgick till 34 procent och från våra byggprojekt till 92 procent. Fastigheterna ska framtidssäkras för klimatförändringar. Samtliga fastigheter har analyserats och konkreta handlingsplaner har tagits fram. Flertalet åtgärder har genomförts. Öka andelen grön finansiering. Andelen grön finansiering uppgick till 49 procent. Aktivt arbeta för en hållbar leverantörskedja. Våra huvud- leverantörer ska bedömas årligen. 88 procent av våra huvudleverantörer har utvärderats. Nollvision mot allvarliga arbetsplatsolyckor. Under året har inga arbetsplatsolyckor inträffat. Hufvudstaden ska ha branschens nöjdaste kunder. Hufvudstaden placerade sig för sjätte året i rad på första plats i kategorin Storbolag i Fastighetsbarometerns Nöjd Kundundersökning. Mål 2025 1) Utfall 2023 1) Förvaltningen av fastigheter ska vara klimatneutral. Utsläppen av CO 2 e har minskat med 26 procent. Energianvändningen per kvadratmeter ska minska med 16 procent. Energianvändningen per kvadratmeter har minskat med 16 procent. Samtliga fastigheter ska vara miljöcertifierade. 78 procent av fastigheterna är certifierade. Mål 2030 1) Utfall 2023 Klimatpåverkande utsläpp från projektutveckling ska halveras. Under året har vi i flera projekt haft stort fokus på återbruk och bevarande av material. 1) Målen togs fram 2020 och utgår därmed från basår 2019. Utfall beräknat i förhållande till basåret. HållbarHet 32 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Minskad klimatpåverkan Hufvudstaden står bakom Sveriges klimatmål om nettonollutsläpp 2045. Vi har som mål att nå en klimatneutral förvaltning senast 2025 och målet omfattar de utsläpp som genereras inom ramen för vår egen verksamhet. För att uppnå målet kommer Hufvudstaden fortsätta investera i energieffektiva åtgärder och teknik med mins - kad klimatpåverkan. En viktig förutsättning för att nå målet är även att lokala energiproducenter blir klimatneutrala. Under året har vi påbörjat ett arbete med att ta fram en ny energi- strategi och nya långsiktiga mål. Vi har även fortsatt arbetet med att se över alternativ till befintliga köldmedier för att hitta alternativ med mindre klimatpåverkan. Sedan 2019 har utsläppen minskat med 26 procent. Utsläppen för 2023 har ökat något jämfört med 2022 på grund av mer utsläpp av köldmedia samt att fjärrvärme leverantören iGöteborg har haft en sämre bränslemix. Ytterligare ett mål för att minska vår klimatpåverkan är att halvera utsläppen från vår projektutveckling, mätt i utsläpp per kvm, till 2030. För att uppnå detta mål arbetar vi för att minimera ny resurs- användning genom fokus på att behålla befintliga planlösningar och byggelement samt välja material med lägre klimatavtryck och som håller över tid. heternas energieffektivitet. Vi har även installerat solceller på fastig - heten Femman. All vår elanvändning kommer från 100 procent förnybar, ursprungsmärkt el. Sedan 2019 har energianvändningen per kvadratmeter minskat med16 procent och jämfört med föregå - ende år var minskningen 5 procent. Bygg- och rivningsavfall Vid hyresgästanpassningar eller andra stora projekt som på- och ombyggnationer uppstår stora mängder avfall. För att minimera detta avfall arbetar Hufvudstaden med material av god kvalitet och långsiktiga lösningar vilket innefattar design och funktionalitet som håller över tid. Därmed minimeras risken för större ombyggnationer och avfallsmängder när en ny hyresgäst flyttar in. Vi arbetar för att främja fler cirkulära materialflöden genom återbruk och material- återvinning. Bland annat följer vi kontinuerligt upp utsorteringen av bygg- och rivningsavfall. Vi ser stor potential i värdet av befintligt material och därmed möjlighet till ökad återanvändning. Vi har även fortsatt testa nya lösningar för återbruk, exempelvis när vårt eget kontor i Göteborg renoverades. Arbete för minimerat avfall på NK NK vill erbjuda produkter av hög kvalitet som håller länge och hjälpa våra kunder att förlänga livslängden på produkter. Detta gör vi bland annat genom att erbjuda tjänster som skomakare och skräddare ivaruhuset i Stockholm. Som en del i vårt arbete för cirkularitet harNK dedikerat en del av sin varuhusyta för second hand med avdelningarna The Vintagebar i Stockholm och Vintagefamiljen i Göteborg. NK arbetar för att minska mängden avfall som uppstår iverksamheten. Varuhusen har infört digitala kvitton som alternativ till papperskvitton, samt minimerat antalet skyltar som tas fram under kampanjer. Hufvudstaden har som mål att uppnå en klimatneutral förvalt- ning senast 2025. Målet innebär att nettoutsläppen av växt- husgaser ska vara noll och inbegriper de utsläpp som genere- ras inom ramen för vår egen verksamhet. Till dessa räknas utsläpp från egna fordon, köldmedia (scope 1) och inköpt energi (scope 2). Vi har även valt att inkludera tjänsteresor (scope 3) inom ramen för klimatneutral förvaltning. I första hand ska de faktiska utsläppen minskas. För de utsläpp som inte kan elimineras helt tillåts klimatkompensation för att neu - tralisera utsläppen. Hufvudstaden får pris för återbruk N är Hufvudstadens kontor i Göteborg skulle renoveras låg fokus på återbruk istället för att köpa nytt. Vi målade om återbrukade dörrar, behöll mattor i kontorslandskapet och gjorde om befintliga skriv - bord för att passa in i den nya miljön – ett tydligt sätt att minimera avfall och klimatpåverkan från projektet. Med enkla medel lyckades vi uppdatera kon - toret och få en känsla av nytt utan att kompromissa med kvaliteten. Bland medarbetarna på kontoret har även kunskapen och medvetenheten kring återbruk ökat under renoveringsarbetet. För arbetet vann Hufvudstaden Årets uppstickare av Business Region Göteborg AB inom initiativet Hand - slaget, ett forum som syftar till att skapa en cirkulär marknadsplats inom Göteborg. Minimera Hufvudstaden har satt ambitiösa klimatmål för att minimera utsläppen. Våra åtaganden om minskade utsläpp har validerats av Science Based Targets Initiative (SBTi). SBTi är ett globalt initiativ som hjälper företag att fastställa mål för minskade utsläpp i linje med senaste forskningen och Parisavtalet. Effektivare energianvändning Effektiv energianvändning är en viktig komponent för att uppnå en mer hållbar fastighetsförvaltning. Därför arbetar vi aktivt med att utveckla vår verksamhet för att minska energianvändningen, både genom driftoptimering och investeringar i energieffektiv teknik. Under 2023 har vi bland annat byggt om undercentralerna i kvarte - ren Rännilen, Pumpstocken och Kvasten, vilket har förbättrat fastig- HållbarHet Vi anpassar för framtiden Framtidssäkring av våra fastigheter är ett viktigt arbete eftersom vi har ett långsiktigt perspektiv i förvaltning och förädling av fastig - hetsbeståndet. En nyckelfaktor är att bygga rätt från början med material av god kvalitet som håller över tid. Exempelvis finns stav - parkettgolv som legat i vissa fastigheter i över 100 år och som klarat av upprepade slipningar, olika typer av verksamheter och hyresgäs - ter. Alla från planlösningar till material och teknik i våra fastigheter, ska vara flexibla och anpassningsbara för nya behov och lätt kunna ändras med en minimerad resursåtgång. Byggmaterialet i projekten ska miljögranskas genom Byggvaru - bedömningen, fastighetsbranschens databas för miljöbedömningar av byggmaterial. Under året har Hufvudstaden fortsatt arbetet med framtagande av en standard för bygg- och materialval. Ambitionen är att skapa flexibla och tidlösa fastigheter vilket därmed kan säker - ställa resursbesparingar genom att undvika ombyggnationer i den mån det är möjligt. Klimatanpassade fastigheter Det av stor betydelse att anpassa våra fastigheter och områden för framtidens klimat i syfte att minimera risker för skador på dessa samt att vi ska behålla konkurrenskraften över tid. Klimatföränd - ringar som till exempel skyfall och översvämningar på grund av kraftig nederbörd eller stigande vattennivåer medför ökade risker för vår verksamhet. Eftersom varje fastighet är unik och har olika förutsättningar har vi arbetat fram en konkret handlings- och utvecklingsplan för samtliga fastigheter för att kunna hantera över - svämningar. Planerna har utvecklats genom djupgående analyser och med platsbesök för att identifiera potentiella risker och hitta nödvändiga åtgärder. Handlingsplanerna ses över och uppdateras årligen. Under året har vi bland annat installerat backventiler i flera kvarter som minimerar risken för översvämning. Vi har även iord - ningställt ett nödförråd i fastigheten Kvasten 2, i Bibliotekstan, med skyfallsutrustning, vilket bland annat inkluderar vattendammsugare och reservpumpar. Det möjliggör att vi snabbt kan agera ifall ett sky - fall eller översvämning inträffar och därmed begränsa skadorna på fastigheterna. Klimatanpassningsåtgärder är ett ständigt pågående arbete som vi hela tiden utvecklar. Miljöcertifierade fastigheter Hufvudstadens mål är att samtliga fastigheter ska vara miljöcertifie - rade år 2025. Miljöcertifiering är ett bra underlag för det fortsatta hållbarhetsarbetet då det ger oss en oberoende granskning av att byggnaden uppfyller krav inom bland annat energi, inomhusmiljö och material. Under året har vi certifierat Svärdfisken 2, Kvasten 2, Kvasten 6 och Kvasten 9 enligt BREAAM In-Use. Islutet av 2023 var 78 procent av vårt bestånd miljöcertifierat. Stopp för päls och kontanter på NK I mars 2023 slutade NK att sälja päls till följd av ett etiskt ställnings - tagande inom ramen för vårt hållbarhetsarbete. Beslutet togs gemensamt av NK och företagarna i varuhusen och omfattar både hela pälsverk och produkter som har detaljer av äkta päls. De senaste åren har päls i varuhusets sortiment minskat successivt till följd av förändrade attityder och köpbeteenden bland kunder. Under 2023 beslutades även att NK-varuhusen skulle bli kontantfria. Beslutet grundades i att allt färre använder kontanter samtidigt som riskerna med kontantförsäljning har blivit större. Framtidssäkra För att motverka väder relaterade risker har vi investerat i översvämningsskydd som kan begränsa skadorna på våra fastigheter vid extrema skyfall. HållbarHet För en attraktiv stadsutveckling För att skapa säkra och attraktiva städer samarbetar Hufvudstaden med andra fastighetsägare, organisationer samt Stockholm Stad och Göteborg Stad i flera olika projekt. Sedan flera år tillbaka har vi deltagit i samverkansprojektet Purple Flag i Göteborg som arbetar för bättre och tryggare upplevelser i stadskärnan. Purple Flag certi - fierar städer och stadskärnor utifrån faktorer som säkerhet, tillgäng- lighet och utbud av aktiviteter under kvälls- och nattetid. Enligt Poli- sen har projektet gett resultat och sedan det påbörjades har antalet anmälda brott minskat. Även i Stockholm pågår samarbeten för att skapa tryggare och attraktivare miljöer i staden. Det görs bland annat genom bättre belysning, upprustning av gator och cykelbanor, stärkt kvällsutbud, sociala insatser samt klimatanpassning av staden. Vi deltar i ett forskningsfinansierat projekt som syftar till att utreda möjligheten att samlasta gods från olika aktörer i centrala Stockholm för att minska mängden transporter. Visionen är att för - stå och skapa förutsättningar för ett hållbart transportsystem i sta- den och därmed kunna reducera trängsel, antalet fordonskilometer och energianvändning. Projektet leds av Scania och är ett samar - bete mellan Stockholm Stad och flertalet fastighetsägare. För att öka våra hyresgästers välbefinnande och bidra till en mer levande och attraktiv miljö har flera av våra fastigheter terrasser och innergårdar. Ökat intresse för hållbarhet hos hyresgästerna Intresset att samarbeta gällande frågor som avfallshantering, inom - husklimat, minskad energianvändning och minskade utsläpp ökar hos våra hyresgäster. Bland annat efterfrågar fler hyresgäster ener - gistatistik och gröna hyresavtal. Gröna hyresavtal innebär att vi till- sammans med hyresgästen sätter upp en konkret handlingsplan med åtgärder som ska bidra till exempelvis minskad eller mer effek - tiv energianvändning och ökad avfallssortering. Vid årets slut upp- gick andelen gröna hyresavtal till 21 procent av total uthyrbar kon- torsyta. Samarbetet och det ökade intresset hos hyresgästerna är positivt och en nyckelfaktor för att nå vårt mål om minskad energi - förbrukning. Initiativ för ökade cirkulära flöden i Göteborg För att möjliggöra en snabbare omställning inom bygg- och fastig - hetsbranschen krävs mer samarbete, både mellan företag och offentlig sektor. Hufvudstaden, tillsammans med omkring 50 privata och offentliga fastighetsägare, är med i initiativet Handslaget som syftar till att öka återbruk och andra cirkulära lösningar vid ny- och ombyggnation. Målet är att ha en etablerad återbruksmarknad 2025 vilket ska bidra till att Göteborgs klimatavtryck är nära noll år 2030. Samarbetet inom Handslaget är en viktig faktor för att nå vårt mål om halverade utsläpp från projektutveckling till 2030. Under året har Hufvudstaden bland annat deltagit på nätverksträffar, workshops och mässor som anordnats av initiativet. Träffarna har haft olika fokusområden exempelvis upphandling och klimatneu - trala installationer. Branschsamarbete för hållbara leverantörsled Tillsammans med flera kommersiella fastighetsägare i Stockholms - regionen har Hufvudstaden utvecklat branschsamarbetet Fastig- hetsbranschens initiativ för hållbara leverantörsled (FIHL), med målet att stärka branschens gemensamma hållbarhetsfokus. Initiati - vets syfte är att utveckla en effektivare uppföljning av hållbarhets- aspekter för leverantörer i fastighetsbranschen genom en samord- nad leverantörsuppföljning och enat tillvägagångssätt. Alla våra leverantörer ska vara väl insatta i och efterleva våra krav och arbets - sätt. Leverantörerna utvärderas årligen genom en självskattnings- enkät som berör områden inom bland annat arbetsmiljö, arbetsvill- kor, skatt, mänskliga rättigheter, lagar och regler. Genom den årliga utvärderingen får vi ett bra underlag för att minska våra risker. Samarbete med stödorganisationer Hufvudstaden och NK samarbetar med olika organisationer för att bland annat samla in pengar till välgörande ändamål. Under året har NK sålt Rosa bandet till förmån för Bröstcancerfonden. NK har även inlett ett samarbete med välgörenhetsorganisationen Min Stora Dag. De arbetar för att uppfylla önskningar och sprida glädje till barn med allvarliga sjukdomar och diagnoser genom att ge dem upplevelser under en glädjefylld stor dag. Samarbeta Genom Handslaget har jag fått insikt i hur andra fastighetsägare arbetar och samlat värdefulla erfarenheter från branschen. Tillsammans kan vi göra skillnad. Lina Ahlström, Tf Projektchef och Projektledare, Hufvudstaden HållbarHet Kontorets utformning och läge är viktigt Kontorets utformning och läge är viktigt för att attrahera och behålla de bästa för att attrahera och behålla de bästa medarbetarna. medarbetarna. FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse 37 Finansiering 41 Risker och riskhantering 42 Koncernens räkningar Resultat 46 Finansiell ställning 48 Förändringar i eget kapital 51 Kassaflöden 52 Moderbolagets räkningar Resultaträkning 54 Balansräkning 54 Förändringar i eget kapital 55 Kassaflödesanalys 55 Finansiella noter 56 Förslag till vinstdisposition 73 Revisionsberättelse 75 Affärsidé Hufvudstadens affärsidé är att i egna fastigheter i centrala Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångs rika företag hög kvalitativa kontors- och butikslokaler på attraktiva marknads- platser. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Under 2023 var säkerhetsläget spänt med krig i Ukraina och i Mellanöstern. Inflationen var mycket hög under stor del av året. Centralbankernas höjningar av styrräntorna fick successivt effekt och i slutet av året var inflationstrycket lägre. Konjunkturen försva - gades även om utvecklingen skiljde sig åt mellan olika länder. Den ansträngda energimarknaden i Europa, med stor volatil prissättning, stabiliserades trots osäkerhet i omvärlden. I Sverige påverkades samhället av kriminalitet och förhöjd terror - hotnivå. I början av året var inflationen 12 procent mätt som KPI. Riksbankens styrräntehöjningar från 2,50 till 4,00 procent motver - kade inflationen och i slutet av året var den drygt 4 procent. Ekono- min var i en lågkonjunktur med sjunkande BNP-tillväxt. Arbets- marknaden försvagades och arbetslösheten uppgick till drygt 7,5 procent. I det pressade ekonomiska läget var hushållen återhåll - samma vilket hade en negativ effekt på konsumtionen. Efterfrågan på moderna kontor i Stockholm CBD var stabil. Uthyrningsprocesserna var dock något utdragna. Vakansen var fortsatt inom normalintervallet och marknadshyrorna var mellan 7 000–9 800 kr per kvm vid årets slut. I Göteborg präglades kon - torshyresmarknaden av ett ökat utbud från färdigställda projektfast- igheter. Vakansen steg ytterligare och i CBD var den över 10 pro- cent. Marknadshyrorna var mellan 3 200–4 100 kr per kvm. Efterfrågan på flexibla kontorslösningar fortsätter öka. Hufvudstadens tre kontorskoncept Eget kontor, nyckelfärdiga kontor REDO och Cecil Coworking möjliggör att kundernas behov över tid kan tillgodoses. För många aktörer inom detaljhandeln var utmaningarna stora under året. Lönsamheten påverkades av sjunkande konsumtion och stigande kostnader. Lågprissegmentet gynnades av denna utveck - ling och lyxsegmentet utvecklades också väl. Intresset för Bibliotek- stan är fortsatt stort och vakanserna var låga. I Göteborg var mark- naden för butiker något mer avvaktande, särskilt utanför de bästa lägena. För NK Retail och NK e-handel har förutsättningarna varit utma - nande under verksamheternas tre första år. Inom NK har det fysiska och digitala utvecklingsarbetet fortskridit med fokus på effektivise - ringar samt förbättrad kommunikation med kunder för att driva besök och försäljning. I slutet av sommaren invigdes Vildmannen 7 efter flera års arbete med återuppbyggnaden efter branden 2017. Fastigheten är helt unik med en flexibel och modern byggnad bakom den ursprungliga sandstensfasaden. Samtliga kontor och butiker i fastigheten är uthyrda. Det omfattande projektet Kvarteret Johanna i Göteborg fortlöper enligt plan. Under året har stommen för påbyggnaden nått full byggnadshöjd. Arbeten med fönster och fasader samt grund - läggning för nybyggnationen pågår. Den uthyrningsbara ytan kom- mer öka med cirka 11 600 kvm. Kvarteret kommer bli en levande mötesplats med handel och kontor som stärker Göteborgs citykärna. Hufvudstaden har ett långsiktigt perspektiv och hållbarhet är en central del i verksamheten. Årets förstaplats i den internationella hållbarhetsundersökningen GRESB, inom kategorin Kontor och handel i Europa, bekräftar att det systematiska hållbarhetsarbetet fungerar väl. Den höga inflationen resulterade i att årets hyror indexuppräkna - des med 10,9 procent. Det påverkade resultatet positivt medan sti- gande finansieringskostnader påverkade negativt. Resultatet från den löpande verksamheten ökade med 2 procent till 903 mnkr. De högre räntenivåerna medförde ökade direktavkastningskrav på fastighetsmarknaden vilket resulterade i sjunkande fastighetsvär - den. Hufvudstadens finansiella ställning är fortsatt mycket solid och nettobelåningsgraden var 21 procent, soliditeten 59 procent och räntetäckningsgraden 4,9 gånger. Fastighetsbeståndet Hufvudstaden ägde vid årets slut 29 fastigheter (29). Den uthyr - bara ytan uppgick till 285 700 kvm i Stockholm och 105 100 kvm iGöteborg, totalt 390 800 kvm (386 600). Den totala hyresvakansgraden i koncernen per den 31 decem - ber 2023 var 8,8 procent (7,0) och ytvakansgraden var 12,9 procent (11,2). Exklusive pågående utvecklingsprojekt var hyresvakans- graden 5,7 procent (4,0). I Stockholm var hyresvakansgraden 6,1 procent och i Göteborg 20,4 procent, exklusive pågående projekt 5,0 procent respektive 8,8 procent. Under året har 46 000 kvm (49 500) omförhandlats till ett årligt hyresvärde om totalt 334 mnkr (310) och 17 200 kvm (28 800) nykontrakterats. Fastighetsvärde Hufvudstaden har genomfört en intern värdering av bolagets samt - liga fastig heter. Syftet med värderingen är att bedöma fastighetsbe- ståndets verkliga värde per den 31 december 2023. För att kvali- tetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från tre obe roende värderingsföretag. De externa värderingar som gjorts vid årsskiftet motsvarar 47procent av det internt bedömda marknads - värdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 33procent. Verkligt värde för fastighetsbeståndet har per den 31 december 2023 bedömts till 46,7mdkr (49,5). Den oreali serade vär de- förändringen uppgick till -4 042,4mnkr (-209,1), vilket främst beror Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direk tören i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2023 för koncernen och moderbolaget. Hufvudstadens aktieär noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap. L ELundberg företagen AB, organisations nummer 556056-8817, harett bestämmande in flytande iHufvud staden, varför bolaget kon solideras i Lundberg- koncernen. Förvaltningsberättelse 37 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 på effekten av stigande direktavkastningskrav men motverkas till stor del av effekten av högre hyror. Värderingsmetod Värdering av fastighetsbeståndethar skett genom att varje enskild fastig hets verkliga värde har bedömts. Bedömningen har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortspris metoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden inne bär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas drift - netto. I nedanstående tabell visas de väsentliga faktorer som påverkar värderingen och resultateffekten före skatt därav. Beskrivning av värderingsmetod ochantaganden finns inot16. KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING 1) Förändring +/– Resultateffekt före skatt, mnkr Hyresintäkter 100 kr per kvm +/– 980 Fastighetskostnader 50 kr per kvm –/+ 490 Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet –/+ 640 Avkastningskrav 0,25 procentenhet –/+ 2 910 1) Värdetidpunkt 2023-12-31. Substansvärde Baserat på värderingen av fastighets beståndet uppgick långsiktigt substans värde (EPRA NRV) till 37,5mdkr eller 185kronor per aktie. Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) var 35,3mdkr eller 175kronor per aktie efter avdrag för bedömd uppskjuten skatte- skuld. Denna bedömning har gjorts mot bakgrund av gällande skattelagstiftning, som innebär att fastigheter kan säljas via aktie - bolag utan skatte konsekvenser. Bedömd verklig upp skjuten skatt har antagits till5procent. SUBSTANSVÄRDE 31 DECEMBER 2023 Mnkr Kr/aktie Eget kapital 28 788,6 142 Återläggning Redovisad uppskjuten skatt 1) 8 695,9 43 EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde) 37 484,5 185 Avdrag Immateriella tillgångar -94,5 0 Bedömd verklig uppskjuten skatt 5% -2 110 ,7 -10 EPRA NTA (Aktuellt substansvärde) 35 279,3 175 Återläggning Immateriella tillgångar enligt ovan 94,5 0 Redovisad uppskjuten skatt 1) med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt -6 585,2 -33 EPRA NDV (Substansvärde) 28 788,6 142 1) Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderätts- tillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. Känslighetsanalys resultat I nedanstående tabell redovisas effekterna på resultat före skatt, exklusive värdeförändringar, på helårsbasis vid förändringar av ett antal faktorer. Ökning respektive minskning av hyresnivå, vakans - grad, underhålls- och driftkostnader, avskrivningar, fastighetsskatt samt räntenivå visar de resultateffekter som hade uppstått beräknat på aktuell information vid räkenskaps årets utgång. Redovisade resultateffekter ska endast ses som en indikation och inkluderar inte någon effekt av de kompenserande åt gärder ledningen skulle kunna vidta. KÄNSLIGHETSANALYS, RESULTAT Förändring +/– Resultateffekt exkl värdeförändringar före skatt, mnkr Hyresnivå 100 kr per kvm +/– 39 Vakansgrad 1) 1 procentenhet –/+ 24 Underhålls-, driftkostnader och avskrivningar 10 procent –/+ 22 Fastighetsskatt 2) 1 procentenhet –/+ 29 Räntenivå 1 procentenhet –/+ 37 1) Beräknad ytvakans med 6 200 kr per kvm. 2) Med beaktande av att del av kostnaden vidaredebiteras hyresgästerna inom ramen för tecknade hyreskontrakt. Hållbarhet Hufvudstaden ska aktivt och långsiktigt arbeta för ekonomisk, miljö - mässig och social hållbarhet. Ett ansvarsfullt företagande är en för- utsättning förverk samheten. Bolaget försäkrar sigom att gällande lagar och avtal följs genom att ställa krav på och följa upp den egna verksamheten och samarbetspartners. Bolagets lagstadgade hållbarhetsrapport utgörs av hållbarhets - redovisningen och finns intagen i denna årsredovisning på sidorna 6–7, 28–35, 43–44, samt 98–108. EU:s Taxonomiförordning För att nå de klimatmål och målsättningar som tagits i EU:s gröna tillväxtstrategi har EU beslutat om en taxonomi vars syfte är att defi - niera vilka ekonomiska aktiviteter som är hållbara. Hufvudstaden redovisar enligt Taxonomiförordningen. För fullständig taxonomi- redovisning se sidorna 105–108. Medarbetare Hufvudstadens företagskultur präglas av ett starkt medarbetaren - gagemang med en tydlig och väl förankrad värderingsgrund. Våra kärnvärden är: kvalitet, ärlighet, lyhördhet och engagemang. Värde - ringarna präglar medarbetarnas agerande och är ett värdefullt verk- tyg idet dagliga arbetet. De är också en förutsättning för att kunna driva verksamheten mot ett ansvarsfullt företagande. I koncernen uppgår antalet anställda omräknat till heltidsan - ställda på årsbasis till 477 medarbetare (441) och samtliga anställda omfattas av kollektivavtal, både tjänstemän och kollekti - vanställda. Inom koncernen är personalomsättningen och sjukfrån- varon låg. Mer information om medarbetare finns på sidorna 28–29 samt 98–99. Förvaltningsberättelse 38 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Vid årsstämman 2023 fastställdes riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare att gälla från och med års stämman 2023. Dessa har följts under 2023 och fullständiga riktlinjer redovisas i not 7. Aktiemarknadsinformation All informationsgivning styrs av bolagets informationspolicy. Års redovisning och delårsrapporter publiceras på svenska och engelska och distribueras till de aktieägare och andra som anmält sitt intresse. Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på hufvudstaden.se där även anmälan om prenumeration och beställning av information kan göras. Bolagsstyrningsrapporten är en del av förvaltningsberättelsen och framgår av sidorna 86–91. Framtiden Hufvudstadens fastigheter är unika, välunderhållna och belägna iStockholms och Göteborgs mest centrala delar. Bolagets verksamhet präglas av hög kvalitet och långsiktighet ibåde produkter och tjänster. Med intern kompetens skapar vi nya hållbara värden i fastighetsbeståndet och fortsätter omställningen för att minska vår klimatpåverkan. Vi har en god position på markna - den vilket ger oss bra förutsättningar att ta oss an både framtida möjligheter och utmaningar. De senaste åren har marknaden för kontor förändrats till följd av ökat distansarbete och ett mer digitaliserat arbetssätt. För att öka kontorsnärvaron och attrahera de bästa medarbetarna har konto - rets utformning och läge blivit viktigare. Det gynnar våra attraktiva fastigheter i centrala lägen med närhet till service, butiker, restau - ranger och kultur samt goda kommunikationer. Efterfrågan på flexibla kontorslösningar ökar och arbetet med att utveckla våra tre kontorskoncept Eget kontor, nyckelfärdiga kontor REDO och Cecil Coworking kommer fortsätta även framöver. Förändringarna och utmaningarna är stora för många aktörer inom detaljhandeln. Lågpris- och lyxsegmenten har trots osäkra tider utvecklats väl. Vi ser att den fysiska butiken fortsatt är viktig och att våra attraktiva marknadsplatser är efterfrågade av både varumärken och kunder. För att fortsatt vara ett förstahandsval behöver vi vara lyhörda och utvecklas i takt med beteende- och omvärldsförändringar. Under kommande år ska vi lägga stort fokus på förvaltningsverksamheten, optimera driften av fastigheterna och ligga nära kunderna för att förstå deras behov. Vår starka finansiella ställning gör att pågående utvecklingsprojekt fortskrider enligt plan vilket framöver kommer skapa nya kassaflöden. Hållbarhetsmålen från 2019 ligger fast där förvaltningen av fastigheterna ska vara klimatneutral 2025 och till 2030 ska klimatpåverkande utsläpp från projektutveckling ha halverats. Bolagets låga riskprofil och starka finansiella ställning kommer bibehållas. Vår beprövade affärsmodell ligger fast och målsätt - ningen är att fortsatt ha en god intjäningsförmåga för att successivt öka resultatet från den löpande verksamheten. Utdelning och vinstdisposition Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och kon - cernen ska fastställas på Hufvudstadens årsstämma den 21 mars 2024. Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning på 2,70 kr per aktie (2,70) motsvarande totalt 546,2 mnkr. Utdelningen motsvarar 61procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. Styrel - sens förslag till vinst disposition redovisas i sin helhet i not24 samt på sidan73. Motiverat yttrande gällande vinst utdelningsförslaget finns på hufvudstaden.se samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. Det kan även erhållas från bolaget på begäran. Förvaltningsberättelse 39 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Första etappen av Hufvudstadens Första etappen av Hufvudstadens största solcellsanläggning på fastig-största solcellsanläggning på fastig- heten Femmans tak i Göteborg. heten Femmans tak i Göteborg. Finansiering Finanspolicy Hufvudstadens finansiering och riskprofil styrs utifrån en av styrel - sen beslutad finanspolicy. Syftet med policyn är att säkerställa koncernens finansieringsbehov med grund i en riskbegränsad och kostnadseffektiv finansiering. Policyn innehåller tydliga riktlinjer vad gäller befogenheter och behörigheter inom ramen för arbetet med finansiering och skuldförvaltning. All finansiering hanteras av moderbolaget. Inom finansfunktio - nen finns instruktioner, system och arbetsfördelning för att uppnå en god intern kontroll och strukturerad uppföljning av verksam - heten. Kapitalstruktur Koncernen strävar efter en fördelning av eget och lånat kapital som bidrar till att utveckla verksamheten i syfte att uppnå uppsatta mål samt begränsa den finansiella risken. Målsättningen är att ha en skuldportfölj bestående av olika finansieringsformer med spridda kreditförfall. Eget kapital, 59% Räntebärande skulder, 21% Uppskjuten skatteskuld, 18% Övriga skulder, 2% Räntebärande skulder Koncernens totala upplåning uppgick per den 31 december 2023 till 9 400 mnkr (9 000). Av den totala upplåningen uppgick finan- siering via kapitalmarknaden genom obligationer till 6 100 mnkr (7000) och företagscertifikat till 1 100 mnkr (500). Säkerställda banklån var 2 200 mnkr (1 500) och outnyttjade lånelöften uppgick till 4 800 mnkr (6 000). Finansieringsfaciliteter, mnkr, 31 december 2023 Lån-/facilitetstyp Ram-/ facilitetsvolym Outnyttjat MTN-program 12 000 5 900 Certifikatsprogram 3 000 1 900 Banklån och lånelöften 7 000 4 800 Grön finansiering Hufvudstaden har ett ramverk för gröna obligationer som syftar till att finansiera gröna fastigheter samt projekt inom klimatomställning och hållbarhet. Ramverket bygger på Green Bond Principles och har genomgått en oberoende granskning av Cicero som utfärdat en second opinion med betyget Medium Green för de gröna villkoren samt Excellent för styrning. Hufvudstaden har även upptagit gröna banklån som följer utgivande institutioners ramverk för grön finansie - ring. Totalt uppgick grön finansiering till 4 600 mnkr (3 000), vilket motsvarar 49 procent (33) av den totala upplåningen. Av den gröna upplåningen uppgick gröna obligationer till 2 600 mnkr (1 500) och gröna banklån till 2 000 mnkr (1 500). Målsättningen är att samtliga fastigheter ska vara miljöcertifierade senast 2025 samt att öka andelen grön finansiering. Finansiella nyckeltal Den genomsnittliga räntebindningstiden var 1,2 år (1,7) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,2 år (2,6). Den genomsnitt - liga effektiva räntan uppgick till 3,2 procent (1,9) inklusive och 3,1procent (1,7) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. För att uppnå önskad ränteförfallostruktur sker upplåning både med fast och rörlig ränta. Av den långfristiga upplåningen löper 4 300 mnkr (5 000) med fast ränta. . Räntebindningsstruktur, 31 december 2023 Förfall, år Krediter, mnkr Genomsnittlig eff. ränta, % 1) Andel, % 2024 5 100 4,7 54 2025 1 300 1,7 14 2026 2 500 1,2 27 2027 500 2,2 5 Totalt 9 400 3,2 100 1) Kostnaden för outnyttjade lånelöften fördelas i tabellen i den period som krediten förfaller. Kapitalbindningsstruktur, mnkr, 31 december 2023 Förfall, år Banklån Obliga tioner/ Certifikat Summa Outnyttjade lånelöften 2024 - 2 100 2 100 1 000 2025 1 200 2 100 3 300 800 2026 - 2 500 2 500 1 000 2027 1 000 500 1 500 2 000 Totalt 2 200 7 200 9 400 4 800 Den räntebärande nettoskulden uppgick till 9 018 mnkr (8 547). Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 om 729 mnkr (712) och total nettoskuld uppgick till 9 747 mnkr (9 259). Nettobelåningsgra - den var 20,9 procent (18,7), soliditeten som över tid ska uppgå till minst 40 procent uppgick till 59 procent (61) och räntetäcknings - graden var 4,9 gånger (7,7). Finansiella risker Hufvudstaden är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kreditrisker. För ytterligare information om finansiella riskerna, se not 2 på sidorna 59–60. Hufvudstaden är en långsiktig fastighetsägare med en solid finansiell ställning och begränsad finansiell risk. Bolaget strävar efter en fördelning av eget och lånat kapital som grundar sig i kravet på avkastning och finansiell risk. Upplåningsbehovet tillgodoses via lån och kreditfaciliteter från flera av de större nordiska bankerna samt investerare på kapitalmarknaden. Genom en aktiv skuldförvaltning och lång- siktiga relationer med finansiärerna skapas förutsättningar att äga, förvalta samt utveckla bolagets fastigheter och marknadsplatser. Förvaltningsberättelse 41 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Risker och riskhantering Riskområde Beskrivning av risk Beskrivning av möjlighet Hantering Marknads- och affärsrisker Fastighetsvärdering Höjda direktavkastningskrav, lägre marknadshyror, ökade vakanser och högre fastighetskostnader leder till minskade fastighetsvärden. Lägre fastighetsvärden på marknaden leder till gynnsam- mare förvärvsmöjligheter. Hufvudstaden har inriktat sitt fastighetsbestånd till de mest attraktiva kommersiella lägena i Sveriges största städer, Stockholm och Göteborg, något som över tid bedöms begränsa risken. Politiska beslut Beslut om en höjning av fastig- hetsskatt medför ökade kostnader. Andra politiska beslut som påver- kar är till exempel tillgång och pris på energi samt bolagsskatt. Sänkt fastighets- och bolags- skatt eller gynnsammare förutsättningar för Hufvud- stadens energiförsörjning. Kostnaden för fastighetsskatt vidaredebiteras i huvud- sak till Hufvudstadens hyresgäster. Även del av kostna- der för energi vidaredebiteras. Hufvudstaden arbetar målmedvetet och långsiktigt med att minska energi- förbrukningen. Konjunkturförändring kan påverka konsu- menternas köpkraft Hufvudstadens kommersiella fastig- heter inrymmer främst kontor och butiker. Butiker påverkas av hur kon- sumenternas köpkraft utvecklas, därmed påverkas även Hufvud- stadens lönsamhet både beträffande hyresinbetalningar och omsättning för NK Retail. Ökad köpkraft för konsumenter resulterar i högre omsättning för butiker vilket möjliggör hyreshöjningar för butiks- lokaler och högre omsättning för NKRetail. Hufvudstaden strävar efter att ha långa hyresavtal för butiker med en hög garanterad minimihyra, som begränsar risken för hyrestapp, kompletterat med en intäktspotential från omsättningshyrestillägg. Genom att erbjuda ett diversifierat varuutbud inom premium- och lyxsegmentet är detaljhandelsverksamheten i NK Retail mer motståndskraftig. E-handel E-handeln skapar förändrade konsumentbeteenden vilket kan påverka efterfrågan och betal- ningsförmågan för butikslokaler. E-handelsaktörer ser fördelar med att komplettera sin verk- samhet med försäljning i fysiska butiker, särskilt på starka mark- nadsplatser. NK Retail bedriver e-handel på nk.se. Kontinuerlig utveckling för att kunna erbjuda konsu- menterna attraktiva mötes- och marknadsplatser med unika köpupplevelser. Förstärka närvaron i digitala kanaler och fortsätta utveckla NK e-handel. Hälsa och samhälle Ett snabbföränderligt samhälle i en integrerad värld där händelser kan få lokala, nationella och globala effek- ter. Exempelvis sjukdomar, geopoli- tisk oro, IT, ekonomi och energi. Solid ekonomisk grund ger möjlighet att anpassa bolagets verksamhet till förändringar på både kort och lång sikt. Avsatta resurser för omvärldsbevakning, god företags- kultur, geografisk koncentration och långsiktighet ska- par förutsättningar för att snabbt hantera och ställa om i syfte att bemöta uppkomna händelser. Operativa risker Utveckling av fastig- heter Felaktiga bedömningar i kalkyler. Ökad komplexitet leder till höjda kostnader. Ansträngda tidplaner. Högre avkastning i fastighets- beståndet. Hufvudstaden driver ombyggnads- och utvecklingspro- jekt i egen regi. Egna projektledare upphandlar och styr genomförandet tillsammans med samarbetspartners. Hyresutveckling Minskade hyresintäkter till följd av sjunkande marknadshyror leder till försämrat resultat och kassaflöde vilket även påverkar fastighetsvär- dena negativt. Positiv utveckling av hyresin- täkter till följd av stigande marknadshyror leder till ökat resultat och kassaflöde vilket även påverkar fastighetsvär- dena positivt. Hufvudstadens koncentration till fastigheter med loka- ler i de mest intressanta kommersiella lägena begränsar hyresrisken. Hyran för uthyrda lokaler med avtalstider på tre år eller mer är bundna till konsumentprisindex och många avtal har även minimi indexering. Hyresföränd- ringar sker när avtalen omförhandlas eller nytecknas. Hyresförluster för vakanta lokaler En ökad vakansgrad till följd av minskad efterfrågan leder till försämrat resultat och kassaflöde vilket även påverkar fastighets- värdena negativt. En minskad vakansgrad till följd av högre efterfrågan leder till ökat resultat och kassaflöde vilket även påverkar fastighets- värdena positivt. En viss vakans för kontorslokaler bör alltid finnas för attkunna erbjuda kunder expansionsmöjligheter, möjlig göra ombyggnationer och pröva marknadens vil- lighet att acceptera högre hyresnivåer. Hufvudstaden arbetar kontinuerligt i nära dialog med hyresgästerna för att kunna möta deras behov. Fastighetskostnader Stigande fastighetskostnader till följd av högre priser och skatter samt effekter från klimatföränd- ringar med mera. Effektivisering och bra upp- handling möjliggör oförändrade eller lägre fastighetskostnader. Hufvudstaden arbetar aktivt med att optimera driften av fastigheterna. Upphandling av elkraft görs på termin för att minska känsligheten för svängningar i energi- priserna. Fastighetsbeståndet är väl underhållet vilket minskar risken för oförutsedda kostnadsökningar. Personal Att inte uppfattas som, eller inte varaen attraktiv och modern arbetsgivare och därigenom inte kunna behålla och rekrytera rätt kompetens. Ta tillvara på den stolthet och engagemang som medarbe- tarna har för fastigheterna, Hufvudstaden som bolag och varumärket NK. Hufvudstaden är ett värderingsstyrt bolag som bland annat arbetar med kompetensutveckling och jämställd- het. Vi erbjuder en arbetsmiljö att trivas i med satsning på friskvård och hälsa i centralt belägna arbetsplatser. Vår värderingsstyrda företagskultur medför att vi identifierar både möjligheter och riskområden i verk- samheten samt att vikontinuerligt bedömer bolagets finansiella risker. Hufvudstadens möjligheter att på kort sikt påverka resultatet från fastighetsförvaltningen är begränsad. Intäkterna är reglerade i förhållan- de vis långa hyresavtal, vanligen tre till fem år, och rörelsekostnaderna är svåra att förändra i ett kort perspektiv med bibehållen service och kvalitet. För att framgångsrikt hanteramöjligheter och risker krävs där- för långsiktighet och tydliga strategier. Förvaltningsberättelse 42 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Riskområde Beskrivning av risk Beskrivning av möjlighet Hantering Skatter Hufvudstadens verksamhet påver- kas främst av inkomst-, fastighets- och mervärdesskatt. Förändringar av skattelagstiftningar kan få effekter på verksamhet och påverka resultatet. Brister i efter- levnaden av skattelagstiftningen kan innebära påföljder. Korrekt och ansvarsfull hante- ring ger en positiv effekt på varumärket. Tydliga processer och en god kontrollmiljö tillsammans med kompetenta medarbetare med erfarenhet inom skattelagstiftning minimerar risken för brister i efterlev- naden. Hufvudstaden följer löpande utvecklingen inom skatteområdet och agerar proaktivt för att vidta åtgärder och genomföra förändringar när detta krävs. Cybersäkerhet Externt angrepp som gör IT-tjäns- ter otillgängliga eller på något sätt skadar informationen. Skapar möjligheter att utmana vår infrastruktur och kompe- tens genom tester. Hufvudstaden har en infrastruktur och miljö fokuserad på säkerhet och funktionalitet i syfte att motverka attacker. Vidare genomförs sårbarhetstester, kontinu- erligt förbättringsarbete samt förbättrat säkerhetsme- dvetande i organisationen för att öka säkerheten. Vi har implementerat riskbaserad spridning av tjänster mellan molntjänster och lokalt driftade tjänster med omfat- tande backuprutiner. Finansiella risker och regelefterlevnad Valutarisk Risken att intäkterna blir lägre eller kostnaderna högre om exponering sker i annan valuta än svenska kronor. Möjlighet till högre intäkter och lägre kostnader om valutakur- ser säkras i gynnsamt mark- nadsläge. I verksamheten inom NK Retail sker stora delar av varu- inköpen i utländsk valuta, främst euro (EUR). Viss del av detförväntade nettoutflödet av utländsk valuta har kurssäkrats med valutaterminer. Finansiell rapportering Hufvudstadens finansiella rappor- tering ligger till grund för många beslut, både internt och externt, varför dess korrekthet är central. Transparens i rapportering inger förtroende och förutsätt- ning för goda affärsrelationer. Strukturerade processer och god intern kontroll säker- ställer korrekthet i den finansiella rapporteringen. Informationsläckage Extern part kommer åt känslig information i syfte att skada bolaget. Skapar höjd medvetenhet hos personalen i dessa frågor och nya processer tas fram för att arbeta mer strukturerat med informationshantering. Hufvudstaden har tekniskt skydd av känsliga informa- tionstillgångar i flera lager. Implementerade access- kontroller kontrollerar både kontobehörigheter och IT-utrustning kombinerat med multifaktorautentisering. Vi arbetar kontinuerligt med utbildning kring informa- tionssäkerhet och hantering av personuppgifter. Hufvudstaden är även exponerade mot finansierings-, ränte- och kreditrisk. För information om dessa, se not 2 sidorna 59-60. Hållbarhetsrisker Byggnation och förvaltning av fastigheter Risk för arbetsplatsolyckor både internt och hos externa leverantö- rer i våra fastigheter. Ökad risk för skador på byggnad under pågå- ende projekt. En arbetsplats utan person- skador. Hufvudstaden arbetar systematiskt utifrån vår arbetsmiljöplan och gör kontinuerligt arbetsmiljö- ochmiljörevisioner. Egna projektledare upphandlar och styr genomförandet tillsammans med sam- arbetspartners. Vi har processer för arbets- och ansvarsfördelning genom hela projekten. Socialt ansvar I bygg- och fastighetsbranschen förekommer risk för korruption, osund konkurrens, skattebrott (arbetslivskriminalitet) och brott mot mänskliga rättigheter (arbets- kraftsexploatering) i leverantörs- ledet. Att vara en ansvarsfull och att- raktiv samarbetspartner och samhällsaktör ger en positiv effekt på vårt varumärke. Det skapar också bättre förutsätt- ningar för god arbetsmiljö och kvalitet i utförandet i våra bygg- projekt. Hufvudstaden arbetar efter en uppförandekod. Vi har höga krav och förväntningar på samarbetspartners. Vid upphandling genomför vi bakgrundskontroller av entre- prenörer. Dessutom genomför vi interna och externa kontroller på byggarbetsplatser genom bland annat oannonserade platsbesök. Missförhållanden kan rap- porteras anonymt via vår vissel blåsartjänst. Oegentlig- heter som berör Hufvudstaden uppmärksammas och utreds så tidigt som möjligt. Negativ miljöpåverkan Bygg- och fastighetsbranschen står för en stor andel av samhällets energianvändning och klimatpå- verkande utsläpp, samt genererar stora mängder avfall. Fastigheter utan negativt klimatavtryck och hög miljö- prestanda. Hufvudstaden har strategier och mål för att minimera energianvändning och klimatpåverkande utsläpp. Vårt miljöprogram beskriver mål och krav för att säkerställa att miljöpåverkan minimeras i byggprojekt. Även entre- prenörer och leverantörer som arbetar åt Hufvudsta- den följer miljöprogrammet. Samtliga fastigheter ska miljöcertifieras. Klimatförändringar Risk för förändrade nederbörds- och temperaturmönster med exempelvis skyfall och torka. Långsiktigt fastighetsägande och kunskap om våra byggna- der ger möjlighet att förebygga kostsamma konsekvenser. Hufvudstaden utför riskanalyser i fastighetsbeståndet kopplat till klimatförändringar, såsom extrema neder- bördsmängder och ändrade vattennivåer. Det för att förstå, bedöma och möjliggöra hantering av framtida risker. Läs mer på sidan 44. Förvaltningsberättelse 43 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Klimatriskbedömning Hufvudstaden gör kontinuerligt bedömningar av fastighetsbestån - det kopplat till klimatförändringar. Under 2023 har vi implementerat skyfallsåtgärder enligt framtagna skyfalls- och översvämningsana - lyser. Bland annat har vi inrättat ett jourförråd i Kvasten 2 som innehåller skyfallsutrustning som exempelvis vattenbarriärer, vattendamm sugare, reservpumpar och upptorkningsmaterial. Där - med kan vi snabbt agera vid översvämning och förhoppningsvis minska eventuella skador på fastigheterna. Klimatriskbedömningarna är grunden till Hufvudstadens arbete med klimatanpassningar av fastigheter. Se vidare sidan 34. Scenarioanalyser Scenarioanalyserna baseras på två olika klimatscenarion – ett sce - nario där utsläppen i det närmaste fortsätter i dagens nivåer (RCP 8.5) och ett scenario där vi klarar att uppfylla Parisavtalet (RCP 2.6). De klimatrelaterade riskerna innefattar både omställningsrisker och fysiska risker. Omställningsrisker är teknikrelaterade risker, regle - ringar och legala risker, marknads- och anseenderisker. Fysiska ris- ker kan vara av akuta slag som extremväder och kroniska fysiska risker som hänger ihop med förändrat återkommande väder eller höjda vatten- och temperaturnivåer. Sannolikt kommer flera inslag från båda scenarierna att inträffa och även händelser som vi idag inte kan förutspå. Vi följer utvecklingen noggrant och arbetar löpande med att utvärdera om behov eller förutsättningar förändras. Klimatrelaterade risker och möjligheter Hufvudstadens arbete med att identifiera och analysera klimatrelaterade risker och möjligheter har fortsatt under året. Syftet med arbetet är för att förstå, bedöma och möjliggöra hantering av framtida risker för att framtidssäkra våra fastigheter och minimera eventuell finansiell påverkan. Hufvudstaden stödjer rekommendationerna från Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) 1) . Beskrivning av scenario Risker Möjligheter Möjlig finansiell påverkan I linje med Parisavtalet Medeltemperaturen i Sverige har stigit med cirka 2 grader fram till 2100. Detta är resultatet av ett fungerande globalt samar- bete mellan politiker, företag, branscher och samhällen som utvecklat kraftiga reg- leringar och snabb teknikutveckling. Efter- frågan och krav på klimatanpassade pro- dukter och tjänster från kunder och inves- terare är hög. Koldioxidutsläppen halveras fram till 2050 och koldioxidskatt utökas. Väderhändelserna blir fler och kraftfullare. Energiintensiteten är låg och storskalig ny förnybar energiteknik införs. Regleringar med hållbarhetskrav påverkar byggnation och ställer ökade krav på rapportering. 2) • Höjda skatter och avgifter samt ökade regleringar för koldioxidutsläpp och byggnation. • Äldre och/eller kulturskyddade fastig- heter är svåra att få energieffektiva, vilket gör dem mindre attraktiva. • Krav på att minimera utsläpp i värde- kedjan ställer höga krav på föränd- ringar i affären och företaget. • Högre priser på energi, material och transporter på grund av hårdare krav. • Ökat behov av investering för att energieffektivisera och klimatanpassa fastigheter. • Ökad urbanisering och förtätning i stadskärnorna samt närhet till redan uppbyggd service och infrastruktur gör Hufvudstadens bestånd attraktivt. • Ökad efterfrågan på innovation och ny teknik som Hufvudstaden erbjuder. • Ökad efterfrågan på hög nyttjandegrad av fastigheter. • Minskat behov av energi tack vare effektivare användning av resurser ger lägre energikost- nader. • Kunders och investerares ökade hållbarhetskrav gör Hufvud- staden till en mer attraktiv fastighetsägare och investering. • Fler investeringar i omställningen. • Ökade kostnader för klimatanpassningar. • Möjlighet till högre hyror för väl klimatanpassade fastigheter. • Högre värdering på klimat- anpassade fastigheter. Utsläppen fortsätter i dagens nivåer Klimat- och omställningspolitiken har misslyckats och klimatkrav från investerare och kunder uteblir. Medeltemperaturen i Sverige ökar med cirka 5 grader fram till 2100. Nederbördsnivåerna ökar kraftigt med cirka 20–40 procent och både havs- nivåerna och havstemperaturerna fortsät- ter att stiga. Extremväder kommer allt oftare vilket gör att verksamheter kommer styras mer utifrån plötsliga händelser. Energi intensiteten är hög och fossila bränslen används fortsatt frekvent. Klimat- förändringarna leder till fler obeboeliga platser i världen, människor tvingas att fly, vilket leder till ökad befolkningsmängd i Sverige. 2) • Skador på fastigheter från extrem- väder, exempelvis stormar och värme- böljor. • Vattenskador på fastigheter som blivit översvämmade på grund av kraftig nederbörd och/eller vatten- nivåhöjningar. • Ökad el- och energibrist på grund av att behovet i samhället ökat. • Misslyckad klimatanpassning av fastigheter gör att byggnader periodvis kan behöva stängas och blir oanvändbara. • Misslyckad eller låg nivå av klimat- anpassning gör fastigheter mindre attraktiva. • Stort behov av ökat underhåll och reparationer på grund av varmare och fuktigare klimat som påverkar teknik och byggmaterial negativt. • Ökade kostnader som inte betalas av försäkringar. • Ökat behov av klimatanpassning i stora städer ökar viljan hos staden och andra aktörer för gemensamma insatser och sam- arbeten, till exempel att bygga vallar för att styra vattenflöden. • Ökad betalningsvilja för klimat- anpassning i städer då många aktörer och människor drabbas. • Klimatanpassade fastigheter gör Hufvudstaden till en mer attrak- tiv fastighetsägare. • Ökade investeringar i hantering av klimat- förändringar. • Ökade kostnader för klimatanpassningar. • Ökade energikostnader. • Ökade drift- och under- hållskostnader. • Höjda försäkringspremier/ kostnader. • Minskat värde på fastig- heter som inte är klimat- anpassade. • Ökat värde på fastigheter som är klimatanpassade. • Minskade hyresintäkter för exempelvis källarplan som inte går att hyra ut. 1) TCFD-index presenteras på hufvudstaden.se/hallbarhetsindex. 2) Källa: smhi.se/klimat/framtidens-klimat/fordjupade-klimatscenarier. Förvaltningsberättelse 44 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Nordiska Kompaniet erbjuder en Nordiska Kompaniet erbjuder en helhetsupplevelse. I varuhusen helhetsupplevelse. I varuhusen finns restauranger, caféer och shop-finns restauranger, caféer och shop- ping, allt under ett och samma tak.ping, allt under ett och samma tak. Mnkr Not 2023 2022 Nettoomsättning 3–4 Fastighetsförvaltning, brutto 2 216,0 2 054,7 Hyresintäkter, koncerninternt -182,9 -199,8 Fastighetsförvaltning, netto 2 033,1 1 854,9 Övriga segment 928,5 890,9 2 961,6 2 745,8 Fastighetsförvaltningens kostnader – Underhåll -46,4 -32,1 – Drift och administration -383,1 -355,0 – Fastighetsskatt -236,4 -227,0 – Avskrivningar 5 -7,8 -5,9 Fastighetsförvaltningens kostnader -673,7 -620,0 Övriga segment, kostnader brutto -1 001,6 -972,0 Hyreskostnader, koncerninternt 182,9 199,8 Övriga segment, kostnader netto -818,7 -772,2 Verksamhetens kostnader 5–9 -1 492,4 -1 392,2 Bruttoresultat 1 469,2 1 353,6 – varav Fastighetsförvaltning 1 359,4 1 234,9 – varav Övriga segment 109,8 118,7 Central administration 5–9 -53,2 -55,7 Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar 1 416,0 1 297,9 Jämförelsestörande poster 10 370,3 – Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 16 -4 042,4 -209,1 Rörelseresultat -2 256,1 1 088,8 Finansiella intäkter och kostnader Ränte- och finansiella intäkter 11 9,8 2,2 Ränte- och finansiella kostnader 12 -288,9 -186,7 -279,1 -184,5 Resultat före skatt -2 535,2 904,3 Skatt 14 608,0 -182,3 ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT -1 927,2 722,0 Övrigt totalresultat – – ÅRETS TOTALRESULTAT -1 927,2 722,0 Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kronor 24 -9,53 3,57 Utdelning per aktie, kronor 2,70 2,70 1) Enligt styrelsens förslag. Rapport över resultat – koncernen 1) Koncernens räKningar 46 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Kommentarer Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltningens nettoomsättning exklusive koncerninterna hyrorom 182,9 mnkr (199,8) uppgick under perioden till 2 033,1 mnkr (1 854,9), en ökning om cirka 10 procent. Ökningen förklaras främst av indexering samt högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av kontor. Sedan början av 2022 belastas nettoomsättningen av att hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för projektet Johanna. Omsättningshyrestillägget var 8,9 mnkr (12,0) varav NK-varuhusen stod för 6,8 mnkr (9,9). Omsättningen i NK-varuhusen uppgick till totalt 2 690 mnkr (2 581). Utöver omsättningshyrestillägg förekommer inga väsentliga säsongsvariationer vad gäller hyror. Under året omförhandlade Hufvudstaden hyresavtal motsvarande cirka 334 mnkr i årligt hyresvärde. Utfallet av omförhandlingarna var positivt för kontor och negativt för butikslokaler. I genomsnitt resulterade omförhandlingarna i en hyres- sänkning om 2 procent jämfört med indexerad utgående hyra 2023. Hyresvakansgraden uppgick till 8,8 procent (7,0). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick den till 5,7 procent (4,0). Underhållskostnaderna uppgick till -46,4 mnkr (-32,1) och driftkostna - derna var -270,4 mnkr (-245,8). Ökningen förklaras främst av högre kost- nader för fastighetsdrift och utvecklingsprojekt. Administrationskostna- derna uppgick till -112,7 mnkr (-109,2). Fastighetsskatten har ökat till följd av särskild fastighetstaxering och uppgick till -236,4 mnkr (-227,0). Fast - ighetsskatten har i huvudsak vidaredebiterats till hyresgästerna. Avskriv- ningar, vilket främst avser avskrivningar av nyttjanderättstillgångar, uppgick till -7,8 mnkr (-5,9). Fastighets förvaltningens totala kostnader uppgick till -673,7 mnkr (-620,0). Bruttoresultatet för året uppgick till 1 359,4 mnkr (1 234,9). Inklusive koncerninterna hyresintäkter var bruttoresultatet 1 542,3 mnkr (1 434,7). Övriga segment Övriga segment innefattar NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verk- samhet består av Cecil Coworking, NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden. Nettoomsättningen för NK Retail uppgick till 789,5 mnkr (760,2). Kostnaderna exklusive koncerninterna hyror om -106,7 mnkr (-133,6), var -731,7 mnkr (-691,5). Bruttoresultatet för NK Retail exklusive koncernin - terna hyreskostnader blev 57,8 mnkr (68,7). Minskningen beror främst på högre inköpskostnader, lägre försäljning till fullpris samt att högre andel av försäljningen skett inom varugrupper med lägre bruttovinst. Försäljningen för NK Retail påverkas av säsongsvariationer där normalt det första kvarta - let är det svagaste och det fjärde kvartalet är det starkaste. Nettoomsättningen för övrig verksamhet uppgick till 139,0 mnkr (130,7). Kostnaderna, exklusive koncerninterna hyror om -76,2 mnkr (-66,2), var -87,0 mnkr (-80,7). Bruttoresultatet exklusive koncerninterna hyreskost - nader blev 52,0 mnkr (50,0). Övriga resultatposter Central administration uppgick till -53,2 mnkr (-55,7). Jämförelsestörande poster Jämförelsestörande poster var 370,3 mnkr (-) och avser försäkringsersätt- ning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfat- tande branden 2017. Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar i förvalt ningsfastigheter uppgick till -4 042,4 mnkr (-209,1). Den orealiserade värdeminskningen beror främst på stigande avkastningskrav, men motverkas till viss del av effekten av högre hyror. Det genomsnittliga avkastningskravet har ökat med i snitt 39 punkter och uppgick vid värdetidpunkten till 4,1 procent (3,7). Finansiella poster Finansiella intäkter uppgick till 9,8 mnkr (2,2). Finansiella kostnader upp- gick till -288,9 mnkr (-186,7). Kostnader för upplåning var -266,2 mnkr (-163,8) varav avgifter för uttag av nya pantbrev var 0,0 mnkr (-20,6). Ränte kostnader för leasing var -22,7 mnkr (-22,9) vilket främst avser tom - trättsavgälder. Ökningen av finansiella kostnader för upplåning förklaras av ökad genomsnittlig ränta som vid årsskiftet uppgick till 3,2 procent (1,9) inklusive kostnader för outnyttjade lånelöften. Skatt Koncernens skatt uppgick till 608,0 mnkr (-182,3), varav -70,4 mnkr (-91,2) utgjorde aktuell skatt och 678,4 mnkr (-91,1) uppskjuten skatt. Minskningen av aktuell skatt är främst hänförlig till ökade avdragsgilla utgifter för investeringar i förvaltningsfastigheter. Förändringen av upp - skjuten skatt förklaras av periodens negativa orealiserade värdeföränd- ringar i fastighetsbeståndet. Årets resultat Årets resultat efter skatt uppgick till -1 927,2 mnkr (722,0). Minskningen förklaras av periodens negativa orealiserade värdeförändringar i fastig - hetsbeståndet. Koncernens räKningar 47 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Mnkr Not 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 15 94,5 89,3 Förvaltningsfastigheter 16 46 742,8 49 546,9 Inventarier 17 66,3 51,0 Nyttjanderättstillgångar 19 727,9 711,0 Långfristiga fordringar 20 22,7 25,1 Summa anläggningstillgångar 47 654,2 50 423,3 Omsättningstillgångar Varulager 21 255,2 220,8 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 22 24,7 31,8 Övriga fordringar 19,0 4,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 108,1 102,0 Likvida medel 382,4 453,0 Summa omsättningstillgångar 789,4 812,1 SUMMA TILLGÅNGAR 48 443,6 51 235,4 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 24 Aktiekapital 1 056,4 1 056,4 Övrigt tillskjutet kapital 628,1 628,1 Balanserat resultat inklusive årets resultat 27 104,1 29 577,5 Summa eget kapital 28 788,6 31 262,0 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 25 7 300,0 6 500,0 Uppskjutna skatteskulder 26 8 574,8 9 253,2 Långfristiga leasingskulder 25 721,0 702,8 Övriga långfristiga skulder 99,7 104,0 Övriga avsättningar 27 28,7 31,7 Summa långfristiga skulder 16 724,2 16 591,7 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 25 2 100,0 2 500,0 Kortfristiga leasingskulder 25 8,0 9,0 Leverantörsskulder 249,3 243,5 Skatteskulder 15,1 27,3 Övriga skulder 28 98,6 79,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 459,8 522,5 Summa kortfristiga skulder 2 930,8 3 381,7 Summa skulder 19 655,0 19 973,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 48 443,6 51 235,4 Rapport över finansiell ställning – koncernen Koncernens räKningar 48 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Förvaltningsfastigheter Fastigheternas redovisade värde i koncernen uppgick till 46 742,8 mnkr (49 546,9). Minskningen av fastigheternas verkliga värde förklaras av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet om -4 042,4 mnkr (-209,1) men motverkas delvis av periodens investeringar. Den orealiserade värdeminskningen beror främst på stigande avkastnings - krav, men motverkas till viss del av effekten av högre hyror. Under året uppgick investeringar i fastighetsbeståndet till 1 238,3 mnkr (966,3). För - valtningsfastigheter i koncernen redovisas till verkligt värde enligt IAS 40, vilket medför att avskrivningar inte görs. Värderingsmetoden beskrivs i not 16. Fastig heternas skattemässiga restvärde uppgick till 3,2 mdkr (3,3). Nyttjanderättstillgångar Nyttjanderättstillgångar uppgick till 727,9 mnkr (711,0) och består främst av tomträttsavtal värderade till verkligt värde med motsvarande leasing- skuld. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal varvid ingen avskrivning sker. Varulager Varulagret består av handelsvaror inom NK Retail och uppgick till 0,5 pro- cent (0,4) av koncernens balansomslutning och 8,6 procent (8,0) av kon- cernens nettoomsättning. Likvida medel Summan av likvida medel uppgick till 382,4 mnkr (453,0). Hyres in be tal- ningar sker huvudsakligen vid kvartalsskiften, varvid temporära över skott kan uppstå. Överskotts likviditeten används normalt till amortering av lån eller placeras i kortfristiga instrument med hög likviditet och låg risk. Inga begränsningar finns avseende nyttjan de rätten av likvida medel. Leasingskulder Leasingskulder var 729,0 mnkr (711,8) bestående främst av tomträtts- avtal som värderats till verkligt värde. Räntebärande skulder Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 2 200,0 mnkr (1 500,0). Hufvudstadens certifikatslån uppgick vid årsskiftet till 1 100,0 mnkr (500,0) och obligationslån till 6 100,0 mnkr (7 000,0). Total upplåning uppgick till 9 400,0 mnkr (9 000,0). Den genomsnittliga räntebindningsti - den var 1,2 år (1,7), kapitalbindningstiden var 2,2 år (2,6) och den genom- snittliga räntan 3,2 procent (1,9) inklusive och 3,1 procent (1,7) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Leasingskulder betraktas som ränte- bärande skulder men särredovisas i rapport över finansiell ställning. Ränte - bärande nettoskuld uppgick till 9 017,6 mnkr (8 547,0) och nettoskulden, vilket inkluderar leasing skulden, uppgick till 9 746,6 mnkr (9 258,8). Uppskjutna skatteskulder Uppskjutna skatteskulder uppgick till 8 574,8 mnkr (9 253,2). Minsk- ningen förklaras av negativa orealiserade värdeminskningar i fastighetsbe- ståndet. Kommentarer Koncernens räKningar 49 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 I dag är kontoret mycket mer än bara I dag är kontoret mycket mer än bara en plats där medarbetarna har sina en plats där medarbetarna har sina skrivbord. Från kontoret byggs både skrivbord. Från kontoret byggs både företagskultur och varumärke.företagskultur och varumärke. Rapport över förändringar i eget kapital – koncernen Övrigt tillskjutet Balanserade vinstmedel Mnkr Aktiekapital kapital inklusive årets resultat Totalt Ingående eget kapital 2022-01-01 1 056,4 628,1 29 381,5 31 066,0 Årets resultat 722,0 722,0 Årets övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 722,0 722,0 Utdelning -526,0 -526,0 Utgående eget kapital 2022-12-31 1 056,4 628,1 29 577,5 31 262,0 Ingående eget kapital 2023-01-01 1 056,4 628,1 29 577,5 31 262,0 Årets resultat -1 927,2 -1 927,2 Årets övrigt totalresultat – – Årets totalresultat -1 927,2 -1 927,2 Utdelning -546,2 -546,2 Utgående eget kapital 2023-12-31 1 056,4 628,1 27 104,1 28 788,6 Vid årsstämman den 23 mars 2023 fick styrelsen förnyat bemyndi- gande att förvärva aktier av serie A upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier. Syftet är att ge styrelsen möjlighet att justera kapitalstrukturen för att där igenom skapa ökat värde för bolagets aktie ägare och/eller möjliggöra att egna aktier används som likvid vid eller för att finansiera förvärv av företag eller fastighet. Hufvudstadens totala egna innehav av aktier uppgår till 8 965 000 A-aktier, vilket motsvarar 4,2 procent av samtliga emitterade aktier och 0,9 procent av det totala antalet röster. Inga återköp har skett under året eller efter rapportperiodens utgång. Under 2023 lämnades en utdelning om 2, 7 0 kronor per aktie till bolagets aktieägare, totalt 546 228 719 kronor. Föreslagen utdelning enligt vinstdisposition uppgår till 546,2 mnkr. Koncernens räKningar 51 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Rapport över kassaflöden – koncernen Mnkr Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Resultat före skatt -2 535,2 904,3 Av- och nedskrivningar av tillgångar 52,8 53,4 Jämförelsestörande poster 10 -187,8 – Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 4 042,4 209,1 Övriga förändringar -2,4 -0,4 Betald inkomstskatt -70,4 -91,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 299,4 1 075,2 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Minskning (+) / Ökning (–) av varulager -38,2 -69,9 Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar -9,6 -35,2 Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder 133,7 54,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 385,3 1 024,3 Investeringsverksamheten Investering i immateriella tillgångar -30,8 -15,7 Investering i förvaltningsfastigheter -1 238,3 -966,3 Investering i inventarier -32,6 -35,9 Avyttring av inventarier 0,7 0,1 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 301,0 -1 017,8 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 25 5 200,0 2 800,0 Amortering av låneskuld 25 -4 800,0 -3 000,0 Amortering av leasingskuld 25 -8,7 -9,5 Utbetald utdelning 24 -546,2 -526,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -154,9 -735,5 Årets kassaflöde -70,6 -729,0 Likvida medel vid årets början 453,0 1 182,0 Likvida medel vid årets slut 382,4 453,0 TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDESANALYSER Erhållen ränta 10,7 2,2 Erlagd ränta -289,4 -141,6 Koncernens räKningar 52 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse- kapital ökade med 224,2 mnkr till 1 299,4 mnkr (1 075,2). Ökningen för - klaras främst av försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017. Förändringar i rörelse - kapital ökade kassaflödet med 85,9 mnkr (-50,9). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick därmed till 1 385,3 mnkr (1 024,3). Kassaflöde från investerings verksamheten Kassaflödet från investeringsverk sam heten uppgick till -1 301,0 mnkr (-1 017,8) och avser investeringar i be fint ligt fastig hets bestånd, inventarier och immateriella tillgångar. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansierings verk sam heten uppgick till -154,9 mnkr (-735,5). Upplåningen ökade netto med 400,0 mnkr jämfört med en minskning om 200,0 mnkr föregående år. Årets kassaflöde Årets kassaflöde uppgick till -70,6 mnkr (-729,0). Likvida medel Koncernens likvida medel uppgick till 382,4 mnkr (453,0) och bestod av kassa och bankmedel. Hufvudstaden har per 31 december 2023 låne - löften om 5 500,0 mnkr (6 000,0). Vid årsskiftet var 4 800,0 mnkr out- nyttjat. Certifikatprogrammet uppgick till 3 000,0 mnkr varav 1 100,0 mnkr var utestående vid årsskiftet. Outnyttjat belopp uppgick till 1 900,0 mnkr. Hufvudstadens MTN-program uppgår till 12 000,0 mnkr varav 6 100,0 mnkr var emitterade. Outnyttjad ram uppgick till 5 900,0 mnkr. Inga begränsningar finns i nytt jan de rätten av likvida medel. Kommentarer Koncernens räKningar 53 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Moderbolagets räkningar RESULTATRÄKNING Mnkr Not 2023 2022 Nettoomsättning 4 1 585,9 1 444,4 Verksamhetens kostnader 5–9 -934,2 -835,3 Bruttoresultat 651,7 609,1 Central administration 5–9 -53,2 -55,8 Jämförelsestörande poster 10 315,0 – Rörelseresultat 913,5 553,3 Resultat från finansiella poster Ränte- och finansiella intäkter 11 171,4 168,4 Ränte- och finansiella kostnader 12 -266,1 -163,7 -94,7 4,7 Resultat efter finansiella poster 818,8 558,0 Bokslutsdispositioner 13 -72,8 -115,1 Resultat före skatt 746,0 442,9 Skatt 14 -71,0 -91,3 ÅRETS RESULTAT 675,0 351,6 RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Mnkr Not 2023 2022 Årets resultat 675,0 351,6 Övrigt totalresultat – – ÅRETS TOTALRESULTAT 675,0 351,6 BALANSRÄKNING Mnkr Not 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggnings tillgångar 15 1,0 1,6 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 16 9 108,4 8 589,5 Inventarier 17 13,5 13,4 Summa materiella anläggningstillgångar 9 121,9 8 602,9 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 18 5 398,4 2 598,4 Fordringar hos koncernföretag 1 163,5 3 448,0 Långfristiga fordringar 20 22,7 25,1 Summa finansiella anläggningstillgångar 6 584,6 6 071,5 Summa anläggningstillgångar 15 707,5 14 676,0 Mnkr Not 2023-12-31 2022-12-31 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 22 4,7 7,8 Fordringar hos koncernföretag 311,3 278,3 Övriga fordringar 1,8 1,8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 55,2 42,2 Summa kortfristiga fordringar 373,0 330,1 Kassa och bank 372,2 441,5 Summa omsättningstillgångar 745,2 771,6 SUMMA TILLGÅNGAR 16 452,7 15 447,6 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 24 Bundet eget kapital Aktiekapital 1 056,4 1 056,4 Uppskrivningsfond 124,2 124,2 Reservfond 798,1 798,1 Summa bundet eget kapital 1 978,7 1 978,7 Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel 1 889,8 2 084,4 Årets resultat 675,0 351,6 Summa fritt eget kapital 2 564,8 2 436,0 Summa eget kapital 4 543,5 4 414,7 Obeskattade reserver 29 48,3 51,0 Avsättningar Avsättningar till pensioner 27 28,7 31,7 Avsättningar för skatter 26 881,2 879,8 Summa avsättningar 909,9 911,5 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 25 7 300,0 6 500,0 Skulder till koncernföretag 220,5 5,0 Övriga skulder 88,7 92,8 Summa långfristiga skulder 7 609,2 6 597,8 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 25 2 100,0 2 500,0 Leverantörsskulder 127,7 107,7 Skulder till koncernföretag 731,8 433,5 Skatteskulder 7,9 12,4 Övriga skulder 28 26,0 30,5 Upplupna kostnader och förut betalda intäkter 30 348,4 388,5 Summa kortfristiga skulder 3 341,8 3 472,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 452,7 15 447,6 Moderbolagets räKningar 54 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 KASSAFLÖDESANALYS Mnkr Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 818,8 558,0 Av- och nedskrivningar av tillgångar 185,3 196,5 Koncernbidrag -137,8 -157,7 Jämförelsestörande poster 10 -132,5 - Övriga förändringar -3,8 -0,1 Betald inkomstskatt -69,6 -87,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 660,4 509,1 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Minskning (+) / Ökning (–) av rörelsefordringar 94,6 74,5 Ökning (+) / Minskning (–) av rörelseskulder 593,0 -35,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 348,0 548,6 Investeringsverksamheten Lämnade aktieägartillskott 18 -2 800,0 - Investering i förvaltningsfastigheter -750,5 -515,0 Investering i inventarier -5,9 -3,2 Avyttring av inventarier 0,7 0,1 Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 555,7 -518,1 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 25 5 200,0 2 800,0 Amortering av låneskuld 25 -4 800,0 -3 000,0 Förändring av långfristiga fordringar 2 284,6 - Utbetald utdelning 24 -546,2 -526,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 138,4 -726,0 Årets kassaflöde -69,3 -695,5 Likvida medel vid årets början 441,5 1 137,0 Likvida medel vid periodens slut 372,2 441,5 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Mnkr Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond Balanserade vinst- medel inklusive årets resultat Totalt Ingående eget kapital 2022-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 610,4 4 589,1 Årets resultat 351,6 351,6 Årets övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 351,6 351,6 Utdelning -526,0 -526,0 Utgående eget kapital 2022-12-31 1 056,4 124,2 798,1 2 436,0 4 414,7 Ingående eget kapital 2023-01-01 1 056,4 124,2 798,1 2 436,0 4 414,7 Årets resultat 675,0 675,0 Årets övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 675,0 675,0 Utdelning -546,2 -546,2 Utgående eget kapital 2023-12-31 1 056,4 124,2 798,1 2 564,8 4 543,5 TILLÄGGSUPPLYSNING TILL KASSAFLÖDESANALYS Mnkr 2023 2022 Erhållen ränta 33,8 10,7 Erlagd ränta -266,6 -118,7 Kommentarer Nettoomsättningen uppgick till 1 585,9 mnkr (1 444,4). Ökningen förkla- ras främst av indexering samt högre bruttohyror vid nyuthyrningar och omförhandlingar av kontor. Sedan början av 2022 belastas nettoomsätt - ningen av att hela kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg tomställts för projektet Johanna. Hyresintäkter utgjorde 1 533,2 mnkr (1 397,2) och serviceintäkter uppgick till 52,7 mnkr (47,2). Verksamhetens kostnader uppgick till -934,2 mnkr (-835,3). Ökningen förklaras främst av högre underhållskostnader för större utvecklingspro - jekt samt fastighetsdrift. Bruttoresultatet uppgick till 651,7 mnkr (609,1). Central administration var -53,2 mnkr (-55,8). Jämförelsestörande poster uppgick till 315,0 mnkr (-) och avser försäkringsersättning för återupp - byggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017 om 370,3 mnkr samt utrangering av byggnad i kvarteret Inom Vallgraven 12 där projektet Johanna pågår om -55,3 mnkr. Resultatet från finansiella poster uppgick till -94,7 mnkr (4,7). I finan - siella poster inkluderas erhållna koncernbidrag från dotterbolag med 137,8 mnkr (157,7). Investeringar i befintligt fastighetsbestånd och inventarier uppgick till 756,4 mnkr (518,2). Likvida medel vid periodens utgång var 372,2 mnkr (441,5). Moderbolagets räKningar 55 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Finansiella noter NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Allmän information Hufvudstaden AB (publ) , organisationsnummer 556012–8240, är ett aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Hufvudstaden är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap. Koncernen s huvudsakliga verksamhet är ägande, utveckling och förvaltning av kommersiella fastigheter koncentre - rat till centrala Stockholm och Göteborg. Adressen till bolagets huvud- kontor är Hufvudstaden AB, NK 100, 111 77 Stockholm. Besöksadress: Regeringsgatan 38. L E Lundbergföretagen AB, org.nr 556056–8817, Stockholm, har ett bestämmande inflytande i Hufvudstaden, varför bolaget konsolideras i Lundbergkoncernen. Årsredovisning och koncernredovis - ning för Hufvudstaden AB (publ) avseende år 2023 har godkänts för publi- cering enligt styrelsebeslut från den 15 februari 2024. Årsredovisning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 21 mars 2024. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) och tolkningar som utfärdats av IFRS Inter- pretations Committee (IFRS IC) såsom de har antagits av Europeiska Unionen (EU). Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommenda - tion RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Hufvudstadens resultaträkningar är funktionsindelade och anpassade till verksamheten. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovis - ningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall sambandet mellan redovisning och beskattning. Förutsättningar vid upprättande av de finansiella rapporterna Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvaluta för koncernen. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder samt förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Värde - ring till verkligt värde av förvaltningsfastigheter är den redovisningsprincip som har störst påverkan på koncernens finansiella rapporter. De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tilläm - pats på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag. I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar. Bedömningar och uppskattningar Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att kon- cernledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Bedömningar gjorda av koncern - ledningen vid tillämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i det påföljande årets finansiella rapporter beskrivs närmare nedan. Förvaltningsfastigheter Värdet på en fastighet kan endast med säkerhet fastställas när likviden har erhållits efter en försäljning. Vid bokslutet görs en uppskattning av mark - nadsvärdet som i redovisningstermer kallas för verkligt värde. Det verkliga värdet bestäms utifrån en värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitaliseringsmetoden. Metoden innebär att markna - dens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. I denna värdering görs en bedömning av varje enskild fastighets avkastningskrav. Fastigheternas driftnetto beräknas utifrån marknadsmässiga hyresintäk - ter, långsiktig hyresvakansgrad samt normaliserade drift- och under- hållskostnader. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har en bedömning av värdet gjorts enligt en sammanvägning av ortsprismetoden och en exploateringskalkyl där nettokapitaliseringsmetoden används för en färdigbyggd fastighet med avdrag för byggkostnader, marknadsmässig vinst för exploatören samt finansiella kostnader och hyresvakans under byggtiden. Koncernens interna fastighetsvärdering stäms av med obero - ende externa värderingsföretag där ett osäkerhetsintervall på fastighets- nivå om cirka +/– 5 procent anges kring det bedömda marknadsvärdet. Om koncernens värdering ligger utanför osäkerhetsintervallet ges en förklaring till orsaken till avvikelsen. Förändringar i omvärlden kan medföra att antagande som gjorts av koncernledningen måste omprövas. Detta kan innebära stor variation av värdet på fastighetsbeståndet vilket åskådliggörs i känslighetsanalysen i not 16. Nya redovisningsprinciper Hufvudstaden ingår i en koncern, L E Lundbergföretagen, som omfattas av OECD:s regler för Pelare II som träder i kraft 1 januari 2024. Lundbergs utvärdering av reglerna indikerar att koncernen inte kommer att behöva betala tilläggsskatt. Hufvudstaden tillämpar undantagsreglerna i IAS12 Inkomstskatt punkt 4A vilket anger att koncernen varken ska redovisa eller lämna upplysning om uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatte- skulder avseende inkomstskatter enligt andra pelaren. Tillkommande nya eller ändrade, av EU godkända, standarder och tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka Hufvudstadens resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år. Nya standarder som träder i kraft 2024 och framåt Nya och ändrade IFRS standarder med framtida tillämpning förväntas inte komma att ha någon väsentlig effekt på företagets finansiella rapporter. Koncernredovisning Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag. Som dotterbolag konsolideras de företag över vilka moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt upprättad förvärvsanalys. Om förvärvet inte avser rörelse, vilket är vanligt vid förvärv av fastigheter, fördelas för - värvskostnaden på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna efter deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten utan redovisning av goodwill och uppskjuten skattefordran/skuld vid förvärvet. Finansiella noter 56 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Redovisning av intäkter och kostnader Hyres- och serviceintäkter Nettoomsättningen innefattar hyres- och serviceintäkter. Hyresintäkter avser utdebiterad hyra inklusive index, tilläggsdebitering för fastighetsskatt samt investeringar. Serviceintäkter består av all övrig tilläggsdebitering såsom värme, kyla, sopor, vatten med mera. Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Serviceintäkter redovisas i den period som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och serviceintäk - ter betalas i förskott och redovisas därmed som förutbetalda intäkter. Intäkter NK Retail Intäkter genereras i huvudsak av försäljning av kläder, accessoarer, skön- het och juveler till konsumenter. Koncernens prestationsåtagande är där- med att till kund tillhandahålla varor, antingen till konsument i koncernens egna butiker eller till e-handelskonsumenter när varor lämnas till självstän - dig fraktförare. Samtliga intäkter redovisas enligt IFRS 15-kategorin ”vid en tidpunkt”, det vill säga vid leverans. Intäkter från försäljningen av varor till ett fastställt pris redovisas när bolaget har överfört kontrollen av varan till kund vilket normalt sker vid försäljningstillfället när kunden tar med sig varan ut ur butiken eller vid leverans till e-handelskonsument i enlighet med försäljningsvillkoren. Den huvudsakliga butiksförsäljningen sker med 30 dagars öppet köp (full returrätt), vilket innebär att intäkter från försäljningen i butik redovisas med avdrag för beräknade returer. Den beräknade återbetalningen för returnerade varor redovisas som en återbetalningsskuld (det bolaget för - väntas vara skyldig kunden). Rätten att återfå den vara som returneras redovisas som varulager. Intäkterna minskas även med rörliga ersättningar i form av rabatter och kundlojalitetsprogram. Försäljningsintäkterna redovi - sas med avdrag för mervärdesskatt, returer och rabatter, som nettoomsätt- ning i resultaträkningen, under övriga segment. Administrationskostnader Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter och räntekostna- der samt orealiserade och realiserade vinster på finansiella placeringar. Ränteintäkter och -kostnader beräknas enligt effektivräntemetoden. Leasing Leasingavtal där koncernen är leasegivare Koncernens samtliga hyresavtal för uthyrning av lokaler är klassificerade som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa framgår ovan i avsnitt Hyres- och serviceintäkter. Leasingavtal där koncernen är leasetagare Koncernen redovisar en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld vid leasingavtalets inledningsdatum. Nyttjanderättstillgången värderas initialt till anskaffningsvärde. Nyttjanderättstillgången skrivs av linjärt från inled - ningsdatumet till det tidigare av slutet av tillgångens nyttjandeperiod och leasingperiodens slut. Leasingskulden värderas initialt till nuvärdet av åter - stående leasingavgifter under den bedömda leasingperioden. Leasingperi- oden utgörs av den ej uppsägbara perioden med tillägg för ytterligare peri- oder i avtalet om det vid inledningsdatumet bedöms som rimligt säkert att dessa kommer att nyttjas. Leasingavgifterna diskonteras med koncernens genomsnittliga marginella upplåningsränta. I de fall leasingavtalets impli - cita ränta lätt kan fastställas används den räntan. Koncernens genomsnitt- liga marginella upplåningsränta uppgår per 2023-12-31 till 3,00 procent. Leasingskulden för koncernens lokaler med hyra som indexuppräknas beräknas på den hyra som gäller vid respektive rapportperiods slut. Koncernens avtal för lokaler och mark, ej tomträtter, består i huvudsak av ej uppsägningsbara perioder om ett flertal år, som förlängs med ytterligare år om koncernen eller leasegivaren inte säger upp avtalet med 9–24 månaders uppsägningstid. För majoriteten av dessa avtal bedömer koncer - nen att det inte är rimligt säkert att avtalen kommer att förlängas bortom den första perioden. Koncernen har i egenskap av leasetagare identifierat tomträttsavtal som de enskilt mest väsentliga. Leasingskulden per 31 december 2023 uppgick till 729 mnkr, varav tomträttsavtalen uppgick till 694 mnkr. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som eviga leasingavtal och redovisas till verkligt värde och kommer därmed inte att skrivas av. Värdet på nyttjanderättstillgången kvarstår till nästa omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Kostnaderna för tomträttsavgälder redovisas i sin helhet som en finansiell kostnad. För lea - singavtal som har en leasingperiod på 12 månader eller mindre eller med en underliggande tillgång av lågt värde, understigande 50 000 kr, redovi - sas inte någon nyttjanderättstillgång och leasingskuld. Leasingavgifter för dessa leasingavtal redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och sociala kostna- der med mera redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt bonusprogram redovisas vid årets slut, se riktlinjer för rörlig ersättning i not 7. Beträffande koncernens åtaganden för pensioner omfattas huvuddelen av de anställda tjänste- männen av den så kallade ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta samt de kollektivanställda av avtalspension SAF-LO. För räken - skapsåret 2023 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa dessa planer som förmånsbestämda. Pensionspla - nen redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträk - ningen när de uppstår. Skatt Skatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redo- visas i övrigt totalresultat eller i eget kapital, varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balans - dagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skill- nader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Finansiella instrument Koncernen klassificerar de finansiella tillgångarna och skulderna som värderade till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde via resultatet. Finansiella instrument värderas initialt till verkligt värde med tillägg för eventuella transaktionskostnader förutom tillgångar och skulder som vär - deras till verkligt värde via resultatet som initialt värderas utan tillägg för transaktionskostnader . Finansiella tillgångar och skulder redovisas med tillämpning av affärsdagsprincipen. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part i ett avtal. Kundfordran tas upp i balansräkningen när faktura har skickats. Hyresfordran tas dock upp då respektive hyresperiod påbörjats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Finansiella noter 57 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar som ingår i denna kategori är hyres- och kundford- ringar, likvida medel, lånefordringar samt övriga fordringar. Finansiella skulder som ingår i denna kategori är lån, samt övriga finansiella skulder, exempelvis leverantörsskulder. Initialt redovisat värde på lån justeras med eventuella rabatter eller premier i samband med att lånet tas upp, och denna justering periodiseras över lånets löptid enligt effektivräntemeto - den. Eventuell vinst eller förlust som uppkommer om lånet löses i förtid redovisas i resultaträkningen. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernen redovisar som princip förväntade kreditförluster för samtliga finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde. För hyres- och kundfordringar värderas de förväntade kreditförlusterna utifrån fordringarnas hela återstående avtalsenliga löptid. Koncernen använder en matris för beräkning av dessa förväntade kreditförluster med olika förvän - tade förlustgrader utifrån hur länge fordringarna är sena i sina betalningar. Förlustgraderna har beräknats utifrån historiska erfarenheter som sedan kompletterats med justeringar för de specifika förhållanden som råder per balansdagen samt förväntade förändringar i kundernas betalningskapaci - tet. Koncernen betraktar en 90 dagars försening av avtalsenliga betal- ningar som en betydande ökning av kreditrisk och vid detta tillfälle så anses fordran vara kreditförsämrad och förlustreserven beräknas såsom nuvärdet av de förväntade kassaflödena diskonterade med fordrans ursprungliga effektivränta. Immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar som förvärvats av koncernen utgörs av e-handelsplattform samt övriga IT-system och redovisas till anskaffnings - värde minus ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Utvecklingsutgifter för nya eller förbättrade processer inom koncernens e-handelsplattform redovisas som en tillgång i rapporten över finansiell ställning om processen är tekniskt och kommersiellt genomförbar och koncernen har tillräckliga resurser för att slutföra processen. Avskrivningsprinciper Avskrivningar redovisas i årets resultat linjärt över immateriella tillgångars beräknade nyttjandeperioder. Den beräknade nyttjandeperioden är 5 år för de immateriella anläggningstillgångarna. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar utgörs huvudsakligen av inventarier och redovisas till anskaffningsvärde minus ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar fastighetsförvaltning Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar som används i adminis- trationen ingår i administration fastighetsförvaltning. Avskrivningar övriga segment Avskrivningar avseende materiella anläggningstillgångar ingår i kostnader för övriga segment. Avskrivningsprinciper Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för inventarier är 3–5 år. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyres- intäkter och/eller värdestegring. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsutgift, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala redovisningen redovisas förvaltningsfastigheter i balansräkningen till verkligt värde. Verkliga värdet baseras på interna värderingar för varje enskild fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvartalsskifte. För att kvalitetssäkra värderingen inhämtas, minst en gång per år, oberoende externa värderingar från värderingsföretag. De externa värderingarna omfattar normalt 30–40 procent av det internt bedömda marknadsvärdet för fastighetsbeståndet och urvalet av fastigheter repre - senterar olika fastighetskategorier, orter, läge samt teknisk och byggnads- mässig standard. Löpande under året görs en uppdatering av den interna värderingen av fastigheterna med köp, försäljningar och gjorda investe - ringar. Koncernen undersöker även löpande om det finns andra indikatio- ner på förändringar i fastigheternas verkliga värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven. Orealiserade och realiserade värdeförändringar redo - visas i resultaträkningen. Värdeförändringar redovisas netto. Tillkommande utgifter aktiveras endast när det är troligt att framtida ekonomiska fördelar förknippade med tillgången kommer att erhållas av koncernen och utgiften kan fastställas med tillförlitlighet, samt att åtgär - den avser utbyte av en befintlig eller införande av en ny identifierad kom- ponent. Övriga reparations- och underhållsutgifter resultatförs löpande i den period de uppstår. Nedskrivningar De redovisade värdena för koncernens tillgångar – med undantag för förvaltningsfastigheter, finansiella tillgångar samt uppskjutna skatteford - ringar – prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på att det redovisade värdet inte kan återvinnas. Om någon sådan indika - tion finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. Tillgången skrivs ner till återvinningsvärdet om det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde minus försäljningskost - nader och dess nyttjandevärde. Varulager Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljnings- värdet. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämpning av först in, först ut-metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som uppkommit vid förvärvet av lagertillgångarna och transport av dem till deras nuvarande plats och skick. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningspriset i den löpande verksamheten, minskat med beräknade försäljningskostnader. Resultat per aktie Beräkningen av resultatet per aktie baseras på årets resultat efter skatt i koncernen och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året. Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare och inga utspädningseffekter föreligger. Kassaflödesanalyser Kassaflödesanalyserna är upprättade enligt indirekt metod. Segmentsredovisning Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen vilken tillhandahåller tjänster som är utsatta för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridisk person. Även de uttalanden som Rådet för finan - siell rapportering gett ut för noterade bolag har tillämpats. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska till - lämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommen- dationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Skillna - derna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper fram- går nedan. Erhållna koncernbidrag redovisas inom kategorin finansiella poster och lämnade koncernbidrag som bokslutsdispositioner. Moderbolaget gör avsättningar till obeskattade reserver inom ramen för gällande skatteregler. Finansiella noter 58 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Ändrade redovisningsprinciper Moderbolagets redovisningsprinciper har inte förändrats jämfört med års- redovisningen för föregående år. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde- metoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. Förvaltningsfastigheter Moderbolagets förvaltningsfastigheter redovisas enligt koncernens princi- per för materiella anläggningstillgångar, men utan möjlighet att tillämpa verkligt värdemetoden. Istället tillämpas anskaffningsvärdemetoden med avskrivningar över bedömd nyttjandeperiod för byggnaderna. Anskaff - ningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbättringsåtgärder. Endast utgifter som genererar bestående värde- höjning av fastigheterna aktiveras. Ombyggnadskostnader av underhålls - karaktär belastar resultatet. Låneutgifter aktiveras ej i moderbolaget. I enlighet med undantagsreglerna i RFR 2 för förvaltningsfastigheter, redovisas byggnader som en enda avskrivningsenhet utan uppdelning på komponenter. Värdering av förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstillgångar Redovisat värde för förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstill- gångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsvärdet, skrivs tillgångarna ner till återvinningsvärdet. Återvinningsvärdet motsvarar det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsälj - ningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kas - saflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar markna- dens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången. För tillgångar som inte till övervägande del genererar obero - ende kassainflöden fastställs återvinningsvärdet för den kassagenere- rande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs om återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare redovisat värde. Avskrivningar förvaltningsfastigheter Moderbolagets avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaff- ningsvärden, i förekommande fall justerade för upp- och nedskrivningar och beräknad nyttjandeperiod. Beräknad nyttjandeperiod för byggnader är 50–100 år och för byggnadsinventarier 5–20 år. Uppskrivningar skrivs av på den underliggande tillgångens kvarvarande avskrivningstid. Leasade tillgångar Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget som finns i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte nyttjanderätter och lea - singskulder i balansräkningen. NOT 2 FINANSIELLA INSTRUMENT OCH FINANSIELL RISKHANTERING Hufvudstaden är främst exponerad för finansierings-, ränte- och kredit- risker. Koncernen strävar efter att ha en låneportfölj med spridda kreditför - fall, som möjliggör eventuella amorteringar. Ingen upplåning sker i utländsk valuta varför koncernen har en begränsad exponering för valutakursrisk. NK Retail säkrar inköp i utländska valuta så att nettoexponeringen är låg. Upplåning sker både med kort och lång räntebindning. Hufvudstadens finansfunktion är en koncernfunktion med centralt ansvar för finansiering och likviditetsplanering. Arbetet styrs utifrån en av styrelsen beslutad finanspolicy, som syftar till att säkerställa koncernens finansieringsbehov med grund i en riskbegränsad och kostnadseffektiv finansiering. Inom finansfunktionen finns instruktioner, system och arbets - fördelning för att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksam- heten. Större finansieringslösningar och derivataffärer ska godkännas av styrelsens ordförande och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om den finansiella utvecklingen och planeringen. Hufvudstaden har som målsättning att använda likviditetsöverskott till att amortera befintliga lån. Överskottslikviditet, som inte används till amortering, får endast placeras i instrument med hög likviditet och låg risk. Information om upplåning, låneramar och villkor finns i not 25. Finansieringsrisk Finansieringsrisk utgörs av att svårigheter kan föreligga att erhålla finan- siering för verksamheten vid en given tidpunkt. Hufvudstaden ska efter- sträva att arbeta med tre till fem kreditgivare och en låneportfölj med spridda förfall och lång löptid. För att minimera kostnaden för koncernens upplåning och säkerställa att finansiering kan erhållas har bolaget lånelöf - ten som täcker behovet för omsättning av lån och investeringar. Därutöver har bolaget ett certifikatprogram och ett MTN-program. Rullande progno - ser upprättas för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Hufvudstadens upplåning uppgick vid årsskiftet till 9 400 mnkr (9 000). Den genomsnittliga räntebindningstiden var 1,2 år (1,7), den genomsnitt - liga kapitalbindningstiden uppgick till 2,2 år (2,6) och den genomsnittliga räntan 3,2 procent (1,9) inklusive och 3,1 procent (1,7) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften. Räntebärande nettoskuld var 9 018 mnkr (8 547). Därtill kommer leasingskuld enligt IFRS 16 uppgående till 729 mnkr (712), total nettoskuld var 9 747 mnkr (9 259). Koncernen hade per 2023-12-31 långfristiga låne löften om 4,5 mdkr, varav 3,8 mdkr var outnyttjat. Där- utöver fanns certifikatprogram om 3,0 mdkr, varav 1,9 mdkr var outnyttjat samt MTN-program om 12,0 mdkr, varav 5,9 mdkr var outnyttjat. Bolaget har betryggande marginaler till kreditgivarnas covenanter avseende låneavtalen. FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTOR OCH KAPITAL, 2023-12-31 Ränte- Nominellt Förfalloår betalningar, mnkr belopp, mnkr Andel, % 2024, kv 1 65,4 400 4 2024, kv 2 50,0 700 8 2024, kv 3 50,2 500 5 2024, kv 4 42,6 500 5 2025 152,0 3 300 35 2026 95,8 2 500 27 2027 64,6 1 500 16 Totalt 520,6 9 400 100 Utöver ovanstående finns övriga kortfristiga skulder som även innefattar leverantörsskulder, vilka normalt har en förfallotid på 30 dagar. Ränterisk Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansnetto. Hufvudstadens finansieringskällor utgörs i huvudsak av eget kapital samt upplåning. Upplåningen, som är räntebärande, medför att koncernen exponeras för ränterisk. Hufvudstadens finanspolicy anger ramarna för hur arbetet med hantering av ränterisker ska bedrivas. Ett övergripande mål är att förfallostrukturen på hyresavtalen ska beaktas vid bestämmande av räntebindningstid samt att det finns en avvägning mellan bedömd löpande kostnad för upplåningen och risken att få en signifikant negativ påverkan på resultatet vid en plötslig större ränteförändring. Detta innebär att koncernens räntebindning för nettoskulden i normalfallet ska vara 1–4 år. För att begränsa risken struktureras räntebindningen utifrån utvecklingen på den finansiella marknaden. Differentiering av räntebindningstiden med kort, normalt 3–6 månader, och lång räntebindning, normalt 5–7 års löptid, Finansiella noter 59 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 sker med utgångspunkt i omvärldsanalys och kriterier i finanspolicyn. Per 2023-12-31 var koncernens räntebindningstid 1,2 år. Av långfristig upp- låning löper 4 300 mnkr med fast ränta. En förändring av marknadsräntan med +1 procentenhet samt antagande om oförändrad lånevolym och räntebindningstid skulle öka Hufvudstadens räntekostnad med 37 mnkr (30), och vid en förändring av marknadsräntan på -1 procent enhet skulle Hufvudstadens räntekostnad minska med 37 mnkr (30). Kreditrisk Kreditrisken är risken för förlust om koncernens motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker koncernens fordringar. Målet är att minimera kreditrisken genom förskottshyror och att endast göra kreditaffärer med större finansieringsinstitut. Kreditrisk kan i huvudsak hänföras till utestående kund-/hyresfordringar och likvida medel vilka per årsskiftet hade ett bokfört värde om cirka 25 mnkr respektive cirka 382 mnkr vilket innebär att koncernen är begränsat exponerad för kreditrisker. Förluster på kund-/hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Hufvudstaden begränsar kreditriskexponeringen från kund- och hyresfordringar genom att medvetet välja kunder med dokumenterad affärskompetens och konkurrenskraftig verksamhet. För att begränsa riskerna ytterligare kreditkontrolleras koncernens kunder genom inhäm- tande av information från olika kreditupplysningsföretag. I enlighet med Hufvudstadens kreditpolicy krävs normalt säkerhet i form av deposition, bankgaranti eller borgensförbindelse vid nyuthyrning. Hyresfordringar förskottsaviseras. KONCENTRATION AV KREDITRISK, 2023-12-31 1) 2) Antal Summa Årshyra, tkr kunder årshyra, tkr Andel, % 0–99 64 2 211 0,1 100–499 50 14 645 0,7 500–999 52 39 259 2,0 1 000–2 499 141 237 059 12,0 2 500–4 999 105 385 027 19,5 5 000–9 999 62 428 453 21,7 10 000– 39 869 869 44,0 Totalt 513 1 976 523 100,0 1) Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen. 2) Årshyra per 2023-12-31. Koncernens tio största hyresgäster representerar 22 procent av den totala kontrakterade hyran och den enskilt största kunden utgör 5 procent, vilket innebär att Hufvudstadens exponering mot enskilda kunders kreditrisk är relativt begränsad. Verkligt värde Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad, till exempel finansiella tillgångar eller skulder som innehas för handel, baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Det noterade priset som används är den aktuella köpkursen. Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderingstekniker. Verkliga värden fastställs genom diskontering av fram - tida betalningsflöden till aktuell marknadsränta för likvärdiga instrument. För finansiella instrument som kundfordringar, leverantörsskulder och liknande, vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, bedöms det verkliga värdet överensstämma med redovisat värde då dessa instrument har en kort löptid. Det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överensstämma med redovisat värde. UPPLYSNINGAR OM VERKLIGA VÄRDEN, FINANSIELLA INSTRUMENT Redovisat till verkligt Redovisat till upplupet Upplysning om värde via resultatet anskaffningsvärde verkligt värde Mnkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 KONCERNEN Långfristiga fordringar 22,7 25,1 22,7 25,1 Kortfristiga fordringar 76,1 55,4 76,1 55,4 Likvida medel 382,4 453,0 382,4 453,0 Långfristiga skulder 7 328,7 6 531,7 7 535,0 6 910,7 Kortfristiga skulder 1,3 – 2 409,0 2 810,0 2 427,0 2 828,3 MODERBOLAGET Långfristiga fordringar 22,7 25,1 22,7 25,1 Kortfristiga fordringar 38,9 28,7 38,9 28,7 Likvida medel 372,2 441,5 372,2 441,5 Långfristiga skulder 7 328,7 6 531,7 7 535,0 6 910,7 Kortfristiga skulder 2 287,4 2 674,2 2 304,1 2 692,5 För obligationslån med fast ränta uppgår övervärdet till 223,0 mnkr (397,3). Dessa har beräknats utifrån nivå 2 i IFRS 13 vilket betyder att värdet har beräknats baserat på officiella marknadsnoteringar. Finansiella noter 60 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Koncerneliminering Totalt Mnkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 KONCERNEN Fastighetsförvaltning Intäkter och kostnader Hyresintäkter 1 373,3 1 245,7 434,8 429,3 305,0 283,7 -182,9 -199,8 1 930,2 1 758,9 (varav omsättningshyrestillägg) (2,1) (1,9) (6,8) (9,9) (0,0) (0,2) (8,9) (12,0) Serviceintäkter 30,8 28,1 49,2 48,0 22,9 19,9 102,9 96,0 Underhåll -19,0 -12,7 -22,2 -13,3 -5,2 -6,1 -46,4 -32,1 Drift och administration -138,8 -130,1 -180,2 -160,6 -64,1 -64,3 -383,1 -355,0 Fastighetsskatt -155,0 -151,5 -43,9 -38,8 -37,5 -36,7 -236,4 -227,0 Avskrivningar -0,6 -0,7 -6,8 -4,8 -0,4 -0,4 -7,8 -5,9 Bruttoresultat Fastighets förvaltning 1 090,7 978,8 230,9 259,8 220,7 196,1 -182,9 -199,8 1 359,4 1 234,9 NK Retail Nettoomsättning 789,5 760,2 789,5 760,2 Kostnader -838,4 -825,1 106,7 133,6 -731,7 -691,5 Bruttoresultat NK Retail -48,9 -64,9 106,7 133,6 57,8 68,7 Övrig verksamhet Nettoomsättning 44,4 41,0 94,6 89,7 139,0 130,7 Kostnader -42,9 -36,4 -120,3 -110,5 76,2 66,2 -87,0 -80,7 Bruttoresultat övrig verksamhet 1,5 4,6 -25,7 -20,8 76,2 66,2 52,0 50,0 Central administration -53,2 -55,7 Jämförelsestörande poster 370,3 - Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -4 042,4 -209,1 Rörelseresultat -2 256,1 1 088,8 Finansiella intäkter och kostnader -279,1 -184,5 Resultat före skatt -2 535,2 904,3 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 32 352,0 33 748,4 8 227,0 9 077,7 6 163,8 6 720,8 46 742,8 49 546,9 Investeringar Förvaltningsfastigheter och inventarier 715,7 432,6 136,5 125,1 418,7 444,5 1 270,9 1 002,2 1) 1) För jämförbart bestånd se Affärsområden i siffror sidan 82. NOT 3 SEGMENTINFORMATION Koncernens verksamhet är uppdelad i tre segment, fastighetsförvaltning, NK Retail och övrig verksamhet. Övrig verksamhet avser Cecil Coworking (Affärsområde Stockholm), NK e-handel och parkeringsrörelsen i Parkaden (Affärsområde NK). Segmenten är indelade i affärsområden som följer den operativa styrningen av verksamheten. I moderbolaget finns endast en rörelsegren, fastighetsförvaltning. Följande sammanställning visar intäkter och kostnader, tillgångar samt investeringar för de olika affärsområdena året 2023 och jämförelseåret 2022. Finansiella noter 61 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 4 LEASINGAVTAL – KONCERNEN SOM LEASEGIVARE Operationella leasingavtal Koncernen hyr ut lokaler i förvaltningsfastigheter. Koncernen klassificerar dessa leasingavtal som operationella eftersom leasingavtalen inte överför de betydande risker och förmåner som är förknippade med ägandet av den underliggande tillgången. För löptidsanalys av leasingavgifter se tabell nedan där återstående löptid är mellan 1 och 13 år. FÖRFALLOSTRUKTUR 1) 2) 3) 2024 2025 2026 2027 2028 2029- Totalt Antal avtal Kontor 55 58 55 29 21 44 262 Butiker 77 68 66 31 13 18 273 Övrigt 458 217 132 78 24 39 948 Totalt koncernen 590 343 253 138 58 101 1 483 Andel, % 39,8 23,1 17,1 9,3 3,9 6,8 100,0 Totalt moderbolaget 465 257 197 112 49 85 1 165 Årshyra, mnkr Kontor 159,3 219,8 220,5 113,0 138,2 451,0 1 301,8 Butiker 143,5 163,4 167,2 81,9 44,5 79,9 680,4 Övrigt 27,7 32,9 23,9 12,5 12,7 18,9 128,6 Totalt koncernen 330,5 416,1 411,6 207,4 195,4 549,8 2 110,8 Andel, % 15,7 19,7 19,5 9,8 9,3 26,0 100,0 Totalt moderbolaget 208,7 330,9 325,5 178,4 160,9 387,5 1 591,9 1) Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande, varvid motsvarande nu gällande yta exkluderats. 2) Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen. 3) Exklusive bostadskontrakt . NOT 6 MEDELANTAL ANSTÄLLDA 2023 2022 Varav Varav män, % män, % Moderbolaget 151 49 141 49 – varav ledande befattningshavare 8 62 8 62 Helägda dotterbolag NK Retail AB 295 15 292 15 Parkaden AB 2 100 3 67 Cecil Coworking AB 5 20 5 20 NK Service AB 24 33 – – Totalt koncernen 477 27 441 26 – varav ledande befattningshavare 8 62 8 62 1) 1) Av koncernens 59 chefer (57) är 35 kvinnor (32) eller 59 procent (56). I moderbolagets styrelse ingick 6 män (6) och 3 kvinnor (3). Koncernen har endast anställda i Sverige. 1) Beräkningen baseras på Full Time Equivalent (FTE). NOT 5 AVSKRIVNINGAR Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 Avskrivningar per tillgångsslag Balanserade utgifter för program 25,6 22,3 0,6 0,8 Förvaltningsfastigheter 176,2 187,7 Inventarier 17,2 10,7 5,7 5,2 Nyttjanderättstillgångar 8,0 7,2 – – Totalt 50,8 40,2 182,5 193,7 Avskrivningar per funktion Fastighetsförvaltningen Drift och administration 6,6 6,3 5,9 5,5 Avskrivningar 7,8 5,9 176,6 188,2 Övriga segment Övriga segment, kostnader 36,2 27,8 – – Central administration 0,2 0,2 – – Totalt 50,8 40,2 182,5 193,7 Finansiella noter 62 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. Bolaget har följt de riktlinjer som antagits av års - stämman 2023, se separat avsnitt nedan. Samtliga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen exklusive dotter - bolagen NK Retail AB och NK Service AB omfattades under året av ett bonusprogram. Bonus utfaller enligt kriterierna verksamhetsresultat och kundnöjdhet, samt personlig bedömning för chefer. Bonus för koncernled - ningen följer det som presenteras under riktlinjer nedan. För övriga chefer utgår bonus med maximalt två månadslöner. För övriga medarbetare utgår bonus med maximalt en månadslön. För bonusprogrammet gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värde - förändringar och andra jämförelsestörande poster. I bokslutet 2023 har bonus reserverats för resultatmål, kundnöjdhet och personliga mål. Pensioner för koncernens anställda regleras av respektive kollektiv- avtal, ITP-plan för tjänstemän och avtalspension SAF-LO för kollektivan - ställda. ITP-planen innebär både förmånsbestämd och premiebestämd pension. 102 anställda omfattas av förmånsbestämd pension. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december har vid årsredovisningens undertecknande ännu ej fastställts definitivt. Alectas konsolideringsnivå uppgick per 2023-09-30 till 178 procent. Den kollek - tiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkrings - tekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Styrelsearvoden Kostnadsförda styrelsearvoden avseende 2023 uppgår för styrelsens ordförande, Fredrik Lundberg, till 535 000 kronor och för styrelseledamö - terna Claes Boustedt, Peter Egardt, Liv Forhaug, Louise Lindh, Katarina Ljungqvist, Fredrik Persson och Sten Peterson till 267 500 kronor vardera. Verkställande direktören Anders Nygren uppbär ingen ersättning för sitt styrelsearbete. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Vid årsstämman 2023 fastställdes nedanstående riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare att gälla från och med årsstämman 2023. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Hufvudstadens vision är att alltid upplevas som och vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag. Ett av bolagets verksamhetsmål för att uppfylla visionen är att ha branschens mest professionella medarbetare med stort engagemang för kunden, affärsmannaskapet och yrkeskunnandet. En framgångsrik implementering av bolagets affärsidé, långsiktiga intressen och hållbarhet förutsätter att bolaget kan attrahera rätt medarbetare. Dessa riktlinjer avser att ge förutsättningar att rekrytera och behålla kvalifi - cerade medarbetare. NOT 7 LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR Koncernen Moderbolaget Varav Varav Varav Varav Tkr 2023 bonus 2022 bonus 2023 bonus 2022 bonus Löner och andra ersättningar Arvode till styrelsens ordförande 535 515 535 515 Arvode till övriga styrelseledamöter 1 873 1 803 1 873 1 803 Ersättning och förmåner till; VD 4 992 289 5 270 573 4 992 289 5 270 573 Vice VD, AO NK 3 399 212 3 266 390 3 399 212 3 266 390 Vice VD, Ekonomi och Finans 2 731 171 2 960 309 2 731 171 2 960 309 Övriga ledande befattningshavare 8 723 513 9 077 811 8 723 513 9 077 788 Övriga anställda 237 113 3 018 217 783 7 416 92 184 2 787 89 889 7 243 Totalt 259 366 4 203 240 674 9 499 114 437 3 972 112 780 9 303 Sociala kostnader inklusive löneskatt Styrelsens ordförande 55 53 55 53 Övriga styrelseledamöter 475 444 475 444 VD 1 884 2 075 1 884 2 075 Vice VD, AO NK 1 266 1 226 1 266 1 226 Vice VD, Ekonomi och Finans 1 038 1 142 1 038 1 142 Övriga ledande befattningshavare 3 320 3 401 3 319 3 401 Övriga anställda 78 911 73 219 31 879 33 057 Totalt 86 949 81 560 39 916 41 398 Pensionskostnader VD 1 286 1 783 1 286 1 783 Vice VD, AO NK 809 828 809 828 Vice VD, Ekonomi och Finans 781 885 781 885 Övriga ledande befattningshavare 2 168 2 336 2 168 2 336 Övriga anställda 25 203 24 456 15 994 16 158 Totalt 30 247 30 288 21 038 21 990 1) 2) 2) 1) 1) 1) För koncernen inkluderas NK Service AB från och med 2023-01-01. 2) Löner och andra ersättningar inkluderar även icke monetära förmåner. Finansiella noter 63 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Formerna för ersättning Ersättning till ledande befattningshavare ska kunna bestå av fast lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pension. Den sammanlagda ersättningen bör vara marknadsmässig och konkurrenskraftig. Kriterierna för rörlig ersättning i form av bonus ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsidé och långsiktiga intressen, inklusive håll - barhet. Bonus ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier vars uppfyllelse ska mätas årligen och utgår endast om bolaget uppvisar positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar i fastighets - beståndet och jämförelsestörande poster. Bonus får för verkställande direktören maximalt utgå med tre fasta månadslöner per år och för övriga ledande befattningshavare med maximalt det högre av tre fasta månads- löner och 250 000 kr per person och år. Bonus ska vara pensionsgrun - dande. Kriterierna ska till 70 procent bestå av finansiella mål relaterade till verksamhetsresultat (det vill säga rörelseresultat exklusive värdeföränd - ringar i fastighetsbeståndet och jämförelsestörande poster samt med vissa övriga justeringar föranledda bland annat av befattningshavarens ansvars - område och position), till 15 procent av operationella mål relaterade till kundnöjdhet och till 15 procent av individuella mål. Andra förmåner får innefatta bland annat förmåner enligt kollektivavtal, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. Pensionsrätt för verkställande direktören och övriga ledande befatt - ningshavare ska gälla från 65 års ålder, med förmåner motsvarande ITP- plan. I de fall ITP-planen innebär att en ledande befattningshavares pen - sion är premiebestämd ska pensionspremierna uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga kontantlönen. Härutöver utgår en premiebestämd pension till verkställande direktören och vice verkställande direktörerna för den del av lönen som ej omfattas av ITP-planen. Sådana pensionspremier ska uppgå till högst 20 procent av den fasta årliga lönen. Uppsägningstid och avgångsvederlag Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast lön under uppsägningstiden och avgångsvederlag ska sam - mantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta lönen för två år för verkställande direktören och vice verkställande direktörerna respektive ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befatt - ningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. I samtliga fall ska avräkning för eventuell ersätt - ning från ny arbetsgivare ske. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets övriga anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av besluts - underlaget vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna. Styrelsen har prövat frågan om inrättande av ett ersättningsutskott men valt att inte inrätta något sådant utan hantera frågan inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Detta innebär att hela styrelsen, förutom verkställande direktören, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersätt - ningsutskott, inklusive att följa och utvärdera program för rörliga ersätt- ningar till koncernledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersätt - ningsnivåer i bolaget. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i koncernled - ningen, i den mån de berörs av frågorna. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och ska lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla fram till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. När mätperioden för bonusuppfyllelse avslutats ska det fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedöm - ningen såvitt avser rörlig ersättning till verkställande direktören. För rörlig ersättning till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktören för bedömningen. Avseende finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda årsredovisningen. Frångående av riktlinjerna Styrelsen ska ha rätt att tillfälligt frångå riktlinjerna, helt eller delvis, om det i enskilt fall finns särskilda skäl för detta och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Finansiella noter 64 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 8 ARVODEN OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 PWC Revisionsuppdrag 1,8 1,7 1,2 1,2 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,4 0,4 0,4 0,4 Andra uppdrag 0,6 0,4 0,6 0,4 Totalt 2,8 2,5 2,2 2,0 NOT 9 RÖRELSENS KOSTNADER PER KOSTNADSSLAG Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 Råvaror och förnödenheter 478,8 450,1 – – Underhåll 46,1 31,7 352,5 257,3 Drift och administration 366,2 354,3 85,0 77,8 Tomträttsavgälder – – 13,1 13,0 Fastighetsskatt 236,4 227,0 177,5 173,0 Av- och nedskrivningar 50,8 40,1 182,4 193,4 Personalkostnader 367,3 344,7 176,9 176,6 Summa 1 545,6 1 447,9 987,4 891,1 NOT 10 JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 Försäkringsersättning 370,3 – 370,3 – Utrangering – – -55,3 – Totalt 370,3 – 315,0 – Försäkringsersättning för återuppbyggnad av fastigheten Vildmannen 7 efter den omfattande branden 2017 varav 187,8 mnkr (-) avser tidigare erhållen à conto-ersättning. Utrangering av byggnad i kvarteret Inom Vall - graven 12 där projektet Johanna pågår och posten är i sin helhet inte kas- saflödespåverkande. NOT 11 RÄNTE- OCH FINANSIELLA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 Ränteintäkter, kortfristiga pla- ceringar 9,8 2,2 9,7 2,1 Ränteintäkter, koncernföretag 23,9 8,6 Erhållna koncernbidrag, dotterbolag 137,8 157,7 Totalt 9,8 2,2 171,4 168,4 Samtliga finansiella intäkter avser finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde. NOT 12 RÄNTE- OCH FINANSIELLA KOSTNADER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 Räntekostnader – upplåning 243,1 125,1 243,1 125,1 – leasingskulder 22,7 22,9 – – Avgifter för uttag av pantbrev – 20,6 – 20,6 Övriga finansiella kostnader 23,1 18,1 23,0 18,0 Totalt 288,9 186,7 266,1 163,7 Av de finansiella kostnaderna avser 266,2 mnkr (163,8) finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde. NOT 13 BOKSLUTSDISPOSITIONER Moderbolaget Mnkr 2023 2022 Avskrivningar utöver plan 2,7 1,8 Lämnade koncernbidrag -75,5 -116,9 Totalt -72,8 -115,1 Finansiella noter 65 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 14 SKATT Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 Aktuell skattekostnad Årets skattekostnad -74,3 -90,7 -71,5 -87,6 Skatt hänförlig till tidigare år 3,9 -0,5 1,9 0,0 Uppskjuten skatte kostnad/ skatteintäkt Skillnad mellan skattemässig och bokförings mässig avskrivning på fastigheter -0,2 -2,8 -0,8 -3,1 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 676,7 -91,8 – – Effekt avsättning obeskattade reserver 2,2 4,7 – – Effekt avsättning pensioner -0,6 -0,1 -0,6 -0,1 Nyttjanderättstillgångar -3,5 0,9 – – Leasingskulder 3,6 -0,9 – – Övrigt 0,2 -1,1 – -0,5 Total skatt 608,0 -182,3 -71,0 -91,3 Redovisat resultat före skatt -2 535,2 904,3 746,0 442,9 Skatt enligt gällande skattesats 20,6% 522,3 -186,3 -153,7 -91,2 Skatt hänförlig till tidigare år 3,9 -0,5 1,9 0,0 Ej skattepliktiga intäkter 84,3 4,9 82,8 0,1 Ej avdragsgilla kostnader -1,9 -0,4 -0,6 -0,2 Utnyttjande av tidigare underskottsavdrag 0,4 – – – Övrigt -0,9 0,0 -1,4 0,0 Total skatt 608,0 -182,3 -71,0 -91,3 I koncernen finns inga underskottsavdrag. NOT 15 IMMATERIELLA ANLÄGGNINGS TILLGÅNGAR Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 137,0 122,6 2,9 4,2 Årets investeringar 30,8 15,7 – – Försäljningar/Utrangeringar – -1,3 – -1,3 Utgående anskaffningsvärden 167,8 137,0 2,9 2,9 Ingående avskrivningar -47,7 -25,9 -1,3 -1,0 Årets avskrivningar -25,6 -22,3 -0,6 -0,8 Försäljningar/Utrangeringar – 0,5 – 0,5 Utgående ackumulerade avskrivningar -73,3 -47,7 -1,9 -1,3 Utgående planenligt restvärde 94,5 89,3 1,0 1,6 Avser förvärvade immateriella tillgångar för e-handelsplattform och andra IT-system. Finansiella noter 66 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 16 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER KONCERNEN Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde. Koncernen Mnkr 2023 2022 Förvaltningsfastigheter 46 742,8 49 546,9 Information om förändringar i redovisade värden på förvaltningsfastigheter. Mnkr 2023 2022 Ingående verkligt värde 49 546,9 48 789,6 Investeringar i fastighetsbeståndet 1 238,3 966,3 Orealiserad värdeförändring -4 042,4 -209,1 Utgående verkligt värde 46 742,8 49 546,9 För intäkter och kostnader hänförliga till förvaltningsfastigheter hänvisas till not 3. Samtliga fastigheter ägs av koncernen och är klassificerade som för - valtningsfastigheter och omfattar posterna byggnader, byggnadsinventa- rier, mark och pågående ombyggnader. Förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3 i verkligt värdehierarkin i IFRS 13. Fastighetsbeståndet innefattar kommersiella fastigheter med huvudsakligen kontor och butiker vilka behandlats som en klass av tillgångar. Verkligt värde baseras på en intern värdering. Värderingsmetod Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastig- hets verkliga värde bedömts. Bedömning har gjorts genom tillämpning av värdering enligt en variant av ortsprismetoden som kallas för nettokapitali - seringsmetoden. Metoden innebär att marknadens avkastningskrav sätts i relation till fastigheternas driftnetto. För övriga projektfastigheter och obebyggd mark har en bedömning av värdet gjorts enligt en sammanvägning av ortsprismetoden och en exploa - teringskalkyl där nettokapitaliseringsmetoden används för en färdigbyggd fastighet med avdrag för byggkostnader, marknadsmässig vinst för exploa- tören samt finansiella kostnader och hyresvakans under byggtiden. Bedömningen av avkastningskraven är baserad på inhämtad informa - tion om marknadens förräntningskrav på köp och försäljningar av jämför- bara fastigheter i likartade lägen. Har det gjorts få eller inga affärsavslut i fastighetens delområde, analyseras transaktioner i anslutande områden. Affärer som inte kommit till avslut ger även vägledning om marknadens avkastningskrav. Hänsyn har även tagits till fastighetstyp, teknisk standard, byggnadskonstruktion samt större investeringsbehov. Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika del - områden inom regionerna. Informationen stäms av med värderings- och rådgivningsföretag. Bedömningen är att det finns en aktiv marknad utifrån genomförda transaktioner och pågående transaktionsprocesser, därav bedöms värderingsmodellen vara tillämplig. Hufvudstadens genomsnittliga avkastningskrav har sedan 2018-12-31 varierat från 3,5 procent till 4,1 procent och uppgick 2023-12-31 till 4,1 procent. För fastigheter med tomträtt har beräkningen baserats på ett avkastningskrav som är 0,20 procentenheter högre. Driftnettot baseras på marknadsmässiga hyresintäkter. Hyresintäkterna marknadsanpassas genom att befintliga hyror justeras med nytecknade och omförhandlade hyresavtal samt med hänsyn till förväntad hyres- utveckling. Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakansgrad. Vakansgraden baseras på fastighetsbeståndets verkliga utfall över en konjunkturcykel samt förväntad uthyrningssituation för den enskilda fast - igheten. I värderingen har genomsnittlig vakansgrad bedömts till 4 procent. Verklig genomsnittlig vakansgrad exklusive projekt har under perioden 2014–2023 varierat mellan 1 och 7 procent och uppgick per 2023-12-31 till 5,7 procent. Avdrag har gjorts med schablonmässiga kostnader för drift och under - håll exklusive vidaredebiterbara kostnader samt del av fastighetsadminis- tration. Dessa baseras på verkligt utfall och justeras för ej bestående avvi- kelser. Genomsnittlig kostnad per kvm den senaste femårsperioden har legat inom intervallet 550–650 kronor och bedömd kostnad i värderingen per 2023-12-31 låg på motsvarande nivå. Byggkostnaden baseras på schablonuppgifter samt uppgifter redovi - sade i aktuella tomträttsmål uppräknade med antagen kostnadsutveckling. Därtill görs även ett avdrag för ett marknadsmässigt vinstkrav för exploatö - ren, finansieringskostnader och hyresvakans under byggtiden. Extern värdering För att kvalitetssäkra värderingen har externa värderingar inhämtats från tre oberoende värderingsföretag, Cushman & Wakefield, Forum Fastig - hetsekonomi och Newsec Advice. De externa värderingarna 2023-12-31 omfattar 9 fastigheter och motsvarar 47 procent av det internt bedömda marknadsvärdet. Motsvarande andel vid halvårsskiftet var 33 procent. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objek - ten ska representera olika fastighetskategorier, orter, läge, teknisk och byggnadsmässig standard. De fastigheter som har värderats externt är Grönlandet Södra 11, Hästen 19 och 20 (NK Stockholm), Kåkenhusen 40 (del av), Orgelpipan 7, Packarhuset 4, Rännilen 11, Skären 9 och Vildman - nen 7 i Stockholm samt Nordstaden 8:24 (del av) i Göteborg. De externa värderingsföretagen har angivit ett marknadsvärde som uppgår till 22,9 mdkr. Hufvudstadens interna värdering av samma fastig- heter uppgår till 22,2 mdkr. De interna värderingarna överensstämmer således väl med de externa värderingarna. Känslighetsanalys Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på markna- den vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transak- tion genomförts. Vid extern fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värde - intervallet brukar uppgå till +/- 5 procent men kan variera beroende bland annat på marknadssituation, fastighetens tekniska standard och investe - ringsbehov. Hufvudstadens fastighetsbestånd värderas till 46,7 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent så innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/- 2,3 mdkr. På sidan 68 anges de väsentliga faktorer som påverkar värderingen och resultateffekten före skatt därav. VID VÄRDERINGEN HAR FÖLJANDE UPPGIFTER ANVÄNTS: Intervall (vägt genomsnitt) Kontor och butik 2023 2022 Driftnetto (kr/kvm) 2 650–8 880 (5 370) 1 490–8 270 (4 970) Vakans (%) 2–5 (4) 2–5 (4) Direktavkastningskrav, Stockholm (%) 3,7–4,2 (3,9) 3,3–3,8 (3,5) Direktavkastningskrav, Göteborg (%) 4,7–4,9 (4,8) 4,3–5,0 (4,5) Direktavkastningskrav, totalt (%) 4,1 3,7 Finansiella noter 67 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 17 INVENTARIER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 90,8 60,8 31,1 29,8 Årets investeringar 32,6 35,9 5,9 3,2 Försäljningar/Utrangeringar -7,5 -5,9 -2,7 -1,9 Utgående anskaffningsvärden 115,9 90,8 34,3 31,1 Ingående avskrivningar -39,8 -34,9 -17,7 -14,4 Årets avskrivningar -17,2 -10,7 -5,8 -5,2 Försäljningar/Utrangeringar 7,4 5,8 2,7 1,9 Utgående ackumulerade avskrivningar -49,6 -39,8 -20,8 -17,7 Utgående planenligt restvärde 66,3 51,0 13,5 13,4 KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING 1) Resultateffekt Förändring, +/– före skatt, +/– Hyresintäkter 100 kr per kvm 980 mnkr Fastighetskostnader 50 kr per kvm 490 mnkr Hyresvakansgrad 1,0 procentenhet 640 mnkr Avkastningskrav 0,25 procentenhet 2 910 mnk 1) Värdetidpunkt 2023-12-31. TAXERINGSVÄRDEN FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, KONCERNEN Mnkr 2023 2022 Taxeringsvärden byggnader 13 548,2 13 437,3 Taxeringsvärden mark 10 038,0 10 101,4 23 586,2 23 538,7 MODERBOLAGET Förvaltningsfastigheter redovisas enligt principerna för materiella anlägg- ningstillgångar, men utan möjlighet att tillämpa verkligt värdemetoden. Mnkr 2023 2022 Förvaltningsfastigheter, moderbolaget 9 108,4 8 589,5 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER EXKLUSIVE MARK Mnkr 2023 2022 Ingående anskaffningsvärden 5 590,6 5 075,6 Årets investeringar 750,5 515,0 Årets utrangeringar -92,9 - Utgående anskaffningsvärden 6 248,2 5 590,6 Ingående avskrivningar -2 207,5 -2 033,5 Årets avskrivningar -162,5 -174,0 Årets avskrivningar på utrangeringar 41,4 - Utgående avskrivningar -2 328,6 -2 207,5 Ingående uppskrivningar enligt fastställd balansräkning för föregående år 957,6 971,3 Årets avskrivningar -13,7 -13,7 Årets nedskrivningar på uppskrivet belopp -3,9 - Utgående uppskrivningar 940,0 957,6 Utgående planenligt restvärde 4 859,6 4 340,7 MARK Mnkr 2023 2022 Utgående anskaffningsvärden 1 207,4 1 207,4 Utgående värde uppskrivningar 3 041,4 3 041,4 Utgående planenligt restvärde 4 248,8 4 248,8 Förvaltningsfastigheter delas in i olika kategorier som skrivs av enligt nedan: – Byggnader: Kontor 1 procent – Byggnader: Varuhus, parkeringshus, hotell, restaurang 2 procent – Byggnadsinventarier: 5–20 procent – Markanläggningar: 3,75–5 procent INFORMATION OM VERKLIGT VÄRDE PÅ FÖRVALTNINGS FASTIGHETER Mnkr 2023 2022 Förvaltningsfastigheter, moderbolaget 34 832,4 36 682,7 TAXERINGSVÄRDEN FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, MODERBOLAGET Mnkr 2023 2022 Taxeringsvärden byggnader 9 945,5 9 851,6 Taxeringsvärden mark 7 580,9 7 564,7 17 526,4 17 416,3 Finansiella noter 68 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 18 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Organisations- Kapital Nominellt värde, Redovisat värde nummer Säte (röster), % Antal tusental 2023, mnkr MODERBOLAGET Aktier i dotterbolag AB Citypalatset 556034-7246 Stockholm 100 1 200 120 1 111,1 Fastighetsaktiebolaget Medusa 556018-7238 Stockholm 100 300 300 32,3 AB Nordiska Kompaniet 556008-6281 Stockholm 100 19 460 666 97 303 1 449,3 Parkaden AB 556085-3599 Stockholm 100 5 000 500 0,3 Gbg Inom Vallgraven 3–2 AB 556724-2531 Stockholm 100 1 000 100 0,0 Cecil Coworking AB 559242-1506 Stockholm 100 1 000 100 5,1 2 598,1 Aktier i vilande bolag Aktiebolaget Cityparkering 556020-7440 Stockholm 100 200 100 – Fastighets AB Hufvudstaden 556014-4411 Stockholm 100 500 250 0,2 Förvaltnings AB Birger Jarl 556209-4614 Stockholm 100 200 100 – Förvaltnings AB Norrmalmstorg nr 1 556019-5405 Stockholm 100 150 150 2 800,0 Huvudstaden Fastighetsförvaltning AB 556556-7038 Stockholm 100 200 100 0,1 2 800,3 Moderbolaget totalt 5 398,4 ÖVRIGA KONCERNFÖRETAG Ägda av AB Citypalatset Aktiebolaget Hamngatsgaraget 556068-6601 Stockholm 100 3 000 300 231,5 Ägda av Förvaltnings AB Norrmalmstorg Nr 1 Fastighetsaktiebolaget Stockholms City 556019-4358 Stockholm 100 7 776 7 776 2 800,0 Ägda av Fastighetsaktiebolaget Stockholms City Hotel Stockholm AB 556031-4303 Stockholm 100 10 000 1 000 3,4 Ägda av AB Nordiska Kompaniet NK Cityfastigheter AB 556023-1267 Stockholm 100 1 680 168 0,4 NK Concession Aktiebolag 556313-8733 Stockholm 100 1 000 100 0,1 NK Retail AB 559268-4103 Stockholm 100 10 000 000 10 000 10,0 NK Service AB 559401-3491 Stockholm 100 100 000 1 0,1 10,6 Övriga koncernföretag totalt 3 045,5 I koncernen finns inga utländska dotterbolag. Koncernintern omsättning avser främst hyror och uppgick under året till 237,7 mnkr (250,6). NOT 19 NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR KONCERNEN Mnkr Tomträtter Lokaler Övrigt Totalt Ingående balans 1 januari 2023 675,8 33,6 1,6 711,0 Avskrivningar – -7,7 -1,3 -9,0 Omvärdering 18,4 7,5 0,0 25,9 Utgående balans 31 december 2023 694,2 33,4 0,3 727,9 Ingående balans 1 januari 2022 675,8 37,1 2,5 715,4 Tillkommande nyttjande rättstillgångar – – 0,6 0,6 Avskrivningar – -7,0 -2,4 -9,4 Omvärdering – 3,5 0,9 4,4 Utgående balans 31 december 2022 675,8 33,6 1,6 711,0 Tillkommande nyttjanderättstillgångar under 2023 uppgick till 0,0 mnkr (0,6). För löptidsanalys av leasingskulderna och effekterna av IFRS 16 på kas - sautflödet, se not 25. FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS INNEHAV AV KONCERNFÖRETAG Moderbolaget Mnkr 2023 2022 Ingående redovisat värde 2 598,4 2 598,4 Lämnade aktieägartillskott 2 800,0 – Utgående redovisat värde 5 398,4 2 598,4 Finansiella noter 69 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 NOT 20 LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 Ingående balans 25,1 24,9 25,1 24,7 Årets förändring -2,4 0,2 -2,4 0,4 Utgående balans 22,7 25,1 22,7 25,1 NOT 21 VARULAGER Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsälj- ningsvärdet. Anskaffningsvärdet för varulager beräknas genom tillämpning av först in, först ut-metoden (FIFU) och inkluderar utgifter som uppkommit vid förvärvet av lagertillgångarna inklusive tull och frakt. Nettoförsäljnings - värdet är det uppskattade försäljningspriset i den löpande verksamheten, minskat med beräknade försäljningskostnader. Verkligt utfall av framtida försäljningspriser kan komma att avvika från gjorda bedömningar. Den valda metoden innebär att eventuell inkurans i varulagret har beaktats. Varulagret utgjorde 0,5 procent (0,4) av koncernens balansomslutning och 8,6 procent (8,0) av koncernens nettoomsättning. Varulagrets värde i redovisningen avser enbart egenägda varor. Koncernen tillhandahåller även lagerhållning till partnerleverantörer där koncernen inte äger varorna och betraktas inte som en tillgång. Inkurans Lagret genomgår en inkuransbedömning 4 gånger årligen i samband med kvartalsboksluten. Varulagret värderas utifrån ålder och nedskrivning görs för varor tillhörande äldre säsonger där nettoförsäljningsvärdet bedöms justerat. Per bokslutsdagen bedöms varulagret inneha god sam - mansättning. EFFEKTER AV IFRS 16, KONCERNEN 2023 2022 Mnkr Resultat Balans Totalt Resultat Balans Totalt Av- och nedskrivningar nyttjanderättstillgångar -7,9 -1,1 -9,0 -7,2 -2,2 -9,4 Ränta på leasingskulder -22,7 0,0 -22,7 -22,9 -0,1 -23,0 Variabla avgifter som inte ingår i värdering av leasingskulden -1,4 – -1,4 -1,2 – -1,2 Intäkter från nyttjanderättstillgångar 5,7 – 5,7 6,3 – 6,3 Korttidsleasing/leasar av lågt värde -2,2 – -2,2 -2,7 – -2,7 Nettoeffekt -28,5 -1,1 -29,6 -27,7 -2,3 -30,0 NOT 22 KUNDFORDRINGAR Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 Kundfordringar 18,9 27,0 0,6 4,9 Hyresfordringar 5,8 4,8 4,1 2,9 Totalt 24,7 31,8 4,7 7,8 Kund- och hyresfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde, vilket normalt innebär nominellt värde. Hyresfordringar aviseras i förskott varav merparten kvartalsvis. Kund - fordringar faktureras med 30 dagars betalningsvillkor. Årets kundförluster uppgick till -2,8 mnkr (6,3). Nedskrivning görs enligt bedömning av förvän - tade kreditförluster. Förfallna men ej nedskrivna kund- och hyresfordringar uppgick till 10,9 mnkr (15,1). NOT 23 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 Upplupna hyresintäkter 23,2 22,8 21,8 20,8 Upplupna intäkter 10,4 14,3 1,0 2,0 Förutbetalda kostnader 55,4 61,8 13,3 16,3 Förutbetalda räntekostnader 19,1 3,1 19,1 3,1 Totalt 108,1 102,0 55,2 42,2 NOT 24 EGET KAPITAL KONCERNEN AKTIEKAPITAL Mnkr 2023 Fördelning på aktieserier A 203 001 207 aktier à nominellt 5 kr 1 015,0 C 8 270 726 aktier à nominellt 5 kr 41,4 Totalt 1 056,4 Mnkr 2022 Fördelning på aktieserier A 203 000 110 aktier à nominellt 5 kr 1 015,0 C 8 271 823 aktier à nominellt 5 kr 41,4 Totalt 1 056,4 Hufvudstaden AB (publ) har två aktieslag, serie A och serie C. Serie A har en röst per aktie. Serie C har 100 röster per aktie. Alla aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och skulder. Aktierna av serie A noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 och är idag noterade på listan för Large Cap på Nasdaq Stockholm. Aktierna av serie C notera - des 1998 och avnoterades i slutet av januari 2020 efter begäran från Nasdaq Stockholm. Aktieägare har rätt att begära omvandling av C-aktier till A-aktier. Under året har 1 097 st C-aktier omvandlats till A-aktier. Hufvudstadens eget innehav uppgår till 8 965 000 A-aktier. Återköpen genomfördes 2003 och 2020. Genomsnittligt antal utestående aktier uppgår till 202 306 933 (202 306 933). Inga instrument finns som inne - bär att utspädning av antalet aktier kan ske. Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner. Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotterbolag. Tidigare avsättningar till reservfond, exklusive överförda överkursfonder, ingår i denna eget kapitalpost. Utdelning Under 2023 lämnades en utdelning om 2,70 kr per aktie eller totalt 546 228 719 kr. För 2023 föreslår styrelsen en utdelning om 2,70 kr per aktie eller totalt 546 228 719 kr. Finansiella noter 70 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Kapitalhantering Bolagets kapital definieras som koncernens redovisade egna kapital. Hufvudstadens mål är att öka resultatet från den löpande verksam - heten och ha en välkonsoliderad balansräkning med en soliditet som minst ska uppgå till 40 procent över tiden. Aktieägarna ska ha en god utdel - ningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av netto- vinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bola- gets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Resultat per aktie Vid beräkning av resultat per aktie har årets totalresultat och genomsnitt- ligt antal aktier använts. Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare och inga utspädningseffekter föreligger. 2023 2022 Årets resultat, mnkr -1 927,2 722,0 Genomsnittligt antal utestående aktier 202 306 933 202 306 933 Resultat per aktie, kr -9,53 3,57 MODERBOLAGET Bundna fonder Bundna fonder får inte minskas genom vinstutdelning. Reservfond – Syftet med reservfonden har varit att spara en del av nettovinsten, som inte går åt för täckning av balanserad förlust. Uppskrivningsfond – Vid en uppskrivning av en materiell eller finansiell anläggningstillgång avsätts uppskrivningsbeloppet till en uppskrivningsfond. Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel – Utgörs av tidigare års fria egna kapital efter läm- nad vinstutdelning. Balanserade vinstmedel utgör tillsammans med årets resultat det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna. NOT 25 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 Långfristiga skulder Banklån 2 200 1 500 2 200 1 500 Obligationslån 5 100 5 000 5 100 5 000 Leasingskuld 721 703 – – Totalt 8 021 7 203 7 300 6 500 Kortfristiga skulder Obligationslån 1 000 2 000 1 000 2 000 Certifikatslån 1 100 500 1 100 500 Leasingskuld 8 9 – – Totalt 2 108 2 509 2 100 2 500 Lånelöften 4 800 6 000 4 800 6 000 Upptagna banklån säkerställs normalt med pantbrev i fastigheter samt kompletteras i ett flertal fall med garanti om soliditet och räntetäcknings - grad. Upptagna obligations- och certifikatslån säkerställs ej. KAPITALBINDNING, LÅNEVILLKOR OCH EFFEKTIV RÄNTA 2023-12-31 Koncernen och Moderbolaget Förfalloår Genom snittlig Nominellt belopp, mnkr effektiv ränta, % 1) 2) Banklån Obligationer Certifikat 2024 1,4 – 1 000 1 100 2025 3,9 1 200 2 100 – 2026 1,2 – 2 500 – 2027 4,4 1 000 500 – Totalt 2 200 6 100 1 100 3) 4) 5) 1) Samtliga lån är denominerade i SEK. 2) Exklusive kostnader för outnyttjade lånelöften. 3) Räntevillkor är 3 mån Stibor med tillägg för räntemarginal. Räntebetalning sker kvartalsvis. 4) Fast ränta med årsvis kupong. 