Annehem Fastigheter

Annual Report (ESEF) • Mar 27, 2024

5493001IZXU12M8NYV952023-01-012023-12-315493001IZXU12M8NYV952022-01-012022-12-315493001IZXU12M8NYV952023-12-315493001IZXU12M8NYV952022-12-315493001IZXU12M8NYV952021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952021-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001IZXU12M8NYV952021-12-31iso4217:SEKxbrli:sharesiso4217:SEKxbrli:shares5493001IZXU12M8NYV952022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952022-01-012022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001IZXU12M8NYV952022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952022-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001IZXU12M8NYV952022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952023-01-012023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5493001IZXU12M8NYV952023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember5493001IZXU12M8NYV952023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember5493001IZXU12M8NYV952023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember Uthållighet och stabilitet | Annehem Fastigheter AB Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Inledning 3 Vi är Annehem 4 Året i korthet 5 VD har ordet 8 Annehem som investering Värdeskapande 10 Vår vision 11 Affärsidé och strategi 12 Våra mål 13 Hållbara fastigheter skapar stort värde 14 Ett hållbart Annehem 15 Hållbart värdeskapande för oss Marknad 17 Makroöversikt 18 Fastighetsmarknaden 19 Marknadstrender Fastigheter 21 Ett hållbart och modernt fastighetsbestånd 22 Portföljen i siffor 23 Våra fastigheter 26 Vår tillväxtplan Hyresgäster & förvaltning 28 Våra hyresgäster 29 Fokus på hållbar och effektiv förvaltning 31 Annehems engagerade medarbetare Bolagsstyrning 40 Ersättningsrapport Finansiell information 44 CFO har ordet 45 Finansiering 47 Risker och riskhantering 51 Hållbart värdeskapande 56 Ekonomisk utveckling och händelser under året 58 Finansiella rapporter 65 Noter 81 Finansiella nyckeltal Övrigt 86 Ordlista 89 Inbjudan till årsstämma Innehåll Introduktion till förvaltningsberättelsen Förvaltningsberättelsen är integrerad i årsredovisningen och de olika delarna återfinns på nedan angivna sidor. Strategi, mål och måluppfyllelse Mer information finns på sidorna 11-12. Hållbarhet Mer information finns på sidorna 21-22, 29 samt 51-55. Aktien Mer information finns på sida 46. Risker och riskhantering Mer information finns på sidorna 47-50. Ekonomisk information Mer information finns på sidorna 56-57. 0 50 100 150 200 250 2023202220212020 Mkr 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 Mkr Driftnetto: Kontor Samhällsfastigheter Dagligvaror Bostäder Logistik Övrigt Fastighetsvärde Vi är Annehem Annehem är ett tillväxtdrivet fastighetsbolag med en kundnära förvaltning. Vi skapar attrak- tiva och långsiktigt hållbara fastigheter där våra hyresgäster utvecklas och trivs. Vi arbetar systematiskt för att öka hållbarhetsprestandan i hela vårt bestånd. Våra moderna fastigheter utgör huvuddelen i vårt fastighetsbestånd. De har en hög hållbar- hetsprestanda och finns i attraktiva lägen i nordiska tillväxtområden. Vi förvaltar också äldre fastigheter där hållbarhetspotentialen är stor och där vi bidrar till en väsentlig förflyttning. Huvuddelen av beståndet består idag av kontorsfastigheter som kompletteras med utvalda fastigheter inom logistik-, samhällsfastigheter samt bostäder. 82 % av fastig- hetsvärdet är miljö- certificerat Fastighetsvärde- och driftnettoutveckling 4 % GÖTEBORG 38 % STOCKHOLM 20 % HELSINGFORS 18 % MALMÖ 20 % ÄNGELHOLM/ HELSINGBORGSOMRÅDET Kartan visualiserar fördelningen av bolagets fastighetsvärde i nordiska tillväxtområden. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 3 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt gg Nyckeltal 2023 2022 Hyresintäkter, Mkr 247,2 217,9 Driftnetto, Mkr 209,7 181,3 Förvaltningsresultat, Mkr 90,5 74,2 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, Mkr 92,7 90,5 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 1,57 1,53 Periodens resultat, Mkr -200,6 207,3 Periodens resultat per aktie, kr -3,40 3,51 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,9 95,8 Överskottsgrad, % 84,8 83,2 Avkastning på eget kapital, % -8,7 8,3 EPRA NRV per aktie, kr 41,2 44,1 Nettobelåningsgrad, % 43,4 38,3 Soliditet, % 49,9 53,4 Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,2 2,7 Andel av fastighetsbeståndet som är hållbart, % 75,0 81,0 * Enligt EUs taxonomiförordning i verkligt värde 95 % Ekonomisk uthyrningsgrad Året i korthet 74 Nöjdkundindex (NKI) Enligt CFI Fastighets barometerns årliga mätning. 74 är i linje med branschens genomsnitt. Handelsfastighet i Norge avyttrad I september 2023 har Annehem avyttrat handelsfastigheten Carl BernerTorg i Oslo, Norge, i linje med bolagets strategi att fokusera på kommersiella-, samhälls-, och bostadsfastigheter. Försäljningen skedde till ett underliggande fastig- hetsvärde om 246 MNOK till befintlig hyresgäst. Kommunal förskola färdigställd i Valhall Park Annehem och Ängelholms kommun har gemensamt moderniserat en äldre byggnad i Valhall Park till en förskola för 110 barn. Byggnaden ligger i nära anslutning till stora grönytor för barnen att utforska och leka på. Ny CFO och hållbarhetschef i Annehem I november tillträdde Adela Colakovic som ny CFO för bolaget, och i augusti tillträdde Christin Hertzberg den nyin- rättade rollen som hållbarhetschef. Båda ingår i Annehems ledningsgrupp. Tillträde av första bostadsfastigheten I januari 2023 tillträddes Carl Florman 1, en svanenmärkt bostadsfastighet i Malmö med 60 lägenheter om cirka 3 259 kvm till ett underliggande fastig- hetsvärde om 135 Mkr. Saab förlänger hyresavtal i Ljungbyhed Park Saab förlängde hyresavtalet i Ljungby- hed Park med ytterligare tio år. Som ett led i förlängningen moderniseras och energieffektiviseras byggnaden som omfattar cirka 5 000 kvm. Förvärv av kontorsfastighet och företrädesemission I december förvärvade Annehem The Corner, en modern kontorsfastighet med hög hållbarhetsprofil i Hyllie, Malmö, till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 420 Mkr. För att finansiera förvärvet och andra värdeskapande investeringar beslutades om avsikten att genomföra en företrädesemission om cirka 300 Mkr under 2024. 43,4 % Nettobelåningsgrad Förvaltningsresultat, Mkr 2021 2022 2023 86,2 74,2 90,5 2,2 ggr Räntetäckningsgrad Driftnetto, Mkr 2021 2022 2023 155,8 209,7 181,3 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 4 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Annehem investerar för framtiden 2023 går till historien som ett år av fyllt av geopolitisk oro och makroekonomiska svängningar. Inflationsutvecklingen har påverkat räntebanan, kapitalmarknaden och konjunkturen och därmed ändrat förutsättningarna för att skapa både tillväxt och lönsamhet i fastig- hetsbranschen. I ljuset av den utmanande omvärlden är jag nöjd med Annehems pre- station under 2023. Med vår starka underliggande fastighetsverk- samhet, låga belåningsgrad med bankfinansiering och våra långsiktiga ägare har Annehem kunnat visat både uthållighet och stabilitet under året. Vi har satsat på och stärkt den befintliga verksamheten och under det fjärde kvartalet kunde vi fatta ett offensivt beslut om att förvärva kontorsfastigheten The Corner i Malmö och besluta om avsikten att genomföra en företrädesemission i början av 2024. VD har ordet ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 5 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Vi är engagerade, professionella och långsiktiga. Som fastighets- ägare och förvaltare vill vi uppfattas som en möjliggörare som möter våra hyresgästers behov och stödjer en hållbar förflyttning. En stark underliggande verksamhet Vi förvaltar en kvalitativ fastighetsportfölj i attraktiva lägen i Norden. Vi finns nära våra hyresgäster och har en nära dialog tillsammans med dem för att möta deras behov och utmaningar. Det har varit extra viktigt under 2023 när många hyresgäster både sett över sina kostnader och hyreskontrakt. Vårt arbete ger resultat. Våra hyresintäkter ökade under 2023 med 13,5 procent till 247,2 Mkr (217,9), där 23,6 Mkr hänförs från det befintliga fastighetsbeståndet genom hyresökningar och uthyrningar. Därutöver kan 5,7 Mkr hänföras till ett utökat fastighetsbe- stånd. Under året levererade vi ett starkt driftnetto om 209,7 Mkr (181,3), en ökning med 15,7 procent jämfört med 2022. De högre hyresintäckterna samt en effektivare förvaltning har bidragit till att vi under 2023 har uppnått vårt långsiktiga mål om 20 procent tillväxt i förvaltningsresultatet, trots höga räntekostnader. Vårt förvaltningsresultat uppgick till 90,5 Mkr (74,2), Med stabila och långsiktiga hyresgäster har vi fortsatt en hög uthyrningsgrad, om 94,9 procent (95,8). Värderingen av våra fastigheter har minskat med 266,0 Mkr under året, vilket främst beror på ökade avkastningskrav; den genomsnittliga värderingsyielden per den 31 december 2023 uppgick till 5,24 procent (4,91). Investeringar i befintligt bestånd Under 2023 har vi satsat och investerat 95,8 Mkr i vårt befint- liga bestånd, framför allt i våra företagsparker. Investeringarna har haft en positiv effekt på våra värderingar. I parkerna ser jag stor potential framåt att skapa värde genom investeringar, uthyrningar, och inte minst, fortsätta vår gröna förflyttning. Ljungbyhed Park med flygplatsen och de kringliggande verksamheterna utgör en naturlig plats kopplad både till flyget och till Sveriges totalförsvar, vilket gör parken intressant givet dagens geopolitiska läge. I parken möjliggör Annehem också forskning och utveckling av framtidens hållbara flyg tillsammans med bland annat Lunds universitet. Annehem har nyligen investerat i förbättring av ytbeläggningen på rullba- norna för att skapa bättre förutsättningar för flygrelaterade verksamheter på flygplatsen. Under sommaren förlängde Saab sin förhyrning av lokaler på Ljungbyhed Park i 10 år. I samband med det genomförs en stor ombyggnation av de nära 5000 kvm som hyrs ut till Saab, där vi förutom modernisering av ytorna även genomför stora energieffektiviseringar. I Valhall Park utanför Ängelholm, finns ett stort antal byggna- der som innehåller olika samhällsfunktioner, främst utbildning, men också förskolor. Här har Annehem investerat och i sam- arbete med Ängelholms kommun gett liv till en äldre byggnad genom modernisering och anpassning för förskolans drygt 100 kommunala förskoleplatser. Hyresavtalet med Ängelholm kommun sträcker sig till 2032 och omfattar drygt 2 000 kvm. Alla fastigheter kan göra en hållbar förflyttning Annehems förvaltningsfilosofi grundar sig i att alla fastigheter kan göra en hållbar förflyttning. Jag beskrev arbetet i våra parker ovan där vi investerar i åtgärder som bidrar till att vi återanvänder våra äldre fastigheter och väsentligt höjer deras prestanda inte minst vad gäller hållbarhet. Våra moderna fastigheter uppfyller redan höga hållbarhetskrav och miljö- certifiering redan från start. Men, vi stannar inte här, utan arbetet fortsätter med olika typer av löpande insatser såsom energikartläggningar med åtgärder för att ytterligare minska energiförbrukning, utöka antalet gröna hyresavtal och initiativ ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 6 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt för ökad biodiversitet. Läs mer om våra initiativ för att skapa långsiktigt hållbar tillväxt på sida 15. Annehems medarbetare och förvaltningsorganisation har en viktig roll i detta arbete. Jag är mycket stolt över våra med- arbetare som engagerat och dedikerat arbetar för att vi ska förflytta oss framåt mot vår vision att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. Vi ska växa i utvalda tillväxtområden När Annehem grundades och noterades 2020, tog vi över en portfölj från Peab av moderna kontorsfastigheter i attraktiva tillväxtområden i Norden. Då lades också grunden till vår långsiktiga tillväxtplan för att utveckla vår fastighetsportfölj. Vårt initiala bestånd bestod primärt av kontorsfastigheter. I takt med att vi realiserat vår plan fram tills idag, så har ursprungsportföljen kompletterats i linje med vår strategi, med både bostäder och logistikfastigheter, medan vi sålt av en handelsfastighet i Oslo. 2023 tillträdde vi vår första bostadsfastighet Carl Florman med 60 lägenheter i expansiva Johanneslust utanför Malmö. Under våren 2024 kommer bostadsbeståndet utökas ytter- ligare när vi tillträder Partille Port 11:70 med 90 lägenheter i Partille, Göteborg. Vår plan innefattade också en investering i en logistikfastighet, Almnäs, utanför Södertälje där PostNord tillträdde som hyresgäst under 2022. Därutöver har vi ett joint venture tillsammans med Peab där vi ska förvärva och utveckla mark i Sundsvalls logistikpark till en logistikanlägg- ning där uthyrningsarbetet pågår. Vår ursprungliga tillväxtplan inkluderade därutöver ett antal avsiktsförklaringar med möjlighet till framtida tillträde. Det handlar om attraktiva kontorsfastigheter som utvecklas i nära anslutning till våra befintliga bestånd i Stockholm, Helsingfors och Malmö. Dessa avsiktsförklaringar är för oss intressanta och möjliga förvärv där vi följer utvecklingen framåt. Vår ambition är att fortsätta att växa och komplettera den initiala planen från börsnoteringen med ytterligare förvärv. Vår investeringsstrategi styrs i första hand av att vi vill växa i de geografiskt starka lägen där vi redan finns idag. Dessa lägen har både en stor potential framåt och samtidigt möjliggörs synergier med vår nuvarande förvaltning. Vi vill också fort- sätta vår diversifiering och förvärv inom segmenten logistik, samhällsfastigheter och bostäder. Därutöver ska förvärven naturligtvis vara lönsamma och hållbara. The Corner – ett attraktivt förvärv som passar i framtidsplanen Givet omvärldsläget, ränteläget och en avstannad transak- tionsmarknad så har realiseringen av ytterligare förvärv fått vila under större delen av 2023. Men vi har samtidigt varit nyfikna, rekognoserat och noga följt marknadsutvecklingen. Därför kändes det mycket bra att i ljuset av ett mer stabiliserat ränteläge och en begynnande optimism kunna genomföra förvärvet av the Corner i slutet av 2023. The Corner är en nyproducerad modern och flexibel kontorsfastighet med hög hållbarhetsprofil i bästa läge i det snabbväxande affärsdistrik- tet Hyllie i Malmö. Den är belägen i närheten av vår fastighet Stenekullen 2. The Corner passar väl in i vår investerings- strategi och uppfyller de höga krav vi har på de fastigheter vi förvärvar. Det underliggande fastighetsvärdet är 420 miljoner kronor och vi förvärvade fastigheten till en initial yield om 5,6 procent, vilket ger en prisnivå om cirka 15–18 procent under toppnivån för en nybyggd fastighet i området för två år sedan. Min övertygelse är att förvärvet görs vid en tidpunkt som ska gynna oss långsiktigt. Förstärkt finansiell position ger nya möjligheter Under 2023 har vi arbetat intensivt med bolagets finansiering för att skapa förutsättningar för Annehems framtida tillväxt. Delar av räntederivat-portföljen har omstrukturerats och räntebindningen förlängts för att sänka ränterisken. Ränte- täckningsgraden RTM uppgick till 2,2 gånger (2,7) per 31 december 2023, vilket är i linje med vår målsättning. Vi är fortsatt bankfinansierade och har goda dialoger med våra långivare. I slutet av året tillförde försäljningen av fastigheten Carl Berner Torg i Oslo cirka 70 MNOK i likvida medel. The Corner är till hälften bankfinansierat och i anslutning till förvärvet har vi i början av 2024 framgångsrikt slutfört en företrädesemission om cirka 300 Mkr. Emissionen finansierar förvärvet med 210 Mkr. Den förstärker även vår kassa ytterli- gare och möjliggör både fortsatta investeringar i vårt befintliga bestånd och nya förvärv som kan diversifiera fastighetsport- följen ytterligare. Annehem investerar för framtiden Vi är engagerade, professionella och långsiktiga. Som fastig- hetsägare och förvaltare vill vi uppfattas som en möjliggörare som möter våra hyresgästers behov och stödjer en hållbar förflyttning. Vi är idag ett mindre fastighetsbolag med ambitionen att växa och bli stort. Vi vill lägga grunden till en välskött, transparent och attraktiv verksamhet som skapar långsiktigt värde åt såväl hyresgäster som aktieägare. För att kunna jämföras bättre med andra europeiska branschkollegor anslöt sig Annehem till EPRA (European Public Real Estate Association). EPRA främjar och representerar den europeiska fastighetssektorn för noterade bolag. Vi får en bättre jämförelse av våra finansiella nyckeltal och deras ”sustainability best practice recommenda- tions” hjälper medlemmar att förbättra sitt hållbarhetsarbete. Under året har Adela Colakovic, tidigare koncernredovisnings- chef, antagit utmaningen att träda in i rollen som Annehems CFO, vilket jag är mycket glad för. Ytterligare en medarbetare har tillkommit till teamet och det är Christin Hertzberg som började efter sommaren som vår hållbarhetschef. Tillsammans med vår förvaltningschef Gustav Eriksson formar vi ett starkt ledningsteam som arbetar nära våra medarbetare. Jag har fortsatt stor respekt för de utmaningar som ligger framför oss, men ser att fastighetsmarknaden nu utvecklas i en positiv riktning även om återhämtningen kommer att ta tid. Annehems prestation 2023 i kombination med den framgångsrika företrädesemissionen i mars 2024 och det förtroende vi fått av våra aktieägare ger oss stärkt självförtro- ende framåt. Jag vill tacka mina medarbetare, våra hyresgäster och aktie- ägare som tillsammans med oss gör Annehems förflyttning möjlig! Monica Fallenius VD ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 7 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Varför investera i Annehem? Annehem bygger långsiktiga värden genom att investera i, förvalta och förädla ett hållbart fastighetsbestånd i nordiska tillväxtområden med god befolkningstillväxt. Med en tydlig strategi, stabil finansiell ställning och starka ägare skapar Annehem långsiktigt aktieägar- värde. Annehem Fastigheter AB är sedan 2022 ett Designation Green Equity bolag på Nasdaq. Märkningen utgör ett bevis på att över 50 procent av Annehems omsättning härrör från aktiviteter som är gröna och att verksamheten investerar en betydande andel i gröna investeringar. Annehem är ett tillväxtbolag som ökar förvaltningsresultatet successivt med nya utvalda förvärv. Genom bolagets portföljstrategi med fokus på attraktiva lägen, hållbarhet och diversifiering säkerställer Annehem både kvalitet och skapar förutsättningar för långsiktigt god riskjusterad avkastning. Bolaget har en stark balansräkning med en belåningsgrad om 43 procent där lånefinansieringen består av banklån som i huvudsak är räntesäkrade. Bolagets hållbara fastigheter möjliggör grön finansiering samt lägre driftkostnader. Annehem har starka och långsiktiga ägare som stödjer bolagets tillväxtresa. Stabil finansiell ställning möjliggör lönsam tillväxt Annehem tillför värden genom aktiv förvaltning och arbetar för att långsiktigt öka fastigheternas värde genom att mätbart öka hållbarhets- prestandan. Bolaget har utvecklat och bygger långsiktiga kundrelationer och arbetar tillsammans med hyresgäster för att möta deras behov och stödja dem i arbetet för att bli mer hållbara. Arbetet lägger grunden för starka och uthålliga driftsnetton, som vuxit med 72 procent sedan bolagets börsnotering 2020. En värdeskapande förvaltningsmodell Annehem förvaltar och utvecklar ett diversifierat fastighetsbestånd av moderna och miljöcertifierade fastigheter av hög kvalitet i attraktiva lägen i nordiska tillväxtorter. Det moderna fastighetsbeståndet består huvudsakligen av kontorsfastigheter som kompletteras av utvalda fastigheter inom logistik-, samhälls- och bostadsfastigheter. Bolaget har etablerat en stark grund där 82 procent av fastighetsvärdet är miljöcertifierat och 82 procent har minst energiklass B. Högkvalitativ och hållbar fastighetsportfölj ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 8 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Värdeskapande Annehem bygger långsiktiga relationer och värden genom en kundnära förvaltning. Vi ser potential att arbeta långsiktigt både i vår dagliga verksamhet och vid större investe- ringsbeslut. Därigenom skapar vi hållbar tillväxt och fördjupar vår relation med hyres- gäster och samhället i stort. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 9 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Vi ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden Annehem har en hög hållbarhetsprofil och en ambitiös vision. Den ger oss en tydlig riktning i vårt arbete och i våra beslut. Vi ska arbeta för att vara ett fastighetsbolag som växer lönsamt och hållbart, både genom förvärv men även genom gröna förflyttningar i vår förvaltning tillsammans med våra hyresgäster. Vår vision ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 10 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Vår affärsidé Annehem äger och förvaltar kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter av hög kvalitet i lägen med goda kommunika- tioner. Fastigheterna ligger i tillväxt- områden i Norden och har en tydlig miljö- profil. Genom en kundnära förvaltning bygger vi långsiktiga relationer och värden. Våra strategiska hörnstenar Våra fyra strategiska hörnstenar är vägle- dande i vårt långsiktiga arbete mot visio- nen om att bli Nordens mest hållbara fast- ighetsbolag. Vår strategi skapar stabilitet, lönsamhet och långsiktighet i vår verksam- het. Affärsidé och strategi Utveckla ett hållbart och modernt fastighetsbestånd i attraktiva lägen i nordiska tillväxtområden Nybyggda, miljöcertifierade fastigheter i lägen med goda kommunikationer attra- herar långsiktiga hyresgäster. Fokus på hållbar och effektiv förvaltning genom förädling och förflyttning Annehem Fastigheter har en hög och mätbar hållbarhetsprestanda. Bolaget verkar för att öka värdet på det befintliga beståndet som vi successivt förädlar för att möjliggöra en grön förflyttning och därmed uppnå en hållbar och effektiv förvaltning. Förvärvsfokus och en stabil finansiell ställning möjliggör lönsam tillväxt Annehem Fastigheter har en tydlig tillväxt- plan för fastighetsbeståndet, vilket möjlig- görs av en stark finansiell ställning med hög soliditet och låg belåningsgrad. Skapa riskspridning över tid genom en diversifierad och hållbar fastighetsportfölj Vårt bestånd av kontorsfastigheter kom- pletteras med utvalda fastigheter inom logistik- och samhällsfastigheter samt bostäder. Alla våra fastigheter har en hög hållbarhetsprestanda och/eller potential. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 11 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Avkastning på eget kapital -10 -5 0 5 10 2023202220212020 % Fastighetsbestånd verkligt värde Mkr 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 2023202220212020 Våra mål FINANSIELLA MÅL Tillväxt och avkastning Mål Utfall 2023 Utfall 2022 Genomsnittlig årlig tillväxt i fastighetsbeståndet över tid 1 20 % 2 % 8 % Fastighetsbestånd verkligt värde 2027 8 Mdr 4,4 Mdr 4,3 Mdr Genomsnittlig årlig tillväxt på förvaltningsresultat över tid 20 % 22 % -14 % Avkastning på eget kapital Minst 10 % per år -8,7 % 8,3 % Risk och utdelning Mål Utfall 2023 Utfall 2022 Soliditet ≥ 30 % 49,9 % 53,4 % Nettobelåningsgrad över tid ≤ 60 % 43,4 % 38,3 % Räntetäckningsgrad långsiktig ≥ 2,2x 2,2 x 2,7x Utdelningspolicy I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara på tillväxtmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål HÅLLBARHETSMÅL Mål 2024 Utfall 2023 Utfall 2022 Energiintensitet (kWh/atemp, fastighetsenergi) 2 9 % minskning 81 (-5 %) 79 (-6 %) Andel av fastighetsbeståndet som är hållbart enligt EUs taxonomiförordning 3 90 % 75 % 81 % CO 2 e-utsläpp (ton CO 2 e, Scope 1 & 2) 2 30 % minskning 135 (-80%) 153 (-78 %) ¹ Målet avser utvecklingen över tid från bolagets notering till 2027. Utfallet avser den årliga förändringen jämfört med föregående år. ² Minskning mot 2021. Notera att utfall 2022 är justerat. 3 Minskningen mot föregående år beror på försäljningen av Carl Berner Torg. Men vi håller fast vid målet att uppnå en andel av 90 procent 2024. 75 % av fastig- hetsvärdet är hållbart Enligt EUs taxonomiförordning baserat på verkligt värde 80 % minskning av C0 2 e- utsläpp sedan 2021 Förvaltningsresultat exkl valutakurseffekter Mkr 0 20 40 60 80 100 120 2023202220212020 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 12 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Hållbara fastigheter skapar stort värde Att investera i hållbara fastigheter är att satsa på framtiden och att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling. Fastighetsbranschen behöver ta ansvar för sin påverkan genom hela vär- dekedjan, från investering och utveckling till förvaltning och förädling. Endast därigenom kan branschen skapa en positiv förändring och förflyttning som genererar långsiktiga vär- den för fastighetsägare, investerare och samhället i stort. En förändrad spelplan Fastighetsbranschen står för en betydande del av samhällets totala miljöpåverkan och har därför ett stort och viktigt ansvar i förflyttningen mot en mer hållbar och grön sektor. Samtidigt har fastighetsbranschens sociala insatser fått större uppmärksamhet i takt med ökade samhällsutmaningar. Under det senaste decenniet har spelplanen förändrats och det finns idag högt ställda hållbarhetskrav från finansiärer, investerare och hyresgäster, som tillsammans med ett omfattande hållbarhetsramverk, utgör en stark drivkraft till förändring i branschen. För fastighetsbolag som uppfyller kraven finns tydliga incitament; det långsiktiga hållbarhetsarbetet lönar sig ofta genom bättre finansieringsvillkor, lägre driftkostnader och längre hyreskontrakt. Ur ett aktieägarperspektiv blir också bolaget en mer attraktiv och långsiktig investering. Förutom de affärsmässiga och ekonomiska vinsterna, minimeras också påverkan på miljön och samhället. Förflyttningen mot ett grönare fastighetsbestånd sker i förvaltnings- och förädlings- processen i det befintliga beståndet, och genom förvärv av nya moderna fastigheter med hög hållbarhetsprestanda. Alla fastigheter kan göra en hållbar förflyttning För Annehem är det ett medvetet beslut att bygga en diver- sifierad portfölj av fastigheter med hög hållbarhetsprofil i nordiska tillväxtområden. Den hållbara omställningen som pågår i fastighetsbranschen skapar en ökande efterfrågan på moderna, flexibla och energieffektiva fastigheter i storstads- regionerna. Huvuddelen av Annehems bestånd består idag av moderna och miljöcertifierade kontorsfastigheter som kompletteras med utvalda fastigheter inom logistik-, sam- hällsfastigheter samt bostäder. Därtill är drygt 82 procent av fastighetsvärdet uppfört under de senaste fem åren. Genom att vara väl positionerad i denna omställning, säkerställs att Annehem kan fortsätta att attrahera långsiktiga hyresgäster och samtidigt möjliggöra en hållbar förflyttning för dem. Annehem förvaltar även en mindre andel äldre fastigheter med stor hållbarhetspotential. Vi arbetar systematiskt och nära våra leverantörer i förvaltningen för att tillsammans med våra hyresgäster förbättra hållbarhetsprestandan. Vår förvaltningsfilosofi grundar sig i att alla fastigheter kan göra en hållbar förflyttning. I praktiken innebär det att vi applicerar vår förvaltningsmodell på alla våra fastigheter, oavsett fast- ighetstyp och hållbarhetsprestanda. Läs mer om vår hållbara förvaltningsmodell på sida 14. Vårt långsiktiga hållbarhetsmål är att minst 90 procent av vårt fastighetsbestånd ska vara miljöcertifierat, taxonomilinjerat och finansieras grönt. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 13 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Ett hållbart Annehem Vårt mål Ett hållbart, modernt och diversifierat fastighetsbestånd med hög hållbarhetsprestanda och fokus på aktiv och långsiktig förvaltning och förädling. Vi förändrar våra fastigheter kontinuerligt genom att: • Investera i energiåtgärder och renovering • Aktivt miljöcertifiera byggnader och jobba med förbätt- ringar i drift • Anpassa fastigheterna efter klimatförändringar • Nyttja fastighetstypernas olika energiprofiler för försörj- ning med egenproducerad energi Vi skapar nöjdare och långsiktigare hyresgäster och medarbetare genom att: • Bygga och förvalta långsiktiga relationer • Skapa hållbara förutsättningar genom att hjälpa och sam- arbeta med våra hyresgäster och internt • Arbeta och mäta systematiskt genom att använda teknik för att driva utveckling • Ta ansvar för vår verksamhet och påverkan samt granska och samarbeta med våra leverantörer Genom detta arbete bidrar vi till att skapa affärsvärde för Annehem och hållbart värdeskapande där vi aktivt bidrar till och mäter påverkan på FN:s globala mål för hållbar utveckling. Annehem tillför värden genom en aktiv och långsiktig förvaltning, som mätbart ökar håll- barhetsprestandan över hela fastighetsbe- ståndet. Vi hittar synergier och lärande mel- lan våra olika fastighetstyper och hyresgäster för att skapa hållbar och lönsam tillväxt. Läs mer om våra fastigheter sidan 20. Läs mer om vår förvaltning sidan 27. Läs mer om hållbart värdeskapande på sidan 51. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 14 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Hållbart värdeskapande för oss Initiativ för biologisk mångfald Annehem engagerade sig i Pollinera Sveriges initiativ för biologisk mångfald för att skapa biologiskt hållbara områden i Valhall Park. Under pollineringsveckan 2023, omvandlade vi gräsmattor till ängsmarker, placerade ut bikupor och insektshotell samt stödde lokala natur- vårdsinitiativ. Nytt liv till äldre byggnad Som ett led i vårt arbete att anpassa och tillvarata vårt befintliga bestånds poten- tial har vi i samarbete med Ängelholms kommun under året gett nytt liv till en äldre byggnad från 1940-talet i Valhall Park. Byggnaden har moderniserats och anpassats till att rymma en kommunal förskola för 110 barn. Initiativ för energibesparing Annehem har tillsammans med aktörer inom fastighetsbranschen, gått samman i kampanjen #HusFörHus för att inspirera och uppmuntra till energibesparing, med stort fokus på den energikrävande vintern. Högre energikonsumtion och stigande energipriser på vintern gör att insatser för minskad energianvändning blir ännu viktigare. Målet är att inspirera och hjälpa fler att spara energi genom samarbete, kunskaps- delning och inspiration. Tillsammans med våra branschkollegor inom #HusförHus förvaltar vi stora ytor och kan därigenom påverka energianvändningen. Vi har även uppmanat våra kunder och samarbetspartners att engagera sig i energioptimeringsi- nitiativet. Tillträde av fastigheter med hög hållbarhetsprofil Våra nya förvärv ska ha en hög hållbarhetspotential och under 2023 har vi stärkt vår fastighetsportfölj genom tillträdet av två moderna och hållbara fastigheter i Malmö. Carl Florman 1, en svanencertifierad bostadsfastighet som tillträddes under första halvåret och The Corner, en nyproducerad kontors- fastighet certifierad med Miljöbyggnad Silver som tillträddes under andra halvåret. Genom medvetna beslut i vårt dagliga och långsiktiga arbete, strävar vi efter att inte- grera hållbarhet i alla aspekter av vår verk- samhet. På Annehem ser vi stor potential i att arbeta långsiktigt både i den dagliga verksamheten och med våra större inves- teringar. Det är så vi skapar långsiktigt håll- bar tillväxt. Under året har vi till- sammans med våra kunder och energile- verantörer genomfört satsningar som resul- terat i mätbara ener- gibesparingar. Dessa framsteg motiverar oss att fortsätta arbeta mot våra mål. Jämställdhet i topp Annehem har för tredje året i rad nominerats till ett av Sveriges mest jämställda börsnoterade bolag. 2023 placerade Annehem sig på elfte plats. Vi är glada och stolta då könsfördelning, inkludering, frisknärvaro och förtroen- deindex är viktiga aspekter i vårt sociala hållbarhetsarbete. Gustav Eriksson, Förvaltningschef ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 15 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Marknad Annehem är verksam på den nordiska fastighetsmarknaden. Bolagets fastigheter återfinns i tillväxtområden med goda kommunikationer till och från stadskärnorna, vilket skapar flexibilitet för hyresgästerna och långsiktig stabilitet för bolaget. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 16 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Ansträngd marknad med positiva framtidsutsikter Den ekonomiska utvecklingen under 2023 har varit ansträngd för både konsumenter och företag. De nordiska fastighetsmarknaderna har upplevt kraftigt ökade finansieringskost- nader samt ökade avkastningskrav, men det finns förhoppningar om stabilare marknads- förutsättningar under 2024. Inflation i %, KPI Makroöversikt Under året har de geopolitiska spänningarna fortsatt som en konsekvens av Rysslands pågående invasion av Ukraina och konflikten mellan Israel och Hamas. Samtidigt har den globala ekonomin trycktestats i samband med bankkrisen i USA i bör- jan av 2023 med ett fåtal amerikanska nischbanker i centrum, vilket väckt frågor om den bredare stabiliteten i finanssektorn. Den globala tillväxten har fortsatt varit hämmad, där skyhöga inflationssiffror och styrräntehöjningar från centralbankerna runt om i världen, har satt sin prägel på omvärldsekonomin. Tillväxten i de nordiska länderna där Annehem äger fastig- heter har varierat. Under 2023 hade den norska ekonomin på årsbasis en tillväxt om 0,5 procent, medan Sverige och Finland landade i en negativ tillväxt om 0,4 respektive 0,5 procent, enligt SEB Nordic Outlook 2024. Samtidigt har inflationstak- ten fortsatt att vara en betydande utmaning för centralbanker världen över. För att mildra inflationen i Sverige har Riksban- ken genomfört ett antal styrräntehöjningar. Enligt SEB Nordic Outlook 2024, låg styrräntan vid årets slut i Sverige på 4,0 procent, medan styrräntan både i Norge och Finland var 4,5 procent. De kraftiga styrräntehöjningarna har fått effekt, och under andra halvan av 2023 har inflationen haft en tydligt nedåt- gående trend. Vid årsskiftet 2023 låg inflationen enligt KPI i Sverige på 4,4 procent, medan den i Norge och Finland var 4,8 respektive 3,6 procent, enligt Trading Economics 2024. Förhoppningen är att en nedåtgående inflationstrend, med efterföljande räntesänkningar, kommer att agera som en katalysator för att stärka ekonomierna framöver. Fastighetsmarknaden Ränteutvecklingen är viktig för den nordiska fastighetsmark- naden på både kort och lång sikt. Många fastighetsbolag har under året tvingats se över sina finansieringskällor till följd av kraftigt ökade räntekostnader, vilket lett till ett ökat tryck på bankfinansiering. Här har den gröna komponenten 96 % Andel av hy- resvärdet som indexjusteras Ränteutvecklingen är viktig för den nordiska fastighets- marknaden på både kort och lång sikt. Styrränta i % 0 3 6 9 12 15 2024202320222021 % Sverige Norge Finland % 0 1 2 3 4 5 2024202320222021 Sverige Norge Finland ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 17 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt visat sig vara en konkurrensfördel i erhållandet av bättre finansieringsvillkor. Det finns exempelvis tydliga tecken på att bankerna premierar hållbara fastigheter vid refinansiering. Kreditmarknaden för obligationsfinansiering har samtidigt varit avvaktande och dyr, där endast ett fåtal fastighetsbolag valt att refinansiera sina obligationer under året. Fastighetsbolag med kommersiella fastigheter kan till viss del kompensera sina kostnadsökningar genom de indexklausuler som förekommer i hyreskontrakten. Däremot gör gällande regelverk på bostadsmarknaden det svårare för fastighetsägare att kompensera för inflations- och räntedrivna kostnadsökningar fullt ut. Uthyrningsgraden för kontor har till stor del återhämtat sig i de nordiska länder där Annehem är verksam och närmar sig nivåer före pandemin. Enligt Newsec Property Outlook, Autumn 2023, utgör de nordiska huvudstäderna tydliga exempel på återhämtningsmönstret. Transaktionsmarknaden i Norden Omvärldssituationen har satt sin prägel på den nordiska transaktionsmarknaden i fastighetssektorn, där volymerna har varit rekordlåga. Enligt Colliers Nordics Monthly January 2024, uppgick transaktionsvolymen i Norden till 19,4 Mdr Euro under 2023, vilket är en minskning med 58 procent jämför med föregående år. Den största delen av tappet hänför sig till början av året, medan volymerna återhämtade sig något under resterande del av året. I Sverige minskade volymen med 57 procent, och ett liknande mönster observerades i Norge och Finland med en nedgång om 58 respektive 64 procent, enligt Colliers Nordics Monthly January 2024. Utländska investerare, fastighetsfonder och kapitalstarka privata aktörer har varit nettoköpare under året, medan noterade fastighetsbolag har varit de största nettosäljarna, enligt Colliers Nordic Property Outlook 2024. Högt skuldsatta fastighetsbolag har behövt avyttra fastigheter för att öka likviditeten och minska skuldsättningen. Enligt Colliers Nordic Property Outlook 2024, har logistik stått för den största delen av den nordiska transaktionsvo- lymen om 26 procent, följt av bostäder 25 procent och kon- torsfastigheter 23 procent. Med ökade räntekostnader och skilda prisförväntningar har köpare och säljare befunnit sig en bit från varandra under året. Mot utgången av 2023 närmades samtidigt en ny jämviktsnivå på transaktionsmarknaden, vilket ger förhoppningar om en aktivare fastighetsmarknad framåt. Fastighetsbolag med stabila finansieringsmöjligheter står väl positionerade för att tillvarata goda affärsmöjligheter på sikt. Sverige 87,7 Mdr SEK -57 % Finland 2,8 Mdr EUR -64 % Transaktionsvolym i Norden 2023, utfall och förändring per land Källa – Colliers Nordics Monthly, January 2024 Norge 43,7 Mdr NOK -58 % Danmark 38,0 Mdr DKK -56 % Vi ser en utökad marknadsaktivitet framåt, i takt med att räntebanan stabiliserar sig Annehems VD om marknadsläget ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 18 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt MARKNADSTRENDER I FOKUS 1. Läge och flexibilitet Expansionen i storstadsregio- nerna fortsätter på bekostnad av andra landsdelar. Moderna fastigheter i attraktiva lägen med goda kommunikationsmöj- ligheter blir allt viktigare för att attrahera och bibehålla långsik- tiga hyresgäster. Inom kontors- segmentet har exempelvis när- heten till kommunikationer blivit en viktig faktor för att attrahera medarbetare och för att erbjuda flexibilitet att enkelt kunna dela sin arbetstid mellan hemmet och kontoret. 2. Ökad digitaliseringstakt Digitaliseringens kontinuerliga framsteg introducerar ständigt nya tjänster i samhället. För fastighetssektorn innebär detta möjligheter att implementera smarta tjänster och system i den dagliga fastighetsförvaltningen. Digitala lösningar har bland annat en central roll i att opti- mera och följa upp fastighets- driften och möjliggöra effekti- vare energiprestanda. Digitala verktyg kan samtidigt förbättra dialogen och samarbetet med hyresgäster. För fastighets- branschen innebär också AI- relaterade verktyg spännande utvecklingmöjligheter. 3. Hållbarhet – ett krav Hållbarhetsarbetet har gradvis ökat i betydelse inom fastig- hetsbranschen, både på grund av branschens betydande andel av Sveriges totala klimatutsläpp och de ökade lag- och rappor- teringskraven som driver på den hållbara omställningen. Hyresgäster, investerare och samhället har omfattande håll- barhetsförväntningar på fast- ighetsbolag, med ett speciellt fokus på miljöprestanda och so- ciala hållbarhetsinitiativ. Fastig- hetsägare behöver tillhandahålla hållbara och trivsamma fastig- heter som möter hyresgästernas förväntningar och krav. 4. Bostadsbristen förvärras Det rådande ekonomiska kli- matet har haft en kraftig inver- kan på bostadsbyggandet och i många nordiska tillväxtorter råder fortsatt bostadsbrist. Ökade bygg- och kapitalkostna- der har hämmat nyproduktio- nen av bostäder vilket förvärrat bostadsbristen. Kärninflation pekar samtidigt nedåt i de nord- iska länderna vilket ger hopp om räntesänkningar framöver. Fast- ighetsägare som investerar i och tillhandahåller kvalitativa hyres- bostäder till överkomliga hyres- nivåer står välpositionerade för att möta den ökade efterfrågan på hyresmarknaden framöver. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 19 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Fastigheter Annehems fastighetsbestånd består huvudsakligen av moderna fastigheter med en hög hållbarhetsprofil. Vid utgången av 2023 bestod portföljen av totalt 26 förvalt- ningsfastigheter. Annehem har en tydlig tillväxtplan att växa lönsamt och hållbart i de tillväxtorter vi är verksamma. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 20 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information ÖvrigtInledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Ett hållbart och modernt fastighetsbestånd Annehem har en tydlig strategi att bygga en diversifierad fastighetsportfölj med hög hållbarhetspotential i starka tillväxtområdeni Norden. Det skapar goda förutsättningar för långsiktig riskspridning och en hållbar förvaltningsmodell. Strategin återspeglar sig i bolagets befintliga bestånd som främst består av moderna och miljöcertifierade fastigheter av hög kvalitet. 82 procent av fastighetsvärdet är uppfört under de senaste fem åren, 82 procent har minst energiklass B och 82 procent är miljöcertifierat. Beståndet är fokuserat till geografiska områden med hög befolkningstillväxt. Tillväxten stöds av den urbanisering och hållbarhetstrend som pågår i Norden och fastigheterna är belägna med bra kommunikationer till och från stadskärnorna. Moderna och hållbara fastigheter Majoriteten av vårt bestånd utgörs idag av moderna och hållbara kontorsfastigheter, men Annehem avser att skapa en större och mer diversifierad portfölj genom förvärv av utvalda logistik-, samhälls- och bostadsfastigheter i de tillväxtorter där vi är verksamma. Genom den geografiska närheten av fast- igheterna skapar bolaget goda förutsättningar för en hållbar förvaltning. Unika företagsparker med stor potential I fastighetsbeståndet ingår även Valhall Park i Ängelholm och Ljungbyhed Park i Ljungbyhed med totalt 13 fastigheter på en yta av ca 638 hektar med många olika typer av verksamheter. Medan Ljungbyhed Park är ett kluster för utbildning, forskning och utveckling på marken och i luften baserat på den befint- liga flygplatsen, så är Valhall Park en bred företagspark för utbildningsverksamheter, företag och rekreation. Båda företagsparkerna omfattar kontor som logistikfastighe- ter samt lätt industri tillsammans med tillhörande service som boende, utbildningslokaler, konferenscentrum och sporthallar. Parkerna består av ett bestånd med äldre byggnader med stor hållbarhetpotential. Annehem arbetar nära leverantörer i förvaltningen för att tillsammans med hyresgästerna förbättra hållbarhetsprestandan och bidra till en väsentlig hållbar för- flyttning i denna del av fastighetsbeståndet. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 21 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Fastighetsvärde per geografi Hyresvärde per fastighetstyp Stockholm 38 % Helsingfors 20 % Göteborg 4 % Malmö 18 % Ängelholm/Helsingborg 20 % Bostad 2 % Kontor 79 % Samhällsfastigheter 9 % Dagligvaror 3 % Logistik 2 % Övrigt 5 % 4 413Mkr 315,6 Mkr Portföljen i siffror Vid utgången av 2023 bestod fastighetsportföljen av 26 förvaltningsfastigheter till ett värde av 4 413 Mkr och en total uthyrningsbar yta på 202 004 kvm. Det totala hyresvär- det per 31 december 2023 uppgick till 315,6 Mkr, varav 238,5 Mkr utgjordes av Region Sverige och 77,1 Mkr av Region Övriga Norden. Den kontrakterade ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid årsskiftet till 95 procent. Den genomsnittligt viktade återstående kontraktstiden för fastighetsportföljen var 4,2 år. Bedömningen är att fastighetsbeståndets genomsnittligt viktade återstående kontraktstid är tillfredsställande och ger goda förutsättningar till fortsatt stabil tillväxt. Förändringar i fastighetsportföljen Under 2023 har Annehem genomfört flera strategiska förändringar i fastighetsportföljen. I Region Sverige har Annehem tillträtt två fastigheter med tydlig hållbarhetsprofil i Malmö, Carl Florman 1 som är bolagets första bostadsfast- ighet och kontorsfastigheten The Corner. I Region Övriga Norden har Annehem avyttrat handelsfastigheten Carl Berner Torg i Oslo, i linje med bolagets strategi att fokusera på kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter. Stad Fastighetsbeteckning Yta kvm Hyresintäkter, Mkr Hyresvärde, årsbasis Typ av lokal Certifiering Grön el Energi klass Taxonomi linjerat Södertälje Almnäs 5:28 2 158 5,6 5,6 Logistik Miljöbyggnad Silver Ja B Ja Stockholm Sadelplatsen 3 (Ulriksdals Center) 12 455 44,7 44,7 Kontor Breeam good Ja B Ja Stockholm Sadelplatsen 4 13 494 16,6 20,0 Kontor/garage Breeam in use very good Ja B Ja Stockholm Ledvolten 1 4 268 15,3 15,3 Kontor Breeam very good Ja B Ja Helsingfors Ultimes I&II (Ultimes Business Garden) 17 015 73,8 77,1 Kontor/garage Leed Platinum Ja B Ja Malmö Stenekullen 2 4 937 13,7 15,4 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja A Ja Malmö Kamaxeln 2 950 1,7 1,7 Lätt industri Ej certifierad Ja G Nej Malmö Carl Florman 1 3259 6,7 7,0 Bostäder Svanen Ja B Ja Malmö Hemvistet 2 (The Corner) 7432 26,2 26,9 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja B Nej Partille Partille Port 11:60 6 431 14,9 15,3 Dagligvaror/Butik Breeam in use very good Ja B Ja Helsingborg Jupiter 11 4 807 10,6 10,6 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja B Ja Ängelholm Barkåkra 50:3 (Valhall Park) 51 564 39,5 40,8 Park Ej certifierad Ja Blandat Blandat Ljungbyhed Sjöleden 1:5-1:17 (Ljungbyhed park) 73 234 29,5 35,4 Park Ej certifierad Ja Blandat Blandat Summa 202 004 298,9 315,6 Fastighetsöversikt (inklusive hållbarhetsdata) 82 % av fastighetsvärdet har minst energiklass B 95 % ekonomisk uthyrningsgrad av fastighetsvärdet är uppfört under de senaste fem åren >82 % 75 % av fastighetsvärdet är hållbart Enligt EUs taxonomiförordning baserat på verkligt värde ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 22 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt 113,9 Mkr Region Sverige Stockholm, 85,6 Mkr Skåne, 137,8 Mkr Göteborg, 15,1 Mkr Region Sverige Stockholm, 1 658,9 Mkr Skåne, 1 687,8 Mkr Göteborg, 186,0 Mkr 3 533 Mkr 238,5 Mkr Våra fastigheter Region Sverige omfattar fastigheter i Stockholm, Skåne och Göteborg. Majoriteten av portföljen utgörs av kontorsfastigheter, men här finns också våra två företagsparker i Skåne. De nordiska tillväxtområden i kommunikationsnära lägen där Annehem har fastigheter är noga utvalda för att attrahera långsiktiga hyresgäster. Stockholm Fastigheterna i Stockholmsregionen återfinns i Ulriksdal, Solna samt i Almnäs, Södertälje. Annehem äger tre fastigheter i Ulriksdal som huvudsakligen utgörs av kontorslokaler, gym och parkeringsplaster. Fastigheten i Almnäs är en logistikbygg- nad. Solna Ulriksdal är en expansiv stadsdel med goda kommunikationer som kännetecknas av en attraktiv miljö med närhet till såväl grönområden som till Stockholm city. I området återfinns kontor, bostäder, gym, butiker, förskola och restauranger. Inom de närmaste åren beräknas området att ha cirka 15 000 arbetsplatser och cirka 2 500 bostäder. Annehem har även ingått icke-bindande avsiktsförklaring med Peab om förvärv på marknadsmässiga villkor av tre ytterligare fastigheter i Ulriksdal (se tillväxtplan på sida 26 för mer infor- mation). Södertälje Almnäs är ett logistiknav mellan Södertälje och Nykvarn. Det strategiska läget intil E20 och E4 bidrar till en god och hållbar affär för logistikverksamheter. Fastighetsvärde per geografi Stockholm Solna Södertälje Hyresvärde per geografi Sadelplatsen 3 Ulriksdals Center färdigställdes 2019 och omfattar moderna kontorsytor i nio plan och en lunchrestaurang på bottenplan. Kontorslokalerna erbjuder öppna, flexibla planlösningar med hög standard på tekniska system och ytskikt. Sadelplatsen 3 är fullt uthyrd. Almnäs 5:28 Almnäs är en logistikfastighet utanför Södertälje med goda kommunikationer. Fastigheten färdigställdes 2022 och är fullt uthyrd till ett logistikbolag. Fastigheten omfattar även en byggrätt på ca 2 000 kvm. Ledvolten 1 Fastigheten är till cirka 90 pro- cent uthyrd till ett medicintek- niskt bolag. Byggnaden består till största del av kontorslokaler men även laboratorium och spe- cialanpassade ytor så kallade renrum, för hyresgästens verksamhet. Ledvolten 1 är fullt uthyrd. Sadelplatsen 4 Fastigheten färdigställdes 2020 och består till största delen av ett parkeringshus på sju plan med plats för 475 fordon, varav 33 platser med laddning av eldrivna fordon. Husets övre del består av moderna lokaler om tre plan med ett gym och resten kontor. Lokalytorna är fullt ut- hyrda men parkeringshuset har lediga platser för uthyrning. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 23 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Våra fastigheter Skåne Fastigheterna i Skåneregionen återfinns i Malmö, Ängelholm och Helsingborg. Annehem äger fyra fastigheter i Malmö som huvudsakligen utgörs av kontor och bostäder. I Ängelholm och Helsingborg består fastighetsbeståndet av de två företagsparkerna samt en kontorsfastighet. Närheten mellan fastigheterna skapar förutsättningar för en sammanhållen och effektiv fastighetsförvaltning. Malmö Malmö är en växande storstad med god befolkningstillväxt. Stadens geografiska placering med närhet till Köpenhamn attraherar starka nationella och internationella hyresgäster. Annehems fastighetsbestånd i Malmö är koncentrerat till tre stadsdelar; Hyllie, Johanneslust och Husie. Annehem har ingått en icke-bindande avsiktsförklaring om förvärv av ytterligare tre fastigheter på marknadsmässiga villkor i det snabbväxande affärsdistriktet Hyllie, där Annehem idag har två kontorsfastigheter (se tillväxtplan på sida 26 för mer information). Ängelholm och Helsingborg Företagsparkerna Valhall Park och Ljungbyhed Park består sammantaget av 13 fastigheter. Parkerna har i Annehems förvaltning utvecklats väl och idag är Valhall Park en bred företagspark för utbildningsverksamheter, företag och rekreation medan Ljungbyhed Park är ett kluster för utbildning, forskning och utveckling på marken och i luften. I parkerna erbjuder Annehem en unik infrastruktur för verksamheter med speciella krav, till exempel Lunds Tekniska Högskolas viktiga arbete med att elektrifiera flyget i Ljungbyhed Park. Annehem äger ytterligare mark i anslutning till befintliga byggnader i parkerna om sammanlagt cirka 5 900 tkvm. bolaget bedömer att utvecklingspotentialen framåt för denna mark är god givet att marken ligger i strategiskt bra lägen. Samtidigt finns goda möjligheter för vidareutveckling av befintliga verksamheter på platserna. Fastigheten i Helsingborg är belägen i norra delen av Helsingborg och består av kontorslokaler och ett gym. Göteborg Fastigheten i Göteborgsregionen återfinns i stadsdelen Partille. Partille Partille Port är en helt ny stadsdel i Partille som uppförs i anslutning till Partille Arena. Totalt ska cirka 1 000 bostäder, en simhall och handelsfastigheter uppföras fram till och med 2027. Annehem tillträder i mars 2024 en nyproducerad bostadsfastighet i området Partille Port som är belägen i direkt anslutning till befintligt bestånd. Fastigheten som är Svanenmärkt består av 90 lägenheter samt 70 kvm tillhörande lokal. Skåne Malmö Ängelholm och Helsingborg Göteborg Partille The Corner Fastigheten har uthyrbar yta om 7 432 kvm och är belägen intill citytunnelns station i det snabb- växande affärsdistriktet Hyllie i Malmö. Fastigheten är uthyrd till 100 procent med hyresgarantier för vakanta ytor i tre år från och med 1 januari 2024. Jupiter 11 Fastigheten är belägen i Helsing- borg. Den färdigställdes våren 2021 och består av kontorsloka- ler och ett gym uppdelat på två byggnader. I dagsläget är ca 633 kvm vakant men fastigheten omfattas av en hyresgaranti på 36 månader som löper ut i maj 2024. Ljungbyhed Park Ljungbyhed Park är en företags- park och campus i Klippans kom- mun i nordvästra Skåne. Parken är idag ett kluster för utbildning, forskning och utveckling på mar- ken och i luften. Totalt omfattar företagsparken en yta på 73 234 kvm med en blandning av kontor, logistik, lätt industri, utbildningslokaler och ett brett aktivitetsutbud. Carl Florman 1 Fastigheten är belägen i området Johanneslust i de östra delarna av Malmö som genomgår en kraftig expansion. Bostadsfastig- heten består av två Svanen- märkta byggnader om 60 lägenheter som är fullt uthyrda till hyresgäster. Stenekullen 2 Fastigheten är belägen i Hyllie strax söder om Malmö i nära anslutning till E20. Den färdigställdes 2020 och är den första byggnaden i en planerad samling om totalt fem. I dagsläget är 1 492 kvm vakanta. Valhall Park Valhall Park är en bred företagspark för utbildningsverksamheter, företag och rekreation, belägen i Ängelholm. Parken har goda kommunikationer med närhet till E6, tågförbindelser och flyg. Området erbjuder flexibla kontorslokaler och servicean- läggningar som hotell- och konferensanläggning, utbildnings- lokaler, gym och padel-center på en total yta om 520 00 kvm. Partille Port Fastigheten är belägen i Partille Arena område och består till största delen av butiksyta men inkluderar även gym och restaurang. Byggnaden färdigställdes 2019 och är uthyrd till bland annat en livsmedelsbutik, gym, apotek och restauranger och uthyrningsgraden är god. Kamaxeln 2 Byggnaden utgör 950 kvm kontors- och lageryta fördelat på två plan strax öster om Malmö med närhet till E6. Den färdigställdes år 2001 och har en tillhörande tomtarea på 2 901 kvm. Fastigheten är fullt uthyrd. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 24 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt 113,9 Mkr Region Övriga Norden Helsingfors, 879,9 Mkr Region Övriga Norden Helsingfors, 77,1 Mkr 879,9 Mkr 77,1 Mkr Våra fastigheter Region Övriga Norden omfattar Finland och Norge. Under året avyttrades beståndet i Oslo, och idag utgörs beståndet av två kontorsfastigheter i Helsingfors. Helsingfors Annehems fastighetsbestånd i Helsingfors är koncentrerat till Sockenbacka, ett växande kontors- och industriområde cirka 6 km utanför centrala Helsingfors med goda kommunikationer. I området äger Annehem Ultimes I&II, två högkvalitativa och moderna kontorsfastigheter med hög hållbarhetsprofil. Fastigheterna är uthyrda till 95 procent. Ett tillhörande parke- ringshus med 475 platser finns i separat fastighet. För att stärka Annehems närvaro i Helsingfors ytterligare har bolaget ingått en icke bindande avsiktsförklaring med Peab om förvärv på marknadsmässiga villkor av tre ytterligare fastigheter i anslutning till befintligt bestånd i Helsingfors (se tillväxtplan på sid 26 för mer information). Oslo Annehem expanderade till Norge i slutet av 2020 då man förvärvade och tillträdde en handelsfastighet i Grünerløkka i centrala Oslo. Under 2023 avyttrades fastigheten till befintlig hyresgäst i linje med redovisat värde. Försäljningen följer Annehems strategi att fokusera på kontor, bostäder, sam- hällsfastigheter och logstik. Framåt utgör Oslo fortfarande en viktig marknad för Annehem. Fastighetsvärde per geografi Hyresvärde per geografi Finland Helsingfors Ultimes I&II Området är ett kontors- och industriområde ca 7 km utanför Helsingfors innerstad. Annehem äger här två högkvalitativa och moderna kontorsfastigheter med hög hållbarhetsprofil. Ultimes I & II ligger i början av området och intill en stor trafikrondell där komunen planerar ett hälsocen- ter. Utanför fastigheten trafi- kerar en snabbspårvagn sedan hösten 2023, vilket ytterligare förbättat det kommunikativa läget. Fastigheterna är dessut- om LEED Platinum cretifierade och uppfyller energiklass B. Per 23-12-31 är 1 191 kvm vakant. Ett tillhörande parkeringsgarage med 475 platser finns i anslut- ning till fastigheterna. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 25 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Vår tillväxtplan Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med ett bestånd som huvudsakligen består kontors- fastigheter som kompletteras med utvalda fastigheter inom logistik-, samhällsfastigheter och bostäder. Annehem ska växa lönsamt och hållbart med ett tydligt fokus på fastigheter med hög hållbarhetspotential i de tillväxtorter vi är verksamma. Tillväxt framåt Annehems mål är att öka förvaltningsresultatet med 20 pro- cent årligen och nå 8 Mdkr i fastighetsvärde till 2027. Därför arbetar vi aktivt med att öka värdet på fastighetsbeståndet, dels genom värdeskapande investeringar i befintligt bestånd, och dels genom förvärv av nya fastigheter enligt Annehems investeringskriterier och strategi. Dessutom stöds denna tillväxtplan av långsiktiga relationer med befintliga och nya hyresgäster. Alla förvärv har krav på en hög hållbarhetsprofil och ska finnas i attraktiva lägen i nordiska tillväxtområden. Idag består huvuddelen av Annehems fastighetsportfölj av kontorsfastig- heter, men framöver är ambitionen att en utökad och utvald del av beståndet också ska utgöras av andra fastighetstyper såsom logistik- och samhällsfastigheter samt bostäder. Fastigheter med avtal om förvärv Logistik Annehem och Peab har bildat ett joint venture som avtalat om ett förvärv av 58 000 kvm byggklar mark i bolagsform från det kommunala bolaget Sundsvalls Logistik Park. Tillträdet äger rum när avtal tecknats med hyresgäst och bygglov erhållits. Intentionen är att Annehem skall förvärva 100 procent av fastigheten när den är färdigställd. Bostäder I samband med noteringen ingick Annehem 2020 ett avtal om förvärv av två bostadsfastigheter från Peab. Carl Florman 1 i Malmö tillträddes 19 januari 2023. Den andra bostadsfast- igheten om 90 lägenheter med 4 892 kvadratmeter boyta i Partille i Göteborg tillträds i mars 2024. Fastigheterna är båda belägna i expansiva områden och erbjuder högkvalitativa och Svanenmärkta hyresbostäder. Avsiktsförklarade fastigheter Kontor Inför Annehems notering så upprättades en avsiktsförklaring med Peab avseende ett antal fastigheter som finns i Peabs projektportfölj och som ska bebyggas. Byggrätterna är belägna i nära anslutning till befintligt bestånd och fastigheterna skulle därför både stärka den geografiska positioneringen och möj- liggöra en effektivare fastighetsförvaltning vilket skulle bidra till skalfördelar. Fastigheterna skulle passa väl in i bolagets tillväxtstrategi. Peab planerar att färdigställa dessa fastigheter som primärt förväntas bestå av kontorsytor för såväl privat som offentlig sektor (direkt eller indirekt skattefinansierad verksamhet) efter 2025. De avsiktsförklarade fastigheterna utgör totalt 86 000 kvm och har ett av Annehem bedömt underliggande fastighets- värde vid färdigställande om cirka 4 900 Mkr. Annehem har ingått avsiktsförklaringar om förvärv av fastigheterna på marknadsmässiga villkor. De är dock inte bindande, vilket innebär att Annehem inte är bundna till att förvärva och Peab inte bundna till att sälja någon av fastigheterna. Fastighetsregion Tillträde Överenskommet underliggande fastighetsvärde, Mkr Antal fastigheter Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr 1 Kontrakterad ek. uthyrningsgrad % Genomsnittlig viktad återstående kontraktstid Region Sverige - Sundsvall 2024/2025 28 2 1 E/T E/T E/T E/T - Göteborg Q1 2024 250 1 4 962 11,6 E/T E/T Summa förvärvade men ej tillträdda fastigheter 278 2 4 962 11,6 0 0 1 ”Hyresvärde” definieras som hyresintäkter enligt relevant avtal med tillägg för bedömd marknadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt vid rapporttillfället och ”hyresintäkter” definieras som hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter 2 Avser endast markköp Fastighetsregion Tillträde Bedömt underliggande fastighetsvärde vid färdigställandet, Mkr 1 Antal fastigheter Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr Region Sverige - Stockholm Efter 2025 2 700 3 40 000 115 - Malmö Efter 2025 900 4 20 000 51 Region Övriga Norden - Helsingfors Efter 2025 1300 3 26 000 79 Summa avsiktsförklarade fastigheter 4 900 10 86 000 245 1 Avsiktsförklaringarna med Peab är inte bindande för någon part. Fastighetsvärdet baseras på Annehems bedömning av det underliggande fastighetsvärdet för respektive fastighet som gjordes i samband med att bolaget ingick avsiktförklaringarna i oktober 2020. Översikt fastigheter med avtal om förvärv Översikt avsiktsförklarade fastigheter ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 26 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Hyresgäster & förvaltning Annehem verkar för att öka värdet av det befintliga beståndet genom hållbar långsiktig förvaltning och förädling. Genom bolagets förvaltningsmodell och nära relationer med sina hyresgäster förbättrar Annehem fastighetsprestandan över hela beståndet och möjliggör en hållbar förflyttning för hyresgästerna. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 27 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt 0 20 40 60 80 100 120 140 160 >5år4–5 år3–4 år2–3 år1–2 år<1 år 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Kontrakterad årshyra Aktuell fördelning, % %Total i Mkr Våra hyresgäster Annehem arbetar för att ha långsiktiga relationer med sina hyresgäster. Detta återspeglar sig både i nöjda kunder och långa kontraktstider. Långsiktiga och goda relationer ökar vår kunskap om hyresgästernas behov, så som det konti- nuerliga arbetet med att förbättra fastigheternas hållbarhetsprestanda och insikter i hur vi kan underlätta för hyresgästerna att själva agera hållbart. Annehem har flertalet långsiktiga och stabila hyres- gäster som bedriver både kommersiell och offentlig verksamhet. Hyresgästernas nöjdhet är viktig för oss och mäts årligen för ständig förbättring. Under 2023 hade vi ett NKI på 74 på en skala 1-100. Peab är Annehems största hyresgäst och utgjorde 33 procent av hyresvärdet per 31 december 2023. Den genomsnittligt viktade återstående kontraktsti- den på dessa kontrakt uppgick till 5,7 år. De tio största hyresgästerna utgör 61% av hyresvärdet. Den genomsnittligt viktade återstående kontraktsti- den per 31 december 2023 uppgick till 5,0 år för de tio största hyresgästerna avseende hyresvärde och 4,2 år totalt. Översikt av de tio största hyresgästerna per 31 december 2023 Hyresgäst Hyresvärde, Mkr %- andel Antal kontrakt Peab 105 693 571 33% 29 ISS Finland 16 923 801 5% 10 Ängelholms kommun 14 219 390 5% 10 Carmeda AB 13 578 749 4% 1 Actic Sverige AB 9 704 843 3% 1 Coop Väst AB 8 701 754 3% 1 Migrationsverket 6 054 810 2% 4 Rudus OY 5 950 040 2% 3 Klippans kommun 5 869 334 2% 8 Post Nord 5 582 661 2% 1 Summa 192 278 953 61% 68 Totalt 315 578 119 357 Annehems kontraktsförfallostruktur per 31 december 2023 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 28 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Fokus på hållbar förvaltning och förädling På Annehem verkar vi för att öka värdet av det befintliga beståndet genom hållbar lång- siktig förvaltning och förädling. Genom syn- ergier och lärande inom förvaltningen ska- par vi värde för såväl hyresgäster, kom muner och våra investerare och finan- siärer. Vår hållbara förvaltningsmodell består av sju delar som vi tillämpar i våra interna processer och säkerställer i våra externa samarbeten. 1. Vi skapar ett hållbart fastighetsbestånd Syftet med vår förvaltningsmodell är att skapa en mät- bart hög hållbarhetsprestanda över hela fastighetsbeståndet. Målet är ett 90 procent miljöcertifierat och taxonomilinjerat fastighetsbestånd som finansieras grönt. Vi tror på att vi som förvaltande bolag kan tillföra värden och strävar efter att skapa långsiktig och stabil förändring. Som exempel arbetar vi med klimatanpassning och energiinvesteringar. Uppnått under 2023 Vid utgången av 2023 var 82 (76) procent av fastighetsbe- ståndet miljöcertifierat, 75 (81) procent taxonomilinjerat och andelen grön finansiering uppgick till 87 (86) procent. 