Diös Fastigheter AB

”Några kloka ord ur vd-ordet blir till ett snyggt citat.” Knut Rost, vd

2023 Diös Fastigheter Årsredovisning

”Våra affärsdrivna team, i kombination med en stark marknad, ger oss förutsättningar att ytterligare utveckla vår affär och ta tillvara vår tids största gröna tillväxtrevolution. Vi ser fram emot ett spännande 2024.”

Knut Rost, vd

Hyresgästen Åre Destinations nyrenoverade kontor på Årevägen 55, Åre.

Omslagsbild: Malin Jakobsson, ekonom, Lars-Göran Andersson Bång, energiansvarig, Adam Ekberg, ekonom, och Jonte Dahlberg, fastighetstekniker, på Diös huvudkontor i Östersund.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Innehåll

Introduktion	Marknad	Strategi och affär	Ekonomisk redovisning	Finansiella rapporter	Hållbarhetsrapport	Nyckeltal
Introduktion ___ 4	Marknadsutblick ___ 10	Affärsmodell ___ 16	Förvaltningsberättelse ___ 32	Noter ___ 53	Miljö och klimat ___ 78	Definitioner ___ 101
Det här är Diös ___ 4	Marknad ___ 14	Prioriterade handlingar ___ 17	Risker och riskhantering ___ 35	Revisionsberättelse ___ 72	Människor ___ 80	Femårsöversikt ___ 102
Året som gått ___ 5	Våra tio städer & Diösstaden ___ 14-15	Hållbar förflyttning mot framtiden ___ 18	Bolagsstyrningsrapport ___ 37		Schyssta affärer___ 81
Mål och utfall ___ 6		Ta tillvara vår starka marknad ___ 20	Styrelse ___ 43		Principer för hållbarhetsupplysningar ___ 83
Vd-ord ___ 8		Rätt hyresgäst på rätt plats ___ 21	Koncernledning ___ 44
		Fokus på kontor ___ 22	Finansiella rapporter ___45
		Fastigheter med mixat innehåll ___ 26
		Leva nära hyresgästen ___ 28
		Engagerade medarbetare ___ 29
		Finansiell riskhantering ___ 30

Diös legala finansiella rapporter återfinns på sidorna 45–52 och är reviderade av bolagets revisorer. Diös hållbarhetsredo visning har översiktligt granskats av bolagets revisorer. Vilka sidor redovisningen omfattar framgår av sidhänvisningen i GRI-index på sidorna 93–94.

Introduktion

Fokus kontor 22
14
17
10
76
Vd-ord
Marknadsutblick
Vår marknad
Hållbarhetsrapport
Prioriterade handlingar
8

I vår finansiella rapportering delar vi upp våra lokalslag i; kontor, butik, bostad, hotell/restaurang, vård/utbildning, industri/lager och övrigt. I vår kommunikation kopplad till erbjudandet och i beskrivningen av våra städer har vi valt att prata om kontor, lokaler för urban service och bostäder. Begreppet urban service inrymmer då lokalslagen butik, hotell/restaurang och vård/utbildning.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion

Det här är Diös

Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra 10 tillväxtstäder skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktieägare och för oss som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor.

Mission
Vi skapar Sveriges mest attraktiva platser med rätt innehåll där människor vill vara, bo, arbeta och mötas.

Värdegrund
* Enkla. Vi är tydliga, öppna och ärliga.
* Nära. Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga.
* Aktiva. Vi går från ord till handling, tar ansvar och vågar fatta beslut.

Hyresgästlöfte
Allt är möjligt! Vi vill att det ska gå bra för våra hyresgäster och allt är möjligt. Hyresgästerna är vårt primära fokus – går det bra för dem så går det bra för oss.

Vision
Att skapa Sveriges mest inspirerande städer.

Affärsidé
Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i växande städer i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktigt hållbar affär.

fastighetsvärde, mdr	uthyrningsbar area, tkm²	intäkter, mdr
31,2	1 621	2,5

fastigheter, st	anställda, %
359	54

miljöcertifierade fastigheter, %	grön finansiering, %	fossilfri energi, %
41	54	99

Det här är Diös

Introduktion

Annie Skoglund, HR-chef, och Annie Franzon, transaktionschef.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion

Året som gått

Vi lämnar ett händelserikt år bakom oss då vi har skapat många bra affärer, vilket visar sig i en positiv netto uthyrning, stigande hyresnivåer och minskade vakanser. Året har också inneburit nya finansiella förutsättningar till följd av stigande inflation, räntehöjningar samt en stökig och osäker omvärld. Det nya affärsklimatet till trots har aktiviteten i våra städer varit hög, med stark efterfrågan på kommersiella lokaler, attraktiva uthyrningar, slutförda projekt och strategiska transaktioner som stärkt vårt bestånd. Pågående projekt och uppstart av nya har också fortgått enligt plan. Vår marknad är fortsatt stark och positivt påverkad av den gröna omställningen.

FASTIGHETSVÄRDE, MKR

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
0    5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000

FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
0    200  400  600  800  1000 1200

Levande städer
Under året har vi sett ett ökat intresse från verksamheter inom urban service att etablera sig i våra städer och hos oss som fastighetsvärd. Bland annat flyttade Clas Ohlson tillbaka in i Sundsvalls centrum och IKEA öppnade nya citybutiker i både Skellefteå och Luleå. Läs mer på sidorna 26–27 om hur ett mixat innehåll i staden attraherar nya hyresgäster.

Projekt
Under året avslutades två nyproduktionsprojekt; Porsön i Luleå, där Pensionsmyndigheten är största hyresgäst, och nya Polishuset i Umeå. Större pågående projekt är Kvarteret Vale i Umeå där vi bygger kontor, lokaler för urban service och bostadsrätter, första etappen av Västra stranden i Luleå samt nya campus till Högskolan Dalarna i Borlänge. Se våra aktuella projekt på sidan 59.

Kontorssatsningar
Det råder ett fortsatt högt intresse för att etablera eller utveckla kontor i våra städer. Under året har bland annat Länsförsäkringar Västernorrland samlat alla sina verksamheter och flyttat in i moderna kontorslokaler i fastigheten Glädjen, Sundsvall. Andra spännande uthyrningar under året är de till Sigma Industry North i Umeå och Åklagarmyndigheten i Luleå. Läs mer om våra kontorssatsningar på sidorna 22–24.

Refinansiering
Under året har vi refinansierat obligationer om cirka 2 000 mkr, varav cirka 600 mkr säkerställda obligationer, samt banklån om cirka 2 000 mkr. Det visar på ett starkt förtroende för Diös både från banker och kapitalmarknaden. Andelen bankfinansiering av den totala finansieringen har ökat under året och uppgår till 81 procent. Läs mer om hur vi hanterar finansiella risker på sidan 30.

Året som gått
* -7,4% avkastning på eget kapital
* -18% minskning av förvaltningsresultatet
* -6,01 kr resultat per aktie
* 92% uthyrningsgrad
* 16% ökning av driftöverskottet
* 70% överskottsgrad
* 19 mdr nettouthyrning
* -2,1% energiförbrukning

Fler viktiga händelser från året återfinns på sidan 34.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion

Mål och utfall

Goda relationer och fokus på att skapa värde för våra hyresgäster ger bättre och mer långsiktiga affärer.

Utfall 2023

	2021	2022	2023
REKOMMENDATIONSVILJA, eNPS	47		>45
GRÖNA FASTIGHETER, %	25	55% till 2026
MINSKADE CO2e-UTSLÄPP, scope 1-2		-20%
KUNDNÖJDHET, NKI, %	70		>72
SOLIDITET, %		34,6%	≥ 35%
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, %		12% i snitt
MINSKADE CO2e-UTSLÄPP, % till 2030		50%
BELÅNINGSGRAD, %		54,4%	< 55%

Minskade utsläpp genom lägre förbrukning, tekniska lösningar och rätt materialval skapar förutsättningar för långsiktig lönsamhet och ett attraktivt erbjudande.

Scope 1 & 2 ton CO2-ekvivalenter

2018 2022 2023
0    2000 4000 6000 8000

Gröna fastigheter ger ett effektivt och attraktivt bestånd, med lägre risk och bättre tillgång till kapital, samt bidrar till våra klimatmål.

Engagerade medarbetare med rekommendationsvilja skapar goda affärsmöjligheter och driver utveckling i bolaget.

Tillväxtmålet leder mot en kontinuerlig förstärkning av verksamheten. Det möjliggör investeringar, utdelning och god avkastning till våra ägare.

En sund kapitalstruktur minskar den finansiella risken i bolaget. Det ökar förtroendet för oss och förbättrar våra finansieringsvillkor. Belåningsgraden är en riskbegränsande faktor. En sund belåning skapar möjligheter till affärer.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion

Vd-ord

Knut Rost, vd

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Marknad

Marknadsutblick

Den gröna omställningen, en växande befolkning och en stark arbetsmarknad fortsätter att driva utvecklingen i norra Sverige. Vår position med en stark närvaro i tio av Sveriges starkaste tillväxtstäder skapar goda förutsättningar för Diös fortsatta tillväxt.

Fortsatt stark tillväxt i norra Sverige

Grön omställning: Norra Sverige är i frontlinjen för den gröna omställningen, med stora industriella investeringar som bidrar till en ökad inflyttning och sysselsättning.
Befolkningstillväxt: De flesta av våra städer har en positiv befolkningstillväxt, vilket skapar en ökad efterfrågan på både bostäder och kommersiella lokaler.
Arbetsmarknad: En stark och växande arbetsmarknad med låg arbetslöshet driver efterfrågan på kontor och andra kommersiella lokaler.

Utmaningar och möjligheter

Trots den positiva utvecklingen finns det utmaningar som vi aktivt arbetar med att hantera:

Ränteökningar och inflation: Högre räntor och inflation påverkar både våra kostnader och våra hyresgästers ekonomiska situation. Vi arbetar aktivt med kostnadskontroll och strategiska hyresjusteringar för att mildra effekterna.
Osäker omvärld: Geopolitiska spänningar och andra globala faktorer skapar osäkerhet, vilket kan påverka investeringsviljan. Vi fokuserar på våra kortsiktiga och långsiktiga strategier för att säkerställa stabilitet och tillväxt.

Vår strategi

För att möta dessa utmaningar och dra nytta av möjligheterna fortsätter vi att fokusera på:

Affärsdrivna team: Våra lokala team har en djup kunskap om sina marknader och arbetar nära sina hyresgäster för att skapa bästa möjliga erbjudanden.
Anpassade lokaler: Vi anpassar våra fastigheter och lokaler efter hyresgästernas behov, med fokus på flexibilitet, hållbarhet och attraktivitet.
Stark hyresgästdialog: Genom nära dialog med våra hyresgäster säkerställer vi att vi möter deras behov och bidrar till deras framgång.
Hållbarhetsarbete: Vi investerar i energieffektiva lösningar och hållbara material för att minska vår miljöpåverkan och skapa attraktiva och kostnadseffektiva lokaler.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Marknad

Strategisk positioning

Diös har en unik position i norra Sverige, med en portfölj av kommersiella fastigheter i tio tillväxtstäder. Vår strategi är att äga och utveckla fastigheter i dessa städer för att skapa hållbar tillväxt och attraktivitet.

Våra tio städer
1. Sundsvall: En av Sveriges största städer med en stark industri och ett växande serviceutbud.
2. Östersund: Turism- och evenemangsstad med en växande universitetssatsning.
3. Hudiksvall: Strategiskt belägen kuststad med en stark bas inom tillverkningsindustrin.
4. Gävle: Storstad med ett brett näringsliv, inklusive en stark logistiksektor.
5. Borlänge: Industri- och utbildningsstad med ett dynamiskt företagsklimat.
6. Falun: Historisk stad med ett växande fokus på turism och teknik.
7. Umeå: Norrlands största stad med ett ledande universitet och en expansiv IT-sektor.
8. Luleå: Norrländsk storstad med stark industri och ett växande teknologikluster.
9. Skellefteå: Stad i snabb utveckling driven av Northvolts etablering och grön industri.
10. Piteå: Kuststad med en stark bas inom skogsindustrin och ett växande fokus på besöksnäring.

Diösstaden – Vårt koncept för stadsutveckling
I varje stad arbetar vi med att utveckla attraktiva stadsmiljöer som möter framtidens behov. Vårt koncept Diösstaden innebär att vi:
* Skapar mötesplatser: Vi utvecklar platser där människor vill vara, arbeta och umgås.
* Mixat innehåll: Vi skapar en balans mellan kontor, handel, service, bostäder och kultur för att öka stadens puls och attraktivitet.
* Hållbarhet i fokus: Vi prioriterar energieffektiva lösningar, gröna material och minskad miljöpåverkan.
* Nära hyresgästerna: Vi har en öppen och proaktiv dialog med våra hyresgäster för att förstå deras behov och bidra till deras framgång.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Marknad

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Affärsmodell

Diös affärsmodell bygger på att äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter i tio strategiskt utvalda tillväxtstäder i norra Sverige. Vårt mål är att skapa långsiktigt värde för våra aktieägare genom att:

Äga och utveckla attraktiva fastigheter: Vi investerar i och utvecklar fastigheter i lägen som har potential att öka i värde. Vi fokuserar på att skapa moderna, funktionella och hållbara lokaler som möter hyresgästernas behov.
Skapa en stark hyresgästrelation: Vi ser våra hyresgäster som partners och arbetar aktivt för att skapa långsiktiga och lönsamma relationer. Genom att förstå deras behov och bidra till deras framgång, skapar vi en stabil och förutsägbar intäktsström.
Effektiv fastighetsförvaltning: Vi strävar efter att driva våra fastigheter så kostnadseffektivt som möjligt genom aktiv förvaltning, energibesparingar och strategiska underhållsåtgärder.
Genomföra strategiska transaktioner: Vi ser löpande över vår fastighetsportfölj och genomför köp och försäljningar för att optimera vår risk och avkastning samt för att positionera oss för framtida tillväxt.
Finansiera verksamheten på ett hållbart sätt: Vi arbetar med en diversifierad finansieringsstruktur för att säkerställa stabilitet och tillgång till kapital för investeringar och tillväxt. Vi har en uttalad ambition att öka andelen grön finansiering.

Våra intäktskällor:

Hyresintäkter: Den största delen av våra intäkter kommer från hyresavtal med våra kommersiella hyresgäster. En tredjedel av våra hyresintäkter kommer från skattefinansierad verksamhet.
Driftöverskott: Intäkter från fastighetsskötsel och andra tjänster.
Realisationsvinster: Vinster från försäljning av fastigheter.

Vårt erbjudande:

Vi erbjuder kommersiella lokaler i attraktiva lägen. Vårt erbjudande är indelat i följande kategorier, som vi kommunicerar mot marknaden:

Kontor: Moderna och funktionella kontorslokaler anpassade för dagens och framtidens arbetsplatser.
Lokaler för urban service: Butiker, restauranger, hotell, vård och utbildningsverksamheter som bidrar till stadens dynamik och serviceutbud.
Bostäder: Även om vårt primära fokus är kommersiella fastigheter, utvecklar vi även bostäder i strategiska lägen, ofta i kombination med kommersiella lokaler.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Prioriterade handlingar

För att fortsätta att utveckla vår affär och skapa värde för våra intressenter, fokuserar vi på följande prioriterade handlingar:

Ta tillvara vår starka marknad: Vi utnyttjar den positiva utvecklingen i våra tillväxtstäder genom att aktivt arbeta med uthyrningar, utvecklingsprojekt och strategiska förvärv. Vi ser en fortsatt stark efterfrågan på moderna och attraktiva lokaler.
Rätt hyresgäst på rätt plats: Vi lägger stor vikt vid att matcha rätt hyresgäst med rätt lokal. Genom att förstå hyresgästernas verksamhet och behov kan vi skapa synergier och bidra till deras långsiktiga framgång.
Fokus på kontor: Kontorssegmentet är en central del av vår affär. Vi investerar i att skapa moderna, flexibla och hållbara kontorsmiljöer som möter den nya tidens krav på arbetsplatser, inklusive hybridarbete och ett ökat fokus på samarbetsytor och välbefinnande.
Fastigheter med mixat innehåll: Vi ser ett stort värde i att skapa fastigheter och stadsmiljöer med ett brett utbud av funktioner. En kombination av kontor, handel, service och bostäder skapar levande och attraktiva platser där människor vill bo, arbeta och mötas.
Leva nära hyresgästen: Vi strävar efter att vara en tillgänglig och lyhörd partner för våra hyresgäster. Genom aktiv dialog och en personlig relation kan vi snabbt identifiera och möta deras behov.
Engagerade medarbetare: Våra medarbetare är vår viktigaste tillgång. Vi arbetar aktivt för att skapa en arbetsplats där alla känner sig engagerade, motiverade och delaktiga i bolagets utveckling.
Hållbar förflyttning mot framtiden: Vi ser hållbarhet som en integrerad del av vår affärsstrategi. Vi investerar i energieffektiva lösningar, förnybar energi och hållbara material för att minska vår miljöpåverkan och skapa ett långsiktigt attraktivt fastighetsbestånd. Vi vill vara en drivande kraft i den gröna omställningen.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Hållbar förflyttning mot framtiden

Hållbarhet är en integrerad del av Diös strategi och affärsmodell. Vi ser det som en möjlighet att skapa konkurrensfördelar, minska risker och bidra till en positiv samhällsutveckling. Vårt hållbarhetsarbete fokuserar på tre områden: Miljö och klimat, Människor och Schyssta affärer.

Miljö och klimat

Vi arbetar aktivt för att minska vår miljöpåverkan genom:

Energieffektivisering: Vi investerar i energieffektiva lösningar som LED-belysning, effektivare ventilationssystem och isolering för att minska energiförbrukningen.
Förnybar energi: Vi ökar användningen av förnybar energi, som solenergi och fjärrvärme från förnybara källor. Målet är att 100% av vår energiförbrukning ska komma från förnybara källor.
Klimatneutralitet: Vi har som mål att vara klimatneutrala inom hela vår värdekedja till 2045, med delmål om att minska våra koldioxidutsläpp med 50% till 2030.
Cirkulär ekonomi: Vi strävar efter att minimera avfall och maximera återanvändning av material i våra byggprojekt och renoveringar.
Grön finansiering: Vi arbetar aktivt för att öka andelen grön finansiering, vilket visar på ett starkt engagemang för hållbara investeringar. Målet är att minst 54% av vår finansiering ska vara grön.

Människor

Vi tror att engagerade medarbetare och nöjda hyresgäster är nyckeln till framgång:

Medarbetarnas välbefinnande: Vi skapar en trygg, inkluderande och stimulerande arbetsmiljö där våra medarbetare kan utvecklas och trivas. Vi fokuserar på medarbetarnas hälsa, säkerhet och kompetensutveckling.
Hyresgästernas framgång: Vi vill att våra hyresgäster ska lyckas. Genom nära dialog och god service bidrar vi till deras tillväxt och välbefinnande. Vårt mål är att bibehålla en hög kundnöjdhet (NKI).
Socialt ansvar: Vi bidrar till att skapa attraktiva och levande stadsmiljöer där människor vill bo, arbeta och mötas. Vi stöttar lokala initiativ och samarbeten som främjar social hållbarhet.

Schyssta affärer

Vi driver vår verksamhet med integritet och transparens:

Etiska riktlinjer: Vi följer strikta etiska riktlinjer och förväntar oss detsamma av våra leverantörer och samarbetspartners.
Anti-korruption: Vi har nolltolerans mot korruption och mutor.
Dataskydd: Vi hanterar personuppgifter i enlighet med gällande lagstiftning och med största respekt för den enskildes integritet.
Ansvarsfull upphandling: Vi ställer krav på våra leverantörer gällande miljö, sociala förhållanden och etik.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Ta tillvara vår starka marknad

Den gröna omställningen och en stark befolkningsökning i norra Sverige skapar en gynnsam marknad för Diös. Vi är väl positionerade för att dra nytta av denna tillväxt genom att fokusera på följande strategier:

Ökad efterfrågan på kontor: Den industriella utvecklingen och tillväxten i våra städer leder till en ökad efterfrågan på moderna och attraktiva kontorslokaler. Vi fortsätter att investera i att utveckla och anpassa våra kontorsfastigheter för att möta detta behov.
Urban service: Vi ser en stark tillväxt inom segmentet urban service, vilket inkluderar handel, restauranger, vård och utbildning. Dessa verksamheter är avgörande för att skapa levande och attraktiva stadsmiljöer.
Strategiska förvärv: Vi är ständigt på jakt efter möjligheter att förvärva fastigheter i våra tillväxtstäder som kompletterar vårt befintliga bestånd och skapar synergier.
Utvecklingsprojekt: Vi fortsätter att driva och initiera utvecklingsprojekt som bidrar till att stärka våra städers attraktivitet och vårt fastighetsbestånd. Detta inkluderar både nyproduktion och ombyggnationer.
Flexibilitet och anpassningsförmåga: Vi arbetar med att skapa flexibla lokaler som enkelt kan anpassas efter hyresgästernas skiftande behov. Detta är särskilt viktigt i dagens snabbrörliga affärsklimat.
Hållbarhet som konkurrensfördel: Vi ser hållbarhet som en allt viktigare faktor för både hyresgäster och investerare. Genom att erbjuda gröna och energieffektiva fastigheter stärker vi vår konkurrenskraft.

Exempel på marknadsdrivare:

Northvolt i Skellefteå: Etableringen av Northvolt har skapat en enorm tillväxt i Skellefteå, med ökad inflyttning och en stark efterfrågan på alla typer av kommersiella lokaler.
Befolkningsökning: Städer som Umeå och Luleå fortsätter att växa, vilket driver efterfrågan på både bostäder och kommersiella lokaler.
Grön industri: Investeringar i grön industri och tekniksektorn i hela norra Sverige skapar nya arbetstillfällen och driver efterfrågan på moderna kontors- och industrilokaler.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Rätt hyresgäst på rätt plats

Att säkerställa att vi har rätt hyresgäst i rätt lokal är en grundförutsättning för en framgångsrik fastighetsverksamhet. Vårt fokus ligger på att skapa synergier mellan olika verksamheter och att bygga långsiktiga relationer som gynnar både hyresgästen och Diös.

Vår strategi för att matcha rätt hyresgäst med rätt plats:

Djupgående hyresgästförståelse: Vi investerar tid i att förstå våra hyresgästers verksamhet, deras behov och deras framtida ambitioner. Detta gör att vi kan erbjuda lösningar som verkligen skapar värde för dem.
Stadsutvecklingsperspektiv: Vi ser våra fastigheter som en del av en större helhet – staden. Genom att förstå stadens dynamik och behov kan vi placera rätt typ av verksamhet på rätt plats för att maximera synergieffekterna.
Skapa kluster och synergier: Genom att samla kompletterande verksamheter i samma fastighet eller område kan vi skapa en starkare attraktionskraft och öka flödet av besökare. Till exempel kan ett kontor, en restaurang och en servicebutik i samma fastighet skapa en levande och attraktiv miljö.
Långsiktiga partnerskap: Vi strävar efter att bygga långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Genom att vara en pålitlig och lösningsorienterad partner bidrar vi till deras stabilitet och tillväxt, vilket i sin tur skapar en trygg intäktsström för oss.
Dynamisk portföljhantering: Vi arbetar aktivt med att optimera vår fastighetsportfölj. Det innebär att vi ibland flyttar hyresgäster inom vårt bestånd för att skapa bättre synergier eller för att möta nya marknadskrav.
Fokus på tillväxtsegment: Vi prioriterar att etablera hyresgäster inom segment som vi bedömer har stark tillväxtpotential, såsom teknik, grön industri, vård och utbildning, samt de som bidrar till att stärka stadens attraktivitet och serviceutbud.

Exempel på framgångsrika placeringar:

Skatteverket i Sundsvall: Genom att samla flera statliga myndigheter i en modern fastighet har vi skapat en effektiv och attraktiv arbetsplats som bidrar till stadens utveckling.
IKEA i Luleå och Skellefteå: Etableringen av IKEA citybutiker har ökat kundflödet och attraktiviteten i dessa städer, och skapat möjligheter för andra handlare och serviceverksamheter att etablera sig i närheten.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Fokus på kontor

Kontorsmarknaden är en central del av Diös affär. Vi ser en fortsatt stark efterfrågan på moderna, funktionella och hållbara kontorslokaler i våra tillväxtstäder. Vårt mål är att vara den ledande aktören inom kontorsuthyrning i norra Sverige genom att erbjuda attraktiva och flexibla arbetsplatser som möter framtidens behov.

Vårt erbjudande inom kontor:

Centrala lägen: Vi fokuserar på att äga och utveckla kontorsfastigheter i stadskärnor och andra strategiskt viktiga lägen med god tillgänglighet och service.
Modern standard: Vi investerar i att modernisera och anpassa våra befintliga kontorslokaler samt bygga nytt för att möta dagens krav på teknik, design och funktion.
Flexibilitet: Vi erbjuder flexibla planlösningar och anpassningsbara lokaler som kan möta olika företags storlek och behov. Detta inkluderar möjligheter till både traditionella kontorsytor och moderna coworking-lösningar.
Hållbarhet: Vi prioriterar energieffektiva lösningar, bra inomhusmiljö och användning av hållbara material för att skapa attraktiva och miljömedvetna arbetsplatser.
Service och bekvämlighet: Vi strävar efter att erbjuda en hög servicenivå och bekvämligheter som reception, mötesrum, pentry och goda kommunikationsmöjligheter för att underlätta våra hyresgästers vardag.
Hybridarbetsplatser: Vi anpassar våra lokaler för att stödja nya arbetssätt, inklusive hybridarbete. Det innebär ett ökat fokus på flexibla arbetszoner, mötesrum för digitala möten och gemensamma sociala ytor.

Viktiga trender på kontorsmarknaden:

Hybridarbete: En ökad acceptans för hybridarbete ställer nya krav på kontorets roll som en plats för samarbete, innovation och företagskultur snarare än enbart arbetsplats.
Flexibilitet och anpassningsbarhet: Företag efterfrågar alltmer flexibla hyresavtal och lokaler som enkelt kan anpassas efter förändrade behov.
Hållbarhet och välbefinnande: Miljöcertifieringar, god inomhusmiljö och fokus på medarbetarnas välbefinnande blir allt viktigare faktorer vid val av kontor.
Teknik och digitalisering: Digitala lösningar för mötesbokning, fastighetsstyrning och kommunikation är centrala för moderna kontor.

Våra initiativ för att möta marknadens behov:

Ombyggnationer och renoveringar: Vi fortsätter att investera i att modernisera våra befintliga kontorsbestånd för att höja standarden och anpassa lokalerna efter nya krav.
Nyproduktion: I städer med stark tillväxt och efterfrågan driver vi nyproduktionsprojekt av moderna kontorsfastigheter.
Strategiska förvärv: Vi söker aktivt möjligheter att förvärva kontorsfastigheter i attraktiva lägen som stärker vår portfölj.
Hyresgästdialog: Vi för en kontinuerlig dialog med våra hyresgäster för att förstå deras behov och anpassa våra erbjudanden därefter.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Fastigheter med mixat innehåll

Att skapa fastigheter och stadsmiljöer med ett mixat innehåll är en strategisk prioritering för Diös. Vi tror att en kombination av olika funktioner – som kontor, handel, service, bostäder och kultur – skapar mer levande, attraktiva och resilienta städer.

Varför mixat innehåll?

Ökad attraktivitet: En blandning av funktioner gör platserna mer attraktiva för både boende, arbetande och besökare. Det skapar en dynamisk miljö med ett brett utbud av tjänster och upplevelser.
Stadens puls: Ett levande stadsliv kräver en mångfald av verksamheter. Genom att erbjuda olika typer av lokaler skapar vi en stad som aldrig sover.
Synergieffekter: Olika verksamheter kan komplettera varandra och skapa positiva synergieffekter. Till exempel kan kontorsanställda utgöra en naturlig kundbas för restauranger och butiker i samma fastighet eller område.
Resiliens: Fastigheter med ett brett innehåll är mindre känsliga för nedgångar inom en enskild bransch. Om efterfrågan på kontor minskar, kan andra funktioner som handel och service bidra till att upprätthålla fastighetens attraktivitet och lönsamhet.
Mötesplatser: Blandade fastigheter bidrar till att skapa sociala mötesplatser där människor kan interagera och umgås.

Vår strategi för fastigheter med mixat innehåll:

Lokalisering: Vi väljer strategiska lägen i stadskärnor och andra attraktiva områden där en mix av funktioner kan gynna både hyresgäster och stadens utveckling.
Planering och design: Vi planerar och designar våra fastigheter för att rymma en mångfald av verksamheter. Detta kan innebära att integrera kontor, butiker, restauranger, gym och bostäder i samma byggnad eller kvarter.
Anpassningsbara lokaler: Vi skapar flexibla och anpassningsbara lokaler som kan möta olika verksamheters behov. Detta gör det möjligt att snabbt ställa om och anpassa lokalerna efter nya trender och marknadskrav.
Stark hyresgästdialog: Vi för en nära dialog med våra hyresgäster för att förstå deras behov och ambitioner. Detta hjälper oss att skapa en bra mix av verksamheter och att identifiera nya möjligheter.
Samarbete med kommuner: Vi samarbetar aktivt med kommuner för att bidra till en positiv stadsutveckling och skapa attraktiva stadsmiljöer som gynnar alla.

Exempel på mixade fastigheter:

Kvarteret Vale, Umeå: Ett stort utvecklingsprojekt som kommer att innehålla kontor, lokaler för urban service och bostadsrätter, vilket skapar en levande och dynamisk miljö.
Fastigheter i stadskärnor: Många av våra fastigheter i stadskärnor har en mix av kontor i de övre våningarna och handel och service i bottenvåningarna.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Leva nära hyresgästen

Att bygga starka och långsiktiga relationer med våra hyresgäster är en hörnsten i Diös affärsmodell. Vi ser oss inte bara som en fastighetsägare, utan som en partner som bidrar till våra hyresgästers framgång.

Vår strategi för att leva nära hyresgästen:

Lyssna och förstå: Vi lägger stor vikt vid att lyssna på våra hyresgäster och förstå deras verksamhet, deras utmaningar och deras framtidsplaner. Regelbundna möten och personlig kontakt är avgörande.
Proaktivitet: Vi strävar efter att vara proaktiva och identifiera behov innan de uppstår. Genom att följa utvecklingen inom olika branscher och marknader kan vi erbjuda lösningar som ligger i framkant.
Flexibilitet och anpassning: Vi är flexibla och lyhörda för våra hyresgästers behov av anpassningar och förändringar. Oavsett om det handlar om utrymmesmässiga behov, tekniska lösningar eller andra önskemål, strävar vi efter att hitta den bästa lösningen.
Tillgänglighet: Våra fastighetschefer och kundansvariga är lättillgängliga och snabbt på plats när det behövs. Vi vill att våra hyresgäster ska känna att vi finns där för dem.
Skapa mervärde: Vi vill att våra hyresgäster ska uppleva att de får mer än bara en lokal av oss. Vi strävar efter att skapa mervärde genom att erbjuda service, nätverksmöjligheter och stöd i deras affärsutveckling.
Långsiktiga relationer: Vårt mål är att bygga långsiktiga och ömsesidigt fördelaktiga relationer. Genom att skapa trygghet och stabilitet bidrar vi till våra hyresgästers långsiktiga framgång, vilket i sin tur ger oss en stabil och förutsägbar intäktsström.
Digitala verktyg: Vi använder digitala verktyg för att underlätta kommunikation och administration, men vi glömmer aldrig bort vikten av personlig kontakt.

Hyresgästlöfte:

Vårt hyresgästlöfte är "Allt är möjligt!". Det speglar vår ambition att vara en lösningsorienterad partner som alltid strävar efter att uppfylla våra hyresgästers önskemål och behov.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Engagerade medarbetare

Våra medarbetare är vår viktigaste tillgång och drivkraften bakom Diös framgång. Vi arbetar aktivt för att skapa en arbetsplats där alla känner sig engagerade, motiverade och delaktiga. Ett starkt medarbetarengagemang leder till högre produktivitet, bättre kundnöjdhet och en starkare företagskultur.

Vår strategi för engagerade medarbetare:

Inkluderande arbetsmiljö: Vi strävar efter att skapa en arbetsplats där alla känner sig välkomna, respekterade och inkluderade, oavsett bakgrund eller erfarenhet. Vi arbetar aktivt med mångfald och jämställdhet.
Utvecklingsmöjligheter: Vi erbjuder våra medarbetare möjligheter till kompetensutveckling och personlig tillväxt genom utbildningar, mentorskap och interna karriärvägar. Vi tror på att ge våra medarbetare verktyg att växa.
Delaktighet och ansvar: Vi uppmuntrar våra medarbetare att ta eget ansvar och att vara delaktiga i beslut som påverkar deras arbete och bolaget. Vi tror på att decentraliserat beslutsfattande och att ge teamen frihet att agera.
Tydlig kommunikation: Vi säkerställer en öppen och transparent kommunikation inom organisationen. Regelbundna informationsmöten, nyhetsbrev och digitala plattformar håller alla uppdaterade.
Ledarskap: Våra ledare spelar en nyckelroll i att skapa engagemang. Vi fokuserar på att utveckla ledare som är coachande, stöttande och som inspirerar sina team.
Belöning och erkännande: Vi uppmärksammar och belönar goda prestationer och ett starkt engagemang. Detta kan ske genom både finansiella incitament och andra former av erkännande.
Hälsa och välbefinnande: Vi prioriterar våra medarbetares hälsa och välbefinnande genom att erbjuda friskvårdsbidrag, ergonomiska arbetsplatser och stöd för en god balans mellan arbete och fritid.

Mätning av medarbetarengagemang:

Vi mäter regelbundet medarbetarnas engagemang genom medarbetarundersökningar. Ett viktigt mått är rekommendationsviljan (eNPS - Employee Net Promoter Score), som visar hur benägna medarbetarna är att rekommendera Diös som arbetsgivare. Vi strävar efter att kontinuerligt förbättra detta mått.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Finansiell riskhantering

Diös fastighetsverksamhet är förknippad med finansiella risker som vi aktivt arbetar med att identifiera, bedöma och hantera för att säkerställa en stabil och lönsam verksamhet. Vårt mål är att upprätthålla en sund finansiell ställning och minimera exponeringen mot oväntade marknadsförändringar.

Våra finansiella risker:

Ränterisk: Förändringar i räntenivån påverkar våra räntekostnader och därmed vårt resultat. Vi hanterar denna risk genom att:
- Balansera räntebindningstid: Vi strävar efter en balans mellan rörliga och fasta räntor för att sprida ränterisken.
- Använda finansiella instrument: Vid behov kan vi använda räntebyten och räntetak för att skydda oss mot kraftiga ränteökningar.
- Öka kassaflödet: Genom att öka driftöverskottet och uthyrningsgraden stärker vi vår förmåga att hantera ökade räntekostnader.
Likviditetsrisk: Risken att inte kunna uppfylla våra betalningsförpliktelser. Vi hanterar denna risk genom att:
- Ha goda kassaflöden: Genom stabil hyresintäkt och kostnadskontroll säkerställer vi ett positivt kassaflöde.
- Tillgång till kreditfaciliteter: Vi har etablerade relationer med banker och tillgång till kreditfaciliteter för att säkerställa likviditet vid behov.
- Planera finansiering: Vi planerar vår finansiering långsiktigt för att säkerställa att vi har tillgång till kapital för investeringar och löpande drift.
Marknadsrisk (fastighetsvärde): Risken att fastighetsvärdena minskar till följd av försämrade marknadsförhållanden. Vi hanterar denna risk genom att:
- Investera i attraktiva lägen: Vi fokuserar på fastigheter i växande städer med goda framtidsutsikter.
- Diversifiera portföljen: Vi sprider våra fastighetsinvesteringar över flera städer och lokaltyper för att minska beroendet av en enskild marknad.
- Långa hyresavtal: Vi strävar efter långa hyresavtal med stabila hyresgäster för att skapa stabila kassaflöden och minska risken för vakanser.
Kreditrisk (hyresgäster): Risken att hyresgäster inte kan uppfylla sina betalningsförpliktelser. Vi hanterar denna risk genom att:
- Kreditprövning: Vi genomför kreditprövning av nya hyresgäster.
- Diversifierad hyresgästbas: Vi har en bred mix av hyresgäster inom olika branscher för att minska risken för koncentration.
- Säkerheter: I vissa fall kan vi kräva säkerheter, såsom deposition eller bankgaranti.
Valutarisk: Vi har begränsad exponering mot valutarisk då vår verksamhet huvudsakligen bedrivs i Sverige.

Finansiell styrning:

Vår finansiella styrning sker genom:
* Budgetering och prognostisering: Vi upprättar detaljerade budgetar och prognoser för att följa upp vår finansiella utveckling.
* Rapportering: Regelbunden finansiell rapportering till styrelse och ledning ger en god överblick av den finansiella situationen.
* Interna kontrollsystem: Vi har etablerade interna kontrollsystem för att säkerställa korrekt finansiell rapportering och förhindra fel och bedrägerier.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Diös Fastigheter AB (publ) är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar kommersiella fastigheter i tio tillväxtstäder i norra Sverige. Koncernens verksamhet bedrivs inom fastighetsförvaltning, fastighetsutveckling och fastighetsförsäljning.

Verksamhetsåret 2023

Året präglades av en fortsatt stark utveckling i norra Sverige, drivet av den gröna omställningen och en växande befolkning. Samtidigt har den makroekonomiska miljön varit utmanande med stigande inflation, högre räntor och ökad geopolitisk osäkerhet.

Trots dessa utmaningar har Diös visat en stabil utveckling:

Uthyrning: Nettouthyrningen under året uppgick till 19 mkr, vilket visar på en fortsatt stark efterfrågan på våra lokaler. Uthyrningsgraden uppgick till 92%.
Driftöverskott: Driftöverskottet ökade med 16% jämfört med föregående år, vilket speglar en förbättrad effektivitet och ökade hyresintäkter.
Hyresnivåer: Hyresnivåerna har utvecklats positivt, vilket bidrar till en stabil intäktsström.
Vakanser: Vakansgraden har minskat, vilket indikerar en stark marknad och en god förmåga att attrahera och behålla hyresgäster.
Investeringar: Vi har fortsatt att investera i våra fastigheter för att öka deras attraktivitet och hållbarhet. Detta inkluderar energieffektiviseringar och anpassningar av lokaler för nya hyresgäster.
Projektering och byggnation: Pågående projekt, såsom Kvarteret Vale i Umeå och nya campus till Högskolan Dalarna i Borlänge, har fortgått enligt plan. Vi har även färdigställt två nyproduktionsprojekt under året.
Finansiering: Vi har framgångsrikt genomfört refinansieringar av obligationer och banklån, vilket visar på ett starkt förtroende från kapitalmarknaden och banker. Andelen grön finansiering har ökat.

Resultatutveckling

Koncernens nettoomsättning uppgick till 2 517 mkr (2 323). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 215 mkr (1 251). Resultatet efter skatt uppgick till 1 875 mkr (2 768), vilket inkluderar orealiserade värdeförändringar på fastigheter om 1 162 mkr (1 986).

Resultatet per aktie före utspädning uppgick till 6,01 kr (8,69).

Investeringar

Investeringar i fastigheter under året uppgick till 1 350 mkr (1 789), varav 780 mkr avser ny- och ombyggnation samt 570 mkr avser förvärv.

Finansiell ställning

Vid årets slut uppgick fastighetsvärdet till 31 193 mkr (30 041). Soliditeten uppgick till 34,6% (34,4%) och belåningsgraden till 54,4% (53,7%).

Hållbarhet

Hållbarhetsarbetet är en integrerad del av vår strategi. Vi arbetar aktivt för att minska vår miljöpåverkan, skapa attraktiva arbetsplatser och bidra till en positiv samhällsutveckling. Under året har vi fortsatt att investera i energieffektivisering och förnybar energi. Vi har även fortsatt arbetet med att minska våra koldioxidutsläpp.

Framåtblick

Vi ser positivt på framtiden. Den gröna omställningen och den fortsatta befolkningsökningen i norra Sverige skapar starka förutsättningar för fortsatt tillväxt. Vi kommer att fortsätta fokusera på våra kärnverksamheter: att äga, förvalta och utveckla attraktiva kommersiella fastigheter i våra tillväxtstäder. Vi kommer även att fortsätta vårt arbete med att stärka hyresgästrelationer, driva hållbarhetsarbete och optimera vår finansiella ställning.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Viktiga händelser under året:

Utförda förvärv: Förvärv av fastigheter i Luleå och Sundsvall för totalt 570 mkr.
Färdigställda projekt: Nyproduktion av kontor i Luleå (Porsön) och Umeå (Polishuset).
Pågående projekt: Stora projekt som Kvarteret Vale i Umeå, Västra stranden i Luleå och Högskolan Dalarna i Borlänge fortskrider enligt plan.
Refinansieringar: Obligationer om 2 000 mkr och banklån om 2 000 mkr har refinansierats.
Hyresgästavtal: Flera viktiga avtal har tecknats, bland annat med Pensionsmyndigheten, Sigma Industry North och Åklagarmyndigheten.
Hållbarhetsinitiativ: Fortsatt arbete med energieffektivisering och installation av solceller på flera fastigheter.

Utfall 2023 i jämförelse med mål:

Mål/Nyckeltal	Mål	Utfall 2023	Kommentar
Avkastning på totalt kapital	>4%	5,9%	Nådde målet.
Soliditet	≥ 35%	34,6%	Ligger strax under målet, men stabilt.
Belåningsgrad	< 55%	54,4%	Ligger strax under målet.
Uthyrningsgrad	> 92%	92%	Nådde målet.
Nettouthyrning	> 0 mkr	19 mkr	Nådde målet.
Kundnöjdhet (NKI)	> 72	70	Ligger strax under målet, men fortsatt god.
Minskade CO2e-utsläpp (Scope 1-2)	-20%	-2,1%	Ökade energiförbrukning pga kallare väder, dock minskad energiförbrukning.

Riskhantering

Diös fastighetsverksamhet är förknippad med finansiella risker som vi aktivt hanterar. Dessa inkluderar ränterisk, likviditetsrisk, kreditrisk och marknadsrisk. Mer detaljerad information om riskhantering finns i avsnittet Finansiell riskhantering.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Omvärldsanalys

Norra Sverige befinner sig i en expansiv fas, driven av industriinvesteringar inom bland annat batteriproduktion och grön teknik. Detta leder till en ökad inflyttning och en stark efterfrågan på bostäder och kommersiella lokaler. Dock har stigande inflation och räntehöjningar medfört en mer utmanande ekonomisk miljö. Vi ser dock att efterfrågan på moderna och hållbara lokaler är fortsatt stark.

Marknadssegment

Diös portfölj är huvudsakligen inriktad på kontor och lokal-slag för urban service (butik, hotell, restaurang, vård, utbildning).

Kontor: En fortsatt stark efterfrågan på moderna och flexibla kontorslösningar. Vi fortsätter att anpassa våra lokaler för att möta behoven av hybridarbete och samarbetsytor.
Urban Service: Dessa lokaler är avgörande för att skapa levande stadskärnor. Vi ser en stabil efterfrågan inom detta segment.

Strategiska prioriteringar för 2024

Fortsatt tillväxt i kärnstäderna: Vi kommer att fortsätta investera i våra tio tillväxtstäder och stärka vår position.
Hyresgästfokus: Vi fortsätter att arbeta nära våra hyresgäster för att säkerställa deras nöjdhet och framgång.
Hållbarhetsarbete: Vi ökar våra insatser för att minska vår miljöpåverkan och bidra till en grön omställning.
Effektivisering: Vi fortsätter att arbeta med att effektivisera vår verksamhet och optimera kostnaderna.
Stärkt balansräkning: Vi strävar efter att upprätthålla en stark balansräkning och en god finansiell stabilitet.

Förslag till disposition av årsredovisningens resultat

Styrelsen föreslår att årsredovisningens resultat disponeras enligt följande:
* Utdelning till aktieägarna: 0 kr
* Bokförs kvar i nytt: 1 875 mkr

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Risker och riskhantering

Diös verksamhet är förenad med flera risker som kan påverka koncernens resultat och finansiella ställning. Styrelsen och koncernledningen arbetar kontinuerligt med att identifiera, bedöma och hantera dessa risker.

Finansiella risker

Ränterisk: Förändringar i marknadsräntorna påverkar koncernens räntekostnader. Diös hanterar denna risk genom att aktivt styra räntebindningstiden på koncernens lån och genom att vid behov använda finansiella instrument som räntecapar och räntebyten.
Likviditetsrisk: Risken att koncernen inte kan uppfylla sina betalningsförpliktelser vid förfall. Diös hanterar denna risk genom att upprätthålla en god kassa och tillgång till kreditfaciliteter hos banker, samt genom att säkerställa ett stabilt kassaflöde från den löpande verksamheten.
Kreditrisk: Risken att hyresgäster inte kan fullfölja sina betalningsförpliktelser. Risken hanteras genom kreditprövning av nya hyresgäster, diversifiering av hyresgästbasen och genom att i vissa fall kräva säkerheter.
Valutarisk: Koncernens verksamhet bedrivs huvudsakligen i Sverige, varför valutariskerna är begränsade.

Strategiska och operativa risker

Marknadsrisker: Förändringar i den ekonomiska utvecklingen, ränteläget och efterfrågan på kommersiella lokaler kan påverka fastighetsvärden och hyresintäkter. Diös minskar denna risk genom att vara aktiv i tillväxtregioner, ha en diversifierad fastighetsportfölj, fokusera på attraktiva lägen och teckna långa hyresavtal. Den gröna omställningen ses som en möjlighet, men kan också medföra nya krav och investeringar.
Hyresgästrisker: Risken att hyresgäster lämnar, inte kan fullfölja sina avtal eller att det uppstår vakanser. Risken hanteras genom att arbeta nära hyresgästerna, erbjuda attraktiva och anpassningsbara lokaler samt att upprätthålla en hög uthyrningsgrad.
Projekt- och byggrisker: Risken för förseningar, kostnadsöverskridanden och kvalitetsproblem vid fastighetsprojekt. Diös hanterar dessa risker genom noggrann planering, upphandling och projektledning samt genom att arbeta med erfarna entreprenörer.
Hållbarhetsrisker: Risken att inte möta omvärldens krav på miljö- och klimatprestanda, socialt ansvar och bolagsstyrning. Detta kan leda till sämre anseende, minskad attraktivitet för investerare och hyresgäster, samt ökade kostnader. Diös arbetar proaktivt med hållbarhetsfrågor som en integrerad del av affärsstrategin.
IT- och cybersäkerhetsrisker: Risken för driftstörningar, dataintrång och informationsförluster. Diös arbetar med att säkerställa robusta IT-system och vidtar åtgärder för att skydda information och system.
Medarbetar- och kompetensrisker: Risken att inte kunna attrahera och behålla kompetent personal, vilket kan påverka verksamhetens utveckling. Diös arbetar aktivt med att vara en attraktiv arbetsgivare genom att erbjuda utvecklingsmöjligheter, en god arbetsmiljö och konkurrenskraftiga villkor.
Regulatoriska risker: Förändringar i lagstiftning och regelverk inom områden som fastighetsskatt, miljö och arbetsrätt kan påverka verksamheten. Diös bevakar aktivt dessa förändringar och anpassar sin verksamhet därefter.

Riskhanteringsprocess

Diös riskhanteringsprocess innefattar:
1. Identifiering: Systematiskt identifiera risker som kan påverka koncernens mål.
2. Bedömning: Bedöma sannolikheten för att en risk inträffar och dess potentiella konsekvenser.
3. Hantering: Utveckla och implementera strategier och åtgärder för att reducera, överföra eller acceptera riskerna.
4. Uppföljning och rapportering: Kontinuerligt följa upp befintliga risker och effekten av vidtagna åtgärder, samt rapportera till styrelse och ledning.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Försäkringar

Diös har tecknat nödvändiga försäkringar för att täcka risker relaterade till fastighetsförsäkring, ansvarsförsäkring och affärsavbrottsförsäkring. Dessa försäkringar syftar till att minimera de finansiella konsekvenserna av eventuella skador eller olyckor.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Bolagsstyrningsrapport

Denna bolagsstyrningsrapport beskriver hur Diös Fastigheter AB (publ) följer Svensk kod för bolagsstyrning ("Koden"). Koden är tillämplig på svenska bolag vars aktier är noterade på en reglerad marknad. Diös Fastigheter AB följer Koden fullt ut, vilket innebär att bolaget tillämpar alla dess principer och regler.

Tillämplig kod

Diös Fastigheter AB tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning. Koden publiceras av Svenska Aktiebolagsregister med anslutna organisationer och finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se.

Rapportering i enlighet med principen "följ eller förklara"

Diös Fastigheter AB följer principerna i Koden och avviker inte från någon av dess rekommendationer. Alla principer följs.

Bolagsstämma

Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ där aktieägarna utövar sina rättigheter. Ordinarie bolagsstämma ("årsstämma") hålls inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Vid årsstämman beslutas bland annat om fastställande av resultat- och balansräkning, disposition av bolagets resultat, ansvarsfrihet för styrelseledamöter och verkställande direktör, val av styrelseledamöter och revisor samt ersättning till styrelse och revisor.

Kallelse till bolagsstämma sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt genom att kallelse publiceras på bolagets webbplats. Aktieägare som vill delta i bolagsstämman ska anmäla sig senast den dag som anges i kallelsen.

Styrelse

Styrelsen har det yttersta ansvaret för bolagets organisation och förvaltning av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska säkerställa att det finns effektiva rutiner för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet.

Styrelsens sammansättning: Styrelsen består av minst tre och högst sju ordinarie ledamöter utan, eller med, suppleanter, utsedda av årsstämman. Styrelseledamöterna ska ha den kompetens och erfarenhet som krävs för att fullgöra sitt uppdrag. Majoriteten av styrelseledamöterna ska vara oberoende i förhållande till bolaget och dess förvaltning, samt i förhållande till bolagets större aktieägare.
Arbetsfördelning: Styrelsen har antagit interna arbetsordningar som reglerar styrelsens arbete, inklusive arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Dessa arbetsordningar fastställer bland annat hur styrelsens möten ska förberedas och genomföras, samt styrelsens ansvar för att utvärdera sitt eget arbete.
Arbetsutskott: Styrelsen kan inrätta utskott för att förbereda ärenden. Diös har inrättat ett revisionsutskott.
Utvärdering: Styrelsens arbete utvärderas årligen.

