Fastighetsbolaget Emilshus

5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31iso4217:SEK5493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31iso4217:SEKxbrli:sharesxbrli:shares5493004EO7GR5U8PRK212023-12-315493004EO7GR5U8PRK212022-12-315493004EO7GR5U8PRK212021-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212021-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212021-12-315493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:OrdinarySharesMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:PreferenceSharesMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493004EO7GR5U8PRK212023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember 2023 Årsredovisning Innehåll Om Emilshus 4 Året i korthet 6 VD har ordet 8 Stratgi och mål 10 Intjäningsförmåga 12 Transaktioner 13 Våra fastigheter 15 Vår marknad 17 Förvaltningsområden 18 - Växjö 18 - Värnamo 18 - Jönköping 19 - Vetlanda 19 - Kalmar 20 - Norrköping 20 - Halmstad 21 Våra hyresgäster 22 Projekt 24 Finansiering 26 Hållbarhetsarbete 28 Risker och riskhantering 36 Aktier och ägare 39 Bolagsstyrningsrapport 41 Styrelse och ledning 46 Finansiell information 50 Förvaltningsberättelse 51 Finansiella rapporter 54 Noter och redovisningsprinciper 61 Styrelsens och revisors underskrift 78 Revisionsberättelse 79 Nyckeltal 83 Definitioner 84 Information om årsstämma 86 lokala Emilshus står stadigt även i oroliga tider. lokala Emilshus årsredovisning 2023 – 3 4 – Emilshus årsredovisning 2023 Emilshus är ett fastighetsbolag som förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter i södra Sverige. Fokus är hög direktavkastning och starka kassaflöden i kombination med långa hyresavtal och hyresgäster med bedömd god betalningsförmåga. Under 2023 visade Emilshus en fortsatt god utveckling med stärkt förvaltnings resultat och kassaflöde. Ett fastighetsbolag med starka kassaflöden 4 – Emilshus årsredovisning 2023 OM EMILSHUS +30 % Kassaflöde från den löpande verksamheten 2023 0 50 100 150 200 20202019 mkr 2021 2022 2023 +16 % Förvaltningsresultat per stamaktie 2023 +31 % Intäkter 2023 0 100 200 300 400 500 600 20202019 mkr 2021 2022 2023 Fördelning fastighetsbeståndets värde per 31 december 2023 16 % Jönköping 20 % Värnamo 32 % Växjö 7 % Kalmar 14 % Vetlanda 8 % Norrköping 4 % Halmstad Nyckeltal mkr 2023 2022 Fastighetsvärde 7 324 7 111 Intäkter 593 454 Driftsöverskott 471 363 Förvaltningsresultat 233 182 Periodens resultat 33 311 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 196 151 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,05 1,76 Periodens resultat per stamaktie före utspädning, kr -0,09 3,36 Periodens resultat per stamaktie efter utspädning, kr -0,09 3,35 Eget kapital per stamaktie, kr 25,26 25,27 Substansvärde per stamaktie, kr 27,32 26,34 Avkastning på eget kapital, % 1,1 12,8 Nettobelåningsgrad, % 52 55 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,3 Skuldkvot, ggr 8,2 9,2 Soliditet, % 42 40 På sidorna 84–85 i årsredovisningen återfinns definitioner av nyckeltal. 0 50 100 150 200 250 20202019 mkr 2021 2022 2023 0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 20202019 mkr kr 2021 2022 2023 Förvaltningsresultat, mkr Förvaltningsresultat per stamaktie, kr OM EMILSHUS Emilshus årsredovisning 2023 – 5 Q1 • Styrelsen beslutar att uppdatera Emilshus finansiella mål och riskbegränsningar i syfte att tydliggöra bolagets inriktning på värdeskapande för aktieägarna. • Ingår avtal med likviditetsgarant för att främja aktiens likviditet. • Nytecknar och förlänger hyresavtal i Växjö om totalt 6 200 kvm med ett årligt hyresvärde om 7,5 miljoner kronor. • Tecknar avtal om förvärv av fastighet med lågprishandel i Linköping för 72 miljoner kronor. Årligt hyresvärde upp- går till 5,7 miljoner kronor och den uthyrningsbara arean uppgår till 4 700 kvm. Q3 • Tecknar hyresavtal med två nya hyresgäster i Norrköping och Jönköping om totalt 4 800 kvm med ett årligt hyres- värde om 2,9 miljoner kronor. • Stärker Nydala handelsområde i Vetlanda genom nyteck- ning av hyresavtal med Clas Ohlson samt förlängning av hyres avtal med befintliga hyresgäster. Totalt omfattar hyres- avtalen 3 700 kvm med ett årligt hyresvärde om 3,2 miljoner kronor. Q2 • Tecknar avtal om förvärv av en fastighet under nyproduk- tion i Linköping med lokaler för lätt industri för 67 miljoner kronor. Tillträde beräknas ske halvårsskiftet 2024. • Tecknar avtal om förvärv av en fastighet med proffshandel i Vaggeryd för 32 miljoner kronor. Årligt hyresvärde upp- går till 2,7 miljoner kronor och den uthyrningsbara arean uppgår till 3 300 kvm. Q4 • Förvärvar och tillträder två fastigheter med proffshandel och lager i Halmstad för 56 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar 5 600 kvm uthyrningsbar area med ett årligt hyresvärde om 5,6 miljoner kronor. • Emil Jansbo tillträder som CFO för bolaget. • Genomför en riktad nyemission av stamaktier av serie B om 200 miljoner kronor. Bland de professionella och insti- tutionella investerare som tecknade emissionen återfinns AB Sagax, Länsförsäkringar Fonder, Tredje AP- fonden och Nordea Fonder. • Förvärvar och tillträder en fastighet med externhandel och lager i Falkenberg för 48 miljoner kronor med ett årligt hyresvärde om 4,2 miljoner kronor. Den uthyrningsbara arean uppgår till 4 900 kvm. Året i korthet 6 – Emilshus årsredovisning 2023 ÅRET I KORTHET Emilshus stärker Nydala handelsområde i Vetlanda EMILSHUS ARBETAR aktivt för att vidareutveckla Nydala handels- område. Som ett led i det arbetet tecknades i september ett nytt hyresavtal med Clas Ohlson för butikslokaler i fastigheten Kolmilan 1, vilket stärker butiksmixen med en attraktiv aktör. I början av 2024 kunde ytterligare två nya hyresgäster, Hemtex och Thansen, hälsas välkomna till Emilshus fastighet i handelsområdet. Emilshus för dialoger med fler handelsaktörer som vill etablera sig i området. Växer med förvärv i Halland HALLAND ÄR en av Emilshus nyare mark- nader. Under 2022 förvärvades de första fastigheterna i denna region med aktivt näringsliv och goda kommunikationer. Med sitt läge intill bolagets största mark- nad Småland var det en naturlig region för Emilshus att expandera till. Under 2023 förvärvades ytterligare tre fastigheter i Halland för totalt 104 miljoner kronor, två fullt uthyrda fastigheter i Halm- stad med lokaler för proffshandel och lager i industriområdet Vilhelmsfält samt en fullt uthyrd fastighet i Falkenberg med extern- handel och lager, belägen utmed E6:an Ambitionen är att fortsätta växa i Halland med välavkastande fastigheter i utvalda lägen. Riktad nyemission för fortsatta investeringar I NOVEMBER genomförde Emilshus en riktad nyemission av stamaktier av serie B om 200 miljoner kronor före emissionskostnader, med stöd av det bemyndigande som erhölls på årsstämman i april 2023. Med kapitaltillskottet kan Emilshus tillvarata de värdeskapande investerings- möjligheter som bedöms finnas i rådande marknad och samtidigt upprätthålla bolagets balanserade finansiella riskprofil. Nyemissionen skapar förutsättningar att finansiera fastighetsförvärv och investeringar i befintligt fastighets bestånd i syfte att skapa värde för Emilshus aktieägare. Genom nyemissionen diversifieras och stärks Emilshus aktieägarbas. Emissionen tecknades av svenska och internationella professionella och institutionella investe- rare, däribland AB Sagax, Länsförsäkringar Fonder, Tredje AP-fonden och Nordea Fonder. Fanan 12, Halmstad Emilshus årsredovisning 2023 – 7 ÅRET I KORTHET Trots en utmanande och orolig omvärld klarar sig Emilshus väl till följd av en sund affärsmodell med fokus på stabila kassaflöden, baserad på högavkastande fastigheter, hög uthyrningsgrad och långa hyresavtal. Under 2023 ökade hyresintäkterna med 31 % till 593 miljoner kronor samtidigt som förvaltningsresultatet steg med 28 % till 233 miljoner kronor. Per stamaktie motsvarar det en ökning av förvaltningsresultatet om 16 %. Samtidigt stärktes kassa flödet från den löpande verksamheten med 30 % till 196 miljoner kronor. En orsak till stabiliteten i verksamheten är att 97% av hyres- intäkterna indexregleras årligen i linje med förändring i KPI. Efter den senaste indexjusteringen om 6,5 % per 1 januari 2024 har hyrorna inkommit enligt avtal. Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och god betal- ningsförmåga. Detta avspeglas i bolagets långa genomsnitt- liga återstående kontraktstid om 5,3 år och höga ekonomiska uthyrningsgrad som uppgår till 95 %. Vi arbetar kontinuerligt och strukturerat med att hitta nya stabila hyresgäster att skapa långsiktiga relationer med och gjorde under året nyuthyrningar inom alla våra fastighetskategorier, däribland Clas Ohlson, Hemtex och Thansen som är nya hyresgäster i Nydala handels- område i Vetlanda. Finansiering med god kontroll Viktigt för stabiliteten i fastighetsbolag är att finansiering och räntekostnader är under kontroll. Emilshus skuldkvot om 8,2 ggr är låg och de räntebärande skulderna är räntesäkrade till 77 % med en kvarvarande räntebindningstid om 3,1 år, vilket gör att vi har god kontroll på våra finansiella kostnader. Av bolagets totala räntebärande skulder utgörs 14 % av obligationer, motsvarande 576 miljoner kronor efter återköp om 70 miljoner kronor under det fjärde kvartalet. Obligationerna har en löptid till april res- pektive september 2025 och vi avser att i god tid hantera dessa förfall. Förutsättningar för tillväxt Emilshus ska fortsätta vara ett tillväxtbolag. I tider då många andra fastighetsbolag tvingas hantera problem och arbeta defensivt uppstår löpande möjligheter till fastighetsförvärv till attraktiva villkor. Emilshus stabilitet och styrka innebär att vi kontinuerligt arbetar med att identifiera kompletterande förvärv av kvalitetsfastigheter i syfte att växa ytterligare. För att kunna växa utan att öka den finansiella risken behövs tillgång till kapital och av det skälet genomförde Emilshus en riktad emission av stamaktier av serie B om 200 miljoner kronor under det fjärde kvartalet. Emissionen stärkte vår ägarbild med flera institutionella investerare som nya aktieägare. Större aktieposter tecknades av AB Sagax, Länsförsäkringar Fonder, Tredje AP-fonden och Nordea Fonder. Med stöd av kapitaltillskottet genomförde Emilshus förvärv i Falkenberg och Halmstad under det fjärde kvartalet 2023 och förvärv av åtta fastigheter i Östergötland och en fastighet i Små- land under det första kvartalet 2024. Emilshus har ett bra utgångsläge inför 2024, både operativt och finansiellt. tillväxt VD har ordet För Emilshus präglades det gångna året av stabilitet i verksamheten med stigande förvaltningsresultat och ökat kassaflöde. Vi står väl rustade, både operativt och finansiellt, för fortsatt tillväxt. För helåret 2024 prognostiserar vi ett förvaltningsresultat om 270 miljoner kronor, en prognos som framgent kommer att följas upp kvartalsvis. 8 – Emilshus årsredovisning 2023 VD HAR ORDET Emilshus tillväxtresa fortsätter, alltid med lönsamhet i fokus. Målmedvetet hållbarhetsarbete Flera energieffektiviserande projekt har genomförts under det gångna året som en del av Emilshus hållbarhetsarbete, vilket resulterat i att bolagets energianvändning minskat med 6 % i jämförbart bestånd, motsvarande en besparing om 998 000 kWh. Under det fjärde kvartalet förstärktes organisationen med en ny tjänst med fokus på hållbarhet som stödjer vårt fortsatta arbete inom området. Ett målmedvetet hållbarhetsarbete bidrar till lönsamheten. Väl rustade för 2024 Bolaget har ett bra utgångsläge inför 2024, både operativt och finansiellt. Vi har kapacitet och vilja att fortsätta att växa genom effektiviseringar och förbättringar av vårt befintliga fastighetsbe- stånd samt genom fastighetsförvärv som möter Emilshus kvalitets- krav. Emilshus tillväxtresa fortsätter, alltid med lönsamhet i fokus. För att tydliggöra Emilshus utveckling kommer en prognos avseende förvaltningsresultatet på helårsbasis att kommuniceras kvartalsvis. För 2024 beräknas förvaltningsresultatet uppgå till 270 miljoner kronor. NP3 Fastigheter, en av våra större ägare, har till sin årsstämma föreslagit en utdelning av B-aktier i Emilshus till sina aktieägare. För Emilshus skulle detta innebära en breddad ägarbas som gynnar likviditeten i aktien och vi ser fram emot att hälsa nya aktieägare välkomna. Sist men inte minst, ett stort tack till mina kollegor på Emilshus för allt arbete under året som bidragit stort till Emilshus fina utveckling. Tack även till Emilshus aktieägare som möjliggör vår tillväxtresa. Vetlanda i mars 2024 Jakob Fyrberg VD tillväxt Emilshus årsredovisning 2023 – 9 VD HAR ORDET Förvärva, utveckla och för- valta högavkastande kom- mersiella fastigheter i södra Sverige. • Emilshus inriktar sin närvaro på attraktiva regioner i södra Sverige med ett starkt näringsliv och positiv befolk- ningsutveckling. Fokusera på lätt industri, proffshandel/industriservice, externhandel och daglig- varuhandel. • Emilshus prioriterade fastighetskategorier erbjuder möjligheter att erhålla hög direktavkastning till begränsad risk. Etablera långsiktiga och nära relationer med bolagets hyres- gäster genom lokal närvaro och lokalt engagemang på de orter där bolaget verkar. • Emilshus lokala närvaro och nära samarbete med hyresgästerna skapar för- utsättningar för långsiktiga relationer och en effektiv förvaltning. Säkerställa en stabil finansiering av bolagets verksamhet. • Emilshus arbetar löpande för att säkerställa en optimal finansiering för att säker- ställa stabila och starka kassaflöden i bolagets verksamhet. Emilshus bygger nära och stabila relationer med sina hyresgäster genom lokal närvaro och engagemang på de orter där bolaget är fastighetsägare. Verksamheten präglas av långsiktighet, stabila kassaflöden och lönsam tillväxt. Emilshus är ett av de ledande fastighetsbolagen i Småland och expanderar i Östergötland och Halland. Ambitionen är fortsatt tillväxt med lönsamhet och att utveckla fastighetsbeståndet i södra Sverige. Emilshus strategi för att generera starka kassaflöden Strategi och mål Kronhjorten 6, Växjö Kategori: Lätt industri Uthyrningsbar area: 9 252 kvm STRATEGI OCH MÅL Mål, riskbegränsningar och utdelningspolicy Finansiella mål Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 % per år. Utfall 2023: 16 %. Femårigt genomsnitt: 16 %. Avkastning på eget kapital Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i genomsnitt uppgå till minst 15 % per år. Utfall 2023: 1,1 %. Femårigt genomsnitt: 17 %. 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2019 kr 2020 2021 2022 2023 0 20 40 60 2019 % 2020 2021 2022 2023 Finansiella riskbegränsningar Utdelningspolicy Nettobelåningsgrad Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %. Utfall 31 december 2023: 52 %. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr. Utfall 2023: 2,1 ggr. Det övergripande målet är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsord- ningens bestämmelser. 0 20 40 60 80 2019 % 2020 2021 2022 2023 0 1 2 3 4 5 2019 ggr 2020 2021 2022 2023 Hållbarhetsmål Fastigheter • Den el som köps ska vara fossilfri och så långt som möjligt vara förnybar, ursprungsmärkt och närproducerad.¹ • Minska energianvändningen per kvm i jämförbart fastighetsbestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 2030. Medarbetare • Emilshus eftersträvar en jämn köns- fördelning i hela organisationen. • Medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av transportsätt vid tjänsteresor. • Emilshus kontor ska finnas i verksam- hetsanpassade lokaler med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel. Hyresgäster • En årlig uppföljning ska genomföras med alla hyresgäster med fokus på trivsel, utveckling och hållbarhet. • 100 % av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om minst 500 kvm ska vara gröna hyresavtal. Externa samarbetspartner • Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighetsbranschens upp- förandekod för leverantörer. • Material ska väljas med hänsyn till människorna som vistas i bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljöaspekter i stort. • Nybyggnation och tillbyggnader ska, där det är möjligt, ha minst 30 % lägre energianvändning än kraven i Boverkets Byggregler (BBR), uppnå kraven för Energideklaration A eller B alternativt kvalificera för miljöcertifiering. • Hantering av demonterat och bortfört byggmaterial och inredning i stora projekt (över 2 miljoner kronor) ska, där det är möjligt, dokumenteras (åter- användning, materialåtervinning och deponering). Mer information återfinns i hållbarhets- redovisningen på sid 28–35. 1. Avser fastigheter som ägts/förvaltats de senaste 12 månaderna och där Emilshus ansvarar för elavtalet. Emilshus årsredovisning 2023 – 11 STRATEGI OCH MÅL mkr 1 jan 2024 1 okt 2023 1 jul 2023 1 apr 2023 1 jan 2023 1 okt 2022 1 jul 2022 1 apr 2022 1 jan 2022 1 okt 2021 1 jul 2021 1 apr 2021 Intäkter 616 578 580 570 566 515 453 364 350 304 294 237 Fastighetskostnader -125 -120 -122 -117 -112 -99 -89 -69 -63 -55 -55 -46 Driftsöverskott 491 458 458 454 454 416 364 296 287 248 240 191 Central administration -31 -31 -31 -33 -33 -34 -32 -30 -29 -24 -21 -20 Finansnetto -192 -194 -207 -193 -191 -178 -137 -90 -89 -72 -69 -59 Förvaltningsresultat 268 234 221 228 230 205 195 176 170 153 149 113 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 1) 2,26 2,07 1,94 2,01 2,03 1,76 1,70 2,07 2,13 2,13 2,24 1,69 Förvaltningsfastigheter 7 324 7 208 7 169 7 095 7 111 7 146 6 303 5 103 4 827 4 014 3 706 2 798 Eget kapital 3 194 3 043 3 003 2 992 3 007 3 050 2 909 2 159 1 848 1 484 1 296 1 059 Räntebärande nettoskuld 3 772 3 905 3 905 3 843 3 879 3 848 3 126 2 753 2 747 2 342 2 248 1 699 Överskottsgrad, % 79,6 79,4 79,0 79,5 80,2 80,7 80,3 81,2 82,0 81,8 81,4 80,7 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,2 2,1 2,2 2,2 2,2 2,4 3,0 2,9 3,1 3,1 2,9 Skuldkvot, ggr 8,2 9,1 9,1 9,1 9,2 10,1 9,4 10,4 10,6 10,4 10,3 9,9 Direktavkastning, % 6,7 6,4 6,4 6,4 6,4 5,8 5,8 5,8 6,0 6,2 6,5 6,8 1) Förvaltningsresultat per stamaktie avser resultat minskat med utdelning till preferensaktieinnehavare per balansdagen. Emilshus intjäningsförmåga baseras på det fastighets- bestånd som tillträtts vid periodens ingång för en kommande period om tolv månader. Bedömningen utgår från kontrakterade intäkter på årsbasis beaktat tillägg, hyresrabatter och hyresgarantier. Fastighetskostnaderna baseras på erfarenhetstal utifrån ett normalårs driftskostnader och underhållsåtgärder. I driftskostna- derna ingår kostnad för fastighetsadministration. Fastighetsskatt har beräknats utifrån aktuella taxeringsvärden. Kostnaden för central administration har baserats på nuvarande organisation och omfattning av verksamheten. Finansnettot baseras på ränte- läget vid periodens utgång samt den skuldsättning som förelåg vid samma tidpunkt. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan illustrerar Emilshus intjäningsförmåga vid periodens utgång och beaktar inte eventuella kommande förändringar av variabler som hyror, vakanser, fastighetskostnader, räntor med mera. Intjäningsförmåga 1 januari 2024 Baserat på det fastighetsbestånd som förelåg vid periodens utgång uppgår intäkterna för den kommande tolvmånadersperi- oden till 616 miljoner kronor och fastighetskostnaderna bedöms uppgå till 125 miljoner kronor, vilket innebär ett driftsöverskott om 491 miljoner kronor. Överskottsgraden bedöms uppgå till 79,6 % och direktavkastningen till 6,7 % utifrån fastighetsvärdet om 7 324 miljoner kronor. Utifrån nuvarande omfattning av orga- nisation och verksamhet bedöms de centrala administrations- kostnaderna uppgå till 31 miljoner kronor samt finansnettot till 192 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet bedöms uppgå till 268 miljoner kronor. Emilshus förvaltningsresultat beräknas till 2,26 kronor per stamaktie. Vid beräkning av förvaltningsresultatet per stamaktie har framtida utdelningar på utställda preferensaktier avräknats. Intjäningsförmåga Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmåga 0 50 100 150 200 250 300 mkr 2021 2022 2023 12 – Emilshus årsredovisning 2023 INTJÄNINGSFÖRMÅGA Emilshus är ett tillväxtbolag med fokus på lönsamhet och starka kassaflöden där förvärv utgör en central del i bolagets tillväxtstrategi. Under 2023 genomfördes ett antal förvärv som kompletterar bolagets fastighets- bestånd. Totalt tillträddes fastigheter till ett värde om 199 miljoner kronor, vilket bidrog till en ökning av fastighets- värdet med totalt 3 % under året. Ambitionen är att fort- sätta att växa organiskt och genom förvärv på bolagets prioriterade marknader. Förvärvsstrategi Emilshus förvärvsstrategi är att förvärva kommersiella fastig- heter med hög riskjusterad avkastning. Bolagets starka lokala förankring och breda kontaktnät är viktiga framgångsfaktorer för att genomföra förvärv. Transaktionsarbetet bedrivs pro- aktivt för att identifiera potentiella förvärvsobjekt även utanför budgivningsprocesser. I sin organisation har Emilshus kompe- tens och kapacitet att analysera ett stort antal potentiella affärer och genomföra förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter. Vid förvärv prioriteras fastigheter med starka och stabila kassaflöden i form av befintliga hyreskontrakt med långa åter- stående avtalstider. Genom att säkra långsiktiga och stabila kassa flöden med låga risker för vakanser och uteblivna betal- ningar skapas värden för koncernen över tid samt motståndskraft vid sämre konjunkturutveckling. Därtill skapas goda förutsätt- ningar för finansiering av ytterligare förvärv. Centralt för Emilshus förvärvsstrategi är att prioritera förvärv av fastigheter i närheten av det befintliga fastighets- beståndet för att nyttja den befintliga förvaltningsorganisa- tionen och därmed uppnå skalfördelar i förvaltningen. I det fall Emilshus förvärvar fastigheter i nya geografiska områden är ambitionen att på sikt etablera ett större fastighetsbestånd i regionen för att skapa förutsättningar för en rationell lokal förvaltning. Transaktioner Förvärv 2023 Proffshandel och lager i Halmstad Förvärv: 56 miljoner kronor Area: 5 600 kvm Beskrivning: Två fastigheter i industriområdet Vilhelmsfält i Halmstad med ett totalt årligt hyresvärde om 6 miljoner kronor. Proffshandel i Vaggeryd Förvärv: 32 miljoner kronor Area: 3 300 kvm Beskrivning: Nyuppförd byggnad fullt uthyrd med ett årligt hyresvärde om 3 miljoner kronor. Emilshus årsredovisning 2023 – 13 TRANSAKTIONER Förvärv 2023 Lätt industri i Linköping Förvärv: 67 miljoner kronor Area: 4 000 kvm Beskrivning: Lokaler för lätt industri med ett årligt hyres- värde om 5 miljoner kronor. Tillträde sker efter färdigstäl- lande, beräknat till halvårsskiftet 2024. Externhandel och lager i Falkenberg Förvärv: 48 miljoner kronor Area: 4 900 kvm Beskrivning: Lokaler för externhandel och lager med ett årligt hyresvärde om 4 miljoner kronor. Fastighetstransaktioner 2023 I mars tecknades ett avtal om förvärv av en fastighet i Linköping inom fastighetskategorin extern- och dagligvaruhandel för 72 miljoner kronor med ett årligt hyresvärde om 6 miljoner kronor. Fastigheten tillträdes den 3 april 2023. I maj tecknades avtal om förvärv av en fastighet i nyproduk- tion belägen i Lambohov i Linköping för 67 miljoner kronor. Fastigheten består av lokaler för lätt industri med ett årligt hyres- värde om 5 miljoner kronor. Tillträde sker efter färdigställande, beräknat till halvårsskiftet 2024. I juni tecknades avtal om förvärv av en fastighet med proffs- handel i Vaggeryd, söder om Jönköping för 32 miljoner kronor. Den fullt uthyrda fastigheten har ett årligt hyresvärde om 3 miljo- ner kronor. Tillträdet genomfördes i början av juli 2023. l november tillträddes två fastigheter med proffshandel och lager i Halmstad för 56 miljoner kronor. De fullt uthyrda fastig- heterna omfattar har ett totalt årligt hyresvärde om 6 miljoner kronor. I december tillträddes en fastighet i Falkenberg, Fastigheten som är fullt uthyrd har ett årligt hyresvärde om 4 miljoner kronor. Ingen avyttring av fastigheter genomfördes under året. Genomförda transaktioner 2023 Fastighet Kommun Uthyrnings- bar area, tkvm Förvärvade fastigheter Prisuppgiften 2 Linköping 5 Hovtången 11 Vaggeryd 3 Formen 2 Halmstad 5 Formen 4 Halmstad 1 Tröinge 6:96 Falkenberg 5 Totalt 19 14 – Emilshus årsredovisning 2023 TRANSAKTIONER Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med kommersiella lokaler där tyngdpunkten ligger på lätt industri och industriservice/proffshandel. Även extern- och dagligvaruhandel är en prioriterad lokaltyp. Fastig- hetsbeståndet präglas av lokaler i attraktiva lägen med stabila och långsiktiga hyresgäster, långa hyresavtal och hög uthyrningsgrad. Fastighetskategorier Lätt industri Hyresgästerna inom den största fastighetskategorin lätt industri utgörs typiskt sett av tillverkande företag som disponerar loka- lerna för produktion, lager och kontor. Hyresgästerna genomför kontinuerligt betydande investeringar i maskiner och annan utrustning i sina lokaler, vilket skapar en långsiktighet och moti- verar hyresgästen att förlänga hyresavtalen. De största hyresgäs- terna inom lätt industri är Bufab som är verksamt inom verkstads- industrin med anläggningar i Värnamo och Spaljisten som är en underleverantör till IKEA med verksamhet utanför Växjö. Investe- ringar i om- och tillbyggnader sker löpande för hyresgäster inom denna kategori. En betydande andel av hyresavtalen inom lätt industri utgörs av så kallade triple net- avtal där hyresgäster står för merparten av drifts- och underhållskostnaderna för lokalerna, vilket bidrar till jämna, stabila och förutsägbara kassaflöden med en hög överskottsgrad. Industriservice/proffshandel Industriservice/proffshandel omfattar fastigheter med hyres- gäster som bedriver service, tjänster och handel riktad främst till industrier och andra företag. Emilshus hyresgäster är vanligtvis större företag som är långsiktiga med sina verksamheter och där deras lokaler är belägna i utvalda strategiska lägen. Inves- teringar i om- och tillbyggnader sker ofta för dessa hyresgäster i samband med omförhandlingar av hyresavtal. Emilshus största hyresgäst i denna kategori är Optimera som driver bygghandel för yrkeskunder nationellt. Extern- och dagligvaruhandel Inom extern- och dagligvaruhandel återfinns hyresgäster främst inom livsmedel samt lågpriskedjor och annan livskraftig handel, inklusive bilhandel, i välbesökta externhandelsområden med goda kommunikationer. Dollarstore, Coop Väst och Holmgrens Bil är de största hyresgästerna inom denna kategori. Övrigt Stora hyresgäster inom övriga fastigheter är verksamma bland annat inom samhällsservice, till exempel Region Jönköpings Län. Fastigheter som inte ingår i Emilshus prioriterade kategorier har ingått som mindre delar i portföljförvärv som bolaget genomfört. Dessa kan behållas i beståndet om de motsvarar Emilshus avkast- ningskriterier eller avyttras om detta bedöms fördelaktigt. Våra fastigheter 636 mkr Hyresvärde 95 % Ekonomisk uthyrningsgrad 790 kr Hyresvärde/kvm 7 324 mkr Fastighetsvärde Lekatten 1, Växjö Kategori: Lätt industri Uthyrningsbar area: 1 500 kvm Emilshus årsredovisning 2023 – 15 VÅRA FASTIGHETER Fastighetsbeståndets marknadsvärde Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid årets utgång till 7 324 miljoner kronor (7 111). Under 2023 har fastigheter tillträtts till ett värde om 199 miljoner kronor. Vid årets utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga fastig- heter genom hyresgästanpassningar avseende till- och ombygg- nadsprojekt med upparbetade kostnader i pågående projekt om 10 miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande motsvarande 25 miljoner kronor. Projekten innebär ett ökat hyresvärde om 4 miljoner kronor. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till –43 miljoner kronor (99) under året. Värdeförändringarna är främst hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastnings- krav som påverkade värdet med –462 miljoner kronor, vilka motverkades av förbättrade driftsöverskott som påverkade värdet med 338 miljoner kronor och övrigt som påverkade med 81 miljoner kronor. Baserat på förvaltningsfastigheternas genomsnittliga innehavs- tid under perioden uppgick direktavkastningen under 2023 till 6,6 % (6,1). Indata vid fastighetsvärdering 31 dec Totalt vägt genomsnitt 2023 2022 Direktavkastningskrav (exit), % 6,7 6,3 Driftskostnader (kr/kvm) 90 82 Underhållskostnader (kr/kvm) 38 36 Långsiktig vakansgrad, % 6,7 6,8 Intäkter (kr/kvm) 704 666 Fastighetsbeståndets värdeförändring Helår mkr 2023 2022 Vid periodens ingång 7 111 4 827 Förvärv 199 2 193 Investeringar 55 69 Försäljningar 0 -77 Orealiserad värdeförändring -43 99 Vid periodens utgång 7 324 7 111 Känslighetsanalys fastighetsvärdering Resultateffekt före skatt, mkr Helår Förändring 2023 2022 Direktavkastningskrav +/– 0,25% 277 296 Intäkter +/– 50 kr/kvm 40 39 Fastighetskostnader +/– 10 kr/kvm 8 8 Vakansgrad +/– 1 % 6 6 Fastighetsbestånd Fastighetsvärde per kategori Hyresvärde per kategori Fastighetsvärde per förvaltningsområde Hyresvärde per förvaltningsområde 48 % Lätt industri 26 % Extern- och dagligvaruhandel 14 % Industriservice/ Proffshandel 12 % Övrigt 48 % Lätt industri 25 % Extern- och dagligvaruhandel 13 % Industriservice/ Proffshandel 14 % Övrigt 32 % Växjö 20 % Värnamo 16 % Jönköping 14 % Vetlanda 8 % Norrköping 7 % Kalmar 4 % Halmstad 30 % Växjö 21 % Värnamo 17 % Vetlanda 14 % Jönköping 8 % Norrköping 7 % Kalmar 3 % Halmstad 7 324 mkr 636 mkr 7 324 mkr 636 mkr 16 – Emilshus årsredovisning 2023 VÅRA FASTIGHETER Emilshus årsredovisning 2023 – 17 Emilshus fokuserar på att förvärva, utveckla, och förvalta kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i södra Sverige. Idag är bolaget verksamt i Småland, Östergötland och Halland. Emilshus äger fastigheter på orter som utgör delar av större regionala marknader och viktiga industri- regioner, kända för aktivt och framgångsrikt företagande. Industritäta regioner Emilshus marknader är kända för en stark entreprenörsanda som har skapat en gynnsam mix av innovation och industriell tradition vilket bidragit till god tillväxt kring regionerna. Här finns flera större börsnoterade och världsledande företag inom sina respektive segment samt välmående småindustrier. I bolagets största förvaltningsområde Växjö med omnejd finns därtill ett väl differentierat näringsliv med högteknologiska och kunskaps- intensiva företag och kommunen är en av de mest IT-företagstäta i landet. I samtliga tre regioner finns universitet och högskolor som med sin närvaro gynnar näringsliv och tillväxt. Goda kommunikationsmöjligheter Regionernas läge mellan storstadsområdena Stockholm, Göteborg och Malmö och med närheten till E4:an innebär goda kommunikationsmöjligheter. Detta gör Emilshus marknader väl anpassade för lokalisering av industriföretag. Det gynnsamma geografiska läget i kombination med ett gott näringslivsklimat skapar förutsättningar för en god efterfrågan på moderna indu- stri- och lagerlokaler samt kontorsfastigheter i centrala lägen. Konkurrenssituation Fastighetsmarknaden i Sverige kännetecknas generellt av hög konkurrens och hög transaktionsvolym som dock uppvisade en avmattning under 2023. Denna utveckling gäller till stor del även Småland, Östergötland och Halland. På dess marknader möter Emilshus konkurrenter i form av både rikstäckande och lokala börsnoterade bolag samt mindre privatägda fastighetsbolag. Bland de börsnoterade konkurrenterna som utvecklar och för- valtar fastigheter inom samma kategorier som Emilshus återfinns Castellum, Corem, Nyfosa, Nivika och SLP. Förvaltningsområden Emilshus har för närvarande sju förvaltningsområden som utgörs av Växjö, Värnamo, Jönköping, Vetlanda, Norrköping, Kalmar och Halmstad, nämnda i storleksordning baserat på fastighetsvärde. Förvaltningen av Emilshus sker från förvaltningskontor på orter med större koncentration av fastigheter, för närvarande i Växjö, Jönköping, Kalmar och Vetlanda. Från dessa hanteras förvaltningen av hela fastighetsbeståndet. Fler förvaltningskontor kan komma att öppnas på orter där fastighetsbeståndet uppnår en volym som gör detta effektivt. Våra marknader Stora noterade bolag med småländskt ursprung Börsvärde xx månad 2023 mdkr Nibe Husqvarna Fortnox Hexpol New Wave Bufab OEM Troax Fagerhult Inwido Garo 0 25 50 75 100 125 Börsvärde 29 februari 2024 mdkr Vy över Växjö som är Emilshus största marknad. Bufab och Garo är Emilshus hyresgäster. Andra stora bolag verk- samma på Emils- hus marknader Ikea, Södra, Visma, Vida och Hydro (Sapa) VÅR MARKNAD Nyckeltal Växjö 1 januari 2024 Antal fastigheter 34 Uthyrningsbar area, tkvm 192 Redovisat värde, mkr 2 312 Hyresvärde, mkr 193 Hyresvärde kr/kvm 1 007 Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 93 Kontrakterad årshyra, mkr 180 Hyresvärde per kategori 193 mkr Uthyrningsbar area per kategori 192 tkvm 25 % Lätt industri 37 % Extern- och dagligvaruhandel 13 % Industriservice/ Proffshandel 24 % Övrigt Nyckeltal Värnamo 1 januari 2024 Antal fastigheter 23 Uthyrningsbar area, tkvm 216 Redovisat värde, mkr 1 479 Hyresvärde, mkr 133 Hyresvärde kr/kvm 614 Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 98 Kontrakterad årshyra, mkr 130 Hyresvärde per kategori 133 mkr Uthyrningsbar area per kategori 216 tkvm 80 % Lätt industri 17 % Extern- och dagligvaruhandel 4 % Industriservice/ Proffshandel 85 % Lätt industri 9 % Extern- och dagligvaruhandel 6 % Industriservice/ Proffshandel 38 % Lätt industri 34 % Extern- och dagligvaruhandel 12 % Industriservice/ Proffshandel 17 % Övrigt Värnamoområdet utgör Emilshus näst största geografiska marknad med 20 % av det totala fastighetsvärdet och 21 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde bolaget totalt 23 fastigheter med 216 tkvm uthyrningsbar area i Värnamo, Gislaved, Gnosjö och Vaggeryd, med övervägande del lokaler för lätt industri. Stora hyresgäster utgörs av Bufab, Garo och Proton Lightning. Fastigheterna i förvaltningsområde Värnamo är i huvudsak belägna i etablerade industri- och handelsområden. Utveckling 2023 Under året genomförde Emilshus förvärv av en fastighet med en nyuppförd bygg- nad fullt uthyrd med främst proffshandel. Vid årets utgång uppgick fastighets- värdet för området till 1 479 miljoner kronor. Emilshus vill fortsätta att växa i samt- liga kommuner i Värnamoområdet med särskilt intresse för områden med närhet till E4:an och andra attraktiva logistiklägen. Växjöområdet med närliggande kommunen Ljungby utgör Emilshus största geogra- fiska marknad med 32 % av det totala fastighetsvärdet och 30 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde bolaget totalt 34 fastigheter med 192 tkvm uthyrningsbar area i Växjöomådet med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri samt extern och dagligvaruhandel. Fastigheterna är framför allt belägna i Växjös mest etablerade företags- och externhandelsområden. Stora hyresgäster utgörs av Spaljisten, Bauhaus och Balco. Emilshus huvudkontor är beläget i Växjö. Utveckling 2023 Emilshus är den största fastighetsägaren av kommersiella lokaler i Växjö. Under året investerade Emilshus i ett antal projekt med lokalanpassningar och ombygg- nationer för befintliga och nya hyresgäster, vilket lett till ökad uthyrningsgrad och förlängda hyresavtal. Vid årets utgång uppgick fastighetsvärdet för förvaltnings- området till 2 312 miljoner kronor. Emilshus avsikt är att fortsätta komplettera fastig- hetsbeståndet i Växjö genom förvärv av såväl portföljer som styckvisa fastigheter. Värnamo Växjö 18 – Emilshus årsredovisning 2023 FÖRVALTNINGSOMRÅDEN Nyckeltal Jönköping 1 januari 2024 Antal fastigheter 18 Uthyrningsbar area, tkvm 109 Redovisat värde, mkr 1 139 Hyresvärde, mkr 91 Hyresvärde kr/kvm 836 Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 98 Kontrakterad årshyra, mkr 89 Hyresvärde per kategori 91 mkr Uthyrningsbar area per kategori 109 tkvm 67 % Lätt industri 8 % Extern- och dagligvaruhandel 4 % Industriservice/ Proffshandel 21 % Övrigt Hyresvärde per kategori 105 mkr Uthyrningsbar area per kategori 147 tkvm 40 % Lätt industri 26 % Extern- och dagligvaruhandel 11 % Industriservice/ Proffshandel 23 % Övrigt 58 % Lätt industri 18 % Extern- och dagligvaruhandel 13 % Industriservice/ Proffshandel 12 % Övrigt 71 % Lätt industri 7 % Extern- och dagligvaruhandel 13 % Industriservice/ Proffshandel 10 % Övrigt Emilshus har sitt ursprung i Vetlanda och är ortens största fastighetsägare av kommersiella lokaler. Vetlanda är tillsammans med de kringliggande kommunerna Eksjö och Sävsjö, bolagets fjärde största geografiska marknad med 14 % av det totala fastighetsvärdet och 17 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde koncernen totalt 21 fastigheter med 147 tkvm uthyrningsbar area i Vetlandaområdet, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri samt extern- och dagligvaruhandel. Stora hyresgäster utgörs av Trivselhus, Orwak och T-Emballage. Fastigheterna är belägna i centrumnära företags- och handelsområden samt i stadens centrum. Emilshus har ett förvaltningskontor i Vetlanda. Utveckling 2023 Under året genomförde Emilshus ett antal projekt i Vetlandaområdet, bland annat investering i energieffektivisering av handelslokaler. Fastighetsvärdet för området uppgick vid årets utgång till 1 019 miljoner kronor. Emilshus avser att fortsätta växa i Vetlandaområdet med selektiva förvärv. Fastigheter i Jönköping och de kringliggande kommunerna Aneby, Nässjö och Tranås utgör 16 % av Emilshus totala fastighetsvärde och 14 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 18 fastigheter med 109 tkvm uthyrningsbar area i Jönköpingsområdet, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri. Stora hyres- gäster utgörs av ROL, Region Jönköping och Theofils. Fastigheterna är i huvudsak belägna i företags- och handelsområden i attraktiva lägen. Emilshus har ett förvalt- ningskontor i Jönköping. Utveckling 2023 Under året slutförde Emilshus ett större om- och tillbyggnadsprojekt för en befintlig kund i Bankeryd, Jönköping. Emilshus har som ambition att fortsätta växa i Jön- köpingsområdet för att nå en större volym och ytterligare synergier i förvaltningen. Vetlanda Jönköping Nyckeltal Vetlanda 1 januari 2024 Antal fastigheter 21 Uthyrningsbar area, tkvm 147 Redovisat värde, mkr 1 019 Hyresvärde, mkr 105 Hyresvärde kr/kvm 713 Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 96 Kontrakterad årshyra, mkr 100 Emilshus årsredovisning 2023 – 19 FÖRVALTNINGSOMRÅDEN Nyckeltal Kalmar 1 januari 2024 Antal fastigheter 20 Uthyrningsbar area, tkvm 59 Redovisat värde, mkr 534 Hyresvärde, mkr 46 Hyresvärde kr/kvm 772 Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 97 Kontrakterad årshyra, mkr 44 Hyresvärde per kategori 46 mkr Uthyrningsbar area per kategori 59 tkvm 27 % Lätt industri 44 % Extern- och dagligvaruhandel 29 % Industriservice/ Proffshandel 24 % Lätt industri 36 % Extern- och dagligvaruhandel 41 % Industriservice/ Proffshandel Fastigheter i Kalmar och kommunerna Emmaboda, Mörbylånga, Nybro, Vimmerby och Västervik utgör 7 % av Emilshus totala fastighetsvärde och 7 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 20 fastigheter med 59 tkvm uthyrningsbar area i Kalmarområdet, med tyngdpunkt på lokaler för extern och dagligvaruhandel samt industriservice/proffshandel. Stora hyresgäster utgörs av Beijer Byggmaterial, Holmgrens Bil och Dollarstore. Fastigheterna är generellt belägna i centrumnära företags- och handelsområden samt i stadens centrala delar. Emilshus har ett förvaltningskontor i Kalmar. Utveckling 2023 Fastighetsvärdet i området uppgick vid årets utgång till 534 miljoner kronor. Emilshus avsikt är att fortsätta att växa med selektiva förvärv i Kalmarområdet för att nå en större volym och synergier i förvaltningen. Kalmar Hyresvärde per kategori 48 mkr Uthyrningsbar area per kategori 62 tkvm 71 % Lätt industri 13 % Extern- och dagligvaruhandel 17 % Industriservice/ Proffshandel 42 % Lätt industri 40 % Extern- och dagligvaruhandel 18 % Industriservice/ Proffshandel Fastigheter i Norrköping och närliggande Linköping samt i Motala utgör 8 % av Emilshus totala fastighetsvärde och 8 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 7 fastigheter med 62 tkvm uthyrningsbar area i Norrköpings- området, med tyngdpunkt på lokaler för lätt industri och lager. Stora hyresgäster utgörs av Dollarstore, Soffadirekt och Optimera. Fastigheterna är i huvudsak belägna i industriområden i attraktiva lägen. Utveckling 2023 Under året genomförde Emilshus två förvärv av fastigheter i Linköping, varpå fastighetsvärdet för området vid årets utgång uppgick till 573 miljoner kronor. Förvärven omfattade en fastighet i Mörtlösa handelsområde i nordöstra Linköping samt en fastighet i nyproduktion belägen i Lambohov i Linköping där tillträde sker efter färdigställande. Emilshus har som ambition att fortsätta att växa i framför allt Norrköping och Linköping för att nå en större volym och synergier i förvaltningen. Norrköping Nyckeltal Norrköping 1 januari 2024 Antal fastigheter 7 Uthyrningsbar area, tkvm 62 Redovisat värde, mkr 573 Hyresvärde, mkr 48 Hyresvärde kr/kvm 766 Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 89 Kontrakterad årshyra, mkr 42 20 – Emilshus årsredovisning 2023 FÖRVALTNINGSOMRÅDEN Nyckeltal Halmstad 1 januari 2024 Antal fastigheter 7 Uthyrningsbar area, tkvm 20 Redovisat värde, mkr 269 Hyresvärde, mkr 21 Hyresvärde kr/kvm 1 074 Ekonomisk, uthyrningsgrad, % 95 Kontrakterad årshyra, mkr 20 Hyresvärde per kategori 21 mkr Uthyrningsbar area per kategori 20 tkvm 19 % Lätt industri 76 % Industriservice/ Proffshandel 5 % Övrigt 25 % Lätt industri 70 % Industriservice/ Proffshandel 5 % Övrigt Fastigheter i Halland utgör 4 % av Emilshus totala fastighetsvärde och 3 % av hyresvärdet. Vid årets utgång ägde Emilshus totalt 7 fastigheter med 20 tkvm uthyrningsbar area i Halmstad och Falkenberg med lokaler för lätt industri, lager och externhandel. Stora hyresgäster utgörs av Ahlsell och Samhall. Fastigheterna är i huvudsak belägna industri- och externhandelsområden i attraktiva lägen. Utveckling 2023 Under året genomförde Emilshus två förvärv i Halland. I Halmstad förvärvades två fastigheter med lokaler med proffshandel och lager i industriområdet Vilhelmsfält. I Falkenberg förvärvades en fastighet med externhandel och lager belägen utmed E6:an. Fastighetsvärdet i Halland uppgick vid årets utgång till 269 miljoner kronor. Emilshus har som ambition att fortsätta att växa i regionen för att nå en större volym och synergier i förvaltningen. Halmstad Förvaltningsområde Halmstad Under året genomförde Emilshus två förvärv i Halland och ambitionen är att fortsätta växa i regionen med selektiva förvärv. Emilshus årsredovisning 2023 – 21 FÖRVALTNINGSOMRÅDEN Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större, stabila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och god betalningsförmåga. Detta avspeglas i bolagets långa genomsnittliga återstående kontraktstid och låga vakans- grad. Med sin lokala inriktning är Emilshus en trygg aktör och partner i hyresgästernas lokalförsörjning och vidare utveckling. Hyresgäster Emilshus målsättning är att ha långsiktiga och nära relationer med hyresgästerna och därigenom skapa förutsättningar för hyresavtal med långa kontraktstider. 519 hyresgäster fördelade på 609 hyresavtal i kombination med lång återstående hyrestid innebär att Emilshus exponering mot enskilda hyresgäster är begränsad. Emilshus har ingått så kallade triple net-avtal för en betydande del av hyresavtalen, vilket innebär att hyresgästen åtar sig att stå för kostnader såsom försäkring, fastighetsskatt, media samt underhåll och reparationer. Vid årets utgång utgjorde 46 % (47), motsvarande 370 tkvm, hyresavtal med triple net-karaktär. Den huvudsakliga andelen av Emilshus hyresavtal uppräknas årligen med en nivå motsvarande konsumentprisindex (KPI) och en mindre andel med fast årlig indexering. Vid årets utgång utgjorde dessa avtal 97 % av Emilshus kontrakterade årshyra och där övriga hyresavtal bland annat avser parkeringsytor samt avtal med kortare löptid än ett år, vilka uppräknas på annat sätt eller inte alls. Nettouthyrning Emilshus nettouthyrning var under året oförändrad och uppgick till 0 miljoner kronor (12). Under året tecknade Emilshus hyres- avtal med ett årligt hyresvärde om 19 miljoner kronor, varav 17 miljoner kronor (32) avser hyresavtal med nya hyresgäster och 2 miljoner kronor avser omförhandlade hyresavtal med befintliga hyresgäster. Erhållna uppsägningar av hyresavtal uppgick till 19 miljoner kronor (21), inklusive konkurser med ett hyresvärde om 1 miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årets utgång till 95 % (96). Våra hyresgäster Brudabäck 2, Vetlanda Kategori: Lätt industri Uthyrningsbar area: 20 150 kvm 22 – Emilshus årsredovisning 2023 VÅRA HYRESGÄSTER Förvaltning Emilshus har ett långsiktigt ägarperspektiv och strävar efter en trygg, kostnadseffektiv och lokal fastighetsförvaltning. Det innebär en hög servicegrad och ett nära samarbete med hyres- gästerna i en egen förvaltningsorganisation. Emilshus förvaltningsstrategi bygger på utveckling av bolagets fastigheter och lokaler i nära dialog med hyresgästerna. Den starka lokala närvaron innebär en närhet till hyresgästerna, vilket skapar förutsättningar för långvariga samarbeten. Det täta samarbetet resulterar regelbundet i att Emilshus genomför värde höjande investeringar i om- och tillbyggnationer. En viktig del i förvaltningen är att arbeta för att optimera driften med syfte att minska miljöpåverkan och sänka driftskostnader samt att till sammans med hyresgästerna arbeta med hållbara lösningar. Förvaltningsorganisation Emilshus har förvaltningskontor på orter med större koncentration av fastigheter, för närvarande i Växjö, Jönköping, Kalmar och Vetlanda. Från dessa hanteras förvaltningen av övriga orter. Fler förvaltningskontor kan komma att öppnas på orter där fastighets- beståndet uppnår en volym som gör detta effektivt. Bolaget har en kompetent och väl fungerande intern förvaltningsorganisation. Det finns hos medarbetarna ett stort kunnande om den lokala fastighetsmarknaden i Småland och närliggande regioner. Ett brett kontaktnät på dessa orter bidrar till affärsmöjligheter och är en framgångsfaktor i uthyrningsarbetet. Förfallostruktur hyresavtal Förfalloår Antal hyresavtal Årshyra, mkr Andel, % Area, tkvm Andel, % 2024 289 50 8 85 11 2025 96 113 19 129 16 2026 95 100 16 115 14 2027 45 56 9 54 7 2028 12 21 3 24 3 2029+ 72 267 44 399 50 Summa 609 606 100 805 100 Hyreskontrakt och löptider Förfalloår Kontrakts- värde, mkr Ande av Total, % 2024 50 2 2025 191 6 2026 268 8 2027 199 6 2028 97 3 2029 339 11 2030 330 10 2031 389 12 2032+ 1 379 43 Summa 3 243 100 Nettouthyrning mkr 2020 2021 2022 2023 -16 -8 0 8 16 -16 -8 0 8 16 Nyuthyrning Uppsagt Nettouthyrning Emilshus 10 största hyresgäster Hyresgäster Kontrakts- värde, mkr Kontrakterad årshyra, mkr Genomsnittlig kontrakts- längd, år Bufab Sweden AB 106 20 5,3 Spaljisten AB 409 20 20,8 Ahlberg Dollarstore AB 69 19 3,6 Hilding Anders Sweden AB 282 19 15,0 Holmgrens Bil AB 112 18 6,2 Trivselhus AB 90 18 5,2 Coop Väst AB 64 17 3,8 Optimera Svenska AB 37 16 2,3 ROL AB 111 15 7,3 Proton Lighting AB 28 14 2,0 Delsumma tio största: 1 309 175 7,5 Övriga 1 934 430 4,5 Totalt: 3 243 606 5,3 Nettouthyrning mkr 2023 2022 Nyuthyrningar 17 32 Omförhandlingar 2 1 Uppsägningar -19 -21 Nettouthyrning 0 12 Emilshus årsredovisning 2023 – 23 VÅRA HYRESGÄSTERVÅRA HYRESGÄSTER Emilshus genomför regelbundet investeringar för att utöka eller anpassa befintliga lokaler. Därmed kan bolaget möta hyresgästernas behov vid tillväxt och förändringar i verksamheten och samtidigt skapa värde genom omförhandling av hyror och förlängning av hyresavtal. Projekten sker i form av lokalanpassningar, om- och tillbyggna- tioner eller nyproduktion. Vid nyuthyrning sker regelmässigt en viss anpassning av lokalerna och ofta även större förändringar som en del av det nya hyresavtal som då tecknas. Investeringar i lokalerna görs till en attraktiv riskjusterad avkastning och för att minimera risken i projektverksamheten påbörjas projekt först när bindande hyresavtal har ingåtts. Emilshus arbetar även aktivt med att identifiera och genomföra projekt som minskar energi- användning och förbättrar inomhusmiljön för hyresgästerna. Emilshus projekt värderas till verkligt värde beaktande nedlagda externa investeringskostnader inklusive till projekten hänförliga räntekostnader samt kostnader för projektledning. Projekt 2023 Pågående projekt och projekt som avslutats under 2023 framgår av tabellen nedan. Under det första kvartalet 2023 tecknades ett nytt 10-årigt hyresavtal med Griffel, ett it-företag, avseende 1 400 kvm i centrala Växjö. Fastigheten genomgår en helrenovering med start under det tredje kvartalet 2023 och färdigställande samt tillträde under det första kvartalet 2024. Under det första kvartalet teck- nades även ett nytt hyresavtal med bolagets befintliga hyresgäst kraftteknikbolaget KraftPowercon, avseende ytterligare 2 500 kvm lokaler i fastigheten Rättaren 8 i Växjö där hyresgästanpass- ningar färdigställdes under 2023. I fastigheten Norra Delfin i Vetlanda genomförs ett projekt för energieffektivisering. Under det tredje kvartalet färdigställdes en utbyggnad om 2 000 kvm för hyresgästen Addbrand i Bankeryd utanför Jönköping. Under det tredje kvartalet tecknades ett nytt 15-årigt hyresavtal med Clas Ohlson avseende 1 400 kvm i fastigheten Kolmilan 1 i Vetlanda där hyresgästanpassning pågår och tillträde planeras till det första kvartalet 2024. Total beräknad investeringsvolym för pågående projekt upp- går till 35 miljoner kronor varav upparbetade kostnader vid årets utgång uppgick till 10 miljoner kronor. Den tillkommande årshyran för tecknade tillägg till befintliga hyresavtal till följd av genom- förda investeringar uppgår till 4 miljoner kronor. Projekt Projekt Fastighet Fastighets kategori Projekttyp Färdig- ställande Beräknad investering, mkr Upparbetade kostnader vid periodens utgång, mkr Förändrad årshyra, mkr Förändring av hyresavtal Pågående projekt Lågan 22, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2024 24,0 9,0 2,3 10-årigt avtal Kolmilan 1, Vetlanda Extern handel Lokalanpassning Q1 2024 7,5 0,1 2,0 15-årigt avtal Norra Delfin 4, Vetlanda Övrigt Energibesparing Q1 2024 3,2 1,3 Totalt 34,7 10,4 4,3 Avslutade projekt Skomakaren 5, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2023 7,0 6,7 0,3 5-årigt avtal Stödstorp 2:4, Värnamo Lätt industri Ombyggnation Q1 2023 2,0 1,5 0,2 5-årigt avtal Brudabäck 6, Vetlanda Industriservice/ proffshandel Lokalanpassning Q1 2023 2,5 2,6 0,3 7-årigt avtal Hillerstorp 2:106, Värnamo Lätt industri Ombyggnation Q1 2023 11,0 11,6 1,5 8-årigt avtal Hammaren 1, Gislaved Lätt industri Tillbyggnad Q1 2023 12,0 11,6 0,9 Tilläggsavtal Kronhjorten 3, Växjö Lätt industri Ombyggnation Q1 2023 2,5 2,4 0,5 Tilläggsavtal Fabriken 1, Växjö Övrigt Lokalanpassning Q1 2023 5,4 5,0 1,2 Tilläggsavtal Bankeryds-Nyarp 1:267, Jönköping Lätt industri Tillbyggnad, Q3 2023 19,6 18,8 1,6 Tilläggsavtal Tråden 11, Norrköping Lätt industri Ombyggnation Q2 2023 6,8 6,3 1,4 10-årigt avtal Rättaren 8, Växjö Lätt industri Lokalanpassning Q4 2023 3,4 3,4 0,9 8-årigt avtal Totalt 72,2 69,9 8,8 24 – Emilshus årsredovisning 2023 PROJEKT Lågan 22, Växjö Fastighetskategori: Kontor Projekttyp: Lokalanpassning Area: Totalt 2 112 kvm, 1 400 kvm uthyrt Färdigställande: Första kvar- talet 2024 Förändring av hyresavtal: Nytt 10-årigt hyresavtal Varsam renovering i Växjö På Linnégatan i centrala Växjö ligger det som för många Växjöbor är känt som Riksbankshuset. En gedigen byggnad från 80-talet i ett förstklassigt läge som genom Emilshus renovering nu har moderniserats med varsam hand. I mars 2024 flyttade en ny hyresgäst in i 1 400 kvm flexibla och attraktiva kontorslokaler i fastigheten som Emilshus förvärvade 2019. Det tidigare Riksbankshuset är byggt i gedigna material, med omsorgsfulla detaljer och en konsekvent stil. För den dåvarande verksamheten försågs byggnaden med bankvalv och hög säker- hetsklass. ”Vår utgångspunkt var att bevara det som bevaras kan. Exteriören har en tidstypisk stil från 80-talet som man kanske inte hade valt i dag. Men när man tittar närmare innehåller byggnaden fantastiskt fina och hållbara material som tegel, sten, koppar och svenskt kakel som vi har lagt stor kraft på att bevara, putsa upp och renovera vid behov”, berättar Pierre Folkesson, Projektchef hos Emilshus. Fasader och trapphus är därmed i hög grad intakta i den renoverade byggnaden. Även byggnadens fönster i kärnfuru har kunnat renoveras. ”Det är så här vi vill och måste arbeta allt mer i framtiden, för att spara resurser och skapa långsiktigt hållbara byggnader, vilket även bidrar till lägre kostnader”, kommenterar Pierre Folkesson. Kontor för nya arbetssätt Insidan behövde däremot anpassas till en ny tid och till nya arbetssätt. Ursprungligen utgjordes lokalerna av korridorer och många små cellkontor. Efter omvandlingen erbjuds ett öppet landskap med ett mindre antal kontorsrum. Fokus ligger på naturliga flöden av människor och gemensamma arbetsytor som passar hyresgästen IT-bolaget Griffel. ”Vår hyresgäst har varit väldigt involverad i renoveringen. Det är ett arbetssätt vi uppskattar och som vi anser bidrar till ett bra resultat. Det är också positivt att Griffel delade vår syn på att bevara så mycket som möjligt av byggnadens ursprung och att skapa energieffektiva lokaler, säger Pierre Folkesson. Vid större renoveringar ersätts vanligtvis befintliga system med nya för ventilation, värme och kyla, med bättre verknings- grad. För fastigheten Lågan 22 beräknas det nya systemet, som ersätter ett flertal äldre, leda till en minskad energianvändning motsvarande 40 %. Upprustning av kringmiljön Även om fasaden är sig lik efter renoveringen kommer Växjö- borna få se en förändring av ytorna intill byggnaden. Emilshus har förvärvat en remsa av Linnégatan som del av fastigheten och planerar att skapa ett välkomnande och generöst mindre gatu- torg utanför entrén, med en ny trädplantering och sittmöjligheter. Pierre Folkesson tror att det kommer att bli ett mervärde och ett trevligt tillskott till staden. Utvändigt kommer även ytterligare laddstationer för elbilar och elcyklar att monteras. Växa med hyresgästerna För Emilshus är projekt i form av om- och tillbyggnader, anpass- ning av befintliga lokaler och nyproduktion en viktig del i att möta hyresgästers behov och samtidigt skapa värde för bolaget. ”När våra hyresgästers behov förändras ska Emilshus vara en lyhörd partner som kan bistå med anpassade lokaler som fungerar väl för deras verksamheter. Vår lokala profil med nära och långsiktiga samarbeten med hyresgästerna är en bra grund för det”, kommenterar Pierre Folkesson. Under 2023 genomförde Emilshus ett tiotal projekt som ledde till en ökad årshyra om 9 miljoner kronor efter investeringar om 70 miljoner kronor. Emilshus årsredovisning 2023 – 25 Emilshus finansieras med eget kapital, banklån hos fyra nordiska banker samt med obligationer emitterade på den svenska kapitalmarknaden. Kapitalstruktur Emilshus kapitalstruktur innebar vid årets utgång att 42 % (40) av balansomslutningen finansierades med eget kapital, 52 % (54) med räntebärande skulder och 6 % (6) med övriga poster. Emilshus kreditgivare utgörs av fyra nordiska banker där finansieringen består av säkerställda banklån. Obligationslån utgör en kompletterande finansieringskälla. Eget kapital Soliditeten uppgick till 42 % (40) och eget kapital uppgick till 3 194 miljoner kronor (3 007) vid årets utgång. Eget kapital per stamaktie uppgick till 25,26 kronor (25,27) och substansvärdet per stamaktie uppgick till 27,32 kronor (26,34). Räntebärande skulder Emilshus räntebärande skulder uppgick till 3 984 miljoner kronor (4 103) vid årets utgång. Efter avdrag för likvida medel om 212 miljoner kronor (224) uppgick nettoskulden till 3 772 miljoner kronor (3 879), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 52 % (55). De räntebärande skulderna består av säkerställda lån i bank om 3 408 miljoner kronor (3 397), vilka utgjorde 86 % (82) av de totala räntebärande skulderna. Räntebärande obligationslån uppgick till 576 miljoner kronor (642) och utgjorde 14 % (16) av de räntebärande skulderna. Skuldkvoten beräknad som nettoskuld i förhållande till framåtriktat justerat driftsöverskott med avdrag för kostnader avseende central administration uppgick på balansdagen till 8,2 ggr (9,2). Kapitalbindning Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder var vid årets utgång 1,8 år (2,9). Under föregående år omförhandlade och förlängde Emilshus löptiderna på banklån varefter det, bort- sett från ordinarie löpande amorteringar, inte föreligger några förfall av räntebärande skulder under 2024. Likviditet Likvida medel uppgick till 212 miljoner kronor (224) jämte outnyttjade checkräkningskrediter om 80 miljoner kronor (0). Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 292 miljoner kronor (224) vid årets utgång. Genomsnittlig ränta och räntebindning Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat uppgick vid årets utgång till 4,7 % (4,6). Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat uppgick vid årets slut till 3,1 år (1,9) och andelen av de ränte- bärande skulderna som hade räntesäkrats genom derivat uppgick till 77 % (45). Vid årets utgång hade koncernen ingått ränte- säkringar om ett totalt nominellt belopp om 3 840 miljoner kronor (1 850). 2 770 miljoner kronor (1 550) avsåg aktiva ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid om 3,5 år (4,9), 770 miljoner (0) kronor avsåg framtidsstartade ränte swappar med en genomsnittlig löptid om 2,7 år och 300 miljoner kronor (300) avsåg räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med en återstående löptid om 1,9 år (2,9). Derivaten begränsar framtida ränteförändringars effekt på koncernens resultat. Marknadsvärdet för derivaten uppgick vid periodens utgång till 35 miljoner kronor (137). Derivaten har värderats till verkligt värde och värdeförändringen har redovisats över resultat- räkningen. Räntekänslighet Emilshus känslighet för högre marknadsräntors effekt på förvaltningsresultatet begränsas då en hög andel av Emilshus hyresavtal har indexklausuler. Den negativa resultateffekten av högre marknadsräntor för Emilshus förväntas på längre sikt att kompenseras av den hyresjustering som erhålls genom index- justering. Påverkan förvaltningsresultat, mkr 2025 2026 2027 KPI, % 2,0 2,0 2,0 Stibor 3M, % 3,50 25,9 12,5 12,2 3,75 22,9 7,7 6,8 4,00 20,0 2,9 1,4 4,25 17,0 -1,9 -4,0 Vid ett antagande om Stibor 3M till 3,50/3,75/4,00/4,25 % samtidigt som ett antagande om en uppräkning av hyresnivån till följd av indexklausuler om 2,0/2,0/2,0 % genomförs under åren 2025–2026 beräknas en förändring av Emilshus förvaltnings- resultat enligt tabellen ovan. Beräkningen baseras på aktuellt för- valtningsresultat utifrån Emilshus intjäningsförmåga per 1 januari 2024 och räntebärande skulder vid periodens utgång jämte de derivat som Emilshus har ingått vilka begränsar framtida ränte- förändringars effekt på förvaltningsresultatet. Vidare har även en uppräkning av Emilshus fastighetskostnader genomförts med Finansiering 4,7 % Genomsnittlig låneränta 3,1 år Genomsnittlig räntebindningstid 2,1 ggr Räntetäckningsgrad 52 % Nettobelåningsgrad 26 – Emilshus årsredovisning 2023 FINANSIERING Kapitalbindning, mkr Bindningstid Volym Andel, % 2024 101 3 2025 2 863 72 2026 1 020 26 2027 – – >2027 – – Totalt 3 984 100 Räntebindning, mkr Bindningstid Volym Snittränta, % Andel, % 2024 144 6,8 4 2025 1 435 3,0 36 2026 705 3,1 18 2027 300 5,5 8 >2027 1 400 5,4 35 Totalt 3 984 4,7 100 motsvarande antagande om prisutveckling. Beräkningen är inte en prognos utan beskriver vilken effekt som erhålls på Emilshus förvaltningsresultat vid givna antaganden. Grönt finansiellt ramverk I september 2021 upprättades ett grönt finansiellt ramverk som ger Emilshus möjlighet att emittera gröna obligationer och andra finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fastig- hetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av Cicero Shades of Green som avgivit klassificeringen Ljusgrön (stark) med styrningsbetyg Bra. Per 31 december 2023 hade Emilshus gröna tillgångar till ett sammanlagt värde om 2 183 miljoner kronor med etablerad grön finansiering om 769 miljoner kronor i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom det gröna finansiella ramverket uppgick till 1 414 miljoner kronor. Obligationslån, mkr Förfalloår Volym Ränta, % 2025 apr 369 Stibor 3M+5,25 2025 sep 208 Stibor 3M+7,25 Finansiella riskbegränsningar Nettobelåningsgrad Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr. Räntebärande skulder mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 Koncernen Banklån 3 408 3 397 Checkräkningskredit – – Säljarreverser – 65 Obligationslån 576 642 Totalt 3 984 4 103 Finansieringskällor Totalt 7 621,5 mkr Förändring i eget kapital, mkr Eget kapital 1 jan 2023 Eget kapital 31 dec 2023 3 007,0 200,0 0,2 -5,6 -41,3 33,2 3 193,5 Nyemission stamaktier Nyemission av tecknings- optioner Kostnader nyemissioner Utdelning på preferensaktier Årets resultat och total- resultat 2023 42 % Eget kapital 44 % Banklån 8 % Gröna obligationslån 6 % Övriga skulder Emilshus årsredovisning 2023 – 27 FINANSIERING Hållbarhet VD-kommentar En hållbar verksamhet inne- bär ett miljö- och samhälls- ansvar men är också en fråga om sunt och lönsamt företagande som ligger mycket nära de grund- värden som Emilshus värnar om. Det linjerar också med den långsiktighet som vår verksamhet präglas av. Emilshus förvaltning fokuse- rar på lokal närvaro och vi har ett nära samarbete med hyresgästerna för att skapa värde och bidra till minskad klimatpåverkan. Därtill strävar vi efter att vara en delaktig part i ortens näringsliv och dess utveckling. Vi arbetar utifrån ett internt ramverk som består av hållbarhetsstrategi, handlingsplaner samt policyer som berör Emilshus medarbetare och leverantörer. Vidare baseras vårt hållbarhetsarbete på ett åtagande mot FN:s globala mål för hållbar utveckling och vi fortsätter att stödja FN:s Global Compacts tio principer inom mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Emilshus strategier är sammantaget utformade för att generera långsiktigt uthållig avkastning och att säkra en lönsam verksamhet över tid. Emilshus fastighetsbestånd besitter potential till förbätt- ringar inom miljöområdet. Att arbeta aktivt med att identifiera och utföra åtgärder som syftar till energieffektiviseringar i fastighetsbeståndet och därmed göra befintliga fastigheter mer hållbara, ser vi som den enskilt viktigaste insats vi kan göra för att minska Emilshus klimatpåverkan. Energianvänd- ningen i våra fastigheter är en viktig kostnadspost som vi med ett strukturerat arbete kan minska, något som sker i nära samarbete med våra hyresgäster. Under 2023 minskade bolagets energianvändning med 5,8 % i jämförbart bestånd, motsvarande en besparing om 998 000 kWh. Vidare påbörjade vi under året en kartläggning av våra koldioxid utsläpp och rapporterar för första året på scope 1 och 2 i enlighet med Greenhouse Gas Protocol. Det är ett för- sta steg i att skapa en ökad förståelse för var i vår verksamhet de största utsläppen uppstår och hur vi kan arbeta för att minimera vår klimatpåverkan ytterligare. Vi fortsätter att arbeta steg för steg mot våra mål och gröna finansiella ramverk, både med processer och optime- ring av driften av husen. Därtill kommer en rad andra initiativ i syfte att både möta hyresgästerna krav och leva upp till bolagets hållbarhetsstrategi. Jakob Fyrberg, VD Ett målmedvetet hållbarhetsarbete bidrar till lönsamheten. 