5) Räntevillkor är 3–12 mån Stibor med tillägg för räntemarginal. Räntebetalning sker vid emissionstillfället. AVSTÄMNING AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERSAMHETEN Koncernen och Moderbolaget Ingående Utgående balans balans 31 1 januari december Mnkr 2023 Upptagna lån Amortering 2023 Banklån 1 500 1 200 -500 2 200 Obligationslån 7 000 1 100 -2 000 6 100 Certifikatslån 500 2 900 -2 300 1 100 Totalt 9 000 5 200 -4 800 9 400 Leasetagare Koncernen leasar flera typer av tillgångar, främst tomträtter, lokaler, maskiner och IT-utrustning. Inga leasingavtal innehåller kovenanter eller andra begränsningar utöver säkerheten i den leasade tillgån gen. Leasingskulder Koncernen Mnkr 2023 2022 Kortfristiga 8,0 9,0 Långfristiga 721,0 702,8 Leasingskulder som ingår i rapporten över finansiell ställning 729,0 711,8 Belopp redovisade i rapporten över kassaflöden Koncernen Mnkr 2023 2022 Summa kassautflöden hänförliga till leasingavtal 33,0 34,6 Ovanstående kassautflöde inkluderar belopp för leasingavtal som redovi- sas som leasingskuld, belopp som betalas för variabla leasingav gifter, kort- tidsleasing och leasar av lågt värde . Löptidsanalys leasingavgifter Koncernen Mnkr 2023 2022 < 1 år 8,0 9,0 1 år–2 år 5,0 5,9 2 år–3 år 3,1 1,7 3 år–4 år 2,0 1,0 4 år–5 år 0,9 1,0 > 5 år 710,0 693,2 Summa diskonterade leasingavgifter 729,0 711,8 1) 1) Utav diskonterade leasingavgifter som förfaller efter 5 år ingår diskonterade tomträttsavgälder om 694,2 mnkr. Totalt innehar koncernen 4 stycken tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgäl- der summerar till 22,2 mnkr odiskonterat. Dessa leasingavtal ses som eviga ur koncernens perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga tomträttsavtal kommer att omförhandlas inom tidsperioden 1–8 år vilket kommer att få en effekt på tomträtts- avgäldernas storlek. Finansiella noter 71 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Löptidsanalys leasingavgifter Moderbolaget Mnkr 2023 2022 < 1 år 11,5 14,7 1 år–5 år 1,6 11,5 > 5 år – – Summa odiskonterade leasingavgifter 13,1 26,2 NOT 26 UPPSKJUTNA SKATTESKULDER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 Förvaltningsfastigheter 8 552,9 9 229,4 887,1 886,3 Obeskattade reserver 28,2 30,4 – – Pensionsavsättning -5,9 -6,5 -5,9 -6,5 Nyttjanderättstillgångar 150,0 146,5 – – Leasingskuld -150,1 -146,6 – – Övrigt -0,3 – – – Totalt 8 574,8 9 253,2 881,2 879,8 I koncernen finns inga underskottsavdrag per balansdagen. FÖRÄNDRING AV UPPSKJUTNA SKATTER Ingående Redovisat Utgående balans över resultat- balans Mnkr 1 januari räkningen 31 december KONCERNEN 2023 Förvaltningsfastigheter 9 229,4 -676,5 8 552,9 Obeskattade reserver 30,4 -2,2 28,2 Pensionsavsättning -6,5 0,6 -5,9 Nyttjanderättstillgångar 146,5 3,5 150,0 Leasingskuld -146,6 -3,5 -150,1 Övrigt – -0,3 -0,3 9 253,2 -678,4 8 574,8 2022 Förvaltningsfastigheter 9 134,8 94,6 9 229,4 Obeskattade reserver 35,1 -4,7 30,4 Pensionsavsättning -6,6 0,1 -6,5 Nyttjanderättstillgångar 147,4 -0,9 146,5 Leasingskuld -147,5 0,9 -146,6 Övrigt -1,1 1,1 – 9 162,1 91,1 9 253,2 Mnkr Ingående balans 1 januari Redovisat över resultat- räkningen Utgående balans 31 december MODERBOLAGET 2023 Förvaltningsfastigheter 886,3 0,8 887,1 Pensionsavsättning -6,5 0,6 -5,9 879,8 1,4 881,2 2022 Förvaltningsfastigheter 883,2 3,1 886,3 Pensionsavsättning -6,6 0,1 -6,5 Övrigt -0,5 0,5 – 876,1 3,7 879,8 NOT 27 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR I balansräkningen har avsättning gjorts för pensionsskuld motsvarande kapital- försäkring för verkställande direktör, vice verkställande direktör samt tidigare verkställande direktör. NOT 28 ÖVRIGA SKULDER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 Mervärdesskatt 9,3 3,5 12,7 15,0 Övrigt 89,3 75,9 13,3 15,5 Totalt 98,6 79,4 26,0 30,5 NOT 29 OBESKATTADE RESERVER Moderbolaget Mnkr 2023 2022 Ackumulerade avskrivningar utöver plan Ingående balans 51,0 52,8 Årets avskrivningar -2,7 -1,8 Utgående balans 48,3 51,0 NOT 30 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUT BETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 Förutbetalda hyresintäkter 325,2 325,6 269,4 246,9 Upplupna räntekostnader 59,7 66,5 59,7 66,5 Övriga upplupna kostnader 74,9 130,4 19,3 75,1 Totalt 459,8 522,5 348,4 388,5 NOT 31 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Koncernen Moderbolaget Mnkr 2023 2022 2023 2022 Fastighetsinteckningar för skulder i kreditinstitut 3 000,6 3 500,6 3 000,6 3 500,6 (varav inteckningar i dotterföretags fastigheter) (863,5) (863,5) Andra långfristiga fordringar 22,7 25,1 22,7 25,1 Totalt 3 023,3 3 525,7 3 023,3 3 525,7 Som ställda säkerheter för egna skulder upptas pantbrev som Hufvudstaden lämnat som säkerhet för lån i egna fastigheter. Obelånade pantbrev finns i eget förvar. Inga eventualförpliktelser finns. NOT 32 NÄRSTÅENDE Hufvudstaden AB står under ett bestämmande inflytande från L E Lund- bergföretagen och Fredrik Lundberg. Inga väsentliga transaktioner har skett med L E Lundbergföretagen. Fredrik Lundbergs styrelsearvode avseende 2023 uppgick till 535 000 kronor. Uppgifter om ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare finns i not 7. Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder- företaget närståenderelationer, som innefattar ett bestämmande infly - tande över sina dotterföretag, se not 18. NOT 33 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Inga händelser av väsentlig betydelse har inträffat efter räkenskapsårets utgång. Finansiella noter 72 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Styrelsen och verkställande direktören försäkrar, såvitt de känner till, att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 15 februari 2024 Fredrik Lundberg Anders Nygren Styrelseordförande Verkställande direktör Styrelseledamot Claes Boustedt Peter Egardt Liv Forhaug Louise Lindh Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Katarina Ljungqvist Fredrik Persson Sten Peterson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den 16 februari 2024 PricewaterhouseCoopers AB Magnus Svensson Henryson Auktoriserad revisor Styrelsen föreslår att de medel, som enligt moderbolagets balans- räkning står till bolags stämmans förfogande, disponeras enligt följande. Motiverat yttrande gällande vinstutdelningsförslaget finns på hufvudstaden.se och kan även erhållas kostnads fritt från bolaget på begäran. Balanserad vinst 1 889 761 497 kr Årets resultat 674 979 247 kr 2 564 740 744 kr Till aktieägarna utdelas 2,70 kronor per aktie 546 228 719 kr Balanseras i ny räkning 2 018 512 025 kr 2 564 740 744 kr Förslag till vinstdisposition Förslag till vinstdisposition 73 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Tillsammans med våra hyresgäster skapar Tillsammans med våra hyresgäster skapar vi kontor att trivas i. vi kontor att trivas i. Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis - ningen för Hufvudstaden AB (publ) för år 2023 med undantag för bolagsstyrningsrapporten och hållbarhetsrapporten på sidorna 86–91 respektive 6–7, 28–35, 43–44 samt 98–108. Bolagets års - redovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 6–7, 28–35 37–73, 78–81, 86 –91 samt 98–108 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprät - tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassa - flöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten och hållbarhets - rapporten på sidorna 86–91 respektive 6–7, 28–35, 43–44 samt 98–108. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk - ningen och balansräkningen för moderbolaget och rapport över resultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon - cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa stan - darder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero- ende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revi- sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförord - ningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Vår revisionsansats Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rappor - terna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångs - punkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga fel - aktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedöm - ning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono - miska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rap- porterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapporteringen som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgär - ders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rappor - terna som helhet. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan - den om dessa områden. Särskilt betydelsefullt område Intäktsredovisning Nettoomsättningen uppgår till 2 962 MSEK och är en väsentlig post i resultaträkningen. Koncernen har olika intäktsslag som består av hyresintäkter och närliggande intäktsflöden samt intäkter från detaljhandelsverksam - heten från NK Retail. De olika intäktsströmmarna har olika karaktär vilket leder till olika processer för intäktsredovisning. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Våra revisionsåtgärder har omfattat, men inte uteslutande utgjorts av nedan aktiviteter. Vi har: – Utvärderat koncernens processer för intäktsredovisning. – Stickprovsvis testat ett urval kontroller i processen för hyresintäkter. – Utfört dataanalyser för att säkerställa att alla hyresavtal har aviserats. – Testat att ett urval av hyresaviseringar stämmer mot hyresavtal. – Testat ett urval av kassatransaktioner mot köpebevis och huvud - bok. – Utvärderat rutiner och processer för kassahantering i detalj- handelsverksamheten. – Granskat informationen som presenteras i årsredovisningen och bedömt att det ger tillräcklig information enligt regelverkens krav. Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Hufvudstaden AB (publ), org.nr 556012-8240 revisionsberättelse 75 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Särskilt betydelsefullt område Värdering av förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verk - ligt värde och uppgår till 46 743 MSEK per 31 december 2023. Värdet av fastigheterna fastställs på basis av interna värderingar. Viktiga antaganden i värderingarna är bland annat modellval, marknadens avkastningskrav, långsiktig vakansgrad och hyresni - våer. För att kvalitetssäkra de interna värderingarna har företagsled- ningen även inhämtat externa värderingar från oberoende fastig- hetsvärderare för en delmängd av fastighetsbeståndet. I alla värderingar som baseras på uppskattningar om framtida utfall finns en inneboende osäkerhet i värdebedömningen. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Våra revisionsåtgärder har omfattat, men inte uteslutande utgjorts av nedan aktiviteter. Vi har: – Utvärderat den interna värderingsprocessen. – Stickprovsvis testat indata i ett urval interna värderingar. – Kontrollberäknat ett urval fastighetsvärderingar. – Utvärderat väsentliga antaganden inklusive direktavkastnings - krav, hyresnivåer och långsiktig vakansgrad. – Stämt av de interna värderingarna mot de externa värderingar som bolaget inhämtat. Därutöver har avstämning gjorts av de interna värderingarna mot vår egen uppfattning av marknadens prissättning av liknande tillgångar. – Granskat informationen som presenteras i årsredovisningen och bedömt att det ger tillräcklig information enligt regelverkens krav. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis - ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–5, 8–27, 36, 74–77, 82–85, 92–97 samt 110–115. Ersättningsrappor - ten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse utgör också annan information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för annan information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis - ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre - dovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi- fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäl - ler koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvän - dig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka för - mågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsre - dovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovis - ningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsre - dovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektio- nens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direk - törens förvaltning för Hufvudstaden AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla - get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö - pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direk - tören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvän - diga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryg - gande sätt. revisionsberättelse 76 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse- ledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum- melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föran - leda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvalt - ningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsin- spektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revi- sionsberättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis - ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde - pappersmarknaden för Hufvudstaden AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalanden Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Viäroberoende i förhållande till Hufvudstaden AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls- enliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt - gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncern - redovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rap - porteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåt- gärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ända - målsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av attEsef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den gran - skade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och eget kapitalräkningar, kassa- flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 86–91 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo - visningslagen. Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revi - sorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vårgranskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning ochomfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredo- visningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i över - ensstämmelse med årsredovisningslagen. PricewaterhouseCoopers AB, Torsgatan 21, 113 97 Stockholm, utsågs till Hufvudstaden AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 23 mars 2023 och har varit bolagets revisor sedan 25 mars 2021. Stockholm den 16 februari 2024 PricewaterhouseCoopers AB Magnus Svensson Henryson Auktoriserad revisor revisionsberättelse 77 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 2023 2022 2021 2020 2019 Resultaträkningar, mnkr Nettoomsättning Fastighetsförvaltning, brutto 2 216 2 055 1 936 1 768 1 896 Hyresintäkter, koncerninternt -183 -200 -153 -44 -43 Fastighetsförvaltning, netto 2 033 1 855 1 783 1 724 1 853 Övriga segment 929 891 705 72 85 2 962 2 746 2 488 1 796 1 938 Fastighetsförvaltningens kostnader Underhåll, drift och administration -430 -387 -352 -325 -316 Fastighetsskatt -236 -227 -204 -201 -201 Avskrivningar -8 -6 -6 -5 -6 Fastighetsförvaltningens kostnader -674 -620 -562 -531 -523 Övriga segment, kostnader brutto -1 001 -972 -735 -69 -53 Hyreskostnader, koncerninternt 183 200 153 44 43 Övriga segment, kostnader netto -818 -772 -582 -25 -10 Verksamhetens kostnader -1 492 -1 392 -1 144 -556 -533 Bruttoresultat 1 469 1 354 1 344 1 240 1 405 – varav Fastighetsförvaltning 1 359 1 235 1 221 1 193 1 330 – varav Övriga segment 110 119 123 47 75 Central administration -53 -56 -58 -47 -49 Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar 1 416 1 298 1 286 1 193 1 356 Jämförelsestörande poster 370 – – 36 – Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -4 042 -209 2 579 -2 930 2 727 Värdeförändringar räntederivat – – – – 4 Rörelseresultat -2 256 1 089 3 865 -1 702 4 087 Finansiella intäkter och kostnader -279 -185 -139 -132 -119 Resultat före skatt -2 535 904 3 726 -1 833 3 968 Skatt 608 -182 -771 371 -822 Årets resultat -1 927 722 2 955 -1 462 3 146 Balansräkningar, mnkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter 46 743 49 547 48 790 45 636 47 681 Övriga anläggningstillgångar 912 876 863 874 861 Omsättningstillgångar 789 812 1 446 887 1 800 Summa tillgångar 48 444 51 235 51 099 47 397 50 342 Eget kapital och skulder Eget kapital 28 789 31 262 31 066 28 617 31 383 Räntebärande skulder 10 129 9 712 9 916 9 370 9 110 Övriga skulder och avsättningar 9 526 10 261 10 117 9 410 9 849 Summa eget kapital och skulder 48 444 51 235 51 099 47 397 50 342 Fastighetsbeståndet Verkligt värde, mdkr 46,7 49,5 48,8 45,6 47,7 Taxeringsvärde, mdkr 23,6 23,5 20,9 20,5 20,5 Uthyrbar yta, 1 000 kvm 390,8 386,6 386,5 386,8 384,2 Hyresvakansgrad, % 8,8 7,0 7,3 8,2 5,0 Ytvakansgrad, % 12,9 11,2 10,2 9,8 6,7 Investeringar i fastigheter, mnkr 1 238 966 574 886 865 Överskottsgrad, % 70 70 71 70 72 Driftnetto per kvm 1) 3 946 3 712 3 556 3 199 3 574 1) Beräkningen har baserats på antal kvadratmeter vid årets utgång. Anskaffade fastigheter justeras upp till årsvärde. Inklusive koncerninterna hyresintäkter. Flerårsöversikt – koncernen Flerårsöversikt – koncernen 78 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 2023 2022 2021 2020 2019 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % -6,4 2,3 9,9 -4,9 10,4 Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,0 2,8 3,0 2,8 3,2 Avkastning på sysselsatt kapital, % -5,6 2,6 9,8 -4,3 10,7 Soliditet, % 1) 59 61 61 60 62 Räntetäckningsgrad, ggr 1) 4,9 7,7 9,3 9,1 11,4 Skuldsättningsgrad, ggr 0,3 0,3 0,3 0,3 0,2 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 1) 20,9 18,7 17,9 18,8 15,5 Bruttomarginal, % 49,6 49,3 54,0 69,0 72,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten, mnkr 1 385 1 024 994 1 072 1 367 Årets kassaflöde, mnkr -71 -729 398 -923 635 Medelantal anställda 477 441 416 140 135 Data per aktie (inga utspädningseffekter finns) Årets resultat, kr -9,53 3,57 14,61 -7,13 15,25 Utdelning, kr 2,70 2) 2,70 2,60 2,50 3,90 Utdelningsandel, % 61 2) 62 58 61 83 Eget kapital, kr 142,30 154,53 153,56 141,45 152,15 Fastigheternas verkliga värde, kr 231,05 244,91 241,17 225,58 231,16 Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 6,85 5,06 4,91 5,23 6,63 Årets kassaflöde, kr -0,35 -3,60 1,97 -4,50 3,08 Börskurs serie A vid årets slut, kr 142,10 148,30 135,20 136,20 185,10 P/E-tal, ggr -14,9 41,5 9,3 -19,1 12,1 Börskurs/eget kapital, % 99,9 96,0 88,0 96,3 121,7 Direktavkastning, % 1,9 2) 1,8 1,9 1,8 2,1 Antal utestående aktier vid årets slut 202 306 933 202 306 933 202 306 933 202 306 933 206 265 933 Genomsnittligt antal utestående aktier under året 202 306 933 202 306 933 202 306 933 205 130 742 206 265 933 Totalt antal aktier vid årets slut 211 271 933 211 271 933 211 271 933 211 271 933 211 271 933 EPRA nyckeltal 1) EPRA Earnings, mnkr 1 433 1 025 1 032 1 020 1 132 EPRA Earnings (företagsspecifik), mnkr 1 063 1 025 1 032 984 1 132 EPRA EPS, kr 7,08 5,07 5,10 4,97 5,49 EPRA EPS (företagsspecifik), kr 5,25 5,07 5,10 4,80 5,49 EPRA NRV (Långsiktigt substansvärde), mnkr 37 484,5 40 635,1 40 340,0 37 232,3 40 453,3 EPRA NRV per aktie, kr 185 201 199 184 196 EPRA NTA (Aktuellt substansvärde), mnkr 35 279,3 38 270,8 37 992,3 35 014,4 38 181,2 EPRA NTA per aktie, kr 175 189 188 173 185 EPRA NDV (Substansvärde), mnkr 28 788,6 31 262,0 31 066,0 28 616,5 31 382,7 EPRA NDV per aktie, kr 142 155 154 141 152 EPRA vakansgrad, % 5,7 4,0 5,9 6,7 1,7 1) Hufvudstaden presenterar vissa finansiella mått som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal. Syftet med dessa är att beskriva verksamhetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder. De nyckeltal som klassificerats som alternativa nyckeltal har definierats på sidan 84 och härledning återfinns på sidorna 80–81. 2) Enligt styrelsens förslag. Flerårsöversikt – koncernen 79 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Alternativa nyckeltal Hufvudstaden tillämpar European Securities and Market Authority’s (ESMA) riktlinjer för alternativa nyckeltal. Vissa av nyckeltalen som presenteras ovan är alternativa nyckeltal, det vill säga ett finansiellt mått som inte definieras enligt IFRS eller årsredovisningslagen och som används för att beskriva verksamhetens utveckling och öka jämförbarheten mellan perioder. Definitioner till nyckeltal återfinns i Definitioner och ordlista, se sida 84. Nedan presenteras härledning av alternativa nyckeltal. Mnkr Helår 2023 Helår 2022 Helår 2021 Helår 2020 Helår 2019 Nettovinst från den löpande verksamheten Resultat före skatt - 2 535 904 3 726 -1 833 3 968 Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar 3 672 209 -2 579 2 894 -2 731 Schablonberäknad bolagsskatt -234 -229 -236 -227 -264 Nettovinst från den löpande verksamheten 903 884 911 834 973 Avkastning på eget kapital, justerad, % Årets resultat efter skatt -1 927 722 2 955 -1 462 3 146 Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar 3 672 209 -2 579 2 894 -2 731 Återläggning skatt på jämförelsestörande poster och värdeförändringar -833 -43 531 -596 563 Årets resultat, justerad 912 888 907 836 978 Genomsnittligt eget kapital 30 026 31 164 29 842 30 000 30 192 Avkastning på eget kapital, justerad, % 3,0 2,8 3,0 2,8 3,2 Nettoskuld, mnkr Långfristiga räntebärande skulder 7 300 6 500 7 000 6 200 6 700 Långfristiga leasingskulder 721 703 707 710 719 Kortfristiga räntebärande skulder 2 100 2 500 2 200 2 450 1 650 Kortfristiga leasingskulder 8 9 9 10 41 Kassa och bank -382 -453 -1 182 -784 -1 706 Nettoskuld 9 747 9 259 8 734 8 586 7 404 Soliditet, mnkr Eget kapital 28 789 31 262 31 066 28 617 31 383 Balansomslutning 48 444 51 235 51 099 47 397 50 342 Soliditet, % 59 61 61 60 62 Nettobelåningsgrad fastigheter, mnkr Räntebärande skulder 9 400 9 000 9 200 8 650 8 350 Leasingskulder 729 712 716 720 760 Räntebärande tillgångar -382 -453 -1 182 -784 -1 706 Summa 9 747 9 259 8 734 8 586 7 404 Redovisat värde fastigheter 46 743 49 547 48 790 45 637 47 681 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 20,9 18,7 17,9 18,8 15,5 Räntetäckningsgrad, mnkr Resultat före skatt -2 535 904 3 726 -1 833 3 968 Återläggning jämförelsestörande poster och värdeförändringar 3 672 209 -2 579 2 894 -2 731 Räntekostnader 289 166 139 132 119 Summa 1 426 1 279 1 286 1 193 1 356 Räntekostnader 289 166 139 132 119 Räntetäckningsgrad, ggr 4,9 7,7 9,3 9,1 11,4 AlternAtivA nyckeltAl 80 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 European Public Real Estate Association, EPRA, är en intresse- organisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa. EPRA arbetar för att förbättra standarder och transparen - sen inom fastighetsbranschen för att skapa ökad trovärdighet och trygghet för investerare. Hufvudstaden under 2023 tilldelats EPRA sBPR Silver samt EPRA BPR Brons vilket är ett bevis för att bola - get arbetar strukturerat för en transparent rapportering. För information om EPRA sBPR-relaterade nyckeltal, se hållbarhets noterna på sidorna 98–108 samt även i separat bilaga på hufvudstaden.se/hallbarhetsindex. EPRA-nyckeltal Mnkr Helår 2023 Helår 2022 Helår 2021 Helår 2020 Helår 2019 EPRA Earnings, mnkr Rörelseresultat -2 256 1 089 3 865 -1 702 4 087 Återläggning av värdeförändringar 4 042 209 -2 579 2 930 -2 731 Finansiella intäkter och kostnader -279 -185 -139 -132 -119 Förvaltningsresultat 1 507 1 113 1 147 1 096 1 237 Aktuell skatt förvaltningsresultat -74 -88 -115 -77 -105 EPRA Earnings 1 433 1 025 1 032 1 019 1 132 Återläggning av jämförelsestörande poster -370 0 0 -36 0 EPRA Earnings (företagsspecifik) 1 063 1 025 1 032 984 1 132 Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 202,3 202,3 202,3 205,1 206,3 EPRA EPS, kr 7,08 5,07 5,10 4,97 5,49 EPRA EPS (företagsspecifik), kr 5,25 5,07 5,10 4,80 5,49 Substansvärde (EPRA NRV/NTA/NDV), mnkr Eget kapital enligt balansräkning 28 789 31 262 31 066 28 617 31 383 Återläggning Derivat enligt balansräkningen – – – – – Uppskjuten skatt 1) 8 696 9 373 9 274 8 616 9 071 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 37 485 40 635 40 340 37 232 40 453 Antal utestående aktier, miljoner 202,3 202,3 202,3 202,3 206,3 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) per aktie, kr 185 201 199 184 196 Avdrag Immateriella tillgångar -95 -89 -97 -127 -71 Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5% -2 111 -2 275 -2 251 -2 091 -2 202 Substansvärde EPRA NTA 35 279 38 271 37 992 35 014 38 181 Antal utestående aktier, miljoner 202,3 202,3 202,3 202,3 206,3 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) per aktie, kr 175 189 188 173 185 Återläggning Derivat enligt ovan – – – – – Immateriella tillgångar enligt ovan 95 89 97 127 71 Uppskjuten skatt i sin helhet -6 585 -7 098 -7 023 -6 525 -6 869 Substansvärde EPRA NDV 28 789 31 262 31 066 28 617 31 383 Antal utestående aktier, miljoner 202,3 202,3 202,3 202,3 206,3 Substansvärde (EPRA NDV) per akite, kr 142 155 154 141 152 Hyresvakansgrad exkl. projekt (EPRA vakansgrad) Hyresvärde vakant yta, totalt 211 155 154 167 102 Hyresvärde vakant yta, projekt 74 68 29 29 67 Hyresvärde totalt 2 381 2 214 2 095 2 020 2 024 Hyresvakansgrad, % 8,8 7,0 7,3 8,2 5,0 Hyresvakansgrad projekt, % 3,1 3,0 1,4 1,5 3,3 Hyresvakansgrad exkl. projekt (EPRA vakansgrad), % 5,7 4,0 5,9 6,7 1,7 1) Uppskjuten skatt enligt balansräkning avseende förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. AlternAtivA nyckeltAl 81 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Affärsområden i siffror Fastighetsdata Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt 31 december 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Antal fastigheter 22 22 3 3 4 4 29 29 Uthyrbar yta, kvm 210 904 206 128 91 281 91 447 88 657 88 987 390 842 386 562 – varav kontor 135 870 132 917 16 864 16 894 49 195 50 428 201 929 200 239 – varav butik och restaurang 42 815 42 201 36 480 36 622 31 237 31 604 110 532 110 42 7 Årshyra, mnkr 1 510 1 329 492 518 379 367 2 381 2 214 Hyresvakansgrad, % 7,0 3,3 4,5 7,0 21,8 20,5 8,8 7,0 Ytvakansgrad, % 8,3 4,9 5,5 7,2 31,4 30,0 12,9 11,2 Antal uthyrbara garageplatser 619 619 665 665 51 51 1 335 1 335 Uthyrbar yta och årshyra Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt 31 december 2023 Yta, kvm Årshyra, mnkr Yta, kvm Årshyra, mnkr Yta, kvm Årshyra, mnkr Yta, kvm Årshyra, mnkr Kontor 135 870 1 074 16 864 114 49 195 185 201 929 1 373 Butik och restaurang 42 815 384 36 480 311 31 237 178 110 532 873 Lager och övrigt 12 672 23 16 423 35 4 932 10 34 027 68 Garage 18 443 26 21 514 32 1 275 2 41 232 60 Bostäder 1 104 3 0 0 2 018 4 3 122 7 Totalt 210 904 1 510 91 281 492 88 657 379 390 842 2 381 Yt- och hyresvakans Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt 31 december 2023 Ytvakans, kvm Hyres- vakans, mnkr Ytvakans, kvm Hyres- vakans, mnkr Ytvakans, kvm Hyres- vakans, mnkr Ytvakans, kvm Hyres- vakans, mnkr Kontor 10 240 74,7 1 956 6,0 15 911 47,1 28 107 127,8 Butik och restaurang 2 946 24,2 1 953 13,3 6 635 26,7 11 534 64,2 Lager och övrigt 2 855 4,1 1 107 2,9 2 204 3,6 6 166 10,6 Garage 884 1,0 0 0 1 275 1,9 2 159 2,9 Bostäder 504 2,0 0 0 1 840 3,2 2 344 5,2 Totalt 17 429 106,0 5 016 22,2 27 865 82,5 50 310 210,7 Affärsområde Stockholm Affärsområde NK Affärsområde Göteborg Fastighetsförvaltningen totalt 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Fastighetsbeståndet (jämförbart bestånd) Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Mnkr Kr/kvm Bruttohyror inkl debiterade förbruk- ningsavgifter 1 494,4 7 086 1 334,0 6 472 507,4 5 559 518,1 5 666 410,3 4 628 397,9 4 471 2 412,1 6 172 2 250,0 5 821 (varav fastighets- skattetillägg) 138,7 658 140,4 681 41,4 454 40,7 445 28,4 320 27,2 306 208,5 533 208,3 539 Hyresförluster vakanta lokaler -88,5 -420 -58,8 -285 -30,1 -330 -37,9 -414 -81,4 -918 -93,4 -1 050 -200,0 -512 -190,1 -492 Kundförluster -1,8 -9 -1,4 -7 6,7 73 -2,9 -32 -1,0 -11 -0,9 -10 3,9 10 -5,2 -13 Nettoomsättning 1 404,1 6 657 1 273,8 6 180 484,0 5 302 477,3 5 220 327,9 3 699 303,6 3 411 2 216,0 5 670 2 054,7 5 316 Underhåll -19,0 -90 -12,7 -62 -22,2 -243 -13,3 -145 -5,2 -59 -6,1 -69 -46,4 -119 -32,1 -83 Drift -88,5 -420 -81,2 -394 -136,9 -1 500 -119, 5 -1 307 -45,0 -508 -45,1 -507 -270,4 -692 -245,8 -636 Administration -50,3 -238 -48,9 -237 -43,3 -474 -41,1 -449 -19,1 -215 -19,2 -216 -112,7 -288 -109,2 -282 Fastighetsskatt -155,0 -735 -151,5 -735 -43,9 -481 -38,8 -424 -37,5 -423 -36,7 -412 -236,4 -605 -227,0 -587 Avskrivningar -0,6 -3 -0,7 -3 -6,8 -74 -4,8 -52 -0,4 -5 -0,4 -4 -7,8 -20 -5,9 -15 Summa fastig- hetskostnader -313,4 -1 486 -295,0 -1 431 -253,1 -2 772 -217,5 -2 377 -107,2 -1 210 -107,5 -1 208 -673,7 -1 724 -620,0 -1 603 Bruttoresultat 1 090,7 5 171 978,8 4 749 230,9 2 530 259,8 2 843 220,7 2 489 196,1 2 203 1 542,3 3 946 1 434,7 3 713 AFFärsområden i siFFror 82 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Löptidsanalys 1) 2) 3) 31 december 2023 Antal kontrakt 2024 2025 2026 2027 2028 2029- Totalt Affärsområde Stockholm Kontor 45 50 49 24 14 34 216 Butiker 17 24 35 7 6 14 103 Övrigt 362 152 87 57 16 29 703 Summa 424 226 171 88 36 77 1 022 Andel, % 41,5 22,1 16,7 8,6 3,5 7,6 100,0 Affärsområde NK Kontor 5 3 2 0 1 4 15 Butiker 42 29 19 12 3 2 107 Övrigt 59 38 26 10 3 5 141 Summa 106 70 47 22 7 11 263 Andel, % 40,3 26,6 17,9 8,3 2,7 4,2 100,0 Affärsområde Göteborg Kontor 5 5 4 5 6 6 31 Butiker 18 15 12 12 4 2 63 Övrigt 37 27 19 11 5 5 104 Summa 60 47 35 28 15 13 198 Andel, % 30,3 23,7 17,7 14,1 7,6 6,6 100,0 Hufvudstaden totalt Kontor 55 58 55 29 21 44 262 Butiker 77 68 66 31 13 18 273 Övrigt 458 217 132 78 24 39 948 Summa 590 343 253 138 58 101 1 483 Andel, % 39,8 23,1 17,1 9,3 3,9 6,8 100,0 Årshyra, mnkr 2024 2025 2026 2027 2028 2029- Totalt Affärsområde Stockholm Kontor 117, 3 203,1 189,5 85,5 88,0 370,3 1 053,7 Butiker 42,4 70,5 110,1 17,2 15,6 54,9 310,7 Övrigt 14,9 19,9 13,8 5,5 12,0 17,6 83,7 Summa 174,6 293,5 313,4 108,2 115,6 442,8 1 448,1 Andel, % 12,0 20,3 21,6 7,5 8,0 30,6 100,0 Affärsområde NK Kontor 30,6 9,2 15,6 0,0 14,2 33,1 102,7 Butiker 81,0 50,6 28,8 22,5 17,9 11,4 212,2 Övrigt 7,5 6,3 5,6 4,4 0,4 0,4 24,6 Summa 119,1 66,1 50,0 26,9 32,5 44,9 339,5 Andel, % 35,1 19,5 14,7 7,9 9,6 13,2 100,0 Affärsområde Göteborg Kontor 11,4 7,5 15,4 27,5 36,0 47,6 145,4 Butiker 20,1 42,3 28,3 42,2 11,0 13,6 157,5 Övrigt 5,3 6,7 4,5 2,6 0,3 0,9 20,3 Summa 36,8 56,5 48,2 72,3 47,3 62,1 323,2 Andel, % 11,4 17,5 14,9 22,4 14,6 19,2 100,0 Hufvudstaden totalt Kontor 159,3 219,8 220,5 113 , 0 138,2 451,0 1 301,8 Butiker 143,5 163,4 167,2 81,9 44,5 79,9 680,4 Övrigt 27,7 32,9 23,9 12,5 12,7 18,9 128,6 Summa 330,5 416,1 411,6 207,4 195,4 549,8 2 110,8 Andel, % 15,7 19,7 19,5 9,8 9,3 26,0 100,0 1) Inklusive kontrakt tecknade för framtida inflyttning/ikraftträdande varvid motsvarande nu gällande hyra exkluderats. 2) Exklusive vakanta ytor samt ytor som disponeras internt inom koncernen. 3) Exklusive bostadskontrakt. AFFärsområden i siFFror 83 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Definitioner och ordlista Finans Avkastning på eget kapital. Årets resultat efter skatt i förhållande till genom- snittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital, justerad. Årets resultat efter skatt exklusive skatte- justerade jämförelsestörande poster och värdeförändringar i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Bruttomarginal. Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning. Central administration. Kostnader för koncernledning och koncernstaber, kost- nader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering samt övriga för bolaget gemensamma kostnader. EPRA. European Public Real Estate Association. Intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag i Europa. EPRA Earnings – Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt. Rörelsere- sultat före värdeförändringar med avdrag för finansiella intäkter och kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskriv- ningar och investeringar. EPRA Earnings (företagsspecifik) – Företagsspecifikt förvaltningsresultat efter avdrag för nominell skatt. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar med avdrag för finansiella intäkter och kostnader samt beräknad aktuell skatt exklusive underskottsavdrag. Avdragen skatt har beräk- nats med bland annat hänsyn till skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och investeringar. EPRA NRV – Net Reinstatement Value. Redovisat eget kapital med återlägg- ning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning exklusive upp- skjuten skatt på andra tillgångar och/eller skulder än förvaltningsfastigheter och nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavgälder. EPRA NTA – Net Tangible Assets. Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och avdrag för immateriella tillgångar, justerat för verklig bedömd uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. EPRA NDV – Net Disposal Value. Redovisat eget kapital. Förvaltningsresultat. Rörelseresultat före jämförelsestörande poster och värdeförändringar minus finansiella intäkter och kostnader. Genomsnittligt eget kapital. Medeltalet av ingående och utgående eget kapital för året. Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder. Räntekostnader i förhållande till genomsnittliga räntebärande skulder. Jämförelsestörande poster. Poster av engångskaraktär och som försvårar jämförbarheten mellan två givna perioder. MTN-program. Medium Term Note. Ett obligationsprogram med en löptid på1–15 år. Nettobelåningsgrad fastigheter. Nettoskuld i förhållande till fastigheternas redovisade värden. Nettoskuld. Räntebärande skulder inklusive leasingskulder samt beslutad utdelning minus kortfristiga placeringar samt likvida medel. Nettovinst från löpande verksamhet. Resultat före skatt, exklusive värdeför- ändringar samt jämförelsestörande poster, belastat med schablonberäknad bolagsskatt. Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster exklusive jämförelse- störande poster och värdeförändringar plus finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Skatt. Koncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skuldsättningsgrad. Nettoskuld i förhållande till eget kapital vid årets utgång. Soliditet. Eget kapital vid årets utgång i förhållande till balansomslutning. Sysselsatt kapital. Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder och uppskjutna skatteskulder. Överskottsgrad. Driftnetto i procent av nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror. Aktie Direktavkastning. Utdelning per aktie i förhållande till börskurs vid årets utgång. Eget kapital per aktie. Eget kapital i förhållande till antalet utestående aktier vid årets slut. EPRA EPS. EPRA Earnings i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. EPRA EPS (företagsspecifik). EPRA Earnings (företagsspecifik) i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. Free Float. Aktier tillgängliga för handel exklusive aktier som innehas av kontrollerande ägare. Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie. Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. P/E-tal. Börskurs vid årets utgång i förhållande till årets resultat per aktie. Resultat per aktie. Årets resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. Utdelningsandel. Utdelning i förhållande till nettovinst från den löpande verksamheten. Utestående aktier. Samtliga aktier minskat med av bolaget återköpta aktier. Årets kassaflöde per aktie. Årets kassaflöde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier under året. Fastighet Bruttohyra. Definieras som kontrakterad hyra exklusive tillägg för förbruk- ningsavgifter samt inklusive bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. CBD. Central Business District. En stads mest centrala del för kommersiella kontors- och butiksfastigheter. Direktavkastning fastigheter. Driftnetto i förhållande till verkligt värde på fastigheter. Driftnetto. Nettoomsättning fastighetsförvaltning inklusive koncerninterna hyror minus fastighetsförvaltningens kostnader. EPRA Vakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Pågående utvecklingsprojekt är exkluderade. Fastighetsskattetillägg. Ersättning från hyresgäster för fastighetsskatt. Hyresförluster. Intäktsbortfall till följd av vakanta lokaler. Hyresvakansgrad. Vakant yta uppskattad till marknadshyra i förhållande till total årshyra. Jämförbart bestånd. Under året avyttrade fastigheter exkluderas. Under året förvärvade fastigheter medtages och föregående år justeras för motsvarande period. Marknadsvärde fastigheter. Det belopp fastigheterna skulle kunna överlåtas till, under förutsättning att transaktionen görs mellan parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att den genomförs. I redovisningstermer kallas detta för verkligt värde. Nyuthyrning. Under året tecknat hyresavtal med ny hyresgäst, annan än den hyresgäst som hyrde lokalen dessförinnan, eller för lokal som tidigare varit vakant. Omförhandling. Nytt eller förlängt hyresavtal med befintlig hyresgäst, vars tidigare avtal löpt ut. Omsättningshyrestillägg. Hyra utöver garanterad minimihyra, som baseras på en butiks eller restaurangs omsättning. Uthyrbar yta. Total yta som är tillgänglig för uthyrning. Verkligt värde. Fastigheternas uppskattade marknadsvärde. Ytvakansgrad. Vakant yta i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta. Årshyra. Bruttohyra inklusive tillägg vid årets utgång uppräknad till årsbasis. Vakanta lokaler redovisas till marknadshyra. I vissa fall har avrundningar skett, vilket innebär att tabeller och beräkningar inte alltid summerar exakt. deFinitioner och ordlistA 84 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Genom att återanvända material och möbler Genom att återanvända material och möbler vid hyresgästanpassning har vi både minskat vår vid hyresgästanpassning har vi både minskat vår klimatpåverkan och skapat en inspirerande och klimatpåverkan och skapat en inspirerande och kreativ arbetsmiljö för medarbetarna. kreativ arbetsmiljö för medarbetarna. Regelverk och bolagsordning Hufvudstaden är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för styrningen av koncernen ligger bland annat bolagsord - ningen, den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regel- verk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden), Aktie- marknadens Självregleringskommittés regler om ersättningar till ledande befattningshavare och om incitamentsprogram samt andra tillämpliga lagar och regler. Koden syftar bland annat till att skapa goda förutsättningar för en aktiv och ansvars kännande ägarroll och utgör ett led i självregleringen inom svenskt näringsliv. Den bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att bolag kan avvika från en eller flera regler i Koden om motiv finns och förklaras samt att vald lösning beskrivs. Hufvudstaden följer Koden med avvikelse för bestämmelser om valberedning. Avvikelsen från Koden förklaras mer detaljerat nedan. Aktien och ägarna Hufvudstadens A-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Bolagets C-aktie avnoterades, efter begäran av Nasdaq Stockholm, i januari 2020. Aktiekapitalet i bolaget uppgick vid årets slut till 1 056 359 665 kronor fördelat på totalt 211 271 933 aktier, vilket ger ett kvotvärde om 5 kronor per aktie. Av aktierna är 203 001 207 A-aktier med ett röstvärde om en röst per aktie och 8 270 726 C-aktier med ett röstvärde om 100 röster per aktie. Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Största ägare är L E Lundbergföretagen AB med totalt 47,2 procent av ute - stående aktier och 88,6 procent av rösterna. Utöver L E Lundberg- företagen AB finns ingen ägare i bolaget som direkt eller indirekt innehar aktier vars röstetal representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. Enligt ett omvandlingsförbehåll i bolagsordningen har C-aktie- ägare rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Under året har omvandling skett av 1 097 C-aktier till A-aktier. Inga begränsningar finns i bolagsordningen avseende möjligheten att överlåta aktier eller rösträtt på stämman. Inga kända avtal finns som skulle påverkas till följd av ett offentligt uppköpserbjudande och inga överträdelser av tillämpliga börsregler har förekommit. Återköp av egna aktier Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans bemyndi - gande att återköpa aktier av serie A, dock högst 10 procent av samt- liga aktier i bolaget. Mandatet förnyades vid årsstämman 2023. Syftet med bemyndigandet är att ge styrelsen möjlighet att justera kapital - strukturen och därigenom skapa ökat värde för aktieägarna och/eller möjliggöra att egna aktier används som likvid vid eller för att finansiera förvärv av företag eller fastighet. Totalt eget innehav per den 31 december 2023 uppgick till 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 pro - cent av samtliga aktier. Inga återköp av aktier har skett under 2023 eller efter rapporttidens utgång (till och med den 15 februari 2024). Årsstämma Aktieägares rätt att besluta i Hufvud stadens angelägenheter utövas vid årsstämman. Aktieägare som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid årsstämman personligen eller genom ombud. Aktieägare vars aktier är förvaltar registrerade måste, för att kunna utöva rösträtt på årsstämman, tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn, enligt vad som följer av kallelsen till årsstämman. Vidare framgår av bolagets bolags ordning att styrelsen inför en bolags - stämma får besluta att aktieägarna ska kunna utöva sin rösträtt på förhand (poströstning) enligt det förfarande som anges i aktiebo - lagslagen. Beslut vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska godkännas av en högre andel av de på stämman företrädda och avgivna rösterna. Enskilda aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på stämman, kan begära det hos Hufvudstadens styrelse under särskild adress, som publiceras på hufvudstaden.se i god tid före kallelse tiden för stämman. Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Vid årsstämman beslutas i frågor avseende bland annat fastställande av resultat- och balansräkningar, utdel - ning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD, val av styrelse- ledamöter, styrelse ordförande och revisorer samt ersättning till sty- relse och revisorer, principer för ersättning till ledande befattnings- havare, godkännande av ersättningsrapport och andra viktiga frå- gor. Kallelse till årsstämma sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på hufvudstaden.se. Att kallelse skett ska annonseras i Dagens Nyheter. Årsstämman 2023 hölls den 23 mars 2023. Totalt 358 aktie - ägare som företrädde 141 580 098 A-aktier och 8 263 132 C-aktier var företrädda. De representerade totalt 967 893 298 rös - ter motsvarande 95 procent av det totala antalet utestående röster. Till stämmans ordförande valdes Fredrik Lundberg. Vid årsstämman beslutades att fastställa den framlagda resultat- och balansräk - ningen samt koncernresultat- och koncernbalansräkningen och att lämna utdelning om 2,70 kronor per aktie till aktieägarna. Stämman beviljade styrelseledamöterna och VD ansvarsfrihet samt beslutade om arvode till styrelseledamöter och revisorer. Vidare omvaldes samtliga styrelseledamöter och revisorer för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Slutligen beslutade stämman att godkänna ersättningsrapporten för 2022 samt bemyndigade styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier av serie A. Årsstämma 2024 hålls i Stockholm den 21 mars 2024. Nominering och val av styrelse och revisorer Enligt bolagsordningen ska styrelsen bestå av lägst fem och högst tio ledamöter. Ledamöterna väljs på årsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseleda- moten utsågs. Med hänsyn till den koncentrerade ägarbilden finns ingen valberedning utsedd i Hufvudstaden. Valberedningens uppgift, att bereda stämmans beslut i val- och arvodesfrågor, full - görs dock av Hufvudstadens huvudägare, L E Lundbergföretagen AB. Hufvudstadens förfarande avseende valberedning är en avvi - kelse från Koden. Huvudägaren lämnar förslag på ordförande vid årsstämma, styrelse, styrelseordförande och styrelsearvoden. Förslag på revisor samt revisionsarvode framläggs av styrelsen. Övriga aktieägare har möjlighet att lämna nomineringsförslag under adress som framgår på hufvudstaden.se. Förslagen offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrningsrapport 86 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Huvudägaren har tillämpat punkt 4.1 i Koden om Mångfaldspolicy innebärande att styrelsen ska ha en, med hänsyn till bolagets verk - samhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt, ändamålsenlig sammansättning. De bolagsstämmovalda ledamöternas kompe - tens, erfarenhet och bakgrund ska vara präglad av mångsidighet och bredd, samt att en jämn könsfördelning ska eftersträvas. Års - stämman 2023 beslutade i enlighet med huvudägarens förslag, innebärande att nio ledamöter valdes, varav tre kvinnor och sex män. Som underlag för sitt förslag inför årsstämman 2024 har huvud - ägaren gjort en bedömning av huruvida den nuvarande styrelsen är ändamålsenligt sammansatt, bland annat med ledning av tillämpliga delar av den utvärdering av styrelsens arbete som görs årligen. Styrelsens sammansättning Hufvudstadens styrelse består av nio ledamöter, som valts av års - stämman för en period om ett år. Hufvudstadens styrelse har en ändamålsenlig sammansättning utifrån bolagets verksamhet. Samtliga styrelseledamöter har bedömts utifrån kompetens, erfa - renhet och bakgrund. Från företagsledningen har endast VD ingått i styrelsen och han är den enda som är att betrakta som icke obero - ende i förhållande till bolaget. Styrelsens ordförande sedan 1998 är Fredrik Lundberg. Fyra av ledamöterna är icke oberoende i förhål - lande till den största aktieägaren L E Lundbergföretagen AB (Fredrik Lundberg, Claes Boustedt, Louise Lindh och Sten Peterson). För ytterligare information om enskilda styrelseleda möter, se sidorna 90–91. En utom stående advokat anlitas som styrelsens sekreterare. Revisorer Aktieägare Bolagsstämma Styrelse VD/Koncernledning HUFVUDSTADENS STYRNINGSSTRUKTUR Styrelsens ansvar Styrelsen har enligt aktiebolagslagen ett övergripande ansvar för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medelsförvaltningen och ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Styrelsen fattar beslut i frågor avseende kon - cernens övergripande mål, strategiska inriktning och policyer liksom viktigare frågor som rör finansiering, förvärv, avyttringar och investe - ringar. Till styrelsens övriga uppgifter hör bland annat att: • Fortlöpande följa och bedöma bolagets ekonomiska situation och affärsmässiga utveckling. • Fortlöpande utvärdera bolagets operativa ledning och VD:s arbete. • Ansvara för att det finns en tillfredsställande kontroll av bolagets efterlevnad av lagar och andra regler samt löpande utvärdera bolagets system för intern kontroll och riskhantering. • Fastställa riktlinjer för bolagets uppträdande i samhället ur ett hållbarhetsperspektiv. Styrelsens arbete följer en av styrelsen fastställd arbetsordning, vilken ger ramen för beslut avseende investeringar, finansiering, ekonomiska rapporter samt övriga frågor av strategisk karaktär. Arbetsordningen reglerar även styrelsens respektive VD:s åliggan - den samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD. Arbets- ordningens relevans och aktualitet ses över varje år. Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har kontinuerlig kontakt med VD för att löpande kunna följa koncernens verksamhet och utveckling. Ordföranden samråder med VD i strategiska frågor och företräder bolaget i ägarfrågor samt förmedlar eventuella syn - punkter från aktieägare till styrelsen. Styrelsens ordförande tillser att styrelsens arbete utvärderas en gång per år och att nya styrelseledamöter erhåller lämplig utbild - ning. Utvärderingen görs genom att varje styrelseledamot fyller i en enkät. Svaren sammanställs av ord föranden som redovisar resulta - tet för styrelsen. Styrelsen upptar därefter en diskussion. Styrelsen utvärderar också VD:s arbete, utan att denne närvarar, samt godkänner de väsentliga uppdrag VD har utanför bolaget. Styrelsens arbete Under 2023 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett var konsti - tuerande. Ekonomisk och finansiell rapportering samt redovisning av affärsområdenas verksamhet framläggs vid varje styrelsemöte. Dessutom tas väsentliga frågor av principiell eller stor ekonomisk betydelse upp vid varje ordinarie sammanträde. Styrelsearbetet har under året särskilt inriktats på strategidiskussioner, konjunktur- och finansieringsfrågor, fastighetsvärdering samt förvärv och investe - ringar. Några övriga ärenden som behandlats under året är större pågående projekt, bland annat försäkringsersättning och färdig- ställande av Vildmannen 7, det stora utvecklingsprojektet Johanna och ombyggnation av Hästhuvudet 13 samt hållbarhetsfrågor. Tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande. Namn Funktion Närvaro 1) Oberoende i förhållande till bolaget Oberoende i förhållande till ägare Fredrik Lundberg Ordförande 7 Ja Nej Claes Boustedt 6 Ja Nej Peter Egardt 7 Ja Ja Liv Forhaug 7 Ja Ja Louise Lindh 7 Ja Nej Katarina Ljungqvist 7 Ja Ja Anders Nygren VD 7 Nej (anställd) Ja Fredrik Persson 7 Ja Ja Sten Peterson 7 Ja Nej 1) Under året har sju styrelsemöten hållits, varav fem efter årsstämman. Bolagsstyrningsrapport 87 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Bolagets revisor deltog vid styrelsemötet i februari, då årsredo- visningen för 2022 godkändes, och vid styrelsemötet i augusti i samband med styrelsens behandling av bolagets halvårsrapport. Styrelseutskott Styrelsen har prövat frågan om inrättande av revisionsutskott och ersättningsutskott men har valt att inte inrätta några utskott och hanterar istället uppgifter som ankommer på sådana utskott inom ramen för det ordinarie styrelsearbetet. Styrelsens fulla kompetens kan därmed tillvaratas samtidigt som sammanträdena effektivise - ras. Detta innebär att hela styrelsen fullgör de uppgifter som ankommer på ett revisionsutskott samt att hela styrelsen, förutom VD, fullgör de uppgifter som ankommer på ett ersättningsutskott, inklusive att följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen. Styrelsen följer och utvärderar också tillämpningen av de riktlinjer för ersätt - ningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattar beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget för ledande befattningshavare. Koncernledning VD leder verksamheten i enlighet med den antagna arbetsord - ningen för styrelse och VD, vilken innefattar styrelsens instruktioner för VD. VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett så sakligt, utförligt och relevant informations- och beslutsunderlag som erfordras för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut. Koncern- ledningen består av VD, tre affärsområdeschefer, samt cheferna för Ekonomi/Finans, Affärsutveckling, Fastighetsutveckling och Personal. För information om enskilda medlemmar, se sidorna 92 –93. Koncernledningen har möten cirka en gång i månaden för att diskutera aktuella frågor och genomför strategikonferens två gånger per år. Revision Enligt bolagsordningen ska bolaget ha en eller två revisorer och motsvarande antal suppleanter, alternativt kan ett eller två registre - rade revisionsbolag utses. Vid årsstämman 2023 omvaldes Price- waterhouseCoopers AB som revisionsbolag för en mandatperiod om ett år. Magnus Svensson Henryson är huvudansvarig revisor. Bland Magnus Svensson Henrysons större uppdrag kan nämnas Alleima AB, Bure Equity AB, Embracer Group AB, Holmen AB och L E Lundbergföretagen AB. Styrelsen träffar bolagets revisor två gånger per år, varav minst en gång utan närvaro av VD. Vid dessa tillfällen lämnar revisorn en redo - görelse och en diskussion förs om revisionens inriktning och iaktta- gelser. Interna rutiner och kontrollsystem granskas löpande under året. Halvårsbokslutet granskas översiktligt. Slutlig granskning av årsbokslut, års- respektive koncernredovisning, bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning sker i januari–februari varefter revisionsberättelse avlämnas. Hållbarhetsredovisningen granskas översiktligt. Redovisning av arvode till revisorerna inklusive arvode för rådgivningstjänster lämnas i not 8. Ersättningar Styrelsen Ersättning till styrelsen beslutas av årsstämman. Vid årsstämman 2023 beslutades om en ersättning för perioden fram till nästa års - stämma om 2 430 000 kronor att fördelas på ledamöterna med undantag för VD Anders Nygren, som inte uppbär någon ersättning för sitt styrelsearbete. Ersättningen fördelas mellan ordföranden med 540 000 kronor och de övriga sju, ej anställda ledamöterna med 270 000 kronor vardera. Koncernledningen Riktlinjer för lön, bonus och annan ersättning till bolagets ledande befattningshavare beslutas av årsstämman. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer för ersättning när det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år. Års - stämman 2023 fastställde riktlinjer innebärande att bolagets ersätt- ningar ska utgöras av marknadsmässiga löner samt ett begränsat resultatrelaterat bonusprogram, som beskrivs nedan. Inga aktie - kursrelaterade incitamentssystem finns i bolaget. Dessa riktlinjer har följts under 2023. Riktlinjerna kommer fortsätta gälla 2024 då styrelsen inte kommer föreslå årsstämman 2024 några ändringar. Styrelsen har upprättat en ersättningsrapport avseende räkenskapsåret 2023 för godkännande av årsstämman 2024. Revisorns yttrande om huruvida riktlinjer för ersättning till ledande befattnings havare, som antogs av årsstämman 2023, har följts, finns på hufvudstaden.se senast tre veckor före års stämman samt kommer att bifogas årsstämmohandlingarna. VD:s ersättning föreslås av styrelsens ordförande och fastställs av styrelsen. VD deltar ej i detta beslut. VD beslutar om ersättning till övriga ledande befattningshavare efter samråd med styrelsens ordförande. För ytterligare information om löner och ersättningar, samt rikt- linjer för ersättning till ledande befattningshavare antagna av års - stämman 2023, se not 7. Bonus Samtliga tillsvidareanställda medarbetare i koncernen, inklusive koncernledningen, omfattades under året av ett bonusprogram, med undantag av medarbetare i Hufvudstadens dotterbolag NK Retail AB och NK Service AB, vilka inte omfattades av bonuspro - grammet. Kriterierna för bonus för koncernledningen ska enligt rikt- linjerna till 70 procent bestå av finansiella mål relaterade till verk- samhetsresultat, till 15 procent av operationella mål relaterade till kundnöjdhet och till 15 procent av individuella mål. För såväl koncernledningens som övriga anställdas bonuspro - gram gäller att beslut fattas för ett år i taget och att bonusen har ett tak. Bonus utfaller endast om bolaget uppvisar ett positivt resultat utan hänsyn till orealiserade värdeförändringar. Under 2023 uppgick redovisad bonus för samtliga anställda till 4,2 mnkr (9,5) eller med i genomsnitt 148 000 kronor per person för koncernledningen inklu - sive VD och med i genomsnitt 21 000 kronor för övriga med arbetare. Bolagsstyrningsrapport 88 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Intern kontroll och riskhantering Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Hufvudstaden har en tillfredsställande intern kontroll. VD ansvarar för att det finns ett betryggande system för intern kontroll, som täcker alla väsentliga risker för fel i den finansiella rapporteringen. Hufvudstadens system för intern kontroll omfattar kontrollmiljön, riskbedömning, kontroll- åtgärder, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Kontrollmiljön är grunden för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Hufvudstadens interna kontrollstruktur bygger bland annat på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Policyer och riktlinjer, som till exempel bolagets värderingsgrunder, informationspolicy och redovisningshandbok, dokumenteras och utvärderas kontinuerligt av koncernledning och styrelse. För att kon - tinuerligt följa upp verksamheten finns rutiner för finansiell rappor- tering och analys. Rutinerna innefattar månads- och kvartalsrapport samt budgetuppföljning och prognos. Uppgifterna genomförs av redovisnings- och controllerfunktionen på affärsområdes- och kon - cernnivå. Riskbedömning Baserat på löpande diskussioner och möten i organisationen identifierar, analyserar och beslutar Hufvudstadens koncernledning om bolagets väsentliga riskområden varefter styrelsen fastställer dessa. Koncernledningen ansvarar för hantering av risker för fel i den finansiella rapporteringen. Styrelsen analyserar utfallet av bolagets process för riskbedömning och riskhantering, för att säker - ställa att den omfattar alla väsentliga områden. Hufvudstadens största risker kopplas till fastighetsvärdering, finansiella transaktio - ner, fastighets projekt och skattehantering. Kontrollåtgärder Hufvudstaden har, baserat på gjorda riskbedömningar, fastställt ett antal kontrollåtgärder. Dessa är både av förebyggande natur, det vill säga åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i rapporteringen, och av upptäckande natur. Kontrollerna ska även säkerställa att felaktigheter blir rättade. Exempel på områden som har väsentlig påverkan på bolagets resultat och har väl genomarbetade kontrollåtgärder är fastighetsvärdering, underhåll, ombyggnad, räntebetalningar samt uthyrning. Kontroller genomförs bland annat med avvikelseanalyser och vid kvartalsvisa möten mellan affärs- område, koncernledning och controllerfunktionen. Information och kommunikation Den interna informationen och externa kommunikationen regleras på övergripande nivå bland annat av en informationspolicy. Den interna kommunikationen till och från styrelse och ledning sker bland annat genom att ledningen håller regelbundna informations - möten, både för hela företaget och för enskilda enheter. En annan viktig kommunikationskanal är Hufvudstadens intranät. Genom detta har samtliga medarbetare tillgång till aktuell information. På intranätet publiceras interna policyer, riktlinjer, instruktioner och motsvarande dokument som styr och stödjer verksamheten. Åter - rapporteringen kring arbetet med intern kontroll görs vid kvartals-, ledningsgrupps- och styrelsemöten. Uppföljning Hufvudstadens koncernledning utvärderar löpande den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen och att rappor - teringen till styrelsen fungerar, framför allt genom egna analyser, att ställa frågor och ta del av controller funktionens arbete. För att följa upp identifierade risker och säkerställa att det interna kontrollarbe - tet sker på bästa sätt jobbar controllerfunktionen löpande med denna uppföljning. Utöver kvartalsrapporter med ekonomiskt utfall inklusive koncernledningens kommentarer kring verksamheten erhåller styrelsen ledningens kommentarer kring hur arbetet med intern kontroll har fungerat samt om identifierade risker bör föränd - ras. Bolagets revisor medverkar på styrelsemöten vid två tillfällen per år och informerar om sina iakttagelser kring bolagets interna rutiner och kontrollsystem. Styrelsens ledamöter har då tillfälle att ställa frågor. Årligen görs en genomgång av väsentliga riskområden och styrelsen tar ställning till risker i den finansiella rapporteringen samt utvärderar den interna kontrollen. Uttalande om internrevision Hufvudstadens ledning har systematiskt gått igenom och strukture - rat den interna dokumentationen av det interna kontrollsystemet. Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsystemet inte skulle fungera på ändamålsenligt sätt. Styrelsen har därför beslutat att inte inrätta en internrevisionsfunktion. Beslutet omprö - vas årligen. Bolagsstyrningsrapport 89 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Styrelse och revisorer Styrelsen består av nio ledamöter utan suppleanter, samtliga valda av årsstämman. Bland leda- möterna finns personer med anknytning till Hufvudstadens största aktieägare L E Lundberg - företagen AB. Vidare ingår verk- ställande direktören i styrelsen. Andra tjänstemän i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande. Under 2023 hade styrelsen sju sammanträden, varav ett konstituerande. Styrelsens arbete följer en av styrelsen fast - ställd arbetsordning avseende styrelsens respektive verkstäl - lande direktörens åligganden samt arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Fredrik Lundberg f 1951. Civilingenjör, civilekonom, dr h c mult Ordförande, ledamot sedan 1998. Verkställande direktör och koncernchef i L E Lundbergföretagen AB. Styrelseordförande i Holmen AB och AB Industrivärden. Vice styrelseordförande i Svenska Handelsbanken AB. Styrelseledamot i L E Lundbergföretagen AB, Fastighets AB L E Lundberg och Skanska AB. Oberoende gentemot bolaget och bolags- ledningen, men inte gentemot större aktieägare (L E Lundbergföretagen AB). Innehav i Hufvudstaden: 2 350 412 aktier (eget och via närstående). 1) Katarina Ljungqvist f 1965. Företags- och förvaltningsjurist. Ledamot sedan 2022. Verkställande direktör i Kommuninvest. Styrelseledamot i Svensk Exportkredit AB och Svenska Mässan Stiftelse samt dess huvudmannaråd. Tidigare erfarenheter bland annat som region - bankschef i Handelsbanken västra Sverige och chef Handelsbanken Digital. Oberoende gentemot såväl bolaget och bolagsledningen som större aktieägare. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier. Claes Boustedt f 1962. Civilekonom. Ledamot sedan 1998. Vice verkställande direktör i L E Lundbergföretagen AB. Verkställande direktör i L E Lundberg Kapital - förvaltning AB. Styrelseledamot i Alleima AB, Förvaltnings AB Lunden och Sandvik AB. Oberoende gentemot bolaget och bolags- ledningen, men inte gentemot större aktieägare (L E Lundbergföretagen AB). Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier. Anders Nygren f 1970. Civilingenjör. Verkställande direktör och ledamot sedan 2022. Inga väsentliga uppdrag utanför koncernen. Oberoende gentemot större aktieägare men inte gentemot bolaget och bolagsledningen. Innehav i Hufvudstaden: 4 000 aktier. 1) L E Lundbergföretagen AB innehar vidare 95 489 015 aktier i Hufvudstaden. Fredrik Lundberg med närstående innehar cirka 71 procent av rösterna och Louise Lindh med närstående innehar cirka 11 procent av rösterna i L E Lundbergföretagen AB. styrelse och revisorer 90 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Peter Egardt f 1949. Fil kand. Ledamot sedan 2003. Ledamot i Riksdagens arvodesnämnd. Ordförande för Stockholms Konstnärliga Högskola och Svensk-Litauiska Samarbetsfonden. Tidigare erfarenhet bland annat som lands- hövding i Uppsala län, verkställande direktör i Stockholms Handelskammare och Svenska Handelskammarförbundet. Oberoende gentemot såväl bolaget och bolagsledningen som större aktieägare. Innehav i Hufvudstaden: 22 000 aktier. Fredrik Persson f 1968. Civilekonom. Ledamot sedan 2016. Ordförande i BusinessEurope. Styrelseordförande i Ellevio AB och JM AB. Styrelseledamot i AB Electrolux, A. Ahlström Oy, Holmen AB, ICA Gruppen AB och Interogo Holding AG. Tidigare erfarenhet bland annat som verkställande direktör och koncernchef på Axel Johnson AB. Oberoende gentemot såväl bolaget och bolagsledningen som större aktieägare. Innehav i Hufvudstaden: 5 000 aktier. Liv Forhaug f 1970. Civilekonom. Ledamot sedan 2016. Verkställande direktör i Martin & Servera AB. Styrelseordförande i Martin & Serveras dotterbolag. Styrelseledamot i Loomis AB, Svensk Handel och Svenskt Näringsliv. Tidigare erfarenhet bland annat som strategi- chef på ICA Gruppen AB och partner på McKinsey & Company. Oberoende gentemot såväl bolaget och bolagsledningen som större aktieägare. Innehav i Hufvudstaden: 1 800 aktier. Sten Peterson f 1956. Civilingenjör. Ledamot sedan 2006. Styrelseledamot i Fastighets AB L E Lundberg, Förvaltnings AB Lunden, J2L Holding AB och L E Lundbergföretagen AB. Tidigare erfarenhet bland annat som verkställande direktör i Förvaltnings AB Lunden. Oberoende gentemot bolaget och bolags- ledningen, men inte gentemot större aktieägare (L E Lundbergföretagen AB). Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier. Louise Lindh f 1979. Civilekonom. Ledamot sedan 2007. Styrelseordförande i Fastighets AB L E Lundberg och J2L Holding AB. Styrelseledamot i Holmen AB och L E Lundbergföretagen AB. Oberoende gentemot bolaget och bolags- ledningen, men inte gentemot större aktieägare (L E Lundbergföretagen AB). Innehav i Hufvudstaden: 509 166 aktier (eget och via närstående). 1) REVISORER PricewaterhouseCoopers AB Huvudansvarig Magnus Svensson Henryson f 1969. Auktoriserad revisor. SEKRETERARE Mattias Karlsson f 1965. Advokat vid Mannheimer Swartling Advokatbyrå AB. Styrelsens sekreterare sedan 2008. styrelse och revisorer 91 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Koncernledning Koncernledning 92 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Anders Nygren f 1970. Civilingenjör. Verkställande direktör, anställd 2006. Innehav i Hufvudstaden: 4 000 aktier. Ulrika Frisk f 1970. Examen inom HR. Chef HR, anställd 2022. Innehav i Hufvudstaden: –. John Lethenström f 1972. Civilingenjör. Chef Fastighetsutveckling, anställd 2017. Innehav i Hufvudstaden: –. Fredrik Ottosson f 1972. Civilingenjör. Chef Affärsområde Göteborg, anställd 2016. Innehav i Hufvudstaden: 1 000 aktier. Karl Palm f 1984. Högskoleingenjör. Chef Affärsutveckling, anställd 2014. Innehav i Hufvudstaden: 2 000 aktier. Åsa Roslund f 1966. Civilekonom. Vice verkställande direktör, Chef Ekonomi och Finans, anställd 2005. Innehav i Hufvudstaden: 3 000 aktier. Frida Wijkström f 1976. Civilingenjör. Chef Affärsområde Stockholm, anställd 2018, tidigare anställd 2008–2015. Innehav i Hufvudstaden: –. Bo Wikare f 1963. Civilingenjör. Vice verkställande direktör, Chef Affärsområde NK, anställd 1994. Innehav i Hufvudstaden: 3 062 aktier. Från vänster: Ulrika Frisk, Åsa Roslund, Frida Wijkström, Anders Nygren, Karl Palm, John Lethenström, Bo Wikare och Fredrik Ottosson. Koncernledning 93 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Aktiekapital Hufvudstaden AB bildades 1915 med ett aktiekapital på 0,6 mnkr, 6 000 aktier på nominellt 100 kronor. Aktiekapitalet uppgick vid utgången av 2023 till 1 056,4 mnkr med ett kvotvärde om 5 kronor per aktie. Aktiestruktur Hufvudstaden har två aktieslag, serie A och serie C. Serie A har en röst per aktie och serie C har 100 röster per aktie. Det finns inga begränsningar om hur många röster varje aktieägare kan avge vid en bolagsstämma. Aktierna av serie A noterades på dåvarande Stockholms Fondbörs 1938 och är idag noterade på listan för Large Cap på Nasdaq Stockholm. Aktierna av serie C noterades 1998 och avnoterades i slutet av januari 2020 efter begäran från Nasdaq Stockholm. I bolagsordningen finns ett så kallat omvandlingsförbehåll. Det innebär att C-aktieägare, som så önskar, har rätt att begära omvandling av sina C-aktier till A-aktier. Sedan avnoteringen har totalt 4 338 C-aktier omvandlats till A-aktier, varav 1 097 stycken under året. Vid utgången av året uppgick totalt antal utestående aktier till 202 306 933, varav 194 036 207 utgjorde A-aktier och 8 270 726 utgjorde C-aktier. Därutöver ägde Hufvudstaden 8 965 000 A-aktier. Ägarstruktur Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 33 113. Den största ägaren var L E Lundbergföretagen AB med 47,2 procent av totalt antal utestående aktier och 88,6 procent av rösterna. Näst störst var AMF med 9,6 procent av antalet utestående aktier och 1,9 procent av rösterna. Per den 31 december 2023 ägde institutioner och företag med ett innehav om 100 000 aktier eller fler tillsammans 177 372 772 aktier motsvarande 87,7 procent av totalt antal utestående aktier och 96,7 procent av antalet röster. Av dessa var 56 svenska institutioner och företag, som tillsammans hade ett innehav på 139 361 865 aktier motsvarande 68,9 procent av antalet utestå - ende aktier och 92,9 procent av rösterna. Antalet utländska institu- tioner och företag med ett innehav om 100 000 aktier eller fler upp- gick till 36. Deras innehav uppgick till 38 010 907 aktier motsva- rande 18,8 procent av antalet utestående aktier och 3,7 procent av antalet röster. Därutöver fanns det åtta privatpersoner som vardera ägde 100 000 aktier eller fler. Antalet aktieägare minskade under året med 2 418. Andelen utländskt ägande minskade under året från 21 till 20 procent av totalt antal utestående aktier. Återköp av aktier Sedan årsstämman 2003 har styrelsen haft stämmans mandat att återköpa aktier av serie A, dock högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Mandatet förnyades vid årsstämman 2023. Hufvudstaden ägde vid utgången av året 8 965 000 A-aktier, motsvarande 4,2 procent av samtliga emitterade aktier. Under 2023 har inga aktier återköpts. Börsvärde och omsättning Kursen på A-aktien den 31 december 2023 var 142,10 kronor ochtotala marknadsvärdet för samtliga aktier, baserat på kursen förA-aktien, uppgick till 30 022 mnkr. Under året omsattes sam- manlagt 44 miljoner aktier på Nasdaq Stockholm, vilket motsvarar 22 procent (45) av det totala antalet utestående aktier. Beräknas omsättningshastigheten i förhållande till aktier som finns tillgäng - liga för handel på Nasdaq Stockholm, så kallad free float, uppgick den till 41 procent (85). Varje handelsdag omsattes i genomsnitt 180 000 aktier i Hufvudstaden (360 000). Utdelning Ett av bolagets finansiella mål är att Hufvudstadsaktien ska ha en god utdelningstillväxt över tiden och utdelningen ska utgöra mer än hälften av nettovinsten från den löpande verksamheten, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning om 2,70 kro - nor per aktie (2,70) motsvarande 61 procent av nettovinsten från den löpande verksamheten. Direktavkastningen uppgick till 1,9 pro - cent baserat på styrelsens förslag till utdelning och börskursen för A-aktien per 31december 2023. Långsiktighet och låg risk Antal aktier Antal aktieägare Andel aktieägare, % Antal emitterade aktier Andel aktier, % 1–999 29 322 88,6 4 328 512 2,1 1 000–9 999 3 313 10,0 7 381 891 3,5 10 000–99 999 378 1,1 10 207 055 4,8 100 000– 100 0,3 180 389 475 85,4 Utestående aktier 33 113 100,0 202 306 933 95,8 Hufvudstaden 8 965 000 4,2 Samtliga emitterade aktier 211 271 933 100,0 Källa: Euroclear Sweden. Lundbergs 47% Svenska aktie ägare 33% Utländska aktie ägare 20% ÄgarfördelningÄgarstruktur per 31 december 2023 aKtien och ägarna 94 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Utestående aktier, % Emitterade aktier, % Serie A, antal aktier Serie C, antal aktier Totalt antal aktier Kapital Röster Kapital Röster L E Lundbergföretagen 87 311 335 8 177 680 95 489 015 47,2 88,6 45,2 87,9 AMF 19 500 000 0 19 500 000 9,6 1,9 9,2 1,9 State Street Bank and Trust 8 946 697 0 8 946 697 4,4 0,9 4,2 0,9 BNY Mellon 4 570 761 0 4 570 761 2,3 0,5 2,2 0,4 JP Morgan Chase Bank 4 506 431 0 4 506 431 2,2 0,4 2,1 0,4 Familjen Lundberg inklusive bolag 3 522 419 66 325 3 588 744 1,8 1,0 1,7 1,0 BNP Paribas, Luxemburg 2 759 313 0 2 759 313 1,4 0,3 1,3 0,3 Spiltan Fonder 2 492 712 0 2 492 712 1,2 0,2 1,2 0,2 Norges Bank 2 428 790 0 2 428 790 1,2 0,2 1,2 0,2 Handelsbanken Fonder 2 179 371 0 2 179 371 1,1 0,2 1,0 0,2 Skogstornet 2 050 000 0 2 050 000 1,0 0,2 1,0 0,2 Övriga aktieägare 53 768 378 26 721 53 795 099 26,6 5,6 25,5 5,5 Utestående aktier 194 036 207 8 270 726 202 306 933 100,0 100,0 95,8 99,1 Hufvudstaden, eget innehav 8 965 000 8 965 000 4,2 0,9 Samtliga emitterade aktier 203 001 207 8 270 726 211 271 933 100,0 100,0 Röstetal (exkl eget innehav) 194 036 207 827 072 600 1 021 108 807 Röstetal (inkl eget innehav) 203 001 207 827 072 600 1 030 073 807 Källa: Euroclear Sweden. Utdelning Direktavkastning, % Antal omsatta aktier på Nasdaq Stockholm i miljoner Antal omsatta aktier på Nasdaq Stockholm i miljoner Hufvudstaden A TSR OMX Stockholm Benchmark GI OMX Stockholm Real Estate GI 1) Enligt styrelsens förslag. Källa: Nasdaq Stockholm. 