Verkställande direktör (VD)

Verkställande direktören ansvarar för den löpande förvaltningen av bolagets angelägenheter i enlighet med styrelsens riktlinjer och instruktioner. VD rapporterar löpande till styrelsen.

Intern kontroll och riskhantering

Styrelsen har det yttersta ansvaret för att säkerställa att det finns effektiva system för intern kontroll och riskhantering. Dessa system syftar till att säkerställa:
* Tillförlitlig finansiell rapportering.
* Efterlevnad av lagar och regler.
* Skydd av bolagets tillgångar.
* Effektiv och ändamålsenlig verksamhet.

Diös riskhanteringsprocess beskrivs mer utförligt i avsnittet Risker och riskhantering.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Revisionsutskott

Revisionsutskottet utgör ett stöd för styrelsen i dess tillsynsansvar. Utskottets uppgifter inkluderar bland annat:
* Tillsyn av koncernens finansiella rapportering och interna kontroll.
* Granskning av revisorns arbete och förslag.
* Samråd med revisorn i revisionsfrågor.
* Uppföljning av regelefterlevnad.

Revisionsutskottet består av tre ledamöter som utses av styrelsen. Minst en av ledamöterna ska ha ekonomisk kompetens.

Revisor

Bolagets revisor utses av årsstämman och har till uppgift att granska bolagets årsredovisning och koncernredovisning samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisionsberättelsen lämnas till årsstämman.

Ersättningar och ersättningsriktlinjer

Årsstämman beslutar om ersättningar till styrelsen och revisorn. Ersättningar till verkställande direktör och andra ledande befattningshavare beslutas av styrelsen i enlighet med fastställda ersättningsriktlinjer. Riktlinjerna syftar till att attrahera och behålla kompetenta medarbetare och ledare, och koppla ersättningen till bolagets resultat och aktieägarvärde.

Transaktioner med närstående

Bolaget ska inte genomföra transaktioner med närstående som avviker från marknadsmässiga villkor, om inte dessa villkor är fördelaktiga för bolaget och godkända av årsstämman. Alla transaktioner med närstående sker i enlighet med gällande lagstiftning och regler.

Insiderinformation

Bolaget följer de regler som gäller för hantering av insiderinformation enligt tillämplig lagstiftning och regelverk för värdepappersmarknaden.

Koncernstruktur

Diös Fastigheter AB är moderbolag i en koncern som inkluderar ett antal dotterbolag. Koncernens verksamhet bedrivs i enlighet med gällande lagstiftning och bolagsstyrningsprinciper.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Styrelse, ledning och ersättningar

Styrelsen och koncernledningen arbetar för att skapa god bolagsstyrning och transparens.

Styrelse

Styrelsen består av fem ordinarie ledamöter, samtliga oberoende i förhållande till bolaget och dess förvaltning samt i förhållande till större aktieägare.

Namn	Position	Oberoende i förh. till bolaget	Oberoende i förh. till större aktieägare	Erfarenhet
Per-Gunnar Andersson	Ordförande	Ja	Ja	Erfarenhet av styrelsearbete i noterade bolag, VD-erfarenhet, djup kunskap om fastighetsbranschen.
Christina Bjerke	Ledamot	Ja	Ja	Erfarenhet av finansiell analys, investeringar och styrelsearbete i noterade bolag.
Lars Eklund	Ledamot	Ja	Ja	Erfarenhet av ledande befattningar inom industri och fastighetsförvaltning.
Anna-Lena Segerström	Ledamot	Ja	Ja	Erfarenhet av juridik, bolagsstyrning och styrelsearbete.
Malin Svensson	Ledamot	Ja	Ja	Erfarenhet av marknadsföring, kommunikation och styrelsearbete.

Styrelsens sammanträden: Under 2023 hölls 9 styrelsesammanträden. Deltagandet var högt.
Utvärdering: Styrelsens arbete utvärderas årligen.

Verkställande direktör (VD)

Namn	Position	Anställd sedan	Erfarenhet
Knut Rost	VD	2011	Gedigen erfarenhet av fastighetsbranschen, ledarskap och strategisk utveckling.

Koncernledning

Koncernledningen består av VD och följande funktioner:

Namn	Position	Ansvarområde
Knut Rost	VD	Övergripande ansvar
Anders Johansson	CFO	Finans, ekonomi, investeringar
Anna Eriksson	COO	Fastighetsförvaltning, drift, projektutveckling
Johan Karlsson	CRO	Riskhantering, juridik, bolagsstyrning
Sofia Lindström	HR-chef	Personal, organisation, arbetsmiljö

Ersättningar

Styrelse: Ersättning till styrelsens ledamöter beslutas av årsstämman och baseras på deras engagemang och ansvar. För 2023 uppgick styrelsearvode exklusive utskottsarvoden till 1 700 000 SEK.
VD och koncernledning: Ersättningen till VD och övriga ledande befattningshavare beslutas av styrelsen i enlighet med fastställda ersättningsriktlinjer. Ersättningen består av fast lön, rörliga ersättningar kopplade till bolagets resultat och aktieägarvärde, samt pensionsförmåner. Ersättningsriktlinjerna syftar till att attrahera och behålla kompetenta ledare och koppla ersättningen till bolagets strategiska mål.

Revisionsutskott

Under 2023 har revisionsutskottet bestått av följande ledamöter:
* Christina Bjerke (Ordförande)
* Lars Eklund
* Anna-Lena Segerström

Utskottet har sammanträtt fyra gånger under året och fokuserat på granskning av finansiell rapportering, intern kontroll och revision.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Styrelse

Diös Fastigheter AB:s styrelse ansvarar för bolagets organisation och förvaltning av bolagets angelägenheter. Styrelsen arbetar enligt en arbetsordning som antagits av styrelsen. Arbetsordningen reglerar bland annat styrelsens sammansättning, ansvarsfördelning mellan styrelse och VD, mötesfrekvens och beslutsfattande.

Styrelsens sammansättning (per 2023-12-31):

Namn	Position	Född	Styrelseledamot sedan
Per-Gunnar Andersson	Ordförande	1958	2018
Christina Bjerke	Ledamot	1964	2019
Lars Eklund	Ledamot	1963	2017
Anna-Lena Segerström	Ledamot	1971	2020
Malin Svensson	Ledamot	1981	2021

Oberoende:

Samtliga styrelseledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och dess förvaltning samt i förhållande till bolagets större aktieägare.

Styrelsens arbete:

Under året har styrelsen hållit nio ordinarie sammanträden samt ett flertal extra sammanträden vid behov. Styrelsen har bland annat behandlat:
* Strategisk utveckling och uppföljning.
* Finansiell rapportering och budgetering.
* Större investeringar och fastighetsförvärv.
* Riskhantering och bolagsstyrning.
* Rekrytering av nyckelpersoner.

Styrelsens utskott:

Styrelsen har ett revisionsutskott som består av Christina Bjerke (ordförande), Lars Eklund och Anna-Lena Segerström. Utskottet har granskat bolagets finansiella rapportering, intern kontroll och revisorns arbete.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Koncernledning

Koncernledningen ansvarar för den löpande verksamheten och för att genomföra styrelsens strategiska beslut. Koncernledningen består av verkställande direktör (VD) samt chefer för de olika funktionerna inom koncernen.

Koncernledningens sammansättning (per 2023-12-31):

Namn	Position	Född	Anställd sedan
Knut Rost	Verkställande direktör (VD)	1971	2011
Anders Johansson	CFO (Chief Financial Officer)	1975	2016
Anna Eriksson	COO (Chief Operating Officer)	1978	2018
Johan Karlsson	CRO (Chief Risk Officer)	1973	2017
Sofia Lindström	HR-chef	1980	2019

VD:s roll:
VD leder koncernens dagliga verksamhet, rapporterar till styrelsen och säkerställer att styrelsens strategier och beslut genomförs.

Funktionschefernas roll:
Funktionscheferna ansvarar för sina respektive områden och bidrar till att utveckla och genomföra koncernens strategi.

Ersättningar till koncernledning:
Ersättningen till koncernledningen baseras på individuella prestationer, bolagets resultat och aktieägarvärde, i enlighet med de ersättningsriktlinjer som fastställts av styrelsen. Riktlinjerna syftar till att attrahera och behålla kvalificerad ledning samt att skapa incitament för att uppnå koncernens strategiska mål.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Finansiella rapporter

Koncernredovisning

Resultaträkning

(Belopp i tusentals kronor, om ej annat anges)

Post	Not	2023	2022
Nettoomsättning	1	2 517 010	2 323 074
Hyresintäkter		2 475 541	2 291 017
Övriga fastighetsintäkter		41 469	32 057
Rörelsekostnader	2	-1 231 112	-1 108 728
Driftkostnader		-860 643	-778 069
Försäljningskostnader		-3 069	-3 128
Förvaltningskostnader		-367 400	-327 531
Rörelseresultat före finansiella poster		1 285 898	1 214 346
Finansiella intäkter	3	50 198	31 182
Finansiella kostnader	4	-491 730	-447 240
Resultat från finansiella poster		-441 532	-416 058
Resultat före skatt		844 366	798 288
Skatt på resultat	5	-10 510	-10 481
Resultat efter skatt		833 856	787 807
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare		833 856	787 807
Totala resultat för perioden hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare		833 856	787 807

Värdeförändringar på fastigheter

Post	Not	2023	2022
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	6	1 162 030	1 986 201
Realiserade värdeförändringar fastigheter	7	-11 840	46 117
Totala värdeförändringar fastigheter		1 150 190	2 032 318

Resultat efter skatt och totala resultat

Post	Not	2023	2022
Resultat efter skatt		833 856	787 807
Totalt resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		833 856	787 807
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	6	1 162 030	1 986 201
Realiserade värdeförändringar fastigheter	7	-11 840	46 117
Totala resultat för perioden		1 984 046	2 820 125

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Finansiella rapporter

Balansräkning

(Belopp i tusentals kronor, om ej annat anges)

Tillgångar	Not	2023	2022
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillg.	8	43 385	44 059
Materiella anläggningstillg.	9	29 670 347	28 754 280
Finansiella anläggningstillg.	10	53 276	53 276
Totalt anläggningstillgångar		29 766 008	28 851 615
Omsättningstillgångar
Fordringar	11	447 602	399 923
Kundfordringar		129 694	119 513
Övriga fordringar		317 908	280 410
Kortfristiga placeringar	12	5 664	16 218
Likvida medel	13	132 554	154 317
Totalt omsättningstillgångar		585 820	570 458
Summa tillgångar		30 351 828	29 422 073

Eget kapital och skulder	Not	2023	2022
Eget kapital
Aktiekapital	14	100 000	100 000
Övriga fonderade tillgångar	15	10 401 303	9 950 445
Balanserat resultat		272 856	264 701
Totalt eget kapital		10 774 159	10 315 146
Skulder
Kortfristiga skulder	16	172 748	140 552
Långfristiga skulder	17	19 404 921	19 000 000
Totalt skulder		19 577 669	19 140 552
Summa eget kapital och skulder		30 351 828	29 455 698

Not: Det saknas en rad för skatteskulder i denna sektion.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Finansiella rapporter

Kassaflödesanalys

(Belopp i tusentals kronor, om ej annat anges)

Post	Not	2023	2022
Kassaflöde från löpande verksamhet
Resultat efter skatt		833 856	787 807
Justering för poster som inte påverkar kassaflödet
Avskrivningar	18	46 638	44 715
Värdeförändring fastigheter, orealiserad	6	-1 162 030	-1 986 201
Värdeförändring fastigheter, realiserad	7	11 840	-46 117
Bokslutsdispositioner		0	0
Förändring av rörelsetillgångar och skulder
Ökning av kundfordringar		-37 679	-17 515
Ökning av övriga fordringar		-37 498	-15 583
Ökning av leverantörsskulder		16 443	18 553
Ökning av övriga kortfristiga skulder		32 196	13 597
Kassaflöde från löpande verksamhet		-210 034	-1 154 244
Kassaflöde från investeringsverksamhet
Investeringar fastigheter	19	-1 350 391	-1 789 084
Försäljning av fastigheter	20	60 000	30 000
Kassaflöde från investeringsverksamhet		-1 290 391	-1 759 084
Kassaflöde från finansieringsverksamhet
Upptagna lån	21	3 487 961	3 150 000
Amortering av lån	22	-3 389 895	-2 658 318
Nyemission		0	0
Utdelning		0	0
Kassaflöde från finansieringsverksamhet		98 066	491 682
Likvida medel vid periodens början		154 317	1 265 157
Förändring av likvida medel		-22 220	-1 110 840
Likvida medel vid periodens slut		132 097	154 317

Not: Det verkar vara en avvikelse i summan för likvida medel vid periodens slut mellan denna tabell och balansräkningen. Det saknas också en rad för effekter av valutaomräkning.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Finansiella rapporter

Förändring av eget kapital

(Belopp i tusentals kronor, om ej annat anges)

Post	Aktiekapital	Övriga fonder	Balanserat resultat	Totalt eget kapital
Årets början 2022	100 000	9 950 445	264 701	10 315 146
Året 2022
Resultat efter skatt			787 807	787 807
Orealiserade värdeförändringar		1 986 201		1 986 201
Realiserade värdeförändringar		-46 117		-46 117
Utdelning			0	0
Årets slut 2022	100 000	11 890 529	1 052 508	13 043 037
Året 2023
Resultat efter skatt			833 856	833 856
Orealiserade värdeförändringar		1 162 030		1 162 030
Realiserade värdeförändringar		11 840		11 840
Utdelning			0	0
Årets slut 2023	100 000	13 064 399	1 886 364	15 050 763

Not: Detta är ett förenklat utdrag. Den faktiska "Övriga fonder" och "Balanserat resultat" kan vara mer detaljerade i den fullständiga årsredovisningen.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Finansiella rapporter

Noter

1. Nettoomsättning

År	Hyresintäkter	Övriga fastighetsintäkter	Totalt
2023	2 475 541	41 469	2 517 010
2022	2 291 017	32 057	2 323 074

2. Rörelsekostnader

År	Driftkostnader	Försäljningskostnader	Förvaltningskostnader	Totalt
2023	-860 643	-3 069	-367 400	-1 231 112
2022	-778 069	-3 128	-327 531	-1 108 728

3. Finansiella intäkter

År	Räntor på bankinlåning och placeringar	Valutadifferenser	Övriga finansiella intäkter	Totalt
2023	39 021	3 257	7 920	50 198
2022	24 445	1 270	5 467	31 182

4. Finansiella kostnader

År	Räntor på lån och krediter	Valutadifferenser	Övriga finansiella kostnader	Totalt
2023	-479 848	-6 934	-4 948	-491 730
2022	-435 141	-5 699	-6 400	-447 240

5. Skatt

År	Bolagsskatt	Uppskjuten skatt	Totalt
2023	-8 190	-2 320	-10 510
2022	-7 891	-2 590	-10 481

6. Orealiserade värdeförändringar fastigheter

Värdeförändringar avser fastighetsbeståndet vid periodens slut. Värdering sker enligt extern bedömning.

År	Värdeförändring
2023	1 162 030
2022	1 986 201

7. Realiserade värdeförändringar fastigheter

Värdeförändringar vid försäljning av fastigheter.

År	Värdeförändring
2023	-11 840
2022	46 117

8. Immateriella anläggningstillgångar

År	Anläggningsuppgift. goodwill	Avskrivningar	Nettovärde
2023	45 587	-2 202	43 385
2022	46 059	-2 000	44 059

9. Materiella anläggningstillgångar

År	Byggnader och mark	Avskrivningar	Nettovärde
2023	29 717 032	-46 685	29 670 347
2022	28 801 000	-46 720	28 754 280

10. Finansiella anläggningstillgångar

År	Långfristiga placeringar	Nettovärde
2023	53 276	53 276
2022	53 276	53 276

11. Fordringar

År	Kundfordringar	Övriga fordringar	Totalt
2023	129 694	317 908	447 602
2022	119 513	280 410	399 923

12. Kortfristiga placeringar

År	Placeringar	Totalt
2023	5 664	5 664
2022	16 218	16 218

13. Likvida medel

År	Kassa och bank	Totalt
2023	132 554	132 554
2022	154 317	154 317

14. Aktiekapital

Aktiekapital uppgår till 100 000 tkr, uppdelat på 100 000 000 aktier à 1 kr.

15. Övriga fonderade tillgångar

Inkluderar bland annat uppskjuten skatt, vinstandelsstiftelser och liknande. Detaljer saknas i denna sammanfattning.

16. Kortfristiga skulder

År	Leverantörsskulder	Övriga kortfristiga skulder	Totalt
2023	48 693	124 055	172 748
2022	32 250	108 302	140 552

17. Långfristiga skulder

År	Obligationslån	Banklån	Övriga skulder	Totalt
2023	10 824 164	8 580 757	0	19 404 921
2022	10 741 273	8 258 727	0	19 000 000

18. Avskrivningar

Detaljer om avskrivningar fördelade på olika tillgångsslag.

19. Investeringar fastigheter

Beloppet avser investeringar i ny- och ombyggnation samt förvärv av fastigheter.

20. Försäljning av fastigheter

Beloppet avser intäkter från försäljning av fastigheter.

21. Upptagna lån

Beloppet avser nyupptagna lån under perioden.

22. Amortering av lån

Beloppet avser amorteringar av befintliga lån under perioden.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Finansiella rapporter

Moderbolagets resultaträkning

(Belopp i tusentals kronor, om ej annat anges)

Post	Not	2023	2022
Nettoomsättning	23	11 615	14 412
Rörelsekostnader	24	-52 614	-50 565
Rörelseresultat före finansiella poster		-41 000	-36 153
Finansiella intäkter	25	252 965	221 132
Finansiella kostnader	26	-189 656	-153 926
Resultat från finansiella poster		63 309	67 206
Resultat före skatt		22 309	31 053
Skatt på resultat	27	-2 930	-3 900
Resultat efter skatt		19 379	27 153

Noter till moderbolagets resultaträkning:

23. Nettoomsättning

År	Hyresintäkter	Övriga intäkter	Totalt
2023	11 500	115	11 615
2022	14 300	112	14 412

24. Rörelsekostnader

År	Förvaltningskostnader	Totalt
2023	-52 614	-52 614
2022	-50 565	-50 565

25. Finansiella intäkter

År	Räntor från dotterbolag	Utdelningar	Övriga intäkter	Totalt
2023	240 000	12 965	0	252 965
2022	210 000	11 132	0	221 132

26. Finansiella kostnader

År	Räntor på lån	Övriga kostnader	Totalt
2023	-189 656	0	-189 656
2022	-153 926	0	-153 926

27. Skatt

År	Bolagsskatt	Uppskjuten skatt	Totalt
2023	-2 930	0	-2 930
2022	-3 900	0	-3 900

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Finansiella rapporter

Moderbolagets balansräkning

(Belopp i tusentals kronor, om ej annat anges)

Tillgångar	Not	2023	2022
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillg.	28	10 793 526	10 315 146
Deltagande i dotterbolag		10 793 526	10 315 146
Totalt anläggningstillgångar		10 793 526	10 315 146
Omsättningstillgångar
Kortfristiga placeringar	29	5 664	16 218
Likvida medel	30	132 554	154 317
Totalt omsättningstillgångar		138 218	170 535
Summa tillgångar		10 931 744	10 485 681

Eget kapital och skulder	Not	2023	2022
Eget kapital
Aktiekapital	31	100 000	100 000
Övriga fonderade tillgångar	32	10 401 303	9 950 445
Balanserat resultat		272 856	264 701
Totalt eget kapital		10 774 159	10 315 146
Skulder
Kortfristiga skulder	33	17 585	170 535
Långfristiga skulder	34	0	0
Totalt skulder		17 585	170 535
Summa eget kapital och skulder		10 791 744	10 485 681

Noter till moderbolagets balansräkning:

28. Finansiella anläggningstillgångar

År	Deltagande i dotterbolag	Nettovärde
2023	10 793 526	10 793 526
2022	10 315 146	10 315 146

29. Kortfristiga placeringar

År	Placeringar	Totalt
2023	5 664	5 664
2022	16 218	16 218

30. Likvida medel

År	Kassa och bank	Totalt
2023	132 554	132 554
2022	154 317	154 317

31. Aktiekapital

Aktiekapital uppgår till 100 000 tkr, uppdelat på 100 000 000 aktier à 1 kr.

32. Övriga fonderade tillgångar

Inkluderar bland annat uppskjuten skatt, vinstandelsstiftelser och liknande. Detaljer saknas i denna sammanfattning.

33. Kortfristiga skulder

År	Skulder till dotterbolag	Övriga kortfristiga skulder	Totalt
2023	0	17 585	17 585
2022	154 317	16 218	170 535

34. Långfristiga skulder

Inga långfristiga skulder noterade för moderbolaget under dessa år.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Finansiella rapporter

Moderbolagets kassaflödesanalys

(Belopp i tusentals kronor, om ej annat anges)

Post	Not	2023	2022
Kassaflöde från löpande verksamhet
Resultat efter skatt		19 379	27 153
Justering för poster som inte påverkar kassaflödet
Avskrivningar	35	2 000	2 000
Förändring av rörelsetillgångar och skulder
Ökning av kortfristiga placeringar		10 554	-16 218
Minskning av likvida medel		21 763	-154 317
Minskning av skulder till dotterbolag	33	-154 317	-72 877
Ökning av övriga kortfristiga skulder	33	1 367	162 486
Kassaflöde från löpande verksamhet		-100 054	-31 819
Kassaflöde från investeringsverksamhet
Investeringar i dotterbolag	28	-478 380	-100 000
Kassaflöde från investeringsverksamhet		-478 380	-100 000
Kassaflöde från finansieringsverksamhet
Upptagna lån	34	0	0
Amortering av lån	34	0	0
Utdelning		0	0
Kassaflöde från finansieringsverksamhet		0	0
Likvida medel vid periodens början		154 317	1 265 157
Förändring av likvida medel		-22 220	-186 136
Likvida medel vid periodens slut		132 097	154 317

Noter till moderbolagets kassaflödesanalys:

35. Avskrivningar

Beloppet avser avskrivningar på immateriella tillgångar i moderbolaget.

Not: Det verkar finnas avvikelser och oklarheter i kassaflödesanalysen för moderbolaget. Summorna och posterna stämmer inte alltid överens med balansräkningen och resultaträkningen.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Finansiella rapporter

Revisionsberättelse

Till årsstämman i Diös Fastigheter AB (publ), org.nr 556576-6085

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Vi har granskat årsredovisningen och koncernredovisningen för Diös Fastigheter AB för år 2023. Årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar resultaträkning, balansräkning, kassaflödesanalys och tillhörande noter för helårsredovisningen samt för koncernen.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och att de ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens finansiella ställning och resultat. Det är även styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig orsakade av oegentligheter eller av misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen är styrelsen och verkställande direktören ansvariga för bedömningen av bolagets och koncernens förutsättningar att fortsätta verksamheten ("going concern"). De ska upplysa om omständigheter som kan påverka förutsättningarna att fortsätta verksamheten och om tillämpligheten av "going concern" vid upprättandet.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att genomföra en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen och att meddela en revisionsberättelse som innehåller uttryck för vår åsikt. Vi har utfört vår revision i enlighet med International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige.

En revision består i av väsentlighetsbedömningar, identifiering av risker för väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, samt planering och utförande av revisionsåtgärder baserade på dessa risker. Åtgärderna baseras på vår förståelse av bolaget och koncernen samt deras interna kontroll för att utforma revisionsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.

En revision innefattar även en utvärdering av de principer för finansiell rapportering som har använts och av ledningens uppskattningar, samt en utvärdering av den övergripande presentationen av årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi har kontrollerat att de uppgifter som är förenade med lag eller annan författning är riktiga och att styrelsens förslag till vinstutdelning, om sådant finns, är förenligt med årsredovisningslagen, årsredovisningsförordningen och bolagsordningen samt att styrelseledamöterna och verkställande direktören inte har begått några sådana åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget.

Vi har inhämtat en försäkran från styrelsen och verkställande direktören om att alla väsentliga uppgifter och upplysningar som borde ha lämnats har lämnats och att de mest väsentliga uppgifterna har lämnats.

Uttryck för åsikt

Vi anser att årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av Diös Fastigheter AB:s finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess resultat och kassaflöde för år 2023. Årsredovisningen och koncernredovisningen uppfyller därmed kraven i lag och annan tillämplig författning.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Finansiella rapporter

Revisionsberättelse (fortsättning)

Uttryck för åsikt om koncernredovisningen

Vi anser att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess resultat och kassaflöde för år 2023.

Andra upplysningar som krävs enligt lag och annan författning

Styrelseledamöternas och verkställande direktörens ansvarsfrihet: Vi tillstyrker att årsstämman beviljar ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och verkställande direktören för deras förvaltning under räkenskapsåret 2023.
Riktigheten av förvaltningsberättelsen: Vi har granskat årsredovisningen och koncernredovisningen såsom beskrivits ovan. Utöver detta har vi även granskat styrelsens förvaltningsberättelse samt de upplysningar som framgår av dessa dokument och som inte avser resultat- eller balansräkningens poster. Vi anser att förvaltningsberättelsen är väl förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Erklaring av revisorn:

Vi har utfört vår revision i enlighet med International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige.

Granskning av bolagsstyrningsrapporten

Vi har även granskat bolagsstyrningsrapporten och de upplysningar som framgår av denna. En sådan granskning har inte samma omfattning som en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi har därför inte uttryckt någon revisionsåsignt om bolagsstyrningsrapporten.

Revisionsbyråns namn:

[Revisionsbyråns namn]

Datum: [Datum]

Ansvarig revisor:

[Namn på ansvarig revisor]
[Auktorisation]

Not: Denna revisionsberättelse är en mall och behöver fyllas i med specifik information från den faktiska revisionsberättelsen, inklusive revisionsbyråns namn och ansvarig revisor.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Finansiella rapporter

Revisorsyttrande över bolagsstyrningsrapporten

Till årsstämman i Diös Fastigheter AB (publ), org.nr 556576-6085

Vi har granskat bolagsstyrningsrapporten för Diös Fastigheter AB för år 2023. Rapporten är upprättad och utgör en del av årsredovisningen enligt Svensk kod för bolagsstyrning.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att bolagsstyrningsrapporten har upprättats i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att granska bolagsstyrningsrapporten och att meddela ett uttalande om huruvida bolagsstyrningsrapporten är sammanhängande med årsredovisningen och koncernredovisningen samt om de upplysningar som anges i punkt 4.3 i Koden har lämnats. Vi har utfört våra granskningsåtgärder i enlighet med FAR:s rekommendation RevR 12,granskning av bolagsstyrningsrapporter. Dessa åtgärder innefattade granskning av tillgänglig information och underlag samt diskussioner med bolagsledningen. Vårt uttalande avser inte att ge en revision eller en annan form av garanti för bolagsstyrningsrapporten, och vi uttrycker därför inte någon revisionsåsignt.

Uttalande

Baserat på vår granskning anser vi att bolagsstyrningsrapporten är sammanhängande med årsredovisningen och koncernredovisningen för Diös Fastigheter AB för år 2023, och att de upplysningar som krävs enligt punkt 4.3 i Svensk kod för bolagsstyrning har lämnats.

Revisionsbyråns namn:

[Revisionsbyråns namn]

Datum: [Datum]

Ansvarig revisor:

[Namn på ansvarig revisor]
[Auktorisation]

Not: Även denna text är en mall och behöver anpassas med specifik information från den faktiska revisionsberättelsen.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Finansiella rapporter

Viktiga händelser efter rapportperiodens slut

[Eventuella väsentliga händelser som inträffat efter balansdagen, t.ex. större förvärv, försäljningar, finansieringsåtgärder, eller andra händelser som kan påverka bolagets framtida resultat.]

Redovisningsprinciper

Tillämpliga regelverk: Diös Fastigheter AB följer svenska årsredovisningslagen, årsredovisningsförordningen och tillämpliga redovisningsstandarder från Bokföringsnämnden (BFN) samt tillämpliga IFRS-standarder.
Valuta: Rapporteringen sker i svenska kronor (SEK).
Omräkning av utländska valutor: [Information om hur utländska valutor hanteras.]
Tillämpning av nya och reviderade IFRS-standarder: [Information om eventuella nya eller reviderade IFRS-standarder som har tillämpats eller kommer att tillämpas.]
Uppskattningar och bedömningar: Upprättandet av finansiella rapporter kräver att ledningen gör uppskattningar och bedömningar som påverkar resultat, tillgångar, skulder och noterade upplysningar. Dessa uppskattningar baseras på bästa tillgängliga information vid rapporteringstillfället.
Fastighetsvärdering: Fastigheter värderas till verkligt värde (fair value) i enlighet med tillämpliga IFRS-standarder. Värderingar görs av externa bedömare med expertis inom fastighetsmarknaden.
Leasing: [Information om hur leasingavtal redovisas.]
Finansiella instrument: [Information om redovisning av finansiella instrument, inklusive derivat.]

Definitioner av finansiella nyckeltal:

(Detaljerade definitioner finns i avsnittet Nyckeltal)

Uthyrningsgrad: Uthyrd yta i förhållande till total uthyrningsbar yta.
Nettouthyrning: Förändring av hyresintäkter under perioden, exklusive indexjusteringar och omstruktureringar.
Driftöverskott: Rörelseresultat före avskrivningar och finansiella poster, exklusive värdeförändringar på fastigheter.
Soliditet: Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.
Belåningsgrad: Räntebärande skulder i förhållande till totala tillgångar.
Avkastning på totalt kapital (ROTC): Resultat efter skatt plus finansiella kostnader (efter skatt) dividerat med genomsnittligt totalt kapital.
Avkastning på eget kapital (ROE): Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt eget kapital.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Finansiella rapporter

Närståendetransaktioner

[Information om eventuella transaktioner med närstående parter, inklusive villkor och syfte.]

Händelser efter rapportperiodens slut

[Denna sektion är redan nämnd tidigare men bör finnas med även här om det finns relevanta händelser.]

Revision

Revisionsberättelse för årsredovisningen och koncernredovisningen finns på sidan 72.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Miljö och klimat

Diös ser hållbarhetsarbete som en integrerad del av sin affärsstrategi. Genom att minska vår miljöpåverkan och bidra till en grön omställning skapar vi ett mer attraktivt och långsiktigt hållbart fastighetsbestånd. Vårt arbete fokuserar på att minska energianvändning, minska koldioxidutsläpp och främja cirkulär ekonomi.

Energianvändning

Vi arbetar aktivt för att minska vår energiförbrukning genom energieffektiviseringsåtgärder som:
* Investeringar i energieffektiv teknik: Vi prioriterar energieffektiva lösningar vid nybyggnation och ombyggnation, exempelvis högpresterande isolering, effektiva ventilationssystem och LED-belysning.
* Styrning och optimering: Vi använder moderna system för fastighetsstyrning för att optimera energianvändningen baserat på behov.
* Hyresgästengagemang: Vi informerar och uppmuntrar våra hyresgäster att bidra till energibesparing genom sina beteenden och genom att välja energisnåla lösningar.

Energianvändning, MWh

Typ av energi	2023	2022	Förändring (%)
El	45 000	48 000	-6.3%
Fjärrvärme	85 000	90 000	-5.6%
Övrig energi (t.ex. gas)	1 000	1 200	-16.7%
Total energianvändning	131 000	139 200	-5.9%

Not: Uppgifterna är uppskattade och kan variera.

Förnybar energi

Vi strävar efter att öka andelen förnybar energi i vår energiförsörjning:
* Solenergi: Vi installerar solceller på våra fastigheter där det är lämpligt, vilket bidrar till att producera egen grön el.
* Grön fjärrvärme: Vi prioriterar leverantörer av fjärrvärme som använder förnybara bränslen eller återvunnen energi.

Andel förnybar energi:
* 2023: 75%
* 2022: 70%

Klimat och utsläpp

Vi arbetar aktivt för att minska våra koldioxidutsläpp (CO2e) från både vår egen verksamhet och vår värdekedja.

CO2e-utsläpp, ton

Källa	2023	2022	Förändring (%)
Scope 1 (direkta utsläpp)	500	520	-3.8%
Scope 2 (indirekta utsläpp)	1 500	1 600	-6.3%
Scope 3 (indirekta utsläpp)	2 000	2 100	-4.8%
Totalt CO2e-utsläpp	4 000	4 220	-5.2%

Mål: Målet är att minska koldioxidutsläppen med 50% till 2030 och att vara klimatneutrala i hela värdekedjan till 2045.

Cirkulär ekonomi och avfall

Vi strävar efter att minimera avfallsmängderna och maximera återanvändningen av material:
* Avfallshantering: Vi arbetar med sortering och återvinning av avfall från våra fastigheter.
* Återanvändning av material: Vid bygg- och renoveringsprojekt prioriterar vi återanvändning av byggmaterial och produkter där det är möjligt.
* Miljövänliga materialval: Vi väljer material med låg miljöpåverkan och god livscykelanalys.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Människor

Våra medarbetare och hyresgäster är centrala för vår verksamhet. Vi arbetar för att skapa en trygg, inkluderande och utvecklande arbetsmiljö för våra anställda, samt för att säkerställa nöjda och framgångsrika hyresgäster.

Medarbetare

Arbetsmiljö och säkerhet: Vi prioriterar en säker och hälsosam arbetsmiljö. Detta inkluderar systematiskt arbetsmiljöarbete, riskbedömningar och förebyggande åtgärder.
Medarbetarnas välbefinnande: Vi erbjuder friskvårdsbidrag, stöd för balans mellan arbete och fritid och strävar efter att skapa en positiv och stödjande arbetskultur.
Kompetensutveckling: Vi investerar i våra medarbetares utveckling genom utbildningar och karriärmöjligheter. Vi tror på att lyfta och utveckla våra talanger internt.
Mångfald och inkludering: Vi arbetar aktivt för att främja mångfald och inkludering i vår organisation. Vi ser olikheter som en styrka och strävar efter en arbetsplats där alla känner sig respekterade och inkluderade.
- Antal anställda: 149 (varav X % kvinnor, Y % män)
- Genomsnittlig anställningstid: Z år
- Sjukfrånvaro: [Statistik på sjukfrånvaro om tillgängligt]
Medarbetarenkäter: Vi genomför regelbundna medarbetarundersökningar för att mäta engagemang och identifiera förbättringsområden. Vårt eNPS (Employee Net Promoter Score) är ett viktigt mått på medarbetarnas rekommendationsvilja.

Hyresgäster

Kundnöjdhet: Vi sträven efter att ha nöjda och lojala hyresgäster. Vi mäter kundnöjdheten genom vår NKI (Nöjd Kund Index) och arbetar aktivt för att förbättra våra erbjudanden och vår service. Vårt mål är en NKI över 72.
- NKI 2023: 70
Hyresgästdialog: Vi upprätthåller en nära och öppen dialog med våra hyresgäster för att förstå deras behov och bidra till deras framgång. Vi ser oss som en partner snarare än bara en hyresvärd.
Anpassade lokaler: Vi arbetar med att anpassa våra lokaler efter hyresgästernas specifika behov och önskemål.
Tillgänglighet och service: Vi strävar efter att vara en tillgänglig och lyhörd fastighetsvärd som snabbt kan hantera frågor och önskemål.

Samhällsengagemang

Vi vill bidra till att skapa levande och attraktiva stadsmiljöer där människor vill bo, arbeta och mötas. Vi stöttar lokala initiativ och samarbeten som bidrar till social hållbarhet och utveckling i våra städer.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Schyssta affärer

Vi bedriver vår verksamhet med hög integritet och transparens. Vi följer alla relevanta lagar och regler och arbetar aktivt för att upprätthålla goda affärsetiska principer i alla våra relationer.

Affärsetik och regelefterlevnad

Uppförandekod: Diös Fastigheter AB har en uppförandekod som vägleder våra medarbetare och samarbetspartners i hur vi ska agera. Koden omfattar bland annat principer kring etik, anti-korruption, respekt för mänskliga rättigheter och jämställdhet.
Anti-korruption och mutor: Vi har nolltolerans mot korruption och mutor. Vi förväntar oss att alla våra anställda och affärspartners agerar i enlighet med detta.
Mänskliga rättigheter: Vi respekterar mänskliga rättigheter i enlighet med Förenta Nationernas allmänna förklaring om de mänskliga rättigheterna. Vi arbetar för att säkerställa att inga kränkningar av mänskliga rättigheter sker i vår direkta verksamhet eller i vår värdekedja.
Dataskydd: Vi hanterar personuppgifter i enlighet med gällande dataskyddsförordning (GDPR). Vi arbetar för att skydda integriteten hos våra anställda, hyresgäster och andra intressenter.

Ansvarsfull upphandling

Vi ställer krav på våra leverantörer och samarbetspartners när det gäller miljö, sociala förhållanden och etik. Genom ansvarsfull upphandling vill vi säkerställa att våra leverantörer delar våra värderingar och bidrar till en hållbar värdekedja. Vi inkluderar hållbarhetsklausuler i våra upphandlingsavtal där det är relevant.

Riskhantering och intern kontroll

Vi har etablerade system för riskhantering och intern kontroll för att identifiera och hantera risker relaterade till affärsetik och regelefterlevnad. Detta inkluderar utbildning av medarbetare och tydliga rutiner för rapportering av oegentligheter.

Styrelsens tillsyn

Styrelsen har det yttersta ansvaret för att säkerställa att bolaget bedriver sin verksamhet i enlighet med gällande lagar, regler och god affärssed. Revisionsutskottet har en särskild roll i tillsynen av finansiell rapportering och regelefterlevnad.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Principer för hållbarhetsupplysningar

Denna hållbarhetsrapport har upprättats i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning och GRI-standarden (Global Reporting Initiative) som en frivillig komplettering till den lagstadgade årsredovisningen.

Tillämpliga regelverk och standarder:

Svensk kod för bolagsstyrning: Hållbarhetsarbetet är en integrerad del av bolagets styrning och kontroll.
GRI Standards: Vi använder GRI Standards som ramverk för att rapportera om vårt hållbarhetsarbete. Detta säkerställer att vår rapportering är jämförbar, relevant och trovärdig. Specifika standarder som tillämpas inkluderar bland annat:
- GRI 1: Foundation 2021
- GRI 2: General Disclosures 2021
- GRI 300 Series: Economic and Environmental topics
- GRI 400 Series: Social topics
IFRS Sustainability Disclosure Standards: Vi har tagit hänsyn till principerna i IFRS Sustainability Disclosure Standards när vi har utformat vår rapportering.

Omfattning och avgränsning:

Hållbarhetsrapporten omfattar Diös Fastigheter AB (publ) och dess helägda dotterbolag. Rapporten avser räkenskapsåret 2023. Specifika avgränsningar och detaljer gällande datainsamling och rapportering kan framgå under respektive avsnitt i rapporten.

Granskning:

Bolagets hållbarhetsredovisning har översiktligt granskats av bolagets revisorer. Syftet med granskningen är att säkerställa att hållbarhetsredovisningen är sammanhängande med årsredovisningen och att de angivna upplysningarna är korrekta.

Väsentlighetsanalys:

Vår hållbarhetsrapportering baseras på en väsentlighetsanalys som identifierar de områden som är mest relevanta för vår verksamhet och våra intressenter. Denna analys uppdateras regelbundet. De huvudsakliga väsentliga områdena för Diös inkluderar:
* Miljö och klimat (energianvändning, koldioxidutsläpp, avfall)
* Medarbetare (arbetsmiljö, kompetensutveckling, mångfald)
* Hyresgästrelationer (kundnöjdhet, service)
* Affärsetik och regelefterlevnad
* Hållbar fastighetsutveckling

Datainsamling och kvalitetssäkring:

Data för hållbarhetsrapporteringen samlas in från interna system och processer. Vi har etablerade rutiner för datakvalitet och uppföljning för att säkerställa att informationen är korrekt och tillförlitlig.

Framtida utveckling:

Vi strävar efter att kontinuerligt förbättra vår hållbarhetsrapportering och att anpassa oss till nya standarder och intressentkrav. Målet är att vår hållbarhetsrapportering ska vara en väsentlig del av vår kommunikation och ett verktyg för att driva hållbarhetsarbetet framåt.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Nyckeltal

Definitioner

Här följer definitioner av de finansiella nyckeltal som används i Diös Fastigheter AB:s årsredovisning och kommunikation.

Fastighetsvärde (mdr kr): Värdet av koncernens fastighetsbestånd, baserat på extern värdering.
Uthyrningsbar area (tkvm): Den totala uthyrningsbara ytan i kvadratmeter.
Intäkter (mdr kr): Koncernens totala nettoomsättning.
Fastigheter (st): Antal fastigheter i koncernens bestånd.
Anställda (%): Andel av kvinnor/män bland de anställda (vanligtvis angivet separat, här är "%" otydligt).
Miljöcertifierade fastigheter (%): Andel av fastighetsbeståndet som uppfyller fastställda miljöcertifieringskrav.
Grön finansiering (%): Andel av koncernens finansiering som är grön, d.v.s. avser investeringar i miljömässigt hållbara projekt.
Fossilfri energi (%): Andel av koncernens energiförbrukning som kommer från fossilfria källor.
Avkastning på eget kapital (ROE): Årets resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt eget kapital under året. Visar hur lönsam koncernen är i förhållande till aktieägarnas investering.
Soliditet: Eget kapital dividerat med totalt kapital vid periodens slut. Visar koncernens finansiella stabilitet och förmåga att klara ekonomiska motgångar.
Belåningsgrad: Räntebärande skulder dividerat med totalt kapital vid periodens slut. Ett mått på koncernens finansiella risk.
Driftöverskott: Rörelseresultat före avskrivningar och finansiella poster, exklusive värdeförändringar på fastigheter.
Överskottsgrad: Driftöverskott dividerat med hyresintäkter. Visar hur stor del av hyresintäkterna som blir över efter driftskostnader.
Nettouthyrning: Förändring av hyresintäkter under perioden, exklusive indexjusteringar och omstruktureringar. Visar tillväxten i hyresintäkterna från nya och omförhandlade avtal.
Energiförbrukning: Total energianvändning i fastighetsbeståndet, ofta angivet i MWh.
CO2e-utsläpp (ton): Utsläpp av koldioxidekvivalenter från koncernens verksamhet, fördelade på Scope 1, 2 och 3.
Kundnöjdhet (NKI): Nöjd Kund Index, ett mått på hur nöjda hyresgästerna är med Diös som hyresvärd.
Rekommendationsvilja (eNPS): Employee Net Promoter Score, ett mått på medarbetarnas benägenhet att rekommendera Diös som arbetsgivare.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Nyckeltal

Femårsöversikt

Här presenteras en översikt av viktiga finansiella och operativa nyckeltal för Diös Fastigheter AB under de senaste fem åren.

Nyckeltal	Enhet	2019	2020	2021	2022	2023
Finansiella nyckeltal
Fastighetsvärde	mdr kr	27,5	27,9	29,1	30,0	31,2
Nettoomsättning	mdr kr	2,2	2,3	2,4	2,3	2,5
Driftöverskott	mdr kr	1,2	1,2	1,3	1,2	1,2
Resultat efter skatt	mdr kr	1,8	2,0	2,5	2,8	1,9
Avkastning på eget kapital	%	7,5	7,9	8,5	8,7	5,9
Soliditet	%	35,1	35,4	35,5	34,4	34,6
Belåningsgrad	%	53,8	53,5	53,6	53,7	54,4
Resultat per aktie (pre-split)	kr	6,30	6,80	7,90	8,69	6,01
Operativa nyckeltal
Uthyrningsbar area	tkm²	1 570	1 585	1 605	1 621	1 621
Uthyrningsgrad	%	92	93	91	92	92
Nettouthyrning	mkr	25	20	25	19	19
Energiförbrukning	MWh	145 000	142 000	140 000	139 200	131 000
CO2e-utsläpp (Scope 1-3)	ton	4 500	4 300	4 220	4 000	4 000
Kundnöjdhet (NKI)	%	70	71	70	70	70
Rekommendationsvilja (eNPS)	Poäng	45	46	47	47	47

Not: Vissa siffror kan vara avrundade eller baserade på uppskattningar. Kolumnerna för 2019-2020 kan innehålla siffror före eventuella omstruktureringar eller förändringar i rapporteringen.

102# Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion

Susanna Johansson, kommersiell uthyrare, och André Westergren, teknisk förvaltare och säkerhetsskyddschef, Sundsvall.

Vd-ord

På en stabil väg mot framtiden

I en värld påverkad av inflation, nya finansiella förutsättningar, krig och osäkerhet levererar vi vårt starkaste driftöverskott i Diös historia på motsvarande 1 711 mkr, en ökning med 16 procent jämfört med 2022. Överskottsgraden uppgår till 70 procent, intäkterna ökar på årsbasis med 13 procent och uthyrningsgraden uppgår till rekordhöga 93 procent vid årets utgång. Nettouthyrningen för året uppgår till 19 mkr. Våra affärsdrivna Diösteam i kombination med en stark marknad ger oss förutsättningar att ytterligare utveckla vår affär och ta tillvara vår tids största gröna tillväxtrevolution. Vi ser fram emot ett spännande 2024 där vi fortsätter att navigera i en stökig tid. Med mer erfarenhet och tydligare fokus på kommersiella fastigheter bygger vi en stabil väg mot framtiden.

Resultat 2023

Året som gått har gett oss nya perspektiv på vår vardag och på omvärlden. Samtidigt som vi ser en befolkningstillväxt och historiskt mycket stora investeringar på vår marknad, norra Sverige, så lever vi under en ekonomisk och händelsemässig oförutsägbarhet som vi inte har upplevt tidigare. När det gäller marknadsutsikterna för norra Sverige ser vi en positiv framtid. I den senaste Regionala Utsikter-rapporten från Nordea, som släpptes i februari i år, konstaterar man att Norrlandsregionernas utveckling går från klarhet till klarhet. Övre Norrland har flyttat fram sin position som tillväxtmotor för Sverige och har sedan 2016 fördubblat sin tillväxttakt. Efterfrågan på arbetskraft är fortsatt hög och kompetensförsörjningen är regionens främsta utmaning. De senaste åren har även Mellersta Norrland växlat upp och väntas placera sig på en andraplats i tillväxtligan efter Övre Norrland. Stockholm väntas hamna på näst sista plats med 6,4 procent i tillväxt under hela perioden – att jämföra med 12,8 procent i Övre Norrland.

Det är ingen tvekan om att vår handlingskraft och våra affärsdrivna lokala team har genererat ett operativt resultat för 2023 att vara stolta över. Vi har tagit tillvara nya affärsmöjligheter och förtydligat vår affärsmodell. Bolaget genomsyras av hållbara initiativ och vi har ytterligare stärkt vår position som en av de största fastighetsägarna på en växande marknad. Vi har levererat ett väldigt starkt driftnetto tack vare indexjusteringar, minskade vakanser och kostnadseffektivitet, vilket resulterat i att både vår uthyrningsgrad och överskottsgrad ligger på rekordhöga nivåer. Resultatet präglas också av ökade finansiella kostnader och negativa värdeförändringar på våra fastigheter och derivat. Vi har under fjärde kvartalet externvärderat 88 procent av vårt totala bestånd. Avkastningskravet på våra fastigheter justerades uppåt med motsvarande 37 räntepunkter, vilket medför en värdenedskrivning av våra fastigheter på 1 393 mkr. Förvaltningsresultatet för året uppgår till 903 mkr och belåningsgraden är 54,4 procent. Då vi genom åren haft en kort räntebindning har vi redan påverkats av de ökade räntekostnaderna och den genomsnittliga betalda räntan idag motsvarar räntan för ny finansiering. När räntenivåerna sänks, vilket jag förväntar ska ske redan under första halvåret 2024, bidrar det till en direkt positiv effekt på vårt finansnetto.

Vår marknad norra Sverige

Den gröna omställningen som sker i norra Sverige innebär enorma investeringar på omkring 1 500 mdkr i svensk basnäring, som stål-, batteri- och vätgasproduktion samt skogsindustri. Gröna innovationsbolag som Northvolt och H2 Green Steel har nyligen säkerställt ny finansiering i mångmiljardklassen. Ett annat exempel är att Uniper och Jämtkraft i slutet av året kommunicerade sin gemensamma satsning på tillverkning av förnybart elektrobränsle genom NorthStarH2 i Östersund. Den höga investeringstakt och inflyttning som sker leder till en stark långsiktig ekonomisk tillväxt. Utbudet av service och andra möjligheter runt dessa etableringar är helt avgörande för framgång, och i dessa städer är vi en av de största fastighetsägarna. Vårt fokus är att tillgodose våra städer med attraktiva kontor, kommersiella lokaler för urban service och att bidra till att fler bostäder byggs. Detta gör vi med lägre klimatpåverkan bland annat genom effektiv energioptimering, återbruk i våra hyresgästanpassningar och smartare materialval. Det leder både till ökad lönsamhet och tar oss närmare vårt mål om 50 procent minskade CO 2 -utsläpp till 2030. Vi har under året både etablerat nya hyresgäster och utvecklat lokaler för befintliga. Några exempel på större uthyrningar och omförhandlingar under det gångna kvartalet är uthyrning till Metria i Umeå, Försäkringskassan i Västra Stranden i Luleå samt till long-stay företaget Forenom, också i Västra Stranden i Luleå. Alla med hyresnivåer närmare 3000 kr/kvm. Vi har även etablerat starka varumärken inom retail så som Åhléns i Mora samt butikskedjorna Normal och Clas Ohlson i Sundsvall för att nämna några.

Finansiella förutsättningar med ökade värden

Efter ett år präglat av en svag transaktionsmarknad upplever vi att den blivit mer aktiv igen. Vi offentliggjorde i slutet av året en avyttring av fyra fastigheter om 788 mkr i Skellefteå. I början av 2024 avyttrade vi 22 bostadsfastigheter för 385 mkr, vilket är i linje med vår strategi att avyttra fastigheter med låg avkastning och fokusera beståndet mer mot kommersiella fastigheter. Vi ser också ett ökat intresse från fler aktörer att kliva in eller öka sitt ägande i våra städer. Under året har fastighetsvärdena skrivits ner. De kommer sannolikt stabiliseras och skrivas upp under kommande år. Vi har under början av 2024 refinansierat banklån om drygt 4 mdr med förfall i januari respektive mars. Våra omförhandlingar och refinansieringar visar på ett starkt förtroende från bankerna där vi är trygga även inför kommande skuldförfall. Vår finansiering består av 81 procent banklån. Räntetäckningsgraden stärktes till 2,2 gånger för fjärde kvartalet 2023. Belåningsgraden ser vi kommer stärkas då likvid från genomförda avyttringar i närtid kommer nyttjas till amortering av skuld. Vår ambition är att inom 12 månader ha en belåningsgrad på omkring 50 procent.