28 – Emilshus årsredovisning 2023 Emilshus hållbarhetsarbete utgår från den hållbarhets- strategi som antagits av styrelsen. Strategin grundas i behovet av att förvalta jordens begränsade resurser på ett ansvarsfullt sätt och samtidigt framtidssäkra verk- samheten både ur ett ekonomiskt och organisatoriskt perspektiv. Emilshus, med sin lokala närvaro och med dedikerade och kompetenta medarbetare, skapar gynn- samma förutsättningar för ett fastighetsägande som inte bara genererar värde utan även är långsiktigt hållbart. Hållbarhetsstrategi Emilshus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta hög- avkastande kommersiella fastigheter i södra Sverige. Fokus är hög direktavkastning i kombination med långa hyresavtal och hyresgäster med bedömd god betalningsförmåga. I sin förvalt- ning fokuserar Emilshus på lokal närvaro och nära samarbete med hyresgästerna. Bolaget ska vara delaktigt i det lokala näringslivet och dess utveckling. Emilshus strategier är samman- taget utformade för att generera långsiktigt uthållig avkastning och starka kassaflöden. Samtidigt som Emilshus skapar för- utsättningar för en hållbar utveckling genereras även värden för ägare, medarbetare, hyresgäster, lokalsamhället och övriga intressenter. Emilshus har ett långsiktigt perspektiv för att säkerställa en stabil verksamhet. Förutom att trygga bolagets existens och intjäning över tid innebär det ett uttalat ansvarstagande för miljö och människor i och kring bolagets fastigheter samt för miljön och företagets omvärld i stort. I sitt miljöarbete har Emilshus fokus på energianvändning i fastighetsbeståndet, där ett aktivt arbete bedrivs gällande effektiviseringar och användning av smarta systemstöd. Energianvändningen följs upp kvartalsvis på ett systematiskt sätt för att utvärdera de energieffektiviserande åtgärder som genomförts under året. En hållbar verksamhet förutsätter ett väl fungerande samar- bete med Emilshus hyresgäster och bolagets omvärld. Utöver det krävs väl etablerade interna processer och rutiner samt engage- rade medarbetare. Emilshus ska vara en närvarande arbetsgivare och en attraktiv arbetsplats där medarbetare ska känna engage- mang och stolthet samt ha möjlighet att påverka verksamheten och sin egen utveckling. Företagskulturen ska präglas av affärs- mässighet, medmänsklighet och delaktighet där god affärsetik och förtroendefulla relationer är viktiga utgångspunkter såväl internt som i kontakterna med externa parter. Hälsa och säkerhet är områden som är centrala för såväl medarbetare som hyres- gäster och leverantörer. Styrning Emilshus hållbarhetsarbete utvecklas löpande i takt med att bolaget förändras och utökar sin verksamhet. Det är styrelsen som har det yttersta ansvaret för hållbarhetsarbetet, vilket inkluderar Emilshus påverkan på miljö och människor och arbete med områden där bolaget kan bidra med en positiv förändring. Koncernledningen har det operativa ansvaret för hållbarhets- arbetet samt för att det ska vara relevant för den verksamhet som bedrivs och den omvärld bolaget verkar i. Utöver det ansvarar koncernledningen även för implementering och uppföljning av de hållbarhetsmål som antogs 2021. Emilshus har under året anställt en person som är ansvarig för att driva hållbarhets- arbetet, med stöd av bolagets operativa chef. CFO ansvarar för att bolaget upprättar en hållbarhetsrapport i enlighet med befintliga lagar och regelverk. Hållbarhetsarbetet bygger på att engagerade och kompetenta medarbetare arbetar utifrån den antagna strategin och att alla är väl införstådda med bolagets befintliga policy dokument. Ramverk Emilshus hållbarhetsarbete baseras på ett åtagande mot FN Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling. Genom att vara medlem i Global Compact åtar sig bolaget att följa de tio principerna baserade på FN:s deklaration om de mänskliga rättig heterna, ILO:s grundläggande konventioner om de mänskliga rättigheterna i arbetslivet, Riodeklarationen samt FN:s konvention mot korruption. Det interna hållbarhetsram- verket som bolaget arbetar utifrån består av hållbarhetsstrategi, handlingsplaner samt policyer som berör Emilshus medarbetare och leverantörer. Frågor gällande mångfald och jämställdhet berörs inom bolagets arbetsmiljöpolicy. Policydokumenten ses över och upp- dateras efter behov och antas av styrelsen årligen. Emilshus fokusområden Utifrån ovan nämnda ramverk och omvärldsanalys har Emilshus identifierat fyra fokusområden i verksamheten som är särskilt viktiga. Inom dessa områden anses bolaget har störst påverkan och har möjlighet bidra med en positiv förändring. • Fastigheter • Medarbetare • Hyresgäster • Externa samarbetspartners Intressentdialog Emilshus genomförde en intressentdialog 2021 som ligger till grund för bolagets arbete och som följs upp årligen för att säker- ställa att Emilshus fokus i hållbarhetsarbetet fortsatt linjerar med intressenternas synpunkter och förväntningar på verksamheten. I den dagliga verksamheten och i möten med hyresgäster, leveran- törer och investerare för Emilshus en löpande dialog för att fort- satt få insikter utifrån deras perspektiv. Det är tillsammans med intressentgrupperna som bolagets ambitioner inom hållbarhets- området förankras och utvecklas i verksamheten. Under 2023 genomfördes en Nöjd Kund Index-undersökning för att få en ökad förståelse för hur bolagets hyresgäster upplever Emilshus som hyresvärd. Motsvarande undersökning genomfördes med bolagets medarbetare för att skapa en djupare förståelse för hur de upplever Emilshus som arbetsgivare och vad som är viktigt för dem att bolaget fokuserar på framåt. Affärsetik och antikorruption I Emilshus policy för affärsetik och antikorruption finns tydliga riktlinjer för hur företaget förväntar sig att medarbetare agerar i frågor gällande korruption, mutor och penningtvätt. Bolaget har en nolltoleranspolicy mot korruption, diskriminering, trakasse- rier, brott och miljööverträdelser. Vid eventuella misstankar om Hållbarhetsarbete i Emilshus Ett målmedvetet hållbarhetsarbete bidrar till lönsamheten. Emilshus årsredovisning 2023 – 29 HÅLLBARHETSARBETE bristande efterlevnad förväntas dessa rapporteras till närmsta chef eller ledningen. Inrapportering av oegentligheter behandlas konfidentiellt och det säkerställs att alla medarbetare känner sig trygga med att deras anonymitet bevaras. Inga anmälningar har inkommit under året. För att förhindra korruption inom Emilshus verksamhet och värdekedja finns det etablerade rutiner och processer på plats. Bolaget har identifierat ett antal transaktioner som har en högre risk för korruption där det är viktigt att varje medarbetare är införstådd med de befintliga rutinerna för att hantera detta. Det genomförs granskningar av nya kunder, leverantörer, under- leverantörer och affärspartners för att minska risken för att brott eller andra oegentligheter ska uppstå i värdekedjan. Utöver detta kräver Emilshus att alla anlitade driftsentreprenörer ska under- teckna Fastighetsbranschens uppförandekod, vilket täcker in stora delar av bolagets totala inköp. Allt för att säkerhetsställa att leverantörerna är införstådda med de krav och förväntningar som finns på dem. Globala mål Emilshus har valt ut sex av FN:s 17 Globala mål som bolaget anser sig ha störst möjlighet att bidra till. Alla medarbetare ska erbjudas en trygg och säker arbetsmiljö där det finns utrymme för fysisk aktivitet. Jämställdhets- arbetet är en integrerad del av bolaget och en jämn könsfördelning efter- strävas i hela organisationen. Emilshus ska uteslutande köpa in fossilfri el till sina fastigheter och kan genom sin förvaltning arbeta för mer energi- smarta fastigheter vilket i sin tur bidrar till en minskad klimatpåverkan. I de fastigheter som Emilshus äger ska effektiv resurs- och avfallshantering vara en naturlig del av förvaltningen där bolaget tillsammans med hyres- gästerna arbetar för att minska det totala avfallet. Positronen 1, Jönköping Kategori: Kontor Årlig energibesparing: 158 000 kWh 30 – Emilshus årsredovisning 2023 HÅLLBARHETSARBETE Följande policyer och styrdokument, antagna av Emilshus styrelse, tillämpas. • Affärsetik och antikorruptionspolicy • Arbetsmiljöpolicy • Fastighetsbranschens uppförandekod för leverantörer • IT-policy • Inköpspolicy • Miljö- och hållbarhetspolicy • Sponsringspolicy • Tjänstebilspolicy • Personalhandbok • Policy för behandling av personuppgifter Väsentliga händelser i hållbarhetsarbetet 2023 Energieffektiviserande åtgärder För att effektivisera energianvändningen i fastigheterna och samtidigt förbättra arbetsmiljön för bolagets hyresgäster arbetar Emilshus bland annat med att se över äldre ventilationsaggregat i fastigheterna. Genom att investera i nya ventilationsaggregat kan betydande energibesparingar uppnås, vilket även innebär minskade kostnader för både Emilshus och hyresgästen. I fastigheten Norra Delfin i Vetlanda har det under året bytts ut två äldre aggregat mot ett nytt som genererar effektivare värmeåtervinning och ventilation. Utöver det installerades ett nytt styrsystem i övriga ventilationsaggregat och värmesystem i fastigheten, vilket möjliggör övervakning och effektivare larm- hantering. Totalt förväntas projektet generera en energibesparing om 392 000 kWh årligen, där det under 2023 har resulterat i energibesparingar om 179 000 kWh. Även i kontorsfastigheten Positronen 1, med en uthyrbar area om 9 200 kvm, har insatser gjorts för att optimera energianvänd- ningen. Fastigheten kopplades upp till ett överordnat styrsystem med ventilation, kyla och värme samt smart rumsstyrning vilket har resulterat i en årlig energibesparing totalt 158 000 kWh, motsvarande 11 % av den totala energianvändningen. Arbetet underlättar även framtida insatser för förbättrat inomhusklimat och energieffektiviserande projekt genom uppföljning av inom- husklimat, energi användning och larmhantering Implementering av energisnål LED-belysning är ytterligare en energieffektiviserande åtgärd som generar stora energibespa- ringar. Under året har belysning bytts ut och uppgraderats i ett flertal fastigheter. Ett exempel är fastigheten Backen 9:29, som i samband med att den nya hyresgästen flyttade in fick ny belys- ning installerad och totalt 200 gamla lysrörsarmaturer har bytts ut, vilket inneburit nöjda hyresgäster och en energibesparing om 65 000 kWh årligen. Ett annat exempel är logistikfastigheten Stödstorp 2:4 där ett LED-projekt med närvarostyrning utfördes under året. Lokalt samhällsengagemang Emilshus har under 2023 fortsatt vara en partner till fotbolls- föreningen Östers IF i Växjö för att stödja den verksamhet som bedrivs. Östers IF bedriver elitfotbollsverksamhet där föreningens A-lag spelar i Superettan och har en omfattande verksamhet inom akademi och ungdomsfotboll med närmare 600 aktiva spelare och ledare. Inom ramen för ”Öster i samhället” har Östers verk- samhet fortsatt utvecklas under året. Exempelvis har det under sommaren 2023 erbjudits en rad olika kostnadsfria aktiviteter 5–6 dagar i veckan för Växjös barn och ungdomar. Ett annat initiativ är Nattfotbollen som bedrivs i Tipshallen och som vecka efter vecka lockar hundratals deltagare. Utöver det bedrivs även läsprojektet Sida vid Sida som erbjuds till klasser i mellanstadiet på skolorna i Växjöområdet. Efterfrågan har varit stor och för att tillgängliggöra projektet för så många som möjligt erbjöds även digitala lästips inför barnens läslov under hösten. Gröna tillgångar Emilshus har under 2023 fortsatt tillämpa det gröna finansiella ramverk som upprättades under 2021. Det gör det möjligt för Emilshus att emittera gröna obligationer och andra finansiella instrument för finansiering av projekt och tillgångar. Emilshus gröna ramverk har granskats av klimatforskningsinstitutet Cicero Shades of Green som avgivit en bedömning där Emilshus gröna finansiella ramverk klassi ficerades som Ljusgrön (stark) med styrningsbetyg Bra. Det gröna ramverket ställer krav på regel- bunden uppföljning, rapportering och styrning av data avseende bland annat energianvändning, energieffektivitet och minskning av koldioxidutsläpp. Emilshus har formulerat en långsiktig vision inom bola- gets fyra fokusområden och satt upp mätbara mål och mät områden. Mål och mätområden följs upp årligen och utvärderas löpande för att fortsatt vara relevanta för den verksamhet som Emilshus bedriver. Bolagets arbete fortsätter att utvecklas och anpassas successivt till kommande regelverk i form av EU direktivet Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Fokusområden fokusområden Fastigheter Med- arbetare Externa samarbets- partners Hyresgäster 44 Emilshus årsredovisning 2023 – 31 HÅLLBARHETSARBETE Fastigheter El och uppvärmning till svenska byggnader utgör en betydande del av Sveriges totala energianvändning. Emilshus arbetar aktivt för att minska energibehovet på marknaden genom att kontinuer- ligt se över valet av energikällor och effektivisering av fastighets- beståndet. Denna insats resulterar i minskad klimatpåverkan och sänkta driftskostnader för bolagets fastigheter. Emilshus förvaltar sina fastigheter med miljöhänsyn och utifrån ett livscykelper- spektiv i de fall där detta är möjligt och ekonomiskt försvarbart. Utöver energianvändning inkluderar det områden som materialval och återvinning, vilka är nära kopplade till fastighetens livslängd. Hållbarhetsarbetet i fastigheterna genomförs i nära samarbete med hyresgästerna och syftar till att främja insatser för energi- effektivitet inom de områden som Emilshus inte direkt styr över och till att gemensamt driva utvecklingsprojekt. Energieffektiviseringsprojekt Under 2023 påbörjades en kartläggning av energianvändning i beståndet, med fokus på förvaltningsområde norr vilket primärt består av Jönköping och Vetlanda med omnejd. Resultaten från kartläggningen visade på stora möjligheter till fortsatt opti- mering av befintliga installationer och utfördes löpande under året. Framför allt handlar det om temperaturstyrning av värme och ventilation där det finns en stor fördel i att få en samverkan mellan de båda eftersom de genererar en betydande energi- besparing samtidigt som de ökar komforten för hyresgästerna. Totalt har insatserna som genomförts under året genererat en besparing på 691 000 kWh. Emilshus har under året även arbetat med uppkopplingar av fastigheternas styrsystem, något som möjliggör effektiv larmhan- tering och optimering från distans för bolagets fastighetsskötare. Detta är fördelaktigt för hyresgästerna och bidrar till lägre kost- nader för Emilshus. Arbetet kommer under 2024 fortsätta med ett ännu större fokus för att minska Emilshus miljöpåverkan. Energianvändning Energianvändningen minskade under 2023 med 5,8 % i jäm- förelse mot föregående år och jämförbart bestånd. Det visar att de energieffektiviserande åtgärder som genomförts under året har gett resultat. Emilshus totala energianvändning för 2023 uppgick till 15,1 GWh 2) . Av den el som köps in i dagsläget utgörs 100 % av fossilfri energi och 63 % är förnybar, ursprungsmärkt eller närproducerad. Koldioxidutsläpp Under 2023 påbörjade Emilshus en kartläggning av sina koldioxid- utsläpp i enlighet med Greenhouse Gas Protocol (GHG-proto- kollet). Scope 1 inkluderar direkta utsläpp från källor som ägs eller kontrolleras av bolaget, vilket i Emilshus fall är utsläpp kopplat till de tjänsteresor som görs med tjänstebil. Emilshus avser att under 2024 redovisa utsläpp från köldmedier. Scope 2 omfattar indirekta utsläpp från inköpt energi, vilket i Emilshus fall utgörs av el och fjärrvärme. Mål • Den el som Emilshus köper ska vara fossilfri och så långt som möjligt vara förnybar, ursprungsmärkt eller närproducerad 1) . • Emilshus ska minska energianvändningen per kvm i jämförbart fastighetsbestånd med i genomsnitt 2 % per år från 2022 till 2030. 1) Avser fastigheter som ägts/förvaltats den senaste 12-månaderspersioden och där Emilshus ansvarar för elavtalet. Utfall Energianvändning Total användning, GWh Jämförbart bestånd, kWh per kvm 2023 2023 2022 Förändring, % Fastighetsenergi 2) i LOA 15,1 112 119 -5,8 Varav el 5,7 33 37 -9,0 Varav fjärrvärme 9,4 79 82 -4,4 2) Avser fastigheter där Emilshus har abonnemang och därmed har kontroll över energianvändningen. Värden är normalårskorrigerade utifrån temperatur. Andel fossilfri el 2023 2022 Andel av inköpt el 100 100 Varav från förnybara energikällor, % 63 67 Varav från kärnkraft, % 37 33 Koldioxidutsläpp CO 2 Faktiskt utfall, ton 2023 Per kvm, kg 2023 Scope 1 – Tjänsteresor 23,0 0,0 Scope 2 – El (market-based 3) ) 0,0 0,0 – El (location-based 4) ) 74,8 0,2 – Fjärrvärme 5) 537,2 2,2 Totalt 638,6 2,4 Källa: Fjärrvärme: fjärrvärmens lokala miljövärden 2022, energiföretagen med utsläpp för respektive ort. El Vattenfall: EPD (miljödeklaration), El Bixia: Certifikat om förnybar el. 3) Vid redovisning enligt market-based metoden är emissionsfaktorn 0 gCOe/kWh. 4) Vid redovisning enligt location-based metoden, det vill säga vid avsaknad om avtal om förnybar ursprungsmärkt el är utsläppen 74,8 ton CO 2 . Emissionsfaktor inhämtas från energibolagen. 5) Emissionsfaktorn för fjärrvärme har hämtats från respektive fjärrvärmeleverantör. 32 – Emilshus årsredovisning 2023 HÅLLBARHETSARBETE Medarbetare Hos Emilshus ska alla medarbetare ha möjlighet att utvecklas inom företaget. Medarbetarna erbjuds en kreativ, öppen och trygg arbetsmiljö som stimulerar till engagemang och delaktighet i verksamheten. Emilshus anställda erbjuds friskvård och regel- bundna hälsokontroller i syfte att förebygga ohälsa och främja en hälsosam livsstil och arbetsmiljö. Under 2023 tecknades avtal avseende hälsoundersökningar för samtliga medarbetare. Medarbetarundersökning En Nöjd Medarbetar Index-undersökning (NMI) genomfördes under året med goda resultat. Utifrån undersökningen är det tydligt att Emilshus medarbetare i hög grad trivs bra på sin arbetsplats och är nöjda med det ledarskap och den organisa- tion som finns på plats. Om upplevelsen skulle förändras och behov för att vidta åtgärder uppstår upprättas åtgärdsplaner för att förbättra arbetsmiljön och utveckla ledarskapet inom organisationen. Utöver det genomförs årliga medarbetarsamtal tillsammans med närmsta chef. Jämställdhet och likabehandling Jämställdhet och likabehandling är en integrerad del av Emilshus verksamhet, där det finns ett tydligt fokus på medarbetarnas kompetens och färdigheter. Det är också något som återspeg- lades i årets NMI där medarbetarna uppger att de upplever Emilshus som en jämställd och respektfull arbetsplats. Det lång- siktiga målet är att ständigt säkerställa likvärdiga villkor, rättig- heter och utvecklingsmöjligheter inom hela företaget, oavsett kön eller ursprung. På Emilshus ska alla medarbetare behandlas med respekt och ingen form av kränkning, diskriminering på grund av kön, etnisk tillhörighet, religion, sexuell läggning eller ålder accepteras. Bolaget arbetar aktivt för att underlätta för medarbe- tarna att förena föräldraskap och arbetsliv samt för att främja en inkluderande och jämställd arbetsmiljö. Transporter I linje med Emilshus mål om att bolagets medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av transportsätt vid tjänsteresor genomfördes en översyn av medarbetarnas tjänstebilar. Av den totala fordons- flottan är 92 % (89) hybridbilar och 8 % (11) elbilar. Vid årets slut fanns inga fossildrivna bilar, vilket innebär att alla bilar i fordons- flottan är klassade som miljöbilar. Mål • Emilshus eftersträvar en jämn könsfördelning i hela organisa- tionen. • Emilshus kontor ska finnas i verksamhetsanpassade lokaler med fokus på medarbetarnas hälsa och trivsel. • Emilshus medarbetare ska ta miljöhänsyn vid val av transport- sätt vid tjänsteresor. Utfall Sjukfrånvaro 2023 2022 Sjukfrånvaro, % 0,6 1,0 Andel miljöklassade tjänstebilar 2023 2022 Andel av fordonsflottan Elbilar, % 8 11 Hybridbilar, % 92 89 Fossildrivna bilar, % 0 0 Könsfördelning ledning, styrelse och hela organisationen Procentuell fördelning Ledning Antal 2023 2023 2022 Män 5 83 % 80 % Kvinnor 1 17 % 20 % Totalt 6 Procentuell fördelning Styrelse Antal 2023 2023 2022 Män 4 80 % 67 % Kvinnor 1 20 % 33 % Totalt 5 Procentuell fördelning Hela organisationen Antal 2023 2023 2022 Män 10 50 % 47 % Kvinnor 10 50 % 53 % Totalt 20 Data om könsfördelning redovisas per den 31 december 2023. Emilshus årsredovisning 2023 – 33 HÅLLBARHETSARBETE Emilshus strävar efter att vara en attraktiv hyresvärd med fokus på nöjda hyresgäster som är väl informerade och engagerade i arbetet mot hållbar utveckling. I relationen med bolagets hyresgäster är transparens och tillit ledord. Hyresgästerna ska känna sig trygga i och kring Emilshus fastigheter och erbjudas en arbetsplats med rätt förutsättningar för en hälsosam arbetsmiljö. Emilshus service ska vara personlig och förtroendeingivande och möta hyresgästernas behov för att säkerställa gynnsamma förutsättningar för deras verksamheter. Hyresgästdialog För att tillvarata gemensamma utvecklingsmöjligheter har Emilshus förvaltare en löpande dialog med sina hyresgäster, vars synpunkter är en viktig del för bolagets fortsatta utveckling. Upp- följning på eventuella förbättringsåtgärder inom trivsel, funktion och hållbarhet genomförs löpande i den dagliga kontakten med hyres gästerna. En Nöjd Kund Index-undersökning (NKI) genom- fördes under året för att utvärdera och följa upp hur hyres- gästerna upplever Emilshus som hyresvärd. Alla hyresgäster med en lokalarea över 100 kvm bjöds in till att delta. Emilshus kan utifrån detta arbete fortsätta utveckla samarbetet inom relevanta områden. Gröna hyresavtal För Emilshus hyresgäster ska det vara enkelt att agera på ett hållbart sätt. Genom att teckna så kallade gröna hyresavtal ökar med vetenhet hos hyresgästerna om hur de kan bidra till en minskad miljöpåverkan tillsammans med Emilshus. Det skapar en gemensam plattform för samverkan och stärker samarbetet mellan hyresgäst och hyresvärd. Emilshus använder Fastighetsägarnas gröna hyresavtal, vilket utgör branschens standardmall. I ett grönt hyresavtal förbinder sig både hyres- gäst och Emilshus att arbeta för en minskad miljö påverkan inom energi, förbättrad inomhusmiljö och materialval samt en effektiv och korrekt avfallshantering. Under 2023 har 13 (12) gröna hyres- avtal med en lokalarea om 15 900 kvm (45 400) ingåtts med hyresgäster. Mål • Emilshus ska genomföra en årlig uppföljning med alla hyres- gäster med fokus på trivsel, utveckling och hållbarhet. • 100 % av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om minst 500 kvm ska vara gröna hyresavtal. Utfall Andel gröna hyresavtal Andel av nytecknade hyresavtal avseende lokaler om 500 kvm 2023 2022 Andel, antal, % 100 75 Andel, area, % 100 86 Hyresgäster 34 – Emilshus årsredovisning 2023 HÅLLBARHETSARBETE Externa samarbetspartners Emilshus strävar efter att leverera en god avkastning samtidigt som skarpa hållbarhetskrav ställs på samarbetspartners och leverantörer. I alla affärsrelationer ska Emilshus vara en pålitlig partner där ömsesidig tillit utgör grunden för framgång. Det innebär att bolaget alltid håller fast vid dess åtaganden och levererar i enlighet med de överenskommelser som ingåtts. Emilshus agerar med trovärdighet, ärlighet och öppenhet i sina affärsrelationer och behandlar samarbetspartners och motparter med respekt. Uppförandekod Det framgår tydligt vilka förväntningar som Emilshus har på samarbetspartners och vilka hållbarhetskrav som ställs när de ingår avtal med bolaget, inklusive hur dessa följs upp. Emilshus tillämpar Fastighetsbranschens uppförandekod och genomför regelbundna utvärderingar av bolagets leverantörer. Uppförande- koden innefattar krav inom områden som miljö, arbetsmiljö, mänskliga rättigheter, säkerhet, materialval samt efterlevnad och uppföljning. Efter att en leverantör har undertecknat avtal förväntas de fylla i ett självutvärderingsformulär, vilket förnyas minst en gång per år. Genom denna process godkänner leve- rantören även att Emilshus kan utföra tredjepartskontroller vid behov. Alla externa tekniska förvaltare har under 2023 tagit del av Fastighets branschens uppförandekod och bekräftat att de är införstådda med de förväntningar som Emilshus har på dem. Materialanvändning Emilshus hanterar sitt avfall i enlighet med gällande lagar och föreskrifter inom varje kommun där verksamheten bedrivs. När möjlighet finns i ombyggnads- och hyresanpassningsprojekt strä- var Emilshus efter att återanvända material och renovera befintlig inredning i stället för att byta ut den. I projektverksamheten ställs krav på leverantörerna gällande att demontering och bort forsling av material görs korrekt. Vid större projekt över 2 miljoner kronor ska, där det är möjligt, dokumentation föras som tydligt redovisar andelen material som går till återanvändning, materialåtervinning och deponering. Dessutom ska det material som används i dessa projekt vara bedömt och accepterat enligt Sunda Hus Miljödata nivå C eller motsvarande standard. Genom denna process för- säkrar sig Emilshus om att en effektiv och korrekt hantering av material och avfall genomförts i alla byggprojekt. Energianvändning i nybyggnation Gällande Emilshus mål kopplat till energianvändning i nybyggna- tion eller tillbyggnad har det under 2023 inte genomförts några projekt inom ramen för detta. En av anledningarna till detta är att en stor andel av de fastigheter som Emilshus äger inte omfattas av kravet för energiklassning eftersom de klassas som industri fastigheter. Ambitionen är att under 2024 påbörja en kartläggning av energianvändningen i nybyggnation och tillbygg- nad samt en utvärdering av miljöcertifiering för de fastighets- typer som Emilshus äger. Mål • Alla externa tekniska förvaltare ska uppfylla Fastighets- branschens uppförandekod för leverantörer. • Emilshus ska välja material med hänsyn till människorna som vistas i bolagets fastigheter samt med hänsyn till miljöaspekter i stort. • Nybyggnation och tillbyggnader ska, där det är möjligt, ha minst 30 % lägre energianvändning än kraven i Boverkets Byggregler (BBR), uppnå kraven för energiklass A eller B alter- nativt kvalificera för miljöcertifiering. • Hantering av demonterat och bortfört byggmaterial och inredning i större projekt (över 2 miljoner kronor) ska, där det är möjligt, dokumenteras (återanvändning, materialåtervinning och deponering). Utfall Uppförandekod leverantörer Andel av externa driftoperatörer som uppfyllt Fastighetsbranschens uppförandekod 2023 2022 Andel, % 100 100 Emilshus årsredovisning 2023 – 35 HÅLLBARHETSARBETE Emilshus förmåga att nå uppsatta mål påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Genom att identi- fiera, bedöma och hantera dessa risker och osäkerhets- faktorer finns möjlighet att begränsa dess påverkan. På företagsövergripande nivå har Emilshus styrelse fastställt en policy för riskhantering och internkontroll. Risker hanteras i en strukturerad process där Emilshus lednings- grupp är operativt ansvarig och där bedömning och prioriteringar av åtgärder för riskhantering genomförs. Riskhantering Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analys, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa- tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare undersökningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad process, inkluderande följande fem områden: riskidentifiering, riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bolaget. Emilshus genomförde under 2023 en riskanalys där ett antal väsentliga risker inom de fem riskkategorierna har analyserats, klassificerats och där respektive riskåtgärd har värderats. Riskanalysen har behandlats inom Emilshus ledningsgrupp och styrelse. Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier. • Strategiska risker • Operativa risker • Finansiella risker • Hållbarhetsrisker • Omvärldsrisker Nedan finns en samanställning över de nyckelrisker som Emilshus har identifierat. Riskområde Risk Beskrivning Hantering Strategiska risker Transaktion Förvärv av fastigheter är en del av Emilshus tillväxtstrategi. I samband med fastighets- transaktioner finns en risk att den förvärvade fastigheten inte motsvarar förväntningarna eller den erlagda köpeskillingen. Det finns även risk för oväntade vakanser eller kostnader som upp- kommer i fastigheten efter förvärvet och som inte är reglerade i avtalet. Då förvärv vanligtvis sker via aktiebolag finns även risker kopplade till bolaget, till exempel moms och skatter. I sin organisation har Emilshus kompetens och kapa- citet att analysera ett stort antal potentiella affärer och genomföra förvärv av både större portföljer och enstaka fastigheter. Bolaget följer en tydlig och beprövad process i genomförandet av transaktioner. Vid varje förvärv sker en grundlig genomlysning av fastigheter och hyresgäster för att säkerställa att dessa motsvarar bolagets krav. Fastighets- värden Värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter ger en direkt påverkan på såväl resultat som nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir beror dels på Emilshus egen förmåga att, genom förändring och förädling av fastigheter samt avtals och hyresgäststruktur, höja fastigheter- nas marknadsvärde, dels på yttre faktorer som påverkar efterfrågan och utbudet på den fastig- hetsmarknad där Emilshus är verksam. Emilshus har ett diversifierat fastighetsbestånd med fokus på kommersiella lokaler inom kategorier med generellt god efterfrågan. Ett dynamiskt näringslivsklimat och stabil regional tillväxt ger förutsättningar för en fortsatt efterfrågan på industri- och lagerlokaler samt kontorsfastigheter på Emilshus marknader. För att ha god kontroll på värdeutveckling låter Emilshus kvartalsvis genomföra externa värderingar av hela fastighetsportföljen. Emilshus samarbetar med Newsec avseende fastighetsvärdering. Organisation En av Emilshus viktigaste resurser är dess personal. Idag krävs en flexibel och lärande organisation för att möta hyresgästernas och andra intressenters förväntningar. Det finns en risk att Emilshus inte lyckas vidareutveckla organisationen och attrahera, behålla och utveckla rätt kompetens som matchar de behov som hyresgäster, medarbetare och andra intressenter har. Emilshus arbetar aktivt med att säkerställa organisa- tionens kompetensutveckling och personalförsörjning i alla led, bland annat genom att låta medarbetarna få växa inom organisationen med successivt ökat ansvar. Med närhet till affärsbeslut och delaktighet i affärs- utvecklingen ges förutsättningar för bättre resultat och ökad tillfredställelse med det egna arbetet. Risker och riskhantering 36 – Emilshus årsredovisning 2023 RISKER OCH RISKHANTERING Riskområde Risk Beskrivning Hantering Operativa risker Hyresintäkter Emilshus hyresintäkter är starkt korrelerande med hyresnivåerna och vakansgraden i Emilshus fastighetsbestånd. Både hyresnivåer och vakansgrad påverkas i hög grad av den allmänna tillväxten i den svenska ekonomin, men även av tillväxten på Emilshus marknader. Emilshus marknader har ett brett och livskraftigt näringsliv med många företag och en hög tillväxt i bruttoregionalprodukt jämfört med riket. Emilshus har låg vakansnivå och konkurrenskraftiga hyror. Med en egen lokal förvaltningsorganisation har bolaget god förmåga att minimera vakanser. Fastighets- kostnader Fastighetskostnaderna består främst av kost- nader för el, vatten, värme och snöröjning samt underhållskostnader och fastighetsskatt. Flera av dessa kostnader avser varor och tjänster som endast kan köpas från en eller ett fåtal motparter, vilket riskerar att påverka kostnaden för sådana produkter. Analys av bolagets fastighetskostnader och uppfölj- ning sker löpande. Emilshus bedriver ett långsiktigt arbete med att minska energianvändning och därigenom energi- kostnader. Emilshus terminssäkrar utifrån en fastställd strategi delar av koncernens elkostnader. IT-säkerhet Emilshus är beroende av väl fungerande IS/ IT-system för sin verksamhet. Ökad digitali- sering innebär ett större beroende av dessa system och en ökad mängd känsliga data i alla system som medför en potentiell säker- hetsrisk. Det finns en ständigt närvarande risk för data intrång och Emilshus är lika utsatt för IT-attacker som andra företag. Haverier eller intrång såväl i interna verksamhetssystem som i fastigheters styrsystem kan få betydande konsekvenser för bolaget och hyresgästerna. Emilshus har valt molnbaserade lösningar för sitt IS/ IT-system. Huvudleverantören är en etablerad aktör med dokumenterad kompetens med inriktning på industriell verksamhet. Ledningen följer löpande upp samarbetet och har möten med leverantören för strategisk och operativ planering och uppföljning. Bolaget fastställer årligen en IT-säkerhetspolicy samt dess IT-policy. Finansiella risker Finansierings- och refinan- sieringsrisk Emilshus förmåga att finansiera sin verksamhet är beroende av ett antal faktorer, såsom marknadsförhållanden, kassaflöden från verksamheten och tillgång till ytterligare skuld och aktiefinansiering. Det finns ingen garanti för att sådan finansiering kommer att vara tillgänglig till en kommersiellt rimlig kostnad, eller överhuvud taget. Ett misslyckande att erhålla tillräcklig finansiering på skäliga villkor kan ha en väsentlig negativ effekt på Emilshus möjligheter att finansiera sina kapitalinveste- ringar, vilket i sin tur kan få en väsentlig negativ effekt på Emilshus framtidsutsikter och framtida intäkter och Emilshus konsoliderade resultat. Emilshus har varit framgångsrikt i arbetet med sin finansiering. Bolaget har väletablerade kontakter med flera banker för bankfinansiering och har löpande genomfört kapitalanskaffningar på kapitalmarknaden. Emilshus styrelse och ledning besitter en lång och bred erfarenhet inom finans och finansiering. Ränterisk Emilshus verksamhet finansieras huvudsakligen med eget kapital, lån från kreditinstitut och andra kapitalmarknadsprodukter. Räntekostnaderna är en av Emilshus största kostnadsposter. Ränte- förändringar kan leda till förändringar i fastig- heters marknadsvärden och kan därmed ha en väsentlig negativ inverkan på Emilshus finansiella Emilshus har genom derivat räntesäkrat motsvarande 77 % av koncernens räntebärande skulder per 31 december 2023. Derivaten begränsar eventuella framtida ränteökning- ars effekt på Emilshus upplåningskostnad. Kreditrisk Emilshus sammansättning av hyresgäster innebär att förmågan att betala hyran bedöms innebära en låg risk för större hyresförluster. Emilshus hyresgäster utgörs i hög grad av större sta- bila bolag med långsiktighet i sina verksamheter och god betatalningsförmåga. Kreditbedömning görs av hyresgäster vid förvärv och löpande i förvaltningen. Med en egen lokal förvaltnings organisation har bolaget god marknads- kännedom. Emilshus har löpande kreditbevakning av koncernens hyresgäster genom ett samarbete med Creditsafe. Emilshus årsredovisning 2023 – 37 RISKER OCH RISKHANTERING Riskområde Risk Beskrivning Hantering Hållbarhets- risker Miljö- påverkan Enligt svensk lagstiftning är huvudregeln att den nuvarande eller tidigare verksamhetsutövaren är ansvarig för saneringen av en förorenad fastighet. Det kan finnas, eller kan tidigare ha funnits, hyresgäster på de fastigheter som ägs direkt eller indirekt av koncernen som bedriver tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken. Eftersom Emilshus äger 130 fastigheter finns det en risk att krav på sanering eller efterbehand- ling kan komma att riktas mot koncernen under vissa omständigheter på grund av förekomst av, eller misstanke om, föroreningar i marken, vattenområden eller grundvatten, i syfte att säkerställa att fastigheten är i ett sådant skick som krävs enligt miljöbalken vilket kan få en väsentlig negativ effekt på Emilshus kostnader och konsoliderade resultat. Vid varje förvärv sker en utförlig granskning och risk analys av fastigheter och hyresgäster för att säkerställa att dessa motsvarar Klimat- påverkan Klimatet kommer förändras i någon utsträckning under kommande årtionden. Klimatföränd- ringar i form av exempelvis fler kraftiga stormar, varmare temperaturer eller ökade grundvatten- nivåer innebär risk för stigande kostnader för fukt och skadereglering och försäkringar samt ökat kylbehov. På längre sikt ökar sannolikt också investeringarna för att anpassa Emilshus fastigheter till ett förändrat klimat. Analys av klimatrelaterade risker ingår som en del i Emilshus förvärvsprocess. Emilshus utvärderar löpande fastigheterna i beståndet för att utröna behov av åtgärder. Bolaget följer utvecklingen inom området och avser att stärka arbetet med analys av scenarier. Arbetsmiljö I den dagliga verksamheten kan det förekomma incidenter varigenom medarbetare, entrepre- nörer eller hyresgäster/tredje part skadas i Emilshus projekt och fastigheter. Emilshus följer tillämplig arbetsmiljölagstiftning och andra föreskrifter och krav som bolaget berörs av. Vid större upphandlingar av teknisk förvaltning och inom projektverksamheten ska Fastighetsbranschens uppförandekod för leverantörer tillämpas. Emilshus erbjuder en anonym visselblåsarfunktion för anställda och externa parter. Omvärlds- risker Regel- efterlevnad Lagar, förordningar och andra regler påverkar Emilshus dagliga verksamhet. Bristande efterlevnad av dessa regelverk kan leda till ekonomiska sanktioner och skadat förtroende för Emilshus. Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av handlingsplaner och policyer. Dessa fastställs av styrelsen och utvärderas löpande för att utröna behov av förändring eller åtgärder. Kris Emilshus och Emilshus hyresgäster är beroende av stabilitet inom de globala handels- och finansmarknaderna. Omfattande störningar kan få väsentlig påverkan på Emilshus resultat och ställning. Emilshus bedriver en löpande omvärldsbevakning avseende marknad och finansiering. Bolaget har en IT-säkerhetsstrategi som stöd för hantering av störningar i IT- och driftssystem. 38 – Emilshus årsredovisning 2023 RISKER OCH RISKHANTERING Emilshus har tre aktieslag – onoterade stamaktier av serie A samt stamaktier av serie B och preferensaktier som är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap sedan den 13 juni 2022. Preferens- aktierna var dessförinnan upptagna till handel på Nasdaq First North Growth Market. Sista betalkurs den 29 december 2023 var 31,80 kronor för stamaktier av serie B och 26,10 kronor för pre- ferensaktierna, motsvarande ett totalt marknadsvärde om 3 727 miljoner kronor. Det volymviktade medelpriset i stamaktie av serie B uppgick under helåret till 26,10 kronor. Emilshus stamaktie av serie B hade under 2023 en positiv kursutveckling om 15 % att jämföra med Nasdaqs fastighetsindex som under samma period hade en utveckling motsvarande 13 %. Per 31 december 2023 uppgick det totala antalet aktier i Emilshus till 120 910 232, varav 11 527 890 aktier utgjordes av stamaktier av serie A, 88 753 717 aktier utgjordes av stamaktier av serie B och 20 628 625 aktier utgjordes av preferensaktier. Varje stamaktie av serie A berättigar till 10 röster, varje stamaktie av serie B berättigar till en röst och varje preferensaktie berättigar till en röst på bolagsstämman. Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie med kvar- talsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Avstäm- ningsdagar för utbetalningarna ska vara den sista bankdagen i mars, juni, september och december. Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan ske genom inlösen av ett visst antal eller samtliga preferens- aktier efter beslut av bolagsstämman. Lösenbeloppet för varje inlöst preferensaktie ska vara 32 kronor jämte eventuell upp- lupen del av preferensutdelning. Aktieägare Vid årets utgång hade Emilshus 5 281 aktieägare. Av dessa utgjordes 97 % av svenska institutioner och privatägare. De tio största ägarna innehade tillsammans 74% av kapitalet och 83 % av utestående röster. Nyemissioner I november 2023 genomfördes en riktad nyemission av 7 407 408 stamaktier av serie B till en teckningskurs om 27 kronor per aktie. Genom nyemissionen tillfördes Emilshus 200 miljoner kronor före emissionskostnader. Emissionen tecknades av svenska och internationella professionella och institutionella investerare, däribland AB Sagax, Länsförsäkringar Fonder, Tredje AP-fonden och Nordea Fonder. Teckningsoptioner I samband med emission av preferensaktier under 2021 genom- fördes en emission av 1 872 660 teckningsoptioner. En tecknings- option berättigar till teckning av en stamaktie av serie B i bolaget för 22,60 kronor per stamaktie under en period som löper till den 30 juni 2024. Emissionen av teckningsoptioner riktades till Sagax (1 248 440 teckningsoptioner) och NP3 Fastigheter (624 220 teckningsoptioner). I teckningsoptionsprogram 2023/2026 för anställda i bolaget som infördes under det andra kvartalet 2023, har 439 000 teckningsoptioner emitterats. En teckningsoption berättigar till nyteckning av en stamaktie av serie B tidigast den 15 april 2026 och senast den 1 juni 2026. Likviditetsgarant I februari 2023 ingick Emilshus ett avtal med Carnegie Investment Bank AB om att agera likviditetsgarant för Emilshus stamaktie av serie B i syfte att främja aktiens likviditet. Åtagandet innebär att likviditetsgaranten kvoterar köp- respektive säljvolym mot- svarande minst 100 000 kronor med en spread om maximalt 2 % mellan köp- och säljkurs. Utdelningspolicy Det övergripande målet är att skapa värde för bolagets aktie- ägare. Under de närmaste åren bedöms detta bäst göras genom att återinvestera kassaflödet i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv av fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter vilket kan medföra en låg eller utebliven utdelning på stamaktier. Utdelning på preferensaktier ska ske enligt beslut av bolagsstämman och enligt bolagsordningens bestämmelser. Aktieinformation Handelsplats Nasdaq Stockholm, Mid Cap Kortnamn (ticker) EMIL B respektive EMIL PREF ISIN-kod B-aktier SE0016785786 ISIN-kod preferensaktier SE0016785794 Segment Real Estate Totalt antal utestående stamaktier 100 281 607 Totalt antal utestående och noterade B-aktier 88 753 717 Totalt antal utestående och noterade preferensaktier 20 628 625 Stängningskurs EMIL B, kr 1 31,80 Stängningskurs EMIL PREF, kr 1 26,10 Totalt marknadsvärde, mkr 1 3 727 1) Marknadsvärdet på samtliga aktier i bolaget baserat på senast betalt pris för B-aktien respektive preferensaktien den 31 december 2023. Aktier och ägare Emilshus årsredovisning 2023 – 39 AKTIER OCH ÄGARE Ägarfördelning per den 31 december 2023 Aktieägare A-aktier B-aktier Totalt antal stamaktier Preferens- aktier Kapital, % Röster, % AB Sagax 3 033 550 18 130 980 21 164 530 5 633 320 22,2 24,1 Aptare Holding AB 1 4 440 000 20 480 010 24 920 010 – 20,6 28,9 NP3 Fastigheter AB 2 421 120 13 456 350 15 877 470 – 13,1 16,7 Länsförsäkringar Fonder – 5 432 348 5 432 348 – 4,5 2,4 Tredje AP-fonden – 4 491 400 4 491 400 – 3,7 2,0 ODIN Fonder – 3 328 000 3 328 000 – 2,8 1,5 Fjärde AP-fonden – – – 2 393 749 2,0 1,1 Castar Europe AB 2 380 000 1 725 980 2 105 980 225 000 1,9 2,6 Thureda Gruppen AB 3 412 020 1 854 070 2 266 090 – 1,9 2,7 Lannebo Fonder – 2 075 203 2 075 203 – 1,7 0,9 Övriga aktieägare 841 200 17 779 376 18 620 576 12 376 556 25,6 17,2 Total 11 527 890 88 753 717 100 281 607 20 628 625 100,0 100,0 1) Bolag ägt av Jakob Fyrberg och Pierre Folkesson, ledande befattningshavare i Emilshus, samt Tomas Carlström. 2) Bolag ägt av Johan Ericsson, styrelseordförande i Emilshus. 3) Bolag ägt av Elisabeth Thuresson, styrelseledamot i Emilshus, med familj. Aktiekapitalets utveckling År Händelse Förändring i antalet aktier Totalt antal A-aktier Totalt antal B-aktier Totalt antal preferensaktier Förändring i aktiekapitalet (kr) Aktiekapital (kr) Kvotvärde (kr) 2018 Nybildning – – – 50 000 50 000 1 2018 Sammanläggning 1:20 –47 500 2 500 – – – 50 000 20 2018 Nyemission 177 500 180 000 – – 3 550 000 3 600 000 20 2018 Nyemission 206 009 386 009 – – 4 120 180 7 720 180 20 2018 Nyemission 1 110 000 1 496 009 – – 22 200 000 29 920 180 20 2018 Nyemission 20 601 1 516 610 – – 412 020 30 332 200 20 2019 Utbyte av konvertibler 1 110 000 2 626 610 – – 22 200 000 52 532 200 20 2019 Nyemission 410 000 3 036 610 – – 8 200 000 60 732 200 20 2019 Omvandling – 607 322 2 429 288 – – 60 732 200 20 2019 Nyemission 909 091 789 141 3 156 560 – 18 181 820 78 914 020 20 2019 Nyemission 373 637 789 141 3 530 197 – 7 472 740 86 386 760 20 2019 Nyemission 118 333 789 141 3 648 530 – 2 366 660 88 753 420 20 2019 Nyemission 1 602 909 1 152 789 4 887 791 – 32 058 180 120 811 600 20 2021 Nyemission 604 058 1 152 789 5 491 849 – 12 081 160 132 892 760 20 2021 Nyemission 561 798 1 152 789 5 491 849 561 798 11 235 960 144 128 720 20 2021 Uppdelning 10:1 64 857 924 11 527 890 54 918 490 5 617 980 – 144 128 720 2 2021 Nyemission 7 246 377 11 527 890 54 918 490 12 864 357 14 492 754 158 621 474 2 2021 Nyemission 1 086 956 11 527 890 54 918 490 13 951 313 2 173 912 160 795 386 2 2022 Nyemission 5 172 414 11 527 890 54 918 490 19 123 727 10 344 828 171 140 214 2 2022 Nyemission 1 504 898 11 527 890 54 918 490 20 628 625 3 009 796 174 150 010 2 2022 Nyemission i Erbjudandet 24 000 000 11 527 890 78 918 490 20 628 625 48 000 000 222 150 010 2 2022 Nyemission övertilldelning 2 427 919 11 527 890 81 346 309 20 628 625 4 855 638 227 005 648 2 2023 Nyemission 7 407 408 11 527 890 88 753 717 20 628 625 14 814 816 241 820 464 2 Kursutveckling stamaktie av serie B Kursutveckling preferensaktie % -30 -20 -10 0 10 20 30 OktJulAprJan 2023 OktJun 2022 % -30 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 OktJulAprJan 2023 Okt Jul Apr Jan 2022 Okt 2021 EMIL B SX35PI EMIL PREF 40 – Emilshus årsredovisning 2023 AKTIER OCH ÄGARE Bolagsstyrningsrapport Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) följer svenska lagar och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Emilshus har upprättat denna bolagsstyrningsrapport i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) 6 kap. 6 och 7 §§ samt Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Bolagsstyrning inom Emilshus Bolagsstyrningen i Emilshus syftar till att säkerställa att rättig- heter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvars- fördelningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent bolags- styrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör för Emilshus att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges. De centrala externa och interna styrinstrumenten för Emilshus är den svenska aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av räntebärande finansiella instrument, Svensk kod för bolagsstyr- ning (Koden), Emilshus bolagsordning, styrelsens arbetsordning och VD-instruktion, interna policyer fastställda av styrelsen, andra tillämpliga svenska och utländska lagar och regler, samt rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer. Emilshus är ett svenskt publikt aktiebolag vars B-aktier (kort- namn EMIL B) sedan den 13 juni 2022 är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Bolagets preferensaktier (kortnamn EMIL PREF) noterades den 1 oktober 2021 på Nasdaq Stockholm First North Growth Market. Genom noteringen av B-aktien på huvud- listan Nasdaq Stockholm har även preferensaktien flyttats till huvudlistan Nasdaq Stockholm Mid Cap. Emilshus har även emit- terat gröna obligationslån som är noterade på Nasdaq Stockholm, Sustainable Debt. Svensk kod för bolagsstyrning Koden ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se, där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs. Denna bolagsstyrningsrapport lämnas i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och redogör för Emilshus bolagsstyrning under räkenskapsåret 2023. Efterlevnad av Koden Enligt styrelsens uppfattning har Emilshus, i alla avseenden följt Koden. Bolagsordning Emilshus bolagsordning, som senast fastställdes vid årsstämman den 27 april 2023 återfinns i sin helhet på www.emilshus.com. Bolagsordningen föreskriver att bolaget direkt eller indirekt ska äga och förvalta fast och lös egendom, samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen har sitt säte i Växjö kommun, Kronobergs län. Styrelsen ska bestå av 3–10 ledamöter och högst 10 suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseleda- möter. Beslut om ändring av bolagsordningen vilket påverkar den rätt som följer med preferensaktie i något avseende och beslut om nyemission av preferensaktier med i något avseende bättre rätt till bolagets resultat än preferensaktierna är endast giltigt om det biträtts av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier, såvida inte tillämplig aktiebolagslag föreskriver högre majoritet. Bolagsstämma Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ och det är vid bolagsstämman som aktieägare har rätt att fatta beslut rörande bolaget. Regler som styr bolagsstämman finns bland annat i aktiebolagslagen, Koden och bolagsordningens §§ 10, 14–16 och 20. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som anges i kallelsen till stämman, dock inte tidigare än fem vardagar före dagen för bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgänglig på bola- gets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning i Svenska Dagbladet om att kallelse har skett. Bolagsstämma ska hållas i Vetlanda, Växjö eller Stockholm och årsstämma ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Information såsom kallelse och förslag, inför årsstämmorna och i förekommande fall extra bolagsstämmor, och protokoll från bolagets tidigare bolagsstämmor finns publicerade på www.emilshus.com. Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till och med den 31 december. Årsstämma 2023 Förutom de för årsstämman obligatoriska ärendena som följer av aktiebolagslagen (2005:551) och som anges i bolagets bolags- ordning fattades även följande beslut på bolagets årsstämma den 27 april 2023. Legal struktur Emilshus styrningsstruktur Förberedelse • Valberedning • Ersättningsutskott • Aktieägare (via bolagsstämma) • Styrelse • VD och koncern- ledning • Revisorer • Revisionsutskott • Internkontroll Beslut Kontroll Fastighetsbolaget Emilshus AB Fastighets- ägande bolag Fastighets- ägande bolag Fastighets- ägande bolag Fastighets- ägande bolag Emilshus Holding 1 AB Emilshus Holding 2 AB Emilshus Holding 3 AB Emilshus Holding 4 AB Emilshus Option AB Emilshus årsredovisning 2023 – 41 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT i) beslut om införande av ett teckningsoptionsprogram för anställda genom en riktad nyemission av högst 439 000 tecknings optioner, innebärande en ökning av aktiekapitalet med 878 000 kronor vid fullt utnyttjande. Rätt att teckna aktierna tillkom, med avvikelse från aktieägarnas företrädes- rätt, ett av Emilshus helägda dotterbolag. Dotterbolaget har rätt och skyldighet att överlåta teckningsoptionerna till anställda inom Emilshus. Överteckning var inte möjlig. Skälet till avvikelsen från aktie ägarnas företrädesrätt är att införa ett teckningsoptionsprogram för anställda inom Emilshus och därigenom ett konkurrerenskraftigt belöningssystem som möjliggör för deltagarna att ta del i bolagets framgångar, vilket förväntas medföra ökat engagemang för bolagets verksamhet och långsiktiga resultatutveckling samt att deltagarnas incita- ment ytterligare sammanlänkas med aktieägarnas intressen. ii) beslut om att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera till fällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av stamaktier av serie B, preferensaktier samt teckningsoptioner och/eller konvertibler med rätt att teckna respektive konver- tera till stamaktier av serie B eller preferensaktier. Betalning ska kunna ske kontant genom apport, genom kvittning eller annars förenas med villkor. Det totala antalet aktier som kan omfattas av sådana nyemissioner ska rymmas inom aktie- kapitalets gränser vid var tid gällande bolagsordning och får motsvara sammanlagt högst tio (10) procent av det totala antalet aktier i Bolaget vid tidpunkten för årsstämman 2023. Årsstämma 2024 Emilshus årsstämma för räkenskapsåret 2023 äger rum den 25 april 2024. Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid årsstämman om skriftlig begäran inkommit till styrelsen senast åtta veckor innan stämman. Begäran ska ställas till styrelsen. Kontaktuppgifter finns på bolagets hemsida, www.emilshus.com. Emilshus eftersträvar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, val- beredningen och revisorn ska vara närvarande vid årsstämman. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i Emilshus bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som anges i kallelsen till stämman, dock inte tidigare än fem vardagar före dagen för bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning i Svenska Dagbladet om att kallelse har skett. Aktien och aktieägare Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick per den 31 decem- ber 2023 till 120 910 232 fördelade på tre aktieslag. Av aktierna utgör 11 527 890 stycken stamaktier av serie A, 88 753 717 stycken stamaktier av serie B och 20 628 625 preferensaktier. Stamaktie av serie A kan på innehavarens begäran omvandlas till stamaktie av serie B. Preferensaktierna äger rätt och förtur till utdelning om 2,00 kronor per aktie och år med kvartalsvis utbetalning samt omfattas av inlösenbestämmelse. Stamaktierna av serie A berättigar till tio röster per aktie. Stam aktierna av serie B och preferensaktierna berättigar till en röst per aktie. Aktiekapitalet var vid årsskiftet 241 822 464 kro- nor och kvotvärdet uppgick till 2 kronor. Följande ägare innehar, direkt eller indirekt, aktier som repre- senterar en tiondel eller mer av röstetalet för samtliga aktier i bolaget per den 31 december 2023. Aktieägare Kapital, % Röster, % Aptare Holding AB 20,6 28,9 AB Sagax 22,2 24,1 NP3 Fastigheter AB 13,1 16,7 Mer information om ägarstrukturen finns på sidorna 39–40 Aktier och ägande. Valberedning Vid årsstämman i Emilshus den 20 april 2021 antogs instruk- tioner för valberedningens arbete. Valberedningen ska bestå av styrelsens ordförande samt tre representanter utsedda av de tre röstmässigt största aktieägarna i bolaget på grundval av aktieägarstatistik från Euroclear Sweden AB per den 30 september varje år. Namnen på valberedningens ledamöter ska offentliggöras så snart valberedningen utsetts, dock senast sex månader före nästkommande årsstämma. Valberedningen ska sammanträda minst en gång årligen och så ofta som erfordras för att valberedningen ska kunna fullgöra sina uppgifter. Enligt instruktionerna har valberedningen till uppgift att bereda och till årsstämman lämna förslag till antal styrelseledamöter och revisorer samt, i förekommande fall, revisorssuppleanter, förslag till stämmoordförande, förslag till styrelse, förslag till styrelse- ordförande, förslag till styrelsearvoden med uppdelningen mellan ordförande och övriga ledamöter i styrelsen samt ersättning for utskottsarbete, förslag till revisorer och, i förekommande fall, revisorssuppleanter, förslag till arvodering av revisor och förslag till ändringar i gällande instruktion för valberedningen om så anses behövligt. Vid förslag till val av styrelseledamöter ska valberedningen tillämpa punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy, varmed valberedningen ska beakta att Emilshus ska som helhet ha en för styrelsearbetet ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet och bredd, och bestå av personer med de kom- petenser och erfarenheter som behövs i styrelsen med hänsyn tagen till bolagets verksamhet och utvecklingsskede. Valberedning inför årsstämman 2024 Emilshus valberedning inför årsstämman 2024 består av advokat Erik Borgblad (Aptare Holding AB), David Mindus (AB Sagax), Andreas Wahlén (NP3 Fastigheter AB) och Johan Ericsson (sty- relseordförande i bolaget). Advokat Erik Borgblad är ordförande i valberedningen. Valberedningen har inför årsstämman 2024 haft två protokollförda möten samt kontakt via telefon och e-post. Valberedningens förslag inför årsstämman 2024 presenteras i kallelsen till årsstämman. Vidare information om valberedningens arbete presenteras i valberedningens yttrande inför årsstämman 2024, och kommer finnas tillgängligt på Emilshus hemsida, www.emilshus.com. Styrelse Styrelsen i Emilshus ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Vid årsstäm- man den 27 april 2023 beslutades att antalet styrelseledamöter skulle minskas från sex till fem. Styrelseledamoten Liselotte Hjort valde att inte ställa upp för omval. Styrelseledamoten Lars Göran Bäckvall avled den 26 mars 2023. Emilshus är mycket tacksamma för det fina arbete Liselotte Hjort och framlidne Lars Göran Bäckvall har gjort för Emilshus. På årsstämman omvaldes Johan Ericsson, Björn Garat, Jakob Fyrberg och Elisabeth Thuresson till styrelse ledamöter i bolaget. Rutger Källén nyvaldes till styrelse- ledamot. Johan Ericsson valdes till styrelsens ordförande. Några suppleanter till styrelsens ledamöter har inte utsetts och ska ej utses enligt Koden. 42 – Emilshus årsredovisning 2023 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag utanför koncernen samt innehav av aktier i Emilshus, se avsnittet ”Information om styrelseledamöterna” nedan. Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas intresse och bär det yttersta ansvaret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen har fastställt en arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD. Därutöver har styrelsen också fastställt ett antal övergripande policys, riktlinjer och instruktioner för bolagets verksamhet, däribland finanspolicy, informationspolicy, insiderpolicy, policy för riskhantering och internkontroll, policy för affärsetik samt instruktioner för finansiell rapportering. Samtliga dessa interna styrdokument behandlas minst årligen och uppdateras därtill löpande för att följa tillämp- liga regler och lagar eller när behov annars föreligger. Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelse- ledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse har bedömts uppfylla kraven på oberoende då tre av de fem stämmo valda ledamöterna är oberoende i förhållande till bola- get och bolagsledningen. Bolagets styrelseordförande, Johan Ericsson, och styrelseledamoten Jakob Fyrberg, har bedömts inte vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Tre av fem ledamöter har bedömts uppfylla kravet på oberoende i förhållande till större aktieägare. Styrelsens ordförande Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i styrelsen. Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt, att styrelsen fullgör sina åligganden och att styrelsens beslut verkställs av bolaget och ledningen. Ordföran- den ska se till att styrelsen erhåller den information och det underlag som krävs för att kunna fatta väl underbyggda beslut. Vid årsstämman den 27 april 2023 omvaldes Johan Ericsson till styrelseordförande. Styrelsens arbete under 2023 Bolagets styrelse har under 2023 haft 17 möten, varav ett konsti- tuerande möte. Respektive ledamots närvaro framgår av tabellen nedan. På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte finns ett antal stående punkter: VD:s genomgång av verksamheten, förvärv, avyttringar och investeringar, organisation och organisa- tionsutveckling samt finansiell rapportering. Styrelsen har under 2023 fattat beslut om flera förvärv, investeringar, finansieringar och refinansieringar. Styrelsen har dessutom vid ett tillfälle under 2023 beslutat, med stöd av bemyndigande från årsstämman den 27 april 2023, om emission av stamaktier av serie B. Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören Styrelsens ordförande initierar minst en gång per år, i enlighet med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. Utvärderingen för räkenskapsåret 2023 har utförts så att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär. Därutöver har styrelse ordföranden haft vissa enskilda kontakter med leda möterna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och vilka potentiella åtgärder som kan genomföras för att effektivi- sera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens i styrelsen. Därutöver tillser styrelsens ordförande att VD:ns arbete utvär- deras på motsvarade sätt. Vid sammanträden där utvärdering av VD:n behandlas får VD eller annan ledande befattningshavare inte närvara. VD och övriga ledande befattningshavare VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvaltningen av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens instruktioner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen mellan VD och styrelsen framgår av styrelsens arbetsordning samt av styrelsen upprättad VD-instruktion. VD fungerar som lednings- gruppens ordförande och fattar beslut i samråd med den övriga ledningsgruppen. Ledningsgruppen består av Jakob Fyrberg, Emil Jansbo, Pierre Folkesson, Jakob Paljak, Helen Arvidsson och Martin Lindström. Ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare Vid årsstämman 2023 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 260 000 kronor till styrelsens ordförande och 130 000 kro- nor till vardera av stämman valda ledamöter som inte är anställda i bolaget. Det beslutades vidare att 80 000 kronor ska utgå till styrelsens utskott, att fritt fördelas av styrelsen. På Emilshus årsstämma 2023 antogs riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Storleken på ersättningar som utgått för 2023 framgår av not 4. Information om nuvarande tecknings- optionsprogram återfinns på bolagets webbplats. Styrelseutskott Emilshus styrelse har inom sig utsett två utskott: ett revisions- utskott och ett ersättningsutskott. Utskotten har en beredande och handläggande roll. De frågor som har behandlats vid utskottens möten protokollförs och rapporteras vid nästa styrelsemöte. Namn Invald år Född år Oberoende i förhållande till ledningen och bolaget Oberoende i förhållande till större ägare Närvaro vid styrelsemöten Johan Ericsson 2018 1951 Nej Ja 17 av 17 Liselotte Hjort 1 2019 1957 Ja Ja 6 av 17 Jakob Fyrberg 2019 1974 Nej Nej 17 av 17 Elisabeth Thuresson 2019 1961 Ja Ja 17 av 17 Lars Göran Bäckvall 2 2019 1946 Ja Nej 4 av 17 Björn Garat 2022 1975 Ja Nej 17 av 17 Rutger Källén 3 2023 1972 Ja Ja 9 av 17 1) Avgick som ledamot den 27 april 2023. 2) Avled den 25 mars 2023. 3) Nyvaldes som ledamot den 27 april 2023. Emilshus årsredovisning 2023 – 43 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Revisionsutskott Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och har till uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottet håller sig också informerad om revisionen av årsredovisning och koncernredovisning. Utskottet ska också granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag till årsstämmans beslut om revisorsval. Enligt Koden ska majoriteten av utskottets ledamöter vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst en av de ledamöter som är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större ägare. Revisionsutskottet består av styrelseleda- möterna Björn Garat och Rutger Källén, vilka uppfyller kraven för oberoende enligt Koden. Revisionsutskottet har sammanträtt vid sex tillfällen under 2023. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet ska bereda frågor rörande ersättnings- principer, ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare. Till ersättningsutskottets huvud- sakliga uppgifter hör även att följa upp och utvärdera tillämp- ningen av de riktlinjer som finns för ersättningar till ledande befattningshavare, samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersättningsutskottets uppgifter innefattar således beredning av frågor avseende förhållandet mellan fast och eventuell rörlig ersättning; sambandet mellan prestation och ersättning; huvudsakliga villkor för eventuell bonus och teckningsoptionsprogram; huvudsakliga villkor för ickemonetära förmåner, pension, uppsägning och avgångsvederlag. Baserat på förslag från ersättningsutskottet fattar styrelsen beslut i ersättningsfrågor. Enligt Koden kan styrelsens ordförande vara ordförande i ersättningsutskottet, och övriga ledamöter i utskottet ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Ersättningsutskottet består av styrelseledamöterna Elisabeth Thuresson och Johan Ericsson, i enlighet med Koden. Ersättningsutskottet har sammanträtt vid tre tillfällen under 2023. Revision Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt styrelsens och koncernledningens förvaltning granskas och revideras av bolagets revisor. På årsstämman den 27 april 2023 nyvaldes det registrerade revisionsbolaget KPMG Aktiebolag till revisorer för perioden fram till årsstämman 2024. Till huvud- ansvarig revisor från KPMG Aktiebolag har utsetts den auktori- serade revisorn Mattias Johansson. Revisorernas uppgift är att granska bolagets och koncernens årsredovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och koncernen. Fram till årsstämman den 27 april 2023 var Ernst & Young Aktie- bolag valt revisions bolag med huvudansvarige auktoriserade revisorn Mikael Ikonen. Revisorerna ska rapportera till revisionsutskottet om väsentliga fel i redovisningen och misstankar om oegentlig- heter. Revisorerna ska minst en till två gånger per år, normalt i samband med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera om sina iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedömning av bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid årsstämman för att föredra revisionsberättelsen som beskriver granskningsarbetet och gjorda iakttagelser. Utöver revisionsuppdraget har Ernst & Young Aktiebolag samt KPMG Aktiebolag under 2023 anlitats för ytterligare tjänster, främst redovisningsfrågor. Revisionsbolaget KPMG Aktiebolag tillhandahåller även skatteberäkningsprogrammet Korus. Sådana tjänster har alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkes- etiska regler avseende revisors opartiskhet och självständighet. Bolagets ansvarige revisor har vid ett tillfälle varit närvarande vid styrelsemöte under 2023. Arvode till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. Information till aktiemarknaden Informationsgivningen i Emilshus styrs av den informationspolicy som styrelsen fastställt. I huvuddrag anger informationspolicyn vad som ska kommuniceras, av vem och på vilket sätt. Emilshus verktyg för informationsgivning är bland annat pressmeddelan- den, delårsrapporter, bokslutskommunikéer, årsredovisningar, presentationsmaterial och Emilshus hemsida. Pressmeddelanden offentliggörs i enlighet med Emilshus informationspolicy och insider policy, samt i enlighet med tillämpliga regelverk. Press- meddelanden publiceras på Emilshus hemsida, www.emilshus.com, för att snabbt leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom separata pressmeddelanden. Informationen ska levereras snabbt och ska vara korrekt, relevant och tillförlitlig. Emilshus informationspolicy och en insiderpolicy uppfyller de krav som ställs på ett noterat bolag. Intern kontroll och riskhantering Enligt aktiebolagslagen och Koden ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Denna rapport om Emilshus interna kontroll avser Emilshus finansiella rapportering och är upprättad i enlig- het med årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden. Kontrollmiljö Kontrollmiljön i Emilshus utgörs av fastställda policys och regel- verk, processer och rutiner. Fastighetsskötsel och jourtjänster har upphandlats och i vissa fall ansvarar hyresgästerna själva för fastighetsskötseln. Ekonomisk administration såsom bokföring, hantering av skatter och bolagsrättsliga frågor hanteras av anställd personal. Legala tjänster i samband med förvärv och avyttringar upphandlas av externa parter. Administrativ och teknisk förvaltning av verksam- heten sköts från Emilshus respektive kontor. Emilshus interna kontroll bygger på en tydlig ansvarsfördelning, avgränsade befogenheter, tydliga beslutsvägar och uppföljning som dokumenterats i Emilshus styrande interna dokument såsom: • Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion • Finanspolicy • Informationspolicy • Insiderpolicy • Värderingspolicy • Övriga interna styrdokument (till exempel instruktion för den finansiella rapporteringen och ekonomihandbok) Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav och när behov annars föreligger. Riskbedömning och riskhantering I enlighet med arbetsordningen gör revisionsutskottet en gång om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. Revisorn bjuds in till styrelsemöte för att redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De 44 – Emilshus årsredovisning 2023 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT väsentliga riskerna Emilshus har identifierat är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, kreditrisker, refinansie- ringsrisker, ränterisker, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. Närmare om Emilshus riskhantering framgår av sidorna 36–38. Kontrollaktiviteter De risker Emilshus har identifierat avseende den finansiella rapporteringen resulterar i kontrollaktiviteter. Syftet med kontrol- lerna är att förebygga, upptäcka och korrigera eventuella fel och avvikelser. Kontrollerna omfattar både återkommande händelser såsom rapporter samt eventstyrda händelser såsom inköp och försäljningar. Kontrollerna görs på olika nivåer i organisationen och kan vara analytisk granskning av poster i resultat och balans- räkning, checklistor vid bokslut, åldersanalyser av kundford- ringar, granskning av teknisk redovisning för förvärv, granskning av data avseende ägda fastigheter etc. När Emilshus upprättar sin finansiella rapportering läggs stor vikt vid analys av väsentliga balans och resultatposter. Kontroller och processbeskrivningar används för att säkerställa att inga väsentliga felaktigheter uppstått. Såvitt gäller resultatet så sker löpande resultatuppföljning på fastighetsnivå mellan för varje fastighet ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal. Information och kommunikation Emilshus informationspolicy syftar till att säkerställa en god intern och extern fortlöpande informationskvalitet. I första hand avser informationspolicyn extern informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen. Emilshus insiderpolicy behandlar också information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen. Uppföljning Styrelsen i bolaget övervakar riskhanteringen genom löpande rapportering från VD:n, revisionsutskottet och andra enheter i Emilshus. Uppföljning och separata utvärderingar utförs konti- nuerligt på olika nivåer i koncernen där riskägare wansvarar för riskhantering inom sitt respektive område genom att löpande ana- lysera dess utveckling och övervaka riskåtgärder. Utvärderingen ska göras för varje steg i riskhanteringsprocessen och inbegriper insamlande av material, analysering av tillgänglig information och rapportering av resultat. Resultatet sammanställs på bolagsnivå och presenteras till revisionsutskottet och styrelsen årligen. Vidare sker uppföljning av resultatutfall mot budget och prog- noser månadsvis i Emilshus organisation, både på fastighets- och koncernnivå. Resultaten analyseras av både fastighetsförvaltare och ekonomipersonal, bland annat vid de löpande avstämning- arna mellan ansvarig fastighetsförvaltare och ekonomipersonal. Avrapportering sker till styrelse och VD. Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom Emilshus. Styrelsen har prövat frågan och bedömt att befintliga strukturer för uppföljning och utvärdering ger ett tillfredsstäl- lande underlag. Uppföljning av resultat och balans görs månads- vis av de olika funktionerna och av bolagsledningen. Samman- taget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision. Beslutet omprövas dock årligen. Visselblåsarfunktion Emilshus visselblåsarfunktion nås via bolagets hemsida. Genom en extern kanal för anonym rapportering ges såväl medarbetare som tredje part möjlighet att rapportera avvikelser från Emilshus affärsetiska riktlinjer. Kanalen tillhandahålls av en extern operatör och är inte spårbar. Eventuella ärenden som uppkommer hante- ras av en extern ärendehanterare. Ärendehanteraren är ansvarig för att klassificera inkomna ärenden samt vidta initiala åtgärder. Interna regelverk och policyer som fastställts av Emilshus styrelse den 27 april 2023 • Hållbarhetsstrategi • Miljö- och hållbarhets- policy • Styrelsens arbetsord- ning och VD-instruktion • Beslutsordning • Arbetsmiljöpolicy • Informationspolicy • Insiderpolicy • Instruktion ersättnings- utskott • Instruktion för den finan- siella rapporteringen • Instruktion revisions- utskott • Närståendepolicy • Sponsringspolicy • Värderingspolicy • Finanspolicy • Inköpspolicy • Personuppgiftspolicy • Policy om affärsetik och antikorruption • Policy och riskhantering och intern kontroll • IT-policy • DRP-policy • Kris- och kontinuitets- plan • Ekonomihandbok Emilshus årsredovisning 2023 – 45 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Johan Ericsson Styrelseordförande sedan september 2018 Född: 1951. Utbildning: Civilekonomexamen, Handelshögskolan i Stockholm. Uppdrag utanför koncernen: Styrelseordförande i Nyfosa AB, Prinsessan Estelles Kulturstiftelse, Konstmässan Market AB och Torekov Kultur- stiftelse. Styrelseledamot i Brinova Fastigheter AB, Borudan Ett AB, Båstadtennis & Hotell AB och Torekov By AB. Bakgrund: Tidigare koncernchef för Catella AB och ett flertal styrelseuppdrag inom fastighetssektorn. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 380 000 stamaktier av serie A och 1 725 980 stamaktier av serie B samt 225 000 preferensaktier (genom bolag). Oberoende: Inte oberoende i förhållande till bola- get och bolagsledningen eftersom Johan arbetar som konsult för bolaget. Oberoende i förhållande bolagets större aktieägare. Jakob Fyrberg VD sedan april 2019 Född: 1974. Utbildning: Civilekonomexamen, Högskolan i Gävle. Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelseleda- mot och verkställande direktör i Rerum Fastigheter AB. Delägare och styrelseordförande i Aptare Holding AB. Styrelseordförande i Aptare Förvalt- ning AB, Bostaden Västra Götaland Intressenter Fastigheter AB och Aptare Entreprenad AB. Bakgrund: Grundare av Aptare Fastigheter. Tidigare VD för Heimstaden Projektutveckling AB, affärsut- vecklingsansvarig på Ikano Bostad och under 15 år senior partner på Catella AB inom fastighetsråd- givning. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 43 500 stamaktier av serie B (genom bolag). Jakob är delägare och styrelseordförande i Aptare Holding AB som innehar 4 440 000 stamaktier av serie A och 20 480 010 stamaktier av serie B. 30 000 teck- ningsoptioner avseende stamaktier av serie B. Oberoende: Inte oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen eller bolagets större aktieägare eftersom Jakob är bolagets verkstäl- lande direktör och styrelseordförande i Aptare Holding AB som kontrollerar över 10 % av aktierna och rösterna i bolaget. Björn Garat Styrelseledamot sedan februari 2022 Född: 1975. Utbildning: Internationella ekonomprogrammet vid Linköpings Universitet. Uppdrag utanför koncernen: Finanschef och vice verkställande direktör för AB Sagax (samt uppdrag i dotterbolag till AB Sagax), styrelseledamot i Volati AB, Vassvik Förvaltning Aktiebolag och Paco Holding AB samt styrelsesuppleant i Manolo Holding AB. Bakgrund: Partner och chef för Corporate Finance på Remium Nordic AB och finansanalytiker. Finanschef och vice verkställande direktör på AB Sagax sedan 2012. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: Inget. Björn Garat är ledande befattningshavare och aktieägare i AB Sagax som innehar 3 033 550 stamaktier av serie A, 18 130 980 stamaktier av serie B, 5 633 320 preferensaktier och 1 248 440 teckningsoptioner av serie 2021:1. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Inte oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare eftersom Björn Garat är ledande befattningshavare i AB Sagax som kontrollerar över 10 % av aktierna och rösterna i bolaget. Styrelse Lars Göran Bäckvall avled den 25 mars 2023. 46 – Emilshus årsredovisning 2023 STYRELSE OCH LEDNING Elisabeth Thuresson Styrelseledamot sedan januari 2019 Född: 1961. Utbildning: Högre ekonomisk specialkurs, Hvit- feldtska gymnasiet. Uppdrag utanför koncernen: Delägare och styrelse- ledamot i Thureda Gruppen AB, Östra Härads Fastighets AB, Käpphästen AB, Vetlanda Valvet AB, et al invest AB och Papegojtulpanen AB. Styrelseledamot i Friluftsfrämjandet lokalavdelning i Vetlanda och Tillväxtstiftelsen i Jönköpings Län. Styrelsesuppleant i AB Boken Vetlanda. Bakgrund: Tidigare verksam som revisor. Mångårigt engagemang i T-Emballage AB and Innovexa AB som ekonomi och personalchef, ägare och styrel- seledamot. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: Inget. Elisabeth är delägare och styrelseledamot i Thureda Gruppen AB som innehar 412 020 stamaktier av Serie A och 1 854 070 stamaktier av serie B. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Rutger Källén Styrelseledamot sedan januari 2023 Född: 1972. Utbildning: Ekonomistudier, Uppsala universitet. Uppdrag utanför koncernen: Vice VD och CFO på Hemsö Fastighets AB. Bakgrund: Head of Real Estate Finance, Handels- banken Debt Capital Market, Nordic Head of Real Estate på Credit Agricole och finanschef på Kungsleden Fastighets AB. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 55 746 stamaktier av serie B. Oberoende: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Styrelse Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2023. Emilshus årsredovisning 2023 – 47 STYRELSE OCH LEDNING Jakob Fyrberg VD sedan april 2019 Född: 1974. Utbildning: Civilekonomexamen, Högskolan i Gävle. Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelseleda- mot och verkställande direktör i Rerum Fastigheter AB. Delägare och styrelseordförande i Aptare Holding AB. Styrelseordförande i Aptare Förvalt- ning AB, Bostaden Västra Götaland Intressenter Fastigheter AB och Aptare Entreprenad AB. Bakgrund: Grundare av Aptare Fastigheter. Tidigare VD för Heimstaden Projektutveckling AB, affärsut- vecklingsansvarig på Ikano Bostad och under 15 år senior partner på Catella AB inom fastighetsråd- givning. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 43 500 stamaktier av serie B (genom bolag). Jakob är delägare och styrelseordförande i Aptare Holding AB som innehar 4 440 000 stamaktier av serie A och 20 480 010 stamaktier av serie B. 30 000 teck- ningsoptioner avseende stamaktier av serie B. Emil Jansbo CFO sedan oktober 2023 Född: 1980. Utbildning: Civilekonomexamen, Linköpings universitet. Uppdrag utanför koncernen: – Bakgrund: CFO för Intea Fastigheter AB (publ), CFO för Randviken Fastigheter AB (publ), Head of Finance på Savills Investment Management, samt avdelningschef inom PwC Corporate finance. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 200 000 köpoptioner avseende stamaktier av serie B. Helen Arvidsson Redovisningschef sedan september 2021 Född: 1976. Utbildning: Civilekonomexamen, Linnéuniversitetet i Växjö. Uppdrag utanför koncernen: – Bakgrund: Vice VD och ansvarig för finans, HR, IT och säljstöd på Abena AB, Group CFO på APP Rockstar Equity AB samt Finans och IT-chef på KF Göta. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 7 000 stamaktier av serie B samt 12 000 tecknings- optioner avseende stamaktier av serie B. Ledning 48 – Emilshus årsredovisning 2023 STYRELSE OCH LEDNING Jakob Paljak Operativ chef sedan september 2022 Född: 1987. Utbildning: Civilingenjör inom Samhällsbyggnad från Kungliga Tekniska Högskolan. Uppdrag utanför koncernen: – Bakgrund: Operativ chef på Randviken Fastigheter med ansvar för bolagets fastighets och projekt- utveckling. Dessförinnan Sverigechef för brittiska fastighetsinvesteraren Round Hill Capital samt pro- jekt och fastighetsutvecklare vid UnibailRodamco. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 11 000 stamaktier av serie B. Martin Lindström Transaktionsansvarig sedan september 2023 Född: 1980. Utbildning: Civilingenjör Väg- och Vattenbyggnad, Chalmers Tekniska Högskola. Civilekonom, Göte- borgs Universitet. Uppdrag utanför koncernen: Ägare och styrelse- ledamot i Martin Lindström Förvaltning AB. Delägare och VD i Loggen Invest AB. Bakgrund: Arbetat med transaktioner för Emilshus sedan 2019. Regionansvarig projektutvecklare på SHH Bostad. Konsultverksamhet inom projekt- utveckling och transaktioner. Uppdragsansvarig konstruktör på NCC Teknik. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 8 000 stamaktier av serie B. Martin är delägare och VD i Loggen Invest AB som innehar 880 000 stamaktier av serie B. 10 000 teckningsoptioner avseende stamaktier av serie B. Pierre Folkesson Projektchef sedan juli 2018 Född: 1971. Utbildning: – Uppdrag utanför koncernen: Ägare, styrelse- ledamot och verkställande direktör i Nästagård Fastigheter AB. Ägare och styrelseledamot i Pierre Folkesson Invest AB., Backseda Fastighets AB, Aptare Förvaltning AB, Aptare Holding AB, Aptare Entreprenad AB, Bostaden Västra Götaland Intres- senter Fastigheter AB, Byggbo Hus AB och Byggbo i Vetlanda AB. Delägare och styrelsesuppleant i Granbackens Fastighets AB och Fastighets AB Kiosken i Vimmerby. Bakgrund: Verksam i fastighetsbranschen i över 20 år inom förvaltning och förvärv på Aptare Fastig heter, som VD på Carlfo Fastighets AB i Vetlanda samt på Bostaden AB som projektledare och byggherre för en rad olika projekt. Innehav av aktier och optioner i Emilshus: 43 500 stamaktier av serie B (genom bolag). Pierre är delägare och styrelseledamot i Aptare Holding AB som innehar 4 440 000 stamaktier av serie A och 20 480 010 stamaktier av serie B. 24 181 teck- ningsoptioner avseende stamaktier av serie B. Ledning Uppgifter om aktie- och optionsinnehav per 31 december 2023. Emilshus årsredovisning 2023 – 49 STYRELSE OCH LEDNING Finansiellt Finansiell information Förvaltningsberättelse 51 Finansiella rapporter 54 Noter och redovisningsprinciper Not 1 Redovisningsprinciper 61 Not 2 Hyresintäkter 64 Not 3 Fastighetskostnader 64 Not 4 Personalkostnader 65 Not 5 Centrala administrations kostnader 65 Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter 66 Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt 66 Not 8 Förvaltningsfastigheter 67 Not 9 Inventarier 69 Not 10 Andelar i koncernföretag 70 Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 72 Not 12 Uppskjuten skatt 73 Not 13 Räntebärande skulder 73 Not 14 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut 73 Not 15 Checkräkningskredit 73 Not 16 Finansiella instrument 74 Not 17 Eget kapital 75 Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 75 Not 19 Transaktioner med närstående 75 Not 20 Händelser efter räkenskaps årets utgång 75 Not 21 Finansiella risker 76 Not 22 Likvida medel 77 Not 23 Specifikationer till kassaflödesanalysen 77 Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition 77 Styrelsens och revisors underskrift 78 Revisionsberättelse 79 Nyckeltal 83 Definitioner 84 Information om årsstämma 86 50 – Emilshus årsredovisning 2023 FINANSIELL INFORMATION Styrelsen och VD för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) org nr 559164-8752, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2023. Bola- get har sitt säte i Växjö, med adress Storgatan 10, Växjö. Årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar perioden 1 januari 2023 till den 31 december 2023. Allmänt om Fastighetsbolaget Emilshus AB Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) är ett fastighetsbolag med ursprung i en Vetlandabaserad fastighetskoncern som etablerades 2008. I sin nuvarande struktur bildades Emilshus 2018. Med småländskt kapital skapade ett antal företagare ett fastighetsbolag som med en gedigen kunskap om fastigheter i kombination med ett drivet entreprenörskap ska växa och bli ett ledande fastighetsbolag inom kommersiella lokaler i södra Sverige. Idag äger och förvaltar Emilshus 130 kommersiella fast- igheter med ett totalt fastighetsvärde om 7 324 miljoner kronor. Finansiella mål Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie ska öka med minst 15 % per år. Genomsnittlig årlig ökning av förvaltningsresultat per stam- aktie under perioden 2019–2023 uppgick till 16 %. Avkastning på eget kapital Avkastningen på eget kapital ska under en femårsperiod i genomsnitt uppgå till minst 15 % per år. Genomsnittlig årlig avkastning på eget kapital under perioden 2019–2023 uppgick till 17 %. Finansiella riskbegränsningar Nettobelåningsgrad Nettobelåningsgraden ska varaktigt inte överstiga 60 %. Nettobelåningsgraden uppgick vid periodens utgång till 52 %. Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 ggr. Räntetäckningsgraden uppgick under perioden till 2,1 ggr. Kommentarer resultatutveckling Intäkter, fastighetskostnader och driftnetto Intäkterna uppgick till 593 miljoner kronor (454), vilket innebar ökning om 31 %. Tillväxten är huvudsakligen hänförlig till fastighetsförvärv men även hyresjusteringar samt ökade intäk- ter till följd av genomförda investeringar i befintliga fastigheter. Fastighetskostnaderna ökade med 34 % till 123 miljoner kronor (91). Ökningen förklaras huvudsakligen av ett större fastighetsbestånd. Fastighetskostnaderna utgjordes av fastig- hets skötsel och drift 90 miljoner kronor (57), reparationer och underhåll 14 miljoner kronor (18) samt kostnader för fastighets- skatt om 19 miljoner kronor (17). Driftsöverskottet ökade med 30 % till 471 miljoner kronor (363). Överskottsgraden uppgick till 79,3 % (79,9). Under jämförelse- perioden föregående år erhöll Emilshus en frånträdes ersättning om motsvarande 8 miljoner kronor, vilket påverkade överskotts- graden positivt. Central administration Kostnaderna för central administration uppgick till 32 miljoner kronor (37) och utgjordes av kostnader för centrala funktioner såsom personalkostnader samt kostnader för företagsledning och ekonomifunktion. Kostnaderna för central administration som andel av Emilshus intäkter uppgick till 5 % (8). Finansnetto Finansnettot uppgick till –205 miljoner kronor (–143). Föränd- ringen av finansnettot var främst hänförlig till högre marknads- ränta och högre genomsnittlig skuld under perioden. Genom- snittlig ränta på de räntebärande skulderna inklusive kostnader för räntesäkring uppgick vid periodens utgång till 4,7 % (4,6). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,1 ggr (2,3). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet som utgörs av verksamhetens resultat före värdeförändringar och skatt ökade med 28 % till 233 miljoner kronor (182). Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter påver- kade resultatet med –43 miljoner kronor (99). Värdejusteringen förklaras huvudsakligen av högre direktavkastningskrav som påver- kade värdet med –462 miljoner kronor, vilka till viss del motverka- des av förbättrade driftsöverskott som påverkade värdet med 338 miljoner kronor och övrigt som påverkade med 81 miljoner kronor. Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument hänför sig till derivat för räntesäkring och uppgick till –102 miljoner kronor (125). Värdeförändringen förklaras av nya derivat som ingåtts under perioden samt lägre marknadsräntor. Därtill uppgick realiserade värdeförändringar på finansiella instrument till –10 miljoner kronor, varav –9 miljoner kronor var hänförligt till en omstrukturering av en ränteswap och –1 miljon kronor var hänförligt till förvärv av egna obligationer. Skatt Aktuell skattekostnad uppgick till 42 miljoner kronor (33) och uppskjuten skattekostnad uppgick till 4 miljoner kronor (65). Kostnaden för uppskjuten skatt är främst relaterad till temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på förvalt- ningsfastigheter och derivat. Gällande ränteavdragsbegräns- ningar hade en negativ påverkan på koncernens effektiva skatt. Periodens resultat efter skatt uppgick till 33 miljoner kronor (311), vilket motsvarar –0,09 kronor per genomsnittligt antal stamaktier före utspädning (3,36) respektive –0,09 kronor efter utspädning (3,35). Väsentliga händelser under räkenskapsåret Året präglades av tillväxt och fortsatt utveckling av verksamheten. Fem förvaltningsfastigheter förvärvades för en köpeskilling om totalt 199 miljoner kronor. Inga avyttringar skedde under året. Förvaltningsberättelse Emilshus årsredovisning 2023 – 51 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Under året genomförde Emilshus ett antal kapitalmarknads- aktiviteter. I november genomfördes en riktad nyemission av stamaktier av serie B om 200 miljoner kronor, med stöd av det bemyndigande som erhölls på årsstämman 2023. Fastigheternas marknadsvärde Emilshus innehav av förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IAS 40. I anslutning till upprättandet av årsbokslutet har samtliga förvaltningsfastigheter marknadsvärderats och i samband med värderingarna anlitar Emilshus värderingsföretaget Newsec. Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årets utgång till 7 324 miljoner kronor (7 111). Omvärldsfaktorer Emilshus har hittills inte noterat någon väsentlig direkt påverkan på bolagets verksamhet till följd av den oroliga omvärldssitua- tionen. En fortsatt hög inflation påverkade bolaget under året genom ökade kostnader men även ökade intäkter genom årlig inflationsjustering av merparten av bolagets hyror. Det finns en risk för att eventuella prishöjningar, leveransproblem och en för- sämrad konjunktur kan komma att påverka bolaget eller bolagets hyresgäster negativt. Även utvecklingen avseende marknads- räntan har en påverkan på Emilshus verksamhet. Hållbarhet Emilshus har högt ställda hållbarhetskrav på verksamheten. Håll- barhetsarbetet grundar sig i hållbarhetsstrategin som antagits av styrelsen och som utgår från behovet av ett klokt och ansvars- fullt hushållande med begränsade resurser. Emilshus lokala närvaro med engagerade och kompetenta medarbetare ger bolaget goda förutsättningar för ett värdeskapande och hållbart fastighetssägande. I sitt miljöarbete ska Emilshus arbeta aktivt med energieffektiviseringar i sina byggnader och lokaler och använda effektiva systemstöd. Emilshus arbetar utifrån ett internt ramverk som består av hållbarhetsstrategi, handlingsplaner och policyer. Utifrån dessa ramverk har Emilshus identifierat fyra fokusområden i verksam- heten som är särskilt viktiga; • Fastigheter • Medarbetare • Hyresgäster • Externa samarbetspartners. Därtill baseras Emilshus hållbarhetsarbete på ett åtagande mot FN:s Global Compact och FN:s globala mål för hållbar utveckling (Agenda 2030). Uppföljning grönt finansiellt ramverk I september 2021 upprättades ett grönt finansiellt ramverk som ger Emilshus möjlighet att emittera gröna obligationer och andra finansiella instrument för finansiering av fastigheter och fastig- hetsprojekt. Bolagets gröna ramverk har granskats av Cicero Shades of Green som avgivit klassificeringen Ljusgrön (stark) med styrningsbetyg Bra. Per 31 december hade Emilshus gröna tillgångar till ett sammanlagt värde om 2 183 miljoner kronor med etablerad grön finansiering om 769 miljoner kronor i befintliga fastigheter. Outnyttjat belopp inom det gröna finansiella ram- verket uppgick till 1 414 miljoner kronor. Risker och osäkerhetsfaktorer Emilshus är exponerat för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Med risk avses en osäkerhetsfaktor som kan påverka företagets förmåga att nå uppsatta mål. Riskhantering syftar till att skapa en balansgång mellan önskan om att begränsa risk och samtidigt nå uppsatta mål. Emilshus fastighetsbestånd består av hög- avkastande kommersiella fastigheter i Småland, Östergötland och Halland. Arbetet med riskhantering avser en systematisk tillämpning av principer, förfaranden och praxis gällande identifiering, analyse- ring, kontroll och uppföljning av risker inom Emilshus verksamhet. I arbetet med riskhantering ska den bästa tillgängliga informa- tionen användas, och vid behov kompletteras med ytterligare undersökningar. Emilshus arbete avseende riskhantering följer en definierad process, inkluderande följande fem områden: riskidentifiering, riskbedömning, riskåtgärder, självutvärdering och rapportering. Dessa aktiviteter ska utföras minst årligen. Uppföljningar och separata utvärderingar utförs kontinuerligt på olika nivåer i bolaget. Emilshus risker identifieras och värderas inom fem kategorier. • Strategiska risker • Operativa risker • Finansiella risker • Hållbarhetsrisker • Omvärldsrisker Riskåtgärder vidtas löpande i linje med Emilshus riktlinjer. Se även Not 21. Finansiering Kapitalstruktur Emilshus kapitalstruktur innebar vid periodens utgång att 42 % (40) av balansomslutningen finansierades med eget kapital, 52 % (54) med räntebärande skulder och 6 % (6) med övriga poster. Emilshus kreditgivare utgörs av fyra nordiska banker där finan- sieringen består av säkerställda banklån. Obligationslån utgör en kompletterande finansieringskälla. Eget kapital Soliditeten uppgick till 42 % (40) och eget kapital uppgick till 3 194 miljoner kronor (3 007) vid periodens utgång. Eget kapital per stamaktie uppgick till 25,26 kronor (25,27) och substans- värdet per stamaktie uppgick till 27,32 kronor (26,34). Räntebärande skulder Emilshus räntebärande skulder uppgick till 3 984 miljoner kronor (4 103) vid periodens utgång. Efter avdrag för likvida medel om 212 miljoner kronor (224) uppgick nettoskulden till 3 772 miljoner kronor (3 879), vilket innebär en nettobelåningsgrad om 52 % (55). De räntebärande skulderna består av säkerställda lån i bank om 3 408 miljoner kronor (3 397), vilka utgjorde 86 % (82) av de totala räntebärande skulderna. Räntebärande obligationslån uppgick till 576 miljoner kronor (642) och utgjorde 14 % (16) av de räntebärande skulderna. Skuldkvoten beräknad som netto- skuld i förhållande till framåtriktat justerat driftsöverskott med avdrag för kostnader avseende central administration uppgick på balansdagen till 8,3 ggr (9,2). Räntebärande skulder mkr 2023 31 dec 2022 31 dec KONCERNEN Skulder till kreditinstitut 3 408 3 397 Checkräkningskredit – – Reversskulder – 65 Obligationslån 576 642 Totalt 3 984 4 103 52 – Emilshus årsredovisning 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Likviditet Likvida medel uppgick till 212 miljoner kronor (224) jämte outnyttjade checkräkningskrediter om 80 miljoner kronor (80). Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 292 miljoner kronor (224) vid periodens utgång. Kapitalbindning Kapitalbindningstiden för Emilshus räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 1,8 år (2,9). Under föregående år omför- handlade och förlängde Emilshus löptiderna på banklån varefter det, bortsett från ordinarie löpande amorteringar, inte föreligger några förfall av räntebärande skulder under 2024. Genomsnittlig ränta och räntebindning Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat uppgick vid periodens utgång till 4,7 % (4,6). Koncernens genomsnittliga räntebindningstid inklusive derivat uppgick vid periodens slut till 3,1 år (1,9) och andelen av de räntebärande skulderna som hade räntesäkrats genom derivat uppgick till 77 % (45). Vid periodens utgång hade koncernen ingått räntesäkringar om ett totalt nominellt belopp om 3 840 miljoner kronor (1 850), varav 2 770 miljoner kronor (1 550) avsåg aktiva ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid om 3,5 år (4,9), 770 miljoner (0) kronor avsåg framtidsstartade ränteswappar med en genomsnittlig löptid om 2,7 år och 300 miljoner kronor (300) avsåg räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med en återstående löptid om 1,9 år (2,9). Derivaten begränsar framtida ränteförändringars effekt på koncernens resultat. Marknadsvärdet för derivaten uppgick vid periodens utgång till 35 miljoner kronor (137). Derivaten har värderats till verkligt värde och värdeförändringen har redovisats över resultat- räkningen. Väsentliga händelser efter balansdagen Den 7 februari meddelades att Emilshus förvärvat åtta fastigheter i Östergötland och en fastighet i Småland med en total uthyr- ningsbar area om 15 000 kvm och en genomsnittlig återstående hyrestid om 2,9 år. Årligt hyresvärde uppgår till 16,5 miljoner kronor. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i huvudsak av att äga och förvalta aktier i dotterbolag inkluderat att upprätthålla centrala funktioner för dotterbolagens verksamhet. Resultatet före skatt uppgick till -11,4 miljoner kronor (0,7) och soliditeten var 44 % (41). Förslag till resultatdisposition Styrelsens förslag på resultatdisposition i årsredovisningen för räkenskapsår 2023 i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ). Förslag till vinstdisposition Till årsstämman förfogande stående medel. kr 2023 31 dec Balanserade vinstmedel -92 486 031 Överkursfond 1 921 711 788 Årets resultat -10 895 250 Summa 1 818 330 507 Utdelning till preferensaktieägare 41 257 250 Balanseras i ny räkning 1 777 073 257 Summa 1 818 330 507 Aktien och aktieägarna Per 31 december 2023 finns det 120 910 232 aktier och 224 661 242 röster i Emilshus fördelade enligt följande: • Stamaktier av serie A: 11 527 890 aktier och 115 278 900 röster. • Stamaktier av serie B: 88 753 717 aktier och 88 753 717 röster. • Preferensaktier: 20 628 625 aktier och 20 628 625 röster. Emilshus stamaktier av serie B och Emilshus preferensaktier är noterade vid Nasdaq Stockholm, Mid Cap. De största aktie- ägarna, mätt i andel av röster, var vid utgången av året Aptare Holding AB, 28,9 % röster, AB Sagax (publ), 24,1 % röster, och NP3 Fastigheter AB (publ), 16,7 % röster. Styrelsens yttrande angående vinstdisposition Styrelsen för Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), org.nr 559164-8752, har föreslagit att årsstämman beslutar om vinst- utdelning för preferensaktier med 0,50 kronor per aktie och kvartal, dock högst två (2) kronor per preferensaktie för tiden intill nästa årsstämma. Av till årsstämmans förfogande stående medel föreslås således att 41 257 250 kronor utdelas till inne- havare av befintliga preferensaktier och att återstoden balanseras i ny räkning. Ordinarie avstämningsdagar för de kvartalsvisa utbetalningarna bestäms i enlighet med bolagsordningen. Styrelsens förslag är att utdelning sker vid följande avstämningsdagar: – 28 juni 2024 (0,50 kronor) – 30 september 2024 (0,50 kronor) – 30 december 2024 (0,50 kronor) – 31 mars 2025 (0,50 kronor) Beslutar årsstämman i enlighet med förslaget beräknas respek- tive utbetalning ske genom Euroclear Sweden AB:s försorg tredje bankdagen efter respektive avstämningsdag. Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning lämnas avseende stamaktier av serie A eller B. Styrelsen har granskat bolagets ekonomiska situation och konstaterar, efter närmare överväganden, att en vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till försiktighetsprincipen i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen. Den föreslagna utdelningen påverkar inte väsentligen koncernens eller moder- bolagets soliditet, vilket enligt styrelsens bedömning motsvarar de krav som för närvarande kan uppställas för den bransch inom vilket bolagets är verksamt. Styrelsens bedömning är att vinstutdelningen inte påverkar bolagets möjligheter att fullgöra sina förpliktelser på kort eller lång sikt. Inte heller antas den före- slagna utdelningen påverka bolagets förmåga at göra eventuellt nödvändiga investeringar. Vid en samlad bedömning av bolagets ekonomiska förhållanden anser styrelsen inga hinder föreligga för att genomföra vinstutdelningen till aktieägarna. Styrelsens förslag till bemyndigande Styrelsen föreslår vidare att samtliga nya preferensaktier, 12 091 023 stycken, som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande ska medföra rätt till utdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller när- mast efter det att nyemissionen har registrerats vid Bolagsverket och aktierna har införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. Detta innebär att rätt till första utdelning om 0,50 kronor före- ligger vid den första avstämningsdag enligt ovan som infaller efter införande i aktieboken. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet för styrelsen att besluta om nyemission kommer en utdelning för tillkommande aktier om maximalt 24 182 046 kronor att delas ut. Emilshus årsredovisning 2023 – 53 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Koncernens rapport över totalresultatet mkr Not 2023 2022 Hyresintäkter 2 588,4 454,0 Övriga intäkter 4,6 – Intäkter 593,1 454,0 Fastighetskostnader 3 -122,5 -91,4 Driftsöverskott 470,5 362,6 Central administration 4,5 -31,8 -37,4 Finansnetto 6 -205,3 -142,9 Förvaltningsresultat 233,4 182,4 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8 – 2,7 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8 -42,6 99,3 Realiserade värdeförändringar finansiella instrument -9,8 – Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 16 -102,2 125,3 Resultat före skatt 78,9 409,7 Aktuell skatt 7 -41,6 -33,4 Uppskjuten skatt 7 -4,0 -65,4 Periodens resultat 33,2 310,9 Övrigt totalresultat – – Periodens totalresultat 33,2 310,9 Periodens totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 33,2 310,9 Innehav utan bestämmande inflytande – – 33,2 310,9 Resultat per stamaktie före utspädning, kr -0,09 3,36 Genomsnittligt antal stamaktier 93 779 549 80 559 130 Antal stamaktier vid periodens utgång 100 281 607 92 874 199 Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 252 401 Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 20 628 625 Beräkning av resultat per stamaktie: Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 33,2 310,9 Preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för året -41,3 -40,5 Vägt genomsnittligt antal stamaktier, tusental 93 779 549 80 559 130 Resultat per stamaktie, kr -0,09 3,36 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr -0,09 3,35 Antal stamaktier efter utspädning till följd av utestående teckningsoptioner 94 058 756 80 559 130 1) 1) Reducerat med preferensaktieägarnas företrädesrätt till utdelning för perioden. Finansiella rapporter 54 – Emilshus årsredovisning 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens rapport över finansiell ställning mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 8 7 323,5 7 111,4 Balanserade utgifter för IT system 0,1 0,2 Inventarier 9 1,1 1,4 Derivat 16 34,9 137,1 Summa anläggningstillgångar 7 359,7 7 250,1 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 5,6 1,8 Övriga fordringar 19,7 17,2 Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter 11 24,5 31,1 Likvida medel 22 212,0 224,3 Summa omsättningstillgångar 261,8 274,4 SUMMA TILLGÅNGAR 7 621,5 7 524,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Aktiekapital 241,8 227,0 Tillskjutet kapital 1 922,0 1 742,2 Balanserat resultat inkl årets resultat 1 029,7 1 037,8 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 193,5 3 007,0 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13,15 3 306,3 3 308,9 Obligationslån 576,1 641,5 Uppskjuten skatteskuld 241,0 237,0 Övriga skulder 1,3 1,0 Summa långfristiga skulder 4 124,7 4 188,5 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 101,3 87,8 Obligationslån 13 – – Reversskulder 13 – 65,0 Checkräkningskredit 13,15 – – Leverantörsskulder 14,1 17,6 Skatteskulder 14,6 14,4 Övriga skulder 34,0 25,5 Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 18 139,2 118,7 Summa kortfristiga skulder 303,3 329,0 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 621,5 7 524,5 Emilshus årsredovisning 2023 – 55 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens rapport över förändring av eget kapital Balanserade Antal vinstmedel Antal preferens- inklusive årets Totalt eget mkr stamaktier aktier Aktie kapital Överkursfond resultat kapital Eget kapital 2022-01-01 66 446 380 13 951 313 160,8 916,1 770,7 1 847,6 Nyemission stamaktier 26 427 819 – 52,9 687,7 – 740,6 Nyemission av preferensaktier – 6 677 312 13,4 182,3 – 195,6 Kostnader nyemissioner – – – -54,5 – -54,5 Skatteeffekt kostnader nyemission – – – 11,2 – 11,2 Utdelning preferensaktier – – – – -43,8 -43,8 Årets resultat och totalresultat 2022 – – – – 310,9 353,4 Övriga förändringar av eget kapital – – – -0,6 – -0,6 Eget kapital 2022-12-31 92 874 199 20 628 625 227 ,0 1 742,2 1 037,7 3 007,0 Eget kapital 2023-01-01 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,2 1 037,7 3 007,0 Nyemission stamaktier 7 407 408 – 14,8 185,2 – 200,0 Nyemission av teckningsoptioner – – – 0,2 – 0,2 Kostnader nyemissioner – – – -5,6 – -5,6 Utdelning på preferensaktier – – – – -41,3 -41,3 Årets resultat och totalresultat 2023 – – – – 33,2 33,2 Eget kapital 2023-12-31 100 281 607 20 628 625 241,8 1 922,0 1 029,7 3 193,5 1 1. Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare 56 – Emilshus årsredovisning 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens rapport över kassaflödet mkr Not 2023 2022 Den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 233,4 182,4 Betald inkomstskatt -41,6 -33,4 Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 4,0 1,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 195,8 150,7 Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 0,4 4,0 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 25,7 47,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten 221,9 202,0 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter 8 -199,1 -2 192,9 Investeringar i förvaltningsfastigheter 8 -55,5 -68,6 Förvärv av inventarier -0,3 -0,4 Avyttring av förvaltningsfastigheter 8 – 76,6 Kassaflöde från investeringsverksamheten -254,8 -2 185,3 Finansieringsverksamheten Upptagna banklån 13, 23 390,1 1 810,3 Upptagna övriga lån 23 – 65,0 Nyemission av stamkapital 194,6 699,5 Nyemission av preferenskapital – 147,6 Utdelning på preferensaktier -41,3 -41,3 Amortering på banklån 13, 23 -379,3 -711,8 Amortering på övriga lån 13, 23 -65,0 – Amortering på obligationslån 13, 23 -68,8 -495,9 Upptagna obligationslån 13, 23 – 641,5 Realiserade värdeförändringar finansiella instrument 16 -9,8 – Kassaflöde från finansieringsverksamheten 20,6 2 115,0 Årets kassaflöde -12,3 131,7 Likvida medel vid årets början 224,3 92,6 Livida medel vid årets slut 212,0 224,3 Emilshus årsredovisning 2023 – 57 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolagets resultaträkning mkr Not 2023 2022 Intäkter Verksamhetsintäkter 21,4 11,7 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 4,5 -53,1 -49,4 Rörelseresultat -31,7 -37,7 Resultat från från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 173,6 59,6 Räntekostnader och liknande resultatposter 6 -192,6 -110,6 Resultat efter finansiella poster -50,8 -88,7 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag 39,4 89,5 Resultat före skatt -11,4 0,8 Uppskjuten skatt 7 0,5 – Aktuell skatt 7 – -11,2 Periodens resultat -10,9 -10,4 Totalresultat för moderbolaget mkr 2023 2022 Årets resultat enligt resultaträkningen -10,9 -10,4 Övrigt totalresultat – – Periodens totalresultat -10,9 -10,4 58 – Emilshus årsredovisning 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolagets balansräkning mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Balanserade utgifter för IT-system 0,1 0,2 Inventarier 9 1,1 1,3 Derivat 1,2 1,5 Andelar i koncernföretag 10 473,9 473,3 Uppskjuten skattefordran 3,2 2,7 Summa anläggningstillgångar 479,5 479,0 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 4 012,8 4 124,7 Skattefordran 3,3 – Övriga fordringar – 7,1 Förutbetalade kostnader och upplupna intäkter 11,1 10,1 Kassa bank 186,3 71,9 Summa omsättningstillgångar 4 213,5 4 213,9 SUMMA TILLGÅNGAR 4 693,0 4 692,9 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 17 Bundet eget kapital Aktiekapital 241,8 227,0 Fritt eget kapital Överkursfond 1 921,9 1 742,5 Balanserad vinst eller förlust -92,7 -40,9 Årets resultat -10,9 -10,4 Summa eget kapital 2 060,2 1 918,1 Långfristiga skulder Obligationslån 576,1 641,5 Reversskulder – – Skulder till kreditinstitut 13,15 1 960,6 1 983,3 Summa långfristiga skulder 2 536,7 2 624,7 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 53,5 42,7 Checkräkningskredit 15 – – Obligationslån 13 – – Reversskulder 13 – 65,0 Leverantörsskulder 2,1 1,6 Övriga skulder 21,9 21,7 Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 18 18,7 19,1 Summa kortfristiga skulder 96,1 150,1 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 693,0 4 692,9 Emilshus årsredovisning 2023 – 59 FINANSIELLA RAPPORTER Moderbolagets rapport över förändring av eget kapital mkr Antal stamaktier Antal preferens- aktier Aktie kapital Överkursfond Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Totalt eget kapital 1 Eget kapital 2022-01-01 66 446 380 13 951 313 160,8 916,3 2,9 1 080,0 Nyemission stamaktier 26 427 819 – 52,9 687,7 – 740,6 Nyemission preferensaktier – 6 677 312 13,4 182,3 – 195,6 Kostnader nyemissioner – – – -54,5 – -54,5 Skatteeffekt kostnader nyemission – – – 11,2 – 11,2 Utdelning preferensaktier – – – – -43,8 -43,8 Årets resultat och totalresultat 2022 – – – – -10,4 -10,4 Övriga förändringar av eget kapital – – – -0,6 – -0,6 Eget kapital 2022-12-31 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,5 -51,4 1 918,1 Eget kapital 2023-01-01 92 874 199 20 628 625 227,0 1 742,5 -51,4 1 918,1 Nyemission stamaktier 7 407 408 – 14,8 185,2 – 200,0 Nyemission teckningsoptioner – – – 0,2 – 0,2 Kostnader nyemission – – – -5,7 – -5,6 Utdelning på preferensaktier – – – – -41,3 -41,3 Årets resultat och totalresultat 2023 – – – – -10,9 -10,9 Övriga förändringar av eget kapital – – – -0,3 – -0,3 Eget kapital 2023-12-31 100 281 607 20 628 625 241,8 1 921,9 -103,6 2 060,2 1) Totalt eget kapital, Periodens resultat och Periodens totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare 60 – Emilshus årsredovisning 2023 FINANSIELLA RAPPORTER Not 1 Redovisningsprinciper Grunder för redovisningen Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar Fastig- hetsbolaget Emilshus AB med dotterbolag och avser bolagets tredje verksamhetsår 2023-01-01–2023-12-31. Koncernredovisningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapportering RFR 1 ”Kompletterande redovisnings- regler för koncerner”. Redovisningsprinciper för koncernen är oförändrade. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”moder- bolagets redovisningsprinciper” Moderbolaget tillämpar års- redovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De avvikelser som förekommer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen samt gällande skatteregler Valuta Moderbolagets funktionella valuta och koncernens rapporterings- valuta är svenska kronor. Bedömningar och uppskattningar Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företags- ledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter samt intäkts- och kostnadsposter. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antaganden som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppstår. Värdering av fastigheter Redovisningen är särskilt känslig vad gäller bedömningar och antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltnings- fastigheter. Dessa redovisas till verkligt värde som baseras på en av styrelsen fastställd marknadsbedömning. Företagsledningen har gjort antaganden avseende kalkylränta och direktavkast- ningskrav vilka baseras på marknadsmässiga krav för jämförbara fastigheter och lägen. Bedömningar avseende drifts- underhålls- och administrationskostnader baseras på faktiska kostnader samt antaganden för jämförbara fastigheter. Emilshus har valt att redovisa innehavet av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Emilshus inhämtar externa värderingsutlåtanden för att fastställa fastigheternas marknadsvärde. Värderingarna upprättas av Newsec och uppdateras kvartalsvis. Klassificeringar Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas regleras mer än tolv måna- der från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder förväntas regleras inom tolv månader från balansdagen. Långfristiga skulder utgörs i väsentligt av belopp som Emilshus per rapportperiodens slut har rätt att välja att betala längre bort än tolv månader efter rapportperiodens slut. Har Emilshus inte en sådan rätt per rapportperiodens slut – eller innehas skuld för handel eller förväntas skuld regleras inom den normala verksam- hetscykeln – redovisas skuldbeloppet som kortfristig skuld. Tillgångsförvärv och rörelseförvärv Förvärv klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångs- förvärv enligt IFRS 3. Klassificeringen görs individuellt vid varje enskilt förvärv primärt genom ett test, concentration test. Testet innebär att om väsentligen hela det verkliga värdet av bruttotillgångarna som förvärvas, kan hänföras till en tillgång eller en grupp av liknande tillgångar utgör förvärvet ett tillgångs förvärv. Om testet inte är uppfyllt görs bedömningen utifrån vad som förvärvats utöver fastigheten bland annat organisation och processer som krävs för att driva verksamheten. Segmentsrapportering Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapportering som lämnas till den Högste Verk- ställande Beslutsfattaren. Den Högste Verkställande Besluts- fattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncernen har denna funktion identifierats som ledningsgruppen. Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Emilshus delar inte upp verksamheten i olika segment utan ser hela koncernens verksamhet som ett segment, vilket återspeglas i företagets interna organisation och rapportering. Intäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i den period hyran avser. Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal och erhållna intäkter utgörs av leasingintäkter vilka benämns hyresintäkter. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom ut debiterad fastighetsskatt och värmekostnader med mera. För skottshyror redovisas som förskottsbetalda hyresintäkter. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på frånträdesdagen om inte kontroll har övergått vid ett tidigare tillfälle. Resultat från försälj- ning av fastighet redovisas som realiserad värdeförändring och motsvarar skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt. Noter Emilshus årsredovisning 2023 – 61 NOTER Fastighetskostnader Fastighetskostnader avser direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Kostnaderna omfattar kostnader för drift, löpande underhåll av fastigheterna samt fastighetsskatt. Central administration Kostnaderna för central administration består av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt bolagskostnader avseende dotterbolagen. Moderbolagets kostnader avseende central administration omfattar bland andra koncernledning, IT, HR, ekonomi, revisionsarvoden m.m. Finansiella kostnader Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som är hänförliga till upptagandet av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras som utgifter direkt hänförliga till förvärvet av förvaltningsfasigheten. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för ränte- derivatavtal. Betalningsströmmar från dessa resultat förs i den period de avser. Skatter Koncernens samtliga förvärv är tillgångsförvärv och ingen uppskjuten skatt redovisas vid anskaffningstidpunkten utan uppskjuten skatt redovisas på skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde avseende förändringar uppkomna efter förvärvstidpunkten. Koncernen tillämpar en skattesats om 20,6 %. Förvaltningsfastigheter Koncernen redovisar förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombina- tion av dessa, snarare än för användning i det egna företagets verksamhet. Samtliga av Emilshus fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. I begreppet förvaltningsfastigheter ingår byggnader, mark- och markanläggningar, pågående ny-till- eller ombyggnation samt fastighetsinventarier. Förvaltningsfastighe- terna redovisas initialt till anskaffningsvärde och därefter till verk- ligt värde. Inga avskrivningar sker därför i koncernen avseende fastigheter. För att fastställa det verkliga värdet vid boksluts- tillfället görs externa marknadsvärderingar av förvaltningsfastig- heterna. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på tillförlitligt sätt. Utgifter för reparation och underhåll kostnads- förs i den period de uppkommer. Finansiella instrument Generella principer Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar tillgångarna likvida medel, hyres- och kundfordringar samt leverantörsskulder, övriga kortfristiga skulder och skulder till kreditinstitut och andra låneskulder samt derivat. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten klassificeras. Klassificering och värdering Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument som finns i koncernen om inte annat anges nedan. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första redovisningen bland annat utifrån i vilket syfte instrumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det finansiella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället. Om inte annat anges nedan så redovisas finansiella instrumenten efter det första redovisningstillfället enligt effektivräntemetoden. Koncernen innehar finansiella instrument i följande kategorier och indelade efter klassificeringskategori: Finansiella instrument värderade till verkligt värde Räntederivat Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. Ränteswapparna hänför sig till nivå 2 i värderings- hierakin. Finansiella instrument värderade till upplupet anskaffningsvärde Hyresfordringar Kundfordringar och hyresfordringar redovisas initialt till det fakturerade värdet. Tillgångar klassificerade till upplupet anskaff- ningsvärde innehas enligt affärsmodellen att inkassera avtals- enliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Andra långfristiga fordringar och Övriga fordringar Fordringar upptas till det lägsta av nominellt värde och det belopp varmed de beräknas inflyta. Om förväntad reglerings- tidpunkt överstiger ett år klassificeras fordringarna som andra långfristiga fordringar. Om förväntad regleringstidpunkt under- stiger ett år klassificeras fordringarna som övriga fordringar. Likvida medel Redovisas till nominellt belopp per bokslutsdagen. I posten ingår kassa och bank. Redovisade medel finns innestående hos svenska banker med hög kreditrating varför riskreserv bedöms vara oväsentlig. 62 – Emilshus årsredovisning 2023 NOTER Leverantörsskulder Redovisas till nominellt belopp. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Skulder till kreditinstitut Upptagna lånebelopp redovisas till erhållet belopp efter avdrag för eventuella transaktionskostnader och redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Om låneavtal eller andra avtal avseende låneskulder förfaller inom ett år klassificeras de som kortfristiga skulder. Efter första redovisningstillfället redovisas beloppen enligt effektivräntemetoden. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernen bedömer vid varje rapportperiods slut om det finns objektiva bevis för att nedskrivningsbehov föreligger för en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar. Enligt IFRS 9 skall finansiella tillgångar omfattas av en nedskrivning av förväntade kreditförluster. Nedskrivning är framåtblickande och så snart en kreditrisk föreligger görs en förlustreservering. Reser- vering görs normalt med beaktning av de kommande 12 måna- dernas nuvärdesberäknade underskott för erhållna kassaflöden alternativt för den förväntade återstående löptiden. Koncernen tillämpar den förenklade modellen på koncernens kundfordringar vilket innebär att bedömning görs utifrån historiska kundförluster samt bedömning av framtida möjlighet att erhålla ersättning. Till de kriterier som koncernen använder för att fastställa om det föreligger objektiva bevis för nedskrivningsbehov hör betydande finansiella svårigheter hos emittenten eller gäldenären, ett avtals- brott, såsom uteblivna eller försenade betalningar av räntor eller kapitalbelopp eller att det är sannolikt att låntagaren kommer att gå i konkurs eller annan finansiell rekonstruktion. Nedskriv- ning av finansiella tillgångar redovisas i koncernens resultat. Om nedskrivningsbehovet minskar i en efterföljande period och minskningen objektivt kan hänföras till en händelse som inträf- fade efter att nedskrivningen redovisades återförs den tidigare redovisade nedskrivningen i koncernens resultat. Eget kapital De utestående preferensaktierna klassificeras som egetkapital- instrument och inte som finansiell skuld. Detta eftersom ingen avtalsenlig förpliktelse föreligger att betala utdelning eller åter- betala insatt kapital. En utbetalning är beroende av att ett beslut om detta fattas av bolagsstämman, vilket endast kan ske efter att styrelsen föreslagit stämman att utdelning ska ske. Det föreligger heller ingen skyldighet för bolaget att lösa in preferensaktierna. Emilshus stamaktier är också klassificerade som egetkapital- instrument. Ändrade redovisningsprinciper Ändring har gjorts av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, ändringen syftar till att öka användbarheten av upplysningar om tillämpade redovisningsprinciper genom att uppmuntra att endast väsentliga principer beskrivs och att dessa beskrivningar förklarar hur dessa principer tillämpas. Beskrivningen av redovisnings- principerna har därför koncentrerats till väsentliga principer och mer fokus på tillämpning av dessa principer. Om inget annat anges nedan har moderbolagets redovisningsprinciper under 2023 förändrats i enlighet med vad som anges ovan för koncernen. Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas De nya och ändrade IFRS som IASB godkänt med tillämpning i framtida perioder bedöms inte komma att ha några väsentliga effekter på Emilshus. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sina finansiella rapporter enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redo- visningsprinciper framgår nedan. De angivna redovisningsprin- ciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter, om inte annat anges. Klassificering och uppställning Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget upp- ställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnader mot kon- cernens rapporter i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av eget kapital. Koncernföretag Andelar i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaff- ningsvärdemetoden minskat med eventuell nedskrivning. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i koncernföretag. Finansiella tillgångar och skulder Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskatt- ning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderbolaget, utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet med RFR 2. Detta innebär att moderbolaget redovisar finansiella instrument med utgångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med reglerna i ÅRL. Koncernbidrag och aktieägartillskott Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bok- slutsdisposition i enlighet med alternativregeln. Emilshus årsredovisning 2023 – 63 NOTER Not 2 Hyresintäkter mkr 2023 2022 KONCERNEN Intäkter per intäktsslag Hyresintäkter från 572,2 443,5 förvaltningsverksamheten Övriga ersättningar från hyresgäster 16,2 10,5 Summa hyresintäkter 588,4 454,0 Intäkter per fastighetskategori Lätt industri 291,5 220,9 Industriservice/proffshandel 82,5 62,3 Extern- och dagligvaruhandel 144,8 114,2 Övrigt 69,6 56,6 Summa hyresintäkter 588,4 454,0 Intäkter per förvaltningsområde Halmstad 12,0 8,3 Jönköping 88,2 68,5 Kalmar 42,3 37,2 Norrköping 43,3 20,9 Vetlanda 97,8 84,5 Värnamo 125,0 103,9 Växjö 179,9 130,7 Summa hyresintäkter 588,4 454,0 Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationella leasing- avtal. Hyrorna för kontrakten betalas i förskott månadsvis och kvartalsvis. Del av hyreskontrakten har indexklausuler kopplade till bashyran som jämförs med konsumentprisindex och justeras den första varje räkenskapsår. Kontraktsförfallostrukturen avseende koncernens bestånd framgår av nedanstående tabell. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3 år och I samband med fastighetsförvärv 10 år. Löpande avtal har i tabellen redovisats med 12 månaders hyresintäkt. Nedan framgår årshyra utifrån hyreskontraktens förfallostruk- tur respektive kontraktsvärde utifrån hyreskontraktens löptider. Förfallostruktur hyresavtal Antal Årshyra, Andel, Yta, Andel, Förfalloår hyresavtal mkr % tkvm % 2024 289 50 8 85 11 2025 96 113 19 129 16 2026 95 100 16 115 14 2027 45 56 9 54 7 2028 12 21 3 24 3 2029+ 72 267 44 399 50 Summa 609 606 100 805 100 Hyreskontrakt och löptider Kontrakts- Andel av Förfalloår värde, mkr Total, % 2024 50 1,5 2025 191 5,9 2026 268 8,3 2027 199 6,1 2028 97 3,0 2029 339 10,5 2030 330 10,2 2031 389 12,0 2032+ 1 379 42,5 Summa 3 243 100,0 Not 3 Fastighetskostnader mkr 2023 2022 KONCERNEN Driftskostnader 90,0 57,3 Underhållskostnader 14,0 17,5 Fastighetskatt 19,0 16,6 Summa fastighetskostnader 123,0 91,4 Fastighetsadministration är inkluderad i driftskostnader. 64 – Emilshus årsredovisning 2023 NOTER Not 5 Centrala administrationskostnader mkr 2023 2022 KONCERNEN Administrationskostnader 2,1 8,9 Personalkostnader 29,1 28,4 31,2 37,3 MODERBOLAGET Administrationskostnader 24,0 21,1 Personalkostnader 29,1 28,4 53,1 49,5 I centrala administrationskostnader ingår kostnader för koncern- ledning, HR, IT och inkluderar arvoden för revision och övrigt. mkr 2023 2022 Ersättningar till revisorer Revisionsuppdrag, KPMG 1,6 – Revisionsuppdrag, EY – 2,6 Övriga lagstadgade uppdrag 0,2 0,6 Övriga tjänster 0,1 0,6 1,9 3,8 Med revisionsuppdrag avses arvode för den lagstadgade revi- sionen, det vill säga sådant arbete som varit nödvändigt för att kunna avge revisionsberättelse. Not 4 Personalkostnader mkr 2023 2022 KONCERNEN OCH MODERBOLAGET Medelantalet anställda 21 19 Varav män, % 48 45 Varav kvinnor, % 52 55 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner, arvode och förmåner Styrelsearvode enligt specifikation 0,8 0,8 0,8 0,8 VD Grundlön 2,1 2,1 Rörlig ersättning 0,7 1,1 Förmåner 0,1 0,1 Övriga ledande befattningshavare Grundlön 6,9 4,0 Rörlig ersättning – 1,1 Förmåner 0,5 0,3 Övriga anställda 8,3 8,5 Summa löner, arvoden och förmåner 19,4 18,0 Pensionskostnader VD 0,4 0,8 Övriga ledande befattningshavare 1,5 1,4 Övriga anställda 0,7 0,4 Summa 2,6 2,6 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt VD 1,0 1,3 Övriga ledande befattningshavare 2,6 2,2 Övriga anställda 3,2 3,1 Summa 6,8 6,6 Styrelsearvoden Arvode Arvode styrelseledamot utskott 2023 2022 2023 2022 Johan Ericsson 0,3 0,2 0,0 0,0 Liselotte Hjorth 0,1 0,1 0,0 0,0 Elisabeth Thuresson 0,1 0,1 0,0 0,0 Björn Garat 0,1 0,1 0,0 0,0 Lars Göran Bäckvall – 0,1 0,0 0,0 Rutger Källén 0,1 – 0,0 0,0 Summa 0,7 0,7 0,1 0,1 Könsfördelning i styrelse och företagsledning Vid utgången av 2023 bestod styrelsen i moderbolaget av fem personer (6) varav en kvinna (2). Under 2023 har bolagets ledningsgrupp bestått av sex personer (5). I ledningsgruppen var fem män (4) och en kvinna (1). Ledningsgruppen utgör koncer- nens ledande befattningshavare. Ersättningsprinciper till ledande befattningshavare För 2023 bestod ersättningen till VD och övriga ledande befatt- ningshavare av fast lön, övriga förmåner, pension samt rörlig lön. Pensionsåldern är 65 år. Uppsägningstiden för VD är 12 månader vid uppsägning från bolagets sida samt 6 månader vid uppsägning från VD:s sida. Ingen uppgörelse om avgångsveder- lag finns med VD. Övriga ledande befattningshavare har en ömsesidig upp- sägningstid om 6 månader. Pensioner VD har en premiebaserad pensionslösning. Övriga anställda har en pensionslösning som följer ITP1 eller ITP2 i Alecta och som är beroende av lön och ålder. ITP1 är en avgiftsbestämd plan och ITP2 är en förmånsbestämd plan. Då det inte är möjligt att redovisa bolagets ekonomiska ansvar för ITP2-planer så redo- visas även ITP2 som en avgiftsbestämd plan. Premien för den förmånsbestämda ålders- och familje är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöringstid. Emilshus årsredovisning 2023 – 65 NOTER Not 6 Finansnetto mkr 2023 2022 KONCERNEN Finansiella intäkter 1,8 0,6 Finansiella kostnader 209,2 144,5 Avgår aktiverade räntekostnader 2,1 1,0 Finansnetto 205,3 142,9 MODERBOLAGET Finansiella intäkter 173,6 59,6 Finansiella kostnader 192,6 110,6 Avgår aktiverade räntekostnader – – Finansnetto 19,0 51,0 I samband med investeringar i form av tillbyggnader och liknande aktiverar Emilshus räntekostnader och låneutgifter utifrån genomsnittlig nedlagd kostnad och projektets genomförandetid. Räntenivån utgörs av Emilshus genomsnittliga räntenivå för peri- oden inklusive effekter av derivatsintrument såsom ränteswappar och räntetak. Not 7 Aktuell skatt och uppskjuten skatt 2023 2022 mkr % mkr % mkr KONCERNEN Aktuell skatt Aktuell skatt för året -41,6 -33,4 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt avseende förvaltningsfastigheter -24,8 -38,5 Uppskjuten skatt hänförlig till finansiella instrument 20,9 -25,9 Uppskjuten skatt hänförlig till underskott mm -0,1 -1,0 -4,0 -65,4 Totalt redovisad skattekostnad i koncernen -45,6 -98,8 Avstämning av effektiv skatt Redovisat resultat före skatt 78,8 409,7 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -20,6 -16,2 -20,6 -84,4 Skatteeffekt av övriga ej avdragsgilla kostnader -0,6 -0,5 – -0,1 Skatteeffekt av utnyttjade underskottsavdrag 0,0 – – 0,2 Skatteeffekt återföring av ränteavdrag -23,1 -18,2 -3,6 -15,1 Skatteeffekt av utnyttjade carry forward ränteavdrag 0,3 0,2 0,2 0,8 Skatteeffekt av skatt hänförligt till föregående år -0,3 -0,2 -0,6 -2,4 Skatteeffekt för ej bokförda kostnader 1,5 1,2 2,7 11,2 Skatteeffekt av IFRS justeringar fastigheter uppskjuten skatt -15,2 -12,0 -1,8 -7,2 Skatteeffekt av temporära skillnader skattemässigt värde 0,0 – -0,3 -1,5 Övrigt -0,1 -0,1 -0,1 -0,3 Redovisad effektiv skatt -58,2 -45,8 -24,1 -98,8 2023 2022 mkr % mkr % mkr MODERBOLAGET Aktuell skatt Aktuell skatt för året – -11,2 Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt hänförlig till underskott mm 0,5 – Totalt redovisad skattekostnad i moderbolaget 0,5 -11,2 Avstämning av effektiv skatt Redovisat resultat före skatt -11,4 0,8 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -20,6 2,3 -20,6 -0,2 Skatteeffekt av övriga ej avdragsgilla kostnader -2,6 -0,3 -12,5 -0,1 Skatteeffekt återföring av ränteavdrag -8,9 -1,0 -1 312,5 -10,5 Skatteeffekt av överföring av negativt räntenetto till koncernföretag -22,8 -2,6 – – Skatteeffekt för ej bokförda kostnader 11,3 1,3 – – Skatteeffekt för underskottsavdrag 2,5 0,3 – – Övrigt 4,3 0,5 -50,0 -0,4 Redovisad effektiv skatt 4,4 0,5 -1 395,6 -11,2 66 – Emilshus årsredovisning 2023 NOTER Not 8 Förvaltningsfastigheter mkr 2023 2022 KONCERNEN Ingående värde 7 111,4 4 827,2 Förvärv av fastigheter 199,1 2 192,9 Investeringar i befintliga fastigheter 55,5 68,6 Försäljningar 0,0 -76,6 Värdeförändring -42,6 99,3 Redovisat värde vid periodens slut 7 323,5 7 111,4 Fastighetsbeståndets marknadsvärde Emilshus koncernredovisning upprättas enligt IFRS Accounting Standards. Emilshus har valt att redovisa innehavet av förvalt- ningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. I syfte att fastställa fastigheternas marknadsvärde inhämtar Emilshus oberoende externa värderingsutlåtanden för samtliga fastigheter. Värderingarna upprättas kvartalsvis av Newsec. Värderingarna har genomförts i enlighet med IFRS 13 nivå 3. Bedömningarna av verkligt värde genomförs med tillämpning av en kombination av ortprismetoden och en avkastningsbaserad metod utifrån diskontering av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltnings- administrationskostnader samt behov av investeringar. Kalkyl- perioden uppgår som regel till tio år och beräkningen av kassa flöden utgår från befintliga hyresavtal där en marknads- anpassning av antagna villkor genomförs efter kontraktets utgång. Det vägda direktavkastningskravet (exit) för värdering av fastighetsbeståndet uppgick till 6,7 % där avkastningskraven i värderingarna, beroende av fastighetskategori, låg i intervallet 5,1 % till 7,8 %. Det initiala direktavkastningskravet i värdering- arna uppgick till 6,6 %. Emilshus redovisade direktavkastning utifrån bedömd intjänings- förmåga uppgår för den kommande perioden till 6,7 % och är således i linje med det vägda avkastningskravet i marknads- värderingarna. De orealiserade värdeförändringarna påverkar inte kassaflödet. Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick vid periodens utgång till 7 324 miljoner kronor (7 111). Under perioden har fastigheter tillträtts till ett värde om 199 miljoner kronor. Vid periodens utgång hade Emilshus ingått avtal om investeringar i befintliga fastigheter genom hyresgästanpassningar avseende till- och ombyggnadsprojekt med upparbetade kostnader om 10 miljoner kronor och ett återstående investeringsåtagande motsvarande 25 miljoner kronor. Projekten innebär ett ökat hyresvärde om 4 miljoner kronor. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till –43 miljoner kronor (99) under perioden. Värdeförändringarna är främst hänförliga till effekten av förändringar i direktavkastnings- krav som påverkade värdet med –462 miljoner kronor, vilka till viss del motverkades av förbättrade driftsöverskott som påver- kade värdet med 338 miljoner kronor och övrigt som påverkade med 81 miljoner kronor. Baserat på förvaltningsfastigheternas genomsnittliga inne- havs tid under perioden uppgick utfall för direktavkastningen under perioden till 6,6 % (6,1). Vid värderingen av Emilshus förvaltningsfastigheter har antaganden enligt nedanstående tabell använts. I samband med värderingen har beaktats att en stor del av hyresavtalen avseende Emilshus fastighetsbestånd baseras på avtal som är av så kallad triple net-karaktär eller liknande. Vid utgången av 2023 utgjorde 46 % av Emilshus hyresavtal triple net-avtal. Indata vid fastighetsvärdering Industriservice/ Detalj-/ Totalt vägt 2023-12-31 Lätt industri Proffshandel externhandel Övrigt genomsnitt Direktavkastning, % 6,7 6,6 6,5 6,4 6,7 Driftskostnader, kronor/kvm 62 78 104 304 90 Underhållskostnader, kronor/kvm 32 36 45 77 38 Långsiktig vakansgrad, % 8,1 5,2 5,1 6,3 6,7 Hyresintäkter, kronor/kvm 582 641 954 1 195 704 Industriservice/ Detalj-/ Totalt vägt 2022-12-31 Lätt industri Proffshandel externhandel Övrigt genomsnitt Direktavkastning, % 6,6 6,1 5,8 5,5 6,3 Driftskostnader, kronor/kvm 54 98 99 175 82 Underhållskostnader, kronor/kvm 32 42 41 65 36 Långsiktig vakansgrad, % 9,0 5,4 3,7 6,2 6,8 Hyresintäkter, kronor/kvm 538 855 1 115 775 666 Värdebedömning av fastigheter innebär osäkerhet i viss omfatt- ning. Värderingarna är utförda enligt vedertagna principer med vissa antaganden. Nedanstående tabell visar hur en förändring av olika antaganden skulle påverka Emilshus resultat före skatt. Känslighetsanalys fastighetsvärdering Resultateffekt före skatt, mkr Helår mkr Förändring 2023 2022 Direktavkastningskrav +/– 0,25% 277 296 Intäkter +/– 50 kr/kvm 40 39 Fastighetskostnader +/– 10 kr/kvm 8 8 Vakansgrad +/– 1 % 6 6 Emilshus årsredovisning 2023 – 67 NOTER Fastighetsbeståndet i sammandrag den 1 januari 2024 Ekonomisk Antal Uthyrbar Redovisat Hyresvärde, Hyresvärde, uthyrnings- Kontrakterad mkr fastigheter yta, tkvm värde, mkr mkr kr/kvm grad, % årshyra, mkr Halmstad Lätt industri 1 5 55 4 – 100 4 Extern- och dagligvaruhandel – – – – – – – Industriservice/proffshandel 5 14 202 16 1 141 94 15 Övrigt 1 1 12 1 – – 1 Totalt Halmstad 7 20 269 21 1 074 95 20 Jönköping Lätt industri 10 77 785 61 790 97 59 Extern- och dagligvaruhandel 3 7 99 8 1 048 100 8 Industriservice/proffshandel 3 14 57 4 282 100 4 Övrigt 2 10 198 19 1 791 100 19 Totalt Jönköping 18 109 1 139 91 836 98 89 Kalmar Lätt industri 3 14 119 12 861 98 12 Extern- och dagligvaruhandel 10 21 243 20 962 100 20 Industriservice/proffshandel 7 24 173 13 555 93 12 Övrigt – – – – – – – Totalt Kalmar 20 59 534 46 772 97 44 Norrköping Lätt industri 4 26 391 34 1 287 84 28 Extern- och dagligvaruhandel 1 25 74 6 244 100 6 Industriservice/proffshandel 2 11 108 8 696 100 8 Övrigt – – – – – – – Totalt Norrköping 7 62 573 48 766 89 42 Vetlanda Lätt industri 5 85 382 42 495 100 42 Extern- och dagligvaruhandel 7 26 328 27 1 028 96 26 Industriservice/proffshandel 4 19 110 11 605 95 11 Övrigt 5 17 199 24 1 439 90 22 Totalt Vetlanda 21 147 1 019 105 713 96 100 Värnamo Lätt industri 17 184 1 226 106 576 100 106 Extern- och dagligvaruhandel 3 20 178 22 1 090 87 19 Industriservice/proffshandel 3 12 75 5 405 100 5 Övrigt – – – – – – – Totalt Värnamo 23 216 1 479 133 614 98 130 Växjö Lätt industri 7 72 560 48 656 100 47 Extern- och dagligvaruhandel 10 65 956 72 1 113 98 71 Industriservice/proffshandel 8 22 305 26 1 164 98 26 Övrigt 9 32 491 47 1 470 77 37 Totalt Växjö 34 192 2 312 193 1 007 93 180 Totalt Emilshus Lätt industri 47 463 3 518 306 661 97 298 Extern- och dagligvaruhandel 34 164 1 877 155 944 96 149 Industriservice/proffshandel 32 117 1 029 84 714 96 81 Övrigt 17 60 900 92 1 514 85 78 Totalt 130 805 7 324 636 790 95 606 68 – Emilshus årsredovisning 2023 NOTER Not 9 Inventarier mkr 2023 2022 KONCERNEN Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 3,6 3,2 Förvärv 0,2 0,4 3,8 3,6 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -2,2 -1,8 Årets avskrivning enligt plan -0,5 -0,4 på anskaffningsvärden -2,7 -2,2 Redovisat värde vid periodens slut 1,1 1,4 mkr 2023 2022 MODERBOLAGET Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 1,9 1,6 Förvärv 0,2 0,3 2,1 1,9 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden -1,0 -0,6 -1,0 -0,6 Redovisat värde vid periodens slut 1,1 1,3 Fördelning av uthyrbar yta per förvaltningsområde och fastighetskategori den 1 januari 2023 Extern- och Industriservice/ Lätt industri dagligvaruhandel proffshandel Övrigt Totalt Område tkvm tkvm tkvm tkvm tkvm Andel, % Halmstad 5 – 14 1 20 2 Jönköping 77 7 14 10 109 14 Kalmar 14 21 24 – 59 7 Norrköping 26 25 11 – 62 8 Vetlanda 85 26 19 17 147 18 Värnamo 184 20 12 – 216 27 Växjö 72 65 22 32 192 24 Totalt 463 164 117 60 805 100 Andel, % 58 20 15 7 100 För ytterligare information om fastighetsbeståndet se sidorna 15–21. Emilshus årsredovisning 2023 – 69 NOTER Not 10 Andelar i koncernföretag mkr 2023 2022 MODERBOLAGET Vid årets början 473,3 473,3 Förvärv/aktieägartillskott 0,6 – Årets avyttringar – – Redovisat värde vid periodens slut 473,9 473,3 Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i koncernföretag Redovisat Dotterbolag Org nr Säte Andel i % värde, mkr EMILSHUS HOLDING 1 AB 559245-9919 Växjö 100 230,0 Cityfastigheter i Vetlanda AB 556971-6599 Växjö 100 Emilshus Forsheda AB 559114-3119 Växjö 100 Emilshus Slätvaren AB 559114-3093 Växjö 100 Emilshus Stenfalkstorpet AB 559114-3101 Växjö 100 Emilshus Gravörtorpet AB 559115-8869 Växjö 100 Emilshus Stocken AB 556805-1808 Växjö 100 Emilshus Lokal AB 556705-1866 Växjö 100 Emilshus Trekanten 5 AB 556533-1187 Växjö 100 Handelsstaden i Vetlanda AB 556577-4360 Växjö 100 Handelsstaden Nydala i Vetlanda AB 556818-4476 Växjö 100 Handelsstaden Sävsjö AB 559062-6353 Växjö 100 Vetlanda Invest AB 556553-7346 Växjö 100 Emilshus Värnamo AB 559205-9702 Växjö 100 Emilshus Häljaryd AB 559205-9728 Växjö 100 Kommanditbolaget Emilshus Jönköping 969668-8077 Växjö 100 Emilshus Österskog 1:40 Fastighets AB 559237-7971 Växjö 100 Emilshus Gislaved Hammaren 1 AB 559290-7017 Växjö 100 Emilshus Sandseryd 2:17 AB 559303-5776 Växjö 100 Emilshus Skomakaren 5 AB 556923-3504 Växjö 100 Emilshus Hillerstorp 2:98 AB 559078-0762 Växjö 100 Emilshus Hillerstorp 4:154 AB 559285-0746 Växjö 100 Emilshus Kalmar Pumpen 6 och Spettet 7 AB 559320-5171 Växjö 100 Emilshus Västervik Spettet 5 AB 559326-2529 Växjö 100 Emilshus Värnamo Piggvaren 1 AB 559326-2552 Växjö 100 Emilshus Kalmar Mejseln 1 AB 559326-2537 Växjö 100 Emilshus Gislaved Slangen 7 AB 559326-2545 Växjö 100 Emilshus Kalmar Krokodilen 4 AB 559396-0569 Växjö 100 Emilshus Västervik Västerås 6 AB 559396-0700 Växjö 100 Emilshus Vaggeryd Hovtången 11 AB 559287-6030 Växjö 100 Emilshus Halmstad Formen 2 och 4 AB 556167-4606 Växjö 100 Emilshus Falkenberg Tröinge 6:96 AB 559076-9013 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 2 AB 559246-9927 Växjö 100 28,2 Emilshus Stödstorp 2:4 AB 559182-1748 Växjö 100 Emilshus Tomasängen 1 AB 559184-8899 Växjö 100 Emilshus Hillerstorp 2:106 AB 559184-8881 Växjö 100 Emilshus Kalmar AB 559220-5628 Växjö 100 Emilshus Borret 11 AB 556122-9443 Växjö 100 Emilshus Svetsarna i Kalmar AB 556313-0987 Växjö 100 70 – Emilshus årsredovisning 2023 NOTER Redovisat Dotterbolag Org nr Säte Andel i % värde, mkr Horda Fastigheten 4:42 AB 559261-5602 Växjö 100 Emilshus Hjortsjö AB 559270-6864 Växjö 100 Emilshus Horda AB 559270-6872 Växjö 100 Emilshus Åseda Släggan 2 AB 556759-4550 Växjö 100 Emilshus Rydaholm Hjortsjö 7:17 AB 559176-0086 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 3 AB 559246-9943 Växjö 100 215,0 Emilshus Ängsdal 9 AB 559010-7289 Växjö 100 Emilshus Skruven 4 AB 559023-0941 Växjö 100 Emilshus Trädet 3 AB 559013-1545 Växjö 100 Emilshus Torslunda 4:27 AB 559203-6635 Växjö 100 Raskens Fastigheter AB 556679-2452 Växjö 100 Emilshus Jönköping KB 969700-5099 Växjö 100 Emilshus Bårebo 1:17 AB 559220-5636 Växjö 100 Emilshus Fiskmåsen 14 AB 559226-8253 Växjö 100 Emilshus Traktorn 4 och 5 AB 559226-8246 Växjö 100 Emilshus Sköldmön 9 AB 559226-8220 Växjö 100 Emilshus Brädan 1 AB 559226-8238 Växjö 100 Emilshus Sågen 5 AB 559220-5644 Växjö 100 Emilshus Listen 10 AB 559226-8212 Växjö 100 Emilshus Gravören 21 AB 556884-8773 Växjö 100 Emilshus Gravören 9 AB 556916-1978 Växjö 100 Emilshus Kronhjorten AB 556868-1000 Växjö 100 Emilshus Lågan AB 556573-9173 Växjö 100 Emilshus Ymer AB 556923-2605 Växjö 100 Emilshus Tunnbindaren AB 556724-9148 Växjö 100 Emilshus Vinga AB 556069-6998 Växjö 100 Emilshus Saluten 1 AB 556722-0073 Växjö 100 Emilshus Framnäs 1 AB 559290-7736 Växjö 100 Emilshus Häljaryd 1:299 559290-7827 Växjö 100 Emilshus Attarp 2:553 AB 559290-7819 Växjö 100 Emilshus Gullvivan 6 AB 559290-7843 Växjö 100 Emilshus Trumpeten 3 AB 559290-7835 Växjö 100 Emilshus Hammaren 1 AB 559290-7728 Växjö 100 Emilshus Muttern 3 AB 559280-1434 Växjö 100 Emilshus Vetlanda AB 559274-9815 Växjö 100 Emilshus Ljungadal 5 AB 556898-3943 Växjö 100 Bankeryds Nyarp 1:267 AB 559279-5768 Växjö 100 Emilshus Växjö Handlaren 2 AB 559052-0366 Växjö 100 Emilshus Växjö Klostret 8 AB 556775-7645 Växjö 100 Emilshus Växjö Mjälan 5 AB 559123-9388 Växjö 100 Emilshus Växjö Skräddaren 1 AB 559137-0100 Växjö 100 Emilshus Växjö Mjölner 17 AB 559142-1861 Växjö 100 Emilshus Växjö Pressaren 1 och Pressaren 7 AB 559161-0356 Växjö 100 Emilshus Växjö Rättaren 8 AB 559161-0364 Växjö 100 Emilshus Växjö Snörmakaren 1 AB 559161-0372 Växjö 100 Emilshus Växjö Deltat 4 AB 559210-0191 Växjö 100 Emilshus Vetlanda Mejseln 1 AB 559194-4243 Växjö 100 Emilshus Växjö Kronhjorten 6 AB 559021-6080 Växjö 100 Emilshus Växjö Djäknen 1 AB 559073-8752 Växjö 100 Emilshus Växjö Pressaren 12 AB 559059-3793 Växjö 100 Emilshus Norrköping Tråden 11 AB 559378-5206 Växjö 100 Emilshus årsredovisning 2023 – 71 NOTER Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter mkr 2023 2022 KONCERNEN Förutbetalda kostnader 17,6 21,1 Upplupna hyresintäkter 6,9 10,0 24,5 31,1 Redovisat Dotterbolag Org nr Säte Andel i % värde, mkr Emilshus Norrköping Industrihuset 17 AB 559378-5214 Växjö 100 Emilshus Värnamo Armaturen 1 AB 559378-5172 Växjö 100 Emilshus Ljungby Vagnen 6 AB 559378-5198 Växjö 100 Emilshus Motala Vågen 8 AB 559378-5180 Växjö 100 Emilshus Norrköping Katten 18 AB 559378-5222 Växjö 100 Emilshus Svedjan 2 Fastighets AB 559028-6935 Växjö 100 Emilshus Värnamo Jungfrun 11 AB 559378-5230 Växjö 100 Emilshus Värnamo Almen 9 AB 559378-5289 Växjö 100 Emilshus Växjö Glasmästaren 1 AB 559378-5271 Växjö 100 Emilshus Norrköping Plinten 4 AB 559378-5255 Växjö 100 Emilshus Jönköping Backen 9:29 AB 559378-5297 Växjö 100 Emilshus Linköping Navhålet 2 AB 559378-5263 Växjö 100 Emilshus Växjö Fläkten 11 och Fläkten 14 AB 559378-5248 Växjö 100 Emilshus Jönköping Hedenstorp 1:99 AB 559067-9485 Växjö 100 Emilshus Jönköping Hedenstorp 2:41 AB 559389-3497 Växjö 100 Emilshus Ulvö Kommanditbolag 969669-6500 Växjö 100 Emilshus Växjö Fabriken 1 AB 559389-3463 Växjö 100 Emilshus Växjö Lodjuret 3 AB 559137-0092 Växjö 100 Emilshus Prisuppgiften 2 AB 559174-6030 Växjö 100 EMILSHUS HOLDING 4 AB 559336-1149 Växjö 100 0,6 Emilshus Vetlanda Brudabäck AB 559336-1156 Växjö 100 Österängen Fastighets AB 556090-9219 Växjö 100 Emilshus Bankeryd Backen 1:122 AB 556983-9896 Växjö 100 Emilshus Halmstad Fanan AB 559026-9675 Växjö 100 Emilshus Halmstad Flygaren 1 AB 556813-8191 Växjö 100 Emilshus Halmstad Konen 4 AB 556313-3445 Växjö 100 EMILSHUS OPTION AB 559256-2523 Växjö 100 0,0 Summa andelar i koncernbolag 473,9 72 – Emilshus årsredovisning 2023 NOTER Not 12 Uppskjuten skatt mkr % 2023 % 2022 KONCERNEN Vid årets början 237,0 170,4 Redovisat över resultaträkningen 4,0 65,4 Övrigt – 1,2 Redovisad skuld vid årets slut 241,0 237,0 2023 2022 Upp- Upp- Upp- Upp- skjuten skjuten skjuten skjuten skatte- skatte- skatte- skatte- fordran skuld fordran skuld Förvaltningsfastigheter – 234,8 – 210 Obeskattade reserver – 2,1 – 2,3 Derivat – 6,9 – 27,9 Underskottsavdrag och övrigt 2,8 – 3,2 – 2,8 243,8 3,2 240,2 Kvittning -2,8 -2,8 -3,2 -3,2 Netto uppskjuten skatteskuld – 241,0 – 237,0 Netto uppskjuten skatteskuld Ackumulerade underskottsavdrag samt aktiverade ränteavdrag carry forward uppgår till 13,6 miljoner kronor (15,6) och har beräknats utifrån de totala underskottsavdrag som förelåg vid periodens utgång. En skattefordran om 20,6 % därvid redovisats. Not 13 Räntebärande skulder mkr 2023 2022 KONCERNEN Vid årets början 4 103,3 2 839,2 Upptagna banklån 390,1 1 810,3 Upptagna ägarlån – – Upptagna övriga skulder – 65,0 Upptagna obligationslån – 641,5 Amortering på banklån -376,0 -711,8 Amortering på ägarlån – -45,0 Amortering övriga skulder -65,0 – Amortering på obligationslån -68,8 -495,9 Redovisat värde vid årets slut 3 983,7 4 103,3 Specifikation Banklån 3 407,6 3 396,8 Obligationslån 576,1 641,5 Ägarlån – – Reversskulder – 65,0 Checkkredit – – 3 983,7 4 103,3 Not 15 Checkräkningskredit mkr 2023 2022 KONCERNEN Beviljad kreditlimit 80,0 80,0 Outnyttjad del 80,0 80,0 Utnyttjat kreditbelopp – – MODERBOLAGET Beviljad kreditlimit 80,0 80,0 Outnyttjad del 80,0 80,0 Utnyttjat kreditbelopp – – Not 14 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut mkr 2023 2022 KONCERNEN Aktier i dotterbolag 915,8 866,3 Fastighetsinteckningar 3 791,3 3 714,0 4 707,1 4 580,3 MODERBOLAGET Borgen till förmån för koncernbolag 1 393,5 1 370,8 1 393,5 1 370,8 mkr 2023 2022 MODERBOLAGET Vid årets början 2 732,5 1 579,6 Upptagna banklån 322,3 1 548,2 Upptagna obligationslån – 641,5 Värdeförändring obligationslån – – Upptagna övriga skulder – 65,0 Amortering på banklån -330,9 -560,9 Amortering på ägarlån – -45,0 Amortering på obligationslån -68,8 -495,9 Amortering övriga skulder -65,0 – Redovisat värde vid årets slut 2 590,2 2 732,5 Specifikation Banklån 2 014,1 2 026,0 Obligationslån 576,1 641,5 Ägarlån – – Reversskulder – 65,0 Checkkredit – – Summa 2 590,2 2 732,5 För ytterligare information avseende Emilshus finansiering, lånestruktur och derivat se sidorna 26–27. Emilshus årsredovisning 2023 – 73 NOTER Not 16 Finansiella instrument mkr 2023 2022 Räntederivat Anskaffningsvärde vid årets ingång 2,7 2,7 Anskaffat under året – – Anskaffningsvärde vid årets utgång 2,7 2,7 Värdeförändring vid årets ingång 134,4 9,1 Årets värdeförändring -102,2 125,3 Värdeförändring vid årets utgång 32,2 134,4 Marknadsvärde vid årets utgång 34,9 137,1 Vid periodens utgång hade koncernen ingått räntesäkringar om ett totalt nominellt belopp om 3 840 miljoner kronor (1 850), varav 2 770 miljoner kronor (1 550) avsåg aktiva ränteswappar med en genomsnittlig återstående löptid om 3,5 år (4,9), 770 miljoner (0) kronor avsåg framtidsstartade ränteswappar med en genomsnittlig löptid om 2,7 år och 300 miljoner kronor (300) avsåg räntetak (Stibor 3M till 1,0 %) med en återstående löptid om 1,9 år (2,9). Derivaten begränsar eventuella framtida ränte- höjningars effekt på Emilshus upplåningskostnad. Orealiserade värdeförändringar på finaniella instrument om –102,2 miljoner kronor (125,3) avser förändring av verkligt värde på derivatinstrument. Därtill har realiserade värdeförändringar på finansiella instrument om –9,8 (0) miljoner kronor redovisats i resultaträkningen under 2023. Det senare avser en realiserad förlust på en ränteswap samt återköpskostnad kopplat till en obligation. Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2023-12-31 Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori. Nedan framgår koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde och klassificerade enligt enligt IFRS 9. 