2. Vi optimerar energiförbrukningen i våra fastigheter Energieffektivisering bidrar till lägre CO 2 e-utsläpp, ökat driftnetto och möjliggör grön finansiering. Genom egen- producerad förnybar energi försörjer vi delar av vårt bestånd. Phishing är en vanligt förekommande metod för bedragare att komma åt lösenord eller bank- och kortuppgifter. Uppnått under 2023 Under året har vi arbetat med energioptimering i hela beståndet och under 2023 deklarerades Partille Port om till Energi klass B från tidigare C. Samtidigt ökade vi vår andel egenproducerade förnybara energi från våra solpaneler från 0,4 kWh/kvm till 0,8 kWh/kvm. Ökningen beror dels på en naturlig uppgång i det befintliga beståndet, och dels på att vi tog i bruk solpaneler i Carl Florman. Vårt engagemang i #Hus- förHus initiativet där vi tillsammans med vår största hyresgäst sänkte temperaturen med 1C° i en av våra kontorsbyggnader i mitten av december 2022 gav ett resultat på 2,5 procent lägre energiförbrukning mellan januari och april 2023 (normal årskorrigerad). 3. Vi hjälper våra hyresgäster att verka hållbart På Annehem arbetar vi tillsammans med våra hyresgäs- ter för att minska miljöpåverkan. Vi söker dialog för att mäta och minska hyresgästens energiförbrukning, vattenanvänd- ning och avfallsåtervinning, där vi ser oss själva som en möjlig- görare. Samarbetet formaliseras genom gröna hyresavtal. Uppnått under 2023 Under 2023 ökade antalet gröna hyresavtal från 27 procent (2022) till 35 procent (2023). Dessa avtal är viktiga för oss i vårt långsiktiga hållbarhetsarbete tillsammans med våra hyres- gäster, och vi är stolta över varje nytt grönt avtal vi signerar. 4. Vi tar ansvar Vi agerar hållbart, miljömedvetet och etiskt, något vi tar ansvar för genom en årlig utbildning. Vi ställer krav på våra strategiska leverantörer och strävar efter att utveckla våra processer så att det ska bli lätt att göra rätt. Vi mäter och minskar våra direkta CO 2 e-utsläpp och de utsläpp vi ger upphov till i vår förvaltning, när vi bygger om och underhåller våra fastigheter. Uppnått under 2023 Vårt ansvar sträcker sig både internt och externt. Under 2023 har alla medarbetare genomgått korta online-utbildningar inom informationssäkerhet för att informera och utbilda kring bland annat phishing och andra IT-risker. Våra största leverantörer svarade på en gemensam enkät för att fortsätta att bygga och trygga vår relation samt hur vi jobbar hållbart tillsammans. LONA projektet, Ljung-bee-hed i Ljungbyhed Park som drivs av Ljungbyheds golfklubb i samverkan med Klippans kommun och Annehem har under året bland annat anlagt sandblottar och ängsmark samt utfört naturbränning och röjt vegetation för att gynna pollinerande insekter. 5. Vi skapar nöjda hyresgäster och långsiktiga relationer Nöjda hyresgäster som stannar länge är hållbart för både miljön, hyresgästen och Annehem. Det ger oss möjlighet att fördjupa relationen och tillsammans hitta långsiktigt hållbara lösningar i vardagen. Genom långsiktiga relationer undviker vi också onödiga hyresgästanpassningar som ofta har en stor klimatbelastning. Uppnått under 2023 Nöjda hyresgäster stannar längre; så som vår hyresgäst Saab som under året förlängde sitt avtal i Ljungbyhed Park med ytterligare 10 år. I samband med avtalsförlängningen moderni- seras fastigheten med särskilt fokus på energioptimering. Vårt långsiktiga samarbete med Ängelholms kommun i Valhall Park gav en äldre byggnad ett nytt liv genom modernisering och anpassning till en ny kommunal förskola. 6. Vi värnar om varandra Våra medarbetare är förutsättningen för vår hållbara förvaltningsmodell. Vi strävar efter att vara professionella, engagerade och långsiktiga möjliggörare. För att lyckas behöver vi skapa en arbetsplats där vi är nöjda, friska och alla är inkluderade. Uppnått under 2023 Under 2023 har alla medarbetare på Annehem samlats vid två tillfällen för att skapa engagemang, umgås och diskutera framgångar och utmaningar inom verksamheten men även individuellt. Vi har en fortsatt hög NMI på 81 som också visar en hög känsla av inkludering på 98. Vi uppmuntrar till träning och nyttjandet av friskvårdsbidraget och är nöjda med vår höga frisknärvaro på 99 procent. 7. Vi nyttjar teknik på rätt sätt Som förvaltande bolag är vi duktiga på att nyttja teknik på rätt sätt för att skapa effektivitet och hållbarhet. Vi väljer medvetet när vi använder moderna digitala lösningar och befintlig beprövad teknik i våra fastigheter. Framför allt säkerställer vi att den teknik vi använder är rätt inställd. Uppnått under 2023 Som ett led i att utveckla och effektivisera vårt hållbarhets- arbete, inledde vi implementeringen av ett nytt hållbar- hetssystem mot slutet av 2023. Vi placerade ut så kallade ”Long Range puckar” med syftet att digital övervaka och energieffektivisera ett 30-tal byggnader i Ljungbyhed Park. Vårt långsiktiga mål är att förbättra vår hållbarhetsdata och rapporteringen av denna information. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 29 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Förvaltning i praktiken Annehems målsättning är att skapa ett håll- bart fastighetsbestånd genom förvaltning och förädling som präglas av ett systema- tiskt och långsiktigt arbetssätt. Ett långsiktigt arbete i båda delarna av beståndet Vår förvaltningsfilosofi grundar sig i att alla fastigheter kan göra en hållbar förflyttning. Det innebär att vi applicerar vår förvaltningsmodell på alla fastigheter i beståndet, oavsett fastighetstyp och hållbarhetsprestanda. Våra moderna fastigheter har en hög hållbarhetsprestanda, medan våra äldre fastigheter i företagsparkerna har en hög hållbarhetspotential. Gemensamt är att vi tillgodoser behoven i både de moderna och äldre fastighetsbestånden genom olika förvaltnings- och förädlingsinsatser. Vi arbetar för att öka värdet på hela beståndet som vi successivt förädlar för att möjliggöra en grön förflyttning. Annehem arbetar aktivt och långsiktigt med både energieffektivitet, optimering samt egen energiproduktion. Sedan 2021 har energiintensiteten minskat med 5 procent. Vi eftersträvar och mäter vår linjering över hela beståndet med EUs taxonomi för gröna investeringar. Då gränsvärdena i taxonomin kommer att skärpas över åren och även andra lagkrav som CSRD kommer börja gälla för Annehem, krävs det ett långsiktigt hållbarhetsarbete där Annehems förmåga som förvaltande bolag är en styrka. FÖRVALTNINGEN I FOKUS Moderna fastigheter Våra moderna fastigheter är hållbara i grunden och har en hög teknik- och energiprestanda. Med en god hållbarhetsprestanda i det mo- derna beståndet arbetar vi ständigt för att förbättra fastigheterna. Vi arbetar systema- tiskt och långsiktigt med att öka hållbarhets- prestandan och effektiviseringar för att sänka kostnader för både hyresgästerna och oss. Förvaltningen av det moderna beståndet ge- nomförs av Annehems förvaltningsorganisa- tion i samarbete med noggrant utvalda lokala leverantörer. Vi säkerställer att våra leveran- törer uppfyller våra krav och arbetar enlighet med vår hållbara förvaltningsmodell. Företagsparker Våra företagsparker har en rik historia och har fungerat som flygflottiljer under stora delar av 1900-talet. Över tid har platserna utvecklats till företagsparker med en mångfald av företag och verksamheter med många olika behov. Många byggnader i parkerna är i grunden äldre och har bevarats och moderniserats genom ett långsiktigt och systematiskt förvaltnings- och förädlingsarbete. När våra hyresgäster i företagsparkerna vill växa och förändra sina verksamheter, ser vi till att de kan göra det på ett lönsamt och hållbart sätt. Vi återanvänder, moderniserar och anpassar byggnaderna till våra hyres gästers växande behov. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 30 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Vi är ett engagerat team Genom en stark och tydlig värdegrund och vår gemensamma drivkraft och engagemang, strävar vi mot vår vision att bli det mest hållbara fastighets- bolaget i Norden. Vi utvecklar bolaget gemensamt genom att alltid agera professionellt och långsiktigt, och framför allt genom att vara möjliggörare. Annehem är ett bolag med ambitiösa mål vad gäller både hållbarhet och tillväxt. En förutsättning för denna spännande resa är tydliga värderingar och spelregler som är förankrade. Vår uppförandekod och dess policyramverk, som bland annat består av vår Code of Conduct och hållbarhetspolicy, Insider och Informationssäkerhetspolicy är vår etiska kompass. Våra policyer granskas, uppdateras och godkänns årligen av styrelsen. Utöver våra policyer, så strävar vi alltid efter att upprätthålla ett öppet affärsklimat och en hög affärsetik. För att styrka detta har vi en extern visselblåsarfunktion, en anonym kanal för att slå larm om något som inte är i linje med våra värde- ringar, etiska principer eller som allvarligt kan påverka vår organisation eller en människas liv eller hälsa. Våra medarbetare är drivna, ambitiösa och stöttar varandra med målet att tillsammans göra det bästa för bolaget, våra hyresgäster och samarbetspartners. Vår personalhandbok lägger grunden för vad som förväntas både av arbetsgivare och arbetstagare. Vi lägger stort värde på trivsel och nöjdhet, vilket vi årligen följer upp genom vårt nöjdmedarbetarindex (NMI) där vi fick ett resultat 81 (på en skala 1-100) 2023. Vi är måna om våra kollegors balans mellan arbete och privatliv, något vi stöttar både genom friskvårdsbidrag och regelbundna medarbetarsamtal. Vi ser även positivt på vår höga frisknär- varo på 99 procent. Vår NMI utvärdering visar att vi känner oss inkluderade på jobbet utifrån bland annat kön, ålder, sexuell läggning och identitet. Detta återspeglas också i vår ranking i Stiftelsen Allbrights årliga granskning av Sveriges mest jämställda börs- bolag, där vi kom på 11 plats 2023. Anställda 2023 2022 Medelantalet anställda 15 17 Varav kvinnor 60 % 65  % Könsfördelning i företagsledningen Anställda 2023 2022 Moderbolaget Styrelsen 7 8 varav kvinnor 2 2 Övriga ledande befattningshavare 4 4 varav kvinnor 3 2 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 31 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Professionella Vi är pålitliga, affärsmässiga och spelar i samma lag. Engagerade Vi är tillgängliga, lyhörda och tar proaktivt initiativ. Långsiktiga Vi tar ansvar, agerar hållbart och skapar stabilitet. Möjliggörare Vi är hjälpsamma, anpassnings- bara och hittar kreativa lösningar. Vi lägger stor vikt vid att skapa trivsel och delaktighet samt erbjuda relevant kompetensutveckling utifrån varje med- arbetares roll och ambitioner. Ett välkomnande och öppet ledarskap är en förutsättning i Annehems ledarskapsfilosofi. Vi ska leva efter våra värderingar och leda med gott exempel, men framför allt agera lyhört och uppmuntra alla till att bidra med tankar och idéer. I ett litet bolag som Annehem blir verksamheten mer dynamisk och besluten väl förankrade när alla känner sig delaktiga. För att förankra detta beteende samlar vi alla kollegor två gånger om året för att tillsammans diskutera utmaningar, möjligheter och hur vi ska samarbeta på det bästa möjliga sätt. Våra värdeord leder oss genom vår vardag och mot vår vision både internt och externt. Vi strävar alltid efter att agera professionellt genom att vara pålitliga och affärsmässiga. Samtidigt vill vi vara både engagerade dvs. tillgängliga, lyhörda samt proaktiva och agera som möjliggörare då vi är hjälpsamma, anpassningsbara och hittar kreativa lösningar för våra hyresgäster och samarbetspartner. Det våra värdeord har gemensamt är vikten av att alltid agera långsiktigt det vill säga att ta ansvar, agera hållbart och skapa stabilitet. NKI 74 på en skala 1-100 Enligt CFI Fastighetsbarometern NMI 81 på en skala 1-100 Enligt CFI medarbetarundersökning Våra värdeord Plats 11 bland Sveriges mest jämställda börsbolag ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 32 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Jörgen Vestberg är förvaltare på Annehem och har en central roll i den dagliga driften och i kontakten med bolagets hyresgäster. Genom att vara tillgänglig, lyhörd och pro- aktivt ta initiativ skapar han goda och lång- siktiga relationer med våra hyresgäster. Vi vill utvecklas tillsammans med våra hyresgäster – Vår förvaltningsorganisation i parken är en långsiktigt engagerad och pålitlig partner till våra hyresgäster. Mina kollegor och jag arbetar dedikerat för att skapa värde, vare sig det handlar om att genomföra omfattande ombyggnationer eller att hantera mindre felanmälningar i byggnaderna. Vi vill växa och utvecklas tillsammans med våra hyresgäster och tillgodose deras förändrade behov. – Vårt samarbete med vår hyresgäst Saab som varit verk- samma i Ljungbyhed Park sedan 1998, illustrerar vårt förhåll- ningssätt till att växa tillsammans. Saabs långsiktiga närvaro på platsen är viktig för parkens fortsatta utveckling. Idag ställer deras arbete på platsen nya krav på byggnadsprestanda och tillsammans med dem anpassar vi nu fastigheten samtidigt som vi möjliggör en kraftigt reducerad energibrukning. Förvaltning med hjärta och närhet till hyresgästerna – I mitt arbete ansvarar jag för och säkerställer den dagliga driften i ett antal av våra förvaltningsfastigheter i Region Sverige. Det handlar också lika mycket om att skapa en per- sonlig relation till hyresgästerna där förtroende och trygghet är viktiga nyckelord för att bibehålla goda relationer. Vi strävar efter att vara ett företag som finns nära våra hyresgäster. Detta möjliggörs genom en platt förvaltningsorganisation där vi effektivt kan tillgodose våra hyresgästers behov. – Vi arbetar också för att bidra till en positiv miljö för våra hyresgäster att verka i. Som ett led i detta är vi proaktiva och tar ansvar för att möta deras unika behov. Vi tar kontakt i god tid och agerar snabbt för att åtgärda eventuella problem som dyker upp. Möte med medarbetare Långsiktighet i våra hyresgästrelationer Nina Osslén koordinerar förvaltnings- och utvecklingsarbetet i Ljungbyhed Park och är den första kontaktpunkten för hyresgäs- terna i företagsparken. Hon skapar värde genom både små och stora initiativ. Värdeskapande genom små och stora initiativ Personliga kontakten är en avgörande faktor – Mitt dagliga arbete innefattar också nära och personlig kontakt, där mitt mål är att säkerställa varje hyresgästs trivsel och välbefinnande, oavsett deras individuella behov. För studenterna som studerar flygrelaterad utbildning på Lunds Tekniska Högskola i parken, strävar vi efter att skapa en trevlig atmosfär och studietid genom att aktivt engagera oss i deras studentkår. På så sätt säkerställer vi att studenterna trivs. Hållbarhet – en integrerad del av vår förvaltningsprocess – På Annehem ser vi det som vårt ansvar som fastighetsägare att stödja våra hyresgäster i arbetet mot att bli mer hållbara. Hållbarhetsarbetet är en viktig och integrerad del av vår förvaltningsprocess, och vi driver flera initiativ både på egen hand och i samarbete med våra hyresgäster. Tillsammans arbetar vi löpande med energieffektivisering och energibespa- ringsinitiativ. Vi utvärderar kontinuerligt implementeringen av andra energikällor för att främja en mer hållbar energianvänd- ning. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 33 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Bolagsstyrning ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 34 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Annehem Fastigheter AB är ett publikt svenskt aktiebolag. Bolagsstyrningen i Annehem syftar till att säkerställa att rättigheter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsfördelningen mellan styrelsen och ledningen, men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan tydlig och transparent bolagsstyrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt, vilket möjliggör för Annehem att agera snabbt när affärsmöjligheter ges. Bolagsstyrningsrapporten ger en översikt av Annehems bolagsstyrningssystem och inkluderar styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskrapportering avseende finansiell rapportering. Bolagsstyrningen i Annehem utgår från lag, bolagsordningen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning (¨Koden¨) samt de regler och rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer. Annehem tillämpar och följer Koden. Koden i sig själv medger möjlighet till avvikelse från reglerna, under förutsättning att sådana eventuella avvikelser och den valda alternativa lösningen beskrivs och orsakerna härför förklaras i bolagsstyr- ningsrapporten (enligt principen ”följ” eller ”förklara”). Externaregelverk • Svensk aktiebolagslag • Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter • Svensk kod för bolagsstyrning • IFRS-standard Viktigainternaregelverk • Bolagsordning • Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion • Firmateckning, attestordning och ekonomihandbok • Policy för information, informationssäkerhet och IR, Insiderpolicy • Finans, värderings- och hållbarhetspolicy • Policy för IT, intern kontroll, riskhantering, närstående och Annehems relation till Peab • Processer för intern kontroll och riskhantering med flera Bolagsstyrning i Annehem Aktieägare ÅrsstämmaExtern revision Finansutskott Revisionsutskott Ersättningsutskott Valberedning Intern kontroll och riskhantering Styrelse VD & ledningsgrupp BolagsstyrningiAnnehem ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 35 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Bolagsordning Bolagets firma är Annehem Fastigheter AB (publ). Bolaget har sitt säte i Ängelholm. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att, direkt eller indirekt, äga, förvalta och utveckla fastigheter och fastighetsrelaterade tillgångar, samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Ändringar i bolagsordningen sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bland annat aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på annehem.se. Annehem följer Koden. AKTIENOCHÄGARNA Vid årsskiftet hade Annehem 29 030 aktieägare. I bolaget finns två aktieslag, aktier av serie A som berättigar innehava- ren till 10 röster vid bolagsstämman och aktier av serie B som berättigar innehavaren till en röst vid bolagsstämma. Bolagets största aktieägare, Ekhaga Utveckling AB ägde 23,9 procent av kapitalet med 49,8 procent av rösterna. Se vidare på sidan 46, Annehems aktien. BOLAGSSTÄMMA Allmänt Enligt aktiebolagslagen (2005:551) är bolagsstämman bolagets högsta beslutsfattande organ. På bolagsstämma utövar aktieägarna sin rösträtt i nyckelfrågor, till exempel fastställande av resultat- och balansräkningar, disposition av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verkställande direktör, val av styrelseledamöter och revisorer samt ersättning till styrelsen och revisorerna. Årsstämma måste hållas inom sex månader från utgången av räkenskapsåret. Utöver årsstämman kan det kallas till extra bolagsstämma. Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolags- stämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbla- det. Rättattdeltaibolagsstämma Aktieägare som vill delta i förhandlingarna på bolagsstämma ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden förda aktiebo- ken sex bankdagar före stämman, dels anmäla sig hos bolaget för deltagande i bolagsstämman senast den dag som anges i kallelsen till stämman. Aktieägare kan närvara vid bolagsstäm- mor personligen eller genom ombud och kan även biträdas av högst två personer. Vanligtvis är det möjligt för aktieägare att anmäla sig till bolagsstämman på flera olika sätt, vilka närmare anges i kallelsen till stämman. Aktieägare är berättigade att rösta för samtliga aktier som aktieägaren innehar. Initiativfrånaktieägarna Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på bolags- stämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrelsen. Begäran ska normalt vara styrelsen tillhanda senast sju veckor före bolagsstämman. Aktieägare som önskar komma i kontakt med styrelsen kan göra detta via ir@annehem.se. ÅRSSTÄMMA2023 Årsstämman 2023 hölls den 23 maj och genomfördes med fysisk närvaro av aktieägare och med möjlighet för aktieägare att utöva sin rösträtt genom förhandsröstning (poströstning). På årsstämman beslutades att genom omval utse, Pia Anders- son, Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson, Anders Hylén, Axel Granlund och Lars Ljungälv till styrelseledamöter och att genom nyval utse Henrik Saxborn till styrelseordförande. Årsstämman beslutade även att styrelsearvode, inklusive ersättning för utskottsarbete, ska utgå om högst 1 590 000 kronor. Årsstämman beslutade vidare att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om nyemission av B-aktier i sådan utsträckning att det motsvarar en utspädning uppgående till högst 10 procent av det antal aktier som är utestående vid tidpunkten för årsstämmans beslut om bemyndigande, räknat efter fullt utnyttjande av emissionsbemyndigandet. Årsstämman beslutade även att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om förvärv av högst så många egna B-aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Vidare beslutades att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om överlåtelse av egna B-aktier. VALBEREDNING Valberedningens uppgift är att inför årsstämman lämna förslag till beslut avseende bland annat stämmoordförande, styrelseledamöter, styrelsearvoden, val av revisorer och revisionsarvode. Extra bolagsstämma den 6 november 2020 beslöt att anta följande instruktion till valberedningen, vilken ska gälla tills vidare. Principerförutnämningavvalberedningen Bolaget ska ha en valberedning bestående av en ledamot utsedd av envar av de tre till röstetalet största aktieägarna eller ägargrupperna, jämte styrelseordföranden. Valbered- ningen ska konstitueras baserat på aktieägarstatistik från Euroclear Sweden AB per den 30 september varje år och övrig tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits bolaget vid denna tidpunkt och styrelseordföranden som också kommer att kalla till valberedningens första möte. Den ledamot som representerar den största aktieägaren ska utses till ordförande för valberedningen om inte valbe- redningen enhälligt utser någon annan. Om en eller flera av aktieägarna som har utsett representanter till valberedningen tidigare än tre månader före årsstämman inte längre ingår bland de tre största aktieägarna, ska representanter som utsetts av dessa aktieägare avgå, och de aktieägare som därefter tillhör de tre största aktieägarna kan utse sina repre- sentanter. Om en representant avgår ur valberedningen innan valberedningens arbete är avslutat och valberedningen anser det nödvändigt att ersätta honom eller henne, ska en sådan ersättningsrepresentant representera samma aktieägare eller, om aktieägaren inte längre är en av de största aktieägarna, den största aktieägaren i turordningen. Aktieägare som utsett representant till ledamot i valberedningen har rätt att entlediga sådan ledamot och utse ny representant till ledamot i valberedningen. Ändringar i sammansättningen av valbered- ningen måste meddelas omgående. Bolaget ska ersätta eventuella kostnader som valberedningen ådrar sig i sitt arbete, exempelvis kostnader för externa konsulter som av valberedningen bedöms nödvändiga för att valberedningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag. Mandatperio- den för valberedningen upphör när sammansättningen av den följande valberedningen har offentliggjorts. Valberedningenssammansättning Inför årsstämman 2024 i Annehem har följande aktieägarre- presentanter utsetts till ledamöter i valberedningen. Henrik Saxborn styrelsens ordförande , Ulf Liljedahl representant för Volito, Fredrik Paulsson representant för Ekhaga Utveckling, Anders Sundström representant för Mats Paulsson. STYRELSEN Styrelsen är bolagets högsta beslutsfattande organ efter bolagsstämman. Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning och organisation, vilket innebär att styrelsen är ansvarig för att, bland annat, fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande utvärdera bolagets resultat och finansiella ställning samt utvärdera den operativa ledningen Dessutom utser styrelsen bolagets verkställande direktör. Enligt Annehems bolagsordning ska styrelsen bestå av minst tre ledamöter och högst nio ledamöter utan suppleanter. Styrelseledamöterna väljs årligen på bolagsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Annehems styrelse bestod vid slutet av 2023 av sju ordinarie ledamöter, inklusive styrelseordföranden och utan suppleanter. Henrik Saxborn, Pia Andersson, Karin Ebbing- haus, Jesper Göransson, Anders Hylén, Lars Ljungälv och Axel Granlund omvaldes på årsstämman 23 maj 2023. Som ny ordförande valdes Henrik Saxborn. För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag utanför bolaget samt aktieinnehav i Annehem, se sid 41. Information om ersättning till styrelseledamöterna som beslutades på årsstämman 2023 återfinns i not 5, på sid 70. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 36 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Styrelsensarbete Annehems styrelse har under 2023 haft tolv sammanträden – varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbets- ordning ska styrelsen hålla minst sex ordinarie styrelsemöten per kalenderår varav ett är konstituerande. Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i augusti samt budget för nästkommande år vid december månads möte. Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och eventuella försäljningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informe- ras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och fastighetsmarknad som kreditmarknad. Frågor om arbetsmiljö, incidentrapportering samt kundrelaterade frågeställningar hanteras regelbundet av styrelsen. Styrelsen har även möten med revisorerna utan företagsledningens närvaro. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2023 kan vidare nämnas företagsgemensamma policyer, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt bolagets försäkringssituation. Under 2023 har styrelsearbetet, förutom ovanstående ordi- narie ärenden, fokuserat på följdverkningar och risker kopplat till inflation och ränteökningar, såsom höjda räntekostnader, höjda elpriser, lägre fastighetsvärden med mera. Styrelsen har även lagt ner tid på finansiering kopplat till förvärvsmöjligheter samt arbete kring bolagets hållbarhetsfrågor. Styrelsen har under 2023 genomfört en utvärdering av styrelsen och utskotten med hjälp av en extern part. Revisionsutskott Annehem har ett revisionsutskott bestående av tre ledamöter: Karin Ebbinghaus, Axel Granlund och Lars Ljungälv med Lars Ljungälv som ordförande. Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka effektivi- teten i bolagets interna kontroll och riskhantering. Dessutom ska det hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet. Därvid särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid förberedelse av förslag till bolagsstämmans val av revisor. Under 2023 har revisionsutskottet haft fem protokollförda möten då ovanstå- ende punkter behandlades. Finansutskott Annehem har ett finansutskott bestående av tre ledamöter: Pia Andersson, Henrik Saxborn och Jesper Göransson med Henrik Saxborn som ordförande. Bolagets VD är föredragande i finansutskottet. Finansutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka arbetet med kapitalstruktur och andra finansieringsfrågor samt bereda investeringar /försäljningar av fast egendom inför beslut i styrelsen samt tillse att finanspolicyn är uppdaterad och följs. Under 2023 har finansutskottet har haft åtta möten. Ersättningsutskott Annehem har ett ersättningsutskott bestående av tre leda- möter: Henrik Saxborn, Lars Ljungälv och Axel Granlund med Henrik Saxborn som ordförande. Ersättningsutskottets har som uppgift att bereda beslut och beslutsunderlag i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för anställda, med fokus på lön och annan ersättning till VD och styrelseledamöter. Ersättningsutskottets uppgifter, arbetssätt och rapporteringsskyldighet regleras närmare i arbetsordningen för ersättningsutskottet. Ersättningsutskottet har haft ett möte. J a n u a r i F e b r u a r i M a r s A p r i l M a j J u n i J u l i A u g u s ti S e p t e m b e r O k t o b e r N o v e m b e r D e c e m b e r JANUARI/FEBRUARI/MARS • Fastställande av årsbokslut och beslut om bokslutskommuniké. • Frågor med anledning av bolagsstämma. • Utvärdering av bolagets risker och av intern kontroll i enlighet med av styrelsen godkänd Riskhanteringspolicy och Internkontrollpolicy. • Utvärdering av behovet av en särskild granskningsfunktion (internrevision). • Utvärdering av styrelsens arbete. • Utvärdering av VD och dennes arbete samt fastställande av anställningsvillkor för VD (samt, om sådan utsetts, vice VD), ingen medlem av bolagets ledning får närvara vid mötet när bolagets VD utvärderas. APRIL/MAJ/JUNI • Fastställande av kvartalsrapport. • Beslut om styrelseförsäkring. • Utvärdering och, i förekommande fall, antagande av en finanspolicy samt övriga policydokument som det ankommer på styrelsen att anta. JULI/AUGUSTI/SEPTEMBER • Strategimöte. • Fastställande av halvårsbokslut. • Utvärdering av internkontroll. OKTOBER/NOVEMBER/DECEMBER • Fastställande av niomånadersrapport (vilken styrelsen ska tillse översiktligt granskas av revisor). • Antagande av affärsplan på 3-5 år, (inkl. mål, aktiviteter och strategier på kort och medellång sikt. • Genomgång av bolagets verksamhet och affärsplan. • Fastställande av budget för kommande verksamhetsår. • Genomgång av aktuell intjäningsförmåga för innevarande räkenskapsår. ANNEHEM 2023 Närvaropåsammanträden Styrelseledamöterna var närvarande på styrelsemöten och utskottsmöten under 2023 enligt tabellen nedan. Namn Funktion Tillträde styrelsen Styrelse- möten Finans- utskott Revisions- utskott Ersättnings- utskott Henrik Saxborn Ledamot/Ordf Maj 2022 11/12 8/8 1/1 Lars Ljungälv Ledamot Aug 2020 10/12 5/5 1/1 Karin Ebbinghaus Ledamot Aug 2021 11/12 5/5 Jesper Göransson Ledamot Mars 2020 12/12 7/8 Pia Andersson Ledamot Mars 2020 12/12 8/8 Anders Hylén Ledamot Mars 2020 12/12 Axel Granlund Ledamot Maj 2021 11/12 2/2 1/1 Göran Grosskopf ** Ordförande Mars 2020 4/4 3/3 Totalt antal möten 12 8 5 1 * Henrik Saxborn valdes in som styrelsens ordförande på bolagsstämman 2023-05-23, dessförinan var han styresleledamot. ** Göran Grosskopf avgick på stämman 2023-05-23 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 37 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt VERKSTÄLLANDEDIREKTÖROCHÖVRIGA LEDANDEBEFATTNINGSHAVARE Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och ansvarar för bolagets löpande förvaltning och den dagliga driften. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkstäl- lande direktören anges i arbetsordningen för styrelsen och instruktionen för verkställande direktör. Verkställande direktören ansvarar också för att upprätta rapporter och sammanställa information från ledningen inför styrelsemöten och är föredragande av materialet på styrelsemötena. Enligt instruktionerna för finansiell rapportering är den verkställande direktören ansvarig för finansiell rapportering i bolaget och ska följaktligen säkerställa att styrelsen erhåller tillräckligt med information för att styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera bolagets finansiella ställning. Verkställande direktör ska hålla styrelsen kontinuerligt informerad om utvecklingen av bola- gets verksamhet, omsättningens utveckling, bolagets resultat och ekonomiska ställning, likviditets- och kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje annan händelse, omständighet eller förhållande som kan antas vara av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare. Ersättningtillstyrelseledamöter,verkställandedirektör ochledandebefattningshavare Arvode och annan ersättning till styrelseledamöterna, inklu- sive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsstämma den 23 maj 2023 beslutades att det årliga arvode ska utgå till styrelsens ordförande med 450 000 kr och till övriga ledamö- ter med 160 000 kronor samt 20 000 kronor för utskottsarbe- tet. Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner efter att deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört. Riktlinjerförersättningtillverkställandedirektöroch ledandebefattningshavare Beslut om nuvarande ersättningsnivåer och övriga anställ- ningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare har fattats av styrelsen. Avtal rörande pensioner ska där så är möjligt baseras på fasta premier och formuleras i enlighet med de nivåer, praxis och kollektivavtal som gäller i Sverige. För VD gäller en uppsägningstid om sex månader och arbetsgivaren en uppsägningstid om tolv månader. För övriga ledande befattningshavare gäller antingen en uppsägningstid vid egen uppsägning om sex månader och från bolagets sida nio månader. Samtliga ledande befattningshavare ska erhålla oförändrad lön och övriga anställningsförmåner under uppsägningstiden. Information om ersättning till verkställande direktören återfinns i Ersättningsrapporten på sid 40. INTERNKONTROLL Styrelsen ansvarar för bolagets interna kontroll. Processer för hantering av verksamheten ska fastställas inom verk- samhetsledningssystem. VD ansvarar för processtrukturen inom bolaget. Bolagets interna kontroll omfattar kontroll av bolagets och koncernens organisation, förfarande och stödåtgärder. Bolagets huvudsakliga fokusområde i interna processer och tillhörande kontroller har sin utgångspunkt i bolagets riskbedömning som årligen revideras. Processer och kontrollmoment har tagits fram i nära samarbete med bolagets rådgivare, men är baserat på Annehems behov och är baserat på nuvarande branschpraxis inom den bransch som bolaget verkar. Bolagets målsättning är att säkerställa att en tillförlitlig och korrekt finansiell rapportering sker, att bolagets och koncernens finansiella rapporter upprättas enligt lag och till- lämplig redovisningssed, att bolagets tillgångar skyddas, samt att andra tillämpliga krav, regelverk och rekommendationer efterlevs. Bolagets system för intern kontroll är även avsett att övervaka att bolagets och koncernens policyer, principer och instruktioner efterlevs. Bolagets interna kontroll omfattar även analys av risker och uppföljning av införlivande informations- och affärssystem. Bolaget identifierar, bedömer och hanterar risker baserat på koncernens vision och mål. Riskbedömning av strategiska, compliance, verksamhet och finansiella risker utförs årligen av CFO. Då Annehem inte har någon egen internrevisionsenhet så granskar extern revisorerna även intern kontroll-rapporten, varefter riskbedömningen presen- teras för revisionsutskottet och styrelsen. Självskattnings- processer och definierade kontroller för respektive process utförs årligen och rapporteras till styrelsen. CFO ansvarar för självutvärderingsprocessen och återrapporteringen av tidigare avvikelser eller uppdrag från styrelsen. Årets skattning gav vid handen att det föreligger en mycket god intern kontroll i bolaget. REVISION Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberät- telse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Enligt bolagets bolagsordning ska bolaget ha lägst en och högst två revisorer samt högst två revisorssuppleanter. Bolagets revisor är KPMG AB, med Peter Dahllöf som huvudansvarig revisor. STYRELSENSFÖRSLAGTILLRIKTLINJERFÖR ERSÄTTNINGTILLLEDANDEBEFATTNINGSHAVARE Dessa riktlinjer omfattar bolagets ledande befattningshavare som tillsammans utgör bolagets koncernledning. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2021. Riktlinjernasfrämjandeavbolagetsaffärsstrategi, långsiktigaintressenochhållbarhet Bolagets affärsstrategi är i korthet att äga och förvalta kom- mersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter av hög kvalitet och tydlig miljöprofil i lägen med goda kommunikationer i nordiska tillväxtområden. Genom en kundnära förvaltning bygger bolaget långsiktiga relationer och värden. För ytterli- gare information om bolagets affärsstrategi, se sida 11 eller Annehems hemsida. En framgångsrik implementering av bola- gets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Formernaaversättningm.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl- jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Upp- fyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under en period om ett år. Den rörliga kon- tantersättningen får uppgå till högst 50 procent av den fasta årliga kontantlönen. Ytterligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrangemang är tidsbegränsade och endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare, eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning får inte överstiga ett belopp motsvarande 50 procent av den fasta årliga kontantlönen samt ej utges mer än en gång per år och per individ. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen. För VD ska pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebestämd pension för verkställande direktör ska uppgå till högst 35 procent av den fasta årliga kontantlönen. VDs pensionsålder är 67 år. För övriga ledande befattningshavare ska pensionsåldern vara 65 år. Pensionsförmåner ska mot- svara ITP-planen eller vara premiebaserade med maximal avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen. Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande. Andra förmåner får innefatta bland annat livförsäkring, sjukvårds- försäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen. Upphörandeavanställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för tolv månader. Vid uppsägning från den ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 38 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Kriterierförutdelningavrörligkontantersättningm.m. Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till för- utbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella; exempelvis driftnetto, eller icke-finansiella, exempelvis medarbetarundersökningar eller kundnöjdhetsindex. De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive genomför- andet av dess hållbarhetsarbete, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshava- rens långsiktiga utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats ska bedömas och fastställas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till ledande befattningshavare såvitt styrelsen inte beslutar att verkställande direktör ska ansvara för bedömningen till ledande befattningshavare förutom denne själv. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen. Lönochanställningsvillkorföranställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings- riktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattningshavarnas ersättning och övriga ersättning till övriga anställda i Annehem Fastigheter AB (publ) kommer att redovi- sas i ersättningsrapporten. Beslutsprocessenförattfastställa,seöveroch genomförariktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. Styrelsen ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolags- ledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkstäl- lande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångåendeavriktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 39 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Ersättningsrapport Introduktion Denna rapport innehåller information om ersättning till VD som utbetalats under 2023. Rapporten har upprättats i enlighet med aktiebolagslagen och Aktiemarknadens Självregleringskommittés ”Regler om ersättningar till ledande befattningshavare och om incitamentsprogram”. Ytterligare information om ersättning till ledande befatt- ningshavare finns i not 5 (anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares och styrelsen ersättningar) på sidorna 69-70 i årsredovisningen för 2023. Ersättningsutskot- tets arbetsuppgifter i sin helhet och information om arbetet under 2023 finns i bolagsstyrningsrapporten på sidorna 34-39 i årsredovisningen för 2023. Styrelsearvode omfattas inte av denna rapport. Sådant arvode beslutas årligen av årsstämman och redovisas i not 5 på sidan 70 i årsredovisningen för 2023. Utvecklingunder2023 VD sammanfattar bolagets övergripande resultat i sin redogö- relse på sidorna 5-7 i årsredovisningen. Bolagetsersättningsstruktur Nuvarande ersättningsriktlinjer fastställdes på årstämman den 19 maj 2021. En förutsättning för en framgångsrik implemen- tering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av dess långsiktiga intresse, inklusive dess hållbarhet, är att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Ersättningen till ledande befattningshavare är marknadsmäs- sig och består av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontant ersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Den rörliga kontantersättningen är kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som är finansiella och icke-finansiella. Kriterierna är utformade så att de främjar bolagets affärsstra- tegi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. TOTALERSÄTTNINGTILLVERKSTÄLLANDEDIREKTÖRUNDER2023 Befattningshavarens namn /position, Tkr Fast ersättning Rörlig ersättning Extra- ordinära poster Pensions- kostnader Total ersättning Andel fast resp./rörlig ersättning, %Grundlön 1) Andra förmåner 2) Ettårig Flerårig Monica Fallenius / VD 2 695 113 1 008 E/T E/T 832 4 648 78/22 Jörgen Lundgren/ VD 3) 333 E/T E/T E/T E/T 77 410 100/0 1) Inklusive semesterersättning 2) Avser bilförmån och sjukvårdsförmån 3) Avser perioden 1 januari till 7 februari 2023 Aktierelateradeochaktiekursrelaterade incitamentprogram Bolaget har inga aktierelaterade eller aktiekursrelaterade incitamentsprogram. Införandet av aktierelaterade och aktie- kursrelaterade incitamentsprogram som omfattar styrelsele- damöter eller ledande befattningshavare kommer att beslutas av bolagsstämma. Tillämpningavprestationskriterier Prestationskriterierna för VDs rörliga ersättning har valts för att förverkliga bolagets strategi och för att uppmuntra agerande som ligger i bolagets långsiktiga intresse. Vid valet av prestationskriterier har de strategiska målen samt kort- och långsiktiga affärsprioriteringar för år 2023 beaktas. De icke-fi- nansiella prestationskriterierna bidrar vidare till anpassning till hållbarhet samt bolagets värderingar. Verkställandedirektörensprestationunderdetrapporteraderäkenskapsåret;rörligkontantersättning Befattningshavarens namn /position Beskrivning av kriterier hänförliga till ersättningskomponenten Relativ viktning av prestationskriterier a) Uppmätt prestation och b) ersättningsutfall Monica Fallenius, VD Förvaltningsresultat 50 % a) 100 % b) 672 Tkr Nöjd kund index 25 % a) 0 % b) 0 Tkr Hållbarhet – Energiförbrukning per m 2 25 % a) 100 % b) 336 Tkr Förändringariersättningochbolagetsresultatunderdesenastetrerapporteraderäkenskapsåren Tkr 2023 3) 2022 3) 2021 2020 2) Ersättning till verkställande direktör 5 058 7 007 5 230 4 207 Koncernens resultat efter skatt -200 600 207 300 209 700 71 800 Genomsnittlig ersättning baserat på antalet heltidsekvivalenter 1) anställda i moderbolaget 695 634 591 570 1) 11 (13) heltidsekvivalenta för 2023, exklusive medlemmar i koncernledningen 2) VDs ersättning baserar sig på 12 månader 3) Dubbel kostnad för VD till och med 7 februari 2023 Jämförandeinformationavseendeförändringari ersättningochbolagetsresultat Bolagets B-aktie noterades på Nasdaq Stockholm den 11 december 2020 och bolagets första fullständiga räkenskapsår var 2020. Nedan presenteras därför enbart finansiell informa- tion avseende räkenskapsåren 2020 till och med 2023. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 40 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Styrelse PIAANDERSSON Född 1961 Styrelseledamot sedan 2020 Utbildning: Civilingenjörsexamen, Väg och vatten, Lunds Tekniska Högskola Övriga nuvarande befattningar: VD Varvstaden AB, Styrelseledamot i Ekerum Golf & Resort AB, Medicon Village Fastighets AB och PA-Konsult i Båstad AB. Aktieägande i bolaget: Pia Anders- son innehar 6 135 B-aktier i bolaget och närstående till Pia Andersson innehar 957 702 A-aktier A-aktier och 2 340 376 B-aktier i bolaget. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Nej KARINEBBINGHAUS Född 1972 Styrelseledamot sedan 2020 Utbildning: Juristexamen, Lunds universitet. Executive MBA, Stock- holm School of Economics Övriga nuvarande befattningar: VD och styrelsesuppleant i Elonroad. Styrelseordförande Wictor Family Office AB, Styrelseledamot i Elvägs- bolaget i Lund AB, Mallcorene 4 AB och White Paper Advisors Sweden AB. Styrelsesuppleant i Gunilla Sydsjö AB, Lillaröd Holding AB och Wiegert & Wiegert AB. Aktieägande i bolaget: Karin Ebbinghaus äger för närvarande inga aktier i bolaget. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja JESPERGÖRANSSON Född 1971 Styrelseledamot sedan 2020 Utbildning: Magisterexamen nationalekonomi, Lunds universitet Övriga nuvarande befattningar: VD och koncernchef i Peab AB. S Aktieägande i bolaget: Jesper Göransson innehar 437 400 B-aktier i bolaget. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej Oberoende i förhållande till större aktieägare: Nej ANDERSHYLÉN Född 1963 Styrelseledamot sedan 2020 Utbildning: Civilingenjörsexamen, Väg och vatten, Lunds Tekniska Högskola Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande i Sydpartner AB, Styrelseledamot i Aktiebolaget Hälsingborgsbostäder, Dockan Exploatering AB och Gaffelseglet Invest AB. Styrelsesuppleant i byggSET i Helsingborg AB. Aktieägande i bolaget: Anders Hylén äger för närvarande inga aktier i bolaget. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja LARSLJUNGÄLV Född 1969 Styrelseledamot sedan 2020 Utbildning: Kandidatexamen ekonomi, Lunds universitet Övriga nuvarande befattningar: VD och styrelsesuppleant i Bergendahl & Son Aktiebolag. Styrelseledamot i Byggmax Group AB, Donationsstiftelsen på Lunds Universitet, Fotbollsstadion i Malmö Fastighets AB, Ikano Bank AB (publ), Malmö FF och Viva Wine Group AB. Styrelsesuppleant i Fano AB. Aktieägande i bolaget: Lars Ljungälv innehar 15 000 B-aktier i bolaget. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja AXELGRANLUND Född 1983 Styrelseledamot sedan 2021 Utbildning: Civ ing Industriell ekonomi Lunds Tekniska Högskola Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande i EkoBalans Fenix AB, Viarp Invest AB och i Volito Kapital Aktiebolag. Styrelsekedamot i A Granlund Aktiebolag, Galencia AB, VolitoAktiebolag och YouCruit AB. Styrelsesuppleant i Hammergran AB. Aktieägande i bolaget: Inga aktier i Annehem men närstående juridisk person till Axel Granlund äger 300 000 A-aktier och 4 600 000 B-aktier i Annehem via närstående. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja HENRIKSAXBORN Född 1964 Styrelseordförande sedan 23 maj 2023, Ledamot sedan 2022 Utbildning: Civilingenjör Fastighetsekonomi/Lantmäteri KTH Övriga nuvarande befattningar: Styrelseledamot i AMF Fastigheter och Sjunde AP-fonden (AP7), Vice ordförande i PSP Swiss Property AG, Styrelsesuppleant i Heloli AB. Vice ordförande i ideella föreningen HUG (Help Ukraine Gothenburg) NGO. Aktieägande i bolaget: Henrik Saxborn innehar 22 000 B-aktier i bolaget. Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till större aktieägare: Ja ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 41 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Ledning MONICAFALLENIUS Född 1972 Verkställande Direktör sedan augusti 2022. Utbildning: Byggnadsingenjör, Mittuniversitetet i Östersund Tidigare befattningar: Fastighetsdirektör Svenska Handelsfastigheter, Affärs- områdeschef Atrium Ljungberg och Fastighetschef Hemsö. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Korsbol koncernen. Aktieägande i bolaget: Monica Fallenius innehar 38 000 B-aktier i bolaget. GUSTAVERIKSSON Född 1986 Förvaltningschef sedan oktober 2022. Anställd sedan 2020. Utbildning: Kandidat examen, Linné Universitetet Tidigare befattningar: Förvaltningschef Peab Fastighet, företagsrådgivare Swedbank. Styrelseuppdrag: – Aktieägande i bolaget: Gustav Eriksson innehar 2 000 B-aktier i bolaget CHRISTINHERTZBERG Född 1981 Hållbarhetschef sedan augusti 2023. Utbildning: Statsvetare, Kandidatexamen i internationella relationer, University of Plymouth, Storbritannien, Magisterexa- men i internationella relationer, Durham University, Storbritannien. Tidigare befattningar: Hållbarhetschef Catella AB, Hållbarhetschef MTG AB Styrelseuppdrag: - Aktieägande i bolaget: - ADELACOLAKOVIC Född 1988 CFO sedan november 2023, dessförinnan Koncernredovisningschef sedan 2020. Utbildning: Kandidatexamen ekonomi, Södertörns högskola Tidigare befattningar: Koncern- redovisningsansvarig Ice Group ASA, koncernredovisningsekonom Boliden AB, financial controller Cision AB. Styrelseuppdrag: – Aktieägande i bolaget: 1000 B-aktier i bolaget ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 42 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Finansiell information Innehåll 44 CFO har ordet 45 Finansiering 46 Annehem-aktien 47 Risker och riskhantering 51 Hållbart värdeskapande 53 Hållbarhetsnoter 54 Klimatbokslut 2022 55 Hållbarhetsmål och uppföljning 56 Ekonomisk utveckling och händelser under året 58 Finansiella rapporter 65 Noter 81 Finansiella nyckeltal 83 Revisionsberättelse 86 Ordlista och definitioner 88 Förkortningar 89 Inbjudan till årsstämma Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt 2023 passerade som ett år i ovisshet. Ökad inflation och höjda räntor försatte fastighetssektorn i en turbulent position och ett nytt marknadsläge där många bygg-och fastighetsbolag skurit ner verksam- heten. Genom ett aktivt arbete med både vår förvaltning och med våra risker har Annehem visat på stabilitet i den underliggande fastighetsverksamheten. I november tillträdde jag min nya roll som CFO på Annehem, en roll som jag ser fram emot att axla. Det är en förmån att jobba på ett bolag som är en långsiktig arbetsgivare och värde- sätter sina medarbetare. Annehem möjliggör talangutveckling och vi har även ersatt min tidigare roll som koncernredovisningschef med en intern medarbetare. Utfallet för våra finansiella mål för helåret 2023 visade på framsteg där vi uppnådde både målet om tillväxt i förvaltningsresultatet med 22 procent, och räntetäckningsgraden på 2,2 ggr. Detta till trots att Annehem, likt andra bolag, har påverkats av ränteutvecklingen som skenade kraftigt uppåt under året. Men det har också gett oss tillfälle att arbeta mer aktivt med investeringar i vårt befintliga bestånd och strategiskt med Annehems finansiering, främst genom räntebindningar via räntederivat. Vi har fokuserat på att hitta de tillfällen där vi kunnat förbättra villkoren i vår ränteportfölj. Detta resulterade sammantaget i en genomsnittlig snittränta på cirka 4,3 procent inklusive margi- naler vid utgången av året. Den 5 mars 2024 publicerades utfallet från Annehems företrädesemission om 300 mkr, som hade en teckningsgrad om 200 procent. Detta är naturligtvis ett fantastiskt utfall och vi är glada att även marknaden ser det fina i vårt bolag. Merparten av emissionsutfallet användes för att finansiera förvärvet av The Corner, men resterande delen kommer ge oss fler möjligheter att göra värdeskapande investeringar i Annehem. Under 2024 har vi ett viktigt arbete framför oss med refinansieringen av vår befintliga kreditfacilitet som förfaller i slutet på 2025. I skrivande stund ser den uppåtgående ränte- trenden ut att ha avstannat och vi följer noga hur 2024 års räntekurva kommer att spela ut och vilka ringar på vattnet det kommer att ge på finansierings-och transaktionsmarknaden. När vi lämnar 2023 ser jag ljust på de möj- ligheter som 2024 kan komma att ge givet de indikationer som Riksbanken givit om räntesänkningar under året. Vi hoppas på att förflytta oss närmare vårt tillväxtmål genom bra fastighetsaffärer och att fortsätta förädla vårt befintliga bestånd. AdelaColakovic CFO Stabilitet i en utmanande omvärld CFO har ordet ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 44 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation ÖvrigtInledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Tillgången till kapital är en förutsättning för tillväxt och framgångsrik för- valtning av fastigheter. Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför att bolaget är beroende av externa lån för att utveckla fastig- hetsbeståndet och för att fortsätta expansionen. Annehem har goda förut- sättningar i och med en stark balansräkning, låg belåningsgrad samt en säkerställd låneram om 1,5 Mdkr som löper till och med den 17 november 2025. Vidare har under året ytterligare tre externa lån tagits upp om totalt 556 Mkr, varav 60 Mkr är ett kortfristigt lån. Löptid för de nya lånen är 3 respektive 4 år. I samband med det nya förvärvet i december så har det beslutats om en nyemission om 300 Mkr. Finanspolicy Annehems finanspolicy syftar till att klargöra styrning, riskbegränsning, ansvarsfördelning samt uppföljning och kontroll av finansförvaltningen. Med policyn som stöd arbetar bolaget med att styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhantering genom god kontroll. Skuldförvaltning Skuldförvaltning syftar till att löpande säkerställa att bolaget, genom upplåning i bank och på kapital- marknaden, har en stabil, väl avvägd och kostnads- effektiv förvaltning. Relationerna med kreditgivare är av stor vikt för bolaget. Annehem strävar efter att i alla hänseenden vara en stabil och betrodd motpart genom att information till kreditgivare ska vara transparant, korrekt och lättillgänglig. Kapitalstrukturperden31december2023 Annehem och dess dotterbolag Annehem Holding 3 AB har ingått ett kreditavtal med SEB, Nordea och Swedbank. Kreditavtalet omfattar ett belopp om totalt cirka 1,5 Mdkr uppdelat på två så kallade trancher i SEK och EUR. Kreditavtalet omfattar ett belopp uppgående till 983 Mkr och 50 MEUR. Per årsskiftet så var EUR-tranchen fullt utnyttjad och 125 Mkr återstod att nyttja i SEK-tranchen. Vidare har bolaget även Handelsbanken som kreditgivare för bilaterala lån. Krediterna från Handelsbanken är grön finansiering om ett belopp motsvarande 637 Mkr. Kreditavtalen innehåller sedvanliga utfästelser, åtaganden, finansiella åtaganden (däribland åtag- anden om räntetäckningsgrad, belåningsgrad och soliditet). Finansiering 2,2ggr Räntetäckningsgrad ≥2,2ggr Räntetäckningsgrad 43 % Nettobelåningsgrad ≤60 % Nettobelåningsgrad 50 % Soliditet ≥30 % Soliditet VÅRA FINANSIELLA MÅL Mål Utfall 2023 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 45 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Annehem-aktien Annehem Fastigheters B-aktier är sedan den 11 december 2020 noterade på Nasdaq Stockholm med kortnamn ANNE B. Annehem Fastigheter AB är sedan maj 2022 ett Designation Green Equity bolag på Nasdaq. Kursutvecklingochomsättning2023 På den första handelsdagen för 2023, den 2 januari gjordes det sista avslutet i Annehem-aktien till 20,20 kronor per aktie. Sista betalkurs den 29 december var 16,96 kronor per aktie vilket, jämfört med stängningskursen den 2 januari, motsvarar en minskning med ca 16,0 procent. Stockholmsbörsen i sin helhet, OMX Stockholm PI, utvecklades med 13,4 procent under motsvarande period och fastighetsindex, OMX Stock- holm Real Estate PI, ökade med 13,5 procent samma period. Mellan den 2 januari och 29 december omsattes totalt cirka 8,8 miljoner aktier på Nasdaq Stockholm till ett värde av 155 Mkr. I genomsnitt handlades 35,3 tusen B-aktier per dag. Den genomsnittliga omsättningshastigheten uppgick till 15 procent på Nasdaq Stockholm. 0 1 500 3 000 4 500 6 000 7 500 9 000 Omsatt antal aktier i 1 000-tal per månad OKTJULAPRJANOKTJULAPRJAN 0 10 20 30 40 50 60 OMX Stockholm PI OMX Stockholm Real Estate PI Annehem Fastigheter B antal kurs Källa: Kursutveckling 2020-12-11 till 2022-12-31 Aktieägareochägarstruktur Per den 31 december 2023 hade Annehem Fastigheter 29 030 aktieägare, fördelat över svenska och utländska stiftelser, institutioner, och privata investerare. De tio största ägarna hade vid årets slut 58,1 procent av kapitalet och 78,4 procent av rösterna. Detiostörstaaktieägarna,A-ochB-aktier,per2023-12-31 Ägare Antal aktier Andel av kapital, % Andel av röster, % Ekhaga utveckling AB 1 14 087 282 23,9 49,8 Familjen Paulsson 3 470 346 5,9 11,3 Volito AB 4 900 000 8,3 6,3 Verdipapirfondet Odin Eiendom 2 816 432 4,8 2,3 Peabs vinstandelsstiftelse 2 503 800 4,2 2,1 Mats Paulssonstiftelserna 1 737 214 2,9 1,4 UBS Switzerland AG 258 548 0,4 1,4 Carnegie fonder 1 706 885 2,9 1,4 PEAB-fonden 1 427 238 2,4 1,2 Alcur Select 1 367 474 2,3 1,1 Summa 34 275 219 58,1 78,4 Övriga aktieägare 24 717 329 41,9 21,6 Totalt 58 992 548 100 100 1 Den största ägaren per den 31 december 2023 var Ekhaga Utveckling AB med 23,9 procent av kapitalet och 49,8 procent av rösterna. Fredrik Paulsson kontrollerar per 31 december 2023 mer än 50 procent av rösterna i Ekhaga Utveckling AB. Därutöver innehar Fredrik Paulsson 89 191 A-aktier och 150 960 B-aktier i Annehem, vilket motsvarar 0,86 procent av rösterna i Bolaget. Fredrik Paulsson kontrollerar således, per 31 december 2023, genom sitt direkta och indirekta innehav 50,6 procent av rösterna i Annehem. Antalaktierochaktiekapital Antalet aktier i Annehem per den 31 december 2023 var 58 992 548 varav 6 863 991 A-aktier och 52 128 557 B-aktier. Varje B-aktie i Annehem berättigar innehavaren till en röst på bolagsstämma och varje A-aktie berättigar innehavaren till tio röster. Varje aktieägare har rätt att rösta för samtliga aktier som aktieägaren innehar. Samtliga aktier i Annehem ger lika rätt till utdelning samt till tillgångar och eventuella överskott i händelse av likvidation. Rättigheterna förknippade med aktierna, inklusive de som framgår av bolagsordningen, kan endast ändras i enlighet med vad som framgår av aktiebo- lagslagen (2005:551). Utdelningochutdelningspolicy I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål. Läs mer om tillväxtmålen på sida 22 i årsredovisningen. Investerarkontakt Monica Fallenius Adela Colakovic VD CFO monica.fallenius@annehem.se adela.colakovic@annehem.se +46 (0)70 209 01 14 +46 (0)762 08 50 75 Alternativt till ir@annehem.se Analytikertäckning Analytiker som följt Annehem under 2023: David Flemmich, Nordea Markets Information om analytiker som följer Annehem återfinns på vår hemsida, via följande länk: https://www.annehem.se/investerare/annehem-aktien/ analytiker/ Kursutveckling2020-12-11till2023-12-31 Data per aktie 2023 2022 Aktiekurs vid årets slut, kr 17,0 19,8 Lägsta stängningskurs, kr 14,80 1 19,18 1 Högsta stängningskurs, kr 23,95 2 36,25 2 Utveckling Annhem B sedan börsnotering, % -16,0 -46,9 Börsvärde vid årets slut, Mkr 1 001 1 168 Omsättningshastighet Nasdaq Stockholm, % 15 17 Resultat per aktie, kr -3,40 3,51 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,57 1,53 EPRA NRV per aktie, kr 41,2 44,1 Antal utestående b-aktier vid årets slut, st 52 128 557 52 128 557 Totalt antal aktieägare, st 29 030 31 489 1 (2023-10-30) 2 (2023-01-18) Källa: Bloomberg, Euroclear och Nasdaq ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 46 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Risker och riskhantering I detta avsnitt beskrivs de riskfaktorer och viktiga omständig- heter som anses väsentliga för koncernens verksamhet och framtida utveckling. Riskfaktorerna hänför sig till koncernens verksamhet, bransch och marknader. Den omfattar vidare operationella, legala och regulatoriska risker, samt risker kopplade till bolagsstyrning, skatterisker, finansiella risker. Redogörelsen är baserad på information som är tillgänglig vid upprättandet av denna årsredovisning. De riskfaktorer som för närvarande bedöms mest väsentliga presenteras först i varje kategori, medan riskfaktorerna därefter presenteras utan särskild rangordning. Nedanstående risker och osäkerhets- faktorer kan ha en väsentligt negativ inverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och/eller resultat. Bransch och marknadsrelaterade risker Annehems verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och regionalekono- misk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer. Koncernens affärsverksamhet är utsatt för risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Annehem har en hög riskmedvetenhet i orga- nisationen och genom ett aktivt och förebyggande arbete begränsas och hanteras riskerna. Risk Beskrivningavrisk Hantering Annehem är exponerat för risker förknippade med makroekonomiska faktorer Annehems verksamhet påverkas av makro- ekonomiska faktorer såsom allmän konjunktur- utveckling, nationell och regionalekonomisk utveckling, sysselsättnings utvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer. Annehem bedriver verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Malmö, Helsingborg/Ängelholm och Göteborg vilket är geografiska marknader som Annehem anser, baserat på historiska data och prognoser, är särskilt attraktiva. Krig i närområdet, leder till ny säkerhetsordning i närområdet En ny säkerhetsordning kommer att ställa krav på näringslivet att bistå i den nationella beredskapsplaneringen Bygga vidare på befintlig krisberedskap och följa MSB mfl myndigheters rekommendationer som har bäring på vår verksamhet. Kriser omfattar alla risker som uppstår i omvärlden och som Annehem inte kan påverka och som är svåra att förutse Kriser kan bestå i terrorist-, cyberattacker, extrema väder händelser, miljökatastrofer och informationsläckage. Krisplaner, successionsordning för centrala funktioner, försäkringar, kontinuitetsplan för IT, tydliga riktlinjer för informationssäkerhet samt löpande utbildning av personalen. Bygga vidare på kunskapen kring klimatförändringarnas påverkan på vår verksamhet. Behov av och efterfrågan på lokaler förändras Marknaden för kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter förändras kontinuerligt i takt med att behov och efterfrågan förändras. Därutöver har coronapandemin haft inverkan på samhällsstrukturer och beteendemönster. Annehem har flexibla, moderna och miljöanpassade lokaler i bra kommunikationslägen, som gör att vi kan möta förändrade krav från våra hyresgäster och marknaden i stort. Coronapandemin leder till förändrade behov av ytor Pandemin leder till ett annat beteendemönster både avseende resande, konsumtion och fysiska möten såväl på arbetsplatser såsom samhället i stort. Annehem har till stor del moderna flexibla och anpassningsbara lokaler vilket gör att vi kan stötta våra hyresgäster i deras förändringsarbete. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 47 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Hyresintäkter och förvaltning Annehem är etablerat i tillväxtregioner i Sverige och Finland. Områdena är valda utifrån att de har goda kommunikationer och ligger i områden som växer mer än övriga landet. Majoriteten av fastighetsvärdena utgörs av moderna, flexibla och miljöanpas- sade byggnader. Fastigheterna rymmer ett stort antal hyresgäster som hyr kontor och andra typer av lokaler. Spridningen i geografi, bransch, storlek och kategori ger stabilitet. Fastighetsvärden Annehems fastigheter värderas till verkligt värde varje kvartal och orealiserade värdeförändringarna redovisas över resultatet. Värdet påverkas av ett flertal faktorer, fastighetspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader och mark- nadsspecifika så som direktavkastning (yield) och kalkylräntor. Marknadens avkastningskrav är en faktor som bolaget inte kan påverka. Genom portföljens diversifiering geografiskt och genom olika fastighetstyper, val av hyresgäster samt etablering på tillväxtorter, till vilket kan läggas att bolaget har fastigheter i flera nordiska länder minskar risken för kraftiga slag i fastighetsvärdet. Risk Beskrivningavrisk Hantering Minskade eller uteblivna hyresintäkter Lägre hyresintäkter till följd av lägre hyresnivåer eller minskad uthyrningsgrad. Annehem har långa kontrakt med välrenommerade och stabila hyresgäster. Kontinuerlig omförhandling av kontrakt ger en god spridning av förfallen. Annehems bestånd återfinns på växande marknader samt i attraktiva lägen. Kundförluster Annehems risk ligger i att hyresgästen inte fullgör sina betalningar enligt hyreskontraktet. Annehems förvaltare har en nära relation med hyresgästerna och fångar på så sätt upp eventuella problem på ett tidigt stadium. Vid uthyrningar så görs alltid en kreditprövning som vid behov kompletteras med säkerheter i form av garantier/ depositioner eller dylikt. Väsentligt ökade drift- och underhållskostnader Ökade kostnader för bland annat mediakostnader till följd av extremt väder eller andra oförutsedda händelser som kan påverka kostnaden för fastighetsdrift och försäkringskostnaderna. Annehem arbetar aktivt med att hålla drift- kostnaderna nere. En del av dessa kostnader står enligt hyresavtalet hyresgästen för, vilket minskar bolagets exponering. Externa förvaltare i Finland Att externa förvaltare inte fullgör sina plikter. Löpande uppföljning och täta kontakter med de externa förvaltarna. Risk Beskrivningavrisk Hantering Lägre marknadsvärde på fastigheterna Ökade vakanser, lägre driftnetto, högre räntor och högre avkastningskrav. Annehem arbetar aktivt med respektive fastighet i syfte att minimera vakanser. Säkerställer att marknadshyra gäller i samband med omförhandlingar, samt att vidareutveckla fastigheten. Risk Beskrivningavrisk Hantering Förvärv och avyttringar Riskerna utgörs bland annat av framtida hyresbortfall, miljöförhållande och tekniska brister. Risk finns även för höjda skatter och juridiska tvister. Förvärv sker i enlighet med vald strategi. Riskerna som tas är kända och begränsade. En grundlig due diligence genomförs alltid av objektet. Investering i befintliga fastigheter samt ny-, om- och tillbyggnation Risker i dessa investeringar består bland annat av kostnadsökningar, miljö- och arbetsmiljörisker. Att investeringen därför inte ger tänkt avkastning. Investeringsbeslut tas i enlighet med bolagets strategiska plan och med genomarbetade beslutsunderlag. Ny-, till- eller ombyggnationer görs endast mot tecknade kontrakt med hyresgäster. Krav ställs på tecknade entreprenadavtal i första hand till fast pris. Oförmåga att uppfylla bolagets tillväxtstrategi Risken att bolaget inte finner lämpliga objekt eller inte kan få finansiering för objekten. Fastigheter inte kan förvärvas till tillfredställande eller godtagbara avkastningsnivåer. Förvärvade men ej tillträdda samt avsiktsförklarade fastig heter möjliggör Annehems tillväxtstrategi. När det gäller andra transaktioner prioriteras så kallade off market affärer. Förvärv och investeringar Annehem är ett tillväxtbolag och kommer att genomföra ytterligare förvärv, vilket är förenat med viss risk. Detsamma gäller för de hyresgästanpassningar i form av om- och tillbyggnader. Felaktiga förvärvs- och investeringsbeslut utgör risk för ökade kostnader och därmed lägre avkastning på kapitalet. Exponeringen är begränsad i och med att Annehem till största del endast förvärvar fastigheter med hög uthyrningsgrad. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 48 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Finansiering Fastighetsförvärv och förvaltning är en kapitalintensiv verksamhet vilket gör bolaget utsatt för förändringar på kreditmarknaden, såsom räntenivåer och valutakursutveckling. Tillgången till finansiering via banker och kapitalmarknaden är av stor vikt för bolaget och förändringar i räntenivåer påverkar bolagets kassaflöde och resultat. Räntenivåerna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditgivarnas marginaler. Annehems finanspolicy hanterar bland annat nedanstående risker. Hållbarhetsrelaterade risker Att identifiera och hantera hållbarhetsrelaterade risker är en viktig del av hållbarhetsarbetet på Annehem. Risker som kan påverka oss kan även ha stor betydelse för våra kunder och leverantörer. Bristande hantering av sådana riskfrågor kan skada verksamheten direkt genom risken i sig, men även indirekt genom en osäker och potentiellt negativ bild av Annehem som företag. Vårt riskarbete går ut på att identifiera risker och potentiella följder av dessa risker. För de risker som anses allvarligast utvecklas åtgärdsplaner. Arbetet med riskidentifiering och riskhantering är ständigt pågående eftersom förutsättningarna för verksamheten ändras över tid. Att behålla och motivera våra medarbetare är ett bra exempel på ett sådant ständigt pågående arbete. Annehems human- och strukturkapital är en av våra viktigaste tillgångar och en välmående organisation med nöjda medarbetare är viktigt för vårt varumärke och utveckling. Klimatförändringar bedöms inte i närtid utgöra en betydande risk för bolaget i dagsläget. Däremot är miljörisker förenade med föroreningar i mark på befintliga och/eller förvärvade fastigheter av betydelse och kan få påverkan på bolaget om saneringsbehov uppstår. Risk Beskrivningavrisk Hantering Miljörisk kopplat till föroreningar Kända föroreningar eller nya föroreningar är större än beräknat eller att nya föroreningar upptäcks. De kända föroreningar som finns i Annehems bestånd ansvarar tidigare fastighetsägare för. Vid förvärv utförs en noggrann miljö-due dilligence. Klimatförändringar och extremväder Annehems verksamhet och resultat kan komma att påverkas av klimatförändringar såsom högre eller lägre temperaturer och ökad nederbörd. Vidare kan väderförhållanden såsom onormalt höga eller låga temperaturer, torka, storm och stora mängder regn eller snö kan medföra stora slitningar på fastigheterna inom Annehems bestånd, vilket kan medföra stora åtgärdskostnader. I samband med förvärv av fastigheter, och löpande i befintligt bestånd, ser vi över dimensionering/ kapacitet av dagvattenhantering och klimat- anläggningar. 2022 genomfördes en fördjupad risk- och sårbarhetsanalys för hela fastighetsbeståndet utifrån kända klimatscenarion och klimatperspektiven: temperatur, vatten, vind och jord. Denna process fortsattes 2023. Risk för försämrade relationer Intressenter som inte arbetar i enlighet med Annehems uppförandekod kan ha negativ inverkan på Annehems rykte och övriga relationer. Kontinuerligt följa upp både nya och existerande intressenter för att säkerställa god sed. Otrygga arbetsförhållanden Bristande hälso- och säkerhetsrutiner kan påverka tryggheten för Annehems anställda. Upprätthålla uppföljning av sjukskrivningar och medarbetarnöjdhet samt visselblåsarfunktion. Medarbetare Annehems verksamhet utgörs av en relativt liten organisation vilket innebär en ökad känslighet. Att vi arbetar utifrån upprättade policys, processer och rutiner, vilket gör oss mindre sårbara vid eventuellt skifte av personal. Mutor och bestickning Risk att anställd uppträder på ett sådant sätt som strider mot bolagets värderingar eller utnyttjar sin position inom bolaget på ett felaktigt sätt. Annehem accepterar inga former av hot, mutor eller oetiskt uppträdande. Riktlinjer för detta finns i bolagets hållbarhetspolicy som inkluderar visselblåsarfunktion. Jämställdhet Diskriminering. Annehem motarbetar aktivt diskriminering, trakasserier, sexuella trakasserier och kränkande särbehandling. Riktlinjer för detta finns i bolagets hållbarhetspolicy. Skatt Förändringar i skattelagstiftningen såsom nivån på företagsbeskattning, ränteavdragsbegränsningarna, fastighetsskatt eller andra tillämpliga skatter har påverkan på bolagets resultat. Risk i felaktig tolkning eller tillämpning av lagar och regler gällande moms och skatt kan få konsekvenser för resultat och ställning. Skatt påverkar dessutom kalkylerna och kan få inverkan på värderings- beräkningar. Risk Beskrivningavrisk Hantering Finansierings- och refinansieringsrisk Risk att finansiering inte kan erhållas eller endast till avsevärt ökade kostnader. Annehem är i det långa perspektivet beroende av att kunna erhålla nya lån av kreditgivarna. För att minska denna risk så arbetar bolaget med flera banker. Annehem har en kapitalbindning på cirka 2 år. Ränterisk Räntekostnaden är en väsentlig kostnadspost för bolaget och en förändring av räntenivån har en betydande påverkan på resultatet. För att begränsa exponeringen över tid kommer Annehem att räntesäkra minst 70 procent av utestående krediter. Valutarisk Exponeringen återfinns i dagsläget i EUR och består av eget kapital, kassa i EUR samt interna lån i EUR. En del av risken är hanterad genom att upplåning och hyresflöden sker i EUR. Återstående exponering valutasäkrar bolaget till minst 80 procent. Kovenantrisk Villkoren för befintlig upplåning består av så kallade kovenanter avseende belåningsgrad, soliditet samt räntetäckningsgrad. Uppfylls inte dessa kan lånekostnaderna öka alternativt lånet sägas upp. Säkerställa att kovenantkraven kan uppfyllas genom att ha god marginal och tät uppföljning av verksamheten. Motpartsrisk, banker Motpartsrisk i bankmedel, upplåning och derivat avser framför allt bolagets upplåning hos affärs- bankerna och avser att dessa inte kan fullgöra sina åtaganden om befintlig och ny finansiering av bolaget. Annehems motpartsrisk hanteras genom att upplåning inte koncentreras till en bank utan fördelats på ett flertal banker med en bra rating. Risk Beskrivningavrisk Hantering Skattelagstiftning Förändring av skattelagstiftningen såsom skatte- lagstiftning, företagsbeskattning, fastighetstaxering, skatt vid fastighetstransaktioner samt andra tillämpliga skatter. Annehem har ett tydligt upplägg som är skatte- mässigt okomplicerat. Löpande dialog förs med expertis på området i respektive land. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 49 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt IT-stöd Dagens utnyttjande av ny teknik gör att frågor om informationssäkerhet och IT-säkerhet lätt hamnar i centrum då nya risker och hot blir synliga och behöver hanteras. Arbetet med IT-säkerhet är centralt, vilket förstärks av aktuella lagar som omarbetas, till exempel GDPR, regulatoriska branschkrav samt krav från finansinspektionen. En viktig del av arbetet med IT-säkerhet handlar om att förstå olika hotbilder, hantera sannolikheter för att utsättas för skada samt att balansera kostnad för ett starkare skydd mot värdet av det man skyddar. Rapportering och intern kontroll Annehems finansiella rapportering ska ge en rättvisande bild av bolagets resultat och finansiella ställning samt följa de lagar och redovisningsregler som är tillämpliga. En missvisande rapport kan innebära osäkerhet hos bolagets intressenter och potentiellt leda till negativ kurspåverkan eller ökade riskpremier. Risk finns att bristfälliga interna rutiner och/eller oegentligheter orsakar störningar eller skada i verksamheten. Risk Beskrivningavrisk Hantering IT- och informationssäkerhet Risken för att bolaget utsätts för en cyberattack, det vill säga ett elektroniskt angrepp mot informa- tionssystem, teknisk infrastruktur, datornätverk eller persondatorer. En växande användning av mobila enheter som är upp kopplade mot bolagets nätverk gör att det finns fler angreppspunkter för en potentiell attack. En stor risk är att en användare omedvetet eller medvetet möjliggör ett intrång genom att lämna en väg in öppen eller klickar på en skadlig länk. IT-funktionen är utkontrakterad till ett IT-företag som är certifierat avseende IT- och informations- säkerhet. I upphandlingen så har Annehem varit noga med att bedöma de levererade tjänsternas kvalitet samt leverantörens IT-säkerhetsarbete. För att begränsa den mänskliga faktorn har bolaget högt ställda krav på processer och informationssä- kerhet.För att verifiera att dessa processer efterlevs har ett DLP-system implementerats för uppföljning och kontroll. Risk Beskrivningavrisk Hantering Missvisande rapportering Medvetna eller omedvetna fel i bolagets externa eller interna rapportering. Annehem har en väl fungerande intern kontroll. Rapporteringsfunktionen utgörs av kompetent och erfaren personal som löpande följer utvecklingen av lagar, praxis och förändrade redovisningsregler. Bolaget har även infört en rad olika kontroll- funktioner för att minimera risken för brister i rapporteringen. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 50 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Hållbart värdeskapande Hållbarastäderochsamhällen Genom vår verksamhet skapar vi socialt värde för vår omgivning, varje dag. Runt Annehem finns många olika intressenter som påverkas av hur vi väljer att driva vår verksamhet. Vårt yttersta bidrag är att möjliggöra attraktiva miljöer för människor. Huvvuddelen av vårt fastighetsbestånd består idag av kontorsfastigheter som kompletteras av utvalda fastigheter inom logistik och sam- hällfastigheter samt bostäder. Med detta bestånd bidrar vi till städer som är hållbara att arbeta, bo och verka i. Vi förvärvar aktivt byggnader i lägen med goda kommuni- kationer till och från stadskärnorna med möjlighet till hållbara transporter. 82 procent av fastighetsvärdet är miljöcertifierat, vilket är en viktig grund i att minska miljöpåverkan i och omkring de byggnader vi äger. I förvaltningen arbetar vi aktivt med att anpassa byggnaderna utifrån ett förändrat klimat, och minska eventuella klimatrelaterade risker. 85 procent av vårt fastighetsvärde har genomgått en klimat och sårbarehtsana- lys. I våra två företagsparker bidrar vi också med ytterligare värden så som grönområden, prisvärda bostäder och mötes- platser. Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till: 11. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN Göra städer och bosättningar inkluderande, säkra, motståndskraftiga och hållbara 11.6  MINSKA STÄDERS MILJÖPÅVERKAN 11.7  SKAPA SÄKRA OCH INKLUDERANDE GRÖNOMRÅDEN FÖR ALLA 11.5  MILDRA DE NEGATIVA EFFEKTERNA AV NATURKATASTROFER 11.1  SÄKRA BOSTÄDER TILL ÖVERKOMLIG KOSTNAD 11.2  TILLGÄNGLIGGÖR HÅLLBARA TRANSPORTSYSTEM FÖR ALLA Syftet med vårt arbete är ett hållbart värde- skapande, där vi både mäter påverkan på FN:s globala mål för hållbar utveckling och det affärsvärde som skapas. Vi har valt att fokusera på de fem globala mål där vi i vår affär har störst negativ påverkan, och däri- genom störst möjlighet att göra skillnad. Att tydligt knyta vårt hållbarhetsbidrag till ett affärsvärde ser vi som en förutsättning för att nå långsiktigt hållbar tillväxt, i linje med vår vision. Minskadklimatpåverkan Den dagliga verksamheten på Annehem innebär förbrukning av energi, vatten, material och andra resurser som genererar klimatutsläpp, direkt och indirekt. Dessa resurser är nödvändiga för att möjliggöra de värden vi skapar genom vår förvaltning och förädling av fastig- heter. Dock finns det inom varje område stora möjligheter för oss att påverka vårt klimatavtryck. 2022 la vi grunden för att inkludera fler kategorier i hur vi mäter våra CO 2 e-utsläpp, för att linjera med branschpraxis och öka jämförbarheten. Vi arbetar kontinuerligt med att reducera vår klimatpåver- kan i hela värdekedjan, bland annat genom energieffektivi- seringar, vattenbesparingsåtgärder, gröna fordon och åter- vinning. Vi ser att mätbart minskade CO 2 e-utsläppp bidrar till minskad framtida risk, möjliggör grön finansiering och möter krav från intressenter. Nyproduktion av hus beräknas ha lika stor klimatpåverkan som att sedan driva huset i 50 år. I kombination med snabbt växande samhällen, ökande befolkning och oförutsägbara klimatförhållanden är det tydligt att vi måste arbeta hållbart på såväl kort som lång sikt. Som en konsekvens av den stora påverkan fastighetsbranschen utgör på klimatet har vi på Annehem beslutat att vår fastighetsförvaltning ska bli utsläppsneutral till 2030 (scope 1 och 2). Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till: 13. BEKÄMPA KLIMATFÖRÄNDRINGARNA Vidta omedelbara åtgärder för att bekämpa klimatförändringarna och dess konsekvenser Effektivochgrönenergianvändning Annehems befintliga bestånd består främst av moderna fastigheter av hög kvalitet där 82 procent av fastigheterna har energiklass A eller B. Utfallet ligger idag i linje med vårt mål om att tillhöra de 15 procent av fastighetsbolagen med bäst energiprestanda i respektive land. Målet överensstämmer med EU:s gröna Taxonomi för hållbara investeringar, och kräver att vi löpande arbetar med och investerar i effektiviseringsåtgärder. För energiinvesteringar strävar vi efter att minska behovet av primärenergi med minst 30 procent (efter genomfört projekt). Att säkerställa en hög energiprestanda är direkt kopplat till vår möjlighet till grön finansiering. I det löpande arbetet är vårt mål att årligen minska fastig- hetsenergin (Scope 2) med 3 procent per kvadratmeter. Vi köper 100 procent grön el. I våra företagsparker finns det en potential att effektivisera energisystemen i flera av byggnaderna genom ny teknik och utbyte av äldre anläggningar. Detta arbete pågår kontinuerligt. Vi arbetar bland annat vidare med att utreda om det finns möjlighet att bygga en solcellspark i någon av företagspar- kerna, i tillägg till solceller på taken. 2023 uppnådde vi 0,8 kWh/kvm egenproducerad förnybar energi. Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till: 7 HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Säkerställa tillgång till ekonomiskt överkomlig, tillförlitlig, hållbar och modern energi för alla 7.2  ÖKA ANDELEN FÖRNYBAR ENERGI I VÄRLDEN 7.3 FÖRDUBBLA ÖKNINGEN AV ENERGIEFFEKTIVITET ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 51 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Minskadmängdavfall I Sverige står bygg- och fastighetsbranschen för 35 procent av allt avfall. Dessutom förbrukar den en stor del av jungfruliga råvaror, över 50 procent globalt. Sektorn bidrar också till utsläpp i andra länder genom import av byggprodukter. Genom ett proaktivt underhållsarbete och renoveringar kan Annehem öka livsläng- den på fastigheterna. Detta är ett positivt bidrag för att öka nyttan av redan investerade naturresurser och en framtid där nybyggnationen minskar, på grund av detta förväntar vi oss att vår position som förvaltande fastighetsbolag stärks. I de fall vi är med och genomför eller påverkar nyproduktion eller större renoveringar eftersträvar vi hållbara val. Vi väger in både CO 2 e-utsläpp och kostnader när vi jämför alternativ. Att mäta utsläppen från projekt och renovering i egen regi är en ny utsläppskategori. Under 2023 ökade kunskapen, lärandet och kravställning på klimatsmart byggande, något vi forsätter med framåt. Hyresgästernas verksamheter i Annehems fastigheter genererar också avfall. Som hyresvärd är vårt mål att möjlig- göra återvinning av minst fyra fraktioner i alla våra fastigheter. Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till: 12. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Säkerställa hållbara konsumtions- och produktionsmönster 12.2  HÅLLBAR FÖRVALTNING OCH ANVÄNDNING AV NATURRESURSER 12.5 MINSKA MÄNGDEN AVFALL MARKANT Hållbarekonomisktillväxt På Annehem skapar vi förutsättningar för en hållbar ekonomi, dels genom att ge ägarna avkast- ning på det kapital de investerar i verksamheten, dels genom att fastigheterna skapar värde för våra hyresgäster och deras affär. Vidare bidrar vi till sysselsättning och köpkraft genom vår marknadsnärvaro, och vi skapar indirekt arbetstill- fällen genom våra underleverantörer. En grundförutsättning, som beskrivs i Annehems håll- barhetspolicy, är att verksamheten ligger i linje med FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter, principerna i FN:s Global Compact och OECD:s riktlinjer för multinationella företag. Det betyder att vår tillväxt och lönsamhet inte får ske på bekostnad av andra, genom illegal verksamhet som korruption och mutor eller genom att mänsk- liga rättigheter överträds. Risken är högst vid inköp och därför har vi som mål att granska samtliga våra strategiska leveran- törer. Andra viktiga verktyg i arbetet är vår personalhandbok, hållbarhetspolicy, uppförandekod och visselblåsarfunktion. Vidare har vi nolltolerans mot alla former av korruption och ekonomiska oegentligheter, till exempel mutor, otillåten provi- sion, bedrägeri, förskingring och penningtvätt. Vi vill bidra till att effektivisera bygg- och fastighetsbranschen genom sund konkurrens och anständiga arbetsvillkor. Vidare arbetar vi för att säkerställa en hälsosam arbetsmiljö och trygg anställning för våra medarbetare. Årligen genomförs en undersökning (NMI) av extern part där medarbetarna anonymt får betygssätta relationen till Annehem utifrån flera kategorier. Utfallet för 2023 var 81. Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till: 8. ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT Verka för varaktig, inkluderande och hållbar ekonomisk tillväxt, full och produktiv sysselsättning med anständiga arbetsvillkor för alla 8.8  SKYDDA ARBETSTAGARES RÄTTIGHETER OCH FRÄMJA TRYGG OCH SÄKER ARBETSMILJÖ FÖR ALLA 8.7  UTROTA TVÅNGSARBETE, MÄNNISKOHANDEL OCH BARNARBETE 8.1  HÅLLBAR EKONOMISK TILLVÄXT 8.4  FÖRBÄTTRA RESURSEFFEKTIVITETEN I KONSUMTION OCH PRODUKTION ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 52 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Hållbarhetsnoter Annehems hållbarhetsarbete är en integrerad del av verksamheten. För tydlighet redovisas på följande sidor läshänvisningar, klimatbokslutet med fullständiga utsläppskategorier och utfallet på hållbarhetsmålen. Som en integrerad del av årsredovisningen har en hållbarhets- rapport upprättats för koncernen Annehem Fastigheter AB. Rapporteringen innehåller hållbarhetsupplysningar för att visa Annehems resultat, utveckling och konsekvens av verk- samheten. Utfallet från hållbarhetsmålen bidrar på olika sätt till FN:s Globala mål, SDG (Sustainable Development Goals). På sidan 51-52 visas bidraget till fem av de globala målen där Annehem har stört positivt och/eller negativt bidrag. Dessa utgör bolagets mest väsentliga påverkan. Läshänvisningar lagen om icke-finansiell information Affärsmodell sid 11,12,14 Miljö Policy Policy för hållbarhet sid 21,29 Hållbarhetsstyrning sid 29 Hållbart värdeskapande sid 51-52 Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 49 Resultatindikatorer Klimatbokslut sid 54 Ett hållbart och modernt fastighetsbestånd sid 21 Fokus på hållbar förvaltning och förädling sid 29 Hållbarhetsmål sid 55 SocialaförhållandenochPersonal Policy Policy för hållbarhet sid 21,29 Hållbarhetsstyrning sid 29 Bolagsstyrning sid 35-39 Hållbart värdeskapande sid 51-52 Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 49 Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 55 Vi är ett engagerat team sid 31-33 Noter sid 65-80 Respektförmänskligarättigheter Policy Policy för hållbarhet sid 21, 29 Hållbarhetsstyrning sid 29 Bolagsstyrning sid 35-39 Hållbart värdeskapande sid 51-55 Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 49 Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 55 Motverkandeavkorruption Policy Policy för hållbarhet sid 21, 29 Hållbarhetsstyrning sid 29 Hållbart värdeskapande sid 51-52 Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 49 Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 55 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 53 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Klimatbokslut Besrivning utsläpp Utsläppets uppkomst 2021 kg CO 2 e 2022 kg CO 2 e 2023 kg CO 2 e Metod Källa CO 2 e värden Scope 1 57 768 33 984 17 306 Egenägda fordon Utsläpp från tjänstebilar och servicefordon Annehems verksamhet 29 368 23603 6 354 Faktisk data • CO 2 e-värden från leverantörer Köldmedieutsläpp Utsläpp i samband med påfyllnad av köldmedia Fastighetsdrift 28 400 0 784 Faktisk data • Köldmedierapporter Direktförbränning Utsläpp från gasuppvärmning i en av fastigheterna Fastighetsdrift n/a 10 381 10 168 Faktisk data • Naturvårdsverket schablonsiffror Scope 2: Market based 625 265 492 863 (119 411) 117 608 Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar- kerna (gatubelysning mm.) Annehems verksamhet n/a 0 0 Faktisk data och antaganden om fördelning • Faktisk data (Annehems elavtal) Fastighetsel El som används flör att driva fastigheterna (pumpar, aggregat, hissar, belysning). Antar 3 % vid tripple-net avtal Fastighetsdrift 12 099 0 0 Faktisk data och antaganden om fördelning • Faktisk data (Annehems elavtal) Fjärrvärme till fastigheten Inköpt fjärrvärme för hela fastigheten Fastighetsdrift 612 908 492 826 (119 411) 117 608 Faktisk data • Fjärrvärmens miljövärden Fjärrkyla till fastigheten Inköpt fjärrkyla för hela fastigheten Fastighetsdrift 258 0 0 Faktisk data • Fjärrvärmens miljövärden Scope 2: Location based n/a 717 098 774 382 Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar- kerna (gatubelysning mm.) Annehems verksamhet n/a 34 109 32 520 Faktisk data och antaganden om fördelning • SMED – Svensk Miljöemissionsdata Fastighetsel El som används flör att driva fastigheterna (pumpar, aggregat, hissar, belysning). Antar 3 % vid tripple-net avtal Fastighetsdrift n/a 190 163 176 583 Faktisk data och antaganden om fördelning • SMED – Svensk Miljöemissionsdata Fjärrvärme till fastigheten Inköpt fjärrvärme för hela fastigheten Fastighetsdrift n/a 492 826 565 279 Faktisk data • Fjärrvärmens miljövärden Fjärrkyla till fastigheten Inköpt fjärrkyla för hela fastigheten Fastighetsdrift n/a 0 0 Faktisk data • Fjärrvärmens miljövärden Scope 3: 607 092 2 334 954 (2 346 238) 1 373 055 1. Inköpta varor och tjänster Utsläpp från inköp av fastighetsrelaterade tjänster såsom: Skötsel och underhåll, drift och tekniska konsulter Fastighetsdrift n/a 4 870 7 003 Spend-based • Upphandlingsmyndigheten 2. Kapitalvaror Utsläpp från större investeringar så som utsläpp från HG-anpassning , utbyggnad av laddstolpar och renoveringsprojekt i egen regi. Investeringar n/a 1 211 834 425 473 Spend-based • Upphandlingsmyndigheten 3. Bränsle- och energirelaterade aktiviteter Bränsle- och energirelaterade aktiviteter ej täckta i Scope 2. Upp- ströms utsläpp för inköpt energi Fastighetsdrift n/a 310 366 (321 650) 287 555 Beräkning • Fjärrvärmens miljövärden • SMED – Svensk Miljöemissionsdata) 6. Tjänsteresor Utsläpp från resor i tjänsten. Inkluderar: Flyg, tåg, bil och hotellvis- telser Annehems verksamhet 13 507 70 393 19 223 Spend-based • Upphandlingsmyndigheten 13. Uthyrda tillgångar Utsläpp från hyresgästernas elanvändning Hyresgästens verksamhet 593 585 737 491 633 801 Verklig förbrukning för största HG • HGs hyresavtal (för största HG) • SMED – Svensk Miljöemissionsdata Klimatbokslutet genomförs enligt GHG-protokollet och följer samma rapporteringsprinciper som föregående år. Vi konstaterar en kontinuerlig förbättring av rapporterings- processer och inrapporterad data vilket även bidrar till bättre jämförbarhet över tid. Vi har justerat 2022 års data för Scope 2 och 3 inom parentes eftersom fjärrvärmen vi nyttjar i Hel- singfors, fastigheterna Ultimes I & II är klimatneutral det vill säga inte har några utsläpp enligt GHG-protokollet i Scope 2 market based. Det är dock viktigt att notera, att det fortsatt är viktigt att reducera den faktiska förbrukningen av fjärrvärme, se Scope 2 location based. Eftersom Utlimes I & II står för en stor andel av vår fjärrvärmeförbrukning får detta ett starkt genomslag. Vi är stolta över den stora minskningen i Co2e utsläpp relaterade till tjänstebilar och servicefordon i Scope 1 tack vare bytet till HVO 100 som är ett förnybart och fossilfritt dieseldrivmedel. Klimatavtryck från tjänsteresor i Scope 3 har minskat, vilket beror på bättre data. Vi konstaterar även ett mindre utsläpp från kapitalvaror i Scope 3, som kan bero på en årlig variation på till exempel antalet pågående och avslu- tade hyresgästanpassningar eller renoveringsprojekt. Beskrivning av Scopen som inkluderas i GHG-protokollet Scope 1: Utsläpp från direkt- förbränning (egna fordon och gas) och köldmedia. Scope 2: Utsläpp från fastig- hetsenergi och inköpt energi till verksamheten. Scope 3: Indirekta utsläpp så som utsläpp från inköpta varor och tjänster, tjänsteresor och hyres- gästernas elanvändning. * År 2021 utgår basåret för vårt netto-noll mål 2030 fär Scope 1 och 2. ** Uppdatrad siffra pga nyttjandet av klimatneutral fjärrvärme i Ultimes I & II. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 54 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Hållbarhetsmål Historik Enhet Långsiktigt mål Mål 2023 Utfall 2023 Utfall 2022 Utfall 2021 Kommentar CO 2 e- utsläpp Energi Hållbara städer Avfall och återbruk Hållbar Tillväxt Andra SDG:er 1. Vi skapar ett hållbart fastig- hetsbestånd Miljöcertifierat fastighetsvärde Befintlig Andel 90 % >76 % 82 % 76 % 85 % Bidrag Stort bidrag Bidrag Bidrag Stort bidrag Bidrag Fastighetsvärde som uppfyller taxonomin Befintlig Andel 90 % 85 % 75 % 81 % 85 % Stort bidrag Stort bidrag Stort bidrag Bidrag Bidrag Bidrag Grön finansiering Befintlig Andel 90 % Mätning 87 % 86 % 14 % Bidrag Bidrag Bidrag Fastighetsvärde med klimat- och sårberhetsanalys NY Andel 90 % >82 % 85 % 82 % – Stort bidrag Stort bidrag 2. Vi optimerar energiförbruk- ningen i våra fastigheter Intensitet Fastighetsenergi Förtydligad definition KWh/kvm reducera 3 % per år 77 81 79 85 Fastighetsenergi enligt definition i Boverkets byggregler. Lägre Atemp 2023 vilket påverkar utfallet. Stort bidrag Stort bidrag Stort bidrag Egenproducerad förnybar energi Befintlig kWh/kvm 3 Mätning 0,8 0,4 0,5 Bidrag Bidrag 3. Vi hjälper våra hyresgäster att verka hållbart Intensitet Hyresgästenergi NY KWh – Mätning 41 44 – Stort bidrag Gröna hyresavtal Befintlig Andel av avtalsvärde 80 % >30 % 35 % 27 % 24 % Bidrag Bidrag Bidrag Bidrag Bidrag Hyresgästernas tillgång till avfallsåtervinning Befintlig Andel 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Tillgång till återvinningsstationer på alla fastigheter med minst 4 fraktioner. Stort bidrag Vattenanvändning Befintlig l/kvm reducera 1 % per år 212 315 214 (237) 185 Inkluderar hyresgästernas användning. Justerad 2022. Stort bidrag 4. Vi tar ansvar Utbildning i Annehems hållbarhetspolicy (inkl. CoC) NY Andel medarbetare 100 % 100 % 100 % 33 % – Stort bidrag Bidrag Granskning av strategiska leverantörer Befintlig % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Stort bidrag Bidrag Biologisk mångfald: Inventerade arter på våra fastigheter NY antal Inventera och möjliggöra för fler Mätning 400 175 – Mäts genom naturvärdesinventeringar Bidrag Stort bidrag Andel fossilfritt drivmedel i servicebilar NY % 100 % >90 % 85 % 5% – Stort bidrag Andel miljöklassade tjänstebilar Befintlig % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Stort bidrag 5. Vi skapar nöjda hyresgäster och långsiktiga relationer Nöjd kund index Befintlig index 0-100 Över branschsnitt >80 74 77 77 Bidrag Bidrag Bidrag Bidrag Genomsnittlig kontraktstid Befintlig år Söka långsiktiga relationer Mätning 4,2 5,2 6 Bidrag Bidrag Stort bidrag 6. Vi värnar om varandra Nöjda medarbetare, förtroendeindex Befintlig index 0-100 >70 >70 81 83 73 Stort bidrag Bidrag Frisknärvaro Förtydligad definition % >97 % >97 % 99,3 % 97,3 % 99,7 % Bidrag Stort bidrag Könsfördelning Befintlig Styrelse (% kvinnor|män) 50 % ±10 50 % ±10 29 % | 71 % 25 % | 75 % 29 % | 71 % Bidrag Stort bidrag Ledning (% kvinnor|män) 75 % | 25 % 50 % | 50 % 50 % | 50 % Medarbetare (% kvinnor|män) 60 % | 40 % 65 % | 35 % 56 % | 44 % Upplevd inkludering NY index 0-100 Hög inkludering Mätning 98 94 – Utifrån ålder, religion, funktionsnedsättning, könstillhörighet, sexuell läggning och identitet Bidrag Stort bidrag ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 55 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Kontor, 79 % Samhällsfastigheter, 9 % Dagligvaror, 3 % Bostäder, 2 % Logistik, 2 % Övrigt, 5 % 0 10 20 30 40 50 60 >5år4–5 år3–4 år2–3 år1–2 år<1 år % Ekonomisk utveckling och händelser under året Styrelsen och verkställande direktören för Annehem Fastig- heter AB, org nr 559220-9083, med säte i Ängelholm, avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2023. Annehem Fastigheter AB benämns även bolaget eller moderbolaget. Annehem Fastigheter AB tillsam- mans med dess helägda dotterbolag benämns även Annehem eller koncernen. Numeriska uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår. Verksamheten Annehem Fastigheter AB (publ) är ett tillväxtdrivet bolag. Bolaget skall äga, utveckla och förvalta fastigheter långsik- tigt. Annehem är inriktat på kommersiella kontorslokaler, samhällsfastigheter och bostäder. De valda marknaderna är Helsingfors, Stockholm, Malmö, Helsingborg/Ängelholm samt Göteborg. I dagsläget består fastighetsportföljen till största del av moderna, miljöanpassade och flexibla kommersiella lokaler. Moderbolaget Moderbolaget Annehem Fastigheter AB (publ) har inget direk- tägande i fastigheter, utan dessa ägs via helägda dotterbolag. Moderbolaget tillhandahåller administrativa och tekniska fastighetsförvaltande- och finanseringstjänster till dotterbola- gen samt koncernledningen. Bolaget har säte i Ängelholm. Organisation Antal anställda per 31 december 2023 uppgick till 15. Inom organisationen finns funktioner inom fastighetsförvaltning, ekonomi samt verkställande direktör. Funktioner så som HR, IT, Juridik och IR tillhandahålls av externa leverantörer. Koncernen har även externa förvaltningsorganisationer för bestånden i Finland. Annehems organisation utgörs av företagsledning som består av VD, CFO, hållbarhetschef, samt förvaltningschef. För mer information kring ledande befatt- ningshavare se not 5. Fastighetsbestånd Annehem Fastigheters bestånd av färdigställda fastigheter per den 31 december 2023 bestod av 26 fastigheter placerade i Helsingfors, Stockholm, Malmö, Helsingborg/Ängelholm samt Göteborg. Fastigheterna består av till övervägande del moderna, flexibla och miljöanpassade kontors-, samhälls- och bostadsfastigheter. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av bolaget. Fastighetsvärdet uppgick till ett verkligt värde om 4412,7Mkr(4 309,2)ochtotalaytanuppgicktill202004kvm (194 953). Det totala hyresvärdet på årsbasis uppgick till 315,6 Mkr (278,8) och uthyrningsgraden till 94,9 procent (95,8). Resultatutveckling under året Hyresintäkterna uppgick till 247,2 Mkr (217,9), vilket är en ökning med 29,3 Mkr. Förändringen beror främst av hyre- sökningar genom indexjusteringar och nyuthyrningar samt de tillkommande fastigheterna. Driftnettot ökade till 209,7 Mkr (181,3). Förvaltningen gav en överskottsgrad på 84,8 procent (83,2), som till övervägande del beror på ökningen av hyresintäkterna för perioden. Fastighetskostnader avser främst driftskostnader som värme, vatten, el och fastighetsskötsel och uppgick totalt till -82,4 Mkr (-81,3). Förvaltningsresultatet uppgick till 90,5 Mkr (74,2). För- bättringen i resultat beror på ökade hyresintäkter. Räntekost- naderna har ökat under 2023 till -129,3 Mkr (-62,5) Detta kompenseras dock av intäkter på räntederivat som uppgick till 53,4 Mkr (9,5 Mkr). Övriga finansiella poster uppgår till -2,2 Mkr (-16,4). Värdeförändringar i fastigheter uppgick totalt till -266,0 Mkr (98,0). Skatteeffekten för perioden uppgick till 48,5 Mkr (-55,7). De ökade skatteintäkterna beror främst på nedskrivningarna i fastighetsbeståndet, vilket ger upphov till uppskjutna skattein- täkter. Periodens resultat uppgick till -200,6 Mkr (207,3). Intäktsfördelning Sammanställning hyreskontraktens löptid (%-andel av hyresvärde för respektive år) Balansräkning Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2023 till 4 412,7 Mkr (4 309,2). Under året har Annehem förvärvat Carl Florman och The Corner båda i Malmö till ett underliggande fastighetsvärde uppgående till 534,9 Mkr samt avyttrat fastigheten Carl Berner Torg i Oslo till ett underliggande fastighetsvärde om 252,1 Mkr. Verkligt värde på fastigheter baseras på externa värderingar med värdedatum 31 december 2023. Annehem utför generellt externa värderingar endast en gång per år, per 30 september, men i samband med den pågående emissionsprocessen har bolaget erhållit externa värderingsintyg även per 31 december 2023. Under året har Annehem även genomfört investeringar i befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 95,8 Mkr (32,8), per 31 december 2023. Värdet på fastigheterna i Finland har per 31 december 2023 påverkats negativt av EUR/SEK jämfört med 31 decem- ber 2022, vilket ger en total effekt på -9,1 Mkr (81,2). Bolagetsegnakapitaluppgicktill2302,3Mkr(2 501,1). Räntebärande skulder uppgick totalt till 2 036,3 Mkr (1 889,6), varav 1,4 Mkr (1,7) utgjorde leasingskuld hänförlig till tomträtter. Annehem har under året tagit upp ytterligare lån om 345,2 Mkr avseende förvärvet av Carl Florman och The Corner. Lånefinansieringen, som i huvudsak består av räntesäkrade banklån, har säkerställts i ytterligare två år. Av den totala skulden om 2 036,3 Mkr, har 1 400 Mkr förlängts till samma villkor som tidigare med tillägg för en rabatt som erhålls för de gröna fastigheterna i portföljen. Kravet på räntetäckningsgraden sänktes i samband med refinansieringen 2022 från 2,0 till 1,7. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 56 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten för året uppgick till 102,4 Mkr (54,3) . Fastigheter förvärvades för 527,9 Mkr (99,8) och avser Carl Florman och The Corner i Malmö. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till -383,4 Mkr (-134,1). Kassaflöde från finansieringsverksam- heten uppgick netto till 161,6 Mkr (125,0). Framtida utveckling Bolagets övergripande mål är att växa med en genomsnittlig årlig tillväxt med 20 procent på förvaltningsresultatet över tid. Bolaget ska växa med lönsamhet och samtidigt agera hållbart samt fortsätter vara ett kommersiellt fastighetsbolag där huvudsakliga fastighetsbeståndet utgörs av kontorsfastigheter i attraktiva lägen. Ett förvärv är avtalet men ej tillträtt under 2023. Bostads- projektet Partille Port 11:70 tillträds under första kvartalet 2024. Som ett ytterligare led i tillväxtstrategin har Annehem även ingått avsiktsförklaringar med Peab om förvärv av fastigheter på marknadsmässiga villkor. Fastigheterna utgör vid färdigstäl- lande totalt 86 tkvm och har ett, av Annehem samlat bedömt, underliggande fastighetsvärde vid färdigställande om ca 4 900 Mkr. Väsentliga händelser under året • Annehem frånträdde handelsfastigheten Carl Berner Torg i Oslo, Norge under fjärde kvartalet • Adela Colakovic tillträdde som ny CFO • Annehem har färdigställt 100 nya kommunala förskole- platser i Valhall Park • Styrelsen kallade till extra bolagsstämma, i januari 2024, för att besluta om bemyndigande för styrelsen att besluta om företrädesemission • Annehem tillträdde kontorsfastigheten The Corner i Malmö under fjärde kvartalet • I december gick Annehem med i EPRA (European Public Real Estate Association) Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserad vinst 2 502 854 709 kr Årets resultat -200 568 845 kr Totalt: 2 302 285 864 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Överförs i ny räkning 2 302 285 864 kr. Annehems utdelningspolicy är att återinvestera vinsterna för att ta tillvara affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 57 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Finansiella rapporter Resultaträkning – Koncernen Mkr Not 2023 2022 Hyresintäkter 3 247,2 217,9 Övriga fastighetsintäkter 3 44,9 44,7 Totala intäkter 292,1 262,6 Fastighetskostnader 4 Driftskostnader -47,5 -44,2 Underhållskostnader -11,6 -10,2 Fastighetsskatt -9,8 -12,6 Fastighetsadministration -13,4 -14,3 Driftsnetto 209,7 181,3 Centraladministration 4 -36,1 -36,2 Övriga rörelseintäkter 4 5,2 7,7 Övriga rörelsekostnader 4 -10,3 -9,3 Ränteintäkter 13 53,4 9,5 Räntekostnader 13 -129,3 -62,5 Övriga finansiella poster 13 -2,2 -16,4 Förvaltningsresultat 90,5 74,2 Värdeförändring fastigheter, realiserad -11,8 - Värdeförändring fastigheter, orealiserad -266,0 98,0 Värdeförändring i derivatinstrument, orealiserade -61,8 90,9 Resultat före skatt -249,1 263,0 Aktuell skatt 8 - -1,0 Uppskjuten skatt 8 48,5 -54,7 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -200,6 207,3 Genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning 58 992 548 58 992 548 Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr -3,40 3,51 1) 1) Övriga finansiella poster består främst av valutakurseffekter och realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer. Rapport över resultat och övrigt totalresultat – Koncernen Mkr 2023 2022 Årets resultat -200,6 207,3 Övrigt totalresultat Poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar -0,7 -1,6 Uppskjuten skatt på derivatinstrument 0,1 0,3 Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 2,3 19,1 Summa övrigt totalresultat 1,7 17,9 Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -198,9 225,1 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 58 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Balansräkning – Koncernen Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,1 Förvaltningsfastigheter 9 4 412,7 4 309,2 Maskiner och inventarier 10 6,2 5,2 Derivatinstrument 13 33,3 104,5 Övriga anläggningstillgångar 1,4 1,3 Summa anläggningstillgångar 4 453,9 4 420,3 Omsättningstillgångar Kundfordringar 3,3 1,9 Kundfordringar närstående 7 0,2 – Kortfristiga fordringar 11 34,0 22,9 Derivatinstrument 13 0,0 0,9 Likvida medel 13 119,4 237,9 Summa omsättningstillgångar 156,8 263,6 Summa tillgångar 4 610,7 4 684,0 Eget kapital och skulder Eget kapital Aktiekapital 0,5 0,5 Övrigt tillskjutet kapital 1 786,9 1 786,9 Omräkningsreserv 23,3 22,0 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 491,6 691,7 Summa eget kapital 12 2 302,3 2 501,1 Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 13 1 920,1 1 655,6 Derivatinstrument 13 3,6 10,4 Övriga långfristiga skulder 1,8 3,2 Uppskjutna skatteskulder 8 157,6 195,6 Pensionsavsättningar 1,7 1,6 Summa långfristiga skulder 2 084,9 1 866,5 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 116,2 234,0 Derivatinstrument 13 – – Leverantörsskulder och andra skulder 10,4 19,4 Leverantörsskulder närstående 7 15,2 2,7 Aktuella skatteskulder 0,6 1,8 Övriga kortfristiga skulder 14 81,2 58,5 Summa kortfristiga skulder 223,5 316,4 Summa skulder 2 308,4 2 182,9 Summa eget kapital och skulder 4 610,7 4 684,0 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 59 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Rapport över förändringar av eget kapital – Koncernen Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Balanserade 2022 Övrigt tillskjutet vinstmedel inkl. Summa eget Mkr Aktiekapital kapital Reserver årets resultat kapital Ingående eget kapital 1 januari 2022 0,5 1 786,9 5,0 483,5 2 275,9 Årets resultat – – – 207,3 207,3 Övrigt totalresultat för året – – 17,8 – 17,9 Årets totalresultat – – 17,8 207,3 225,2 Utgående eget kapital 31 december 2022 0,5 1 786,9 22,0 691,7 2 501,1 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Balanserade 2023 Övrigt tillskjutet vinstmedel inkl. Summa eget Mkr Aktiekapital kapital Reserver årets resultat kapital Ingående eget kapital 1 januari 2023 0,5 1 786,9 22,0 691,7 2 501,1 Årets resultat - - 0 -200,6 -200,6 Övrigt totalresultat för året - - 1,2 0,5 1,7 Årets totalresultat - - 1,2 -200,1 -198,9 Utgående eget kapital 31 december 2023 0,5 1 786,9 23,3 491,6 2302,3 Kassaflödesanalys – Koncernen Mkr 2023 2022 Förvaltningsresultat 90,5 74,2 Poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 0,9 0,4 Orealiserade valutaeffekter 7,6 -16,3 Andra ej kassaflödespåverkande poster 1,9 -4,6 Betald inkomstskatt 0 - 100,8 53,7 Förändringar i rörelsekapital Rörelsefordringar -14,7 -2,1 Rörelseskulder 16,3 2,6 Kassaflöde från löpande verksamhet 102,4 54,3 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -95,8 -32,8 Förvärv av förvaltningsfastigheter -527,9 -99,8 Försäljning av anläggningstillgångar 245,0 - Investeringar i maskiner och inventarier -4,7 -1,5 Kassaflöde från investeringsverksamheten -383,4 –134,1 Finansieringsverksamheten Upptagande av lån 345,2 132,9 Återbetalning av lån -183,6 -7,9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 161,6 125,0 Periodens kassaflöde -119,4 45,2 Likvida medel vid periodens början 237,9 190,2 Kursdifferens i likvida medel 0,9 2,5 Likvida medel vid periodens slut 119,4 237,9 1) 2) 1) Ränte in-och utbetalningar ingår i förvaltningsresultatet och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period. 2) Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier, vilka är ej kassaflödespåverkande. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 60 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Resultaträkning – Moderbolaget Mkr 2023 2022 Intäkter 46,1 47,2 Administrationskostnader -40,3 -38,3 Rörelseresultat 5,8 8,9 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Finansnetto 94,4 47,2 Resultat efter finansiella poster 100,2 56,1 Bokslutsdispositioner -11,8 18,4 Resultat före skatt 88,3 74,5 Aktuell skatt - – Uppskjuten skatt 0,5 -6,2 Årets resultat 1) 88,9 68,3 1) Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för totalresultat. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 61 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Mkr 2023-12-31 2022-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 0,5 0,5 Fritt eget kapital Balanserat resultat 2 092,2 2023,9 Årets resultat 88,9 68,3 Summa eget kapital 2 181,6 2 092,7 Avsättningar Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,7 1,6 Avsättning för uppskjuten skatt 5,6 7,9 Summa avsättningar 7,4 9,5 Långfristiga skulder Derivatinstrument 0,3 10,4 Summa långfristiga skulder 0,3 10,4 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Derivatinstrument 1,9 – Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 118,8 5,4 Leverantörsskulder 4,3 1,4 Aktuella skatteskulder – – Övriga kortfristiga skulder 72,3 13,8 Summa kortfristiga skulder 197,3 20,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 386,5 2 133,2 Balansräkning – Moderbolaget Mkr 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,1 Maskiner och inventarier 3,2 1,7 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 116,1 18,8 Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 134,0 1 810,9 Derivatinstrument 26,3 44,5 Övriga långfristiga tillgångar 1,4 1,3 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 277,8 1 875,5 Summa anläggningstillgångar 2 281,2 1 877,2 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 70,4 43,8 Övriga fordringar 7,1 2,9 Derivatinstrument 0,0 0,9 Kassa och bank 27,8 208,4 Summa omsättningstillgångar 105,3 255,9 SUMMA TILLGÅNGAR 2 386,5 2 133,2 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 62 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Kassaflödesanalys – Moderbolaget Mkr 2023 2022 Resultat före skatt 88,3 74,5 Poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 0,4 0,4 Orealiserade valutakurseffekter 10,8 -37,4 Betald skatt -1,8 – Förändringar i rörelsekapital Rörelsefordringar -30,8 -23,8 Rörelseskulder 77,9 -0,6 Kassaflöde från löpande verksamhet 144,8 13,1 Investeringsverksamheten Lämnade aktieägartillskott – – Investeringar i maskiner och inventarier -2,1 -1,3 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2,1 -1,3 Finansieringsverksamheten Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -323,3 187,9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -323,3 187,9 Periodens kassaflöde -180,6 199,7 Likvida medel vid periodens början 208,4 8,7 Likvida medel vid periodens slut 27,8 208,4 1) Ränte in-och utbetalningar ingår i förvaltningsresultatet och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period. 2) Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier, vilka är ej kassaflödespåverkande. Rapport över förändringar av eget kapital – Moderbolaget Bundet eget kapital Fritt eget kapital 2022 Mkr Aktiekapital Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2022 0,5 2 000,0 30,4 2 024,4 Årets resultat – – 68,3 68,3 Utgående eget kapital 31 december 2022 0,5 2 000,0 68,3 2 092,7 Bundet eget kapital Fritt eget kapital 2023 Mkr Aktiekapital Balanserat resultat Årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 januari 2023 0,5 2 000,0 68,3 2 092,7 Årets resultat – – 88,9 88,9 Utgående eget kapital 31 december 2023 0,5 2 000,0 157,2 2 181,6 Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för totalresultat. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 63 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvaltning Bolagsstyrning Finansiell information Övrigt Noter Innehåll Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper 65 Not 2  Uppskattningar och bedömningar 67 Not 3  Rörelsesegment 68 Not 4  Rörelsens kostnader 69 Not 5  Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar 70 Not 6  Revisonsarvoden 70 Not 7  Transaktioner med närstående 70 Not 8 Skatter 71 Not 9 Förvaltningsfastigheter 72 Not 10 Maskiner och inventarier 73 Not 11 Kortfristiga fordringar 73 Not 12 Aktiekapital 73 Not 13 Finansiella instrument 73 Not 14  Övriga kortfristiga skulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 79 Not 15 Andelar i koncernföretag 79 Not 16 Leasing 80 Not 17 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 80 Not 18 Händelser efter periodens utgång 80 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 64 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Noter NOT 1  ALLMÄN INFORMATION OCH REDOVISNINGSPRINCIPER ALLMÄN INFORMATION Annehem Fastigheter AB, org.nr. 559220-9083 är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Ängelholm. Bolagets adress är Drottning Kristinas Esplanad 2, 170 67 Solna. Bolaget äger och förvaltar ett fastighetsbestånd om 26 fastigheter i Sverige , Finland och Norge. Bolagets aktie är sedan den 11 december 2020 noterad på Nasdaq Stockholm. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören den 17 april 2023. Koncernens rapport över resultat och rapport över övrigt totalresultat och balansräkning samt moder bolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fast ställelse på årsstämman den 14 maj 2024. VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER Grunder för upprättande av redovisningen Efterlevnad av lagstiftning och standarder De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Vissa ytterligare tilläggsupplysningar lämnas i enlighet med tillkommande krav i årsredovisningslagen och i Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Redovis- ningsprinciperna nedan har tillämpats konsekvent på samtliga redovisade perioder. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper” . Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvalutan för koncernen. Samtliga belopp har avrundats till närmaste miljon kronor med en decimal om inget annat anges . Ändrade redovisningsprinciper föranledda av nya eller ändrade IFRS Ändring har gjorts av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, ändringen syftar till att öka användbarheten av upplysningar om tillämpade redovisningsprinciper genom att uppmuntra att endast väsentliga principer beskrivs och att dessa beskrivningar förklarar hur dessa principer tillämpas. Beskrivningen av redovisningsprinciperna har därför mer koncentrerats till väsentliga principer och mer fokuserats på tillämpning av dessa principer. Inga övriga nya eller ändrade IFRS har haft någon väsentlig påverkan på de finansiella rapportern a. Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas Av IASB godkända nya och ändrade med framtida tillämpning förväntas inte komma att ha någon väsentlig effekt på företa- gets finansiella rapporter . KONSOLIDERINGSPRINCIPER Tillgångsförvärv För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av likartade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedöm- ning, som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värde vid förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt inkluderar även villkorad köpeskilling Transaktionsutgifter läggs till anskaff- ningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Förändringar av bedömt värde av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar. Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initialt, se vidare avsnitt Skatter. Annehem redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt vid tidpunkten för förvärvet . Hyresintäkter och övriga fastighetsintäkter Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resul- tatet över hyresperioden. Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal. I hyresintäkterna ingår förutom lokalhyran även tilläggsdebitering avseende främst fastighets- skatt. Bland intäkter som klassificeras som fastighetsintäkter ingår annan tilläggsdebitering som exempelvis el, värme, vatten och fastighetsskötsel samt hyresgarantier. Fastighetsin- täkter redovisas i den period som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och fastighetsintäkter betalas i förskott och förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodise- ras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser . Fastighetskostnader Fastighetskostnader består av både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet och utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, fastighetsadministration, fastighetsskatt och underhåll av fastighetsinnehavet. Central administration Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, personaladministration, IT, marknadsaktivi- teter, investerarrelationer, revisionsarvoden och finansiella rapporter ingår i central administration. I posten central administration ingår även avskrivning av övriga materiella anläggningstillgångar. Pensioner Koncernen innehar avgiftsbestämda och förmånsbestämda pensionsplaner. Enbart ett fåtal anställda har förmånsbe- stämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta, Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. I koncernen finns även pensionsavtal där koncernen har förvärvat kapitalförsäkringar som säkrats till förmån för anställda genom pantsättning . Leasing – leasetagare Annehem tillämpar de praktiska undantagen avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en initial leasingperiod om maximalt 12 månader efter beaktande av eventuella optioner att förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde har av koncernen definieras som avtal där den underliggande tillgången skulle kunna köpas för maximalt 50 000 kr och utgörs i koncernen till exempel av kontorsinventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt över leasingperioden inom central administration . ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 65 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Tomträtter Koncernen innehar ett tomträttsavtal som uppfyller definitio- nen av ett leasingavtal. Leasingskulden värderas initialt baserat på tomträttsavgäldens fastställda storlek per inledningsda- tumet diskonterat med den implicita räntan i avtalen, det vill säga avgäldsräntan. Nyttjanderättstillgångens värde sätts lika med leasingskulden justerat för eventuella förutbetalda tomträttsavgälder. Då tomträttsavtal anses innebära ett evigt åtagande mot leasegivaren samtidigt som tomten har en evig nyttjandeperiod så redovisas ingen avskrivning på nyttjande- rättstillgången och ingen amortering sker av leasingskulden. De erlagda tomträttsavgälderna presenteras i sin helhet som en räntekostnad. Leasingskulden värderas om i samband med att tomträttsavgälderna har blivit omförhandlade, för att reflektera den förändrade storleken på tomträttsavgälderna. Vid sådan omvärdering av leasingskulden justeras nyttjan- derättstillgången med motsvarande belopp. Efter den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderätts- tillgångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde som en del av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som klassificeras som anläggningstillgångar vilka innehas i syfte att erhålla hyresin- täkter eller värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar samt fastighetsinventarier. Även fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter när arbetena är färdigställda klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlig- het med redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Värderingen bygger på diskonterade framtida kassaflöden där osäkerhet föreligger beträffande bedömningen av framtida hyresintäkter, vakansgrader, driftskostnader, ränteutveckling samt direkt- avkastningskrav. Minst en gång per år värderas samtliga fastigheter av externa oberoende värderingsinstitut. Koncernen genomför regelbundet interna värderingar av hela fastighetsbeståndet. De externa värderingarna används som avstämningsunderlag för de internt utförda värderingarna. De externa värderingarna är ledande för det fall det finns skillnader mellan den interna och externa värderingen. Samtliga fastighetsvärderingar utförs av värderare med adekvata kompetenser erforderliga för respektive fastighetstyp och geografisk marknad. Fastighe- terna värderas enligt de värderingsprinciper som följer av IPDs riktlinjer. Av dessa framgår bland annat att besiktning ska ske av samtliga fastigheter vid respektive värderingstillfälle med fördjupad besiktning vart tredje år. Interna värderingar upprät- tas vid var tids värderingspolicy. Verkligt värde har fastställts med en kombinerad till ämpning av ortsprismetod och avkast- ningsbaserad metod. Den avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastig- het. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftsnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår till antingen fem eller tio år och restvärdet har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat marknadsmässigt driftsnetto året efter kalkylperio- dens slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkast- ningskrav som har härletts från den aktuella transaktionsmark- naden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Kassa- flödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader baseras på marknadsmässiga och normaliserade utbetalningar för drift, underhåll och fastighetsadministration varvid kor- rektion sker för avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det investeringsbehov som bedöms föreligga. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i årets resultat. Realiserade värdeförändringar avser värdeförändringar från senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perio- den aktiverade investeringsutgifter. Orealiserade värdeför- ändringar avser övriga värdeförändringar som inte härrör från förvärv, försäljning eller aktiverade investeringsutgifter. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet för förvaltningsfastigheter endast om det är sannolikt att de fram- tida ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Utgifter för utbyte av identifierade komponenter och tillägg av nya komponenter läggs till det redovisade värdet, när de uppfyller kriterierna ovan. Reparationer och underhåll kost- nadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar består av maskiner och inventarier. Avskrivning påbörjas när den materiella anlägg- ningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggnings tillgångars nyttjandeperioder uppskattas till: Fordon och entreprenadmaskiner 5–10 år Övriga maskiner och inventarier 3–10 år Finansiella instrument Klassificering och efterföljande värdering Finansiella tillgångar inom Annehem, förutom derivattillgångar, värderas till upplupet anskaffningsvärde. Samtliga finansiella skulder inom Annehem, förutom derivat, värderas till upplupet anskaffningsvärde. Derivat värderas till verkligt värde via resultatet, om de inte har blivit identifierade som säkringsin- strument. Omvärdering av verkligt värde på räntederivaten redovisas på raden värdeförändring i derivatinstrument i koncernens resultaträkning. Verkligt värde omvärderingar på valutaterminer rapporteras på raden finansnetto i koncernens resultaträkning. Nedskrivningar – förväntade kreditförluster Förlustreserven för kundfordringar, avtalstillgångar och leasingfordringar värderas alltid till ett belopp motsvarande förväntade kreditförluster under fordrans återstående löptid. Koncernen använder en matris för beräkning av förlustreser- ven med förväntade förlustprocenter uppdelat på hur många dagar en fordran är sen och vilken kundkategori fordran härrör från. Förlustprocentsatserna baseras på historiska erfarenheter och specifika för hållanden och förväntningar per rapportperiodens slut. Koncernen bedömer att kreditrisken på en finansiell tillgång har ökat väsentligt om den är förfallen med mer än 30 dagar. Koncernen bedömer att en finansiell tillgång är i fallissemang när: det är osannolikt att låntagaren kommer betala hela sina kreditåtaganden till koncernen, utan att koncernen har regressrätt som att realisera en säkerhet (om någon sådan hålls); eller den finansiella tillgången är förfallen med mer än 90 dagar. Koncernen hanterar ett skuldinstrument som att det har låg kreditrisk när dess kreditbetyg motsvarar den globala definitionen av ”investment grade”, vilket bedömts som Baa3 eller högre för Moody’s eller BBB- eller högre för Fitch Ratings och Standard & Poor’s. Vid varje balansdag bedömer koncernen huruvida finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde är kre- ditförsämrade. En finansiell tillgång är kreditförsämrad när en eller flera händelser som har en negativ inverkan på de upp- skattade framtida kassaflödena för den finansiella tillgången har inträffat. Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I finansiella intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning. Finansiella kostnader Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader, som består av ränta och andra kostnader som är kopplade till finansieringen av bolaget, samt leasingkostnader och tomträttsavgälder. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till. Räntekupongen för räntederivat redovisas på raden finansnetto i koncernens resultaträkning. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt på temporära skillnader, som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde, redovisas i Annehem enligt balansräk- ningsmetoden. Således finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs för temporära skillnader som uppkommit vid första redo- visningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Annehem finns framför allt två poster där det föreligge r temporära skillnader – fastigheter och obeskattade reserver. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 66 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastig- heternas redovisade värde och deras skattemässiga värde, likaså på obeskattade reserver. Vid förändring av ovan nämnda poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/ fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Årets förvärv har redovisats som tillgångsförvärv, inne- bärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. Moderbolagetsredovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt års- redovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rap- porterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommen- dationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras. Skillnadermellankoncernensochmoderbolagets redovisningsprinciper Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis- ningsprinciper framgår nedan. De nedan angivna redovis- ningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finan- siella rapporter. Klassificering och uppställningsformer Resultat- och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens scheman, medan rapporten över resultat och övrigt totalresultat, rapporten över förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Utform- ning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av finansiella intäkter och kost- nader, anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av avsättningar som egen rubrik i balansräkningen. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktions- utgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag. Finansiellainstrument Moderbolaget har valt att tillämpa IFRS 9 för finansiella instrument. Moderbolaget följer därmed samma principer som koncernen för redovisning av finansiella instrument. Leasadetillgångar Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med undantaget som finns i RFR 2. Som leasetagare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt över leasingperioden och således redovisas inte nyttjanderätter och leasingskulder i balansräkningen. NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Upprättandet av Annehem Fastigheters finansiella rapporter kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskatt- ningar samt antaganden som påverkar tillämpningen av redo- visningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter Annehem Fastigheters bestånd av förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeför- ändringarna redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande och därutöver värderas fastigheterna årligen av externa obero- ende värderare, enligt Koncernens värderingspolicy. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efter- frågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Annehem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning och resultat. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighets värdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent . Klassificering av förvärv som tillgångsförvärv och uppskjuten skatt Förvärv av bolag klassificeras antingen som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv enligt IFRS 3. En individuell bedömning krävs för varje enskilt förvärv. I de fall bolagsförvärvet i huvudsak endast omfattar fastigheter och inte innefattar väsentliga processer, klassificeras förvärvet som ett tillgångs- förvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Annehem Fastigheters bolagsförvärv under 2023 och även dessförinnan omfattar endast fastigheter och inga väsentliga processer, varför bedömningen varit att transaktionerna utgör tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för erhållen rabatt för uppskjuten skatt. Upp skjuten skatt redovisas endast på förändring av redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvs tidpunkten. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 67 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt NOT 3 RÖRELSESEGMENT Region Sverige Region Övriga Norden Stab Koncern 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter 178,3 155,3 68,9 62,6 0 – 247,2 217,9 Övriga fastighetsintäkter 27,0 31,6 17,3 13,1 0,6 – 44,9 44,7 Fastighetskostnader -63,7 -66,0 -16,4 -14,3 -2,3 -1,0 -82,4 -81,3 Driftnetto 141,6 120,8 69,8 61,5 -1,7 -1,0 209,7 181,3 Central administration -2,6 -1,1 -1,0 -0,8 -32,5 -34,3 -36,1 -36,2 Övriga rörelseintäkter 3,1 7,4 -0,1 0,1 2,2 0,2 5,2 7,7 Övriga rörlesekostnader -3,3 -4,4 -1,0 -0,8 -5,8 -4,1 -10,3 -9,3 Ränteintäkter 5,0 0,2 – – 48,4 9,3 53,4 9,5 Räntekostnader -15,8 -6,8 -34,6 -13,2 -78,9 -42,5 -129,3 -62,5 Övriga finansiella poster -3,3 -4,4 0 3,5 1,1 -15,5 -2,2 -16,4 Förvaltningsresultat 124,6 111,7 33,1 50,2 -67,2 -87,8 90,5 74,2 Värdeförändring fastigheter, realiserade - - 33,5 - -45,3 - -11,8 - Värdeförändring fastigheter, orealiserade -177,3 167,4 -88,6 -70,4 -0,1 1,0 -266,0 98,0 Värdeförändring, derivatinstrument realiserade -11,3 18,3 – – -50,5 72,6 -61,8 90,9 Resultat före skatt -64,0 297,4 -21,9 -20,2 -163,2 -14,2 -249,1 263,0 Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilket det finns fristående finansiell informa- tion tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i två rörelse- segment, region Sverige och region Övriga Norden (Finland). Stab inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab innefattar management fee samt andra administrationskostnader. Hyresintäkter relaterar till hyresavtal för uthyrning av Annehem koncernens förvaltningsfastigheter. Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyres - gäster vidarefakturerade kostnader för media (el, värme, vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, samt intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär. Sverige Finland Norge Uppgifter per land, Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Externa intäkter 205,9 186,9 74,7 61,7 11,5 14,0 Förvaltningsfastigheter 3532,8 3 080,9 879,9 944,3 0 284,0  varav årets investeringar 95,8 129,3 0 – 0 – Maskiner och inventarier 7,7 5,2 0 – 0 –  varav årets investeringar 4,0 1,3 0 – 0 – Koncernen har under 2023 redovisat intäkter från en kund ( koncern) om totalt 105,7 Mkr (91,5), varav 25,3 Mkr (21,7) redovisas i Finland och 80,4 Mkr (69,8) redovisas i Sverige. Segment per 2023-12-31 Segment per 2022-12-31 Region Sverige Region Övriga Norden Region Huvudstad Region Syd Valhall Park X X Ljungbyhed Park X X Kamaxeln 2 X X Stenekullen 2 X X Jupiter 11 X X Ulriksdals Center X X Sadelplatsen 4 X X Ledvolten X X Almnäs X X Partille Port X X Johanneslust X ej tillträdd The Corner X ej tillträdd Carl Berner Torg avyttrad X Ulimes Business Garden X X Rörelsesegmenten har ändrats från Region Huvudstad och Region Syd till Region Sverige och Region övriga Norden. Ovan tabell illustrerar vilka fastigheter som ingick i den tidigare segmentsindelningen samt vilket segment de ingår i från och med 1 januari 2023. Tidigare följdes segmenten upp utifrån Region Syd med fast- igheter i södra Sverige och Region Huvudstad med fastigheter i de nordiska huvudstäderna. Från och med 1 januari 2023 följer bolagets högsta verkställande beslutsfattare, VD, i stället upp segmenten Sverige respektive Övriga Norden. Orsaken till att den geografiska indelningen av segmenten förändrades från den 1 januari 2023 är att det finns en demografisk koppling mellan fastigheterna och marknaden i Sverige som inte fanns på motsvarande sätt i Region Syd. Annehem har endast ett fåtal fastigheter i utlandet som utgör region Övriga Norden. Den ändrade segmentsindelningen följer den interna rapporteringen och det är så rörelseresultatet regelbundet granskas av företagets högste verkställande beslutsfattare (VD) som underlag för beslut om fördelning av resurser till segmentet och bedömning av dess resultat. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 68 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt NOT 4 RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader 2023 2022 Region Region Region övriga Region övriga Koncernen, Mkr Sverige Norden Stab Totalt Sverige Norden Stab Totalt Driftskostnader 36,8 8,9 1,8 47,5 35,7 8,1 0,4 44,2 Underhåll 9,8 1,8 - 11,6 9,3 0,8 – 10,2 Fastighetsskatt 5,0 4,3 0,5 9,8 8,8 3,7 – 12,5 Direkta fastighetskostnader 51,6 15,0 2,3 68,9 53,8 12,6 0,4 66,8 Fastighetsadministration 12,0 1,4 0,1 13,4 12,1 1,6 0,6 14,3 Totala fastighetskostnader 63,6 16,3 2,4 82,3 65,9 14,2 1,0 81,3 De största kostnadsposterna i driftskostnader avser direkta fastighetskostnader som el, värme, vatten, städning, fastig- hetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel och fastighets- försäkring. Underhållskostnader avser löpande underhåll och planerat underhåll. Central administration – per kostnadsslag Koncernen, Mkr 2023 2022 Personalkostnader 24,0 26,8 Revisionsarvoden 1,2 0,9 Inhyrd personal 3,2 0,8 Övriga externa kostnader 7,3 7,3 Avskrivningar 0,4 0,4 Summa 36,1 36,2 I övriga externa kostnader ingår kostnader för konsultarvoden och övriga externa tjänster. Avskrivningar är relaterade till maskiner och inventarier. NOT 5  ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR Könsfördelning i företagsledningen Antal anställda 2023 2022 Moderbolaget Styrelsen 7 8 varav kvinnor 2 2 Övriga ledande befattningshavare 4 4 varav kvinnor 3 2 Koncernen totalt Styrelsen 7 8 varav kvinnor 2 2 Övriga ledande befattningshavare 4 4 varav kvinnor 3 2 Löner,arvodenochförmåner Under 2023 hade koncernen 15 (17) anställda, varav alla anställda i moderbolaget. Under 2023 hade moderbolaget 7 (8) styrelseledamöter, varav 2 (2) kvinnor. Koncernens totala antal styrelseledamöter uppgick till 7 (8) varav 2 (2) var kvinnor. Arvode utgår endast till moderbolagets styrelse. Per 31 december 2023 hade koncernen 4 (4) ledande befattningshavare varav 3 (2) kvinno r. Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Totalt Tkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Koncernen 15 266,0 16 540,2 5 929,0 6 688,2 2 761,0 3 549,7 23 956,0 26 778,1 Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare Principer Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. VD erhåller ej styrelsearvode. Ersättning till VD och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pension. Med ledande befattningshavare avses de personer som under året utgjort koncernledning. Koncernledningen utgörs vid årets utgång av fyra personer inklusive VD. Samt- liga i koncernledningen är anställda i Sverige. Fördelningen mellan grundlön och rörlig ersättning ska stå i proportion till befattningshavarens ansvar och befogenhet. För VD och ledande befattningshavare får den den rörliga ersättningen maximalt uppgår till 50 procent av den fasta årliga grundlönen. Pensions förmåner samt övriga förmåner till VD och andra ledande befattnings havare beaktas vid fastställande av fasta och rörliga ersättningar . Antal anställda 2023 2022 Medelantalet anställda 15 17 varav kvinnor 60% 65 % All personal är anställd i Sverige, via moderbolaget Annehem Fastigheter AB. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 69 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Ersättningar och övriga förmåner under året Specifikation avseende ersättning till styrelsens ledamöter och ledande befattningshavare. Styrelsearvode/grundlön Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnader Tkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Styrelsen Göran Grosskopf 185,5 470,0 0 – 0 – 0 – Jesper Göransson 180,5 180,0 0 – 0 – 0 – Pia Andersson 180,5 180,0 0 – 0 – 0 – Anders Hylén 172,6 160,0 0 – 0 – 0 – Karin Ebbinghaus 180,5 180,0 0 – 0 – 0 – Lars Ljungälv 180,5 180,0 0 – 0 – 0 – Axel Granlund 172,6 160,0 0 – 0 – 0 – Henrik Saxborn 381,2 111,5 0 – 0 – 0 – Koncernledningen Jörgen Lundgren, VD 332,9 3 414,0 0 865,0 0 67,0 77,3 908,0 Monica Fallenius, VD 2 694,8 980,0 1 008,0 491,0 113,0 41,0 832,1 241,0 Övriga personer i koncernledningen 3 122,4 3 431,0 677,6 1 060,0 175,3 205,2 1 744,3 1 347,0 1) 2) 1) Avgick i samband med stämman 2023, ny ordförande Henrik Saxborn 2) Jörgen Lundgren uppbar ersättning till och med 2023-02-07. Not 5 fortsättning Rörlig ersättning För VD baserades den rörliga ersättningen för 2023 på kon- cernen förvaltningsresultat viktat 50 procent och 25 procent viktat för kWh per kvm samt 25 procent Nöjd kund index (NKI). För övriga personer i koncernledningen baserades den rörliga ersättningen på samma kriterier som för VD. För VD baserades den rörliga ersättningen för 2022 på kon- cernen förvaltningsresulat viktat 75 procent samt 25 procent viktat för kWh per kvm .För övriga personer i koncernled- ningen baserades den rörliga ersättningen på samma kriterier som för VD. Pensioner VD har en premiebaserad pensionsplan baserad på ITP med en avsättning på 30 procent av 12,2 ggr månadslönen därtill tillkommer premie för ITPK egenpension och ITP grundförsäk- ring (”bottenplatta”). Pensionsåldern för VD är 67 år. Övriga i ledningsgruppen har en ITP1 lösning. Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1,3 Mkr (1,1 Mkr). Koncernens andel av de sammanlagda avgifterna till planen och koncernens andel av det totala antalet aktiva medlemmar i planen uppgår till 0,00786 respektive 0,00334 procent (0,00520 respektive 0,00353). Vid utgången av 2023 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 157,0 procent (172,0). Avgångsvederlag För Verkställande direktör gäller vid egen uppsägning en upp sägningstid om sex månader och uppsägning från bolagets sida en uppsägningstid om tolv månader. För övriga ledande befattningshavare gäller en uppsägningstid om sex månader vid uppsägning från den anställdes sida, och en uppsägningstid på nio månader vid uppsägning från bolagets sida. Samtliga ledande befattningshavare ska erhålla oförändrad lön och övriga anställningsförmåner under uppsägningstiden. Berednings- och beslutsprocess Information återfinns i bolagsstyrningsrapporten. Ersättning till styrelsen och ledande befattningshavare Arvode och annan ersättning till styrelseledamöterna, inklusive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsttämman den 23 maj 2023 beslutades att arvode ska utgå till styrelsens ordförande med 470 000 kronor och till övriga ledamöter med 160 000 kronor. Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner efter att deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört. För medlemmar i styrelsens utskott utgår 20 000 kronor per år för respektive utskottsuppdrag. Pensioner övriga anställda Övriga anställda i Annehem fastigheter har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning hos Annehem Fastigheter har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron för året uppgick till 1,0 procent (2,7). Det har inte varit någon långtidssjukfrånvaro under året. NOT 6 REVISONSARVODEN Koncernen, Mkr 2023 2022 KPMG Revisionsuppdrag 1,2 1,1 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,4 0,1 Övriga tjänster 0 0,1 Total 1,6 1,3 Moderbolaget, Mkr 2023 2022 KPMG Revisionsuppdrag 1,0 0,9 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 0,4 0,1 Övriga tjänster 0 0,1 Total 1,4 1,1 NOT 7 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Moderbolaget, Mkr 2023 2022 Transaktioner med dotterbolag Resultaträkning Management fee 44,6 46,8 Ränteintäkter 93,5 45,1 Räntekostnader – – Total 138,1 91,9 Balansräkning Långfristiga fordringar 2 134,0 1 810,9 Kortfristiga fordringar 20,6 43,8 Total 2 154,6 1 854,7 Kortfristiga räntebärande skulder 118,8 5,4 Leverantörsskulder – – Total 118,8 5,4 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 70 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt NOT 8 SKATTER Skatt redovisad i resultaträkningen Koncernen Mkr 2023 2022 Aktuell skattekostnad (-)/skatteintäkt (+) Aktuell skatt 0 -1,0 Uppskjuten skattekostnad (-)/skatteintäkt (+) Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 48,5 -54,7 Total redovisad skattekostnad 48,5 -55,7 Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen Koncernen Mkr 2023 2022 Uppskjuten skatteskuld, netto 157,6 195,6 Förändring netto -38,0 56,5 Specifikation av förändring av uppskjuten skatteskuld netto Förändring via resultaträkning 48,5 -54,7 Övriga förändringar i redovisning av uppskjuten skatt 0 -2,1 Omräkningsdifferens via övrigt totalresultat 0,1 0,3 Total nettoförändring av uppskjuten skatteskuld -38,0 56, 5 Avstämning av effektiv skatt Koncernen Mkr 2023 2022 Resultat före skatt -249,1 263,0 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 51,3 -54,2 Effekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag -0,4 0,0 Ej avdragsgilla kostnader - 0,5 Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag -0,7 -2,1 Övriga skattemässiga justeringar -1,7 – Redovisad effektiv skatt 48,5 - 55,7 Moderbolaget 2023 2022 88,3 74,5 -18,2 -15,3 0 – 19,3 0,6 -0,4 – -0,2 8,6 0,5 -6,2 Moderbolaget 2023 2022 5,6 7,9 -2,3 7,9 0,5 6,2 – – – – -2,3 7,9 Moderbolaget 2023 2022 0 – 0,5 -6,2 0,5 -6,2 De avdragsgilla temporära skillnaderna förfaller inte enligt rådande skatteregler. Uppskjuten skatteskuld hänför sig till verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Uppskjutna skatte- fordringar har inte redovisats för dessa poster, då det inte är sannolikt att koncernen kommer att utnyttja dem för avräkning mot framtida beskattningsbara vinster. Per 31 december 2023 fanns det i koncernen underskottsav- drag uppgående till ca 2,2 (3,2) Mkr. För 2023 är skattesatsen i Sverige 20,6 procent. Not 8 fortsättningNot 7 fortsättning Koncernen, Mkr 2023 2022 Transaktioner med Peab Balansräkning Kundfordringar 0,2 0,0 Leverantörsskulder 15,2 2,7 Total 15,4 2,7 Utdelning m m Fastighetsförvärv 534,9 103,0 Totalt 534,9 103,0 Transaktioner med dotterbolag är prissatta på marknads- mässiga villkor. För information om ersättning till ledande befattningshavare se koncernens Not 5 Anställda, personal och ersättningar till ledande befattningshavare. Långfristiga fordringar hos koncern företag avser lån till dotter- företag. Lånen löper med en fast ränta om 4,95 procent under hela 2023. All personal är anställd av Annehem Fastigheter AB, som i sin tur fakturerar ut tjänster till sina dotterbolag på marknadsmässiga villkor. Bolaget är närstående till Peab AB, via bolagens gemensamma största aktieägare. Aktier innehas direkt och indirekt av Ekhaga Utveckling AB. Fredrik Paulsson kontrollerar per 31 december 2023 mer än 50 procent av rösterna i Ekhaga Utveckling AB. Därutöver innehar Fredrik Paulsson per 31 december 2023 0,86 procent av aktierna i Annehem. Fredrik Paulsson kontrol- lerar således, per 31 december 2023, genom sitt direkta och indirekta innehav över 50 procent av rösterna i Annehem. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 71 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt NOT 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Specifikation av årets förändring, Mkr 2023 2022 Verkligt värde vid årets början 4 309,2 3 994,1 Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 534,9 103,0 Investeringar i befintliga fastigheter 95,8 32,8 Avyttrade fastigheter -252,1 - Orealiserad värdeförändring -266,0 98,0 Valutaomräkning bestånd i utlandet -9,1 81,2 Verkligt värde vid årets slut 4 412,7 4 309,2 Sverige Övriga Norden Specifikation av årets förändring, Mkr 2023 2022 2023 2022 Verkligt värde vid årets början 3 080,9 2 777,9 1 228,3 1 216,2 Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 534,9 103,0 - – Investeringar i befintliga fastigheter 95,8 28,3 0 4,5 Avyttrade fastigheter - - -252,1 - Orealiserad värdeförändring -178,8 171,7 -87,2 -73,7 Valutaomräkning bestånd i utlandet – – -9,1 81,2 Verkligt värde vid årets slut 3 532,8 3 080,9 879,9 1 228,3 Varav företagsparker 739,0 708,1 - - Känslighetsanalys – effekter på verkligt värde och resultat, Mkr Förändring 2023 2022 Förändring driftnetto +/–5% +261/-261 + 242/ –242 Förändring direktavkastningskrav +/–0,5% -234/+288 –252 / +315 Förändring diskonteringsränta +/–0,5% -187/+198 –158 / +166 Förändring diskonteringsränta restvärde +/–0,5% -187/+198 –158 / +166 Sverige Övriga Norden Varav företagsparker inom Syd Kalkylantaganden per segment, Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Normaliserat driftnetto 176,0 142,7 57,7 61,8 45,3 42,8 Vakansgrad 1,5-13,3 % 1,7-13,2 % 2,0-5,0 % 2,0-5,0 % 5,1-13,3 % 5,0–13,2 % Direktavkastning, viktat 5,3 % 4,8 % 5,4 % 5,1 % 7,0 % 6,4 % Intervall direktavkastning 3,9-7,4 % 3,8–7,6 % 5,3 -5,5 % 5,0 -5,3 % 6,4-7,4 % 5,9–7,6 % Diskonteringsränta 6,3 -10,2 % 6,1–9,9 % 7,5-7,8 % 7,2–7,5 % 8,7-10,2 % 8,2–9,9 % Diskonteringsränta restvärde 6,3-10,2% 6,1–9,9 % 7,5-7,8% 7,2–7,5 % 8,7-10,2% 8,2–9,9 % Diskonteringsränta, viktad 7,4 % 7,0 % 7,7 % 7,3 % 9,8 % 8,7 % Diskonteringsränta restvärde, viktad 7,4 % 7,1 % 7,7 % 7,3 % 9,8 % 8,7 % Skattemässiga restvärden, Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Förvaltningsfastigheter 2 610,6 2 527,5 Väsentliga åtaganden, Mkr Total Investering Återstår Partille port, bostäder 250,0 250,0 Summa 250,0 250,0 Realiserade och orealiserade värdeförändringar redovisas efter förvaltningsresultatet i resultaträkningen. Värderingen av verkligt värde är för samtliga förvaltningsfastigheter klassifice- rade i nivå 3 i verkligtvärdehierarkin i IFRS 13. Värderingsteknik Verkligt värde på fastigheter baseras på externa värderingar med värdedatum 31 december 2023. Värdet för fastigheterna har bedömts med stöd av en marknadsanpassad kassaflö- deskalkyl. Direktavkastningskrav som används i kalkylen har härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. Värderingen har gjorts utifrån en kombinerad ortprismetod, utifrån redo- visad jämförelseköp och avkastningsmetod, det vill säga en transaktionsbaserad metod. Faktorer av stor betydelse vid val av förräntningskrav är bedömningen av objektets framtida hyresutveckling, värdeförändring och eventuella föräd- lingsmöjligheter samt fastighetens underhållsskick. Viktiga värdeparametrar är läge, hyresnivå samt vakansgrad. För varje fastighet upprättas en kassaflödesprognos som sträcker sig 5 eller 10 år framåt i tiden. De förväntade inbetalningarna motsvarar villkoren i gällande hyresavtal. För vakanta ytor görs en beräkning genom en individuell bedömning för varje fastighet. De förväntade utbetalningarna bedöms utifrån historiska fastighetskostnader. Inflationsantagandet i värde- ringsmodellen per 31 december 2023 var 6,5 (4,0) procent för år 2023 och 2,0 (2,0) procent från år 2024 och framåt. Som grund för värderingen ligger en nuvärdesberäkning av det bedömda kassaflödet samt nuvärdet av marknadsvärdet vid kalkylperiodens slut. Hyreskontrakt Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är att betrakta som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare. Kontrakterad årshyra , Mkr 2023 2022 <1 år 263,0 195,8 1–2 år 248,9 185,0 2–3 år 202,2 175,8 3–4 år 182,9 145,1 1–5 år 162,6 131,0 >5 år 264,6 246,7 Total 1 324,2 1 079,4 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 72 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt NOT 11 KORTFRISTIGA FORDRINGAR Koncernen, Mkr 2023 2022 Övriga kortfristiga fordringar 14,1 9,5 Förutbetalda försäkringar 1,7 1,7 Upplupen intäktsränta 7,2 4,5 Förutbetalda hyreskostnader 0 0,4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, övrigt 11,0 6,9 Total 34,0 22,9 Övriga kortfristiga fordringar utgörs huvudsakligen av skatte- konto samt momsfordringar. Förutbetalda kostnader utgörs huvudsakligen av fastighetsskatt . Moderbolaget, Mkr 2023 2022 Övriga kortfristiga fordringar 1,3 1,2 Förutbetalda försäkringar 1,7 0,4 Upplupen intäktsränta 3,3 - Förutbetalda kostander och upplupna intäkter, övrigt 0,8 1,2 Total 7,1 2,9 NOT 10 MASKINER OCH INVENTARIER Koncernen, Mkr 2023 2022 Anskaffningar Ingående balans 23,3 22,0 Årets investeringar 2,5 1,3 Utgående balans 25,8 23,3 Avskrivningar Ingående balans -18,0 -17,6 Årets avskrivningar -1,6 -0,4 Utgående balans -19,6 -18,0 Redovisat värde 6,2 5,3 Moderbolaget, Mkr 2023 2022 Anskaffningar Ingående balans 2,7 1,5 Årets investeringar 1,8 1,3 Utgående balans 4,5 2,7 Avskrivningar Ingående balans -1,1 -0,7 Årets avskrivningar -0,2 –0,4 Utgående balans -1,3 –1,1 Redovisat värde 3,2 1,7 NOT 12 AKTIEKAPITAL Förändringar i aktiekapitalet Antal aktier Aktie- kapital, Mkr Antal aktier 1 januari 2023 58 992 548 58 992 548 Utgående antal aktier 31 december 2023 58 992 548 58 992 548 Aktierna fördelas på 6 863 991 A-aktier och 52 128 557 B-aktier. A-aktier berättigar innehavaren till tio röster på bolagstämman och B-aktier berättigare innehavaren till en röst på bolagsstämman. Kvotvärde per aktie är cirka 0,00848 kr. NOT 13 FINANSIELLA INSTRUMENT Verkligt värdehierarkin Annehem lämnar upplysning om samtliga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde i balansräkningen utifrån en verkligt värdehierarki av tre nivåer. Till nivå ett hör instrument som är noterade och handlas på en aktiv marknad där identiska instrument handlas. Nivå två består av instrument som inte handlas på en aktiv marknad men där observerbara marknadsdata används som grund för värdering av instrumentet (antingen direkt eller indirekt). Till nivå tre hör instrument där värderingen till en väsentlig del baseras på icke observerbara marknadsdata. Bedömningarna har gjorts utifrån omständigheter och faktorer som råder kring de olika instrumenten. Valutaterminer och ränteswappar har också klassificerats som nivå två, eftersom det finns observerbara marknadsdata som ligger till grund för värderingen. Vad gäller skulder till kreditinstitut anser Annehem att redovisat värde är en rimlig approximation av verkligt värde på grund av att det redovisade värdet har diskonterats med bedömda marknads- mässiga räntenivåer. Verkliga värden baseras på noteringar hos mäklare. Liknande kontrakt handlas på en aktiv marknad och kurserna speglar faktiska transaktioner på jämförbara instrument. Verkligt värde överensstämmer därför väsentligen med det redovisade värdet. Undantag från klassificering utifrån verkligt värdehierarkin görs för kundfordringar, likvida medel och leverantörsskulder där det redovisade värdet anses vara en lämplig uppskattning av det verkliga värde t. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 73 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt 2022 Koncernen, Mkr Värderings- hierarki Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde via resultate t Summa verkligt värde Summa redovisat värde TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Derivatinstrument 2 – 104,5 104,5 104,5 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 1,9 – – 1,9 Derivatinstrument 2 – 0,9 0,9 0,9 Kortfristiga fordringar 22,9 – – 22,9 Likvida medel 237,9 – – 237,9 Summa finansiella tillgångar 262,7 105,4 105,4 368,1 SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 1 655,6 – – 1 655,6 Derivatinstrument 2 – 10,4 10,4 10,4 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 234,0 – – 234,0 Derivatinstrument 2 – – – – Leverantörsskulder 22,1 – – 22,1 Summa finansiella skulder 1 911,8 10,4 10,4 1 922,2 2023 Koncernen, Mkr Värderings- hierarki Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde via resultatet Summa verkligt värde Summa redovisat värde TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Derivatinstrument 2 – 33,3 33,3 33,3 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 3,5 – – 3,5 Derivatinstrument 2 – 0 0 0 Kortfristiga fordringar 34,0 – – 34,0 Likvida medel 119,4 – – 119,4 Summa finansiella tillgångar 156,9 33,3 33,3 190,2 SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 1 920,1 - - 1 920,1 Derivatinstrument 2 - 3,6 3,6 3,6 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 116,2 - - 116,2 Derivatinstrument 2 - - - - Leverantörsskulder 25,6 - - 25,6 Summa finansiella skulder 2 061,9 3,6 3,6 2 065,5 Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder, upplåning och övriga skulder utgör en rimlig approximation av verkligt värde. Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13. Not 13 fortsättning ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 74 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt 2023 Moderbolaget, Mkr Värderings- hierarki Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde via resultatet Summa verkligt värde Summa redovisat värde TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 3 116,1 - - 116,1 Derivatinstrument 2 - 26,3 26,3 26,3 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kortfristiga fordringar koncernföretag 70,4 - - 70,4 Kortfristiga fordringar 7,1 - - 7,1 Derivatinstrument 2 - - - - Likvida medel 27,8 - - 27,8 Summa finansiella tillgångar 221,4 26,3 26,3 247,7 SKULDER Kortfristiga skulder Derivatinstrument 2 0 1,9 1,9 1,9 Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 118,8 - - 118,8 Leverantörsskulder 4,3 - - 4,3 Summa finansiella skulder 123,0 1,9 1,9 124,9 Not 13 fortsättning 2022 Moderbolaget, Mkr Värderings- hierarki Upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde via resultatet Summa verkligt värde Summa redovisat värde TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 3 18,8 – – 18,8 Derivatinstrument 2 – 44,5 44,5 44,5 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kortfristiga fordringar koncernföretag 43,8 – – 43,8 Kortfristiga fordringar 2,9 – – 2,9 Derivatinstrument 2 – 0,9 0,9 0,9 Likvida medel 208,4 – – 208,4 Summa finansiella tillgångar 273,9 45,4 45,4 319,4 SKULDER Kortfristiga skulder Derivatinstrument 2 – 10,4 10,4 10,4 Leverantörsskulder till koncernföretag 5,4 – – 5,4 Leverantörsskulder 1,4 – – 1,4 Summa finansiella skulder 6,8 10,4 10,4 17,2 Ramverk för finansiell riskhantering Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker. • Kreditrisk • Likviditetsrisk • Marknadsrisk Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats av styrelsen och bildar ett ramverk av riktlinjer och regler i form av riskmandat och limiter för finansverksamheten. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av CFO samt koncernens finansfunktion som finns inom moderbolaget. Den övergripande målsättningen för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansiering samt att minimera negativa effekter på koncer- nens resultat som härrör från marknadsrisker. CFO rapporte- rar löpande till VD samt koncernens finansutskott. L ikviditetsrisk Likviditetsrisken är risken att koncernen kan få problem att fullgöra sina skyldigheter som är förknippade med finansiella skulder. Likviditetsprognos på kort och lång sikt upprättas löpande. En likviditetsprognos för kommande 12 månader ska upprättas månadsvis. Prognosen ska inkludera samtliga in- och utflöden samt väsentliga investeringsbehov och tillfälliga rörelse- kapitalbehov så snart de är identifierade. Den konsoliderade likviditetsprognosen utgör basen för Annehem Fastigheters upplånings- eller placeringsbehov samt kontroll av Annehem Fastigheters totala likviditetssituation. Likviditetsbehovet i ett längre perspektiv ska beräknas årligen i samband med att den ekonomiska långtidsprognosen uppdateras. En likviditetsreserv för verksamheten ska vid var tid finnas tillgänglig för att säkerställa Annehem Fastigheters kortsiktiga betalningsförmåga. I likviditetsreserven räknas in obundna bank- medel, marknadsvärdet på placeringar som kan frigöras inom tre bankdagar samt outnyttjad del av bekräftade kreditlöften med en återstående löptid om minst 3 månader. Överskottslikviditet definieras som all likviditet utöver likviditetsreserven. I det fall det bedöms ekonomiskt fördelaktigt får överskottslikviditet, som alternativ till amortering av räntebärande extern skuld, placeras för att möta ett känt framtida finansieringsbehov. Även medel från upplåning som sker i förskott för senare finansiering får placeras. Likviditetsrisk har en nära koppling till finansieringsrisk. Med finansierings- respektive refinansieringsrisk avses risken för att Annehem Fastigheter från tid till annan inte kan erhålla nödvän- dig finansiering eller att finansiering inte kan förnyas vid utgången av dess löptid, eller att den endast kan erhållas eller förnyas till väsentligt ökade kostnader eller för Annehem Fastigheter oför- månliga villkor. Annehem Fastigheters kreditavtal med kreditinstitut innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. Om Bolaget eller andra bolag inom Annehem Fastigheter bryter mot sina åtag- anden eller finansiella förpliktelser i ett kreditavtal skulle det kunna leda till att krediten sägs upp till omedelbar betalning och att säkerheter tas i anspråk. Enligt Annehem Fastigheters kreditavtal har Annehem Fastigheter bland annat åtagit sig att Bolagets soliditet inte får understiga en bestämd nivå. Om en kredit sägs upp till omedelbar betalning kan det enligt så kallade cross default-bestämmelser i vissa kreditavtal medföra att även andra förpliktelser kan sägas upp till omedelbar ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 75 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt betalning. Vidare kan en nedgång i det allmänna ekonomiska klimatet eller störningar på kapital- och kreditmarknaderna leda till att Annehem Fastigheters tillgång till finansiering begränsas och att Annehem Fastigheters möjligheter att refi- nansiera sina krediter försvinner. Om Annehem Fastigheter i framtiden misslyckas med att erhålla nödvändig finansiering, inte har tillräcklig likviditet för att fullgöra sina förpliktelser eller möjlighet att refinansiera sina krediter eller endast kan refinansiera sina krediter till väsentligt ökade kostnader eller på för Annehem Fastigheter oförmånliga villkor, kan det få en väsentlig negativ inverkan på Annehem Fastigheters verksam- het, finansiella ställning. I vissa av Annehem Fastigheters avtal, främst Annehem Fastigheters kreditavtal med kreditinstitut, finns det bestäm- melser som aktualiseras vid förändring i kontrollen över Bolaget eller annat bolag i Annehem Fastigheter. En sådan bestämmelse kan exempelvis ge kreditinstitut möjlighet att säga upp avtal för det fall någon eller några, andra än Annehems nuvarande största aktieägare, samt vissa till denna närstående, som agerar gemen- samt blir ägare, direkt eller indirekt, till aktier eller röster i Bolaget överstigande vissa procentuella tröskelvärden. Vid sådana förändringar i kontrollen kan vissa rättigheter för motparten, eller skyldigheter för Annehem Fastigheter, inträda som bland annat kan komma att påverka Annehem Fastigheters fortsatta finansiering. Om Annehem Fastigheters finansiering påverkas skulle det kunna leda till att Annehem Fastigheter blir tvungen att avyttra fastigheter till oförmånliga priser samt, över tid, ha en negativ påverkan på Annehem Fastigheters intäkter, vilket skulle kunna få en väsentlig negativ inverkan på Bolagets finansiella ställning . Tillgänglig likviditet 2023-12-31 2022-12-31 Outnyttjad låneram 125,0 192,5 Tillgängliga likvida medel 119,4 237,9 Likviditetsreserv 244,4 430,4 F öretagets finansiella skulder uppgick vid årsskiftet till 2 036,3 Mkr (1 889,6), inklusive leasingskuld, och förfallostruktur på skulden, med tillägg för ränteförfall, framgår av tabellen nedan. I balansräkningen ingår lånanskaffningskostnader i räntebärande skulder . Förfallostrukturfinansiellaskulder–odiskonteradekassaflöden 2023 Koncernen, Mkr Valuta Nom. belopp originalvaluta Totalt Utflöde < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år Banklån SEK 1 476,0 1 476,0 116,2 840,2 444,0 75,6 0 Banklån EUR 50,5 560,3 0 560,3 0 0 0 Banklån NOK 0 0 0 0 0 0 0 Leverantörsskulder EUR 0 0 0 0 0 0 0 Leverantörsskulder SEK 25,6 25,6 25,6 0 0 0 0 Leverantörsskulder NOK - 0,0 0,0 0 0 0 0 Övriga kortfristiga skulder SEK 81,2 81,2 81,2 0 0 0 0 Summa 2 143,1 223,0 1 400,5 444,0 75,6 – 2022 Nom. belopp Utflöde Koncernen, Mkr Valuta originalvaluta Totalt < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år Banklån SEK 1 207,3 1 207,3 234,0 57,3 858,4 57,6 – Banklån EUR 50,5 507,4 – – 507,4 – – Banklån NOK 174,7 184,8 – – 184,8 – – Leverantörsskulder EUR 0,1 0,6 0,6 – – – – Leverantörsskulder SEK 22,0 22,0 22,0 – – – – Leverantörsskulder NOK 0,0 0,0 0,0 – – – – Övriga kortfristiga skulder SEK – 58,5 58,5 – – – – Summa 1 980,6 315,1 57,3 1 550,5 57,6 – Not 13 fortsättning Utöver de finansiella skulder vars odiskonterade kassaflöden presenteras i ovanstående tabell innehar koncernen ett tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgäld uppgår till 0,0 Mkr odiskonterat. Detta leasingavtal ses som evigt ur koncernens perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalet. Per 31 december 2023 hade Annehem ett (ett) tomträttsavtal. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 76 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Not 13 fortsättning Marknadsrisk Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på eller fram- tida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker in delas av IFRS i tre typer, valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknadsrisker som främst påverkar koncernen utgörs av ränterisker och valutarisker. Koncernens målsättning är att hantera och kontrollera marknadsriskerna inom fastställda parametrar och samtidigt optimera resultatet av risktagandet inom givna ramar. Para- metrarna är fastställda med syfte att marknadsriskerna på kort sikt (6–12 månader) endast ska påverka koncernens resultat och ställning marginellt. På längre sikt, kommer emellertid varaktiga förändringar i valutakurser och räntor få en påverkan på det konsoliderade resultatet . Ränterisk Ränterisk är risken att värdet på finansiella instrument varierar på grund av förändringar i marknadsräntor. Ränterisk kan leda till förändring i verkliga värden och förändringar i kassaflöden. Ränterisk påverkar Annehem Fastigheter dels som löpande räntekostnader för lån och derivat och dels som marknads- värde förändringar på derivat. Målsättningen med ränterisk- hanteringen är att uppnå önskad stabilitet i Annehem Fastig- heters samlade kassaflöden. Stabila kassaflöden är viktigt dels för att främja fastighetsinvesteringarna dels för att uppfylla de krav och förväntningar kreditgivare och andra externa parter har på Annehem Fastigheter. Annehem Fastigheter är främst exponerad för ränterisk genom koncernens upplåning. Rän- teriskstrategin utgörs av en balanserad kombination av rörlig ränta och fast räntebindning. Under året har Annehem inhandlat ränteswapar för att omvandla rörlig ränta till fast för att minska volatilitet i räntekostnaderna. Se även not 16 för mer info om räntebärande skulder. Känslighetsanalys – ränterisk Genomslaget på ränteintäkter och räntekostnader under kom- mande tolvmånadersperiod vid en ränteuppgång/-nedgång på 1 procentenhet på balansdagen uppgår till +/– 2,1 Mkr (+/– 9,24 Mkr) – givet de räntebärande tillgångar och skulder som finns per balansdagen. Valutarisk Risken att verkliga värden och kassaflöden avseende finan- siella instrument kan fluktuera när värdet på främmande valutor förändras kallas valutarisk. Koncernen är exponerad mot valutarisk på transaktioner i den meningen att det finns en blandning mellan valutorna i vilken försäljning, inköp, fordringar och skulder är noterade och respektive funktionell valuta i koncernbolagen. Den funktionella valutan för koncern- bolagen är primärt i SEK, NOK och EUR. För att möta dessa valutarisker har koncernen aktivt valt att handla upp valuta- terminer i EUR och NOK. Dock finns det vissa poster i EUR och NOK i ett svenskt dotterbolag vilka omräknas till SEK och valutaeffekterna bokförs i resultaträkningen. Nettobeloppen uppgår till 2,6 (2,6) MEUR . Transaktionerna är primärt gjorda i valutorna SEK samt EUR och NOK. Annehem Fastigheter investerar i fastigheter utanför Sve- rige genom utländska dotterbolag. Investeringar i utländska valutor är exponerade för valutakursrisker till den del de inte är finansierade i lokal valuta. Investeringarna ska i så stor utsträckning som möjligt finansieras lokalt i dotterbolagen. Känslighetsanalys – valutakursrisk En 10 procent förstärkning av den svenska kronan gentemot EUR per 31 december 2023 skulle innebära en förändring av eget kapital med 14,6 Mkr (23,5) . För resultatet uppgår belop- pet till -5,2 Mkr (-2,1). Känslighetsanalysen grundar sig på att alla andra faktorer (t ex räntan) förblir oförändrade. Samma förutsättningar tillämpades föregående år. Kreditrisker i kundfordringar och leasingfordringar Koncernen har upprättat en kreditpolicy enligt vilken varje ny kund individuellt analyseras för kreditvärdighet innan koncernens generella betalnings- och leveransvillkor erbjuds. Koncernens granskning omfattar externa kreditbetyg, om de finns tillgängliga, finansiella rapporter, information från kreditvärderingsinstitut, branschinformation och i vissa fall bankreferenser. Annehem Fastigheter har en diversifierad kundbas med flera kategorier av hyresgäster i olika sektorer. Peab är Annehem Fastigheters största hyresgäst och utgjorde, per 31 december 2023, 33,0 procent av hyresvärdet. Utöver detta finns det ingen enskild hyresgäst som utgjorde mer än 6 procent av hyresvärdet. De tio största kunderna (exkl. Peab) utgjorde 27 procent. Annehem Fastigheter tillämpar förskottsfakture- ring avseende sina hyresfordringar. Annehem Fastigheter tillämpar den förenklade metoden i IFRS 9 för beräkning av förväntade kreditförluster. Kon- cernens kreditförluster har historiskt varit mycket låga. Koncernens reserv för förväntade kreditförluster uppgår till 0,5 (0,2) Mkr. Se nedan kreditexponeringen för kundfordringar och leasing- fordringar per geografisk region för respektive år . Redovisat värde Koncernen, Mkr 2023 2022 Sverige 1,5 1,0 Finland 0,7 0,9 Norge 0 0,1 Summa 2,2 2,0 Kreditrisk i likvida medel För likvida medel är skandinaviska banker och finansiella institutioner motparter med rating om antingen minst A- (S&P) eller minst A3 (Moody’s) eller annan motpart med rating om antingen minst A (S&P) eller minst A2 (Moody’s). Koncernen anser att likvida medel har låg kreditrisk baserat på motparternas externa kreditbetyg. Den förväntade kredit- förlusten för likvida medel har bedömts som immateriella och därför ej redovisats. Kreditrisker i finansiell verksamhet Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte full följer sina åtaganden. Risken begränsas genom att finans- policyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Kreditrisken hos finansiella motparter begränsas dels genom nettingavtal/ISDA-avtal (International Swaps and Derivatives Association), och dels genom en sprid ning i såväl finansieringskällor som kreditförfall. Kredit- risken bedöms vid årsskiftet vara tillfredsställande hanterad. ISDA-avtalen uppfyller inte kriterierna för kvittning i balansräkninge n. 2023 Moderbolaget, Mkr Valuta Nom. belopp originalvaluta Totalt Utflöde < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder SEK – 118,8 118,8 – – – – Summa – 118,8 118,8 – – – – 2022 Moderbolaget, Mkr Valuta Nom. belopp originalvaluta Totalt Utflöde < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder SEK – 5,4 5,4 – – – – Summa – 5,4 5,4 – – – – ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 77 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt I nedan tabell redovisas finansiella instrument som omfattas av ISDA-avtal. 2023 2022 Koncernen, Mkr Finansiella tillgångar Finansiella skulder Finansiella tillgångar Finansiella skulder Redovisade bruttobelopp 33,3 3,6 105,4 10,4 Belopp som omfattas av avtal om nettning -3,6 -3,6 –10,4 –10,4 Nettobelopp efter avtal om nettning 29,7 0 95,0 0,0 Kapitalhantering Enligt styrelsens policy är koncernens finansiella målsättning att ha en god finansiell ställning, som bidrar till att bibehålla investerares, kreditgivares och marknadens förtroende samt utgöra en grund för fortsatt utveckling av affärsverksamheten; samtidigt som den långsiktiga avkastning som genereras till aktieägarna är tillfredsställande. Baserat på en avvägning mel- lan hög aktieavkastning, som gynnas av liten egetkapitalandel, och behovet av finansiell stabilitet, som erhålls genom en stor egetkapitalandel. Detta bedöms vara en optimal nivå, med hänsyn till de risker som finns i koncernens affärsverksamhet. Anpassningen till detta mål utgör en del av den strategiska planeringen och nivån på nettoskuldsättningsgraden följs löpande upp i den interna rapporteringen till ledningsgruppen och styrelsen och dess riskkommitté. Kapital definieras som totalt eget kapital . Koncernen, Mkr 2023 2022 Totalt eget kapital 2 302,3 2 501,1 Nettoskuldsättningsgrad Räntebärande skulder 2 036,3 1 889,6 Minus likvida medel och kortfristiga placeringar -119,4 -237,9 Nettoskuld 1 916,9 1 651,7 Nettoskuldsättningsgrad (Nettoskuld / Totalt eget kapital) , % 83,3 66,0 Ökningen i nettoskuldsättningsgraden beror både på att net- toskulden ökat med 16 procent och att eget kapital minskat med 8 procent. Ökningen av nettoskulden kommer sig av att fastighetsbeståndet har ökat under året och där tillkommande Not 13 fortsättning Samtliga ränteintäkter och räntekostnader avser finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde och finansiella skulder som inte värderas till verkligt värde via resultate t. Räntebärandeskulder I det följande framgår information om företagets avtalsmässiga villkor avseende räntebärande skulder. För mer information om företagets exponering för ränterisk och risk för valutakurs- förändringar hänvisas till avsnittet Risker och riskhantering i denna årsredovisning. Koncernen, Mkr 2023 2022 Leasingskulder, långfristiga 1,4 1,7 Lånanskaffningskostnader -7,6 –13,4 Lån från kreditinstitut 2 042,5 1 901,3  varav kortfristiga räntebärande skulder 116,2 234,0 Total 2 036,3 1 889,6 Koncernens räntebärande skulder bestod per 31 december 2023 av extern kreditfacilitet i två valutor; SEK, och EUR. Kreditfaciliteten löper till och med november 2025. Ränta utgår med på 2,15 procent +3m ibor för de gröna delarna och 2,20 procent för övriga delar. Övrig finansiering är också grön och uppgår till totalt 637 Mkr med en ränta som uppgår till 1,20-1,60 procent + 3 månaders stibor, med undantag av en kortfristig kredit på 60 Mkr som löper med en ränta på 5,85 procent. Under 2024 så förfaller ett lån om 57,3 Mkr, ränta 1,20 procent + 3 m stibor. Koncernens räntebärande skulder bestod per 31 december 2022 av extern kreditfacilitet i två valutor; SEK och EUR. Kreditfaciliteten löper till och med november 2025. Ränta utgår med på 2,15 procent +3m ibor för de gröna delarna och 2,20 procent för övriga delar Bolaget har uppfyllt samtliga lånevill- kor under de aktuella perioderna. räntebärande skulder. Ökningen av eget kapital beror också på det utökade fastighetsbeståndet som bidragit med positivt resultat för perioden. Kassaflödet från den löpande verksamheten skall i huvudsak återinvesteras i verksamheten för att ta tillvara på affärsmöjlig- heter och uppnå Annehems tillväxtmål. Finansiella intäkter och kostnader Koncernen, Mkr 2023 2022 Ränteintäkter 53,4 9,5 Räntekostnader -121,8 -58,0 Valutakurseffekter -4,7 14,0 Värdeförändringar på valutaterminer 2,5 –30,4 Lånanskaffningskostnader -7,5 – 4,6 Total -78,1 - 69,5 Förändring av lånestrukturen under perioden Koncernen, Mkr 2023 2022 Räntebärande skulder vid periodens ingång 1 889,6 1 721,3 Amortering externa banklån -183,6 -7,9 Upptagna externa banklån 345,2 132,9 Förändring leasingskuld -0,3 -0,1 Förändring upplåningsavgifter 2,5 -1,8 Valutaeffekter -17,1 45,2 Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 036,3 1 889,6 Moderbolaget, Mkr 2023 2022 Ränteintäkter 15,6 1,3 Ränteintäkter, från koncernbolag 93,5 45,1 Räntekostnader -11,3 -3,6 Valutakurseffekter 2,1 0,0 Värdeförändringar på valutaterminer 2,5 -30,4 Värdeförändringar derivatinstrument -8,0 34,8 Total 94,4 47,2 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 78 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt NOT 14  ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER, UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen, Mkr 2023 2022 Förutbetalda hyresintäkter 10,2 3,1 Externa tjänster 0,4 0,5 Upplupna räntekostnader 21,0 12,4 Upplupna personalkostnader 1,6 2,5 Övriga kortfristiga skulder 48,0 40,0 Total 81,2 58,5 Övriga kortfristiga skulder för koncernen inbegriper till största del upplupna kostnader relaterade till förskottsaviserade hyresintäkter. Moderbolaget, Mkr 2023 2022 Externa tjänster 0,4 0,5 Upplupna personalkostnader 1,6 2,5 Övriga kortfristiga skulder 10,3 10,8 Total 12,3 13,8 NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Bolag som ingår i koncernen Bolagsnamn Org.nr Säte Andel, % Annehem Fastigheter AB 559220-9083 Ängelholm, Sverige 100 % Direktägda Annehem Holding 3 AB 559262-8506 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Holding 4 AB 559262-8548 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem 1 AB 559311-5107 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem 2 AB 559311-5115 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem 3 AB 559311-5123 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem 4 AB 559422-0948 Solna, Sverige 100 % Annehem 5 AB 559422-0955 Solna, Sverige 100 % Indirekt ägda Annehem Holding 2 AB 559230-7028 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Sadelplats Fastigheter 3 AB 556895-0116 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Sadelplats Fastigheter 4 AB 556916-2596 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Ledvolten 1 Fastigheter AB 559194-5570 Solna, Sverige 100 % Annehem Invest Oy 1773022-9 Helsingfors, Finland 100 % Ultimes I Ky 2568845-4 Helsingfors, Finland 100 % Ultimes II Ky 2850052-5 Helsingfors, Finland 100 % Ultimes Parking Ky 2568844-6 Helsingfors, Finland 100 % Property Gardener Oy 2558819-7 Helsingfors, Finland 100 % Annehem Syd Holding 1 Fastigheter AB 559220-9752 Ängelholm, Sverige 100 % Annehems Kamaxeln 2 Fastighets AB 559230-6889 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Partille Port 4 Fastigheter AB 556960-0280 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Stenekull 2 Fastigheter AB 559034-8917 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Jupiter 11 Fastigheter AB 556892-3428 Solna, Sverige 100 % Annehem Almnäs Fastighetr AB 559283-3627 Solna, Sverige 100 % Annehems Valhall Park AB 556107-0003 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Syd Parker Holding Fastigheter AB 559230-6897 Ängelholm, Sverige 100 % Ljungbyhed Park AB 556545-4294 Ängelholm, Sverige 100 % Annehem Johanneslust Fastigheter AB 559175-9773 Solna, Sverige 100 % Annehem Hemvistet 2 Fastigheter AB 559076-5508 Solna, Sverige 100 % Andelarikoncernföretag Moderbolaget, Mkr 2023 2022 Ingående balans för året 18,9 16,6 Förvärv under året – – Avyttring under året Aktieägartillskott 97,3 2,3 Utgående balans vid årets slut 116,1 18,9 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 79 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt NOT 16 LEASING Leasingavtal där företaget är leasetagare Icke uppsägningsbara leasebetalningar Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Inom ett år -0,3 –0,1 Mellan ett och fem år -0,6 –0,2 Senare än fem år -0,5 –1,4 Summa -1,4 –1,7 Totala leasingkostnader Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Totala leasingkostnader - ränta -0,3 –0,1 Summa -0,3 –0,1 Leasingkostnader redovisas i sin helhet som räntekostnader för respektive år. Kassautflödet avseende leasingavtal motsvarar summan av leasingkostnader för respektive år. Totala leasingskuld (ingår som del av långfristiga räntebärande skulder) Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Ingående balans 1,7 1,8 Avgående nyttjanderätter - – Förändring leasingskuld -0,3 -0,1 Utgående balans 1,4 1,7 Annehemkoncernen har per utgången av 2023 ett leasingavtal i form av tomträttsavtal. Tomträttsavtalet är evigt (eller mycket långt). Nyttjanderätterna från tomträttsavtalen redovisas som förvaltningsfastigheter till verkligt värde men eftersom tomträtten påverkar värderingen av byggnaderna görs ingen separat omvärdering av tomträtterna utan omvärderingar av byggnader anses beakta omvärderingen av tomträtterna. Byggnader och tomträtter presenteras i balansräkningen och noter som en post varför en uppdelning inte är nödvändig men lämnar upplysningar enligt IFRS 16 såsom leasetagare. NOT 18 HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Väsentliga händelser efter periodens utgång • På extra bolagsstämma 17 januari 2024 beslutades att ge styrelsen emissionsbemyndigande • Den 5 mars pressmeddelade Annehem slutligt utfall av företrädesemissionen om 300 mkr som tecknades till cirka 200 procent. NOT 17  STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Mkr 2023 2022 För egna skulder och tillgångar Fastighetsinteckningar 2 439,0 2 332,1 Total 2 439,0 2 332,1 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 80 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Finansiella nyckeltal Antal aktier 2023 2022 A-aktier 6 863 991 6 863 991 B-aktier 52 128 557 52 128 557 Totalt genomsnittligt antal aktier 58 992 548 58 992 548 Förvaltningsresultat Annehems verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, det vill säga tillväxt i förvalt- ningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet per aktie över tid ska öka årligen med ett snitt om 20 procent. Förvaltningsresultat Mkr 2023 2022 Resultat före skatt -249,1 263,0 Återläggning  Värdeförändring fastighet, realiserade  Värdeförändring fastighet 266,0 -98,0  Värdeförändring derivat 61,8 90,9 Förvaltningsresultat 90,5 74,2 Förvaltningsresultat,krperaktie Mkr 2023 2022 Förvaltningsresultat 90,5 74,2  Valutakurseffekter 2,2 16,4 Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 92,7 90,5 Antal aktier 58 992 548 58 992 548 Förvaltningsresultat, kr per aktie 1,57 1,53 LångsiktigtsubstansvärdeEPRANRV Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill bolaget skapa avkast- ning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsätt- ningshastigheten i fastighets portföljen får påverkan. Långsiktigt substansvärde, utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i bolagets fall uppskjuten skatteskuld. Mkr 2023-12-31 kr/aktie 2022-12-31 kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 2 302,3 39,0 2 501,1 42,4 Återläggning   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 157,6 – 195,6 – Räntederivat -29,7 – -94,1 – Långsiktigt substansvärde EPRA NRV 2 430,1 41,2 2 602,6 44,1 Räntetäckningsgrad Mkr 2023 2022 Förvaltningsresultat 90,5 74,2 Återläggning Räntenetto 75,9 53,0  Valutakurseffekter 2,2 16,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,7 Belåningsgrad Mkr 2023-12-31 2022-12-31 Räntebärande skulder 2 036,3 1 889,6 Likvida medel -119,4 –237,9 Räntebärande skulder netto 1 916,9 1 651,7 Förvaltningsfastigheter 4 412,7 4 309,2 Nettobelåningsgrad, % 43,4 38,3 Överskottsgrad Mkr 2023 2022 Förvaltningsresultat 90,5 74,2 Återläggning  Förvaltningskostnader 119,2 107,1 Driftnetto 209,7 181,3 Hyresintäkter 247,2 217,9 Överskottsgrad, % 84,8 83,2 Avkastningpåegetkapital Mkr 2023 2022 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -200,6 207,3 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 302,3 2 501,1 Avkastning på eget kapital, % -8,7% 8,3 Resultat per aktie, kr 2023 2022 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Tkr -200 569,0 207 338,2 Vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier, tusental 58 992,5 58 992,5 Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr -3,40 3,51 ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 81 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och att koncernredovis- ningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Årsredovisningen och koncernredovisningen har, som framgår ovan, godkänts för utfärdande av styrelsen och den verkställande direktören den 26 mars 2024. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 14 maj 2024. Ängelholm 26 mars 2024 Henrik Saxborn Pia Andersson Karin Ebbinghaus Axel Granlund Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Jesper Göransson Anders Hylén Lars Ljungälv Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Monica Fallenius Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den den 26 mars 2024 KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 82 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Annehem Fastigheter AB, org. nr 559220-9083. Rapportomårsredovisningenochkoncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen för Annehem Fastigheter AB (publ) för år 2023. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 11-12, 21-22, 29, 46-50 och 56-82 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningsla- gen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Accounting Standards, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resulta- träkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo- lagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grundföruttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskiltbetydelsefullaområden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydel- sefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredo- visningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandla- des inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 1 väsentliga redovisningsprinciper på sidorna 65-67 och not 9 förvaltningsfastigheter på sidan 72 i årsredovis- ningen och koncernredovisningen för detaljerade upplys- ningar och beskrivning av området. Beskrivning av området • Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 4 413 Mkr den 31 december 2023 vilket utgör ca 96 % av koncernens totala tillgångar. • Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2023 har fastställts med utgångspunkt i den externa värdering som utfördes av oberoende externa värderare med värde- ringstidpunkt 30 september 2023. Därefter har bolaget genomfört en intern värdering som baseras på extern marknadsdata per 31 december 2023. • Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av kon- cernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. • Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen • Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka anta- ganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. • Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna och den interna värderingsfunktionen. • Vi har testat kontroller som bolaget har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. • Vi har stickprovsvis granskat de upprättade fastighetsvär- deringarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastnings- krav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. • Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not i årsre- dovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-10, 13-20, 23-28, 30-33, 40-45, 51-55 och 86-89. Den andra informationen består också av ersättningsrappor- ten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberät- telse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern- redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informa- tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsensochverkställandedirektörensansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovis- ningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo- visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo- visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk- samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta- gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 83 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisornsansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe- rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • dentifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig- heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamål- senliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektivi- teten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredo- visningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovis- ningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. • Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagel- ser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapportomandrakravenligtlagarochandraförfattningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Annehem Fastigheter AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträf- fande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grundföruttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsensochverkställandedirektörensansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi- tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt- ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt- ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisornsansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummel- ser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 84 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. RevisornsgranskningavEsef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis- ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Annehem Fastigheter AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad- gade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grundföruttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Annehem Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsensochverkställandedirektörensansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisornsansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rap- porten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark- naden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk- nings-åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkese- tiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möj- liggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegent- ligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk- ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru- vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisornsgranskningavbolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor- ten på sidorna 34-39 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsre- dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovis- ningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Annehem Fastigheter AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 23 maj 2023. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2019. Stockholm den 26 mars 2024 KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 85 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Avkastning på eget kapital Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till utgående eget kapital för perioden. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna. Bruttohyra Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter. Direktavkastning Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom driftskostnader och underhållskostnader. Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten. Ekonomisk uthyrningsgrad 1) Vakanshyra i förhållande till bruttohyra vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor. Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Fastigheternas verkliga värde Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång. Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt bolagets balansräkning. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrations- kostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. Förvaltningsresultat, exklusive jämförelsestörande poster Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive jämförelse störande poster med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. GHG-protokollet Greenhouse Gas Protocol. Ledande standard för klimatrapportering. Hyresintäkt Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster. Hyresvärde 1) Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförelsestörande poster Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem som jämförelsestörande poster. Långsiktigt substansvärde Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning. Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd, istället för eget kapital. Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde. Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Nettouthyrning Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. Räntebärande skulder Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) samt koncernkonto. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter och kostnader samt avskrivningar i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Ordlista och definitioner 1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 86 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Ordlista och definitioner (fortsättning) Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till eget kapital. Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar bolagets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur. Underliggande fastighetsvärde Avtalat transaktionspris för fastigheten. Uthyrningsbar yta Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. Syfte: Visar på den totala area som bolaget har möjlighet att hyra ut. Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 87 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Annehem, bolaget eller koncernen Annehem Fastigheter AB (publ), koncernen inom vilken Annehem Fastigheter AB (publ) är moderbolag eller ett dotterbolag i koncernen, beroende på sammanhanget. CBD Centrala affärsdistrikt (eng. Central Business Districts). CO 2 Koldiodixekvivalenter EUR Euro. Euroclear Sweden Euroclear Sweden AB. Koden Svensk kod för bolagsstyrning. Kr Svenska kronor. Mdkr Miljarder svenska kronor. MEUR Miljoner Euro. Mkr Miljoner svenska kronor. MNOK Miljoner norska kronor. Nasdaq Stockholm Den reglerade marknad som drivs av Nasdaq Stockholm AB. Peab Peab AB (publ), den koncern vari Peab AB (publ) är moderbolag eller ett dotterbolag i Peabkoncernen, beroende på sammanhanget. Peabkoncernen Peab AB (publ) och dess dotterbolag. SDG Sustainable Development Goals som också kallas Agenda 2030. FNs Globala Hållbarhetsmål på svenska. Tkvm Tusen kvadratmeter. Förkortningar ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 88 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt Inbjudan till årsstämma Annehem Fastigheters årsstämma kommer att äga rum den 14 maj 2024 på Valhall Park Hotell, Stjernsvärds allé 66, Ängelholm. Aktieägare kan delta vid årsstämman genom att delta i stämmolokalen och aktieägare ges även möjlighet att utöva sin rösträtt på årsstämman genom poströstning. Ytterligare information om förutsättningar för att delta i årsstämman kommer att inkluderas i kallelsen till årsstämman. Kallelse till årsstämma, fullmaktsformulär och förhandsröstningsformulär kommer att finnas tillgängliga på Annehems hemsida senast den 12 april 2024, www.annehem.se/investerare/bolagsstyrning/bolagsstaemma/. Produktion text och form: Paues Åberg Communications AB. Foto: Catella (sida 4), Peab (sida 13), övriga Annehem. ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 89 Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster&förvaltning Bolagsstyrning Finansiellinformation Övrigt