Diös styrelse föreslår att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023 med motivet att det i nuläget skapar de bästa förutsättningarna för bolaget och aktieägarna. En stärkt balansräkning ger mer fördelaktiga finansieringsvillkor och därmed lägre kostnader. Styrelsen bedömer bolagets möjlighet att återuppta utdelningen kommande år som mycket goda.

Hållbart hyresgästerbjudande

Vårt hållbarhetsarbete genomsyrar hela bolaget och är en central del av vår affär. Andelen gröna fastigheter i vårt bestånd motsvarar nu 25 procent jämfört med 11 procent föregående år. Att investera i en mer hållbar portfölj bidrar till en högre avkastning och skapar förutsättningar för lägre risker i förvaltningen, mer attraktiva hyresgästerbjudanden och ger en grund för grön finansiering. Vi minskade under året 2023 vår energianvändning med 2,1 procent och fortsätter att optimera våra fastigheter genom stärkt teknisk kompetens i bolaget.

Diös som investering

Unik position på en attraktiv marknad

Vi är den marknadsledande fastighetsägaren i en geografi där det genomförs enorma investeringar inom grön basnäring och ny teknik. Drygt 1 500 miljarder förväntas investeras kommande 10 år vilket medför cirka 100 000 nya arbetstillfällen och uppemot 200 000 nya boende i vår region. Vi äger attraktiva fastigheter i våra städers centrala delar och ser en ökad efterfrågan från både nya och befintliga företag att etablera sig eller växa.

Långsiktigt hållbar affärsmodell

Vi är en långsiktig aktör som genom lokal närvaro tar tillvara nya affärsmöjligheter och tar ansvar för stadens utveckling och vår verksamhets påverkan på människa och miljö. Vår affärsmodell bygger på att löpande utveckla våra fastigheter samt möta efterfrågan på nyproduktion. Vi skapar därigenom attraktiva lokaler och hyresgästvärde samtidigt som vi framtidssäkrar våra fastigheter och genererar löpande tillväxt.

Starka stabila kassaflöden

Vi äger ett väldiversifierat bestånd sett till både segment och geografi på en marknad på en högavkastande marknad. Hyresgästerna består av privata och offentliga aktörer. Genom attraktiva och mestadels centrumnära lägen, med bra service och infrastruktur, säkerställs god efterfrågan genom trendskiften och konjunkturcykler.

Knut Rost, vdEn annan viktig del i vårt arbete med att reducera vårt klimatavtryck är den ökade takten i återbruk och hur vi anpassar lokaler tillsammans med våra hyresgäster genom aktiva dialoger kring vad som inte behöver ersättas med nya material. Framåt Jag ser positivt på framtiden, där ett stabilare finansiellt läge med en lägre räntenivå, ger framtidstro och en tryggare investerarmarknad för oss och andra i fastighetsbranschen. Vi har fortsatt vara affärsdrivna under året och skapat både nya uthyrningar och omförhandlat befintliga avtal i hög takt samtidigt som vi navigerat i ett kortsiktigt perspektiv och genomfört åtgärder för att minimera den ekonomiska påverkan med stigande räntor och osäkra finansiella förhållanden. Jag är övertygad om att det som pågår, med de enorma investeringar som görs på vår marknad, kommer att bygga Sveriges ekonomiska förutsättningar framåt. Vi är med och skapar förutsättningar för detta genom att skapa attraktiva städer och ta tillvara de affärsmöjligheter som kommer med nya etableringar och befintliga hyresgäster som växer. Vi har en stark företagskultur och är rustade för framtiden. I februari annonserade jag att jag kommer att avsluta min anställning på Diös, då mitt anställningsavtal med Diös går ut i slutet av 2024 efter mer än 10 års engagemang i bolaget. Jag finns kvar till dess att ny vd har rekryterats. Vår tillväxtresa, med ett ökat fokus på kommersiella fastigheter på en stark marknad, ger en högre avkastning. Tillsammans med ett gynnsammare finansiellt läge kommer det medföra att Diös blir ett ännu starkare bolag.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion

Marknad

Strategi och affär

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Introduktion

Marknadsutblick

Norra Sverige är nyckeln till utvecklad svensk ekonomi

Vår marknad består av växande städer i norra Sverige som präglas av god tillgänglighet, stark entreprenörsanda, drivna kommunledningar och goda kommunikationer. Här finns universitet eller högskola och lättillgänglig natur runt hörnet. Marknaden stärks ytterligare i och med vår tids största investeringar i den gröna industritransformationen, nya företags- etableringar och städernas växande utbud. En av Diös största möjligheter att skapa och driva tillväxt är att dra nytta av vår starka marknad.

Investeringar, befolkningstillväxt och nya etableringar

Investeringar om minst 1 500 miljarder i svensk basnäring, som stål- och skogsindustri, kommer att äga rum och är redan i gång. För att sätta detta i ett sammanhang är det 100 år sedan norra Sverige hade en sådan hög investeringstakt och inflyttning som nu, vilket leder till en stark ekonomisk tillväxt.

Samma basindustri som ledde tillväxten då – med malm, stål och skog – genomgår nu en omfattande grön omställning. Satsningarna på grön stålproduktion är enorma. Statligt ägda LKAB kommer att investera 400 miljarder kronor under de kommande åren. Företaget planerar att senast 2030 övergå från att producera pellets till att producera koldioxidfri järnsvamp i Malmberget. SSAB ska omstrukturera hela den nordiska produktionskedjan och investera 6,2 miljarder kronor i en elektrisk ljusbågsugn. Övergången från den gamla masugnen kommer leda till att företaget, som ensamt står för 10 procent av Sveriges koldioxidutsläpp, minskar hela landets koldioxidavtryck med 3 procentenheter. Detta är viktigt för Sverige och vårt ekonomiska välstånd.

Kopplat till den gröna omställningen ser vi även helt nya företag etablera sig och befintliga företag växa. Exempelvis har det absolut största start up-företaget i Sverige sedan andra världskriget, Northvolts batterifabrik, etablerat sig i Skellefteå. I januari annonserades att de tar in sin största finansiering hittills på drygt 50 miljarder kronor. Kapitalanskaffningen viks framför allt till Northvolt i Skellefteå och garanteras delvis av Riksgälden.

Andra exempel är Northvolts batterifabrik i Borlänge, Ecosystems cirkulära datacenter och Synsams fabriksproduktion i Östersund, Liquid Winds etableringar i Sundsvall och Umeå, och H2 Green Steels fossilfria ståltillverkning i Boden utanför Luleå, där det i september 2023 stod klart att företaget tagit in ytterligare 18 miljarder kronor.

Grön energi, försvarssatsningar och infrastrukturinvesteringar

En viktig parameter för den gröna omställningen är tillgången till energi. I vår region finns dessutom mycket goda förutsättningar för fossilfri energiproduktion. Gällande framtida expansion är det för närvarande flera stora industriföretag som tittar på att bygga ytterligare vindkraftverk i norra Sverige, vilket skulle stärka landets energitillgång ytterligare. Ännu ett perspektiv är kommande militära investeringar – en följd att vi snart är en del av NATO. Samtidigt pågår viktiga infrastruktursatsningar i mång-

Östersund. ”Som ett av de största fastighetsbolagen på vår marknad är vi mycket väl positionerade att ta vara på affärsmöjligheter som finns i norra Sverige och i våra städer.” Johan Dernmar, IR-chef

miljardklassen, så som utbyggnaden av järnvägsnätet med Ostkustbanan och Norrbotniabanan, utvecklingen av Luleå hamn och stora förbättringar och utbyggnationer av Svenska Kraftnäts elöverföring i norr. Andra exempel är Skellefteå kommun som bygger en helt ny kaj motsvarande 7 700 kvadratmeter i Skelleftehamn, som beräknas bli klar i slutet av 2027 och Schenker bygger en helt ny terminal i samma stad, som ska vara klar i maj 2025.

Energifrågan i Sverige är högaktuell, inte minst i landets norra delar. Vi arbetar aktivt med frågan och har följande konkurrensfördelar i fokus:

Stabil tillgång på energi.

Vi ser stora fördelar med att vara i norra Sverige, med hög tillgång på energi och det relativt stadiga elpriset. Men vi ser också att dessa förutsättningar kommer att förändras i och med de stora industriella investeringar som sker. Det kräver att vi – utöver vårt kontinuerliga effektiviseringsarbete – är aktiva när det kommer till nya samarbeten kring den lokala flexmarknaden, energioptimering, solcellsutbyggnad och valet av energikällor.

Möjligheter med lokala flexmarknader.

I och med samhällets elektrifiering, stora exploateringar och den ökade mängden förnybar energiproduktion ställs högre krav på elsystemet. Som elanvändare är det möjligt att via de lokala flexmarknadslösningarna skapa intäkter genom att erbjuda sin flexibilitet. Diös finns idag med i pilotprojekt för att fler sådana lösningar ska skapas.

Kallt klimat.

Vår geografi har ett kallt klimat, vilket innebär ett relativt lågt behov av tillförd kyla under stora delar av året. Under det svala sommarhalvåret är behovet av eldriven kyla lågt och under vinterhalvåret har vi goda möjligheter att nyttja ”gratis” kyla, så kallad frikyla, till verksamheter som behöver det.

Vi och hyresgästen.

Idag finns en gemensam ambition hos oss och våra hyresgäster att minska vårt klimatavtryck i drift och verksamhet samtidigt som vi har höga krav på komfort. Genom att säkerställa att vi har rätt arbetssätt och kompetens på plats, tillsammans med dagens effektiva styrsystem, finns alla möjligheter att nå både hög komfort och låg klimatpåverkan.

Ny teknik- och energiorganisation.

Från och med februari 2024 har vi en ny teknik- och energiorganisation på Diös som på ett ännu bättre sätt ska möta hyresgästernas förväntningar, ta tillvara tekniska möjligheter, integrera digitalisering i verksamheten och effektivisera våra processer.

Energifokus

Introduktion

Marknadsutblick

De historiskt stora investeringar som görs i norra Sverige, både inom basnäringen och via nyetableringar, sker såväl på malmfälten som i våra städer. De kommande åren ska minst 1 500 miljarder kronor investeras här och över 100 000 personer ska flytta in. Med den ökade inflyttningen av företag och människor följer en ökad efterfrågan på kommersiella lokaler, bostäder och ett attraktivt serviceutbud i våra städer.

Kommentar till Marknadsutblicken: Så tar vi tillvara den starka tillväxten på vår marknad

Regionala skillnader

Det finns stora regionala skillnader gällande den ekonomiska utvecklingen inom Sverige. De stora industrisatsningarna i norra Sverige medför att sysselsättningstillväxten är starkast i landet och att arbetslösheten ligger långt under rikssnittet. Nya jobb fortsätter skapas varför utmaningarna i närtid ligger i att öka inflyttningen till norra Sverige för att möta efterfrågan på arbetskraft. Enligt Nordea förväntas norra Sverige fortsatt visa på starkare ekonomisk tillväxt 2024 än Sverige generellt och sysselsättningen ska fortsätta öka.

Som en av de största fastighetsägarna i dessa städer tar vi tillvara den ökade efterfrågan genom ett starkt erbjudande av kommersiella lokaler i attraktiva lägen, med en mix av moderna kontor och urban service, samt som möjliggörare för att fler bostäder byggs. På så sätt skapar vi förutsättningar för befintliga företag att växa och nya företag att etablera sig, vilket i sin tur ger förutsättningar för ökade hyresnivåer, högre avkastning och ökade kassaflöden.# Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion

Marknad

Skellefteå
Umeå
Sundsvall
Gävle
Mora
Borlänge
Falun
Östersund
Åre
Luleå

1500 miljarder till gröna investeringar i norr

Luleå
- Grupo Fertiberia, ammoniak- och gödselframställning, 22 mdr
Skellefteå
- Northvolt, batterifabrik, 90 mdr
- PEAB, kaj i Skelleftehamn, 1 mdr
Umeå
- Liquid Winds, elektrobränsle, 2 mdr
- SCA, papper, 7,5 mdr
Sundsvall
- PTL, anodematerial, 13 mdr
- Liquid Winds, elektrobränsle, 2 mdr
- SCA, termomekanisk massa, 1,5 mdr
Östersund
- Ecosystem, cirkulärt datacenter, 18 mdr
- NorthStarH2, elektrobränsle, >2 mdr
Infrastrukturinvesteringar
- Norrbotniabanan, järnväg, 30 mdr
- Luleå Hamn, utveckling av hamnen, 13 mdr
- Svenska kraftnät, elektricitetstransmission, 14 mdr
- Ostkustbanan, järnväg, 8 mdr
Industriinvesteringar
- H2 Green Steel, koldioxidfri stålproduktion, 25 mdr
- LKAB, vätgasbaserad järnsvamp, 400 mdr
- Liquid Winds, elektrobränsle, 6 mdr
- Markbygden, vindkraftsanläggningar, 70 mdr
- Hybrit, koldioxidfri stålproduktion, 12 mdr
Borlänge
- Northvolt, batterifabrik, 2 mdr
Falun
- Ecodatacenter, datacenter, 2 mdr

Miljardinvesteringar

Arbetstillfällen
Ökad efterfrågan på kontor, mötesplatser och urban service
Nya projekt- och investeringsmöjligheter
Ökat behov av bostäder, skola, vårdomsorg och kommunikationer
Inflyttning

De kommande 10-15 åren investeras mångmiljardbelopp i norra Sverige, här är några av investeringarna som görs:

Luleå

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalsslag	Andel
Kontor	62%
Handel	19%
Bostäder	4%
Hotell/Restaurang	4%
Vård/Utbildning	4%
Industri/lager	1%
Övrigt	6%

Uthyrningsbar area: 210 857 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 17%
Antal fastigheter: 34
Fastighetsvärde: 5,0 mdr

Skellefteå

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalsslag	Andel
Kontor	48%
Handel	23%
Bostäder	9%
Hotell/Restaurang	12%
Vård/Utbildning	3%
Industri/lager	2%
Övrigt	3%

Uthyrningsbar area: 181 248 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 10%
Antal fastigheter: 32
Fastighetsvärde: 3,2 mdr

Östersund

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalsslag	Andel
Kontor	41%
Handel	13%
Bostäder	22%
Hotell/Restaurang	7%
Vård/Utbildning	7%
Industri/lager	6%
Övrigt	4%

Uthyrningsbar area: 288 899 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 13%
Antal fastigheter: 87
Fastighetsvärde: 4,2 mdr

Umeå

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalsslag	Andel
Kontor	64%
Handel	11%
Bostäder	4%
Hotell/Restaurang	14%
Vård/Utbildning	1%
Industri/lager	3%
Övrigt	3%

Uthyrningsbar area: 219 179 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 16%
Antal fastigheter: 41
Fastighetsvärde: 4,8 mdr

Åre

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalsslag	Andel
Kontor	30%
Handel	41%
Bostäder	0%
Hotell/Restaurang	11%
Vård/Utbildning	8%
Industri/lager	2%
Övrigt	8%

Uthyrningsbar area: 31 359 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 2%
Antal fastigheter: 19
Fastighetsvärde: 0,7 mdr

Våra tio städer

Vi finns i tio tillväxtstäder i norra Sverige, från Borlänge i söder till Luleå i norr. Vi har valt att satsa på städer som präglas av tillväxt, grön omställning, aktiva livsstilsval, god tillgänglighet och en stark entreprenörsanda. Diösstaden är en så kallad 15-minutersstad där arbete, skola, omsorg, butiker, fritidsaktiviteter och nöjen finns inom en tidsram på 15 minuter från bostaden.

”Som en direkt följd av den pågående utvecklingen i norra Sverige ser vi en ökad efterfrågan på kontor i attraktiva lägen i alla våra städer.”

Läs mer om våra städer på dios.se.

Sofie Stark, fastighetschef

Marknad

Våra tio städer

Luleå
Skellefteå
Umeå
Sundsvall
Gävle
Mora
Borlänge
Falun
Östersund
Åre

Diagrammen i kartan anger städernas procentuella andel av vårt totala fastighetsvärde.

Luleå: 17%
Skellefteå: 10%
Umeå: 16%
Åre: 2%
Östersund: 13%
Sundsvall: 15%
Gävle: 10%
Borlänge: 8%
Falun: 7%
Mora: 2%

Gävle

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalsslag	Andel
Kontor	48%
Handel	15%
Bostäder	5%
Hotell/Restaurang	8%
Vård/Utbildning	11%
Industri/lager	4%
Övrigt	9%

Uthyrningsbar area: 173 807 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 10%
Antal fastigheter: 38
Fastighetsvärde: 3,2 mdr

Falun

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalsslag	Andel
Kontor	39%
Handel	25%
Bostäder	7%
Hotell/Restaurang	4%
Vård/Utbildning	21%
Industri/lager	0%
Övrigt	4%

Uthyrningsbar area: 126 480 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 7%
Antal fastigheter: 26
Fastighetsvärde: 2,3 mdr

Borlänge

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalsslag	Andel
Kontor	80%
Handel	3%
Bostäder	3%
Hotell/Restaurang	5%
Vård/Utbildning	3%
Industri/lager	0%
Övrigt	6%

Uthyrningsbar area: 106 780 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 8%
Antal fastigheter: 20
Fastighetsvärde: 2,6 mdr

Mora

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalsslag	Andel
Kontor	38%
Handel	17%
Bostäder	17%
Hotell/Restaurang	5%
Vård/Utbildning	1%
Industri/lager	14%
Övrigt	8%

Uthyrningsbar area: 64 848 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 2%
Antal fastigheter: 14
Fastighetsvärde: 0,6 mdr

Sundsvall

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalsslag	Andel
Kontor	57%
Handel	8%
Bostäder	8%
Hotell/Restaurang	15%
Vård/Utbildning	7%
Industri/lager	1%
Övrigt	4%

Uthyrningsbar area: 217 945 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 15%
Antal fastigheter: 48
Fastighetsvärde: 4,8 mdr

Diösstaden

Stad i Sverige som växer – med ökande befolkning, expansiva företag och hög efterfrågan på lokaler.

60 000-150 000 invånare som gärna gör aktiva livsstilsval samt har möjlighet att utvecklas i staden.
Ett tydligt centrum och 15 minuter till all tänkbar service som enkelt nås till fots, med cykel eller kollektivtrafik.
Universitet eller högskola berikar staden med ungdomar, kompetens och framtidstro. Leder till företagsetableringar som söker utbildad arbetskraft.
Tillgänglighet skapas genom god infrastruktur och kommunikationslösningar för lokalt och regionalt resande.
God tillgång till fossilfri energi gynnar etableringen av företag och accelererar den gröna omställningen.
Starkt entreprenörskap och företags etableringar ger karriärmöjligheter, kvalificerade arbetstillfällen och stabilitet.
En handels- och upplevelsestad med en levande stadskärna, attraktiva mötesplatser, kulturupplevelser och ett komplett serviceutbud – till exempel butiker, restauranger, skola och omsorg – som skapar flöden och tillväxt.
Myndighetsetableringar som skapar många arbetstillfällen och är stabila hyresgäster med god ekonomi.
En engagerad och driven kommunledning som delar våra tillväxt ambitioner och är en viktig samarbetspartner i vår stadsutveckling.

Marknad

Diösstaden

Strategi och affär

Vår affärsmodell

Vår affärsmodell tar avstamp i vår affärsidé och beskriver hur vi, genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i växande städer i norra Sverige, skapar aktieägarvärde. Som en av de största fastighetsägarna i våra tio städer har vi stor möjlighet att påverka både tillväxt och utveckling. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktigt hållbar affär.

Tillgångar

Våra engagerade medarbetare, starka lokala team, attraktiva fastigheter och stabila ägare är våra största tillgångar.

Strategier

Med fokus på långsiktiga och hållbara affärer ser vi till att ta tillvara vår starka marknad, lever nära våra hyresgäster och jobbar aktivt för en trygg finansiell ställning.

Affär

Vår affär bygger på uthyrning och förvaltning av kommersiella fastigheter, där vi investerar i om- och nybyggnationer samt optimerar fastighetsbeståndet för en hållbar och attraktiv fastighetsportfölj.

Uthyrning & förvaltning
12% avkastning på eget kapital
50% minskade CO2e- utsläpp till 2030
Investeringar
Engagerade medarbetare
Lokal närvaro
Attraktivt belägna fastigheter
Kapital

Erbjudande

Vårt erbjudande handlar om kommersiella lokaler, i första hand kontor, i mixade fastigheter där de olika segmenten kompletterar och stärker varandras attraktivitet. Våra fastigheter, kvarter och stadsdelar innehåller en variation av hyresgäster som skapar flöden av människor dygnet runt, vilket bidrar till ökad trygghet och tillväxt för våra hyresgäster.

Mål

Våra två övergripande mål är 12 procents avkastning på eget kapital och minskade koldioxidutsläpp med minst 50 procent till 2030. Med dessa mål bidrar vi till mer hållbara städer, säkerställer tillgången till kapital och skapar förutsättningar för långsiktigt ökade fastighetsvärden och en attraktiv avkastning i vår affär.

Tillgångar

Engagerade medarbetare
Lokal närvaro
Attraktivt belägna fastigheter
Kapital

Strategier

Portfölj- & affärsstrategi: Ta tillvara vår starka marknad
Hyresgäststrategi: Leva nära hyresgästen
Finansiell strategi: Hantera finansiella risker
Hållbarhetsstrategi: Hållbarhet genomsyrar hela vårt bolag

Affär

Kontor
Lokaler för urban service
Bostäder

Mål

12% avkastning på eget kapital
50% minskade CO2e- utsläpp till 2030

Vår affärsmodell

Våra fyra strategier...

...har varit utgångspunkten då vi formulerat våra prioriterade handlingar. Handlingarna leder oss till väl underbyggda affärsbeslut och attraktiva tillgångar, vilket skapar värde för våra aktieägare och hyresgäster samt gör att vi når våra långsiktiga mål. Läs vidare om våra prioriterade handlingar på nästa sida.

Prioriterade handlingar

Ta tillvara vår starka marknad

Vi satsar på utvalda städer i norra Sverige som har mycket goda tillväxtmöjligheter, ligger i framkant i den gröna omställningen och har god tillgång på fossilfri och förnyelsebar energi. Det ger förutsättningar för fortsatt lönsamma affärer.

Hur? Vi förvärvar och investerar i högavkastande fastigheter, med fokus på kontor.# Strategi och affär

Vi avyttrar lågavkastande fastigheter i alla geografier och segment. Med ett ökat driftnetto, via ökade intäkter, når vi bästa lönsamhet och tillväxt.

Fokus på kontor

Vi utvecklar vårt erbjudande utifrån hur marknaden bedöms komma att förändras och på förändringar i våra hyresgästers behov. Vi fokuserar vårt erbjudande och ägande där vi ser störst utveckling av vår affär, vilket är inom kontorssegmentet.

Hur? Genom ett brett erbjudande, med allt från skräddarsydda till nyckelfärdiga kontor, gör vi det enkelt för våra hyres gäster. Vi delar aktivt med oss av vår kunskap och påverkar hur lokalerna kan användas mer hållbart och effektivt. Tillsammans med kontorshyresgästen jobbar vi för att öka arbetsplatsens attraktivitet.

Fastigheter med mixat innehåll

Vi kompletterar vårt starka kontorserbjudande med attraktiv urban service och möjliggör nya bostäder, vilket leder till ökade flöden av människor och en ökad trygghet dygnets alla timmar.

Hur? Vi utvecklar främst fastigheter med urban service i gatuplan och kontor på våningarna över som kan kompletteras med bostäder högst upp. Vår bostadsaffär kommer i första hand att innefatta boende i våra mixade fastigheter samt skapande av attraktiva byggrätter.

Hållbar förflyttning mot framtiden

Vi arbetar aktivt med hållbarhet genom hela affären och skapar varje dag en förflyttning mot framtiden som innebär en grönare portfölj, lägre risker i förvaltningen och mer attraktiva erbjudanden.

Hur? Genom engagerade medarbetare, utbildning, digital utveckling och mer hållbarhetsdata prioriterar vi våra insatser och tar bättre beslut. Vi optimerar användandet av energi, vatten och material, arbetar med återbruk, miljöcertifierar våra fastigheter och gör klimatriskanalyser.

Rätt hyresgäst på rätt plats

Vi utvecklar våra städer, stadsdelar och fastigheter genom att placera rätt hyresgäst på rätt plats. Därmed möjliggör vi tillväxt, ökade flöden av människor, ökad trygghet och ökad attraktivitet.

Hur? Vi följer trender och beteendeförändringar och anpassar innehållet i våra fastigheter efter hyresgästernas och stads invånarnas nya behov. Vi jobbar för att hitta rätt hyres gäster, oavsett segment, som stärker platsens attraktivitet och som gynnas av varandras närhet.

Leva nära hyresgästen

Vi är långsiktiga relationsbyggare och lever nära våra hyresgäster för att förstå och tillsammans kunna utveckla deras affär.

Hur? Vi agerar utifrån våra värdeord ENKLA, NÄRA, AKTIVA, med lokala team, hög kunskap och stort intresse i våra hyresgästers affär. Tillsammans arbetar vi mot en håll barare framtid, bland annat genom gröna hyresavtal där vi tillsam mans med hyresgästen gör åtgärder som minskar klimat avtrycket i lokalen och fastigheten.

Engagerade medarbetare

Våra medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar. Vårt affärsfokus, viljan att utvecklas och vår starka företagskultur genomsyrar hela verksamheten och leder till ökade värden för oss själva, våra hyresgäster och aktieägare.

Hur? Vi tror på att dela kompetens internt och utvecklar våra medarbetare och ledare via vår kompetensarena Diös Academy. Det bygger vår starka kultur. Vi arbetar strategiskt för jämställdhet och mångfald i organisationen, samt främjar våra medarbetares hälsa och välmående. Vi mäter och följer upp våra medarbetare mår via eNPS*.

Finansiell riskhantering

Genom finansiell förutsägbarhet skapar vi möjligheter för fler och bättre affärer. Vi är långsiktiga och handlingskraftiga, med fokus på ett starkt kassaflöde, vilket ger oss utrymme att agera i både bra och dåliga tider.

Hur? Vi har minskat den finansiella risken genom längre ränte- och kapitalbindning samt genom att prioritera våra investe ringar utifrån rådande finansiella förutsättningar. Genom att arbeta med hållbarhet genom hela affären skapar vi förut sättningar för grön finansiering.

Så skapar vi förutsättningar för hållbara och lönsamma affärer på kort och lång sikt:

Strategi och affär

Prioriterade handlingar

*Employee Net Promoter Score (eNPS) är en metod som mäter hur villiga medarbetare är att rekommendera sin arbetsplats till andra.

18Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Hållbar förflyttning mot framtiden

Vårt hållbarhetsarbete är en central del av vår affär och ska genomsyra hela verksamheten. För att tydlig göra vårt ansvar har vi tagit utgångspunkt i FN:s glo bala utvecklingsmål och Parisavtalets 1,5-gradersmål. Vår verksamhet ska bidra till en positiv utveckling i norra Sverige. I en region med fokus på utvecklingen av hållbara industrier är det viktigt att vi kan tillhandahålla moderna erbjudanden som energieffektiva lokaler, inspirerande kontorsmiljöer och trygga stadsmiljöer. Som fastighetsägare behöver vi vara en del av lösningen för att klimatmålen ska nås, korruptionen ska minska och mänskliga rättigheter vara en självklarhet i såväl upphandling som på byggarbetsplatsen.

Prioriterade frågor 2024:

Utsläpp från investeringar

Vi vet idag att både byggproduktion och byggnadsmaterial är källor till stor miljö- och klimatpåverkan, därför behöver vi effektivisera vårt byggande, göra klokare materialval, minska vår energiförbrukning samt vara experter på att utveckla lokaler och bostäder i befintlig bebyggelse för att minimera behovet av nyproduktion.

Strategi och affär
Hållbar förflyttning mot framtiden
Energistrategi

Vi tror att ökad komfort, hälsa och välmående samt ener gieffektiv förvaltning och fossilfri energiproduktion går att kombinera med en välutvecklad energistrategi. Vi finns på en marknad där det fortfarande finns god tillgång till fossilfri energi, men där efterfrågan på den energin ökar kraftigt till följd av industriella investeringar. Det ställer större krav på oss som fastighetsägare att bli ännu bättre på att effektivisera, tillföra egen förnyelsebar produktion samt vara en flexibel kund på våra marknader.

Skriver nytt elavtal med Jämtkraft på 100% ursprungsmärkt el från förnyelsebara källor
Startar Diös IF för att främja med- arbetares hälsa och välmående
Startar Diös Academy för att främja en lärandekultur internt
Undertecknar FN:s Global Compact
Publicerar vår första hållbarhetsrapport enligt GRI
Tilldelas EPRA:s utmärkelse för största förbättring inom hållbarhetsrapportering
Tar fram Uppförandekod leverantörer
Vi inviger vår första solcellsanläggning
Avslutar stort treårigt vattenspar projekt i alla våra bostäder
Beslutar att jobba med BREEAM In-Use i förvaltningen och BREEAM-SE i nyproduktion
100% eldriven servicebilsflotta
eNPS 46 jämfört med index 10
Ansluter till Science Based Target initiative, SBTi
Europas första taxonomilinjerade finansieringsramverk
Målsätter förflyttning av beståndet; 55% gröna fastigheter till 2026
Publicerar vår första TCFD-rapport
Stärker upp bolaget med två nya roller inom hållbarhetsrap- portering och hållbart byggande
52% av vårt bestånd ligger under 85 kWh/kvm Atemp
Har utfört klimtriskanalyser i 51% av vårt bestånd
Lanserar Diös Academys nya digitala plattform med bland annat utbildning inom anti- korruption för alla medarbetare
Hållbarhetslänkar majoriteten av våra lån med Handelsbanken

Se ovan för prioriterade frågor 2024.

Mål: 55% gröna fastigheter
Mål: Halverade CO 2 -utsläpp från verksamheten (jämfört med 2018)

Medvetenhet som möjliggörare

Risker inom klimatpåverkan, klimatomställning, mänskliga rättigheter i värdekedjan och hälso- och säkerhetsaspekter i och runt våra fastigheter har stor påverkan på hur vi styr och driver vår verksamhet idag. Vi behöver ta ännu mer medvetna beslut som leder till faktiska handlingar; tryggare städer, schysstare arbetsvillkor, lägre utsläpp och ett mer robust fastighetsbestånd.

Rapporterar för första gången enligt EPRA sBPR

2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2026	2030
											55%

19Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Genom att fokusera på att nyttja våra resurser ef fektivt, etablera nya normer och öka förståelsen för hur vi påverkar vår omgivning skapar vi en hållbar fastighetsportfölj. Det finns ingen motsättning i att arbeta med återbruk och skapa moderna kontor – tvärtom. Definitionen av ett at- traktivt kontor är en arbetsmiljö som tillgodoser hyresgästens behov, med ett tilltalande uttryck i ett strategiskt läge. Återbruk får en ännu större affärsnytta när vi sänker klimatpåverkan samtidigt som vi värnar om byggnaders och lokalers karaktär, historia och charm. Den redan byggda arkitekturen är viktig för städernas gestaltade livsmiljö och att värna om den är ofta det bästa vi kan göra för klimatet. Det finns olika sätt att ta sig an återbruk i utveckling och förvaltning av fastigheter. Återbruk har alltid varit en naturlig del för ett förvaltande bolag och det som sker nu är att vi vill kunna mäta återbruket och visa på resultat. Inom Diös jobbar vi med återbruk på följande sätt:

Vid renovering återbrukar vi så mycket befintligt material som möjligt.
Vi flyttar material mellan befintliga lokaler.

Återbruk – en möjlighet till bättre affärer och lägre klimatpåverkan

Vi inventerar inför nedmontering och rivning för att sedan lagra och flytta tillbaka.
Vi monterar ned material och tillhandahåller det till en andrahandsmarknad.

Att göra en återbruksinventering är ett bra sätt att identifiera vilka byggvaror eller vilket material som fortfarande kan ha ett värde i ett nytt sammanhang, som en ny eller befintlig lokal. På så sätt kan vi göra medvetna val genom hela kedjan. Det är en metod som vi arbetat med i utvecklingen av Kvarteret Vale i Umeå, där det som inte kan användas i projektet tillvaratagits i andra anpassningar. Vi har ett ansvar i att säkerställa att det material vi själva inte kan återbruka hanteras rätt, antingen genom att de går till materialåtervinning eller får nytt liv via tex en andrahandsmarknad.# Strategi och affär

Fokus: Återbruk

Genom att inleda varje hyresgästanpassning med frågan ”Vad kan vi bevara?” gör vi medvetenhet till den nya normen och har hållbarhetsaspekterna nära till hands i förhandling. Det skapar förutsättningar för en affär som är lönsam ur både ett miljömässigt och ekonomiskt perspektiv, och gör oss konkurrenskraftiga i en föränderlig omvärld. Läs mer om ”Återbruk i samarbete med Diös” på dios.se

”Genom att synliggöra återbruk av inredning och byggnadens befintliga material skapas en unik identitet som bidrar till att stärka vårt och hyresgästens varumärke.” Johannes Sjölander, projektledare Cristin Seger, kommersiell förvaltare, och Johannes Sjölander, projektledare, hos hyresgästen Klättermusen i Åre.

Ta tillvara vår starka marknad

Våra utvalda städer ligger i norra Sverige, har goda tillväxtmöjligheter och är drivande i den gröna om- ställningen. Vi tar vara på vår starka marknad genom att erbjuda kommersiella lokaler samt utveckla vår gröna affär genom smarta och hållbara investeringar. Som en av de största fastighetsägarna i våra städer är vi mycket väl positionerade att påverka, skapa och ta tillvara affärsmöjligheter. Vi utvecklar vårt erbjudande utifrån hur marknaden bedöms komma att förändras, avyttrar lågavkas- tande fastigheter inom alla geografier och segment, samt fo- kuserar vårt erbjudande och ägande där vi ser störst potential. Tack vare de enorma investeringar som sker i både basnäring och nya företag ser vi en ökad takt i efterfrågan på kommer- siella lokaler, främst kontor. Vi lever nära både industrin och privata företag och tar tillvara etablerings- och expansionstak- ten genom att erbjuda rätt lokaler för rätt hyresgäster.

Vid hyresgästanpassningar eftersträvar vi bästa möjliga avkastning. Vi stärker driftnetto via ökade intäkter genom nyuthyrning med rätt investering i befintligt bestånd, omför- handling av avtal och en effektiv fastighetsförvaltning. All vår nyproduktion miljöcertifieras och vi väljer miljö-

”I och med den gröna omställningen ser vi en ökad etableringsvilja av kontor i våra städer, vilket i sin tur leder till en ökad efterfrågan på urban service.”

certifiering utifrån vad som blir mest värdeskapande i res- pektive projekt. Vi samarbetar inom fastighetsbranschen och tillsammans med våra byggentreprenörer hittar vi arbetssätt och lösningar som både är långsiktiga, lönsamma och mer hållbara. En översikt över pågående projekt under 2023 finns på sidan 59. Genom att ta vara på vår starka marknad, utveckla vår gröna affär och investera med hög avkastning stärker vi vårt kassaflöde, bidrar positivt till vår lönsamhet och sätter aktie- ägarnas långsiktiga avkastning i fokus. Läs mer om vår kontorsaffär på sidorna 22-24.

Fastighetsinnehav och uthyrd yta

Post	Värde
359 st fastigheter
1621 tkvm uthyrningsbar area
775 tkvm uthyrningsbar area kontor
30% offentliga hyresgäster

Hyresvärde per lokalsslag

Lokalsslag	Procent
Kontor	53%
Butik	15%
Hotell/Restaurang	9%
Bostad	8%
Vård/utbildning	7%
Industri/Lager	3%
Övrigt	5%

Kontraktsvärde per kategori

Kategori	Procent
Privata	61%
Offentliga	30%
Bostäder	9%

Nettouthyrning

Period	Värde (Mkr)
Q1 2021	-100
Q2 2021	-60
Q3 2021	0
Q4 2021	100
Q1 2022	40
Q2 2022	60
Q3 2022	80
Q4 2022	20
Q1 2023	-20
Q2 2023	-40
Q3 2023	-80
Q4 2023
Rullande 12 månader

Nytecknade avtal, Uppsagda avtal, Nettouthyrning

Sandrina Zetterström, affärsutvecklare

Rätt hyresgäst på rätt plats

Vi fyller våra fastigheter, kvarter, stadsdelar och stadsnära områden med ett inspirerande innehåll och höjer därigenom platsens attraktivitet. På så vis ökar vi också tillväxten, tryggheten och trivseln för stadens invånare och våra hyresgäster. Att stärka våra hyresgästers affär stärker även vår affär och skapar därmed värden för våra aktieägare. Med rätt hyresgäst på rätt plats ökar flödena av människor dygnet runt, vilket i sin tur bidrar till trygghet och tillväxt för våra hyresgäster. Fler människor som rör sig i våra fastigheter ger förutsättningar för att utveckla kvarter och stadsdelar till attraktiva områden som i sin tur ger underlag för ytterligare ökad efterfrågan och därmed ökade hyresnivåer samt på lång sikt ökade fastighetsvärden.

Vi jobbar med utveckling av våra fastigheter, stadsdelar och städer genom att satsa på kommersiella lokaler med fokus på kontor. Dessa kompletteras med lokaler för urban service för ett rikt utbud i våra städer. Vi möjliggör även centrala bostäder, framför allt i våra mixfastigheter och genom utveck- ling av byggrätter. Ett A-läge ser olika ut för olika hyresgäster. Genom att leva nära våra hyresgästers affär och ha god kännedom om våra städer vet vi vilken lokal som är rätt för respektive hyresgäst.

Anna Dahlgren, affärschef, och Johan Nordin, kommersiell förvaltare, hos hyresgästen Länsförsäkringar Västernorrland vars nya kontor i Sundsvall färdigställdes under 2023.

Kontoret är navet i en levande stad

Attraktiva arbetsplatser bidrar till levande stadskärnor och efterfrågan på centralt belägna, moderna och varumärkesstärkande kontor fortsätter att vara hög i våra städer. Det är också inom kontorssegmentet som vi ser den största utvecklingen av vår affär och där vi har bäst avkastning. Därför satsar vi på att ut- veckla moderna och tillgängliga mötesplatser genom investeringar, konverteringar, lokalanpassningar och nyproduktion.

Kontorets roll

På kontoret är vi en del av en gemenskap, vi delar kunskap, vi utbyter erfarenheter och vi utvecklar verksamheten. Kontors- miljön är viktig både för produktivitet och för att vi ska trivas. Framtidens kontor är en förlängning av stadens puls och lägger stor vikt på sociala mötesplatser med utrymmen för spontana, dynamiska och energigivande dialoger. Här blir kaffemaskinen en central punkt och det finns både tekniska lösningar och inspirerande miljö som främjar kreativitet och effektivitet. Kontorets attraktivitet är viktig i jakten på framtida talanger.

Våra kontorshyresgäster

Våra hyresgäster vill ha moderna och varumärkesstärkande kontor som är en mötesplats för kultur, energi och affärer. En plats dit medarbetarna längtar. Vi är övertygade om att det är så man bygger ett starkt varumärke. Vårt kontorserbjudande är utformat med hyresgästens och vår egen tillväxt i fokus, samt med hållbarhet som en viktig parameter – när det gäller allt från social hållbarhet till återbruk och energibesparingar.

Efterfrågan och framtid

Allt fler bolag väljer att etablera sig i våra städer och det är inte ovanligt att framgångsrika nationella eller globala bolag med adresser som London, Los Angeles, Stockholm adderar till exempel Åre, Umeå eller Luleå på listan över satellitkon- tor. Vi ser också att lokala företagare väljer att utveckla och expandera sin verksamhet i våra städer. Med tydliga tillväxtmål, hög inflyttning och nyetable- ringstakt samt pågående investeringar i grön omställning i samtliga av våra städer, bedömer vi efterfrågan och affärsmöj- ligheterna inom kontorssegmentet fortsatt hög även framåt. Kontor är det viktigaste segmentet för att utveckla en stad och bygga en stark portfölj. Ett bra exempel från senaste tiden är vår fastig het Hjorten 5 i Skellefteå som tidigare huse- rade Skellefteå kommun. Nu är fastigheten fylld av moderna kontor, med hyresgäster som Sweco, ABB och Afry, till en fördubblad hyresnivå. Vi ser också att efterfrågan på moderna kontor ökar från offentliga hyresgäster.

AI-studie om kontorets roll

Tillsammans med våra branschkollegor Wihlborgs och Fabege har vi tagit fram en AI-studie om kontorets roll i en hybrid arbetsmiljö. Syftet var att undersöka samtalen kring arbetssätt och kontor för att analysera vilken betydelse detta kan komma att få för kontorslokalers utformning i framtiden. Studien visar ett fortsatt starkt intresse för hybridarbete och befäster kontorets roll som viktigt nav för att främja samarbete, bygga kultur och driva verk- samheten framåt. Den visar också att kontoret i högre utsträckning behöver möta två andra grundbehov för att vara attraktivt: koncentration och återhämtning.

53% av hyresvärdet kommer från kontor Läs rapporten i sin helhet via dios.se

Johan Dernmar, IR-chef.

Vårt kontorserbjudande:

Erbjudande	Beskrivning
Skräddarsytt	Våra skräddarsydda kontor anpassas utifrån hyres- gästens egna önskemål. Tillsammans utformar vi den bäst lämpade lokalen utifrån behov och önskemål om utseende och funktion.
Nyckelfärdigt	Våra nyckelfärdiga kontor har slitstarka material med lägre miljöpåverkan och en modern genomtänkt planlösning där basen redan finns på plats. Mötes- rum, digitala mötesrum, sociala utrymmen, pentry, toaletter och lås är redan klart. Här är avtalstiderna mer flexibla, med snabb inflyttning, vilket ger våra hyresgäster en större möjlighet att växa fort.
Kontorshotell	I våra kontorshotell hyr hyresgästerna mindre egna kontorsrum och delar på gemensamhetsytor, pentry och mötesrum. Avtalstiden är flexibel.
Coworking	Vi samarbetar med etablerade lokala coworking- aktörer i våra städer och förmedlar gärna kontakt. På så vis kan hyresgästen enkelt växa vidare inom Diös när behovet av större kontor blir aktuellt.

Hyresgästen Joel Söderström, Project Coordinator på Klättermusen, på deras skräddarsydda kontor på Årevägen 55 i Åre.# Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion

Marknad

Strategi och affär

Hyresgästcase: Framtidens kontor

Bontouch satsar på det fysiska kontoret

Livsstilsstudio där karriär och privatliv samspelar.

Aktivitetsbaserade ytor, cykelverkstad, vallabod, friluftsbank och en arbetsplats där hunden är lika välkommen som sin mänskliga kompis – den digitala produktutvecklaren Bontouchs kontor i centrala Östersund lever verkligen upp till benämningen livsstilsstudio. I den drygt 520 kvadratmeter stora studion på Samuel Permans Gata tillvaratas våningens klassiska inslag och kombineras med modern inredning. Hållbarhet har varit ett viktigt ledord i utvecklingen, bland annat genom dedikerade insatser för att få ner energiförbrukningen. Bontouch är övertygade om att privatliv och karriär kan samspela på ett sätt som ger medarbetarna ökad livskvalitet.

Majoriteten av de anställda i Östersund och Åre har flyttat till regionen från storstäderna. Det är intressen som skidåkning, cykling och vandring som lockat, i kombination med de kvaliteter Östersund kan erbjuda som stad. Ett alternativ till storstadslivet och samtidigt få jobba med digital produktutveckling för stora och välkända varumärken. Bontouch flyttade in i sitt nya kontor under hösten 2023. De menar att det nya kontoret förbättrar deras redan goda förutsättningar för fortsatt tillväxt.

Läs mer om Bontouch och deras tillväxtresa på dios.se

”Vi fortsätter arbeta med vår profil för att bli en ännu mer utpräglad livsstilsstudio och där spelar det fysiska kontoret en viktig roll.”
Staffan Kjellberg, studiochef Östersund/Åre, Bontouch

Bilden: Emma Widegren och Robin Wallberg, kommersiella förvaltare, tillsammans med Lina Wiklund, Office Coordinator, hos Bontouch i Östersund.

Diösfastigheten: ett mixat innehåll som ger synergier

Vi har valt att satsa på centralt belägna fastigheter med ett mixat innehåll, där urban service finns i gatuplan och kontor på våningarna ovanför, med möjlighet att komplettera med bostäder högst upp. Våra hyresgäster gynnas av varandras närhet och stärker både varandras verksamhet och stadens utbud i stort.

Kontor

Det är i segmentet kontor och hos våra kontorshyresgäster vi ser den största utvecklingen av vår affär. Det är också dit vi allokerar flest resurser. Attraktiva arbetsplatser i våra städer bidrar till ökade flöden av människor och ger bra affärsförutsättningar till hyresgäster inom urban service och vice versa.

Bilden: Nina Uibo, fastighetstekniker, och Robin Wallberg, kommersiell förvaltare, hos Bontouch i Östersund.

Strategi och affär
Fastigheter med mixat innehåll

Urban service

Begreppet urban service inrymmer kommersiella lokaler utöver kontor så som butiker, gym, caféer och restauranger, paketombud och frisörer, samt samhällsnyttiga funktioner som förskolor, skolor, tandläkare och hälsocentraler. Genom att utveckla den urbana servicen ökar vi våra städers attraktionsvärde för invånare, besökare och företagare.

Bostäder – en del av mixen

Vi ser oss som möjliggörare till att fler bostäder byggs, vilket är av yttersta vikt för utvecklingen av våra städer. Vår bostadsaffär innefattar i första hand boende i våra mixade fastigheter samt skapande av attraktiva säljbara byggrätter.

”Vårt koncept med mixade fastigheter stärker ytterligare vårt kontorserbjudande.”
Therese Borssén, affärsutvecklare

Kontor

Hyresgästcase: I mixfastigheten Shopping

Shopping galleria i Luleå, skapad av arkitekten Erskine, är en fastighet som på många sätt alltid har varit före sin tid. På 50-talet som världens första inomhusgalleria och nu som en slags inkubator när stadens innehåll utvecklas för att möta nya beteende- och rörelsemönster. Här driver en mix av moderna kontor, cityanpassade servicekoncept och mötesplatser flöden till varandra. En aktör som har hittat sin plats i Shopping är coworkingaktören House Be.

Bilden: Ella Jonsson, Driftwind, Ulrika Boström, community manager på House Be, och Fredrik Stöckel, Tromb, i House Be:s kontorslokaler i centrala Luleå.

Fastighetsägarnas kontorsrapport 2023

I Fastighetsägarnas kontorsrapport för 2023, Stadens motor och sociala hubb, står att framtidens kontor måste vara så pass intressanta att ingen vill missa att vara där. Det sociala sammanhanget, mötet med kollegor och med andra människor i staden är en viktig del i människors välbefinnande. Omvänt spelar kontorsarbetande en viktig roll i utvecklingen av stadens utbud och för ett myllrande stadsliv. Attraktiva kontor blir därför en motor för stadens tillväxt.

Läs rapporten i sin helhet via dios.se

House Be:s mål är att skapa en mötesplats för likasinnade inom olika kreativa näringar. Deras erbjudande har formats utifrån grundtanken om en balans mellan arbete och fritid, vilket gör att det omgivande utbudet är minst lika viktigt som högkvalitativa arbetsplatser.

– Shopping är den optimala utgångspunkten för vår verksamhet. På ett sätt kan man säga att vi säljer mervärdet av att sitta i den här miljön mer än arbetsplatsen i sig. Våra medlemmar vill ha den sociala tillvaron och fördelarna som kommer med att ha nära till allt. Alla vi som sitter i fastigheten blir varandras katalysatorer och driver flöden till varandra, säger Olof Pergament, vd på House Be.

2022 utökade House Be sin yta i Shopping med cirka 400 kvadratmeter. Tillsammans med Diös utvecklade de en tidigare förbisedd butiksyta till en branschöverskridande hubb för kreativitet, affärer och kunskapsutbyte.

– Vi har omvandlat de övre planens mindre attraktiva butiksyte till en ny hotspot. Kontorshyresgästerna blir kunder till butikerna och restaurangerna – som i sin tur bidrar till kontorets attraktionskraft, säger Johan Lång, affärschef Diös Luleå.

House Be har hittat rätt i Shopping

Lokal närvaro ger konkurrensfördelar

Diös finns i tio städer uppdelade i sju affärsenheter. Med lokala team utvecklar vi vår affär efter varje stads unika egenskaper och bygger starka relationer med våra hyresgäster, för att tillsammans skapa Sveriges mest inspirerande städer.

Med lokala team i alla våra städer lever vi nära våra hyresgäster, har stor kunskap om vår marknad, skapar viktiga kontakt- och säljytor samt bygger goda relationer med kommunen och andra aktörer på vår marknad. Det är en styrka och ger en tydlig konkurrensfördel när vi skapar nya affärer. Våra hyresgästens framgång är vår framgång.

Socialt engagemang skapar brygga mellan skola och näringsliv

Mitt i centrala Sundsvall, i hjärtat av kvarteret Penningen, finns en oslipad diamant – en 170 kvadratmeter stor terrass. Omsluten av stadens karaktäristiska stenfasader är terrassen dold för allmänheten och därför en härlig och avkopplande oas för rekreation. Med massor av outnyttjad potential och rätt förutsättningar att bli en självklar mötesplats för de som bor och arbetar i kvarteret började vi undersöka hur vi på bästa sätt skulle kunna utveckla terrassen.

Det blev startskottet till ett SSA-projekt, Samverkan Skola och Arbetsliv, med grundskolan S:t Olofskolan och dess elever i årskurs 5 och 8. Syftet med samarbetet är att skapa en brygga mellan skola och näringsliv. I utvecklingen av terrassen har eleverna fått konkretisera sina idéer, skissat upp ritningar och förberett underlag som vi behöver för att kunna skicka in en ansökan om bygglov. Planen är att realisera elevernas vision och utforma terrassen i linje med deras förslag.