2023-12-31 Finansiella Finansiella till- tillgångar gångar värderade Summa värderade till till upplupet redovisat mkr verkligt värde anskaffningsvärde värde Finansiella tillgångar Hyresfordringar – 5,6 5,6 Övriga fordringar – 19,7 19,7 Förutbetalda kostnader – 24,5 24,5 och upplupna intäkter Derivat 34,9 – 34,9 Likvida medel – 212,0 212,0 34,9 261,8 296,7 Finansiella skulder Obligationslån – 576,1 576,1 Skulder till kreditinstitut – 3 407,6 3 407,6 Reversskulder – – – Leverantörsskulder – 14,1 14,1 Upplupen ränta – 9,4 9,4 Upplupen aktieutdelning – 20,7 20,7 – 4 027,9 4 027,9 Värdering till verkligt värde IFRS 13 Värdering till verkligt värde innehåller en värderings- hierarki avseende indata till värderingarna. Denna värderings- hierarki indelas i tre nivåer, vilka utgörs av: Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder. Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs som prisnoteringar) eller indirekt (dvs härledda från prisnoteringar). Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata). Beräkning av verkligt värde: Räntebärande fordringar och skulder I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande fordringar och fordringar och skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. Dessa poster hänför sig till nivå 2 i värderingshierarkin. Bolaget har gjort bedömningen att det verk- liga värdet motsvarar det redovisade värdet då räntan motsvarar aktuell marknadsränta samt att kreditmarginalen bedöms vara densamma som när lånen ingicks. Emilshus obligationer är note- rad vid Nasdaq Stockholm. Dert redovisade värdet för obligatio- nerna reflekterar verkligt värde. Kortfristiga fordringar och skulder För kortfristiga fordringar och skulder, som kundfordringar och leverantörsskulder, med en livslängd på mindre än sex månader anses det redovisade värdet reflektera verkligt värde. Någon indel- ning i nivåer enligt värderingshierarkin görs inte för dessa poster. För beskrivning av redovisningsprinciperna gällande finansiella instrument se not 1. Säkerheter redovisas i not 14 ”Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut”. 74 – Emilshus årsredovisning 2023 NOTER Not 17 Eget kapital Antal Antal Övrigt tillskjutet Balanserad vinst mkr stamaktier preferensaktier Aktiekapital kapital inkl årets res KONCERNEN Eget kapital 2023-12-31 100 281 607 20 628 625 241,8 1 922,0 1 029,7 100 281 607 20 628 625 241,8 1 922,0 1 029,7 MODERBOLAGET Eget kapital 2023-12-31 100 281 607 20 628 625 241,8 1 921,9 -103,6 100 281 607 20 628 625 241,8 1 921,9 -103,6 Aktiekapital I posten aktiekapital ingår det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget. Antalet stamaktier uppgick den 31 december 2023 till 100 281 607 med ett kvotvärde om 2 kronor per aktie. Antalet stamaktier av serie A uppgick till 11 527 890 och antalet stamaktier av serie B uppgick till 88 753 717. Varje stamaktie av serie A berättigar till 10 röster och varje stamaktie av serie B berättigar till en röst. Antalet preferensaktier uppgick till 20 628 625 och varje preferensaktie berättigar till en röst. Emilshus har 1 872 660 utestående teckningsoptioner som innehas av AB Sagax (1 248 440 teckningsoptioner) och NP3 Fastigheter AB (624 220 teckningsoptioner). Dessa tecknings- optioner berättigar till teckning av en stamaktie av serie B för 22,60 kronor fram till den 30 juni 2024. Teckningsoptionerna emitterades under det andra kvartalet 2021. Därtill finns 163 665 teckningsoptioner utestående som del i det teck- ningsoptionsprogram som riktas till personalen och som imple- menterades under 2023. Dessa teckningsoptioner berättigar till teckning av aktier av serie B och teckningskursen är beroende av aktiekursutvecklingen för Emilshus i relation till utvecklingen av fastighetsindex (SX35GI) fram till och med 31 mars 2026. Emilshus stamaktier av serie B och preferensaktierna är sedan den 13 juni 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som tillskjutits företaget av aktieägarna i samband med genomförda ny- och kvittningsemissioner. Balanserade vinstmedel Avser det ackumulerade resultat som genererats i koncernen. Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter mkr 2023 2022 KONCERNEN Upplupna fastighetskostnader 22,6 17,3 Upplupen ränta 14,4 9,3 Övriga upplupna kostnader 4,6 11,9 Förutbetalda hyresintäkter 97,6 80,2 139,2 118,7 MODERBOLAGET Upplupen ränta 10,5 7,1 Övriga upplupna kostnader 8,2 11,9 18,7 19,0 Not 19 Transaktioner med närstående Styrelsens ordförande Johan Ericsson har genom helägt bolag under året fakturerat Emilshus konsultarvoden om totalt 0,6 miljoner kronor (0,5). Not 20 Händelser efter räkenskapsårets utgång I februari förvärvades fastigheter med lätt industri, åtta i Öster- götland och en i Småland, för 179 miljoner kronor. Fastigheterna är fullt uthyrda och omfattar 15 000 kvm uthyrningsbar area med ett totalt årligt hyresvärde om 17 miljoner kronor. Tillträde beräk- nas ske under första kvartalet 2024. Emilshus årsredovisning 2023 – 75 NOTER Not 21 Finansiella risker Koncernens affärsverksamhet är utsatt för olika slags finansiella risker; kreditrisk, ränterisk och likviditetsrisk samt finansierings- och refinansieringsrisk. Bolaget arbetar med att förebygga och begränsa riskerna. Riskerna är desamma för moderbolaget och koncernen. Det är styrelsen som har det övergripande ansvaret för kon- cernens riskarbete, inklusive finansiella risker. Riskarbetet omfat- tar att identifiera, bedöma och värdera de risker som koncernen ställs inför. Prioritet läggs på de risker som vid en samlad bedöm- ning avseende möjlig påverkan, sannolikhet och konsekvens, bedöms kunna ge mest negativ effekt för koncernen. Koncernens övergripande målsättning för finansiella risker är att säkerställa kort- och långsiktig kapitalförsörjning, uppnå en långsiktig och stabil kapitalstruktur med optimal förfallostruktur samt säker- ställa att riskexponeringen avseende kreditrisk och likviditetsrisk reduceras till en acceptabel nivå. Bolaget har utarbetat en policy för riskhantering och intern kontroll. Kreditrisk Kreditrisk är risken att koncernens motpart i ett finansiellt instru- ment inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust. Koncernens kreditrisk uppstår i första hand genom fordringar på kunder samt vid placering av likvida medel och överskottslikviditet. Kreditrisken för hyresfordringar hanteras genom att bolaget arbetar med långa hyresavtal och kontinuerlig omförhandling för att få en stabil förfallostruktur. Bolagets fastighetsportfölj är huvudsakligen inom områden som är mindre konjunkturkänsliga än exempelvis centrumhandel. Kreditrisken reduceras då hyres- avtalen innebär att hyresgästerna erlägger hyran i förskott. Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. De marknadsrisker som påverkar koncernen utgörs främst av ränterisker. Ränterisk Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassa flöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadsräntor. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Koncernen är främst utsatt för ränterisk avseende koncernens lån till kreditinstitut och avseende koncer- nens obligationslån. Ränterisken hanteras genom att låneport- följens förfallostruktur ska vara en avvägning mellan kort och lång räntebindning samt genom utnyttjandet av derivat. Genomsnittlig ränta på låneportföljen uppgick till 4,7 % (4,6). Den huvudsakliga förklaringen till den högre räntenivån är högre marknadsräntor och marginaler på nyupplåning. Den genomsnitt- liga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 3,1 år (1,9). Derivaten begränsar eventuella framtida räntehöjningars effekt på Emilshus upplåningskostnad. Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken för att ett företag får svårigheter att fullgöra förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder som regleras med kontanter eller annan finansiell tillgång. Emilshus hanterar likviditetsrisken genom kontinuerlig uppfölj- ning av verksamheten samt delvis genom att upprätthålla en koncernkontostruktur som säkerställer dotterbolagens kredit- behov. Emilshus prognostiserar löpande framtida kassaflöden utifrån olika scenarion för att säkerställa att finansiering sker i tid och säkerställer på så sätt likviditet för framtida åtaganden. Skulder har i tabellen inkluderats i den period när återbetal- ning tidigast kan krävas. Löptidsanalys 2023-12-31 < 6 mån 6–12 mån 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt Skulder till Kreditinstitut 50,7 50,7 3 306,5 – – 3 407,9 Obligationslån – – 576,1 – – 576,1 Reverslån – – – – – – Leverantörsskulder 14,1 – – – – 14,1 Övriga kortfristiga skulder 34,0 – – – – 34,0 Summa, mkr 98,0 50,7 3 882,6 – – 4 032,0 2022-12-31 < 6 mån 6–12 mån 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt Skulder till Kreditinstitut 110,1 109,3 2 370,4 1 174,7 – 3 764,5 Obligationslån 22,3 28,3 705,5 – – 756,1 Reverslån 0,9 65,9 _ – – 66,8 Leverantörsskulder 17,6 – – – – 17,6 Övriga kortfristiga skulder 25,5 – – – – 25,5 Summa, mkr 176,4 203,5 3 075,9 1 174,7 – 4 630,5 76 – Emilshus årsredovisning 2023 NOTER Not 22 Likvida medel mkr 2023 2022 KONCERNEN Följande delkomponenter ingår i likvida medel Kassa och bank 212,0 224,3 Ovanstående har klassificerats som likvida medel med utgångs- punkten att: • De har en obetydlig risk för värdefluktuationer. • De kan lätt omvandlas till kassamedel. • De har en löptid om högst tre månader från anskaffnings- tidpunkten. Not 23 Specifikationer till kassaflödesanalysen Avstämning av skulder som hör till finansieringsverksamheten. Förändringar i låneportföljen, mkr 2023 2022 Skulder vid årets ingång 4 103,3 2 839,2 Amortering -509,8 -1 207,7 Kvittning av ägarlån vid emission – -45,0 av preferensaktier Nyupptagna lån 390,1 2 516,8 Skulder vid årets utgång 3 983,7 4 103,3 Not 24 Styrelsens förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande fria egna kapital i moderbolaget (kronor). 2023 kr 31 dec Balanserade vinstmedel -92 486 031 Överkursfond 1 921 711 788 Årets resultat -10 895 250 Summa 1 818 330 507 Utdelning till preferensaktieägare 41 257 250 Balanseras i ny räkning 1 777 073 257 Summa 1 818 330 507 Emilshus har som målsättning att återinvestera bolagets vinst- medel, som inte ska delas ut till preferensaktieägare, i verksam- heten för att tillvarata affärsmöjligheter, skapa tillväxt och nå Emilshus finansiella och operationella mål. Denna målsättning kan komma att justeras av bolaget till exempel vid en eventuell framtida börsnotering av bolagets stamaktier. Styrelsen föreslår för räkenskapsåret 2023 en utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie, att delas ut kvartalsvis om 0,50 kronor per preferensaktie. Styrelsen föreslår att ingen utdelning på stamaktier lämnas för verksamhetsåret. Styrelsen föreslår att återstående fria egna kapital om 1 777 073 257 kronor balanseras I ny räkning. Utdelningsförslaget är i enlighet med Emilshus utdelningspolicy. Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken för att finansiering inte kan erhållas eller endast ske till avsevärt ökade kostnader. Refinan- sieringsrisken hanteras genom att bolaget arbetar med flera olika finansieringskällor och lägger stor vikt vid en väl avvägd låneförfallostruktur. Bolaget har ett väl fungerande samarbete och dialog med olika kreditgivare. Behovet av refinansiering ses regelbundet över av bolaget för att säkerställa finansiering för expansion och investeringar. Målsättningen är att säkerställa att koncernen löpande har tillgång till extern upplåning utan att kostnaden för upplåningen ökar väsentligt. Kapitalhantering Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att upprätthålla en över tid optimal tillgångs- och kapitalstruktur som är anpassad till verksamheten. Kapital definieras som koncernens eget kapital, vilket uppgår till 3 193,5 miljoner kronor (3 007,0). I vissa av bolagets finansieringsavtal finns finansiella låne- villkor så kallade covenanter som bolaget skall uppfylla kvar- talsvis. Dessa villkor baseras på åtaganden avseende räntetäck- ningsgrad, soliditet, eget kapital samt belåningsgrad. Bolaget har under året efterlevt samtliga villkor i finansieringsavtalen. Emilshus årsredovisning 2023 – 77 NOTER Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisnings- standarder respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat. Styrelsens försäkran Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Växjö den dag som framgår av våra elektroniska underskrifter Johan Ericsson Björn Garat Elisabeth Thuresson Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Jakob Fyrberg Rutger Källén Styrelseledamot Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift KPMG Mattias Johansson Auktoriserad revisor 78 – Emilshus årsredovisning 2023 STYRELSENS OCH REVISORS UNDERSKRIFT Till bolagsstämman i Fastighetsbolaget Emilshus AB, org. nr 559164-8752 Revisionsberättelse Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2023 med undan- tag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 41–45 och hållbar- hetsrapporten på sidorna 28–35. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 50–78 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlig- het med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avse- enden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassa- flöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finan- siella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Accounting Standards, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalan- den omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 41–45 och hållbarhetsrapporten på sidorna 28-35. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk- ningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den komplet- terande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisions- utskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkes- etiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhanda- hållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Övriga upplysningar Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för år 2022 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisions- berättelse daterad den 30 mars 2023 med omodifierade uttalan- den i Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelse- fulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis- ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 1 Redovisningsprinciper och not 8 Förvaltningsfastigheter på sidorna 61–62 samt 67–69 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Hur området har beaktats i revisionen Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 7 325,5 MSEK per den 31 december 2023. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av metoder som andra fastighetsbolag och värderare tillämpar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och tagit del av värderarnas uppdragsavtal i syfte att bedöma huruvida det finns avtalsvillkor som kan påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag. Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säker- ställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de upprättade fastighets- värderingarna. Härvid har vi använt marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har beaktat den makroekonomiska situa- tionen och dess påverkan på de upprättade fastighetsvärderingarna. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastig- heterna som koncernen lämnar i not 1 och 8 i årsredovisningen Emilshus årsredovisning 2023 – 79 REVISIONSBERÄTTELSE Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredo- visningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–40, 46–49 samt 83–88. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern- redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de antagits av EU. Styrelsen och verkstäl- lande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktig- heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo- visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktö- ren avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrel- sens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upp- täcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för- väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:  • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig- heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.  • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständig heterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.  • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.  • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhets faktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredo- visningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.  • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och kon- cernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.  • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens plane- rade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, 80 – Emilshus årsredovisning 2023 REVISIONSBERÄTTELSE däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklu- sive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verk- ställande direktörens förvaltning för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för- slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och kon- cernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvalt- ningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är för- enligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Fastighetsbolaget Emilshus AB för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag- stadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Emilshus årsredovisning 2023 – 81 REVISIONSBERÄTTELSE Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Fastighetsbolaget Emilshus AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef- rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers- marknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- nings¬åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono- miska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standar- der för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjlig- gör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktig- heter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassa- flödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 41–45 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Inter- national Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovis- ningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 28–35 och för att den är upprättad i enlighet med års- redovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Inter- national Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En hållbarhetsrapport har upprättats. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Fastighets- bolaget Emilshus ABs revisor av bolagsstämman den 27 april 2023. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2023. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska underskrift KPMG AB Mattias Johansson Auktoriserad revisor 82 – Emilshus årsredovisning 2023 REVISIONSBERÄTTELSE mkr 2023 2022 2021 2020 FASTIGHETSRELATERADE Antal fastigheter, st 130 125 97 69 Uthyrningsbar area, tkvm 805,1 786,1 580,7 360,4 Fastigheternas verkliga värde, mkr 7 323,5 7 111,4 4 827,2 2 714,7 Fastigheternas verkliga värde, kr/kvm 9 096 9 047 8 312 7 532 Långsiktigt substansvärde, mkr 2 739,5 2 446,7 2 006,5 1 002,9 Hyresvärde, mkr 636,4 580,7 360,7 234,6 Hyresvärde, kr/kvm 790 739 621 651 Återstående hyrestid, år 5,3 5,8 6,5 5,0 Nettouthyrning, mkr 0,0 12,0 -2,9 -0,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 95,9 97,1 96,9 Areamässig uthyrningsgrad, % 96,6 96,8 97,9 98,0 Direktavkastning, % 6,6 6,1 6,4 7,0 Överskottsgrad, % 79,3 79,9 81,5 81,2 AKTIERELATERADE, STAMAKTIER Antal stamaktier vid periodens slut 100 281 607 92 874 199 66 446 380 60 405 800 Genomsnittligt antal stamaktier 93 779 549 80 559 130 64 936 235 60 405 800 Förvaltningsresultat per stamaktie, kr 2,05 1,76 1,87 1,42 Periodens resultat per stamaktie, kr -0,09 3,36 7,07 2,91 Eget kapital per stamaktie, kr 25,26 25,27 21,09 15,00 Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, kr 195,8 150,7 109,9 74,3 Substansvärde per stamaktie, kr 27,32 26,34 23,48 16,60 Avkastning på eget kapital per stamaktie, % -0,3% 12,8 37,1 20,9 AKTIERELATERADE, PREFERENSAKTIER Antal preferensaktier vid periodens utgång 20 628 625 20 628 625 13 951 313 – Genomsnittligt antal preferensaktier 20 628 625 20 252 401 6 296 818 – Eget kapital per preferensaktie, kr 32,0 32,0 32,0 – Periodens resultat per preferensaktie, kr 2,0 2,0 0,9 – Periodens utdelning per preferensaktie, kr 2,0 2,0 0,9 – FINANSIELLA Soliditet, % 41,9 40,0 37,0 33,6 Avkastning på eget kapital, % 1,1 12,8 33,6 20,9 Nettobelåningsgrad, % 51,5 54,5 56,9 60,8 Nettobelåningsgrad fastigheter, % 43,6 44,6 45,7 50,0 Belåningsgrad, % 54,4 57,7 48,5 63,8 Belåningsgrad fastigheter, % 46,5 48,7 47,6 52,9 Genomsnittlig låneränta vid periodens utgång,% 4,7 4,6 3,0 2,8 Genomsnittlig kapitalbindning periodens utgång, år 1,8 2,9 2,6 2,2 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,3 2,8 2,9 Räntebärande nettoskuld, mkr 3 771,7 3 814,0 2 746,6 1 730,8 Skuldkvot, ggr 8,2 9,7 10,6 9,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 195,8 150,7 110,5 74,3 Nyckeltal Emilshus årsredovisning 2023 – 83 NYCKELTAL Definitioner Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Motivering: Visar hur ägarnas kapital förräntas under perioden. Avkastning på eget kapital, stamaktie Resultatet efter skatt omräknat till 12 månader, reducerat med preferens- aktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden och resultatandel för innehav utan bestämmande inflytande, i procent av genomsnittligt eget kapital efter avräkning av preferenskapital och innehav utan bestämmande inflytande. Motivering: Visar hur ägarnas kapital förräntas under perioden med beak- tande av preferensaktieägarnas rätt till utdelning. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter. Motivering: Visar på Emilshus skuldsättningsnivå Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till verkligt värde. Motivering: Visar på Emilshus skuld- sättningsnivå avseende säkerställda skulder. Direktavkastning (yield) Driftsöverskott omräknad till 12 månader, i procent av fastighetsportföljens värde vid periodens utgång, justerad för innehavstid. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastighetens värde. Motivering: Visar på Emilshus lönsamhet före finansiella kostnader och kostnader för central administra- tion i relation till fastighetsportföljens marknadsvärde. Driftsöverskott Periodens intäkter minus fastighetskostnader. Motivering: Visar på förvaltningens lönsamhet före kostnader för central administration och finansnetto. Eget kapital per preferensaktie Eget kapital per preferensaktie motsvarar aktiens lösenpris vid likvidation (32 kronor per preferensaktie) jämte upplupen utdelning. Motivering: Visar preferensaktie- ägarnas andel av eget kapital. Eget kapital per stamaktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avräkning av preferenskapitalet i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Motivering: Visar stamaktieägarnas andel av eget kapital. Förvaltningsresultat Beräknas som summan av driftsöverskott, försäljnings- och administrations- kostnader samt finansnetto. Motivering: Visar på Emilshus lönsamhet före värdeförändringar. Förvaltningsresultat per stamaktie Periodens resultat före skatt och värdeförändringar reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning i förhållande till vägt genom- snittligt antal stamaktier. Motivering: Visar på Emilshus lönsamhet före värdeförändringar med hänsyn tagen till utdelning på preferensaktier. Genomsnittlig låneränta Vägd ränta på räntebärande skulder med beaktande av räntederivat på balansdagen. Motivering: Visar på Emilshus genomsnittliga ränta och ger en bild av Emilshus ränterisk. Hyrestid Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen. Motivering: Visar på Emilshus risk för framtida vakanser. Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Motivering: Visar på Emilshus intäktspotential utifrån aktuellt fastighetsinnehav. Intäkter Utdebiterad hyra, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt m.m. 84 – Emilshus årsredovisning 2023 DEFINITIONER Långsiktigt substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt. Motivering: Visar på koncernens långsiktiga substansvärde och är ett etablerat mått som används av noterade fastighetsbolag på ett enhetligt sätt. Långsiktigt substansvärde per stamaktie Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet och innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt, i förhållande till antalet stamaktier vid periodens utgång. Motivering: Visar på hur stor del av Emilshus substansvärde som är hänförligt till stamaktieägarna efter att andelen hänförligt till preferens- aktieägarna har avräknats. Nettobelåningsgrad Räntebärande nettoskulder i förhållande till verkligt värde förvaltnings- fastigheter. Motivering: Visar på en typ av finansiell risk i Emilshus. Nettobelåningsgrad fastigheter Räntebärande nettoskulder med säkerhet i fastigheter i förhållande till verkligt värde förvaltningsfastigheter. Motivering: Visar på en typ av finansiell risk i Emilshus. Nettouthyrning Under perioden ingångna nya hyresavtal, +/– effekter av omförhand- lade hyresavtal, reducerat med uppsägningar för avflyttning (inklusive konkurser). Preferenskapital Antalet preferensaktier multiplicerat med eget kapital per preferensaktie. Motivering: Visar eget kapital hänförligt till preferensaktieägarna. Resultat per preferensaktie Preferensaktieägarnas andel av resultatet vilket motsvarar den årliga utdelningen per preferensaktie. Motivering: Visar på preferensaktie- ägarnas andel av resultatet. Resultat per stamaktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, reducerat med preferensaktiernas företrädesrätt till utdelning för perioden, i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier. Motivering: Visar på stamaktieägar- nas andel av resultatet med hänsyn tagen till utdelning på preferens- aktier. Räntebärande nettoskuld Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. Motivering: Visar på koncernens skuldsättning. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat plus finansnetto i förhållande till finansnetto. Motivering: Visar på Emilshus förmåga att betala ränta utifrån finansiellt utfall för den operative verksamheten. Skuldkvot Nettoskuld i förhållande till 12 månaders framåtriktat justerat driftsöverskott med avdrag för kostnader avseende central administration. Motivering: Visar på en typ av finansiell risk i Emilshus. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Motivering: Visar på hur stor andel av Emilshus tillgångar som är finan- sierade med eget kapital och belyser Emilshus finansiella stabilitet. Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontrakterad årshyra i förhållande till hyresvärdet. Motivering: Visar på den ekonomiska utnyttjandegraden för Emilshus förvaltningsfastigheter. Uthyrningsgrad, area Uthyrd area i förhållande till uthyrningsbar area. Motivering: Visar på den ytmässiga utnyttjandegraden för Emilshus förvaltningsfastigheter. Överskottsgrad Driftsöverskott i förhållande till intäkter. Motivering: Visar på förvaltnings- verksamhetens lönsamhet. Emilshus årsredovisning 2023 – 85 DEFINITIONER Årsstämma 2024 Årsstämma i Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) kommer att hållas torsdagen den 25 april 2024, kl. 12.00 i bolagets lokaler, Storgatan 10, 352 31 Växjö. Anmälan Aktieägare som önskar deltaga vid årsstämman ska: • dels vara införd som ägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken den 17 april 2024, • dels anmäla sitt deltagande till bolaget senast den 19 april 2024. Anmälan ska ske antingen: • per post till Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ), Att: Årsstämma, c/o Born Advokater, Box 5244, 102 45 Stockholm, eller • per e-post till [email protected]. Vid anmälan ska aktieägare uppge fullständigt namn, person- eller organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav samt, i förekommande fall, uppgift om ombud och biträden (högst två). Anmälan bör, i förekommande fall, åtföljas av full- makter, registreringsbevis och andra behörighetshandlingar. Personuppgifter som hämtas från den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken, anmälan om deltagande vid stämman samt uppgifter om ombud och biträden kommer att användas för registrering, upprättande av röstlängd för stämman samt, i förekommande fall, stämmoprotokoll. Förvaltarregistrerade aktier För att ha rätt att delta i årsstämman måste en aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per den 17 april 2024. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistre- ring) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträtts- registreringar som gjorts av förvaltaren och verkställts senast den 19 april 2024 kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken. Ombud Aktieägare som företräds genom ombud ska utfärda skriftlig av aktieägaren undertecknad och daterad fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfärdas av juridisk person ska kopia av registrerings- bevis bifogas eller om sådan handling inte finns, motsvarande behörighetshandling. Fullmaktsformulär för aktieägare som önskar delta i stämman genom ombud finns på Bolagets webbplats www.emilshus.com/sv/arsstamma-2024/. Fullmakten i original ska även uppvisas på stämman. 86 – Emilshus årsredovisning 2023 INFORMATION OM ÅRSSTÄMMA Om Emilshus Emilshus är ett fastighetsbolag som med utgångspunkt i småländsk företagskultur förvärvar, utvecklar och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter med södra Sverige som kärnmarknad. Bolagets fastighetsbestånd uppgick per den 31 december 2023 till 805 tkvm uthyrningsbar area fördelat på 130 fastigheter med tyngdpunkt på lätt industri, industriservice/proffshandel och extern- och dagligvaru- handel. Emilshus stamaktie och preferensaktie är noterade på Nasdaq Stockholm. Fastighetsbolaget Emilshus AB (publ) Org. nr 559164-8752 www.emilshus.com Finansiell kalender Delårsrapport januari–mars 2024 25 april 2024 Årsstämma 2024 25 april 2024 Delårsrapport januari–juni 2024 11 juli 2024 Delårsrapport januari–september 2024 16 oktober 2024 Bokslutskommuniké 12 februari 2025 januari–december 2024 Kontaktuppgifter Jakob Fyrberg VD 070-593 95 96 [email protected] Emil Jansbo CFO 072-243 30 88 [email protected]

AI Terminal

More from Fastighetsbolaget Emilshus

Talk to a Data Expert