1) Samtliga aktier, baserat på kursen för A-aktien. Källa: Nasdaq Stockholm. Källa: Nasdaq Stockholm. Hufvudstaden A TSR OMX Stockholm Benchmark GI OMX Stockholm Real Estate GI 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Börsvärde, mnkr Sagax Balder Castellum Fabege Wallenstam Hufvudstaden 1) Atrium Ljungberg Wihlborgs Catena Nyfosa 0 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 2023 1) 20222021202020192018201720162 0152014 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Utdelning, kr Direktavkastning, % 0 1 2 3 4 5 6 DecNovOktSepAugJulJunMajAprMarFebJan Kronor Volym 0 40 80 120 16 0 200 240 0 5 10 15 20 25 30 20232022202120202019 Kronor Volym 0 100 200 300 400 500 600 De största börsnoterade fastighetsbolagen Per 31 december 2023 Aktiens utveckling och omsättning 2019–2023 Inklusive utdelning i jämförelse med index Utdelning och direktavkastning Aktiens utveckling och omsättning 2023 Inklusive utdelning i jämförelse med index De största ägarna per 31 december 2023 aKtien och ägarna 95 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Årsstämma Kalendarium Delårsrapport jan – mar 2024 8 maj 2024 Halvårsrapport jan – jun 2024 22 augusti 2024 Delårsrapport jan – sep 2024 7 november 2024 Bokslutskommuniké för 2024 13 februari 2025 Årsredovisning för 2024 februari 2025 Kontaktpersoner Anders Nygren, verkställande direktör Telefon 08-762 90 00, [email protected] Åsa Roslund, vice verkställande direktör, chef Ekonomi och Finans Telefon 08-762 90 00, [email protected] Informationen publiceras även på hufvudstaden.se. Års- och hållbarhetsredovisningen distribueras till samtliga aktieägare som begärt det. Hufvudstadens årsstämma hålls torsdagen den 21 mars 2024 klockan 15.30 på Grand Hôtel, Vinterträdgården, Stockholm, med entré i hörnet Stallgatan/Blasieholmsgatan. Kallelse till årsstäm - man sker genom annonsering på Post- och Inrikes Tidningars webbplats bolagsverket.se/poit samt på hufvudstaden.se. Informa - tion om att kallelse skett annonseras i Dagens Nyheter. Anmälan Aktieägare, som önskar delta i stämman, ska: • dels vara upptagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB framställda aktieboken avseende förhållandena onsdagen den 13 mars 2024, varvid aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste låta registrera aktierna i eget namn så att aktie - ägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per ons- dagen den 13 mars 2024 för att äga rätt att deltaga i stämman. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträttsregistreringar som gjorts av förvaltaren senast den 15 mars 2024 kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken, • dels anmäla sig till Hufvudstaden senast fredagen den 15 mars 2024, gärna före klockan 16.00. Anmälan ska ske per bolagets hemsida hufvudstaden.se, e-post [email protected], telefon 08-762 90 00, eller skriftligen till Hufvudstaden AB, NK 100, 111 77 Stockholm. Vid anmälan ska uppges namn, person- eller organisationsnummer, telefonnummer dagtid, antal aktier samt eventuella biträden. Aktie- ägare som företräds av ombud ska utfärda fullmakt för ombudet. Fullmakt i original, registreringsbevis och andra behörighetshand - lingar måste uppvisas vid årsstämman. För att underlätta inpasse- ringen vid stämman bör fullmakt och behörighetshandlingar vara bolaget tillhanda under ovanstående adress i samband med anmä - lan. Fullmaktsformulär tillhandahålles på begäran och finns på hufvudstaden.se. Utdelning Styrelsen föreslår att en utdelning om 2,70 kronor per aktie, totalt 546,2 mnkr, lämnas för år 2023 med avstämningsdag den 25 mars 2024 och beräknad utbetalningsdag den 28 mars 2024. Årsstämma och Kalendarium 96 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Närhet till service, träning, Närhet till service, träning, restauranger och ett livligt stadsliv är restauranger och ett livligt stadsliv är ett sätt att attrahera medarbetare och ett sätt att attrahera medarbetare och än mer efterfrågat vid val av kontor.än mer efterfrågat vid val av kontor. Hållbarhetsnoter H1 MEDARBETARE Anställda, vid årets utgång Koncernen Fastighets - verk samheten NK Retail Koncernen Fastighets - verk samheten NK Retail Anställda, head count 1) 2023 2023 2023 2022 2022 2022 Totalt antal anställda 652 198 454 583 153 430 Kvinnor Antal tillsvidareanställda 435 104 331 387 77 310 – varav heltid 159 88 71 141 74 67 – varav deltid 276 16 260 246 3 243 Antal visstidsanställda 72 8 64 61 3 58 Män Antal tillsvidareanställda 132 81 51 128 72 56 – varav heltid 97 80 17 89 72 17 – varav deltid 35 1 34 39 0 39 Antal visstidsanställda 13 5 8 7 1 6 1) Totalt antal anställda. Från 2023-01-01 ingår medarbetare från övertagen verksamhet i NK Service AB, en serviceorganisation som utför tjänster i NK-varuhusen. Totalt har NK Service 36 medarbetare som inräknas i Fastighetsverksamheten ovan. Andelen nyanställda under året i koncernen uppgår till 20 procent (15) för kvinnor och 4 procent (4) för män. Personalomsättningen uppgick till cirka 10 procent (10) i Fastighetsverksamheten eller cirka 7 procent exklusive NK Service och till cirka 22 procent (16) i NK Retail. Koncernen Fastighets - verk samheten NK Retail Koncernen Fastighets - verk samheten NK Retail Anställda, FTE 2) 2023 2023 2023 2022 2022 2022 Totalt antal anställda 477 182 295 441 149 292 – varav kvinnor 349 97 252 326 77 249 – varav män 128 85 43 115 72 43 2) Omräknat till heltidsanställda på årsbasis. Mångfald och jämställdhet Koncernen Fastighets - verk samheten NK Retail Koncernen Fastighets - verk samheten NK Retail 2023 2023 2023 2022 2022 2022 Mångfald och jämställdhet, % Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Styrelse <30 år 0 0 0 0 0 0 0 0 30–49 år 11 0 11 0 11 0 11 0 ≥50 år 22 67 22 67 22 67 22 67 Koncernledning <30 år 0 0 0 0 0 0 0 0 30–49 år 13 13 13 13 13 13 13 13 ≥50 år 25 49 25 49 25 49 25 49 Övriga anställda <30 år 22 5 13 6 26 4 18 5 7 5 22 5 30–49 år 35 11 28 23 38 7 39 12 32 25 41 8 ≥50 år 21 6 16 14 23 2 20 6 14 17 22 2 Koncernens jämställdhetsmål är att ha en könsfördelning med minst 40/60-procentig fördelning mellan kvinnor och män inom alla arbetsgrupper. Vissa arbetsgrupper har uppnått en jämn könsfördelning medan andra delar av verksamheten har en ojämn könsfördelning. Jämställdhet är en fråga som vi kontinuerligt arbetar med. Hufvudstaden följer inte upp mångfaldsindikatorer, som religionstillhörighet eller etnicitet bland anställda. HållbarHetsnoter 98 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Icke-diskriminering Inga fall av diskriminering har rapporterats under året. Hälsa och säkerhet Hufvudstaden har arbetsmiljöpolicy, -kommitté och -ombud i enlighet med arbetsmiljölagen. Ansvar och uppgifter delegeras enligt en delegations- ordning och vid eventuella incidenter eller tillbud ska anställda i första hand vända sig till närmaste chef. Vidare sker ett systematiskt arbetsmiljöarbete för att kontinuerligt se över risker, komma med förslag till åtgärder och främja utveckling inom den fysiska och psykosociala arbetsmiljön. Arbets - miljökommittén utvärderar och följer kontinuerligt upp det systematiska arbetsmiljöarbetet. De tillser även att arbetsmiljöronder sker kontinuerligt och utvärderas samt att incidenter och potentiella faror tas upp och utreds. Arbetsmiljöombuden är arbetstagarnas ombud i arbetsmiljöfrågor och ver - kar för att tillförlitliga säkerhetsåtgärder ska finnas på plats för att skydda de anställda. Arbetsmiljökommittén, arbetsmiljöombud och chefer utbildas i systematiskt arbetsmiljöarbete vilket innefattar bland annat utbildning i hjärt- och lungräddning samt första hjälpen. Hufvudstaden erbjuder individanpassad kompetensutveckling, frisk - vårdsbidrag, hälsokontroller, företagshälsovård, sjukvårdsförsäkring, mas- sage och rådgivning inom ergonomi. NK Retail har ett separat upplägg för medarbetarhälsa, där alla anställda erbjuds individuell kompetensutbildning, friskvårdsbidrag och företagshälsovård. För mer information om hur vi arbetar med hälsa och säkerhet bland anställda och i affärsrelationer, se sidorna 28, 35, 43, och 102–103 samt nedan om arbetsrelaterade skador. Total sjukfrånvaro 2023 uppgick till 4,6 procent och är en marginell minskning jämfört med tidigare års 4,7 procent. Total sjukfrånvaro för kvinnor och män under året var 5,2 procent respektive 3,2 procent. Arbetsrelaterade skador 2023 2022 Inrapporterade olycksfall Medar- betare Leveran- törer Medar- betare Leveran- törer Antal dödsfall 0 0 0 0 Antal arbetsplatsolyckor med frånvaro > 8 timmar 0 0 0 6 – varav allvarlig karaktär 1) 0 0 0 0 Antal arbetsrelaterade skador 2) 0 – 0 – 1) Avser olyckor med frånvaro över 6 månader. 2) Nyckeltalet mäts ej för leverantörer. Arbetsrelaterade skador och sjukdomar samt olycksfall inklusive allvarliga sådana, hanteras enligt fastställda rutiner och ska alltid anmälas till Arbets - miljöverket. Vid arbetsrelaterade skador kan extern part kontaktas för företagshälso vård och stöd. Antal tillbud och incidenter redovisas inte på grund av att det saknas kvalitetssäkrad data. Medarbetarsamtal Hufvudstadens mål är att alla anställda årligen ska ha medarbetarsamtal. Samtliga medarbetare inom koncernen har haft medarbetarsamtal under året. Under medarbetarsamtalen har chef och medarbetare en dialog om arbetsmiljö, trivsel, prestation samt tar fram en handlingsplan för mål och kompetensutveckling framåt. Utbildningstimmar redovisas inte på grund av att det saknas kvalitetssäkrad data. H2 VÄSENTLIGHETS- OCH PÅVERKANSANALYS Hufvudstaden stämmer regelbundet av hållbarhetsarbetets relevans genom att systematiskt analysera och kartlägga bolagets både positiva och negativa påverkan på omvärlden. Väsentlighets- och påverkansanalys Inför framtagningen av 2023 års hållbarhetsrapport genomfördes en väsentlighetsanalys av verksamheten utifrån ett holistiskt perspektiv där vår påverkan på en mängd olika hållbarhetsområden har bedömts. Syftet var att identifiera de områden där bolagets hållbarhetspåverkan är mest betydande. Analysen resulterade i att vi fick fram hållbarhetsområden med hög till mycket hög betydelse för Hufvudstaden och bolagets intressenter samt bolagets möjlighet att bidra till en hållbar utveckling. Hållbarhetsområ - den med lägre betydelse sorterades bort och efterföljande analyser har utgått från de högprioriterade områdena. För att kunna fastställa vilka håll - barhetsområden som är väsentliga i det hållbarhetssammanhang vi verkar i, genomfördes först en bedömning av vilka områden vi har reell och potentiell påverkan på utifrån ett miljömässigt, ekonomiskt och socialt perspektiv, inklusive mänskliga rättigheter. Påverkan kan vara negativ eller positiv samt kort-, medel- eller långsiktig. Därefter bedömdes och prioriterades samtliga identifierade hållbarhetsområden baserat på relevans att arbeta med, res - pektive rapportera på, i samråd med Hufvudstadens hållbarhetsråd. Analy- sen uppfyller kraven i Global Reporting Initiative (GRI) Standards 2021. Vårt scope är Hufvudstadens hela verksamhet, det vill säga alla dotterbolag, affärsområden, produkter och tjänster. Analysen är baserad på insikter från intressentdialoger, en omfattande omvärldsbevakning och diskussioner med interna och externa experter. Hufvudstadens ansvar analyserades även utifrån lagstiftning och ekonomiska, miljömässiga och sociala utma - ningar, inklusive mänskliga rättigheter, på såväl lokal och regional som på global nivå. Dessutom genomlystes våra affärsrelationer och intressenter för att förstå vårt hållbarhetssammanhang. Resultatet av väsentlighets- och påverkansanalysen 2023, det vill säga den matris som återfinns på sidan 100 och som visar vilka hållbarhetsområden som är högt prioriterade att arbeta med och rapportera på, har godkänts av Hufvudstadens lednings - grupp. Under 2023 har vi påbörjat förberedelserna inför kommande CSRD-rapportering genom ett parallellt analysarbete i syfte att ta fram en dubbel väsentlighetsanalys. Syftet är att identifiera företagets väsentliga inverkan, risker och möjligheter sorterade utefter konsekventiell och finansiell väsentlighet för att stödja utformning av framtida hållbarhetsrapportering. Denna analys ligger inte till grund för rapportinnehållet i denna redovisning. Förändringar i väsentliga hållbarhetsområden Inga större förändringar har skett jämfört med före gående år. HållbarHetsnoter 99 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 H3 MINIMERA Energianvändning Andel icke-fossil energianvändning, % Energislag 1) EPRA-kod 2023 2022 2023 2022 Fjärrvärme, normalårskorrigerad, MWh 15 188 14 334 95 97 Fjärrkyla, MWh 3 815 6 178 100 100 Totalt fjärrvärme och fjärrkyla, normalårskorrigerad, MWh DH&C-Abs, DH&C-Lfl 19 003 20 512 96 98 Fastighetsel, MWh Elec-Abs, Elec-Lfl 18 158 18 290 100 100 Total energianvändning, normalårskorrigerad, MWh 37 161 38 802 98 99 Energiintensitet, normalårskorrigerad, kWh/kvm Energy-int 86 91 98 99 Total energianvändning, icke normalårskorrigerad, MWh 37 600 38 359 96 97 1) Energianvändningen avser endast förvaltningsfastigheter. Energi från kvarteret Inom Vallgraven 12 där projektet Johanna bedrivs är exkluderat. För 2022 är även Inom Vallgraven 3:2 och Vildmannen 7 exkluderade, men dessa ingår 2023 i förvaltningsfastigheter. Hufvudstaden har ingen direkt energianvändning. Vi använder inga eldningsoljor eller gas för uppvärmning av våra fastigheter. All data för den indirekta energianvändningen är exklusive verksamhetsel. Energianvändning Betydelse för Hufvudstadens intressenter Uppfylla Lokalt samhällsengagemang Säkerställa hållbara leverantörskedjor inklusive mänskliga rättigheter Fokusera Effektiv energianvändning (energi, vatten, material) Minimera klimatpåverkande utsläpp Jämställdhet och likabehandling Miljö- och klimatanpassade material, produkter och tjänster Framtidssäkrade fastigheter mot klimatförändringar Klimatrelaterade risker Samarbete för hållbar stadsutveckling Medarbetares och kunders hälsa och säkerhet Kundrelationer och samarbete med kunder i hållbarhetsfrågor Administrera Grön finansiering Vårda Avfallshantering och ökad cirkularitet Goda arbetsvillkor och arbetsmiljö God affärsetik och antikorruption Betydelse för Hufvudstaden och vår möjlighet att påverka hållbar utveckling Hög Mycket hög Hög Mycket hög Väsentlighets- och påverkansmatris 2023 Minimera Framtidssäkra Samarbeta Väsentliga hållbarhetsfrågor Väsentlighets- och påverkansanalysen 2023 resulterade i att Hufvudstaden har identifierat 15 hållbarhetsfrågor som väsentliga och de har i sin tur samlats i tre fokusområden – Minimera, Framtidssäkra och Samarbeta – vilka också utgör Hufvudstadens hållbarhetsplan som redovisas i sin helhet på sidorna 31–35. HållbarHetsnoter 100 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Klimatpåverkande utsläpp Klimatpåverkande utsläpp, ton CO 2 e EPRA-kod 2023 2022 Direkta utsläpp Scope 1 GHG-Dir-Abs 106 78 Köldmedier 106 77 Bilar i tjänsten 0 1 Indirekt utsläpp för produktion av inköpt energi Scope 2 GHG-Indir-Abs 853 820 El 0 0 Fjärrvärme 762 765 Fjärrkyla 0 0 Energi projektfastigheter 91 55 Övriga indirekta utsläpp Scope 3 GHG-Indir-Abs 4 617 3 663 Fastighetsverksamhet Scope 3 Fastighetsverksamhet 4 534 3 593 Lokalanpassningar Scope 3 Fastighetsverksamhet 1 500 900 Särskilda projekt Scope 3 Fastighetsverksamhet 1 500 1 500 Avfall från hyresgäster Scope 3 Fastighetsverksamhet 40 40 Avfall från byggprojekt Scope 3 Fastighetsverksamhet 400 200 Energi och bränsle Scope 3 Fastighetsverksamhet 220 150 Hyresgästel Scope 3 Fastighetsverksamhet 870 800 Tjänsteresor Scope 3 Fastighetsverksamhet 4 3 NK Retail 1) Scope 3 NK Retail 83 70 Totalt Scope 1+2+3 5 577 4 561 Nyckeltal 2023 2022 Koldioxidintensitet, kg/kvm a-temp Scope 1+2 GHG-Int 2,2 2,1 Koldioxidintensitet, kg/kvm BTA Scope 1+2 GHG-Int 1,9 1,8 Klimatneutral förvaltning, ton CO 2 e Scope 1+2+tjänsteresor 964 901 Scope 2 enligt valbara metoder 2023 2022 Marknadsbaserad värdering 2) (Market based) 850 820 Geografisk värdering 3) (Location based) 3 080 3 040 1) Särskilda utsläpp från NK Retails verksamhet som inte ingår i övrig data för Hufvudstaden. 2) Scope 2-utsläpp där inköpt els klimatpåverkan beräknas utifrån ursprungsgarantier. 3) Scope 2-utsläpp där inköpt els klimatpåverkan beräknas utifrån den genomsnittliga nordiska mixen. Beräkningen av utsläpp av växthusgaser följer de internationella rikt linjerna i Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). För beräkningarna tillämpar Hufvudstaden Fastighetsägarna Sveriges vägledning för scope 3-rapporte - ring. Hufvudstadens beräkning av utsläpp av växthus gaser har verifierats av tredje part. Då utsläppen av växthusgaser kommer från ett flertal olika källor sam - manfattas dessa med begreppet klimatpåverkande utsläpp. För att kunna jämföra olika växthusgaser har de räknats om till koldioxidekvivalenter (CO 2 e). Beräkningarna av Hufvudstadens klimatpåverkande utsläpp (CO 2 e) utvecklas kontinuerligt för mer tillförlitliga nyckeltal och till att inklu- dera fler utsläppsposter. Beräkningen avser de mest väsentliga utsläppen som ingår i våra övergripande mål. För scope 3 är en del av beräkningarna baserade på faktiska data och en del på schabloner. Framförallt vid beräk - ning av utsläpp från lokalanpassningar och särskilda projekt finns begrän- sad tillgång på tillförlitliga data och Hufvudstaden har på grund av detta nyttjat generiska värden och schabloner. De flesta scope 3-utsläpp har avrundats till närmaste tiotal eller hundratal. Huvuddelen av NK Retails klimatpåverkande utsläpp är inkluderade i Hufvudstadens utsläpp, eftersom NK Retail hyr butiksytor i båda NK-varuhusen och kontorsyta i en av Hufvudstadens fastigheter. Särskilda klimatpåverkande utsläpp som redovi - sas för NK Retail är indirekta utsläpp (scope 3) för energianvändning och avfall från ett hyrt lager samt transporter mellan lager och varuhus. En väsentlig del av NK Retails klimatpåverkan bedöms komma från produktio - nen av de produkter NK Retail saluför. NK Retail har ingen egen produktion utan köper dessa produkter från leverantörer över hela världen. Dessa utsläpp har på grund av sin komplexitet inte beräknats än. Transport av pro - dukterna från leverantörer till NK Retails lager ingår inte heller i dagsläget. Förklaring till beräkningar: Lokalanpassningar: Avser indirekta utsläpp från lokalanpassningar avslutade under året. För att beräkna utsläppen från lokalanpassningar har vi utgått från en typisk lokalanpassning för Hufvud- staden med alla ingående komponenter och sedan beräknat utsläpp från dessa. Flertalet av de byggnadsmaterial eller produkter som används saknar tillförlitlig utsläppsdata. I dessa fall har vi använt oss av generiska data. Årets avslutade projekt har delats upp på mindre, medelstora respektive större projekt. Utsläppen avser endast klimatpåverkan för ingående byggmaterial. Särskilda projekt: Avser indirekta utsläpp från ingående byggmaterial till större projekt som på- eller ombyggnation. För året redovisas utsläpp för utvecklingsprojektet Johanna. Avfall från hyresgäster: Indirekta utsläpp från hyresgästavfall. Beräknas med schabloner utifrån redovisade mängder. Avfall från byggprojekt: Indirekta utsläpp från bygg- och rivningsavfall. Beräknas med schabloner utifrån redovisade mängder. Biogena utsläpp: Ingen hänsyn har tagits till biogena utsläpp. Energi och bränsle: Avser indirekta energi- och bränslerelaterade utsläpp. Hyresgästel: Avser indirekta utsläpp från hyresgästel där hyresgästen har eget abonnemang. Mängden hyresgästel har beräknats med schabloner. NK Retail: Avser indirekta utsläpp från hyrt lager samt transporter mellan lager och NK-varuhusen. Tjänsteresor: Avser indirekta utsläpp från flyg- och tågresor. Samtliga resor är beräknade på redovisade utsläppsdata från respektive operatör. HållbarHetsnoter 101 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Scope Omvandlingsfaktor Scope 1 Bilar i tjänsten: 135 g/km. Scope 1 Köldmedia: IPCC AR5. Scope 2 Ursprungsmärkt förnybar el: 0 ton CO 2 e/MWh. Scope 2 Underlag för fjärrvärme och fjärrkyla från Stockholm Exergi och Göteborg Energi. Scope 3 Lokalanpassningar: Större projekt 80 kg CO 2 e/kvm. Medel- stora projekt 40 kg CO 2 e/kvm. Mindre projekt 22 kg CO 2 e/ kvm. Scope 3 Särskilda projekt: Kvarteret Johanna enligt beräkningar gjorda av extern leverantör, A1-A3. Scope 3 Avfall från hyresgäster och byggprojekt: Baserad på statistik från leverantörer. Emissionfaktorer från DEFRA. Scope 3 Scope 3 Energi och bränsle: WTT-utsläpp från bilar enligt Trafikverket. Uppströms utsläpp för fjärrvärme och fjärrkyla: Stockholm Exergi och Göteborg Energi. Uppströms utsläpp för el: EPD Vattenfall. Tjänsteresor: Inkluderar endast bokningar via SJ och BRA. Tåg enligt SJ:s utsläppsberäkningar. Flyg enligt BRA:s utsläppsberäkningar. Scope 3 Hyresgästel: 90,4 g CO 2 e/kWh. Scope 3 NK Retail: Underlag för fjärrvärme från Södertörns Fjärrvärme. Emissionfaktorer för transporter hämtade från NTM. Avfall baserade på statistik från leverantörer och emissonsfaktor från DEFRA. Vatten Vattenförbrukning EPRA-kod 2023 2022 Kommunalt vatten, m3 Water-Abs, Water-Lfl 192 494 185 657 Vattenintensitet, m3/kvm Water-Int 0,44 0,43 Hufvudstaden rapporterar vattendata utifrån EPRA:s riktlinjer. Vi står som avtalspart för flertalet vattenabonnemang som används av hyresgästerna. Redovisningen av vattenförbrukningen inkluderar därmed både förbrukning för drift av fastig heterna och det som hyresgästerna förbrukar i verksam- heterna. Majoriteten av vattenförbrukningen är från våra hyresgäster och vi har begränsad möjlighet att påverka användningen. Förbrukningen skiljer sig åt beroende på verksamhet, exempelvis restauranger har stor vattenför - brukning. I alla våra projekt installerar vi snålspolande utrustning. Avfall Avfallstyp, ton EPRA-kod 2023 2022 Icke farligt avfall Brännbart avfall 1 324 1 165 Wellpapp 335 333 Organiskt avfall 82 33 Plast 25 28 Glas 108 98 Övrig materialåtervinning 123 43 Farligt avfall Elektronik 12 11 Övrigt farligt avfall 7 6 Totalt avfall Waste-Abs, Waste-Lfl 2 016 1 717 Sorteringsgrad, % 34% 32% Hufvudstaden rapporterar avfallsdata utifrån EPRA:s riktlinjer. Vi redovisar data för de avfallsmängder från hyresgäster som Hufvudstaden ombesörjer och har abonnemang för. Sorterat avfall hanteras till stor del av hyresgäs - terna själva vilket gör att vi inte har en heltäckande statistik för avfallshante- ringen i fastigheterna. För flera fastigheter saknas fullständig statistik gäl- lande brännbart avfall från våra leverantörer. För dessa fastig heter utgår vi från uppskattade värden. För de projekt som vi har tillförlitlig statistik över bygg- och rivnings- avfallet uppgår sorteringsgraden till 92 procent (84). H4 FRAMTIDSSÄKRA Miljöcertifierade fastigheter System EPRA-kod Antal kvm, a-temp Certifierad yta, % BREEAM In-Use 11 267 317 59 Miljöbyggnad 3 69 021 15 GreenBuilding 1 17 998 4 Totalt Cert-Tot 15 354 336 78 Med certifiering får vi en oberoende granskning av att byggnaden uppfyller krav inom energi, inomhusmiljö och material. Målet är att samtliga fastighe - ter ska vara certifierade senast 2025. H5 SAMARBETA Kunders hälsa och säkerhet Hufvudstaden är mån om kunders hälsa och säkerhet samt att ingen kom- mer till skada inom våra verksamheter. Hufvudstaden utvärderar samtliga fastigheter enligt myndighetskrav för hälsa och säkerhet. Det gäller bland annat systematiskt brandskyddsarbete, besiktning av sprinklers, hissar och eldrivna portar, obligatorisk ventilationskontroll samt elrevision och energi - deklaration. Det är viktigt att fastigheterna uppfyller kraven då det är en central del i hyresgästernas arbetsmiljö. NK Retail ställer förutom myndighetskrav även kvalitets- och säkerhets - krav på alla produktleverantörer, vilket är ett sätt att säkerställa säkra pro- dukter. Vissa produktkategorier har extra hårda krav. Inrapporterade avvikelser följs upp enligt interna riktlinjer för respektive område. Inga avvikelser avseende lagar och regler eller rutiner gällande kunders hälsa och säkerhet har rapporterats under 2023. Krav på leverantörer Hufvudstadens huvudleverantörer finns huvudsakligen inom byggentrepre- nad och underhåll av fastigheter. Uppförandekoden tydliggör våra förvänt- ningar och leverantörer måste leva upp till våra kriterier. Vid upphandling och inköp av varor och tjänster ställs krav utifrån vår uppförandekod som kompletteras med krav inom arbetsmiljö, arbetsvillkor och miljö, där försik - tighetsprincipen ingår. Arbetsmiljöfrågor är särskilt prioriterade då bygg- och underhållsarbeten kan vara riskfyllda. Alla människor som arbetar för Hufvudstadens räkning ska, oavsett arbetsgivare, ha arbetsvillkor och en arbetsmiljö som minst följer gällande lagstiftning. Vid ombyggnation, nypro - duktion, lokalanpassningar och underhåll arbetar vi efter ett miljöprogram som beskriver miljömål och miljökrav för projekten. Miljöarbetet är ett sam - arbete mellan beställarens projektledning, projektörer och entreprenörer och miljöfrågor är en stående punkt på dagordningen vid projekterings- och byggmöten. Leverantörerna är ansvariga för att uppfylla angivna krav i miljöprogrammet. Hufvudstadens projektledare och förvaltare upphandlar, styr och kontrollerar leverantörerna så att de efterlever ställda krav. Befintliga leverantörer granskas regelbundet vad gäller kvalitet, eko - nomi, avtal och hållbarhet. Vi genomför även flera egna revisioner och revi- sioner genom externa parter för att granska och säkerställa att leverantörer och entreprenörer efterlever kraven. På stora utvecklingsprojekt genomför vi kontinuerliga miljö- och arbetsmiljörevisioner. Uppföljningen är en viktig del i att säkra hög hållbarhetsstandard i projekt och hos leverantörer. Befint - liga huvudleverantörer hållbarhetsbedöms systematiskt årligen. Bedöm- ningen är baserad på en självskattningsenkät. Svaren i enkäten ligger till grund för riskbedömning av leverantörerna. Genom riskbedömningen kan vi identifiera leverantörer med hög risk för avvikelse mot ställda hållbarhetskrav. HållbarHetsnoter 102 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Utifrån riskbedömningen kan vi sedan gå vidare med ut ökad revision om behov finns. Målet är att alla huvudleverantörer ska genomgå en årlig håll - barhetsbedömning. Under året har 88 procent (69) av huvudleverantörerna hållbarhetsbedömts. Hufvudstaden kan bryta avtalet om en leverantör bry - ter mot uppförandekoden eller ställda miljö- och arbetsmiljökrav. Det är ett ständigt pågående arbete med att säkerställa god hållbarhetsnivå i leveran - törskedjan. Det senaste året har vi arbetat med att uppdatera befintliga ramavtal med avseende på arbetsmiljö, arbetsvillkor, efterlevnad och upp - följning samt att utveckla uppföljning och granskning av leverantörer. NK Retails huvudleverantörer återfinns främst inom mode, skönhet och juvel. NK Retail har ingen egen produktion, utan verkar som återförsäljare. Det innebär att NK Retail har låg styrbarhet på de enskilda varumärkenas produktion. För att säkerställa och främja en mer hållbar leverantörskedja ställer NK Retail hållbarhetskrav på leverantörerna. Samtliga leverantörer ska signera NK Retails hållbarhetsbilaga, som är en bilaga till huvudavtalet. Grunden till hållbarhetsbilagan är NK:s sortimentsstandard och innehåller krav gällande bland annat mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden vid produktion, djurskydd, kemikalier samt produktspecifika krav. I de fall NK Retail ställer krav på specifika certifikat eller annat styrkande av tredje part kontrolleras dessa vid inköp. Vid utgången av 2023 hade 71 procent (66) av NK Retails samtliga leverantörer signerat hållbarhetsbilagan. Av NK Retails huvudleverantörer har 92 procent (88) signerat hållbarhetsbilagan. Antikorruption Hufvudstaden är mån om att affärer ska gå rätt till och har nolltolerans mot korruption. Att vara en ärlig och pålitlig affärspartner främjar goda intressen - trelationer. Bygg- och fastighetsbranschen har gemensamma utmaningar att uppnå trygga och säkra arbetsplatser fria från bland annat korruption och ojämlikhet. Stora inköp och upphandlingar vid byggprojekt innebär att det finns risk för korruption. Utöver kravställande och granskning av leverantö - rer arbetar vi med ett kontroll system för att motverka riskerna för korruption, mutor och andra överträdelser. Kontrollsystemet har en ansvarsfördelning och strukturerade processer som säkerställer att affärer sker på ett korrekt sätt. Det är viktigt att oegentligheter som berör företaget, och som allvarligt kan skada verksamheten eller våra anställda, uppmärksammas och utreds så tidigt som möjligt. Som ett led i arbetet med att motverka korruption har NK beslutat att varuhusen ska vara kontrantfria. H6 HÅLLBARHETSSTYRNING Hållbarhet är en av Hufvudstadens övergripande strategier för att nå såväl finansiella som verksamhetsmässiga mål. I processer för styrning och upp - följning av affärsverksamheten ingår hållbarhet som en integrerad del. Styrelsens arbete med hållbarhet Hufvudstadens styrelse bevakar hållbarhetsarbetet och uppdateras löpande om arbetets utveckling. Styrelsen har givit VD ansvar för det löpande hållbarhetsarbetet. Hållbarhetsrisker inklusive klimatrelaterade risker och möjligheter ses över årligen och rapporteras till styrelsen. Håll- barhetsredovisningen integreras med den finansiella rapporteringen i Års- och Hållbarhetsredovisningen som granskas, övervakas och godkänns av styrelsen. Hållbarhet har tagits upp som en egen punkt vid ett styrelsemöte under 2023. Vid detta möte har hållbarhetsplanen presenterats tillsammans med en redogörelse för de viktigaste hållbarhetsfaktorerna och hållbarhets- riskerna i verksamheten. Väsentliga avvikelser eller åtgärder relaterade till Hufvudstadens hållbarhetsarbete och uppförandekod rapporteras till styrelsen vid behov. Inga väsentliga avvikelser har rapporterats till styrelsen under året. Styrning av hållbarhetsarbetet Hufvudstadens koncernledning beslutar om strategi, policy och mål för hållbarhetsarbetet. VD är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetets resultat och rapporterar till styrelsen. Hufvudstadens Hållbarhetschef bereder hållbarhetsmålen och styr arbetet mot de uppsatta målen tillsammans med ett Hållbarhetsråd. Rådet sammanträder minst en gång per kvartal och har till uppgift att utveckla, samordna och bevaka hållbarhetsarbetet, vilket inkluderar klimatrelaterade risker och möjligheter. Arbetet leds av Håll- barhetschefen och för närvarande består rådet av fem medlemmar varav tre tillhör koncernledningen. Hållbarhetschefen rapporterar löpande till Chef Fastighetsutveckling som tillhör koncernledningen. Vidare informerar Hållbarhetschefen hela koncernledningen flera gånger om året kring hållbarhetsarbetet. För att säkerställa att hållbarhet införlivas i hela organisationen har medarbetarna fått en genomgång av Hufvudstadens hållbarhetsplan och de övergripande hållbarhetsmålen. Därefter har respektive avdelning till - sammans tagit fram hållbarhetsmål för den egna avdelningen. Avdelningar- nas hållbarhetsmål följs upp i ett forum som träffas en gång per kvartal bestående av representanter från respektive enhet inom Hufvudstaden. En genomgång av Hufvudstadens hållbarhetsarbete ingår också i introduktio - nen av nya medarbetare. Den löpande verksamheten följer mål och rutiner och driver tillsammans hållbarhetsarbetet framåt. STYRNING- OCH RAPPORTERINGSSTRUKTUR HÅLLBARHET Medarbetare Revisorer Hållbarhetsråd Styrelse VD/Koncernledning Hållbarhetschef HållbarHetsnoter 103 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 H7 STRATEGI OCH POLICYER Hufvudstaden ska bidra till hållbar utveckling och vara en ansvarsfull aktör. Våra värderingar och interna riktlinjer utgör en grund i hållbarhetsarbetet. Uppförandekoden och policyer vägleder hur vi agerar och verkar i samhäl - let. Hufvudstadens värderingar finns beskrivna på sidan 6. Ramar för hållbarhetsarbetet Hållbarhetsarbetet utgår från FN Global Compacts tio principer och FN:s globala mål för hållbar utveckling. Principerna och målen genomsyrar såväl våra värderingar som våra styrdokument, såsom hållbarhetsplan, uppförande- kod och policyer. Hufvudstadens hållbarhetsrapport följer GRI Standards 2021och är inspirerad av TCFD. Hufvudstaden följer även European Public Real Estate Associations (EPRA) riktlinjer och stödjer Fossilfritt Sverige – Färdplanen för fossilfri uppvärmning 2045. Uppförandekod Hufvudstadens uppförandekod tydliggör vårt ansvarstagande och age- rande gentemot interna och externa intressenter. Uppförandekoden bygger på våra värderingar och FN Global Compact samt mänskliga rättigheter som förankrats i andra internationellt erkända normer. Den gäller samtliga medarbetare och beskriver hur vi, våra leverantörer och affärspartners ska agera som representanter för Hufvudstaden. Genom uppförandekoden tar vi ställning i frågor gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation. Anställda, leverantörer och affärspartners ska följa gällande lagar och regler samt vår uppförandekod vilken bifogas i större avtal. Alla medarbetare genomgår utbildning kring vår uppförandekod. I intro - duktionsprogrammet för nyanställda ingår utbildning som bland annat omfattar hållbarhetsarbetet, uppförandekoden och andra policyer samt hur avvikelser rapporteras. Det är prioriterat att löpande föra diskussioner kring dilemman och etiska frågor relaterat till uppförandekoden vid introduktions - dagar, personalkonferenser och avdelningsmöten. Avvikelser från uppfö- randekoden ska rapporteras till närmaste chef eller vid tillfälle då detta inte är möjligt, till annan representant för koncernen. NK Retail har ett eget introduktionsprogram för medarbetare som inklu - derar utvalda policyer. Uppförandekoden och gällande policyer är godkända av koncernled - ningen. Uppförandekoden, miljöpolicyn och visselblåsarpolicyn är publika och finns tillgängliga på hufvudstaden.se . Övriga policyer görs tillgängliga och kända för berörd personal. Mänskliga rättigheter Hufvudstaden accepterar inga kränkningar av mänskliga rättigheter. Vi säkerställer att kontroller finns på plats för att förhindra kränkningar av mänskliga rättigheter genom till exempel utvärderingar av leverantörer i form av riskbedömningar och genomlysningar samt krav på efterlevnad av vår uppförandekod. Hufvudstaden är anslutna till FN Global Compact och vi förbinder oss att följa dess tio principer. Vi följer också de mänskliga rättig - heter som finns i internationella standarder såsom FN:s allmänna förklaring om de mänskliga rättigheterna, OECD:s riktlinjer för multinationella företag samt ILO:s åtta kärnkonventioner. Visselblåsning Hufvudstaden har en visselblåsartjänst som nås via hemsida och intranät. NK Retail har en egen visselblåsartjänst som medarbetare kan nå internt. På båda tjänsterna finns möjlighet att via en extern part anonymt rapportera misstankar om korruption, mutor eller andra överträdelser. Alla ärenden hanteras konfidentiellt via fastlagda rutiner. Under året rapporterades ett fall till visselblåsartjänsterna. Fallet kunde klassificeras som okvalificerat inom ramen för visselblåsning. Ärendet har utretts i enlighet med gällande interna riktlinjer. Urval av initiativ där Hufvudstaden deltar • Fastighetsägarna Sverige • Byggvarubedömningen • Sweden Green Building Council • Energimyndighetens beställargrupp för lokaler (BELOK) • Fastighetsägarnas initiativ för hållbara leverantörsled (FIHL) • Real Estate Digitalization Initiative (REDI) Respekt för lagar och regler Hufvudstaden har inte dömts eller ålagts böter under året på grund av brott mot social eller ekonomisk lagstiftning. Hufvudstaden har heller inte ålagts signifikanta böter eller icke-monetära sanktioner för brott mot miljölagstift - ning 2023. Däremot har två mindre avgifter om 1 000 kronor vardera erlagts på grund av för sent inskickade köldmedierapporter. H8 INTRESSENTER En förutsättning för Hufvudstadens arbete med att kartlägga och analysera väsentliga hållbarhetsområden är de insikter vi får från dialoger med våra intressenter. Ur ett hållbarhetsperspektiv är hyresgäster, medarbetare, ägare och andra investerare, affärspartners och samhället de mest väsent - liga parter att föra en dialog med eftersom de påverkas av vår verksamhet eller har en åsikt om vilka hållbarhetsfrågor vi bör fokusera på för att mot - svara deras förväntningar på oss. Vi får kontinuerligt input från dem via olika kanaler såsom möten, enkäter och andra dialogforum och säkerställer på så sätt att det finns former för kommunikation som passar alla. Intressenternas frågor bearbetas löpande under exempelvis styrelsemöten, ledningsmöten, hållbarhetsråd och aktieägarmöten samt i den dagliga kontakten med med - arbetare, kunder, leverantörer, samarbetspartners och aktörer i samhället. Dessutom möter vi årligen olika externa experter inom olika hållbarhetsom - råden. Till exempel träffar vi konsulter eller företag inom energi och klimat, bygg och fastighet, bank och finans samt kravställande på leverantörer. I dialoger med intressenter informerar vi om Hufvudstadens hållbarhetsar - bete och dess resultat. Hufvudstadens prioriterade intressenter Dessa intressenter har prioriterats i väsentlighets- och påverkansanalysen då de har identifierats som mest centrala utifrån Hufvudstadens verksamhet. Prioriterade intressenter Nyckelfrågor Dialogform Hyresgäster • Hög servicenivå • Energianvändning • Klimatpåverkande utsläpp • Avfallshantering • Socialt ansvar inom leverantörskedjan • Stadsutveckling • Kundnöjdhetsmätning • Hyresgästmöten • Nyhetsbrev • Gröna hyresavtal Medarbetare • Mångfald och likabehandling • Samhällsengagemang • Kompetensutveckling • Arbetsmiljö • Ledarskap • Medarbetarsamtal • Medarbetarunder- sökningar • Personalmöten • Konferenser Ägare och andra investerare • Långsiktig affärsstrategi • Transparent och väsentligt hållbarhetsarbete och kommunikation • Socialt ansvar inom leverantörskedjan • Affärsetik • Årsstämma och analytikermöten • Årsredovisning och kvartalsrapporter • Investerarträffar Affärs- partners • Hållbarhetskrav i ingångna samarbeten • Kommunikation kring hållbarhetsfrågor • Upphandlingar och avtal • Uppförandekod • Leverantörs- bedömningar Samhälle • Ta ansvar för påverkan från verksamheten • Kommunikation kring hållbarhetsfrågor • Socialt ansvar inom leverantörskedjan • Årsredovisning • Hemsida • Media HållbarHetsnoter 104 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 H9 REDOVISNINGSPRINCIPER Om hållbarhetsredovisningen Hållbarhetsredovisningen är inkluderad i Hufvudstadens årsredovisning. Hållbarhetsredovisningen för 2023 omfattar sidorna 6–7, 28–35, 43–44 samt 98–108 och utgör även Hufvudstadens lagstadgade hållbarhetsrap - port. Hållbarhetsnoterna på sidorna 98–108 innehåller kompletterande information och data om upplysningar som lämnats i andra delar av årsredo - visningen. I hållbarhetsnoterna redovisas vår väsentlighets- och påverkans- analys som hållbarhetsredovisningen utgår från. Hållbarhetsredovisningen har upprättats i enlighet med GRi Standards 2021. Huvfudstaden redovisar hållbarhetsinformation enligt GRI:s riktlinjer sedan 2011. Hufvudstaden rapporterar även hållbarhetsnyckeltal utifrån European Public Real Estate Association (EPRA) Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting, third version (sBPR). Index med hänvisning till vår redovisning i förhållande till GRI:s riktlinjer, Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD) och EPRA:s BPR, third version, publiceras som en separat bilaga på hufvudstaden.se. Hållbarhetsredovisningen följer Hufvudstadens räkenskapsår och publiceras årligen i februari. Hållbarhetsredovisningen för 2023 är över - siktligt granskad av tredje part. Vilka upplysningar som omfattas av revi- sorns granskning anges i avsnittet ”Revisors rapport” på sidan 109. Omfattning och avgränsning Hållbarhetsredovisningen omfattar alla bolag inom koncernen. Främst presenteras hållbarhetsinformation utifrån den verksamhet som har en betydande och direkt påverkan ur ett hållbarhetsperspektiv, det vill säga Hufvudstadens egen verksamhet, om inte annat anges. Uppgifter om NK Retail presenteras när det är väsentligt för helhetsbilden av Hufvudstadens hållbarhetsarbete till exempel när det gäller; utsläpp, leverantörsgranskning eller medarbetare. Data som samlas in från olika dotterbolag konsolideras enhetligt utifrån interna riktlinjer. Verksamheter som står utanför Hufvudstadens direkta kontroll, som leverantörer eller kunder, ingår inte i redovisningen. Uppgifter om hantering och kravställande av Hufvudstadens leverantörer ingår i förekommande fall i redovisningen. H10 EU:S TAXONOMI Taxonomiförordningen (EU 2020/852) är ett klassificeringsverktyg som ska vara en vägledning för finansiella aktörer att identifiera ekonomiska aktiviteter som väsentligt bidrar till uppfyllande av EU:s klimatmål och gröna tillväxtstrategi. EU-kommissionen antog under 2023 en ny uppsättning taxonomikriterier (utöver befintliga för miljömål ett och två som avser klimat) för ekonomiska aktiviteter som väsentligt bidrar till ett eller flera av miljömå - len som inte är klimatrelaterade (miljömål tre till sex). För Hufvudstaden bedöms miljömål fyra (cirkulär ekonomi) som tillämpligt vid uppförande av nya byggnader och renovering av befintliga byggnader. Sedan tidigare omfattas ekonomiska verksamheter med betydande påverkan på klimatet samt åtgärder som vidtas för anpassning till klimat- förändringar (miljömål ett och två). Enligt förordningen ska redovisningen omfatta hur stor andel av omsätt - ning, investeringar och driftutgifter som är taxonomitillämpliga och taxonomi- förenliga. Beräkning av nyckeltalen har gjorts i enlighet med definitionerna 1.1.1, 1.1.2 och 1.1.3 i bilaga 1 till den delegerade akten om upplysnings - skyldighet enligt artikel 8 i taxonomiförordningen. En ekonomisk tillämplig verksamhet anses förenlig med förordningen, miljömässigt hållbar, om den uppfyller kraven för väsentligt bidrag till minst ett av sex miljömål, inte gör någon väsentlig skada på något av de reste - rande fem målen samt att kraven avseende sociala minimiskyddsåtgärder är uppfyllda. Minimiskyddsåtgärder Enligt taxonomiförordningen måste efterlevnad av minimiskyddsåtgärder för ansvarsfullt företagande uppfyllas för att en ekonomisk verksamhet ska kunna klassas som förenlig. Dessa innefattar områdena mänskliga rättig- heter, mutor och korruption, skatt och rättvis konkurrens. Efterlevnad av minimiskyddsåtgärder bedöms utifrån ett tvådimensionellt perspektiv. Före - byggande genom preventiva åtgärder med kontroller av implementerade processer för hantering av respektive område. I efterhand kontrolleras effektiviteten av dessa åtgärder genom granskning av utfall. Hufvudstaden lever upp till minimiskyddsåtgärdernas krav. Läs mer om hur vi arbetar med de olika områdena på sidorna 35, 43 och 102–104. Tillämpliga ekonomiska verksamheter Hufvudstaden har bedömt att den tillämpliga taxonomiverksamheten för omsättning och driftutgifter är verksamhet 7.7 Ägande och förvärv av bygg - nader. Avseende kapitalutgifter är merparten hänförligt till verksamhet 7.7, men det sker även investeringar i fastigheter som inte är förenliga. I före - kommande fall allokeras dessa till den taxonomiverksamhet som är tillämp- lig och således omfattas även verksamhet 7.1–7.6, se definition på sidan 106. Miljömässigt hållbara verksamheter som omfattas av taxonomin men som för 2023 ej anses förenliga beror på att vissa DNSH-kriterier inte går att uppfylla, främst på grund av brist på data från leverantörer. Ägande och förvärv av byggnader Väsentligt bidrag till begränsning av klimatförändringar Byggnader uppförda före 2020-12-31 med energiklass A eller som ingår bland topp 15 procent av det nationella beståndet sett till energieffektivitet uppfyller taxonomins krav avseende väsentligt bidrag. Topp 15 procent bedöms utifrån branschorganisationen Fastighetsägarna Sveriges fram - tagna tröskelvärden för energi prestanda. Att inte orsaka betydande skada/Do No Significant Harm (DNSH) Klimatrisk- och sårbarhetsanalyser har genomförts för samtliga förvaltnings - fastigheter (i enlighet med Taxonomiförordningens Bilaga A). Baserat på resultatet har en bedömning gjorts huruvida den enskilda fastigheten löper väsentlig risk att skadas ekonomiskt. Det är främst översvämningar på grund av kraftig nederbörd eller stigande vattennivåer som är de största potentiella klimatriskerna. Fastigheter med ingen eller låg riskbild bedöms uppfylla DNSH-kravet om en klimatanpassad fastighet. Fastigheter med väsentlig riskbild uppfyller DNSH-kravet om det för den riskutsatta fastigheten finns en handlingsplan för klimatanpassningsarbetet som följs upp årligen. Omsättning Total omsättning framgår av not 3. Taxonomitillämplig omsättning innefattar hyres- och service intäkter från förvaltningsfastigheter samt intäkter från Cecil Coworking och Parkaden vilka redovisas i segment Övrig verksamhet. Tillämplig omsättnings förenlighet prövas mot verksamhet 7.7, miljömål ett, och bedöms vara förenlig om kriterierna, enligt föregående stycke, uppnås. Förenlig omsättning uppgår till 11 procent (10) av total omsättning och utgörs till 95 procent av hyresintäkter från förvaltningsfastigheter. Jämfört med föregående år har förenlig omsättning ökat tack vare större omsätt - ningsökningar för fastigheter som är förenliga än övriga fastigheter. Kapitalutgifter Totala kapitalutgifter avser värdehöjande åtgärder och förvärv i förvaltnings- fastigheter (not 16) samt investeringar i immateriella tillgångar och inventa- rier (not 15 och 17). Om en fastighet är förenlig blir investeringar i den fastigheten tillämpliga och förenliga och redovisas under verksamhet 7.7. Investeringar i en fastighet som inte är förenlig bedöms på projektnivå genom att de prövas mot tekniska granskningskriterier för väsentligt bidrag och för att inte orsaka betydande skada för den ekonomiska verksamhet som är tillämplig. Dessa redovisas under respektive verksamhet 7.1–7.6. Samtliga redovisade investeringar inom verksamheterna 7.1–7.7 är hänför - bara till förvaltningsfastigheter. Vid bedömning av taxonomiförenlighet till- lämpas försiktighetsprincipen, vilket innebär att i de fall det saknas underlag för att bedöma efterlevnad anses investeringen ej förenlig. Förenliga kapi - talutgifter har minskat till 1 procent (6). Föregående år genomfördes några större ombyggnadsprojekt i förenliga fastigheter. 1) Med uppförd avses datum för inskickad bygglovsansökan senast 2020-12-31. Per den 31 december 2023 har Hufvudstaden inga fastigheter som är uppförda efter 2020-12-31, vilka skulle ha omfattats av andra kriterier för uppfyllandet av väsentligt bidrag. HållbarHetsnoter 105 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Driftutgifter Totala driftutgifter, i enlighet med taxonomins definition, som är tillämpliga avser reparationer och underhåll. Tillämpliga driftutgifter i förvaltningsfastig - heter avser kostnader för renovering, fastighetsskötsel, styrning, dagligt och planerat underhåll samt reparationer. Om en fastighet är förenlig blir till - lämpliga driftutgifter i den fastigheten förenliga under verksamhet 7.7. Driftutgifter prövas inte på projektnivå. Förenliga driftutgifter har minskat till 8 procent (11) beroende på lägre driftkostnader i förenliga fastigheter. Tillämpliga ekonomiska verksamheter 7.1/3.1 Uppförande av nya byggnader (7.1 refererar till CCM och CCA, 3.1 refererar till CE) 7.2/3.2 Renovering av befintliga byggnader (7.2 refererar till CCM och CCA, 3.2 refererar till CE) 7.3 Installation, underhåll och reparation av energieffektiv utrustning 7.4 Installation, underhåll och reparation av laddstationer för elfordon i byggnader 7.5 Installation, underhåll och reparation av instrument och anordningar för mätning, reglering och kontroll av byggnaders energiprestanda 7.6 Installation, underhåll och reparation av tekniker för förnybar energi 7.7 Ägande och förvärv av byggnader Miljömål CCM = Begränsning av klimatförändringar CCA = Anpassning till klimatförändringar WTR = Vattenresurser och marina resurser CE = Den cirkulära ekonomin PPC = Förebyggande och begränsning av föroreningar BIO = Biologisk mångfald och ekosystem Tabellförklaringar Kolumn 2 Ekonomiska verksamheters miljömål och index A.1 kolumn 5–10 J: Ja, verksamheten omfattas av och är förenlig med taxonomin för det relevanta miljömålet N: Nej, verksamheten omfattas av men är inte förenlig med taxonomin för det relevanta miljömålet N/EL: Non eligible/omfattas ej, verksamheten omfattas inte av taxonomin för det relevanta miljömålet A.2 kolumn 5–10 EL: Eligible/omfattas, verksamheten omfattas av taxonomin för det relevanta miljömålet N/EL: Non eligible/omfattas ej, verksamheten omfattas inte av taxonomin för det relevanta miljömålet Kolumn 19–20 E: Möjliggörande verksamhet T: Omställningsverksamhet Allmänt Streck”-”: Ej tillämpligt Omsättning 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Minimiskyddsåtgärder (17) Andel förenliga med taxonomi- kraven (A.1.) eller som omfattas av taxonomikraven (A.2.) omsättning, år 2022 (18) Kategori möjliggörande verksamhet (19) Kategori omställnings- verksamhet (20) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Omsättning (3) Andel av omsättningen, år 2023 (4) Begränsning av klimatförändringar (5) Anpassning till klimatförändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimatförändringar (11) Anpassning till klimatförändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkukär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Enhet mnkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) Ägande och förvärv av byggnader CCM 7.7 325 11 J N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 10 – – De miljömässigt hållbara verksamheternas omsättning (A.1) 325 11 11 – – – – – – – – – – – – 10 Varav möjliggörande verksamheter – – – – – – – – – – – – – – – – E Varav omställningsverksamheter – – – – – – – – – – – T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Ägande och förvärv av byggnader CCM 7.7 1 838 62 EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 62 Omsättningen hos de verksamheter somomfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 1 838 62 62 – – – – – 62 A. Omsättning för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 2 164 73 73 – – – – – 72 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 798 27 TOTALT (A+B) 2 962 100 KPI:erna för omsättning, kapitalutgifter och driftutgifter beräknas enligt följande: Andel taxonomitillämplig KPI = Tillämplig KPI Total KPI Andel taxonomiförenlig KPI = Förenlig KPI Total KPI HållbarHetsnoter 106 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Kapitalutgifter 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Minimiskyddsåtgärder (17) Andel förenliga med taxonomi- kraven (A.1.) eller som omfattas av taxonomikraven (A.2.) kapital- utgifter, år 2022 (18) Kategori möjliggörande verksamhet (19) Kategori omställnings- verksamhet (20) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Kapitalutgifter (3) Andel av kapitalutgifterna, år 2023 Begränsning av klimatförändringar (5) Anpassning till klimatförändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimatförändringar (11) Anpassning till klimatförändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkukär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Enhet mnkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) Laddstationer för elfordon i byggnader CCM 7.4 1 0 J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 0 E – Instrument för byggnaders energiprestanda CCM 7.5 3 0 J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 0 E – Tekniker för förnybar energi CCM 7.6 5 0 J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 1 E – Ägande och förvärv av byggnader CCM 7.7 11 1 J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 4 – – Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 20 1 1 – – – – – – – – – – – – 6 Varav möjliggörande verksamheter 9 1 1 – – – – – – – – – – – – 0 E Varav omställningsverksamheter – – – – – – – – – – – T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Uppförande av nya byggnader CCM & CCA 7.1/CE 3.1 174 13 EL EL N/EL N/EL EL N/EL 24 Renovering av befintliga byggnader CCM & CCA 7.2/CE 3.2 362 28 EL EL N/EL N/EL EL N/EL 32 Energieffektiv utrustning CCM & CCA 7.3 77 6 EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 3 Ägande och förvärv av byggnader CCM & CCA 7.7 605 47 EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 30 Kapitalutgifter för de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 1 218 94 94 – – – – – 89 A. Kapitalutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 1 238 95 95 – – – – – 95 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Kapitalutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 63 5 TOTALT (A+B) 1 301 100 Taxonomiförenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin CCM 1% 95% CCA 0% 95% WTR CE 41% PPC BIO HållbarHetsnoter 107 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Driftutgifter 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada Minimiskyddsåtgärder (17) Andel förenliga med taxonomik- raven (A.1.) eller som omfattas av taxonomikraven (A.2.) driftsutgifter, år 2022 (18) Kategori möjliggörande verksamhet (19) Kategori omställnings- verksamhet (20) Ekonomiska verksamheter (1) Kod (2) Driftsutgifter (3) Andel av driftsutgifterna, år 2023 Begränsning av klimatförändringar (5) Anpassning till klimatförändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald (10) Begränsning av klimatförändringar (11) Anpassning till klimatförändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkukär ekonomi (15) Biologisk mångfald (16) Enhet mnkr % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Taxonomiförenliga verksamheter Ägande och förvärv av byggnader CCM 7.7 7 8 J N N/EL N/EL N/EL N/EL – J – – – – J 11 – – Driftsutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 7 8 8 – – – – – – – – – – – – 11 Varav möjliggörande verksamheter – – – – – – – – – – – – – – – – E Varav omställningsverksamheter – – – – – – – – – – – T A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Ägande och förvärv av byggnader CCM & CCA 7.7 56 62 EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 67 Driftsutgifter för de verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 56 62 62 – – – – – 67 A. Driftsutgifter för verksamheter som omfattas av taxonomin (A.1+A.2) 63 70 70 – – – – – 78 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Driftsutgifter hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin 27 30 TOTALT (A+B) 90 100 Taxonomiförenlighet per mål Mål som omfattas av taxonomin CCM 8% 70% CCA 0% 70% WTR CE PPC BIO Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter Rad Kärnenergirelaterade verksamheter Ja/Nej 1. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln. Nej 2. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller process- värme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik. Nej 3. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbe- gripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. Nej Fossilgasrelaterade verksamheter 4. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift avelproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 5. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 6. Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej HållbarHetsnoter 108 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Hufvudstaden AB (publ) att översiktligt granska Hufvudstaden AB (publ)s hållbarhetsredovisning för år 2023. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidorna 6–7, 28–35, 43–44 samt 98–108 i detta dokument. Den lagstadgade håll - barhetsrapporten definieras på sidorna 6–7, 28–35, 43–44 samt 98 –108. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriteri - erna framgår på sidan 104 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av GRI Standards som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lag - stadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till historisk information och inkluderar inte framåtriktad information. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk gransk - ning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Standard on Quality Management) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Hufvudstaden AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes- etiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterierna, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovis - ningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Revisors rapport över översiktlig granskning av Hufvudstadens AB (publ)s hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Hufvudstaden AB (publ), organisationsnummer 556012-8240 Stockholm den 16 februari 2024 PricewaterhouseCoopers AB Magnus Svensson Henryson Auktoriserad revisor GranskninGsrapport HållbarHet 109 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Fastighetsförteckning Uthyrbar yta, kvm Fastighets- beteckning Adress Tomt- areal, kvm Inköpsår Bygg-/ ombyggn.-år Taxerings- värde 2023, mnkr Kontor Butik Restau- rang Biograf Lager Garage Bostäder Övrigt Totalt AFFÄRSOMRÅDE STOCKHOLM Förvaltningsområde Kungsgatan Hästhuvudet 13 Sveavägen 21–23, Kungsgatan 40–42, Apelbergsgatan 35–37, Olofsgatan 2–4 1 302 1929/99 1919/32/ 94/2001 548,0 4 960 1 808 174 6 942 Järnplåten 28 Sveavägen 24–26, Oxtorgsgatan 18–20, Kungsgatan 39 1 085 1928/54 1958/95 637,0 6 403 1 341 1 464 9 208 Kåkenhusen 40 Brunnsgatan 1–9, Norrlandsgatan 29–33, Kungsgatan 4–10 4 934 1921/2 011 1926/28/30/ 32/84/85/ 89/91 1 593,0 17 204 2 897 1 668 845 22 614 Oxhuvudet 18 1) Kungsgatan 32–38, Sveavägen 28–30, Apelbergsgatan 27–33, Malmskillnadsgatan 39 4 509 1926 1931/85/ 89/91 1 956,0 20 786 5 069 2 024 1 612 5 29 496 Summa 11 83 0 4 734,0 49 353 11 115 1 668 – 4 507 1 612 – 5 68 260 Förvaltningsområde Norrmalmstorg Kvasten 2 Norrlandsgatan 16, Jakobsbergsgatan 11 934 1966 1987 336,0 2 876 372 453 281 725 4 707 Kvasten 6 1) Biblioteksgatan 5, Mäster Samuelsgatan 6–8 2 075 1915 1917/90 553,0 2 816 1 324 2 839 99 7 078 Kvasten 9 Biblioteksgatan 7, Jakobsbergsgatan 5–9 822 1955 1978/95 338,0 2 461 493 144 342 3 440 Norrmalm 2:63 2) Norrmalmstorg 1992 1993 20,4 194 194 Packarhuset 4 1) , 3) Norrmalmstorg 1, Hamngatan 8, Norrlandsgatan 2, Smålandsgatan 11 2 195 2000 1932/2003 1 414,0 11 2 04 3 654 499 15 357 Pumpstocken 10 1) Birger Jarlsgatan 13–15, Mäster Samuelsgatan 2–4, Biblioteksgatan 10–12, Jakobsbergsgatan 1–3 2 886 1917/78/ 91/2000 1865/97/ 1901/29/ 84/ 96/ 97/2006 1 287,8 7 811 3 889 499 75 192 1 12 467 Rännilen 8 Birger Jarlsgatan 11, Mäster Samuelsgatan 1 645 1917 1900/90 286,0 1 895 750 28 2 673 Rännilen 11 Biblioteksgatan 8, Mäster Samuelsgatan 5 775 1958 1902/85 277,0 1 618 809 474 2 2 903 Rännilen 18 1) Birger Jarlsgatan 7–9, Smålandsgatan 8–10 1 677 1963 1888/1986/ 2009 713,0 4 874 1 441 375 272 6 962 Rännilen 19 Norrmalmstorg 12–14, Biblioteksgatan 2–4, Mäster Samuelsgatan 3 2 169 1931/39/ 2007 1902/42/ 64/90/2002 1 032,0 7 938 2 047 500 812 11 29 7 Skären 9 Smålandsgatan 18–20, Norrlandsgatan 8–10 2 195 1917 1984/2001/ 2020 1 617,0 10 966 1 682 384 737 13 769 Vildmannen 7 1) , 4) Biblioteksgatan 9, Jakobsbergsgatan 6 1 290 1918 1897/2023 173,0 2 879 1 173 87 609 4 748 Summa 17 663 8 047,2 57 338 17 634 4 978 – 2 569 2 274 801 1 85 595 Förvaltningsområde Väst Achilles 1 5) Slussplan 5–9, Skeppsbron 48, Södra Dryckesgränd 1, Järntorgsgatan 7 1 046 1979 1600-talet/ 1974 205,0 3 774 460 240 484 4 958 Grönlandet Södra 11 Drottninggatan 92–94, Wallingatan 5, Adolf Fredriks Kyrkog. 12 1 662 1923 1911/91 373,0 7 612 379 263 877 9 131 Kungliga Trädgården 5 Västra Trädgårdsgatan 8 673 1984 1984/95 200,0 2 756 8 2 764 Medusa 1 1), 6) Kornhamnstorg 61, Slussplan 1–3, Järntorgsgatan 6 547 1980 1878/1991 103,2 1 286 242 271 104 303 2 206 Orgelpipan 7 7) Klarabergsgatan 56–64, Vasagatan 24–26, Mäster Samuelsg. 65–73, Klara Norra Kyrkogata 3–5 6 294 1979 1964/2001 1 289,0 10 033 3 421 1 969 1 661 13 450 1 30 535 Svärdfisken 2 1) Drottninggatan 82, Apelbergsgatan 50–52, Olof Palmes gata 13 1 853 1921 1851/1987 324,0 3 718 175 1 893 562 1 107 7 455 Summa 12 075 2 494,2 29 179 4 677 2 743 1 893 3 696 14 557 303 1 57 049 Totalt Affärsområde Stockholm 41 568 15 275,4 135 870 33 426 9 389 1 893 10 772 18 443 1 104 7 210 904 FastighetsFörteckning 110 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Uthyrbar yta, kvm Fastighets- beteckning Adress Tomt- areal, kvm Inköpsår Bygg-/ ombyggn.-år Taxerings- värde 2023, mnkr Kontor Butik Restau- rang Biograf Lager Garage Bostäder Övrigt Totalt AFFÄRSOMRÅDE NK Förvaltningsområde NK Stockholm Hästen 19 1), 9) och 20 8), 9) , Spektern 14 8), 9) Hamngatan 18–20, Regeringsgatan 36–40 8 875 1998 1915/91 3 309,0 11 119 21 752 2 381 3 900 16 39 168 Förvaltningsområde NK Göteborg Inom Vallgraven 10:9 9) Östra Hamngatan 42, Kyrkogatan 48–54, Fredsgatan 5–7, Drottninggatan 39–45 4 520 1998 1964/94 695,0 4 861 9 998 591 983 16 433 Förvaltningsområde Parkaden Hästskon 10 1), 10) Regeringsgatan 47–55, Mäster Samuelsg. 29–33 4 921 1977 1964/95 473,6 884 1 043 715 11 52 3 21 514 1 35 680 Totalt Affärsområde NK 18 316 4 477,6 16 864 32 793 3 687 – 16 406 21 514 – 17 91 281 AFFÄRSOMRÅDE GÖTEBORG Förvaltningsområde Göteborg Inom Vallgraven 3:2 11) Stora Nygatan 17, Lilla Drottninggatan 3 784 2016 1856/2022 65,0 1 239 1 239 Inom Vallgraven 12:10 12) Södra Hamngatan 49–57, Östra Larmgatan 1, Drottninggatan 54–60 4 157 1967 1975 255,2 10 393 3 278 589 914 1 275 16 449 Inom Vallgraven 12:11 12) Drottninggatan 50–52, Södra Hamngatan 45–47, Fredsgatan 2–4 2 138 1967/ 2010/11 1875/1929/30 148,2 1 823 1 709 393 779 4 704 Nordstaden 8:24 Postgatan 26–32 och 39–43, Nordstadstorget 2–8, Spannmålsgatan 19, Nils Ericsonsgatan 17, Götgatan 9–11, Köpmansgatan 28–34, Östra Hamngatan 26–28 12 678 1979/2013 1972/2005/11 3 030,0 36 979 24 046 1 615 3 569 56 66 265 Nordstaden GA:5 13) Nordstadstorget med flera 334,8 – Totalt Affärsområde Göteborg 19 757 3 833,2 49 195 29 033 2 204 – 4 876 1 275 2 018 56 88 657 TOTALT 79 641 23 586,2 201 929 95 252 15 280 1 893 32 054 41 232 3 122 80 390 842 1) Fastigheten är kulturhistoriskt klassificerad. 2) Fastigheten innehas genom arrende. 3) Ägs av dotterbolaget Fastighetsaktiebolaget Stockholms City. 4) Fastigheten brandhärjades 2017 och återuppbyggnaden färdigställdes 2023. 5) Fastigheten är byggnadsminnesmärkt. 6) Ägs av dotterbolaget Fastighetsaktiebolaget Medusa. 7) Orgelpipan 7 innehas med tomträtt. Avgälden uppgår årligen till 12,8 mnkr och är bunden till 31 oktober 2024. Taxeringsvärde för mark ingår med 555,0 mnkr. 8) Hästen 20 och Spektern 14 innehas med tomträtter. Avgälden för Hästen 20 uppgår till 3,6 mnkr årligen och är bunden till 30 april 2032. Avgälden för Spektern 14 uppgår årligen till 1,4 mnkr och är bunden till 30 september 2025. Taxeringsvärde för mark ingår med 70,0 mnkr. 9) Ägs av dotterbolaget AB Nordiska Kompaniet. 10) Ägs av dotterbolaget AB Hamngatsgaraget. Hästskon 10 innehas med tomträtt. Avgälden uppgår årligen till 4,4 mnkr och är bunden till 31 augusti 2024. Taxeringsvärde för mark ingår med 137,3 mnkr. Del av uthyrbar yta ingår i NK-varuhuset i Stockholm. 11 ) Ägs av dotterbolaget Gbg Inom Vallgraven 3-2 AB. Efter en färdigställd ombyggnation redovisas fastighetens uthyrbara yta som bostäder. 12) Fastigheten är en del av av det omfattande utvecklingsprojektet Kvarteret Johanna. 13) Objektet är gemensamhetsanläggningar som bland annat avser parkeringsverksamhet, viss lokaluthyrning samt drift och skötsel av gågator, lastgator, kyla och reservkraft. Taxeringsvärdet avser Hufvudstadens andel om 39,4 procent, motsvarande cirka 31 000 kvm. För kartor och bilder se sidorna 112–114. FastighetsFörteckning 111 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Fastighet/Byggår/Yta 1 Grönlandet Södra 11 Byggår: 1911 Yta: 9 131 kvm 4 Hästhuvudet 13 Byggår: 1919 Yta: 6 942 kvm Fastighet/Byggår/Yta 2 Svärdfisken 2 Byggår: 1851 Yta: 7 455 kvm 5 Oxhuvudet 18 Byggår: 1931 Yta: 29 496 kvm Fastighet/Byggår/Yta 3 Orgelpipan 7 Byggår: 1964 Yta: 30 535 kvm 6 Järnplåten 28 Byggår: 1958 Yta: 9 208 kvm Fastighetsbestånd Stockholm OLOF PALMES GATA V Ä S T R A T R Ä D G Å R D S G A T A N HAMNGATAN SAMUELSGATAN MÄSTER MÄSTER SAMUELSGATAN KLARABERGSGATAN SKEPPSBRON KUNGSGATAN JAKOBSBERGSGATAN Central- station Sergels torg Kungs- träd- gården Karl XII:s torg Stortorget Slussplan Tyghus- plan Norr- malms torg Norra Bantorget Hötorget Stureplan Humlegården Tegnér- lunden KUNGSGATAN WALLINGATAN RÅDMANSGATAN DROTTNINGGATAN SVEAVÄGEN VASAGATAN VASABRON CENTRALBRON STRÖMSBRON BRYGGARGATAN BRUNNSGATAN BIRGER JARLSGATAN NORRLANDSGATAN KUNGSTRÄDGÅRDSGATAN REGERINGSGATAN MALMSKILLNADSGATAN BIBLIOTEKSGATAN 1 2 4 5 6 7 3 8 17 9 10 12 13 14 16 11 15 18 19 Fastighetsbeståndet 112 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Fastighet/Byggår/Yta 7 Kåkenhusen 40 Byggår: 1926 Yta: 22 614 kvm 10 Kungliga Trädgården 5 Byggår: 1984 Yta: 2 764 kvm 12 Kvasten 6 Byggår: 1917 Yta: 7 078 kvm 14 Packarhuset 4 Byggår: 1932 Yta: 15 357 kvm 16 Rännilen 11 Byggår: 1902 Yta: 2 903 kvm 17 Norrmalm 2:63 Byggår: 1993 Yta: 194 kvm Fastighet/Byggår/Yta 8 Hästskon 10 Byggår: 1964 Yta: 35 680 kvm 11 Vildmannen 7 Byggår: 1897/2023 Yta: 4 748 kvm 12 Kvasten 9 Byggår: 1978 Yta: 3 440 kvm 15 Pumpstocken 10 Byggår: 1865 Yta: 12 467kvm 16 Rännilen 18 Byggår: 1888 Yta: 6 962 kvm 18 Medusa 1 Byggår: 1878 Yta: 2 206 kvm Fastighet/Byggår/Yta 9 Hästen 19, 20 (NK) Byggår: 1915 Yta: 39 168kvm 12 Kvasten 2 Byggår: 1987 Yta: 4 707 kvm 13 Skären 9 Byggår: 1984/2020 Yta: 13 769 kvm 16 Rännilen 8 Byggår: 1900 Yta: 2 673 kvm 16 Rännilen 19 Byggår: 1902 Yta: 11 297 kvm 19 Achilles 1 Byggår: 1600-talet Yta: 4 958kvm Fastighetsbeståndet 113 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Fastighetsbestånd Göteborg VÄLKOMMEN TILL VÅRA KVARTER, MED NÄRA TILL ALLT. TÅG Göteborgs Centralstation VÅRA FASTIGHETER Skepps- broplatsen Packhus- platsen Lilla Torget Sten Packhuskajen Operan Central- stationen Trädgårds- föreningen Stora Teatern Kungs- parken Grönsaks- torget Kungs- torget Domkyrkan Paddan Kungs- ports- platsen Gamla Ullevi Ullevi Drottning- torget NORRA HAMNGATAN DROTTNINGGATAN KUNGSGATAN SÖDRA HAMNGATAN KÖPMANSGATAN FREDSGATAN ÖSTRA HAMNGATAN POSTGATAN SPANNMÅLSGATAN RICSONSGATAN NILS E NORDSTAN AVENYN FREDS TAN Fastighet/Byggår/Yta 1 Nordstaden 8:24 (Femman) Byggår: 1972/2011 Yta: 45 056 kvm 3 Inom Vallgraven 12:11 Byggår: 1875/1929/30 Yta: 4 704 kvm Fastighet/Byggår/Yta 2 Nordstaden 8:24 (Fyran) Byggår: 1972 Yta: 21 209 kvm 4 Inom Vallgraven 10:9 (NK) Byggår: 1964 Yta: 16 433 kvm Fastighet/Byggår/Yta 3 Inom Vallgraven 12:10 Byggår: 1975 Yta: 16 449 kvm 5 Inom Vallgraven 3:2 Byggår: 1856/2022 Yta: 1 239 kvm 5 2 1 3 4 Fastighetsbeståndet 114 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 Adresser NK Stockholm NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Hamngatan 18–20 Telefon: 08-762 80 00 Hemsida: nk.se NK Göteborg NK 331 Drottninggatan 39 411 09 GÖTEBORG Besöksadress: Östra Hamngatan 42 Telefon: 08-762 80 00 Hemsida: nk.se Produktion: Hallvarsson & Halvarsson i samarbete med Hufvudstaden. Fotograf: Maria Cruseman, Pao Duell, Erik G Svensson, OTW Anna Hållams/Sofia Sabel, Dan Sjunesson, Rebecka Bjurmell, Johannes Maxweller, Anna Kuylenstierna. Hufvudstaden AB (publ) E-post: [email protected] Hemsida: hufvudstaden.se Organisationsnummer: 556012-8240 Styrelsens säte: Stockholm Göteborg Kyrkogatan 54 411 08 GÖTEBORG Besöksadress: Kyrkogatan 54 Telefon: 031-710 21 00 NK-varuhusen Varumärken inom koncernen Stockholm (Huvudkontor) NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Regeringsgatan 38 Telefon: 08-762 90 00 Cecil Coworking AB NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Norrlandsgatan 10 Telefon: 08-762 94 00 E-post: [email protected] Hemsida: cecilcoworking.se Organisationsnummer: 559242-1506 NK Retail AB Box 7152 103 88 STOCKHOLM Besöksadress: Västra Trädgårdsgatan 8 Telefon: 08-629 20 00 E-post: [email protected] Hemsida: nkretail.se Organisationsnummer: 559268-4103 Parkaden AB NK 100 111 77 STOCKHOLM Besöksadress: Regeringsgatan 47– 55 Telefon: 08-762 92 00 E-post: [email protected] Hemsida: parkaden.se Organisationsnummer: 556085-3599 adresser 115 HUFVUDSTADEN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 hufvudstaden.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.