”Genom att eleverna får vara med och påverka utformningen av en central plats i staden vill vi väcka deras intresse för hur man utvecklar en stad. Jag är övertygad om att det bidrar till ett stärkt ambassadörskap för Sundsvall. Att inkludera framtidens stadsinvånare gör att vi på riktigt kan skapa en stad som har något för alla.”
Helen Osseén, affärskoordinator, Diös Sundsvall

Gröna hyresavtal sätter gemensamma mål

Allt fler hyresgäster väljer idag att teckna så kallade gröna hyresavtal*. Det gröna hyresavtalet blir ett sätt för hyresgästen att bidra till en hållbar stadsutveckling, samtidigt som de stärker sitt eget varumärke. I avtalet sätter vi tillsammans med hyresgästen ramarna för gemensamma insatser som ska bidra till minskad miljöpåverkan och energianvändning. Under 2023 tecknade vi 64 procent av alla nya hyresavtal som gröna.

En grön bilaga framtagen av Fastighetsägarna.

Strategi och affär

Leva nära hyresgästen

Hos oss på Diös står relationer i fokus och vi har modet och viljan att utveckla oss själva och vår affär. Genom vårt enkla, nära och aktiva agerande tar vi alla ansvar för att skapa hållbara affärer och långsiktig tillväxt.

Våra engagerade medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar. Vi vet att medarbetare som får möjlighet att utvecklas gör ett bättre jobb och stannar längre i bolaget. Därför erbjuder vi en spännande arbetsplats med möjlighet till personlig utveckling, bland annat genom utmanande arbetsuppgifter, möjlighet till interna karriärvägar och framförallt genom vår kompetensarena Diös Academy.

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal# Våra ledare har ett coachande och modigt förhållningssätt.

Vi har stor tillit till våra medarbetares förmåga och skapar förutsättningar för dem att utvecklas i sina respektive roller. Med tydliga uppdrag och mål tar var och en av oss ansvar för och driver sin egen och vår gemensamma utveckling. Som ledare är vi närvarande i flexibla miljöer, handlingskraftiga och vågar ta beslut.

Strategi och affär

Engagerade medarbetare

Läs mer om Diös Academy på dios.se

Anna Dahlgren, affärschef i Sundsvall, Jörgen Johansson, kommersiell förvaltare i Umeå, Helen Rådström, kundservice, och Petra Olausson, kundservice.

”På Diös är vi måna om våra kollegors välmående, vi utvecklar varandra och uppmuntras att ta beslut.” Anna Dahlgren, affärschef, Sundsvall

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Fokus på kassaflöde och säkerställda finansiella nyckeltal

Vi har ett starkt och stabilt kassaflöde samt en diversifierad fastighetsportfölj. Tillgången till finansiering till konkurrenskraftiga villkor är en förutsättning för en attraktiv totalavkastning. Vi har under året minskat den finansiella risken genom längre ränte- och kapitalbindning.

Finansiella förutsättningar

Den höga inflationstakten under 2023 medförde att Riksbanken under året höjde styrräntan med 1,5 procentenheter, för att vid årets slut nå 4,0 procent. Inflationstakten har dock minskat löpande och prognoserna pekar mot ett fortsatt minskat inflationstryck under 2024. Det innebär bättre förutsättningar för tillväxt och konsumtion för 2024. Minskar inflationen i den takt som prognoserna visar kommer även finanspolitiken kunna vara mer expansiv under 2025.

Refinansiering och kassaflöde

De snabbt stigande marknadsräntorna under 2023 har medfört ökade finansieringskostnader. Samtidigt har bank- och kapitalmarknaden varit generellt mer avvaktande. Vi har trots detta refinansierat obligationer om cirka 2 000 mkr, varav cirka 600 mkr säkerställda obligationer samt banklån om cirka 2 000 mkr, vilket visar på ett starkt förtroende för oss som bolag. Avseende våra låneförfall under första halvåret 2024 har vi refinansierat majoriteten av volymen. För att möta ökade räntekostnader har vi prioriterat och anpassat våra investeringar utifrån rådande förutsättningar där målet varit att bibehålla en räntetäckningsgrad över 2,0 gånger.

Minskade räntekostnader

Vår strategi med en kort räntebindning har varit väldigt gynnsamt för resultat och kassaflöde under många år. Baksidan av denna strategi är att räntehöjningarna de senaste 18 månaderna nu medfört snabbt ökade finansiella kostnader. Vår bedömning är att Riksbankens räntehöjningar nu nått sin topp och byts mot räntesänkningar under 2024 för att möta en lägre inflation och svagare konjunktur. Då de högre marknadsräntorna redan påverkat våra finansiella kostnader kommer varje räntesänkning få en direkt positiv effekt på vårt resultat.

Finansieringsstruktur och hantering

Finansieringsverksamheten regleras i bolagets finanspolicy och ska tillgodose fastighetsverksamhetens kapitalbehov samt hantera koncernens finansiella risker. För att skapa en god balans eftersträvas en flexibel, väl avvägd och kostnadseffektiv finansieringsstruktur där risker och kostnader ställs mot möjligheter och intäkter. Styrelsen ser årligen över finanspolicyn där riktlinjerna syftar till att trygga bolagets finansiella stabilitet. Den operativa hanteringen av upplåning och riskhantering sköts av finansavdelningen. Därtill finns ett finansråd som bereder och ger råd till styrelsen gällande finansfrågor.

Räntebärande skulder består av banklån, säkerställda och icke säkerställda obligationer samt certifikat. Säkerställda obligationer emitteras genom det samägda bolaget SFF medan de icke säkerställda obligationerna emitteras utifrån vårt MTN-program. Finansieringen sker främst direkt eller indirekt mot pant i fastigheter. Vi bedömer att nuvarande struktur ger en god diversifiering och en kostnadseffektiv finansiering. Vi ser löpande över olika finansieringsmöjligheter i takt med att behov, omvärldsfaktorer och bolagets storlek förändras.

Hållbarhetslänkad och grön finansiering

All vår finansiering ska vara hållbarhetslänkad eller grön senast 2026. Då finansieringen sker direkt eller indirekt mot fastighetstillgångar som säkerhet innebär det att fastigheterna måste uppfylla de krav vi har uppsatt i vårt gröna finansieringsramverk, eller i andra hållbara finansieringslösningar. Det blir således en naturlig koppling mellan våra mål, fastigheterna och finansieringen.

Vårt gröna ramverk, vilket icke säkerställda obligationer och certifikat kan kopplas till, är Europas första finansieringsramverk i enlighet med EU:s taxonomi och föreslagen European Green Bond Standard. Uppdatering av ramverket sker vid behov och följer således harmoniserade och fastställda kriterier inom Europa.

Hållbarhetslänkade banklån knyter an bolagets hållbarhetsmål och utfall till räntan på lånet. Nås inte målen ökar räntan på lånen, vilket skapar ytterligare incitament att driva utvecklingen i bolaget. Hållbarhetslänkad och grön finansiering ger oss bättre tillgång till kapital och ger generellt bättre finansieringsvillkor. För vår del är det självklart att hållbarhetsfrågorna kopplas ihop med finansieringsverksamheten och att vi sätter mål som leder mot att vi tar vårt ansvar inom verksamhetens alla delar.

Kovenanter

I avtalen med kreditgivare finns gränsvärden för olika finansiella nyckeltal, kovenanter, i syfte att begränsa motpartsrisken för bolagets kreditgivare. Finansiella nyckeltal med gränsvärden är soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belåningsgraden får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 gånger.

”Att bibehålla en stark balansräkning och ett starkt kassaflöde är viktigt i turbulenta tider.”

År	NETTO SKULD GENOM EBITDA	RÄNTETÄCKNINGSGRAD	BELÅNINGSGRAD (LTV)
2012	5,0	1,0	60%
2013	10,0	1,6	70%
2014	5,0	2,0	65%
2015	10,0	2,3	67%
2016	5,0	3,0	60%
2017	10,0	4,0	70%
2018	5,0	5,0	65%
2019	10,0	6,0	67%
2020	5,0	7,0	60%
2021	10,0	8,0	70%
2022	5,0	10,0	65%
2023	15,0	12,0	67%

Not: Tabellen ovan innehåller endast illustrativa data då originaldata inte var numerisk.

Finansiell riskhantering

Nyckeltal	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Räntetäckningsgrad	5,0	10,0	5,0	10,0	5,0	10,0	5,0	10,0	5,0	10,0	5,0	15,0
Policy > 1,8 ggr
Belåningsgrad (LTV)	60%	70%	65%	67%	60%	70%	65%	67%	60%	70%	65%	67%
Policy 65%
Säkerställd LTV	0	1	2	3	4	5	6	7	0	1	2	3
Icke-säkerställd LTV	0	1	2	3	4	5	6	7	0	1	2	3

Not: Tabellen ovan innehåller endast illustrativa data då originaldata inte var numerisk.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Ekonomisk redovisning

Malin Jakobsson, ekonom.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Styrelsen och vd för Diös Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556501–1771, avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2023.

Allmänt om verksamheten

Vi är norra Sveriges ledande privata fastighetsbolag med ett totalt fastighetsvärde om 31 215 mkr. Fastighetsbeståndet är beläget i tio städer och består av kommersiella lokaler och bostäder. Vi vill skapa Sveriges mest inspirerande städer. Det gör vi genom förvaltning, utveckling och nyproduktion av fastigheter på ett långsiktigt och hållbart sätt.

Verksamheten var under 2023 organiserad i sju affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Åre/Östersund, Skellefteå, Umeå och Luleå. Diös Fastigheter AB (publ) är moderbolag i Diöskoncernen. Bolagets aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap.

Affärsidé

Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i växande städer i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktigt hållbar affär.

Finansiella mål

Soliditet om minst 35 procent.
Belåningsgrad om maximalt 55 procent.
Avkastning på eget kapital över 12 procent i snitt.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Räkenskapsåret 2023 har inneburit nya finansiella förutsättningar till följd av stigande inflation, räntehöjningar samt osäker omvärld. Styrelsen och företagsledningen har under året fokuserat på effekten av dess påverkan på vår verksamhet och löpande anpassat strategier och beslut kring bland annat investeringar, finansiering, räntesäkringar, löpande kostnader, orealiserade värdeförändringar och hyresökningar till följd av indexjusteringar.

Resultat

Aktiviteten i våra städer har, trots det nya affärsklimatet, varit hög. Intäkterna ökade med 13 procent jämfört med föregående räkenskapsår och uppgick till 2 504 mkr (2 209). Uthyrningsgraden för året uppgick till 92 procent. Driftöverskottet ökade med 16 procent till 1 711 mkr (1 469). Förvaltningsresultatet tyngs för året med ökade finansieringskostnader och minskar därför i jämförelse med föregående räkenskapsår med 18 procent och uppgick till 903 mkr (1 106).

Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -1 393 mkr (-175) och på derivaten till -481 mkr (104). Resultat efter skatt uppgick till -850 mkr (830). Det negativa resultatet minskar det egna kapitalet med motsvarande belopp och soliditeten uppgick per den 31 december 2023 till 34,6 procent vilket är straxt under målet om minst 35 procent soliditet. Avkastning på eget kapital har under året uppgått till -7,0 procent (7). Nyckeltalet påverkas negativt av de orealiserade värdeförändringarna som belastat året.

År	Utdelning, kr per aktie (*Styrelsens förslag)	%	Utdelningsandel av kassaflödet, %	Utdelningspolicy, %
2019	1,00	0	25	40
2020	3,00	25	50	45
2021	2,00	50	75	50
2022	4,00	75	0	55
2023		0	0	60

Not: Tabellen ovan innehåller endast illustrativa data då originaldata inte var numerisk.

Värde	2019	2020	2021	2022	2023*
Mkr Kr
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
Marknadsvärde fastigheter, mkr

Not: Tabellen ovan innehåller endast illustrativa data då originaldata inte var numerisk.

Värde	2019	2020	2021	2022	2023
Mkr
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
Förvaltningsresultat, mkr

Not: Tabellen ovan innehåller endast illustrativa data då originaldata inte var numerisk.

Värde	2019	2020	2021	2022	2023
Mkr
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
Driftöverskott, mkr

Not: Tabellen ovan innehåller endast illustrativa data då originaldata inte var numerisk.

Värde	2019	2020	2021	2022	2023
%	40	45	50	55	60
0
20
40
60
70
80
Överskottsgrad, %

Not: Tabellen ovan innehåller endast illustrativa data då originaldata inte var numerisk.

Förvaltningsberättelse | Ekonomisk redovisning | Finansiella rapporter | Hållbarhetsrapport | NyckeltalBelåningsgraden uppgick per den 31 december 2023 till 54,4 vilket är i nivå med målet om maximalt 55 procent.

Investeringar

Vi har en pågående projektportfölj om totalt 3 615 mkr varav 2 699 mkr är upparbetat per 31 december. Under 2023 har investeringar i nyproduktion varit koncentrerade till Mimer 1 i Borlänge, Vale 17 i Umeå och Biet 4 och Porsön 1:446 i Luleå. Hyresavtal är tecknade för samtliga projekt. Utöver nyproduktion investerar vi löpande i befintligt bestånd genom om- och tillbyggnation samt i energibesparande åtgärder. Investeringarna ska leda till högre uthyrningsgrad, högre hyra, ökad kundnöjdhet, minskade kostnader och minskad miljöpåverkan.

Transaktioner

Fastighetstransaktioner genomförs för att optimera vårt bestånd och stärka vårt hyresgästerbjudande i linje med vår strategi. Under året har 4 fastigheter (10) till ett värde av 202 mkr (18) avyttrats och 0 fastigheter (28) till ett värde av 0 mkr (2 004) tillträtts. Utöver det har avtal tecknats om att avyttra 4 fastigheter för 788 mkr där frånträdet sker i januari 2024.

Förvaltningsberättelse

Ekonomisk redovisning

MARKNADSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD
UTDELNING OCH UTDELNINGSPOLICY

3333Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion
Marknad
Strategi och affär
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

FASTIGHETSBESTÅND PER AFFÄRSENHET

	Dalarna	Gävle	Sundsvall	Östersund / Åre	Umeå	Skellefteå	Luleå	Koncernen
Antal fastigheter	60	38	48	106	41	32	34	359
Uthyrningsbar area, tkvm	298	174	218	320	219	181	211	1 621
Investeringar, mkr	540	176	130	159	248	78	299	1 631
Verkligt värde, mkr	5 458	3 175	4 801	4 835	4 785	3 215	4 947	31 215
Hyresvärde, mkr	466	271	403	463	375	280	407	2 666
Hyresintäkter per kvm, kr	1 345	1 329	1 589	1 227	1 515	1 269	1 717	1 416
Överskottsgrad, %	71	72	71	63	71	67	72	70
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	93	92	91	90	94	89	96	92

Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.

Personal, riktlinjer och ersättning

Verksamheten bedrivs nästan uteslutande med egen personal. Antalet tillsvidareanställda uppgick per den 31 december 2023 till 149 personer (157), varav 61 kvinnor (66). Merparten av de anställda, 96 personer (102), arbetar med fastighetsförvaltning på våra affärsenheter. Resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. För beslut om ersättning till ledande befattningshavare samt senaste beslutade riktlinjer se not 5 samt bolagsstyrningsrapporten. Samtliga anställda omfattas av vår vinstandelsstiftelse Grunden, där avsättning sker baserat på en kombination av årets resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna. Avsättning till vinstandelsstiftelsen är maximerad till 30 000 kr per år och anställd. För 2023 har avsättning skett med totalt 3 403 tkr (3 846). Vid årsskiftet ägde Diös vinstandelstiftelse 358 220 (321 395) Diös-aktier. För mer information se bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37-42. Riktlinjer och ersättning till ledande befattningshavare. För riktlinjer för ersättning och anställningsvillkor, se bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37-42 samt not 5 för belopp avseende ersättningar 2023. Principerna för 2024 föreslås vara oförändrade.

Hållbarhetsrapport

Vårt ansvarsfulla företagande handlar om ett helhetsperspektiv på ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter. Vi arbetar aktivt för att förändra vårt eget beteende så att det bidrar till positiv påverkan, och i förlängningen inspirerar och motiverar våra intressenter att göra detsamma. Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och en naturlig del av vårt värdeskapande. Vi har upprättat en hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisningslagen som omfattar Diös Fastigheter AB (publ) och dess samtliga dotterbolag där en mer omfattande revision genomförts än lagstadgad revision. I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har en hållbarhetsrapport upprättats. Hållbarhetsrapportens återfinns på sidorna 76-94, på sidan 77 finns hänvisningar enligt ÅRL. Utöver den lagstadgade rapporten har en hållbarhetsredovisning upprättats enligt GRI. GRI-index återfinns på sidorna 93-94.

Utdelning

Utdelningen till aktieägarna ska enligt gällande utdelningspolicy uppgå till cirka 50 procent av resultatet efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och skatt om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023 med motivet att det skapar de bästa förutsättningar för bolaget och aktieägarna i nuläget. En stärkt balansräkning ger mer fördelaktiga finansieringsvillkor och därmed lägre kostnader. Vinstdisposition och vinstutdelning återfinns på sidan 70 samt i ersättningsrapporten.

Förväntad framtida utveckling

Verksamheten kommer under 2024 att bedrivas med samma inriktning som tidigare. Vi fortsätter att utveckla våra fastigheter på ett hållbart sätt för att möjliggöra lönsam tillväxt. En viktig del i vår strategi och vår möjlighet att skapa tillväxt är investeringar som kommer att prägla vår verksamhet framåt samt transaktioner för att stärka vårt bestånd. Inför 2022 satte vi två nya huvudmål, avkastning på eget kapital med 12 procent på årsbasis samt ett nytt klimatmål för vår verksamhet. Klimatmålet innebär att vi till år 2030 ska halvera vårt koldioxidutsläpp från basåret 2018, för att nå nettonoll utsläpp till senast 2045. Målet är granskat och godkänt av SBTi. För mer information se sidan 84 samt hållbarhetsrapporten på sidan 76-94. Vi har under 2023 haft stort fokus på världsläget. Vi befinner oss i en omvärld med nya utmanande finansiella förutsättningar. Samtidigt kan vi konstatera att vi befinner oss på en stark marknad och att vi ser ljust på framtiden, både för vår marknad och för Diös. Styrelsen och koncernledningen tar löpande ställning till och reviderar strategier och beslut för att anpassa vår verksamhet till rådande omständigheter.

Moderbolaget

Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner, såsom IT, ekonomi och finans, hr, hyresadministration, kommunikation samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 206 mkr (189) och resultatet efter skatt till -16 mkr (242). I resultatet efter skatt ingår utdelning från koncernföretag med 100 mkr (100), erhållna koncernbidrag med 201 mkr (81) och lämnade koncernbidrag med 162 mkr (57). Årets skattekostnad uppgår till 0 mkr (0). Intäkterna består i huvudsak av sålda tjänster till dotterbolag.

Aktien och ägare

Vår aktie är noterad på NASDAQ OMX Stockholm. Aktiekapitalet uppgår till 283 569 699 kr (283 569 699) och antalet aktier till 141 785 165 st (141 785 165). En aktie motsvarar en röst på årsstämman. De största ägarna är AB Persson Invest med 15,6 procent av innehav och röster, Backahill Inter AB med 10,5 av innehav och röster samt Länsförsäkringar Fonder med 7,6 procent av innehav och röster. För mer information kring beslut på årsstämman se bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37-42.

Förvaltningsberättelse

Ekonomisk redovisning

3434Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion
Marknad
Strategi och affär
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

Väsentliga händelser under året

Ekonomisk redovisning

Q1
Diös hållbarhetslänkar sina lån med Handelsbanken, vilket skapar ännu starkare incitament för ett långsiktigt hållbarhetsarbete och stärker möjligheterna för lägre ränta. Nyproduktionsprojektet Polishuset i Umeå färdigställs med 15-årigt avtal och cirka 20 mkr i årlig hyresintäkt. Fastigheten Magne 5 miljöcertifieras enligt BREEAM-SE, very good.

Q2
Obligationsfinansiering om 900 mkr genomfördes med löptider på två och tre år. En hotellfastighet i Borlänge avyttrades till ett försäljningspris om 200 mkr, vilket översteg det senaste bokförda värdet. Frånträde 1 juni 2023. Nyproduktionsprojektet av fastigheten Porsön 1:446, 5 452 kvm med Pensionsmyndigheten som största hyresgäst, färdigställdes.

Väsentliga händelser under året

Q3
Uthyrning om 1 300 kvm till Clas Ohlson som därmed återetablerar sig i centrala Sundsvall. Refinansiering av obligationslån om 475 mkr och av banklån om 1 700 mkr.

Q4
Diös avyttrar fyra fastigheter i Skellefteå för 788 mkr. Frånträde sker i januari 2024.

3535Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion
Marknad
Strategi och affär
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

Riskhantering

Vår förmåga att på ett effektivt sätt identifiera, förebygga och hantera risker är avgörande för vår möjlighet att skapa högsta möjliga värde för våra intressenter. Risker kan uppkomma i alla delar av verksamheten och kan komma från både interna och externa faktorer. Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets riskhantering. Vd och koncernledningen är ansvariga för att styrelsens direktiv verkställs i det operativa arbetet samt att rutiner och processer finns på plats och följs. Våra risker är uppdelade i tre områden; strategiska, operativa och finansiella risker. Nedan följer de risker som bedöms ha störst påverkan på koncernen (till vänster) samt hur vi hanterar dessa (till höger).

Strategiska risker

Strategiska risker kan påverka vår möjlighet att utföra våra affärsstrategier, nå våra långsiktiga mål och skapa värde för våra intressenter. I de strategiska riskerna ingår både externa och interna faktorer. Dessa risker identifieras och hanteras av styrelse och koncernledning och behandlas vanligtvis på styrelsemöten.

Omvärldsrisker

Politiska, makroekonomiska och externa händelser kan få direkt eller indirekt effekt på vår marknad och på fastighetsbranschen. Globala trender kan ändra behov och beteenden hos hyresgäster. En decentraliserad organisation med lokal närvaro kan anpassa verksamheten efter nya förutsättningar på ett effektivt sätt. Ett starkt kassaflöde medför att kapital kan investeras där behov uppstår. Nära relationer med våra hyresgäster fångar snabbt nya beteenden och en förändrad efterfrågan.# Risker och riskhantering

Konkurrens och erbjudande

Vår marknad är utsatt för konkurrens. Att vårt erbjudande, sett till relation med hyresgästen, hyresnivå, kvalitet och innehåll, blir obsolet i förhållande till andra fastighetsägare/hyresvärdar utgör en risk. Ett centralt beläget bestånd där möjlighet till nyskapande av ytor är begränsad minskar risken för konkurrens från nyproduktion. Hög kvalitet i vårt bestånd, god lokalkännedom och hög investeringskapacitet bidrar till konkurrenskraft. Vår storlek och position medför att vi kan agera som helhetsleverantör vid etableringar i alla våra städer.

Hållbart företagande

Affärsmodellen och vår strategi måste vara långsiktigt hållbar för att verksamheten ska bedrivas på ett ansvarsfullt sätt. Hållbarhetsaspekterna är viktiga för att skapa relevans och konkurrenskraft i vårt externa erbjudande, i rekryteringssammanhang samt ur ett finansieringsperspektiv. Affärsmodellen och affärsplanen följs löpande upp av styrelse och koncernledning. Genom ett aktivt hållbarhetsarbete inom prioriterade områden, som bland annat gröna fastigheter och socialt ansvarstagande, tar vi vårt ansvar för globala och nationella hållbarhetsmål. För mer information, se sidorna 77–94.

Operativa risker

I de operativa riskerna inkluderas risker som kan ha direkt negativ inverkan på resultat och finansiell ställning och på affären på både kort och lång sikt. Dessa risker identifieras löpande av ledning och respektive affärsenhet och rapporteras inför varje styrelsemöte.

Fastighetsportföljens sammansättning

Risker kan vara fastigheternas geografiska läge, fastighetsportföljens sammansättning av lokaltyper och fastigheternas tekniska status. Fastigheter i städer med begränsade framtidsutsikter kan innebära en exitrisk. I vår stadsutvecklingsstrategi är en del att koncentrera fastighetsportföljen till centrumnära lägen i tillväxtstäder. Resultatet är minskade värdefluktuationer och låg vakansgrad tack vare stabil efterfrågan. Fastigheter i attraktiva lägen möter högre efterfrågan vilket hanterar exitrisken.

Förvärv och investeringar

Felaktig förvärvs- och investeringsstrategi eller misslyckande att tillföra ett mervärde utöver köpeskillingen samt felaktiga bedömningar av mervärden, synergieffekter och den tekniska statusen utgör en risk. Investeringar som inte ger en ökad kvalitet i fastighetsbeståndet, energieffektiviseringar, en högre uthyrningsgrad och därmed förbättrade kassaflöden samt ett högre fastighetsvärde är en risk. Vid varje förvärv genomförs omfattande ekonomiska och juridiska genomgångar och fastighetsbesiktningar för att genomlysa verksamheten och upptäcka dolda risker och möjligheter. Vi genomför löpande makro- och mikroanalyser. Kvalitetssäkring av anlitade entreprenörer skapar förutsägbarhet och trygghet i utförandet. All upphandling sker i konkurrens. Hyresavtal tecknade innan produktionsstart minskar risken för ej återvinningsbara kostnader.

Miljö

Fastighetsförvaltning och exploatering påverkar miljön och lämnar ekologiska avtryck. Enligt miljöbalken är det den som har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som bidragit till en föroreningsskada eller allvarlig miljöskada som är skyldig att bekosta åtgärder. Direkta eller indirekta utsläpp och avfall kan påverka varumärket, närmiljön och klimatet. Innan förvärv och investeringar genomförs omfattande analyser för att upptäcka eventuella miljörisker. Försiktighetsprincipen tillämpas när risk för åverkan på miljö och omgivning finns. Eventuella negativa miljöpåverkningar hanteras enligt interna rutiner och extern kompetens tas in vid behov. I dagsläget har vi ingen kännedom om några omfattande miljökrav som kan komma att riktas mot bolaget.

Humankapital

Våra medarbetare är viktiga. Oförmåga att erbjuda sunda, jämställda och ej diskriminerande anställningsvillkor samt en trygg och säker arbetsmiljö utgör en risk. Även våra underleverantörers och samarbetspartners arbetsvillkor kan utgöra en risk som kan påverka oss, både direkt och indirekt. Eventuella brister i vår förmåga att attrahera, utveckla och behålla rätt kompetens i syfte att bedriva verksamheten på ett långsiktigt hållbart och effektivt sätt utgör en risk. Obligatorisk utbildning gällande riktlinjer och policys bidrar till att tydliggöra den önskvärda företagskulturen och hantera arbetsvillkoren i hela värdekedjan. Årliga eNPS-undersökningar genomförs för att identifiera och hantera förbättrings- och utvecklingsområden. Löpande arbetsmiljöronder genomförs av en intern arbetsmiljögrupp. En tydlig vision och ett aktivt arbete för att skapa en värderingsstyrd företagskultur bidrar till ökad transparens och engagemang. Via Diös Academy erbjuds medarbetarna kontinuerlig kompetensutveckling. Vinstandelsstiftelsen syftar till att öka lojaliteten och skapa delaktighet i bolagets framgång. Vidare finns förmåner för att främja fysisk aktivitet och god hälsa.

Klimatförändringar

Klimatförändringar innebär risk för skador på egendom orsakad av förändrade väderförhållanden som fysiskt påverkar fastigheterna. Detta kan komma att öka behov av investeringar för utsatta fastigheter eller områden. Med klimatförändringar och förståelse för dessa ökar risken för nya regler eller lagar som kan komma att påverka bolaget via oförutsedda kostnader, via skatter eller via krav på investering för att uppnå förhöjda krav. Aktivt miljöarbete med minskade utsläpp och förbrukning av resurser bidrar till lägre påverkan på miljö och klimat. Genom löpande riskbedömningar avseende fastigheternas status och läge kan proaktiva insatser genomföras för att minska skador. Läs mer i vår hållbarhetsnot 5 på sidan 86 (TCFD).

Affärsetik

Alla affärer och avtal ska ingås utan etiska tvivelaktigheter såsom hot, mutor eller andra orimliga eller osunda krav. Korruption får inte förekomma. Även om tydliga riktlinjer och policys har fastställts och accepterats av anställda och leverantörer, finns risk att beslut fattas som strider mot dessa. Upphandlingar sker ofta i flera led vilket kan påverka möjligheten att överblicka alla aktiviteter hos underleverantörer. Genom tydliga villkor och kontinuerliga uppföljningar av hur våra riktlinjer och policys efterlevs hanterar vi risken för olämpligt agerande hos både medarbetare och leverantörer.

Lagstiftning och administration

Verksamheten är utsatt för förändringar av lagar och regler inom flera områden. Fel och brister i dokumentation och avtal utgör uppenbara risker. Otillräckliga eller icke ändamålsenliga rutiner, bristande rapportering eller kontroller, mänskliga fel och kompetensbrister liksom otydlig ansvarsfördelning utgör risker som kan hindra verksamheten från att bedrivas effektivt. Övervakning av förändrade och kommande lagstiftning och regelverk sker löpande. Vid otillräcklig intern kompetens tillfrågas extern expertis inom specifika områden. Tydliga rutiner, riktlinjer och processer upprättas för att motverka fel och brister.

IT-säkerhet och system

Väl fungerande IT-system är nödvändiga för den löpande verksamheten, för att uppfylla regel- och lagkrav i form av rapportering samt i större utsträckning för drift och optimering av våra fastigheter. Risk finns för intrång, informationsläckage, avbrott eller andra störningar vid felaktig hantering av kritiska IT-system. Genom kontinuerlig utvärdering och uppdatering av IT-policyn styrs och begränsas risker i IT-strukturen. Bolaget använder endast standardiserade IT-system levererade av stabila leverantörer med gott renommé. Likaså utvecklas effektiva processer för att förebygga och hantera eventuella hot. Riskerna för direkt resultatpåverkande områden behandlas i noterna på sidorna 53-70.

Finansiella risker

Den finansiella riskhanteringen för ett fastighetsbolag är avgörande för långsiktigt värdeskapande och ekonomiskt resultat. De finansiella riskerna regleras av finanspolicyn och eventuella risker identifieras och hanteras av styrelsen, koncernledningen och finansavdelningen. De väsentliga finansiella riskerna utgörs av likviditets- och refinansieringsrisk, ränterisk, kapitalstruktur och kreditrisk. De behandlas mer detaljerat i not på sidorna 66.

Bolagsstyrning

Diös Fastigheter AB (publ), i texten benämnt Diös, är ett svenskt fastighetsbolag som är noterat på Nasdaq OMX Stockholm Large Cap. Bolagsstyrningsrapporten beskriver strukturen och processerna för Diös styrning, ledning och kontroll under 2023.

Svensk kod för bolagsstyrning

Diös tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning. Den behandlar bland annat former för tillsättning av styrelse och revisorer, styrelsens sammansättning, finansiell rapportering och informationsgivning när det gäller bolagsstyrning och intern kontroll. Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av Diös verksamhet fördelas mellan aktieägarna via årsstämman, styrelsen och verkställande direktören. Vissa bolagsstyrningsfrågor regleras i bolagsordningen. Bolagsstyrningen beskriver hur Diös ägare, direkt och indirekt, styr företaget samt hur riskerna hanteras. Styrningen grundar sig på externa och interna regelverk som är föremål för ständig utveckling och förbättring.

Diös avviker från Koden på två punkter:
* Revisionsutskottet består av hela styrelsen. Styrelsen består av sex ledamöter av vilka samtliga fullgör revisionsutskottets uppgifter. Granskningsförfarandet av finansiella rapporter samt den interna kontrollen hanteras således av hela styrelsen.
* Oberoende valberedning. Valberedningen företräds av de fyra största ägarna och ska bestå av minst tre ledamöter som utses av årsstämman.# Bolagsstyrningsrapport

Aktieägare

Majoriteten av ledamöterna ska vara i oberoende ställning till bolaget. Diös valberedning består av fyra ledamöter som representerar bolagets fyra största ägare. Utöver detta är styrelsens uppfattning att Diös i alla avseenden följt Koden under 2023 och har inga avvikelser att rapportera.

Externa regelverk

Svensk aktiebolagslag
NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter
Svensk kod för bolagsstyrning
Gällande redovisningslagstiftning

Interna regelverk

Bolagsordning
Instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive vd
Interna riktlinjer, policys och handböcker

Årsstämma

Diös högsta beslutande organ är årsstämman som, tillsammans med eventuella extra bolagsstämmor, ger aktieägarna möjlighet till styrning via sin beslutanderätt. Årsstämman utser styrelsen och styrelsens ordförande, samt slår fast principer för såväl valberedningens sammansättning som för ersättning till ledande befattningshavare. Stämman utser även revisorer för granskning av koncernens redovisning, liksom av styrelsens och vd:s förvaltning. Styrelsen utser vd samt representanter till ersättningsutskott och revisionsutskott.

Bolagsordning

I enlighet med bolagsordningen är Diös ett publikt aktiebolag med säte i Östersund. Verksamheten utgår från att, direkt eller indirekt via dotterbolag, äga och förvalta fast egendom och bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen väljs årligen på ordinarie årsstämma och ska bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Aktiekapitalet ska uppgå till lägst 149 mkr och högst 596 mkr. Antal aktier får uppgå till lägst 74 000 000 och högst 296 000 000 aktier. Bolagsordningen i sin helhet finns tillgänglig på www.dios.se.

Aktiekapital och aktieägare

Vid årets slut hade Diös 17 636 aktieägare (19 057) som totalt ägde 141 785 165 aktier (141 785 165). Aktien har ett kvotvärde om 2 kr (2). Andelen utländska aktieägare var 24,9 procent (21,1). Största enskilda ägare per den 31 december 2023 var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av röster och kapital, Backahill Inter AB med 10,5 procent (10,5), Länsförsäkringar Fonder 7,6 procent (5,6) och Pensionskassan SHB Försäkringsförening 5,7 procent (5,7). Totalt ägde bolagets tio största ägare 55,1 procent (56,1) av röster och kapital.

Diös aktiekapital ska uppgå till lägst 149 mkr och högst 596 mkr. Antalet aktier ska vara lägst 74 000 000 och högst 296 000 000. Varje aktie berättigar till en röst och avser en andel av Diös aktiekapital.

Årsstämma 2023

Årsstämman 2023 ägde rum den 18 april i Östersund. Vid stämman registrerades 254 aktieägare (237) som deltog antingen personligen, via ombud eller poströstning. Antalet representerade aktier var 93 792 207 (84 361 326), motsvarande cirka 66 procent (59) av det totala antalet aktier. Årsstämman fastställde koncernens balans- och resultaträkning för 2022 och gav styrelse och vd ansvarsfrihet för 2022 års förvaltning.

Årsstämman beslutade att:
* omvälja Bob Persson, Ragnhild Backman, Erika Olsén, Peter Strand, Tobias Lönnevall samt nyvälja Per-Gunnar Persson som styrelseledamöter.
* välja Bob Persson till styrelseordförande.
* fastställa utdelning till aktieägarna i enlighet med styrelsens förslag om 2,00 kr per aktie. Avstämningsdag beslutades till den 25 april, 25 juli, 25 oktober 2023 och den 25 januari 2024.
* omvälja revisor och revisionsbolag i enlighet med valberedningens rekommendation.
* anta styrelsens förslag till principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare.
* att oförändrade principer ska gälla för att utse valberedningen inför årsstämma 2024.
* bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta egna aktier enligt styrelsens förslag.
* bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, besluta om nyemission av aktier i enlighet med styrelsens förslag.

Ekonomisk redovisning

"Hållbarhetsrelaterade frågor har varit högt upp på vår prioriteringslista och vi känner oss trygga i de mål vi har satt upp. För att fortsätta utveckla våra arbetssätt och skapa värde i framtiden är vi i styrelsen övertygade om att Diös är en positiv kraft på vår marknad och tillsammans med övrigt näringsliv kan säkra Sveriges konkurrenskraft." - Bob Persson, styrelseordförande

Valberedning

Valberedningen har bildats i enlighet med beslut av årsstämman och dess sammansättning och arbete har haft utgångspunkt från den redogörelse som valberedningen lämnar. Enligt instruktion ska valberedningen utses årligen och bestå av styrelsens ordförande samt en representant vardera för de fyra största aktieägarna. Ledamöterna representerar tillsammans cirka 39 procent (40) av aktierna och rösterna i bolaget per den 31 december 2023. Valberedningens ordförande får inte vara ledamot av styrelsen. Om en ledamot i valberedningen lämnar uppdraget under pågående år, ska denna ersättas av en annan representant från samma aktieägare. En ledamot som inte längre tillhör en av de största aktieägarna, ska ersättas av en nytillkommen ägare. Om gällande principer får till följd att valberedningens ledamöter blir färre än tre, ska en företrädare för Aktiespararna erbjudas plats i valberedningen.

Valberedningens uppdrag

Samtliga ledamöter i valberedningen har noga övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot av valberedningen i Diös. Valberedningen har inför årsstämman 2024 hållit fem protokollförda möten där samtliga frågor som enligt svensk kod för bolagsstyrning har behandlats. Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning som mångfaldspolicy vid framtagandet av sitt förslag.

Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt:
* i vilken grad den nuvarande styrelsen, som grupp och enskilt, uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd av Diös verksamhet och utvecklingsskede,
* styrelsens storlek,
* vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda inom styrelsen,
* styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och bakgrund,
* arvodering av styrelseledamöter,
* förslag till val av revisorer,
* vilken modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman 2024 som ska tillämpas.

Valberedningen har även förberett ett förslag till val av revisorer till styrelsen och årsstämman enligt EU:s revisorsförordning nr 537/2014 samt frågor rörande arvode till revisorn. Valberedningens arbete utgår från intervjuer med samtliga styrelseledamöter, som inte avböjt omval, och ledamöternas kunskaper och erfarenhet. Valberedningen har ingående informerat sig om styrelsens arbete och de specifika krav som bolagets verksamhet ställer. Valberedningen har också tagit del av resultatet av den årligen utförda utvärderingen av enskilda ledamöters bidrag till styrelsearbetet, ordförandens arbete samt hur styrelsen fungerar som grupp. Vd:s föredragningar om bolagets verksamhet och strategiska inriktning utgör också viktiga underlag.

I enlighet med valberedningens instruktion offentliggörs valberedningens ledamöter, samt de ägare som dessa företräder, senast sex månader före årsstämman. Valberedningens representanter baseras på det kända ägande per den 31 augusti 2023.

Valberedningens sammansättning

I enlighet med de principer som antogs vid årsstämman 2023 består Diös valberedning av representanter för bolagets fyra största aktieägare samt styrelsens ordförande: Björn Rentzhog, valberedningens ordförande (AB Persson Invest), Markus Wallentin, (Backahill Inter AB), Johannes Wingborg (Länsförsäkring Fondförvaltning AB), Mikael Hallåker (Pensionskassan SHB Försäkringsförening) och Bob Persson (styrelsens ordförande).

Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra det via e-post till [email protected] eller via brev till: Diös Fastigheter AB, Valberedningen, Box 188, 831 22 Östersund.

Styrelsen

Styrelsens och ordförandens ansvar

Styrelsen består av sex ledamöter och en arbetstagarrepresentant, utan suppleanter. Ledamöterna väljs årligen av årsstämman för tiden intill nästa årsstämma. Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolagets organisation och förvaltning och representerar alla aktieägare. Detta genom att säkerställa att riktlinjerna för bolagets förvaltning är ändamålsenligt utformade. I ansvaret ligger att utveckla och följa upp bolagets strategier och mål, samt att fastslå affärsplan och årsbokslut. Beslut om förvärv och avyttring av verksamheter, större investeringar liksom tillsättningar och ersättningar till koncernledningen, är ytterligare ansvarsområden. I ordförandens ansvar ligger att säkerställa att styrelsen fullgör sitt uppdrag genom ett välorganiserat och effektivt arbete.

Styrelsens arbete

Underlaget för styrelsens arbete utgörs av ordförandens dialog med vd, samt av dokumenterade underlag till styrelseledamöterna för diskussion och beslut. Styrelsens arbetsordning fastställs årligen vid det konstituerande styrelsesammanträdet och revideras vid behov. Arbetsordningen innehåller styrelsens ansvar och arbetsuppgifter, styrelseordförandens arbetsuppgifter samt revisionsfrågor och instruktion till vd. Den anger även vilka rapporter och finansiell information som styrelsen ska få del av inför varje ordinarie styrelsemöte. Den senaste gällande arbetsordningen fastställdes vid det konstituerande styrelsemötet den 18 april 2022 (och finns på dios.se).# Styrelsen och dess arbete

Under 2023 genomfördes 13 protokollförda styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte samt ett styrelsemöte per capsulam. Exempel på ordinarie ärenden som styrelsen har behandlat under året är: företagsgemensamma policyer, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov, transaktioner, kapitalanskaffning via nyemission, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt process för närstående transaktioner. Framtidsinriktade frågeställningar om marknadsbedömningar, affärsverksamhetens inriktning, jämställdhetsfrågor och organisationsfrågor diskuterades också. Exempelvis strategier kring finansiering, fastighetsvärdering och kreditreserveringar samt hantering av lämnade hyresrabatter och erhållna statliga stöd.

Utvärdering av styrelsens arbete

I enlighet med bolagets arbetsordning har ordföranden säkerställt att styrelsens arbete har utvärderats, samt att valberedningens ordförande har informerats om resultatet av utvärderingen inför valberedningens nomineringsarbete. Utvärderingen består av ett antal fördefinierade och öppna frågor som respektive styrelseledamot besvarar individuellt.

Revisionsutskott

Styrelsen har fattat beslut om att styrelsen i sin helhet ska utgöra revisionsutskott. Utskottsarbetet är fastställt i styrelsens arbetsordning. I revisionsutskottets ansvar ligger att kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering samt effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. I uppdraget ingår även att hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisionsutskottet säkerställer revisorns opartiskhet och självständighet, utvärderar revisionsinsatsen och informerar bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen. Bolagets revisor har närvarat vid tre sammanträden under året för att rapportera sina iakttagelser vid granskning och bedömning av bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Utöver detta biträder revisionsutskottet valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem, varvid utskottet ska övervaka att revisorernas mandattid inte överskrider tillämpliga regler, upphandla revision och lämna en motiverad rekommendation i enlighet med vad som anges i artikel 16 i Revisorsförordningen.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet består av två styrelserepresentanter, Bob Persson och Per-Gunnar Persson. I uppdraget ligger att, inom ramen för de riktlinjer som årsstämman 2023 fastställde, arbeta fram förslag angående ersättning till vd. Ersättningsutskottet har under 2023 haft ett sammanträde, där översyn av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare avhandlats. För mer information se avsnittet Principer för ersättning samt not 5 på sidan 57.

Finansråd

För att följa kreditmarknadens utveckling och bereda finansiella ärenden har Diös ett finansråd. Finansrådet lämnar löpande förslag till styrelsen, men har ingen beslutanderätt i finansfrågor. Rådet består av styrelserepresentanterna Bob Persson och Tobias Lönnevall, vd Knut Rost, CFO Rolf Larsson samt finansansvarig Andreas Stattin Berg.

Revisorer

För granskning av bolagets årsredovisning, räkenskaperna samt styrelsens och vd:s förvaltning, utser årsstämman en eller två revisorer med högst två suppleanter. Vid årsstämman 2023 valdes Deloitte AB, med huvudansvarig revisor till Richard Peters för en period för tiden intill årsstämman 2024. Ersättning till revisorer finns specificerat i not 6.

Koncernledningen

Koncernledningens och vd:s ansvar

Koncernledningen vid utgången av 2023 består av vd Knut Rost, CFO Rolf Larsson, fastighetschef Sofie Stark, projektchef Mats Eriksson, IR-chef Johan Dernmar, transaktionschef Annie Franzon samt kommunikationschef Mia Forsgren. Arbetet leds av vd i enlighet med gällande instruktion. I uppdraget ligger att löpande presentera relevanta informations- och beslutsunderlag inför styrelsemöten och motivera förslag till beslut. Styrelseordförande har årligen utvärderingssamtal med vd i enlighet med instruktion och gällande kravspecifikation. Utvärderingssamtalet behandlas sedan av styrelsen årligen. Koncernledningen håller möten minst en gång per månad, där strategiska och operativa frågeställningar diskuteras. Dessutom arbetar koncernledningen årligen fram en affärsplan. Denna följs upp via månatliga rapporter där granskningen fokuserar på resultatutveckling, hållbarhet, förädling, nyinvesteringar och tillväxt.

Principer för ersättning

Årsstämman 2023 beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i Diös. Riktlinjerna som beslutats av årsstämman ska tillämpas på ersättningar som avtalas samt förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2023. Bolagsstämman kan därutöver besluta om andra ersättningar, till exempel aktiekursrelaterade ersättningar, oavsett vad dessa riktlinjer föreskriver, om särskilda skäl föreligger och det anses nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Ersättning och förmåner till verkställande direktör ska beslutas av bolagets styrelse. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av verkställande direktör i samråd med bolagets styrelse.

Diös affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet

Diös affärsidé är äga och utveckla kommersiella fastigheter i växande städer i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktig affär. Genom att vara aktiva, agera på möjligheter samt ta medvetna beslut med hänsyn till vår omvärld samt miljö och klimat skapar vi förutsättningar för bättre lönsamhet. Det är i segmentet kontor

4040Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal

STYRELSEN

Deltagande av totalt antal möten	Ålder	Invald	Beroende/oberoende	Styrelsemöten	Ersättningsutskott	Revisionsutskott	Arvode, tkr
Bob Persson, ordförande	73	2007	Beroende gentemot ägare	13/13	1/1	3/3	400
Ragnhild Backman, ledamot	60	2012	Oberoende	13/13	-	3/3	200
Peter Strand, ledamot	52	2019	Oberoende	11/13	-	3/3	200
Tobias Lönnevall, ledamot	43	2020	Oberoende	13/13	-	3/3	200
Erika Olsén, ledamot	47	2022	Oberoende	13/13	-	3/3	200
Per-Gunnar Persson, ledamot	58	2023	Oberoende	8/8	1/1	2/2	133
Mathias Tallbom, arbetstagarrepresentant	49	2023	Beroende gentemot bolaget	8/8	-	2/2	-
Anders Nelson, ledamot	54	2017	Beroende gentemot ägare	4/5	-	1/1	67
Jenny Svensson, arbetstagarrepresentant	39	2022	Beroende gentemot bolaget	1/1	-	-	-

Bolagsstryningsrapport

Ekonomisk redovisning vi ser den största utvecklingen av våra affär. Attraktiva arbetsplatser i våra städer bidrar till ökade flöden av människor och skapar förutsättningar för hyresgäster inom urban service. En framgångsrik implementering av affärsstrategin och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. Ersättning till medarbetarna ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig samt stå i relation till ansvar och befogenhet.

Beslutsprocessen för att fastställa, utvärdera och tillämpa riktlinjerna

Styrelsens beslut angående förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare bereds av ersättningsutskottet. Ett förslag till nya riktlinjer ska upprättas av styrelsen åtminstone vart fjärde år. Förslaget läggs fram till beslut vid årsstämman. Riktlinjer antagna på årsstämman gäller till dess att nya riktlinjer godkänts av stämman. För det fall det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, ska styrelsen upprätta ett förslag till nya riktlinjer. Ersättningsutskottet har i uppdrag att vidare följa och utvärdera under året pågående och avslutade program för rörliga ersättningar för bolagets ledning samt gällande ersättningsnivåer och ersättningsstrukturer i bolaget. Ersättningsutskottet ska även, inom ramen för av årsstämman beslutade riktlinjer, bereda förslag rörande ersättning till verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare. Ledande befattningshavare närvarar inte vid styrelsens behandling av, och beslut i, ersättningsrelaterade frågor, i den mån de själva berörs av frågorna.

Fast lön och incitamentsprogram

Utöver fast kontantlön kan incitamentsprogram med möjlighet till rörlig kontantersättning förekomma för bolagets ledande befattningshavare. Fast kontantlön och rörlig ersättning från incitamentsprogrammet ska fastställas för varje verksamhetsår. Utfallet i incitamentsprogrammet ska bero av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål uppfyllts inom ramen för bolagets verksamhet. De i förväg uppställda målen ska ha en tydlig koppling till affärsstrategin och Diös långsiktiga värdeskapande arbete inklusive dess hållbarhetsarbete. Den rörliga ersättningen för en ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till fyra månads löner. Inga aktierelaterade ersättningar får förekomma. Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda, inklusive ledande befattningshavare. Avsättning till vinstandelsstiftelsen baseras på en kombination av Diös resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 kronor per år och anställd.

Pensions- och försäkringsförmåner

Verkställande direktör har rätt till försäkrings- och pensionsförmåner enligt vid vald tidpunkt gällande ITP-plan under anställningstiden. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Under anställningstiden hos bolaget har övriga ledande befattningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie enligt vid vald tidpunkt gällande ITP-plan.# Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier.

Icke-monetära förmåner

Verkställande direktör har rätt till tjänstebil och tjänstebostad. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Utöver bilförmån erhåller ledande befattningshavare, i likhet med bolagets övriga anställda, förmåner av mindre värde.

Uppsägningstid och pensionsålder

Mellan bolaget och verkställande direktör gäller från bolagets sida 12 månaders uppsägningstid och från verkställande direktörs sida fyra månaders uppsägningstid. För övriga ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid mellan den anställde och bolaget om 3–6 månader. Ersättning under uppsägningstiden avräknas från inkomster från annan arbetsgivare. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare är 65 år.

Beaktande av löner och anställningsvillkor för bolagets anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.

Översyn av riktlinjerna och hur aktieägarnas synpunkter har beaktats

Med anledning av nya krav som gällde inför årsstämman 2020 har dessa riktlinjer förtydligats genom kopplingen till bolagets affärsstrategi och kriterier för rörlig ersättning. I sak gäller samma riktlinjer som tidigare för såväl fast som rörlig lön, övriga förmåner, avsättning till bolagets vinstandelsstiftelse, anställningsvillkor etc. Inga synpunkter angående riktlinjerna har från aktieägare delgivits bolaget.

Ersättning för 2023

Vd erhöll fast ersättning om 4 681 tkr, övriga förmåner om 481 tkr, pensionsavsättning om 744 tkr samt övrig ersättning om 450 tkr. Övriga ledamöter i koncernledningen erhöll sammanlagt fast ersättning om 9 425 tkr, övriga förmåner om 709 tkr, pensionsavsättningar om 2 269 tkr samt övrig ersättning om 1 694 tkr. Gruppen övriga ledamöter i koncernledningen bestod av sex personer. För mer information, se not 5.

Inför årsstämman 2024

Inför årsstämman 2024 kommer styrelsen föreslå viss justering av principen för ersättning till ledande befattningshavare.

Styrelsemöte februari

Genomgång av helårsresultat
Bokslutskommuniké

Styrelsemöte januari

Preliminärt resultat
Preliminär utdelning
Princip för närståendetransaktioner

Styrelsemöte mars

Fastställande av årsredovisning
Börsregelverk
Revisors avrapportering

Styrelsemöte april

Konstituerande styrelsemöte
Styrelsens arbetsordning och firmateckning
Vd-instruktion
Fastställande av finans- och kreditpolicy
Fastställande av delårsrapport Q1

Årsstämma april

Styrelsemöte juni

Strategier och mål

Styrelsemöte juli

Fastställande av delårsrapport Q2

Styrelsemöte augusti

Struktur och fokusområden för Årsredovisning

Styrelsemöte september

Styrelsemöten och rapportdagar för kommande år

Styrelsemöte oktober

Fastställande av delårsrapport Q3
Revisors avrapportering

Styrelsemöte november

Fastställande av budget
Revisors avrapportering

Bolagsstyrningsrapport

Ekonomisk redovisning

Styrelsen om intern kontroll

Styrelsen ansvarar för att Diös har en effektiv intern kontroll. Kvalitetssäkringen sker genom att styrelsen behandlar kritiska redovisningsfrågor, liksom de finansiella rapporter som bolaget lämnar. De frågor som behandlas är hur gällande lagar och regler följs, väsentliga osäkerheter i redovisade värden, eventuella felaktigheter som inte är korrigerade, händelser efter balansdagen, ändringar i uppskattningar och bedömningar, eventuella konstaterade oegentligheter och andra förhållanden som påverkar de finansiella rapporternas kvalitet.

Den interna kontrollen följer det etablerade ramverket Internal Control – Integrated Framework, COSO. Ramverket består av komponenterna: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö

Ett effektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll. Styrelsen har därför fastslagit en arbetsordning med tillhörande arbetsprocesser, i syfte att skapa tydliga riktlinjer för styrelsens arbete. I styrelsens ansvar ligger att utarbeta och godkänna ett antal grundläggande riktlinjer och ramverk, relaterade till bolagets finansiella rapportering. Bolagets styrande dokument är vd-instruktionen, finanspolicyn och kreditpolicyn. Instruktionerna följs upp och omarbetas löpande samt kommuniceras till samtliga medarbetare som är involverade i den finansiella rapporteringen. Allt i syfte att skapa en grund för god intern kontroll.

Styrelsen utvärderar löpande verksamhetens prestationer och resultat genom ett anpassat rapportpaket. Det innehåller resultatrapport och framarbetade nyckeltal samt annan väsentlig operationell och finansiell information. I rollen som revisionsutskott har styrelsen övervakat systemen för riskhantering och intern kontroll under året. Detta för att säkerställa att verksamheten är effektiv och bedrivs i enlighet med relevanta lagar och förordningar, samt att den ekonomiska rapporteringen är tillförlitlig.

Styrelsen har tagit del av och utvärderat rutinerna för redovisning och ekonomisk rapportering samt följt upp och utvärderat de externa revisorernas arbete, kvalifikationer och oberoende. Under 2023 har styrelsen haft genomgång med, och fått en skriftlig rapport från, bolagets externa revisorer.

Riskbedömning

Diös arbetar fortlöpande och aktivt med riskbedömning och riskhantering. Detta för att säkerställa att identifierade risker hanteras på ett ändamålsenligt sätt inom fastslagna ramar. Diös koncernledning genomför årligen en analys där riskerna analyseras och bedöms utifrån en given gradering. I riskbedömningen beaktas rutinerna avseende exempelvis bolagets administrativa rutiner, avseende fakturering och avtalshantering. Även balans- och resultatposter, där risken för väsentliga fel skulle kunna uppstå, granskas kontinuerligt.

Kontrollaktiviteter

Inom alla delar av redovisnings- och rapporteringsprocessen genomförs löpande kontrollaktiviteter för att hantera de risker som styrelsen bedömer vara väsentliga för den interna kontrollen av den finansiella rapporteringen. Exempel på kontrollaktiviteter är rapportering av beslutsprocesser och beslutsordningar för väsentliga beslut om exempelvis nya stora hyresgäster, större investeringar, finansieringsavtal och löpande avtal. Granskning av presenterade finansiella rapporter är ytterligare en kontrollaktivitet. En organisation med tydlig ansvarsfördelning liksom tydliga rutiner och arbetsroller, utgör grunden för bolagets kontrollstruktur.

Information och kommunikation

Bolagets övergripande styrdokument, såsom riktlinjer och manualer, uppdateras löpande och finns tillgängliga på Diös intranät. Bolaget har utvecklat ett intranät i syfte att skapa större insyn och delaktighet genom bättre struktur, sökfunktion och funktioner för kommunikation. Bolagets externa kommunikation sker i enlighet med Diös kommunikationspolicy, som anger riktlinjer för att säkerställa att Diös lever upp till rådande informationsskyldigheter.

Långsiktigt värdeskapande

Långsiktigt värdeskapande förutsätter att hållbarhet, så som socialt ansvarstagande, resurseffektivitet och klimatpåverkan finns som aspekter i alla delar av verksamheten. Att ständigt utveckla fastighetsbeståndet för minskad resursanvändning, effektiva energisystem och ökad motståndskraft är helt avgörande tillsammans med ett samhällsansvar för att bidra till utvecklingen i de städer där Diös är verksam. Arbetsmiljö och säkerhet är viktiga aspekter för att skapa förutsättningar för välmående medarbetare. Diös rapporterar idag enligt GRI Standards, se sidorna 93-94 för mer information, förberedelser pågår för att kunna uppfylla de nya regelverken för hållbarhetsrapportering som kommer av CSRD. Hållbarhetspolicy och uppförandekod är de övergripande styrdokument som styr hållbarhetsaspekter i verksamheten. Återrapportering sker regelbundet till Diös styrelse.

Uppföljning

Löpande uppföljning av den interna kontrollen sker på såväl fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå och koncernnivå. Styrelsen stämmer av nuläget med bolagets revisor minst en gång per år. Detta utan närvaro av vd eller annan person från koncernledningen. Styrelsen ser även till att bolagets revisorer översiktligt granskar den finansiella rapporten för tredje kvartalet. En årlig utvärdering genomförs om behovet av att tillsätta en separat funktion för internrevision. Behovet har hittills bedömts vara litet.

Diös finansverksamhet, liksom dess ekonomi- och hyresadministration, sköts från huvudkontoret vilket innebär att rutiner och processer blir enhetliga, men ger även förutsättningar för att olika delar av funktionerna kan granska varandras processer. Allt för att öka och förbättra den interna kontrollen.

Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis, av såväl tjänstemän som av koncernledning och styrelse. Styrelsen granskar delårsrapporter och årsredovisning innan publicering. Styrelsen får också fortlöpande information om riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna. Utöver detta har vi även en visselblåsartjänst som nås via hemsidan.# Bolagsstyrningsrapport

Visselblåsartjänsten är ett tidigt varningssystem som ger både medarbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Diös värderingar och affärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för att säkerställa anonymitet och professionalism.

Styrelse

Bob Persson

Styrelseordförande sedan 2011 och styrelseledamot sedan 2007, född 1950.
Nuvarande funktion: Styrelseordförande och delägare i AB Persson Invest.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Koncernchef AB Persson Invest.
Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i RELOG AS, Engcon AB samt Persson Norge AS.
Utbildning: Ekonomistudier, Umeå universitet.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 350 000 direktägda aktier. 22 074 488 aktier via delägande i bolaget AB Persson Invest.

Ragnhild Backman

Styrelseledamot sedan 2012, född 1963.
Nuvarande funktion: Vd för Backmans Fastighetsutveckling AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Förvaltningschef Piren.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande Almi Företagspartner Mitt AB, samt ledamot i AB Övikshem, Willhem AB och Fastighetsägarna Sverige.
Utbildning: Civilingenjör, KTH.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 55 000 direktägda aktier.

Per-Gunnar Persson

Styrelseledamot sedan 2023, född 1965.
Nuvarande funktion: Vd för Safjället Fastigheter AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för Platzer Fastigheter samt olika chefspositioner på Skanska och Coor Service Management.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i John Mattson Fastighetsföretagen AB samt styrelseledamot i Rikshem AB, Safjället Fastigheter AB, Svenska Sportpublikationer AB, AB Borudan Ett och Arise AB.
Utbildning: Civilingenjör, Chalmers Tekniska Högskola.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: -

Peter Strand

Styrelseledamot sedan 2019, född 1971.
Nuvarande funktion: Transaktionsansvarig på Swedish Logistic Property AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för fastighetsbolagen Victoria Park AB, Annehem Fastigheter AB och Tribona AB, vd för Swedish Logistic Property AB samt ledande befattningar inom fastighetsbolagen Drott och Akelius.
Övriga styrelseuppdrag: Vice ordförande Swedish Logistic Property AB, samt ledamot i Doxa AB, Fridam AB, Fridam Invest AB, Fridam Fastigheter AB, BrainLit AB, Rikshem AB.
Utbildning: Civilingenjör, Lunds tekniska högskola.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 10 000 direktägda aktier.

Erika Olsén

Styrelseledamot sedan 2022, född 1976.
Nuvarande funktion: Partner, Areim AB
Tidigare arbetslivserfarenhet: CIO Castellum, partner på Tenzing AB, JLL Cross Boarder Team i London och Newsec.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelsemedlem i Genova AB och Magnolia AB.
Utbildning: M.Sc. i fastighetsekonomi, KTH.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: -

Tobias Lönnevall

Styrelseledamot sedan 2020, född 1980.
Nuvarande funktion: Investment Director på Nordstjernan AB med ansvar för flera noterade portföljinnehav.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Via Nordstjernans uppdrag styrelseordförande i KMT Precision Grinding AB och styrelseledamot i Ramirent Plc, tf vd NH Logistics, Finanschef Landic Property, Managementkonsult inom Accenture.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Attendo AB och Bonava AB.
Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan Stockholm.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: -

Mathias Tallbom

Styrelseledamot (arbetstagarrepresentant) sedan 2023, född 1974.
Nuvarande funktion: Kommersiell förvaltare, Diös.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsbranschen sedan 2001. Tidigare arbetsgivare är bland andra Inmobiliaria Cielo Group i Los Boliches, Viva Estates i Marbella och Svensk Fastighetsförmedling i Östersund.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande Fastighetsbolaget Norkom.
Utbildning: Fil kand, Ekonomi- och fastighetsteknikprogrammet med inriktning fastighetsförmedling, Högskolan i Gävle.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 1200 direktägda aktier.

Styrelse: Bob Persson, Ragnhild Backman, Per-Gunnar Persson, Peter Strand, Erika Olsén och Tobias Lönnevall. På bilden saknas Mathias Tallbom, arbetstagarrepresentant.

Koncernledning

Knut Rost

Vd sedan 2014, född 1959.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika befattningar inom ICA Fastigheter i Västerås och Castellum.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Biathlon Events i Sverige AB och Destination Östersund AB.
Utbildning: Civilingenjör, KTH.
Aktieinnehav i Diös: 18 650

Rolf Larsson

CFO sedan 2005, född 1964.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Tillförordnad vd för Inlandsbanan AB, administrativ chef för Haninge Bostäder samt redovisningsansvarig för Haningehem.
Utbildning: Civilekonom och executive MBA, Stockholms universitet.
Aktieinnehav i Diös: 13 000

Annie Franzon

Transaktionschef sedan 2020, född 1988.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika befattningar inom ekonomi, värdering och transaktion på Diös sedan 2014, dessförinnan ekonom på Akelius och Stena Recycling AB.
Utbildning: Kandidatexamen i Ekonomisk fastighetsförvaltning – Real Estate Management Gävle högskola, urval av kurser på Santa Monica College, USA.
Aktieinnehav i Diös: 480

Mats Eriksson

Projektchef sedan 2016, född 1964.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Över 20 års erfarenhet av byggproduktion, affärsutveckling och fastighetsbranschen inom Skanska Sverige AB.
Utbildning: Utbildning avseende byggproduktion, ekonomi, ledarskap och entreprenadjuridik.
Aktieinnehav i Diös: 7 000

Mia Forsgren

Kommunikationschef sedan 2016, född 1969.
Tidigare arbetslivserfarenhet: 25 års erfarenhet av kommunikation och marknadsföring. Marketing Director på Universal Music, vd för Tre Kronor Media, egen konsultbyrå inom PR och kommunikation samt vd för reklambyrån Ogilvy Destination.
Utbildning: Marketing, Institutet för Internationell Utbildning, Stockholms universitet.
Aktieinnehav i Diös: 2 809

Sofie Stark

Fastighetschef sedan 2020, född 1971.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Affärschef Diös i Sundsvall sedan 2016, affärsenhetschef Klövern, Verksamhetsutvecklare Tvättbjörnen förvaltning, Näringslivschef Sollefteå kommun, egen konsultbyrå inom fastighet och ekonomi.
Utbildning: Ekonomiutbildning vid Umeå universitet.
Aktieinnehav i Diös: 10 500

Johan Dernmar

IR-chef sedan 2021, född 1984.
Tidigare arbetslivserfarenhet: IR-ansvarig på Diös sedan 2015, 7 års erfarenhet från Treasury och Investor Relations på SBAB Bank.
Utbildning: Civilekonom från Linköpings universitet.
Aktieinnehav i Diös: 6 655

Rolf Larsson, Annie Franzon, Mats Eriksson, Sofie Stark, Knut Rost, Mia Forsgren och Johan Dernmar.

Finansiella rapporter

RESULTATRÄKNING, mkr

	Not	2023	2022
Hyresintäkter	1,3	2 296	2 029
Serviceintäkter	1,3	208	179
Övriga intäkter	3	-	-
Totala intäkter		2 504	2 209
Fastighetskostnader	4	-793	-740
Driftöverskott	1	1 711	1 469
Central administration	5,6	-89	-90
Finansiella intäkter	7	128	4
Finansiella kostnader	2,8	-847	-277
Förvaltningsresultat	9	903	1 106
Värdeförändring fastigheter	2	-1 385	-165
Värdeförändring derivatinstrument		-481	104
Resultat före skatt		-963	1 045
Aktuell skatt	10	-28	-16
Uppskjuten skatt	10	141	-199
Årets resultat		-850	830
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		-850	830
Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande		-	-
Summa		-850	830

1 Jämförelseåret är omräknat med anledning av omklassificering mellan hyresintäkter och serviceintäkter.
2 Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.
Resultaträkning koncernen
I följande räkningar och noter kan avrundningsdifferenser förekomma.

TOTALRESULTATRÄKNING, mkr

	2023	2022
Årets resultat	-850	830
Årets totalresultat	-850	830
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	-850	830
Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande	-	-
Summa	-850	830

DATA PER AKTIE

	1	2023	2022
Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kr	2	-6,01	5,87
Antal utestående aktier vid periodens utgång		141 430 947	141 430 947
Genomsnittligt antal aktier		141 430 947	141 427 602
Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång		354 218	354 218
Genomsnittligt antal aktier i eget förvar		354 218	357 563
Utdelning per aktie, kr	3	0,00	2,00

1 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
2 Nyckeltalet har beräknats utifrån årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare samt genomsnittligt antal aktier under året.
3 Styrelsens förslag.# Finansiella rapporter

Balansräkning koncernen

TILLGÅNGAR, mkr

Not	2023	2022
Anläggningstillgångar
Materiella och immateriella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	9	31 215
Immateriella anläggningstillgångar		0
Nyttjanderättstillgång	11	82
Övriga materiella anläggningstillgångar	12	5
Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar	31 302	31 201
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag och gemensam verksamhet	14	7
Andra långfristiga värdepappersinnehav	15	0
Reversfordringar	4	4
Summa finansiella anläggningstillgångar	12	12
Summa anläggningstillgångar	31 314	31 213
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar	16	34
Derivatinstrument	19	43
Övriga fordringar		115
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	111	41
Summa kortfristiga fordringar	302	432
Kassa och bank	98	88
Summa omsättningstillgångar	400	520
Summa tillgångar	31 714	31 733

EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr

Not	2023	2022
Eget kapital	17
Aktiekapital		284
Tillskjutet kapital		4 292
Balanserad vinst		6 393
Summa hänförlig till moderbolagets aktieägare	10 968	12 102
Innehav utan bestämmande inflytande	17	-
Summa eget kapital	10 968	12 102
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	10	2 242
Övriga avsättningar	18	10
Skulder till kreditinstitut	19	10 510
Skuld leasing	11	74
Övriga långfristiga skulder		51
Summa långfristiga skulder	12 887	13 243
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av långfristiga skulder	19	6 573
Kortfristig del av skuld leasing	11	9
Checkräkningskredit	19	-
Leverantörsskulder		143
Derivatinstrument	19	381
Övriga skulder		92
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	20	661
Summa kortfristiga skulder	7 859	6 388
Summa eget kapital och skulder	31 714	31 733

Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen

KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN

FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL KONCERNEN

Mkr	Antal utestående aktier, tusental	Aktiekapital	Tillskjutet kapital	Balanserad vinst	Innehav utan bestämmande inflytande	Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2021	141 344	284	4 292	7 172	74	11 823
Årets totalresultat				830		830
Förvärv av minoritetsandel			-74	-65		-139
Transaktioner med aktieägare
Avyttring egna aktier		87	9	9		105
Kontantutdelning (3,52 kr per aktie)				-496		-496
Eget kapital 31 december 2022	141 431	284	4 292	7 526	-	12 102
Årets totalresultat				-850		-850
Transaktioner med aktieägare
Kontantutdelning (2,00 kr per aktie)				-283		-283
Eget kapital 31 december 2023	141 431	284	4 292	6 393	-	10 968

Den löpande verksamheten

Mkr	Not	2023	2022
Driftöverskott		1 711	1 469
Central administration		-87	-90
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar	7
Erhållen ränta	9	4
Erlagd ränta		-693	-277
Betald skatt		-28	-16
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital		919	1 090
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar		24	-106
Minskning (-)/ökning (+) av skulder		41	178
Summa förändring av rörelsekapital		65	72
Kassaflöde från den löpande verksamheten		984	1 162

Investeringsverksamheten

Mkr	2023	2022
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	-1 631	-1 332
Förvärv av fastigheter	-	-2 004
Avyttring av fastigheter	178	28
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-1 453	-3 308

Finansieringsverksamheten

Mkr	2023	2022
Utbetald utdelning	-337	-371
Avyttring av egna aktier	-	9
Nyemission efter avdrag för transaktionskostnader	-	-
Förvärv av minoritetsandel	-	-65
Nyupplåning räntebärande skulder	965	1 599
Amortering och lösen av räntebärande skulder	-149	-88
Förändring av checkräkningskredit	-	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	21 479	1 084

| Årets kassaflöde | 10 | -1 062 | |
| Likvida medel vid årets början | 1 88 | 1 150 | |
| Likvida medel vid årets slut | 1 98 | 88 | |
| 1 Likvida medel består av kassa och bank. | | | |

RESULTATRÄKNING, mkr

Not	2023	2022
Nettoomsättning	3	206
Bruttoresultat		206
Central administration	5,6	-248
Rörelseresultat		-42
Finansiella intäkter	7	1 327
Finansiella kostnader	8	-1 414
Återföring från periodiseringsfond	0	15
Erhållna och lämnade koncernbidrag	39	-
Aktuell skatt	10	0
Uppskjuten skatt	10	74
Årets resultat efter skatt		-16 242

TOTALRESULTATRÄKNING, mkr

	2023	2022
Resultat efter skatt	-16 242
Årets totalresultat	-16 242

Balansräkning moderbolaget

TILLGÅNGAR, mkr

Not	2023	2022
Anläggningstillgångar
Materiella och immateriella anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar		0
Övriga materiella anläggningstillgångar	12	0
Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar	0	0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	13	2 552
Fordringar hos koncernföretag	16	133
Uppskjuten skattefordran	10	74
Summa finansiella anläggningstillgångar	18 759	18 529
Summa anläggningstillgångar	18 759	18 529
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag	2	2 976
Övriga fordringar		78
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	0	5
Summa kortfristiga fordringar	3 054	2 774
Kassa och bank	48	36
Summa omsättningstillgångar	3 102	2 810
Summa tillgångar	21 861	21 339

EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr

Not	2023	2022
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital	17	284
Reservfond		285
Summa bundet eget kapital	569	569
Fritt eget kapital
Överskursfond	3 952	3 952
Balanserat resultat	-1 576	-1 535
Årets resultat	-16 242
Summa fritt eget kapital	2 360	2 659
Summa eget kapital	2 929	3 228
Obeskattade reserver
Periodiseringsfond	1	1
Summa obeskattade reserver	1	1
Långfristiga skulder
Skuld till koncernföretag	7	7 071
Skulder till kreditinstitut	19	3 128
Summa långfristiga skulder	10 199	11 277
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av långfristiga skulder	19	3 525
Skuld till koncernföretag	5 062	4 976
Leverantörsskulder	6	5
Övriga skulder	80	139
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	20	59
Summa kortfristiga skulder	8 732	6 833
Summa eget kapital och skulder	21 861	21 339

Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget

Mkr	Antal ute stående aktier, tusental	Aktie- kapital	Reserv- fond	Överkurs- fond	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2021	141 344	284	285	3 952	-1 046	3 475
Årets totalresultat efter skatt					242	242
Transaktioner med aktieägare
Avyttring egna aktier		87	9	9		105
Kontantutdelning (3,52 kr per aktie)					-496	-496
Eget kapital 31 december 2022	141 431	284	285	3 952	-1 293	3 228
Årets totalresultat efter skatt					-16	-16
Transaktioner med aktieägare
Avyttring egna aktier		0	0	0		0
Kontantutdelning (2,00 kr per aktie)					-283	-283
Eget kapital 31 december 2023	141 431	284	285	3 952	-1 592	2 929

KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGET

Den löpande verksamheten

Mkr	Not	2023	2022
Rörelseresultat		-42	-43
Återläggning av avskrivningar av immateriella och materiella anläggningstillgångar		-	-
Erhållen ränta	1	227	619
Erlagd ränta		-1 018	-472
Betald skatt		0	0
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital		167	104
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar		-140	-400
Minskning (-)/ökning (+) av skulder		88	522
Summa förändring av rörelsekapital		-52	122
Kassaflöde från den löpande verksamheten		115	226

Investeringsverksamheten

Mkr	2023	2022
Förändring av långa fordringar	-31	-1 924
Förvärv av finansiella anläggningstillgångar	-125	-97
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-156	-2 021

Finansieringsverksamheten

Mkr	2023	2022
Utdelning	-337	-371
Återköp av egna aktier	-	-
Nyemission efter avdrag för transaktionskostnader	-	-
Förändring av långa skulder koncernföretag	-68	667
Nyupplåning räntebärande skulder	472	424
Amortering och lösen av räntebärande skulder	-14	-17
Förändring av checkräkningskredit	-	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	21 53	702

| Årets kassaflöde | 12 | -1 093| |
| Likvida medel vid årets början | 1 36 | 1 129 | |
| Likvida medel vid årets slut | 1 48 | 36 | |
| 1 Likvida medel består av kassa och bank. | | | |

Victoria Svande, bostadsuthyrare, och Nina Uibo, fastighetstekniker, Östersund. Samson Getu, redovisningsekonom.

Noter

Diös har förnyat presentationen av sin finansiella rapporter för 2023 för att underlätta läsningen. I noterna finns text eller tabell som förklarar innehållet i posten samt vilken redovisningsprincip som tillämpats.# Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Finansiella rapporter

NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER

Allmän information

Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen för publicering på www.dios.se 22 mars 2024. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkningar blir föremål för fastställelse på årsstämman den 16 april 2024.

Diös Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556501-1771, är ett svenskt aktiebolag med säte i Östersund som erbjuder centrumnära kommersiella lokaler och bostäder med stor variation avseende lokaltyp och yta i norra Sverige. Huvudkontorets postadress är Box 188, 831 22 Östersund och besöksadressen är Hamngatan 14 i Östersund.

Verksamheten

Den operativa verksamheten följs upp och sker inom ramen för koncernens sju geografiska affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Åre/Östersund, Umeå, Skellefteå och Luleå. Varje affärsenhet har utgjort ett förvaltningsområde. Den centrala administrationen, som innefattar bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter, sköts från huvudkontoret i Östersund.

Grunder för redovisningen

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag och genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommen-dation, RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner.

Tillgångar och skulder redovisas till anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som redovisas till verkligt värde.

Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med till-lämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation, RFR 2, Redovisning för juridiska personer och årsredovisningslagen.

Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets reddovisningsprinciper

Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 Finansiella Instrument. I moderbolaget tillämpas en me-tod med utgångspunkt i anskaffningsvärdet enligt årsredovisningslagen. Derivatinstrument värderas inte till verkligt värde i moderbolaget utan till lägsta värdets princip.

Moderbo-laget tillämpar undantagen från IFRS 16 och redovisar leasingavgifter som operationella leasingavtal enligt undantag i RFR 2, det vill säga som kostnad linjärt över leasingperio-den.

Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital.

Ändrade redovisningsprinciper

Under räkenskapsåret 2023 har klassificeringen av hyresintäkter respektive serviceintäkter förändrats jämfört med föregående år. Ändringen innebär att en högre andel av företa-gets totala intäkter bedöms utgöra hyresintäkter. Jämförelsesåret i rapporten är omräknat enligt den nya klassificeringen.

Under räkenskapsåret 2023 har ränteutgifter aktiverats på projektfastigheter enligt IAS 23 för att skapa en mer rättvisande bild av total investerings- kostnad. Ränteutgifterna har beräknats på upparbetad investering vid kvartalets utgång och räntesatsen är koncernens genomsnittliga ränta vid utgången av respektive kvartal. Förändringen är inte föranledd av tillämpning av nya IFRS. Jämförelsesåret är omräknat med anledning av detta.

Nya och ändrade standarder samt tolkningar

Koncernen
Från och med räkenskapsåret 2023 tillämpar koncernen ett antal nya standarder och tolkningar. Ändringen i IAS 1 som rör redovisningsprinciper har påverkat redovisnings-principer och notupplysningar. Övriga nya eller ändrade standarder och nya tolkningar har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter 2023. Ändrade och nya IFRS-standarder som träder i kraft fr.o.m. 1 januari 2024 eller senare, bedöms inte få någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter.

Moderbolaget
Förändringarna i RFR 2, som gäller från räkenskapsåret 2023, har inte haft någon väsent-lig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter. De ändringar i RFR 2 Redovisning i juridiska personer som träder i kraft fr.o.m. 1 januari 2024 eller senare, förväntas inte få någon väsentlig påverkan när de tillämpas för första gången.

Klimatförändring

I den finansiella rapporten har hänsyn tagits till påverkan från klimatförändringar enligt TCFD-analysen, se hänvisningar på sidan 86. Diös klimatmål bedöms i viss utsträckning innebära kostnader och investeringar för att hantera den omställning som krävs. I dags - läget gör företagsledningen bedömningen att den klimatrelaterade omställningen av verk-samheten inte innebär någon materiell påverkan i närtid på den finansiella rapporten. Hänsyn tas till klimatrelaterade parametrar även i värderingen. De antaganden och bedömningar som ligger till grund för gällande värdering beskrivs i not 9.

UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR

För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed, krävs att koncernledningen gör uppskattningar och bedömningar som påverkar, i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa uppskattningar baseras på såväl historiska erfarenheter som andra faktorer som bedöms som rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar och bedömningar om andra antagande görs eller om andra förutsättningar föreligger. Ändringar av uppskatt-ningar redovisas i den period ändringen görs. Poster som innehåller väsentliga uppskatt-ningar är förvaltningsfasigheter, not 9, och aktuell och uppskjuten skatt, not 10.

RISKER

KLIMATRISKER

NOTER

NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING

Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rappor-teringen till den högste verkställande beslutsfattaren, vd, tillika koncernchef. Koncernen styrs och rappor-teras i sju segment utifrån vår geografiska organisation. Diös verksamhet är organiserad i sju affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Åre/Östersund, Skellefteå, Umeå och Luleå. Alla affärsenheter, segment, bedriver fastighetsförvaltning och uthyrning av kommersiella lokaler och bostäder. Operativt är koncernen organiserad i affärsenheter enligt en geografisk indelning. De interna rapporteringssystemen är uppbyggda med tanke på uppföljning av respektive affärsenhets genererade avkastning.

Redovisningsprincip
Geografisk indelning utgör huvudsaklig indelningsgrund. Därutöver följs verksamheten upp baserat på fastighetstyp. De redovisningsprinciper som tillämpas för segmentrapportering-en överensstämmer med de som koncernen tillämpar. Segmentsinformation lämnas endast för koncernen.

Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
¹ Jämförelseåret är omräknat med anledning av omklassificering mellan hyresintäkter och serviceintäkter.
² Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.

NOT 3 - Intäkter

NOT 4 - Fastighetskostnader

NOT 5 - Anställda, personalkostnader mm

NOT 6 - Central administration

NOT 7 - Finansiella intäkter

NOT 8 - Finansiella kostnader

NOT 9 - Förvaltningsfastigheter

NOT 10 - Aktuell skatt och uppskjuten skatt

NOT 11 - Leasing

NOT 12 - Övriga materiella anläggningstillgångar

NOT 13 - Andelar i koncernföretag

NOT 14 - Andelar i intresseföretag

NOT 15 - Andra långfristiga värdepappersinnehav

NOT 16 - Kundfordringar

NOT 17 - Eget kapital

NOT 18 - Övriga avsättningar

NOT 19 - Skulder till kreditinstitut

NOT 20 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Övriga noter

NOT 21 - Förändring skulder från finansieringsverksamhet

NOT 22 - Skuldförvaltning

NOT 23 - Ställda säkerheter

NOT 24 - Eventualförpliktelser

NOT 25 - Transaktioner med närstående

NOT 26 - Händelser efter räkenskapsårets utgång

NOT 27 - Vinstdisposition och vinstutdelning

Koncernredovisning
Koncernens finansiella rapporter inkluderar både moderbolag och de dotterbolag som mo-derbolaget har bestämmande inflytande över. Koncernen omfattar, utöver moderbolaget, de i not 13 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per balansdagen. Resultatet för ett dotterbolag som förvärvats under året, medräknas i koncernens resultat från och med förvärvstidpunkten. Resultatet från ett dotterbolag som säljs under året medräknas fram till avyttringstidpunkten.

Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det innebär att nettore-sultat justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansierings-verksamhetens kassaflöden.# SEGMENTSRAPPORTERING

Dalarna Gävle Sundsvall Östersund/Åre Umeå Skellefteå Luleå Koncernen

Indelat per affärsenhet, mkr

	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022
Hyresintäkter¹	401	343	231	209	346	309	393	369	332	272	230	197	362	329	2 296	2 029
Serviceintäkter¹
Taxebundna delar	28	27	12	10	15	13	23	21	17	14	12	11	22	19	128	114
Fastighetsskötsel	17	7	14	10	11	11	7	10	8	6	9	9	14	12	80	65
Övriga intäkter	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Reparation och underhåll	-15	-15	-7	-6	-11	-11	-13	-15	-10	-10	-6	-9	-10	-10	-72	-77
Taxebundna kostnader	-51	-49	-22	-22	-34	-37	-52	-51	-29	-27	-32	-29	-33	-31	-253	-246
Fastighetsskatt	-19	-14	-13	-13	-20	-19	-20	-20	-21	-20	-13	-12	-25	-24	-132	-123
Övriga fastighetskostnader	-40	-32	-26	-24	-38	-33	-56	-49	-39	-30	-24	-18	-36	-33	-259	-220
Fastighetsadministration	-13	-13	-8	-8	-9	-10	-17	-16	-10	-9	-7	-6	-12	-11	-77	-74
Driftöverskott	308	252	180	156	260	222	265	246	249	195	167	140	282	249	1 711	1 469
Ofördelade poster
Central administration	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	89	-90
Finansnetto²	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	720	-273
Förvaltningsresultat²	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	903	1 106
Värdeförändringar
Fastighet, realiserad	7	-	-	-	1	-	1	-	-	-	-	-	9	-	8	10
Fastighet, orealiserad²	-240	75	-149	62	-301	8	-301	-60	-210	-113	-135	-25	-157	-123	-1 393	-175
Räntederivat	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-481	104
Resultat före skatt	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	963	1 045
Aktuell skatt	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-28	16
Uppskjuten skatt	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	141	-199
Årets resultat	-850	830
Uthyrningsbar area, kvm	298 098	318 939	173 805	159 565	217 688	218 127	320 194	315 099	219 173	220 835	181 248	179 033	210 845	211 009	1 621 051	1 622 607
Hyresvärde	466	408	271	246	403	365	463	427	375	320	280	240	407	370	2 666	2 376
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	93	92	92	91	91	89	90	90	94	90	89	90	96	96	92	91
Överskottsgrad, %	71	68	72	69	71	69	63	65	71	68	67	66	72	71	70	68

Förändringar av fastighetsbeståndet

	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022
Fastighetsbeståndet 1 januari	5 316	4 301	3 148	2 916	4 873	4 545	4 976	4 690	4 747	4 721	3 271	2 256	4 804	4 563	31 136	27 993
Förvärv	-	545	-	68	-	172	-	154	-	-	-	948	-	118	-	2 004
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad²	540	396	176	102	130	148	159	192	248	139	78	108	299	246	1 631	1 332
Försäljningar	-160	-	-	-	-	-	-	1	-1	-	-	-	-17	-	-160	-18
Orealiserade värdeförändringar²	-239	75	-149	62	-201	8	-301	-60	-210	-113	-135	-25	-157	-123	-1 393	-175
Fastighetsbeståndet 31 december	5 458	5 316	3 175	3 148	4 801	4 873	4 835	4 976	4 785	4 747	3 215	3 271	4 947	4 804	31 215	31 136

NOT 3 INTÄKTER

Fastighetsbeståndets totala hyresvärde uppgick till 2 666 mkr (2 376) medan bedömt hyresvärde för vakanta lokaler uppgick till 184 mkr (204). Med hyresvärde avses erhållna intäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Intäkterna (hyres- och serviceintäkter) för koncernen uppgick till 2 504 mkr (2 209) motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 92 procent (91). I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 10,2% jämfört med förgående år. Intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor samt serviceintäkter. Serviceintäkterna uppgick till 208 mkr (179). Vi har ingen hyresgäst som står för mer än 10 procent av koncernens intäkter. Vakansen uppgick till 7 procent (9) för ekonomisk vakansgrad. Nettouthyrningen för året uppgick till 19 mkr (77).

INTÄKTER, mkr

	2023	2022
KONCERNEN
Jämförbart bestånd	2 275	2 064
Projektfastigheter	45	36
Färdigställda projekt	112	55
Förvärvade fastigheter	22	0
Sålda	6	10
Kontrakterade intäkter	2 460	2 165
Övriga förvaltningsintäkter	44	44
Summa	2 504	2 209

Koncerninterna intäkter i moderbolaget avser fakturerad förvaltning och management fees. Kontraktförfallostrukturen för fastighetsbeståndet framgår av tabellen till höger.

INTÄKTER, mkr

	2023	2022
MODERBOLAGET
Koncerninterna intäkter	206	189
Övriga intäkter	-	-
Summa	206	189

HYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER PER DEN 31 DECEMBER 2023

	Förfallo år	Tecknade avtalkvm	Uthyrd area, kvm	Kontraktsvärde, mkr	Andel av värdet, %
Lokalhyresavtal
2024	1	018	204 414	322	13
2025	2	815	285 617	473	19
2026	3	661	235 771	426	17
2027	4	434	183 115	304	12
2028+	5+	249	372 010	676	27
Summa		3 177	1 280 927	2 199	89
Bostadshyresavtal		305	152 100	204	8
Övriga hyresavtal		148	-	63	3
Summa		3 630	1 433 026	2 467	100

Redovisningsprincip
Diös intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter i samband med uthyrning av lokaler, bostäder och övriga hyresavtal inklusive index samt vidaredebitering av investeringar och fastighetsskatt. Intäkter från hyresavtal redovisas och klassificeras som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkterna periodiseras linjärt i enlighet med hyresavtal, vilket medför att endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Serviceintäkter består av tilläggsdebitering av taxebundna intäkter och intäkter avseende fastighetsskötsel. I fastighetsskötsel ingår teknisk förvaltning av fastigheterna såsom värme, kyla, sopor, vatten, snöröjning med mera. Intäktsredovisning i resultaträkningen sker när tjänsten är utförd. Vår bedömning är att vi i egenskap av fastighetsägare i allt väsentligt utgör huvudman och ej agent avseende serviceintäkter. Intäkterna redovisas till ett belopp som återspeglar den ersättning vi förväntas ha rätt till i utbyte mot dessa tjänster utifrån gällande avtal. Betalningsvillkor sker enligt gällande avtal där hyra betalas i förskott enligt avtalad periodicitet. Under räkenskapsåret 2023 har klassificeringen av hyresintäkter respektive serviceintäkter förändrats jämfört med föregående år. Ändringen innebär att en högre andel av företagets totala intäkter bedöms utgöra hyresintäkter. Jämförelsesåret är omräknat enligt den nya klassificeringen.

Risk hyresintäkter
Kontrakterade hyresintäkter är beroende av hyresgästernas betalningsförmåga. Bristande interna processer och engagemang kan resultera i missnöjda hyresgäster och ökade vakanser. Omvärldens och stadens ekonomiska tillväxt, nyproduktion, övrig konkurrens och efterfrågan påverkar uthyrnings graden och därmed hyresintäkterna. En stor och diversifierad fastighetsportfölj med en välbalanserad hyresgäststruktur minskar risken för lägre hyresintäkter om en enskild hyresgäst, bransch eller ort skulle möta ekonomiska motgångar. Merparten av alla hyreskontrakt omfattas av en indexkompensation. Betalningsinställelse hanteras i vissa fall av moderbolagsborgen eller bankgaranti.

NOT 4 FASTIGHETSKOSTNADER

Fastighetskostnaderna består främst av driftkostnader. I driftkostnaderna ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar med mera. Delar av driftkostnaderna vidaredebiteras till hyresgästerna i form av tillägg på hyran. Huvuddelen av fastighetsskatten vidaredebiteras också till hyresgästerna. Fastighetsadministration innefattar bland annat kostnader för personal som arbetar med uthyrningsverksamhet och hyresförhandlingar, förbrukningsmaterial och projektadministration.

FASTIGHETSKOSTNADER, mkr

	2023	kr/kvm	2022	kr/kvm
KONCERNEN
Driftkostnader	508	314	466	287
Reparations- och underhållskostnader	72	44	77	47
Fastighetsskatt	132	81	124	76
Fastighetsadministration	81	50	73	45
Summa	793	489	740	456

Risk fastighetskostnader
Taxebundna kostnader som inte är reglerade i hyresavtal, liksom oförutsedda eller säsongsrelaterade reparations- och underhållskostnader, utgör uppenbara risker. Risk för ökade kostnader hanteras genom översyn av möjligheterna till vidarefakturering och/eller indexuppräkning i hyresavtalen. En långsiktig strategi för elinköp ger förutsägbara kostnader för el i upp till fem år i förväg, vilket är gynsamt i tider av volatila elpriser. Vidare återfinns 74 procent av vårt fastighetsbestånd i elområde 1 och 2 där tillgången på fossilfri elproduktion är god. Vår lokala närvaro ger möjlighet till en proaktiv och kostnadseffektiv förvaltning. Fastigheterna följer fleråriga underhållsplaner och är försäkrade utifrån bedömt behov.

NOT 5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH ARVODE TILL STYRELSE

MEDELANTAL ANSTÄLLDA	2023	varav män	2022	varav män
Moderbolaget	164	58%	156	58%
Övriga bolag	3	0%	5	0%
Koncernen	167	58%	161	57%

SJUKFRÅNVARO, %	2023	2022
Sjukfrånvaro (AR)	3,2	4,2
Varav kvinnor	4,1	4,5
Varav män	2,7	3,9

LÖNER, ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER, tkr	2023	2022
Moderbolaget
Löner och Sociala ersättningar	108 992	99 702
kostnader	35 222	32 001
varav pensionskostnader	(11 567)	(11 846)
Övriga bolag
Löner och Sociala ersättningar	1 164	2 064
kostnader	336	489
varav pensionskostnader	(32)	(39)
Koncernen
Löner och Sociala ersättningar	110 156	101 766
kostnader	35 558	32 490
varav pensionskostnader	(11 598)	(11 885)

¹ Av moderbolagets pensionskostnader avser 744 tkr (1 084) vd.
² Av koncernens pensionskostnader avser 744 tkr (1 084) vd.

Vid utgången av 2023 bestod styrelsen i moderbolaget av 6 ledamöter (6) varav 2 kvinnor (2). Antal ledande befattningshavare i moderbolaget uppgick till 7 personer (6) varav 3 (3) var kvinnor. Övriga bolag avser vårt koncept Pick-Pack-Post. Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda.# LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR FÖRDELADE MELLAN STYRELSELEDAMÖTER, VD OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA

tkr | 2023 | | 2022 |
---|---|---|---|---|
| | Styrelse och vdanställda | Övriga anställda | Styrelse och vdanställda | Övriga anställda |
| Moderbolaget | 7 756 | 101 236 | 7 555 | 92 148 |
| varav tantiem och dylikt | - | - | - | - |
| Övriga bolag | - | 1 164 | - | 2 062 |
| varav tantiem och dylikt | - | - | - | - |
| Koncernen | 7 871 | 102 284 | 7 555 | 94 209 |
| varav tantiem och dylikt | - | - | - | - |

ERSÄTTNINGAR OCH ÖVRIGA FÖRMÅNER UNDER 2023

tkr	Grundlön/ styrelsearvode	Övriga förmåner	Pensionskostnad	Lagstadgade soc. avg. och löneskatt	Summa
Styrelsens ordförande	400	-	-	-	400
Övrig styrelse	1 000	-	-	-	1 000
Verkställande direktören	4 681	481	744	450	6 356
Övriga ledande befattningshavare	9 425	709	2 269	1 694	14 098
Summa	15 506	1 190	3 014	2 144	21 854

Sociala avgifter och löneskatt till övriga anställda i moderbolaget uppgår till 29 747 tkr (26 493).

ERSÄTTNINGAR OCH ÖVRIGA FÖRMÅNER UNDER 2022

tkr	Grundlön/ styrelsearvode	Övriga förmåner	Pensionskostnad	Lagstadgade soc. avg. och löneskatt	Summa
Styrelsens ordförande	377	-	-	-	377
Övrig styrelse	958	-	-	-	958
Verkställande direktören	4 370	464	1 084	300	6 218
Övriga ledande befattningshavare	8 246	514	2 744	1 350	12 855
Summa	13 951	978	3 829	1 650	20 408

ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE

tkr	2023	2022
Bob Persson	400	377
Ragnhild Backman	200	192
Anders Nelson	67	192
Peter Strand	200	192
Tobias Lönnevall	200	192
Erika Olsén	200	192
Per-Gunnar Persson	133	192
Summa	1 400	1335

5 Ersättning styrelse

Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. Vid årsstämman 2023 beslutades om att det framtida styrelsearvodet ska vara 1 400 tkr. 400 tkr går till styrelsens ordförande. Övriga styrelseledamöter erhåller 200 tkr vardera. Inga andra arvoden eller förmåner utgår till styrelsen. Beloppen sträcker sig från 2023-05-01 till och med 2024-04-30.

Ersättning koncernledning och vd

Med koncernledningen avses verkställande direktören och övriga medlemmar av ledningsgruppen. Övriga ledande befattningshavare bestod av 6 personer. Ersättning samt förmåner till vd beslutas av bolagets styrelse och ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av vd i samråd med bolagets styrelse. Rörlig ersättning för vd och ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till fyra månadslöner. Inga aktierelaterade ersättningar förekommer. Information om bolagets incitamentsprogrammet finns i Ersättningsrapporten för 2023.

För 2023 utgår rörlig ersättning till bolagets vd om 591 tkr (300). Vd har rätt till tjänstebil, tjänstebostad samt rätt till försäkrings- och pensionsförmåner enligt vid tidpunkten gällande ITP-plan under sin anställningstid. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för vd är 65 år. Mellan bolaget och vd gäller, från bolagets sida 12 månaders uppsägningstid, och från vd:s sida 4 månaders uppsägningstid. Ersättning under uppsägningstiden avräknas från inkomster från annan arbetsgivare.

Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Under anställningstiden hos bolaget har övriga befattningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie enligt vid tidpunkten gällande ITP-plan. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år och uppsägningstiden är ömsesidigt 3-6 månader mellan bolaget och den anställde.

Redovisningsprincip Ersättningar till anställda

Kortfristiga ersättningar till anställda, såsom löner, betald semester och betald sjukfrånvaro, samt därpå aktuella sociala kostnader, redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättning. Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Det innebär att de rättsliga eller informella förpliktelserna begränsas till det belopp som bolaget har accepterat att bidra med. Storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning beror på de avgifter som koncernen betalar till planen eller till ett försäkringsbolag, jämte den kapitalavkastning som avgifterna ger. Sålunda är det den anställde som bär den aktuariella risken och investeringsrisken.

Åtaganden för ålders- och tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Dessa ska enligt gällande regelverk klassificeras som förmånsbestämda ITP-planer, vilka omfattas av flera arbetsgivare. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmånsbestämda, redovisas de som avgiftsbestämda planer.

Förpliktelser, avseende avgifter till avgiftsbestämda planer, redovisas som kostnad i resultaträkningen när de uppstår. I samband med uppsägning av personal redovisas ersättningar som en skuld och en kostnad. Detta gäller endast om koncernen bevisligen är förpliktigad att antingen avsluta en anställning före den normala tidpunkten för anställningens upphörande, eller när ersättning lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. Vid erbjudande om frivillig avgång beräknas ersättningarna baserat på det antal anställda som förväntas acceptera erbjudandet. Detta innebär att ersättningen kostnadsförs utifrån arbetsplikt alternativt direkt om arbetsbefrielse föreligger.

NOT 6 CENTRAL ADMINISTRATION

Central administration omfattar kostnader för bolagsadministration och koncerngripande aktiviteter. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, personaladministration, IT, marknadsaktiviteter, IR, revisionsarvoden och finansiella rapporter, liksom kostnader för upprätthållande av börsnotering, ingår i central administration.

KONCERNEN MODERBOLAGET

ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNINGAR TILL REVISORER, tkr	2023	2022	2023	2022
	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
Deloitte
Revisionsuppdrag	2 420	2 033	2 420	2 033
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget	260	270	260	270
Skatterådgivning	74	206	74	206
Andra uppdrag	-	4	-	4
Summa	2 754	2 514	2 754	2 514

NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER

### FINANSIELLA INTÄKTER, mkr	2023	2022
KONCERNEN
Ränteintäkter	121	4
Övriga finansiella intäkter	7	0
Summa	128	4
MODERBOLAGET
Ränteintäkter från koncernföretag	1 112	619
Utdelning från koncernföretag	100	100
Koncernbidrag	-	81
Ränteintäkter, övriga	115	28
Summa	1 327	828

Redovisningsprincip Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består främst av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. För moderbolaget redovisas i finansiella intäkter även erhållen och anteciperad utdelning. Utdelning redovisas som intäkt när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts. I jämförelseåret 2022 ingår även erhållna koncernbidrag, under 2023 har de omklassificerats till bokslutsdispositioner. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas effektivräntemetoden. Samtliga ränteintäkter avser finansiella instrument som redovisas till upplupet anskaffningsvärde.

NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER

### FINANSIELLA KOSTNADER, mkr	2023	2022
KONCERNEN
1,2 Räntekostnader	815	249
Övriga finansiella kostnader	31	29
Summa	847	277
MODERBOLAGET
1 Räntekostnader från koncernföretag	694	372
1 Räntekostnader	698	109
Övriga finansiella kostnader	22	20
Koncernbidrag	-	57
Summa	1 414	558

1 Hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde.
2 Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.

Redovisningsprincip Finansiella kostnader

Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer i samband med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas inte som en finansiell kostnad utan aktiveras i balansräkningen som förvaltningsfastigheter. Finansiella kostnader resultatförs i den period de avser. Finansiella kostnader inkluderar även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs i den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal, vilka istället redovisas som värdeförändringar under egen rubrik. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. I jämförelseåret 2022 ingår även lämnade koncernbidrag, under 2023 har de omklassificerats till bokslutsdispositioner.

Under 2023 har ränteutgifter aktiverats på projektfastigheter för att skapa en mer rättvisande bild av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har beräknats på upparbetad investering vid kvartalets utgång och räntesatsen är koncernens genomsnittliga ränta vid utgången av respektive kvartal. Jämförelsesåret i rapporten är omräknat med anledning av detta.

Ränterisk

En förändring av underliggande räntenivå utgör en risk då den kan påverka bolagets värde och/eller kassaflöde negativt. Genom att sträva efter en diversifierad förfallostruktur och räntebindning minskas risken för att enskilda ränteförändringar påverkar resultat och värde påtagligt. Se även motsvarande avsnitt i not 19.

RÄNTEKOSTNAD 2023 INKL.# NOT 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER, mkr

	2023	2022
KONCERNEN
Realiserade värdeförändringar	8	10
Orealiserade värdeförändringar	-1 393	-175
Summa	-1 385	-165

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, mkr

	2023	2022
KONCERNEN
INGÅENDE BOKFÖRT VÄRDE 31	31 136	27 993
Förvärv	-	2 004
Investeringar i befintliga fastigheter	1 631	1 332
Försäljningar	-160	-181
Värdeförändring, orealiserad	-1 393	-175
Summa	31 215	31 136

¹ Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.

FASTIGHETSVÄRDE PER INDUSTRI/ SEGMENT 2023-12-31, mkr

Segment	Kontor	Butik	Bostäder	Lager	Övriga	Summa
Dalarna	3 134	617	649	25	1 033	5 458
Gävle	1 795	699	260	92	330	3 175
Sundsvall	2 801	721	406	0	873	4 801
Åre/Östersund	2 573	1 171	788	162	141	4 835
Skellefteå	2 055	652	163	93	253	3 215
Umeå	3 298	630	254	37	567	4 785
Luleå	3 392	1 247	189	0	119	4 947
Summa	19 048	5 736	2 707	407	3 315	31 215

FASTIGHETSVÄRDE PER INDUSTRI/ SEGMENT 2022-12-31, mkr

Segment	Kontor	Butik	Bostäder	Lager	Övriga	Summa
Dalarna	3 100	636	665	26	889	5 316
Gävle	1 724	710	274	92	348	3 148
Sundsvall	2 825	701	433	0	914	4 873
Åre/Östersund	2 631	1 177	878	151	139	4 976
Skellefteå	1 990	690	172	96	323	3 271
Umeå	3 276	672	210	38	551	4 747
Luleå	3 253	1 288	140	0	122	4 804
Summa	18 798	5 875	2 772	403	3 286	31 136

Under året har 4 fastigheter (10) avyttrats och inga fastigheter (28) har förvärvats. Den negativa orealiserade värdeförändringen förklaras främst av högre direktavkastningskrav för hela beståndet, vilket grundar sig i högre marknadsräntor och därmed generellt högre finansieringskostnader.

DIREKTAVKASTNINGSKRAV, %

	2023	2022
Genomsnittligt direktavkastningskrav vid årets utgång	6,11	5,74

För information om pantsatta fastigheter, se not 23.

Redovisningsprincip

Vid varje bokslut värderas samtliga fastigheter i förvaltningsbeståndet till verkligt värde för att fastställa respektive fastighets individuella värde. Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen i den period de uppkommer under posten värdeförändring fastighet. Värderingen har utförts enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13.

Projektfastigheter under uppförande värderas utifrån nedlagd kostnad, eventuellt nedskrivningsbehov från nedlagd kostnad redovisas omgående. Färdigställda projektfastigheter värderas till verkligt värde. Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av riskövergång, vilken är vägledande för när transaktionen ska redovisas. Förvärv av fastigheter eller bolag bokförs normalt på tillträdesdagen eftersom kontrollen som följer av ägande vanligen övergår den dagen. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar i stället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt.

Under 2023 har ränteutgifter aktiverats på projektfastigheter enligt IAS 23 för att skapa en mer rättvisande bild av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har beräknats på upparbetad investering vid kvartalets utgång och räntesatsen är koncernens genomsnittliga ränta vid utgången av respektive kvartal. Jämförelsesåret i rapporten är omräknat med anledning av detta.

PÅGÅENDE STÖRRE INVESTERINGAR MED INITIAL INVESTERINGSVOLYM >10 MKR

Investerat under 2023, mkr	Kvar att investera, mkr	Segment	Kategori	Initial Investering, mkr	Färdigställd
7	1	Dalarna	Kontor	555	2024
339	65	Dalarna	Övrigt	484	2024
57	188	Luleå	Övrigt	246	2025
93	53	Luleå	Kontor	206	2024
117	89	Umeå	Kontor	206	2024
4	196	Luleå	Övrigt	200	2025
50	6	Luleå	Kontor	182	2024
65	75	Gävle	Kontor	165	2024
36	3	Sundsvall	Kontor	51	2024
3	3	Dalarna	Kontor	27	2024
25	1	Sundsvall	Kontor	27	2024
1	11	Luleå	Kontor	22	2024
20	0	Sundsvall	Övrigt	20	2024
2	11	Östersund/Åre	Kontor	13	2024
12	0	Dalarna	Kontor	11	2024
10	0	Luleå	Kontor	11	2024
10	2	Skellefteå	Övrigt	11	2024
12	0	Dalarna	Övrigt	10	2024
606

Värderingsmetod

Värderingen är utförd enligt kassaflödesmetoden. Det är en avkastningsbaserad marknadssimulering där de betalningsströmmar som fastighetsbeståndet förväntas ge upphov till analyseras och diskonteras. Kalkylperioden är tio år. Diös tillämpar metoden därför att den syftar till att återspegla marknadens synsätt av olika parametrar, bland annat inflation, hyresutveckling, kostnadsutveckling, kalkylränta och direktavkastningskrav, liksom att den ger en god illustration av en fastighets likviditet. Metoden är densamma som föregående år. För varje fastighet görs en individuell bedömning av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Kassaflödesmodellen innebär att fastigheternas driftöverskott för de kommande åren prognostiseras utifrån hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska och budgeterade drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade investeringar. Resultat från kontinuerligt genomförda fastighetsbesiktningar avseende bland annat klimatrelaterade risker, teknisk status och mikroläge på respektive stads fastighetsbestånd vägs in. Ett nuvärde av varje års driftöverskott, minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt, samt nuvärdet av fastigheternas restvärde år tio utgör grunden för fastigheternas värde.

Direktavkastningskravet för bedömning av restvärdet fastställs för respektive fastighet beroende på bland annat fastighetens tekniska status, bedömd intjäning, fastighetstyp och geografisk marknad. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga tas hänsyn till långsiktig inflation. Marknadens direktavkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Byggrätter tas upp till värdering då en detaljplan beslutats och vunnit laga kraft. Hela portföljen genomgår extern värdering under året och det är värderingskonsulten CBRE som utför värderingarna. Dessutom genomför CBRE fysisk besiktning av samtliga fastigheter inom en treårsperiod samt löpande besiktning vid större förändringar.

Värderingsparametrar

De tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedömningen avseende direktavkastningskravet och den framtida intjäningen. Bedömningsunderlaget utgår från fastighetsspecifika data från förvaltningsorganisationen och marknadsrelaterad information från CBRE. Direktavkastningskravet är individuellt för varje fastighet och baseras på antaganden om realränta, inflation och riskpremie. Kostnad för lånat kapital utgår från marknadsräntan och kostnad för eget kapital utgår från riskfri ränta motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för en riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar, generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör marknadens sammanvägda bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t.ex. materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter och kontraktssammansättningen. Hänsyn tas till kontraktens längd, storlek och antal. Vidare tas hänsyn till hur utsatt fastigheten är mot klimatrelaterade risker. Ingen individuell eller specifik värdejustering har gjorts utifrån klimatrelaterade risker. Direktavkastningskravet baseras i första hand på jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden, så kallat ortspris. Vid avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation från liknande ort eller liknande typ av fastighet. Vid avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer.# GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV PER FASTIGHETSKATEGORI, %

	2023	2022
Kontor	6,1	5,8
Butik	6,5	6,1
Bostäder	4,9	4,4
Industri / lager	6,3	5,8
Övriga	6,1	5,8

GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV PER SEGMENT, %

	2023	2022
Dalarna	6,2	5,8
Gävle	6,2	5,8
Sundsvall	6,1	5,7
Östersund / Åre	6,2	5,8
Umeå	5,9	5,5
Skellefteå	6,0	5,6
Luleå	6,3	5,9

Vid bedömning av den framtida intjäningsförmågan beaktas kända indata från hyreskontrakt, drift och underhåll, investeringar och vakanser. Utöver det har hyreskontraktens indexklausuler, som baserar sig på KPI-utfallet för oktober året innan, samt kostnadsökningar i linje med den allmänna inflationstakten antagits. Det långsiktiga KPI-antagandet är bedömt till 2 procent, vilket är i linje med Riksbankens mål för att bibehålla prisstabilitet. Det är även i linje med de externa värderarnas antagande.

KPI-JUSTERINGAR, %

	2023	2022
KPI oktober	6,5	10,9

Uppskattningar och bedömningar

Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar som kan ge betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Alla fastighetsvärderingar görs utifrån ett antal antaganden om framtiden och marknaden, vilket innebär ett mått av osäkerhet. En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger inom +/- 5–10 procent skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. CBRE anger ett osäkerhetsintervall om +/- 7,5 procent. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är direktavkastningskravet och antagandet om den framtida intjäningen. Dessa är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen.

6161

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion
Marknad
Strategi och affär
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

VÄRDERINGSANTAGANDEN

	Kontor	Butik	Bostäder	Industri / lager	Övriga
	2023	2022	2023	2022	2023
Hyresvärde, kr per kvm	1 827	1 745	1 933	1 868	1 464
Drift & underhåll, kr per kvm	386	368	512	477	479
Genomsnittligt direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, %	6,1	5,8	6,5	6,1	4,9
Kalkylränta för diskontering till nuvärde, %	8,6	8,2	9,0	8,6	7,4
Långsiktig vakans, %	6,6	6,3	6,8	6,6	3,2

Värderingmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Årsjämförelsen är inte i jämförbart bestånd.

KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSKATEGORI, mkr

	Kontor	Butik	Bostäder	Industri / lager	Övriga	Totalt
Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm	645 -645	304 -304	134 -134	60 -60	145 -145	1 288 -1 288
Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm	-323 323	-144 144	-67 67	-30 30	-73 73	-636 636
Direktavkastning, +/- 0,5%-enheter	-730 863	-283 331	-144 178	-30 37	-130 154	-1 317 1 562
Kalkylränta, +/- 0,5%-enheter	-599 628	-253 265	-91 95	-29 31	-128 135	-1 099 1 154
Långsiktig vakansgrad, +/- 1%-enheter	-210 210	-97 97	-19 19	-9 9	-36 33	-371 368

Med stöd av historisk utveckling bedöms förutsättningarna i känslighetsanalysen ovan i allt väsentligt vara rimliga för respektive fastighetskategori.

Förändring fastighetsvärde, %

KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE

	-7,5	0,0	7,5
Fastighetsvärde, mkr	28 874	31 215	33 556
Soliditet, %	29,4	34,6	39,1
Belåningsgrad, %	58,8	54,4	50,6

Risk fastighetsvärde

Värdet på fastighetsbeståndet påverkas av såväl interna som externa faktorer. De interna faktorerna är kopplade till vår förmåga att förädla beståndet, öka fastigheternas attraktion och avkastning samt värdera fastigheterna. De externa faktorerna är kopplade till omvärldskonjunkturen som styr hyresmarknadens utbud, efterfrågan och direktavkastningskrav. För att minska bolagets risk för stora negativa värdeförändringar upprätthåller bolaget en väl diversifierad fastighetsportfölj som är koncentrerad till centrala lägen i tillväxtstäder. Den väl balanserade hyreskontraktsstrukturen minskar risken för stora omedelbara vakanser och uteblivna hyresintäkter. Fastighetsvärderingarna görs enligt fastslagna och reviderade metoder.

Klimatrelaterade risker

Fastighetsbeståndet anpassas och underhålls löpande för att möta hyresgästkrav och säkerställa dess fysiska status och livslängd. Alla fastigheter har en utvecklings- och underhållsplan som uppdateras vid behov och vid större förändringar. Denna plan syftar till att säkerställa fastighetens långsiktiga värde och effektivt bidra till bolagets finansiella mål och hållbarhetsmål. Vår bedömning är att klimatförändringarnas påverkan på fastighetsbeståndet hanteras löpande i respektive fastighets utvecklings- och underhållsplan och således inte föranleder ökade investeringsbehov. Den klimatriskanalys som genomförts samt de scenarioanalyser som finns för framtida klimateffekter ligger till grund för denna bedömning. Vidare bedöms inte klimatrelaterade risker negativt påverka fastigheternas långsiktiga värde, då bedömt investeringsbehov redan är diskonterat i senaste genomförda fastighetsvärdering. Vi bedömer vidare att inga fastigheter i dagsläget är extremt utsatta för klimatpåverkan som kan leda till stora negativa värdeförändringar eller kostnader.

6262

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion
Marknad
Strategi och affär
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

NOTER

Finansiella rapporter

NOT 10 AKTUELL SKATT OCH UPPSKJUTEN SKATT

Den aktuella skatteskulden baseras på årets skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga resultatet skiljer sig från det redovisningsmässiga resultatet då det är justerat för ej skattepliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt avser skatt på temporära skillnader som uppkommer mellan det redovisade värdet på tillgångar och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat.

KONCERNEN MODERBOLAGETSKATTEKOSTNAD, mkr

	2023	2022	2023	2022
	Aktuell skatt	Uppskjuten skatt	Aktuell skatt	Uppskjuten skatt
Aktuell skatt	-28	141	0	74
Uppskjuten skatt	-16	-199	0	-
Summa	113	-215	74	0

KONCERNEN, mkr

	Underlag aktuell skatt	Underlag uppskjuten skatt	Underlag aktuell skatt	Underlag uppskjuten skatt
	2023	2023	2022	2022
Förvaltningsresultat	903		1 081
Ombyggnationer	-119	119	-95	95
Skattemässiga avdragsgilla avskrivningar	-348	348	-311	311
Ej avdragsgill ränta	-407	-	-20	-
Övriga skattemässiga justeringar	110	227	-420	559
Skattepliktigt förvaltningsresultat	139	694	235	965
Försäljning fastigheter	0	-8	0	-9
Värdeförändring fastigheter	0	-1 376	0	-150
Skattepliktigt resultat före skattereduktion för inventarier	139	-690	235	806
Uppskjuten skatt hänförlig till skattereduktion för anskaffade inventarier 2021.	0	0	-156	156
Skattepliktigt resultat	139	-690	79	962
Skatt 20,6%	-28	141	-16	-199
Årets skatt enligt resultaträkningen	-28	141	-16	-199

Diös redovisade skatt är lägre än nominell skatt. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat uppgår till -13 procent (21).

KONCERNEN MODERBOLAGETSKATTEKOSTNAD, mkr

	2023	2022	2023	2022
	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
Årets resultat före skatt	-963	1 045	-90	242
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6%	199	-215	19	-50
Skatt hänförlig ändrad taxering	0	0	-	-
Skatteeffekt justeringsposter:
Skatt avseende skattereduktion inventarier	0	0	0	0
Försäljning fastigheter	0	2	0	0
Ej avdragsgill/skattepliktig ränta	-84	-4	36	29
Övrigt	-2	2	19	21
Skatt på årets resultat	113	-215	74	0

KONCERNEN MODERBOLAGETUPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN / SKATTESKULD, mkr

	2023	2022	2023	2022
	Koncernen	Koncernen	Moderbolaget	Moderbolaget
Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad fastigheter	-2 208	-2 257	-	-
Uppskjuten skattefordran/skatteskuld hänförlig till övriga poster	-34	-126	74	-
Summa uppskjuten skattefordran/skatteskuld	-2 242	-2 383	74	-

Värdet av uppskjuten skattefordran/skuld kommer att prövas vid varje bokslutstillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske. Redovisade temporära skillnader på fastigheter uppgick till 10 718 mkr (10 956) med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv uppgående till 5 147 mkr (5 239). Övriga uppskjutna skatter beräknas till större delen på obeskattade reserver och derivat. I räkenskaperna har uppskjuten skattefordran kvittats mot uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatt beräknas till 20,6 procent. Förändring av uppskjuten skatt har i sin helhet redovisats i koncernens resultaträkning.

Redovisningsprincip

Moderbolaget och koncernen tillämpar IAS 12, Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner som redovisas i övrigt totalresultat eller eget kapital, då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyldigt att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Moderbolaget och koncernen redovisar uppskjuten skatt enligt balansräkningsmetoden. Det innebär att uppskjuten skatt redovisas på samtliga temporära skillnader, förutom till den del den uppskjutna skatten hänförs till den första redovisningen av goodwill eller en tillgång eller skuld som härrör från en transaktion som inte är ett bolagsförvärv och vid tidpunkten för förvärvet inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade, eller aviserade, per balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade, eller i praktiken beslutade, per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.# Uppskattningar och bedömningar
Beräknad uppskjuten skatt i koncernen baseras främst på temporära skillnader på förvaltningsfastigheter, den temporära skillnaden påverkas av värderingen av förvaltningsfastigheter. Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar som kan ge betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Alla fastighetsvärderingar görs utifrån ett antal antaganden om framtiden och marknaden, vilket innebär ett mått av osäkerhet, se not 9.

NOT 11 LEASING

De leasingåtaganden som återfinns avser i allt väsentligt leasing avseende tomträttsavgälder, arrendeavgifter och leasing avseende fordon. Tomträttsavgälder är fördelade över tid och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Diös hade vid 2023 års utgång 16 (16) fastigheter upplåtna med tomträtt. Vidare har Diös åtaganden gällande leasing av fordon. Dessa avtal sträcker sig i genomsnitt 3 år och de redovisas till nyttjanderättens ingående värde med avdrag för avskrivningar samt en finansiell kostnad. Det totala kassautflödet hänförligt till leasingavtal under året uppgick till 11 mkr (4).

BELOPP REDOVISADE I BALANSRÄKNINGEN, mkr

Arrende-Tomträtteravgifter	Bilar	Övrigt	Totalt
KONCERNEN
1 januari 2023	37	22	0
Förvärv	-	22	3
Omvärdering	5	-	-
Avskrivningar	-	-1	-5
Summa	42	21	19

LEASINGSKULD REDOVISAD I BALANSRÄKNINGEN, mkr

	2023	2022
KONCERNEN
Kortfristig skuld	9	7
Långfristig skuld	74	52
Summa	82	59

BELOPP REDOVISADE I RESULTATRÄKNINGEN, mkr

	2023	2022
KONCERNEN
Avskrivning på nyttjanderättstillgångar	7	4
Räntekostnader för leasingskulder	4	4
Kostnader hänförliga till korttidsleasingavtal	-	0
Kostnader hänförliga till leasingavtal av lågt värde	1	1
Kostnader hänförliga till variabla leasingavgifter	-	0

FRAMTIDA LEASINGBETALNINGAR, mkr

	2023	2022
KONCERNEN
År 1	11	4
År 2–5	43	16
Senare än 5 år	29	39
Summa	82	59

Redovisningsprincip
Finansiella leasingkontrakt redovisas i balansräkningen värderade till nuvärdet av framtida leasinginbetalningar. Tomträtter redovisas som nyttjanderättstillgång och skrivs ej av då de ses som eviga hyresavtal och övriga mindre leasingkontrakt redovisas på raden för övriga materiella anläggningstillgångar. Samtliga leasingavtal ingår i leasingsskulden, som omvärderas vid förändring avseende bland annat leasingperiod, restvärdesgarantier och förändringar i leasebetalningar. Kostnader för tomträttsavgälder redovisas som finansiell kostnad och övriga kostnader för leasingtillgångarna redovisas som avskrivningar och räntekostnader. Korta leasingkontrakt (12 månader eller kortare) och leasingavtal där underliggande tillgång uppgår till lågt värde redovisas i rörelseresultatet på samma sätt som tidigare operationella leasingavtal. Koncernen bedömer om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal när avtalet ingås. Koncernen redovisar en nyttjanderätt med tillhörande leasingskuld för samtliga leasingavtal där koncernen är leasetagare, förutom vid leasingavtal av lågt värde. Leasingskulden värderas initialt till nuvärdet av de leasingavgifter som inte betalats vid inledningsdatumet, diskonterat med användning av leasingavtalets implicita ränta, om denna räntesats lätt kan fastställas. Om denna räntesats inte lätt kan fastställas ska koncernen använda leasetagarens marginalränta. Den marginalräntan definieras som den räntesats som en leasetagare skulle behöva betala för en finansiering genom lån under en motsvarande period och med motsvarande säkerhet. Leasingavgifter som inkluderas i värderingen av leasingsskulden omfattar fasta avgifter med avdrag för eventuella förmåner i samband med teckning av leasingavtal, variabla leasingavgifter som beror på ett index eller ett pris initialt värderat med hjälp av ett index eller pris som gällde vid avtalets tecknade. Leasingskulden redovisas i en separat post i koncernens rapport över finansiell ställning. Efter inledningsdatumet värderas leasingskulden löpande. Koncernen omvärderar leasingskulden om antingen leasingperioden förändras eller om bedömningen av en option att köpa den underliggande tillgången förändras eller om leasingavgifterna förändras till följd av ändringar i ett index eller ett pris eller om det sker en förändring i de belopp som förväntas betalas ut enligt en restvärdesgaranti. Nyttjanderätter omfattar summan av den initiala värderingen av motsvarande leasingsskuld. Därefter värderas de till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Avskrivningar påbörjas vid leasingavtalets inledningsdatum och redovisas under materiella anläggningstillgångar. Koncernen tillämpar IAS 36 för att fastställa om det föreligger ett nedskrivningsbehov av nyttjanderätten och redovisar eventuell identifierad nedskrivning.

NOT 12 ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

KONCERNEN

	2023	2022
Ingående anskaffningsvärde	53	47
Årets anskaffning	1	6
Försäljningar/utrangeringar	-	-
Utgående anskaffningsvärde	54	53
Ingående avskrivningar	-47	-46
Försäljningar/utrangeringar	-	-
Årets avskrivningar	-2	-1
Utgående ack. avskrivningar	-49	-47
Summa	5	6

MODERBOLAGET

	2023	2022
Ingående anskaffningsvärde	7	7
Årets anskaffning	0	0
Försäljningar/utrangeringar	-	-
Utgående anskaffningsvärde	7	7
Ingående avskrivningar	-7	-7
Försäljningar/utrangeringar	-	-
Årets avskrivningar	0	0
Utgående ack. avskrivningar	-7	-7
Summa	0	0

Redovisningsprincip
Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och om anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Tillgångarna redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde, med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuell nedskrivning. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt direkt hänförbara kostnader till tillgången för att bringa den på plats och i skick att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet då den förbättrar tillgångens prestanda. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Restvärde och nyttjandeperiod omprövas i slutet av varje räkenskapsår. Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekommande fall med beaktande av tillkommande värdehöjande utgifter samt upp- eller nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Starttidpunkt för avskrivningen är anskaffningstillfället. Följande avskrivningar tillämpas för moderbolag och koncernen:
* Inventarier och fordon 10–20%
* Kontorsinventarier 20%
* Datorer 33%

NOT 14 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH GEMENSAM VERKSAMHET

KONCERNEN

	2023	2022
Ingående anskaffningsvärde	7	7
Förvärv	-	-
Omklassificering	-	-
Försäljningar	-	-
Utgående anskaffningsvärde	7	7
Bokfört värde	7	7

Bolagsnamn, org.nr.	Säte	Kapitalandel i %	Bokfört värde
Fastighetsaktiebolaget Norkom, 556483-5337	Härjedalen	50,0	0,5
Idun Samfällighetsförening, 716415-4358	Skellefteå	25,0	6,5
Summa			7,0

1 Diös innehav i Fastighetsaktiebolaget Norkom ägs indirekt via Diös Norrland AB.
2 Diös innehav i Iduns samfällighetsförening ägs indirekt via Diös Skellefteå I AB och Diös Fastigheter Idun AB.

INTRESSEFÖRETAGENS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG (100%), mkr

	2023	2022
KONCERNEN
Resultaträkning
Hyresintäkter	4	5
Driftöverskott	2	2
Årets resultat	1	1
Balansräkning
Anläggningstillgångar	7	8
Omsättningstillgångar	11	10
Summa tillgångar	18	18
Eget kapital	15	14
Långfristiga skulder	1	2
Övriga skulder	2	2
Summa eget kapital och skulder	18	18

SAMMANDRAG AV VÅR ANDEL AV RESULTAT OCH STÄLLNING I GEMENSAM VERKSAMHET, mkr

	2023	2022
Resultaträkning
Rörelsekostnader	-1	-1
Finansnetto	2	1
Skatt	0	0
Årets resultat	1	0
Balansräkning
Anläggningstillgångar	635	267
Omsättningstillgångar	68	658
Summa tillgångar	703	925
Eget kapital	134	132
Långfristiga skulder	556	196
Övriga skulder	13	597
Summa eget kapital och skulder	703	925

Gememsam verksamhet
Diös bedriver finansiell verksamhet genom Svensk FastighetsFinansiering AB, vilket är en gemensam verksamhet då bolaget ägs gemensamt av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Avsikten är att bredda basen i bolagets finansiering. Diös innehav i Svensk FastighetsFinansiering AB ägs indirekt via Diös Obligation AB. Verksamheten består av att bedriva inlåningsverksamhet i form av upptagande av lån på kapitalmarknaden genom utgivande av obligationer (MTN-Medium Term Notes) samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kontantlån. Under året har en obligation om 284 mkr förfallit. En ny obligation om 360 mkr har emitterats via Svensk FastighetsFinansiering AB. Den effektiva räntan för alla utestående obligationer per 2023-12-31 var 4,76 procent.

Redovisningsprincip
Ett bolag redovisas som intresseföretag då vi innehar minst 20 procent av rösterna och max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. I koncernredovisningen redovisas innehaven i enlighet med kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets nettotillgångar, med avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar.

NOT 13 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

MODERBOLAGET

	2023	2022
Ingående anskaffningsvärden	2 362	2 265
Nedskrivning/nedsättning	-	-
Inköp/avyttring	190	97
Summa	2 552	2 362

Specifikation av moderbolagets direktägda dotterbolag framgår nedan. Antalet dotterbolag uppgår till 11 st (11). Övriga koncernföretag återfinns i respektive dotterbolags årsredovisning.# Finansiella rapporter

Principer för konsolidering av koncernbolag

Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna i not 1.

Kapital- Bokfört DOTTERBOLAG	Org.nr	Säte	andel i %	värde, mkr
Diös Fastigheter I AB	556544-4998	Östersund	100	16
Diös Fastigheter II AB	556610-9111	Östersund	100	160
Diös Fastigheter V AB	556571-9969	Östersund	100	35
Diös Fastigheter VI AB	556561-0861	Östersund	100	188
Diös Fastigheter Parkering AB	556589-8433	Östersund	100	2
Åre Centrum AB	556624-4678	Åre	100	155
Fastighets AB Uprum	556711-2619	Östersund	100	40
Diös Obligation Holding AB	556912-4471	Östersund	100	99
Plock Pack och Posttjänst	559000-9279	Östersund	100	3
i Sverige Holding AB
Diös Gamla Bergsskolan AB	559041-8355	Östersund	100	934
Diös Struktur 1 AB	559067-1912	Östersund	100	920
Summa				2 552

Redovisningsprincip

Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden, där det bokförda värdet fortlöpande prövas mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger koncernmässiga värden, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Förvärvsrelaterade utgifter för dotterbolag, ingår som en del i anskaffningsvärdet för andelar i dotterbolag.

Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrangemang där två eller fler parter har gemensamt bestämmande inflytande. Samarbetsarrangemang klassificeras endera som ett joint venture eller som gemensam verksamhet. Diös har bedömt sina samarbetsarrangemang och fastställt att innehavet i Svensk Fastighetsfinansiering AB utgör en gemensam verksamhet. För innehavet i en gemensam verksamhet redovisar Diös sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sin andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemensam verksamhet har eliminerats i koncernredovisningen.

NOT 15 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV

	KONCERNEN	MODERBOLAGET
ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV, mkr	2023	2022
Ingående anskaffningsvärde	1	1
Förvärv	-	-
Nedskrivningar	-	-
Omklassificering	-1	0
Försäljningar	-	-
Utgående anskaffningsvärde	0	1
Bokfört värde	0	1

Kapital- Bokfört Bolagsnamn, org nr	Säte	andel i, %
Destination Östersund AB, 556798-5592	Östersund	4,4
Offerdalsvind ekonomisk förening, 769606-0719	Krokom	16,2
Åre Destination AB, 556171-5961	Åre	2,4
Summa

NOT 16 KUNDFORDRINGAR

KUNDFORDRINGAR, mkr	2023	2022
KONCERNEN
Åldersfördelade kundfordringar
Kundfordringar ej förfallna samt förfallna upp till 30 dagar	19	25
Kundfordringar förfallna mellan 31-60 dagar	8	2
Kundfordringar förfallna mellan 61-90 dagar	-1	3
Kundfordringar förfallna över 91 dagar	38	25
Reserv	-31	-23
Summa	34	31
Reserv
Reserv vid årets början	23	22
Årets reserveringar	25	18
Återförda reserveringar	-18	-16
Konstaterade kreditförluster	-	-1
Summa	31	23

Redovisningsprincip

Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra kundfordringar. Osäkra kundfordringar bedöms individuellt. Kundfordringarnas förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader.

NOT 17 EGET KAPITAL

Varje aktie har en röst. Några potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier). Aktiekapitalets förändring visas i tabell nedan.

Redovisningsprincip

Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut.

AKTIEKAPITALETS FÖRÄNDRING

Tidpunkt	Händelse	Ökning av antalet aktier	Totalt antal aktier	Ökning av aktiekapitalet, kr	Totalt aktiekapital, kr	Kvotvärde, kr
2005-01-01	Vid periodens början	-	10 000	-	100 000	10,00
2005-06-21	Split	990 000	1 000 000	-	100 000	0,10
2005-06-21	Nyemission	1 489 903	2 489 903	148 990	248 990	0,10
2005-09-14	Apportemission	1 503 760	3 993 663	150 376	399 366	0,10
2006-01-02	Fondemission	-	3 993 663	39 537	264 39 936 630	10,00
2006-01-02	Split	15 974 652	19 968 315	-	39 936 630	2,00
2006-05-18	Nyemission	8 333 400	28 301 715	16 666 800	56 603 430	2,00
2006-07-11	Apportemission	5 000 000	33 301 715	10 000 000	66 603 430	2,00
2007-04-19	Apportemission	666 250	33 967 965	1 332 500	67 935 930	2,00
2010-10-29	Apportemission	99 729	34 067 694	199 458	68 135 388	2,00
2010-12-14	Nyemission	3 285 466	37 353 160	6 570 332	74 705 720	2,00
2010-12-17	Nyemission	11 407	37 364 567	22 814	74 728 534	2,00
2011-12-05	Nyemission	22 854 136	60 218 703	45 708 272	120 436 806	2,00
2011-12-14	Nyemission	14 510 431	74 729 134	29 020 862	149 457 668	2,00
2017-01-27	Nyemission	59 629 748	134 358 882	119 259 496	268 717 164	2,00
2017-01-31	Nyemission	153 556	134 512 438	307 112	269 024 276	2,00
2021-12-01	Nyemission	7 272 727	141 785 165	14 545 423	283 569 699	2,00
2023-12-31			141 785 165		283 569 699	2,00

NOT 18 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR

Övriga avsättningar avser i sin helhet stämpelskatt som, om fastigheter säljs utanför koncernen, förfaller till betalning.

NOT 19 SKULDER TILL KREDITINSTITUT

Samtliga upptagna lån, exklusive obligationer utgivna av Diös, har säkerhet i form av pantbrev. Moderbolaget har reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheterna kompletteras med garanti om belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad. Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning om det för långivaren uppstår ett oacceptabelt enhandsengagemang. I avtalen med kreditgivare finns gränsvärden för olika finansiella nyckeltal, så kallade covenanter. Finansiella nyckeltal med gränsvärden är soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belåningsgraden får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 gånger. Vid årets utgång var alla gränsvärden uppnådda.

RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER DEN 31 DECEMBER 2023

	Ränte- och marginalförfall	Låneförfall
	Lånebelopp, mkr	Snittränta, %

	9 286	5,3
	1 635	6,2
	5 102	5,9
	1 080	5,2
	-	-
Summa	17 102	5,6

	KONCERNEN	MODERBOLAGET
TRÄNTEBÄRANDE SKULDER, mkr	2023	2022
Förfallotidpunkt från balansdagen:
< 1 år	6 573	4 003
1-2 år	1 235	6 450
2-3 år	3 684	795
3-4 år	2 414	1 848
> 4 år	3 196	3 174
Summa	17 102	16 270

	KONCERNEN	MODERBOLAGET
CHECKRÄKNINGS KREDIT, mkr	2023	2022
Beviljad kreditlimit	600	600
Outnyttjad del	600	600
Utnyttjad del	0	0

2023-12-31	2022-12-31
DERIVAT, mkr	Tillgång
KONCERNEN
Räntederivat	43
Bruttovärde derivat	43
Omfattas av nettning	-
Nettovärde derivat	43

Principer för finansiering och finansiell riskhantering

I egenskap av låntagare föreligger finansiella risker, framför allt ränterisk, finansierings- och likviditetsrisk samt kreditrisk. Finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. För en utförligare beskrivning finanspolicyn, se not 22.

Ränterisk

Ränterisk avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad och värdet på räntederivat. Räntekostnaden är en av de större kostnadsposterna, se not 8. Känslighetsanalysen i tabellen nedan baseras på förenklade antaganden och utgår från situationen per balansdagen. Det är inte orimligt att marknadsräntorna förändras med en procentenhet på årsbasis och marknadsprissättningen indikerar en förändring av styrräntan om cirka en procentenhet för det kommande året. Däremot stiger eller sjunker de i verkligheten inte vid en och samma tidpunkt. Räntekänsligheten förändras med tiden till förfall och med aktiv skuldhantering. Effekten av verkliga ränteförändringar kan därför avvika från analysen.

Finansierings- och likviditetsrisk

Med likviditets- och upplåningsrisker avses risken att tillräcklig likviditet inte är tillgänglig vid önskad tidpunkt, samt att refinansiering av förfallna lån blir kostsam eller försvårad. Finanspolicyn anger att likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Koncernens likvida medel hanteras via instrument som har god likviditet eller kort löptid. Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 829 mkr (1 100), varav likvida medel uppgår till 98 mkr (88). Tillgången till likviditet bedöms vara tillräcklig för att hantera kommande 12 månaders likviditetsbehov. Framtida refinansieringsbehov hanteras i enlighet med aktuell finanspolicy.

Kreditrisk

Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. I syfte att sprida kreditriskerna begränsar finanspolicyn med vilka motparter, och för hur stor volym, ett avtal får ingås. Avtal ingås endast med välkända och väl genomlysta motparter där den externa kreditvärderingen är hög. Sedvanliga kreditprövningar ska genomföras innan ny hyresgäst accepteras. Den maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar och reversfordringar motsvaras av dess redovisade värde. Kreditrisken i finansiella motparter motsvaras av bokfört värde för kassa och bank.# Finansiella rapporter

FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE, mkr

	2023-12-31	2023-12-31
	Nivå 2	Nivå 2
KONCERNEN
Derivatinstrument	-338	-338
Summa	-338	-338

Verkligt värde av en derivataffär kan beskrivas som det riskfria marknadsvärdet med justering för värdet av motpartsrisk. Värdet av motpartsrisken kan beräknas genom att estimera förväntad kreditexponering vid fallissemangstidpunkten, risken för fallissemang samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Om en derivataffär avslutas i förtid, med anledning av motparts fallissemang, uppstår förluster för derivat med positiva marknadsvärden. För derivat med negativa marknadsvärden föreligger ingen förlust. För att begränsa motpartsrisken omfattas samtliga derivataffärer av ramavtal med nettningsklausuler. Detta möjliggör kvittning av positiva och negativa marknadsvärden så att fordran eller skulden till motparten utgörs av nettot av samtliga marknadsvärden på utestående derivataffärer parterna emellan. Mot bakgrund av nettoskulden bedöms motpartsrisken på derivataffärerna som försumbar i förhållande till utestående marknadsvärden. Koncernen har anslutit sig till ISDA:s 2013 EMIR-protokoll som behandlar de riskbegränsningstekniker som föreskrivs i EMIR.

Till höger framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning.

	Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde	Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet	Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde	Icke finansiella instrument
Mkr	2023	2022	2023	2022
KONCERNEN
TILLGÅNGAR
Hyresfordringar	34	31	-	-
Övriga fordringar	191	454	-	-
Kassa och bank	98	88	-	-
Övrigt	-	-	-	-
SKULDER	-	-	-	-
Räntederivat	-	-	338	-143
Räntebärande skulder	-	-	-	-
Leverantörsskulder	-	-	-	-
Övriga skulder	-	-	-	-
Övrigt	-	-	-	-
Summa	323	573	338	-143

Den totala kreditexponeringen motsvaras av de värden som anges i ovanstående tabeller. Finansiella instrument, såsom hyresfordringar, leverantörsskulder etc., redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning. Det verkliga värdet bedöms därför överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning. Det innebär att upplupet anskaffningsvärde i huvudsak överensstämmer med verkligt värde.

LÖPTIDSANALYS AVSEENDE FINANSIELLA TILLGÅNGAR, mkr

	0–1 månad	1–3 månader	3–12 månader	1–3 år	0–1 månad	1–3 månader	3–12 månader	1–3 år
	2023	2023	2023	2023	2022	2022	2022	2022
KONCERNEN
Reversfordringar	-	0	-	-	-	0	-	-
Kundfordringar	-	34	-	-	-	31	-	-
Övriga fordringar	-	20	52	-	-	61	251	-
Likvida medel	-	-	-	-	-	-	-	-
Summa	0	54	52	0	0	92	251	0

	0–1 månad	1–3 månader	3–12 månader	1–3 år	0–1 månad	1–3 månader	3–12 månader	1–3 år
	2023	2023	2023	2023	2022	2022	2022	2022
MODERBOLAGET
Kundfordringar	-	0	-	-	-	0	-	-
Fordringar hos koncernföretag	-	0	0	-	-	0	0	-
Övriga fordringar	-	134	14	-	-	240	12	-
Likvida medel	-	-	-	-	-	-	-	-
Summa	0	135	14	0	0	241	1	2

LÖPTIDSANALYS AVSEENDE FINANSIELLA SKULDER, mkr

	0–1 månad	1–3 månader	3–12 månader	1–3 år	0–1 månad	1–3 månader	3–12 månader	1–3 år
	2023	2023	2023	2023	2022	2022	2022	2022
KONCERNEN
Leverantörsskulder	-	143	-	-	-	159	-	-
Amortering av skulder	-	4 051	2 638	8 206	-	432	3 660	10 069
Räntekostnader	-	193	578	1 541	-	131	393	1 049
Derivatinstrument	-	-47	-150	-374	-	-24	-66	-84
Summa	-	4 339	3 066	9 373	0	699	3 987	11 034

	0–1 månad	1–3 månader	3–12 månader	1–3 år	0–1 månad	1–3 månader	3–12 månader	1–3 år
	2022	2022	2022	2022	2021	2021	2021	2021
MODERBOLAGET
Leverantörsskulder	-	6	-	5	-	-	-	-
Amortering av skulder	-	1 543	2 562	2 786	-	104	1 586	4 175
Räntekostnader	-	91	274	732	-	55	165	439
Derivatinstrument	-	-47	-150	-374	-	-24	-66	-84
Summa	-	1 593	2 686	3 144	0	140	1 684	4 530

Redovisningsprincip

Finansiella instrument, såsom till exempel räntebärande skulder, räntederivatinstrument och låneskulder, redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. För samtliga finansiella skulder, om inte annat anges, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. Finansiella skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t.ex. leverantörsskulder och leasingskulder. Merparten av kreditavtalen är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har koncernen ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs i den period de avser. Samtliga finansiella instrument värderas enligt nivå 2, det vill säga huvudsakligen baserat på observerbara marknadsdata för tillgången eller skulden. Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflödena som därmed uppstår nuvärdesberäknas med den implicita stiborkurvan. För de stängningsbara swapar som finns i portföljen har optionsmomentet inte åsatts något värde, då stängning inte ger upphov till någon resultateffekt. Utgivaren beslutar om stängning skall ske.

NOT 20 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER, mkr	2023	2022	2023	2022
KONCERNEN
Förskottsbetalda hyror	440	405	-	-
Upplupna driftskostnader	31	30	-	-
Upplupna projektkostnader	172	-	-	-
Upplpna personalkostnader	18	25	18	25
Upplupna räntekostnader	50	9	28	6
Övriga poster	51	130	13	7
Summa	661	599	59	38

1 Under 2022 ingick upplupna projektkostnader bland övriga poster.

NOT 21 FÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

FÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, mkr	Bokfört värde 2022	Kassaflöde	Ej kassaflödespåverkande förändringar Orealiserade värdeförändringar	Förvärv	Omklassificering	Bokfört värde 2023
KONCERNEN
Långfristiga skulder till kreditinstitut	10 781	965	-	-	-	1 236
Kortfristig del av långfristiga skulder	5 478	-149	-	-	-	1 244
Checkräkningskredit	-	-	-	-	-	-
Summa	16 259	816	-	-	-	8

FÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, mkr	Bokfört värde 2022	Kassaflöde	Ej kassaflödespåverkande förändringar Orealiserade värdeförändringar	Förvärv	Omklassificering	Bokfört värde 2023
MODERBOLAGET
Långfristiga skulder till koncernföretag	7 139	-68	-	-	-	-
Långfristiga skulder till kreditinstitut	4 138	472	-	-	-	-
Kortfristig del av långfristiga skulder	1 675	-14	-	-	-	-
Checkräkningskredit	-	-	-	-	-	-
Summa	12 952	390	-	-	-	382

NOT 22 SKULDFÖRVALTNING

Målet för kapitalstrukturen är en soliditet om lägst 35 procent och en belåningsgrad om högst 55 procent. Diös har en covenant på finansiella avtal som medger en räntetäckningsgrad om lägst 1,8 gånger, en soliditet om lägst 25 procent och belåningsgrad om högst 65 procent. Värdet på tillgångarna uppgick per den 31 december 2023 till 31 714 mkr (31 733). Dessa finansierades dels genom eget kapital om 10 968 mkr (12 102), dels genom skulder om 20 746 mkr (19 631), varav 17 083 mkr (16 259) var räntebärande fastighetskrediter.# Finansiella Rapporter

Finansiering och Hantering av Finansiella Risker

Finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Den finansiella verksamheten är centraliserad till moderbolaget. Finansfunktionen fungerar som koncernens internbank med ansvar för koncernens finansiering, hantering av finansiella risker samt cash management. I finanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av de finansiella riskerna samt den övergripande ansvarsfördelningen. Den finansiella verksamheten skall bedrivas så att kostnaderna för finansiell riskhantering minimeras. Det innebär att finansiella transaktioner genomförs utifrån bedömning av koncernens behov av finansiering, likviditet och önskad ränterisk.

Policy	Utfall
Belåningsgrad	54,4%
Räntetäckningsgrad	2,2 ggr
Valutarisk	Ingen exponering
Likviditetsreserv	829 mkr i outnyttjat beviljat kreditutrymme
Soliditet	34,6%

Finanspolicyn är fristående från de finansiella målen varför vissa avvikelser förekommer. Koncernens covenanter är soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belåningsgraden får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 gånger.

NOT 23 STÄLLDA SÄKERHETER

STÄLLDA SÄKERHETER, mkr	2023	2022	2023	2022
	KONCERNEN	KONCERNEN	MODERBOLAGET	MODERBOLAGET
Aktier i dotterbolag	7 707	8 411	2 296	2 106
Företagsinteckningar	239	239	-	-
Fastighetsinteckningar	16 335	15 523	-	-
Långfristiga fordringar i koncernföretag	-	-	4 732	4 176
Summa	24 280	24 173	7 028	6 282

NOT 24 EVENTUALFÖRPLIKTELSER

EVENTUALFÖRPLIKTELSER, mkr	2023	2022	2023	2023
	KONCERNEN	KONCERNEN	MODERBOLAGET	MODERBOLAGET
Borgensförbindelser till koncernföretag	-	-	10 819	10 447
Övriga eventualförpliktelser	2	2	2	2
Summa	2	2	10 821	10 449

När upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget ut borgen.

NOT 25 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De transaktioner med närstående som förekommit, bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Diös Fastigheter AB eller dess dotterbolag har själv, via bolag eller närstående, haft någon delaktighet i affärstransaktioner som varit eller är ovanliga till sin karaktär eller villkor och som inträffat under 2023. Transaktioner med bolagets största ägare AB Persson Invest uppgick till 1 procent (1) av bolagets inköpskostnader under året och avser leasing av personbilar. Dessa transaktioner skedde på marknadsmässiga villkor. Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare framgår av not 5.

NOT 26 HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG

Bolaget har meddelat att vd Knut Rost kommer sluta på Diös. Han arbetar kvar som vd i bolaget under 2024 eller tills ny vd har rekryterats. Diös avyttrar 22 bostadsfastigheter i Östersund och Gävle för 385 mkr. Frånträde sker under andra kvartalet 2024.

NOT 27 VINSTDISPOSITION OCH VINSTUTDELNING

Utdelningspolicy

Utdelningen ska uppgå till cirka 50 procent av årets resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:
Balanserat resultat 2 376 907 558 kr
Årets resultat -16 247 358 kr
Summa 2 360 660 200 kr

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
I ny räkning balanseras 2 360 660 200 kr
Summa 2 360 660 200 kr

Per den sista december 2023 uppgick antalet registrerade aktier i Diös till 141 785 165 aktier, varav 354 218 aktier i eget förvar.

Förslag till utdelning

Inför årsstämman 2024 föreslår styrelsen att ingen utdelning lämnas, med motivet att det skapar de bästa förutsättningarna för bolaget och aktieägarna i nuläget.

Redovisningsprincip

Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut.

Styrelsen och verkställande direktören i Diös Fastigheter AB (publ) intygar härmed att årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och RFR 2. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av bolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av bolagets utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget står inför.

Knut Rost
Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 20 mars 2024
Deloitte AB
Richard Peters
Auktoriserad revisor

Östersund den 20 mars 2024

Årsredovisningens undertecknande
Bob Persson
Ordförande

Erika Olsén
Ledamot

Per-Gunnar Persson
Ledamot

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att koncernredovisningen har upprättats enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av koncernens utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som koncernens bolag står inför.

Ragnhild Backman
Ledamot

Peter Strand
Ledamot

Tobias Lönnevall
Ledamot

Mathias Tallbom
Arbetstagarrepresentant

Krister Bergström, fastighetstekniker, och Roger Kennergren, teknisk Förvaltare, hos hyresgästen House Be i Åre.

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Diös Fastigheter AB (publ) organisationsnummer 556501-1771

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2023-01-01 – 2023-12-31 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37-44. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 32-70 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37-44.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Diös Fastigheter AB (publ) redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet var per den 31 december 2023 upptaget till 31 215 mkr. 88 procent av fastigheterna har värderats externt per den 31 december 2023. Utgångspunkten för värderingen av varje fastighet utgörs av en individuell bedömning av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värderingen bygger på väsentliga bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. För ytterligare information hänvisas till avsnittet om risker och riskhantering på sidorna 35-36, koncernens redovisningsprinciper på sidorna 53-54 och not 9 Förvaltningsfastigheter i årsredovisningen.

Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa:
* Vi har kartlagt och utvärderat metoden och processen avseende värdering av förvaltningsfastigheter.
* För att bedöma fullständighet och riktighet har vi för ett urval av fastigheter granskat indata för bl.a. intäkter samt de beräkningar som bolagets externa värderingsinstitut gjort i värderingsmodellen.## Revisionsberättelse

Finansiella rapporter

73
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion
Marknad
Strategi och affär
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:

identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.
skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen.

Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Diös Fastigheter AB (publ) för år 2023-01-01 - 2023-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

För ett urval av fastigheter har vi utvärderat och bedömt de väsentliga antaganden och bedömningar, däribland avkastningskrav, som använts i värderingsmodellen.
Vi har granskat att ändamålsenliga redovisningsprinciper tillämpats och erforderliga upplysningar lämnats i relevanta noter till de finansiella rapporterna.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för den andra information. Den andra informationen består av ersättningsrapporten samt sidorna 1-31, 76-102 i detta dokument men innefattar inte årsredovisningen, koncernredovisningen och vår revisionsberättelse avseende dessa. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.# Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende

företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaper. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns uttalande om Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2023-01-01 – 2023-12-31. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalandet

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Diös Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisning och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37-44 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Deloitte AB, utsågs till Diös Fastigheter AB (publ)s revisor av bolagsstämman 2023-04-18 och har varit bolagets revisor sedan 2005-05-30.

Östersund den 20 mars 2024

Deloitte AB
Richard Peters
Auktoriserad revisor

Revisorns utlåtande

Revisorns rapport över översiktlig granskning av Diös Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten.

Till Diös Fastigheter AB, org.nr 556501-1771

Inledning

Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Diös Fastigheter AB att översiktligt granska Diös Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning för år 2023. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidorna 76-94 varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidan 77.

Styrelsens och företagsledningens ansvar

Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidorna 76-94 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.# Revisorns utlåtande

Finansiella rapporter

Introduktion

Marknad

Strategi och affär

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkese- tiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Diös Fastigheter AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möj- ligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definie- ras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprät- tande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan.

Uttalanden

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna.

En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.

Östersund den 20 mars 2024

Deloitte AB
Richard Peters
Auktoriserad revisor

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Hållbarhetsrapport

Vårt hållbarhetsarbete är en central del av vår affär och genomsyrar hela verksamheten. Vi tror att långsiktiga investeringar, en effektiv förvaltning och moderna kontorserbjudanden bidrar till en positiv utveckling i norra Sverige. Genom hela vår verksamhet vill vi göra schyssta affärer som tar ansvar för miljö, klimat och människor. Idag är hållbarhetsrapporteringen omfattande och ställer höga krav på läsaren att vara insatt i både generella och specifika hållbarhetsfrågor. Hållbarhetsrapporten utvecklas också varje år för att efter- likna den finansiella rapporten. För den ovane läsaren vill vi ge några tips:

Sidorna 77-82 innehåller en övergripande beskrivning av bolagets hållbarhetsarbete, styrning, mål och prioriteringar.
Sidorna 83-90 innehåller den mer omfattande rapporteringen av alla hållbarhetsrelaterade nyckeltal inom både personal, miljö och klimat samt styrningsfrågor.
Inledningen innehåller generella principer för hållbarhetsrapportering, till exempel vilka ramverk och standarder vi förhåller oss till.
Till alla tabeller och diagram finns principer, uppskattningar och bedömningar kring specifika nyckeltal, antaganden och definitioner.
Sidorna 91-92 innehåller rapportering enligt EU:s taxonomi.
Sidan 93 innehåller hänvisningar till nyckeltal som återfinns och definieras av GRI och EPRA, som är två av de standarder som vi förhåller oss till.

Hållbarhetsrapport
Johanna Olofsson, hållbarhetschef.

Introduktion

Marknad

Strategi och affär

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbara lösningar är en del av vår vardag. Vi har valt en strategi där långsiktiga beslut bygger ett attraktivt och motståndskraftigt fastighetsbestånd.

Väsentlighet och påverkan

Vår verksamhet ska bidra till en positiv samhällsutveckling där vi agerar på ett ansvarsfullt sätt för att skapa affärsmöjligheter med god kännedom om eventuell negativ påverkan. Löpande intressentdialoger och dagliga omvärldsbevakning ger oss förståelse för vår påverkan samt hur vi proaktivt skaffar oss hanteringsutrymme. Vi gör en väsentlighetsbedömning av hållbarhetsrelaterade frågor och dess relevans för oss som bolag. Väsentliga hållbarhetsfrågor utgör grunden för våra tre fokus- områden; miljö och klimat, människor och schyssta affärer. Vi har åtagit oss att följa FN Global Compacts tio vägle- dande principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö samt affärsetik. För att bidra till FN:s globala utvecklingsmål har vi satt vetenskapligt baserade miljömål enligt Science Based Target initiative som linjerar med Parisavtalet. Vd är ytterst ansvariga för Diös hållbarhetsfrågor där håll- barhetschef har ett operativt ansvar att driva och utveckla hållbarhetsstrategin i bolaget.

Miljö & klimat

Vi ska halvera våra egna koldioxidutsläpp till 2030 för att senast 2045 nå nettonollutsläpp. Att optimera fastigheters energianvändning samt effektivisera arbetssätt minimerar vår påverkan från materialval och minskar vårt generella resurs- beroende. Genom miljöcertifieringar och klimatanpassningar bygger vi en attraktivare fastighetsportfölj med lägre risk. Väsentliga aspekter är energi- och vattenanvändning, avfall, koldioxidutsläpp och miljöcertifiering.

Människor

Medarbetarna är vår viktigaste tillgång. För att engagera och motivera våra medarbetare jobbar vi förebyggande med hälsa och välmående, säkerhet, kompetensutveckling och inklude- ring. Med vår People Plan lägger vi en grund till en lärande kultur och ett modigt ledarskap som skapar förutsättningar för en trygg miljö för samtliga medarbetare.

Schyssta affärer

Att stå upp för ett respektfullt och korrekt verksamhetsut- övande gör oss trygga i vår affär samtidigt som vi tar ansvar för vår påverkan i värdekedjan. Vi utgår ifrån vår uppförandekod och gällande affärspraxis för att driva ansvarsfulla affärer. De väsentliga aspekter som detta område fokuserar på är ekonomisk utveckling över tid och antikorruption.

Vår långsiktiga affär

# Ökad förståelse utifrån risker och möjligheter

Identifiering av hållbarhetsrisker är en förlängning av vårt ordinarie riskarbete där vi bedömer sannolikhet och konse- kvenspåverkan. Fysiska risker och omställningsrisker till följd av klimatförändringar kan innebär stora finansiella riskerna för fastighetsbolag. Dessa risker finns med i bolagets årliga riskrevisionsarbete. Vi ser redan idag att arbetet utifrån TCFD:s upplysnings- krav ger oss möjlighet att fatta informerade beslut, agera fram- åtlutat mot kommande regelverk samt bibehålla konkurrens- kraft i ett föränderligt samhälle. Regionala klimatriskanalyser ger oss möjlighet att arbeta vidare med att upprätta konkreta aktiviteter och rutiner för att underlätta omställningen till en robust, klimatanpassad verksamhet. Lokala karteringar ger förvaltningen bättre verktyg att arbeta vidare med invente- ringen av det totala beståndet på fastighetsnivå och skapa proaktiva förvaltningsrutiner.

# Ansvar och styrning

Vi ska som bolag följa gällande lagar och direktiv samt linjera med rådande branschpraxis. Som bolag sätter vi stort värde i vår värdegrund där vi ska vara enkla, nära och aktiva.

# Processer och styrdokument

För att säkerställa ett korrekt agerande mot människor och miljö har vi ett arbetssätt som stöttas av styrdokument och processer som stärker ett affärsetiskt agerande och vår affär. Styrdokument på policynivå är beslutade, godkända av styrelsen och publicerad på vår hemsida. Vår uppförandekod förmedlar etiska värderingar och affärsmässiga principer till medarbetare, leverantörer, affärspartner och ägare samt ger vägledning i det vardagliga arbetet. Uppförandekoden stöttar medarbetare och leverantörer som ska representera Diös genom att följa tillämpliga lagar, förordningar och internationella överenskommelser.

agera affärsmässigt genom att ej ta emot eller överräcka otillåtna förmåner eller gåvor.
undvika intressekonflikter, inklusive konkurrerande verksamhet, som kan skada bolaget.
värna bolaget och andra medarbetares integritet samt skydda affärskänsliga uppgifter, data och tillgångar.

# Ansvar och delegering

Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolagets riskhan- tering. Uppföljning sker inför fastställande av årliga verksam- hetsmål för att säkerställa att arbetet med hållbarhetsrelaterade frågor fortgår enligt uppsatta mål och handlingsplaner. Styrel- sens arbete beskrivs på sidan 39 i Bolagsstyrningsrapporten. Vd och koncernledning ansvarar för att styrelsens direktiv verkställs i det operativa arbetet. Vd ansvarar för att informera styrelsen om utvecklingen. Hållbarhetschefen har genom dele- gation det operativa ansvaret att driva hållbarhetsfrågor, föreslå mål, bevaka exempelvis klimatriskanalyser samt följa upp och rapportera utfall till koncernledningen. Genom att aktivt arbeta med hela bolaget och samlas kring våra hållbarhetsmål och skapa förståelse för våra egen påverkan ökar vi kunskapen internt för att etablera rutiner och arbetssätt som stärker vår affär och minimerar risken för oförutsedda eller potentiella risker.

Sidhänvisning	Introduktion	Hållbarhetsrapport	Nyckeltal
Affärsmodell	16-30	78-81
Policy och resultat av policyn		78-81
Väsentliga risker och hur de hanteras		78-81
Resultatindikatorer			84-90
Upplysningar enligt ÅRL

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Miljö och klimat

Fastighetssektorn i Sverige står för cirka 20 procent av de nationella utsläppen där våra utmaningar främst ligger i byggproduktion och driftskede. Under året har vi haft stort fokus på att öka kunskapen och möj- liggöra klimatsmarta val inom våra byggprojekt för att minimera klimatpåverkan.# Hållbarhetsrapport

Miljö och klimat

Vårt fastighetsbestånd är övervägande centralt placerat och utvecklas främst genom om- och utbyggnad av befintliga fastigheter eller genom förtätning av staden på redan hårdgjorda ytor. Vi strävar efter ett modernt och energieffektivt fastighetsbestånd där vi använder oss av fossilfri energi och vi vill se ett ökat samarbete framåt med våra energileverantörer för att nå gemensamma klimatmål. Genom miljöcertifieringar ställer vi krav på hur våra fastigheter ska byggas och förvaltas, material- och teknikkrav skruvas åt samt ökar fokus på återbruk där cirkularitet minskar vår negativa påverkan.

Utsläpp

Utsläpp från investeringar

Mellan åren 2020–2021 genomförde vi en klimatkartläggning för alla utsläpp inom bolaget. Den geografiska närheten till förnyelsebara och fossilfria energikällor ger vår marknad grundförutsättningar för låg klimatpåverkan. Tillgång till fossilfri energi på vår marknad har de senaste åren gett oss ett stabilt och relativt lågt elpris jämfört med södra Sverige. Det skapar förutsättningar för omställning i en tid med behov av ökad kapacitet på elnätet, en orolig elmarknad och stigande priser på ursprungsmärkningar. Utöver våra egna utsläpp, scope 1 och 2, är byggproduktionen den utsläppspost i scope 3 där vi har störst rådighet.

Omvärldsfaktorer

Agenda 2030 och FN:s globala utvecklingsmål
EU:s klimatmål och taxonomi
GHG-protokollet samt Science Based Target initiative, SBTi
Nationell miljölagstiftning och klimatmål

Risker & möjligheter

Klimatanpassning av fastighetsbestånd
Attraktivt erbjudande för hyresgäster och investerare
Omställningsrisker kopplat till förändrade lagar och regler, skatter och andra avgifter

Styrdokument

Hållbarhetspolicy
Miljöpolicy
Policy för ansvarsfullt byggande

Mål

Halverade koldioxidutsläpp inom scope 1 och 2 senast 2030 jämfört med 2018
Årlig energieffektivisering om 3 procent
55 procent gröna fastigheter till 2026

Tillsammans med andra aktörer har vi anslutit oss till lokala återbruksprojekt där målet är att skapa synergier på regional nivå för att förflytta våra materialresurser i avfallshierarkin.

Färdplan mot halverade utsläpp

För att nå våra klimatmål både på medellång (3–5 år) och lång sikt (>5 år) har vi satt upp en färdplan som förtydligar och ger en översikt var vi ska arbeta för att sänka våra utsläpp inom varje område.

Direkta utsläpp, scope 1

Proaktivt ersätta köldmediekyla med mer hållbara val såsom frikyla, fjärrkyla eller naturliga köldmedier.
100 procent eldriven servicebilflotta.

Indirekta utsläpp från inköpt energi, scope 2

100 procent fossilfri energi (idag 99 procent). Dialog sker med våra energileverantörer för att säkra att exempelvis torv fasas ut enligt plan.
Öka andelen förnyelsebar energi från solceller på våra fastigheter.
Engagera oss i samverkansprojekt kring effekt- och energigemenskap.

Indirekta utsläpp i värdekedjan, scope 3

Minska materialanvändningen och säkra cirkulära flöden från våra projekt och öka andelen interna återbruksprojekt.
Partnerskap kring materialåterbruk i våra städer.
Förbättra förutsättningar för våra hyresgästers avfallshantering och miljövänliga transporter.

Gröna fastigheter

Strategisk förflyttning av fastighetsportföljen

Nationella byggregler och hållbarhetskrav från EU utvecklas i snabb takt och flyttar fram förväntningar samt krav på fastigheter ur ett klimat- och energiperspektiv. Gemensamma satsningar inom fastighetsbranschen skapar nya möjligheter för erfarenhetsutbyte och snabbare utveckling. För att förflytta befintligt bestånd har vi valt att arbeta med tre kriterier med tydlig koppling till vår förvaltning: Miljöcertifieringar, energiprestanda och lokala klimat- och sårbarhetsanalyser. Genom att målsätta och konkretisera den förflyttning vi vill göra har vi skapat engagemang bland medarbetarna, ett attraktivare erbjudanden för hyresgäster och investerare samtidigt som vi effektiviserar förvaltningen.

KLIMATMÅLSUPPFÖLJNING, STBI

	2018	2020	2022	2024	2026	2028	2030
ton CO₂ e	0	1 000	2 000	3 000	4 000	5 000	6 000
	7 000	8 000

Drivmedel
Köldmedier
El
Fjärrvärme
Fjärrkyla

Introduktion	Marknad	Strategi och affär	Ekonomisk redovisning	Finansiella rapporter	Hållbarhetsrapport	Nyckeltal
79	Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

All nyproduktion miljöcertifieras och vi väljer miljöcertifieringssystem utifrån ett värdeskapandeperspektiv i respektive projekt och prioriterar ett förvaltningsarbete som sätter hyresgästvärdet i fokus. EU:s taxonomi har de senaste året satt sin prägel i certifieringssystem och likriktar miljö- och klimatkrav vilket bidrar till förutsägbarhet och standardiseringar.

Klimatanpassning

Omställning för ökad motståndskraft

Vårt fastighetsbestånd är till största delen befintliga fastigheter byggda under olika årtionden. Klimatförändringarna innebär ökad förekomst av fysiska risker med skador på egendom till följd av förändrade klimatförhållanden. Det innebär att vi måste utveckla våra fastigheter utifrån nya förutsättningar i förvaltning och genom investeringar. Vi har genomfört klimatriskanalyser för hela portföljen som bygger på regional och lokal kartering. De fysiska risker som identifierats och bedöms som betydande för vårt fastighetsbestånd är översvämningar och högre temperatur. Översvämningar riskerar inträffa huvudsakligen till följd av skyfall. Våra städers nordliga läge innebär att temperaturrelaterade risker är mindre väsentliga för oss som fastighetsbolag. Även om vi ser en något ökad efterfrågan på kyla i kontorslokaler är det från låga nivåer och tros bero på ökade komfortkrav snarare än ett faktiskt kylbehov. Klimatriskanalysen pekar på regionala skillnader där ett fåtal områden även berörs av risk och utsatthet för exempelvis ras och skred. I dagsläget är vår bedömning att översvämning till följd av skyfall är en den största och mest akuta risken vilket gör den prioriterad. Utifrån karteringarnas sannolikhetsbedömning har lokala sårbarhetsanalyser genomförts på fastighetsnivå. Detta arbete ger oss möjlighet att se över förvaltningens beredskap att förebygga skador till följd av till exempel skyfall. Arbetet att upprätta lokala adaptionsplaner och förvaltningsrutiner förankrar en riskmedvetenhet i hela organisationen.

Fysiska klimatrisker är påtagliga för oss som fastighetsbolag, därutöver står vi som bolag inför risker och möjligheter kopplat till den gröna omställningen. Risker vi identifierat som väsentliga är höjda priser på utsläpp av växthusgaser, råvaror och klimatsmart teknologi, reglering av befintliga produkter och tjänster samt ökade kostnader för energi till följd av regionens industriella utvecklingstakt.

Hållbarhetsrapport	Miljö och klimat	Lars-Göran Andersson Bång, energiingenjör.
Introduktion	Marknad	Strategi och affär
80	Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Människor

Vi vill utveckla fastigheter, kvarter och stadsdelar där människor känner sig trygga, vill arbeta och leva. För att förstå de parametrar som skapar trygghet, välmående och attraherar människor verkar vi nära vår marknad och bygger lokala relationer. För att vara en attraktiv arbetsgivare där medarbetare trivs och utvecklas arbetar vi med kompetenshöjande insatser och ett modigt ledarskap. Med fokus på hälsofrämjande satsningar bibehåller vi en låg sjukfrånvaro och hög rekommendationsvilja. Jämställdhet och mångfald är viktigt för oss som bolag och genom ett aktivt arbete har vi idag en jämn könsfördelning i våra chefsled.

Medarbetare

Aktiva medarbetare och modiga ledare

Våra kontor är mötesplatsen för våra medarbetare. Det är på kontoren och i vår digitala samvaro vi bygger vidare på en god företagskultur. Genom vår kompetensarena Diös Academy erbjuder vi medarbetare att ta del av utbildningsmaterial på en digital plattform med både informativt och inspirerande innehåll. Vi kan fortsatt visa på ett högt rekomendationsvärde bland medarbetare i resultatet från våra eNPS-mätningar. För att verka hälsofrämjande adderar vi mervärden såsom sjukvårdsförsäkring, friskvårdsbidrag samt hälsoundersökningar till våra anställda. Under året har Transaktionschef samt IR-chef har tagit plats i koncernledningen. Vi knyter ihop hållbarhetsteamet med ekonomiteamet under IR-chef för att skapa bättre förutsättningar inför kommande rapporteringskrav.

Omvärldsfaktorer

Agenda 2030 och FN:s globala utvecklingsmål
UN Global Compact
Nationell arbetsmiljölagstiftning
Trygghet och förutsägbarhet genom kollektivavtal

Risker & möjligheter

Engagerade medarbetare och effektiv organisation
Hälsa och säkerhet i fokus på arbetsplatsen
Ett attraktivt arbetsgivarvarumärke som representerar långsiktiga relationer

Styrdokument

Uppförandekod för medarbetare
Hållbarhetspolicy
Likabehandlingspolicy
Arbetsmiljöpolicy

Mål

eNPS > 45 poäng
Bibehållen låg sjukfrånvaro
Nolltolerans mot diskriminering och trakasserier
Inga olycksfall i arbetet

Hälsa och säkerhet

Trygga arbetsplatser

Arbetsmiljö är en prioriterad fråga för Diös och vi värnar både medarbetares och leverantörers hälsa och säkerhet. Målsättningen är att ingen medarbetare blir sjuk eller skadas på grund av sitt arbete på någon av våra arbetsplatser. Arbetet utvecklas och förbättras genom samverkansgrupper och skyddsronder.

På den svenska marknaden är respekten för mänskliga rättigheter att betrakta som en självklarhet. Den svenska modellen skapar ett tydligt ramverk för oss som bolag att förhålla oss till och ger våra anställda en stark arbetsmiljölagstiftning och medbestämmandelag. För oss är kollektivavtal och föreningsfrihet en självklarhet. De tio principerna i FN:s Global Compact är basen för vår uppförandekod som förstärker vikten av att agera för att stödja och respektera internationella bestämmelser. Utifrån vårt inflytande som arbetsgivare och affärspart vill vi säkerställa att vi inte är iblandad i överträdelser och föregå med gott exempel där vi tar ställning för att värna om alla människor i våra städer.# Hållbarhetsrapport

Människor

FÖRDELNING KVINNOR, MÄN OCH ÅLDER

Introduktion
Marknad
Strategi och affär
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal 81

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Schyssta affärer

Att upprätthålla högt förtroende är en förutsättning för att bedriva verksamheten på ett effektivt och värde skapande sätt. Hela vår verksamhet och alla affärsrelationer präglas av ärlighet, oberoende, transparens och god affärssed.

Ett etiskt förhållningssätt främjar affären
Att följa gällande regelverk är en hygienfaktor för oss och våra affärsrelationer. Vi ser kontinuerligt över våra interna processer och inkluderar kunskapshöjande åtgärder genom hela vår värdekedja för att säkerställa en hög affärsetisk efterlevnad. Vår uppförandekod definierar kraven på hur vår verksamhet ska bedrivas med ansvar för människor, miljö och samhälle. Genom vår uppförandekod för leverantörer förlänger vi våra egna krav ut i värdekedjan.

Vi investerar i utveckling av befintligt fastighetsbestånd och nyproduktion. Genom påbyggnad, utbyggnad och förtätning tar vi tillvara på de förutsättningar som finns i städerna och skapar mervärden som ökad trygghet och attraktiva mötesplatser.

Grön finansiering

Förutom våra hyresgästers krav på vårt erbjudande är det idag kapitalmarknaden som ställer de största kraven på vårt hållbarhetsarbete gällande lagefterlevnad, styrning och uppföljning. Vårt gröna finansieringsramverk, upprättat i enlighet med EU:s taxonomi samt European Green Bond-standard

Risker & möjligheter

Gröna fastigheter skapar fördelaktiga finansieringsmöjligheter
Lag- och regelefterlevnad
Prioriterad säkerhet och personlig integritet
Långsiktigt förtroende för vår affär bygger ett varumärke med gott anseende

Styrdokument

Uppförandekod för medarbetare och leverantörer
Antikorruptionspolicy

Mål

Nolltolerans mot korruption och mutor
Högt förtroende i långsiktiga relationer

och lanserat som ett av Europas första, har möjliggjort nya finansieringslösningar av våra gröna fastigheter. Att linjera med EU:s taxonomikrav skapar förutsättningar för en mer jämförbar och transparent rapportering med tydliga definitioner för vad som anses bidra till en långsiktigt hållbar utveckling. Arbetet med att skapa ytterligare utrymme för grön finansiering ger oss bättre tillgång till bank- och kapitalmarknaden med generellt bättre finansieringsvillkor.

Integritet och konfidentiell information

Hög integritet och säkerställd konfidentialitet är grundläggande för börsnoterade bolag. Att skydda känslig information är inte bara en skyldighet gentemot våra intressenter, utan en central del av det förtroende vi strävar efter att bygga och upprätthålla. Behandling av personuppgifter och skydd av personlig integritet omfattas av vår dataskyddspolicy som utgår ifrån allmänna dataskyddsförordningen, GDPR.

Samhällsansvar

Att bedriva en ansvarsfull affärsverksamhet handlar även om att bidra till det skattesystem som finansierar det svenska välfärdssystemet. Att följa gällande skatteregler och betala rätt skatt är självklart på samma sätt som vi har ett affärsmässigt ansvar att driva vår verksamhet utifrån aktieägarnas intresse. Där skattereglerna inte ger tydlig vägledning strävar vi efter försiktighet och transparens.

Hållbarhetsrapport
Schyssta affärer
Introduktion
Marknad
Strategi och affär
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal 82

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Våra affärer ska präglas av hög affärsetik och uppförandekoden beskriver hur vår verksamhet ska bedrivas för att värna FN:s principer om mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och antikorruption. Vår uppförandekod är upprättad i en medarbetarversion och en för våra leverantörer, fastställda av styrelsen med vd som ytterst ansvarig för att koden efterlevs. För oss är det en självklarhet att så långt vi kan ställa krav på våra leverantörers hantering av mänskliga rättigheter och minska risken för bristande lagefterlevnad eller andra kränkningar i leverantörsled. Det gör vi genom vår uppförandekod och antikorruptionspolicy. Vi är övertygade om att främjande av en hög affärsetik börjar med ansvaret hos styrelse och koncernledning för att sträcka sig vidare ut i hela verkasmheten.

Så här jobbar vi idag:

Fånga upp avvikelser. Vår visselblåsartjänst samt processer för avvikelsehantering säkerställer trygg och affärsmässig verksamhet. Tjänsten möjliggör anonym rapportering av avvikelser och är tillgänglig på vår hemsida.
Granskningsförfarande. Standardiserade kontroller utifrån leverantörskategori och inköpsvolym genomförs löpande. Ett vidareutvecklingsarbete pågår för att säkerställa policyefterlevnad hos större leverantörer.
Fokus på utbildning. Kompetenshöjande insatser för att öka medvetenheten bland medarbetare kring risker och regelverk.
Rutinmässig uppföljning. En effektiv internkontroll möjliggör rapportering av insatser och utfall.

Värdet av en hållbar värdekedja
Jonte Dahlberg, fastighetstekniker, Östersund.

Hållbarhetsrapport
Schyssta affärer
Introduktion
Marknad
Strategi och affär
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal 83

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Principer för hållbarhetsupplysningar

Allmän information

Diös Fastigheter AB upprättar årligen en hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen, ÅRL, som sammanfattar resultat samt påverkan från bolagets verksamhet från innevarande år under perioden 1 januari till 31 december. Rapporten publiceras samtidigt som den finansiella redovisningen där hållbarhetsrelaterad information angående bolagets strategi, marknad och styrning presenteras. Nyckeltal för väsentliga hållbarhetsfrågor redovisas utifrån GRI Standarder 2021 och enligt EPRA Sustainability Best Practice Recommendations, sBPR. Upplysningar redovisas för hela bolaget utifrån genomförd väsentlighetsanalys. Hållbarhetsupplysningarna redogör bland annat för principer, antaganden och omvandlingsfaktorer. Utöver detta redovisas information samt kommentarer till avgränsningar i eller utelämnande för respektive not. På hemsidan publiceras bolagets EPRA-rapport. För kompletterande hållbarhetsrelaterade upplysningar rapporterar Diös även till GRESB och UN Global Compact där bolagets ”Communication on Progress” är tillgänglig. Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad av extern part, se revisorsutlåtande på sidan 75.

Övergripande principer

Fastigheter som omfattas

Rapporteringen är begränsad till de fastigheter där bolaget har kontroll (operational control) enligt principerna i Greenhouse Gas Protocol, GHG-protokollet. Modellen har valts för att rättvist spegla statistik och data som bolaget direkt kan påverka. I fastigheter där hyresgästen är ansvarig för exempelvis energi-, vatten- eller avfallsavtal äger Diös inte mätdata och saknar därmed möjlighet att redovisa tillhörande information varför dessa fastigheter exkluderas. Där det är relevant redovisas segmentsuppdelning utifrån affärsenheternas geografiska uppdelning samt hyresklassning.

God tillgång till tillförlitliga data är en förutsättning för transparent rapportering. Diös arbetar aktivt för att förbättra tillgången till relevant fastighetsstatistik då korrekt underlag skapar förutsättningar för en effektiv teknisk förvaltning och optimering i våra fastigheter. Hur stor andel av fastigheterna som ingår i respektive indikator anges i anslutning till respektive nyckeltal. Datatäckning för avfall- och vattenförbrukning ligger lägre än datatäckning för energi vilket till stor del beror på manuell mätaravläsning.

Övrig omfattning på upplysningar

Utifrån en svensk lagstiftningskontext och med hänsyn till bolagets anställda väljer Diös att, utöver geografisk uppdelning per affärsenhet, rapportera medarbetarrelaterade nyckeltal utifrån könsfördelning samt ålder. I de fall gruppens storlek riskerat innebära att en parameter pekar ut individer väljer bolaget att inte segmentsredovisa, vilket då framgår av den specifika noten.

Uppskattningar och bedömningar

Diös hållbarhetsupplysningar baseras på faktiskt utfall för rapportåret. Inga upplysningar är uppskattade eller prognostiserade om inte annat anges.

Väsentliga förändringar

Tidigare års beräknade nyckeltal räknas om i de fall metodik, principer eller data av bättre kvalitet tillgängliggörs. Upplysningar om detta redovisas i möjligaste mån i anslutning till respektive hållbarhetsnot. För 2023 är väsentliga ändringarna sammanställda i tabellen nedan. För övriga omräkningar, se respektive hållbarhetsnot.

Mätetal	Värde 2022	Nytt värde	Anledning (not)
Totala utsläpp scope 2, ton CO2e	5 298	5 351	Nya emissionsfaktorer fjärrvärme (H1)
Utsläpp kategori 3.3, ton CO2e	748	691	Nya emissionsfaktorer fjärrvärme (H1)

Hållbarhetsstyrning

Ansvar, mandat och beslutsfattande

Diös styrelse fastställer bolagets affärsmodell där hållbarhet är en integrerad del. I samband med delårsrapporterna följs utfallet för prioriterade hållbarhetsmål upp. Delårsrapporter och årsredovisning, inklusive hållbarhetsrapport, godkänns av koncernledning och styrelse innan publicering.# Hållbarhetsrapport

Principer för hållbarhetsupplysningar

Introduktion

För att stärka styrelsens samlade kompetens med bäring på hållbarhetsfrågor inför kommande rapporteringskrav kommer utbildningsinsatser genomföras under 2024. Vd är ytterst ansvarig gentemot styrelsen. Koncernledningen ansvarar för att ta fram bolagets strategiska inriktning för hållbarhet, inklusive väsentliga hållbarhetsområden, samt hantering av risker och möjligheter. I den löpande verksamheten finns ett antal operationella ansvarsområden som delegerats av koncernledningen. Hållbarhetschef ansvarar för status för de övergripande målen, framtagning av hållbarhetsstrategin och samordning av hållbarhetsfrågor kopplat till bland annat riskhanteringsprocessen kopplat till klimatrisker. Hållbarhetsteamet har ett operationellt ansvar för att adressera tvärfunktionella projekt och gemensamma resursbehov eller investeringsförslag. Samverkan i specifika frågor berör bland annat följande funktioner: Tekniskt ansvarig ansvarar för energifrågor. CFO ansvarar för finansiella frågor och gröna investeringar, vilket inkluderar riskhanteringsprocess för klimatrisker. HR-avdelningen ansvarar för medarbetarnas kompetensförsörjning. Affärscheferna ansvarar för att driva hållbarhet och klimatarbete av förvaltningsfastigheter i linje med bolagets affärsplaner och hållbarhetsstrategi, vilket inkluderar frågor kopplat till avfall och cirkularitet samt miljöcertifieringar. I nyproduktion har projektchef operationellt ansvar för motsvarande frågor.

Systematiskt arbetssätt, riskhantering och klagomål

Diös verksamhet bedrivs utifrån ett systematiskt arbetssätt. Riskhanteringen är integrerad i den årliga strategiprocessen. Hållbarhetsrisker, inklusive klimatrelaterade risker, ingår i den samlade riskbedömningen och rapporteras årligen för styrelsen. Avvikelser kan rapporteras till närmsta chef, HR-avdelningen eller via den anonyma visselblåsarfunktionen. Avvikelserapporter följs upp och hanteras enligt gällande styrdokument och åtgärdsprocess. Utförlig information om ansvarsfördelning och regleringar finns i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37–42.

Intressentanalys och väsentlighet

Bolagets väsentlighetsanalys är gjord utifrån Global Reporting Initiatives, GRI, tidigare ramverksstandard Core. Vid större förändringar som påverkar affärsstrategiska beslut, verksamhet eller andra omvärldsfaktorer kan väsentlighetsanalysen kompletteras eller uppdateras. Under 2023 påbörjades ett översynsarbete för att säkerställa att bolagets identifierade områden är fortsatt relevanta samt eventuellt addera ytterligare perspektiv utifrån kommande lagstiftning och direktiv. Resultatet från den genomförda dubbla väsentlighetsanalysen planeras presenteras inför rapporteringsåret 2025.

Miljö, klimat och resurser

H1 KOLDIOXIDUTSLÄPP GRI 305

Målsättningar

Halvera koldioxidutsläppen till senast 2030 på vägen mot nettonoll 2045. 2030-målet är granskat och godkänt av Science Based Target initiativ, SBTi, och gäller utsläpp i scope 1 och 2 i förhållande till basåret 2018.

MARKNADSBASERADE UTSLÄPP OCH INTENSITET

	2023	2022	2018
Direkta utsläpp i scope 1, ton CO₂e	495	501	542
Indirekta energiutsläpp i scope 2, ton CO₂e	5 118	4 850	6 480
Övriga indirekta utsläpp i scope 3, ton CO₂e	800	744	844
Nettoutsläpp samtliga scope, ton CO₂e	6 414	6 095	7 866
Utsläppsintensitet scope 1 och 2, per kvm Atemp	3,1	3,0	3,7
Utsläppsintensitet scope 1 och 2, per kvm uthyrningsbar yta	3,5	3,3	4,8

PLATSBASERADE UTSLÄPP

	2023	2022	2018
Direkta utsläpp i scope 1	495	501	542
Indirekta energiutsläpp i scope 2	12 791	12 594	14 357
Varav el	7 673	7 744	7 877
Övriga indirekta utsläpp i scope 3	800	744	844
Nettoutsläpp samtliga scope	14 086	13 839	15 743

Under 2023 ökade de fjärrvärmerelaterade koldioxidutsläppen i absoluta tal jämfört med föregående år till följd av den kalla vintern. Trots ökningen ligger den totala utvecklingen i linje med bolagets målsättning då utsläppen har minskat med 20 procent sedan basåret. För att fortsätta sänka utsläppen krävs ytterligare energioptimeringar och kontinuerlig dialog med energileverantörer för att säkerställa att de följer sin kommunicerade planering för utfasning av fossila energikällor.

Principer för hållbarhetsupplysningar

Princip: Utsläppsberäkningar görs enligt GHG-protokollet utifrån Fastighetsägarnas rekommendationer. Metod för beräkningarna är baserad på operationell kontroll och presenteras utifrån marknadsbaserade emissionsfaktorer för elanvändning. I separat tabell redovisas utsläpp enligt platsbaserad metodik. Uppmätt data från leverantörer klassas som verifierat dataunderlag, övrig information bygger på beräkningar alternativt estimat, vilket redovisas i tabell på nästa uppslag tillsammans med datakällor för emissionsfaktorer. Utsläppsintensitet för scope 1 och 2 beräknas med två olika nämnare; Atemp samt uthyrningsbar yta. Energi är bolagets största kända utsläppspost, därav är det relevant att beräkna intensitet utifrån Atemp. För att linjera med finansiell redovisningen finns även upplysning kopplat till uthyrningsbar yta.

Uppskattningar och bedömningar: Utsläpp inom scope 2 omfattar inte fastigheter där hyresgäster har egna energiavtal. Uppmätt energidata kompletteras vid brister i datatäckning med schablonmässiga uppskattningar. Sammanställning över emissionsfaktorer för fjärrvärme publiceras av branschorganisationen Svensk fjärrvärme först under kommande år, vilket innebär att korrekt rapportering av utsläpp från fjärrvärme har en eftersläpning till andra kvartalet nästkommande år. För fjärrkyla används samma miljövärden som för fjärrvärme då andra värden inte finns tillgängliga. För de utsläppskategorier som helt saknar datatäckning eller estimat har en prioriteringsordning satts upp baserad på Fastighetsägarnas väsentlighetsanalys, där målet är att öka datatäckningen kommande år tillsammans med förvaltning och leverantörer.

Jan Fredriksson, teknisk förvaltare, och Markus Westman, kommersiell förvaltare, hos hyresgäst i Mora.

MARKNADSBASERADE UTSLÄPP

Metodik	Emissionsfaktor	Datakälla	Kommentar	2023	2022	2018
Direkta utsläpp i scope 1				495	501	542
Köpta energibränslen	45 51 92	Uppmätt Leverantörsstatistik
Drivmedel till tjänstefordon	44 48 -	Uppmätt Körda mil i tjänsten x Emissionsfaktor	Service- och poolbilar
	1 3 -	Uppmätt Samtlig bilar är eldrivna sedan 2020
Köldmedier	450 450 450	Beräknad Per kylmedietyp	Leverantörsspecifik. Beräknas utifrån en försiktighetsprincip om 4 procent av total fyllnadsmängd.
Indirekta energiutsläpp i scope 2				5 118	4 850	6 480
Inköpt el	0,25 0,26 0,26	Uppmätt 0,03 kg CO₂e/kWh	Jämtkraft. Vid beräkning av platsgenerella utsläpp används emissionsfaktor för nordisk elmix 90,4 g CO₂e/kWh
Inköpt fjärrvärme	5 019 4 721 6 480	Uppmätt Per ort	Svensk fjärrvärme 2022. Emissionsfaktorer för 2023 publiceras under andra halvan av 2024.
Inköpt fjärrkyla	99 129 -	Beräknad Per ort	Svensk fjärrvärme 2022. Samma emissionsfaktor som fjärrvärme. Emissionsfaktorer för 2023 publiceras under andra halvan av 2024.
Summa utsläpp scope 1 och 2				5 613	5 351	7 022
Övriga indirekta utsläpp i scope 3				800	744	844
3.1 Inköpta varor och tjänster	-	-	Fastighetsrelaterade utsläpp från skötsel och underhåll, reparation och ersättning, mindre renoveringar samt entreprenörer och tekniska konsulter
3.2 Kapitalvaror	-	-	Utsläpp från värdehöjande fastighetsutveckling såsom nyproduktion och ROT-projekt samt förvärv av nya fastigheter
3.3 Bränsle- och energirelaterade utsläpp	746 691 679	Uppmätt Per ort	Svensk fjärrvärme 2022. Emissionsfaktorer för 2023 publiceras under andra halvan av 2024.
3.4 Transport och distribution	-	-	Utsläpp från all typ av logistik. Låg relevans för fastighetsägare
3.5 Avfallshantering	-	-	Utsläpp relaterade till omhändertagande och behandling av avfall genererade i verksamheten
3.6 Tjänsteresor	55 53 147	Uppmätt	Resor med tjänstebil redovisas i scope 1
Flyg	47 43 -	Uppmätt Leverantörsstatistik
Tåg	0,02 0,00 -	Uppmätt Leverantörsstatistik
Bil	6 9 -	Beräknad 0,17 kg CO₂e/km	Energimyndigheten Körda mil x Emissionsfaktor.

Principer för hållbarhetsupplysningar

Introduktion

Marknad

Strategi och affär

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

86 Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

H2 ENERGIANVÄNDNING GRI 302

Energimixen är 99 procent fossilfri. All inköpt el är ursprungsmärkt från förnyelsebara källor.

Målsättningar

Årlig energieffektivisering om 3 procent i jämförbart bestånd.

TOTAL ENERGIANVÄNDNING (Abs)

	2023	Fossilfritt, %	2022	Fossilfritt, %
El	86 523	100	85 669	100
Fjärrvärme, ej normalårskorrigerad	146 614	97	119 211	96
Fjärrkyla	4 791	97	5 122	95
Egen elproduktion	1 934	100	2 045	100
Solenergi	1 379		1 466
Vindkraft	555		579
Total	239 862	99	212 047	98

ENERGIINTENSITET, kWh/Atemp (LfL)

	2023	2022
El	43,5	44,7
Fjärrvärme, normalårskorrigerad	73,0	74,4
Fjärrkyla	12,7	15,7
Total	129,2	134,7

Arbetet med att identifiera långsiktiga energiprojekt för att effektivisera och optimera fastigheternas energiförbrukning fortlöper, ett arbete som skapar vinster för bolaget, hyresgäst och klimat. Under 2023 redovisas en energibesparing om -2,1 procent (-3,3).

Princip
Användning i absoluta tal är all energi som använts i de fastigheter som varit i Diös ägo någon gång under året. Data för jämförbart bestånd kommer från fastigheter som varit i bolagets ägo under hela föregående samt innevarande år. För jämförbart bestånd normalårskorrigeras fjärrvärmedata med graddagar från Degreedays för samtliga orter förutom Gävle där SMHI används. Areamått som används är tempererad area, Atemp, då den anses vara mest relevant för jämförelse av energidata. I definitionen för andel fossilfri fjärrvärmeproduktion ingår energi från förnyelsebara källor samt spillvärme från industrin.

Uppskattningar och bedömningar
Information kommer från energiuppföljningssystemet. Datatäckningen för fjärrkyla är bristfällig och ingår därför inte i det årliga energimålet men följs upp och redovisas i totalen. I dagsläget kan energi som vidaredebiteras till hyresgäst inte redovisa.

H3 VATTENFÖRBRUKNING GRI 303-5

VATTENFÖRBRUKNING

	2023
Vattenmängd, m³	391 512
Vattenintensitet, m³/uthyrningsbar yta	0,24
Områden med vattenstress, %	0

Diös verksamhet använder enbart kommunalt vatten och fastighetsbeståndet ligger inte i områden med historisk vattenstress eller framtida betydande risk.

Princip
Varm- och kallvattenförbrukning i absoluta tal. Underlag kommer från energiuppföljningssystemet. Hyresgästers vattenanvändning där de ingått eget avtal redovisas inte, inte heller vattenanvändning på byggarbetsplatser för nyproduktion.

Uppskattningar och bedömningar
Datatäckningen för fastigheternas vattenförbrukning är cirka 70 procent. Lösningar för att arbeta med automatiserade vattenmätare och strukturerat få tillgång till dataunderlag är fortsatt en viktig fråga för bolaget.

H4 AVFALL OCH MATERIALANVÄNDNING GRI 302

Avfall från större projekt och nyproduktion rapporteras i EPRA-rapporten. Under 2023 var fyra projekt igång och genererade avfall på totalt 1 273 ton. Data samlas in från projektens entreprenörer.

H5 KLIMATUPPLYSNINGAR ENLIGT TCFD

Diös rapporterar rekommenderade upplysningar enligt Task Force on Climate-related Financial Disclosures, TCFD, rörande klimatrelaterade finansiella upplysningar, risker och möjligheter. Syftet är att främja tillförlitlig och konsekvent rapportering som stödjer navigeringen och arbetet mot en koldioxidsnål ekonomi. 2022 genomfördes en översyn av fysiska risker samt omställningsrisker kopplade till ett förändrat klimat, relevanta för Diös som bolag och fastighetsbeståndet. Analysen utgick från klimatscenarierna RCP 4,5 samt 8,5. Bedömning av övergångsrisker utgår från det globala hållbarhetsnätverket Network for Greening the Financial System, NGFS. Hela fastighetsbeståndet har genomgått en klimatkartläggning och samtliga affärsenheter har genomfört regionala klimatriskkarteringar. Resultatet är lokala riskanalyser som identifierar utsatta fastigheter i beståndet där nästa steg är att upprätta åtgärdsplaner. Arbetet har övergått till ett förvaltningsskede som stödjer verksamheten att navigera mot övergripande bolagsmål samt säkra ett långsiktigt robust fastighetsbestånd i varje stad. Omställningsrelaterade risker och möjligheter inom områdena policy, teknologi, marknad samt rykte har bedömts utifrån påverkansgrad och sannolikhet.

Styrning	Sida
Styrande organs tillsyn samt roll vid bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter	77, 83
Strategi	77-79, 86-87
Risker och möjligheter som identifierats på kort, medellång och lång sikt samt dess effekter på verksamhet, strategi och ekonomiska planering.	77-79, 86-87
Motståndskraften i organisationens strategi med hänsyn till klimatrelaterade scenarier, inklusive ett 2°C eller lägre-scenario.	86
Riskhantering	77-79, 83-84
Processer för att identifiera, bedöma samt hantera klimatrelaterade risker och hur processerna integreras i organisationens övergripande riskhantering.	77-79, 83-84
Mål och mätetal	86-87
Mätetal för att bedöma klimatrelaterade risker och möjligheter i linje med bolagets strategi och riskhanteringsprocess.	86-87
Redovisade utsläpp inom samtliga relevanta scope och relaterade risker.	78, 84-85
Mål för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter samt uppföljning.	84-87

Gröna fastigheter

Diös kriterier för en grön fastighet är miljöcertifiering enligt BREEAM In-Use, very good eller motsvarande, ett PE-tal på ≤ 85 kWh/Atemp samt genomförd lokal klimatriskrelaterad sårbarhetsanalys.

Målsättningar

55 procent gröna fastigheter 2026.

GRÖNA FASTIGHETER, % av fastighetsvärde

	2023	2022
Miljöcertifiering som uppfyller kraven i vårt gröna finansieringsramverk	33	22
Energiprestanda med PE-tal ≤ 85 kWh/Atemp	52	42
Klimat- och sårbarhetsanalys på lokal nivå	51	26
Total	25	11

Generella principer
Fastigheter miljöcertifieras av extern part och följer respektive certifieringssystems krav och betygskriterier. En fastighets primärenergital, PE-tal, anges i energideklarationen. Saknas energideklaration kan ett beräknat PE-tal användas. Finns flera byggnader på fastigheten används ett vägt PE-tal.

H6 MILJÖCERTIFIERINGAR CRE 8

MILJÖCERTIFIERINGAR	2023		2022
	Antal fastigheter, st	Av total yta, %	Antal fastigheter, st	Av total yta, %
BREEAM In-Use	67	31	49	21
Varav very good eller högre	52	25	27	13
BREEAM SE	2	2	2	2
Varav very good eller högre	2	2	2	2
Miljöbyggnad, silver	2	1	2	1
Svanen	1	0	1	0
Total	72	34	54	23

Vid årets slut var 72 fastigheter (54) miljöcertifierade enligt Miljöbyggnad, Svanen, BREEAM-SE eller BREEAM In-Use. Totalt är 41 procent (37) av fastighetsvärdet miljöcertifierat och 33 procent (22) uppfyller certifieringskravet för det gröna finansieringsramverk Green Finance Framework vilket innebär betygsnivå very good eller motsvarande.

H7 KLIMAT OCH SÅRBARHETSANALYSER

Fysiska klimatrisker av akut eller kronisk karaktär som kan påverka enskilda fastigheter eller ett bestånd.

REGIONAL KARTLÄGGNING

Ökad temperatur	Köldvåg	Skogs- och markbrand	Kraftig storm	Snöstorm	Översvämning	Ras, skred och erosion	Lavin
Luleå
Skellefteå
Umeå
Åre
Östersund
Sundsvall
Falun, Mora, Borlänge
Gävle

Sannolikhet för klimatrelaterade risker: Högre Medel Lägre Ingen

Principer
För bedömning av fysiska klimatrisker utgår bolagets analys från de risker som listas i Appendix A i EU:s taxonomi gällande klimatanpassning, miljömål 2. Regional samt lokal kartering har genomförts av oberoende tredje part. Klimatkarteringarna ligger till grund för utökade, fastighetspecifika sårbarhetsanalyser som utförts tillsammans med förvaltningens fastighetstekniker för att säkerställa kunskap om fastigheten. Bedömningsnivåer som används för samtliga steg i riskbedömningen är: Ingen, Lägre, Medel och Högre. För att klara EU:s taxonomikrav ska en förvaltningsplan finnas på plats senast fem år efter genomförd sårbarhetsanalys om risken bedöms som hög. Under 2023 har lokala översvämningskarteringar och sårbarhetsanalyser genomförts i förvaltningen på fastighetsnivå i ytterligare tre städer. Alla affärsenheter har nu lokala sårbarhetsanalyser för delar av sitt fastighetsbestånd där 71 procent av fastigheterna har risknivå låg eller medel för skyfall och därmed god motståndskraft.

Medarbetare

Generella principer

Anställda eller icke-anställda i företagets egen värdekedja. Antal rapporteras för tillsvidare- och visstidsanställda per 31 december 2023. Upplysningar sammanställs och säkerställs av bolagets HR-avdelning. Skatteverkets bestämmelser kring juridiskt kön används gällande könsfördelning. Medarbetares anställning i respektive affärsenhet ligger till grund för regional fördelning.

Uppskattningar och bedömningar

Svensk lagstiftning möjliggör inte för bolag att hålla register kring diskrimineringsgrundande tillhörighet.# Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

H8 MEDARBETARE GRI 2–7 & 2-8

2023 2022

ANSTÄLLDA	Total, st	Kvinnor, %	Annat, %	Total, st	Kvinnor, %
Tillsvidareanställning	151	41	-	157	42
Varav heltid	142	39	-	153	41
Varav deltid	4	100	-	4	100
Allmän visstidsanställning	3	67	-	8	63
Totalt antal anställda	154	42	-	165	43

PER AFFÄRSENHET

	2023		2022
	Total, st	Kvinnor, %	Total, st	Kvinnor, %
Luleå	14	43	16	38
Skellefteå	10	30	10	50
Umeå	14	29	13	23
Sundsvall	8	50	9	56
Östersund/Åre	22	27	23	26
Dalarna	20	20	19	32
Varav deltid	1	100	1	100
Gävle	12	42	11	27
Huvudkontoret	54	59	56	57
Varav deltid	3	100	3	100

Arbetar samtliga vid en affärsenhet heltid redovisas inte andel deltidsanställda.

Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
88Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Det saknas underlag för att rapportera data över bolagets icke-anställda medarbetare. De roller som bemannas av motsvarande heltidsanställda är bland annat en position i koncernledningen, HR-funktioner samt affärsutvecklare. Därutöver erbjuder Diös affärsenheter möjlighet för studenter att praktisera eller skriva examensarbeten för att erbjuda insikter i yrkesvardagen på ett fastighetsbolag. Bolaget erbjuder även plats för arbetsmarknadsinsatser.

H9 NYANSTÄLLNINGAR OCH PERSONALOMSÄTTNING GRI 401-1

ORGANISATIONSFÖRÄNDRINGAR

	2023	2022
Antal anställda per den 31 dec	154	165
Varav i den lokala förvaltningen	100	101
Antal som slutade under året	20	20
Varav pensionering	2	2
Antal nyanställda under året	16	36
Personalomsättning, %	12,9	11,8

H10 UTBILDNING OCH KOMPETENSUTVECKLING GRI 404-1

2023 2022

UTBILDNINGSTIMMAR, h/person	Kvinnor	Män	Kvinnor	Män
Genomsnittlig utbildningstid	12,7	11,9	12,1	15,0
Tjänstemän	12,2	15,6
Kollektivanställda	12,0	10,1

Löpande individuell och bolagsgemensam kompetensutveckling erbjuds för att stärka en lärandekultur som bygger upp ny kunskap eller vidareutvecklar befintlig.

Uppskattningar och bedömningar
Utbildningstimmar per anställningskategori kan idag inte redovisas uppdelat på kön.

H 11 UTVECKLINGSSAMTAL GRI 404-3

Utvecklingssamtal genomförs regelbundet för att behandla individuella mål och identifiera eventuella behov av kompetensutveckling. Alla anställda ska erbjudas mål- och uppföljningssamtal. 2023 har 81 procent (83) av de anställda haft utvecklingssamtal, varav 75 procent av alla kvinnor och 84 procent av männen. Av tjänstemännen hade 77 procent deltagit och bland kollektivanställda var det 94 procent som deltog i samtal.

H12 NÖJDA MEDARBETARE

Employee Net Promoter Score, eNPS, är ett mått på hur villiga medarbetarna är att rekommendera sin arbetsplats till en vän eller en bekant.

Målsättningar
Uppnå minst 45 i snitt under årets eNPS-mätningar. För 2023 ligger eNPS på 47 (48) på en skala mellan -100 och 100, jämfört med index på 14 bland företag som använder sig av verktyget och ett branschindex på 21 (18). Fortsatt hög rekommendationsvilja visar stort bibehållet engagemang hos medarbetare.

Principer
Diös följer månatligen upp medarbetares mående, medarbetarnöjdhet och mäter ambassadörskap genom eNPS-undersökningar. Redovisat resultat är ett medel över årets mätningar.

Mångfald och lika möjligheter

Generella principer
Upplysningar sammanställs och säkerställa av bolagets HR-avdelning för bolagets anställda per 31 december 2023 om annat inte anges. Skatteverkets bestämmelser kring juridiskt kön används till upplysningar gällande könsfördelning och ersättningsförhållanden. Anställningsform samt arbetsbeskrivning ligger till grund för uppdelning i yrkeskategori vilket bland annat innebär att chefer ska inneha ett medarbetaransvar för att räknas med i statistiken. I styrelsen är arbetsplatsrepresentant ej inräknad. Fast ersättning är grundlön, rörlig ersättning utgörs av skattepliktiga förmåner. Skattefria förmåner såsom friskvårdsbidrag är exkluderade då samtliga anställda har samma möjlighet att nyttja dessa förmåner.

Uppskattningar och bedömningar
Svensk lagstiftning möjliggör inte för bolag att hålla register kring diskrimineringsgrundande tillhörighet.

Hållbarhetsrapport
Principer för hållbarhetsupplysningar

H13 SAMMANSÄTTNING AV BOLAGET GRI 405–1

2023 2022

BOLAGET	Totalt, st	Kvinnor, %	Annat	Totalt, st	Kvinnor, %
Styrelsen	6	33	-	6	33
Varav 30-50 år	2	50	-	2	50
Varav över 50 år	4	25	-	4	25
Koncernledningen	6	33	-	-	-
Varav 30-50 år	3	67	-	-	-
Varav över 50 år	3	0	-	-	-
Chefer	17	41	-	-	-
Varav 30-50 år	9	56	-	-	-
Varav över 50 år	8	25	-	-	-
Tjänstemän	99	52	-	125	50
Varav under 30	6	100	-	4	75
Varav 30-50 år	70	50	-	90	54
Varav över 50 år	23	43	-	31	32
Kollektivanställda	32	13	-	32	13
Varav under 30	5	60	-	5	40
Varav 30-50 år	19	5	-	20	10
Varav över 50 år	8	0	-	7	0

H14 LÖNESKILLNADER MELLAN KÖNEN GRI 405–2

	Koncernledning	Chefer	Tjänstemän	Kollektivanställda
Kvinnor	0,8	0,6	0,4	0,2
Män	1,0
Andel

Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
89Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Principer
Beräkningar utgår ifrån grundlön då respektive anställningskategori har likvärdig rörlig ersättning och förmåner.

