Fabege

Annual Report (ESEF) • Mar 8, 2024

Fabege AB ÅRSREDOVISNING 2O23 Fabege är e fastighetsbolag och stadsutvecklare som genom lösningar för ständigt skiande behov tar hand om helheten. Hela människan, hela företaget, hela platsen. Hela tiden. Fabege Årsredovisning 2023 Fabege årsredovisning 2023 Hållbarhet Fabeges hållbarhetsarbete.. ................. 22 Hållbarhetsåret .......................................... 23 Väg framåt för den hållbara staden ... 24 Våra fokusområden ................................. 25 Stadsdelar ................................................ 26 Fastigheter ............................................... 29 Medarbetare ............................................ 33 Leverantörskedja .................................... 35 Finansiering .............................................. 37 Kunder ....................................................... 39 Aärsetik ................................................... 40 Hållbarhetsmål ........................................... 41 Övrig information Fastighetsbestånd ...................................119 Projekt .........................................................123 Fastighetsförteckning ............................ 124 Femårsöversikt .........................................130 Härledning av nyckeltal ..........................131 Definitioner ................................................133 Årsstämma och anmälan .....................134 Om Fabege Det här är Fabege .......................................3 2023 i korthet ...............................................4 VD-ord ............................................................5 Strategi för hållbar tillväxt .........................8 Mål som styr verksamheten ....................9 Stockholms fastighetsmarknad ........... 10 Stadsutveckling ......................................... 13 Våra stadsdelar .......................................... 14 Intervju med Fabeges CFO .................... 18 Varför investera i Fabege ........................ 19 Fabegeaktien ............................................. 20 Förvaltningsberäelse Verksamhetens resultat ......................... 44 Finansiering ................................................ 47 Risker och riskhantering ........................ 50 Bolagsstyrningsrapport ........................... 61 Ordförande har ordet ............................. 61 Fabeges styrelse .................................... 69 Koncernledningen ...................................71 Hållbarhetsnoter ....................................... 73 Ekonomisk redovisning Koncernen .................................................. 92 Moderbolaget ............................................ 96 Noter ........................................................... 100 Årsredovisningens undertecknande ....................................... 116 Revisionsberäelse .................................. 117 Om denna rapport Den legala årsredovisningen omfaar sidorna 43–116. Den av revisorer granskade hållbarhetsrapporten omfaar sidorna 73–89. Årsredovisningen publiceras på svenska och engelska. Den svenska versionen är originalversion. Omslagsbild: Ackordet 1, Haga Norra. 2Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Det här är Fabege Vi är en stor ägare med hög aärskännedom på vår marknad Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm med en fastighetsportfölj fördelad på utvalda stadsdelar som alla kännetecknas av goda möjligheter a pendla spårbundet. Genom e samlat bestånd i kluster och förvaltning i egen regi har vi god marknadskännedom. Det skapar goda förutsäningar för eektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Läs mer på sidorna 13-17 Vi är drivande i utvecklingen av en hållbar stad Tack vare vårt stora ägande i våra stadsdelar kan vi ta e helhetsansvar för a det finns tillgång till grön- områden, restauranger och service. Hållbarhet är prioriterat och vi arbetar aktivt för minskade klimatavtryck, energieektivitet och främjandet av god hälsa i våra stadsdelar. Alla våra förvaltningsfastigheter och projekt miljöcertifieras enligt BREEAM-SE eller BREEAM In-Use. Läs mer på sidorna 22-42 Hyresintäkter och överskosgrad Vi utvecklar trygga, araktiva och hållbara stadsdelar i Stockholm. Med fokus på kommersiella fastigheter i e antal välbelägna delmarknader skapar vi kontor, arbetsplatser och miljöer där människor mår bra och presterar bäre. Via doerbolaget Birger Bostad tar vi e ännu större grepp om helheten med bostadsutveckling i våra stadsdelar. Fabege vill vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och staden a utvecklas. Värdeskapande sker genom förvaltning och förädling av befintliga fastigheter, projektutveckling och transaktioner. Hyresvärde per lokaltyp Fastighetsvärde per område Kontor: 82 % Butik/restaurang: 4 % Industri / logistik: 4 % Övrigt: 10 % 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Mkr % 80 78 76 74 72 70 Hyresintäkter, Mkr Överskosgrad, % 2022202120202019 2023 Fastigheter 100 Medarbetare 228 Miljöcertifierade fastigheter, yta 82 % Fastighetsvärde 78,1 Mdkr Vision Framgångsfaktorn för en ny tid Vi ska vara en närvarande partner med människan i centrum. Genom nytänkande, ansvar och flexibilitet skapar vi förut sä ningar för företag, platser och vår stad a utvecklas. Mission Vi gör verklighet av visioner Vi hjälper människor och företag a trivas och nå sina mål. Vi hjälper platser a få liv. Ingen dröm är för stor eller för liten för oss. Solna: 47 % Innerstaden: 38 % Hammarby Sjöstad: 10 % Flemingsberg: 4 % Övriga marknader: 1 % Totalt 78,1 Mdkr 3Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 2023 i korthet Poolen utsedd till årets bygge Kvarteret Poolen är en innovativ byggnad med badanläggning och kontorshus och är resultatet av e framgångsrikt samarbete mellan Solna stad och Fabege. Årets Byg- ge är byggbranschens mest pre- stigefyllda tävling som lyer alla aspekter och aktörer i e fram gångs rikt byggprojekt. Fabege är en av Sveriges bästa arbetsplatser 2023 Vi avancerade till plats 20 bland Sveriges Bästa Arbetsplatser™ för medelstora organisationer i Great Place to Works årliga medarbetar- undersökning med e Trust Index på 88. Grön aktie Vi erhöll märkningen Nasdaq Green Equity Designation. Den gröna aktien redovisar trans- parent bolagets klimat- påverkan och syet är a skapa ökad synlighet för investerare som söker hållbara investeringar. Återbrukshubb i Solna Business Park På cirka 2 000 kvm i Solna Business Park samlas byggmaterial, installa- tioner, utrustning och möbler som ska återbrukas och allt dokumen- teras på en digital marknadsplats. Återbrukshubben är en viktig hörn- sten i Fabeges återbruksstrategi och bidrar till a halverar CO 2 -ut- släppen i byggprojekt till 2030. JM flyar si huvudkontor till Haga Norra JM har tecknat avtal på 6 500 kvm för si huvudkontor i fastigheten Ackordet 1 med inflyning av si huvud kontor under 2025. Vi sålde även byggräer i Huvudsta till JM om knappt 42 500 kvm, motsva- rande cirka 450 bostäder. NKI-index på 81 Vi överträade vårt mål och ökade från 79 i sen as te undersökningen som gordes 2021. 95 procent av kunderna svarar a det är troligt a de skulle rekommendera Fabege som hyresvärd. Alla våra marknads- områden förbärade sina resultat. Nyckeltal 2023 2022 Eget kapital, kr per aktie 125 145 EPRA NRV, kr per aktie 150 173 Totalavkastning fastigheter, % –6,2 2,4 Överskosgrad, % 75 74 Soliditet, % 47 49 Belåningsgrad, % 42 38 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 3,4 Skuldkvot, ggr 13,5 15,6 Hyresintäkter 3 366 Mkr 2022: 3 032 Mkr Substansvärde/aktie (EPRA NRV/aktie) 150 kr/aktie 2022: 173 kr/aktie Förvaltningsresultat 1 458 Mkr 2022: 1 373 Mkr Andel grön finansiering 100 % 2022: 100 % Aär med Nrep om 3,4 Mdkr Vi tecknade avtal med Nrep om försäljning av fastigheterna Orgeln 7, i Sundbyberg och Glädjen 12, i Stadshagen i en aär om 3,4 Mdkr. Fortsa topplacering i GRESB Vi uppnådde 93 poäng i förvaltningsportföljen och 98 poäng i projekt- portföljen av 100 möjliga för respektive del. Det gav oss det högsta betyget, 5 stjärnor, och placerade oss på första plats inom sektorn kontor bland börs noterade fastighetsbolag i norra Europa. Sveriges största uthyrning Vi tecknade e avtal med Saab AB på cirka 66 000 kvm i fastigheten Nöten 4 i Solna Strand med infly- ning under hösten 2025. Avtalet löper fram till 2045 med e hyres- värde som uppgår till 155 Mkr per år exklusive tillägg. 4Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 1 2 3 A öka uthyrningsgraden i förvaltningsdbeståndet. A refiinansiera våra obli- gations förfall och säkra tillgången på kapital. A fortsäa ligga i framkant inom hållbarhet Tre prioriteringar inför 2024 Väl rustade för framtiden eer e år präglat av oro När vi nu går in i 2024 så lägger vi ännu e år präglat av stor oro och osäkerhet bakom oss. Vi har under 2023 varit tvungna a navigera i en tillvaro med krig i vårt närområde, fortsa ökad geopolitisk osäkerhet och ökad otrygghet och våld i vårt samhälle. Samtidigt har konjunkturen försämrats, rän- torna har åkt berg- och dalbana, bostads- marknaden har varit och är nervös och den svenska kronan har fortsa a försvagas. I tider med så mycket osäkerhet och oro blir självfallet beslutsfaande också mer osäkert. Dea märks, inte minst, i investeringsbeslut. Mot slutet av året kunde vi se tecken på a kronan stärktes något, inflationen började sjunka, precis som räntorna och börsen blev på bäre humör. Vi har ha många år med otroligt bra för- utsäningar för vår bransch. Bra ekonomi och låga, till och med galet låga, räntor har dopat fastighetsmarknaden. Med dagens marknad är det inte lika enkelt längre utan vi är tillbaka till en verklighet som kräver balanserade finanser, minskat risktagande och inte minst god kostnadskontroll. De stigande räntorna slår igenom på stigande avkastningskrav vil - ket syns i sirorna, då vårt resultat eer vär- deförändringar blev negativt för 2023. Hyres- marknaden är svagare, våra projekt kämpar med lönsamheten, byggkostnaderna har inte sjunkit, yielderna går upp och kapitalmarkna - den är utmanande. Våra kunder påverkas självklart av marknadsläget och osäkerhet, därför är det viktigare än någonsin a vi alltid finns nära dem. Mycket positivt a se tillbaka på Givet denna långa lista på oro och utmanan- de omvärldsförutsäningar tycker jag a vi har tagit oss igenom året på e bra sä. Vi har få slita med viktiga frågor, men har också kunnat fortsäa vårt interna arbete med fokus på den dagliga förvaltningen av våra fastigheter, utvecklingen av våra stora projekt, vår lönsamhet och inte minst håll- barhet, e område där vi kan känna en stor stolthet. Det vi kan arbeta med – och påver - ka – utvecklades i rä riktning. Vi har gort några av årets största uthyrningar och net - touthyrningen uppgick till 165 miljoner kronor, vilket är en av de högsta någonsin. Hyresin - täkterna ökade i identiskt bestånd med 11 procent mycket pådrivet av den indexökning som trädde i kra vid ingången till 2023. Överskosgraden ökade till 75 procent sam - tidigt som förvaltningsresultatet, trots ränte- uppgången, var i stort se oförändrat mot föregående år. Vår vakansgrad sjönk till 9 procent. Vi har stärkt och utvecklat organisa - tionen och blev utsedda till en av Sveriges bästa arbetsgivare av Great Place to Work (GPTW). Vi har gort några större försäljningar och har en i grunden stark balansräkning. Listan av positiva händelser och styrkor är lång. ”Det är bra a vara optimist, men samtidigt viktigt a vara realist.” STEFAN DAHLBO 5Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Årets största uthyrning i Sverige Under det fjärde kvartalet kunde vi genom- föra en av våra största hyresaärer någonsin när vi tecknade e kontrakt med Saab. Bolaget hyr nu hela fastigheten Nöten 4, totalt 66 000 kvadratmeter till en årshyra om 155 miljoner kronor exklusive tillägg. Infly- ningen planeras till hösten 2025. Denna uthyrning är både väldigt rolig och betydel- sefull, för oss i allmänhet, men för Solna Strand i synnerhet. Transaktionsmarknaden avvaktande Totalt se var transaktionsmarknaden kraf- tigt ner från tidigare rekordnivåer. De trans- aktioner som genomförts i våra marknader har dock ske till bra nivåer, men markna- den är splirad och det kan skilja stort kvar- ter för kvarter eller stadsdel för stadsdel. I centrala Stockholm tillhör merparten av fast- igheterna långsiktiga institutionella ägare och där lyser stressade säljare med sin frånvaro. Vi avyrade två kontorsfastigheter utanför våra prioriterade stadsdelar till e bokfört värde om totalt 3,4 miljarder kronor, plus mark för yerligare drygt 400 miljoner. Allt i linje med vår långsiktiga strategi för a skapa investeringsutrymme. Med tanke på marknadsläget och de få transaktioner vi se på marknaden har vi, sedan slutet av 2022 och under 2023, vär- derat en större andel än normalt av våra fastigheter externt. Under årets fjärde kvartal externvärderade vi 70 procent av vår portfölj, medan övriga fastigheter värderades internt i dialog med externa parter. Sedan det tredje kvartalet 2022 har vi skrivit ner våra värden med cirka 13 procent. E högre avkastnings- krav har till viss del uppvägts av högre hyror. minskat under flera kvartal. Den trenden motverkas samtidigt, till viss del, av a utbu - det av nya kontor kommer a vara väldigt lågt, både i år och 2025. Eer pandemin har det varit många diskussioner om kontorens utveckling. Det vi kallar kontor har en central funktion i mångas liv. Kontoren är viktiga för a skapa gemenskap, tillhörighet och enga - gemang. Det är dock viktigt för oss alla a vara lyhörda och öppna för utveckling, inte minst med tanke på ny teknik. Jag upplever a intresset för utformningen av kontoren och deras funktion är större än någonsin. Vi har därför också utvecklat nya tjänster för a kunna ligga i framkant när det gäller a vara rådgivare till våra nuvarande och potentiella hyresgäster. Allt för a bidra till a skapa platser för mänskliga möten, samtal, koncen - tration samt utveckling av individer och före- tag. Vi har under året också satsat mer på våra flexibla koncept, NOW, CoW, RUM, WAW och VOV. A skapa flexibla lösningar med olika kontraktstider och serviceinnehåll är en viktig del av vårt erbjudande. Även samarbeten med andra aktörer, till exempel specialister på coworking, är viktiga. Tyvärr har kommunikationer och trans- porter kommit yerligare i fokus under året, och då inte i positiv mening. I Stockholm har trafiken under året drabbats av stora stör- ningar. Vi har påtalat för beslutsfaare på regional och riksdagsnivå vilka problem det- ta skapar för privatpersoner och företag, men det är dessvärre e återkommande tema. För den långsiktiga utvecklingen av Stockholm krävs det e ordentligt omtag på dea område och därutöver måste investe- ringarna i ny infrastruktur prioriteras. ”The secret of change is to focus all of your energy, not on fighting the old, but on building the new.” SOCRATES Vår strategi är en styrka Även om det är tuare förutsäningar och villkor är vi liksom merparten av de stora fastighetsbolagen rustade med hanterbara risker och relativt låg belåning. Jag har under året vänt mig mot a det alltför oa talas om fastighetsbolagen och fastighetsmarknaden i alltför generella termer. Fastighetsmarkna- den är diversifierad liksom bolagens finan- siella exponering. För a förstå de olika bola- gens och marknadernas utmaningar och möjligheter måste frågorna delas upp bolag för bolag, segment för segment och del- marknad för delmarknad. Här är vår strategi med fokus på Stockholm och e par del- marknader i regionen en styrka. Vi kan våra områden, vi är på plats dagligen. Vi känner de lokala näringsidkarna och arbetar nära kommunerna. Förutsäningarna förändras Vi måste dock förhålla oss till de nya förut- säningarna på e klokt och ansvarsfullt sä samtidigt som vi måste se till a våra kunder och medarbetare trivs. Vi har varit bra på a hantera utmaningar samtidigt som vi lyckats ta vara på möjligheter. Det är generellt en tuf - fare uthyrningsmarknad och beslut tar längre tid. För första gången på många år har vi se a antalet kontorsanställda i Stockholm har ”Det är inte lika enkelt längre. Vi är tillbaka till verkligheten, men vi har lyckats navigera rä bra.” STEFAN DAHLBO Nöten 4, Solna Strand. Kvarter 5, Haga Norra. 6Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Under 2023 sålde vi i vårt Joint Venture (JV) med Brabo, de sista lägenheterna i Arenas- taden/Haga Norras första etapp. Det betyder a samtliga 418 lägenheter nu är sålda. I slu- tet av året beslutade vi a fortsäa vår utveckling av området och började då byg- ga yerligare 285 lägenheter, varav 75 hyresräer. De planeras vara klara för infly- ning under 2025. Den underliggande eer- frågan på bostäder i Solna är fortsa god, samtidigt som utbudet av nya bostäder är lågt. Birger Bostad har även ha bra försälj- ning i sina mindre projekt. Den oro för möjligheterna till finansiering som fanns i marknaden sent 2022 och under 2023 känns idag ganska obefogad, åtminstone när det gäller Fabege. Vi har, tack vare långa uppbyggda relationer, e stort förtroende hos våra banker och på finansmarknaden. Likviditeten i obligations- marknaden är åter bra och marginalerna har utvecklats i rä riktning. Vi har utnyjat dea och sedan i höstas åter emierat obligatio- ner som en del av vår finansiering. Ränteut- vecklingen är självfallet den främsta orsaken till a ränte kostnaderna har stigit kraigt. Under åren har vi arbetat aktivt med ränte- derivat för a hantera ränterisken på e klokt sä. Med kunden i centrum Stadsdelsutveckling är en väsentlig del av vår aär och har skapat ramarna för hur vi bedriver vår verksamhet med fokus på den miljö vi lever och verkar i – vår livsmiljö. Vi har kunden i centrum och det är viktigt för oss är a vara nära och ha kontinuerliga samtal med våra kunder för a kunna vidareutveck- la våra fastigheter så a det passar kunden. Utfallet för Nöjd Kund Index (NKI) för året var höga 81, upp från 78, vilket bekräar vårt engagemang i våra kunder. Totalt uppgick projektinvesteringar till 1 902 mkr för helåret. Tyvärr är kostnadsut- vecklingen för projekt fortsa utmanande. Som marknaden ser ut nu med höga kost- nader och nuvarande ränteläge så har vi även valt a senarelägga några planerade projekt. I Flemingsberg pågår arbetet med Operan/Dramatens nya hus och inflyning ska ske i juni. Alfa Lavals nya kontor är också under utveckling och inflyning beräknas till 2025. Under 2025 kommer även inflyning- ar i Ackordet 1 och Påsen 1, vilket kommer påverka hyresintäkter och kassaflöde positivt. Fortsa fokus på hållbarhet Hållbarhet har länge genomsyrat allt vi gör och är viktigt för a driva utvecklingen av verksamheten. Jag är väldigt stolt över arbe- tet vi gör och har gort inom alla delar av hållbarhetsområdet. Det betyder mycket a alla anställda på e eller annat sä är delak- tiga och det är e väldigt viktigt arbete för a bygga e starkt och lönsamt bolag. Sedan 2019 är samtliga våra projekt- och förvaltningsfastigheter BREEAM-certifierade. I år vann även vår fastighet Ackordet 1 i Haga Norra, utmärkelsen Årets BREEAM-byggnad 2023. Priset ges till fastigheter som leder vägen inom hållbarhet. Fastigheten är i dag Sveriges största projekt med återbrukat tegel. Just återbruk är något som ligger oss varmt om hjärtat och Fabege lanserade under året en återbrukshubb inom ramen för vår återbruksstrategi. Vid större ombyggna - tioner ska cirkularitetsindex vara 20 procent, det är e viktigt steg för a vi ska kunna nå vårt mål a vara klimatneutrala 2030. Vi har få mycket värdefull och positiv respons för vårt arbete med hållbarhetshuset och åter - brukshubben. E annat kvio på vårt gedigna arbete inom bland annat klimatpåverkan, miljöcerti - fieringar, energieektivisering och grön finan- siering är den gröna märkningen Nasdaq Green Equity Designation (grön aktie) som vi erhöll i slutet av 2023. Syet är a skapa ökad synlighet för investerare som söker hållbara investeringar För a skapa araktiva stadsdelar är det viktigt a vi satsar på trivsel och trygghet. Vi jobbar bland annat mycket med trygghets- skapande åtgärder, övergripande livsmiljö och utemiljöer. För mig är det en självklarhet a vi som bransch bidrar positivt till sam- hällsutvecklingen i områden där vi är aktiva. Både med platsutveckling och den fysiska miljön, men också genom sociala engage- mang i samarbete med andra intressenter och aktörer. Det leder i slutänden till bäre och mer araktiva områden, lägre kostnader och högre intäkter. Vi har e stort antal soci- ala engagemang som vi genomför och som vi satsar på som syar till a skapa bäre förutsäningar för utbildning, fritid, hälsa och arbete. Utgångspunkten är samarbete och samverkan i våra stadsdelar. Vi måste till exempel prata med – och inte om – de som bor och verkar i de olika områdena. ”Förvänta dig alltid det oväntade.” JAMES PATTERSON Ödmjuk syn på framtiden Jag hyser hoppfullhet inför 2024, inte minst tack vare lägre räntor, men är ödmjuk inför a det tar tid innan vi ser en återhämtning. Konflikter och krig i världen, oroshärdar och geopolitisk oro lägger sordin. Vi måste ock- så vara förberedda på a det kan dyka upp nya svarta svanar. Möjligheterna är många. Det gäller a ta till vara på dem med kunskap, passion, nyfi- kenhet och driv, så a vi gör Fabege till en framgångsfaktor för framtiden. Vi ska, helt enkelt, göra verklighet av visionerna. Samti- digt fortsäer vi, som alltid, a ta hand om våra kunder, medarbetare, partners, fastig- heter och stadsdelar. Stefan Dahlbo VD och koncernchef ”Vi är inte bara här för a försörja oss. Vi är här för a berika världen.” WOODROW WILSON ”Vår balanserade finansiella strategi har ge oss fortsa utrymme a satsa.” STEFAN DAHLBO Hållbarhetshuset, Haga Norra. Karen Froede och Stefan Dahlbo framför e av Karens verk i Street Gallery-utställningen Launch of RE. 7Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Strategi för hållbar tillväxt Vi är en av de ledande fastighetsägarna i Stockholm. Vår närhet till våra kunder skapar förutsäningar för a behålla och fortsäa a stärka denna position då vi kontinuerligt utvecklas för a tillgodose förändrade behov och arbetssä hos våra kunder. Vi följer utvecklingen på marknaden nära, anpassar vårt erbjudande samt tar vara på de aärsmöjligheter som uppstår. Tillsammans med kommuner och andra intressenter är vi med och styr den långsiktiga planeringen av gatumiljön. Högt upp på agendan står en fortsa utveckling av våra stadsdelar till mer hållbara och klimatsmarta platser för alla som vistas i dem. Vi arbetar utifrån e antal strategiska initiativ där vi kan dra fördel av vår ledande position i våra stadsdelar samtidigt som vi ser till helheten i samverkan med våra samarbetspartners. Utvalda delmarknader Vi investerar i utvalda delmarknader i Storstockholm med hög tillgänglighet och goda tillväxtmöjligheter. Vi har en egen förvaltnings- och service - organisation för a kunna erbjuda en hög servicegrad. Vår decentraliserade organisation skapar förutsäningar för flexibilitet och kundnärhet. Helhetsperspektiv Vi tar ansvar för helheten – boende, service samt livet mellan husen med e så litet klimatavtryck som möjligt. Vi strävar eer a öka energieektiviteten, minska miljöpå verkan samt utöka vårt sociala ansvar. Kommersiella fastigheter Vi fokuserar främst på kommersiella fastigheter men utvecklar även bostadsbyggräer inom vårt befintliga bestånd. Ambitionen är a skapa araktiva stadsdelar där boende samsas med arbetsplatser och övrig service. Utveckling och förädling Vi utvecklar och förädlar vårt fastig hets- bestånd för a öka potentialen i fastig- hetsportföljen. Genom transaktioner och projekt- utveckling kan vi optimera beståndet, öka flexibiliteten och anpassa fastigheterna allt eersom kundens behov förändras. 8Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Vår målsäning är a ge våra aktieägare en totalavkastning som är den bästa bland fastig hetsbolagen på börsen samt a bidra till en hållbar utveckling av Stockholm. Med vår fastighetsportfölj, strategi, aärsmodell och kom petens ska vi skapa och reali sera värden. Vi följer e antal strategiska mål och nyckeltal som är styrande för vår verksamhet. Klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) år 2030 Mål Klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) år 2030. Avkastning på eget kapital Mål A uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighetsbolagen. Belåningsgrad Mål Belåningsgrad max 50 %. Räntetäckningsgrad Mål Lägst 2,2 gånger. Soliditet Mål Lägst 35 %. Skuldkvot Mål Lägst 13,0 gånger. Miljöcertifiering befintligt bestånd, andel av total yta Mål Alla projektfastigheter certifieras enligt BREEAM-SE nivå Excellent och samtliga förvaltningsfastigheter ska miljöcertifieras enligtBREEAM In-Use nivå Very good. Energiprestanda i våra fastigheter, kWh/kvm 1) Mål Energieektivisering med mål om sni 70 kWh/kvm Atemp till 2025. Nöjda medarbetare (GPTW) Mål Vi ska vara en av Sveriges bästa arbets- platser enligt Great Place to Work med e långsiktigt mål om 90 i Trust Index. Mål som styr verksamheten Resultat 2023 1 711 ton COe 2019 2020 2021 2022 2023 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Ton CO₂e Resultat 2023 –13 % 2019 2020 2021 2022 2023 15 7,5 0 –7,5 –15 % Resultat 2023 42 % 2019 2020 2021 2022 2023 44 42 40 38 36 34 % Resultat 2023 47% 2019 2020 2021 2022 2023 55 52 49 46 43 40 % Resultat 2023 2,5 ggr 2019 2020 2021 2022 2023 5 4 3 2 1 0 Ggr Resultat 2023 13,5 ggr 2019 2020 2021 2022 2023 20 16 12 8 4 0 Ggr Resultat 2023 82 % 2019 2020 2021 2022 2023 85 84 83 82 81 80 % Resultat 2023 71 kWh/kvm 1) 2019 2020 2021 2022 2023 85 80 75 70 65 60 kWh/kvm 1) Resultat 2023 88 index 2019 2020 2021 2022 2023 90 85 80 75 70 65 Index 1) kvm Atemp. Atemp är summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. 9Övrig informationEkonomisk redovisningFörvaltningsberäelseHållbarhetOm Fabege Fabege Årsredovisning 2023 Stockholms fastighetsmarknad Hyresutveckling de senaste 10 åren 1) Tillsko av kontorsyta i Stockholm, neo 1) Antal kontorssysselsaa i Stockholms län 1) Vakanser de senaste 10 åren 1) Stockholms fastighetsmarknad drivs i hög grad av en inflyning till regionen och ökad syssel säning. Under 2023 var utvecklingen avvaktande med en minskning av antal sysselsaa inom kontorsintensiva branscher. Dea påverkade kontors eerfrågan negativt och ledde till en något ökad vakansgrad jämfört med 2022 förutom i CBD-lägen (Central Business District). Den stigande inflationen med högre räntor som följd har även påverkat antalet transaktioner liksom investeringar i nyproduktion. Inledningen av 2024 har varit fortsa avvaktande men vi bedömer a det kommer vara god eerfrågan även fortsäningsvis på kontor i araktiva lägen. Fabeges kontraktsportfölj i korthet 5 år Genomsnilig kontraktstid är cirka 5 år. 11 % Hyresutvecklingen i befintlig portfölj var 11 % under 2023. 91 % Uthyrningsgraden i förvaltnings- portföljen uppgick till 91%. På sikt är målet 95 %. 700 kunder Cirka 700 kunder varav de 25 största står för drygt 40 % av hyres intäkterna. 7 500 6 000 4 500 3 000 1 500 0 Kr/Kvm 202220212020201920182017201620152014 2023 CBD Norrort 1 Innerstaden Söderort 1&2 650 600 550 500 450 400 Tusental 202220212020201920182017201620152014 2023 2022 2023 2024 (E) 2025 (E) 2026 (E) 20212020201920182017201620152014 50 40 30 20 10 0 Tkvm 202220212020201920182017201620152014 2023 20 16 12 8 4 0 % CBD Norrort 1 Innerstaden Söderort 1&2 Stockholm 1) Källa: Citimark 10Övrig informationEkonomisk redovisningFörvaltningsberäelseHållbarhetOm Fabege Fabege Årsredovisning 2023 Fabege Årsredovisning 2023 NOW c/o Fabege är inflyningsklara kontorslokaler. Här erbjuds all tänk- bar service så som inredning, lås, larm, wifi, städning med mera till en fast månadskostnad och med tre månaders uppsägningstid. CoW c/o Fabege är coworking med flexibla arbetsplatser, eget skrivbord eller eget kontor. Här erbjuds e sammanhang med ergonomiska arbetsplatser, loungeytor, mötesrum med mera. Rum c/o Fabege erbjuder hel- eller halvdagsbokning av mötesrum upp till 30 personer. WAW c/o Fabege är en exklusiv för- mån för våra kunder som ger dem tillgång till tre extra arbetsplatser runt om i Stockholm, utan extra kostnad. VOV c/o Fabege erbjuder hund- dagis, i samarbete med Dog Care Stockholm. Här erbjuds plats såväl månadsvis som via drop-in. Som hyresgäst hos Fabege har man för- tur vid lediga platser. Flexibla kontorslösningar Kontorsmarknaden har traditionellt präglats av långa kontraktstider och varit relativt trögrörlig. Under senare år och framför allt under 2023 har inslag av ökad flexi - bilitet tilltagit vilket le till något minskade avtalstider. Det finns en önskan bland kunder a kunna ha bäre möjlighet a minska eller öka ytan eer behov utan a behöva byta kontor. Uthyrningarna tar därtill lite längre tid än tidigare samtidigt som kraven på arbetsplatsen ökat. Generellt gynnas fastighetsägare som kan erbju - da araktiva lägen med flexibla ytor. Det som eerfrågas mest är moderna och centralt belägna kontorslokaler som går a anpassa och som lämpar sig för aktivitetsbaserat arbete. Både kreativitet, produktivitet och engagemang ökar om medarbetarna möts regelbundet på kontoret. Många arbetsgivare månar därför om a tillhandahålla en araktiv arbets- miljö där innehåll och kvalitet är viktigare än antalet kva- dratmeter per anställd. ”Bäre än hemma” devisen blir avgörande för dessa kontor. Fortsa god eerfrågan i innerstaden Eerfrågan på kontor som var stark under 2022 var mer avvaktande under 2023 och vakansgraden uppgick till 12 procent under 2023 för hela Stockholm. Det är stor spridning på vakansgraderna mellan olika områden, från Kista på cirka 20 procent till CBD Stockholm på ungefär 5 procent. Även inom områden finns det stora variatio- ner på A och B-lägen. En god arbetsmarknad för kontors intensiva yrken har under flera år bidragit positivt, sam tidigt som den eerfrågade ytan per anställd mins- kat. Omsäningen på hyresmarknaden som ökade eer pandemin har under 2023 planat ut. Generellt har andelen uthyrningar som är relaterade till coworking och andra mer flexibla kontorslösningar ökat och förväntas stå för 20 till 30 procent av kontorsmark- naden 2030 jämfört med dagens cirka 10 procent. Avvaktande transaktionsmarknad Den totala transaktionsvolymen för kontor i Stockholm var lägre än tidigare år och det är en trend som väntas bestå under 2024. Dea beror delvis på a Stockholm har e stort och långsiktigt institutionellt ägande framför allt i innerstaden. Den ekonomiska utvecklingen utmanar oss Högre marknadsräntor, hög inflation och lägre tillväxt ställer allt högre krav på fastighetsbolagen. Indexerade hyresintäkter kompenserar inte fullt ut eekten av högre byggkostnader och räntekostnader. Med ökade finansieringskostnader är stabila finanser och målig belåningsgrad därför viktigt för a skapa förtroende hos såväl långivare som hyresgäster. Det blir samtidigt alltmer betydande a tänka cirkulärt och foku - sera på kostnads- och energieektivitet. Dea gäller dels ur e rent ekonomiskt perspektiv, dels då eerfrågan på miljöcertifierade fastigheter ökar när fler och fler av våra hyresgäster arbetar aktivt med a minimera sina klima - tavtryck. Nya koncept med kunden i fokus Vi arbetar nära våra kunder för a erbjuda lösningar som skapar värde. Den ökande eerfrågan på flexibilitet står i centrum för våra c/o Fabege-koncept som ger möjlighet a snabbt anpassa tillgång till lokaler och service eer behov. De nya koncepten står för en relativt liten av del av omsäningen men adderar mervärde och är en viktig komponent av vårt helhetserbjudande. Vi erbjuder e antal flexibla lösningar för a underläa våra kunders vardag Stockholms fastighetsmarknad forts. 11Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Det sägs ibland a tre faktorer avgör värdet på en fastighet: läget, läget och läget. Sällan blir dea tydligare än när man besöker Convendums nya kontor. – Här sier vi på Stockholms paradgata num- mer e. Det ger en otrolig exponering och e helt ny surr runt varumärket. Vi ser det näs- tan som e före och e eer Kungsgatan för oss. Dea har blivit vårt självklara flaggskepp, säger Oscar Limbäck, COO på Convendum. – Dea är vårt största projekt i city på tio år, beräar Oskar Sköld, marknadsområdeschef på Fabege. En fastighet med så stor yta och så många våningsplan passar förstås inte alla. Men för Convendum, som hyr ut premium- kontor med öppna coworkingytor till andra företag, var storleken bara en fördel. Avtalet med Convendum löper till 2034. – Vårt mål är a kontoret ska vara en interna- tionell mötesplats för alla. En plats där olika aktörer, nya och etablerade företag, får till- gång till olika typer av nätverk. Allt vi gör ska bidra till framgång och kännas genomtänkt och professionellt – från inredning och konst till akustik och service. Helheten måste sia ihop. Och det blev väldigt bra, konstaterar Oscar Limbäck. Convendum Kungsgatan Mi på Kungsgatan i Stockholms CBD har vi skapat Convendums nya flaggskepp för coworking. På en yta om 8 500 kvm möts historiska detaljer, toppmodern inredning och e kafé som är öppet för allmänheten. 12Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Vi har en tydlig strategi för vår fastighetsportfölj med e bestånd som knyter ihop Stockholm från Arenastaden i norr till Flemingsberg i söder. Alla våra stadsdelar är och kommer a vara viktiga knut- punkter för spårbundentrafik och övrig kollektivtrafik. Det möjliggör för våra kunder a vara en del av hela den regionala arbetsmark- naden samt minska pendlingstid och öka livskvaliteten för deras medarbetare. Vi är nummer e på kontorsmarknaden i våra stadsdelar och en av de största fastighetsägarna i Stockholms innerstad. Det skapar möjligheter a erbjuda e bra serviceutbud. Vår strategi är a genom hållbar utveckling av såväl befintliga fastig- heter som byggräer, både kommersiella och bostäder, skapa värde och stärka stadsdelarnas araktivitet och varumärken. Vi ser till helheten. Hela området. Hela människan. Hela tiden. Fastighetsvärde, % Antal fastigheter, % Uthyrningsbar yta, % Stadsutveckling Hammarby sjöstad Stockholm Fastighetsvärde 8,0 Mdkr Antal fastigheter 10 st Uthyrningsbar yta 139 Tkvm Flemingsberg Huddinge Fastighetsvärde 2,9 Mdkr Antal fastigheter 9 st Uthyrningsbar yta 68 Tkvm Stockholms innerstad Stockholm Fastighetsvärde 29,2 Mdkr Antal fastigheter 26 st Uthyrningsbar yta 312 Tkvm Arenastaden / Haga Norra Solna Fastighetsvärde 23,8 Mdkr Antal fastigheter 32 st Uthyrningsbar yta 351 Tkvm Solna Business Park Solna Fastighetsvärde 8,8 Mdkr Antal fastigheter 10 st Uthyrningsbar yta 366 Tkvm Flemingsberg Solna Business Park Hammarby sjöstad Stockholms innerstad Arenastaden / Haga Norra Arenastaden / Haga Norra Solna Business Park Stockholms innerstad Hammarby sjöstad Flemingsberg 13Övrig informationEkonomisk redovisningFörvaltningsberäelseHållbarhetOm Fabege Fabege Årsredovisning 2023 Fabege Årsredovisning 2023 Solna Business Park Solna Arenastaden / Haga Norra Stockholm Våra stadsdelar Fastighetsvärde 23,8 Mdkr Uthyrningsbar yta 351 Tkvm Antal fastigheter 32 St Kommersiella byggräer 108 900 Kvm Fastighetsvärde 8,8 Mdkr Uthyrningsbar yta 366 Tkvm Antal fastigheter 10 St Kommersiella byggräer 137 700 Kvm Arenastaden har blivit en av Stockholms mest dynamiska stadsdelar, med såväl nationalarenan för fotboll och Nordens största shoppingcenter, Mall of Scandinavia. Här ligger huvudkontoren för Telia, ICA, Tieto Evry samt SEB som har si största kontor i stadsdelen. Kommunikationerna är redan väl utbyggda och kommer a kompleeras med tunnelbana 2028. En ny detaljplan blev antagen under året, vilket skapar förutsäningar för 15 000 kvadratmeter nya bostäder och 76 000 kvadratmeter kontor. I Haga Norra kommer det första kontorskvarteret, om cirka 26 000 kvadratmeter, stå klart för infly- ning i slutet av 2024. Vi kommer även under 2024 a påbörja nästa fas i utvecklingen av 285 bostäder med förväntad inflyning 2025/2026. Fabege är den största fastighetsägaren i Solna Business Park. Dea ger oss goda möjligheter a vara drivande i utvecklingen av stadsdelen och a göra verklighet av vår vision för området med för - dubblade kontorsytor och utveckling av fler bostäder. E redan bra kontorsområde är på väg a omvandlas till en modern stadsmiljö med e ökande utbud av restauranger och service i en dynamisk mix av företag och myndigheter. I december 2023 invigdes Scenen konferens, som drivs av Coor, med konferensrum för upp till 150 deltagare samt mindre rum för möten och en lounge. Solna Business Park har närhet till både tunnel- bana, tvärbana, pendeltåg och Bromma flygplats vilket ger stadsdelen en stor konkurrensfördel jämfört med många andra stadsdelar. ” Med nya detaljplanen är vi redo för nästa fas i utveklingen av Arenastaden.” HENRIK EGNELL MARKNADSOMRÅDESCHEF, ARENASTADEN  HAGA NORRA ” Stadsdelens utmärkta kommu- nikationer gör Solna Business Park till en vinnare på sikt.” SUSANNA ELVSÉN MARKNADSOMRÅDESCHEF, SOLNA BUSINESS PARK 14Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Hammarby Sjöstad Stockholm Stockholms innerstad Stockholm Det är en självklarhet för oss med vårt Stockholms- fokus a vara en del av fastighetsmarknaden i innerstaden. Stockholms innerstad domineras av långsiktiga stabila ägare som försäkringsbolag, pensionsfonder och statliga bolag. Hyresnivåerna är höga och var stabila under 2023, vakanserna är få och eerfrågan på lokaler i innerstaden är fortsa stark. De flesta av våra fastigheter i innerstaden är moderna kontor och butiker i områden runt Kungs- gatan och Droninggatan, men vi äger också fastig- heter i Hagastaden, e av Stockholms mest spän- nande och expansiva områden, och på Västra Kungsholmen. Vårt bestånd i innerstaden svarar för ungefär 37 procent av vårt fastighetsvärde och utgörs primärt av kommersiella lokaler. Men vi har även inslag av bostäder, hotell, butiker och restauranger. Allt fler företag söker sig till Hammarby Sjöstad för den dynamiska miljön, närheten till både inner- staden och naturområden samt goda kommunika- tioner. Med e serviceutbud av innerstadskvalitet och si vackra läge präglas området av entreprenör- sanda, hållbarhet och kreativitet. Kombinationen av helt nya hus och förädlade äldre industribyggnader skapar en alldeles egen atmosfär och lockar arkitektfirmor, dataspels- utvecklare, reklambyråer, och app-utvecklare som inspireras av såväl läget som varandra. Det går redan idag snabbt och enkelt a ta sig från innerstaden till Hammarby Sjöstad. När arbetet med a förlänga tunnelbanans blå linje till Nacka är klart, kommer stadsdelens araktivitet öka yerligare då det även blir betydligt smidigare a förflya sig till Stockholms södra och östra delar. ” Vi känner marknaden i innerstaden väl – det är här som trender föds och det ställer höga krav på oss a anpassa och vidareutveckla vårt erbjudande.” OSKAR SKÖLD MARKNADSOMRÅDESCHEF, STOCKHOLMS INNERSTAD ” Närheten till innerstaden, natur - områden, vanet och goda kommunikationer skapar en araktiv stadsdel.” PER TYRÉN MARKNADSOMRÅDESCHEF, HAMMARBY SJÖSTAD Fastighetsvärde 29,2 Mdkr Uthyrningsbar yta 312 Tkvm Antal fastigheter 26 St Kommersiella byggräer 32 400 Kvm Fastighetsvärde 8,0 Mkr Uthyrningsbar yta 139 Tkvm Antal fastigheter 10 St Kommersiella byggräer 49 000 Kvm Våra stadsdelar forts. 15Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Flemingsberg Huddinge 1. Planbesked För e område som kräver en ny eller ändringar av befintlig detaljplan måste en ansökan till kommunen göras för a avgöra om planarbetet får påbörjas eller inte. 2. Eventuellt program Innan planarbetet påbörjas avgör kommunen om det behövs e program för a beskriva lämpligt behov av infrastruktur och konsekvenser av en ny detaljplan. I programskedet sker e första program- samråd med alla berörda parter. Inkomna synpunk- ter ligger då till grund för det formella planförslaget som arbetas fram inför nästa samråd. 3. Samråd för detaljplan Det formella planförslaget tas fram av kommunen i samarbete med fastighetsägaren. E första planför- slag sänds sedan ut till berörda sakägare och myn- digheter för synpunkter. Eer samrådet bearbetas förslaget, och alla inkomna synpunkter redovisas i en samrådsredogörelse. Den berörda nämnden beslu- tar om e slutligt planförslag. 4. Granskning av detaljplan När samrådet är klart kungörs förslaget till detaljplan, och de som är berörda får möjlighet a under minst två veckor granska och lämna synpunkter på planen. Återigen görs eventuella justeringar av förslaget om inkomna synpunkter föranleder det. Inkomna synpunkter och kommentarer till dessa samlas i e granskningsutlåtande. Däreer godkänns detalj planen av berörd nämnd. 5. Antagande Eer godkännandet går planen vidare till kommun- fullmäktige för antagande (eller av delegation utsedd politisk instans). 6. Överklagande Kommunens beslut om detaljplan kan överklagas till Mark- och miljödomstolen inom tre veckor, förutsa a den som överklagar är direkt berörd av förslaget och senast under granskningen lämnade in skriliga synpunkter. 7. Laga kra Om detaljplanen inte överklagas, eller om över- klagandet avslås, vinner planen laga kra och kan genomföras. 8. Byggstart Eer a detaljplanen vunnit laga kra och a bygglov och startbesked erhållits av kommunen kan bygg- start ske. En detaljplan är en karta med bestämmelser som anger vad marken får användas till och hur bebyggelsen ska se ut inom planområdet. Vi jobbar aktivt tillsammans med kommunerna i arbetet med a få fram detaljplaner, e arbete som tar cirka 4 år i sni. Planprocessen i Sverige Flemingsberg är för oss en relativt ny och outveck- lad stadsdel och är en viktig del i region Stockholms fortsaa utveckling. Stadsdelen har utmärkta kom- munikationer med både regional- och pendeltåg. Med e växande näringslivskluster, utökad service och fler bostäder har området goda förutsäningar a jämna ut den regionala obalansen som finns mellan Stockholms norra och södra delar. Flemingsberg har redan närmare 18 000 boende och är idag Sveriges åonde största Campus med fem högskolor och universitet och Karolinska univer - sitetssjukhuset som bedriver vård och forskning. Under 2024 färdigställer vi vårt projekt åt Kung liga Dramatiska Teatern och Kungliga Operan på 12 000 kvadratmeter och byggnationen av Alfa Lavals kontor och laboratorium fortgår med inflyning i våren 2025. ” 2024 blir en milstolpe när Operan och Dramaten flyar in i sina nya lokaler.” THERESE FRIEDMAN MARKNADSOMRÅDESCHEF, FLEMINGSBERG Våra stadsdelar forts. Fastighetsvärde 2,9 Mdkr Uthyrningsbar yta 68 Tkvm Antal fastigheter 9 St Kommersiella byggräer 268 700 Kvm 16Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Birger Bostad Kvarter 5, Haga Norra. ” Nu startar vi nästa fas i Haga Norra med utveckling av 285 bostäder med inflyning under 2025.” FREDRIK ALVARSSON VD, BIRGER BOSTAD Birger Bostad är vårt helägda doerbolag som driver bostadsutveckling. Med Birger Bostad kan vi ta e mer långtgående ansvar som stadsutvecklare. Genom a driva bostadsprojekten internt blir den värdeskapande eekten högre. Birger Bostad är e rikstäckande fastighets- utvecklings bolag men majoriteten av bostads- byggräerna om cirka 620 000 kvadratmeter finns i Storstockholm och framför allt i Solna och Flemingsberg. Under det senaste året, med en skakig omvärld och en tuare marknad som följd, har byggstarten för flera bostadsprojekt flyats fram i tiden. Det betyder dock inte a de har sas på halt, bered- ningsarbetet fortsäer för a kunna starta byg- gandet så fort marknaden är mogen. Under 2024 påbörjas nästa etapp i Haga Norra om 285 lägen- heter med infly under 2025/2026. Våra projekt utanför Storstockholm är belägna i starkt växande regionstäder i Sverige. Bostäder i produktion 318 St Pågående projekt 2 St Bostadsbyggräer 620 100 Kvm 17Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Intervju med Fabeges CFO I e turbulent makroekonomiskt klimat med högre marknadsräntor, hög inflation och lägre tillväxt ställs det ökade krav på kommunikationen med kapitalmarknaden och långivare. Åsa Bergström reflekterar över e år som trots utmaningar bekräar Fabeges val av strategi. 2023 har inneburit utmaningar för många fastighets- bolag, vilka har varit Fabeges prioriteringar för a kunna fortsäa fokusera på hållbar långsiktig tillväxt? Vår främsta prioritet under 2023 har varit a fokusera på uthyrningen i den löpande verksamheten för a stärka kassaflödet. Redan förra året stärkte vi upp uthyrnings- avdelningen så vi är väl positionerade. Årets neout- hyrning är bland de bästa och vi är särskilt glada över avtalet med Saab som flyar till vår fastighet i Solna Strand hösten 2025. Därutöver har självklart finansiering hög prioritet, vilket har tagit en hel del tid i anspråk under året. Hur har ni agerat för a säkerställa den långsiktiga finansieringen, vad ligger belåningsgraden på för närvarande? Vi har sedan länge goda relationer med våra banker vilket har varit en styrka när läget på kapitalmarknaden varit tuare. Vi har under året skiat till en större andel bankfinansiering och vi upplever a bankerna även fort- sa har utrymme a öka sin utlåning till Fabege. I dags- läget utgör banklån cirka 60 procent av vår upplåning. Under hösten förbärades dock villkoren på obligations- marknaden och vi har varit mer aktiva igen med flera emissioner. Belåningsgraden ligger på 42 procent, väl under vårt maxtak på 50 procent. Har ni känt a det funnits förtroende hos kapital- marknaden a ni ska kunna nå era långsiktiga finansiella mål trots pressat marknadsläge? Vi känner a det som en följd av vår fokuserade aärs- modell och vår finansieringsstrategi finns e starkt för- troende för oss. Vi är transparenta och har inte nu eller historiskt tagit hög risk. Har turbulensen i marknaden le till a ni varit tvungna a göra några avsteg från nuvarande strategi? Vår konservativa strategi har visat sig vara rä val. Vi är i dag välkonsoliderade med en stark balansräkning. Våra planer för våra utvecklingsprojekt ligger fast och vi har utrymme a fortsäa investeringarna i våra projekt. Men självklart har vi en mer försiktig hållning till nya investeringar i dagens marknad. Hur beroende är ni av kreditratinginstitutens rating av Fabege? Vår rating från Moody´s är viktig, framför allt för tillgång- en till bra villkor på obligationsmarknaden. Vi är glada över a Moody´s i november bekräade oförändrad rating, det vill säga Baa2 med negativa utsikter. Känner ni er komfortabla med befintlig belånings- grad, och vilket utrymme finns det för högre marknadsräntor? När det gäller belåningsgraden står vi starka. Sedan marknaden toppade så har vi skrivit ner värdena med cirka 10 procent och vi har utrymme för yerligare ned- skrivning med cirka 15 procent om det skulle bli aktuellt utan a slå i taket på våra interna målsäningar. Och i förhållande till bankernas kovenanter har vi än mer utrymme. Ungefär 60 procent av låneportföljen är bunden varav 40 procent löper på tre år och framåt. Det gör oss mer motståndskraiga mot högre marknadsräntor. I och med förvärvet av Birger Bostad ökade er exponering mot bostadsmarknaden. Är det en satsning ni kan behöva omvärdera givet det nuvarande marknadsläget? Birger Bostad utgör en strategiskt viktig del av Fabege och bidrar med kompetens inom bostadsutveckling och försäljning av bostäder. Ni har e mål om en uthyrningsgrad på 95 procent, finns det anledning a se över era mål givet de förändringar vi se på marknaden med krav på ökad flexibilitet och ökade vakanser? I dagsläget ligger uthyrningsgraden på 91 procent och målet är fortsa 95 procent. A realisera den potential vi har i förbärat kassaflöde genom a hyra ut vakanserna är fortsa högt prioriterat. En viktig del i det är a säker- ställa a våra stadsdelar är araktiva genom olika inves- teringar mellan husen och genom a se till a stads- delarna innehåller den service som våra hyresgäster eerfrågar. Flexibla kontor fyller e behov på marknaden och är e komplement till mer sedvanliga hyresavtal. Generellt så leder inte flexibla avtal till ökad vakans och än så länge så utgör flexibla kontor en liten del av mark- naden. Nu med högre räntor, ökade avkastningskrav och minskad tillgänglighet till finansiering hur ser ni på utvecklingen av portföljen. Är det mer fokus på utveckling än investeringar eller kan vi vänta oss ökat antal transaktioner? Vi upplever inte tillgången till finansiering som en begränsning. Däremot innebär högre byggkostnader och marknadsräntor a det blivit svårare a få ihop kalkylerna. Vi är framför allt fokuserade på a investera och skapa värde i den befintliga portföljen. Men man kan aldrig utesluta transaktioner, vi är lyhörda för möjligheter både när det gäller förvärv och försäljningar. Vad tror du kommer vara de främsta drivkraerna på fastighetsmarknaden 2024? Konjunkturutvecklingen kommer a vara mycket viktig. Än så länge har vi inte se så stora eekter av nuvarande läge men det finns risk för viss avmaning vilket kan påverka eerfrågan på kontorslokaler. Vi ska fortsäa a bygga förtroende, utveckla stadsdelarna och säkerställa goda relationer med både befintliga och nya kunder. Även finansiering och bibehållna goda relationer med våra finansiärer kommer fortsa vara i fokus. Åsa Bergström, CFO ” Vi är trygga med a kunna möta kommande refinan sieringar under 2024 med tillgängliga faciliteter.” 18Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Geografisk koncentration i en tillväxtregion Vi driver stadsutveckling på e begränsat antal delmarknader i Stockholmsområdet. Vårt främsta fokus är kommersiella fastigheter kompleerat med bostads utveckling. Vårt bestånd återfinns i strategiskt valda stads delar med hög tillgänglighet och eerfrågan och utrymme för hållbar utveckling. Stockholmsregionen är motorn i den svenska ekonomin. Det medför en större eerfrågan på kontorslokaler, i arak- tiva lägen. Tack vare vårt fokus, goda marknadskännedom och lokala förvaltnings- och service organisation är vi väl rustade för a vi möta eerfrågan. Araktiv byggräsportfölj ger stor potential Utöver e stort bestånd av araktiva kommersiella fastigheter har vi en omfaande byggräsportfölj. Bland våra byggräer återfinns både kontor och bostäder. Kombinationen av bostä- der och kommersiella lokaler ger oss större möjlighet a påverka utvecklingen i våra stadsdelar och skapa hållbara, levande och araktiva områden för våra kunder. Tack vare låga ingångsvärden på våra byggräer finns det en stor potential för a över tid skapa värde i både vår nyproduktion och i våra ombyggnadsprojekt. Stabil och hållbar tillväxt Hållbarhet är integrerat i vår aärsmodell och strategi och är en central del för a skapa lönsam tillväxt. Samtliga våra projektfastigheter och förvaltningsfastigheter är hållbarhets- certifierade och hela vår låneportfölj är klassad som grön. Vi har i dag en stabil finansiell position med upplåning från primärt lokala banker. Våra nyckeltal är starka och vi är väl posi tionerade för a fortsäa leverera på vår strategi. Vår målsäning är a genom eektiv förvaltning och ut veck- ling av befintliga fastigheter och byggräer skapa lång siktig hållbar tillväxt i förvaltningsresultat och utdelningskapacitet. 1. 2. 3. Varför investera i Fabege Vi har en tydlig strategi för vår fastighetsportfölj med geografisk koncentration till utvalda stadsdelar med hög eerfrågan i Stockholmsområdet. Genom god marknadskännedom, eektiv förvaltning med egen personal, hög service och flexibilitet och en stabil finansiell position har vi förutsäning a skapa värde för våra ägare och övriga intressenter. 19Övrig informationEkonomisk redovisningFörvaltningsberäelseHållbarhetOm Fabege Fabege Årsredovisning 2023 Fabege Årsredovisning 2023 Största ägare Största ägare  ) , 2023-12-31 Antal aktier Andel av kapitalet, % Andel av röster, % Backahill AB 52 108 718 15,75 16,56 John Fredriksen 37 757 551 11,42 12,00 Nordea Fonder 13 625 496 4,12 4,33 Länsförsäkringar Fonder 12 748 388 3,85 4,05 Vanguard 10 347 668 3,13 3,29 BlackRock 9 742 504 2,95 3,10 Handelsbanken Fonder 8 050 086 2,43 2,56 Tredje AP-fonden 7 875 429 2,38 2,50 E.N.A City Aktiebolag 7 144 796 2,16 2,27 Folksam 6 949 420 2,10 2,21 Norges Bank 6 466 230 1,95 2,06 APG Asset Management 5 292 663 1,60 1,68 AFA Försäkring 5 250 753 1,59 1,67 BNP Paribas Asset Management 3 982 474 1,20 1,27 Cardano Asset Management 3 003 692 0,91 0,95 Totalt 15 största aktieägare 190 345 868 57,54 60,51 Totalt antal utestående aktier 314 577 096 95,10 100 Innehav av egna aktier 16 206 048 4,90 — Totalt antal registrerade aktier 330 783 144 100 100 1) Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar, Finans inspek tionen och Nasdaq. Fabegeaktien Fabeges aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och ingår i Large Cap-segmentet. Den 31 december 2023 hade Fabege totalt 44 061 kända aktieägare varav 61,2 procent svenskt ägande. De 15 största ägarna kontrollerar 57,5 procent av kapitalet i bolaget. Aktiehistorik År Förändringar antal aktier Totalt antal aktier Aktiekapital, kr Kvotvärde 2018 Split 2:1 165 391 572 330 783 144 5 097 368 249 15,41 2011–2017 — 165 391 572 5 097 368 249 30,82 2010 Indragning av återköpta aktier –3 929 400 165 391 572 5 097 368 249 30,82 2009 Konvertering av förlagslån 9 418 169 320 972 5 096 558 087 30,10 2008 Konvertering av förlagslån 3 306 169 311 554 5 096 274 606 30,10 Indragning av återköpta aktier –9 150 673 169 308 248 2007 Split 2:1 89 223 081 178 458 921 5 086 079 249 28,50 Konvertering av förlagslån 25 763 Inlösenerbjudande Klövern AB –5 948 205 Indragning av återköpta aktier –5 441 100 2006 Konvertering av förlagslån 62 435 100 599 382 5 029 969 100 50 Nyemission i samband med köp av Tornet AB 4 381 376 2005 Konvertering av förlagslån 3 176 96 155 571 4 807 778 550 50 Utdelningspolicy Vi ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinst som inte behövs för a konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknads - för utsäningar innebär dea a utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastig- hetsförsäljningar eer ska. Utdelning 2023 Styrelsen föreslår årsstämman en utdelning 1,80 kr/aktie a utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,45 kr/aktie. Förvärv och överlåtelse av egna aktier Årsstämman 2023 gav styrelsen mandat a, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt mot - svarar 10 procent av totalt utestående aktier. Under året genomfördes inga återköp. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 31 december till 16 206 048. Innehavet motsvarar 4,9 procent av antalet registrerade aktier. Snikursen på egna innehavet är 120,23 kr per aktie. Aktier och aktiekapital Aktiekapitalet uppgick vid slutet av året till 5 097 Mkr (5 097) fördelat på 330 783 144 aktier. Samtliga aktier ger samma rösträ och lika del i bolagets kapital. Kvotvärdet uppgår till 15,41 kronor/aktie. Fabege – en grön aktie Fabege är sedan november 2023 noterad som en grön aktie, så kallad Green Equity Designation. För a uppfyl - la Nasdaqs kriterier för den gröna märkningen ska minst 50 procent av omsäningen och 50 procent av investeringarna anses vara grön och mindre än 5 pro - cent av omsäningen vara knutna till fossilt bränsle. Noteringen baseras på en detaljerad analys och utvär - dering av Fabege genomförd av S&P Global Ratings. Resultatet visade a 70 procent av hyresintäkterna, 62 procent av drikostnaderna och 67 procent av investe - ringarna på Fabege klassificeras som gröna. Fastighe- terna erhöll rating Medium och bolagsstyrningen Excel- lent. 20Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Innehåll Fabeges hållbarhetsarbete ................................................ 22 Hållbarhetsåret ....................................................................... 23 Vår väg framåt för den hållbara staden ......................... 24 Våra fokusområden .............................................................. 25 Stadsdelar ............................................................................. 26 Fastigheter ............................................................................ 29 Medarbetare ......................................................................... 33 Leverantörskedja ................................................................. 35 Finansiering ............................................................................37 Kunder .................................................................................... 39 Aärsetik ................................................................................ 40 Hållbarhetsmål ........................................................................ 41 Hållbarhet Fabege Årsredovisning 2023 21Övrig informationEkonomisk redovisningFörvaltningsberäelseHållbarhetOm Fabege Fabeges hållbarhetsarbete Hållbarhet har länge varit integrerat i vår aärsmodell och övergripande strategi. Tack vare vårt fokus på fastig heter i väl avgränsade stadsdelar har vårt håll bar hets - arbete präglats av e helhetsperspektiv. Vi samverkar med våra partners i e tidigt skede för a stödja utvecklingen av en trygg och trivsam stad där också hållbart byggande med minskade klimatavtryck, energieektivitet och främjande av god hälsa står i fokus. Vi vill göra skillnad i de stadsdelar där vi är verksamma och verkar för a skapa en araktiv och hållbar stads- miljö för alla våra intressenter. Vi har under 2023 arbetat i enlighet med vår hållbarhetsstrategi samtidigt som vi börjat förbereda oss för nya regler för hållbarhetsrappor- tering. Vi har påbörjat en väsentlighetsanalys med dub- bel materialitet enligt nya EU-direktivet CSRD och rap- porteringsstandarden ESRS som vi omfaas av från och med räkenskapsåret 1 jan 2025. Våra övergripande mål a nå en klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) och halvera vårt indirekta klimatavtryck (scope 3) per BTA till år 2030 ligger fast. I slutet av året invigde vi vår nya återbrukshubb i Solna vilket är en hörnsten i vårt arbete med cirkulära material- flöden, resurseektivitet och minskade klimatutsläpp. Vårt arbete med energieektivisering har under året avancerat vilket bland annat resulterade i a vi sänkte elanvändningen med 10 procent vintern 2022/2023. För en byggnad i stadsdelen Haga Norra har vi lyckats sänka klimatavtrycket med 25 procent, nå den högsta BREEAM-certifieringen Outstanding, erhållit utmärkelsen Årets BREEAM-byggnad2023 samt tilldelats kvalitets- priset PQi – Utmärkt Projektkvalitet. ”Vi är väl rustade a fort säa driva vår hållbar hets strategi framåt, leva upp till ökade förväntningar, nya regelverk och nå våra mål.” MIA HÄGGSTRÖM, HÅLLBARHETSCHEF Långsiktigt arbete med hållbarhet • Science Based Target sedan 2020 • 100 % grön finansiering • GRESB – högsta betyget bland noterade bolag i Norra Europa 2023 • 100 % miljöcertifierad förvaltnings portfölj • Återbrukshubb invigd 2023 • Godkänd grön aktie på Nasdaq – Green Equity Designation 2023 E viktigt arbete i våra stadsdelar är våra sociala färd- pla ner som vi tar fram tillsammans med våra samarbets- partners med fokus på trygghet och trivsel, sysselsä- ning, hälsa och välbefinnande. Under året vann Fabege Solna stads CSR-pris 2023 med motiveringen ”E företag som genom e socialt ansvarstagande gort en värdefull insats för arbetssökande Solnabor”. I slutet av året ansök - te och erhöll vi den gröna märkningen Nasdaq Green Equity Designation. Den gröna aktien redovisar transpa - rent bolagets klimatpåverkan och syet är a skapa ökad synlighet för investerare som söker hållbara investeringar. 22Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 2010–2023 • Vi stödjer FN:s Global Compact sedan 2010. • Certifiering enligt BREEAM-SE och BREEAM In-Use på alla förvaltningsfastigheter. • Uppförandekod införs för leverantörer. • 100 % eldrivna servicebilar sedan 2017. • 96 % minskad klimatpåverkan sedan 2002 (scope 1 och 2). • Klimatmål validerat av Science Based Targets initiative (SBTi) 2020. • Första svenska fastighetsbolag med 100 % grön finansiering. • Först i Norden med taxonomianpassade lån. • Gröna hyresavtal lanseras 2011 och under 2023 uppnådde vi 96 % på nytecknad yta och 91 % på total yta. • Minskning av energianvändning från 166 kWh/kvm Atemp (2010) till 71 kWh/ kvm Atemp (2023). • Stadigt mycket hög ranking av GRESB. Återbrukshubb i Solna Business Park Återbrukshubben är en viktig hörn sten i Fabeges återbruks- strategi och bidrar till a vi halv erar CO 2 -utsläppen i bygg- projekt per BTA till 2030. Fabege är en av Sveriges bästa arbetsplatser Vi är oerhört stolta över a vi avan- cerar till plats 20 bland Sveriges Bästa Arbetsplatser™ för medel- stora organisationer i Great Place to Works årliga medarbetarunder- sökning med e Trust Index på 88. Årets CSR-företag enligt Solna stad CSR-priset delas ut till företag som genom e socialt ansvarstagande gort en värdefull insats för arbets- sökande Solnabor. Ackordet 1 i Haga Norra utsedd till Årets BREEAM- byggnad på Sweden Green Building Awards Det vinnande projektet har arbetat aktivt med a minska koldioxid- avtrycket, minska byggnadens energianvändning, innovation kring återbruk samt a välja cirkulära och klimatsmarta material. Fabege har Sveriges snyggaste kontor Tidningen Fastighetssverige korade vårt lokalkontor i Solna till Sveriges Snyggaste Kontor 2023. Bland 85 kontor och 48 300 röster vann vi med e banbrytande koncept som genomsyras av återbruk, kreativitet och innovation. Tack vare tidiga, modiga inriktningsbeslut ligger vi i framkant i branschen. Vi var först av alla svenska fastighetsbolag a nå 100 procent grön finans- iering och a teckna Nordens första taxonomianpassade lån. Vi har högt ställda mål för år 2030 – och med fortsaa framåtriktade åtgärder är vi övertygade om a vi kommer a nå dem. Hållbarhetsåret 2023 • Energiprestanda 71 kWh/kvm 1) • Miljöcertifiering 100 % • Cirkularitetsindex 13 % 2) Mål 2025 • Minskat klimat avtryck med 20 % per kvm BTA jämfört med 2019 (scope 3). • Åtgärder från genomförda klimatresiliens analyser implementerade på samtliga fastigheter. Mål 2030 • Minskat klimat avtryck med 50 % per kvm BTA jämfört med 2019 (scope 3). • Klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2). Fortsa topplacering i GRESB Med 93 poäng i förvaltningsportföljen och 98 poäng i pro- jektportföljen fick vi högsta betyg, 5 stjär- nor, och placerades på första plats inom sektorn kontor bland börs noterade fastighetsbolag i norra Europa. Grön aktie Vi erhöll märkningen Nasdaq Green Equity Designation. Den gröna aktien redovisar trans- parent bolagets klimat- påverkan och syet är a skapa ökad synlighet för investerare som söker hållbara investeringar. 1) kvm Atemp. Atemp är summan av invändig area för resp. vånings-, vinds- och källarplan som värms till mer än 10°C. 2) Andel återbrukat byggmaterial av total mängd tillfört byggmaterial i 27 projekt som klimatberäknats. 23Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Vår väg framåt för den hållbara staden Vi tar e betydande ansvar för helheten. Vi arbetar bre med klimat frågan och medverkar till ökad hälsa, trivsel och trygghet i våra stadsdelar. Genom a koppla grön finansiering till hållbarhets- certifierade byggnader och investeringar gör vi verklighet av vår strategi och skapar långsiktig hållbar tillväxt. Samtidigt vill vi tillföra intressanta och oväntade inslag i vardagen som skapar liv mellan husen, ta en aktiv roll och se till hela platsen. Hela tiden. 1. Byggande Den största miljöpåverkan i dea skede sker vid tillverk- ning av byggmaterial. Cementproduktion släpper ut mycket CO och tillhörande kalk brytning påverkar eko- system och vaentillgång. Vår indirekta och faktiska påverkan minimeras med cirkulära materialflöden och genom a välja material med lägre klimatpåverkan. Soci- alt motverkar vi en potentiellt negativ påverkan genom vår granskning av leverantörer gällande trygga arbets- villkor och mänskliga räigheter. 2. Användning Drisenergi för lokaler står för en stor del av Sveriges klimatpåverkan. Vi minskar vår direkta och faktiska påverkan genom energieektivi sering, lokalt producerad förnyelsebar energi och en fossilfri servicebilsfloa. Våra byggnader är kundernas arbetsmiljö och här har vi en påverkan på hälsa, mobilitet och energi användning som är både direkt och indirekt. 3. Stadsutveckling Våra byggnader är en del av stadens fysiska och sociala miljö. Via aktivt arbete med andra aktörer kan vi indirekt bidra till en trygg stads miljö och e balanserat energisystem. Genom vår stadsutveckling påverkar vi samhälls utveck lingen, där vårt engagemang förutom byggnader omfaar platsen, innehållet, miljön och människan. 4. Slutskede och återbruk I en byggnads slutskede har hanteringen av rivning och byggnadsdelar en miljöpåverkan. Vi arbetar för a minimera vår direkta och faktiska påverkan genom åter- användning och återvinning. 1 2 3 4 24Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Våra fokusområden Stadsdelar • Energisystem • Livsbetingelser i lokal samhället • Jämlikhet • Utbildning • Meningsfull fritid • Trygghet Fastigheter • Energianvändning • Klimatutsläpp • Avfall Medarbetare • God hälsa • Säkerhet • Mångfald och jämställdhet • Klimatutsläpp Leverantörskedja • Granskning av leverantörers håll barhet, inklusive miljö och mänskliga räigheter. Finansiering • Grön finansiering Kunder • God hälsa • Säkerhet • Inomhusmiljö • Energianvändning • Klimatutsläpp • Hållbarhetsprogram för varje stadsdelsprojekt. • Fokus på social hållbarhet i utveckling av stadsdelsmiljö. • Platssamverkan med andra intressenter. • 100 % köpt förnybar energi. • Klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) samt halvering av indirekta utsläpp (scope 3) per BTA till 2030. • 100 % miljöcertifierat fastighets- bestånd. • Energiprestanda under 70 kWh/kvm Atemp till 2025. • Cirkularitetsindex 20 % vid större ombyggnationer. • Låg sjukfrånvaro. • Förtroendeindex > 90 %. • Arbetsmiljöutbildningar för chefer och medarbetare. • 100 % hållbarhetsgranskning av ramavtalade leverantörer. • System för uppföljning av upp förandekoden. • Värna om mänskliga räigheter och miljö via arbetsplatskontroller vid projekt. • 100 % grön finansiering. • Hållbarhetslänkade lån och obligationer. • 100 % gröna hyresavtal. • NKI på minst 80. • Över 150 fördjupade kunddialoger. • Hälsocertifierade arbetsplatser. Väsentliga frågor Agenda 2030 Exempel på mål och aktiviteter Aärsetik Väsentliga frågor • Antikorruption • Ska Exempel på mål och aktiviteter • Årlig utbildning i vår uppförandekod. • Samtliga ramavtalade leverantörer och entre- prenörer undertecknar vår uppförandekod för leverantörer. • Visselblåsarfunktion där såväl externa som interna parter anonymt kan rapportera misstankar om oetiskt beteende. • Transparent och öppen redovisning av koncernens totala skaebelastning. Våra viktigaste intressenter är kunder, medarbetare, kreditgivare, ägare och analytiker, leverantörer samt kommuner där vi är verksamma. Genom kontinuerlig dialog med våra intressenter och med utgångspunkt från FNs 17 globala hållbarhetsmål (SDG:er) har vi definierat de mest betydande frågorna för vår verksamhet utifrån vår påverkan på miljön och samhället inom sju fokusområden. Vårt arbete har inverkan på samtliga hållbarhetsmål, men vi ser a det finns starka synergier mellan målen och säer därför e större fokus på sex mål där de mest väsentliga utmaningarna för vår verksamhet finns; mål 3, 7, 9, 10, 11 och 12. Vårt ambitiösa hållbarhetsarbete har le fram till a aktiviteter kopplade till flera globala mål numera är integrerade i våra verksamhetsprocesser. 25Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Fokusområde – Stadsdelar Stadsdelsutveckling är en väsentlig del av vår aär Vi vill vara drivande i utvecklingen av en hållbar stad och ta e långtgående ansvar för utvecklingen i de stadsdelar där vi har e stort ägande. Stadsdelsutveckling för oss innebär a vi tar ansvar för helheten, från arbetet med förvärv och detaljplaner till förbäringsåtgärder i den fysiska miljön och även socia- la initiativ. Tack vare en tydlig hållbar strategi för vår fast- ighetsportfölj, med e bestånd samlat i kluster, kan vi vara med och påverka utvecklingen. Genom långsiktig planering och samverkan med kunder, kommuner, näringsliv, entreprenörer och kollektivtrafiken är vi aktivt med och utvecklar Stockholmsregionen. Styrning och ansvar Till grund för vårt arbete med utvecklingen av stads- delarna ligger vår hållbarhets- och miljöpolicy och de hållbarhetsmål vi har sa på såväl kort som lång sikt. Därtill utgör vår uppförandekod, upphandlings- och inköps policy samt säkerhetspolicy viktiga styrdokument i vårt arbete. Stadsdelsstrategi och social hållbarhet Vårt arbete i stadsdelarna bedrivs inom ramen för vår stadslivsstrategi där också en social hållbarhetsplan är integrerad. Vi fokuserar främst på certifiering, klimat, livet mellan husen (parker, biodiversitet) och gatuplan (servi- ce, handel och restauranger). För a säkerställa långsiktig värdetillväxt i våra stads- delar har vi kopplat social hållbarhet till aärsverksam- heten. Vi genomför sociala platsanalyser och tar fram en social färdplan. Vårt fokus är dialog och samverkan, fysisk stadsplanering samt sociala engagemang. Syet är a uppnå trygghet och trivsel, sysselsäning, hälsa och välbefinnande och tillgängligt boende. Merpar - ten av våra aktiviteter riktar sig mot barn och ungdomar. Minskat klimatavtryck driver mobilitet Idag väljer en mycket stor andel av våra kunder a åka kollektivt och våra val av stadsdel styrs också av närhe - ten till kollektivtrafik. Vi arbetar med processverktyget CERO där syet är a minska klimatavtrycket vid resor till och från våra fastigheter. Enligt den senaste resevaneundersökningen bland medarbetarna i Solna Business Park reser hela 91 procent hållbart till och från sin arbetsplats. I Arena- staden är motsvarande resultat 80 procent. Tillsammans med företagen i Arenastaden, kommunen, Keolis och MTR har vi e nätverk som nu tagit fram en ny hand- lingsplan för a öka andelen hållbart resande yerligare. Planerade åtgärder är utöver utbyggnad av platser för a ladda elfordon, förbärade cykelvägar, nya och/eller förbärade kollektivtrafikförbindelser samt e breddat utbud av delningstjänster för elbilar, el-mopeder och el-cyklar. Vi har se en ökad eerfrågan på såväl parkeringsytor som möjlighet a ladda sin elbil. För a underläa för I korthet Väsentliga frågor • Energisystem • Livsbetingelser i lokalsamhället • Jämlikhet • Utbildning • Meningsfull fritid • Trygghet Mål • Bidra till a hålla den globala uppvärmningen under 1,5 grader. • Fokusera på miljö, klimat och social hållbarhet när vi utvecklar den fysiska miljön för livet i våra stadsdelar. • Göra skillnad i de stads delar där vi är verksamma och vårt fokus ska vila på barn och unga. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR ” I stadskvarteren Haga Norra välkomnas med arbetare, kunder och besökare till e sammanhang som ger lika mycket inspiration och upplevelser utanför kontorets väggar som innanför.” Ackordet 1 i Haga Norra till höger i bild. 26Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 våra kunders medarbetare a resa mer hållbart installe- rar vi kontinuerligt nya platser för a ladda elbilar i både fastigheter och gatumiljöer. Under 2023 har vi byggt ut antalet platser och kan idag erbjuda 2 400 laddpunkter. Vi är också med och driver utvecklingen av så kallade mobilitetshubbar med delningstjänster för såväl bilar och cyklar som kemtvä, matleveranser och liknande tjänster. Framtidsäkrad elförsörjning Under senare år har elbehovet ökat kraigt, inte minst i Stockholmsregionen, och det kommer a fortsäa öka i framtiden. Stark tillväxt och stora exploateringar har till- sammans med en ökad elektrifiering i spåren av omställ- ningen till e fossilfri samhälle le till en allt större belastning på elnäten. Det finns därmed e behov av a säkerställa elproduktionskapaciteten samt eerfråge- flexibilitet för a undvika eektbrist och säkerställa a investeringar i elsystemet nyjas på e eektivt sä. Vi på Fabege kan vara med och bidra till a minska belast- ningen och på så sä framtidssäkra elsystemet. A opti- mera vårt eektuag är sedan flera år e prioriterat område för oss, dels utifrån e kostnadsperspektiv, men fram för allt se till vårt mål om minskad koldioxidpåver- kan. Därför är vi bland annat anslutna till Sthlmflex, e forskningsprojekt där Svenska kranät och nätägarna Ellevio och Vaenfall gå samman för a testa en flexibi- litetsmarknad i Stockholm. Enkelt uryckt innebär det a elanvändare, elproducenter, företag och hushåll genom en mer flexibel användning hjälper till a minimera risken för flaskhalsar i elnäten under perioder av stor eerfrågan. Utöver vårt arbete med eleekt har vi under lång tid arbetat med eektuagen för våra övriga energikällor. E område där vi kommit långt i vårt arbete är begräns- ningen av kyleekten i alla våra fastigheter för a jämna ut kylbehovet. Vi balanserar behoven även på värmesidan. Trygghetsskapande åtgärder En viktig fråga för oss är a det ska upplevas tryggt a vistas i våra områden och vi arbetar strukturerat med trygghets- och säkerhetsfrågor. Den fysiska miljöns utformning har stor påverkan på hur vi lever våra liv och stadsdelarnas skötsel samt aktiviteter dag- och kvällstid bidrar till trygghet. Därför vill vi skapa förutsäningar för bra och blandat utbud av bostäder, arbetsplatser, servi- ce, kultur och rekreation inom stadsdelen. Även belysning, ljus och ljussäning har betydelse för hur en plats eller e område uppfaas och på vår agen- da finns allt från kollektivtrafik till oentlig utsmyckning. Ambitionen är a våra stadsdelar ska präglas och utfor- mas eer tre principer: 1. Araktiva gatumiljöer som stärker känslan av gemen- skap, tillhörighet och trygghet. Samverkan för a skapa trygga och araktiva områden med fokus på utbildning, fritid, hälsa och arbete Exempel på initiativ • BID Flemingsberg (Business Improvement District) • Lokala idrosföreningar såsom H.A.N.G • Pep Parker • Samarbete med Changer’s Hub • Stadsmissionen • Stielsen Läxhjälpen • Street Gallery • TalangAkademin i Huddinge ” Genom Urban Services samtransporterar vi fossilfri och tyst varor och avfall in och ut ur Arenastaden.” Hållbara resor och transporter i Solna Business Park. Fokusområde – Stadsdelar forts. 27Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 2. En levande stadsdel även på kvällar och helger. 3. Varierad och lekfullt gestaltad belysning och ljus säning. Då säkerhet och trygghet är av största vikt kan vår dris central ta emot och agera på felanmälningar och larm genom jour dygnet runt. Dea är en service som successivt byggts ut då allt fler fastigheter är direkt- uppkopplade med skalskyddslarm, brandlarm samt ibland kameror. Sociala och kulturella värden prioriteras Vår satsning ”Livet mellan husen” är e sä a skapa en araktiv gatumiljö genom oentlig konst och kultur där såväl etablerade konstnärer som skolbarn är med och skapar. E exempel är konstutställningen Street Gallery i Solna Business Park där lovande konstnärer får möjlighet a visa upp sina verk i gatumiljön liksom Solna Live Park, en scen för både etablerade och debuterande artister. När Operans och Dramatens ateljéer i Flemingsberg står klara 2024 kommer vi tillsammans a arbeta med skolor i närområdet genom Operans verksamhet för barn och unga (Unga på Operan) för a bidra till a fler barn och unga får uppleva Operans konstformer. En inkluderande hälsosam stad Vi vill bidra till a alla som vistas i våra stadsdelar har för- utsäningar till god hälsa och välbefinnande. Stadsde- larna ska uppmuntra till aktivitet och förutom a anlägga cykelbanor och planera för gångvägar vill vi möjliggöra för gym och träningsanläggningar a etablera sig. Dess- utom skapar vi grönområden och andra mötesplatser som kan bidra till en förbärad folkhälsa och e mer a- raktivt stadsrum med mindre biltrafik. E exempel på inkluderande gatumiljöer som främjar mångfalden och uppmuntrar till fysisk rörelse är konceptet Pep Parker. Det är aktivitetsparker som är anpassade för alla åldrar och som utvecklas i samarbete mellan Fabege, Gene- ration Pep och Solna stad. Framväxten av Flemingsberg som en araktiv stads- del är viktig för utbyggnaden av region Stockholm. Inom ramen för BID Flemingsberg (Business Improvement District), som är en metodik för samverkan med fokus på skola, fritid och jobbskapande aktiviteter, har det bland annat skapats kostnadsfria fritidsaktiviteter för barn och unga, byggts pulkabacke, anlagts nya övergångsställen, installerats bäre belysning, navandrats och möjlig- gorts för unga a nyja Flemingsbergshallen mer. Vi har även arrangerat en musikfestival för a engagera unga i området. Tillsammans med Huddinge kommun och Södertörns Högskola driver vi också projektet Flemingsberg: inklu- derande och sammanhållen stadsmiljö. Projektet, som lanserades 2021, finansieras av Vinnova och fokuserar på a skapa en inkluderande stadsmiljö där de som bor och verkar i området involveras i den framtida stads- utvecklingen. Värdeskapande platssamverkan Genom framgångsrik samverkan kan vi skapa helt nya möjligheter för oss själva och våra kunder. Samverkan mellan näringsliv, kommuner, utbildningsväsende, fören- ings- och kulturliv och medborgare är av största vikt. Vi vill göra skillnad i våra stadsdelar och bidra till en positiv samhällsutveckling genom samarbeten. Utöver Genera- tion Pep arbetar vi även med Childhood Foundation, som arbetar för barns rä till sin barndom, samt idros- föreningarna AIS Friidro och AIK med inriktning framför allt mot ungdomar Huddinge. För a stöa fler barns skolgång i Flemingsberg är vi sedan 2021 huvudsponsor för stielsen Läxhjälpen. Målet är a bidra till a fler elever i Flemingsberg uppnår gymnasiebehörighet och knyter personliga kontakter med universitetsstudenter. Sedan 2020 har vi e samarbete med TalangAkade- min i sye a skapa fler praktikplatser och jobb. Via en social klausul i våra ramavtal har e 20-tal leverantörer hiills skrivit under och flera har tagit emot praktikanter. Medborgardialog A ha en kontinuerlig dialog med medborgarna i de stadsdelar där vi är verksamma är viktigt, både inom stadsplanering generellt, men särskilt inom ramen för detaljplaneprocessen. När vi ansökt och få e besked tar kommunen fram e planförslag och då finns det utrymme för berörda parter a lämna synpunkter. Samrådet omfaar både oss som fastighetsägare, och till exempel länsstyrelse och kommunala myndig- heter liksom hyresgäster. Vanligen kallar kom- munen till e samrådsmöte och de kan, om det finns skäl, ändra planförslaget med hänsyn till de synpunkter som kommer fram. Däreer ställs planförslaget ut för granskning och då finns det yerligare e tillfälle för hyresgäster och andra berörda a tycka till om förslaget. Unga sae färg på bropelarna under Regulatorbron i samarbete med konst- närskollektivet Streetcorner under Flemingsberg Block Party. ” Genom medskapande konst uppnås identitets- byggande miljöer och trivsel.” Fokusområde – Stadsdelar forts. 28Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Vi arbetar målmedvetet och långsiktigt för a minska vår klimatpåverkan och reducera energiförbrukningen. Det handlar om allt från resursoptimering, klimatsmarta materialval och hållbarhetscertifiering av byggnader till digitalisering och hälsa. Vi fokuserar både på våra fastig- heter under förvaltning samt på våra byggprojekt som omfaar såväl lokaler som bostäder. Minskad påverkan på klimatet och lägre energianvänd- ning är två av våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Enligt Naturvårdsverket står bostäder och lokaler för mer än en tredjedel av Sveriges totala slutliga energianvändning. Dea i kombination med en ansträngd energimarknad har le till a vi intensifierat vårt arbete med energieek- tivisering med särskilt fokus på digitalisering och våra interna processer för a kunna arbeta smartare och mer datadrivet. Vi miljöcertifierar alla förvaltningsfastigheter enligt BRE- EAM In-Use med ambitionen nivå Very good och nybygg- nadsprojekt enligt BREEAM-SE med målsäningen a nå nivå Excellent. Vårt nybyggnadsprojekt Ackordet 1 i Haga Norra tilldelades utmärkelsen Årets BREEAM-byggnad 2023 – e pris som hyllar fastigheter som inspirerar och leder vägen inom hållbarhet – och har erhållit BREEAMs högsta betygsnivå Outstanding. Fastigheten är för närva - rande Sveriges största projekt med återbrukat tegel. Det kommer a krävas en stor omställning för a nå våra klimat- och energimål och vi är ödmjuka inför det arbete som ligger framför oss. Men vi ser möjligheter a i nära samarbete med branschen, partners och kunder hia de mest eektiva lösningarna och driva innovation inom allt från materialval och återbruk till elektrifiering och energieektivisering. Vi har undertecknat Fossilfri Sveriges färdplaner både för uppvärmningssektorn och för bygg- och anläggningssektorn. Styrning och uppföljning Till grund för vårt hållbarhetsarbete ligger vår hållbarhets- och miljöpolicy samt de hållbarhetsmål vi sa upp för klimat och energianvändning. Dessa är i sin tur linjerade med FNs 17 globala mål för hållbar utveckling (SDG). Målen stöds av vår köldmediapolicy, energistrategi samt riktlinjer för CO 2 -beräkning. Vi följer kontinuerligt upp resurs- och energianvändning, certifieringar samt klimat- beräkningar. Hållbarhetschefen, som från 2024 är medlem i kon- cernledningen, leder hållbarhetsarbetet i organisationen. Arbetet drivs via avdelningen för hållbar utveckling och e tvärfunktionellt hållbarhetsteam som täcker områden som miljöpåverkan, socialt ansvar, energistrategi, hållbar fastighets- och stadsutveckling, hållbar försörjningsked- ja och eerlevnadsfrågor. Ansvaret för genomförandet vilar på linje organisationen. Hållbarhetschefen ansvarar även för det strategiska arbetet med stadsdelarnas håll- barhetsprogram. Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbarhets- strategin och uppföljningen av vårt hållbarhetsarbete. VD och koncernledning har det övergripande ansvaret för genomförandet av hållbarhetsstrategin. Övergripande mål godkänns av koncernledningen och fastställs på styrelsenivå. Hållbarhetschefen rapporterar årligen till styrelsen. Minskad klimatpåverkan Vägen mot en klimatneutral förvaltning Med viljan a ställa om verksamheten för a bidra till a nå 1,5-gradersmålet enligt Parisavtalet ansökte vi 2019 till Science Based Targets initiative (SBTi) och tog fram e klimatmål, enligt dåtidens ramverk, som också validera - des. Målet enligt SBTi innebär a vi med 2018 som basår ska halvera utsläpp inom scope 1 och 2 till senast 2030, samt e åtagande a mäta och minska våra scope 3-utsläpp. Men vårt högt saa klimatmål går längre än så samt innefaar även en halvering av scope 3 per BTA. Det övergripande målet är en klimatneutral förvaltning år 2030. Det innebär a vi ska minska utsläppen i scope 1 och 2 med minst 90 procent. För a vi ska nå dea krävs a vi har kontroll över alla utsläpp som är kopplade till vår verksamhet. Dessutom måste den negativa klimat- och miljöpåverkan minimeras. För a nå klimatneutralitet i befintliga fastigheter krävs nu samarbete med energileve - rantörerna som 2023 stod för alla utsläpp i scope 1 och 2. Våra koldioxidutsläpp (scope 1 och 2) har minskat med cirka 96 procent sedan 2002, från cirka 40000 till cirka 1711 ton exklusive klimatkompensation från fjärr- värmeleverantören. Vi har tecknat avtal med Stockholm Exergi avseende infångning av biogen koldioxid kallat bio-CCS och framtida köp av minusutsläpp för a mins- ka klimatavtrycket framöver. Den främsta utmaningen inom energiförsörjningen ligger i tillgången till förnybara bränslen och tryggad elförsörjning med utbyggnad av elnäten för högre eekt. E delmål är a varje år investera i solceller om minst 320 MWh i nya och befintliga fastigheter och år 2030 ska våra solceller producera 2,5 kWh/kvm Atemp per år. För nyproduktion är målet det dubbla, 5,0 kWh/kvm, och solceller ingår alltid i planeringen av nya fastigheter. Utfallet för 2023 på 1,7 kWh/kvm Atemp visar a vi är på god väg mot vårt mål. Vårt goda resultat kopplat till energiprestanda har uppnås genom e systematiskt energiarbete med starkt fokus på a bygga arbetssä och kompetens inom organisationen. Vi har dessutom eektiviserat våra energilösningar genom utveckling av fastighetsautoma - tion och digitalisering, förbärad återvinning av både värme och kyla, eektbesparande åtgärder och kli - matskalsåtgärder. Vi arbetar aktivt i enlighet med vår köldmediapolicy vilket innebär a välja köldmedia med så låg klimatpåverkan som möjligt samt minimera läcka - ge från befintliga maskiner. Sedan den 1 januari 2022 måste samtliga nybyggnads- projekt enligt lag uppräa en klimatdeklaration. Fabeges riktlinje för CO 2 -beräkning är mer ambitiös jämfört med lagkravet och innefaar fler byggdelar och livscykelske - den samt även ombyggnationer över 20 miljoner. Vi gör klimatberäkningar via verktyget Plant vid både större och Fokusområde – Fastigheter Klimatet i fokus Vi är en ledande fastighetsförvaltare i Stockholmsregionen med våra 100 fastigheter. Samtliga fastigheter ska vara miljöcertifierade och vi strävar eer en klimatneutral förvaltning och halverad klimatpåverkan i våra byggprojekt. I korthet Väsentliga frågor • Energianvändning • Klimatutsläpp • Avfall Mål • Hälso- och miljöcertifierade lokaler, byggnader och stadsdelar som ger kunder goda möjligheter a välja och agera klimatsmart. • Vår förvaltning (scope 1 och 2) ska vara koldioxidneutral 2030 mä i CO 2 e/m. • År 2030 ska vi ha minskat utsläppen från vår nyproduktion med hälen jämfört med 2019. • Energiprestanda under 70 kWh/kvm Atemp till 2025. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR Vi kombinerar estetik med håll- barhet och funktionalitet för a minska klimatpåverkan och öka trivseln. 29Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Förbränning i egna fordon, anläggningar och fastigheter • Läckage av köldmedia • Egna och leasade fordon Användning av köpt energi • Fjärrvärme • Fjärrkyla • Fastighetsel Utsläpp relaterade till kundens lokal- användning • Hyresgästers egna elabonnemang • Hyresgästers och leve- rantörers avfall och pendlingsresor Uppströms Scope 3 Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan. Uppströms Scope 2 Indirekta utsläpp från egna processer (köpt energi). Fabege Scope 1 Direkta utsläpp från egna processer. Nedströms Scope 3 Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan. Utsläpp från inköp av varor och tjänster • Byggmaterial och bräns- le-/energianvändning på våra byggarbetsplatser • Transporter till och från våra byggarbets- platser och fastigheter • Våra pendlings- och tjänsteresor • Avfallshantering Växthusgasutsläpp, (ton COe) Utsläpp Utsläppskälla 2023 2022 Method for calculation Scope 1 Totalt 0 54 Fuel-based Köldmedialäckage 0 53 Fuel-based Servicebilar  ) 0 1 Fuel-based Scope 2 Totalt (Market- based) 1711 1 866 Fuel-based Värme 1711 1 866 Fuel-based Kyla 0 0 Fuel-based Elektricitet 0 0 Fuel-based Totalt (Location-based) 3451 3 851 Fuel-based Värme 1711 1 866 Fuel-based Kyla 0 0 Fuel-based Elekt ricitet  ) 1740 1 985 Fuel-based Scope 3 Totalt 13258 28 796 Avfallshantering 67 105 Spend-based Leasingbilar och personalens bilar i tjänst 5 3 Distance-based Flygresor 10 14 Distance-based Fastighetsut veckling  ) 11999 27 455 Average-based Fastighetsenergi 670 627 Fuel-based Pendlingsresor 98 98 Average-based Elförbrukning hyresgäster 409 494 Average-based Summa 14970 30 716 Klimatkompensation av fjärrvärme leverantör –1658 –1 817 Neoutsläpp eer klimat kompensation 13312 28 899 1) Tre elhybrider som temporära poolbilar i dri 2022. 2) Emissionsfaktor för Nordisk elmix med hänsyn till import och export, IVL 2021. 3) Innefaar nyproduktion och hyresgästanpassningar. Likt föregående år ingår inte köpta och sålda fastigheter i år i enlighet med Fastighetsägarnas rapport ”Rapportering av utsläpp i scope 3 för fastighetsägare”. Fokusområde – Fastigheter forts. Våra klimatutsläpp uppdelade enligt Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet) 30Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 mindre projekt. Plant har även utvecklat moduler för a göra enklare beräkning av hyresgästanpassningar samt förenklade beräkningar i tidigt skede vilket vi tror kan vara till stor hjälp för a påbörja beräkningar tidigt och få med oss hyresgästerna i arbetet för a minska CO 2 -avtrycket. Halverat klimatavtryck inom våra byggprojekt För a minska vårt CO-avtryck i våra byggprojekt har vi uppräat riktlinjer som går steget längre än vad lag- kravet på klimatdeklarationer anger. Både nyproduktio- ner och ombyggnader över 20 Mkr ska beräknas och fler livscykelskeden liksom byggnadsdelar omfaas av beräkningen. Våra CO-beräkningar ska vara linjerade med EU-taxonomins kriterier och även uppfylla kriterier enligt BREEAM. Cirkularitet och resurseektivitet Avfallshantering – beräkningsmetoder och resultat För vår del uppkommer avfall dels i samband med bygg- projekt och hyresgästanpassningar, dels genom det avfall som hyresgäster och vi själva genererar i drien. Det senare beräknas med hjälp av uppgier från våra huvudentreprenörer för avfall och utifrån mängd, typ och vikt. Idag har vi tillgång till statistik för 63 av våra fastig- heter, en mindre del hamnar utanför då våra kunder har möjlighet a välja en annan avfallsentreprenör än den vi rekommenderar. Vi strävar eer god resurshållning och uppmuntrar alla kunder a källsortera si avfall i minst fem fraktioner. Byggnadsavfall från våra projekt hanteras av respekti- ve entreprenör och under 2020 skärpte vi våra avtal gäl- lande inrapportering av avfallsstatistik. För fastigheter som är BREEAM-certifierade gäller dessutom särskilda regler för hur återvinning och avfallshantering ska skötas. Medvetna materialval och återbruk Klimatpåverkan från produktion av byggmaterial är hög, därför arbetar vi för a i allt större utsträckning tillvarata det material som kan återanvändas. För a minska mil- jöpåverkan både på kort och lång sikt säkerställer vi i tidigt skede a våra projekt väljer rä material och använder rä metoder. Vår målsäning är a 100 pro- cent av våra byggmaterial ska vara miljösäkra i enlighet med Byggvarubedömningen. Vi är anslutna till färdpla- nen för bygg- och anläggningssektorn samt Klimatarena Stockholm för a bidra till snabbare klimatomställning i Stockholm. Vi deltar även i Centrum för cirkulärt byggan- de som är en arena där branschens aktörer möts och samverkar kring återbruk och cirkulära materialflöden vid byggande, rivning och förvaltning. Det är viktigt för oss a skapa förutsäningar för cirkulära materialflöden, a det finns möjlighet till demonterbarhet, återbruk och återvinning. Vi försöker a välja rä material och använda rä monteringsmeto - der liksom a ta tillvara material från våra ombyggnatio- ner. Vi inventerar möjligheten a återbruka i merparten av våra tomställda fastigheter liksom byggnader som ska utrymmas. I utvecklingsplanerna för Haga Norra ingår flera stor- skaliga projekt för a arbeta med återbrukat tegel. Till- sammans med 14 samverkansparter deltog vi i projektet Återhus – a bygga hus av hus som utvecklade meto- der, processer och verktyg för återbruk av tunga bygg- nadsdelar såsom stommar och fasader av stål och betong. I samarbete med entreprenören Zengun upp- förde vi Hållbarhetshuset i Solna. Huset består av cirka 70 procent återbrukat material och den höga återbruksnivån medförde e minskat klimatavtryck med 105 ton CO 2 . Det cirka 1 000 kvm stora huset inrymmer kontor, mötesytor samt showroom och har därmed en funktion både som etableringskontor och som mötesplats för a skapa kunskap kring projektet och återbruk. Våra miljöcertifieringar för kvalitetssäkring BREEAM Det briiska miljöcertifieringssystemet BREEAM är det mest spridda av de internationella systemen i Europa. Systemet omfaar projektledning, byggnadens ener - gianvändning, inomhusklimat, vaenhushållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på närmiljön. BREEAM-SE har tagits fram för a kun - na certifiera nybyggnationer enligt svenska regler och BREEAM In-Use används för befintliga byggnader. FITWEL Det internationella certifieringssystemet Fitwel skiljer sig från andra certifieringssystem genom a fokuse- ra på människans välmående i byggnaden. Certifie- ringen syar till a öka social hållbarhet och jäm- ställdhet, välbefinnande, fysisk aktivitet och säkerhet samt reducera sjukdom och sjukfrånvaro. Systemet är designat för a kunna appliceras på alla byggna- der oavse budget, byggnadens storlek eller ålder. CITYLAB ACTION Citylab Action är e vägledande forum för delad kunskap inom hållbar stadsutveckling organiserat av Sweden Green Building Council (SGBC). Åtaganden och eektmål är fastställda av SGBC, medan pro- jektmål och åtgärder är specifika för de enskilda projekten. För e certifierat hållbarhetsarbete ska även e antal certifieringskrav uppfyllas. SVANENMÄRKNING Svanen är e miljöcertifieringssystem för nybyggna- tion av flerbostadshus, småhus, förskolor och äldre- boenden. A en byggnad är Svanen-certifierad innebär a den har en låg energianvändning, god innemiljö, hållbara materialval, inga farliga kemikalier och a byggprocessen har en minimerad miljöpå- verkan. I jämförelse med övriga certifieringssystem som idag finns på marknaden sticker Svanen ut hakan när det gäller krav på innehåll och material. Fokusområde – Fastigheter forts. Fullskalig återbrukshubb i Solna Business Park På cirka 2 000 kvm i Solna Business Park samlas byggmaterial, installationer, utrustning och möbler som ska återbrukas och allt dokumenteras på en digital marknadsplats. Målet är a skapa en funge- rande återbruksmarknad och minskade klimatutsläpp för fastighetsbranschen. Återbrukshubben är en viktig hörnsten i återbruks strategin och en förutsäning för a skala upp åter bruks arbetet och bidra till a vi halverar CO 2 -utsläppen i byggprojekt per BTA till 2030. Hållbarhetssamordnare Sönke Leve samordnar återbruket i Återbrukshubben. 31Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Under 2022 utformade vi en återbruksstrategi för a skala upp arbetet med återbruk och sae e ny mål, cirkularitetsindex, med målet a 20 procent av mängden material som tillförs i e ombyggnadsprojekt ska vara cirkulära. Strategin beskriver mål för återbruket samt rutiner och arbetssä för hur vi ska nå målen. En del i återbruksstrategin är vår fullskaliga återbrukshubb i Solna Business Park. Målet är a skapa en fungerande återbruksmarknad och minskade klimatutsläpp. Läs mer om Återbrukshubben på sidan 31. Minskat energibehov Energieektivisering i verksamheten Vår energistrategi innebär a vi tar e helhetsgrepp om energifrågan i våra fastigheter, projekt och stadsdelar. Vi har högt ställda miljökrav vid inköp av energi och behovs - styrning med hjälp av digitalisering vilket spelar en viktig roll i vårt arbete a minska energiförbrukningen. Vi beva - kar och analyserar energianvändningen på timnivå för a tidigt identifiera avvikelser i prestandan och eektuaget. På byggnads- och bolagsnivå sker dessutom en omfat - tande kontroll via vårt energiuppföljningssystem som läser in och bearbetar alla uppmäa förbrukningsvärden. Till fastigheterna i Solna och Sundbyberg används enbart fjärrvärme märkt ”Bra miljöval” och till Stockholms innerstad och Flemingsberg köper vi klimatneutral värme. Vi har e nära samarbete med våra hyresgäster för a stöa dem i arbetet med a minska energianvändning- en, bland annat genom gröna hyresavtal, läs mer på sidan 39. Våra energieektiviseringsmål Vårt energieektiviseringsmål är uppdelat i etapper. Redan 2019 nådde vi den första etappen genom a halvera vår energianvändning jämfört med 2005. Vårt långsiktiga mål är en genomsnilig specifik energian- vändning om 70 kWh/kvm Atemp år 2025. Vårt utfall 2023 med samma må uppgick till 71 kWh/kvm Atemp. Vårt utfall 2023 mä som primärenergital uppgick till 67 kWh/kvm Atemp. Dea betyder a vår energiprestanda i sni ligger under nybyggnadskraven trots a vårt bestånd till den allra största delen är äldre än 30 år. Vårt vaenförbrukningsmål Vårt mål är a varje år minska vår vaenförbrukning med två procent. En lägre vaenförbrukning innebär förutom en minskad belastning på jordens resurser också a vi förbereder verksamheten för en framtid med en sjunkande grundvaenyta och reducerad till - gång på färskvaen. Utfallet 2023 blev 364 l/kvm vilket är 11 procent högre än 2022, dea beror primärt på a 2022 års vaenförbrukning var kraigt sänkt under bör - jan av året på grund av låg aktivitet under pandemin. Klimatanpassning för a framtidssäkra fastigheterna Framtida risker Parallellt med vårt arbete för en minskad klimatpåverkan behöver vi hantera de fysiska risker som e förändrat kli - mat innebär. Vi har genomfört klimatriskanalyser på samt- liga förvaltningsfastigheter. Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida potentiella riskerna. Vid förvaltning samt pågåen - de och framtida ombyggnationer säkerställs a nödvändi- ga åtgärder vidtas för a hantera identifierade klimatrisker. Hälsa – certifierade fastigheter och hyresgästernas välmående Smarta fastigheter Digital teknik möjliggör nya beteenden och a funktioner kan automatiseras. Genom våra digitala lösningar får vi tillgång till data i realtid som gör det enklare a till exem - pel optimera energianvändningen. Med uppkopplade byggnader får vi också möjlighet a utveckla behovsan - passade fastigheter och lokaler där människan står i cen- trum. Tack vare dessa kan vi visualisera inomhusklimatet och utveckla lokaler utifrån hälsa och välbefinnande. Vi kan enklare få en bild av hur våra fastigheter används, snabbt få information om felanmälningar, förstärka säker - heten i husen och på så sä sköta förvaltningen mer proaktivt. Alla våra fastigheter är uppkopplade till e digitalt fibernätverk som möjliggör integrering i den smarta staden, vilket bidrar till ett mer hållbart och effektivt resursanvändande. Hälsa i husen En hälsosam och hållbar arbetsmiljö handlar om mer än den fysiska omgivningen med belysning, ljudnivåer, ventilation och inredning. De psykosociala faktorerna är minst lika viktiga för medarbetarnas välmående, för a de ska prestera väl och inte minst vilja komma tillbaka till kontoret. Vårt bidrag handlar framför allt om a underläa för våra kunder a göra rä. Det kan vara sådant som a placera araktiva trapphus centralt för a på så sä uppmuntra till a ta trapporna i stället för hissen, men också om a erbjuda kringtjänster, möjlighet till träning och kultur i eller kring våra fastigheter. E annat exempel är vårt arbete tillsammans med kunderna för a utveckla hälsocertifierade arbetsplatser. Det är e strategiskt initi- ativ med avsikt a förbereda fastigheterna inför kunders önskemål om hälsocertifiering. Vi använder oss av certi- fieringen Fitwel. SEB:s kontor i Arenastaden liksom vårt eget kontor i Solna är två exempel på fastigheter som är Fitwel-certifierade. Certifieringar  ) System Antal Kvm, LOA Andel av certifierad yta, % BREEAM In-Use 47 713454 66 BREEAM-SE 13 346080 32 BREEAM Bespoke 2 19284 1,5 Miljöbyggnad 1 5480 0,5 Totalt miljöcertifierade fastigheter 63 1084297 100 1) De fastigheter som ännu ej påbörjat certifiering avser mark- och förädlingsfastigheter för kommande projektutveckling. ” Ny rekord i vårt arbete med energioptimering – 71 kWh/kvm Atemp.” Fokusområde – Fastigheter forts. Kontoret påverkar hälsan och ska vara en plats som får oss a må bäre. 32Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Vår gemensamma värdegrund SPEAK, som står för Snabbhet, Prestigelöshet, Entreprenörskap, Aärsmässig - het och Kundnärhet, har skapat en stark företagskultur som genomsyrar hela vår verksamhet. Genom a se och värna om varje enskild medarbetare och dess unika för - mågor kan vi tillsammans skapa en stark helhet där vi ska vara det självklara valet för duktiga och drivna personer inom fastighetsbranschen. Vi arbetar aktivt med a stärka vår araktionskra som arbetsgivare med målsäning a vara en av Sveriges mest uppskaade arbetsplatser. Styrning och ansvar Värdegrunden är tillsammans med vår uppförandekod basen för alla våra medarbetares agerande. Klimat såväl som arbetsmiljö är centralt hos oss och styrs genom vår arbetsmiljöpolicy samt hållbarhets- och miljöpolicy. Vi ska vara e företag för alla och bland annat vår policy för lika- behandling säer ramarna för vårt jämställdhetsarbete. Vi genomför årligen medarbetarundersökningar för a följa upp vårt arbete och övriga viktiga frågor. Medarbetarna delaktiga i utvecklingen Varje år genomför vi medarbetarundersökningen Great Place to Work. Vårt mål för 2023 var a nå e Trust Index om 85 vilket överträades då vi uppnådde hela 88. Vår långsiktiga målsäning är e Trust Index på 90. Resultatet från medarbetarundersökningen ligger till grund för e strukturerat och målmedvetet arbete där varje avdelning identifierar sina fokusområden och spe- cifika utmaningar. Åtgärder och aktiviteter baserade på resultatet integreras sedan i planer och målsäning för det kommande året. Hållbart arbetsliv Vi har en bred ansats kring den hållbara medarbetaren och arbetsmiljöfrågor. Vi ska inte bara ha en säker arbetsmiljö utan våra medarbetare ska känna a de även har e hållbart arbetsliv. Vi erbjuder alla anställda regelbundna hälsoundersökningar, genomför friskvårds- satsningar och skapar möjlighet till fysisk aktivitet på våra kontor. Vi arbetar medvetet med a minska arbets- relaterad stress, samtliga chefer förväntas föra en löpan- de dialog med sina medarbetare för a säkerställa balansen mellan arbetslivet och fritid. Arbetsmiljön hos oss ska vara säker och utan risk för a våra medarbeta- re, eller a de som arbetar hos oss, skadas eller blir sju- ka på arbetet. Säker arbetsplats Utgångspunkten för en säker arbetsplats är vårt syste- matiska arbetsmiljöarbete som innefaar riskbedöm- ningar utifrån genomförda undersökningar, så som utförda skyddsronder, avvikelser och medarbetarsamtal. Bedömningarna värderas och prioriteras och handlings- planer säs upp för hur risk erna ska hanteras. Det finns rutiner och utbildningar om säkerhet vid riskfyllda moment som till exempel höghöjdsarbeten och andra arbetsuppgier med fallrisk där rekommenderad skyddsutrustning ska användas. Inhyrd personal går under samma premisser som våra fastighetstekniker. På vårt intranät kan alla medarbetare rapportera fak- tiska och potentiella incidenter. Dessa gås igenom av arbetsmiljöansvarig och följs upp av arbetsmiljökommién. Det genomförs alltid en analys för a undersöka orsaken till incidenten och hur den kan undvikas i framtiden. E omfaande utvärderingsarbete sker kontinuerligt för a förbära hälso- och säkerhetsarbetet. Fokusområde – Medarbetare Tillsammans är vi Fabege Engagerade och motiverande medarbetare är en viktig framgångsfaktor. Organisationer med en stark identitet presterar oa bäre än andra. Vi investerar därför tid och kra i a utveckla vår värdegrund, företagskultur och våra medarbetare som alla är viktiga för vår framgång. I korthet Väsentliga frågor • God hälsa • Säkerhet • Mångfald och jämställdhet • Klimatutsläpp Mål • Erbjuda medarbetare e hållbart arbetsliv. • Nå minst 90 Trust Index i Great Place to Work. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Goda prestationer Engagerade med arbetare som har balans i livet bidrar till långsiktiga och goda prestationer. Hälsa och välbefinnande Vi vill öka våra medarbeta - res kunskap inom e bre spektrum av hälsofrågor – för långsiktigt välbefin- nande och motivation, vilket skapar drivkra och engagemang. Engagerade och motiverade medarbetare Företagskultur Hos oss är varje med - arbetares bidrag viktigt för helheten. Vi är e lag med gemensamma spel - regler och tydliga ramar för framgång. Vi kallar det SPEAK och vi investerar gemensam tid och kra i a utveckla oss och vår värdegrund. Arbetsmiljö Kost Relationer Fysisk aktivitet Vila och återhämtning Vår värdegrund: SPEAK Snabbhet Prestigelöshet Entreprenörskap Aärsmässighet Kundnärhet Ledarskap Vårt ledarskap syar till a utveckla våra medarbetare till a på bästa sä kunna möta nutida och framtida utmaningar. Med medarbetaren i fokus 33Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Arbetsskador rapporteras till Arbetsmiljöverket i enlighet med Arbetsmiljölagen. Vår arbetsmiljökommié samverkar kring, följer upp och är e bollplank i utvecklingen av arbetsmiljöfrågor. Fokus på utveckling och utbildning Individuell kompetensutveckling är viktigt för a vara en araktiv arbetsgivare. Det säs upp en individuell ut veck- lingsplan för samtliga medarbetare som regelbundet följs upp via medarbetarsamtal liksom genom a säa upp nya mål med utgångspunkt från verksamhetens mål och medarbetarens roll. Under året genomfördes medarbe- tarsamtal med alla våra medarbetare. Alla nya chefer genomgår en introduktion för a säkerställa kvaliteten påsamtalen. Samtliga anställda erbjuds även en arbets- miljöutbildning med bland annat fokus på hållbart arbetsliv. En viktig funktion inom företaget är vår tekniska dri. I takt med ökad digitalisering och teknisk utveckling har det funnits behov a höja utbildningsnivån. Det har le till a vi se e behov a genomföra direkta utbildnings- insatser utöver kontinuerlig fortbildning. Vår syn på lika värde Vi har en grundsyn om alla människors lika värde och a alla medarbetare ska ha samma möjligheter, räigheter och skyldigheter. Hos oss ska ingen diskrimineras på grund av kön, könsöverskridande identitet eller uryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. Vi har e övergripande jämställdhetsmål där jämn köns- fördelning på alla nivåer inom bolaget eersträvas. Medarbetare och miljö Alla våra kontor är miljöcertifierade enligt BREEAM In-Use. Huvudkontoret är sedan 2022 även hälsocertifierat genom Fitwel. Läs mer om Fitwel på sidan 31. Medarbe- tarnas bidrag till Fabeges totala klimat utsläpp är relativt litet, men målet är ändå e fossilfri tjänsteresande. Det- ta för a bidra till Fabeges mål om klimatneutral förvalt- ning för a transporter är den sektor i Sverige som har de största fossila utsläppen och den största använd- ningen av fossila energikällor. Vi har de senaste åren dragit ner på resandet och uppmuntrar till hållbart resande. De bilar som används i tjänsten är sedan 2017 elbilar och vår förmånsbilspolicy tillåter endast miljöbilar. Vår vinstandelsstielse Varje enskild medarbetare är viktig för vår utveckling. Alla medarbetare omfaas av vår vinstandelsstielse och summan som avsäs är lika för alla. Avsäningen sker i form av Fabegeaktier och är kopplad till e antal uppsaa mål. Aktierna är bundna i fem år eer avsä- ningen och uppgår till max två prisbasbelopp per anställd och år. För 2023 beslutade styrelsen a avsä- ningen skulle uppgå till 0,5 prisbasbelopp per heltids- anställd vilket motsvarar e värde av 28650 kr. Könsfördelning ” Engagerade, kompetenta och motiverade medarbetare – vår viktigaste tillgång.” Fokusområde – Medarbetare forts. Great Place to Work Varje år genomför vi Great Place to Works undersökning för a få veta vad våra medarbe- tare tycker om oss som arbetsgivare. Vårt mål var a nå Trust Index 85, vilket överträades med årets resultat på 88. 88 index Styrelse Koncernledning Fabege totalt Män: 43 % Kvinnor: 57 % Män: 50 % Kvinnor: 50 % Män: 64 % Kvinnor: 36 % 34Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Vi strävar eer a bedriva e ansvarsfullt företagande, minska vårt klimatavtryck och säkerställa mänskliga räigheter i alla led. Inom ramen för vårt arbete med leverantörskedjan är e av våra mest prioriterade områ- den a begränsa utsläpp som innefaar material, trans- porter, byggenergi och avfall. Dessa klimatutsläpp som genereras indirekt i båda leden av värdekedjan benämns som scope 3-utsläpp enligt Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet) och utgör den absoluta merparten av vårt totala utsläpp. Vidare verkar vi för a säkerställa a FN Global Compacts tio principer för män sk liga räighe- ter, arbetsrä, miljö och antikorruption eerlevs. Styrning och löpande granskningar Till grund för vårt samarbete med leverantörer ligger vår uppförandekod för leverantörer. Utöver den är vår hållbar- hets- och miljöpolicy, upphandlings- och inköpspolicy samt Allmänna villkor viktiga styrdokument för a säa ramarna för våra förväntningar. Vi har i dag 330 leveran- törer med ramavtal och cirka 1 500 aktiva leverantörer. Alla nya leverantörer måste leva upp till våra kriterier för a bli godkända och samtliga befintliga leverantörer granskas löpande. Uppföljningen är en viktig del i vårt inköpsarbete för a säkerställa hög etik, respekt för mänskliga räigheter, aärsmässighet, sund konkurrens, objektivitet och likabehandling. Under 2023 har vi även gort platsbesök ute på bygg- arbetsplatser i utvalda projekt med våra entreprenörer med vilka vi har ramavtal. Vid platsbesöken har de håll- barhetskrav som vi ställer i ramavtalen följts upp. Plats- besöken har främst ha som sye a öka kunskapsut- bytet mellan avdelningen för hållbar utveckling, projekt- avdelningen och respektive entreprenörer. Hög målsäning Vi har sedan 2013 hållbarhetsgranskat utvalda strateg- iska samarbetspartners med målsäningen a alla leverantörer med vilka vi har ramavtal ska genomgå granskning och under 2023 gorde vi framsteg med e resultat på 96. Därtill riskklassificerar vi våra kategorier av leverantö- rer och genomför utökade bakgrundskontroller av leve- rantörer där det enligt vår riskbedömning behövs och kontrollerna genomförs innan avtalet signeras. Vi för en kontinuerlig dialog med våra leverantörer och stöar dem i deras arbete med a förbära sina rutiner. De brister som eventuellt uppdagas via våra granskningar ska leda till a de aktuella bolagen uppräar en åtgärds- plan som sedan ska genomföras. Om ingen förbäring sker kan vi avbryta samarbetet. Utvecklande samarbeten I våra förfrågningsunderlag vid upphandling uppmuntrar vi leverantörerna att under avtalstiden ta emot prakti- kanter från TalangAkademin. Hittills har ett 20-tal leverantörer skrivit under och flera har tagit emot prakti - kanter. Läs mer om våra planer för social hållbarhet på sidan 28. Kvalitetsgranskning av tjänster För a säkerställa kvaliteten i leveransen genomför vi även löpande granskningar av leverantörer som anses vara särskilt betydelsefulla för våra kunders upplevelse i vardagen. För oss är det viktigt a vi snabbt identifierar eventuella avvikelser mot avtalen och kontinuerligt för- bärar kvaliteten. Trygga arbetsplatser En trygg och säker arbetsplats, fri från korruption och ojämlikhet, där risker förebyggs och minimeras är en mänsklig räighet och en utmaning för hela byggbran- schen. Personalliggare gör det möjligt a få statistik avseende villkor för alla som arbetar i större projekt. Fokusområde – Leverantörskedja Nära samarbete en förutsäning för hållbarhet Våra leverantörer är viktiga samarbetspartners, då en hållbar leverantörskedja är avgörande för a skapa långsiktig lönsamhet, minska risker och stärka vårt varu märke. Målet är a hållbarhets- granska alla våra partners med vilka vi har ramavtal. I korthet Väsentliga frågor • Granskning av leverantörers hållbarhet, inkl. miljö och mänskliga räigheter. Mål • 100 % av våra leverantörer med ramavtal ska granskas utifrån vår uppförandekod för leverantörer, policyer och internationella kon ventioner. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE ” Genom samverkan skapas nya möjligheter för oss, våra kunder och samhället i stort.” 35Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Det genomförs riskanalyser och inventeringar i varje skede av byggprocessen och dessa ska också följas upp. Dea är för närvarande entreprenörens huvudan- svar. På arbetsplatserna finns byggarbetsmiljösamord- nare, BasP och BasU, som ansvarar för säkerheten genom hela projektet. Det är entreprenörerna som har arbetsgivaransvaret samt det yersta ansvaret för arbetsmiljön under bygg- projekt och dea regleras i våra avtal. Vi har en god samverkan med entreprenörerna där vi spelar en aktiv roll i a förebygga tillbud och kontrollera a alla säker- hetsrutiner följs samt a riskerna på arbetsplatsen mini- meras. Dea säkerställs genom systematiskt arbets- miljöarbete med digitala och fysiska skyddsronder där fel och brister måste åtgärdas och dokumenteras i vår databas. För a alla på en byggarbetsplats ska förstå och upp- märksammas på risker säs det upp bilder på farliga moment med informationstexter på olika språk. Entre- prenörens skyddsombud säkerställer a projektet genomförs på e säkert sä och för dessutom byggar- betarnas talan så a alla risker uppmärksammas och arbetsförhållandena är goda. Vi följer alltid upp avvikel- ser gentemot entreprenörer och de som drabbats. Vi uppmuntrar leverantörerna och dess anställda a rapportera identifierade risker och informerar även om vår visselblåsarfunktion som kan användas av alla exter- na parter. Vid en incident eller e tillbud på byggarbetsplatser genomförs alltid en analys av orsaken och hur dea kan undvikas i framtiden. Analysen skickas till Arbetsmiljö- verket för uppföljning och dokumentation. Olyckor och tillbud De vanligaste olyckorna på byggarbetsplatser är skärs- kador, fall från låga höjder och mindre snubbelolyckor. När allvarligare olyckor inträar är det oast fallolyckor eller snubbel olyckor. Leverantörer 2023 Olycksfallsfrekvens, entreprenör (LTAR) ) 2 1) Rapporteringen avseende olyckor hos entreprenörer är inte fullständig då samtliga projekt ännu inte rapporterar entreprenörernas olyckor i IA-systemet. Olycksfallsfrekvensen definieras som antal arbetsplats- olyckor som leder till frånvaro i en eller flera avtalade arbetsdagar per 200 000 arbetade timmar genom arbetade timmar. Branschöverskridande samarbete för en hållbar byggbransch Fastighetsbranschen är enig om a en hållbar byggbransch inte är en konkur - rensfråga utan något som gynnar alla aktörer. Vi har tillsammans med kolle - gor inom branschen, arbetat fram e digitalt verktyg för granskning av fast - ighetsbranschens leverantörskatego- rier. Syet är a undvika dubbelarbete för leverantörer genom a de slipper svara på liknande frågor i samband med upphandlingar från olika fastig- hets bolag samt a möjliggöra a fler leverantörer granskas. Därmed kan branschen säa en ny standard. Vi har tillsammans med sex fastighetsbolag med stora kontorsfastighetsbestånd i Stockholms regionen tagit fram gemensamma leverantörskrav inom hållbarhet. Process för styrning och kontroll av leverantörer Upphandling/förfrågan Samtliga leverantörer som lämnar anbud för avtals- teck nande hållbarhets- granskas. En frågeenkät måste besvaras baserad på vår Uppföran dekod Leveran törer vilken inne- faar miljö, aärsetik, arbets villkor, mänskliga rät- tigheter, arbetsmiljö och säkerhet. Kraven gäller även för anlitade under- leverantörer. Resultat av hållbarets- granskning/revision: Utan anmärkning: Samarbetet fortsäer. Vid mindre anmärkningar: Gemensam åtgärdsplan tas fram. Vid allvarliga anmärkningar: Samarbetet avslutas och ny upphandling påbörjas, om inte acceptabla förkla- ringar kan presenteras. Vid kontrakts tecknande Uppförande koden är en bilaga till avtalen som sig- neras av samtliga samarbets partners. Avvikelse hantering Det går a kontakta avtals- ansvarig och rapportera avvikelser. Det finns även en visselblåsartjänst för såväl externa som interna parter. Löpande under avtals tiden Samtliga avtalsleveran törer ska hållbarhetsgranskas. Granskningen får inte vara äldre än fyra år. Gransk- ningarna kan genomföras både internt eller via exter- na revisorer. 1 2 3 4 5 Kategoriansvarig säkerställer processen, som genomförs av kategoriteam bestående av representanter från verksamheten. Fokusområde – Leverantörskedja forts. 36Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Styrning och ansvar Vår finansiering utgörs i dag av gröna banklån och gröna obligationer. Vi har löpande hållbarhetsdialoger och rapportering gentemot våra finansiärer och deltar i diskussioner avseende utveckling av gröna låneprodukter. Utöver vårt ramverk för grön finansiering ligger framför allt vår hållbarhets- och miljöpolicy, finanspolicy, skae - policy och kreditpolicy till grund för vårt arbete. Vårt gröna ramverk/utökade finansieringskällor Vårt ramverk för grön finansiering utvecklas kontinuerligt liksom de mål vi säer. Den uppdatering som gordes 2022 innebär bland annat a ramverket nu baseras på ”the green bond principles” med anpassning till EU-tax- onomin och med koppling till vår ambition a bidra till målen enligt Agenda 2030, vilket är en halvering av CO 2 till 2030. Till ramverket hör dessutom vårt gröna certifi- katprogram, under vilket vi emierar gröna certifikat avsedda a användas för a finansiera tillgångar som är godkända enligt ramverket. Även backupfaciliteten för certifikatprogrammet är knuten till ramverket och där- med grön. Vi har även kopplat e grönt MTN-program (Medium Term Notes) som etablerades 2016 och som innehåller särskilda villkor för hållbarhet och miljö. Vi har därtill en allokeringspolicy som innebär a investerare med hållbara strategier prioriteras vid obli - gationsemissioner. Det oberoende analysinstitutet Cicero har granskat det gröna ramverket för a säker - ställa a det uppfyller de högt ställda hållbarhetskra- ven. De har utfärdat en second opinion med betyget ”medium green” för de gröna villkoren och ”excellent” gällande styrning. Vår rapportering enligt EU-taxonomiförordningen De ekonomiska aktiviteter som omfaas av taxonomin är enligt vår analys våra nybyggnadsprojekt, större reno- veringar samt fastigheterna i vår förvaltning. Vi bedriver både byggnation (via byggentreprenörer) och förvaltning av byggnader vilket gör a hela verksamheten faller inom ramen för taxonomin. Vi har sedan 2021 fortsa a utveckla vår verksamhet för a linjera med taxonomin då det är en förutsäning för grön finansiering. De projekt vi bland annat arbetat med är hur vi eer- lever taxonomin i våra nystartade större byggprojekt. Vi uppskaar a vi eerlever målområde 1,2,3 och 6, men a vi inte är helt i mål med målområde 4 och 5, dels på grund av otillräckliga förtydliganden och tolk - ningar av kriterierna, dels för a branschen inte är till- räckligt mogen. Vi visar a vi bidrar väsentligt till e av Taxonomiförord- ningens sex miljömål, mål 1 Begränsning av klimat förändr- ingar (CCM), då det är det mål som är mest relevant för Fokusområde – Finansiering Grön finansiering för långsiktig lönsamhet E medvetet och strukturerat arbete med hållbarhetsfrågor har lagt grunden för det ramverk som möjliggort vår gröna finansiering. Ramverket är utformat så a det ger oss en bred möjlighet till olika gröna finansierings alternativ och bygger på tredjepartscertifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiprestanda. I korthet Väsentliga frågor • Grön finansiering. Mål • Vår finansiering ska fortsa vara 100 % hållbar och grön. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Fabeges arbete med grön finansiering 100 procent grön finansiering Grön finansiering ger oss bäre villkor och därmed lägre kostnader både hos banker och på kapital- marknaden samt tillgång till fler finansieringsalterna- tiv. Den gröna finansieringen kompleerades i juni 2021 med lån som är anpassade till taxonomin och som uppfyller EU-taxonomins kriterier för grön finan- siering. Målet om 100 procent grön finansiering upp- nåddes strax före årsskiet 2020/2021. I samband med förvärvet av Birger Bostad under 2021 minska- de andelen till 99 procent. Under 2022 nådde vi återigen 100 procent när Birger Bostads lån omvandlades till gröna. Exempel på vårt arbete relaterat till EU-taxonomin Under 2023 har vi fortsa med våra analyser avse- ende klimatresiliens, e arbete som påbörjades under 2021 i flera av våra stadsdelar. I dea arbete bedömer vi de framtida fysiska klimatriskerna och vilka klimatanpassningar vi bör göra för a minska de långsiktiga riskerna. E annat viktigt kriterie i taxonomin är energieek- tiva fastigheter, e område där vi ligger långt fram och löpande arbetar med. Vårt genomsniliga primär energital ligger på 67 kWh/kvm Atemp. Så mycket som 66 procent av ytan i vårt bestånd som vi för valtar ligger inom topp 15 procent energipre- standa (definitionen i Fastighetsägarnas utredning visar a topp 15 procent inom kontorsbyggnader i Sverige motsvarar byggnader med e primärenergi- tal under 80 kWh/kvm Atemp). Andel förenlig med EU-taxonomin 2023 För 2023 bedömer vi a 66 procent av omsäning- en, 53 procent av driutgierna och 23 procent av kapitalutgierna ligger i linje med EU-taxonomin och mål 1, och kan därmed klassas som miljömässigt hållbara. För mer information se vår fullständiga taxonomiredovisning på sidorna 82–86. ”Vårt gröna fastighets- bestånd möjliggör 100 % grön finansiering.” Förenlighet med EU-taxonomins krav 1 Vi bidrar väsentligt till miljömål 1, Begränsning av klimatförändringar. För de övriga fem miljömålen uppfyller vi kriterierna för a inte orsaka betydande skada (DNSH). Vi uppfyller taxono - mins krav kring mini - mi skyddsåtgärder. 2 3 KPI Total, Mkr Omfaas av taxonomin, % Omfaas ej av taxonomin, % Andel förenlig med taxonomin 2023, % Andel förenlig med taxonomin 2022, % Omsäning 3377 100 0 66 62 Drisutgier 156 100 0 53 53 Kapitalutgier 3116 100 0 23 18 37Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 vår verksamhet. De aktiviteter som huvuddelen av vår verksamhet beskrivs inom är CCM 7.7 Förvärv och ägan - de av byggnad samt CCM 7.1 Uppförande av nya byggna- der, men även andra aktiviteter kan vara aktuella a använda i mindre omfaning. Övriga fem miljömål hamnar under kriterierna för a inte orsaka betydande skada (DNSH) för vår verksamhet. Fabege skulle för kapitalutgif - ter kunna bidra till mål 2 och 4, men samtliga väsentliga kapitalutgier fångas av mål 1 och Fabege redovisar där - för enbart mot mål 1. Vi uppfyller även taxonomins krav kring minimiskyddsåtgärder kopplat till mänskliga räig - heter, antikorruption, transparens kring skaebelastning samt fri konkurrens. Kraven i EU-taxonomin ligger väl i linje med vårt håll- barhetsarbete. Därför bedömer vi a vi möter taxonomins krav, se modell på sidan 37. Se vår fullständiga taxono- miredovisning på sidorna 82–86. Principer för ekonomisk redovisning enligt EU-taxonomin Hur stor andel av vår verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella nyckeltal som visar andel av omsäning, drisutgier och kapitalutgier som är förenliga med taxonomin. Redovisning av omsäning Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter ovan redovisas. Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats. Omsäning 3377 Mkr motsvarar total neoomsäning enligt resul- taträkningen 2023. Redovisning av drisutgier Drisutgier inkluderar följande drisutgier; kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning. Birger Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som drikostnader, men finns inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för drisutgier enligt taxo- nomin. Redovisning av kapitalutgier Avser kapitalutgier för förvärv samt aktiverade investe- ringskostnader som kopplas till de fastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter. Kapitalutgier 3101 Mkr mot- svarar samtliga utgier för förvärv och investeringar i för- valtningsfastigheter och exploateringsfastigheter 2023. Yerligare 15 Mkr är kopplat till investeringar i inventarier. För mer information se not 17 och 19 på sidan 109 res- pektive 111. Fokusområde – Finansiering forts. Hotel Kung Carl, Sparven 18 i Stockholms innerstad. Grön aktie på Nasdaq Sedan november 2023 är Fabege noterad som grön aktie, så kallad Green Equity Designation. ”Fabege driver sedan länge e dedikerat hållbarhetsarbete för a minska bran- schens klimatavtryck. Den gröna aktien är yerli- gare e bevis på a vi tar vårt hållbarhetsarbete på största allvar. Det underläar för investerare a göra medvetna och hållbara val.” Åsa Bergström Vice VD, Ekonomi- och finanschef 38Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Styrning och ansvar Ramverket för samverkan med våra kunder utgörs av vår uppförandekod, hållbarhets- och miljöpolicy och säker- hetspolicy. Viktigt är även de rutiner som är saa för hur vi samverkar med våra kunder inom alla nivåer i företaget . Här utgör vår decentraliserade dris- och serviceorga- nisation, analys av våra dialoger samt våra hållbarhets- mål viktiga delar som gör a vi kan möta kundernas krav på hållbara miljöer. Samarbete för långsiktig hållbarhet A ha en bra och nära relation till våra kunder är ovärder- ligt för a vi ska kunna vara delaktiga i a stärka deras konkurrenskra som arbetsgivare genom a skapa hållbara stadsmiljöer för såväl boende och arbetande som besökare. Centrala verktyg är trygghetsskapande åtgärder, Fitwel- och BREEAM-certifieringar samt olika lokala samarbeten. Hållbarhetsnätverket i Arenastaden är e exempel på e sådant tillsammansarbete. Här har vi och yerligare e tiotal större företag arbetat fram en handlingsplan kopplad till resvanor för a på så sä bidra till klimatmålen om halverade utsläpp av växthus- gaser till 2030. Yerligare e exempel är samarbetet med Unga på Operan, en av Kungliga Operans tre konstnärliga ben som skapar förutsäningar för barn och unga a utöva kultur, ute i skolorna i Flemingsberg. Projektet riktar sig till fyra grundskolor med förskoleklass till årskurs 3. Aktiviteterna kan bestå av mim, teater, musik eller något närmare produktionen/hantverket. Gröna hyresavtal A teckna gröna hyresavtal är numera kutym och Fastighetsägarnas gröna bilaga är en standardiserad bilaga för minskad miljöpåverkan från lokaler. Det innebär a båda avtalsparter enas om en gemensam miljöagen - da för en lokal genom eektiv resursanvändning och hållbar fastighetsförvaltning. Avtalen kan till exempel omfaa åtgärder för a bibehålla eller förbära BREEAM- klassificering av byggnaden, energioptimering och inom- husmiljö samt materialval och källsortering av avfall. Vi har även uppräat en vägledning kring vad kunden kan beakta i samband med hyresgästanpassningar för a öka hållbarhetsprestandan i projektet och bidra till a höja eller bibehålla fastighetens nivå avseende miljö- certifiering. 2023 var 96 procent av total nytecknad yta ovan mark gröna avtal. Flexibla lösningar med kunden i centrum Vi är i dag hyresvärd åt cirka 700 företag, myndigheter och organisationer och fler än 100 000 personer vistas dagligen i våra lokaler. Tack vare vår erfarenhet kan vi möta e allt större behov av flexibilitet och vi strävar eer a vara lösningsorienterade och lyhörda för våra kunders önskemål. Vi utforskar kontinuerligt nya möjlig- heter kopplat till delningsekonomin för en ökad flexi bilitet i såväl avtal som erbjudanden och arbetssä. Läs mer om våra flexibla koncept på sidan 11. Fördjupad relation tack vare närhet och kontinuitet Vi är närvarande i våra kunders vardag genom egna kon- tor i alla våra stadsdelar och har egen personal, oavse om det handlar om förvaltning eller drien av fastigheter - na. Det gör a vi kan ha en nära dialog med våra kunder vilket skapar kontinuitet och förtroende samt a vi snabbt kan fånga upp olika önskemål. Med hjälp av vår serviceanmälan blir vi även uppmärksammade på om något behöver åtgärdas eller räas till och vi kan snabbt undanröja eventuell risk för skada. Varje eller vartannat år genomför vi e fördjupat kundmöte som ger oss en ännu bäre förståelse för våra kunders behov. Vi har även regelbundna frukostmöten där vi bjuder in våra kunder i respektive stadsdel. Det är en uppskaad aktivitet för informationsutbyte och uppdatering om vad som är på gång i våra stadsdelar. Under 2023 genom- förde vi 150 dialoger med våra kunder. För a följa upp genomför vi NKI-mätningar (Nöjd Kund Index) vartannat år. Vid vår mätning 2023, nådde vi e index på 81 för den övergripande kundnöjdheten där vårt mål var 80. Hela 95 procent angav det som troligt a de skulle rekommendera oss som hyresvärd och 88 procent a de skulle vända sig till oss i första hand för e lokalbyte. Fokusområde – Kunder Våra kunder är våra samarbetspartners Goda relationer och samverkan med våra kunder är en förutsäning för a vi ska kunna skapa hållbara samarbets- och stadsmiljöer. Kontinuerliga dialoger med våra 700 kunder lägger grunden för långsiktigt samarbete och arbetet med a utveckla våra stadsdelar. I korthet Väsentliga frågor • God hälsa • Säkerhet • Inomhusmiljö • Energianvändning • Klimatutsläpp Mål • Nöjd Kund Index (NKI) 2023: 81 % (mål: 80 %). • Gröna hyresavtal, andel nytecknad yta 2023: 96% (mål lång sikt: 100 %). • Gröna hyresavtal, andel total yta 2023: 91 % (mål lång sikt: 100 %). Serviceanmälan och synpunkter Det är viktigt a få återkoppling på hur vi hante- rar vårt uppdrag. Alla som lämnat en service- anmälan uppmanas a ge sina synpunkter på själva åtgärden. Återkopplingen görs digitalt genom e enkelt knapptryck på den symbol som bäst beskriver upplevelsen. Om en hyres- gäst är missnöjd med hanteringen öppnas auto- matiskt e ny ärende och vi gör en uppföljning för a få veta vad som inte har fungerat och hur vi hade kunnat agera annorlunda. De synpunkter som har kommit in hiills har le till e flertal för- bäringar. Idag är 95 procent av våra kunder nöjda med hur vi agerar på en serviceanmälan, målsäningen är 100 procent. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR 2019 2020 2021 2022 2023 100 75 50 25 0 % Andelen gröna hyresavtal  ) 1) Yta ovan mark exklusive bostäder. ” 95% av kunderna skulle rekommendera oss som hyresvärd enligt NKI- mätningen.” 39Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i organisationen och följer vårt ramverk för styrning och uppföljning. Vårt åtagande gällande ansvarsfullt företagande är väl för- ankrat hos såväl styrelsen, koncernledningen som övriga medarbetare. Våra åtaganden genomsyrar hela verk- samheten, aärsrelationer samt hur vi agerar gentemot våra övriga intressenter. Vi har tagit fram processer och metoder för a säker- ställa a vi dokumenterar och följer upp hur vi samver- kar med våra medarbetare, kunder, medborgare i våra stads delar och övriga intressenter. Läs mer under Stadsdelar på sidorna 26-28 och Kunder på sidan 39. Uppförandekod utgör basen Vår värdegrund SPEAK och vår uppförandekod ligger till grund för samtliga medarbetares agerande. Alla chefer med personalansvar ansvarar för a säkerställa a vår uppförandekod är känd och eerlevs inom res - pektive avdelning eller ansvarsområde. Styrelse och koncernledning har e särskilt ansvar a verka för till - lämpningen av uppförandekoden. Innehållet revideras och följs upp årligen. Uppförandekoden tydliggör vår ställning i frågor som rör mänskliga räigheter, arbetsvillkor, miljö, aärsetik och kommunikation. Alla medarbetare ska regelbundet genomgå utbildning i vår uppförandekod liksom närings - livets kod mot korruption. Vi följer tillämpliga lagar och andra föreskrier. Detsamma gäller god aärssed och praxis samt internationella normer för mänskliga räig - heter, arbete och miljö i enlighet med Global Compact och ILO:s grundläggande konventioner om mänskliga räigheter i arbetslivet. Som stöd i det dagliga arbetet finns vår etikgrupp med representanter från olika avdel - ningar som har regelbundna möten. Gruppen som rap- porterar till koncernledningen har till uppgi a leda och driva arbetet med etikfrågor samt bevaka relevanta omvärldsfrågor. Övriga policyer och riktlinjer Utöver uppförandekoden så utgör vår skaepolicy, in si- derpolicy, riktlinjer mot korruption samt vår policy för visselblåsarfunktion e viktigt ramverk för vår styrning och uppföljning. Se sidan 76 för styrning och uppföljning. Vår ambition är a verksamheten ska präglas av hög aärsetik och ansvarstagande samt hållbar och rävis konkurrens och vår visselblåsarfunktion är e viktigt verktyg för uppföljning. Samråd och rapportering av incidenter Vi är angelägna om a både våra egna medarbetare och externa intressenter känner sig trygga med möjlig- heten a kunna fånga upp eventuella missförhållanden i organisationen, antingen via dialog eller anonyma rap- porteringssystem. Våra medarbetare hålls uppdaterade om styrande policyer och riktlinjer via intranätet, informa- tionsmöten och löpande informationsbrev. Det är bolagsledningens ansvar a informera berörda medarbetare om deras ansvar för a upprähålla en god intern kontroll. För a underläa rapportering av eventuella incidenter erbjuder vi en visselblåsartjänst som är tillgänglig både internt och externt. Den är viktig för a minska risker och främja hög aärsetik och där- med upprähålla kundernas och allmänhetens förtroen- de för vår verksamhet. Både anmälan och den eerföl- jande dialogen är anonymiserad för den som önskar. Samtliga anmälningar följs omgående upp av en arbets- grupp bestående av HR chef, hållbarhetschef och bolagsjurist och de ansvarar för a lämpliga åtgärder vidtas. Under 2023 rapporterades inga incidenter via visselblåsartjänsten. Transparens kring skaebetalningar Vi vill ta ansvar för en hållbar samhällsutveckling och i det ingår a bidra till samhället genom a betala ska. Vi bedriver all vår verksamhet i Sverige, alla medarbeta - re är anställda av svenska bolag och vi betalar 100 procent av skaekostnaden i Sverige. Vår skaepolicy ger riktlinjer för bolagets skaehantering. Där slås bland annat fast a vi ska följa alla lagar och regelverk som gäller på skaeområdet och där regelverket är otydligt ska vi agera transparent och med försiktighet. Vi ska ha en etiskt, legalt och aärsmässigt motiverad skaehantering och helt avstå från aggressiv eller avancerad skaeplanering. Vi bedriver inte politiskt påverkans ar bete kring skaelagstining. Vår skae- policy finns i sin helhet på vår hemsida. Fokusområde – Aärsetik Hög etik, en förutsäning för en hållbar aär God aärsetik, kontinuerlig dialog och lyhördhet är grundläggande för våra relationer med såväl medarbetare och kunder som leverantörer och långivare. A arbeta ansvarsfullt är en förutsäning för långsiktig lönsamhet och bidrar till en hållbar samhällsutveckling i våra stadsdelar med människan i centrum. I korthet Väsentliga frågor • Antikorruption • Ska Mål • Årlig utbildning av medarbetare i uppförandekod: 100 %. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATIONER OCH INFRASTRUKTUR HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Ramverk • Uppförandekod • Policy för vissel- blåsarfunktion • Skaepolicy • Insiderpolicy • Riktlinjer mot korruption • Sponsringspolicy Företagskultur Hos oss är varje medarbetares bidrag viktigt för helheten. Vi är e lag med gemensamma spel- regler och tydliga ramar för framgång. Vi kallar det SPEAK och vi investerar gemensam tid och kra i a utveckla oss och vår värdegrund. ” Alla medarbetare genom- går regelbundet utbildning i vår uppförande kod liksom näringslivets kod mot korruption.” 40Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 ” Hållbarhet är e till sam- mansarbete och jag är stolt över vad vi har åstadkommit hiills.” MIA HÄGGSTRÖM, HÅLLBARHETSCHEF Hållbarhetsmål Stadsdelar Utfall 2023 Utfall 2022 Mål lång sikt Andel förnybar energi, % 90 94 100 % energi från förnybara källor Fastigheter Utfall 2023 Utfall 2022 Mål lång sikt Energiprestanda totalenergi, kWh/kvm Atemp 71 73 70 kWh/kvm Atemp 2025 Producerad energi från solceller, kWh/kvm Atemp 1,7 1,5 Producerad energi från solceller 2,5 kWh/kvm Atemp 2030 Materialåtervinning, %  ) 99 54 90 % material- och energiåtervinning Vaenanvändning, l/kvm Atemp 364 327 Minska vaenanvändningen per kvm Atemp med 2 % per år jämfört med 2019 Miljöcertifiering, antal förvaltnings fastigheter 63 65 Miljöcertifiering nyproduktion, andel av total yta, % 100 100 100 % av nyproduktion, enligt BREEAM-SE med ambitionen nivå Excellent Miljöcertifiering förvaltningsbestånd, andel av total yta, % 100 100 Samtliga förvaltningsfastigheter (exkl. framtida förädlingsfastigheter) ska miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use med ambitionen nivå Very good Andel miljöklassade bilar – servicebilar och tjänstebilar, % 98 98 ) 10 0 % Koldioxidutsläpp, ton COe Klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) år 2030. Indirekta utsläpp (scope 3) ska halveras per BTA till år 2030 jämfört med 2019. Scope 1 0 54 Scope 2 1 711 1 866 Scope 3 13258 28 796 Totalt scope 1–3 14970 30 716 Klimatkompensation av fjärrvärmeleverantör –1 658 –1 817 Neoutsläpp eer klimatkompensation 13312 28 899 1) Från 2022 ingår även avfallsstatistik från hyresgästanpassningar. 2) Korrigerad sira på grund av felskrivning 2022. 41Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Medarbetare Utfall 2023 Utfall 2022 Mål lång sikt Nöjda medarbetare, GPTW Trust Index 88 87 GPTW Trust Index på minst 90 Rekommendera Fabege som arbets givare, % 95 95 Över 95 % av medarbetarna ska vilja rekommendera Fabege som arbetsgivare Låg sjukfrånvaro, % 2,9 3,12 Bibehålla låg sjukfrånvaro <3 % med hjälp av löpande hälsoundersökningar och fortsaa friskvårdssatsningar Jämställdhet ledning, % kvinnor 50 50 Jämn fördelning eersträvas Jämställdhet chefer, % kvinnor 38 47 Jämn fördelning eersträvas Jämställdhet medarbetare, % kvinnor 36 38 Jämn fördelning eersträvas Leverantörskedja Utfall 2023 Utfall 2022 Mål lång sikt Granskning av ramavtalade leverantörer, % 96 90 Samtliga ramavtalade partners ska vara hållbarhetsgranskade och godkända Finansiering Utfall 2023 Utfall 2022 Mål lång sikt Grön finansiering, % 100 100 100 % grön finansiering Kunder Utfall 2023 Utfall 2022 Mål lång sikt Nöjd Kund Index 81 —  ) NKI ska nå 80 Gr ön a h yre sa v t a l  ) , andel nytecknad yta, % 96 100 Gröna hyresavtal ska utgöra 100 % av nytecknad yta Gröna hyresavtal ) , andel total yta, % 91 89 Gröna hyresavtal ska utgöra 100 % av total yta 1) Nöjd Kund Indexmätningar genomförs vartannat år. 2) Yta ovan mark exklusive bostäder. Aärsetik Utfall 2023 Utfall 2022 Mål lång sikt Årlig utbildning i vår uppförandekod 0 ) 100 A hålla dialogen kring etiska frågor levande inom hela företaget genom aktiviteter och forum 1) Under 2023 utfördes ingen utbildning. ” Jag är övertygad om a det är våra medarbetare som var och en – men framför allt tillsammans – är nyckeln till vår framgång.” GUNILLA CORNELL, CHEF HR Hållbarhetsmål forts. 42Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Förvaltningsberättelse 2023 Innehåll Förvaltningsberäelse Verksamhetens resultat ...................................................... 44 Finansiering ..............................................................................47 Risker och möjligheter ......................................................... 50 Bolagsstyrningsrapport Ordförande har ordet ............................................................ 61 Styrningsstruktur .................................................................. 62 Policyer och riktlinjer ............................................................ 64 Bolagsstyrningen 2023 ....................................................... 65 Rapport om intern kontroll ................................................. 67 Styrelse och revisorer .......................................................... 69 Koncernledningen ..................................................................71 Hållbarhetsnoter Hållbarhetsnoter .................................................................... 73 Styrning av väsentliga hållbarhetsfrågor ....................... 75 Våra intressenter och påverkan .........................................77 TCFD-rapport ......................................................................... 78 Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA .................................. 80 EU-taxonomin ......................................................................... 82 GRI-index ................................................................................. 87 Översiktlig granskning av hållbarhetsredovisning ........................................................ 90 43Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Verksamhetens resultat Verksamheten Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag. Vi utvecklar attraktiva och hållbara stadsdelar med fokus främst på kommersiella fastigheter på ett antal välbeläg- na delmarknader i Stockholmsregionen. Vi är en av de största fastighetsägarna i Stockholm och har en tydlig strategi för fastighetsportföljen med ett bestånd samlat i kluster. Inom koncernen ingår Birger Bostad, ett fastig- hetsutvecklingsbolag med fokus på bostäder och sam- hällsfastigheter. Med ett stort antal bostadsbyggrätter har vi tillsammans stora möjligheter att skapa en blan- dad bebyggelse i våra stadsdelar. Genom våra samlade fastighetskluster skapas ökad kundnärhet och tillsam- mans med en mycket god marknadskännedom ger det goda förutsättningar för effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Vårt fokus på de prioriterade delmarknaderna Stock- holms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemings- berg fortsatte genom de affärer och investeringar som genomfördes under 2023. Den 31 december 2023 ägde vi 100 fastigheter med ett samlat hyresvärde om 3,9 Mdkr, en uthyrbar yta om 1,2 miljoner kvm och ett bokfört värde om 78,1 Mdkr (86,3) varav förädlings- och projekt- fastigheter 14,3 Mdkr (14,4). Av hyresvärdet avsåg 84 procent kommersiella lokaler, främst kontor. Den ekono- miska uthyrningsgraden för hela beståndet uppgick till 91 procent (89). Stockholmsmarknaden visar generellt sett fortsatt stabila hyresnivåer, dock upplever vi något lägre aktivitet på hyresmarknaden. Under perioden tecknades 155 (152) nya avtal till ett samlat hyresvärde om 382 Mkr (276) varav 96 procent (100) av ytan avsåg gröna hyres- avtal. Uppsägningar uppgick till –217 Mkr (–190). Netto- uthyrningen uppgick till 165 Mkr (86). Hyreskontrakt om 151 Mkr (174) omförhandlades med en genomsnittlig minskning av hyresvärdet med –3,2 procent (7). Minsk- ningen var hänförlig till omförhandling med en specifik kund. Därtill förlängdes hyreskontrakt om 340 Mkr (341) Mkr till oförändrade villkor. Återköpsgraden under året uppgick till 69 procent (77). Affärsidé Vi utvecklar hållbara stadsdelar med fokus på främst kommersiella fastigheter på ett antal välbelägna delmarknader i Stockholmsregionen. Värdeskapande sker genom förvaltning, förädling, utveckling och transaktioner och vårt mål är att vara en närvarande partner som med människan i centrum får företag, platser och vår stad att utvecklas. Ansvarsfullt företagande Vi har upprättat en hållbarhetsrapport enligt Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapporten har upp - rättats för att uppfylla kraven på hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisningslagens sjätte kapitel samt i vilken grad vår omsättning, operativa kostnader och investeringar omfattas av EU-taxonomin. Hållbarhetsrap - porten redovisas sammantaget på sidorna 22–42 samt 73–90. Vår strävan att vara ett hållbart och ansvarsfullt företag är en framgångsfaktor som genomsyrar verksam - heten och involverar idag på olika sätt våra medarbetare. Fokus ligger på hållbar stadsutveckling, energi och miljö, ansvarsfulla relationer med intressenter och omvärld, nöj - da kunder samt medarbetarnas arbetsmiljö, hälsa, trivsel och utvecklingsmöjligheter. Som stadsutvecklare är det viktigt för oss att ta ansvar för att vår fastighetsportfölj och våra investeringar görs på ett sätt som är långsiktigt hållbart. Genom att tillse att det byggs såväl kontor som bostäder, service och rekreation med närhet till kommuni - kationer skapas levande och trygga miljöer. Ett starkt mil- jöfokus innebär till exempel att fastigheterna miljöcertifie- ras, att kunderna erbjuds gröna hyresavtal och att Fabege har en ambitiös målsättning för minskad energianvänd - ning och minskat totalt klimatavtryck. Nöjda medarbetare är en nyckelfaktor för vår framgång och vårt förtroende- index visar ett högt resultat. Att upprätthålla en sund företagskultur och ett etiskt korrekt beteende samt att respektera mänskliga rättigheter är vitalt. Vi följer upp att våra leverantörer agerar enligt vår uppförandekod. EU-taxonomin Fabeges rapportering i enlighet med EU-taxonomin framgår av sidorna 82-86. Styrelsen och verkställande direktören för Fabege AB (publ), org. nr 556049-1523, får härmed avge årsredovisning för koncernen och moderbolaget 2023. Förvaltning Låg risk med stabilt kassaflöde Att hitta rätt lokal för en kunds specifika behov och sedan säkerställa att kunden trivs i loka- len och närmiljön är en hörnsten i vår affärs- modell. Det sker genom ett långsiktigt arbete baserat på en nära dialog med kunden, vilket skapar förtroende och ömsesidig lojalitet. Förädling Skapar värden – ökar kvaliteten i portföljen Fastighetsförädling och nyproduktion är den andra viktiga hörnstenen i verksamheten. Vår målsättning är att attrahera långsiktiga hyres- gäster till icke färdigutvecklade fastigheter som förädlas utifrån kundens specifika behov. Transaktion Finansierar projekt – ökar potentialen i portföljen Fastighetsaffärer är också en hörnsten och naturlig del av vår affärsmodell. Vi analyserar kontinuerligt fastighetsportföljen för att ta vara på möjligheter att skapa värdetillväxt, genom både förvärv och försäljningar. F ö r v a l t n i n g F ö r ä d l i n g T r a n s a k t i o n KUND Fastighetsrelaterade nyckeltal 2023 2022 2021 Antal fastigheter 100 102 94 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 246 1 290 1 247 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 89 90 Hyresvärde, Mkr 3 872 3 724 3 359 Nettouthyrning, Mkr 165 86 162 Överskottsgrad, % 75 74 76 Vår förvaltningsstrategi 44Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 Förvärv och försäljningar I februari förvärvades andra hälften av delägda Klacken 1, en garagefastighet i Råsunda. I april frånträddes bostads- byggrätter i Huvudsta i en affär med JM om 484 Mkr. I juni förvärvades en mindre fastighet, Anoden 4, i Flemings - berg . I oktober frånträddes fastigheterna Orgeln 7 och Glädjen 12 till Nrep. Köpeskillingarna för de avyttrade fastigheterna uppgick till 3,9 Mdkr före avdrag för latent skatt. Investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt Fabeges projektinvesteringar i förvaltningsportföljen ska leda till minskad vakans och högre hyresnivåer i fastig- hets beståndet och därmed ökade kassaflöden och vär- den. Under 2023 fattades beslut om större projektinves- teringar avseende Nöten 4, SolnaStrand i samband med att hyresavtal tecknades med Saab. Vidare fattades beslut om byggnation av nästkommande bostadsetapp i Haga Norra. Hyresgästanpassningen för Convendum i Hägern Min- dre 7, Drottninggatan, färdigställdes under sommaren och hyresgästen har tillträtt lokalerna. Den sammantagna projektvolymen i de stora pågående nybyggnationerna uppgick per årsskiftet till cirka 4,8 Mdkr med en uthyr - ningsbar yta om 145 tusen kvadratmeter. Uthyrningsgra- den i de stora projektfastigheterna uppgick per årsskiftet till 84 procent. Samtliga projekt löper på enligt plan, dock med vissa kostnadsökningar då byggpriserna som ökat till följd av oron i omvärlden ligger kvar på en hög nivå. Årets investeringar i vår fastighetsportfölj uppgick till 3 101 Mkr (2 257) varav 2 094 Mkr (1 427) avsåg investe - ringar i projekt- och förädlingsfastigheter. Investerat kapi- tal i förvaltnings portföljen som uppgick till 1 007 Mkr (830), och avsåg främst hyresgästanpassningar. Intäkter och driftöverskott Hyresintäkterna uppgick till 3 366 Mkr (3 032) och drifts- överskottet uppgick till 2 524 Mkr (2 240). Övriga intäkter om 11 Mkr avsåg elstöd. I identiskt bestånd ökade intäk - terna med cirka 11 procent (5). Intäktsökningen var främst hänförlig till indexhöjningen som trädde i kraft vid årsskif - tet, högre parkeringsintäkter och ett positivt netto från inflyttningar under perioden varav Convendums inflytt - ning i Bocken 39 var den största. Detta möttes delvis av en negativ effekt efter Skatteverkets avflyttning från Nöten 4 den 31 mars 2022. Ökningen av fastighetskost - nader avsåg främst ökade vinterkostnader i inledningen av året. Driftsöverskottet i identiskt bestånd ökade med cirka 14 procent (3). Överskottsgraden uppgick till 75 pro - cent (74). Resultat från bostadsutveckling Omsättning bostadsutveckling uppgick till 553 Mkr (295). Kostnader för bostadsutveckling uppgick till –549 Mkr (–374), varav administrativa kostnader –26 Mkr (–34) och nedskrivning av byggrätter med –6 Mkr (–81). Brutto- resultatet uppgick därmed till 4 Mkr (–79). Därutöver till - kommer resultat från andelar i intresseföretag om 9 Mkr (–1). Resultatavräkning sker i samband med att projekt färdigställs. Under 2023 har sju projekt färdigställts och slutavräknats varav ett delägt projekt. Det senare redovi - sas på raden för resultatandelar i intressebolag. Central administration Kostnader för central administration uppgick till –97 Mkr (–102). Finansnetto Räntenettot uppgick till –962 Mkr (–612). Snitträntan ökade successivt under året i takt med att Riksbankens höjning av styrräntan fått effekt på marknadsräntan, det vill säga Stibor. Snitträntan per 31 december uppgick till 3,13 procent (2,39). Tomträttsavgälder uppgick till –45 Mkr (–42). Resultat från intressebolag Resultatandelar i intressebolag uppgick till 34 Mkr (–32) varav –80 Mkr (–54) avsåg tillskott till Arenabolaget, 103 Mkr avsåg resultatavräkning avseende JV-projektet i Haga Norra, 9 Mkr avsåg bidrag från delägda projekt i Birger Bostad och 1 Mkr avsåg Urban Services. Värdeförändring fastigheter Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etable- rad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år. Till följd av marknadsläget har en större andel värderats externt de senaste fem kvartalen. Under fjärde kvartalet externvärderades cirka 70 procent av portföljen och resterande fastigheter internvärdera- des med utgångspunkt i senaste externa värdering. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid årets slut till 78,1 Mdkr (86,3). Orealiserade värdeförändringar uppgick till –7 831 Mkr (–233). Det genomsnittliga avkastningskravet ökade med 0,44 procentenheter till 4,43 procent (3,99). De ökade avkastningskraven var en följd av det högre ränteläget. I värderingarna motverkades det delvis av ökade hyresnivåer till följd av högre inflationsantaganden. Skatt Årets skatteintäkt/kostnad uppgick till 1 862 Mkr (–588) och avsåg uppskjuten skatt, varav 477 Mkr avsåg åter- förd uppskjuten skatt vid fastighetsförsäljningar. Skatt beräknades med 20,6 procent på löpande beskattnings- bart resultat. Ränteavdragsbegränsningarna bedöms inte få någon väsentlig effekt på betald skatt under de närmaste åren. Aktuell skatt De vid inkomsttaxeringen outnyttjade underskottsavdra- gen, vilka framledes bedöms kunna ge en lägre skatt, beräknas uppgå till cirka 2,0 Mdkr (2,8). Vidare senare- läggs betalning av inkomstskatt genom skattemässiga avskrivningar på fastigheterna. Vid direkta fastighetsför- säljningar realiseras ett skattemässigt resultat motsva- rande skillnaden mellan försäljningspriset och det skat- temässiga restvärdet på fastigheten. I de fall fastigheter avyttras genom bolagsförsäljning kan denna effekt minskas. Sammantaget görs bedömningen att den aktuella skatten de närmaste åren kommer att vara låg. Uppskjuten skatteskuld/skattefordran Per 31 december 2023 uppgick skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skattemässiga restvärde till cirka 49,4 Mdkr (58,3). Netto uppskjutna skatteskulder uppgick till 8,3 Mkr (10,2). Uppskjuten skatt Mkr 2023 2022 Underskottsavdrag –410 –573 Skillnad bokfört värde och skatte- mässigt värde avseende fastigheter 8 596 10 439 Derivatinstrument 141 348 Övrigt –22 –19 Nettoskuld uppskjuten skatt 8 305 10 195 Betald skatt Mkr 2023 2022 Inkomstskatt 0 0 Fastighetsskatt 274 262 Mervärdesskatt 12 15 Stämpelskatt 77 25 Energiskatt 21 20 Summa 385 322 Segmentrapportering Segmentet Förvaltning genererade ett driftöverskott om 2 363 Mkr (2 128) motsvarande 77 procents överskottsgrad (77). Uthyrningsgraden uppgick till 91 procent (89). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 454 Mkr (1 418). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –6 228 Mkr (–157). Segmentet Förädling genererade ett driftsöverskott om 126 Mkr (84) motsvarande en överskottsgrad på 56 procent (44). Förvaltningsresultatet uppgick till 29 Mkr (15). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter upp- gick till –731 Mkr (–94). I segmentet Projekt redovisades orealiserade värde- förändringar om –852 Mkr (12). Projektvinster möttes av nedskrivning till följd av ökade avkastningskrav vid bedömning av slutvärdet i projektfastigheterna. Segmentet Bostad genererade ett bruttoresultat avseende bostadsutveckling om 24 Mkr (–71) och ett driftöverskott om 20 Mkr (8). Förvaltningsresultatet upp- gick till 33 Mkr (–83). Orealiserade värdeförändringar uppgick till –20 Mkr (6). Mer information om segments- fördelningen framgår av segmentsrapporten i not 5 på sidan 105. Goodwill Redovisad goodwill om 205 Mkr är helt hänförlig till för- värvet av Birger Bostad. Fastigheter Redovisat fastighetsvärde avser vår förvaltningsportfölj inklusive projekt- och markfastigheter. Vid årsskiftet uppgick det totala fastighetsvärdet till 78,1 Mdkr (86,3). Exploateringsfastigheter Avser pågående projekt i egen regi samt exploaterings- fastigheter för framtida produktion inom Birger Bostad. Verksamhetens resultat forts. 45Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 Värdet uppgick per årsskiftet till 519 Mkr (892) varav pågående produktion 201 Mkr (573) och exploaterings- fastigheter för kommande utveckling 318 Mkr (319). Finansiell ställning och substansvärde Eget kapital vid periodens slut uppgick till 39 244 Mkr (45 514) och soliditeten till 47 procent (49). Beslutad ej utbetald utdelning om 189 Mkr har minskat eget kapital. Eget kapital per aktie hänförligt till moderbolagets aktie- ägare uppgick till 125 kr (145). EPRA NRV uppgick till 150 kr per aktie (173). Kassaflöde Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 316 Mkr (1 489). Förändring av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med 252 Mkr (503). Investeringsverksamheten påverkade kassaflödet med –330 Mkr (–3 232), samtidigt som kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –1 240 Mkr (1 196). I investeringsverksamheten drivs kassaflödet av fastighetstransaktioner samt av projekt. Sammantaget minskade likvida medel med 2 Mkr (44) under året. Moderbolaget Omsättningen uppgick till 443 Mkr (352) och resultatet före skatt till –309 Mkr (3 111). Finansnettot inkluderar utdelning från dotterbolag om 750 Mkr (1 200). Nettoin- vesteringar i fastigheter, inventarier och andelar uppgick till 6 Mkr (0). Styrelsens arbete En särskild beskrivning av styrelsens arbete framgår av bolagsstyrningsrapporten på sidorna 61–72. Personal Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året till 217 personer (206), varav 83 kvinnor (72). Medeltal anställda beräknas på individnivå och motsvarar antal heltidstjänster. Vid årsskiftet uppgick antalet anställda till 228 (231), varav 83 (88) kvinnor. Av samtliga anställda var 206 (207) anställda i moderbolaget och 22 (24) anställda i helägda dotterbolaget Birger Bostad. Se vidare i not 6 på sidan 106. Se även not 6 för information kring riktlinjer avseende ersättning till ledande befattningshavare. Hyresintäkter och driftsöverskott Hyresintäkter 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Mkr Drisöversko 2019 2020 2021 2022 2023 Investeringar 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Mkr 2019 2020 2021 2022 2023 Mål minst 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel Mål minst 2 500 Mkr per år över en konjunkturcykel. Verksamhetens resultat forts. Läraren 13, Stockholms innerstad. 46Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 Finansiering Kapitalstruktur Vi förvaltar vårt kapital med målet att långsiktigt ge en avkastning till ägarna som är den bästa bland fastig- hetsbolagen på Nasdaq Stockholm. Finansiering 2023 Oron på de finansiella marknaderna har medfört en för- flyttning från kapitalmarknad till bank. Totalt sett åter- betalade vi 2,7 Mdkr obligationer i samband med förfall under året. Vi har målsättningen att vara en aktiv aktör på obligationsmarknaden och till följd av förbättrade villkor under hösten emitterade vi 1,8 Mdkr via vårt eget MTN-program och via SFF. Bankfaciliteter refinansieras löpande i god tid, normalt sett tolv månader före förfall. Vidare tecknade vi nya bankfaciliteter om totalt 1,7 Mdkr. Samtliga nya faciliteter tecknades med befintliga långi- vare, det vill säga de nordiska bankerna. Certifikatmark- naden fungerade bra under större delen av året. Ute- stående certifikat och obligationer uppgick per årsskiftet till 12 Mdkr. Vi garanterar, liksom tidigare, att det vid varje givet tillfälle finns outnyttjade tillgängliga kreditlöften för att täcka samtliga utestående certifikat. Inklusive back- up-faciliteten för certifikatsprogrammet uppgick de out- nyttjade kreditfaciliteterna per årsskiftet till 7,0 Mdkr (7,3). I finansnettot ingick övriga finansiella kostnader om 37 Mkr, vilka huvudsakligen avsåg periodiserade upplägg- ningskostnader för kreditavtal samt kostnader för obli- gations- och certifikatsprogram. Under perioden har räntor om totalt 63 Mkr (21) avseende projektfastigheter aktiverats. Finansiella mål per 2023-12-31 Mål Utfall Avkastning på eget kapital, % Soliditet, % > 35 47 Räntetäckningsgrad, ggr > 2,2 2,5 Belåningsgrad, % Max 50 42 Skuldkvot, ggr Max 13,0 13,5 Finansiering per 2023-12-31 2023 2022 Räntebärande skulder, Mkr 32 982 33 341 varav utestående MTN, Mkr 9 570 10 700 varav utestående SFF, Mkr 764 600 varav utestående certifikat, Mkr 1 655 2 767 Outnyttjande kreditlöften, Mkr 6 960 7 260 Kapitalbindning, år 4,1 4,7 Räntebindning, år 2,1 2,7 Räntebindning, andel av portföljen, % 60 65 Derivat marknadsvärde, Mkr 686 1 689 Genomsnittlig räntekostnad inkl. löften, % 3,13 2,39 Genomsnittlig räntekostnad exkl. löften, % 3,04 2,31 Ej pantsatta tillgångar, % 40,6 45,2 Belåningsgrad, % 42 38 Grön finansiering per 2023-12-31 Kredit- ramar Utestående lån och obliga- tioner Gröna MTN-obligationer, Mkr 9 570 9 570 Gröna obligationer via SFF, Mkr 764 764 Gröna företagscertifikat, Mkr 1 655 1 655 Gröna lån, övriga, Mkr 27 953 20 993 Total grön finansiering, Mkr 39 942 32 982 Andel grön finansiering, % 100 100 Totalt grönt låneutrymme, Mkr 46 518 varav fritt grönt låneutrymme, Mkr 17 110 Skuldförvaltning Skuldförvaltningens huvudsakliga uppgift är att genom upplåning i bank och på kapitalmarknaden löpande säkerställa att bolaget har en stabil, väl avvägd och kost- nadseffektiv finansiering. Vi strävar efter en jämvikt mel- lan olika finansieringsformer på såväl kapital som bank- marknaden och långsiktiga relationer med de stora finansiärerna har hög prioritet. Vi har valt att ha en väsentlig andel av belåningen i form av bankfinansiering och vill fortsätta att vårda våra långa relationer med de nordiska bankerna. Utdelningspolicy Vi ska som utdelning till aktieägarna lämna den del av bolagets vinster som inte behövs för att konsolidera eller utveckla verksamheten. Med nuvarande marknadsförut- sättningar innebär detta att utdelningen varaktigt bedöms utgöra minst 50 procent av resultatet från löpande förvaltning och realiserat resultat från fastig- hetsförsäljningar efter skatt. Räntebärande skulder Tillgång till långsiktig och stabil finansiering är av största vikt för en långsiktigt hållbar verksamhet. För oss är det viktigt med långa och förtroendefulla relationer med kre - ditgivarna. Våra långivare utgörs av de större nordiska bankerna samt investerare på den svenska kapitalmark - naden. Kreditavtalen med bankerna ger till viss del möjlig- het att låna pengar efter behov, inom på förhand upp- ställda ramar och villkor. Vår målsättning är att refinansiera banklån i god tid, minst ett år före förfall. Det finns även en strävan efter så långa löptider som möjligt, till rimliga kostnader. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick per årsskiftet till 4,1 år (4,7). Hållbar finansiering Vi vill bedriva ett ansvarsfullt företagande på alla plan. Vi ser det som en förutsättning för långsiktig lönsamhet. Det påverkar såväl vår möjlighet att attrahera kunder som kompetent personal, det påverkar värdet av våra fastigheter och stoltheten bland våra medarbetare, det påverkar våra möjligheter att hantera kommande klimat- förändringar och det påverkar bedömningen av oss hos såväl analytiker som aktie- och ränteinvesterare. Grön finansiering är en naturlig fortsättning på det hållbar- hetsarbete som bedrivs i hela organisationen. Det ger oss en mer ansvarsfull finansiering, en bredare invester- arbas och förtroendefulla relationer med våra finansiärer. Alla våra finansiärer, såväl banker som kapitalmarknad, erbjuder grön finansiering genom finansiering av miljö- certifierade fastigheter. Grön finansiering ger oss bättre villkor både i bank och på kapitalmarknad samt tillgång till fler finansieringskällor. Per årsskiftet var 100 procent (100) av utestående lån och kreditramar gröna. Fabeges gröna ramverk för finansiering uppdaterades i juni 2022. Ramverket har utformats för att ge Fabege en bred möjlighet till grön finansiering och bygger på tred- jepartscertifierade fastigheter samt ambitiösa mål för energiförbrukning. Ramverket baseras på the green bond principles med anpassning till EU-taxonomin och koppling till Fabeges ambition att bidra till målen enligt Agenda 2030. Cicero har utfärdat en second opinion med betyget medium green avseende de gröna villkoren samt excellent med avseende på styrning. Till ramverket kopplas såväl vårt MTN-program, certifikatsprogram och en back up-facilitet för detsamma. MTN-programmets ram uppgår till 18 000 Mkr och ramen för certifikatspro- grammet är 5 000 Mkr. Rapportering till investerare sker kvartalsvis, samt års- vis i en mer utökad form. Läs gärna mer och hitta länkar till prospekt, ramverk, second opinion, återrapportering med mera på fabege.se/finansiering. Säkerheter Vår upplåning har traditionellt huvudsakligen varit säker- ställd med pantbrev i fastigheter och till viss del även aktier i fastighetsägande dotterbolag. Upplåningen på kapitalmarknaden via vårt MTN-program och certifikat- program är inte säkerställd vilket innebär att vissa fastig- heter är obelånade. Per årsskiftet uppgick andelen obe- lånade fastigheter till 41 procent (45) av det totala fastighetsvärdet. Covenanter Vårt åtagande gällande covenanter är likartade i de olika kreditavtalen och stipulerar, förutom börsnotering, en soli - ditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,5 gånger. Huvuddelen avseende belåningsgrad anges på fastighetsnivå och uppgår till mellan 60 och 70 procent, beroende på typ av fastighet och finansiering. Räntebindning Räntebindning görs med hjälp av ränteswappar. Per års- skiftet uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,1 år (2,7) exklusive stängningsbara derivat. Justerad räntebindning inklusive stängningsbara derivat uppgick till 3,1 år. Derivatportföljen bestod av traditionella ränte- swapar om totalt 16,6 Mdkr samt stängningsbara swap - par om totalt 6 Mdkr. De traditionella swapparna ligger med förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta mellan –0,15 och –1,30 procent. De stängningsbara 47Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 swapparna ligger med förfall upp till tio år men kan stängas av banken efter en period om 3-9 månader. Derivatportföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda övervär - det i portföljen uppgick per 31 december 2023 till 686 Mkr (1 689). Värdeförändringen är av redovisningskarak - tär och påverkar inte kassaflödet. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Läs mer om rän - tederivaten samt värderingen av dessa i not 3 på sidorna 100-104. Aktier och aktiekapital Vårt aktiekapital uppgick vid årets slut till 5 097 Mkr (5 097) fördelat på 330 783 144 aktier (330 783 144). Samtliga aktier ger samma rösträtt och lika del i bola- gets kapital. Kvotvärdet uppgår till 15:41 kr per aktie. Följande ägare innehar, indirekt eller direkt, aktier som representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samt- liga aktier i bolaget: Innehav 2023-12-31 Andel av röstetalet, % Backahill AB 16,6 Geveran 12,0 Anställda ägde per årsskiftet via Fabeges vinstandelsstiftelse och Wihlborgs vinstandelsstiftelse totalt 1 357 157 aktier motsva- rande 0,42 procent (0,42) i bolaget. Förvärv och avyttring av egna aktier Årsstämman 2023 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt mot - svarar 10 procent av totalt utestående aktier. Fabeges innehav av egna aktier uppgick per årsskiftet till 16 206 048. Återköpen har gjorts till en snittkurs om 120,23 kr per aktie. Innehavet motsvarar 4,89 procent av antalet registrerade aktier. Under 2023 genomfördes inga återköp. Finanspolicy Finansverksamheten regleras av finanspolicyn som fast- ställs av styrelsen. Finansförvaltningens huvudsakliga uppgift är att säkerställa att bolaget alltid har en stabil, väl avvägd och kostnadseffektiv finansiering. Räntebind- ningen ska ta hänsyn till omständigheterna vid varje givet tillfälle. Eventuella valuta-exponeringar ska minimeras. Finanspolicyn anger även vilka motparter bolaget får använda sig av och reglerar befogenheter och ansvars- fördelning för organisationen. Likviditet Likviditeten i ett fastighetsbolag varierar betydligt över året, då hyresinbetalningar kommer in kvartalsvis medan driftskostnader är relativt jämnt utspridda över tiden. Den typ av revolverande kreditavtal som vi använder kan utnyttjas efter behov, och är därför mycket väl lämpade för verksamheten och gör det möjligt att undvika över- skottslikviditet. Finansiering Kapitalbindning, år Räntebindning, år Genomsnilig ränta, % 8 7 6 5 4 3 2 1 0 År 8 7 6 5 4 3 2 1 0 % 2019 2020 2021 2022 2023 Fördelning finansieringskällor Ram/program 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Mkr Utnyjat Företags certifikat RCFs & Check- räkningskrediter Banklån (inkl. EIB & NIB) Obligation (SFF) Grönt MTN (Fabege) Kapitalförsörjning Grön finansiering 2019 2020 2021 2022 2023 100 80 60 40 20 0 % Mål: 100% Säkerhetsfördelning Eget kapital: 51 % Räntebärande skulder: 34 % Övriga skulder: 15 % Pantsatta tillgångar: 59 % Ej pantsatta tillgångar: 41 % Finansiering forts. 48Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 Låneförfallostruktur per 31 dec 2023 Kredit avtal, Mkr Utnyttjat, Mkr Certifikatprogram 1 655 1 655 < 1 år 7 179 7 169 1–2 år 7 419 3 919 2–3 år 11 500 8 050 3–4 år 750 750 4–5 år 2 626 2 626 5–10 år 5 150 5 150 10–15 år 2 477 2 477 15–20 år 1 186 1 186 Totalt 39 942 32 982 Ränteförfallostruktur (inkl. derivat) per 31 dec 2023 Belopp, Mkr Snittränta, % Andel, % < 1 år 16 556 5,07 50 1–2 år 2 600 0,97 8 2–3 år 3 100 0,93 9 3–4 år 3 250 1,04 10 4–5 år 3 276 1,57 10 5–6 år 2 000 0,60 6 6–7 år 800 0,39 2 7–8 år 900 0,72 3 8–9 år 500 0,81 2 9–10 år 0 0,00 0 11 år 0 0,00 0 Totalt 32 982 3,04 100 Säsongsvariationer Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är före- mål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning, och varma somrar innebär högre kost- nader för nedkylning. Aktiviteten på hyresmarknaden är säsongsberoende. Normalt görs fler affärsavslut under andra och fjärde kvartalet, vilket medför att nettouthyr- ningen under dessa kvartal ofta är högre. Utsikter inför 2024 Vi upplever att aktiviteten på hyresmarknaden i Stock- holm är mer avvaktande under hösten men med fortsatt stabila hyresnivåer. Uthyrningar görs fortsatt på bra nivå- er men indexuppräkningen från årsskiftet förväntas begränsa framtida potential vid omförhandlingar inte minst när det gäller butiker. På obligationsmarknaden finns kapital tillgängligt och priserna har stabiliserats under hösten. Fortsatt är dock obligationsfinansiering dyr vilket driver fastighetsbolagen inom vårt ratingsegment mot utökad andel bankfinan- siering. Vidare får stigande marknadsräntor successivt en negativ effekt på intjäningen. Fabeges bundna andel uppgår till 60 procent vilket mildrar effekten av högre marknadsräntor de närmaste åren. De stigande räntorna har påverkat avkastningskraven i fastighetsvärderingar- na. Högre avkastningskrav har delvis mötts av högre inflationsantaganden. Även om affärsavsluten på trans- aktionsmarknaden är få så bekräftar de affärer som genomförts att de långsiktiga investerarna fortfarande är villiga att betala bra för kvalité i Stockholm. Fabege har fortsatt en stark finansiell ställning. Vi har skapat nya möjligheter att investera i våra områden genom de förvärv som gjorts under de senaste åren. Genom förvärvet av Birger Bostad hösten 2021 tog vi steget mot en mer komplett stadsutveckling som också inkluderar bostäder. Fabege präglas av stabilitet – vi har en portfölj av moderna fastigheter i attraktiva lägen, sta- bila kunder och engagerade medarbetare. Vi är väl rus- tade att ta oss an de utmaningar och möjligheter som marknaden erbjuder under det kommande året. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande belopp: Kr Balanserat resultat 3 385 588 009 Årets resultat –139 855 426 Summa 3 245 732 583 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att belop- pet disponeras enligt följande: Kr Till aktieägarna utdelas 1,80 kr per aktie 566 238 773 I ny räkning balanseras 2 679 493 810 Summa 3 245 732 583 Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 december 2023, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier. Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning motivering Vår koncerns egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av rekommendation RFR 1 från Rådet för finansiell rapportering (Kompletterande redovisnings- regler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämp- ning av rekommendation RFR 2 från Rådet för finansiell rapportering (Redovisning för juridiska personer). Styrel- sen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter föreslagen vinstutdelning. Styrelsen finner även att föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsoli- deringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande: Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort för verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i det sammanhanget bland annat bolagets och koncernens soliditet, historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner och konjunkturläget. Konsolideringsbehov Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjlig - heter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 4,9 procent av moderbolagets egna kapital och 1,4 procent av koncernens egna kapital. Det uttalade målet för koncernens kapitalstruktur med en soliditet om lägst 35 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,2 uppfylls även efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot den - na bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärsmöj- ligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen har ingen väsentlig betydelse för bolagets och koncernens förmå - ga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investe- ringar enligt antagna planer. I moderbolaget har vissa tillgångar och skulder värderats till verkligt värde enligt 4 kap. 14 § i Årsredovisningslagen. Effekten av denna värdering, som påverkade moderbolagets egna kapital med –833 Mkr (1 323), har beaktats. Likviditet Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påver- ka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Ställning i övrigt Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den före- slagna utdelningen inte framstår som försvarlig. Finansiering forts. 49Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 Risker och möjligheter Vi verkar främst på den kommersiella fastighetsmarknaden i Stockholm och påverkas av hur den svenska ekonomin med fokus främst på tjänstesektorn i Stockholm utvecklas. Vår riskexponering är begränsad och så långt som möjligt kontrollerad vad avser fastigheter, hyresgäster, avtalsvillkor, finansie- ringsvillkor och affärspartners. Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kas- saflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Ytterligare osäkerhetsfaktorer utgörs av värdeförändringar i fastighetsbeståndet samt tillgång till finansie- ring. Vi strävar efter att vara ett hållbart och ansvarsfullt företag, vilket inne- bär hantering av risker förknippade med bland annat klimatpåverkan, miljö- belastning, etiskt beteende och mänskliga rättigheter. I dagens digitaliserade värld utgör också cyberhot och risken för informationsläckage faktorer som vi behöver förhålla oss till och hantera. Fabege följer samhällsutvecklingen och vi ligger långt framme när det gäller att ta vara på digitalisering och teknikutveckling, särskilt avseende styrning och uppföljning av driften av fastigheterna. Det övergripande ansvaret för vår riskhantering vilar på styrel- sen medan det operativa arbetet har delegerats till VD och ledning. Risk- hanteringen är integrerad i den dagliga verksamheten och väl inarbetad i Fabeges olika processer. Nedan beskrivs vår syn på och hantering av ett antal väsentliga risker som rätt hanterade också innebär möjligheter. Marknad och aärer Sannolikhet Konsekvens Hyresintäkter – kundförluster   Hyresintäkter – vakansgrad   Hyresintäkter – hyresnivå   Framtidens kontor   Geografisk koncentration   Fastighetskostnader   Fastigheternas drift och funktion   Projekt – tidplan och kostnader   Projekt – outhyrda projektytor   Planprocesser   Bostadsutveckling   Fastighetsvärden   Fastighetsförvärv   Fastighetsförsäljningar   Finansiellt Sannolikhet Konsekvens Likviditets- och refinansieringsrisk   Ränterisk och värdering av räntederivat   Kategorisering av risker Miljö Sannolikhet Konsekvens Föroreningar och miljöskador   Klimatförändringar   Klimatpåverkan – förvaltning   Klimatpåverkan – projekt   Ska Sannolikhet Konsekvens Skattelagstiftning   Hållbar skattehantering   Etik och antikorruption Sannolikhet Konsekvens Bedrägeri, mutbrott, oetiskt beteende   Medarbetare Sannolikhet Konsekvens Kompetensförsörjning   Beroende av nyckelpersoner   Sociala förhållanden och respekt för mänskliga räigheter Sannolikhet Konsekvens Osunda arbetsvillkor, kränkningar   Kommunikation och cybersäkerhet Sannolikhet Konsekvens Informationsläckage, börsregelbrott   Media, varumärke   Informationssäkerhet, intrång   Systemstöd tillgänglighet    Låg  Medel  Stor 50Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 Marknad och affärer Hyresintäkter och fastighetskostnader Med moderna fastigheter i bra lägen är risken för strukturella vakanser i vår fastighetsportfölj låg. Vakanser som uppstår påverkar kassaflödet under den period det tar att åter hyra ut och eventuellt renovera vakanta lokaler. Osäkerheten på kontorsmarknaden i Stockholm har ökat efter pandemin med avseende på utveckling av hyresnivåer och morgondagens behov av kontorslokaler. Risken för hyresbortfall är också större mot bakgrund av konjunkturnedgången. Vi redovisade en förbättrad vakansgrad och positiv nettouthyrning. Hyresintäkterna ökade under året, främst till följd av index och färdigställda projektfastigheter och förväntas växa under kommande år med index och färdigställda projektfastigheter. Känslighetsanalys, kassaflöde och resultat Förändring, % Effekt, Mkr Hyresintäkter, totalt ± 1 33,1 Hyresnivå, kommersiella intäkter ± 1 32,3 Ekonomisk uthyrningsgrad ± 1 35,9 Fastighetskostnader ± 1 –8,6 Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2023 Hyresintäkter – kreditrisk, kundförluster Sannolikhet:  Konsekvens:  Kundernas betalningsförmåga påverkas av deras stabilitet och det allmänna affärsklimatet. Normalt sett är risken för inställda betalningar och kundförlus- ter i vår portfölj låg till följd av stabila kunder och goda rutiner. Risken har dock ökat för företag i utsatta branscher som kan drabbas av lågkonjunktur. Kontraktsportföljen är spridd över många olika branscher och storlek på företag. De 25 största hyresgästerna är alla stabila företag och utgör drygt 40 procent av det totala hyresvärdet. Betalningsförmågan hos hyresgästerna är god och hyresförlusterna är histo- riskt små, dels tack vare god kreditvärdighet, dels tack vare goda rutiner där sena betalare snabbt fångas upp. Hyresintäkter – vakansgrad Sannolikhet:  Konsekvens:  Vår bedömning är att risken för strukturella vakanser är låg. Dock kan enskil- da större uppsägningar få en begränsad ekonomisk effekt på kort sikt. Förändring i vakansgrad i portföljen påverkar hyresintäkterna positivt eller negativt med viss eftersläpning. Nyproduktion av kontorsfastigheter och efterfrågan på kontorslokaler påverkar hyresnivåer och vakansgrad. Sedan pandemin har digitalisering och hemarbete ökat och frågan om kontorens framtid debatteras. Vår bedömning är att det även på längre sikt kommer att finnas behov av kontor som arbetsplatser och mötesplatser och att moderna kontor i attraktiva lägen kommer att vara gynnade. Risken för strukturella vakanser i förvaltningsportföljen bedöms vara liten med hänsyn till beståndets centrala lägen, moderna lokaler och stabila kunder. Fastighetsbeståndet ger ett stabilt kassaflöde från förvaltningsverksamheten. I utvecklingsfastigheter tomställs lokaler under förädlingstiden, vilket belastar kassaflödet negativt under perioden. Detta görs medvetet för att långsiktigt skapa större värden. Våra vakanser finns i moderna fastigheter i attraktiva lägen, inga vakanser är strukturella utan det är mer en tidsfråga att hitta rätt kund till rätt lokal. Uthyrningsgraden i förvaltningsportföljen uppgick till 91 procent (89). Hyres- tillväxten i identiskt bestånd uppgick under året till 11 procent. Hyresintäkter – hyresnivå Sannolikhet:  Konsekvens:  Marknadshyror råder på kontorsmarknaden i Stockholm. Föregående års index har fått fullt genomslag i hyresnivåerna som fortsatt stiga under året men nu planat ut. 2023 års index förväntas öka hyresnivåerna från årsskiftet. Vi bedömer risken för sjunkande hyresnivåer i centrala Stockholm som låg på kort sikt På vissa delmarknader finns risk för att indexeringen inte slår igenom fullt ut på marknadshyrorna. På längre sikt påverkas hyresnivåer av faktorer som efterfrågan på kontorslokaler och tillkommande nyproduktion med medelhög risk för större variationer i hyresnivåer. Efterfrågan på kontor i Stockholm har under en rad år varit mycket stark med stigande hyresnivåer. I dagsläget råder en större osäkerhet kring framtida behov och utformning av kontorslokaler. Eftersom hyresavtal generellt sett löper på 3–5 år får förändrade marknadshyror successivt genomslag i hyresintäkterna. Under 2023 omförhandlade vi en volym om 151 Mkr med en genomsnittlig minskning på 3,2 procent. Därtill förlängdes hyreskontrakt om 340 Mkr till oförändrade villkor. Indexhöjningen om 6,5 procent slår igenom från januari 2024. Vår bedömning är att utrymmet för ökade hyresnivåer i omförhandlingar nu är begränsat och att det finns risk för sjunkande hyresnivåer på vissa delmarknader  Låg  Medel  Stor Risker och möjligheter forts. 51Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 Marknad och affärer forts. Hyresavtalens förfallostruktur Förfalloår Antal avtal Årshyra, Mkr % 2024 579 552 17 2025 308 516 16 2026 287 580 17 2027 134 457 14 2028 59 170 5 2029+ 80 874 26 Kommersiellt 1 447 3 149 95 Bostadsavtal 199 33 1 Garage- och parkering 639 134 4 Totalt 2 285 3 316 100  Varav drygt  mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut. Tio största kunderna, kontrakterad årshyra Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2023 Framtidens kontor Sannolikhet:  Konsekvens:  Den digitala utvecklingen och möjligheten att arbeta hemifrån påverkar efterfrågan på kontorsarbetsplatser i framtiden. Samtidigt som många företag vill se en utökad närvaro på kontoren märks också företag som ser ett minskat behov och vill minska sin yta. Bilden är idag mixad och ingen tydlig trend har ännu utkristalliserats. I alla våra områden finns vi nära våra kunder och har en tät dialog. Arbets - sätt och behov förändras löpande vilket påverkar kontorets utformning. Vi erbjuder såväl nya som befintliga kunder stöd i att utvärdera behov och söka lösningar. Vi erbjuder flexibilitet och möjlighet att växa och krympa i attraktiva lägen. Våra nyckelfärdiga kontor under konceptet NOW och våra kunders tillgång till flexibla arbetsplatser via vårt WAW-koncept är exempel på hur vi kan erbjuda ökad flexibilitet. Geografisk koncentration Sannolikhet:  Konsekvens:  Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholmsområdet, vilket innebär att sysselsättningen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm påverkar oss. Mot bakgrund av Stockholms starka ställning, tillväxt och branschstruktur med högt tjänsteutbud bedömer vi risken som låg. Antalet sysselsatta inom kontorsverksamhet i Stockholm har haft en tillväxt under en lång rad år. 2023 minskade för första gången antalet kontorssysselsatta på Stockholms kontorsmarknad. Vår strategi ger många skalfördelar och bidrar till både ökat driftnetto och ökat värde på fastigheterna. Med fokus på stadsutveckling i attraktiva lägen kan vi påverka attraktivitet och utbud i stadsdelarna. Vi har god kunskap om våra del- marknader och kundernas behov och efterfrågan Fastighets- kostnader Sannolikhet:  Konsekvens:  Risken för ökade fastighetskostnader bedöms vara medelstor. Taxerings- beslut, förändrade marknadspriser och säsongsvariationer påverkar kostnadsbilden. En stor andel av kostnaderna avser fastighetsskatt och tomträtts avgälder där möjligheten att påverka kostnadernas storlek är begränsad. Andra kostnader som löpande drift, underhåll och taxebundna kostnader som el och värme beror på prisnivåer och förbrukning. Kostnader för drift och underhåll av fastigheter är föremål för säsongsvariationer. Kalla och snörika vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning, och varma somrar innebär högre kostnader för nedkylning. Vi bedriver ett strukturerat arbete med att minska förbrukning av värme, el och vatten. Vi genomför också löpande avtalsförhandlingar och upphandlingar i syf- te att sänka kostnaderna. Driftorganisationen arbetar kontinuerligt med kost- nadseffektivitet och besparingsmöjligheter i syfte att skapa en långsiktigt säk- rad kostnadsbas. Hyresgästerna står själva för en stor andel av fastighetskostnaderna vilket minskar exponeringen. Standarden i förvaltnings- beståndet är hög, vilket innebär att kostnader för underhåll är låg. 2023 uppgick överskottsgraden till 75 procent Fastigheter- nas drift och funktion Sannolikhet:  Konsekvens:  Allt högre krav ställs på en effektiv förvaltning ur kundperspektiv, ekonomiskt perspektiv och miljöbelastning. För vår portfölj som helhet bedöms risken vara låg medan den för enskilda fastigheter kan vara hög. Vi har en kundnära förvaltning och bra systemstöd för daglig uppföljning av driften i fastigheterna och kundernas felanmälningar. Vi arbetar med underhålls- planer, miljöcertifieringar och höga målsättningar för energianvändning, avfalls- hantering etc. Samtliga fastigheter är uppkopplade och vi ligger långt framme när det gäller att använda digital teknik för styrning och uppföljning av fastig- heternas löpande drift .  Låg  Medel  Stor Tio största kunderna : 28 % Övriga kunder : 72 % Risker och möjligheter forts. 52Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 Marknad och affärer forts. Stadsutveckling och Projekt Vi driver stora stadsutvecklingsprojekt med investeringar under lång tid. Det innebär ett stort beroende av att få fram färdiga detaljplaner. Vi har lång och gedigen erfarenhet av att driva stora ny- och ombyggnads- projekt. Byggkostnader avseende material som till följd av pandemi och krig ökade kraftigt under förra året har stabiliserats på en hög nivå. Fördyrningar i övrigt handlar till största delen om anpassningar för enskilda hyresgäster i kombination med högre hyra eller svårare grundläggnings- förhållanden. Med vår erfarenhet och vårt fokus på uthyrning av åter- stående icke kontrakterad projektyta bedömer vi att risken för strukturell vakans efter färdigställande är liten. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2023 Tidplan och kostnader Sannolikhet:  Konsekvens:  Medelstor risk. Eventuella förseningar och fördyrningar i upphandlingar kan mot bakgrunden av storleken på projekten få betydande konsekvenser. Riskerna i projektportföljen är främst relaterade till tidplan och kostnadsnivå i upphandling av byggtjänster. Med en stor projektportfölj och årliga investe- ringar om 2–2,5 Mdkr är det viktigt för oss att hantera dessa projektrisker på bästa sätt. Vi driver stora nybyggnads- och ombyggnadsprojekt med målsättningen att de ska ge en väsentlig värdetillväxt. Årligen genomförs projektupphandlingar av bety - dande belopp. Ansvaret för dessa ligger på flertalet projektledare som har lång erfarenhet och kompetens av upphandlingar och av att driva och följa upp stora och små projekt. Upphandlingar görs med stöd av ramprogram, ramavtal och avtalsmallar. Beslut avseende investeringar om 25–50 Mkr fattas av VD och ord - förande tillsammans. Investeringsbeslut överstigande 50 Mkr fattas av styrelsen Outhyrda projektytor Sannolikhet:  Konsekvens:  Vid större nybyggnadsprojekt finns en risk att nyproducerade ytor inte hyrs ut. Vår bedömning är att risken är låg mot bakgrund av att projekt drivs i attraktiva lägen och att graden av projekt på spekulation är låg. Uthyrningsgraden i projekten uppgick per årsskiftet till 84 procent. Större pro- jektvakanser avser främst ombyggnadsprojekt i tomställda fastigheter. Vi startar endast undantagsvis projekt på spekulation. Krav på volym avseende förkon- trakterade kunder vid projektbeslut avgörs utifrån varje enskilt projekts förutsätt- ningar och bedömd risk. Planprocesser Sannolikhet:  Konsekvens:  Medelhög risk då planprocesserna normalt är långa och kan överklagas. Planprocesser är tidskrävande och beroende av resurser hos kommunerna. Möjligheterna att exploatera byggrätter riskerar att bli en trång sektor. Ledtiderna för planprocesserna är långa, i snitt över två år. Vi strävar efter ett nära samarbete med de kommuner som berörs. Vi arbetar med egen personal med hög kompetens och erfarenhet av planfrågor. I portföljen ingår 677 900 kvadratmeter helägda kommersiella byggrätter varav 21 procent är planlagda. I portföljen ingår också 620 100 kvadratmeter helägda bostadbyggrätter varav 31 procent är planlagda. Bostads- utveckling Sannolikhet:  Konsekvens:  Eventuella fördyrningar i upphandlingar och marknadsprissättning av lägen- heter kan ha betydande påverkan på projektresultat. Riskerna i bostadspro- jekten är främst relaterade till kostnadsnivå i upphandling av material och byggtjänster samt marknadsrisk vid försäljning av lägenheter. Projektstart sker på spekulation då försäljning av lägenheter normalt sker i ett relativt sent skede. Bostads-produktionen förväntas generellt minska väsentligt mot bakgrund av ökade byggkostnader och lägre bostadspriser. Försäljningsgraden för brf-projekt i pågående produktion uppgick per årsskiftet till 95 procent vilket medför låg risk för osålda lägenheter vid färdigställande. Genom förvärvet av Birger Bostad har vi tillskansat oss lång erfarenhet av att driva bostadsutveckling och god förmåga att bedöma risk och marknadspoten- tial. Bostadsprojekten utgör i dagsläget en begränsad mindre del av vår projekt- utveckling. Vi är i dagsläget restriktiva med att starta nya bostadsprojekt. Vår bedömning är att byggstarten av nästa bostadetapp i Haga Norra är rätt utifrån stadsutvecklingsperspektivet och att projektet kommer att vara värde- skapande.  Låg  Medel  Stor Risker och möjligheter forts. 53Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 Marknad och affärer forts. Fastighetsvärden Mot bakgrund av låga ingångsvärden på projektfastigheter och byggrätter finns det en stor potential för värdeskapande genom projektinvesteringar. Förbättrade kassaflöden kommer att bidra till högre fastighetsvärden fram- över. Samtidigt är marknadens avkastningskrav en faktor som vi inte kan påverka. Mot bakgrund av högre marknadsräntor och därmed stigande avkastningskrav finns risk för fortsatt sjunkande fastighetsvärdena under 2024. Värdeförändring, % Resultateffekt efter skatt, Mkr Soliditet, % Belåningsgrad, % + 1 620 47,5 42,0 0 0 47,2 42,2 – 1 – 620 46,9 42,4 I tabellen ovan framgår vilken effekt en 1-procentig förändring i fastighets- värdet får på resultat, soliditet och belåningsgrad. Känslighetsanalys, värdeförändring Antagande Värdepåverkan, Mdkr Hyresnivå ±10 % 7,1 Driftskostnad ±50 kr/kvm 1,1 Avkastningskrav ±0,25% 4,4 Långsiktig vakansgrad ±2% 1,5 Transaktioner Transaktioner är en väsentlig del i vår målsättning att hela tiden utveckla potentialen i fastighetsportföljen. Fokus ligger på tillväxt men enskilda fastig- heter med begränsad framtida utvecklingspotential kan bli föremål för för- säljning. Förvärv avser oftast fastigheter med någon form av potential att utveckla genom att tillskapa byggrätter, uppgradera standard, höja hyres- nivåer etc. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2023 Fastighets- värden Sannolikhet:  Konsekvens:  Hög risk då förändringar i hyresnivåer, vakanser och avkastningskrav på marknaden kan få stort genomslag på fastigheternas värdering. Marknadspriset påverkas också av tillgång och villkor för finansiering. Värdet på fastighetsportföljen påverkas av vår avtals- och kundstruktur, av för- ädling och utveckling av fastighetsportföljen samt av yttre faktorer som styr efterfrågan. Vår fastighetsportfölj med stabila kunder och moderna lokaler i bra lägen utgör attraktiva investeringsobjekt även i sämre konjunktur. Fortsatt utveckling av projekt- och förädlingsfastigheter kommer också i framtiden att skapa värdetillväxt i beståndet. Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar ingår i rap- porten över totalresultatet. Fastighetsvärdet fastställs genom värdering enligt allmänt vedertagna metoder. Minst 25 procent av beståndet värderas externt vid varje kvartalsskifte. Resterande fastigheter internvärderas med utgångspunkt från de externa värderingarna. Därmed värderas hela fastighetsbeståndet av en extern värderingsman minst en gång per år. Under 2023 har en betydligt större andel av portföljen externvärderats inför varje kvartalsskifte. Det samlade marknadsvärdet uppgick vid årsskiftet till 78,1 Mdkr (86,3) motsvarande ungefär 62 700 kr/kvm (67 000). Det genomsnittliga avkastnings- kravet i värderingen uppgick till 4,43 procent (3,99). Fastighets- förvärv Sannolikhet:  Konsekvens:  Medelhög risk för eventuella okända faktorer såsom kommande vakanser, miljöbelastning med mera. Fastighetsförvärv beslutas av styrelsen. Förvärv utvärderas utifrån fastslagen strategi och bedömd möjlighet att tillföra framtida värde till våra områden. Vi har väl etablerade rutiner för due diligence-processer. Fastighets- försäljningar Sannolikhet:  Konsekvens:  Risk att fastigheter avyttras till för lågt pris. Fastighetsförsäljningar beslutas av styrelsen. Interna due diligence-processer borgar för att eventuella behov av åtgärder hanteras. Fastigheterna externvärde- ras löpande och vi har en tydlig uppfattning om aktuellt värde och potential i fortsatt utveckling.  Låg  Medel  Stor Risker och möjligheter forts. 54Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 Finansiellt Finansiering Vi har god tillgång till finansiering via flera olika källor i såväl bank som på kapitalmarknaden. Genom räntesäkring av 60 procent av låneportföljen får ränteförändringar begränsat genomslag i upplåningskostnaden. Känslighetsanalys, kassaflöde och resultat Förändring Effekt, Mkr Räntekostnader, rullande 12 månader (inkl. derivat) +1 %-enhet 123 Räntekostnader, längre perspektiv +1 % enhet 329,8 Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2023 Likviditets- och refinan- sieringsrisk Sannolikhet:  Konsekvens:  Likviditetsrisk avser det lånebehov som kan täckas genom refinansiering eller nyupplåning i ett ansträngt marknadsläge. Risken bedöms vara medel- hög eftersom fastighetsbranschen är kapitalintensiv och kräver en funge- rande kapitalmarknad. Tillgång till finansiering via banker och kapitalmarknad är därför av stor vikt för oss. Under 2023 har den höga prissättningen på obligationsmarknaden drivit fastighetssektorn mot mer säkerställd bank- finansiering. Villkoren har dock successivt förbättrats under hösten. Vi arbetar med flera alternativa finansieringskällor samt strävar efter lång kapital- bindning och en jämn förfallostruktur. Långfristiga kreditlöften med på förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med långivarna för att minska likviditetsrisken. Omförhandlingar påbörjas alltid i god tid. Målsättningen är att eliminera förfall inom de närmast kommande 12 månaderna. Tack vare långa och förtroendefulla relationer med finansiärerna fångas eventuella frågeställningar upp i ett tidigt skede. Fabeges goda och långvariga relationer med de nordiska bankerna ger oss tillgång till kapital. Moodys kreditrating med betyget Baa2, negative outlook borgar för förtroende och över tid stabil tillgång till kapitalmarknadsfinansiering. Mot bakgrund av de höga marginalerna på obligationsmarknaden valde vi under första halvåret valt att ersätta obligationsförfall med bankfinansiering. Sedan villkoren på marknaden förbättrats under hösten har vi återigen varit aktiva genom obligationsemissioner. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid årsskiftet till 4,1 år (4,7) och tillgängliga outnyttjade faciliteter uppgick till 7,0 Mdkr (7,3). Ränterisk och värdering av räntederivat Sannolikhet:  Konsekvens:  Ränterisken avser risken för att förändringar i marknadsräntor påverkar vår upplåningskostnad. Räntekostnader utgör vår enskilt största kostnadspost. Risken bedöms vara medelstor då förändringar i marknadsräntor på sikt kan få stort genomslag på räntekostnader. Räntederivat marknadsvärderas och värdeförändringar påverkar resultatet Räntebindning sker enligt finanspolicyn utifrån bedömd ränteutveckling, kassa- flöde och kapitalstruktur. Vi använder oss av finansiella derivat, huvudsakligen i form av ränteswapar. Obligationsemissioner till fast ränta förekommer också i mindre omfattning. Nya räntederivat tecknas företrädesvis på långa löptider i syfte att sprida risk och säkra kassaflödet på lång sikt. Därtill används möjligheten att teckna stängningsbara ränteswappar i syfte att kortsiktigt förbättra kassaflödet. Derivatportföljen värderas med utgångspunkt från externdata. Ränte- bindningen i låneportföljen uppgick vid årsskiftet till cirka 2,1 år (2,7) exklusive stängningsbara derivat. Justerad räntebindning inklusive stängningsbara derivat uppgick till 3,1 år.  Låg  Medel  Stor Risker och möjligheter forts. 55Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 Miljö och klimat Miljö och klimat Klimatförändringar bedöms inte utgöra någon betydande fysisk risk för oss i dagsläget, givet fastighetsbeståndets lokalisering. Vi har valt att successivt anpassa redovisningen av potentiella fysiska klimatrisker samt omställnings- risker till Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD) rekom- mendation. För mer information kring TCFD se sidorna 78-79. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2023 Föroreningar och miljö - skador Sannolikhet:  Konsekvens:  Låg risk mot bakgrund av fastigheternas standard och lägen. Enligt miljöbalken ansvarar verksamhetsutövare för eventuella föro- reningar och andra miljöskador samt har ett ansvar för efterbehandling. Miljöbalken föreskriver även att om en verksamhetsutövare inte kan bekosta efterbehandling av en fastighet är den som äger fastigheten ansvarig. Sådana efterbehandlingskrav skulle alltså kunna ställas på oss. En bristfällig hantering i arbetet med miljörisker kan påverka Fabeges lagefterlevnad, varumärke samt direkta kostnader. Vi bedömer denna risk som liten då fastighetsbeståndet i huvudsak består av kommersiella kontorslokaler. Vi undersöker och identifierar kontinuerligt eventu- ella miljörisker i fastighetsbeståndet. Skulle sådana förekomma upprättas åtgärdsplaner. Fabege arbetar med hållbarhetscertifiering enligt BREEAM och Fitwel för att minska miljö- och hälsorisker. 100 procent av förvaltningsbeståndet är certifierat. En effektiv förvaltning med fokus på minskad resursanvändning minskar risken för höga kostnader, miljö- och hälsopåverkan samt ger kunderna en god arbetsmiljö. Under 2023 har inga incidenter som orsakat betydande böter eller icke- monetära sanktioner till följd av miljölagstiftningen inträffat. Klimat- förändringar Sannolikhet:  Konsekvens:  Medelstor risk. Temperaturförändringar och nederbörd kan orsaka ökade kostnader. Omställningsrisker: Högre pris för utsläpp av växthusgaser/ högre kostna- der för energi. Klimatförändringar bedöms medföra fysiska risker såsom temperatur- förändringar, regn, vind, översvämningar och snölaster som kan påverka fastigheter. Till de mer akuta riskerna hör extrema väderhändelser. Vidare finns regulatoriska risker såsom ökade krav gällande byggnaders klimat- påverkan och utökade krav på rapportering av klimatpåverkan. Ett antal indikatorer i certifieringssystemen BREEAM-SE och BREEAM In-Use innehåller bedömningskriterier som syftar till att göra översvämningskartlägg- ningar och att minska påverkan från extrema väderhändelser orsakade av kli- matförändring. Översvämning via inträngande vatten från markytan förhindras bland annat genom förändring av marklutningar, invallningar och pumpning av vatten från lågpunkter. V har genomfört klimatriskanalyser på byggnadsnivå i stadsdelarna Solna Business Park, City, Arenastaden och Hammarby Sjöstad. Analysen identifierade ökad nederbörd och översvämningar som en av de största framtida potentiella riskerna. Vid fastighets- och stadsutveckling säker- ställs att nödvändiga åtgärder vidtas för att hantera identifierade risker, såsom dag vattenhantering. Vi arbetar i övrigt med termisk komfort för att förhindra ökad risk för övertem- peraturer. Genom att generellt minimera vattenanvändningen baserat på bygg- nadens faktiska komponentspecifikationer, så minskar också vattenbehovet under perioder med torka. Vi arbetar med hållbarhet och resiliens i utformning av exponerade byggnadselement och markytor för att undvika en ökad risk för materialnedbrytning och större underhållsbehov.  Låg  Medel  Stor Risker och möjligheter forts. 56Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 Miljö och klimat forts. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2023 Klimat- påverkan från förvaltning Sannolikhet:  Konsekvens:  Låg risk till följd av att en stor del av portföljen är miljöcertifierad och vårt strukturerade arbete med att minimera klimatbelastningen. Ökade krav från kunder och andra intressenter på effektivisering och transparens. Sedan många år arbetar vi strukturerat med att minska vår klimatbelastning från energianvändning, avfallshantering, köldmedier och tjänsteresor. Genom att maximera energieffektiviteten, bidrar vi till låga koldioxidutsläpp genom ett mins- kat energibehov Ambitionsnivån ökar löpande. Målsättningen är klimatneutral förvaltning 2030. Hela förvaltningsportföljen är idag certifierad, huvudsakligen genom BREEAM-systemen och samtliga servicebilar är eldrivna. Den genomsnittliga energiförbrukningen uppgick 2023 till 71 kWh per kvadratmeter. Vår målsättning är 70 kWh per kvadratmeter år 2025. Klimat- påverkan från projekt Sannolikhet:  Konsekvens:  Hög risk till följd av stor klimatbelastning avseende transporter, byggmaterial, energi, avfall och resurseffektivitet vid byggprocesser. Ökade krav från kunder och andra intressenter på effektivisering och transparens. Kostnader för omställning till byggmaterial med låg klimatpåverkan. Andra risker handlar om ökade priser på till exempel energi, avfalls- hantering med mera. Samtliga nybyggnadsprojekt certifieras enligt BREEAM-SE med målsättningen att nå nivån Excellent. 2022 implementerade vi ett nytt mål avseende cirkularitet där minst 20 pro- cent av materialanvändningen i större ombyggnationer ska vara återbrukat material. Vidare är den övergripande målsättningen en halverad klimatbelastning per kvadratmeter BTA från projekt till 2030. Vår projektorganisation arbetar till- sammans med hållbarhetsavdelningen med hur ny teknik och mer miljövänliga materialval kan bidra till mindre klimatbelastning. Skatt Skattehantering Förändringar i skattelagstiftning och omvärldens förtroende för oss som en god samhällsmedborgare ställer krav på transparens och efterlevnad av gäl- lande rätt. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2023 Skatte - lag stiftning Sannolikhet:  Konsekvens:  Medelstor risk då förändringar på skatteområdet kan få relativt stor eko- nomisk påverkan. Förändringar i skattelagstiftningen påverkar företags- beskattning, fastighetstaxering, skatt vid fastighetstransaktioner samt andra tillämpliga skatter. Inga konkreta förslag på förändringar föreligger för närvarande men vi bevakar utvecklingen. Hållbar skatte- hantering Sannolikhet:  Konsekvens:  Kraven från omvärlden på etisk skattehantering har skärpts. Risken vid felsteg avser främst varumärkesrisk. Vi bedömer risken som låg för oss. All vår verksamhet bedrivs i Sverige och vi betalar 100 procent av skatte- kost naden i Sverige. Vår skattepolicy ger riktlinjer för bolagets skattehantering. Där slås bland annat fast att vi ska följa alla lagar och regelverk som gäller på skatteområdet och där regelverket är otydligt ska vi agera transparent och med försiktighet. Vi ska ha en etiskt, legalt och affärsmässigt motiverad skattehantering och helt avstå från aggressiv eller avancerad skatteplanering.  Låg  Medel  Stor Risker och möjligheter forts. 57Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 Etik och antikorruption Etik och antikorruption Vår uppförandekod ställer krav på hur våra medarbetare förväntas agera i affärsmässiga relationer. Policyer och riktlinjer ger mer detaljerad väg- ledning. Genom avtal och en speciellt anpassad uppförandekod för leveran- törer och samarbetspartners ställer vi krav på att de accepterar att efterleva vår nolltolerans mot oetiskt beteende. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2023 Bedrägeri, mutbrott, oetiskt beteende Sannolikhet:  Konsekvens:  Risken bedöms vara låg mot bakgrund av tydliga riktlinjer, rutiner och vår styrande uppförandekod. Byggbranschen är en utsatt bransch. Inom våra stora projekt deltar många aktörer och tjänster/produkter upphandlas genom underleverantörer i flera led. Trots tydliga krav i samtliga upphand- lingar blir de långa leverantörsleden svåra att överblicka och risk för aktivi- teter som strider mot våra värderingar finns. Vi accepterar ingen form av mutor, hot eller oetiskt beteende. Etiska frågor disku- teras löpande internt vid personalmöten och konferenser. Vi har sedan länge inrättat ett etiskt råd med särskilt ansvar för att fånga upp och hantera etiska frå - geställningar internt. Samtliga medarbetare utbildas i vår uppförandekod och aktuell mutlagstiftning. Vi har också en visselblåsarfunktion dit både medarbetare och externa personer anonymt kan rapportera misstankar om oetiskt beteende. Samarbetet med entreprenörer utvärderas löpande och alla strategiska leve- rantörer hållbarhetsgranskas av ett fristående bolag. Samtliga leverantörer står även under bevakning av ett kreditupplysningsföretag, för att snabbt fånga upp eventuella ekonomiska avvikelser samt eventuella förändringar i styrelse och ledning. Vår bedömning är att kontrollen över de direkta leverantörerna är god. Genom avtalen åtar sig leverantörerna att efterleva vår uppförandekod. Om avvikelser uppdagas kan avtalen avslutas med omedelbar verkan. Vi uppmuntrar våra direkta leverantörer att i sin tur följa upp sina respektive underleverantörer i syfte att kunna säkerställa hela leverantörskedjan. Medarbetare Medarbetare I förhållande till de värden som förvaltas har vi en relativt liten medarbetar- styrka där ett flertal kompetenser är unika för den funktionen. Detta kan i viss mån göra företaget sårbart. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2023 Kompetens- försörjning Sannolikhet:  Konsekvens:  Låg risk, dock hög konkurrens om vissa yrkeskategorier. I takt med den tek- niska och digitala utvecklingen ökar kraven på teknisk kompetens hos vår personal. Det råder idag brist på denna typ av kompetens på marknaden. För vissa yrkesgrupper såsom teknisk personal och projektledare råder hög konkurrens på marknaden. Vi investerar tid och kraft i den gemensamma värdegrunden SPEAK med ambi- tionen att vara branschens mest attraktiva arbetsgivare. Vi arbetar med strukturerade rekryteringsprocesser och utbildning av befintli- ga medarbetare. Intern karriär uppmuntras. En väg att rekrytera är via samarbete med utbildningsenheter för att på ett tidigt stadium skapa ett intresse för företa- get och branschen. Under 2023/2024 genomgår samtliga chefer på Fabege ett utbildningsprogram som omfattar ledarskap och arbetsmiljö. Vidare har vi under året drivit ett internt mentorprogram. Beroende av nyckelpersoner Sannolikhet:  Konsekvens:  Medelhög risk. Vi har en relativt sett liten personalstyrka och vissa nyckel- funktioner är personberoende. Vi strävar alltid efter att det ska finnas back-up i form av personal som kan rycka in för varandra till exempel vid sjukdom. Visst stöd kan också säkerställas av konsulter. Vid gemensamma resor skiljs alltid personer med likartad kompetens åt.  Låg  Medel  Stor Risker och möjligheter forts. 58Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 Sociala förhållanden och respekt för mänskliga rättigheter Värdegrund och uppförandekod Vår värdegrund SPEAK sätter ramarna för ett önskat beteende. Detta under- stöds av vår uppförandekod samt mer detaljerade policyer och riktlinjer. Genom avtal och en speciellt anpassad uppförandekod för leverantörer och samarbetspartners ställer vi krav på att de accepterar att efterleva vår nolltolerans mot osunda arbetsvillkor och kränkningar. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2023 Osunda arbetsvillkor, kränkningar Sannolikhet:  Konsekvens:  Låg risk mot bakgrund av efterlevnad av svensk lagstiftning och tydliga rikt- linjer. Inom våra stora projekt deltar många aktörer och tjänster/ produkter upphandlas genom underleverantörer i flera led. Trots tydliga krav i samtliga upphandlingar blir de långa leverantörsleden svåra att överblicka och risk för aktiviteter som strider mot våra värderingar finns. Vi accepterar ingen form av kränkning av mänskliga rättigheter eller annan form av kränkande särbehandling eller osunda arbetsvillkor vare sig internt eller hos våra samarbetspartners. Vi genomför årligen en medarbetarenkät som ger svar på hur väl medarbe- tarna trivs och deras förutsättningar att prestera. Vår värdegrund SPEAK är ett återkommande tema för utvärdering och diskussion i samband med rekrytering, utvecklingssamtal och personalkonferenser. Samarbetet med entreprenörer utvärderas löpande och alla ramavtalade leverantörer granskas med inriktning mot hållbarhet och mänskliga rättig heter, med syfte att identifiera, förhindra och åtgärda eventuella negativa effekter av verksamheten. Vår bedömning är att kontrollen över de direkta leverantörerna är god. Genom avtalen åtar sig leverantörerna att efterleva vår uppförandekod. Om avvikelser uppdagas kan avtalen avslutas med omedelbar verkan. Vi uppmuntrar våra direkta leverantörer att i sin tur följa upp sina respektive underleverantörer i syfte att kunna säkerställa hela leverantörskedjan.  Låg  Medel  Stor Risker och möjligheter forts. 59Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 Kommunikation och cybersäkerhet Informationshantering Som börsnoterat bolag måste vi förhålla oss till aktuellt regelverk för informationsgivning. Den alltmer digitaliserade världen ställer också krav på att information hanteras på ett korrekt och tillförlitligt sätt. Risk Bedömning Påverkan och hantering av risk, kommentar 2023 Informations- läckage, börs- regelbrott Sannolikhet:  Konsekvens:  Låg risk mot bakgrund av etablerade rutiner för informationshantering. Vi har strikta och väl etablerade rutiner för informationshantering med bland annat policyer och riktlinjer för kommunikation och insiderhantering samt systemstöd för insiderinformation. Media, varumärke Sannolikhet:  Konsekvens:  Låg risk mot bakgrund av etablerade rutiner för informationshantering och hög transparens. Vi eftersträvar ett etiskt beteende i enlighet med vår uppförandekod. Vår målsättning är snabb återkoppling och hög transparens vid frågor från media och omgivning. Informations- säkerhet, intrång Sannolikhet:  Konsekvens:  Digitalisering och ökat användande av IT-tjänster utgör en medelhög risk. Den fysiska accessen till våra fastigheter utgör en risk. GDPR ställer krav på informationshantering. Vi arbetar strukturerat med IT-säkerhetsfrågor, skalskydd och penetrations- tester. Vidare genomförs utbildning i cybersäkerhet och policyer och riktlinjer för att säkerställa att medarbetare och andra intressenter som arbetar i vår IT-miljö är medvetna om och kan hantera risker. Vi har ett av marknadens mest effektiva skydd mot så kallade Ransom ware- och Malware-attacker. Systemstöd tillgänglighet Sannolikhet:  Konsekvens:  Behovet av kontinuerlig tillgång till våra system ökar både internt och från våra kunder. Vi har flera lösningar med redundans för infrastruktur, system, tjänster och personal. Allt för att eliminera oavsiktliga avbrott i leverans och funktion.  Låg  Medel  Stor Risker och möjligheter forts. 60Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFörvaltningsberäelse Fabege Årsredovisning 2023 Fabege Årsredovisning 2023 Vi har tidigare år haft dialog med vissa av våra utländ- ska investerare avseende val av revisionsbyrå. Under året har styrelsen tillsammans med ledningen varit involverad i processen att utvärdera en ny revisionsbyrå som vi kommer att föreslå till årsstämman 2024 i linje med den svenska koden för bolagsstyrning Vi fick ytterligare en ny huvudägare under 2023, som vi välkomnar och jag ser fram emot ett gott samarbete framöver. Vi är överlag tacksamma för det stöd vi har från våra långsiktiga ägare vilket bland annat har varit en styrka under rådande marknadsförutsättningar. Jag vill å styrelsens vägnar tacka aktieägarna för fort- satt förtroende. Det är ett privilegium för styrelsen att stödja Fabeges strategi för att fortsätta skapa långsiktig värdetillväxt. Fabege är i dag väl positionerat, har en stark ställning på Stockholms fastighetsmarknad och goda förutsättningar för att fortsätta skapa långsiktiga värden. Solna, mars 2024 Jan Litborn Ordförande, Fabege Ordförande har ordet Fabeges långsiktiga stadsdelsstrategi med kunden i fokus, balanserat risktagande och starka balans- räkning har stått sig stark under året. Jag känner mig trygg med att vi i styrel sen tillsammans med ledningen ska kunna fortsätta att utveckla verk- samheten i linje med nuvarande strategi. Fastighetsbranschen liksom Fabege har fortsatt att utmanas av en turbulent omvärld och jag är tacksam för de goda relationer vi har med våra banker, övriga finansiärer och våra ägare. Ett starkt förtroendekapital byggt på transparens och balanserade risker har varit värdefullt under rådande marknadsläge. Fabeges kon- servativa finansiella strategi och framförhållning avse- ende finansiell struktur gör att jag känner mig trygg där vi står idag. Utvecklingen på marknaden och den generella finansiella oron i marknaden har dock varit en fråga som styrelsen lagt mycket tid på att diskutera och hantera under året. Vi har iakttagit en viss ökad försiktighet i samband med nya projekt och det är prio- riterat att säkerställa uthyrning och kassaflöden innan investeringsbeslut tas. I övrigt ligger vår långsiktiga finansiella strategi fast med fokus på transparens, enkelhet och finansiell balans. Vi har haft ett mycket bra samarbete i styrelsen under året, vi har en bra struktur och processer och en nära dialog med ledningen, vilket jag ser som en styrka. Utöver finansiella frågor så har hållbarhet varit ett stå - ende inslag på styrelsens agenda under året. Jag kän- ner att vi ligger i framkant inom hållbarhet och på god väg att nå våra långsiktiga mål. Vi fortsätter att stödja ledningens arbete med hållbarhet och beslut är taget att revisionsutskottets arbete framöver även kommer att inkludera hållbarhet för att säkerställa kontinuerlig uppföljning. Att Fabege har blivit godkänd som grön aktie på Nasdaq Stockholm är en fin bekräftelse på hur långt ledningen har kommit med hållbarhetsarbetet. ” Fabeges konservativa finansiella strategi och framförhållning avseende finansiell struktur gör att jag känner mig trygg där vi står idag.” Bolagsstyrningsrapport 61Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av verksamheten fördelas mellan aktie ägarna på årsstämman, styrelsen och verkställande direktör. Fabege arbetar löpande med att uppnå en än mer effektiv och ändamålsenlig styrning av bolaget. 1. Aktieägarna Fabeges aktie är noterad på Nasdaq Stockholm. Aktie- kapitalet uppgår till 5 097 Mkr fördelat på 330 783 144 aktier. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per års- skiftet till 16 206 048 aktier motsvarande 4,89 procent av antalet registrerade aktier. Samtliga aktier har samma rösträtt, vilket innebär att möjlig heten att utöva ägarin- flytande överensstämmer med respektive aktieägares kapitalandel i bolaget. Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som representerar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget: Innehav 2023-12-31 Andel av röstetalet, % Erik Paulsson med familj, privat och via bolag 16,6 Geveran 12,0 Fabeges ägarstruktur framgår på sidan 20 i årsredo- visningen. 2. Årsstämma Årsstämman är bolagets högsta beslutande organ. Aktieägare, som vill delta i förhandlingarna vid årsstäm- ma, ska dels vara upptagen i utskrift av hela aktieboken avseende förhållandena fem vardagar före årsstämman, dels göra anmälan till bolaget för sig och högst två biträ- den senast klockan 16.00 den dag som anges i kallelsen till årsstämman. 3. Valberedning Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor. Valberedningens uppgift är att utarbeta förslag avseende stämmoord- förande, styrelseordförande, styrelse, styrelsearvoden, revisorer, revisionsarvoden samt eventuella förändringar i principer för utseende av valberedning. Förslaget som avser styrelsearvode ska vara fördelat på styrelseord- förande, ledamöter samt representanter som deltar i revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra detta via mejl till ir@fabege.se eller via brev till Fabege AB. 4. Styrelse Styrelsen svarar enligt aktiebolagslagen för bolagets organisation och förvaltning av bolagets angelägenhet - er. Styrelsen ska fortlöpande bedöma bolagets löpande verksamhetsstyrning och ekonomiska situation. Styrel - sens huvuduppgift är att för ägarnas räkning förvalta bolagets tillgångar på ett sådant sätt att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgodo - ses. Fabeges styrelse ska bestå av minst fyra och högst nio ledamöter. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning inkluderande instruktioner för arbets- fördelning och rapportering. 5. Revision Bolagets revisor ska enligt aktiebolagslagen granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning. Revisorn ska efter varje räken- skapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorer utses och arvoderas enligt beslut på årsstäm- ma efter förslag från valberedningen. På årsstämman 2023 utsågs revisionsfirman Deloitte till revisor med auktoriserade revisorn Peter Ekberg som huvudansvarig för revisionen för perioden fram till årsstämman 2024. Till följd av rotationsreglerna ska en ny revisionsfirma väljas vid årsstämman 2024. Förslag föreligger om att välja KPMG med Mattias Johansson som ansvarig revisor. Peter Ekberg har, vid sidan av Fabege, revisionsupp- drag i följande större företag: Loomis AB och Telia Com- pany. Peter Ekberg har inga uppdrag i bolag vilka är när- stående till Fabeges större ägare eller VD. Deloitte har vid sidan av sitt uppdrag som vald revisor även bistått oss i revisionsnära uppdrag främst relaterade till annan revisionsnära verksamhet. Vidare genomför Deloitte en översiktlig granskning att hållbarhetsrapportering sker enligt GRI Standards och en lagstadgad genomgång av att hållbarhetsrapporteringen också uppfyller kraven enligt årsredovisningslagen. 6. Revisionsutskott Styrelsen har inom sig utsett ett revisionsutskott. Utskot- tet är styrelsens förlängda arm för övervakning av frågor som rör redovisning, revision och finansiell rapportering. Uppdraget omfattar behandling av frågor som verk- samhetens risker och riskhantering, intern kontroll (miljö, utformning och genomförande), redovisningsprinciper, ekonomisk uppföljning och rapportering samt revision - ens utförande. Utskottet träffar löpande ledande befatt- Styrningsstruktur 5. Revision 3. Valberedning 6. Revisionsutskott 9. Förvaltning 7. Ersättningsutskott 9. Affärsutveckling 9. Bostadsutveckling 1. Aktieägarna 2. Årsstämma 4. Styrelse 8. VD 9. Projekt och förädling Bolagsstyrning på Fabege 62Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Fabege Årsredovisning 2023 ningshavare för att diskutera och bilda sig en uppfatt- ning om hur bolagets väsentliga processer fungerar ur ett internt kontrollperspektiv. Ledamöterna tar del av samtliga delårsrapporter. Bokslutskommunikén, bolags - styrningsrapporten och förvaltningsberättelsen disku- teras särskilt vid utskottets möte i början av varje år. Utskottet träffar också löpande bolagets revisorer för att informera sig om revisionens inriktning, omfattning och resultat. Revisionsutskottet har en särskild arbets - ordning som årligen prövas och fastställs av styrelsen. Revisionsutskottet uppfyller Kodens krav på samman - sättning och ledamöternas kompetens och erfarenhet i redovisningsfrågor och andra frågor inom utskottets ansvarsområde. Från 2024 ansvarar utskottet även för frågor rörande hållbarhetsredovisning och hållbarhets - rapportering. 7. Ersättningsutskott Styrelsen har inom sig utsett ett ersättningsutskott bestående av tre av styrelsens ledamöter inklusive ord- föranden. Utskottet bereder underlag för beslut i ersätt- ningsfrågor till VD och bolagsledning. Baserat på förslag från ersättningsutskottet fattar styrelsen beslut i ersätt- ningsfrågor. 8. Verkställande direktör Verkställande direktören är ansvarig för den operativa styrningen, har ansvaret för att sköta den löpande för- valtningen och leda verksamheten i enlighet med styrel- sens riktlinjer, anvisningar och beslut. Utöver den ansvars- fördelning som gäller allmänt enligt aktiebolagslagen reglerar instruktionen för verkställande direktören bland annat följande: • VDs uppgift och skyldighet att förse styrelsen med information och nödvändiga beslutsunderlag. • VDs roll som föredragande på styrelsemötena. • VDs uppgift och skyldighet att övervaka efterlevnaden av styrelsens beslut avseende mål, affärsidé, strategis- ka planer, bolagets uppförandekod och andra riktlinjer samt vid behov föreslå styrelsen översyn av dessa. • Vilka ärenden som alltid ska underställas styrelsen såsom beslut om större förvärv, försäljningar eller större investeringar i befintliga fastigheter. • VDs uppgift och skyldighet att säkerställa att Fabege iakttar de skyldigheter beträffande information med mera som följer av Fabeges noteringsavtal med Nasdaq Stockholm. Arbetsordningen innehåller även en särskild rapporte- ringsinstruktion som reglerar innehåll och tider för rap- portering till styrelsen. Koncernledning VD leder koncernledningens arbete och fattar beslut i samråd med övriga ledningsmedlemmar. Koncernled- ningen utför tillsammans den operativa styrningen och leder verksamheten och den löpande förvaltningen i enlighet med styrelsens riktlinjer, anvisningar och beslut. Grunden till framgång är motiverade medarbetare. I syf- te att skapa de bästa förutsättningarna för medarbetar- na ska koncernledning fastställa och förankra tydliga ramar och mål för verksamheten. Koncernledningen ska skapa förutsättningar för medarbetarna att nå uppsatta mål genom att: • Tydligt kommunicera färdriktning och mål. • Utifrån företagets samlade kompetens fatta inrikt- ningsbeslut. • Coacha, entusiasmera och skapa arbetsglädje och positiv energi. • Löpande följa upp och ge återkoppling på uppsatta mål. Koncernledning består av åtta personer, se sidorna 71-72. Koncernledningen träffas löpande på operativa veckomöten och på regelbundna beslutsmöten. Under mötena behandlas strategiska och operativa frågor som fastighetsaffärer, uthyrning, marknadsutveckling, organi- sation och medarbetare samt löpande uppföljning av resultat, nyckeltal, prognoser med mera. Hela chefs- gruppen som består av ett 25-tal personer träffas vid flera tillfällen per år för diskussion om bland annat före- tagets strategier och ledarskapsfrågor. Birger Bostad AB som förvärvades i oktober 2021 drivs som ett fristående dotterbolag med egen ledning och styrelse. Fabeges VD är styrelseordförande i Birger Bostad AB 9. Verksamhetsområden Den operativa verksamheten bedrivs inom fyra områden: Förvaltning, Förädling, Affärsutveckling/Transaktion samt Bostadsutveckling (via Birger Bostad). Fabege arbetar med hållbar stadsutveckling med huvudsaklig inriktning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal välbelägna delmarknader i Stockholmsområdet. Värden skapas genom förvaltning och förädling av fastighets- beståndet samt genom värdeskapande transaktioner, både försäljningar och förvärv i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Samlade fastighetskluster ger hög marknadskännedom och goda förutsättningar för en effektiv förvaltning och hög uthyrningsgrad. Inom affärs- området Förvaltning är ansvaret uppdelat på två chefer: chef förvaltning och chef teknisk drift. Respektive verk- samhetsområdeschef är medlem av koncernledningen och har ansvar för den operativa styrningen och upp- följningen. Birger Bostad AB bedriver utveckling av bostäder med tyngdpunkt i Stockholmsområdet. Bostadsproduktionen avser främst bostadsrätter men i mindre skala även hyresrätter. Verksamheten är målstyrd på alla nivåer. Målen bryts ned, utvecklas och förankras inom respektive verksam- hetsområde och ned på medarbetarnivå. Mätning och uppföljning sker regelbundet. Styrning av hållbarhetsarbetet Fabeges hållbarhetsarbete bedrivs integrerat i organisa- tionens alla delar. Hållbarhetsavdelningen har ett över- gripande ansvar för att driva hållbarhetsfrågorna och samarbetar med övriga organisationen i implementering och uppföljning. • Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbarhets- strategin och uppföljningen av vårt hållbarhetsarbete. Styrelsen har utsett Anne Årneby till den styrelseleda- moten med särskilt hållbarhetsansvar. • Styrelsen har beslutat att uppföljning av redovisning och rapportering av hållbarhet hanteras inom revi- sionsutskottet. • VD och koncernledningen har det övergripande ansva- ret för att implementera hållbarhetsstrategin. Övergri- pande målsättningar beslutas i koncernledningen och förankras i styrelsen. • Hållbarhetschefen samordnar och styr hållbarhetsfrå- gorna och är även talesperson utåt. Hållbarhetschefen rapporterar löpande till koncernledningen och årligen till styrelsen. Från 2024 ingår hållbarhetschefen i koncernledningen. • Fabeges hållbarhetsavdelning driver och utvecklar hållbarhetsarbetet och arbetar integrerat med den övriga organisationen. Hållbarhetsgruppen, under led- ning av hållbarhetschefen, föreslår målsättningar samt samordnar och följer upp aktiviteter. • Chefer och enskilda medarbetare implementerar stra- tegi och genomför aktiviteter som beslutats. Styrningsstruktur forts. 63Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Fabege Årsredovisning 2023 Fabeges värdegrund SPEAK – snabbhet, prestigelöshet, entreprenörskap, affärsmässighet och kundnärhet – och uppförandekod är utgångspunkterna för samtliga med- arbetares agerande. Uppförandekoden tydliggör Fabeges ställningstagande i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö, affärsetik och kommunikation. Styrelse och koncernledning har ett särskilt ansvar att säkerställa att uppförandekoden efterlevs. Innehållet revideras och följs upp årligen av styrelse och koncern- ledning. Alla chefer med personalansvar ansvarar för att säker- ställa att uppförandekoden är känd och följs inom den- nes avdelning/ ansvarsområde. En grund för uppförande- koden är att Fabege ska följa tillämpliga lagar och andra föreskrifter, följa god affärssed och praxis samt interna- tionella normer för mänskliga rättigheter, arbete och miljö i enlighet med Global Compacts tio principer och ILO:s grundläggande konventioner om mänskliga rättig- heter i arbetslivet. Fabege stöder FN:s Global Compact sedan 2011. Bolaget följer MBL och kollektivavtal där bland annat minsta varseltid regleras. Policyer och riktlinjer för till exempel kommunikation, personal och verksamhetsstöd beslutas av koncern - ledningen, uppdateras löpande och tillgängliggörs för alla Fabeges medarbetare via intranätet. I Fabege ska ingen diskrimineras på grund av kön, könsöverskridan - de identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, funktions- nedsättning, religion eller annan trosuppfattning, sexu- ell läggning eller ålder. Under 2023 har inga fall av diskrim i nering rapporterats. Som stöd i det dagliga arbetet finns också bolagets etikgrupp som rapporterar till VD och koncernledning. Gruppen har till uppgift att leda arbetet, bevaka relevanta omvärldsfrågor och driva specifika etiska frågor. I rådet ingår representanter från olika avdelningar inom bolaget. Sedan flera år pågår ett arbete med att höja organisationens kunskap om affärsetik och antikorruption. Exempel på aktiviteter är information och utbildning om antikorruption och mut - lagstiftning samt etiska diskussioner i samband med företagsinterna konferenser. Medarbetarna får löpande information om frågor som diskuterats i hållbarhets- och etikgrupperna. Fabege ska agera med trovärdighet i etiska frågor och målet är att fånga upp misstankar om eventuella missförhållanden på ett tidigt stadium, helst genom dialog, men även via anonyma rapporteringssystem. För de som vill vara ano- nyma har bolaget en visselblåsartjänst som kan nås via hemsidan, där både anmälan och den efterföljande dia- logen är krypterade och lösenordsskyddade. Under året har visselblåsartjänsten inte nyttjats. Policies och riktlinjer som stöd för verksamheten Bolagsstyrning på Fabege Läs mer om vår bolagsstyrning, arbetsordning och instruktioner på fabege.se • Bolagsordning • Information från tidigare års årsstämmor • Tidigare års bolagsstyrningsrapporter • Styrelsens arbetsordning och instruktioner • Uppförandekod • Värdegrund SPEAK Trikåfabriken 9, Hammarby Sjöstad. 64Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Fabege Årsredovisning 2023 Årsstämman Årsstämman hölls i Stockholm den 29 mars 2023 på Filmstaden Scandinavia, Westfield Mall of Scandinavia. Samtliga aktieägare gavs även möjlighet att poströsta inför stämman. Årsstämman webbsändes. Vid stämman var aktieägare med sammanlagt 177,8 miljoner aktier motsvarande 56,5 procent av antalet röster represente- rade genom närvaro eller poströstning. Till ordförande att leda stämman valdes Jan Litborn. Fullständigt proto- koll från bolagsstämman finns tillgängligt på fabege.se/ arsstamma 2023. Stämman fattade bland annat följande beslut: Val av styrelseledamöter samt beslut om styrelsearvode Beslutades att antalet styrelseledamöter ska vara sju och att omvälja Anette Asklin, Mattias Johansson, Märtha Josefsson, Stina Lindh Hök, Jan Litborn, Lennart Mauritzson och Anne Årneby. Till styrelseordförande valdes Jan Litborn. Stämman beslutade att arvoden till styrelsen för 2023 utgår med totalt 2 525 tkr (2 450). Utdelning, kontant Utdelning fastställdes till 2,40 kronor per aktie att utbe- talas vid fyra tillfällen om vardera 0,60 kr per aktie. Vidare beslutades att avstämningsdag för erhållande av utdel- ning ska vara den 31 mars 2023, 30 juni 2023, 2 oktober 2023 respektive den 8 januari 2024 vilket innebär att utbetalning beräknas utsändas av Euroclear Sweden AB den 5 april 2023, 5 juli 2023, 5 oktober 2023 respektive den 11 januari 2024. Principer för utseende av valberedning Fastställdes principer för utseende av valberedning samt vilka förslag som valberedningen ska arbeta fram. Valbe- redningen ska utses senast sex månader före årsstäm- man och representanter för de fyra största ägarna ska i första hand erbjudas plats. Ersättning till bolagsledningen Beslutades riktlinjer för ersättning till bolagsledningen innebärande att rörlig ersättning kan utgå med maximalt nio månadslöner. Den ledande befattningshavare som erhåller rörlig lön förbinder sig att långsiktigt (för en peri- od av minst tre år) investera minst 2/3 av den rörliga ersättningen efter skatt i aktier i bolaget. Rörlig ersätt- ning är knuten till ett antal på förhand fastställda mål. Syftet är att skapa delaktighet och engagemang genom att ledande befattningshavare på ett mer strukturerat sätt erbjuds att bli aktieägare. Bemyndigande om återköp av egna aktier Beslutades att ge styrelsen bemyndigande att längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt mot - svarar 10 procent av totalt antal utestående aktier. Överlå- telse får ske av samtliga egna aktier som bolaget innehar. REVISION Revisorerna rapporterade sina observationer och presen- terade samtidigt sin syn på kvaliteten på den interna kontrollen inom Fabege på styrelsemötet i februari 2023. Revisorerna har deltagit och avrapporterat vid samtliga fyra ordinarie möten med revisionsutskottet. Under året har även avrapportering skett löpande till bolagsledning - en. Avrapportering har vid ett tillfälle under året även skett till styrelsen utan bolagsledningens närvaro. Arvode till bolagets revisorer framgår av not 46 på sidan 115. VALBEREDNINGEN I enlighet med årsstämmans beslut har de fyra största aktieägarna erbjudits plats i valberedning och den 3 oktober 2023 offentliggjordes valberedningen. Valberedningens sammansättning 2024 Representant Andel av röster, % Göran Hellström, ordförande Backahill AB 16,6 Havard Rønning Geveran 12,0 Katarina Hammar Nordeas fonder 4,3 Johannes Wingborg Länsförsäkringar fondförvaltning 4,1 Totalt 37,0 Valberedningens förslag inför årsstämma 2024 Valberedningen föreslår att styrelsen ska bestå av sju ordinarie ledamöter utan suppleanter. Det är valbered- ningens uppfattning att styrelsens kompetens och erfa- renhet möter de krav som kan ställas. Valberedningen eftersträvar en jämn könsfördelning. Valberedningens förslag är omval av styrelseledamöterna Anette Asklin, Märtha Josefsson, Jan Litborn, Lennart Mauritzson och Mattias Johansson samt nyval av Bent Oustad och Sofia Watt. Stina Lindh Hök och Anne Årneby har undanbett sig omval.. Vidare föreslås att Jan Litborn väljs som sty- relsens ordförande. Valberedningen har också diskuterat styrelseledamöternas oberoende. Förslaget till styrelse uppfyller gällande krav avseende ledamöternas obero- ende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större ägare. Till revisor föreslås KPMG med Mattias Johansson som ansvarig revisor. STYRELSEN Styrelsens sammansättning 2023 Till styrelsen valdes sju ledamöter på årsstämman 2023. Jan Litborn valdes till styrelsens ordförande. Fabeges ekonomi-och finanschef är styrelsens sekreterare. I styrelsen eftersträvas kompetens och erfarenhet som är av stor betydelse för att stödja, följa och kont - rollera verksamheten i ett ledande fastighetsbolag i Sverige. Hos ledamöterna eftersträvas bland annat kunskaper om fastigheter, fastighetsmarknaden, finan - siering, affärsutveckling samt hållbarhets- och klimat- frågor. Ett flertal av styrelsens ledamöter har, direkt och indirekt, väsentliga egna investeringar i Fabegeaktier. Fabeges styrelse uppfyller kraven om oberoende leda - möter enligt Koden. Styrelsearbetet 2023 Under 2023 höll styrelsen totalt 14 styrelsemöten varav sex ordinarie möten, två extra möten, ett konstituerande möte och fem per capsulam-möten. På agendan vid de ordinarie mötena fanns ett antal stående punkter såsom finansiell och operativ avrapportering, beslut om förvärv, investeringar och försäljningar, strategiska marknads- och organisationsfrågor samt avrapportering från revi- sionsutskottet och ersättningsutskottet. Vid varje ordina- rie möte görs uppföljning av större pågående projekt. Styrelsen har under året följt upp ett antal särskilda frå- gor såsom finansiering, pågående och föreslagna pro- jektinvesteringar, transaktioner, uppföljning av bolagets hållbarhetsarbete och hållbarhetsrapportering samt uppdatering av grundprospektet för Fabeges MTN-pro- gram. Delårsrapporterna och bokslutskommunikén behandlas av styrelsen på styrelsemöte samma dag som rapporten släpps till marknaden. Under 2023 fattade styrelsen beslut om investeringar avseende utveckling av fastigheter i befintligt bestånd samt större investeringar i befintliga fastigheter. Vidare fattade styrelsen beslut om försäljning bostadsbyggrät- ter till JM samt försäljning av två fastigheter i en affär med Nrep. I slutet av året genomfördes en styrelseutvär- dering som visade på ett väl fungerande styrelsearbete. Styrelseutvärderingen görs genom en enkät. Svaren Bolagsstyrningen 2023 Visionsbild Haga Norra. 65Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Fabege Årsredovisning 2023 sammanställs och diskuteras särskilt vid ett styrelsemö- te. Utrymme ges också för diskussion vid övriga möten. Styrelsen genomförde också en årlig utvärdering av VD:s prestationer samt sin årliga översyn av uppförandekod, skattepolicy, mångfaldhetspolicy och finanspolicy. Styrelsens kompetens i hållbarhetsfrågor utvecklas kontinuerligt genom det löpande arbetet. Kritiska frå - geställningar kommuniceras till styrelsen vid behov. Under året har styrelsen tagit del av bolagets dubbla väsentlighetsanalys och gapanalys inför kommande CSRD-rapportering som för Fabeges del avser redo- visningsåret 2025. Styrelsens mångfaldspolicy Styrelsen ska som helhet ha en för styrelsearbetet ända- målsenlig samlad kompetens och erfarenhet för den verksamhet som bedrivs samt för att kunna identifiera och förstå de risker som verksamheten medför och de regelverk som reglerar den verksamhet som bedrivs. Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamo- tens lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse med en samlad kompetens som är tillräcklig för en ändamåls- enlig styrning av bolaget. Valberedningen eftersträvar relevant kompetens inom fastighetsverksamhet, finan- siering med mera samt en jämn könsfördelning. Det ålig- ger valberedningen att beakta policyn, med målsättning attåstadkomma en ändamålsenlig sammansättning av styrelsen med hänsyn till bolagets verksamhet och för- hållanden i övrigt. Styrelsens sammansättning utgörs av fyra kvinnor och tre män och bedöms i övrigt utgöra en bredd av kunskap och värdefulla kontaktnät inom rele- vanta områden. Arvode till styrelsen Arvode till styrelsen utgår enligt beslut på årsstämman och för 2023 uppgick arvodet till totalt 2 525 000 kro- nor, varav ordförande erhållit 600 000 kronor, övriga ledamöter, 255 000 kronor. Vidare utgick arvode om totalt 220 000 kronor för arbete i styrelsens revisions- utskott varav ordföranden erhåller 110 000 kronor och två ledamöter 55 000 kronor vardera samt 175 000 kro- nor för arbete i styrelsen ersättningsutskott varav ordfö- randen erhåller 80 000 kronor och två ledamöter 47 500 kronor vardera. Ersättning till bolagsledningen Styrelsen beslutade i enlighet med av årsstämman fast- ställda principer för ersättning och andra anställnings- villkor för bolagsledningen om verkställande direktörens ersättning och övriga anställningsvillkor. Styrelsen genomförde under året en uppföljning av att principerna för ersättning till ledande befattningshavare följs. Ersättningen till VD och bolagsledningen samt övriga förmåner och anställningsvillkor framgår av not 6 på sid - orna 106–107. Principerna för ersättning och anställnings- villkor samt ersättningsutskottets uppföljningsrapport kommer också att presenteras på årsstämman 2024. REVISIONSUTSKOTTET Styrelsen har inom sig utsett ett revisionsutskott som under 2023 bestått av Anette Asklin (ordförande), Märtha Josefsson och Jan Litborn. Under 2023 hölls fyra ordinarie möten och ett extra möte med fokus på bola- gets interna kontrollsystem. Revisionsutskottet behand- lade under året områden som finansiering, säkerhet och cybersäkerhet, EU-taxonomin, intern kontroll i väsentliga processer. Därutöver behandlades frågan om revisorsval och upphandling av revisionsbyrå inför bytet vid kom- mande årsstämma. Vid mötena lämnade bolagets revi- sorer rapport från sin granskning under året. Protokollen från revisionsutskottets möten delgavs samtliga styrel- seledamöter och utskottets ordförande avrapporterade löpande till styrelsen. ERSÄTTNINGSUTSKOTTET Under 2023 bestod ersättningsutskottet av Jan Litborn (ordförande) Lennart Mauritzson och Mattias Johansson. Ersättningsutskottet bereder ersättningsfrågor inför beslut i styrelsen. Under året hölls två möten. Protokollen från ersättningsutskottets möten delges samtliga styrel- seledamöter och utskottets ordförande avrapporterar löpande till styrelsen. BOLAGSLEDNINGEN Koncernledningen bestod under 2023 året av åtta per- soner. För nuvarande koncernledning, se sidorna 71–72. Koncernledningen har en fast mötestid varje vecka. Under hösten genomfördes även den årliga medarbe- tarenkäten som visade ett bra utfall. Den löpande infor- mationen till både styrelse och medarbetare sker med regelbundna månads- och veckobrev. Bolagsstyrningen 2023 forts. Islandet 3, Centralbadet i Stockholms innerstad. 