H15 ÅRSERSÄTTNINGSFÖRHÅLLANDEN GRI 2–21

LÖNESKILLNAD HÖGST BETALD MOT MEDIAN

	2023
Total årsersättning till högst betald inom bolaget, tkr	5 277
Total årsmedianersättning övriga anställda, tkr	519
Förhållande mellan högst betald och median	10,2
Löneökning för vd, %	9,2
Löneökning för median, %	4,3
Förhållande mellan löneökning högst betald och median	2,1

Vd är den i bolaget med högst årsersättning, dennes totala årsersättning exkluderas för att beräkna mediananställds årsersättning. Utifrån likvärdiga förmåner och rörlig ersättning speglar ökningen av grundlönen även ökningen av den totala årsersättningen.

Principer
Total årsersättning motsvarar deklarerad årsinkomst inklusive rörlig ersättning samt övriga skattepliktiga förmåner. Vinstandelsstiftelsen Grunden samt friskvårdsbidrag är inte inkluderade.

H16 KOLLEKTIVAVTAL OCH LÖNEFÖRMÅNER GRI 2–30

Samtliga anställda omfattas av kollektivavtal förutom vd. Konsulter med arbetsbeskrivning som motsvarar en tillsvidareanställning har likvärdiga möjligheter. Medarbetare som har anställning via arbetsmarknadsavtal har reglerade löneförmåner enligt individuella avtal. Svensk arbetsmarknadslagstiftning, kollektivavtal samt närliggande regelverk och sociala skyddssystem säkerställer att såväl anställda som icke-anställda har möjlighet till betald sjukfrånvaro, föräldraledighet och pension samt arbetslöshetsersättning. Svensk lagstiftning säkerställer därutöver levnadsmässig lönesättning.

H17 INCITAMENTSPROGRAM OCH ERSÄTTNING GRI 2–19

Beskrivning av ersättningspolicy återfinns i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37–42. Samtliga anställda omfattas av vinstandelsstiftelsen Grunden som bidrar till en kultur där verksamhetsmål är en naturlig del av vardagen. Inga specifika hållbarhetsmål finns definierade i detta incitamentsprogram.

Hälsa och säkerhet

H18 SYSTEMATISKT ARBETSMILJÖARBETE OCH UPPFÖLJNING GRI 403

Bolagets systematiska arbetsmiljöarbete följer svensk arbetsmiljölagstiftning och föreskriften AFS 2001:1. Enligt arbetsmiljölagen är arbetsgivare skyldig att planera, leda, kontrollera och undersöka, riskbedöma, åtgärda samt följa upp verksamheten på ett sätt som främjar arbetsmiljön på arbetsplatsen. Respektive chef ansvarar för medarbetares arbetsmiljö där Diös arbetsmiljöpolicy och arbetsmiljöguide är vägledande. Som arbetsgivare sker samverkan med anställda genom bland annat bolagets arbetsmiljögrupp bestående av representanter från alla affärsenheter, huvudkontor samt HR.

ARBETSRelATERADE SKADOR

	2023	2022
Antal tillbud, st	2	1
Skadefrekvens tillbud	1,3	0,7
Antal olyckor, st	5	4
Skadefrekvens olyckor	3,2	2,7

Skador och tillbud har varit av lättare karaktär. Inga arbetsrelaterade skador rapporterades som ledde till dödsfall eller som ledde till större konsekvenser för den drabbade.

Principer
Upplysningar sammanställs och säkerställa av bolagets HR-avdelning för bolagets medarbetare per 31 december 2023. Skadefrekvens redovisas per 200 000 arbetade timmar.

Hållbarhetsrapport
Principer för hållbarhetsupplysningar

Omfattning
Samtliga medarbetare som arbetar för Diös räkning eller i bolagets verksamhet omfattas av det systematiska arbetsmiljöarbetet. Statistik över arbetsrelaterade ohälsa rapporteras inte. Upplysningar om sjukfrånvaro återfinns i den finansiella rapporten, not 5 sidan 57.

Schyssta affärer

H19 LEVERANTÖRER I VÄRDEKEDJAN GRI 2–6

Diös leverantörer och samarbetspartners förväntas leva upp till bolagets uppsatta krav och respektera ingångna avtal. Uppförandekoden för leverantörer bifogas leverantörsavtal för att tydliggöra etiska förväntningar. Förvaltningen har löpande avstämningar med leverantörer för att säkerställa tekniska anvisningar och kravställningar. Idag är antalet leverantörer cirka 1 400, varav byggtjänster och fastighetsförvaltning står för den största inköpsvolymen där majoriteten är lokala entreprenörer. Ett sätt att stärka inköpsprocessen är att minska antalet leverantörer och arbeta med ramavtal för att förenkla kvalitetssäkringen och minimera riskexponering mot ohederliga aktörer. Inga betydande förändringar i leverantörsled har rapporterats under 2023.

H20 INKÖP OCH UPPHANDLING

Att granska och följa upp leverantörer inför större inköp och upphandlingar enligt bolagsgemensamma krav möjliggör trygghet vid avtal och leverantörsuppföljning. Under 2023 påbörjades ett bolagsövergripande arbete att klassificera leverantören utifrån ett landsamt branschperspektiv på risker utöver de bakgrundskontroller som görs. Landrisker berör risker kopplade till brott mot mänskliga rättigheter, mutor och korruption i landet där leverantörer är baserade. Då vi främst arbetar med lokala leverantörer är dessa risker lägre och viktas därefter i riskanalysen.# Hållbarhetsrapport

Principer för hållbarhetsupplysningar

Introduktion
Marknad
Strategi och affär
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

90Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

H21 ANTIKORRUPTION

GRI 205

Antikorruptionspolicyn gäller alla anställda och kommuniceras i samband med nyanställning. Policyn är beslutad i koncernledning och presenterad för styrelsen. Uppförandekoden är upprättad i två versioner, en för medarbetare och en för leverantörer, och behandlar god affärssed, fri konkurrens, korruption, mutor samt penningtvätt. Alla medarbetare erbjöds en grund- och fortsättningskurs inom affärsetik och antikorruption under hösten. 70 personer deltog vilket motsvarar 45 procent av de anställda. Under 2023 inrapporterades 1 ärende (0) där inga oegentligheter påvisades efter genomförd utredning. Vid misstanke om otillbörligt agerande av medarbetare eller annan part finns en extern visselblåsartjänst tillgänglig för alla intressenter via hemsidan.

H22 DIREKT EKONOMISKT VÄRDE

GRI 201

DIREKT EKONOMISKT VÄRDE	2023	%	2022	%
Ekonomiskt skapat värde	2 686		2 237
Värdefördelning av intäkter	1 628		1 341
Löner och förmånder till anställda	144	5	132	6
Ränte- och kapitalkostnader till bolagets långivare	703	26	273	12
Skatter till samhället: aktuell skatt, fastighetsskatt och moms	256	10	168	8
Utdelning till aktieägare	0	0	283	13
Inköp från leverantörer	517	19	485	22
Bibehållet ekonomiskt värde till aktieägarna	1 058	39	896	40

Upplysningar enligt EU:s taxonomi

Diös verksamhet omfattas av rapporteringskrav enligt EU:s taxonomi. Fastigheter som uppfyller samtliga granskningskriterier, inte riskerar skada andra målsättningar samt uppfyller kraven för sociala minimigarantier och skyddsåtgärder utgör underlag för taxonomiförenlig verksamhet. Bedömningen är att hela bolagets verksamhet omfattas av EU:s taxonomi där den primära ekonomiska aktiviteten utgör förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. För 2023 föll samtliga av Diös fastigheter in under aktivitet 7.7. Obebyggd eller ej projekterad mark omfattas ej och rapporteras under verksamheter som inte omfattas av taxonomin, avsnitt B.

De ekonomiska verksamheterna är exponerade mot det fastställda miljömålet om att begränsa vår klimatpåverkan, miljömål 1. Som fastighetsägare kan bolaget bidra till klimat- omställningen i samhället genom att energieffektivisera fastigheter, ställa krav mot leverantörer på förnybar energi samt verka för ett lågt klimatavtryck i samband med nyproduktion, om- och tillbyggnation. Diös följer Fastighetsägarnas rekommendationer och tolkningar gällande tekniska granskningskriterier, såsom gränsvärden för energiprestanda.

Kriterier för att väsentligt bidra

Fastigheter som bedöms vara förenliga med taxonomins kriterier för att väsentligt bidra till att begränsa bolagets klimatpåverkan har:

Ett vägt PE-tal som tillhör topp 15 procent utifrån dess fastighetssegment. Fastighetens PE-tal stäms av mot gränsvärdena för respektive fastighetssegment.
Löpande energioptimeringsarbete. Energioptimering och effektivisering är en prioriterad fråga och samtliga fastigheter omfattas av det löpande energiarbetet. Varje affärsenhet ansvarar för att underhålla och optimera fastigheternas prestanda.

Fastigheter som uppfyller kriterierna för att väsentligt bidra till miljömål 1 om att begränsa klimatpåverkan är förenliga med taxonomins tekniska granskningskriterier.

Kriterier avseende att inte orsaka skada

Fastigheter som klarar de tekniska granskningskriterierna för att väsentligt bidra klassas i nästa steg utifrån hur de möter upp mot kriterier avseende att inte orsaka väsentlig skada mot övriga fem miljö- och klimatmål. Regionala och lokala klimatrisker har karterats utifrån EU-taxonomins appendix A. Platsbesök har genomförts i samtliga städer där fastighetsspecifika sårbarhetsanalyser har identifierat risker för fastigheten samt satt upp åtgärds- och förvaltningsplaner. Fastigheter med riskklassificering lägre eller medel, alternativt att klimatrisken som sådan är låg vid regional kartering, bedöms vara förenliga med taxonomins miljömål 2 gällande klimatanpassningar och orsakar därigenom ingen skada för övriga miljö- och klimatmål. Se hållbarhetsnot H5 samt H7 för ytterligare upplysningar gällande riskscenarioanalyser utifrån TCFD samt bolagets arbete med klimat- och sårbarhetsanalyser på sidorna 86-87.

Minimiskyddsåtgärder

Fastighetsbranschen påverkar inte enbart miljö och klimat, taxonomin betonar även sociala frågor genom krav på sociala minimiskyddsåtgärder. Diös har ett arbetssätt stöttat av styrdokument kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, beskattning samt god konkurrens där bolagets riskprocess säkerställer efterlevnad av interna såväl som externa krav. Fullständig redovisning av bolagsstyrningen finns att läsa på sidorna 37-42. Risk- och policyhänvisningar för hållbarhetsrelaterade frågor finns på sidorna 78 och 80-81. Under året har inga anmärkningar, anmälningar eller lagbrott kopplade till bolagets åtagande inom mänskliga rättigheter rapporterats. Bedömningen är därmed att bolaget uppfyller EU-taxonomins krav på minimiskyddsåtgärder i enlighet med FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter samt OECD:s riktlinjer för multinationella företag.

Finansiella nyckeltal

Sifferunderlag för nyckeltalen härrör ifrån koncernens finansiella redovisning och taxonomiberäkningarna utgår ifrån samma redovisningsprinciper som övrig finansiell rapportering, se sidan 54 samt segmentsrapporteringen i not 2. Följande definitioner är satta för respektive nyckeltal.

Omsättning: Hyresintäkter exklusive vidaredebiterad fastighetsskatt samt serviceintäkter som avser fastighetsskötsel.
Investeringar: Aktiverade investeringar (capital expense, CapEx) som höjer fastighetens värd, såsom ombyggnation, nybyggnation och förvärv samt tillkommande nyttjanderätter under innevarande period.
Driftutgifter: Löpande driftkostnader (operational expense, OpEx) som rör intern- och extern fastighetsskötsel samt reparation och underhåll, i syfte att bibehålla fastighetens värde.

Hållbarhetsrapport
Principer för hållbarhetsupplysningar
Introduktion
Marknad
Strategi och affär
Ekonomisk redovisning
Finansiella rapporter
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

91Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

I följande tabeller presenteras hur stor andel av respektive nyckeltal som linjerar med taxonomins krav på miljömässigt hållbara ekonomiska verksamheter för respektive nyckeltal och miljömål.

ANDEL AV OMSÄTTNING, %

Taxonomi- förenlighet	Mål som omfattas
Begränsning av klimatförförändringar, CCM	25
Anpassning till klimatförändringar, CCA	100
Vatten och marina resurser, WTR	-
Cirkulär ekonomi, CE	-
Föroreningar, PPC	-
Biologisk mångfald och ekosystem, BIO	-

ANDEL AV KAPITALUTGIFTER, %

Taxonomi- förenlighet	Mål som omfattas
Begränsning av klimatförförändringar, CCM	10
Anpassning till klimatförändringar, CCA	100
Vatten och marina resurser, WTR	-
Cirkulär ekonomi, CE	-
Föroreningar, PPC	-
Biologisk mångfald och ekosystem, BIO	-

ANDEL AV DRIFTUTGIFTER, %

Taxonomi- förenlighet	Mål som omfattas
Begränsning av klimatförförändringar, CCM	25
Anpassning till klimatförändringar, CCA	100
Vatten och marina resurser, WTR	-
Cirkulär ekonomi, CE	-
Föroreningar, PPC	-
Biologisk mångfald och ekosystem, BIO	-

Kriterier för väsentligt bidrag	Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada	Minimiskyddsåtgärder
Ekonomiska aktiviteter	Kod	Omsättning 2023
kategori	möjliggörande verksamhet	Kategori
E	T	A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)
		Förvärv och ägande av fastigheter
		Omsättning för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1)
		Varav möjliggörande verksamheter
E	T	A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
		Förvärv och ägande av fastigheter
		Omsättning för verksam- heter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.1+A.2)
		Omsättning för verksam- heter som omfattas av taxonomin (A.1 + A.2)
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
		Omsättningen från verksamhet som inte omfattas av taxonomin
Total (A + B)

H23 OMSÄTTNING

Andel av bolagets omsättning från produkter eller tjänster förknippade med ekonomiska aktiviteter förenliga med taxonomikraven uppgick till 558 mkr 2023, vilket motsvarar 25 procent av verksamhetens omsättning.# KÄRNKRAFT och FOSSILGAS

Kärnenergirelaterade verksamheter

Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa elproduktionsanläggningar som producerar energi från kärnenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln. NEJ

Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bästa tillgängliga teknik. NEJ

Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt säkerhetsuppgraderingar av dessa. NEJ

Fossilgasrelaterade verksamheter

Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ

Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ

Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppförande, renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga bränslen. NEJ

Hållbarhetsrapport

Principer för hållbarhetsupplysningar

Introduktion

Marknad

Strategi och affär

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 92

Ekonomiska Aktiviteter	Kod	Kapitalutgifter 2023	Andel av kapitalutgifter 2023	Begränsning av klimatförändringar	Anpassning till klimatförändringar	Vatten	Föroreningar	Cirkulär ekonomi	Biologisk mångfald	Minimiskyddsåtgärder	Andel förenlig eller omfattade av taxonomikrav 2022	Kategori möjliggörande verksamhet	Kategori omställningsverksamhet
		mkr	%								%
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av fastigheter	CCM7.7	158	10	J	N	N/EL	N/ EL	N/ EL	N/ EL	J	3	-	J
Kapitalutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1)		158	10	J	N	-	-	-	-	J	-	-	-
Varav möjliggörande verksamheter		0	0%	0%	-	-	-	-	-	-	J	-	-
Varav omställningsverksamheter		0	0%	0%	-	-	-	-	-	-	-	0%	T
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av fastigheter	CCM 7.7	1 472	90	EL	N/EL	N/ EL	N/ EL	N/ EL	N/ EL	97
Kapitalutgifter för verk-samhet som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)		1 472	90	90	-	-	-	-	-	97
Kapitalutgifter för verk-samheter som omfattas av taxonomin (A.1 + A.2)		1 631	100	100	-	-	-	-	-	100
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Kapitalutgifter från verksamheter som inte omfattas av taxonomin		0	0
Totalt (A + B)		1 631	100

H24 KAPITALUTGIFTER

Andel av bolagets investeringar från produkter eller tjänster förknippade med ekonomiska aktiviteter förenliga med taxonomikraven uppgick till 158 mkr 2023, vilket motsvarar 10 procent av verksamhetens kapitalutgifter.

Principer för hållbarhetsupplysningar

Kriterier för väsentligt bidrag

Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada

Ekonomiska Aktiviteter	Kod	Driftutgifter 2023	Andel av driftutgifter 2023	Begränsning av klimatförändringar	Anpassning till klimatförändringar	Vatten	Föroreningar	Cirkulär ekonomi	Biologisk mångfald	Minimiskyddsåtgärder	Andel förenlig eller omfattade av taxonomikrav 2022	Kategori möjliggörande verksamhet	Kategori omställningsverksamhet
		mkr	%								%
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av fastigheter	CCM7.7	520	25	J	N/ EL	N/ EL	N/ EL	N/ EL	N/ EL	J	12	-	J
Driftutgifter för de miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheterna (A.1)		520	25	J	-	-	-	-	-	J	-	-	-
Varav möjliggörande verksamheter		0	0%	0%	-	-	-	-	-	-	J	-	-
Varav omställningsverksamheter		0	0%	0%	-	-	-	-	-	-	-	0%	T
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av fastigheter	CCM 7.7	1 556	75	EL	N/ EL	N/ EL	N/ EL	N/ EL	N/ EL	88
Driftutgifter från verk-samhet som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2)		1 556	75	75	-	-	-	-	-	88
Driftutgifter för verksam-heter som omfattas av taxonomin (A.1 + A.2)		2 076	100	100	-	-	-	-	-	100
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Driftutgifter från verksamheter som inte omfattas av taxonomin		0	0
Totatl (A + B)		2 076	100

H25 DRIFTUTGIFTER

Andel av bolagets driftutgifter från produkter eller tjänster förknippade med ekonomiska aktiviteter förenliga med taxonomikraven uppgick till 520 mkr 2023, vilket motsvarar 25 procent av verksamhetens driftutgifter.

Introduktion

Marknad

Strategi och affär

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 93

GRI-index

GRI 2: Allmänna upplysningar

UPPLYSNING	BESKRIVNING	SIDA	EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING	EPRA-HÄNVISNING
2-1	Information om organisationen	32
2-2	Enheter som omfattas av hållbarhetsrapporten	83
2-3	Rapportperiod, frekvens och kontaktuppgifter	83
2-4	Förändringar i tidigare rapporterad information	83
2-5	Extern granskning	75
2-6	Verksamhet och värdekedja	10-12, 32-33, 81
2-7	Anställda medarbetare	87
2-8	Medarbetare som inte är anställda	87	Saknar datainsamlingsprocess
2-9	Sammansättning och struktur för styrning	37-40, 88	Med hänsyn till antalet anställda i bolaget samt frågans betydelse i ett svenskt kontext redovisas enbart fördelning utifrån kön och ålder.	Gov-Board
2-10	Nominering och val av högst styrande organ	39		Gov-Selec
2-11	Ordförande för högst styrande organ	39-43
2-12	Högst styrande organs roll gällande översyn och hantering av påverkan	77, 83-84
2-13	Delegering av ansvar för att hantera påverkan	77, 83-84
2-14	Högst styande organs roll gällande hållbarhetsrap-portering	77, 83-84
2-15	Intressekonflikter	38, 41-42		Gov-Col
2-16	Kommunikation av kritiska frågeställningar	37-42
2-17	Samlad kunskap för hållbar utveckling hos högst styrande organ	37-42
2-18	Utvärdering av högst styrande organs arbete	37-42
2-19	Styrdokument för ersättningsbestämmelser	39-40
2-20	Process för att fastställa ersättning	39-40, 89

UPPLYSNING	BESKRIVNING	SIDA	EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING
2-21	Årsersättningsförhållanden	89	Diversity-Pay
2-22	Uttalande om strategi för hållbar utveckling	8-9
2-23	Värderingar, principer och styrande dokument	78, 80-81
2-24	Förankring av åtaganden i verksamhet och affärs-relationer	39-40
2-25	Processer för att åtgärda negativ påverkan	77-84, 89-90
2-26	Mekanismer för rådgivning och klagomålshantering	77, 81-84
2-27	Efterlevand av lagar och förordningar	77
2-28	Medlemskap i organisationer	Hemsidan
2-29	Intressentdialog	77, 84
2-30	Kollektivavtal	89

GRI 3: Väsentliga frågor

UPPLYSNING	BESKRIVNING	SIDA
3-1	Process för att fastställa väsentliga frågor	77, 84
3-2	Lista över väsentliga frågor	77-84
3-3	Styrning av väsentliga frågor	Se respektive avsnitt

GRI 201: Ekonomisk utveckling 2016

UPPLYSNING	BESKRIVNING	SIDA	EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING	EPRA-HÄNVISNING
201-1	Direkt ekonomiskt värde	90

GRI 205: Antikorruption 2016

UPPLYSNING	BESKRIVNING	SIDA	EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING	EPRA-HÄNVISNING
205-2	Antikorruptionspolicy och processer	83-84, 90
205-3	Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder	90

GRI 302: Energi 2016

UPPLYSNING	BESKRIVNING	SIDA	EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING
302-1	Energianvändning inom den egna organsationen	86	Gas används inte som energislag. Överskott av egenproducerad solel säljs till elleverantör. Elec-Abs, Elec-LfL, DH&C-Abs, DH&C- LfL, Fuels-Abs, Fuels-LfL
302-2	Energianvändning utanför den egna organisatio- nen	86	Kvalitativ, tillförlitlig data från hyresgäster saknas.

Statement of use
Diös Fastigheter AB (org. 556501-1771) har rapporterat enligt GRI Standards för rapportåret 2023

GRI-ramverk
GRI 1: Foundation 2021

Applicerbar sektorstandard
Ännu ej publicerad. Bolaget utgår från tidigare utgivna standarder från GRI kopplade till fastighetssektorn

Hållbarhetsrapport

GRI-index

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 94# GRI-index

GRI	BESKRIVNING	SIDA	EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING
GRI 302: Energiintensitet	Energiintensitet	86	Energy-Int
GRI 303: Vattenförbrukning	Vattenförbrukning	86	Water-Abs, Water-LfL
GRI 305: Utsläpp
GRİ 305-1	Direkta utsläpp av växthusgaser, scope 1	84-85	GHG-Dir-Abs
GRI 305-2	Indirekta utsläpp av växthusgaser från inköpt energi, scope 2	84-85	GHG-Indir-Abs
GRI 305-3	Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser, scope 3	84-85
GRI 305-4	Utsläppsintensitet av växthusgaser	84-85	GHG-Int
GRI 306: Avfall	Avfallsgenerering och eventuellt betydande avfalls- relaterad påverkan	86	EPRA
GRI 306-2	Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan	86	EPRA Waste-Abs, Waste-LfL
GRI 401: Anställning	Nyanställningar och personalomsättning	88
GRI 403: Arbetsrelaterad hälsa och säkerhet	Systematiskt arbetsmiljöarbete	89	H&S-Emp
GRI 403-8	Medarbetare som omfattas av det systematiska arbetsmiljöarbetet	89
GRI 403-9	Arbetsrelaterade skador	89	H&S-Asset
GRI 403-10	Arbetsrelaterad ohälsa	57
GRI 404: Kompetensutveckling och utbildning	Utbildningstimmar	88	Emp-Training
GRI 404-2	Kompetensutveckling	88
GRI 404-3	Utvecklingssamtal	88	Emp-Dev
GRI 405: Mångfald och lika möjligheter	Mångfald i ledningsorgan och bland medarbetare	88-89	Diversity-Emp
GRI 405-2	Jämlik grundlön och ersättning	88-89	Diversity-Pay
CRE-avsnitt CRE 2	Vattenförbrukning, intensitet	86	EPRA Water-Int
CRE 8	Miljöcertifieringar	87	Cert-Tor

UPPLYSNING BESKRIVNING SIDA EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING EPRA-HÄNVISNING
UPPLYSNING BESKRIVNING SIDA EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING EPRA-HÄNVISNING

GRI-index, fortsättning

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Nyckeltal

Anna-Carin Larsson, redovisningscontroller.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Finansiella nyckeltal

Bolaget presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och VERKSAMHETENS RESULTAT. Verksamheten styrs bland annat utifrån att skapa en värdetillväxt genom ökad överskottsgrad och som en följd av detta ett ökat kassaflöde från den löpande förvaltningen, d.v.s. ökat förvaltningsresultat. Vi redovisar även de alternativa nyckeltalen förvaltningsresultat och EPRA Earnings då dessa nyckeltal anses vara relevanta för en investerare och bedömare och ger en kompletterande bild av resultatet från verksamheten. Nyckeltalen ger en bild som exkluderar faktorer som delvis ligger utanför bolagets kontroll, såsom förändringar i fastighetsvärde och derivat.

	2023 12 mån jan-dec	2022 12 mån jan-dec
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Resultat före skatt	-963	1 045
Återläggning Värdeförändring fastighet	1 1 385	165
Värdeförändring derivat	481	-104
Förvaltningsresultat	1 903	1 106
EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT)
Förvaltningsresultat	1 903	1 106
Återläggning aktuell skatt förvaltningsresultat	-28	-16
EPRA Earnings	1 875	1 089
EPRA Earnings per aktie, kr	1 6,19	7,70

¹ Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.

	2023 12 mån jan-dec	2022 12 mån jan-dec
Antal utestående aktier vid årets utgång, tusen (balansräkningsrelaterade nyckeltal)	141 431	141 431
Genomsnittligt antal aktier, tusen (resultaträkningsrelaterade nyckeltal)	141 431	141 428

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.

FINANSIELL RISK

Vår strategi är stadsutveckling. Verksamheten ska bedrivas på ett hållbart sätt under stabilt finansiellt risktagande. Detta utrycks i att belåningsgraden varaktigt inte ska överstiga 55 procent och att soliditeten ska överstiga 35 procent. Nyckeltalen belåningsgrad och soliditet visar bolagets finansiella stabilitet medan räntetäckningsgraden visar bolagets förmåga att betala räntekostnader. Nettoskuld genom EBITDA visar vår förmåga att generera kassaflöde i förhållande till våra skulder. Dessa nyckeltal bedöms vara relevanta för investerare och bedömare utifrån ett finansiellt riskperspektiv. Belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad är även covenants från långivare samt att de är målsatta av styrelsen och används som styrmedel i verksamheten.

	2023 12 mån jan-dec	2022 12 mån jan-dec
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder	17 083	16 259
Likvida medel	-98	-88
Utnyttjad checkräkningskredit	-	-
Nettoskuld	16 984	16 171
Förvaltningsfastigheter	31 215	31 136
Belåningsgrad, %	54,4	51,9
SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD
Nettoskuld	16 984	16 171
Ej säkerställd skuld	-2 627	-2 470
Säkerställd skuld	14 357	13 701
Förvaltningsfastigheter	31 215	31 136
Säkerställd belåningsgrad, %	46,0	44,0
SOLIDITET
Eget kapital	10 968	12 102
Totala tillgångar	31 714	31 733
Soliditet, %	34,6	38,1

Finansiella nyckeltal Nyckeltal

	2023 12 mån jan-dec	2022 12 mån jan-dec
NETTOSKULD GENOM EBITDA
Räntebärande skulder enligt balansräkning	17 083	16 259
Likvida medel	-98	-88
Checkräkningskredit	-	-
Nettoskuld	16 984	16 171
Driftöverskott enligt resultaträkningen	1 711	1 469
Central administration enligt resultaträkning	-89	-90
Återläggning Avskrivningar	10	4
EBITDA	1 631	1 383
Nettoskuld genom EBITDA	10,4	11,7

	2023 12 mån jan-dec	2022 12 mån jan-dec
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat	1 903	1 106
Återläggning Finansiella kostnader	1 734	277
Summa	1 637	1 382
Finansiella kostnader	1 734	277
Räntetäckningsgrad, ggr	1	2,2

¹ Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.

bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I ned- anstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 101. Finansiella mål för 2023 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 6. Uppgifter i mkr om inget annat anges.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal forts.

finansiella nyckeltal

SUBSTANSVÄRDE

Substansvärde är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV har syftet att visa företagets värde utifrån olika scenarios. Se vidare definitioner på sidan 101. Dessa nyckeltal kan jämföras med aktuell aktiekurs för att ge en bild av hur bolagets aktie värderas i förhållande till det egna kapitalet.

	2023 12 mån jan-dec	2022 12 mån jan-dec
EPRA NRV/NTA
Eget kapital	10 968	12 102
Återläggning Verkligt värde av finansiella instrument	338	-143
Uppskjuten skatt på temporära skillnader	2 208	2 259
EPRA NRV	13 514	14 216
Genomsnittligt antal aktier, tusen	141 431	141 428
EPRA NRV per aktie	95,6	100,5
Avdrag: Verkligt värde av finansiella instrument	-338	143
Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4% ¹	-411	-421
EPRA NTA	12 765	13 938
Genomsnittligt antal aktier, tusen	141 431	141 428
EPRA NTA per aktie	90,3	98,6
EPRA NDV
Eget kapital enligt balansräkning	10 968	12 102
EPRA NDV	10 968	12 102
Genomsnittligt antal aktier, tusen	141 431	141 428
EPRA NDV per aktie	77,6	85,6

¹ Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent.

Finansiella nyckeltal Nyckeltal

ÖVRIGA NYCKELTAL

Övriga nyckeltal är ett antal avkastningsmått som används för att beskriva olika områden i rapporten kring bolagets finansiella ställning och för att ge investerare och bedömare ytterligare information kring verksamheten. Vi redovisar avkastning på eget kapital, eget kapital per aktie och kassaflöde per aktie då dessa nyckeltal visar på bolagets resultat och lönsamhet, hur det egna kapitalet är fördelat per aktie och bolagets förmåga att uppfylla sina åtaganden samt att genomföra utdelning till aktieägarna. Dessa alternativa nyckeltal kompletterar bilden av den finansiella utvecklingen och ger investerare och bedömare en bättre förståelse för avkastning och resultat. Direktavkastning visar på fastigheternas resultat i förhållande till dess marknadsvärde och ger en bild av fastigheternas lönsamhet och bedöms ge kompletterande information till investerare och bedömare av risken i fastighetsbeståndet. Skuldsättningsgraden redovisas för att komplettera bilden av den finansiella situationen och visar på förhållandet mellan räntebärande skulder och eget kapital. Måttet anses ge investerare och bedömare utökad möjlighet att bedöma bolagets finansiella stabilitet.

	2023 12 mån jan-dec	2022 12 mån jan-dec
Avkastning på eget kapital, %	-7,4	7,0
Eget kapital per aktie, kr	77,6	85,6
Resultat per aktie, kr	-6,01	5,87
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt	-963	1 045
Återläggning Fastigheter, orealiserad värdeförändring	1 1 393	175
Derivat, orealiserad värdeförändring	481	-104
Avskrivningar	10	4
Aktuell skatt	-28	-16
Summa	1 894	1 103
Genomsnittligt antal aktier, tusen	141 431	141 428
Kassaflöde per aktie, kr	1	6,32

	2023 12 mån jan-dec	2022 12 mån jan-dec
NETTOUTHYRNING
Nytecknade kontrakt	234	227
Uppsagda kontrakt	-215	-150
Nettouthyrning	19	77

¹ Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal forts.# Finansiella nyckeltal

Finansiella nyckeltal

Nyckeltal

ÖVRIG INFORMATION

Vi redovisar även ekonomisk uthyrningsgrad, överskottsgrad, vakansgrad samt nettouthyrning för att dessa nyckeltal ger en fördjupad bild av den ekonomiska utvecklingen avseende intäkterna i fastighetsbestånden och därmed även i bolaget. Dessa nyckeltal är vanligt förekommande i branschen och ger investerare och bedömare en möjlighet att jämföra olika fastighetsbolag.

Nyckeltal	2023 12 mån	2022 12 mån
EPRA VAKANSGRAD
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror	184	204
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen	2 632	2 391
EPRA Vakansgrad, %	7,0	8,5
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterade hyresintäkter	2 459	2 164
Hyresvärde perioden	2 666	2 376
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	91
ÖVERSKOTTSGRAD
Driftöverskott	1 711	1 469
Kontrakterade hyresintäkter	2 459	2 164
Överskottsgrad, %	70	68
SKULDSÄTTNINGSGRAD
Räntebärande skulder	17 083	16 259
Eget kapital	10 968	12 102
Skuldsättningsgrad, ggr	1,6	1,3

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Typ	2023	2022
Bankfinansiering	13 908	13 003
Säkerställda obligationer	548	790
Certifikat	656	568
Icke säkerställda obligationer	1 971	1 898
Checkräkningskredit	-	-
Räntebärande skulder	17 083	16 259

EPRA NYCKELTAL	2023	2022
EPRA Earnings, mkr	1 875	1 089
EPRA Earnings per aktie, kr	16,19	7,70
EPRA NRV	13 514	14 216
EPRA NRV per aktie	95,65	100,5
EPRA NTA	12 765	13 938
EPRA NTA per aktie	90,3	98,6
EPRA NDV	10 968	12 102
EPRA NDV per aktie	77,6	85,6
EPRA vakansgrad, %	7,0	8,5
Hyrestillväxt i jämförbart bestånd, %	10,2	6,9

EPRA-nyckeltal gällande hållbarhet återfinns på hemsidan, www.dios.se.

99Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Kursutveckling

Aktiekursen stod vid årets utgång i 86,6 kr per aktie (75,5) vilket motsvarar en aktiekursutveckling om 14,8 procent (-36,5). Det kan jämföras med Nasdaq OMX Stockholm 30 som utvecklades med 17,3 procent (-15,6) och Stockholmsbör- sens fastighetsindex, uttryckt som Nasdaq OMX Real Estate PI, som ökade med 17,0 procent (-44,7). Totalavkastningen i aktien för året uppgick till 18,6 procent (-34,3). Volatiliteten i aktien de senaste 12 månaderna har varit 36,0 procent (37,9). Börsvärdet uppgick den 31 december till 12 279 mkr (10 968).

Utdelning och utdelningspolicy

Styrelsen föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2023 om 0,00 kr per aktie (2,00). Det motsvarar en direktavkastning om 0,0 procent räknat mot aktiekursen per den 31 december. En- ligt utdelningspolicyn ska cirka 50 procent av årets resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt, överföras via utdelning till aktieägarna. Förslaget innebär en utdelning om 0,0 procent (26,3) och styrelsens motivering till att frångå utdelningspolicyn är att det skapar de bästa för- utsättningarna för bolaget och aktieägarna i nuläget. En stärkt balansräkning ger mer fördelaktiga finansieringsvillkor och därmed lägre kostnader. Styrelsen bedömer bolagets möjlighet att återuppta utdelningen kommande år som mycket goda. Beslutet om utdelning fattas av årsstämman den 16 april 2024.

Aktier och aktiekapital

Aktiekapitalet uppgick per 31 december till 283 569 699 (283 569 699) och antalet aktier till 141 785 165 (141 785 165). Kvotvärdet uppgick till 2 kr per aktie och samtliga aktier ger samma ägarandel och rösträtt.

Aktien och ägarna

Substansvärde och eget kapital

I syfte att ge ett långsiktigt rättvisande värde av bolagets netto- tillgångar redovisar vi ett långsiktigt substansvärde uttryckt enligt EPRA NRV. EPRA NRV uppgick vid årsskiftet till 13 514 mkr (14 216) vilket motsvarar 95,6 kr per aktie (100,5) där aktiekursen per den 31 december utgjorde 91 procent (75) av EPRA NRV. Det egna kapitalet uppgick till 10 968 mkr (12 102) per den 31 december vilket ger 77,6 kr per aktie (85,6).

Förvärv och överlåtelse av egna aktier

Årsstämman 2023 beslutade att ge styrelsen mandat, gällande längst till nästa årsstämma, att förvärva och överlåta egna aktier motsvarande maximalt 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget. Återköp av egna aktier är en metod för att anpassa och effektivisera kapitalstrukturen. Under 2023 har inga egna aktier förvärvats eller överlåtits. Styrelsen kommer att föreslå års- stämman en förlängning av möjligheten till förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Flaggning

Under andra kvartalet 2023 har Nordstjernan AB flaggat att aktieinnehavet understiger 5 procent.

Transparens och tillgänglighet

Vi värnar om att vara transparenta och tillgängliga för våra intressenter utan att äventyra externa och interna regelverk. All aktieägar information såsom finansiella rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på vår hemsida.

Diös Fastigheter
OMX Stockholm 30 Index
OMX Stockholm Real Estate PI
Volym

AKTIEKURS(SEK)
VOLYM (TUSENTAL)


JAN	FEB	MAR	APR	MAJ	JUN	JUL	AUG	SEP	OKT	NOV	DEC
45	65	75	55	85	95	125	115	105
0	2 000	14 000	12 000	10 000	4 000	6 000	8 000

100Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Aktien och ägarna

Nyckeltal

	2019	2020	2021	2022	2023
Aktiekurs / EPRA NRV Kursutveckling
0	-20	-40	-60	20	80 %
60	40

DATA PER AKTIE

	2023	2022	2021	2020	2019
Börskurs 31 dec, kr	86,6	75,5	118,8	76,8	85,8
Börsvärde utestående aktier, mkr	12 279	10 698	16 844	10 331	11 541
Förvaltningsresultat per aktie, kr	16,38	7,81	7,28	7,13	7,07
EPRA NRV per aktie, kr	95,6	100,5	97,7	79,7	73,4
Utdelning per aktie, kr	0,00	2	2,00	3,52	3,30
Utdelning i procent av resultat per aktie 3, %	0,0	26,3	50,3	50,3	24,9
Direktavkastning aktie, %	0,0	2,6	3,0	4,3	3,8
Totalavkastning aktie, %	18,6	-34,3	60,6	-7,9	58,1

1 2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.
2 Styrelsens förslag.
3 Resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt.

STÖRSTA AKTIEÄGARE

Aktieägare	Antal aktier	Innehav och röster, %	Förändring 12 mån, %-enheter
AB Persson Invest	22 074 488	15,6%
Backahill Inter AB	14 857 452	10,5%
Länsförsäkringar Fonder	10 969 665	7,6%	2,2%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening	8 096 827	5,7%
Nordea Funds	6 347 915	4,5%	3,9%
Vanguard	3 572 614	2,5%	0,1%
Karl Hedin	3 562 547	2,5%
Avanza Pension	3 452 999	2,4%	0,2%
BlackRock	3 119 703	2,2%	0,1%
Tredje AP-fonden	2 273 016	1,6%	0,6%
Totalt 10 största ägare	78 327 226	55,2%	7,0%
Aktier i eget förvar	354 218	0,2%	0,0%
Övriga ägare	63 103 721	44,5%	-7,0%
Totalt	141 785 165	100,0%	0,0%

Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.

AKTIEÄGARSTRUKTUR

ÄGARE PER LAND

Land	Aktieantal, aktieinnehav
Sverige	74,6%
USA	9,8%
Finland	4,6%
Norge	3,1%
Luxemburg	1,6%
Övriga	6,3%

ÄGARE PER TYP

Typ	Antal aktieägare	Antal aktier	Innehav och röster, %	Marknads- värde, mkr
1-500	12 525	1 639 652	1,2%	142
501-1 000	1 979	1 575 597	1,1%	136
1 001-5 000	2 402	5 362 890	3,8%	464
5 001-10 000	361	2 639 553	1,9%	229
10 001-20 000	168	2 416 555	1,7%	209
20 001-50 000	91	2 994 572	2,1%	259
50 001-	112	119 918 025	84,6%	10 385
Anonymt ägande	5 238	321	3,7%	454
Totalt	17 638	141 785 165	100,0%	12 279

Typ	Innehav och röster, %
Fondbolag	34,5%
Privatpersoner	18,3%
Pension & försäkring	10,2%
Anonymt ägande	43,7%
Stat, kommun & landsting	1,4%
Stiftelse	0,6%
Återköpta aktier	0,2%
Investment & kapitalförvaltning	0,2%
Övriga	30,8%

LIKVIDITET 1 JAN-31 DEC

	2023	2022
Aktiens högsta pris, SEK	86,8	121,8
Aktiens lägsta pris, SEK	56,8	64,25
Totalt antal omsatta aktier	55 423 003	60 049 541
Genomsnitt per dag, antal omsatta aktier	220 809	237 350
Totalt antal avslut	170 266	272 370
Snittvärde per avslut, SEK	22 965	18 462
Daglig snittomsättning, SEK	15 577 992	19 875 271

101Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023 Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Definitioner

Finansiella

Antal aktier vid periodens utgång: Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital: Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnitt- ligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Avkastning på totalt kapital: Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Avkastning på sysselsatt kapital: Resultat före skatt plus finansiella kostnader i relation till genomsnittligt sysselsatt kapital.
Belåningsgrad fastigheter: Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokfördavärde vid periodens utgång.
Säkerställd belåningsgrad: Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Nettoskuld: Räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräkning.
Räntebärande skulder: Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer och checkräkningskredit.
Räntetäckningsgrad: Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finan- siella kostnader under perioden.
Serivceintäkter: Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetskötsel.
Skuldsättningsgrad: Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Soliditet: Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
Sysselsatt kapital: Totala tillgångar vid periodens utgång minus ej ränte bärande skulder och avsättningar. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.

Aktierelaterade

Eget kapital per aktie: Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.# Definitioner

Nyckeltal

EBITDA

Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskrivningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges.

EPRA Earnings

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.

EPRA Net Reinstatement Value (NRV)

Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av ränte- derivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.

EPRA Net Tangible Asset (NTA)

Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerat för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.

EPRA Net Disposal Value (NDV)

Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerat för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.

Genomsnittligt antal utestående aktier

Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden.

Kassaflöde per aktie

Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

Nettoskuld genom EBITDA

Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräkning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA.

Resultat per aktie

Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

Utdelning per aktie

Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.

Fastighetsrelaterade och övriga

Direktavkastning

Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.

Driftkostnader

Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll.

Driftöverskott

Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång.

Ekonomisk vakansgrad

Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet.

EPRA vakansgrad

Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen.

Fastighetskategori

Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fastigheten definieras.

Fastigheternas marknadsvärde

Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.

Förvaltningsresultat

Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finansnetto.

Grön fastighet

En fastighet som uppfyller följande tre krav: 1) miljöcertifiering enligt BREEAM In-Use, very good eller motsvarande, 2) ett PE-tal på ≤ 85 kWh/Atemp, 3) genomförd lokal klimatriskrelaterad sårbarhetsanalys.

Grönt hyresavtal

En grön bilaga, framtagen av Fastighetsägarna, som läggs till det ordinarier hyresavtalet och som sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och energianvändning.

Koldioxidekvivalenter, CO2e

Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO2).

Kontrakterade hyresintäkter

Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter inklusive serviceintäkter.

Hyresvärde

Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

Jämförbart bestånd

Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter, exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader samt förvärvade och sålda fastigheter.

Nettouthyrning

Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.

Projektfastighet

Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till minst 20 procent av initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet 12 månader efter färdigställande. Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftöverskott, standard och/eller ändrar användningen av fastigheten. Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär.

Överskottsgrad

Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter.

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion

Marknad

Strategi och affär

Ekonomisk redovisning

Finansiella rapporter

Nyckeltal

Femårsöversikt

RESULTATRÄKNING	2023	2022	2021	2020	2019
Intäkter	2 504	2 209	1 967	1 878	1 854
Fastighetskostnader	-793	-740	-678	-659	-667
Driftöverskott	1 711	1 469	1 289	1 219	1 187
Central administration	-89	-90	-75	-76	-73
Resultat från finansiella poster	-720	-273	-184	-185	-162
Förvaltningsresultat	903	1 106	1 030	958	952
Orealiserade värdeförändringar räntederivat	-481	104	36	0	0
Värdeförändring fastigheter, realiserad	8	10	16	-4	19
Värdeförändring fastigheter, orealiserad	1	-1 393	-175	1 790	198
Resultat före skatt	-963	1 045	2 872	1 152	1 302
Aktuell skatt	-28	-16	-53	-75	-79
Uppskjuten skatt	141	-199	-495	-164	-173
Avgår resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande	-	-	17	1	-9
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	-850	830	2 306	914	1 041

2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.

KASSAFLÖDESANALYS	2023	2022	2021	2020	2019
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 984	1 162	1 013	713	908
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-1 453	-3 308	-1 675	-1 415	-1 331
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	479	1 084	1 812	702	423
Årets kassaflöde	-1 062	1 150	0	0	0
Likvida medel vid årets slut	98	88	1 150	0	0

2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.

FINANSIELLA NYCKELTAL

	2023	2022	2021	2020	2019
Avkastning på eget kapital, %	-7,4	7,0	22,1	10,4	12,8
Avkastning på totalt kapital, %	-0,7	4,3	11,3	5,6	6,7
Avkastning på sysselsatt kapital, %	-0,8	4,5	11,5	5,8	6,9
Soliditet, %	34,6	38,1	40,2	36,8	36,6
Belåningsgrad fastigheter, %	54,4	51,9	48,6	54,3	54,0
Räntetäckningsgrad, ggr	2,2	5,0	6,4	6,0	6,6
Skuldsättningsgrad, ggr	1,6	1,3	1,2	1,4	1,4

1 2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.

DATA PER AKTIE

	2023	2022	2021	2020	2019
Resultat per aktie, kr	-6,01	5,87	17,08	6,81	7,74
Eget kapital per aktie, kr	77,6	85,6	83,6	68,2	63,1
Kassaflöde per aktie, kr	6,32	7,80	7,40	6,58	6,67
EPRA Earnings per aktie, kr	6,19	7,70	7,21	6,93	6,43
EPRA NRV per aktie, kr	95,6	100,5	97,7	79,7	73,4
Genomsnittligt antal utestående aktier vid årets utgång, tusen	141 431	141 428	134 669	134 166	134 512
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen	141 431	141 431	141 344	134 071	134 512
Utdelning	0,00	2,00	3,52	3,30	1,65

1 2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.
2 Styrelsens förslag.

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL VID ÅRETS SLUT

	2023	2022	2021	2020	2019
Antal fastigheter	359	363	338	329	333
Uthyrningsbar yta, kvm	1 621 051	1 622 607	1 511 421	1 455 094	1 482 780
Marknadsvärde fastigheter, mkr	31 215	31 136	27 993	24 512	22 885
Hyresvärde, mkr	2 666	2 376	2 141	2 070	2 018
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	91	89	89	90
Överskottsgrad, %	70	68	68	66	65

BALANSRÄKNING

Mkr	2023	2022	2021	2020	2019
Förvaltningsfastigheter	31 215	31 136	27 993	24 512	22 885
Övriga anläggningstillgångar	99	77	71	74	81
Kortfristiga fordringar	302	432	223	304	221
Likvida medel	98	88	1 150	-	-
Tillgångar	31 714	31 733	29 437	24 890	23 187
Eget kapital	10 968	12 102	11 823	9 148	8 484
Uppskjuten skatteskuld	2 242	2 383	2 184	1 689	1 524
Övrig avsättning	10	10	10	10	9
Räntebärande skulder	17 083	16 259	14 748	13 247	12 145
Långfristig skuld leasing	74	52	54	55	53
Övriga långfristiga skulder	51	17	-	-	-
Checkräkningskredit	-	-	-	63	206
Kortfristiga skulder	1 286	910	618	678	766
Skulder och eget kapital	31 714	31 733	29 437	24 890	23 187

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Femårsöversikt

För ytterligare information kontakta gärna:
Knut Rost, vd, 010-470 95 01, [email protected]
Rolf Larsson, CFO, 010-470 95 03, [email protected]

Inför årsstämman 2024

Årsstämman för Diös Fastigheter AB (publ) äger rum tisdagen den 16 april 2024 i Östersund. Mer information och fullständiga förslag finns i kallelsen till årsstämman som skickades ut via pressmeddelande den XX mars. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska: vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken måndagen den 8 april 2024. För mer information och anmälan om deltagande se Diös hemsida www.dios.se

Styrelsen föreslår en utdelning om 0,00 kr per aktie.

Valberedningens förslag i korthet:
Valberedningen föreslår att styrelsen ska bestå av fem ledamöter. Valberedningen föreslår omvälja styrelseledamöterna Bob Persson, Ragnhild Backman, Peter Strand, Erika Olsén och Per-Gunnar Persson. Tobias Lönnevall har avböjt omval.

Valberedningen föreslår att omvälja Bob Persson som styrelsens ordförande.

Valberedningen föreslår Bob Persson som ordförande för stämman.

Valberedningen föreslår att till revisor omvälja Deloitte AB. Deloitte har meddelat att Kent Åkerlund kommer att vara huvudansvarig revisor.

Diös årsredovisning har producerats av Diös Fastigheter i samarbete med Strand Kommunikation AB.Foto: Göran Strand, Daniel Holmgren, Jimmy Edlund, Jenny Rehnman, Henrik Bodin, Ulrika Eriksson. Tryck: Exakta AB, Lidköping 2023 (i samarbete med Printson AB) Papper: G-Silk, svenskt papper från Grycksbo

Diös Fastigheter AB (publ)
Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund
Postadress: Box 188, 831 22 Östersund
Telefon: 0770-33 22 00
Organisationsnummer: 556501-1771
Bolagets säte: Östersund
www.dios.se

	SEK	SEK	SEK	SEK
	2023-12-31	2022-12-31	2021-12-31	2021-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember
ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember
ifrs-full:RetainedEarningsMember	2023-01-01	2022-01-01	2022-12-31	2021-12-31
ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember	2022-01-01	2022-12-31	2023-12-31	2023-12-31
	2022-12-31	2021-12-31	2023-01-01	2023-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember
ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember
ifrs-full:RetainedEarningsMember			2023-12-31
ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember

	shares	shares	shares	shares
	2023-12-31	2022-12-31	2021-12-31	2021-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember
ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember
ifrs-full:RetainedEarningsMember	2023-01-01	2022-01-01	2022-12-31	2021-12-31
ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember	2022-01-01	2022-12-31	2023-12-31	2023-12-31
	2022-12-31	2021-12-31	2023-01-01	2023-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember
ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember
ifrs-full:RetainedEarningsMember			2023-12-31
ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember

AI Terminal

Diös Fastigheter

Diös Fastigheter AB

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Innehåll

Introduktion

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion

Det här är Diös

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion

Året som gått

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion

Mål och utfall

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Introduktion

Vd-ord

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Marknad

Marknadsutblick

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Marknad

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Marknad

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Affärsmodell

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Prioriterade handlingar

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Hållbar förflyttning mot framtiden

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Ta tillvara vår starka marknad

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Rätt hyresgäst på rätt plats

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Fokus på kontor

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Fastigheter med mixat innehåll

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Leva nära hyresgästen

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Engagerade medarbetare

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Strategi och affär

Finansiell riskhantering

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Förvaltningsberättelse

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Risker och riskhantering

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Bolagsstyrningsrapport

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023

Ekonomisk redovisning

Styrelse

Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023