30 januari Extra möte – avyttring bostads byggrätter till JM. 6 februari Ordinarie möte - bokslutskommuniké, utdelningsförslag mm. 7 mars per capsulam – årsredovisning 2022. 29 april Ordinarie möte, konstituerande möte. 8 maj Ordinarie möte – strategidag, beslut om avyttring av fastigheter till Nrep. 7 juli Per capsulam – delårs rapport kv2. 13 september Ordinarie möte. 14 november Ordinarie möte. 14 december Ordinarie möte, strategiplan och budget. Styrelseåret 2023 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Utöver de punkter som framgår nedan har på mötena fattats beslut om bland annat investeringar, förvärv, räntebindningar och återköp av egna aktier. Totalt hölls 14 styrelsemöten under året inklusive per capsulam möten. 66Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Fabege Årsredovisning 2023 Den interna kontrollmiljön påverkas av styrelsen, bolags- ledningen och bolagets personal och utformas för att ge en rimlig försäkran om att bolagets mål uppnås inom följande kategorier: • Att bolaget har en ändamålsenlig och effektiv organi- sation för verksamheten. • Att bolaget har en tillförlitlig finansiell rapportering. • Att bolaget följer tillämpliga lagar och förordningar. Bolaget använder i sitt arbete det etablerade ramverket ”COSO” (Internal Control – Integrated Framework). Kontrollmiljö Fabege har en geografiskt samlad organisation och en homogen operativ verksamhet, men den legala struktu- ren är komplex. Verksamheten är kapitalintensiv med beloppsmässigt stora flöden inom hyresintäkter, utgifter för projektinvesteringar, köp/försäljning av fastigheter samt finansiella kostnader. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säker- ställa god intern kontroll och effektiv riskhantering. För att kunna bedriva sitt arbete på ett ändamålsenligt och effektivt sätt har styrelsen beslutat om en arbetsordning. Styrelsens arbetsordning syftar till att åstadkomma en tydlig ansvarsfördelning mellan styrelsen (inklusive utskott) och verkställande direktören (samt koncernled- ning) för att bland annat åstadkomma en effektiv hante- ring av risker i såväl verksamhet som finansiell rapporte- ring. Arbetsordningen uppdateras årligen. Styrelsen genomförde under 2023 sin årliga översyn och fast- ställde styrelsens arbetsordning, arbetsordningarna för revisionsutskottet respektive ersättningsutskottet samt bolagets uppförandekod. Bolagsledningen ansvarar för att utforma och dokumentera samt upprätthålla och pröva de system/ processer liksom interna kontroller som behövs för att hantera väsentliga risker i redovis- ningen av den löpande verksamheten. Verkställande direktör och koncernledning samt de personer som i sin funktion leder respektive definierad kritisk process, funk- tion eller område har tillsammans det operativa ansvaret för den interna kontrollen. Policies och riktlinjer styr verksamheten och den finan- siella rapporteringen. Inom bolaget finns policies för exempelvis finans, miljö, jämställdhet, kommunikation, insiderhantering och skattehantering. Vidare finns redo- visningsprinciper och bokslutsinstruktioner samt instruk- tioner för attest och utanordning samt för upphandling av revisionsnära tjänster. Bolagets policies ses över löpande och uppdateras vid behov. Samtliga policies har föredragits och beslutats i koncernledningen. Information om beslutade policies har också förts vidare ut i organi- sationen. Därutöver finns mer detaljerade riktlinjer och instruktioner som löpande ses över och uppdateras. I mars avrapporterade Fabege sin årliga ”Communication on progress” till FN:s Global Compact. Arbetet med utveckling av bolagets hållbarhetsrapportering fortgår löpande. Hållbarhetsrapporten presenteras i ett särskilt avsnitt i denna årsredovisning, se sidorna 21–42. Riskbedömning Med utgångspunkt i kontrollmiljön, väsentliga resultat och balansposter samt väsentliga verksamhetsproces- ser definieras såväl risker som kritiska processer, funk- tioner och områden. Följande riskområden har definie- rats som kritiska för oss: • Riskområde Förvaltning: Processer för nyuthyrning, omförhandling och hyresdebitering. Kundrelation och kundnöjdhet, förändrade kundbehov, risk för hyres- förluster. • Riskområde Teknisk drift: Teknisk arbetsmiljö och fysisk byggnad. • Riskområde Fastighetsutveckling och projekt: Planprocess och projekt, genomförande, upphandling/ inköp. • Riskområde Värdering och Transaktion. • Riskområde Ekonomi och Finans: Likviditetsrisk, ränterisk, finansiell information, skatter. • Riskområde Kommunikation: Informationshantering, varumärke, etik. • Riskområde Medarbetare: Resursbrist, person- beroende. • Riskområde Klimat och hållbarhet: klimatföränd ringar, utsläpp • Riskområde Cybersäkerhet och IT: digitalisering, intrång, GDPR Koncernledning genomför årligen en genomgång och utvärdering av riskområden i syfte att identifiera och hantera risker. Detta görs i samråd med styrelse och revisionsutskott inför avstämning med revisorer. Fabeges interna processer och rutiner ger gott stöd för löpande hantering av risker. Kontrollaktiviteter De kritiska processerna, funktionerna och områdena beskrivs och dokumenteras med avseende på ansvars- fördelning, risker och kontroller. Instruktioner, rutiner och manualer upprättas, uppdateras och kommuniceras till berörda medarbetare för att säkerställa att de har aktuell kunskap och adekvata redskap. med ett standardiserat rapportpaket. De operativt verksamhetsansvariga kom- menterar/godkänner rapporteringen. Genomgång och uppföljning med verksamhetsansvariga sker löpande under året. Uppföljning av utfall stäms av mot budget och prognoser som uppdateras två gånger under året. En central funktion upprättar koncernredovisning samt finansiell rapportering i nära samarbete med controller- funktionen, de operativa enheterna samt finansfunktio- nen. I det arbetet finns inbyggda kontrollaktiviteter Rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen 67Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Fabege Årsredovisning 2023 genom avstämning med fristående system/specifikatio- ner av utfall för resultat- och balansposter. Bolagets operativa rapportering står under ständig utveckling och förbättring i såväl innehåll som systemstöd och tillgäng- lighet för verksamhetsansvariga. Information och kommunikation Bolagsledningen har ansvar för att informera berörda medar-betare om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Via intranät, informationsmöten och löpande informationsbrev hålls medarbetare uppdatera- de om styrande policies och riktlinjer och hur verksam- heten löper på. VD och vice VD tillika Ekonomi- och finanschef ansva- rar tillsammans med IR-ansvarig för den externa finan- siella kommunikationen. IR-arbetet bedrivs efter princi- per om löpande och korrekt informationsgivning i enlighet med Nasdaq Stockholms regelverk för emitten- ter. Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos investerare, analytiker och andra intressenter. Arbetet med att förbättra och ytterligare tydliggöra informationsgivningen till marknaden är pågår löpande. Kommunikations- och marknadsavdelningen ansvarar för övrig extern och intern information. I oktober genomfördes en medarbetarenkät enligt metoden Great Place to Work (GPTW). Fabege är certi- fierat i enlighet med GPTW med ett Trust Index om 88. Uppföljning Internkontrollsystemet behöver förändras och anpassas till förändrade förutsättningar över tiden. Detta ska beva- kas och uppmärksammas löpande via ledningsarbetet på olika nivåer i bolaget, både genom övervakning av den ansvariga för respektive definierad kritisk process, funktion och område och genom löpande utvärdering av internkontroll-systemet. Utöver finansiell rapportering till styrelsen utarbetas, med högre frekvens, mer detaljera- de rapporter till ledningen för den inre styrningen och kontrollen. Ledningen rapporterar regelbundet till styrelsen i enlighet med instruktionerna för den ekonomiska rap - porteringen, vars syfte är att ge information som är relevant, tillräcklig, aktuell och ändamålsenlig. Till styr- elsen rapporterar även revisionsutskottet, som utgör styrelsens förlängda arm i arbetet att övervaka den finansiella rapporteringens utformning och tillförlitlighet. Revisionsutskottet har, förutom att ta del av den finan - siella rapporteringens innehåll och metoder för dess framtagning, även tagit del av hur den mer detaljerade och frekventa internrapporteringen används vid utvär - dering och ledning av verksamhetens delar. Revisions- utskottet genomför också en löpande genomgång och utvärdering av intern kontroll avseende bolagets kritiska processer. Revisionsutskottet tar regelbundet del av de externa revisorernas granskning av redovisning och interna kon- troll. Bolagets revisorer granskar den finansiella rappor- teringen avseende helårsbokslutet samt utför en över- siktlig granskning av en delårsrapport. Styrelsen utvärderar regelbundet den information som ledningen och revisionsutskottet lämnar. Av särskild bety - delse är revisionsutskottets uppdrag att övervaka led- ningens arbete med att utveckla den interna kontrollen och att åtgärder vidtas rörande de förslag och eventuella brister som framkommit vid styrelsens, revisionsutskot - tets eller i de externa revisorernas granskning. Styrelsen har genom revisionsutskottet informerat sig om riskområden, riskhantering, finansiell rapportering och intern kontroll och diskuterat risker för fel i den finansiella rapporteringen efter samråd med de externa revisorerna. Revisionsutskottet har under 2023 i sitt arbete med att granska och utvärdera intern kontroll i väsentliga pro- cesser inte funnit anledning att göra styrelsen uppmärk- sam på några väsentliga brister vare sig i den interna kontrollen eller i den finansiella rapporteringen. Internrevision Som komplement till den externa revisionen, arbetar Fabege med självutvärdering av väsentliga processer. Till följd av detta och i beaktande av verksamhetens homogena och geografiskt begränsade karaktär liksom organisationens utformning har styrelsen inte funnit anledning att inrätta en internrevisionsenhet. Styrelsen har bedömt att den övervakning och granskning som redovisas ovan är tillräcklig för att, tillsammans med den externa revisionen, upprätthålla en effektiv intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen forts. 68Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Fabege Årsredovisning 2023 Fabeges styrelse Märtha Josefsson Styrelseledamot sedan 2005 Född: 1947 Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Skandia Fonder AB och Investment AB Öresund Utbildning: Fil. kand. i nationalekonomi Aktieinnehav: Med make 256 920 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Arvode, tkr: 310 Närvaro styrelsemöten: 14 (14) Närvaro revisionsutskott: 5 (5) Närvaro ersättningsutskott: Ej medlem Jan Litborn Styrelseordförande sedan 2018 och styrelseledamot sedan 2017 Född: 1951 Övriga uppdrag: Styrelseordförande Hedin Mobility Group AB och Arenabolaget i Solna AB. Styrelse- ledamot i Aimo Holding AB, Backahill AB, Consensus Asset Management AB, Revelop Management AB, Slättö Förvaltning AB och Wihlborgs Fastigheter AB Utbildning: Jur. kand. (advokat) vid Stockholms Univer- sitet, Handelshögskolan i Stockholm (ej examen) Aktieinnehav: Privat och via bolag 30 000 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Arvode, tkr: 735 Närvaro styrelsemöten: 14 (14) Närvaro revisionsutskott: 5 (5) Närvaro ersättningsutskott: 2 (2) Anette Asklin Styrelseledamot sedan 2016 Född: 1961 Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Aranäs AB och Jernhusen AB. Styrelseledamot i Genova Property Group AB, Elof Hansson Holding AB och Fond styrelsen vid Göteborgs Universitet Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav: 2 000 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Arvode, tkr: 365 Närvaro styrelsemöten: 14 (14) Närvaro revisionsutskott: 5 (5) Närvaro ersättningsutskott: Ej medlem Mattias Johansson Styrelseledamot sedan 2022 Född: 1973 Övriga uppdrag: VD och koncernchef Bravida Holding AB. Diverse styrelseuppdrag inom Bravida -koncernen Utbildning: Civilingenjör Aktieinnehav: 2 000 Oberoende gentemot bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Arvode, tkr: 302,5 Närvaro styrelsemöten: 14 (14) Närvaro revisionsutskott: Ej medlem Närvaro ersättningsutskott: 2 (2) 69Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Fabege Årsredovisning 2023 Stina Lindh Hök Styrelseledamot sedan 2021 Född: 1973 Övriga uppdrag: VD Nyfosa AB Utbildning: Civilingenjör Aktieinnehav: 0 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Arvode, tkr: 255 Närvaro styrelsemöten: 13 (14) Närvaro revisionsutskott: Ej medlem Närvaro ersättningsutskott: Ej medlem Lennart Mauritzson Vice styrelseordförande sedan 2022 och styrelseleda- mot sedan 2021 Född: 1967 Övriga uppdrag: VD Backahill AB. Styrelseord förande Catena Fastigheter AB. Styrelse ledamot i Brinova AB, Rögle Marknads AB och Wihlborgs Fastigheter AB Utbildning: Civilekonom och juridik Aktieinnehav: 0 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Arvode, tkr: 302,5 Närvaro styrelsemöten: 14 (14) Närvaro revisionsutskott: Ej medlem Närvaro ersättningsutskott: 2 (2) Anne Årneby Styrelseledamot sedan 2022 Född: 1963 Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Stiftelsen Tumba Bruk, A Society och Svenska Spel. Utbildning: Civilekonom, MBA London Business School Aktieinnehav: 0 Oberoende gentemot bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Arvode, tkr: 255 Närvaro styrelsemöten: 14 (14) Närvaro revisionsutskott: Ej medlem Närvaro ersättningsutskott: Ej medlem Revisor Peter Ekberg Huvudansvarig revisor i Fabege sedan 2020 Auktoriserad revisor på Deloitte AB Född: 1971 Revisionsuppdrag i andra större företag: Loomis AB och Telia Company AB Fabeges styrelse forts. 70Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Fabege Årsredovisning 2023 Koncernledningen Stefan Dahlbo VD och Koncernchef Född: 1959 Anställd och i nuvarande befattning sedan 2019. Tidigare styrelseledamot i Fabege 2003-2007 Externa uppdrag: Styrelseledamot i Bygg- mästare Anders J Ahlström Holding AB (publ) samt Sweden Green Building Council. Medlem i Nord stjernan Kredit KB:s executive committee Tidigare anställningar: VD & koncernchef, Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB, VD & Vice VD Investment AB Öresund, VD Hagströmer & Qviberg AB, Alfred Berg koncernen Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav: Privat och via bolag 92 500 Åsa Bergström Vice VD, Ekonomi- och finanschef Född: 1964 Anställd 2007 och i nuvarande befattning sedan 2008 Externa uppdrag: Styrelseledamot NP3 Fastigheter AB samt John Mattson Fastig- hetsföretagen AB. Tidigare anställningar: Senior manager KPMG, ekonomichefsbefattningar i flera fastighets bolag, bland annat Granit & Beton samt Oskarsborg Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav: 47 630 Gunilla Cornell Chef HR Född: 1969 Anställd och i nuvarande befattning sedan 2011 Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar: Managementkonsult i egen firma, verksamhetsutvecklingskonsult och projekt ledare Tietoenator, controller NCR Utbildning: Civilekonom Aktieinnehav: 1 860 Fred Grönwall Chef Teknisk Drift Född: 1981 Anställd sedan 2021 Externa uppdrag: Styrelseledamot i Accessy Intressenter AB Tidigare anställningar: Fabriks chef Cementa AB Slitefabriken, produktionschef Cementa AB Slitefabriken samt Degerhamns - fabriken, processoperatör Cementa AB Slitefabriken Utbildning: Civilingenjör Aktieinnehav: 4 310 Klas Holmgren Chef Projekt och Förädling Född: 1970 Anställd 2001 och i nuvarande befattning sedan 2010 Externa uppdrag: Vice ordförande Byggherrarna Tidigare anställningar: Platzer Bygg, platschef Peab, platschef Peab Bostad, JM Entreprenad Utbildning: Ingenjör Aktieinnehav: 10 500 Aktieinnehav per den 2024-02-15. 71Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Fabege Årsredovisning 2023 Aktieinnehav per den 2024-02-15. ** Medlem sedan 2024-01-01. Koncernledningen forts. Mia Häggström Hållbarhetschef Född: 1978 Anställd 2007 och i nuvarande befattning sedan 2016 Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar: Miljöförvaltningen, Sundsvalls kommun, Miljöförvaltningen, Södertälje kommun Utbildning: Magisterexamen Miljö- & hälsoskydd Aktieinnehav: 0 Charlotta Liljefors Rosell Chef Förvaltning Född: 1963 Anställd och i nuvarande befattning sedan 2014 Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar: KTH, AP Fastigheter, olika ledande befattningar på Vasakronan och affärs områdeschef kontor på AMF Fastigheter Utbildning: Civilingenjör Lantmäteri Aktieinnehav: 6 451 Charlotte Liliegren Chef Stads- och Fastighets utveckling Född: 1976 Anställd sedan 2006 och i nuvarande befattning sedan 2013 Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar: Uthyrare på Tornet AB, affärsutvecklare på Stena Fastighet AB och Drott AB Utbildning: Civilingenjör Aktieinnehav: 3 412 Johan Zachrisson Chef Affärsutveckling Född: 1970 Anställd sedan 2021 Externa uppdrag: Inga väsentliga externa uppdrag Tidigare anställningar: FFNS/Sweco, Humlegården Fastigheter, DTZ/ Cushman & Wakefield. Utbildning: Civilingenjör Aktieinnehav: 4 000 72Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationBolagsstyrningsrapport Fabege Årsredovisning 2023 Om redovisningen Dea är vår treonde hållbarhetsrapport enligt GRI:s rikt- linjer för frivillig redovisning av hållbarhetsinformation. Vi redovisar vårt hållbarhetsarbete årligen och hållbarhets - rapporten ingår i vår årsredovisning för 2023 som avser verksamhetsåret 2023. Rapporten har uppräats i enlig - het med GRI Standards 2021. Föregående årsredovisning inklusive hållbarhetsrapport publicerades i mars 2022. Informationen i hållbarhetsrapporten har översiktligt gran - skats av Deloie, se bestyrkanderapport på sidan 90. Innehållet i hållbarhetsrapporten är valt med utgång- punkt i våra mest väsentliga frågor givet verksamheten och dess påverkansförhållande på miljö och samhälle, se avsnien om intressentdialog och väsentlighetsana- lys på sidorna 73–77. Vår avsikt är a hållbarhetsavsnit- tet tillsammans med övrig information i årsredo visningen för 2023 ska möta intressenternas informationsbehov och ge en fullständig bild av vårt ekonomiska, miljömäs- siga och sociala arbete och resultat. Informationen i redovisningen omfaar hela Fabegekoncernen. Däremot ligger intressebolag utanför rapportens gränser, då vi har begränsad tillgång till relevanta data. Inflytande utö- vas genom styrelserepresentation. Vårt GRI-index på sidorna 87–89 innehåller hänvisningar till de upplysningar som är obligatoriska för GRI Standards 2021, samt upplysningar relaterade till Fabeges väsentliga hållbarhetsfrågor och styrning av dessa. Vi följer försiktighetsprincipen vilket innebär a om vi upptäcker a det finns hot eller risk för a en allvarlig eller irreversibel skada på miljön kan inträa, så ska inte brist på vetenskapliga bevis hindra oss från a genom- föra kostnadseektiva åtgärder. Vi rapporterar också bolagets hållbarhetsnyckeltal utifrån EPRA:s (European Public Real Estate Associaton) senaste rekommendationer; Best Practices Recommen- dations on Sustainability Reporting, sBPR, third version September 2017. Nyckeltal redovisas för energi, växthus- gasutsläpp, vaen, avfall, miljöcertifierade byggnader, samt bolagsstyrning och sociala aspekter. Hållbarhetsredovisningen är en del i Fabeges Årsredo- visning som godkänns av styrelsen. Styrelsen informeras och kan påverka Fabeges hållbarhetsarbetestrategi och övergripande hållbarhetsmål genom en årlig genomgång och uppföljning. Väsentlighets analysen från 2020 omar- betades under 2022 utifrån den uppdaterade definitionen av väsentlig fråga enligt GRI standards 2021, för a även omfaa styrelsens ledamöter. Intressentdialog och väsentlighetsanalys Våra viktigaste intressenter är kunder, medarbetare, kre- ditgivare, ägare och analytiker, leverantörer samt kommu- ner där bolaget är verksamt. Kontinuerliga dialoger förs med samtliga av dessa intressentgrupper. Under 2020 genomfördes en omfaande intressentdialog och väsentlighetsanalys genom enkät, workshop och fördju - pade intervjuer. Enkäten skickades ut till totalt ca 400 personer med en svarsfrekvens om drygt 50 procent. Samtliga intressentgrupper fanns representerade. I enkä - ten bad vi personerna ranka hur Fabege, ur intressentens perspektiv, bör prioritera och navigera i förhållande till FN:s Agenda 2030 och de 17 hållbarhetsmålen (Sustai - nable Development Goals, SDG). Det fanns möjlighet till fritextsvar och vi frågade även vilka övergripande hållbar - hetsmål intressentens egen verksamhet prioriterar. Däreer genomförde vi en intern workshop för a kalibrera de sju tidigare prioriterade SDG:erna och bola- gets egna specifika hållbarhetsmål mot intressenternas förväntningar. Som e sista steg utfördes fördjupade intervjuer med kunder, styrelse, finansiärer och kommu- ner. Dea för a förstå nyanser och hia synergier mel- lan de 17 hållbarhetsmålen. Resultatet av dialogerna och den eerföljande analysen visar a följande hållbarhets- mål är mest väsentliga för oss: • Mål 3: God hälsa och välbefinnande • Mål 7: Hållbar energi för alla • Mål 9: Hållbar industri, innovationer och infrastruktur • Mål 10: Minskad ojämlikhet • Mål 11: Hållbara städer och samhällen • Mål 12: Hållbar konsumtion och produktion Väsentlighetsanalysen har även använts för a utveckla vår hållbarhetsrapportering och säkerställa a vi rappor- terar på de områden som motsvarar vår mest signifikan- ta påverkan på ekonomi, miljö och människor, inklusive mänskliga räigheter. 2022 uppdaterade vi vår väsentlighetsanalys för a tydliggöra listan över våra väsentliga frågor utifrån GRI:s uppdaterade definition av en väsentlig fråga i GRI Stan- dards 2021. Den uppdaterade listan över väsentliga frå- gor finns på sidan 25. Hållbarhetsnoter 73Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 Styrning av hållbarhetsarbetet Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i organisationen och har en tydlig ansvarsfördelning för arbetet med de olika fokusområdena. Vår VD har det övergripande ansvaret för hållbarhets- arbetet. VD:n ansvarar för uppföljning av hållbarhetsar- betet på ledningsgrupps nivå. Policyer och riktlinjer beslutas av koncern ledningen vilka uppdateras löpande och tillgängliggörs för alla medarbetare via vårt intranät. Styrelsens arbetsordning innefaar löpande hållbar- hetsupp följning. Redovisning sker till revisionsutsko och styrelse. I nära samarbete med aärsområdena utfor- mas förslag till hållbarhetsmål som koncernledningen sedan godkänner. Hållbarhetsarbetet i organisationen leds av hållbarhets- chefen, som rapporterar direkt till, och sedan 1 januari 2024 ingår i, koncernledningen. Hållbarhetschefen driver arbetet genom avdelningen Hållbar utveckling. Ansvaret för genomförandet ligger på linje organisationen. Hållbar- hetschefen ansvarar även för det strategiska arbetet med stadsdelarnas hållbarhetsprogram där aärsut- veckling och fastighetsutvecklarna har det operativa ansvaret. Beräkning av växthusgasutsläpp För a kunna jämföra utsläpp av olika gaser räknas dessa om till enheten koldioxidekvivalenter (COe). För a beräkna mängden utsläpp använder vi emissions - faktorer från våra leverantörer. Den redovisade summan av utsläpp från verksamheten inkluderar en reduktion av COe till följd av ursprungsmärkt el samt ursprungsmärkt förnybar fjärrvärme och fjärrkyla. Vi har valt financial control och vi fokuserar på market-based method (men rapporterar även location-based method). Dea eer - som vi som ägare kontrollerar fastighetens energipre- standa och energikällor medan hyresgästerna endast kan påverka konsumtionen. Beräkningen av vår klimat - påverkan (COe) utvecklas hela tiden med fler delar och bäre nyckeltal. För a underläa jämförelsen har vi placerat jämförelsebara tal bredvid varandra och nya i egna kategorier. Vi använder faktisk förbrukning vid beräkning av ut släppen i enlighet med Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokoll), se sidan 30 för tabell över utsläpp. Utsläppsfaktor för el omfaar de direkta utsläppen vid elproduktion och utsläppsfaktor för fjärrvärme redovisas utan påverkan av klimatkompensation. Vi redovisar istället klimatkompensationen som en negativ utsläpps- post separat från scope 1 och scope 2. Redovisning av utsläpp enligt GHG-protokollet Vi redovisar primärt utsläpp av växthusgaser i enlighet med GHG-protokollet, market-based method, eersom vi då har statistik från 2002 och framåt. Vi redovisar även utfallet som location-based method. Utsläpp från köldmedia (scope 1) hämtas från respektive fastighets enligt lag obligatoriska köldmediarapport. Tjänstebilar- nas utsläpp (scope 1) baseras på körd sträcka och medelförbrukning blandad körning för respektive bil. Idag har vi 100 procent eldri. Vi rapporterar primärt scope 2 enligt market-based method där vår ursprungsmärkta förnybara el har emis- sionsfaktorn 0 g COe/kWh. Vi redovisar emellertid även de påslag som location- based method ger genom Nordisk elmix 1. Från energiuppföljnings systemet hämtas förbrukning av el (scope 2) samt fjärrvärme och fjärrkyla (scope 2). CO-beräkningen justeras inte utifrån SMHI:s graddagar. Emissionsfaktorn från respektive fjärrvärme- och fjärrkylaleverantör används för CO-beräkningen. Våra scope 3 innefaar avfallshantering per typ och hanteringsmetod från leverantörerna, intern uppföljning av personalens körda kilometer i tjänst, tjänsteresor med flyg från resebolaget, intern uppföljning av fastighetsut- veckling, fastighetsenergi från leverantörerna, anställdas pendling i kilometer utifrån resvaneundersökningen 2022 (CERO) och hyresgästers elanvändning som antas utifrån schablon om 45 kWh/kvm. 91 procent av hyreskontrakten är gröna vilket ger en emissionsfaktor på 6,5 g COe/kWh utifrån Nordisk elmix om 71,8 g COe/kWh. I år innefaar fastighetsutveckling nyproduk- tion och hyresgästanpassningar, men likt föregående år innefaar det inte köpta och sålda fastigheter i enlighet med Fastighetsägarnas rapport Rapportering av utsläpp i scope 3 för fastighetsägare. Energi Energiarbetet drivs av vår energistrateg som utgår från energi strategin och hållbarhets- och miljöpolicyn. Ener- gistrategen stöar fastighetsutvecklarna för utformning av energisystem i hållbara stadsdelar, dricheferna som tillsammans med drisorganisationen har huvudansvaret för energifrågorna i alla byggnader i förvaltning samt projektcheferna för detsamma inom nyproduktionen. Energi strategen rapporterar till hållbarhetschefen. Energidatan från våra fastigheter hämtas in automa- tiskt från våra energimätare via teknisk infrastruktur i våra fastigheter. Datan kontrolleras för avvikelser både auto - matisk och manuellt och vi använder bara uppmä data. Medarbetare HR-chefen, som är en del av koncernledningen, ansvarar för det strategiska HR-arbetet och för a lagar och reg- ler inom arbetsrä och kollektivavtal eerlevs. Utgångs- punkt är policydokument inom HR-området som exem- pelvis personal-, jämställdhets- och lönepolicies samt bolagets uppförandekod. Vi lämnar upplysningar med utgångspunkt i GRI Stan- dards 2021 och EPRA. Samtlig data kopplad till medar- betare baseras på faktisk data och är sammanställd och säkerställd av vår HR-avdelning. Uppföljningar görs kvar- talsvis och årligen utifrån uppställda mål. Leverantörskedja Inköpschefen rapporterar till koncernledningen och ansvarar för företagets inköpspolicy, tecknandet av avtal med samtliga strate giska samarbetspartners samt håll- barhetsgranskning av leverantörer. Inköpsorganisationen är ansvarig för a teckna samtliga ram- och uppdrags- avtal och säkerställa a nya avtal följer våra allmänna bestämmelser, hållbarhets- och miljöpolicy och upp- förandekod. Gällande nybyggnads- och ombyggnads- pro jekt har vi generella krav i administrativa föreskrier, vilka kompleeras med miljö program och specifika villkor för varje projekt. Allmänna villkor, alternativt admi- nistrativa villkor, är tillsammans med hållbarhets- och miljöpolicyn och uppförande koden bilagor i alla teck- nade avtal med leverantörer. Finansiering Vårt gröna aärsråd samlar in uppgier om pågående och plan erade miljöcertifieringar och granskar om projekten och tillgångarna uppfyller de gröna kraven. En särskild rapport om hur bolaget fördelar de gröna medlen och hur väl de villkor som ställts upp i ramverket uppfyllts uppräas kvartalsvis och publiceras på fabege. se/gronfinansiering. Kunder Det övergripande ansvaret för kundnöjdheten och mät- ningarna delas av chef förvaltning och chef teknisk dri som båda är medlemmar av koncernledningen. Fastig- hetscheferna är ansvariga för kundrelationerna på före- tags- och organisations nivå. De återkopplar resultaten från undersökningarna till kunderna och ansvarar för a förbäringar genomförs på kundnivå utifrån service, ärende och NKI-undersökning. Aärsetik och moral Alla chefer med personalansvar ansvarar för a säker- ställa a uppförandekoden är känd och eerlevs inom respektive avdelning eller ansvarsområde. Styrelse och koncernledning har e särskilt ansvar a verka för till- lämpningen av uppförandekoden. Innehållet revideras och följs upp årligen. Under 2023 har inga incidenter av bro mot lagstining rapporterats eller kommit till led- ningens kännedom. 74Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Fabege Årsredovisning 2023 Stadsdelar Fastigheter Medarbetare Väsentliga frågor • Energisystem • Livsbetingelser i lokalsamhället • Jämlikhet • Energianvändning • Klimatutsläpp • Avfall • God hälsa • Säkerhet • Mångfald och jämställdhet • Klimatutsläpp GRI Standarder • GRI 302: Energi • GRI 305: Utsläpp • Fabege-1: Samverkansinitiativ • Fabege-2: Trygghetsskapande åtgärder • GRI 302: Energi • GRI 305: Utsläpp • GRI 306: Avfall • GRI 403: Anställdas hälsa och säkerhet • GRI 405: Mångfald och jämställd het • GRI 406: Icke -diskriminering Påverkan i värdekedjan • Faktisk påverkan av stadens fysiska och sociala rum. • Påverkan på miljö, klimat och människor vid stadsutveckling och olika samverkan- sinitiativ. • Klimatpåverkan i byggskede, energi och klimat i användningsskede och cirkulära möjligheter i slutskede. • Påverkan på miljö, klimat och människor vid kundförvaltning, fastighetsdri, byggnation, inköp och utveckling. • Direkt påverkan på medarbetares arbetsmiljö. • Påverkan på jämställdhet, mångfald och mänskliga räigheter vid rekry- tering och arbete med värdegrund. Vi vill uppnå följande • Bidra till a hålla den globala uppvärmningen under 1,5 grader. • Fortsäa fokusera på miljö, klimat och social hållbarhet när vi utvecklar den fysis- ka miljön för livet i våra stadsdelar. • Göra skillnad i de stadsdelar där vi är verksamma och vårt fokus ska vila på barn och unga, en bra skolgång, en meningsfull fritid, kulturella inslag och en väg in på arbetsmarknaden. • Hälso- och miljöcertifierade lokaler, byggnader och stadsdelar som ger kunder goda möjligheter a välja och agera klimatsmart. • Vår förvaltning ska vara klimatneutral 2030. • Vår klimatpåverkan i byggprojekt ska halveras till år 2030. • Medarbetarna anser a Fabege som arbetsgivare underläar livspusslet. • Vi ska placera oss på listan över Sveriges bästa arbetsplatser och nå e index om minst 90% i Great Place to Work. Vad vi gör • Genom planprocess, förvaltning och förädling verkar vi för en hållbar fastighets - och stadsutveckling. • Medverkar till lärande och delaktighet inom hållbar stadsutveckling. • Skapar upplevelsebaserade, jämlika och levande närmiljöer med en blandning av kontor, bostäder, service, kultur och rekreation i enlighet med Citylab Action. • Utvecklar klimateektiva energisystemlösningar för hållbara stads delar. • Skapar förutsäningar för en trygg och säker livsmiljö genom plats utveckling, belysningsprojekt, skötsel/underhåll och närvaro dygnet runt. Med god trygghet skapar vi förutsäningar för a människor, oavse ålder, kön, etnicitet, sexuell läggning eller funktionsvariation, ska vilja jobba, bo och vistas i våra områden dygnet runt. • Har samverkansinitiativ gentemot skolor och lokala idrosaktiviteter såsom läxhjälp och H.A.N.G. • Samverkar med fastighetsägare, näringsliv, kommuner och polisen för kun skapsinhämtning samt ökad delaktighet och trygghet. • Samverkar med kollektivtrafiken samt har beslutat a bidra med 180 Mkr till finansiering av tunnelbane utbyggnad till Arenastaden. • Fortsäer utveckla tjänster för minskat klimatavtryck. • Byggt en nollenergibyggnad certifierad enligt FEBY Guld Plushus. • Minskat energianvändningen och ökat andelen förnybar energi. • Bidrar till stärkt klimatanpassningsförmåga, biologisk mångfald, miljö- anpassning samt e araktivt stadsrum genom hållbarhetscertifierade f astigheter. • Vi underläar för hållbar mobilitet och erbjuder klimatsmarta logistiktjänster i våra fastigheter. • Utformning av lokaler sker via produktval, förnybar el, flexibilitet, energieektivisering och källsortering som del av gröna avtal. • Ökar grönytefaktorn, genom gröna tak eller planteringar som ger eko- systemtjänster och skapar trivsel. • Utför kompetensutveckling som innebär a medarbetarna förbärar sina förutsäningar inom företaget och även stärker sin ställning på arbetsmark- naden i stort. • Säkerställer lika räigheter för alla oberoende av till exempel kön, etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och annan ställning. • Motverkar diskriminering exempelvis genom lönekartläggning och sam- verkan med medarbetarna genom arbetsmiljökommié. • Medverkar till lärande och delaktighet inom hållbar stadsutveckling. • Genomför konferenser med fokus på vår värdegrund SPEAK. • Friskvårdssatsningar Policyer • Hållbarhets- och miljöpolicy • Hållbarhetsmål • Uppförandekod • Upphandlings- och inköpspolicy • Säkerhetspolicy • Övriga rutiner • Hållbarhets- och miljöpolicy • Hållbarhetsmål • Köldmediapolicy • Energistrategi • Riktlinje CO-beräkning • Övriga rutiner • Hållbarhets- och miljöpolicy • Arbetsmiljöpolicy • Uppförandekod • Jämställdhetspolicy • Policy för mångfald i styrelsen • Policy för GDPR Utvärdering • Uppföljning av resursanvändning och växthusgasutsläpp. • Samverkansforum i våra stadsdelar – uppföljning av lokala samhället. • Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen. • Arbetsplatskontroller vid projekt. • Uppföljning av resursanvändning och växthusgasutsläpp. • Uppföljning av miljöcertifieringssystem. • Energiuppföljning • Utvärdering av produktansvar via egenkontroll, BREEAM-certifieringar, Byggvarubedömningen och klimatberäkningar. • Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen. • Årlig medarbetarundersökning GPTW. • Uppföljning av mångfald och jämställdhet, hälsa och säkerhet sker genom årlig enkät, lönekartläggning, arbetsmiljökommién etc. • Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen. Styrning av väsentliga hållbarhetsfrågor 75Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Fabege Årsredovisning 2023 Leverantörskedja Finansiering Kunder Aärsetik Väsentliga frågor • Granskning av leverantörers hållbarhet, inkl. miljö och mänskliga räigheter. • Grön finansiering • God hälsa • Säkerhet • Inomhusmiljö • Energianvändning • Klimatutsläpp • Antikorruption • Ska GRI Standarder • GRI 414: Leverantörsbedömning av påverkan på samhället • GRI 308: Leverantörsbedömning av miljöpåverkan • Fabege-6: Andel grön finansiering • Fabege-7: EU-taxonomin • GRI 302: Energi • GRI 305: Utsläpp • Fabege-4: Fitwel-certifiering • Fabege-2: Trygghetsskapande åtgärder • Fabege-5: Andel BREEAM-certifierade fastigheter • GRI 205: Antikorruption • GRI 207: Ska Påverkan i värdekedjan • Ställer krav på leverantörer och under leverantörer om miljö, arbetsmiljö och mänskliga räigheter. • Genom en hög ESG-prestanda kan vi vara en del av a öka andelen grön finansiering i samhället. • Direkt påverkan på kunders inomhusmiljö och indirekt på deras aär. • Genom god aärsetik främjar vi hållbar och rävis konkurrens. Vi vill uppnå följande • 100% av våra ramavtalade leverantörer ska granskas uti- från vår uppförandekod för leverantörer, policyer och internationella konventioner. • Vår finansiering ska fortsa vara 100% hållbar och grön. • Vi ska vara en närvarande partner med människan i cen- trum som genom nytänkande, ansvar och flexibilitet ska- par förutsäningar för kunder och företag a utvecklas. • Vår verksamhet ska präglas av hög aärsetik och ansvarstagande. Vad vi gör Infört e ny system för hållbarhets granskning av ram- avtalade leverantörer för a: • Säkerställa arbetsrä på områdena löner, övertid och arbetsvillkor. • Motverka bristande aärsetik och korruption. • Hindra barnarbete och tvångsarbete. • Trygga brandsäkerhet och arbetsmiljö. • Motverka negativ påverkan på livsmiljön i närsamhället till följd av utsläpp av giiga ämnen i vaen, lu och/eller mark. • Säkerställa hög aärsetik och uppförandekod. • Uppnå energi eektivitet, resurshushållning och goda materialval utifrån kemiskt innehåll, miljö- och klimat- påverkan. • Följa hälso- och miljöcertifierings system. • Klimatutsläpp ska redovisas. • Ökar andelen hållbara investeringar som minskar klimatrisken i tillgångarna. • Sprider kunskap inom hållbarhet till finansiärer och investerare. • Deltagit i utveckling av bankers gröna låne produkter, hållbarhetslänkade lån samt nya hållbara produkter på kapitalmarknaden. • Löpande hållbarhetsdiskussioner och rapportering gentemot finansiärer. • Utformar lokaler med fokus på hälsa, inomhusklimat, klimatutsläpp, återbruk, miljösmarta materialval, förnybar el, flexibilitet, energieektivisering och källsortering som en del av gröna avtal. • Hälso- och miljöcertifierade lokaler enligt BREEAM, bygg- nader och stadsdelar som ger kunder goda möjligheter a välja och agera klimatsmart. • Alla våra medarbetare genomgår regelbundet utbildning i såväl vår uppförandekod som närings livets kod mot kor- ruption. Vi följer tillämpliga lagar och andra föreskrier. Detsamma gäller god aärssed och praxis samt interna- tionella normer för mänskliga räigheter, arbete och miljö i enlighet med Global Compact och ILO:s grundläggande konventioner om mänskliga räigheter i arbetslivet. • Som stöd i det dagliga arbetet finns vår etikgrupp med representanter från olika avdelningar. Gruppen, som rap- porterar till koncernledningen, har till uppgi a leda och driva arbetet med etikfrågor samt bevaka relevanta omvärldsfrågor. Vi följer alla skaelagar och regler. På områden där regelverket är otydligt agerar vi transparent och med försiktighet och vi avstår helt aggressiv och avancerad skaeplanering. Policyer • Hållbarhets- och miljöpolicy • Upphandlings- och inköpspolicy • Uppförandekod för leverantörer • Övriga rutiner • Hållbarhets- och miljöpolicy • Finanspolicy • Skaepolicy • Kreditpolicy • Övriga rutiner • Hållbarhets- och miljöpolicy • Hållbarhetsmål • Uppförandekod • Säkerhetspolicy • Övriga rutiner • Uppförandekod • Policy för visselblåsarfunktion • Skaepolicy • Insiderpolicy • Riktlinjer mot korruption • Sponsringspolicy • Övriga rutiner Utvärdering • Löpande kvalitetsmätning och hållbarhets granskning av ramavtalade leverantörer. • Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen. • Arbetsplatskontroller vid projekt. • Utvärdering kvartals- och årsvis avseende grön finansiering. • Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen. • Analys av Nöjd Kund Index (NKI). • Analys av löpande kunddialoger. • Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen. • Uppföljning av ärenden i visselblåsarfunktionen. • Policyer utvärderas årligen och fastställs av koncernledningen. Styrning av väsentliga hållbarhetsfrågor forts. 76Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Fabege Årsredovisning 2023 Område Dialogform Påverkan på intressenter Påverkan på hållbar utveckling Kunder • Hållbarhetsnätverk tillsammans med företag i Arenastaden. • Resvaneundersökning bland cirka 22 000 medarbetare med arbets- plats i Arenastaden. • Löpande kunddialog. • Kundnöjdhetsundersökningar. • Nyhetsbrev. • Samverkan gröna hyresavtal. • Frukostmöten om hållbara medarbetare och arbetsplatser. • Serviceanmälan och sanningens ögonblick. • Underläa för hållbar mobilitet och erbjuda klimatsmarta och tysta logistiktjänster i stadsdelarna. • Utformning av lokalen via hållbara materialval, förnybar el, flexibilitet, energieektivisering, inneklimat och källsortering. • Skapa araktiva, säkra och trygga oentliga miljöer med service- tjänster, dagligvaruhandel och upplevelsebaserade mötes platser. • Öka grönytefaktorn för allmän platsmark genom a skapa parker, torg och gatustråk som ger ekosystemtjänster och skapar trivsel. • Eer avslutat ärende får kunden betygsäa vår dialog och vårt utförda arbete. • Hälso- och miljöcertifierade lokaler, byggnader och stadsdelar som ger kunder goda möjligheter a välja och agera klimatsmart. • Fortsäa utveckla kollektivtrafik och tjänster för minskat klimatavtryck. • Bidra till en hållbar livsstil. • Medverka till lärande och delaktighet inom hållbar stadsutveckling. • Utveckla nollenergibyggnader. • Minska energianvändning och öka andelen förnybar energi. • Bidra till bland annat stärkt klimatanpassningsförmåga, biologisk mångfald, ökad folkhälsa och livskvalitet samt e araktivt stadsrum. • Våra kunder ska ha en hållbar vardag där serviceanmälan och dialog bidrar till löpande utveckling av byggnader, tjänster och arbetssä. Medarbetare • Medarbetarsamtal • Utvecklingssamtal • Medarbetarundersökningar • Café Fabege (mötesforum) • Konferenser • Avdelningsspecifika hållbarhetsutbildningar • Underläa livspusslet • Uppförandekod • Great Place to Work • Värdegrund SPEAK • Kompetensutveckling • Friskvård • Anställningsvillkor • Mänskliga räigheter • Friska och engagerade medarbetare. • Bidra till hållbara arbetsplatser och Fabeges övergripande hållbarhetsstrategi. • Uföra kompetensutveckling som innebär a medarbetarna förbärar sina förutsäningar inom företaget och även stärker sin ställning på arbets marknaden i stort. • Säkerställa lika räigheter för alla oberoende av till exempel kön, etnicitet, religion, funktions- variation, ålder och annan ställning. • Motverka diskriminering. • Medverka till lärande och delaktighet inom hållbar stadsutveckling. Ägare och analytiker • Årsredovisning • Kvartalsrapporter • Kapitalmarknadsdagar • Roadshows och enskilda möten • Redovisning för revisionsutsko och styrelse • Initiera diskussioner med analytiker kring värdeskapande hållbarhetsarbete. • Prioriterade globala hållbarhetsmål med utgångspunkt i väsentlighetsanalysen. • Styrelsens arbetsordning innefaar löpande hållbarhetsuppföljning. • Bidra till a kapitalflöden styrs i riktning mot en mer hållbar ekonomi, göra hållbarhet till en självklar faktor vid riskhantering samt främja öppenhet, insyn och därmed förutsäningar för långsiktighet i investeringar. • Sprida kunskap om innovativt hållbarhetsarbetet inom bygg- och fastighetsutveckling. Kreditgivare • Samarbeten med kreditgivare och obligationsinvesterare kring hållbarhets rapportering. • Presentationer, kvartalsrapporter, årsredovisning, webb • Möten, fastighetsvisningar och seminarier • Kapitalmarknadsdagar • Delta i utveckling av bankers gröna låneprodukter samt nya hållbara produkter på kapitalmarknaden. • Löpande hållbarhetsdiskussioner med finansiärer. • Kan påskynda omställningen till en mer hållbar ekonomi. • Öka andelen hållbara investeringar som minskar miljö-, klimat- och sociala hållbarhetsrisker i tillgångarna. • Sprida kunskap inom hållbarhet. • Sprida kunskap om innovativt hållbarhetsarbete inom bygg- och fastighetsutveckling. Leverantörer • Central upphandling/ramavtal med krav a leverantörerna följer vår uppförandekod. • Möten med ramavtalade leverantörer. • Leverantörsdag med inspirationsföreläsningar. • Krav på hög aärsetik och uppförandekod. • Löpande kvalitetsmätningar av leverantörerna. • Långtgående krav på bland annat energieektivitet, resurs hushållning, redovisning av klimatutsläpp och materialval. • Ska följa hälso- och miljöcertifieringssystem. • Säkerställa arbetsrä på områdena löner och övertid. • Motverka bristande aärsetik och korruption. • Hindra barnarbete och tvångsarbete. • Trygga brandsäkerhet och arbetsmiljö. • Motverka negativ påverkan på livsmiljön i närsamhället till följd av utsläpp av giiga ämnen i vaen, lu och/eller mark. Samhälle • Regelbundna möten med kommuner och myndigheter. • Samverkansmöten tillsammans med nätverk av företag (BELOK, SGBC, Fastighets ägarna, Byggherreforum etc.). • Samarbetsavtal med organisationer såsom Läxhjälpen. • BID Flemingsberg • Klimatarena Stockholm • Solnas klimat- och hållbarhetsnätverk • Genom planprocess, förvaltning och förädling verka för en hållbar fastighets- och stadsutveckling. • Street Gallery, läxhjälp och Changers hub riktade mot ungdomar. • Fler elever med behörighet till gymnasiet. • Beslut a bidra med 180 Mkr till finansiering av tunnelbane utbyggnad till Arenastaden. • Bygg och anläggning ska gå före och halvera utsläppen i Stockholm till 2030. • Bidra till a nå 1,5-gradersmålet enligt Parisavtalet. • Klimatlöe med gemensam målsäning a accelerera klimat omställningen i Region Stockholm. • Skapa upplevelsebaserade, levande närmiljöer med en blandning av kontor, bostäder, service, kultur, mötesplatser och naturområden. • Arbeta för hållbar mobilitet genom infrastruktur för elfordon, samverkan med kollektivtrafiken och förbärade förut säningar för cyklister. • Skapa förutsäningar för en trygg och araktiv livsmiljö. Våra intressenter och påverkan 77Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Fabege Årsredovisning 2023 Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) Arbetet har utgå från TCFD:s rekommendationer avse- ende klimatrelaterade risker och möjligheter. Vi har ana- lyserat verksamheten för a säkerställa a bolaget står väl rustat för a möta de klimatrelaterade utmaningar som redan nu är uppenbara, men även de risker som troligen kommer a påverka verksamheten i framtiden. Hanteringen av e förändrat klimat och den pågående omställningen i linje med Parisavtalet skapar också stora möjlig heter för aktörer som oss med en hög ambitions- nivå i hållbarhetsarbetet. Klimatrelaterade risker och möjligheter Vi har under en längre tid arbetat för a minska klimat- avtrycket och för a framtidssäkra fastigheter och stadsdelar utifrån förändrade klimatlaster med regn-, snö-, vind- och temperatur variationer. Vi identifierar och hanterar kontinuerligt klimat relaterade risker och möjlig- heter och deras påverkan för verksamheten, fastigheter och stadsdelar. I analysen har vi utgå från de risker och möjligheter som vi identifierat som mest betydelsefulla för den framtida verksamheten. Resultatet visar a många av de risker som vi har identifierat sannolikt kom- mer a vara betydande i framtiden, men a deras finan- siella påverkan troligen kommer a variera beroende på omfaning. Omställningsrisker På medellång och lång sikt ser vi a det finns en stor sannolikhet för a ökade lagkrav kommer medföra a det också ställs allt högre krav på bolagen. Bland annat när det gäller a mäta och minska energianvändning och koldioxidutsläpp inom dri, förvaltning och projekt. Idag finns inget pris på koldioxid, men det är något som vi förväntar oss kommer införas inom en överskådlig framtid. Ökat pris på koldioxid skulle till exempel inne- bära ökade materialkostnader, dels i produktionen av material som betong, bergkross och stål, och dels när det kommer till mer hållbara material som till exempel träprodukter. I det senare fallet hänger kostnadsökningen ihop med a eerfrågan på dessa material hela tiden ökar. En uppenbar risk idag är a politiska regleringar hin- drar fastighetsägare från en storskalig produktion av egenproducerad energi. Det gör a vi ser en utmaning kring a en fortsa reglering och politiska beslut inom energiområdet kan leda till ökade energipriser. Politiska beslut kan även medföra a utvecklingen mot en mer fossilfri energianvändning kommer a gå långsammare. Vi arbetar ständigt med a möta krav och förvänt- ningar från kunder och andra intressenter. Under flera år har kraven på hållbara och certifierade byggnader ökat. Miljöcertifieringen av våra fastigheter är e områ - de vi arbetat med under lång tid och där vi strävar eer a höja vår ambitionsnivå. Kommuner som tilldelar oss mark anvisningar och finansiärer som påverkar våra ekonomiska förutsäningar är avgörande för vår verk - samhet. I dessa grupper ökar också både krav och för- väntningar på hållbarhet. Den pågående utvecklingen av EU:s taxonomi för hållbara aktiviteter är e av flera exempel på riktlinjer som bidrar till a det ställs ökade krav på vårt hållbarhetsarbete. Taxonomin innebär a vi måste höja våra ambitioner för a leva upp till våra finansiärers förväntningar och få tillgång till grön finan - siering. Även kommande krav i CSRD (Corporate Sus- tainability Reporting Directive) kommer a påverka omfaningen av hållbarhetsarbetet samt rapportering av detsamma. Fysiska klimatrisker Förändrade väderförhållanden påverkar redan våra fast- igheter och stadsdelar. Det finns flera utmaningar som följer med e varmare klimat och högre temperaturer. I framtiden kommer de direkta eekterna av stigande temperaturer sannolikt vara a kostnaderna för a kyla ner fastigheterna blir högre, även om priset för a värma upp byggnaderna kan minska något. På längre sikt riskerar grundvaennivåerna a minska, vilket kan leda till en ökad vaenbrist och temporära restriktioner för dricksvaen på flera platser i landet. En ökad årsnederbörd och e större antal dagar med kraiga regn eller snöfall innebär också a det läare Under året har vi fortsa arbetet med a identifiera och värdera klimat relaterade risker och möjligheter genom en fördjupad riskanalys. Därigenom har vi också kunnat göra en bedömning av deras påverkan för bolagets strategi. Vi kommer även fortsäningsvis a arbeta med a identifiera och värdera klimatrelaterade risker. Läs mer om vår scenarioanalys på hemsidan, fabege.se/scenarioanalys. 78Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Fabege Årsredovisning 2023 Klimatrelaterade risker och möjligheter TCFD-index Omställningsrisker 1 Ökade koldioxidutsläpp 2 Politiska beslut inom energiområdet som leder till ökade energipriser eller hindrar utveckling 4 Ökade lagkrav på fastighetsutveckling 7 Ökade material- och råvarukostnader 8 Förändrade preferenser hos kunder, kommuner och finansiärer Fysiska klimatrisker 1 Skyfall och översvämningar 3 Ökade temperaturer 5 Ändrad geologi Klimatrelaterade möjligheter 1 Minskad energianvändning i byggnader 3 Ökad andel egenproducerad energi 4 Lägre koldioxidutsläpp 5 Ökad eerfrågan på certifierade fastigheter 6 Högre krav på hållbar stadsplanering 7 Grön finansiering ger lägre finansieringskostnader Lika sannolikt som inte Hög sannolikhet Mycket hög sannolikhet Sannolikhet 2 8 6 53 3 1 7 1 4 4 7 5 1 Potentiell finansiell påverkan HögMedelhögMedel kan bildas stora ansamlingar av vaen. Det kan i sin tur resultera i a det skapas e ökat behov av a leda bort överskos vaen och a det blir svårt a infiltrera vat - tenmängden i områden med en stor andel hårdgorda ytor. Hos byggnader på plan mark med källare riskerar också dräneringskapaciteten a bli underdimensione - rad, vilket ökar risken för fuktskador. Långa perioder med torka innebär a grundvaenytan sjunker. För områden med naturlig mark och säningsbenägna jordar kan det innebära a bärigheten försämras och a säningsskador uppstår – framför allt hos ytligt grund - lagda byggnadsverk. Längre torrperioder kan också innebära a sprickor bildas i den övre delen av jordpro - filen vilket kan påverka enklare infrastruktur som cykel- vägar, parkeringar och mindre gator. Dessa sprickor kan orsakas direkt av torkan, men också vara en följd av a vanet i marken sugs upp av till exempel växter och träd. Vi har genom klimatresiliensanalyser på byggnads - nivå identifierat ökad nederbörd och översvämningar som en av de största potentiella riskerna. Klimatrelaterade möjligheter Hela vår aärsmodell och verksamhet är anpassad för a ta tillvara på de möjligheter som följer av omställning- en till e hållbart samhälle. Vi betraktar vårt arbete för a minska energianvänd ningen och klimatutsläppen från verksamheten som e sä a framtidssäkra fastigheter- na, minska våra kostnader och möta framtida lagar. Där- igenom kan vi också förbli e araktivt bolag för alla våra intressenter. I vårt långsiktiga hållbarhetsarbete är ambitionen a hela tiden öka andelen egenproducerad energi, främst genom solceller. Syet är a bidra till ökad andel förnybar energi både inom vår verksamhet och i samhället i stort. A miljöcertifiera fastigheter och skapa mer hållbara byggnader är e viktigt strategiskt mål. På kort sikt vill vi möta kundernas eerfrågan. På längre sikt vill vi också vara väl förberedda inför nya och tuare krav som san- nolikt kommer a införas. Vi har få vårt klimatmål god- känt av Science Based Targets initiative (SBTi) och stöd- jer därmed FN:s klimatavtal. Vårt mål är a till 2030 uppnå en klimatneutral förvaltning (scope 1 och 2) samt en 50 procent reduktion av scope 3 per BTA från basår 2019. Vi ser goda möjligheter a ställa om utsläppen från fastighetsförvaltning (scope 1 och 2), men det blir en utmaning a genom livscykelanalys av byggprojekt påvi- sa en halvering (scope 3) i kg CO/BTA jämfört med 2019. Vi är en relationsbyggare och har e nära samarbete med kommuner där vi tillsammans arbetar med stadsutvecklings projekt. Vi anser a goda relationer inte bara gynnar oss utan samhället i stort. Allt sammantaget är målet a vi, genom e ansvarsfullt arbete i alla delar av verksamheten, ska vara e självklart val för såväl kun- der som medarbetare och investerare. Vi hoppas också på a vårt målinriktade hållbarhetsar- bete ska inspirera andra aktörer och driva utvecklingen mot en minskad klimatpåverkan framåt. Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål a) Styrelsens översikt av klimatrelaterade risker och möjligheter. Sida 50–60, 67 a) Beskrivning klimatrelaterade risker och möjligheter som vi har identifierat. Sida 56, 78–79 a) Beskrivning av processen för a identifiera och bedöma klimatrelaterade risker. Sida 50, 78–79 a) Indikatorer för a mäta och styra klimatrelaterade risker och möjligheter. Sida 29–32, 37–38, 41–42, 80 b) Ledningens roll i bedömning och hantering av klimatrelate- rade risker och möjligheter. Sida 67–68, 74 b) Beskrivning av hur verk- samhet, strategi och finansiell planering har påverkats. Sida 26–32, 37–39, 56 b) Beskrivning av processer för a hantera klimatrelatera- de risker. Sida 50, 56, 67–68, 78–79 b) Rapportering av scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Sida 30 c) Beskrivning av organisatio- nens strategiska motstånds- kra och påverkan av olika klimatrelaterade risker och möjligheter. Sida 56, 78–79 c) Beskrivning av hur proces- serna är integrerade i organi- sationens övergripande riskhantering. Sida 50, 67–68 c) Beskrivning av mål som används för a styra klimatrela- terade risker och möjligheter samt utfall på dessa. Sida 29–32, 41–42, 80 Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) forts. 79Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Fabege Årsredovisning 2023 Absolute measures (Abs) Like-for-like (LfL) 2023 2022 2023 2022 Change, % ENERGY Elec-Abs, Elec-LfL MWh Electricity for landlord shared services 22387 23 871 21055 23158 –9 (sub)metered exclusively to tenants 29334 27 538 28877 26809 4 Total landlord-obtained electricity 51721 51 409 48933 49968 –2 Total tenant-obtained electricity Total electricity 51721 51 409 48933 49968 –2 % from renewable sources 100 100 100 100 0 No. of applicable properties Electricity disclosure coverage 69 68 66 66 — % Proportion of electricity estimated 0 0 0 0 — DH&C-Abs, DH&C-LfL MWh District heating & cooling for landlord shared services 63587 63 537 60489 61050 –1 (sub)metered exclusively to tenants 6616 6 511 6545 5984 9 Total landlord-obtained heating & cooling 70202 70 048 67034 67034 0 Total heating & cooling 70202 70 048 67034 67034 0 % from renewable sources 87 94 — — — No. of applicable properties Heating & cooling disclosure coverage 69 68 66 66 — % Proportion of heating & cooling estimated 0 0 0 0 — Energy-int kWh / m 2 / year Energy intensity 71,0 72,8 71,6 73,9 –3 GHG EMISSIONS GHG-Dir-Abs Tonnes COe Direct Total scope 1 0 54 GHG-Indir-Abs Tonnes COe Indirect Total scope 2 market-based 1711 1 866 Total scope 2 location-based 3451 3 851 Total scope 3 13258 28 796 No. of applicable properties GHG disclosure coverage  ) 81 84 % Proportion of GHG estimated  ) 17 11 kg COe / m 2 / year GHG Intensity (scope 1 + scope 2) kg/m 2 1,2 1,3 WATER m 3 Municipal water Total water consumption 441038 392 960 412349 386945 7 No. of applicable properties Water disclosure coverage 69 68 66 66 — m 3 / m 2 / year Building water intensity 0,364 0,327 0,36 0,34 6 % Proportion of water estimated 0 0 WASTE Waste-Abs  ) Tonnes Waste Total hazardous 27 42 Total non-hazardous 2361 2 742 Recycled 1007 1 314 Incineration 1376 1 461 Landfill 4 8 Waste disclosure coverage 63 66 CERTIFIED ASSETS Cer t-Tot % Sustainability certified buildings % of portfolio certified by floor area 100 100 % of portfolio certified by number of properties 100 100 No. of applicable properties 63 65 1) Svensk översäning av EPRA-definitioner saknas, varför tabellerna använder de engelska definitionerna. 2) Innefaar även mark- och förädlingsfastigheter som har e klimatutsläpp. 3) Elförbrukning hyresgäster och Fastighetsutveckling (enbart hyresgästanpassningarna) i scope 3. 4) Avfall från fastigheterna (hyresgästers och Fabeges verksamhetsavfall). Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA, fastigheter och medarbetare  ) 80Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Fabege Årsredovisning 2023 Medarbetare Social & Corporate Governance impacts EPRA Code Measurement Unit Indicator 2023 2022 Change, % HEALTH AND SAFETY H&S-Emp Days per employee Absentee rate Direct employees 2,9 2,96 –2 DIVERSITY Diversity-Emp % of female employees Diversity Employees Board of Directors members 57 57 0 Executive Management 50 50 0 Managers 38 47 –19 All employees 36 38 –6 EMPLOYEES Emp-Turnover Total number and rate New hires Total number new employees 22 31 –29 Proportion new employees, % 10 13 –23 Departures – Turnover Total number of departed employees 25 19 35 Proportion of departed employees, % 11 8 38 Total emplyees number 228 231 –1 CORPORATE GOVERNANCE Gov-Board Total number Composition of the highest governance body  ) 7 7 0 Executive 0 0 0 Non executive 7 7 0 1) Genomsniligt antal år i styrelsen: 6 år. Olycksfall Olycksfallsfrekvensen definieras som antal arbetsplatsolyckor som leder till frånvaro i en eller flera avtalade arbetsdagar per 200 000 arbetade timmar genom arbetade timmar. Antal arbe- tade timmar för våra egna medarbetare under 2023 var 413 056. För våra tekniker består de vanligaste skadorna av skär- och klämskador. Dock är dessa sällan förekommande i det dagliga arbetet. Medarbetare 2023 Antal dödsfall 0 Antal arbetsrelaterade olyckor, med och utan frånvaro 8 varav färdolyckor (till och från jobbet)  ) 2 varav olyckor med frånvaro 2 varav allvarliga olyckor  ) 0 Antal fall av arbetsrelaterad sjukdom 0 Olycksfallsfrekvens (LTAR)  ) 0,48 1) Färdolyckan resulterade inte i frånvaro eller bestående men. 2) Avser olyckor med frånvaro från arbetet längre än sex månader. 3) Avser olyckor för egen personal med frånvaro, exklusive färdolyckor. Engagemang i organisationer Vi har styrelse eller kommiéuppdrag i följande organisationer: • BELOK, Beställargruppen Lokaler – Energimyndighetens nät- verk för energieektiva lokaler • BREEAM och Sweden Green Building Council • Byggherrarna Sverige AB • Fastighetsägarna i Stockholm samt i lokalföreningarna i City-Kungsholmen, Hagastaden och Norrmalm • Arena Huddinge – e forum för kunskapsutbyte och dialog mellan Huddinge kommun och näringslivet • Samverkan i Huddinge – e forum för trygghets skapande åtgärder lokalt • Accessy – branschens initiativ för a skapa en standard för digital nyckel hantering Antal anställda vid årets utgång, varav 228 • 83 kvinnor och 145 män • 225 tillsvidareanställda och 3 visstids- anställda • 226 heltidsanställda och 2 deltidsanställda • andelen anställda med kollektivavtal var 100% för koncernen Jämlikhet/jämställdhet  ) 2023 2022 Kvinnor Män <30 år 30–50 år >50 år Kvinnor Män <30 år 30–50 år >50 år Styrelse, antal 4 3 — 2 5 4 3 — 2 5 Koncernledning, antal 4 4 — 2 6 4 4 — 2 6 Stora ledningsgruppen (exkl. koncernledning), antal 11 18 — 17 12 14 16 — 20 10 Alla anställda, antal 83 145 16 131 81 88 143 16 134 81 1) Sammanställning av oss uppdelat på kön och ålder för olika nivåer inom företaget. Vi följer inte anställdas minoritetstillhörighet. Antal anställda per anställningsform, kön och inom våra aärsområden Åldersfördelning, % 0–19 20–29 30–39 40–49 50–59 60–69 Medelålder Kvinnor 0 3,6 22,9 43,4 24,1 6,0 45 Män 0,7 9,0 26,2 24,1 30,3 9,7 45 Totalt 0,4 7,0 25,0 31,1 28,1 8,3 45 Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro i förhål- lande till ordinarie arbetstid, % Kvinnor Män Total sjuk- frånvaro Ålder 0–29 —  ) 4,11 3,78 Ålder 30–49 4,83 3,10 3,85 Ålder 50 – 1,03 1,47 1,33 Summa 3,54 2,51 2,90 1) Redovisas ej på grund av undantagsregeln i lagstiningen som säger a uppgien inte ska lämnas om antalet anställda i gruppen är högst tio eller om uppgien kan hänföras till enskild individ. Med grupp avses både ålderskategori och könsfördelning inom ålderskategori. Andel kvinnor inom respektive område, % Förvaltning inkl. dri 21 Projekt & Aärsutveckling 49 Aärsstöd 55 Birger Bostad 64 Andel av hela bolaget anställda inom respektive område, % Förvaltning inkl. dri 53 Projekt & Aärsutveckling 24 Aärsstöd 13 Birger Bostad 10 Hållbarhetsindikatorer enligt EPRA, fastigheter och medarbetare  ) forts. 81Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Fabege Årsredovisning 2023 EU-taxonomin Vi bedriver både byggnation (via byggentreprenörer) och förvaltning av byggnader. Vi har valt a enbart redo- visa mot mål1 Begränsning av klimatförändringar (CCM) EU-taxonomin då det är det mål som är mest relevant för vår verksamhet. Fabege skulle för kapitalutgier kun- na bidra till mål 2 och 4, men samtliga väsentliga kapi- talutgier fångas av mål 1 och Fabege redovisar därför enbart mot mål 1. Hela vår verksamhet faller inom ramen för taxonomin i mål 1 och de aktiviteter som huvuddelen av vår verksamhet beskrivs inom är CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnad samt CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader. Men även andra aktiviteter kan vara aktuella a använda i mindre omfaning. Principer för ekonomisk redovisning enligt EU- taxonomin Hur stor andel av vår verksamhet som är miljömässigt hållbar enligt EU:s taxonomiförordning rapporteras via tre finansiella nyckeltal som visar andel av omsäning, drisutgier och kapitalutgier som är förenliga med taxonomin. Redovisning av omsäning Samtliga intäkter som kopplas till de fastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter ovan redovisas. Det avser hyresintäkter inklusive sedvanliga tillägg. Inga väsentliga intäkter som bör exkluderas har identifierats. Omsäning 3377 miljoner kronor motsvarar total neoomsäning enligt resultaträkningen 2023. Redovisning av drisutgier Drisutgier inkluderar följande drisutgier; kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer, underhåll samt kostnadsförd hyresgästanpassning. Birger Bostads produktionskostnader för bostadsutveckling bokförs som drikostnader, men finns inte upptagna här då de inte fal - ler inom definitionen för drisutgier enligt taxonomin. Redovisning av kapitalutgier Avser kapitalutgier för förvärv samt aktiverade inve ste- rings kostnader som kopplas till de fastigheter som ingår i ekonomiska aktiviteter ovan redovisas. Kapitalutgier 3101 miljoner kronor motsvarar samtliga utgier för för- värv och investeringar i förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter 2023. Yerligare 15 miljoner kronor är kopplat till investeringar i inventarier. För mer information se not 17 och 19 på sidan 109 respektive 111. Överensstämmelse med EU-förordningen Vi har bedömt a de aktiviteter som primärt omfaar vår verksamhet är CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggna- der samt CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader. Vår tolkning av när en byggnad har byggts har kopp- lats till datum för inkommen bygglovsansökan till kom- munen för samtliga våra byggnader. Denna tolkning lig- ger i linje med tolkning från EU Kommissionen. Vi kan välja a redovisa inom andra aktiviteter i några speciella fall, såsom CCM 7.2. Denna används när ombyggnationen är stor och byggnaden inte redan är grön enligt CCM 7.7. Dea har inte varit aktuellt 2023. Fabege har e doerbolag, Birger Bostad, som bygger bostäder för försäljning. Birger Bostads produk- tionskostnader för bostads utveckling bokförs som dri- kostnader, men finns inte upptagna här då de inte faller inom definitionen för drisutgier enligt taxonomin. Omsäning kopplat till Birger Bostad finns däremot med i redovisningen. Väsentligt bidrag till Miljömål 1 Begränsning av klimatförändringar Taxonomin kravställer a en byggnad byggd före 2020- 12-31, (CCM 7.7), ska vara energiklass A eller bland topp 15 procent energieektivaste byggnaderna i landet för a klassas som grön. Vi har bedömt a den bästa till- gängliga data rörande dea är Fastighetsägarnas fram- tagna gränsvärden. Fastighetsägarnas gränsvärde för kontor är primärenergital på 80 kWh/kvm Atemp. Vi har e fåtal fastigheter som ej är kontor utan räknas som hotell eller flerbostadsfastigheter, där används Fastig- hetsägarnas gränsvärde för dessa kategorier om 91 kWh/kvm Atemp respektive 81 kWh/kvm Atemp. Om yerligare statistik blir tillgängling, exempelvis från Boverket, ämnar vi a använda dessa framgent. Vi har tagit fram primärenergital för alla fastigheter utifrån ener- giutfallet 2023 genom en beräkning i vårt energiuppfölj- ningsverktyg Greenview. Denna beräkning är identisk med den som görs i en energideklaration, dea har veri- fierats av en extern energiexpert. Vi bedömer a dea är det mest rävisande säet a visa a vi uppfyller kraven kring energiprestanda då det visar fastighetens aktuella status utifrån gällande BBR (Boverkets byggregler). Taxonomin ställer krav för nyproduktion (CCM 7.1) a energiprestandan ska vara 10 procent under BBR, vilket ligger en god bit över våra egna mål om a kontors- fastigheter ska projekteras för energibehov 50 procent under BBR. Vi kravställer i vårt tekniska ramprogram a alltid göra täthetsprovning och termografering i enlighet med taxonomin. Vi genomför LCA-beräkningar för hela livscykeln enligt Levels i de allra flesta av våra projekt. Fabege redovisar dock för 2023 ingen förenlighet med taxonomin för CCM 7.1. Kriterierna för a inte orsaka betydande skada (DNSH) För a vara förenligt med taxonomin krävs utöver väsentligt bidrag till e miljömål även a man inte orsa- kar betydande skada till något av de andra miljömålen. Fabege uppfyller DNSH-kraven för CCM 7.7, men ej samtliga DNSH-krav för CCM 7.1, se nedan. Anpassning till klimatförändringar (CCM 7.1 samt CCM 7.7) Dea krav gäller både CCM 7.1 och CCM 7.7. Vad gäller CCM 7.7 så har vi genomfört klimatriskana- lyser för samtliga förvaltningsfastigheter och uppfyller dea krav. De modeller som används tar klimatföränd- ringar i beaktande med en klimatfaktor på 1,25. Analy- serna av förvaltningsfastigheterna utgår ifrån e sämsta RCP 8,5-scenario med fortsa höga utsläpp av koldioxid till år 2100. Vi har i dessa klimatriskanalyser enbart han- terat e scenario, men taxonomin förordar flera scenari- on. Dock har vi enbart analyserat det värsta scenariot (8,5) och bedömer a enbart analys av dea scenario ger en god bild av riskerna. Vad gäller CCM 7.1 så utförs taxonomilinjerade klimat- riskanalyser i samband med certifiering av nyproduktion enligt BREEAM-SE. Vi uppfyller därmed dea krav i vår nyproduktion idag. Generellt för både CCM 7.1 och CCM 7.7 gäller a översvämningar och ökad nederbörd har identifierats som den största framtida potentiella risken. Vid det kvalitativa scenariobyggandet utvärderas även andra relevanta klimatrisker såsom vind, temperaturför- ändringar och erosion/säningar. Dessa risker bedöms i slutändan påverka vår portfölj väldigt lite. Vi har beslutat a genomföra e stort antal av de åtgärder som framkommit i analyserna. Dessa åtgärder har planerats in och kommer a utföras löpande fram- gent. Hållbar användning och skydd av vaen och marina resurser (CCM 7.1) Vi kravställer i vårt tekniska ramprogram alltid för de krav på vaenutrustning som taxonomin ställer och ser a vi i stort kommer uppfylla dea krav i våra projekt. Vi upp- faar inga större oklarheter kring tolkning av dea krav. Omställning till en cirkulär ekonomi (CCM 7.1) Det är ännu inte helt dokumenterat a vi uppfyller dea krav i våra befintliga projekt, men vi ser goda möjligheter till det. Vi använder oss av Byggföretagen och Fastighets- ägarnas tolkning av dea krav som pekar på a det är det avfall som utsorteras och förbereds för materialåter- vinning som ska beaktas och det ser vi generellt a vi uppfyller i våra befintliga projekt. Därutöver lägger vi starkt fokus på flexibilitet och cir- kularitet i våra projekt för a säkerställa a våra bygg- nader är resurseektiva, anpassningsbara, flexibla och nedmonteringsbara. Vi anser a vi i stort uppfyller anpassningsbarhet och flexibilitet, men det kvarstår del- vis arbete för a styrka demonterbarheten, bland annat på grund av a det saknas demonteringsanvisningar från flera av våra leverantörer. Förebyggande av bekämpning av föroreningar (CCM 7.1) Vi kan ännu inte styrka dessa krav då vi inte har all data i våra pågående projekt för a styrka uppfyllnad. Vi invän- tar nya funktioner i Byggvarubedömningen under 2024 som kommer möjliggöra redovisningen av uppfyllnad av dea, tills dess väljer vi a inte indikera a dea krav uppfylls. Skydd och återställande av biologisk mångfald och ekosystem (CCM 7.1) Vi uppfyller dea krav i samtliga projekt. Vi följer Bygg- företagen och Fastighetsägarnas tolkning av dea krav som fastställer a svensk lagstining och gällande detaljplan uppfyller dea krav. Våra projekt 2023 Vi har e antal stora projekt som har ansökan om bygglov eer 2020-12-31 och som är i produktionsfas och klassas som CCM 7.1. För redovisningsåret 2023 är dea Ackor - det 1, Kvinten 1, Regulatorn 4, Semaforen 1 samt Separa- torn 1. Dessa projekt har ökat sin uppfyllnad av taxonomin sedan 2022 och uppfyller idag stora delar av taxonomins 82Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Fabege Årsredovisning 2023 krav, men då tolkningar av kraven samt dokumentation av dea för a styrka eerlevnad ännu inte fullt ut finns på plats har vi valt a göra en konservativ bedömning och redovisa dessa som icke förenliga med taxonomin. Dock är det vårt mål a dessa ska produceras i linje med taxo - nomin och när dessa kommit längre i processen uppfylla de kravställningar som taxonomin ställer. Vi har e stort antal projekt som pågår i tidigt skede (kan vara exempelvis markfastigheter med pågående detaljplan) som ännu inte har sökt bygglov och som där- med omfaas av kraven i CCM 7.1. Dessa kan ha mindre investeringar och i nuläget har vi valt a även här göra en konservativ bedömning och redovisa dessa som icke förenliga med taxonomin då tolkningar av kraven samt dokumentation av dea för a styrka eerlevnad ännu inte fullt ut finns på plats. Dock är det vårt mål a dessa ska planeras i linje med taxonomin och när dessa kom- mit längre i processen uppfylla de kravställningar som taxonomin ställer. Minimiskyddsåtgärder Vi uppfyller även taxonomins krav kring minimiskyddsåt- gärder kopplat till mänskliga räigheter, antikorruption, transparens kring skaebelastning samt fri konkurrens. Sedan 2011 är vi anslutna till UN Global Compact och har därmed förbundit oss a arbeta med de tio internatio- nella principerna. Varje år skickar vi in en rapport där vi beskriver hur arbetet med a lya Global Compacts principer i verksamheten har gå. Vår uppförandekod för medarbetarna samt motsvarande för leverantörer/entre- prenörer baseras på FN:s deklaration om de mänskliga räigheterna, ILO’s kärnkonventioner om mänskliga rät- tigheter i arbetslivet, Rio- deklarationen samt FN:s kon- vention mot korruption. Vi hållbarhetsgranskar alla ramavtalade leverantörer. På sidorna 35–36 och 59 avspeglas vår process för a identifiera, förhindra och begränsa negativ påverkan på mänskliga räigheter och arbetsvillkor i värdekedjan. Vår process för antikorruption redovisas på sidorna 35–36 och 58. Vi har en transparent och öppen redovisning av koncernens totala skaebelastning. Läs mer om vårt arbete med ska på sidorna 40 och 57. Vi följer den svenska Konkurrenslagen som har till syf- te a hindra marknadsmisslyckanden som karteller och monopol. Vi verkar på en öppen marknad där marknads - mässiga villkor för uthyrning samt upphandling gäller. Vi har inte straats räsligt kring något av dessa områden. EU-taxonomin forts. Omfaning samt förenlighet EU-taxonomin för samtliga miljömål Kärnenergi- och fossilgasrelaterade verksamheter Rad Kärnenergirelaterade verksamheter 1 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergi- processer med minimalt avfall från bränslecykeln. Nej 2 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker dri av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa med hjälp av bästa tillgängliga teknik. Nej 3 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker dri av befintliga kärntekniska anlägg- ningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. Nej Fossilgasrelaterade verksamheter 4 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller dri av elproduktionsanlägg- ningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 5 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och dri av anlägg- ningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej 6 Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och dri av värme- produktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. Nej Förkortningar av EU-taxonomins mål 1–6 enligt EUs standard. Fabege redovisar enbart mot mål 1 Climate Change Mitigation, CCM. Andel av omsäningen / total omsäning % Taxonomi- förenlighet per mål Mål som omfaas av taxonomin CCM 66 100 CCA 0 0 WTR 0 0 CE 0 0 PPC 0 0 BIO 0 0 Andel av kapitalutgier / totala kapitalutgier % Taxonomi- förenlighet per mål Mål som omfaas av taxonomin CCM 23 100 CCA 0 0 WTR 0 0 CE 0 0 PPC 0 0 BIO 0 0 Andel drisutgier / totala drisutgier % Taxonomi- förenlighet per mål Mål som omfaas av taxonomin CCM 53 100 CCA 0 0 WTR 0 0 CE 0 0 PPC 0 0 BIO 0 0 83Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Fabege Årsredovisning 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende a inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska verksamheter Koder Absolut omsäning Andel av omsäningen, år 2023 Begränsning av klimat förändringar Anpassning till klimat förändringar Vaen och marina resurser Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald och ekosystem Begränsning av klimat- förändringar Anpassning till klimat förändringar Vaen och marina resurser Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald och ekosystem Minimi skyddsåtgärder Andel förenlig med taxono- mikraven (A.1) eller som omfaas av taxonomi- kraven (A.2) omsäning, år 2022 Kategori möjliggörande verksamhet Kategori omställnings- verksamhet MSEK % Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % E T A. Verksamheter som omfaas av taxonomin A.1. Miljömässigt hållbara (Taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 2233 66% Ja N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL — Ja — — — — Ja 62% — — De miljömässigt hållbara (Taxonomiförenliga) verksamheternas omsäning (A.1) 2233 66% 66% 0% 0% 0% 0% 0% Ja 62% Varav möjliggörande verksamheter 0% — — — — — — — — — — — — — 0% Varav omställningsverksamheter 0% — — — — — — — — — — — — — 0% A.2. Verksamheter som omfaas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 1137 34% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 29% Uppförande av nya byggander CCM 7.1 7 0% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 9% Omsäning hos de verksamheter som omfaas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomi förenliga) (A.2) 1144 34% 34% — — — — — 38% Omsäning för verksamheter som omfaas av taxonomin (A1 + A2) 3377 100% 100% — — — — — 100% B. Verksamheter som inte omfaas av taxonomin Omsäningen hos verksamheter som inte omfaas av taxonomin (B) 0 0% Totalt A+B 3377 100% Andel av omsäningen från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfaar år 2023 EU-taxonomin forts. Omsäning 84Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Fabege Årsredovisning 2023 Andel av kapitalutgier från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfaar år 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende a inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska verksamheter Koder Kapitalutgier Andel av kapitalutgier, år 2023 Begränsning av klimat förändringar Anpassning till klimat förändringar Vaen och marina resurser Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald och ekosystem Begränsning av klimat förändringar Anpassning till klimat förändringar Vaen och marina resurser Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald och ekosystem Minimi skyddsåtgärder Andel förenlig med taxono- mikraven (A.1) eller som omfattas av taxonomi- kraven (A.2) kapitalutgifter, år 2022 Kategori möjliggörande verksamhet Kategori omställnings- verksamhet MSEK % Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % E T A. Verksamheter som omfaas av taxonomin A.1. Miljömässigt hållbara (Taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 724 23% Ja N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL — Ja — — — — Ja 18% — — Kapitalutgier för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 724 23% 23% 0% 0% 0% 0% 0% Ja 18% Varav möjliggörande verksamheter 0% — — — — — — — — — — — — — 0% Varav omställningsverksamheter 0% — — — — — — — — — — — — — 0% A.2. Verksamheter som omfaas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 830 27% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 45% Uppförande av nya byggander CCM 7.1 1547 50% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 37% Kapitalutgier för de verksamheter som omfaas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomi förenliga) (A.2) 2377 77% 77% — — — — — 82% Kapitalutgier för verksamheter som omfaas av taxonomin (A1 + A2) 3101 100% 100% — — — — — 100% B. Verksamheter som inte omfaas av taxonomin Kapitalutgier hos verksamheter som inte omfaas av taxonomin (B) 15 0% Totalt A+B 3116 100% EU-taxonomin forts. Kapitalutgier 85Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Fabege Årsredovisning 2023 Andel av drisutgier från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfaar år 2023 Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende a inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska verksamheter Koder Drisutgier Andel av drisutgier, år 2023 Begränsning av klimat förändringar Anpassning till klimat förändringar Vaen och marina resurser Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald och ekosystem Begränsning av klimat förändringar Anpassning till klimat förändringar Vaen och marina resurser Cirkulär ekonomi Föroreningar Biologisk mångfald och ekosystem Minimi skyddsåtgärder Andel förenlig med taxono- mikraven (A.1) eller som omfaas av taxonomi- kraven (A.2) drisutgier, år 2022 Kategori möjliggörande verksamhet Kategori omställnings- verksamhet MSEK % Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej/ N/EL Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej Ja/Nej % E T A. Verksamheter som omfaas av taxonomin A.1. Miljömässigt hållbara (Taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 83 53% Ja N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL — Ja — — — — Ja 53% — — Drisutgier för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1) 83 53% 53% 0% 0% 0% 0% 0% Ja 53% Varav möjliggörande verksamheter 0% — — — — — — — — — — — — — 0% Varav omställningsverksamheter 0% — — — — — — — — — — — — — 0% A.2. Verksamheter som omfaas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL EL;N/EL Förvärv och ägande av byggnader CCM 7.7 72 46% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 45% Uppförande av nya byggander CCM 7.1 1 1% EL N/EL N/EL N/EL N/EL N/EL 2% Drisutgier för de verksamheter som omfaas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomi förenliga) (A.2) 73 47% 47% — — — — — 47% Drisutgier för verksamheter som omfaas av taxonomin (A1 + A2) 156 100% 100% — — — — — 100% B. Verksamheter som inte omfaas av taxonomin Drisutgier hos verksamheter som inte omfaas av taxonomin (B) 0 0% Totalt A+B 156 100% EU-taxonomin forts. Drisutgier 86Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Fabege Årsredovisning 2023 GRI-index Ualande om användning Fabege AB rapporterar härmed i enlighet med GRI Standarder och redovisningen gäller rapport- eringsperioden 1 januari 2023 – 31 december 2023 GRI Sektorstandard Ingen sektorstandard är tillgänglig ännu. GRI 1-standard GRI 1: Fundament 2021 Avsteg GRI Standarder / områden Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Krav som avsteg gorts från Skäl till avsteget Förklaring GRI 2: Generella upplysningar 2021 Organisationen och dess rapporteringsprinciper 2-1 Information om organisationen 100 2-2 Enheter som omfaas av hållbarhetsredovisningen 73 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 73, 134 2-4 Förändringar i tidigare rapporterad information Ingen förändring 2-5 Externt bestyrkande 90, 117–118 Aktiviteter och medarbetare 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra aärsförbindelser 2, 24, 25, 30 2-7 Medarbetare 46, 81, 106 2-8 Medarbetare som inte är anställda 2-8 Information saknas Vi har ännu inte sammanställd data om med- arbetare som inte är anställda. Styrning 2-9 Sammansäning och struktur för styrning 62–66, 69–70, 73 2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 62, 65–66 2-10-b-iv Inte tillämpligt Valberedningen tar inte hänsyn till kompetenser på hållbarhetsområdet. 2-11 Ordförande för högsta styrande organ 69 2-12 Högsta styrande organets roll gällande översyn av hantering av påverkan 63, 116 2-13 Delegering av ansvar för a hantera påverkan 73 2-14 Högsta styrande organets roll gällande hållbarhetsrapportering 73 2-15 Intressekonflikter 69–70 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 65 2-17 Samlad kunskap hos det högsta styrande organet 65 2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 65–66, 75–76 2-19 Ersäningspolicy 65–66, 106–107 2-19-b Inte tillämpligt Styrelsens arvode relaterar inte till hållbarhet. 2-20 Process för a fastställa ersäningar 65–66 2-21 Årlig total ersäningsgrad 2-21 Information saknas Information ännu inte sammanställd. Strategi, policyer och praxis 2-22 Ualande om strategi för hållbar utveckling 5-7, 61 2-23 Åtaganden gällande ansvarsfullt företagande 35–36, 40, 64 2-24 Förankring av åtagandena i verksamhet och aärsrelationer 35–36, 40, 64 2-25 Processer för a åtgärda negativ påverkan 35–36, 39–40 2-26 Mekanismer för a söka råd och rapportera farhågor 40 2-27 Eerlevnad av lagar och förordningar 56, 74 2-28 Medlemskap i organisationer 27, 81 Intressentengagemang 2-29 Metoder för intressentengagemang 28, 73, 77 2-30 Kollektivavtal 81 87Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Fabege Årsredovisning 2023 GRI-index forts. Avsteg GRI Standarder / områden Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Krav som avsteg gorts från Skäl till avsteget Förklaring Väsentliga frågor GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för a fastställa väsentliga frågor 73–77 3-2 Lista med väsentliga frågor 25, 73 Indirekta ekonomiska eekter GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 26–28 GRI 203: Indirekta ekonomiska eekter 2016 203-1 Investeringar i infrastruktur och stödjande tjänster 26–28 Anti-korruption GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 35, 40, 58, 64, 73–76 GRI 205: Anti-korruption 2016 205-3 Bekräade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 40 Ska GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 40, 67, 75–76 GRI 207: Ska 2019 207-1 Skaeansats 40, 67 207-2 Styrning,kontroll och riskhantering av skaefrågor 40, 57, 67 207-3 Engagering av intressenter och hantering av problem relaterade till ska 40, 45, 57, 73 207-4 Land-för-landrapportering av ska 44, 45, 57, 92–93, 100, 109 Energi GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 29–32, 73–76 GRI 302: Energi 2016 302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 80 302-2 Energianvändning utanför den egna organisationen 30, 73–74, 80 302-4 Minskning av energianvändning 32 302-4-a Information saknas Anges i % för sista kvartalet istället för J för helåret. Utsläpp GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 29–32, 73–76, 78–81 GRI 305: Utsläpp 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (scope 1) 30, 73 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 2) 30, 73 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 3) 30, 73 305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 80 Avfall GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 29–31, 35–36, 39, 73–76 GRI 306: Avfall 2020 306-1 Avfallsgenerering och betydande avfallsrelaterad påverkan 29–32 306-2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 29–32 306-3 Genererat avfall 80 Leverantörsbedömning – Miljökriterier GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 35, 73–76 GRI 308: Leverantörsbedömning – Miljö 2016 308-1 Nya leverantörer som granskats enligt miljökriterier 35 Anställning GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 33–34, 73–76 GRI 401: Anställning 2016 401-1 Nyanställningar och personalomsäning 106, 81 401-1 Information saknas Inte nedbrutet på ålder, kön och region. 88Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Fabege Årsredovisning 2023 GRI-index forts. Avsteg GRI Standarder / områden Upplysning Upplysningens namn Sidhänvisning Krav som avsteg gorts från Skäl till avsteget Förklaring Arbetsrelaterad hälsa och säkerhet GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 33–34, 58, 73–76 GRI 403: Arbets-relaterad hälsa och säkerhet 2018 403-1 Ledningssystem gällande hälsa och säkerhet 33–36 403-2 Riskidentifiering, riskbedömning och incidentundersökning 33–36 403-3 Företagshälsovård 33–36 403-4 Medarbetardeltagande, konsultation och kommunikation gällande hälsa och säkerhet 33–36 403-5 Utbildning gällande hälsa och säkerhet 33–36 403-6 Främjande av medarbetares hälsa 33–36 403-7 Förebyggande och begr'änsning av hälso- och säkerhetspåverkan på arbetsplatsen direkt kopplade till aärsrelationer 33–36 403-9 Arbetsrelaterade skador 33–36, 81 Utbildning GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 33–34, 73–76 GRI 404: Utbildning 2016 404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering av prestation och karriärutveckling 34 Mångfald och lika möjligheter GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 33, 66, 73–76, 81 GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016 405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 81, 106 Icke-diskriminering GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 33, 64, 73–76 GRI 406: Icke-diskriminering 2016 406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna korrigerande åtgärder 64 Leverantörsbedömning – Sociala kriterier GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 35, 73–76 GRI 414: Leverantörsbedömning – Socialt 2016 414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 35 Livsbetingelser, utbildning, fritid i lokalsamhället GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 26–28, 73–76 Fabege-1 Samverkansinitiativ 26–28 Trygghet & säkerhet GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 3, 8, 13, 27–28, 73–76 Fabege-2 Trygghetsskapande åtgärder 27–28 Fabege-3 Bostadsbyggande 17 Inomhusmiljö & god hälsa och säkerhet GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 9, 29, 32, 73–76 Fabege-4 Fitwel-certifiering 32 Fabege-5 Total andel certifierade fastigheter enligt BREEAM-SE och BREEAM In-Use 32 Finansiering GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Styrning av väsentlig fråga 37–38, 73–76 Fabege-6 Andel grön finansiering 47 Fabege-7 EU-taxonomin 37–38, 82–86 89Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Fabege Årsredovisning 2023 Revisorns rapport Revisorns rapport över översiktlig granskning av Fabege ABs (publ) hållbarhetsredovisning samt yrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till Fabege AB (publ), org.nr 556049-1523 Inledning Vi har få i uppdrag av styrelsen i Fabege AB (publ) a översiktligt granska Fabege ABs hållbarhetsredovisning för år 2023. Företaget har definierat hållbarhetsredovis- ningens omfaning på sidorna 73-89 i dea dokument varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidorna 87-89. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för a uppräa hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämp - liga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 87-89 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovis - ning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företa - gets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprin- ciper. Dea ansvar innefaar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för a uppräa en hållbarhets - redovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är a uala en slutsats om hållbarhetsredo- visningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna e yrande avseende den lagstadgade hållbar- hetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den histo- riska information som redovisas och omfaar således inte framtidsorienterade uppgier. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell informa- tion. En översiktlig granskning består av a göra förfråg- ningar, i första hand till personer som är ansvariga för uppräandet av hållbarhetsredovisningen, a utföra analytisk granskning och a vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avse- ende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfaning jämfört med den inriktning och omfaning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver a företaget utfor- mar, implementerar och hanterar e system för kvalitets- styrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende eerlev- nad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra förfaningar. Vi är oberoende i förhållande till Fabege AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgort vårt yrkese- tiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss a skaa oss en sådan säkerhet a vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den ualade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säker- het som en ualad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser a dessa kriterier är lämpliga för uppräande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser a de bevis som vi skaat under vår gransk- ning är tillräckliga och ändamålsenliga i sye a ge oss grund för våra ualanden nedan. Ualanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kom- mit fram några omständigheter som ger oss anledning a anse a hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är uppräad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har uppräats. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskri Deloie AB Peter Ekberg Auktoriserad revisor 90Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHållbarhetsnoter Ekonomisk redovisning Innehåll Koncernen ............................................................................... 92 Moderbolaget ......................................................................... 96 Noter ........................................................................................ 100 Årsredovisningens undertecknande .............................. 116 Revisionsberäelse ............................................................... 117 Fabege Årsredovisning 2023 91Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information : Belopp i Mkr Not 2023 2022 Hyresintäkter 7 3 366 3 032 Omsättning bostadsutveckling 8 553 295 Övriga intäkter 11 — Nettoomsättning 5 3 930 3 327 Fastighetskostnader 9 –853 –792 Kostnader bostadsutveckling 10 –549 –374 Bruttoresultat 2528 2 161 Varav bruttoresultat fastighetsförvaltning – driftsöverskott 2 524 2 240 Varav bruttoresultat bostadsutveckling 4 –79 Central administration och marknadsföring 11 –97 –102 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 13 20 14 Ränteintäkter 14 4 2 Resultat från andelar i intresseföretag 20 34 –32 Räntekostnader 14 –986 –628 Tomträttsavgäld 39 –45 –42 Förvaltningsresultat 1–6, 19, 46 1 458 1 373 Realiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 12, 17 0 74 Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 12, 17 –7 831 –233 Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 3, 31 –1 003 1 753 Värdeförändringar, aktier 13, 15 –4 –3 Resultat före skatt –7 380 2 964 Aktuell skatt 16 –1 –3 Uppskjuten skatt 16 1 863 –585 Årets resultat –5 518 2 376 Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet: Omvärdering av förmånsbestämda pensioner 3 25 Årets totalresultat –5 515 2 401 Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 0 Summa totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare –5 515 2 401 Årets resultat per aktie före och efter utspädningseffekt, kr –17,54 7,49 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 314,6 314,6 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 314,6 317,2 Koncernen Rapport över totalresultat Fabege Årsredovisning 2023 92Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Belopp i Mkr Not 2023 2022 Tillgångar Goodwill 18 205 205 Förvaltningsfastigheter 17 78 093 86 348 Nyttjanderättstillgång 38 949 1 243 Inventarier 19 30 25 Andelar i intresseföretag och joint ventures 20 179 149 Fordringar hos intresseföretag 21 428 210 Andra långfristiga värdepappersinnehav 22 9 12 Derivatinstrument 31 925 1 689 Andra långfristiga fordringar 23 703 85 Summa anläggningstillgångar 81 521 89 966 Projekt- och exploateringsfastigheter 24 519 892 Kundfordringar 25 83 70 Fordringar hos intresseföretag 21 15 268 Skattefordran 0 0 Övriga fordringar 26 442 280 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 457 424 Kortfristiga placeringar 98 96 Likvida medel 39 85 87 Summa omsättningstillgångar 1 699 2 117 Summa tillgångar 83 220 92 083 Koncernen Rapport över finansiell ställning Belopp i Mkr Not 2023 2022 Eget kapital och skulder Aktiekapital 5 097 5 097 Övrigt tillskjutet kapital 3 017 3 017 Balanserade vinstmedel inkl. årets totalresultat 31 129 37 400 Innehav utan bestämmande inflytande 0 0 Summa eget kapital 28 39 244 45 514 Räntebärande skulder 29, 30, 36 25 813 30 929 Leasingskuld 38 949 1 243 Derivatinstrument 31 240 0 Uppskjuten skatteskuld 32 8 305 10 195 Avsättningar 33 158 157 Summa långfristiga skulder 35 465 42 524 Räntebärande skulder 29, 30, 36 7 169 2 413 Leasingskuld 38 0 0 Leverantörsskulder 185 144 Avsättningar 33 0 0 Skatteskulder 16 11 16 Övriga skulder 245 360 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 901 1 112 Summa kortfristiga skulder 8 511 4 045 Summa eget kapital och skulder 83 220 92 083 Fabege Årsredovisning 2023 93Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Belopp i Mkr Not Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående balans per 1 januari 2022 28 5 097 3 017 37 060 45 174 0 45 174 Årets resultat 2 376 2 376 0 2 376 Övrigt totalresultat 25 25 0 25 Summa totalresultat för perioden 2 401 2 401 0 2 401 Transaktioner med ägare Kontantutdelning –951 –951 –951 Beslutad ännu ej utbetald utdelning –314 –314 –314 Återköp aktier –796 –796 –796 Summa transaktioner med ägare –2 061 –2 061 –2061 Utgående balans per 31 december 2022 5 097 3 017 37 400 45 514 0 45 514 Ingående balans per 1 januari 2023 5 097 3 017 37 400 45 514 0 45 514 Årets resultat –5 518 –5 518 –5 518 Övrigt totalresultat 3 3 3 Summa totalresultat för perioden –5 515 –5 515 0 –5 515 Transaktioner med ägare Kontantutdelning –566 –566 –566 Beslutad ännu ej utbetald utdelning –189 –189 –189 Återköp aktier — — — Summa transaktioner med ägare –755 –755 0 –755 Utgående balans per 31 december 2023 5 097 3 017 31 130 39 244 0 39 244 Koncernen Rapport över förändring i eget kapital Fabege Årsredovisning 2023 94Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Belopp i Mkr Not 2023 2022 Löpande verksamheten Bruttoresultat 2 528 2 161 Central administration –97 –102 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 11 88 Erhållen ränta 24 16 Erlagd ränta 36 –1 150 –674 Betald inkomstskatt 0 0 Kassaflöden före förändring av rörelsekapital 1 316 1 489 Förändring av rörelsekapital Förändring projekt och exploateringsfastigheter 373 –152 Förändring av kortfristiga fordringar 44 646 Förändring av kortfristiga skulder –163 9 Summa förändring av rörelsekapital 37 254 503 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 570 1 992 Investeringsverksamheten Förvärv av rörelse nettolikvidpåverkan — 26 Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –2 978 –2 214 Förvärv av fastigheter –78 –1 068 Avyttring av fastigheter 2 977 0 Övriga finansiella anläggningstillgångar –253 24 Kassaflöde från investeringsverksamheten –332 –3 232 Finansieringsverksamheten 3 Utdelning till aktieägarna –881 –951 Återköp aktier – –796 Upptagna lån 22 275 26 095 Amortering av skulder 1) –22 634 –23 152 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 240 1 196 Årets kassaflöde –2 –44 Likvida medel vid årets början 39 87 131 Likvida medel vid årets slut 39 85 87 1) Fabege presenterar amortering och upptagna lån som avser andra skulder än sådana som utgör overnight-lösning. Detta påverkar dock enbart bruttobeloppen meninte det totala kassaflödet från finansieringsverksamheten under varje period. Företagets dagliga over night-upplåning bruttoredovisas inte och är alltid noll vid årsskiften. Avseende väsentliga förändringar i bolagets finansiering hänvisas till sid 55 i förvaltningsberättelsen. Koncernen Rapport över kassaflödesanalyser Fabege Årsredovisning 2023 95Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Belopp i Mkr Not 2023 2022 Nettoomsättning 43 443 352 Rörelsens kostnader 44 –449 –422 Rörelseresultat 1–3, 6, 19, 46 –6 –70 Resultat från aktier och andelar i koncernföretag 45 685 1 125 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 13, 15 –8 –3 Värdeförändringar, räntederivat 3, 31 –1 003 1 753 Ränteintäkter 14 902 554 Räntekostnader 14 –1 075 –646 Bokslutsdisposition 45 196 398 Resultat före skatt –309 3 111 Aktuell skatt 16 0 0 Uppskjuten skatt 16 169 –428 Årets resultat –140 2 683 Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget inte finns några transaktioner som ska ingå i övrigt total- resultat. Moderbolaget Resultaträkning Fabege Årsredovisning 2023 96Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Belopp i Mkr Not 2023 2022 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillångar Inventarier 19 11 8 Summa materiella anläggningstillgångar 11 8 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag 45 13 400 13 400 Andelar i intresseföretag 20 — — Fordringar hos intresseföretag 21 — — Fordringar hos koncernföretag 27 46 299 44 629 Andra långfristiga värdepappersinnehav 22 9 15 Derivatinstrument 31 925 1 689 Uppskjuten skattefordran 32 0 0 Summa finansiella anläggningstillgångar 60 633 59 733 Summa anläggningstillgångar 60 644 59 741 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordringar 7 9 Övriga fordringar 330 3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 136 121 Summa kortfristiga fordringar 472 133 Likvida medel 39 1 24 Summa omsättningstillgångar 473 157 Summa tillgångar 61 117 59 898 Moderbolaget Balansräkning Belopp i Mkr Not 2023 2022 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 5 097 5 097 Reservfond/Överkursfond 3 166 3 166 Fritt eget kapital Balanserat resultat 3 386 1 458 Årets resultat –140 2 683 Summa eget kapital 28 11 509 12 404 Avsättningar Avsatt till pensioner 33 86 79 Uppskjuten skatteskuld 134 303 Summa avsättningar 220 382 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 29, 30, 36 25 649 30 173 Derivatinstrument 31 240 0 Skulder till koncernföretag 27 16 702 13 972 Summa långfristiga skulder 42 591 44 145 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 29, 30, 36 6 390 2 400 Leverantörsskulder 5 6 Övriga skulder 13 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 34 389 547 Summa kortfristiga skulder 6 797 2 967 Summa eget kapital och skulder 61 117 59 898 Fabege Årsredovisning 2023 97Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Belopp i Mkr Not Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa eget kapital Eget kapital 31 december 2021 28 5 097 3 166 3 519 11 782 Årets resultat 2 683 2 683 Kontantutdelning –951 –951 Beslutad ännu ej utbetald utdelning –314 –314 Återköp egna aktier –796 –796 Eget kapital 31 december 2022 5 097 3 166 4 141 12 404 Årets resultat –140 –140 Kontantutdelning –566 –566 Beslutad ännu ej utbetald utdelning –189 –189 Återköp egna aktier — — Eget kapital 31 december 2023 5 097 3 166 3 246 11 509 Moderbolaget Förändring i eget kapital Fabege Årsredovisning 2023 98Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Belopp i Mkr Not 2023 2022 Löpande verksamheten Rörelseresultat exkl avskrivningar –4 –68 Erhållen ränta 902 554 Erlagd ränta –1 075 –646 Betald inkomstskatt — — Kassaflöden före förändring av rörelsekapital –177 –160 Förändring av rörelsekapital Kortfristiga fordringar –339 –20 Kortfristiga skulder –27 49 Summa förändring av rörelsekapital 37 –366 29 Kassaflöde från den löpande verksamheten –542 –131 Investeringsverksamheten Förvärv av andelar i koncernföretag — — Förvärv materialla anläggningstillgångar –7 0 Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 941 –2 010 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 934 –2 010 Finansieringsverksamheten 3 Lämnad utdelning –881 –951 Erhållna och lämnade koncernbidrag 0 0 Upptagna lån 22 066 26 095 Amortering av skulder –22 601 –22 185 Återköp egna aktier — –796 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 415 2 163 Förändring likvida medel –23 22 Likvida medel vid årets början 39 24 2 Likvida medel vid årets slut 39 1 24 Moderbolaget Kassaflödesanalyser Fabege Årsredovisning 2023 99Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 1. Allmän information Fabege AB (publ), organisationsnummer 556049-1523, med säte i Stockholm, utgör moderföretag för en koncern med dotterföretag enligt not 45. Bolaget är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvudkontor i Stockholm är: Fabege AB, Box 730, 169 27 Solna. Besöksadress: Gårdsvägen 6. Vi är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag, med verk- samheten koncentrerad till Stockholmsregionen. Verksam- heten bedrivs genom dotterbolag och fastighetsbeståndet består huvudsakligen av kommersiella lokaler. Nya och ändrade standarder och tolkningar som trädde i kraft 1 januari 2023 och framåt Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper och värde- ringsmetoder som i den senaste årsredovisningen. Erhållet elstöd under 2023 är redovisad som en övrig intäkt, reducerat med hyresgästers andel. Redovisningsprinciper är omarbeta- de i enlighet med reviderad IAS 1. Övriga nya eller reviderade IFRS standarder eller övriga IFRIC tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2023 har inte haft någon nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter. Årsredovisningen är upp- märkt i enlighet med ESEF-förordningen. Förändringar i svenska regelverk Förändringar under 2023 har inte haft någon väsentlig påverkan på vår redovisning. Moderföretagets redovisningsprinciper Ändrade redovisningsprinciper De ändringar i RFR 2 Redovisning för juridiska personer som har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2023 har inte haft någon väsentlig påverkan på moderföretagets finansiella rapporter 2023. Noter Not 3. Finansiella instrument och finansiell riskhantering Kapitalförsörjning Vi ska ha en stark finansiell ställning och balansen mellan eget kapital och lånat kapital är viktig för bolaget. Målsättningen är att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent och räntetäck- ningsgraden till minst 2,2 gånger. Vår kapitalförsörjning hänför sig till tre källor: eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Per balansdagen uppgick eget kapital till 39 244 Mkr (45 514), räntebärande skulder till 32 982 Mkr (33 341) och övriga skulder till 10 995 Mkr (13 228). Vårt åtaganden gällande covenanter är likartade i de olika kreditavtalen och stipulerar, förutom börsnotering, en soliditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,5 gånger. Huvuddelen avseende belåningsgrad anges på fastighetsnivå och uppgår till mellan 60 och 70 pro- cent, beroende på typ av fastighet och finansiering. Långsiktiga Utfall Utfall Finansiella målmål2023-12-312022-12-311)Avkastning på eget kapital, %–13,0 5,2Soliditet, % lägst 35 47 49Räntetäckningsgrad, ggr minst 2,2 2,5 3,4Skuldkvot, ggr (på sikt) max 13 13,5 15,6Belåningsgrad, % högst 50 42 38 1) Målet för avkastning på eget kapital är att uthålligt vara bland de främsta börsnoterade fastighetsbolagen. Principer för finansiering och finansiell riskhantering Vi är i egenskap av nettolåntagare exponerat för finansiella risker. Framför allt utsätts vi för finansieringsrisk, ränterisk och kreditrisk. Det operativa ansvaret för koncernens upplåning, likviditetsstyrning och finansiella riskexponering ligger hos finansfunktionen, som är en central enhet i moderbolaget. Vår finanspolicy, som är fastställd av styrelsen, anger hur de finan - siella riskerna ska hanteras och inom vilka ramar finansfunktio- nen får agera. Fabeges riskexponering ska vara begränsad o ch, så långt som möjligt, kontrollerad vad avser val av place- ringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, finansieringsvillkor s amt affärspartners. Finansierings- och likviditetsrisk Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det lånebe- hov som kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebeho- vet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning. Vi strävar efter balans mellan kort- och långfristig upplåning , fördelat på ett antal finansieringskällor. Vår finanspolicy anger att outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Långfristiga kreditlöften med på Not 2. Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredo- visningslagen, de av EU godkända International Financial R eporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC). Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner) vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Års - redovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredo- visningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommenda- tion RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalanden f rån Rådet för finansiell rapportering. Moderbolagets redovis- ning överensstämmer med koncernens principer med undan- tag av vad som framgår nedan under avsnittet ”Avvikelser mel- lan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper”. I å rsredovisningen har värdering av poster skett till anskaff- ningsvärde, utom då det gäller omvärdering av förvaltnings- fastigheter samt finansiella instrument som värderas till verkligt v ärde. Nedan beskrivs väsentlig information om redovisnings- principer som har tillämpats. Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljon. Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget redovisar enligt Årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redo- visning för juridiska personer) och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolagets resultat- och balans- räkning är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Andelar i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde i moderbolagets finansiella rapporter inkl eventuella transak- tionsutgifter. Koncernbidrag lämnade såväl som erhållna redovisas i resultaträkningen som en bokslutsdisposition. förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med de större långivarna. Våra huvudsakliga finansiärer är de nordiska affärsbankerna samt kapitalmark- naden. Upplåningen i bank är företrädesvis säkerställd med panträtt i fastigheter. Tabellen nedan visar koncernens förfallostruktur för finan- siella skulder. Beloppen visar avtalsenliga odiskonterade nominella förfall för samtliga lånelöften respektive faktiska utestående lån. Övriga skulder är kortfristiga och förfaller inom ett år. Den genomsnittliga belåningsgraden uppgick per årsskif- tet till 42 procent (38). Vi har ett certifikatsprogram om 5 000 Mkr. Mängden utestående certifikat uppgick vid årets slut till 1 655 Mkr (2 767). Vi har tillgängliga långfristiga kreditfacilite- ter som vid varje tillfälle täcker samtliga uteståendecertifikat. Vi hade vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteter uppgående till 6 960 Mkr inklusive faciliteter avsett för utestående certifi- kat. 2016 etablerade vi ett MTN-program med särskilda villkor avseende hållbarhet och miljö, och programmet uppgår idag till 18 Mdkr. Låneförfallostruktur per 31 december 2023 Lånelöfte Utnyttjat År, förfallbelopp, Mkrbelopp, MkrCertifikatprogram 1 655 1 655< 1 år 7 179 7 1691–2 år 7 419 3 9192–3 år 11 500 8 0503–4 år 750 7504–5 år 2 626 2 6265–10 år 5 150 5 15010–15 år 2 477 2 47715–20 år 1 186 1 186Totalt 39 942 32 982 Löptidsfördelning Tabellen på nästa sida (sid 101) visar finansiella skulders löp- tidsfördelning (exkl derivat) samt leverantörsskulder och övri- ga kortfristiga skulder. Av denna information framgår att skul- der med både kort och lång löptid har ökat minskat under 2023 med en marginellt ändrad kapitalbindning som följd. Beloppen i dessa tabeller är odiskonterade nominella värden, dvs exklusive räntebetalningar. Koncernens låneavtal innehåller inte några särskilda villkor som kan medföra att betalningstidpunkten blir väsentligen tidigare än vad som framgår av tabellen på nästa sida. Fabege Årsredovisning 2023 100Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Ränterisk Ränterisken avser risken för att förändringar i ränteläget påver- kar koncernens upp låningskostnad. Räntekostnaden utgör koncernens enskilt största kostnadspost. Räntebindning ska enligt koncernens finanspolicy ske utifrån bedömd ränteut - veckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Vi använder oss av finansiella instrument, i form av ränteswappar, i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid och snittränta. Av känslighetsanalysen i förvaltningsberättelsen framgår hur en förändring i räntenivån påverkar resultatet på kort och lång sikt. De räntebärande skulderna uppgick den 31 december till 32 982 Mkr (33 341) med en medelränta om 3,04 procent (2,31) exklusive lånelöften och 3,13 procent (2,39) inklusive kostnader för lånelöften. Av de totala skulderna utgjordes 1 655 Mkr (2 767) av utestående certifikat. Under året har räntor om totalt 63 Mkr (21) avseende projektfastigheter aktiverats. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 4,1 år (4,7). Den genomsnittliga räntebindningstiden i vår skuldportfölj uppgick till 2,1 år (2,7), inklusive effekter av traditionella ränte- derivat. Om derivatportföljens stängningsbara swappar inklude- ras uppgår den beräknade räntebindningstiden till 3,1 år. Den genomsnittliga räntebindningstiden för rörliga lån var 90 dagar. Derivatportföljen bestod av traditionella ränteswapar om totalt 16,6 Mdkr samt stängningsbara swappar om totalt 6,0 Mdkr. De traditionella swapparna ligger med förfall till och med 2032 och har en fast årlig ränta mellan –0,15 och 1,30 procent före margi- nal. Total andel räntebundna lån uppgick till 60 procent. Derivat- portföljen marknadsvärderas och förändringen redovisas över resultaträkningen. Det bokförda övervärdet, netto, i portföljen uppgick per 31 december till 686 Mkr (1 689). Derivatportföljen värderas till nuvärdet av kommande kassaflöden. Värdeföränd- ringen är av redovisnings- karaktär och påverkar inte kassaflö- det. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Orealiserade värdeförändringar i årets resultat uppgick till –1 003 Mkr (1 754). Marknadsvärdesförändringar uppstår till följd av förändringar av marknadsräntan. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade vär - det vara en god approximation av det verkliga värdet. I finans- nettot ingår övriga finansiella kostnader om 37 Mkr (30), huvudsakligen avseende periodiserade uppläggningskostna - der för kreditavtal samt kostnader för obligations- och certifi- katsprogram. Räntekostnader kopplade till skulderna förfaller till betalning löpande under återstående kapitalbindningstid. Leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder förfaller till betalning inom 365 dagar från balansdagen. Våra åtaganden kopplade till dess finansiella skulder möts till största delen av hyresintäkter som i huvudsak förfaller till betalning kvartalsvis. Ränteförfallostruktur per 31 december 2023 År, förfall Mkr Genomsnittlig ränta, % Andel, % < 1 år 1) 16 556 5,07 50 1–2 år 2 600 0,97 8 2–3 år 3 100 0,93 9 3–4 år 3 250 1,04 10 4–5 år 3 276 1,57 10 5–6 år 2 000 0,60 6 6–7 år 800 0,39 2 7–8 år 900 0,72 3 8–9 år 500 0,81 2 9–10 år 0 0,00 0 11 år 0 0,00 0 Summa 32 982 3,04 100 1) I snitträntan för perioden < 1 år ingår marginalen för hela skuldportföljen, på grund av att bolagets räntebindning huvudsakligen görs med hjälp av rän- teswappar, vilka handlas utan marginal. Likvidflöden År Mkr Beräknade per 2023-12-31 Beräknade per 2022-12-31 Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt 2023 –6 180 –897 223 –6 854 2024 –8 824 –1 503 556 –9 771 –9 358 –778 202 –9 935 2025 –3 919 –1 125 415 –4 629 –1 965 –564 148 –2 381 2026 –8 050 –869 333 –8 586 –5 050 –452 115 –5 387 2027 –791 –571 257 –1 105 –791 –347 87 –1 051 2028 –2 708 –522 166 –3 065 –2 708 –279 57 –2 931 2029 –1 162 –416 112 –1 466 –1 162 –201 40 –1 324 2030 –82 –397 62 –417 –82 –187 22 –247 2031 –82 –393 40 –436 –82 –184 13 –253 2032 –2 299 –376 19 –2 656 –2 299 –150 7 –2 442 2033 –1 400 –281 0 –1 681 0 –124 0 –124 2034 –2 477 –204 0 –2 681 –2 477 –83 0 –2 560 2035–38 0 –271 0 –271 0 –169 0 –169 2039 –1 186 –68 0 –1 254 –1 186 –11 0 –1 197 Totalt –32 982 –6 997 1 960 –38 019 –33 341 –4 425 913 –36 854 För att beräkna likvidflöden för krediter samt för de rörliga benen i ränteswapparna har Stiborräntan per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och kreditmarginal har anta - gits vara desamma som per bokslutsdagen fram till respekti- ve kredits förfall, då de antagits slutamorterats. I tillägg till ovan har vi tomträttsavgälder, utflödet uppgår för närvarande till 45 Mkr (42). Valutarisk Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på vår resul- tat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Den enda valutarisk vi exponeras för avser inköp från utländska leverantörer till vissa större projekt och anses vara begränsad. Om valutarisk uppstår haneras den med hjälp av valutasäkring- ar. Inga valutarisker är utestående. Kreditrisk Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföl- jer sina åtaganden. Risken begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiel - la transaktioner. Kreditrisken hos finansiella motparter begrän- sas dels genom nettingavtal/ISDA-avtal och dels genom en spridning i såväl finansieringskällor som kreditförfall. Kredit- risken bedöms vid årsskiftet vara tillfredsställande hanterad. På motsvarande sätt prövas även kreditvärdigheten beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag samt avseende lån till intres - sebolag. Den maximala kreditexponeringen avseende samtliga finansiella tillgångar motsvaras av dess redovisade värde. Beträffande kundfordringar anger policyn att sedvanliga kreditprövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. De förväntade kreditförlusterna för kundfordringar beräknas med hjälp av en matris som är baserad på tidigare händelser, nuva- rande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. Not 3 forts. Löptidsfördelning 2023-12-31 2022-12-31 Inom 3 månader 3–12 månader 1–5 år Över 5 år Totalt Inom 3 månader 3–12 månader 1–5 år Över 5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 152 3 247 8 781 8 813 20 993 0 1 9 234 10 039 19 274 Skulder till kapital- marknaden 3 005 2 420 6 564 — 11 989 3 747 1 420 8 900 0 14 067 Leverantörsskulder 185 — — — 185 144 — — — 144 Övriga kortfristiga skulder 245 — — — 245 361 — — — 361 Totalt 3 587 5 667 15 345 8 813 33 412 4 252 1 421 18 134 10 039 33 846 Fabege Årsredovisning 2023 101Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Kvittningsnot Belopp redovisade Finansiella i balansräkningen Säkerheteravtal NettoTillgångarDerivatinstrument 925 0 –240 685SkulderDerivatinstrument –240 0 240 0Summa 686 0 0 685 Moderbolaget Moderbolaget står vanligtvis för koncernens externa upplåning. Bolaget finansierar med dessa medel dotterbolagen på mark- nadsmässiga villkor. Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (koncernen) Ej kassaflödespåverkande förändringarKassaflöde från finansierings-Förändring i UB 2022verksamhetenverkligt värde UB 2023Räntebärande skulder, långfristiga 30 929 –5 116 25 813Räntebärande skulder, kortfristiga 2 413 4 757 7 169Ränteswappar, verklig värdesäkring –1 689 1 003 –686Summa skulder hän förliga till finansieringsverksamhet 31 653–359 1 003 32 296 Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten (moderbolaget) Ej kassaflödespåverkande förändringarKassaflöde från finansierings-Förändring i UB 2022verksamhetenverkligt värde UB 2023Räntebärande skulder, långfristiga 30 173 –4 524 25 649Räntebärande skulder, kortfristiga 2 400 3 990 6 390Upptagna lånAmortering av skuldRänteswappar, verklig värdesäkring –1 689 1 003 –686Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamhet 30 884 –534 1 003 31 352 Not 3 forts. Fabege Årsredovisning 2023 102Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Nettovinster/-förluster från finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IFRS 9 framgår av tabellen nedan. 2023 2022Finansiella tillgångar värde-Finansiella tillgångar Finansiella skulder Finansiella tillgångar värde-Finansiella tillgångar Finansiella skulder rade till upplupet anskaff-värderade till verkligt värde värderade till upplupet rade till upplupet anskaff-värderade till verkligt värde värderade till upplupet ningsvärde (Hold to collect)via resultat räkningen (Other) anskaffningsvärdeRedovisat värdeningsvärde (Hold to collect)via resultat räkningen (Other) anskaffningsvärdeRedovisat värdeMkr Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen ModerbolagetRörelseresultatRörelsens intäkter och kostnaderSumma 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0FinansnettoRänteintäkter 24 902 24 902 15 554 15 554Räntekostnader –1 011 –1 075 –1 011 –1 075 –619 –646 –619 –646Värdeförändringar, derivat –1 003 –1 003 –1 003 –1 003 1 753 1 753 1 753 1 753Värdeförändringar, aktier –4 –8 –4 –8 –3 –3 –3 –3Summa 24 902 –1 007 –1 011 –1 011 –1 075 –1 994 –1 184 15 554 1 750 1 750 –619 –646 1 146 1 658 Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori 2023-12-31 2022-12-31Finansiella tillgångar värde-Finansiella tillgångar Finansiella skulder Finansiella tillgångar värde-Finansiella tillgångar Finansiella skulder rade till upplupet anskaff-värderade till verkligt värde värderade till upplupet rade till upplupet anskaff-värderade till verkligt värde värderade till upplupet ningsvärde (Hold to collect)via resultaträkningenanskaffningsvärdeRedovisat värdeningsvärde (Hold to collect)via resultaträkningen anskaffningsvärdeRedovisat värdeMkr Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen Moderbolaget Koncernen ModerbolagetFinansiella tillgångarFordringar hos koncernföretag 46 299 0 46 299 44 629 0 44 629Fordringar hos intresseföretag 443 443 0 478 478 0Andra långfristiga värdepappersinnehav9 9 9 9 12 15 12 15Andra långfristiga fordringar 703 703 0 85 85 0Kundfordringar 83 83 0 70 70 0Derivatinstrument 925 925 925 925 1 689 1 689 1 689 1 689Övriga fordringar 354 330 354 330 242 4 242 4Upplupna intäkter 81 0 81 60 0 60Kortfristiga placeringar 98 98 0 96 96 0Likvida medel 85 1 85 1 87 24 87 24Summa 1 668 46 711 1 032 934 0 0 2 700 47 645 962 44 717 1 797 1 704 0 0 2 759 46 421 Finansiella skulderSkulder till koncernföretag 16 702 0 16 702 13 972 0 13 972Räntebärande skulder 32 982 32 039 32 982 32 039 33 341 32 573 33 341 32 573Derivatinstrument 240 240 240 240 0 0Leverantörsskulder 185 5 185 5 144 6 144 6Övriga kortfristiga skulder 226 226 0 309 309 0Upplupna kostnader 343 338 343 338 461 459 461 459Summa 0 0 240 240 33 736 49 084 33 976 49 324 0 0 0 0 34 255 47 010 34 255 47 010 Not 3 forts. Fabege Årsredovisning 2023 103Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Redovisningsprincip Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräk- ningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balans- räkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivat tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar tilläm- pas likviddagsredovisning. Klassificering och värdering Koncernen tillämpar en affärsmodell där målet är att inkassera kontraktsenliga kassaflöden för koncerninterna fordringar, kundfordringar, likvida medel, fordringar hos koncernföretag, upplupna intäkter och övriga fordringar. Koncernens finansiella tillgångar redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Derivatinstrument redovisas till verkligt värde via rapporten över totalresultat. Aktieinnehav värderas löpande till verkligt värde med värde- förändringar redovisade i rapporten över totalresultat. Räntebärande banklån och skulder till koncernföretag värde- ras till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Eventuella skillnader mellan erhållet lånebelopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalning eller amortering av lån redovisas över lånens löptid. Övriga finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskuldernas förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Beräkning av verkligt värde finansiella instrument Verkligt värde för derivatinstrument beräknas med hjälp av diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. Framtida kassaflöden beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. Vi tillämpar inte säkringsredovisning av derivatinstrument. Vid fastställande av verkligt värde för aktieinnehav används noterade marknadspriser för innehav som är noterade och för övriga gör en bedömning av verkligt värde. För samtliga finan- siella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verk- liga värdet. Nedskrivningar Koncernens exponering för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar, avtalstillgångar, reversfordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter och likvida medel Koncernen redovisar en förlustreserv för förväntade kredit- förluster på finansiella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde. Per varje balansdag redovisar koncernen förändringen i förväntade kreditförluster i resultatet. För samtliga finansiella tillgångar redovisas en förlustre- serv. För tillgångar där det har skett betydande ökningar av kredit-risken redovisas en reserv baserad på kreditförluster för tillgångens hela löptid (den generella modellen). Koncernen värderar förväntade kreditförluster från ett finansiellt instrument på ett sätt som återspeglar ett objektivt och sannolikhetsvägt belopp som bestäms genom att utvär- dera ett intervall av möjliga utfall, pengars tidsvärde och rimli- ga verifierbara uppgifter om nuvarande förhållande och prog- noser för framtida ekonomiska förutsättningar. För likvida medel tillämpas undantaget för låg kreditrisk. För kundfordringar (fordringar relaterade till hyresfakture- ring) och avtalstillgångar tillämpar koncernen den förenklade modellen som innebär att koncernen direkt redovisar förvän- tade kreditförluster för tillgångens återstående löptid. De förväntade kreditförlusterna för kundfordringar och avtalstillgångar beräknas med hjälp av en provisionsmatris som är baserad på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar och pengarnas tidsvärde om applicerbart. Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av indikatorer som finansiella svårigheter och missade betalningar. Oavsett anses fallissemang föreligga när betal- ningen är 90 dagar sen om det inte föreligger sär-skilda skäl att beloppet kommer att inflyta. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till ytterligare kassaflöden bedöms föreligga. Not 4. Viktiga uppskattningar och bedömningar för redo- visningsändamål Viktiga bedömningar tillämpning redovisningsprinciper Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighets- förvaltning/ administration klassificeras i normalfallet som till- gångsförvärv. Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av riskövergång vilken är vägledande för när transaktionen ska redovisas. Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisnings- ändamål Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inklu- derar uppskattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för redovisningsändamål. Information om vär- deringsantaganden och känslighetsanalys av de antaganden som har väsentlig effekt på värderingen presenteras i not 17. Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda under- skott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. För finansiella anläggningstillgångar såsom andelar i intres- sebolag, reversfordringar på intressebolag och andra bolag görs en bedömning av värdet på respektive andel och avseende reversfordringar vilket belopp som förväntas inflyta. Not 3 forts. Fabege Årsredovisning 2023 104Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 5. Segmentsredovisning 2023 2022Birger Birger Mkr Förvaltning Förädling ProjektBostad Totalt Förvaltning Förädling ProjektBostad TotaltHyresintäkter 3 081 227 35 23 3 366 2 780 189 53 10 3 032Omsättning bostadsuteckling — — — 553 553 — — — 295 295Övriga intäkter 8 2 1 0 11 — — — — —Summa nettoomsättning 3 089 229 36 576 3 930 2 780 189 53 305 3 327Fastighetskostnader –726 –103 –21 –3 –853 –652 –105 –33 –2 –792Kostnader bostadsutveckling — — — –549 –549 — — — –374 –374Bruttoresultat 2 363 126 15 24 2 528 2 128 84 20 –71 2 161Varav driftöverskott fastighetsförvaltning 2 363 126 15 20 2 524 2 128 84 20 8 2 240Överskottsgrad, % 77 56 43 87 75 77 44 38 80 74Varav bruttoresultat bostadsutveckling — — — 4 4 — — — –79 –79Central administration –82 –8 –7 — –97 –85 –10 –7 — –102Räntenetto –806 –89 –66 –1 –962 –510 –57 –33 –12 –612Tomträttsavgäld –45 — — — –45 –40 –1 –1 — –42Resultatandelar i intressebolag 24 — — 10 34 –75 –1 44 — –32Förvaltningsresultat 1 454 29 –58 33 1 458 1 418 15 23 –83 1 373Realiserade värdeförändr. fastigheter — — — — 0 — — 74 — 74Orealiserade värdeförändr. fastigheter –6 228 –731 –852 –20 –7 831 –157 –94 12 6 –233Resultat före skatt per segment –4 774 –702 –910 13 –6 373 1 261 –79 109 –77 1 214Värdeförändr. räntederivat & aktier –1 007 1 750Resultat före skatt –7 380 2 964Marknadsvärde fastigheter 63 580 7 431 6 839 243 78 093 70 941 7 948 7 196 263 86 348Projekt & exploateringsfastigheter — — — 519 519 — — — 892 892Uthyrningsgrad, % 91 — — — — 89 — — — — Redovisningsprincip Segmentrapportering Segmentinformation presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och rörelsesegment identifieras utifrån den interna rapporteringen till företagets högste verkställande beslutsfat- tare. Koncernen har identifierat koncernens VD som dess högste verkställande beslutsfattare och den interna rapporte- ringen som används av VD för att följa upp verksamheten och fatta beslut om resursfördelning ligger till grund för den seg- mentinformation som presenteras. I enlighet med IFRS 8 pre- senteras segmenten enligt företagsledningens synsätt med uppdelning i segmenten Förvaltning, Förädling, Pågående projekt och Birger Bostad. Hyresintäkter och fastighetskost- nader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter är direkt hänförliga till fastigheter i respektive seg- ment (direkta intäkter och kostnader). Förvaltningsfastigheter avser fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlings- fastigheter avser fastigheter med planerade ny- till- eller ombyggnationer som väsentligt påverkar fastighetens drifts- överskott. Driftsöverskottet påverkas av uthyrningsbegräns- ningar inför förestående förädling. Pågående projekt avser fastighet som är under projektutveckling. Rena markfastighe- ter ingår i detta segment. Även nyligen förvärvade fastigheter (inom ett år) med pågående arbete för att väsentligt förbättra fastighetens driftsöverskott i förhållande till förvärvstillfället omfattas. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt oreali- serade värdeförändringar hänförs direkt till fastigheter inom respektive segment (direkta intäkter och kostnader). I de fall en fastighet byter karaktär under året ingår resultatet från fastigheten i respektive segment för den tid fastigheten legat i segmentet. Central administration och poster i finansnettot har schablonfördelats på segmenten i enlighet med dess andel av det totala fastighetsvärdet (indirekta intäkter och kostnader). Fastighetstillgången är direkt hänförlig till respek- tive segment och redovisas per balansdagen. Under första kvartalet förvärvades resterande 50 % av fast- igheten Klacken 2 i området Solna och kategoriseras som för- valtningsfastighet. Under andra kvartalet förvärvades fastig- heten Anoden 4 i området Fleminingsberg och fastigheten kategoriseras som förädlingsfastighet. Utöver detta såldes fastigheten Huvudsta 3:1 i Solna och fastigheten kategorise- rades som projektfastighet. Under tredje kvartalet ägde inga fastighetstransaktioner rum och ingen fastighet ändrade segmentskategori. Under fjärde kvartalet såldes fastigheterna Glädjen 12 (Inner- staden) och Orgeln 7 (Solna). Båda fastigheterna kategorise- rades som förvaltningsfastigheter. Övriga intäkter avser elstöd. Fabege Årsredovisning 2023 105Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Ersättning till styrelse2023 2022Arvode, Arvode, Arvode, Arvode, Arvode, Arvode, styrelse-revisions-ersättnings-styrelse-revisions-ersättnings-Tkrledamotutskottutskott Summaledamotutskottutskott SummaJan Litborn (ordförande) 600 55 80 735 575 52 75 702Anette Asklin 255 110 — 365 250 106 — 356Matthias Johansson 255 — 48 303 250 — 45 295Märtha Josefsson 255 55 — 310 250 52 — 302Stina Lindh Hök 255 — — 255 250 — — 250Lennart Mauritzon 255 — 48 303 250 — 45 295Anne Årneby 255 — — 255 250 — — 250Summa 2 130 220 176 2 525 2 075 210 165 2 450 2023 2022Löner och andra Sociala Löner och andra Sociala Mkrersättningarkostnader ersättningarkostnader Moderbolaget 162 99 150 102varav pensionskostnader 36 40Dotterbolagen 18 11 20 11varav pensionskostnader 4 4Koncernen totalt 180 110 170 113 varav pensionskostnader totalt 40 44 Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare 2023 2022Ledande Ledande befattnings-befattnings-Styrelse havare Styrelse havareMän 3 4 3 4Kvinnor 4 4 4 4Totalt 7 8 7 8 Ersättning till ledande befattningshavare Med andra ledande befattningshavare avses de sex personer som tillsammans med VD och vice VD utgjort koncernledning- en under 2023. Under året bestod koncernledningen av VD, vice VD tillika Ekonomi- och finanschef, samt affärsutveck- lingschef, chef projekt och förädling, chef teknisk drift, chef förvaltning, chef HR samt chef stads- och fastighetsutveck- ling. Ersättning till ledande befattningshavare utgår på mark- nadsmässiga villkor i enlighet med av årsstämman fastställda riktlinjer. Ersättning till ledande befattnings havare betalas ut från moderbolaget. För koncernledningens sammansättning, se sidan 71-72. Fabege har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital med maximal avsättning om två prisbasbelopp per år och anställd. För 2023 har avsätt - ning gjorts med cirka 6,0 Mkr (11,6) motsvarande 0,5 (1,1) pris- basbelopp per anställd exklusive löneskatt. Övriga förmåner avser tjänstebil, hushållsnära tjänster samt sjukvårdsförsäkring. Pension Pensionskostnad avser den kostnad som påverkat årets resultat. Pensionsålder för verkställande direktören är 65 år. Pensionspremien utgår under anställningstiden med max 30 procent av den pensionsgrundande lönen. För andra ledande Ersättningar och övriga förmåner till ledande befattningshavare 2023 2022Övriga Övriga Koncernleding, tkr Lön/Arvodeförmåner Pension Summa Lön/Arvodeförmåner Pension SummaVD 11 118 67 3 131 14 316 11 740 63 2 918 14 721Vice VD, Ekonomi- och finanschef 4 567 123 710 5 400 4 695 117 992 5 804Andra ledande befattningshavare 13 745 531 3 434 17 710 12 226 457 3 955 16 638 befattningshavare gäller ITP-planen eller motsvarande och pensionsåldern 65 år. Avgångsvederlag VD har en med bolaget ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångsvederlag om 18 månader. För andra ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägnings - tid om 3–6 månader och avgångsvederlag upp till 18 månader. Avgångsvederlag utgår endast vid uppsägning från bolagets sida och avräknas andra inkomster. Detta gäller för samtliga personer i ledande befattningar. Beredningsunderlag Styrelsen bereder frågan om ersättning och andra anställ- ningsvillkor för VD samt principer för ersättningar och andra anställningsvillkor till andra ledande befattningshavare. Styrelsen Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämma. För 2023 uppgick arvodet till totalt 2 525 tkr (2 450). Därav har styrelsens ordförande erhållit 735 tkr (702), och övriga ledamöter 1 790 tkr (1 748). Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen. Ledande befattningshavare Rörlig ersättning har utgått med 3 317 tkr (3 938) till VD, 1 327 tkr (1 575) till vice VD samt 2 813 tkr (2 199) till sex (sex) andra ledande befattningshavare. Det har inte utgått någon annan ersättning till koncernledningen. Not 6. Anställda och lönekostnader m.m. Medelantalet anställda 2023 Varav kvinnor 2022 Varav kvinnor Moderbolaget 196 68 184 58 Dotterbolagen 21 14 23 14 Koncernen totalt 217 82 207 72 Personalomsättning och sjukfrånvaro, % 2023 2022 Personalomsättning 11,00 9,00 Total sjukfrånvaro 3,90 3,00 Sjukfrånvaro per åldersgrupp, % Kvinnor Män Ålder –29 1) 4,11 Ålder 30–49 4,83 3,1 Ålder 50– 1,03 1,47 1) Redovisas ej om antalet anställda i gruppen är högst tio, eller om uppgiften kan härledas till enskild person. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Dessa riktlinjer omfattar bolagsledningen i Fabege. Med bolagsledningen avses dern verkställande direktören och övri- ga medlemmar i koncernledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2023. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Fabege Årsredovisning 2023 106Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Vi arbetar med hållbar stadsutveckling med huvudsaklig inrikt- ning på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal väl- belägna delmarknader i Stockholmsområdet. Vi skapar värden genom förvaltning, förädling samt aktivt arbete med fastig - hetsportföljen i syfte att öka potentialen i fastighetsportföljen. Vårt övergripande mål är att – i kraft av vår välbelägna port- följ, vår affärsmodell och vår kompetens – skapa och realisera värden för att ge aktieägarna en totalavkastning som är den bästa bland fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. Vi ska skapa lönsamhet genom att vara ett utvecklande och kund- orienterat bolag: • med engagerade medarbetare • med nöjda kunder • som är det naturliga valet för befintliga och potentiella kunder på Stockholmsmarknaden • som bidrar till Stockholms hållbara utveckling och FN:s globala mål En framgångsrik implementering av vår affärsstrategi och till- varatagandet av våra långsiktiga intressen, inklusive hållbarhet, förutsätter att vi kan rekrytera och behålla kvalificerade medar - betare. För detta krävs att vi kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningsha - vare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Vi har inte inrättat några ytterligare incitamentsprogram beslutade av bolagsstämman utöver de ersättningar som omfattas av dessa riktlinjer. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl- jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra (mindre) förmåner samt avsätt- ning till bolagets vinstandelsstiftelse. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Den fasta lönen omprövas varje år. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas och följas upp årsvis (kalenderår). Den rörliga kontantersättningen får uppgå till max nio månadslöner motsvarande högst 75 procent av den fasta årliga kontantlönen. Pensionsåldern ska vara 65 år. Pensionsförmåner ska motsvara ITP-planen eller vara avgiftsbaserad med maximal avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande. Övriga förmåner ska där de förekommer utgöra en begrän- sad del av i förhållande till den fasta ersättningen. Andra för- måner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. Vi har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställ- da . Avsättningen till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital och är maximerad till två basbelopp per år och anställd. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Uppsägningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 24 månadslöner. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsäg- ningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångs- vederlag. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m. Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbe- stämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utforma- de så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattnings- havarens långsiktiga utveckling. Ansvar och utförda presta- tioner som sammanfaller med aktieägarnas intressen ska reflekteras i ersättningen. Mål Andel, % Kriterier/mål Verksamhetsmål 70 Bruttoresultat: 2 506 Mkr Överskottsgrad: 74% Resultat före skatt: >10 kr/aktie Budgeterad nettouthyrning: 113 Mkr Gresb: index min 90 Medarbetarindex GPTW: min 87 NKI index: min 80 Energiförbrukning: max 72 kWh/kvm Totalavkastning fastighetsportföljen 10 Topp 2 av Fabege, Atrium Ljungberg, Castellum, Hufvudstaden och Wihlborgs Utveckling aktiekurs 10 Överträffa index OMX Stockholm Real Estate GI 1/1-31/12 Övrigt 10 Diskretionärt att beslutas av styrelsen För uppföljning av utfall se Ersättningsrapporten som publicer- as med kallelsen till årsstämman. Mättidpunkt för samtliga mål utgör kalenderår. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska Ersätt - ningsutskottet fastställa i vilken utsträckning kriterierna upp- fyllts. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen. Den ledande befattningshavare som erhåller rörlig lön för - binder sig att långsiktigt (för en period av minst tre år) investera minst 2/3 av den rörliga ersättningen efter skatt i aktier i bola - get. Syftet är att skapa delaktighet och engagemang genom att ledande befattningshavare på ett mer strukturerat sätt erbjuds att bli aktieägare. Bolagsledningens rörliga ersättning ska vid maximalt utfall inte överstiga en årlig kostnad för bola - get om sammanlagt cirka 16 Mkr (exklusive sociala avgifter), beräknat utifrån det antal personer som för närvarande är ledande befattningshavare. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings- riktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskott- ets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skä- ligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befatt- ningshavarnas ersättning och övriga anställdas ersättning kommer att redovisas i ersättningsrapporten. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgif- ter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättnings - utskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersätt - ningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättnings- utskottets ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte VD eller andra perso - ner i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett av steg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bola - gets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersätt- ningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersätt- nings frågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna och hur aktieägarnas synpunkter beaktats Dessa riktlinjer har utarbetats i enlighet med de nya krav som gäller från och med årsstämman 2022. Kopplingen till bolagets affärsstrategi och kriterier för rörlig ersättning har förtydligats. I övrigt gäller samma riktlinjer som tidigare för såväl fast som rörlig lön, övriga förmåner, avsättning till bolagets vinst- andelsstiftelse, anställningsvillkor etcetera. Redovisningsprincip Ersättningar till anställda Ersättning till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro med mera samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som avgifts- bestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. I koncernen finns både avgiftsbestämda och förmåns- bestämda pensionsplaner. Pensionskostnaderna för avgifts- bestämda pensionsplaner kostnadsförs löpande. Förmåns- bestämda pensionsplaner nuvärdesberäknas enligt den aktu- ariella så kallade Projected Unit Credit Method. Aktuariella vinster och förluster redovisas omedelbart via övrigt totalre- sultat. Anställda inom det tidigare Fabege har förmånsbe- stämda pensionsplaner. Från och med 2005 sker ingen ytter- ligare upparbetning av denna pensionsskuld. Åtaganden beträffande avgiftsbestämda pensionsplaner fullgörs genom betalningar till fristående myndigheter eller företag vilka admi- nistrerar planerna. Ett antal anställda hos oss har förmånsbe- stämda ITP-planer med fortlöpande inbetalningar till Alecta. Dessa klassificeras som förmånsbestämda pensionsplaner som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2023 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvaltningstill- gångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestäm- da ålders- och familjepensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och för- väntad återstående tjänstgöringstid. Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 10 Mkr (2021: 11 Mkr). Koncernens andel av de sam- manlagda avgifterna till planen och koncernens andel av det totala antalet aktiva medlemmar i planen uppgår till 0,04495 respektive 0,02377 procent (2021: 0,04205 respektive 0,02268 procent). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av mark- nadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringså- tagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska normalt tillåtas variera mellan 125 och 175 procent. I syfte att stärka konsoli- deringsnivån om den bedöms vara för låg, kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och utökning av Not 6 forts. Fabege Årsredovisning 2023 107Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 7. Hyresintäkter Operationell leasing – koncernen som leasegivare Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal och genererar hyresintäkter. Framtida hyresin- täkter som hänför sig till icke uppsägningsbara operationella leasingavtal fördelas enligt följande: Mkr Koncernen 2023 2022 Förfall: Inom 1 år 552 475 Mellan 1 till 5 år 1 723 1 676 Senare än 5 år 874 856 Bostäder, garage/parkering 167 166 Summa 3 316 3 173 Avvikelsen mellan totalt löpande hyra 31 december 2023 och intäkter enligt redovisningen 2023 beror på köpta/sålda fast - igheter, omförhandlingar samt förändringar av uthyrningsgra- den under 2023. Kontrakt avseende bostäder och garage/par- keringsplatser löper tills vidare. Ingen upplysning om variabla hyresintäkter lämnas då de uppgår till en oväsentlig del av de totala hyresintäkterna. Vidaredebitering, service- och övriga intäkter utgör 112 Mkr (121), motsvarande 3,3 procent (4,0) av totala hyresintäkter för perioden januari–december 2023. Redovisningsprincip Intäktsredovisning Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. Hyresintäkter för förvaltnings- fastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. I de fall hyreskontraktet under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under respek- tive överhyra över kontraktets löptid. Rabatterna som lämnas för begränsningar i nyttjanderätten, vid exempelvis ombygg- nation eller i samband med succesiv inflyttning, redovisas i den period de avser. Not 8. Omsättning bostadsutveckling Fördelning typ av intäkt: Koncernen 2023 2022 Intäkter försäljning bostadsprojekt 553 295 Summa 553 295 Fördelning tidpunkt intäktsredovisning: Över tid — — Vid en tidpunkt 553 295 Summa 553 295 Redovisningsprincip Intäkter försäljning bostadsprojekt Fabege (Birger Bostad) utvecklar och säljer bostadsrättslägen- heter beställda av bostadsrättsföreningar. Under byggtiden redovisas upparbetade kostnader i tillgångsslaget Projekt- och exploateringsfastigheter. Vi bedömer vårt inflytande i bostadsrättsföreningar som bestämmande varför dessa enheter konsolideras. Detta innebär att det inte föreligger något kontrakt i enlighet med IFRS 15 förrän slutkunden har tecknat ett avtal. Slutkunden köper en nyttjanderätt i bostadsrättsföreningen motsvarande en specifik lägenhet. Vår affärsmodell innebär att kontrollen övergår till kunden som förvärvar bostaden när kunden tillträder bostaden. Intäk- ter redovisas därmed när bostäderna är färdigställda och kunden har tillträtt. Intäkten baseras på den faktiska intäkten för sålt bostadsprojekt. Redovisad intäkt per bostad möts av bostadens bedömda kostnad vid projektets färdigställande. Not 9. Fastighetskostnader Mkr Koncernen 2023 2022 Driftskostnader, underhåll och hyresgästanpassningar –336 –321 Fastighetsskatt –274 –261 Momskostnad –10 –10 Fastighets-/Projektadm. och uthyrning –233 –200 Summa –853 –792 Not 10. Kostnader bostadsutveckling Kostnader för bostadsutveckling uppgår till 549 Mkr (374) varav 26 Mkr (34) avser administrativa kostnader och ned- skrivning av byggrätter med 6 Mkr (81). Not 11. Central administration och marknadsföring Avser kostnader för koncernledning samt kostnader för att vara ett publikt bolag och andra kostnader som samman- hänger med bolagsformen. Fastighets- och förvaltningsrelaterad administration ingår ej utan redovisas bland fastighetskostnaderna. Not 12. Realiserade och orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter Mkr Koncernen 2023 2022 Realiserade värdeförändringar: Försäljningsintäkter 3 859 74 Bokfört värde och omkostnader –3 859 — 0 74 Orealiserade värdeförändringar: Värdeförändringar avseende fastigheter ägda per 2023-12-31 respektive 2022-12-31 –7 357 –233 Värdeförändringar löpande under året avseende under året sålda fastigheter –474 0 –7 831 –233 Summa realiserade och orealiserade värdeförändringar –7 831 –159 Fördelning mellan positiva och negativa resultat: Positiva 197 2 048 Negativa –8 028 –2 207 Summa –7 831 –159 Fastighetsförsäljningar är en intäkt enligt IFRS 15, beloppet redovisas i sin helhet inom respektive segment och i enlighet med redovisningsprincipen redovisas hela beloppet på tillträ- desdagen. Vinster eller förluster från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskil- da villkor i köpekontraktet. Not 13. Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ränteintäkter, koncernbolag 0 0 902 554 Ränteintäkter, reverser 20 14 — — Resultat från övriga värdepapper –4 –3 –8 –3 Summa 15 11 894 551 Not 14. Ränteintäkter och räntekostnader Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ränteintäkter 4 2 0 0 Räntekostnader –986 –628 –1 075 –647 Summa –982 –626 –1 075 –647 Samtliga ränteintäkter hänför sig till finansiella tillgångar vär- derade till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde samt rän- tekostnader på derivat värderade till verkligt värde. Redovisningsprincip Lånekostnader I koncernredovisningen har lånekostnader belastat resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknats i ett byggprojekts anskaffningskostnad. Vi aktiverar lånekost- nader som är hänförbara till kostnader för nyproduktion eller större ombyggnationer av värdehöjande karaktär. Vid beräk- ning av lånekostnad att aktivera har en räntesats motsvaran- de den genomsnittliga räntan på låneportföljen använts. Not 15. Värdeförändringar, aktier Resultatet om –4 Mkr (–3) avser främst värdeförändring för innehav i aktier i Accessy AB och AIK Fotboll AB. befintliga förmåner. Om konsolideringsnivån överstiger 150 procent kan premiereduktioner införas. Vid utgången av 2022 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolide- ringsnivån till 172 procent (2021: 172 procent). Not 6 forts. Fabege Årsredovisning 2023 108Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 16. Skatt på årets resultat Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Aktuell skatt –1 –3 0 0 Uppskjuten skatt 1 863 –585 169 –428 Summa skatt 1 862 –588 169 –428 Nominell skatt på resultat efter finansiella poster 1 520 –610 64 –641 Skatteeffekter justeringsposter Underskott och temporära skillnader från föregående år –130 22 –25 –11 Nedskrivning andelar dotterbolag och intressebolag — –1 –15 –15 Upplösning av uppskjuten skatt till följd av försäljningar 477 0 — — Ej skattepliktiga intäkter 7 15 — — Ej avdragsgilla kostnader –12 –13 –8 –8 Ej skattepliktig utdelningsintäkt — — 155 –247 Övrigt — — — — Summa skatt 1 862 –588 169 –428 Redovisningsprincip Inkomstskatter Aktuell skatteskuld baseras på årets skattepliktiga resultat. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Koncernens aktuella skatteskuld beräk- nas enligt de skattesatser som är föreskrivna eller aviserade på balansdagen. Uppskjuten skatt avser skatt på temporära skillnader som uppkommer mellan det redovisade värdet på tillgångar och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovi- sas enligt den så kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga tempo- rära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas då det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skat- tepliktiga överskott. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle och redu- ceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas helt eller delvis mot den uppskjutna skattefordran. Utnyttjande av underskottsavdrag är beroende av skattemäs- siga vinster. Uppskjuten skatt redovisas till nominell gällande skattesats utan diskontering. Uppskjuten skatt redovisas som intäkt eller kostnad i rapporten över totalresultat utom i de fall den avser transaktioner eller händelser som redovisats direkt mot eget kapital. Då redovisas även den uppskjutna skatten direkt mot eget kapital. Aktuella uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma skattemyndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. Not 17. Förvaltningsfastigheter Samtliga fastigheter i vårt bestånd externvärderas minst en gång per år av oberoende värderare med erkända kvalifikatio- ner. Fastigheterna ska värderas till verkligt värde, det vill säga ett bedömt marknadsvärde utan hänsyn till portföljeffekter. Värderingen har sedan år 2000 genomförts i enlighet med Svensk Fastighetsindex riktlinjer. Under 2023 värderades fastigheterna av Newsec Analys AB och Cushman & Wake- field. Värderingarna sker löpande under året. Samtliga fastig- heter har besiktigats på plats minst en gång under perioden 2020–2023. Därtill har fastigheterna platsbesiktigats vid stör- re investeringar eller vid andra förändringar som påverkar värdet i väsentlig omfattning. Varje kvartal görs även interna värderingar av delar av beståndet samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Den interna värderingen sker enligt samma metodik som den externa värderingen. De fastigheter som värderas delas in i följande kategorier: • Förvaltningsfastigheter i normal drift kassaflödesvärderas. • Projektfastigheter som genomgår omfattande ombyggna- tion eller nybyggnation och som har kontrakterade hyres- gäster kassaflödesvärderas. • Övriga projektfastigheter och obebyggd mark värderas enligt ortsprismetoden. Värdering av förvaltnings- och projektfastigheter Vid förvaltningsfastigheter och projektfastigheter används i normalfallet en kassaflödesmodell där driftsöverskotten minus återstående investeringar nuvärdeberäknas under en fem- eller tioårig kalkylperiod. Kalkylräntan utgör ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt. Räntekravet är baserat på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav för likartade objekt. Kalkylräntan för vår fastighetsportfölj uppgår till 6,5 procent (6,2) och baseras på den nominella räntan för 5-åriga statsobligationer med ett tillägg för fastighetsrelaterad risk. Riskpåslaget är individuellt och beror bland annat på hyres - gästens stabilitet och kontraktslängd. Viktat direktavkast- ningskrav vid kalkylperiodens slut uppgick till 4,4 procent (4,0). Restvärdet vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas. Restvär - det utgörs av tomtens/fastighetens marknadsvärde vid kalkyl- periodens slut och bedöms utifrån det prognosticerade drift- nettot för första året efter kalkylperioden. För samtliga lokaler görs en individuell marknadsmässig bedömning av hyresnivåerna samt hyresutvecklingen. För uthyrda lokaler används en bedömd marknadshyra i kassaflö- deskalkylerna efter hyreskontraktets utgång. Bedömning av marknadshyror, framtida normaliserade driftkostnader, inves- teringar, vakanser med mera görs av externa värderare med stöd av information från bolaget. Drift- och underhållskostna- der baseras på historiska utfall samt på budgetsiffror och sta- tistik över likartade fastigheter. Kostnaderna bedöms öka i takt med antagen inflation. Tomträttsavgäld beräknas enligt avtal alternativt mot bedömd marknadsmässig avgäld om avgäldstiden löper ut under kalkylperioden. Fastighetsskatten bedöms utifrån taxeringsvärden från den senaste fastighets- taxeringen. Kassaflödeskalkyler med längre kalkylperiod än fem år tillämpas om det bedöms motiverat vid långa hyreskontrakt. Fastigheternas förväntade framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt följande: + Hyresinbetalningar – Driftkostnader (inklusive fastighetsskatt och tomträttsavgäld) – Underhållskostnader = Driftsöverskott – Avdrag för investeringar = Kassaflöde Värderingsunderlag Varje fastighet värderas separat utan hänsyn till portföljeffek- ter. En extern fastighetsvärdering baseras på följande värde- ringsunderlag: • Kvalitetssäkrad information från bolaget om skick, hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader, tomträtts avtal, vakanser, planerade investeringar samt en analys av befintliga hyresgäster. • Aktuella bedömningar av läge, hyresutveckling, vakansgra- der och direktavkastningskrav för relevanta marknader samt normaliserad drift- och underhållskostnad. • Uppgifter från offentliga källor om fastigheternas mark- areal, samt detaljplaner för obebyggd mark och exploate- ringsfastigheter. • Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande. Samtliga fastigheter har besiktigats under de senaste tre åren. Syf- tet är att bedöma fastigheternas standard och skick samt lokalernas attraktivitet. Fabege Årsredovisning 2023 109Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Kontorshyresintervall i fastighetsvärderingar för 2023 Marknadssegment Hyresintervall Stockholms innerstad 3 700 – 10 000 kr/kvm Solna 2 000 – 4 700 kr/kvm Hammarby Sjöstad 2 250 – 4 500 kr/kvm Flemingsberg 900 – 2 800 kr/kvm Övriga marknader 1 850 – 2 900 kr/kvm Värdering av övriga projektfastigheter För övriga projektfastigheter uppskattas värdet baserat på planförutsättningar och noterade prisnivåer vid försäljningar av obebyggd mark och byggrätter. Värderingsantaganden 2023 2022 Årlig inflation, % 2,0 2,2 Viktad kalkylränta, % 6,5 6,2 Viktat direktavkastningskrav restvärde, % 4,4 4,0 Genomsnittlig långsiktig vakans; % 4,5 4,7 Drift och underhåll: Kommersiellt, kr/kvm 368 330 Värderingsantagandena skiljer sig inte väsentligt åt då fastig- heterna i sig är väldigt lika (i allt väsentligt kontorsfastigheter) och väldigt geografiskt koncentrerade. Marknadsvärden 31 december 2023 Mkr Viktad dir. avkastning, % Värde- förändring, % Stockholms innerstad 29 176 4,05 –8,4 Solna 36 930 4,61 –9,8 Hammarby Sjöstad 8 045 4,62 –6,6 Flemingsberg 2 923 5,13 –15,4 Övriga marknader 1 019 5,12 –7,0 Totalt 78 093 4,43 –9,1 Marknadsvärden 31 december 2022 Mkr Viktad dir. avkastning, % Värde- förändring, % Stockholms innerstad 31 988 3,65 1,5 Solna 42 555 4,16 –1,7 Hammarby Sjöstad 8 327 4,13 1,5 Flemingsberg 2 391 4,93 –2,3 Övriga marknader 1 087 4,88 –15,1 Totalt 86 348 3,99 –0,3 Värdeförändringar under året Orealiserade värdeförändringar uppgick under året till –7 831 Mkr (–233). Värdeförändringen motsvarar en värdenedgång med cirka –9,1 procent (–0,3). Värdeförändringen berodde på sjunkande hyresnivåer och ökande direktavkastningskrav i förvaltningsbeståndet samt på förädlingsvinster i projektverk- samheten. Fastigheternas redovisade värde per 31 december 2023 uppgick till 78,1 Mkr (86,3). Mkr Koncernen 2023 2022 Ingående verkligt värde 86 348 83 257 Fastighetsförvärv 78 1 068 Investeringar i ny-, till- och ombyggnad — 2 256 Värdeförändringar, befintligt fastighets- bestånd –7 831 –233 Värdeförändringar avseende under året sålda fastigheter 3 101 0 Försäljningar, utrangeringar och övrigt –3 603 0 Utgående verkligt värde 78 093 86 348 Våra tio värdemässigt största fastigheter Fastighet Område Kvm Pyramiden 4 Arenastaden 72 234 Apotekaren 22 Norrmalm 28 211 Bocken 39 Norrmalm 20 459 Nationalarenan 8 Arenastaden 45 744 Bocken 35 & 46 Norrmalm 14 298 Luma 1 Hammarby Sjöstad 38 387 Barnhusväderkv. 36 Norrmalm 25 964 Signalen 3 Arenastaden 31 492 Fräsaren 11 Solna Business Park 39 177 Smeden 1 Solna Business Park 44 543 Känslighetsanalys fastighetsvärde Värdeförändring före skatt, % Resultat- effekt, Mkr Soliditet, % Belånings- grad, % +1 620 47,5% 42,0% 0 0 47,2% 42,2% –1 –620 46,9% 42,4% Känslighetsanalys värdeförändring Antagande Värde- påverkan, Mdkr Hyresnivå +/– 10% 7,1 Driftskostnad +/– 50 kr/kvm 1,1 Avkastningskrav +/– 0,25% 4,4 Långsiktig vakansgrad +/– 2% 1,5 Förvaltningsfastigheter värderas enligt nivå 3, IFRS 13. Verkligt värde och orealiserade värdeförändringar fastställs varje kvartal utifrån värdering. Om fastigheten säljs under kvartal 1–4 uppstår utöver orealiserad värdeförändring, en realiserad värdeförändring som baseras på försäljningspris i relation till senaste kvartalets fastställda verkliga värde. Vi har pantsatt vissa fastigheter, se även not 35 Ställda säkerheter och Eventualförpliktelser. Redovisningsprincip Förvaltningsfastigheter Fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastig- heter när de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av dessa. I begreppet för- valtningsfastigheter ingår byggnader, mark och mark- anläggningar, pågående ny-, till- eller ombyggnation samt fastighetsinventarier. Hyresintäkter och fastighetskostnader samt realiserade och orealiserade värdeförändringar inklusive skatt är direkt hänförliga till fastigheter. Förvaltningsfastighe- ter redovisas till verkligt värde på balansdagen. Vinster och förluster hänförliga till värdeförändringar av förvaltningsfastig- heters verkliga värde redovisas i resultatet för den period de uppkommer på raden Orealiserade värdeförändringar förvalt- ningsfastigheter i rapporten över totalresultat. Vinst eller för- lust som uppstår från avyttring eller utrangering av förvalt- ningsfastigheter utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och redovisat värde baserat på senast upprättad värdering till verkligt värde. Resultat vid avyttring eller utrangering redovi- sas i rapporten över totalresultat på raden Realiserade värde- förändringar förvaltningsfastigheter. Projekt för ombyggnad/ underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande i förhållande till senaste värdering- en. Övriga utgifter kostnadsförs direkt. Not 18. Goodwill Goodwillposten om 205 Mkr (205 Mkr) är i sin helhet hänförlig till förvärvet av Birger Bostad (tidigare SHH Bostad). Goodwil- len representerar de värden som förvärvet tillför Fabegekon- cernen i form av förstärkt kompetens och marknadsposition inom bostadsutveckling. Goodwillen nedskrivningsprövas på lägsta separata identifier- bara kassaflöde (kassagenererande enhet) vilken för Fabegekoncernen är Birger Bostad (tidigare SHH Bostad). I nedskrivningsprövningen jämförs det bedömda återvinnings- värdet för den kassagenererade enheten Birger Bostad med dess redovisade värde. Återvinningsvärdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde. Beräkningen av nyttjande- värdet har baserats på en diskonteringsfaktor om 6,7 procent och en prognos av kassaflöden under de närmaste fem åren. Antaganden om prognoser har baserats på historiska erfarenheter med beaktande av rådande marknadsläge. Den tillväxttakt som används för att extrapolera kassaflödesprog- noser bortom den period som täcks av de senast gjorda bud- getarna/prognoserna uppgår till 2%. Beräkningarna påvisar inget nedskrivningsbehov. Gjord känslighetsanalys visar att en ändring av diskonteringsfaktor om 0,7 procentenheter skulle påvisa ett nedskrivningsbehov. Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Ingående balans 205 205 Förvärv — — Utgående balans 205 205 Not 17 forts. Fabege Årsredovisning 2023 110Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 19. Inventarier Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 51 40 19 19 Investeringar 15 11 6 0 Försäljningar och utrangeringar — — — — Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 66 51 25 19 Ingående avskrivningar –26 –19 –11 –10 Försäljningar och utrangeringar — — — 0 Årets avskrivningar –11 –7 –3 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –37 –26 –14 –11 Bokfört värde 30 25 11 8 Koncernen har leasingavtal i mindre omfattning för bilar och annan teknisk utrustning. Samtliga avtal löper på normala mark- nadsmässiga villkor. Not 20. Andelar i intresseföretag Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ingående redovisat värde 149 167 — 0 Tillskott 100 56 — — Tillkommande via förvärv — — — — Nedskrivningar — –4 — — Resultatandel –70 –57 — — Utdelningar 1 –13 — — Omklassificeringar — 0 — — Utgående redovisat värde 179 149 — — Bokfört värde 179 149 — — Namn/Org nr Säte Kapital- andel i % 1) Redovisat värde 2023, Mkr Redovisat värde 2022, Mkr Urban Services Sweden AB, 559108-8397 Stockholm 50,0 2 2 Projektbolaget Oscarsborg AB 556786-3419 Stockholm 50,0 0 0 Haga Norra Stadsutveckling Kvarter 6 och 7 AB 556983-7650 Stockholm 50,0 10 10 Fastighets AB Solna Lagern 3 559122-5759 Stockholm 50,0 0 0 Värtan Fastigheter KB 969601-0793 Stockholm 50,0 1 2 Arenabolaget i Solna KB 1) 969733-4580 Stockholm 66,7 131 111 Arenabolaget i Solna AB 556742-6811 Stockholm 50,0 0 0 SHNREP Invest AB 559192-1050 Stockholm 50,0 0 0 SB Bostad i Stockholm AB 559094-8914 Stockholm 50,0 34 24 Summa 179 149 1) Arenabolaget äger och förvaltar Friends Arena. Vi äger 66,7 procent i Arenabolaget i Solna KB (ABS KB) som äger fastigheten Nationalarenan 1 (Friends Arena). Vidare äger vi 50 procent i Arenabolaget i Solna AB, som är komplementär i ABS KB. Till följd av att vi inte har bestämmande inflytande i ABS KB redovisas inne- havet som andelar i intresseföretag och resultatet från bolaget som Resultat från andelar i intresseföretag. I följande tabell presenteras finansiell information avseende intresseföretagen. Informationen presenteras på aggregerad nivå då innehaven i allt väsentligt avser likartad verksamhet inom fastighetsförvaltning och utveckling. Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag, Mkr (100 %) Mkr Koncernen 2023 2022 Resultaträkningen Hyresintäkter 169 59 Driftsöverskott 12 –19 Årets resultat –100 –127 Balansräkningen Anläggningstillgångar 3 281 3 330 Omsättningstillgångar 6 418 200 Summa tillgångar 9 699 3 530 Eget kapital 2 407 1 729 Övriga skulder 7 292 1 801 Summa eget kapital och skulder 9 699 3 530 Koncernens andel av nettotillgångar i intresseföretag 1 478 1 142 Gemensam verksamhet Koncernen har en väsentlig gemensam verksamhet. Vi bedri- ver finansiell verksamhet genom det delägda bolaget Svensk Fastighetsfinansiering AB. Verksamheten består i att bedriva finansieringsverksamhet genom upptagande av lån på kapital - marknaden samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kontantlån. Avsikten är att bredda basen i bolagets finansie - ring med en ny finansieringskälla. Nya Svensk Fastighets- Finansiering AB är ett finansbolag med ett säkerställt MTN-program om 12 000 Mkr. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationer - na är säkerställda med pantbrev i fastigheter. Per den 31 december hade vi utestående obligationer om totalt 764 Mkr (600) via SFF. Redovisningsprincip Andelar i intresseföretag och joint ventures Ett bolag redovisas som intresseföretag då vi innehar minst 20 procent av rösterna och max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiel - la styrningen. Ett Joint Venture är ett samarbetsarrangemang genom vilket de parter som har gemensamt bestämmande infIytande över verksamheten har rätt till nettotillgångarna. I koncernredovisningen redovisas innehaven i enlighet med kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag och joint ven - tures redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets samt joint ventures nettotillgångar, med avdrag för eventuella värde - minskningar i verkligt värde på individuella andelar. Innehav i gemensam verksamhet Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrang- emang genom vilket de parter som har gemensamt bestäm- mande inflytande över verksamheten har rätt till de tillgångar och har förpliktelser avseende de skulder som härrör från verksamheten. Gemensamt bestämmande inflytande är Fabege Årsredovisning 2023 111Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 21. Fordringar hos intresseföretag Fordringar hos intresseföretag avser fordringar på Arenabola- get i Solna AB om 270 Mkr (210), Haga Norra 0 Mkr (74), samt SB Bostad i Stockholm AB om 173 Mkr (194). Fordringarna löper med ränta på marknadsmässiga villkor. Eventuell kredi- trisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kre- ditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner, se vidare information i not 3. Not 22. Andra långfristiga värdepappersinnehav Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 12 12 15 15 Omklassificering — — — — Värdeförändringar –4 –3 –8 –3 Tillskott 1 3 1 3 Utgående värde 9 12 9 15 Bokfört värde 9 12 9 15 Innehav Bokfört värde, Mkr Accessy AB 559184-9749 2 AIK Fotboll AB – kapitalandel uppgår till 18,5 % samt antal aktier till 4 042 649 stycken 7 AIK Hockey – kapitalandel 3,6% 0 Summa 9 Not 23. Andra långfristiga fordringar Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Förfallotidpunkt: Mellan 1 och 5 år efter balansdagen 703 85 0 0 Senare än 5 år från balansdagen 0 0 0 0 Summa 703 85 0 0 Bokfört värde anses vara en god approximation av verkligt värde. Koncernen Andra långfristiga fordringar avser främst reversfordringar. Eventuell kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Not 24. Projekt och exploaterings- fastigheter Mkr 2023 2022 Ingående värde 821 821 Tillkommande via förvärv — — Anskaffningar och avyttingar –373 152 Nedskrivning — –81 Utgående balans 519 821 Den utgående balansen består av 317 Mkr (319) i exploatrings- fastigheter och 201 Mkr (573) i pågående projekt. Redovisningsprincip Projekt och exploateringsfastigheter innehas i syfte att ut- veckla och avyttra bostäder, såväl hyresrätter som bostads- rätter och samhällsfastigheter. Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Not 25. Kundfordringar Åldersfördelning – förfallna kundfordringar Mkr Koncernen 2023 2022 0–30 dagar 1 36 31–60 dagar 3 2 61–90 dagar 3 0 > 90 dagar 51 44 Varav reserverat –12 –12 Summa 46 70 Förändringar i reserven för förväntade kreditförluster Mkr 2023-12-31 Ingående balans 12 Nya reserveringar 2 Återföringar –14 Bortskrivningar 10 Utökade fordringar 2 Minskade fordringar 0 Förändring i riskfaktorer — Utgående balans 12 Redovisningsprincip Kundfordringar Koncernens kundfordringar värderas till upplupet anskaff- ningsvärde då kassaflödena består av enbart betalningar på kapitalbelopp och ränta. Förlustreserv redovisas för kundford- ringar. Se vidare not 3 för ytterligare beskrivning av redovis- ningsprinciperna. Eventuell kreditrisk begränsas genom att finanspolicyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Beträffande kundford- ringar anger policyn att sedvanliga kreditprövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. Not 27. Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos koncernföretag består av avräkningskonto för koncernens alla dotterbolag, dotterbolagen har inga egna bankkonton och transaktionerna sker via avräkningskonto via moderbolaget. Not 28. Eget kapital Utestående aktier Registrerade aktier Antal aktier vid årets ingång 314 577 096 330 783 144 Antal aktier vid årets utgång 314 577 096 330 783 144 Alla aktier har lika rösträtt, en röst per aktie. En akties kvotvärde uppgår till 15:41 kr. Föreslagen utdelning per aktie, 1:80 kr. För övriga förändringar i eget kapital hänvisas till rapporten Förändringar i eget kapital, för koncernen respektive moder- bolaget. Redovisningsprincip Egna aktier Återköp av egna aktier redovisas som en avdragspost, netto efter eventuella transaktionskostnader och skatt från balan - serade vinstmedel, till dess aktierna avyttras eller annulleras. Om dessa stamaktier senare avyttras, redovisas erhållna belopp (netto efter eventuella transaktionskostnader och skatteeffekter) i balanserad vinst . Not 26. Övriga fordringar I koncernen finns kortfristiga fordringar i form av reverser med förfall inom ett år om 5 Mkr (6). Momsfordringar uppgår till 87 Mkr (38). 12 Mkr (228) avser fordran på en bostadsrätts- förening där inflyttning har skett. Övriga poster uppgår till totalt 10 Mkr (8). Därtill ingår också spärrade medel om 327 Mkr (0). Redovisningsprincip Långfristiga fordringar och övriga fordringar Långfristiga fordringar och övriga (kortfristiga) fordringar består i huvudsak av reversfordringar avseende försäljningslikvider för sålda ej frånträdda fastigheter. Värdering sker till upplupet anskaffningsvärde. reglerat i avtal och föreligger enbart när det krävs att de par- ter som delar det bestämmande inflytandet måste ge sitt samtycke till de relevanta verksamheterna. För gemensamma verksamheter redovisar vi vår andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt vår andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemensamma verksamheter har eliminerats i koncernredovisningen. Not 20 forts. Fabege Årsredovisning 2023 112Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 29. Checkräkningskrediter Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Beviljad kreditlimit 660 660 660 660 Utnyttjad del –108 0 –108 0 Outnyttjad del 552 660 552 660 Not 30. Skulder fördelade på förfallotidpunkter Räntebärande skulder, Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Förfallotidpunkt upp till 1 år från balansdagen 7 169 2 413 6 390 2 400 Förfallotidpunkt mellan 1 och 5 år från balans- dagen 17 000 20 890 16 836 20 134 Förfallotidpunkt senare än 5 årfrån balansdagen 8 813 10 039 8 813 10 039 Summa 32 982 33 341 32 039 32 573 Bokfört värde anses vara en god approximation av verkligt värde. Ej räntebärande skulder beräknas förfalla till betalning inom ett år. För ränteförfallostruktur, se not 3. Finansiella skulder Våra räntebärande skulder samt övriga skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Långfristiga skulder har en för- väntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år. Not 32. Uppskjuten skatteskuld/fordran Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Uppskjuten skatt har beräknats på: Underskottsavdrag –410 –573 — — Skillnad bokfört värde och skattemässigt värde avseende fastigheter 8 596 10 439 — — Derivatinstrument 141 348 141 348 Övrigt –22 –19 –7 –45 Netto, uppskjuten skattefordran/skuld 8 305 10 195 134 303 Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran. De totala värderade underskottsavdragen i koncernen uppgår till cirka 2,0 Mdkr (2,8), vilka beaktas vid beräkning av uppskjuten skatt. Av årets förändringar av uppskjutna skatte- skulder är –293 Mkr (–289) hänförligt till förbrukning av löpan- de förvaltningsresultat och 1 613 Mkr (48) avser värdeföränd- ring på fastigheter. Den uppskjutna skatten har beräknats på 20,6 procent. Not 33. Avsättningar Av totala avsättningar om 158 Mkr (157) avser 101 Mkr avsätt- ningar till pensioner (106). Övriga belopp avser stämpelskatter på fastigheter vilka förfaller till betalning då fastigheter säljs, 34 Mkr (38) samt avsättning för bostadsprojekt 23 Mkr (13). Mkr Övrigt Avsatt till pension Total Per 2023-01-01 51 106 157 Tillkommande via förvärv — — — Årets avsättningar 10 — 10 Årets aktuariella antaganden — –5 –5 Utnyttjats/betalats under året –4 — –4 Per 2023-12-31 57 101 158 Avsättningar består av: Långfristig del 57 101 158 Kortfristig del — — — Summa 57 101 158 Avsatt till pension För information avseende avsättningar till pension se not 6. Redovisningsprincip Avsättningar Avsättningar redovisas när bolaget har ett åtagande och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Not 34. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Förskottsbetalda hyror 425 521 0 — Upplupna räntekostnader 155 149 150 144 Övrigt 321 442 240 433 Summa 901 1 112 389 577 Not 35. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter, Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Fastighetsinteckningar 22 368 20 430 — — Nettotillgångar dotterbolag 19 314 16 186 — — Reverser — — 16 517 15 929 Summa 41 681 36 616 16 517 15 929 Eventualförpliktelser Borgensförbindelser tff dotterbolag 145 174 844 859 Borgensförbindelser och åtaganden tff intresse- företag 345 342 345 362 Summa 490 516 1 189 1 221 Koncernen har pensionsutfästelser om 14 Mkr (16) som tryg- gas genom pensionsstiftelse. Solvensgraden i pensionsstiftel- sen uppgår till 191 procent (168). Avsättning har inte skett efter- som pensionsutfästelsen till fullo täcks av stiftelsens tillgångar. Not 36. Erlagd ränta Under året uppgick erlagd ränta i koncernen till 1 150 Mkr (674), varav 63 Mkr (21) har aktiverats i investeringsverksam- heten. I moderbolaget har ingen ränteaktivering skett. Not 37. Förändringar av rörelsekapital Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Förändring enl. balansräkning 124 568 –498 336 Förändring fordringar resp. skulder avseende ränteintäkter, utdelningar och räntekostnader, aktuell skatt samt ej reglerade köpeskillingar avseende sålda fastig- heter 130 –65 132 –307 Summa 254 503 –366 29 Not 31. Derivatinstrument Mkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Långfristigt övervärde 879 1 659 879 1 659 Kortfristigt övervärde 47 30 47 30 Summa övervärde 925 1 689 925 1 689 Kortfristigt undervärde 0 0 0 0 Långfristigt undervärde –240 0 –240 0 Summa undervärde –240 0 –240 0 Totalt 686 1 689 686 1 689 Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning, se avsnitt ”Finan- siella instrument” i not 3 Redovisningsprinciper. Derivatinstru- ment klassificeras som räntebärande skulder och tillgångar i balansräkningen och värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13, se vidare not 3. Värdeförändringar redovisas i rapporten över totalresultat på separat rad, Värdeförändringar räntederivat. Fabege Årsredovisning 2023 113Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 38. Leasingskulder Tomträtter Av koncernens leasingavtal är hantering av tomträttsavgälder av störst betydelse. Leasingskuldern uppgår per den 31 decem - ber till 948 Mkr (1 242). En motsvarande nyttjanderättstillgång är upptagen i balansräkningen. Leasingskulden är framräknad genom en värdering i form av budgeterad tomträttsavgäld för året dividerat med direktavkastningskrav om 4 procent (som är ett viktat snitt för avkastningskraven för tomt rätterna). Kostnaden för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad. Övriga leasingavtal Övriga leasingavtal avser hyresavtal i Birger Bostad. Per den 31 december uppgår både leasingskuld och nyttjanderätts- tillgång till 1 Mkr (1). Not 40. Transaktioner med närstående Familjen Paulsson har via Backahill AB ett bestämmande infly- tande över Hansan AB. Under 2023 har konsulttjänster om 1 Mkr (1) köpts in. Under 2023 har även konsulttjänster om 5 Mkr (2) från Born Advokater köpts in där styrelseordföranden Jan Litborn är delägare. Inköp från Bravida, där Mattias Johansson är VD och koncernchef, har under året uppgått till 3 Mkr (5). Tillskott om 60 Mkr (55) har lämnats till Arenabola- get i Solna KB. Nya Svensk FastighetsFinansiering AB är ett finansbolag med ett säkerställt MTN-program. Bolaget ägs av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastighe- ter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Obligationerna är säkerställda med pantbrev i fastig- heter och aktiepanter. MTN-ramen uppgår till 12 000 Mkr Not 41. Utdelning per aktie Styrelsen föreslår en utdelning om 1,80 kr/aktie (2,40) att utbe- talas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,45 kr per aktie. Totalt föreslaget utdelningsbelopp uppgår till 566 238 773 kro - nor. Utdelningsbeloppet är beräknat på antal utestående aktier per 2023-12-31, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av aktier. Not 39. Likvida medel Likvida medel utgörs av kassa och bank. Koncernens out- nyttjade checkräkningskrediter, som ej ingår i likvida medel uppgår till 552 Mkr (660). Redovisningsprincip Likvida medel Likvida medel består av kassamedel hos finansinstitut. Likvida medel innefattar även kortfristiga placeringar som har en löp- tid från anskaffningstidpunkten understigande tre månader och vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluk- tuationer. Likvida medel redovisas till dess nominella belopp. Not 42. Fastställande av årsredovisning Årsredovisningen fastställdes av styrelsen och godkändes för utgivning den 8 mars 2024. Årsstämma hålls den 9 april 2024. Not 43. Nettoomsättning Moderbolagets intäkter består främst av koncernintern fakturering. Not 44. Rörelsens kostnader Mkr Moderbolaget 2023 2022 Personalkostnader –281 –277 Administrations- och driftskostnader –168 –145 Summa –449 –422 (12 000). Per den 31 december hade Fabege utestående obli- gationer om totalt 764 Mkr (600). Alla villkor är på marknads- mässiga grunder. Direktägda dotterbolag Namn/Org nr Säte Kapital- andel i % 1) Bokfört värde, Mkr Birger Bostad AB 559007-1824 Stockholm 100 883 Hilab Holding Stockholm AB 556670-7120 Stockholm 100 9 726 LRT Holding Company AB 556647-7294 Stockholm 100 2 790 Fabege Holding Solna 556721-5289 Stockholm 100 0 Fabege Holding Mix AB 556785-2636 Stockholm 100 0 Fabege Holding N8 AB 556834-3429 Stockholm 100 0 Fabege Holding Lodre AB 559124-0253 Stockholm 100 0 Fabege Flemingsberg AB 559170-5214 Stockholm 100 0 Fabege Holding Generatorn AB 559170-5255 Stockholm 100 0 Stockholm Syd SBD utvecklings AB 559170-5248 Stockholm 100 1 Fabege Finansnyckeln III AB 556983-7601 Stockholm 100 0 Summa 13 400 1) Är även överensstämmande med andelen av rösterna för totalt antal aktier. Angiven kapitalandel inkluderar andra koncernbolags andel. Totalt finns i koncernen 247 koncernbolag (249). Redovisningsprincip Dotterföretag Dotterföretag är de företag där koncernen har ett bestämman- de inflytande. Bestämmande inflytande uppnås när moder- bolaget har inflytande över ett företag, är exponerat för, eller har rätt till rörlig avkastning från innehavet i företaget samt har möjlighet att använda inflytandet över företaget till att påverka avkastningen. Förekomsten och effekten av potentiella rösträt - ter som för närvarande är möjliga att utnyttja eller konvertera, beaktas vid bedömningen av huruvida koncernen utövar bestämmande inflytande. Dotterbolag medtas i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen och ingår inte i koncernredovisningen från och med den tidpunkt då det bestämmande inflytandet upphör. Förvärv av dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Köpe skill- ingen för rörelseförvärvet värderas till verkligt värde vid för - värvstidpunkten, vilket beräknas som summan av de verkliga värdena per förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar, upp - komna eller övertagna skulder samt emitterade egetkapital- andelar i utbyte mot kontroll över den förvärvade rörelsen. Förvärvsrelaterade kostnader redovisas i resultaträkningen när de uppkommer. Vid rörelseförvärv där summan av köpeskil - lingen, eventuellt innehav utan bestämmande inflytande och verkligt värde vid förvärvstidpunkten på tidigare aktieinnehav över stiger verkligt värde vid förvärvstidpunkten på identifier - bara förvärvade nettotillgångar redovisas skillnaden som goodwill i rapporten över finansiell ställning. Om skillnaden är negativ redovisas denna som en vinst på ett förvärv till lågt pris direkt i resultatet efter omprövning av skillnaden. Not 45. Aktier och andelar i koncernföretag Mkr Moderbolaget 2023 2022 Nedskrivning av aktier i dotterbolag –65 –75 Koncernbidrag 196 398 Utdelning 750 1 200 Summa 881 1 523 Mkr Moderbolaget 2023 2022 Ingående anskaffningsvärde 16 452 16 377 Förvärv och tillskott 65 75 Försäljning — — Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 16 517 16 452 Ingående nedskrivningar –3 052 –2 977 Nedskrivning –65 –75 Utgående ackumulerade nedskrivningar –3 117 –3 052 Bokfört värde 13 400 13 400 Fabege Årsredovisning 2023 114Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Not 46. Arvode och ersättningar till revisorer Till bolagets revisorer har följande ersättning utgått: Arvode och kostnadsersättning tkr Koncernen Moderbolaget 2023 2022 2023 2022 Deloitte: Revisionsuppdrag 1) 3 680 3 407 3 680 3 407 Annan revisions- verksamhet 350 150 350 150 Skatterådgivning — — — — Övriga tjänster 53 53 53 53 Summa 4 083 3 610 4 083 3 610 Pwc: Revisionsuppdrag 872 880 — — Summa 872 880 — — 1) Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokfö- ringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt råd- givning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan gransk- ning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Not 47. Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser efter balansdagen. Not 48. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande belopp: Kr Balanserat resultat 3 385 588 009 Årets resultat –139 855 426 Summa 3 245 732 583 Styrelsen och VD föreslår att beloppet disponeras enligt följande: Kr Till aktieägarna utdelas 1:80 kr per aktie 566 238 773 I ny räkning balanseras 2 679 493 810 Summa 3 245 732 583 Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per 31 december 2023, det vill säga 314 577 096 aktier. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp av egna aktier. Hotel Kung Carl, Sparven 18 i Stockholms innerstad. Fabege Årsredovisning 2023 115Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed a: • årsredovisningen har upprättats i enlighet med års redovisningslagen samt RFR 2 • årsredovisningen ger en rättvisande bild av före tagets ställning och resultat samt • förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt • beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Styrelsen och verkställande direktören intygar vidare a: • koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder (IFRS) som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av inter nationella redovisningsstandarder • koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat samt • förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rätt- visande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, resultat och ställning samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Anee Asklin Styrelseledamot Stina Lindh Hök Styrelseledamot Märtha Josefsson Styrelseledamot Anne Årneby Styrelseledamot Vår revisionsberäelse har avgivits den 7 mars 2024 Deloie AB Stockholm den 7 mars 2024 Jan Litborn Ordförande Maias Johansson Styrelseledamot Lennart Mauritzson Styrelseledamot Stefan Dahlbo Verkställande direktör Peter Ekberg Auktoriserad revisor Årsredovisningens undertecknande Fabege Årsredovisning 2023 116Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen för Fabege AB (publ) för räkenskapsåret 2023-01- 01 - 2023-12-31 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 61-72. Bolagets årsredovisning och koncernredo- visning ingår på sidorna 43-116 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställ- ning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resul- tat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Kon- cernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovis- ningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra utta- landen omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 61-72. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis- ningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul- taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och rapporten över totalresultat och rapporten över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kom- pletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Audi- ting (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta inne- fattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest bety - delsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncern- redovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställ - ningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisning- en som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av risk Fabege redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet per den 31 december 2023 är uppta- get till 78 093 Mkr. Under räkenskapsåret har samtliga fastig- heter i förvaltningsbeståndet värderats av externa värderare. Varje kvartal utförs även interna värderingar av delar av beståndet, samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Värderingarna utförs genom en individuell bedöm- ning av varje fastighets framtida intjäningsförmåga och mark- nadens avkastningskrav. Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro- och mikroekonomiska eller fastig- hetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på kon- cernens resultat och finansiella ställning. För ytterligare infor- mation hänvisas till risker och riskhantering på sidorna 50-60 samt not 4 och 17 i årsredovisningen. Våra granskningsåtgärder Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: • Granskning och bedömning av Fabeges rutin för framtagande av indata till såväl interna som externa värderingar samt granskning av konsekvent tillämpning av rutinerna och att integritet föreligger i processerna. • Granskning av indata i värderingsmodellen för ett urval av fastigheterna för bedömning av fullständighet och värdering • Utvärdering av rimligheten i de antaganden som ligger till grund för bolagets värdering genom att jämföra med exter- na datakällor samt tidigare års antaganden med faktiskt utfall. • Utvärdering av kompetens och objektivitet hos de externa värderarna. • Granskning av relevanta noter till de finansiella rapporterna. Redovisning av projekt Beskrivning av risk Fabege har under 2023 investerat 3 101 Mkr i ny- till- och ombyggnad av fastigheter. Projekt för ombyggnad/underhåll samt hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värdehöjande i förhållande till den senaste värderingen. Övriga utgifter kostnadsförs direkt. Projektfastigheter som genomgår omfattande om- eller nybyggnad och som har kontrakterade hyresgäster kassaflödesvärderas, övriga pro- jektfastigheter värderas enligt ortsprismetoden. Värderingen av pågående projekt baseras på bedömningar och antagan- den vilka kan ha en betydande påverkan på koncernens resul- tat och finansiella ställning. För ytterligare information hänvi- sas till avsnittet risker och riskhantering på sidorna 50-60 och not 17 i årsredo visningen. Våra granskningsåtgärder Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: • Granskning av Fabeges rutiner för utveckling och förädling av fastigheter, däribland processen för investeringsbeslut, attest- instruktioner och uppföljning av projektutfall. • Granskning av redovisning av projektvinster i pågående projekt. • Granskning av ett urval av aktiverade utgifter i projekt Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än års- redovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 61-72. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernre- dovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra informa- tion. I samband med vår revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedö- mer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga fel- aktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informatio- nen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rap- portera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansva- ret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upp- rättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovis- ningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direk- tören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncern- redovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovis- ningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fort- sätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om för- hållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksam- heten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagan- det om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar sty- relsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisions- berättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revi- sion som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professio- nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredo - visningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www. revisorsinspektionen.se/revisornsansvar . Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen faststäl- ler vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felak- tigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt bety- delsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisions- berättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhin- drar upplysning om frågan. Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Fabege AB (publ) organisationsnummer 556049-1523 Fabege Årsredovisning 2023 117Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Revisionsberättelse forts. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk- ställande direktörens förvaltning för Fabege AB (publ) för år 2023-01-01 - 2023-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdel- ning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdel- ningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens eko- nomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bola- gets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis- ningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum- melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummel- ser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Rev- isorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/ revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsbe- rättelsen. Revisorns uttalande om Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Fabege AB (publ) för räkenskapsåret 2023-01-01 - 2023-12-31. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag- stadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Fabege AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansva- ret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verk- ställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rap- porten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark- naden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkese- tiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisning och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den inter- na kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkstäl- lande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-formatoch en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru- vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor- ten på sidorna 61-72 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jäm- fört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredo- visningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovis- ningslagen. Deloitte AB, utsågs till Fabege AB (publ) revisor av bolags- stämman 2023-03-29 och har varit bolagets revisor sedan 2002-04-04. Stockholm den 7 mars 2024 Deloitte AB Peter Ekberg Auktoriserad revisor Fabege Årsredovisning 2023 118Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fabege Årsredovisning 2023 119Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsbestånd Fastighetsförädling och nyproduktion är viktiga hörnstenar i vår verksamhet. Vår målsäning är a arahera långsiktiga hyresgäster till icke-färdigutvecklade fastigheter som förädlas utifrån kundens specifika behov. Nedan är några av våra projekt vid utgången av året. Påsen 1 Hammarby Sjöstad Fastigheten Påsen 1 ligger i Hammarby Sjöstad med adress Textil- gatan 43. Byggnaden uppfördes 1955 och ligger cirka 700 meter från Gullmarsplan samt 200 meter från Mårtensdals tvärbanestation. Här finns go om trevliga restauranger och annan service, till exempel butiker, träningsanläggningar, vård central, apotek och bank. Det är också nära till Hammarby kaj, där du kan njuta av båtlivet med en kae i handen eller ta en härlig promenad på lunchen. Regulatorn 4 Flemingsberg Nationalscenerna Dramaten och Kungliga Operan flyar gemensamt sina verkstäder, ateljéer, repetitionssalar och arkiv till Flemingsberg. Dramaten och Operan är väldigt viktiga pusselbitar när den nya stads- delen i Flemingsberg utvecklas. Då flera olika typer av aktiviteter kom- mer pågå samtidigt i byggnaden ställs höga ljudkrav på avskiljande väggar. Det gäller även krav på fungerande logistik inom byggnaden då dekorateljén tillverkar scenografi för föreställningar som kommer a transporteras såväl inom, som till och från, fastigheten. Färdigställt: 2024 kvartal 2 Uthyrningsbar yta: 11 900 kvm Beräknad investering: 464 Mkr Hyresgäster: Kungl. Operan och Kungl. Dramatiska Teatern Miljöklass: BREEAM-SE, Very Good Färdigställt: 2025 kvartal 1 Uthyrningsbar yta: 11 000 kvm Beräknad investering: 416 Mkr Största hyresgäst: Bengt Dahlgren Stockholm AB Miljöklass: BREEAM-SE, Bespoke, Excellent Värdeförändringar på fastigheter Värderingen av fastighetsbeståndet följer en väl etablerad process. Hela fastighetsbeståndet externvärderas minst en gång per år och minst 25 procent av beståndet värderas externt vid varje kvartalsskie. Resterande fastigheter internvärderas med utgångspunkt från de externa värderingarna vid behov. Den externa värderingen utförs av Cushman & Wakefield, Newsec och Svaills. Fastighetsvärde 2009–2023 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Mdkr Fabege Årsredovisning 2023 120Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Separatorn 1 Flemingsberg Identitet, tekniska innovationer och hållbara lösningar har varit ledord i Alfa Lavals jakt på rä plats för sina 700 medarbetare. Projektet arbe- tet aktivt med a minska klimatpåverkan samt säkerställa a husets klimatavtryck under dess livslängd blir så låg som möjligt, bland annat genom a nyja förnybara energislag så som till exempel solel samt installera energieektiv teknik och säkerställa en hög grad av energi- återvinning. Avtalet med Alfa Laval är till 2047. Nöten 4 Solna Strand Saab AB har tecknat e hyresavtal om omfaar fastighetens samtliga ytor till 2045. Fastigheten på Solna Strandväg 22 uppfördes 1971 för Skaeverket. Den är robust och mångsidigt användbar och ligger nära allmänna kommunikationer. Fastigheten kommer nu a anpassas för a möta Saabs behov. Det är i huvudsak Saabs verksamhet i Järfälla med 1 800 medarbetare som berörs. Hyresgästanpassningen genom- förs med stor hänsyn till miljön, bland annat genom a mini mera kli- matavtrycket med hjälp av cirkularitet och återbruk samt a uppnå en god energiprestanda. Fastighetsbestånd forts. Färdigställt: 2025 kvartal 3 Uthyrningsbar yta: 66 000 kvm Beräknad investering: 1 196 Mkr Hyresgäst: Saab Miljöklass: BREEAM In-Use, Excellent Färdigställt: 2025 kvartal 2 Uthyrningsbar yta: 23 400 kvm Beräknad investering: 1 060 Mkr Största hyresgäst: Alfa Laval Miljöklass: BRREAM-SE, Excellent Ackordet 1 Arenastaden / Haga Norra Haga Norra är Arenastadens nya stora satsning, e ny stadskvarter med en härlig blandning av caféer, restauranger, kontor och bostäder och stort fokus på mötesplatser. Den hållbara arkitekturen präglas av klassiska kvaliteter, men med siktet mot framtiden. Med endast sju- minuter till City och med Hagaparken runt hörnet, blir det en tillgäng- lig och inbjudande plats för medarbetare, boende och besökare. Färdigställt: 2024 kvartal 3 Uthyrningsbar yta: 27 000 kvm Beräknad investering: 1 441 Mkr Största hyresgäster: JM & Coor Miljöklass: BREEAM-SE, Outstanding Fabege Årsredovisning 2023 121Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fastighetsrelaterade nyckeltal År 2023 2022 2021 2020 2019 Antal fastigheter 100 102 94 94 87 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 246 1 290 1 247 1 245 1 255 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 89 90 91 94 Hyresvärde, Mkr 3 872 3 724 3 359 3 242 3 195 Överskosgrad, % 75 74 76 75 75 Genomsniligt avkastningskrav per område, % Stockholms innerstad 4,05 Solna 4,61 Hammarby Sjöstad 4,62 Flemingsberg 5,13 Övriga marknader 5,12 Genomsnilig avkastning 4,43 Fastighetsförvärv År Område Kategori Uthyrningsbar yta, kvm Klacken 2 (50 %) Råsunda Garage 0 Anoden 4 Flemingsberg Kontor 992 Totalt 992 Fastighetsförsäljningar Fastighetsnamn Område Kategori Uthyrningsbar yta, kvm Kvartal 1: Ingen försäljning Kvartal 2: Huvudsta 3:1 Huvudsta Mark 0 Kvartal 3: Ingen försäljning Kvartal 4: Glädjen 12 Orgeln 7 Sunbyberg Kontor 12 683 39 207 Totalt 51 890 Största kunder Kund Andel, %  ) Löper till år Skandinaviska Enskilda Banken AB 6,6 2037 Ica Fastigheter AB 3,8 2030 Convendum Stockholm City AB 3,6 2034 Telia Sverige AB 3,6 2031 Tieto Sweden AB 2,7 2029 Carnegie Investment Bank AB 2,1 2027 Bilia AB 1,7 2041 Statens Skolverk 1,5 2024 Svea Bank AB 1,5 2027 Telenor Sverige AB 1,3 2028 Summa 28 1) Andel av total kontrakterad hyra. 15 högst värderade fastigheter 31 december 2023 Fastighetsnamn Område Kategori Uthyrnings- bar yta, kvm Pyramiden 4 Arenastaden Kontor 72 234 Apotekaren 22 Norrmalm Kontor 28 211 Bocken 39 Norrmalm Kontor 20 456 Nationalarenan 8 Arenastaden Kontor 45 744 Bocken 35 & 46 Norrmalm Kontor 14 298 Luma 1 Hammarby Sjöstad Kontor 38 387 Barnhusväderkv. 36 Norrmalm Kontor 25 964 Signalen 3 Arenastaden Kontor 31 492 Fräsaren 11 Solna Business Park Kontor 39 177 Smeden 1 Solna Business Park Kontor 44 543 Nöten 4 Solna strand Kontor 52 179 Poolen 1 Arenastaden Kontor 28 143 Fräsaren 12 Solna Business Park Kontor 37 370 Uarda 1 (Hus A) Arenastaden Kontor 24 359 Hägern Mindre 7 Norrmalm Kontor 13 882 Hyresavtalens genomsniliga kvarvarande löptid per delmarknad, per 31 december 2023 Område Antal fastigheter Antal hyresavtal Hyreslängd, År Stockholms innerstad 26 594 3,69 Solna 51 405 5,96 Hammarby Sjöstad 10 272 2,66 Flemingsberg 9 78 2,79 Övriga marknader  ) 4 60 1,96 Totalt/genomsni 100 1 409 4,53 1) Två bostadsfastigheter i Borås (Övriga marknader) ingår ej i tabellen. Hyresavtalens förfallostruktur Förfalloår Antal hyresavtal Årshyra, Mkr % 2024 579 552 17 2025 308 516 16 2026 287 580 17 2027 134 457 14 2028 59 170 5 2029+ 80 874 26 Kommersiellt 1 447 3 149 95 Bostadsavtal 199 33 1 Garage- och parkering 639 134 4 Totalt 2 285 3 316 100 1) Varav drygt 192 mkr redan är omförhandlade då gällande avtalen löper ut. Förändringar i fastighetsvärde Marknadsvärde, Mkr Ingående värde per 2023-01-01 86 348 + Förvärv 78 + Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 3 101 – Försäljningar –3 603 +/– Orealiserade värdeförändringar –7 831 Utgående värde 2023-12-31 78 093 Fastighetsbestånd forts. Fabege Årsredovisning 2023 122Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Fördelning av uthyrningsbar yta, per 31 december 2023 Kontor Butiker Industri/lager Hotell Bostäder Garage Totalt Stockholms innerstad 223 650 19 814 19 537 9 347 7 436 32 687 312 471 Solna 514 414 28 520 32 680 35 964 903 74 660 687 141 Hammarby Sjöstad 100 723 7 817 20 584 0 691 8 770 138 585 Flemingsberg 13 542 1 774 51 755 0 0 1 149 68 220 Övriga marknader 20 890 485 2 075 0 4 989 11 663 40 102 Totalt 873 219 58 410 126 631 45 311 14 019 128 929 1 246 519 Fastighetstabell Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Marknads- värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Förvaltningsfastigheter 61 948 63 823 3 406 91 Förädlingsfastigheter 19 234 7 431 460 — Mark- och projektfastigheter 20 64 6 839 6 — Summa 100 1 246 78 093 3 872 — Varav Stockholms innerstad 26 312 29 176 1 512 91 Varav Solna 51 687 36 930 1 772 91 Varav Hammarby Sjöstad 10 139 8 045 431 91 Varav Flemingsberg 9 68 2 923 73 — Varav Övriga 4 40 1 019 84 73 Summa 100 1 246 78 093 3 872 91 Hyresvärde per kategori Kontor: 82 % Butiker: 4 % Industri/lager: 4 % Övrigt: 10 % Totalt 3,9 Mdkr Totalavkastning fastighetsportföljen, %Uthyrningsbar yta per kategori Kontor: 70 % Butiker: 5 % Industri/lager: 10 % Övrigt: 15 % Totalt 1 246 kvm Solna: 47 % Innerstaden: 38 % Hammarby Sjöstad: 10 % Flemingsberg: 4 % Övriga marknader: 1 % Fastighetsvärde per område Totalt 78,1 Mdkr 2019 2020 2021 202 2 2023 15 10 5 0 –5 –10 % Fastighetsbestånd forts. Alfa Lavals nya kontor i Flemingsberg, klart hösten 2025. Fabege Årsredovisning 2023 123Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Projekt Pågående projekt >50 Mkr, 2023-12-31 Fastighetsbeteckning Kategori Område Färdigställt Uthyrnings- bar yta, kvm Uthyrnings- grad, % yta  ) Hyresvärde, Mkr  ) Bokfört värde, Mkr Beräknad investering, Mkr Varav upp- arbetat, Mkr Regulatorn 4 Verkstäder mm Flemingsberg Q2 2024 11 900 100 24 426 465 393 Ackordet 1 Kontor Haga Norra Q3 2024 27 000 66 98 1 300 1 441 880 Påsen 1 Kontor Hammarby Sjöstad Q1 2025 11 000 18 38 585 416 252 Regulatorn 3 (del av) Kontor Flemingsberg Q1 2025 5 800 83 10 650 193 105 Separatorn 1 Kontor Flemingsberg Q2 2025 23 400 91 59 618 1 060 620 Nöten 4 Kontor Solna Strand Q3 2025 66 000 100 155 1 826 1 196 284 Summa 145 100 84 384 5 405 4 771 2 534 Övriga mark- och projektfastigheter 2 084 Övriga förädlingsfastigheter 6 781 Totalt projekt-, mark- och förädlingsfastigheter 14 270 1) Operativ uhyrningsgrad per 2023-12-31. 2) Hyresvärde inklusive tillägg. För de största pågående projekten kan årshyran öka till 384 Mkr (fullt uthyrd) från 8 Mkr i löpande årshyra per 31 dec 2023. Byggräer 2023-12-31 Kommersiella, kvm Kvm BTA Laga kra, % Bokfört värde, kr/kvm Bostäder, kvm Kvm BTA Laga kra, % Bokfört värde, kr/kvm Stockholms innerstad 32 400 13 9 000 Stockholms innerstad 3 600 0 0 Solna 307 800 21 7 000 Solna 209 900 44 9 400 Hammarby Sjöstad 49 000 75 6 000 Hammarby Sjöstad 24 600 18 14 900 Flemingsberg 268 700 6 4 700 Flemingsberg 264 500 0 5 200 Birger Bostad — — — Birger Bostad 117 500 82 5 300 Övriga 20 000 100 1 500 Övriga — — — Summa 677 900 21 5 900 Summa 620 100 31 7 000 Investeringar 2019 2020 2021 202 2 2023 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Mkr Fabege Årsredovisning 2023 124Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFastighetsförteckning Fastighetsförteckning Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2023-12-31  1 Apotekaren 22 Norrmalm Döbelnsg 20, 24, Kungstensg 21–23, Rådmansg 40, 42, Tuleg 7 A–B 13 1902/2002 25 180 680 1 366 0 0 985 28 211 1 186 000  2 Barnhusväderkvarnen 36 Norrmalm Rådmansg 61–65 1963 13 807 1 156 2 375 0 0 8 626 25 964 678 000  3 Bocken 35 Norrmalm Lästmakarg 22–24 1951 14 607 127 194 0 0 0 14 928 1 298 000  4 Bocken 39 Norrmalm Lästmakarg 20, Kungsg 7–15 1931 16 846 2 095 1 459 0 0 56 20 456 1 151 376  5 Bocken 46 Norrmalm Regeringsgatan 56 1977 0 0 0 0 0 0 0 0  6 Bocken 47 Norrmalm Lästmakarg 8 1929 531 665 0 0 0 0 1 196 67 000 7 Bocken 52 Norrmalm Lästmakarg 14-16 145 0 0 2 213 0 0 2 358 163 200  8 Drabanten 3 Kungsholmen Kungsbroplan 3 m fl 1907 6 370 0 249 0 0 0 6 619 243 000  9 Fenix 1 Norrmalm Barnhusgatan 3 1929 3 504 48 198 0 0 0 3 750 137 886  10 Getingen 13 Vasastan Sveavägen 149 1963 11 090 839 2 830 0 0 2 415 17 174 409 000  11 Getingen 14 Vasastan Sveavägen 143–147 1953 8 340 2 505 940 0 0 1 123 12 908 284 000  12 Getingen 15 Vasastan Sveavägen 159 1963 13 405 2 502 4 577 0 0 5 001 25 485 434 000  13 Hägern Mindre 7 Norrmalm Droninggatan 27–29 1971 9 651 1 319 745 0 0 2 167 13 882 658 426  14 Islandet 3 Norrmalm Holländargatan 11–13 1904 8 243 0 12 0 0 255 8 510 280 148  15 Läraren 13 Norrmalm Torsgatan 4 1904/1929 6 839 0 1 0 0 0 6 840 292 000  16 Mimer 5 Vasastan Hagagatan 25 A–C, Vanadisvägen 9 1957 11 749 0 18 0 0 5 11 772 0  17 Norrtälje 24 Norrmalm Engelbrektsgatan 5–7 1881 6 345 0 216 0 0 526 7 087 423 000  18 Ormträsket 10 Vasastan Sveavägen 166–170, 186 1962/1967 15 402 1 837 763 0 0 2 071 20 073 511 000  19 Oxen Mindre 33 Norrmalm Luntmakarg 18 1979 6 694 0 231 0 0 3 320 10 245 352 000 20 Oxen Mindre 38 Norrmalm Malmskillnadsg 47 A, B 1979 122 0 0 2 822 0 3 2 947 158 094  21 Paradiset 23 1) Stadshagen Strandbergsg 53–57 1944 10 292 89 650 0 0 2 808 13 839 260 000 22 Paradiset 27 1) Stadshagen Strandbergsg 59–65 1959 19 312 2 961 1 844 0 0 2 229 26 346 538 000  23 Pilen 27 Norrmalm Bryggarg 12A 1907 1 865 0 192 0 0 0 2 057 124 160  24 Pilen 31 Norrmalm Gamla Brog 27–29, Vasag 38 1988 4 610 598 229 0 3 542 571 9 550 601 000  25 Sparven 18 Östermalm Birger Jarlsg 21–23, Kungsg 2 1929 1 626 1 142 49 0 5 805 0 8 622 550 000  26 Ynglingen 10 Östermalm Jungfrug 23, 27, Karlav 58–60 1929 7 075 1 252 400 2 401 0 526 11 654 449 000 Summa Stockholms innerstad 223 650 19 814 19 537 7 436 9 347 32 687 312 470 11 248 290  Certifierad / Registrerad för certifiering. Stockholms innerstad per 31 december 2023 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. Fabege Årsredovisning 2023 125Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFastighetsförteckning l 4 l 6 l 7 Essinge leden Västerbron Norr Mälarstrand Scheelegatan Fleminggatan Kungsholms gatan Munk GAMLA STAN bro leden Sloet Skeppsbron Sveavägen Droninggatan Olof Palmes gata Vasagatan NORRMALM Sergels Torg Hamngatan Kungs- träd- gården STURE- PLAN Birger Jarlsgatan Nybroviken Karla- plan Valhallavägen Lidingövägen Linnégatan Narvavägen Karlavägen Tegnér- lunden Gamla stan Norrmalm Östermalm Djurgården Södermalm Långholmen Kungsholmen Vasastaden Riddarfjärden Vasadjupet Nybroviken B i r g e r J a r lsga ta n S v e a v äg en G ö t g a t a n V a lha l l a v äg e n D r o  n i ng h olmsv . K u n gs g at a n R i n g v ä g e n S öd ert ä ljevä g e n Norrmalms torg 9 20 3 - 7 13 21 22 14 8 16 2 1 17 25 26 23 15 12 10 18 11 S ö d e r M äl a r s t r a n d N orr M ä l a r st r a n d 24 19 - Innerstaden Lilla Ekhagen Koloniområde parken Bock- Freskati Ålkistan Bellevue Montebello holmen Sveaplan Bellevue- Torphagen Sundbyberg Brunnsviken Råstasjön Lötsjön Bällstaviken S o l na väg e n R å s und a v ä g e n A r mé g a t a n St or g at a n Sve t s a r v ä g e n U pps a l a v ä g e n B e r g s h a m r a v ä g e n Fr ös u nd a le de n E k e n b e r g s v . En k ö p in g s v äge n Huv u ds t a le den Huvudsta Solna station Solna Centrum Råsunda Näckrosen Hallonbergen Frösunda Frösundavik Lilla Alby Västra skogen Hagalund Gårdsvägen D a l v ä g e n Friends Arena 53 29 28 27 32 30 31 35 36 37 33 51 24 12 21 6 2 3 4 20 19 18 1 5 48 10 11 22 17 9 15 34 47 25 14 16 13 50 4443 45 26 23 46 7 49 8 38 - 42 Solna Arenastaden Solna Business Park Apotekaren 22, Stockholms innerstad. Bocken 39, Stockholms innerstad. Smeden 1, Solna Business Park.Pyramiden 4, Arenastaden. Fabege Årsredovisning 2023 126Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFastighetsförteckning Solna per 31 december 2023 Solna, Arenastaden Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2023-12-31 1 Farao 14 2) Arenastaden Dalvägen 10, Pyramidvägen 7, 9 1967 0 0 0 0 0 0 0 76 330 2 Farao 15 1) Arenastaden Dalvägen 8, Pyramidvägen 5 1981 6 427 723 1 001 0 0 1 020 9 171 74 200 3 Farao 16 1) Arenastaden Dalvägen 4–6, Pyramidvägen 3 1973 2 792 1 297 1 722 0 0 0 5 811 47 041 4 Farao 17 1) Arenastaden Dalvägen 2, Pyramidvägen 1975 3 180 786 2 861 0 0 365 7 192 47 600 5 Farao 19 2) Arenastaden Magasinsvägen 0 0 0 0 0 0 0 0  6 Farao 20 Arenastaden Pyramidvägen 7 1964 7 290 0 166 0 0 375 7 831 208 000  7 Farao 8 Arenastaden Dalvägen 12, Pyramidvägen 11 2001 5 839 0 347 0 0 0 6 186 142 000 8 Järva 3:7 2) Arenastaden Evenemangsgatan 0 0 0 0 0 0 0 822 9 Kairo 1 1) Arenastaden Pyramidvägen 2 1983 10 741 0 0 0 0 0 10 741 84 200  10 Nationalarenan 3 Arenastaden Evenemangsgatan 48 2 488 0 0 0 16 677 0 19 165 574 000 11 Nationalarenan 5 Arenastaden Evenemangsgatan 32 2013 0 0 0 0 0 25 500 25 500 74 000  12 Nationalarenan 8 Arenastaden Stjärntorget 1, Råsta strandväg 15C, Evenemangsgatan 2C 2018 45 744 0 0 0 0 0 45 744 1 134 000  13 Poolen 1 Arenastaden Kolonnvägen 24 2022 27 109 912 122 0 0 0 28 143 489 000  14 Pyramiden 4 Arenastaden Stjärntorget 3–5, Pyramidvägen 4–22, Magasinsvägen 6–12, Råsta strandväg 5–9 2018 72 234 0 0 0 0 0 72 234 2 081 000 15 Semaforen 1 Arenastaden Gustav III:s boulevard 0 0 0 0 0 159 159 0  16 Signalen 3 Arenastaden Kolonnvägen 22 2019 31 116 0 376 0 0 0 31 492 704 000  17 Stigbygeln 2 Arenastaden Gårdsvägen 6 1955 7 646 95 326 0 0 349 8 416 163 000  18 Stigbygeln 3 1) Arenastaden Gårdsvägen 8 1960 5 047 262 608 0 0 0 5 917 97 026  19 Stigbygeln 5 Arenastaden Gårdsvägen 10 A, B 1963 6 794 0 50 0 0 570 7 414 143 000  20 Stigbygeln 6 Arenastaden Gårdsvägen 12–18 2001 8 980 581 372 0 0 0 9 933 248 000  21 Tygeln 3 Arenastaden Gårdsvägen 13–21 2001 2 437 0 0 0 0 5 290 7 727 131 599  22 Tömmen 1 1) Arenastaden Gårdsvägen 2–4 1952 3 083 0 1 320 0 2 630 7 033 27 543 23 Tömmen 2 Arenastaden Gårdsvägen 2 0 0 0 0 0 2 610 2 610 0  24 Uarda 1 Arenastaden Dalvägen 30, Evenemangsgatan 27–31, Vintervägen 33 1987 22 601 1 248 480 0 0 30 24 359 655 000  25 Uarda 4 1) Arenastaden Dalvägen 14–16 1992 6 529 0 1 333 0 0 0 7 862 143 198 Summa Solna, Arenastaden 278 077 5 904 11 084 0 16 677 38 898 350 640 7 344 559  Certifierad / Registrerad för certifiering. 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. Fabege Årsredovisning 2023 127Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFastighetsförteckning Solna Business Park Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2023-12-31 26 Fräsaren 9 1) Solna Business Park Svetsarvägen 22 1962 4105 0 5610 0 0 0 9 715 20 449  27 Fräsaren 10 Solna Business Park Svetsarvägen 24 1964 7 224 4 241 138 0 0 9 11 612 191 000  28 Fräsaren 11 Solna Business Park Englundavägen 2-4, Svetsarvägen 4–10 1962 33 144 255 924 0 1 840 3 014 39 177 672 000  29 Fräsaren 12 Solna Business Park Svetsarvägen 12–18, 20, 20A 1964 19 403 10 163 964 0 0 6 840 37 370 652 000 30 Sliparen 1 1) Solna Business Park Ekensbergsv 115, Svetsarv 1–3 1963 362 0 3 032 0 0 1 388 4 782 23 000  31 Sliparen 2 Solna Business Park Ekensbergsv 113, Svetsarv 3–5 1964 17 437 344 704 0 0 3 315 21 800 261 287  32 Smeden 1 Solna Business Park Englundav 6–14, Smidesv 5–7, Svetsarv 5–17 1967 34 338 4 159 1 770 467 0 3 809 44 543 728 447  33 Svetsaren 1 Solna Business Park Englundavägen 7 1964 12 410 742 588 0 0 2 430 16 170 191 000 34 Svetsaren 3 1) Solna Business Park Enlundavägen 9–13 15 212 329 1 979 436 2 491 3 660 24 107 293 997 35 Yrket 3 1) Solna Business Park Smidesvägen 2–8 1982 2 584 0 3 356 0 0 1 470 7 410 39 000 Summa Solna Business Park 146 219 20 233 19 065 903 4 331 25 935 216 685 3 072 180 Solna, Haga Norra Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2023-12-31  36 Ackordet 1 2) 0 0 0 0 0 0 0 368 040 37 Ackordet 2 2) 0 0 0 0 0 0 0 181 300 38 Kvarten 1 2) Råsunda Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 366 165 39 Kvinten 1 2) Råsunda Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 485 548 40 Tersen 1 2) Råsunda Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 90 103 41 Hagalund 2:16 2) Haga Norra Frösundaleden 4 0 0 0 0 0 0 0 0  42 Hagalund 2:11 Haga Norra Kolonnvägen 2021 15 017 158 180 0 0 0 15 355 284 800 Summa Solna, Haga Norra 15 017 158 180 0 0 0 15 355 1 775 956 Solna, Övrigt Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2023-12-31 43 Distansen 4 2) Ulriksdal 2016 0 0 0 0 0 0 0 18 900  44 Distansen 6 Ulriksdal Kolonnvägen 43–55 2016 10 500 539 0 0 0 0 11 039 162 200 45 Distansen 7 Ulriksdal Kolonnvägen 57–59 2016 0 0 0 0 0 9 810 9 810 41 762  46 Fortet 2 Arenastaden Råsundavägen 1–3, Hagavägen 1 1958 0 0 0 0 7 533 17 7 550 76 000  47 Hörnan 1 Råsunda Solnavägen 31 – 35, Garvis Carlssons gata 1–9 2018 15 698 730 32 0 0 0 16 460 487 000  48 Järvakrogen 3 Frösunda Enköpingsvägen 1 2015 0 0 0 0 7 423 0 7 423 239 000 49 Klacken 2 Råsunda Garvis Carlssons gata 0 0 0 0 0 0 0 14 000 50 Lagern 2 2) Råsunda Solnavägen 37, Idrosgatan 7 1985 0 0 0 0 0 0 0 0  51 Nöten 4 2) Solna Strand Solna strandväg 2–60 1971 48 903 956 2 320 0 0 0 52 179 979 000 Summa Solna, Övrigt 75 102 2 225 2 352 0 14 956 9 827 104 462 2 017 862 Summa Solna (Arenastaden + Solna Business Park + Haga Norra + Övrigt) 514 414 28 520 32 681 903 35 964 74 660 687 142 14 210 557  Certifierad / Registrerad för certifiering. 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. Fabege Årsredovisning 2023 128Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFastighetsförteckning Hammarby Sjöstad per 31 december 2023 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2023-12-31  1 Fartygstrafiken 2 Hammarby Sjöstad Hammarby Allé 93 1955 6 711 1 840 165 0 0 9 8 725 191 000  2 Båtturen 2 Hammarby Sjöstad Hammarby Kaj 12, Hammarby Kaj 14–18 1937 16 099 276 457 0 0 1 230 18 062 521 000  3 Korphoppet 1 Hammarby Sjöstad Virkesvägen 24–26 1949 8 473 575 3 875 0 0 1 244 14 167 185 400 4 Korphoppet 5  ) Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 37–39 1968 0 0 0 0 0 0 0 8 400  5 Korphoppet 6 Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 33 1988 0 428 4 254 0 0 0 4 682 95 000  6 Luma 1 Hammarby Sjöstad Ljusslingan 1–17, 2–26, Glödlampsgränd 1–6, Lumaparksv 2–18, 5–15, Kölnag 3 1930 30 089 2 394 1 365 691 0 3 848 38 387 605 696  7 Påsen 1  ) Hammarby Sjöstad Textilgatan 41–43 8 425 0 3 051 0 0 384 11 860 108 073 8 Trikåfabriken 12  ) Hammarby Sjöstad Hammarby Fabriksväg 27, Virkesvägen 8–10 1942 4 632 891 4 291 0 0 978 10 792 158 504  9 Trikåfabriken 8  ) Hammarby Sjöstad Virkesvägen 12, Heliosgatan 1–3 1930 11 623 1 037 2 649 0 0 12 15 321 251 000  10 Trikåfabriken 9 Hammarby Sjöstad Virkesvägen 2–4 1928 14 671 375 477 0 0 1 065 16 588 548 000 Summa Hammarby Sjöstad 100 723 7 816 20 584 691 0 8 770 138 584 2 672 073  Certifierad / Registrerad för certifiering. Hammarby sjö Sickla kanal Skanstull Gullmarsplan Lumaparken Hammarbyleden Hammarby Fabriksväg sjöstad Hammarby 2 10 8 9 5 4 3 1 6 7 1) Förädlingsfastighet. 2) Mark & projektfastighet. Luma 1, Hammarby Sjöstad. Fabege Årsredovisning 2023 129Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationFastighetsförteckning Flemingsberg per 31 december 2023 Övriga per 31 december 2023 Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2023-12-31 1 Anoden 4 1) Flemingsberg 0 0 1 000 0 0 0 1 000 12 314 2 Baeriet 3 1) Flemingsberg Regulatorvägen 15 1981 0 0 800 0 0 0 800 5 728 3 Baeriet 4 2) Flemingsberg Regulatorvägen 17 0 0 0 0 0 0 0 3 604 4 Generatorn 10 2) Flemingsberg 0 0 0 0 0 0 0 0 5 Generatorn 11 2) Flemingsberg Björnkullavägen 0 0 0 0 0 0 0 0 6 Regulatorn 3 1) Flemingsberg Jonvägen 1, 3; Elektronvägen 2, 4, 6; Regulatorvägen 6, 8 1963 9 675 1 774 11 938 0 0 0 23 387 111 138 7 Regulatorn 2 1) Flemingsberg Elektronvägen 1 3 867 0 38 017 0 0 1 149 43 033 173 508  8 Regulatorn 4 2) Flemingsberg Elektronvägen 0 0 0 0 0 0 0 13 500  9 Separatorn 1 2) Flemingsberg 0 0 0 0 0 0 0 29 369 Summa Flemingsberg 13 542 1 774 51 755 0 0 1 149 68 220 349 161 Sollentuna och Borås Fastighetsnamn Område Gatuadress Byggår Kontor/kvm Butik/kvm Industri + lager/kvm Bostad/kvm Hotell/kvm Parkering + övrigt/kvm Total uthyrnings- bar yta/kvm Taxvärde tkr, 2023-12-31 1 Tekniken 1  ) Sollentuna 0 0 0 0 0 0 0 126 2 Kabelverket 2 Älvsjö Glasfibergatan 6–14 mfl 1996 19 115 485 2 075 0 11 663 33 338 251 000 3 Daggkåpan 2 Borås Backadalsstigen 4 A–D, 6 A–F 2021 1 775 0 0 3 705 0 0 5 480 106 520 4 Solrosen 16 Borås Druveforsvägen 31 2021 0 0 0 1 284 1 284 36 600 Summa Övriga 20 890 485 2 075 4 989 0 11 663 40 102 394 246  Certifierad / Registrerad för certifiering. Fastighetsförteckningen innehåller samtliga fastigheter i våra ägor per 31 december 2023. Om inget annat anges klassas fastigheten som en Förvaltningsfastig- het, det vill säga en fastighet i löpande och aktiv förvaltning. 1) Förädlingsfastighet – Fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens drisöver- sko. Drisöverskoet påverkas antingen direkt av projektet eller av uthyrnings begränsningar inför förestående förädling. Nyligen förvär- vade fastigheter (inom e år) med pågående arbete för a väsentligt förbära fastighetens drisöversko i förhållande till förvärvstillfället. 2) Mark & projektfastighet – Mark och exploateringsfastigheter samt fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. K a tri ne b er g s vä g e n F l e m i ngsb e r g s l ed e n D i a gno svä ge n O r t o p e d v Terapivä ge n B j ö r n ku l l a v ä g en Hud d i n g evägen A l f re d N ob els al l é H ä l sovägen R ö n t g e n v ä g e n V är m e s li n g a n A m b ul a n s v ä g e n M a rsv Te l l u s v ä g e n J on väg en R e g u l a t o r v ä ge n E l e k tr o n vä g e n K v a rnän gsv ä g en S ågs t u v ä g e n Vi s ä t t r a v ä g e n Flemingsbergs- parken Novums forsknings- park Annersta- skolan Kästa skola Flemingsbergs station Visära- hallen Visära idrosplats Tingsrä Visära- skolan Södertörns högskola Tandläkar- högskolan Huddinge Universitetssjukhus Räspsykiatrisk klinik Infektions- klinik Flemingsbergs kyrka IT-Gymnasiet FLEMINGSBERG VISÄTTRA E bb a B åå ts v ä g Vå rdar v Me d i c i n v R e g ulato r vägen L ogope d v ä gen Hörselsli n ga n P arkvägen 226 5 2 1 6 4 3 7 8 Separatorn 1, Flemingsberg. Fabege Årsredovisning 2023 130Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Femårsöversikt 2023 2022 2021 2020 2019 Resultaträkningar, Mkr Hyresintäkter 3 366 3 032 2 889 2 806 2 856 Bruoresultat 2 528 2 161 2 176 2 112 2 144 varav bruoresultat fastighetsförvaltning- drisöversko 2 524 2 240 2 185 2 112 2 144 varav bruoresultat bostadsutveckling 4 –79 –9 — — Realiserad värdeförändring/Resultat fastighetsförsäljningar 0 74 56 49 0 Orealiserad värdeförändring, fastigheter –7 831 –233 4 585 2 715 5 743 Förvaltningsresultat 1 458 1 373 1 537 1 474 1 532 Resultat före ska –7 380 2 964 6 712 4 007 7 034 Resultat eer ska –5 518 2 376 5 400 3 167 6 006 Balansräkningar, Mkr Goodwill 205 205 205 — — Fastigheter 78 093 86 348 83 257 76 648 74 250 Nyjanderästillgång tomträ 949 1 243 1 092 897 942 Övriga materiella anläggningstillgångar 30 25 22 15 6 Derivatinstrument 925 1 689 121 20 58 Finansiella anläggningstillgångar 1 319 456 832 1 108 810 Projekt- och exploateringsfastigheter 519 892 821 — — Övriga omsäningstillgångar 997 1 042 1 411 350 318 Kortfristiga placeringar 98 96 96 108 134 Likvida medel 85 87 131 20 24 Eget kapital 39 244 45 514 45 174 41 542 40 068 Avsäningar 8 305 10 195 9 603 8 288 7 613 Räntebärande skulder 32 982 33 341 30 399 26 669 26 414 Leasingskuld 949 1 243 1 093 897 942 Derivatinstrument 240 0 186 617 426 Ej räntebärande skulder 1 342 1 633 1 336 970 1 079 Balansomslutning 83 220 92 083 87 988 79 166 76 542 2023 2022 2021 2020 2019 Nyckeltal  ) Överskosgrad, % 75 74 76 75 75 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 3,4 4,1 4,3 4,4 Soliditet, % 47 49 51 52 52 Skuldkvot, ggr 13,5 15,6 14,7 13,2 12,8 Skuldsäningsgrad, ggr 0,8 0,7 0,7 0,6 0,7 Belåningsgrad fastigheter, % 42 38 36 35 36 Avkastning på eget kapital, % –13,0 5,2 12,5 7,8 16 Genomsnilig ränta på räntebärande skulder, % 3,13 2,31 1,62 1,67 1,72 Totalavkastning fastigheter –6,2 2,4 8,7 6,6 11,5 Fastighetsförvärv samt investeringar i befintliga fastigheter, Mkr 3 101 3 325 2 626 1 854 2 556 Fastighetsförsäljningar, försäljningspris, Mkr 3 859 — — 3 541 1 701 Medelantal anställda 217 206 196 180 172 Data per aktie, kr Resultat –17,54 7,49 16,73 9,65 18,16 Eget kapital 125 145 141 127 121 Kassaflöde från löpande verksamhet 4,99 6,29 4,7 4,11 6,1 Utdelning  ) 1,80 2,40 4,00 3,60 3,20 Direktavkastning, % 1,7 2,7 2,6 2,8 2 Börskurs vid årets slut  ) 108,20 88,7 151,55 129,35 159,8 Antal utestående aktier vid årets slut före utspädnings eekt, miljoner 314,6 314,6 321,3 326,2 330,8 Antal utestående aktier vid årets slut eer utspädnings eekt, miljoner 314,6 314,6 321,3 326,2 330,8 1) Nyckeltal baserade på genomsniligt antal aktier, eget och sysselsa kapital och räntebärande skulder har beräknats utifrån vägda genomsni. Justering eer split 2:1. 2) Kontantutdelning 2023 enligt förslag a utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,45 kr/aktie. 3) Senast betalt. Fabege Årsredovisning 2023 131Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig information Härledning av nyckeltal 2023 2022 Avkastning på eget kapital Periodens resultat, Mkr –5 518 2 376 Genomsniligt kapital, Mkr 42 379 45 344 Avkastning på eget kapital, % –13,0 5,2 Soliditet Eget kapital, Mkr 39 244 45 514 Balansomslutning, Mkr 83 220 92 083 Soliditet, % 47 49 Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder, Mkr 32 982 33 341 Bokfört värde fastigheter, Mkr 78 093 86 348 Bokfört värde projekt- & exploateringsfastigheter 519 892 Belåningsgrad fastigheter, % 42 38 Skuldkvot Bruoresultat, Mkr 2 528 2 161 Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter 6 81 Central administration, Mkr –97 –102 Summa, Mkr 2 437 2 140 Räntebärande skulder, Mkr 32 982 33 341 Skuldkvot, ggr 13,5 15,6 2023 2022 Räntetäckningsgrad Bruoresultat, Mkr 2 528 2 161 Återläggning nedskrivning projekt- och exploateringsfastigheter 6 81 Tomträsavgäld, Mkr –45 –42 Central administration, Mkr –97 –102 Summa, Mkr 2 392 2 098 Ränteneo, Mkr –962 –612 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 3,4 Skuldsäningsgrad Räntebärande skulder, Mkr 32 982 33 341 Eget Kapital, Mkr 39 244 45 514 Skuldsäningsgrad, ggr 0,8 0,7 Totalavkastning fastigheter Driöversko, Mkr 2 524 2 240 Orealiserade och realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr –7 831 –159 Marknadsvärde inkl. periodens investeringar, Mkr 85 924 86 507 Totalavkastning fastigheter, % –6,2 2,4 De nyckeltal som inte är enligt ESMA är branschspecifika nyckeltal samt sådana som är av intresse för analytiker, intressenter och investerare. Finansiella mål Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen: • Soliditeten ska vara lägst 35 procent • Belåningsgraden ska inte överstiga 50 procent • Skuldkvoten ska högst vara 13 gånger • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,2 gånger Fabege Årsredovisning 2023 132Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHärledning av nyckeltal 2023 2022 EPRA nyckeltal EPRA Earnings (förv.res eer betald ska), Mkr 1 314 1 248 EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 4,18 3,93 EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 47 052 54 334 EPRA NRV, kr/aktie 150 173 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 44 177 50 629 EPRA NTA, kr/aktie 140 173 EPRA NDV (substansvärde), Mkr 39 228 45 623 EPRA NDV, kr/aktie 125 145 EPRA Vakansgrad, % 9 11 EPRA Hyresintäkt förändring identiskt bestånd, % 11 5 EPRA EPS Förvaltningsresultat, Mkr 1 458 1 373 Avdrag för skaemässiga avskrivningar, Mkr –758 –767 Summa, Mkr 700 606 Nominell ska, Mkr 144 125 EPRA resultat totalt (förvaltningsresultat minskat med nominell ska), Mkr 1 314 1 248 Antal aktier, miljoner 314,6 317,2 EPRA EPS, kr/aktie 4,18 3,93 2023 2022 EPRA NRV, EPRA NTA & EPRA NDV Eget kapital, Mkr 39 244 45 514 Återläggning av beslutad, ej utbetald utdelning, Mkr 189 314 Återläggning räntederivat, Mkr –686 –1 689 Återläggning av uppskjuten ska 8 305 10 195 enligt balansräkningen, Mkr EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), Mkr 47 052 54 334 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA NRV, (långsiktigt substansvärde) kr/aktie 150 173 Återläggning goodwill enligt balansräkningen, Mkr –205 –205 Avdrag av verklig uppskjuten ska, Mkr –2 670 3 500 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), Mkr 44 177 50 629 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA NTA (långsiktigt substansvärde) kr/aktie 140 161 Avdrag av räntederivat –686 1 689 Avdrag av uppskjuten ska enligt balansräkningen eer justering av bedömd verklig uppskjuten ska, Mkr –5 634 –6 695 EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde), Mkr 39 229 45 623 Antal aktier, miljoner 314,6 314,6 EPRA NDV (kortsiktigt substansvärde) kr/aktie 125 145 EPRA vakansgrad Bedömt marknadsvärde för vakanta hyror, Mkr 318 363 Hyresvärde, årsbasis hela portföljen 3 406 3 313 EPRA Vakansgrad, % 9 11 EPRA investeringar Förvärv, Mkr 78 1 068 Investering i Förädling- och projektfastigheter, Mkr 2 094 1 427 Investering i Förvaltningsfastigheter, Mkr 1 007 830 Övrigt, Mkr — — EPRA Investeringar totalt, Mkr 3 179 3 325 Härledning av nyckeltal forts. Fabege Årsredovisning 2023 133Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHärledning av nyckeltal Definitioner Vi presenterar vissa finansiella må i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS. Vi anser a dessa må ger värdefull kompleerande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och benchmarking av vår verksamhet. Eersom inte alla företag beräknar finansiella må på samma sä är dessa inte alltid jämförbara med må som används av andra företag. Dessa finansiella må ska därför inte ses som en ersäning för må som definieras enligt IFRS. Nedanstående nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges. Avkastning på eget kapital Periodens/årets resultat dividerat med genomsniligt eget kapital. Vid delårsbokslut omräknas avkastningen till helårs basis utan hänsyn till säsongsvariationer. Avkastning på investerat kapital i projektportföljen  ) Värdeförändring på projekt- och förädlings fastigheter dividerat med investerat kapital (exklusive ingångsvärde) i projekt- och förädlingsfastigheter under perioden. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. Direktavkastning, aktien Årets utdel ning dividerat med börs kursen vid årets slut. Eget kapital per aktie Moderbolagets aktie ägares andel av eget kapital enligt balansräkningen dividerat med antal aktier vid periodens slut. Ekonomisk uthyrningsgrad  ) Kontrakts värde dividerat med hyresvärde vid periodens slut. EPRA EPS Förvaltningsresultat med avdrag för nominell ska hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsniligt antal aktier. Med skae pliktigt förvalt- ningsresultat avses förvaltnings resultat med avdrag för bland annat skae mässigt avdragsgilla avskrivningar och ombygg nationer. EPRA NDV – NET DISPOSAL VALUE Eget kapital enligt balansräkningen. EPRA NRV – NET REINSTATEMENT VALUE Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av ränte derivat och uppskjuten ska enligt balansräkningen. EPRA NTA – NET TANGIBLE ASSETS Eget kapital enligt balansräkningen med åter läggning av ränte derivat och uppskjuten ska enligt balansräk- ningen. Justerat för verklig upp skjuten ska istället för nominell upp skjuten ska. EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyres värdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Identiskt bestånd De fastigheter som Fabege ägt under hela räkenskapsperioden samt under motsvarande räkenskapsperiod föregående år. Förvaltningsfastigheter  ) Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. Förädlingsfastigheter  ) Fastigheter med pågående eller planerad om- eller till- byggnad som väsentligt påverkar fastighetens dris - översko. Dris överskoet påverkas antingen direkt av projektet eller av ut hyrningsbegränsningar inför förestående förädling. Hyresvärde  ) Kontraktsvärde samt bedömd årshyra för outhyrda lokaler eer rimlig generell upprustningsinsats. Kassaflöde från löpande verksamhet per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten (eer för- ändring av rörelse kapital) dividerat med genomsniligt antal utestående aktier. Kontraktsvärde  ) Anges som årsvärde. Grund hyra enligt hyres kontrakt plus index uppräkning och hyrestillägg. Mark- och projektfastigheter  ) Mark- och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nyprod uktion/totalombyggnad. Neouthyrning  ) Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsäg- ningar för avfly. Resultat/vinst per aktie Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat eer ska dividerat med genomsniligt antal ute stående aktier i perioden. Definition enligt IFRS. Räntetäckningsgrad Bruoresultat minus central administration i förhållande till ränte neo (ränte kostnader minus ränteintäkter). Skuldkvot Räntebärande skulder dividerat med rullande tolv måna- ders bruoresultat minus central administration. Skuldsäningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. Soliditet Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande infly- tande dividerat med balansomslutning. Totalavkastning fastigheter Periodens driöversko plus orealiserade och realise- rade värdeförändringar på fastig heter dividerat med marknadsvärdet vid periodens ingång plus periodens investeringar. Verklig uppskjuten ska Bedömd verklig uppskjuten ska har beräknats till cirka 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 pro- cent. Vidare har antagits a underskosavdragen reali- seras under fyra år med en nominell ska om 20,6 pro- cent vilket ger e nuvärde av uppskjuten skaefordran om 19,7 procent. Beräkningen baseras även på a fast- ighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 pro- cent säljs direkt med en nominell skaesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skaesats uppgår till 6 procent vilket ger e nuvärde av uppskjuten skaeskuld om 4 procent. Återköpsgrad  ) Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägnings bara kontrakt. Överskosgrad  ) Drisöversko dividerat med hyresintäkter. 1) Nyckeltalet är operationellt och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. Fabege Årsredovisning 2023 134Om Fabege Hållbarhet Förvaltningsberäelse Ekonomisk redovisning Övrig informationHärledning av nyckeltal Årsstämma och anmälan Årsstämman hålls i Filmstaden Scandinavia, Mall of Scandinavia, Råsta Strandväg 19A Solna, tisdagen den 9 april 2024 klockan 15.00. Inregistrering till årsstämman börjar klockan 14.15. Årsstämman kommer a sändas live och aktieägare kommer a kunna ställa frågor digitalt genom chafunktion. Möjlighet a poströsta i förväg finns. Anmälan Aktieägare som önskar deltaga i bolagsstämman ska dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB (f.d. VPC AB) förda aktie boken torsdagen den 28 mars 2024, dels anmäla si och eventuella biträdens deltagande senast klockan 16.00 onsdagen den 3 april 2024. Anmälan om deltagande i års stämman sker på något av följande sä: • Per post: Fabege AB (publ), ”Fabeges Årsstämma” c/o Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm • Per telefon: 08-402 90 68 • Per mejl: generalmeetingservice@euroclear.com • Via Euroclears webbplats: anmalan.vpc.se/euroclearproxy Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person- eller organisationsnummer, adress och telefonnummer, aktie- innehav samt eventuella biträden. Aktieägare som för- valtarregistrerat sina aktier måste, för a äga rä a del- ta vid årsstämman, tillfälligt låta omregistrera dessa hos Euroclear Sweden AB i eget namn. Sådan omregistrering måste vara verkställd senast torsdagen den 3 april 2024. För a dea ska kunna ske, måste aktieägare i god tid före nämnda dag meddela förvaltaren si önskemål om omregistrering. Sker deltagande med stöd av fullmakt bör denna, tillsammans med förekommande registre- ringsbevis eller andra behörighetshandlingar, insändas i samband med anmälan. Poströstning Vid poströstning ska e särskilt formulär användas, vilket finns tillgängligt på vår hemsida, fabege.se/ arsstamma. Där finns också yerligare information om röstnings- förfarandet. Poströsten ska vara Euroclear Sweden AB tillhanda senast den 3 april 2024. Vid poströstning gäller till viss del samma regler som vid personligt deltagande. Det innebär a aktieägaren dels måste vara registrerad i bolagets aktiebok, dels ha anmält sin avsikt a deltaga i stämman och a om akti- erna är förvaltarregistrerade ha tillse a aktierna är registrerade i eget namn, senast vid de respektive datum som anges ovan. Vid poströstning får aktieägaren inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är rösten i dess helhet ogiltig. Vid poströstning genom ombud ska aktieägaren utfärda en skrilig och daterad fullmakt för ombudet. Om aktieägaren är en juridisk person ska förekomman- de registreringsbevis eller andra behörighets handlingar insändas i samband med anmälan om poströstning. Information till aktieägare Vi publicerar årsredovisning och delårsrapporter på svenska och engelska. Alla publikationer finns som pdf på vår hemsida, fabege.se. Till de aktieägare som önskar tillhandahåller vi års- redovisning per post. Alla finansiella rapporter och press meddelanden finns tillgängliga på svenska och engelska på vår hemsida. Vi tillhandahåller även information via en prenumera- tionstjänst på hemsidan. På vår hemsida finns även aktu- ell information om vår aktiekurs. Därutöver håller vi kvar- talspresentationer isamband med varje kvartalsrapport. Mia Häggström Hållbarhetschef 08-555 148 54, mia.haggstrom@fabege.se Peter Kangert IR-ansvarig 08-555 148 40, peter.kangert@fabege.se Kalender 2024 Viktiga datum Årsstämma 2024 9 april 2024 Delårsrapport jan – mar 2024 25 april 2024 Delårsrapport jan – juni 2024 5 juli 2024 Delårsrapport jan – sep 2024 22 oktober 2024 Kontaktinformation 549300JNPI46XNH0PM972023-01-012023-12-31549300JNPI46XNH0PM972022-01-012022-12-31549300JNPI46XNH0PM972023-12-31549300JNPI46XNH0PM972022-12-31549300JNPI46XNH0PM972021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JNPI46XNH0PM972022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JNPI46XNH0PM972022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JNPI46XNH0PM972021-12-31549300JNPI46XNH0PM972023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300JNPI46XNH0PM972023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300JNPI46XNH0PM972023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300JNPI46XNH0PM972023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300JNPI46XNH0PM972023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:SEKiso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares